广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第502号原告：中国东方资产管理公司广州办事处，住所地广州市。法定代表人：吴颖桦，总经理。委托代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。被告：广物汽贸股份有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：韦国志,总经理。委托代理人：刘超，广东诺臣律师事务所律师。第三人：中国华兴广东实业发展公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：邓世英。第三人：中国华兴（集团）公司，住所地北京市东城区。法定代表人：邓世英。第三人：广州市华兴隆房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：韩存钦。原告中国东方资产管理公司广州办事处诉被告广物汽贸股份有限公司（简称“广物汽贸公司”）、第三人中国华兴广东实业发展公司、中国华兴（集团）公司、广州市华兴隆房地产开发有限公司（简称“华兴隆公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人但秋寒、被告的委托代理人刘超到庭参加了诉讼。第三人中国华兴广东实业发展公司、中国华兴（集团）公司、华兴隆公司经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：涉案房产一直登记在第三人华某隆公司名下，为华某隆公司所有，原告作为合法债权人有权依法申请查封、评估、拍卖涉案房产以实现自己的债权；法院作出的相关裁判结果并未实际判决被告享有涉案房产的所有权，被告的执行异议申请没有事实和法律依据。1、涉案房产一直登记在华某隆公司名下，为华某隆公司所有，原告有权依法查封涉案房产。2、广东省高级人民法院于2000年作出的（1998）粤法民终字第222号民事判决并无实际判决涉诉房产归被告所有，但此后法院相关判决与裁定均认定222号判决已确认“涉诉房产归广物汽贸股份有限公司所有”，该认定事实实属错误。222号判决的判决内容第二项为：“华兴公司应于本判决生效之日起六个月内将位于广州市中山一路104号农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场（按重新设计的装修标准装修）交付给广物汽贸公司使用；并在交楼后一个月内将办理产权证所需全部资料交给广物汽贸公司。广物汽贸公司在接到华某公司移交的办理产权手续所需的资料后，10日内将应分摊的各种费用共8951014.27元支付给华某公司”，根据该判决内容，被告广物汽贸公司先取得的是涉诉房产的使用权，待相关手续办理完全后，才能依法取得涉诉房产的所有权，由此可见222号判决并无实际判决涉诉房产归广物汽贸所有。但此后广州中院作出的（2003）穗中法民四初字第43-2号民事裁定、（2012）穗中法执异字第58、59、60、61号执行裁定、（2012）穗中法民五初字第82号民事判决等裁判文书均以“222号判决已认定涉诉房产的所有权归广物汽贸公司所有”为基础，实属错误。3、被告在222号判决及43-2号裁定生效后均无依法履行自己的义务，不应认定其已取得涉诉房产的所有权。法院查明的事实记载，被告在当初交易时仅支付了涉诉房产的使用权对价1152.806万元，并未依222号判决内容向中国华某实业发展公司支付由使用权转为商品房所有权的全部费用（包括地价款、配套费、办证费等）8951014.27元。且在43-2号裁定生效后，被告亦未将该款项共8951014.27元提存于法院。由始至终，被告也从未向华某公司、华某隆公司提出任何有关办理涉诉房产预售登记手续。根据交易习惯，买方在交付房屋价款以及办理相关过户手续后方可取得房屋的所有权，而本案中，被告既未支付涉案房屋的全部购房款，也未办理涉案房屋的过户手续，在222号判决生效后被告一直没有向华某公司、华某隆公司主张权利或履行义务，被告不作为行为明显存在过错，法院不应认定其已取得涉案房产的所有权，被告也应承担房屋未过户导致的一切不利后果。4、当初《购置综合写字楼合同书》和《购置综合楼补充协议》的签订主体为华某公司与广物汽贸公司，与华某隆公司无关；且华某公司与华某隆公司为依法成立的独立法人，独立享有权利和承担义务，广物汽贸公司并没有实质证据证明华某公司与华某隆公司为同一公司，根据合同相对性原则，广物汽贸公司不能要求华某隆公司承担共同义务。5、广物汽贸公司与原告对华某公司享有的是平等的债权，不因债权成立的先后顺序而具有优先性，二者债权应平等受偿。综上，起诉请求：1、判令第三人华兴隆公司对广州市中山一路104-106号（原农林大厦）西半座地下室二层和1-3层房产享有所有权；2、判令许可对广州市中山一路104-106号（原农林大厦）西半座地下室二层和1-3层房产的执行；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：华某隆公司曾经用农林大厦向农业银行申请抵押贷款，设定了抵押权，后来农业银行申请执行，在执行过程中因为涉案房产的所有权已经归被告所有，虽然被告尚未办理产权登记，但对该房产享有实际权利，因此广州中院裁定解除了农业银行对涉案房屋的查封。另外，华某隆公司欠广东省开平市三建集团有限公司819万余元的工程款，开平三建对上述涉案房产享有工程款优先权。在执行过程中，被告提出了执行异议之诉，广州中院对此作出（2012）穗中法中五终字第82号判决，判决中认为（1998）粤法民终字第222号判决已对所有权作出了处理，认为被告享有足以阻却转让、交付的实体权利，判决开平三建停止对涉案房产的执行。开平三建对涉案房产享有工程款优先权，广州中院都认为开平三建无权查封涉案房屋，而本案原告只是一般的债权人，更加没有理由查封涉案房屋。涉及本案房产的多份判决书、裁定书均认为涉案房产归被告所有，这些判决、裁定是经过法庭调查后才作出的，现原告提起诉讼却没有提出任何与之前法院认定的事实相悖的新证据，仅是凭空地认为是完全站不住脚的，请求法院驳回原告的诉讼请求，停止（2014）穗海法执字第1629号、（2001）穗中法执第1703号的执行。第三人中国华某广东实业发展公司、中国华某（集团）公司、华某隆公司均没有提出答辩意见。经审理查明：申请执行人中国工商银行广州市庙前直街支行依据已经发生法律效力的（2001）穗中法经初字第29号民事调解书，向广州市中级人民法院申请执行，在执行过程中，广州市中级人民法院作出（2001）穗中法执字第1703号-4执行裁定书，轮候查封中山一路104-106（原农林大厦）属于被执行人广州市华兴隆房地产开发有限公司占有的全部房产（预售证号：980384，已预售、过户的除外）。后中国东方资产管理公司广州办事处变更为该案申请执行人，广州市中级人民法院于2013年12月13日将该案以（2013）穗中法执指字第2号至第42号执行裁定书指定由本院执行。该案在本院案号为（2014）穗海法执字第1629号。被告广物汽贸股份有限公司就上述查封提出执行异议，本院于2015年1月15日作出（2015）穗海法执异字第1号执行裁定书，裁定：一、异议人广物汽贸股份有限公司提出的异议理由成立；二、中止（2014）穗海法执字第1629号案【广州市中级人民法院原执行案号：（2001）穗中法执字第1703号】对广州市中山一路104-106（原农林大厦）西半座地下室二层和1-3层的房产的执行。申请执行人中国东方资产管理公司广州办事处不服上述（2015）穗海法执异字第1号执行裁定而提起本案诉讼。另查，广物汽贸股份有限公司原名广东物资集团汽车贸易公司，于2011年12月23日改为现名。1997年8月，中国华某广东实业发展公司（下称“华兴公司”）因房屋买卖合同纠纷向广州市中级人民法院起诉广物汽贸公司，请求确认双方签订的购房合同无效，由华某公司将已收的购房款11528060元返还给广物汽贸公司。在该案审理期间，广物汽贸公司提出财产保全申请，广州市中级人民法院于1998年9月16日作出（1997）穗中法房初字第221号民事裁定，查封了包括涉案广州市中山一路104-106号农林大厦西半座1-3层房产在内的财产。1998年7月21日，广州市中级人民法院作出（1997）穗中法房初字第221号民事判决。双方当事人均不服，上诉至广东省高级人民法院。2000年11月17日，广东省高级人民法院作出（1998）粤法民终字第222号民事判决，该判决查明：1988年3月22日，华某公司与广物汽贸公司签订《购置综合写字楼合同书》，约定华兴公司将位于中山一路的农林大厦西半座售给广物汽贸公司以下楼层和面积：地下室二层，建筑积约1240㎡，第1-3层商场约2300㎡，第4-16层写字楼约8489㎡，以上总计建筑面积约12059㎡。广物汽贸公司以商品房形式的价格向华某公司购买，地下室每平方米140元，商场每平方米2100元，写字楼每平方米1700元，总售价为人民币2106.03万元，该售价已包括建筑用地补偿费、土木建筑工程费、室内外供电、内外给排水、电梯及与建设有关的一切税收费用。华某公司于1990年3月30前将大楼交付给广物汽贸公司验收。楼房交付使用后，由华某公司出具永久使用证明给广物汽贸公司，日后根据广州市有关规定办理产权手续，费用由广物汽贸公司负责，办理产权的面积按房产勘测部门所定为准，但售价不退不补。合同签订后，广物汽贸公司先后付了第一、第二期及第三期部分购楼款共757.806万元给华某公司。1989年3月20日，广东省人民政府清理固定资产投资项目领导小组办公室以粤法字(89)02号发了《关于下达第四批停、缓建楼堂馆所项目的通知》，同意农林大厦项目建完裙楼后作缓建处理。故农林大厦建完地上三层裙楼后停工缓建。为此，华某公司与广物汽贸公司于1989年12月26日签订了《购置综合楼补充协议》，明确规定原合同部分条款暂无法执行，为使将已建好部分的经济效益能得到充分利用，同时为解决广物汽贸公司办公场地问题，双方就临时使用大厦已建部分的有关事项以及因建筑材料升价而影响大厦造价的补差问题签订补充协议，广物汽贸公司再付给华某公司第三期20%的购楼款即84.2412万元，预付临时装修款人民币100万元给华某公司，华某公司同意将该楼已建好部分（即地下室二层及1-3层裙楼）暂按7041㎡计算，以每平方米300元补差，共计211.23万元；上述综合楼1-3层西侧部分（包括二层地下室），华某公司应于1990年1月15日前交付给广物汽贸公司使用等。补充协议签订后，广物汽贸公司依协议的约定，再付了395万元给华某公司，至此，广物汽贸公司共付给华某公司1152.806万元。华某公司亦将地下室二层和1-3层裙楼装修好后于1990年1月交付给汽贸公司使用。1990年2月9日，华某公司向广物汽贸公司出具了农林大厦西半部分地下室及三层裙楼的《房屋临时产权证明书》。1995年3月，上述综合楼开始复建。1996年7月14日，因复建施工需要，省委办公厅通知广物汽贸公司搬出地下室和一至三层裙楼，广物汽贸公司另找地方办公。1997年5月12日，华某公司通知广物汽贸公司复建工程预计于1998年初竣工，要求广物汽贸公司与其司洽谈购房善后事宜。但双方因复建四层以上房屋的调价问题经多次协商未能达成一致意见。另查，农林大厦复建后，华某公司将该大厦由原来建20层增加到25层。该案二审期间，省委办公厅和华某公司以华某隆公司的名义于1998年12月4日与广州市国土局签订了该地块的《国有土地使用权出让合同》。华某隆公司于1998年11月2日、12月4日两次向广州市国土局缴交了土地出让金共500万元。1998年12月华某隆公司领取了农林大厦综合楼（西楼）共13750平方米（其中商场1362平方米，写字楼12388平方米）的《预售商品房许可证》。该案二审期间，广东省高级人民法院委托广东省地价评估事务所、广州市房地产估价管理所对农林大厦西座地下室二层及1-3层商场部分由自用物业改为商品房所增加的税费进行咨询评估，在咨询基准日2000年5月18日，上述物业由自用改为商品房应分摊的各项费用共为8951014.27元。（1998）粤法民终字第222号民事判决认为，“华某公司以华某隆公司的名义领取了该大厦西半部分房屋的《预售商品房许可证》。根据双方在原合同中的约定，华某公司先将房屋交给广物汽贸公司使用，并出具永久使用权证明书给广物汽贸公司，待以后按广州市的有关规定办理产权证给广物汽贸公司，办证所需费用由广物汽贸公司支付。现华某公司已有条件将广物汽贸公司购买房屋的产权办理在广物汽贸公司名下。华某公司与广物汽贸公司签订的《购置综合写字楼合同书》及补充协议发生在1995年房地产法施行前，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条的规定精神，可改认定双方签订的《购置综合写字楼合同书》及补充协议有效。根据双方签订的《购置综合楼补充协议》，应确认地下室二层和1-3层商场，双方当时已作结算，也已交付使用，现办理商品房产权的条件已成就。故华某公司应将地下室二层和1-3层商场交付给广物汽贸公司，并将产权办在广物汽贸公司的名下。因广物汽贸公司当时购买的只是房屋的使用权，且双方的合同约定日后按广州市的规定将产权办在广物汽贸公司的名下，所需费用由广物汽贸公司负担，因此，广物汽贸公司应负责支付由使用权转为商品房所有权的全部费用（包括地价款、配套费、办证费等）给华某公司。根据法院委托广东省地价事务所对该费用进行咨询评估结果，该费用为8951014.27元。农林大厦停建、复建是由国家的政策和政府有关部门行政行为造成的，双方当事人均无责任。该大厦停建、复建后，双方当事人均有损失。华某公司的损失为大厦复建后并加高楼层后，改变外墙和室内装修，变更消防系统，增设中央空调，使成本费用增加。而广物汽贸公司的损失为大厦增高、加大柱梁，致实际使用面积减少。此外，广物汽贸公司搬出地下室二层和1-3层商场四年多，需另找地方办公而确需支付租金。鉴于这些实际情况，根据公平原则，双方的损失宜各承担”。据此判决：一、撤销（1997）穗中法房初字第221号民事判决；二、华兴公司应于该判决生效之日起六个月内将位于广州市中山一路104号农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场（按重新设计的装修标准装修）交付给广物汽贸公司使用，并在交楼后一个月内将办理产权证所需的全部资料交给广物汽贸公司，广物汽贸公司在接到华某公司移交的办理产权手续所需的资料后，10日内将应分摊的各种费用共8951014.27元支付给华某公司；三、驳回华某公司、广物汽贸公司的其他上诉请求。（1998）粤法民终字第222号民事判决生效后，广物汽贸公司于2001年6月12日向广州市中级人民法院申请执行，执行案号为（2001）穗中法执字第714号，广州市中级人民法院在执行过程中查封了上述广州市中山一路104号农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场（预售证号为19980384）。2005年7月27日，广州市中级人民法院将该案指令给广州市越秀区人民法院执行。广州市越秀区人民法院以（2005）东法委执字第133号民事裁定查封及继续查封上述房产至2009年11月25日。另查，2003年1月13日，开平三建公司因与华某公司、华某隆公司、中共广东省委办公厅机关服务中心（简称机关服务中心）建筑安装工程合同纠纷，诉至广州市中级人民法院，案号为(2003)穗中法民四初字第43号。在该案审理期间，开平三建公司申请财产保全，广州市中级人民法院于2004年12月1日作出(2003)穗中法民四初字第43号-1民事裁定，对要求查封的广州市东山区中山一路104-106地段综合楼（西楼）负一层因无法查封，并轮候查封1-3层。2005年3月24日，广州市中级人民法院作出(2003)穗中法民四初字第43号-2号民事裁定，载明“我院作出(2003)穗中法民四初字第43号-1民事裁定已经发生法律效力。因本案所需查封的位于广州市中山一路104-106地段综合楼（西楼）涉讼工程1至3层已被他人申请查封，未能达到诉讼保全的目的。而根据（1998）粤法民终字第222号民事判决书，其中涉讼的位于广州市中山一路104号农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场已经归广物汽贸公司所有，华某公司应于该判决生效之日起六个月内将涉讼的房屋交付给广物汽贸公司使用……”。广州市中级人民法院于2005年6月17日作出(2003)穗中法民四初字第43号民事判决。判后，机关服务中心不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2005年11月3日作出的（2005）粤高法民一终字第285号民事判决，该判决内容为：一、华某公司、华某隆公司于本判决发生法律效力之日起一个月内将工程款819.361717万元支付给开平三建公司；二、开平三建公司在819.361717万元范围内对广州市中山一路104-106号大楼享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外；三、驳回开平三建公司的其他诉讼请求。（2005）粤高法民一终字第285号民事判决生效后，开平三建公司向广州市中级人民法院申请执行，2011年3月22日，广州市中级人民法院作出（2006）穗中法执字第140号执行裁定，裁定轮候查封属于华兴隆公司所有的位于广州市东山区中山一路104-106号（原农林大厦）西座1-3层的房产(预售证号：980384)。再查明，2003年12月17日，广东省高级人民法院就中国农业银行广州市淘金支行（以下简称“农行淘金支行”）与华某隆公司借款合同纠纷一案，经一审、二审、再审，农行淘金支行申请执行，广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2783-2786号执行立案，在执行过程中，广州市中级人民法院于2010年6月8日查封了广州市中山一路104-106号西座1-3层房产。广物汽贸公司提出执行异议，广州市中级人民法院于2012年3月19日作出（2012）穗中法执异议字第58、59、60、61号执行裁定，认为（1998）粤法民终字第222号民事判决实际已认定所争议的广州市中山一路104号农林大厦西半座1-3层商场的所有权已归广物汽贸公司所有，虽然广物汽贸公司尚未办理产权登记，但其对该房产已享有实体权利。农行淘金支行抵押合同项下的关于广州市中一路104号农林大厦西半部分1-3层的房产抵押属于已被依法查封的房产，被广州市中级人民法院再审认定为无效，农行淘金支行对该部分房产不享有抵押权，广物汽贸公司有足以阻止法院对中山一路104号农林大厦西半座1-3层商场进行查封的权利，据此裁定：中止对广州市中山一路104-106（原农林大厦）西座1-3层房产的执行。2012年5月18日，广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2783-2786号执行裁定，于2012年5月25日发出《协助执行通知书》，解除农行淘金支行对上述房产的查封。至此，广州市中级人民法院于2011年3月22日作出的（2006）穗中法执字第140号执行裁定实施的轮候查封生效，广物汽贸公司对该查封提出执行异议。2012年10月20日，广州市中级人民法院作出(2012)穗中法执异议字第136号执行裁定，裁定驳回广物汽贸公司的异议。广物汽贸公司不服提起执行异议之诉，广州市中级人民法院于2014年2月28日作出(2012)穗中法民五初字第82号民事判决书，认为广东省高级人民法院（1998）粤法民终字第222号民事判决，实际已认定所争议的广州市中山一路104-106号农林大厦西半座1-3层房产的所有权已归广物汽贸公司所有，虽然广物汽贸公司尚未办理产权登记，但其对该房产已享有实体权利。广州市中级人民法院于2005年3月24日作出(2003)穗中法民四初字第43号-2号民事裁定，亦确认根据（1998）粤法民终字第222号民事判决书，涉案的位于广州市中山一路104-106号农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场已经归广物汽贸公司所有。开平三建公司2011年11月15日向广州市中级人民法院提交的《关于冻结被申请人未到期债权的申请》中，亦确认上述物业已判决归广物汽贸公司所有。广物汽贸公司享有足以阻却广州市中山一路104-106号农林大厦西半座1-3层房产转让、交付的实体权利。据此判决：一、撤销（2012）穗中法执异议字第136号执行裁定；二、（2006）穗中法执字第140号案停止对广州市中山一路104-106号农林大厦西半座1-3层房产的执行。三、驳回原告广物汽贸公司的其他诉讼请求。该判决已于2014年5月24日生效。据查册时间为2014年11月5日的房地产登记簿查册表记载，广州市中山一路104-106号（原农林大厦）属华某隆公司与中共广东省委办公厅共有。广物汽贸公司提交了广州市房地产档案馆盖章的由中共广东省委办公厅发给广州市国土房管局的《关于同意华某隆公司以自有建筑物抵押贷款的函》，拟证明中共广东省委办公厅与华某隆公司约定，在综合楼平面上以7a轴为界，西半部建筑物归华某隆公司，广物汽贸公司并提交了图纸。本院认为：首先，根据广东省高级人民法院（1998）粤法民终字第222号民事判决认定的事实及判决主文第二项的内容，华某公司与广物汽贸股份有限公司签订《购置综合写字楼合同书》，约定华兴公司将位于中山一路104-106号的农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场出售给广物汽贸公司，广物汽贸公司已付清了购楼款给华某公司，华兴公司亦承诺将中山一路104-106号农林大厦1-3层商场装修好后于1990年1月交付给广物汽贸公司使用，并于1990年2月9日向广物汽贸公司出具了农林大厦西半部分地下室及1-3层的《房屋临时产权证明书》。广东省高级人民法院据此判决：华兴公司应于该判决生效之日起六个月内将位于广州市中山一路104-106号农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场（按重新设计的装修标准装修）交付给广物汽贸公司使用；并在交楼后一个月内将办理产权证所需全部资料交给广物汽贸公司。广物汽贸公司在接到华某公司移交的办理产权手续所需的资料后，10日内将应分摊的各种费用共8951014.27元支付给华某公司。其次，广州市中级人民法院于2005年3月24日作出（2003）穗中法民四初字第43号-2号民事裁定，确认根据（1998）粤法民终字第222号民事判决书，位于广州市中山一路104-106号农林大厦西半座地下室二层和1-3层商场已经归广物汽贸公司所有。广州市中级人民法院于2012年3月19日作出（2012）穗中法执异议字第58、59、60、61号执行裁定书，也认为（1998）粤法民终字第222号民事判决实际已认定所争议的广州市中山一路104号农林大厦西半座1-3层商场的所有权已归广物汽贸公司所有，虽然广物汽贸公司尚未办理产权登记，但其对该房产已享有实体权利。最后，广州市中级人民法院于2014年2月28日作出(2012)穗中法民五初字第82号执行异议之诉纠纷民事判决书，认为上述（1998）粤法民终字第222号民事判决实际已认定所争议的广州市中山一路104号农林大厦西半座1-3层商场的所有权已归广物汽贸公司所有，虽然广物汽贸公司尚未办理产权登记，但其对该房产已享有实体权利。综上所述，依据上述生效裁判文书所认定的事实和裁决结果，被告广物汽贸股份有限公司享有足以阻却广州市中山一路104-106号（原农林大厦）西半座地下室二层和1-3层房产转让、交付的实体权利。被告广物汽贸股份有限公司请求解除（2001）穗中法执字第1703号案【即（2014）穗海法执字第1629号案】对中山一路104-106（原农林大厦）西半座地下室二层和1-3层的房产的查封并中止对上述房产的执行的理由充分，原告要求判令许可对对中山一路104-106（原农林大厦）西半座地下室二层和1-3层房产的执行，依据不足，本院不予支持。至于原告要求确认第三人华某隆公司对讼争房产享有所有权的诉讼请求，因（1998）粤法民终字第222号生效民事判决已对讼争房产的权属作出了处理，故本案不再重复处理权属问题，对该诉讼请求本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：驳回原告中国东方资产管理公司广州办事处要求许可对位于广州市中山一路104-106号（原农林大厦）西半座地下室二层和1-3层房产的执行的诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一五年十月××日书 记 员  徐 石陈文慧