浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1619号 上诉人（原审被告）：杭州仁诚生物科技有限公司，住所地：杭州市滨江区浦沿街道南环路**。统一社会信用代码：91330108712558125F。 法定代表人：周建恩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨兴国，浙江研墨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州壹凌依网络科技有限公司，住所，住所地：杭州市滨江区浦沿街道南环路******社会信用代码：91330108MA27W72U9W。 法定代表人：覃川，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李祎，浙江纳古律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王传成，该公司员工。 上诉人杭州仁诚生物科技有限公司（以下简称仁诚公司）因与被上诉人杭州壹凌依网络科技有限公司（以下简称壹凌依公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初6619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2016年5月8日，甲方仁诚公司与乙方壹凌依公司（原名称杭州晴川品牌策划有限公司）签订《厂房租赁合同》一份，约定乙方壹凌依公司租赁甲方仁诚公司位于滨江区××街道××路××号××幢××层××室房屋，面积2640.14平方米，租赁期限三年，自2016年9月1日到2019年8月31日止。第一年租金120万元，乙方应于2016年5月10日前支付半年度租费60万元，2017年2月1日向甲方提前支付后半年租赁费60万元国；第二年租金上涨8%，以此类推；每年9月1日为租金调整日，乙方须提前一个月向甲方缴纳。乙方在合同签订前需交给甲方30万元履约保证金。合约未到期，由于甲方自身原因提前终止合同，甲方需向乙方赔偿装修费用50万元。 合同签订后，壹凌依公司于2016年5月8日通过工商银行向仁诚公司交纳合同履约保证金30万元，仁诚公司出具《押金收据》。壹凌依公司于2016年5月27日通过工商银行向仁诚公司交纳第一个半年租金60万元。壹凌依公司于2017年3月3日通过工商银行向仁诚公司交纳第二个半年租金60万元。 2017年7月27日，仁诚公司因与案外人发生纠纷，仁诚公司位于南环路3870号的大门被封闭。仁诚公司就与案外人纠纷，于2017年7月25日向公安机关报案。以上事实由壹凌依公司提交的《厂房租赁合同》、工商银行电子银行回单和押金收据、汇款凭证、大门被封的照片、工商登记信息，仁诚公司提交的《受案回执》等证据材料及当事人当庭陈述为证，一审法院也于2017年12月25日，经实地查看现场核实，壹凌依公司承租的房屋靠近于仁诚公司南大门，且该南大门位于南环路主干道旁，目前南大门仍为被封闭状态。 2017年11月6日，壹凌依公司诉至一审法院，请求判令：1.解除壹凌依公司和仁诚公司签订的《厂房租赁合同》；2.仁诚公司赔偿壹凌依公司自2017年8月1日开始的租金损失10万元（暂计算至2017年8月31日，之后租金损失按月租金10.8万元计算至《厂房租赁合同》解除之日止）；3.仁诚公司赔偿壹凌依公司装修损失50万元；4.仁诚公司退还壹凌依公司交纳的保证金30万元；5.诉讼费用由仁诚公司承担。 另，壹凌依公司主张因仁诚公司无法提供建设工程规划许可证明文件，导致其无法办理消防设计备案，因此被消防部门罚款3500元。但壹凌依公司并未提供罚款决定书，仁诚公司提供了租赁房屋的权属证书，故对壹凌依公司主张的上述事实，不予认定。 一审法院认为，壹凌依公司与仁诚公司双方于2016年5月8日签订《厂房租赁合同》合法有效，壹凌依公司承租后，也于2017年7月7日将公司注册地变更至南环路3870号2幢1层。壹凌依公司经营范围包括数码摄影摄像，在房屋出租时，也应为仁诚公司明知。壹凌依公司承租后，在办公使用过程中，因其主要经营项目系为给客户提供摄影服务，客户需实际至公司办公地接受服务。仁诚公司虽另有北门（东门）可供壹凌依公司进出，但因南大门系主门，且壹凌依公司注册地也在南环路，因此，仁诚公司南大门保持进出的正常使用状态，对壹凌依公司对租赁物的正常使用有重大作用。仁诚公司作为出租方，负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，现仁诚公司所有的南大门被封闭，客观上严重妨害了壹凌依公司对租赁物的使用，使壹凌依公司签订租赁合同目的落空，因此，双方签订的租赁合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除，系仁诚公司违约所致，据此，仁诚公司应返还壹凌依公司保证金30万元，壹凌依公司已交纳2017年8月1日至8月31日的租金10万元，该损失仁诚公司应予赔偿，壹凌依公司的装修损失，依双方约定为50万元，仁诚公司应予赔偿，对壹凌依公司主张仁诚公司赔偿自2017年8月31日之后按月租金10.8万元计至合同解除之日的租金损失诉请，因壹凌依公司并未实际支付该租金，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除壹凌依公司和仁诚公司签订的《厂房租赁合同》；二、仁诚公司自判决生效后十日内赔偿壹凌依公司租金损失100000元；三、仁诚公司自判决生效后十日内赔偿壹凌依公司装修损失500000元；四、仁诚公司自判决生效后十日内返还壹凌依公司保证金300000元；五、驳回壹凌依公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16626元，减半收取8313元，由壹凌依公司负担1913元，由仁诚公司负担6400元。 宣判后，仁诚公司不服，向本院提起上诉称：2016年5月8日，仁诚公司与壹凌依公司签订了《厂房租赁合同》，约定主要内容为：一、仁诚公司将位于滨江区××路××号××室的厂房租赁于壹凌依公司使用。租赁面积为2640.14平方米。二、本租赁物用途为：工业用地厂房，包租给壹凌依公司办公使用。因转变功能所需办理的全部手续由壹凌依公司按政府的有关规定申报，费用由壹凌依公司自行承担。三、租期三年，即从2016年9月1日起至2019年8月31日止，合同签订日到2016年9月1日为免租装修期。四、租金不含税，第一年为120万元，第二年在第一年的基础上递增8％，以此类推。壹凌依公司在合同签订前需缴纳仁诚公司30万元履约保证金。五、壹凌依公司应于2016年5月10日前支付第一年的前半年租金60万元，2017年2月1日向仁诚公司提前支付后半年度的租金60万元，以此类推。六、壹凌依公司在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》相关规定，积极配合仁诚公司做好消防工作。否则，由此产生的一切责任及损失由壹凌依公司承担。壹凌依公司应按规定配备灭火器，全面负责租赁物内的防火安全。七、装修、改建须事先向仁诚公司提交装修、改建设计方案，并经仁诚公司同意，同时须向政府有关部门申报同意。八、未经仁诚公司书面同意，壹凌依公司不得提前终止本合同。如壹凌依公司确需提前解约，须提前6个月书面通知仁诚公司，并支付仁诚公司相当于当月租金3倍的款项作为赔偿。九、如壹凌依公司拖欠租金10日的，仁诚公司有权停止壹凌依公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由壹凌依公司全部承担；如壹凌依公司拖欠租金20日的，仁诚公司有权单方解除本合同，壹凌依公司须按本合同约定的年租金总额的20％向仁诚公司支付违约金。合同未到期，由于仁诚公司自身原因需要提前终止合同，仁诚公司需向壹凌依公司赔偿装修费用50万元。合同签订后，仁诚公司依约向壹凌依公司交付了租赁房屋。但壹凌依公司第一年上半年60万元的租金支付时间为2016年5月27日，比约定时间迟延了17天，壹凌依公司第一年下半年60租金支付时间为2017午3月3日，比约定时间迟延了1个月2天。第二年上半年的租金交付时间为2017年8月1日，但经仁诚公司多次催缴，壹凌依公司仍然拒不支付，壹凌依公司已违约在先。2017年7月25日，因案外人刘爱萍无理取闹，指示他人围堵仁诚公司南环路3870号南大门。仁诚公司于事发当日即行打110报案，第二天又至公安机关报案，要求公安机关对涉案违法人员查处。但公安机关没有及时纠正案外侵权人的侵权行为。为此，仁诚公司组织各租客与公安机关交涉，并要求涉案违法人员予以赔偿。迫于维权压力，公安机关于2017年9月20日对一名涉案人员给予行政拘留三天的行政处罚，并收缴刀具一把。于2017年9月23日作出《终止案件调查决定书》，但没有制止和纠正案外人继续侵权的行为。2017年9月27日，仁诚公司就杭州市公安局滨江分局高新派出所的前述不履行法定职责行为诉至杭州市滨江区人民法院（案号2017浙01**行初100号）。目前，该案正在审理中，尚未判决。因此，仁诚公司已经穷尽救济义务。 仁诚公司认为，一审法院罔顾事实基础，裁判归责错误，引用法律错误，作出了错误裁判，理由如下：一、仁诚公司没有违约行为，就不应当承担违约责任。《厂房租赁合同》签订后，仁诚公司依约向壹凌依公司交付了租赁标的物，壹凌依公司已实际装修使用。租赁期间，仁诚公司没有阻碍壹凌依公司使用租赁物的任何行为，也不存在为该租赁物的使用设置人为障碍，更谈不上仁诚公司存在违约行为。在壹凌依公司没有证据证明仁诚公司违约的情况下，仁诚公司就没有违约行为，就不当承担违约责任。 二、仁诚公司没有侵权行为，也没有妨害行为，就不应当承担侵权责任。租赁期间，该租赁物用益物权归壹凌依公司所有。租赁期间使用义务和保管义务均由壹凌依公司自行承担，与仁诚公司无关。法律上，没有无权利的义务，也没有无义务的权利。既然法律赋予了壹凌依公司的用益物权，就要去壹凌依公司承担一个使用该用益物权的自我救助、自我保护的义务。从民法上讲。壹凌依公司已经占有使用了该租赁物，壹凌依公司就享有该租赁物的用益物权，物权是法定的，是排他的，即使仁诚公司也无权侵害壹凌依公司的前述用益物权。既然壹凌依公司已经占有该租赁物，其遭受的侵权行为应当由壹凌依公司自行承担。虽然，刘爱萍系仁诚公司股东之一。但是，按照公司法人人格的独立性，股东的行为只能代表自己，而且刘爱萍只是仁诚公司的投资人，在公司不担任任何职务，刘爱萍的行为不能代表公司。公司有自己的意思机构，依法独立作出决策和意思表示。自始至终，仁诚公司没有侵犯壹凌依公司的前述用益物权，当然不应当承担侵权责任。现在是刘爱萍侵犯了壹凌依公司的用益物权，壹凌依公司可以通过对案外人提起侵权诉讼或者排除妨害诉讼予以解决，而不应当要求仁诚公司承担责任。在壹凌依公司没有证据证明仁诚公司侵权的情况下，仁诚公司就没有侵权行为，就不当承担侵权责任。 三、作为出租人，仁诚公司已经穷尽救济义务，仁诚公司不应当承担责任。对于刘爱萍的侵权行为，作为出租人并没有一概不管，而是积极地帮助壹凌依公司在内的租赁户进行维权，第一时间报了案，组织租赁户与公安机关交涉，公安机关也对一名涉案人员进行了行政处罚。在公安机关不履行法定职责的情况下，仁诚公司第一时间又向法院提起行政诉讼。前述一系列事实均证明了，仁诚公司作为出租人已经尽到了出租人应当尽到的义务。因此，仁诚公司不应当承担解除合同的违约责任。 四、一审法院认为的合同目的落空纯属主观臆断，即便是合同目的落空，仁诚公司也不应当承担违约责任。更何况壹凌依公司违约在先，即便解除合同，在折算金额上也应当减去壹凌依公司的违约金和租金。按照合同约定，壹凌依公司租赁该租赁物是作为办公使用的，而不是做摄影服务的，其变更用途也未经仁诚公司书面同意。该场地作为办公用途，案外人侵权后，南门被拦住后，北门仍然打开的，车辆和人员已然可以通行，不影响壹凌依公司办公使用。实际上，壹凌依公司摄影服务也是在正常使用的，即便摄影服务没法正常使用，因为壹凌依公司擅自改变用途。该责任由壹凌依公司承担，与仁诚公司无关。仁诚公司不追究其改变租赁物用途的违约责任已经很不错了。同时，壹凌依公司一再迟延履行租金和水电费的支付义务，按照合同约定，壹凌依公司应当支付仁诚公司违约金。 五、仁诚公司没有违反《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，壹凌依公司无权解除合同，一审法院适用法律错误。 综上，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判；2.驳回壹凌依公司在一审中的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费用由壹凌依公司承担。 壹凌依公司答辩称：一、仁诚公司存在违约行为，且因其违约造成合同目的落空，应当承担违约责任。首先，南大门的封闭严重影响壹凌依公司对租赁物的使用，已经造成违约。一审判决书载明，一审法院于2017年12月25日实地查看现场核实壹凌依公司承租的房屋靠近于仁诚公司南大门，且该南大门位于南环路主干道旁，目前南大门仍为被封闭状态。由于南大门为壹凌依公司主门，壹凌依公司注册地也在南大门，且公司主要经营项目为给客户提供摄影服务，客户需要实际进出公司接受服务，若南大门通行遭阻，虽另有北门可供通行，由于客户初来对此不知情，此种情况将严重影响壹凌依公司正常经营与公司收入，并不符合壹凌依公司租赁目的，使租赁目的落空。而仁诚公司作为出租方，负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，故仁诚公司存在违约行为。其次，案外人的行为与仁诚公司有关联，仁诚公司不可完全推脱责任。根据双方签订的租赁合同第十条免责条款显示，租赁期间厂房因不可抗拒的原因或是政府动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。此处案外人系仁诚公司股东因股权纠纷与仁诚公司产生矛盾阻拦人员在南大门的进出。该案外人的行为既非合同中提到的不可抗力，也不属于市政府动迁，并非免责事项。虽仁诚公司确有寻求救济，但并未穷尽救济义务。截至2017年12月25日，一审法院调查时南大门封闭问题仍旧存在。故仁诚公司不可对此轻易推脱责任。案外人造成壹凌依公司的巨大损失，仁诚公司需承担责任。仁诚公司在租赁期间未能履行好自己的义务给壹凌依公司造成损失，应当承担违约责任。 二、仁诚公司所称壹凌依公司违约并非事实，壹凌依公司并未违约。即便壹凌依公司违约，仁诚公司未在一审中提出相应主张，不在二审审理范围内。首先，壹凌依公司并未违约。其一，壹凌依公司并未变更租赁用途。壹凌依公司经营范围中即包含有摄影、摄像，在签订合同时仁诚公司就应当知情壹凌依公司办公可包含摄影摄像服务，并未改变租赁用途。其二，壹凌依公司按照合同约定缴纳租金和水电费。双方的厂房租赁合同中有两个条款都约定了租金的支付，两个条款产生冲突合同约定不明，壹凌依公司按照第三条对合同租金进行支付，并无不妥。且关于仁诚公司所称壹凌依公司违约，并未提供相应证据予以证明。其次，即便壹凌依公司违约，仁诚公司未在一审中提出相应主张，故不在二审审理范围内。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第184条，在第二审程序中原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则，就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的告知当事人另行起诉。此处仁诚公司提出壹凌依公司违约的主张为二审新提出的。若对此有异议，应不属于二审审理范围。 三、因仁诚公司的违约，壹凌依公司有权请求解除合同，要求仁诚公司退回相应保证金，并赔偿损失。综上所述，因仁诚公司的违约造成合同目的落空，仁诚公司应当承担违约责任。而仁诚公司称壹凌依公司违约并非事实，且仁诚公司未在一审中提出相应主张，不在二审审理范围内。因仁诚公司的违约行为，壹凌依公司有权要求解除合同，退回保证金并赔偿损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，仁诚公司提出上诉理由不充分，因此请求查明本案事实，驳回上诉，维持原判。 本院二审期间，被上诉人壹凌依公司未向本院提交新证据，上诉人仁诚公司向本院提交了杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108行初第100号行政判决书，欲证明仁诚公司在案外人干扰租赁物的使用时，已经尽到应当尽到的责任，壹凌依公司的损失不是仁诚公司造成的，其损失应当向案外人主张，同时，案外人没有影响租赁物的正常使用。 对上诉人仁诚公司提交的证据材料，被上诉人壹凌依公司对该证据的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性和证明对象有异议，该证据为仁诚公司与杭州市公安局滨江区公安分局高新派出所之间的行政判决书，与壹凌依公司与仁诚公司之间的房屋租赁合同无关，且该证据并不能证明仁诚公司已尽到应尽责任，该证据恰好能证明案外人是仁诚公司股东因股权纠纷与仁诚公司产生矛盾，阻拦人员在南大门的进出，造成了合同目的落空，且仁诚公司虽有寻求救济，但并未穷尽救济义务，该行为既非不可抗力，也不属于市政府动迁，并非免责事项，仁诚公司仍须承担违约责任。本院对于该证据的真实性予以确认，但该证据不能证实对壹凌依公司使用租赁房屋没有影响。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，仁诚公司与壹凌依公司签订《厂房租赁合同》后，仁诚公司应保证案涉房屋的正常使用。壹凌依公司承租房屋经营范围包括数码摄影摄像，其注册经营地为案涉房屋主门南大门对应南环路。保证该门的正常通行、案涉房屋正常使用系出租人仁诚公司的合同义务。仁诚公司因与案外人纠纷，致使位于南环路的南大门被封闭近半年，故，因仁诚公司原因致使壹凌依公司无法正常使用案涉房屋，壹凌依公司有权解除合同。合同解除，仁诚公司应退还保证金。2017年7月27日，南大门被封闭，壹凌依公司已经缴纳的2017年8月租金100000元的损失，仁诚公司应予赔偿。关于装修损失，双方在合同中约定因仁诚公司原因提前终止需赔偿装修损失50万元，故一审法院判令仁诚公司赔偿相应装修损失并无不当。综上所述，仁诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由杭州仁诚生物科技有限公司负担。杭州仁诚生物科技有限公司已预交二审案件受理费16626元，应退3826元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 徐 丹 审判员 陈 艳 二〇一八年八月十三日 书记员 朱创威