福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初3951号原告：施金香男，1965年4月10日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地:福州市鼓楼区。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：郑志平、邓允，公司员工。原告施金香与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施金香委托诉讼代理人龚雅铃、被告福州泰禾房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施金香向本院提出诉讼请求：1.被告应向原告支付恶意违约、欺诈违法交付商品房的违约金（违约金计算方法为：以724724元为基数，被告按日向原告支付已付款万分之二，从2013年9月1日起，算至被告将讼争房屋通过竣工和消防验收合格之日止）；2.被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金（违约金计算方法为：以724724元为基数，每日按购房总价款的万分之三，从2014年8月31日起，计算至被告为原告办理产权登记之日止）；3.确认原、被告双方签订的《合同》附件六（合同补充协议）第十五条关于违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款无效；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年6月26日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第×#楼×单元×单元号房，该商品房的总价款为724724元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、…。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的……《合同》附件六：合同补充协议第二条：“买受人承诺应于出卖人通知买受人办理产权之日起3个月内，办理相关产权手续，缴交相关费用，并取得产权证，否则，每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金……”合同补充协议第十五条约定：“针对合同第十四条关于产权登记约定第2点的补充：买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%。”原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款724724元，但被告不能在合同约定的2013年8月31日将符合合同第八条约定条件的房屋交付给原告。被告欺骗原告讼争房屋已经通过了竣工、消防验收合同。被告的行为已经构成欺诈、违法及违约交房，故被告应当向原告支付欺诈胁迫、违法、违约及逾期交付商品房的违约金；根据《合同》第十四条的约定，被告应当在2015年9月30日前为原告办理房屋产权登记手续，而被告在《合同》附件六第二条的约定，若原告逾期不办产权登记的违约金为购房总价款每日万分之三支付违约金，那么根据《合同法》对等及公平公正的原则，现被告不能在合同约定的期限内为原告办理产权登记手续，则被告也应当向原告支付购房总价款每日万分之三支付违约金，故被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金暂计至起诉之日为5753元（违约金的计算方法为：以724724元为基数，被告按日向原告支付购房总价款的万分之三，从2014年8月31日起，暂计至起诉之日约为5753元，具体数额计算至被告为原告办理产权登记之日止）。另外，由于《合同》附件六（合同补充协议）第十五条中关于出卖人逾期未能办理商品房产权登记证的违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款系被告提供的格式合同的格式条款，明显显失公平，应当按照《合同法》第四十条的规定，认定违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款无效。被告辩称，1.原告的部分诉讼请求已经过诉讼时效期间，即2013年9月1日至原告立案之日两年前这一期间的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，依法应不予支持。讼争房屋于2012年12月7日通过竣工验收，取得建筑工程竣工验收报告。讼争房屋于2013年11月20日通过消防备案，取得建设工程竣工验收消防备案单。自此，讼争房屋已经具备法定以及合同约定的交付条件。被告于2013年9月2日将讼争房屋交付原告，履行了合同约定的交付义务，不存在违约情形，无需承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》司法解释第11条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，以及《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理办法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》36条规定，预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不合格条件主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。根据上述规定，被告已经于2013年9月2日将房屋占有转移至原告，依约履行商品房买卖合同交付义务，不存在违约情况，原告主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。2.商品房买卖合同第十四条约定的逾期办证违约金标准为“每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”，该约定是双方真实意思表示，合法有效。原告要求被告按已付购房款日万分之三的标准承担逾期办证违约责任没有合同依据。3.商品房买卖合同附件六合同补充协议第15条是当事人双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的《商品房买卖合同》的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的房屋交接单、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案单》的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾.红峪）第A×#楼×单元，该商品房的总价款为724724元；《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率)的违约金”。第十四条“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]:[1]……[2]因开发商原因无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金”。第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”。合同附件六补充协议第十五条“针对合同第十四条关于产权登记约定第2点的补充：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款724724元，并于2013年9月2日接收房屋。另查，讼争房屋于2012年12月7日办理竣工验收，于2013年11月20日办理消防备案登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。关于原告的第一项诉请，本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3、4项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，合同约定讼争房屋应在2013年8月31日前交付买受人使用，由于讼争房产在当时并未经消防备案登记，且原告并未实际接收房屋，故不能视为泰禾房地产公司已经履行了交房义务。直至原告于2013年9月2日接收房屋后，才能视为泰禾房地产公司履行了交房义务。故从2013年9月1日起至2013年9月2日期间，泰禾房地产公司均构成逾期交房。被告辩称2013年9月1日至立案之日两年前这一期间已过诉讼时效，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”,本案原告于2016年8月18日向法院起诉,故前述逾期交房期间的违约金诉请已超过法律保护的诉讼时效,本院不予支持。另外，原告主张被告恶意欺诈交付商品房，但其并未提交被告虚假陈述相关证据，该节主张本院不予支持。原告主张其虽于2013年9月2日收房，但由于收房时讼争房产仍不具备法定交付条件，故上述逾期交房违约金应当计付至讼争房产通过竣工和消防验收合格之日。本院认为，原告已经于2013年9月2日接收房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应当截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。关于原告的第二项诉请，本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》第十四条已明确约定，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金，现原告已于2013年9月2日办理了交付手续，故被告应当自2014年9月3日起至被告办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需要由被告提供的资料交付原告之日止，按原告已付款724724元的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向原告支付违约逾期办证违约金。原告主张参照原告逾期未办证的违约金计算方法计算逾期办证违约金，依据不足，本院不予采信。关于原告的第三项诉请，本院认为，合同补充协议第十五条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，无法证明在订立合同时与原告协商过，且该条款关于“但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%”的约定，变更了《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定第2点的约定，免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款内容无效。原告要求确认该条款内容无效的意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告施金香支付逾期办证违约金（以724724元为基数，按中国人民银行规定的同期活期存款基准利率计算，自2014年9月3日起至被告办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需要由被告提供的资料交付原告之日止）；二、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十五条中关于“但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%”的约定条款无效；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，由原告负担369元，被告负担101元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年七月二十六日书 记 员  林雪玉