四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2015)翠屏民初字第159号原告：惠雨彤，女，汉族，2004年8月15日出生，住四川省高县。法定代理人：惠小波，男，汉族，1973年11月2日出生，住四川省高县。委托代理人：李蓉，四川弘泽律师事务所律师。被告：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区西区鑫杰座A幢1-3层2-8号。法定代表人：童云峰。委托代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师。委托代理人：王虎，该公司员工。原告惠雨彤诉被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称：宜宾立天唐人公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告惠雨彤的法定代理人惠小波及其委托代理人李蓉，被告宜宾立天唐人公司的委托代理人杨兵、王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月10日，原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定：商品房系内街4幢2层1单元4号，预测建筑面积46.52平方米，套内建筑面积37.69平方米，单价为17321元每平方米，总价款652834元，付款方式为一次性付款。被告在履约过程中存在以下违约事实：1、被告虚假宣传未兑现销售时承诺，造成商铺价格虚高（被告宣传唐人财富中心，系宜宾首列订单式、旗舰型商业综合体、承诺按国际化服务进行商务管理等但综合体规划与销售承诺条件差距巨大，物业管理、商务运营管理落后，该类商铺仅属于三类街道商铺与宜宾市城区同类售价的综合体相比，销售价格明显虚高；被告承诺已与500家国际、国内著名商家一家也未入驻；被告销售时承诺的可以一楼一底改为二楼一底，但实际改变楼层后无法办理消防验收许可证）。2、按照合同约定，交房应当提交商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等2014年3月21日被告向我交房时，其并不具备合同约定的交房条件，我多次要求被告整改，但被告均拒绝，造成商品房无法正常出租。被告的上述违约行为造成了我巨大损失，现依法诉至人民法院，请求判令：1、被告退还原告多支付的房款15万元；2、被告赔偿原告租金损失13万元（从2014年3月31日起至2015年1月31日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告宜宾立天唐人公司辩称：双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》，应当按照合同约定确定双方的权利义务。宣传资料不应当作为要约，并且明确载明了“本资料仅供宣传使用”字样，原告所购该商品房不存在“一楼一底、二楼一底”的情况。原告认为按照二类街道和三类街道的差价要求退还多付房款无法律依据。我方在交付房屋时确系不符合合同约定条件，但也只应当按照合同约定承担违约责任，其余损失没有约定不应当赔付。经审理查明：2012年11月13日，被告取得《商品房预售许可证》，载明预售对象为唐人财富中心1幢商业4322.94㎡，3幢住房11932.74㎡、商业6625.54㎡，4幢住房12617.58㎡、商业3233.14㎡，5幢住房12616.38㎡、商业3237.35㎡。2012年12月10日原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》，约定：原告购买被告开发建设的唐人财富中心4幢2层1单元4号房屋，用途为商业，预测建筑面积46.52平方米，套内建筑面积37.69平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.83平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米17321.15元；合同第十一条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，水电达到使用条件。签订合同当日原告支付了该商品房全部价款，共计652834元。《商品房买卖合同附件（商业）》中约定：被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则：（1）原告给予被告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。（2）如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。2014年3月20日，被告向原告发出交房通知书，载明：原告所购房屋已通过初步验收，具备交房条件，准予入住使用，交房时间为2014年3月26日。2014年3月24日，被告向唐人财富中心业主发出《唐人财富中心交房公告》，载明：商铺3幢、4幢、5幢、1幢2单元、1幢3单元现已初步通过验收，具备交房条件。2014年3月26日原告领取了所购房屋进户门钥匙、《装修手册》、《商品服务指南》、电卡签署《消防安全责任书》并在被告提供的验房表上签字确认。2014年4月29日被告取得《四川省工程质量监督报告》准予备案。2014年8月14日唐人财富中心3#、4#、5#楼消防验收通过。2014年12月12日被告取得唐人财富中心3#、4#、5#楼《竣工验收备案书》。2014年10月14日原告与案外人黄开勇签订《房屋租赁合同》，将所购商品房（174.02平方米，含本案讼争房屋）整体租赁给案外人经营，2014年12月14日至2015年10月13日租金每月19142元，以后逐年递增。另查明，被告在宜宾唐人财富中心前期宣传资料中载明：“立天唐人长期与国际国内一线品牌合作，拥有丰富的商业资源，目前已有逾500家签约战略伙伴，其中包括国美电器、华润万家超市、麦当劳等知名品牌、合作伙伴……唐人财富中心充分利用总部资源，目前已成功引进一线超市、影院、电器商家，三大可售商业步行主题街区，云集国内外众多知名商业品牌……出租回报率预期10-12.5年回本赚纯利，面积88平方米的商铺按照8%的租金回报率即140元/平方米计算12.5年回本，面积42平方米的商铺按照8%的租金回报率即153元/平方米计算12.5年回本”，后该商业区内入驻了国美电器、华润万家超市以及大地影院。原告陈述其主张的租金损失实质为被告逾期交房的违约金，并且原告在被告处领取了2014年4月1日起至2014年6月30日的违约金5940.79元（以已付房款的万分之一/天计算）。上述事实有原、被告当庭陈述，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》，收据，交房通知书，验房表，登记表，《四川省工程质量监督报告》，《竣工验收备案书》，《房屋租赁合同》，宣传资料等证据在案为凭，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。原告认为被告宣传册载明的内容为要约，被告现违反要约，造成其所购买房屋现仅属于三类街道商铺，故多支付购房款15万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，明确了商品房的销售广告和宣传资料应当视为要约必须同时具备出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，缺一不可，但本案中被告的商品房广告宣传资料虽有对所售商铺的商业运营环境进行了大量广告宣传但并未对所售商铺的相关设施设备做出具体明确的允诺，其载明的商铺回报率仅为参考，不应理解为对设施设备的具体明确的允诺，故本院认为被告提供的商品房广告宣传资料应当视为要约邀请，该广告宣传内容因未载入双方签订的合同内故不应当视为合同内容。原告诉称被告因违反广告宣传资料上内容而造成房价虚高，要求返还多付的购房款15万元于法无据，本院不予支持。原告以被告销售人员向其承诺的“二楼变三楼”即将底楼隔一层，实现总共三层的情形无法实现，构成违约，双方签订的商品房买卖合同及其附件中并未约定该内容且原告也未能举证予以证明其陈述内容为合同约定，故其诉称理由本院不予支持。原告主张被告所交房屋不符合合同约定，要求赔偿违约造成的损失13万元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》约定，被告所交付的房屋需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，水电达到使用条件。双方虽于2014年3月26日实际办理了交房手续，但根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，该商品房实际于2014年8月14日通过消防验收后才依法满足投入使用的条件，加之被告实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故本院确认讼争商品房实际交房时间应为2014年12月16日，根据双方合同附件约定“被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则：（1）原告给予被告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。”本院确认逾期交房损失计算时间应从合同约定交房时间2014年3月31日的次日延期30日后即2014年5月1日起计算至2014年12月16日（达到符合合同约定的交付使用的时间），共计229天。根据双方签订的《商品房买卖合同附件（商业）》中约定“被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则：（1）原告给予被告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。（2）如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”应系双方约定了逾期交房的产生的损失赔偿额的计算方式，现原告因实际产生的损失高于合同约定的违约金，要求按照同类商铺租金损失计算逾期交房给其造成的损失，但被告逾期交付房屋给原告造成的损失不当然等同于房屋租金损失，故本院酌情以原告已支付购房款652834元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率予以计算，经计算该费用为24575.18元。因被告已经向原告支付了2014年5月1日至2014年6月30日共计3960.53元[5940.79元-1980.26元（2014年4月1日至2014年4月30日的费用）]，该费用应当在本院支持的应付费用中予以扣除，原告主张的其余超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告惠雨彤因逾期交付房屋产生的损失费用20614.65元（24575.18元-3960.53元）。二、驳回原告惠雨彤的其他诉讼请求。如果被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元,减半收取2750元，由原告惠雨彤负担2592.5元，被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担157.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 侯 旭二〇一五年十月二十六日书记员 杨象婷