安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民一初字第01918号原告：夏林刚，个体。委托代理人：吴际，安徽皖江律师事务所律师。被告：丁星华。委托代理人：蒋东，安徽知秋律师事务所律师。原告夏林刚与被告丁星华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由代理审判员刘杰适用简易程序于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告夏林刚的委托代理人吴际、被告丁星华及其委托代理人蒋东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏林刚诉称：2014年10月9日，夏林刚和丁星华签订租赁协议，约定由夏林刚承租丁星华位于滁州创达义乌商贸城门面房（A区1165#、1167#、1167#）三间，租赁期为两年（2014年10月9日至2016年9月10日），租金为6000元。协议签订后，夏林刚支付给丁星华6000元租金并因装修花费6624.56元。2015年7月，滁州创达义乌商贸城收回上述三间门面房并封闭，导致原告无法使用。夏林刚认为，丁星华不能继续提供租赁合同所需租赁房屋，造成双方签订的租赁合同不能继续履行，租赁合同应依法解除，要求判令：1、解除夏林刚和丁星华之间的房屋租赁协议；2、丁星华返还夏林刚租金3750元；3、丁星华支付夏林刚房屋装修费用共计6624.56元。丁星华答辩：1、双方确实签订了房屋租赁协议，丁星华将自己承租的滁州创达义乌商贸城三间门面房（A区1165#、1167#、1167#）转租给夏林刚，租赁期为2014年10月9日至2016年9月10日，租金共计6000元。虽然丁星华和滁州创达义乌商贸城签订的承租合同中明确承租房屋不能转租，但该商场明知丁星华转租，6个月内未行使撤销权，故丁星华和夏林刚之间的房屋租赁协议合法有效；2、夏林刚承租后，因违反商场规定，不按时营业，被封库，丁星华和其亲属张克云第一时间联系商场协调，商场已对涉案房屋解封，并通知夏林刚，不存在夏林刚所述无法使用的情况，不具备解除房屋租赁合同的法定条件；3、夏林刚装修、装饰房屋未经丁星华同意，故不论租赁合同是否有效、是否到期，该费用均应由夏林刚自行承担。4、丁星华在租赁期间无任何过失、过错和违约行为，且为夏林刚的不当经营行为向商场缴纳了相应的保证金，故本案诉讼费用及一切间接损失均应由原告承担。夏林刚为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、夏林刚身份证复印件一份，证明夏林刚的基本情况；证据二、租赁协议复印件一份，证明夏林刚、丁星华之间的房屋租赁情况，夏林刚已经支付给丁星华租金6000元。证据三、义乌商贸城监控清单、中国移动通信滁州分公司发票、玻璃费单据报销封面、记账凭证、送货单一组，证明夏林刚为装修房屋共花费6624.56元。证据四、滁州创达义乌商贸城门面房A区1165#、1166#、1167#图片一组、解除合同通知书，证明滁州创达义乌商贸城将涉案房屋收回，夏林刚和丁星华之间的房屋租赁合同无法继续履行。证据五、丁星华与翔达市场管理公司（滁州创达义乌商贸城）合同复印件一份，证明涉案房屋系丁星华向翔达市场管理公司承租，该公司未收取租金；丁星华与翔达公司约定，转租应经翔达公司同意，但丁星华将房屋转租给夏林刚并未征得翔达公司同意。经质证，丁星华对夏林刚出示的证据一真实性及证明目的没有异议；对证据二真实性及证明目的无异议，但提出从该协议可以看出，租金明显低于市场价格，格式也较简单，说明丁星华和夏林刚在争议发生之前关系很好，很多租赁协议内容并未书面显示在协议上，都是口头约定；对证据三真实性及证明目的有异议，认为，该组证据与本案无任何关联性；对证据四真实性均无异议，证明目的不予认可，在商场下达解除合同通知书之后，丁星华已经和商场协商，由商场出具了解除封铺的证明，且在商场查封铺面的时间内，夏林刚的所有货物均未搬出也未转移，其没有任何损失；对证据五真实性没有异议，证明目的不予认可，提出虽然该合同约定商铺不能转租，但根据租赁合同司法解释第十六条，出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，应视为认可该转租行为，丁星华是否向商场缴纳租金和夏林刚无关。丁星华为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、义乌商贸城租赁合同。证明涉案房屋来源，合同明确约定涉案房屋需要按商场规定开门营业；证据二、申请书一份、翔达公司证明一份，证明涉案房屋被查封后，丁星华及其亲属张克云和商场协商，商场已返还涉案房屋；证据三、商场考勤记录复印件（2015年4月-2015年7月），证明在2015年7月前夏林刚正常经营商铺，并按时考勤，在7月之后关闭铺面，未正常经营；证据四、解除合同通知书，证明因夏林刚不按商场规定时间营业，导致商场收回涉案房屋；证据五、涉案商铺照片13张，证明夏林刚没有装修涉案商铺；证据六、保证金收据2张，证明丁星华向商场缴纳4000元保证金，商场已归还涉案房屋，商场收回房屋是因夏林刚的不当行为造成的。经质证，夏林刚对丁星华出示的证据一真实性无异议，证明目的不予认可，丁星华和夏林刚之间的租赁协议没有约定涉案房屋必须按商场规定开门营业；对证据二真实性和证明目的均有异议，该申请没有夏林刚的签名，是丁星华自行出具的，该证据可以证明，夏林刚已收到翔达公司解除合同通知书，已经发生租赁合同解除的效力，且租赁房屋贴上了封条无法使用，丁星华后与翔达公司达成协议，是新的租赁关系，与夏林刚无关，夏林刚收到解除通知后就已撤离租赁房屋。对证据3真实性及证明目的不予认可；对证据四真实性无异议，证明目的不予认可，夏林刚和丁星华签订的租赁协议，未约定营业时间等相关内容，故商场收回涉案房屋夏林刚没有责任；对证据5真实性没有异议，证明目的不予认可，提出从照片中能看出店面有被装潢的内容，如果丁星华认为夏林刚的装潢费用不合理，可申请鉴定，举证责任和义务在丁星华；对证据六真实性无异议，证明目的不予认可，认为和夏林刚无关。本院认为：夏林刚出示的证据一、证据二符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；证据三具有真实性，证明目的不予确认，夏林刚装修行为合同中没有约定，且没有证据证明其装修行为已通知并征得丁星华同意，装修费用应该由夏林刚自行承担；证据四具有真实性，证明目的不予确认，涉案房屋因夏林刚未按商场规定经营被商场收回，丁星华和商场协商，商场已退回涉案房屋，丁星华已通知夏林刚可以继续使用涉案房屋，丁星华和夏林刚签订的房屋租赁合同可以继续履行；证据五具有真实性，证明目的不予确认，丁星华和商场签订的合同中约定商铺不能转租，但商场知道或应当知道丁星华的转租行为，在6个月内未提出异议，视为认可该转租行为。丁星华出示的证据除证据五外，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；证据五具有真实性，证明目的不予认可，从照片中看不出涉案房屋没有装修。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2014年8月29日，滁州市翔达市场管理服务有限公司（以下简称翔达公司）和丁星华签订《滁州创达义乌商贸城商铺租赁合同》，翔达公司将位于滁州创达义乌商贸城三间商铺（A区1165#、1167#、1167#）租给丁星华，租期为2014年10月1日至2016年9月30日，丁星华向商场缴纳了2万元的保证金，商场未收取租金。2014年10月9日，丁星华和夏林刚签订租赁协议，丁星华将上述房屋转租给夏林刚，租赁期从2014年10月9日至2016年9月10日，租金为6000元。协议签订后，夏林刚支付给丁星华6000元租金。2015年7月17日，因夏林刚未按商场规定开门营业，翔达公司下发解除合同通知书，并对涉案商铺贴上封条。丁星华和翔达公司协商，翔达公司将涉案房屋返还，丁星华于2015年7月29日通知夏林刚拿钥匙开门营业。2015年9月10日，丁星华向翔达公司缴纳4000元保证金。涉案房屋被翔达公司贴上封条后，夏林刚货物仍存放于涉案商铺内。本院认为：夏林刚与丁星华签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当依约履行各自权利义务。夏林刚由于未按翔达公司规定开门营业，导致翔达公司收回涉案房屋，经丁星华和翔达公司协商，涉案房屋已经返还，丁星华已通知夏林刚，且夏林刚货物一直存放于涉案房屋内，夏林刚一直实际使用涉案房屋，丁星华和夏林刚签订的合同可以继续履行。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告夏林刚的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由原告夏林刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员 刘 杰二〇一五年十月二十七日书 记 员 杜玉菲附：所引用法条《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。