江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二民申字第01593号再审申请人（一审原告、二审上诉人）孙集英。委托代理人：陈明尔，江苏剑群律师事务所律师。委托代理人：王长春，江苏钟鸣律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：金坛奥金房地产开发有限公司清算小组。住所地：江苏省金坛市华城中路**号。负责人：庄月芳，该清算小组组长。委托代理人：李芳，江苏天择律师事务所律师。再审申请人孙集英因与被申请人金坛奥金房地产开发有限公司清算小组（以下简称清算小组）物权确认纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2014）常民终字第30号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。孙集英申请再审称：已办理预告登记的68套商品房及停车位（以下简称讼争财产）已经根据浙江省湖州市中级人民法院（以下简称湖州中院）的协助执行通知书预告登记至孙集英名下，该预告登记没有被撤销，孙集英享有物权并享有物权请求权，讼争财产不应列入破产财产。孙集英是否享有物权请求权及清算小组拍卖讼争财产是否有效均不以讼争财产的产权是否变化为前提。故一、二审判决错误，请求对本案进行再审，撤销一、二审判决，依法改判或发回重审，由清算小组承担诉讼费用。清算小组提交意见认为，孙集英与金坛奥金房地产开发有限公司（以下简称奥金房地产公司）签订68套商品房买卖合同的目的是为了为冯永俊向孙集英借款提供担保，（2009）浙湖商外初字第10号民事调解书也是以68套商品房的房款冲抵债务，而非确认房屋权属，预告登记应由当事人提出，而本案系在法院执行过程中进行的预告登记，双方在合同中并未约定预告登记，故本案中的预告登记非物权法上的物权登记。湖州中院在执行过程中采取预告登记的执行措施违反了法律规定。江苏省金坛市人民法院（以下简称金坛法院）受理破产案件时，房屋未完全竣工，根据规定应列入破产财产。目前奥金房地产公司的破产清算已经初步分配结束，孙集英已参与了破产债权分配。况且，涉案的预告登记已经被金坛法院撤销。请求驳回孙集英的再审申请。本院审查查明：2007年12月25日，孙集英与冯永俊、奥金房地产公司签订借款合同及补充协议，约定：冯永俊向孙集英借款1950万元，借款期限为6个月，自2007年12月20日至2008年6月19日。奥金房地产公司为冯永俊提供抵押物作为担保，用金坛市美丽华小区住宅11000平方米共计68套商品房作还款保证，作保证的住宅须办理预售登记手续。如冯永俊不能归还借款且协商不成时，孙集英有权以每平方米1800元的价格将作保证的住宅出售给第三人；奥金房地产公司与孙集英签署购房预售合同纯属担保之用途，奥金房地产公司出具购房收款收据2934.2041万元是对冯永俊向孙集英借款1950万元提供担保。如孙集英在2008年6月19日前或双方约定的借款延期时间到期前处置该68套商品房中的任何房屋，奥金房地产公司有权按相应房屋的商品房合同价款追索差价。孙集英向冯永俊借出借款1950万元，并由奥金房地产公司开具收据。当日，孙集英与奥金房地产公司就68套商品房签订商品房买卖合同及补充协议，补充协议约定商品房买卖合同系借款合同的附属合同，其性质为担保。此后，冯永俊未能向孙集英返还借款。孙集英诉至湖州中院，该院于2009年6月15日作出（2009）浙湖商外初字第10号民事调解书。调解书第一条约定：孙集英同意由冯永俊、奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司、奥金房地产公司共同支付借款本金、利息、违约金、律师费、诉讼费等共计人民币2650万元，孙集英同意放弃其余诉讼请求；第三条约定：冯永俊、奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司、奥金房地产公司如不按期支付，则另行支付孙集英利息损失500万元，且孙集英有权就全部欠款一并向法院申请执行；第四条约定：冯永俊、奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司、奥金房地产公司如不按期支付而进入执行阶段的，则孙集英有权选择以下方式抵偿部分债务：奥金房地产公司出售给孙集英的已经预售登记的68套商品房的房款（按1800元单价按合同中约定的建筑面积计价，不按实际交付房屋面积计价），用于冲抵本和解协议确定的债务中的16288452元，同时，奥金房地产公司向孙集英开具销售发票，并按套就近赠送地下停车位1个；第六条约定：冯永俊、奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司、奥金房地产公司按期付款后，孙集英即向法院申请撤销诉讼财产保全措施，并配合奥金房地产公司撤销房屋预售登记，双方之间68套商品房买卖合同即行解除。该案在执行过程中，湖州中院于2009年9月23日向金坛市房地产管理处（以下简称房管处）发出（2009）浙湖民执字第62-2号协助执行通知书，内容为：将奥金房地产公司预售给孙集英的（此商品房买卖合同已经过商品房预售登记备案）68套商品房及按套就近赠送的地下停车位（金坛美丽华公寓4#楼101-501、701-1801、202、402-1802、103、203、403-1803、104-1804）预告登记到孙集英名下。2009年10月10日，房管处向孙集英出具证明1份，对68套商品房准予预告登记。2010年5月11日，房管处向孙集英发放房屋预告登记证明。2009年12月4日，金坛法院裁定受理了奥金房地产公司的破产申请。在破产案件审理过程中，金坛法院于2010年2月26日向房管处发出（2009）坛破字第2号协助执行通知书，要求对奥金房地产公司开发的美丽华公寓所有商品房不得办理房屋预告登记，在办的房屋预告登记停止办理。2010年4月30日，金坛法院依法宣告奥金房地产公司破产清算。2010年5月19日，清算小组委托常州中天拍卖有限公司对奥金房地产公司开发的美丽华公寓324套商品房（含本案68套商品房）及相应土地使用权进行拍卖。虹亚房地产开发（集团）公司（以下简称虹亚公司）以6707.5274万元的最高价竞得，双方签订了成交确认书。金坛法院于2010年9月13日对上述成交确认书予以确认，并作出（2009）坛破字第2-2号民事裁定：债务人奥金房地产公司开发的美丽华公寓工程所有项目变更至虹亚公司名下；虹亚公司对美丽华公寓在建324套公寓商品房（未竣工）享有财产所有权及相应土地使用权。2010年9月30日，金坛法院向金坛市住房和城乡建设局发出（2009）坛执字第2-2号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：将奥金房地产公司开发的美丽华工程所有项目变更至虹亚公司；撤销奥金房地产公司原销售324套商品房登记备案。2011年5月31日，金坛法院向房管处再次发出（2009）坛执字第2-2号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：将美丽华公寓425套商品房及门楼、物管用房登记到虹亚公司名下。另查明，孙集英在奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司和奥金房地产公司破产清算期间申报债权，清算小组于2014年9月30日出具债权审查意见书，认定扣除孙集英在奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司破产过程中受领的破产债权分配额3740940元外，孙集英的债权总额为27759060元，为普通债权。2014年11月3日，孙集英受领奥金房地产公司的破产债权分配额为9310944元。2013年8月6日，孙集英诉至金坛法院，请求确认对讼争财产享有物权，孙集英享有物权请求权，讼争财产不应列入破产财产，要求对讼争财产进行产权登记，即清算小组履行协助办理产权登记的义务。金坛法院认为，孙集英与奥金房地产公司虽然签订了68套商品房的商品房买卖合同，但上述合同签订的目的系为了冯永俊向孙集英借款提供担保，孙集英与奥金房地产公司对上述68套商品房预告登记系基于人民法院生效的法律文书，而非当事人的合意，且该68套商品房在奥金房地产公司宣告破产时系在建工程，达不到交付条件，故对于孙集英主张享有讼争财产物权请求权等诉讼请求不予支持。该院于2013年10月17日作出（2013）坛民初字第1872号民事判决：驳回孙集英的诉讼请求。孙集英不服，上诉至江苏省常州市中级人民法院。该院以68套商品房已作为破产资产拍卖，而竞拍所得的虹亚公司已将部分房屋出卖，客观上已无对讼争财产进行确权并进行相关产权登记的条件为由，于2014年5月8日作出（2014）常民终字第30号民事判决：驳回上诉，维持原判。孙集英仍不服，向本院申请再审。本院认为，首先，我国基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，未经依法登记的不产生法律效力。预告登记系在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而进行的登记，区别于现实的不动产物权登记。讼争财产系通过湖州中院执行措施预告登记至孙集英名下，尚未办理产权登记，故孙集英主张享有讼争财产的物权，于法无据。根据《最高人民法院﹤关于审理企业破产案件若干问题的规定﹥》第六十八条的规定，债务人的财产被采取民事诉讼执行措施的，在受理破产案件后尚未执行的或者未执行完毕的剩余部分，在该企业被宣告破产后列入破产财产。上述司法解释第七十一条规定，虽然尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产，不属于破产财产。同时，根据《关于如何理解最高人民法院﹤关于破产法司法解释﹥第六十八条的请示的答复》（（2003）民二他字第52号）内容，在受理破产案件前，针对债务人的财产，已经启动了执行程序，但该执行程序在受理破产案件后仅作出了执行裁定，尚未将财产交付给申请人的，不属于执行完毕的情形，该财产在债务人宣告破产后应列入破产财产。只有两种除外情形，一是正在进行的执行程序不仅作出了生效的执行裁定，而且就被执行财产的处理履行了必要的评估拍卖程序，相关人已支付对价，此时虽未办理变更登记手续，且非该相关人的过错，应视为执行财产已向申请人交付，该执行已完毕，该财产不应列入破产财产；二是人民法院针对被执行财产采取了相应执行措施，该财产已脱离债务人实际控制，视为已向权利人交付，该执行已完毕，该财产不应列入破产财产。本案中，在金坛法院受理破产案件前，讼争财产系通过湖州中院执行措施预告登记至孙集英名下，而非当事人约定，预告登记时讼争财产系在建工程，无法办理产权证或者产权过户手续，也未实际交付给孙集英而脱离奥金房地产公司的控制，况且，讼争财产实为孙集英借款债权实现的一般担保财产，并非其购买的财产，未履行必要的评估拍卖程序，也未支付对价，因此不属于上述司法解释所规定的执行完毕情形，讼争财产应列入破产财产。综上，孙集英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回孙集英的再审申请。审 判 长  马绍恒代理审判员  张 娅代理审判员  王 芬二〇一五年三月六日书 记 员  程 芍