江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第527号上诉人（原审被告）星子观音桥旅游服务有限公司。住所地：星子县白鹿镇观音桥。组织机构代码：72393610-1。法定代表人钱行莹，该公司董事长。委托代理人刘星亮，该公司总经理。委托代理人向前，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗臻，男，1990年10月16日出生，汉族，住江西省星子县。委托代理人陈娟玲，江西星子律师事务所律师。上诉人星子观音桥旅游服务有限公司（以下简称观音桥公司）因与被上诉人罗臻租赁合同纠纷一案，不服江西省星子县人民法院（2015）星民二初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2004年11月12日，观音桥公司与星子县旅游总公司签订一份《关于租赁开发经营星子观音桥景区的合同书》，根据合同书内容，星子县旅游总公司同意将观音桥红线范围内的不动资产和开发经营权转移租赁给观音桥公司，重新确定租赁开发经营期限为45年，即从2004年4月1日至2049年3月31日。2005年观音桥公司在观音桥景区内建设一栋综合楼。2013年10月1日，观音桥公司作为甲方（出租方）与罗臻作为乙方（承租方）签订一份《观音桥景区综合楼出租合同》。合同约定：乙方租赁甲方景区内综合楼2-3楼及楼梯以南1楼商场（以下简称涉案房屋），用于参加社会实践的学生集体住宿、餐饮，面积约500平米，租赁期5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。租金总额为350000元，第一年60000元，第二年65000元，第三年70000元，第四年75000元，第五年80000元。限定每年住景区的1200名学生免景区门票，超出人员和成人均买门票。如乙方装修房屋，居住学生，装修标准必须经公安消防部门验收合格。合同第九条第2项约定，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方未尽房屋安全义务的，严重影响居住的；（2）甲方景区及房屋转让的。合同第十一条第1项约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金，并赔偿乙方装修费用（按评估机构评估值）。合同第十三条约定免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋、政府收回景区经营权的，使甲、乙双方造成损失的，互不承担违约责任，房屋装修费按政府给予的装修赔偿金额归乙方。合同还对涉案房屋修缮与使用、房屋的转让与转租、争议解决以及其他约定安全事项等进行了约定。合同签订后，罗臻于2013年10月29日支付第一年租金60000元，并对涉案房屋进行了装修。因观音桥公司牵涉一件借款合同案件，2013年11月25日，本院作出（2012）九中执字第32-2号执行裁定书，依法拍卖作为被执行人的观音桥公司所有的星子观音桥景区租赁开发经营权及位于星子观音桥景区房地产和相关设备等财产（详见评估报告）。此后，观音桥景区收归星子县旅游管理部门经营开发。2014年5月5日，罗臻诉至原审法院，要求解除涉案房屋出租合同，并要求观音桥公司退还半年租金30000元、支付合同违约金70000元、赔偿装修损失260000元以及承担诉讼费用。原审认为，罗臻与观音桥公司签订《观音桥景区综合楼出租合同》属自愿签订，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《观音桥景区综合楼出租合同》约定，观音桥公司景区及房屋转让的，罗臻有权解除合同。该条款虽然仅约定了转让一种形式，但其真正含义是在观音桥公司失去经营权的情况下，赋予罗臻解除合同的权利。现观音桥公司已实际丧失景区经营权和涉案房屋的控制权，而又无法进行协调，致使罗臻不能正常使用涉案房屋，合同约定的每年免收住景区的1200名学生门票也无法落实，合同目的无法实现，如继续履行合同，必然造成罗臻更大的损失，对于罗臻一方明显不公平，故认定罗臻行使解除权条件成就。关于租金问题，罗臻已支付第一年租金60000元，租金发票中载明系2013年10月1日至2014年9月30日间的房租，考虑到罗臻目前尚在继续使用涉案房屋，罗臻仍应向观音桥公司支付合同存续期间的房租，现一年期限早已届满，故罗臻要求返还半年租金30000元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于违约金的问题，依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同第十一条第1项约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金。据此，罗臻要求观音桥公司支付70000元的违约金，具有合同和法律依据，原审法院予以支持。关于装修费损失问题，根据评估报告，评估净值为248700元，双方当事人对此均无异议，原审法院予以确认。合同解除导致合同关系归于消灭，其法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的法律责任，罗臻有权要求观音桥公司赔偿装修费损失。关于涉案房屋的所有权问题，因观音桥公司未提交充分证据证明归其所有，罗臻亦未提供任何证据证明诉争房屋归他人所有，且涉案房屋与罗臻的诉请无必然关联，故不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、罗臻与观音桥公司签订的《观音桥景区综合楼出租合同》于判决生效之日解除；二、观音桥公司于判决生效之日起五日内赔偿罗臻装修费损失248700元；三、观音桥公司于判决生效之日起五日内向罗臻支付合同违约金70000元；四、驳回罗臻的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，鉴定费3000元，共计9700元，由观音桥公司负担。宣判后，上诉人观音桥公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回罗臻的诉讼请求。2、二审案件受理费由罗臻承担。其上诉理由是：1、观音桥公司提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《星子县观音桥旅游服务有限公司部分资产评估报告》足以证明观音桥公司系涉案房屋的真正所有权人，且该涉案房屋并没有进行拍卖，所有权仍属于观音桥公司。2、涉案房屋涉及双方合同目的能否实现，原审法院先认定罗臻无法正常使用涉案房屋，致使合同目的无法实现，后又认定涉案房屋与本案无关联，自相矛盾。罗臻租赁涉案房屋的目的是使用该房屋，虽然景区经营权被拍卖，但涉案房屋的所有权仍归观音桥公司，罗臻仍可使用，故不存在合同目的无法实现问题。3、关于学生免收门票问题，观音桥公司已同意租赁合同约定的学生门票所产生的费用从租金中冲抵，此为观音桥公司采取的补救措施，符合相关法律规定。4、因双方之间的合同可以继续履行，观音桥公司不存在违约问题，更不存在约定解除合同的问题，因此由观音桥公司承担违约金及装修费用没有法律依据。被上诉人罗臻答辩称：1、罗臻要求解除合同并要求观音桥公司支付违约金及赔偿损失是基于观音桥公司已无法按照合同约定履行自己的义务。观音桥公司经营的观音桥景区即涉案房屋所在景区己被拍卖，更换了经营者，其已丧失了对该房屋的控制权。2014年3月，罗臻接到九江市中级人民法院的查封通知后涉案房屋即被锁。在观音桥景区被拍卖后，罗臻从观音桥景区现经营者处取得钥匙，但现经营者一直要求罗臻支付租金。双方合同约定每年免住观音桥景区1200个学生的门票，现观音桥公司也无法履行该义务。因此，根据双方合同第九条第2项、第十一条第1项的约定，罗臻有权解除合同，并要求观音桥公司支付违约金及赔偿损失。2、至于涉案房屋所有权罗臻无法查清，也无需查清，关键是观音桥公司已丧失对涉案房屋的控制权。原审时观音桥公司虽提供了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，但上述证件都不是证明涉案房屋所有权的有效证件，涉案房屋所有权应以房产登记为准。即使涉案房屋此前确属观音桥公司所有，但至少现在其对该房屋丧失了控制权，或者是因观音桥公司与第三者有纠纷，该纠纷己影响到罗臻承租涉案房屋，而观音桥公司并没有及时排除与第三人之间的纠纷，罗臻提起诉讼都已过去近一年半的时间，但至今该矛盾都存在，现经营者还是要求罗臻支付租金，这不是简单的侵权行为，不是罗臻所能解决的。对此，观音桥公司应当负责，是其致使双方合同无法继续履行，其同样构成违约，双方合同应当解除，并应赔偿罗臻损失及支付违约金。原审判决认定事实清楚，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院二审查明，本院在执行申请执行人大新银行（中国）有限公司与被执行人观音桥公司、江西庐山天地投资开发有限公司及雷霆借款合同纠纷一案中，对观音桥公司经营期间的资产已于2012年10月10日进入司法评估程序，评估机构江西长信资产评估有限公司对于观音桥公司已办理权属登记的房产、土地使用权和其他资产均已逐一列项评估，对于未办理权属登记的资产，均依观音桥公司提供的账目作为在建工程的投入资产亦列入资产评估和拍卖范围。上述资产于2014年1月3日由星子县城市建设投资有限公司通过拍卖竞得，该公司随后将上述资产交由星子县文化旅游发展有限责任公司经营管理。上述资产拍卖后，申请执行人大新银行（中国）有限公司的利息部分未受清偿。另查明，涉案房屋为观音桥公司所建设，其公司资产进入司法评估程序时，该房产仍未办理权属登记。二审诉讼中，本院依职权就观音桥公司的景区经营权和其资产处置等情况依法对星子县文化旅游发展有限责任公司进行了调查取证，该公司所属的观音桥景区分公司经理黄炎陈述：涉案房屋系观音桥公司所建，因观音桥公司涉及其他债务纠纷，法院将该公司的资产进行了评估拍卖，涉案房屋在评估拍卖范围内，星子县城市建设投资有限公司通过拍卖竞得了观音桥景区的资产，包括涉案房屋；因星子县文化旅游发展有限责任公司取得了涉案房屋的所有权，罗臻若继续租赁涉案房屋，星子县文化旅游发展有限责任公司有权收取租金；关于每年是否免1200张学生门票的问题，因星子县文化旅游发展有限责任公司与罗臻还未签订合同，故不能确定。经质证，观音桥公司认为，涉案房屋土地款已入账，但涉案房屋作为在建工程没有入账；评估机构出具的评估报告表明评估机构是查清多少评估多少，对尚不能查清的以观音桥公司账目进行评估，评估范围是以观音桥公司的账本记录范围，如账本记录没有登记则不在评估范围之列；因本案涉案房屋没有入账，故其不在评估拍卖范围内，也没有被处置，观音桥公司对涉案房屋享有所有权。罗臻认为，对涉案房屋的权属罗臻无法查明，现实是罗臻不能使用涉案房屋，没有实现租赁的目的；观音桥公司如认为涉案房屋没有入账应举证证明。针对观音桥公司所称涉案房屋未入账的情况，本院要求观音桥公司提供涉案房屋的资金来源和流向的相关凭证，以证明该房屋不在拍卖范围内仍归其所有，但其未能举证证明。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，对于观音桥公司而言，涉案房屋虽无权属证，但若已登记入账，则该资产即因在评估拍卖范围内而已处置给了星子县城市建设投资有限公司，观音桥公司对涉案房屋的所有权消灭；若未登记入账，鉴于申请执行人大新银行（中国）有限公司的利息部分未受清偿，而因观音桥公司尚有财产未被执行，本院也将依法对该财产继续执行以清偿债务，也即观音桥公司失去了对涉案房屋的控制权。原审认定观音桥景区的经营权已被拍卖，且观音桥公司对涉案房屋已失去了控制权，而其又无法进行协调，致使罗臻不能正常使用涉案房屋，合同约定的每年免收1200名学生门票也无法落实，合同目的无法实现，罗臻行使合同解除权的条件已经成就，并据此判令解除双方签订的《观音桥景区综合楼出租合同》，理据充足，本院予以维持。观音桥公司称合同可以继续履行，其没有违约的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。对于合同解除后观音桥公司依法应当承担的装修费损失和违约金的认定，原审法院已作充分阐释，本院认为原审认定正确，处理得当，予以维持。观音桥公司的该项上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，本院予以维持。观音桥公司的上诉请求和理由依据不足，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6080元，由上诉人星子观音桥旅游服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹  强代理审判员 敬 鸿 林代理审判员 欧阳中学二〇一五年十月二十六日书 记 员 晏 晨 思