成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第549号原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人孙志文，系绿地集团成都锦江房地产开发有限公司总经理。委托代理人贾蕾，女，1991年6月12日出生，汉族，住四川省江油市，系绿地集团成都锦江房地产开发有限公司员工。被告罗林，女，1971年10月24日出生，汉族，住四川省双流县。原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地房地产公司）与被告罗林商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理。依法由代理审判员康阳适用简易程序于2015年2月28日公开开庭进行了审理。原告绿地房地产公司的委托代理人贾蕾到庭参加诉讼，被告罗林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告绿地房地产公司诉称，原、被告双方于2013年10月28日签订了《商品房买卖合同》及其附件与补充协议。合同约定，被告购买原告开发建设的绿地锦天府项目6幢2单元23层2302号商品房，套内建筑面积为257.65平方米，总价为5188669元，由被告通过分期付款的方式向原告支付购房款，合同还约定，被告应当在2013年10月28日前支付1037734元，于2013年12月30日前支付1556601元，于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内支付2594334元，如被告逾期付款的，逾期超过90日，自约定的应付款期限届满次日至实际支付应付款之日，被告按日万分之二支付违约金。合同签订后，原告于2014年5月26日取得了诉争房屋所在楼栋的权属证明，但被告仅按约支付了房款2594335元，尚余房款2594334元，被告至今拒绝支付，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付购房余款2594334元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（庭审中阐明以购房余款2594334元为基数，自2014年6月2日起至实际付清时止，按每日万分之二计算，计算至被告实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告绿地房地产公司为支持其所诉的事实和诉讼请求，在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告企业法人营业执照及组织机构代码证、被告身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《购房人家庭成员住房情况申报表》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》，拟证明双方合同是真实有效地，被告应按约履行付款义务，并承担违约责任。3、《逾期付款催告函》及EMS寄送单，拟证明原告向被告进行催告，要求被告支付剩余房款。4、房屋初始登记单，拟证明原告于2014年5月26日取得案涉房屋楼栋的产权登记。被告罗林未作答辩，也未向本院提交证据。原告绿地房地产公司提交的上述证据经庭审审查，其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故本院予以采信，作为本案的证据使用。根据上述有效证据，本院认定以下事实：2013年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件与补充协议，约定：被告购买原告开发的位于锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北18号地块“绿地锦天府”（现锦江区通盈路88号）6幢2单元23层2302号住宅房屋，建筑面积为307.24平方米，套内建筑面积257.65平方米，每平方米单价为20138.44元，房屋总价为5188669元；被告通过分期付款的方式向原告支付购房款，具体付款方式为（1）被告应当在2013年10月28日内支付总房款的20%，即人民币1037734元，（2）被告应当在2013年12月30日内支付总房款的30%，即人民币1556601元，（3）被告应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款，即总房款的50%，人民币2594334元；被告未按照约定的时间付款的，逾期超过90日后，合同继续履行的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；原告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房；被告未付清应付款及／或违约金的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，原告可据实予以延期；原告应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。另查明，被告按约定支付了第一期、第二期购房款共计2594335元。原告于2014年5月26日取得诉争房屋初始产权登记。因被告未按期支付第三期购房款2594334元，原告于2014年6月18日向被告在《商品房买卖合同》中确认的住址寄送《逾期付款催告函》载明，原告已于2014年5月26日取得诉争商品房所在楼栋的权属证明，根据合同约定，被告应于7个工作日（即2014年6月6日）前向原告支付分期款2594334元，被告尚未支付。根据合同约定，如逾期支付，每迟延一日（60日以内）被告应向原告支付逾期未支付房款总额的万分之一作为违约金；迟延超过60日的，原告有权解除合同，被告应同时支付总房款20%的违约金。如原告不解除合同的，有权要求被告继续履行，应从约定的应付款期届满之次日起按逾期未支付房款总额每日万分之一支付违约金。对于被告拖欠款项的行为，原告已多次催告，但被告仍未付清，被告应自收到催告函起五日内付清款项及违约金，否则原告将采取法律措施。被告指示他人于2014年6月26日签收该函件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件与补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按该合同约定履行义务。《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议（6号楼）》约定“被告应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款，即总房款的50%，人民币2594334元”，原告已于2014年5月26日取得诉争房屋权属登记，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”之规定，原告要求被告支付剩余房款2594334元，本院予以支持。关于被告逾期付款违约金的起算时间，双方在《商品房买卖合同》中约定被告支付剩余房款的时间为“被告应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款”，但在原告向被告寄送的《逾期付款催告函》中，原告明确要求被告应于取得商品房所在楼栋权属证明的7个工作日前向原告支付剩余款项，该通知与双方约定并不一致。对此，原告称催告函中的表述为工作人员的笔误。本院认为，原告向购房人发出的催告函，代表其真实意思表示，应经工作人员谨慎校对，“日历日”与“工作日”显属不同的概念，并不容易混淆误写，且“工作日”的表述在后，原告不能随意选择于已有利的表述，故原告的辩称理由不能成立。原告在催告函中以工作日表述，系自行推迟被告付款日期的行为，应视为原告对自身权利的处分，不违反相关法律法规的强制性规定，对原告具有约束力。同时，原告取得权属登记的时间，被告只有在原告告知后方可知晓。原告主张由员工通过短信通知被告，但原告未能提供证据予以证明。故被告收到原告发出的催告函之日应视为其知晓此事之日，被告应在2014年6月26日后的7个工作日内，即2014年7月7日前向原告支付剩余房款2594334元。关于被告应承担的违约金计算标准，因被告未按约在2014年7月7日前向原告支付剩余房款，至今逾期时间已超过了90日。双方签订《商品房买卖合同》时约定：“逾期超过90日后，合同继续履行的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金”，但原告在《逾期付款催告函》中明确要求被告迟延超过60日的，每迟延一日，按照未付房款总额万分之一支付违约金，该计算标准低于双方在《商品房买卖合同》中的约定。被告辩称，因发出催告函时，尚未超过90日，故按每日万分之一主张违约金。本院认为，如前所述，原告向被告发出的催告函，自行降低违约金计算标准，应视为原告对自身权利的处分，不违反相关法律法规的强制性规定，应为有效。且催告函中，原告对被告60日以内迟延付款的违约金以及超过60日迟延付款继续履行合同的违约金，均要求被告按照未付房款每日万分之一的标准计算违约金，故原告的变成理由不能成立。因此，原告主张违约金应按每日万分之一的标准计算，本院兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该约定的违约金不属于过高范畴，故确认被告应自2014年7月8日起，按应付款每日万分之一向原告支付违约金。原告主张违约金自2014年6月2日起计算，与合同约定不符，对其多主张部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告罗林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司支付剩余购房款2594334元；二、被告罗林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司支付违约金（以剩余购房款2594334元为基数，自2014年7月8日起至房款付清时止，按每日万分之一计算）；三、驳回原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14041元，由被告罗林负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  康阳二〇一五年三月二十四日书 记 员  罗龙附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。