天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初6325号原告：白玉泉，男，1970年3月8日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李艳（原告儿媳），1991年10月13日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：孙倩，天津韬胜律师事务所律师。被告：单华伟，男，1984年6月18日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。第三人：天津市津南区家佳顺房屋中介服务中心，住所地：天津市津**小站镇润禾佳苑**楼底商**。经营者：李娜娜，女，1982年1月23日出生，汉族，住天津市津**。原告白玉泉与被告单华伟、第三人天津市津南区家佳顺房屋中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白玉泉的委托诉讼代理人李艳、孙倩，被告单华伟，第三人天津市津南区家佳顺房屋中介服务中心（以下简称“房屋中介”）的经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白玉泉向本院提出诉讼请求：1．解除原被告于2018年2月12日签订的《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）；2．被告支付违约金140000元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月12日，原被告签订了买卖合同，约定被告购买原告坐落于原告名下位于天津市津南区××镇××公寓××号房屋（以下简称“诉争房屋”），价款为700000元。当日被告向原告支付定金10000元。约定2018年4月4日到津南区房管局签订《天津市房产买卖协议》（以下简称“买卖协议”），后因被告未带齐证件，手续没有办成。2018年4月13日，被告通过第三人向原告表示不再购买诉争房屋，因此原告诉至人民法院，请求判如所请。被告单华伟辩称：被告买房时，房屋中介没有告知需要支付大税，但签订买卖协议时查询到房屋未过两年，要多付40,000多元的大税，被告无力承担，所以与原告和第三人协商，但原告不同意承担，所以被告不想再购买诉争房屋。因此被告同意不退定金10,000元，解除买卖合同，但不同意原告的其他诉讼请求。房屋中介述称：协商合同过程中，一直是原告儿媳和第三人联系，说买房子时间很长了，居住很多年。第三人通知被告时，称税款以房管局核实为准，结果查询到有大税，经原被告双方协商，原告同意负担一半的增值税，被告不同意。双方协商未果。第三人没有收取中介服务费。原告向本院提交以下证据：1．原被告及第三人于2018年2月12日签订的买卖合同1份，证明原告出售房屋，定金10,000元，剩余房款690,000元，合同履行期间，如果甲方或者乙方中途违约，则由违约方按房款20%的标准支付对方违约金。2．房产证1份，证明房屋是由原告所有，并且在签订合同时与税票一同向被告出示。经质证：被告和第三人均认可证据1的真实性、合法性、关联性。被告认可证2的真实性，不认可关联性，签订合同原告没有出示该证据。第三人认可证2的真实性、合法性、关联性，并且签订合同时原告向被告出示过。被告和第三人未向本院提交证据。本院经审查分析认为：原告提交的证1、2，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院根据审查认定的证据，结合当事人陈述，确认以下事实：诉争房屋系原告所有，坐落于天津市津**××镇××公寓××号。该房系商品房，建筑面积93.05㎡。原告和被告及第三人于2018年2月12日签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将诉争房屋卖给原告，总价款700000元，定金10000元，剩余房款690000元，定于房屋过户后房款到账当天内一次性付清，签订协议后，被告交付10000元定金。且双方约定，如甲方或者乙方中途违约，则违约方按房款20%标准支付对方违约金。在2018年4月4日，原被告到津南区房管局签订买卖协议，但由于被告证件未带齐全，所以当天未能签约。之后查出诉争房屋未过两年，有大税，经原被告协商未果。被告通过第三人通知原告不再购买诉争房屋，故原告呈讼人民法院，请求判如所请。另查明，原被告诉称的大税即房屋增值税。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原被告均认可双方存在房屋买卖合同关系，双方签订的买卖合同应属合法有效。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告已经明示原告不再购买诉争房屋，因此，原告主张解除合同，本院予以支持。关于定金问题：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的义务，无权要求返还定金。被告拒不履行居间合同的行为，已经构成违约，已经给付的定金10,000元不再退还。关于违约金：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告认可诉争房屋现值与出售时差别不大，因此，原告向被告主张房屋价款20%的违约金，达到140,000元，显系过高，本院予以酌情减少，被告应支付违约金50,000元。当事人即约定违约金，又约定定金的，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案中，已经支持违约金条款，不再支持定金条款，扣减10,000元定金后，被告还应给付原告违约金40,000元。被告抗辩原被告及第三人在签订房屋买卖合同时称诉争房屋不需要交纳房屋增值税的主张，未提出证据予以证实，且双方在合同第六项税费负担中约定了交易税费由乙方承担，因此对其抗辩主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告白玉泉与被告单华伟及第三人天津市津南区家佳顺房屋中介服务中心于2018年2月12日就坐落于天津市津南区××镇××公寓××号房屋签订的房屋买卖居间合同；二、被告单华伟于本判决生效后三日内赔偿原告白玉泉违约金40,000元。三、驳回原告白玉泉的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550元，由原告白玉泉负担1,150元，被告单华伟负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  崔长祥二〇一八年八月二十日书记员  袁卿阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。