安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）六民一初字第00121号原告：郑道华，男，1978年9月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告：安徽瑞林置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区，组织机构代码。法定代表人：汤浚，该公司总经理。委托代理人：徐道菊，该公司职员。原告郑道华与被告安徽瑞林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月23日公开开庭审理了本案。原告郑道华，被告瑞林置业公司的委托代理人徐道菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系开发六安市裕安区罗集乡瑞林商业大街的开发商，原告鉴于其地理位置和价格较为理想，与��告达到了购买商业大街五间门面房的约定，并于2012年9月14日分别签订了五份商品房买卖合同，约定购买的房屋分别为6#118（建筑面积105平方）、6#117（建筑面积108平方）、6#112（建筑面积108平方）、6#116（建筑面积106平方）、5#106号（建筑面积106平方）房屋，总共价款为200万元人民币。合同均约定，出卖人应当在2012年12月28日前，该商品房经验收合格及水电路等基础设施到位后将符合约定的商品房交付给买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将商品房付买受人使用，逾期超过90日，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如���出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。上述五份商品房买卖合同签订后，原告依约支付了共计200万元的款项，然而，被告开发的房屋却迟迟不能交付原告使用，现早已超过了约定的交付房屋日期，被告的行为严重违反了合同约定，极大的损害了原告的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1、依法判令被告立即履行商品房买卖合同约定的交付义务及办证义务，并承担违约金25000元（自2012年12月29日起暂计算至起诉之日，请求判决付至交付之日止）；2、本案诉讼费用、保全费及其他费用由被告承担。原告郑道华为支持其诉请，提供证据如下：证据一、五份商品房买卖合同（5号楼106室、6号楼112室、116室、117室、118室）；证据二、收��收据，交付房款共计200万元，由安徽瑞林置业有限公司加盖财务专用章。以上证据证明郑道华从瑞林置业公司购买了五套商品房。被告瑞林置业公司质证意见为：合同、收据的真实性无异议，有效性有异议，平时是一房一据，不可能将五套房屋的票据开在一起。被告瑞林置业公司答辩称：1、本案中签订的《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系。依据原告提供的《商品房买卖合同》和收款收据，表明这四份合同签订于2012年9月13日，并于合同签订当日全额交付房款1548000元，根据当时的项目情况明显有悖常理且与事实不符。被告开发的罗集乡瑞林大街项目1#-6#楼原由六安亚杰建筑安装工程有限公司承建，于2011年年底开工建设，后由于工程款支付纠纷，于2012年7月份停工，直至2013年7月份才变更由安徽祥瑞建筑工程有限公司恢复动工��2012年11月23日在裕安区罗集乡人民政府的见证下，被告与亚杰公司签订了《建筑施工合同终止协议》。这些情况当地政府和老百姓都十分清楚。原告在项目停工期间作为外乡、镇人士一次购入四套商住楼，并在合同中约定2012年12月28日交付，这些于情于理都有悖常理，有理由判定此案中签订的《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系。2、《商品房买卖合同》中的1548000元房款并未真实交付。因为被告开发的房屋没有价格超百万的，所以被告印制的收款收据最大是十万开头。原告出具收款收据有悖常理的将四套房屋一百五十四万八千的款项集中开在一张收据上，并加盖的是罗集项目部章而不是被告专用财务章，我们有理由判断这是当时因为不真实买卖而违反财务制度的行为。更为重要的事实是，被告在合同签订当日及任何时候都没有收到原告此笔购房款，合同的履行自然也无从谈起。3、此案的《商品房买卖合同》名为商品房买卖实为民间借贷。原告与被告的法定代表人存在原告主张的直接或者间接的债权债务关系，《商品房买卖合同》的签订系原告串通被告的法定代表人通过虚构房屋买卖行为实现为债权提供担保的目的，严重损害了被告的合法权益。根据《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释，名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。至于原告与被告法定代表人之间是否存在真实的债权债务关系，应依据证据另案裁定，与本案无关。综上所述，被告请求法庭依据事实驳回原告的诉讼请求，裁定《商品房买卖合同》无效，本案的诉讼费用由原告承担。被告瑞林置业公司为支持其答辩理由，提供证据如下：证据一、《建筑施工合同终止协议》复印件，由安徽瑞林置业有限公司、六安亚杰建筑安装工程有限公司、罗集乡政府三方于2012年11月23日签订的，证明瑞林商业大街停工的项目状态及六号楼主体封顶只是个框架、五号楼一层封顶根本没有预售许可证，从而证明当时商品房买卖合同并非真实的房屋买卖。证据二、转账凭据，由汤浚个人账户汇于郑道华资金账户的七张票据，证明前期汤浚与郑道华之间有资金往来。证据三、借条复印件，证明汤浚向郑道华借款。证据四、企业基本注册信息查询单复印件，证明汤浚系公司法人但不是公司股东。原告郑道华质证意见为：证据一终止协议与买卖房屋没��直接关系，对其真实性也不了解。证据二转账凭证是真实的，只能说明我与汤浚有业务往来，不能说明有其他问题。证据三借条是真实的，与本案没有关联。证据四营业执照上法定代表人是汤浚，是否是股东我不清楚。本院认证：对原告所举证据，因被告对其真实性不持异议，故对其真实性及与本案的关联性予以认定。对被告所举证据一，因系复印件，原告对其与本案的关联性不予认定，故对其真实性、合法性、关联性均不予认定；对证据二转账凭据，原告对其真实性不持异议，故对其真实性予以认定，但该证据不能证明本案是以房屋作为抵押担保的民间借贷行为，故对其与本案的关联性不予认定；对证据三借条，因原告对其真实性予以认可，但不认可其与本案的关联性，因无其他证据印证其与本案房屋买卖合同的关联性，故对其与本案的关联性不予认定。对证据四企业基本信息，原告不持异议，故对其真实性、合法性、关联性均予以认定。经审理查明：2012年9月14日，原告郑道华与被告瑞林置业公司签订五份房屋买卖合同，合同约定：郑道华购买瑞林置业公司开发的位于裕安区罗集乡瑞林商业大街6#楼117、118、112、116号房屋及5#楼106号房屋。其中6#楼117号商品房为商铺，面积108m2，价款为肆拾万元整；6#楼118号商品房为商铺，面积105m2，价款为肆拾万元整；6#楼112号商品房为商铺，面积105m2，价款为肆拾万元整；6#楼116号商品房为商铺，面积106m2，价款为肆拾万元整；5#楼106号商品房为商铺，面积106m2，价款为肆拾万元整；上述房屋交付的期限为2012年12月28日。合同同时约定：交付条件为商品房经验收合格、水电路等基础设施到位。出卖人（被告）如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人（原��）使用，按下列方式处理，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。同时约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向六安市房管局申请登记备案。合同签订当日，瑞林置业公司向郑道华出具收款收据一份，载明收到购房款200万元。另查明：涉案6#楼已取得了预售许可证；5#楼尚未取得预售许可证。本院认为：原告郑道华与被告安徽瑞林置业有限公司所签订的关于六安市裕安区罗集乡瑞林商业大街的安徽瑞林置业有限公司开发的6#118号、6#117号、6#112号、6#119号《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约���履行各自的义务。被告对双方之间签订的《商品房买卖合同》及购房款收据的真实性均不持异议，但辨称该案实际非商品房买卖合同关系，而是民间借贷引起的以房抵贷行为，对此，被告未能举出充分有效的证据证实，故对其该辩解理由，不予采信。依照合同的约定，被告应当于2012年12月28日交付房屋，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告未能在合同约定的期限交付房屋，构成违约，应当依约承担继续履行合同的义务，但原告诉请要求被告立即履行交房义务并办理过户手续，因原告并未举证证明涉案房屋已具备交付及办理过户手续的条件，故对其此诉请，本院不予支持，但原告要求支付违约金的诉讼请求，符合合同的约定，且���违背法律规定，本院依法予以支持。关于双方所签订的瑞林商业大街5#楼106号商铺《商品房买卖合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但5#楼至今未取得商品房预售许可证，故该份合同为无效合同，原告要求被告按照合同的约定履行义务，无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、原告郑道华与被告安徽瑞林置业有限公司继续履行双方所签订的关于瑞林商业大街6#118号、6#117号、6#112号、6#119号商铺的《商品房买卖合同》；二、被告安徽瑞林置业有限公司支付原告郑道华违约金（以160万为本金，自2012年12月29日起按利率日万分之二计算至商品房交付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23000元，保全费5000元，合计28000元，由被告负担22000元，原告负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长 何 武审判员 杨小林审判员 王世如二〇一五年三月二十日书记员 张 丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。