吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书(2015)浑民二初字第672号原告栾广成。委托代理人卜凡文，白山市法律援助中心律师。被告毕凤琴。第三人姜福良。委托代理人崔卫国，吉林靖吉律师事务所律师。原告栾广成诉被告毕凤琴，并由第三人姜福良参加的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告栾广成及其委托代理人卜凡文、被告毕凤琴、第三人姜福良及其委托代理人崔卫国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年1月，被告在本案诉争的房屋张贴房屋出售广告，原告通过电话与被告取得联系，在看过南岭广场金街B座1单元1104室的一套面积68.92平方米的商品房屋后，双方协商并签订合同。后被告在吉林省鹏润房地产开发有限公司处为原告办理了过户手续，过户到原告的爱人肖卫虹名下，但是被告在出售房屋后，未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现。原告多次向有关部门反映，经有关部门了解被告出售的该房屋，在2011年9月已经由吉林省鹏润房地产开发有限公司抵顶给塑钢窗供应商即第三人。原告认为被告对所出售的房屋没有合法的处置权，且已明知该房屋不属于自己，属于恶意欺骗原告，使原告的合法权益无法得到保护，原告要求解除合同，返还已付的房款。现诉讼请求：1、解除原、被告双方2012年1月13日签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告交纳的房款17万元，并自2012年1月13日起按同期银行贷款利率计算利息。被告辩称：一、原、被告签订的合同应为无效合同，不存在解除问题。因该房屋的吉林省鹏润房地产开发有限公司欠被告的材料款，要求被告替吉林省鹏润房地产开发有限公司卖房，卖房款偿还被告的材料款。被告联系了原告，双方签订了一份订房协议，原告向被告支付了4万元定金后，被告将原告领到吉林省鹏润房地产开发有限公司处，原告与吉林省鹏润房地产开发有限公司签订了一份有原告夫妻签名的房屋买卖合同，吉林省鹏润房地产开发有限公司的财务为原告出具了一份收款凭据，证明该钱吉林省鹏润房地产开发有限公司已收到，就直接将余款的13万元支付给了被告。原告应向吉林省鹏润房地产开发有限公司主张权利。二、原告已经认可原告与吉林省鹏润房地产开发有限公司之间签订的房屋买卖合同。原告在2014年向贵院起诉了吉林省鹏润房地产开发有限公司要求确认双方签订的买卖合同有效，贵院已经作出生效判决认定双方签订的房屋买卖合同有效。三、原告已办理了房屋的入户手续，并拿到了该房屋的钥匙，且进行了装修，原告与吉林省鹏润房地产开发有限公司的协议已经履行，不应当由被告承担责任。综上，被告认为原告已起诉吉林省鹏润房地产开发有限公司确认了双方签订的合同有效，就不存在一个房屋两份买卖合同的问题，原告与吉林省鹏润房地产开发有限公司的房屋买卖合同已经替代了原告与被告签核的房屋买卖合同，并且吉林省鹏润房地产开发有限公司没有对原告交款的事实予以否认，故此，应驳回原告的诉讼请求。第三人陈述：第三人系争议房屋的所有权人和实际占用人。1、2011年9月6日，白山市福海装饰装璜有限公司（以下简称福海公司）与吉林省鹏润房地产开发有限公司签订了《塑钢窗制作安装合同》，由福海公司承包长白山国际商业批发中心配套工程2号楼的所有塑钢窗制作工安装工程。双方约定：合同工期为40日，其中门窗制作工期从2011年9月6日至2011年9月15日，门窗安装工期从2011年9月6日至2011年10月15日。工程价款：三玻塑钢窗按每平方米300元（含税含质检费用）。结算方式：以长白山国际商业批发中心配套工程2号楼住宅抵顶工程款。具体抵顶房屋为：B1903，面积65.4平方米，单价3250.00元，金额212550.00元、B11103，面积65.4平方米，单价3350.00元，金额219090.00元、B11104,面积68.92平方米，金额230882.00元，共三套。同时约定本工程所需材料均由福海公司购买。根据上述协议内容，涉案房屋已抵顶给福海公司。该协议的签订时间是2011年9月6日，而本案原、被告签订《房屋买卖合同》的时间是2012年1月13日，也就是抵顶工程款的行为在先。因此《塑钢窗制作安装合同》合法有效。同时，福海公司系自然人独资企业，第三人为该公司的法定代表人，故系该房屋的所有权人。经审理查明：2006至2007年吉林省鹏润房地产开发有限公司因开发建设国际金街工程项目，在被告处购买材料，欠被告材料款24万元左右，至2011年底吉林省鹏润房地产开发有限公司一直未向被告支付该材料款。后吉林省鹏润房地产开发有限公司与被告协商，用其开发建设的南岭广场金街B座1单元1104室房屋的房款抵顶欠款。后被告开始张贴广告卖房。2012年1月13日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《房屋买卖协议》，内容：双方就买卖房屋一事达成如下协议：1、甲方在金街1号B座新建电梯楼1单元1104室面积68.92平方米，总造价23万元，现以17万元出售给乙方，乙方同意购买。2、乙方在2012年1月13日先向甲方付4万元购房定金，其余房款13万元，乙方在2012年2月20日内交付甲方。3、如乙方在约定时间内不能按约定日期交付剩余房款，乙方属自动违约，协议失效，甲方不退还定金。甲方有权另行出售，由此造成的损失由乙方自负。4、待乙方付完剩余房款，甲方将办理好的更名手续交于乙方，后此房屋的产权归乙方所有。5、此房款17万元的价款不包括入户以后的任何费用，入户后的一切费用均由乙方自行承担和甲方无关。《房屋买卖协议》落款处原、被告签名。2012年1月14日，原告给付被告购房定金4万元。2012年2月13日，原告交付了剩余房款13万元。同日，原、被告至房屋开发商吉林省鹏润房地产开发有限公司处，吉林省鹏润房地产开发有限公司（甲方）与原告妻子肖卫虹（乙方）签订《购房协议》一份，内容：甲方将其位于白山市浑江区金街壹号B座1单元1104室新建楼房，建筑面积68.92平方米，每平方米单价2612.00元，合计180019.00元，出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，付款方式一次性……《购房协议》落款处吉林省鹏润房地产开发有限公司加盖公章、肖卫虹签名。吉林省鹏润房地产开发有限公司为肖卫虹出具《商品房销售凭证》一份，内容：购房单位肖卫虹，金街壹号B座1单元1104室，已交房款180019.00元。2015年原告妻子肖卫虹向本院起诉吉林省鹏润房地产开发有限公司，诉讼请求吉林省鹏润房地产开发有限公司交付其购买的该房屋并办理入户手续。经本院作出的（2015）浑民二初字第54号判决书判决：因争议房屋未竣工验收，不得交付使用，驳回了肖卫虹的诉讼请求。另查，2011年9月6日，第三人与吉林省鹏润房地产开发有限公司签订《塑钢窗制作安装合同》，合同约定第三人为吉林省鹏润房地产开发有限公司制作、安装塑钢窗，并约定用房屋抵顶工程款，其中抵顶房屋包括本案争议房屋。吉林省鹏润房地产开发有限公司未将该房屋交付给第三人。以上案件事实有《房屋买卖协议》、《购房协议》、《商品房销售凭证》、（2015）浑民二初字第54号判决书、《塑钢窗制作安装合同》及庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为，吉林省鹏润房地产开发有限公司欠被告材料款，双方协商用南岭广场金街B座1单元1104室房屋的房款抵顶材料款，被告在吉林省鹏润房地产开发有限公司处取得了相应债权。被告后与原告签订了《房屋买卖协议》，是对该债权的转让，被告与原告协商以17万元的价格出售该房屋，并约定由被告协助原告办理“更名手续”，原告支付全部购房款17万元后，被告协助原告的妻子肖卫虹与吉林省鹏润房地产开发有限公司签订了《购房协议》，并由吉林省鹏润房地产开发有限公司出具《商品房销售凭证》，即认可收到了原告夫妻的全部购房款，至此被告已履行了协助的相应义务，债权转让亦已完成。且原告夫妻在取得《购房协议》及《商品房销售凭证》后又以肖卫虹的名义于2015年起诉吉林省鹏润房地产开发有限公司，诉讼请求交付该房屋并办理入户手续。虽因争议房屋未竣工验收，不得交付使用，驳回了肖卫虹的诉讼请求。但可见原告夫妻已认可了与吉林省鹏润房地产开发有限公司签订的《购房协议》。吉林省鹏润房地产开发有限公司虽与第三人签订了《塑钢窗制作安装合同》但并不影响原告与吉林省鹏润房地产开发有限公司之间的权利义务。且原告未提供证据证明，被告存在恶意欺骗的事实。现原告起诉解除与被告签订的《房屋买卖协议》返还购房款17万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”、第八十一条：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：驳回原告栾广成的诉讼请求。案件受理费3700.00元减半收取，由原告承担1850.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。代理审判员 王 颖二〇一五年十月十九日书 记 员 王姝懿