中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2015）民申字第1882号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吕祥。委托代理人：孙世英，黑龙江法佳律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：惠凤艳。被申请人（一审被告）：黑龙江省城乡建设开发公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区宣庆街**号。法定代表人：李劲松，该公司经理。委托代理人：张福银。委托代理人：王红梅，黑龙江德论律师事务所律师。再审申请人吕祥与被申请人惠凤艳、黑龙江省城乡建设开发公司（以下简称城乡建设公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称黑龙江高院）（2013）黑民终字第26号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。吕祥向本院申请再审称：（一）惠凤艳借用城乡建设公司的资质进行开发，是综合楼的实际投资人，拆迁安置、后期建房、房屋销售及管理都是惠凤艳以城乡建设公司的名义进行的，我有理由相信惠凤艳有权出售案涉房屋，因此，我与惠凤艳签订的房屋买卖协议合法有效。（二）我与惠凤艳签订协议时，惠凤艳并未告知吕祥案涉房屋已被法院查封，齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐齐哈尔中院）查封该房屋也未向社会公示，该院2006年12月20日所作的询问笔录，我毫不知情。城乡建设公司提供的通告、录像及照片也是虚假的，上述证据不能证明我明知该房屋被查封的事实。我在购房的过程中不存在过错，是善意第三人，法院查封的效力不得对抗我。（三）我提起诉讼要求确认其对案涉房产享有所有权，一、二审法院在确认我与惠凤艳签订的协议无效的同时，应当对该项诉求予以审理并确权，对已交房款及损失一并处理。一、二审法院遗漏该诉讼请求，直接驳回诉讼请求错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定申请再审。惠凤艳辩称：我与吕祥签订房屋买卖协议时，明确告知，案涉房屋处于法院查封状态，我与城乡建设公司的投资款争议正在诉讼过程中，但吕祥仍主动要求购买该房屋。后我与吕祥口头约定，如房屋不能买卖即转为租赁，每年租金1万元。与吕祥签订的协议只是购房意向书，我要求吕祥交纳全部房款，吕祥拒绝交纳。我没有办法申请法院解除查封，吕祥也没有与城乡建设公司签订正式的商品房买卖合同。房屋买卖协议没有实际履行，吕祥看到房屋价格翻倍上涨，就提出各种理由主张协议有效，该主张不符合法律规定，应依法驳回其再审申请。城乡建设公司辩称：齐齐哈尔中院（2004）齐民一初字第516号判决确认，拜泉县三道镇综合楼产权归城乡建设公司所有，惠凤艳并非案涉房屋的所有权人，无权与吕祥签订房屋买卖协议，也未经城乡建设公司的授权和追认，惠凤艳处分该房屋的协议无效。自2005年该房屋被查封，任何人非经法定程序不得处分法院查封财产，吕祥对此是明知的，所以才未交纳全部价款，也不签订正式合同，其购房行为违背了正常的交易习惯。现在案涉房屋租金已达每年3万元，吕祥占有该房屋已近十年，获取了巨额利益，给城乡建设公司造成了巨大损失。吕祥与惠凤艳协议约定的价格明显低于市场价格，严重侵害了城乡建设公司的合法权益，依据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋的行为无效问题的复函》，该协议无效。对于惠凤艳给吕祥造成的损失，其可以另行起诉。请求依法驳回吕祥的再审申请。本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系惠凤艳申请执行城乡建设公司一案中，因案外人吕祥对人民法院查封的登记在被执行人城乡建设公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，吕祥对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：一、关于吕祥对案涉房屋是否享有所有权的问题吕祥主张其系从惠凤艳处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案一、二审法院查明的事实看，自人民法院查封始，案涉房屋一直登记在被执行人城乡建设公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，吕祥尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。二、吕祥对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，概其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的支付价款全部义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。查封规定第十七条确立的保护案外人物权期待权的条件虽是案外人异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照。本案中，首先，房屋买卖合同并非吕祥与作为登记名义人的城乡建设公司所订，而是其与本案申请执行人惠凤艳在2006年7月16日诺成，而惠凤艳并非案涉房屋登记的所有权人，无证据证明其对案涉房屋的处分取得了所有权人城乡建设公司的授权，其和吕祥所签转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然，2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为并赋予不同的效力，即债权行为有效而物权行为无效，所以，案涉房屋买卖合同难谓无效。但是，由于惠凤艳无权处分案涉房屋，在未取得城乡建设公司追认的情况下，案涉房屋所有权不能发生变动，吕祥依法只能向惠凤艳行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。其次，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的之处分行为。在吕祥占有之前，齐齐哈尔中院即已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，加之，惠凤艳的处分为无权处分，吕祥对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。至于吕祥辩称其不知道查封事实、没有过错的理由，由于查封登记具有对世效力，吕祥无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应注意到别人经过登记的物权和人民法院的查封，但其未到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上存在明显的过错。最后，案涉房屋合同约定总价款246,000元，而吕祥总计仅交纳房款50,000元，即使不考虑无权处分和查封后占有的事实，单纯从价款的交付数额上，也不符合法律规定的物权期待权保护要件。在吕祥的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。因此，即使吕祥对惠凤艳的赔偿请求权能够成立，其以对惠凤艳享有的金钱债权去请求排除惠凤艳对城乡建设公司的另外一个金钱债权的实现，于法无据，于理不通。至于吕祥还称，黑龙江高院遗漏了其要求返还购房款、赔偿损失的诉求问题，由于案外人异议之诉的审理内容，限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，该项诉求不属于案外人异议之诉的审理范围，一、二审法院不予审理并无不当。吕祥可以另行提起诉讼请求赔偿。综上，吕祥的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回吕祥的再审申请。审 判 长 范向阳审 判 员 汪国献审 判 员 高 珂二〇一五年十月二十二日法官助理 刘耀国书 记 员 刘美月