北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第07266号上诉人（原审被告）王春玲，女，1975年2月10日出生。被上诉人（原审原告）朱秀兰，女，1965年6月12日出生。委托代理人戴颖周，北京颖周律师事务所律师。上诉人王春玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。朱秀兰在原审法院诉称，朱秀兰于2014年7月14日通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与王春玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，朱秀兰以480万元的价格购买了王春玲的302号两居室房屋。朱秀兰分三次向王春玲付清了总购房款480万元，王春玲于2014年8月26日向朱秀兰交付了房屋。在办理房屋产权过户的过程中，朱秀兰将此房屋的产权人登记变更到朱秀兰儿子杨泽锋名下。2014年8月6日，产权证下发。双方所签购房协议第9条第3款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如未能如期迁出，应当向买受人支付总价款5%的违约金。逾期超过15天未迁出的，自逾期超出15日起，出卖人应当按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。现朱秀兰儿子取得所有权证书已经超过150多天了，因王春玲未能在合同约定的时间将其户口迁出，致朱秀兰儿子的户口迟迟不能落入该房屋所在地。王春玲的违约行为侵犯了朱秀兰的合法权益，朱秀兰多次请求王春玲及早将其户口迁出原房屋所在地，但其拖延至今仍未能将户口迁出。为维护朱秀兰的合法权益，诉至法院，请求：1、判令王春玲立即将其户口从302房屋中迁出；2、判令王春玲给付朱秀兰逾期未办理户口迁出手续的违约金240000元；3、判令王春玲给付从2015年1月21日起至其户口实际迁出日止的违约金，每日按全部已付房款的万分之五计算（计算至2015年1月30日为24000元）。本案诉讼费由王春玲承担。王春玲在原审法院辩称，王春玲卖的房屋是王春玲自己的婚前财产，当时王春玲还给朱秀兰便宜了20万元。因为王春玲对卖房、迁户口没有经验，房屋买卖合同上关于迁户口的约定是中介链家公司写的，王春玲也没在意，当时王春玲以为可以把户口随便迁到朋友处，但后来向派出所咨询，才知王春玲只能挂靠在直系亲属或者王春玲名下的房屋上。王春玲于2015年1月份已经签订了买房合同，但因为种种原因现在还没有过户，王春玲同意将户口迁出，但需要在两个月以后，具体时间王春玲不敢保证。另外，王春玲向户籍管理部门了解到，王春玲的户口不迁出不影响朱秀兰落户，王春玲没有给朱秀兰造成实际损失，故不同意支付违约金。原审法院经审理查明，2014年7月14日，王春玲与朱秀兰签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定王春玲将302号的房屋出卖与朱秀兰，房屋总价款共计480万元，合同第9条第3款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超出15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，双方依约履行，朱秀兰支付王春玲房款共计480万元。2014年8月6日，经双方同意，王春玲将诉争房屋过户至杨泽锋名下。2014年8月底，王春玲将诉争房屋交付朱秀兰。庭审中，王春玲认可现在其户口仍登记在诉争房屋处，并称因其新买的房屋尚未过户至其名下，故现在无法将户口迁出。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议、房屋所有权证等证据在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王春玲与朱秀兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。因合同明确约定出卖人应自房屋所有权转移之日150日内，将相关户口迁出，否则应向买受人支付违约金，逾期15日仍未迁出的，还应按日计算向买受人支付违约金，双方于2014年8月6日办理了房屋所有权变更手续，但王春玲至今未将其户口迁出诉争房屋，其已构成违约，理应承担相应违约责任。故朱秀兰要求王春玲支付逾期未办理户口迁出手续的违约金，并要求王春玲自2015年1月21日起至其户口实际迁出日止按日计算向其支付违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持。但综合考虑本案合同履行情况及逾期时间等因素，朱秀兰主张的违约金数额过高，法院对此予以酌减。就朱秀兰要求王春玲将其户口迁出诉争房屋的诉讼请求，因户口迁移问题并非法院主管，故对该项请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王春玲于本判决生效后十五日内支付朱秀兰违约金人民币九万六千元。二、王春玲自二〇一五年一月二十一日起按每日二百元的标准向朱秀兰支付违约金，直至其户口迁出三〇二号房屋之日止。三、驳回朱秀兰的其他诉讼请求。如果王春玲未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王春玲不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决第一项、第二项，驳回被上诉人在一审中主张违约金的请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、原审法院判决对违约金的认定是错误的。上诉人王春玲对北京户籍政策认识不足，签订合同时链家公司也未告知王春玲北京的户籍迁移政策，王春玲主观认为可以把户口随便迁到朋友房子处，之后通过咨询派出所户籍科，才得知户口只能挂靠在京籍直系亲属或王春玲名下的房屋上，王春玲第一时间将上述信息通过链家员工传达给了朱秀兰。是北京户籍制度导致王春玲的户口无处可迁，不是王春玲自身原因造成的。2、《居间服务合同》第五条争议解决中写明有争议应先协商解决，但被上诉人没有协商，却直接起诉。3、现在王春玲的户口不能迁出的情况属于《合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行的情况”，且北京市户籍政策允许一房两户，被上诉人户籍的迁入并不因本人户籍是否迁出而受到不利影响，被上诉人不存在实际的经济损失，亦没有提供经济损失的凭证。王春玲即使存在违约，原审法院判决违约金给付期限也过长、数额过高。朱秀兰服从原审法院判决，不同意王春玲的上诉请求及理由，请求二审法院驳回其上诉。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：本案争议焦点为王春玲未迁出户口是否构成违约以及违约金的数额问题。首先，涉案的买卖合同中明确约定，出卖人应自房屋所有权转移之日起150日内，将相关户口迁出，否则应向买受人支付违约金。虽王春玲主张自己未仔细阅读该合同条款，但从合同的格式版本的违约金条款看，双方是特别约定为150天而不是格式版本的15天，且朱秀兰亦主张该条款是双方约定的。因此，王春玲未按约将其户口迁出已构成违约。其上诉称未构成违约的说法于法无据，本院不予采信。原审法院对此认定正确，本院予以维持。其次，合同中已经约定了违约金的计算方法，按照合同约定的计算方法，王春玲需要支付的违约金数额远远高出原审法院判决的数额，原审法院综合考虑了违约方的过错责任，作出的处理并无不当，本院予以维持。王春玲上诉认为其不应支付朱秀兰违约金的说法与法相悖，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二千六百三十元，由朱秀兰负担一千四百三十五元（已交纳）；由王春玲负担一千一百九十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千七百元，由王春玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一五年十月二十一日书 记 员  刘 瑾