广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第692号原告：广州市德瑞行房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：袁耀锴，总经理。委托代理人：李韵，原告员工。被告：张蕾，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：张燕辉，身份证住址广东省韶关市武江区。原告广州市德瑞行房地产代理有限公司与被告张蕾居间合同纠纷一案,本院于2015年5月5日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告广州市德瑞行房地产代理有限公司的委托代理人李韵、被告张蕾及其委托代理人张燕辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市德瑞行房地产代理有限公司诉称：2013年8月12日，被告通过我司提供的独家代理服务与卖方黄某、林某就白云区同和路云新街*号*房的物业签订《房屋买卖合同》。双方确认经我司介绍，得以790000元成交上述房屋。被告另向我司出具《中介服务费确认书》，确认向我司支付咨询服务费16000元。上述买卖合同签署后，被告在向我司支付10000元后拒绝支付中介服务费余款6000元，且经我司员工多次电话催收均未果。我司于2014年4月17日向被告发出催促函，要求被告履行支付义务，被告至今依旧不履行其应当承担的义务。我司认为，我司促成被告与卖方建立起房屋买卖关系，合同各方为完全民事行为能力人，签署合同的行为是真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告应按照合同条款履行义务。综上，请求法院判令：1、被告向我司支付中介服务费6000元及违约金（违约金以6000元为本金，按照每日百分之一的标准，自2013年9月13日计至实际付清之日止，并以本金为限）；2、被告承担本案诉讼费。被告张蕾辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告的陈述不真实，隐瞒了该司已倒闭的重大事实。因为房产销售直线下滑，原告下辖合一分店倒闭，音讯全无。京溪分店也已经倒闭。原告在其经营的分店倒闭后，置我的损失不顾，怠于履行善后工作。原告的员工赵某表示，虽然公司倒闭，但是他会把我的购房合同继续办好，要我放心。原告在这个过程中并未有履行其应尽义务。原告在诉状中称对我多次电话催收，但是事实上，原告并未对我进行催收。向我发出的催收函显示的我的电话号码也不正确。2、原告要求自签订合同之日起次日，即2013年9月13日起算违约金，但是我与原告在2013年9月12日并未签署任何合同，原告的该项诉求没有依据。3、原告在诉状中以咨询服务费代替中介服务费属于混淆概念。4、原告发出的催告函是无效的，因为催告函的发出时间早于我和卖方建立房屋买卖关系的时间。原告于2014年3月11日发出催告函，但是我是在原告发出催告函后才办理贷款手续、交税款、办理过户手续，收房产证以及收楼的。从时间上看，原告没有能力履行签订的《房屋买卖合同》的义务。同时也完全不愿意为客户履行合同中约定的“建立房屋买卖法律关系”的义务。原告违约在先，没有收取中介服务费的权利。综上，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：2013年8月12日，被告（买方，乙方）与黄某、林某（共同作为卖方，甲方）、原告（中介方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于白云区同和路云新街*号*房的达成一致协议，房屋成交价790000元。基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金。为保障甲乙双方的利益，甲乙双方向中介方支付任何一笔款项时，中介方将根据款项内容开具盖有中介方财务印章的收据或发票。（如有中介方员工未经公司盖章授权而签字的文件或收款收据，请阁下拒绝接受，否则中介方对此均不予认可）。服务监督热线：400-6268-***等等。合同落款处中介方的执业经纪人为潘姓案外人。签约地址为合一分店。同日，被告签署编号为NO:000178*号《中介服务费确认书》，该确认书载明：本人张蕾（身份证号码：××）现确认贵司提供了中介服务，成功促成与黄某、林某签订关于白云区同和路云新街*号*房物业的租赁/买卖合同。为此，本人同意支付16000元予贵司作为中介服务费。另本人知悉：贵司业务人员须持盖有贵司财务印章的收据或发票，本人方可支付任何一笔款项。否则所造成的损失均由本人负责。本确认书自本人签署之日起生效。2013年8月17日，被告向原告支付了中介服务费10000元，原告为被告开具了编号为SKNO:002850*号收款收据，该收据加盖了广州市德瑞行房地产代理有限公司财务专用章。2014年3月11日，原告向被告身份证地址发出《催告函》，要求被告支付剩余的6000元中介服务费，逾期将追收被告的违约金。被告表示没有收到该份《催告函》，同时抗辩称原告在EMS单所留的联系电话137××××1722非其本人电话。审理中，被告向本院提交由赵某签收的证明收据与收据各一份，拟证明被告于2014年3月29日及2014年6月22日向赵某分别支付了中介服务费4000元及1000元。赵某在收据中确认“所有中介费已结清，没有任何经济纠纷。”被告抗辩称赵某为涉案房屋交易的中介人员。原告确认赵某为该司顾问，但现已离职，但对于被告称赵某为涉案房屋交易中介人员持异议，原告确认涉案房屋买卖的经纪人为潘姓案外人。另被告表示其向赵某支付中介费时，赵某向其出示了名片。该名片载明：赵某为德瑞行地产高级物业顾问。从事住宅、豪宅、商铺、写字楼、车位、物业租售、策划投资、抵押按揭等业务。名片地址显示为合一分店。被告表示原告下属的合一分店在2014年2月已经倒闭，京溪分店也倒闭了，被告无法联系到原告，所以只能将中介费在合一分店门口支付给了赵某。原告确认合一分店已经倒闭，但表示其司现正常经营，被告可通过网络、工商登记地址及服务监督热线等多种方式联系到原告。审理中，被告表示涉案的《房屋买卖合同》已履行完毕。上述事实：有房屋买卖合同、中介服务费确认书、房产证、催告函、快递单、收款收据、名片、证明、收据及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，被告通过原告居间介绍购买涉案房屋，双方之间形成委托关系，现原告已促成了买卖双方订立房屋买卖合同，原告依约应当获取报酬。被告抗辩已将剩余中介服务费6000元支付给原告的员工赵某，应视为已向原告履行付清中介服务费的义务，但被告仅能向本院提交由赵某签字的收据，而未能提交盖有原告公司财务专用章的收据或发票。根据《房屋买卖合同》及《中介服务费确认书》所载内容，被告须在原告业务人员持有盖有该司财务专用章的收据或发票的情况下，才得向该司业务人员支付款项。被告在上述合同及确认书上均予以签字确认。应视为被告对上述情况明知。现未有任何证据证明赵某有权代原告收取涉案房屋买卖的中介服务费，被告将5000元支付给赵某的行为不产生视同向原告履行付款义务的法律效果。被告至今欠付原告中介服务费6000元，应将上述款项返还原告。关于原告主张的违约金，本院分析如下：虽被告欠付原告的中介服务费属实，但被告已举证证明其向赵某支付了相关款项，即被告存在主观积极履约的意思表示，并非无故拖欠原告的中介服务费。而根据本院查明，原告下属的合一分店倒闭属实，原、被告之间的居间合同关系履行地就是合一分店。在该店倒闭的情况下，原告作为中介方应及时通知被告变更履行地点及明确合同权利义务的后续履行事项。但根据现有证据显示，原告显然怠于行使上述义务，其服务行为存在一定瑕疵。故综合以上观点，本院对于原告主张被告需支付中介费违约金的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，张蕾支付广州市德瑞行房地产代理有限公司中介服务费6000元；二、驳回广州市德瑞行房地产代理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由广州市德瑞行房地产代理有限公司负担50元、由张蕾负担50元，由张蕾负担部分由张蕾在本判决生效之日起三日内迳付广州市德瑞行房地产代理有限公司，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  林广群人民陪审员  林丽和二〇一五年十月十九日书 记 员  蔡晓珊