山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初2335号原告：高迪地产开发（青岛）有限公司，住所地即墨市环秀街道办事处嵩山三路268号。统一社会信用代码913702825508116252。法定代表人：陈竹均，职务：经理。委托诉讼代理人：黄俊龙，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙振华，山东文鼎律师事务所律师。被告：江红艳，女，1973年2月14日出生，汉族，住即墨市。第三人：青岛银行股份有限公司即墨支行，住所地青岛即墨市兰岙路848号。统一社会信用代码91370282797506235B。负责人：杜燕，职务：行长。委托诉讼代理人：王成栋，山东乾恒律师事务所律师。原告高迪地产开发（青岛）有限公司（以下简称高迪公司）诉被告江红艳、第三人青岛银行股份有限公司即墨支行（以下简称青岛银行即墨支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高迪公司的委托诉讼代理人黄俊龙、孙振华、第三人青岛银行即墨支行的委托诉讼代理人王成栋到庭参加了诉讼。被告江红艳经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高迪公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2013年12月23日签订的位于即墨市《墨香郡1.1期》9号楼1单元2层201户房屋的青岛市商品房预售合同（合同编号为201300227669）；二、判令被告支付原告代还款项利息12047.42元，违约金6601.32元，合计18648.74元；三、诉讼费用由被告承担。2018年8月13日原告申请撤回诉讼请求第二项中关于代还款项利息12047.42元的起诉。事实与理由：2013年12月23日，原被告就被告购买原告位于即墨市《墨香郡1.1期》9号楼1单元2层201户房屋签订了《青岛市商品房预售合同》。合同签订后，被告未向第三人履行银行贷款还款义务，原告已代其偿还部分费用。依合同约定原告有权解除合同，并有权要求被告支付利息、违约金及房屋使用费等费用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告江红艳未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人青岛银行即墨支行述称，原告向第三人偿还款项是履行（2016）鲁0282民初12576号民事判决书确定的义务，第三人将会根据原告提交的偿还款项的凭证予以认可。（2016）鲁0282民初12576号民事判决书生效后，我方申请执行，即墨法院于2017年8月10日受理，执行案号为（2017）鲁0282执3180号。原告诉请解除合同的诉讼请求是原告预售合同约定的权利，但是该项权利的行使需以清偿完毕第三人的所有贷款本息及费用后并消灭抵押权后方能成立。本院经审理认定事实如下：原告高迪公司（甲方）与被告江红艳（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201300227669），网上合同签订时间为2013年12月23日13时1分54秒，该合同主要约定：被告江红艳向原告高迪公司购买位于即墨市《墨香郡1.1期》9号楼1单元2层201户房屋。房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8361.72元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1166125元。付款方式和付款期限：付款方式：银行按揭贷款：（1）首付款：356125元（含定金20000元），乙方应于2013年12月23日前存入本合同指定的预售资金监管账户；（2）贷款810000元，乙方以银行按揭贷款（或组合贷款或公积金贷款）方式应于2013年12月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交给银行（或住房公积金管理机构），放贷机构于2014年1月15日前（最后一笔贷款到位日期）将贷款存入本合同指定的预售资金监管账户。交房条件：该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。交房时间：甲方定于2015年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。违约责任：第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择按补充协议第九条执行。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：按补充协议第五条约定执行。补充协议：五、双方同意删除预售合同第十二条项下的全部内容，并替换为以下文字：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当按照以下方式承担违约责任：1、逾期不超过一百八十日，乙方不得退房，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2、逾期超过一百八十日，乙方有权自第一百八十一日起十五日内以书面形式通知甲方单方面解除本合同，甲方应当在正式接受到乙方解除本合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的九十日内退还乙方的全部已支付房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）。乙方未按本合同规定行使解约权，视为乙方放弃解除本合同的权利及认可逾期交房的现状，同意继续履行预售合同并等待甲方最终交付该房屋。期间甲方向乙方支付已付房价款每日万分之一的违约金，但该违约金的最高限额不得超过乙方已付房价款的百分之十。九、对合同第七条及附件一付款方式的补充约定：3、因买受人办理按揭贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在出卖人保证期内，如因买受人原因，导致贷款机构从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须自扣款之日起5日内归还出卖人代还款项，并按以下方式承担违约责任：（1）买受人自扣款之日起5日内归还出卖人代还款项的，出卖人免收违约金；（2）买受人自扣款之日起第6日至第90日内归还出卖人代还款项的，除按代还款项万分之五每日支付代垫期间的利息外，还应承担代还款项10%的违约金；（3）买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同；如因买受人原因导致贷款机构解除与买受人之间的担保贷款协议或借款合同，出卖人亦有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应赔偿出卖人损失（包括但不限于市场价格调整导致出卖人的损失），并且买受人应向出卖人支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款1%的标准计算，此外，买受人装修不得破换或拆除，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予补偿（应归还的代还款项、利息、违约金、损失赔偿及房屋使用费等，出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除）。若因买受人原因导致出卖人向贷款机构支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任的，买受人应向出卖人赔偿，出卖人有权从买受人已付款中优先扣除。2013年12月23日，被告江红艳向原告高迪公司支付购房首付款356125元，2014年7月11日，银行发放被告江红艳购房贷款810000元。2016年10月27日，第三人青岛银行即墨支行因被告江红艳及其共同还款人仇恩格未能按期偿还涉案房屋的购房贷款，向本院提起诉讼。本院于2016年12月22日作出（2016）鲁0282民初12576号民事判决书，判决：“一、被告江红艳、仇恩格于本判决生效后十日内偿还原告青岛银行股份有限公司即墨支行借款本金767278.77元、利息12994.29元、罚息255.12元（利息计算截止到2016年10月17日）及支付2016年10月18日至实际履行之日按照合同约定计算的利息；二、被告江红艳、仇恩格于本判决生效后十日内偿付原告青岛银行股份有限公司即墨支行律师代理费38500元；三、原告青岛银行股份有限公司即墨支行对被告江红艳、仇恩格抵押给原告的位于即墨市9号楼1单元201户房产的变现价款享有优先受偿权；四、被告高迪地产开发（青岛）有限公司对上述一、二款项承担连带还款责任。被告高迪地产开发（青岛）有限公司承担保证责任后，有权向被告江红艳、仇恩格追偿。案件受理费11990元，财产保全费5000元，合计16990元，由三被告承担。”自2017年3月31日至2018年8月3日，原告高迪公司履行（2016）鲁0282民初12576号民事判决书，共支付第三人青岛银行即墨支行本息合计847072.78元、案件受理费11990元、保全费5000元、律师代理费38500元，共计902562.78元。其中2018年6月12日前，2017年3月31日支付66013.24元，2017年6月29日支付16310.49元，2017年9月28日支付16175.06元，2017年12月29日支付16169.61元，2018年3月29日支付16168.51元，共计130836.91元。涉案房屋尚未办理房屋权属证书。涉案房屋于2015年3月30日交付给被告。以上事实，有原告及第三人的当庭陈述，原告高迪公司提交的青岛市商品房预售合同、还款凭证、民事判决书、第三人提交的银行系统数据打印件等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告高迪公司与被告江红艳签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告高迪公司要求判令解除原被告于2013年12月23日签订的位于即墨市《墨香郡1.1期》9号楼1单元2层201户房屋的青岛市商品房预售合同（编号为201300227669）的主张，本院认为，被告未如期向银行清偿借款本息致使原告高迪公司承担保证责任，且至今未向原告高迪公司偿还代还款项，违反了双方签订的《青岛市商品房预售合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此原告高迪公司要求解除合同的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。本院于2018年5月16日向被告江红艳送达起诉状，本院确认原告高迪公司与被告江红艳签订的《青岛市商品房预售合同》于2018年5月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原被告双方的合同解除后，被告江红艳应当将涉案房屋返还给原告高迪公司，原告高迪公司应当将被告江红艳支付的购房款，在扣除原告代被告偿还贷款支出的费用后，返还被告江红艳。因被告未主张该款项的返还，原告也未主张返还涉案房屋，本院暂不处理。关于原告高迪公司要求被告江红艳支付原告违约金6601.32元的主张，原告在诉讼中称截至2018年6月12日产生违约金13083.69元（130836.91元×10%），其在本次诉讼中仅主张违约金6601.32元，其余保留诉权。本院认为，因被告江红艳未按期支付购房贷款本息，造成原告高迪公司承担连带责任，代被告支付第三人青岛银行即墨支行购房贷款本息、案件受理费、保全费、律师代理费等费用，被告江红艳违反青岛市商品房预售合同约定，导致合同解除，对此被告江红艳应当承担责任。因此对于原告高迪公司要求被告江红艳支付原告违约金6601.32元的主张，本院予以支持。被告江红艳经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高迪地产开发（青岛）有限公司与被告江红艳于2013年12月23日签订的《青岛市商品房预售合同》（编号为201300227669）于2018年5月16日解除；二、被告江红艳于本判决生效之日起十日内支付原告高迪地产开发（青岛）有限公司违约金6601.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，由原告高迪地产开发（青岛）有限公司负担116元，被告江红艳负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘平平人民陪审员  刘昌启人民陪审员  张方志二〇一八年八月十七日法官助理张蕊书记员王文萃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。