广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)深福法民三初字第947号 原告深圳市福田区荔林苑业主委员会，住所地深圳市福田区 负责人顾飞，主任。 委托代理人杨晓帆，广东环鼎律师事务所律师。 委托代理人陈丛林，广东惠商律师事务所律师。 被告深圳市中旗置业投资发展有限公司，住所地深圳市福田区 法定代表人郭爱华，总经理。 被告郭爱华 两被告共同委托代理人张楚炎，广东深大地律师事务所律师。 两被告共同委托代理人关军章，广东深大地律师事务所律师。 第三人深圳万家乐百货有限公司，住所地深圳市福田区农林路 法定代表人余红桃。 委托代理人周明勇，广东华程律师事务所律师。 原告深圳市福田区荔林苑业主委员会诉被告深圳市中旗置业投资发展有限公司（以下简称中旗置业公司）、郭爱华、第三人深圳万家乐百货有限公司（以下简称万家乐百货）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，两被告提出管辖权异议申请，本院裁定驳回两被告的异议。两被告不服，提出上诉，深圳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持本院裁定。本院依法由审判员颜浩民适用简易程序于2015年4月14日、10月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨晓帆、陈丛林、两被告的共同委托代理人张楚炎、关军章、第三人的委托代理人周明勇到庭参加诉讼。各方当事人同意本院适用简易程序审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2001年12月开始起至今，被告将场所为荔林苑商场103和荔林苑商场203(其中包含首层邮车车库，面积为228.54平方米)出租给深圳市万家乐百货有限公司。其中首层邮车车库性质为公共面积，用途为邮车车库，但是被告却瞒着所有业主擅自将涉案场地变更用途为商业出租。根据《物权法》及相关法律规定，该涉案场地是公共面积，应属于全体业主共同所有，也只有原告对该涉案场地行使相关权利。2014年1月，因陆海建设（深圳）有限公司动工装修荔林苑商场103，但擅自改变该场所相关联的公共部位和设施。被告中旗置业公司及荔林苑项目开发商深圳市创世纪投资发展有限公司来函原告要求共同对陆海建设（深圳）有限公司的违法侵权行为维权。至此，原告才得知被告中旗置业公司长期出租给深圳市万家乐百货有限公司场所中包含首层邮车车库，该车库属于公共面积。鉴于被告中旗置业公司未经原告同意，私自将涉案场地出租，其行为己侵犯全体业主的权益。被告郭爱华作为被告中旗置业公司法定代表人且长期私自收取该涉案场所租金，明显属于共同侵权，对此应承担连带责任。 现二被告的行为己严重侵犯原告的合法权益，原告现根据相关法律及司法解释请求法院判令：1、两被告负连带责任向原告支付首层邮车车库使用费548496元（自2012年6月1日起至2014年6月30日期间使用费按深圳市福田区房屋租赁指导租金计算：228.54平方米×100元/月/平方米×24月）；2、被告将首层邮车车库使用权归还给原告，第三人自2014年7月1日起之后将首层邮车车库的租金向原告支付；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求为自2014年7月1日起至今第三人按每月11000元向原告支付占用首层邮车车库的房屋使用费。 被告辩称，一、涉案228.54平米属于专有部分。1、涉案车库规划的性质是排除其他业主使用，属于开发商专有部分。2、涉案车库属于邮车车库，不计容积率、不分摊，不属于共有部分。3、涉案车库所有权和使用权均归开发商深圳市创世纪投资发展有限公司所有，原告对涉案车库不享有使用权。二、原告无权要求被告将涉案车库使用权返还原告，也无权要求第三人自2014年7月1日起向其支付租金。因涉案车库属创世纪公司，原告从未依据合同取得车库使用收益权，也不能依据法律取得车库使用收益权。三、原告主张的2012年6月1日起至2014年6月30日期间的使用费的计算金额没有任何依据。 第三人答辩称，1、原、被告之间的建筑物所有权纠纷与我方没有法律关系，我方对此不发表意见。2、针对原告第二项诉讼请求，我方要求法院驳回原告该项诉讼请求。虽然我方未与被告签订正式的租赁合同，但我方实际交付了租金。我方并未完全使用，只是将车库当做仓库存放了部分货物，本案判决后我方将依法支付租金，并且我方现在使用过程中也如期交付了租金。 本院经审理查明，深圳市福田区红荔西路的荔林苑位于B302—0058宗地内。深圳市规划国土局（甲方）于1996年7月11日与深圳市农业科技园发展有限公司（乙方）签订深地合字（96）082号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将B302-32地块，面积约29179.5平方米的土地出让给乙方，主体建筑物的性质为住宅楼，计入容积率总建筑面积不超过116700平方米。1997年9月25日，深圳市规划国土局与深圳市农业科技园发展有限公司、深圳市创世纪投资发展有限公司签订深地合字（96）082号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议，深圳市规划国土局同意深圳市农业科技园发展有限公司与深圳市创世纪投资发展有限公司合作开发B302-32号地块中宗地编号为B302-58，用地面积为7026.6平方米的土地，建筑面积为45600平方米，其中邮电支局5%、商业15%、住宅80%。随后三方签订的补充协议（3）中，又将土地面积调整为6414.2平方米，总建筑面积、用途等其他条款不变。1998年4月21日深圳市规划国土局颁发的创世纪广场（现改为荔林苑）《建设工程规划许可证》显示，该项目计入容积率面积为45789.33平方米，其中邮局2373.07平方米；不计入容积率面积11144.76平方米，其中首层架空层267.83平方米。1998年8月12日，深圳市创世纪投资发展有限公司（甲方）与深圳市邮电局（乙方）签订《统建邮电用房合同书》，约定该项目的使用功能中5%建筑面积的邮电支局用房，由乙方委托甲方统一建设，甲方同意在裙楼1—2层划出1930.78平方米给乙方使用，乙方付清12974841.60元后，产权属乙方。此后，双方又签订一份《荔林苑购房补充合同》，约定深圳市邮政局按合同已支付的12909456元，改购23套商品房，深圳市邮政局还需补差价172596.77元。2000年12月15日，深圳市邮政局向深圳市规划国土局提交《关于不在荔林苑裙楼设置邮电网点的函》，决定不在荔林苑裙楼设置邮政网点。2001年1月6日的《荔林苑分栋分户汇总表》说明部分注明，裙楼的103、203号房屋原为邮政性质，经“规划处、地政处、产权处”三处俩呢会审，同意直接按“商品房、商场”性质办理产权证。深圳市规划国土局于2001年2月作出的荔林苑《建设工程竣工测量报告》显示，首层邮车车库建筑面积为228.54平方米，属于公共面积。深圳市规划国土资源委员会第一直属管理局于2014年4月30日作出的深规土一局函[2014]499号对原告的复函中明确，荔林苑小区商业裙楼一楼北面建筑面积为228.54平方米的用房为邮车车库，荔林苑的公共面积说明表中，包含了该邮车车库。 荔林苑商场103、203房建筑面积分别为976.06平方米、524.2平方米。被告中旗置业公司（原名深圳市中旗德沃投资发展有限公司）曾是该两套房的权利人。2011年2月18日，被告中旗置业公司与第三人万家乐公司签订《房屋租赁合同》，约定中旗置业公司将荔林苑商场103、203房出租给万家乐公司作为商业用途，建筑面积共计1500.26平方米，单位租金按房屋建筑面积每平方米每月73.3元，月租金总额为11万元，租期自2011年1月1日至2025年11月30日。同日，双方签订的《房屋租赁补充协议》约定，合同签订当天，万家乐公司同意一次性付赞助费200万元给中旗置业公司。 万家乐公司确认，承租的物业包含了103房、203房、首层邮车车库，《房屋租赁补充协议》约定的200万元赞助费即是首层邮车车库的使用费。被告中旗置业公司陈述，第三人于2002年开始承租103、203房，第三人为了续租房屋，提前与被告中旗置业公司签订租期为2011年1月1日至2025年11月30日的租赁合同，《房屋租赁补充协议》约定的200万元赞助费是租金差价的补偿；被告中旗置业公司在2013年3、4月份与第三人解除了租赁合同，向第三人作出了补偿，并于2013年4月、5月份将103房出售给他人；其将103房交付给买受人时，未包括首层邮车车库。被告中旗置业公司对其陈述的内容，未提交相应的证据证明。 2014年3月至6月，第三人每月向被告中旗置业公司的法定代表人郭爱华支付邮车车库租金1.1万元。因原告主张了邮车车库的权利，第三人从2014年7月开始，未再向郭爱华支付租金。被告郭爱华陈述，其是受开发商的委托收取邮车车库租金，但未提交证据证明。 另查，荔林苑地段一层商业用途房屋租赁指导租金（每月每平方米）标准2012年为150元、2013年为100元、2014年为100元。 本院认为，荔林苑当初规划时有邮政用房，后深圳市邮政局致函深圳市规划国土局，决定不在荔林苑设立邮政网点，但荔林苑首层邮政车库的规划一直没变，荔林苑的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》、深圳市规划国土资源委员会第一直属管理局给原告的复函，均明确首层邮政车库属于公共面积，从未将该部分面积登记确权给其他业主或开发商，因此荔林苑首层邮政车库应属于荔林苑全体业主共有。两被告辩称首层邮政车库的权利人属于开发商，与事实不符，本院不予采信。 被告中旗置业公司虽然不认可其将首层邮车车库出租给了第三人，但本院基于以下理由，根据证据优势规则，确认是被告中旗置业公司出租103、203房时连同首层邮车车库一并出租给了第三人。1、被告中旗置业公司将103房、203房出租给了第三人，但第三人实际使用的是103房、203房、首层邮车车库。第三人确认其向被告中旗置业承租的物业包含了103房、203房、首层邮车车库，200万元的赞助费就是首层邮车车库。2、被告中旗置业公司虽不认可第三人的主张，认为其收取的200万元赞助费是租金差价补偿，但被告中旗置业公司未提交任何证据证明，本院对此不予采信。3、被告中旗置业公司的法定代表人郭爱华在2014年3月至6月期间每月向第三人收取首层邮车车库租金1.1万元。4、被告中旗置业公司收取的200万元赞助费折合成房屋单价为每月每平方米48.89元（200万元÷179个月÷228.54平方米），与被告中旗置业公司的法定代表人被告郭爱华在2014年3月至6月期间每月向第三人收取首层邮车车库租金单价48.13元（1.1万元÷228.54平方米）大致相同。 被告中旗置业公司将属于全体业主共有的邮政车库出租给第三人万家乐公司作为商业用途，构成了侵权，且被告中旗置业公司确认其出售103房时，未将首层邮车车库交付给买受人，故原告主张被告中旗置业公司应从2012年6月1日开始按每月每平方米100元支付使用费，没有超出同期同地段房屋租赁指导租金标准，本院予以支持，但2014年3月以后，并不是被告中旗置业公司而是被告郭爱华出租首层邮车车库，故被告中旗置业公司支付使用费至2014年2月，2014年3月至6月的使用费应由被告郭爱华承担。两被告是不同的主体，原告未提供证据证明两被告对彼此的债务需承担连带责任的证据，故原告主张两被告对支付使用费承担连带责任，依据不足，本院不予支持。第三人万家乐公司没有合法依据使用首层邮车车库，原告代表荔林苑全体业主行使首层邮车车库的权利，请求第三人从2014年7月1日起按月支付占用使用费1.1万元，没有超出同期同地段房屋租赁指导租金标准，本院予以支持。由于本判决作出后，第三人是否仍占用首层邮车车库处于不确定状态，故本判决确定的占用使用费仅计至本判决作出之日2015年10月31日，此后的占用使用费，原告可待该事实发生后另行主张权利。 依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告深圳市中旗置业投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区荔林苑业主委员会支付2012年6月1日至2014年2月28日止的使用费479934元（228.54平方米×21个月×100元）； 二、被告郭爱华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区荔林苑业主委员会支付2014年3月1日至2014年6月30日止的使用费91416元（228.54平方米×4个月×100元）； 三、第三人深圳万家乐百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区荔林苑业主委员会支付2014年7月1日至2015年10月31日止的使用费176000元（16个月×11000元）； 五、驳回原告深圳市福田区荔林苑业主委员会的其它诉讼请求。 案件受理费9285元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取4642.5元；由被告中旗置业公司负担4249元，被告郭爱华负担393.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 颜  浩  民 二〇一五年十月三十一日 书记员 刘智枫（代）