浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4602号 上诉人（原审被告）:王云安，男，汉族，1963年4月4日出生，户籍地：河南省周口地区沈丘县，现住地：浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：赵明，杭州市公望法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：金永法，男，汉族，1971年3月2日出生，住浙江省杭州市富阳区。 被上诉人（原审原告）：徐红明，男，汉族，1978年10月21日出生，住浙江省杭州市富阳区。 原审第三人：华连根，男，汉族，1966年12月23日出生，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：章细兰，系华连根妻子。 原审第三人：齐和卫，男，汉族，1970年2月13日出生，住浙江省杭州市富阳区。 上诉人王云安因与被上诉人金永法、徐红明、原审第三人华连根、齐和卫确认合同无效纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，齐和卫与华连根均系杭州市富阳区××街道××村村民，齐和卫获准在步桥村下渔山68号原有旧房的宅基地上，华连根获准在步桥村下渔山68号西边的空闲地上建造房屋。金永法、徐红明和王云安均非杭州市富阳区××街道××村村民。2015年6月7日，金永法、徐红明与华连根、齐和卫签订《联建房屋协议》一份，约定，由金永法、徐红明出资并负责在××村××号××梯××层××幢。房屋落成后，房屋的3楼、4楼、5楼，及南面西起第2、3、4、5间车库，北面东起第3、4间车库归原告金永法、徐红明享有；其余房屋及车库则归齐和卫、华连根享有。 2017年3月10日，金永法、徐红明共同与王云安签订《房屋转让买卖合同》一份，约定，金永法、徐红明其出资建造的将位于杭州市富阳区××街道××村××号××室房屋（面积为100平方米）及南面西起第2间车库以240000元的价格出让给王云安。具体付款时间为合同签订后支付100000元，2017年4月10日支付50000元，2017年农历年底前付清余款90000元。合同签订后，王云安按约支付了第一期房屋转让款100000元，金永法、徐红明将房屋交付给王云安。2018年2月12日，王云安通过其子以支付宝转账方式向金永法支付购房款60000元，并从金永法处获取金永法在浙江富阳农村商业银行股份有限公司的银行账号，口头约定待王云安回到河南老家后，在2月15日除夕当天通过转账方式交付剩余的80000元房屋转让款。但由于金永法所提供的银行账号有误，王云安未按约定期限转账交付剩余的80000元房屋转让款。2018年2月26日回到富阳的王云安在往金永法提供的银行账号中存款时，被银行方面告知该账号有误，王云安遂向金永法发送短信，要求金永法重新告知准确的银行账号，但金永法未予理睬。2018年2月23日，金永法遂向原审法院提起诉讼，要求确认：1.金永法、徐红明与王云安签订合同无效，返还原物；2.本案诉讼费由王云安承担。 原审审理中，追加徐红明为原审原告，明确表示根据其与金永法间的内部协议，该案所讼争房屋为金永法所享有，其在该案中放弃权利主张，而原审第三人华连根也表示其在本案中放弃权利主张。王云安自认，自接收讼争房屋后，其一直居住在车库中，尚未对501室房屋进行装修入住。 原审法院认为：金永法、徐红明和王云安均非杭州市富阳区××街道××村集体经济组织成员。金永法、王云安间签订的《房屋转让买卖合同》属于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，应认定为无效合同。对于无效合同的处理，合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现金永法起诉要求双方相互返还因无效合同所取得的财产，符合法律规定，该院予以支持。至于因无效合同而产生经济损失的赔偿问题，因王云安未在本案中主张该项权利，该院在本案中不予审理，王云安可另行主张。金永法、徐红明与华连根、齐和卫间签订的《联建房屋协议》，因华连根、齐和卫未在本案中主张权利，该院在本案中对其效力不予审查。综上，金永法之诉讼请求，该院予以支持。齐和卫经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、金永法、徐红明与王云安于2017年3月10日所签订的《房屋转让买卖合同》无效；二、王云安于判决生效后十天内将位于杭州市富阳区××街道××村××号××室房屋及该幢房屋南面西起第二间车库退还给金永法；三、金永法于判决生效后十日内退还王云安购房款160000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取2450元，由金永法负担。 宣判后，上诉人王云安不服，向本院提起上诉称：本案所涉房屋不需要归还给金永法。1.在支付剩余购房款的问题上，原审法院已查明并非是王云安故意不付，而系金永法提供的银行账号存在错误，王云安在约定期限内积极与金永法联系希望付款，是金永法故意不接收购房款所导致，故在合同的履行上王云安不存在过错。2.王云安已实际装修并居住在案涉房屋车库内，且已购买大量建筑材料欲对501室房屋进行装修用于儿子结婚之需。对已实际入住并装修的房屋，不应当也无法返还。3.本案当中，案涉房屋的土地使用权人为追加的第三人，金永法、徐红明均非房屋所在杭州市富阳区××街道××村集体经济组织成员，其联建协议应属无效协议。金永法在完成房屋交付后在该房屋上的身份关系即行消灭，不对该房屋在物权上享有任何权利，仅存在债权债务关系，无权主张退还房屋，也不应当是本案适格的原审原告主体，且在本案一审过程中，案涉房屋的土地使用权人即真正的权利人华连根、齐和卫、追加的原告徐红明均表示不对该房屋主张权力。4.金永法不是案涉房屋所在的集体经济组织成员，其在完成房屋交付后即不存在与该房屋关联的合法身份关系，且其与土地使用权人之间的联建房屋后取得该房屋的约定违反法律规定。原审法院在真正的权利人明确不对该房屋主张权利的情况下，判决王云安返还给金永法案涉房屋，系突破了《合同法）的相关规定，也变相的认定了非本集体经济组织成员联建房屋取得房屋所有权的合法性，如维持该判决，显然将引起广泛的负面社会效应。综上，王云安认为金永法的原审身份不适格，其主张的请求不应当被支持。故提起上诉，请求：1.依法撤销富阳区人民法院（2018）浙0111民初1472号民事判决；2.驳回金永法的原审诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费由金永法承担。 被上诉人金永法答辩称：金永法收取款项的账号是正确的，不可能打不进来。双方协议说了先付10万元，再付5万元。但是王云安只付了6万元，之后就没有下文了。金永法并没有答应王云安入住，仅仅是让王云安把相关生活用品、材料堆放在车库，并没有同意他住在车库里；按照法律规定，王云安不能住在车库。房子是金永法与徐红明一起建造的，徐红明放弃权利。房子也就是金永法与华连根分。 原审原告徐红明发表意见称：同意金永法的答辩意见。 原审第三人华连根发表意见称：金永法与王云安之间的纠纷华连根不参与，但是涉及房屋的所有权华连根仍要主张。 原审第三人齐和卫未发表意见。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”案涉房屋系建造在杭州市富阳区××街道××村集体土地之上，金永法、徐红明和王云安通过签订《房屋转让买卖合同》的形式将案涉房屋转让给王云安。但金永法、徐红明、王云安均非杭州市富阳区××街道××村集体经济组织成员。故，金永法、徐红明和王云安签订的《房屋转让买卖合同》违反上述法律强制性规定，且损害社会公共利益，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，金永法主张要求确认合同无效，并返还因合同无效而取得的财产，符合法律规定。二审中，王云安主张的房款支付问题与装修问题，并不影响合同效力的认定及合同被认定无效后的返还问题，如因无效合同而产生经济损失，王云安可另行主张。关于王云安主张金永法亦非案涉房屋所在的集体经济组织成员，其无权主张返还房屋的问题。首先，华连根、齐和卫均未在本案中主张相应权利，华连根、齐和卫与金永法之间的权利义务关系不属于本案审理范围。其次，案涉《房屋转让买卖合同》系王云安与金永法、徐红明之间签订，该合同被认定无效后，根据合同相对性原则，王云安应当向合同相对人即金永法、徐红明返还房屋，而徐红明已经明确放弃相关权利。故原审判决王云安向金永法返还案涉房屋并无不当。二审中，华连根表示对案涉房屋所有权仍将主张权利，但华连根一审中明确表示放弃相应权利，其前后陈述相互矛盾，且华连根二审中也明确表示不参与王云安与金永法之间的纠纷，华连根也未在本案中提出诉讼请求，故关于金永法、徐红明与华连根、齐和卫之间的纠纷，不属于本案审查范围。综上，王云安的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人王云安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张一文 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年八月二十四日 法官助理 赵 勤 书 记 员 何英杰