上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第201号原告沈冬燕，女，1984年1月7日生，汉族，住上海市宝山区。原告顾宫一，男，1983年9月8日生，汉族，住上海市宝山区。上列原告共同委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。被告许月菜，女，1967年11月9日生，汉族，住福建省晋江市。被告许小娟，女，1991年8月2日生，汉族，住福建省晋江市。被告许彬彬，女，1996年6月15日生，汉族，住福建省晋江市。被告洪秀燕，女，1945年6月2日生，汉族，住福建省晋江市。上列被告共同委托代理人许丽，北京市君泰律师事务所上海分所律师。第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人胡正茂。委托代理人常涛。委托代理人韩芳，上海市佳信达律师事务所律师。原告沈冬燕、顾宫一与被告许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法通知中国银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称“中国银行宝山支行”)由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈冬燕、顾宫一及其共同委托代理人黄燕华，被告许月菜、许小娟及其与被告许彬彬、洪秀燕的共同委托代理人许丽，第三人中国银行宝山支行的委托代理人常涛、韩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈冬燕、顾宫一共同诉称，2014年12月1日与许小娟、许彬彬、许月菜、许上车签订房屋买卖合同，以260万元的价格购买上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号地下一层车位332(以下简称“系争房屋”)。合同签订后，沈冬燕、顾宫一实际付款90万元，但许上车于2015年1月12日去世，合同无法继续履行。许上车的继承人为许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕，故沈冬燕、顾宫一起诉要求其四人继续履行买卖合同，将系争房屋过户并交付给沈冬燕、顾宫一。被告许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕共同辩称，同意继续履行合同，同意过户并交付系争房屋，但不同意承担诉讼费用。第三人中国银行宝山支行述称，与许上车有贷款关系，需还清贷款，同意注销抵押。希望法院保护银行的抵押权。经审理查明，2014年11月25日、12月1日，许小娟、许彬彬、许月菜、许上车(甲方)与沈冬燕、顾宫一(乙方)签订两份《上海市房地产买卖合同》及一份《协议书》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，过户期限为2015年8月15日前；实际成交总价为260万元，首付款90万元，第二期房价款70万元于2015年1月31日前支付给甲方，第三期房价款100万元由乙方申请银行贷款形式支付。另查明，2014年11月8日，沈冬燕、顾宫一向许上车支付房款15万元。2014年11月9日，沈冬燕、顾宫一向许上车支付房款5万元。2014年11月25日，沈冬燕向许小娟转账64万元。2014年11月30日，沈冬燕向许小娟转账6万元。综上，沈冬燕、顾宫一共计支付房款90万元。还查明，2009年3月13日，许上车与中国银行宝山支行签订《个人一手住房抵押贷款合同》，约定许上车向中国银行宝山支行贷款104万元。同月，中国银行宝山支行将贷款104万元发放给许上车指定的上海万科宝山置业有限公司。2009年3月24日，中国银行宝山支行经核准登记为上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权人。许上车还与中国银行宝山支行签订《信用卡专向分期付款协议书》，未署日期，约定许上车向中国银行宝山支行借款30万元。中国银行宝山支行也已放款。还查明，2015年1月12日，许上车去世。许上车的继承人为母亲洪秀燕、妻子许月菜、女儿许小娟、女儿许彬彬。审理中，中国银行宝山支行陈述，截至2015年3月20日，许上车的房贷已还至2015年2月，还欠876,930.21元及利息；信用卡借款已拖欠五个月左右，还欠131,643.62元及利息。许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕对此没有异议。沈冬燕、顾宫一表示，愿意代许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕向中国银行宝山支行偿还所有欠款，以注销系争房屋上的抵押。中国银行宝山支行及许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕均表示同意。许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕还表示，四人之间，对于收到的房款，自行解决分配问题。以上事实，有两份《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、收款收据、中国银行客户回单、居民死亡医学证明书、《个人一手住房抵押贷款合同》、《信用卡专向分期付款协议书》、借款凭证、大额分期交易单、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，沈冬燕、顾宫一与许小娟、许彬彬、许月菜、许上车签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》均系双方真实意思的表示，合法有效。许小娟、许彬彬、许月菜作为合同当事人，应当按照约定履行自己的义务。许上车去世后，依法发生继承，许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕作为许上车的继承人，也应在继承遗产的范围内履行债务。审理中，许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕均同意继续履行房屋买卖合同，并同意提前过户并交房，本院予以确认。因上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋已在许上车向中国银行宝山支行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，沈冬燕、顾宫一表示愿替许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕还清许上车的欠款，消除房屋上的抵押权，中国银行宝山支行作为抵押权人也表示同意。综上，沈冬燕、顾宫一要求继续履行房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同继续履行，沈冬燕、顾宫一应付清购房款，许小娟、许彬彬、许月菜、许上车亦应将房屋交付给原告，并在抵押注销后将房屋产权过户至沈冬燕、顾宫一名下。沈冬燕、顾宫一已付90万元，应付170万元，扣除代为归还的许上车债务，余款支付给许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、原告沈冬燕、顾宫一与被告许小娟、许彬彬、许月菜、“许上车”就上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号地下一层车位332签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告沈冬燕、顾宫一于本判决生效之日起十日内，向第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行还清“许上车”所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水帐目为准；三、第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；四、被告许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告沈冬燕、顾宫一，将上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号地下一层车位332的产权过户至原告沈冬燕、顾宫一名下；五、被告许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕于上述房屋抵押登记注销后十日内，将上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市宝山区镇泰路XXX弄XXX号地下一层车位332交付给原告沈冬燕、顾宫一；六、原告沈冬燕、顾宫一于上述房屋抵押登记注销后六十日内，向被告许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕支付购房款170万元(其中扣除上述第二条中，原告沈冬燕、顾宫一向第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行代为还清借款本息时支付的款项)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取12,200元、财产保全费5,000元，由被告许月菜、许小娟、许彬彬、洪秀燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一五年三月二十五日书记员  王陈虎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……