甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初1595号 原告:穆民，男，回族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人:银波，甘肃恒亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:包继鸿，甘肃恒亚律师事务所律师。 被告:杨林英，女，回族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人:杨瑞堂（系杨林英丈夫），住天水市秦州区。 委托诉讼代理人:尹泽龙，甘肃天秦律师事务所律师。 被告:杨葆生，男，回族，天水富凯房地产开发有限公司经理，住天水市秦州区。 被告：天水富凯房地产开发有限公司,住所地：天水市秦州区。 法定代表人：杨继萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人:崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。 原告穆民与被告杨林英、杨葆生、天水富凯房地产开发有限公司（以下简称富凯公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人银波、包继鸿，被告杨林英委托诉讼代理人杨瑞堂、尹泽龙，被告杨葆生、富凯公司委托诉讼代理人崔文奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆民向本院提出诉讼请求:1.确认天水市穆斯林房地产开发公司与杨林英签订的财产赠与协议无效；2.确认穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺属原告穆民所有，由杨葆生和富凯公司为穆民办理所有权转移登记，登记在杨林英名下的约80平方米由杨林英承担办理转移登记的连带责任；3.由各被告承担申请保全费和保全保险费。事实与理由：穆民为购买天水市穆斯林服务公司（以下简称服务公司）开发的穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺，自1994年7月28日至1998年5月25日期间，分次付清了购房款829792.54元。1998年2月23日，穆民与该服务公司就该商铺补签了房产销售合同，约定了所购商铺的面积、总价款等。同年，该服务公司将穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺交付穆民，穆民对该商铺一直占有使用至今。2017年1月，杨林英提起诉讼，要求穆民及富凯公司将本应属于穆民的约80平方米予以返还。经了解得知，2004年1月16日，在穆民不知情的情况下，天水市穆斯林房地产开发公司（以下简称开发公司）将穆斯林大厦1楼建筑面积700平方米（含诉争商铺）赠与杨林英，并约定共同承担因该房产引起的产权纠纷和法律责任。2005年2月18日，杨林英将受赠商铺700平方米登记在其名下。2017年3月4日，富凯公司向穆民承诺保证穆民获得诉争商铺的所有权证书，杨葆生也在保证人栏后签名确认。穆民与服务公司签订的房产销售合同合法有效，且已付清购房价款并至今占有诉争商铺，依法应取得房屋所有权。杨林英与杨葆生利用亲戚关系恶意串通，非法赠与本属穆民的商铺，其行为理应无效。杨林英、富凯公司及杨葆生先后承诺，共同承担赠与商铺引起的产权纠纷和法律责任，并保证获得穆斯林大厦1楼137.937平方米的所有权证书，故为维护自身合法权益，诉至法院，要求处理。 杨林英辩称，穆民并非财产赠与协议主体，无权提出本案诉讼，如穆民依照房产销售合同提出诉讼，杨林英也并非该合同主体。富凯公司向穆民出具的承诺书侵犯了杨林英的房屋所有权，存在恶意串通损害他人合法权益之嫌，当属无效行为。综上，应驳回穆民的诉讼请求。 杨葆生、富凯公司辩称，穆民起诉的事实与客观情况不符，赠与杨林英的700平方米并不包括穆民的商铺，诉争商铺没有转移登记在杨林英名下。关于穆民要求办理所有权转移登记的诉讼请求，因穆斯林大厦在建设之初就设计为统一商场，办理产权分割存在障碍。穆民自1998年至今对诉争商铺占有、使用并收益，而富凯公司从未否认过穆民对穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺的所有权。综上，请求驳回确认财产赠与协议无效及承担保全费、保全保险费的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。穆民为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.房产销售合同1份及收据14份，拟证明穆民为购买穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺于1998年2月23日与服务公司签订合同并支付房款的事实； 2.房屋租赁合同2份，拟证明穆民自购得商铺后，将该商铺出租给王星黎、周世通使用的事实； 3.天政土字(1993)91号《天水市人民政府关于出让国有土地给天水市穆斯林服务公司的批复》1份、天政土字(1995)13号《关于补办穆斯林大厦扩大住宅建设用地手续的批复》1份、施工许可证1份、房屋所有权证1份，拟证明服务公司系穆斯林大厦的所有权人，双方签订、履行房产销售合同的行为均合法、有效的事实； 4.天市民宗发[1998]45号《天水市民族宗教事务局关于同意天水市穆斯林服务公司及其子公司穆斯林房地产开发公司合并的批复》1份，拟证明1998年9月17日，天水市宗教局同意服务公司与开发公司合并，开发公司存续并承担服务公司债权债务的事实； 5.财产赠与协议书1份，拟证明2004年1月16日，开发公司与杨林英恶意赠与（受赠）穆斯林大厦1楼建筑面积700平方米商铺，并约定因房产引起的产权纠纷和法律责任共同承担，故开发公司与杨林英均系诉争商铺产权纠纷责任主体的事实； 6.天水兴辰房地产开发公司承诺书1份，拟证明恶意赠与是基于杨林英为成立天水兴辰房地产开发公司而产生，如因赠与产权引起的产权纠纷和法律责任，由天水兴辰房地产开发公司和法定代表人杨林英承担的事实； 7.房屋所有权证存根1份，拟证明2005年2月18日，杨林英将穆斯林大厦1楼A2#建筑面积700平方米办理转移登记在其名下的事实； 8.房屋租赁合同1份，拟证明2002年8月7日，穆民为所购商铺能经营使用，承租杨瑞堂相邻70平方米商铺一并经营的事实； 9.天穆房字2005年[01]号《关于同意撤销天水市穆斯林房地产开发公司并成立清算小组的决议》1份、天水穆斯林房地产开发公司企业清算报告书1份、协议书1份，拟证明2005年1月10日，开发公司成立清算小组进行清算，并于2005年5月27日协议确认将企业清算后的资产成立富凯公司，做好企业清算后的善后工作的事实； 10.富凯公司承诺书1份，拟证明富凯公司承诺保证穆民获得穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺的所有权证书，杨葆生在该承诺书保证人栏签字确认的事实； 11.甘肃省天水市中级人民法院（2017）甘05民终656号民事判决书1份，拟证明富凯公司承继了开发公司的债权债务，故富凯公司系诉争商铺产权纠纷和法律责任的责任主体的事实； 12.申请保全费、保全保险费发票各1份，拟证明穆民为保全诉争商铺支出申请保全费5000元及购买保全保险费4800元的事实。 经质证，杨林英对证据4、7-8、11无异议。 对证据1-2的真实性认为由法院核实，但对证明目的不认可，认为穆民与富凯公司即便签订房产销售合同，因并未办理产权登记，双方仍是债权债务关系，穆民属非法占有商铺； 对证据3的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为杨林英在1992年开始就向服务公司支付房款，而服务公司又与穆民签订房产销售合同，其行为系恶意串通损害杨林英合法权益的行为，双方所签合同应为无效； 对证据5的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为开发公司与杨林英系诉争商铺产权纠纷的责任主体证据不足； 对证据6的真实性有异议，认为该承诺系虚假伪造的； 对证据9的真实性认为由法院核实； 对证据10不认可，认为不具有合法性，富凯公司的承诺侵犯了杨林英对诉争商铺的所有权，不应作为证据使用，且该证据证明穆民与富凯公司存在恶意串通损害第三人利益的行为，应当认定为无效； 对证据12不认可，认为该费用不应由杨林英承担。 杨葆生、富凯公司对证据1-4、7-11无异议； 对证据5-6的证明目的不认可，认为开发公司与杨林英并未恶意串通，诉争商铺并非所赠商铺的一部分； 对证据12的真实性无异议，但认为该费用不是必须产生的费用。 经本院审核认为，证据1-2能够相互印证，形成证据链，证明穆民购买商铺并经营使用的事实，对该证据予以采信； 证据3能够证明签订房产销售合同时，服务公司系诉争商铺的合法所有权人，双方签订、履行房产销售合同的行为均合法、有效，故对该证据予以采信； 证据5能够证明穆民购买商铺后，富凯公司与杨林英又赠与（受赠）诉争商铺，且双方约定共同承担因房产引起的产权纠纷和法律责任的事实，对该事实予以认可； 证据6加盖有天水兴辰房地产开发有限公司公章，中证人栏盖有杨瑞堂私章，杨林英虽认为虚假，但并没有提交证据予以印证，也没有充分合理的解释，故对该证据予以采信； 证据9能够相互印证，故对富凯公司承继天水市穆斯林房地产开发公司债权债务的事实予以认可； 证据10加盖有富凯公司公章，保证人栏有杨葆生签字确认，均是其真实意思表示，且与穆民房产销售合同相互印证，故对该证据予以采信； 证据12系穆民为防止自身合法权益损害申请法院对诉争商铺予以保全而支出，对该组证据本院予以采信； 对杨林英、杨葆生、富凯公司无异议的证据4、7-8、11本院予以确认并在卷佐证。 杨林英、杨葆生与富凯公司未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 穆斯林大厦1楼A1、A3区域建筑面积592.83平方米，登记在富凯公司名下，A2区域建筑面积700平方米登记在杨林英名下。 1994年7月28日至1998年5月25日期间，穆民为购买服务公司开发的穆斯林大厦1楼建筑面积137.937平方米商铺，分次付清了房款829792.54元，并于1998年2月23日，与服务公司就该商铺补签了房产销售合同。以该合同所购商铺约80平方米在A2区域，穆民自购得该商铺后一直占有、使用和收益，但未办理产权登记。2002年8月7日，为盘活资产，穆民与杨瑞堂签订铺面租赁合同，约定因穆民购置租赁物相邻商铺，杨瑞堂将穆斯林大厦1楼A2区域铺面（面积70平方米）出租给穆民一并经营使用。 2004年1月16日，开发公司与杨林英签订财产赠与协议，将穆斯林大厦1楼建筑面积700平方米商用铺面赠与杨林英，并约定因该商铺引起的产权纠纷和法律责任共同承担等。2005年2月18日，杨林英就受赠房产向天水市房地产管理局申请办理了天房权证秦字第580**房屋所有权证，载明房屋坐落秦州区西关解放路穆斯林大厦1楼A2号，建筑面积为700平方米。2005年4月16日，天水兴辰房地产开发有限公司（法定代表人杨林英）承诺，确保大厦内其他产权人的合法权益；如因A2区内建筑面积700平方米部分产权引起的产权纠纷和法律责任，由天水兴辰房地产开发有限公司和法定代表人杨林英承担等，该承诺书盖有天水兴辰房地产开发有限公司印章，中证人栏盖有杨瑞堂私章。2016年12月1日，杨瑞堂作为甲方与柏晓明作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方同意将穆斯林大厦1楼A2号商铺房屋租给乙方经营使用，商铺建筑面积927平方米（包括其他三家商铺）；穆民的租房事宜，协商一致后，将以补充合同另行签署等。 另查明，1998年9月17日，天水市民族宗教事务局作出批复，同意服务公司与开发公司合并，原两个公司的一切债权债务由合并变更注册登记后的“天水市穆斯林房地产开发公司”全部承担。2004年6月30日，开发公司被天水市工商行政管理局公告吊销，2005年1月10日，该公司做出同意撤销开发公司并成立清算小组对公司资产进行清算的决议，并决定其债权债务由富凯公司承继。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，杨林英于2014年1月16日虽因赠与所得将A2区域建筑面积700平方米办理了物权登记，但穆民早于1998年与服务公司签订了房产销售合同，并付清了包括诉争商铺在内的137.937平方米商铺的全部购房款，且穆民自1998年至今一直对该商铺占有、使用和收益，杨林英从未就诉争房屋向穆民主张过权利。服务公司与穆民签订的房产销售合同已生效，并已实际付清房款、接收商铺，穆民已合法有偿占有诉争商铺，其未办理物权登记的行为，并不影响合同的效力。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础法律关系的审查。在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，应以真实权利状态为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”穆民与天水市穆斯林服务公司签订的房产销售合同及房款、商铺的交付行为能够证明诉争房产的真实权利状态，足以说明诉争房产的真实权利人为穆民。 再依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。本案中，从杨瑞堂与穆民签订的房屋租赁合同来看，穆民已购置相邻房产，所以才租赁杨林英商铺与自购房产一起经营，这足以说明杨林英夫妇对穆民购得穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺及部分商铺在A2区域内的事实应是明知的，且杨林英夫妇与穆民同在穆斯林大厦1楼经营商铺，从常理推断，其对穆民所购商铺的方位和产权现状也是知晓的。杨林英在财产赠与协议及承诺书中，两次表示承担赠与商铺的产权纠纷和法律责任，也表明其对穆民所购商铺产权现状是明知的。故杨林英与杨葆生、富凯公司在明知穆民对诉争商铺因销售合同、交付行为已取得物权的情况下，双方因亲戚关系仍恶意串通，签订财产赠与协议，由杨林英将A2区域包括诉争商铺在内的建筑面积700平方米办理在其名下，其行为损害了穆民的合法权益，故对财产赠与协议中就穆民在A2区域内约80平方米的商铺赠与应认定为无效，其权利不能优先于已经合法占有该商铺的买受人穆民。 杨林英辩称穆民诉讼主体不适格，穆民虽非财产赠与协议主体，但因富凯公司与杨林英之间的恶意赠与行为已致其权利受到了损害，故穆民有权提起诉讼。对于房产销售合同而言，穆民已依合同约定付清了房款并接收了商铺，占有使用将近20年，该房屋销售合同也没有无效情形，穆民也有权依该合同提起诉讼，要求杨葆生与富凯公司履行合同义务办理产权转移登记，由杨林英对登记在其名下的诉争商铺办理转移登记承担相应责任的权利。杨葆生、富凯公司辩称诉争商铺不包括在赠与房产之内，但根据诉争商铺实际所处位置、A1、A2、A3区域两份房屋平面测绘图、穆民与杨林英陈述来看，A2区域建筑面积700平方米的测绘图内将诉争商铺面积也包括在内，一并登记在杨林英名下，而杨葆生、富凯公司也未提供证据证明赠与房产不包括诉争商铺，故对其辩称理由不予支持。 穆民为保障本案判决生效后能够顺利执行，向本院申请诉讼保全，交纳申请保全费5000元，并支出保全保险费4800元购买财产保全责任保险作为担保，以上费用均系避免其自身权益受损的合理支出，故对穆民要求各被告承担申请保全费5000元与保全保险费4800元的诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 一、天水市穆斯林房地产开发公司与杨林英签订的财产赠与协议中就原告穆民在A2区域内约80平方米商铺的赠与无效； 二、穆斯林大厦1楼建筑面积137.937平方米商铺属原告穆民所有；被告杨葆生与被告天水富凯房地产开发有限公司协助原告穆民办理穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺所有权转移登记，被告杨林英对原告穆民在A2区域内约80平方米商铺办理转移登记承担协助义务，以上所有权转移登记行为在判决生效后10日内履行； 三、被告杨林英、杨葆生、天水富凯房地产开发有限公司在判决生效后10日内赔偿原告穆民申请保全费5000元、保全保险费4800元。 案件受理费45200元，由被告杨林英、杨葆生、天水富凯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  赵青霞 审 判 员  马 冰 人民陪审员  高小英 二〇一八年八月十日 法官 助理  石娅丽 书 记 员  张婉琴