内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）乌勃民一初字第01972号原告郝东，男。原告丁雪涛，女。二原告共同委托代理人刘志喜，乌海市乌达区巴音赛法律服务所法律工作者。被告郭翠珍，女。委托代理人郭维多，内蒙古济海律师事务所律师。原告郝东、丁雪涛与被告郭翠珍买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员孟庆光独任审判，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人刘志喜和被告郭翠珍及其委托代理人郭维多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月11日，原被告签订了房屋买卖协议书，该房屋建筑面积为783.97平方米，每平方米的单价为7500元，房屋总价款为5879775元。该协议生效之日被告支付原告房款4000000元，余款1879775元，被告分七次陆续给付原告1600000元，现在尚欠原告279775元，被告未按照协议书的约定履行，故原告向法院提起诉讼，请求判令被告支付原告房款279775元，支付违约金1763932元。被告辩称，未付的款项279775元属实，但是我方并没有构成违约，我方不承担违约责任，原、被告签订的房屋买卖合同第四条的约定，原告在交付房屋的时候，房屋的设施电梯、上下水、商业供电等要齐全，能够正常使用，因交付房屋的时候没有进行消防验收，在办理消防手续的时候原告必须协助被告办理消防验收等相关手续，但是该房屋交工后，电梯一直都无法使用，且电梯的所有费用都是被告支出的，所以原告在交付房屋过程中房屋的质量不符合双方的约定，剩余279775元房款因原告的行为导致我方不敢交付原告，以保证金的性质扣下。假设我方构成了违约，也只能按照原告实际损失的30%来承担违约金，原告诉请的双方约定的违约金明显高于最高人民法院关于违约金的规定，原告违约金的请求不应该得到支持。经审理查明，二原告与被告于2013年7月11日签订“房屋买卖协议书”一份，约定原告将位于乌海市海勃湾区桌子山西街二街坊“盛世华庭”南区商铺三层24－03、24－04的商业房屋转让给被告，总价款为5879775元；双方约定付款方式为，于协议生效之日给付原告400万元，余款1879775元，在被告与乌海市宏丰房地产开发公司能够办理“商品房买卖合同”网签手续起，如果被告在3个月内能够顺利从银行贷款，应一次性支付全部余款，否则应在三个月内先付50万元，6个月内一次性向原告支付全部余款；双方在违约责任中约定：被告不能按期向原告付清剩余购房款，或原告不能按期向被告交付房屋，每逾期一日由违约方向对方支付总价款千分之五的违约金；若逾期超过30日时，对方有权向有管辖权的法院起诉。双方在该买卖协议第四条约定，该房屋交房时的室内设施如电梯、上下水、商业供电必须具备正常使用条件，因该房屋在交房时无消防验收手续，必要时原告应协助被告办理该房屋开设网吧所需的消防验收等相关手续。在被告与乌海市宏丰房地产开发公司签订商品房买卖合同后，则该房屋的一切手续按合同双方规定承担权利、义务，原告无权参与。原告只保证将房屋顺利完成被告与开发商的商品房买卖合同签订事宜，若上述房屋发生与原告有关的产权纠纷或债权、债务，概由原告负责，给被告造成的经济损失，由原告负责赔偿。双方对其他事宜进行了约定。协议签订后，被告依约给二原告交付首笔款400万元，二原告给被告交付了转让房屋。自2013年12月3日至2014年7月15日期间，被告又分别七次给付原告款项计160万元，被告尚欠原告转让房屋款279775元。另查明，被告与二原告按协议办理交接后，被告与转让房产的开发商乌海市宏丰房地产开发公司直接签订了商品房买卖合同，被告以此房产于2014年1月期间在乌海银行办理了贷款300万元。上述事实，原、被告均无争议，本院予以确认。双方对是否违约及免责和违约金是否过高存在争议。本院认为，二原告与被告签订的“房屋买卖协议书”，系双方真实意思的表示，且被告又与乌海市宏丰房地产开发公司签订买卖合同，故双方所签协议合法有效，对双方均有约束力。现原告主张被告在办理贷款后未按买卖协议约定付款构成违约，被告对办理贷款事宜无异议，但辩称原告交付的房产电梯不能正常使用，是原告违约在先，所以其将应付剩余房款作为保证金扣留不应承担违约责任，并提交2013年9月23日由乌海市快可达电梯工程有限责任公司出具的电梯维修费收据、2013年9月和10月乌海市特种设备检验所收取电梯检验费的通知单和收据及海勃湾区巡警大队于2013年12月28日的报警回执，内容为报警人郭翠珍称楼层电梯停用，电梯公司称开发商拖欠电梯费用，被告以此证明买卖房屋电梯存在不能正常使用的情形，原告对被告的证明目的不认可，认为被告与开发商签订买卖合同后，与其无关，且该问题已解决。经审查，原、被告双方所签买卖协议第四条中约定“该房屋交房时的室内设施如电梯、上下水、商业供电必须具备正常使用条件”，“必须具备正常使用条件”的要求应指电梯本身不存在质量方面的故障和缺陷，而双方交付的电梯，被告无证据证明存在上述问题，仅是因为未交纳检验费及拖欠费用不能正常使用，不符合原、被告双方约定的情形，故被告以此作为抗辩违约免责的理由不予支持，双方在协议中也未约定保证金，被告将剩余房款作为保证金的行为无事实依据。原告要求按协议约定每逾期一日由违约方向对方支付总价款千分之五的违约金，被告支付2014年5月和6月的违约金1175955元，被告不认可，辩称原告要求的违约金明显高于规定应调整。违约金是违约方承担违约责任的体现，也是对守约方的补偿，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告要求调整违约金，符合规定。原告在诉讼中，未能说明被告迟延付款给其造成的损失情况，故原告的直接损失系被告迟延付款而占用期间的利息损失，依据法释（2009）5号《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，应对原告要求的违约金数额予以调整。结合原、被告合同履行情况、被告迟延给付的情形及数额和原告为此造成的损失，应按双方约定的违约金计算方式和原告主张的期间，以被告办理贷款时银行6个月至1年期贷款年利率6%的1.3倍作为违约金计算标准，被告支付原告违约金76437元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”、一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决如下：一、被告郭翠珍给付二原告郝冬和丁雪涛剩余房款279775元；二、被告支付二原告违约金76437元；三、上述第一、二项确定义务共计356212元，被告于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元（适用简易程序减半收取，原告已预交），由二原告负担6760元，被告负担2190元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  孟庆光二〇一五年三月三十日书记员  李 婷