重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）秀法民初字第02772号原告张武，男，1981年12月26日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。委托代理人刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。被告重庆博恒房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道乌江实业综合楼9楼，组织机构代码：66894025-4。法定代表人王力群，系该公司董事长。委托代理人刘定刚、张玥，重庆春雨律师事务所律师。原告张武诉被告重庆博恒房地产开发有限公司（以下简称博恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员许洪军于2014年11月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序，由本院审判员许洪军担任审判长，与人民陪审员田仕万、彭洪光组成合议庭，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告张武的委托代理人刘秦飞，被告博恒公司的委托代理人张玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张武诉称，原告于2010年6月1日购买被告开发的位于秀山县中和街道渝秀大道B19号留金国际的商品房，双方签订《重庆市商品房买卖合同》。合同中约定该房屋总房款267090元，如因被告的责任未取得房屋登记受理单，被告按每日向原告支付已付房款万分之一的违约金。《合同补充协议》中约定房价包含水、电入户开通费。被告于2011年11月21日交房后，至今未能为原告办理房屋登记受理单，被告也未按一户一表安装水表。按双方签订的《合同补充协议》第一款约定，被告应为原告按一户一表安装水表，费用包含在房价之中。综上，原告认为被告未按合同约定履行义务已构成违约，损害了原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判决：1、被告立即为原告办理房地产权证，在庭审中，原告将该请求明确为被告向房管部门提出申请，取得房屋登记受理单；2、被告立即支付逾期办证违约金2670.9元；3、被告为原告按一户一表安装水表；4、被告承担本案诉讼费。被告博恒公司辩称，一、原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回：1、办理房地产权证是原、被告双方的共同义务，并非被告单方义务，原、被告双方已于2013年4月共同向房地产登记机构提出申请并提交了相关资料，房地产登记机构已经受理。2、房地产权证未能在合理期限内办理并非被告方单方责任，而是原告自己的责任，被告不存在违约。3、被告方并未收取原告的天然气上户费，且被告销售给原告的房屋价款中并不包含天然气上户费，该上户费用系原告向天然气公司缴纳的，要求返还此项费用无依据。4、被告已按约定为原告安装了水表，如原告认为被告履行此项合同义务不符合合同约定条件，其理应在接受合同标的物后两年内提起诉讼，而本案原告未在法定期限内主张权利，因此，其要求“按一户一表安装水表”的诉讼请求不应得到支持。二、原告所称的事实与客观事实不符，且不能成为支持原告诉讼请求的理由。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》，办理房地产产权登记是原、被告双方共同义务，而不是由被告单方提出申请，同时双方就逾期办证违约金的约定已在补充协议中予以了变更。2、根据《合同补充协议》，房价款仅包括水、电及闭路电视上户费用，不包括天然气上户费；同时被告方已按合同给原告安装了水表，缴纳了上户费用，天然气表也由天然气公司安装。综上，原告的诉讼请求及所称的事实及理由不成立，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。原告为支撑所主张的事实，在举证期间内，本院开庭审理时，向法院举示如下证据材料：证据一、《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明：1、原告在被告处购买位于秀山县中和街道渝秀大道B19号留金国际楼盘中一套商品房的事实；2、证明该商品房的总价款为267090元；3、证明被告于2011年11月2日交付房屋；4、约定由被告为原告办理房屋登记受理单，如因被告的责任，被告应按已交房款万分之一每天支付违约金，5、被告交房标准为一户一表智能水表。庭审质证时，被告对该证据无异议。证据二《合同补充协议》一份，用以证明该商品房的房价包含水、天然气上户费。被告对该证据无异议。证据三、《不动产销售发票》一张，用以证明，原告已付清了全部房款。庭审质证时，被告对该证据无异议。证据四、《天然气收据》一张，证明原告向被告交付了天然气上户费3550元。庭审质证时，被告认为，天然气上户费不包括在房价中。依原告向法院提出的调查取证申请，本院向重庆长兴水利水电有限公司和秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局收集调取了下列证据材料。证据一、《关于重庆博恒房地产开发有限公司在自来水公司上户的情况说明》一份，用以证明被告是否为原告缴纳一户一表的上户费及相关情况。2014年11月24日，重庆水利水电有限公司《说明》载明：经核实，2011年6月23日所交200000元自来水安装上户费为留金国际一期项目。按博恒公司要求，该项目我公司安装项目为室外生活、消防管道安装，上户范围为消防总表dn50-户，生活总表dn150-户，商业总表dn50-户，室内管道及水表为博恒公司自行建设。质证时，原告对其真实性、合法性、关联性无异议。被告经法院书面通知质证，在指定的期限内无质证意见。证据二、《秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局回函》一份，用以证明被告是否为原告办理房屋产权登记受理单。2014年11月18日国土局“回函”载明：经查《房地产权属登记收件登记薄》，留金国际项目分别于2013年4月27日与5月8日两次提交共159本分证办理资料，因该资料不齐全，已作退件处理。质证时，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，充分证明是被告方的原因不能办理房屋登记受理单。被告经法院书面通知质证，在指定的期限内无质证意见。被告为支撑其辩解的事实，在举证期间内，本院开庭审理时，向法院举示如下证据材料：证据一、《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明：1、合同第十二条第1款约定可以证明，只是预售商品房的才应在合同签订之日起10日内申请办理预购商品房合同登记备案，而原告所购房屋系现房销售；2、合同第十二条第2款约定可以证明，申请办理房地产权属登记是合同双方的共同义务，而不是被告单方的合同义务；3、合同第十三条第3款约定可以证明，原告委托被告办理房地产登记的，原告应在合同签订后10日内提交需由原告提供的办证资料，然而原告并没有委托被告办理，原告也没有在此期限内将需由原告提交的相关资料交付给被告；4、合同第十七条约定：交房时甲方负责将天燃气管道安装到位，由乙方自行交费办理相关开通手续，原告要求返还天燃气上户费显然与合同约定不符；5、合同附件三的约定可以证明，原被告双方对水电表的约定是“一户一表”而不是一户一证。庭审质证时，原告认为，对该证据真实性、合法性、关联性无异议，但达不到原告的证明目的，且证明目的前后矛盾。证据二、《收据》4张。用以证明被告已按合同约定为原告交纳自来水安装及上户的相关费用。庭审质证时，原告对该证据无异议。原、被告所举示的证据及原告申请人民法院调查所取得的证据，经本院审查，符合法律对证据真实性、合法性、关联性的规定，本院予以确认。综合原告的起诉和被告的抗辩，双方举证、质证及本院对双方举示证据的认定，归纳确认以下法律事实：2010年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方在甲方处购买商品房，该商品房坐落于秀山县中和街道渝秀大道B19留金国际。该房的售价为267090元，首付81090元，通过银行按揭186000元。合同第七条第2项对交房期限约定为：属预售商品房的，甲方应在2011年3月26日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同十三条对办理产权登记的约定为：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交材料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过60日（与本条款第1项约定的日期）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交材料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条本款第1项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同第十七条约定：交房时由甲方负责将天燃气主管道安装到位，由乙方自行交费办理相关开通手续，如非甲方原因而不能开通的，甲方则不承担责任。合同二十二条约定：本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。第二十三条约定：本合同的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同附件三装饰、设备标准第12项水表约定：智能水表，一户一表。同天，甲乙双方签订了《补充协议》，作为合同的附件五，其中第一条第一款约定：因本合同而产生的各种税费及手续费，由双方按国家规定各自承担，乙方应缴纳的相关费用，由甲方在签订本合同时代收代付，统一结算房款时，凭正式发票、税票（相关票据）多退少补。若乙方逾期未缴纳上述费用的，甲方有权按合同第十条关于“乙方逾期付款的违约责任”条款处理，同时甲方有权拒绝交房并相应顺延办理合同登记和办理房屋产权证的期限，由此造成的违约责任由乙方承担（以上费用不在主合同的房价款内）。甲方承诺该房价含水、电、闭路、宽带入户开通费。第三条约定：对《重庆市商品房买卖合同》第十三条的内容，修改并补充以下文字：1、现售商品房的，自签订合同，乙方接房并与物业管理公司签定《前期物业服务合同》之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，自乙方接房并与物业管理公司签定《前期物业服务合同》之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、根据相关部门在房地产税费征收上的相关政策，房屋竣工交付使用后，如不及时办理商品房《房地产权证》，相关部门将对开发企业按期征收土地使用税、房产税、土地增值税，给企业带来额外的费用支出。因此，如因乙方责任，导致甲方未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的相关资料，取得房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方应承担因不能按期办证而可能给甲方带来的此项费用。甲方不承担违约责任。4、因甲方原因导乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款1％（百分之一）。另查明，在合同履行期间，原告向被告支付了首付款81090元，后通过银行按揭支付了186000元房款，并支付了相应的规费及税费。被告已将商品房交付原告入住使用，被告已将原告所购买商品房的水、电已经开通，为原告安装自来水分表，小区安装了水总表，未在供水企业为原告单独上户头，原告不能自行去交纳水费，而需由小区物业管理公司代收原告所交纳的水费后，再由物业管理公司交自来水公司。再查明，在审理过程中，本院将原告申请调取的二份证据材料送达给被告，并书面通知被告在指定的期限内提交质证意见，被告未提交质证意见。综合当事人的起诉和抗辩，本案的争议焦点为：（一）《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的效力判定问题。（二）被告应否为原告向土地房屋管理部门提交办理《房地产权证》的申请及相关办证资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单问题。（三）被告应否支付原告逾期办证违约金2670.9元。（四）被告应否返还原告天燃气上户费3550元。（五）被告应否为原告按“一户一表”安装水表及原告要求“按一户一表安装水表”的诉讼请求是否超过两年的诉讼时效期限的问题。（六）被告未对原告申请调取的二份证据质证问题。对本案争执焦点的解析：（一）《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的效力判定问题。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人，承购人支付房屋价款的合同。本案中原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签订双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。对双方当事人具有法律约束力，双方应依诚实信用原则恪守契约义务。（二）被告应否为原告向土地房屋管理部门提出办理《房地产权证》的申请及相关办证资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的问题。本院认为，原、被告双方签订的《合同补充协议》将《重庆市商品房买卖合同》第十三条的内容修改并补充以下文字，第二条约定为：预售商品房的，自乙方接房并与物业管理公司签订《前期物业服务合同》之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，被告于2011年11月21日将商品房交付给原告使用，被告应于2012年1月19日前为原告所购房屋向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局提交办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单。被告辩称办理房屋产权登记是双方共同的义务，而非被告单方义务，原告并未委托被告办证，被告不应承担违约责任。但根据合同第十三条第三款约定，办理商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应在合同签订10日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。从双方履行合同来看，事实上原告已将办证所应交纳的规费和资料提交给了被告，被告为开发商，有义务及时通知买房人提交办证申请及缴纳相关办证资料，被告并无证据证明其已履行通知义务，被告应为原告向房管部门提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记受理单。故，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。（三）被告应否支付原告逾期办证违约金2670.9元。本院认为，被告至今未为原告所购房屋取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《合同补充协议》第三条第四款约定：因甲方原因导乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款1％（百分之一）。本案中，原告已向被告交纳全部房款267090元。故，原告要求被告支付逾期办证违约金2670.90元的请求，本院予以支持。（四）被告应否返还原告天燃气上户费3550元。本院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条约定：交房时由甲方负责将天燃气主管道安装到位，由乙方自行交费办理相关开通手续，如非甲方原因而不能开通的，甲方则不承担责任。本案中，被告在交房时已将原告所购房屋的天燃气主管道安装到位，而天燃气上户费需原告自行交费办理，被告的义务已履行完毕。故，原告要求被告返还天燃气上户费3550元请求并非被告的合同义务，本院不予支持。（五）被告应否为原告按“一户一表”安装水表的问题。本院认为，根据《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条的规定，“一户一表”制不同于传统的总分表制，且优于总分表制。《城市供水价格管理办法》第二十七规定：“城市供水应实行装表到户，抄表到户，计量收费。”重庆市政府渝府发（2005）116号文《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的实施意见》第三条明确规定，加快推进“一户一表”和抄表到户工作，全市新建住宅应实行“一户一表”计量制度。本案中双方在《重庆市商品房买卖合同》附件三中约定水表为智能水表，“一户一表”。应理解为安装能够由购房户自行到供水公司交费的“一户一表”。被告交付的房屋，虽然形式上安装了一个能计量用水数量的水表，但本案合同订立时，业主完全有理由相信合同中约定的“一户一表”应是不同于传统总分表制。原告接受开发商“一户一表”的承诺，其订立合同的目的是能够享受有自来水独立用户资格，与供水企业建立直接的消费服务合同关系。被告安装的总表和分表之间存在输水损差，增加业主用水使用成本；另一方面整个区只有总表一个户头，若其他住户欠交水费，影响整个小区按时缴费，若遭到供水企业停水，则牵连交费业主。被告作为开发商系合同版本的提供者，其更应该理解“一户一表”用语在国家全面推进“一户一表”语境下的实质含义。其交付的房屋业主用水必须符合和满足双方的合同约定。被告抗辩称，已为原告向自来水公司交纳了上户费，因未向法院举示足以充分的证据予以支撑，本院不予采纳。因此，原告主张“一户一表”应该认定为其可以自行到供水公司缴纳水费的“一户一表”，原告的该项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。（六）被告未对原告申请调取的二份证据质证问题。本院认为，本院于2014年12月15日向被告送达了向重庆长兴水利水电有限公司和秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局调取的二份证据，并书面通知被告在接到通知后7日内提交关于该两份证据的书面质证意见，如逾期，视为放弃质证的权利。被告在人民法院指定的期限至今未对原告申请调取的二份证据进行质证并提出质证意见，但并不影响人民法院依法对该二份证据的证明效力进行认定，应视为其放弃质证权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向秀山土家族苗族自治县土地资源和房屋管理局提交办理原告张武购买的本案房屋的产权登记资料，为原告张武办理《房地产权证书》。二、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告张武支付逾期办理房地产权证的违约金2670.9元。三、由被告重庆博恒房地产开发有限公司在判决生效后三十日内为张武安装能够自行向自来水公司交费的水表。四、驳回原告张武的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告张武负担30元，由被告重庆博恒房地产开发有限公司负担20元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  许洪军人民陪审员  田仕万人民陪审员  彭洪光二〇一五年三月五日书 记 员  杨 凡