广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一初字第1643号原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司。组织机构代码证代码：78842628-4。法定代表人陈建新，总经理。委托代理人熊彬，广西汇力律师事务所律师。委托代理人胡洁妮，广西汇力律师事务所律师。被告王淑宽。委托代理人吴志华。被告白毅。委托代理人田振华，广西创恒律师事务所律师。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司诉被告王淑宽、白毅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理。依法由审判员杨**晶适用小额诉讼程序独任审判，于2015年8月21日第一次公开开庭进行了审理。2015年9月9日，本案转为普通程序，依法组成由审判员杨**晶担任审判长，人民陪审员杜舟、程玫参加的合议庭，又于2015年9月22日第二次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人胡洁妮、被告王淑宽的委托代理人吴志华、被告白毅的委托代理人田振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告王淑宽系柳州市冠亚·蓝湾国际小区10-5号房屋业主。原告与广西冠亚房地产开发有限公司于2007年07月31日签订了《前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关法律规定，该合同对小区所有业主具有法律约束力。合同约定，原告为冠亚·蓝湾国际小区提供物业服务，委托管理期限自2007年8月1日起至小区首届业主委员会成立后代表全体业主签订的物业服务合同生效之日，物业服务费用按月交纳，商业物业按每月每平方米建筑面积2元计算，逾期缴纳则从逾期之日起每日按应缴物业费的千分之三缴纳滞纳金。被告王淑宽的房屋建筑面积为115.8平方米，截至2015年5月31日其应付物业管理费11811.6元，经原告多次催讨，被告拒不支付。故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告王淑宽向原告支付物业管理费11811.6元、违约金26576.1元（自2011年3月8日起暂计算至2015年5月31日，按每日千分之三计算，以实际支付日为准）；2、诉讼费由被告王淑宽承担。在诉讼过程中，被告王淑宽申请追加白毅作为本案的被告参加诉讼，本院依法追加。原告在庭审中增加和变更诉讼请求：物业服务费计至2015年8月21日止，按每月每平方米2月计算；违约金计算到生效的法律文书履行期限之日止，按未交纳的物业费以每日千分之三计算；被告白毅承担支付物业费和违约金的责任，被告王淑宽承担连带责任。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明合同的附件就前期的物业管理进行了约定，约定由房开商委托的物业公司负责前期的物业管理，物业收费标准是每月每平方米2元，被告王淑宽的商铺面积是115.8平方米，从交房之日起就按每月每平方米2元收取；2、前期物业管理服务合同，证明房开商委托原告作为该小区的前期物业服务单位，并且在合同中就业主逾期交付物业费及违约金的计算方法进行了约定；3、发给王淑宽的2013年5月28日的律师函、ENS邮政特快专递回执、柳州邮政速递局河北投揽部出具的证明，证明原告已经向被告王淑宽进行了催收，原告主张的物业费未过诉讼时效；4、柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表，证明物价局的备案里面并没有关于商铺的备案，理由是物价局不接受商铺的备案；5、违约金计算方式，证明原告主张的违约金是按合同的约定进行计算的；6、樊日坚的身份证复印件、2张收条、1张情况说明、12张照片，证明被告白毅交纳的是改管费，而不是清污费并且被告白毅交纳的费用原告已经转交给原告外聘的施工工人。被告王淑宽答辩称：其房屋已经出租给被告白毅，商铺租赁合同中约定了物业费由被告白毅交纳，因此原告要求的物业费和违约金应该由被告白毅承担，不应由王淑宽承担。被告王淑宽为其辩称在举证期限内提交的证据有：商铺租赁合同，证明物业费、水电费以及与房屋有关的其他费用应由被告白毅来支付，在租赁期间，被告白毅应该接受物业公司的相关管理。被告白毅答辩称：第一，原告增加诉请违反法律规定，按照最高院的规定，增加诉请应该在举证期限内提出；第二，被告白毅与王淑宽签订的租赁合同中没有物业管理费的收费标准，而王淑宽与原告签订的关于物业管理费的协议，收费标准为每月每平方米2元，但该标准只适用于从交房之日起两年内（即24个月），24个月之后按什么标准收费就没有明确的约定，现在早就过了24个月，所以原告的诉请是没有依据的；第三，原告诉请的违约金过高，本金是11811.6元，而违约金高达26576.1元，这已是本金的两倍多，根据合同法的规定，违约金过高的不予以支持和保护；第四，被告白毅租赁的房屋，原告没有尽到管理义务，多处出现漏水和破损的情况，原告也没有进行维修；第五，原告对被告白毅的收费有重复收费的情况，除了原告主张的管理费之外，被告白毅还向原告交纳了排污管清污费，这些费用都应当包括在物业管理费之内。被告白毅为其辩称在举证期限内提交的证据有：1、房屋漏水的照片4张，证明房屋漏水，需要进行维修，但是原告并没有按照前期物业合同进行维修；2、10栋商铺排污管清污费用的照片1张，证明原告向被告白毅收取了排污费，该费用应当在物业管理费里面支出，属于重复收费。本院在庭上出示的文件及依职权调取的证据有：1、《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）；2、柳州市物价局出具的《关于柳州市冠亚·蓝湾国际小区商铺物业费问题的函复》。经开庭质证，原告和两被告对本院依职权出示的证据的真实性没有异议，故本院对该证据予以认定。被告王淑宽对原告提供的证据1、2的真实性无异议，被告白毅对此有异议，认为并非其本人签订，故无法确认其真实性。本院认为，原告与被告王淑宽是签订合同的当事人，他们对合同的真实性已经确认，故合同的来源是合法且真实的，本案系物业服务合同纠纷，该两份合同与本案有关联性，故本院对该两样证据予以认定。被告王淑宽、白毅对原告提供的证据3有异议，认为并未收到原告寄出的律师函，同时被告白毅主张邮政部门出具的证明所加盖的印鉴是不真实的。本院认为，被告白毅在庭上表示将在庭后7个工作日内提交对邮政印鉴的鉴定申请，但在上述期限内其并未提交鉴定申请，故视其为放弃举证，本院对该证据予以认定。被告王淑宽、白毅对原告提交的证据4有异议，认为备案表中的收费标准是针对多层和高层住宅的，而非本案的商铺，故该证据与本案无关。本院认为，物业收费应接受物价部门的监督，备案表的收费标准与涉案小区的物业收费相关，至于涉案商铺是否在备案范围内，需要进一步核实，因此本院将该证据作为认定本案事实的参考。被告王淑宽、白毅对原告提交的证据5有异议，不认可原告关于违约金的计算公式，本院认为，该证据是原告自行制作，两被告不予认可，不具有合法性，故本院对该证据不予认定。被告王淑宽、白毅对原告提交的证据6有异议，认为身份证和照片不真实，同时认为清污属于物业公司的职责范围，无需外聘人员作业。本院认为，该证据是原告单方提供的证据，而收款人樊日坚并未出庭作证，本庭无法核实其身份的真实性，同时从照片中无法显示作业的时间和作业的具体项目，因此本院对这些证据不予认定。原告、被告白毅对被告王淑宽提交的证据的真实性无异议，但原告不认可该证据的证明目的，认为物业费应由两被告连带承担；被告白毅则认为该合同并未约定物业费交纳的标准。本院认为，该证据来源合法、有效，且与本案有关联性，故本院对该证据予以认定。原告对被告白毅提供的证据1有异议，认为照片不真实，以及原告从未受到过有关房屋漏水的反映。本院认为，该证据无原件核对，且无其他证据相佐证，缺乏证明力，故本院对该证据不予认定。原告对被告白毅提供的证据2的真实性认可，但认为被告白毅交纳的是改管费，而非清污费。本院认为，双方既认可了该证据是真实的，而该证据与本案有关联性，故本院对该证据予以认可，至于该交费是属于何种费用，本院在说理部分将进行阐述，在此不再累述。综合原、被告的陈述及全案证据，本院确认以下法律事实：被告王淑宽是柳州市白沙路9号冠亚·蓝湾国际10栋5号商铺（以下简称“5号商铺”）的所有权人，该商铺的建筑面积为115.79平方米（注：房屋买卖合同上记载的面积）。被告白毅是5号商铺以及冠亚·蓝湾国际10栋6号商铺（以下简称“6号商铺”）的承租人。原告是冠亚·蓝湾国际小区的物业服务单位。2007年7月31日，原告与冠亚·蓝湾国际小区的建设单位广西冠亚房地产开发有限公司签订《广西柳州冠亚·蓝湾国际前期物业服务合同》，约定由原告对冠亚·蓝湾国际小区进行物业服务，合同生效日为2007年8月1日，前三年的商业物业的物业服务费按2元/月·平方米收取，三年后直接按物价局批文向业主收取。前期物业合同约定了业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。前期物业服务合同之附件一：《前期物业管理服务质量标准》约定了原告的相关服务细则，该标准第五条第4点约定了原告对小区共用雨、污水管道、井口及化粪池的疏通、清掏义务。2008年7月16日，被告王淑宽与广西冠亚房地产开发有限公司签订了购买5号商铺的《房屋买卖合同》，该合同的附件四：合同补充协议的第三条对前期物业管理进行了约定，其中物业管理费是从交房之日起的24个月内按2元/月·平方米收取，从第25个月开始可根据市场情况做出调整，经物价局核对许可或备案登记的收费标准执行。经原告、两被告认可，5号商铺的交房时间是2008年12月。2011年4月24日，被告王淑宽与白毅签订《商铺租赁合同》，约定被告白毅承租5号房屋，租赁期从2011年6月1日起至2021年5月30日止，租赁期间的物业管理费、水电费等与房屋有关的实际使用费用由被告白毅支付。签订合同的当日，被告白毅进驻5号商铺进行装修，从该日起至2011年5月31日止，被告王淑宽免收租金。2010年9月20月，柳州市物价局对原告在冠亚·蓝湾国际小区普通住宅类的物业收费标准进行了备案，但未就该小区商铺类的物业收费标准进行备案。本院就该问题咨询了柳州市物价局，柳州市物价局作出答复：普通住宅类以外的其他物业服务收费，实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。从2011年3月8日起至2015年8月21日期间，被告王淑宽、白毅未向原告交纳物业服务费。2013年5月31日，原告通过邮政快递向被告王淑宽发出律师催收函。2015年1月21日，被告白毅向原告支付了排污管清污费1150元，该费用包括了5号商铺、6号商铺以及一位名叫何娟的业主名下的商铺（以下简称“何娟商铺”）。因被告王淑宽、白毅未交纳上述期间的物业服务费，故原告诉至法院如上所请。本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《广西柳州冠亚·蓝湾国际前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同合法、有效，对被告王淑宽及其他物业使用人均有法律约束力。根据国务院《物业管理条例》第42条第1款以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告王淑宽是5号商铺的所有权人，应当按照前期物业服务合同自交房之日起向原告交纳物业费；被告白毅作为5号商铺的承租人，应当按照租赁合同的约定自承租之日起向原告交纳物业费。但两被告均未依约履行自己的交费义务，现原告请求两被告支付2011年3月8日至2015年8月21日期间的物业服务费，合法合理，本院予以支持。被告白毅不同意原告在庭审中增加、变更物业费的计算期间，本院认为，原告增加、变更诉讼请求是在辩论终结前提出的，符合法律的规定，并无不妥；并且其所增加的请求是将诉状中所要求的物业费计算期间增加至开庭之日，故而诉请的物业费和违约金数额也相应的增加，并非额外增加诉讼项目，被告方为此不需额外另行举证，因此，被告白毅提出的异议不成立，本案的物业费的计算期间应按原告的请求计至2015年8月21日止。在该期间内，两被告应按照前期物业服务合同和租赁合同的约定，根据前述法律法规的规定，承担自己相应的责任。本案租赁合同约定的租赁期是从2011年6月1日起，故租赁期间的物业费应由被告白毅承担，而在此之前的物业费应由被告王淑宽承担。据此，被告王淑宽应向原告支付从2011年3月8日至2011年5月31日期间的物业费；而被告白毅应向原告支付从2011年6月1日至2015年8月21日期间的物业费，被告王淑宽对被告白毅的前述支付义务承担连带责任。被告王淑宽的答辩意见，因不符合法律法规的规定，故本院不予采信。本案最大的争议焦点是5号商铺的物业费收费标准是多少。根据《房屋买卖合同》之附件四以及前期物业服务合同第六条的约定，涉案商铺从交房起（即2008年12月）24个月内（即至2010年12月止），应按每月每平方米2元收取物业费，之后的物业费应按物价局核定许可或备案登记的收费标准收取。本案欠交物业费的时间是从2011年3月8日起，因此，按照合同的约定，收费标准原应由物价局备案登记。但是由于该物业是商铺，物价部门对此并不实行政府指导价，而是实行市场调节价，故不存在备案登记。原告主张在物价局不予备案登记的情况下，应按原来约定的每月每平方米2元收取；被告白毅认为，每月每平方米2元的收费标准只是在交房之日起24个月内有效，超过此期限就对两被告没有约束力，因此原告的主张没有依据。本院认为，涉案商铺的收费标准是明确的，即交房之后第25个月起实行市场调节价，该意见已经柳州市物价局确认。实行市场调节价，收费的标准应由业主与物业服务企业进行约定。在本案的《房屋买卖合同》之附件四合同补充协议中，原告与被告王淑宽约定从交房起24个月内的物业费收费标准为每月每平方米2元，从第25个月起的物业费可以作出调整。也就是说，从第25个月开始，原告与被告王淑宽可以协商变更收费标准，但时至今日，双方并没有就此条款进行变更，因此，合同中约定的每月每平方米2元的收费标准依然有效，对被告王淑宽以及物业承租人白毅具有约束力。被告白毅对于此项的答辩，于法无据，本院不予采信。5号商铺的收费标准仍应按每月每平方米2月收取。本案的第二个争议焦点，被告白毅于2015年1月21日向原告交纳的1150元是否属于物业费。根据《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）关于公共部分的相关规定以及前期物业服务合同之附件一《前期物业管理服务质量标准》的约定，楼外排水管道、污水管道以及化粪池的清扫、疏通属于原告物业服务范畴，针对该服务的收费已经包含在物业费中。原告主张该费用是改管费，并非清理、疏通管道的费用，因此不应属于物业费。本院认为，根据《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，原告负责对小区的公共部位及其附属设施进行日常管理和维护。从原、被告均认可的收费记录表、以及原告自行提供的施工照片中可以看出，交纳该费用的除了被告白毅外，还包括了其他物业的业主或物业使用人，照片中施工的地点也是在小区的公共部位，有此可见，原告收取费用用以作业的对象是小区的公共部位，原告对其进行清扫、疏通是职责所在，即使需要改造管道，也是为了完成清扫、疏通工作，并非属于单个业主对其物业的专有部分委托原告进行维修的额外服务，因此，原告收取被告白毅的1150元属于物业费，应予扣除。由于本案处理的是5号商铺的物业费问题，而被告白毅交纳的1150元涵盖了三个物业单位（即5号商铺、6号商铺、何娟商铺），因此，属于本案应予扣除的费用为383.3元（1150元÷3≈383.3元）。综上，被告王淑宽应向原告支付从2011年3月8日至2011年5月31日期间的物业费640.7元（注：每月的物业费为2元/平方米×115.79平方米=231.58元，该期间共2个月又23天，故该期间物业费为231.58元/月×2个月＋231.58元/月÷30天×23天≈640.7元）；被告白毅应向原告支付从2011年6月1日至2015年8月21日期间的物业费11350.1元（该期间共50个月又20天，故该期间应交的物业费为231.58元/月×50个月＋231.58元/月÷30天×20天≈11733.4元，同时扣除被告白毅已交纳的383.3元），被告王淑宽对此承担连带清偿责任。本案的第三个争议焦点，原告诉请的违约金是否合法合理。被告白毅认为原告诉请的违约金过高。本院认为，如果物业服务合同对于违约金有约定的，一般从其约定，但是约定过高的，应适当予以调整。本案约定的违约金确实过高，本院依法予以调整，违约金应当根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，按照拖欠物业费总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。据此，被告王淑宽应支付的违约金应以640.7元为基数，从起诉之日即2015年6月12日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付；被告白毅应该支付的违约金应以11350.1元为基数，从起诉之日即2015年6月12日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付，被告王淑宽对此承担连带清偿责任。被告白毅在庭审中提出本案已过了2年的诉讼时效，本院认为，原告提供的证据足以证明其在2013年5月31日向被告王淑宽进行了催收，故而造成诉讼时效的中断，本案并未超过2年的诉讼时效。被告白毅在庭审中以原告未为涉案房屋漏水进行修补为由进行抗辩，本院认为，被告白毅提供证据不足证实涉案房屋存在漏水情形，若真实存在，亦属于房屋质量问题，两被告可依法向建设单位主张权利，本案系物业服务合同纠纷，故被告白毅的抗辩事由不成立。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百四十条，《中华人民共和物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条，以及参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王淑宽向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付从2011年3月8日至2011年5月31日期间的物业费640.7元及违约金（违约金的计算方法：以640.7元为基数，从2015年6月12日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付）；二、被告白毅向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付从2011年6月1日至2015年8月21日期间的物业费11350.1元及违约金（违约金的计算方法：以11350.1元为基数，从2015年6月12日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付）；三、被告王淑宽对被告白毅的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费760元（原告已预交），由原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司负担380元，被告王淑宽、白毅共同负担380元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  杜 舟人民陪审员  程 玫二〇一五年十月八日书 记 员  董 英附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3、《中华人民共和物权法》第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。8、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。9、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。