重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第08697号原告重庆卓越物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路9号附7号，组织机构代码73980530-9。法定代表人何跃，重庆卓越物业管理有限公司总经理。委托代理人黄声亮，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人张宇星，中豪律师集团（重庆）事务所实习律师。被告霍萍，女，1962年3月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。委托代理人师俊（被告霍萍之夫），男，汉族，无固定职业，住四川省成都市。原告重庆卓越物业管理有限公司（以下简称卓越公司）与被告霍萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用小额诉讼程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告卓越公司的委托代理人黄声亮、张宇星，被告霍萍及其委托代理人师俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓越公司诉称，被告霍萍是重庆市沙坪坝区某小区房屋的业主，原告自2011年2月1日起，为某小区业主提供物业服务。《小区物业服务合同》约定，物业服务费用标准为住宅按建筑面积计算1.8元/平方米/月，被告应于当月10日前交纳当月物业服务费；被告未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费用总额的3‰的标准按日计付违约金。被告每月应交纳物业服务费113元，但被告拒交2012年12月至2015年6月期间的物业服务费，经原告催收，被告至今仍拒绝交纳物业服务费，现原告诉至法院，请求：判令被告立即向原告支付2012年12月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3503元及滞纳金，该滞纳金以被告拖欠的物业服务费为基数，从约定支付期限之日起按3‰每日计算至实际付清之日止。被告霍萍辩称，本被告是重庆市沙坪坝区某小区房屋的业主，该房屋的建筑面积62.78平方米。不同意原告的诉讼请求，理由是：1、原告公司不具有合法性，因为他是指定的，没有经过招投标，业主也没有与原告签订物业服务合同，并且到现在为止，被告也没有看到原告出示经过物价部门审批的收费文件，也没有在小区张贴收费文件和合同细则。2、被告未交物管费是因为2012年12月3日被告家中白天被盗，经与物管公司协调至今未解决。3、被告家住顶楼，但落地窗窗顶漏水，在2014年12月被告向物管公司申报，但原告至今未解决。4、小区物业管理混乱，有业主将住宅改为经营性用房，对被告生活造成影响。5、原告的诉讼请求部分超过诉讼时效。因此，不同意原告的诉讼请求。如果法院认定被告应当交纳物业服务费并承担违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求调整。经审理查明，重庆市沙坪坝区某小区房屋的建筑面积为62.78平方米，其所有权人系被告霍萍。2012年2月28日，原告卓越公司（乙方）与业主（甲方）签订《小区物业服务合同》，合同约定：由乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业管理服务，物业服务合同期间为自2012年2月1日起至2013年1月31日止，在合同期限内，业主委员会成立后，业主大会作出重新选聘物业管理企业的决定，并与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为1.8元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至10日交纳当月物业服务费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费总额的3‰的标准按日计算违约金并支付给乙方。合同第三条约定乙方提供物业服务的内容包含安全监控、巡视、门岗执勤等安全防范工作。重庆市沙坪坝区土湾街道羊角堡社区居民委员会在合同落款的甲方处加盖了印章。2013年3月31日，原告卓越公司（乙方）与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）签订《小区物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业管理服务，物业服务合同期间为三年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为1.8元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至10日交纳当月物业服务费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费总额的3‰的标准按日计算违约金并支付给乙方。合同第三条约定乙方提供物业服务的内容包含安全监控、巡视、门岗执勤等安全防范工作。签订上述协议后，原告按约向被告霍萍及所在小区提供了物业服务，但被告霍萍未支付2012年12月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3503元（1.8元/月/平方米×62.78平方米×31月），经原告多次催收，被告霍萍仍拒绝交纳，现原告诉至法院，要求判如所请。另查明，卓越公司于2011年3月24日取得了等级为贰级的物业服务企业资质证书。审理中，被告霍萍认为原告提供的物业服务存在瑕疵，并举示照片予以证明，但原告认为该照片的关联性无法确认，不认可其证明目的；被告霍萍认为其于2012年12月3日家中白天被盗系原告未尽到安保义务，并举示了公安局案件接报回执等，但原告未举示证据证明其在安全防范工作方面已尽到安保义务，没有疏漏或过失。上述事实，有原告提交的《小区物业服务合同》2份、档案查询证明、装修验收表、催费通知，被告提供的公安局案件接报回执以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，2012年2月28日，重庆市沙坪坝区某小区尚未成立业主委员会，重庆市沙坪坝区土湾街道羊角堡社区居民委员会代表重庆市沙坪坝区某小区业主与原告卓越公司签订了《小区物业服务合同》，而且该合同载明，合同的甲方（业主大会），组织名称：业主，业主代表人：羊角堡社区居委会；物业服务合同期间为2012年2月1日起至2013年1月31日止，在合同期限内，业主委员会成立后，业主大会作出重新选聘物业管理企业的决定，并与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。因此，上述《小区物业服务合同》是重庆市沙坪坝区某小区业主与原告卓越公司双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。重庆市沙坪坝区某小区业主委员会成立后，于2013年3月31日与原告卓越公司签订了物业服务合同期间为2013年2月1日起至2016年1月31日止的《小区物业服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。对于上述合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当给付原告物业服务费。但被告认为其于2012年12月3日家中被盗系原告未尽到安保义务，而原告未举示证据证明其在安全防范工作方面已尽到安保义务，没有疏漏或过失，因此，本院认为原告提供的物业服务存在瑕疵，被告可以减少支付物业服务费用。本院确定减少10%物业服务费用，被告按应当支付的物业服务费的90%支付。被告应当向原告支付2012年12月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3152.81元（1.8元/月/平方米×62.78平方米×31月×90%）。被告从2012年12月3日家中被盗后开始未交纳物业服务费，其迟延支付物业服务费事出有因，且原告也未举示证据证明其已尽到了安保义务，因此，对原告要求被告承担违约责任，支付违约金的请求，本院不予支持。被告提出的其他抗辩，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告霍萍在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆卓越物业管理有限公司2012年12月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3152.81元。二、驳回原告重庆卓越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告霍萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告霍萍负担，此款限被告霍萍于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆卓越物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谢凤鸣二〇一五年十月十日书记员  张懋原