山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1328民初2377号 原告：刘元胜，男，1950年10月22日出生，汉族，原蒙阴县物资公司职工，住蒙阴县。 被告：蒙阴县物资系统改制办公室。 法定代表人：曹明华，主任。 委托诉讼代理人：刘辉，蒙阴县汶溪法律服务所法律工作者。 原告刘元胜与被告蒙阴县物资系统改制办公室确权纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2016年9月20日作出了（2014）蒙民初字第597号民事判决书。原告刘元胜不服提起上诉，临沂市中级人民法院经审理后，于2017年9月30日作出了（2016）鲁13民终6507号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回本院重审。本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘元胜、被告蒙阴县物资系统改制办公室委托诉讼代理人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘元胜向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法确认原告对涉案楼房的优先购买权；2、请求被告赔偿原告住房损失20万元整。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年末，被告组织集资在县城云蒙路240号建16户的楼房一座。初建时，仅限定被告办公室的人员报名，后扩大到物资系统全体人员均有权参与集资建房。本单位公丕富和被告签定《集资建房协议》一份，并对该楼房西单元一层东室先行支付了部分购房款。协议同时约定，购房者如退房时，“本单位的职工优先购买”；被告原主要负责人也多次向职工承诺，如有人退房时，一定由本单位的职工购买。但公丕富退房后，被告不但不告知原告等职工，反而私自把该房卖给了物资系统以外的人。原告向被告及县主管领导提出请求和反映后，被告承认已把该房卖给了外单位，但以该问题解决困难为由，至今不给明确的说法。故被告侵害了原告的优先购买权，特向法院提起诉讼，以实现诉求。 被告蒙阴县物资系统改制办公室辩称，第一，原告的诉讼请求无事实依据，且原告不具备本案的诉讼主体资格，原告并不是集资建房协议的当事人，根据合同相对性原则，该协议与原告无任何关联性，原告无权就协议内约定的各项权利义务向协议的双方当事人主张权利。第二，原告主张优先购买权无法律依据，房屋的优先购买权的实现是基于法律规定或者合同约定，本案原被告之间基于集资建房协议，没有达成任何优先购买权的协议，原告也没有法律规定的享有优先购买权的情形，所以原告主张优先购买权没有法律及事实依据。第三，原告诉称本案涉及的房屋卖给了本单位以外的人员与事实不符。事实上涉案房屋系本单位职工公丕富购买，后公丕富退房后，该房屋又由本单位职工张金红购买，而且现在张金红及家人一直在该房屋内居住，答辩人并没有将该房屋卖给物资系统以外的人。综上，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法庭查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交如下证据：证据一，书证（集资建房协议），本书证是本案的被告的前身蒙阴县物资总公司，在涉案楼房建设时和各个购房户签订的合同原本，证实原告在诉状中所诉称的事实，原告所谓物资系统的职工，对该单位所建设的经济适用房具有购买的资格，本单位的职工具有优先购买权，同时证明本协议是一个涉及到第三人的利益的合同。证据二，人民法院报2009年2月9日登的与本案相同的案件，证实经济适用房包括单位集资盖房，受行政法规定的直接调整，经济适用房既不能转卖也不能出租还不能闲置。证据三，书证，建住房[2007]258号经济适用房管理办法，发布的单位是中央住建部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局，虽然是以部委规章发布的，但是这个文件是经国务院同意的，那就是说该文件具有行政法规性质，证实本案所涉及的房屋作为被告和原告都没有权利向单位外的任何人出卖、出租、闲置。证据四，2001年11月3日蒙阴县人民法院作出的（2000）蒙民初字第10号民事判决书，证实原告是物资公司的职工。证据五，1994年8月2日本人的简历一份加盖被告公章，上面记载本案原告自1992年在被告处工作；企业职工岗位工资审批表，时间是1997年8月11日，加盖被告公章；企业职工升级审批表，时间是1997年11月25日，也加盖被告公章，记载着本案原告在被告工作升级的情况；企业职工退休核准表，本案原告退休填写的2006年10月15日，加盖了被告的公章，证明本案原告自1992年7月至2006年12月在被告处退休。证据六，蒙阴物资总公司家属院所涉及的集资楼，最后确定购买人明细表，此表都是现在的实际购买人，一共十六户，这十六户划零的全部是物资总公司外单位人员，共十六套房屋叫外单位购买走了八套：第一户公维印、第二户王宁、第三户刘建军、第四户马珂、第五户刘本法、第六户胡守磊、第七户田永秀、第八户刘刚。 被告发表如下质证意见：对证据一，合同真实性没有异议，对原告证实的内容有异议，原告提供协议上王继才是物资总公司的职工，这与原告所称的优先购买权相互矛盾，物资公司把房屋出卖给公司外人，既然现在是公司的内部职工，有权利按照公司的规定购买该集资建房，原告现在主张优先购买权与事实不符。对证据二有异议，我国不是判例法国家，个别案件的判决不具有权威性，并且与本案无关。对于证据三，与起诉请求以及本案的焦点没有关联性。对于证据四，对该证据真实性没有异议，对证明的问题有异议，当时2001年刘元胜系被告单位职工，但是在集资建房的时候是2006年末，原告当时还是不是被告的职工我们不清楚。对于证据五，对该证据的真实性没有异议，对证实的内容也没有异议，但不能证明物资总公司把集资建房卖给了外人。对于证据六，系复印件，与本案无关。 被告向本院提供如下证据：第一份证据是蒙阴县物资局录用工人张金红的工人审批表一份，证明张金红系原物资局职工。第二份证据是蒙阴县农商银行出具的张金红购房时的缴款交易回单一份，证明张金红交付购房款14万元。 原告提出如下质证意见：该两份证据均为无效证据，一、该两份证据均为复印件。二、实际内容上来讲，她和原告相比较，她没有优先购买权，按照她在汽车九队参加工作时间是1986年12月份，原告参加工作是1970年12月份。三、根据我向法庭提供的物资总公司的花名册上没有张金红的名字。 经审理查明，原告刘元胜系原蒙阴县物资总公司下属物资宾馆职工，蒙阴县物资总公司于2006年10月31日被蒙阴县人民法院依法宣告破产，蒙阴县人民政府为了原蒙阴县物资总公司职工安置等需要，成立蒙阴县物资系统改制办公室。原告刘元胜于2006年12月份由蒙阴县物资总公司破产清算工作组及社会保险机构核准退休。 2005年10月份，蒙阴县物资总公司作为甲方拟制了一份集资建房协议，用于解决公司办公室职工住房问题。协议约定甲方提供位于蒙阴县城甲方所有的空闲场地一处，建职工宿舍楼，共16户；乙方（即职工）自愿出资建设，大套第一次先行支付现金6万元，小套第一次先行支付现金5万元，2005年11月5日付清。同时约定，该住房不得出租、转让、变卖，如若确需变卖须经甲方同意，本单位职工优先购买。 2006年末，被告蒙阴县物资系统改制办公室组织集资在蒙阴县城××建成16户的楼房一套。 同时查明，案外人张金红于1986年12月份经蒙阴县劳动局批准，被蒙阴县物资局录用为全日制工人，具体工作单位为蒙阴县汽车九队，于1998年12月份调入化轻公司工作，仍属于物资总公司。 上述集资房建成后，物资总公司职工公丕富购买了其中的2单元101室，后公丕富退房，由张金红购买，张金红以其儿子马珂的名义在蒙阴县物资总公司东岭家属院花名册中登记。 2014年1月21日，原告刘元胜以被告蒙阴县物资系统改制办公室私自将上述2单元101室房屋出售给物资系统以外的人为由，向本院提起诉讼，要求法院依法确认其对涉案楼房的优先购买权。 本院经审理作出了（2014）蒙民初字第597号民事判决书，原告刘元胜不服提起上诉，临沂市中级人民法院经审理后作出了（2016）鲁13民终6507号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审，本院于2018年5月30日重新予以立案。 上述事实，由当事人提供的集资建房协议、民事判决书、相关人事档案手续、集资楼购买人明细表、付款凭证、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实，均已收集记录在卷。 本院认为，本案争议焦点有四个方面，焦点一为原告是否具有本案的诉讼主体资格。原告作为被告前身蒙阴县物资总公司的职工，截止到被告集资建房时，人事关系仍在被告处，根据被告集资建房协议内容，原告有权优先购买被告集资建房，故本案原告具有诉讼主体资格。 焦点二为案外人张金红是否有权按照集资建房协议优先购买涉案房屋。本院认为，张金红系被告正式职工，其有权按照集资建房协议优先购买涉案房屋。 焦点三为原告的诉讼请求第一项是否符合本案事实与法律规定，应否予以支持。本院认为，优先购买权是指在同等的条件下，对他人的财产或财产利益享有的优于第三人的购买权。法律规定的“优先购买权”分为以下几种：1、有限责任公司股权转让中股东享有的优先购买权；2、承租人享有的优先购买出租人所售承租人承租房屋的权利；3、共有人享有的优先购买共有人处分财产的权利；4、知识产权法上的优先购买权。本案中，原告所诉优先购买权不属于上述四种情形，而是基于被告的集资建房协议。根据民法公平原则，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定精神，因本案涉案房屋虽登记在马珂名下，但实际是由被告职工张金红与被告签订的合同，该合同符合集资建房协议约定，也符合《合同法》的规定，合法有效，且已由张金红及马珂实际占有，原告以被告侵害其优先购买权为由，请求法院确认优先购买权已无实际意义。因此，对原告的诉讼请求第一项，依法不予支持。 焦点四为原告的诉讼请求第二项是否符合本案事实与法律规定，应否予以支持。原告请求被告赔偿原告住房损失20万元，但未提供相关证据予以证实其具体损失情况，根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对原告的诉讼请求第二项，依法不予支持。 案经调解未果。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘元胜的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘元胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  肖光富 审判员  张合利 审判员  于 雷 二〇一八年八月十六日 法官助理秦健 书记员于海洋