锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书(2015)锡民二初字第46号原告锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司。法定代表人张选，该公司总经理。委托代理人赵娟，女，1980年7月10日出生，汉族，系该公司职工。委托代理人王艳，女，1974年4月19日出生，蒙古族，系该公司职工。被告李正海，男，1962年7月20日出生，汉族，无固定职业。委托代理人王海荣，女，汉族，1967年5月4日出生，住址同上，系被告妻子。原告锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司（以下简称新宏远物业公司）诉被告李正海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员臧植辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新宏远物业公司委托代理人赵娟、王艳，被告李正海委托代理人王海荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新宏远物业公司诉称，原告与锡林郭勒盟众力置业有限责任公司于2011年10月1日签订了前期物业服务合同，约定由原告对其开发的牧民欣街小区的商业用房及住宅进行物业管理。合同约定了物业服务费用为0.6元每平方米，并且约定了相应的权利义务。原告在服务期内一直按照合同约定履行义务，但部分业主拒绝缴纳物业费，原告经催讨无果诉至法院，请求判令被告交纳物业管理费2439元（欠费时间为2011年12月10日至2014年12月10日）并要求被告承担逾期缴纳物业费的滞纳金2400元。同时要求被告承担本案的所有诉讼费用。被告李正海辩称，认可欠缴物业费的事实，但是我不交纳物业费是有原因的。2011年12月份，我搬进了牧民欣街小区，第一年是不交物业费不给钥匙所以交过一次物业费。之后由于房屋质量问题也找开发商和物业进行过协商，当时的处理结果就是把我的房顶、电都给换了。现在我的房顶还有很大裂缝，孩子得了风湿。物业公司并没有尽到维修养护、义务，楼道也不打扫，有狗屎，小区绿化也不好，树都干死了，监控也不好，小区不封闭。经审理查明，案外人锡林郭勒盟众力置业有限责任公司作为合同甲方与作为合同乙方的原告新宏远物业公司于2011年9月27日签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由乙方为甲方开发的位于锡林浩特市额尔顿办事处阿日格朗图社区众力牧民欣街小区的住宅及商业提供物业服务。物业服务管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施、设备的维修养护运行和管理；公用绿地、草木、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生、房屋共用部分的环境卫生、垃圾的收集清运；社区内车辆停放与管理；管理与物业相关的工程图纸、住户档案。合同明确约定“乙方应当公示特约服务内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应当按照规定付费”。该合同约定的前期物业管理服务合同期限自2012年1月1日至2015年12月30日。物业管理服务费用约定为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳。合同在“质量纠纷的规定”项下明确了“因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准”。合同末尾签章处，甲方（委托方）由锡林郭勒盟众力置业有限责任公司加盖公章，并由委托代理人签字确认，签约日期为2011年9月25日；乙方（受托方）由新宏远物业公司加盖公章，并由委托代理人签字确认，签约日期为2011年9月27日。《前期物业管理服务合同》签订当日，双方又签订了两份《补充协议》，约定由原告负责2011年10月1日至2012年4月30日的小区自建锅炉供暖、取暖费收取及2011年10月1日至2011年12月31日的物业费收缴。《前期物业管理服务合同》及《补充协议》签订后，原告新宏远物业公司作为物业管理服务企业进驻了众力牧民欣街小区。在物业管理服务期间，建立了相关档案台账，如保安巡视记录、保洁打扫记录、水暖工维修记录、监控执勤表等，并组织疏通了污水管道。被告李正海入住后，至今未向原告交纳物业费，原告于2014年10月18日向被告下发了《催缴通知书》，该通知书载明“尊敬的李正海先生，您好，经核实您尚欠我公司2011年12月10日至2014年12月10日期间的物业费2439元。请您务必在接到本函之日起十日内及时履行支付义务，否则我公司将向您所在单位发出协助催款通知书并通过法律手段依法追究您的违约责任及欠费滞纳金，届时由此造成的一切法律后果由您自行承担。特此函告”。该《催收通知书》加盖了原告公司公章，但被告拒绝签收，原告工作人员在通知书上标注“拒签”，被告在通知书上记载了“因为业主家三个后窗户全部透风，多次请求物业修理，物业不管，所以不交物业费”。以上事实，有原告提交的《前期物业管理服务合同》、保安巡视记录、保洁打扫记录、水暖工维修记录及照片、监控执勤表、《污水管道疏通合同》及被告提供的照片在卷佐证，并经庭审举证、质证，结合当事人陈述，本院予以认定。本院认为，原告与案外人锡林郭勒盟众力置业有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该合同效力予以确认。该合同对于众力牧民欣街小区全体入住业主均发生法律效力。原告在进驻该小区后已经按照合同约定履行了物业管理义务，并提供了合同约定的物业服务。被告作为小区入住的业主应当按照合同约定交纳物业费，原告据此请求判令被告交纳物业费的诉讼请求本院予以支持。被告以房屋质量不合格而原告拒绝维修为由拒不交纳物业费缺乏法律依据，《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条明确规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”，房屋质量问题的维修责任主体是建设单位而不是物业管理公司，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。因《前期物业管理服务合同》并未约定滞纳金条款，原告请求判令被告支付滞纳金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告李正海于本判决生效后5日内向原告锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司支付拖欠物业费2439元；二、驳回原告锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李正海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  臧植辉二〇一五年三月二十七日书记员  高 敏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。