呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1594号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖萧，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王婞，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓霞，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人肖萧房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长融公司的委托诉讼代理人云雯、被上诉人肖萧的委托诉讼代理人王婞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：依法改判一审判决第一项，驳回肖萧的诉讼请求；一、二审案件受理费由肖萧负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。首先,肖萧的收房时间为2015年1月9日,该时间在其一审民事起诉状中已有明确表述。依据我国《民法通则》两年的诉讼时效期间规定,诉讼时效期间应当自2015年1月10日计算至2017年1月9日,且中途没有中断、中止事由出现,两年的诉讼时效期间已经经过,长融公司因此获得了实体权利的抗辩权,即对肖萧提出的违约金主张,长融公司有权利提出抗辩。肖萧在2017年12月12日向一审法院递交诉讼材料,距离2017年1月9日的诉讼时效期间已经超过近年,其怠于行使自己的权利,不利后果应当由其自行承。其次,我国《民法总则》于2017年10月1日生效,肖萧的诉讼时效期间计算至2017年1月9日,两年的诉讼时效期间在《民法总则》生效之前已经全部经过,就不应适用三年诉讼时效的新规定,而应当合理适用《民法通则》两年的规定。从诉讼时效作为消灭时效的性质来看,此时肖萧的时效利益事实上已经享受完毕,诉讼时效已因此而归于消灭,不可能因为新法的实施而使已经消灭的时效重新"激活"。从实践效果来看,如果在这种情况下赋予肖萧重新计算时效的权利,就会产生一种不和逻辑的结果:即在前后两端时效未届满的期间(从旧时效产生到旧时效届满、从《民法总则》实施到新时效届满)中间还存在一段时效已经届满的时间出现空白(从旧时效届满到《民法总则》实施),而该空白时效也无法计算至旧时效或新时效之内,这也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利稳定社会秩序的制度本意。因此,一审判决适用三年的诉讼时效期间不合理,更不合法。肖萧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应依法维持。肖萧起诉没有超过诉讼时效，另外本案应适用诉讼时效中断的法律规定。肖萧连父亲同其他业主一直向长融公司主张逾期交房的违约金，长融公司一直答复在跟公司领导请示，而肖萧和父亲一直在等待答复意见，中间也催过几次，直到2017年中下旬，长融公司明确告知让其提起诉讼，通过法律途径解决。在此情况下，肖萧才提起诉讼，因此我们认为本案适用诉讼时效中断的法律规定，对诉讼时效应当重新起算。肖萧向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向肖萧支付逾期交房违约金248975元；2、判令长融公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2012年1月17日，肖萧与长融公司签订《商品房预售合同》，约定，肖萧购买位于呼和浩特市××区北侧第26幢1单元401号房屋，建筑面积为421.57平方米，总金额为1854908元。肖萧签订本合同之日起三个工作日内支付744908元，其余价款可以向建设银行借款支付。合同还约定，长融公司应当在2012年11月30日前将房屋交付肖萧使用。另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。2012年1月17日，长融公司向肖萧出具《收据》，写明：今收到肖萧（26-1-401）交来水岸小镇购房首付款人民币744908元；2017年7月14日，长融公司向肖萧出具两张《发票》，写明：货物或应税劳务、服务名称销售不动产，金额分别为927432元，备注新城区机场路北水岸小镇C-12号楼1单元401号房。2015年1月10日，长融公司将房屋交付给肖萧。一审法院认为，肖萧与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。肖萧按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付肖萧，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、违约金的具体起止时间；二、长融公司抗辩的民航工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由；三、肖萧与长融公司的合同中约定的违约金是否过高；四、肖萧的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，违约金的具体起止时间。依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单，违约金的起止时间为2012年11月31日起至2015年1月10日。关于争议焦点二，被告长融公司抗辩的民航工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由。长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期，长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日），因双方签订商品房买卖合同的时间为2012年1月17日，在长融公司抗辩影响工期之间，故对长融公司的此抗辩理由，该院支持其中的143天的免责期。关于争议焦点三，肖萧与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。对于调整违约金、违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定："约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。""当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。""当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。"鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。肖萧购买的房屋为26幢1单元401号，建筑面积421.57平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元/天/平方米，故长融公司应向原告支付的违约金为199301元[0.58元/天/平方米×421.57×627天×1.3倍]。关于争议焦点四，肖萧的诉讼是否已过时效。双方签订的《商品房买卖合同》，肖萧向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2015年1月10日向肖萧交付房屋，肖萧的诉讼时效应自2015年1月11日起算三年，至2018年1月10日止，肖萧于2018年1月2日向本院递交诉讼材料，肖萧诉讼未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告肖萧逾期交房的违约金人民币199301元；二、驳回原告肖萧的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2517元（肖萧已预交），由被告内蒙古长融房地产开发有限公司负担人民币2015元，原告肖萧负担人民币502元。本院二审期间，肖萧申请证人出庭作证，拟证明2015至2017年间肖萧父亲一直在找长融公司沟通商量解决延期交房事宜。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是肖萧的诉讼请求是否已超法律规定诉讼时效。根据双方合同约定，长融公司应当于2012年11月30日前将涉案房屋交付给肖萧，而事实上长融公司直至2015年1月10日才将房屋交付给肖萧，其行为构成违约，因此肖萧对于长融公司的逾期交付房屋的行为，有权主张逾期交付房屋的违约金。因长融公司的迟延交房属于持续性违约，因此在2015年1月10日交付房屋后，对于确定的违约期间，肖萧从2015年1月10日起即享有请求给付违约金的诉权，根据肖萧的陈述，其从2015年就不断找长融公司协商解决，但一直未果。且肖萧申请涉案小区业主出庭作证，证明其父亲自2015年至2017年一直在找长融公司交涉。本院认为，肖萧个人陈述在房屋交付后向长融公司协商解决迟延交房违约金的行为存在高度的概然性，虽然该行为未能达到与长融公司协商解决迟延交付房屋的如何赔偿的问题，但从法律层面上，产生了诉讼时效中断的事由，因双方协商无果，肖萧在2018年1月向一审法院起诉，肖萧的诉权因诉讼时效的中断而未超过《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效。故一审法院依照《中华人民共和国民法总则》规定三年诉讼时效认定肖萧的诉权未超过诉讼时效期间，进而依据长融公司提出的违约金过高抗辩理由，参照其出示的《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍计算长融公司承担违约金的数额并无不当，本院予以支持。综上所述，长融公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4030元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵俊平审 判 员 李婷婷代理审判员 韩东妹二〇一八年八月二十三日书 记 员 蔡曦琛