河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民二终字第1357号上诉人（原审被告）河南吉地置业有限公司。法定代表人安东方，该公司董事长。委托代理人郭爱国，河南豫商律师事务所律师。委托代理人张梦霏，河南豫商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏松云，女，汉族，1941年2月15日出生。委托代理人薄菊梅，金博大律师事务所律师。上诉人河南吉地置业有限公司与被上诉人魏松云房屋买卖合同纠纷一案，魏松云于2014年12月11日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令：解除原、被告签订的D10561772号《商品房买卖合同》；被告返还购房款、地下室款、维修基金1040163元及利息315959.32元并承担已付房款一倍即997040元的赔偿责任，以上共计2353162.32元；本案诉讼费由被告承担。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年6月13日作出（2014）开民初字第8436号民事判决。河南吉地置业有限公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人河南吉地置业有限公司的委托代理人郭爱国、张梦霏，被上诉人魏松云的委托代理人薄菊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告向被告购买位于郑州市郑东新区众意西路8号03幢3层5号的房屋一套，房屋建筑面积为181.28平方米，房屋单价为每平方5500元，总金额为997040元。付款方式为2010年3月23日一次性支付现金997040元。被告应当在2010年3月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。原告在该合同的买受人处签名摁印，被告在该合同的出卖人处加盖其公司印章及委托代理人张青云的印章予以确认。当天，原告另出具合同附件一份，载明：金汇苑小区住宅楼项目原系被告与三荣民防工贸有限公司合作开发，现因被告独立销售，本人已经详细了解了该房屋的现实情况，若因此引起的法律风险由本人承担。根据小区实际情况可能对现有规划的大门及地下车库入口进行重新规划或变更，如因以上引起规划或变更本人表示同意。如因以上情况或其他情况影响本次商品房买卖的，本人不再追究被告的违约责任。该合同签订后，原告向被告交纳约定房款。2010年3月26日，被告向原告开具“销售不动产统一发票”一张。2010年3月31日，原告向被告交纳43123元，被告向原告开具收据一份，载明：系付购地下室款及维修基金。被告至今未向原告交付该房屋，也未办理该房屋的产权登记手续，遂引起本案纠纷。另查明，涉案房屋位于金汇苑小区。该小区系郑州三荣贸易实业总公司（以下简称“三荣公司”）代表省人防办与被告合作开发建设。三荣公司与被告分别于2006年2月28日、2007年7月20日签订《金汇苑项目合作开发协议》、《土地转让协议》。该小区共建有三栋住宅楼和相应的门面房。2009年1月19日，被告与河南省人防机关工会团购协调小组、机关服务中心（以下简称“省人防办”）签订协议书及补充协议各一份，据协议内容显示，应省人防办要求，被告同意将团购住户的钥匙交于省人防办管理，双方应共同对金汇苑商业用房进行销售，销售收入存入省人防办账户，双方共同管理。双方约定2009年1月18日，被告将团购房钥匙移交省人防办管理。2009年1月29日，施工方作为交钥匙人，王俊杰、唐斌代表省人防办作为收钥匙人，张青云等代表被告作为监交人，三方在场对住宅房屋钥匙进行了交接。128套住宅中的126套住宅由省人防办职工实际控制，被告自留2套住宅由其公司人员使用。在协议书及补充协议书的后续履行过程中，双方发生纠纷。2009年12月9日，被告向省人防办送达《关于解除团购协议函》。2010年3月20日，被告在大河报刊登公告，要求凡有意购买郑东新区众意西路8号金汇苑小区商品房并与被告签订过认购书的人员，于公告发布之日起五日内与被告签订正式的《商品房买卖合同》。2010年3月30日，被告再次在大河报刊登公告，要求与被告达成初步认购意向而未与被告正式签订商品房买卖合同的人员，于公告发布之日起十日内到被告财务室办理退款手续。后，被告在网上对部分住宅进行了销售，将126套住宅中的22套出售给了社会购房人，将门面房全部对外出售。涉案的03幢3层5号的房屋属于上述22套中的一套。马国卿于2009年向省人防办账户交纳该房屋的房款。在省人防办与被告集中移交房屋时，马国卿于2009年1月21日取得房屋钥匙。2010年8月，马国卿起诉被告河南吉地置业有限公司，该院立案受理。2010年9月7日，依照马国卿申请，该院依法作出（2010）开民初字第2512号民事裁定书，对上述涉案房产进行查封。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当遵循诚实信用原则适当履行合同约定的义务。合同签订后，被告未按照合同约定向原告交付房屋及办理产权登记手续，原告购房的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告要求解除与被告签订的D10561772号《商品房买卖合同》，被告同意解除，故对原告该项请求，该院予以支持。关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，原有合同终止履行，被告并应返还原告已向其支付的购房款997040元、地下室款及维修基金43123元，及上述款项的利息。关于利息应自2010年3月23日起至判决确定的还款之日止，以1040163元为基数，按银行同期贷款利率计算。关于原告的损失，原告主张被告存在欺诈及一房二卖的行为，要求被告承担已付房款一倍即997040元的赔偿责任，该院认为，被告与马国卿并未签订房屋买卖协议，被告与马国卿之间是否存在房屋买卖合同法律关系，双方存在争议且涉及被告与省人防办、三荣公司之间的纠纷处理，本案中无法进行认定。故原告目前要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任并无证据予以支持。但因被告长期逾期交付房屋，实际中原告确有损失，结合房屋面积，参照2010年3月23日至2014年10月12日期间该地段房屋租赁价格，该院酌定被告赔偿原告损失150000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告魏松云与被告河南吉地置业有限公司于2010年3月23日签订的D10561772号《商品房买卖合同》；二、被告河南吉地置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告魏松云购房款997040元、地下室款及维修基金43123元，以上共计1040163元，并自2010年3月23日起至判决确定的还款之日止，以1040163元为基数，按银行同期贷款利率向原告魏松云支付利息；三、被告河南吉地置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告魏松云损失150000元；四、驳回原告魏松云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25625元，由原告魏松云负担9224元，由被告河南吉地置业有限公司负担16401元。上诉人河南吉地置业有限公司上诉称，上诉人履行了合同的告知及释明义务，本案房屋买卖合同被解除，上诉人没有过错，不应承担被上诉人利息及其他损失。合同目的不能实现，上诉人已经告知被上诉人是第三方造成的，最终的解除是双方的合意，上诉人不应承担合同解除的过错责任。被上诉人承诺免除上诉人的责任，其要求上诉人承担利息及损失15万元明显不当。综上，请求撤销原判中关于利息及15万元损失的判决内容，改判驳回被上诉人利息及损失赔偿的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人魏松云答辩称，本案房屋买卖合同被解除是上诉人存在一房二卖导致，被上诉人无法取得房屋所致，故上诉人存在过错。签订合同时并未告知被上诉人存在一房二卖的情况，仅告知小区大门及地下车库可能重新规划，及告知该房屋与第三方合作开发。由于上诉人单独销售是政策和法律的规定，不存在上诉人曾告知与第三人存在纠纷的事实。上诉人与第三人的纠纷导致合同目的不能实现，上诉人存在过错，应当承担过错责任。被上诉人有权要求上诉人赔偿损失，同时根据相关法律规定，被上诉人有权要求上诉人承当不超过一倍购房款的赔偿责任，一审判决适用法律正确。由于上诉人的过错，导致被上诉人丧失购房资格，自2009年至2015年长达6年的时间，使被上诉人人房两空，损失巨大，基于以上事实及法律规定，请求法院酌情增加被上诉人的损失数额。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人河南吉地置业有限公司与被上诉人魏松云签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是合法有效的。双方当事人均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。根据双方签订的合同约定，被上诉人魏松云向上诉人河南吉地置业有限公司交纳了全额购房款，上诉人河南吉地置业有限公司应当在2010年3月23日前将房屋交付被上诉人魏松云使用，但上诉人河南吉地置业有限公司一直未将房屋交付被上诉人魏松云使用，导致合同目的无法实现，故被上诉人魏松云有权解除合同并要求上诉人河南吉地置业有限公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。上诉人河南吉地置业有限公司称是第三人的原因导致不能交付房屋，其不应承担违约责任，但根据合同法的规定，上诉人河南吉地置业有限公司仍应向被上诉人魏松云承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上诉人河南吉地置业有限公司长期逾期交付房屋给被上诉人魏松云造成一定的损失，故原审法院判决其向被上诉人魏松云支付利息及15万元的损失并无不当。综上，上诉人河南吉地置业有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人河南吉地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  潘 冲审判员  曹逢春二〇一五年十月二十一日书记员  张晓雨