广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）穗中法民五终字第4820号上诉人（原审被告）：张宝英，女，汉族，住广州市海珠区。 被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。 法定代表人：陈穗欣，该所所长。 委托代理人：寇明茹，该所职员。 原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。 法定代表人：徐艳卿，该公司经理。 委托代理人：郭嘉亮，该公司职员。 上诉人张宝英因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：据广州市海珠区国土资源和房屋管理局于2004年4月1日出具的《直管房拆迁接管通知书》记载，赤岗路119号X房是公产，自2004年4月1日起由广州市东晓物业管理有限公司（以下简称“东晓公司”）接管。 广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与张宝英（乙方）签订了两份《广州市直管房（住宅）租赁合同》，载明甲方同意将海珠区赤岗路119号X1部位的房地产出租给乙方做住宅用途，使用面积28.04平方米；租赁期限从2011年3月1日至2013年2月28日以及从2011年3月1日起至2015年5月31日，月租金额100.7元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条违约责任）2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按应付金额1%支付滞纳金；等。 2014年5月12日，广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称“物业二所”）向张宝英发出《通知》，内容是：经了解，张宝英已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知张宝英办理退房手续；等。2014年7月7日，物业二所再次向张宝英发出通知要求张宝英办理涉案房屋的退房手续。 据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，张宝英名下有1处产权房屋，地址为海珠区新港西路景悦街****。 另查，2009年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具证明：按市委市政府关于深化城市管理体制改革的要求，该局属下的广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由东晓公司负责。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓公司之间签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。 物业二所于2014年7月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除张宝英与物业二所签订的关于涉案房屋的租赁合同；2、张宝英在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3、张宝英按照100.7元／月缴纳从2014年7月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、张宝英承担案件的全部诉讼费。 在本案一审审理过程中，物业二所、张宝英以及东晓公司均确认张宝英在1996年入住涉案房屋，之后按每月100.7元的标准支付租金至2014年6月30日。张宝英表示其已于2011年搬出涉案房屋，目前涉案房屋是由其母亲邱细金、妹妹张宝珠居住，物业二所和东晓公司对张宝英的陈述表示不予确认。物业二所表示在案件中只要求张宝英承担责任，要由张宝英将涉案房屋腾空交还给物业二所。 张宝英为证明其主张，还提交了一份其母亲邱细金的户口本及广州市海珠区饮食服务公司开具的《证明》，该证明记载：邱细金是该公司属下企业的退休人员，该司于1989年将宝岗路凤祥大街2号X房的公房分配给其居住。物业二所、东晓公司表示对张宝英提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。 原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由物业二所承接。物业二所与东晓公司之间签订合同约定东晓公司就物业二所辖区内直管房负责续租及管理工作。 张宝英与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。张宝英表示目前涉案房屋由案外人居住，但并无证据材料予以证实，物业二所对此也不予确认，张宝英应承担不利后果。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定，张宝英获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除该合同并将房屋交回。现张宝英名下已经登记有自有产权的房屋，物业二所要求解除与张宝英之间关于涉案房屋的租赁关系，张宝英将涉案房屋腾空并交还给其的诉讼请求，合法有理，予以支持。张宝英使用涉案房屋期间，按照每月100.7元的标准支付房屋使用费至2014年6月，物业二所要求张宝英按照每月100.7元的标准支付从2014年7月1日起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，予以支持。 原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，于2014年10月24日作出判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告张宝英之间关于广州市海珠区赤岗路119号X部位房屋的租赁关系；二、张宝英在判决生效之日起30日内，搬出广州市海珠区赤岗路119号X部位房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；张宝英在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余张宝英增加的设施可由张宝英在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除；三、张宝英在判决生效之日起30日内，按每月100.7元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2014年7月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。案件受理费75元，由张宝英负担。 判后，上诉人张宝英不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对涉案房屋的历史背景和事实认定有误，导致判决错误。张宝英的母亲邱细金是广州市海珠区饮食服务公司属下企业的退休人员，邱细金原住在所在公司分配的住房因被拆迁才搬迁现在的涉案房屋，且邱细金自1996年至今仍有在该房屋内居住。张宝英之所以在1996年3月20日《广州市直管房（住宅）租赁合同》上签名，是因为邱细金在签订合同时年事己高，又没有文化，不宜作为合同的当事人，为了能够更好地承担合同责任和履行合同义务，邱细金希望能由张宝英来代其签订这份《租赁合同》，在合同双方协商一致情况下，张宝英代母亲邱细金在《租赁合同》上签了字。因此，邱细金才是《租赁合同》真正的乙方。邱细金至今仍居住在涉案房产中，除此之外，并没有其他的私有房产。物业二所不顾合同签订的背景与事实，片面的将张宝英作为租赁合同的乙方，侵害了邱细金的权益。请求判令：l、撤销原审判决，驳回物业二所的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由物业二所、东晓公司承担。 被上诉人物业二所答辩称：涉案《广州市房地产租赁合同》于到期，至今未办理续租手续，且张宝英名下已有自有产权房屋，根据《广东省公有房产管理条例》以及《广州市房地产租赁合同》的约定，东晓公司有权解除租赁关系并收回房屋。 原审第三人东晓公司答辩称：同意物业二所的答辩意见。 经审理查明：各方当事人对原审法院已查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。 另查明：原审期间，张宝英称其母亲邱细金的单位安排邱细金家庭在素社街四巷一号X房居住，由于该房面积太小，单位又将宝岗路凤祥大街2号X房分配给邱细金居住，后因宝岗路凤祥大街2号X房被拆迁，又被安置到涉案房屋内居住。张宝英对其母亲邱细金已经承租素社四巷1号X房的事实予以确认，并确认该房屋属于公房性质。 本院认为：本案的争议焦点在于：1、张宝英是否为涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》的承租人；2、物业二所要求解除与张宝英的租赁关系、张宝英腾空并交还涉案房屋以及按照合同约定的租金标准支付至交付房屋之日止的房屋使用费应否支持。 关于张宝英是否为涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》的承租人的问题。张宝英称涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》系其代母亲邱细金签订，但涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》载明的承租人为张宝英而非邱细金，张宝英并无提供证据证明广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处在签订涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》时知悉张宝英只是代为签订合同并认可邱细金为涉案房屋的实际承租人，故本院对张宝英关于涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》的承租人应为邱细金的上诉主张不予支持。 关于物业二所要求解除与张宝英的租赁关系、张宝英腾空并交还涉案房屋以及按照合同约定的租金标准支付至交付房屋之日止的房屋使用费应否支持的问题。张宝英名下已有自有产权房屋，根据涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》关于“乙方（张宝英，下同）同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方（广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，下同）有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约”的约定，物业二所要求解除与张宝英之间关于涉案房屋的租赁关系，要求张宝英腾空、交付涉案房屋并按合同约定的租金标准支付至涉案房屋交还之日止的房屋使用费有理有据，张宝英认为其无需腾退涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，张宝英的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人张宝英负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡粤海 审判员  万力平 审判员  李 静 二〇一五年三月十八日 书记员  原 炜