南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）江宁民初字第3329号 原告江苏时花电器集团进出口有限责任公司（组织机构代码24970295-6），住所地在南京市江宁区上坊社区万安西路**。 法定代表人何平，该公司总经理。 委托代理人曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。 被告南京市江宁区隆胜汽车修理厂（个体工商户），，住所地在南京市江宁区东山街道上坊社区万安西路** 经营者姜小军，男，1975年5月15日生，汉族。 委托代理人王晓雪，江苏朗华律师事务所律师。 原告江苏时花电器集团进出口有限责任公司（以下简称时花公司）诉被告南京市江宁区隆胜汽车修理厂（以下简称隆胜修理厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时花公司的委托代理人曹君亚、被告隆胜修理厂的委托代理人王晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告时花公司诉称：2012年12月25日，其与被告隆胜修理厂签订《房屋、设备租赁协议书》，约定其向隆胜修理厂出租面积约1360平方米的厂房、场地，期限自2013年1月26日起至2015年1月25日止，年租金24万元，租金每年一付，先付后租，每年期满前交付下年房屋租金。2014年11月14日，其书面告知隆胜修理厂期满后不再续租，并给予隆胜修理厂合理的搬家时间至2015年1月27日，但隆胜修理厂至今仍未迁出房屋、场地，继续占有租赁房屋、场地，租赁使用费一直未予支付。故诉至法院，要求：一、隆胜修理厂迁出房屋及场地；二、隆胜修理厂经营者姜小军立即给付房屋、场地使用费120000元（从2015年1月26日起至2015年7月25日）以及2015年7月26日起到实际迁出之日止的使用费（按照24万元每年的标准计算）；三、承担本案的诉讼费。 被告隆胜修理厂辩称：一、其没有收到原告时花公司出具的终止租赁合同的通知函，按照协议约定，合同期限应至2016年1月25日。二、因时花公司试图侵占其作为承租人应得的搬家费、临时安置费、停产停业损失费、添置物品补偿费等拆迁补偿费用，而恶意拒绝履行租赁合同，拒收其多次请求支付的房租。三、所租赁的涉案厂房、场地正在商谈拆迁事由，时花公司代替其与拆迁办就承租人应得的搬家费、临时安置费、停产停业损失费、添置物品补偿费等达成协议，其认为上述搬家费等补偿费合计1609398.7元，应冲抵租金。四、时花公司于2014年2月20日至2015年1月20日反租租赁房屋的二楼212、215、217房间，应给付其房租、水电费费用共计15044元，该笔费用应优先冲抵房租。五、时花公司未给其开具已支付的634300元房租的发票。六、涉案租赁厂房、场地部分是违章建筑。 经审理查明：2012年12月25日，原告时花公司（甲方）与被告隆胜修理厂（乙方）签订《房屋、设备租赁协议书》一份，约定时花公司将其所有的厂内房屋720平方米一层（包括场地520平方米，位于万安北路**公司院内南面边界距平房三米；北面边界至道路边；东面边界至临时围墙；西边边界至公司西围墙边）、房屋640平方米二层出租给隆胜修理厂使用，租赁期限为2013年1月26日至2015年1月25日，双方约定，合同期满如政府不拆迁，租赁期顺延一年（即2016年1月25日止）；房屋租金按20万元/年计算，场地按4万元/年计算，租金支付方式为先付后租，于2013年1月25日前付清第一年租金，2013年12月25日前付清第二年租金。合同第九条约定不可抗拒免责：政府拆迁或经正常合法程序审批的拆迁，甲方不能继续履行协议，应及时通知乙方，但不承担违约责任，双方合同即时中止，乙方应无条件按甲方通知日期撤出。后，隆胜修理厂支付2013年1月26日至2015年1月25日的厂房、场地租金。2014年11月14日，时花公司向隆胜修理厂发函，告知双方的合同于2015年1月25日到期，不再继续出租房屋、场地，并要求隆胜修理厂在2015年1月27日前撤出租赁厂房及场地。隆胜修理厂拒收该份关于终止房屋、设备租赁协议的通知。后，时花公司在隆胜修理厂的经营地南京市江宁区东山街道万安西路70号张贴关于终止房屋、设备租赁协议的通知。之后，隆胜修理厂并未迁出并且在合同到期后一直占有使用该涉案厂房、场地至今，且亦未支付使用费。2015年1月20日，南京科创电器有限公司向隆胜修理厂出具材料一份，载明：“南京科创电器有限公司租用隆胜修理厂二楼212、215、217房间，租用时间为2014年2月20日至2015年1月20日止，每间租金为350元/月，另加水电费：212房448元、215房931元、217房1065元，合计欠隆胜修理厂水电费及租金费壹万伍仟零肆拾肆元”。 另查明，涉案1530平方米的房屋产权原属于南京上申化纤制品有限公司，于1999年5月10日被江苏省高级人民法院执行至中国银行江宁县支行，2001年5月21日，中国银行江宁县支行委托江苏天泽资产管理有限公司将涉案房地产卖给了江宁县工业资产经营（控股）有限责任公司，2002年2月28日，南京市江宁区工业资产经营（控股）有限责任公司将涉案房地产转让给了时花公司，且涉案房产至今未办理房产证。 审理中，被告隆胜修理厂辩称其不知道拆迁的事宜，按照合同约定，合同于2016年1月25日到期，其同意按照24万元∕年缴纳租金。原告时花公司不予认可，其称南京市江宁区房屋征收管理办公室于2013年6月张贴关于上坊片区旧城改造项目拆迁的公告，且其已将拆迁公告的复印件交付给隆胜修理厂的经营者姜小军，并提供南京市江宁区房屋征收管理办公室的公告及公示材料一份。隆胜修理厂对公示材料的真实性不予认可。时花公司同意南京科创电器有限公司出具欠付隆胜修理厂的15044元冲抵隆胜修理厂欠其的使用费。隆胜修理厂认为涉案租赁厂房、场地部分系违章建筑，但未提供证据证明。 以上事实，有《房屋、设备租赁协议书》、关于终止房屋、设备租赁协议的通知、特快专递、人民法院生效民事判决书及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告时花公司与被告隆胜修理厂于2012年12月25日签订的《房屋、设备租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，涉案厂房、场地已纳入征收范围，时花公司亦向隆胜修理厂的经营地邮寄并张贴了关于终止租赁协议的通知，故本院认定双方租赁合同于2015年1月25日到期。隆胜修理厂辩称合同尚未到期，其不知道拆迁事情，与事实不符，本院不予采信。现租赁期间早已届满，承租人隆胜修理厂应当立即撤出涉案厂房、场地。隆胜修理厂至今仍在使用涉案厂房、场地，应当给付时花公司相应的使用费，相应标准可参照双方合同约定的租金标准，对此付款标准隆胜修理厂亦不持异议。时花公司同意15044元冲抵使用费，不违反法律规定，本院予以采信。故隆胜修理厂的经营者姜小军应支付时花公司2015年1月26日至2015年7月25日的使用费104956元及按照每年24万元的标准支付2015年7月26日至实际迁出之日的使用费。隆胜修理厂以其未取得搬家费、临时安置费、停产停业损失费、添置物品补偿费等、上述补偿费冲抵房租及时花公司未开具发票为由拒付使用费于法无据，本院不予采信。隆胜修理厂辩称涉案部分厂房、场地系违章建筑，未提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九之规定，判决如下： 一、被告南京市江宁区隆胜汽车修理厂于本判决发生法律效力之日起30日内搬离自原告江苏时花电器集团进出口有限责任公司处租用的位于南京市江宁区万安北路的厂房及场地。 二、被告南京市江宁区隆胜汽车修理厂的经营者姜小军于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告江苏时花电器集团进出口有限责任公司2015年1月26日至2015年7月25日期间的使用费104956元，之后的使用费按240000元/年为标准，自2015年7月26日起算至实际迁出之日止。 三、驳回原告江苏时花电器集团进出口有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1440元，由原告时花公司负担181元，由被告隆胜修理厂的经营者姜小军负担1259元（此款已由原告时花公司垫付，姜小军在给付上述第二项款额时加付此款项）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：101059010********。 审 判 员  樊琴亚 二〇一五年十月十日 见习书记员  吴 飞