广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1560号原告伍镇润，男，汉族，1987年11月26日出生，身份证住址广东省连南瑶族自治县。委托代理人陈桂平，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被告谭连红，女，汉族，1978年10月23日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。委托代理人李云龙，广东华商律师事务所实习律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人周青林，该公司职员。上列当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈桂平，被告及其委托代理人周争锋，第三人的委托代理人周青林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月29日，原告与被告签署了二手房买卖合同（编号：NO.162085，下称“买卖合同”），第三人为前述买卖合同提供房产交易居间服务。按照买卖合同的约定，被告将位于深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府花园3栋9A单位（下称“交易物业”），建筑面积约为159.93平方米（房地产证号为深房地字第××号）出售给原告，合同总价为人民币250万元，买卖合同约定原告在合同生效当日内向被告支付定金人民币3万元，在买卖合同生效后4日内（含当日）再向被告支付定金人民币3万元。按照买卖合同的约定，合同中的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，原告将定金支付给监管方或者打入被告已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为被告已收讫定金，被告应向原告出具定金收据，被告拒绝向原告出具定金收据的，不影响定金的生效。另，买卖合同中关于“付款方式”约定：A、原告应于2015年6月2日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。B、原告须向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告须配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。C、若银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于买卖合同转让成交价的，则原告应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于买卖合同转让成交价的，则原告可向监管银行要求将多出部分退回，被告应无条件配合原告办理监管银行要求的手续。买卖合同对于交易物业递件过户的约定是：在原告按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但对办理递件过户手续时间最晚时间双方没有约定。买卖合同第九条“房地产交付及交楼押金”约定“双方协商同意在定金或者首期款中预留人民币5000元作为交楼押金”。买卖合同第十一条“卖方违约的违约责任”约定“如被告未按照买卖合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”买卖合同约定的生效日期为“自双方签字或者盖章之日起生效”。另，2015年4月29日，原告与被告、第三人签署了《资金托管协议》（简称“托管协议”）约定“买卖双方同意将定金人民币3万元、交楼押金人民币5000元交由第三人进行托管。”原告于2015年4月29日当日按照买卖合同和托管协议的约定交付了定金人民币3万元，4月30日以转款方式交付了另外的定金人民币3万元。被告于2015年4月30日公证委托融安担保公司进行融资赎楼。原告于2015年5月29日向按揭贷款银行即工商银行深圳宝安支行提交贷款申请资料并交付了首期款中监管部分的人民币55万元，而被告却于2015年6月18日告知第三人要求增加交易物业成交价格，原告也予以同意，于是双方约定于2015年6月19日签订《补充协议》，其中约定“由原告在交易物业过户之前以现金的方式补偿被告人民币贰万伍仟元整”。但在原告于2015年6月18日签署了前述《补充协议》之次日即2015年6月19日被告却以临时有事为由没有签署《补充协议》，事后被告又声称于2015年6月23日再签订前述《补充协议》，但最终并没有如期签署。2015年6月23日，原告取得了工商银行深圳宝安支行出具的《二手房按揭贷款确认书》。但被告却于2015年6月25日告知第三人要求在原告转让成交价上增加人民币10万元，在原告考虑期间，被告于2015年6月26日告知原告和第三人不出售交易物业，且于2015年6月26日到赎楼担保公司闹事要求停止赎楼并要求取回赎楼委托书。2015年7月1日，原告委托律师向被告以及第三人发出《关于伍镇润先生要求谭连红女士继续履行二手房买卖合同并保留追究谭连红女士违约责任之律师函》要求被告继续履行合同，被告于当日签收了前述律师函，第三人于7月2日签收了前述律师函，但被告在签收后依旧拒绝继续履行合同。综上，由于被告的行为已构成了根本违约，且目前交易物业涨幅已达70万以上。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签署的二手房买卖合同；2、被告返还原告所交付的定金人民币6万元；3、被告向原告支付违约金人民币50万元；4、被告向原告支付因其违约行为造成原告的损失赔偿金人民币70万元整；5、判令本案的诉讼费由被告承担。被告答辩称，一、本案被告没有任何违约行为，原告所诉请的法律基础不存在。二、原告向法院提交的中国工商银行深圳分行宝安支行的贷款承诺书，因为原告在向银行贷款时提交了虚假的另外一份买卖合同，导致银行在2015年9月14日明确作出撤回贷款承诺书的书面通知。此时，原告在双方约定的监管时间已经构成根本违约。三、被告之所以没有履行合同的下一步，主要原因是得到银行的通知，银行要求被告暂停交易。四、依据我国的信贷政策，首套房贷款的比例不低于房价的3成，本案正常的首付比例应该是75万，而原告向法院提交的证据，其监管的金额仅仅是61万。该证据能够证明原告在5月29日做资金监管时就已经存在违约行为。在银行通知被告该贷款有可能会被撤销的情况下，被告依法享有不安抗辩权。五、即便法院最终认定被告违约，原告采取欺诈手段骗取国家贷款和被告的房产，原告的责任更为重大，请求法院依法予以调整违约金。综上，鉴于原告在本案中按揭贷款承诺书已被撤销这一事实，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人答辩称，我方为居间方，为促成买卖双方之间的交易已充分履行了协助、通知等居间义务。据我方了解，该交易现已进行到买方取得贷款承诺函后，卖方通知担保公司暂停赎楼手续，故交易停滞。经审理查明：2015年4月29日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府3栋9A房地产转让给原告，转让成交价为250万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金3万元，合同生效后4日内再向卖方支付定金3万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，买方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年6月2日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三工作日内补足，如多余合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；涉案房地产没有租约。卖方应当于收到全部房款三日将该物业交付予买方；买卖双方协商同意在定金或首期款中预留5,000元作为交楼押金，交由第三方监管。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同备注条款约定，买方清楚二手楼购买条件，并承诺自己符合购买条件；本合同生效后，买卖双方须配合中介方办理各项过户手续；不管市场跌涨，买卖双方须履行本合同，谁违约须支付中介方服务费75000元。上述合同签订当日，原、被告和第三人签订了《资金托管协议》，原、被告同意将定金3万元、交楼押金5,000元交由第三人托管，原、被告同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。当日，被告开具收款收据，确认收到原告交来定金3万元。第三人出具收据，确认收到原告交来定金2.5万元及交楼押金5000元。庭审中，被告确认第三人已将其收取的定金2.5万元交予被告。2015年5月29日，原、被告及案外人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，办理了首期款55万元的资金监管手续。上述资金监管协议约定案外人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行有权在原、被告双方完成了房产过户手续后直接将监管资金划入被告银行账户。原告已于2015年5月29日将首期款55万元足额支付至资金监管账户。2005年6月23日，案外人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向原告发放贷款189万元。2015年7月1日，原告向被告、第三人邮寄一份《律师函》，要求被告继续履行涉案合同。庭审中，被告、第三人确认收到上述《律师函》，但被告称因接到银行通知暂停办理过户手续，故未继续履行涉案合同。被告提交中国工商银行深圳分行宝安支行2015年9月14日出具给被告的《关于请求我行撤回对伍镇润的贷款确认书并停止对其发放贷款的回函》，欲证明银行因发现原告办理高贷撤回对伍镇润的贷款确认书并停止对其发放贷款。被告提交一份原、被告于2015年7月27日在中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行办理《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》，该申请显示因“买卖双方二手楼交易未成功”，双方协商一致同意申请提前终止《二手楼加以资金监管协议》。被告于2015年8月7日在该申请上手写：“因6月25日我发现银行出具二手房按揭贷款确认书依据的合同与买卖双方实际签署的合同不符，且8月6日买卖双方在银行确认该事实为降低买方损失，本人给予配合签字，但应是第一项原因（买方在我行申请的二手楼按揭贷款未审批通过）”。原告对该手写部分内容不予确认，认为是被告事后添加，且此份证据表明被告不愿再履行合同。原告提交了一份深圳市国房土地房地产评估有限公司出具的《报告书》，该报告书显示涉案房地产2015年9月28日的市场价值为3,502,467元。被告称上述报告书的评估费价格超低，评估报告应该存在问题，不认可该估价结论。庭审中，原告主张被告曾两次分别要求原告加价2.5万和10万元，第三人对此说法予以确认，被告称要求原告支付2.5万元系被告配合原告办理高贷的补偿。上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述及二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、二手楼交易资金监管协议、贷款承诺书、履约催告函等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于涉案合同不能履行的原因。原告主张系被告逾期不予赎楼构成根本违约导致合同无法继续履行，被告称未履行赎楼义务是由于得到银行通知，要求被告暂停交易。关于赎楼的时间，原、被告在涉案合同中并未明确约定，原告于2015年7月1日向被告邮寄《律师函》，要求被告在两日内继续委托赎楼担保公司履行赎楼义务，被告确认收到该《律师函》，但称由于接到银行通知即未再履行下步合同义务。本院认为，原、被告未在合同中明确约定被告办理赎楼手续的时间，被告即应在原告要求的时间内履行赎楼义务，被告辩称因原告办理高贷故银行撤回对原告的贷款确认书并停止对其发放贷款，故被告未继续履行赎楼义务。本院认为，首先，涉案合同中约定的首期款为约数，原、被告在《二手楼交易资金监管协议》中签字确认的行为，视为经双方协商一致监管的首期款数额为人民币55万元，被告在签订协议时对该事实及是明知及认可。其次，根据被告在庭审中的陈述可知，被告曾提出要求原告补偿2.5万元作为配合办理高贷的补偿，被告在明知原告要办理高贷的情况下仍予在《二手楼交易资金监管协议》中签订确认，由此可见被告对原告申请办理高贷的行为予以认可和同意。本院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，被告作为卖方有权拒绝配合原告办理高贷手续，但基于原告办理高贷的行为经过了被告的确认，故被告有权向原告提出要求原告重新办理按揭贷款手续，在原告未予以拒绝的情况下，被告无权以此为由直接拒绝履行合同。被告主张其曾接到银行通知称原告贷款有问题要求被告停止履行合同义务，但被告未提供证据证明其该主张，原告对被告该主张亦不予认可，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张无法予以支持。根据第三人建设银行出具的《情况说明》以及本院查明的事实可知，原、被告约定的转让成交价为人民币1350000元，而原告向贷款银行申请贷款时提交的《房地产买卖合同》中载明的转让成交价为人民币1450000元，原告申请贷款金额高于约定的转让成交价即原告按高贷数额办理了贷款手续，且贷款银行并未出具贷款承诺函。根据被告在庭审中的自认可知，双方签订《房屋交易资金托管业务变更通知书》原因是原告要办理高贷，而被告在明知原告要办理高贷的情况下仍予在《房屋交易资金托管业务变更通知书》中签订确认，由此可见被告对原告申请办理高贷的行为予以认可和同意。本院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，被告作为卖方有权拒绝配合原告办理高贷手续，但基于原告办理高贷的行为经过了被告的确认，故被告有权向原告提出要求原告重新办理按揭贷款手续，在原告未予以拒绝的情况下，被告无权以此为由直接拒绝履行合同。被告主张其曾要求原告重新办理贷款手续，并提交出具日期2015年9月14日的银行回函欲证明其主张，但该银行回函距离原告要求被告办理赎楼手续的时间已经两个月有余，被告也未提供有力证据证明此前银行出具过正式文件确定撤回涉案的贷款承诺书，本院对被告该主张无法予以支持。综上，根据本院查明的事实，被告因此拒绝履行合同已经构成根本违约，原告依据合同约定及法律规定可以解除合同，并要求被告支持违约金、返还已收取的定金。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。本院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之2015年8月3日解除。原告要求被告支付违约金50万元，被告称该金额过高应调低。综合考虑本案案情及深圳市房价涨幅，原、被告于合同中约定的违约金并不高于实际造成的损失，故本院对原告要求被告支付违约金50万元的诉讼请求予以确认，被告应向原告支付违约金人民币50万元。原告要求被告赔偿其损失50万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予确认。关于定金返还。本院认为，涉案合同解除后，被告收取原告的定金5.5万元及第三人托管的5,000元，均无合同依据，应予返还。第三人陈述仍在第三人处托管的5,000元按法院判决处理。据此，被告应将收取的5.5万元定金返还给原告，第三人应将托管的5,000元退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三天、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告伍镇润与被告谭连红于2015年4月29日签订的《二手房买卖合同》；二、被告谭连红于本判决生效之日起三日内向原告伍镇润返还定金5.5万元；三、被告谭连红于本判决生效之日起三日内向原告伍镇润支付违约金50万元；四，第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告伍镇润退还定金5,000元；五、驳回原告伍镇润的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5200元、由被告负担，该款原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  何冰清二〇一五年十月十五日书 记 员  谢 燎书 记 员  林斯瑜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共15页