江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民一初字第714号原告邹建华，男，1976年7月30日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县，原告邹星梅，女，1977年11月9日生，汉族，江西省武宁县人，住广州市越秀区。两原告共同委托代理人邹跃，女，1975年1月8日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。系两原告堂姐。被告九江福泉房地产开发有限公司，住所地：武宁县城解放路21号。法定代表人余修日，董事长。委托代理人聂梅，九江福泉房地产开发有限公司职员。原告邹建华、邹星梅诉被告九江福泉房地产开发有限公司（以下简称福泉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人邹跃、被告委托代理人聂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求法院判决被告尽快为原告办理沁春园小区2栋2单元501室房屋所有权证和土地使用权证。事实和理由是，两原告系拆私房补房的拆迁户，被告补房给两原告，将两原告安置在沁春园小区2栋2单元501室，双方并签订了房屋拆迁产权调换补偿协议书。两原告房款已付清，但两原告至今未能取得房屋所有权证和土地使用权证。为此，两原告诉诸法院。被告辩称，根据房屋拆迁产权调换补偿协议书，被告没有办证义务，有的只是代办义务，被告已将代办义务履行，是因为房产部门未完善土地规划、报建手续等，加之被告与政府之间对安置问题还未解决，造成无法办证。两原告为证明其诉讼主张，提交了武宁县城市房屋拆迁产权调换补偿协议书复印件1份(与原件核对无异)、收款收据复印件3张（与原件核对无异）、办证费用清单复印件1份（与原件核对无异），证明被告拆迁两原告私房并补房给原告，被告以拆迁调换补偿的方式与两原告存在商品房买卖合同关系，被告负有为两原告办理房屋产权证的义务，两原告已付清全部购房款并另外支付办证费用2362元及物业费2000元的情况。经质证，被告对两原告提供的证据均无异议，本院予以采信。被告为证明其诉讼主张，向本院提交了成交确认书及武宁县二轻工业总公司关于要求兴建安置住房的报告复印件各1份，证明沁春园小区的土地系出让土地，该小区的安置房占用了该土地，政府应补面积，政府未补面积导致被告无法办证。两原告质证称，被告提供的证据系复印件，真实性无法确认，即使是真实的，也与本案无关。经审查，本院认为，被告提供的该组证据与2013年本院受理的沁春园小区业主诉讼被告办理产权证案件所查明事实相互印证，可以证明土地取得方式及武宁县二轻工业总公司下属木器厂职工房屋拆迁的情况，但不能证明政府应补面积及政府未补面积导致被告无法办证的事实，故本院对该组证据的证明目的不予采信。经审理查明，被告开发的沁春园小区所处位置涉及到两原告私房拆迁，后原、被告双方因房屋拆迁补偿安置问题达成一致协议。2011年12月29日，被告作为拆迁人（甲方）与两原告（乙方）补签了《武宁县城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》。合同约定：“一……三、乙方选择产权调换房屋坐落位置为沁春园小区2号楼2单元501室，建筑面积为136㎡。四、按规定安置人口每人可享受政策安置面积20平方米，平均价为750元／㎡，超过部分平均价为880元／㎡，房屋总价款为102000元。五、有关税收和规费：1……11、房产证、土地证由乙方提供身份证明材料交甲方代办，并负责在六个月之内办结，所产生未计算在内的费用和政策性调整的费用由乙方负担。七、乙方安置房房款和有关税费在办理交房时付清。”。合同签订后，两原告依约付清了全部购房款并另支付给被告办证费用2362元，物业费2000元。2010年9月被告履行了交房义务，原告于2010年12月入住，但至今未能为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，为此，原告诉诸法院。另查明，2013年，本院共受理沁春园小区业主诉讼被告办理产权证案件111件，除几件案件撤诉外，其余均已判决被告依法为业主办理产权证，且判决均已生效。依据已生效的（2013）武民一初字第724号民事判决书，可确定本案如下事实：2005年9月28日被告九江福泉房地产开发有限公司（前身为武宁县万福房地产开发有限公司）受让建设路（木器厂）、樟岭路东侧（纺织厂等）宗地，分别开发建设沁春园和旺樟园小区。同日，余修日等8人签订合伙协议成立了0702工程项目部，挂靠于被告福泉公司，项目开发用地为沁春园小区和旺樟园小区。本案所涉的沁春园小区由武宁县豫宁建筑公司中标承建。由于沁春园小区所处位置涉及到武宁县二轻工业总公司下属木器厂职工房屋拆迁，为维护职工权益，2006年11月30日，武宁县政府办公室下发抄告单，职工拆迁安置房建设地点定于沁春园住宅小区内。当年12月，武宁县政府亦同意了被告就沁春园小区规划报批（含安置楼）。沁春园小区开发建设过程中，由于被告内部管理混乱，股东之间、公司与承建商之间以及对外债务纠纷不断，工程停工，致使购房户多次上访。2009年8月28日，武宁县房产管理局下发监管通知，目的是促使被告尽快将工程按时完工。主体工程完工后，2011年6月23日，因沁春园小区承建公司武宁县豫宁建筑公司拒绝给被告提供该小区验收资料，被告向武宁县沁春园协调领导小组提出一份“请求尽快解决办理沁春园工程验收资料的报告”，声明：豫宁公司因无理取闹，拒绝办理资料，给社会造成负面影响、给我公司造成的经济损失我公司概不负责，一切由豫宁公司承担。次日，武宁县房管局回复意见：…责成你公司继续与豫宁公司沟通，尽快妥善解决，如无法妥善协商，应及时向法院提出诉讼，通过法律渠道解决。你公司提交《报告》中发表的声明，是极其不妥的行为，你公司不得借自己的声明，推卸自己应该履行的义务和应承担的法律责任。之后，被告一直就工程验收问题未解决，整个小区至今未竣工验收。但沁春园小区大部分业主已实际入住。因沁春园业主等多人就沁春园小区办房产证一事多次上访，2013年10月16日，武宁县相关部门单位主要负责人就沁春园小区验收发证一事开展协调会。会议就小区项目中已规划的11间铺面未报建、消防验收、防雷、建设工程质量验收备案等问题，要求各相关部门负责，主动作为，加强协作，确保完成相关验收工作。本院认为，两原告与被告在协商一致的基础上自愿签订“武宁县城市房屋拆迁产权调换补偿协议书”，该协议书就被拆迁房屋的搬迁过渡方式、补偿方式、安置用房面积和安置地点等均作出明确约定，协议内容合法有效，应认定两原告与被告之间形成了房屋拆迁安置补偿合同法律关系。双方应严格按约履行各自义务。根据房屋拆迁产权调换补偿协议书第五条第11款约定，原告提供身份证明材料给被告后，被告即应代原告办理房屋产权证，据此，可以认定办证属被告应履行的合同义务。房屋的交付使用与所有权的转移是拆迁人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是拆迁人的首要义务，房屋所有权的转移是合同签订的终极目的，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。房屋所有权的办理取得，应当是由原告（被拆迁人）按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续，被告（拆迁人）应当在原告（被拆迁人）申请办理房屋所有权登记手续前向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设工程符合规划的证明，房屋竣工验收资料、测绘资料及其他必要材料等有关证明文件。被告只有将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为被告在约定的期限内完成了房屋初始登记的义务。然而，被告由于公司股东之间的股权纠纷及与承包商豫宁建筑公司的建筑合同纠纷，造成该商住楼至今无法竣工验收；同时又由于被告在建筑过程中任意更改规划，部分工程未完工，致使相关职能部门不能依法验收，责任完全在于被告。尤其是自2013年来，沁春园小区业主就陆续诉讼要求被告办理产权证，鉴于原告属群体性，经县政府召集相关职能部门协调，同意提前为该商住楼办理好相关手续，解决违规问题，欠缴有关费用待后追缴，然而被告至今仍然拒绝配合，被告更是无理至极。本案中，被告于2010年9月向两原告进行了交房，双方签订的房屋拆迁产权调换补偿协议书约定，被告应在6个月内将房屋产权证办结，故本院认为被告至少应自2010年10月1日起6个月内即2011年3月30日前向两原告交付房屋产权证，现两原告按约交付了全部房款，其诉请被告及时为其办理房屋所有权证及土地使用权证，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出因其与政府存在纠纷导致无法办证的抗辩意见，因被告与政府之间的纠纷属另一法律关系，与本案无关，况且根据合同相对性原则，即使其之间矛盾纠纷尚未得到解决，也不能成为被告免予办证的理由，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十三条、一百三十五条之规定，判决如下：被告九江福泉房地产开发有限公司于2015年11月15日前为原告邹建华、邹星梅办理沁春园小区2栋2单元501室的房屋所有权证及土地使用权证。案件受理费2340元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  邱 湘审 判 员  盛奎伟审 判 员  刘梦三二０一五年十月十九日代书记员  王泰兰