福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014)仓民初字第1082号原告福建省华隆置业发展有限公司，住所地福州市仓山区城门镇城门村。法定代表人许连捷，总经理。委托代理人刘国田、陈希，福建熹龙律师事务所律师。被告刘光发，男，1977年1月3日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人潘兴剑，福建万得律师事务所律师。原告福建华隆置业发展有限公司与被告刘光发商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告福建华隆置业发展有限公司（以下简称华隆公司）委托代理人刘国田、陈希、被告刘光发的共同委托代理人潘兴剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华隆公司诉称，2011年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于仓山区岸国际物流商贸城二期5#楼1402单元商品房。该房产建筑面积共112.08平方米，总售价1141451元。2013年10月，诉争房产已建成并通过竣工验收和其他各专项验收，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。原告于2013年10月21日以邮政挂号信的方式向被告递交了《交房通知书》，通知其于2013年10月31日前来收房，但被告以各种借口拒绝收房，导致诉争商品房仍由原告保管，被告的行为已构成违约。现请求判令：1、被告支付原告逾期收房保管费（以总房价1141451元为基数，按日万分之二计算，自2013年11月1日起，计算至实际付款之日止）；2、被告支付原告物业费（以每月每平方米1.5元计算，自2013年11月1日起计算至被告实际收房之日止）；3、被告支付原告有线电视初装费380元；4、本案诉讼费由被告承担。被告刘光发辩称，原告诉称诉争房产于2013年通过验收，但原告提供的验收报告是虚假证据，且没有提供房屋质量报告。2013年8月开始，被告多次向原告反映房屋开裂问题，原告未进行修缮。原告还违反约定，未按照原先设计文件的方案，更改了房屋外墙饰面设计。原告称其邮寄交房通知材料，要求被告支付至少三个月的物业费及闭路电视费，才能为业主办理房屋居住合同，但原告不是物业服务企业，无权要求购房者交纳该费用。且被告已缴纳了2013年11月1日至2014年11月31日的物业服务费，有限电视初装费，并也已收房。综上，请求驳回原告诉讼请求。庭审过程中，原告提交如下证据：A1.《商品房买卖合同》，证明原、被告约定由被告购买原告开发建设的诉争房产及原告应在2013年10月31日前将符合条件的商品房交付被告使用；还约定被告在接到原告《入伙通知书》起五个工作日内需到指定地点办理入伙手续，逾期办理者，视为同意入伙，被告除应支付物业费外，从逾期之日起按商品房总价款的日万分之二向原告支付保管费。A2.《前期物业管理协议》、A3.《海西.百悦城交房预交费用一览表》，以上两份证据证明原告物业费收取标准为每月每平方米1.5元，物业代缴有线电视初装费380元。A4.《竣工验收报告》、A5.《建设工程竣工验收消防备案凭证》，以上两份证据证明诉争房产已于2013年10月31日前通过竣工验收、消防备案，具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。A6.《建设项目规划核实情况意见书》、A7.《建设项目竣工环境保护验收申请》、A8.《防空地下室竣工验收合格证》、A9.《节能设计报审备案表》、A10.《防雷装置安全性能检测报告》、A11.《通知书》、A12.《特种设备使用登记证》、A13.《电梯监督检验报告》、A14.《咨询意见》、A15.《建设工程竣工验收备案表》、A16.《分户验收记录表》、《分户验收汇总表》、A17.《质量保证书》、A18.《使用说明书》，以上十三份证据共同证明诉争房产已于2013年10月31日前通过规划验收、人防验收、环保验收、节能验收、特种设备验收等各项验收，相关手续齐备，房屋质量合格，具备法律规定的交付条件。A19.挂号信回单、A20.交房通知书、A21.《交房须知》、A22.《海西.百悦城交房预交费用一览表》，以上四份证据共同证明原告已于2013年10月21日通过邮政挂号信方式通知被告于2013年10月31日前来收房，并告知交房所要交纳的相关费用，但被告至今未收房亦未交纳相关费用。被告对A1真实性无异议，但认为该买卖合同已约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；对A2真实性有异议，该物业管理协议不是被告签署的；对A3真实性、证明对象均无异议，但原告要求被告交纳最低三个月的物业管理服务费等超出合同约定的费用范围；对A4真实性有异议，原告曾在其他案件中出示过包括本份证据在内的两份《竣工验收报告》，足以质疑此报告真实性，此外《竣工验收报告》第一页“工程规模”一栏填写的数字有涂改，竣工日期空缺，该《竣工验收报告》确认4号楼到12号楼为2013年6月28日通过竣工验收，均与政府验收备案材料及购房人信访回复不相符；对A5真实性无异议，证明对象有异议，诉争房产只是形式上通过消防验收备案，没有通过消防部门的实质验收；对A6真实性无异议，该证据证实福州市城乡规划局于2013年10月25日同意诉争房产工程通过规划条件核实，但不包括地下室；对A7真实性无法确认；对A8真实性无异议，证明对象有异议，该合格证中记录福州市人民防空办公室于2013年10月25日颁发防空地下室竣工验收合格证，但福州市城乡建设委员会于2013年11月18日确认涉案工程包括地下室仍在施工阶段；对A9真实性无异议，证实诉争房产节能设计不符合标注，施工图审查机构没有盖章确认审查意见，不能支持原告诉讼主张；对A10、A11、A12、A13真实性无异议，但与本案无关；对A14无异议，但出具该文件的福州市工程建设质量管理协会不是法定建筑质量监督机构，其出具的文件不具有法律效力；对A15真实性、证明对象均无异议；对A16真实性有异议，证据存在严重瑕疵，且与本案无关联性；对A17真实性无法确认；对A18无异议；对A19、A20真实性无异议，对证明对象有异议，原告交付给被告的房屋不符合交房条件，不具有法律效力；对A21真实性无异议，证明对象有异议，原告通知被告交付的房屋不符合交房条件，要求被告交纳《商品房买卖合同》以外的费用不合法；对A22真实性无异议，证明对象有异议，被告已经收房，且也缴纳了相关费用，但原告要求被告交纳最低三个月的物业管理服务费超出《商品房买卖合同》约定的费用范围。被告提交如下证据：B1.标题为“关于海峡西岸国际物流商贸城（海西佰悦城）商品房买卖合同霸王、格式条款的投诉”的诉求件，证明被告向政府部门反映原告提供的商品房买卖合同存在加重购买人责任、排除购买人主要权利，免除出卖人责任等格式条款内容;B2.《行政处理告知书》，证明仓山区工商局认定讼争《商品房买卖合同合同补充协议》第六条违法，罚款8000元等事实；B3.《信访事项受理情况告知单》，证明福州市信访局告知被告将反映的讼争商品房楼盘建筑质量问题等信访事项转送市建委办理；B4.标题为“福州市建筑工程质量监督站：出工不出力，不作为，不责任”的诉求件，证明福州市建委于2013年9月16日确认讼争楼盘工程处于施工阶段，按在建工程进行监管等事实；B5.标题为“海西佰悦城住宅区的干挂石材被开发商换成面砖材料”的诉求件，证明被告向福州市信访局反映原告没有按照设计使用干挂石材，实际换成使用面砖等事实；B6.“关于陈衍反映海西佰悦城外立面跟图纸不符等信访事项的答复”，证明福州市城乡规划局确认没有办理过讼争楼盘建筑立面变更手续等事实；B7.标题为“海西佰悦城住宅楼道宽度不符合国家消防标准，有重大安全隐患”的诉求件，证明福州市消防支队于2013年10月12日确认讼争楼盘已办理建筑工程竣工消防验收备案，但现场测量发现楼道宽度、消防指示标志不符合消防要求；B8.“关于仓山区海西佰悦城来访件的回复函”，证明福州市消防支队于2013年10月31日确认讼争楼盘楼道路宽度不足，责成整改；B9.《陈贻仲等人信访事项答复意见书》，证明福州市建委于2013年11月18日回复讼争楼盘工程还在施工阶段；B10.标题为“无良开发商”的诉求件，证明华润燃气公司于2013年12月6日确认近期组织海西佰悦城燃气工程验收；B11.“要求开发商对裂痕修补后给个结论”的诉求件，证明福州市建委于2013年12月10日确认讼争楼盘楼板存在裂缝等质量问题；B12.标题为“华润煤气拖延”的诉求件，证明华润燃气公司于2014年2月11日回复正在加急完成海西佰悦城工程的扫尾工作；B13.地下室漏水照片，证明诉争楼盘地下室至今仍存在开裂；B14.物业费发票，证明被告于2014年3月12日收房、缴交2013年11月1日至2014年10月31日的物业费等事实；B14.有线电视初装费收据，证明被告于2013年3月16日缴纳了有线电视初装费380元。原告对B1真实性无异议，但认为与本案无关；对B2真实性无异议，证明对象无异议，认为诉争房产已竣工验收，也符合竣工验收各项条件；对B3、B4真实性无异议，但认为与本案无关；对B5真实性、证明对象均无异议，被告于2013年9月24日进行投诉，原告已举证证明规划局于2013年10月25日作出项目规划意见书，现已竣工，通过了规划局规划的验收条件；对B6真实性、证明对象无异议；对B7真实性、证明对象无异议，被告不能以消防未验收作为拒收房产的理由；对B8真实性、证明对象无异议，但与本案无关；对B9真实性、证明对象无异议，业主所反映的情况均已进行了整改；对B10真实性无法确认，证明对象有异议，华润燃气公司回复时间无法确定，燃气都已安装完成，不影响交房；对B11真实性无法确认，不能证明被告举证意图；对B12真实性、证明对象无异议，燃气竣工不在交房合同里，而且燃气的设计符合要求，不能以燃气管道不达标为由拒绝收房；对B13真实性无法确认，无法证明被告举证意图；对B14真实性、证明对象无异议；对B15真实性、证明对象无异议。对上述证据，本院分析认定如下：原告提交的证据A1、A2、A3、A19、A20、A21、A22内容真实，来源合法，可以证明被告向原告购买诉争商品房的事实，本院予以认定并作为定案依据。证据A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16、A17有相关单位加盖公章确认，本院对上述证据真实性予以确认；原告未对证据B5、B6、B7、B8、B9提出异议，对上述证据真实性本院予以确认；鉴于原告在庭审中承认对诉争房屋进行过修复，本院对B11、B13、B14、B15真实性予以确认；证据A18、B1、B2、B3、B4、B10、B12与本案无直接关联性，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2011年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以1141451元价款购买原告开发建设的坐落于仓山区的商品房；原告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付被告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同签订后，被告付清全部购房款。2013年10月21日，原告通知被告收房。2014年3月12日，被告接受了诉争房产，并缴交了2013年11月1日至2014年10月31日期间的物业费及有线电视初装费。另查，诉争房屋地下室及房屋内部存在天花板、地板开裂、渗水等现象。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因诉争房屋存在渗水、墙体开裂等质量问题，原告应在修补完好后方可交房，故原告请求被告支付逾期收房保管费，本院不予支持。物业费、有线电视初装费不属于《商品房买卖合同》所约定的买方义务，故原告请求被告支付物业费、有限电视初装费，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，判决如下：驳回原告福建华隆置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费465元，由原告福建华隆置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  周浚哲人民陪审员  吴明花人民陪审员  陈 矾二〇一五年十月二十三日书 记 员  黄文楷附：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。