杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初8222号 原告：赵田华，男，1972年9月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈建文，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞云鹏，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告：上海以察实业有限公司。住所地：上海市奉贤区。 法定代表人：留灵彬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑素央，浙江普龙律师事务所律师。 原告赵田华与被告上海以察实业有限公司（以下简称以察公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告赵田华的委托诉讼代理人陈建文及被告以察公司的法定代表人留灵彬、委托诉讼代理人郑素央到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年7月10日再次公开开庭进行了审理。原告赵田华及其委托诉讼代理人陈建文及被告以察公司的委托诉讼代理人郑素央到庭参加诉讼。本案经审批，延长审限三个月，现已审理终结。 原告赵田华向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告双方签订的《租赁协议》；2.被告返还原告预付的租金、保证金等计655895元，及同期银行贷款利息32794.75元，共计688689.75元；3.被告赔偿原告店面装修费用等损失费用332900元；4.诉讼费用及律师费由被告承担。事实与理由：2016年12月，被告向原告推介位于杭州市下城区狗国际综合体项目并签订《租赁协议》，根据被告提供的招商材料和《西狗国际项目介绍》，本项目是个“跨境生活”城市综合体，商场将有80%开张率，并且将有新开元、星巴克和德克士等知名品牌入驻，经原、被告洽谈，原告的客群与星巴克和德克士等一致，且对商场的客容量和开张率等期待地，原告遂决定承租西狗国际项目中西狗美食广场1层位于星巴克咖啡隔壁的C1-03、04、05区域共计320平方米的店面及C1-26的区域经营中餐，原、被告双方于2016年12月4日签署《租赁协议》。根据《租赁协议》第三条约定，租赁期限3年；装修期自2016年12月4日起至2016年12月23日甲方试营业之日；赠送免租期为2016年12月23日至2017年3月22日，正式计租期以被告试营业开张之日起计。双方并且约定，合约跟大合同走（大合同是指被告与商场业主即杭州西狗餐饮管理有限公司之间的合同），每年购买原告20000元券。第四条约定，年租金为754528元，进场费为20000元，装修期间垃圾清运费5000元，代办证照费用1000元，合同履约保证金188632元。原告预支付租金437263元，合同履约保证金218632元；原告于2017年2月21日进场装修，共计装修费用332900元。装修完毕原告入驻西狗美食广场后发现，美食广场中根本没有《西狗国际项目介绍》中所标示的星巴克咖啡和德克士，更不用说是在原告的隔壁区域。《西狗国际项目介绍》中列示的诸多入驻的新开元、星巴克和德克士等知名品牌连锁餐饮企业实际均不存在。原告所经营的“壹粥刊”在杭州多个地区和综合体具有分店，在杭州本地具有一定的知名度。原告本欲通过入驻西狗美食广场，与众多国际连锁餐饮品牌、全国连锁餐饮品牌比邻而居提升品牌知名度，扩大经营，但西狗美食广场实际入驻商家的规模和档次与《西狗国际项目介绍》严重不符。被告所述的商场开张率80%是个虚假的谎言，人气寥寥，且商场的消防也未过关，不符合出租条件。更甚的是，被告与商场业主方杭州西狗餐饮管理有限公司签订合同（即原、被告协议中的“大合同”），被告未支付相关的“租金、物业费等费用”，而被大业主方杭州西狗餐饮管理有限公司解除合同，导致原、被告双方签订的《租赁合同》也被解除，且大业主方已经函告原告了。被告虚构了西狗美食广场商场的开张率、星巴克和德克士等知名品牌商家的入驻情况及隐瞒商场消防未过关无法出租的事实，导致原、被告双方签订《租赁协议》，构成欺诈。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向法院提起诉讼，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告以察公司答辩称，1.被告在出租商铺时从未对原告承诺过整个商场开业率一定达到80%及有大品牌入驻的情况，双方间更不曾就此达成协议约定。事实上被告本身只承租整个商场非常少的一部份，整个商场开业率多少本身也不是被告所能左右的。而《西狗国际项目介绍》是商场管理人杭州西狗国际贸易有限公司（以下简称西狗国际公司）为招商而制作的宣传手册，从该手册也可看出关于星巴克咖啡等的标识都只是平面设计的效果图，被告从未向原告明确表示星巴克咖啡、德克士等品牌会入驻。而且根据该设计图，所标注的星巴克咖啡并不在被告的出租范围内。而原告所承租的C1-26场地根据该设计图标识还应当是经营“臻货”的，显然原告在当时就清楚大品牌只是招商手册的一种设计效果图展示。因此，本案并不存在被告虚构事实以吸引原告来租赁商铺的事实。2.关于消防问题，案涉西狗茂商综体是下城区人民政府主导的一个跨贸小镇建设的重点项目，被告从杭州西狗餐饮管理有限公司（以下简称西狗餐饮公司）承租时也并不清楚商场存在消防问题。被告也是之后才知道该商场是由原长城五金市场改造升级使用，涉及到的消防问题区政府已发文要求城管、消防等部门大力配合，但至今消防手续还在持续进行审批。因此也不存在被告隐瞒商场存在消防问题的事实。但是原告承租商铺经营至今，从未被相关部门责令停止经营或是被行政处罚过，案涉商铺的实际经营行为并未因消防问题受到任何影响。鉴于上述分析，本案原告承租商铺时被告不存在任何欺诈行为，原告要求撤销租赁协议并无事实依据。因此，对于原告的返还相关款项并承担利息、赔偿损失的主张，被告认为应当全部予以驳回。 为证明其主张，原告赵田华提交了以下证据： 1.《租赁协议》1份，欲证明原、被告签订《租赁协议》，约定租金、保证金、装修期间清运费等，法院管辖地为租赁物所在地法院即下城区人民法院的事实。 2.《西狗国际项目简介》1份。 3.统一收款收据4份、POS签购单5份，欲证明原告预付房租437263元、保证金218632元的事实。 4.《杭州国富装饰施工合同》、杭州国富装饰工程有限公司工程决算单各1份，欲证明原告的损失金额，即装修费用332900元的事实。 5.被告给大业主的公函1份，欲证明被告给大业主西狗餐饮公司的函中明确了被告虚假描述与招商不符，构成欺诈的事实；该函中明确商场未符合出租条件，不满足支付租金和物业费等的条件，与大合同走的合同体现。 6.大业主给商户的《函》1份，欲证明大业主与被告已经解除合同，原、被告双方签订的《租赁协议》实际已经无法履行，造成原告的装修损失及其他损失的事实。 7.工商银行转账凭证3份、中国农业银行个人交易明细4份，欲证明原告已经支付装修费332900元的事实。 为证明其主张，被告以察公司提交了以下证据： 1.《租赁协议》1份； 2.查询汇款明细1份； 证据1、2欲共同证明至原告起诉时被告一直按约履行其与上任出租方西狗餐饮公司之间的租赁协议，本案纠纷的发生系因上任出租方与商铺业主方西狗国际公司之间存在租赁纠纷引起的事实。 3.《函》1份，欲证明被告与西狗餐饮公司协商确认从2017年6月16日开始计租，与证据2相结合，从而证明至原告起诉时被告不存在拖欠租金、物业等违约情形的事实。 4.赢商网关于西狗茂跨境电商产业园开业的报道1份，欲证明案涉西狗茂商综体于2016年12月23日开业，案涉商铺计租条件成就的事实。 上述证据经庭审出示、质证，本院认证如下： （一）关于原告赵田华提交的证据。被告以察公司对证据1的三性无异议，需要提请法庭注意的是该份协议中没有任何关于商场开业率及大品牌入驻的保证或声明，原告所述与事实不符。对证据2的关联性有异议，认为，首先，该份材料是由西狗国际公司制作的，从该份材料可以看出其制作的主要目的是为引进跨境电商企业入驻，并不是被告提供给原告的；其次，该份材料并没有明确表示入驻的餐饮品牌有星巴克咖啡、德克士等，相关页面也都标明为设计图或规划图等，以此并不能证明在招商当时被告曾承诺有这些品牌会入驻。即使该手册是真实的，原告承租的商铺位于宣传手册上“臻货”的位置，据此可以认为原告应知道相应品牌在宣传手册上只是宣传展示效果，并非有上述品牌入驻。对证据3的三性无异议。对证据4的真实性有异议，认为该份证据系原告与第三方制作，被告无法确认其真实性；对其关联性有异议，认为原告对承租商铺进行装修后已进行了正常的经营使用，并一直持续至今，原告又无合理理由撤销原、被告间的租赁协议，即使原告停止经营，也应由其自己承担装修费用。对证据5的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为，首先，该份公函系被告与西狗餐饮公司间沟通关于物业费支付、确定计租时间及确认西狗餐饮公司与西狗国际公司之间租赁关系的联系函，与本案租赁协议间并无关联。即使西狗餐饮公司向被告做出过开业率80%的承诺，也不代表被告向原告作出该项承诺。其次，从该份证据可以看出80%的开张率是西狗餐饮公司对被告的承诺，且商铺开张率不足也是因西狗餐饮公司自身的招商能力不佳造成的。被告所承租的区域招商已全部完成，并不存在开张率不足的情形。对证据6的形式真实性无异议，但对函件内容及证明目的有异议，认为，首先，函件所述被告拖欠租金及物业费的情形与事实不符。根据西狗餐饮公司2017年7月19日回复被告的函件，西狗餐饮公司确认双方间租赁协议的计租期开始时间为2017年6月16日，被告于2016年12月27日已向西狗餐饮公司预付了一季度的租金及物业费，根据被告与西狗餐饮公司签订的《租赁协议》第3.3条约定，自正式计租日起算，被告享有3个月的免租期，免租期内西狗餐饮公司不收取物业费，且租金支付期限为到期前10日支付，依此计算，被告下一期的租金支付期限至2017年12月5日。而西狗餐饮公司发函的时间为2017年9月26日，在此时间显然被告并没有拖欠租金及物业费。其次，即便西狗餐饮公司与西狗国际公司同时发文给原告，但两公司从来没有限制过原告所承租商铺的经营使用，此函件并没有对原告造成实质损失。对证据7的形式真实性无异议，认为合同签订时间是2017年2月20日，但款项支付从2016年12月就开始支付，被告认为原告装修整个商铺至今都在使用，原告主张的撤销理由是不存在的，有装修费的产生也是原告正常的费用使用，没有理由该费用由被告承担。 经审查，本院认为，原告赵田华提交的证据1、3、5-7均客观真实，故本院对其真实性予以确认；证据2无法反映由被告以察公司制作提供，本院不予确认；被告以察公司虽对证据6的真实性有异议，但未能提交相应证据佐证，故本院对该证据的真实性亦予以确认。 （二）关于被告以察公司提交的证据。原告赵田华对证据1的真实性无异议，认为该合同存在事实隐瞒，被告在该租赁协议中称自己为业主方，隐瞒了被告并不是商铺所有权人的事实。对证据2，认为与本案无关。对证据3，认为被告提交的函只是被告与西狗餐饮公司、西狗国际公司、原告所有函件中的一份，被告应将全部函件提交法院，证明目的与本案无关。函件中表示消防问题不影响正常经营是不成立的。对证据4三性均有异议，认为该证据与本案无关。经审查，本院认为，原告赵田华对证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据2与本案无关，本院不予确认；证据3由案外人制作，本院不予确认；证据4经核查本院对其形式真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2016年8月9日，西狗餐饮公司作为甲方（出租方）与被告以察公司作为乙方（承租方）签订《租赁协议》（合同编号1-1）1份，约定由被告以察公司承租位于餐饮区1-1、面积973.44平方米的商铺，租期8年，正式计租期为甲方试营业之日起计，暂定2016年12月23日试营业（合同租赁期以甲方实际租赁合同为准）。 同年12月4日，原告赵田华作为乙方（承租方）与被告以察公司作为甲方（出租方）签订《租赁协议》1份，约定：商铺位于西狗美食广场C1-03、04、05区域，建筑面积320平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为经营餐饮/中餐使用；租期3年，自2016年12月23日起至2019年12月22日止，装修期至2016年12月4日起至2016年12月23日甲方试营业之日，赠送免租期为2016年12月23日至2017年3月22日，正式计租期为甲方试营业开张之日起计；年租金总计754528元，甲方同意乙方以年为支付标准，乙方应于每期租金到期前30日支付下一期的租金，付款期限及金额详见《租金支付表》，第一期租金为754528元；进场费为20000元，签订之日一次性付清，不予退还；免租装修期内装修垃圾清运费共计5000元；商铺内制冷及供暖设备设施由乙方自行安装，公共区域由甲方安装；乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方交纳相当于3个月租金的合同履约保证金188632元，如若乙方未及时缴纳合约保证金及租金的，甲方有权将该区域重新出租他人，且进场费不予退还，如乙方出现欠交费用（包括租金及其他费用）等违约行为、提前终止协议的，履约保证金不予退还；该商铺的交付日期为2016年11月30日（包含当日，具体交付时间由甲方另行通知为准），甲方应当于该日期前交付该商铺，乙方应当于该日期前接受交付；商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺的装修（不动产）属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；无论乙方因何故交还该商铺，甲方无须给予乙方任何补偿，商铺的所有不动产属甲方所有；在租赁期限内，若甲方原因迟延交付商铺，则乙方免租装修期自甲方实际交付之日计算；若因甲方原因致使商城逾期开业，影响乙方正常营业的，则甲方免收开业前期的租金直至甲方商城开业为止；租赁期间，如因甲方的违约行为导致本合同中途终止的，甲方将赔偿乙方3个月（当年度）的租金作为违约金，并返还租赁保证金，退还多收的租金款项（如有）；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，属乙方违约，履约保证金作为赔偿金甲方不予退还；合约期跟大合同走；等等。 同年12月8日，原告赵田华向被告以察公司支付第一年6个月房租377263元、履约保证金188632元。同年12月16日，原告赵田华向被告以察公司支付第一年6个月房租60000元、履约保证金30000元。 2017年2月20日，原告赵田华与杭州国富装饰工程有限公司就案涉商铺装修事宜签订《工程装饰装修施工合同》1份，合同价款为290000元。经决算，原告赵田华实际付款332900元。 （二）2017年7月，被告以察公司向西狗餐饮公司发《公函》称，现在大商场消防未通过，未符合营业条件下，不满足支付租金的条件；在没有得到商场的书面文件，确认西狗餐饮公司还有继续管理其承租商铺的权利及义务，并且确定计租时间之前，其不能给西狗餐饮公司再缴纳任何费用，包括房租及物业费；等等。 同年9月26日，西狗国际公司、西狗餐饮公司向原告赵田华等商户发函称，因被告以察公司未依约缴纳租金及相应的综合管理费等费用，西狗餐饮公司于2017年9月20日致函被告以察公司解除与其签订的租赁协议，并同时要求其依法承担相应的违约责任等，目前正在依法办理合同解除的相关善后事宜；为便于杭州西狗茂购物中心的经营和管理，西狗国际公司将对西狗茂场地经营的商户按合同约定和法律规定直接进行管理，包括出租、招商、向承租人直接收取房租及相关费用、日常经营管理等；等等。 庭审中，被告以察公司自认案涉商铺出租给原告赵田华时尚未通过消防验收，自2017年9月起因消防整改，商场与餐饮区连接的通道玻璃顶被掀开；原告赵田华自认案涉商铺自2017年8月7日起试营业至今。截至开庭当日，被告以察公司未能提交商场已通过消防验收的相应证据。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。现原告赵田华以被告以察公司存在欺诈为由要求撤销该协议，本院认为，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的行为。本案中并无证据证明被告以察公司向原告赵田华做出过80%开张率、知名品牌入驻的承诺，亦无证据证明被告以察公司故意隐瞒消防未通过验收，以期达到骗取原告签订协议的事实。且即使被告以察公司做出过上述承诺，上述承诺的未实现及消防未通过验收均应属于被告以察公司未按约履行双方协议的情形，并不构成合同法规定的欺诈。故原告赵田华的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵田华的全部诉讼请求。 案件受理费13994元，由原告赵田华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  詹琳玲 人民陪审员  杨忠善 人民陪审员  杨 磊 二〇一八年八月一日 代书 记员  董孝理 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-1-?