浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3767号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冯利民，男，1968年7月5日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：宓耀明，男，1964年2月2日出生，汉族，住杭州市西湖区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐未、徐起平，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江万品实业投资有限公司，住所地：杭州经济技术开发区下沙街道文渊路**-265。 法定代表人：马林剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈剑、方禾苗，浙江仁策律师事务所律师。 上诉人冯利民、宓耀明因与被上诉人浙江万品实业投资有限公司（以下简称万品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2014年5月8日，冯利民、宓耀明与万品公司签订《商铺租赁合同》，约定万品公司将位于杭州德胜东路2666号万品公司（万品汽配市场）内建筑面积约为4589.84平方米的房屋租赁给冯利民、宓耀明使用，冯利民、宓耀明经踏勘和调查，确认该房屋能依法用于开办宾馆酒店，冯利民、宓耀明租赁该房屋仅作为经营宾馆酒店使用，不得用作其他用途。合同约定房屋租赁期限从2014年8月30日起至2030年8月29日止，租赁期16年，装修期3个月，房屋租金为28元/平方/月，合计年租金为1542186元。年租金涨幅方式为，前三年租金不变，第四年起每2年在上一期租金基础上递增10%，即第四年租金为30.80元/平方/月，合计年租金为1696405元，以后以此类推。冯利民、宓耀明在签订合同时，支付万品公司第一年租金，若逾期交纳租金或其他费用的，按应交纳租金总额的0.10%/日支付违约金。若逾期超过30天的，万品公司有权解除合同，予以强制腾退。从第二次付款开始，每次在租金起算前的30天付清下一年度租金，先交后用。冯利民、宓耀明付给万品公司20万元作为经营押金，冯利民、宓耀明不按期交纳租金或其他费用的，或违反合同约定的，万品公司有权在押金中扣除，不足部分冯利民、宓耀明须在一周内补足。双方约定，任何一方未经对方同意，均无权违约单方解除合同。若冯利民、宓耀明在合同期未满即要求解除合同的，或以相关的行动、行为表明提前终止/拒绝履行合同义务的，则未履行期限部分的租金及经营押金视为冯利民、宓耀明主动放弃，并作为对万品公司损失的赔偿。若万品公司不按合同约定无故单方解除合同的，或以相关的行动、行为表明终止履行合同的，未履行部分的租金及经营押金退还给冯利民、宓耀明。此外，违约方还须赔偿对方的律师费、诉讼费等，并同时承担合同期限全部租金的20%作为惩罚性违约金。合同签订后，冯利民、宓耀明支付万品公司经营押金20万元，并支付租金至2017年8月29日。后冯利民、宓耀明加盟速8酒店，于案涉房屋内开设宾馆、万品餐厅、万品大酒店及万品足浴棋牌等进行经营。案涉房屋所属杭州万品汽配城市场登记的经营商品种类为，汽车摩托车配件及附属用油，汽车装潢用品，五金机电，汽车维修保养设备，车用电子通信产品及配件，工程机械配件；油漆，汽车维修保养、装潢，汽配产品配送服务及电子商务，办公用品（以上涉及许可证的凭证经营）。因案涉房屋不具备办理酒店营业执照所需条件，冯利民、宓耀明一直无法办理宾馆酒店营业执照。2017年10月24日，冯利民、宓耀明向万品公司发送《解除合同通知书》，载明，因万品公司无法提供冯利民、宓耀明办理营业执照所需的房屋租赁证等各项基本材料，导致冯利民、宓耀明至今无法办理营业执照。2017年9月24日，万品公司又切断了冯利民、宓耀明租赁房屋的水、电等基础设施的供应，基于万品公司的根本违约，冯利民、宓耀明要求与万品公司解除《商铺租赁合同》，并要求万品公司赔偿冯利民、宓耀明租赁期内因无法办理营业执照、停水停电、装修投入等损失。2017年11月8日，万品公司向冯利民、宓耀明出具《解除合同通知函》，载明，冯利民、宓耀明应于2017年8月26日前交纳2017年9月26日至2018年9月25日的租金，但至今未交纳，万品公司依约通知即日起与冯利民、宓耀明解除《商铺租赁合同》，并于2017年11月10日分别向冯利民、宓耀明户籍所在地寄送《解除合同通知函》。庭审过程中，万品公司认可冯利民、宓耀明与万品公司双方签订的《商铺租赁合同》于2017年10月24日解除。2017年9月14日，万品公司向冯利民、宓耀明经营的速8酒店发送《催款通知》，催收2016年7月1日至2017年9月10日期间水费，要求冯利民、宓耀明于2017年9月16日前交纳，因冯利民、宓耀明未根据通知时间交纳，万品公司短暂停止供水，冯利民、宓耀明因此于2017年9月24日起不再经营酒店，并将案涉房屋上锁。上述事实由冯利民、宓耀明提交的《商铺租赁合同》《市场名称登记证》《解除合同通知书》、万品公司收款收据，万品公司提交的《公证书》《催款通知》，以及冯利民、宓耀明与万品公司的当庭陈述加以证明。冯利民、宓耀明与万品公司双方提交的其他证据尚不足以证明其待证事实，原审法院不予采纳。 冯利民、宓耀明起诉至原审法院，请求:1.确认冯利民、宓耀明与万品公司2014年5月8日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月24日解除；2.判令万品公司返还冯利民、宓耀明房屋押金20万元；3.判令万品公司向冯利民、宓耀明支付无法办理营业执照造成的损失813981元；4.判令万品公司向冯利民、宓耀明赔偿装修损失4527674元；5.判令万品公司承担本案律师费20万元、违约金493万元；6.本案诉讼费用由万品公司承担。万品公司提出反诉，请求：1.判令万品公司与冯利民、宓耀明之间的《商铺租赁合同》解除；2.判令冯利民、宓耀明于判决生效之日起十日内腾退；3.判令冯利民、宓耀明立即支付逾期租金531291元（自2017年8月30日起暂计算至2017年12月22日，实际算至房屋腾退之日止），违约金60567元（自2017年8月30日起暂计算至2017年12月22日，按0.1%/日计算，实际算至租金付清之日止）；4.反诉费用由冯利民、宓耀明承担。 原审法院认为，冯利民、宓耀明与万品公司签订的《商铺租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力。案涉房屋的租赁用途为经营宾馆酒店，但因案涉房屋无法办理营业执照，冯利民、宓耀明无法实现其合同目的。冯利民、宓耀明要求解除《房屋租赁合同》，其于2017年10月24日通知万品公司解除合同，且万品公司同意《商铺租赁合同》于该日解除，故原审法院认定《商铺租赁合同》于2017年10月24日解除。合同解除后，冯利民、宓耀明在万品公司的押金20万元，万品公司应当向其返还。冯利民、宓耀明要求万品公司赔偿其无法办理营业执照的损失及装修损失，要求万品公司支付违约金及律师费，没有法律依据，原审法院不予支持。冯利民、宓耀明虽逾期支付租金超过30日，但其逾期支付租金的原因为合同目的无法实现，有事实依据，故万品公司也无权要求冯利民、宓耀明支付违约金。租赁合同解除后，冯利民、宓耀明未搬离案涉房屋，并继续占有至今，冯利民、宓耀明应当及时腾空并返还租赁物，并向万品公司支付返还租赁物前的租金及房屋占有使用费。占有使用费的金额可参照租金标准计算，租金自2017年8月30日起计算至2017年10月24日止，为263885.20元（30.80元/平方米/月×4589.84平方米÷30天×56天），占有使用费自2017年10月25日起按4712.24元/天计算至房屋实际腾退之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2018年4月19日判决：一、冯利民、宓耀明与浙江万品实业投资有限公司于2014年5月8日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月24日解除；二、冯利民、宓耀明于判决生效之日起十日内腾退位于杭州德胜东路2666号浙江万品实业投资有限公司（万品汽配市场）内建筑面积约为4589.84平方米的房屋；三、浙江万品实业投资有限公司于判决生效之日起十日内返还冯利民、宓耀明经营押金200000元；四、冯利民、宓耀明于判决生效之日起十日内支付浙江万品实业投资有限公司租金263885.20元及房屋占有使用费（自2017年10月25日起按4712.24元/天计算至实际房屋实际腾退之日止）；五、驳回冯利民、宓耀明的其他诉讼请求；六、驳回浙江万品实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费85832元，减半收取计42916元，财产保全申请费5000元，合计47916元，由冯利民、宓耀明负担47020元，由浙江万品实业投资有限公司负担896元；反诉受理费4860元，减半收取计2430元，由冯利民、宓耀明负担1084元，由浙江万品实业投资有限公司负担1346元。冯利民、宓耀明及浙江万品实业投资有限公司于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，冯利民、宓耀明不服，向本院提起上诉称：一、一审法院部分事实认定错误。1、万品公司从未向冯利民、宓耀明催收过水费，一审法院认定万品公司向冯利民、宓耀明催收水费。因冯利民、宓耀明未缴纳水费而暂停供水属认定事实错误。一审判决认定，万品公司于2017年9月14日，向冯利民、宓耀明发出《催款通知》，催收2016年7月1日至2017年9月10日期间的水费，要求冯利民、宓耀明于2017年9月16日前交纳，因冯利民、宓耀明未根据通知时间交纳，万品公司停止供水的事实。一审法院的该节事实认定纯粹子虚乌有，一审审理过程中，无论是万品公司提供的反诉状、证据材料亦或是整个庭审过程，万品公司从未提及过上述内容，也从未发生过，一审法院作此认定没有事实依据。事实上，万品公司是以冯利民、宓耀明未依约支付租金为由，于2017年9月24日强行切断冯利民、宓耀明租赁房屋内水、电供应，至今未恢复使用。而冯利民、宓耀明未依约支付租金的原因是由于万品公司明确告知无法办理开设宾馆的营业执照，致使冯利民、宓耀明彻底无法实现合同目的。对此，一审判决在本院认为部分是予以了确认的。2、万品公司已将租赁房屋上锁，冯利民、宓耀明无法实际占有使用。一审法院要求冯利民、宓耀明承担房屋占用使用费，无事实依据。一审法院认定，冯利民、宓耀明于2017年9月24日起不再经营酒店，并将案涉房屋上锁。一审法院对该节事实认定与客观情况不符。万品公司强行切断水电后，案涉租赁房屋已无法实现基本租赁用途。冯利民、宓耀明无奈只能停止宾馆营业，并向万品公司发出通知解除租赁合同。后万品公司自行将案涉房屋内每层消防通道上锁，导致冯利民、宓耀明既无法实际占用租赁房屋，更不可能继续使用该房屋经营宾馆。因此，一审法院在没有查明该节事实的基础上，要求冯利民、宓耀明承担自2017年10月25日至实际腾退之日止的房屋占用使用费，亦无事实依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为由于案涉房层无法办理酒店营业执照，导致冯利民、宓耀明无法实现合同目的，但对冯利民、宓耀明主张的因此而造成的损失及装修损失、违约金及律师费不予支持，属适用法律错误且逻辑混乱，自相矛盾。首先，万品公司在签约时对冯利民、宓耀明隐瞒事实，导致冯利民、宓耀明作出错误判断，构成欺诈。根据冯利民、宓耀明提交的万品公司与浙江省军区农副业基地的《军队土地合作生产合同》第二条明确约定，案涉土地租赁用途为用于建造汽配市场项目。第七条第六款约定不得擅自改变合作用途。以上两条表明，万品公司在明知与浙江省军区农副业基地约定的土地使用范围中明确没有包括冯利民、宓耀明开设饭店所需的营业范围。在签约时，万品公司不但对冯利民、宓耀明隐瞒了该事实，仍与冯利民、宓耀明签订房屋租赁合同，并约定房屋用途仅为经营宾馆酒店。且在租赁期间，万品公司还一直诓骗冯利民、宓耀明，告知营业执照可以协调办理。另值得注意的是，万品公司与浙江省军区农副业基地的合作期限仅为三年，自2014年11月1日至2017年10月31日。但万品公司与冯利民、宓耀明签订的房屋租赁合同期间却长达16年，自2014午9月26日自2030午9月25日。从上述事实可以反映，万品公司在签约时对冯利民、宓耀明隐瞒事实，导致冯利民、宓耀明作出错误判断，构成欺诈。万品公司在签订合同时已存在过错，无权行使合同解除权。其次，万品公司违约在先，致使合同目的无法实现，冯利民、宓耀明有法定解除权。既然一审法院已经认定本案项下合同目的不能实现的原因是由于案涉房屋无法办理宾馆酒店营业执照，同时认为这也是冯利民、宓耀明逾期支付租金的原因，对万品公司主张要求冯利民、宓耀明承担违约金的请求不予支持。根据其适用的《合同法》第九十四条的规定，可以确认本案合同解除的原因系万品公司违约所致，冯利民、宓耀明作为守约方，享有法定解除权。再次，冯利民、宓耀明有权要求万品公司承担违约责任并赔偿损失。冯利民、宓耀明作为无过错方，有权根据《合同法》及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，要求万品公司因此向冯利民、宓耀明赔偿因无法办理营业执照而遭受的损失、剩余租赁期内装饰装修残值损失、合同约定违约金及律师费等。一审法院对冯利民、宓耀明主张因此而造成的损失及装修损失、违约金及律师费没有法律依据的论断明显与其前述观点不符，前后矛盾。综上，一审法院判决认定的部分事实错误，证据认证和说理论证不充分，前后矛盾，适用法律严重错误，导致冯利民、宓耀明合法权利受到严重损害。请求：l、依法撤销(2017)浙0191民初3115号民事判决书；2、依法改判驳回万品公司的一审全部反诉诉讼请求；3、依法改判支持冯利民、宓耀明的一审全部诉讼请求：4、一、二审案件受理费由万品公司承担。 被上诉人万品公司在二审中答辩称：一、冯利民、宓耀明以租赁房屋无法办理营业执照为由，要求万品公司承担违约责任于法无据。1、在冯利民、宓耀明与万品公司签订的房屋租赁合同第一条即明确了双方签订租赁合同的背景及承租人经过勘查和调查，确认房屋可用于开办宾馆和酒店。这说明对于军产房无法在工商局办理营业执照这个政策问题冯利民、宓耀明在签订合同之时，应该是明知的，在万品公司一审提供的证据六军队房地产租赁许可证、租赁用途载明该综合物业可用于开设酒店、仓储、汽配等可见冯利民、宓耀明租赁房屋用于开办酒店是有文件依据的。至于地方工商局对军产房不能办理营业执照，则属于地方和军队政策的对接问题，没有办理地方的营业执照，并不能就此得出万品公司不能将军厂房出租用于酒店的结论。另外，双方签订的租赁合同中也没有关于万品公司要协助冯利民、宓耀明办理营业执照的任何义务，可见冯利民、宓耀明对于万品公司房屋的租赁就是单纯的场地租赁，目前在该军产综合服务区开办的仓储、汽修、医院、超市都因地方和军队政策对接问题，而都没有办理营业执照，但是目前都在正常经营，从未收到任何部门的查处。事实上，若非冯利民、宓耀明拖欠租金，冯利民、宓耀明经营的酒店、宾馆也会正常经营。2、军队也从未对冯利民、宓耀明开设的酒店、宾馆提出过任何异议，该酒店、宾馆设立在万品公司经营场所的楼下，军方人员之前也经常到该酒店用餐，因此冯利民、宓耀明提出军队不让其开设酒店、宾馆是无稽之谈。3、冯利民、宓耀明解除合同的真正原因是，由于经济形势不好，其开设的宾馆、酒店成本高、利润薄。在冯利民、宓耀明自己在一审提交的申请报告中称，由于经营损失巨大，要求万品公司给予他50%的减免租金，既然冯利民、宓耀明认为该租赁房屋无法办理营业执照，而无法经营，不会要求减免50%的租金。在整个租赁合同的履行期间，冯利民、宓耀明一直也纠结于减免或者迟延付款这个问题上。二、关于冯利民、宓耀明应缴纳2017年10月24号以后房屋占用费。冯利民、宓耀明于2017年10月24号单方发函要求解除租赁关系，冯利民、宓耀明就应当及时腾退房屋，然而冯利民、宓耀明租赁房屋的所有物件至今仍未腾退，实际占有该房屋。万品公司多次要求冯利民、宓耀明搬迁均无果。2017年11月22号在冯利民、宓耀明对万品公司提交腾退通知拒收的情况下，又以张贴函的形式发出了腾退通知书函。冯利民、宓耀明自己于2017年10月24号发出解除函，应当依法自觉腾退，由于未腾退而缴纳占用费也是天经地义的事情。三、对于万品公司军产房屋不能办理营业执照的案件，在下沙法院已经审理多起，已经形成了一个审判共识，即没有一例判决，因营业执照未办理而判决万品公司违约，有的案件不仅经过一审、二审，还经过再审。四、综上可以看出冯利民、宓耀明在合同期限履行期内，从未因办理营业执照影响其租赁使用。相反，冯利民、宓耀明以减免租金为继续租赁条件，在万品公司未满足该条件的情况下，单方解除租赁关系，在一审、二审中却反复强调，军产房无法办理地方营业执照，无法实现合同目的等和正常使用房屋租赁房屋无关的诉讼理由，在正确处理双方租赁纠纷中毫无用处。 二审中，上诉人冯利民、宓耀明向本院提交楼层消防门照片复印件三张，证明万品公司已将冯利民、宓耀明房屋消防通道上锁，冯利民、宓耀明已未实际控制，故不应承担房屋占有使用费。对于冯利民、宓耀明提交的证据，万品公司对真实性有异议，门是谁锁的不明确，且冯利民、宓耀明描述的是消防通道被锁，与房屋未腾退的占用费无关联性，2017年10月24日冯利民、宓耀明发出解除通知以后就应予以腾退，合同解除以后房屋归实际控制权人万品公司。本院认为，冯利民、宓耀明提交的证据无法显示案涉房屋消防通道由万品公司上锁，该证据与本案争议焦点亦无关联性，本院不予确认。 被上诉人万品公司向本院提交军队房地产租赁许可证复印件一张，证明军队允许万品公司在租赁的土地上盖房，并用于酒店经营，浙江省高级人民法院（2017）浙民申1577号民事裁定书可佐证该租赁许可证。冯利民、宓耀明认为，该证据在一审没有经过庭审质证，即使证据真实性可以确认，也只是浙江省军区农副基地跟万品公司之间的租赁许可证的法律关系，不能证明万品公司与冯利民、宓耀明的法律关系；工商部门在2015-2017年均向万品公司发放市场名称登记证，因登记证上面没有相关经营范围，所以不存在可以办宾馆、酒店的情况，该证据无法实现万品公司证明目的。本院认为，万品公司提交的证据为复印件，无证据证明万品公司在签订租赁合同时向冯利民、宓耀明出示过该军队租赁证，该租赁证显示的房地产位置为杭州市乔下线158号，故该租赁证与本案争议焦点无关联性，本院不予确认。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：双方于2014年5月8日签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方对于案涉《房屋租赁合同》于2017年10月24日解除均无异议。本案的争议焦点在于，双方租赁合同解除的原因及合同解除后的法律后果。首先，对于合同解除的原因，冯利民、宓耀明主张，因案涉房屋无法办理营业执照，导致合同目的无法实现，其有权要求解除合同。万品公司主张，冯利民、宓耀明在合同期限履行期内，从未因办理营业执照影响其租赁使用，因冯利民、宓耀明拖欠租金、水电费万品公司可解除租赁关系。本院认为，根据冯利民、宓耀明提交的证据中2015年8月27日申请报告，其承租案涉房屋后，鉴于不能办理营业执照等情况曾向万品公司申请减免租金。冯利民、宓耀明实际使用案涉房屋经营宾馆三年多的时间，并通过个人税号纳税经营。冯利民、宓耀明主张因万品公司违约其可解除案涉合同，但其即未能提供充分有效证据证明无法办理营业执照的原因应归咎于万品公司，亦在知晓案涉房屋不能办理营业执照情况下占用经营多年，故冯利民、宓耀明主张的解除合同理由不能成立。案涉合同系双方对于租赁关系解除达成一致意见而解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除后，万品公司应返还冯利民、宓耀明房屋押金，冯利民、宓耀明应腾退案涉房屋，在其实际腾退之前应当支付租金及占有使用费。万品公司曾于2017年9月24日停止供水，且在万品公司出具的《停水停电情况说明》中，陈述因冯利民、宓耀明拖欠租金和水电费将于2017年11月20日下午2点起停止供水供电，但双方的《房屋租赁合同》中并未约定万品公司有权停水停电的情形，故在万品公司对案涉房屋停水停电后仍然要求冯利民、宓耀明全额支付占有使用费有失公允，本院酌情认定冯利民、宓耀明支付2017年11月20日起的占有使用费按照原租金约定的70%计算。原审法院认定，因冯利民、宓耀明主张解除合同理由不能成立，其主张的无法办理营业执照损失及装修损失、律师费、违约金的主张均不能成立并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，本案系基于利益平衡考虑予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初3115号民事判决第一、二、三项；（即一、冯利民、宓耀明与浙江万品实业投资有限公司于2014年5月8日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月24日解除；二、冯利民、宓耀明于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州德胜东路2666号浙江万品实业投资有限公司（万品汽配市场）内建筑面积约为4589.84平方米的房屋；三、浙江万品实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还冯利民、宓耀明经营押金200000元；） 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初3115号民事判决第四、五、六项； 三、冯利民、宓耀明于本判决生效之日起十日内支付万品公司租金263885.20元及房屋占有使用费（自2017年10月25日起按4712.24元/天计算至2017年11月19日，自2017年11月20日起按3298.57元/天计算至房屋实际腾退之日止）； 四、驳回冯利民、宓耀明的其他诉讼请求； 五、驳回浙江万品实业投资有限公司的其他反诉请求。 案件受理费95552元，由冯利民、宓耀明承担。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年八月七日 法官助理  曹姝隽 书 记 员  姚丽萍