贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017)黔0113民初1230号原告：贵州家和房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门A栋15楼，注册号：5201002224476（1-1）。法定代表人：刘力源，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：马燕，女，贵州铭和律师事务所律师，执业证号：15201200911134296。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：杨波，男，1980年12月6日生，汉族，贵州省贵阳市人，贵州家和房地产开发有限公司工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。代理权限：一般代理。被告：王丹，女，1973年10月12日生，汉族，贵州省贵阳市人，个体工商户，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：黄克界，男，贵州名恒律师事务所律师，执业证号：15201199910982664。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：吴念，女，贵州名恒律师事务所实习律师。代理权限：特别代理。原告贵州家和房地产开发有限公司诉被告王丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州家和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马燕、杨波，被告王丹及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州家和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告解除双方于2008年3月20日签订的“汇通商业中心”购房认购书，并按购房认购书违约规定赔偿原告购房认购违约金50000元；二、判决被告立即停止侵权，返还原告位于贵阳市白云区xx营xx路xx号xx号楼xx层xx号门面及该门面钥匙；三、判决赔偿原告经济损失每月按800元均价计算门面租金11年共计86400元；四、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2008年，原告贵州家和房地产开发有限公司与被告王丹签订了位于贵阳市白云区xx营xx路xx号xx号楼xx层xx号门面购房认购书，签订认购书当天，被告以要开店做生意为由，向原告拿走了该门面钥匙。之后，被告拒不履行购房认购书的约定，在规定期限内没有交清购买该门面的所有款项，也未与原告签订商品房买卖合同。自2008年至今，被告一直非法占有该房屋，并将该门面出租给他人，收取租金约86400元。原告多次找被告要求停止侵权，但被告不予理会，现仍占有该门面。为维护原告的合法权益，特起诉请求判决支持如前诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《“汇通商业中心”购房认购书》，证明双方签订认购书的事实、时间。同时，原、被告对房屋坐落位置、面积、单价、违约责任等内容进行了约定；2、《不动产权属证书》，证明原告已将被告购买的门面转让给第三人，并办理了产权登记。被告王丹辩称，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，原告贵州家和房地产开发有限公司与被告签订的《“汇通商业中心”购房认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告已收取了被告超过总房款50%的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同；二、原告之所以起诉，是因为被告与涉及多达四十户的业主对争议门面信访，影响之大牵连之广甚至惊动政府出面进行调解，而原告起诉的目的是以民事责任逃避刑事责任，但这不能掩盖原告违约的事实，应当是原告向被告赔偿损失。原告的第三条诉讼请求是以11年计算门面租金，而自被告与原告于2008年3月20日签订购房认购书并从当日对门面交付使用至今尚只有9年，原告对经济损失的计算毫无事实依据；三、根据《中国银行个人住房贷款管理实施细则》的规定，办理银行按揭不仅要按照银行的相关流程，还需要与房开商沟通及由其提供相应的程序性材料，原告不仅从未主动与被告协商沟通，反而还对被告避而不见的行为致使被告未能办理银行按揭，直接导致被告不能履行向原告付清房屋尾款的义务，原告的行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任；四、（1）合同一旦成立即生效对双方当事人具有拘束力，任何一方当事人不得擅自变更或者解除合同；（2）购房认购书依法成立，对双方当事人具有约束力，买方须照约定支付房款，卖方须按照约定交付房屋并协助买方办理房屋转移登记。尽管根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定可以通过约定解除合同，但前提是双方当事人达成解除合同的协议。本案中，买卖双方并没有达成解除合同的合意，买方并不同意解除合同，且本案也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定单方当事人行使合同法定解除权的情形；（3）当事人应当在法律规定或者当事人约定解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；（4）原告要求解除合同，但被告不存在违约行为，反而是原告不协助被告办理银行按揭手续构成违约；（5）根据《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告从未催告过被告，也没有尽到任何通知义务，法律规定解除权行使的除斥期间的目的，在于督促权利人及时行使权利。超过一年的解除权期限，应当视为权利人已经放弃了该项权利，故原告已依法丧失了本案所涉购房认购书的解除权。因此，购房认购书既不符合约定解除的条件也不符合法定解除的条件，该合同仍有效，原、被告双方应当继续履行；五、根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于一房数卖的合同履行问题规定，原告与被告既签订了认购书，且被告已支付近60%的总购房款，又实际占有使用该门面，原告将门面过户给第三人的交易房价明显低于现在的市场价格，在此条件下将门面过户给第三人，系恶意串通，损害被告的利益，属欺诈行为。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。综上所述，原告与被告签订的认购书合法有效，系双方真实意思表示，依法受法律保护，并且被告按约定已履行了主要的付款义务，实际占有房屋已9年，请法庭驳回原告的全部诉请。被告王丹为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《“汇通商业中心”购房认购书》，证明原、被告签订的购房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告已收取了被告超过总房款50%的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同；2、《收据》1张，证明原告于2008年3月20日收取被告的购房首付款（款项系房款总价的60%）；3、会议纪要，证明被告被告通过信访和相关政府出面积极要求原告履行合同义务，但原告不配合办理，拒不履行合同义务；4、证人证言，证明诸多业主在购买了原告门面后，原告不配合业主办理产权，逃避业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月20日，原告贵州家和房地产开发有限公司作为甲方，与被告王丹作为乙方签订《“汇通商业中心”购房认购书》，认购书约定的主要内容为：乙方认订单价3500元/平方米，面积暂定24.15平方米，总价为84525元的价格认购甲方开发的位于汇通大道“汇通商业中心”xx号xx栋xx号（即贵阳市白云区xx营xx花园xx栋xx层xx号—本院注）营业房一间。原告随即按约定交纳购房款首付款50000元。交款当日被告即取得营业房钥匙经营至今。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，原、被告签订《“汇通商业中心”购房认购书》，约定了买卖的营业房的位置、单价、总价、付款方式，该协议应认定为商品房买卖合同。因此，本案中涉及的《“汇通商业中心”购房认购书》系依法成立的合同，对合同相对方具有约束力，合同相对方应按照约定履行义务。因此，原告诉请被告王丹未交纳剩余购房款构成违约，要求解除购房认购书、返还门面、赔偿损失等诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告贵州家和房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1514元，由原告贵州家和房地产开发有限公司如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李正发二〇一七年七月三十一日书记员  张立靖