湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂张湾民一初字第01425号原告张胜根，无固定职业。委托代理人郑耀华，湖北多能律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉、承认、变更、放弃诉讼请求，代为提起上诉、反诉、接受调解，签收有关法律文书，申请追加第三人。委托代理人胡超，湖北多能律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉、承认、变更、放弃诉讼请求，代为提起上诉、反诉、接受调解，签收有关法律文书，申请追加第三人。被告十堰市亿科房地产开发有限公司。该公司住所地，湖北省十堰市广东路81号。法定代表人童志伟，该公司总经理。委托代理人黄德华，男，1974年9月16日出生，汉族。代理权限：代为出庭应诉，签收法律文书、代为调解。原告张胜根诉被告十堰市亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理。在审理过程中，原告张胜根于2015年1月18日向本院提出诉前财产保全申请，2015年1月19日，本院作出（2015）鄂张湾民一初字第00253号民事裁定书，裁定对被告亿科房地产公司名下的、位于湖北省十堰市张湾区汉江街办银河路1号（预售许可证登记项目地址为：广东路漫漫沟）亿科红郡小区4幢801号房屋予以查封。本案依法由审判员王瑞适用简易程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告张胜根的委托代理人胡超，被告亿科房地产公司的委托代理人黄德华到庭参加了诉讼。期间，原、被告均向本院申请调解，调解期限为2个月。本案现已审理终结。原告张胜根诉称，2014年7月6日，我与被告亿科房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告亿科房地产公司将其开发的、位于本市张湾区汉江街办银河路1号4幢801号商品房一套出卖给我，该房屋建筑面积为106.17㎡，经协商，该房屋按建筑面积100㎡计算，单价为3500元∕㎡。2014年7月6日，我已经支付给被告亿科房地产公司购房款350000元。我认为，签订合同的主体均具备民事行为能力，合同内容是双方真实的意思表示，没有违反法律法规强制性规定，同时，我已经履行了支付房款的义务，应当认定合同合法有效。请求：1、请求判令原、被告签订的商品房买卖合同有效；6、被告亿科房地产公司承担本案诉讼费用。被告亿科房地产公司辩称，该《商品房买卖合同》上加盖的确实是我公司的印章，合同中载明的商品房也是我公司开发的房屋，我公司对该《商品房买卖合同》的效力本身不持异议，但该房屋实际上是由我公司的原股东陈宣霖经手出售办理，因我公司内部存在股东之间权益纠纷，并且因我公司与其他单位的债权债务关系，由陈宣霖经手出售的多套房屋已被湖北省宜昌市中级人民法院查封，因此原告张胜根等人的购房合同一直未在房地产管理部门备案。希望法院在解决此类案件时，从整体上考虑我公司的合法权益。经审理查明，2014年7月6日，原告张胜根与被告亿科房地产公司授权的经办人陈宣霖签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号YS2013071804-801），合同约定，由原告张胜根购买被告亿科房地产公司开发的、位于湖北省十堰市张湾区汉江街办银河路1号（预售许可证登记项目地址为：广东路漫漫沟）亿科红郡小区4幢801号房屋一套，该房屋建筑面积为106.17平方米，经协商，该房屋按建筑面积100平方米计算，单价为每平方米3500元，总计价款350000元。合同签订时，原告张胜根即支付购房款350000元，并由被告亿科房地产公司出具收据一份，收据号码为0106722。后原告张胜根认为其与被告亿科房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，但被告亿科房地产公司未在房地产管理部门办理备案登记，双方协商未果，故而成诉。另查：1、被告亿科房地产公司开发的上述亿科红郡小区楼盘，目前尚未竣工，该楼盘已分别于2013年11月21日、2014年1月23日在十堰市房地产管理局办理了鄂十房预售字（2013）063号、（2014）008号《湖北省商品房预售许可证书》两份；2、被告亿科房地产公司原有两个股东，即法人股东湖北升富华房地产开发有限公司（以下简称“升富华房地产公司”）和自然人股东陈宣霖。2013年7月18日，被告亿科房地产公司召开全体股东会并形成签订了一份《股份转让协议书》，协议书约定，由股东陈宣霖将其持有的公司20%的股份，转让给另一股东升富华房地产公司，升富华房地产公司支付陈宣霖股份转让费3000万元，其后其持有被告亿科房地产公司100%的公司股份。经协商，被告亿科房地产公司将其开发的“亿科红郡”在建工程商品房中的5455平方米分配给陈宣霖，抵付股份转让费3000万元。为方便销售，被告亿科房地产公司及升富华房地产公司交付给陈宣霖60份加盖被告亿科房地产公司及法定代表人印章的空白《商品房买卖合同》，及60份加盖被告亿科房地产公司印章的收款收据。2013年8月17日，升富华房地产公司、陈宣霖及被告亿科房地产公司又签订《和解协议》一份，约定陈宣霖返还升富华房地产公司合作定金本息共计900万元，同样采取折抵办法，即从上述陈宣霖分配的5455平方米中退还给被告亿科房地产公司1636.3平方米，但未收回超过部分空白合同和收据。本案中原告张胜根所持有的《商品房买卖合同》和收款收据，就是由陈宣霖采用上述空白合同所签订的购房合同。3、被告亿科房地产公司因与其他单位存在债权债务纠纷而引发诉讼。湖北省宜昌市中级人民法院查封了被告亿科房地产公司开发的、位于湖北省十堰市张湾区汉江街办银河路1号（预售许可证登记项目地址为：广东路漫漫沟）亿科红郡小区的部分房屋。本案所涉房屋，已被本院依法采取了查封措施。以上事实有原告张胜根和被告亿科房地产公司的当庭陈述，及原告张胜根提交的《商品房买卖合同》一份、收据一份、本院的民事裁定书一份，被告亿科房地产公司提供的《商品房预售许可证书》（复印件）两份、民事裁定书等证据在卷佐证，以上证据均经当庭质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告张胜根提交的《商品房买卖合同》和购房款收据，被告亿科房地产公司不持异议，可以认定该购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不存在无效的情形和事由，合同的标的物，即原告张胜根所购的商品房亦不存在法定的物权受限情形，综上，本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》应当合法有效。被告亿科房地产公司称其公司内部股东之间存在权益纠纷，请求本院在处理此类案件时，考虑其公司的合法权益，本院认为，被告亿科房地产公司的此项请求，与该公司和购房者签订的《商品房买卖合同》的有效性的认定并无关联，但本院将在不影响原告张胜根权益的情况下，酌情考虑其请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条的规定，判决如下：原告张胜根与被告十堰市亿科房地产开发有限公司于2014年7月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS2013071804-801）合法有效。案件受理费500元减半收取250元，财产保全费600元，合计850元，由被告十堰市亿科房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐号：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员  王瑞二〇一五年三月三日书记员  张帆附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。