湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳坪民初字第00432号原告凌喜。委托代理人成林。委托代理人刘研。被告湖南利海房地产开发有限公司。法定代表人冯隆陆。委托代理人张盛杰。原告凌喜诉被告湖南利海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员徐琼适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员史莉担任庭审记录。原告委托代理人成林、刘研，被告湖南利海房地产开发有限公司的委托代理人张盛杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告凌喜诉称：2014年1月18日，原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《利海.米兰春天商品房优惠权及房源确认书》。2014年1月24日双方签订了《利海.米兰春天首期分期付款协议书》。约定由原告购买被告开发的利海.米兰春天项目商品房18号楼1508房，采取分期付款方式。原告依约支付了第一期和第二期房款共计人民币73799元。后原告经申请政府信息公开，才发现被告隐瞒了该项目根本没有取得商品房预售许可证，系违法销售的情况，且该项目已经停工一年多，原告多次前往售楼部要求退房退款，被告均置之不理。原告认为被告故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，擅自将该项目期房包装出售给原告，违法敛财，在收取原告等广大业主巨额购房款后，工地停工，公司停业，严重侵犯了原告的合法权益，欺诈业主，故起诉至法院，请求判令：1、解除原告和被告签订的《利海.米兰春天商品房优惠权及房源确认书》和《利海.米兰春天首付分期付款���议书》；2、被告退还原告购房款人民币73799元；3、被告支付逾期返还购房款的利息暂计5987.1元（自被告收款之日按银行同期贷款利率暂计算至2015年7月27日止，其他利息计算至被告实际退还全部购房款之日止）；4、被告承担已付购房款一倍即73799元的赔偿责任；5、被告承担全部诉讼费；6、被告承担本案律师费。被告湖南利海房地产开发有限公司辩称：房源确认书和分期付款协议书，两份协议的性质应均属于双方就房屋买卖达成的初步意向性文件，上述两份文件约定的事宜双方仍处于履行状态中，被告并没有构成违约。分期付款协议就是对房源确认书上所讲的房源确认的保证金进行分期付款的约定。分期付款协议只说了所谓首期房款，也就是房源确认书上的保证金，对于以外的实际没有更多约定，包括其余房款的具体支付方式、时间、房屋交付标准、房��证办理时间均没有做进一步约定。被告在没有取得预售许可证的情况下与原告签订意向性文件，不违反法律的相关规定。因此，原告诉请的解除分期付款协议书没有依据，被告更无须承担已付款一倍的赔偿责任，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年1月18日，原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《利海米兰春天首期分期付款协议书》。2014年1月24日，原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订了《利海.米兰春天商品房优惠权及房源确认书》。约定由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区联丰路398号利海.米兰春天18栋1508房。折后总价350699元。该协议还约定：乙方（即本案原告）必须按约定分期按时向甲方（即本案被告）支付首期购房款110699元；首期购房款第一期付款20000元于2014年1月24日前支付；首期购房款第二期付款53799元���2014年4月24日前支付；首期购房款第三期付款36900元于甲方通知交款之日起7日内支付。协议签订后，2014年1月18日，原告向被告支付5000元。2014年1月25日，原告向被告支付15000元。2014年4月19日，原告向被告支付53799元。2014年4月19日，被告向原告出具了收款收据，该收款收据注明：“今收到凌喜18#1508房源保证金53799元。”被告在收取原告交付的该笔资金时没有取得《商品房预售许可证》，且在庭审中承认至今尚未取得《商品房预售许可证》。被告在收取原告上述款项后，也没有再通知原告缴纳第三期付款和签订商品房买卖合同。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《利海米兰春天首期分期付款协议书》和《利海.米兰春天商品房优惠权及房源确认书》、收款收据、长沙市住房和城乡建设委员会信息公开申请告知书、关于利海米兰春���业主成林相关信访事项答复意见、报警案件登记表、委托代理合同等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的焦点为：一、《利海.米兰春天商品房优惠权及房源确认书》和《利海.米兰春天首期分期付款协议书》是否有效。原告根据与被告签订的《利海.米兰春天首期分期付款协议书》约定的时间和数额交付给被告73799元，履行了自己的义务。被告辩称该笔资金系房源保证金，不是首付款。本院认为，虽然被告出具给原告的收款收据上注明该笔系房源保证金，但综合双方签订的协议书名称为首期分期付款协议书和该笔资金的数额分析，该73799元实际为首期购房款而不是被告辩称的房源保证金。且原、被告双方签订的《利海.米兰春天首期分期付款协议书》约定了房屋的具体位置、房号、总价、分期付款的时间和金额，其主要内容基本符合商品房买卖合同的主要内容。根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，开发商未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。经本院查明，被告在与原告签订《利海.米兰春天首期分期付款协议书》并收取原告首期购房款时并没有取得《商品房预售许可证》，且在庭审结束前也没有能提交相关证据证明已经取得预售许可。因此，原告和被告之间订立的《利海.米兰春天商品房优惠权及房源确认书》和《利海.米兰春天首期分期付款协议书》应属于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同���得的财产，应当予以返还。故原告要求被告退还购房款73799元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。二、原告能否要求被告给予已付购房款一倍的赔偿。原告认为因被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，诱使原告签订协议书并缴纳首期购房款，请求人民法院依法责令被告支付原告购买商品房价款的一倍的损失。被告辩称原告在签订协议书和支付上述款项时知晓被告没预售许可，且当时原告也知道涉案房屋尚未开始建设，不存在故意隐瞒或者提供虚假证明的情况。本院认为，被告没有取得预售许可证是事实，但原告未提交证据证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者被告提供了虚假的预售许可证明的事实，双方签订的协议书未就损失赔偿进行约定，原告也未就自己的损失提交任何证据予以证明。因此，对于原告要求被告���予已付购房款一倍的赔偿的诉讼请求本院不予支持，但被告应当支付占用该笔购房款期间的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年4月23日起至全部款项还清之日止）。关于原告诉讼请求中要求被告支付的本案律师费，原告并未提交证据予以证明，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内退还原告凌喜人民币73799元；二、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告凌喜利息（以已付款73799元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年4月23日起至全部款项还清之日止）；三、驳回原告凌喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3370元，因适用简易程序减半收取1685元，由原告承担505元，由被告湖南利海房地产开发有限公司承担1180元。此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇一五年十月二十日书记员  史莉附适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。