天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2014）武民二初字第7331号原告天津大汉涂装有限公司，住所地天津市武清区豆张庄乡政府西侧。法定代表人朴栽荣，该公司董事长。委托代理人刘士友，该公司总经理。委托代理人储玉凤，该公司财务部长。被告天津市正阳彩印有限公司，住所地天津市武清新世纪经济区，现地址天津市武清区京津公路与龙凤河交口处。法定代表人陶福建，该公司总经理。委托代理人陶凤云，该公司总经理助理。委托代理人李静荣，天津伟和律师事务所律师。第三人权健自然医学科技发展有限公司，住所地天津市武清区豆张庄乡权健道1号。法定代表人束昱辉，该公司董事长。委托代理人王生涛，该公司副总经理。原告天津大汉涂装有限公司与被告天津市正阳彩印有限公司、第三人权健自然医学科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李青独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘士友、储玉凤，被告委托代理人陶凤云、李静荣到庭参加了诉讼。第三人权健自然医学科技发展有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2004年6月28日共同协商订立了房屋租赁合同，由原告承租被告的厂房及房屋，设立天津大汉涂装有限公司，生产经营金属表面处理加工业务，合同期限为10年，于2014年9月30日到期。现经被告厂法律顾问得知，被告已将原告所租赁的房屋、厂房及土地卖给权健（天津）自然医学科技发展有限公司、天津束昱辉医院建设投资有限公司，有权健、天津束昱辉医院建设投资有限公司的规划及施工现场平面图为证，但在原告与被告所订立的房屋租赁合同第五项第一条中明确规定“应保证在同等条件下，承租方有优先购买权”，而被告在未经协商征得原告意见的情况下将出租房屋及土地卖给权健（天津）自然医学科技发展有限公司、天津束昱辉医院建设投资有限公司。其做法违反了双方订立的租赁合同第五项第一条之约定及合同法中租赁合同的相关规定及司法解释，被告违约在先，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院要求依法确认《房屋租赁合同》中原告的优先购买权，并由被告承担诉讼费用。被告辩称，一、不同意原告诉讼请求。原告诉请无任何法律依据，被告与第三人之间没有任何买卖关系，故请求法院驳回原告诉请。二、原告不存在优先购买权，原告不具有优先购买权资格，其不符合我国合同法第二百三十条规定的优先购买权，被告并未将出租给原告的厂房出售给第三人。被告实际是将包括原告所有的房屋及其使用的房屋由天津市武清区土地整理中心一并收购。被告是按照武清区政府公共事业需要和整体规划将自己所有的房屋和土地由政府收购。被告与武清区土地整理储备中心签订的天津市土地整理储备项目补偿合同，从合同可以看出，被告是依据天津市土地整理储备管理办法等相关规定与武清区土地整理储备中心签订的项目补偿合同，并非买卖合同，是政府收购行为，不是普通的民事买卖行为。根据天津市土地整理储备管理办法第三条的规定，本办法所称的土地整理储备是指市人民政府确认的土地整理储备机构，根据经济社会发展和城市建设的需要，按照本办法的规定对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购，收回、置换后进行开发整理并予以储备已备供应土地的行为。第六条规定了纳入土地储备范围的土地。被告名下的房产已经被列入国家土地整理储备范围，被告为了国家利益牺牲个人利益，积极配合政府进行土地规划，签订土地储备项目补偿合同，即使被告不同意签订协议，政府也会强制征收。原告诉称被告将房屋卖给第三人的事实不存在，因此也就不存在原告具有优先购买权的问题。三、原告与被告之间的租赁合同于2014年9月30日已经到期，在租赁期间原告曾因拖欠房屋租赁费和相应违约金、滞纳金，被告曾送达原告解除租赁合同通知书，并告知房屋到期不再签订新的租赁合同，之后多次书面告知原告房屋到期，不再续租的事实。原告与被告之间因腾房问题在本院民二庭提起诉讼，租赁房屋已经到期且并没有影响原告在租赁期间的使用，故此，法院应依法驳回原告诉请。第三人庭前述称，第三人至今未与被告就原告租赁被告的现有房屋土地签订过任何买卖协议，因此原告提出的确认优先购买权的诉讼请求无任何事实依据及法律依据，本案与第三人无任何关系，故请求法院驳回原告对第三人的诉讼。经审理查明，原告与被告于2004年6月28日签订了房屋租赁合同。原告系承租方，被告系出租方。租赁期限为十年，自2004年10月1日起至2014年9月30日止。原告租用被告厂房1200M2，办公用房360M2，院区面积2100M2，总占地面积3600M2。原告称于2014年9月1日从被告厂法律顾问得知被告已将原告所租赁的房屋、厂房及土地卖给第三人权健自然医学科技发展有限公司及天津束昱辉医院建设投资有限公司，原告未向本院提供充足证据且本院向天津市国土资源和房屋管理局调取被告与第三人的房屋买卖合同及被告房屋权属变更情况，经查被告的房屋权属并未进行变更，房屋所有权人仍系被告天津市正阳彩印有限公司。2014年6月23日，天津市武清区土地整理中心与被告天津市正阳彩印有限公司签订了《天津市土地整理储备项目补偿合同》。甲方为天津市武清区土地整理中心。乙方为天津市正阳彩印有限公司。内容如下：根据《天津市土地整理储备管理办法》（2008年津政令第8号）、《土地储备管理办法》（国土资发（2007）277号）等规定，甲方现对武清区豆张庄镇（天津市正阳彩印有限公司）计划范围的土地实施整理储备，经合同各方友好协商，达成合同如下：一、项目情况，整理储备土地位于武清区京福公路北侧，四至范围东至天津市金寨工贸有限公司；南至京福公路；西至世纪中路；北至天津市原佰特绿色食品有限公司，占地面积1.81270公顷（27.1905亩），以房地产权证或实测面积为准，具体位置详见附图。二、补偿费用，土地整理储备项目补偿费用为综合补偿费用，合计359.349600万元（大写：叁佰伍拾玖万叁仟肆佰玖拾陆元整）。按整理储备土地面积核算，综合补偿标准为13.215998万元／亩；按整理储备土地地上物建筑面积核算，综合补偿标准为／元／平方米。综合补偿费用包括土地补偿、地上（下）建（构）筑物及其他附着物的补偿、人员安置、搬迁、腾迁、误工、解除土地和房屋租赁、抵押、查封等关系的补偿及相关税费等全部费用。三、付款方式，（一）本合同签订时，乙方必须向甲方交付整理储备地块范围内涉及的全部房地产权证原件。待乙方配合甲方办理完毕整理储备地块范围内涉及的全部土地、地上（下）建（构）筑物及其他附着物等权属注销或变更登记手续后，7个工作日内，甲方向乙方支付土地整理储备补偿费用的100.00%，计359.349600万元（大写：叁佰伍拾玖万叁仟肆佰玖拾陆元整）。另查明，被告土地使用权面积为18127.2M2，原告租用被告房屋面积为1560M2，院区占地面积2100M2。天津市武清区土地整理中心于2014年7月17日给付被告土地整理储备补偿费用3593496元。上述事实，有原、被告及第三人陈述，书证等证据证明属实。本院认为，所谓承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。结合本案情况看，作为出租方的被告并没有在租赁合同有效期内，出卖原告所租赁的房屋给第三人，房屋权属证仍登记在被告名下；天津市武清区土地整理中心依照法律规定，依法将使用权为被告的土地纳入政府储备的土地，属于行政行为，原告主张被告已将房屋及土地卖给第三人的事实并不存在。综上，原告主张的优先购买权没有事实依据，故原告以被告将出租的房屋及土地已出卖为由要求依法确认其在《房屋租赁合同》中的优先购买权，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，参照《天津市土地整理储备管理办法》（2008年津政令第8号）第三条、第六条，《土地储备管理办法》（国土资发（2007）277号）第三条、第十条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告担负。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 青二〇一五年三月二十五日书记员 付长镇附本判决书引用具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。二、《天津市土地整理储备管理办法》（2008年津政令第8号）第三条本办法所称土地整理储备，是指市人民政府确定的土地整理储备机构，根据经济社会发展和城市建设的需要，按照本办法的规定，对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购、收回、置换后，进行土地前期开发整理，并予以储存，以备供应土地的行为。第六条下列土地纳入土地整理储备范围：（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要使用的土地；（二）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用的国有土地；（三）土地使用权人未按照土地使用权出让合同约定或国有土地划拨决定书规定的期限动工开发，需要收回土地使用权的土地；（四）土地使用权使用期限届满，需要收回的土地；（五）农用地转用和土地征收后未确定用地单位的土地；（六）依法确认的闲置土地；（七）依法确认为无土地使用权人的土地；（八）政府委托管理的其他国有土地；（九）其他纳入整理储备范围的土地。三、《土地储备管理办法》（国土资发（2007）277号）第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。第十条下列土地可以纳入土地储备范围：（一）依法收回的国有土地；（二）收购的土地；（三）行使优先购买权取得的土地；（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；（五）其他依法取得的土地。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。