河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）周民再字第38号原审上诉人（一审被告）肖建鹏，男，汉族，1976年9月6日生。委托代理人崔效林，河南大象律师事务所律师。委托代理人曹露。原审上诉人（一审原告）刘海强，男，汉族，1972年12月15日。原审上诉人（一审原告）周玲，女，汉族，1968年10月25日。共同委托诉讼代理人丁广垠，河南大象律师事务所律师。原审上诉人肖建鹏与原审上诉人刘海强、周玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日作出（2015）周民终字第375号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2015年6月19日作出（2015）周民申字第112号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人肖建鹏及其委托代理人崔效林、原审上诉人刘海强及其委托代理人丁广垠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿邑县人民法院一审查明，原告刘海强与被告肖建鹏于2013年6月6日签订房屋转让合同，合同第一条约定被告将其所有的房产证号为01××83、01××84的房屋以155万元的价格转让给原告；第二条约定原告于签订合同之日起交付定金50万元，剩余105万元在3个月之内付清（最迟不超过4个月）；第三条约定被告收到原告155万元购房款后，被告该宗房产的一切权利归原告所有，该房产所占土地一切权利随该房转让给原告。第七条约定任何一方必须遵照上述合同，否则，由不遵守合同方双倍赔偿对方的一切损失。合同签订后，原告于当日向被告交付定金50万元，其后原告于2013年9月28日提出要求通过银行卡转账向被告支付剩余房款，因被告未能提供原告要求的监察局开具的罚款票据，双方就交付房款没有达成协议。2013年10月1日，原告刘海强与胡子勤签订租赁合同，将争议房产租赁给胡子勤，随后胡子勤对争议房屋进行装修。2013年10月6日，原告带105万元现金与被告在城郊派出所中间人办公室要求交付房款，被告以原告违约、支付房款的方式和履行地点不适当为由拒绝接收房款。鹿邑县人民法院一审认为，原、被告于2013年6月6日签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，为有效合同，对原、被告双方具有法律约束力。按照合同第二条、第三条的约定，双方权利义务关系明确，原告的义务是自签订合同之日起最迟不超过4个月内向被告支付剩余的105万元房款，被告的义务是在收到原告全部房款后，将房屋交付给原告并提供手续协助原告办理房屋过户手续，即原告先付款，被告后交付房屋并提供相关相关房屋过户手续。在原、被告双方实际履行合同过程中，2013年9月28日，原告在未交付剩余房款105万元的情况下，要求被告提供监察局罚款票据，导致双方发生矛盾。2013年10月1日，原告与胡子勤签订房屋租赁合同，将争议房屋出租，其后，原、被告双方因房屋中的物品处置发生纠纷，被告认为原告未经允许撬开房屋门并将房屋中的汽车配件卖掉，已经构成违约，导致原告在2013年10月6日向被告交付剩余房款时，被告以原告违约在先及交付地点、方式不当为由拒绝接受。原告虽占房在先，但在原告执意交付剩余房款的情况下被告拒不接受房款亦属不妥。综上，双方在履行合同过程中，都存在过错。因原告先占房屋导致被告不接收原告的剩余房款，也在情理之中，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。基于双方均有过错，双方买卖不成，原告要求解除合同，以被告退还购房定金50万元为宜。关于原告要求被告赔偿经济损失13万元的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年6月6日签订的房屋转让合同。二、被告肖建鹏向原告刘海强、周玲返还定金50万元，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告刘海强、周玲的其他诉讼请求。如未按判决规定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14960元，原告刘海强、周玲承担8340元，由被告肖建鹏承担6620元。原告刘海强、周玲、被告肖建鹏均不服一审判决，向本院提出上诉。本院二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，1、涉案房产买卖合同标的物房产证号为01××83、01××84号。2、二审期间，在法庭询问双方是否同意继续履行合同时，上诉人刘海强、周玲表示愿意继续履行涉案房屋买卖合同，并表示愿意适当增加房屋价款。上诉人肖建鹏表示不同意继续履行合同。本院二审认为，房屋买卖合同，出卖方的主要合同义务是交付房屋、协助办理房屋过户手续；买受方的主要合同义务是支付房屋价款。本案双方当事人签订的房屋转让合同并无明确约定出卖方（肖建鹏）何时交付房屋的条款，仅概括规定“甲方（肖建鹏）收到乙方（刘海强）1550000元购房款后，被告该宗房产的一切权利（占有、使用、收益、处分等）归原告所有”，从该条款的文义内容来看，在刘海强支付完毕房屋价款1550000元之前，肖建鹏享有买卖合同标的物－－房屋的所有权。如肖建鹏所主张的在刘海强支付完毕房屋价款1550000元之前，刘海强于2013年10月1日即出租本案买卖合同标的物－－房屋，并在争议房屋内进行装修的事实存在，因此时刘海强并不享有争议房屋的任何物权，仅享有债权，应属于刘海强侵犯肖建鹏的物权所有权。该法律认定也可以从肖建鹏向公安机关报案的行为及公安机关对该报案予以受理可以佐证，因纯粹的合同违约行为公安机关不会也不应予以受理。肖建鹏主张刘海强因此构成违约的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。肖建鹏可以另案主张。肖建鹏认为刘海强提前使用房屋，自己就可以拒绝接收剩余房款，不再履行合同义务，并不再返还合同约定定金的主张，没有合同依据，即使按照肖建鹏的观点，也属于以违约对抗违约的行为，违反“鼓励交易”的合同法原则，没有法律依据，本院不予采纳。民事领域“法无禁止皆可为”。本案中，上诉人肖建鹏上诉认为刘海强履行地点、履行方式不适当，但本案双方当事人签订的房屋转让合同对履行地点、履行方式并未予以约定，刘海强方在涉案房屋买卖的见证人所在单位派出所现金交付剩余房屋买卖价款1050000元，也不违反法律规定和合同内容。上诉人的该上诉理由，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。肖建鹏上诉认为刘海强、周玲在合同履行期满的第二天即向人民法院起诉，显示刘海强、周玲根本没有履约的诚意的上诉理由，因：1、二审期间，在法庭询问双方是否同意继续履行合同时，上诉人刘海强、周玲仍表示愿意继续履行涉案房屋买卖合同，并表示愿意适当增加房屋价款。因此，不能证明刘海强、周玲没有履约的诚意。2、刘海强、周玲在合同履行期满的第二天即向人民法院起诉，也不能证明其行为违反法律规定。故，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。根据二审开庭时当事人的陈述，肖建鹏一方认为刘海强、周玲有过错，拒绝接收剩余房屋买卖价款，显然属于违约行为，导致涉案房屋买卖合同无法继续予以履行。刘海强、周玲上诉认为肖建鹏违约的上诉理由，拥有事实依据，且肖建鹏对拒绝接收剩余房屋买卖价款的事实予以认可，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中，涉案房屋买卖合同房屋价款为1550000元，按照上述法律规定，受法律保护的定金上限为310000元，超出310000的部分不应认定为定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。肖建鹏一方在本案一、二审中，并未主张刘海强、周玲不履行约定的合同义务，因此，其认为不应返还合同定金500000元的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。肖建鹏一方拒绝接收剩余房屋买卖价款，属于违约行为，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，应当双倍返还定金。即620000元。刘海强、周玲认为肖建鹏应双倍返还定金的上诉请求的合理部分，本院予以支持。刘海强、周玲所主张的其他肖建鹏违约损失，因证据不充分，且业已对肖建鹏进行了定金处罚，其请求的违约损失主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）（三）项之规定，判决如下：一、维持鹿邑县人民法院（2014）鹿民初字第999号民事判决第一、三项。二、撤销鹿邑县人民法院（2014）鹿民初字第999号民事判决第二项。三、肖建鹏于本判决生效之日起十五日内双倍返还刘海强、周玲定金620000元。四、肖建鹏于本判决生效之日起十五日内返还刘海强、周玲基于本案合同所收取款项190000元。如未按判决规定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14960元，由刘海强、周玲负担5960元，由肖建鹏负担9000元。二审肖建鹏案件受理费8800元，由肖建鹏负担。二审刘海强、周玲案件受理费8340元，由刘海强、周玲负担3340元，肖建鹏负担5000元。本院再审过程中，原审上诉人肖建鹏称，刘海强擅自将房屋出租给他人，并将汽车配件出售，存在违约行为；城郊派出所不是合同约定的履行地点，且无法辨别105万元现金真伪，是因为履行地点和方式不适当才拒绝合同履行。原审上诉人刘海强、周玲称，肖建鹏认为刘海强方撬开房门并出租房屋，出售汽车配件存在违约行为是不对的，刘海强不存在违约行为，刘海强的主要合同义务是付款，在派出所支付现金105万，不存在履行不当，肖建鹏拒绝接收剩余款存在严重违约行为。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，在房屋买卖合同履行过程中，出卖方的主要合同义务是交付房屋、协助办理房屋过户手续；买受方的主要合同义务是支付房屋价款。原上诉人肖建鹏与原上诉人刘海强于2013年6月6日签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，系有效合同，对双方具有法律约束力。本案双方当事人所签房屋转让合同未对履行地点、履行方式予以约定，刘海强在涉案房屋买卖合同见证人所在单位派出所办公室交付剩余房屋买卖价款现金105万元，不违反法律规定和合同内容。原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2015）周民终字第375号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李廷军审判员  华学成审判员  胡江涛二〇一五年十月九日书记员  王 珂