北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第11957号上诉人（原审被告）于冉，男，1985年8月20日出生。委托代理人张晓会，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）申慧兰，女，1976年8月4日出生。被上诉人（原审原告）朱铁权，男，1977年9月3日出生。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街。法定代表人左晖，董事长。委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。原审第三人北京中融信担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街。法定代表人左晖，董事长。委托代理人盛亮，男，1987年1月5日出生。上诉人于冉因与被上诉人朱铁权、申慧兰及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱铁权、申慧兰在原审法院诉称：2013年12月28日我们与于冉签订了位于北京市朝阳区××室（以下简称涉案房屋）房屋买卖合同，合同总价款为3545000元。签订合同后，于冉除交纳了45000元定金外，未按照合同约定支付其他购房款，根据合同约定已构成根本违约。现我们要求：1.解除合同，包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》、《补充协议声明》、《买卖定金协议书》；2.于冉赔偿违约金709000元及其利息共计717862.5元。于冉在原审法院辩称：我同意解除合同，但不同意赔偿违约金及其利息。我的确只支付了45000元定金，其他购房款未支付。朱铁权、申慧兰的主张没有合同依据，合同没有直接规定不付首付款就得承担违约金。双方就如何付款一直在协商，所以双方才形成诸多合同。链家公司在原审法院述称：我公司不同意解除《居间服务合同》，因我公司的居间行为已经完成，合同已履行完毕。其他合同同意解除。对其他诉讼请求不发表意见。中融信公司在原审法院述称：我公司同意解除《房屋交易保障服务合同》，双方义务没有履行，被告也没有交费。其他诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。原审法院经审理查明：2013年12月28日，朱铁权、申慧兰作为卖方、于冉作为买方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出卖人所售房屋位于北京市朝阳区××室，建筑面积101.24平方米。房屋成交价格为2600000元，房屋装饰装修及配套设施设备作价945000元。买受人可在签订本合同同时支付定金45000元。第七条违约责任约定买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当日，朱铁权、申慧兰作为甲方与于冉作为乙方、链家公司作为丙方签订了《补充协议》，约定成交价格为3545000元。第二条约定：1.定金：乙方于2013年12月28日向甲方支付定金45000元。2.首付款：乙方于甲方向银行提出预约还款指定日期将首付款250000元自行支付给甲方。3.还款解押：甲方应于2014年1月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。4.房屋评估：甲方应在接到丙方评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。5.申请购房贷款：甲乙双方应于评估报告下发后十个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后十个工作日内甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。7.物业交割：甲乙双方应在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条违约责任第3款约定，乙方若出现以下情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同日，朱铁权、申慧兰作为甲方与于冉作为乙方、链家公司作为丙方签订了《买卖定金协议书》，于冉于当天给付朱铁权、申慧兰定金45000元。同日，朱铁权、申慧兰作为甲方与于冉作为乙方、链家公司作为丙方签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费77990元。同日，朱铁权、申慧兰作为甲方与于冉作为乙方、中融信公司作为丙方签订《房屋交易保障服务合同》，约定乙方向丙方支付保障服务费3545元。2014年1月3日，朱铁权、申慧兰作为甲方与于冉作为乙方、链家公司作为丙方签订《补充协议声明》，载明甲方于2014年1月10日至2014年2月28日期间去银行预约甲方此房名下贷款，预约好还款后，具体还款时间由银行出示还款时间为准且乙方按照银行出示还款时间支付给甲方二十五万元用于甲方名下贷款解押。朱铁权、申慧兰在原审庭审中表示其曾四次向银行申请提前还贷，办理的手续是到银行填写表格，银行不会出具任何回执，也不会指定具体还款日期，如果账号内有足够资金银行会自动在下次扣款时足额划扣。为此，朱铁权、申慧兰向法院提交了其中一次申请提前还贷的申请书（申请时间为2014年1月13日）。于冉对此表示没有见过该提前还贷申请书。法院在诉讼中向朱铁权、申慧兰申请提前还贷的招商银行相关部门进行了咨询，招商银行答复贷款人申请提前还贷需要填写申请表，银行会告知其于某日（一般为申请后一个月左右）前在扣款账户内存入足够的资金以便划扣，银行不会出具书面的回执等材料。如果账户内有足够资金，提前还贷成功会有书面材料。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、申请书等证据在案佐证。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，朱铁权、申慧兰与于冉就购买涉案房屋协商一致达成了买卖合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同签订后，于冉只给付定金45000元，余款未再继续给付。根据双方约定，于冉应按照银行出示还款时间给付朱铁权、申慧兰250000元。现朱铁权、申慧兰已按照双方约定的时间向银行申请提前还贷，但于冉却未给付相应的购房款。根据双方合同约定，于冉逾期付款超过15日的，朱铁权、申慧兰有权解除合同，于冉需按照累计的逾期应付款20%支付违约金。现于冉延期支付房款已超过15日，构成根本违约，朱铁权、申慧兰要求解除合同并要求于冉承担违约责任，有合同依据，法院依法予以支持。但朱铁权、申慧兰计算的违约金有误，法院依法予以调整。关于违约金的利息没有事实依据，法院依法不予支持。因双方签订的诸多协议涉及第三人，法院综合考虑第三人的意见对具体协议是否解除予以判决。另，根据合同约定，合同解除，朱铁权、申慧兰应当退还于冉已付款，故法院依法予以一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款之规定，原审法院于2015年5月判决如下：一、解除朱铁权、申慧兰与于冉于二〇一三年十二月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、解除朱铁权、申慧兰与于冉、北京中融信担保有限公司于二Ｏ一三年十二月二十八日签订的《房屋交易保障服务合同》。三、解除朱铁权、申慧兰与于冉、北京链家房地产经纪有限公司于二Ｏ一三年十二月二十八日签订的《买卖定金协议书》。四、解除朱铁权、申慧兰与于冉、北京链家房地产经纪有限公司于二Ｏ一三年十二月二十八日签订的《补充协议》。五、解除朱铁权、申慧兰与于冉、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一四年一月三日签订的《补充协议声明》。六、于冉于判决生效之日起七日内赔偿朱铁权、申慧兰违约金七十万元。七、朱铁权、申慧兰于判决生效之日起七日内退还于冉已付的定金四万五千元。八、驳回朱铁权、申慧兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，于冉不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审，或者查清事实后改判驳回朱铁权、申慧兰的诉讼请求。主要事实与理由为：1.原审判决我赔偿违约金没有依据，朱铁权、申慧兰没有注销原贷款，存在过错，我没有收到朱铁权、申慧兰向其原贷款银行预约还款的书面申请，朱铁权、申慧兰亦未以书面形式通知我解除房屋买卖合同。2.原审判决程序违法，2015年3月18日所有庭审程序已结束，朱铁权、申慧兰增加诉讼请求已超出法定期限，原审法院再次开庭、追加第三人参与诉讼违反法定程序。3.原审判决事实不清，房屋总价款是260万元非354.5万元，违约金金额计算有误。4.原审判决解除我与链家公司及中融信公司之间的合同是错误的，我与这两个公司的争议不应在本案中一并解决。5.双方在合同中约定的违约金数额过高，远超出朱铁权、申慧兰实际损失的30%，且该合同为链家地产提供的格式合同，加重了我的法律责任，故应对违约金数额予以调整。朱铁权、申慧兰辩称：同意原审判决，不同意于冉的上诉请求。自2013年12月合同签订后，于冉一直未付款，我们向链家公司催要过很多次，后来无法联系到于冉本人。中融信公司述称：同意原审判决，不同意于冉的上诉请求。我公司同意解除《房屋交易保障服务合同》，双方义务没有履行，于冉也没有交费。其他诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。链家公司未陈述意见。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，朱铁权、申慧兰与于冉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。于冉在给付申慧兰、朱铁权定金后，未继续履行房屋买卖合同约定的支付购房款义务，存在根本违约行为。于冉上诉称申慧兰、朱铁权存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于冉依法应向申慧兰、朱铁权承担违约责任，支付违约金。关于双方争议的涉案违约金数额是否过高一节。违约金具有担保债务履行和惩罚违约及补偿无过错一方损失之功效，因此具有惩罚性和补偿性双重属性，违约金的设立目的在于保护依法成立的合同，促使双方当事人全面履行各自的权利义务。根据查明的事实，于冉违背双方合同之约定，未履行支付购房款之义务，根据公平原则和诚实信用原则，应依房屋买卖合同中关于违约金之约定向申慧兰、朱铁权支付违约金，于冉虽主张违约金标准过高，但结合双方房屋买卖合同约定内容、于冉过错程度、履行合同情形、申慧兰、朱铁权损失及预期利益等因素，原审依双方合同约定判决于冉支付申慧兰、朱铁权违约金70万元，并无不当。于冉上诉主张原审判决程序违法，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。原审其他判决内容，亦无不当。综上，于冉的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5489元，由于冉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费10800元，由于冉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 何灵灵代理审判员胡泊代理审判员束建华二〇一五年十月二十日书记员 郑 芳 书 记    员 崔 浩 然