广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第1147号原告（反诉被告）：龚启林，住广州市花都区。被告（反诉原告）：罗建，住湖南省衡东县。委托代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。原告（反诉被告）龚启林诉被告（反诉原告）罗建租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2015年10月9日公开开庭进行审理。原告龚启林，被告罗建的委托代理人姚小姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告与被告在2013年4月10日签订《租赁合同》，原告将坐落于广州市花都区炭步镇兴华路个体工业村租给被告作为厂房用地。该合同约定：租赁期为三年，自2013年4月10日至2016年4月10日止；合同约定每月租金为人民币14000元；且承租人应在每月5号前向甲方缴纳租金；承租方向出租房交纳押金20000元。合同还约定：承租人不按时缴纳租金，出租人有权终止合同、收回该厂房且押金不予退还。于2013年12月24日，被告因需向原告要求扩充租赁面积，使用电梯及三楼员工宿舍20间，因此双方签订《租房补充协议》；该补充协议约定，自2014年2月1日开始，被告向原告支付电梯使用费每月1500元及三楼员工宿舍20间，每月租金5000元，即从此日起，每月应交租金总额为20500元。在租赁合同履行过程中，被告屡次违约，多次不按时缴纳租赁金，以各种理由拖欠水电费。于2015年7月16日，被告在拖欠租金的情况下，私下偷偷撤离厂房，并蓄意破坏厂房的基础设施以及水电设施；被告蓄意毁坏办公楼1至6层楼梯，导致原告需承担维修费用约80000元；被告蓄意损坏办公楼五六楼电线，导致原告损失包工包料费合计112000元；被告盗走办公楼不锈钢门一套，导致原告损失合计3600元；被告盗走原告办公楼五楼吊扇五台，导致原告损失约800元。被告在合同期间蓄意破坏原告厂房，损害原告利益，导致即使终止合同，厂房仍因残缺而不能继续出租；因此原告认为被告须支付租赁金以及相关的材料费、维修费用等，直至厂房恢复原状为止。原告认为，被告拖欠租金及水电费的行为不仅是一种严重的违约行为；肆意破坏原告的厂房的基础设施以及水电设施，更是严重的违法行为。为此，请求法院判决：1、被告向原告支付租金，按每月20500元付至原告维修好厂房基础设施及水电设施之日止；2、被告向原告支付拖欠水电费约8000元；3、被告向原告赔偿蓄意毁坏办公楼1至6层楼梯的维修费用约80000元；4、被告向原告赔偿蓄意损坏办公楼五六楼电线包工包料费用112000元；5、被告向原告赔偿盗走不锈钢门一套的费用合计3600元；6、被告向原告赔偿盗窃办公楼五楼吊扇五台的损失合计800元；7、待原告维修好厂房基础设施及水电设施，被告缴清相关租赁金及因维修所产生的一切费用后，双方才能终止租赁合同；8、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。第一，被告并没有破坏原告厂房基础设施及水电设施，且被告已经于2015年7月16日搬离了涉案的租赁场地。第二，被告愿意缴纳水电费至搬离厂房日止，但原告应当拿出相应的票据证明被告所使用的水电费。第三，原告的租赁物共六层，被告仅承租了五层、六层，并且被告还承租了原告的电梯，而原告的租赁物也并不是只有出租给被告一家公司，楼梯是否由被告损坏还是因年限的折损，以及原告所要求的维修费用是否有直接发生，原告都无事实依据跟法律依据。第四，被告承租原告厂房的五层、六层，原告交付给被告时，是没有进行装修，并且电线也仅仅是主线到楼梯口，五、六层的装修以及电线都是由被告自己安装的，因为被告是生产吉他，是需要用高压机器的，高压机器所需要的电线、开关都不同于一般的租赁房屋的使用，最为重要的是被告并没有破坏原告的电线、开关。第五，原告是恶意不与被告办理交接手续。被告搬离厂房时，不锈钢门以及吊扇都还在，原告是知道被告在搬离部分办公物品的，因为被告与原告在此之前有进行协商，想要再扩大几个部门，但原告就此提高租金，故被告打算生产部门依旧是在涉案的办公楼，仅将办公楼以前的部门及新增设的部门搬到附近，被告当时并不打算全部搬离。可在搬离过程中，原告将被告的总电开关关闭，导致被告无法生产，因为当时被告承接了一笔订单，被告与原告进行协商，原告置之不理，被告无奈，只能报警，在警察在场的情况下，利用备用钥匙将电打开，被告当时急着赶货，在原告恶意停电的这种情形下，被告只能连夜将所有的机器设备全部搬走，弥补被告的损失。被告全部搬走的当天都是一直有跟原告联系，并且当天原告也有派他表哥在现场查看，到第二天，被告多次打电话、短信要求原告来办理交接手续，但原告根本不接被告的电话也不回被告的短信，之后被告被派出所传唤才得知，原告报警称被告盗窃，原告是明显的恶意不与被告办理交接手续，如果不锈钢门以及电扇不在了，原告可以在跟原、被告双方都在场的情形下，报警才对，为什么单独去报警，在搬离厂房时不锈钢门以及电扇都是在的，与被告无关。被告（反诉原告）反诉称：被告与原告于2013年4月10日签订了《租赁合同》，原告将坐落于广州市花都区炭步镇兴华路个体工业村租给被告作为厂房用地。2015年7月，原告因与其他租客发生争议，多次将涉案的租赁房屋的总电闸关闭，导致被告的工厂停业，致使大部分半成品报废，致使被告的工人中暑导致昏厥，以及被告迟延交货，向其客户支付违约金27680元，临时叫车搬厂多支付运费4000元。原告的拉闸行为已经严重违约，致使双方的租赁合同无法继续履行，故被告通知原告要求解除合同，由被告返还租赁场地。现被告为维护自身的合法权益，特提起反诉，请依法判决：1、原、被告于2013年4月10日签订了《租赁合同》于2015年7月16日解除；2、原告退还押金20500元，退还已交租金8883元；3、原告赔偿损失31680元。诉讼中，被告申请将上述第二项反诉请求变更为：原告退还押金20000元。后被告对其第二项反诉请求明确为：原告返还押金20000元，退还被告已缴纳的2015年7月16日至2015年7月30日的租金8883元。被告对其第三项反诉请求明确为：原告赔偿被告向广州市妙声乐器支付的违约金27680元及加急搬厂费用4050元。原告（反诉被告）反诉辩称：请求驳回被告的全部反诉请求。第一，原告与被告于2013年4月10日签订的《租赁合同》有效期至2016年4月10日止，被告未得原告书面同意不得擅自单方面中止合同。第二，被告拖欠租金以及毁坏原告厂房基础设施这一事实无可置否，属于违约犯罪行为，造成原告经济损失，因此原告认为无须退还被告押金以及已交租金，且被告应赔偿原告由此造成的相关一切经济损失。第三，请求本案诉讼费由反诉原告承担。原告与被告于2013年4月10日签订的《租赁合同》约定租赁期为三年，自2013年4月10日至2016年4月10日止；合同还约定，若承租人不按时缴纳租金，出租人有权中止合同、收回该厂房且押金不予以退还。租赁期间，被告以各种理由，多次拖欠水电费。原告与其他租客的租赁关系，并不影响原告与被告的租赁关系，厂房配备独立电闸开关，原告并未私自关闭总电闸，被告的指控扭曲事实真相；因此，被告拖欠水电费而导致工厂停电造成的相关经济损失，与原告无关，应由被告独自承担。合同期间，被告拖欠租金、水电费用，在多次协商不成的情况下连夜搬走，并蓄意破坏原告厂房的基础设施、水电设施，蓄意毁坏原告办公楼1至6层楼梯、损坏办公楼五六楼电线、盗走办公楼不锈钢门一套、盗走办公楼五楼吊扇五台，这些违法的行为对原告的厂房破坏至深，导致即使提前中止合同，厂房仍然因残缺不能继续出租，是不可否认的事实，因此，原告认为被告须承担相关的材料费以及维修费、人工费等相关费用，以及直至厂房恢复原状为止前的租赁金方能中止合同。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区炭步镇兴华路个体工业村自编41号，该厂房所在土地为国有工业用地，权属人为广州市花都区炭步东城五金厂，系原告经营的个体工商户。2013年4月10日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定将涉案厂房租与被告使用，月租金14000元，每月5日缴交，押金20000元。合同第五条约定：“应交纳的水某、电费、治安费、卫生费、出租管理费用、小区管理费及住户所造成厕所及排污管堵塞的清理费用，由乙方负责。”合同第六条约定：“甲方的厂房、水、电或家私及其他一切装修设备不得损坏，如有损坏或遗失者应照价赔偿，其它经济纠纷和法律责任等一切与甲方无关，乙方自己承担。”2013年12月24日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《租房协议》（补充），约定原告将涉案厂房三楼宿舍租与被告，被告自2014年2月1日开始每月交租金总额20500元。合同签订后，被告向原告交付押金20000元，并交付租金至2015年7月31日，欠付自2015年8月1日之后的租金。诉讼中，原、被告一致确认：被告已于2015年7月16日搬离涉案厂房，现厂房空置。2015年10月12日，被告将涉案厂房的钥匙交还原告。诉讼中，原告陈述：涉案厂房的水电费一直由被告自行缴纳。原告并未提交证据证明被告欠缴水电费的金额。诉讼中，原告向本院提交图片复印件31张，拟证明涉案厂房由被告毁坏。诉讼中，原告向本院提交一张收据，写明恒昌闸门厂收到原告订造加厚不锈钢门两套共计7200元。原告提交该证据拟证明被告盗走其防盗门一套价值3600元。诉讼中，原告向本院提交一份收据，写明原告为涉案厂房电线包工包料工程款支付336000元。原告提交该证据拟证明被告蓄意损坏办公楼五六楼电线包工包料费用112000元。诉讼中，被告向本院提交案外人广州市妙声乐器有限公司与广州嘉缘乐器厂签订的《吉他采购合同》，其中广州嘉缘乐器厂签名为被告。被告向本院提交一份广州市嘉缘乐器制造有限公司的送货单。被告向本院提交一份广州妙声乐器出具的《收款收据》。被告提交上述证据拟证明被告与广州市妙声乐器有限公司之间的采购合同因原告的拉闸行为导致被告违约，支付违约金27680元的事实。诉讼中，被告向本院提交一份2015年7月16日的《收据》，写明：“今收到嘉缘乐器搬厂运费9车＊450元，共计4050元。”被告提交该证据拟证明2015年7月16日由于原告的停电行为导致被告加急搬厂产生的费用。诉讼中，原告表示：对其诉讼请求中主张的被告毁坏办公楼1至6层楼梯的维修费用80000元，其不申请评估鉴定。经本院依法释明，原告表示：如果涉案合同无效，其不变更其诉讼请求。被告表示：如果涉案合同无效，其撤回其第一项反诉请求，变更第二项诉讼请求为原告退还押金20000元，退还已交场地占用使用费8883元。另，诉讼中，原告向本院提交一份由广州市公安局花都区分局炭步派出所于2015年7月16日向原告作出的《受案回执》，称：“你于2015年7月16日报称的龚启林被盗窃案一案我单位已受理（受理登记表文号为穗公花受案字（2015）20181号）。”诉讼中，原告向本院提交一份由广州市公安局花都区分局于2015年8月17日向原告作出的编号为穗公花不立字（2015）00049号《不予立案通知书》，称：“你于2015年7月17日提出控告的龚启林被盗窃案，我局经审查认为此案系纠纷，没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。”本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的《租赁合同》及《租房协议》无效。经本院依法释明后，被告表示如果合同无效，其撤回其要求确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2015年7月16日解除的反诉请求，这是被告自行处分自己的诉讼权利的行为，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告之间签订的《租赁合同》无效，原、被告应当互负返还义务，故被告反诉要求原告退还其交纳的押金20000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。虽然原、被告均确认被告于2015年7月16日搬离厂房，但由于原、被告并未对涉案厂房进行交接，直至2015年10月12日，被告将涉案厂房钥匙交与原告，故被告占用涉案厂房期间应当承担相应费用。因此，被告反诉要求原告返还被告已缴纳的2015年7月16日至2015年7月30日的场地占用费8883元的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。因上述《租赁合同》无效，故其中关于缴付租金的合同条款亦无效，经本院依法释明后，原告明确表示如果合同无效，其不变更其诉讼请求，因此原告主张被告支付租金至被告维修好厂房基础设施及水电设施的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告占用涉案厂房对原告造成的占用使用费的损失，原告可另行主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告主张被告赔偿蓄意损坏办公楼一至六层楼梯的维修费用80000元、赔偿蓄意损坏办公楼五六楼电线包工包料费用112000元、赔偿盗走不锈钢门一套的费用3600元、赔偿盗窃办公楼五楼吊扇五台的损失800元，但原告未向本院提交充分证据证明被告损坏楼梯、电线及盗走不锈钢门和吊扇的事实，无法确定被告需赔偿的数额，故根据上述法律规定，原告的上述主张，没有理由和依据，本院不予支持。同理，关于水电费，原告并未提交具体数据证明被告欠缴的水电费金额，故原告主张被告支付欠缴水电费8000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿被告向广州市妙声乐器有限公司支付的27680元及被告加急搬厂的费用4050元，但被告并未提交充分证据证明其与案外人之间的合同纠纷的直接且唯一原因是由原告造成，亦未能证明被告加急搬离厂房是因原告过错导致，故根据法律规定，被告反诉要求原告赔偿被告向广州市妙声乐器有限公司支付的27680元及被告加急搬厂的费用4050元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。至于原告主张待原告维修好厂房基础设施及水电设施，缴清相关租金及因维修所产生的一切费用后，原、被告才能终止租赁合同的诉讼请求，属于对未发生事实提出的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）龚启林于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）罗建退还押金20000元；二、驳回原告（反诉被告）龚启林的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗建的其他反诉请求。案件受理费2337元，由原告龚启林负担。反诉案件受理费663元，由原告龚启林负担217元，由被告罗建负担446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一五年十月十三日书记员 张丽彬