陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2015)府民初字第01618号原告刘琴，女，1983年6月1日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托代理人高阿利，陕西驼城律师事务所律师。委托代理人殷曼丽，陕西驼城律师事务所律师。被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司，住所地陕西省府谷县。法定代表人苏应喜，该公司董事长。委托代理人康林平，陕西济众律师事务所律师。原告刘琴与被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司（下称“恒昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年6月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高阿利、殷曼丽，被告委托代理人康林平到庭参加诉讼，原告刘琴、被告法定代表人苏应喜经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琴诉称：2012年10月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定房屋总价为1676704元，原告应首付房款506704元，其余房款1170000元通过银行按揭方式支付被告，被告应当在2013年12月31日前交付经验收合格的商品房，逾期180天未交付，原告有权解除合同，被告应向原告支付已交房款1%的违约金。合同签订后，原告按时、足额履行了合同规定的付款义务，但被告并未如约在2013年12月31日前交付房屋。原告于2014年1月8日、7月1日两次向被告发出催告函，要求解除合同，并要被告支付违约金，但被告收到催告函后，置若罔闻。请求人民法院判令解除原、被告之间签订《商品房买卖合同》，要求被告返还原告已付房款620461.36元及支付违约金6205元，由被告承担诉讼费。原告向法庭提交以下证据：《商品房买卖合同》一份。证明，由于被告违反合同约定，逾期不能向原告交房，约定解除合同的条件已经成就，原告起诉解除合同的诉请完全符合合同第九条的约定及《合同法》九十三条的规定，原告之诉请应当依法予以支持；原告的合同解除权是由于被告的违约所造成的，根据双方合同第九条约定，被告应当向原告支付违约金。2、《个人购房借款担保合同》一份，收据两支，牡丹灵通卡账户历史明细清单三页。证明，原告向被告支付首付款506704元，支付银行按揭贷款本息113757.36元，共计620461.36元，被告应如数返还原告；根据双方合同第九条关于违约金的约定，被告应当按原告已付房款数额的1%向原告支付违约金6205元。3、录音资料一份，视频资料两份。证明，截止2014年12月4日，涉案房屋未经建设主管部门组织验收，亦未进行备案登记，涉案房屋仍未处于未经验收合格状态，不具备交付使用条件；第一份视频资料证明,被告提供的2014年6月25日的竣工验收报告，真实性存在问题，被告法定代表人的陈述与被告提供的证据相互矛盾，充分证明被告提供的竣工验收手续不真实；第二份视频证明，2014年6月29日，被告虽然通知原告办理交房手续，可是涉案房屋的水暖电均未到位，地下管道仍在填埋施工中，很明显该房屋不具备商品房交付使用条件，更不具备有竣工验收手续。4、府谷县信访联席会议纪要一份。证明，2014年8月份，原告向被告明确提出解除商品房买卖合同的要求；被告违约延期交房的事实，以及政府对原被告双方之间的纠纷进行调解的事实。被告恒昌公司辩称：2014年6月25日，颐佳华府小区经过五方责任主体验收，已经具备了交房条件，并通过电视公告与邮政快递的方式通知原告于2014年6月27日收房。原告按时到场，恶意拒绝受领房屋，责任在于原告。被告逾期177天交房，根据合同约定，逾期180天后，原告才有权解除合同，所以原告现在无权解除合同。2014年初，原告拒不返还银行借款本息，证明原告蓄意毁约，拒不收房。因此，合同解除条件未成就，合同应当继续履行，请求驳回原告的诉请。被告向法庭提交以下证据：1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、3号楼《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》各一份。证明，被告向原告预售的商品房依照法律规定办理了“五证”，《商品房买卖合同》签署的前置程序和实质要件符合法律规定；原被告双方签署的《商品房买卖合同》属合法有效合同，合同文件使用建设部和国家工商行政管理局联合制发的合同范本，具有公认的合法性，合同内容系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规效力强制性规定，对双方均具有法律约束力。2、颐佳华府3#楼《工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划专项验收申请表》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅工程使用手册》、物业公司《证明》、部分业主同物业公司签订的《房屋装饰装修协议》和《颐佳华府物业管理委托合同》各一份。证明，2014年6月25日，颐佳华府3#楼经竣工验收合格，符合法定及《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件；府谷县政府质量监督管理部门确认颐佳华府3#楼竣工验收时间为2014年6月25日，工程质量验收合格，同意竣工验收备案；原告房屋所在的颐佳华府3#楼已经具备《商品房买卖合同》约定的住宅质量保证书等房屋交接相关法律文件；住宅工程质量分户验收汇总表、住宅工程质量分户验收记录及单位工程质量竣工验收记录再次印证该3#楼已经具备法定交付条件；该小区基本生活设施自2014年6月20日已具备入住条件；部分业主（代表）收房后开始装修并接受物业管理，实现合同目的。3、府谷县广播电视局《证明》、两次邮政快递的回执单及投递详情单、《颐佳华府入伙手册》、《个人购房借款担保合同》《网上银行电子回单》各一份。证明，被告方虽逾期177日（自2014年1月1日至2014年6月27日）交房，但按照双方《商品房买卖合同》第九条约定，逾期时间未超过180日，原被告双方《商品房买卖合同》应继续履行；买受人未在规定期限内办理房屋交接手续，也未主动联系将推迟收房，可视为本合同项下商品房已按约交付；被告依法通知原告办理房屋交付，已经履行合同有关通知义务。经庭审质证：对原告提交的证据，被告提出如下质证意见：对1号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明合同约定的解除条件已经成就。对2号证据中《个人购房借款担保合同》真实性无异议，收据两支如果是被告提供的也予以认可；牡丹灵通卡账户历史明细清单三页不清楚，被告代原告垫付银行借款本息97806.81元。对3号证据，被告认为在录音录像形成过程中有剪辑嫌疑，被告有证据证明房屋具备交付条件。对4号证据的真实性无异议，认为该证据仅体现被告延期交房，并未表明原告提出解除合同的要求，对证明目的有异议。对被告提交的证据，原告提出如下质证意见：对1号证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对2号证据中颐佳华府3#楼《工程竣工验收报告》的真实性、证明目的均有异议，2014年6月28日，被告法定代表人声称没有验收合格，故对2014年6月25日的验收手续的真实性有异议，商品房验收高于竣工验收，被告将竣工验收视为商品房验收不能成立；验收备案登记证或消防、环保等专项验收，不能视为验收合格的证明文件；对《住宅工程使用手册》、物业公司《证明》、3#楼部分业主同物业公司签订的《房屋装饰装修协议》和《颐佳华府物业管理委托合同》的真实性和证明目的均不认可，该组证据是后期补办，且物业公司《证明》内容与验收时间前后矛盾。对3号证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议；双方约定的交房条件是商品房验收合格，而非竣工验收合格。本院对原告、被告质证的证据作如下认定：对原告提交的1号证据，因被告对真实性无异议，予以确认。对2号证据，被告对证明目的有异议，但对真实性无异议，予以确认。对3号证据，被告虽有异议，但与其他证据相互印证，且无相关证据予以推翻，予以确认。对4号证据，被告对证明目的有异议，但对真实性无异议，予以确认。对被告提交1号证据，原告对真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，予以确认。对2号证据中，原告虽有异议，但该组证据与其他证据相互印证，予以确认。对3号证据，原告对真实性无异议，予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2010年12月至2013年1月，府谷县人民政府为被告恒昌公司在府谷新区颐佳华府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，2012年10月17日，原告刘琴作为买受人与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告刘琴购买被告恒昌公司开发的颐佳华府项目第3幢2单元27层02号房屋一套，该商品房的建筑面积为161.61平方米，每平方米单价为10375元，房屋总价为1676704元。恒昌公司应当在2013年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为:1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房不超过180日，恒昌公司按日向刘琴支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，刘琴有权解除合同，恒昌公司应自刘琴解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按其累计已付款的1%向刘琴支付已交房款的违约金。双方对项目建设依据、商品房销售依据及基本情况、计价方式及价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接等内容进行了详尽的约定。2015年5月18日，榆林市公安消防支队向被告恒昌公司发出建设工程消防验收意见书，经审查，综合评定被告颐佳华府住宅小区项目工程2、3、4、5、6、7、8号楼消防验收合格。庭审前被告未向原告告知消防验收合格的情况。合同签订后，刘琴于2012年10月17日向恒昌公司缴纳了首付房款506704元，其余房款1170000元按照原告刘琴与中国工商银行府谷支行签订的《个人购房借款担保合同》约定，由中国工商银行府谷支行直接向恒昌公司支付。被告恒昌公司未能按照约定在2013年12月31日之前通知交付房屋。原告刘琴向中国工商银行府谷支行返还借款本息113757.36元，被告恒昌公司作为该笔借款的保证人代原告刘琴向中国工商银行府谷支行垫付借款本息97806.81元。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知颐佳华府小区3、4号楼业主于2014年6月27日收房。2014年6月27日至6月29日，被告恒昌公司与颐佳华府住宅小区业主因交房产生纠纷。本院认为：2012年10月17日，作为买受人的原告刘琴与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，双方合同约定的交房条件的第1条，显然仅包括五单位验收合格，并不包括综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件其他三种条件，因此，该商品房已经于2014年6月25日验收合格，被告恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知刘琴于2014年6月27日收房，双方约定，逾期交房不超过180日，被告恒昌公司按日向原告刘琴支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告在合同约定交房日期的第178日向原告刘琴交房，因此，双方的合同不应当解除。颐佳华府项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，已经符合双方约定的交付条件，被告已经通知原告收房，但榆林市公安消防支队曾向被告恒昌公司建议，该工程竣工后应当向该支队申报消防验收，验收后方可投入使用，因此，该工程虽然经验收合格，但不得交付使用，造成该工程不得交付使用，应当由被告恒昌公司承担违约责任，被告应当从2014年1月1日起按照已付房款1676704元按日向原告支付万分之一的违约金，直至消防验收合格并通知原告之日止。原告履行了合同约定的付款义务，而被告逾期交付房屋，且未提供证据证明消防验收合格，使房屋不能投入使用，导致原告未能及时入住，给原告造成损失，被告应当从2014年1月1日起按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告赔偿已付房款1676704元的损失，直至消防验收合格并通知原告之日止。鉴于被告未提供证据证明将颐佳华府项目工程消防验收合格的事实告知原告，故应将被告在庭审提供证据的日期确定为消防验收合格并通知原告之日。关于原告主张，该房屋未通过验收，不具备交付条件，房屋买卖合同应当解除之主张，经庭审查明其事实依据与法律依据均不充分，该主张不能成立，双方的合同应当继续履行。关于原告要求被告返还已付房款的诉讼请求，因合同继续履行，该请求与本案并非同一法律关系，故对该项诉讼请求应不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告刘琴与被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司从本判决生效之日起十日内以已付房款1676704元为基数，按日向原告刘琴支付2014年1月1日至2015年10月24日期间万分之一的违约金。三、被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司从本判决生效之日起十日内以已付房款1676704元为基数，按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150％向原告刘琴赔偿2014年1月1日至2015年10月24日期间的损失。四、驳回原告刘琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10060元，原告刘琴负担3018元，被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司负担7042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  高永平审 判 员  李彦杰人民陪审员  段建军二〇一五年十月二十九日书 记 员  云 珍