江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2014)扬广民初字第1762号原告扬州汇鑫商业物业资产经营管理服务有限公司，住所地扬州市毓贤街23幢104室。法定代表人谢海波，董事长。委托代理人王玉庆，公司员工。委托代理人陈峰，江苏大扬律师事务所律师。被告陈刚。原告扬州汇鑫商业物业资产经营管理服务有限公司（以下简称汇鑫公司）诉被告陈刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告扬州汇鑫公司的委托代理人王玉庆、陈峰，被告陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇鑫公司诉称：2012年2月22日，被告与江苏汇扬建设发展有限公司（以下简称汇扬公司）签订了《租赁合同》，约定由原告代汇扬公司履行合同权利义务，收取租金。2012年2月23日，被告与原告签订了文昌百汇商业步行街《管理公约》，租赁使用了位于扬州市文昌百汇商业步行街汇扬公司产权的4-103商铺以及业主产权的4-101商铺，经营大成阁餐饮，但从2013年7月21日至2014年7月20日，被告拖欠租金为135370元，从2012年10月4日起至2014年7月20日，被告拖欠原告的管理服务费63096元。截至2014年7月20日，被告拖欠租金及滞纳金合计250502元，被告拖欠管理服务费及滞纳金合计76152元，故原告诉请法院判令：1、解除被告与汇扬公司的租赁合同；2、被告迁让出租赁合同项下的房屋；3、被告支付拖欠截止至2014年7月20日的租金人民币135370元(按照合同约定的租金计算)，及滞纳金人民币115132元，合计人民币250502元（实际应计算至被告实际腾让房屋之日止）；4、被告给付拖欠原告汇鑫公司截止至2014年7月21日管理服务费人民币63096元，及滞纳金人民币13056元，合计人民币76152元（实际应计算至被告实际腾让房屋之日止）。原告提供的证据有：1、被告与汇扬公司签订的租赁合同，被告与原告签订的管理公约，证明原、被告双方的法律关系，及被告应承担的法律责任；2、委托书，证明汇扬公司关于租赁合同的委托及原告的诉讼主体资格；3、2014年3月25日的函件一份、2014年7月14日的函件一份，五份催款通知单，证明原告多次向被告催要应付款项的事实；4、被告向原告支付的租金及管理费清单三张，证明共计支付租金为123064元，管理服务费10085元。被告陈刚辩称：被告不欠原告房租135370元，只欠80000元左右，原告公司经常在饭点找被告谈事情，或者在被告饭点时间将被告门口的化粪池盖打开，导致恶气漫出，影响被告的生意；且原告公司没有为被告饭店进行过宣传。原告要求被告给付的按照同期银行千分之三的利率计算的滞纳金过高。被告从未签订过物业管理公约，没有义务给付物业费用，且物业费也不存在给付滞纳金13056元。被告只收到原告邮寄的一份公司函，被告同时也寄给原告公司一份函件。关于诉讼主体问题，原告不是房屋业主，业主是汇扬公司，原告无权起诉被告。被告租赁的房屋已经被原告侵权，原告强行撬门，将被告房屋内的物品搬出，造成被告的物品丢失达300000元，至今停止经营5个半月，每月损失100000元，共计550000元。被告与原告的租赁合同解除之前，原告在没有经过被告同意的情况下强行进入租赁房屋，将被告的装潢敲掉，物品搬走，造成被告严重的损失。被告陈刚提供的证据有：1、2014年3月28日被告邮寄给原告公司的函件一份，证明原告没有按照合同约定进行宣传推广；2、城管整改通知，证明在被告租赁商铺门口之前有四个棚子，后被城管拆除；3、收款收据、收条各一份，证明2012年6月28日原告收取了10085元，2012年6月27日原告收到管理费10000元；4、管理费保证金的收款收据，证明被告向原告公司缴纳管理费保证金4000元。经审理查明：2012年2月2日，汇扬公司作为甲方与被告陈刚作为乙方签订了《租赁合同》一份，该合同约定，甲方委托原告汇鑫公司履行本合同中约定的甲方权利、义务。甲方同意将座落在扬州市毓贤街18号扬州“文昌百汇商业步行街”内4幢一层103号商铺供乙方承租经营。该商铺建筑面积为112.08平方米（以房产局核定的面积为准）。该商铺的情况，甲、乙双方均确认无疑。该商铺的租赁期限自2011年6月21日始至2014年7月20日止，免租装修期自2011年6月21日始至2011年7月20日止。甲乙双方约定，经营品类为餐饮。乙方租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应如期归还，如乙方要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经双方协商一致后重新签订租赁合同。本合同计算租金及有关费用时，每月天数以全年总天数平均划分，即每月为30.5天，双方均无异议。2011年7月21日～2012年7月20日，租金标准2.5元/㎡/天，周期租金总额102553元，租金支付时间2011年6月21日前；2012年7月21日～2013年1月20日，租金标准3元/㎡/天，周期租金总额61532元，租金支付时间2012年7月10日前；2013年1月21日～2013年7月20日，租金标准3元/㎡/天，周期租金总额61532元，租金支付时间2013年1月10日前；2013年7月21日～2014年1月20日，租金标准3.3元/㎡/天，周期租金总额67685元，租金支付时间2013年7月10日前；2014年1月21日～2014年7月20日，租金标准3.3元/㎡/天，周期租金总额67685元，租金支付时间2014年1月10日前。乙方必须在合同约定的租金支付时间前向甲方缴纳下一个周期的租金。如乙方未能按时缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权以未缴纳租金金额为基础，每天收取千分之三的滞纳金。乙方需在签约时向甲方缴纳承租保证金17000元，该保证金不计利息，本合同期满或约定终止时，若乙方无拖欠甲方租金，管理公司的各项费用、店铺内自用水、电、电话、网络、有线电视、煤气等费用，商铺、设备设施损毁以及售后服务等方面的情况，甲方应在乙方撤离商铺后一个月内返还乙方。但因乙方责任而致使甲方对保证金做相应扣除的，不在此限，不足部分乙方应予补足。甲方委托管理公司负责对“文昌百汇商业步行街”进行商用房产管理和商业经营秩序管理，以及管理、使用和维护“文昌百汇商业步行街”的公用部位和共同设施设备。乙方必须服从管理公司的管理，租售各项规章制度，并签订《管理公约》等相关管理文件。合同期内，由乙方主动按期足额缴纳管理公司的相关管理费用。乙方有下列行为之一的，甲方可解除合同并收回商铺，承租保证金作为违约金不予退还，违约金不足以弥补甲方损失的，不足部分仍由乙方负责赔偿：拆改承租商铺结构或改变承租商铺用途；拖欠租金、管理公司相关费用或店铺内自用水、电等费用累计达15天；利用承租商铺进行违法活动；违反管理公司的管理规定等；本合同约定其他因乙方违约责任倒置甲方可解除合同的情况。本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，可依法向商铺所在地的人民法院起诉。2012年2月23日，原告与被告签订了关于4-101和4-103号房屋的《文昌百汇商业步行街管理公约》一份，该公约约定，原告为被告提供物业服务，被告应缴纳商管费4元/㎡/月，物管费3.8元/㎡/月。公摊水电费3.3元/㎡/月，宣传推广费300元/月，垃圾处理服务费1.5元/㎡/月。为便于本街区各项工作的开展，商管费、物管费、公摊水电费、宣传推广费的收取方式为押二付六，即被告进场前需到管理公司办理相关手续，缴纳两个月的上述费用为管理保证金，并预缴六个月的上述费用后方可进场装修和营运。以后，被告应在每六个月期满前十天向原告缴纳六个月的相关费用。如被告未能按时缴纳，管理公司有权以未交相关费用金额为基数，每天收取万分之五的滞纳金。拖欠时间超过15天，原告有权追缴，被告已付的管理保证金作为违约金不予退还，被告还须赔偿因此而造成的一切损失，被告对此无任何异议。现被告已缴纳4-103号房屋租金至2013年7月20日，缴纳4-101和4-103号房屋管理服务费至2012年10月3日。原告当庭陈述已于2014年7月31日收回诉争房屋，且当庭撤回要求被告迁让出租赁合同项下房屋的诉请。原告庭后同意从主张的租金中抵扣承租保证金17000元，从主张的管理服务费中抵扣管理费保证金4000元，另对于2014年7月21日至2014年7月31日期间的房屋租金及滞纳金，管理服务费及滞纳金予以放弃。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为承租人应按照合同约定按期足额支付租金，故对原告要求被告支付租金135370元，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张的拖延支付租金的滞纳金，被告认为计算滞纳金的标准过高，本院依法调整为每日按照同期银行贷款利率的四倍计算滞纳金。因原告同意从上述租金中扣除被告给付的承租保证金17000元，故被告尚须支付原告租金及滞纳金合计233502元。因被告拖欠租金累计达15天，原告可解除合同，故对原告要求与被告解除合同的诉请，本院予以支持。原、被告签订的《文昌百汇商业步行街管理公约》合法有效，双方均应按照公约约定行使权利，履行确定的义务。管理服务费的收取是保证物业服务正常运作的前提条件，并与其管理水平密切相关。被告拒付物业服务费，显属违约，故原告除有权要求其支付所欠管理服务费外，还可要求其支付相应的逾期付款违约金，故对原告要求被告支付管理服务费63096元及滞纳金13056元，本院予以支持。因原告同意从主张的管理服务费中抵扣管理费保证金4000元，故被告尚需给付原告管理服务费及滞纳金合计72152元。被告认为原告未进行有效宣传，未提供充分证据证实，本院不予采纳。对于被告认为其并未签订《文昌百汇商业步行街管理公约》的事实，本院认为无论该公约上的签字是否为其所签，其之后缴纳管理服务费的行为已对上述签字行为进行了追认，故对被告的辩解本院不予采信。对于被告认为原告不是房屋业主，不符合起诉条件的问题，本院认为《租赁合同》中已明确约定由原告负责履行该合同项下约定的出租方汇扬公司权利义务，故原告具有诉讼主体资格。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除被告陈刚与江苏汇扬建设发展有限公司于2012年2月22日签订的《租赁合同》。二、被告陈刚于本判决生效后十五日内给付原告扬州汇鑫商业物业资产经营管理服务有限公司2013年7月21日至2014年7月20日期间的租金118370元及按照每日同期银行贷款利率四倍的滞纳金。三、被告陈刚于本判决生效后十五日内给付原告扬州汇鑫商业物业资产经营管理服务有限公司2013年10月4日至2014年7月20日期间的管理服务费及滞纳金72152元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6360元，由原告负担1000元，被告负担5360元（原告已预交3180元，被告于本判决生效后十五日内直接给付原告2180元，向本院缴纳3180元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费6360元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  庞 伟人民陪审员  邬瑞阳人民陪审员  沈 霞二〇一五年十月十四日书 记 员  季 颖