上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第987号原告耿步申。委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。委托代理人何建勋，上海罡晟律师事务所律师。被告耿步寅。委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。第三人孙天蓉。委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。第三人上海市住房置业担保有限公司。法定代表人张景载。委托代理人陈思佳。委托代理人梁博雯。第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行。负责人赵奇飞。委托代理人陆惠娟。委托代理人庄宸。原告耿步申与被告耿步寅所有权确认纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭，通知孙天蓉、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房担保公司)、中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行(以下简称建行宝山支行)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告耿步申及其委托代理人贾献伟、何建勋，被告耿步寅、第三人孙天蓉及其共同委托代理人郑健，第三人建行宝山支行的委托代理人庄宸到庭参加诉讼，第三人住房担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告耿步申诉称，耿步申是耿步寅之兄。耿步申系知青，于2011年2月按政策回沪。2002年3月，耿步申拟购买上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，但因当时非上海户籍、无法申请购房贷款，故与耿步寅协商，以耿步寅的名义购买系争房屋并办理贷款手续，但购买出资、贷款偿还、税费等均由耿步申承担。2002年3月5日，上海淞南房地产经营开发实业总公司与耿步寅就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，载明系争房屋总价人民币242,676元，其中首付47,676元，贷款金额为194,000元。耿步申先后支付了首付款、预售合同登记备案费、抵押住房综合保险费、担保费、系争房屋的电子防盗门费、维修基金、垃圾清运费、物业费、设备运行费等各类费用。2002年6月28日，上海淞南房地产经营开发实业总公司向耿步申交付了系争房屋。耿步申缴纳了煤气初装费、安装费及相关契税。2003年1月，耿步寅经登记为系争房屋的房地产权利人。房地产权证由耿步申领取并保管。系争房屋交付至今一直由耿步申之子耿俊实际居住。自2002年3月至今，系争房屋的贷款均由耿步申偿还。现耿步申起诉要求确认系争房屋归耿步申所有，耿步寅协助将系争房屋的产权变更登记至耿步申名下，耿步申承诺一次性归还系争房屋的购房贷款以涤除抵押权。被告耿步寅辩称，耿步申的起诉是利用手头拥有的原件资料来主张房屋所有权。房屋是耿步寅向开发商购买的期房，不存在耿步申与开发商的买卖关系。购房款由耿步寅全额出资，物权应当归属耿步寅。2002年时签订购房合同办理手续后不久，房屋交给耿步申实际使用，耿步申利用实际使用过程中发生的一些不规范做法，拥有了所谓的原始证据，包括合同原件、银行付款凭证等。耿步寅从未接受过所谓的耿步申的委托购房，不存在任何以耿步寅名义购房的协议。耿步申诉请中提到当时之所以以耿步寅名义购房，是2002年户籍限制耿步申无法购房，但是这项政策是到2004年才有的，而且2002年时银行的贷款门槛很低，银行是鼓励外地人购房的。综上，要求驳回耿步申的诉请。第三人孙天蓉述称，同意耿步寅的意见，不同意耿步申的诉讼请求。第三人住房置业公司未作陈述。第三人建行宝山支行述称，对于房屋产权的归属不发表意见，要求保护建行宝山支行的合法权利。经审理查明，2002年3月5日，上海淞南房地产经营开发实业总公司(甲方，卖方)与耿步寅(乙方，买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价242,676元，2002年3月前支付房款47,676元，乙方在签订本合同前支付给甲方定金1,000元。2003年1月18日，耿步寅经登记为系争房屋的房地产权利人，住房担保公司与建行宝山支行经登记为系争房屋的抵押权人，债务金额为194,000元，债务履行期限从2002年3月27日至2022年3月27日。2002年6月28日，上海淞南房地产经营开发实业总公司(甲方)与耿步寅(乙方)签订《房屋交接书》。2002年12月27日，上海淞南房地产经营开发实业总公司(甲方)与耿步寅(乙方)签订房屋交接书，其中确定，2002年6月28日，甲乙双方对系争房屋进行验收交接。审理中，耿步申与耿步寅一致确认，房屋交接书上耿步寅的签字为耿步申代签。系争房屋交接后，由耿步申对系争房屋进行装修，并由耿步申家人居住使用至今。审理中，耿步申表示，系争房屋的定金、首付款均由耿步申以现金方式支付。首付款47,676元中，有耿步申从外地带回来的现金3万元及向姐姐耿兰英借的2万元。银行贷款也均由耿步申以耿步寅的名义还款。2002年开始的一段时间，还款是在银行柜台还款，将钱打进存折，银行的单子也均由耿步申签字。2008年4月开始，存折打满了，耿步申表示不要换存折了，直接换卡号付费，故开始有了凭条。2008年以前的贷款是在四平路那边的建行还的，2008年之后在位于唐山路的建行还的，之后去位于大明路的建行还的。如本案中支持了耿步申的诉讼请求，愿意补偿耿步寅10万元。耿步寅于2014年7月18日的庭审中表示，系争房屋的首付款由耿步寅支付，钱款来源是2001年孙天蓉申请的装修贷款5万元。关于房屋交接书，由于耿步寅是公安系统工作人员，随时有任务，2002年6月28日和耿步申一起去签订了第一份房屋交接书，并由耿步申代为签字；因为第一份房屋交接书比较简陋，故12月时又重新签订了一份交接书，因字迹要与前面保持一致，故仍由耿步申代为签字，耿步寅没有去，耿步寅的印章交由耿步申代为签章。交房后，双方约定，系争房屋由耿步申的儿子居住，但如果耿步申的儿子在虹口区的老房子动迁中分到房屋之后，就不能再住在系争房屋内，且耿步申对系争房屋的装修届时无偿送给耿步寅。2008年，耿步寅表示要收回系争房屋，耿步申及其儿子表示要继续使用，故双方协商自2008年4月起的购房贷款由耿步申支付以抵作房款；但2008年3月前的贷款均由耿步寅支付的。2002年时，还款存折在耿步寅处，耿步寅在银行柜台上还款，并由耿步寅签字，2008年以前是在唐山路、昆明路建行还的。审理中，耿步申为证明己方事实，向本院提供下列证据：1、上海市商品房预售合同、房地产权证、房屋交接书原件，证明耿步申为实际购房人。2、住房公积金个人购房担保借款合同、宝山区公证处出具的关于中国建设银行上海市分行个人住房抵押借款合同公证书、建设银行储蓄卡转账还贷委托协议、个人抵押住房综合保险单副本原件，证明以耿步申以耿步寅的名义申请贷款。3、系争房屋购房款收据、抵押证费收据、合同交易费收据、登记备案费收据、防盗门收据、首期维修基金收据、垃圾清运费收据、煤气初装费收据、契税收据等收据原件，证明费用均由耿步申支付。4、上海宝房集团通河物业管理有限公司出具的证明，证明系争房屋自2002年7月入住以来物业费由耿步申支付。5、银行还款凭证、客户告知书原件，证明系争房屋的房贷一直由耿步申偿还，还款的存折也在耿步申处。6、申请刘旭东作为证人出庭作证，刘旭东的证人证言的主要内容为，其是耿步申与耿步寅的外甥，耿步申购买系争房屋是为了给其儿子结婚使用，故以耿步寅的名义购房，但钱款均由耿步申支付。7、申请耿兰英作为证人出庭作证，耿兰英的证人证言的主要内容为，其是耿步申与耿步寅的姐姐，耿步申购买系争房屋是为了给其儿子结婚使用，故以耿步寅的名义购房，但钱款均由耿步申支付。耿步申支付首付款时钱不够，还向其借款。耿步寅对上述证据发表如下质证意见：证据1、真实性均无异议，但不认可耿步申的证明目的。由于系争房屋给耿步申的儿子居住，耿步申为了申请煤气等设施故向耿步寅要走了预售合同。房地产权证最初是在耿步寅处，耿步申于2003年6、7月表示要开通高清电视，故要走了房地产权证，此后耿步申又说产证丢失了，故耿步寅重新补办了房地产权证。证据2，真实性无异议，但不认可耿步申的证明目的。证据3、真实性均无异议，但不认可耿步申的证明目的。关于购房及纳税的绝大部分费用均是由耿步寅支付，由于这些票据当时与预售合同放在一起都给了耿步申，故原件都在耿步申处；有些费用如初装、进户费等确由居住人即耿步申支付。证据4，不予认可，2002年至2008年的物业费由耿步寅支付，2008年7月开始的物业费才是由耿步申支付。证据5、真实性均无异议，但不认可耿步申的证明目的。2008年起，耿步申以还贷的方式向耿步寅支付使用费，故将还贷的所有存折等所有还贷材料的原件均交给了耿步申。证据6，刘旭东并非亲身经历，且刘旭东与耿步寅有过争吵，故不予认可。证据7，耿兰英的陈述与事实不符，且其与耿步寅有过其他案件争议，存在利害关系，故不予认可。耿步寅为证明己方的主张，向本院提供下列证据：1、个人贷款支付凭证，证明系争房屋的贷款由耿步寅支付给开发商，故由耿步寅履行了付款义务；2、房地产权证，证明由于耿步申将系争房屋的房地产权证拿走后不愿归还，耿步寅另行补办了产证；3、民事裁定书，证明耿兰英曾与耿步寅之间有过诉讼争议。耿步申对上述证据的真实性没有异议，但不认可证明内容。审理中，经耿步申申请，本院至中国建设银行股份有限公司上海虹口支行调取了2004年7月21日的存款凭条，至中国建设银行股份有限公司上海周家嘴路支行调取了2006年11月14日、2007年3月2日、2007年5月30日、2007年4月28日、2007年7月2日、2007年10月31日、2008年9月29日、2007年7月31日、2007年12月4日、2007年12月29日的存款凭条。上述凭条上存款人落款为耿步寅。耿步申表示，2004年7月21日的存款凭条上“耿步寅”的签字为耿步申所签，存入的还贷款为耿步申所存；2006年11月14日至2007年12月29日的存款凭条上“耿步寅”的签字为耿步申的妻子所签，存入的还贷款为耿步申的妻子所存，并申请对上述所有存款凭条上的签名进行鉴定。耿步寅于2015年2月13日的谈话中表示，上述存款凭条上“耿步寅”的签字均不是本人所签，但其无法确认是谁所签，不能确认是否是耿步申及其妻子所签。2008之前的偿还银行贷款的钱均是由耿步寅所出，但形式上可能委托了其他人，具体委托了耿步寅的妻子及女儿，也曾委托过耿步申，现无法提供证据证明曾委托耿步申还贷。经本院释明风险后，耿步寅表示不同意进行鉴定，同意由法院合理推定。耿步寅于2015年3月20日的庭审中表示，上述存款凭条上“耿步寅”的签字是耿步寅要求耿步申代为签字的。2006至2008年期间，耿步申与耿步寅达成协商，贷款由耿步申偿还以冲抵房租。但此前，贷款的钱由耿步寅支付，有时是耿步寅或其妻子、女儿自行去银行还贷款，有时把钱交给耿步申及其妻子让他们代耿步寅还贷款。公积金贷款部分没有用到耿步寅公积金账户中的钱。以上事实，有原告耿步申提供的上海市商品房预售合同、房地产权证、房屋交接书、住房公积金个人购房担保借款合同、宝山区公证处出具的关于中国建设银行上海市分行个人住房抵押借款合同公证书、建设银行储蓄卡转账还贷委托协议、个人抵押住房综合保险单副本、购房款收据、抵押证费收据、合同交易费收据、登记备案费收据、防盗门收据、首期维修基金收据、垃圾清运费收据、煤气初装费收据、契税收据、证明、银行还款凭证、客户告知书、刘旭东的证人证言、耿兰英的证人证言等，被告耿步寅提供的个人贷款支付凭证、上海市房地产权证、民事裁定书等，本院调取的存款凭条等，及各方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点在于系争房屋真实权利人的认定，系争房屋经登记为耿步寅所有，耿步申主张系“借名买房”、系争房屋归其所有，应当提供证据证明。根据耿步申提供的证据可以反映，系争房屋的预售合同、购房款发票、房地产权证、贷款合同原件等反映房屋购买及产权登记情况的重要凭据均由耿步申持有，系争房屋的交接手续由耿步申办理，耿步申取得房屋后进行装修并实际入住至今。耿步寅表示系争房屋的相关材料原件在耿步申处，是因为耿步申为办理各种手续而向耿步寅借用了相关材料，但根据常理，相关手续办理完毕之后，产权人理应在合理期限内将重要凭证要还后妥善保管，耿步寅对于系争房屋各类重要凭证为何由耿步申保管十余年的解释，有违常理，可信度较低。关于办理房屋交接的情况，耿步申提供的两份房屋交接书均由耿步申以耿步寅的名义予以签字，耿步寅表示房屋交接由其本人办理的主张，缺乏依据。关于贷款的还款情况，耿步申提供贷款还款凭证原件证明贷款一直由其偿还，且耿步申与耿步寅也一致确认法院调取的存款凭条上“耿步寅”的签字由耿步申及其妻子所签；耿步寅曾表示2008年3月前房屋的贷款均由耿步寅支付，2008年4月起，贷款由耿步申支付以抵付租金。但经法院调取存款凭条后，耿步寅又表示在2006年至2008年后，贷款由耿步申支付，此前的贷款由耿步寅通过自行支付或者委托耿步申及其妻子支付，耿步寅的陈述前后不一，又未能提供证据证明耿步寅实际偿还贷款的事实，故耿步寅关于由其偿还贷款的主张，可信度较低。耿步申为证明己方的主张，向本院提供的一系列证据已形成了证据链，本院经审查并结合相关事实，可以确信耿步申主张系争房屋实际由其购买、并由其偿还贷款事实的存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在，耿步申的主张成立。耿步申主张系争房屋归其所有，合法有据，应予准许。现耿步申自愿还清贷款、注销抵押，耿步寅及住房担保公司、建行宝山支行应当予以配合，耿步寅应当在抵押注销后配合将系争房屋变更登记至耿步申名下。现耿步申自愿补偿耿步寅10万元，于法不悖，可予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百四十条的规定，判决如下：一、上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋为原告耿步申所有；二、原告耿步申于本判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下，注销上述房屋上的抵押权，被告耿步寅及第三人上海市住房置业担保有限公司、中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行予以配合；三、被告耿步寅于上述房屋上的抵押权注销之日起五日内，将上述房屋的房地产权利转移至原告耿步申名下；四、原告耿步申于上述房屋的房地产权利转移至其名下之日起三日内，支付耿步寅补偿款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费19,200元、财产保全费5,000元，由被告耿步寅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金敏浩代理审判员  蒋梦娴人民陪审员  时金兰二〇一五年三月二十五日书 记 员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。