广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2015）深前法涉外初字第136号原告：深圳市金隆昌地产发展有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区宝城34区雅然居大门口***#（办公场所）。法定代表人：易红，总经理。委托代理人：王增华，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：王海玉，广东宝城律师事务所律师。被告：江桂能，香港居民。被告：胡万勇，住所地：。上述两被告共同代理人：文佩荣，广东君政律师事务所律师。原告深圳市金隆昌地产发展有限公司（以下简称金隆昌公司）诉被告江桂能、胡万勇居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王增华，被告江桂能、胡万勇的代理人文佩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告作为居间方促成了买方深圳市方泽实业有限公司与被告江桂能、胡万勇签订关于转让位于×××商铺的《房屋买卖合同》。买方深圳市方泽实业有限公司与两被告相继依照双方约定履行合同。上述商铺已于2014年4月28日办理产权过户。两被告于2014年1月6日向原告出具《佣金支付承诺书》，承诺共同支付佣金人民币423万（以下均为人民币），在新业主出新证后三天内支付。产权过户后，两被告一直没有支付上述佣金给原告。原告认为，原告为两被告提供了有效的居间服务，两被告应当依照承诺书向原告支付佣金，诉请法院依法判令：1、两被告向原告支付居间佣金423万元；2、判决两被告连带支付原告违约金83.754万（从2014年5月1日暂计算至2015年5月31日，按照日万分之五计算），以上合计506.754万元；3、两被告承担本案诉讼费用。两被告江桂能、胡万勇共同答辩认为，1、原告作为专业的房产中介机构，没有履行如实报告的法定义务，故意隐瞒了门口广场约5000平方米的场地并非是深圳市福中福房地产开发有限公司享有使用权的事实，且无法交与被告作为停车场使用，这个属于与订立合同有关的重要事实。因为涉案房产属于商铺，如果没有充足的停车场，被告有很大可能不与深圳市方泽实业有限公司签订相关的《房屋买卖合同》，原告作为居间方依法不得要求支付报酬，被告保留追究其损害赔偿责任的相关权利；2、原告的居间行为并未完成，《房屋买卖合同》约定的房产登记面积为15345.96平方米，而实际过户为11977.78平方米，还有3368平方米产权没有过户到被告或被告指定人名下，门口广场约5000平方米也没有清场，也未交付被告作为停车场使用，原告的居间行为没有完成，即使法庭认为被告有过错，居间报酬的付款条件也不成就，因为《佣金支付承诺书》约定的条件是等新业主出新证后三天内支付，而现在还有3368平方米的房产没有出新证，《佣金支付承诺书》约定的付款条件不成��。经审理查明，2014年1月6日，深圳市方泽实业有限公司作为甲方，江桂能、胡万勇作为乙方，金隆昌公司作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，合同首部内容约定，甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，通过地产经纪方提供居间服务。合同第一条约定甲方保证将位于×××商铺房产转让给买方，房产用途为商业金融业，登记面积共计约15345.96平方米，双方知晓此物业产权为深圳市福中福房地产开发有限公司，甲方承诺乙方可以按合同执行产权转让给乙方。合同第七条约定，甲方承诺在收到乙方支付的伍佰万清场费后于2014年3月30日完成河边一楼临时商铺（门口广场约5000平米）的清场工作。若甲方在约定时间内未能办妥清场，则乙方有权扣除人民币壹仟万元尾款作为交房保证违约金。合同第十四条约定，甲方及甲方的法定代表人及李文武先生经深圳市福中福房地产开发有限公司的授权将房产转让给两被告。合同还约定了其他条款。同日，江桂能、胡万勇向金隆昌公司出具《佣金支付承诺书》，内容是：2014年1月6日，贵公司促成深圳市方泽实业有限公司与买方江桂能、胡万勇签订关于转让位于×××商铺房产的《房屋买卖合同》。合同约定的转让价为人民币211772868元。承诺人承诺向金隆昌公司支付佣金423万。等新业主出新证后三天内支付，逾期支付违约金1%，承诺人不以产权登记人不为本人而不兑现上述佣金。此后，各方按照《房屋买卖合同》的约定进行房产买卖交易。合同约定房产交易面积为15345.96平方米，截至2014年4月28日，实际过户11977.78平方米，产权登记至两被告指定的第三人深圳三新港实业有限公司名下，深圳三新港实业有限公司为由被告胡万勇个人独资的有限责任公司。2015年3月25日，深圳三新港实业有限公司（胡万勇）、深圳市福中福房地产开发有限公司（李文武作代理人）、江桂能各方签订《协议书》，内容是“经三方同意三新港实业有限公司法人胡万勇因违反跟深圳市福中福房地产开发有限公司签定×××商铺合同，其中3368平方及资金未到位，所以福中福公司代理人李文武同意若购房款到位后立刻转名房产证到江桂能或其指定名下”。以上事实有房屋买卖合同、佣金承诺书、房屋产权证、收款收据、协议书、庭审笔录及书面质证意见等证据证实。本院认为，本案系涉港居间合同纠纷，当事人双方未明确约定法律适用，本院按照最密切联系原则，适用中国内地法律为准据法。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十六条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供��立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，江桂能、胡万勇与案外人深圳市方泽实业有限公司在金隆昌公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，金隆昌公司已履行其法定义务，江桂能、胡万勇亦在其签署的《佣金支付承诺书》中承诺，金隆昌公司促成了涉案房产的交易，其承诺向金隆昌公司支付佣金423万元。因此，江桂能、胡万勇应当按约履行。关于江桂能、胡万勇的抗辩理由，本院认为，关于涉案房产门口广场约5000平方米的清场问题，《房屋买卖合同》并没有约定金隆昌公司作为居间方需负责协助完成该项事项，合同仅约定了买卖双方在此问题上的权利义务，即使该清场问题未能完成，但协助办理该清场问题并非是作为居间人的金隆昌公司的法定或约定义务，故江桂能、胡万勇此项抗辩理��不成立，本院不予支持。关于涉案房产仍有3368平方没有过户，江桂能、胡万勇据此主张可以拒付佣金的问题，本院认为，首先，如前所述，根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，金隆昌公司已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》并没有约定金隆昌公司需负责协助双方办理过户手续。其次，胡万勇、江桂能于2014年1月6日承诺其等新业主出新证后三天内支付，截至2014年4月28日，涉案房产大部分已完成过户手续，至于剩余3368平方米房产未能过户原因，江桂能、胡万勇于2015年3月25日签署《协议书》，确认系因胡万勇违反房屋买卖合同约定，资金未能到位所致。从上可见，江桂能、胡万勇作为房屋买方，因自身违约行为未能完成剩余房产过户，金隆昌公司对此没有过错。江桂能、胡万勇以其自身行为��碍了另付佣金的支付条件，江桂能、胡万勇此项抗辩理由不能成立，其应按其承诺支付佣金。按江桂能、胡万勇《佣金支付承诺书》中的承诺，其承诺支付佣金423万元，办证后三天内支付，逾期违约金1%，现金隆昌公司主张两被告向原告支付居间佣金423万元及违约金（从2014年5月1日起，按照日万分之五计算），该主张没有超过合同的约定及法律允许的范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告江桂能、胡万勇应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市金隆昌地产发展有限公司支付佣金人民币423万元及违约金（违约金以人民币423万元为基数，按日万分之五标准自2014年5月1日起计至本��决确定应付清佣金之日止）。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币47273元（已由原告预交），由两被告负担。如不服本判决，被告江桂能可在判决书送达之日起三十日内，原告深圳市金隆昌地产发展有限公司、被告胡万勇可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判长 胡 劭审判员 马占举审判员 王 云二〇一五年十月二十一日书记员 张晓莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。