黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书(2015)让民初字第248号原告丁敏，女，1946年3月15日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告张小红，女，1966年2月3日出生，汉族，现住大庆市让胡路区。委托代理人孟庆海，黑龙江中油律师事务所律师。被告大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区。法定代表人陈志华，职务经理。委托代理人赵平，男，1962年1月21日出生，汉族，大庆恒新房地产开发有限公司职工，住大庆市让胡路区。原告丁敏与被告张小红、大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）房屋买卖合同纠纷一案，适用简易程序由代理审判员李桐独任审判，本院于2015年3月10日公开开庭进行了审理，原告丁敏、被告张小红委托代理人孟庆海，恒新公司委托代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁敏诉称：2010年3月7日，原告与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心（以下简称世奥新天地购物中心）签订世奥新天地认购协议书一份，于2010年3月7日交定金10000元，于2010年3月15日交余款210369元。由于2010年9月11日签订商铺定购合同书，约定原告购买由被告恒新公司开发位于世奥新天地购物中心A座商品房，原告所购买的商铺位于一期X层XXX号，面积24.54平方米，每平方米单价为8980元，原告一次性交付购房220369元。认购协议签订后，原告多次催促二被告与原告签订《商品房买卖合同》，为原告办理产权证，但二被告不签订合同也不予退款。被告2011年12月21日给原告承诺书一份、2011年12月21日给原告承诺书一份、2012年1月5日给予原告答复一份，承诺自2０12年1月5日起30个工作日内，如果不与原告签订网上备案合同，就立即给原告退房款，并按约定承担违约责任，现已经超过承诺期限，故原告诉至法院要求1、返还商铺款220369元；2、支付原告违约金22０4０元；3、支付欠付两年零两个月租金39211元；4、支付违约金1789元，以上合计2834０9元。诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求解除合同，并将违约金诉讼请求变更为利息请求，要求利息分段计算，第一段利息从2010年3月15日至2010年10月15日，利息6955.95元，按银行同期贷款利率5.31%计算；第二段利息从2013年10月16日至2015年3月10日，本金220369元×6.15%的利率÷360天×510天=19199.65元，合计26155.56元；第三段利息从2015年3月10日计算至还款日，按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清时止。被告张小红辩称：一、由于涉案房屋被查封，我买房子没有过户到手，我也是受害人；二、从恒新买房子的过程是我是以世奥新天地购物中心的名义办理的，但是卖方的过程是由闫富、曲阜民、张俊君向小业主出售的，小业主购买房屋的房款，经庭审证明都逐一打到张俊君的信用卡上，我一分钱没收到，列我为责任主体不适格。被告恒新公司辩称：被告恒新公司对原告的诉讼请求不予认可，原告与世奥新天地购物中心签订商铺认购协议书并将房款交给世奥新天地购物中心，属于二手房买卖，恒新公司通过网签合同已将此房屋卖给了张小红，同时原告与世奥新天地购物中心签订了商铺返租合同，从2011年1月1日起期限为八年的合同，现被告张小红没有履行返租协议，原告只能就返租协议对被告张小红主张权利。所以原告在其原认购协议和返租协议有效的情况下要求被告返还购买商铺的款项是没有法律依据的。更没有理由向被告恒新公司主张权利。因此请求法院驳回原告对被告恒新公司的诉讼请求。为证实自己的主张，原告丁敏向本院提交证据如下：1、世奥新天地认购协议书一份、商铺委托经营协议一份、收据二张（与原件核对无异提交复印件），证明购买房屋的事实，支付购房款。被告恒新公司认为原告提供的认购协议及定购合同均是与世奥新天地购物中心签订的商铺买卖合同，是张小红购买恒新公司开发的房屋组建的世奥新天地购物中心与她签订的，其收据的收款单位大庆市让胡路区世奥新天地购物中心，与恒新公司没有任何关系，所以其解除合同的请求不能与恒新公司解除，返还房款也不能向恒新公司提出诉请，因为钱也没有交给恒新公司。被告张小红对该证据没有异议。本院对证据真实性予以确认。2、向法庭提交调取证据申请，调取唐桂华诉张小红、恒新公司一案的证据材料作为本案证据提交，以证明二被告应当返款的事实，被告恒新公司对原告申请法庭调取有关丁敏一案的证据不予认可，因为他们双方无论是标的物还是合同、协议等并不完全一致。被告张小红对证据没有异议。本院对证据真实性予以确认。3、2012年9月17日加盖有张小红印章及世奥新天地印章的答复复印件一份，（2013）庆执字第24号通知书复印件，企业法人执照副本复印件，个体工商户执照复印件，宣传画册两页复印件，证明张小红违约的事实，中院查封的事实，以及恒新公司销售房屋的事实。被告恒新公司质证称：此答复是世奥新天地购物中心给业主的，并盖有张小红的印章，通过这个答复可以证明原告对恒新项目部将房屋卖给张小红在恒新公司给张小红办理完产权证后才能将房屋办理过户手续给原告他们是知情的，所以原告的诉讼请求只能针对张小红和世奥新天地购物中心与恒新公司无关。被告张小红对证据真实性及证明问题没有异议。本院综合审查后认定。被告恒新公司、张小红均未向本院提交证据。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2010年3月7日，原告丁敏与世奥新天地购物中心签订认购协议书，双方约定丁敏在世奥新天地购物中心处购买A座一期X层XXX号，面积24.54平方米，价款220369元，丁敏已经交付全款。2010年9月11日，丁敏又与世奥新天地购物中心签订商铺委托经营协议，双方约定原告将A座一期X层XXX号商铺交给世奥新天地购物中心，并授权世奥新天地购物中心代为招商、出租及管理，期限为八年，自开业日期起计算。同时双方还约定“在委托年限内，乙方每年按房价总额8%的标准获得固定租金，2010年10月15日支付第一年租金，次年的同一日期支付第二年租金，依次类推”。另双方还约定“大庆市让胡路区世奥新天地购物中心在签订商铺定购合同书后的180个工作日内，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心负责给原告签订商品房买卖合同及相关证件的办理”。2011年12月21日，世奥新天地购物中心向业主出具承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：为了解决世奥新天地购物中心与各位业主之间的纠纷，及时答复和解决业主所提出的问题，世奥新天地购物中心设专门办公室并指派工作人员登记并处理业主所提出的问题（办公室地址及工作人员联系电话3日内公布）。世奥新天地购物中心与各位业主形成的租赁关系，已按约定如期支付了租金，今后不管是否如期开业，租金如约照付，并承诺A座商场于2012年5月1日前开业。世奥新天地购物中心承诺，2012年5月1日前给A座商场业主办理产权过户手续，对于晚办理产权过户按约定标准承担责任。在本承诺之前每延迟一日按购房款的万分之一承担违约责任；在本承诺之后每延迟一日按购房款的万分之二承担违约责任；如果2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，世奥新天地购物中心同意退房。对于部分业主现在要求退房的可以通过协商解决，协商不成的可以通过人民法院诉讼解决。本承诺经过公证后生效”。2011年12月21日，恒新公司奥林商业区项目部做出承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：大庆市恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部开发的商业区，其中两座商场（A座和B座），均卖给了世奥新天地购物中心，该购物中心的负责人为张小红。B座商场整体产权变更登记的手续正在办理之中，待整体办理完成后按照小商铺的形式将产权逐一办理到各位业主名下，由于A座商场涉及诉讼，待该案结束后将整体产权过户到张小红名下，以同样的方式再过户到各位业主名下。“奥林商业区项目部”不但承担将这两座商场的产权过户到张小红名下，还承担监督张小红按照各位业主与世奥新天地购物中心所签订的买卖合同的约定，于2012年5月1日前逐一以小商铺的形式将产权过户到各位业主名下”。2012年1月5日，世奥新天地购物中心出具答复，该答复记载“各位买主：我世奥新天地从大庆恒新房地产开发有限公司购买了A座和B座商业房产。B座，大庆恒新房地产开发有限公司已与我们签订了网上备案的电子合同，所签订的备案合同是分小商铺的形式签订的，待产权办到我们名下即与您办理产权过户。对于晚办理产权证问题，世奥新天地将按约定承担违约责任。现商场已经开业，我们不同意给您退房，请理解为盼！A座之所以暂时未网签到我们名下，是因为大庆恒新房地产开发有限公司涉诉，预售许可证未能下发，现二审已经接近尾声。从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司还不能与我们签网上备案合同，世奥新天地立即给各位买主退房，并按约定承担赔偿责任；从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司与我们签订网上备案合同，我们将按与您签订的买卖合同，将产权过户给您，对于晚办理产权过户，将按照约定承担违约责任。A座已招商完毕，2012年5月开业”。另查明，2010年10月至2013年10月，被告张小红返还原告租金52893.60元。另查明，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司分别签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》（以下简称《购买合同》），及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》（以下简称《补充协议》）上述购买合同及补充协议铼成公司盖章时间为2007年9月30日。双方约定，铼成公司提供设计方案，恒新公司负责对奥林国际公寓商业用地的建设施工。2007年10月15日、2008年1月8日，恒新公司与新科公司分别签订了《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议一》，约定恒新公司将地块出售给新科公司开发建设，并依据恒新公司授权，由新科公司刻制“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。因恒新公司与铼成公司在履行合同过程中产生争议，铼成公司认为恒新公司违反约定未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由铼成公司出售的房屋，并拒不给铼成公司办理相应的土地过户手续向大庆市中级人民法院提起诉讼。经大庆市中级人民法院审理并于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，判决：一、铼成公司与恒新公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行；二、恒新公司于判决生效后15日内将奥林国际公寓住宅区购物中心（建筑面积为64512.76平方米）交付给铼成公司；三、恒新公司于交付诉争房屋（奥林国际公寓住宅区购物中心）之日起15日内将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照手续过户给铼成公司于接收诉争房屋及所有证照手续后15日内给付恒新公司房价款117053969.66元；五、铼成公司与恒新公司应于交接房屋后按合同约定取费标准及相关法律规定及时清算剩余房款，铼成公司应于清算结束次日起15日内给付剩余房款；六、如铼成公司违反上述第四、五项判决所确定的义务，则解除双方当事人签订的《购买合同》及《补充协议》，铼成公司应将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照退还恒新公司，并承担相关证照过户费用。恒新公司双倍赔偿铼成公司经济损失1220万元。七、驳回恒新公司的反诉请求。本诉案件受理费53800元由铼成公司承担，反诉案件受理费195761元，由恒新公司承担；诉讼保全费5000元，由恒新公司承担，鉴定费600000元，由铼成公司承担300000元，由恒新公司承担300000元。恒新公司不服判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，该院于2010年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，判决：一、撤销大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决书。二、恒新公司于判决送达15日内给付铼成公司610万元及利息（500万元自2008年6月25日起计息，10万元自2008年9月10日起计息，100万元自2008年10月15日起计息，合计610万元计息至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回恒新公司的其他上诉请求；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求；五、驳回恒新公司的其他反诉请求。一审案件受理费53800元由铼成公司负担；反诉费195761元由恒新公司负担；保全费5000元由铼成公司负担；鉴定费600000元由铼成公司负担300000元，由恒新公司负担300000元；二审案件受理费58800元由恒新公司负担。铼成公司不服黑龙江省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月15日做出（2012）民提字第191号民事判决，判决：撤销黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第81号民事判决；二、维持黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第一项、第七项；三、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；四、驳回大庆铼成购物有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元，由大庆铼成购物有限公司负担10760元，大庆恒新房地产开发有限公司负担43040元；反诉案件受理费195761元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担；财产保全费5000元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担；鉴定费600000元，由大庆铼成购物有限公司负担300000元，大庆恒新房地产开发有限公司负担300000元。二审案件受理费58800元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。另查明，2009年11月18日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君签订商品房参建协议，将包含原告购买商铺所在位置商场出售给张俊君。2009年11月26日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君签署房屋交接单。2012年7月10日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君、张小红签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给张俊君、张小红，并约定“以前所签《参建协议》全部作废。另查明，被告张小红与天康公司法定代表人曲阜民系夫妻关系，且在2007年11月27日，张小红成为该公司监事。2010年2月30日，该公司向工商行政管理部门申请将公司股东变更为曲阜民、曲天爽。曲天爽系曲阜民儿子（1989年3月29日出生）。2012年7月10日，该公司向工商行政管理部门申请增加张小红为该公司股东，至此该公司股东为曲阜民、张小红、曲天爽三人。现原告诉至法院要求1、解除合同；2、返还商铺款220369元；3、要求利息分段计算，第一段利息从2010年3月15日至2010年10月15日，利息6955.95元，按银行同期贷款利率5.31%计算；第二段利息从2013年10月16日至2015年3月10日，本金220369元×6.15%的利率÷360天×510天=19199.65元，合计26155.56元；第三段利息从2015年3月10日计算至还款日，按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清时止。放弃有关租金及租金违约金的请求；4、诉讼费被告承担。本院认为：原告与世奥新天地购物中心（张小红为个体业主）签订了《世奥新天地认购协议书》的事实存在，且协议已经部分履行，原告交付了全部房款，被告张小红向原告支付过租金。因本案涉诉房屋存在纠纷，无法按约定期限办理产权转让手续，被告张小红承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续，买方可以要求退房，后被告未能在该时间内为原告办理产权登记，原告诉至法院要求解除协议，对上述事实各方当事人没有争议，本院依法予以确认。因协议解除的条件已经成就，故对原告要求解除双方于2010年2月签订的《世奥新天地认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。因协议解除，世奥新天地购物中心（即张小红）收取原告的商铺购买款应当予以返还，并赔偿原告损失。关于恒新公司是否与张小红共同承担责任问题。从查明的事实看，本案涉及的商铺所在房屋系恒新公司与铼成公司之间签订合同，由铼成公司提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，建成后，整体销售给铼成公司。而在恒新公司履行与铼成公司协议过程中，恒新公司又与新科公司签订《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的补充协议》，双方约定由新科公司出资，并由恒新公司向大庆市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定恒新公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。本院认为，通过双方约定，恒新公司与新科公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。而新科公司于2007年10月15日与恒新公司签订协议后，于2007年10月20日，又与天康公司、华夏公司签订《合作协议》，三方约定购买奥林国际公寓G地块商业用地事宜具体合作方式。天康公司出资4千万元，新科公司出资3千万元，华夏公司出资2千万元，并约定将出资款汇到新科公司账户，由新科公司统一与恒新公司签订购置协议，且三方还约定共同组建奥林国际公寓G区项目部，项目经理由华夏公司担任，项目副经理、财务会计由新科公司担任，项目副经理、财务出纳由天康公司担任，项目实施主要由华夏公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，新科公司、华夏公司、天康公司作为一个整体并由新科公司作为三家企业的代表与恒新公司签订协议后，由该恒新公司与上述三家企业共同进行了案涉房屋的开发销售。2008年4月10日恒新公司出具的《授权书》中“大庆恒新房地产开发有限公司为开发奥林国际公寓商业区，设立大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”的记载，可以认定恒新公司与新科公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。张小红作为天康公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册世奥新天地购物中心，并于当年向原告销售商铺，对于张小红的销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为恒新公司及合作各方为履行合作协议，以张小红的名义设立了世奥新天地购物中心，该中心对外从事的与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任。故对原告要求恒新公司承担返款责任的诉讼请求，本院予以支持。至于恒新公司与合作各方之间的权利义务关系，不属于本案处理范围，本院不予处理。关于被告有关房租及房屋违约金的诉讼请求，因该请求与本案并非同一法律关系，本院在该案中不予审理。另外，恒新公司将房屋的产权转移到张小红等人名下的行为，应视为履行合作协议的行为，二被告主张存在买卖关系证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告丁敏与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心2010年3月签订的《世奥新天地认购协议书》；二、被告张小红、被告大庆恒新房地产开发有限公司共同返还原告丁敏交纳的商铺购买款220369元，并支付2010年3月15日起到2010年10月15日利息6860.66元，支付2013年10月16日至2015年3月10日利息18936.64元，并自2015年3月11日按本金220369元依照中国人民银行同期贷款利率支付利息至判决确定的履行期限届满之日，如被告在判决确定的履行期限届满之日全部支付的，利息计算至实际给付日；三、驳回原告丁敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5717.21元减半收取2858.61元、邮寄费42元，保全费1965元，由被告承担4401.51元，原告承担464.10元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。代理审判员 李 桐二〇一五年三月十五日书 记 员 王丽娜附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。