广东省博罗县人民法院行 政 判 决 书（2015）惠博法行初字第32号原告陈雪琼，女，汉族，1989年6月12日出生。委托代理人邹权霄，广东广法律师事务所律师。被告博罗县房产管理局。法定代表人叶志斌，局长。委托代理人李晓军、刘晓芳，广东法村律师事务所律师。第三人惠州市昆嘉电力工程安装有限公司。。法定代表人陈伟良，总经理。委托代理人温志刚，广东宏兴律师事务所律师。原告陈雪琼诉被告博罗县房产管理局行政不作为一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭审理了本案。原告委托代理人邹权霄、被告委托代理人刘晓芳、第三人委托代理人温志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2014年12月1日向被告提交办理产权转移登记申请及相关材料，被告于同日予以受理并收件。被告在收到原告提交的材料后，经审核发现涉案房屋已被法院查封，依据《房屋登记办法》第十二条第六款的规定，决定不予办理房地产权证。原告诉称，2014年4月19日原告与第三人惠州市昆嘉电力工程安装有限公司签订一份《商品房买卖合同》，并在后面签订了《补充协议》，约定原告向第三人购买博罗县××××组火烧碑（土名）XX庭XX阁XX号商铺（以下简称“XX号商铺”），同时约定由第三人代办商铺房地产权证。合同签订生效后，原告付清了购铺款1749085元，缴纳了商铺契税及专项维修基金。第三人收到原告的购铺款后于2014年11月份将前述商铺交付给原告占有使用。2014年5月15日经被告批准后，原告取得该套商铺的预告登记。近期原告从第三人处了解到第三人于2014年12月1日已向被告递交申请办理产权转移登记，并递交法定材料，被告同样予以受理并收件。被告在收到第三人代为提交的材料后应当为原告办理相应的房地产权证，然而原告于近日从新闻渠道得知，并在第三人处证实，被告不予办理原告商铺的房地产权证。根据《房屋登记办法》及相关法律法规的规定，购房者在提交了完整的材料后，房产管理局应该在合理的时间内办出房地产权证。原告认为被告不办理房地产权证的消极行为是错误的，被告不依法履行法定职责，侵害原告的合法权益，违反《中华人民共和国行政诉讼法》、《房屋登记办法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律规定。原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定，请人民法院查明事实，判决被告依法履行法定职责，办理XX号商铺的房地产权证，并依法将该商铺的房地产权证登记在原告名下。原告向本院提交的证据有：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格；3、营业执照、组织机构代码证，证明第三人的诉讼主体资格；4、博罗县房产局业务受理收件收据、粤房地预登字第××号预告登记证明、税票、维修基金收据、发票、商品房买卖合同及补充协议，证明：（1）原告购买的XX号商铺，并委托第三人办证；（2）原告办理了预告登记及递交产权转移登记申请。5、关于本案事实的新闻报道，证明：（1）被告没有尽到审慎管理职责，导致涉案商铺没有在查封状态，即查封实际上是没有公示；（2）原告购买涉案商铺并办理网签、预告登记、转移登记均不知道涉案商铺处于查封状态。被告辩称，被告并非不履行依法办证的法定职责，而是原告所购买的XX号商铺于2013年9月6日被深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）查封。按照《房屋登记办法》第二十二条第六款关于“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”的规定，被告决定不予登记。2013年9月6日，福田法院办案人员前来被告处，要求查封包括本案诉请的XX号商铺在内的28套房产，并依法送达了（2013）深福法民一初字第3456号《民事裁定书》及《协助执行通知书》。由于涉案商铺已于2012年5月15日被博罗县人民法院（以下简称“博罗法院”）查封，被告在福田法院的送达回证上注明房产处于轮候查封状态。2014年5月15日，博罗法院对涉案商铺查封期限届满，福田法院就本案商铺的轮候查封自动转为查封状态。2015年4月8日，福田法院已发出（2014）深福法执字第11256-1号《公告》，决定处分涉案商铺并要求原告迁出。原告于2014年12月1日，向被告提交转移登记申请及相关材料。被告依法进行了受理，经审核发现涉案房屋已被法院查封，遂依据《房屋登记办法》第二十二条第六款关于“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”的规定，决定不予登记。综上，被告不予登记是因为涉案房屋已被查封，被告并不是不履行法定职责。因此，请求法院依法驳回原告的诉请。被告向本院提交的证据有：1、（2013）深福法民一初字第3456号《民事裁定书》；2、（2013）深福法民一初字第3456号《协助执行通知书》；3、送达回证；4、（2014）惠博法立保字第4-2号《协助执行通知书》；5、（2014）惠博法立保字第4-2号《民事裁定书》；6、（2013）深福法民一初字第3456-3号《查封、冻结、扣押财产通知书》；证据1-6均证明涉案的商铺于2013年9月6日由福田法院轮候查封，并且被告在福田法院的送达回证及《协助执行通知书》上都注明涉案商铺处于轮候查封状态。7、法律依据。第三人述称，一、第三人销售10间涉案商铺给原告时，涉案10间商铺并未被查封。2014年3月14日至4月19日，第三人销售涉案10间商铺给原告时，原告及第三人均到被告的办事窗口、档案室及被告的网站上查询，资料显示，涉案10间商铺并未被查封。被告辩称：“涉案的商铺于2013年9月6日被福田法院查封”，但证据显示，从2014年3月7日，博罗法院将涉案商铺解封，至2015年1月8日止，涉案10间商铺并未被查封。被告辩称：“2014年10月13日，福田法院已发出（2014）深福法执字第11256-1号《公告》，决定处分涉案商铺并要求原告迁出”，与事实不符。（一）福田法院发出（2014）深福法执字第11256-1号《公告》的时间是2015年4月8日，而不是2014年10月13日，被告的企图，在于颠倒2014年12月1日受理涉案10间商铺房屋产权登记申请的时间；（二）无论公告的时间是2014年10月13日还是2015年4月8日，均在原告购买涉案10间商铺前，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，福田法院发出（2014）深福法执字第11256-1号《公告》依法不能约束原告。被告辩称：“2014年3月7日，博罗法院将涉案商铺解封，而福田法院就本案商铺的轮候查封自动转为查封状态”，与事实不符。博罗法院根据陈某波的申请，查封涉案10间商铺的时间系2014年1月14日，解封的时间系2014年3月7日，如果说福田法院查封涉案10间商铺的时间系2013年9月6日，那么，应当是福田法院查封在先，博罗法院轮候查封，博罗法院的解封并未影响福田法院的在先查封。显然，被告辩称是虚构的，因为当时陈某波申请博罗法院解封后，涉案10间商铺已处于无查封状态。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条规定：“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记”，可见，土地使用权、房屋是否被查封，应依法以是否办理查封登记为唯一的认定依据。二、第三人销售涉案10间商铺的行为合法，被告应依法为原告办理房屋产权登记。（一）第三人销售给原告的涉案10间商铺，已依法取得房屋销售许可证，属合法销售；原告与第三人签订房屋买卖合同时，双方均到被告的办事窗口、档案馆及被告的网站上查询，资料显示，涉案10间商铺并未被查封。如果第三人销售给原告的涉案10间商铺已被查封，被告根本不可能为原告办理房屋买卖合同网签、房屋买卖合同备案登记、房屋买卖预告登记，原告也不可能凭网签的房屋买卖合同、房屋买卖预告证办理纳税及缴交房屋维修基金等。（二）根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”、《不动产登记暂行条例》第十七条：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人”及《房屋登记办法》第六十八条第二款：“预告登记后，债权消失或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”的规定，2014年5月15日，被告对涉案10间商铺预告登记；2014年10月16日，被告对涉案10间商铺确权；2014年12月1日，被告受理了涉案10间商铺产权登记申请。因此，原告申请房屋产权登记，符合法律规定的形式和实质要件，被告依法应当为原告办理涉案10间商铺的产权登记。为此，第三人请求人民法院依法、公正作出判决。第三人向本院提交的证据有：1、博罗法院（2014）惠博法立保字第4号《民事裁定书》、第4-2号《民事裁定书》，证明涉案10间商铺的查封时间为2014年1月14日，解封的时间为2014年3月7日；2、深圳市罗湖公证处（2015）深罗证字第1237号《公证书》，证明涉案10间商铺至2015年1月8日止，并未被查封；3、福田法院（2014）深福法执字第11256-1号《公告》，证明福田法院发出（2014）深福法执字第11256-1号《公告》的时间是2015年4月8日；4、惠州市惠州公证处（2015）粤惠惠州第003591号《公证书》，证明福田法院（2014）深福法执字第11256-1号《公告》项下的另外44套房屋已办理了房屋预告登记及房屋产权登记。本案的事实因涉及第三人权益，故本院依法调取证据如下：广东省博罗县人民法院（2012）惠博法立保字第38号《民事裁定书》、《协助执行通知书》及送达回证。经庭审质证，本院根据各方当事人提交的证据，对方无异议的，本院予以确认；有异议的，在认定事实时予以参考。经审理查明，2014年4月19日原告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同编号：XX。2014年5月2日，原告与第三人签订了《购房补充协议》。原告与第三人在《商品房买卖合同》及《购房补充协议》约定，原告向第三人购买XX号商铺，双方同时对商铺的价款、由第三人代办商铺房地产权证等内容进行约定，原告付清了购铺款1749085元，缴纳了商铺契税及专项维修基金，2014年5月15日原告申请经被告批准后取得商铺的《广东省房地产预告登记证明》，证号：粤房地预登字第××号。2014年12月1日，原告向被告申请办理产权转移登记，并递交了申请材料。被告收到原告提交的申请材料后同日受理了原告的申请（收件号：2014120100068）。被告经审查认为原告申请办理产权转移登记商铺已经被福田法院查封，依据《房屋登记办法》第二十二条第六款的规定，决定不予登记，双方由此产生纠纷。原告于2015年5月19日向本院提起诉讼，请求判决被告依法履行法定职责，办理XX号商铺的房地产权证，并依法将该商铺的房地产权证登记在原告名下。另查明，2012年5月14日，本院根据深圳市XX投资有限公司（以下简称“XX公司”）的申请，作出的（2012）惠博法立保字第38号《民事裁定书》和《协助执行通知书》已经发生法律效力，据此在2012年5月15日查封了第三人位于博罗县××××组火烧碑（土名）XX庭XX阁（预售证号：博预许字第XX号）第XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺，查封期限二年。2013年9月4日，福田法院根据牟某的申请对涉案商铺等房地产进行查封，作出的（2013）深福法民一初字第3456号《民事裁定书》及《协助执行通知书》已经发生法律效力，据此在2013年9月6日查封了第三人位于博罗县××××组火烧碑（土名）XX庭XX阁包括上述10套商铺在内等房产，查封期限为二年。被告于同年9月6日收到上述《民事裁定书》及《协助执行通知书》后予以协助查封登记，在福田法院的送达回证上注明查封房产是轮候查封。2014年1月14日，本院根据陈某波、博罗县XX服务有限公司申请作出（2014）惠博法立保字第4号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案商铺进行查封，查封期限二年。被告于同年1月16日收到上述《民事裁定书》及《协助执行通知书》后予以协助查封登记，并在本院的送达回证上注明查封房产已经在2013年9月6日被福田法院轮候查封，本次查封是第二轮候查封；2014年3月7日，本院根据陈某波、博罗县XX服务有限公司的申请作出（2014）惠博法立保字第4-2号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案商铺进行解除查封。被告于同年3月11日收到上述《民事裁定书》及《协助执行通知书》后予以协助解除查封登记。2015年4月1日，本院根据黄某良的申请作出（2015）惠博法执字第287-1号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案商铺进行查封，查封期限三年。被告于同年4月10日收到上述《执行裁定书》及《协助执行通知书》后予以协助查封登记，在本院的送达回证上注明查封房产已经在2013年9月6日被福田法院轮候查封。再查明，XX公司申请查封第三人位于博罗县××××组火烧碑（土名）XX庭XX阁（预售证号：博预许字第XX号）第XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号商铺，2015年5月15日到期后没有续封。牟某申请福田法院对涉案商铺进行查封是第一轮候查封；陈某波、博罗县XX服务有限公司申请本院对涉案商铺进行查封是第二轮候查封；黄某良申请本院对涉案商铺的查封是第三轮候查封。本院认为，《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房屋产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证”。依照上述规定，被告作为博罗县人民政府房地产管理部门，具有办理房屋登记核发房地产权证的法定职责。《房屋登记办法》第七条规定“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”。第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：……（五）不存在本办法规定的不予登记的情形”。第二十二条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”。根据以上规定，原告申请被告依法履行法定职责，关键是原告在购买商铺和申请房屋登记时或期间，该商铺是否已经被依法查封。原告于2014年4月19日向第三人购买XX号商铺，2014年5月15日原告申请经被告批准后取得商铺的《广东省房地产预告登记证明》；2014年12月1日，被告受理了原告办理产权转移登记的申请。但经本院审理查明，XX公司申请对上述商铺查封期限自2012年5月15日至2014年5月15日，到期后没有续封；牟某申请对涉案商铺的查封是第一轮候查封，自2014年5月15日起轮候查封自动生效，查封期限二年；陈某波、博罗县XX服务有限公司申请对涉案商铺的查封是第二轮候查封；黄某良申请对涉案商铺的查封是第三轮候查封。从审理查明的事实来看，原告购买商铺、取得预告登记证明和产权转移登记的申请均是在人民法院作出查封《民事裁定书》和《协助执行通知书》已经发生法律效力以及在依法查封商铺期间。因此，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据……。”的规定，可以确认依法查封商铺在先，原告在上述查封生效期间才购买，虽然取得预先登记证明，但是根据《房屋登记办法》第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的。”规定，原告产权转移登记的申请并不符合法律有关规定，故原告的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告陈雪琼的诉讼请求。本案诉讼费人民币50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶东来审 判 员  聂新玲人民陪审员  李群胜二〇一五年十月九日书 记 员  曾观凤