云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）普中民终字第480号 上诉人（原审原告）丁丛柱，男，l965年6月11日生，汉族，中学教师，现住普洱市思茅区。 上诉人（原审原告）张涛，男，1975年2月23日生，哈尼族，中学教师，现住普洱市思茅区。 上诉人（原审原告）杨丽坤，女，l977年12月19日生，汉族，中学教师，现住普洱市思茅区。 上诉人丁丛柱、张涛、杨丽坤的共同委托代理人李廷文，云南标点律师事务所律师。代理权限均为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）普洱市城建投资开发有限公司。 住所：普洱市思茅区振兴北路。 法定代表人杨斌，系该公司董事长。 组织机构代码：79028064-0。 委托代理人邹万菲，女，1986年8月11日生，汉族，系上诉人公司职员。代理权限为特别授权代理。 上诉人丁丛柱、张涛、杨丽坤与被上诉人普洱市城建投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服思茅区人民法院（2015）思民初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年9月29日组织双方进行了二审调查。上诉人的共同委托代理人李廷文、被上诉人的委托代理人邹万菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，并确认如下法律事实：2011年11月6日，原告丁丛柱、张涛、杨丽坤与被告普洱市城建投资开发有限公司签订了商品房购销合同，合同约定：原告购买被告开发的普洱市思茅区北部区振兴路延长线“普洱人家”小区第6幢第3层301号房，该房套内建筑面积为134.27平方米，每平方米2704.18元，总价款为363090元。被告于2013年3月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，如被告延期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际付款之日止90天内被告按每天10元向原告支付违约金；逾期90天后，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天数向原告支付违约金。原告分别于2011年10月22日、2011年11月14日、2011年12月12日分三次向被告支付了全部房款363090元，2014年被告通知原告接房，被告逾期交房天数不祥。还查明，公务员小区领导小组（2011）5号普洱市普洱人家公务员小区建设协调领导小组文件“关于向市外侨办市侨联及普洱二中有关人员出售住房的通知”第一条规定的住房销售对象含普洱二中教职工；第二条住房销售价格，标准层户型现房价为每平方米2600元、在建价为每平方米2500元。跃层户型为均价的基础上增加每平方米200元。 原审法院经审理后认为，原、被告签订的商品房购销合同真实、合法。被告对其构成逾期交房没有异议。故对被告逾期交房事实予以确认。但在庭审中原告未向法院提供被告交房的具体时间，不能确定逾期交房的时间及违约金数额。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求因无证据证实逾期交房的时间，故不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决为：驳回原告丁丛柱、张涛、杨丽坤的诉讼请求。案件受理费640元，减半收取320元，由原告丁丛柱、张涛、杨丽坤共同负担。 一审判决宣判后，原审原告丁丛柱、张涛、杨丽坤不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由均为：一审判决认定事实错误，举证责任分配错误。商品房购销合同约定，被上诉人应于2013年3月31日之前将商品房交付上诉人。但直到2014年4月26日，被上诉人才电话通知上诉人接房。上诉人认可被上诉人的通知时间，在接到被上诉人的通知后即视为被上诉人已具备交房条件，不再计算逾期时间。在一审中，被上诉人也认可逾期交房，但不认可交房时间，要求上诉人提供交房通知书。可事实是被上诉人至今都没有给上诉人出具过交房通知书。在双方都确认逾期的情况下，上诉人自认的时间为2014年4月26日。需要提供证据加以否定的是被上诉人。综上，请求二审法院，撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金33578.00元，并承担本案一审、二审诉讼费用。 被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提供新的证据。 二审调查过程中，经征询双方当事人对原审判决认定事实的意见，双方均无异议。据此，本院对双方当事人均无异议的一审判决认定事实予以确认。 经二审组织调查、审阅卷宗材料，本院经二审审理查明的法律事实如下：本案诉讼中，上诉人称其2014年4月26日接到被上诉人本案所涉商品房的交房电话通知。其他查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原审判决已确认双方签订的商品房购销合同，系合法有效合同。对此双方当事人均未提出上诉。对原审判决的该项认定，本院依法予以维持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，被上诉人作为商品房购销合同项下出卖人，负担按合同约定时间交付商品房的义务。被上诉人未提供相应证据证实，其何时已向上诉人通知交房。但在本案诉讼中，上诉人认可其2014年4月26日接到了被上诉人交房的电话通知。依据上述司法解释规定，上诉人的认可行为，已形成对被上诉人已通知其交房事实的自认。故在被上诉人未提供相反证据推翻的情形下，应按上诉人自认事实确定被上诉人通知交房的时间。原审法院仅以交房时间不明，而排除法律及相关司法解释规定的自认规则，属适用法律错误。本院依法予以纠正。故对上诉人的该项上诉主张，本院予以采纳。 关于上诉人应否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人对其已逾期交房的事实予以认可。而被上诉人通知交房的时间，可按2014年4月26日确定。因此。能够认定被上诉人逾期交房390天（即：2013年3月31日至2014年4月26日）。按双方合同约定，被上诉人应支付上诉人33578元的违约金（即：90天×l0元+300天×363090.00元×0.03％=32678.10元）。上诉人的诉请给付33758.00元的违约金，未超过双方合同约定，本院予以支持。被上诉人辩称征地过程中存在其不能避免的客观原因及第三方未按期交付土地，致使工期延误，其不应承担违约责任。但被上诉人的该项抗辩主张，无相关事实及法律依据。具体理由如下：首先，第三方未按期交付土地或征地出现问题，均不属于双方合同约定的延期交付商品房的情形，亦不构成法定的免责（如：不可抗力）或减轻责任（如过错相抵）的事由。其次，根据《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故本案即使如被上诉人所述，系第三方原因致使其违约。根据上述法律规定，被上诉人仍需承担违约责任。其三，商品房预售需已经确定施工进度和竣工交付日期。而被上诉人作为房地产开发商，何时交付其开发商品房项下的土地，是其确定施工进度和竣工交付日期的重要决策因素。土地尚未交付，即明确约定交房日期，将增加不能按期交付的风险。而将该风险归责于买受人（即：被上诉人），显然有悖公平，亦不符合法律规定。本案双方当事人系平等的民事主体，合同系在自愿情形下订立。价款是否给予优惠，并不构成不承担违约责任的法定或约定的事由。因此，被上诉人关于在购房时已给予优惠，其不应再承担违约责任的理由，亦不能成立。 综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当。上诉人的上诉请求成立。本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、撤销思茅区人民法院（2015）思民初字第682号民事判决； 二、由被上诉人普洱市城建投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人丁丛柱、张涛、杨丽坤逾期交房违约金33578.O0元。 一审案件受理费640.00元，减半收取320.O0元，由被上诉人普洱市城建投资开发有限公司承担。二审案件受理费640.00元，由上诉人普洱市城建投资开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的一方当事人未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人丁丛柱、张涛、杨丽坤可在本判决规定履行期限届满后二年内向思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。 审判长  韩瑞斌 审判员  曾 山 审判员  熊西南 二〇一五年十月十五日 书记员  李如楠