呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1842号上诉人（原审被告）：内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司。法定代表人：张子明，该公司经理。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司。法定代表人：刘满旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩枫，北京市王玉梅（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇永林，男，1978年8月5日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市托克托县双河镇云中路东八巷1号。上诉人内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司（以下简称鑫海公司）因与被上诉人内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司（以下简称盛弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初7325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫海公司的委托诉讼代理人王佳琦、甄妮，被上诉人盛弘公司的委托诉讼代理人韩枫、寇永林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫海公司的上诉请求：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7325号民事判决；二、依法改判驳回盛弘公司部诉讼请求或发回一审院重新审理；三、改判本案一、二审诉讼费用由盛弘公司负担。事实和理由：一、一审法院未查明鑫海公司与盛弘公司之间的真实法律关系，遗漏本案基本事实，只依据《商品房买卖合同》及收据作出裁判属于认定事实不清。2016年6月14日，鑫海公司与盛弘公司双方协商一致决定解除双方于2014年3月15日、2014年8月18日签订的2份《建设工程施工合同》并就案涉工程进行结算，暂定鑫海公司欠付盛弘公司工程款31134886元。同日双方签订了《解除合同协议书》约定采用现金的方式支付欠付工程款，鑫海公司与盛弘公司先以每平方米3000元的价格签订了4份《商品房买卖合同》，分别是商业1#1层、2层全部13套房屋；商业2#1层、2层全部8套房屋；公寓2#3层、4层、7层全部48套房屋；住宅10#1单元1001#、1002#、1003#全部3套房屋。同时，双方约定涉案《解除合同协议书》签署一个月内鑫海公司应支付盛弘公司人民币1200万元。如果未能按本条约定的时间和金额支付现金的，盛弘公司将依照合同约定按照每平米3000元的价格，以欠付工程款为基数获取相应面积房屋的所有权，以此用来抵顶工程款。如果自涉案协议书签署两个月内，鑫海公司将全部欠付工程款支付给盛弘公司，涉案《商品房买卖合同》全部作废，盛弘公司将上述房屋交还给鑫海公司。合同签订后鑫海公司依约支付了部分工程款，盛弘公司将住宅10#1单元1001#、1002#、1003#全部3套房屋的《商品房买卖合同》退还给鑫海公司。一审法院未查明签订《商品房买卖合同》背后的真实意思表示，未能查明双方签订的《商品房买卖合同》具有为鑫海公司履行支付工程款的义务提供担保的真实目的，未查明本案的基础法律关系属于建设工程施工合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷，未查明欠付工程款金额，也未查明剩余《商品房买卖合同》如何处理以及盛弘公司将部分《商品房买卖合同》予以退回的事实，也未能查明《解除合同协议书》的履行情况和案涉全部《商品房买卖合同》履行情况。在此基础上直接判决鑫海公司承担责任，显属认定事实不清；二、一审法院对鑫海公司提交的49份收据不予采信，对盛弘公司收取了部分工程款并退还相应金额《商品房买卖合同》的事实不予认定，属于认定事实错误。鑫海公司在一审法院审理过程中提交了49份盛弘公司出具的收据并申请了证人出庭作证以此证明盛弘公司实际收取了部分工程欠款，同时鑫海公司也向一审法院出具了盛弘公司退还的部分《商品房买卖合同》以此证明双方签订案涉《商品房买卖合同》并无买卖房屋的合意。一审法院对上述事实不予认可，属于认定事实错误；三、一审法院认定盛弘公司可以取得涉案房屋属于认定事实错误。首先，涉案《商品房买卖合同》并无转移房屋所有权的意思表示，其次，仅凭盛弘公司在债务履行期限届满前出具的收据也不能证明盛弘公司已完全适当的履行了《商品房买卖合同》所约定的义务，一审法院在无证据证明盛弘公司已支付全部房款或双方已达成以物抵债合意并实际履行完毕以物抵债的情况下直接认定盛弘公司可以取得上述房屋，属于认定事实错误；四、一审法院未认定涉案《商品房买卖合同》属于非典型担保合同，违反禁止流押规则，认定涉案《商品房买卖合同》具有转移房屋所有权的意思表示，重形式轻实质，属于适用法律错误。《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条明确阐述："在债务履行期届满前约定的以物抵债的，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《中华人民共和国物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，应不予支持。"《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定："当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定应一致。"一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定将鑫海公司与盛弘公司之间的非典型担保行为认定为双方之间签订了附条件生效的房屋买卖合同属于适用法律错误；五、一审判决导致双方利益严重失衡，盛弘公司未经拍卖、清算变价手续直接以极低的价格获取了鑫海公司财产，严重损害了鑫海公司合法权益，应予纠正。鑫海公司与盛弘公司签订涉案《解除合同协议书》时暂定欠付工程款金额为31134886元，鑫海公司因资金回转困难将涉案房屋以担保的方式抵押给盛弘公司以保证工程款的支付，涉案抵押房屋中包含大量的门面房，签订合同时涉案门面房每平米价值上万元，总价值已上亿元，远高于《解除合同协议书》约定的每平米3000元。一审法院在未对涉案房屋进行拍卖、清算变价的情况下，判决鑫海公司以每平米3000元价格将涉案房屋直接抵顶给盛弘公司，严重损害了鑫海公司的合法权益，应予纠正。盛弘公司辩称，一、一审判决认定事实清晰。1.关于《商品房买卖合同》效力问题，一审判决认定鑫海公司与盛弘公司签订的《解除合同协议书》和《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，并不违反法律禁止性或强制性规定，属于有效合同，受法律保护，符合事实认定正确。《解除合同协议书》第七条己明确鑫海公司尚欠盛弘公司工程款31134886元，在协议第九条鑫海公司承诺欠款支付方式为以现金和以房屋抵债的方式，具体约定了抵顶房屋明细，其中包括案涉房屋20套。鑫海公司承诺该房屋五证齐全、具备销售抵顶条件，也未对权利进行任何限制，未对第三方出售。同时约定了鑫海公司应于2016年6月4日前交付该房屋，并约定了逾期交付违约金。以上约定已明确鑫海公司与盛弘公司双方的权利义务。同时协议第九条第四款约定2016年8月14日前，如鑫海公司将全部尚欠款以现金方式支付给盛弘公司，盛弘公司将全部抵顶房屋的合同交回鑫海公司，盛弘公司将全部抵顶房屋的合同交回鑫海公司，该买卖合同全部作废，相反鑫海公司未还清，盛弘公司有权按协议约定将抵顶房屋进行处理，这是附解除条件的合同。因此上述两个合同依法成立，合法有效。《商品房买卖合同》属于附条件解除的合同。2.关于盛弘公司能否取得涉案房屋。一审中，鑫海公司提交的证据不能证明其己促成解除全部《商品房买卖合同》的条件，截至一审开庭之日，鑫海公司仍未能促成解除全部《商品房买卖合同》的条件，因此盛弘公司依约合法取得本案争议房屋；二、一审判决适用法律正确。本案实为鑫海公司作为发包人在不能支付工程款的情况下，将在建工程折价抵债的行为，鑫海公司与盛弘公司签署的协议本质为附解除条件的买卖合同。依据物权法定原则，担保物权应当法定。鑫海公司认为《商品房买卖合同》属于非典型担保或让与担保的观点，是违反物权法定原则的。本案中，鑫海公司同盛弘公司只约定债务履行的方式为现金和抵顶房屋，并未针对房屋签署抵押合同，与法律规定的留抵情形完全不同。一审判决认定本案不适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十一条正确；三、一审判决公平、正义，完全尊重合同双方意思表示，尊重契约精神，并未导致利益失衡本案中，鑫海公司同盛弘公司签署《解除合同协议书》时均符合双方当事人的意思表示，鑫海公司如认为对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉《商品房买卖合同》，且鑫海公司决定以房抵债时，争议房屋属于期房尚未封顶，其抵债价格在2016年为公允价格，且本案中鑫海公司为开发商，其在定价中具有丰富的经验，并利用其优势地位同盛弘公司签署了《解除合同协议书》及《商品房买卖合同》。因此鑫海公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求维持原判，驳回鑫海公司上诉请求。盛弘公司向一审法院起诉请求：一、判决鑫海公司向盛弘公司交付毓秀国际公馆商业1＃楼1、2层除107号以外的12套房产及公寓2#楼1、2层全部8套房产归盛弘公司所有，判决鑫海公司协助盛弘公司办理产权登记手续并立即向盛弘公司交付房屋，并支付逾期交付房屋的违约金1500万元；二、请求判决鑫海公司支付本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：1.2016年6月14日，鑫海公司与盛弘公司签订《解除合同协议书》，甲方鑫海公司，乙方盛弘公司。主要内容为：鉴于1.甲乙双方于2014年3月15日签订了《建设工程施工合同》，由乙方承建甲方毓秀国际公馆酒店及地库25858.6平方米的工程施工。2.甲乙双方于2015年8月18日签订了《建设工程施工合同》，由乙方承建甲方毓秀国际公馆1号公寓20405.33平方米、2号公寓19299.26平方米及地库22282.83平方米的工程施工。3.甲乙双方均同意在上述约定工程均未完工的情况下，对已完工程进行结算，并同意解除上述合同。一、甲乙双方同意解除以上二份建设工程施工合同，及其他相关协议。自合同解除之日起，双方互不追究违约责任。七、甲方实际尚欠乙方工程款为31134886元，九、甲方承诺尚欠款支付方式，甲方承诺采取现金和房屋抵债的方式支付尚欠款项。（一）甲方自愿将位于呼市××区以西，北二环以南的本协议约定的施工项目毓秀国际公馆楼中的部分住宅，商业，采取以房抵债方式支付欠款。具体如下：1.商业1号楼1、2层共13套，建筑面积2873.78平方米，3000元/平方米，合计8681340元；2.商业2号楼1、2层全部8套，建筑面积1956.41平方米，3000元/平方米、合计5869230元。针对本条约定的以房抵债，甲方承诺如下：1.甲方承诺以上抵顶房屋五证齐全，具备抵顶和销售条件。2.本协议签订的同时，甲乙双方应签订上述抵顶房屋的全部商品房买卖合同，否则本协议虽签订但不生效。对双方均无法律约束力。4.甲方承诺其对上述抵顶房屋未进行抵押，也未对任何权利进行限制，也未对任何第三方出卖。5.房屋抵顶价款一律按3000元/平方米计算。6.甲方应于2016年6月14日前，将本协议约定抵顶房屋交付给乙方，否则视为违约。每逾期一天，甲方承担上述商品房总价款千分之三的违约金。（二）2016年6月14日，即本协议签订后一个月内，甲方向乙方支付现金1200万元，如未能按本协议约定的时间和余额支付现金，乙方有权按照相应应付余额抵顶房屋。（三）甲方每向乙方支付一笔现金，乙方向甲方退还相应价值抵顶房屋，相应的商品房买卖合同自行作废。（四）2016年8月14日，如甲方将全部尚欠款以现金方式支付给乙方，乙方将全部抵顶房屋的商品房买卖合同交给甲方。如在上述日期后，甲方未将全部尚欠款以现金方式支付给乙方，乙方有权按本协议约定将剩余抵顶房屋进行处理，甲方应积极配合。双方对合同无异议，应予以采信。2.2016年6月14日，鑫海公司与盛弘公司签订三份《商品房买卖合同》，出卖人鑫海公司，买受人盛弘公司。位于哲里木路以西，北二环以南，暂定名毓秀国际公馆。（一）1.商业1号楼1、2层共13套，建筑面积2873.78平方米，3000元/平方米，单价8681340元；（二）商业2号楼1、2层全部8套，建筑面积1956.41平方米，3000元/平方米、单价5869230元；（三）公寓2号楼3、4、7层全部48套，建筑面积3325.05平方米，单价9975150元。每份商品房合同附收据一张，鑫海公司收到三笔以上数额的收据，鑫海公司与盛弘公司无异议，应予以采信。3.2017年4月13日，结算审核报告书，双方无异议，应予以采信。4.鑫海公司提供49份收据，盛弘公司有异议，一审法院不予采信。5.证人证言，1.牛与寇是挂靠关系，牛与寇是项目的管理人。2.全和平，证人并不知晓鑫海公司与盛弘公司之间签订协议的具体事宜。鑫海公司认为证人证言真实，证明牛与寇和林是盛弘公司的代表，已经收到相应款项，即鑫海公司与盛弘公司有消灭原债权的事实，盛弘公司不予认可。一审法院认为，单凭证人证言无其他相关证据，不能证明证人证言想要证明的事实，一审法院不予采信。一审法院认为，鑫海公司与盛弘公司之间签订的解除合同协议书和商品房买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律禁止性或强制性规定，应当认定有效，受法律保护。合同第七条已明确鑫海公司尚欠盛弘公司工程款31134886元。第九条，鑫海公司承诺欠款支付方式以现金和房屋抵债的方式。具体约定了抵顶房屋明细。其中包括案涉房屋20套。鑫海公司承诺该房屋五证齐全，具备抵顶和销售条件，也未对任何权利进行限制，未对第三方出卖。鑫海公司应于2016年6月4日前，将抵顶房屋交付给盛弘公司。违约按千分之三承担违约金。以上约定已明确了双方履行的义务。（四）双方约定2016年8月14日前，如鑫海公司将全部尚欠款以现金方式支付给盛弘公司，盛弘公司将全部抵顶房屋的合同交回，该买卖合同全部作废，相反鑫海公司未将欠款还清，盛弘公司有权按协议约定将抵顶房屋进行处理。这是附条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附条件的合同自条件成就时生效。现鑫海公司未在2016年8月14日前还清所欠工程款，双方约定的条件以成就。故房屋买卖合同生效，故盛弘公司要求判令鑫海公司开发的毓秀国际公馆商业1号楼1、2层12套房屋、商业2号楼1、2层全部8套房屋归其所有，盛弘公司协助办理产权过户手续的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。鑫海公司认为《解除合同协议》中关于以房抵债的约定以及双方签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定无效。依照《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。从以上法律规定看，流抵（质）契约必须以抵押或者质押为前提，且该种约定必须是在债务履行期届满前达成，所以担保法和物权法关于流抵（质）契约的禁止性规定均以存在抵押为前提。本案中鑫海公司与盛弘公司只约定债务履行的方式为现金和抵顶房屋并未对房屋办理抵押合同，所以与法律规定的流抵情形不同。故鑫海公司的抗辩理由不能成立。盛弘公司认为签订的商品房买卖合同不公平，价格偏低，没有和每一套具体签订房屋买卖合同，损害了其利益。一审法院认为，双方签订的合同约定了抵顶房的统一价格，具体楼号楼层，已十分明确，至于盛弘公司认为价格不合理，其全可以按《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，行使撤销权，但其在除斥期间内未行使，而拒绝履行生效合同。其行为有悖诚实信用原则。至于房屋面积，每份买卖合同均有整体面积，也不违反法律规定。所以盛弘公司的抗辩理由不能成立。关于盛弘公司要求支付违约金的请求，盛弘公司按合同约定，鑫海公司认为违约损失过高，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，盛弘公司未提供实际损失相关证据，鑫海公司关于违约金过高的抗辩理由成立。应依法降低，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同履行情况，违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从2016年8月14日至实际交付房屋止，以房屋款项14550570为基数计算。综上所述，内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司要求判决毓秀国际公馆商业1＃楼1、2层除107号以外的12套房产及商业2#楼1、2层全部8套房产归其所有的诉讼请求，合法合理。盛弘公司要求内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司应协助办理产权登记手续并立即交付上述20套房屋的请求。鑫海公司应承担违约金，按中国人民银行同期贷款利率为准，从2016年8月14日至实际交付房屋止，基数以房款14550570计算。盛弘公司以上的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、位于呼和浩特市××区以西、北二环以南，被告内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司开发的毓秀国际公馆商业1＃楼1、2层除107号以外的12套房产及商业2#楼1、2层全部8套房产，共计20套房产的所有权归原告内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司所有。被告内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司于判决生效后一个月内将上述20套房屋交付给原告内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司并办理上述20套房屋产权登记手续；二、被告内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司于判决生效后一个月内，支付原告内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司逾期交房的违约金，以14550570元房款为基数，从2016年8月14日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率为准计算；三、驳回原告内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费169428元，由被告内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。同时本院另查明，2016年8月14日之后，鑫海公司通过银行转账等方式向盛弘公司支付了多笔工程款，盛弘公司出具了载明收到款项为工程款的对应收据，相关收据最晚落款时间为2017年10月16日。本院认为，本案的争议焦点为鑫海公司与盛弘公司之间是否存在买卖涉案房屋的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定："买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。"据此，对房屋买卖合同法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订的合同外观和名称，而应判断双方当事人是否有在转让房屋的真实意思表示。本案中，应综合鑫海公司与盛弘公司之间基础法律关系、关于合同关于房屋单价的约定、涉案《解除合同协议书》的合同约定内容与实际履行情况及涉案《商品房买卖合同》的性质地位五方面分析评判，本院认定鑫海公司与盛弘公司就买卖涉案房屋的约定实为担保工程款的支付，双方真实意思表示并非为转让涉案房屋的所有权，具体理由如下：关于鑫海公司与盛弘公司之间基础法律关系，因双方当事人对本案基础法律关系为涉案房屋的施工建造所产生的应付工程款债权债务关系均无争议，本院予以确认。因双方当事人签订的《解除合同协议书》确认涉案工程决算造价8000万元仅为暂定，并约定以工程决算造价应以双方最终确认的结算为准，而涉案工程实际上于2017年4月13日方才由双方当事人共同出具最终的正式《结算审核报告书》，确认最终结算工程款为82072899元，且本案审理过程中双方当事人仍旧对代扣税款金额、已抵顶房屋面积差价及向第三方支付工程款金额存在争议，未能就欠付工程款总额达成一致，而涉案《解除合同协议书》及《商品房买卖合同》签订时间均为2016年6月14日，故本院认定上述两份合同签订时双方当事人的债权债务关系尚未最终确认，双方以涉案房屋抵顶工程款欠款的约定并不能直接消灭原有债权债务关系，实现旧债务的清偿。关于合同房屋单价的约定，因《商品房买卖合同》中约定房屋所在项目为五证齐全的商品房，有商业用房、公寓以及住宅，涉案《解除合同协议书》及《商品房买卖合同》中约定的房屋单价并未因房屋的用途、楼层位置、户型等影响房屋价值的因素确定，而是一律确定为单价3000元每平方米，该单价远低于实际市场价值，鑫海公司以该价格出让涉案房屋的所有权并不能实现相应的商业价值，造成双方权利义务的不对等，而盛弘公司在收取鑫海公司工程款后退还对应价款房屋的行为则表明了其目的亦非以3000元每平方米的低价取得涉案房屋的所有权。关于涉案《解除合同协议书》的合同约定内容与实际履行情况。首先，该合同并未绝对地约定直接将涉案房屋抵顶以抵偿工程款，排除现金支付的方式，反而约定了鑫海公司若在2016年8月14日前将尚欠款项支付于盛弘公司，盛弘公司将全部涉案房屋退回，同时双方还约定了若鑫海公司未能如期全额支付，则盛弘公司在退还相应房屋后有权处理剩余房屋。据此，本院认定双方当事人上述约定中清偿债务的最优方式仍为支付现金，如上所述，在上述两份合同就涉案房屋均价为每平方米3000元的约定远低于实际市场价值的情况下，盛弘公司收取现金后退还对应价款房屋的约定则表明了双方签订涉案《商品房买卖合同》目的并非为取得涉案房屋的所有权以清偿债务，而是担保鑫海公司如期支付欠付工程款，且盛弘公司亦自认在收取鑫海公司支付的工程款后退还了部分房屋。其次，在2016年8月14日即约定付款期限届满之日后，盛弘公司并未与鑫海公司就已付工程款进行对账清算，并将欠付工程款转换为能够明确指向特定涉案房屋的购房款，而是仍然收取鑫海公司以现金方式支付的多笔工程款，并出具了载明收到款项为工程款的对应收据，上述收据最晚落款时间为2017年10月16日，故本院认定盛弘公司在履行期限届满后仍未有将旧有工程欠款债关系变更为新的涉案房屋买卖债关系的意思表示，鑫海公司履行原债权债务关系中的给付工程款义务时仍为盛弘公司所接受。综上，涉案《解除合同协议书》中以房抵顶债务的真实意思表示为担保欠付工程款的履行，而非通过消灭原有施工合同债权债务关系以建立涉案房屋的买卖债权债务关系，并以此转让涉案房屋的所有权。关于涉案《商品房买卖合同》的性质地位，因该合同与涉案《解除合同协议书》系双方当事人同一天签订，合同中仅粗略地约定涉案房屋坐落为商业1#号楼13套商铺及商业2#号楼8套商铺，若割裂《解除合同协议书》的约定内容后，《商品房买卖合同》就房屋坐落实属约定不明，且相应收据中就涉案房屋的坐落亦载明了详见涉案《解除合同协议书》，而双方当事人约定《解除合同协议书》的生效条件除共同签字盖章外，尚有签订《商品房买卖合同》的条款，结合盛弘公司收取工程款后退还对应涉案房屋的事实，故本院认定《商品房买卖合同》系从属于《解除合同协议书》，签订《商品房买卖合同》的目的亦是担保涉案工程款的履行。盛弘公司作为商品房买卖合同中约定的买受人，在签订合同后，始终未向鑫海公司索要发票，亦未向其主张办理房屋的网签备案登记，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易习惯和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。故，鑫海公司与盛弘公司之间并不存在买卖涉案房屋的真实意思表示，双方签订《商品房买卖合同》目的系为担保工程款的支付。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定："行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。"如上所述，因双方当事人就买卖涉案房屋与实际内心担保涉案工程款支付的目的不一，故构成同谋虚伪意思表示，涉案《商品房买卖合同》应为无效合同。一审法院在未查明双方当事人基础法律关系，亦未查明《解除合同协议书》及《商品房买卖合同》性质及具体履行的情况下，径行将涉案房屋以3000元每平方米的价格确权与盛弘公司，违反了《中华人民共和国物权法》第九条之规定，亦会造成双方当事人利益的重大失衡。盛弘公司仍应当基于建设工程施工合同关系向鑫海公司主张欠付的工程款及相应的利息或违约金，主张诉请确认涉案房屋所有权并判令鑫海公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。同时盛弘公司亦对鑫海公司的财产进行了保全，鑫海公司尚有向盛弘公司支付工程款的经济能力，盛弘公司请求支付工程款的权利能够予以保障。综上所述，鑫海公司的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7325号民事判决；二、驳回内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计338856元，由被上诉人内蒙古盛弘建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年八月二十二日书 记 员 齐兴宇