海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第688号上诉人（原审原告）曹致平，男。委托代理人李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人杨珮煊，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）孙丽华，女。委托代理人李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人杨珮煊，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南双菱房地产开发有限公司。法定代表人张祥旗，该公司执行董事。委托代理人王康庭，海南外经律师事务所律师。上诉人曹致平、孙丽华因与被上诉人海南双菱房地产开发有限公司（以下简称双菱公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月28日，原告曹致平与被告签订《金螺湾商品房认购书》，约定：原告以单价10934.21元每平方米，总价57万元购买被告开发的位于西海岸盈滨岛的金螺湾商品房，并约定签订该认购书的当日支付5万元定金，该协议签订5日内双方签订正式的《商品房买卖合同》。原告依约向被告支付了5万元定金，被告于同日向原告开具了5万元的定金收据。2013年5月13日原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。《买卖合同》第三条约定被告将位于澄迈县溢盈海岸二期E座5单元506号房出售给原告，该商品房的用途为住宅，层高3米，建筑层数地上9层，地下1层，建筑面积52.13平方米；第四条“计价方式与价款”约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方10934.20元，总金额57万元整；第八条约定被告应在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第九条约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款。买受人要求继续履行的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期支付交房的，双方同意按以下方式处理：买受人接到收房通知后，未能及时办理交接手续超过十五天，视为出卖人已将商品房交付完毕，买受人无权提异议。上述合同签订后，两原告于同日依约向被告付清了购房款。2013年8月底被告向两原告发出《溢盈海岸业主入住催缴通知书》，通知原告于2013年8月31日前办理收房手续。2013年9月初，两原告收到被告发出的催缴通知书。因原告认为被告在交房时未能按照购房合同的约定出示相关验收合格材料，故拒绝收房，并于2014年12月9日向法院起诉，请求：一、判令被告向两原告支付延期交房的违约金78489元，按本金57万元每日万分之三，从2013年9月1日起暂计至起诉之日，最终计算到被告交房之日；二、判令被告赔偿两原告往返的交通费损失6022元；三、本案诉讼费由被告承担。另查明：被告双菱公司开发的溢盈海岸二期项目于2012年2月10日开工建设，2012年3月9日取得《澄迈县房产预售许可证》。2012年9月28日，被告组织海口钻井勘探基础工程公司、海南津杭设计工程公司、广东电白二建工程有限公司、海南航达工程建设监理公司等五家单位对涉案项目进行竣工验收，以上各单位验收意见均为同意竣工验收。澄迈县建设工程质量安全监督站派出李向荣、冯吉生、徐月盛三位工作人员进行监督，并签名同意验收组的验收结论。2014年4月4日，澄迈县建设工程质量安全监督站出具《澄迈县建设工程质量安全监督站单位工程施工质量监督意见》，该意见显示：溢盈海岸二期项目E单体工程，经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设等单位组成的验收组对该工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为：该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经我站监督，同意验收组的验收结论。2012年9月24日，涉案房产所在的工程获得澄迈县建筑材料检测中心颁发的《室内环境检测报告》，该报告显示：所测指标均符合GB50325-2010I类民用建筑工程要求。2013年12月20日涉案房产所在的工程获得澄迈县气象局颁发的《防雷装置验收合格证》。2015年1月20日被告向澄迈县公安消防大队申请验收复查，2015年2月14日澄迈县公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，同意涉案房产所在的工程复查合格，恢复使用。原审法院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，内容系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告应按合同约定的时间内向原告交付符合条件的商品房。本案争议焦点为：一、涉案房屋是否在约定时间内经验收合格？二、被告双菱公司是否存在逾期交房情形？一、关于涉案房屋是否经验收合格问题。关于涉案房屋的交付标准首先根据司法自治原则，应尊重双方当事人约定的标准。本案中，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》第八条中列举了4种交付的标准，但是双方并未选定任何一种，且双方在签订合同后也无法对交付标准达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。……”。关于建设工程验收合格应具备的国家标准，《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”住房城乡建设部于2013年12月2日发布实施的建质（2013）171号《房屋建筑和市政建基础设施工程竣工验收规定》（以下简称《规定》）对验收有着详细的规定。《规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。本案中，2012年9月28日，被告作为建设单位，联合勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位对本案项目工程进行验收，各单位均在《工程竣工验收备案表》中签署该工程质量验收合格，通过验收。在竣工验收现场，被告还邀请了政府质量监督管理部门，即澄迈县建设工程质量安全监督站参加对涉案房屋进行竣工质量监督，其也同意被告组织的竣工验收结果。这一点，从2014年4月4日澄迈县建设工程质量安全监督站对本案项目工程出具的《建筑工程施工质量监督意见》（以下简称《意见》）可以得到印证。该《意见》载明：“经我站监督，同意验收组质量验收结论。”因此，被告交付的商品房的工程质量在2012年9月28日之前即约定的交房日前已经竣工验收合格，已具备交房条件。故原告主张涉案房屋未经验收合格，没有事实与法律的依据，不予支持。二、关于被告双菱公司是否存在逾期交房情形。2012年6月10日，为向原告交付房屋，被告依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，书面通知原告于2013年8月底办理收房手续。原告也表示收到该通知，因此被告并不存在逾期交房的违约行为。故原告主张“被告未能按照《商品房买卖合同》第十一条的约定出示第八条约定的该商品房经验收合格的证明文件，该房屋根本不具备交付条件”于法无据，不予采信。综上，被告在合同约定时间内向原告交付经验收合格的商品房，未构成逾期违约交房的行为，原告请求被告承担从2013年9月1日至2014年12月9日止逾期交房的违约金78489元，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告曹致平、孙丽华的全部诉讼请求。案件受理费956元，由原告曹致平、孙丽华负担。判决宣判后，上诉人曹致平、杨珮煊不服向本院提起上诉，请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第16号民事判决；2.判令被上诉人向两上诉人支付迟延交房的违约金，计算方法：按本金57万元的每日万分之三计算，自2013年9月1日起至被上诉人交房之日止，暂计算到上诉之日的违约金为116451元；3.判令被上诉人赔偿两上诉人往返的交通费损失6022元；4.诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序。1.涉案合同系格式条款，双方对交付标准未作约定，存在异议的情况下，根据合同法第四十一条规定，应当作出不利于被上诉人的解释，即应按综合验收合格标准交付。2.一审法院选择性、断章取义适用法律。一审法院选择性适用《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”作为认定被上诉人的涉案商品房已具备交付使用的依据是错误的。因为该条例第四十九条还规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。3.涉案合同第八条明确规定：出卖人应当在2013年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房交付给买受人适用。即一定依照国家和地方人民政府的有关规定，具体有《城市规划法》第四十五条、《消防法》第十三条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监督完善商品房预售制度有关问题的通知》第三条、第十一条、《海南省建设工程质量监督管理暂行办法（修正）》第十七条均有明确规定。4.一审法院明显偏袒一方，对被上诉人不利的诸多证据视而不见。一审法院仅凭被上诉人提供的《工程竣工验收备案表》片面认定符合交付条件，从而做出错误判决。澄迈县消防大队出具的《消防验收情况的函》载明：消防备案检查不合格；一审法院向澄迈县建设工程质量安全监督站的冯吉生、莫振南调查时，这两人讲的很清楚：该“意见”只是作为消防、规划、工程结算等依据，不能作为E栋工程达到综合验收交付条件。为维护法律尊严，特提起上诉，请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人双菱公司答辩称：1.以商品房经验收合格作为交付标准是双方当事人的真是意思表示。《商品房买卖合同》第八条载明交房的条件为“该商品房经验收合格”。上诉人在起诉状中也承认交房的条件为“该商品房经验收合格”。因此，交付标准为“该商品房经验收合格”是双方当事人的真是意思表示。2.涉案房屋经验收合格，符合约定的交付标准。答辩人出示的证据和一审法院调查的证据证明，答辩人于2012年9月28日组织了设计、施工、工程监理等有关单位对涉案工程进行竣工验收，结论均为合格，并报送澄迈县建设工程质量安全监督站备案。一审判决答辩人认定涉案房屋经验收合格，符合合同约定的交付标准，并无不当。3.答辩人未逾期交房。2013年8月底，答辩人书面通知上诉人于2013年8月31日前来办理收房手续，上诉人也受到通知，但拒绝办理收房手续。答辩人没有逾期交房，不存在违约。4.一审判决适用法律正确，上诉人上诉请求没有事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，澄迈县住房和城乡建设局于2015年7月27日给上诉人双菱公司出具澄乡村规验字（2015）第036号《建设工程规划验收合格证》，载明：经核查，溢盈海岸（二期）建设工程符合（2011）澄乡村建规建证第166号规划要求，规划验收合格。本院认为：上诉人曹致平、孙丽华与被上诉人双菱公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人在二审争议的焦点是：1.涉案商品房交付标准如何确定；2.涉案商品房是否符合交付条件。第一，关于涉案商品房交付标准如何确定的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条中列举了4种交付的标准，但是双方并未选定任何一种，属于约定不明，且双方在签订合同后也无法对交付标准达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。……”。关于建设工程验收合格应具备的国家标准，《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”可见，商品房经验收合格是商品房交付标准。第二，关于涉案商品房是否符合交付条件的问题。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”的规定，被上诉人双菱公司作为建设单位于2012年9月28日联合勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位对涉案项目工程进行验收，各单位均在《工程竣工验收备案表》中签署该工程质量验收合格。在竣工验收现场，有澄迈县建设工程质量安全监督站参加对涉案房屋进行竣工质量监督，澄迈县建设工程质量安全监督站于2014年4月4日作出《建筑工程施工质量监督意见》载明：“经我站监督，同意验收组质量验收结论。”此后，澄迈县公安消防大队于2015年2月14日作出澄公消竣复字（2015）第0003号《建设工程竣工验收备案复查意见书》，载明：该工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。澄迈县住房和城乡建设局于2015年7月27日给被上诉人双菱公司出具《建设工程规划验收合格证》载明：经核查，溢盈海岸（二期）建设工程符合（2011）澄乡村建规建证第166号规划要求，规划验收合格，也印证了涉案商品房已经符合交付条件法定条件。可见，涉案商品房，被上诉人双菱公司在约定的交房日前之前，即在2012年9月28日之前，已经竣工验收合格，具备交房条件。故上诉人曹致平、孙丽华主张涉案房屋未经验收合格，不具备交付条件，没有事实与法律的依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人曹致平、孙丽华上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2749元，由上诉人曹致平、孙丽华负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一五年十月十九日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月21日印制（共印20份）