海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第601号上诉人（原审被告）海南中信国安投资开发有限公司。法定代表人邱庆，该公司董事长。委托代理人王建云，广东敬海律师事务所律师。委托代理人王永旺，广东敬海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张跃。委托代理人赵艳，海南刚峰律师事务所律师。委托代理人宋文，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）三亚海方房地产开发有限公司。法定代表人王威，该公司董事长。上诉人海南中信国安投资开发有限公司（以下简称中信国安公司）因与被上诉人张跃、被上诉人三亚海方房地产开发有限公司（以下简称三亚海方公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第489号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年7月28日立案受理。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年，原告张跃根据被告三亚海方公司印发的宣传册，欲购买被告中信国安公司和三亚海方公司合作开发位于海南省万宁市龙滚镇境内山钦湾的商品房。同年，被告三亚海方公司以被告中信国安公司的名义与原告张跃签订了四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为SQW-189、SQW-190、SQW-191、SQW-192,合同分别约定原告购买二被告出售位于海南省万宁市龙滚镇XX号（建筑面积为79.21平方米，套内建筑面积66.21平方米，分摊建筑面积13平方米）、XX号（建筑面积为80.74平方米，套内建筑面积67.49平方米，分摊建筑面积13.25平方米）、XX（建筑面积为52.79平方米，套内建筑面积44.28平方米，分摊建筑面积8.51平方米）、XX号房（建筑面积为52.79平方米，套内建筑面积44.28平方米，分摊建筑面积8.51平方米），购房款分别为855468元、688586元、506784元、506784元，合同中第八条约定出卖人中信国安公司应于2012年12月31日前交付上述房屋给买受人张跃使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2010年9月7日将5栋920号房的购房款864000元一次性付给被告三亚海方公司，三亚海方公司给原告张跃出具1份收款收据。2011年12月9日原告依约将购房款151926元电汇至被告中信国安公司的银行账户内，中信国安公司于2011年12月15日给原告出具3份收款收据，3份收款收据分别写明：原告张跃交中信山钦湾3号楼416房26784元、5号楼223房98358元、3号楼418房26784元。再加上原告在签订购房合同前分别于2010年1月11、24日、7月11、28日付给被告三亚海方公司XX号房、XX号房、XX号房的购房款1541696元（被告三亚海方公司给原告张跃出具了7份收款收据），至2011年12月15日止原告已付完4套房屋的购房款共计人民币2557622元。2012年12月31日房屋交付使��期限届满，被告中信国安公司未能按照合同约定交付房屋给原告使用。2014年2月27日，原告认为被告中信国安公司至今仍未将房屋交付其使用，逾期已达1年多之久，其行为已严重违约，故向被告中信国安公司发送了《解除合同通知书》，要求被告在《解除合同通知书》到达后7日内，退还原告已付房款并按照合同约定向原告支付已付房款1%的违约金。被告中信国安公司收到该通知书后，对原告提出解除合同关系及退还购房款不予回应。原告遂于2014年3月26日向本院提起诉讼请求：1、判决确认双方签订的4份《商品房买卖合同》已发生解除效力，解除双方签订的4份《商品房买卖合同》；2、判令二被告退还购房款2557622元,并支付违约金25576.22元，共计2583198.22元，二被告承担连带责任。在诉讼中，经法院释明后，原告重新确定第一项诉讼请求为：判决解除双方签订的4份《商品房买卖合同》。在一审庭审中，原告认为因该项目的合法手续没有办理完成，致使其与被告所签订的购房合同无法履行，因此要求解除合同。另二被告合作开发该项目，根据双方合作开发合同条款的约定，二被告对外应承担过错连带责任，退还原告已付购房款及支付违约金。对原告提出解除合同的诉求，被告中信国安公司同意解除合同，退还其公司所收取的部分购房款。但中信国安公司辩称其公司并没有收到原告全部购房款，不存在违约行为，不同意承担违约责任，并认为原告是与其公司签订购房合同，却在付款过程中受到三亚海方公司的误导，将大部分的购房款付给三亚海方公司，原告应对自己的过错承担责任，其损失应由三亚海方公司承担。原审法院再查明，2009年6月19日，被告中信国安公司（甲方）与被告三亚海方公司（乙方）就开��建设位于海南省万宁市龙滚镇境内山钦湾地块五星级酒店及房地产项目事宜签订了一份《合作开发酒店及房地产合同书》（以下简称《合作开发合同书》），合同约定：由双方合作项目，甲方中信国安公司提供建设用地作为甲方与乙方合作项目的权益金（1.4亿元），乙方三亚海方公司提供全部开发建设资金，以甲方的名义开发建设，但甲方不参与本合作项目的管理和经营，只对本项目的运作过程进行监控和参与。在居住用地上建设的商品房项目由乙方负责开发、建设及销售并承担项目销售费用，乙方投资金额达到国家法律法规规定的房地产项目转让条件时，甲方将本项目按本协议的约定转让给乙方。双方在合同中还特别约定在本合作项目转让给乙方前，对外以甲方的名义进行，而甲方对此有协助和提供办理相关手续的义务。在合作利益分配的约定：在乙方投入用于本合作项目资金达到本项目投资总额的25%以上后，在政府认可该土地及项目可转让时，则甲方权益以现金方式转让给乙方，乙方在向甲方支付完转让金后，甲方协助乙方办理完毕土地及房产的过户手续。在乙方未完全置换完甲方权益时，合作项目开发建设和经营销售过程以及日后办理相关权证的过户手续等，甲方均作纳税主体。在合同中双方还特别约定本协议为保密协议，任何一方在未经另一方书面许可的情况下，不得透露本协议内容。另双方在合同中还对双方责任、违约责任等事项作了约定。原审法院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否应判决予以解除；二、二被告是否应承担返还原告购房款2557622元及支付违约金25576.22元的民事责任；三、二被告应否对原告承担连带责任。一、关于商品房买卖合同���解除问题。本案中，被告中信国安公司与被告三亚海方公司根据双方之间签订的《合作开发合同书》，对山钦湾的房地产项目进行开发，约定（项目转让前）由三亚海方公司以中信国安公司的名义对外销售商品房。三亚海方公司为此在山钦湾设立销售部门以中信国安公司的名义对外销售商品房。二被告基于内部所谓的合作关系对外形成了商品房销售的代理关系，中信国安公司是被代理人，三亚海方公司是代理人。据此，三亚海方公司以中信国安公司的名义与原告张跃签订的四份《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款2557622元的义务，二被告应按《商品房买卖合同》的约定在2012年12月31日前向原告履行相应的交付房屋义务。交房期限届满至2014年2月27日前，二被告却未依照法律法规及合同约定交付房屋，逾期交房已达一年有余。二被告此举致使原告在交付购房款后却不能实现其购房的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，主张解除合同的一方应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告有权依《商品房买卖合同》第九条的规定行使合同解除权。据此，原告于2014年2月27日向被告中信国安公司发出了《解除合同通知书》，要求解除双方之间签署的《商品房买卖合同》。鉴于中信国安公司自收到《解除合同通知书》后一直未予以回应，而三亚海方公司作为代理人也未提出异议，原告发送《解除合同通知书》的行为具有解除合同的法律效力，《商品房买卖合同》自《解除合同通知书》到达被告之日已经解除，对此，该院予以确认。本案原告主张其购房合同已经解除，又再请求法院判令予以解除，其诉讼请求理由不当，该院不予采纳。二、二被告是否应承担返还原告购房款2557622元及支付违约金25576.22元的民事责任的问题。关于二被告的违约责任问题。在本案中，由于《商品房买卖合同》的解除系由二被告逾期交房的违约行为所致，故被告中信国安公司和三亚海方公司作为购房合同的违约方，应向原告张跃承担违约责任。原告已向被告三亚海方公司和中信国安公司分别支付购房款2405696元和151926元，以上款项二被告应分别予以返还。关于违约金问题，由于双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定买受人解除合同的，出卖���按买受人已付款的1%支付违约金。据此，二被告应依合同约定按已付款2557622元的1%向原告支付解除合同违约金25576.22元，原告的该部分请求该院应予以支持。二被告应按双方各自负担购房款本金的1%负担违约金的数额。综上，三亚海方公司和中信国安公司应分别返还原告的购房款2405696元和151926元，并分别支付违约金24057元和1519元。另中信国安公司主张原告未向其公司支付全部购房款，而将大部分购房款付给三亚海方公司作为对抗原告要求其承担违约责任的理由。鉴于二被告是合作方，三亚海方公司作为中信国安公司的代理人，原告依约将大部分的购房款支付给三亚海方公司，中信国安公司对此亦未提出异议，应属二被告基于双方之间的合作关系而作出的安排，并不影响购房者与售房者及其代理人之间的民事法律关系。据此，中信国安公司主张其公司没有���约行为，不应当承担违约责任的抗辩，没有事实和法律根据，该院不予支持。三、关于连带责任的问题。该院认为，共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的核心内容，而共担风险更是合作开发房地产法律关系的本质特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案二被告所签订的合同虽名为《合作开发酒店及房地产合同书》，但依该合同书的约定，以土地使用权投资的中信国安公司一方并不承担经营风险，只收取固定利益即转让土地及项目的固定权益金（1.4亿元)，二被告间基于所谓合作开发房地产项目而形成的法律关系，并不具备合作开发房地产所应具备的共担风险特征。故双方的真实意思并不是进行房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，目的在于规避《城市房地产管理法》第三十九条限制土地使用权转让的规定，其行为属扰乱土地正常流转秩序的违法行为。中信国安公司基于所谓的合作关系让三亚海方公司以中信国安公司的名义与原告签署《商品房买卖合同》，由此形成的代理当属违法代理。三亚海方公司知道被委托代理的售房签约事项违法仍然进行代理活动，中信国安公司知道三亚海方公司的代理售房签约行为违法仍让其为之，故二被告依法应对原告承担连带责任。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决��一、被告海南中信国安投资开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张跃购房款本金人民币151926元，并支付违约金人民币1519.26元。二、被告三亚海方房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张跃购房款本金人民币2405696元，并支付违约金人民币24056.96元。三、被告海南中信国安投资开发有限公司和被告三亚海方房地产开发有限公司对上述第一、第二项判决款项相互承担连带责任。四、驳回原告张跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币27466元（原告已预付），由被告海南中信国安投资开发有限公司负担1632元，被告三亚海方房地产开发有限公司负担25834元。海南中信国安投资开发有限公司、三亚海方房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内付给原告张跃上述案件受理费。中信国安公司不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销万宁市人民法院(2014)万民初字第489号民事判决书第三项判决，依法改判上诉人中信国安公司对上述第一项、第二项判决款项不承担连带责任；二、由被上诉人承担本案二审诉讼费用。其事实与理由：1、一审认定中信国安公司与三亚海方公司订立的《合作开发合同书》违法，导致三亚海方公司代理中信国安公司对外销售行为违法，显然没有任何法律依据。《合作开发合同书》虽约定中信国安公司以土地使用权作为合作条件，只收取固定收益即转让土地及项目的股东收益金，不承担经营风险的行为，按照最高人民法院的相关司法解释，实为土地使用权转让行为，但合同第三条3.2对该转让约定了先决���件，即双方合作投入合作项目的资金达到项目投资总额的25％以上、且政府认可该土地及项目可转让才进行转让，并不是立即按照土地原状转让。因此，该合同并没有违反《城市房地产管理法》第三十九条规定的房屋土地使用权的转让条件。一审判决视《合作开发合同书》附条件转让的约定于不顾，认定《合作开发合同书》是无条件的、直接的土地转让合同，其认定事实、适用法律自然是错误的。2、三亚海方公司与张跃订立《置业登记表》的行为，不应视为是中信国安公司授权三亚海方公司的行为。《合作开发合同书》3.7条约定“凡与本项目有关的包括但不限于对外(内)协议、规划设计、报建、销售以及对外文件等，均需经甲方(指中信国安公司，下同)认可”。《合作开发酒店及房地产合同书补充协议书》第一条约定：“在乙���(指三亚海方公司，下同)未完全取得项目所有权前，甲方同意方可以甲方名义对外签署涉及原合同项目的包括规划设计、报建、销售等在内的相关文件”。根据上述合同约定，三亚海方公司在本案项目中如代理中信国安公司对外进行销售行为，必须以中信国安公司的名义进行，也就是说该代理必须是显名代理。该约定没有赋予三亚海方公司以自己的名义与第三方订立合同的权利，也就是说三亚海方公司不得进行隐名代理。因此，三亚海方公司以自己名义与张跃订立《置业登记表》的行为，不应视为是中信国安公司授权三亚海方公司的行为。3、本案中，三亚海方公司以自己的名义与张跃订立《置业登记表》，应是三亚海方公司与张跃双方的合意，其本意也不牵涉到第三方。作为三亚海方公司而言，是明知《合作开发合同书》规定，在项目为转让给其之前，只能以中信国安公司的名义而不能以自己的名义对外订立合同，但其仍然以自己的名义对外订立《置业登记表》，说明肯定不希望、且似乎并不担心该《置业登记表》在没有得到中信国安公司授权而无效。这是因为，正如法院判决书认定的，《置业登记表》只是一个预约合同，随着《合作开发合同书》的正常履行，该项目土地自然会转到三亚海方公司名下，到时三亚海方公司以自己名义履行《置业登记表》并与张跃订立正式的《商品房买卖合同》，是顺理成章的事。如果以中信国安公司的名义订立《置业登记表》并签订《商品房买卖合同》，反而增加了以后改名的手续和费用。在中国目前的社会发展水平下，相比其他普通物品的买卖，买卖房屋是一个家庭或者个人的大事。对于张跃而言，在购买房屋这么一件大事的情况下，与何人订立合同，房屋价款应该支付何���，绝对是需要慎重和核实的。在三亚海方公司与其订立《置业登记表》，三亚海方公司收取房屋价款，且并没有中信国安公司出具盖章书面文件的情况下，张跃没有任何理由可以认为是中信国安公司在从事上述行为。依据普通人在正常情况下的合理判断，一件法律文书，没有一个机构或者单位的盖章或者负责人的签字，哪怕该文书印有该机构或者单位的抬头，是不足以证明该文件是抬头名称人的意思表示的。如果这件文书是另外一家机构或者单位的盖章，更说明该文书不可能是文件抬头人的意思。因此，有足够理由认为，张跃与三亚海方公司订立《置业登记表》，并向三亚海方公司支付款项的行为，是张跃与三亚海方公司之间形成直接法律关系的合意，与中信国安公司没有任何关系。一审法院判决中信国安公司对《置业登记表》及三亚海方公司收款行为承担连带��任，没有任何法律依据。综上所述，原审法院事实认定和适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持中信国安公司的上诉请求。被上诉人张跃没有提供书面答辩状，其在庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中信国安公司与三亚海方公司合作合同是否有效，海南省高级人民法院正在审理。中信国安公司是该项目的业主，三亚海方公司获得了业主中信国安公司的授权，以其名义对外销售，造成合同违约，必须承担连带责任。被上诉人三亚海方公司既未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。二审经审理查明的事实以及查明事实所采信的证据与一审一致，本院予以确认。另查明，至二审询问之日止，山钦湾公寓项目尚未竣工，且项目处于停工状态。本院认为：上诉人中信国安公司的上诉理由与本案的案件事实不相符。本案中不存在上诉人所称的三亚海方公司与张跃签订《置业登记表》的情形，而是三亚海方公司以中信国安公司的名义与张跃签订了四份《商品房买卖合同》，该四份合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该严格履行合同。本案二审的争议焦点是：中信国安公司对三亚海方公司应返还张跃的购房款本金及违约金是否应当承担连带责任。本院结合证据和查明的事实，对争议焦点综合评议如下：一、关于中信国安公司对三亚海方公司应返还张跃的购房款本金及违约金是否应当承担连带责任的问题。根据中信国安公司与三亚海方公司签订的《合作开发合同书》的约定，山钦湾项目是以中信国安公司的名义开发建设，建设资金、销售均由三亚海方公司负责，至今项目仍登记在中信国安公司名下��该购房人有理由相信三亚海方公司在山钦湾项目现场售楼部出售中信国安公司名下的商品房行为是合法的。张跃向三亚海方公司支付了2405696元购房款后，由三亚海方公司向张跃开具收款收据，这一行为符合合作双方的内部分工。中信国安公司在该四份合同中均盖有公章，对三亚海方公司以其名义出售房屋的行为是知情和允许的，中信国安公司作为合作合同的一方以及《商品房买卖合同》的一方，应履行《商品房买卖合同》上的义务，鉴于2405696元购房款是由三亚海方公司直接收取，因此，三亚海方公司应直接承担返还其所收购房款本金和承担违约金的责任，中信国安公司对被告三亚海方公司应承担的义务承担连带责任。二、关于中信国安公司与三亚海方公司合作开发房地产所签订的《合作开发合同书》的性质和是否违法的问题。因双方的合作关系是另一��法律关系，合作合同的双方当事人亦未主张对该合同进行审理，张跃举证该份证据是为了证明合作双方之间的关系以及对订购房屋这一行为应当承担的责任问题，其诉讼请求并未要求对该合作开发合同的性质和是否违法问题进行审理，且合作纠纷案目前由海南省高级人民法院审理之中，故本案对中信国安公司与三亚海方公司之间的合作关系的性质和是否违反法律不作审理。一审超越本案争议的法律关系在论理认定部分对合作合同的性质和违法问题作出认定，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”这一法律规定，本院对此依法予以纠正。三、关于四份《商品房买卖合同》的解除问题。如前所述，四份《商品房买卖合同》合法有效，张跃已经履行了支付购房款的义务，中信国安公司与三亚海方公司应按《商品房买卖合同》的约定在2012年12月31日前向张跃履行相应的交付房屋义务。交房期限届满至2014年2月27日前，两公司却未依照法律法规及合同约定交付房屋，逾期交房已达一年有余。目前山钦湾项目尚未完工并处于停工状态，且三亚海方公司目前下落不明，致使张跃买房的目的无法实现，三亚海方公司与中信国安公司已构成根本性违约，张跃于2014年2月27日发出的《解除合同通知书》符合法律规定的解除合同条件，一审确认合同自以上通知书到达时已经解除是恰当的，本院应予以维持。综上，一审法院除对合作关系的认定超越当事人的诉求，本院应予以纠正外，原审认定事实清楚，判决结果正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院���于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27466元，由上诉人海南中信国安投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李国庆审 判 员 陈海燕审 判 员 陈玫伊二〇一五年十月二十一日法官助理 林 珍书 记 员 邱飞丽附：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。审核：李国庆撰稿：李国庆校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月22日印制（共印20份）