浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖民终字第312号上诉人（原审被告）：韩苗宝。委托代理人：项加升。被上诉人（原审原告）：周汉龙。委托代理人：史明方，浙江浦源律师事务所律师。上诉人韩苗宝为与被上诉人周汉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2015）湖安孝民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年2月2日，双方签订租赁合同一份，约定：周汉龙将其所有的坐落在安吉县章村镇茅山村大桥下预制场、房屋及机械设备等出租给韩苗宝经营。租赁期限为3年，即从2012年2月1日至2015年1月31日，每年租金85000元，三年合计255000元，付款时间为每年年初支付20000元、6月30日支付35000元、12月底支付30000元，如逾期支付按月利率1%计付利息。并约定任何一方违约应支付对方违约金20000元。合同签订后，周汉龙依约支付了第一年和第二年的租金。但从第三年起，韩苗宝认为预制场生意较差，与周汉龙协商租金及合同履行问题。2014年2月10日，双方在安吉县报福法律服务所和安吉县章村镇茅山村有关人员参与下协商调解，韩苗宝提出按预制板出售块数支付租金或支付20000元违约金后不再承租，周汉龙均予以拒绝，双方协商未果。后韩苗宝于2014年4月26日支付20000元款项。周汉龙认为韩苗宝未按期足额支付租金，构成违约，请求判令：1、韩苗宝给付租金65000元及逾期付款利息3100元；2、韩苗宝给付违约金人民币20000元；3.本案诉讼费用由韩苗宝承担。原审法院审理认为：周汉龙与韩苗宝之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力。韩苗宝在周汉龙履行租赁物的交付义务后，应按期支付租金。韩苗宝认为其因经营收益较差，已在租赁期内向周汉龙提出解除合同，周汉龙在收到解除通知后的三个月内未提出异议，故双方的租赁合同自通知到达周汉龙时解除，周汉龙的诉请不应得到支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除或债务抵销有异议，但在约定或法定三个月异议期经过后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。适用该条款规定的前提是提出合同解除的一方当事人必须首先具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于合同解除的条件，即提出解除合同的一方必须具备合同约定或法定解除权。本案韩苗宝不具备解除合同的条件，无权解除合同，故双方仍应继续履行合同所规定的权利和义务，违反合同约定的一方，应承担合同违约的责任。故韩苗宝除按约支付租金，还应支付因违约而造成的损失。现周汉龙未举证证明其因韩苗宝违约而造成的损失，其同时主张违约金与利息损失过分高于其实际损失，应予调整。根据韩苗宝的违约情况，以双方约定的逾期付款利息作为违约损失。因韩苗宝已支付20000元，故该款项因在租金中予以扣除。至于韩苗宝辩称租赁合同已解除，其无需支付租金的抗辩意见，于法无据，不予采信。综上，周汉龙之合法诉请予以支持，其余诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、韩苗宝支付周汉龙租金65000元及逾期付款利息（其中35000元自2014年7月1日起，30000元自2015年1月1日起，均按月利率1%计算至款清之日止，利随本清），限于本判决生效之日起十日内支付；二、驳回周汉龙的其他诉讼请求。如韩苗宝未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元（已减半），周汉龙负担230元，由韩苗宝负担770元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。上诉人韩苗宝上诉称：在承租方无力经营的情况下一味强调履行租赁合同显失公平，根据合同约定，如有一方违约，应支付对方违约金2万元，对该条款应当理解为在韩苗宝支付了2万元后，即可以解除合同。故应视为合同于2014年1月已经解除。周汉龙未在收到通知的异议期内提起诉讼，应视为确认合同的解除。原审认定韩苗宝支付的2万元为租金是错误的。韩苗宝自2014年1月明确表示不履行合同后，再未使用过租赁物，案涉租赁场自2014年3月起已经被安排用作河道整治工程建筑物的堆场和施工便道。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人周汉龙答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，租赁合同未解除，协商解除合同需双方共同意思表示，韩苗宝没有证据证明双方同意解除合同。上诉人支付的2万元是租金不是违约金。故请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人韩苗宝向本院提交如下证据：1、照片八张，用于证明韩苗宝租赁的预制场现由水利工程施工方作为堆场，周汉龙未实际履行合同；2、情况说明一份，用于证明水泥工程施工方于2014年1月就使用案涉堆场一事与韩苗宝、周汉龙交涉，韩苗宝当时表示已经不租了。对韩苗宝提交的证据，经周汉龙质证认为，证据1照片拍摄地点、时间均不明，且租赁场地交付给韩苗宝后，其如何处置与周汉龙无关；证据2情况说明恰好证明了当时韩苗宝与周汉龙并未就解除合同一事达成合意。对韩苗宝提交的证据，本院经审查认为，证据1不符合有效证据的要件，本院不予认定；证据2无法证明韩苗宝已与周汉龙提前解除合同，本院亦不予认定。被上诉人周汉龙二审中未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：周汉龙与韩苗宝签订的租赁合同是否已经提前解除，韩苗宝是否应当支付剩余租金及逾期付款利息。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，周汉龙与韩苗宝于2012年2月2日签订《租赁合同》，此后周汉龙依约交付预制场供韩苗宝使用，合同履行期间韩苗宝以其经营不善、无力经营为由单方要求解除合同，不符合法定解除的条件，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订之《租赁合同》并未约定解除合同的条件，至于合同第十项约定：“合同期间如有一方违约应支付对方违约金人民币20000元，如实际损失超过违约金的还应进行赔偿。”该内容系违约金支付条款，并非合同解除权的约定条款，韩苗宝在租赁期届满前并不享有约定的合同解除权。2014年2月，周汉龙与韩苗宝确就是否解除合同进行过协商，但根据当时的调解记录双方并未就解除合同达成合意，一、二审期间韩苗宝亦未提交任何有效的证据证明双方已就解除合同达成了合意，周汉龙于2014年4月26日收到韩苗宝支付的2万元并出具收条，该收条载明：“今收到韩苗宝人民币2万元。”但并未明确该款项系为解除合同支付的违约金，在无其他证据佐证的情况下，韩苗宝支付的2万元应视为其支付2014年第一期租金。对韩苗宝提出通过支付周汉龙违约金2万元而解除合同的主张，本院不予采信。故原审认定双方的租赁合同并未提前解除，韩苗宝应当支付剩余租金及逾期付款利息，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人韩苗宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  费思杰审 判 员  邱金海代理审判员  葛奕超二〇一五年十月二十二日书 记 员  贾艳红