山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2014)河民初字第2720号原告唐凤英，女，1954年10月13日生，汉族，山东省泰安市人，住该市泰山区。委托代理人李伟，山东望岳律师事务所律师。被告临沂永信房地产开发有限公司。所地：临沂经济开发区芝麻墩办事处沂河东路与沃尔沃路交汇处路南。法定代表人汪勇，该公司董事长。委托代理人刘海军，山东今海瑞律师事务所律师。被告泰安天宏房地产开发有限公司。（缺席）原告唐凤英与被告临沂永信房地产开发有限公司（以下简称永信房地产公司）、被告泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐凤英及其委托代理人李伟，被告永信房地产公司的委托代理人刘海军到庭参加诉讼，被告天宏房地产公司经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告唐凤英诉称，2007年11月16日，我与二被告三方签订购房协议，约定购买被告永信房地产公司开发的商铺2－2－1﹟号楼（内铺）117、118、119号铺，2－2－3﹟号楼（内铺）111号铺，2－2－4﹟号楼（内铺）110号铺，2－2－5﹟号楼（内铺）110号铺，总面积为1015.83平方米，总价款为2691949.5元。协议约定了三方的权利义务关系。协议签订后，原告按照约定履行了合同义务，两被告未按约定履行合同义务。在原告多次催促其履行合同的情况下，两被告曾分别对原告作出过承诺，但至今两被告也未履行承诺，为此原告诉讼来院。请求人民法院依法判令：1、解除原、被告于2007年11月16日签订的购买协议书；2、被告返还原告购房款72800元并支付补偿金807584.85元；3、诉讼费由被告承担。被告永信房地产公司辩称，一、我公司已与天宏房地产公司达成协议，由天宏房地产公司承担被告与原告之间的责任，而且原告已经从天宏房地产公司收取了退房款，已认可被告与天宏公司之间的协议，因此相关的权利义务应由天宏公司承担。二、本案天宏公司作为被告应当参加庭审，现天宏公司未参加庭审，法庭应当再次通知。第三，原告主张的补偿金没有依据，且明显过高，不应当支持。被告天宏房地产公司在法定期间内未答辩。经审理查明，2007年11月16日，被告永信房地产公司作为甲方、原告唐凤英作为乙方、被告天宏房地产公司作为丙方，签订补充协议一份，内容为：“甲、乙、丙三方经过友好协商，达成补充协议如下：一、乙方购买甲方房屋2-2-1#号楼（内铺）117、118、119号铺，2－2-3#（内铺）号楼111号铺，2－2-4#（内铺）号楼110号铺，2－2-5#（内铺）号楼110号铺，总面积为1015.83㎡（以房屋实际面积为准），价格为2650元/㎡，总价为2691949.50元，由于充分考虑乙方的支付情况和经营资金周转的需要，甲方同意乙方支付首付款共计人民币346000元，余款由甲方协商办理银行按揭贷款或前三年租金（房屋前三年由甲方对外出租，租赁费用由甲方直接收取）抵顶不足首付。办理按揭贷款见双方签订的《商品房买卖合同》。二、办理银行按揭贷款后，甲方承诺前三年按揭利息由甲方支付，作为经营补贴。本金由乙方承担。三、本协议签订第四年始，如乙方购买房屋出租或经营困难，按乙方本人意愿，双方可解除合同，返还财产，甲方承诺无条件退还乙方已交纳房款（包括已偿还银行贷款本金）。并按照本补充协议约定房屋总价2691949.50的30%给予乙方补偿。在解除房屋买卖合同的同时，剩余银行按揭贷款由乙方支付。四、第四年起若乙方继续拥有该物业的产权，甲方承诺为乙方统一招商、统一管理，并按照每平方米每天0.6元租金为乙方承租。五、本补充协议为双方当事人的真实意思表示，原协议及办理银行按揭贷款手续所用合同与本补充协议如不一致，以本协议为准。六、本协议项下甲方所有义务由泰安天宏房地产开发有限公司提供连带责任担保，包括：返还所有投资本金、总房款30%补偿。如甲方不能兑现以上承诺，由泰安天宏房地产开发有限公司赔偿同等价格商铺一套。七、未尽事宜，由三方另行协商解决。八、本补充协议经三方签字盖章后生效。九、本补充协议一式三份，由甲、乙、丙各持一份。”2007年11月19日，原告唐凤英向被告永信房地产公司交付首付款346000元，被告永信房地产公司为其出具收到346000元的收据一张。此后被告永信房地产公司未按补充协议办理按揭贷款，也未正式签订《商品房买卖合同》。后经原告唐凤英多次催要，被告永信房地产公司退还原告唐凤英房款273200元。以上事实，主要根据原、被告陈述、双方提供的证据并质证及庭审查明的事实所认定的，相关证据已收录在卷。本院认为，从三方签订的补充协议来看，所载内容为房屋买卖，内容包括房屋坐落、面积、单价、房款支付方式、总价等，再从被告永信房地产公司的收据来看记载内容为购房订金，可以认定该补充协议为商品房买卖合同；三方签订的商品房买卖合同是三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对于被告永信房地产公司辩称已与天宏房地产公司达成协议，由天宏房地产公司承担被告永信房地产公司与原告之间的责任，而且原告已经从天宏房地产公司收取了退房款，已认可被告与天宏房地产公司之间的协议的主张，对此事实原告唐凤英不予认可，被告永信房地产公司也未提供证据证明原告唐凤英同意该转让债权的行为，故该转让行为对原告没有约束力。根据三方当事人签订的商品房买卖协议内容来看，原告唐凤英作为买受人，主要义务即支付约定的首付款，余款双方协商以办理按揭贷款的方式或由永信房地产公司代收前三年租金的方式抵顶，原告唐凤英按照合同约定支付了首付款，基本上全面履行了合同义务；且按照三方签订的补充协议第三条规定，自协议签订第四年始，按原告唐凤英的意愿，双方可解除合同，被告永信房地产公司承诺无条件退还原告已交纳房款，并按照补充协议约定房屋总价2691949.50的30%给予唐凤英补偿；且该数额是被告永信房地产公司在签订补充协议时可以预见的，故被告永信房地产公司应该返还原告唐凤英剩余房款72800元、支付补偿金807584.85元，被告天宏房地产公司作为连带责任担保人，应对被告永信房地产公司的赔付义务承担连带责任。对被告永信房地产公司所作的补偿金数额过高无依据的辩解，不予支持。本院受理案件后，依照相关法律规定，对被告天宏房地产公司采用法院专递方式对相关诉讼文书邮寄送达，被告天宏房地产公司拒不签收并拒不到庭参加诉讼，但其不出庭并不影响查清本案的案件事实，被告天宏房地产公司应对其不出庭造成的不利后果承担责任，故对被告永信房地产公司所作法院应再次通知被告天宏房地产公司参加庭审的辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐凤英与被告永信房地产公司、被告天宏房地产公司签订的补充协议。二、被告永信房地产公司于本判决生效后十日内返还原告唐凤英购房款72800元。三、被告永信房地产公司于本判决生效后十日内支付原告补偿金807584.85元。四、被告天宏房地产公司对被告永信房地产公司的上述第二项、第三项赔付责任承担连带义务。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12605元，由被告永信房地产公司、天宏房地产公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  李国峰审 判 员  庄桂芹人民陪审员  王 晓二〇一五年三月十日书 记 员  韩 静