襄阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0691民初446号 原告：陈爱青，女，汉族，1971年7月26日出生，住湖北省襄阳市， 原告：陈征，女，汉族，1978年5月25日出生，住湖北省武汉市江岸区， 委托诉讼代理人：陈合元，男，汉族，1952年1月20日出生，住湖北省武汉市江岸区，系原告陈征的父亲。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：汪小波，湖北隆中律师事务所律师。 被告：襄阳华润燃气有限公司，住所地：襄阳市樊城区内环路环球金融城2栋1单元17楼。 法定代表人：杨平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：齐凡，湖北言和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒露，湖北高见律师事务所律师。 原告陈爱青、陈征与被告襄阳华润燃气有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序对案件公开开庭进行了审理。原告陈爱青、原告陈征的委托诉讼代理人陈合元、二原告的共同委托诉讼代理人汪小波，被告的委托诉讼代理人齐凡、舒露到庭参加了诉讼。本案审理期限到期后，原、被告向本院提交书面申请同意继续适用简易程序审理本案，本院依法延长审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向二原告支付拖欠的租金522940元（注：已扣除2万元押金）；二、判令被告支付延迟支付租金的违约金，计算方法为：2016年的违约金以租金330771元为基数、以日千分之五为标准计算103天，共计170347元；2017年2月12日至2017年5月19日（取得房产证时间）期间违约金为107959元；2017年5月20日以后的违约金以542940元为基数、按日千分之五标准计算至还清之日（暂计算至2017年12月2日共计534796元）。 事实与理由：2012年1月13日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将共同所有的位于襄阳市高新区长虹北路九丰长虹首府第一幢第三层3-2-2号的房屋租赁给被告办公使用，面积暂定为424.41㎡，租期自2012年2月18日至2017年2月17日，月租金为60元/㎡。租金每年按2%递增，每年到期前五个工作日内一次性付清下一年租赁房屋的租金。拖欠租金的，每逾期一日，按全年租金金额的千分之五支付违约金。上述合同签订后前四年，双方均能按照合同履行各自的义务。第五年，即2016年2月18日至2017年2月17日的租金共计330771元，被告拖欠至2016年5月25日支付，逾期共计103天。2017年合同期满后，被告并未腾退房屋，亦未就续签合同与原告协商，并持续占用房屋至2017年10月18日。另，2017年5月19日，原告领取到了不动产权证明书，载明的房屋面积比合同暂定的面积增加74.36平方米，故被告应补缴租金。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、原告诉求第一项部分属实，第一项诉请中的金额总额中只有278620元属实（在房产证发放后应当补交的2012年至2017年共五年的差额租金），但是应当扣掉20000元的房屋押金和被告替原告支付的物业管理费1995.08元，剩余应当支付原告256624.92元；2、支付违约金的诉讼请求没有法律依据，合同中约定的违约金标准过高，请求人民法院予以核减，按照人民银行同期贷款利率的标准计算；3、合同到期后被告没有占用原告的房屋继续使用，原告在诉状中所述的事实没有依据。 原告向本院提交以下四组证据： 1、《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告之间存在租赁合同法律关系。被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信； 2、鄂（2017）襄阳市不动产权第0017559号产权证，以证明房屋实际面积为498.77平方米，比合同约定的暂定面积多出74.36平方米。被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信； 3、《租金催收函》、邮寄单及签收打印件，以证明2017年11月17日原告向被告发出书面租金催收函的事实。被告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为催收函中陈述的并非事实。本院对该组证据的真实性予以采信； 4、2017年9月25日水电费发票及2017年7月10日第三季度物业费发票，以证明被告一直在缴纳涉案房屋的水电费、物业费至2017年9月，即被告至2017年9月一直在占有使用涉案房屋。被告对该两份发票的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其承租的是长虹首府一整层的房屋，原告的房屋仅为其中一间，被告方缴纳的水费和物业费均为一层房屋的整体发票，因此该两份发票不能证明被告在2017年2月房屋租赁期限届满后仍占用该房屋的事实。本院对该组证据的真实性予以采信。 被告向本院提交以下四组证据： 1、2016年6月13日《襄阳日报》公告，襄阳市襄城区如意搬家服务部出具的《证明》《搬迁报价表》、增值税发票各一份，证明被告于2016年6月20日之后并未实际使用原告房屋的事实。原告对《襄阳日报》公告及增值税发票的真实性无异议，对如意搬家服务部出具的《证明》《搬迁报价表》的真实性有异议，认为其为如意搬家服务部出具单方书证，不能单独作为证据使用，被告方应当补充提供搬家服务合同等证据予以佐证。本院认为，如意搬家服务部出具的证明盖有公章，对其真实性予以认可。结合《襄阳日报》公告及增值税发票，本院认为可以证实被告已经于2016年6月19日搬离涉案房屋； 2、2017年2月25日及2017年3月3日招租信息广告各一份及2017年5月3日四张照片，以证明租赁期限届满后，被告并未占用原告房屋，相反，原告不仅在招租网站上发布招租广告，且原告陈征的父亲陈合元还在涉案房屋中巡视。二原告对该组证据的真实性有异议，认为二原告从未在任何平台上发布过招租信息。此外，对2017年5月份原告陈征的父亲陈合元在房屋内的事实没有异议，但是对其证明内容有异议，认为当时由于另外一起民事纠纷需要到争议的房屋进行实地查看，陈征的父亲陈合元与被告联系拿到了房屋钥匙后才进入房屋。本院对于该组证据中的招租事实予以认可，但被告未提交补充证据证明该招租广告是由原告或与原告有关的人发布； 3、襄阳市威景物业服务有限公司出具的《关于先行垫付长虹首府第1栋第3层3-2-2号房屋2017年2季度物业管理费的协议》，以证明被告代原告方缴纳了2017年4-6月物业管理费1995.08元，该房屋所在的物业管理公司也对该事实予以认可。原告对该组证据的真实性有异议，认为由于被告实际使用整层房屋，所以由被告缴纳全部物业费用。本院认为该组证据上盖有襄阳市威景物业服务有限公司公章，对其真实性予以采信； 4、证人黄某的证人证言，以证明被告在2016年6月搬走时已经通知房东，2017年2月合同到期之前被告联系原告，她说没有时间拿，她当时手机号码为138××××5488，2月20日跟她联系时她短信发给了我陈合元的电话号码139××××1588，让我与他联系。且2017年2月20日当天将涉案房屋的两把钥匙交付给陈合元时，没有其他人在场，交还钥匙后原告经常带想要租房的客人来看房，证人黄某也进去看过几次并且拍了照片。原告对证人证言的真实性有异议，认为证人为被告公司的员工，与被告存在利害关系，该证言不可采信。 本院经审理认定如下事实：2012年1月13日，原告陈爱青、陈征（甲方）与被告襄阳华润燃气有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的为襄阳市高新区长虹北路九丰长虹首府第一幢第三层3-2-2号房屋，房屋面积暂定424.41㎡，实际面积以房管部门测量为准。租期共计五年，自2012年2月18日至2017年2月17日。乙方作为办公使用，房屋的具体分隔使用由乙方决定。房屋租金价格为月租金60元/㎡。租金每年按2%递增，具体递增幅度为第一年年租金305580元，第二年年租金311692元，第三年年租金317926元，第四年年租金324285元，第五年年租金330771元。自2013年2月18日起按周年支付房屋租金，乙方在每周年到期前五个工作日内一次性付清下一年租赁房屋租金。租赁面积（附平面图）应依房管部门测定（含公摊）为准，同时从原始租赁日开始，调增或调减租金额。第七条约定，甲乙双方在本合同生效后一个月内向乙方交付房屋。第十一条约定，“乙方须在本合同期满前二个月告知甲方应按实际使用房屋状态交还甲方，甲方在本合同期满后三个工作日内退还乙方房屋租赁押金。本合同期满，乙方可以拆除可移动的自有设备，在拆除过程中，乙方不得损坏房屋结构和配套设施。甲方对属于乙方无法拆除的设施不予补偿，且遗留物的所有权归属甲方”；第十二条约定，“下列行为构成合同项下的违约行为：···乙方未按合同规定及时足额交付租金，若乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方应按全年租金总额的千分之五向甲方支付违约金。逾期30日后乙方仍不支付租金的，除按第十三条第二款支付逾期违约金外，甲方有权单方面终止租赁合同，并不退还乙方房屋租赁押金”；第十三条第2款约定，“一方严重违约的，造成合同无法正常履行的，另一方可解除合同。违约方须向另一方按照当年的租金总额支付违约金”。第十七条特别约定，本合同租期甲方承诺无条件以乙方与湖北九丰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同实际租赁或解约相同（包括续租或提前解约）。被告如约支付了2012年2月18日至2016年2月17日的全部租金，2016年2月18日至2017年2月17日的租金被告未按照合同约定的日期支付，实际支付时间为2016年5月25日，逾期103天。 2017年5月19日，二原告取得编号为鄂（2017）襄阳市不动产权第0017559号不动产权证明书，载明权利人为二原告，坐落于襄阳市××新区××北路（九丰长虹首府）2幢3层002室，房屋建筑面积为498.77㎡。 2017年11月20日，原告向被告发出《租金催收函》，载明“2017年7月26日，我们领取房屋产权证书，该证书载明的面积为498.77平方米，因此基于贵我之间的《房屋租赁合同》，贵公司应追加支付租金，但从2017年8月3日我们通知贵公司后，贵公司仅口头表示同意，但迟迟未见贵公司实际履行该支付义务。···贵公司应仍按合同约定的标准支付租金直至贵公司腾退房屋之日。”现原告认为被告未在2017年2月17日租约到期时腾退房屋，实际占有使用房屋至2017年10月18日。被告认为其已经在租约到期时腾退了房屋，并将房屋交付给原告。现双方协商不成，原告诉至本院，请求判令被告支付拖欠的租金522940元及违约金，并由被告承担本案的诉讼费用。 本院认为，本案争议的焦点在于：一.原告是否在租期到期时向被告交付了涉案房屋以及该事实的举证责任如何分配；二.原告主张的违约金是否过高。对于争议焦点一，本院认为，原告举证的2016年6月13日《襄阳日报》公告，襄阳市襄城区如意搬家服务部出具的《证明》《搬迁报价表》、增值税发票、证人证言，可以证实被告已经于2016年6月搬离了涉案房屋，并于2017年2月租约到期时将房屋钥匙交付给原告指定的代收人陈合元。原告辩称被告搬离涉案房屋不代表原告已经履行了交付房屋的义务，被告未履行房屋交接手续，可以认定被告实际占有使用该房屋至2017年10月18日。但是双方在庭审中均认可该房屋未办理任何交接手续，房屋在由被告承租时处于毛坯状态，没有房屋钥匙，亦没有在《房屋租赁合同》中约定租约到期时应当以何种方式交付房屋。此外，原告认为合同中约定“本合同租期甲方承诺无条件以乙方与湖北九丰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同实际租赁或解约相同（包括续租或提前解约）”，因此被告与湖北九丰房地产开发有限公司的租约尚未结束，原告当然有理由继续与被告续租该租赁合同。本院认为，对该条款的理解应当是由于被告承租的是该栋房产上不同所有权人的房屋，为了保障其经营场地的一致性，对于原告作出的特别约定，“甲方承诺无条件”的表述可以看出该条款是对原告的单方特别约束，且原告亦未举证证实被告与湖北九丰房地产开发有限公司的实际租期。故对原告认为被告未在租约到期时腾退房屋的主张本院不予支持。 对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告双方约定的违约责任条款为“乙方（被告）每逾期一日，乙方应按全年租金总额的千分之五向甲方（原告）支付违约金。”由于被告实际支付了2016年2月18日至2017年2月17日的租金330771元，双方均认可被告逾期付款的期间为103天。对于原告的实际损失应当如何认定问题，本院认为原告实际损失的是该笔租金在该103天中的收益。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，本院酌定以本金330771元为基数、年利率24%计算利息，故原告的实际损失为330771元×24%÷365×103=22401元。原告主张按照合同约定计算330771元×0.005×103=170347元，明显过分高于造成的损失，本院核定被告应当向原告支付的逾期付款违约金为22401元×1.3=29121.3元。 此外，双方对由于办理的不动产权证明书载明的涉案房屋实际面积较合同中约定的面积增加了74.36平方米这一事实均无异议，被告应当向原告支付该增加面积对应的租金，合计278620元。由于原告在《租金催收函》中自认2017年7月26日原告领取了该不动产权证明书，于2017年8月3日通知了被告，被告逾期支付该笔租金，应当支付相应利息，以278620元为基数、年利率6%计算至2018年8月，被告应支付原告16717.2元。综上，被告应支付给原告的金额合计为29121.3元+278620元+16717.2元=324458.5元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告襄阳华润燃气有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈爱青、陈征支付324458.5元； 二、驳回原告陈爱青、陈征的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14320元，减半收取计7160元，由被告襄阳华润燃气有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。 审判员 张 艳 二〇一八年八月二十一日 书记员 孙心锐