浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2014）衢龙湖商初字第113号原告：汪振雄。委托代理人（特别授权代理）：袁晓晖，浙江嘉志律师事务所律师。被告：刘建光。被告：叶洪辉。第三人：叶正清。第三人：陈竹仙。原告汪振雄为与被告刘建光、叶洪辉、第三人叶正清、陈某债权人撤销权纠纷一案，于2014年9月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪振雄的委托代理人袁晓晖、第三人叶正清、陈某到庭参加诉讼，被告刘建光、叶洪辉经本院公告送达民事起诉状副本及开庭传票，期限届满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪振雄起诉称：两被告系夫妻关系，两第三人系被告叶洪辉父母。原告提起诉讼，并由衢州市柯城区人民法院依法作出（2012）衢柯商初字第910号民事判决书，确定由被告刘建光、叶洪辉等七被告归还原告借款1000000元及利息。现该案已进入执行程序，在执行期间，原告查明两被告于2012年9月10日将其所有的坐落于龙游县东华街道东华街南侧f幢6单元2层621室住宅一套，以100000元的价格转让给第三人；2012年9月30日，又将其所有的坐落于龙游县东华街道东华街b幢20号店面以120000元的价格转让给第三人；原告认为，被告在其债务未能清偿的情况下，将价值百余万元的房产以20余万元的价格转让，显然属于明显不合理的低价转让的行为，该行为的实施，侵害了原告债权的实现。第三人在受让被告的房产时，明知被告负有债务未能清偿，该转让行为会侵害其他债权人的债权，却仍然与被告进行房产转让行为，其行为也侵害了原告的合法权益。被告与第三人之间的低价转让行为，已符合撤销权的成立条件。现原告要求撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同，并由被告承担本案的诉讼费用。被告刘建光、叶洪辉未作答辩，亦未向本院提供证据。第三人叶正清、陈某答辩称：第三人与被告之间存在合法的房屋买卖合同关系，当时是为少缴纳转让的税金，才将合同上的转让价格写得低于实际的成交价格，但第三人支付的购房款是高于买卖合同上约定价格的。第三人对原告与两被告之间的债权债务关系并不知情，原告应向两被告主张债权，而非撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同，故要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉称事实，向本院提供的证据有：一、衢州市柯城区人民法院（2012）衢柯商初字第910号民事判决书原件1份，证明原告与两被告之间存在经法院确定的债权债务关系的事实；二、房屋买卖合同、房屋所有权证、契证复印件各1份，证明两被告与第三人双方于2012年9月10日订立房屋买卖合同，将其所有的位于龙游县东华街道东华街南侧f幢6单元2层621室住宅一套，以100000元的价格转让给第三人，该处房产过户给第三人时计税价格为332569.25元，被告与第三人之间存在低价转让房产的行为应予撤销的事实；三、房屋买卖合同、房屋所有权证、契证复印件各1份，证明证明两被告与第三人双方于2012年9月30日订立房屋买卖合同，又将其所有的坐落于龙游县东华街道东华街b幢20号店面以120000元的价格转让给第三人，该处房产过户给第三人时计税价格为350810.46元，被告与第三人之间存在低价转让房产的行为应予撤销的事实。以上证据，经质证，第三人对原告提供的证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为不清楚原告与被告之间是否存在债权债务关系，且第三人从被告处转让所得的房产已经支付了合理的对价。第三人向本院提供的证据有：国有土地使用证2本，房屋所有权证4本，契证2本，契税完税凭证2份，证明本案所涉房屋及商铺系第三人合法购买并交纳契税，办理了所有权证，房产过户登记在第三人名下，第三人为合法的所有权人的事实。对第三人提供的证据，经质证，原告无异议。本院认证认为，因两被告未到庭参加诉讼，可视为其自愿放弃对原告提供的证据进行质证的权利。经审核，对原告提供的证据，第三人对其真实性无异议，本院予以认定，对关联性，将结合其他证据综合予以认定。对第三人提供的证据，原告经质证无异议，本院予以认定。根据以上认定的证据，结合原告与第三人的陈述，本院认定本案事实如下：被告刘建光、叶洪辉系夫妻关系，第三人叶正清、陈某系被告叶洪辉父母。2012年4月5日，被告刘建光、叶洪辉及本案案外人浙江大明特种纸业有限公司、浙江昌正贸易有限公司、潘春富、刘建根、姚国珍等共同向原告借款1000000元，未约定借款期限，被告刘建光、叶洪辉等至今未能归还借款。2012年9月10日，被告刘建光与第三人叶正清、陈某订立房屋买卖合同，将两被告所有的位于龙游县东华街道东华街南侧f幢6单元2层621室住宅一套转让给第三人，合同约定的房屋价格为100000元，办理转移登记手续时计税价格为332569.25元；2012年9月30日，被告刘建光与第三人叶正清、陈某再次订立房屋买卖合同，将两被告所有的坐落于龙游县东华街道东华街b幢20号店面房屋转让给第三人，合同约定的房屋价格为120000元，办理转移登记手续时计税价格为350810.46元。2012年11月14日，因被告刘建光、叶洪辉及其余债务人未归还借款，原告向衢州市柯城区人民法院提起民事诉讼，要求被告刘建光、叶洪辉及其余债务人浙江大明特种纸业有限公司、浙江昌正贸易有限公司、潘春富、刘建根、姚国珍等归还借款。衢州市柯城区人民法院经审理作出（2012）衢柯商初字第910号民事判决书，判决被告刘建光、叶洪辉及及其余债务人浙江大明特种纸业有限公司、浙江昌正贸易有限公司、潘春富、刘建根、姚国珍共同归还原告借款1000000元及利息。现该判决已生效并进入执行程序，但尚未执行完毕。本院认为，民事行为当事人恶意串通，损害第三人利益的，民事行为无效。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款中规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。此为我国合同法关于债权人撤销权的规定，根据该规定，债权人行使撤销权得以支持的条件有四，一是债务人未清偿债务；二是债务人转让财产的价格明显不合理；三是债务人转让财产的行为对债权人造成损害，即债务因此未能得到履行；四是受让人知道该情形。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本案原告应对本案被告的房屋转让行为符合上述四个条件所依据的事实举证加以证明。本案被告刘建光、叶洪辉等于2012年4月5日向原告借款1000000元，虽未约定借款期限，但至今未能归还，应认定被告刘建光、叶洪辉在转让房屋时债务未清偿；本案争议的焦点在于被告转让房屋的价格是否构成“明显不合理的低价”以及被告转让房屋的行为是否损害债权人即原告的利益。关于被告转让房屋的价格是否构成“明显不合理的低价”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案中，合同记载的价款为100000元和120000元，办理转移登记手续时计税价格分别为332569.25元和350810.46元。所谓计税价格，是从价计征的税种在计算应纳税额的时候使用的价格，我国税法规定，如果纳税人提供的计税价格明显偏低，税务机关可以依法作出合理的调整。本案被告与第三人在办理房屋所有权登记时，税务机关并未按照合同记载的价格来计算应缴税款，而是对计税价格进行了调整，调整幅度较大，且第三人在答辩中亦认可合同约定的价格偏低，并主张“当时是为少缴纳转让的税金，才将合同上的转让价格写得低于实际的成交价格，但第三人支付的购房款是高于买卖合同上约定价格”，但第三人及被告均未提供相应证据证明所谓实际价格的存在，第三人亦未提供证明其已支付的购房款的证据，本院对第三人主张的存在实际支付的价格不予认定，因此以被告与第三人之间合同约定的价格来考察，该价格明显偏低，应认定构成明显不合理低价。关于被告转让房屋的行为是否损害债权人即原告的利益，本案被告刘建光、叶洪辉及其余债务人浙江大明特种纸业有限公司、浙江昌正贸易有限公司、潘春富、刘建根、姚国珍共同向原告借款，但未约定还款期限，原告于2012年11月14日提起诉讼要求归还，该案经衢州市柯城区人民法院审理，判决刘建光、叶洪辉及其余债务人浙江大明特种纸业有限公司、浙江昌正贸易有限公司、潘春富、刘建根、姚国珍共同归还借款及利息，判决生效后进入执行程序，尚在执行中。本案被告在债务未履行的情形下转让房屋，必然导致其财产及债务履行能力的减少，且现有证据并不能证明被告尚有其他财产足以清偿债务，原告的债权因此得不到清偿，应认定被告转让房屋的行为构成对原告享有的债权的损害。关于受让人是否知道该情形，本案第三人叶正清、陈某系被告叶洪辉的父母，对两被告欠款较多未归还应是知晓的，第三人亦认可合同记载的房屋价格偏低，因此可以认定第三人对被告以明显不合理低价转让房屋的行为及该行为会损害债权人的利益系明知。综上，本案被告刘建光、叶洪辉转让房屋的行为符合我国合同法关于债权人行使撤销权的规定，原告要求要求撤销被告刘建光、叶洪辉转让房屋的行为即与第三人签订的房屋买卖合同，符合法律规定，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销被告刘建光、叶洪辉与第三人叶正清、陈某之间关于龙游县东华街道东华街南侧f幢6单元2层621室住宅一套（现房屋所有权证号：龙房权证东华街道字第××号）、龙游县东华街道东华街b幢20号店面房屋（现房屋所有权证号：龙房权证东华街道字第××号）的房屋转让行为及双方分别于2012年9月10日和9月30日签订的房屋买卖合同。案件受理费100元，由被告刘建光、叶洪辉负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。（在递交上诉状的同时，预交上诉案件受理费100元，款交衢州市财政局非税收入待清算专户，建行衢州市营业部，账号10133068350031331000120001-05636901。特别告知：在上诉期满七日内仍未预交的，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  王瑜群代理审判员  董正兴人民陪审员  胡卫良二〇一五年三月三十一日代书 记员  张渝琳