广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3077号上诉人（原审原告）：程根球，男，1951年7月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：程雷，男，1977年3月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李伟斌、王敏燕，分别系广东卓信律师事务所律师、实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地：广东省广州市越秀区东风西路178号。负责人：王霭，行长。委托代理人：黄一明、周涛，均系该行职员。上诉人程根球因与被上诉人程雷、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行房屋所有权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：程根球与案外人崔海燕于1976年5月6日登记结婚。程雷为程根球与案外人崔海燕之子。程雷与案外人李莉于2004年12月24日登记结婚，2012年12月12日登记离婚。程根球提交粤房地权证穗字第××号房地产权证，记载天河区广州大道中900号2208房（以下简称案涉房屋）的权属人是程雷，登记日期2010年3月31日。程雷提交粤房地权证穗字第××号房地产权证，记载案涉房屋的权属人是程雷，登记时间为2013年2月1日。程根球、程雷均确认案涉房屋购买至今由程根球控制并进行出租。2000年8月16日，程雷签署委托书，全权委托程根球及案外人程家如代表委托人行使案涉房屋的管理、使用、出租、买卖等行为。该委托书于同日在广州市广州公证处办理了（2000）穗证内字第13062号公证手续。2010年4月27日，程雷签署委托书，委托案外人潘雪莹及程根球代表其在广州市执行和处理案涉房屋出售、管理、修缮、出租等事项。该委托书于同日在广州市广州公证处办理了（2010）粤穗广证内字第10661号公证手续。2012年10月18日，程雷作出声明书自愿撤销（2010）粤穗广证内字第10661号公证书，该声明亦在广州市广州公证处办理了（2012）粤广广州第279929号公证手续。2013年6月20日，程雷与原审第三人（贷款人）签订《最高额担保个人借款合同》，自2013年6月20日至2018年6月19日止，借款人可以在380万元借款本金额度内向贷款人申请借款，其同意以包括案涉房屋在内的五套房产提供担保等。原审第三人于2013年6月25日办理了案涉房屋的抵押权登记手续。程根球为证明其为案涉房屋产权人，向原审法院提交以下证据：1、程根球（乙方）与案外人广州联华房地产开发公司（甲方）于1996年7月1日签订的《认购书》，约定甲方自愿将座落在广州大道“金穗大厦”的商品房22楼J房（程根球、程雷均确认为案涉房屋）出售给乙方，建筑面积43.8平方米，甲乙双方议定上述房屋成交价为360255元，付款方式有一次性付款及分期付款两种方式。该认购书首部的乙方经手写改成程雷。2、程雷（乙方）与广州联华房地产开发公司第三开发部（甲方）于1998年7月30日签订的《协议书》，约定甲方同意乙方原交付5%房款18013元免70年管理费的款项改为房款。甲乙双方同意将其原银行按揭付款方式改为优惠按揭付款方式，乙方从1999年3月开始供楼。3、程雷（乙方）与广州联华房地产开发公司第三开发部（甲方）于1999年7月7日签订的《协议书》，约定乙方购买的22楼J单元应付房款273292元，已付房款134929.85，未付房款138362.15元，双方同意在签订本协议后十天内一次性付清。4、程根球提交收款人为广州联华房地产开发公司、付款人为广东人民律师事务所、金额为138362.15元的支票复印件及其存根；收款人为广州联华房地产开发公司、付款人为广东人民律师事务所、金额为154872元的支票复印件及其存根；收款人为粤鞍，金额分别为4715.7元、4770元、4715.7元、22728.5元、18012.8元的房款支票存根。5、广州联华房地产发展公司分别出具的金额分别为36026元、4715.7元、22728.5元、9720元、2985.35元、138362.15元、18012.8元的《收据》或《收款收据》；广东粤鞍经济技术联合发展公司出具的18012.8元的《收款收据》。6、案涉房屋契税、测绘费等税费支付凭证2张。7、案涉房屋电话安装手续费、电视费、水电费、垃圾处理费、物业管理费等支付凭证17张。程雷对上述证据的真实性均无异议。程根球、程雷均确认上述证据1-3中程雷的签名为程根球代签。对证据4中付款人为广东人民律师事务所的两张支票复印件及其存根，程根球称是以广东人民律师事务所名义支付，实际上是程根球的款项；程雷则认为付款人为广东人民律师事务所，而非程根球。程根球向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认广州大道中900号2208房归程根球所有；二、程雷承担本案诉讼费。原审另查，根据广州市房地产档案馆出具的《房地产查册表》显示，广州市天河区广州大道中900号2308房（登记时间2010年2月23日）、广州市越秀区东风中路437号3101-3105单元（登记时间均为2012年8月27日）均登记在程根球名下。广州市天河区淘金北路13号802房、803房、603A房（均为1999年6月向中国北方工业湛江公司买）及广州市天河区天寿路25号1112房登记在程根球配偶崔海燕名下。另，程根球表示可以代程雷清偿到期贷款，但必须在判决中明确程根球代为清偿后可以直接向法院申请程雷的强制执行，并从程根球还款之日起每延迟一日依法给付滞纳金。程雷表示贷款已还清，涂销抵押手续正在办理中，无需程根球代为偿还。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”一方面，无论程根球保管的旧房产证或程雷持有的新房产证，权属人均为程雷，购房至今登记权利人未发生变化，故根据物权公示、公信原则，程雷为案涉房屋的所有权人。另一方面，从程根球、程雷双方的内部关系上看，程根球以案涉房屋的购房款由其支付、购房手续由其代办、认购书及各种款项支付的相应凭证等由其保管且案涉房屋由其实际控制为由，认为其为案涉房屋的所有权人。按查明的事实：一、程根球购房时并不存在限购等交易限制问题，程根球所称的以房养老及用于经营等目的完全不妨碍程根球将案涉房屋登记在其自身名义下，但程根球却选择以程雷名义购房并登记在程雷名下，以致今日纠纷；且购房属大宗交易，程根球既决定将案涉房屋登记在程雷名下，但购房至今却未与程雷签订过任何关于案涉房屋权属的书面协议，这与程根球所称的其意欲自身作为案涉房屋的实际产权人的主张矛盾，且与常理不符。二、程根球虽代为签署购房文件、保管购房款、税费、物业管理费等各种款项支付凭据，但一方面程根球、程雷为父子关系，双方的血缘关系决定了双方生活上的亲密程度，从日常生活角度上看，由程根球代签购房文件、保管各种款项支付凭据并非完全不可能，另一方面程雷通过2000年8月16日、2010年4月27日出具的两份委托书委托程根球对案涉房屋进行管理等事宜，案涉房屋购买至今也一直由程根球控制并用于出租，因此由程根球保管购房文件、购房款、税费、物业管理费等各种款项支付凭据也存在现实使用的需要。据此，代签购房文件、保管购房款、税费、物业管理费等各种款项支付凭据并不能得出程根球即为案涉房屋所有权人的结论。综上，程根球主张其为案涉房屋所有权人理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回程根球的诉讼请求。一审案件受理费9800元，由程根球负担。判后，程根球不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序严重违法。2014年2月27日一审法院发出经办法官为谭巨文的合议庭传票。2015年3月16日一审法院送达的判决书是由陈楚珠、刘红梅、凌川组成的审判人员。请问这是什么法律程序？如果是两个合议庭，请问是什么规定？传票是重要的法定文件，经办法官是合议庭的核心成员，两项均是民事诉讼程序的重要组成，如果是变更、撤换均有合法程序可以使用，本案为什么不用？二、因程雷于2004年结婚成家，我方发现其妻有贪财现象，为了保护我方财产，明确产权，在2010年将程雷名下的5间房产归为一份委托书，委托书中双方确认了程根球是事实权利人，程雷不享有房产权人的权利。近二十年来，双方亦是按此办理。程雷是空头业主，无事实上的房屋权利，我方行使房屋的全部权利的委托是不能收回，程雷此后也不能再行使该房屋的任何权利，双方之间认可程根球是产权人，否定程雷是产权人。我方出资购买本案房屋的目的是用于出租和经营，以用于“以房养老”，借程雷的名义购房是为了方便房屋的出租和经营活动。主要目的在于：①为了方便处理出租屋的治安方面问题。②方便程雷的继承及少交部分继承税收。③保证产权的安全性。④不愿意露富。我方出资以程雷的名义购房的意思表示是“借名登记”不是“赠与房屋”或“赠与房款”。涉案房屋事实上：①购房资金全部由上诉人支付。②购买活动由程根球一人完成，程雷从未参与。③全部购买文件由程根球一人签署，程雷未在任何文件签字。④从购房之日起至今，全部购房文件原件、复印件均由程根球保管，程雷一份复印件都没有。⑤通过公证委托书将房屋的全部权利还原给程根球。⑥从购房之日起至今，本案房屋的租金收益和卖房收益均由程根球一人收取和支配使用，本案房屋的使用、占有、收益、处分、管理、交纳各种费用均由程根球行使。程雷从未对该房屋行使任何权力。⑦从购房至今近20年房屋由程根球掌控。上述7个方面的证据，就是否定本案产权证书名字的相反证据，依法应当以“借名登记”的事实为依据确认权利人。而且从程雷的一审陈述可以明确得出其是不认可有“赠与房屋”的事实，对程根球陈述没有“赠与房屋”的事实明确表示承认。一审判决在双方当事人都否认“赠与房屋”这一事实的情况下，却认定程根球是“赠与房屋”的逻辑既无事实根据，亦违反了上述法律规定。“赠与房款”是程雷的主张、依法应由其举证，我方至今未看到这一方面的证据。程根球从购房之始没有向程雷交付任何财物，相反，双方通过委托书的形式将全部房屋权利交回给程根球，并穷尽程雷在房屋上的全部权利。程雷除了房产权证上有个空名外，其它的什么都没有。该“委托书”的实质是还原程根球作为事实房屋权利人全部权利。“委托”则是一份是针对第三人经营活动的法律手续，程根球的权利并非来自“委托书”。同时委托上诉人和程根球的工作人员是程根球的一贯经营做法，他们都听从程根球的安排，并授其有收卖房款、租金等重大权利，足以证明程根球是房屋的权利人。程根球借程雷名义购买的金海花园金泽阁708A已由程根球卖出，房款亦归由程根球所有，这一权利是事实权利人的行为，不是委托权利。相反，程雷无片纸只字，仅是口头言语，且程雷亦认可“无从举证”，由此完全可以推定出是程根球支付了全部供楼款的事实。本案的产权归属也应当以事实产权人为依据，而不是以“挂名空头业主”为依据判决。虽然名字登录在程根球名下，但是，程根球的意思表示是“借名登记”，而不是“赠与房屋”，程根球是事实上的权利人，依据《民诉法》和《物权法》的规定，本案的房屋应确权为程根球所有，并过户到程根球名下。综上所述，现上诉请求：撤销一审判决，采纳上诉人诉讼请求。被上诉人程雷答辩称：在本案当中，不管是程根球代为管理案涉房子的行为，以及程雷出具授权委托书或取消授权委托书，或向第三人进行贷款，这一系列的行为已充分表明，程雷才是案涉房产的合法授权人，程根球代为管理的行为，仅是基于程雷的授权而做出的代理行为。一审法院在组成合议庭，进行开庭前已对各方当事人明示了合议庭组成人员，一审庭审是在各方当事人，均没有提出异议的情况下进行开庭审理，一审法院并没有程根球所称的违反程序的情况。我方认为本案一审事实查明清楚，法律适用正确，二审法院应驳回程根球的上诉请求，维持原判。原审第三人中国农业银行股份有限公司广州市流花支行述称：我方认为在本案中并没有与双方当事人有利害关系，涉案房产按揭已经还清了，并且已涂销了抵押，请求法院撤回追加原审第三人的责任。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为，根据程根球提交的核准日期为2010年3月31日的粤房地权证穗字第××号房地产权证以及程雷提交的登记时间为2013年2月1日的粤房地权证穗字第××号房地产权证，均清楚载明案涉房屋的权属人是程雷。2000年8月16日，程雷签署的委托书明确载明程雷作为涉案房屋的产权人全权委托程根球及案外人程家如代表委托人行使案涉房屋的管理、使用、出租、买卖等行为，并于当日在广州市广州公证处办理了（2000）穗证内字第13062号公证手续。2010年4月27日程雷签署的委托书明确载明程雷作为涉案房屋的产权人委托案外人潘雪莹及程根球代表其在广州市执行和处理案涉房屋出售、管理、修缮、出租等事项。并于同日在广州市广州公证处办理了（2010）粤穗广证内字第10661号公证手续。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。程根球上诉主张案涉房屋为其出资购买，其以程雷的名义进行登记实际上是借名登记，但程根球并未举证证明其与程雷就案涉房屋的所有权另有约定，如不动产登记簿上登记的事实确实与实际情况不符，程根球应及时向相关行政机关申请变更登记，但程根球在行政机关核发所有权人为程雷的房地产权证后十多年时间一直并未对此提出异议。程根球上诉主张案涉房产是程根球购买，程雷并不享有案涉房屋的权利，但其提供的购房合同以及各种款项支出的相应凭证等证据，均显示程雷是案涉房屋的权利人，即使程根球实际支出了相关费用，在双方对于案涉房屋所有权没有其他约定的情况下，程根球与程雷之间产生的只是债权债务关系，程根球可以另案向程雷主张，本案对此不予调处。原审法院认定程根球主张其为案涉房屋所有权人理据不足，并驳回程根球相关诉求，并无不当，本院予以维持。关于程根球上诉主张原审法院程序违法的问题，经查阅原审卷宗，原审法院在庭审时已经明确告知各方当事人合议庭人员组成情况，程根球一审期间并未对此提出异议，故原审法院程序并无违法，本院对程根球该项主张不予采纳。综上所述，程根球的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人程根球负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年十月十四日书 记 员  宋德光邝伟贤