浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3913号 上诉人（原审原告）：杭州凯瑞置业有限公司，住所地：杭州市滨江区长河街道科技馆街**凯瑞金座**。统一社会信用代码：913301086652188568。 法定代表人：陈素琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄建国，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：傅嘉晖，男，汉族，1989年11月3日出生，户籍地杭州市滨江区，现住地杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：来勇，杭州市浦沿法律服务所法律工作者。 上诉人杭州凯瑞置业有限公司（以下简称凯瑞公司）与被上诉人傅嘉晖房屋买卖合同纠纷一案，凯瑞公司不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2014年11月27日，案外人冯国栋与傅嘉晖、凯瑞公司订立《协议书》1份，约定：冯国栋将其购买的凯瑞金座605室房产（面积43.96平方米）转让给傅嘉晖；转让金额为597856元由傅嘉晖向凯瑞公司支付；付款方式为协议签订当天傅嘉晖向凯瑞公司支付定金300000元，余款至办理产权证时结清；凯瑞公司同意撤销与冯国栋签订的605室原商品房买卖合同，并与傅嘉晖签约605室《商品房买卖合同》；协议签字生效后，凯瑞公司同意傅嘉晖提前装房、提前装修；若傅嘉晖在办理完产权证后不履行协议，则凯瑞公司有权作废本协议，没收其支付的定金300000元，并收回605室房产，605室装修不予补偿。同日，凯瑞公司与傅嘉晖签订《补充协议》1份，约定：凯瑞公司将605-1平台使用权有偿转移给傅嘉晖；605室与605-1平台需捆绑购买，平台使用权期限同605室房产产权期限一致；有偿转让金为160000元，于签订本补充协议当天一次结清。 签约当日，傅嘉晖向凯瑞公司支付房款160000元。同年底，傅嘉晖拿到605室房屋钥匙，并于2015年3月份开始对605室房屋进行装修使用，交纳每月水电费、物业费至今。傅嘉晖基于此前购买凯瑞金座2111室产权证书未办理，于2015年4月30日向凯瑞公司表示愿意解除关于605室房屋买卖合同，凯瑞公司未置可否。 凯瑞公司以傅嘉晖未缴纳房款为由，于2017年9月20日向其发出通知，告知务必于2017年9月26日搬离605室，并恢复原状。凯瑞公司于2017年向原审法院起诉，因其无正当理由拒不出庭，该院按撤诉处理，现重新诉至该院。 原审另查明，2015年7月1日，杭州市滨江区城市管理行政执法局向傅嘉晖下发《责令立即（限期）改正违法行为通知书》1份，令其限期改正在凯瑞金座605室东侧设备平台上的违法建筑行为，恢复原状。深圳市城铁物业发展有限公司杭州分公司系凯瑞金座的物业服务公司，其于2017年11月14日出具《情况说明》1份，说明其只有收到凯瑞公司的销售合同和《交房流转单》时，才会将房屋钥匙交予业主。2018年2月1日，凯瑞公司向原审法院提起诉讼，请求：1.确认凯瑞公司、傅嘉晖于2014年11月27日签署的《协议书》、《补充协议》于2017年9月20日解除；2.判令傅嘉晖对杭州市滨江区长河街道科技馆街1505号凯瑞金座605室恢复原状；3.判令傅嘉晖向凯瑞公司赔偿经济损失216000元（以300000元为基数，按月利息2%，从2014年11月27日起，暂计算至2017年11月26日，要求算至实际履行之日）；4.诉讼费由傅嘉晖承担。 原审法院认为，凯瑞公司与傅嘉晖于2014年11月27日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。依协议书约定，协议签订当日，傅嘉晖应支付定金300000元，凯瑞公司同意与甲方（案外人冯国栋）撤销该房原《商品房买卖合同》，并与傅嘉晖签约该房《商品房买卖合同》等内容，可确定本协议系商品房订购协议。 本案争议焦点为傅嘉晖未依约支付定金300000元，凯瑞公司是否有权解除协议。对此，该院认为，依据《中华人民共和国担保法》规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不超过主合同标的额的百分之二十。据此，涉案商品房的转让金额为597856元，则定金的金额不能超过119571.2元，双方约定的定金300000元明显过高，且本案定金合同尚未生效。 凯瑞公司诉请解除《协议书》，主要系认为傅嘉晖未支付房款，构成根本违约，导致本案合同目的无法达成。该院认为，本案中双方约定傅嘉晖应支付300000元款项实际为定金，并非购房款。退一步讲，即使凯瑞公司认为涉案协议书系购房合同，则傅嘉晖的行为系迟延支付购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但本案中凯瑞公司并未履行催告义务，而只是在2017年9月20日，通过短信方式直接通知合同解除。本案中，傅嘉晖未交纳定金，也不会导致双方签订《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。综上，该院对凯瑞公司主张确认双方签订的《协议书》于2017年9月20日解除的诉请不予支持。故凯瑞公司以《协议书》系主合同，主合同解除从合同《补充协议》解除的理由，也不能成立。此外，凯瑞公司主张合同解除后赔偿损失的诉请也无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杭州凯瑞置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4540元，减半收取2270元，由杭州凯瑞置业有限公司负担。 宣判后，凯瑞公司不服，向本院提起上诉：ー、傅嘉晖已于2015年4月30日向凯瑞公司表示了解除合同的意思表示，凯瑞公司向傅嘉晖发出解除协议的通知及凯瑞公司起诉的行为事实上是对傅嘉晖要求解除合同的意思表示进行同意。原审法院认定“傅嘉晖于2015年4月30日向凯瑞公司表示愿意解除关于605室房屋买卖合同，凯瑞公司未置可否”系事实认定错误及法律定性错误。（一）傅嘉晖于2015年4月30日向凯瑞公司发送短信表示要求退房，并要求凯瑞公司退还已收取的平台费，事实上向凯瑞公司进行了要求解除协议的意思表示。凯瑞公司于2017年9月20日向傅嘉晖作出了解除协议的意思表示，同时，结合凯瑞公司向法院起诉要求解除与傅嘉晖之间的协议的行为。故双方对于解除协议的意思表示一致，双方之间的协议应予以解除，原审法院认定凯瑞公司未置可否明显属于认定错误。（二）同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”的规定，在履行届满前当事人ー方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，另一方当事人可以解除合同。在本案中更何况是在履行期限届满之后，傅嘉晖已明确表示了要求退房，也即明确表示了不履行主要债务，凯瑞公司当然有权解除协议。二、傅嘉晖应向凯瑞公司支付的30万元不仅是定金，同时也是购房款，现傅嘉晖至今未向凯瑞公司支付30万元款项的行为已构成根本违约，导致凯瑞公司合同目的无法达成，双方的协议应予以解除。原审法院认定“本院认为，本案中双方约定被告应支付300000元款项实际为定金，并非购房款”、“本案中，被告未交纳定金，也不会导致双方签订《商品房买卖合同》的合同目的无法实现”系事实认定错误及法律适用错误。（一）傅嘉晖应向凯瑞公司支付的30万元不仅是定金，同时也是购房款，且原审法院未认定定金的性质，凯瑞公司认为，该定金不仅是定约定金，同时也是履约定金。《协议书》第2条约定“付款方式：协议签订当天乙方支付定金人民币300000元整给丙方，余款人民币297856元整至办理产权证时结清”。根据该约定，余款也即购房款，故30万元款项不仅有定金的性质，同时也是购房款。同时，根据原审法院的认定“据此，涉案商品房的转让金额为597856元，则定金的金额不能超过119571.2元，双方约定的定金300000元明显过高，且本案定金合同尚未生效。”故对于超出119571.2元的部分也即180428.8元系购房款。同时，因该定金之后又会转化为房款，所以，该定金不仅是定约定金，同时也是履约定金。但原审法院对此并未作出定性，全额认定为定金，属于事实认定错误及法律定性错误。（二）傅嘉晖至今未向凯瑞公司支付30万元款项的行为已构成根本违约，导致凯瑞公司合同目的无法达成，双方的协议应予以解除。1.《协议书》第3条约定：丙方同意甲方将原购买凯瑞金座605室房产合同《商品房买卖合同》撤销，并与乙方签约605室《商品房买卖合同》。该约定的前提是傅嘉晖向凯瑞公司支付了30万元定金，现傅嘉晖至今未向凯瑞公司支付30万元定金，凯瑞公司与傅嘉晖签订《商品房买卖合同》的目的当然无法实现。2.原审法院对于合同目的也定性错误，上述已分析了该30万元款项不仅是定金，同时也是购房款。所以凯瑞公司的合同目的不仅是与傅嘉晖签署《商品房买卖合同》，同时也是取得价款。所以，傅嘉晖现不支付30万元的行为，不仅凯瑞公司与傅嘉晖签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，同时凯瑞公司取得价款的目的也无法达成。所以，30万元定金不仅是定约定金，同时也是履约定金，即是定金，又是购房款，至少对于超出定金部分是购房款。凯瑞公司的合同目的不仅是与傅嘉晖签署《商品房买卖合同》，也包括取得价款。现傅嘉晖不支付30万元的行为当然导致凯瑞公司合同目的无法实行。三、凯瑞公司已通知傅嘉晖解除合同，但傅嘉晖至凯瑞公司起诉之时未向凯瑞公司作出继续履行的意思表示，距离起诉已超过三个月的合理期限，故凯瑞公司有权解除协议。原审法院认定“但在本案中原告并未履行催告义务”属于事实认定错误及法律适用错误。凯瑞公司已于2017年9月20日向傅嘉晖发出要求解除协议的意思表示，至于催告是否需要明确表示，法律并未作出明确规定，但傅嘉晖至起诉时都未向凯瑞公司表示要求继续行的意思表示，已超过三个月的合理期限，故凯瑞公司有权解除协议。综上，傅嘉晖已向凯瑞公司表示了要求解除合同的意思表示，凯瑞公司发出解除合同的通知以及起诉的行为事实上已作出了同意解除的意思表示。因现在房子涨价，人民币贬值，傅嘉晖的迟延支付行为当然会致使凯瑞公司合同目的无法达成。同时，在凯瑞公司向傅嘉晖发出通知后，傅嘉晖在合理期限之内没有继续履行合同的意思表示，故凯瑞公司有权解除协议。事实上，在本协议签署之后，凯瑞公司多次要求傅嘉晖支付款项，但傅嘉晖均置之不理。此外，凯瑞公司认为双方签订的《协议书》实际上已经构成商品房买卖协议。第一，从协议内容来看，双方对转让的金额、房屋面积已经明确。第二，根据协议第四条，凯瑞公司同意傅嘉晖提前交房，提前进行装修，并非要重新签订商品房买卖合同才能交房。因此“定金”即是购房款，傅嘉晖不向凯瑞公司支付购房款的行为构成根本性违约。故提起上诉，请求：1.撤销（2018）浙0108民初588号民事判决，并支持凯瑞公司一审全部诉讼请求；2.本案上诉费由傅嘉晖承担。 被上诉人傅嘉晖答辩称：第一，凯瑞公司认为傅嘉晖在2015年4月30日已经提出解除合同的意思表示，但是基于傅嘉晖另外购买的2111房无法办理相关的房产产权证书，才要求解除合同。凯瑞公司对此一直没有跟傅嘉晖联系。直到2016年2月，傅嘉晖短信再一次要求凯瑞公司对该事进行处理，凯瑞公司也一直没有回复。在这两年半过程当中，凯瑞公司没有明确表示，也就意味着其不认可傅嘉晖解除合同的意思。因此凯瑞公司认为双方达成解除合同的意思表示是不符合事实的。第二，在傅嘉晖支付了部分购房款以后，还有一部分购房款没有履约其责任在凯瑞公司。因为根据双方的合同以及补充合同的约定，凯瑞公司要求将案涉房屋和平台捆绑销售，违背了房屋买卖管理条例的规定。傅嘉晖多次与凯瑞公司沟通，要求解决由于捆绑销售造成傅嘉晖利益受损的事实。但是凯瑞公司完全没有按照合同约定处理相关的赔偿事宜。第三，凯瑞公司没有收到30万元，但不能以此为由解除案涉协议。因为到目前为止，凯瑞公司也没有向傅嘉晖函告解除合同的告知内容，2017年9月20日，凯瑞公司只是直接要求解除合同。凯瑞公司认为《协议书》是买卖合同。但《协议书》第五条约定必须要签订《商品房买卖合同》，因此一审法院认定该《协议书》是订购协议并无不当。同时《协议书》约定解除该协议唯一的条件在乙方办理产权证后不履行本协议，则丙方有权作废本协议。该协议是双方意思真实表示，傅嘉晖也支付了部分房款，另外一部分购房款没有支付是因为凯瑞公司捆绑销售造成傅嘉晖的损失。凯瑞公司认为傅嘉晖没有付清房款，可以以其他的方式解决。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回凯瑞公司的上诉请求。 二审期间，双方均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。二审中，凯瑞公司向本院提出撤销确认凯瑞公司、傅嘉晖于2014年11月27日签署的《补充协议》于2017年9月20日解除的上诉请求，并明确原审诉讼请求第二项中“恢复原状”的意思是要求傅嘉晖返还案涉房屋。 本院认为，2014年11月27日傅嘉晖与凯瑞公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方均因切实履行。该《协议书》第2条明确约定，傅嘉晖应于协议签订当天支付定金30万元。虽然根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”但根据《协议书》约定，傅嘉晖有在签约当日支付定金的义务，傅嘉晖除支付了《补充协议》约定的平台使用费16万元外，并未支付其他费用，傅嘉晖迟延付款的行为构成违约。2017年9月20日凯瑞公司向傅嘉晖发送《通知》要求收回房屋、解除合同，此后，傅嘉晖仍未向凯瑞公司支付款项。傅嘉晖迟延付款的行为，已经构成凯瑞公司合同目的无法实现，故凯瑞公司有权行使解除权。傅嘉晖称系凯瑞公司要求增加房款，故未支付《协议书》中约定的款项，对此傅嘉晖并未提供证据证明，本院不予采信。2017年9月20日凯瑞公司向傅嘉晖发送《通知》明确表示要求解除双方签订的《协议书》，该《通知》于同日到达傅嘉晖，故凯瑞公司与傅嘉晖于2014年11月27日签订的《协议书》于2017年9月20日解除。合同解除后，傅嘉晖应当将案涉房屋返还凯瑞公司。凯瑞公司要求傅嘉晖向其赔偿经济损失216000元的诉讼请求系根据房款利息计算，该项请求并无法律及事实依据，本院不予支持。综上，凯瑞公司上诉请求中合理部分本院予以支持，原审判决虽然认定事实清楚，但适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初588号民事判决； 二、杭州凯瑞置业有限公司与傅嘉晖于2014年11月27日签订的《协议书》于2017年9月20日解除； 三、傅嘉晖于本判决生效之日起十日内腾空并返还凯瑞金座605室房屋； 四、驳回杭州凯瑞置业有限公司其余诉讼请求。 一审案件受理费4540元，减半收取2270元由杭州凯瑞置业有限公司承担；二审案件受理费4540元，由杭州凯瑞置业有限公司负担4460元，由傅嘉晖负担80元。 本判决为终审判决。 审 判 长  盛 峰 审 判 员  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年八月二十四日 法官助理  赵 勤 书 记 员  朱创威