山东省潍坊市潍城区人民法院    山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0702民初1134号 原告：潍坊昌大建设集团有限公司，住所地：潍坊市高新区健康东街**。 法定代表人徐鹏强，董事长。 委托代理人：高勇。 委托代理人：张涵。 被告：潍坊市潍城区仓南保温材料厂，住所，住所地：潍坊市潍城区南环路与水库路交叉处div> 法定代表人武法坤，厂长。 委托代理人：陈啸澎，山东信约国证律师事务所律师。 被告：武晓光。 委托代理人：张春霞。 原告潍坊昌大建设集团有限公司（以下简称昌大公司）与被告潍坊市潍城区仓南保温材料厂（以下简称保温厂）、武晓光租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月22日作出（2014）潍城望民初字第166号民事判决书，被告昌大公司不服该判决，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2017年12月7日作出（2017）鲁07民终4207号民事裁定书，裁定撤销原判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审诉讼中，昌大公司以涉案的土地自2005年起，已经由武晓光开办的潍坊市潍城区宝大加油站使用为由，申请追加武晓光作为本案的共同被告，本院依法照准。原告昌大公司的委托代理人高勇、张涵，被告保温厂的委托代理人陈啸澎。被告武晓光的委托代理人张春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌大公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告停止侵权，腾出原租赁土地并交还原告;2、判令被告保温厂支付原告2006年至2013年的土地租赁费123090.85元，及逾期付款违约金100000元;3、判令二被告以2014年土地占用费17379.5元为基数，支付原告实际土地占用费用，直至交还土地之日止。4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2003年12月31日，原、被告双方签订《加油站转让及土地租赁协议书》一份，依据合同约定，被告受让原告位于××街××号××座，同时租赁该加油站所占用的土地{土地证号：潍国用（2005）第Ｂ&tim**;×8号，以下简称涉案土地}，租赁期限为10年，自2003年12月31日至2013年12月31日，租赁费第一年每平方米7.5元，以后每年按5%的比例递增，逾期支付租赁费的，按应付租赁费的日千分之二支付违约金。被告承租土地，租赁费仅付至2006年，此后未向原告支付租赁费，至合同租赁期届满，尚欠原告租赁费105711.35元及逾期付款违约金309586.26元（违约金仅主张100000元）。租赁期满后，经原告通知，被告至今未自行腾空土地交还原告，为维护原告合法权益，故提起诉讼。 被告保温厂辩称：原告起诉无事实与法律依据。首先，原被告签订的涉案协议约定，被告保温厂以350000元的价格受让加油站及地面附着物的所有权，根据我国法律“房地一体”的基本原则，结合加油站的特殊性质，涉案加油站所使用的土地也应当在签订涉案协议时一并转让给被告。因此涉案协议约定的加油站及土地均属于被告所有，原告无权要求被告腾出土地。其次，虽然协议载明的土地租赁相关约定和法律相冲突，属于无效约定，但被告仍缴纳租赁费或通过抵消债务的形式交费至2013年。因此，被告无论根据事实或法律规定，均不欠原告租赁费。第三，假设涉案协议载明的土地租赁相关约定属于有效约定，则约定的租赁期限最长为35年，尚未到期，且在第一租赁期限到期后，原告虽未与被告签订书面租赁合同，但被告继续经营加油站，原告未对此提出异议，应视为双方继续按照涉案协议约定的最长租赁期限继续使用。且涉案加油站已经由被告转让给他人，若将土地收回，会导致加油站无法变更经营地址，使加油站无法继续经营，严重损害第三人的合法权益。即使要将涉案土地返还给原告，原告也应赔偿被告或其他权利人地面附着物损失及加油站无法经营的全部损失。 被告武晓光辩称，没有与原告签订任何的合同，武晓光并不是本案适格的被告，不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于原告提交的，有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告昌大公司与被告保温厂于2013年12月31日签订的加油站转让及土地租赁协议一份，以及协议附件明细表一份。协议主要内容见本判决书事实认定部分。原告意在证明被告保温厂受让原告加油站的地表附着物，加油站所占用的土地并未一并转让，是以租赁方式租给其使用。被告保温厂的质证后意见，是对该协议的合法性、关联性、真实性无异议，但是提出协议约定租赁涉案加油站的土地是违法的，依法应当是转让该土地。本院认为，协议明确约定涉案加油站的土地是租赁，且不违反法律的强制性规定。故被告保温厂的上述异议不能成立，该协议为有效证据。 2、2002年5月31日潍坊市规划与国土资源局与原告签订的国有土地使用权出让合同一份，潍国用（2005）第Ｂ××8号国有土地使用证一份，2003年12月27日由原被告双方签字确认的昌大公司加油站平面图一份。原告意在证明，原告依法受让,取得涉案土地使用权,并出租给被告保温厂使用。被告保温厂经质证后认为，对上述证据的真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，涉案土地已经转让给了保温厂使用，原告应当配合保温厂办理土地变更手续。另外，据武家社区正在对集体资产进行的核实，涉案土地的使用面积实际大于土地使用证上注明的面积。被告武晓光对上述证据的质证意见同被告保温厂。本院认为，二被告的异议无事实和法律根据，不予采信。上述证据来源合法，且与本案事实有关，具有证明力，为有效证据。 3、潍坊市人民政府于2014年10月15日下发的《潍坊市人民政府关于调整城镇土地使用税土地等级适用范围的通知》，及潍坊市地方税务局潍城分局开具的中华人民共和国税收完税证明八份。原告意在证明，涉案土地的税费为14元/平方米，由原告按时缴纳。被告保温厂经质证后认为，对上述证据的真实性有异议，即使证据系真实的，涉案土地税费并不属于协议中约定的保温厂向原告支付租赁费的范畴，该费用不应由保温厂交纳。被告武晓光对上述证据的质证意见同被告保温厂。本院认为，上述证据系潍坊市人民政府下发的正式公文，及潍坊市地方税务局潍城分局开具的正式发票，真实合法，且与本案有关联，具有证明力，为有效证据。 对于被告保温厂提交的，有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告保温厂核算的,昌大公司保温材料欠款明细一份，被告保温厂意在证明，截止2013年，原告仍欠保温厂保温材料款101488.51元。原告昌大公司经质证后认为，对欠款明细的真实性不能确定，即使昌大公司欠被告保温材料费，也与本案不是同一法律关系，不应合并审理，被告保温厂可以另行起诉。被告武晓光未发表质证意见。本院认为，上述保温材料欠款明细表系被告保温厂单方出具，且原告不予认可，真实性无法确定，故原告提出的异议成立，该保温材料欠款明细表不能认定为本案的有效证据。 2、被告保温厂与武晓光于2004年5月10日，签订的涉案加油站抵顶及土地租赁协议一份。协议主要内容为，保温厂将涉案加油站抵顶给武晓光，抵顶价格为35000元，付款方式为，在本协议签订后，抵消保温厂于2002年12月以前欠武晓光处餐费共计119971元，及保温厂向武晓光借款320000元，以上两项共计439971.82元，剩余款项抵顶土地租赁费。涉案土地租赁费按每年10000元计算。被告保温厂意在证明，已将涉案加油站出让给被告武晓光。原告经质证后认为，对上述证据的真实性有异议，被告保温厂的法定代表人武法坤与被告武晓光系父子关系，上述证据明显为事后补充的协议。被告武晓光经质证后，认可上述证据。本院认为，该协议系二被告签订，对原告没有约束力。 以上认定的证据，均在卷佐证。 根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年12月31日，原告与被告保温厂签订了加油站转让及土地租赁协议一份及协议附件明细表一份。协议主要内容为，原告向被告保温厂转让加油站一座，以现有建筑物及设施出让（附明细表），但不含土地使用权，转让价款350000元,保温厂负责办理成品油批发零售批准证书等有关证件的过户，交易、过户所发生的一切税、费由保温厂承担，原告提供必要的帮助，协助办理。保温厂租赁该加油站所占用的原告土地，土地面积：1422.6平方米，租赁期限2003年12月31日至2013年12月31日共计10年，到期保温厂需继续租赁，可另行办理租赁手续，价格另议，但最长租赁期限不得超过35年。租赁价格：第一年每平方米租赁费7.5元，以后每年按5%的比例递增。租赁费付款方式：租赁费每年支付一次，第一年的租赁费在本协议签订后2日内一次性付清。以后每上一年到期前付清下一年的租赁费。保温厂不按时支付租赁费时，每逾期一天按应付租赁费额的2‰承担违约金。如因公路拆迁，需要对原加油站的地面设施拆除并重建时，原告协助保温厂办理改建规划手续及建油库所用土地，由此发生的一切费用支出及由此引起的一切经济责任全部由保温厂承担，其拆迁的赔偿费由保温厂收取，重建加油站租赁期满后该加油站除去可移动部分，其他资产全部归原告所有。协议附件明细表内容主要为，油罐4个6000元，机油罐1个1500元，加油机1台375**元，高压冲洗机1台50**元，空调1台30**元，污水泵1台9**元，加油站房225平方米337749.56元，及其他低值易耗品等。 被告保温厂在受让加油站后，于2004年5月10日，与武晓光签订了涉案加油站抵顶协议及土地租赁协议一份，协议主要内容为，保温厂将涉案加油站抵顶给武晓光，抵顶价格为35000元，付款方式为，在本协议签订后，抵消保温厂于2002年12月以前欠武晓光处餐费共计119971元，及保温厂向武晓光借款320000元，以上两项共计439971.82元，剩余款项抵顶土地租赁费。涉案土地租赁费按每年10000元计算。 被告保温厂与原告签订涉案协议后，向原告支付了2004年租赁费10669.5元，2005年租赁费11202.98元以及2006年部分租赁费6616.03元。2013年12月31日，涉案协议约定的土地租赁期满，原告要求二被告交还土地，二被告拒不交还，双方形成纠纷，诉至本院。 另，被告保温厂的法定代表人武法坤与被告武晓光系父子关系。潍坊建筑安装工程公司于1994年6月开办“潍坊建筑安装工程公司加油站”，该加油站位于涉案土地上，并依法取得了建设工程规划许可证、化学危险物品经营许可证、成品油批发零售许可证、消防安全许可证等相关证件；1997年，该加油站主办单位变更为潍坊昌大建设（集团）总公司加油站；2000年，潍坊昌大建设（集团）总公司整体改制为潍坊昌大建设有限公司，潍坊昌大建设（集团）总公司加油站变更为潍坊昌大建设有限公司加油站。2005年11月18日，潍坊昌大建设集团有限公司加油站被吊销营业执照。被告保温厂在受让加油站后，先以个体形式经营，2005年11月11日，被告武晓光申请将个体经营的潍坊市潍城区宝大加油站注销登记，并于2005年11月29日，申请重新成立性质为个人独资企业的加油站，名称仍为潍坊市潍城区宝大加油站。 本院认为，原告系涉案土地使用权的合法拥有者，有权将涉案土地进行出租。涉案土地上的地上附着物系加油站附属设施，而非依法登记的不动产。故涉案协议签订时并不违反强制性法律规定，该协议真实有效，双方当事人应严格按照协议约定，履行各自的义务。 关于土地租赁费，被告保温厂应按照涉案合同约定的数额，向原告支付所欠的土地租赁费。被告保温厂虽主张通过抵消债务的形式缴纳土地租赁费至2013年，但未提供足够证据加以证明，本院不予采信。因原告自认已收到被告保温厂2004年租赁费10669.5元，2005年租赁费11202.98元以及2006年部分租赁费6616.03元，除去上述已付款项，被告保温厂还应向原告支付2006年剩余土地租赁费5147.1元、2007年土地租赁费12351.28元、2008年土地租赁费12968.84元、2009年土地租赁费13617.29元、2010年土地租赁费14298.15元、2011年土地租赁费15013.05元、2012年15673.72元、2013年土地租赁费16551.89元，共计105711.33元。 关于返还土地，根据涉案协议约定，涉案土地的租赁期限为2003年12月31日至2013年12月31日，共计10年，到期后被告保温厂需继续租赁，可另行办理租赁手续，价格另议，但最长租赁期限不得超过35年。至2013年12月31日，涉案协议约定的十年期限已经届满，且被告保温厂并未与原告另行办租赁手续。由于原告于2014年6月即向本院提出本案之诉，对被告继续使用涉案土地提出异议，所以被告保温厂提出租赁期限到期后，原告未对其继续使用涉案土地提出异议的陈述，与事实不符，其关于应视为双方按照涉案协议约定的最长租赁期限继续履行租赁协议的答辩理由，不能成立。由于原告与被告保温厂签订的涉案协议明确约定租赁期限为十年，且租赁期满后，被告保温厂也未与原告按涉案协议约定，继续与原告办理租赁手续，故被告保温厂应预见到租赁期满后涉案土地被原告收回的情况，并应当预见由此产生的损失。因此，被告保温厂关于若原告将土地收回，会导致加油站无法继续经营，严重损害第三人的合法权益，应由原告加以赔偿的的答辩理由，亦无事实和法律根据，不能成立。总之，原告是涉案土地使用权的合法拥有者，原告与被告保温厂签订的租赁协议约定的租赁期限早已届满，被告保温厂应当履行倒业并向原告交还涉案土地的义务。由于被告武晓光现非法占有涉案土地，侵犯了原告的合法土地使用权，应当承担停止侵害，并腾出涉案土地的法律责任。 关于土地使用费，因涉案协议约定的租赁期限已于2013年12月31日届满，此后二被告继续非法占有使用涉案土地，至今尚未返还，也应向原告支付相应土地使用费。土地使用费的计算方式以参照涉案协议中约定的，以2013年土地租赁费16551.89元为基数，每年按5%的比例递增计算为宜，即2014年土地使用费为17379.49元，2015年土地使用费为18248.40元，2016年土地使用费为19160.86元，2017年土地使用费为20118.84元，2018年截至7月31日的土地使用费为12322.78元，共计87230.37元。 关于违约金，因被告保温厂未按期支付租金，原告据此主张违约金，合法有据，本院予以支持，原告主张的按日万分之五的利率支付违约金，未超过中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍，本院予以支持。根据一年为365日，每日万分之五的利率计算，2006年违约金金额为：2006年所欠土地租赁费5147.1元×0.0005×365=939.35元；2007年违约金金额为：(2006年所欠土地租赁费5147.1元+2007年所欠土地租赁费5147.1元)×0.0005×365=3193.45元;2008年违约金金额为：(2006年所欠土地租赁费5147.1元+2007年所欠土地租赁费5147.1元+2008年所欠土地租赁费12968.84元)×0.0005×365=5560.27元;以此类推，则2009年违约金金额为8045.42元，2010年违约金金额为10654.84元，2011年违约金金额为13394.72元，2012年违约金金额为16271.6元，2013年违约金金额为19292.32元。因原告与被告保温厂签订的涉案协议于2013年12月31日到期，2014年至2018年7月31日，逾期支付土地使用费的违约金计算方式应比照之前涉案协议的约定，即2014年违约金金额为22464.07元，2015年违约金金额为25794.41元，2016年违约金金额为29291.26元，2017年违约金金额为32962.95元，2018年截至7月31日的违约金金额为21477.3元。以上违约金金额共计209341.96元。原告仅要求被告支付违约金100000元，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，原告要求被告保温厂支付所欠土地租赁费的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。但所欠土地租赁费金额应以本院计算的105711.33元为准，超出部分，本院不予支持。原告要求被告保温厂、武晓光进行倒业，交还原告涉案土地并支付2014年至今土地使用费及违约金100000元的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告潍坊市潍城区仓南保温材料厂、武晓光于本判决生效十日内，将位于潍坊市潍城区宝通街226号的潍坊市××区宝大加油站所占用的土地{土地证号：潍国用（2005）第Ｂ&tim**;×8号}腾空，并交还原告潍坊昌大建设集团有限公司。 二、被告潍坊市潍城区仓南保温材料厂向原告潍坊昌大建设集团有限公司支付所欠土地租赁费105711.33元及违约金100000元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、被告潍坊市潍城区仓南保温材料厂、武晓光向原告潍坊昌大建设集团有限公司支付2014年1月1日至2018年7月31日的土地使用费87230.37元。于本判决生效之日起十日内付清， 四、驳回原告潍坊昌大建设集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5694元，由被告潍坊市潍城区仓南保温材料厂、武晓光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  韩洪林 人民陪审员  何桂香 人民陪审员  刘武修 二〇一八年八月二十九日 代书 记员  潘 潇