河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4727号上诉人（原审被告）：洛阳升龙置业有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：古俊峰，男，1980年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙华猛，河南坤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：远景，河南坤达律师事务所律师。上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人古俊峰房屋买卖合同纠纷一案，洛阳市西工区人民法院于2017年5月24日作出（2016）豫0303民初4008号民事判决，升龙公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日作出（2017）豫03民终4514号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，洛阳市西工区人民法院于2018年6月19日作出（2018）豫0303民初810号民事判决，升龙公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：一、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初810号民事判决，改判驳回被上诉人古俊峰对上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、五主体验收合格的交付条件不违反法律、行政法规效力性强制性规定，属于有效约定。1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同条款只有违反法律效力性强制性规定或违反行政法规效力性强制性规定的，方能认定为无效。2、《商品房预售合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格”，《建设工程竣工验收意见书》明确，涉案房屋所在工程于2015年12月31日经五主体联合验收合格，且一审判决已认定“被告交付的房屋经建设、施工、勘察、设计、监理单位验收合格”。3、国务院《建设工程质量管理条例》第16条、《城市房地产管理法》第27条、《建筑法》第61条等法律法规均明确规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这些是确定建设工程是否具备交付使用条件的强制性规定。因此，上诉人向被上诉人交付的房屋经五主体验收合格，证实房屋已达到安全使用标准，具备交付使用条件。上诉人的交房行为符合法律法规的强制性规定和合同约定。二、一审判决以“涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收等验收标准，不具备交付使用条件”，认定上诉人构成违约，属于适用法律错误。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，应当按照规定进行消防验收、备案；其法律责任体现在该法第五十八条，该条第三项规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，有权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。因此，违反消防法第十三条的法律后果是应受行政处罚，那么，该条属于管理性规范而非效力性规范，违反该条规定并不影响房屋经五主体验收合格交付的约定的合同效力。三、一审判决以“涉案房屋未通过消防验收等验收标准”，认定不具备交付条件，是对“五方验收合格”和“综合验收合格”概念的混淆，属认定事实错误。1、《商品房预售合同》系示范性文本，合同第八条关于房屋的交付系选择性条款，双方在合同约定中并未选择“商品房经综合验收合格”，也未约定“消防验收合格”交付，一审判决按照综合验收合格的标准确定房屋的交付有违双方约定，人为加大上诉人的责任。2、《商品房预售合同》第八条就房屋交付标准第2项为商品房经综合验收合格。商品房经综合验收合格指涉案房屋经五主体联合验收合格并经消防验收、规划验收等十几项专项验收合格。被上诉人并未选择综合验收合格的交付标准，即意味着上诉人在向被上诉人交付涉案房屋时，消防验收合格并非交付条件。3、如上诉人与被上诉人就房屋交付条件约定为“商品房经综合验收合格”，在交付时间上势必需考虑消防验收等在内的专项验收所需时间，约定的房屋交付时间必将大大晚于“五主体联合验收合格”的交付时间，牺牲的是买受人对房屋的使用权。新版《商品房预售合同》示范文本与旧版的《商品房预售合同》示范文本在交付条件及交付时间上即存在明显差异。新版《商品房预售合格》将交房标准确定为“取得竣工验收备案证”，基本等同于“综合验收合格”，该交房条件也基本上达到了办证的条件，自然更有利于买受人权利的保护，相对应的是开发商责任的进一步加大，由于建设工程竣工验收后需要办理十多项专项验收，专项验收全部完成在五方验收完成后约需要一年半到两年的时间，因此，综合验收合格的交房条件下带来的是交房时间的滞后。一审判决按照五方验收的时间，要求上诉人达到“综合验收标准”的标准，势必是加重的上诉人的义务，且有失客观公平。四、上诉人已按合同约定将被上诉人购买的房屋交企管公司，应认定上诉人已履行交付义务，一审判决上诉人交房构成违约，有违事实。1、上诉人已将诉争房屋交付被上诉人委托的企业管理公司，企管公司也出具证明证实已按照与被上诉人签订的《商铺委托经营管理合同》的约定代收房屋，因此，涉案房屋转由企管公司占有，按照委托代理法律关系的属性，应视为上诉人已履行房屋交付义务。2、因被上诉人购买的商铺由运营公司统一运营，作为室内商业，其商铺的使用、出租、收益等客观上受制于整个商业的运营，具有一定的商业风险，该风险不属于上诉人应当承担责任的范畴，与上诉人无关。一审判决为涉案商铺客观上未取得收益寻找理由，加大开发商的义务，要求上诉人为被上诉人房屋无法使用买单，势必是将被上诉人应自担的商业风险转由开发商承担，有违公平。3、被上诉人能否收益以及收益的多少，在上诉人交房且上诉人不负责运营的情况下，取决于被上诉人与企管公司签订的《商铺委托经营管理合同》的约定，被上诉人存在合理的救济途径。但一审判决对商铺已由运管公司接受的事实视而不见，强行判令上诉人承担违约责任有违基本事实。综上，上诉人认为，一审法院适用法律错误，认定事实有误，请二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。古俊峰辩称，一、本案争议商品房不符合现行法律、法规、规章规定的交付条件，未经公安消防机关的消防验收，依法不具备交付使用条件，上诉人应当承担相应违约责任。二、上诉人诉称的“房屋经五方验收合格交付买受人使用”属于适用法律错误，违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”而对于竣工验收的规定，在国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条进一步明确规定：“……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。本案属于房地产争议纠纷应当优先适用房地产法体系，而非适用有关建筑法体系。2、2018年3月19日《城市房地产开发经营管理条例》第17条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”而本案所涉房屋应于2015年12月31日验收合格，应当适用修改前由房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，而上诉人所称的《建设工程质量管理条例》第16条不适用本案纠纷。3、“五方验收”作为交房条件违背了《中华人民共和国消防法》第13条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”三、本案《商品房预售合同》是上诉人提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定无效。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。古俊峰向一审法院起诉请求：1、依法判令被告承担逾期交房违约责任，将违约金增加为每月6480元（60元/㎡×108㎡，以同地段同类房屋租金标准计算）计算至被告实际交房之日止（2016年3月至起诉时暂计为155520元，6480元×24个月）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：升龙公司以有偿（出让）方式取得位于洛阳市××工区西××、××村××广场××区地块的土地使用权。经批准，升龙公司在上述地块建设商品房，暂定名洛阳升龙广场C区，建设工程规划许可证号为建字第410300201300736号，施工许可证号为2013-352，商品房预售许可证号为洛房商预字第Y13-111号。2014年5月26日，原、被告签订编号为YS0248679的《商品房预售合同》一份，原告购买被告开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房，房屋代码为783355，原告购买的商品房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共108平方米。合同约定该商品房单价为每平方米11981.48元，总金额为1294000元，原告以商业按揭贷款方式支付房款，签订合同当日付清首付房款350000元整（含定金），合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料。合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、不可抗力还包括国家政策、相关法律调整等。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金）。合同第十一条约定商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，出卖人可以书面通知买受人在交房最后期限之前办理交付手续，出卖人没有书面通知买受人提前办理交付手续的，买受人应当在交房最后期限届满时主动找出卖人办理交付手续。由于买受人没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，未能按期交付的，责任由买受人承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给买受人，由此产生的风险责任及相关的物业管理费用由买受人承担。在签署上述《商品房预售合同》之前，2014年5月10日，原告与洛阳升龙企业管理有限公司（以下简称升龙管理公司）签订了《商铺委托经营管理合同》，原告明确向被告购买升龙广场C区商业2-4层009商铺，原告自愿将所购商铺加入升龙管理公司对升龙广场项目整体委托管理，自愿将该商铺的除所有权、抵押权之外的其他物权在本合同约定期间交付给升龙管理公司，以获取收益回报。原告委托升龙管理公司统一经营管理的期限自原告向开发商接收该商铺产权之日起算的60个自然月，如开发商未在该预计时点向原告交付该商铺产权的，则本合同经营期的起算时点自动顺延至开发商向原告交付商铺产权之日，相应到期日也自动顺延。关于商铺交接，合同约定原告同意在升龙公司依照《房屋买卖合同》的约定及时通知原告办理交房手续而原告怠于办理并超过十日的，升龙管理公司可代理原告与升龙公司办理交房手续，所产生的一切法律后果和相关费用由原告承担，原告在此充分授权升龙管理公司行使该项权利且对升龙管理公司履行该委托所签交房确认文件全部给予确认，并同意不可撤销该项委托。被告提交《建设工程竣工验收意见书》，证明洛阳升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程于2015年12月31日由建设单位、勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位进行了竣工验收，验收结论为：工程整体质量符合GB50300-2013《建设工程施工质量验收统一标准》中合格工程的标准，同意通过验收。被告还提供照片，证明被告已将C区的房屋交付，并对外招租。原告认为合同上约定的交房标准未达到法律规定的交房标准，涉案房屋的消防未能验收，没有达到法律规定的交房标准。对于照片，原告也有异议，根据其提供的照片，其认为C区商业用房电梯都未安装，尚在施工中，不能证明已经向原告交付符合交付条件的房屋。双方就此产生争议，原告起诉至法院。原告称其起诉的60元/㎡的租金标准是按被告承诺租金标准计算的，至于其实际损失，原告申请对同地段、同类房屋租金价格进行鉴定，鉴定的租金损失即是其实际损失。后原告又提供了其与交通银行股份有限公司洛阳分行签订的《个人借款合同》以证明其实际存在的利息损失，明确要求以总房款按中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房的损失即违约金。一审法院向洛阳市住房和城乡建设委员会发出司法建议书，向其征询在商品房交付中，未在其委监督下的设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收能否作为商品房交付使用条件。洛阳市住房和城乡建设委员会回复工程竣工验收由建设单位负责组织实施，洛阳市住房和城乡建设委员会及所属的工程质量监督管理机构按照《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第六条第四款规定监督工程竣工验收，重点对工程验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案被告对所涉商品房的交付是否构成违约；二、是否应当调整违约金。关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案《商品房预售合同》中约定了房屋交付标准为建设、施工、设计、监理联合验收合格，被告也提供《建设工程竣工验收意见书》证明其依据合同约定及相关法规规定组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格，但是购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同概念，被告不能提供房屋符合上述法律、行政法规、规章规定的交付使用条件，故被告交付的房屋虽经建设、施工、勘察、设计、监理单位验收合格，但涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收等验收标准，因此不具备交付使用条件，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。关于焦点二，原告认为合同约定的违约金过低，请求法院予以调整，一审法院予以支持,但其要求以同地段同类房屋租金标准计算的证据不足，一审法院不予采信。一审法院认为按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期交房的损失较为适宜。根据合同约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付违约金，故被告向原告支付违约金应自2016年3月2日起。因被告交房时间尚不确定，一审法院酌定违约金计算至判决生效之日止，以1294000元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，之后的违约金损失，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告洛阳升龙置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告古俊峰逾期交房违约金（以1294000元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，自2016年3月2日起至判决生效之日止）；二、驳回原告古俊峰的其他诉讼请求。如果被告洛阳升龙置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费930元，由被告洛阳升龙置业有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，古俊峰购买商铺并与升龙公司签订《商铺委托经营管理合同》的目的是为将其购买的商铺进行经营收益，但消防验收是商铺进行经营的必经前提程序，因本案涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收标准，使古俊峰与升龙公司签订的《商铺委托经营管理合同》履行不能。原审据此认为升龙公司交付给古俊峰的商铺不具备使用条件，升龙公司已构成违约并无不当。升龙公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由洛阳升龙置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年八月三十一日书记员  李明波