湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)衡中法民一终字第92号上诉人（原审被告）常宁市新天地经营管理有限公司，住所地：湖南省常宁市宜阳镇东正街。法定代表人李文运，该公司经理。委托代理人周显伍，湖南兴常律师事务所律师。被上诉人（原告原告）刘云华，女。委托代理人吕宁红，男。上诉人常宁市新天地经营管理有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人刘云华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2014）常民一初字第695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人新天地公司的法定代表人李文运及其委托代理人周显伍、被上诉人刘云华及其委托代理人吕宁红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告刘云华于2007年底共花费136056元购买了常宁市新天地购物广场二楼2198号商铺，并委托给被告新天地公司经营管理。为此，双方签订了《常宁·新天地购物广场委托经营管理协议》，协议约定：“暂定经营管理期限为五年，从2008年8月1日到2013年7月31日；第一年收益金为9524元、第二年收益金10884元、第三年收益金10884元、第四年收益金12445元、第五年收益金12445元，从第四年开始，每季度头月的25日前，被告新天地公司将原告刘云华的本季度的收益金3061元汇入刘云华的银行帐号；被告新天地公司未能按协议规定的时间向原告刘云华支付本协议约定的款项，每逾期一天，按到期应付款的万分之三支付违约金，超过三个月，原告有权终止协议；委托经营期满，如双方有续约意向，在同等条件下被告新天地公司有优先续约权，同等条件下原告刘云华不与被告新天地公司续约的，应按该商铺第五年收益金的30%向被告新天地公司支付违约金；如双方不再续约，原告刘云华收回商铺的经营权，被告新天地公司将商铺返回原告刘云华，不再支付任何费用”等内容。此后，被告新天地公司前五年依约履行了协议。与原告刘云华在同一位置购买商铺的业主有一百多户，商铺二百多个，当时购买总金额36500000元。被告新天地公司将这所有的商铺统一发租收取租金。2013年7月31日之后，被告新天地公司继续经营管理原告刘云华的商铺，双方没有签订续约协议，被告新天地公司按原告刘云华所购买的商铺金额的3.8%支付了从2013年8月1日至2014年7月31日的年收益金，即每季度1293元，共5172元。原告刘云华对此不服，遂要求被告新天地公司按原协议支付一年的经营管理收益金12244元及迟延支付的利息。原审认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告刘云华与被告新天地公司所签订的《常宁·新天地购物广场委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在该协议约定的五年期限界满后，被告新天地公司在没有与原告刘云华续签合同的情况继续经营管理，原告刘云华亦默认，被告新天地公司应按照原协议第五年约定的收益金标准12445元支付原告刘云华的收益金或是代租租金，被告新天地公司已支付5172元应予以抵减，还应支付7072元收益金。因被告新天地公司没有按协议规定的时间向原告刘云华支付协议约定的全部款项，对未支付的款项，应按每逾期一天，按到期应付款的万分之三支付违约金，此违约金实为逾期利息，违约金总额为432.81元（从2013年8月1日起计算至2014年7月31日，每一季度少付款项金额为1768元，第一季度违约金为1768元×340×3÷10000即180.34元、第二季度违约金为1768元×250×3÷10000即132.6元、第三季度违约金为1768元×159×3÷10000即84.33元、第四季度违约金为1768元×340×3÷10000即35.54元）。所以，对于原告刘云华要求被告新天地公司按原协议支付一年的经营管理收益金12244元及迟延支付的利息之诉讼请求，予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告常宁市新天地经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘云华收益金7072元及其逾期利息432.81元；二、驳回原告刘云华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一审案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘云华负担20元，由被告常宁市新天地经营管理有限公司负担130元。宣判后,上诉人新天地公司不服，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人刘云华之间是一种委托经营管理合同关系，原审认定为房屋租赁合同关系，属于认定事实错误。1、原审在查明事实既没有房屋租赁合同的内容，也没有将双方当事人之间的委托经营管理关系认定为租赁合同关系，却将本案案由确定为房屋租赁合同关系不当。2、双方签订的《委托经营管理协议》不是租赁合同。双方的上述协议，没有房屋租赁的相关内容，协议约定上诉人对被上诉人的商铺进行委托管理，而不是一种简单的商铺租赁关系，因被上诉人商铺不能单独出租，只有将新天地购物广场的所有商铺集中起来，统一招商或对外发租才能发挥各商铺的商业价值，上诉人支付给被上诉人的是商铺收益金，不是房屋租金；二、原审适用法律不当。按照原审查明的事实，双方当事人签订的协议在2013年7月31日已经期满，原审认定该协议仍具有约束力没有法律依据。1、该协议约定合同期满后续约由双方共同商定，即非双方合意，该协议的效力不能自动展期。2、如果该协议性质为委托合同，则应减去上诉人垫付的费用和报酬。上诉人在原审中提交的财务账目证实了委托经营收入为商铺价值3.8%的收益金，且该标准取得了新天地购物广场2/3以上业主代表同意，上诉人按照该标准支付收效金于法相符。3、由于协议中约定有三个经营管理收益金标准，原审没有依据最高标准计算收益金。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判决，改判驳回被上诉人刘云华的全部诉讼请求。被上诉人刘云华答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人新天地公司提交了以下四组证据：证据1、湖南兴泰司法鉴定中心出具的编号为兴泰会鉴字（2014）第007号司法鉴定意见书，证据2、五份租赁合同，拟共同证明上诉人从2013年8月至2014年7月的净利润只有29929.82元，其经营收入无力支付被上诉人主张的收益金；证据3、新天地购物广场业主会议的相关材料，拟证明新天地公司与全体业主就委托管理合同到期后下一期的商铺收益分配已经法定程序，全体业主同意新天地公司按业主所购商铺价款的3.8%的标准分配收益金是合理的；证据4、《新天地委托管理协议》一份、新天地公司业主合同管理名册一份，拟证明已有68%的业主同意按其所购商铺价款的3.8%的标准分配收益金。上述证据，经庭审质证，被上诉人刘云华发表如下质证意见：认为证据1、2、4不是新证据，对证据1的真实性有异议，并认为证据2、4即使是真实的，也与本案无关联；对证据3的真实性、关联性均有异议，认为新天地公司的全体业主根本没有推选业主代表。因被上诉人对证据2、4的真实性有异议，本庭经当场核对，上述证据2、4的复印件与原件一致。上述证据，经庭审质证，本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，可作为认定本案事实的依据。经审理查明，被上诉人刘云华购买新天地购物广场第二层2198号商铺后，即与新天地公司签订委托管理协议。合同到期后，新天地公司召开新天地购物广场第一、二、三层的业主代表大会，经协商决定由新天地公司继续统一管理新天地购物广场第一、二、三层商铺的经营权至2017年4月，业主的年收益金均按所购商铺金额的3.8%计算，以后每年收益金逐年递增，2017年商铺收益金为3.92%。之后，陈冬国等111位业主（所购商铺总金额为24905781.40元）与新天地公司签订《新天地委托管理协议》，而陈帆等63位业主（包括被上诉人刘云华，所购商铺总金额为11414757元）因收益金问题未与新天地公司达成协议而未续签委托管理协议。另查明，新天地购物广场第一、二、三层的商铺现仍由新天地公司统一出租给了陈年军、朱华军等人。新天地公司2013年8月到2014年7月期间的净利润经湖南兴泰司法鉴定中心兴泰会鉴字（2014）第007号司法鉴定意见书确认为29929.82元（包含股东500000元设备投资产生的设备使用费收益27000元）。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、双方当事人系何种法律关系；二、委托管理协议到期后，双方当事人原有的委托管理协议是否继续有效；三、被上诉人刘云华的收益金应以何标准计算。对此本院分析认定如下：一、关于双方当事人之间的法律关系问题。从被上诉人刘云华在原审提交的证据1即《常宁·新天地购物广场委托经营管理协议》载明的内容及上诉人新天地公司对外均系以该公司的名义出租涉案商铺收取租金的特点分析，被上诉人刘云华委托上诉人新天地公司管理及新天地公司对外出租的均是涉案商铺的使用权，获得的均是出租涉案商铺使用权的对价即金钱，符合房屋租赁合同的特征，双方当事人之间应是房屋租赁合同关系，故原审将双方当事人之间的法律关系定性为房屋租赁合同关系并无不当。二、关于双方当事人原有的委托管理协议到期后是否继续有效的问题。《常宁·新天地购物广场委托经营管理协议》合法有效，根据双方在该协议书第十条的约定“本协议自双方签字之日起生效，协议期满，解约、续约由双方共同商定”，因该合同到期后，双方未能就后续的商铺收益金问题协商一致，以致未能签订新的委托管理协议，根据相关法律规定，双方当事人之间原有的《常宁·新天地购物广场委托经营管理协议》在该协议到期后，合同的权利义务自然终止，故该协议不再对双方当事人产生拘束力。上诉人新天地公司主张上述协议到期后不应再对双方具有约束力的理由成立，本院予以采纳。三、关于被上诉人刘云华所购商铺收益金的计算标准问题。根据本案实际情况，应结合刘云华所购商铺的特点、上诉人新天地继续管理使用涉案商铺所获得的租金收益及被上诉人刘云华在其商铺被继续使用期间的实际损失综合考虑。从被上诉人刘云华在原审提供的证据1即房屋所有权证、房屋分户平面图所载明的内容看，涉案商铺位于新天地购物广场第二层，该层商铺系开放式的大型商场，被分割为若干区域，区域内划分为不同的商铺，由于区域间的通道、楼梯等为共用，商铺之间无永久分割围护结构、墙壁等房屋结构，故该商铺不同于独立商铺，与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，没有独立使用价值。被上诉人刘云华虽然拥有涉案商铺的所有权，但该商铺仅为新天地购物广场二层的极小一部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，为保证新天地购物广场二层整体功能的发挥，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，新天地购物广场一、二、三层的大多数业主已与新天地公司续签了《新天地委托管理协议》，该合同体现了大多数业主的利益和意志，使不同区域的业主都能获得收益和实现其投资增值的目的。新天地公司按照该公司与陈冬国等111位业主续签的《新天地委托管理协议》向刘云华支付商铺收益金，既是对刘云华商铺所有权的确认，也兼顾了其他业主的利益，实现了多赢，且刘云华未提供证据证明新天地公司支付的商铺收益金低于常宁市同类商铺市场标准。故上诉人新天地公司要求按《新天地委托管理协议》向刘云华支付收益金的理由成立，本院予以采纳。综上，原审认定部分事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2014）常民一初字第695号民事判决；二、驳回被上诉人刘云华的全部诉讼请求。本案二审案件受理费300元，由被上诉人刘云华负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一五年三月二十四日书记员  谢倩茜校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：◊1◊原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……