辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第2508号上诉人（原审被告）：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路52号。法定代表人：王松，该公司董事长。委托代理人：廉东梅，女，1981年2月1日出生，汉族，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：沈阳玛莎商业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：叶晓建，该公司总经理。委托代理人：车佳影、王宏宇，系辽宁中宇智博律师事务所律师。上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人沈阳玛莎商业管理有限公司（以下简称玛莎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第383号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员史舒畅、代理审判员王纪参加评议的合议庭公开审理了本案，上诉人华润公司的委托代理人廉东梅，被上诉人玛莎公司的委托代理人车佳影、王宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告玛莎公司诉称，2010年1月22日沈阳群升置业有限公司与被告签订《租赁合同》，由群升公司将位于沈河区文化路与南塔街交汇口的“群升新天地”地上及地下一部分物业出租给被告使用，租赁期限为15个租约年，租金标准为人民币1.35元每平方米每天，计租面积为15189.86平方米，于每个季度第一个月的15号前向原告支付下个季度的租金。群升公司与被告又于2011年11月签订上述租赁合同的《补充协议一》，新增租赁面积1336平方米，租金支付方式同主合同。2012年3月，原告与被告及群升公司三方签订《补充协议二》，三方约定将群升公司出租主体地位变更为本案原告，现被告已经拖欠原告租金共计人民币4378164.67元，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、被告向原告支付拖欠租金人民币4378164.67元，违约金人民币126043.6元；2、被告向原告支付迟延支付利息共计人民币67031.21元；3、本案诉讼费由被告承担。原审被告华润公司辩称，1、关于被告是否存在拖欠租金问题，被告不存在拖欠租金的情况。根据被告与原告签订的《房屋租赁合同》以及补充协议的约定，被告已经足额向原告支付了应当支付的租金，而存在差额的部分是因为原告违约在先造成的，并且根据双方签订的合同约定，被告有权从应付租金中扣除相应的金额。2、被告不仅不存在拖欠租金的情况，而是原告仍然占用被告的人民币200万元资金，被告在合同签订时按照合同约定向原告支付了人民币200万元定金，且约定此定金应当在合同生效后从第一租约年第一季度租金开始抵扣，直至扣清为止，但是到目前为止此笔定金仍然没有作为租金进行抵扣，这人民币200万元定金从2012年4月6日开始计算到2014年6月17日则产生的利息共计人民币266500元，此笔利息原告理应支付给被告。3、根据被告与原告的合同约定，原告应当在每季度第一个月的10日前向被告提供金额与该季应付租金相同的符合国家法律法规规定的房屋租赁业发票，如原告不能按时提供该房屋租赁业发票，被告有权停付原告的租金直至原告提供房屋租赁业发票，而原告实际提供的2013年10月6日至2014年4月5日两个季度的房屋租赁业发票是在2014年4月22日，是在本次诉讼发生之后，显然是原告自己没有履行合同在先，反而要以此向被告索要利息及违约金没有任何法律及事实依据。4、原告索要2012年第一季度的租金已超过法律规定的诉讼时效。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请法院依法驳回其诉讼请求。原审法院审理查明，2010年1月22日，沈阳群升置业有限公司（以下简称群升公司）作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定如下：第一条定义：1.1“建筑物”系指位于沈阳市文化路与南塔交口的建筑物、附属结构。1.2“租赁物业”系指本合同项下甲方出租供乙方独立使用的建筑物中地下一层部分、地上一层部分，计租面积约为15189.86平方米。第二条租赁期限、计租面积及租赁用途：2.1租赁期限：自购物中心计租日起15个租约年。2.2移交日：2011年6月30日。第三条租金、费用及支付：3.1租金标准：租赁物业租金按计租面积每日每平方米人民币1.35元。3.2租金的支付：3.2.1乙方应按季支付租金，即每季度第一个月15日前向甲方支付当季租金，甲方应在每季度第一个月10日前向乙方提供金额与该季应付租金相同的符合国家法律法规规定的房屋租赁业务发票，如甲方不能按时提供该房屋租赁业务发票，乙方有权停付甲方的租金直至甲方提供房屋租赁业务发票。如甲方按时提供该房屋租赁业务发票，乙方不得无故拖欠租金。乙方按照《房屋预租协议书》支付甲方的定金人民币200万元，在本合同生效后自动转为本合同的定金，该定金从第一租约年第一季度租金开始抵扣，直至扣清为止。3.2.3如发生本合同第4.3条规定的情况，乙方有权在支付租金时扣除或减少相应的金额。3.2.4如因甲方原因（《租赁合同》、《租赁合同补充协议（一）》限于房屋产权纠纷、抵押、未及时修复受损房屋）导致乙方无法正常经营，乙方有权停付甲方的租金直至甲方相关事宜解决，若乙方因此而遭受损失的，甲方应给与乙方相应补偿，若甲方不履行补偿义务，乙方有权从租金中扣除相应损失金额。第四条租赁物业的移交：4.1租赁物业的移交：倘若由于甲方责任造成租赁物业未能按2.2条规定的日期移交租赁物业，甲方应按照本合同第10.1条的规定赔偿乙方因此而遭受的损失。4.3租赁物业移交的遗留问题：租赁物业的移交遗留问题是指在移交日期租赁物业未按照合同约定的期间取得政府验收或许可文件或租赁物业能够满足乙方正常使用但依据本合同没有完全达到移交标准的情况下，乙方有条件接受租赁物业，并签署有条件移交证书处理的有关租赁物业移交后的遗留问题。第八条甲方责任：8.1.2租赁期限内，甲方应为本合同项下租赁物业租赁关系的合法有效，办理有关政府部门要求的所有审批手续。第九条乙方责任：9.3转租：甲方同意乙方有权在租赁期限内将租赁物业的部分转租给第三方，且甲方有义务为乙方指定的第三方开具乙方拥有转租权证明及提供其他合法的证明文件。第十条违约责任：10.1甲方迟延交付租赁物业的，每迟延一日应按第一个租约年年租金万分之三的标准向乙方支付违约金。10.2如因乙方过错导致乙方未按本合同第三条规定的期限支付租金，且经甲方书面催告后10个工作日内（宽展期）仍未支付，应自上述宽展期届满次日起承担逾期部分每日万分之三的违约金。第十一条合同终止：11.2单方有权终止本合同的情况：11.2.2如果乙方未按本合同规定支付甲方租金超过90日，甲方有权终止本合同，乙方并应于终止日之前或当天向甲方支付所欠租金并同时支付一笔违约款项，违约金人民币200万元。如甲方不选择终止合同，每逾期一日，乙方承担未付部分每日万分之三的违约金。该协议附件3《物业管理协议》第八条甲方的责任与义务规定：8.1甲方保证交给乙方使用的租赁物业完好，屋面及四周墙面不漏雨、不渗水。8.2如因甲方原因造成渗漏，乙方将在租金中扣除相应损失，如因乙方前期施工造成的渗漏，则由乙方自行承担责任。原因的认定由双方共同委托专业机构认定。第十条水、电、气能源交费：10.2在当地行业主管部门允许的情况下，乙方在经营期间所使用的上水、电力、燃气、采暖等能源应分别独立挂表计量，按照有关行业管理部门收费标准计价，由乙方直接向收费部门清付。而不独立挂表计量的，按分表计量并向甲方缴纳5%的线网损耗费。2011年12月2日，群升公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同的补充协议（一）》，约定如下：一、甲方同意将物业项目东侧、北侧负一层的装修区域出租给乙方用于招商经营，双方确认该装修区域3632平方米面积为最终计租面积，新增招商区租金为人民币2.5元每平方每天，自乙方购物中心正式开业之日起租赁期限为6个租约年。交付时间不得晚于2011年11月30日。二、甲、乙双方共同确认，乙方在房屋租赁合同原约定的租赁面积基础上增加承租甲方物业项目负一层西北侧、东侧的部分物业，甲、乙确认新增租赁物业建筑面积为1336平方米，租金单价人民币1.35元每平方米每天。六、乙方预计乙方购物中心开业日为2012年1月6日，甲方承诺甲方物业项目整体开业日不晚于2012年1月6日。七、如甲方物业项目未能按本补充协议第六条承诺的日期开业，每逾期开业超过一日，甲方应按每日人民币5000元的标准向乙方支付违约金，如乙方购物中心未能按本补充协议第六条约定的日期开业，每逾期开业超过一日，乙方应按每日人民币5000元的标准向甲方支付违约金。2012年1月16日，被告利用租赁房屋经营的超市开业。2012年3月18日，群升公司（甲方）、原告（丙方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议（二）》，约定群升公司与被告签订的前述租赁合同及补充协议中，甲方的出租方主体地位自乙方购物中心开业并正式计租之日由丙方承继，甲方的全部合同权利义务及在履行房屋租赁合同过程中形成的与乙方之间的债权债务均由丙方同时承继。甲方对丙方全面履行房屋租赁合同约定义务和责任承担连带担保责任，乙方在丙方违约时有权选择向甲方和丙方同时主张违约赔偿责任。2012年6月30日，群升沈阳新天地购物中心开业。2014年4月22日，原告为被告开具2013年10月6日至2014年4月5日共计两个季度的租金发票，2014年5月22日，原告为被告开具2014年4月6日至2014年7月5日的租金发票。针对被告承租的三处物业中的15189.86平方米和1336平方米两处物业应付的租金，2012年3月，被告在向原告支付第一季度租金时，以原告延期交付物业、延期开业、未能提供相关手续为由扣除应付租金人民币1347962.77元。2014年5月，被告在向原告支付2013年10月6日至2014年4月5日共计两个季度租金时，扣除人民币300万元。在案件审理过程中，经双方共同确认，除上述两笔款项外，被告尚未支付2014年4月6日至2014年7月5日的租金人民币2030201.90元，截止2014年7月5日，被告尚未支付的租金数额为人民币6378164.67元。原审法院认为，群升公司与被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议（一）》及群升公司与原、被告签订的《租赁合同补充协议（二）》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告承继了群升公司出租主体的合同地位，有权向被告主张房屋租金，被告对截止2014年7月5日尚未支付原告的租金数额人民币6378164.67元并无异议，扣除被告交纳的租赁定金人民币200万元，被告尚欠租金数额为人民币4378164.67元，对此笔租金，被告应当给付。对被告主张的扣除原告迟延交付物业违约金问题。根据合同约定，被告租赁物业的移交日为2011年6月30日，但同时约定了如果租赁物业没有完全达到移交标准的情况下，被告有条件接受租赁物业，并签署租赁物业移交后的遗留问题。根据庭审当事人陈述及双方来往函件，被告已经提前接受了租赁物业并进行装修，并未因原告迟延交付租赁物业给被告造成延期开业，故被告以此扣交租金，缺乏依据。对被告主张的扣除原告延期开业违约金问题。根据合同约定，原告经营商场及被告经营超市的开业日均为2012年1月6日，一方逾期开业应向对方支付每日人民币5000元的违约金。被告经营超市于2012年1月16日开业，延期开业10天，原告经营商场于2012年6月30日开业，延期开业176天，根据合同法关于抵销的规定，原告应向被告支付延期开业166天的违约金，每天人民币5000元，共计人民币83万元，被告此项抗辩，本院予以采信。对被告主张的扣除原告没有为被告招商业户提供办理营业执照的相关手续问题。被告主张的该笔损失系被告承租的3632平方米租赁物业引发的损失，因本案审理的系被告承租的15189.86平方米和1336平方米两处物业，对被告承租的3632平方米租赁物业，本院不予合并处理。对被告主张的代收水费发票问题。原告系包括被告租赁物业在内的整个商场的管理方，其在向供水部门交纳水费后，按户向各承租单位收取水费，这符合行业习惯，且根据合同约定，被告应向原告缴纳5%的线网损耗费，供水部门也不可能为商场内每个承租户单独开具发票，故被告以原告未能开具发票和多收取水费为由扣交租金，缺乏依据。对被告主张的漏水问题。根据双方合同约定，如因原告原因造成渗漏，被告将在租金中扣除相应损失，如因被告前期施工造成的渗漏，则由被告自行承担责任，原因的认定由双方共同委托专业机构认定，故被告在没有经双方共同委托专业机构认定漏水原因的前提下扣交租金，缺乏依据，被告可待认定漏水原因后另行主张权利。对被告主张的供暖问题。商场供暖由供暖公司负责，原告仅是代为收取供暖费，并不负责供暖，被告以供暖问题扣交租金，缺乏依据。对被告主张的定金利息问题。原告本次诉求租金已经抵扣了被告交纳的定金人民币200万元，故被告此抗辩，本院不予采信。对被告提出的诉讼时效问题。被告于2012年3月扣交原告第一笔租金，但被告已向原告交纳了定金人民币200万元，合同约定该定金从第一租约年第一季度租金开始抵扣，直至扣清为止，原告现同意抵扣租金，故原告以超过诉讼时效抗辩其应付的该笔租金，缺乏依据。对原告主张的违约金和利息问题。双方合同约定原告应在每季度第一个月10日前向被告提供金额与该季应付租金相同的符合国家法律法规规定的房屋租赁业务发票，如原告不能按时提供该房屋租赁业务发票，被告有权停付原告的租金直至原告提供房屋租赁业务发票。原告于2014年4月22日为被告开具2013年10月6日至2014年4月5日共计两个季度的租金发票，于2014年5月22日为被告开具2014年4月6日至2014年7月5日的租金发票，在原告未能开具发票之前，被告有权拒付租金，原告在未能如约开具发票的情况下要求被告支付违约金和利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内一次性支付原告沈阳玛莎商业管理有限公司租金人民币3548164.67元（租金截止日2014年7月5日、人民币4378164.67元-人民币830000元）；二、驳回原告沈阳玛莎商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币65840元，减半收取人民币32920元，由原告沈阳玛莎商业管理有限公司与被告辽宁华润万家生活超市有限公司各负担50%。宣判后，上诉人华润公司不服原判，向本院提出上诉，请求二审法院改判原审判决第一项，认定上诉人不存在拖欠租金的事实；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实错误：1、关于物业迟延交付事宜，原审法院未予以认可；2、关于上诉人招商业户无法办理营业执照相关手续，不能因为损失涉及的面积不是本次诉讼涉及的面积就不予处理；3、原审关于漏水问题认定错误；4、上诉人全额向被上诉人缴纳了采暖费用，但是被上诉人没有全额向供暖公司缴纳供暖费导致温度过低；5、200万元定金的抵扣时间为2014年4月5日至2014年7月5日之间的租金；6、原审法院将200万元定金作为理由不支持上诉人的时效抗辩，有失公平。被上诉人玛莎公司答辩称，原审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《租赁合同补充协议（一）》、《租赁合同补充协议（二）》、发票、记账回执、来往函件等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于上诉人主张的物业迟延交付的事宜，双方当事人在庭审中认可存在交叉施工的情形，上诉人提前接受了租赁物业并且进行了装修，并且上诉人也没有因此造成延期开业，故上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张的业户招商问题，因其所涉及的物业并非本案涉及的两处物业，故此部分并非本案审理范围，本院对此不予审理。关于漏水问题，双方当事人在合同中约定，发生漏水的原因由双方共同委托专业机构认定，在此基础上区分各自责任。本案中，对于漏水原因并未共同委托专业机构认定，故对上诉人的此部分主张，本院无法认定，上诉人可待漏水原因确定后另行主张权利。关于供暖问题，被上诉人代收代缴，并非实际提供采暖者，故上诉人以供暖温度低造成损失为由，要求折抵租金的上诉请求本院不予支持。关于定金200万元的抵扣问题，上诉人主张200万元定金抵扣了2014年第二季度的租金，被上诉人对此予以否认，且双方在租赁合同中约定，定金200万元从第一租约年第一季度租金开始抵扣，直至扣清为止，关于定金的抵扣应当依照合同约定进行，故上诉人的该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人主张2013年第四季度与2014年第一、二季度的租金，并未超过诉讼时效，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65840元，由上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩代理审判员  史舒畅代理审判员  王 纪二〇一五年三月二十三日书 记 员  李 颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；