浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终4113号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）杭州北角医学检验所有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道文一西路******。法定代表人叶优娜，总经理。委托代理人陈乐娇，浙江润杭律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）浙江中都物业管理有限公司，住所地杭，住所地杭州市余杭区东湖街道北大街**中都大厦**v>法定代表人杨定勇，总经理。委托代理人黄楼燕、俞红芬，浙江科茂律师事务所律师。上诉人杭州北角医学检验所有限公司（以下简称北角公司）因与被上诉人浙江中都物业管理有限公司（以下简称中都物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初4487号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年8月30日，中都物业与杭州未来科技城资产管理有限公司签订了《杭州未来科技城科创中心物业管理服务合同》（下称《物业管理服务合同》），中都物业为杭州未来科技城资产管理有限公司提供物业管理的范围是科创中心（一、二期）物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务《含建筑物的维修、养护和管理，设施维修、养护和管理（其中的十项之一系消防设施），公共秩序的管理，公共绿地的养护和管理，其它约定》。北角公司于2014年12月入住科创中心，并与杭州未来科技城资产管理有限公司签署了《科创中心办公楼租赁合同》一份，约定租期为2014年12月22日至2016年2月21日，北角公司租用的办公楼建筑面积共计1000平方米，属于中都物业提供物业服务管理的范围。北角公司租用开始，根据开设检验所的需要进行了装修，装修过程中，消防喷淋封闭进了天花板。后又续签了租赁合同一份，约定租赁期限为2016年2月22日至2017年2月21日。2017年2月21日，租赁合同到期后，北角公司继续租赁科创中心办公楼。根据上述《物业管理服务合同》约定，办公楼、商业物业管理服务费收费标准为3.40元/平方米/月，先付后用，北角公司每月应支付的物业费为3400元。2014年12月30日，按上述标准，北角公司交纳了2014年12月25日至2015年12月24日的物业费，共计40800元。此后，北角公司未交纳物业费，经中都物业催讨无着。另查明，2016年1月27日8时多，北角公司员工上班发现其公司实验室上方大量消防用水外喷，已致实验室、实验室过道、走廊过道及总经理办公室积水，部分仪器设备被水淋湿，随即组织员工进行排水并抢救实验设备，同时向中都物业报案，经更换北角公司实验室已爆裂的消防喷淋后漏水停止。由于实验室因浸水潮湿，北角公司为了正常使用进行了抽湿处理。一审审理中，北角公司认为因漏水无法使用实验室，申请对营业损失予以审计，但并不符合要求无法审计；另北角公司对因漏水造成的财物、装修损失申请原审法院鉴定，经原审法院委托相关机构鉴定，由于财物、装修已经进行了修复，且维护较好，无法进行损失评估。中都物业起诉至原审法院，请求判令：北角公司支付中都物业物业管理费81600元（3.4元/平方米×1000平方米×24月=81600元，时间为2016年1月至2017年12月）。北角公司提出反诉，请求判令：中都物业赔偿北角公司损失共计510920.43元，（其中：财物损失63284.58元、装修损失100800元、租金损失72000元、误工损失74835.85元及经营收入损失200000元。原审法院认为，中都物业与北角公司之间的物业服务合同关系依法成立并生效，双方应当按约定各自履行义务。关于本诉部分，中都物业在物业管理期间，应按约定履行对消防设施维修、养护和管理，其应当知道北角公司对租赁房屋装修时将消防喷淋封闭进了天花板，但并无证据表明中都物业曾通知北角公司予以整改，应当认定中都物业没有切实履行物业管理合同中约定的消防设施管理义务，故自2015年12月25日始的一年度物业管理费中应当扣减消防设施管理方面的费用，因合同约定的物业管理义务共五大项目，消防设施管理属于其中一项中的十小项之一，故消防设施管理方面的费用以总额的百分之三为宜即1228元，其余的物业管理费80327元，由北角公司向中都物业支付。关于反诉部分，北角公司在装修过程中，将消防喷淋封闭进了天花板，存在过错；同时，中都物业应当发现北角公司存在上述不当装修，要求北角公司予以整改，但中都物业未提供其曾通知北角公司整改以及对消防设施尽到了完整的养护和管理的依据。因此，应当认定中都物业存在未尽到管理义务的违约行为，本次消防喷淋爆裂漏水给北角公司造成的损失与中都物业的管理存在一定的因果关系，中都物业应当承担相应的责任。对于北角公司主张的损失赔偿，原审法院审查认为，财物、装修已由北角公司修复，鉴定机构无法鉴定损失，另外营业损失也无法评估。但本案漏水事件，客观上确给北角公司造成损失，对此原审法院根据漏水事件对装修等财产的受损程度，以及北角公司对实验室进行一定期间的抽湿而影响正常工作，受损修复期间需要支付房屋租金及员工工资等因素，酌定由中都物业按责赔偿北角公司损失共计35000元，北角公司主张的过高部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、杭州北角医学检验所有限公司支付浙江中都物业管理有限公司物业管理费80372元，于判决生效后十日内付清。二、浙江中都物业管理有限公司赔偿杭州北角医学检验所有限公司经济损失35000元，于判决生效后十日内付清。三、驳回浙江中都物业管理有限公司其他的诉讼请求。四、驳回杭州北角医学检验所有限公司其他的诉讼请求。一审本诉案件受理费1840元，由杭州北角医学检验所有限公司负担1785元，浙江中都物业管理有限公司负担55元；一审反诉案件受理费4455元，由杭州北角医学检验所有限公司负担4155元，浙江中都物业管理有限公司负担300元；均于判决生效后十日内交纳原审法院。宣判后，北角公司不服该判决，向本院提出上诉称：一、原审法院认为“北角公司在装修过程中，将消防喷淋封闭进了天花板，存在过错”系认定事实错误。北角公司实验室在装修时，是由中都物业现场监督并按照要求，可动哪些部位，不可动哪些部位进行的；在装修时对消防的位置和线路从未改动、从未封闭，且本次装修也是经过消防验收合格的；北角公司不存在任何过错行为。退一步讲，如若原审法院所认为的将消防喷淋封闭进了天花板存在过错，那这个过错就这次消防喷淋漏水事件发生不存在任何的因果关系。二、中都物业没有完好维护和管理好消防设施设备及没有完好维护和管理好消防报警系统是导致本次漏水事件发生及事件扩大进而造成北角公司巨额损失的全部原因；并非原审法院认为的“具有一定的因果关系”。1.消防喷淋爆裂主要是中都物业没有对消防设施尽到完整的养护和管理以及在极其恶劣天气下没有进行提早预防措施造成的。北角公司实验室装修后，并没有造成或者阻碍中都物业养护和管理相关消防设施，通向天花板上面的消防通道是一直存在的，中都物业都是可以随时来查探的，在消防喷淋爆裂导致漏水事件发生后，北角公司发现报告给中都物业后，中都物业紧急更换封闭在天花板上方的消防喷淋，更能印证消防喷淋及消防设施并没有因北角公司的装修而阻碍了中都物业养护和管理消防设施。2.由于中都物业没有维护和管理好消防报警系统导致报警系统失灵，不能及时发现喷淋爆裂漏水，进而造成漏水事件进一步扩大。消防报警系统可以说是对消防设施监控的眼睛，一旦出现消防设施的意外事故，报警系统应是第一反应报警并传导到监控室的值班人员，并由值班人员迅速采取应急措施，比如经报警系统报警后，值班人员若第一时间发现消防喷淋爆裂，大量管道的水灌入北角实验室时马上关闭消防管道总闸门，那后面长达一夜的漏水事件就不会发生了，也不至于淹没实验室并蔓延至其他办公室。中都物业自己提供的补充证据显示报警系统多次存在误报，而发生真正事故时却未及时报警(发现漏水事件后现场一中都物业保安说由于总是出现误报所以把报警系统给关闭了)，中都物业没有完好管理消防设施又因报警系统失灵而未能第一时间发现消防喷淋爆裂以进一步阻止损失扩大，是导致本次漏水事件发生并造成北角公司巨额损失的全部原因，中都物业应承担全部责任；而不是一审法院认为的具有一定的因果关系而按责赔偿。三、北角公司由于本次漏水事件造成很大的损失，该损失应由中都物业全额赔偿。损失在于：因实验室不能进行检验工作造成的租金损失及员工工资损失以及营业损失；漏水淹没实验室蔓延其他办公室所造成的装修损失、财物损失。北角实验室是北角检验所的主要工作场所，是核心经营范围，所有的业务都是围绕实验室的工作展开的，停止使用实验室意味着停止了北角公司的经营业务，而实验室本身是密闭不通风的，无法自然干燥，而实验室的干燥程度要求是非常严格的。在国家标准JJF1069—2007《法定计量检定机构考核规范》和DI-LAC/AC01：2005《检测实验室和校准实验能力认可准则》中对于实验室中的计量设备的环境都进行了一定的要求以及规范，同时也只有在适当的环境中存储，才能延长这些设备的使用寿命，以及保证这些设备的测量准确度。另外，潮湿易致仪器短路。若太频密开关，可能造成电流冲击，电路不胜负荷会出现烧焦及冒烟，若造成严重短路，则可能导致爆炸。为了能安全、正常使用实验室，北角公司进行了长达两个月的人工抽湿处理，房屋租金损失、员工工资损失及营业损失是必然客观存在的，中都物业应当承担赔偿责任。北角公司提出的财物损失、装修损失虽然无法鉴定，但是被水淹没浸泡造成使用寿命缩短、加快折旧这些事实是客观存在的，不能因无法鉴定就免除中都物业的赔偿责任。综上，原审法院判决认定事实和法律适用存在部分错误，请求撤销一审判决书第二项、第四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失510920.43元。被上诉人中都物业辩称：一、上诉人所主张的系被上诉人造成漏水事件及损失扩大，是缺乏事实依据的。1.上诉人二次装修是其自行找人装修，将消防喷淋封闭进天花板，该装修是上诉人作的，被上诉人不知情。二次装修非按照被上诉人要求进行，被上诉人也不可能全程安排人员监督施工。在装修前被上诉人提醒上诉人要求其按照国家规范进行装修施工，并要求其签订装修承诺书，上述情况在一审中被上诉人提交的证据中有提及。上诉人当时表示会按照要求，并由消防验收。装修完成后，被上诉人派员去看过，但是当时已经完工，无法发现喷淋封闭进天花板的违规情况。2.维护保养合同服务书约定设备等是由杭州二建建设有限公司进行保养维修，被上诉人是物业公司，并非专业对消防设施的维保单位，其责任仅仅在于对消防设施外在巡查，发现问题向专业单位反馈。上诉人违规装修将消防设施封闭进天花板，导致被上诉人无法发现，被上诉人对上诉人的违规装修不应承担任何责任。3.正是由于上诉人的违规装修，将消防喷淋设施封闭进天花板，导致被上诉人无法对该封闭的消防设施进行正常的巡查，也无法进行日常的检查、维护，而本次消防喷淋爆裂发生漏水事故的原因是因天气寒冷，上诉人违规装修导致隔层温度过低造成。上诉人认为其将消防喷淋设施封闭进天花板与事故的发生没有因果关系，是没有依据的。二、根据被上诉人在一审中提交的照片显示，上诉人平时将所在楼层的消防通道入口进行反锁，对其出入大门设置门禁，门禁密码并未告知被上诉人。因上诉人的上述行为导致被上诉人工作人员在日常巡查过程中无法发现上诉人的消防隐患，在发生漏水的晚上，被上诉人也无法巡查到上诉人的实验室是否发生漏水。三、被上诉人已经按照合同的约定制订了值班巡查、消防的制度，并落实到日常的工作中，已经尽到了管理义务。上诉人称被上诉人将消防报警设施关闭是没有依据的。被上诉人一审中提交的证据也可以反映事发当日的报警系统工作情况。消防系统、自动报警系统由杭州二建建设有限公司负责保养、维护，对消防喷淋爆裂导致的漏水责任不应由被上诉人承担。四、上诉人要求被上诉人承担全部损失，缺乏事实依据。事件原因此前已述。关于损失部分，上诉人提交的损失证据不能直接证明系本次漏水事故造成损失，而一审法院在没有任何损失证据的情况下，仍然酌定由被上诉人承担3.5万元的赔偿责任，该项判决是缺乏事实依据的。被上诉人已尽到相关的管理义务及责任，无须承担赔偿责任。被上诉人是为了减少损失，尽快拿到物业管理费，所以没有提起上诉，但并不代表被上诉人认可一审判决第二项内容。综上，请求法院依法撤销一审判决第二项内容，改判被上诉人不承担赔偿责任，并驳回上诉人的其他上诉请求。二审中，上诉人北角公司向本院提供如下证据：1.建设工程消防设计备案情况登记表、建设工程竣工验收消防备案情况登记表，欲证明装修竣工后，消防设计、消防验收都是合格的。2.杭州百通维修凭证、空调维修发票，欲证明实验室空调被水淹后，出现故障导致维修发生费用，且因被水淹导致北角公司的设备等使用寿命缩短。空调一开始能运行，而到了6月份空调坏了，所以北角公司进行了维修。被上诉人中都物业未提供新的证据。上诉人北角公司提供的证据，被上诉人中都物业的质证意见：证据1，上诉人消防验收通过，该情况上诉人是告知过被上诉人的，从备案登记表上看是公安消防局出具的，是上诉人去消防部门备案、通过检验，对该情况中都物业认可。但该证据不能说明将喷淋设备封闭进天花板是正确的操作。被上诉人对上诉人的上述违规操作是不认可、不知情的。证据2三性均有异议，这些证据是上诉人与第三人之间形成的，真实性需经第三人出庭作证才可确定。即便属实，根据凭证上的日期距离事故发生2年之久，最多只可证明上诉人维修过空调，但是不能证明这些空调维修是因本案案涉漏水事件造成，也不能证明该损失是由被上诉人造成的。该证据不能证明上诉人存在损失。本院认证意见：对上诉人北角公司提供的证据1的真实性予以确认，其证明力不予采信。证据2的形式真实性予以确认，其证明力不予采信。本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：根据查明的事实，北角公司实验室进水事故系其实验室上方的消防喷淋发生爆裂所致。究其原因，虽然北角公司称其在实验室装修过程中未改动消防喷淋系统，但其将消防喷淋系统封闭进了天花板，客观上使得该设施的正常维护、管理产生障碍，对损害的发生北角公司自身存在过错。而中都物业作为物业服务提供者，应当知道北角公司在房屋装修过程中将消防喷淋封闭进了天花板，但未通知北角公司予以整改，未尽物业服务合同约定的消防设施管理义务，存在违约。由此造成北角公司的损失应由双方分担。因北角公司受损的财物、装修已修复，鉴定机构无法鉴定损失，营业损失也无法评估。原审法院根据北角公司的财产受损程度，及北角公司对其实验室进行抽湿期间需支付的房租及员工工资等因素，酌情确定由中都物业赔偿北角公司损失35000元，并无不当。北角公司的上诉理由及请求，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4155元，由杭州北角医学检验所有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  周志军审判员  韩 昱审判员  韦 薇二〇一八年八月二十日书记员  王 琳