海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第604号上诉人（原审被告）海南中信国安投资开发有限公司。法定代表人邱庆，该公司董事长。委托代理人王建云，广东敬海律师事务所律师。委托代理人王永旺，广东敬海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）田垣芳。委托代理人赵艳，海南刚峰律师事务所律师。委托代理人宋文，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）三亚海方房地产开发有限公司。法定代表人王威，该公司董事长。上诉人海南中信国安投资开发有限公司（以下简称中信国安公司）因与被上诉人田垣芳、被上诉人三亚海方房地产开发有限公司（以下简称三亚海方公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第515号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年7月28日立案受理，本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月12日原告田垣芳与中信博鳌山钦湾项目部销售经理徐铭阳签订两份《博鳌山钦湾国际社区VIP会员置业消费登记表》（以下简称置业登记表），《置业登记表》分别约定原告认购位于海南省万宁市龙滚镇境内山钦湾的中信博鳌山钦湾国际社区3号楼919号房（建筑面积为50平方米）和5号楼211号房（建筑面积为79平方米），两套房屋的购房款分别为519400元和673554元，并约定一次性交付购房款。《置业登记表》下方载写中信国安公司和三亚海方公司开户银行及账号，但授权签约人一栏未签名。《置业登记表》签订后，原告依约按照置业登记表上载明的银行账户分三次转账人民币共计1192954元到三亚海方公司的账户上，三亚海方公司收到汇款后于2012年2月8日给原告出具了三份收款收据予以确认。2012年8月20日，原告通过网上银行将购房余款18496元汇到中信国安公司银行账户上。至2012年8月20日止，原告已向二被告支付两套房屋的购房款共计1211450元，但双方一直未就该两套房屋签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为该房屋是被告中信国安公司和三亚海方公司共同开发并出售，但二被告一直推延不予签署正式的购房合同。虽然双方未签订书面的购房合同，但其已履行义务，付完购房款，被告也出具收款收据，承认购房行为，购房合同已成立并生效，而二被告在双方约定交付房屋的期限届满后未将符合条件的房屋交付给原告使用。据此，原告于2014年2月27日通过代理人张跃向中信国安公司发送了《解除合同通知书》，要求解除双方合同关系，并要求被告在《解除合同通知书》送达之日起7日内退还其已支付的购房款，以及按已付的购房款的1%支付违约金。中信国安公司收到该通知书后，认为双方没有形成合同关系，对原告提出解除合同关系及退还购房款不予回应。2014年4月4日，原告向法院提起诉讼请求：1、判决解除双方的购房合同；2、判令二被告返还购房款1211450元,支付违约金72687元，共计1284137元，二被告承担连带责任。原审法院再查明，2009年6月19日，被告中信国安公司（甲方）与被告三亚海方公司（乙方）就开发建设位于海南省万宁市龙滚镇境内山钦湾地块五星级酒店及房地产项目事宜签订了一份《合作开发酒店及房地产合同书》（以下简称《合作开发合同书》），合同约定：由双方合作项目，甲方中信国安公司提供建设用地作为甲方与乙方合作项目的权益金（1.4亿元），乙方三亚海方公司提供全部开发建设资金，以甲方的名义开发建设，但甲方不参与本合作项目的管理和经营，只对本项目的运作过程进行监控和参与。在居住用地上建设的商品房项目由乙方负责开发、建设及销售并承担项目销售费用，乙方投资金额达到国家法律法规规定的房地产项目转让条件时，甲方将本项目按本协议的约定转让给乙方。双方在合同中还特别约定在本合作项目转让给乙方前，对外以甲方的名义进行，而甲方对此有协助和提供办理相关手续的义务。在合作利益分配的约定：在乙方投入用于本合作项目资金达到本项目投资总额的25%以上后，在政府认可该土地及项目可转让时，则甲方权益以现金方式转让给乙方，乙方在向甲方支付完转让金后，甲方协助乙方办理完毕土地及房产的过户手续。在乙方未完全置换完甲方权益时，合作项目开发建设和经营销售过程以及日后办理相关权证的过户手续等，甲方均作纳税主体。在合同中双方还特别约定本协议为保密协议，任何一方在未经另一方书面许可的情况下，不得透露本协议内容。另双方在合同中还对双方责任、违约责任等事项作了约定。原审法院认为，本案的争议焦点是：一、田垣芳与中信国安公司之间的购房合同是否成立有效；二、如购房合同成立有效，购房合同是否应判决予以解除；三、二被告是否应承担返还原告购房款1211450元并支付违约金72687元的民事责任；四、二被告是否应对原告承担连带责任。一、关于田垣芳与中信国安公司之间的购房合同是否成立有效的问题。本案中，二被告根据双方之间签订的《合作开发合同书》，对山钦湾的房地产项目进行开发，约定（项目转让前）由三亚海方公司以中信国安公司的名义对外销售商品房。三亚海方公司为此在山钦湾设立销售部门以中信国安公司的名义对外销售商品房。据此，二被告基于内部所谓的合作关系对外形成了商品房销售的代理关系，中信国安公司是被代理人，三亚海方公司是代理人。原告田垣芳经与三亚海方公司协商达成购房意向后，与其销售部门签署《置业登记表》，三亚海方公司一方虽仅由销售经理徐铭阳签名，未有相关的授权签约人签名，但田垣芳基于《置业登记表》，分三次向三亚海方公司支付购房款1192954元后，三亚海方公司于2010年2月8日给原告出具了三份收款收据予以确认，这足以表明三亚海方公司已追认接受《置业登记表》。本案山钦湾房地产项目是以中信国安公司的名义开发、销售，田垣芳到山钦湾项目售楼部门商谈购房并签署《置业登记表》，是基于对中信国安公司的信赖，向中信国安公司购房是其内心的真实意思表示。原告依约将大部分的购房款支付给三亚海方公司，应属二被告基于双方之间的合作关系而作出的安排，并不影响购房者与售房者及其代理人之间的民事法律关系。故三亚海方公司代理中信国安公司与原告所签订的《置业登记表》已依法成立。从其内容来看，签署《置业登记表》是双方达成商品房买卖的意向后对将来签订正式商品房买卖合同所进行的预先安排，双方售房、购房的意思表示真实，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效的购房预约协议。综上，原、被告之间《置业登记表》已依法成立且有效。作为购房预约合同的一种形式，《置业登记表》虽就楼房号、建筑面积、成交单价、成交金额、付款金额等内容进行了约定，但整体内容尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《置业登记表》不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。由此，本案的案由应确定为商品房预约合同纠纷。被告中信国安公司关于中信国安公司与三亚海方公司之间不存在代理关系的抗辩主张不成立。二、关于购房预约合同的解除问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，主张解除合同的一方应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方当事人签署预约合同《置业登记表》，二被告接受原告的1211450元购房款后，有义务与原告协商签订正式商品房买卖合同。经原告催告，在长达近三年的时间里二被告一直未与原告协商签订正式的商品房买卖合同，被告方也一直未将符合条件的房屋交付于原告。二被告此举已经表明被告方拒绝与原告签订商品房买卖合同。原告不能实现其购房的目的，于2014年2月27日，通过代理人张跃向中信国安公司发送《解除合同通知书》，要求解除双方之间的商品房买卖合同；尽管双方之间此时尚未签订正式商品房买卖合同，原告要求解除“商品房买卖合同”，其措词用语虽不够准确，但其解除双方之间商品房预约合同的意思表示足以充分表达，解除合同的行为符合合同法上述规定。鉴于中信国安公司对此一直未予以回应，三亚海方公司作为代理人也未提出异议，原告发送《解除合同通知书》的行为具有解除预约合同的法律效力，购房预约合同自《解除合同通知书》到达被告之日已经解除，对此，予以确认。本案原告主张其购房预约合同已经解除，又再请求法院判令予以解除，其诉讼请求理由不当，应不予采纳。三、关于二被告的违约责任问题。《置业登记表》签署并支付购房款后，双方当事人应就商品房买卖合同的具体内容继续磋商，并在将来一定期限内签订正式的商品房买卖合同。三亚海方公司既是山钦湾房地产项目的实际开发管理人，又是名义上的代理销售人，当然负有与原告协商签订正式合同的义务。根据二被告签订的《合作开发合同书》的约定，合作项目在未置换完甲方的权益前，对外事项均以甲方中信国安公司的名义进行，甲方对此有协助和办理相关手续的义务，基此，中信国安公司也负有协调、协助原告与三亚海方公司协商订立正式合同的附随义务。本案中，双方于2010年1月12日签署《置业登记表》后，在原告已支付购房款的情况下，二被告无正当理由一直未与原告协商签订正式的商品房买卖合同，也未向原告返还已付的购房款，其行为已明显违背双方签署《置业登记表》的目的，构成违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，被告中信国安公司和三亚海方公司作为购房预约合同的违约方，应向原告田垣芳承担违约责任。原告已向被告三亚海方公司和中信国安公司分别支付购房款1192954元和18496元，以上款项二被告应分别予以返还。关于违约金问题，本案双方当事人未作出约定，可按上述已付购房款的银行同期同类贷款利率计算。原告请求按已付购房款1211450元为本金计算违约金（利息），其主张的违约金数额72687元，并未超出依上述标准计算所得金额的范围，应予以支持；二被告内部应按其负担购房款本金的比例，划分各自违约金的负担数额。综上，三亚海方公司和中信国安公司应分别返还原告的购房款1192954元和18496元，并分别支付违约金（利息）71577元和1130元。四、关于连带责任的问题。共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的核心内容，而共担风险更是合作开发房地产法律关系的本质特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案二被告所签订的合同虽名为《合作开发酒店及房地产合同书》，但依该合同书的约定，以土地使用权投资的中信国安公司一方并不承担经营风险，只收取固定利益即转让土地及项目的固定权益金（1.4亿元)，二被告间基于所谓合作开发房地产项目而形成的法律关系，并不具备合作开发房地产所应具备的共担风险特征。故双方的真实意思并不是进行房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，目的在于规避《城市房地产管理法》第三十九条限制土地使用权转让的规定，其行为属扰乱土地正常流转秩序的违法行为。中信国安公司基于所谓的合作关系让三亚海方公司以中信国安公司的名义与原告签署购房预约合同，由此形成的代理当属违法代理。三亚海方公司知道被委托代理的售房签约事项违法仍然进行代理活动，中信国安公司知道三亚海方公司的代理售房行为违法仍让其为之，二被告依法应对原告承担连带责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，作出如下判决：一、被告海南中信国安投资开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告田垣芳购房款本金人民币18496元，并支付违约金人民币1130元；二、被告三亚海方房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告田垣芳购房款本金人民币1192954元，并支付违约金人民币71577元；三、被告海南中信国安投资开发有限公司和被告三亚海方房地产开发有限公司对上述第一、第二项判决款项相互承担连带责任；四、驳回原告田垣芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16357元（原告已预付），由被告海南中信国安投资开发有限公司负担250元，被告三亚海方房地产开发有限公司负担16107元。海南中信国安投资开发有限公司、三亚海方房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内付给原告田垣芳上述案件受理费。中信国安公司不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销万宁市人民法院(2014)万民初字第515号民事判决第三项，依法改判上诉人中信国安公司对上述第一项、第二项判决款项不承担连带责任；二、由被上诉人承担本案二审诉讼费用。其事实和理由：1、一审认定中信国安公司与三亚海方公司订立的《合作开发合同书》违法，导致三亚海方公司代理中信国安公司对外销售行为违法，显然没有任何法律依据。《合作开发合同书》虽约定中信国安公司以土地使用权作为合作条件，只收取固定收益即转让土地及项目的股东收益金，不承担经营风险的行为，按照最高人民法院的相关司法解释，实为土地使用权转让行为，但合同第三条3.2对该转让约定了先决条件，即双方合作投入合作项目的资金达到项目投资总额的25％以上、且政府认可该土地及项目可转让才进行转让，并不是立即按照土地原状转让。因此，该合同并没有违反《城市房地产管理法》第三十九条规定的房屋土地使用权的转让条件。一审判决视《合作开发合同书》附条件转让的约定于不顾，认定《合作开发合同书》是无条件的、直接的土地转让合同，其认定事实、适用法律自然是错误的。2、三亚海方公司与田垣芳订立《置业登记表》的行为，不应视为是中信国安公司授权三亚海方的行为。《合作开发合同书》3.7条约定“凡与本项目有关的包括但不限于对外(内)协议、规划设计、报建、销售以及对外文件等，均需经甲方(指中信国安，下同)认可。《合作开发酒店及房地产合同书补充协议书》第一条约定：在乙方(指三亚海方，下同)未完全取得项目所有权前，甲方同意乙方可以甲方名义对外签署涉及原合同项目的包括规划设计、报建、销售等在内的相关文件。根据上述合同约定，三亚海方公司在本案项目中如代理中信国安公司对外进行销售行为，必须以中信国安公司的名义进行，也就是说该代理必须是显名代理。该约定没有赋予三亚海方公司以自己的名义与第三方订立合同的权利，也就是说三亚海方公司不得进行隐名代理。因此，三亚海方公司以自己名义与田垣芳订立《置业登记表》的行为，不应视为是中信国安公司授权三亚海方公司的行为。3、本案中，三亚海方公司以自己的名义与田垣芳订立《置业登记表》，应是三亚海方公司与田垣芳双方的合意，其本意也不牵涉到第三方。作为三亚海方公司而言，是明知《合作开发合同书》中明确规定，在项目未向其转让之前，只能以中信国安公司的名义而不能以自己的名义对外订立合同，但其仍然以自己的名义对外订立《置业登记表》，说明肯定不希望、且似乎并不担心该《置业登记表》在没有得到中信国安公司授权而无效。这是因为，正如法院判决书认定的，《置业登记表》只是一个预约合同，随着《合作开发合同书》的正常履行，该项目土地自然会转到三亚海方公司名下，到时三亚海方公司以自己名义履行《置业登记表》并与田垣芳订立正式的《商品房买卖合同》，是顺理成章的事。如果以中信国安公司的名义订立《置业登记表》并签订《商品房买卖合同》，反而增加了以后改名的手续和费用。在中国目前的社会发展水平下，相比其他普通物品的买卖，买卖房屋是一个家庭或者个人的大事。对于田垣芳而言，在购买房屋这么一件大事的情况下，与何人订立合同，房屋价款应该支付何人，绝对是需要慎重和核实的。在三亚海方公司与其订立《置业登记表》，三亚海方公司收取房屋价款，且并没有中信国安公司出具盖章书面文件的情况下，田垣芳没有任何理由可以认为是中信国安公司在从事上述行为。依据普通人在正常情况下的合理判断，一件法律文书，没有一个机构或者单位的盖章或者负责人的签字，哪怕该文书印有该机构或者单位的抬头，是不足以证明该文件是抬头名称人的意思表示的。如果这件文书是另外一家机构或者单位的盖章，更说明该文书不可能是文件抬头人的意思。因此，有足够理由认为，田垣芳与三亚海方公司订立《置业登记表》，并向三亚海方公司支付房屋价款的行为是田垣芳与三亚海方公司之间形成直接法律关系的合意，与中信国安公司没有任何关系。一审法院判决中信国安公司对《置业登记表》及三亚海方公司收款行为承担连带责任。没有任何法律依据。4、一审关于三亚海方公司收取原告购房款的事实认定不清。在本案一审中，原告提交收款收据作为其向三亚海方支付购房款的证据，但三亚海方公司未出庭应诉，此种情况下，三亚海方公司收取原告购房款的事实无法查清，恳请二审法院查清以上事实。综上所述，原审法院事实认定和适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持中信国安公司的上诉请求。被上诉人田垣芳没有提供书面答辩状，其在庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中信国安公司与三亚海方公司合作合同是否有效，海南省高级人民法院正在审理。中信国安公司是该项目的业主，三亚海方公司获得了业主中信国安公司的授权，以其名义对外销售，造成合同违约，必须承担连带责任。被上诉人三亚海方公司既未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。二审经审理查明的事实以及查明事实所采信的证据与一审一致，本院予以确认。另查明，至二审询问之日，山钦湾公寓项目尚未竣工，且项目处于停工状态。本院认为：被上诉人田垣芳以《博鳌山钦湾国际社区VIP会员置业消费登记表》的形式订购被上诉人中信国安公司名下的山钦湾项目公寓，其行为属于商品房买卖前期的预订，因此本案为商品房预约合同纠纷。该《置业登记表》系当事人的真实意思表示，且未违反有关法律规定的禁止性规定，属有效之订购约定，双方当事人应依约履行相关的义务，田垣芳已经履行了支付购房款义务，三亚海方公司已经开具收据，其虽未到庭但不影响本院对已支付的购房款的确认。本案二审的争议焦点是：中信国安公司对三亚海方公司应承担的义务是否应当承担连带责任。本院结合证据和查明的事实，对争议焦点综合评议如下：一、关于田垣芳与三亚海方公司签订的《置业登记表》订购山钦湾项目公寓房的行为是否与中信国安公司存在关系以及中信国安公司的连带责任问题。中信国安公司上诉认为《置业登记表》是三亚海方公司单独与田垣芳之间的行为，未获得其授权。对此，本院认为，根据中信国安公司与三亚海方公司签订的《合作开发合同书》的约定，山钦湾项目是以中信国安公司的名义开发建设，建设资金、销售均由三亚海方公司负责，至今项目仍登记在中信国安公司名下；其次，三亚海方公司在山钦湾设点出售房屋，售楼人员是三亚海方公司的人员，但销售经理的名片以及《置业登记表》上，二公司的信息都有记载，购房人有理由相信三亚海方公司在山钦湾项目现场售楼部出售中信国安公司名下的商品房行为是合法的。虽然田垣芳的大部分购房款是转入三亚海方公司的账户，但亦有部分余款是转入中信国安公司账户，田垣芳将大部分款项转入三亚海方公司这一行为符合合作双方的内部分工。由此可知，中信国安公司对三亚海方公司出售房屋的行为是知情和允许的，中信国安公司作为合作合同的一方同样应履行《置业登记表》上的义务，鉴于购房款是由三亚海方公司和中信国安公司各自收取一部分，因此，一审判决分别返还购房款以及收取相应的违约金并无不当，同时中信国安公司应对被告三亚海方公司应承担的义务承担连带责任。其上诉称田垣芳签署的《置业登记表》与中信国安公司没有任何关系以及不应承担连带责任的上诉请求无理，本院不予支持。至于中信国安公司如何授权三亚海方公司卖房属于合作双方的内部关系，对外不能约束购房人。二、关于中信国安公司与三亚海方公司合作开发房地产所签订的《合作开发合同书》的性质和是否违法的问题。因双方的合作关系是另一个法律关系，合作合同的双方当事人亦未主张对该合同进行审理，田垣芳举证该份证据是为了证明合作双方之间的关系以及对订购房屋这一行为应当承担的责任问题，其诉讼请求并未要求对该合作开发合同的性质和是否违法问题进行审理，且合作纠纷案目前由海南省高级人民法院审理之中，故本案对中信国安公司与三亚海方公司之间合作关系的性质和是否违反法律不作审理。一审超越本案争议的法律关系在论理认定部分对合作合同的性质和违法问题作出认定，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的法律规定，本院对此依法予以纠正。三、关于《置业登记表》这一预约合同的解除问题。如前所述，《置业登记表》合法有效，田垣芳已经履行了支付购房款的义务，但自付款至今，山钦湾项目尚未完工且至今处于停工状态，三亚海方公司与中信国安公司既未与田垣芳履行签订正式商品房买卖合同，亦无法交付房屋，且三亚海方公司目前下落不明，致使田垣芳买房的目的无法实现，三亚海方公司与中信国安公司已构成根本性违约，田垣芳于2014年2月27日发出的《解除合同通知书》符合法律规定的解除合同条件，一审确认预约合同自以上通知书到达时已经解除是恰当的，本院应予以维持。综上，一审法院除对合作关系的认定超越当事人的诉求，本院应予以纠正外，原审认定事实清楚，判决结果正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16357元，由上诉人海南中信国安投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈海燕审 判 员 陈玫伊审 判 员 李国庆二〇一五年十月二十一日法官助理 徐文峥书 记 员 邱飞丽附：适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。审核：陈海燕撰稿：陈海燕校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月21日印制（共印25份）