广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第870号原告：广州电气装备集团有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：蔡瑞雄，职务董事长。委托代理人：罗国林、韩烨，分别是广东格林律师事务所律师及实习律师。被告：庾宝伟，住广州市荔湾区。委托代理人：杨贵、卢然达，分别是广东岭南律师事务所律师及实习律师。第三人广州机电物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄双全，职务董事长。委托代理人：杨志华、黄陈扶，第三人公司职员，联系地址广州市越秀区。第三人：马么乃，住青海省民和县。原告广州电气装备集团有限公司（以下简称电气装备公司）诉被告庾宝伟、第三人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电公司）、马么乃租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗国林、韩烨，被告庾宝伟及其委托代理人杨贵、第三人机电公司的委托代理人杨志华、黄陈扶及第三人马么乃到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月1日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区江燕路349号首层自编之二的房屋。双方约定：租赁期为2011年9月1日至2014年12月31日，租赁期届满，被告应将案涉房屋交回原告。如租赁合同双方未能履行租赁合同条款，经催告在合理期限内仍未履行的，造成的损失由违约方承担。上述《广州市房屋租赁合同》第七条还约定：乙方（被告）应“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方（原告）支付违约金。”《补充协议》第2条约定：“每月水电费、小区管理费由甲方先垫支，乙方接到交费通知后7天内向甲方缴付，逾期不缴付，按银行同期贷款利率双倍计息。”《补充协议》第4条约定：“乙方每月向甲方缴交的租金，其中1200元为物业管理费缴交给广州海德园物业管理有限公司。”2014年9月，原、被告签订了《租赁合同补充协议（一）》，被告同意物业管理费由第三人机电公司收取。签订该协议后，被告每月向第三人机电公司交纳物业管理费。被告在承租期间，存在欠付租金、水电费、物业管理费的违约情形。另外，被告承租后，将案涉房屋中的01号房屋（共83平方米）分租给第三人马么乃作经营使用，并于2012年12月18日与马么乃签订了租赁合同。2014年12月31日，原告与被告的租赁合同到期，被告未提出续租，原告也希望另行寻找承租人，但原告、第三人机电公司通过多种方式与被告、第三人马么乃协商腾退房屋、补交租金、物业管理费和水电费事宜未果。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告向原告支付2014年6月和12月的租金共17446元（每月租金8723元）及违约金（以8723元为本金，6月份租金的违约金从2014年6月10日起算，12月份租金的违约金从2014年12月10日起算，每日按当月租金的2%计至被告实际付清该月租金之日止）；2、被告向原告支付2013年9月至12月的水费857.17元，电费5667.41元，小区管理费927.02元；2014年1月至12月的水电费、小区管理费5912.1元；2015年1-4月的水电费、小区管理费2936.2元及违约金（以上述所欠的水电费和小区管理费的总额16299.9元为本金，按银行同期贷款利率的两倍从2014年12月23日起计至被告实际支付上述费用之日止）；3、被告向第三人机电公司支付2014年6月份和12月份的物业管理费2400元（1200元/月）；4、被告和第三人马么乃共同向原告支付2015年1月1日至被告实际交付涉案房屋自编01号房屋之日的占有使用费（按广州市房地产租赁管理所公布的该地段商铺租金标准每月8300元计算）；5、被告和第三人马么乃按现状立即向原告返还涉案房屋中的自编01号房屋并连带承担因无权占有造成的原告不能将其他两间房屋整体出租给他人的损失（按原告与他人签订的租赁意向书中的租金标准每月12300元计算，从2015年1月1日计至实际交付房屋之日止）；6、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告主张的第一项诉讼请求2014年6月、12月的租金被告已经缴纳了，原告也出具了发票，原告起诉的事实不存在，且违约金不能超过本金的30%。原告主张的第二项诉讼请求，被告并没有收到详细的费用清单，而且被告已经按照相关的要求缴纳了相应的水电费，并没有拖欠行为。由于之前交纳的电费标准是每度1.2元多，但2013年9月至12月的电费原告按每度2.6元收取，水费也从原来的6元/升到10元多/升，就此原告也没有提供明细，所以被告没有缴纳2013年9月至12月的水电费。2014年1月至12月的水电费被告已经全部缴纳了，2015年以后因为合同已经期满，被告也没有使用商铺，所以也没有缴纳。原告主张的该期间的小区管理费被告除了2013年9月至12月之外的已经全部缴纳了，但小区管理费是原告随意收取的。关于第三项诉讼请求，原告的主体不适格，2014年6月份、12月份的物业管理费被告已经缴纳了。关于原告主张的第四项和第五项诉讼请求，实际占有人是第三人马么乃和案外人美容店的欧某茵，腾房义务人应是马么乃和欧某茵，该部分的租金也应由第三人马么乃和案外人欧某茵承担。原、被告的租赁合同到期之后，由于原告与被告协商让被告不再收取第三人马么乃和欧某茵的租金，才导致被告无法在合同到期后要求次承租人腾房，以致损失的扩大，这部分责任应由原告和第三人马么乃承担。关于第六项诉讼请求诉讼费应由原告和第三人马么乃承担。第三人机电公司述称：同意原告全部的诉讼请求。第三人马么乃述称：其和被告有合同关系，但和原告没有合同关系，其不同意腾房。被告没有在租赁合同上和其约定假如合同到期，不能续签。假如原告和其签订租赁合同，其同意交付房屋的占用费，但只支付租赁的83平方米的租金，其他面积和其没有关系，其也不同意赔偿原告不能整体出租的损失。经审理查明：广州市海珠区江燕路349号（首层）的房地产权属人是原告，建筑面积为303.96平方米。2011年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区江燕路349号首层自编之二号的房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积206平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租期从2011年9月1日至2014年12月31日，其中2014年1月1日至2014年12月31日的租金为9923元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金、支票付款方式缴付租金给甲方；乙方的权利义务为：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；3、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；（第八条）其他约定见补充协议；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等。双方并签订了《补充协议》，《合同》第八条的其他约定为：1、甲方同意乙方根据自身经营实际情况需要，可对场地进行转租或分租经营。分租、转租场地及商铺由乙方直接管理，甲方对分租户不承担任何经济及法律责任；2、每月水电费、小区管理费由甲方先垫支，乙方接到交费通知，七天内向甲方缴付，逾期不缴付，按银行同期贷款利率双倍计息；3、所在街道、小区应收的清洁费、治安费等费用由乙方自行负责；4、由于甲方物业管理需要，乙方每月向甲方缴交的租金，其中壹仟贰佰元为物业管理费缴交给广州海德园物业管理有限公司外，其余为租金缴交给甲方；等。2014年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议（一）》，约定：自2014年9月1日开始，甲方物业管理费收取主体由“广州海德园物业管理有限公司”变更为“广州机电物业管理有限公司”；本补充协议未约定的其他事项，按照原合同约定执行；等。2012年12月18日，被告（出租人、甲方）与第三人马么乃（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在海珠区江燕路349号首层自编之二自编01房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积83平方米；（第三条）甲乙双方协定的租赁期限为2013年1月1日至2014年12月30日，每月租金为8000元，租金按月结算，由乙方在每月的第7日前缴付租金给甲方；（第六条）甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金10天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；（第八条）其他约定⑷乙方能转租、分租需经甲方同意，租赁期满或未满经甲方同意后乙方转租、分租，甲方收取乙方一个月租金作手续费；等。为证实自己的主张，原告提交了如下证据：1、《江燕路349号首层后座自编之二平面图》，其中涉案自编01号房屋居中，旁边有包子店30平方米和美容院93平方米；2、原告2015年1月8日向被告发出的《关于限期腾退房屋的通知书》及快递单、妥投证明（载明：因人已他往未妥投）；3、原告在涉案房屋处张贴《关于限期腾退房屋的通知书》的照片复印件；4、原告于2014年12月25日向被告发出的《关于催缴租金、管理费、水电费的函》及快递单、妥投证明（载明为退回）；5、原告于2015年1月28日向被告发出《律师函》及快递单、妥投证明（载明拒收）；6、原告向第三人马么乃发出的《律师函》及快递单、妥投证明；7、第三人马么乃门面经营照片的复印件；8、广州市房地产租赁管理所发布的《2014年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在地段为100元/平方米/月；9、物业租赁意向书；10、南石头街催缴房屋租赁税通知；11、原告制作的《2013年9月1日至2013年12月31日水费、电费等费用分配表》及《2013年9月-12月水电费通知单》；12、2013年9月至2013年12月代收单位出具的原告向第三方缴纳水电费、小区物管费的缴费发票。被告质证表示：证据1平面图显示原告出租给被告时也是分三个店面，被告承租后没有改变格局；证据2、3的真实性不予认可，被告并没有收到此份通知，但被告一直有要求次承租人马么乃腾房；因为原告也向第三人马么乃提出了腾房的通知，并且要求被告不要再收取租金和与第三人马么乃续签合同，导致被告没有及时起诉第三人马么乃腾房，导致后面的损失不断的增大；证据4被告没有收到，对其真实性不予认可；证据5被告没有收到，真实性不予认可；证据6为原告向第三人马么乃发出的，被告并未知道此事，也证明原告已经介入此事，原告单方向第三人马么乃要求腾房；证据7被告没有看到张贴出来的《律师函》，而且这也是原告向第三人马么乃发出的；证据8的真实性、合法性和关联性均没有异议，租金以租赁合同为准；证据9的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据10与本案无关；证据11的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据12与本案无关。第三人机电公司和马么乃均表示对原告提交的全部证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告就其抗辩意见还提交以下证据：1、原告于2014年6月24日出具的2014年6月租金8250元发票、2015年5月4日出具的2014年12月的租金8723元发票；广州海德园物业管理有限公司于2014年6月24日出具的2014年6月管理费1200元的发票、广州机电物业管理有限公司于2015年5月5日出具的2014年12月管理费1200元的发票；2、被告与何其林签订的《广州市房屋租赁合同》（自编02铺，出租面积为30平方米，经营面包店），被告与欧阳茵签订的《广州市房屋租赁合同》（自编01东侧，出租面积为48.5平方米，经营美容院）；3、被告2014年11月11日向01铺兰州铺、02铺发出的通知；4、被告与第三人机电公司工作人员何某乙的电话录音文本及光盘，何某乙名片；5、原告出具的被告已支付2014年1月至12月的管理费发票（463.54元/月），原告于2014年8月21日出具的被告补交2014年1月至7月的租金差额3311元的发票，被告支付2014年5月至10月的电费、水费发票，2014年1月至4月的电费、水费发票，2014年11月、12月的电费、水费发票。原告和第三人机电公司质证表示：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据2、5的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人马么乃质证表示被告提交的证据中有其签名的予以确认，其他证据与其无关，其不清楚。原告于2015年4月13日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认：涉案场地交付给被告时已间隔成三个空间；租赁合同期限届满后，双方没有续签合同。原、被告和第三人马么乃一致确认：第三人马么乃承租的是涉案的自编01号房，面积为83平方米。原告表示：本案中只要求被告和第三人马么乃交付自编的01号房屋，被告出租给美容院和面包店的场地原告另案主张；原告主张的第二项诉讼请求中的水电费没有原始的抄表记录，是原告自行计算出来的，小区管理费是每月按原告与第三方合作代缴水电费的全部房屋的总面积缴纳的管理费为基数，被告承租面积所占比例计算所得的；原告主张的第五项诉讼请求的损失是指被告承租的206平方米减去第三人马么乃承租的83平方米后123平方米的损失。本院认为：原告和被告所签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及《租赁合同补充协议（一）》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。关于合同履行情况的问题。被告承租涉案场地后又将其中自编01号房屋出租给第三人马么乃，现自编01号房屋由第三人马么乃使用的事实，本院予以确认。原、被告和第三人马么乃一致确认涉案的自编01号房面积为83平方米，故对该事实，本院也予以确认。原、被告约定的租赁合同期限届满后，双方并未签订续租的合同，现原告要求被告及第三人马么乃按现状腾空交付自编01号房屋，合法有理，本院予以支持。被告认为腾房义务人只是第三人马么乃的意见，依据不足，本院不予采纳。原告要求被告按100元/平方米/月×83平方米=8300元/月的标准支付从2015年1月1日起（即租赁期届满后）至被告实际交付自编01号房屋之日止的房屋使用费，合法合理，本院也予以支持。被告认为房屋使用费应由第三人马么乃承担的意见依据不足，本院不予采纳。按照原、被告诉讼中一致确认的事实：原告将涉案场地交付给被告时已间隔成三个空间，同时根据原告提交的证据1，本院确认涉案的自编01号房屋位于租赁场地的中部，其他两个空间并不相连的事实。现第三人马么乃使用的房屋是涉案场地中部的83平方米，而原告表示被告出租给美容院和面包店（即另两个空间）的场地其另案主张，因此原告主张因被告和第三人马么乃无权占有造成其不能将其他两间房屋整体出租的意见，依据不足，本院不予采纳。原告据此要求被告和第三人马么乃赔偿损失的意见，缺乏依据，本院不予支持。关于被告尚欠租金及违约金的问题。据合同约定，从2014年1月至2014年12月被告每月向原告应付的租金为9923元，其中1200元为管理费，故被告每月应向原告缴纳的租金为8723元。原告认为被告尚欠2014年6月及12月的租金，对此被告已提交原告于2014年6月24日出具的被告缴纳2014年6月租金8250元及原告于2015年5月4日出具的12月租金8723元的发票，故对被告已缴纳上述租金的事实，本院予以确认。被告还举证证明其已补交了2014年1月至7月的租金差额3311元（即每月租金差额为473元），对此原告也予以确认，故被告已足额缴纳了2014年6月的租金（8250元＋473元=8723元），现原告要求被告支付2014年6月和12月租金的意见，缺乏依据，本院不予支持。合同约定，每月租金在当月十日前支付，由于被告逾期缴纳2014年6月及12月的租金，故原告主张被告支付逾期缴纳租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持，但违约金的起算时间应从当月的11日开始计算，其中2014年6月的违约金计至2014年8月21日，2014年12月的违约金计至2015年5月4日，且违约金总额应以两个月的租金总额为限。被告抗辩违约金不能超过本金的30%，该意见缺乏依据，本院不予采纳。关于物业管理费问题。由于合同中约定被告向广州海德园物业管理有限公司及从2014年9月起向第三人机电公司缴交物业管理费1200元/月，故原告要求被告向第三人机电公司支付2014年6月的物业管理费的意见，缺乏依据，本院不予采纳。诉讼中，被告已提交广州海德园物业管理有限公司和第三人机电公司出具的被告支付2014年6月和12月的物业管理费发票，故原告要求被告向第三人机电公司支付2014年12月物业管理费的请求被告已经实际履行，原告仍坚持该请求，故本院予以驳回。关于水电费、小区管理费的问题。合同中约定“每月水电费、小区管理费由原告先垫支，被告接到交费通知，七天内向原告缴付”，原告主张被告没有支付2013年9月至2015年4月10日的水电费和小区管理费，但原告又确认被告提交的2014年1月至12月的水电费和小区管理费发票，故对被告已经支付2014年1月至12月水电费和小区管理费的事实，本院予以确认。被告自认其没有支付2013年9月至12月的水电费和小区管理费，故对该事实，本院也予以确认。原告制作的《2013年9月1日至2013年12月31日水费、电费等费用分配表》及《2013年9月-12月水电费通知单》没有列明上述期限的水电费计算方式，原告也未能提交原始的抄表记录，故原告主张被告支付2013年9月至12月的水费为857.17元，电费为5667.41元的意见，证据不足，本院不予采纳。原告要求被告支付上述期限水电费6524.58元的意见，依据不足，本院也不予支持。被告没有举证证明其已垫付2015年1月1日至4月10日的水电费和小区管理费，故其要求被告支付该期间的水电费、小区管理费，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付2013年9月至12月的小区管理费927.02元，被告表示对计费标准有异议，认为是原告随意收取的，但根据被告提交的证据5中2014年1月至12月的管理费发票载明的数额，每月的小区管理费数额应为463.54元，故被告的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。原告主张被告支付上述期间的小区管理费为927.02元是其行使处分权，并无不当，本院予以支持。被告逾期缴付，原告要求被告按银行同期贷款利率双倍计息符合合同约定，本院也予以支持。原告没有举证证明何时通知被告缴纳小区管理费，故原告主张从2014年12月23日起计算被告逾付小区管理费的违约金，依据不足，本院不予支持，该违约金应以927.02元为本金，从原告提起本案诉讼时起计为宜，且总额应以927.02元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告庾宝伟和第三人马么乃在本判决生效之日起10日内，按现状向原告广州电气装备集团有限公司腾空交付广州市海珠区江燕路349号首层自编之二自编01号房；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付逾付2014年6月及12月租金的违约金（以每月租金8723元为本金，每日按本金的2%计算，从当月的11日开始计算，其中6月份的违约金计至2014年8月21日，12月的违约金计至2015年5月4日，上述违约金总额以17446元为限）；三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2013年9月至12月的小区管理费927.02元及违约金（以927.02元为本金，按银行同期贷款利率的两倍计算，从2015年4月13日开始计至被告实际清偿927.02元之日止，总额以927.02元为限）；四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2015年1月1日起至被告实际交付广州市海珠区江燕路349号首层自编之二自编01号房之日止的房屋使用费（按8300元/月的标准计算，从2015年1月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋使用费在每月月底前付清）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4129，由被告负担2188元，由原告负担1941元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  罗帼贞人民陪审员  邓燕媚二〇一五年十月二十日书 记 员  赖佩明张洁