湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第2517号原告ＸＸ胜。被告湖南华腾汇融资产管理有限公司。法定代表人鲁渊，总经理。委托代理人谢朝阳。委托代理人张洪钢。原告ＸＸ胜与被告湖南华腾汇融资产管理有限公司（以下简称华腾资产公司）发生委托合同纠纷，于2015年5月18日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成由助理审判员史作雷担任审判长，人民陪审员曹国家、杨纪美参加评议的合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理，书记员刘丹担任庭审记录。原告ＸＸ胜、被告华腾资产公司的委托代理人张洪钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ胜诉称：原、被告于2014年9月19日签订房屋租赁委托代理合同一份，合同约定合同期为36月，被告每月27号向原告支付房屋租金1300元。合同签订后，被告一直按合同约定，每月向原告支付房屋租金1300元，但被告从2015年3月份起再未支付房屋租金。被告拖欠原告房屋租金，严重损害了原告的经济利益。特诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告的委托合同；2、被告立即向原告返还房屋；3、被告立即向原告支付2015年2月17日至2015年5月17日房屋租金3900元及违约金3120元。被告华腾资产公司辩称：1、对本案中因答辩人过错给原告、租客造成的损失，答辩人表示道歉；2、原告、被告之间是租赁关系，被告与租客是租赁合同关系，三方是转租合同关系；3、原告既要求解除合同又要求按照合同整个期限支付租金不当，缺乏法律依据。对违约金过高的请求降低。经审理查明：2014年9月19日，委托方ＸＸ胜（甲方）与受托方华腾资产公司（乙方）签订了《房屋租赁委托代理合同》一份，合同约定：第一条、甲方自愿将其拥有的位于长沙市芙蓉区八一路38号锦华时代1412号房屋委托乙方代理出租，或以乙方的名义出租。第二条、甲方全权授权乙方作为其房屋出租代理人，乙方为出租本合同标的房屋而履行的必要事项无须再取得甲方的另外授权。第四条、在本合同规定的合同期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使，甲方有义务将相关房屋权属证明及个人身份的证明文件无偿提供给乙方使用。在合同期结束后，甲方恢复对该房屋的使用权利和出租权利。第五条、乙方承诺对该房屋的出租代理仅以个人居住目的行使代理权。第六条、该房屋现有装修及设施情况，由双方在合同附件一《家私清单》中加以说明。《家私清单》作为甲方按照本合同约定将房屋提供给乙方，以及乙方在本合同存房期界满时交还该房屋的验收依据。第七条、甲乙双方共同约定该房屋托管期最低为36个月外加45天，其中前45天为免租期，用于乙方寻找承租客户、办理入住手续等。第九条、该房屋每月租金（税前）为人民币17300元。第十条、该房屋租金由乙方交付给甲方。支付方式为乙方每月提前7天向甲方支付租金，即第一次付款完毕，后期付款从每月25日至27日（节假日顺延），直到合同结束，押金为1300元。第一次付款日期为2014年9月17日，甲方从指定的银行储蓄账户中收到其应得的房租。第十一条、在托管期内，该房屋的水、电、物业费、煤气费、电话费、有线电视收视费、卫生费等因使用而发生的费用均由甲方自行负担，亦可由乙方代缴并由乙方从应支付给甲方的租金中扣除。第十四条、合同双方应严格按照公平、平等的原则各自承担相应的维修、更换责任（含相关材料费用、维修费用）。即房屋主体及墙内管道、各种线路出现问题责任属甲方，房屋内所有设施非人为损坏维修责任属甲方，有意人为损坏责任均属实际承租方承担。第十九条、乙方未按期支付甲方房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.4%作为滞纳金（如遇到银行系统故障及节假日，则乙方不承担任何责任）。第二十条、乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方必须支付甲方房屋年租金的20%作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：1．逾期支付房租超过七天的（如遇到银行系统故障或节假日顺延的，则乙方不承担任何责任）。第二十六条、甲乙双方因履行本合同所产生的争议，应协商解决。如通过诉讼解决，由乙方所在地人民法院管辖。合同签订后，ＸＸ胜依约履行了合同义务，但华腾资产公司自2015年3月份起没有向ＸＸ胜支付房屋租金。双方因房屋租金等问题协商不成，遂诉至本院。另查明，ＸＸ胜已于2015年6月将出租房屋收回。以上事实，有《房屋租赁委托代理合同》、当事人陈述等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁委托代理合同》属于委托租赁房屋合同，原、被告之间为委托合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，合法有效，双方当事人均应全面依法履行合同义务。本案中，原告委托被告代理出租或以被告名义出租房屋，被告交付房屋租金给原告，原、被告之间的委托合同为有偿的委托合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案被告根据合同约定将房屋出租后，未按约定将房租款及时转交原告，已属违约，应承担违约责任。原告据此要求被告支付未及时支付的房租款3900元（1300元／月×3个月）并解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方合同约定将年租金的20%作为违约金，现原告主张违约金3120元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告退还房屋的诉求，因其已收回房屋，本院不再审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零四条、第四百零六条第一款、第四百一十条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ胜与被告湖南华腾汇融资产管理有限公司签订的《房屋租赁委托代理合同》；二、被告湖南华腾汇融资产管理有限公司于本判决生效后五日内向原告ＸＸ胜支付租金3900元，违约金3120元；三、驳回原告ＸＸ胜的其他诉讼请求。如被告湖南华腾汇融资产管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述第二项给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告湖南华腾汇融资产管理有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  史作雷人民陪审员  曹国家人民陪审员  杨纪美二〇一五年十月十九日书 记 员  刘 丹附：判决书引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。