山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第2096号原告：厉夫所，居民。委托代理人：王永军，山东名律律师事务所律师。委托代理人：张虹，山东名律律师事务所实习律师。被告：李兆波，居民。原告厉夫所诉被告李兆波确认合同效力纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告厉夫所及委托代理人王永军，被告李兆波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告厉夫所诉称：1998年9月24日，在原告不知情、未在房管局提供的房屋买卖审批表等材料上签字捺印、未到场参与办理房屋过户手续的情况下，被告持有非原告本人签字捺印的房屋买卖协议书将原告的日房字第号房屋所有权证非法转移登记在被告名下。原告自1983年取得该房屋至今未与被告签订过任何房屋买卖协议，被告1998年所谓与原告签订的日房字第号房屋买卖合同系无效合同，原、被告之间根本不存在上述涉案房屋的任何买卖合同关系。另外，被告系城镇居民，无权到原告所在村购买涉案房屋。根据《土地管理法》第62条等规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。另据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”之规定，被告所谓的房屋买卖行为严重违反了法律强制性规定，是无效的。根据（2014）日行终字第40号行政判决书有关涉案房屋买卖合同效力可通过民事途径解决之认定，请求依法确认被告签订的与原告日房字第号房屋有关的房屋买卖合同无效；诉讼费由被告承担。被告李兆波辩称：被告于1998年自厉家庄子厉夫提处购买涉案房屋，厉夫提提供了房产证、土地证、契税证等相关证明及厉夫所的身份证复印件，并在时任大队会计的孙敬秋的见证下办理了手续，且在相关文件上盖村委会的印章，后被告携带相关证据到政府部门办理了过户手续；原告曾提起过行政诉讼，经日照市东港区人民法院和日照市人民法院认定房产证过户合法有效；被告在涉案房屋中居住达长达16年，在这期间原告一直未离开日照，应推断其知道房屋出卖予被告，被告是善意取得该房产。经审理查明：原告厉夫所原住日照市东港区秦楼街道厉家庄子村，在该村建有北平房5间，面积为68.36平方米，东平房两间，面积为19.05平方米。房屋四至为东至大街、南至小巷、西至孙正彦、北至小巷。原告将该房屋委托给案外人厉夫提管理使用。1998年3月8日厉夫提持涉案房屋的房产证、集体土地使用证及原告的身份证复印件等材料，以原告厉夫所的名义与被告李兆波签订《房屋协议书》，约定原告将上述房屋卖予被告李兆波；房款为8000元，一次性付清；过户管理费等由被告李兆波负担。1998年9月13日案外人厉夫提又以原告厉夫所的名义与被告签订《房屋协议书》，约定房屋价款为20000元。双方均认可本《房屋协议书》是1998年3月8日协议书的补充协议。庭审中经本院释明，原告要求确认两份房屋买卖协议书均无效。被告李兆波主张其虽从厉夫提处购买房屋，但属善意取得，且已经取得涉案房屋的所有权，对此，被告提供其与厉夫提的录音，日照市东港区秦楼街道厉家庄子村民委员会于1998年出具证明，1998年9月25日日照市房地产管理处为被告李兆波颁发涉案房屋的编号为日房字第号房产证，2000年2月29日日照市土地管理局东港分局为被告李兆波颁发编号为东集用（1999）字第1251-092号《集体土地使用证》，房屋买卖印契、房屋买卖审批表及本院依其申请调取的《土地变更登记表》等证明予以证明。其中日照市东港区秦楼街道厉家庄子村民委员会出具的证明载明“证明我村民厉夫所把五间田房卖给李兆波”；房产证载明所有权人为李兆波；《集体土地使用证》载明土地使用者为李兆波，土地所有者为秦楼街道厉家庄子村委会；房屋买卖印契的出具机关为日照市东港区秦楼街道办事处，监证机关为日照市公安局东港分局秦楼派出所。对于上述证据原告认为录音的真实性有异议，不能证明其为厉夫提本人所说；房屋买卖审批表中的出卖人一栏中的关于厉夫所的签字，并非原告本人所写；对房产证、《集体土地使用证》及房屋买卖印契均有异议；对本院依法调取的《土地变更登记表》等没有异议，且该表中明确载明涉案房屋所占用的土地为集体所有土地。另查明：被告李兆波自购买涉案房屋一直占有使用至今，其房户籍所在地不是日照市东港区秦楼街道厉家庄子村。再查明：原告于2014年2月27日向本院提起行政诉讼，请求依法撤销日照市房地产管理局颁发给李兆波的日房字第号房屋所有权证。本院于2014年5月26日作出（2014）东行初字第11号行政判决，驳回厉夫所的诉讼请求。厉夫所提起上诉，2014年9月11日日照市中级人民法院作出（2014）日行终字第40号行政判决，驳回上诉，维护原判。上述事实，有原、被告陈述、房屋协议书、房产证、集体土地使用证、证明、房屋买卖印契、房屋买卖审批表、录音资料、土地变更登记表、身份证复印件、（2014）日行终字第40号行政判决书等在卷佐证，足以认定。本院认为：原告厉夫所主张被告李兆波与他人恶意串通，未经原告同意取得涉案房屋的所有权，但未提供证据予以证明，且被告自1998年始占有使用涉案房屋至今，原告在经历如此长的时间且曾回过日照市东港区秦楼街道厉家庄子村的情形下，对涉案房屋的状况应当已经知道，因此关于原告的该项主张，本院不予支持。原告厉夫所将涉案房屋委托案外人厉夫提管理使用，后厉夫提持涉案房屋的房产证、集体土地使用证及原告的身份证复印件，将涉案房屋以原告的名义出卖予被告李兆波。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。原告长时间未对厉夫提的出卖行为作否认表示，应视为同意。被告李兆波按约定支付购房款，并办理过户登记手续，取得涉案房屋的所有权和所占用集体土地的使用权，被告关于其依法取得涉案房屋所有权的主张，本院予以支持。被告李兆波购买涉案房屋后，经由日照市东港区秦楼街道厉家庄子村民委员会同意以及当时的日照市房地产管理处和日照市土地管理局东港分局等政府机关的批准，办理了涉案房屋所有权和所占用集体所有土地的使用权变动手续，并依法取得了日房字第号房屋所有权证和东集用（1999）字第1251-092号《集体土地使用证》。房屋买卖协议已经履行完毕，且并未违反当时的国家政策及有关法律规定，亦未损害社会公共利益，因此原、被告之间的房屋买卖协议合法有效。房屋买卖协议于1998年签订，并未违反当时适用的《中华人民共和国土地管理法》（于1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，于1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正），且《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）于1999年开始颁布执行，亦不能溯及既往。因此，原告关于依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）的相关规定，签订于1998年的房屋买卖协议是无效合同的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第八十四条、第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告厉夫所要求确认被告签订的与原告日房字第号房屋有关的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告厉夫所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  孙安亮审 判 员  李良杰人民陪审员  董 梅二〇一五年十月二十六日书 记 员  王志伟