河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第2016号上诉人（原审原告）陈杰，女，1990年10月19日出生，汉族，现住秦皇岛市山海关区。委托代理人秦占涛，河北法润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）秦皇岛市博维房地产开发有限公司，住所地:秦皇岛经济技术开发区泰山路230号。法定代表人王玉波，该公司总经理。委托代理人董立强，河北华伦律师事务所律师。委托代理人董立强，河北华伦律师事务所律师。上诉人陈杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市山海关区人民法院（2015）山民初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年11月2日，原告陈杰与被告秦皇岛市博维房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将博维水映华廷小区10号楼4单元102号房屋出售给原告，该房屋坐落在山海关区规划工人街以北，土地使用证编号为秦籍国用（2012）第山018号，合同约定该房建筑面积共106平方米，总价款为630000元，其中房款583000元，下房款47000元。同日，原告交付被告房款630000元。合同约定，被告应在2014年10月31日前将竣工验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用，同时双方对逾期交房问题约定：“逾期不超过120日的，自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按给付买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之叁的违约金”。关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，合同约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、供热、小区道路于交房时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：1、根据造成未达到使用条件的具体原因，双方协商解决。2、因政府及其职能部门或供水、供电、供热等部门的原因所致，出卖人不承担任何责任。”2014年10月31日河北省建设厅制河北省建设工程竣工验收报告显示本案所涉房屋竣工验收合格，且基础、主体、室内装饰工程、给排水工程、燃气工程、消防工程、建筑电气安装工程已按设计完成。2014年11月1日，原告签收了房屋交接单，同日领取了房屋钥匙6把。在原告交接房屋后，被告一直提供临时用水、临时用电，并于2015年4月17日通知业主办理水卡、2015年5月22日通知业主正式送电。原审法院认为，原告陈杰与被告秦皇岛市博维房地产开发有限公司于2013年11月2日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告依约交付了全部房款630000元，被告应按照合同约定在2014年10月31日将竣工验收合格、且符合合同约定的商品房交付原告使用，而被告实际的交房时间为2014年11月1日，逾期1天交房，存在违约，应支付违约金。违约金按照合同约定的全部房款的日万分之二计算，即126元（630000元×0.02%×1天）。因本案中原、被告双方已经在合同中约定了违约金的计算方法，故被告主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条并不适用于本案。另对于原告在本案中主张的供水、供热、供暖问题双方可按照合同约定处理。遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：被告秦皇岛市博维房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告陈杰违约金126元。案件受理费584元减半收取292元，由被告秦皇岛市博维房地产开发有限公司负担2元，原告陈杰负担290元。上诉人陈杰不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人在2014年10月31日已经竣工验收合格，该认定是不符合事实的。一审法院认定被上诉人开发的水映华廷住宅楼于2014年10月31日通过了竣工验收，但实际上，该住宅楼至今仍未通过专项验收，包括规划局、环保局、消防支队、园林局、质监局、气象局、地震局、人防办等机构的专项验收，依据法律规定，商品房交付时应同时通过上述机关的验收方可交付。根据《中华人民共和国消防法》第十条第二款规定，“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的，不得投入使用”，该条强行性法律明确规定工程竣工时必须通过公安消防机构进行消防验收通过，否则不得交付，被上诉人开发的小区并未通过该验收，因此被上诉人的房屋交付行为应属违法，既然是违法行为就不应认定为是合格交付，应当给付违约金。上诉人在一审庭审中一再强调该法律规定，而一审法院在判决中对该事实及法律规定未做任何陈述，无视该强行性法律规定的存在，认定被上诉人开发的小区符合房屋交付使用条件，该认定明显是与事实不符，且适用法律错误。二、水映华廷小区在2014年10月31日是水、电、暖、燃气并未达到使用条件，根本无法正常使用，被上诉人的交付行为根本无法达到合同目的既上诉人可以正常居住使用。被上诉人开发的水映华廷小区在合同约定的交付时间根本没有连通正式的水、电、暖、燃气，正式用水直至2015年4月17日才通知上诉人办理水卡开始正式供水，2015年5月22日才通知上诉人正式送电，至于供暖整个取暖季均未予以供暖，且未与供暖单位进行连通。被上诉人辩称有临时水、临时电，但实际被上诉人所谓的临时水根本无法满足正常生活需求，被上诉人采用打水井、水车运输等方式给业主供水，其所提供的临时水水质浑浊，根本无法正常饮用。而临时电属当时工程施工用的工程用电，仅有2台发电机组供电，根本无法满足整个小区的正常用电需求，经常在用电高峰时期断电停电。供暖更是因为被上诉人自身原因没有正式连通供热，被上诉人反倒是说上诉人自愿要求不需供暖，其根本无法提供上诉人自认的证据。一审法院对以上事实根本未予任何认定，仅简单的引用了房屋买卖合同中双方协商解决的条款，上诉人认为，该条款首先属于霸王条款，是显失公平的，众所周知，房屋的买卖不仅仅是房屋主体的使用，还有很大一部分是各项配套设施的综合使用，没有正常饮用水、正常用电居民根本无法正常生存，没有供暖在秦皇岛这样的相对较冷的地区冬季根本无法入住，以上情况均使得该房屋的交付根本无法满足居民的正常居住使用，无法达到合同的根本目的，一审法院仅凭双方协商解决就致上诉人的合法利益于不顾，其判决明显是缺乏事实依据的。而且即便是应属双方协商解决的，但被上诉人在合同中也明确承诺“供水、供电、供热、小区道路于交房时达到使用条件”，现在被上诉人并未在约定日期使其达到使用条件，也应属违约，而上诉人在一审诉请中主张的违约金的赔偿，一审法院也应考虑按实际损失情况支持上诉人的违约金请求。三、被上诉人在交房时仅安排上诉人对部分项目进行了验收，诸如供水、供电等项目根本没有组织验收，被上诉人提交的交接手续上根本没有以上项目的验收。而上诉人在商品房买卖中本系弱势群体且并无任何专业经验，根本无法掌握主动权，只能被动的按照被上诉人的要求验收并最终签字确认，等上诉人实际领取钥匙并实际使用房屋后才发现该房屋根本无法正常使用，不具备入住条件。被上诉人的行为明显具有欺诈性质，隐瞒真相，一审法院对此并未予以认定，其作出的判决中避重就轻，对依法应认定的事实视而不见，是有悖于公正、公平的法律精神的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，并依法改判或者发回重审，并判决由被上诉人承担所有一审、二审的诉讼费用。被上诉人秦皇岛市博维房地产开发有限公司辩称：一、被上诉人所交付的商品房完全符合合同约定，也符合法律规定。双方合同约定交付的商品房经过竣工验收即可。《城市房地产管理法》第26条第2款也规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可见，只要经过验收合格的商品房即可交付使用，本案被上诉人己经提交了竣工验收合格的报告。根据2000年国务院和建设部分别下发的《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”;《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第49条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”可见竣工验收只以建设、设计、施工、监理四家的联合验收为标准。上诉人所主张的《竣工验收备案表》并不是房屋交付的必需文件。另上诉人主张的《消防法》第10条是已经被修改后取代的的旧《消防法?，新《消防法》第13条明确规定“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”。也就是说除了《消防法》第11条确定的特殊工程以外，其他建设工程都是备案制，不需要公安消防部门验收。这正与前述《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法规、规章相吻合。所以被上诉人交付商品房的行为并不违反任何法律法规的强制性规定。二、双方已经办理了商品房交接手续，转移了商品房的占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，”之规定，被上诉人已经按照约定完成了交付房屋的义务。即使被上诉人所交付的房屋不符合商品房买卖合同的约定，也属于双方对于交付条件达成变更协议，被上诉人不存在违约的情形。三、交付使用时被上诉人提供的确实是临时水电，但上诉人没有提出任何异议。而双方的商品房买卖合同第14条明确约定:对于这些基础公用设施的不完备的问题双方协商解决。事实上被上诉人基本免费提供了临时水电，保证上诉人具备装修条件，而至2015年4月正式水电均已具备安装条件。由此即使给上诉人造成损失也与上诉人依据买卖合同第十条所主张的逾期交房是有本质区别的。四、退一万步说，即使存在逾期交付房屋的问题，上诉人主张的违约金也明显过高。按照前述司法解释第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;”。当地的同平米房屋租金最高一年也不超过一万元，逾期交付房屋一年，违约金也不应该超过3000元，上诉人请求违约金明显过高。综上所述，上诉人的诉讼请求根本没有事实和法律上的依据，请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，陈杰与秦皇岛市博维房地产开发有限公司签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在该合同的第十二条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房竣工验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。并约定出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但是本案上诉人陈杰已经于2014年11月3日验房并签署了房屋交接单，未拒绝交接，应视为陈杰对秦皇岛市博维房地产开发有限公司交付的与诉争商品房相关的竣工验收合格的证明文件的认可。陈杰验收入住诉争房屋后，以诉争的房屋未进行联合竣工验收，要求秦皇岛市博维房地产开发有限公司承担违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于本案所涉供水、供热、供暖条款的问题。陈杰认为双方对于供水、供热、供电的约定系霸王条款，显示公平，但是双方当事人在签订房屋买卖合同后，陈杰在法定期限内未行使撤销权，并已接受了诉争的房屋，该条款系双方签订，对双方当事人具有约束力。上诉人陈杰的该项上诉主张，理据不足，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人陈杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一五年十月二十六日书 记 员 孙秀丽