北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第331号上诉人（原审原告）于鸣平，男，1965年11月23日出生。委托代理人高铁民，北京众明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京星泰房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号501室。法定代表人唐军，董事长。委托代理人张永平，男，1979年6月4日出生。委托代理人余国飞，北京市中淇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈尧，男，1978年12月23日出生。委托代理人战磊，男，1981年2月6日出生。委托代理人田林，男，1978年12月7日出生。被上诉人（原审第三人）北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园8号。法定代表人刘刚，董事长。委托代理人张延君，男，1963年2月3日出生。委托代理人聂伟红，女，1972年12月23日出生。上诉人于鸣平因与被上诉人北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）、被上诉人陈尧、被上诉人北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于鸣平在原审法院诉称：我系海淀区阳春光华家园小区的业主，星泰公司为该小区开发商，且系我车辆停放地点的产权人。自2005年开始，我即在阳春光华家园小区地下车库租赁307车位（以下简称307车位）。2013年4月2日，我又与管理阳春光华小区的盛世物业公司签订了新的《小区机动车停车管理服务协议书》（以下称停车管理协议），约定租期由2013年4月1日至2014年3月31日，在协议期内我对所租用的车位有优先购买权。协议签订后，我按约定支付了一年的停车管理服务费3600元。2013年8月下旬，我回家停车时，发现所租赁的307号车位被他人车辆占据，导致我无法正常停车。我找到盛世物业公司解决，才知道星泰公司将307号车位出售给了陈尧。我认为在租赁合同有效期内，星泰公司在我不知情的情况下擅自将我合法租用多年的307车位出售给陈尧，侵害了我的优先购买权，故诉至法院要求确认星泰公司与陈尧签订的《汇通花园地下车位买卖合同》（以下称买卖合同）无效；确认我对海淀区万柳阳春光华小区地下车库307车位享有优先购买权；诉讼费由陈尧、星泰公司承担。星泰公司在原审法院辩称：于鸣平起诉事实有误，我公司已履行通知义务，于鸣平没有回复是否购买307车位，所以我们才卖给陈尧的。即使我们没有履行通知义务，于鸣平起诉车位买卖合同无效也没有法律依据，故我公司不同意于鸣平诉讼请求。陈尧在原审法院辩称：我是小区业主，与房地产开发商星泰公司签订了买卖车位的协议，支付了全部款项，履行了正常的买卖手续。我认为307车位的买卖合同有效，双方应按合同履行，故不同意于鸣平的诉讼请求。盛世物业公司在原审法院述称：我公司接到星泰公司出售307车位的通知后，第一时间电话通知于鸣平此事，于鸣平嫌13万元太贵没有答复是否购买。按我公司与于鸣平签订停车管理协议上的约定，如果二天内不做出答复，视为放弃购买。5天后，于鸣平一直没有回信，我公司认为于鸣平放弃购买，就告诉了星泰公司。因停车管理协议上写明于鸣平有优先购买权，我公司已履行提前通知于鸣平的义务，故请求法院驳回其诉讼请求。原审法院经审理查明：于鸣平、陈尧均系北京市海淀区万柳阳春光华家园即汇通花园的业主，星泰公司系该小区开发商及地下车库产权人，盛世物业公司为该小区提供物业管理服务。2002年3月8日，星泰公司与盛世物业公司签订《它项物业管理委托合同》，星泰公司委托盛世物业公司对阳春光华家园地下车库共有车位401个（实际可用车位352个）进行日常管理、维护、修缮等，未售出车位由盛世物业公司负责出租，星泰公司同意将部分出租车位费用给予盛世物业公司作为补贴。上述合同到期后，双方仍依上述约定履行至今，地下车位出租费用由盛世物业公司使用。于鸣平自2005年开始即在阳春光华家园小区地下车库租赁307车位。2013年4月2日，于鸣平与盛世物业公司又签订新的《停车管理协议》，合同约定：甲方盛世物业公司阳春光华物业服务中心为乙方于鸣平提供机动车停车管理服务事宜，每个车位的停车管理服务费为每月人民币300元；协议有效期为一年，自2013年4月1日起至2014年3月31日终止；在协议期内，乙方所租用的车位有优先购买权，乙方在甲方告知车位出售事宜后二日内，没有作出买售（受）表示的，视为乙方放弃购买权，此协议终止，甲方退还乙方剩余租金。协议签订后，于鸣平使用307车位，并支付了一年的停车管理服务费3600元。2013年5月20日，星泰公司与陈尧签订《汇通花园地下车位买卖合同》，星泰公司将其所有的阳春光华家园小区地下车库307车位出售给陈尧，总价款15万元。现陈尧已支付了15万元，但尚未取得307车位的所有权证书。庭审中，于鸣平持《停车管理协议》，以侵犯其优先购买权为由主张星泰公司与陈尧签订的买卖合同无效，并要求确认其对307车位享有优先购买权。星泰公司、盛世物业公司称307车位出售前已电话通知于鸣平，但于鸣平对车位出售价格提出异议，未在约定时间内回复是否购买307车位。为证明上述主张，星泰公司、盛世物业公司提供证人李×出庭作证，证明曾电话告知于鸣平307车位出售一事，于鸣平当时未明确表态是否购买，且未在《停车管理协议》约定时间内给予回复。于鸣平认为证人李×系盛世物业公司职员有利害关系，对该证人证言不予认可。原审法院认定上述事实的证据有：当事人庭审陈述、确权证明、《它项物业管理委托合同》、《小区机动车停车管理服务协议书》、《汇通花园地下车位买卖合同》等。法院认为：首先，盛世物业公司基于星泰公司的委托对阳春光华家园地下车库进行管理，其与于鸣平签订的《停车管理协议》合法有效，在租赁期内于鸣平对其所租用的307车位依约享有优先购买权。其次，星泰公司在租期内将307车位出售给他人，盛世物业公司、星泰公司应在合理期限内提前告知于鸣平，确保于鸣平的优先购买权。现盛世物业公司、星泰公司提出已通知于鸣平出售车位一事，且于鸣平超出约定时间答复是否购买的主张，仅提供证人证言为证，但证人李×系盛世物业公司员工，双方有利害关系，故法院对证人证言不予认定，对上述答辩意见不予采信。租期内，星泰公司、盛世物业公司未履行通知义务即将307车位出售给陈尧，侵犯了于鸣平的优先购买权。最后需要指出的是，承租人的优先购买权不等于绝对的购买权。星泰公司系307车位的合法所有权人，其有权处分自己的不动产，且星泰公司与陈尧签订的《汇通花园地下车位买卖合同》，系双方真实意思表示，陈尧亦支付合理对价，双方并无恶意串通及损害第三方利益的情形，不存在无效情节。上述行为虽侵犯了于鸣平的优先购买权，但并不违反国家法律规定的强制性规范，于鸣平要求确认该车位买卖合同无效及其具有优先购买权的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。如于鸣平因优先购买权被侵犯而受到损失，可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条之规定，判决：驳回于鸣平全部诉讼请求。于鸣平不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审法院判决；2、确认星泰公司与陈尧签订的《汇通花园地下车位买卖合同》无效，确认我对涉案车库具有优先购买权。上诉理由是：1、原审判决已经确定了我对涉案车位享有优先购买权，但判决结果却未对该优先权予以保护，属适用法律错误；2、星泰公司、陈尧明显恶意串通，侵犯了上诉人的合法权益。星泰公司、陈尧、盛世物业公司均答辩称：不同意于鸣平的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：本案争议的焦点问题是法律适用与事实认定问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该条法律规定，承租人的优先购买权系租赁合同中承租人的法定权利，本案中，于鸣平在租赁使用307车位期间，对该车位享有优先购买权。星泰公司在合同约定租期内欲将于鸣平正在使用的307车位出售给他人，应在合理期限内提前告知于鸣平，确保于鸣平的优先购买权。现盛世物业公司、星泰公司未出具充分的证据证明其履行了通知义务，即将307车位出售给陈尧，故原审法院确认星泰公司侵犯了于鸣平的优先购买权正确。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，星泰公司与陈尧签订的《汇通花园地下车位买卖合同》，系双方真实意思表示，且陈尧支付了合理对价，于鸣平亦未提交相应的证据证明星泰公司与陈尧有恶意串通、损害第三人利益等法律规定的无效情节。故对于鸣平以星泰公司与陈尧存在明显恶意串通行为为由，要求确认星泰公司与陈尧签订的《汇通花园地下车位买卖合同》无效之意见，本院不予采纳。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。结合本案，星泰公司出售车位的行为虽侵犯了于鸣平的优先购买权，但因司法解释对侵犯承租人优先购买权的法律后果做出了明确规定，故对于鸣平要求确认星泰公司与陈尧签于2013年5月20日签订的《汇通花园地下车位买卖合同》无效的上诉请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。如于鸣平认为其因星泰公司出售车位的行为而受到损失，可另行解决。综上所述，于鸣平的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由于鸣平负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由于鸣平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  丁宇翔审 判 员  汤 平代理审判员  王国庆二〇一五年三月十六日书 记 员  张薷芯