延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2015)延中民四终字第330号上诉人（原审被告）：延边农村商业银行股份有限公司，住所：延吉市友谊路185号。法定代表人:孙庆良，董事长。委托代理人：朱辉，吉林华烁律师事务所律师。委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金东日，延吉市花轿婚礼厅及延吉市东明星练歌广场业主，住延吉市。被上诉人（原审原告）：李牡丹，延吉市花轿婚礼厅及延吉市东明星练歌广场业主，住延吉市。委托代理人：金哲健，吉林博森律师事务所律师。委托代理人：杨帆，吉林博森律师事务所律师。上诉人延边农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）因与被上诉人金东日、李牡丹之间租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2014）延民初字第3075号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。在一审中金东日、李牡丹诉称：二原告系夫妻关系。2006年3月20日，原告金东日与案外人延吉市爱得汽贸城有限公司签订《租赁合同书》，约定延吉市爱得汽贸城有限公司将爱得汽贸城5楼面积为5000平方米的房屋租赁给原告金东日，租赁期为2006年3月28日至2016年3月27日，年租金为60万元，交付方式为一次性交纳租金300万元，第六年起，租赁费按每月5万交纳。之后，二原告使用该房屋开设了婚礼厅和练歌厅。后被告依据（2009）延中执字第36、36-1号执行裁定取得了上述房屋的所有权。原告金东日与被告于2011年3月28日签订了《补充协议书》，继续租赁上述房屋。后为经营需要，二原告于2012年至2013年间对房屋进行装饰装修，并购买了经营所需的各种设备、物品，投入了大量资金。但由于租赁房屋存在火灾隐患，延吉市公安消防大队于2013年12月30日、2014年5月8日两次将租赁房屋查封，致使原告无法正常经营。现原告诉至法院，要求1、解除原告金东日与被告之间的房屋租赁合同；2、被告立即赔偿二原告各项损失3594890.25元及鉴定费3万元。在一审中农村商业银行辩称：不同意二原告的诉讼请求。租赁房屋已经在延吉市公安消防大队备案，房屋在交付时不存在瑕疵。《租赁合同中》已明确约定承租人对自行装修造成的后果自行承担，根据延吉市公安消防大队的询问笔录，消防自动喷水灭火系统系二原告在装修时自行拆除的，应由二原告承担，与被告无关，且被告于2014年5月两次到租赁房屋处要求维修，二原告均予以拒绝。故请求驳回二原告的诉讼请求。一审法院审理认定：金东日与李牡丹系夫妻关系。2006年3月20日，金东日与案外人延吉爱得汽贸城有限公司签订《租赁合同书》，约定延吉爱得汽贸城有限公司将爱得汽贸城5楼面积为5000平方米的房屋租赁给金东日，租赁期为2006年3月28日至2016年3月27日，年租金为60万元，交付方式为一次性交纳租金300万元，第六年起，租赁费按每月5万元交纳。后金东日、李牡丹使用该房屋开设了延吉市花轿婚礼仪式厅和延吉市东明星练歌广场，营业主登记在李牡丹的名下。后农村商业银行依据（2009）延中执字第36、36-1号执行裁定取得了上述房屋的所有权。2011年3月28日，金东日与农村商业银行签订了《补充协议书》，继续租赁上述房屋。为经营需要，金东日、李牡丹于2012年至2013年间对房屋进行装饰装修，并购买了音响、婚纱、厨房用具等各种设备。但由于租赁房屋存在火灾隐患，延吉市公安消防大队于2013年12月30日、2014年5月8日以租赁房屋厨房未设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统为由，两次将租赁房屋查封，至今未营业。经鉴定，婚礼厅的装修工程造价为2407880元；练歌厅的装修工程造价为1043552元，折旧比例为0.90625；音响设备、婚纱、酒店用品、厨房设施的价值为467030元。一审法院认为：金东日与农村商业银行签订的《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效。由于租赁房屋存在火灾隐患，延吉市公安消防大队于2013年12月30日、2014年5月8日两次将租赁房屋查封。对此农村商业银行虽提交了延吉市公安消防大队的询问笔录证明租赁房屋厨房的消防自动喷水灭火系统系金东日、李牡丹自行拆除，但金东日、李牡丹提交的延吉市公安消防大队的回复及调查笔录均证实询问笔录记载有误，租赁房屋的厨房未安装消防自动喷水灭火系统。农村商业银行对此虽不予认可，但既未提交反驳证据，又未向本院申请鉴定，故对农村商业银行提出的消防自动喷水灭火系统系金东日、李牡丹自行拆除的抗辩主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”金东日、李牡丹要求解除合同的诉讼请求符合上述第一款及第三款规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”故农村商业银行应对金东日、李牡丹为租赁房屋进行装饰装修部分的残值承担赔偿责任。至于音响设备、婚纱、酒店用品、厨房设施等物品，均属可移动设施，金东日、李牡丹可继续使用，不属于损失范围，不应由农村商业银行赔偿，对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对金东日、李牡丹提出的要求解除与农村商业银行之间签订的《补充协议书》，并赔偿3127860.25元损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除金东日与延边农村商业银行股份有限公司之间签订的《补充协议书》；二、延边农村商业银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付金东日、李牡丹赔偿金3127860.25元；三、金东日、李牡丹于本判决发生法律效力之日起十五日内将租赁房屋返还给延边农村商业银行股份有限公司，同时将租赁房屋中的音响设备、婚纱、酒店用品、厨房设施（依照价格鉴定结论书附表所列）自行取走。案件受理费37424元（原告已预交37424元），由被告延边农村商业银行股份有限公司负担32950元，由原告金东日、李牡丹负担4474元；其他费用80元，由被告延边农村商业银行股份有限公司负担；鉴定费3万元，由被告延边农村商业银行股份有限公司负担。宣判后，农村商业银行不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：1.原审判决适用法律错误。首先，本案不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条规定的法定解除条件，涉案房屋经修缮后可以正常使用，没有达到第八条第三款所指的未经竣工验收而存在安全隐患致使无法适用的情况。同时，消防部门临时查封，也是由于被上诉人对租赁物装修后未报消防部门验收擅自开业导致的。消防部门的临时查封是由时间限制的，经过整改可以重新开业，并不必然导致租赁房屋无法使用。其次，上诉人并未违约，当上诉人得知房屋被查封后，一直积极要求维修整改房屋，但被上诉人并不配合，故上诉人并未违约，不应承担赔偿责任。2.原审判决认定事实不清。消防查封卷宗明确记载被查封部位的消防系统是二被上诉人自行拆除的，故不能排除被申请人自行拆除消防系统的可能性。涉案房屋经过消防验收后出租给被上诉人，被上诉人承租房屋后，先后两次装修，且承租7年内未申请消防验收，擅自开业，故消防隐患时由被上诉人装修导致。3.被上诉人告诉主体错误。涉案房屋的所有权归延吉市延河农村信用合作社，上诉人受其委托代为管理，上诉人不是涉案房屋的出租人。因此被上诉人告诉主体错误。综上，请求二审法院依法改判。金东日、李牡丹辩称：根据（2009）延中执字第36、36-1号执行裁定，涉案房屋已被上诉人取得。上诉人没有证据证明被上诉人擅自拆除消防设施，以及因被上诉人装修造成消防安全隐患，最终导致被消防部门查封。涉案房屋被查封后，上诉人没有积极履行维修义务，被上诉人作为婚礼厅、练歌广场的经营者，订单被迫取消，严重影响商业信誉，导致在同行业中失去竞争力，合同从根本上无法履行。综上，原审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实相同。本院认为：金东日与延吉爱得汽贸城有限公司之间的房屋租赁合同履行期间为2006年3月28日至2016年3月27日止，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，农村商业银行作为租赁房屋新的所有权人，应当承接原房屋所有权人与承租人签订的租赁合同中的权利义务，成为新的房屋出租人。《租赁合同书》第三条第一款第一项约定“甲方（出租人）按乙方（承租人）要求负责室内装修，包括铺地面及地砖、石膏吊棚、墙面刮大白、铺设照明电线、消防设施、通风排风设施。装修要符合消防、环保等部门要求。”因此，提供租赁房屋符合承租人使用条件的消防设施是出租人应承担的合同义务。虽然金东日、李牡丹在未经消防部门验收合格的情况下，占有使用租赁房屋数年，但不能改变租赁房屋在交付时不符合消防安全条件的事实，农村商业银行对此应承担责任。金东日、李牡丹租赁诉争房屋经营婚礼仪式厅和练歌广场，2013年12月30日及2014年5月8日由于经营场所存在安全隐患，两次被延吉市公安局查封，该安全隐患系租赁房屋内有一部分面积没有设置消防自动喷水灭火系统，并非金东日、李牡丹后期自行装修产生，因此，经营场所被查封停业的责任应归属于出租人。农村商业银行主张租赁物被查封后，他们曾几次联系金东日、李牡丹欲对安全隐患进行修复，但是，对于婚礼厅、练歌广场经营者而言，两次查封必然导致原有的婚礼预约被迫取消，且原因系经营场所存在安全隐患，这足以在社会上造成严重的不良影响，使其在同行业中失去竞争力，使得承租人利用租赁房屋经营婚礼厅、练歌广场获取利益的商业目的无法实现。据此，一审法院判决支持金东日、李牡丹要求解除租赁合同的诉讼请求，符合《合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；”农村商业银行主张一审判决适用法律错误，其不存在违约情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。农村商业银行对租赁房屋实际管理和支配，并与金东日签订补充协议书，已充分体现出其作为房屋实际管控人的事实，其以不是房屋登记的所有权人为由，主张金东日、李牡丹告诉主体错误的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32950元由延边农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  张新颜审判员  林 美二〇一五年十月二十日书记员  唐 颖