福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初5806号 原告：李晓明，男，1973年11月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所执业律师。 被告：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林街道江滨北路。 法定代表人：黄保卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏朝生，福建百康律师事务所执业律师。 原告李晓明与被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司（以下简称“龙建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓明的委托诉讼代理人王黄山、被告龙建房地产公司的委托诉讼代理人苏朝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓明向本院提出诉讼请求：1.龙建房地产公司立即协助李晓明办理址在南安市美林办事处庄顶滨江一号第x幢x层x号车位的不动产权证书；2.龙建房地产公司以每日32元的标准支付李晓明自2015年6月1日起至实际协助李晓明办理上述房屋的不动产权证书之日止的逾期办理违约金。诉讼过程中，李晓明变更诉讼请求2为：龙建房地产公司以每日32元的标准支付李晓明自2015年6月1日起至2018年1月18日止的逾期办证违约金30816元。事实和理由：李晓明与龙建房地产公司于2015年3月2日签订一份合同编号为201501470号的《商品房买卖合同》，约定李晓明向龙建房地产公司购买址在南安市美林办事处庄顶滨江一号第x幢x层x号车位，该车位建筑面积12.72平方米，总价款为160000元。合同签订后，李晓明向龙建房地产公司支付全部购车位款，龙建房地产公司也于同日将车位交付给李晓明使用。龙建房地产公司自2015年3月2日向李晓明交付本案车位至今已经1211天，还未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给李晓明，致使李晓明至今不能办理不动产权证书。根据合同第十四条“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”，龙建房地产公司应以每日32元的标准支付李晓明自2015年6月1日起至2018年1月18日止的逾期办证违约金30816元。 龙建房地产公司辩称，第一，龙建房地产公司已于2017年12月18日取得位于南安市美林办事处江北大道滨江一号地下车位的不动产权证书，于2018年1月16日通过EMS向李晓明寄送《关于办理不动产权证相关手续的通知》，通知李晓明办理地下车位的不动产权证书，并于2018年1月25日通过《泉州晚报》刊登通知，已经履行了通知办证的义务。第二，龙建房地产公司于2015年9月28日通过消防专项验收，并于2016年3月3日向李晓明履行交付手续。第三，退一步讲，即便法院认定本案的交房时间为2015年3月2日，根据最高院的司法解释，李晓明的部分诉请已超过法定诉讼时效，逾期协助办理的违约责任应从2015年10月1日开始计算。第四，在2016年7月16日不动产登记中心成立至2017年5月期间，不动产登记中心暂停受理办理不动产权证书的相关业务，因此，应免除龙建房地产公司在此期间的逾期协助办证责任。第五，事实上，在2015年11月份至2017年11月份期间，南安市国土资源局已经暂停办理南安市所有楼盘地下车位的不动产权证书的所有业务，此为公众所知悉的事实，以致龙建房地产公司无法办理位于南安市美林办事处江北大道滨江一号的地下车位的不动产权证书，并由此导致龙建房地产公司无法为李晓明办理本案车位的不动产权证书，应免除龙建房地产公司在此期间的逾期协助办证违约责任。 本院经审查认定事实如下：龙建房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发、销售、出租的有限责任公司，并取得滨江一号地下车位的商品房预售许可证。2015年3月2日，李晓明与龙建房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，李晓明购买龙建房地产公司开发的址在南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号第x幢x层x号车位，建筑面积共12.72平方米，总价款为160000元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。李晓明于2015年3月2日支付了龙建房地产公司购车位款32000元，于2015年5月8日支付余款128000元。2016年3月3日，李晓明与福建兰庭物业管理有限公司南安分公司就本案车位签订《车位服务协议》一份。龙建房地产公司于2017年12月18日办理了南安市美林办事处江北大道滨江一号地下室的不动产权证书。办理本案车位的不动产权证书所需的宗地图、房产分户图于2017年12月8日制作完成。2018年1月16日，龙建房地产公司通过EMS特快专递向李晓明邮寄《关于办理不动产权证相关手续的通知》，通知李晓明在收到本通知后到南安市不动产登记中心及南安市房屋交易管理中心办理不动产权证，李晓明于2018年1月18日收到该邮件。2018年1月25日，龙建房地产公司在泉州晚报上刊登《关于办理不动产权证的通知》，通知龙建房地产公司将再次组织各业主办理所购买的滨江一号物业（包括住宅、商业用房及地下车位）的不动产权证，请各业主及时至滨江一号售楼部办理相关手续，领取办证材料、约定办证时间。本案车位至今尚未办理不动产权属登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.龙建房地产公司提供的南安市国土资源局出具的《复函》，李晓明对其真实性无异议，故对其真实性，予以认定；该证据虽然可以证明南安市不动登记中心自2016年7月16日不动产登记中心成立至2017年4月暂停办理预告转现登记业务，但龙建房地产公司直至2017年12月18日才办理了滨江一号地下室的不动产权证书，此后龙建房地产公司方可协助业主办理车位预告转现登记业务，故在2016年7月16日至2017年4月期间，龙建房地产公司自身并不具备可协助业主办理车位权属登记的条件，该《复函》不能作为龙建房地产公司不承担该期间逾期协助办证法律后果的依据。2.本院向南安市房屋交易管理中心、南安市国土资源局调查核实南安市所有楼盘地下车位权属登记的相关情况，该中心、该局回复本院的两份《复函》，复函来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证据三性，予以认定；两份《复函》可以证明南安市房屋交易管理中心在2015年11月份至2017年11月份期间，未暂停办理南安市所有楼盘地下车位的相关业务，而南安市国土资源局在2017年4月份因发现南安市部分地下车位存在土地分摊不明确，权属不清晰等问题，因此暂停办理房地产开发企业地下车位的首次登记，并就相关事项致函市政府进行请示，2017年11月份，市政府下发《关于结建地下停车位（库）权籍登记工作的批复》（南政文[2017]571号），对南安市结建地下停车位（库）权籍登记工作做出批复，自2017年11月起，南安市国土资源局根据市政府批复正式恢复办理房地产开发企业地下车位的首次登记。 本院认为，龙建房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，李晓明向龙建房地产公司购买其开发的南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号第x幢x层x号车位，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，李晓明与龙建房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。龙建房地产公司已将本案车位交付李晓明使用，至于车位的交付时间，双方均共同确认交付时并未办理书面的交付手续，李晓明认为，2015年3月2日签订《商品房买卖合同》、缴纳车位首付款的时候，龙建房地产公司就将车位交付给他使用了；龙建房地产公司认为，2016年3月3日双方办理车位交付手续的同时签订《车位服务协议》；本院认为，李晓明主张龙建房地产公司在2015年3月2日将车位交付给他使用，但当时李晓明尚未付清购买车位的款项，直至2015年5月8日，李晓明才付清全部款项，在款项未付清的情况下龙建房地产公司即将车位交付使用并不符合房地产行业的交易习惯，再者，龙建房地产公司提供的《车位服务协议》虽不是车位交付的凭证，但因车位与商品房不同，不存在交付钥匙等情况，本案也没有书面的交付凭证，而房地产行业的通常做法是开发商委托物业公司办理交付手续，在交付的同时办理物业的相关手续、缴纳物业费，而李晓明又无法提供其在2016年3月3日之前已缴纳物业费的证据，故本案车位的交付时间应以2016年3月3日为准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02％向买受人支付违约金”的约定，本案车位至今未办理不动产权属登记，现李晓明请求龙建房地产公司协助其办理址在南安市美林办事处庄顶滨江一号x幢x层x号车位的不动产权证书，合理合法，予以支持。至于龙建房地产公司应承担的逾期协助办证违约金，因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权转移登记，龙建房地产公司应于实际交付后90日即2016年6月1日前完成协助李晓明办理本案车位的房屋所有权登记义务，而此时龙建房地产公司尚未办理滨江一号地下室的房屋所有权初始预登记，其行为已构成逾期协助办理房屋所有权登记，应承担相应的违约责任，故龙建房地产公司应自逾期之日即2016年6月2日起至2016年7月15日止，每日按李晓明已付购车位款160000元的0.02%计算逾期协助办理房屋所有权登记的违约金1408元给李晓明。2016年7月16日，南安市正式启动不动产统一登记，符合条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利均可申请办理不动产登记，但南安市国土资源局自2017年4月份至2017年10月份暂停办理房地产开发企业地下车位的首次登记，自2017年11月起恢复该登记，故2017年4月份至2017年10月份期间的逾期协助办证责任不在龙建房地产公司。龙建房地产公司于2017年12月18日办理滨江一号地下室的不动产权证书，于2018年1月18日通知了李晓明办理本案车位的不动产权证书，其行为已构成逾期协助办理不动产权属登记，应承担相应的违约责任，而李晓明在收到通知之后未及时办理不动产权属登记，责任应由李晓明自行承担，故龙建房地产公司应自2016年7月16日起至2017年3月31日止，每日按李晓明已付购车位款160000元的0.02%计算逾期协助办理不动产权属登记的违约金8288元给李晓明，并自2017年11月1日起至2018年1月18日止，每日按李晓明已付购车位款160000元的0.02%计算逾期协助办理不动产权属登记的违约金2528元给李晓明。综上，龙建房地产公司应支付李晓明逾期协助办证违约金12224元（1408+8288+2528=12224）；李晓明诉讼请求中超出法律规定的其他部分，不予支持。龙建房地产公司应承担的逾期协助办证期间，不存在超过诉讼时效的问题。龙建房地产公司辩称，应免除其在2015年11月份至2017年3月份的逾期协助办证责任，理由不能成立，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内协助李晓明办理南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号第x幢x层x号车位的不动产权属登记义务； 二、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付李晓明逾期协助办证违约金12224元； 二、驳回李晓明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费570元，减半收取计285元，由李晓明负担172元，由福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担113元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇一八年八月三十日 法官助理 李晓琳    书记员  尤海棠    附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -9-