福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第200号上诉人（原审被告）福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所地：霞浦县松港街道东关工业桃源2号区裙楼北通口二、三层，组织机构代码证号：70530903-2。法定代表人袁丽华，董事长。委托代理人肖柄祥、熊益彬，北京德恒（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）舒小春，男，1982年3月4日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县松城街道。上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（下称：鑫辉公司）因与被上诉人舒小春房屋买卖合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2014）霞民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明：2006年4月11日，原告舒小春与被告鑫辉公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告霞浦县闽东水产品中心市场＊＊号商住房，建筑层数地上5层，建筑面积319平方米，商品房总价款280000元。2008年8月19日，原、被告双方就同一房屋又签订一份《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为182838元。被告收到原告购房款的情况是：2006年1月27日100000元、2010年5月25日50000元、2011年12月6日30000元、2012年2月26日50000元，共计230000元。2012年4月13日、2012年4月17日，被告代收测绘费等6486元、600元，共计7086元。2012年3月17日，原告在该涉案房屋上安装了前、后卷帘门。2012年7月，林玉凤撬开西向卷帘门，并铺设照明线路，引发纠纷。后林玉凤提起诉讼，案经原审法院一审，宁德市中级人民法院终审判决，认定被告构成一房二卖，林玉凤、原告分别与被告订立的商品房买卖合同均属合法有效，由于林玉凤与被告的买卖合同成立在先，判决被告应向林玉凤交付闽东水产品中心市场A12-6号商品房。2014年1月2日，宁德市朝华房地产评估咨询有限公司霞浦办事处经原告的委托，评估出涉案房屋的市场价值为891660元（按每平方米3000元测算）。2014年3月14日，原告提起本案诉讼。在诉讼过程中，经原告申请，原审法院委托宁德市正一房地产评估有限公司对霞浦县闽东水产品中心市场＊＊号商品房现有市场价值进行评估。2014年8月13日，宁德市正一房地产评估有限公司函复，无法出具估价报告。原审判决认为：本院（2012）霞民初字第1897号民事判决书和宁德市中级人民法院（2013）宁民终字第753民事判决书是生效的法律文书，判决书认定被告构成一房二卖，林玉凤、原告分别与被告订立的商品房买卖合同均属合法有效，由于林玉凤与被告的买卖合同成立在先，判决被告应向林玉凤交付闽东水产品中心市场＊＊号商品房。由于被告的行为致使不能实现合同目的，因此，原告舒小春与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司之间订立的霞浦县闽东水产品中心市场＊＊号房屋的《商品房买卖合同》应予解除。相关法律及司法解释规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。已付购房款及利息、赔偿损失可以房屋的市场价值为标准。虽然经原告申请，本院委托的评估公司无法出具估价报告，但原告自行委托的评估公司作出的涉案房屋的市场价值为891660元的评估结果，是按每平方米3000元测算，比较合理，可作为本案的赔偿标准。此外，被告代收的测绘费等7086元也应退还给原告。原告请求解除原告与被告之间订立的《商品房买卖合同》，被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称：《商品房买卖解释》）第九条的规定，判决如下：一、解除原告舒小春与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司之间订立的关于霞浦县闽东水产品中心市场＊＊号房屋的《商品房买卖合同》。二、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告891660元。三、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告舒小春230000元。四、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给原告舒小春测绘费等7086元。本案本诉受理费14764元、诉讼保全费5000元，合计19764元，由被告鑫辉公司负担。宣判后，原审被告鑫辉公司不服，向本院提出上诉。上诉人鑫辉公司上诉称：一、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人因房价上涨而造成的房屋差价损失，系法律适用错误，应依法予以纠正。《商品房买卖解释》第9条规定因出卖人隐瞒房屋已经出卖给第三人导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但根据《合同法》的相关规定，合同解除的所受损失为因返还财产支出的必要费用，为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失，不包括可得利益损失。根据《合同法》第113条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提的。本案中，被上诉人要求上诉人赔偿房屋差价损失为可得利益，在合同解除的情况下，被上诉人的可得利益损失应不予以支持。二、原审法院既要求上诉人赔偿被上诉人所受到的损失，又要求上诉人支付购房款一倍的惩罚性赔偿，明显加重上诉人违反合同而需要承担的责任。原审法院认定被上诉人的损失为661660元，已远高于被上诉人已付的购房款230000元，被上诉人的损失已足以得到弥补。三、原审案件庭审程序存在瑕疵，应予以纠正。原审中，被上诉人已委托原审法院对涉案房屋进行鉴定，但因法院未提交《房屋所有证》、《国有土地使用权证》而无法出具估价报告，法院应当委托其他鉴定机构对涉案房屋进行评估。但原审法院却直接采用被上诉人提供的未经任何评估机构盖章确认的《房地产价格预评估摘要》来认定涉案房屋的价格，存在瑕疵，应当予以纠正。综上，原判决对有关事实认定不清，适用法律错误，同时审理程序存在瑕疵，请求二审法院依法予以纠正，维护上诉人的合法权益。二审期间，上诉人补充上诉意见：原审判决总额超出被上诉人主张的诉讼请求，判非所诉，请法庭依法核实。请求二审：1、撤销原审判决第二项、第三项判决内容，并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人舒小春答辩称：一、原审判决认定上诉人承担返还已付购房款以及利息、赔偿损失等的责任正确。上诉人就诉争房屋一房二卖而导致的合同解除事实，也已经生效的（2013）宁民终字第753号民事判决书确认。上诉人应承担相应赔偿责任。二、本案实际损失，已付购房款以及利息、损失部分应当以诉争房屋的市场价值为准。原审法院委托宁德市正一房地产评估有限公司进行评估无果后，对被上诉人委托评估的结果（每平方米3000元）予以采信作为赔偿标准并未不当。况且，上诉人经原审法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，应视为同意该评估结论。3、根据《商品房买卖解释》的规定，被上诉人不仅有权请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原审对此判决符合法条规定，适用法律正确。经审理查明：各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对没有争议的事实予以确认。二审中，双方当事人对原审判决第二项确定的给付金额均认可其中包含了已付购房款23万元及涨价损失661660元。本案二审争议焦点为：1、原审认定的房屋涨价损失金额依据是否充分；2、原审同时判赔房屋涨价损失、已付购房款一倍的赔偿责任是否正确；3、原审是否存在判非所诉。本院对此调查、分析、认定如下：一、原审认定的房屋涨价损失金额依据是否充分本院认为，因房屋涨价损失应予当下市场价值为参照，原审法院依被上诉人舒小春申请，依法委托宁德市正一房地产评估有限公司进行估价，但因涉案房屋目前无法提供《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等材料，评估单位无法出具估价报告。原审中，被上诉人舒小春举证的由宁德市朝华房地产评估咨询有限公司霞浦办事处就涉案房屋出具的《房地产价格预评估摘要》，经审查，其形式真实性可予确认。原审参照该预评估认定涉案房屋市场价值为3000元／平方米，房屋市场价值为891660元，较为符合客观，并无不当。二、房屋涨价损失与惩罚性赔偿金主张能否同时支持本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因上诉人鑫辉公司一房二卖，导致被上诉人舒小春无法实现合同目的并解除合同，上诉人鑫辉公司应返还被上诉人舒小春已付购房款，同时应当赔偿被上诉人舒小春的损失。被上诉人舒小春解除本案合同，系因出卖人鑫辉公司违约导致合同无法继续履行，其被迫解除合同后，请求出卖人鑫辉公司赔偿其房屋涨价损失，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为平衡双方权利义务，该条款适用前提为买受人的实际损失低于或显著低于已付购房款的情形。本案中，房屋涨价损失认定为661660元，远高出已付购房款23万元，本院已予支持。鉴此，被上诉人舒小春的损失已得到充分弥补，其再主张已付购房款一倍的赔偿责任，依据不足，不予支持。原审判决同时支持房屋涨价损失和已付购房款一倍的赔偿责任，有悖法理，应予纠正。三、原审是否存在判非所诉本院认为，原审判决确定的给付义务总额，未超被上诉人舒小春一审所提诉讼请求，不存在上诉人鑫辉公司所主张的存在超诉讼请求判决情形，不存在程序问题。综上所述，本院认为，上诉人鑫辉公司隐瞒其已将涉案房屋出售给案外人林玉凤，又与被上诉人舒小春签订商品房买卖合同并收取购房款，构成一房二卖。现被上诉人无法取得该房屋，其有权解除合同，并要求返还已付购房款和赔偿损失。被上诉人舒小春同时请求赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。原审判决同时支持涨价损失和一倍已付购房款的赔偿责任，依据不足，应予纠正。上诉人鑫辉公司此部分上诉有理，本院予以支持。原审对其他问题处理，并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二项之规定，判决如下：一、维持霞浦县人民法院（2014）霞民初字第1008号民事判决第一、二、四项。二、撤销霞浦县人民法院（2014）霞民初字第1008号民事判决第三项。一审案件受理费15484元，由上诉人鑫辉公司负担11723元、被上诉人舒小春负担3761元，诉讼保全费5000元由上诉人鑫辉公司负担。二审案件受理费14968元，由上诉人鑫辉公司负担11921元，被上诉人舒小春负担3047元。本判决为终审判决。审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一五年三月二十日书 记 员  彭杨清附本案主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；