青海省格尔木市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）格民初字第960号 原告梁继军，男，1991年8月17日生，汉族。 委托代理人荣成安，青海盐湖律师事务所律师。 被告魏彦林，男，1963年12月26日生，汉族。 被告王永红（被告魏彦林之妻），女，1970年8月15日生，汉族。 原告梁继军与被告魏彦林、王永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员仲继红独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁继军及其委托代理人荣成安，被告魏彦林到庭参加了诉讼，被告王永红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁继军诉称，原告与被告魏彦林在一次交谈中相识，得知魏彦林要转让其所开商店。2014年10月18日，双方协商后，原告就以转让费170000元，货款30000元，房屋保温层7000元的价格转让了被告魏彦林所开的商店。2014年10月23日，原告通过给付现金和银行转账方式向二被告支付了全部款项共计207000元。原告提出要见房主，被告魏彦林称等明年房租稳定了再见房主，并向原告提供了被告王永红与房主逯慧萍签订的《房屋租赁合同》。2015年4月16日，原告将“裕林商行”隔成两间，一间继续作商行，一间作烧烤，并为制作烧烤缴纳培训费29800元。2015年5月4日，原告与宋开能签订《房屋装修合同》，对原“裕林商行”房屋进行装修，并支付装修费160000元。2015年5月25日，房主得知原告在装修商店，向原告询问，原告如实告知房主转让房屋并交纳转让费的情况。但房主说转让房屋未经她同意，要求原告马上搬出，她要收回房屋。此时，原告才知道被告魏彦林转让房屋并未告知房主。被告魏彦林与原告签订的《房屋转让协议》是无效合同。于是原告找到被告魏彦林，要求解除《房屋转让协议》，退还转让费及相关费用，并赔偿由此造成的损失，但被告魏彦林置之不理。被告王永红与被告魏彦林是夫妻关系，原告交纳的转让费及相关费用，都是被告王永红所收，故被告王永红也应共同承担还款责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原告梁继军与被告魏彦林签订的《房屋转让协议》；2、二被告返还原告转让费、货款及房屋保温层费用共计207000元；3、二被告赔偿原告损失190000元；4、案件受理费由二被告共同承担。 为证明其诉求，原告提交了以下证据：1、被告魏彦林自己填写的《房屋租赁合同》；2、原告梁继军与被告魏彦林签订的《房屋转让协议》；3、逯慧萍给原告出具《证明》；4、原告与宋开能签订《房屋装修合同》、宋开能给原告出具收到装修款160000元的《收条》以及装修后的照片；5、北京一品世家东方饮食管理有限公司出具的《技术实施许可证》、《签购单》、《销售出库单》、培训费《收据》；6、逯慧萍出具的收取房屋租金20000元的《收据》；7、收取房屋押金5000元的《收条》。 被告魏彦林辩称，原告所述被告从逯慧萍处承租了格尔木市食品街九号“裕林商行”，后转租给原告，并收取原告交纳的转让费、货款以及安装房屋保温层的费用等共计207000元均属实。2010年以后，被告与逯慧萍没有续签书面合同，但被告一直使用承租房屋，并且每年都向逯慧萍交纳房租。2015年4月3日，被告带原告到逯慧萍处交纳房租27000元，逯慧萍给原告出具了《收条》。其中包括折抵的安装房屋保温层的7000元，后原告将被告转让房屋之事告知逯慧萍。被告同意解除与原告签订的《房屋转让协议》，但原告必须将房屋恢复原状。不同意原告主张的返还转让费以及赔偿损失的诉讼请求的理由如下：1、因为207000元中的7000元是安装房屋保温层的费用，该费用应有房主承担，原告只是垫付，而且房主已经在原告的房租中折抵了，故不同意返还转让费等费用共计207000元；3、原告装修商店和烧烤店未经被告同意，故不同意赔偿原告主张的装修及培训费损失；4、被告无过错，故不同意承担诉讼费用。 被告魏彦林未提交证据。 被告王永红未提出答辩意见。 经本院审理查明，2008年至2010年，被告魏彦林从逯慧萍处承租了格尔木市食品街九号“裕林商行”，并签订了《房屋租赁合同》。2010年以后双方未续签过《房屋租赁合同》，但被告魏彦林一直使用承租房屋，并每年向逯慧萍交纳租金。 2014年10月被告魏彦林自己填写了一份《房屋租赁合同》，合同的承租方为被告王永红，出租方为逯慧萍，租赁期限为2014年4月1日至2016年4与1日。 2014年10月18日，被告魏彦林将其从逯慧萍处承租的食品街九号原“裕林商行”转租给原告梁继军。2014年10月23日，原告通过给付现金和银行转账方式向被告魏彦林、王永红支付房屋转让费170000元、货款30000元、房屋保温层费用7000元，共计207000元。 2015年4月3日，原告随被告魏彦林到逯慧萍处向逯慧萍支付房租20000元，逯慧萍出具了《收据》。 2015年4月16日，原告将“裕林商行”隔成两间，一间作商行，一间作烧烤店，并为开烧烤店向交纳培训费29800元。 2015年5月4日，原告与宋开能签订《房屋装修合同》，合同约定：装修时间为2015年5月5日至5月20日；装修金额为160000元。2015年5月25日，宋开能给原告出具一张收到装修款160000元的《收条》。 2015年5月13日，原告梁继军与被告魏彦林补签了一份《房屋转让协议》。协议的甲方为魏彦林，乙方为梁继军，协议内容为：“今收到梁继军房屋转让费170000元（拾柒万元），（食品街九号原裕林商行）货款30000元（叁万元），房屋保温层7000元（柒仟元），共计207000元（贰拾万零柒仟元整）。本房乙方可以自由转让，如房东不同意，由甲方负责协调，协调不成功，由甲方负全部责任。” 2015年6月13日，逯慧萍给原告出具一份《证明》，内容为：“此合同属于伪造合同，本房我要求收回，不同意转让、转租，违期后果自负。”该《证明》中表述的“此合同”指的是被告魏彦林自己填写的承租方为被告王永红，出租方为逯慧萍的《房屋租赁合同》。 另查，被告魏彦林与被告王永红系夫妻关系。 以上事实有被告魏彦林自己填写的《房屋租赁合同》、原告与被告魏彦林签订的《房屋转让协议》、逯慧萍出具的《收据》、《证明》、《房屋装修合同》、装修费《收条》、房屋装修《照片》、北京一品世家东方饮食管理有限公司出具的《技术实施许可证》、《签购单》、《销售出库单》、培训费《收据》、当事人陈述及庭审笔录予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告魏彦林将其从逯慧萍处承租的格尔木市食品街九号“裕林商行”转租给原告梁继军，事先未经出租人逯慧萍同意，事后也未得到逯慧萍的追认，被告的行为违反了法律的强制性规定，属于无权处分他人财产的行为。因此，被告魏彦林与原告梁继军签订的《房屋转让协议》属于无效合同。而无效合同自始没有法律约束力，故原告主张解除其与被告魏彦林签订的《房屋转让协议》于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告魏彦林将承租的房屋转租给原告时，原告对被告转让房屋未征得出租人逯慧萍同意之事并不知情，即原告在房屋转让过程中不存在过错，因此不应承担过错责任。而被告魏彦林对未征得出租人逯慧萍的同意，擅自将承租的房屋转租给原告是明知的，其行为存在过错，依法应返还因该合同取得的财产，并赔偿原告因此受到的损失。故原告要求二被告返还原告转让费170000元、货款30000元、房屋保温层7000元、装修费160000元，合计367000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的培训费29800元，因不属于房屋转租造成的直接损失，故本院不予支持。依据《中国华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告魏彦林、王永红返还原告梁继军转让费170000元、货款30000元、房屋保温层7000元，合计207000元，于本判决生效之日起三十日内付清； 二、被告魏彦林、王永红赔偿原告梁继军装修损失160000元，于本判决生效之日起三十日内付清； 三、驳回原告梁继军的其他诉讼请求。 如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7255元，减半收取3627.50元，由被告魏彦林、王永红承担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。 审判员  仲继红 二〇一五年十月八日 书记员  高文君