福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第2803号上诉人（原审原告）李敏灿，男，1971年11月30日出生，汉族，住福建省晋江市。委托代理人陈盛，北京中银（泉州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杜程纬，男，1963年9月2日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。委托代理人苏伟建、骆细芬，福建闽荣律师事务所律师。原审原告杜碧珍，女，1932年6月15日出生，汉族，住福建省晋江市。原审原告李敏通，男，1955年11月26日出生，汉族，住福建省石狮市。原审原告李秀燕，女，1956年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审原告李鸿儒，女，1962年2月5日出生，汉族，现住福建省泉州市丰泽区。原审原告李敏超，男，1965年3月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。上列五位原审原告共同的委托代理人陈盛，北京中银（泉州）律师事务所律师。原审第三人庄聪海，男，1959年9月27日，汉族，住福建省晋江市。上诉人李敏灿因与被上诉人杜程纬、原审原告杜碧珍、李敏通、李秀燕、李鸿儒、李敏超及原审第三人庄聪海返还原物纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2014）晋民初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，李南回与被告杜程纬于1992年3月20日签订合约书及《立卖尽断房屋契字》各一份，李南回于1992年3月21日出具声明书一份，李南回与杜程纬于1992年7月24日签订协议书一份。1992年，李南回将盖至一层的诉争房屋交付给杜程纬，杜程纬将诉争房屋续建至二层。另查明，李南回与被告约定，李南回将其所有的诉争房屋原一层房屋转让给被告，房屋转让款7.65万元于1992年3月20日签订立卖尽断房屋契字时当面点交清楚。李南回于2012年8月11日去世，六原告系李南回的第一顺序继承人。原告于2013年12月27日提起诉讼，请求判令被告立即返还六原告址于晋江市青阳街道青新社区居委会110号房屋一栋及附属土地使用权。审理过程中，原审法院依职权向张某作询问笔录一份，并通知张某出庭作证，但张某未出庭作证。原审中，双方当事人主要的争议焦点是：1.原、被告是房屋借用关系还是房屋买卖关系；2.被告是否应返还六原告诉争房屋；3.六原告的起诉是否超过诉讼时效期间。原告认为，关于焦点1，李南回与被告于1992年7月24日签订的协约书变更了双方签订的《立卖尽断房屋契字》的内容，双方的房屋买卖关系已经变更为借用关系。被告主张《立卖尽断房屋契字》已经履行不能成立。用地申请原件仍然在李南回手中，并未交付给被告，且被告也没有证据证明其已支付购房款7.65万元，可见《立卖尽断房屋契字》当时并未履行。被告称1992年7月24日签订的协约书是为了备查，不能成立。双方已于1992年3月签订合约书，且李南回已在声明书中声明以《立卖尽断房屋契字》为准，那么双方没有必要再于1992年7月24日签订协约书备查。且如果1992年7月24日的协约书仅是备查，被告实际支付了7.65万元，那么双方就不会在该协约书中载明款项是5万元。李南回在房屋借用的第20年不幸去世，其去世前将房屋的动用申请表等手续交给家人，并嘱咐其家人要讨回房屋，借用才是双方的真实意思表示。关于焦点2，从法律角度看，李南回是房屋的权利人。不论依据协议书的约定还是物权法的规定，原告要求返还房屋，都是合法合理的。关于焦点3，20年诉讼时效仅适用于债权债务纠纷，本案系物权纠纷，不存在超过诉讼时效的问题。被告认为，关于焦点1，根据本案证据可以认定原、被告之间是房屋买卖关系。在事实方面，原、被告于1992年3月20日同时确认了两种法律关系，并由李南回于1992年3月21日出具声明书明确声明排除房屋买卖关系以外的其他文书。1992年7月24日双方签订的协约书不能反映真实情况。从法律方面，1992年3月20日的《立卖尽断房屋契字》表达的内容来看，双方钱、物都在当场进行了交易，该合同的权利义务已于1992年3月20日履行完毕。房屋的手续是否交付给被告，并不影响房屋买卖的实际履行。自1992年3月21日开始，李南回对房屋已经没有处分权，并且房屋已经于1993年由被告出卖给第三人。1992年7月24日的协约书上，注明“亲戚杜程伟”，但李南回与被告之间根本不存在亲戚关系，这是当时为了备查而找的一个合理理由；协约书上还注明李南回借5万元是为了续建房屋，但李南回并未对诉争房屋进行续建，协约书的约定明显与事实不符。因此，该协约书并非双方真实意思表示。关于焦点2，被告提供的证据可以证明原、被告之间的房屋买卖关系，符合90年代的背景，并未违背公序良俗，合法有效。该诉争房屋，被告不需要返还给原告。关于焦点3，完全同意第三人的意见。第三人认为，关于焦点1，原告认为1992年7月24日签订的《协约书》是对1992年3月20日《立卖尽断房屋契字》的变更，但从该份协约书中找不到有任何变更《立卖尽断房屋契字》的条款。从协约书中可见，被告借给李南回5万元，是为了续建房屋，但客观情况是李南回并未再续建房屋，协约书中的内容并未实际履行。声明书已经可以证明双方之间唯一发生的法律关系是房屋买卖。关于焦点2，原告基于虚假的、不真实的法律关系而主张的返还，理由是不成立的，不应支持。从法律上来看，房屋已经出卖给第三人，原告要求被告返还，也不可能。关于焦点3，双方之间系房屋买卖合同关系，是一种债的关系，原告认为不适用诉讼时效不能成立。诉讼时效是从知道权利被侵害起20年，李南回于1992年将房屋卖给被告，且也知道被告又将房屋卖给了第三人，其在20年间，从未提起任何请求，六原告的起诉已超过诉讼时效期间。原判认为，虽李南回与被告于1992年3月20日同时出具了合约书及立卖尽断房屋契字两份合同，该两份合同所约定的权利义务不同，合约书中体现双方是房屋借用关系，立卖尽断房屋契字中体现双方是房屋买卖关系。但李南回于1992年3月21日又出具声明一份，声明其与被告之间是房屋买卖关系，双方的权利义务以立卖尽断房屋契字的约定为准，合约书及口头协商无效。可见，当时李南回与被告的真实意思表示是买卖房屋。李南回申请土地动用后，所加盖的房屋属李南回所有，李南回可以依法将房屋转让他人，李南回与被告房屋买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。1992年7月24日李南回与被告又签订协约书一份，约定被告借款5万元给李南回续建房屋，李南回将一楼房屋暂借被告居住使用。六原告认为该协约书是双方对立卖尽断房屋契字内容的变更，但从协约书的内容来看，双方没有对立卖尽断房屋契字进行变更的文字表述，且双方约定被告借给李南回5万元是用于续建房屋的，但实际李南回并未续建诉争房屋，而是由被告及第三人分别续建至五层，可见双方并未按该协约书实际履行。李南回与被告并非约定由被告续建诉争房屋，李南回也未支付给被告续建房屋的费用，但李南回将诉争房屋一层交付给被告后，被告续建了二层，第三人又续建至五层，续建期间李南回及其家人却未提出异议，该情况不符合房屋借用关系的特征。可以认定该协约书中的约定并不是李南回与被告的真实意思表示，双方也没有实际履行该协约书。六原告主张李南回与被告对立卖尽断房屋契字的约定进行变更，不予确认。虽证人张某未出庭作证，但六原告与被告均确认张某系双方交易的代笔人和中证人，张某了解双方交易的真实情况，张某的询问笔录可以印证立卖尽断房屋契字的约定才是李南回与被告的真实意思表示。李南回将其所有的一层房屋转让给被告，双方在立卖尽断房屋契字中确认房屋转让款7.65万元当面点交清楚，李南回也于1992年就将房屋交付给被告，且被告已进行续建、转卖，李南回对房屋已不享有所有权，六原告作为李南回的继承人要求被告返还诉争房屋及土地使用权，不予支持。对于是否超过诉讼时效的问题，不再审查认定。原审判决认为，李南回与被告之间设立的房屋买卖合同未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。李南回将诉争房屋的原一层房屋转让给被告，被告已支付房屋转让款，李南回也于1992年交付了房屋，且被告已进行续建、转卖。六原告主张李南回与被告系房屋借用合同关系，但其提供证据未能证明其该主张，不予确认。李南回对房屋已不享有所有权，六原告作为李南回的继承人要求被告返还诉争房屋及土地使用权，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杜碧珍、李敏通、李秀燕、李鸿儒、李敏超、李敏灿的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杜碧珍、李敏通、李秀燕、李鸿儒、李敏超、李敏灿负担。宣判后，原告李敏灿不服，向本院提起上诉。上诉人李敏灿上诉称，一审判决认定本案系房屋买卖合同关系成立有效，且合同双方义务已履行完毕，属事实认定不清，本案不是房屋买卖关系，而应为房屋借用关系。原判依据1992年3月21日声明认定彼时李南回的真实意思表示是买卖房屋，从而认定房屋买卖合同合法有效，并依据立卖尽断房屋契字确认房屋转让款7.65万元当面点交清楚，有失偏颇。立卖尽断房屋契字中亦载明“土地批准证件已交给买主收讫”，那也应当确认土地批准证件已交给上诉人收讫，但事实是土地批准证件至今尚在上诉人处。因此，原审在被上诉人未提供证据证明其有履行交付7.65万元房款的情况下，认定被上诉人已交付房款，属事实认定不清。房屋买卖合同的根本特征义务是买方交付房款，卖方交付房屋及房屋权属证书。房屋买卖时，卖方交付相关房产证件不是合同的附随义务，而是与交付房屋并列为合同的主要义务。在双方实施本案系列民事行为时，因被上诉人没有如约足额支付房款，李南回也没有交付相关土地批准证件给被上诉人，故买卖双方根本未履行房屋买卖合同的根本特征义务，该房屋买卖合同没有实际履行。其后的声明书表明李南回还是想要卖房，但可能被上诉人彼时支付支付能力有限，故双方于1992年7月24日签订协议书，约定被上诉人借给李南回5万元，李南回将房屋借给被上诉人居住使用，并详尽地约定了借用方式、借用年限及款项偿还方式，并且与之前的合同、声明书不一样的是双方皆在该协约书上签名而非由他人代为签名。本案证人张某也确认协约书是李南回和被上诉人自己的签名。据此，本案李南回与被上诉人最终是房屋借用关系，李南回交付了房屋但没有义务交付相关土地批准证件，被上诉人及第三人也始终没有任何权利要求李南回交付相关土地批准证件。体现房屋借用关系的协约书的根本特征义务为借用人支付5万元，出借人交付房屋，该协约书约定的义务双方皆已履行完毕，故双方以在后签订的协约书实际变更了前面成立但没有履行的房屋买卖合同。在协约书约定的根本特征义务履行后，被上诉人私自加盖二层，后又擅自无权处分卖给第三人，李南回也没有将借用款5万元用于续建，这些行为都是借用合同成立且主要义务履行完毕后双方的违约行为。原审判决以一个法律关系中的根本特征义务履行完毕后合同当事人的违约行为识别该法律关系的性质，属逻辑错误。本案被上诉人与第三人并无证明证明续建期间李南回及其家人未提出异议，其对此作出的认定是对房屋借用关系特征的认识错误，没有事实和法律依据。证人张某已经80岁高龄，其是否清楚记得当年的事情是有疑问的。该证人作为当年的亲历者，也没有作出说明，为何双方当事人能在合同签名而不签名，而由其代为在前三份文件上签名，但却在最后一份协约上自己签名作出说明。故该证人证言根本不能说明案件事实，也令人难以置信。证人虽年龄大，但人在本地，法院是可以通知其出庭接受质证的。如其身体状况确实不能出庭作证，则其证言有可能因其身体状况和神智清醒程度而不应予以采纳。综上，房屋买卖合同成立但并未实际履行，被上诉人未支付购房款，该房屋也未办理过户手续，房屋所有权未发生变更，本案成立有效并实际履行的是房屋借用合同。原审判决认定事实不清，导致确定法律关系错误，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审诉讼费用。被上诉人杜程纬答辩称，一、本案系房屋买卖关系，原审判决认定事实清楚。从事实方面分析，李南回与答辩人于1992年3月20日签订两份文书，即《立卖尽断房屋契字》及《合约书》，双方同日确立了两种法律关系，《立卖尽断房屋契字》确立的是买卖关系，《合约书》确立的是借用关系。李南回以声明书排除了双方于《合约书》确立的借用关系，声明“其在1992年3月20日卖给杜程纬房屋一座并立契字《立卖尽断房屋契字》一纸，一切以此契约为准绳。《合约书》及口头协商等均无效，谨此声明”，明确了双方确立的是房屋买卖关系。而李南回与答辩人签订的《协约书》从头到尾均不能反映事实情况，该协约书指明李南回与答辩人系“亲戚”关系，及李南回向答辩人借款5万元用于诉争房屋的续建，这是虚假的。事实上，诉争房屋是由答辩人续建至二层。双方签订的《协约书》从头到尾是虚假的，是李南回为应对组织上可能进行的调查而制作的虚假备查文件。从法律方面分析，《立卖尽断房屋契字》关于合同的权利义务已在1992年3月20日履行完毕，契字载明“款项当面缴交清楚”，涉讼房屋也已于同日移交给答辩人，房屋所有权转移至答辩人。上诉人主张交付相关房产证件系合同的主要义务，于法无据。上诉人所称的“相关房产证件”实际上指的是其在一审中提交的基建审批和缴税发票，根本不是房产证件。所谓的基建审批和缴税发票应移交给答辩人的问题，属合同附随义务，该义务未履行不影响合同的效力及实际履行完毕。二、上诉人关于“以在后签订的协约书实际变更了前面成立但没有履行的房屋买卖合同”的上诉理由不能成立。法律关系不同，不可能进行变更，应先解除《立卖尽断房屋契字》，然后双方重新签订新的协约书。房屋买卖合同解除的后果是李南回应将购房款返还给答辩人，答辩人应将《立卖尽断房屋契字》返还给李南回，而事实上双方均未返还，且上诉人也未提供李南回返还超出5万元的多余款项26500元，再一次说明协约书是假的，双方不可能实际履行该份协约书的内容。三、上诉人将其应承担的举证责任转移给答辩人是错误的。答辩人已经举证证明答辩人已经支付购房款7.65万元，上诉人对此反驳应提供证据予以证明，否则应承担举证不能的不利法律后果。上诉人认为答辩人与第三人无证据证明续建期间李南回及其家人未提出异议，该举证责任主张错误，应由主张事实发生的上诉人承担举证责任。四、证人张某是本案相关文书的代书人，对本案事实最清楚，其证言具有客观性，应予采信。证人系年满80岁高龄的老人，不能苛求其必须出庭作证，一审法院承办人员亦前往证人住所对其进行询问并制作相应的调查笔录，该证据具有客观性，应予采信。为了保障文书书写的流畅性、协调性，证人代为签字并无不当，而且双方当事人均有捺印，三份文书的真实性及合法性无懈可击。最后一份文书即《协约书》却是由答辩人与李南回签字，这再一次证实该份协约书并不是答辩人与李南回的真实意思表示，而是当时李南回为组织备查而制作的一份虚假文书，双方根本未实际履行。综上，答辩人与李南回之间设立的房屋买卖合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。李南回将诉争房屋的原一层房屋转让给答辩人，答辩人已支付房屋转让款，李南回也于1992年交付了房屋，且答辩人已进行续建、转卖。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告杜碧珍、李敏通、李秀燕、李鸿儒、李敏超均未作答辩。原审第三人庄聪海陈述称，当时李南回与被上诉人之间是房屋买卖关系，而不是房屋借用关系。后来被上诉人将房屋卖给第三人，双方有签订契约。第三人买受房屋后，将房屋建成为五层楼房。自1993年2月17日，第三人买受该房屋并加建使用至今，李南回及其家人从未提出异议，双方也未因为房屋发生纠纷，可以证明李南回将房屋卖给被上诉人是客观事实。契字代笔人张某的证言也可以证实。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人二审中的主要争议是：1.李南回与被上诉人杜程纬之间是房屋买卖关系或是房屋借用关系；2.上诉人请求被上诉人返还涉讼房屋及附属土地使用权依法能否成立。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，上诉人及原审原告杜碧珍、李敏通、李秀燕、李鸿儒、李敏超共同提交《干部申请建房呈批表》一份，证明诉争房屋为家庭共同财产的事实。被上诉人质证认为，对该证据的形式真实性无异议，但对证明对象和内容有异议。该证据是一份建房呈批表，是在建房之前申请用地的时候制作的，是否按照建房呈批表的内容实际履行无法证明，且从一般的权利证书来看，房产是否共有以登记的共有权人的内容为准，因此该证据不足以证明诉争房屋为共有财产，上诉人的证明目的不能成立。原审第三人庄聪海质证认为申请表是建房的基本前提，如果要建房就要提出建房申请，其他质证意见与被上诉人基本一致。经审查，该证据形式和来源合法，且各方当事人对该证据的真实性无异议，予以确认；该呈批表载明的内容体现李南回作为干部申请家庭建房，并经主管部门及审批部门同意。其他当事人均未提供二审新的证据。本院认为，李南回与杜程纬于1992年3月20日同时出具合约书及立卖尽断房屋契字，合约书体现为房屋借用关系，立卖尽断房屋契字体现为房屋买卖关系。根据李南回于1992年3月21日出具的声明书载明的内容，李南回声明其卖给杜程纬房屋一座并立立卖尽断房屋契字，且双方的权利义务以该契字约定为准，合约书及口头协商无效。据此，原判认定李南回与杜程纬之间系房屋买卖关系，具有事实依据，予以确认。该房屋买卖关系系双方真实意思表示，且涉讼房屋系李南回作为机关干部申请家庭建房，而根据原审法院依法向上述交易的代笔人及中证人张某所调查核实的情况，其于杜程纬当场付清购房款后在契字上写明“款项当面点交清楚”，涉讼房屋也已实际交付杜程纬，并由其进行续建，土地批准材料是否有实际交付并办理转让手续亦不影响房屋买卖关系的成立，故该房屋买卖关系依法认定为成立有效。上诉人以未交付房款及土地批准证件为由主张该购房协议未实际履行，缺乏事实依据，不予采纳。因证人张某年逾八旬高龄，属于证人确有困难不能出庭的法定情形，原审法院依法向其调查核实相关涉案事实，程序并无不当。证人张某系李南回与杜程纬就涉讼房屋之间的交易事宜及相关书面文件的代笔人及中证人，其对双方之间的实际交易关系及履行情况应是清楚的，其出庭就其亲身感知如实陈述的证言，依法予以采信。上诉人主张李南回与杜程纬于1992年7月24日签订的协议书，约定杜程纬借款5万元给李南回续建房屋，李南回将一楼房屋暂借杜程纬居住使用，该协议书实际变更了立卖尽断房屋契字内容。因双方之间的房屋买卖关系已经成立并实际履行，而上诉人亦确认李南回自向杜程纬交付房屋后未对房屋进行续建，房屋实际上由杜程纬续建至二层，后由原审第三人庄聪海又续建至五层，李南回及其家人在房屋续建期间应当知道诉争房屋发生多次加建、续建等重大变动情况，但现有证据并未体现其对此有提出异议，基于上述事实，并结合证人张某在原审法院向其调查时就该协议书形成事宜所作的陈述，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”之规定，原判认定该协议书中的约定并非合同双方的真实意思表示，双方也未实际履行该协议书，理据成立，予以确认。上诉人主张李南回擅自处分家庭共同财产，与上述事实不符，不予采纳。上诉人及原审原告杜碧珍、李敏通、李秀燕、李鸿儒、李敏超要求被上诉人返还涉讼房屋及土地使用权缺乏依据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币100元，由上诉人李敏灿负担。本判决为终审判决。审 判 长  李翔峥代理审判员  陈志杰代理审判员  郑玉蒜二〇一五年十月二十日书 记 员  薛 波注：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。