广州市海珠区人民法院诉讼文书呈批表案由：商品房预售合同纠纷案号：（2015）穗海法民三初字第150号经办单位和拟稿人：专职审委核发：核稿：签发：处理结果一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2014年8月22日起至本判决生效之日止的迟延交楼违约金（每日按原告已付房款3000000元的万分之二点五的标准计算，违约金总额以原告已付房款为限）给原告刘朝光、杭黎华；二、驳回原告要求被告支付2014年7月1日至2014年8月21日期间的迟延交楼违约金的诉讼请求。本案受理费1480元，由被告负担。重印、加印事由重印、加印庭领导审批意见重印、加印院领导审批意见机密度打印份数15校对人签名文书类别判决书广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第150号原告：刘朝光，住所地广州市越秀区。原告：杭黎华，住所地广州市越秀区。委托代理人：刘朝光，本案原告之一，系杭黎华的丈夫，联系地址同杭黎华地址。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：刘卿翼、赖卫城，均为被告职员，联系地址同被告地址。原告刘朝光、杭黎华诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李怡然独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘朝光、杭黎华、被告的委托代理人刘卿翼、赖卫城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年1月签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于海珠区富基南三街8号的富基广场自编B1幢16楼1602房一套，房屋总价款300万，原告依约按时支付完购房款并经过广州市房管部门网签确认。按约定，被告应于2014年7月1日交楼。在约定交楼日前的2014年6月14日，原告收到《顺延交搂通知书》提出175天的天气异常“甲方（被告）交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任”，原告不同意顺延175天：合同签订前产生的天数，被告已知而后约定交楼日期，原告没有责任履行；合同签订后产生的天数，相应顺延天数期满而不交楼，已属违约，增加原告损失。合同约定“被告违约每日按购房总金额的万分之零点五（0.005%）支付”，约定的违约金低于造成的损失，损失有资金类和非资金类，资金类包括贷款利息担保费用、购房总价所含土地出让金相对增加的部分、延期交楼的购房金获得收益等，仅是贷款月利率6.5‰，高于违约金月率1.5‰的4倍以上，利息支付是违约金4倍以上，非资金类包括收不到楼引起家庭矛盾增加，精神压力倍增，精神受损不断等，只有违约金标准调整到每日按购房总金额万分之二点五（0.025%）才可以弥补。《顺延交搂通知书》到现在已过190天，被告对何时交楼保持沉默，以拖时间分期消灭原告维权的时效。故在交楼前，每迟延交楼三个月，被告要支付迟延合计日数的违约金。故起诉要求：1.被告从约定交楼日的次日（2014年7月1日）到交楼的期间，每日按购房总金额万分之二点五（0.025%／日）标准计算违约金，三个月支付一次违约金给原告（190天×700元／月=133000元）（190天：从2014年7月1日起计算至商品房交付使用之日止，现暂时计算至2014年12月31日共190天）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、《商品房买卖合同（预售）》第十四条已经约定允许被告顺延交楼期限的事由。双方已约定异常天气可以作为被告延期交楼的事由。原告所诉房屋的富某广场自编B1栋楼工程于2009年9月16日取得《建筑工程施工许可证》，按照合同的约定，异常天气的起算时间为取得建设工程施工证开始之日起，自取得该证起至2014年5月31日期间的异常天气共计175天，其中93天为降雨量超过25毫米，82天超过35摄氏度以上的高温天气。本案所涉房产工程因亚运期间停工属于双方约定的延期交楼的事由。被告根据穗建质（2010）1188号文件的要求，讼争房产所属工程属于必须停工的范围之内，因该工程自2010年9月30日至2010年12月22日期间停工，共计83天。地铁二号线工程及其设施的滞留导致本案所涉房产工程停工和无法按时完成规划验收也是双方约定的延期交楼的事由。二、被告即便仅以异常天气和亚运造成停工的时间为由，顺延交楼的期限也还没有届满，因此，被告逾期交楼符合约定的延期交楼的事由，因此不构成违约，原告无权向被告追究违约责任。三、被告已将延期交楼事宜通知原告。经审理查明，2013年1月11日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明原告以3000000元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢16层1602号房；被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；被告如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条约定：原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；如原告逾期付款超过15日的，被告有权单方解除合同，原告应按累计应付款的30%的标准向被告支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水，供电、供煤气及通邮；等。合同签订后，原告依约付清全部购房款3000000元给被告，原告至今未收楼。原告以被告迟延交楼为由，于2014年12月31日提起本案诉讼。在本案诉讼期间，原告表示违约金的计算标准是不公平的，认为如果原告延期付款则按总房款的万分之五支付违约金，而被告迟延交楼则只需按已付房款的每日万分之零点五的标准计算违约金，双方的违约责任标准是不对等的。根据合同法第39、40、107、114条，原告认为合同约定的延期交房违约金的计算标准是无效的，要求的违约金计算标准是根据原告实际损失提出的，该损失包括银行贷款的利率及付贷相关费用、担保费用、延期收楼的租金收益等。对此，被告表示不同意原告的意见。被告为证明其抗辩主张，提交如下证据：1、广州市海珠区建设和市政局于2009年9月16日核发的《建筑工程施工许可证》，载明被告开发建设的海珠区江南大道北以东地段商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），合同开工日期为2009年9月16日，合同竣工日期为2012年9月16日；等。2、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年6月11日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2009年9月至2014年5月期间其中24个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为82天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为93天，两者合共175天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2014年6-9月共4个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。3、广州市地下铁道总公司于2008年3月17日发给被告的《关于富基广场项目基坑支护设计请审的复函》、于2008年4月9日发给被告的《关于富基广场项目调整建筑设计施工图请审的复函》、日期为2013年7月18日的《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富某广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》。4、《广州市城乡建设委员会文件》（穗建质（2010）1188号）关于印发《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》的通知，广东建设工程监理有限公司于2010年9月15日向广东省建筑工程集团有限公司发出的《停工通知》，内容：接广州市城乡建设委员会穗建质（2010）1188号文件通知，贵司在建富某广场项目商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）的建设工程，属该文件规定必须停工的一类控制区；现按市建委的要求，该项目在2010年9月30日至2010年12月22日期间停止施工；停工期间，工期顺延。5、被告于2014年6月16日向原告发出的《顺延交楼通知书》及韵达快递单、快件跟踪记录。原告对于被告提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，但不同意被告依据气象异常、地铁施工、亚运停工等因素主张顺延交楼，认为在签订合同之前的情况与其无关。诉讼中，原、被告均确认以下情况：1.从涉案合同签订之日即2013年1月11日至合同约定的交楼时间即2014年6月30日合同约定的异常天气天数为52天；2.被告尚未取得涉案房屋所在的楼宇竣工验收备案表，被告尚未将涉案房屋交付给原告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给原告使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《建设工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。但被告至今未将符合合同约定和法定交楼条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定“如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”以及被告提供的气象资料证据显示，在本案合同履行期限内，即自2013年1月11日起至2014年6月30日止，共有52天合同约定的异常天气，依约该期间应予顺延，被告无须承担违约责任。至于签订合同前的异常天气问题，被告在签订合同时明知已经发生异常天气的事实，不但没有告知原告，还承诺在2014年6月30日前交楼，表明被告对此是有把握的。故被告据此要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间中予以顺延的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。同理，地铁施工和因亚运会的原因需要停工的事实均发生在合同签订前，且被告提交的证据不能证明地铁施工与涉案房屋迟延交付之间有因果关系，被告据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。因此原告要求被告支付迟延交房违约金，合法合理，本院予以支持。根据合同约定，存在合同约定的异常天气时被告交房的时间可以相应延期，被告无须承担违约责任，故原告要求的2014年7月1日至2014年8月21日期间的迟延交房违约金，本院不予支持。迟延交房违约金应从2014年8月22日开始计算。由于涉案房屋尚未交付，房屋何时交付无法确定，故本案迟延交房违约金以计算至本判决生效之日止为宜，且违约金总额以原告已付房款为限。对原告主张的本判决生效之后的迟延交房违约金请求，本案暂不予处理。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，原告延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给被告，而被告延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故原告请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二点五计算，合法合理，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2014年8月22日起至本判决生效之日止的迟延交楼违约金（每日按原告已付房款3000000元的万分之二点五的标准计算，违约金总额以原告已付房款为限）给原告刘朝光、杭黎华；二、驳回原告要求被告支付2014年7月1日至2014年8月21日期间的迟延交楼违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1480元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李怡然二〇一五年三月二十五日书 记 员  谢晓敏曾思融