浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3975号 上诉人（原审原告）：许亮，男，1983年9月10日出生，回族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：邴朝祥，浙江星韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈惠文，女，1973年7月1日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审被告）：万宜福，男，1971年11月10日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐卫跃，浙江斯玛特律师事务所律师。 上诉人许亮因与被上诉人沈惠文，万宜福房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：案涉房屋系沈惠文，万宜福共同共有，规划用途为非住宅，建筑面积255.1平方米。 2017年9月6日，许亮（乙方）与沈惠文，万宜福（甲方）签订一份《商铺租赁协议》，约定：一、甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积255.1平方米，租期为三年，自2017年9月20日起至2020年9月19日止，2017年9月20日至2018年9月19日的年租金240000元，2018年9月20日至2019年9月19日的年租金252000元，2019年9月20日至2020年9月19日的年租金264600元，乙方向甲方支付租赁定金20000元，待租金打入甲方账户后定金20000元转为押金20000元；乙方2017年9月13日前支付第一期租金给甲方，甲方2017年9月14日将房屋交付乙方使用；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；政府装修赔偿款，由乙方装修的归乙方所有，如政府有营业损失赔偿则归乙方所有；在租赁期内，上述房屋所产生的水、电、电话费、物业费等相关费用均由乙方承担。 合同签订后，沈惠文，万宜福向许亮交付案涉房屋，许亮向沈惠文，万宜福支付房屋押金20000元、房屋租金120000元。许亮对案涉房屋进行了装修，办理了个体工商户营业执照，从事水果销售。 2017年11月1日，三墩镇政府发布《关于三墩镇环镇北路项目国有土地上房屋收购实施方案公告》，要求三墩镇古墩路润达花苑12幢及底层商铺、13幢1单元、2单元及底层商铺范围内的被收购人，持房屋所有权证等有关证件办理房屋收购补偿有关手续。《实施方案》中载明：非住宅房屋根据产权证或其他合法凭证上载明的用途，由选定的评估机构评估确定房屋补偿价值。选择货币补偿的，停产停业损失按被收购房屋评估价的一定比例给予一次性补偿，商业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的6%、5%，也可以按照被收购房屋的临时安置费标准计算，商业用房和综合用房的补偿标准分别为20个月、15个月；非住宅房屋临时安置费标准：按被征收房屋所处地段等级、用途和房屋建筑面积计算，市区六级土地综合用房按42元/平方米、商业用房按55元/平方米进行计算，选择货币补偿方式一次性支付6个月临时安置费；搬迁费为每户1400元/次，每户按两次计算，电话移机费158元/门，有线电视移机费330元/户，空调移机费300元/台，峰谷电表补偿费100元/只，管道煤气迁移费500元/户，宽带网迁移费200元/户，水表补偿费450元/只（按照收购时的收费标准予以补助）；商业用房被收购人选择货币补偿方式并在指定期限内签约搬迁的，给予被收购房屋合法经营面积每平方米5000元的奖励，奖励金额不超过被收购房屋评估价值的20%；营业执照每本给予最高不超过2万元的补助；参照临时安置费标准，另行给予6个月临时安置费奖励。 2017年11月28日，浙江省值房地产土地评估有限公司（以下简称省值评估公司）就案涉房屋出具一份《评估报告书》，估价结果：被收购房屋在价值时点（2017年11月1日）的补偿价值为10639320元整，其中被收购房屋补偿价值为10300938元整（均价为40380元/平方米），装修及附属物补偿价值为336732元整，设备迁移费为1650元整。同日，省值评估公司又对许亮作为承租户的装修及附属物补偿进行评估，出具一份《装修及附属物补偿评估清单》，载明：1.塑料护墙1360元；2.广告箱2881.5元；3.卷闸门628.32元；4.空调移机600元；5.冷库15000元。 2017年11月28日，三墩镇政府（甲方）与沈惠文，万宜福签订一份《货币补偿协议》，约定：甲方因杭州市西湖区三墩镇环镇北路项目需要对案涉房屋实施收购，总计补偿金额为12803997元，其中房屋补偿金额10300938元、装修补偿金额306120元、附属物补偿金额30612元、停产停业损失补偿金额618056元、搬家费12755元、临时过渡费168366元、奖励费（签约、腾空奖70000元，5000元/㎡奖1275500元）、营业执照费和移机费21650元，甲方确认乙方已腾空房屋并注销权证后15个工作日内，将补偿总金额12803997元一次性支付给乙方；乙方在2017年12月28日前搬迁腾空房屋交给甲方，并经甲方验收确认。其中停产停业损失618056元，以案涉房屋评估价值10300938元的6%计算而来。 2017年12月28日，三墩镇政府发出《限期腾房通知书》，要求许亮在2018年1月2日前将案涉房屋腾空完毕，逾期作停水停电处理。 2018年1月2日，许亮腾空案涉房屋。 庭审中，沈惠文，万宜福同意返还房屋押金及房屋租金72000元，许亮同意未付的水电费1505元从沈惠文，万宜福应支付的款项中扣除。现许亮起诉至原审法院，请求：1.判令确认解除双方于2017年9月6日签订的《商铺租赁合同》；2.沈惠文，万宜福返还许亮支付的租赁押金和租金共计72000元；3.沈惠文，万宜福支付因租赁房屋被征收而应受偿的装修残值补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置费、按期搬迁奖励、营业执照补助等各项补偿费用共计800000元；4.案件诉讼费用由沈惠文，万宜福承担。后许亮变更第1、3项诉讼请求：1.确认双方2017年9月6日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月2日解除；3.沈惠文，万宜福支付因租赁房屋被征收而应受偿的装修残值补偿100000元、停产停业损失补偿618056元、搬迁费12755元、临时安置费168366元、按期搬迁奖励100000元、移机费及营业执照补助21650元，共计1020827元。 原审法院认为：许亮与沈惠文，万宜福签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。因政府工程建设需要，需对许亮租赁的案涉房屋进行征收，双方之间的房屋租赁关系无法继续履行。双方对于《商铺租赁协议》已于2018年1月2日解除无异议，该院对此予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现许亮主张沈惠文，万宜福返还许亮房屋押金和房屋租金72000元，沈惠文，万宜福对此无异议，该院对该诉请予以支持。关于许亮主张的各补偿项目：1.房屋残值补偿。现有证据显示，许亮承租案涉房屋后进行了冷库、卷闸门、招牌、护墙、广告箱制作安装等装修工作。双方签订的合同约定，政府装修赔偿款，由许亮装修的归许亮所有。该院根据政府委托的评估机构针对许亮装修及附属物补偿进行专项评估结果，确定沈惠文，万宜福应支付给装修残值补偿20470元。2.停产停业损失。双方签订的合同约定，如政府有营业损失赔偿则归许亮所有。政府支付给沈惠文，万宜福的补偿项目中，并未包含“营业损失”这一项目。这里所指“营业损失”实指“停产停业损失”。双方对于该条款存在不同理解。许亮认为，政府支付给沈惠文，万宜福的全部停产停业损失均应归许亮所有；沈惠文，万宜福则认为，若政府有针对承租人的停产停业损失补偿归许亮所有，但事实上政府并未有针对承租人的停产停业损失补偿，故沈惠文，万宜福无需支付停产停业损失。对此该院认为，许亮承租案涉房屋用于经营活动，政府的征收行为会导致许亮一定时间的停产停业造成相应损失，但许亮可以通过另行租赁房屋继续从事经营活动，而沈惠文，万宜福作为房屋所有权人，其将案涉房屋对外出租获取长期稳定的租金收入亦属于经营行为，案涉房屋被征收后，沈惠文，万宜福将永久性丧失对外出租获取房屋租金收益的权利，该损失属长期损失。该院根据租赁合同的履行情况、租金数额、剩余租赁期限以及被征收房屋拆迁补偿方案中的停产停业损失补偿金额等因素，按照公平合理原则，酌定沈惠文，万宜福应支付给许亮停产停业损失60000元。3.搬迁费。《货币补偿协议》显示搬家费为12755元，鉴于沈惠文，万宜福未提供证据其存在物品搬迁的情形，故该费用应全额支付给许亮，对许亮的该诉请，该院予以支持。4.营业执照补助。沈惠文，万宜福同意全额支付21650元给许亮，故该院对该诉请亦予以支持。关于许亮主张的按期搬迁奖励及临时安置费，双方合同中对此并未明确约定，上述费用系支付给房屋所有权人，与房屋承租人无关，故许亮主张的上述诉请，该院不予支持。扣除许亮应支付的水电费1505元，沈惠文，万宜福尚应支付给许亮各项补偿费用113370元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年3月11日判决：一、确认许亮与万宜福、沈惠文2017年9月6日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月2日解除；二、万宜福、沈惠文于本判决生效之日起十日内返还给许亮房屋押金及房屋租金72000元，支付各项补偿费用113370元，合计185370元；三、驳回许亮的其他诉讼请求。 宣判后，许亮不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋残值补偿(即房屋装修补偿)应归许亮所有。根据许亮与沈惠文，万宜福签订的《商铺租赁协议》第三条第3项的约定，政府装修赔偿款，许亮装修的归许亮所有。针对案涉房屋的装修，属于事实举证问题。在原审中，许亮提供的证据已经证明许亮对案涉房屋进行了装修，而且，沈惠文，万宜福原审中亦承认其未对案涉房屋进行过装修。所以，政府装修赔偿款应全部归许亮所有。如沈惠文，万宜福对许亮装修的事实有异议，应提供相应的证据给予反驳。原审法院调取的《装修及附属物补偿评估清单》不能作为许亮装修补偿金额的依据。首先，评估时，只有沈惠文，万宜福和评估机构在场，清单中所列项目完全是根据沈惠文，万宜福的指认记载的，许亮也是在原审中才知道该份清单的存在；其次，该份清单缺乏客观性，遗漏许多项目，如墙面装修、灯管以及人工费等；再次，根据该份清单，恰恰可以证明许亮对案涉房屋进行过装修的事实。沈惠文，万宜福在未对案涉房屋进行过装修的前提下，共计获得装修补偿款为336732元，许亮也仅仅是要求沈惠文，万宜福支付当初花费的装修款100000元。原审法院仅凭没有经过许亮确认的《装修及附属物补偿评估清单》认定许亮的装修补偿款只有20470元，明显不符合客观事实。二、原审法院根据“公平合理原则”认定许亮的停产停业损失，缺乏事实和法律依据。(一)按照约定，停产停业损失应归许亮所有。许亮与沈惠文，万宜福签订的《商铺租赁协议》第三条第3项约定，政府有营业损失赔偿的(即停产停业损失赔偿)，归许亮所有。合同系双方的真实意愿表示，该约定对双方具有约束力，而且，沈惠文，万宜福也从未抗辩该约定显失公平。(二)按照浙江省现行有效的规章，停产停业损失归实际经营者所有(即许亮所有)有明确规定。1、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定：征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县(市)人民政府规定。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。2、杭州市人民政府关于贯彻实施《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的若干意见第八条规定：征收非住宅房屋，因征收造成停产停业损失的，应按非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额可按被征收房屋价值的一定比例计算，工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为被征收房屋评估价值的10％、6％、5％；也可按被征收房屋一定时期的临时安置费计算，工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为26个月、20个月、15个月的临时安置费。具体补偿方式可由被征收人自行选择。生产经营者认为其停产停业损失超过上述标准的，由房屋征收部门与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。3、杭州市住房保障和房产管理局《关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知》第四条规定：本通知规定的停产停业损失补偿，包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。根据上述规定，政府在征收非住宅房屋造成停产停业损失的，是针对给实际经营者造成的损失，而不是出租人。原审法院认为，沈惠文，万宜福作为出租人对外出租案涉房屋获取长期稳定的租金收入属于经营行为，案涉房屋被征收后，沈惠文，万宜福将永久丧失收取租金的权利，属于长期损失。许亮认为，该认定明显不符合上述规章的规定以及客观事实。首先，沈惠文，万宜福的案涉房屋被征收后，政府已按照不低于被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度规模、建筑结构等相同或者相似的房地产的市场价格给予了补偿(《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定)，案涉房屋已经获得了超过市场价格的货币补偿，其何来的损失?其次，沈惠文，万宜福所谓的今后长期租金损失不属于沈惠文，万宜福的直接损失，而且沈惠文，万宜福完全可以用现金在相同地段另行购置多套房屋出租获取更高的租金收益，不存在丧失长期租金收取的机会和权益。再次，既然沈惠文，万宜福出租案涉房屋获取租金收入被认定为经营行为，沈惠文，万宜福至今没有办理过工商登记、没有依法缴纳过营业税，应属于非法经营，其更无权获得停产停业损失。所以，停产停业损失全部归许亮所有，符合合同约定和法律法规的规定，恰恰是公平合理原则的体现。三、临时安置费用应归许亮所有。虽然双方在租赁协议中未明确其归属。但是，许亮作为经营者，遇到政府征收，必然会面临搬迁和临时过渡，如货物设备搬迁、租赁仓库、职工安置等等，所以，临时安置应是对许亮的临时安置。沈惠文，万宜福作为出租人，既未对案涉房屋装修过，又无设备搬迁，也未居住案涉，对其何来的临时安置?根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：“征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。搬迁费、临时安置费的具体标准由设区的市、县(市)人民政府规定。”根据该条的规定，征收非住宅的，搬迁和临时安置是针对实际经营者，只有实际经营者才需要搬迁和临时安置。而且，搬迁和临时安置是相辅相成的，只有存在搬迁行为才会涉及到临时安置的问题，原审既然已经认定沈惠文，万宜福无设备可搬迁，就不可能存在临时安置的问题。根据杭州市住房保障和房产管理局《关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知》第四条之规定：本通知规定的停产停业损失补偿，包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。由此可见，停产停业损失补偿，既包括经营补偿，也包括职工工资、生活补助等安置费用的补偿。所以，临时安置费用是针对经营者即许亮的补偿，而不是对沈惠文，万宜福的补偿。四、许亮有权获得按其搬迁、腾空案涉房屋的奖励。许亮作为案涉房屋的承租人，为了配合政府的征收，按期腾空、搬迁。沈惠文，万宜福作为被征收人，据此而获得的奖励，与许亮的配合是分不开的，许亮有权分享该奖励、奖金。沈惠文，万宜福获得政府部门的奖励共计为1345500元，如果没有许亮的配合，沈惠文，万宜福很难获得奖励，沈惠文，万宜福应根据许亮的配合、努力程度等支付相应的奖金。原审法院在认定案涉房屋装修补偿、停产停业损失、临时安置、搬迁奖励等四方面，认定事实不清，适用法律错误。综上，请求：一、撤销原审法院，依法改判，即支持许亮的原审诉讼请求；二、本案上诉费用由沈惠文，万宜福承担。 针对许亮的上诉，沈惠文，万宜福答辩称：一、许亮关于装修问题，许亮几乎没有投入装修，原房屋装修是沈惠文，万宜福提供的，许亮只是建了一个冷藏柜及店面宣传标贴，这其实不是装修，关于沈惠文，万宜福投入的部分，评估公司已经评了20470元，沈惠文，万宜福已同意这笔费用给予许亮，许亮没有证据证明他投入十万元的装修。房屋现在没有拆，原状都在，当时就是利用原有的装修开店经营的，再增加一些水果买卖的广告标识，而且沈惠文，万宜福也从来没有承认过其提供的出租房是没有装修的，所以原审法院判决给予许亮20470元的装修补偿是有正当的依据的；二、针对许亮第二点，停产停业损失归许亮所有的问题，许亮的理由及根据都是不足的，首先，双方合同约定的是营业损失赔偿，而政府给予业主的相关的是停产停业损失，文字不一样意义也不一样；第二，政府在计算业主的停产停业损失的时候是以沈惠文，万宜福1000多万元的房屋价值为基数计算损失的，根本没有把许亮投入的资本金作为补偿依据，所指明的补偿对象就是业主而不是许亮；第三，政府已出具证明停产停业损失15-20个月的补偿，是基于房屋被收购后业主没有房屋收益而补偿的，根本没有指向许亮的水果店停业之后的经营损失；第四，许亮是租赁房屋开了水果店，他与沈惠文，万宜福是租赁关系，租赁解除后就要把水果店搬离，如果有经营损失也就是将水果店搬离这几天有停业损失，本身水果店资本金不大，店面也不大，业务量也不大，如果是真的要搬离的话，两三天就够了，根本没有什么很重大的损失，而一审法院已经根据公平原则判了60000多元的营业损失，已经大大超过了许亮的实际损失，这笔钱也是从沈惠文，万宜福所得的补偿中扣除的，许亮也没有提供任何证据证明他搬走后的实际损失是多少；第五，许亮只是承租人，不是业主，而政府收购房屋的相对人是业主，也就是沈惠文，万宜福，许亮只能就终止租赁与出租房依据租赁协议来主张权利，而不能就政府对业主的收购款项提出主张，业主的权利不是承租人的权利。三、对于许亮理由中的第三点临时安置费，这笔费用是政府对失去房屋的业主的安置，不是对承租人的安置，这个安置与承租人无关，而且在租赁协议中也没有出租方要给予承租人搬离时安置的相关约定，一个承租人是花钱租房子，房子被收购后他就应该另行去花钱租房子，而不存在应该给予他安置的说法，所以关于许亮主张的安置费给承租人也没有合理依据；四、关于腾空房屋的政府奖励，是给业主的奖励，不是给承租人的，承租人只要合同解除了就应当搬离，政府收购房屋后希望业主尽快的腾空房屋，至于业主用什么方法让房屋腾空是业主的事，而政府都有奖励办法，奖励对象是业主；另外，在双方的租赁协议中也没有约定说政府给业主的奖励要给承租人分享，这是基于政府收购房屋的腾退房屋的相对人是业主而不是承租人，所以承租人不能因为他依据租赁协议解除后另行租房择地搬迁而向业主出租房来主张腾退房屋的权利。综上，请求，维持一审原判，驳回上诉。 二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，许亮系对原审判决装修残值补偿、停产停业损失、临时安置费、按期搬迁奖励的数额不服并提出上诉，故本案的审理争点为沈惠文、万宜福是否应该支付上述费用。 关于装修残值补偿，《商铺租赁协议》第四条第3款约定：“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。政府装修赔偿款，由乙方装修的归乙方所有。”现案涉房屋因政府工程建设需要而被征收，故在计算装修残值补偿时应以上述条文为依据。根据浙江省直房地产直土地评估有限公司出具的《装修及附属物补偿评估清单》，许亮装修部分的价值为20470元，而许亮并未提供充分证据证明其装修部分的价值超过上述数额，故原审法院依据《商铺租赁协议》第四条第3款约定以及上述清单判令沈惠文，万宜福支付许亮装修补偿20470元并无不当。关于停产停业损失，《商铺租赁协议》第四条第3款后半段约定：“如政府有营业损失赔偿则归乙方所有”，许亮认为《货币补偿协议》中的停产停业损失即为营业损失，而沈惠文，万宜福认为只有针对许亮的停产停业损失才可获得补偿，对此，本院认为，上述约定中的营业损失应指针对许亮的营业损失，而根据杭州市三墩镇人民政府出具的《情况说明》，《货币补偿协议》中的停产停业损失系针对房屋产权人无法使用房屋而做出的补偿，现查明许亮和沈惠文、万宜福约定的租赁期限为三年，而许亮并未举证证明其经营损失的数额，故以许亮的承租期及实际使用情况等因素为考量，原审法院酌情确定其中的60000元为许亮的经营损失属合理；关于按期搬迁奖励及临时安置费，因双方并未就上述款项的归属进行约定，故原审法院据此驳回许亮要求上述费用的请求并无不妥。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13064元，由许亮负担。（许亮于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年八月二十二日 法官助理  丁 晔 书 记 员  张诗雯