广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第355号原告：麦新照，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4310。委托代理人：吴深权、冯东国，分别系广东××律师事务所律师、律师助理。被告：中山市力信科技发展有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：刘锦超，职务执行董事。委托代理人：黄嘉焯、张继成，均系广东××律师事务所律师。第三人：柯锦辉，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0310。第三人：黄焯添，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4670。第三人：黄杰，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××5471。第三人黄焯添、黄杰的委托代理人：李君延、赵茜，均系广东××律师事务所律师。第三人：李强军，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0313。第三人：刘锦超，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××6616。第三人刘锦超的委托代理人：黄嘉焯、张继成，均系广东××信律师事务所律师。原告麦新照诉被告中山市力信科技发展有限公司（以下简称为力信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年3月22日、4月17日、7月9日和9月21日四次公开开庭进行了审理。本院在审理过程中依法通知了柯锦辉、黄焯添、黄杰、李强军、刘锦超作为本案第三人参加诉讼。原告麦新照及其委托代理人吴深权、冯东国，被告力信公司的法定代表人暨第三人刘锦超，第三人黄焯添和第三人黄杰的委托代理人李君延，第三人柯锦辉，被告力信公司暨第三人刘锦超的委托代理人黄嘉卓到庭参加诉讼。第三人李强军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，向被告购买商品房112套。2013年10月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，向被告购买商品房49套。上述合同签订后，原告即向被告支付所有的购房款，并办理了上述商品房的备案登记。后原、被告分别于2012年5月28日及2013年10月18日签订了商品房回购合同及相关补偿协议，约定被告可分批回购上述商品房，具体回购方案如下：被告于2014年5月6日前向原告支付600万元回购第一批商品房，原告则配合被告办理回购部分商品房的各项注销手续；第一批商品房回购成功后，被告应于每月6日前向原告支付不少于600万元回购上述剩余商品房。被告在向原告支付600万元回购第一批商品房后，未能按回购协议约定回购剩余商品房。经原告多次催告，被告扔拒绝回购剩余商品房。被告的行为已构成违约，为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2012年5月28日签订的商品房回购合同、2013年10月18日签订的商品房回购合同（合同编号：20131018）、2013年10月26日签订的协议书（合同编号：20131026）、2014年1月20日签订的协议书（合同编号：20140120）和2014年5月4日签订的回购协议（合同编号：力信20140504）；2.确认原、被告分别于2012年5月28日、2013年10月13日、2013年10月15日签订的87份商品房买卖合同为有效合同；3.被告立即向原告交付上述商品房买卖合同约定的87套房产，并向原告出具全部购房款正式发票；4.被告向原告支付违约金2947710.60元及房屋闲置费2475000元；5.被告承担本案诉讼费用及律师费用512998元。被告辩称：一、原、被告之间只存在借款合同关系，并不存在真实的商品房销售合同关系。2015年5月，被告因经营资金周转需要向原告借款3300万元，借款利率为2.5%，借款期限为一年。应原告的要求，被告以签订商品房买卖合同的方式向原告借款，被告按照原告的要求将名下的112套商品房办理登记备案至原告名下。原、被告签订所有涉案文件条款的真实含义具体如下：1.“购房款”实为“借款”；2.“闲置费”实为“借款利息”；3.“回购期”实为“借款期限”；4.“退回购房款”实为“偿还借款本金”。二、原、被告签订的商品房买卖合同、商品房回购合同、协议书、回购协议均为无效合同，理由如下：1.以合法形式掩盖非法目的。原告采取“房屋买卖”、“支付闲置费”的合法形式掩饰其“专门从事放贷业务的地下钱庄性质”以及“高息放贷性质”，其所收利息远超民间借贷法定最高利率标准。2.违反法律、行政法规的强制性规定。由于原告要求被告在未能按照约定支付所谓“闲置费”或返还所谓“购房款”的情况下必须将已经备案登记在其名下的商品房直接抵偿债务，与此相关的“交付房地产”、“办理房地产权属证书”、“出具购房款正式发票”等条款均属抵押担保合同中的“流质条款”，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关“严格禁止约定在债务人不能履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的强制性规定。3.鉴于原告与被告签订的商品房回购合同书、协议书、回购协议均为无效合同的事实，故与之相配套的商品房买卖合同以及中山市商品房销售登记备案表也应属无效。综上，被告认为原告提起本案诉讼所依据的商品房买卖合同、商品房回购合同、协议书、回购协议均为无效合同，法院应依法宣告上述合同无效并驳回原告的全部诉讼请求。第三人黄焯添、黄杰述称：原告陈述的情况与事实不符，两第三人实为被告力信公司的员工，当时被告需要向原告借款3300万元，而第三人应被告要求及财务需要，将第三人本人账号交由力信公司支配使用，但实际账户的支配权是被告，所有款项及细节系由被告的财务人员直接操作，同时据第三人了解最开始借的3300万元已经于2013年6月清偿，但2013年7月由于资金需要重新向原告借款3300万元，当时第三人协助公司签订协议书，最终该款项转入第三人的个人账户上。第三人柯锦辉述称：第三人柯锦辉是被告力信公司的员工。被告当时确有通过第三人柯锦辉、黄杰、李强军的账号走账。第三人的私人账户上的款项都是用于被告的，而这些款项是借款性质的。第三人刘锦超述称：同意被告力信公司的意见。第三人李强军没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面意见。经审理查明：位于中山市东升镇的银信花园由被告力信公司开发建设，土地证号为中府国用（2011）第09001**号，预售许可证为中建房（预）字第2012015号。2012年5月28日，原、被告签订中山市商品房买卖合同112份，约定由原告向被告购买上述银信花园预售商品房共计112套，总面积为11891.02平方米，购房款共计为41618570元，付款方式为一次性付款，付款时间为2012年5月29日，房屋交付期限为2013年12月31日前等。同日，原、被告签订商品房回购合同1份，主要约定：被告在2013年5月27日前对原告所购的上述商品房享有回购权，但原告为确保被告的回购权利而导致了房屋闲置，故被告须向原告支付该批商品房一年的闲置费990万元到原告指定的账户内（户名：麦新照，账号：62×××99，开户行：工商银行中山分行三乡办事处），在提交上述商品房备案登记表当天支付前三个月的闲置费2475000元，在2012年9月至2013年5月期间的每月27日前支付当月闲置费825000元；原告承诺若被告在2013年5月27日前能按本合同约定按期支付该批商品房闲置费并退还原告购房款累计达到3300万元，原告则无条件解除与被告签订的商品房买卖合同，并在收到被告提交的注销资料后的5个工作日内配合被告完成各项注销手续；如被告在2013年5月27日前能按时交纳闲置费，但没能在2013年5月27日前退回原告的购房款累计达到3300万元，为保留被告向原告回购该批商品房的权利，被告必须在2013年6月27日前向原告指定账户支付房屋闲置费825000元或按未回购商品房相对应计算的房屋闲置费，原告收款后，将被告的优先回购权顺延至下个月的27日。在2013年5月27日前，或在双方满足彼此条件保持被告享有优先回购权的期间，被告可分批向原告回购该批商品房，但每次回购的商品房套数不少于4套或回购面积不少于360平方米。原告承诺若被告在2013年11月27日前能按上述约定在每月27日前支付足额房屋闲置费的，则原告为被告保留该批商品房回购权利，但若被告在2013年11月27日前无法向原告一次性或分次退回购房款累计达到3300万元，则双方继续执行原商品房买卖合同，被告须出具购房发票等手续，并在30天内交付上述商品房和办理房地产权属证等等。2012年6月5日，原告向被告转账支付了5笔款共6618570元，金额分别是1618570元、200万元、100万元、100万元、100万元。同日，被告向第三人柯锦辉的账户转入两笔款共450万元，金额分别为150万元和300万元，而第三人柯锦辉向原告转账支付四笔款共计500万元，分别为100万元、100万元、100万元和200万元。2012年6月6日，原告向被告转账支付了1笔款，金额为200万元。同日，被告向第三人柯锦辉转账支付了200万元和1618570元，案外人中山市鸿成商业有限公司向第三人柯锦辉转账支付50万元，而柯锦辉向原告转账支付了1618570元和200万元。经核算，2012年6月5、6日，原告共向被告转账的金额为8618570元，被告及案外人中山市鸿成商业有限公司共向柯锦辉支付了8618570元，柯锦辉共向原告转账金额为8618570元。2012年6月11日，原告分9笔向被告转账支付了3300万元，金额分别为100万元、100万元、100万元、100万元、200万元、200万元、100万元、2075万元、325万元。同日，被告出具收据1份，确认收到原告购买上述112套商品房的购楼款41618570元。第三人柯锦辉分别于2012年6月11日、9月12日、10月11日、12月11日和2013年1月14日、3月11日、4月11日、5月10日、8月20日、9月22日向原告上述指定收取闲置费的账户转账支付了2475000元、825000元、825000元、825000元、825000元、825000元、825000元、825000元、825000元、825000元，共计990万元。第三人李强军分别于2013年2月8日、10月21日、11月23日、12月4日（两笔）、12月16日、12月31日（两笔）向原告上述指定收取闲置费的账户转账支付了825000元、825000元、825000元、23万元、32万元、6万元、280万元、320万元，共计9085000元。第三人黄焯添分别于2013年12月20日和2014年1月9日（四笔）向原告上述指定收取闲置费的账户转账支付了6万元、825000元、207000元、84000元、23000元，共计1199000元。上述三位第三人共计向原告转账总额为20184000元。2011年8月8日，被告与勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位等对上述花园的第10幢、第11幢、第12幢、第13幢及车库进行了竣工验收。2011年8月21日，被告与勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位等对上述花园的第8幢商住楼进行了竣工验收。2012年6月26日，被告与勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位等对上述花园的第1幢、第2幢、配套商业楼及车库进行了竣工验收。2013年6月8日，第三人柯锦辉向原告转账支付500万元。同日，第三人黄杰向原告转账支付1000万元，分两笔，每笔500万元。2013年6月9日，第三人黄杰向原告转账支付500万元。同日，第三人李强军向原告共转账支付800万元，分两笔，分别为350万元和450万元。同日，第三人黄焯添向原告共转账支付500万元，分两笔，分别为350万元和150万元。上述四位第三人向原告转账支付金额共计为3300万元。2013年7月13日，原告作为乙方、被告作为甲方和第三人李强军、柯锦辉、黄杰、黄焯添作为丙方签订协议书一份，主要载明：鉴于原、被告于2012年5月28日签订的商品房买卖合同，由原告以总价41618570元向被告购买银信花园共112套商品房，合计建筑面积为11891.02平方米，原告已付清了购房款，但被告未能按商品房回购合同的约定回购该批商品房，故经三方协商一致，达成如下协议：1.三方确认第三人于2013年6月8日向原告支付3300万元作为被告保留该批商品房回购权利的保证金（该保证金在被告恢复向原告支付房屋闲置费时由原告无息返还给第三人）。原告自收到上述保证金后暂停收取被告应付的闲置费；2.自本协议签署之日起三个工作日内，被告按商品房回购合同约定恢复向原告支付房屋闲置费的，原告返还第三人保证金（分别向李强军支付800万元、向柯锦辉支付500万元、向黄杰支付1500万元、向黄焯添支付500万元）合计3300万元；3.如果被告能按时支付房屋闲置费的，原告同意被告对该批商品房的回购权顺延至2014年1月18日。在本协议签订后且被告已按期足额支付房屋闲置费满三个月的，被告可按原、被告双方于2012年5月28日签订的商品房回购和所约定的金额回购该批商品房；4.本协议未尽事宜由三方协商解决。本协议是原、被告于2012年5月28日所签订的商品房回购合同的补偿协议，与该回购合同具有同等法律效力，如本协议于该回购合同存在冲突的，以本协议为准。2013年7月19日，原告按上述约定分别向第三人柯锦辉、黄杰、李强军和黄焯添名下转账支付对应款项。2013年10月13日，原、被告签订中山市商品房买卖合同49份，约定由原告向被告购买上述银信花园商品房（现房）49套，总面积为5860.66平方米，购房款共计为15823782元，付款方式为一次性付款，付款时间为2013年10月13日，房屋交付期限为2014年4月30日前等。2013年10月18日，原、被告签订商品房回购合同1份（合同编号：20131018），主要约定：被告在2014年1月18日前对原告所购的上述49套商品房享有回购权，但原告为确保被告的回购权利而导致了房屋闲置，故被告须向原告支付该批商品房的闲置费321750元到原告指定的账户内（户名：麦新照，账号：62×××99，开户行：工商银行中山分行三乡办事处），在上述商品房备案登记在原告名下后，被告每月的19日前向原告支付该批商品房闲置费321750元；原告承诺若被告在2014年1月18日前能按本合同约定按期支付该批商品房闲置费并退还原告购房款15823782元，原告则无条件解除与被告签订的商品房买卖合同，并在收到被告提交的注销资料后的5个工作日内配合被告完成各项注销手续；如被告在2014年1月18日前能按时交纳闲置费，但没能在2014年1月18日前退回原告的购房款15823782元，为保留被告向原告回购该批商品房的权利，被告必须在2014年1月18日前向原告指定账户支付房屋闲置费321750元或按未回购商品房相对应计算的房屋闲置费，原告收款后，将被告的优先回购权顺延至下个月的19日。在2014年1月14日前，或在双方满足彼此条件保持被告享有优先回购权的期间，被告可分批向原告回购该批商品房，但每次回购的商品房套数不少于4套或回购面积不少于360平方米。原告承诺若被告在2014年1月18日前能按上述约定在每月19日前支付足额房屋闲置费的，则原告为被告保留该批商品房回购权利，但若被告在2014年1月18日前无法向原告一次性或分次退回购房款累计达到15823782元，则双方继续执行原商品房买卖合同，被告须出具购房发票等手续，并在30天内交付上述商品房和办理房地产权属证；如被告不按合同约定时间向原告支付房屋闲置费的，视为被告违约，则双方马上按原商品房买卖合同执行，被告须在30天内为原告办妥出具购房发票等手续，为原告办理房地产权属证，并按购房总价的10%向原告支付违约金；如原告在规定时间内收到被告支付的所有购房款及房屋闲置费，但没有按约协助注销备案登记的，视为原告违约，原告须马上与原告解除商品房买卖合同，并在收到被告提交的注销资料后5个工作日内配合被告完成各种注销手续，并按购房总价的10%向被告支付违约金；等等。此外，该回购合同后附一份明细表，载明交易房号包括：7幢1502室；8幢1201室、1203室、1204室；11幢1402室、1403室、1404室、401室、402室；12幢1801室、1802室、301室、302室、201室、202室、1601室、1602室、1603室、1604室；13幢的201室、301室、401室、50室1、601室、701室、801室、901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1501室、1601室、202室、302室、402室、502室、602室、1002室、1102室、1202室、1302室、1402室、1502室、1602室、1404室、404室、204室。2013年10月16日，被告股东刘锦超、高文立签订股东决议一份，主要载明：被告的股东同意将被告开发的位于中山市东升镇银信花园共49套商品房（建筑面积合计为5860.66平方米，价款共计为15823782元）出售给原告，并拟向原告回购上述112套商品房中的53套（建筑面积合计为5845.31平方米，回购价款为16220735.25元）；两款相抵，被告尚欠原告396953.25元，于2014年1月18日前支付给原告等等。2013年10月26日，原、被告签订协议书一份（合同编号：20131026），就上述商品房回购事宜达成如下补充协议主要如下：1.原、被告于2013年10月15日签订的回购协议（合同编号：20131015），被告向原告回购2012年5月28日签订的商品房买卖合同中的53套商品房，建筑面积为5845.31平方米，回购价款为16220735.25元，被告确认尚欠该回购款中的396953.25元，原告同意被告于2014年1月18日前清偿；2.原、被告确认2012年5月28日签订的商品房买卖合同，被告未回购部分商品房价值为25397834.75万元，被告应于每月19日前向原告支付房屋闲置费503250元至回购期限届满之日止；3.原告同意若被告在2014年1月18日前能按商品房回购合同（合同编号：20131018）及2012年5月28日签订的商品房回购合同约定期限向原告支付商品房的闲置费，并向原告支付商品房的回购款合计3300万元，原告同意无条件解除与被告于2012年5月28日签订的商品房买卖合同和2013年10月11日签订的商品房买卖合同，原告在收到被告提交的注销资料后的5个工作日内配合被告完成各项注销手续；4.本协议是原、被告双方于2012年5月28日签订的商品房回购合同及2013年10月18日签订的商品房回购合同的补充协议，与上述商品房回购合同具有同等法律效力。2014年1月20日，原、被告签订协议书一份（合同编号：20140120），就上述商品房回购事宜达成如下补充协议主要如下：1.原告同意保留被告具有回购上述商品房的权利至2014年7月18日，但被告必需于每月19日前向原告支付房屋闲置费825000元至上述期限届满之日止。被告可提前回购上述商品房，但被告应于2014年4月18日前向原告提出，并由原告审核；2.如被告不按本协议规定时间向原告支付房屋闲置费的，即视为被告违约，原告有权马上执行2012年5月28日及2013年10月11日签订的商品房买卖合同，被告须在30天内为原告办妥出具购房发票等手续，并按商品房买卖合同约定为原告办理房地产权属证。此外，被告还须向原告支付购房总价10%的违约金；3.若被告在2014年7月18日前能按约定期限向原告支付商品房的闲置费并支付商品房的回购款合计3300万元的，原告同意无条件解除与被告于2012年5月28日签订的商品房买卖合同及于2013年10月11日签订的商品房买卖合同，被告在收到原告提交的注销资料后的5个工作日内配合被告完成各项注销手续；4.本协议是原、被告双方于2012年5月28日签订的商品房回购合同及2013年10月18日签订的商品房回购合同（合同编号：20131018）、2013年10月26日签订的协议书（合同编号：20131026）的补充协议，与上述商品房回购合同及协议书具有同等法律效力。2014年5月4日，原、被告签订协议书一份（合同编号：20140504），由于被告未能按上述协议回购商品房及支付房屋闲置费，故双方就上述商品房回购事宜达成如下补充协议主要如下：1.原、被告双方同意被告以总价3300万元回购原告于2012年5月28日及2013年10月11日向被告购买的商品房（具体见附表1明细表，不包括被告已经回购的商品房）。被告承诺分批回购上述商品房，且每次回购的商品房价值不少于500万元；2.截至2014年4月29日，被告确认拖欠原告房屋闲置费2475000元，被告承诺在回购上述商品房时分期支付；3.具体回购方法（详见附件2具体回购方案）如下：（1）被告承诺于2014年5月6日前向原告支付600万元回购第一批商品房，在回购前向原告交付所回购商品房的明细表，由原告审核；（2）原告收到被告回购款及注销资料后3个工作日内配合被告办理回购商品房的各项注销手续；（3）原告办理所回购商品房注销手续后，被告于当月30日前向原告支付房屋闲置费200万元；（4）上述第一批商品房回购成功后，被告承诺于每月6日前向原告支付不少于600万元回购上述剩余商品房，并于当月30日前向原告清偿上述所拖欠的闲置费475000元；（5）被告在分批回购上述商品房过程中，未回购部分商品房所产生新的房屋闲置费，被告应于最后五批商品房回购时一并向原告支付。原告收取上述回购款及闲置费后，办理上述剩余商品房的各项注销手续。被告可提前支付回购款及闲置费，如被告提前支付回购款的，原告同意以被告实际未回购的部分商品房计算房屋闲置费；（6）被告或被告委托第三方须向原告指定的账户（户名：麦新照，账号：62×××69；开户行：工商银行中山分行三乡办事处）支付上述商品房的回购款及闲置费；4.被告保证按照约定时间向原告回购上述商品房，支付回购款及闲置费。为确保按约支付闲置费，被告同意在原告办理商品房注销手续时向原告开具相应金额的支票。原告保证在收到被告回购款后配合其办理注销手续；5.如被告未能按上述约定支付回购款或闲置费的，即视为被告违约，原告有权单方解除双方签订的所有商品房回购合同，双方按照2012年5月28日及2013年10月11日所签订的商品房买卖合同执行，被告须在30天内为原告办妥出具购房发票等手续，并按商品房买卖合同约定为原告办理房地产权属证。此外，被告还须向原告支付购房总价10%的违约金。如原告在收取回购款后未按约定配合被告办理回购部分商品房的各项注销手续，视为原告违约，原告需向被告支付被告已付回购款（但不包括未违约前支付的回购款）10%的违约金。若任何一方违反本协议任一条款的，守约方为实现债权所发生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费等相关费用）由违约方承担；6.本回购协议若有与原、被告双方于2012年5月18日签订的商品房回购合同及2013年10月18日签订的商品房回购合同、2013年10月26日签订的协议书、2014年1月20日签订的协议书的补充协议与上述商品房回购合同、协议书冲突的，以本回购协议为准。后被告向原告回购第一批商品房共21套，回购价为600万元，该款由案外人林灿欣于2014年5月6日转账支付给了原告。另查明，原、被告签订了商品房卖买卖合同后办理了相关商品房的销售登记备案表，回购后亦按约办理了注销登记手续，至今仍备案登记买受人为原告的共87套，具体包括：1.座落于中山市东升镇银信花园1幢1701室、402室、403室；2.座落于中山市东升镇银信花园2幢501室、801室、1401室、1501室、1601室、402室、502室、1202室、1302室、1402室、1502室、1602室、1702室、403室、503室、603室、703室、803室、903室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1503室、1603室、1703室、904室、1004室、1104室、1204室、1304室、1404室、1504室、1604室、1704室；3.座落于中山市东升镇银信花园7幢1502室；4.座落于中山市东升镇银信花园8幢1201室、1203室、1204室；5.座落于中山市东升镇银信花园11幢1402室、1403室、1404室、401室、402室；6.座落于中山市东升镇银信花园12幢1801室、1802室、301室、302室、201室、202室、1601室、1602室、1603室、1604室；7.座落于中山市东升镇银信花园13幢201室、301室、401室、501室、601室、701室、801室、901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1501室、1601室、202室、302室、402室、502室、602室、1002室、1102室、1202室、1302室、1402室、1502室、1602室、404室、204室。2015年1月21日，原告以被告未能按约回购上述商品房等为由诉至本院，提出上述诉讼请求。审理过程中，原、被告确认李强军于2013年12月31日所付的600万元（包括280万元和320万元两笔）与涉案交易无关。此外，原告主张第三人李强军于2012年12月16日向原告转账支付6万元和第三人黄焯添于2013年12月20日向原告转账支付6万元与本案无关，但没有提供相关证据证明。经法庭询问，有关原告购买涉案房屋的用途问题，原告述称为投资；有关若为投资，原、被告双方在涉案商品房具备交付条件的情况下约定时间较长的回购期且低于原交易价的回购价格问题，原告述称“原购房价为每平方米3500元，但因被告承诺回购期间向原告支付该批房屋的闲置费，所以原告同意被告的回购要求，给予被告一定期限内可以回购已经买卖的商品房”；有关原、被告之间是否特殊利害关系等问题，原告表示不存在。被告则认为双方之间实际为借贷关系，回购金额3300万元就是实际借款金额，而上述的8618570元是为了走账才支付的。原告则表示第三人柯锦辉于2012年6月5、6日向其所支付的8618570元为柯锦辉向其出借的借款。第三人柯锦辉对此予以否认，并表示是受被告委托向原告转账，原、被告之间实际为借贷关系，借款金额为3300万元。除上述两笔6万元及第三人李强军于2013年12月31日所转的600万元（两笔款，分别为280万元及320万元）转账款外，原告确认收取了其他第三人的转账款，但认为该款为涉案房产的闲置费而非利息。经核算，扣除双方确认的李强军于2013年12月31日所付的600万元后，原告已收闲置费共计14184000元和回购款600万元。另查明，以41618570元为基数，按中国人民银行同期一年期利率档次计算自2012年5月28日起至2013年5月27日至的利息为2542016.01元；以3300万元为基数，按中国人民银行同期一年期利率档次计算自2012年5月28日起至2013年5月27日至的利息为2015603.34元。中山市地情信息库公布的2012年中山市一手住宅均价为5235元／平方米。此外，基于被告的抗辩意见，本院在庭审过程中根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条等规定两次向原告进行悉明，并询问原告是否变更其诉讼请求，但原告表示不变更本案诉讼请求。庭审过程中，原、被告就双方之间的真实法律关系存在争议，各持己见。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、中山市商品房销售合同登记备案证明表、收据、转账单、流水账、2012年5月28日商品房回购合同、编号为20131018商品房回购合同、编号为20131026协议书、编号为20140120协议书、编号为20140504回购协议、2013年10月15日签订的回购协议及明细表、股东会决议、委托代理合同、借款合同、中国工商银行流水、协议书等证据，被告提供的银行流水、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、照片、任命书、网上转账支付操作凭证、全国工商登记信息表等证据和本院的开庭笔录存案为凭。本院认为：本案原、被告对双方之间的真实法律关系产生争议，而法律关系应当依据当事人的意思表示及权利义务关系予以综合认定。对此，本院根据原、被告双方的陈述和提供的证据逐一分析如下：首先，从交易目的看，如原告所言，其作为投资者，向被告购买大量商品房用于投资，但根据其在与被告签订商品房买卖合同当天所签订的回购协议及后期的多份补充协议等显示其同意被告于一年内以低于原购入价8618570元的价格回购该批商品房。原告对此以“收取闲置费及对自身权利的处分等”进行解释，但根据上述查明事实可见，按每月闲置费825000元计算，一年的闲置费为990万元，即原告因此所得利润为1281430元，低于41618570元或3300万元按中国人民银行同期一年期利率档次的利息，显然与正常的投资者追求低风险和高利润的目的不符；其次，从交易模式看，原、被告于2012年5月28日第一批交易的112套商品房为预售房，原告亦在签订备案登记后几天内向被告转账支付了41618570元，有异于正常购房款的支付形式。另，在原告完全履行了付款义务后且被告存在延期支付闲置费等违约的情况下，直至2015年1月21日提起本案诉讼为止，没有相关证据显示原告曾要求被告办理过户登记或交付商品房，亦无缴纳属其应付的税款及物业维修基金，反而三番几次的约定回购事宜，而根据有关协议，办理商品房过户和交付商品房只是按回购方案无法施行下去的最后保障，这种交易模式显然与一般的商品房交易习惯不同；再次，从商品房价格看，无论是原、被告于2012年5月28日第一批交易的112套商品房的交易单价3500元／平方米（41618570元／11891.02平方米），还是约定的2013年5月27日前的回购单价2775.16元／平方米（3300万元／11891.02平方米）和2013年10月16日的第二批交易49套商品房的交易单价2700元／平方米（15823782元／5860.66平方米），均远低于同期市场价格，不符合一般的商品房交易习惯和常理；最后，从资金流向看，虽原告确在办理第一批商品房的备案登记当天及次日（2012年6月5日和6日）向被告付8618570元及于同年同月11日向被告支付了3300万元，但根据现有证据足见第一批购房款8618570元确实已经通过第三人回转到原告，原告虽主张该款为其与第三人柯锦辉之间的借款关系，但没有提供任何证据佐证。若双方之间为商品房销售合同关系，该批购房款8618570元在向被告支付当天就又通过第三人回转给原告的情况，显然与正常的商品房交易有异。若原告与柯锦辉之间存在如此巨额的民间借贷关系，没有相关的书面合同，亦不符合常理。该款与交易总价相抵后所得金额与回购价相同，显然过于巧合。此外，双方于2013年7月13日，原、被告和第三人签订的协议书显示原告是依据3300万元资金的流向作为收取被告闲置费的依据，显然与正常的商品房交易有异，不符合一般的商品房交易习惯和常理。综上，本院认为，原、被告之间虽签订了商品房买卖合同，亦有相关的支付款项记录，但双方之间的履行方式及签订的回购协议、补充协议的约定显然有悖日常的商品房交易习惯和常理。双方之间的交易并非以取得涉案商品房所有权为目的，而是为了实现资金融通。双方之间的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷合同关系，双方签订商品房买卖合同、回购协议等的目的是为了担保债权的实现。原、被告有关被告未能按约回购则按商品房买卖合同约定履行过户等约定显然属于以物抵债的形式，与《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关“抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定相悖，依法不受法律保护。对此，本院已根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向原告进行了悉明，询问其是否变更诉讼请求，但原告拒不根据真实法律关系变更诉讼请求，坚持其上述诉讼请求。因双方不存在商品房销售合同的实体法律关系，原告以此为由提出的诉讼请求于法无据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：驳回原告麦新照的全部诉讼请求。案件受理费218864元，由原告麦新照负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁春燕审 判 员  张庆争代理审判员  邝 羽二〇一五年十月三十日书 记 员  谭勇兴