河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4405号上诉人（原审被告）：朱勇敢，男，1975年1月4日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：杜纪庚，河南兴豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宏飞，男，1977年3月28日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：骆××洛阳市孟津县小浪底镇法律服务所法律工作者。原审第三人：梁卫国，男，1972年11月25日出生，汉族，住河南省孟津县。原审第三人：王霞,女，1970年3月14日出生，汉族，住河南省孟津县。上诉人朱勇敢因与被上诉人杨宏飞，原审第三人梁卫国、王霞执行异议之诉一案，不服河南省孟津县人民法院（2017）豫0322民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月7日对当事人进行了询问。上诉人朱勇敢及其委托诉讼代理人杜纪庚，被上诉人杨宏飞的委托诉讼代理人骆健康到庭参加了询问。本案现已审理终结。朱勇敢上诉请求：1.请求撤销（2017）豫0322民初674号民事判决书第一条；2.一、二审诉讼费由杨宏飞承担。事实与理由：一、一审法院认为错误。1.一审认为“原被告均对争议房屋享有债权，…相关合同约定明确（杨宏飞）债权成立在先”是不实的，朱勇敢债权成立于2013年11月1日。杨宏飞债权成立于2014年5月9日。2.一审认为“…并未明确指向涉案房屋”是错误的。朱勇敢的债权，一是该房屋已抵押给朱勇敢（有房产证和协议为据）;二是该房屋系强制执行标的物，指向明确。3.一审认为“…（杨宏飞）己经实际占有、使用涉案房屋多年”错误。杨宏飞是在找不到梁卫国，在朱勇敢诉讼保全后2015年后强占，其协议是虚假的。试想20万元能买得276平方米独家小院两层半楼房和地皮吗。二、一审判决错误。朱勇敢取得该房抵押权（但已拿到房产证）梁卫国没有办理抵押登记，根据《担保法》规定担保无效。然杨宏飞所谓的“买卖”既在朱勇敢抵押借贷之后；又在朱勇敢申请诉讼保全之后，也没有办理所有权转移登记手续，根据《物权法》、《不动产登记条例》规定也是无效。一审既认为“（杨宏飞与梁卫国）双方之间存在的是债的法律关系…”。依法，杨宏飞应通过诉讼的途径解决。一审既认为杨宏飞“…主张确认其（杨宏飞）对于相应房屋享有所有权，缺乏法律依据，不能支持。”证明该房屋所有权仍然是梁卫国所有，法院按照执行程序继续执行应该是正确的。然一审判决“停止对位于孟津县城关镇孟庄村南烟草局家属院对面的孟房权证（2003）城字第0082**的房产的执行措施”明显错误。杨宏飞辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，程序正当，判决正确，应予维持。因为这个房子是小产权，谁都过不了户，所以现在杨宏飞无法过户，即使朱勇敢购房也无法过户，就小产权房交易而言只要买卖真实，不能因为政策的原因无法过户就否定其交易，就改变财产归属状态，朱勇敢诉称的双方债权的时间是错误的，杨宏飞与梁卫国、王霞之间不是借款的债权债务关系，就是买卖王霞、梁卫国的房子，杨宏飞与王霞、梁卫国之间不是因为欠款而交易该房，纯粹是杨宏飞拿钱买房，朱勇敢诉称的20万元买不到一所房子，完全错误，这所房子是处在县城的边缘，属于荒郊，属于农村的宅基地，这一类房子在农村的买价就是20万元左右，杨宏飞买该房后长期在该房屋内居住生活，有大量的原始水电费发票，杨宏飞买涉案房产是经过孟庄村原支部书记朱某上介绍交易的，真实客观，应当依法维护杨宏飞的合法权益，驳回上诉，维持原判。杨宏飞向一审法院起诉请求：1.请求停止对房房产证号：孟房权证（2003）城字第0082**位于孟津县城关镇孟庄村南烟草局家属院对面）的房产执行措施；2.请求确认上述房产归杨宏飞所有；3.由朱勇敢承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：朱勇敢与梁卫国、王霞之间曾有民间借贷纠纷，在案件审理过程中，一审法院于2014年12月1日作出（2014）孟民三初字第265-1号民事裁定书（保全），对梁卫国位于孟津县城关镇孟庄村南洼烟草局家属院对面的（2003）城字第008276号房产进行查封，后一审法院以（2014）孟民三初字第265号、（2015）孟民三初字第203号民事判决书判决：梁卫国、王霞作为借款人应向朱勇敢偿还相应本息。根据上述判决书中查明的事实，梁卫国、王霞与朱勇敢曾于2014年10月2日签订还款计划一份，约定“若梁卫国到期没有支付能力，自愿将自己的位于平乐路的独家小院及白鹤镇崔窑村2组南洼八、九个大棚抵押给朱勇敢。”因二人未按生效判决履行还款义务，朱勇敢依法申请强制执行，一审法院发出评估、拍卖通知书后，杨宏飞于2016年10月28日以其系涉案房产实际所有权人为由，向一审法院提出执行异议，一审法院经审查以（2016）豫0322执异17号执行裁定书裁定：“驳回杨宏飞的异议请求”，杨宏飞对该裁定不服，提起执行异议之诉。就上述事实，到庭双方当事人均无异议，同时，梁卫国、王霞经一审法院公告送达应诉手续及开庭传票仍未到庭参加诉讼，应视为对举证、质证、答辩等程序性诉讼权益的放弃。庭审中，杨宏飞提供：1.2014年5月9日双方所签《土地房屋转让协议书》，内容：“甲乙双方经过协商，就位于孟津县城平乐路孟庄路孟庄村四组部队南梁卫国所属的二分二厘宅基地及房屋三层约260平方米的转让事宜，双方在友好自愿的基础上达成如下协议：一、经双方协商甲方自愿将该宅基及房屋以贰拾万元（200000.00元）的价格转让给乙方，对此双方表示可以同意接受。在本协议双方签字生效后买方一次性付清该房款。……”协议上有双方及见证人朱某上的签名及指印。2.2014年5月10日收款条一张，内容：“今收到杨宏飞买梁卫国房款贰拾万元整。”有梁卫国、王霞的签名及指印。3.银行流水一份，但转帐帐户的户名为韩俊峰，其中2014年5月9日支出的5万元和2014年5月10日支出的13万元仅显示对方账号为62×××05。4.水费、电费缴费单据，单据上显示用户名为杨宏飞，电费单据上显示地址为烟草局家属院,据杨宏飞讲是共用一个变压器,水费单据上显示地址为中兴路西梁卫国。5.2017年3月22日孟庄社区居委会出具的证明，内容为：“梁卫国在1999年11月23号购买孟庄4组宅基一处，到2014年5月9日梁卫国又将宅基转售给杨宏飞，当时证明人朱某上。”加盖社区居委会公章，但没有社区负责人和当时证明人朱某上的签字。一审法院另查明,杨宏飞给梁卫国的购房款是通过韩俊峰的账户转帐支付的,2014年5月9日支出的5万元和2014年5月10日支出的13万元显示转入帐号为62×××05,该帐号经中国工商银行股份有限公司孟津东街支行查询核实为梁卫国所有。一审法院认为，杨宏飞提供土地房屋转让协议书、收款条、付款转款记录、孟庄社区居委会证明等能够证明杨宏飞与梁卫国、王霞之间的房屋买卖关系真实存在，并有交易中间人是孟庄村的老支书朱某上在协议上签名见证。杨宏飞于2014年5月购得争议房产，合同签订和收款条的时间均早于一审法院依朱勇敢申请下达查封该房产的裁定书的时间（2014年12年1日）。杨宏飞能提供2015年、2016年的水费单据，显示用户名为杨宏飞、地址为中兴路西梁卫国，能够佐证杨宏飞实际占有该房产。本案争议房产位于孟津县城关镇孟庄村南烟草局家属院对面的孟房权房权证（2003）城字第0082**,未过户的原因是该房产下的土地属于集体所有，故不能过户。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”杨宏飞已经支付全部价款并实际占有，根据现有证据不足以证明杨宏飞对于房产未过户存在过错。当事人双方均对争议房产享有债权，但杨宏飞所享有的合同权利为取得涉案房屋所有权，相关合同约定明确且该债权成立在先，朱勇敢对第三人享有的债权虽为生效判决所确定，但该债权仅为一般债权，并未明确指向涉案房屋。特别是考虑杨宏飞已经实际占有、使用涉案房屋多年的实际情况，且执行案件的案外人对执行标的物提出书面异议不以物权或所有权为限，同时依据上述规定，杨宏飞诉请停止对涉案房屋所采取的执行措施，理由充分，对其该项请求应予支持。我国物权法规定不动产物权采取登记生效原则，因此，当事人以订立房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得相应房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时杨宏飞作为买受人仅依据买卖合同径行主张确认其对于相应房屋享有所有权，缺乏法律依据，不能支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、停止对位于孟津县城关镇孟庄村南烟草局家属院对面的孟房权证房权证（2003）城字第0082**的执行措施；二、驳回杨宏飞的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由朱勇敢承担，暂由杨宏飞垫付，待执行时一并付清。本院二审期间，朱勇敢向法庭提交二份证据：1.2013年11月1日朱勇敢与梁卫国、王霞之间签订的借款协议；2.梁卫国的房产证。证明：1.一审在审理中认定事实错误，朱勇敢与梁卫国借款时间在前，并做抵押；2.该房屋办有房产证，且位于县城，不是在边缘地带，同时证明该房屋的面积是270多平方，不是买卖协议中的约200平方。杨宏飞质证称，不能确定证据一的真实性，因为案外人王霞、梁卫国没有到场，即使真实，也仅仅是王霞、梁卫国欠朱勇敢钱，在杨宏飞买房的时候，朱勇敢并没有对房子采取法律措施，杨宏飞与王霞、梁卫国之间的交易真实，法院应当维护杨宏飞的权益。对于证据二的真实性没有异议，这是在刚盖房子时办的证，那时候是2003年小产权房还可以办证，后来已经不能办证了，所以杨宏飞没有过户。本院认为朱勇敢二审提交的证据不能影响对本案基本事实的认定，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨宏飞提交了其与梁卫国、王霞签订的土地房屋转让协议书，该协议中有孟庄村老支书朱某上的签名见证，并有梁卫国、王霞出具的收款条及梁卫国收款的银行转账记录对该协议的真实性予以印证，孟庄社区居委会对于梁卫国将涉案房产转让给杨宏飞一事出具了证明，结合杨宏飞提交的水费收据，一审法院认定在涉案房产被查封前杨宏飞已合法购买并实际占有涉案房产的事实依据充分，朱勇敢关于一审法院认定事实错误的上诉理由依法不能成立。涉案房产所占用的土地为集体土地，一审法院据此认定杨宏飞对于涉案房产未办理过户登记不存在过错，处理并无不当。朱勇敢上诉称涉案房产交易价格过低，但没有提交证据对该上诉理由予以证明，结合梁卫国取得涉案房产所在土地的价格仅为11500元的事实，朱勇敢该上诉理由的事实依据不足，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定杨宏飞对涉案房产享有排除执行的民事权益，一审法院判令停止执行涉案房产，处理并无不当。综上所述，朱勇敢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱勇敢负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年八月十三日书记员 刘 博