福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0504民初1002号 原告：饶国强，男，1987年12月9日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告：周水娟，女，1986年10月21日出生，汉族，住福建省浦城县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：郑希恺，福建诚百邦律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：傅伟鑫，福建诚百邦律师事务所律师。 被告：泉州安盈房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区吉源东路(泉州洛江区益发陶瓷工艺厂内**)。 法定代表人：杨劲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢文烽，男，该公司员工。 原告饶国强、周水娟与被告泉州安盈房地产开发有限公司（以下简称安盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告饶国强、周水娟共同委托诉讼代理人傅伟鑫、被告安盈公司的委托诉讼代理人谢文烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶国强、周水娟向本院提出诉讼请求：1.判令安盈公司协助饶国强、周水娟办理址在泉州市洛江区“中源领第”某商品房权属证书；2.判令安盈公司向饶国强、周水娟支付逾期办证违约金（以已付款646117元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算自2016年10月26日起至安盈公司向泉州市洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由安盈公司提供的材料交付饶国强、周水娟时止，暂计至2018年3月30日为43808元）；3.判令本案诉讼费用由安盈公司承担。事实和理由：2013年2月20日，饶国强、周水娟与安盈公司签订《商品房买卖合同》，约定饶国强、周水娟向安盈公司购买位于泉州市洛江区“中源领第”某商品房，总价款为646117元，若因安盈公司原因导致饶国强、周水娟不能在商品房交付使用后450日内取得权属证书的，安盈公司应自逾期之日起每日按已付款0.001%的标准向饶国强、周水娟支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，饶国强、周水娟按约定履行了付款等义务，安盈公司在2015年7月31日将商品房交付饶国强、周水娟使用，但至今未协助饶国强、周水娟办理产权证，已明显违约。因此，饶国强、周水娟为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定提起诉讼，望判如所请。 安盈公司辩称，一、饶国强、周水娟主张逾期办证违约金的计算标准错误。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第九条第1项中明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”该约定没有违反法律法规的强制性规定，且合同双方当事人未协商变更，也没有被撤销或变更，因此，该约定对双方具有法律约束力。饶国强、周水娟主张按照中国人民银行同期同档贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。即使安盈公司应承担违约责任，逾期办证违约金也应按合同约定的标准计算。二、安盈公司对逾期办证不承担任何责任。安盈公司未能按期完成办证义务，是由于洛江区不动产登记中心的错误造成的。洛江区不动产登记中心在安盈公司申请办理不动产初始登记时，要求安盈公司提供缴清住宅专项维修资金的证明，而该证明材料并不在办理初始登记应提供的材料的一次性告知书中，且泉州市住建局和泉州市财政局于2016年3月24日联合发文《关于修改住宅专项维修资金管理相关规定的通知》早已明确规定，“对未全部出售的住宅项目，房地产企业在办理房屋初始登记前，代收代缴已售房屋的专项维修资金”，但洛江区不动产登记中心却以安盈公司未提供缴清住宅专项维修资金的证明为由而迟迟不受理安盈公司的不动产初始登记申请。此事经包括饶国强、周水娟在内的业主们上访后，并经泉州市委领导过问，洛江区不动产登记中心才同意予以办理。安盈公司已向洛江区不动产登记中心完成不动产初始登记的交件，并在2018年4月28日取得受理回执单。按照规定，安盈公司在2018年5月16日之前即可领取总确权证，可将相关材料交付饶国强、周水娟前往洛江区不动产登记中心办理个人名下的不动产权证。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第九条第4项“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”的约定，安盈公司对于逾期办证不应承担任何责任，饶国强、周水娟的诉求依法应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：饶国强、周水娟与安盈公司于2013年2月20日签订《商品房买卖合同》及合同附件。《商品房买卖合同》约定：饶国强、周水娟向安盈公司购买位于泉州市洛江区地块中源领第某商品房，成交金额为646117元；出卖人应当在2015年7月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按……处理；专项维修资金8099元由买受人于2015年7月31日前缴交。合同附件六《合同补充协议》第八条第一款约定：鉴于商品房产权登记过程中存在诸多非双方可主观控制的因素，双方同意将商品房买卖合同第十四条第一款中约定的60日变更为270日，90日变更为450日；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，饶国强、周水娟全额支付了购房款，缴交了公共维修资金。2018年4月28日，安盈公司向泉州市洛江区不动产登记中心交件申请不动产初始登记，同日取得不动产登记受理回执单；该不动产登记中心通知安盈公司可于2018年5月16日领证。安盈公司于2015年8月2日将商品房交付饶国强、周水娟使用，直至2018年5月18日才将办理权属登记需由其提供的资料交付饶国强、周水娟。 上述事实，有双方当事人的陈述，饶国强、周水娟提供的《商品房买卖合同》及其附件、购房发票、公共维修资金收款收据；安盈公司提供的《洛江区不动产登记受理回执单》《委托书》《个人产权权属登记须知》《宗地图》《泉州市房产测绘报告书》（5号楼）《泉州市洛江区房产测绘报告书》（地下室）等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，饶国强、周水娟与安盈公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 1.关于安盈公司逾期办证是否应承担违约责任问题。合同签订后，饶国强、周水娟全额支付了购房款，并缴交了公共维修资金，已经履行了合同确定的义务。安盈公司于2015年8月2日将商品房交付饶国强、周水娟使用，根据《商品房买卖合同》第十四条第一款及《合同补充协议》第八条第一款约定，安盈公司应当在2016年4月28日前向洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付饶国强、周水娟，但安盈公司直至2018年5月18日才将办理权属登记需由其提供的资料交付饶国强、周水娟，安盈公司已经违约，依法应承担相应的违约责任。本案安盈公司提交的《洛江区不动产登记受理回执单》载明收件时间是2018年4月28日，安盈公司并未提供其在2016年4月28日前有向洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记且房屋权属登记机构不予办理的证据。泉州市住建局和泉州市财政局于2016年3月24日联合发文《关于修改住宅专项维修资金管理相关规定的通知》明确规定：“对未全部出售的住宅项目，房地产企业在办理房屋初始登记前，代收代缴已售房屋的专项维修资金。未售的房屋，房地产企业在办理房屋合同备案登记前，代收代缴住宅专项维修资金……。”根据该通知精神，代收代缴专项维修资金是房地产企业的义务。本案安盈公司并未提供其已经尽到该项义务的证据，故安盈公司辩称其对逾期办证不承担任何责任，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 2.关于逾期办证违约金如何计算问题。《合同补充协议》第八条第一款约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本案安盈公司至2018年5月18日才将办理权属登记需由其提供的资料交付饶国强、周水娟，安盈公司应自2016年10月26日起至2018年5月18日止，每日按购房款646117元的0.001%向饶国强、周水娟支付违约金计3682.86元。饶国强、周水娟请求安盈公司按照中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算逾期办证违约金，不符合双方合同的约定，本院不予采纳。 综上所述，安盈公司已经向泉州市洛江区不动产登记中心交件申请不动产初始登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付饶国强、周水娟，现饶国强、周水娟请求安盈公司协助其办理商品房权属证书，本院不予采纳。安盈公司未在合同约定的时间内履行协助办证义务，已经违约，饶国强、周水娟请求安盈公司支付逾期办证违约金，本院予以支持，但其要求按中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算违约金，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州安盈房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向饶国强、周水娟支付逾期办证违约金3682.86元； 二、驳回饶国强、周水娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费895元，减半收取计447.5元，由饶国强、周水娟负担413.5元，泉州安盈房地产开发有限公司负担34元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  颜海容 二〇一八年八月二十九日 法官助理苏艳月 书记员黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。