成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2015)青羊民初字第523号原告马超。委托代理人陈冰，四川英特信联合律师事务所律师。特别授权。委托代理人郭佳，四川英特信联合律师事务所律师。一般授权。被告成都金阳华英达置业有限公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人曾宪佩，总经理。委托代理人汪飞，中豪律师集团（四川）事务所律师。特别授权。委托代理人罗如雪玉，中豪律师集团（四川）事务所律师。一般授权。原告马超诉被告成都金阳华英达置业有限公司（以下简称金阳华英达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘卿独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告马超的委托代理人陈冰、郭佳，被告金阳华英达公司的委托代理人汪飞、罗如雪玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马超诉称，原告作为买受人在被告处购买商品房，双方之间签订有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》等，约定被告应当于房屋交付之日起365日内为原告办理房屋分户产权证并交付原告，否则按每日万分之三计付违约金。办证期限届满后，经原告多次催促，被告于2013年10月15日将房屋分户产权证书原件交付原告但至今拒绝履行承担违约金，故请求法院判令：1.被告向原告支付逾期办理分户产权证书的违约金暂计算至起诉之日为37333元（2013.1.7-2013.10.15，共计281天；计算公式为：442855元×0.0003×281天=37333元），违约金应当计算至被告向原告实际交付房屋分户产权证书之日止；2.被告赔偿原告迟延办理房屋的整体权属证明（初始登记）的违约金7705.7元。（违约金应当计算至被告正式取得初始登记之日，本诉请暂时计算至被告申请初始登记之日。违约金计算期间为：2012.12.31-2013.2.27，共计58天，计算公式：442855元×0.0003×58天＝7705.7元）；3.所有诉讼费用由被告承担。被告金阳华英达公司辩称，1.商品房买卖合同及其附件中对于房屋交付及办理产权证书的期限有明确约定；2.答辩人已按照补充协议约定，在被答辩人缴齐全部办理房屋权属证书所需手续后365内为被答辩人办理完成了房屋权属登记工作，因此答辩人不应当承担任何违约责任。经审理查明，2010年8月29日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买成都市青羊区培华路房屋，总价款442855元；被告应当在2011年12月31日前向原告交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、原告已付清本合同项下应由被告支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，被告还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，主要约定：双方于2010年8月29日签订关于金阳易诚国际房屋的《商品房买卖合同》；原告于2010年8月29日签定合同时支付总房款442855元；原告委托被告代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向被告缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由被告代原告向相关部门缴纳；被告应在原告缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代原告向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如原告未完整提供上述资料和费用的，被告有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任；本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。2012年3月20日，被告出具发票一张，载明分别收到原告购房款442855元。2011年12月30日及2012年1月6日，原告向被告缴纳了契税、产权手续费、转移登记费、印花税费、贴花费、国土证工本费、维修基金等费用，被告出具了收据。另查明，1.2013年2月27日，被告向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》，2.2013年3月14日，被告正式取得案涉房屋所属楼栋大产权登记；3.2013年8月12日，案涉房屋取得产权登记，原告系案涉房屋产权登记人；4.针对被告提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级的原因自2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报的问题，本院工作人员进行了调查走访。该局工作人员在接受询问时表示，三分局确有因系统升级原因暂停办理集体件税务申报的情况，但时间不会有3、4个月那么长，至于2012年3月到2012年7月期间是否曾停办集体件，因时间较久且无书面材料存档已无法核实；6.《温馨提示》和（2012）青羊民初字第4634号案件中本院工作人员调查取证形成的工作笔录均载明：成都市人民政府政务中心税务大厅因国家商品住房税收政策调整原因，曾于2012年暂停办理开发商集体件核税审核工作几个月；7.2012年3月5日，原告办理了案涉房屋的交接手续；8.2013年5月8日，原告向被告补交了户口本和结婚证。上述事实，有原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《房屋所有权登记申请书》、收据4张、房屋信息摘要2份、（2012）青羊民初字第4634号案件工作笔录、《温馨提示》、收楼书、客户名单、工作笔录及庭审笔录等在案佐证。上述证据经审查均具有真实性、合法性、关联性与相应证明力，本院予以采信。庭审中，（一）原告还提交了以下证据：1.原告申请证人李根军出庭作证。李根军陈述：其系案涉小区3栋的业主。其房屋是在2011年11月交房，交房时收到了被告的通知，其房屋所在的案涉小区3栋的办证流程和本案所涉2栋、4栋的流程是一样的，都是先交纳办理证件的契税等税费，且签委托书委托被告替业主办理，但业主手中无委托书留存，仅有缴费票据。若未缴清所有的税费和办证资料则不能拿到房屋钥匙。交房时办理房屋交接单的签订时间和办理交房的时间是一致的。交房缴纳契税时被告向业主出具的收据上所载的时间是真实的缴费时间，发票是开发商后来开具的，发票的时间并非业主交税费的真实时间。被告认为，上述证人仅是案涉易诚国际楼盘3号楼的业主，而3号楼与2、4号楼在交房流程上是有差异的，且该证人无法确认收据时间和缴费时间一致，故原告持有的收据不是业主具体缴费的时间，被告公司在开盘前就统一制作了收据；2.《关于易诚国际2、4号楼产权办理逾期的补偿方案》，该方案系被告向案涉易诚国际2、4号楼业主提出的逾期办理产权证的补偿方案，方案中对补偿的计算基数、逾期天数的计算、每天的补偿比例、计算公式、补偿金给付方式及办理流程都进行了明确。原告以此证明被告认可办证逾期违约的事实。被告对该证据的真实性予以认可，但认为被告只是逾期办理了部分业主的产权证书，且该证据只证明被告解决问题的诚意，不代表被告完全认可应承担逾期办证的全部责任；（二）被告还提交了以下证据：1.2013年6月14日的录音资料，以证明成都地税局直属第三分局征收一科因系统升级，于2012年3月至2012年7月暂停办理2010年10月1日后签订的房屋契税申报。原告以该录音资料来源是否合法不能确认，且与本案无关联性为由不予认可；2.《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》，以证明被告已分别于2011年11月28日及2012年1月12日取得了上述两份资料。原告以其与本案无关为由不予认可；3.《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》（复印件），其中载明：易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得《建设工程规划合格证》，根据被告申请，依据成都市房屋产权登记中心审核后的成都成房测绘有限责任公司于2011年11月11日、2011年12月12日、2012年1月12日出具的房产测绘成果报告，同意将该项目的《建设工程规划合格证》的总面积及各部分面积进行更正。被告提交该证据以证明成都市规划管理局验收科对于2011年开发商申报规划核实验收所提交的《房屋测绘实测报告》并未要求必须经房管局测绘科进行审核，仅需提交具有测绘资质的房产测绘公司审核通过即可。2011年底易诚国际交房后，房管局要求必须按申请人已审核通过的《房屋实测报告》重新修改《规划验收合格证》，但规划局就已合法《规划验收合格证》为由不予修改，直至2012年5月31日才出具书面说明，同意更正《建设工程规划合格证》上的面积。原告以该证据无原件，且与本案无关联性，不能实现被告证明目的为由不予认可。本院认为，原告与被告于2010年8月29日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。（一）关于迟延取得房屋整体权属证明的违约责任。《商品房买卖合同》明确约定了被告应当在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始产权登记，但房屋信息摘要载明，被告实际取得房屋整体权属证明的时间是在2013年3月14日，因此，被告已经构成违约，应承担违约责任。虽然被告抗辩称，因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉车外初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因被告自身原因造成，而被告作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在其前提下才能完成办证手续。且被告提交的《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》仅能证明被告于2011年11月28日及2012年1月12日取得了上述两份资料，而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明被告迟延办理案涉车外初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。故本院对被告的该项抗辩不予认可。对于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担从取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年3月14日止，按原告已付款项442855元每日万分之三计付违约金即9698.52元（442855元×0.0003×73天），故对原告主张的该项诉讼请求，本院部分予以支持。（三）关于逾期办理涉案房屋分户产权证书的违约责任。本院认为，商品房买卖过程中，开发商与购房人可以约定办证的方式，但不管是开发商代为办证还是购房人自行办证，双方均有协助义务。双方约定由开发商代为办理产权证的，开发商有义务通知购房人提供相应的办证资料。本案中，原、被告在《商品房买卖合同补充协议及附件》中约定，原告委托被告代为办理房屋所有权证，原告应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向被告缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）。由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。本案中，被告于2012年3月5日向原告交付涉案房屋，但被告抗辩认为是因原告提供的资料不完整导致逾期办理产权证，从其提供的《客户名单》看，仅载明原告于2013年5月8日向被告交纳过“户口本和结婚证”等资料，但无法认定被告在约定的办证期限内通知过原告提供的资料，而且2013年5月8日已经超过了双方合同约定办证期限，另外从《客户名单》的内容看，无法认定原告是为了办理产权证而补交的户口本、结婚证等资料。因此，被告提交的现有证据无法认定是原告的原因导致被告逾期办证。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款的规定，对被告抗辩认为是原告提供的资料不完整导致逾期办理产权证的理由不予支持。因此，应当认定系被告的原因逾期办理房屋所有权证书，故被告应自2013年3月6日起，至原告实际取得分户产权登记证书之日，即2013年8月12日止，向原告支付逾期办证160天的违约金。根据合同约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。故被告应当向原告支付逾期办理房屋分户产权登记证书违约金442855元×0.0003×160=21257.04元，故对原告的该项诉讼请求本院部分予以支持。综上，对原告马超的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都金阳华英达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马超逾期取得房屋整体权属证明违约金9698.52元，以及逾期取得车位分户产权登记证书的违约金21257.04元，共计30955.56元；二、驳回原告马超的其余诉讼请求。如果被告成都金阳华英达置业有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费733元，减半收取366.5元（已由原告马超预交），由被告成都金阳华英达置业有限公司负担，并在履行上述义务时一并支付给原告马超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 刘 卿二〇一五年三月十八日书记员 梅芳芝