海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第693号上诉人(原审被告)海南新鸿置业有限公司。法定代表人崔量，总经理。委托代理人尚志强，海南昌宇律师事务所律师。委托代理人陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)邱朝举。被上诉人(原审原告)荣露。荣露的委托代理人邱朝举，系荣露的丈夫,身份情况同上。上诉人海南新鸿置业有限公司（以下简称新鸿公司）与被上诉人邱朝举、荣露商品房预售合同纠纷一案,不服海南省文昌市人民法院(2015)文民初字第2号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人新鸿公司的委托代理人陈吉波,被上诉人邱朝举参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年3月15日，邱朝举、荣露与新鸿公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买新鸿公司开发预售的位于文昌市xx号商品房。合同约定交付“封闭式阳台2个，非封闭式阳台0个”，建筑面积共61.72平方米，商品房单价为人民币4947.6元/平方米，房屋总价款为人民币305366元。该合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付��用后365日内为买受人办理房屋权属证书。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按照已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。……”该合同附件七合同补充协议第三条第（三）项约定：“赠送房间按全面积计算，收取850元/平方米改造装修费，共计人民币6656元。”合同签订后，邱朝举、荣露依约向新鸿公司支付了全部购房款、维修基金及税费，新鸿公司于2012年1月1日将房屋交付邱朝举、荣露使用。而后新鸿公司告知邱朝举、荣露涉案房屋的实际建筑面积为62.72平方米，邱朝举、荣露按该面积及合同约定的单价，于2012年1月22日向被告补交房款人民币4007.56元，至此，邱朝举、荣露共计向被告支付购房款人民币309373.56元。新鸿公司交付给邱朝举、荣露的涉案房屋共有两个阳台，一个为封闭式，另一个为非封闭式，邱朝举、荣露自行出资将其中未封闭的阳台进行了封闭处理。涉案房屋的房屋所有权证已于2014年4月3日办理完毕，新鸿公司办理涉案房屋所有权证过程中代替邱朝举、荣露垫付物价调节基金人民币464元。邱朝举、荣露因逾期办理房屋所有权证产生的违约金、返还改造装修费及支付封闭阳台改装费的事宜与新鸿公司协商未果，诉至法院。请求：一、判令新鸿公司按照合同约定在规定期限内向邱朝举、荣露支付未能办理房屋权属证书的违约金44175.18元（从2013年1月1日起计算至2014年12月15日止，共计714天，合计44175.18元，起诉后的违约金计算至邱朝举、荣露实际取得房屋产权证之日止）。二、判令新鸿公司向邱朝举、荣露退还重复收取的改造装修费6656元。三、判令新鸿公司向邱朝举、荣露支付封闭阳台改造费1680元。四、本案诉讼费用由新鸿公司承担。一审法院另查明，该院依职权调取中国人民银行公布同期同类贷款（一年期）利率调整如下：2013年1月1日至2014年1月1日利率为6%。一审法院认为，本案争议的焦点是：邱朝举、荣露诉请新鸿公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金、返还改造装修费及支付封闭阳台改装费的主张是否应予以支持。邱朝举、荣露与新鸿公司于2011年3月15日签订的合同，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。邱朝举、荣露已按照合同约定履行缴付房款及相关费用的义务，新鸿公司应该按照合同第十五条：“出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。……”的约定为原告办理房屋产权证书。新鸿公司辩称，因合同当事人之外第三方行政机关的原因造成的逾期办证，但未能提交证据予以证明，该院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，新鸿公司未能自房屋交付之日即2012年1月1日起的365天内为邱朝举、荣露办理房屋所有权证，故新鸿公司应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，即按“已付房款的万分之二”向邱朝举、荣露支付逾期办证违约金，故邱朝举、荣露的该项诉请，予法有据，该院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……。”的规定，本案中，当事人未以实际造成损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准。因此，新鸿公司主张以该解释予以调整，该院不予采纳。双方约定按已付房款的万分之二计付违约金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率对比，未超出银行同类贷款利率的四倍，故新鸿公司主张双方约定的利息过高，不予采纳。新鸿公司辩称涉案房屋的所有权证已经在诉前办理完毕，新鸿公司已经通知邱朝举、荣露领取，但邱朝举、荣露因路途遥远未前往被告处领取，因新鸿公司未对���已经通知邱朝举、荣露领取房屋所有权证的事实提供相应证据证明，故不予采纳。新鸿公司辩称新鸿公司只有义务将办证材料递交相关部门，政府办证行为不应计入违约时间，即违约金应当计算至新鸿公司将邱朝举、荣露的办证材料送至房管部门之日止即从2013年1月2日计算至2014年3月25日止。根据合同第十五条双方已明确约定，买受人不能在约定期限内“取得”房地产权属证书，则出卖人应当承担违约责任，不以“递交办证材料”为截点，故新鸿公司的该辩解该院不予支持。庭审时，新鸿公司当庭通知邱朝举、荣露向新鸿公司缴清已垫付的物价调节基金人民币464元后，即可向新鸿公司领取房屋权属证书，因此，截止庭审之日止即2015年6月25日，新鸿公司已经履行完办证义务及通知义务，新鸿公司的违约行为至此结束���根据合同约定，邱朝举、荣露主张的违约金应自2013年1月1日起计算至2015年6月25日（庭审之日）止，共计905天，即邱朝举、荣露主张的逾期办证违约金应计算为：309373.56元×2/10000×905天=55996.61元。邱朝举、荣露与新鸿公司签订的合同第三条第三项约定：“有封闭式阳台2个，非封闭式阳台0个”，而新鸿公司实际交付给邱朝举、荣露的是封闭式阳台1个，非封闭式阳台1个。新鸿公司辩称该条合同约定是笔误造成，新鸿公司承诺交付给邱朝举、荣露的是“非封闭式阳台2个，封闭式阳台0个”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解的发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解��。……”的规定，邱朝举、荣露与新鸿公司双方所签订的合同为新鸿公司提供的格式合同，新鸿公司应当尽到注意义务，因此，新鸿公司作为格式合同的提供方，对该条款发生争议时，应当作出不利于合同提供方的解释，故该院对新鸿公司此项辩解不予采纳。因新鸿公司未按合同约定交付两个封闭式阳台，邱朝举、荣露自行出资将其中一个未封闭的阳台进行了封闭改装，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，新鸿公司未按约定履行合同义务，邱朝举、荣露进行阳台封闭改装所产生的费用，应当由新鸿公司予以赔偿，故邱朝举、荣露要求新鸿公司退还封闭阳台改装费的诉请，该院予以支持。新鸿公司主张该合同附件七补充协议第三条第（三）项中明确约定，赠送房间按全面积计算，收取改造装修费850元/平方米，共计人民币6656元，是将其中一个阳台改造成“具有居住功能的房间”的改装费。经本院现场勘验，新鸿公司所谓的“改造装修”实质仅为用一扇铝合金门将已经封闭好的阳台隔成一个相对独立的空间，并未作其他功能性的改造，未达到具备“居住功能”的条件；且双方合同约定该涉案房屋为精装修标准，邱朝举、荣露交付的房款中已经包含阳台的装修费用，因此新鸿公司按照850元/平方米收取的改造装修费属于重复收费，应当予以返还，故邱朝举、荣露诉请新鸿公司返还重复收取的改造装修费的主张，该院予以支持。依照《中华人民共和国���法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院》第二条、第七十条之规定，判决：一、新鸿公司应一次性向邱朝举、荣露支付逾期办证违约金人民币55996.61元（2013年1月1日至2015年6月25日，共计905天），限于判决生效之日起五日内付清。二、新鸿公司应一次性向邱朝举、荣露退还赠送房间改造装修费人民币6656元，限判决生效之日起五日内付清。三、新鸿公司应一次性向邱朝举、荣露支付封闭阳台改装费人民币1680元，限判决生效之日起五日内付清。如果新鸿公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1112元，由新鸿公司负担。新鸿公司不服，上诉称，一审判决存在认定事实错误等问题，请求撤销一审判决，在查明事实的基础上，依法驳回被上诉人邱朝举、荣露的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由邱朝举、荣露承担。理由：1.新鸿公司未在约定时间内办理房屋权属证书，非因自身责任，未构成违约，不应承担违约责任。因政府部门向新鸿公司颁发的《国有土地使用证》“土地用途”一栏填写为“新鸿宝贵村”字样，无法办理涉案房屋的权属证书。直到2014年2月8日，文昌市人民政府下发《文昌市人民政府办公室关于印发文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案的通知》文件后，新鸿公司才于2014年4月3日根据该文件精神向办证机关提出申��，办理了涉案房屋的权属证书。此办理权属证书的时间，得到了邱朝举、荣露及一审法院的确认。2.在政府解决土地证问题后，新鸿公司代邱朝举、荣露垫付了相关费用办理了房产证。邱朝举、荣露只有付清应付的费用才能取走房产证。从2014年4月拿到房产证后，新鸿公司多次通知邱朝举、荣露缴费和领取房产证，因邱朝举、荣露在重庆一直不来海南，所以房产证一直在新鸿公司处。新鸿公司不应承担违约责任。3.邱朝举、荣露无权要求新鸿公司退还阳台改造装修费用。合同附件七补充协议第三条第（三）项中明确约定，阳台改造装修费按全面积计算，收取改造装修费850元/平方米，共计人民币6656元。邱朝举、荣露认可此费用并在2011年3月15日签订补充协议时，按该约定支付了该款项。新鸿公司收取的费用均用于阳台的改造装修上，改造后的阳台比商品房买卖合同约定的标准增加了许多设施和空间。邱朝举、荣露因此获得了实际收益。在获益的情况下又要求新鸿公司退款，对新鸿公司不公平，也不讲诚信。且对此款项有异议应在结算费用之日起2年内起诉，邱朝举、荣露的此项请示已超过了诉讼时效。4.邱朝举、荣露无权要求新鸿公司承担其根据个人喜好封闭阳台的费用。新鸿公司与邱朝举、荣露实际交付的涉案房屋只有一个阳台，根据政府批复的规划设计和施工方案，阳台为非封闭式阳台。合同附件七的“赠送房间”是通过对现有仅存的唯一阳台的一半改造而成。因合同第三条第三款的约定无效，邱朝举、荣露根据自己的喜好对另一半未封闭的阳台进行了封闭处理的费用1680元应自己承担。5.违约金每日万分之二，与其他业主比较是过高了，也超过了同期贷款利率，应和其他业主一样按已付房款的1%��算违约金。被上诉人邱朝举、荣露辩称：1.2011年3月15日,我们与新鸿公司签订了购房合同，并且在2012年1月1日领到新房钥匙。但是收房近三年来，新鸿公司一直没有履行购房合同第十五条中“出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书”的义务，已构成违约。新鸿公司称其没有在规定期限内办理房屋权属证件，是政府部门的原因，不是其责任，不构成违约的说法不成立。因合同是我们跟新鸿公司签订，我们之间发生的法律关系，跟政府部门没有关系。据了解，因新鸿公司的三个股东内部扯皮，各自为政，导致公司管理混乱及新鸿公司在房地产开发中违规操作，政府部门不可能违规给他们发放产权证。新鸿公司不能在期限内将房产证办下来，不是政府部门造成的，而是其自己造成的。2.双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第20条，就约定了我们双方的联系方式，且从未变更过。交房以后，我们每年都来涉案房屋居住，新鸿公司说根本联系不上我们不是事实。其从未根据合同约定的方式通知我们去领取房产证。今年6月在一审法院第四次开庭时，新鸿公司拒绝当庭将房产证交给我,其违约行为也延续到了二审。3.新鸿公司提出的阳台装修费用不属于重复收费及封闭阳台的费用问题，没有提出新的证据和理由。4.新鸿公司上诉称“阳台装修费用”的主张“已经超过诉讼时效”的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”。鉴于以上事实和理由，请维持原判。上诉人新鸿公司举证情况如下:证据1.《中华人民共和国国有土地使用证》，证号：文国用（96）字第0301351号，证明1996年文昌市政府部门下发的《国有土地使用证》关于“土地用途”的表述为“新鸿富贵村”字样；证据2.文昌市人民政府办公室《关于印发文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案的通知》，证明2014年2月8日，文昌市人民政府下发此通知文件，以解决关于商品房登记历史遗留问题；证据3.文昌市房权证文房证字第809**号产权证，证明2014年4月3日，新鸿公司已为邱朝举、荣露办理了房屋产权证书；证据4.文昌市人民政府政务服务中心受理通知书，证明2014年3月25日，新鸿公司在得知市政府下发关于解决商品房历史遗留问题的文件后，积极向政府政务服务中心申请为邱朝举、荣露办理房屋权属证书；证据5.同创��海城美兰海岸项目铝合金门窗制作、安装合同书的补充协议，证明根据合同的约定，新鸿公司与上述公司合作积极履行约定义务；证据6.同创碧海城美兰海岸关于阳台改造房间项目的补充协议及明细,证明新鸿公司将阳台改造房间的工程及费用。被上诉人邱朝举、荣露质证认为，对新鸿公司提交的证据1、2是复印件，无法证明其真实性，且与本案无关；证据3是复印件，没办法确认其真实性，但对其关联性予以认可，房产证应交给我们；对证据4的真实性不予认可；对证据5、6的真实性没有办法确认，且与本案无关。邱朝举、荣露在二审期间没有向本院提交新的证据。新鸿公司于2015年10月15日另向本院提交两份材料，均为复印件：《文昌市规划局关于尽快办理“同创碧海城南苑”项目增容手续的函》及新鸿公司名下文昌市房��证文房证字第50641号房产证。本院核对了新鸿公司提交的证据1、证据3-6的原件，与复印件一致，故对上述证据的真实性予以确认。综合双方当事人的陈述、一审法院查明的情况及本院询问的情况，对证据1、3、4的关联性、合法性及证明力予以认定，对证据5-6，因是新鸿公司与案外人的协议，与本案争议焦点无关联，不予采信。证据2虽没有原件，因文昌市解决商品房登记历史遗留问题是没有争议的事实，本院对该文件的真实性予以确认，但因新鸿公司没有提交该文件中所述的《同意登记的决定通知书》以证明其属于该文件适用的对象，故对证据2不予采信。对于新鸿公司于2015年10月15日提交的两份证据为复印件，已过举证期限且与双方争议焦点无关联，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。另查明,新鸿公司于2011年3月25日收取了邱朝举、荣露房间改造装修费6656元。新鸿公司名下的文国用（96）字第xx号国有土地使用证，注明的土地座落地为清澜经济开发区，土地用途为“新鸿富贵村”，总面积72233.33平方米。文昌市人民政府政务服务中心受理涉案房屋（涉案房产：xx房）权属转移登记的时间是2014年3月25日，涉案房产转移到上诉人名下的时间是2014年4月3日（文昌市房权证文房证字第**号）。邱朝举、荣露房屋权属转移登记的申请是于2014年3月25日被文昌市人民政府政务服务中心受理。至本院审理期间，邱朝举、荣露没有向新鸿公司缴清已由该公司垫付的物价调节基金人民币464元，新鸿公司也没有将涉案房产证（文昌市房权证文房证字第**号）交给邱朝举、荣露。本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人未在约定的时间内办理房屋权属证书是否构成违约，是否应支付违约金及违约金数额的问题；二、被上诉人是否有权要求上诉人退还房屋改造装修费、封闭阳台费。关于上诉人未在约定的时间内办理房屋权属证书是否构成违约，是否应支付违约金及违约金数额的问题。双方合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。涉案房屋于2012年1月1日交付，经过365天，则是2013年1月1日，而新鸿公司将涉案房屋所有权证办到邱朝举、荣露名下的时间是2014年４月３日，比合同约定的时间超过了457天,即逾期办证457天。新鸿公司上诉称，其未在约定时间内办理房屋权属证书，是由于政府部门向其颁发的《国有土地使用证》“土地用途”一栏填写为“新鸿宝贵村”字样，造成无法办理涉案房屋的权属证书。直到2014年2月8日，文昌市人民政府下发《文昌市人民政府办公室关于印发文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案的通知》文件后，新鸿公司才于2014年4月3日根据该文件精神向办证机关提出申请，办理了涉案房屋的权属证书。但新鸿公司并未提供证据证明其属于文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案所适用的对象，故对其关于政府部门的原因造成逾期办证，其不应承担违约责任的主张不予采纳。即新鸿公司应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，按合同约定自逾期之日起每日按照已付房价款的万分之二向邱朝举、荣露支付违约金至办证之日止，共457天的违约金，即309373.56元×2/10000×457天=28276.74元。因房产证办到买受人名下之日即为买受人取得房屋产权之日，一审法院将房屋产权证书交到买受人手中作为其取得房屋产权之日，为认定不当，应予纠��。新鸿公司此项上诉理由有理，应予支持。因邱朝举、荣露尚有物价调节基金等相关费用未支付给新鸿公司，新鸿公司未将涉案房屋产权证书交付，双方关于房屋产权证书交付可另行协商解决。又因合同约定新鸿公司逾期办证每日按照已付房价款的万分之二支付违约金，不违反法律的规定。现新鸿公司以本案的违约金与其他业主比较过高，也超过了同期贷款利率为由，主张应和其他业主一样，按已付房款的1%计算违约金，没有事实和法律依据，不予支持。被上诉人是否有权要求上诉人退还房屋改造装修费、封闭阳台费的问题。双方合同附件七补充协议第三条第（三）项中明确约定，赠送房间按全面积计算，收取改造装修费850元/平方米，共计人民币6656元。可见，按双方的约定，赠送房间实为改造装修且要收取费用。邱朝举、荣露所购买的房屋虽是精装���房，但未包含对阳台进行改装的费用。新鸿公司于2011年3月25日，也以房间改造装修费的形式收取了该笔费用。新鸿公司在收取邱朝举、荣露的赠送面积改装费后，已履行对其中一个阳台改装的义务即对阳台部分加装门窗隔出空间予以改装。又因邱朝举、荣露与新鸿公司签订的合同第三条第三项约定：“有封闭式阳台2个，非封闭式阳台0个”。新鸿公司应当负责2个阳台的改装，现其只改装了一个阳台，另一个阳台，则是邱朝举、荣露自行出资1680元改装的。因此新鸿公司应当向邱朝举、荣露支付封闭阳台改造费1680元。邱朝举、荣露在签订该合同附件七补充协议时，对赠送房间实为阳台改造装修且要收取费用，这一点是明知且同意的。其在接受、交款并使用该改造的阳台之后，又以重复收取为由，提出退还改造装修费，没有事实依据，不予支���。一审法院关于新鸿公司重复收取改造装修费的认定，应予以纠正；关于新鸿公司应退还邱朝举、荣露封闭阳台改造费1680元的认定，予以支持。综上所述,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第(二)项之规定,判决如下:一、维持海南省文昌市人民法院(2015)文民初字第2号民事判决的第三项，即海南新鸿置业有限公司应一次性向邱朝举、荣露支付封闭阳台改装费人民币1680元，限判决生效之日起五日内付清。二、变更海南省文昌市人民法院(2015)文民初字第2号民事判决的第一项，即海南新鸿置业有限公司应一次性向邱朝举、荣露支付逾期办证违约金人民币55996.61元（2013年1月1日至2015年6月25日，共计905天），限于判决生效之日起五日内付清为海南新鸿置业有限公司向邱朝举、荣露支付逾期办证违约金人民币28276.74元（2013���1月1日至2014年4月3日，共计457天），限于判决生效之日起五日内付清。三、撤销海南省文昌市人民法院(2015)文民初字第2号民事判决的第二项，即海南新鸿置业有限公司应一次性向邱朝举、荣露退还赠送房间改造装修费人民币6656元，限判决生效之日起五日内付清。如果海南新鸿置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1112元，二审案件受理费人民币1112元，共计2224元，由海南新鸿置业有限公司负担1188元，邱朝举、荣露负担1035元。本判决为终审判决。审判长  阮慧婷审判员  林树平审判员  周传忠二〇一五年十月十九日��官助理林珍书记员  邱飞丽附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审核：阮慧婷撰稿：阮慧婷校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月19日印制（共印25份）