江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二民申字第00030号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：徐州康馨园房产开发有限公司，住所地在江苏省徐州市云龙区潘塘办事处办公楼东一楼103号。法定代表人：高海祥，该公司总经理。委托代理人：张庆，该公司职员。委托代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘腾。委托代理人：鲍菁，江苏钟山明镜律师事务所律师。申请再审人徐州康馨园房产开发有限公司（以下简称康馨园公司）因与被申请人刘腾商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐民终字第2613号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。康馨园公司申请再审称：1、徐州市城乡建设局颁发交付使用通知书系具体行政行为，二审法院不能在审理民事案件过程中审查该具体行政行为的效力，更不能直接认定该具体行政行为不合法，该交付使用通知书合法有效、未被撤销且取得交付使用通知书是双方合同明确约定的房屋具备交付使用的条件。徐州市规划局作出的《关于撤销验收报告的决定》、《关于暂缓办理房屋登记的函》的制作和送达程序不合法，不能作为定案依据。2、2012年4月11日，徐州市规划局作出《关于撤销验收报告的决定》，但2012年5月7日徐州市城乡建设局颁发的交付使用通知书并没有被撤销，且现有法律、规章没有规定验收报告被撤销将直接导致交付使用通知书被撤销，上述两具体行政行为之间没有任何关联。就案涉房地产，徐州市城乡建设局颁发交付使用通知书、徐州市住房保障和房产管理局进行房屋所有权初始登记、徐州市国土资源局颁发国有土地使用权分割转让证，这些行政行为均发生在2012年4月11日徐州市规划局作出《关于撤销验收报告的决定》之后，显然徐州市规划局作出《关于撤销验收报告的决定》并未影响其他具体行政行为的效力。综上，刘腾基于徐州市规划局作出的《关于撤销验收报告的决定》认定案涉房地产不具备交付使用条件，不能成立。康馨园公司于2012年7月24日通知刘腾办理上房，但其拒绝，故逾期上房违约金应计算至2012年7月25日，由其单方拒绝上房造成的损失扩大部分不应由康馨园公司承担。3、刘腾提供的2013年水电押金收据证明康馨园公司未向其收取高额的水电押金；刘腾完成上房时间是在一审判决之后，退一步讲，即便双方因装修押金问题发生纠纷，也不能证明双方在2012年7月发生了同样的纠纷，更不能推断因该纠纷导致刘腾无法上房。一审期间，刘腾从未提出因开发商向其收取高额装修及水电押金才导致其不愿意上房，刘腾未能及时上房的原因是其单方认为康馨园公司开发的房屋存在质量问题，且刘腾购房的目的并非居住，而是转售。综上，请求撤销二审判决，依法再审。刘腾提交意见认为，1、交付使用通知书因徐州市规划局《关于暂缓办理房屋登记的函》而使该通知被撤销。2、康馨园公司提出的政府批复文件程序和内容是否合法不是本案焦点，本案焦点是按照合同约定，康馨园公司应当提交房屋交付的合法文件，但是当时康馨园公司并未提交。3、刘腾购房不存在炒房的意图，康馨园公司提出高额的房屋装修押金和水电押金并且强行要求刘腾签订保证书，致使刘腾房屋不能装修。4、康馨园公司不提交房屋交付的合法文件，责任在康馨园公司。综上，请求驳回再���申请。申请再审审查期间，康馨园公司向本院提交以下证据：1、案涉小区其他购房户尹宁宁的房屋所有权证、收条、康馨园公司转款凭证。拟证明：尹宁宁在2012年6月领取了上房违约金，双方的违约金计算终止，不存在扩大的部分。尹宁宁在2012年9月13日之前即2012年8月13日即办理并取得了房屋所有权证。说明小区其他业主在接到上房通知后按约上房，康馨园公司赔付了上房违约金。康馨园公司也通知刘腾上房，刘腾如果按照通知的时间办理上房手续，也可以及时办理相关权证。2、徐州润邦企业管理咨询有限公司的房屋所有权证及国有土地使用权证；林青时的房屋所有权证及国有土地使用权证。拟证明：在2013年9月13日之前案涉小区完全可以办理产权登记，刘腾单方认为不具备交付条件，拒绝上房，造成损失的扩大。案涉房屋在2012年5月之前即办理好房屋初始登��以及土地分割证。刘腾质证认为：对证据1、2的真实性予以认可，但与本案无关联性。其他业主自愿放弃自己的诉讼权利，愿意接受康馨园公司的违约金，与本案无关。根据徐州市规划局《关于暂缓办理房屋登记的函》，是暂缓，即在2012年9月13日之前有一段时间是可以办理房屋登记手续的，但是工程竣工验收报告已经被依法撤销，只是房管部门和建设部门之间在办理房屋登记手续的时候有一个缓冲时间。交房应当符合合同约定，康馨园公司应当提供有效的证明文件。本院认为：证据1、2所涉购房户并非刘腾，其他购房户处分其权利的行为与本案没有关联性，故本院对上述证据1、2在本案中不予确认。刘腾向本院提交装修保证金收据复印件、水电押金收据复印件各三份。拟证明：康馨园公司收取了每户业主合计4万元的装修、水电押金，在交房时开发商提出要求收���高额的装修押金和水电押金，该要求不合法，导致刘腾没有上房。康馨园公司质证认为：对于该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为：刘腾提交的上述证据材料是复印件，康馨园公司对其真实性不予认可，故本院对其真实性不予确认。本院审查查明：2010年2月5日，刘腾与康馨园公司签订商品房买卖合同。合同约定刘腾购买康馨园公司开发的徐州市三环西路南岸别墅A区双拼10幢1单元101号商品房；房屋总价款为395万元。康馨园公司应当在2010年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付刘腾使用；如逾期交房自2011年1月1日起至实际交付之日止，康馨园公司应按日向刘腾支付已交付房价款万分之一的违约金；康馨园公司应当书面通知刘腾办理交付手续，双方进行验收交接时，康馨园公司应当出示商品住宅交付使用批准文件、住宅质量保��书、住宅使用说明书。合同签订后刘腾已按约付清房款。2012年4月11日，徐州市规划局对涉案房屋向康馨园公司作出《关于撤销验收报告的决定》。2012年5月7日，徐州市城乡建设局向康馨园公司颁发了徐州市三环西路南岸别墅A区的徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书。2012年5月23日，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心对徐州市三环西路南岸别墅A区双拼10幢1单元101号商品房进行了房屋所有权初始登记。2012年5月31日，徐州市国土资源局向康馨园公司颁发了徐州市三环西路南岸别墅A区双拼10幢1单元101号商品房的国有土地使用权分割转让证。2012年7月24日，康馨园公司向刘腾邮寄了南岸别墅业主收房通知书，通知刘腾于通知送达之日起15天之内办理相关上房手续，刘腾收到该收房通知书后，以康馨园公司没有出示商品住宅交付使用批准文件而拒绝上房。2012年9月13日，徐州市规划局作出《关于暂缓办理房屋登记的函》。2013年3月27日，徐州市规划局作出《关于对环秀山庄项目予以规划认可的函》。2013年11月26日，刘腾办理了上房手续。2013年4月24日，刘腾诉至徐州市泉山区人民法院，请求判决康馨园公司支付逾期交房违约金335650元。一审法院认为：康馨园公司未能按照合同约定于2010年12月31日前交付房产，显属违约，依法应当支付延期上房违约金。康馨园公司于2012年5月7日取得了关于徐州市三环西路南岸别墅A区的交付使用通知书后于同年7月24日通知刘腾上房，符合合同约定。刘腾应当在接到通知后及时办理上房手续。现刘腾未能举证证明其于2012年7月25日之后办理上房手续时康馨园公司未向其出示房屋交付使用通知书及住宅质量保证书、住宅使用说明书，因此其以康馨园公司未提供商品住宅交付使用批准文件等理由���张的2012年7月25日之后的逾期交房违约金，不予支持。该院于2013年10月22日作出（2013）泉民初字第1752号民事判决：一、康馨园公司于判决生效后10日内给付刘腾2011年1月1日至2012年7月25日期间的逾期交房违约金225940元（3950000元×0.01％×572天）；二、驳回刘腾的其他诉讼请求。刘腾不服，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。二审法院认为：刘腾向康馨园公司主张赔偿逾期上房违约金335650元，予以支持。理由如下：1、双方在商品房买卖合同中明确约定，在涉案商品房取得商品住宅交付使用批准文件条件下，康馨园公司应当于2010年12月31日前将涉案商品房交付刘腾使用。同时约定双方进行验收交接时，康馨园公司应当出示交付使用批准证明文件，康馨园公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘腾有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由康馨园公司承担。康馨园公司于2012年5月7日取得的徐州市三环西路南岸别墅A区徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书因2012年4月11日徐州市规划局就涉案房屋所在小区作出的《关于撤销验收报告的决定》而不具有合法性。2、康馨园公司在明知证明文件不合法的情况下仍通知刘腾上房，刘腾在得知上述情况后未上房，责任在康馨园公司，一审判决认定康馨园公司2012年7月24日通知刘腾上房符合合同约定不当。3、从接处警记录、保证书内容看，康馨园公司存在向刘腾高额收取相关费用的情形，致使本案房屋未及时上房，康馨园公司就此也应负有责任。4、依合同约定康馨园公司对出示相关上房证明文件负有举证责任，原审判决认定由刘腾承担此举证责任不当。康馨园公司在2013年3月27日徐州市规划局作出的《关于对环秀山庄项目予以规划认可的函》后不能举证证明其重新办理了交付使用批准文件，也不能证明其向刘腾出示了合法、齐全的证明文件，责任仍应由康馨园公司承担，故刘腾主张自合同约定的2011年1月1日起至上房时止的违约金，符合合同约定和法律规定，但本案判决支持数额应限于刘腾在一审提出的诉讼请求即335650元。该院于2014年2月28日作出（2012）徐民终字第2613号民事判决：一、变更徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第1752号民事判决内容第一项为“康馨园公司于判决生效后10日内给付刘腾逾期交房违约金335650元”。二、撤销徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第1752号民事判决内容第二项。本院认为：康馨园公司的申请再审理由不能成立，理由：1、根据双方签订的商品房买卖合同，康馨园公司应在2010年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付刘腾使用。合同约定双方进行验收交���时，康馨园公司应当出示前述证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。康馨园公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，刘腾有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由康馨园公司承担。本案中，康馨园公司虽然于2012年7月24日向刘腾邮寄送达了收房通知书，但康馨园公司并未举证证明其向刘腾出示了合同约定的房屋交付使用批准文件。2012年5月7日徐州市城乡建设局向康馨园公司颁发的案涉住宅交付使用通知书载明，案涉住宅小区通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。但根据徐州市规划局《关于撤销验收报告的决定》、《关于暂缓办理房屋登记的函》，该局就案涉住宅小区作出的《建设工程竣工规划验收报告》于2012年4月11日撤销，在撤销决定生效后，徐州市规划局还曾于2012��9月13日函告徐州市住房保障和房产管理局，暂缓办理该项目房屋登记手续。据此，在相关验收报告被撤销时，仅凭住宅交付使用通知书并不足以证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。2、合同还约定，康馨园公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，即水、电、道路按与上房同步日期达到使用条件。而根据徐州市规划局2012年4月11日《关于撤销验收报告的决定》，该决定中所指出的该住宅小区存在的违反规划要求的行为与小区基础设施相关，故在康馨园公司未能出示徐州市规划局对该住宅小区规划认可的相关文件的情形下，仅以2012年7月24日收房通知书，不足以证明案涉住宅小区当时符合合同约定的使用条件。3、申请再审审查期间，康馨园公司提交了案涉小区其他购房户办理的房屋所有权证，但其他人放弃自己的诉讼和实体权利，并���能证明刘腾在本案中的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，申请再审人康馨园公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回康馨园公司的再审申请。审判长  李圣鸣审判员  陈志明审判员  李道丽二〇一五年三月二十日书记员  缪 芳