文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第1393号原告：尹子原，男，1964年10月20日出生，汉族，住广东省中山市东区，现住中山市东区。委托代理人：张翅、余曼妮，广东中元律师事务所律师。被告：中山市城乡建设发展总公司。住所地：中山市东区兴政路1号中环广场2座709座，组织机构代码28200080-9。法定代表人：刘卓生，经理。委托代理人：陈家晓，高丽敏，广东保衡律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司中山分行。住所地：中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码98211627-1。负责人：韩玉明，行长。委托代理人：李玉萍、吴婕妮。第三人：中山市五桂山华侨住宅发展公司。住所地：中山市五桂镇第三工业区。法定代表人：古润辉，经理。原告尹子原诉被告中山市城乡建设发展总公司（以下简称城乡建设总公司）、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依职权追加中山市五桂山华侨住宅发展公司（以下简称华侨住宅公司）为第三人参加诉讼。原告尹子原的委托代理人余曼妮，被告城乡建设总公司的委托代理人高丽敏，被告交通银行中山分行的委托代理人李玉萍、吴婕妮到庭参加诉讼。第三人华侨住宅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹子原诉称：1991年，原告的工作单位第三人华侨住宅公司将中山市东区屋分配给原告作为福利房居住。后华侨住宅公司转制，原告支付了147000元购买了上述房屋。后城乡建设总公司承接原华侨住宅公司的义务，为包括原告在内的业主办理房屋产权证。在被告城乡建设总公司到中山市国土资源局为原告办理涉案房屋的合同备案登记时，才得知涉案房屋已于1990年3月8日备案至“交通银行中山分行”名下，原告的合同备案申请因此被中山市国土资源局退件。为此，被告城乡建设总公司曾发函给被告交通银行中山分行要求配合办理注销备案手续，原告亦于2011年6月28日向被告城乡建设总公司和交通银行中山分行致函要求查证涉案房屋的实际情况及配合办证手续，但被告交通银行中山分行一直不予配合，导致原告一直无法顺利取得涉案房屋的物权。原告认为，虽然交通银行中山分行作为合同买方在国土资源局进行了合同登记备案，但根据城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法等相关的法律法规，合同登记备案属于预售合同的备案，并不是物权意义上的登记备案，它的法律价值仅限于通过行政管理手段来保证商品房买卖合同目的的实现，因此，预售合同登记备案仅是就债权合同的公示效力，不发生物权公示效力。基于原告对涉案房屋已实际使用，也为涉案房屋支付了购房对价，原告才是涉案房屋的合法权利人。为维护自身的合法权益，原告具状至法院，请求判令：1.确认原告是中山市东区的房屋所有权人；2.判令被告城乡建设总公司为原告办理对中山市东区的房地产权证；3.被告城乡建设总公司、交通银行中山分行共同到中山市国土资源局办理对中山市东区的合同登记备案注销手续；4.被告城乡建设总公司、交通银行中山分行承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告同意撤回第1项诉讼请求。另外，原告提交申请书请求增加一项诉讼请求为：确认交通银行中山分行对中山市东区的合同备案登记无效，后当庭明确不增加该诉讼请求。原告尹子原就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.原告身份证复印件；2.企业机读档案登记资料；3.收据；4.2015年商品房销售合同登记备案证明表；5.合同登记备案股退件通知书；6.关于东区花园新村107幢601房情况的说明书；7.关于花园新村××房办证情况的函；8.用户资料卡；9.客户档案综合查询。被告城乡建设总公司辩称：一、城乡建设总公司一直协助原告办理办证手续，但由于涉案房屋已经备案登记在交通银行名下，因此无法将涉案房屋办至原告名下；二、城乡建设总公司以法院最终认定的涉案房屋确权在谁的名下的判决结果来协助办理办证手续。被告城乡建设总公司就其辩解意见在举证期限内提交如下证据：1、承诺书。被告交通银行中山分行辩称：一、我方依法享有涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”在我国立法中，不动产物权变动原则上以登记为生效要件。又根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订房屋买卖或其他不动产协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。我方已对涉案房产进行了预告登记，对涉案房产享有的权利具有优先性及排他性，法院不能以是否实际占有房产作为物权确权的依据。二、原告并不拥有涉案房屋的所有权。即使原告于1998年11月2日向华侨住宅公司购买了涉案房屋，但涉案房屋已于1990年3月8日登记在被告名下，且华侨住宅公司亦非涉案房屋的所有权人，无权对涉案房屋进行处分，原告亦非法律上的善意第三人。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告交通银行中山分行就其辩解意见在举证期限内提交如下证据：1.银复〔1994〕146号《关于交通银行中山支行改称分行的批复》；2.粤银监复【2005】389号《关于交通银行广州分行及其辖下分支行共87个营业机构更名的批复》第三人华侨住宅公司经本院合法传唤，在法定期限内未提交陈述意见，也没有到庭应诉、陈述。经审理查明：尹子原称其原为华侨住宅公司员工，1991年，华侨住宅公司将中山市东区作为福利房分配给其使用，后华侨住宅公司转制，其于1998年离开单位时向华侨住宅公司转账支付了购房款147000元，华侨住宅公司向其开具了收款收据，但该房基于历史遗留问题一直没有办理涉案房屋的房地产权证。后原告得知城乡建设总公司可以协助办理涉案房屋的房地产权证，遂要求城乡建设总公司为其办证。尹子原与城乡建设总公司在办证过程中发现涉案房屋已在中山市国土资源局办理了商品房销售合同登记备案，备案登记的合同买方为交通银行中山分行，尹子原提交的相关办证资料被退回，无法办理涉案房屋的产权登记手续。尹子原认为其自身权利受到损害，遂起诉，主张前述实体权利。尹子原为证明其已支付了购房款及实际使用了涉案房屋，提供：1）第三人华侨住宅公司于1998年11月2日向尹子原出具的《收据》，内容载明：“今收到尹子原先生交来花园新邨107幢601房款定价款147000元。合计人民币大写壹拾肆万柒仟元正”。华侨住宅公司在收据上盖章确认。尹子原认为购房款已全部付清。城乡建设总公司对上述收据的真实性确认，但认为其司与华侨住宅公司无关联，尹子原交至华侨住宅公司的款项不能视同已交给其司。交通银行中山分行认为无法核实收据的真实性，对上述收据不予确认。2）中山供电局城区分局的用户资料卡和客户档案综合查询。其中用户资料显示：户号：198105097，储户名：尹子原，开户银行：华柏，帐号：1211-8，用电地址：花园新村××601，装表日期：01／10／92。而客户档案综合查询显示结算户名称为尹子原、用电地址为花园新村××601的房屋于2011年1月至2013年6月期间产生电费费用，自2013年7月起未产生电费。尹子原称其于1992年10月1日起对涉案房屋进行装修，后一直在涉案房屋居住，直至2013年购置新房屋后才迁出，基于供电公司只能提供最近五年的缴费记录，故只能提供2011年至今的电费情况。城乡建设总公司、交通银行中山分行对上述用户资料卡、客户档案综合查询的真实性确认，但称对尹子原是否一直在涉案房屋居住不清楚。尹子原为证明其无法办理涉案房屋的房地产权证的事实，提供：1）《中山市商品房销售合同登记备案证明表》。该表内容显示：买方姓名：交通银行中山支行，商品房座落：中山市东区，建筑面积：105.42平方米，房屋用途：住宅，付款方式：一次性付款，签约日期：1990-03-08，购房总价110691元，登记备案日期，1990-03-08，发展商名称：中山市城乡建设发展总公司，合同编号为13535，预售许可证号为空白。城乡建设总公司、交通银行中山分行对上述证明表的真实性确认，但对于具体购房情况不清楚，亦未向本院提供相关的购房合同及付款凭证。交通银行中山分行认为上述证明表已证明其已对涉案房产进行了预告登记，其对涉案房屋具有优先权。2）《合同登记备案股退件通知书（备案）》，内容载明：出卖人：中山市城乡建设发展总公司，买受人：交通银行中山支行，房地产座落：东区花园新村107幢601房，退件原因：已有业主：交通银行中山支行，退件经办人：王玉晓，退件日期：2011-03-1614：44：44，股长签章处签有“刘淑妍”的名字，通知书未有相关部分盖章。尹子原称上述通知书表明其办理的合同登记备案材料被国土部门退回，原因为涉案房屋已有业主为交通银行中山支行。城乡建设总公司对上述通知书的真实性确认，而交通银行中山支行不确认通知书的真实性。3）《关于花园新村××房办证情况的函》，内容载明：交通银行中山分行：我司在办理业主尹子原位于东区花园新村107幢601房房产合同登记备案时，获悉该商品房已于1990年3月8日备案至“交通银行中山支行”名下，若要将该房产办至业主尹子原，则需先注销交通银行中山支行的备案登记。由于该房屋属五桂山工区带资代建城乡公司开发的花园新村部分商品房，虽以我司名义与业主签订购房合同，但由五桂山工区直接收取房款及办理产权证。后因五桂山工区转制，经多方协商，由业主承诺已付清房款及自愿负担买卖双方税费和办证费的情况下，由我司代为办理房产证。由于我司并没有该房屋的其它档案资料，故望贵行协助查清该房产的实际情况。……中山市城乡建设发展总公司2011年6月29日。函件的落款处有城乡建设总公司的盖章。被告城乡建设总公司称称该函系其司提供给原告的，函件所称的五桂山工区的全称为“中山市第二建筑公司五桂山工区”，对上述函件的真实性确认。交通银行中山分行对上述函件的真实性不确认。庭审中，尹子原称基于其已于2013年迁出涉案房屋，而供水公司口头告知其仅能提供近三个月的用水记录，故涉案房屋的用水情况其无法提供。另外，城乡建设总公司称由于五桂山工区没有开发商资质，用其公司的名义开发商品房，购房款均由五桂山工区收取，后来五桂山工区改制办不了证，政府遂要求我司帮忙办证，故为解决历史遗留问题，其司同意为五桂山工区承建的商品房业主办理相关的房地产权证，而住宅发展公司与五桂山工区系五桂山镇政府下属的企业，其与住宅发展公司之间没有关系。本院为查明事实，要求交通银行中山分行提供其向城乡建设总公司购买涉案房屋的相关资料，但交通银行中山分行称基于时间久远、经手人已调离等原因，购买涉案房屋的相关资料无法提供，亦对是否签有购房合同、购房款项支付情况不清楚，其称备案登记后因一直没有被通知而没有去办理房地产权登记手续，其无法解释为何一直没有使用涉案房屋。诉讼中，本院依尹子原的申请向中山市工商行政管理局调取了第三人华侨住宅公司的工商登记内档资料。该档案资料显示：1华侨住宅公司为内资企业法人，经济性质为集体所有制，法定代表人为古润辉，成立日期为1987年2月10日，经营范围为投资房地产等，因逾期未年检于2009年7月30日被中山市工商行政管理局吊销营业执照；2.《工商企业核查登记表》显示，企业名称：中山市五桂山华侨住宅发展公司，经济性质：区集体，生产经营方式：承建包工包料楼宇，企业主管部门：中山市建委第二建筑工程公司，业务主管部门：中山市建委，申请企业盖章：负责人：陈丙年，1986年2月20日，落款处盖有“中山市第二建筑公司五桂山工区”公章，有关部门意见：同意核证，企业名称：“中山市五桂山区华侨住宅公司”，87年1月23日，中山市建设委员会盖上公章；3.公司变更名称为中山市五桂山镇华侨住宅发展公司，经营期间多次变更法定代表人和主管部门。本院依职权查询中山市第二建筑公司五桂山工区的企业登记资料，但显示没有相关的企业登记信息。本院依尹子原的申请向中山市国土资源局调取涉案房屋合同备案的内档资料，但无法查询到相关的内档资料。为查明本案事实，本院依职权了发函至中山市国土资源局了解涉案房屋的合同备案登记性质，中山市国土资源局回函称：我局负责全市商品房合同登记备案工作，暂没有开展预告登记，经查核，涉案房屋已向我局申请办理合同登记备案。另查：交通银行中山支行于1994年4月22日变更名称为交通银行中山分行，后于2005年8月29日变更名称为交通银行股份有限公司中山分行。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。虽然交通银行中山分行与城乡建设总公司均称由于时间久远、经办人调离等原因未能提供双方签订的购房合同，但双方已在中山市国土资源局办理了合同备案登记，故本院认定交通银行中山分行与城乡建设总公司之间存在商品房销售合同关系。关于华侨住宅公司与中山市第二建筑公司五桂山工区关系问题。根据华侨住宅公司的工商登记内档资料反映，华侨住宅公司于1987年1月23日在工商行政部门办理企业登记时所注明的企业性质为区集体企业，生产经营方式为承建包工包料楼宇，企业主管部门为中山市建委第二建筑工程公司，业务主管部门为中山市建委，申请企业登记盖章处盖有“中山市第二建筑公司五桂山工区”公章，中山市建设委员会盖章同意核证。本院为查明事实追加了华侨住宅公司为本案第三人，但华侨住宅公司经本院传唤未到庭，相关情况无法进一步核实。为此，本院又依职权查询中山市第二建筑公司五桂山工区的工商登记情况，但显示为没有相关信息。在原、被告对二者的关系均难以举证情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，本院认定华侨住宅公司与中山市第二建筑公司五桂山工区为关联企业。关于尹子原与城乡建设总公司之间是否存在商品房销售合同关系问题。城乡建设总公司在出具给交通银行中山分行的函件及庭审陈述中已确认由于五桂山工区没有开发商资质而用城乡建设总公司的名义开发商品房，购房款均由五桂山工区收取，涉案房屋属于五桂山工区。尹子原提供《收据》证明其已于1998年向华侨住宅公司交纳了147000元购房款，基于华侨住宅公司与五桂山工区为关联企业，两者可能存在委托收款情形，而上述款项数额与1990年交通银行中山分行合同备案的购房总价110691元数额相当，故本院认定尹子原已履行了购买涉案房屋的付款义务。又根据尹子原提供的中山供电局城区分局的用户资料卡和客户档案综合查询显示，其于1992年起已在涉案房屋安装电表使用房屋至2013年，尹子原对涉案房屋的占有使用是连续的、公开的、和平的，在长达21年期间，作为发展商的城乡建设总公司以及涉案房屋的另一买方交通银行中山分行并未向尹子原主张过权利，表明两被告对尹子原长期使用该房屋并无异议，城乡建设总公司作为房屋权利人，长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注形成较大反差，明显不合常理。虽然现有证据未显示尹子原与城乡建设总公司之间签有商品房销售合同，但根据上述分析，尹子原履行了购买房屋的付款义务，也实际占有房屋长期使用，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订阅合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本院认定尹子原与城乡建设总公司存在事实的商品房销售合同关系。关于涉案房屋的合同备案登记效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据国土查询情况反映，涉案位于中山市东区销售合同登记备案，其中备案材料显示买方为“交通银行中山支行”，购房价格110691元，发展商为城乡建设总公司，未显示已办理相关房地产权证。虽然交通银行中山分行认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”规定，城乡建设总公司在中山市国土资源局办理的备案登记属于预告登记性质，交通银行中山分行因此对涉案房屋享有排他性和优先性的权利。但根据中山市国土资源局复函显示，该局暂未开展预告登记，该局负责的为商品房合同登记备案工作。又根据我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本院认为，该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，不能等同于物权立法中的不动产预告登记制度，故城乡建设总公司所办理的上述备案登记不产生物权效力，亦不属于预告登记，涉案房屋因未进行不动产物权登记而未设立物权，交通银行中山分行对城乡建设总公司仅享有商品房销售合同的相关债权。综上，尹子原、交通银行中山分行分别与城乡建设总公司存在商品房销售合同关系，涉案房屋实为一房二卖。虽然销售合同备案证明中显示交通银行中山分行与城乡建设总公司的商品房销售合同成立在尹子原之前，但涉案房屋至今未办理户权登记手续，而尹子原早于1992年已先行占有使用房屋近二十余年，且亦于1998年支付了购房款，在尹子原占有使用房屋期间，两被告均未提出异议，故本院认定尹子原的合同权利履行顺位先于交通银行中山分行合同权利履行顺位。为此，被告城乡建设总公司应继续履行合同义务，协助原告办理房地产权属证书，而城乡建设总公司基于与交通银行中山分行的商品房销售合同关系而进行的合同备案登记，应予以注销。对原告主张的诉讼请求，本院予以支持。第三人华侨住宅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃陈述、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告中山市城乡建设发展总公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告尹子原办理位于中山市东区的房地产权属证书；二、注销被告中山市城乡建设发展总公司对位于中山市东区屋于1990年3月8日办理的商品房销售合同备案登记。案件受理费3240元(原告已预交)，由被告中山市城乡建设发展总公司负担1620元，由被告交通银行股份有限公司中山分行负担1620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  仇丽君                  人民陪审员    陈晓莹                  人民陪审员    余楚云                                                                                          二〇一五年十月二十日                     本件与原本核对无异                                书  记  员   孙婉霞      许晓丹