云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一初字第17号原告（反诉被告）昆明靖力房地产营销策划有限公司。住所地：昆明市盘龙区北京路豆腐厂**龙宇大厦****。法定代表人翟家贵，执行董事。特别授权诉讼代理人谭海锐，云南格元律师事务所律师。被告（反诉原告）云南华丰集团股份有限公司。住所地：昆明市官渡区小板桥街道办事处。法定代表人赵云焜，董事长。特别授权诉讼代理人苏建明、韦姣娇，云南新洋务律师事务所律师。原告（反诉被告）昆明靖力房地产营销策划有限公司诉被告（反诉原告）云南华丰集团股份有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月12日、2014年6月5日两次组织双方当事人进行证据交换，并于2014年3月27日、2014年6月13日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）昆明靖力房地产营销策划有限公司的委托代理人谭海锐，被告（反诉原告）云南华丰集团股份有限公司的委托代理人苏建明、韦姣娇到庭参加了诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。原告昆明靖力房地产营销策划有限公司（以下简称“靖力公司”）起诉称：云南华丰集团股份有限公司（以下简称“华丰集团”）投资开发了云南华丰国际食品展示中心房地产项目，为找准该项目的市场定位，促进华丰集团对该项目的销售，在靖力公司参与并帮助华丰集团对项目营销提案汇报获得好评后，2009年10月31日，双方签订了《〈云南华丰国际食品展示中心〉全案策划推广及销售代理委托合同》，约定自签订委托合同之日起至工程竣工验收后一年内，靖力公司负责在华丰集团提供的工作场所为其提供云南华丰国际食品展示中心项目（后改称华丰国际商贸城）的全案营销策划、销售管理等服务。按合同约定销售均价的1.8%及超出均价溢价部分20%的比例，由被告向原告支付代理费，任何一方擅自终止合同，则应向对方赔偿50万元，被告若不按约定向原告支付代理费，则每逾期一天按应付金额的0.3%承担滞纳金。委托合同签订后，靖力公司积极开展该项目的营销策划、推广及销售组织管理等服务工作，为华丰集团提供了一期营销策划方案、定价策略方案、宣传推广方案、华丰国际商贸城公寓解筹方案等一系列方案，上述方案在华丰集团2010年7月28日的开盘销售中全面实施，在靖力公司的协助下，开盘后该楼盘产品热销。为此，截止2010年12月止，华丰集团在充分肯定靖力公司工作的情况下支付了销售代理费人民币（以下均为人民币）572894元。由于华丰集团对靖力公司的上述工作成果给予了高度认同，2010年8月，华丰集团要求将华丰国际商贸城外围的3－6层也纳入靖力公司的服务范围，靖力公司遂为该部分标的物一并提供服务。随着华丰集团于2010年12月27日及2011年3月取得余下项目的商品房预售许可证，靖力公司又依约为华丰集团提供了第二期营销策划方案、定价策略方案、宣传推广方案等营销策划、推广服务，并协助华丰集团完善了项目的各项报批手续。截止2012年3月，靖力公司的一系列营销策划、推广及销售组织管理等服务工作使华丰集团得以销售该项目建筑面积43522.6平方米，实现销售金额24682.79万元，完成率达98.11%；销售外围3－6层建筑面积6649.15平方米，销售金额达3664.48万元。为此，华丰集团根据委托合同的约定及双方每月对账的《佣金结算表》向靖力公司支付了2011年11月至2012年3月期间的销售代理费2538958元。至此，华丰集团共向靖力公司支付了部分代理费3111852元。然而，在2012年3月，华丰集团把靖力公司撵出工作场所，并将该场所出租给他人使用。对此，靖力公司认为华丰集团以实际行为表明该项目在靖力公司的营销策划、推广及销售组织管理等服务工作帮助下基本达到销售目的后，已不愿再履行委托合同的约定义务。2012年5月靖力公司向华丰集团口头提出解除委托合同，并提交了华丰项目的整体结算报告以及根据已对账确认的每月《佣金结算表》汇总的《销售代理费结算汇总表》、《溢价销售代理费结算汇总表》，要求华丰集团按约定支付剩余代理费5082094元及外围3－6层代理费659408元，并要求华丰集团支付靖力公司为华丰集团垫付的项目开盘布置费、印刷费等项目推广费16540元。但华丰集团一直以种种借口推诿。2013年3月华丰项目工程竣工验收，至8月，双方商洽代理费的结算时，华丰集团表示将不再支付代理费。2013年11月7日，靖力公司向华丰集团邮寄送达了“关于解除《全案策划推广及销售代理委托合同》的通知”，解除了双方的委托合同。11月11日，华丰集团《回函》同意解除合同。鉴于此，原告诉至法院，请求判令：1、由华丰集团支付代理费5741502元，并以每欠付一日按0.3%计算，承担自2013年2月8日起至2014年2月7日止的滞纳金6286944.69元，以及从2014年2月8日起至代理费支付完毕之日止的滞纳金；2、由华丰集团支付靖力公司垫付的开盘布置费、宣传服务器印刷费等项目推广费16540元；3、由华丰集团支付因其违约而应按约定支付的违约金50万元；4、由华丰集团承担本案的全部诉讼费用。被告云南华丰集团股份有限公司答辩称：一、华丰集团没有欠付靖力公司代理费，更无须承担滞纳金。首先，华丰集团委托靖力公司代理销售的范围仅是云南华丰国际商贸城项目E1至E7幢共388套房屋，其中小高层375套，商铺13套，靖力公司主张华丰集团欠付其销售外围3-6层房屋659408元代理费没有事实根据和法律依据，该部分诉讼请求也超过了诉讼时效，其该项主张不能成立。其次，就云南华丰国际商贸城项目E1至E7幢的均价代理费而言，华丰集团与靖力公司于2009年10月31日签订的《全案策划推广及销售代理委托合同》第六条第2款和第八条第2款已经明确约定，“在靖力公司完成所有销售目标之前，华丰集团仅须支付均价代理费的80%”，而根据华丰集团与靖力公司已确认的自2010年8月起至2012年3月止的《佣金结算表》可以证明靖力公司已经代理销售的房屋数量为357套（其中小高层346套，商铺11套），在扣除华丰集团预留的22套房源后，靖力公司尚有9套房屋销售目标未完成，而按上述合同约定，靖力公司在合同约定的时间内没有完成所有销售目标，则无权向华丰集团主张剩余的20%的均价代理费；而靖力公司代理销售的357套房屋按80%计算后应得到的3111857元均价代理费，华丰集团已经付清，不存在欠付。可见，靖力公司向华丰集团主张欠付云南华丰国际商贸城项目E1至E7幢的均价代理费没有事实根据和法律依据。再次，就云南华丰国际商贸城项目E1至E7幢的溢价代理费而言，双方委托合同第八条第2款同样明确约定在靖力公司完成所有销售目标后，华丰集团才有义务进行支付，而靖力公司至今尚有9套房屋的销售目标未完成，因此，靖力公司向华丰集团主张欠付溢价代理费也没有事实根据和法律依据。最后，既然华丰集团没有欠付靖力公司的代理费，自然无须承担所谓滞纳金，况且即使本案真有所谓的滞纳金要支付，按委托合同第十二条第3款约定的每日0.3%的比例，年利率高达109.5%，已超出中国人民银行公布的同期同类6%的贷款基准利率18倍之多，明显属于约定过高，靖力公司以此计算滞纳金也于法不符。二、华丰集团无须向靖力公司支付开盘布置费、宣传服务器印刷费等项目推广费16540元。首先，根据委托合同第八条第3款的约定，项目推广费的支付方式是由靖力公司根据华丰集团要求和项目需要，向华丰集团提供项目宣传推广预算并经华丰集团审核通过后，由华丰集团直接支付给相应广告、制作、宣传推广机构，并非由靖力公司自行垫付后再向华丰集团主张返还。其次，靖力公司的证据无法证实该16540元是经华丰集团认可的、属于合同约定的云南华丰国际商贸城项目发生的推广费。三、华丰集团无须向靖力公司支付50万元的违约金。根据靖力公司向华丰集团于2012年4月11日发出的《工作联系函》和于2013年11月4日发出的《关于解除的通知》及华丰集团的《回函》，可以证明华丰集团从未以任何方式擅自终止过《委托合同》；相反，是靖力公司在没有完成全部销售目标的情形下，擅自通知华丰集团解除了《委托合同》，靖力公司应承担单方解除合同的法律责任。综上，华丰集团请求人民法院在查明本案事实后，依法驳回靖力公司的全部诉讼请求，以维护华丰集团的合法权益。云南华丰集团股份有限公司在法定期限内提起反诉称：根据昆明市政府关于搬迁二环路以内大型批发市场的文件规定，华丰集团于2009年初按政府要求关闭了自身拥有的昆明市前卫西路华丰大型批发市场。为安置原市场内大量商户使其能够继续经营，华丰集团依法获得了昆明市官渡区昌宏路的地块建设云南华丰国际食品展示中心项目。之后双方于2009年10月31日最终签订了本案诉争的《全案策划推广及销售代理委托合同》，约定将项目全案策划及一期商务办公部分的销售代理执行委托给靖力公司进行，基于该项目属于安置老市场搬迁商户的性质，项目在销售方面本身有一批固有的客户的考虑，合同双方对销售的时间段、销售完成比例及付款方式进行了严格的约定。华丰集团委托靖力公司销售的房屋于2010年2月9日、2010年12月27日和2011年7月29日分三次获得了三份商品房预售许可证明，销售项目于2010年7月28日开盘，并于2011年12月26日和2011年12月28日竣工验收。但是，时至今日，委托合同约定的销售期限早已届满，靖力公司仍然未按合同约定完成项目一期100%的销售任务，即使按靖力公司在其起诉状中所称完成了销售面积43522.6平方米，也还有3811.68平方米未销售完成，且华丰集团开发的商业市场属于原拆迁市场整体搬迁，所以在靖力公司声称所完成的销售面积中，有相当部分的销售面积是属于华丰集团的重要关系户和原市场经营户购买。履约过程中，靖力公司完全违背合同约定，拼凑了一支并不专业的销售团队，管理混乱，此外，靖力公司还以种种不名誉的手段侵害购房人利益，致使华丰集团多次遭到客户投诉，靖力公司的这些违约行为，不仅完全违背职业道德和签约承诺，严重侵害了华丰集团的公众声誉和形象，给华丰集团造成了巨大的经济损失，而且也严重败坏了房地产中介的声誉和形象，破坏了正常的房地产中介市场的交易秩序。鉴于此，靖力公司的行为已经完全违约，按照委托合同的约定，其除了应向华丰集团支付50万元的违约金外，还应退还此前华丰集团已经支付的20万元策划费和3111852元的代理费，据此，特向法院提起反诉，请求判令：1、由靖力公司支付违约金50万元；2、由靖力公司退还已收取的策划费20万元；3、由靖力公司退还已收取的代理费3111852元；4、由靖力公司承担本案诉讼费。反诉被告昆明靖力房地产营销策划有限公司答辩称：一、在合同履行期限内，华丰集团就严重违约，将靖力公司从工作场所赶出，致使靖力公司无法实现最后尾盘的销售，也导致委托合同约定的销售目标无法实现，其已经构成了合同法定解除的情形，为此，靖力公司于2012年5月、2013年11月7日分别以口头、书面形式向华丰集团提出解除委托合同的通知，同时，华丰集团在11月11日回函告知靖力公司同意解除合同，故委托合同在期限未届满前就已经被解除。靖力公司没有任何违约行为，也不应当退还已收取的代理费和策划费。二、涉案项目并未在2011年11月28日竣工验收，故靖力公司的销售期限尚未届满，谈不上在合同约定的期限届满之前不能完成百分之百销售目标的问题。综上，请求法院驳回华丰集团的全部反诉请求。经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认双方无争议的案件相关事实如下：2009年10月31日，华丰集团与靖力公司（原昆明进力营销策划有限公司）签订《全案策划推广及销售代理委托合同》，约定华丰集团将其投资并经营的云南华丰国际食品展示中心（项目地址：昆明市官渡区昆洛路与广福路之间，西邻昌宏路，靠宝象河和金刚村）委托靖力公司承担项目的全案营销策划及销售代理工作。委托工作内容为：1、项目全案策划；2、项目一期商务办公部分及二期办公部分的销售代理执行（商铺及车库部分由华丰集团自行销售及招商）；3、项目宣传推广执行。项目委托销售执行分二个部分：1、一期商务办公部分建筑面积47334.28平方米；2、二期商务办公部分建筑面积54464.52平方米。以上销售委托的准确面积以华丰集团提供的《移交房源表》为准。合同执行期限为双方签订合同之日起至华丰集团项目工程竣工验收后半年内。合同期分两个阶段：1、前期项目规划、营销策划阶段，期限为自合同生效之日起到规划许可证审批发证完毕；2、项目一期商务办公部分销售执行期为华丰集团一期工程办理商品房预售许可证并开盘后半年内，靖力公司完成华丰集团委托销售目标的80%，一期工程竣工验收后一年内靖力公司完成华丰集团委托销售目标的100%；3、项目二期合同期限和销售目标等另行商定。委托销售价格为：1、项目一期商务办公部分整体均价双方确定为4500元/平方米（以上价格为基准价格，由于市场原因靖力公司保证华丰集团合同确认均价情况下，靖力公司有权对项目整体价格进行适度调整，靖力公司所报每套价格方案，必须由华丰集团签字认可方可执行）；2、项目二期委托销售价格另行商定。代理费用的支付方式和标准为：1、项目全程策划费：合同所涉及整体营销招商推广策划服务费为20万元（该费用由靖力公司承担，包含在合同第八条第2款靖力公司提成费用中，华丰集团先垫支给靖力公司）。华丰集团预付20万元策划费，双方签订代理合同后三日内一次性全额支付，待项目最终结算时，华丰集团从靖力公司销售代理费中扣除。2、销售代理费：按双方约定委托整体均价的1.8%的比例提取，根据靖力公司实现销售量计算，华丰集团按月向靖力公司按此比例的80%结算支付；剩余部分在靖力公司完成华丰集团委托的所有销售目标后结算支付，实现的销售价格超出整体均价的部分视为销售溢价部分。溢价部分甲乙双方的分配比例为：华丰集团享有溢价部分的80%，靖力公司享有溢价部分的20%，靖力公司完成华丰集团委托的所有销售目标后华丰集团进行支付。3、项目宣传推广由靖力公司向华丰集团提交方案经华丰集团审定后开展，项目推广单位由靖力公司推荐经华丰集团认可后确定，项目推广费由靖力公司根据华丰集团要求和项目实际需要，向华丰集团提供项目宣传推广预算经华丰集团审核通过后，由华丰集团直接支付给相应广告、制作、宣传推广机构（靖力公司所提交方案华丰集团需在三日内给以答复，否则销售计划按逾期时间顺延）。华丰集团负责对《商品房预售合同》最后审核与签署、指定专人负责收取项目销售过程中客户所交定金及销售款等相关款项，并提供靖力公司现场销售场所及相关的办公用品，靖力公司负责上门客户的接待、咨询、楼盘的介绍、客户问题的解答、置业投资的分析，并协助华丰集团签订订房认购协议及购房合同。若靖力公司在合同约定的期限内提前半年完成销售招商任务，华丰集团一次性奖励靖力公司人民币50万元；若靖力公司在合同约定的期限内完不成销售任务，一次性罚款50万元。华丰集团未按合同约定方式支付靖力公司相关费用的，每逾期一天按应付金额的0.3%支付滞纳金，华丰集团拒不支付的，靖力公司有权解除合同并要求华丰集团承担相应违约责任。靖力公司不能按合同约定完成受托工作的，华丰集团解除合同并不支付靖力公司任何费用，靖力公司的违约行为给华丰集团造成损失的，靖力公司还需承担赔偿责任。2012年4月11日，靖力公司向华丰集团发出《工作联系函》，载明：1、我公司遵循贵公司旺商、养商的工作布局，于2012年4月10日已完成华丰国际商贸城销售部搬迁工作并圆满完成《合同》委托工作内容，现办公地点搬迁于北京路龙宇大厦4F-D座，客户资料移交工作已准备就绪。2、后续工作：小高层公寓业主后期服务工作我公司将采取以短信群发的形式告知客户销售部新的办公地址及咨询联系方式，资料移交工作请贵公司指定，销售佣金结算。2013年11月4日，靖力公司向华丰集团发出《关于解除的通知》，载明双方于2009年10月31日签订涉案委托合同并于2010年8月口头要求将华丰国际商贸城外围3-6层也纳入合同范围，2012年华丰集团将靖力公司撵出工作场所并将该场所出租给他人使用同时未再支付剩余佣金，靖力公司认为华丰集团的违约行为说明委托合同的目的已无法实现，靖力公司根据合同法第九十四条的规定，自本通知送达之日起决定解除与华丰集团的委托合同，并保留采取其他措施以挽回损失的权利。2013年11月11日华丰集团回函靖力公司，载明对靖力公司提出的解除合同的主张无异议，但对于靖力公司在前述通知中陈述的事实均不予认可，认为靖力公司在合同尚未履行完毕就撤出全部人员，导致应由靖力公司履行的基本义务均由华丰集团履行，因靖力公司一直不承认未完成销售任务的事实，且对违约责任的承担也避开不谈，最终导致结算的谈判无法进行。庭审中，靖力公司与华丰集团一致认可：一、就云南华丰国际食品展示中心E1-E7幢一期商务办公部分的均价代理费华丰集团已付约80%即3111852元。二、云南华丰国际食品展示中心E1-E7幢一期商务办公部分共388套房源，除去华丰集团保留的22套房屋和一套有争议的（E-3-102号）房屋外，至今尚有8套房屋未销售完毕。三、2009年11月5日，靖力公司收到华丰集团支付的策划费20万元并开具发票。四、靖力公司为项目推广自2009年12月21日至2010年3月25日垫付共计84625元，华丰公司已经报销。另确认：一、云南华丰国际商贸城项目E1幢于2010年2月9日获得《商品房预售许可证明》，E2-E5幢于2010年12月27日获得《商品房预售许可证明》。二、根据华丰集团提交的《建设工程竣工验收备案表》显示，云南华丰国际商贸城2#地块二期建设工程项目第一标段施工工程于2011年12月28日竣工验收。同时，对于靖力公司调取该项目竣工验收资料的申请，因无必要，本院不予准许。审理中，双方当事人对于以下事实存在争议：1、华丰国际商贸城E-3-102号房屋是否系靖力公司所销售？2、是否存在华丰集团在合同履行期内将靖力公司赶走的事实？3、靖力公司是否对华丰国际商贸城外围3-6层共40套房屋进行了销售？4、靖力公司是否还为华丰集团垫付了开盘布置费、宣传服务费、印刷费共计16540元？关于双方上述事实争议，本院评述如下：（一）对于华丰国际商贸城E-3-102号房屋（购房人为王胜林）是否系靖力公司所销售的问题。靖力公司认为系其销售，并提交了其统计的《2012年3月份小高层按揭回款明细》、《按揭购房合同》各一份予以证实；华丰集团认为该房屋系其向老客户自行销售，并提交了《小高层购房合同领取登记表》以及其与王胜林于2010年12月30日签订的《云南华丰大型食品批发市场商铺租赁合同》予以证实。对此，本院认为，首先，双方当事人所签订的《全案策划推广及销售代理委托合同》中约定华丰集团负责对《商品房预售合同》最后审核与签署，靖力公司负责上门客户的接待、咨询、楼盘的介绍、客户问题的解答、置业投资的分析，并协助华丰集团签订订房认购协议及购房合同，故按照合同约定，靖力公司代理销售的房屋不一定要由靖力公司人员与购房人签订商品房购销合同；其次，靖力公司所统计的《2012年3月份小高层按揭回款明细》中记载的E-3-102号房屋的面积、价款与实际签订的商品房购销合同一致，另外，即使按照该房屋的预登记时间即2011年3月9日来看，交易也是处于靖力公司的销售期内；第三，从华丰集团提交的《小高层购房合同领取登记表》来看，王胜林领取备案的商品房购销合同的时间是在该登记表所载明的“靖力公司移交时间”之后，此与靖力公司所陈述的在其离场后向华丰集团进行了客户资料移交相符，即使王胜林与华丰集团签订过房屋租赁合同，也不能必然证实E-3-102号房屋就是华丰集团自行销售的事实。故本院认为靖力公司提交的证据具有较大证明力，构成证据优势，E-3-102号房屋应系靖力公司所销售。（二）关于是否存在靖力公司所主张的华丰集团在合同履行期内将其赶走的事实，靖力公司提交了通话录音及其向华丰集团发出的《工作联系函》、《关于解除的通知》各一份予以证实。对此，本院认为，从靖力公司提交的通话录音的内容来看，华丰集团未否认是其要求靖力公司人员离场，靖力公司也未否认其工作人员存在懈怠的情况，再结合靖力公司于2012年4月11日向华丰集团发出的《工作联系函》的内容来看，均系以友好平和的行文与华丰集团协商其搬离后的后续工作，也未提及被迫离场或因此要求华丰集团承担违约责任的事宜，故本院认为，即使在后来靖力公司解除合同的通知中提及华丰集团将其撵出工作场所的情况，但就靖力公司所提交的现有证据，尤其是双方协商的通话录音来看，不足以证实华丰集团将其强行赶走的事实，本院对其主张的该事实不予确认。（三）关于靖力公司是否对华丰国际商贸城外围3-6层共40套房屋进行了销售的问题。靖力公司主张在双方所签订的《全案策划推广及销售代理委托合同》外，其还为华丰集团代理销售了华丰国际商贸城外围3-6层共40套房屋，并提交了华丰集团工作人员向其提供的华丰国际商贸城外围3-6层商品房购销合同补充协议样本、靖力公司制作的外围3-6层销售方案以及其统计的《华丰国际商贸城市场外围3-6层办公销售清单》予以证实；华丰集团则认为华丰国际商贸城外围3-6层的该40套房屋均系其自行销售，并提交了该40套房屋的《商品房购销合同》及《商品房买卖合同登记备案表》予以证实。对此，本院认为，首先，虽然华丰国际商贸城外围3-6层房屋确实不属于双方所签订的《全案策划推广及销售代理委托合同》的代理销售范围，但综合靖力公司提交的证据，尤其是其统计的《华丰国际商贸城市场外围3-6层办公销售清单》来看，该清单所统计的房屋所涉合同价款、房屋面积与该房屋的商品房购销合同一致，且除该销售清单的第23-30项（即D-8-301,D-8-304,D-8-305,D-8-306,D-8-309,D-8-310,D-8-505,D-8-510号房屋）外，其余销售房屋的签约时间也与房屋相应的商品房购销合同中首付款的时间一致，若靖力公司未代理销售，其不可能得到本不属于其销售代理范围的详细商业资料；其次，从双方《全案策划推广及销售代理委托合同》的约定及交易习惯，靖力公司系协助而非直接与购房人签订商品房购销合同。故本院认为，除靖力公司提交的《华丰国际商贸城市场外围3-6层办公销售清单》第23-30项（即D-8-301，D-8-304,D-8-305,D-8-306,D-8-309,D-8-310,D-8-505,D-8-510号房屋）外，其余32套房屋（即A-10-301号至A-10-309号、B-11-301号至305号、C-9-301号至308号、D-8-601号至610号房屋）应为靖力公司销售，本院对此予以确认。而该销售清单的第23-30项（即D-8-301，D-8-304,D-8-305,D-8-306,D-8-309,D-8-310,D-8-505,D-8-510号房屋）因靖力公司未能明确合同签订时间，且其中第23-26项（即D-8-301，D-8-304,D-8-305,D-8-306号房屋）的客户名称与该房屋相应商品房购销合同不符，故该销售清单的第23-30项（即D-8-301，D-8-304,D-8-305,D-8-306,D-8-309,D-8-310,D-8-505,D-8-510号房屋），因证据不足，本院不予确认为靖力公司所销售。（四）关于靖力公司是否还为华丰集团垫付了开盘布置费、宣传服务费、印刷费共计16540元的问题，靖力公司提交了2010年7月30日、8月17日、8月18日的三份发票予以证实；而华丰集团提交了发票五份（金额共计84625元）予以反驳，认为靖力公司所垫付的费用是否是本案项目的推广费用应由华丰集团最终确认后报销，华丰集团此前已报销了84625元，对靖力公司本案主张的16540元不予确认。对此，本院认为，从靖力公司提交的发票品名来看，均系项目开盘支出的相应布置费、宣传资料印刷及其他诸如矿泉水等物品的购买支出，而华丰集团当庭自述涉案项目开盘时间为2010年7月28日，与靖力公司提交的发票时间相近，而华丰集团提交的其已报销的五份发票的开具时间均在靖力公司所提交的三份发票之前，故本院对于靖力公司主张其尚有为涉案项目垫付的开盘布置费、宣传服务费、印刷费共计16540元未报销的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、靖力公司和华丰集团在履行涉案的《全案策划推广及销售代理委托合同》过程中各自是否存在违约行为？2、靖力公司向华丰集团主张的E1-E7幢其已销售部分的剩余均价代理费、溢价代理费以及外围3-6层其已销售部分的销售代理费，同时要求华丰集团承担相应滞纳金是否具有事实和法律依据？3、华丰集团是否应向靖力公司支付开盘布置费、宣传服务费、印刷费共计16540元？本院认为：靖力公司与华丰集团于2012年4月10日签订的《全案策划推广及销售代理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。而根据靖力公司于2013年11月4日向华丰集团发出的《关于解除的通知》以及2013年11月11日华丰集团的《回函》内容，本院确认该《全案策划推广及销售代理委托合同》已于2013年11月11日解除。关于双方在履行前述委托合同过程中是否存在违约的问题。本院认为，根据双方签订的前述《全案策划推广及销售代理委托合同》的约定，靖力公司应在工程竣工验收后一年内靖力公司完成华丰集团委托销售目标的100%，而本案查明，该工程于2011年12月28日竣工验收，故靖力公司应于2012年12月28日前完成销售，但至今仍有8套房屋未销售完毕，故靖力公司已然构成违约。对于靖力公司所辩称在合同履行期限内华丰集团就将靖力公司从工作场所赶出，致使其无法完成剩余房屋的销售，委托合同在期限未届满前就已经被解除的观点，本院认为，根据靖力公司提交的2012年4月11日《工作联系函》以及通话录音的内容，虽可以表明在涉案项目代理销售后期，华丰集团认为靖力公司人员工作懈怠并让其离场，同时靖力公司也认为项目代理销售工作已基本完成，遂搬迁销售部并联系华丰集团客户资料移交和销售佣金结算的后续事宜，但该两份证据均不足以证明双方在合同约定的销售期限届满之日即2012年12月28日前协商一致解除前述委托合同、免除了靖力公司在搬迁销售部后继续完成尾盘销售的合同义务，即使靖力公司后来向华丰集团发出了解除合同的通知，华丰集团也回函同意解除合同，但时间已是在距离合同约定的销售完成时间届满约一年之后的2013年11月，且华丰集团在回函中也并未放弃追究靖力公司的相应违约责任，故对于靖力公司对此的答辩意见，本院不予采纳。而关于靖力公司对此应承担的违约责任，双方在前述委托合同中约定若靖力公司在合同约定的期限内完不成销售任务，一次性罚款50万元，而靖力公司主张该约定违约金过高，请求人民法院予以调低，在华丰集团并未举证证实其因靖力公司该违约行为所遭受的实际经济损失且靖力公司仅剩余8套房屋未完成销售的情况下，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，酌情确认靖力公司向华丰集团支付违约金20万元。关于靖力公司已销售部分的销售代理费是否应当支付及如何支付的问题。本院逐一评述如下：（一）关于靖力公司主张的E1-E7幢一期商务办公部分剩余均价代理费以及溢价代理费。首先，根据双方《全案策划推广及销售代理委托合同》的约定，均是在靖力公司完成华丰集团委托的所有销售目标后结算支付，而该部分至今尚有8套房屋未销售完毕，故而对于靖力公司要求华丰集团支付E1-E7幢一期商务办公部分剩余均价代理费以及溢价代理费的诉讼请求，因其未按合同约定完成所有销售目标，本不应予以支持。但就本案查明事实，云南华丰国际食品展示中心E1-E7幢一期商务办公部分共388套房源，除去华丰集团保留的22套房屋外，至今仅有8套房屋未销售完毕，且已售房屋的单价很大比例已超过了该委托合同约定的整体均价，故基于公平及等价有偿原则，华丰集团作为已完成销售房屋的受益人，应当就靖力公司已完成的项目策划推广及代理销售工作，按约向其支付房屋销售的策划推广成本即相应均价代理费和溢价代理费，故对于华丰集团要求靖力公司退还其已付的均价代理费3111852元的反诉请求，本院不予支持。其次，对于应支付的E1-E7幢一期商务办公部分剩余均价代理费以及溢价代理费的具体金额，基于前文所述，E-3-102号房屋应为靖力公司所销售，故华丰集团应向靖力公司支付E1-E7幢一期商务办公部分的剩余均价代理费3889822元+95634元-3111852元=873604元及未付的溢价代理费4223250元+181811元=4405061元，以上两项共计5278665元，再扣减华丰集团已支付的策划费20万元后，华丰集团本应向靖力公司支付E1-E7幢一期商务办公部分的销售代理费共计5078665元；然而，由于靖力公司未按约完成全部销售的违约行为，本院酌情认定华丰公司向靖力公司支付E1-E7幢一期商务办公部分销售代理费的40%即5078665元×40%=2031466元。对于华丰集团要求返还策划费20万元的反诉请求，因已在其欠付的销售代理费中扣减，故本院不再支持。（二）对于靖力公司所主张的华丰国际商贸城外围3-6层的销售代理费。如前文所述，华丰国际商贸城外围3-6层中的A-10-301号至A-10-309号、B-11-301号至305号、C-9-301号至308号、D-8-601号至610号共32套房屋（面积为3109.21平方米）系靖力公司所销售，虽然双方对此并未签订书面销售代理委托合同，也就没有约定整体均价及销售代理费的计算和给付标准，但基于公平和等价有偿的原则，本院参照双方《全案策划推广及销售代理委托合同》关于整体均价及代理费的约定，酌情确定由华丰集团向靖力公司支付前述外围3-6层共计32套房屋的销售代理费4500元×3109.21平方米×1.8%=251846.01元。对于华丰集团提出靖力公司关于外围3-6层房屋的销售代理费的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因双方对此并未进行结算以确定应付款项金额及付款时间，故不适用诉讼时效，对其该项抗辩主张本院不予支持。综上，华丰集团应向靖力公司支付销售代理费共计2031466元+251846.01元=2283312.01元。（三）关于靖力公司主张华丰集团延付销售代理费，应支付相应滞纳金及违约金的诉讼请求，如前文所述，靖力公司对E1-E7幢一期商务办公部分未完成全部销售，华丰集团按约本不再支付该部分剩余均价代理费及溢价代理费；而就外围3-6层房屋销售的代理费，因双方对此并未进行结算以确定应付款项金额及付款时间，故靖力公司主张华丰集团对该部分销售代理费迟延支付构成违约，应当支付滞纳金及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。基于此，本院对靖力公司要求华丰集团支付延付销售代理费的相应滞纳金及违约金的诉讼请求不予支持。最后，关于靖力公司主张其为华丰集团垫付的开盘布置费、宣传服务费、印刷费共计16540元，本院认为，双方《全案策划推广及销售代理委托合同》约定，项目推广费由靖力公司根据华丰集团要求和项目实际需要，向华丰集团提供项目宣传推广预算经华丰集团审核通过后，由华丰集团直接支付给相应广告、制作、宣传推广机构，但实际上双方系以靖力公司垫付后向华丰集团报销的方式履行，且华丰集团之前已报销84625元，故靖力公司为项目开盘推广支出的开盘布置费、宣传服务费、印刷费共计16540元应由华丰集团承担，本院对靖力公司该项诉讼请求依法予以支持。综上所述，原告靖力公司的本诉请求部分成立，本院依法予以部分支持，反诉原告华丰集团的反诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百一十八条之规定，判决如下：一、由云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向昆明靖力房地产营销策划有限公司支付销售代理费人民币2283312.01元。二、由云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向昆明靖力房地产营销策划有限公司支付开盘布置费、宣传服务费、印刷费共计人民币16540元。三、由昆明靖力房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向云南华丰集团股份有限公司支付违约金人民币200000元。四、驳回昆明靖力房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。五、驳回云南华丰集团股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币97069.92元，由昆明靖力房地产营销策划有限公司承担人民币79274.25元，由云南华丰集团股份有限公司承担人民币17795.67元。反诉案件受理费人民币18647.41元，由云南华丰集团股份有限公司承担人民币17669.02元，由昆明靖力房地产营销策划有限公司承担人民币978.39元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  起 俊审 判 员  汪 佳代理审判员  熊梓旭二〇一五年三月三十日书 记 员  吴 帅