湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)岳中民一终字第732号上诉人（原审原告）胡结秋。委托代理人万吉利。委托代理人胡永兴。上诉人（原审被告）刘建。委托代理人廖石龙，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人胡结秋、刘建因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2013)楼民一初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡结秋及其委托代理人万吉利、胡永兴，上诉人刘建及其委托代理人廖石龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年6月1日，胡结秋、刘建签订《住宅购销合同》，约定胡结秋从刘建处购买由刘建新建开发的位于岳阳楼区洛王办事处花园坡社区银杏小区一楼面积为170㎡的住宅一套，总价款205000元，折合每平方米1206元，并在合同中注明胡结秋所购房屋国土证属出让土地类型，由刘建为胡结秋办理土地证、房产证。胡结秋分别于2008年6月1日、2008年10月9日分两次向刘建支付了全部购房款共计198000元，刘建亦向胡结秋交付了房产。之后胡结秋对该房屋进行装饰装修并入住至今。但房屋产权手续一直未办理。为此，胡结秋多次向政府及相关部门上访，但未果，2013年7月2日，胡结秋遂向原审法院起诉，请求判令刘建立即为胡结秋办理房屋产权证、国有土地使用权证。并要求刘建承担诉讼费、律师费等其他所有费用；2013年9月11日，胡结秋申请变更诉讼请求，请求：1、确认胡结秋、刘建签订的《住宅购销合同》无效；2、刘建返还胡结秋购房款198000元，并按照同类房产、同地段、同面积按照每平方米2800元赔偿差价263000元，赔偿装修款170000元；3、刘建承担本案全部诉讼费用；在评估过程中，胡结秋再次申请变更诉讼请求，请求法院判令：1、确认胡结秋、刘建之间签订的《住宅购销合同》无效；2、在原诉讼请求的基础上要求刘建双倍返还胡结秋购房款，3、按照房屋现价格3600元/平方米赔偿差价；4、刘建赔偿胡结秋房屋装修款153725元，并支付本案全部诉讼费用。另查明，刘建出售给胡结秋房产占用的土地由政府划拨土地和集体土地组成，刘建建房时无国土、规划等审批手续，目前无法办理产权登记手续。胡结秋购买的房屋以2013年11月5日为基准日，按照国有出让土地上的房屋评估单价3112元/平方米，总价值为529040元，同时按照装修现状装修造价为107401元。参照集体土地上房屋价值为每平方米2341元，价值397970元。原审法院认为，刘建所出售的房屋系集体土地上建房，胡结秋、刘建之间交易的房屋系集体土地上建房，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”且本案标的物无任何审批手续，本案胡结秋和刘建之间签订的合同违反了国家法律强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》的规定为无效合同，故原审法院对胡结秋要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案胡结秋要求确认合同无效后返还财产，并赔偿相关损失，对于胡结秋主张的双倍返还购房款损失。胡结秋主张该损失的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案的房屋买卖行为不受该规定调整，故原审法院对胡结秋要求双倍返还的诉讼请求不予支持，刘建应将实际收取的购房款198000元返还给胡结秋。胡结秋主张按照房屋现价格3600元/平方米赔偿差价并赔偿房屋装修款153725元。就房屋以及装修价格问题，本案双方虽然约定了办理国有土地使用权证，但买卖的标的物实际上是集体土地上的建房，该约定实际是违反法律规定的，应参照同地段同类集体土地上的房屋价值确认差价。目前胡结秋房屋参照集体土地上房屋评估价值为397970元，房屋单价为2341元/平方米，与房屋最初购置价格205000元的差价为192970元。本案刘建对纠纷的发生负有主要责任，对该差价损失应承担70%的赔偿义务，即135079元。关于装修部分，评估机构评估现值为107401元，按照《湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见》的规定，住宅装修折旧年限为10年，年折旧率为10%，胡结秋对该房屋装修从2008年至今一直在居住使用，考虑到2008年装修成本低于目前评估价值和折旧等因素，原审法院酌情认定刘建应赔偿胡结秋装修损失为3万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、胡结秋、刘建签订的《住宅购销合同》无效，由胡结秋将房屋返还给刘建。二、由刘建返还胡结秋购房款198000元，并赔偿胡结秋购房差价损失135079元，装修损失3万元，共计363079元。三、驳回胡结秋的其他诉讼请求。案件受理费10260元，财产保全费3750元，评估费用6000元，其他费用200元，共计20210元，由胡结秋承担5000元，刘建承担15210元。上诉人胡结秋不服，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，上诉人不应承担30%的过错责任，刘建应承担全部过错责任。2、一审法院程序错误，对本案涉案房屋进行了三次评估，第三次评估价值低且不合法。3、一审法院适用法律错误，本案所涉房屋应按照商品房价格进行赔偿，且应承担已付购房款一倍的赔偿责任。4、房屋装修损失应为107401元。上诉人刘建答辩称，1、胡结秋自身有过错，应承担导致合同无效的同等责任。2、一审法院审理程序合法，适用法律正确。上诉人刘建不服，向本院提起上诉称，1、胡结秋具有同等过错，应按同等责任承担损失。2、原审判决认定装修损失30000元过高。3、胡结秋自2008年使用房屋至今，应当承担房屋使用费。4、原审判决遗漏了上诉人的鉴定费未做处理，应由胡结秋承担。5、原审判决在诉讼费、评估费、保全费的处理上不合理，应按胡结秋的诉讼请求结合判决结论由胡结秋承担大部分。上诉人胡结秋答辩称，1、房屋买卖合同系刘建制作的，胡结秋不应承担责任。2、原审法院的第三次评估程序是无效的。3、原审法院适用法律错误。4、装修费应以事实为依据。5、刘建上诉并无依据。二审期间，上诉人胡结秋向本院提交了住宅购销合同及证明若干，证明刘建有能力办理房产证，刘建不出钱不配合办证。刘建与他人签订的合同对办证时间均有约定。上诉人刘建发表质证意见为：1、上述证据均不属于二审新的证据。2、证据的真实性、合法性、关联性均有异议。合同系双方自愿行为，不能证明本案的证明目的，且证据形式不完整，没有日期。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人胡结秋提交的证据的认证意见为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。故上诉人所提交的证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项所规定的二审程序中新证据的范围，故对上诉人胡结秋所提交的证据，本院均不予采信。上诉人刘建在二审期间未向本院提交新的证据。经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。本院认为，第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案上诉人刘建在未经政府土地管理部门的审批，未依法取得国有土地使用权证书，在非国有土地上建房并以商品房的方式出售，至本案庭审结束，其仍未得到政府土地管理部门的审批，其行为违反了法律的效力性强制性规定，故胡结秋、刘建之间签订的住宅购销合同应依法确认为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现胡结秋要求退还房屋，赔偿损失，故应先由刘建依法退回购房款198000元，胡结秋返还房屋。至于本案因过错造成的损失赔偿问题，在本案房屋买卖行为中，刘建未取得国有土地使用权而建房出售，其对导致合同无效具有主要过错，应当承担主要责任，胡结秋在该房屋没有任何房产开发手续的情形下与刘建个人签订合同，在签订住宅购销合同时对该房屋所占用的土地性质、相关建房手续及合同主体均未尽到审查合法性的谨慎注意义务，亦具有一定过错，原审法院综合考虑双方过错程度后认定由刘建承担70%的赔偿损失并无不当，本院予以维持。胡结秋上诉请求其赔偿损失应按商品房计算，虽然双方在合同中约定了刘建为房屋办理房产、国土证，但本案房屋出卖人并非房地产开发企业而是自然人刘建个人，该房屋并非国有土地上所建商品房，显然本案并非商品房买卖合同纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定赔偿相应损失，故对胡结秋请求双倍返还购房款的主张，本院不予支持，且原审法院参照评估机构所确定的集体土地上房屋评估价值确定房屋差价损失亦无不当。胡结秋主张返还购房款的利息损失，因其在一审时并未主张，故本院对此不予处理。至于原审法院评估程序的问题，因胡结秋提出鉴定申请，在鉴定机构作出评估报告后，刘建对该报告中的鉴定标准提出了异议，认为鉴定机构应当按照集体土地上房屋价格进行评估，后原审法院根据案件需要要求评估机构再次评估作出相应结论，该评估程序并无不当。第二、对于胡结秋的房屋装修损失问题，因该房屋装修现值评估为107401元，且并未考虑装修部分的新旧程度折旧，故原审法院参照相关标准折旧后并考虑当时的装修成本酌情认定装修损失为30000元并无不当，本院予以维持。第三、刘建上诉称胡结秋应承担房屋使用费及鉴定费并认为一审法院对一审诉讼费、保全费、评估费负担的处理不合理均无相关依据，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6619元，由上诉人胡结秋负担5454元，上诉人刘建负担1165元。本判决为终审判决。审 判 长  蒋立春代理审判员  程 鹏代理审判员  付 妮二〇一五年三月五日书 记 员  曾庆枭附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。