云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2015）祥民初字第959号原告（反诉被告）周云芬。委托代理人李志祥，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）王惠兰（别名王会兰）。委托代理人张浙生，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）周云芬诉被告（反诉原告）王惠兰房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月30日立案受理后。诉讼中，被告王惠兰提起反诉。本院受理反诉后，与本诉合并，于2015年8月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周云芬及其代理人李志祥、被告王惠兰及其代理人张浙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周云芬诉称:原告周云芬于2013年4月底找到被告协商租赁被告位于祥城镇宾川街中段的铺面一间,经协商,双方就租赁合同己达成口头协议。因该铺面己由被告出租给案外人,原合同至2013年6月30日到期。为避免原告方反悔,被告要求原告先支付50ＯＯ0元,待原告合同到期后双方签订承租合同。原告于2103年5月1日按被告要求支付了现金50000元,被告出具了收到原告转让费50000元的收条一份,同日,原告预付了2013年7月ｌ日至2013年12月30日半年的租金19000元。案外人搬走后,原告开始使用房屋。2013年7月1日,原被告双方按口头约定的内容订立书面出租合一份。合同约定了租赁期限为2013年7月ｌ日至2023年6月30日,租金随行就市,先交款后住房;合同还约定了其它事项。依据双方约定,2015年度租金为58ＯＯ0元／年,2015年2月1日原告支付了上半年（2015年1月1日至6月30日）租金29ＯＯ0元。依据合同“先交款、后住房”的约定,原告于2015年6月2日下午找到被告交付下半年租金。被告拒绝收取原告租金并告知原告,被告要在原告所租铺面内留出一条通道用于上二楼。原告所承租的铺面仅有十多个平方,留出通道后将无法经营,于是原告不同意在自己铺面留通道,但鉴于被告己将原先留有通道的铺面重新改造并出租给他人,被告必然在自己铺面内留通道,因此,原告积极另寻铺面,于2015年6月29日将房屋交还被告,搬离了承租房屋。被告不收租金的行为,使原告方丧失了2015年7月1日后继续使用房屋的基础,使合同己经实际不能履行。应承担相应的违约责任,另外,被告作为房主在出租房屋过程中收取房屋转让费的行为无法律依据,该款项应予退回。因双方未协商一致，现诉至法院：1、请求判决解除原被告于2013年7月ｌ日签订的房屋租赁合同；2、请求判决被告支付给原告违约金ｌｌ600元；3、请求判决被告返还己收的房屋转让费50000元；4、请求判决被告承担本案诉讼费用。被告王惠兰辨称:1、原告诉称被告于2013年5月ｌ日收取了原告房屋转让费，这不是事实。被告自有位于祥云县祥城镇宾川街的房屋一幢,该房屋有临街铺面三间,2011年,被告将中问的一间铺面出租给案外人,租期尚未属满,案外人征得被告同意将该铺面转让给原告,原告向案外人支付了铺面转让费,同时原告与被告于2013年7月ｌ日另行签订《房屋出租合同》,约定了双方的相关权利义务等内容。因被告出租给案外人的铺面已由案外人进行了装修改造,在租期尚未属满前,案外人将铺面转租给原告并向其收取转让费。因此，被告并未收取过原告的房屋转让费50000元。2、原告承租了被告的铺面后,被告通往二楼的过道原先在紧挨原告承租的铺面南边的一间铺面内,因出入不方便,被告遂与原告协商从其承租铺面内留出一条通道以便被告等通往工楼,被告仅只是征求原告是否同意的意见,被告当时提出如在其承租铺面内留出通道导致其承租面积减少,则租金也可随之减少,被告根本没有强行在其承租铺面内隔出通道,然而原告却自行搬离了承租的铺面。原告称被告拒绝收取租金,这显然不是事实。被告在接到法院的《应诉通知书》后,还按双方签订的《房屋出租合同》第二条“收款时间本着先交款、后住房的原则,超过一个月不交者,甲方有权收回房屋,另行出租”之约定,于2015年7月9日电话联系原告,再次征求其是否要继续承租被告的铺面,而原告的丈夫接到电话后并未明确答复是否愿意继续承租。因此,被告才按照双方合同之约定,于2015年8月初在租赁给原告的铺面一侧留出通往房屋工楼的通道,并修建了一扇小门,打算另行出租。被告未违约，不应支付违约金。反诉原告王惠兰同时提起反诉称：反诉原告王惠兰未违约,违约的是反诉被告。反诉原告只是与反诉被告协商从其承租铺面内留出通往工楼的过道,反诉原告并未单方强行减少反诉被告的铺面使用面积,反诉原告无任何违约行为;而反诉被告在租期尚未届满前未经与反诉原告协商一致就擅自搬离承租的房屋,真正根本违约的是反诉被告,反诉原告诉请法院判令：1、继续履行原、被告双方签订的《租房合同》；2、要求被反诉人支付违约金人民币8000元,以及支付承租房屋一个月的租金人民币4833元；3、付清欠缴的水电费、赔偿被其损坏的门锁、玻璃柜台等物品人民币500元，三项合计为13333元。针对反诉，反诉被告周云芬辨称：原、被告双方签订的合同应当解除，反诉原告要收回房屋进行改造和拒收反诉被告租金的两个事实，已证实是反诉原告了违反合同约定，应该相关的违约责任。反诉被告已于2015年6月29日将铺面的钥匙交还给反诉原告，反诉原告验收了铺面后，反诉被告才搬走。现反诉原告要求反诉被告付清欠缴的水电费、赔偿门锁、玻璃柜台等物品的损失缺乏依据。请求法庭支持其反诉请求。为支持诉讼主张，原告（反诉被告）周云芬向法庭提交以下证据：Ａ1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况；Ａ2、房屋出租合同复印件一份，欲证明原、被告签订房屋租赁合同情况及相关约定；Ａ3、收条原件五份，欲证实原告支付款项情况，其中2013年5月1日的1份收条载明“今收到周云芬房屋转让费50000。（大写伍万元正）。此据。收款人：王会兰。2013年5月1日。”Ａ4、证人证言两份，欲证实2015年6月2日原告到被告家中交下半年房租，被告拒收的事实。上述证据经质证，被告（反诉原告）王惠兰对Ａ1、Ａ2无异议；对Ａ3证据的三性无异议，但是认为2013年5月1日收条中所涉及的5万元并不是被告收取，而是由案外人收取，且达不到原告的举证目的；对Ａ4有异议，原告并不是来交房租，而是来闹事的。为支持诉讼主张，被告（反诉原告）王惠兰向法庭提交以下证据：Ｂ1、身份证复印件一份，证明被告的身份情况及诉讼主体资格；Ｂ2、房屋出租合同复印件一份，证明原、被告于2013年7月1日签订《房屋出租合同》，约定双方权利义务等内容；Ｂ3、电话录音光盘一份，证明被告于2015年7月9日电话征求原告是否愿意继续承租被告的铺面，原告的丈夫接电话后未明确表示愿意继续承租；Ｂ4、现场照片12份，证明原告擅自搬离被告承租的铺面，造成门锁、玻璃及柜台部分损坏，户内外广告牌等尚未拆除。上述证据经质证，原告（反诉被告）周云芬对Ｂ1、Ｂ2均无异议；对Ｂ3有异议，认为该份录音并未告知对方，是偷录的，不能作为有效证据使用，且该录音是与案外人的通话记录，达不到被告的举证目的；对Ｂ4有异议，认为其中有两个灯箱不是原告安装的，柜台也是原先留下来的，柜台下角的磨损是正常情况，且照片拍摄的时间不具体，达不到被告的举证目的。经审核，本院认为，原告提供的证据Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3内容真实、来源合法，且与本案有关联，本院予以确认，并作为定案的证据使用。证据Ａ4、Ｂ4无相关的证据相印证，本院不予采纳。经审理查明：原告（反诉被告）周云芬于2013年4月底找到被告（反诉原告）王惠兰协商租赁被告位于祥城镇宾川街中段的一间铺面。经协商，双方就租赁合同达成了口头协议。因该铺面已由被告出租给案外人，合同至2013年6月30日到期，被告要求原告先支付50000元转让费，待原合同到期后双方再签订正式的书面租赁合同。2013年5月1日原告向被告支付了现金50000元，被告向原告出具收条一份，同日，原告预付2013年7月1日至2013年12月30日半年的租金19000元。案外人搬走后，原告开始使用房屋。2013年7月1日，原告周云芬为承租方，被告王惠兰为出租方，双方签订了一份租赁合同，被告王惠兰将其位于祥云县祥城镇宾川街中段的一间铺面出租给原告周云芬使用，租赁期自2013年7月1日至2023年6月30日止。原、被告双方约定2015年度铺面租金为58000元／年，2015年2月1日原告支付了2015年上半年（2015年1月1日至2015年6月30日）租金29000元。原告承租被告铺面期间，被告因出入不方便，遂与原告协商从承租铺面内留出一条通道，原告不同意，2015年6月29日原告将承租的铺面交还被告，搬离了房屋。2015年7月9日，被告打电话征求原告是否愿意继续承租被告的铺面，原告丈夫接到电话未明确表示愿意继续承租。后被告在租赁给原告的铺面一侧留出通道，并修建了一扇小门。原被告未协商一致，现诉至法院。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制规定，合法有效，双方均应依约履行。原告应依约足额缴纳房租，被告应保证原告对房屋的正常使用。根据原、被告陈述和录音证据可以完整证明被告已于2015年6月29日收回房屋钥匙，后又将租赁房屋进行了改造，表明双方已经达成解除合同的合议，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求成立，本院予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行。原、被告双方不存在违约的情形，故原告诉请要求被告支付违约金11600元，本院不予支持。被告收取原告房屋转让费50000元无法律依据，应予返还，故原告要求被告返还房屋转让费50000元的诉请，本院予以支持。被告关于房屋转让费是被案外人收取不应由被告进行返还的答辩主张，与在案证据即被告出具的收条不符，且未提供有效证据证明，本院不予支持。原、被告双方都已实际行动表示同意解除合同，并无违约的情形，故被告反诉要求继续履行合同及要求原告支付违约金8000元，本院不予支持。被告要求原告支付一个月的租金4833元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告要求原告付清欠缴水电费、赔偿损坏门锁及玻璃柜台等物品的费用500元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年7月ｌ日签订的房屋租赁合同；二、被告王惠兰于本判决生效后五日内返还原告周云芬房屋转让费人民币50000元；三、驳回原告周云芬的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王惠兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1440元，由原告周云芬承担。反诉案件受理费人民币65元，由反诉原告王惠兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  蒲 怡人民陪审员  杨正美人民陪审员  王学芬二〇一五年十月十日书 记 员  张凤莹