江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第585号上诉人（原审原告）刘明兰，女，1970年10月18日出生，汉族，住江西省德安县。上诉人（原审原告）黄兴林，男，1970年2月19日出生，汉族，住江西省德安县。上列两上诉人共同委托代理人张小燕，江西博阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）江西立上置业投资有限公司。住所地:江西省高安市八景镇景旺路。组织机构代码:693721619。法定代表人陈志华，该公司执行董事。委托代理人吴科尖，男，1981年5月11日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司职员。上诉人刘明兰、黄兴林因与上诉人江西立上置业投资有限公司（以下简称立上公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服江西省德安县人民法院（2015）德民一初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年9月29日，刘明兰与立上公司签订翡翠城认购书一份，约定刘明兰购买立上公司开发的翡翠城10号楼1单元1层106号房，认购价为513859元，付款方式为在2013年10月5日前一次性付清全部余款并签署《商品房买卖合同》，刘明兰支付定金20000元。2013年12月4日，刘明兰、黄兴林与立上公司签订商品房买卖合同，立上公司将其开发的位于德安县渊明大道7号的翡翠城居住小区第10幢3单元106号房预售给刘明兰、黄兴林，约定：“房款为513859元，刘明兰、黄兴林应于2013年12月4日之前支付首付款163859元，同时申请银行贷款350000元；立上公司应在2014年12月31日之前将验收合格商品房交付刘明兰、黄兴林，并注明除遭遇不可抗力，且立上公司在发生之日起30日内告知刘明兰、黄兴林的和非立上公司原因延期交付的特殊情况外，立上公司如未按合同约定的期限将商品房交付使用，应承担逾期交房的违约责任；立上公司如逾期交房超过30日，刘明兰、黄兴林有权解除合同，立上公司应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同签订当天刘明兰另向立上公司缴纳契税、房屋维修金共计20554元，立上公司出具了收款收据。合同签订后，刘明兰于2013年12月25日向立上公司翡翠城项目部支付首付款163859元。2014年1月29日，刘明兰、黄兴林以所购买的房屋作抵押与中国农业银行股份有限公司德安县支行签订个人购房担保借款合同，刘明兰借款350000元，立上公司作为保证人在借款合同上盖章。刘明兰、黄兴林于2014年2月20日开始偿还银行按揭贷款本息。自2014年12月31日起至今，立上公司未向刘明兰、黄兴林交付房屋。原审认为，刘明兰、黄兴林于2013年12月4日就买卖系争房屋签订的《商品房买卖合同》，该合同对于房价款、付款期限、逾期交房违约责任均做了明确约定，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方约定立上公司在2014年12月31日之前将验收合格的商品房交付给刘明兰、黄兴林，现立上公司未按照合同约定期限交房，刘明兰、黄兴林据此主张解除合同，于法有据，原审法院予以支持。商品房买卖合同解除后，立上公司应将业经收取的房款、契税、房屋维修基金返还刘明兰、黄兴林并赔偿其按揭贷款利息，故刘明兰、黄兴林要求立上公司返还房款513859元、契税及房屋维修基金20554元和承担本金为350000元的银行按揭贷款利息的诉讼请求依法应予以支持。双方还约定立上公司逾期30日不交房，刘明兰、黄兴林解除合同的，应按其累计已付款的1%支付违约金，故刘明兰、黄兴林要求立上公司支付违约金5138.59元的诉求，原审法院予以支持。刘明兰、黄兴林的其他诉讼请求因缺乏相应的事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除刘明兰、黄兴林与立上公司于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》；二、立上公司于判决生效后十日内向刘明兰、黄兴林返还房款513859元、契税及房屋维修基金20554元、违约金5138.59元，共计539551.59元；三、立上公司承担刘明兰在中国农业银行股份有限公司德安县支行的按揭贷款利息（本金350000元自2014年2月20日起至立上公司付清判决第二项房款之日止的按揭贷款利息）；四、驳回刘明兰、黄兴林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9331.27元减半收取4665.6元，由立上公司负担。宣判后，上诉人刘明兰、黄兴林不服原审判决，向本院提起上诉称，刘明兰、黄兴林于2013年12月4日与立上公司签订商品房买卖合同，约定由刘明兰、黄兴林购买立上公司开发的翡翠城10栋3单元106号房屋，因立上公司违约，刘明兰、黄兴林根据合同约定要求退房。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，刘明兰、黄兴林要求立上公司按银行同期贷款利率承担163859元首付款、代收的房屋契税和房屋维修基金20554元按银行同期贷款利率计算利息至本金付清之日止于法有据，而原审法院以刘明兰、黄兴林的诉讼主张没有事实及法律的依据为由不予支持与法律规定相悖。故请求：1、撤销原审判决第四项，改判支持己产生13575.6元的利息，并自原审起诉之日起，按银行同期贷款利率由立上公司支付利息至本金付清之日止。2、自2013年12月4日起，以交付的房屋维修基金及契税共计20554元为本金，按银行同期贷款利率由立上公司支付利息至本金付清之日止。3、由立上公司承担本案的诉讼费用。针对刘明兰、黄兴林的上诉请求，立上公司口头答辩称，请求二审法院依照法律规定处理。上诉人立上公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定立上公司逾期交房为违约行为，属认定事实错误。2013年12月4日，双方签订《商品房买卖合同》，刘明兰、黄兴林购买立上公司开发的翡翠城小区第10栋3单元106室，购房款513859元（刘明兰、黄兴林首付163859元，按揭贷款350000元），房屋交付时间为2014年12月31日前。立上公司开发的翡翠城小区于2013年2月底开始动工，于2014年7月底完工，同年11月德安县财政局将立上公司缴纳的民工工资保证金予以退回，但由于德安县政府相关职能部门办事效率和上门验收的时间安排等原因，致使立上公司己经竣工的翡翠城小区楼房无法通过验收，造成立上公司不能如期将商品房交付给刘明兰、黄兴林。立上公司未能如期交房系德安县政府相关职能部门之责，而非立上公司之责。因此，原审法院认定立上公司违约，属认定事实错误。2、原审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，属适用法律错误。《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定，非本公司原因延期交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。因德安县政府相关职能部门的原因，导致立上公司逾期交房，按照合同约定，双方可以协商解除或者变更合同，立上公司也可以据实延期交房。而原审法院以立上公司违约为由，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，属适用法律错误。故请求二审法院查明事实依法改判或发回重审。针对立上公司的上诉请求，刘明兰、黄兴林口头答辩称，立上公司将自己违约的事实和理由归结为政府相关职能部门等客观因素导致，但根据合同约定其已构成违约，理应承担违约责任，原审判决解除合同并支付违约金正确。故请求二审法院依法驳回立上公司的全部上诉请求。本院查明的事实与原审一致。二审审理过程中，刘明兰、黄兴林向本院申请撤回上诉，本院以（2015）九中民一终字第585-1号民事裁定，已准许刘明兰、黄兴林撤回上诉。本院认为，原审法院已对刘明兰、黄兴林与立上公司所签订的《商品房买卖合同》的效力作了充分阐释，该合同合法有效，本院予以确认，在此不再赘述。本案中，双方在上述合同中约定，立上公司应在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给刘明兰、黄兴林；遭遇不可抗力，且立上公司在发生之日起30日内告知刘明兰、黄兴林或非因立上公司原因延期交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，立上公司可据实予以延期；立上公司如逾期交房超过30日，刘明兰、黄兴林有权解除合同，立上公司应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向刘明兰、黄兴林支付违约金。据此可知，立上公司逾期交房超过30日，刘明兰、黄兴林即有权解除合同，而立上公司可以据实延期交房的情形仅为两种，即出现不可抗力或非因立上公司的原因导致。但对于该两种情形，立上公司均未举证证明。故原审法院认定立上公司未按照合同约定的期限交房，并据此判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及由立上公司承担合同约定的违约责任理据充足，本院予以维持。立上公司认为德安县政府相关职能部门办事效率和上门验收的时间安排等原因，致使其不能如期交房及其依约可据实延期交房的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，本院予以维持。立上公司的上诉请求和理由依据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9445元，由上诉人江西立上置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹  强代理审判员 章 康 娜代理审判员 欧阳中学二〇一五年十月十五日书 记 员 晏 晨 思