四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一重字第18号原告：王帅，女，1990年11月2日生，汉族，无职业。住四平市铁东区。委托代理人：尹铁明、朱凤涛，吉林英城律师事务所律师。被告：王昱琏，女，1968年5月5日生，汉族，无职业，住四平市铁东区委托代理人：信淑玲，四平市铁东区四马路法律服务所法律工作者。被告：苏振武，男，1969年9月10日生，汉族，出租车司机，住四平市铁西区。原告王帅与被告王昱琏、苏振武房屋买卖合同纠纷一案，原告王帅于2014年3月19日向本院提起诉讼，本院于2014年7月28日作出（2014）东四民初字第14号民事判决书，被告王昱琏、苏振武不服，提出上诉。四平市中级人民法院于2015年7月2日作出（2015）四民终字第63号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2015年7月23日受理此案，依法另行组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理，原告王帅及其代理人尹铁明、朱凤涛，被告苏振武、被告王昱琏的委托代理人信淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王帅诉称：原告父母于2004年离婚，双方在离婚协议书中将家庭财产全部给原告所有。2009年起原告一直在外地读书，2010年原告父亲生病将房屋租赁他人，2011年原告父亲病逝，这期间房屋一直出租并由第一被告王昱连管理，2013年末原告得知该房屋被第一被告卖给被告苏振武。原告认为：原告父母留给原告的房屋财产合理合法，应受到法律保护，而被告在没有通知原告及没有原告授权的情况下，二被告将房屋交易买卖，其行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求：1、判令二被告双方房屋买卖关系无效；2、诉讼费由二被告负担。王昱琏辩称：被告与原告是姑、侄女关系，原告的父母离婚后，被告上大学。2011年王志江病重，被告将王志江接回家中照顾。原告大学放假及节假日均回到被告家中生活。诉争的房屋也一直由被告管理及收取房租。2012年该房屋濒临倒塌，需要修缮，经原告同意，将此房及整个院落以10万元的价格卖给了被告苏振武，并签订了买卖房契。被告苏振武一次性交纳了房款，我也将房屋交付给了被告苏振武。后来我做生意，向原告借了这10万元房款，我给原告出具的欠条，我另外给原告2万元利息钱。我有录音证据为凭，我不同意原告的诉讼请求。被告苏振武辩称，我是通过第一被告王昱琏买的房子，是通过中间人介绍人买的。我支付了10万元房款，房屋买卖时我和王姐接触的，我已经在此院落中盖了不少的房子，我不同意原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原、被告均为证实自己的主张和辩解向法庭提交证据材料：原告向法庭提交证据材料如下：原告父母离婚证复印件，证明原告父母离婚情况。被告王昱琏质证，没有异议。被告苏振武质证，没有异议。2、离婚协议书复印件一份，证明原告父母离婚时，原告对房屋所有权的情况。被告王昱琏质证，没有异议，我知道。被告苏振武质证，没有异议。3、土地使用证，证明土地使用者及房屋所有权人为王志江，四平市土地管理局铁东土地分局，时间为：1991年4月16日。土地使用面积：548平方米情况。被告王昱琏质证，东西是真的，在10年以前，该土地使用证已经作废，该房产是我哥王志江在结婚前，我们父母置办的，整个院产权属于我们父母，当时写的是我哥王志江的名，这事具体情况城东乡秦友给办的事，他知道这个情况。被告苏振武质证，没有异议。被告王昱琏举证材料：土地补偿费收据，证明土地是我们父母的，虽然是王志江的名，但是我当时去城东乡找秦友办的，后来我嫂子（王志江爱人）把土地使用证卷走了，我们手里只有土地补偿款收据了。原告王帅质证有异议，被告举证的是复印件，不是原件，真实性有问题，证明当时土地使用者是王志江名下，当年被告王昱琏及你们的父母同意将土地给王志江，如果被告王昱琏有异议，可以另案告诉。被告苏振武质证，没有异议，今天我没有带土地补偿款收据原件。土地使用费收据，证明土地是我们父母的，后改成王志江的名。原告王帅质证认为有异议，只能证明房屋是王志江的。被告苏振武质证认为有异议，我认为王昱琏有权处理这个房子。3、家庭会议协议，证明2010年5月5日，家庭成员会议决定，给王玉华两间房子，原告是同意的。原告王帅质证，有异议，被告王昱琏举证的不是原件，2010年5月5日写的协议，王帅父亲王志江2011年去世，在2010年5月份时王志江还活着，家庭会议记录没有所有权人王志江同意，就不具备法律效力。当时王帅还是学生，该协议是伪造的。被告苏振武质证，没有异议，我也不清楚怎么回事，现在我都在院子盖房子、投资了。买卖房契，证明王玉琏受王帅委托卖房给苏振武，价款10万元，该买卖协议有效。原告质证认为有异义，无效。被告苏振武没有异议。录音光碟一张，证明房屋买卖行为经过原告同意。原告质证认为内容不属实。被告苏振武没有异议。证人王某某证言，主要证明内容为，诉争房屋有其两间，王玉琏卖房时，她也不知道也不同意，后来王昱琏答应给她养老，她就没意见了，王昱琏给王帅打条了。原告王帅质证认为有异议，证人与被告有利害关系，证言不属实。被告苏振武没有异议。被告苏振武没有书面证据材料提交。本案诉讼争议的焦点是：原告的诉讼请求本院是否应予支持根据原告的诉请，被告的答辩及当事人举证、质证情况，针对争议的焦点，本院综合评判如下：原告的诉讼请求，本院应予支持。庭审查明：原告王帅与被告王昱琏系姑侄女关系，原告父母于2004年8月24日离婚，协议离婚内容：王志江（男）和卢伟淼（女）于1990年3月16日结婚登记，婚后因感情不合，双方自愿申请协议离婚，1、子女扶养：离婚后一女孩归男方扶养；2、财产处理：家中一切财产归孩子所有。2009年起原告一直在外地读书，2010年原告父亲王志江生病将房屋租赁他人，2011年原告父亲病逝，这期间房屋一直出租并由被告王昱琏管理。另查明：原告王帅父亲王志江于1991年4月16日取得土地使用权证，标注用地面积548平方米，建筑占地96平方米，用途为住宅。2010年5月5日，刘素文组织家庭成员研究决议，将前院小房两间及小院给王玉华，证明书上有王帅签字同意。2013年6月9日被告王昱琏与被告苏振武签订买卖房契：兹有房身村住户王志江的房，该人已死亡，现归他妹妹王昱琏全权办理，将四间砖平房，前边一仓库、门窗互对和院墙，经中间人介绍卖给苏振武，双方互相协商后定总款人民币壹拾万元整，总款笔下交齐，双方互无反悔，特立此契约为证，如有违约者双倍赔偿。2013年末原告得知该房屋被被告王昱连卖给被告苏振武后诉至法院。本院认为：原告王帅父亲王志江使用的土地和所有的房屋在2004年8月24日与王帅母亲卢伟淼离婚时，土地使用权和房屋所有权就赠予给了原告王帅，现王帅系该房屋实际所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。因此原告王帅具有对争议房屋占有、使用、收益、处分的权利。被告王昱琏在未征得所有权人王帅同意或者授权的情况下，将王帅为所有权人的房屋出售被告苏振武，违反了物权法的规定，对原告王帅已构成侵权，二被告房屋买卖行为属于无效的法律行为，二被告依法应将争议房屋及院落返还给原告王帅。2010年家庭会议，已经将其中前院两间小房及院落给了王玉华，且有原告的同意，故此次买卖合同纠纷不应包含前院两间小房及院落。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：被告王昱琏与被告苏振武签订的房屋买卖契约协议无效（部分无效），被告王昱琏、苏振武于本判决生效后十日内将座落于四平市铁东区城东乡房身村二队（王志江名下）房屋（四间砖平房、仓库、院墙）及院套返还原告王帅所有（不包括王玉华的部分）。案件受理费1050元，由被告王昱琏、苏振武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  杜学军审 判 员  姜军龙人民陪审员  周 爽二〇一五年十月三十日书 记 员  许贵坤