河南省新郑市人民法院民 事 裁 定 书(2017)豫0184民初4190号原告：新郑市中诚水电综合服务有限公司。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：郭社教，河南林泽律师事务所律师。被告：新郑市龙生物业管理有限公司。法定代表人：白钦亮，总经理。被告：赵金良，男，汉族，1961年10月5日出生。以上二被告委托诉讼代理人：王连栓，河南豫新律师事务所律师。原告新郑市中诚水电综合服务有限公司（以下简称中诚水电）诉被告河南中州铁路控股有限公司（以下简称中州控股）、新郑市龙生物业管理有限公司（以下简称龙生物业）、赵金良返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于2017年6月20日撤回对中州控股的诉讼，本院已予以照准。原告中诚水电的法定代表人陈辉及其委托诉讼代理人郭社教，被告龙生物业的法定代表人白钦亮、被告赵金良及二被告的共同委托诉讼代理人王连栓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新郑市中诚水电综合服务有限公司向本院提出诉讼请求：三被告移交、返还占用原告的位于新郑市××路地铁家属院内的换热站房屋四间（115平方米），并支付占用期间房屋使用费57600元。事实与理由：2009年12月31日，中州控股组织龙生物业、中诚水电三方签订物业管理交接协议。中州控股、龙生物业应当按照物业管理交接协议约定，向中诚水电交接物业资产、水电物业管理业务及水电设施。三方交接手续签订后，被告龙生物业占用位于新郑市××路地铁家属院内的换热站房四间（115平方米）拒绝搬离。原告即向中州控股提出该问题，但中州控股未予处置，后龙生物业将四间房屋交被告赵金良占有使用。原告通过发函、协商、张贴公告等方式多次催告，三被告至今没有移交、返还分配给原告的物业资产（换热站房屋四间），长期侵害原告对房屋的占有、使用、收益的权利。原告为维护其合法权益，诉请依法裁判予以支持。被告龙生物业辩称，一、事实上，在2000年7月份，原河南省铁路总公司新郑地铁分局资金紧张，向赵金良先后借了160万元，后来无力偿还，就用局家属楼和门面房的房抵顶借款。2004年，经原河南省铁路总公司新郑地铁分局领导研究决定，用南家属楼后东南角的四间房抵作赵金良借款利息和优惠，该四间房屋所有权归赵金良所有，并将四间房屋交付给赵金良。事实上，在原河南省铁路总公司新郑地铁分局将上述房屋交付给赵金良时，龙生物业尚未成立，中诚水电起诉龙生物业诉称四间房屋是龙生物业交给赵金良的与客观事实不符。二、事实上，龙生物业是2005年11月份成立，根据2009年三方所签协议约定，龙生物业既不是财产所有人，也不是财产移交人，只是移交小区的物业管理和水电。综上所述，原告起诉龙生物业既无事实根据，也无法律依据，故请求法院依法驳回中诚水电对龙生物业的起诉。被告赵金良辩称，一、事实上，在2000年7月份，原河南省铁路总公司新郑地铁分局资金紧张，向赵金良先后借了160万元钱，后来无力偿还，就用局家属楼和门面房的房抵顶所借赵金良的借款。在2004年，经原河南省铁路总公司新郑地铁分局领导研究决定，用南家属楼后东南角的四间房抵作赵金良借款利息和赵金良所享受的优惠条件，事实上，该四间房屋所有权已归赵金良所有，并将四间房屋交付给了赵金良。事实上，在原河南省铁路总公司新郑地铁分局将上述房屋交付给赵金良时，龙生物业尚未成立，原告起诉是龙生物业将四间房屋交给赵金良的与客观事实不符。二、事实上，赵金良认为，根据2009年12月31日，原告与中州控股以及龙生物业三方所签订的《物业管理交接协议》并没有实际履行，同时也没有实际移交资产。同时，在赵金良不知情的情况下，原告与中州控股双方以协议约定将赵金良所有的四间房屋归原告所有的约定是错误的，也是无效的，已严重侵犯了赵金良的合法权利，对此，赵金良保留诉讼的权利。三、实际上，原告并没有对位于新郑市××路地铁家属院内物业进行管理，赵金良的电费都是赵金良亲自到电力管理部门缴纳的，水费是由家属楼个人自行解决的，卫生费是由新郑市新华路街道办事处统一收取的。综上所述，原告起诉赵金良既无事实根据，也无法律依据，故请求法院依法驳回原告对赵金良的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月31日，龙生物业（甲方）、中州控股（乙方）、中诚水电（丙方）三方签订物业管理交接协议，三方约定：“鉴于甲方物业管理合同终止、乙方改制过渡期结束的实际情况，甲、乙、丙三方本着友好协商、互惠互利的原则，签订本协议。一、甲方为水电物业管理业务及水电设施的移交方；乙方为其所属物业资产的移交方；丙方（中诚水电）为甲方水电管理物业业务及水电设施和乙方物业资产的接收方。1、甲方应在2009年12月31日前向丙方移交水电物业管理业务及相关水电设施。（附甲方水电物业业务和甲方水电工具移交清单）2、乙方为了支持丙方开展水电及物业服务工作，采取优惠政策让利于员工住户，将其所属的物业资产（包括部分房屋、土地和水电设施等）一次性无偿移交给丙方，双方按照移交清单办理移交手续。（附乙方物业资产移交表、清单）3、丙方接收甲方和乙方移交的水电物业管理业务及水电设施和物业资产，确保水电及物业管理工作平稳过渡和有序运行。二、三方权利义务1、甲方应完整地向丙方移交相关的水电物业管理业务和其占用的水电设施（其中，甲方移交给丙方的工具，为甲方所有，交丙方无偿使用，如有丢失、损坏，丙方应当照价赔偿），为丙方顺利开展水电物业服务创造必要的工作条件。甲方原占用的部分水电设施交丙方无偿使用，甲、丙双方可另行签定相关使用协议。2、乙方应提供所移交物业资产的详细清单和土地的相关过户手续。乙方物业资产交接完成后原不再承担今后也永不承担任何相关水电物业管理责任。3、甲方移交完成后不再承担相关水电物业管理责任。乙方应当协助甲方办理相关过户事宜。4、丙方接收甲方移交的水电物业管理业务及水电设施和乙方移交的物业资产后须承担以下（包含但不限于）责任和权利：（1）独立承担相关水电、物业服务责任，确保水电、物业长期、持续服务。（经营期不得少于20年，股东在经营期内对水电物业管理承担无限责任）。（2）保证员工住户水、电使用和物业服务的合法权益。（3）有对接收的物业资产进行经营开发、堵漏增收和挖潜降耗取得收益的权利。对物业资源经营开发取得的收益应优先用于对相关水电物业设施的完善和改造。（4）创造条件实现供水、供电的社会化。三、交接的时间应在2009年12月31日前。交接双方应充分沟通，交接完成后出现的一切问题均由接方承担，但在交接时如接方发现问题，并已提出而交方未予处置，责任由交方承担。四、本协议未尽事宜，三方另行商定并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。五、本协议一式六份，甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。”2009年12月31日，中州控股与原告又签订《河南中州铁路控股有限公司物业资产移交表》一份，约定“依照龙生物业、中州控股、中诚水电三方签订的物业管理交接协议移交物业资源类资产，评估净值800094.04元”；2010年1月19日，中州控股又出具物业资产清查情况一份，该清查情况显示“对照物业资产移交明细表，通过现场查看、查阅有关资料，调查落实情况如下：物业资产明细表项项目三十项，评估价值净值800094.04元，其中二十一项有实物，评估价值净值405009元，其余九项，评估价值净值13987.53元，属于公司。其它资产评估价值净值381097.33元，已全部卖给个人”。2012年4月16日，中州控股就2009年12月31日资产移交中产生的问题及物业服务问题进行磋商，并出具备忘录一份，原告法定代表人陈辉参加会议并在备忘录上注明同意并签名，该备忘录载明“一、对原资产移交问题进行了确定。河南中州铁路控股有限公司原来划给中诚水电的资产仍归中诚水电所有，资产清查中不存在或卖给个人的资产，中诚水电自动放弃不要。二、对公司机关的相关服务问题进行了明确。基于中诚水电公司对公司机关食堂、保洁、门卫等服务项目，由中诚水电与公司另行协商。在中州铁路投资商进驻之前，在原协议基础上协商解决。三、本备忘录作为原协议的一部分，签订后即日起生效。与原协议不符的地方以此备忘录为准。”现原告以经多次催告，被告未移交、返还分配给原告的物业资产为由诉至法院，要求处理。本院认为，原告要求二被告返还房屋并支付占用期间的使用费，但其仅凭物业管理交接协议、物业资产移交表、物业资产明细表无法证实其对涉案房屋拥有所有权亦不能证实其是涉案房屋的实际所有权人，原告主体不适格，应驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款（三）项之规定，裁定如下：驳回原告新郑市中诚水电综合服务有限公司的起诉。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李慧凤审 判 员  李 琼人民陪审员  连书民二〇一七年七月二十四日书 记 员  刘悦怡