浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1533号上诉人（原审被告）：余文祥，男，1958年1月5日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市常山县，现住浙江省萧山区。上诉人（原审被告）：杭州萧山文峰鱼馆，经营地：浙江省杭州市萧山区宁围街道市心北路**。经营者：余文祥，身份信息同上。上诉人（原审被告）：曾小英，女，1966年9月3日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市常山县，现住浙江省萧山区。三上诉人共同委托诉讼代理人：徐立群，浙江格至律师事务所。被上诉人（原审原告）：浙江天之林控股有限公司，住，住所地：浙江省杭州市萧山区宁围街道市心北路**一社会信用代码：91330109609301778X。法定代表人：王荣其，董事长。委托诉讼代理人：何锡锋，系公司员工。上诉人余文祥、杭州萧山文峰鱼馆（以下简称文峰鱼馆）、曾小英与被上诉人浙江天之林控股有限公司（以下简称天之林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初16419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。原审法院查明，甲方杭州天之林物业服务有限公司与乙方天之林公司于2009年1月1日签订天林广场物业管理（服务）协议一份，第十四条约定：乙方违反本协议第十条约定，不按时足额缴纳物业服务费、公共设施、设备运行费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交并按未交纳物业服务费用0.2%/天的标准收取滞纳金。如连续三个月未按时足额缴纳各项费用的，甲方有权采取必要的措施，并以诉讼的方式追缴，直至全部费用交清为止。出租方天之林公司与承租方余文祥于2014年7月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋地址天林广场裙房一至二层，面积822.13平方米。租赁期限：自2014年7月18日至2019年7月7日止。租金和租金缴纳期限：第一年房屋租金为600000元/年，每年递增5%，租金半年一付，先付后用。租赁房屋的用途：餐饮。其他约定事项：本合同未尽事宜双方可另行签订补充合同，若补充合同与本房屋租赁合同内容有冲突的，以补充合同为准，补充合同经双方签字并盖章后生效等内容。出租方（甲方）天之林公司与承租方（乙方）余文祥于2014年7月18日签订《天林广场房屋租赁补充合同》一份，约定：租赁期限为五年，自2014年7月18日起至2019年7月17日止，免租期为二个月，自2014年7月18日起至2014年9月17日止。若乙方违反合同或者合同期限未满即解除的，甲方可以向乙方全额收取免租期租金，乙方对此无异议。第一年房屋租金600000元/年，每年递增5%，第二年房屋租金630000元／年，第三年房屋租金661500元／年。第四年房屋租金694575元/年，第五年房屋租金729303元/年。租赁房屋用途为餐饮，乙方不得擅自改变房屋用途。支付方式：租金半年一付，本补充合同签订当日支付第一笔租金，以后提前1个月支付下期租金，先付后用。具体如下：2014年7月12日支付第一期租金200000元，2014年12月18日前支付第二期租金300000元，2015年6月l8日前支付第三期租金315000元，2015年12月18日前支付第四期租金315000元，2016年6月18日前支付第五期租金330750元，2016年12月18日前支付第六期租金330750元，2017年6月18日前支付第七期租金347287.5元，2017年12月18日前支付第八期租金347287.5元，2018年6月18日前支付第九期租金364651.5元，2018年12月18日前支付第十期租金364651.5元。乙方须于本补充合同签订当日，按该房屋面积向甲方交纳保证金共计80000元，作为乙方按时交纳自用水、电、物业管理费等各项费用和履行合同义务的保证金。一旦乙方拖欠应交纳的水、电、物业管理费等各项费用达30日和不履行合同义务的，该保证金甲方直接没收。且因乙方拖欠所有应交纳的费用及其产生的滞纳金概由乙方负责。若合同履行期届满，乙方不再续租的，该保证金于乙方按照合同约定履行了所有义务并退出承租房后10日内退还（按照合同扣除的保证金不予退还）。若延迟退还，每日按保证金的1‰支付乙方滞纳金。签订本合同前，甲方已与杭州天之林物业服务有限公司（原为杭州天林物业管理有限公司）签订了物业服务协议，乙方同意遵守甲方与杭州天之林物业服务有限公司（原为杭州天林物业管理有限公司）签订的物业管理协议条款，履行甲方在上述物业管理协议中的义务（物业管理内容详见附件）。物业管理费按每个月2.5元／㎡计取，共计2055元／月，按12个月为一支付周期，先付后用。若乙方未按时交纳物业相关费用，甲方可根据物业公司要求予以垫付，垫付的全部费用甲方可以按国家的法律法规规定向乙方追偿，并要求乙方支付垫付期间的损失，对此乙方无异议。乙方未能按本补充合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则每推迟一天，应向甲方支付应交费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日为止。因乙方违反租赁合同的约定或其他原因造成甲方、物业公司、消费者或其他合法经营者的利益受到损害，乙方应承担全部赔偿责任。因向乙方主张权利而支出的费用（包括但不限于：律师费、案件受理费、交通费等），甲方均有权向乙方追偿。因乙方原因或因乙方未采取必要措施，从而导致乙方或第三方的人身伤亡和财产经济损失的，甲方不承担责任；若因此对甲方造成损失的，乙方应对甲方承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方：（一）乙方逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还，归甲方所有。合同解除以及合同期届满不续租或甲乙双方未达成续租协议的，乙方必须在合同解除后三天内或合同期满前搬离并将所租赁房屋交还给甲方，逾期未搬的按照10元／天／㎡未计付租费，直至搬出之日为止。合同期未满解除合同或者合同期届满不续租或者甲乙双方未达成续租协议的，所有装修应保持原样，乙方不得拆除（包括空调设备、厨房设备），乙方不得收取任何形式的转让费，乙方购买添置的活动设施、厨房设备自行转让。保持按照合同期满时的原状。乙方与相邻业主或相邻承租人之间的墙面归甲方所有，乙方不得拆除。乙方未搬走的物品及装修，全部归甲方。若甲方根据下一届承租人或者自身经营需要，书面同意乙方保留的除外等内容。甲方（出租方）天之林公司与乙方（承租方）余文祥、丙方（承租方）杭州萧山文峰鱼馆于2016年3月28日签订合同主体增加协议书一份，约定：甲、乙双方于2014年7月18日签订《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，由乙方租赁甲方位于天林广场裙房一至二层房屋，计租面积822.13平方米，租赁房屋用途为餐饮。现经甲、乙、丙三方充分协商一致，就上述租赁合同的履行达成如下协议条款：乙方已经缴纳第一期租金200000元、第二期租金300000元、第三期租金315000元及保证金80000元，甲方已开具相应的收据，不再另行重开；以后乙方、丙方所交纳的租金甲方均开具丙方抬头的收款票据。乙方、丙方对支付租金和履行合同义务，相互之间承担连带责任等内容。原审法院曾于2016年8月5日立案受理天之林公司与余文祥、文峰鱼馆、曾小英房屋租赁合同纠纷一案，天之林公司向该院提出诉讼请求：1.解除案涉《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》《合同主体增加协议书》，余文祥、文峰鱼馆按约定支付天之林公司合同解除前应付而未付的租金并腾退房屋；2.余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司免租期租金100000元；3.余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司合同解除后房屋占用期间产生的10元/㎡/天的占有使用费；4.余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司迟延支付租金所产生的滞纳金45966元（具体计算方式如下：2015年7月18日至2016年1月17日第三期租金315000元应于2015年6月18日前支付，实际支付时间为2015年6月30日，延期支付12天，所产生的滞纳金按每日1‰计算为：315000元×1‰/天×12天，计3780元。2016年1月18日至同年7月17日第四期租金315000元应于2015年12月18日前支付，实际支付时间为2015年12月17日支付其中的157500元，未延期支付；2016年3月31日支付剩余157500元，延期支付104天，所产生的滞纳金为：315000元×1‰/天×104天，计32760元。2016年7月18日至2017年1月17日第五期租金330750元应于2016年6月18日前支付，实际支付时间为2016年6月27日支付其中的165375元，延期支付9天，所产生的滞纳金为：165375元×1‰/天×9天，计1488元；剩余165375元至2016年8月4日止仍未支付，延期支付48天，所产生的滞纳金为：165375元×1‰/天×48天，计7938元）；5.余文祥、文峰鱼馆赔偿天之林公司三个月招租过渡期的经济损失165375元（具体计算方式为：2016年7月18日至2017年1月17日第五期租金330750元÷2）；6.曾小英对余文祥、文峰鱼馆上述第1至5项付款义务承担连带责任；7.余文祥、文峰鱼馆、曾小英承担本案诉讼费用。诉讼过程中，天之林公司变更第1项诉讼请求为：判令案涉《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加协议书》于2016年8月4日解除，余文祥、文峰鱼馆腾退房屋。原审法院于2017年2月4日作出（2016）浙0109民初12116号民事判决书。判决：一、余文祥、杭州萧山文峰鱼馆于判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司滞纳金4389.5元；二、曾小英对余文祥、杭州萧山文峰鱼馆上述第一项付款义务承担连带责任；三、驳回浙江天之林控股有限公司的其余诉讼请求。2017年2月24日，天之林公司向文峰鱼馆开具第五期房租费165375元的发票一份。2017年7月11日，天之林公司向文峰鱼馆开具房租费330750元的发票一份，注第六期租赁费（上一期、下一期）。2017年7月11日，天之林公司向文峰鱼馆开具房租费173643.75元的发票一份，注第七期租金（上一期）。2017年9月18日，天之林公司向文峰鱼馆开具房租费173643.75元的发票一份，注第七期租金（下一期）。2017年2月15日，杭州宁丰物业服务有限公司向天之林公司发出物业管理费催缴通知单一份：要求天之林公司为文峰鱼馆、余文祥垫付2016年9月18日前应缴2016年9月18日至2017年9月17日物业管理费24660元，滞纳金7447元，合计32107元。2017年2月15日，杭州宁丰物业服务有限公司出具收到天之林公司垫付文峰鱼馆天林广场裙房一至二层部分房屋6822.13平方米物业费（2016年9月18日至2017年9月17日）24660元，滞纳金7447元，合计32107元。2017年7月21日，杭州宁丰物业服务有限公司向文峰鱼馆、余文祥、曾小英邮寄送达《要求支付物业费、电费并承担滞纳金的函》：要求立即支付2016年、2017年的物业费49320元给宁丰物业公司。立即支付2016年6月至2017年5月期间所欠电费24363.34元给宁丰物业公司。按《天林广林物业管理（服务）协议》第14条承担迟延支付各期物业费、电费所产生的0.2%/天的滞纳金等内容。2017年9月12日，天之林公司、杭州宁丰物业服务有限公司共同向文峰鱼馆、余文祥、曾小英邮寄送达《催告函》：要求支付迟延支付租金所产生的按照1‰/天计算的滞纳金55086.41元，支付2016年、2017年的物业费49320元，支付迟延支付2014年、2015年、2016年、2017年物业费所产生的滞纳金38223元（暂计算至2017年9月12日，直至付清之日止），支付迟延支付2014年11月至2017年8月期间电费所产生的滞纳金23493.25元（暂计算至2017年9月12日直至付清之日为止）。贵方上述行为已经违反了合同约定，今特发函催告贵方严格履行合同义务。否则按照房屋租赁合同第十七条及《合同法》第九十四条第（三）、（四）款规定依法解除房屋租赁合同、并支付相应的未付费用、承担由此造成的损失等内容。2017年9月27日，杭州宁丰物业服务有限公司出具收到天之林公司垫付文峰鱼馆天林广场裙房一至二层部分房屋6822.13㎡2017年应付物业费24660元，滞纳金3502元，合计28162元。2017年9月28日，天之林公司起诉法院，诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加协议书》，合同解除后余文祥、文峰鱼馆腾退房屋；2.余文祥、文峰鱼馆支付判决解除合同前按合同约定计算的剩余租金并承担该款项迟延支付期间每日1‰的滞纳金及合同约定的免租期租金100000元；3.余文祥、文峰鱼馆支付迟延支付第五期下一期至第七期上一期租金产生的滞纳金83374元；4.余文祥、文峰鱼馆支付判决解除合同后至腾房前房屋占用期间产生10元/㎡/天的占用费；5.追偿天之林公司为余文祥、文峰鱼馆垫付的两年物业费49320元及滞纳金10949元，两项合计60269元，天之林公司垫付费用期间按合同约定每日1‰计算的滞纳金12917元暂计算至2017年12月31日直至付清之日止；6.余文祥、文峰鱼馆赔偿天之林公司按合同约定产生的经济损失173643.75元（第七期6个月租金/2）；7.曾小英对余文祥、文峰鱼馆履行本案判决承担连带责任；8.由余文祥、杭州萧山文峰鱼馆、曾小英承担全部诉讼费。另查：案涉租赁房屋为天之林公司所有。2015年3月16日，余公渔婆等代表向天之林公司发出《出具关于要求开通西面中间进出的函》:现在贵单位进出设置不合理，客户多次多人反映不能走人行道出去，要求在开通西边原出口较为合理。请贵方尽快开通。余公渔婆等代表向12345发出《关于房东以营改增名义涨价水电费的投诉报告》：我们是天林广场的商户（浙江天之林控股有限公司及名下物业公司杭州天之林物业服务有限公司），2016年6月以营改增名义水电费涨价，对这个现象，我们多家商户多次要求合理收费，房东至今无反应，借营改增涨价不符合国家政策特此投诉。2016年7月12日，余公渔婆等代表向天之林公司及杭州天之林物业服务有限公司发出《关于广场西出口开通及水电费事宜的函》:现在贵单位进出设置不合理，客户多次反映车不能从西边出口出去，很不方便，要求开通西边原出口较为合理。请贵方尽快开通。另关于水电费的收费事宜，贵方借营改增名义大幅度抬高水电价格（提高13.5%）为承租户们所不能接受。各承租户要求贵方按照国家收费标准收费。2017年8月10日，文峰渔馆、余文祥向天之林公司发函：贵司要求支付物业费、电费并承担滞纳金的函已收悉，但函件内容与客观事实不符，现作如下回复：一、我方承租房合同约定计租面积为822.13㎡，但实际经消防部门实地丈量面积为639平方米，对此，我方将保留要求退回被贵司多收的房租的诉权。二、我方从合同签订之日起，均与杭州天之林物业服务有限公司发生物业服务关系，杭州宁丰物业服务有限公司与我方无关，我方也从未同意过物业服务公司的变更。三、我方一直按照合同约定支付电费，不存在拖欠情形。贵司要求我方支付所欠电费24363.34元与客观事实不符，也没有任何事实和法律依据，更无滞纳金一说。四、贵司在合同履行过程当中擅自停止天林广场岗亭的使用，造成我方消费的客户车辆无法正常出入，生意受到很大影响。虽然我方通过多种渠道要求解决，贵司不但不恢复岗亭的使用反而将进出天林广场的人行非机动车通道用重达数百斤的石墩进行封堵，造成行人、非机动车均无法出入，从而造成我方生意明显滑坡。请贵司收函后立即排除前面所说的障碍、消除安全隐患。事实上2017年6月19日，我方厨师长为了将店里采购的物品拉进来，欲将石墩搬移造成腰部严重损伤，经住院治疗至今还未痊愈，医疗费、误工费等损失高达十余万元，我方将保留向贵司要求赔偿的诉权。2017年9月1日，余公渔婆等代表向天之林公司发函：恢复天之林广场所有的进出通道，确保人、车能正常出入。恢复天之林广场5元/辆的停车价格（你方已提高到10元/辆）。水电费应当按照国家电力部门的价格收取，多收取的部分应当返还。物管费应当通过物价部门审核定价，多收取部分应当返还等内容。庭审后，余文祥、文峰鱼馆提供2017年8月10日向天之林公司发出的函件一份及2017年12月18日曾小英向天之林公司支付173643.75元的网上银行电子回单一份。原审法院认为，天之林公司与余文祥、文峰鱼馆签订的《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加协议书》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，以上合同合法有效，双方当事人均应全面遵照履行。合同约定，余文祥、文峰鱼馆应在2016年9月18日前支付2016年10月18日至2017年1月17日租金165375元，文峰鱼馆实际于2017年2月24日支付165375元。余文祥、文峰鱼馆应于2016年12月18日前支付2017年1月18日至2017年4月17日第六期租金165375元，文峰鱼馆实际于2017年7月11日支付165375元。余文祥、文峰鱼馆应于2017年3月18日前支付2017年4月18日至2017年7月17日房屋租金165375元，文峰鱼馆实际于2017年7月11日支付165375元。余文祥、文峰鱼馆应于2017年6月18日前支付2017年7月18日至2017年10月17日前房屋租金173643.75元，文峰鱼馆实际于2017年7月11日支付173643.75元。余文祥、文峰鱼馆未按约履行，已构成违约，天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆承担违约金，该院对天之林公司合理的诉请予以支持。（2016）浙0109民初12116号民事判决书已生效，违约金按生效判决酌情调整为日万分之六，余文祥、文峰鱼馆应支付天之林公司逾期支付租金的违约金。余文祥、文峰鱼馆应支付天之林公司逾期支付第五期165375元从2016年9月19日至2017年2月23日按日万分之六计算的违约金15795元。余文祥、文峰鱼馆应支付天之林公司逾期支付第六期上一期租金165375元自2016年12月19日至2017年7月10日按日万分之六计算的违约金20422元。余文祥、文峰鱼馆应支付天之林公司逾期支付第六期下一期租金165375元自2017年3月19日至2017年7月10日按日万分之六计算的违约金11368元。余文祥、文峰鱼馆应支付天之林公司逾期支付第七期上一期租金173643.75元自2017年6月19日至2017年7月10日按日万分之六计算的违约金2218元。上述合计被告余文祥、文峰鱼馆应支付天之林公司违约金49803元。合同约定物业管理费按2.5元／㎡／月计取，共计2055元／月，按12个月为一支付周期，先付后用。若承租人未按时交纳物业相关费用，出租人可根据物业公司要求予以垫付，垫付的全部费用出租人可按国家的法律法规向承租人追偿，并要求承租人支付垫付期间的损失。杭州宁丰物业服务有限公司已催收物业费，余文祥、文峰鱼馆未按约履行，已构成违约。按合同约定承租人未能按补充合同约定按时足额交纳各项费用，每推迟一天，应向出租人支付应交费用总额千分之一的滞纳金，直至付清日止。因余文祥、文峰鱼馆欠付物业费，天之林公司已先行垫付，该院对天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付合理垫付物业费的诉请予以支持。天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付垫付物业费用按合同约定每日千分之一计算的损失，该院酌情予以调整，由余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司垫付合理物业费用自天之林公司垫付日起按日万分之六计算的损失。承租人与物业公司未签订物业合同，天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付垫付滞纳金的诉请，该院不予支持。合同约定承租人逾期支付合同约定的各项费用达15天以上，出租人有权解除合同。天之林公司要求解除合同的诉请符合合同约定，自天之林公司的起诉状副本送达至余文祥、文峰鱼馆时即自2017年10月10日起《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加协议书》解除生效。天之林公司诉请判决解除已无必要。天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆腾退房屋的诉请，理由正当，该院予以支持。余文祥、文峰鱼馆应参照合同约定的年租金向天之林公司支付合同解除后的实际占有使用费。2017年9月18日，天之林公司向文峰鱼馆开具房租费173643.75元的发票。2017年12月18日，曾小英向天之林公司支付173643.75元。天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付判决解除合同前按合同约定计算的剩余租金并承担该款项迟延支付期间每日1‰的滞纳金，没有事实依据，本院不予采信。天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付判决解除合同后至腾房前房屋占有期间产生的10元／平方米／天的占有费诉请，该院不予采纳。天之林公司、余文祥、文峰鱼馆可以根据余文祥、文峰鱼馆实际已支付的费用参照合同约定的年租金进行结算。合同约定，承租人违反合同或合同期限未满即解除的，出租人可以向承租人全额收取免租期租金。天之林公司诉请余文祥、文峰鱼馆支付免租期租金100000元，结合本案实际，该院酌情调整由余文祥、文峰鱼馆支付免租期租金40000元。天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆赔偿经济损失173643.75元，并无事实依据，该院不予支持。天之林公司要求曾小英对余文祥、文峰鱼馆承担连带责任符合合同约定，该院对天之林公司的该诉请予以支持。综上，该院对天之林公司的合理的诉请予以支持。余文祥、文峰鱼馆认为存在物业服务纠纷的，可另行提起物业服务合同之诉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决:一、余文祥、杭州萧山文峰鱼馆在判决生效之日起三十日内从位于杭州市萧山区××广场××房××层××平方米的房屋内腾退；二、余文祥、杭州萧山文峰鱼馆在判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司逾期支付第五期下一期至第七期上一期租金的违约金为49803元；三、余文祥、杭州萧山文峰鱼馆在判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司垫付的2016年9月18日至2017年9月17日物业费24660元及垫付24660元自2017年2月15日起至判决履行日按日万分之六计算的损失；支付浙江天之林控股有限公司垫付的2017年9月18日起至判决腾退房屋日止按24660元／年计算的物业费及该物业费自2017年9月27日起至本判决履行日按日万分之六计算的损失；四、余文祥、杭州萧山文峰鱼馆在判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司免租期租金40000元；五、曾小英对以上第一条至第四条内容负连带责任；六、驳回浙江天之林控股有限公司其余的诉讼请求。如余文祥、杭州萧山文峰鱼馆、曾小英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7754元，减半收取3877元，由余文祥、杭州萧山文峰鱼馆负担1295元，曾小英负连带责任，浙江天之林控股有限公司负担2582元。浙江天之林控股有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；余文祥、杭州萧山文峰鱼馆、曾小英于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，余文祥、文峰鱼馆、曾小英不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，上诉人在合同履行过程中不存在违约行为。2016年8月5日，杭州市萧山区人民法院对上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案予以立案。被上诉人曾诉请：1、解除案涉《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》《合同主体增加协议书》；2、要求上诉人支付免租期租金100000元；3、支付合同解除后房屋占用费；4、要求支付滞纳金45966元等，案经法审理作出判决，并于2017年2月4日制作出（2016）浙0109民初12116号民事判决书，双方均未上诉，该生效判决认定双方将原合同约定的每半月支付一期租金改为实际当中每三个月支付一期租金，是双方对租金支付方式进行了变更，不存在违约，所以该判决仅判令被上诉人支付4389.5元的滞纳金，对被上诉人其它诉请全部予以驳回。上诉人于2017年2月24日即该判决生效的第二天向被上诉人支付了2016年10月18日至2017年1月17日的租金165375元，并准备按照生效判决的租金支付方式履行给付义务，然而被上诉人于2017年2月9日再次以同样的诉讼请求重复起诉到杭州市萧山区人民法院，案号：（2017）浙0109民初1957号，上诉人多次和被上诉人的财务进行沟通，被上诉人说等解除合同的案件结束后再结算租金。上诉人在没有被上诉人一并前往银行下无法自行提交租金。2017年7月11日得知被上诉人要撤诉（事实上被上诉人于2017年7月17日提出撤诉申请），立即付清了2017年1月18日至2017年4月17日第六期租金165375元、2017年4月18日至2017年7月17日房屋租金173643.75元、2017年7月18日至2017年10月17日房屋租金173643.75元，2017年9月18日上诉人向被上诉人支付了2017年10月18日至2018年1月17日的租金173643.75元，然而在上诉人还未到应该支付下期租金时，被上诉人于2017年9月28日又一次以同样的诉请重复向杭州市萧山区人民法院起诉。经过前两次的重复诉讼，上诉人坚信双方之间的合同不会被解除，所以于2017年12月18日又向被上诉人支付了2018年1月18日至2018年4月17日的租金173643.75元。以上事实均可以说明上诉人是诚心诚意的认真全面履行合同义务，在被上诉人提出解除合同诉讼过程中延误支付租金不能认定为上诉人违约，况且上诉人每缴纳一期租金被上诉人均没有异议。所以原审判决忽略了上诉案件事实，造成错误判决。二、上诉人并未有拖欠物业费的违约行为。上诉人从合同签订后，从未拖欠过物业费而是在合同履行过程中发现合同约定的租赁物面积与事实严重不符，向被上诉人提出，被上诉人置之不理，而且被上诉人以“营改增”的名义擅自提高水、电费等价格，更可恶的是将被上诉人饭店正常出入口用石墩堵塞造成车辆、行人均无法正常通行，给上诉人的饭店生意造成极大影响，这些问题上诉人曾通过12345政府热线求助，也积极主动的以口头和书面的形式与被上诉人进行协商沟通，物业问题至今还处于双方协商的过程中，也耽误了物业费的正常缴纳，但这不能认定为上诉人存在违约行为。三、原审判决认定案涉合同解除条件成就，出租人有权解除合同，并判令上诉人与判决生效之日起30日内从租赁房屋内腾退，是完全错误的。基于上述第一条可以看出，本案并没有出自上诉人的原因造成房屋租金、物业费的延误缴纳，所以不符合合同约定解除的情形，本案也不存在《中华人民共和国合同法》所规定的法定解除情形，原审判决缺乏事实和法律依据。上诉人投资数百万元经营该饭店，从该地段人流稀少开始经营持续亏损两年多，生意刚处于好转的状态，如果合同解除，将给上诉人造成重大经济损失，全家生活将陷入困境。原审判决完全不顾本案合同解除所付出的代价、会产生的后果，必然会导致市场交易的不稳定，也违背了诚实信用原则。综上所述，请求二审法院查明事实依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉请。被上诉人天之林公司答辩称：上诉人拖欠房屋租金、物业费及相应滞纳金事实清楚。根据《天林广场房屋租赁补充合同》第五条、第七条、第十七条的约定。上诉人逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，天之林公司有权解除房屋租赁合同，要求上诉人按合同腾退归还租赁房屋，将营业执照经营场所迁出租赁房屋或者注销。上诉人应当支付判决解除合同前按合同约定计算的剩余租金，承担迟延支付该租金所产生的每日的滞纳金，支付合同约定的免租期租金10万元。上诉人应支付迟延支付第五期下一期至第七期上一期租金所产生的每日1‰的滞纳金。上诉人应支付判决合同解除合同后至腾房前，按照合同约定的每天每平方10元计算的房屋占用使用费。上诉人应承担被上诉人垫付的两年物业费和逾期支付物业费期间产生的滞纳金，并承担被上诉人垫付期间产生的利息损失。根据《天林广场房屋租赁补充合同》第二十六条、《合同主体增加协议书》第六条，上诉人曾小英对上诉人余文祥、文峰鱼馆履行判决承担连带责任。本案被上诉人与上诉人另两案，即2016年8月5日第一次诉讼，2017年2月9日第二次诉讼期间，上诉人应当按照合同明确约定和生效判决，履行付款等义务，否则应当承担案涉合同约定的违约责任。上诉人拖欠合同约定的物业费事实清楚，符合天之林公司要求解除合同的条件，垫付费用及相应滞纳金等应予追偿。关于支付租金账户。被上诉人在开具给上诉人的租金发票上均有被上诉人相关的账户信息，不存在需要被上诉人每一次交租金到指定账户的情况，也不需要被上诉人以后再向上诉人提供账户信息。石墩是物业规范管理的相关行为，与本案无关，天林广场非机动车，机动车通行未受到影响，人员进出都是正常的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人余文祥、文峰鱼馆、曾小英提交如下证据：1、通话记录，证明上诉人曾小英多次主动与被上诉人代表（财务人员高剑利以及营销部人员裘建中）沟通要求支付相关租期的租金，被上诉人代表之间相互推诿并以他们已向法院提起诉讼，在被上诉人代表表示已提出解除合同之诉需要等法院解决了再交房租的情况下，上诉人延迟支付租金的行为不能认定为上诉人未按约履行从而构成违约。2、天林广场物业管理（服务）协议。证明物业服务公司的义务包括：第二条甲方义务（3）负责本项目内车辆疏导、维护交通秩序，物业服务公司的服务质量包括：第三条甲方的服务质量（6）道路通畅有序，车辆停放整齐。3、照片、视频。证明被上诉人将上诉人饭店正常出入口用石墩堵塞造成车辆、行人均无法正常通行，妨碍上诉人客户的通行，给上诉人文峰鱼馆生意造成极大影响。4、杭州市萧山区人民法院民事判决书（2016）浙0109民初12116号。证明除对被上诉人要求上诉人支付滞纳金4389.5元并由曾小英承担连带责任的诉讼请求得到法院支持外，对被上诉人的其余各项请求：“1、判令案涉《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》《合同主体增加协议书》于2016年8月4日解除，余文祥、文峰鱼馆腾退房屋；2、余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司合同解除后房屋占用期间产生的10元/m2/天的占有使用费；4、余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司迟延支付租金所产生的滞纳金45966元；5、余文祥、文峰鱼馆赔偿天之林公司三个月招租过渡期的经济损失165375元；6、曾小英对余文祥、文峰鱼馆上述第1至5项付款义务承担连带责任；7、余文祥、文峰鱼馆、曾小英承担本案诉讼费用，法院不予支持。”5、杭州市萧山区人民法院民事裁定书（2017）浙0109民初1957号。证明被上诉人从2016年8月5日开始，就同一事实同样的诉请，在上诉人租金缴纳的合理期限内再次向杭州市萧山区人民法院重复提起诉讼，后又撤诉。被上诉人天之林公司没有提交新证据，对上诉人余文祥、文峰鱼馆、曾小英提交的证据质证意见如下：证据1-5都不是新证据。对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。不能证明其待证事实，物业公司对本案场地进行机动车等管理，系其物业服务内容。对证据3的照片视频，真实性没有异议，关联性有异议，不能证明其待证事实。石墩的放置是物业公司履行物业服务的体现，且涉案广场专门设置了非机动车、机动车的停放处，任何单位应该根据物业规定有序停放车辆。关于证据4-5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。本院对上诉人余文祥、文峰鱼馆、曾小英提交的证据真实性、合法性予以确认。本院依据有效证据及双方的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加协议书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，对各方当事人均有约束力。关于合同解除的问题。依据《天林广场房屋租赁补充合同》的约定，余文祥、文峰鱼馆应在2016年9月18日前支付2016年10月18日至2017年1月17日租金165375元，文峰鱼馆实际于2017年2月24日支付165375元。余文祥、文峰鱼馆应于2016年12月18日前支付2017年1月18日至2017年4月17日第六期租金165375元，文峰鱼馆实际于2017年7月11日支付165375元。余文祥、文峰鱼馆应于2017年3月18日前支付2017年4月18日至2017年7月17日房屋租金165375元，文峰鱼馆实际于2017年7月11日支付165375元。余文祥、文峰鱼馆应于2017年6月18日前支付2017年7月18日至2017年10月17日前房屋租金173643.75元，文峰鱼馆实际于2017年7月11日支付173643.75元。余文祥、文峰鱼馆逾期支付租金已经构成违约，且逾期时间超过15日以上，天之林公司依据《天林广场房屋租赁补充合同》第十七条享有单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，享有合同解除权的一方当事人行使单方解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中天之林公司虽于2017年9月12日向上诉人邮寄了催告函，但是该函件主要内容系催告上诉人履行付款义务，而非明确通知解除合同，且上诉人亦未收到该催告函。故本案合同解除的方式并非是通知解除。天之林公司向原审法院起诉要求判决解除合同也表明其认可双方的合同并未解除，原审法院以上诉人收到起诉状副本之日作为合同解除之日与天之林公司的诉讼请求不符，也缺乏法律依据，本院予以纠正。天之林公司已经明确起诉要求判决解除合同，其并不认可双方当事人已经就迟延支付房租问题协商一致，天之林公司在诉讼过程中收取上诉人拖欠的租金并不表明其放弃向上诉人追究相关的违约责任。在合同履行过程中，上诉人应按合同的约定按时向物业公司交纳物业费，现上诉人明确2016年后没有交纳物业费，确实存在拖欠物业费的行为。上诉人上诉所称物业管理的问题，非本案所审理范围，上诉人可另行主张。合同解除后应恢复原状，上诉人负有腾房义务，原审法院判决生效之日起三十日内腾退案涉房屋并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，法律适用有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除浙江天之林控股有限公司与余文祥签订的《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》;解除浙江天之林控股有限公司与余文祥、杭州萧山文峰鱼馆签订的《合同主体增加协议书》。二、维持（2017）浙0109民初16419号民事判决第一、二、三、四、五项。三、撤销（2017）浙0109民初16419号民事判决第六项。四、驳回浙江天之林控股有限公司其余诉讼请求。如余文祥、杭州萧山文峰鱼馆、曾小英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7754元，减半收取3877元，由余文祥、杭州萧山文峰鱼馆负担1295元，曾小英负连带责任，浙江天之林控股有限公司负担2582元。二审案件受理费7754元，由余文祥、杭州萧山文峰鱼馆、曾小英负担。本判决为终审判决。审判长  张一文审判员  金瑞芳审判员  睢晓鹏二〇一八年八月二日书记员  何英杰