浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终1693号 上诉人（原审被告、反诉原告）：商涛，男，1980年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：许慧玲，女，1980年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：何嘉川，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：金其明，男，1975年1月28日出生，汉族，住浙江省磐安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗桂凤，女，1981年2月20日出生，汉族，住浙江省磐安县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆阿明，浙江同济律师事务所律师。 上诉人商涛、许慧玲因与被上诉人金其明、罗桂凤房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年9月20日，金其明、罗桂凤与商涛、许慧玲在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下，签订了《购房意向合同》。当天，商涛支付金其明定金10万元，金其明将房屋权属证书交给居间方保管。同年9月27日，双方签订《杭州市房屋转让合同》，该合同的修改日期为2016年10月3日。合同中约定：房屋坐落于杭州经济技术开发区××广场××幢××单元××室，建筑面积129.74平方米。房屋转让价格150万元，委托银行监管支付，采用分期付款方式，本合同签订之日起43天内，支付房款首期50万元；2016年11月15日前，支付余款100万元。逾期付款超过10天，买受人向出卖人支付违约金共计30万元，合同终止，房屋退还。出卖方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分据实赔偿。同日，双方签订《协议》，约定金其明、罗桂凤需在符合领取首笔房款前与抵押银行预约还款日期，并于预约还款日至委托代理机构领取首笔房款结清房屋抵押贷款。上述合同签订后，金其明、罗桂凤按约履行了合同义务，商涛、许慧玲未按约履行付款义务。双方多次就违约金数额协商未果。2017年10月27日，金其明、罗桂凤提起诉讼，请求判令：1、依法解除金其明、罗桂凤与商涛、许慧玲签订的《杭州市房屋转让合同》；2、商涛、许慧玲支付违约金200000元；3、诉讼费用由商涛、许慧玲承担。在审理中，商涛、许慧玲提出反诉，请求判令：1、金其明、罗桂凤继续履行《杭州市房屋转让合同》；2、金其明、罗桂凤返还定金10万元；3、诉讼费用由金其明、罗桂凤承担。 原审法院认为：金其明、罗桂凤与商涛、许慧玲签订的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，本合同签订之日起43天内，支付房款首期50万元；2016年11月15日前，支付余款100万元。合同签订日为2016年9月27日，43天内应为2016年11月8日前支付首期款50万元，即使按照商涛、许慧玲所述自合同修改之日2016年10月3日起计算，首期付款日应为2016年11月14日前。但上述两笔款项商涛、许慧玲均未按约支付，已构成违约。关于本诉请求，金其明、罗桂凤要求解除《杭州市房屋转让合同》，并要求商涛、许慧玲支付违约金20万元。根据合同约定，逾期付款超过10天，买受人向出卖人支付违约金共计30万元，合同终止。金其明、罗桂凤的诉请具有合同依据，予以支持。关于反诉请求，商涛、许慧玲要求继续履行合同，并要求商涛、许慧玲返还定金10万元。因本案的违约方系商涛、许慧玲，在金其明、罗桂凤要求解除合同的情况下，商涛、许慧玲无权再要求继续履行合同，其支付的定金10万元被扣除后，尚应支付违约金20万元。关于商涛、许慧玲提出追加房产中介公司为本案第三人的请求，因本案系金其明、罗桂凤与商涛、许慧玲之间的房屋买卖合同纠纷，《杭州市房屋转让合同》中的合同主体为其双方，现双方就合同的履行问题产生争议，即合同应否解除还是继续履行，是否违约及违约金问题产生争议，而其与房产中介之间的居间服务合同关系与本案系不同法律关系，不宜在本案中处理。商涛、许慧玲认为房产中介公司知晓合同履行情况，法院应通知其出庭陈述情况，此属于证人证言的范畴，属于商涛、许慧玲的举证责任，不属于应当追加第三人的情形，实际上，商涛、许慧玲已将房产中介人员出具的情况说明作为证据予以提交，原审法院亦结合其他证据进行了分析说明及综合认证。对该项申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，于2018年1月26日判决：一、金其明、罗桂凤与商涛、许慧玲签订的《杭州市房屋转让合同》于判决生效之日解除；二、商涛、许慧玲于判决生效之日起十日内支付金其明、罗桂凤违约金200000元；三、驳回商涛、许慧玲的反诉请求。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由商涛、许慧玲负担。反诉案件受理费1150元，减半收取575元，由商涛、许慧玲负担。金其明、罗桂凤于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。商涛、许慧玲于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，商涛、许慧玲不服，向本院提起上诉称：一审法院简单地根据《杭州市房屋转让合同》的内容判决商涛、许慧玲支付违约金30万元明显过高，违反法律规定。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条规定：当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一、根据金其明、罗桂凤提交的证据以及2016年至今杭州的房价走势来看，《杭州市房屋转让合同》的解除并没有对金其明、罗桂凤造成任何经济损失。二、从合同的履行情况、当事人的过错来看，合同约定30万元的违约金明显过高，应当予以调整。1、商涛、许慧玲购房的款项来源于出售老家房产的收益。老家房产合同签订时间为2016年9月11日，但是由于老家房产买受人的违约及征信问题，导致了商涛、许慧玲拿到房款延迟，并最终导致商涛、许慧玲无法在合同约定的2016年11月15日之前交付房款。2、商涛、许慧玲购房的最大目的是让儿子落户口，可以在杭州上学。在知道2016年11月15日前不能全数交房款的情况下，商涛、许慧玲上门与金其明、罗桂凤沟通，此后出于害怕陷入购房纠纷及资金压力，就不敢将有限的房款进行交付，以免因纠纷导致房产一直无法过户，并最终耽误孩子的上学问题。3、在购房款全款到账后，商涛、许慧玲与金其明、罗桂凤多次沟通，当时房价已经上涨，商涛、许慧玲同意加价买房，但双方对于加价金额一直没有协商一致，导致最后合同不再履行。4、随着房价飙升，为了能让自己买得起房，并尽快解决孩子的上学落户问题，商涛、许慧玲在2017年2月16日购买了同等地段的另外一套房产，房屋的总价比原来高出了26万元，单价高出了2500元/平方米，商涛、许慧玲为购房已经倾其所有。综上，商涛、许慧玲逾期交付房款并非出于主动为之，商涛、许慧玲一直是在自己的能力范围内尽量去履行合同。请求二审法院：1、撤销原判第二、三项；2、依法改判驳回金其明、罗桂凤第二、三项诉讼请求。 上诉人商涛、许慧玲在二审中提交以下证据：1、《存量房买卖合同》复印件一份，证明2016年9月11日商涛、许慧玲将位于合肥的房产卖给案外人，总价为157万元，买家付款方式为首付加按揭贷款，2016年9月22日前买家与贷款银行住房公积金中心签订合同，递交文件的事实；2、查询明细彩色打印件一份，证明商涛、许慧玲在2016年12月7日收到从合肥市存量房资金托管中心产权监理处分中心转账的房产转让款1402000元的事实；3、《杭州市房屋转让合同》复印件一份，证明商涛、许慧玲在与金其明、罗桂凤再三沟通无果后，于2017年2月16日向案外人购买了房屋，总价为1738000元，付款方式为按揭的事实；4、户口簿彩色打印件复印件二页，证明商涛、许慧玲在2017年购房后，于3月份办理家庭人员入户的事实；5、微信朋友圈截图彩色打印件一份，证明金其明、罗桂凤在此前已有其他房产，并在持续装修。 被上诉人金其明、罗桂凤在二审中辩称：原审法院在扣除商涛、许慧玲支付的10万元定金后，判决其支付金其明、罗桂凤违约金20万元，适用法律正确。根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定，违约金区分惩罚性和补偿性违约金。双方在《杭州市房屋转让合同》约定了任何一方违约，均应向对方支付违约金30万元。为鼓励交易双方严守契约，不应调低合同约定的违约金。金其明、罗桂凤旨在置换才转让房屋，由于商涛、许慧玲未按时支付购房款，导致金其明、罗桂凤计划落空，损失重大。商涛、许慧玲“老家房产买受人的违约及征信问题”与本案商涛、许慧玲的违约显然无关，商涛、许慧玲不能以此免责。商涛、许慧玲在上诉中称其同意加价买房，实际上，双方就违约金数额多次协商未果，不存在商涛、许慧玲同意加价买房，双方对加价金额协商未果的事实。商涛、许慧玲在同等地段另外购房一套，房屋总价比原来高出26万元，这完全是商涛、许慧玲自己违约造成的，与金其明、罗桂凤无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人金其明、罗桂凤在二审中未提交新证据。 上诉人商涛、许慧玲在二审中提交的证据，经出示，被上诉人金其明、罗桂凤认为均不属于二审新证据，其所提逾期提交的理由均不是合法理由，故不予质证。本院认为，上述证据均不属于二审程序中新的证据，且上诉人对其逾期提交未作出合理说明，被上诉人不同意质证，故本院不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，商涛、许慧玲与金其明、罗桂凤于2016年9月27日签订的《杭州市房屋转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。商涛、许慧玲未按约支付购房款逾期10天以上的事实清楚，根据合同第五条第2项的约定，金其明、罗桂凤据此有权解除合同，商涛、许慧玲应支付金其明、罗桂凤违约金30万元。原审在扣除商涛、许慧玲已付定金10万元后，判决商涛、许慧玲再支付金其明、罗桂凤违约金20万元具有合同依据，并无不当。至于商涛、许慧玲主张的其之所以未按约支付金其明、罗桂凤房款的原因，是商涛、许慧玲出售的房屋买受人违约，导致其迟延收到房款，但该节事实即使存在，亦不能成为商涛、许慧玲违约免责的理由，根据合同相对性原则，商涛、许慧玲在其与金其明、罗桂凤的合同履行过程中违约，则其应向金其明、罗桂凤承担违约责任。商涛、许慧玲的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由商涛、许慧玲负担（商涛、许慧玲已向本院预缴上诉案件受理费6600元，商涛、许慧玲应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2300元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年八月十六日 书记员 袁其伟