河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民二初字第1546号原告河南升龙物业管理有限公司，住所郑州市金水区。法定代表人林江海，总经理。委托代理人王辉、张青磊，河南陆达律师事务所律师。被告田强君。原告河南升龙物业管理有限公司诉被告田强君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张青磊到庭参加诉讼；被告田强君经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告河南升龙物业管理有限公司是“升龙凤凰城小区”的物业服务单位，被告田强君系该小区X区X号楼X单元X层X号业主。原、被告双方于2010年6月8日签订《前期物业服务协议》一份，协议约定：物业服务费按建筑面积计算，住宅收费标准为1.37元∕平方米·月（含0.05元∕平方米·月智能化费），商铺收费标准为3.00元∕平方米·月，写字楼收费标准为5.5元∕平方米·月；物业服务费按半年度收取，乙方（即被告）应在每年12月30前、6月30日前交纳下一半年度物业服务费用；乙方违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。合同签订后，原告按照约定尽职尽责履行了物业服务义务，但被告一直拖欠自2012年7月1日至今的物业管理费。原告为此曾通过贴催费通知单、电话告知、上门催缴等形式让其缴纳，但被告一直拒绝履行支付义务。综上，被告拒不履行合同义务的行为不仅给原告造成了经济损失，也严重影响了原告的经营行为。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费951.6元、迟延付款违约金343.4元（从2012年7月1日起暂计算至2013年12月31日，应计算至实际履行之日），总计1295元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：2010年6月8日《前期物业服务协议》一份，证明：原、被告于2010年6月8日签订前期服务协议，约定：1、物业服务费按半年度收取，乙方（即被告）应在每年12月30日前、6月30日前交纳下一半年度物业服务费用；2、乙方违约，不���本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；第二组证据：1、田强君欠费统计表一份；2、EMS快递单复印件一份；3、律师函复印件一份；4、催缴通知单照片一份。证明：被告欠原告物业费，原告多次催要，被告拒不支付；第三组证据：试验证明一份，证明：X区X楼X单元X层X户即被告卫生间经打压试验，经被告确认无渗漏、无堵塞。被告书面辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告河南升龙物业没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、《业主临时管理公约》内写明原告物业公司收费标准为1.37元∕㎡的费用，根据费用判定物业公司为甲级服务标准，根据《物业管理服务》所规定引述：1、对房屋公共部位环境卫生道路进行维护、修缮，但���告从为（未）按时提供服务至今楼梯口破坏严重，环境卫生脏乱无序，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼。2、第一条第8项建立健全财务管理制度，每6个月公布一次物业管理费的收支状况。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。3、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。每年停水电在七八次左右，但只有两次提前公告。4、公共秩序维护小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，做到有计��、有记录。小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库【证据照片】，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，此事已在业主中造成严重影响，其中一位业主一年中被盗三次。很多业主汽车被划被刮蹭，小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责【证据照片】。5、环境卫生，住宅区道路、广场、停车场、绿地每天清理2次，及时清扫积水、积雪，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。原告对下雪后积雪的清理非常差，至今小区还到处是积雪和冰【证据照片】。施工后的场地长时间没有清理【证据照片】。二、根据业主临时公约第二章第10条物业公司不得占用物业同业主的共用部位、自用设施设备或改变其使用功能，共同使��的空地，包括户外墙面、门厅、电梯间、走廊通道、停车场、公告栏等，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物；但物业公司私自使用并悬挂分众传媒的媒体广告【证据照片】，原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。根据消防管理规定，走道出口必须畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，原告私自将本该属于所有业主共有的共用设施设备（X区X号楼后边西侧的道路）给永辉超市作为外仓库，道路上货品堆积垃圾杂乱无章，还时常散出一股怪味，原告的行为严重侵害全体业主的权利【证据照片】。��、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，以及物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。公共用地被大量围了起来，停车混乱不堪，给业主的安全造成了隐患，公共停车位就这样被围了起来，建设被告所谓的为群众健身娱乐的篮球场乒乓球场，这里生活居住区的业主还会去打球吗？即使来这里打球的也是外边的人，门禁系统无法使用，小区监控少，外人随便出入很不安全。此类事件已登上《天涯论坛》【证据照片】。四、《前期物业服务协议》第四章物业管理服务的质量第2条设备运行。1、载人电梯24小时正常运行，但有好几次电梯坏了快一个月了，依然没有修，以前坏的修好还经常坏；2、第四章物业管理服务的质量第4条住宅区道路平整，看看小区道路上的阴井盖【证据照片】。五、其他1、自交房之日起两年有余经历了很多，迟到的交房、迟到的民用电、迟到的暖气、迟到的天然气、迟到的房产证，迟到的路灯、迟到的绿化、迟到的健身器材、太多太多的迟到，甚至原告用物业费为由拒绝发放业主天然气卡，供暖卡。2、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。3、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。【证据照片】4、电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里。5、B区5号楼3单元2316楼以上业主，经常莫名被停气，据了解，23楼居民家装有天然气总阀门，致电物业，物业推脱责任给天然气公司，此类事件已发生3次，根据《物业协议》第二章第3条，建立健全本物业的物业管理档案，可见原告已不履行物业服务合同约定，已严重影响部分业主正常生活。6、根据业主手册第十四章第一条，因工程施工或质量问题，物业公司将及时联系开发商，反馈业主提出的问题，并跟踪问题的解决情况。本小区朝北38.57㎡的小户型，阳台出现漏水现象，已向原告反映多次，并未得到解决，造成业主家中严重漏水及壁纸的破坏，造成财产的损失。【证据照片】六、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的���法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。七、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被告与2010年购买房产同时交纳物业费到2012年7月1日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。八、证据1、2011年7月20日交付使用后小区环境差无人管理【证据照片】。2、2013年12月26日该小区电梯故障问题“升龙凤凰城小区电梯常“罢工”居民爬三十几层楼回家”【证据照片】。3、2013年7月10日至2013年7月30日公共的用地，免费的停车位��圈起来【证据照片】。4、2014年2月6日于小区拍摄照片；未清扫的积雪、损坏的单元门、损坏的垃圾箱、从未注水的水池、电梯里和公告牌上的广告、变成仓库的正门保安亭、小区封闭道路的车辆、施工后没有及时恢复的路面、脏乱的垃圾箱、损坏的灯【证据照片】。5、2014年2月22号，楼道的垃圾，楼前乱堆的垃圾【证据照片】以上严重违约，并且在原告正常缴纳物业费时就已经违约。九、答辩请求综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。十、1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布���次。2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每六个月一次。3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、在2014年夏天对各栋4楼空中花园水池注水使用。5、对本小区朝北38.57㎡的小户型，阳台出现漏水现象，及时联系开发商跟踪问题的解决问题。6、对小区内车辆秩序管理，电动车自行车有所归属，保证道路出入畅通无阻。7、公共楼道每日清理2次，路灯、楼道灯每月清理1次，保证干净卫生。8、小区5号楼前垃圾厂垃圾及时清理，并保证垃圾厂四周路面干净。9、协助相关部门，催发房产证的发放。10、对永辉超市作为外仓库的道路，进行整改，并不影响业主正常出行。11、对于经营性业主做出相关规定，不能影响业主正常生活。12、加强对各楼电梯的检修维护。13、加强保安巡逻对无人职守的岗亭增设保安。14、配合业主及相关单位成立业主委员会，加强和业主之间的沟通。15、并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。被告未到庭提交证据原件，但于庭前提交了照片复印件。被告未到庭应诉，且未对原告的证据进行质证，应视为其放弃质证的权利。原告认为被告提交的照片系复印件，无法核实真实性，且拍摄的时间、地点均无法核实，对证据的关联性、合法性均有异议。依据双方诉、辩意见及所举证据，结合庭审情况，本院确认以下案件事实：被告田强君系郑州市未来路与郑汴路交叉口东500米升龙•凤凰城小区X区X号楼X单元X层X号的业主，原告为该小区提供前期物业管理服务。2010年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：1、乙方房屋建筑面积为38.57㎡��2、物业服务费按建筑面积计算，住宅收费标准为1.37元∕平方米·月（含0.05元∕平方米·月智能化费）；3、乙方交纳费用的时间为，物业服务费用按半年度收取，乙方应在每年12月30日前、6月30日前交纳下一半年度物业服务费用；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，若拖欠费用在6个月以上，甲方将依法提起诉讼追缴欠款；5、该协议还约定了其他相关事项。后原告在提供物业服务时，存在管理服务不到位的情形。被告以原告未按约提供管理服务为由，未交纳2012年7月1日至2013年12月31日的物业服务费。原告催要未果，遂诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均��当按照约定履行各自义务。原告提供物业服务，小区业主按规定交纳物业费，是保证小区居民能够得到基本物业服务，不至于影响其居住环境的基础。物业公司和业主朝夕相处，只有本着诚实信用原则履行各自义务、多交流沟通，相互理解支持，双方才能和睦相处。业主按规定交纳物业费是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情，原告提供了基本物业服务，被告应当按照约定交纳物业费。按照协议约定的房屋建筑面积及物业费计收标准，原告主张2012年7月1日至2013年12月31日期间被告应当交纳的物业费951.6元适当合理，应当予以支持。关于原告主张的迟延付款违约金，因原告的物业管理服务存在不到位之处，有待进一步改进，故对其该诉请，不予支持。被告的辩称，有些是需要相关物业管理部门处理的问题，被告可以依法向有关部门反映解决；有些是原告管理服务质量的问题，但被告以此作为其未交物业管理费的抗辩理由不足。被告作为小区业主之一，若感到原告的物业管理服务确实不能满足业主的需求，可以和其他业主一起依法行使选聘和解聘物业服务企业的权利，但不能因此拒交物业管理费。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；对被告辩称的合理部分，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告田强君于本判决生效后十日内支付原告河南升龙物业管理有限公司2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业费951.6元。二、驳回原告河南升龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未���本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  马海涛人民陪审员  徐宝云人民陪审员  刘 玲二〇一五年三月二日代理书记员  韩建芳