四川省泸州市纳溪区人民法院民 事 判 决 书（2015）纳溪民初字第1286号原告肖阳，男，汉族，生于1968年1月16日，住泸州市纳溪区护国镇。委托代理人唐才利，四川酒城律师事务所律师（特别授权代理）。被告肖建，男，汉族，生于1979年8月15日，住泸州市纳溪区打鼓镇。委托代理人杜艳，女，汉族，生于1983年1月15日，住四川省古蔺县双沙镇，系肖建之妻姐。被告泸州太昌房地产开发有限责任公司，住所地泸州市龙马大道5号1幢2层1号。委托代理人赵俊锋，四川五月花律师事务所律师（特别授权代理）。原告肖阳与被告肖建、泸州太昌房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，原告肖阳于2015年7月1日向本院申请诉前财产保全，本院裁定对被告肖建、泸州太昌房地产开发有限责任公司在泸州市纳溪区护国镇护国岩街69号护国名城花园项目部的财产予以查封、扣押。本院于2015年7月29日立案受理后，适用简易程序，由本院代理审判员赵严风独任审理，于2015年9月7日、10月22日、10月26日依法公开开庭进行了审理。原告肖阳及委托代理人唐才利，被告肖建的委托代理人杜艳，被告泸州太昌房地产开发有限责任公司（以下简称“太昌公司”）的委托代理人赵俊锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖阳诉称，被告肖建以太昌公司的名义在泸州市纳溪区护国镇开发护国名城花园项目。2013年2月16日，原告肖阳与护国名城花园项目部签订了《商品房认购合同》，约定原告肖阳认购该项目的2、3幢商业用房，建筑面积约562.14㎡，总价款4256250元。自2013年2月7日起至4月3日止分五次向被告肖建支付购房款2000000元。2014年10月，被告肖建开发的上述房屋因不符合规划被拆除。同年10月23日，原告肖阳与被告肖建签订了《解除商品房认购合同协议》，约定：从即日起解除双方于2013年2月16日签订的《商品房认购合同》；被告退还原告肖阳购房款2000000元及前期利息600000元；如被告不能及时付清2600000元，被告则于每月21日前按月利率20‰支付原告资金占用利息52000元；被告须在2015年4月30日前付清上述款项，否则以该项目的9套商品房作为债务担保按约定价格抵偿给原告；如一方违约，违约方支付守约方违约金500000元。当日，被告肖建向原告肖阳出具了2600000元的借条。后被告未按约定履行，已严重违约。原告肖阳起诉要求被告肖建返还购房款2600000元并自2014年10月24日起按月利率20‰支付资金占用费至欠款付清之日止，被告肖建向原告支付违约金500000元，被告太昌公司承担连带清偿责任。被告肖建辩称，与原告肖阳签订《商品房认购合同》、《解除商品房认购合同协议》并出具借条均属实。返还购房款及利息的责任由被告肖建承担，与被告太昌公司无关。被告肖建已返还了被告肖阳128000元。被告太昌公司辩称，原告肖阳与被告肖建系个人之间的借款关系，太昌公司并未授权肖建与肖阳签订商品房认购合同及相应的解除协议，事后也未追认。肖建的个人行为不能及于太昌公司。合同解除后，肖建向肖阳出具借条，债务应由肖建个人承担。原告肖阳陈述购房款本金是2000000元，另外600000元是利息，返还购房款时不能重复计算利息。原告既主张利息又主张违约金，违约金不应得到支持。经审理查明，被告肖建挂靠被告太昌公司，在泸州市纳溪区护国镇开发建设护国名城花园项目。2013年2月7日，原告肖阳向被告肖建支付购房款250000元，同年2月8日支付购房款250000元。同年2月16日原告肖阳与太昌公司护国名城花园项目部签订《商品房认购合同》，约定：原告肖阳购买该项目2、3幢小品楼户型，用途为商业，建筑面积约562.14㎡，总价款4256250元。当日，原告肖阳再次支付购房款500000元，同年3月23日支付购房款500000元，同年4月3日支付购房款500000元。原告肖阳已支付的购房款总额2000000元。后原告肖阳购买的上述房屋因故被拆除。2014年10月23日，原告肖阳与太昌公司护国名城花园项目部签订了《解除商品房认购合同协议》，约定：双方解除于2013年2月16日签订的《商品房认购合同》，《商品房认购合同》中约定的权利义务关系及现金票据自行终止作废；太昌公司护国名城花园项目部退还肖阳购房款2000000元，按月利率15‰支付自2013年2月16日起至签订《解除商品房认购合同协议》之日止资金占用利息600000元；如签订《解除商品房认购合同协议》之日未能支付上述本息2600000元，则太昌公司护国名城花园项目部需出具2600000元的借条给原告肖阳，并按月利率20‰于每月21日前支付肖阳资金占用利息52000元；太昌公司护国名城花园项目部将该项目的3号楼7-1、7-2、7-3、7-4，8号楼9-1、9-2、9-3及负1-1、1-2作为债务担保；在担保约定时间范围内，经肖阳书面同意，太昌公司护国名城花园项目部可对外销售上述房屋，但所收取的售房款必须用于归还肖阳本金及利息；双方不得违约，如单方违约，违约方支付守约方违约金500000元。《解除商品房认购合同协议》签订当日，被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义向原告肖阳出具了2600000元的借条一张。2015年1月、2月，被告肖建先后返还原告肖阳借款128000元。上述事实，除当事人陈述外，原告肖阳出示了下列证据：1.原告肖阳、被告肖建身份证，被告太昌公司的工商登记资料，证明原、被告诉讼主体资格；2.商品房认购合同、购房收据5张，证明被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义与原告签订了商品房认购合同，原告肖阳支付了2000000元购房款的事实；3.解除商品房认购合同协议书，证明双方于2014年10月23日解除了商品房认购合同协议书，并对协议解除后购房款本金及利息的返还、违约责任作了约定；4.借条，证明协议解除后双方的法律关系由房屋买卖合同关系转化为民间借贷关系；5.民事裁定书、协助执行通知书、财产保全费票据，证明原告肖阳申请了诉前财产保全，产生保全费5000元。被告肖建出示了下列证据：中国农业银行网上银行电子回单，证明被告肖建已返还原告肖阳借款128000元。以上证据经庭审质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义与原告肖阳签订《商品房认购合同》、《解除商品房认购合同协议》，并出具借条，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于本案法律关系的转化问题。被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义与原告肖阳签订《商品房认购合同》时，双方的法律关系为商品房预售合同关系。在双方于2014年10月23日签订《解除商品房认购合同协议》，被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义向原告出具借条时，本案的商品房预售合同关系就转化为民间借贷关系。关于被告肖建应返还原告肖阳借款金额的问题。原告肖阳支付了购房款总计2000000元，在双方签订《解除商品房认购合同协议》时对前期的利息进行了结算，利息金额为600000元。根据原告肖阳与被告肖建以护国名城花园项目部的名义进行的约定和借条，双方的商品房预售合同关系即转化为民间借贷关系后，原购房款本金2000000元及利息600000元即转化为借款。双方约定如护国名城花园项目部不能按约定还款，即以本息2600000元为基数，以20‰的月利率每月计付利息52000元。双方签订《解除商品房认购合同协议》的日期为2014年10月23日，至本案判决之日共计12个月零3天，原告自愿放弃3天的利息，仅要求护国名城花园项目部支付12个月的利息。自2014年10月23日起以2600000元为基数计算12个月的利息为624000元（52000/月×12个月），加上前期双方结算的本息2600000元，护国名城花园项目部应返还原告肖阳所有本息共计3224000元，扣除已返还的128000元，尚欠3096000元。原告肖阳主张护国名城花园项目部还应支付违约金500000元，本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，根据原告肖阳实际支付4笔借款给护国名城花园项目部的日期，原告肖阳自愿同意利息计算至2015年10月23日，本案诉争的借款本息、违约金之和已超过法律规定的标准。故护国名城花园项目部应返还的借款本息余额为30960000元。因被告肖建挂靠被告太昌公司开发护国名城花园项目，被告肖建系该项目的实际开发者，故护国名城花园项目部借款的还款义务应由被告肖建履行。上述借款由护国名城花园项目部商品房预售房款转化而来，作为被挂靠单位，被告太昌公司应对上述借款承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告肖建应返还原告肖阳借款本金2000000元及2013年2月7日起至2015年10月26日止的利息1224000元，共计3224000元，扣除已返还的128000元，尚欠3096000元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告泸州太昌房地产开发有限责任公司对被告肖建承担的还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告肖阳的其他诉讼请求。案件受理费31600元、财产保全费5000元，由被告肖建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。代理审判员  赵严风二〇一五年十月二十六日书 记 员  钱 坤