重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4287号上诉人（原审原告）：谭龙国,男性,汉族,1963年1月8日出生,住重庆市巴南区。上诉人（原审被告）:计利亚,女性,汉族,1954年3月13日出生,住重庆市巴南区。委托代理人：徐晓燕，重庆志同律师事务所律师。委托代理人：马建兵，重庆志同律师事务所律师。上诉人谭龙国与上诉人计利亚排除妨害纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初13660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谭龙国，上诉人计利亚及其委托诉讼代理人徐晓燕、马建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭龙国上诉请求：同意维持重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初13660号民事判决第一项，要求撤销并改判该民事判决第二项为计利亚赔偿2015年7月20日至搬出之日的每月损失2000元；本案一审、二审诉讼费由计利亚承担。主要事实和理由：1、谭龙国购买了位于巴南区李家沱正街211号1单元7-1号的房屋一套，并已经办理了该房屋产权登记。根据巴南区人民法院（2015）巴法民初字第06951号民事判决书和第五中级人民法院（2016）渝05民终5714号民事裁定书，原审被告计利亚无权占有该房屋，故同意一审判决第一项；2、一审判决第6页7-12行认定事实不清，计利亚交纳管理费是事实，但每月38元的管理费是单位用于该房的物业管理，不能作为计利亚无权占有的理由。计利亚无权占有诉争房屋期间，事实上获得了财产性利益，该利益属于上诉人谭龙国的损失，应参照当地市场租金予以赔偿。谭龙国的《租赁合同》，证明我在外面租房住的租房价格。同时一审法院同案不同判，同一栋楼房同一楼层同样性质的李大英诉彭泽敏案，即（2015）巴法民初字第07172号民事判决书，判决被告赔偿了损失，而我的案子没有赔偿。故要求撤销第二项判决，改判赔偿每月租金损失2000元。计利亚答辩称，涉案房屋应按历史遗留问题由政府相关部门解决，目前产权还处于不确定状态。计利亚从1988年至今一直居住在涉案房屋，在此期间也按时交纳水电费、管理费、房屋过户费等，被上诉人对涉案房屋享有使用权，上诉人无权要求计利亚搬离涉案房屋。同时谭龙国在一审中并未提供证据证明其损失，应承担举证不能的责任。计利亚上诉请求：撤销重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初13660号民事判决，请求驳回被上诉人谭龙国的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由谭龙国承担。主要事实和理由:1、本案涉案房屋原系重庆市巴南区李家沱食品禽蛋商店（以下简称李家沱食品店）所有。1987年12月19日，上诉人的丈夫王心凯及其他11户住户向该食品店支付4000元作为诉争房屋的租赁使用权费用，而谭龙国并未交纳该费用。2015年5月8日，李家沱食品店拟向职工优惠出售集体所有的城镇房屋，通知上诉人和其他11户住户开会，就交纳25000元过户费并办理诉争房屋过户手续形成决议。2015年5月21日，上诉人交纳25000过户费。2015年7月，谭龙国及李家沱食品店恶意串通，通过虚假的职代会决议私自将涉案房屋产权办理在自己名下。谭龙国与李家沱食品店之间签订的《重庆市房屋买卖合同》理应认定无效。2、上诉人丈夫及上诉人在入住诉争房屋前均是集体企业职工，因上诉人丈夫分得诉争房屋后，上诉人并未分得单位住房。涉案房屋是带有职工福利性质的住房，且上诉人一直居住至今长达近三十年，在此期间依据食品店要求交纳电费、管理费、房屋过户费等，上诉人理应享有对涉案房屋的所有权。3、重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05民终5714号民事裁定书、重庆市高级人民法院于2017年2月20日做出的（2016）渝民申2619号民事裁定书均认为涉案房屋属历史遗留落实房地产纠纷，不属于人民法院管辖范围，但未确定涉诉房屋的归属问题。因此涉案房屋应按历史遗留问题由政府相关部门解决，目前产权还处于不确定状态。谭龙国答辩意见同其上诉理由。谭龙国向一审法院起诉请求：计利亚搬出诉争房屋，并要求按每月2000元的标准支付自2015年7月20日至搬出之日的租金损失。一审法院认定以下事实：1979年2月13日，计利亚与李家沱食品店职工王心凯结婚。1987年12月19日，王心凯向李家沱食品店支付4000元作为7-1房屋的租赁使用权费用。王心凯原系李家沱食品店职工，谭龙国系李家沱食品店法定代表人。李家沱食品店系集体经济企业。1988年2月1日，王心凯与李家沱食品店签订职工住宅租赁合同，约定李家沱食品店将7-1房屋出租给王心凯使用；此住宅只限于王心凯和配偶、子女及父母使用，未经李家沱食品店允许不能转租他人；王心凯应按规定每月准时向李家沱食品店缴纳房租和水电费等，不得以任何理由拖欠；房租金应随国家政策的变动而变动；此合同自1988年2月1日起生效。2010年8月，王心凯退休。2012年11月29日，王心凯死亡。2013年4月26日至2016年10月23日期间，计利亚向李家沱食品店缴纳涉案房屋2013年4-9月，2014年1-12月，2015年1-12月，2016年1-12月的管理费共计1596元。2015年7月，李家沱食品店向职工优惠出售集体所有的城镇房屋。2015年7月13日，李家沱食品店与谭龙国签订重庆市房屋买卖合同约定，李家沱食品店将位于巴南区李家沱正街211号1单元7-1房屋出售给谭龙国，总成交金额为46270元。谭龙国于2015年7月20日办理了房屋产权登记，房地产权证号为：X号。2008年2月1日至今，计利亚仍在使用涉案房屋。一审法院另查明，2015年9月10日，计利亚向重庆市巴南区人民法院起诉要求确认谭龙国与李家沱食品店签订的重庆市房屋买卖合同无效；确认计利亚对涉案房屋具有优先购买权。2016年3月17日，重庆市巴南区人民法院作出（2015）巴法民初字第06951号民事判决书驳回了计利亚的诉讼请求。计利亚不服该判决上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2016年10月25日作出（2016）渝05民终5714号裁定书，裁定撤销重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第06951号民事判决书,驳回计利亚的起诉。计利亚不服重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终5714号裁定书申请向重庆市高级人民法院再审，重庆市高级人民法院于2017年2月20日作出（2016）渝民申2619号裁定书，裁定驳回计利亚的再审申请。谭龙国认为计利亚应当交付诉争房屋，双方经协商未果，谭龙国遂起诉要求被告计利亚搬出诉争房屋，并按每月2000元的标准支付自2015年7月20日至搬出之日的租金损失。审理中，谭龙国坚持其诉讼请求，计利亚不同意返还诉争房屋，双方各持己见，调解未果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。谭龙国购买了诉争房屋，并已经办理了诉争房屋的产权登记手续。计利亚曾向人民法院起诉要求确认谭龙国与李家沱食品店签订的房屋买卖合同无效，但被重庆市第五中级人民法院驳回了计利亚的起诉。现并无证据显示谭龙国与李家沱食品店就诉争房屋的买卖合同存在不成立、无效或应当解除等的事由，根据不动产物权登记的效力，谭龙国已经取得了诉争房屋的所有权。王心凯生前与李家沱食品店签订的《职工住宅租赁合同》并未约定租赁期限，故该租赁合同为不定期租赁，李家沱食品店有权随时解除合同。李家沱食品店将涉案房屋卖给了谭龙国并办理了过户登记，现谭龙国起诉要求被告计利亚搬出涉案房屋，因此王心凯与李家沱食品店签订的《职工住宅租赁合同》已经无法继续履行，该合同即已解除。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故谭龙国起诉要求计利亚搬离涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对于谭龙国要求计利亚赔偿2015年7月20日至搬出之日每月2000元损失的诉讼请求，计利亚按照《职工住宅租赁合同》的要求2015年、2016年均向李家沱食品店缴纳了管理费，李家沱食品店亦收取了管理费，谭龙国作为李家沱食品店的法定代表人亦应知晓该事，计利亚并非无故使用该涉案房屋，且谭龙国并未提供证据证明其损失，故应承担举证不能的法律后果。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告计利亚在本判决生效之日三十日内搬出位于巴南区李家沱正街211号1单元7-1号的房屋（房地产权证号：X号）；二、驳回原告谭龙国的其他诉讼请求。二审中，上诉人谭龙国举示下列证据：1、谭龙国签订的《租赁合同》，拟证明上诉人在外面租房住的租房价格；2、（2015）巴法民初字第07172号判决书（复印件）、李大英的《租赁合同》，拟证明同样的案子法院都判有赔偿。上诉人计利亚质证认为：1、对两份《租赁合同》的真实性不认可，没有房产证复印件、收条等，仅有租赁合同，无法证明租赁合同的真实性；2、（2015）巴法民初字第07172号判决书是复印件，对其真实性不认可，就算判决书是真实的，也与本案无关，且该判决是一审判决，无法确定是否生效。对方提供的以上证据产生时间均在一审庭审之前就已经存在，这不属于二审新证据。若法院以此证据作为本案定案依据，需要请求法院依据民事诉讼法相关规定判决对方承担我方二审产生的相关费用。同时，不认可对方称的杨家坪租房每月1200元，李家沱租房每月大概600元。本院认为，对证据1的真实性无法确认，证据2与本案无关联性，故本院对该二份证据均不予采信。二审中，上诉人计利亚举示下列证据：1、两份收据，拟证明其在一审后仍在继续缴纳涉案房屋的管理费，房子仍在继续住，李家沱食品店仍在继续沿用之前标准收取其交纳的房屋管理费。2、居住在李家沱食品店房屋的九家住户出具的证明，拟证明李家沱食品店出具给计利亚的收据上所载明的物业管理费，实际为以前各租户一直交纳的房租费，每月38元，一个季度114元。上诉人谭龙国质证认为：对证据1，每月收取38元管理费是事实，但这个费用用于物业管理，包括路灯更换、下水道疏通、环境卫生打扫等，实际居住者都应缴纳，与我申请返还房屋没有关系。对证据2，这就是物业管理费，不是房屋租金，单位又没有房子，单位没有资格收取房租。本院认为，证据1与证据2虽具有真实性，但无法达到上诉人计利亚的证明目的，均与本案无关联性，故本院对该二份证据均不予采信。二审查明事实与一审相同，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，不动产物权经依法登记即发生法律效力，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物或排除妨害。本案的争议焦点为：1、上诉人计利亚是否应搬出诉争房屋？2、上诉人计利亚是否应赔偿上诉人谭龙国对讼争房屋自2015年7月20日至搬出之日每月2000元损失。对于前述争议焦点，本院分别评判如下：首先，关于上诉人计利亚是否应搬出诉争房屋。上诉人谭龙国购买了诉争房屋，并已经办理了诉争房屋的产权登记手续。上诉人计利亚曾向人民法院起诉要求确认谭龙国与李家沱食品店签订的房屋买卖合同无效，但被重庆市第五中级人民法院驳回了计利亚的起诉。后计利亚申请再审，又被重庆市高级人民法院于2017年2月20日裁定驳回计利亚的再审申请。现并无证据显示谭龙国与李家沱食品店就诉争房屋的买卖合同存在无效或应当撤销、解除等的事由，根据不动产物权登记的效力，上诉人谭龙国已经取得了诉争房屋的所有权。上诉人计利亚之夫王心凯生前与李家沱食品店签订的《职工住宅租赁合同》并未约定租赁期限，李家沱食品店有权随时解除合同。李家沱食品店将涉案房屋卖给了谭龙国并办理了过户登记，诉争房屋所有权人谭龙国起诉要求计利亚搬出租赁的涉案房屋，该涉案房屋租赁合同即已解除，计利亚理应搬出租赁的涉案房屋。故上诉人计利亚认为谭龙国与李家沱食品店之间签订的房屋买卖合同无效，目前涉案房屋产权还处于不确定状态，上诉人理应享有对涉案房屋的所有权等上诉理由均不成立，本院不予以支持。其次，关于上诉人计利亚是否应赔偿上诉人谭龙国对讼争房屋自2015年7月20日至搬出之日每月2000元损失。上诉人计利亚及其丈夫均是集体企业职工，因上诉人计利亚丈夫分得诉争房屋后，上诉人计利亚一直居住诉争房屋至今长达近三十年，在此期间依据李家沱食品店要求交纳电费、管理费、房屋过户费等，计利亚并非无故使用该涉案房屋。由于涉案房屋是带有职工福利性质的住房而非普通商品房买卖，上诉人计利亚作为涉案房屋承租人与上诉人谭龙国因职工优惠售房酿成诉讼纠纷案件未结案之前，计利亚并非无故占用该涉案房屋。二审中上诉人谭龙国虽提供《租赁合同》拟证明其在外面租房住的租金损失，但无房产证复印件、租金付款凭证等佐证，无法证明该租赁合同的真实性，且其在庭审中承认其所购涉案房屋并非其唯一住房，故上诉人谭龙国未提供充分证据证明其自购房之日起每月2000元损失的具体存在，应承担举证不能的法律后果，其要求上诉人计利亚赔偿讼争房屋自2015年7月20日至搬出之日每月2000元损失的上诉理由不能成立。综上，谭龙国和计利亚的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由谭龙国和计利亚各自负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  冉崇高代理审判员  陈 霞代理审判员  赵 克二〇一七年七月二十六日书 记 员  汪晓敏