重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第08911号原告张红梅，女，汉族，1971年5月29日出生，住重庆市南岸区。委托代理人姚勇（特别授权），重庆红刚律师事务所律师。被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路8号。组织机构代码76886989-7。法定代表人刘万赞，总经理。委托代理人赵惠静（特别授权），重庆锋度律师事务所律师。委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。原告张红梅与被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司（以下简称新佳俊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张红梅的委托代理人姚勇和被告新佳俊公司的委托代理人赵惠静、李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红梅诉称：2005年3月26日原被告双方签订《委托租赁合同》，约定原告将其购买的位于重庆市南岸区南坪北路8号帝景摩尔项目负一层NO.1621号摊位委托被告出租经营30年，被告按季度向原告支付租金。合同履行中因被告欠付租金，原告于2013年向南岸区法院起诉要求解除《委托租赁合同》，由被告支付欠付的租金和违约金、滞纳金，并返还摊位。后法院判决双方签订的《委托租赁合同》于2013年4月30日解除。因返还摊位存在事实上的履行不能，故对原告要求返还的请求暂不予以支持。判决生效后，被告事实上仍长期占有使用原告摊位，被告也未积极创造条件向原告返还摊位，更未向原告支付占有使用费。2013年8月，原告摊位所在的楼层被作为盛汇广场的营业场所对外招商营业。为此，原告起诉到法院，请求：1、判令被告按300元／平方米（套内面积）／月为标准，支付从2013年5月1日起至实际返还为止的摊位占用费；2、诉讼费由被告承担。原告为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、（2013）南法民初字第6649号判决书；2、（2014）渝五中法民终字第3747号判决书。被告新佳俊公司辩称，被告愿意返还相关房屋，但基于客观现实现无法返还；法院在另案中走访周边商铺租金标准过高，不能作为本案参照。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。经审理查明：2005年3月26日，原告与案外人重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（以下简称帝景公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南坪北路负一层1621号房屋，建筑面积18.96平方米，套内面积12.03平方米，房屋总价274055.00元。同日，原告作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的被告新佳俊公司（原名重庆佳俊商务管理顾问有限公司）、丙方（担保方）的帝景公司签订《委托租赁合同》，约定原告将其购买的上述房屋除委托新佳俊公司进行物业管理以外，还委托佳俊公司统一出租经营，该委托在30年内不可撤销；原告自愿将自己所拥有的上述房屋委托新佳俊公司统一出租经营管理，新佳俊公司接受此项委托，并以新佳俊公司自己的名义将该房屋出租给百安居公司或新佳俊公司选择的其他公司；原告委托新佳俊公司办理本合同项下房屋的交接手续，并签收有关房屋交接单；在本合同约定的前20年委托租赁期间（即2005年10月1日至2025年9月30日），新佳俊公司承诺每年向原告支付租金收益，金额为原告购买上述房屋房款的10%；按国家规定需由原告交纳的各项税费，均由原告自行缴纳；按国家规定需由新佳俊公司代扣的费用，由新佳俊公司直接从应付原告租金收益中扣除。上述合同签订后，原告依约向帝景公司付清了全部购房款及相关税费。上述摊位也由被告新佳俊公司代为办理接房手续，接房时为清水房，无隔断。《委托租赁合同》履行中，因新佳俊公司拖欠原告租金产生纠纷，原告诉至本院，提出解除原告与被告所签订的《委托租赁合同》，由被告返还涉诉摊位等诉讼请求。2014年5月20日，本院作出（2013）南法民初字第6649号民事判决书，判决原告张红梅与被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司、重庆帝景摩尔房地产开发有限公司签订的《委托租赁合同》于2013年4月30日解除。“《委托租赁合同》解除后，被告新佳俊公司负有将诉争摊位返还原告之义务，但鉴于帝景摩尔项目负1层商铺系分零销售摊位，目前也无固定界限，故诉争摊位无法同其他业主之摊位区分开。被告辩称目前存在履行不能的理由本院予以采纳，由于对返还诉争摊位存在事实上的履行不能，故对原告要求被告新佳俊公司返还诉争摊位的诉讼请求，本院暂不予支持。原告可待条件成就后再予主张权利。”据此，驳回了原告要求被告返还涉诉摊位的诉讼请求。判决生效后，双方未就涉诉摊位办理过返还交接手续。另查明，2014年4月11日，本院作出（2013）南法民初字第9797号民事判决书，查明：原告曾彪与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司于2005年9月30日签订了编号为（DM-第1夹-L115号）的商品房买卖合同，双方又于当日签订《商品房买卖合同补充协议》。原告系南岸区南坪街道南坪北路8号第1夹层115号商业用房（套内面积11.21平方米）的产权人。2005年9月30日，原告与重庆佳俊商务管理顾问有限公司（被告新佳俊公司的前身，2012年8月8日，重庆佳俊商务管理顾问有限公司更名为重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司）签订《市场培育委托合同》，按合同约定：原告将上述商业用房委托给被告，由其对该商业用房进行市场培育，培育期限为4年（2005年12月31日-2009年12月31日）。培育期间，被告自行经营管理，自负盈亏，所产生的相关费用也由被告自行承担。在委托期满后，原告接受商铺时有权选择：要求被告免费赠送接收商铺时的装修、装饰；或者，要求被告按照原告与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司在本商铺买卖合同中确定的交房标准，将商铺恢复至交房时的状态；被告应按照合同约定在委托经营期满后将商铺交付给原告；双方因履行本合同所发出的通知或其他函件均采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯联系地址或号码为正式传送地址。合同签订后，被告按约定接受房屋，除对房屋进行隔断外，没有进行其他装饰装修，也未经营、出租。委托培育期届满后，双方未就交房接房交换意见，涉案房屋至今仍在被告的占用之下。现原告请求判令被告立即向原告返还南岸区南坪街道南坪北路8号第1夹层115号商业用房；判令被告按月以每平方米200元的标准，向原告赔偿自2010年1月起至实际交还为止商铺在占用期间的经济损失；诉讼费由被告承担。案件审理中，承办人走访了南坪北路8号附近的铺面，租金从每月300-500元／M2不等…..但考虑到涉案房屋为夹层，其商业价值要低于铺面，酌情调整为每月150元／M2。合同到期后，双方均有责任通知对方履行相应义务，而从2009年12月31日合同期满后，原、被告均未通知对方，故对于造成原告的损失双方均负有责任，以各承担50%为宜。遂判决如下：一、被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将南岸区南坪街道南坪北路8号第1夹层115号房屋返还给原告曾彪。二、被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曾彪50%的房屋占用费（从2011年10月31日起按照每月150元／M2×11.21M2×50%﹦840.75元计算；逾期不返还房屋，则按照每月1681.50元计算至被告实际返还上述房屋之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，原被告均提起上诉。2014年9月23日，重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民终字第3747号民事判决，维持一审原判。本案双方争议焦点问题为：房屋占用费的计算标准。原告对占用费标准不申请鉴定，并认为根据（2013）南法民初字第9797号民事判决书［（2014）渝五中民法终字第3747号民事判决书］，法院在审理中已经走访过周边铺面，租金从每月300-500元／平方米不等，现参照300元／平方米的标准向被告主张权利。被告认为上述标准过高，不能作为本案参照。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，《委托租赁合同》签订后，原告委托新佳俊公司对涉诉摊位进行物业管理，委托佳俊公司统一出租经营以及办理涉诉房屋的交接手续，并签收有关房屋交接单。《委托租赁合同》解除后，被告未将涉诉摊位返还原告，并继续占有使用涉诉摊位，应当向原告支付摊位占用费。在本院（2013）南法民初字第9797号案件中，承办人走访了南坪北路8号附近的铺面，租金从每月300-500元／M2不等，但最终在综合考虑后将涉案房屋占用费标准酌情调整为每月150元／平方米（套内面积）。鉴于本案诉争摊位并无产权证，目前也无固定界限，无法同其他业主之摊位区分开，其商业价值应低于（2013）南法民初字第9797号案件中有产权证和独立空间的铺面，故本院酌情被告按照120元／平方米（套内面积）／月的标准向原告支付摊位占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张红梅南坪北路负一层1621号摊位（帝景摩尔项目负一层NO.1621摊位，套内面积12.03平方米）占用费（从2013年5月1日起直至实际返还之日止，按1443.6元／月为标准计算）；二、驳回原告张红梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司负担（此款已由原告垫付，被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司于本判决书生效之日起十日内给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  龚泽勇代理审判员  马 静人民陪审员  邹崇跃二〇一五年三月二日书 记 员  尚 丹