广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法民三初字第343号原告：江门市欢心物业管理有限公司，住所地江门市幸福新村5-9首层9-10A-A＋4.61M轴。法定代表人：劳诚东。委托代理人：李小红，广东五邑律师事务所律师。委托代理人：陈艳连，广东五邑律师事务所律师。被告：陈惠燕，女，住江门市蓬江区。委托代理人：赵建生，男，住江门市蓬江区。原告江门市欢心物业管理有限公司（以下简称欢心物业公司）诉被告陈惠燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告欢心物业公司的委托代理人陈艳连，被告陈惠燕的委托代理人赵建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欢心物业公司诉称：2013年4月26日，欢心物业公司与江门市XX园业主委员会（以下简称XX园业委会）签订《江门市XX园物业管理服务合同》，XX园业委会代表XX园各业主聘请原告作为XX园的物业管理公司，合同约定，每月物业管理费按住宅建筑面积每平方米每月0.8元，车位清洁费按每个每月30元的收费标准向业主收取。被告是江门市蓬江区XX园XX四街33号的业主。2013年5月1日起，原告尽职尽责向所有业主提供良好的物业管理服务，并按合同约定全面履行完毕合同义务，现经统计，截止至起诉之日，被告拖欠原告2013年5月至2015年4月期间的物业管理费5628元未支付。因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、被告向原告立即支付物业服务费5628元，及逾期付费滞纳金343.3元（从2015年5月1日起计至执行完毕之日止，现暂计至2015年7月1日，每天按千分之一计）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告欢心物业公司为起诉提供的证据有：证据1.原告《营业执照》，证明原告诉讼主体适格。证据2.《房产登记证明》、《身份证》，证明被告诉讼主体适格，被告是涉案房屋的业主，XX园XX四街33号建筑面积为293.17平方米，每月应支付234.54元物业服务费。证据3.《物业管理服务合同》，证明江门市XX园业主委员会是经法定程序成立的业委会，其有权代表各业主与原告签订涉案合同，原告与被告双方的合同是生效、合法的，双方应按合同约定履行权利义务。证据4.《资质证书》及催收照片，证明原告具备三级的物业服务管理资质及原告在撤场之前于2015年3月向本案被告催收有关的服务费。被告陈惠燕辩称：涉案房屋内被堆满垃圾，厕所被毁坏，房屋花园还被其他人种植番薯、蔬菜等，有的车辆停放在花园内，严重影响房屋的使用。我要求原告协助处理上述有关的问题，解决上述问题后我愿意交纳服务费给原告。被告陈惠燕为其答辩提交了证据：照片10张，证明涉案房屋现状的情况，原告管理不到位的事实。经审理查明：原告欢心物业公司于2009年4月登记成立，是具有三级资质的物业服务企业，资质有效期至2016年7月20日。2013年4月26日，原告欢心物业公司与XX园业委会签订《江门市XX园物业管理服务合同》，约定：业委会选聘欢心物业公司对XX园小区进行物业管理服务；服务项目包括房屋建筑共有部位的小修养护和管理、共有设施设备小修管理、共有绿化、花木的养护管理、共有区域的清洁卫生、垃圾的收集和清运、交通与车辆秩序的管理、安全巡查、巡视和门岗执勤等；服务收费标准：由业主按其拥有物业建筑面积每月每平方米0.8元标准交纳，车位停放清洁服务费按每个每月30元标准交纳；物业服务费按季度缴交，即每季度第二个月开始的1至10号收取本季度的物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的、从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；合同有效期二年，自2013年5月1日起至2015年4月30日止等条款。签订上述《物业服务合同》后，原告于2013年5月1日进入XX园小区，提供物业管理服务，至2015年4月30日合同到期后撤出。蓬江区杜阮镇XX园XX四街33号的所有权人为陈惠燕。该房屋建筑面积为293.17平方米，于2007年购买，至今尚未装修入住。在合同履行期间，陈惠燕以欢心物业公司擅自使用其房屋，在房屋堆放垃圾，房屋厕所被毁坏，以及在其房屋停放车辆，花园被种植植物等问题为理由，拒绝缴纳物业服务费。涉案房屋从2013年5月1日至2015年4月3日的物业服务费共计5628元。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告欢心物业公司与XX园小区业委会签订的《江门市XX园物业管理服务合同》是合同双方在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，《江门市XX园物业管理服务合同》是XX园小区业委会代表业主所签订的，该协议对该小区全体业主具有约束力。综合双方的诉辩及审理查明的事实，本案争议的焦点在于：1.原告在管理期间是否出现了重大的违约行为，该违约行为是否能成为被告陈惠燕拒交物业服务费的法定抗辩理由；2.原告要求被告陈惠燕支付物业服务费及滞纳金（违约金）的请求是否应予以支持。一、关于原告在管理期间是否出现了重大违约行为的问题。本案中，陈惠燕以欢心物业公司在履行合同过程中存在擅自使用其房屋，厕所被毁坏，在房屋堆放垃圾，以及在其房屋停放车辆，花园被种植植物等违约行为，其因此有权主张抗辩权，进而拒交物业服务费。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告陈惠燕因此提供了照片10张以证实其上述主张，但是，该部分照片未能反映拍摄的时间，仅能反映房屋内堆放了一些垃圾，厕所被毁坏，停放了摩托车，花园种植了一些植物等情况，未能证实以上照片反映的垃圾、花园种植的植物、厕所毁坏是原告欢心物业公司自行堆放、种植、损毁或管理不善造成的。并且，根据合同的约定，欢心物业公司提供物业服务的项目包括：房屋建筑共有部位的小修养护和管理、共有设施设备小修管理、共有绿化、花木的养护管理、共有区域的清洁卫生、垃圾的收集和清运、交通与车辆秩序的管理、安全巡查、巡视和门岗执勤等。业主房屋内部（包括入户花园）的清洁卫生及管理，显然不属于《江门市XX园物业管理服务合同》约定的服务范围，物业公司也无权对业主房屋内部进行管理。因此，在欢心物业公司否认以上照片与本案关联性的情况下，陈惠燕未能提供其他的证据证明欢心物业公司存在重大违约行为，其应因此承担举证不能的不利后果，对于陈惠燕认为欢心物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为的主张，依据不足，本院不予采纳。因此，本案中，被告陈惠燕不具有拒交物业服务费的法定抗辩理由。二、关于原告欢心物业公司要求被告陈惠燕支付物业服务费及滞纳金（违约金）的请求是否应予以支持的问题。1.物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，业主应当按照合同约定按期足额交纳。本案中，从2013年5月1日至2015年4月30日，被告陈惠燕事实上享受了原告欢心物业公司提供的物业服务，根据合同的约定，其应支付相应的服务费用。被告陈惠燕房屋住宅建筑面积为293.17平方米，按住宅小区同类房屋的收费标准，本院核定该房屋应交纳的物业管理服务费为5628元。2.违约金的问题。由于被告陈惠燕在原告欢心物业公司提供物业管理服务期间存在拖欠物业服务费的情况，按照《江门市XX园物业管理服务合同》第七条第2款：“业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的、从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金”的约定，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，上述合同约定的按每日1‰的标准计算违约金与审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限基本相符，本院依法予以确认。由于服务合同中约定当月的物业服务费按建筑面积按季度交纳。原告欢心物业公司请求从2015年5月1日起算违约金是其权利的自由处分，没有违反法律规定，本院予以确认。因此，本案中的逾期违约金应从2015年5月1日起，以日息1‰标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈惠燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市欢心物业管理有限公司支付2013年5月1日至2015年4月30日止的物业服务费共5628元及逾期付款违约金（违约金应从2015年5月1日起，以日息1‰标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈惠燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  邱启杰二〇一五年十月八日书记员  容丽萍