福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书集民初字第2742号原告杨婍，女，1986年出生，汉族，住福建省华安县。委托代理人李渊平，男，1987年出生，汉族，住福建省华安县。被告廖平英，女，1959年出生，汉族，住福建省上杭县。委托代理人陈清华、谢燕，福建旭丰律师事务所律师。被告黄丽英，女，1974年出生，汉族，福建省上杭县。原告杨婍诉被告廖平英、黄丽英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由代理审判员林达适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨婍及其委托代理人李渊平、被告廖平英委托代理人谢燕、陈清华到庭参加诉讼，被告黄丽英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨婍诉称：2015年3月28日，原告通过厦门尊府房产行销策划有限公司与被告廖平英、黄丽英签署了的《房产买卖居间协议书》，约定由原告向被告廖平英、黄丽英购买���于厦门市集美区中航城·国际社区车位，该车库为被告廖平英于2013年1月13日向厦门富铭九天湖置业有限公司购买，并已于2013年2月19日向厦门市国土资源与房产管理局进行备案登记，但是截至原告向被告买受该车库时，该车库尚未办理房屋所有权登记证书等手续。上述协议书签订当日，原告向被告廖平英的代理人黄丽英转账支付了购买上述车库的定金款人民币叁万元整。但在原告支付上述定金款后，发现该车库其实早已于2014年12月11日因黄丽英与第三人民间借贷合同纠纷导致被厦门市集美区人民法院进行财产保全查封【案号：（2014）集民初字第4167号】，该案件原告已提供证据认定上述车库实际出资人为被告黄丽英，被告廖平英只是名义购买人，厦门市集美区人民法院已予以认定，该车库已被厦门市集美区人民法院向厦门市房产登记管理部门发出协助��行通知书，要求暂停为上述车库办理产权登记手续，现原告已无法购买该车库。因被告廖平英、黄丽英在上述交易过程中没有如实告知上述情形，恶意串通，故意隐瞒上述重大事实，严重危害了原告的合法权益，特具状诉诸贵院，望判如诉求：1、解除原告杨婍与被告廖平英、黄丽英签署的的《房产买卖居间协议书》；2、被告廖平英、黄丽英立即向原告双倍返还定金共计人民币陆万元整；3、上述被告承担本案诉讼费用。被告廖平英辩称：一、讼争合同系无效合同，并无所谓解除之说，原告第一项诉讼请求应予以驳回。理由如下：（一）本案并非有权代理。1、证据已充分显示廖平英系讼争车位之权利人，而原告却未提供任何证据证明廖平英授权黄丽英对讼争车位采取处分措施。2、而本案中，廖平英并未委托黄丽英对讼争车位进行处分，黄丽英与原告签订��争合同的行为，并不构成前述法律规定的有权代理，要求廖平英对黄丽英的行为承担责任，显然并不符合前述法律规定。（二）本案不构成表见代理。（1）客观上：黄丽英的无权代理行为不具有代理权的表象。最高院的指导意见规定，若原告主张本案构成表见代理，则应由原告承担证明黄丽英的行为存在有权代理的客观表象形式要素的举证责任，原告的证据无任何材料显示黄丽英与廖平英的关系具有外表授权的特质。原告应承担举证不能之后果。主观上：原告未能举证证明其签订讼争合同时系“善意无过失”，相反在原告所提供的证据可以明显看出，原告在签订讼争合同时，存在重大过失。讼争合同、《产权人与共有产权人未到场声明》、《商品房买卖合同备案证明》均清楚载明该车位的买受人是廖平英。原告在合同签约之时，清楚知晓���争车位的产权人是廖平英，其也清楚知晓与其签订讼争合同系黄丽英。但却未对“黄丽英为何有权代表廖平英来处置这个车位”这个基本权利来源进行审查，直接导致了在黄丽英未具有任何代理权的表象特征的情形下，其还与黄丽英签订了该份合同，显然其存在重大过失。故本案黄丽英的行为并不构成表见代理，其签订讼争合同的行为对廖平英不发生法律效力。原告要求廖平英承担责任无法律依据。二、讼争合同无效，原告要求廖平英返还双倍定金丧失合同依据。廖平英并未从该无效合同中取得任何财产，原告主张廖平英双倍返还定金6万元，显然既无合同依据，也无法律依据。综上，因黄丽英系无权代理，讼争合同自始无效，原告要求解除合同无从谈起，而要求廖平英双倍返回定金，更无任何依据。故请求法院驳回原告第一项诉讼请求及第二项对廖平英的诉讼请求。被告黄丽英未到庭参加诉讼，亦未作任何答辩。经审理查明：2014年10月，被告黄丽英委托案外人尊府房产公司出售登记在被告廖平英名下的车库。2015年3月28日，被告黄丽英以被告廖平英的名义作为甲方、原告杨婍作为乙方、尊府房产公司作为丙方签订《房屋买卖居间协议书》（编号：1880649），约定：“第一条甲方同意将车位转让给乙方，原购房合同号为03036470，建筑面积12.72平方米；第二条双方同意上述房产成交总价拾玖万捌仟元（￥198000）整。本协议签订之日乙方应支付购房定叁万元（￥30000）整；第六条甲、乙双方应于2015年4月30日前，以本协议书为基础签订房管部门印制的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管部门办理交易过户登记手续。若于2015年5月10日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。第八条甲方保证：上述房屋权属清楚。如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如已购共有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债务债权纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；第十二条违约责任：甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。······若甲方不能按期交付房产或乙方不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产总额的0.05%的违约金。任何一方逾期超过拾日仍未履约，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条对应条款的约定承担违约责任。”被告黄丽英在甲方处代签被告廖平英的名字并在委托代理人处签署其本人名字摁手印，原告在乙方处签字摁手印，尊府房产公司在丙方处盖章。同日，被告黄丽英作为声明人出具《产权人与共有产权人未到场声明》，载明：“·····本人保证上述合同是代表产权人廖平英及其配偶无的真实意愿签订，同时本人保证除上述人员外无其他共有权人。无其他财产纠纷。本人愿意承担所欠合同的所有的法律责任。本人承诺在产权过户交易到乙方名下之前，如因本人或者产权本人个人原因导致此房产的经济纠纷，或者法律纠纷，造成此合同无效或者撤销。本人愿意承担相关一切责任！”同日，原告通过支付宝分两笔5000元和25000元向尊府房产有限公司法定代表人刘诗雨支付定金30000元，刘诗雨再取出现金交给被告黄丽英，被告黄丽英于同日出具收到原告定金30000元的收据。在上述协议书的签订过程中，被告廖平英本人并未参与，也未出具授权被告黄丽英的委托材料。另查明，被告黄丽英系被告廖平英的外甥女。2013年1月13日，被告黄丽英以被告廖平英名义向向厦门富铭九天湖置业有限公司购买车位，购买的款项均由被告黄丽英支付。被告黄丽英因与案外人柯燕珍发生民间借贷纠纷，2014年12月24日，福建省厦门市集美区人民法院依据（2014）集民初字第4167号民事裁定书依法查封本案讼争车位。后案外人柯燕珍依法申请执行被告黄丽英的财产，车位于2015年7月24日司法拍卖完毕。以上事实，有原告提供的《房产买卖居间协议书》、《产权人与共有产权人未到场声明》、商品房买卖合同备案证明、售房客户收款收据、福建省厦门市集美区人民法院民事裁定书（2014）集民初字第4167号、厦门市集美区人民法院协助执行通知书（2014）集民初字第4167号、厦门市集美区人民法院民事判决书（2014）集民初字第4167号、福建省厦门市集美区人民法院民事裁定书（2014）集民初字第4167-1号、支付宝转账记录，本院依法制作庭审笔录及原告与被告廖平英委托代理人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系因合同履行不能而引发的房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”被告黄丽英以被告廖平英的名义与原告杨婍于2015年3月28日签订的《房产买卖居间协议书》，由于被告廖平英并未授权被��黄丽英签订该协议书，事后也未对被告黄丽英行为进行追认，因此被告黄丽英无权代表被告廖平英签订协议书，该协议书对被告廖平英不产生法律约束力，被告廖平英对被告黄丽英的行为不承担法律责任。本案中，被告廖平英系车位的名义购买人，实际所有人为被告黄丽英，被告黄丽英有权对车位进行处分，故《房产买卖居间协议书》的买卖双方实际为被告黄丽英与原告杨婍。该协议书系被告黄丽英与原告杨婍双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”原告与被告黄丽英约定于2015年4月30日办理车位的过户登记手续，而该车位现���被司法拍卖给他人无法进行过户登记，原告的合同目的已无法实现，原告主张解除与被告黄丽英的签订的《房产买卖居间协议书》，于法有据，本院予以支持。根据第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告与被告黄丽英签订的《房屋买卖居间协议书》目的在于买卖车位，被告黄丽英亦承诺讼争车位权属清楚。现被告黄丽英因与案外人柯燕珍的民间借贷纠纷致使讼争车位被本院依法拍卖，合同目的现已无法实现，因此被告黄丽英的行为已构成违约。原告在签订协议书当日已向被告黄丽英支付定金30000元，因被告黄丽英违约行为导致合同目的无法实现，现原告主张被告黄丽英双倍返还定金60000元，于法有据，本院予以支持。被告黄丽英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨婍与被告黄丽英于2015年7月22日解除双方签订的《房产买卖居间协议书》（编号：1880649）；二、被告黄丽英应于本判决生效之日起十日内返还原告杨婍双倍定金60000元；三、驳回原告杨婍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，减半收取650元，由被告黄丽英负担。该款被告黄丽英应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  林达二〇一五年十月十三日书 记 员  王悦附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向���方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。