浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终2222号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州佑成净化设备有限公司。住所地：杭州市拱墅区康桥镇康政路**。统一社会信用代码：91330105609134308X。 法定代表人：陈树杭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘礼洪，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩军，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江雷厉净化设备有限公司。。住所地：杭州市余杭区崇贤街道大安村南潘家塘****** 法定代表人：雷刚，总经理。 委托诉讼代理人：裴利娜，系公司员工。 上诉人杭州佑成净化设备有限公司（以下简称佑成公司）因与被上诉人浙江雷厉净化设备有限公司（以下简称雷厉公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：佑成公司于2016年7月1日向浙江三信网络科技有限公司承租余杭区崇贤街道大安村南潘家塘56号1号楼底层厂房。2017年3月，该公司同意佑成公司将多余厂房转租。2017年6月8日，佑成公司、雷厉公司签订《房屋租赁合同》一份，约定雷厉公司承租上述厂房中的700平方米（简称案涉厂房），用途为厂房生产，租赁期自2017年6月15日至2020年6月14日，租金标准22万元，半年一付。合同还约定，事先经出租方书面同意，承租方可在租赁期内转租案涉厂房，擅自转租的，出租方有权单方解除合同；租赁期内，出租方需提前收回该房屋的，应提前60日通知承租方，将已收取的租金余额退还承租方并按年租金的20%支付违约金；承租方需提前退租的，应提前60日通知出租方，并按年租金的20%支付违约金。2017年6月12日，佑成公司向雷厉公司开具收据一份，载明收到2017年6月15日至12月14日房租11万元。2017年9月5日，余杭区塘栖环境保护监察所对雷厉公司进行现场检查，发现有喷漆作业痕迹，且无法提供环保审批验收手续，该所要求该公司立即停止生产，待审批验收后再从事生产。2017年9月23日，雷厉公司法定代表人雷刚以微信方式与证人联系，告知案涉厂房信息和租赁价格，拟委托其出租。证人当即将委托协议电子版发送给雷刚。2017年9月25日证人通过微信询问雷刚大房某电话，雷刚以佑成公司法定代表人“陈总”及手机号码回复，并让证人询问“他到底要不要租”。证人回复“陈总说他不是房某”“说要跟房某讲一下才决定租不租”。2018年1月2日，雷厉公司提起诉讼，请求判决：1、租赁合同解除，佑成公司退还雷厉公司剩余房屋租金36666元（2017年11月、12月）及违约金44000元；2、佑成公司承担本案的诉讼费用。在原审审理中，佑成公司提出反诉，请求判令雷厉公司向佑成公司支付违约金44000元；2、雷厉公司承担本案全部诉讼费用。 原审法院另查明，雷厉公司因本案诉讼支出财产保全申请费820元。 原审法院认为：雷厉公司、佑成公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。现双方对雷厉公司于2017年9月将设备撤离案涉厂房和佑成公司于2017年11月1日将案涉厂房租给他人的事实没有异议，争议的焦点是谁应当承担提前退租的违约责任。经查，雷厉公司法定代表人曾与中介公司联系，拟委托其出租案涉厂房，但微信聊天记录表明，其未隐瞒转租的事实，中介公司业务员因此与佑成公司取得了联系，此后租赁事宜亦是与佑成公司联系并签订租赁合同，故雷厉公司虽在租赁期间撤离了案涉厂房，但其于2017年9月25日通过中介公司将案涉厂房转租的意向告知了佑成公司，佑成公司未提出异议，结合此后佑成公司出租案涉厂房的事实，应可认定双方已就案涉厂房转租事宜达成了合意。雷厉公司主张佑成公司私自出租案涉厂房，与事实不符，不予采纳。因雷厉公司被责令停产并将设备撤离时，未拖欠租金，亦无证据表明其曾要求佑成公司退还剩余租金，故该行为不足以构成退租。此后虽雷厉公司联系中介公司拟出租案涉厂房，但已取得了佑成公司的同意，不存在该公司擅自转租案涉厂房等违反合同的情形，故佑成公司关于雷厉公司违约的主张，缺乏依据，不予采信。综上，双方形成转租案涉厂房的合意后，佑成公司于2017年11月1日与他人形成了租赁关系，故其与雷厉公司签订的房屋租赁合同应自此时起解除。雷厉公司要求佑成公司退还两个月租金，与事实不符，据实调整，佑成公司应退还雷厉公司一个半月租金27500元。雷厉公司、佑成公司各自要求对方承担违约责任的请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年2月11日判决：一、雷厉公司与佑成公司于2017年6月8日签订的《房屋租赁合同》自2017年11月1日起解除；二、佑成公司于判决生效之日起十日内退还雷厉公司租金27500元；三、佑成公司于判决生效之日起十日内支付雷厉公司因本案诉讼支出的财产保全申请费820元；四、驳回雷厉公司的其他诉讼请求；五、驳回佑成公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取908元，由雷厉公司负担598.50元，由佑成公司负担309.50元，于判决生效之日起七日内交纳原审法院；反诉案件受理费450元，由佑成公司负担。 宣判后，佑成公司不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。1、原判遗漏部分已查明的事实。对于雷厉公司2017年9月下旬将其人员设备搬离并腾空案涉厂房一事，双方均无异议，但原审在查明事实未予列明，仅在“本院认为”中一笔带过。雷厉公司工商注册登记的住所虽为案涉厂房，但工商部门备案合同是雷厉公司与三信网络科技有限公司（业主）所签订的租赁合同，并非真实履行的合同，仅为办理工商登记而签订。2、原审孤立地看待查明的事实，继而作出错误的认定。根据已查明的：（1）雷厉公司于2017年9月5日被余杭区塘栖环境保护监察所责令停止生产；（2）雷厉公司将人员设备搬离并腾空租赁厂房；（3）雷厉公司于2017年9月23日寻求中介人员以图转租案涉厂房。以上三件事实，可以证明雷厉公司无法使用案涉厂房生产，其在外寻找租赁场所并将设备搬出、撤离人员，雷厉公司单方寻求厂房转租，雷厉公司的行为构成退租。二、2017年10月中旬，雷厉公司向佑成公司退还案涉厂房的钥匙，直接证明雷厉公司单方面退租。三、原判认定雷厉公司、佑成公司形成转租案涉厂房的合意，系认定事实错误。从双方各自的起诉状、反诉状及庭审辩论看，双方分别认为对方违约，不存在在转租案涉厂房上一致的合意。四、原判第一项内容并非雷厉公司的诉讼请求，且与本案基本事实不符，应予改判。雷厉公司是在2017年10月中旬退租解除合同。五、雷厉公司已构成退租，且实际完成了退租，按双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第（六）款的规定，雷厉公司应向佑成公司支付违约金44000元。六、雷厉公司申请的财产保全是过度的诉讼行为，其支出的财产保全费用应全部由雷厉公司承担。七、由于雷厉公司单方面退租未提前60日通知佑成公司，故从雷厉公司完成退租（2017年10月中旬）至2017年11月1日这一期间所对应的租金，雷厉公司无权要求退还。原判第二项应予维持。八、一、二审诉讼费应由雷厉公司承担。 上诉人佑成公司在二审中提交以下证据：1、录音光盘一份及书面整理材料2份、通话详单复印件一份，证明雷厉公司已经于2017年10月中旬将本案租赁厂房的钥匙全部退还给佑成公司，雷厉公司退还钥匙之时，佑成公司尚未将厂房另行出租给第三方；2、《房屋租赁合同》、中介服务费收据复印件各一份，证明佑成公司与杭州永恒电子设备有限公司租赁合同的标的物与佑成公司和雷厉公司租赁合同的标的物并不相同，为与杭州永恒电子设备有限公司签订《房屋租赁合同》，佑成公司向中介公司支付了中介服务费17000元；3、证人易某出庭证言，证明雷厉公司法定代表人雷刚于2017年10月中旬通过易某向佑成公司退还租赁房屋的钥匙。 被上诉人雷厉公司在二审中辩称：1、双方租赁合同合法有效。2、雷厉公司没有违约。虽然雷厉公司当时有转租的意向，但是并未向佑成公司隐瞒。虽然租赁期间雷厉公司中途退出，但2017年9月25日是佑成公司跟中介公司将厂房继续出租给第三方。本案双方对转租这个事实其实是达成了合意的。3、由于不存在违约，所以雷厉公司无需支付佑成公司所说的款项。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人雷厉公司在二审中未提交新证据。 上诉人佑成公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人雷厉公司对证据1认为2017年11月1日佑成公司将厂房出租给第三方，双方租赁合同于此时解除；对证据2雷厉公司认为佑成公司通过什么方式出租与本案无关，是其与第三方之间的法律关系；对证据3的证人证言，雷厉公司有异议，雷厉公司于2017年11月1日之后从佑成公司副总韩军处得知佑成公司将房租出租给第三人，佑成公司打电话要求雷厉公司归还钥匙，雷厉公司法定代表人雷刚从安徽赶到杭州还钥匙。本院认为，对证据1、2的真实性雷厉公司无异议，本院予以确认；证据3中证人陈述的雷厉公司归还钥匙的时间与证据1、2相印证，予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，雷厉公司于2017年9月下旬将设备、物品全部搬离案涉厂房，2017年10月中旬将案涉租赁厂房钥匙归还佑成公司。 本院认为，雷厉公司与佑成公司于2017年6月8日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同约定的租赁期限自2017年6月15日至2020年6月14日，但雷厉公司在2017年9月下旬即腾空搬离案涉厂房，并于2017年10月中旬将厂房钥匙归还佑成公司，雷厉公司以其实际行为表示不再继续履行租赁合同，提前解除合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。雷厉公司在二审答辩中认为双方就案涉厂房转租事宜达成了合意，故无需承担违约责任。本院认为，雷厉公司在一审起诉状中主张2017年11月初，佑成公司未通知雷厉公司的情况下，私自将雷厉公司承租的厂房另行出租；在一审庭审中，雷厉公司主张其没有退租，也没有转租，公司地址还是在余杭区××街道，只是将厂房搬迁至安徽省宣城市，租赁的厂房和经营其他没有关联性，可以拿来做仓库或者停车，在没有经过雷厉公司的允许和协商的同时佑成公司把厂房租给他人，侵犯了其权益。雷厉公司前后不一的陈述，明显缺乏诚信，按其一审的陈述，无法得出双方就转租或退租事宜达成合意。虽然雷厉公司就转租事宜曾在2017年9月联系中介机构，佑成公司亦知晓，但没有证据证明佑成公司同意转租。故原审认定双方就案涉厂房转租事宜达成了合意缺乏事实依据。即使佑成公司同意雷厉公司提前解除合同（退租），也不代表佑成公司放弃追究雷厉公司的违约责任。佑成公司之后确实将房屋再次出租，但时间也是在雷厉公司归还厂房钥匙之后。佑成公司不存在雷厉公司所称的私自转租，不构成违约。根据《房屋租赁合同》第十三条“违约责任”第（五）项约定：“乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按年租金的20%支付违约金。”在二审中，经本院释明，双方均不要求对合同约定的违约金数额进行调整，本院予以确认。雷厉公司应支付佑成公司违约金44000元（22万元×20%）。因雷厉公司已于2017年10月中旬将厂房钥匙交还，佑成公司亦于2017年11月1日与案外人形成租赁关系，雷厉公司与佑成公司之间的租赁合同关系事实上已经解除，故雷厉公司在本案中诉请要求判决解除双方的租赁合同已无必要，不予支持。关于财产保全费820元，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费费用由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。故财产保全费820元本院根据本案实际情况判决由双方各半负担。佑成公司上诉请求部分成立，予以支持。因佑成公司在二审中提交新证据，导致二审认定新的事实，根据《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，原审判决不属于错误裁判案件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初39号民事判决第二项及诉讼费负担部分； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初39号民事判决第一、三、四、五项； 三、杭州佑成净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江雷厉净化设备有限公司因本案诉讼支付的财产保全申请费410元； 四、浙江雷厉净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州佑成净化设备有限公司违约金44000元； 五、驳回浙江雷厉净化设备有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回杭州佑成净化设备有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费619元，由浙江雷厉净化设备有限公司负担550元，由杭州佑成净化设备有限公司负担69元（杭州佑成净化设备有限公司已向本院预缴上诉案件受理费619元，杭州佑成净化设备有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费550元，浙江雷厉净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的550元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202××××2968）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年八月三十一日 书记员 袁其伟