福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4355号 上诉人（原审被告）：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区驿峰中路**金盾理想城会所。 法定代表人：庄学金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡瑞珠，女，1981年1月4日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）因与被上诉人蔡瑞珠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金盾房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费用由蔡瑞珠承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予改判。首先，一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显然是错误的。该合同系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，其中便要求买受人与出卖人要对违约金的标准进行约定。具体到《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款%支付违约金，下划的部分就由金盾公司与蔡瑞珠协商来具体添加的。金盾公司与蔡瑞珠在签订合同时，便约定逾期办证按银行同期活期存款支付违约金，这是双方特别的约定，一审判决将其认定为格式条款显然是不当的。其次，《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。该条款是不存在任何歧义的，条款中约定的很明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，蔡瑞珠故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”，误导一审法院的理解，本条款根本不存在两种以上的解释。再次，“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的，银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是普罗大众对该条款通常的理解。最后，蔡瑞珠已经装修入住，合法的占有、使用诉争商品房，金盾公司逾期办证的行为并不会给蔡瑞珠造成损失，因此约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但蔡瑞珠在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持蔡瑞珠的这种行为，必然给金盾公司造成巨大的不必要的损失。 蔡瑞珠未作答辩。 蔡瑞珠向一审法院起诉请求：1.金盾房地产公司立即向产权登记机关办理金盾豪庭2号楼2311室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付蔡瑞珠；2.金盾房地产公司向蔡瑞珠支付因其违约导致逾期办证的违约金，自首次起诉日2017年12月4日前两年起每日按已付款458300元万分之零点三五的标准，支付至办证之日为止；3.金盾房地产公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年10月25日，蔡瑞珠（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：蔡瑞珠向金盾房地产公司购买址在安溪县××号楼××室房屋，价款为458300元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，蔡瑞珠向金盾房地产公司支付了全部购房款。庭审后，金盾房地产公司确定本案涉案房产的交房时间为2014年8月10日。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付给蔡瑞珠，蔡瑞珠为此未能取得房屋权属证书。 一审法院认为，蔡瑞珠与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，蔡瑞珠依约支付了全部购房款，而金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给蔡瑞珠，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其行为显然已构成违约，且蔡瑞珠选择不退房，故金盾房地产公司依约应承担支付违约金的民事责任。鉴于金盾房地产公司确认涉案房产的交房时间为2014年8月10日，依合同约定，金盾房地产公司理应在2014年10月9日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付蔡瑞珠的合同义务，但金盾房地产公司未能依约履行上述义务，致蔡瑞珠未能在商品房交付使用后90日内，即2015年1月7日内取得房屋权属证书，且蔡瑞珠选择不退房，故金盾房地产公司应自2015年1月7日起按合同约定支付给蔡瑞珠违约金。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，蔡瑞珠曾于2017年12月4日首次起诉，导致诉讼时效在当日中断，故蔡瑞珠提起诉讼要求金盾房地产公司支付自首次起诉日前两年起，即2015年12月4日起因其违约导致逾期办证的违约金，于法有据，予以保护；金盾房地产公司辩解导致逾期办证在于施工单位不配合办理备案相关手续，过错不在答辩人，应由施工单位承担相应的责任，于法不符，不予采纳。如果施工单位确系存在不配合办理备案相关手续，系金盾房地产公司与施工单位之间的问题，金盾房地产公司可以另案主张，而不能以此对抗买受人。至于，蔡瑞珠诉求金盾房地产公司应立即向产权登记机关办理金盾豪庭2号楼2311室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付蔡瑞珠的问题，结合本案的实际情况，金盾房地产应在具备条件时即行予以办理。金盾房地产公司对时效、违约金的计算标准等的辩解，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条规定，判决：一、泉州市金盾房地产开发有限公司应在具备条件之日起10日内办理房屋所有权初始预登记并向蔡瑞珠提供办理安溪县××号楼××室房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料；二、泉州市金盾房地产开发有限公司应支付给蔡瑞珠自2015年12月4日起按已付购房款458300元的日万分之零点三五因其违约导致蔡瑞珠未能取得房屋权属证书的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的资料提供给蔡瑞珠之日止；若未满一年按实际天数计算）；三、驳回蔡瑞珠的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。金盾房地产公司与蔡瑞珠签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商管理局监制的合同示范文本，添加的内容亦是经过合同双方具体商议后的合意结果，并非金盾公司预先拟定的，一审判决认定合同条款系格式条款不当，应予纠正。合同第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。本案双方当事人对该条款的文义解释有争议，结合商品房买卖合同中的逾期交房、逾期办证违约金均系以日为单位进行计算的行业惯例，根据日常生活习惯，并遵循合同解释原则，该条款应理解为逾期办证的，每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计付违约金。一审判决对该条款理解有误，应予纠正。 综上所述，金盾房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初2147号民事判决第一项； 二、撤销福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初2147号民事判决第二项、第三项； 三、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2015年12月4日起每日按已付购房款458300元的银行同期活期存款利率向蔡瑞珠支付逾期办证违约金（其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给蔡瑞珠之日止；若未满一年按实际天数计算）； 四、驳回蔡瑞珠一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取即25元，由蔡瑞珠负担10元，泉州市金盾房地产开发有限公司负担15元。二审案件受理费25元，由蔡瑞珠负担15元，泉州市金盾房地产开发有限公司负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年八月二十一日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈高煌 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。