上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第448号原告(反诉被告)申屠银富，男，1969年7月12日出生，汉族，住浙江省。委托代理人李占兵，上海明伦律师事务所律师。委托代理人秦利梅，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王德斌，董事长。委托代理人舒靖翔，男。原告申屠银富与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，金盛公司向本院提出反诉，本院予以合并审理。申屠银富的委托代理人李占兵、秦利梅及金盛公司的委托代理人楚大方(金盛公司已撤销对其委托)、舒靖翔到庭参加诉讼。审理中，双方均同意本案的简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。申屠银富诉称，2014年1月14日，申屠银富与金盛公司签订《仓库用房租赁合同》，约定金盛公司将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号北面22号仓库(以下简称涉案仓库)出租给申屠银富使用，年租金为人民币(币种下同)9,490元。合同签订当日，申屠银富一次性向金盛公司付清了2014年2月20日起至2015年2月19日止的租金9,490元，金盛公司亦将涉案仓库交付申屠银富使用。2014年4月10日，涉案仓库着火，申屠银富存放在涉案仓库的货物全部被烧毁。后经公安部门调查，火灾系由案外人季阳放火导致，又经公安部门评估，申屠银富在此场火灾中物损346,694元。原告认为，金盛公司负有保障涉案仓库防火安全、综合治理及安全保卫义务，而金盛公司未尽到该义务，致使火灾发生，导致申屠银富经济损失惨重。故申屠银富为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令：1、金盛公司赔偿申屠银富物损346,694元；2、金盛公司向申屠银富支付物损评估费12,000元；3、金盛公司向申屠银富退还自2014年4月10日起至2015年2月19日止的租金8,190元；4、金盛公司向申屠银富支付前述费用的利息(以345,694元为本金、按年利率5.60%的标准计算自2014年11月10日起至判决生效之日止；以12,000元为本金、按年利率5.60%的标准计算自2014年11月10日起至判决生效之日止；以8,190元为本金、按年利率5.60%的标准计算自2014年4月10日起至判决生效之日止)。针对申屠银富的本诉诉讼请求，金盛公司辩称，不同意申屠银富的全部诉讼请求。首先，涉案火灾系人为放火导致，已有(2014)闵刑初字第2785号刑事判决书认定。双方合同并未就案外人放火导致的后果予以约定，故申屠银富主张无事实和法律依据。其次，金盛公司经常对涉案仓库进行巡逻、修缮，已尽到合理的仓库管理义务，不存在违约。签约后，仓库系由申屠银富实际控制，申屠银富对自身物品亦有保管义务，现造成的损失应由申屠银富自行承担。再次，火灾后5天内，涉案仓库就已修复完毕，申屠银富自2014年4月16日起又开始使用，故不同意退还该期间的租金。最后，关于财产评估，金盛公司申请法院对残存物品进行重新鉴定。为此，金盛公司提起反诉，要求判令：1、申屠银富将涉案仓库恢复原状并搬离涉案仓库；2、申屠银富向金盛公司支付自2015年2月20日起至申屠银富实际搬离涉案仓库之日的使用费(按年租金9,490元计算)3、申屠银富向金盛公司支付自2015年2月20日起至申屠银富实际搬离涉案仓库之日止的逾期支付使用费的利息(以9,490元为本金，按照中国人民银行贷款利率为标准计算)；4、申屠银富向金盛公司赔偿救火损失1,860.92元。针对金盛公司的反诉诉讼请求，申屠银富辩称，不同意金盛公司的全部反诉请求。首先，双方对原状都无法描述，申屠银富没有对涉案仓库进行恢复原状的义务，涉案房屋的损毁也非申屠银富造成，另根据合同约定仓库修缮系金盛公司的义务。其次，双方合同并没有约定租金支付的时间，金盛公司亦未就此进行催付，故不存在利息。再次，金盛公司出租的仓库不符合合同约定，故申屠银富不应支付仓库使用费，相反，金盛公司应当退还使用费。最后，关于救火损失，申屠银富无法确认该些费用的真实性，即使该些费用真实存在，救火损失都是人员损伤，救火是金盛公司应尽的义务，且救火是救很多家，不能由申屠银富一家承担。经审理查明，2014年1月14日，申屠银富(签约乙方)与金盛公司(签约甲方)就涉案仓库签订《仓库用房租赁合同》，约定乙方租赁甲方的仓库用房，面积为26平方米，租赁期限为2014年2月20日起至2015年2月19日止，租金为1元/平方米/天，合计9,490元/年，付款方式为一次性付清；租赁房屋用途仅供乙方作为仓库使用，不得堆放易燃易爆、有毒有害物品，不得住人或转做其他用途；租赁期间，甲方应对房屋及其附属设施进行检查和修缮，乙方应积极协助，甲方应负责乙方所租仓库用房的防火安全、综合治理及安全保卫工作；租赁期满后，合同即行终止，届时乙方须将仓库退还甲方，如乙方要求续租，则须在合同到期前一个月书面向甲方提出，经甲方同意并办理相关合同手续。合同还对其他内容作了约定。当日，申屠银富向金盛公司支付了2014年2月20日起至2015年2月19日止的租金9,490元。金盛公司亦按约向申屠银富交付了涉案仓库。在申屠银富租赁使用涉案仓库期间，2014年4月10日18时许，涉案仓库发生火灾。后经上海市公安局闵行分局调查认定，当时，案外人季a途径上海市闵行区XX路了2688弄金盛国际家居39号楼北侧仓库时，用随身携带的打火机点燃路边的柳絮玩耍，在未完全扑灭火星的情况下径自离开，后被引燃的部分柳絮飘入仓库引起火灾，至金盛公司所属5间仓库及内部分属不同被害人的物品严重毁损。其中火灾造成15、16、22号仓库内物品的直接经济损失经鉴定共计价值606,302元。2014年12月3日，上海市闵行区人民法院作出(2014)闵刑初字第2785号刑事判决书，确认了前述事实，并判决季a犯失火罪，判处有期徒刑九个月。期间，上海A资产评估有限公司接受上海市公安局闵行分局委托，对涉案仓库物损情况进行了评估。2014年11月10日，上海达智资产评估有限公司出具沪达资评报字(2014)第F139-3号《委托鉴定评估报告》，表示经评估，涉案仓库火灾损失在评估基准日2014年4月10日的评估价值为346,649元。申屠银富为该鉴定评估向上海达智资产评估有限公司支付评估费12,000元。另查明，涉案仓库无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑。2013年1月24日，申屠银富就租赁涉案仓库向金盛公司支付保证金500元。2014年4月29日，上海市闵行区公安消防支队向金盛公司出具《行政处罚决定书》，表示现查明金盛公司于2014年4月11日在上海市闵行区颛桥镇XX路XXX号市场北侧搭建临时建筑物作为仓库使用，不符合消防安全要求，违反了《上海市消防条例》第二十九条，根据《上海市消防条例》第六十七条第一项之规定，现决定给予金盛公司罚款5,000元的处罚。上述事实，由申屠银富提供的《仓库用房租赁合同》、租金发票、(2014)闵刑初字第2785号刑事判决书、《委托鉴定评估报告》、评估费发票、保证金收据，本院向上海市闵行区公安消防支队调取的《行政处罚决定书》等证据及当事人庭审陈述所证实。在本案审理过程中，应金盛公司的申请，本院传唤徐金国到庭作证。徐金国陈述，其于2011年承租上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋做家具生意，并承租涉案仓库旁的28、29号仓库。自起承租时起，仓库内就有瓶装灭火器，但从未更换过。平时保安也经常对市场进行巡查、消防培训、发消防材料。外人进出市场、仓库并无安检。火灾当日，其看到保安用水管、灭火器灭火，当时在场保安人员也挺多的。保安队队长张友功在火灾现场，他很累。现在仓库门已经修好了。对该证人证言，申屠银富表示证人证言部分有异议，金盛公司无异议。本院认为，申屠银富与金盛公司就涉案仓库签订的《仓库用房租赁合同》，因涉案仓库不具有房地产产权证，建造也未经行政部门的规划许可，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。对于申屠银富主张的要求金盛公司支付物损费及评估费的诉讼请求，本院认为，涉案仓库的损失，首先，主要系案外人引起火灾所致；其次，金盛公司作为出租人、作为涉案仓库所属市场的总管理方，对于市场的消防安全，包括建筑设施符合消防安全、消防设施配备齐全、火灾事故能提前预警等负有职责，而从上海市闵行区公安消防支队向金盛公司出具的《行政处罚决定书》内容来看，金盛公司在上海市闵行区颛桥镇XX路XXX号市场北侧所搭建的临时建筑物(包含涉案仓库)并不符合消防安全，且金盛公司亦在庭审中陈述周边仓库用于堆放家具，而家具本身都是木材，属易燃物质，故相对一般消防工作，金盛公司在对该些临时建筑(包括涉案仓库)进行日常消防保卫中更需高度关注、严谨对待，因此，本院认为，金盛公司对涉案仓库的消防安全负有一定的责任；再次，申屠银富作为承租人，其本身亦对所承租的涉案仓库是否为合法建筑负有合理审查义务，然申屠银富未经审查，承租临时建筑物，亦应当对此产生的损失承担一定的责任。现申屠银富主张的物损费所依据的是上海市公安局闵行分局委托的上海A资产评估有限公司出具的《委托鉴定评估报告》，该报告已经生效的刑事判决书予以认定，为此评估，申屠银富向上海A资产评估有限公司支付了评估费，有发票为证，本院对该报告及评估费发票均予以采纳。综上，本院考虑到双方在租赁合同履行过程中的过错责任、损害后果等因素，本院酌定金盛公司对申屠银富的物损费及评估费承担20%的赔偿责任，即金盛公司应向申屠银富赔偿物损费69,329.80元(即346,649元*20%)及评估费2,400元(即12,000元*20%)。至于金盛公司要求重新鉴定的意见，本院认为并无必要，故不予采纳。对于申屠银富主张的金盛公司退还自2014年4月10日起至2015年2月19日止租金的诉讼请求，本院认为，在本案审理过程中，本院曾为减少双方损失而要求申屠银富及时搬离涉案仓库，但申屠银富未搬离，且在庭审中，申屠银富亦表示其仍在部分使用涉案仓库，故本院认为，虽然涉案合同为无效合同，但申屠银富仍在使用涉案仓库，申屠银富仍应当参照合同约定的租金标准向金盛公司支付仓库使用费，但鉴于2014年4月10日火灾的发生对申屠银富就涉案仓库的使用确有一定影响，金盛公司亦未修复涉案仓库，故本院根据现场状况，酌定申屠银富按合同约定的租金标准的50%(即每日13元的标准，1元/平方米/天*50%*26平方米=13元/日)向金盛公司支付仓库使用费。经计算，2014年4月10日至2015年2月19日期间的仓库使用费共计4,108元(13元/日*316天)，该期间，申屠银富已向金盛公司支付了仓库使用费8,216元，故金盛公司应向申屠银富返还该期间多收的仓库使用费4,108元。对于申屠银富主张的要求金盛公司支付利息的诉讼请求，本院认为，本案的诉讼争议实际均系案外人引起火灾所产生，而申屠银富所主张的物损费、评估费及多收仓库使用费的返还，双方当事人并未曾在合同中予以明确约定，也未达成合意，故在双方存有较大争议，需待法院裁决的情况下，金盛公司不予支付该些费用，存在正当理由，故申屠银富的该项诉讼请求，无合同依据及法律根据，本院不予支持。关于金盛公司主张的要求申屠银富将涉案仓库恢复原状并搬离涉案仓库的反诉请求，本院认为，无效合同自始无效，依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故申屠银富应当将涉案仓库返还给金盛公司。但对于申屠银富是否需要将涉案仓库恢复原状，本院认为，涉案仓库的损坏系案外人引起火灾所致，非申屠银富导致，且双方租赁合同约定对金盛公司负有对涉案仓库及附属设施的修缮义务，故金盛公司要求申屠银富将涉案仓库恢复原状，无合同依据、法律根据，本院不予支持。关于金盛公司主张的要求申屠银富支付自2015年2月20日起至申屠银富实际搬离涉案仓库之日止的仓库使用费的反诉请求，理由如前所述，本院考虑到申屠银富仍在使用涉案仓库，而火灾的发生对申屠银富就涉案仓库的使用确有一定影响，故本院根据现场状况，酌定申屠银富按合同约定的租金标准的50%(即13元/日)向金盛公司支付自2015年2月20日起至申屠银富实际搬离涉案仓库之日止的仓库使用费。关于金盛公司主张的要求申屠银富支付逾期支付仓库使用费的利息的反诉请求，本院认为，火灾发生后，申屠银富向金盛公司提出索赔要求，并通过诉讼要求金盛公司赔偿，其主张的损失赔偿金额远大于金盛公司所主张的仓库使用费金额，在此情况下，申屠银富迟延支付使用费存在正当理由，故金盛公司的该项反诉请求，不能成立，本院不予支持。关于金盛公司主张的要求申屠银富支付救火损失1,860.92元的反诉请求，本院认为，金盛公司虽为此提供了医药费发票，但从该些发票内容来看，无法看出就诊人员与金盛公司之间的关系、就诊人员是否参与当时火灾的救火过程、就诊内容是否与火灾发生有关等与本案有关联的内容；即使该些发票与当时救火相关联，火灾并非由申屠银富所造成，且金盛公司作为涉案仓库的管理方，对对涉案仓库负有防火安全、综合治理及安全保卫工作的义务，其为灭火所花费的支出不应由申屠银富所承担。故金盛公司的该项反诉请求，本院不予支持。鉴于涉案合同无效，申屠银富已向金盛公司支付的有关涉案仓库的保证金500元，金盛公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)申屠银富与被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号北面22号仓库签订的《仓库用房租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)申屠银富于本判决生效之日起七日内搬离上海市闵行区XX路XXX弄XXX号北面22号仓库；三、被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)申屠银富支付物损费69,329.80元；四、被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)申屠银富支付评估费2,400元；五、被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)申屠银富返还2014年4月10日起至2015年2月19日止的仓库使用费共计4,108元；六、原告(反诉被告)申屠银富于本判决生效之日起七日内按每日13元的标准向被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司支付自2015年2月20日起至原告(反诉被告)申屠银富搬离上海市闵行区XX路XXX弄XXX号北面22号仓库之日止的仓库使用费；七、被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)申屠银富返还保证金500元；八、驳回原告(反诉被告)申屠银富的其他本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,481.13元，由原告(反诉被告)申屠银富负担2,781.76元，被告(反诉原告)上海金盛家居市场经营管理有限公司负担699.37元(该款由上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向申屠银富直接支付)。反诉案件受理费减半收取计25元，由原告(反诉被告)申屠银富负担(该款由申屠银富于本判决生效之日起七日内向上海金盛家居市场经营管理有限公司直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 莉二〇一五年十月二十三日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。