重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第15648号原告重庆大正物业管理有限公司，住所地渝中区陕西路38号大正大厦9楼，组织机构代码20302850-5。法定代表人王宣，董事长。委托代理人戴光彬（系原告公司员工），男，1981年4月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告方久坤，男，1970年2月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人肖兴容，女，1970年9月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人方迎，女，1993年11月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆大正物业管理有限公司（以下简称“大正物业公司”）与被告方久坤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月19日立案受理，依法由审判员刘海兵适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，由审判员刘海兵担任审判长，与人民陪审员刘运祥、人民陪审员聂先亮组成合议庭，适用普通程序于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告大正物业公司的委托代理人戴光彬，被告方久坤的委托代理人肖兴容、方迎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大正物业公司诉称：2009年12月1日原告与重庆市渝北区XX城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为包括被告在内的全体业主提供物业服务。依据合同约定，被告每月应当向原告交纳物业服务费、公摊电费，逾期未交纳的应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告从2012年6月起未交纳物业服务费和公摊电费，至2014年8月共计拖欠物业服务费3504.21元（2012年6月至2012年11月按照0.85元／月·平方米计算，2012年12月至2014年8月按照1.1元／月·平方米计算）、公摊电费179.17元。故原告提起诉讼，请求法院判令被告支付原告2012年6月至2014年8月期间的物业服务费、公摊电费共计3683.4元及违约金4532.9元。被告方久坤辩称：被告从2012年6月起未交纳物业服务费和公摊电费属实。1、被告房屋屋顶和消防管道漏水，被告房屋门前的管道生锈，影响被告的生活起居；2、2012年12月前物业服务费的标准是每平方米0.85元，之后涨价的程序不合法，被告也不知情。综上，如果被告将漏水的问题解决，愿意按照每平方米0.85元的标准交纳。经审理查明：被告方久坤系重庆市渝北区XX路X号XX城小区X幢X单元X房屋业主，该房屋产权登记的建筑面积为124.26平方米，房屋性质系电梯房。2009年12月1日，原告大正物业公司（乙方）与XX城小区业主委员会（甲方）签订《渝北区XX城小区物业服务合同》，约定由原告为XX城小区提供物业管理服务，并对物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等内容进行了约定。其中第六条约定，双方约定物业服务费用按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）（1）住宅：多层房0.6元／月·平方米，电梯房一、二层0.6元／月·平方米，电梯房三层以上（含三层）0.85元／月·平方米；（2）商业门面1元／月·平方米。第七条约定，公用设备运行的能源消耗，采取据实分摊方式向业主分摊计收，每月在小区公示。第二十条约定，本合同期限为3年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，或乙方作出不续签的决定，在甲方与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。双方在该合同中还对其他有关权利义务内容作出了具体的约定。2012年11月30日，原告与XX城业主委员会再次签订物业服务合同，将物业服务费调整为：（1）住宅：多层房0.85元／月·平方米，电梯费一、二层0.85元／月·平方米，电梯房三层以上（含三层）1.1元／月·平方米；（2）商业门面1.5元／月·平方米。合同期限为2012年12月1日至2015年11月30日。2012年11月30日的物业服务合同未到房屋管理部门办理备案登记。之后小区部分业主认为原告涨价程序违法，XX城小区所属的XX街道办事处、XX路社区居委会多次组织协调未果。2014年5月14日，原告在小区张贴《温馨提示》，表示物业服务费按原合同收费标准收取，已按涨价后物业费标准交纳的业主，多交部分将在本月后的物业费中进行抵扣。2014年7月28日，原告向XX路社区居委会报告，并在小区张贴公开信，表示因未能顺利召开业主大会对物业服务费涨价问题进行表决，原告决定从2014年7月31日提前终止物业服务合同，退出XX城小区。但之后原告未退出，仍为XX城小区提供物业服务至今。被告从2012年6月起未交纳物业服务费。原告分别于2013年1月5日、2014年1月5日通过在被告房屋门上张贴催费通知单的方式对被告的欠费进行催收。庭审中，被告举示了照片证实被告房屋外墙漏水、房屋门口水管漏水生锈等事实。另查明XX城小区存在外墙、消防管网漏水、监控系统故障等问题。庭审后原告自愿撤回了要求被告支付公摊电费的诉讼请求。上述事实，有渝北区XX城小区物业服务合同、催费通知单、土地房屋权属登记卡、照片、备案证明、关于XX城小区消防管道漏水及监控系统故障的报告、温馨提示、关于退出XX城小区物业服务的报告、通知、情况通报、以及当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与XX城小区业主委员会于2009年12月1日签订的《渝北区XX城小区物业服务合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，该合同合法有效，对XX城小区全体业主具有拘束效力。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应支付相应的物业管理服务费用。原告虽然于2012年11月30日与XX城小区业主委员会签订物业服务合同，将物业服务费进行了上调，但2014年5月14日，原告在小区张贴《温馨提示》，自愿按原合同收费标准收取物业服务费，事实上原告也是按照原物业服务合同约定的价格进行收费（按涨价标准收取的物业服务费之后也予以了退还），故本院认为被告应当按照2009年12月1日的物业服务合同约定的标准即0.85元／月·平方米标准交纳物业服务费。原告要求被告从2012年12月起按照1.1元／月·平方米交纳物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的房屋漏水不能成为拒交物业服务费的理由。因此被告应当支付2012年6月至2014年8月的物业服务费2852元（0.85元／月·平方米124.2627个月）。原告自愿撤回要求被告支付公摊电费的诉讼请求，是对其实体权利的处分，本院予以支持。原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告方久坤在本判决生效之日起十日内支付原告重庆大正物业管理有限公司2012年6月至2014年8月的物业服务费2852元；二、驳回原告重庆大正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告方久坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘海兵人民陪审员  刘运祥人民陪审员  聂先亮二〇一五年三月十二日书 记 员  靳 淼