浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终4110号上诉人（原审被告）刘潇然，男，1990年2月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人郭海晶、邵蕙菁，浙江劳动律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杭州彩虹物业管理有限公司，住所地杭州市滨江区浦沿街道彩虹城商铺59号。法定代表人沈建声，总经理。委托代理人何贝贝、刘同同，系公司员工。上诉人刘潇然因与被上诉人杭州彩虹物业管理有限公司（以下简称彩虹物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初6767号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：彩虹物业系杭州市临安区锦北街道大华·西野风韵小区的前期物业服务单位，刘潇然系大华·西野风韵小区御座17幢房屋（建筑面积456.48㎡）的业主。2011年8月2日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条载明：“……4.2物业服务费的收取采用定期收费方式……；以后乙方需每次足额交纳半年的物业服务费（按财务年度计，上半年为元月1日至6月30日，下半年为7月1日至12月31日）；乙方于计费期首月10日前（即上半年在元月10日前，下半年在7月10日前）向甲方计付计算期内应付的费用；4.3……（1）物业服务费独栋住宅：5.5元／平方米·月……（2）公共能耗分摊费：0.4元／平方米·月；公共能耗费按上述标准预收，每年年底再统计结算，业主按其房屋销售合同标明的建筑面积再具实分摊，多退少补。公共能耗分摊费从交房之日起，按全额向乙方收取；4.4空置物业（不包括已装修或开始装修的房屋）第一年按收费标准的70%向乙方收取物业服务费，装修之日起或空置房屋交付满一年后（两者以先发生为准），物业服务费按全额向乙方收取……；……8.4若乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间按时足额交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一的标准交纳违约金……。”与此同时，刘潇然还签署了承诺书，该承诺书载明：“……本人已仔细阅读本《临时业主公约》，并声明完全明白其条款及内容，承诺履行、遵守《临时业主公约》之各项规定，并同意如有违反《临时业主公约》的行为发生，愿意承担享有的各项责任。”双方签订协议后，刘潇然依约向彩虹物业缴纳物业费至2014年6月。但刘潇然未支付2014年7月9日起至2017年10月31日期间的物业服务费。经彩虹物业催讨，刘潇然一直未支付，故彩虹物业于2017年11月诉至原审法院，请求判令：刘潇然支付拖欠的物业费99190元，能耗费7214元，水费71.16元，电费292.13元（自2014年7月9日至2017年10月31日，共计40个月）及滞纳金85135.84元（自2014年7月14日至2017年10月31日，实际计算至刘潇然履行之日止），共计191903.13元。原审法院认为：彩虹物业与刘潇然签订的《前期物业管理服务协议》形式规范，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。对刘潇然提出的彩虹物业不具备诉讼主体资格的意见，原审法院认为彩虹物业在2013年5月曾发出告知小区业主更换物业公司的通知，但彩虹物业提出最终因部分业主不同意未进行更换，且刘潇然亦未提供证据证明案涉小区物业公司已更换为杭州诚安物业管理有限公司（以下简称诚安物业），故对刘潇然的该项抗辩意见原审法院不予采纳。彩虹物业作为物业服务单位依据合同约定对大华·西野风韵小区实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。对刘潇然提出的2014年7月至2015年12月期间的物业费，彩虹物业未进行催收已超过诉讼时效的意见，原审法院认为根据《前期物业管理服务协议》第四条中4.2的规定，刘潇然需每次足额交纳半年的物业服务费，上半年为元月10日前，下半年在7月10日前；本案中，刘潇然对彩虹物业提出案涉物业费已经催收的事实不予认可，根据彩虹物业提供的催收材料中，催收函上的催收主体虽非本案彩虹物业，但对于就案涉物业费已经过催收的事实原审法院予以认可。彩虹物业提供的照片、催收函无法看出具体的张贴日期，故原审法院对具体的催收时间无法确定，对刘潇然提出的2014年7月至2014年12月的物业服务费已超过诉讼时效的意见予以采纳。彩虹物业要求刘潇然支付2015年1月1日至2017年10月31日的物业服务费合法合理。彩虹物业主张物业服务费按5.5元每月每平方米计算，上述标准不违反合同约定，原审法院予以支持。综上，彩虹物业要求刘潇然支付2015年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务费85361.76元，原审法院予以支持。对彩虹物业提出的要求刘潇然支付公共能耗费7214元的诉讼请求，不违反约定且刘潇然对金额予以认可，原审法院予以支持。对彩虹物业提出要求刘潇然支付代缴的水费、电费的诉讼请求，因合同未对水费、电费作出明确约定，与本案不具有关联性，彩虹物业应另行主张。对彩虹物业要求刘潇然支付逾期支付物业服务费所产生的滞纳金85135.84元，原审法院认为合同中关于滞纳金的收取标准超出合理范围，故原审法院根据同期贷款利率酌情确定为6049元，对超出部分原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘潇然应于判决生效之日起10日内支付彩虹物业自2015年1月1日起至2017年10月31日期间的物业服务费85361.76元，滞纳金6049元（暂计算至2017年10月31日，此后至判决确定履行之日止的滞纳金以本金85361.76元按年利率4.35%的标准计算），2014年7月9日至2017年10月31日期间的公共能耗费7214元，三项合计98624.76元。二、驳回彩虹物业的其他诉讼请求。如果刘潇然未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4138元，减半收取2069元，由彩虹物业负担1006元，刘潇然负担1063元。彩虹物业于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。刘潇然于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，刘潇然不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人并非本案适格的主体。因2013年5月30日《告业主书》已经明确物业公司变更为诚安物业，该公司与被上诉人为关联企业，并且所有的物业管理人员都未变更，故本案被上诉人不具备诉讼主体资格。二、本案18个月的物业费即48478元诉讼请求已经超过诉讼时效，不应予以支持，一审认定时间明显错误。物业管理服务协议4.2约定：业主需每次足额缴纳半年的物业服务费，下半年为7月1日至12月31日；业主于计费期首月10日前向物业公司支付计费期内的费用。具体到本案，被上诉人一审起诉时间为2017年11月15日。2014年7月、2015年1月、2015年7月，三个半年（截止2015年12月底）的物业费已经明显超过诉讼时效，即本案物业费（456.48㎡×5.9元/月/㎡×18个月）48478元不应当予以支持。三、上诉人从未收到过任何被上诉人的催收短信，从被上诉人提供的证据来看，无论是《律师函》还是《物业服务催缴函》，催收人均为杭州彩虹物业管理有限公司余杭分公司（临安分公司），与被上诉人分明是两个民事主体，该催收行为不能当然的认为被上诉人已经就拖欠事宜履行了催收义务。一审判决“本院认为”部分已经明确“催收函上的催收主体非本案原告”，但一审法院在没有其他证据证明的前提下，径自认定物业费已经催收，无法让人接受。四、被上诉人未实际为上诉人提供物业服务，从其提供的证据来看，被上诉人仅提供了部分月份的巡查记录，未提供2014年7月至今所有为上诉人提供物业服务的证据。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人彩虹物业答辩称：一、根据告业主书第四段，物业公司变更的条件：1、上诉人书面同意；2、上诉人与诚安物业签订案涉小区前期物业服务协议；3、经政府部门备案同意。目前，这三个条件都未具备，案涉小区的物业服务公司一直是被上诉人。对于前两条件未达成，上诉人是明知的。二、被上诉人于2016年10月14日向上诉人送达物业服务费催缴函，即使上诉人认为催收人彩虹物业临安分公司与被上诉人是两个民事主体，函件落款处的西野风韵服务中心也可使人大概联想到是案涉小区的物业服务公司在催款，即被上诉人对上诉人的催款意思表示已经到达上诉人。被上诉人于2017年3月7日向上诉人发送催缴短信，送达的手机号为上诉人提交的业主基本情况登记表中的登记号码，诉讼时效于2017年3月7日中断。被上诉人于2017年9月3日向上诉人发送律师函，向其催缴物业费、能耗费、水电费，结合被上诉人一审提交的国内挂号函收据，足以证明被上诉人已向上诉人送达律师函，诉讼时效于上诉人签收之日再次中断。根据民法总则的规定，本案应适用三年诉讼时效，结合本案三次诉讼时效中断的情形，被上诉人的诉讼请求未过诉讼时效。三、若上诉人认为被上诉人未提供物业服务，应提供相应证据证明。若认为提供的物业服务有瑕疵致其遭受损失，应当另案起诉要求被上诉人赔偿，不能据此作为拒缴的理由。上诉人刘潇然在二审中未提交证据。被上诉人彩虹物业在二审中提交：西野风韵业主基本情况登记表一份，用以证明被上诉人向上诉人发送的催缴短信的手机号码是上诉人向被上诉人提供的。被上诉人向该手机发送催缴短信应当造成诉讼时效中断。经质证，上诉人刘潇然对该证据三性均有异议，登记表未有上诉人的签名确认，系被上诉人单方提供。本院认为：上诉人刘潇然对登记表虽表示无法确认，但对表中载明的电话号码139××××5414为其父刘辉电话号码并无异议，本院对此予以确认。本院经审理认定的事实与原审认定一致。另认定，139××××5414为刘潇然父亲刘辉电话号码。彩虹物业曾于2015年11月9日及2017年3月7日向该手机号码发送过物业费催交短信。本案二审争议焦点为：1、彩虹物业是否为本案适格主体；2、彩虹物业部分诉请是否已过诉讼时效；3、彩虹物业就其提供物业服务是否完成举证责任。本院认为，一、刘潇然主张案涉小区物业服务的提供者已变更为诚安物业，其依据为彩虹物业、诚安物业与开发商于2013年5月30日联合发布的《告业主书》。该《告业主书》载明，“拟在征得您的同意下，西野风韵一期自交付之日后的物业服务企业由彩虹物业变更为诚安物业”，同时还载明物业服务企业变更应满足“已购房产全体业主书面同意并与诚安物业签订《西野风韵前期物业服务协议》，经政府部门备案同意”。根据《告业主书》的内容，2013年5月开发商及物业公司仅是有意向变更提供物业服务的主体，仅凭该证据并不足以证明物业公司实际发生了变更。彩虹物业作为《前期物业服务合同》的甲方，在小区业主未选聘新的物业公司的前提下，有权在其提供物业服务后向欠费业主主张权利。刘潇然主张彩虹物业主体不适格不能成立。关于诉讼时效问题，二审中，刘潇然确认139××××5414为其父刘辉电话号码，刘潇然一审提供的验房记录表中所留业主联系方式亦为该号码。彩虹物业分别于2015年11月及2017年3月向该号码发送催交物业费短信，也曾在案涉物业张贴过书面催讨函。原审法院支持了2015年1月起至2017年10月30日期间的物业服务费后，刘潇然仍认为2015年的物业服务费超过诉讼时效，与事实不符，本院不予支持。关于彩虹物业是否提供物业服务，彩虹物业提供了保洁工作记录、绿化养护记录等履行物业服务义务的初步证据，刘潇然主张彩虹物业未实际为其提供物业服务，但未就此主张提供任何反驳证据，故对该主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，上诉人刘潇然的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2266元，由上诉人刘潇然负担，并于本判决生效之日起十五日内来本院退费。。本判决为终审判决。审判长  傅东红审判员  李国标审判员  王 亮二〇一八年八月二十二日书记员  史杰馨