广西壮族自治区横县人民法院民 事 判 决 书(2015)横民一初字第986号原告黄修锦，男，1972年11月5日出生，汉族，广西横县人，住广西横县。委托代理人谢立毅，广西辉博律师事务所律师。被告马勇东，男，1971年9月23日出生，汉族，广西横县人，住广西横县。委托代理人孟大伟，广西百举鸣律师事务所律师。原告黄修锦与被告马勇东租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理了本案。原告黄修锦的委托代理人谢立毅、被告马勇东及其委托代理人孟大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄修锦诉称，2009年7月5日，原告黄修锦（甲方）与被告马勇东（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将由其建设的横县总工会（县工人文化宫）场地上的商用铁棚出租给被告经营游戏机室；租赁期限自2009年8月1日至2009年7月31日；租赁面积970平方米；租金计算方式为：前五年每月每平方米11元，每年总租金128040元，第六年起每月每平方米12元，每年总租金139680元；租金给付方式：先交租金后使用，每年于租用前40天缴清当年度租金；在租赁期内，乙方逾期一个月不交纳租金视为违约，甲方无条件终止本合同并收回铁棚；双方在合同签字当日，乙方一次性缴交给甲方20000元租赁押金（作为乙方租赁期内履行合同的保证金，合同期满无违约欠费退回给乙方）及付清第一年租金后，合同生效。合同签订后，被告依约交付了履约保证金20000元及前五年租金给原告。第六年度（即2014年8月1日至2015年7月31日）的租金139680元，根据合同约定被告应于2014年8月1日前40天支付给原告，但至今未付。依据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，被告上述行为已构成根本性违约，使原告无法实现合同目的，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原告与被告于2009年7月5日签订的《租赁合同》；二、被告支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金139680元（以实际使用期间计算，计至判决生效之日止）；三、被告承担违约责任，被告缴纳的履约保证金20000元归原告所有；四、本案案件受理费由被告承担。庭审后，原告向本院明确诉讼请求第二项截止日期以实际使用期间计算，计至判决生效之日止。原告为证明其主张，在举证期限内提供以下证据：1.身份证复印件，证明原告身份；2.《场地租赁合同》，证明原告对涉案标的物有合法的使用权；3.《租赁合同》，证明原告与被告签署有《租赁合同》。双方约定了租期、租金及履约保证金的事实，同时根据合同第六条，被告有违约行为，原告可以要求解除合同及没收履约保证金。被告马勇东对以上证据均无异议，但对《租赁合同》的证明内容有异议，认为该合同恰好能证明被告马勇东没有违约行为。被告马勇东辩称，同意解除合同及履约保证金20000元归原告所有，但认为原告的其余诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院不予支持，理由是：1.2014年1月，县文化局整顿游戏机经营，被告即停止营业，此后，城建部门进行旧城改造，将横县中学往南至原横县百货大楼的街道全线封闭（只留两边人行道通行），造成被告无法经营，自2014年春节前15天至今，游戏机室一直处于停止经营状态，上述因素已超出双方意料，为法定的不可抗力因素，被告依据《租赁合同》第1条“租赁期内，如乙方不继续经营，不能私下租给别人，要退回给甲方”的规定，被告及被告的管理人多次与原告联系要求解除合同，将租用场地退回给原告，但原告拒收，原告为违约；2.依据双方《租赁合同》第4条“每年交一次租金，在租用40天前缴清（即先交租金后使用）”、第5条“乙方逾期一个月不交租金，视乙方违约，甲方无条件终止本合同并收回铁棚”的约定，被告在第五年租期届满（即2014年7月31日）后，如要续租，应于2014年6月20日前交清2014年8月1至2015年7月31日的租金，自2014年6月21日起原告就可以行使解除权，至2014年7月21日被告仍不交，则为“逾期一个月不交租金”，原告应依约终止合同，收回铁棚，但原告恶意拖延，违反了合同约定及《合同法》第一百一十九条的规定，原告才是违约方。被告在庭审中申请证人蒙某出庭作证，证明：1.因旧城改造街道建设及横县文体局开会整顿游戏机室，被告的游乐场所实际经营至2014年1月15日左右；2.证人蒙某与原告黄修锦联系要求黄修锦拿回钥匙接管回涉案场地，原告不同意，要求被告继续缴纳租金的事实。原告黄修锦对被告马勇东当庭申请证人蒙某出庭作证没有异议，并提出以下质证意见：1.证人所述的街道建设及黄修锦要求被告缴纳租金的事实属实；2.证人所述关于开会、停业整顿及要求黄修锦拿回钥匙，无其他证据佐证，不予认可。本院经审理查明：原告黄修锦与被告马勇东于2009年7月5日签订《租赁合同》，约定：原告将由其建设的横县总工会场地上的商用铁棚出租给被告经营游戏机室；租赁期限自2009年8月1日至2019年7月31日；租金计算方式：前五年每月每平方米11元，每年总租金128040元，第六年起每月每平方米12元，每年总租金139680元；租金给付方式：先交租金后使用，每年于租用前40天缴清当年度租金；在租赁期内，被告逾期一个月不交纳租金视为违约，原告无条件终止本合同并收回铁棚；双方在合同签字当日，被告一次性缴交给原告20000元租赁押金及付清第一年租金后合同生效。合同签订后，被告依约交付了履约保证金20000元及第一年度的租金给原告。前四年度的租金，被告每年交一次，第五年度的租金双方口头约定半年交一次。前五年的租金被告已交付完毕。租金由被告的管理员蒙某经手交给原告。第六年度（即2014年8月1日至2015年7月31日）的租金139680元，被告没有按约定提前40天向原告交纳。2014年8月份原告到租赁场地催被告交纳租金时被告的游乐场大门关闭，原告又多次找被告游乐场的管理员蒙某催促交纳租金未果后，从蒙某处拿到侧门钥匙从游乐场侧门进入查看场地。蒙某未将原告催促交纳租金及到游乐场查看的情况告知被告。后原告黄修锦于2015年春节前20天（即2015年1月30日）左右到被告马勇东家中，要求马勇东写一份租赁到何时的书面声明给原告，再付相应租金。马勇东不同意，认为其已嘱咐过管理员蒙某不租赁了即是不再租赁，并表示原告可立即取回钥匙，但不会再给付租金。原告表示没有书面声明不愿接收钥匙。双方协商不下，原告于2015年3月30日向本院提起诉讼，双方诉辩如前。另查明，由被告经营的游乐场所名称是“横县小羊羊游乐城”，为个体工商户。2015年10月8日，本院对该租赁场所进行现场查看，该游乐场所已不经营，尚有儿童电动摇摇车3辆、水冷空调7台、吊扇29台、排气扇10个，消防设备若干个，原、被告双方均在场予以确认。2015年10月10日，被告马勇东将该场所钥匙交付给原告黄修锦，黄修锦已接收。再查明，蒙某是被告马勇东聘请的管理人员，自2009年8月至2014年1月在横县小羊羊游乐城工作。以上事实，有原告提供的《场地租赁合同》、《租赁合同》、双方庭审陈述及本院现场调查笔录、照片予以佐证。本案争议焦点为：原告诉请被告支付自2014年8月1日起，实际使用租赁场地的租金应否得到支持？本院认为，原告黄修锦与被告马勇东签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案中，原告请求解除合同，被告同意解除，本院予以准许。因合同没有解除前，被告未依约交付租金，存在履行合同违约，依合同约定，被告应支付原告违约金；原告诉请被告赔偿违约金20000元，被告无异议且同意赔偿，本院予以支持。被告赔偿违约金后，能否相当于赔偿给原告因被告违约造成的损失，成为双方的讼争焦点。原告与被告何时合意解除合同，双方各执一词，且无充分证据提供证实，依法双方应履行承租方依实际使用支付相应租金、出租方明知对方违约应谨免损失扩大的义务，根据原告诉称2014年8月追收租金未果并发现被告承租场地已关门以及被告辩称至交租金期届满后不再承租的表示，并结合双方当事人对“原告于2015年1月30号左右到被告家中催被告缴纳租金，被告表示不愿再租赁并要交回钥匙，原告要被告写书面声明租赁到何时并支付相应租金，因被告拒绝写书面声明及支付租金，故原告拒绝受领钥匙”的事实均无争议，综合在案其他证据，本院确认2015年1月30日以后，原告未采取合理防损措施，造成扩大损失的法律事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条和第一百一十九条的规定，自2015年1月30日以后，原告请求被告赔偿租金损失，本院不予支持。据此，从2014年8月1日至2015年1月30日期间，被告占用原告租赁场地，应按照约定的租金计算支付给原告，即12元/平方米·月×970平方米×6个月=69840元，作为赔偿给原告的合同损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告黄修锦与被告马勇东于2009年7月5日签订的《租赁合同》；二、被告马勇东支付原告黄修锦2014年8月1日至2015年1月30日的租金69840元；三、被告马勇东已缴纳的履约保证金20000元归原告黄修锦所有；四、驳回原告黄修锦其他诉讼请求。案件受理费3494元(原告已预交)，由原告黄修锦负担1966元，被告马勇东负担1528元；诉讼保全费1270元(原告已预交)，由原告黄修锦负担715元，被告马勇东负担668元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  李雪波代理审判员  朱小燕代理审判员  方 湘二〇一五年十月二十日书 记 员  韦才识附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。