重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第05260号上诉人（原审被告、反诉原告）周吉平，男，1963年8月24日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆笋溪河畔物业管理有限公司，住所地重庆市江津区中山镇渔湾村杨柳沟组。法定代表人胡维兴，执行董事。委托代理人胡祖波，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。上诉人周吉平因与被上诉人重庆笋溪河畔物业管理有限公司（以下简称笋溪河畔物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第04715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，位于重庆市江津区中山镇游渡河中山古镇·同心坊项目经批准修建。2012年7月12日，笋溪河畔物管公司（甲方）与周吉平（乙方）签订《中山古镇·同心坊商业街商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江津区中山镇游渡河街××、71号商铺出租给乙方经营，租赁期为5年，自2012年7月12日起至2017年7月11日止。租金标准为1100.6元／月，租金支付方式及时间，以3个月为一期，第一期租金在接房当天支付，第二期租金应在上一期租期到期前15天内支付。乙方免租装修期为395天，实际计租起始日为2012年7月12日。租赁保证金3300元。7.4乙方自行承担因生产经营产生的包括税收以及水、电、气的增容等等所有费用。7.7如乙方……在出租到期或提前终止协议时，已完成的装修、装饰均不得拆除，甲方也不需对其进行任何补偿。9.2本合同租赁期满、提前终止或解除时，乙方必须保证承租场所的完好，不得拆除室内固定装饰物（不含可移动设施、设备；乙方自行安装的卷帘门，合同到期后自行拆除带走）。9.3本合同租赁期满、提前终止或解除时，乙方在期满之日起15日内必须按期撤场……。12.5乙方有下列情形之一，甲方有权单方终止合同，收回该商铺，保证金不予退还，并有要求乙方赔偿相应损失的权利（双方另行约定除外）：……12.5.4拖欠房屋租金30日以上。双方同时对其他进行了约定。合同签订后，笋溪河畔物管公司于2011年7月22日出具收据收取周吉平租赁保证金3300元。笋溪河畔物管公司按约定将租赁房屋交付周吉平，周吉平对该房屋装饰装修后占有经营至今。周吉平未支付笋溪河畔物管公司房屋租金。笋溪河畔物管公司起诉至一审法院，请求判决：1.解除双方于2012年7月12日签订的《中山古镇·同心坊商铺租赁合同》；2.周吉平从2013年8月12日起按租金标准1100.60元／月支付笋溪河畔物管公司房屋租金至合同解除之日止，并以月租金总额的5%按日支付违约金；3.周吉平限期将租赁房屋腾空后交付笋溪河畔物管公司，并按1100.60元／月的标准支付笋溪河畔物管公司房屋占有使用费；4.周吉平所缴保证金3300元归笋溪河畔物管公司所有。一审审理中，笋溪河畔物管公司自愿撤回要求周吉平支付违约金、房屋占用损失，以及租赁保证金归笋溪河畔物管公司所有的诉讼请求。周吉平提出反诉，请求判决：1.确认双方于2012年7月12日签订的《中山古镇·同心坊商铺租赁合同》无效；2.笋溪河畔物管公司赔偿周吉平装饰装修损失费6330元、设施费13310元、误工费共计34个月，2000元／月；3.笋溪河畔物管公司退还保证金3300元。上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《中山古镇·同心坊商业街商铺租赁合同》、收据、收条、送货单、购物凭证、工商营业执照、重庆市村镇规划选址意见书、重庆市村镇规划建设许可证、村镇建设工程质量竣工验收意见书、工商登记档案资料、重庆市建设用地许可证等经庭审在卷可证，应予采信。一审法院认为，笋溪河畔物管公司与周吉平在平等、自愿基础上签订的《中山古镇·同心坊商业街商铺租赁合同》，该合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。笋溪河畔物管公司按合同约定将租赁房屋交付周吉平后，周吉平未按合同约定支付租金，违反了双方在合同中“第一期租金在接房当天支付，第二期租金应在上一期租期到期前15天内支付”，“乙方有下列情形之一，甲方有权单方终止合同，收回该商铺，保证金不予退还，并有要求乙方赔偿相应损失的权利（双方另行约定除外）：……拖欠房屋租金30日以上”的约定，已构成违约，应承担违约责任。周吉平以笋溪河畔物管公司不具备出租资格而违法出租，涉案门面为集体土地上的房屋，周吉平租赁房屋的目的用于商业经营，租赁房屋没有产权证，不能办理经营证照为由，要求确认笋溪河畔物管公司与周吉平于2012年7月12日签订的《中山古镇·同心坊商业街商铺租赁合同》无效，笋溪河畔物管公司赔偿周吉平装饰装修损失费、设施费、误工费，退还保证金，赔偿天然气开通费的反诉请求，与双方合同约定不符，且缺乏事实和法律依据，故其反诉请求，一审法院不予主张。笋溪河畔物管公司自愿撤回要求周吉平支付违约金、房屋占用损失，以及租赁保证金归笋溪河畔物管公司所有的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。现笋溪河畔物管公司请求解除双方于2012年7月12日签订的《中山古镇·同心坊商业街商铺租赁合同》，周吉平将位于重庆市江津区中山镇游渡河街新门牌号××、71号房屋腾空后交付笋溪河畔物管公司，以及周吉平支付房屋租金（从2013年8月12日起按租金标准1100.60元／月计算，至合同解除之日止）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，判决如下：“一、解除原告（反诉被告）重庆笋溪河畔物业管理有限公司与被告（反诉原告）周吉平于2012年7月12日签订的《中山古镇·同心坊商铺租赁合同》。二、被告（反诉原告）周吉平将位于重庆市江津区中山镇游渡河街××、71号房屋腾空后交付原告（反诉被告）重庆笋溪河畔物业管理有限公司。三、被告（反诉原告）周吉平支付原告（反诉被告）重庆笋溪河畔物业管理有限公司房屋租金（从2013年8月12日起按租金标准1100.60元／月计算，至合同解除之日止）。四、驳回被告（反诉原告）周吉平的反诉请求。上述二、三项，限被告（反诉原告）周吉平在本判决生效后十日内履行。如果被告（反诉原告）周吉平未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费133元，减半收取66元，反诉案件受理费1037元，减半收取518元，合计584元，由被告（反诉原告）周吉平负担。”周吉平不服提出上诉，请求：1.撤销原判；2.裁定双方2012年7月12日签订的《中山古镇·同心坊商业街商铺租赁合同》无效；3.依法判决笋溪河畔物管公司赔偿给周吉平造成的门面装修损失费6330元，超市配套设施费用13310元，人工误工费每人2000元／月，共计34月；4.依法判决笋溪河畔物管公司退还周吉平商铺租赁保证金3300元。事实和理由：1.2012年7月12日双方签订的《中山古镇·同心坊商铺租赁合同》，商铺门面号××、71号商铺，租赁期为5年，给周吉平经营使用，因笋溪河畔物管公司不具有该房屋的产权资格（出租方）所出租的商铺办不了产权证，违反了城市房屋租赁法律法规。一审法院并未按照房屋租赁管理法与城市房屋租赁法判决，于适用法律有误。2.笋溪河畔物管公司的注册对外商铺出租是虚假违法的，其注册时是借用当地农村房屋产权证注册的，没有当地出租房屋出租人的签字，而且并没有支付房屋租金，送报工商局的审批都是虚假的。笋溪河畔物管公司对外出租的商铺在2012年12月以前都是案外业主购买的，其用购房业主的房屋没有经本人签订对外出租合同就有争议的欺骗行为而出租商铺，违背了诚实守信原则以及平等自愿原则，而一审法院不予认定，有失公平。3.笋溪河畔物管公司存在无房所有，骗取业主的商铺对外出租，签订的合同违反了房屋管理法第四节房屋租赁中的1、2、3、4条，应该根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，应判决笋溪河畔物管公司承担损害赔偿责任。4.基于双方的合同无效，周吉平不应向笋溪河畔物管公司支付租金。房屋建设单位--重庆渝松建设有限公司的孙启华（音）也曾口头承诺过不收取租金。笋溪河畔物管公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.房屋租赁合同是转让房屋使用权的合同，只要出租人将房屋的占有使用权交付给承租人，承租人就应该按照合同规定履行义务，缴纳租金。2.承租人无正当理由不交付租金，按照合同的相关规定，承租方没有按照合同约定按期缴纳租金，出租方随时有权要求解除合同，并返还房屋。3.周吉平已经违约，依据事实和法律，应该赔偿笋溪河畔物管公司的损失和所拖欠的租金。二审中，周吉平提交以下证据：1.周方元的乡村房屋所有权证（复印件），周方元与胡维兴签订的《房屋租赁合同》（复印件），拟证实笋溪河畔物管公司伪造了房屋租赁合同申办了该公司的营业执照。2.业主联络资料登记表、入住通知书等4套（复印件），拟证实案涉房屋被重庆渝松建设有限公司出售给了案外人，笋溪河畔物管公司无权出租。笋溪河畔物管公司质证称，周吉平举示的证据均系复印件，对其真实性不予认可，且与本案缺乏关联性。因周吉平举示的证据均系复印件，笋溪河畔物管公司也不予认可，故本院对其真实性均不予认可。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。针对双方当事人在二审中的争议焦点，本院现具体评析如下：关于双方2012年7月12日签订的《中山古镇·同心坊商业街商铺租赁合同》的效力问题。案涉房屋是经政府相关部门审批建设并通过竣工验收的合法建筑，法律法规也未禁止农村集体所有土地上的房屋用于出租获取收益。租赁合同内容系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。笋溪河畔物管公司虽未取得案涉房屋的所有权，但法律法规并未明确规定房屋租赁合同的出租人必须是房屋的所有权人；且周吉平在使用案涉房屋的过程中并未受到其他权利人的阻挠。至于笋溪河畔物管公司在注册登记时是否存在伪造相关资料的问题，周吉平并未举示证据予以证实，且与双方租赁合同的效力无关。故一审认定房屋租赁合同合法有效并无不当。周吉平关于双方租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于周吉平应否向笋溪河畔物管公司支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，笋溪河畔物管公司已按约将案涉房屋交付给周吉平占有使用，周吉平作为承租人理应按约支付租金。周吉平在二审中辩称重庆渝松建设有限公司的孙启华（音）曾口头承诺过不收取租金，但未举示证据予以证实。一审法院关于租金的判决正确。关于笋溪河畔物管公司应否赔偿周吉平相关费用并退还保证金的问题。如前所述，双方之间的租赁合同合法有效，周吉平拖欠租金的行为已构成违约，笋溪河畔物管公司有权依照合同约定不退还已收取的保证金。周吉平要求笋溪河畔物管公司赔偿其承租房屋后为经营所需而投入的装饰装修、设施费用等，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。周吉平的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1037元，由周吉平负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张雪方审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一五年十月八日书 记 员  刘德宝