河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）海民重初字第37号 原告张照军，男，1960年5月10日出生，汉族，现住秦皇岛开发区。 委托代理人闫会东、祝诣茗，北京在明律师事务所律师。 被告王中庆，男，1944年8月8日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告张照军与被告王中庆租赁合同纠纷一案，本院受理后，作出（2013）海民初字第1220号民事判决，宣判后，被告王中庆不服，提出上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第360号民事裁定书，裁定发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张照军及委托代理人闫会东、祝诣茗、被告王中庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张照军诉称，2007年11月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租房协议一份，约定原告承租被告在秦皇岛市海港区房屋及院落一处，长36米，宽36米，用于食品生产，租期10年，租金为每年2万元。合同签订后，原告向被告支付了2007年11月23日至2013年11月22日的租金12万元，并对涉案房屋进行了建设和装修，新建房屋面积为200㎡。租房协议第二条约定：在租期内如遇国家征占厂院附着物厂院补偿归甲方所有，但在院内在2007年11月新建200㎡厂房归甲乙各得50%，如在租期内国家征建，甲方退还乙方余额租金，但不足半年，按半年计算，超过半年按一年计算。在租期内，在200㎡外，由乙方再建，补偿款归乙方，超过租期。补偿款归甲方。后涉案房屋遇到拆迁，2012年被告与拆迁方就涉案房屋及地上物补偿签订了补偿协议。经查，涉案房屋认定的面积为1166㎡，且含原告建设的200㎡，被告取得拆迁款共计95万元。根据合同约定，被告应该返还原告房屋租金4万元，并向原告支付100㎡的补差款及相应的装修费用。原告多次向被告主张上述款项，被告以种种理由拒绝。因此原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还房屋租金4万元，支付原告补偿款及装修款16万元，上述费用共计人民币20万元；2、诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告增加、变更诉讼请求为：1、被告向原告返还房屋租金5万元，支付补偿款130592元、装修款23400元、搬迁费7948元、过渡费47687元，上述费用共计259627元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付租金和补偿款利息5373元，总计265000元；2、诉讼费用由被告承担。 被告王中庆辩称，双方签订的协议是每年租金2万元，一次签订6年，原告给了我10万元，剩余2万元租金作为原告建厂房的投资，建了200平米厂房，所以合同约定200平米新建厂房如遇国家征占，场院及附着物归我方所有，但在2007年所建200平米厂房双方各得一半。当时没有具体约定厂房的实际价值，原告生产5年后遇国家征占拆迁，但场院的建筑物、水电及厂房是我投资新建的，原告只花费了2万元，国家拆迁是对投资者和物权所有人的补偿，原告只有租用的使用权，不具备赔偿主体资格，所以征占单位根本不与原告发生关系。但原告为了自己的目的，利用衡信评估报告作为依据，该报告是拆迁方及被拆迁方都不认可的。在一审到现场调查的笔录，在开庭和宣判前没有经过质证，可是一审案件中询问笔录载明王中庆院内补偿以评估报告为准，调查材料我不认可。刚才原告称新建房屋面积是224平米中，包含我原有建筑的大墙35长、40公分宽，所以新建房屋不足224平米，我原院内有双人厕所一个，有2.5米宽、4米长，当初原告建厂房的时候把这个厕所拆了，所以认为补偿应该按照合同约定的200平米的一半给原告补偿。我认可退还给原告租金3万元。 经审理查明，2007年11月23日，原告张照军作为乙方，被告王中庆作为甲方签订了《租房协议》，协议约定：“一、经甲乙双方商定甲方王中庆租给乙方张照军在公富庄××一处，长36米，宽36米，门外至道租与乙方生产用房，租金为每年贰万元，租期10年，第一次上打租交6年，2007年11月10日至2017年11月9日，但必须先交6年房租金，第二次交时间为2013年11月10日，支付余下4年租金，如乙方过2013年11月10日-30日不交余款，甲方按时收回厂房及院内全部建筑，乙方移走设备租期自行结束。二、在租期内如遇国家征占厂院附着物厂院补偿归甲方所有，但院内在2007年11月新建200㎡厂房甲乙各得50%，如在租期内国家征建，甲方退还乙方余额租金，但不足半年，按半年计算，超过半年按一年计算。在租期内，在200㎡外，由乙方再建，补偿款归乙方，超过租期，补偿款归甲方。三、乙方租厂院必须守法经营，发生一切责任及其它事故与甲方无关，并不得用房产抵押。四、双方未尽事宜，甲乙双方协商解决。”协议签订后，原告应交前6年租金12万元，被告实际收取10万元，另2万元，原、被告认可是被告作为原告新建200㎡厂房的出资。 原告接收厂院后，在2008年年初，在承租的院内西侧建厂房，协议约定是新建200㎡，原告实际建设224.73㎡砖混墙、钢结构及加厚彩钢瓦屋顶的厂房。原告租赁厂院用于开办秦皇岛市贝斯特食品有限公司，进行食品加工。2011年，秦皇岛市海港区西港镇人民政府对公富庄进行征收，诉争厂院在征收范围之内。因被告与拆迁人未能就补偿达成一致，该处房屋一直未交付拆迁人，2012年7月29日，该院被水浸泡，之前原告的设备、人员仍然留住在租赁房屋内。 2011年10月19日，秦皇岛市金屋房地产开发集团有限公司对诉争厂院附属物进行了清点和丈量，丈量结果为王中庆院附属物砖砼房491.38㎡:26.45×9.05＋22.7×9.9＋6.2×4.4＝491.38㎡，其中砖混主房26.45×9.05，砖砼偏房22.7×9.9＝224.73㎡，砖砼房6.2×4.4＝27.28㎡；彩瓦简易房1.6×3.35＝5.36㎡；彩钢瓦凉棚9.6×5.9＋2×9＝74.64㎡。 秦皇岛市海港区西港镇人民政府曾就被告位于西港镇公富庄相关资产征收补偿项目委托河北衡信资产评估有限公司评估。2012年1月18日，河北衡信资产评估公司出具冀衡评报（2012）第009号资产评估报告书，评估结论为：对委托方拟征收的纳入本次评估范围的资产，在评估基准日评估价值为69.98万元。（详见评估明细表）在评估汇总表中，产权人王中庆建筑物评估价值587567元，构筑物56639元，搬迁费用7948元、过渡费用47687元，合计699841元。在建筑物评估明细表中，产权人王中庆砖混房491.38㎡，单价1166.00元∕㎡，评估价值572949元；彩瓦简易房5.36㎡，单价360.00元∕㎡，评估价值1930元；彩钢瓦凉棚74.64㎡，单价170.00元∕㎡，评估价值12689元。原、被告均认可协议中约定的原告新建厂房为7间彩钢瓦顶砖墙房，即是秦皇岛市金屋房地产开发集团有限公司对诉争厂院附属物进行了清点和丈量结果中，包含在砖砼房491.38㎡中的22.7米×9.9米的房屋。 2012年9月26日，秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司作为甲方，被告王中庆作为乙方签订了一份补偿协议，协议约定，“乙方位于公富庄范围内的院落已与甲方达成拆迁补偿协议，补偿款合计966000元（大写：玖拾陆万陆仟元整），此补偿款包含王中庆承包的土地范围内的地上附着物一切费用。双方签订补偿协议后，甲方支付乙方补偿款”。协议签订后，被告已领取补偿款。经询该公司，补偿协议是在丈量结果及评估报告基础上与王中庆协商后签订的。在重审时，被告提交了秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司出具的证明，证明补偿款未按河北衡信资产评估有限公司报告书所评估的结论进行补偿。 2013年7月9日，本院进行了现场勘查，诉争厂院位于公富庄南，院落内北侧有九间砖混房，西侧有七间砖墙彩钢顶房屋，东侧有一凉棚子已被水淹，南侧有一砖混门卫房，诉争房屋被水浸泡过半。 原告依据秦皇岛市贝斯特食品有限公司的全国工业产品生产许可证有效期为2011年9月27日，主张2011年9月27日就无法继续再使用诉争厂院，要求被告返还2011年9月28日至2013年11月9日期间的租金5万元，并要求被告依据河北衡信资产评估有限公司评估报告评估汇总表，按每㎡1166元砖混房的单价给付新建厂房224㎡50%的补偿款130592元、搬迁费7948元、过渡费47687元，原告还主张对房屋进行了装修，要求被告支付装修款23400元，并要求被告支付上述款项的利息5373元，总计265000元。被告认为原告在2012年7月29日前其所有设备人员仍然留住在租赁房屋内，在此期间原告仍然在使用房屋，原告对房屋的实际使用期限应到被告实际得到补偿款之日即2012年9月27日，对此后租金同意返还；对原告新建200㎡厂房，被告认为不是法律意义上的砖混房，同意按评估报告中每㎡360元彩钢瓦的标准进行补偿；对原告主张的其他费用，被告认为因不在协议约定范围内不同意支付；另，被告称，原告新建的厂房中包含原告原有大墙长35米、宽40公分，另外，院内原有双人厕所一个，有4米长、2.5米宽，原告建厂房的时候把这个厕所拆了，所以认为补偿应该按照合同约定的200平米的一半给原告补偿。原告称，原来的围墙快倒塌，围墙都是原告建设的，厕所在所建200㎡厂房内，新建厂房占用了原来厕所的位置，厕所原来已经倒塌。被告认可厕所已倒塌。 被告认为，河北衡信资产评估有限公司报告书所评估的结论不能作为本案房屋拆迁赔偿依据，本案涉及的房屋赔偿无明确的价格依据，申请对涉案房屋进行评估,本院委托秦皇岛市海港区物价局价格认证中心对涉案厂房的拆迁能够获得的价款进行评估，但因被告王中庆没有缴纳鉴定押金，并对委托事项及厂房面积存在异议，鉴定单位将案件退回。经本院针对委托事项及厂房面积存在异议向被告王中庆释明，被告王中庆坚持要求鉴定，本院再次委托鉴定。2015年8月26日，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心以“我市相关部门对拆迁补偿没有相应标准性规定，且拆迁所能够获得的价款应由拆迁单位与 被拆迁户双方共同商定，我中心无法出具鉴定报告”为由，向本院出具退卷函，将案件退回。 上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，2007年11月23日，原告张照军与被告王中庆签订的《租房协议》，是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按协议约定履行。在协议履行过程中，租赁房屋遇国家征占。双方在协议约定：“在租期内如遇国家征占厂院附着物厂院补偿归甲方所有，但院内在2007年11月新建200㎡厂房甲乙各得50%，如在租期内国家征建，甲方退还乙方余额租金，但不足半年，按半年计算，超过半年按一年计算”，约定的“新建200㎡厂房甲乙各得50%”应为因征占所得的补偿款，被告应按约定支付原告补偿款并退还剩余租金。 原告要求被告返还2011年9月28日至2013年11月9日期间的租金5万元，但原告没有提供相应证据证明2011年9月28日以后就停止使用诉争厂院，而且在庭审中，原告承认2012年7月29日诉争厂院被水淹前设备、人员仍然留住在租赁房屋；被告认为应从实际得到补偿款之日即2012年9月27日返还租金；因双方协议明确约定退还余额租金时不足半年按半年计算，故被告应返还原告租金3万元。对原告要求被告返还房屋租金5万元的诉讼请求，本院予以部分支持。 原告所建厂房的实际面积为22.7×9.9＝224.73㎡，被告提出原告所建的厂房中包含原告原有大墙（长35米、宽40公分）及院内原有双人厕所（长4米、宽2.5米）；原告对原有围墙事实认可，但称围墙已坏损，厂房的墙是其所建，被告不予认可，原告未举证证明，因此，围墙面积应从厂房面积中扣除，扣除面积应为（22.7＋9.9）×0.4＝13.04㎡；因厕所在所建厂房面积内，如不拆除，厂房也无法建设，且厕所当时已倒塌，故厕所所占面积不应扣除。被告应支付给原告所建厂房补偿款的面积应为（224.73㎡－13.04㎡）÷2＝105.845㎡。 在重审诉讼中，被告王中庆申请对涉案厂房的拆迁能够获得的价款进行评估，本院两次委托进行价格评估，但鉴定机构最终以“我市相关部门对拆迁补偿没有相应标准性规定，且拆迁所能够获得的价款应由拆迁单位与被拆迁户双方共同商定，我中心无法出具鉴定报告”为由，将案件退回。 原告所建厂房为砖混墙、钢结构及加厚彩钢瓦顶，双方对此予以认可。虽原告提交了河北衡信资产评估公司出具的评估报告，但秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司出具的证明，证明给予被告补偿款未按河北衡信资产评估有限公司报告书所评估的结论进行补偿。鉴于原告所建房屋的房顶为加厚彩钢瓦，其与砖混房屋存在一定差别，原告要求被告参照评估报告砖混房每平方米1166元支付新建厂房50%的补偿款，本院酌定按每平方米1066元为宜。被告应支付原告所建厂房补偿款1066元×105.845㎡＝112830.77元，对原告的上述诉讼请求，本院予以部分支持。被告认为原告新建厂房是彩钢瓦顶房屋，不是法律意义上的砖混房屋，只同意以每平方米360元彩钢瓦评估单价的标准进行补偿的抗辩理由不能成立。关于原告要求被告支付装修款23400元，双方在协议中无约定且原告未提供任何证据，本院不予支持。原告要求被告支付搬迁费7948元、过渡费47687元，因双方在协议中无约定且没有法律依据，本院不予支持。 因被告王中庆在2012年9月26日与秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司签订《补偿协议》，领取了补偿款，被告应依据双方约定将应支付给原告的款项支付给原告，故被告应自该日期起至实际给付原告款型之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率，向原告支付利息。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告王中庆于本判决生效后十日内返还原告张照军租金30000元，拆迁补偿款112830.77元，合计142830.77元，并自2012年9月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率向原告张照军支付利息； 二、对原告张照军的其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5275元，由原告张照军承担2426元，被告王中庆承担2849元，于判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  莫 军 审 判 员  徐爱春 代理审判员  李 莉 二〇一五年十月二十二日 书 记 员  刘 鸣