广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第2638号原告：广州利海酒店物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：吴青林，董事长。委托代理人：周滨、程磊，均系广东博厚律师事务所律师。被告：洪小英，住广州市天河区。原告广州利海酒店物业管理有限公司诉被告洪小英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告广州利海酒店物业管理有限公司的委托代理人余世冰（原告后撤销对其的委托授权）到庭参加了诉讼，被告洪小英经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利某酒店物业管理有限公司诉称：原告受广东利某集团有限公司的委托，对其开发的广州保利君林天下小区提供物业管理服务。被告是该小区天源路春悦街1号704单元的业主，已办理了收楼手续。收楼初期被告尚能缴纳物业管理费，但从2012年5月1日开始，被告开始拖欠物管费，累计至2014年9月30日止的金额为4436.7元，给原告造成了一定经济损失。原告认为，原告与广东利某集团有限公司签订的《前期物业管理服务协议》内容合法有效，原告依约提供了物业管理服务，被告理应向原告缴纳物业管理费，被告迟延缴纳的行为已经构成违约，理应为此支付滞纳金。经与被告协商未果，为了维护自身合法权益不受侵犯，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付2012年5月1日至2012年12月31日止、2014年2月1日至2014年9月30日止的物管费，总计4436.7元（每月物管费为282.7元，共计16个月）及迟延交付上述物管费的滞纳金（每月滞纳金以当月应付的物管费为本金，按每日千分之一的标准，自当月16日起计至实际清偿之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。被告洪小英未作答辩。经审理查明：原告广州利某酒店物业管理有限公司（以下简称利某公司）于2000年4月5日成立，经营范围为房地产业，领有《企业法人营业执照》，具有物业服务企业壹级资质。位于广州市天河区天源路（华南植物园北侧）的世纪绿洲花园、君林天下小区是由案外人广东利某集团有限公司开发建设的。位于广州市天河区天源路春悦街1号704房的房屋（以下简称案涉房屋）登记权属人为被告洪小英，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年5月26日）记载：案涉房屋的建筑面积为117.8054平方米，使用性质为居住用房，登记时间为2013年2月21日，房产登记号为2013登记字9306485号。2010年7月7日，原告（乙方，下同）与案外人广东利某集团有限公司（甲方，下同）签订了《君林天下前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对君林天下物业项目实行前期物业管理；物业座落于华南植物园北侧，建筑面积201870平方米，类型为高尚住宅小区；委托管理事项包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿地的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务和物业档案资料管理等；……（第六条）本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅每月每平方米2.4元，商业物业每月每平方米3.5元，公寓每月每平方米2.4元……（第七条第四款）业主应于收到收楼通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；……（第三十条）甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按以每月管理费为本金，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2013年8月8日，原告（乙方，下同）与案外人广东利某集团有限公司（甲方，下同）签订《世纪绿洲前期物业服务合同》，约定：原告为世纪绿洲花园、君林天下小区（建筑面积约35万平方米）提供物业服务合同，该合同中约定的委托管理事项与双方于2010年7月7日签订的《君临天下前期物业服务合同》的约定内容一致；高层住宅（即世纪绿洲三期、四期君林天下范围内的物业）物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按每月每平方米2.4元的标准交纳；（第七条第四款）物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月15日前交纳；合同期限自2012年7月1日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；等内容。本案中，原告称案涉房屋位于君林天下小区内，属于世纪绿洲花园同一物业管理区域；被告已于2007年1月收楼入住，且已经向其支付了2012年4月份之前及2013年1月至2014年1月期间的物业管理费，但其余月份被告均未交纳物业管理费，其自2003年7月1日开始对案涉房屋所在小区实施物业管理，案涉房屋所在小区至今没有成立业主委员会。为证明上述主张，原告提交了以下证据：1、钥匙托管书及钥匙领回书（显示被告于2007年1月8日将案涉房屋钥匙交给原告并委托原告为案涉房屋室内工程维修工人开门，后由“洪某”于2007年1月27日取回上述钥匙）；2、防火安全责任人承诺书（显示被告于2007年1月3日签署，承诺其作为案涉房屋业主做好防火安全工作）；3、收款收据（显示被告向原告交纳了案涉房屋2014年1月份的物业管理费282.7元及垃圾费5元），原告称案涉房屋2013年1月至2014年1月的物业管理费均是由其上门收取，被告交纳哪个月份的物业管理费，原告就收取哪个月份的物业管理费。关于《君林天下前期物业服务合同》约定的合同期限（2010年1月1日至2012年12月31日）与《世纪绿洲前期物业服务合同》约定的合同期限（2012年7月1日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止）存在部分合同期限重合问题，原告称君林天下小区属于世纪绿洲同一物业管理区域，属于开发商第三、第四期开发楼盘，案涉房屋属于君林天下第四期开发的楼盘，同属于世纪绿洲物业管理区域；其认为在在《君林天下前期物业服务合同》的有效期限内即2010年1月1日起至2012年12月31日期间，案涉房屋的物业服务合同关系应适用针对君林天下小区的前期物业服务合同即《君林天下前期物业服务合同》的相关约定，从2013年1月1日起，则应以《世纪绿洲前期物业服务合同》的约定为准。本院认为：原告是具有一级物业服务企业资质的企业法人，其与案涉房屋所在小区的建设单位广东利某集团有限公司于2010年7月7日签订的《君林天下前期物业服务合同》、于2013年8月8日签订的《世纪绿洲前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《物业管理条例》的规定，在案涉房屋所在小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为该小区的建设单位广东利某集团有限公司委托的物业服务企业，依据上述两份前期物业服务合同可以进驻案涉房屋所在小区履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业服务合同，但被告作为案涉房屋的所有权人，是案涉房屋所在小区的业主，在上述两份前期物业服务合同未解除前应接受上述两份前期物业服务合同的约束，并履行上述合同的相应条款。根据原告提供的钥匙托管书及钥匙领回书，结合案涉房屋于2013年2月21日登记至被告名下的事实，本院对原告关于被告已经于2012年5月1日前已经收楼入住案涉房屋的陈述予以采信。被告入住案涉房屋后，实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。现原告称被告拖欠2012年5月1日至2012年12月31日、2014年2月1日至2014年9月30日期间的物业管理费，如前所述，被告负有向原告支付物业管理费的义务，被告应对此负相应的举证责任，但被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利并承担举证不能的后果，本院对原告上述陈述予以采信。上述两份前期物业服务合同均约定高层住宅的管理服务费按每月每平方米2.4元收取，《房地产登记簿查册表》记载案涉房屋的建筑面积为117.8054平方米、房屋用途为住宅，故被告应按照282.73元/月(2.4元/月/平方米×117.8054平方米）的标准向原告支付拖欠上述期间的物业管理费，现原告主张按照282.7元/月的标准计付上述期间的物业管理费，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以准许。按照上述标准计付，被告应向原告支付上述期间拖欠的物业管理费合计4523.2元（282.7元/月×16个月），现原告自愿要求被告支付上述期间拖欠的物业管理费4436.7元，属于原告对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。根据《君林天下前期物业服务合同》第七条第四款、第三十条的约定，案涉房屋2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，被告应在每月10日前交纳，否则应以每月管理费为本金，按每日千分之三的标准向原告支付违约金，被告拖欠原告案涉房屋2012年5月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，违反了上述合同约定，现原告要求被告支付拖欠上述期间的物业服务费的滞纳金（其实质是逾期付款违约金；计算方式：每月滞纳金以当月应付的物管费为本金，按每日千分之一的标准，自当月16日起计至实际清偿之日止），符合《君林天下前期物业服务合同》第七条第四款、第三十条的约定，亦符合处分原则，故本院依法予以支持。但根据公平原则，上述每月滞纳金以不超过当月拖欠的管理费本金为限。至于原告要求被告支付案涉房屋2014年2月1日至2014年9月30日期间的物业服务费的滞纳金的诉讼请求，根据《世纪绿洲前期物业服务合同》第七条第四款的约定，被告本应于每月15日前向原告交纳案涉房屋该月的物业服务费，但被告至今未交纳上述期间的物业服务费，显属违约，《世纪绿洲前期物业服务合同》并未具体约定被告逾期支付上述物业服务费应承担的违约责任，原告要求被告按照每逾期一日千分之一的标准向原告支付拖欠上述物管费的滞纳金，缺乏合同上的依据，本院不予支持；但考虑到原告该项诉请的实质是原告要求就拖欠物业服务费的违约行为承担违约责任，而被告上述违约行为给原告造成了损失，其主要表现为利息损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院酌情判令被告按照中国人民银行同期同类贷款利率标准、按月分期向原告支付拖欠案涉房屋2014年2月1日至2014年9月30日期间的物业服务费的利息损失（每期利息以当月拖欠的物业服务费为本金，自当月16日计至实际付清之日止）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告洪小英于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州利海酒店物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区天源路春悦街1号704房2012年5月1日至2012年12月31日期间、2014年2月1日至2014年9月30日期间的物业服务费4436.7元。二、被告洪小英于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州利海酒店物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区天源路春悦街1号704房2012年5月1日至2012年12月31日期间物业服务费的滞纳金（按月分期计算；每期滞纳金以当月欠缴的物业服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月的16日起计至实际付清之日止；但每期滞纳金应以不超过当月欠缴的物业服务费本金为限）。三、被告洪小英于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州利海酒店物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区天源路春悦街1号704房2014年2月1日至2014年9月30日期间物业服务费的利息损失（按月分期计算；每期利息损失以当月欠缴的物业服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自当月的16日起计至实际付清之日止；但每期利息损失应以不超过当月欠缴的物业服务费本金为限）。四、驳回原告广州利海酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州利海酒店物业管理有限公司负担5元，被告洪小英负担45元；公告费1000元，由被告洪小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈楚珠人民陪审员  刘小红人民陪审员  骆颜琳二〇一五年十月二十二日书 记 员  张 杳何靖文判决书已于2015年月日送达