河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0324民初761号原告：杨岗，男，1956年8月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苏旭，男，系河南天荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴若闻，女，系河南天荣律师事务所律师。被告：栾川城筑置业有限公司，住所地栾川县陶湾镇张盘村。统一社会信用代码：9141032459628113X8。法定代表人：张惠军，男，1963年5月14日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王鹏，男，系河南航星律师事务所律师。原告杨岗与被告栾川城筑置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王海涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨岗及其委托诉讼代理人苏旭、吴若闻与被告栾川城筑置业有限公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告杨岗与被告栾川城筑置业有限公司于2018年1月1日签订《伊河源认筹协议》协议约定：原告购买被告栾川城筑置业有限公司正在建设伊河源项目的商品房2幢一单元702房，房屋面积为65.7平方米，房屋总价款为254916元，被告应于2018年6月30日将房屋交付原告使用。原告履行了全部购房款，原告要求被告办理产权登记手续，但被告迟迟不予办理。后来原告才知道，被告栾川城筑置业有限公司所销售给原告的商品房至今未取得房屋预售许可证，根本无法办理产权登记。原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，原告、被告2018年1月1日签订的《伊河源认筹协议》应为无效协议。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应当赔偿原告已付购房款254916元一倍的赔偿即赔偿原告254916元。现原告诉至法院请求：1、判令原被告于2018年1月1日签订的《伊河源认筹协议》无效；2、判令被告返还原告购房款254916元及利息（自2018年1月1日计算至2018年4月24日，共计113天，按照银行同期同类贷款利率4.75%计算3748元）；3、判令被告赔偿原告254916元；4、判令被告承担本案的诉讼费。被告辩称：1、本案中原被告所签订的伊河源认筹协议，性质为正式签订商品房预售前的预约合同，系双方真实意思表示，且并不违反法律强制性规定，其本身合法有效，应当继续履行。2、如原告执意要求退房，则应当按照订金罚则规定处理，因此认为原告所诉事实理由并不充分，应依法驳回原告诉讼请求。原告杨岗向本院提交如下证据：第5认筹协议一份，拟证明原被告双方签订协议；第5收据三张，转账凭证三张，POS机单据一张。拟证明被告已按协议履行全部房款。被告栾川城筑置业有限公司向本院提交如下证据：房产预售许可证一份，拟证明认筹协议约定的交房时间被告可以办理房屋登记和正式签订购房合同，说明原告违约。经审理查明：2018年1月1日，原告杨岗与被告栾川城筑置业有限公司签订《伊河源认筹协议》一份，协议内容约定原告购买被告栾川城筑置业有限公司正在建设伊河源项目的商品房2幢1单元702房，房屋面积为65.7平方米，条款中明确认购方、认购条款、备注等方面的事宜，同日，原告杨岗向被告栾川城筑置业有限公司支付订金10000元，后原告分别于2018年1月1日付100000元、于2018年1月9日付100000元、于2018年1月15日付54000元，共计254000元（含订金10000元）。协议约定被告应于2018年6月30日将房屋交付原告使用。原告杨岗于2018年5月14日以被告栾川城筑置业有限公司所销售给原告的商品房至今未取得房屋预售许可证，根本无法办理产权登记为由诉至法院请求：1、判令原被告于2018年1月1日签订的《伊河源认筹协议》无效；2、判令被告返还原告购房款254916元及利息（自2018年1月1日计算至2018年4月24日，共计113天，按照银行同期同类贷款利率4.75%计算3748元）；3、判令被告赔偿原告254916元；4、判令被告承担本案的诉讼费。另查明：被告栾川城筑置业有限公司于2018年6月29日取得栾川县商品房预售许可证。本院认为：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原被告于2018年1月1日签订的《伊河源认筹协议》其内容明确约定了原告所购房屋的面积、价款等事项，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告依约已收取了原告交付的全部房款，故该《伊河源认筹协议》应当认定为商品房买卖合同。因被告与原告签订该认筹协议时，被告未取得商品房预售许可证，其与原告签订的认筹协议应当认定无效，故对原告要求判令原被告于2018年1月1日签订的《伊河源认筹协议》无效的请求，本院予以支持。对原告要求被告返还原告购房款254916元及利息的请求，因本案中原告实付房款为254000元，故被告应返还原告购房款254000元及利息，利息以中国人民银行同期同类贷款利率从原告全部付清房款之日，即2018年1月15日计付至该款全部付清之日。对原告主张被告赔偿原告254916元的请求，因其未能提供充分证据证明被告故意隐瞒没有取得预售许可证证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的相关证据，对此本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：第5被告栾川城筑置业有限公司与原告杨岗于2018年1月1日签订的《伊河源认筹协议》无效。第5被告栾川城筑置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告杨岗购房款254000元及利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月15日计算至该款全部付清之日止）。第5驳回原告杨岗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4467元，由被告栾川城筑置业有限公司负担（暂由原告垫付，待执行中一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王海涛二〇一八年八月十日书记员  常广玉后附相关法律规定及上诉须知：附录：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第5商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上诉须知当事人如果对判决不服，在法定上诉期内欲上诉，按下列程序进行：应向栾川县人民法院立案庭提供如下材料：1、上诉状副本（份数按被上诉人数另加六份提交）。2、盖有送达时间的一审判决书。3、是公民个人的应提交身份证复印件，是法人或其他组织的应提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书。4、如果是律师办理上诉事项的，应提交公函和委托书。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉费缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于七日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。