广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4825号上诉人（原审原告）：肖辉南，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：任求学，广东盈安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔港南湾房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：何素环，该公司总经理。委托代理人：黄威，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托代理人：孙智威，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人肖辉南因与被上诉人广州市荔港南湾房地产开发有限公司（以下简称荔港南湾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月24日，肖辉南向原审法院提起诉讼称：2013年12月8日，肖辉南、荔港南湾公司签订了《【中信西关海御花园】商品房认购书》，约定由肖辉南向荔港南湾公司认购广州市荔湾区南岸路23号中信西关海御花园项目5栋某房（以下简称涉案房产），定金为300000元，认购总价为8619029元（其中物业毛坯楼价6769029元，物业装修价1850000元）。后双方于2013年12月18日签订了《商品房预售合同》与《关于装修事宜合同书》各1份。上述合同签订后，肖辉南依约共向荔港南湾公司交付了物业毛坯楼款2059029元、物业装修款1850000元和物业专项维修资金25971.75元，共计3935000.75元；肖辉南还支出律师费1900元、委托代办公证费600元、商品房预告登记费50元和抵押预告登记费80元，合计2866元。肖辉南并按照荔港南湾公司的要求将银行抵押贷款所需要的一切资料全部提交给了荔港南湾公司。但荔港南湾公司假借各种理由不给肖辉南办理正式网签手续。2014年8月27日下午，荔港南湾公司以政策需要为由，强行收走了肖辉南合法持有的《商品房预售合同》、支付装修款的收据2张、支付房款的收据2张和支付物业专项维修资金的收据1张等全部原件，且拒绝出具任何收据或证明，甚至拒绝留给肖辉南签署材料的任何复印件。后某港南湾公司在没有与肖辉南解除原《商品房预售合同》的情况下又采取欺骗手段要求肖辉南重新签订《【中信西关海御花园】商品房认购书》，并以此认购书的约定要求与肖辉南倒签了新的《商品房预售合同》。当天，肖辉南便认为荔港南湾公司再次签订《【中信西关海御花园】商品房认购书》与《商品房预售合同》及变更合同约定内容的行为已构成严重违约，该行为将造成肖辉南日后多缴纳至少55500元的豪宅税，从而严重损害了肖辉南自身的合法利益。起诉要求：1.确认荔港南湾公司扣押肖辉南有价单据的现金价值共为3935000.75元；2.确认荔港南湾公司的行为构成合同违约行为并应为此承担违约责任；3.判令荔港南湾公司支付肖辉南违约金2030708.70元（按合同总价款6769029元的30%），并继续履行肖辉南、荔港南湾公司于2013年12月18日签订的《商品房预售合同》；4.判令解除肖辉南、荔港南湾公司双方于2013年12月18日签订的《关于装修事宜合同书》且荔港南湾公司应支付肖辉南违约金925000元（违约金为全部装修款1850000元的50%）；同时，荔港南湾公司应退回肖辉南已交的装修款1850000元及占款利息67915.56元（按银行同期贷款年利率5.6%自2014年8月27日起暂计至2015年4月20日，在此日之后至实际付清之日止的利息另行计算）；5.本案诉讼费用由荔港南湾公司承担。荔港南湾公司答辩称：一、肖辉南已与荔港南湾公司就认购涉案房产达成新的一致性意见，肖辉南应按照与荔港南湾公司新签署的《【中信西关海御花园】商品房认购书》、《商品房预售合同》（草稿）的约定履行相关义务。在肖辉南、荔港南湾公司双方达成新的合意的情况下，双方于2013年12月8日签订的《商品房预售合同》和《关于装修事宜合同书》自动失效，该《商品房预售合同》和《关于装修事宜合同书》对肖辉南、荔港南湾公司双方均不具有约束力。肖辉南、荔港南湾公司双方就肖辉南认购该物业所应享有的权利与所应履行的义务应按照新签署的《【中信西关海御花园】商品房认购书》及经肖辉南确认的《商品房预售合同》（草稿）的约定为准。二、肖辉南、荔港南湾公司双方于2013年12月8日签署的《商品房预售合同》、《关于装修事宜的合同书》自动失效，双方均无需向对方承担违约责任。三、肖辉南诉讼目的不正当，诉讼请求无法律法规规定或合同约定依据。原审法院经审理查明：2013年12月8日，肖辉南（乙方）与荔港南湾公司（甲方）签订《【中信西关海御花园】商品房认购书》，约定认购涉案房产（即广州市荔湾区南岸路23号中信西关海御花园项目5栋4002房），该物业预售建筑面积247.35平方米，预售套内建筑面积197.99平方米，认购方向出售房支付定金300000元；优惠折扣后的认购总价8619029元，其中物业毛坯楼价6769029元，物业装修价1850000元等。其后，肖辉南（乙方）与荔港南湾公司（甲方）签订《关于装修事宜合同书》，约定甲方双方已经于2013年12月8日就涉案房产签订了《中信西关海御花园认购书》，并于2014年2月20日签订了《商品房买卖合同》，现就该认购书及买卖合同约定的房屋装修事宜，双方经友好协商，约定委托乙方进行装修；本工程为固定总价承包方式，本装修工程含税总价为1850000元，由乙方进行总价包干等。上述合同签订后，肖辉南向荔港南湾公司支付了楼款2059029元、装修款1850000元，物业专项维修基金25971.75元，共3935000.75元。2014年8月27日，肖辉南（乙方）与荔港南湾公司（甲方）重新签订了《【中信西关海御花园】商品房认购书》，约定的内容与2013年12月8日签订的认购书基本一致，原来约定的“优惠折扣后的认购总价8619029元，其中物业毛坯楼价6769029元，物业装修价1850000元”变更为“认购物业楼价8619029元”。该认购书签订日期书写为“2013.12.8”。同日，肖辉南在内容相对应的《商品房预售合同》（草稿）中乙方资料、合同标的物基本情况、计价方式和价款、按揭贷款方式付款、房屋交付的条款旁签名。庭审中，原审法院要求肖辉南明确第二项诉讼请求的违约行为及违约责任。肖辉南称荔港南湾公司的违约行为为强行扣押肖辉南的有效单据现金价值3935000.75元、强行要求肖辉南签署两次合同、强行收走肖辉南第一次签署的《【中信西关海御花园】商品房认购书》及《商品房预售合同》原件、要求肖辉南倒签合同日期、在第一次签订合同时，要求肖辉南签订《关于装修事宜合同书》，在第二次签订合同时，不要求肖辉南签订《关于装修事宜合同书》，直接导致肖辉南方要多交几万元的税金。肖辉南要求荔港南湾公司承担的违约责任是肖辉南第3、4项诉讼请求的具体请求。肖辉南认为荔港南湾公司诱导胁迫肖辉南表现在用言语向肖辉南提出不签第二次合同就不办网签，就不能办理房产证，也不能收楼。另，荔港南湾公司确认收到肖辉南3935000.75元款项。原审法院认为：审查肖辉南与荔港南湾公司双方的争议焦点：1.双方两次签订的合同的效力。首先，肖辉南与荔港南湾公司于2013年12月8日签订的《【中信西关海御花园】商品房认购书》、《商品房预售合同》（原文为《商品房买卖合同》系笔误）、《关于装修事宜合同书》，是双方自愿签订的，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。其次，2014年8月27日，双方重新签订了《【中信西关海御花园】商品房认购书》，肖辉南在《商品房预售合同》（草稿）中相关条款旁签名确认，亦是双方自愿签订的，内容也没有违反法律和行政法规的强制性规定，也合法有效。最后，肖辉南不能提供证据证明荔港南湾公司存在胁迫肖辉南签订合同的行为。故，2014年8月27日签署的认购书与预售合同（草稿）应视为双方对2013年12月8日所签订的认购书及合同的相关条款作出了合意变更，合法有效，双方应依约履行。2.荔港南湾公司的行为是否构成违约。肖辉南称荔港南湾公司的违约行为表现为强行扣押肖辉南的有效单据、强行要求肖辉南签署两次合同、强行收走肖辉南第一次签署的合同原件、要求肖辉南倒签合同日期、在第二次签订合同时不要求肖辉南签订《关于装修事宜合同书》。首先，对荔港南湾公司是否“强行”，肖辉南没有提供证据证明。其次，即使荔港南湾公司存在上述行为，亦没有与上述合同约定的条款相违背。最后，肖辉南不能提供证据证明，荔港南湾公司存在违反合同约定的行为。故，原审法院认为荔港南湾公司的行为不构成违约。因此，肖辉南起诉要求荔港南湾公司支付违约金、继续履行合同、解除装修事宜合同书等诉讼请求，没有合同及法律依据，原审法院予以驳回。关于肖辉南要求确认荔港南湾公司扣押有价单据、确认荔港南湾公司的行为构成违约的诉讼请求，因诉讼请求是当事人基于法律关系向法院提出的、要求法院对其争议的诉讼标的予以判决的请求。诉讼标的则是指当事人之间发生争执并要求法院作出裁判的民事权利义务关系。因此，诉讼请求的核心内容应是当事人产生争议的法律关系，而非相关的法律事实。肖辉南在本案中请求确认的荔港南湾公司扣押单据、荔港南湾行为构成违约的事实应属法律事实，可成为其要求荔港南湾公司承担违约责任的诉讼理由，但其并非法律关系本身，该请求不属于诉讼请求,原审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回肖辉南要求广州市荔港南湾房地产开发有限公司支付违约金2030708元的诉讼请求；二、驳回肖辉南要求解除2013年12月18日签订的《关于装修事宜合同书》并要求广州市荔港南湾房地产开发有限公司支付违约金925000元的诉讼请求；三、驳回肖辉南要求广州市荔港南湾房地产开发有限公司退回装修款1850000元及利息的诉讼请求；四、驳回肖辉南其它诉讼请求。原审案件受理费22894元，由肖辉南负担。肖辉南不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.改判原审判决第四项为荔港南湾公司退回强行扣押肖辉南的合同、有价单据等材料并确认该被扣押材料的现金价值为3935000.75元；2.改判原审判决第一项为荔港南湾公司应向肖辉南支付违约金2030708.7元；3.改判原审判决第二项为解除肖辉南、荔港南湾公司双方于2013年12月18日签订的《关于装修事宜合同书》，荔港南湾公司应向肖辉南支付违约金925000元；4.改判原审判决第三项为荔港南湾公司应向肖辉南退回装修款1850000元及利息67915.56元（按银行同期贷款年利率5.6%自2014年8月27日起暂计至2015年4月20日，在此日之后至实际付清之日止的利息另行计算）；5.由荔港南湾公司承担本案诉讼费用。理由是：1.原审法院认定肖辉南、荔港南湾公司双方于2014年8月27日重新签订的《【中信西关海御花园】商品房认购书》以及《商品房预售合同》（草稿）中的相关条款是双方自愿签订的，属于认定事实严重错误；同时，原审法院对荔港南湾公司收取肖辉南的相关材料没有作出说明。根据肖辉南原审提交的录音资料，荔港南湾公司在未获得肖辉南同意的情况下，诱导胁迫肖辉南并强行扣押肖辉南的相关材料，擅自单方变更了合同的约定，违背了肖辉南的真实意愿，《商品房预售合同》（草稿）因没有肖辉南的签名而未完成。2.荔港南湾公司单方变更合同的行为已构成根本违约，原认购书失效导致《关于装修事宜合同书》失效，原审法院驳回肖辉南诉请的违约金和退回装修款1850000元及利息，于法无据。3.因荔港南湾公司的需要而在2014年8月27日双方重新签订《【中信西关海御花园】商品房认购书》以及《商品房预售合同》（草稿），该认购书篡改肖辉南所购买的涉案房产不包装修，荔港南湾公司单方对涉案房产进行涨价，导致肖辉南将来多缴纳豪宅税，剥夺了肖辉南应享有的优惠条件，造成肖辉南的损失；荔港南湾公司的股东变更导致涉案房产的楼盘已经不是“中信”名下，品牌更换致合同执行力下降，重新签订合同毫无依据，荔港南湾公司未将股东变更的情况告知购买方，应承担相关责任。荔港南湾公司答辩称：不同意肖辉南的上诉请求，坚持该公司在原审中的答辩意见。2014年8月27日签订的《【中信西关海御花园】商品房认购书》以及《商品房预售合同》（草稿）是双方自愿，肖辉南没有证据证明荔港南湾公司违背其真实意思表示。肖辉南认购荔港南湾公司开发的涉案房产其总价没改变，交付的标准同样为精装修房。本案诉讼是肖辉南为取得不正当利益，不遵守2014年8月27日签订的《【中信西关海御花园】商品房认购书》，法院不应支持。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：原审法院庭审中，肖辉南提供了录音光盘1个及录音笔录1份、照片（5张）等证据资料，拟证明荔港南湾公司收走了肖辉南持有的于2013年12月18日签订的《商品房预售合同》、支付装修款的收据2张、支付房款的收据2张和支付物业专项维修资金的收据1张等原件。经质证，荔港南湾公司表示对录音光盘1个及录音笔录、照片（5张）的合法性、真实性和关联性不予认可，首先该录音笔录和光盘的合法性不能确认；讲话者的身份不能证实，可能存在伪造或经过剪辑，并且肖辉南没有办理公证；另外在录音笔录中，肖辉南所谓的自述“我今天来就是来看一看能不能占到10万8万的优惠”可以看出肖辉南的诉讼目的不正当。还查明：肖辉南原审提供的录音笔录中载明“肖：从开发商的角度来说，当年限购，我配合他们限购，配合他们走政策了。这叫帮了开发商的忙，他在限价状态下把房子卖出了，但现在过河拆桥，他说现在不限价了，那笔费用你自己承担了，那我就不同意了。刚才那个小李已经收走了我6份材料，其中5张是收据，1张是原来的认购书，现在就给了我新的认购书”。本院庭询中，荔港南湾公司表示之前因政府规定限价，故毛坯房价与装修价分开写，不限价后才合在一起，总（房）价没变。此外，肖辉南与荔港南湾公司在本院庭询中均确认荔港南湾公司通知肖辉南在2014年8月27日办理网签手续；荔港南湾公司还陈述当日签订的《【中信西关海御花园】商品房认购书》以及《商品房预售合同》（草稿）是为了办理网签合同。另外，《商品房预售合同》（草稿）对涉案房产的价款记载为“总金额8619029元”，还载明“附件六：装饰、设备标准”，其相关内容与《关于装修事宜合同书》中载明“附件一：中信西关海御花园项目装修标准”的内容一致。本院认为：当事人对于自己所提出的诉讼主张，应当提交证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担不利后果。本案中，肖辉南在原审期间提交了录音资料及相关的笔录、照片，但荔港南湾公司经质证后不予认可上述证据资料的证明力，鉴于录音中所涉人员未出庭作证，其身份无法确认为荔港南湾公司的职员，肖辉南所提供的照片的有关人员是否与该录音中所涉人员一致也无法确认，由于录音中所涉人员身份不明确，其陈述内容不足以证明肖辉南所主张的事实确实发生，对肖辉南上诉提出的荔港南湾公司诱导胁迫肖辉南并强行扣押肖辉南的合同、有价单据等材料并确认该被扣押材料的现金价值为3935000.75元的事实主张，本院不予采纳。原审法院以肖辉南在本案中请求确认荔港南湾公司扣押单据的事实应属法律事实而非法律关系为由不予审查该项事实争议，确有不妥，本院予以纠正。关于荔港南湾公司与肖辉南在2014年8月27日因办理网签手续而由荔港南湾公司提供《【中信西关海御花园】商品房认购书》、《商品房预售合同》（草稿），相关的文字表述改动为“认购物业楼价8619029元”、“总金额为8619029元”，荔港南湾公司是否据此承担违约责任的问题。根据肖辉南原审提供的录音笔录，其陈述“当年限购，我配合他们限购，配合他们走政策了……开发商……在限价状态下把房子卖出了”，该内容与荔港南湾公司在本院庭询中陈述“因政府规定限价，故毛坯房价与装修价分开写”的内容具有对应性，可以认定肖辉南与荔港南湾公司在2013年12月期间先后签订的《【中信西关海御花园】商品房认购书》、《商品房预售合同》、《关于装修事宜合同书》中对涉案房产的总房价特别表述为毛坯楼价与装修价两部分，是双方意思表示一致规避限价政策的结果，即该毛坯楼价与装修价的价款分配仍然是为了确认总房价的目的。据此，荔港南湾公司在2014年8月27日提供的《【中信西关海御花园】商品房认购书》、《商品房预售合同》（草稿）中出现“认购物业楼价8619029元”、“总金额为8619029元”的文字表述，该改动内容没有变更涉案房产的总房价，且《商品房预售合同》（草稿）中载明涉案房产的“装饰、设备标准”的相关内容与《关于装修事宜合同书》中载明“中信西关海御花园项目装修标准”的内容一致，故荔港南湾公司以《商品房预售合同》（草稿）替代双方先前已经签订的《商品房预售合同》以及《关于装修事宜合同书》，不构成变更原有合同约定或者重新签订合同。荔港南湾公司的上述行为不构成违约，不需承担违约责任。肖辉南要求荔港南湾公司支付违约金、解除《关于装修事宜合同书》并支付因解除该合同而产生的违约金、退回装修款等诉讼请求，缺乏理据，原审法院判决据此驳回并无不当，本院予以维持。对肖辉南上诉主张荔港南湾公司通过上述改动变更了房价，擅自单方变更了合同的约定，违背了肖辉南的真实意愿，2014年8月27日签署的《【中信西关海御花园】商品房认购书》以及《商品房预售合同》（草稿）剥夺了肖辉南应享有的优惠条件，篡改肖辉南所购买的涉案房产不包装修，造成肖辉南的损失等理由，本院不予采信。同时，根据前述分析意见，结合肖辉南尚未在《商品房预售合同》（草稿）尾部落款处签名的事实，原审法院认为“2014年8月27日签署的认购书与预售合同（草稿）应视为双方对2013年12月8日所签订的认购书及合同的相关条款作出了合意变更，合法有效，双方应依约履行”的论述不妥，本院予以指正。至于肖辉南上诉主张荔港南湾公司的股东变更导致合同执行力下降且荔港南湾公司未将股东变更的情况告知购买方，故荔港南湾公司应承担相关责任一节，因本案是商品房销售合同纠纷，合同一方当事人的股东变更情况及其告知义务并非涉案合同中明确约定的义务，本案中现也并无确切的证据证明荔港南湾公司因股东的变动而不能履行合同义务，故肖辉南该项上诉主张事实和法律依据不足，本院不予支持。针对2014年8月27日的《【中信西关海御花园】商品房认购书》、《商品房预售合同》（草稿）中出现文字表述改动为“认购物业楼价8619029元”的事实，肖辉南在上诉中还提出其将来多缴税的问题，对此，如果肖辉南认为其确实遭受多缴税的损失，可另行诉讼解决。综上所述，肖辉南的上诉理由和请求理据不足，本院不予支持。原审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45789元，由肖辉南负担。本判决为终审判决。审判长  张尚清审判员  叶惠莲审判员  汤 琼二〇一五年十月二十日书记员  周夏如