云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民二初字第116号原告：钟晓琴，女，1971年7月13日出生，汉族，广东省广州市海珠区居民，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：和丽星，系云南云勇律师事务所律师。被告：徐峰，男，1978年2月2日出生，系广东省梅州市居民，现下落不明。被告：陈海荣，女，1988年2月1日出生，汉族，系福建省福鼎市居民，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：李亮、张国耀，系云南泰联律师事务所律师。原告钟晓琴诉被告徐峰、陈海荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，被告徐峰经本院公告送达传票，无正当理由未到庭应诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》适用普通程序于2015年8月17日公开开庭进行了被告徐峰缺席审理，原告钟晓琴及其委托代理人和丽星、被告陈海荣及其委托代理人李亮、张国耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与第一被告徐峰是合伙人，2013年6月8日，双方经协商，签订了《丽江客栈投资合作协议》，约定由双方合作经营位于丽江古城区光义街光碧巷70号院的“嘲风驿站”。为此，由原告投入资金250万元，双方在合同中明确约定：未经双方同意，在合作期限内禁止任何一方的转让或转租行为。同时，双方于2013年6月22日共同与房东和子福、徐姗姗签订了《房屋租赁合同》，取得了该院房屋15年的使用权。2013年6月23日，原告将250万元支付给被告徐峰后，客栈交由徐峰进行开业前的装修。2014年9月17日，原告接到本案第二被告陈海荣打来的电话，说徐峰以个人名义将客栈的一间临街铺面出租给她，并收取了她两年共12万元的租金。9月20日，陈海荣将与徐峰签订的铺面租赁合同的复印件交给原告，并明确说徐峰也将房屋租赁合同及原告与徐峰的合作协议都给其看过，表示已征得原告的同意，但陈海荣并没有与原告取得联系并进行过核实。这时，原告才知道徐峰在隐瞒原告的情况下私自将客栈的临街铺面转租给第二被告的情况。之后，被告徐峰即无法联系，原告只得将客栈先接管过来，为了避免损失的进一步增加，原告再次投入资金对客栈继续进行装修。2014年11月14日，原告在一次很偶然的机会下意外地找到徐峰并将其扭送到古城区公安分局，后在古城分局的协调下与徐峰达成一致，并由徐峰出具《证明》，其本人退出客栈的经营与合作，房屋租赁协议由原告履行，并声明其在经营客栈期间所产生的一切债务关系均与原告无关。之后，原告与第二被告协商铺面租赁问题未果，2014年11月22日，原告以书面告知的方式通知第二被告，主张其与徐峰签订的《铺面租赁合同》无效，并要求其在一个月内搬离，但对方置之不理，为此，原告特依法诉至法院，请求：1、请求依法判决宣告两被告间于2014年7月8日签订的《铺面租赁合同》无效；2、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。被告徐峰未到庭答辩亦未提交书面答辩状。被告陈海荣答辩称：两被告间签订的合同是合法有效的，原告与徐峰是合伙人，都与房东签订了合同，都是承租人，房屋的经营、装修都是一直在由徐峰进行的；签订合同时被告徐峰明确表示合同签订已经经得了原告同意，被告签订合同后，严格按照合同约定经营铺面，但原告擅自将铺面停电，2014年12月至今，原告装修房屋，致使被告无法营业造成损失。并且，被告陈海荣和徐峰签订合同时没有看到原告与徐峰之间的合作协议，他们之间的关系不影响两被告签订的合同效力，原告的起诉没有事实依据，请求予以驳回。为证明自己的诉讼主张，原告提交了下列证据：1、《丽江客栈投资合作协议》、《收据》，拟证明原告与被告徐峰于2013年6月8日签订了《丽江客栈投资合作协议书》，明确约定了双方合作经营位于丽江古城光义街光碧巷70号的“嘲风客栈”，客栈总投资500万元，双方各出资250万元。原告于2013年6月23日支付给徐峰投资金250万元；2、《房屋租赁合同》，拟证明钟晓琴与徐峰以承租方名义，与房东和子福、徐姗姗签订了《房屋租赁合同》，取得了光义街光碧巷70号的使用权和经营权；3、《铺面租赁合同》，拟证明2014年7月8日，徐峰私自将客栈临街铺面出租与第二被告陈海荣，双方签订了《铺面租赁合同》，但该合同并未征得原告同意，原告也并不知情；4、《证明》、《声明》，拟证明2014年11月24日，徐峰出具证明，其本人退出客栈的经营，由钟晓琴继承与房东的租赁合同，并声明其在经营期间（2013年6月23日至2014年11月14日）所产生的一切债务关系与钟晓琴无关；5、《告知书》及《照片》，拟证明2014年11月22日，钟晓琴以书面方式通知第二被告陈海荣，主张其与徐峰签订的《铺面租赁合同》无效，并要求其于2014年12月21日前搬离商铺。被告徐峰未到庭质证亦未提交证据。被告陈海荣质证称：对第1组证据的真实性无法确认，对第2、3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第4组证据的真实性不予认可，对第5组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。被告陈海荣向法庭提交了下列证据：《房屋租赁合同》，拟证明原告与被告徐峰于2013年6月22日与和了福、徐姗姗签署了一份《房屋租赁合同》，约定钟晓琴、徐峰共同承租位于丽江市古城区光义街光碧巷70号房屋，双方就各自权利义务进行了约定。原告质证称对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经质证，原告提交的第1组证据能够与其他证据相互印证，本院予以确认，第2、3组证据被告无异议，本院予以确认，第4组证据经审查与本案争议事实无关，本院不予确认，第5组证据被告对其真实性、合法性无异议，并且能够与双方庭审陈述印证，本院予以确认。被告陈海荣提交的证据原告无异议，本院予以确认。根据庭审及认定的证据，本院确认下列法律事实：2013年6月8日，原告与被告徐峰签订《丽江客栈投资合作协议书》，约定双方合作经营丽江古城区光义街光碧巷70号“嘲风驿站”客栈，未经双方同意，在合作期限内禁止任何一方的转让或转租行为。2013年6月22日，原告及被告徐峰共同与上述房屋房东和子福、徐姗姗签订《房屋租赁合同》，就丽江古城区光义街光碧巷70号房屋租赁约定了各项权利义务，取得使用权。2014年7月8日，被告徐峰与被告陈海荣签订《铺面租赁合同》，由被告徐峰将涉案房屋临街铺面一间出租给被告陈海荣，被告陈海荣向被告徐峰交付两年租金共计12万元。经庭审查明，被告徐峰与被告陈海荣签订《铺面租赁合同》之前，徐峰向陈海荣出示其和原告与房东签订的《房屋租赁合同》，陈海荣明确知晓原告与徐峰系合伙关系。本院认为，原告与被告徐峰系合伙，依照双方签订《丽江客栈投资合作协议书》约定，未经双方同意，在合作期限内禁止任何一方的转让或转租行为，其后两人共同与涉案房屋房东签订《房屋租赁合同》，取得涉案房屋使用权，该使用权系合伙期间所发生的权利和利益，归合伙人共有，依照法律规定，应由合伙人统一管理和使用。本案被告徐峰未经原告同意，擅自将涉案房屋临街铺面一间出租给被告陈海荣，事后亦未取得原告追认，系对合伙财产的无权处分行为，应属无效，故原告诉请要求确认两被告间于2014年7月8日签订的《铺面租赁合同》无效，本院予以支持。被告陈海荣在签订合同过程中明知涉案房屋存在其他权利人，但未进行核实，未尽慎审注意义务，存在过错，故不适用善意相对人原则。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第89条之规定，判决如下：被告徐峰与被告陈海荣于2014年7月8日签订的《铺面租赁合同》无效。案件受理费100元，由被告徐峰承担50元、被告陈海荣承担50元。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  尹丽莎审 判 员  张 芹人民陪审员  和四龙二〇一五年十月九日书 记 员  唐耀荣【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】