广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4195号上诉人（原审被告）：陈文锋。被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司。法定代表人：车强谋，该司经理。委托代理人：熊荣辉，该司职员。上诉人陈文锋因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称“宜家公司”）是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为三级。陈文锋是位于广州市天河区东逸二街48号1602房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，涉案房屋属于东某花园小区第三期，根据广州市房地产档案馆于2015年1月22日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋建筑面积为124.1538平方米，使用性质为居住用房。2004年1月14日，陈文锋签署《单元签收表》，载明：本人为蓝某座B1楼5单元业主，现收到以下物件，住户手册一本、单位内房间钥匙三条，信箱钥匙二条等。同日，陈文锋签署《楼宇验收核对表》，对涉案房屋进行了验收并签名确认。2004年1月15日，陈文锋签署《业主、住户入住合约》，声明：完全同意和严格遵守手册所载之“居住公约”以及各项管理规定。2009年10月16日，宜家公司（乙方／受托方）与涉案房屋所在小区开发商广州新华晨房地产有限公司（甲方／委托方、以下简称“新华晨公司”）签订了《东某花园物业管理委托合同》，约定：（第一条）甲、乙双方于2006年7月14日签订了《东某花园物业管理委托合同》以及《东某花园物业管理委托合同补充协议》，于2007年1月11日签订了《东某花园第四期物业管理委托合同》以及《东某花园第四期物业管理委托合同补充协议》，双方于2009年6月19日签订《东某花园物业管理委托合同补充协议》，上述五份合同统称“上述合同”。现因上述合同约定的委托期限至2009年9月25日到期，双方就东某花园一、二、三、四期委托乙方继续实行物业服务事宜；（第三条）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；（第九条）本物业的管理服务费，实行酬金制，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.3元、二期2元、三期2元、四期2元向业主或物业使用人收取；（第十六条）物业服务资金由乙方直接向业主收取，物业服务资金业主和物业使用人应于每月的25日之前交纳当月的物业管理费及相关费用，逾期交纳物业管理费及相关费用的，从逾期之日起每天按欠交管理费的1‰交纳滞纳金，但不得超过应缴费金额；（第四十七条）合同期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止。2014年9月25日，宜家公司（乙方／物业服务企业）与新华晨公司（甲方／建设单位）签订了《东某花园住宅小区前期物业管理委托合同》，约定服务期限为2014年9月26日至2019年9月25日，其他条款与双方于2009年10月16日签订的《东某花园物业管理委托合同》的条款基本一致。2015年1月20日，宜家公司委托广东厚载律师事务所向陈文锋发出《律师函》，催收陈文锋欠交的各种费用，上述《律师函》因无人签收退回宜家公司处。宜家公司于2015年3月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈文锋向宜家公司支付2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业管理费3476.31元及滞纳金（按期支付，自每月26日按照欠费金额的千分之一计算计至陈文锋实际付清之日止，暂计至2015年2月）。2、一审诉讼费由陈文锋承担。陈文锋原审答辩称：我方不同意宜家公司诉讼请求。一、我方于2004年入住涉案房屋，一直按时缴纳物业管理费。2009年暑假期间，宜家公司未经业主同意，粉刷楼梯间的墙壁，因宜家公司聘请的施工队偷工减料，导致不到两个月，墙壁的粉末脱落，导致我家小孩的眼睛需到医院洗眼。我一直向宜家公司追究该事宜，要求宜家公司将墙壁粉末脱落问题修整好，但宜家公司一直不处理。在没有办法的情况下，我找到宜家公司管理处主任王某，我提出自己出钱维修，以维修费抵扣物业管理费，当时管理处主任王某已口头同意。二、我方与宜家公司没有签署任何有关物业管理的合同，但既然我已入住了涉案房屋，那么也应支付物业管理费。但因我方没有缴纳管理费，宜家公司拒绝我车辆出入，也拒收我车辆的月保费，希望迫使我支付物业管理费。我到物管处支付抵扣维修费后的物业管理费，宜家公司也拒绝收取。三、只要宜家公司同意以陈文锋自行维修电梯口公共部分墙面的修费抵扣物业管理费，我方即同意支付以后的物业管理费。陈文锋为证明其答辩主张的事实，提交如下证据予以证明：1、《关于要求东某花园物业管理完善服务质量、维修公告物业损坏的业主联名信》，主要内容为：涉案房屋楼层及其他楼层的电梯前室墙皮脱落，东某花园物业管理方口头承诺，业主可自行维修，维修费由物业公司抵扣管理费的方式解决，但陈文锋率先自行维修后，物业管理方仍未对业主维修费用进行明确答复，其他楼层的电梯前室墙皮脱落至今也未修缮。上述联名信附《关于要求东某花园物业管理完善服务质量、维修公告物业损坏的业主签名表》；2、开具时间为2014年1月3日的加盖了案外人广州市天河区员村某五金店的印章《收据》一张，载明：批墙料一批、乳胶漆1066元、2014年1月26日开具的加盖了案外人广州市广荣广告有限公司印章的《收款收据》一张，载明：东某花园蓝某B座16楼电梯口公共部分塌面新油漆人工6000元；3、2015年5月2日拍摄的涉案房屋楼层及其他楼层电梯口公共部分墙面的现状。宜家公司对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1中业主签名的真实性予以确认，但其中的大部分业主均支付了物业管理费；2、对证据2的真实性不予确认，认为陈文锋并没有证据证明收据中所载材料费及人工费均用于涉案房屋电梯口公共部分的墙面维修；3、对证据3的真实性不予确认，不能确定照片中所示的部位为涉案小区的电梯公共部分。且宜家公司称，陈文锋所陈述的宜家公司管理处主任王某同意将维修费抵扣物业管理费不属实，管理处主任是无权限对物业管理费作出减免的承诺。原审法院于2015年5月14日组织陈文锋和宜家公司对涉案房屋楼层及其他楼层电梯口公共部分墙面的现状进行现场勘查，经现场勘查，涉案房屋所在楼层的电梯口公共部分墙面已维修好，但其他部分楼层仍存在电梯口公共部分墙面损毁的事实。宜家公司确认涉案房屋楼层及其他楼层电梯口公共部分墙面的现状与陈文锋所提交的照片一致，但认为对该部分的维修应当从公共维修基金中支出，宜家公司为此也已经申请筹集和使用公共维修基金，但还需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，而因陈文锋经常向宜家公司反映电梯口墙面的问题，宜家公司才垫资让工程部领班李某对涉案房屋电梯口公共部分墙面进行维修，维修时间为2014年10月至11月期间，而并非由陈文锋所维修。原审另查明，东某花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。原审法院认为：东某花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。宜家公司与新华晨公司签订的有关东某花园小区物业管理的相关委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。宜家公司因上述合同成为东某花园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订物业管理委托合同后，宜家公司已依约向涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，其有权依照《东某花园物业服务委托合同》的相关规定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费；陈文锋作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，与宜家公司之间成立物业管理关系，并应依上述合同的约定向某家公司支付物业服务费。涉案房屋属于东某花园小区第三期，按照《东某花园物业服务委托合同》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，每月物业管理费的数额为248.31元（124.1538平方米×2元／平方米）。因此，宜家公司关于要求陈文锋支付涉案房屋自2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业管理费3476.31元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。关于陈文锋要求以维修费7066元抵扣物业管理费的意见，即使陈文锋关于其为涉案房屋所在楼层的电梯口墙面进行维修的陈述属实，但其未能提交证据证明宜家公司口头同意将上述维修费抵扣物业管理费，在宜家公司否认的情况下，对陈文锋关于宜家公司已同意将上述维修费抵扣物业管理费的陈述，不予以采信。故陈文锋以此为由拒交物业管理费，缺乏事实和法律依据，根据《东某花园物业管理委托合同》第十六条的约定，其应当向宜家公司支付延期缴纳物业管理费的滞纳金。现宜家公司主张滞纳金以所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准自当月26日起计至实际付清之日止，符合上述合同约定，予以支持，但根据公平原则，每月的滞纳金总额均以不超过当月所欠物业管理费为限。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年6月16日作出判决：一、陈文锋于判决发生法律效力之日起10日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区东逸二街48号1602房2014年1月1日至2015年2月28日期间的物业管理费3476.31元。二、陈文锋于判决发生法律效力之日起10日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金（每月以248.31元为本金，按照每日1‰的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，每月的管理费滞纳金总额均以不超过本金为限）。一审案件受理费50元，由陈文锋负担。判后，上诉人陈文锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定《关于要求东某花园物业管理方改善服务质量、维修公共物业损坏的业务联名信》真实有效。一审法官现场取证，涉案楼层公共部分修缮完毕，其他楼层并未修缮，足以证明涉案楼层为陈文锋自行修缮，费用为陈文锋所出。二、在《东某花园住宅小区前期物业服务合同》第四条：服务标准及月度考核中所指出的需要每月公示“服务质量考评表”，陈文锋作为小区业主，并未见过此表。由于公共区域墙皮脱落问题，陈文锋本人和其他业主多次向物业方管理人员投诉（现有联名书为证），但物业方仍不予理会。三、物业管理法规定因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。现由于宜家公司公共区域维修质量问题，造成公共区域墙皮脱落，使陈文锋的小孩子造成迷眼、摔跤等伤害，请求给予赔偿。四、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点符合相关法律规定。但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。一审只认定了现有涉案现场的公共部分已修缮完好，但是其他楼层的现状仍为墙面脱落。原审未认定宜家公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，也未认定其对陈文锋所有房屋的服务瑕疵。事实上宜家公司的服务瑕疵已经对陈文锋的生活造成了极度的困扰。五、陈文锋向物业管理方投诉公共区域部分墙皮脱落，并带领其他业主一起投诉，在2014年9月3日，物业方以“陈文锋不缴纳物业费就拒收停车费”为由，阻止陈文锋进出小区，陈文锋作为小区业主，有家不能回，无奈之举只能报警解决（有报警回执为证）。宜家公司作为服务机构，已经严重损害了业主的利益。为此请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；2.减免陈文锋物业费，并给予因公共物业部分墙皮脱落对陈文锋小孩造成的人身伤害的赔偿；3.诉讼费由宜家公司承担。被上诉人宜家公司答辩称：不同意陈文锋的上诉请求。1.我方已经履行物业服务的义务，陈文锋应该交纳管理费，而且陈文锋曾经也交纳过管理费。2.关于陈文锋提出的公共区域墙皮脱落的问题，我方在原审判决之前已经对涉案房屋公共区域进行维修，公共区域的维修应该用维修资金，这笔费用应该是业主承担，动用维修基金我方没有决定权。3.陈文锋提出的上诉请求没有证据予以证明，关于其小孩的人身损害亦没有证据证明。综上所述，原审判决合法合理，请求驳回陈文锋的上诉请求，维持原判。陈文锋与宜家公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，陈文锋确认其上诉请求第2项减免物业费即是原审答辩中提到的其自行维修的维修费抵扣物业管理费。本院认为：原审认定宜家公司与新华晨公司签订的《东某花园物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效正确，本院予以确认。宜家公司依约提供了持续的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对业主陈文锋有约束力，双方应依据上述合同享有权利、履行义务，陈文锋应依照合同约定向宜家公司支付物业管理费。根据该《东某花园物业服务合同》的约定，陈文锋迟延支付物业管理费，应向宜家公司支付延期缴纳物业管理费的滞纳金，因此，原审判决陈文锋向宜家公司支付物业管理费及迟延支付物业管理费的滞纳金并无不当，本院予以维持。关于陈文锋上诉称由于其自行维修电梯口公共部分墙面的费用，应抵扣物业管理费的问题，修缮费与物业管理费是不同的法律关系，陈文锋主张宜家公司同意将两者抵销，其并无证据证明，一审不支持陈文锋该项请求并无不当。如陈文锋确有证据证实其支出了修缮费，也可另行主张。关于陈文锋要求宜家公司给予因公共物业部分墙皮脱落对其小孩造成的人身伤害的赔偿的问题，属侵权纠纷，与本案的合同纠纷不属同一法律关系，本院对此不予审理。综上所述，上诉人陈文锋的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由陈文锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  蔡粤海代理审判员  曹佑平二〇一五年十月十九日书 记 员  谢 淳