沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2014）北新民初字第5149号原告曲鲁宁原告王敏英，被告沈阳荣盛房地产开发有限公司原告曲鲁宁、王敏英诉被告沈阳荣盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，依法组成由审判员马靖浩担任审判长，代理审判员马腾飞（主审），人民陪审员刘丽英参加评议的合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲鲁宁、王敏英及委托代理人王彦芳，被告沈阳荣盛房地产开发有限公司的委托代理人张叶菲、韩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲鲁宁、王敏英诉称，2011年6月10日，二原告与被告就住宅别墅一处签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告及时履行了交付全额购房款的义务。根据合同约定，被告应当于2012年6月30日前交房，至今，被告也没有按照合同约定向原告提供可以交付使用的合格商品房，而且拒绝全面维修房屋，现原告诉至法院要求：1、判令被告赔偿原告迟延交房违约金147050元，物业费损失25024.45元，采暖费损失16317元，租房损失72000元，合计260391.45元；2、判令被告支付房屋维修费用；3、判令被告承担诉讼费用。被告沈阳荣盛房地产开发有限公司辩称，1、诉争房屋已于2012年5月25日取得《竣工验收备案表》，被告已经在合同约定的期限内通知原告办理入住手续，原告主张被告承担逾期交付房屋违约金缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。《商品房买卖合同》补充协议第九条第4项约定，本合同第八条约定的“该商品房经验收合格”是指按照《国务院建设工程质量管理条例》的规定经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。被告已经于2012年5月25日组织施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位按照法律规定对诉争房屋所在楼宇进行了验收，验收结果为合格并签署验收意见，该验收记录可以证明诉争房屋已经验收合格，符合合同及法律规定的交付条件。被告于2012年6月26日以邮寄方式向原告发出了《入住通知书》，通知原告前往小区办理房屋交接入住手续。原告无正当理由拒绝办理入住，视为房屋已经交付。2、原告没有证据证明诉争房屋不符合交付条件，其拒绝收房应视为被告已经完成了房屋的交付义务。《商品房买卖合同》补充协议第十一条第2项约定，在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮寄，特快专递、电话、短信等任一方式通知买受人办理房屋交接；出卖人选择前述方式中的任意一种方式发出通知后，视为出卖人已履行向买受人告知交房义务。《商品房买卖合同》补充协议第十一条第4项约定，买受人在办理商品房交付手续中，认为有需要维修的事项，应当按照《商品房质量保修书》中规定的要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。《商品房买卖合同》补充协议第15条第2项约定，买受人在未提供鉴定结论属于主体结构质量不合格的证据前提下，拒绝收房，视为出卖人已依约完成了交房义务。被告已于2012年6月26日以邮寄方式向原告发出《入住通知书》履行了合同约定的通知事项，原告以房屋存在质量问题为由拒绝接收住房，因此原告无权要求被告向其支付逾期交房违约金；3、被告已妥善履行了交付房屋的合同义务，原告主张应由被告承担物业费、采暖费及房屋租赁费在内的经济损失缺乏合同及法律依据。综上所述，被告并不存在逾期交房的情况，对原告的诉讼请求应当予以驳回。经审理查明，2011年6月10日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，二原告购买被告商品房一处，建筑面积共322.48平方米，价格1733652元。合同第八条约定房屋交付期限为2012年6月30日前，交付条件为该商品房经验收合格。合同第九条第二款约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告付清了购房款。2012年6月二原告认为诉争房屋存在质量问题，故没有接收诉争房屋。原告提交了照片等证据证明诉争房屋存在地下室漏水等房屋质量问题。审理中，被告向本院提交竣工验收备案表证明涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。证人曹明、刘彦、佟雅菊、赵星登、卜惠芳到庭证实，其为涉案房屋同楼宇或同小区业主，并证实二原告所购房屋地下室漏水的事实。上述事实，有《商品房买卖合同》、照片、竣工验收备案表及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。二原告已依照合同约定付清了全部房款，故被告应当在约定的期限内将符合交付条件的房屋交付原告。本案中，被告未能提交竣工验收备案书等证据客观公正的反映涉案房屋确已经过验收合格，被告提交的竣工验收备案表亦不能客观真实的反映涉案房屋已符合合同约定的交付条件。另根据审理中原告提交的照片及同楼宇业主的证明，涉案房屋确存在地下室漏水等问题，故现无法确认涉案房屋已符合合同约定的交付条件，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金应自2012年7月1日起计算至本案原告起诉之日2014年11月10日止共计861天，违约金数额为149267.4.8元（1733652元×1／10000／天×861天），现原告起诉主张147050元，本院予以确认，被告应给付。关于原告要求被告赔偿物业费损失25024.45元、采暖费损失16317元的主张，因原告并没有收取涉案房屋，该费用尚未实际发生，对原告该损失赔偿要求，本院现无法予以支持。关于原告要求被告赔偿租房损失72000元的主张，因双方《商品房买卖合同》中已经明确约定了违约金的计算标准及计算方法，故应依合同约定的标准确定被告的违约责任，对原告要求被告按房屋租金标准赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋维修费用的主张，因原告现尚未收取并实际占有诉争房屋，故对原告该主张本院现难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳荣盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告曲鲁宁、王敏英违约金147050元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；案件受理费5205元，减半收取2602.5元，由原告曲鲁宁、王敏英负担1132.5元，由被告沈阳荣盛房地产开发有限公司负担1470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  马靖浩代理审判员  马腾飞人民陪审员  刘丽英二〇一五年三月二十五日书 记 员  徐 波本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。