安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮民一终字第00089号上诉人（原审原告）：左家珍，女，1971年3月13日出生，汉族，无业，户籍所在地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地安徽省淮南市谢家集区。上诉人（原审原告）：张洪英，女，1972年3月16日出生，汉族，无业，户籍所在地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地安徽省淮南市谢家集区。上述两位上诉人共同的委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。上述两位上诉人共同的委托代理人：庄宗星，安徽陈康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。法定代表人：曹健，该公司董事长。委托代理人：夏海峰，该公司员工。委托代理人：冯卫平，安徽冯卫平律师事务所律师。上诉人左家珍、张洪英因侵权纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院于2014年11月6日作出的（2014）田民一初字第01105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。左家珍、张洪英的共同委托代理人陈康，被上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）的委托代理人夏海峰、冯卫平到庭参加了诉讼。左家珍、张洪英、旭日公司法定代表人曹健经本院传票传唤未到庭参加诉讼，左家珍、张洪英的共同委托代理人庄宗星未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左家珍、张洪英原审诉称：2009年11月24日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买商铺一套，同时，双方就该商铺的经营事宜签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告将所购买的商铺交给被告统一经营管理，租赁期为三年，该期限自家乐福时代广场正式开业之日开始计算经营收益，合同期内被告按照每月6189元的标准向原告支付经营收益等。家乐福时代广场已于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。《商铺委托经营管理合同》到期后，被告既不向原告返还房屋，也不向原告支付房屋占用费，而是继续非法占用。其后，家乐福时代广场广大业主曾推举代表与被告就继续签订商铺委托经营事宜进行谈判未果。原告遂到被告处要求其归还房屋，但是被告均予以拒绝并且占用房屋至今。理事会无权代表原告决定经营管理模式并签订委托经营管理合同，被告不能据此对原告财产进行处分；案外的某些业主同意某种经营管理模式，不代表这种经营管理模式是公平公正的，也不代表原告应当按照这种模式把商铺交给淮南旭家商业经营管理有限公司（以下简称旭家公司）经营管理；被告现在占有使用原告商铺的行为属于侵权行为，应当承担法律责任。请求判令被告支付房屋占有使用费78492.01元（自2013年2月9日暂计算至2014年2月8日；2014年2月9日以后每月的房屋占用费，在上个月房屋占用费的基础上按1%/月的比率增长，直至被告返还房屋为止）。旭日公司原审辩称：一、淮南家乐福时代广场负一层和一、二层是本公司开发以返租方式出售的室内分割式产权商铺。2009年原、被告签订《商品房买卖合同》及《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》各一份。合同签订之日，前三年的经营收益即时从原告购房款中一次性扣除支付。二、2013年2月8日原《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》到期，该合同的履行双方不存在任何纠纷。原告以此合同主张权益，没有事实依据和法律依据。鉴于淮南家乐福时代广场负一层及一、二层分别通过选举产生理事会，而《章程》规定由理事会代表业主决定商场未来统一经营模式及收益分配方案，所以2013年2月3日本公司致函两个理事会，针对即将到期的返租商铺下一步如何走向提出三个方案供理事会选择，一是由业主各自经营，二是由理事会重选第三方统一经营，三是由理事会征求业主意见继续由本公司聘请专业团队经营。三、2013年2月8日两个理事会分别复函本公司决定采用第三种方案，正式委托本公司聘请专业团队对负一层及一、二层商场统一运营管理，并要求本公司在三个月内给出统一运营具体方案。2013年4月27日本公司再次分别致函两个理事会，除报送三年运营方案及收益分配之外，同时要求理事会两个月内必须明确是否继续委托运营管理；四、2013年8月14日两个理事会致函本公司，明确表示已征得大多数业主同意继续委托本公司统一运营管理家乐福时代广场商场。2013年8月23日本公司复函两个理事会，决定接受其代表业主将家乐福时代广场负一层及一、二层商场交给本公司统一运营管理的委托。综上，原、被告之间原三年返租期满，合同期间双方没有任何纠纷，合同期满后，双方没有建立新的法律关系。虽本公司目前仍然在管理使用原告享有产权的商铺，但委托主体已发生变化。原告在签署《章程》、选举理事会之后，理事会根据《章程》就已经享有代表业主决定商铺的经营模式和收益分配的权利，理事会在征得大多数业主同意之后决定委托本公司的团队对家乐福时代广场负一层及一、二层商场实行统一运营管理，由此本公司对原告享有产权商铺的使用绝不是非法占用，而是有因管理。原告关于非法占用商铺的主张没有事实依据，直接起诉本公司侵权并据此索要占用费没有法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。若法院按合同纠纷处理本案，则双方在合同中已选择仲裁，法院应驳回原告的起诉。原审法院查明：淮南家乐福时代广场楼盘系旭日公司开发建设。该公司将该楼盘负一层、一、二层分割成面积不等的若干商铺对外销售。2009年11月24日，左家珍、张洪英（买受人）与旭日公司（出卖人）经协商签订《商品房买卖合同》一份，左家珍、张洪英购得旭日公司开发的淮南家乐福时代广场2层290号建筑面积43.02平方米商铺……同日，左家珍、张洪英（甲方）与旭日公司（乙方）签订《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》，约定：现就甲方委托乙方对其所有的商铺进行统一经营管理事宜，经双方充分协商，达成如下一致条款，以资共同信守。一、委托标的：甲方自愿将其所有的位于安徽省淮南市朝阳中路家乐福时代广场2层290号的产权面积为43.02平方米的商铺委托给乙方进行统一经营管理。二、委托期限：甲方委托乙方经营管理的期限为三年，该期限甲方同意自家乐福时代广场正式开业之日当天起计算经营收益。三、乙方对甲方经营收益的支付：该商铺委托经营管理期限内，第一、二、三年经营收益均以每年74269元（即月经营收益6189元）计算，前三年经营收益共222807元已一次性在甲方（个人）支付的销售总价中扣除……家乐福时代广场于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。2012年年底，淮南家乐福时代广场一、二层商铺业主共签署295份《章程》，其中三年期商铺中有237个商铺业主签署了该《章程》。左家珍、张洪英签署了该《章程》。该《章程》载明：第一条、组织名称、地址，名称：淮南市时代广场业主理事会，地址：淮南市田家庵区商贸文化广场C2办公楼5楼旭日公司会议室，所辖区域范围：淮南家乐福时代广场一层和二层商铺。第二条、淮南时代广场理事会是淮南市时代广场一层二层业主为参与对该物业的统一运营管理和决定未来发展方向，而自发选举产生的群众性自治组织。第六条、理事会的权利：（一）行使维护全体业主的合法权益：（二）代表广大业主对运营管理公司拟招商对象进行考察、把关，确保招商对象为优质商家；（三）代表广大业主决定一、二层商场未来的统一经营模式和收益分配方案；（四）对一、二层统一经营的商业有参与经营管理权和财务监督权；第七条理事会的义务：（一）接受业主的监督……本人已认真阅读以上章程，同意本章程内容，认同本小组选举产生的及其他小组选举产生的业主代表及其决定。淮南家乐福时代广场一、二层三年期商铺中有235个商铺业主签署理事会候选人确认单、178个商铺业主在理事会理事选举选票上签字。2013年2月5日，淮河早报刊载了淮南家乐福时代广场一、二楼业主理事会选举结果公示，公示载明：根据淮南家乐福时代广场一、二楼理事会《章程》，在淮南市正诚公证处全程监督下和广大业主积极参与下，经选举产生6位同志为理事会成员，成员选票均已过半数，经公证处公证选举程序合法有效，现将理事会成员名单公示如下：刘振华、张炳海、吴克道、刘仁凤、王根生、孙丽。公示时间：2013年2月5日至2013年2月9日等。2013年2月3日，旭日公司致理事会函，载明：淮南时代广场一、二层业主三年返期即将到期，鉴于目前商场刚刚重新调整，正在试运营中，下一步如何运营需要明确，现将房屋移交方案和经营方式呈报给你们：第一种方案：业主选择各自单独经营，我司负责将房屋分隔后，逐户移交给业主；第二种方案：理事会代表业主自主统一经营或另行委托其他第三方经营商场，我司将目前现有的商场装修，商户及管理人员和组织架构全盘移交；第三种方案：由理事会征求业主意见，全权委托我司或我司聘请的专业运营团队继续经营。以上三种方案请理事会研讨，并于2013年2月9日前将商讨结果函告我司。2013年2月8日，张炳海等六名理事会成员在该函上签字并注明“经和部分业主一起协商，同意采用第三种方案”。2013年2月8日理事会致旭日公司复函载明：贵司2013年2月3日“致理事会函”收悉。经我会认真研究并广泛征求了业主的意见，同意采用第三种方案：维持现状，即把淮南时代广场一、二层的经营管理全权委托给贵司，由贵司聘请的专业化团队继续运作、经营。2013年4月27日旭日公司致理事会函载明：现就有关事宜向你会做出如下解释和承诺：我公司为商场升级改造共投入4293万元……特别是钢桥的架通大大提高了商场的人气量……我们投入了很大资金提升人气。光一、二层商场推广宣传就花费了303.36万元。为了促销活动，向供应商让利167万元……2013年鉴于商场第一年培养期基本没有利润，我公司额外拿出550万元，补贴给一、二层业主，由理事会根据业主投资比例分配给业主。2014、2015年鉴于商场的初步成长期，2014年我公司再拿250万元补贴给一、二层业主。2015年我公司再拿出100万元补贴给一、二层业主……五、我公司承诺4年之内不参与一、二层业主分成。六、我公司接受委托运营已有一段时间，今后是否继续委托运营，就我公司提出的条件，请理事会尽快或在2个月内给予准确的答复。七、旭日公司补偿三年的资金，在业主回报达到6个点以后，分3-4年逐步返还旭日公司。2013年5月1日理事会制作《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》，其中原三年期商铺中有148个商铺业主在背面《确认书》上签署“本人同意淮南时代广场一、二层商场运营管理模式及其说明”。该《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》载明：经和旭日公司有关领导反复沟通、协商确定了淮南时代广场一、二层的运营模式：由旭家公司（系旭日公司的子公司）对一、二层商场进行统一运营管理……2013年8月14日理事会致旭日公司函载明：接到贵司2013年4月27日《致理事会的函》后……我会会同贵司起草了《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》及《淮南时代广场一、二层业主对商场运营管理模式的确认书》，邀请业主前来就我会和贵公司初步商定的“淮南时代广场一、二层的运营模式：由旭家公司（系旭日公司的子公司）对一、二层商场进行统一运营管理”的事宜进行沟通和确认。目前，赞同一、二层商场由旭家公司进行统一运营管理并签署《确认书》的业主已超过66%。根据《章程》第二章第六条第三款的规定和少数服从多数的原则，特函复贵司：一、根据大多数业主的意见，我会决定将淮南时代广场一、二层商场委托贵司进行统一运营管理。……三、要求贵公司确保在统一运营管理后的前三年即2013、2014和2015年，每年给予业主的投资收益不低于3%，2014年和2015年的收益率应高于3%……2013年8月23日旭日公司致理事会复函载明：我司于2013年8月15日收到贵会致我司的函件，根据贵会在函中提出的几点意见，我司经研究形成以下决定：一、根据贵会所代表的业主的利益，我司决定接受贵会将淮南时代广场一、二层商场委托我司进行统一运营管理……三、在接受贵会的经营管理后的前三年即2013、2014和2015年，我司将给予业主的投资收益不低于3%，2014和2015年的收益高于3%。另外，每年年终审计高于3%的利润也全部归业主。四、待商场运营好转，商场经营利润达到6个点后，我司按照与贵会商讨的付款办法，与贵会商讨逐年收回我司垫付的非商场盈利的垫付资金。自2013年8月起旭家公司陆续向淮南家乐福时代广场一、二层原三年期商铺中共147个商铺的业主转账或现金支付了2013年上半年的收益。2011年1月17日左家珍、张洪英取得田家庵区朝阳街道家乐福时代广场商业290号商铺房产证，左家珍、张洪英为共同共有人。根据双方的诉辩主张，原审法院归纳本案争议的焦点为：理事会与旭日公司之间约定的管理模式对左家珍、张洪英是否有约束力以及旭日公司占有管理使用左家珍、张洪英商铺是否构成非法占用。原判认为：左家珍、张洪英与旭日公司签订的《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》履行期限已届满。鉴于本案左家珍、张洪英的商铺只是旭日公司开发销售的淮南家乐福时代广场一、二层众多分割式商铺中的一个，左家珍、张洪英对该商铺享有的权利不能等同于独立商铺，包括左家珍、张洪英在内的各业主行使权利必须符合淮南家乐福时代广场一、二层商铺整体利益。又鉴于淮南家乐福时代广场一、二层商铺众多业主按照《章程》选举理事会代表成立理事会，故理事会有权按照《章程》代表广大业主决定一、二层商场未来的统一经营模式，且理事会在选择过程中也征求了广大业主的意见。理事会和旭日公司经过多次函件商定：由旭日公司接受理事会委托对淮南家乐福时代广场一、二层原三年期商铺进行统一经营管理；后经理事会同意，旭日公司授权由旭家公司负责淮南家乐福时代广场一、二层商铺的统一运营管理。上述内容对左家珍、张洪英在内的所有原三年期商铺业主均有约束力。148个商铺的业主签署《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》背面的《确认书》以及147个商铺的业主领取2013年上半年收益对此予以认可。左家珍、张洪英关于旭日公司非法占用其商铺的主张不成立，左家珍、张洪英据此要求旭日公司支付占有使用费，没有依据，本院依法不予支持。被告旭日公司关于其是合法占有使用原告左家珍、张洪英商铺的辩称意见，合法有据，本院依法予以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告左家珍、张洪英的诉讼请求。案件受理费1762元，由原告左家珍、张洪英负担。宣判后，左家珍、张洪英不服，向本院提起上诉称：一、根据《社会团体登记管理条例》的相关规定，理事会的成立违反法定程序，未在国家机关备案登记，不具有法人资质，无权代表他人作出民事法律行为，业主不应当受其作出的违法行为的约束。二、根据左家珍、张洪英签订的《商品房买卖合同》可知，左家珍、张洪英购买的商铺为室内可分割产权商铺，左家珍、张洪英拥有独立的产权，有权独立行使自己的合法权利。左家珍、张洪英要求旭日房地产公司按原先的标准支付房屋占用费，符合广大业主的利益，更未侵犯其他业主的利益。一审法院以部分业主领取了理事会所确定的收益来约束左家珍、张洪英，显然错误。三、本案原审法院依据审判委员会的讨论作出判决，违背了合议庭独立行使审判权的原则，一审程序违法。请求撤销原判，依法改判。旭日公司答辩称：一、左家珍、张洪英购买的是室内产权式商铺而不是室内独立式产权商铺，各商铺之间无隔离墙，不划分实际区域，仅产权登记在投资者名下，产权拥有者无法自主经营，只能以包租的形式委托专业的运营团队统一经营管理，其投资回报完全依赖于商场的经营状况。对此，购买者作为投资人在决定投资时是明知的；二、业主理事会是全体业主民主选举产生的业主代表，根据业主理事会章程的规定，业主理事会有权代表业主决定商场的统一经营模式和权益收益方案；三、一审法院对案件的审理及判决程序符合法律规定，不存在违法之处。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。二审查明事实与一审查明事实相同。根据双方当事人二审的诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：一、原判依据审判委员会的讨论决定作出判决，是否违反法定程序；二、理事会是否有权代表左家珍、张洪英与旭日公司约定经营模式，旭日公司的行为是否构成非法占用，左家珍、张洪英要求旭日公司支付占有使用费的请求应否予以支持。针对上述争议焦点，本院分析评判如下：关于第一项争议焦点，本院认为：根据《中华人民共和国人民法院组织法》第十条：“各级人民法院设立审判委员会，实行民主集中制。审判委员会的任务是总结审判经验，讨论重大的或者疑难的案件和其他有关审判工作的问题。”的规定，原审法院审判委员会对本案进行讨论是法律赋予的权利，原审法院依据审判委员会的讨论决定作出判决不违反法定程序。左家珍、张洪英认为原审法院程序违法的上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为：根据《社会团体登记管理条例》第二条的规定，社会团体是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。本案中，根据左家珍、张洪英签字确认的淮南家乐福时代广场一、二层《业主理事会章程》载明：业主理事会是由时代广场一、二层业主为参与对该物业的统一运营管理和决定未来发展方向，而自发选举产生的群众性自治组织，目的是切实保障市场统一管理和持续经营发展，最终达到业主的物业全面增值，宗旨是代表和维护业主合法权益，保障物业合理安全使用等，主要权利是代表业主行使相关权利。从上述内容看，本案中的业主理事会并不符合社会团体的特征。因此，本案中的业主理事会不适用《社会团体登记管理条例》的规定。根据《业主理事会章程》载明的内容可以证实，左家珍、张洪英已经阅读并同意《业主理事会章程》内容，认同选举结果及业主理事会作出的决定。因此，业主理事会经选举产生后，有权代表左家珍、张洪英按照《业主理事会章程》行使权利并作出决定，其行为对左家珍、张洪英具有约束力。左家珍、张洪英认为业主理事会无权代表业主作出民事法律行为，业主不受其行为约束的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于旭日公司的行为是否构成非法占用的问题，首先，依据上述分析，《业主理事会章程》对左家珍、张洪英具有约束力，业主理事会有权按照《业主理事会章程》对一、二层商铺的运营管理模式作出决定；其次，根据本案查明事实，左家珍、张洪英在购买涉案商铺时，与旭日公司签订的《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》明确约定，左家珍、张洪英将其购买的商铺委托旭日公司进行统一经营管理。左家珍、张洪英作为完全民事行为能力人，对涉案商铺属于分割式商铺，需与其他商铺整体对外包租，统一进行运营管理，以及对左家珍、张洪英个人对商铺的使用需符合一、二层商铺整体利益应是明知的，其应按有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。同时，从左家珍、张洪英起诉状中关于广大业主曾推举代表与旭日公司就继续签订商铺委托经营合同事宜进行谈判的陈述能够证实，左家珍、张洪英对商铺发生纠纷处理需具备整体协调性也是预知的。故对于这种分割式商铺的处理需按照从整体利益的角度出发的原则进行处理。综上，左家珍、张洪英对其分割式商铺享有的权利，不同于独立商铺，左家珍、张洪英行使业主权利应当兼顾其他商铺业主的利益。旭日公司基于业主理事会的委托，对包括左家珍、张洪英购买的商铺在内的一、二层整体商铺进行统一运营管理不构成非法占用，左家珍、张洪英主张占有使用费的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，左家珍、张洪英的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原判认定基本事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费1762元，由左家珍、张洪英负担。本判决为终审判决。审 判 长  时素君代理审判员  汪传海代理审判员  张树引二〇一五年三月二日书 记 员  齐 瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；