广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2694号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐灿威，住广州市番禺区。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾杏波，住广州市番禺区。两上诉人的共同委托代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人：廖丽娟，广东道怡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦剑，住广州市白云区。委托代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托代理人：周意洋，广东百健律师事务所实习律师。上诉人唐灿威、曾杏波因宅基地使用权纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：唐灿威、曾杏波系夫妻关系；秦剑为城镇居民。2011年4月26日，唐灿威作为甲方（转让方），与秦剑作为乙方（受让方）签订《转让协议书》，约定甲方同意将其坐落在广州市番禺区xx镇xx路xx村新庄11队（招地地盆）东北方向自编2号（东至5米路，西至曾某，南至曹某，北至小路），占地面积为250平方米的土地使用权（现状为空地无上盖物）及相关权利、义务及收益等一并转让给乙方享有，土地位置以xx村11对收据记载为准；上述土地使用权及相关权益的转让总价款为1125000元，乙方需在本协议签订后三日内向甲方支付订金125000元作为首期款，余款1000000元需在2011年6月30日前支付给甲方；甲方需在首期转让款后三日内将土地交付给乙方，甲方在交付土地的同日以书面形式向乙方出示土地交付证明，乙方须在收到证明后即日签名确认收到土地，并把签名后的交付土地证明交还给甲方；土地交付前所产生的一切相关拖欠费用由甲方承担，交��后产生的费用由乙方承担。唐灿威和秦剑均在该合同上签名确认。上述协议签订后，秦剑于2011年4月26日通过银行转账的方式向唐灿威支付订金125000元，于2011年6月29日通过银行转账方式向唐灿威支付剩余转让款1000000元。唐灿威分别开具收据确认收到上述款项。2014年7月9日，秦剑以双方签订的《转让协议书》为无效合同为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认秦剑与唐灿威、曾杏波之间签订的《转让协议书》为无效合同；2、唐灿威向秦剑返还土地转让款1125000元；3、曾杏波对唐灿威的债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由唐灿威、曾杏波承担。唐灿威、曾杏波原审共同答辩及反诉称：同意秦剑主张《转让协议书》无效的诉讼请求，但不同意返还土地转让款。《转让协议书》的版本由秦剑提供，签约后，秦剑在占用土地���年多的时间，并实际改变了土地原状后，又以私人理由单方面主张合同无效，并要求唐灿威、曾杏波返还转让款，毫无诚信，存在极大过错，造成唐灿威、曾杏波重大损失。唐灿威、曾杏波作为无过错方，在秦剑赔偿占用土地使用费并将土地恢复到未签订合同签订前的耕地状态前，有关拒绝返还转让款。由于自双方签订《转让协议书》之日起，秦剑实际占有、使用涉案土地至今，并在涉案土地上加盖建筑物，已改变土地原有状态、影响涉案土地的使用价值。秦剑时至今日才主张合同无效，存在过错，应向唐灿威、曾杏波支付土地使用费。参照涉案土地地区的土地租赁标准10元/平方米/月，秦剑应当向唐灿威、曾杏波支付2500元/月的土地使用费。为此，唐灿威、曾杏波为维护自身合法权益，特向法院提出反诉，请求判令：1、秦剑拆除其在唐灿威、曾杏波土地上兴建的���筑物，并恢复土地原状；2、秦剑向唐灿威、曾杏波支付占有土地期间的使用费（自2011年4月26日起，按照2500元/月的标准计算至土地恢复原状时止，暂计算至2014年8月26日为100000元）；3、本案的反诉费用由秦剑承担。秦剑对唐灿威、曾杏波的反诉答辩称：唐灿威、曾杏波的反诉请求没有法律依据，请求法院予以驳回。唐灿威、曾杏波并没有按照实际交付具有建设用途的地块给秦剑，因此不存在恢复原状及支付土地使用费的说法。按照《转让协议书》，唐灿威、曾杏波交付土地之日应书面交付土地证明，秦剑书面签名确认收到土地，并把转让土地证明交给唐灿威、曾杏波。目前为止，秦剑仍没有收到具有建设用途的土地。原审庭审中，唐灿威、曾杏波均确认涉案土地为其二人夫妻关系存续期间所购买的，为夫妻共同财产。对于涉案土地��性质，秦剑主张涉案土地为耕地，而唐灿威、曾杏波则表示该地块为宅基地。针对涉案土地的交付及建设情况，唐灿威、曾杏波主张涉案土地已于2011年4月26日交付给秦剑使用，当时唐灿威未注意《转让协议书》的内容，因此也没有办理书面的交接手续，2011年底秦剑在涉案土地上建设了十几条水泥桩，亦可证实其已将土地交付给秦剑使用。秦剑对此不予确认，认为唐灿威、曾杏波至今未将土地交付给其使用，其也没有在土地上建设水泥桩，涉案土地上的建筑物与其无关。另，唐灿威、曾杏波至今没有向秦剑支付转让款1125000元。原审法院认为，涉案土地无论是宅基地还是耕地，均属于农村集体所有土地，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，包括不得出让、转让或者出租给本村村民以外的居民或村民使用。唐灿威、曾杏波将涉案土地转让给非本村村民的秦剑，违反了法律的规定，应属无效。因此，秦剑主张确认其与唐灿威、曾杏波唐灿威签订的《转让协议书》无效，于法有据，予以支持。合同无效，双方应互相返还因该合同取得的财产。秦剑与唐灿威、曾杏波均确认秦剑已向唐灿威支付了全部转让款1125000元。故唐灿威应将收取秦剑的1125000元转让款返还给秦剑。曾杏波与唐灿威系夫妻关系，上述转让行为发生在其二人夫妻关系存续期间，故曾杏波对唐灿威的上述债务应承担连带清偿责任。对于涉案土地有否交付给秦剑使用的问题，唐灿威、曾杏波虽然主张涉案土地已于2011年4月26日交付给秦剑使用，但秦剑对此不予确认。而唐灿威、曾杏波未能提供相关证据证实其二人已履行交付的义务，亦未能举证证实涉案土地上的水泥桩系由秦剑所建设，应承担举证��能的不利后果。故。唐灿威、曾杏波据此主张秦剑拆除涉案土地上的建筑物、恢复原状，及支付自2011年4月26日起至土地恢复原状之日止的使用费，缺乏理据，不予支持。而且，作为《转让协议书》的签约双方，应当知道所签订合同的内容违反法律的强制性规定。因此导致合同无效，双方都有过错，由此所造成的损失应由双方各自承担。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：一、原告秦剑与被告唐灿威于2011年4月26日签订的《转让协议书》无效；二、被告唐灿威应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告秦剑返还土地转让款1125000元；三、被告曾杏波应对被告唐灿威的上述第二项债务承担连带清偿责任；四���驳回被告唐灿威、曾杏波的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8613元（其中本诉受理费7463元、反诉受理费1150元），由被告唐灿威、曾杏波负担。判后，上诉人唐灿威、曾杏波不服原审判决，向本院提起上诉称,一、原审法院认定事实错误。原审法院认为“对于涉案土地有否交付给原告使用的问题，….两被告未能提供相关证据证实其二人已履行交付的义务，亦未能举证证实涉案土地上的水泥桩系由原告所建设，应承担举证不能的不利后果。故被告据此主张原告拆除涉案土地上的建筑物、恢复原状及支付2011年4月26日起至土地恢复原状之日止的使用费，缺乏理据，本院不予支持。……”唐灿威、曾杏波认为，首先，虽然唐灿威、曾杏波交付涉案土地给秦剑的时候没有签订任何书面的交接材料，但是客观上唐灿威、曾杏波已经把涉案土地交给了秦剑自由处置了3年以上，土地的邻居和村委的工作人员均知道秦剑使用过涉案土地，且在涉案土地上建水泥桩。为了证明秦剑在涉案土地建水泥桩的事实，我方已在一审答辩期间提交了到现场勘查的书面申请书，只要法官到现场查看就能发现涉案土地上存在水泥桩，只要法官到村委做个询问笔录就能证明该水泥桩是秦剑建造的。但是，一审法院对唐灿威、曾杏波的调查申请置若罔闻，并未履行全面审查的审判职责，在审判程序上存在极大的瑕疵，最终导致了法院认定事实错误。其次，在一审庭审过程中，秦剑一直隐瞒事实声称唐灿威、曾杏波一直没有交付土地。唐灿威、曾杏波认为，秦剑作为一个智商正常的人，如果在与唐灿威、曾杏波签订合同付款以后，唐灿威、曾杏波4年不交土地，肯定会通过起诉等各种方法要求交付土地，但事实上秦剑4年以来一直没有任何要求交付土地的意思表示，而且在一审庭审过程中法官组织调解的时候还提出方案主张水泥桩我方自己找人拆，费用在返还的本金中扣除。种种迹象表明，秦剑确实使用了涉案土地，并且在涉案土地上建了水泥桩，后来出于建房资金等私人问题或者其他政策问题导致秦剑无法继续建房，因此才起诉要求唐灿威、曾杏波返还购房款。唐灿威、曾杏波作为无辜方，只是要求恢复土地的原状.故请求：1、撤销原审判决第二、三、四项判决内容并改判支持唐灿威、曾杏波反诉请求；2、诉讼费用由秦剑承担。秦剑答辩称同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中,一、唐灿威、曾杏波提交了：1、《收据》，载明广州市番禺区xx镇xx村经济合作社于2011年12月向秦剑收取了10月及11月的电费44.1元；2、《安置区10-11月电费表》；3、规划图，拟证明涉案土地的位置；4、收据证明以及土地规划图；5、照片；6、《证明》，该证明由广州市番禺区xx镇xx村民委员会出具，载明秦剑于2011年8月向其申请涉案土地的临时用电和临时用水。唐灿威、曾杏波表示证据1-3拟证明秦剑于2011年10-11月在涉案土地上因建设房屋而使用临时用电，证据4拟证明秦剑2011年9月4日以父亲秦某名义找吴学科进行涉案土地的规划设计，该设计图显示规划的水泥桩数量是14条，证据5上拟证明秦剑在涉案土地上建造了水泥桩，证据6拟证明秦剑于2011年8月以自身名义申请涉案土地的临时用水和用电，上述证据证明唐灿威、曾杏波已经于2011年8月份交付涉案土地给秦剑使用的事实。秦剑表示上述证据在二审才提交，已超过举证期限，该证据不属于二审新证据，法庭不应采纳，也不应组织质证，另其对证据1-2、证据6公章的真实性予以确认，但对该证据证明的内容不予确认，对证据3的三性不予确认，对证据4的三性不予确认，证据4显示的日期是2011年，说明这是在一审诉讼以前形成的证据，证据5只能反映涉案土地大致的位置，无法证实唐灿威、曾杏波要证明的事实。唐灿威、曾杏波表示上述证据是我方在一审判决后收集的，因为我方在一审申请法官去现场及村委调查，但一审法官没有去现场调查，也没有要求我方补充证据，故我方没有收集相关证据。二、唐灿威、曾杏波申请吴某乙出庭作证。吴某乙出庭作证表示大约4年前，其帮秦剑安装涉案土地的用水设施。秦剑表示唐灿威、曾杏波在二审才申请证人出庭作证违反了法律了的规定，其不同意吴某乙出庭作证，吴某乙的证言不应被采纳。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。本案中,根据秦剑的上诉请求、事实与理由，本案争议焦点为唐灿威、曾杏波是否已将涉案土地交付给秦剑使用。二审中，唐灿威、曾杏波提交了涉案土地所在村委会所出具的收据及证明，可充分证明秦剑于2011年申请了涉案土地的用电及交纳电费,据此可认定秦剑已实际接收涉案土地，故唐灿威、曾杏波要求秦剑拆除在该土地上兴建的建筑物后交回该土地的请求合法合理，本院予以支持，原审驳回唐灿威、曾杏波该诉讼请求有误，本院予以纠正。秦剑对上述证据虽持有异议,但未能提供足以反驳的相反证据,本院不予支持。至于使用费的问题。虽秦剑已实际接收了涉案土地，该土地并不因此存��损耗或使用年限的减少，且秦剑亦无要求唐灿威、曾杏波支付已付款的利息，故唐灿威、曾杏波要求秦剑支付占用土地期间的使用费理由不成立，本院不予支持。关于受理费的问题。鉴于系由于唐灿威、曾杏波在原审未提交其已将涉案土地交付给秦剑的证据给原审法院，导致原审法院就相关的事实作出错误的认定，故原审受理费应由唐灿威、曾杏波自行负担，二审受理费则按胜负比例负担。综上所述，唐灿威、曾杏波的上诉部分理由成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第754号民事判决第一、二、三项及受理费的决定；二、变更广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第754号民事判决第四项为：驳回唐灿威、曾杏波的其他反诉请求；三、秦剑在本判决送达之日起七日内将广州市番禺区xx镇xx路xx村新庄11队（招地地盆）东北方向自编2号（东至5米路，西至曾纪球，南至曹新平，北至小路），占地面积为250平方米的土地恢复原状并将之交还给唐灿威、曾杏波。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费8613元，由唐灿威、曾杏波负担8513元，秦剑负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年十月十五日书 记 员  郝 烨