新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初2102号原告：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市金穗大道(东)688号商会大厦一层。负责人：王尉平，行长。委托诉讼代理人：刘玉帅，男，河南联盟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：崔静曦，女，该单位职员，特别授权。被告：吕昕霖，男，1982年5月4日出生，汉族，住河南省获嘉县。被告：新乡市名都置业有限公司，住所地新乡市卫滨区文岩路299号恒大雅苑综合楼401室。法定代表人：贾飞。委托诉讼代理人：高英恒，男，该单位员工，特别授权。原告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）诉被告吕昕霖、新乡市名都置业有限公司（以下简称名都公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告交行新乡分行委托诉讼代理人刘玉帅、崔静曦，被告名都公司委托诉讼代理人高英恒到庭参加了诉讼，被告吕昕霖经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理，现本案已审理终结。原告交行新乡分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的个人房产抵押贷款合同，判令被告吕昕霖立即偿还借款本金余额472966.11元，并向原告支付利息、复利和罚息至债务全部清偿完毕之日止，逾期履行给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、请求判令被告名都公司对被告吕昕霖的所有债务承担连带保证责任；3、请求判令原告依法享有抵押房屋的优先受偿权；4、由二被告承担本案一切诉讼费用、保全费用和律师费。原告当庭变更诉请本金为467551.65元。事实及理由，2014年11月13日被告吕昕霖以购买个人住房为由向原告借款490000.00元，原告与二被告签订了一份《个人房产抵押贷款合同》（合同编号为：2014417108001102648），借款期限为360个月，利率为基准利率上浮21%，每年1月1日调整。被告名都公司自愿为该笔债务提供连带保证责任。同时，被告吕昕霖将其所有的位于文岩路299号恒大雅苑6号楼2单元21203室住房抵押给原告，并依法办理了抵押登记手续，原告依法取得了该房屋的抵押权证（证书编号为：新房预新乡市字第YH201430199号）。原告对该房屋依法享有优先受偿权。合同签订后原告如约履行，但是被告吕昕霖未能按时偿还借款本息，被告名都公司也拒不承担保证责任，借款合同被宣布提前到期，现剩余借款本金472966.11元及利息、罚息、复利，经多次催要未果，故诉至法院。被告名都公司辩称：1、因贷款逾期交行新乡分行扣划名都公司保证金应当在诉请中予以扣除，2、涉案房屋未办理房屋产权登记，抵押权不成立，依法不享有有限受偿权，3、律师费没有事实依据，不应予以支持。被告吕昕霖未向本院递交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年11月13日，吕昕霖（借款人、抵押人、甲方）及名都公司（保证人、丙方）与交行新乡分行（贷款人、抵押权人、乙方）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定贷款金额为490000元整，贷款期限360月，贷款用途为购买坐落于文岩路299号恒大雅苑6号楼2单元21203室的房产；还款方式为等额本金还款法，还款日为每期末月的1日；贷款利率为月利率6.604583‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮21%；本合同项下贷款实际发放后，与中国人民银行调整基准利率或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率，其中遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上浮50%；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款活用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率…；甲方违反本合同约定，乙方有权停止发放甲方尚未提用的贷款，对甲方已提用但尚未使用的贷款，停止办理支付，单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；甲方取得上述房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；本合同项下的抵押物为甲方所购坐落于文岩路299号恒大雅苑6号楼2单元21203室的房产，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。同日，吕昕霖（抵押人、预购人）及名都公司（保证人、预售人）与交行新乡分行（抵押权人、贷款人）签订《新乡市预购商品房抵押合同》一份，约定抵押权人因购买商品房需要资金，同意将所属的预购商品房相关权益抵押预抵押权人，为其债务作抵押担保；抵押权人同意抵押人所属的预购商品房作为贷款的抵押担保物；保证人为抵押权人承担连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息、实现抵押权之费用，保证期间至抵押人办结他项权利登记为止；抵押人所属房地产位于文岩路299号恒大雅苑6号楼2单元21203室的房产，预购商品房预（售）许可证号为平2014038…；抵押权人在本合同生效后，即按借款合同之约定，向抵押人提供贷款，款额为肆拾玖万元，借款期限共计360月，抵押期间自本合同生效之日起至债务全部清偿为止。2014年11月14日，吕昕霖与交行新乡分行就上述房产办理了房屋预告登记，房屋预告登记证明编号为新房预新乡市字第YH201430199号。上述合同签订后，交行新乡分行依约向吕昕霖发放了贷款，后吕昕霖未按约偿还本息，截止2018年8月7日，尚欠借款本金467551.65元及利息、罚息、复利合计2315.13元，保证人亦未履行保证义务。本院认为，交行新乡分行与吕昕霖、名都公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《预购商品房抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应遵照执行。交行新乡分行依约向吕昕霖发放了贷款，吕昕霖未按约偿还本息，截止2018年8月7日，尚欠借款本金467551.65元及利息、罚息、复利2315.13元，保证人亦未履行担保义务，其行为显属违约，致使合同目的无法实现，应承担相应民事责任，交行新乡分行有权依法解除合同，并要求吕昕霖偿还本息及名都公司承担连带保证责任。对于交行新乡分行诉请的优先受偿权，本案中交行新乡分行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。故交行新乡分行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。对律师费，因交行新乡分行并未提交证据证明上述费用已实际发生，故本院对其该部分诉请不予支持。综上，本院对交行新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除交通银行股份有限公司新乡分行与吕昕霖、新乡市名都置业有限公司于2014年11月13日签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、吕昕霖于本判决生效之日起三日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行借款本金467551.65元及利息、罚息、复利合计2315.13元（2018年8月7日之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿之日）；三、新乡市名都置业有限公司对本判决第二项承担连带保证责任。四、驳回交通银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8394元，保全费2970元，由吕昕霖、新乡市名都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 闫 雪代理审判员 吕 菲二〇一八年八月二十一日书 记 员 穆玉斌新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）