福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2015）邵民初字第2794号原告吴忠昆，男，1974年10月20日出生，汉族，个体户，住邵武市。委托代理人叶丽华，女，个体户，住邵武市李纲西路南侧“上一日出东方”小区第1幢601室。原告叶丽华，女，1976年8月13日出生，汉族，个体户，住邵武市。被告邵武市上一房地产开发有限公司，住所地邵武市城郊镇富路工业园区。法定代表人何青，董事长。委托代理人吴敏，男，邵武市上一房地产开发有限公司员工，住邵武市。原告吴忠昆、叶丽华与被告邵武市上一房地产开发有限公司（以下简称“上一房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理，依法由代理审判员胡立韬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶丽华并作为原告吴忠昆的委托代理人，被告上一房地产公司的委托代理人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠昆、叶丽华诉称，2012年5月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于邵武市李纲西路南侧“上一•日出东方”小区第1幢601室房产一套。合同约定于2012年10月31日前交付房屋，如因被告的原因，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且原告不主张退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。原告购买该房产共支付购房款778，219元，但被告时至今日仍未为原告办理权属证书，原告多次找被告要求办证，但被告却以各种理由推诿，其行为已构成违约。为此，请求人民法院依法判令：1.被告向原告吴忠昆、叶丽华支付违约金35，486元（自2013年2月1日起至2013年7月3日止共152天，计算方式778，219＊0.0003＊152）；2.本案诉讼费由被告承担。被告上一房地产公司辩称，原告诉请答辩人支付的违约金全部超过了诉讼时效，原告在法定期间内不行使即丧失请求人民法院予以保护的权利。2013年4月1日之后办理产权登记需向行政主管部门缴纳住宅专项维修资金，答辩人通知原告缴纳，但原告未缴便不具备办证条件，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据四份。证1.商品房买卖合同，证明：原告向被告购买房产，根据合同约定，如因被告的原因，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且原告不主张退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的万分之三向原告支付违约金。证2.销售不动产统一发票，证明：原告已支付全部购房款。证3.契税收据、物业费收据、电梯使用费收据，证明：原告向被告缴纳了办证契税，原告向物业公司缴纳了物业费，同时交纳了部分维修基金。证4.业主委员会证明，证明：被告逾期办证后，原告自2013年2月起至今曾多次向其提出办证要求，本案原告起诉未超出诉讼时效。被告上一房地产公司对原告所举证据1、2、3的真实性均无异议，对证4的内容有异议，不能作为证明原告曾向被告主张过。被告上一房地产公司向法庭提供证据2份。证1.邵武市住房保障和城乡规划建设局邵建综（2013）15号文件，证明：造成权属登记证书延期办理是因为原告未缴纳维修基金。证2.《通知》，证明：被告于2013年7月4日通知原告催缴专项维修资金。原告质证称，对被告提供的证1真实性没有异议，对证2关联性有异议，被告只是在2015年7月4日之后才通知业主缴纳专项维修资金的事实，已超过约定的办证期限，并且通知上没有注明缴纳公共维修基金的期限。本院认证认为，原告所举证1、2、3来源合法，内容客观真实，且被告对其真实性均无异议，本院予以采信；原告所举证4，被告质证不予认可，本院认为该证明是传来证据，不能直接证明原告曾向被告主张办证的事实，不予采信。被告提供的证1，原告对真实性没有异议，予以采信，被告提供的证2，因原告质证称被告没有通知到其本人，本院认为该证据不能直接证明被告已通知到原告，故不予采信。根据本院采信的证据以及原、被告在法庭上的陈述，本院认定以下事实：2012年5月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF××××447），合同约定：原告吴忠昆、叶丽华向被告上一房地产公司购买其开发的位于邵武市李纲西路南侧“上一•日出东方”小区第1幢601号房，房屋总价款为778，219元，被告应于2012年10月31日前交房，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了所有购房款。被告向原告交房后，原告的房屋权属证书至今未办理，遂提起本案诉讼。另查明，《邵武市商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》于2013年4月1日起实施，方案规定商品住宅业主在办理房屋入住手续前，必须将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。本案原告已按照合同约定交付购房款778，219元，被告理应按照合同约定于房屋交付之日后90日内即2013年1月29日前为原告办理好房屋权属证书，被告却未在此期限内办理，其行为已经构成违约。2013年4月1日，《邵武市商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》颁布实施，原告自述其自2013年2月起至今多次向被告要求办证，本院认为原告在合理的期限内已经知道或应当知道缴纳住宅专项维修资金系办理产权证的前置手续，原告在知道或应当知道缴纳住宅专项维修资金的事宜后仍不缴纳，则被告的违约事由消除。原告诉请被告支付自2013年2月1日至2013年7月3日止的违约金，被告答辩原告的诉请超过诉讼时效。本院认为，按日计算违约金的方式每天产生的违约金构成一个独立的违约金请求权，其诉讼时效应当从其产生次日起计算。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第173条第一款规定：“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。”原告诉请的违约金在2015年7月4日之后便全部超过诉讼时效，原告直至2015年8月19日才向本院起诉，原告也没有证据能够证明本案诉讼时效存在中断或中止的情形，故原告的诉讼请求，因被告提出超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第173条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴忠昆、叶丽华的诉讼请求。本案受理费677元，减半收取338.5元，由原告吴忠昆、叶丽华自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  胡立韬二〇一五年十月十五日书 记 员  邱玲燕本案依据的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第173条第一款：诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。