福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2014）城民初字第4008号原告马宏东，男，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。委托代理人陈晶、郭少洪，福建典冠律师事务所律师。被告莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路。法定代表人李国镇，董事长。委托代理人范少阳、许清武，福建普阳律师事务所律师。原告马宏东诉被告莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马宏东的委托代理人郭少洪及被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托代理人许清武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马宏东诉称：原告向被告购买世全·兴安名城北区第XX幢X层XXX号商品房，约定被告应在2014年9月30日前将符合有关规定及合同约定的商品房交付给原告，但被告未在约定的期限内交付。故请求判令被告依约支付给原告以其已支付的购房款人民币1034535元为基数自2014年10月1日起至交付房屋之日止按日万分之二点一计算的违约金。被告莆田市世全房地产开发有限公司辩称：被告于2014年9月30日已向原告发出《交房通知书》。由于不能控制的恶劣天气，致使交房迟延，此不属于违约行为。此后，被告于2014年10月13日发出《温馨提示》，告知原告迟延交房原因，于同年11月24日至27日以电话及短信方式通知原告办理房屋交接手续，且交付的房屋亦符合合同的约定，答辩人已履行交房义务，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年9月1日，被告莆田市世全房地产开发有限公司与原告马宏东签订编号为C2××××119的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以人民币1034535元的价格向被告购买世全·兴安名城北区第XX幢X层XXX号商品房；被告应于2014年9月30日前交房；交房时该商品房应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按下以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延误因由，交房期限合理延长，但出卖人在交房时应告知买受人。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期交房时间不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房时间超过90日，买受人有权解除合同，并且出卖人按买受人已付款的10%支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金。该合同附件六（合同补充协议）第四条约定：任何一方为履行合同所涉及的通知，可以书面通知、短信或登报公告，登报公告的，应当在《湄洲日报》刊登等。合同签订后，原告已向被告交纳购房款人民币1034535元。2014年，被告向各业主寄发《交房通知书》，通知各业主于同年9月30日交房。2014年10月13日，被告又向各业主发出《温馨提示》，通知各业主原《交房通知书》作废，具体交房时间以以后电话及书面通知为准等。被告出售的上述商品房所在楼房的消防尚未验收合格。2014年11月28日，原告以其购置的上述房屋尚未符合交房条件，且被告尚未将上述房屋交付给原告，已构成违约为由，向本院提起诉讼。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《温馨提示》及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。对双方争议的被告是否已履行交房义务及是否存在违约的问题，本院予以分析、认定：被告主张：被告出售的商品房的单体已于2014年11月27日验收合格，该房屋已符合交房条件；被告于2014年9月30日已向原告发出《交房通知书》，于同年11月24日至27日期间以电话及短信通知原告于同月27日到被告处办理交房手续，被告已履行了交房义务；延期交房的原因是由于出现恶劣天气等因素，其不存在违约。被告为支持自己的主张，向本院提供福建省房屋建设工程竣工验收报告和莆田市气象局莆田城区气象统计表各一份。原告主张：被告出售的商品房的消防等尚未验收，小区绿化等也尚未施工完毕，该房屋尚未符合交房条件；原告也没有收到被告交房通知；降雨不能成为被告逾期交房的理由。本院经审查认为：被告虽曾向原告发出《交房通知书》，但其后又向各业主发出《温馨提示》，通知各业主原《交房通知书》作废，具体交房时间以以后电话及书面通知为准等。该通知已丧失法律效力。被告主张其已通过电话及短信通知原告办理交房手续，但未能提供相应证据予以证实，且原告对此予以否认，被告应承担举证不能的法律后果，故不管被告所出售的商品房是否已符合交房条件，因其未在合同约定的交房期限内通知原告办理交房手续，即已构成违约，故依法应承担违约责任；被告提供的莆田市气象局莆田城区气象统计表系体现其施工期间的气象情况，不能证明其施工期间的气象与往年气象存在重大异常，故被告以其施工期间出现恶劣天气等因素为由主张交房时间顺延，缺乏依据，本院不予认定。综上所述，本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性效力性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告作为商品房的开发商，在商品房出售给原告后，应当按照合同约定将符合合同约定及相关规定的商品房交付给原告，但其却未能在合同约定的期限内（即2014年9月30日前）通知原告办理交房手续，且也未将出售的房屋交付给原告，已构成违约，依法应承担违约责任，故原告请求被告支付以其已支付的购房款人民币1034535元为基数自2014年10月1日起按日万分之二点一计算的违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持；因双方对交房条件及方式等存在较大的争议，而交房事实尚未发生，故原告要求被告现支付违约金至交房之日止，缺乏依据，被告应支付自2014年10月1日起至原告起诉之日止的违约金，自起诉后的次日起至交房之日止的违约金待实际交房时由原告另案主张。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告马宏东以购房款人民币1034535元为基数自2014年10月1日起至2014年11月28日止按日0.21‰计算的违约金。本案案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员许国珍二〇一五年三月二十六日书记员杨丽华《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。