广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第575号上诉人(原审原告、反诉被告）刘逸致，住广州市荔湾区。委托代理人马威、吴叶图，分别为广东经国律师事务所律师、实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）广州市金升物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人余绍兵，职务总经理。委托代理人朱瑞军，广东海际明律师事务所律师。上诉人刘逸致因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市金某物业管理有限公司（以下简称金某公司）是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业，为广州市荔湾区逢源路xx园小区提供物业管理服务。2004年4月1日，刘逸致（协议内称乙方）与金某公司（协议内称甲方）签订《物业管理服务协议》和《业主临时公约》，约定乙方购买了广州市荔湾区xx路xxxx新街xx园J栋1205房（现地址广州市荔湾区xx路120号1205房,建筑面积为117.0955平方米，现已领取了产权证），委托金某公司负责管理；物业住宅管理服务费暂按建筑面积人民币1.8元/平方米收取；乙方必须在每月5日之前向甲方交付当月的管理服务费用；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳滞纳金；等等。刘逸致接收房屋入住后，按上述约定标准交纳服务费至2013年10月。xx园小区至今未成立业主委员会。2012年6月,金某公司在xx园小区张贴了《致xx园业主的一封信》，内容主要说明了拟调整服务费为2.3元/平方米的原因，并将安排管理人员到各户征求意见。2013年10月23日，金某公司贴出《关于调整xx园小区物业管理服务费标准的告示》，其中载明：管理处拟从2013年11月1日起，对xx园小区执行新的物业管理服务费标准（即2.30元/平方米）。之后，金某公司从2013年11月起至今均按2.3元/平方米标准向该小区业主收取物业管理服务费，并要求刘逸致按调整后的标准交纳物业管理服务费，刘逸致不同意交纳。刘逸致于2014年5月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、金某公司立即停止违约行为，自2013年11月至2014年8月，按《物业管理服务协议》第七条第3款约定的1.8元/平方米的标准向刘逸致收取物业管理费；2、本案所有的诉讼费用由金某公司承担。金某公司原审辩称：不同意刘逸致的诉讼请求。一、金某公司调价行为符合物业管理相关法律法规规定，并非违约行为；二、刘逸致接受服务，以不正当理由拒交物管费，属于违约行为，应当承担违约责任，并因此提出反诉请求：1、判令刘逸致清缴拖欠的物业管理费1885.31元以及滞纳金681.96元（管理费以月管理费269.33元标准从2013年11月1日计至2014年5月31日，滞纳金以欠款数额千分之三/日标准从2013年11月1日计至2014年5月31日）；2、判令刘逸致承担本案全部诉讼费用。刘逸致原审答辩称：金某公司违反双方签订的物业管理服务协议，擅自将物业管理费从1.8元/月提升至2.3元/月，已是违约在先，刘逸致同意按原1.8元的标准支付物业管理费，只是金某公司拒绝收取，因此金某公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。虽然刘逸致坚持不需要支付滞纳金，但是仍然认为双方约定的滞纳金标准过高，应不高于银行同期的贷款利率。原审中，为了证明提价的合法性，金某公司向原审法院提供了下列证据：1、《xx园小区同意调整管理费至2.3元/平方米业主统计表》、《xx园小区调整物业管理费意见征询表》,内容为签名同意调整管理费至2.3元/平方米的业主有454户，占总户数（754户）的60.21%，合计建筑面积为41487.36平方米，占总建筑面积的60.64%。2、广州市荔湾区地方税务局开具的电子发票记账清单，拟证明有超过50%的业主自愿按2.3元/平方米标准交纳了管理费。刘逸致对上述证据进行了质证认为：证据1的统计表没有公章，意见征询表上面所列的姓名也不能证明是业主本人签名。根据刘逸致自己在2013年11月的调查表，有超过50%的住户表示反对提价。对证据2表示：有不少业主的管理费是通过银行扣费的，他们将水电费、电视费等费用和物管费共存一个账户，并保证有足够的资金以便能够成功扣取水电费等，这些业主是被迫交纳管理费的，还有部分住户是由租户交纳服务费的，因此，虽然金某公司成功收取业主管理费，也不代表这些业主同意提升管理费。为证明大多数住户反对提价，刘逸致提供了《关于xx园住宅管理费加价的调查表（20140803）》，显示有414户业主签名不同意加价。金某公司对《关于xx园住宅管理费加价的调查表（20140803）》进行了质证，对其签名真实性不予认可。原审法院对证据2进行了统计，该资料反映2014年6月，有540户住户按2.3元/平方米的标准交纳了管理费，该部分住户占的面积达到49061.7平方米。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定，决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。服务费提价属于有关共有和共同管理权利的其它重大事项，因此，应当依照上述法律规定，金某公司在实施提价前应当征询全体业主的意见，征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。要求收费标准备案是行政机关行使行政管理权的表现，有否备案不是衡量新收费标准在刘逸致、金某公司双方当事人之间是否应该实施的依据，新收费标准能否在刘逸致、金某公司双方当事人之间实施仍应依据《物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款判定。2013年xx园小区尚未成立业主大会和业主委员会，因此由金某公司向xx园小区的业主征询提价意见并无违反法律规定。对于是否同意提价的住户人数有无超过总人数的50%问题，由于金某公司提供的《xx园小区调整物业管理费意见征询表》与刘逸致提供的《关于xx园住宅管理费加价的调查表（20140803）》中，业主对是否同意提价持截然相反的态度，且双方均未提供证据证实《征询表》与《调查表》上面的签名是业主的真实签名，故对双方提供的《征询表》与《调查表》的真实性均不予采信。金某公司提供的税务局的电子发票证据清单中，记载了金某公司向住户实际收取管理费情况，该资料具有客观真实性，能真实反映住户实际缴费的情况，予以采信。根据统计数据，2014年6月金某公司收取管理费的发票达到540户，达到业主总户数的71.62%。该540户的面积达到49061.7平方米，达到小区总建筑面积的71.71%。因此，金某公司的提价达到了法律规定的“双过半”要求。刘逸致称有部分住户是由于金某公司被迫扣取服务费及有部分住户是由租户交纳服务费，但没有向原审法院提供证据证明有这些事实存在以及这种情况占住户总人数和建筑面积总数的比例，故对刘逸致的主张不予采信。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第7、9、11条规定，实行政府指导价的物业服务费，在超过政府制定的最高服务等级收费标准时才需要经物价部门核定，现金升公司按2.3元/平方米的标准收费没有超过最高服务等级参考价，其收费没有违规。综上所述，金某公司的提价没有违反法律规定，刘逸致要求金某公司从2013年11月起按1.8元/平方米的标准向刘逸致收取物业管理费的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。刘逸致应按2.3元/平方米的标准向金某公司交纳从2013年11月之后尚欠的管理费。对于金某公司诉请的滞纳金问题，根据双方协议约定内容，刘逸致不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金某公司才能依约收取滞纳金，本案中，金某公司要求刘逸致交纳的管理费标准是2.3元/平方米，并非刘逸致、金某公司双方协议约定的1.8元/平方米，因此，金某公司依据该约定要求刘逸致支付滞纳金，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、驳回原告刘逸致的诉讼请求。二、自本判决生效之日起15日内，原告刘逸致向被告广州市金升物业管理有限公司支付从2013年11月1日起至本判决生效之月止的广州市荔湾区逢源路120号1205房的物业管理费（按建筑面积2.3元/平方米标准计算）；从本判决生效之次月起，原告仍应依上述标准按月向被告交纳物业管理费。三、驳回被告广州市金某物业管理有限公司的其它反诉请求。本案本诉受理费100元，由原告刘逸致负担。本案反诉受理费50元，由反诉原告广州市金某物业管理有限公司负担25元，反诉被告刘逸致负担25元。判决后，刘逸致不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院以金某公司在2014年6月收到过半数业主的物业管理费，作为金某公司在2013年11月提升物业管理费获得了“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”(以下简称为“双过半”)的依据，这是没有事实和法律依据的。一、根据《物权法》第76条第一款第(七)项、第二款的相关规定，金某公司要提升物业管理费，应先行获得涉案小区“双过半”。本案中，金某公司提交了《xx园小区调整物业管理费意见征询表》作为其提价获得“双过半”的证据，但由于金某公司无法证实上面的签名是业主的真实签名，所以原审法院没有采信。也就是说，金某公司并没有证据能够证明其提价行为获得了“双过半”。可是，原审法院却支持了金某公司的违法提价行为，这是错误的。二、无论是《物权法》，还是《广东省物业管理条例》，都对提升物业服务费的程序有明确的规定，即“同意在先，提价在后”。金某公司要在2013年11月提升物业管理费，就应在20l3年11月之前获得“双过半”，这才符合提价的法定程序。原审法院将金某公司在2014年6月收到过半业主的交费视为其在2013年11月的提价行为获得了“双过半”，这个认定不但没有任何法律依据，更是颠覆了的提升物业管理费的法定程序，毫无疑问是错误的。三、金某公司在2014年6月收到了过半数业主的物业管理费，但并不等于过半数业主同意其提价行为。1、虽然金某公司将物业管理费发票开具给业主，但是实际上，真正交纳物业管理费的除了业主以外，还有不少是租户。租户交纳物业管理费当然不能视为业主同意提升物业管理费，可是从发票上，是根本无法分辨出哪些是业主交的、哪些是租户交的。因此，在根本无法确定交费的是业主还是租户的情况下，以交费作为同意提价的依据是非常不客观的。2、不少物业管理费是金某公司通过银行扣费的方式收取的。不少业主，其水电费、电视费、物业管理费等的划扣是共用一个银行账户的，业主们都会在银行账户上留有一定的资金以便成功划扣水电费、电视费等，因此，即使业主不同意金某公司的提价行为，金某公司还是可以通过银行账户直接划扣物业管理费。事实上，很多按新标准交纳物业管理费的业主只是被迫交费，并不是他们同意提升物业管理费。刘逸致在原审过程中申请出庭作证的两位业主，他们都是在不同意提价的情况下被强行按新标准划扣物业服务费的，由此可见，以交纳物业管理费作为同意提价的依据是有重大瑕疵的。四、刘逸致在原审过程中多次强调，以金某公司收到过半数业主交纳物业管理费作为其提价的依据存在很多瑕疵，不应采信，应当由金某公司另行举证证明其提价行为获得了“双过半”。而且，刘逸致还发动业主签名，有过半数的业主签名反对金某公司提价，金某公司为此还特意张贴公告阻止刘逸致收集业主签名，这恰恰证实了这些签名均为刘逸致挨家挨户上门收集的，是可以反映业主们的真实意愿的。综上所述，原审法院在认定案件事实方面存在重大失误，故上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、刘逸致每月以1.8元／平方米的标准向金升公司交纳广州市荔湾区逢源路120号1205房的物业管理费；3、金某公司承担本案所有的诉讼费。金某公司答辩称同意原审判决。刘逸致与金某公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院另查明,刘逸致与金某公司于2004年4月1日签订的《物业管理服务协议》第七条第4点约定:物业管理服务费的收费标准的调整,由物价主管部门审定或由物业公司与业主委员会商定。本院认为：本案的争议焦点为金某公司是否可提高物业管理服务费的收费标准。首先，刘逸致与金某公司所签订的《物业管理服务协议》约定物业管理服务费的收费标准的调整,由物价主管部门审定或由物业公司与业主委员会商定，现涉案小区未成立业主委员会，且金某公司亦未提供证据证明其提高物业管理服务费的收费标准已经物价主管部门审定，故金某公司提高物业管理服务费的收费标准并不符合合同约定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务费提价属于有关共有和共同管理权利的其它重大事项，因此，金某公司在对物业管理费实施提价前应当依照上述法律规定，取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但在原审中,金某公司提供《xx园小区调整物业管理费意见征询表》等拟证实其提价已取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而刘逸致也提供的《关于xx园住宅管理费加价的调查表》拟证实专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不同意提价,原审基于双方都未提供证据证明上述表格上的签名是业主的签名,对上述表格的真实性均不予采信,双方对此均没有提出异议,本院予以确认，即金某公司未有证据证明其提价已取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原审仅以金某公司提交的税务局的电子发票来证明过半数的业主同意提高物业管理费，不符合法律的规定，故原审判决刘逸致按建筑面积2.3元/平方米标准支付物业管理费有误，本院予以纠正，刘逸致应按其与金某公司所签合同约定的标准（按建筑面积1.8元/平方米）元支付物业管理费。综上所述，刘逸致的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审查明事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1043号民事判决；二、自本判决送达之日起15日内，刘逸致向广州市金升物业管理有限公司支付从2013年11月起至2014年8月的物业管理费（按建筑面积1.8元/平方米标准计算）；三、驳回广州市金升物业管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费150元及二审受理费100元，均由广州市金升物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年十月十四日书 记 员  邹文芳