广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2000号上诉人（原审被告):惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部，住所地：惠州市下角中路45号之一。经营者：洪界娜。委托诉讼代理人：陈凯伟，广东知明律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：惠州商贸旅游高级职业技术学校，住所地：惠州市惠城区三栋镇福长岭村。法定代表人：邓庆宁。委托诉讼代理人：叶晴，广东标远律师事务所律师。上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部因与被上诉人惠州商贸旅游高级职业技术学校排除妨害纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部委托诉讼代理人陈凯伟、被上诉人惠州商贸旅游高级职业技术学校委托诉讼代理人叶晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部请求：1、撤销一审判决，依法予以改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审严重违反法定程序，一审法院在当事人未达成一致意见的情况下，变更案由错误，程序违法。二、本案存在多处事实认定错误或认定不清、主要证据不足，其中最严重的是将合同纠纷错误地认定为排除妨碍。三、适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应按约定履行自己的义务，不能通过招标投标方式来规避该条款。退一步说，即使按照排除妨碍，也应按《物权法》进行审理，仍然应以合同约定为准，不应将合同内容排除在外。被上诉人惠州商贸旅游高级职业技术学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。原审原告惠州商贸旅游高级职业技术学校向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即将位于惠州市××××号之1-A及1-B的房产恢复原状并交还给原告；2、依法判决被告向原告支付上述房产的占用使用费及违约金（自2015年1月1日起按5530元/月计算至被告将上述房产恢复原状并交还房产之日止，暂计至2015年7月31日该房产的占用使用费为人民币38710元；违约金自2015年1月1日起按当年租金的日万分之五计算，暂计至起诉之日违约金约为6968元）3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月28日，原被告签订《门店租赁合同》，合同约定原告将位于惠州市××××1-Ｂ门面房37平方米及配套库房70平方米出租给被告用于经营，租赁期限为2012年1月1日起2014年12月31日，每月门面每平方米租金为70元，仓房每平方米20元，月租金共计人民币3990元。同日，原告将位于惠州市××××号之1-A门面房22平方米出租给黄素芬，租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日，月租金1540元。庭审时，原告称目前惠州市××××1-Ｂ门面房和惠州市××××号之1-A门面房均由被告占用且使用，被告辩称其仅在使用惠州市××××1-Ｂ门面房。2014年12月4日，原告向被告发出《告知书》载明：按上级要求，租赁合同到期后原告将收回门店，要求被告在2015年1月10日前交还门店，如门店要出租，将通过公开招标的形式进行，被告可自愿参加门店出租的招投标工作。但被告收到该告知书后，拒绝交还门店，原告多次与被告沟通协调均不能达成一致。2015年5月6日，原告又向被告发出《通知书》，要求被告在2015年5月16日前清理好门店并交回原告，并交纳占用门面期间的使用费，配合原告办理相关手续。但被告收到该《通知书》后仍然拒绝交还门店。另查，位于惠州市××××号综合楼新建于1991年，权属人为惠州市供销学校，房屋所有权性质是全民所有制。2000年4月27日，广东省人民政府办公厅出具《关于同意惠州市供销学校更名为惠州市旅游学校的复函》载明：省人民政府同意惠州市供销学校更名为惠州市旅游学校。更名后该校的管理体制和经费渠道不变。2010年12月22日，广东省教育厅出具《关于设置惠州商贸旅游高级置业技术学校的复函》载明：广东省教育厅同意整合惠州商业学校、惠州外贸学校、惠州旅游学校三校优质中等职业教育资源，整合后更名为“惠州商贸旅游高级职业技术学校”。一审法院认为：本案争议焦点有：一、原告是否享有将涉案房产出租的权利，也即原告是否为本案适格原告；二、被告是否为本案适格被告；关于原告是否享有将涉案房产出租的权利的问题。经庭审查明，涉案商铺所在的整栋房产所有权性质是全民所有制，虽然权属人为惠州市供销学校，但经上级政府部门批准，惠州市供销学校经更名及资源整合后更名为“惠州商贸旅游高级职业技术学校”，且该学校属于事业法人，位于惠州市惠城区××综合楼××由××旅游××职业技术学校使用管理，故原告享有出租涉案商铺的权利。关于被告是否为本案适格被告的问题。被告是属于个体工商户，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第41条：起字号的工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主(业主)为诉讼当事人，在诉讼文书注明系某字号的户主。该条文表明被告的权利义务均是由经营者承担，故原告以经营者为被告还是以惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部为被告都可以，不影响权利义务的承担。原告与被告经营者原系租赁合同关系，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。原告与被告经营者约定租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日，租赁期已经届满，原告多次向被告发《通知书》要求被告搬离涉案商铺，被告在租赁期届满后继续占用涉案商铺，已经失去了合法依据，对原告亦造成相应损失。庭审时，被告辩称被告享有优先承租权以及原告的通过招标方式出租涉案商铺影响了其优先承租权，故拒绝搬离涉案商铺。因被告享有的优先承租权必须满足原告有意继续出租，在原告并未明示要出租的情况下，被告的优先承租权没有存在的前提条件，即使原告通过招标方式出租涉案商铺，该方式并未限定被告不可以参与招标，故原告诉请被告将位于惠州市××××1-Ｂ的房产恢复原状并交还给原告以及诉请被告自2015年1月1日起按3990元／月支付占用费至被告搬离涉案商铺之日止，本院予以支持。庭审时原告称惠州市××××号之1-A目前系被告在使用，被告予以否认，原告亦未提交相关证据证明该门面房现由被告占用，对于该部分，原告可另行起诉要求案外人黄素芬返还门面房和支付相关费用。因本案系排除妨害纠纷，不存在被告违约的问题，故原告诉请被告支付违约金，没有事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部应于本判决生效后三十日内搬离位于惠州市××××1-Ｂ的房产。二、被告惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部应于本判决生效后三十日内向原告惠州商贸旅游高级职业技术学校支付惠州市××××1-Ｂ的房产的占用费(自2015年1月1日起按3990元／月计算至被告惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部将上述房产恢复原状并交还房产之日止)三、驳回原告惠州商贸旅游高级职业技术学校其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费942元(原告已预交471元)，由被告惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、原审法院变更案由是否正确；2、上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部对涉案的房屋是否享有优先承租权。关于原审法院变更案由是否正确问题。当事人主张的法律关系性质或民事行为效力与法院认定可能不一致的，法院应当释明，本案中原审法院根据案件事实要求原审原告明确本案案由，并未违反法定程序。因此上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部主张一审法院变更案由属于程序违法无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院审判程序合法。关于上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部对涉案的房屋是否享有优先承租权的问题，双方当事人于2011年12月28日签订了《门店租赁合同》，租赁期约定为自2012年1月1日起至2014年12月31日止。租赁期限届满前，被上诉人明确表述要求收回涉案的租赁房屋，不再续租。上诉人主张的优先承租权的问题，依据惠州市财政局发出的惠财资[2014]2号文《关于进一步加强市直行政事业单位经营性国有资产管理的通知》中关于“行政单位不得将占有、使用的国有资产自行擅自对外出租、出借，己经出租、出借的到期应予收回，到期后不得续租”的规定。本案中，涉案的租赁房屋为上述文件规定的国有资产，被上诉人惠州商贸旅游高级职业技术学校不得对外出租，该租赁合同实际履行不能，不存在损害上诉人优先续租的权利。同时，被上诉人已经明确告知上诉人可依法参加涉案商铺的招投标进行租赁，该租赁方式并未剥夺上诉人的参与招投标的权利，上诉人仍有实现其继续租赁涉案商铺的可能。据此，一审法院不予支持上诉人对涉案的租赁房屋享有优先权，符合法律的规定，处理并无不妥，应予维持。综上所述，上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费942元，由上诉人惠州市惠城区正兴隆照明电器经营部负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹 戈审 判 员  曾求凡审 判 员  卫书平二〇一七年七月三十一日法官助理  韦翠玲书 记 员  肖静雅