浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5499号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州美立奇餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区学苑春晓花园****，统一社会信用代码：91330106341798479U。 法定代表人：林小宇，总经理。 委托诉讼代理人：李庆华，上海申浩（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州宋盒资产管理有限公司，住所，住所地杭州市西湖区文一路******社会信用代码：91330106MA27WJK51G。 法定代表人：洪国良，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐冰，浙江民禾律师事务所律师。 上诉人杭州美立奇餐饮管理有限公司（以下简称美立奇公司）因与被上诉人杭州宋盒资产管理有限公司（以下简称宋盒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初10519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年1月1日，宋盒公司（出租方、甲方）与美立奇公司（承租方、乙方）签订合同编号为20160101的《商铺租赁合同》一份，载明“1.1甲方同意将位于杭州市西湖区文一路294号（房产证号：杭房权证西更字第0××8号），编号为237的商铺（以下简称‘该商铺’或‘商铺’）按本合同约定出租给乙方使用。该商铺的租赁面积为60.71平方米，乙方同意以60.71平方米作为计算租金、物业服务费及其他与物业相关的其他费用的依据。……3.1该商铺租赁期限为2个租赁年度，一年以365天计，自2016年1月1日至2017年12月31日。……4.1乙方采用以年租金方式（本合同项下该商铺年基本租金＝所在租赁年度的日基本租金标准×365天×该商铺租赁面积）向甲方交纳租金；以上租金每6个月支付一次，采取先付租金后使用房屋的租赁方式，甲方收到租金后7个工作日内提供给乙方相应的发票。乙方同意不因甲方未履行本合同项下义务而拖延支付或少支付本合同项下租金和其他应付费用，否则视为乙方违约，乙方应按照本合同约定承担相应的违约责任。4.2乙方按照如下标准向甲方交纳该商铺租金：第1个租赁年度，日基本租金为9元／日／平方米，年度基本租金199432.35元，实际支付的首年租金为199432.35元。从第2年开始租金递增比例为上一年度租金基础上每1年递增5%。……4.5除首期基本租金与首年物业服务费于本合同签订后3日内支付外，其余每期基本租金按照合同约定时间于每支付上一期基本租金后6个月到期前30日内前付清，物业服务费应于每个租赁年度开始前30日内付清。……5.2该商铺租赁保证金共计33238.73元，乙方应在本合同签署之日后3个工作日内向甲方交纳。5.3合同签订后，乙方未按约定支付租赁保证金的，甲方可以随时解除合同，乙方已支付的租赁保证金作为甲方的损失赔偿金，不予退还，双方合同自甲方解除通知到达之日解除。……13.1乙方逾期支付或补缴租金、物业服务费、推广费或租赁保证金及其他费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的1%支付违约金。……13.3因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，该商铺开业后，连续停止营业超过30日仍未予以改正的，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲方应按照本合同约定返还租赁保证金（不计息）。……13.6租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，租赁保证金及以另行支付一年租金（以甲方解除合同当年的租金作为标准）作为违约金赔偿给甲方；若不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿：……13.6.4拖欠支付或弥补租金、物业管理费、租赁保证金及其他任何费用连续超过10日或累计超过10日。” 同日，宋盒公司（出租方、甲方）与美立奇公司（承租方、乙方）签订《租赁合同补充协议》一份，载明“编号为【20160101】的《商铺租赁合同》约定该商铺的装修期共计/日，自商铺实际交付之日起计算，该装修期内乙方无需支付租金，但仍需按本合同约定支付装修管理费、装修水电费、物业服务费、经营过程中的水电费等费用。本协议甲方给予乙方增加142日免租期，免租期内乙方无需支付租金，但仍需按本合同约定支付装修管理费、装修水电费、物业服务费、经营过程中的水电费等费用。乙方首期租金应在2016年4月1日时支付，若乙方逾期未支付首期房租、2016年物管费以及保证金，即视为违约，则甲方不予免除本协议中的免租期，乙方应补交142日房租。”该协议后附租金支付节点：2016年4月1日支付22402元，2016年6月1日支付99716.18元，2016年12月1日支付104701.99元，2017年6月1日支付104701.99元。 2016年8月3日，宋盒公司与美立奇公司再次签订《租赁合同补充协议》一份，约定将上述《商铺租赁合同》约定的租赁期限修改为1个租赁年度，自2016年1月1日至2016年12月31日。 原审诉讼中，美立奇公司和宋盒公司一致确认：1.美立奇公司于2016年6月17日支付租金22042元、于2016年7月20日支付保证金27000元、于2016年7月21日支付保证金6238.73元、于2016年7月29日支付租金40000元、于2016年9月14日支付租金55617.62元；2.租赁期限届满后，美立奇公司已将案涉商铺交付给宋盒公司，水费、电费等亦已结清。 现美立奇公司诉至原审法院，请求判令：1.宋盒公司退还房屋租赁保证金33238元；2.本案诉讼费用由宋盒公司承担。宋盒公司提出反诉，请求判令：1.美立奇公司补交租金77587.38元；2.美立奇公司支付逾期付款违约金10089元（以22402元为基数，自2016年4月1日起至2016年6月17日止；以99716.18元为基数，自2016年6月1日起至2016年7月29日止；以59716.18元为基数，自2016年6月1日起至2016年9月14日止；以33238.73元为基数，自2016年1月3日起至2016年7月20日止；均按每日万分之五计算）；3.反诉受理费由美立奇公司承担。 原审法院认为：美立奇公司与宋盒公司签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。根据《商铺租赁合同》约定，美立奇公司应于2016年1月6日前支付租赁保证金33238.73元，于2016年4月1日前支付首期租金22402元，于2016年6月1日前支付租金99716.18元，现美立奇公司逾期支付租金、保证金，其行为存在违约，应承担相应的违约责任。根据《租赁合同补充协议》约定，美立奇公司应向宋盒公司补交142天房租，并支付违约金。又因宋盒公司未提供证据证明美立奇公司的上述违约行为给其造成损失的具体数额，且双方协议关于“每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的1‰支付违约金”及“租赁保证金及以另行支付一年租金（以甲方解除合同当年的租金作为标准）作为违约金赔偿给甲方”的双重约定，明显过高，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，将违约金酌情调整为自逾期之日起按年利率18%计算至实际付清之日止。经计算，美立奇公司应补交的租金为77587.38元，应支付的违约金为8113.62元。关于租赁保证金。现租赁期限已届满，且双方已办理案涉商铺的交接手续，故宋盒公司应将租赁保证金33238元退还美立奇公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2018年6月7日判决：一、宋盒公司退还美立奇公司租赁保证金33238元；二、美立奇公司支付宋盒公司租金77587.38元及违约金8113.62元；三、上述一、二项相折抵，美立奇公司于判决生效之日起十日内支付宋盒公司52463元；四、驳回宋盒公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取315元，由宋盒公司负担，反诉案件受理费减半收取1992元，由美立奇公司负担1967元，由宋盒公司负担25元。 宣判后，美立奇公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定美立奇公司提交的出租方为杭州集言企业管理有限公司（以下简称集言公司）的《商铺租赁合同》与本案无关，系认定错误。出租方为集言公司的《商铺租赁合同》由美立奇公司的原法定代表人签署，约定的承租地址即为案涉房屋地址。由于集言公司经营管理不善，杭州宋江股份经营合作社将该商场经营权收回，并转让给宋盒公司。自2016年1月1日起出租方变更为宋盒公司，美立奇公司与宋盒公司重新补签新的租赁合同，美立奇公司与集言公司之间的履约保证金、物业费、剩余租金等追偿事宜由宋盒公司代为追偿，上述费用经过双方核算整体折算的租期为112天左右，而美立奇公司与宋盒公司签署的《租赁合同补充协议》中约定的142天免租期，其中的112天是由上述费用折算而来，实际上宋盒公司给予的免租期只有30天。即使美立奇公司在合同履行过程中存在租金延迟交付的情形，也是因为宋盒公司接收商场后对一楼、二楼进行大面积装修，调整业态布局，导致美立奇公司无法正常经营。如果美立奇公司需要补交租金，也仅需补交30天。综上，请求二审法院：一、依法查明事实，依法撤销原审判决第二项、第三项并依法改判；二、判令本案诉讼费用由宋盒公司承担。 被上诉人宋盒公司答辩称：原审法院认定事实清楚，判决并无不当。美立奇公司提交的其与集言公司签订的《商铺租赁合同》与本案无关，提出的所谓折算免租期的主张也应由美立奇公司提供证据予以证明。宋盒公司与美立奇公司基于新的《商铺租赁合同》确定权利义务关系，同时在《租赁合同补充协议》中也明确约定免租期为142天，该142天的免租期亦基于双方约定一致的意思表示。《租赁合同补充协议》亦明确约定，美立奇公司应于2016年4月1日前缴纳首期租金、2016年物管费及租赁保证金，否则视为违约，应补交142天房租。美立奇公司提出的只需补交30天租金既无事实依据，也无法律依据。综上，美立奇公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，在本院指定的举证期限内，美立奇公司向本院提交了以下证据：房屋租金折算清单（复印件），用以证明：宋盒公司给予美立奇公司142天免租期，其中112天的免租期是由美立奇公司剩余的房租、物管费用及保证金折算而来。宋盒公司质证称，对该证据的三性均有异议，此证据为美立奇公司单方提供，没有宋盒公司的盖章，故不符合证据的形式要件，不能作为定案证据。本院经审查后认为，美立奇公司提供的证据系复印件，且未提供可与之核对的原件，故对上述证据不予确认。 宋盒公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《商铺租赁合同》及两份《租赁合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。本案的争议焦点是美立奇公司是否应当向宋盒公司补交142天的租金并支付违约金。美立奇公司主张，其延期支付租金等系宋盒公司装修所致，且双方约定的142天免租期中有112天系其与案外人集言公司就案涉房屋签订的《商铺租赁合同》中剩余款项的折算，故其仅需补交30天租金。但美立奇公司并未能提供任何证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。案涉《商铺租赁合同》及两份《租赁合同补充协议》明确约定了租赁保证金及租金的支付时间节点，现美立奇公司逾期支付相应款项，显属违约，应当承担违约责任。故原审法院根据双方2016年1月1日签订的《租赁合同补充协议》，判令美立奇公司补交142天免租期的租金77587.38元，并无不当。此外，根据案涉《商铺租赁合同》，美立奇公司还应承担支付逾期付款违约金、赔偿租赁保证金及另行支付一年租金等违约责任，但因宋盒公司未能提供证据证明其损失数额，而案涉《商铺租赁合同》约定的违约金总额明显过高，故原审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌定美立奇公司应当支付宋盒公司违约金8113.62元，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1943元，由杭州美立奇餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年八月二十四日 法官助理  张 琪 书 记 员  赵 勤