海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民终995号   -1-   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民终995号   上诉人(原审被告）：吕某，男，1965年3月15日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市。   委托诉讼代理人：冯某，海南白驹律师事务所律师。   委托诉讼代理人：谢某，海南白驹律师事务所律师。   被上诉人(原审原告）：于某，男，1968年5月20日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。   委托诉讼代理人：卢某，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曾某，海南惠海律师事务所律师。   被上诉人(原审被告）：刘某，女，1970年3月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。   委托诉讼代理人：符某，海南中贯律师事务所律师。   上诉人吕某与被上诉人于某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2018）琼9028民初279号民事判决(以下简称一审判决)，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭,于2018年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人吕某及其委托诉讼代理人冯某、谢某，被上诉人于某及其委托诉讼代理人曾某，被上诉人刘某及其委托诉讼代理人符某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吕某上诉请求：1.撤销一审判决。2.判决驳回于某的诉讼请求。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，于某请求判决确认《房屋买卖合》无效。上诉人认为，根据司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院应不予支持。二、根据《最高人民法院关于适用   于某辩称，一、吕某与刘某签订的《房屋买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，于某于2013年购买案涉房屋是在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。处置房屋不属于夫妻日常生活需要，而属于对夫妻共同财产做重要处理决定，所以应由夫妻平等协商取得一致意见。但事实上，刘某与吕某签订房屋买卖合同，于某并不知情。其次，《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。于某、刘某并没有对夫妻共同财产进行书面约定，故涉案房屋应属其夫妻共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因涉案房屋属于某、刘某夫妻二人共同共有，故处置该房屋时，应经全体共同共有人即于某、刘某二人同意。但事实上，刘某是背着于某处理双方共有的房屋。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。刘某未经于某同意私下出卖涉案房屋的行为，属无权处分，于某庭审中明确表示不予追认，故刘某与吕某于2017年2月3日签订《房屋买卖合同》无效。二、吕某对案涉房屋善意取得不符合物权法第一百零六条以及相关司法解释的规定。由于吕某既非善意取得，也没有办理过户，所以不能适用“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”的规定。请求驳回吕某的上诉请求。   刘某的委托诉讼代理人口头辩称，吕某对案涉房屋不符合法律规定的善意取得的条件，且房屋尚未办理产权变更登记，未发生物权变动的效力。故一审判决是正确的，请求驳回吕某的上诉请求。   于某向一审法院起诉请求：1.判令确认吕某与刘某于2017年2月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令吕某将陵水县陵河假日小区一号楼X房房产证原件（陵房权证陵水字第XXXX号）归还原告；3.判令被告吕某将陵水县陵河假日小区一号楼1004房归还原告。   一审法院认定事实：于某、刘某系夫妻关系，二人于1994年12月5日登记结婚。2013年，于某购买位于××县的X房，并于2015年9月2日办理了房屋登记，取得陵房权证陵水字第XXXX号《房屋所有权证》。2017年2月3日，吕某与刘某签订《房屋买卖合同》，约定甲方（于某、刘某）将位于××县的1004房卖给乙方（吕某），房价款为85万元，合同签订日乙方支付定金10万元，甲方于2017年2月15日前将房屋产权证书及相关手续交给乙方，乙方支付房款70万元，双方于2018年2月底前办理过户手续，办完后乙方支付尾款5万元给甲方。该《房屋买卖合同》上吕某、刘某的签名分别系其本人所签，而于某的签名系刘某代签。合同签订当日，吕某向刘某支付定金10万元，并于2017年2月9日再次向刘某支付房款70万元，共计支付80万元。刘某分别出具了收条，并在合同签订后将涉案房屋及房产证原件一起交给吕某，自此吕某一直使用房屋至今。后吕某多次联系要求刘某协助办理房屋过户手续，但均未果，遂成讼。   一审法院认为，本案的争议焦点是：吕某、刘某签订的《房屋买卖合同》是否有效。于某、刘某二人于1994年登记结婚，于某于2013年购得涉案房屋，即涉案房屋系其在夫妻关系存续期间所购买，属夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，处置房屋属于对夫妻共同财产做重要处理决定，但并非基于夫妻日常生活需要，故夫妻应平等协商取得一致意见。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。于某、刘某并没有对夫妻共同财产进行书面约定，故涉案房屋应属其夫妻共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因涉案房屋属于某、刘某夫妻二人共同共有，故处置该房屋时，应经全体共同共有人即于某、刘某二人同意。本案中，刘某与吕某于2017年2月3日签订《房屋买卖合同》，约定甲方（于某、刘某）将涉案房屋卖给乙方（吕某），刘某在未取得于某书面授权的情况下代其在该《房屋买卖合同》上签字，事后也未经过于某追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。刘某未经丈夫于某同意私下出卖涉案房屋的行为，属无权处分，于某庭审中明确表示不予追认，故刘某与吕某于2017年2月3日签订《房屋买卖合同》无效。于某要求确认吕某与刘某于2017年2月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，具有充足的事实根据和法律依据，本院予以支持。关于合同无效后的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《房屋买卖合同》被确认无效，则吕某因该合同而取得的涉案房屋及房产证原件应当返还给于某、刘某；于某、刘某因该合同而取得的购房款80万元应当返还给吕某。于某要求判令吕某返还涉案房屋及房产证的诉讼请求，理由成立，予以支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决：一、确认被告吕某和被告刘某于2017年2月3日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告吕某于本判决生效之日起十日内，向原告于某返还陵水县椰林镇陵河假日小区一号楼X房及房产证原件（陵房权证陵水字第XXXX号《房屋所有权证》），同时，原告于某、被告刘某向被告吕某返还购房款80万元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告吕某、刘某负担。   二审中，吕某向本院提交以下证据：1.2016年12月18日《租房协议》；2.2017年2月4日《租房合同书》；3.承租人李君出具的《证明》；4.物业公司员工郑祯祥出具的《证明》；5.《不动产权籍调查结果反馈表》；6.证人张代常出具的《证明》；7.发票、停车位使用协议书、微信截图等。用于证明于某事先是知道刘某将案涉房屋转让的事实。本院经庭审审查认为，上述证据的真实性可以确认，但关联性不能确认，无法达到吕某主张的证明目的，即无法直接证明于某事先知道刘某转让房屋的事实。   二审审理查明，吕某于2017年2月3日接受了吕某交付的案涉房屋后，于2017年2月4日将房屋出租给之前的承租人李君。至本案二审庭审之前，该承租人一直租住使用案涉房屋，由吕某收取租金。其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需要解决的争议问题为：案涉《房屋买卖合同》是否有效？要认定案涉合同的效力，需要解决刘某出卖属于于某、刘某夫妻共有的案涉房屋是否构成表见代理的争议问题。首先，案涉房屋已办理房屋所有权证，虽然房屋产权是登记在于某一人名下，但属于于某、刘某夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，出卖人刘某作为家庭成员，以自己和配偶于某的名义将房屋出卖给买受人吕某，买卖合同签订后，买受人吕某已经支付了对价，且支付对价与当时当地的市场价相当，出卖人刘某也将房屋使用权证原件及房屋钥匙交给了买受人吕某，且也将案涉房屋交付吕某，吕某也实际已经使用一年时间。于某提出对刘某出卖案涉房屋不知情、刘某对案涉房屋无处分权的辩解理由显然不能成立，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”。共有人刘某出卖家庭成员共有房屋，买受人吕某也支付了对价，并且也已使用一年时间，于某作为与刘某共同生活的家庭成员，买受人吕某有理由相信出卖案涉房屋是于某和刘某夫妻俩的真实意思表示，且于某在长达一年的时间内对此未提出异议亦不符合常理。其次，虽然买卖合同上出卖人一栏“于某”的名字是刘某代签，但刘某与于某系夫妻关系，行为人刘某与于某之间存在特殊关系，使其产生具有的代理人表象，使相对人吕某有充分理由相信行为人刘某有代理权，在这种情况下，行为人刘某以自己和配偶于某的名义与合同相对人吕某发生的法律关系行为的结果由登记的房屋所有权人于某承担，因此，可以认定行为人刘某与登记的房屋所有权人于某之间构成表见代理，刘某对登记在于某一人名下的案涉房屋产权有处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，退一步讲，即使认定刘某出卖房屋属于无权处分，亦不能认定合同无效。因此，房屋买受人吕某与出卖人于某、刘某之间签订的案涉房屋买卖合同并未违反法律规定的效力性强制规定，依法应认定属于有效合同，一审认定刘某出卖案涉房屋的行为属于无权处分并据此认定案涉房屋买卖合同无效属适用法律错误。于某请求确认案涉房屋买卖合同无效的理由不能成立，其诉讼请求依法应予驳回。   综上，上诉人吕某的上诉主张和请求有理，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定》第三条之规定，判决如下：   一、撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2018）琼9028民初279号民事判决；   二、驳回被上诉人于某的诉讼请求。   一审案件受理费人民币50元及二审案件受理费100元均由被上诉人于某负担。   本判决为终审判决。   审判长 王东史   审判员 吴罗南   审判员 林芝静      二〇一八年八月三十一日   （法官助理 周忠胜   书记员 陈小娜      附：本案适用的相关法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。   《中华人民共和国合同法》   第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》   第十七条……   （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。   ……   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定》