云南省昭通市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云06民初19号 原告胡启伦，男，回族，1971年8月20日出生，住昭通市昭阳区。 委托代理人马勇，云南长鸣律师事务所律师。特别授权。 被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司。 法定代表人龙国仙，董事长。 委托代理人胡波，云南红云律师事务所律师。特别授权。 原告胡启伦因诉被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法由审判员刘世荣、王正云、杨稳香组成合议庭公开开庭进行了审理，原告胡启伦及委托代理人马勇、被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司法定代表人龙国仙及委托代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审结。 原告胡启伦向本院提出的诉讼请求：（一）请求判令被告配合依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续；（二）由被告承担本案诉讼费用。事实和理由是：2015年7月11日，原、被告双方经友好协商，签订了《土地和房屋转让协议》，协议约定：“甲方（被告）将自己拥有使用权的土地，总面积19960.26平方米，土地上房屋（车间1933.56平方米，综合楼面积881.64平方米、办公楼945.2平方米）全部出让给乙方（原告），出让价款为人民币24520000元，乙方在协议签订后一年内支付给甲方，乙方支付给甲方转让款，以银行的转账小票和甲方的收条为准。甲方应保证自己所转让的土地和房屋没有第三人提出任何权利，其产权清楚。协议签订后，甲方应配合乙方到土地管理部门和房屋管理部门办理相应的土地使用权及房屋产权转移手续……。”协议签订后，原告已依约向被告支付了房屋转让价款，但被告却迟迟不予配合办理房屋和土地转让手续，在多次协商无果的情况下，原告于2016年10月25日向昭阳区人民法院提起诉讼，昭阳区人民法院（2016）云0602民初2716号判决书判决“原告胡启伦与被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司签订的《土地和房屋转让协议》有效”，之后，被告不服向昭通市中级人民法院提起上诉，昭通市中级人民法院（2017）云06民终1872号判决书判决“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，被告同样不配合办理房屋和土地的过户手续，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司答辩称：（一）答辩人与被答辩人之间是民间借贷关系，而非买卖合同关系，“转让款24520000元系民间借贷本息”，双方签订的《土地和房屋转让协议》不是真实意思表示，即使人民法院已经认定该协议有效，也因为以下事实，被答辩人无权要求答辩人履行交付标的义务：答辩人并未收到被答辩人支付的24520000元转让款；前述协议约定转让款支付凭证为“转账小票和收条”，被答辩人无转账小票证明已经履行支付转让款的根本义务，故合同目的不能实现。据此，答辩人已于2018年4月8日向昭阳区人民法院起诉解除该协议，该院已经于同日以（2018）云0602民初1298号案件受理，定于2018年7月2日审理，答辩人已于2018年4月8日申请中止审理该案。（二）双方签订的《土地和房屋转让协议》以及出具的《收条》是答辩人的法定代表人龙国仙的个人意思表示和行为，未召开股东会议，也未经占股40%的股东龙国能同意，龙国仙违反法律强制性规定，转让行为和作出收到24520000元意思表示，损害了龙国能的权益，本案的审理与龙国能有利害关系，应依法通知其作为第三人参加本案诉讼。（三）本案标的物于2012年7月23日至2015年7月23日，以及2015年8月20日至今抵押给中国农业银行股份有限公司昭通分行，本案的审理，与该公司有利害关系，应依法通知其作为第三人参加本案诉讼。综上，答辩人有义务向被答辩人偿还24520000元借款，但无义务将《土地和房屋转让协议》记载的标的物交付、转移给被答辩人，请求法院驳回胡启伦的诉讼请求。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点是：胡启伦请求判令被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司配合依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续的主张是否应当支持。 原告胡启伦针对本案争议的焦点，向本院提交了以下证据： 1、原、被告身份证复印件（也与原件核对）；欲证明双方的诉讼主体资格。 2、《土地和房屋转让协议》一份。欲证明被告将自己拥有使用权的，位于昭阳区太平街道办事处石渣河社区土地，总面积19960.26平方米，及土地上房屋（车间1933.56平方米，综合楼面积881.64平方米、办公楼945.2平方米）全部出让给原告，双方并签订《土地和房屋转让协议》的事实。 3、昭区国用（2009）第00048号土地所有权登记证书、宗地图、土地他项权利证明书、建设用地批准书及土地上房屋（车间、综合楼、办公室）测绘平面图、房屋所有权证书；欲证明被告对所出售土地及房屋依法享有处分权，原告经合法转让取得本案诉争的房屋及土地的所有权。 4、收条一份。欲证明原告已依约向被告支付了土地及房屋的转让价款24520000元。 5、云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初2716号民事判决书及云南省昭通市中级人民法院（2017）云06民终1872号民事判决书；欲证明原、被告所签订的《土地和房屋转让协议》已经依法确认为有效。 经庭审质证，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司以原告提供的证据1的三性无异议，对证据2，认为该组证据不具备客观性，该协议是被告的法定代表人个人表示转让本案标的，依法应当经其他股东同意，该组证据同时证明约定的转款凭证应当是转款小票和收条相配合。对证据3的三性无异议。对证据4，认为应当与转账小票相配合，该组证据载明的事实不具备客观性。大额的付款只有收条不符合交易习惯和常理。对证据5的三性无异议。 被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司针对本案争议的焦点，向本院提交了以下证据： 1、营业执照和法定代表人身份证明、身份证；欲证明被告及其法定代表人的主体资格信息。 2、《方案》；欲证明原、被告之间是民间借贷关系，而非买卖合同关系。 3、受理案件通知书、传票、中止诉讼申请书；欲证明被告已于2018年4月8日向昭阳区人民法院起诉解除本案协议，该院已于同日以（2018）云0602民初1298号案件受理，定于2018年7月2日审理，被告已经于2018年4月8日依法向昭通市中级人民法院申请中止审理。 4、（2017）云06民终1607号民事判决书；欲证明被告的股东龙国能40%，原告与被告的法定代表人龙国仙签订的本案协议以及出具的《收条》是被告法定代表人龙国仙的个人意思表示和行为，未经股东龙国能的同意，本案的审理与龙国能有利害关系。 5、（2016）云0602民初2716号民事判决书和（2018）云民终44号民事判决书；欲证明本案标的物于2012年7月23日至2015年7月22日、以及2015年8月20日至今，抵押给中国农业银行股份有限公司昭通分行，本案的审理与该银行有利害关系。 经庭审质证，原告胡启伦对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司提供的证据1，认为对三性异议，对证据2，认为真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，只证明了被告所欠债务太多，转让给本案原告，本案原告同时是债权人。对证据3，认为与本案没有关联性，起诉违反了法律规定的一事不再审原则，本案是两审法院已审理终结，只能通过再审程序解决。对证据4，认为真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，这份证据是被告未解决内部纠纷，与本案无关。对证据5，认为对三性无异议，但该判决中涉及到的与本案有关的土地和房屋，在之前的2716号诉讼中原告已明确表示愿意代替被告偿还银行贷款，以取得土地使用权和房屋使用权。 本院认为，对原告提供的证据1，被告对三性无异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。该证据能证明原告胡启伦及被告法定代表人龙国仙的身份情况。对原告提供的证据2，尽管在本案中被告认为不具备客观性，但该转让协议能与原告提供的证据5相互印证，而证据5是人民法院的生效法律文书，因此，对原告提供的证据2、证据5应予以采信。该两组证据能证明被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与胡启伦签订《土地和房屋转让协议》，协议中约定：“被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司将自己拥有使用权的土地，位于昭阳区太平街道办事处石渣河社区，总面积19960.26平方米，土地上的房屋（车间1933.56平方米，综合楼面积881.64平方米，办公楼945.2平方米）全部出让给胡启伦，出让价款为24520000元及约定出让土地的房产证号及昭通市昭阳区万宝生猪有限公司配合胡启伦办理产权转移手续等内容。”该协议经云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初2716号民事判决书确认为有效，云南省昭通市中级人民法院（2017）云06民终1872号民事判决维持了云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初2716号民事判决的事实。对原告胡启伦提供的证据3，被告无异议，本院予以采信。该组证据能证明本案诉争的土地和房屋，被告已取得土地权属证书及房屋测绘平面图等的情况，2012年7月23日至2015年7月22日，该土地办理抵押登记，中国农业银行股份有限公司昭通分行取得土地他项权利证明书。对原告胡启伦提供的证据4，尽管被告在本案中认为不具备客观性，但该组证据证明昭通市昭阳区万宝生猪有限公司龙国仙写过一份收到转让款24520000元的收条给胡启伦的事实。 对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司提供的证据1，原告胡启伦对三性无异议，本院予以采信。该组证据能证明被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司及其法定代表人龙国仙的主体资格。对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司提供的证据2，虽然在该方案中有署名为胡启伦的签字，胡启伦在本案质证中也对真实性、合法性无异议，对该方案不能对抗已生效的上述云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初2716号民事判决书确认的事实，因此，在已生效的云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初2716号民事判决书未被人民法院再审撤销之前，该方案不能达到被告的证明目的，本院在本案中不予采信。对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司提供的证据3，传票、受理案件通知书系人民法院作出的诉讼文书，且与被告提供的起诉状相互印证，本院予以采信。该组证据能证明昭通市昭阳区万宝生猪有限公司向昭阳区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的《土地和房屋转让协议》的事实。对于中止诉讼申请书，因其申请的理由不能足以对抗已生效的云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初2716号民事判决书因此，故对被告申请中止本案诉讼的理由不能成立，本院不予支持。对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司提供的证据4该组证据虽然客观真实，但与本案不具关联性，不能达到被告的证明目的，本院不作为本案的证据使用。 根据庭审和举证质证、认定情况，本院确认如下法律事实：被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司拥有坐落于云南省昭通市昭阳区太平街道办事处石渣河社区，证号为昭区国用（2009）第00048号，地号为532101204－06－05－002，宗地编号为XQ08－12，使用权面积为19960.26㎡的工业用地土地使用权，使用权类型为出让，终止日期为2059年3月30日。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积154.44㎡，建筑面积为881.64㎡的6层钢混结构综合楼一栋，共有情况：单独所有，房屋性质：股份制，规划用途：综合。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积为1933.56㎡，建筑面积为1933.56㎡的钢混结构车间一栋，共有情况：单独所有，房屋性质股份制，规划用途：非住宅。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积为443.67㎡，建筑面积为945.21㎡的2层钢混结构办公楼一栋，共有情况：单独所有，房屋性质：股份制，规划用途：办公楼。2015年7月11日，原告胡启伦与被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司法定代表人龙国仙签订《土地和房屋转让协议》，约定：“甲方（昭通市昭阳区万宝生猪有限公司）将自己拥有使用权的土地，位于昭阳区太平街道办事处石渣河社区，总面积19960.26平方米，土地上的房屋（车间1933.56平方米，综合楼面积881.64平方米，办公楼945.2平方米）全部出让给乙方（胡启伦）。甲方（昭通市昭阳区万宝生猪有限公司）出让的土地地号为53210204－06－05－002号土地使用证号为：昭区国用（2009）第00048号；出让的房屋房产证为：昭通市房权证昭阳区字第××号房屋产权证全部出让给乙方；昭通市房权证昭阳区字第××号房屋产权证全部出让给乙方；昭通市房权证昭阳区字第××号房屋产权证。出让价款24520000元，本协议签订后，甲方应配合乙方到土地管理部门和房屋管理部门办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续等内容。”2016年10月25日，胡启伦向云南省昭通市昭阳区人民法院提起诉讼，请求确认其与被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司签订的《土地和房屋转让协议》合法有效，被告依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续。2017年6月26日云南省昭通市昭阳区人民法院作出（2017）云0602民初2716号民事判决书，判决原告胡启伦与被昭通市昭阳区万宝生猪有限公司签订的《土地和房屋转让协议》有效，同时，对第二项诉讼请求，认为（2017）云0602民初2716号案件是确权之诉，故在判决中明确另案起诉解决。云南省昭通市昭阳区人民法院作出（2017）云0602民初2716号民事判决书送达后，昭通市昭阳区万宝生猪有限公司不服云南省昭通市昭阳区人民法院作出（2017）云0602民初2716号民事判决，提起上诉，云南省昭通市中级人民法院于2017年9月15日作出（2017）云06民终1872号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明：2012年昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行签订合同编号为53100620120001726号《最高额抵押合同》，约定以昭阳区太平街道办事处石渣河社区房地产设定抵押，抵押权自2012年7月23日至2015年7月22日止。并办理抵押登记。2015年8月20日，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行签订合同编号为53100620150001751号《最高额抵押合同》，约定昭通市昭阳区万宝生猪有限公司以其所有的国有土地使用权〈昭市国用2009第0048号〉为农行昭通分行与龙博公司2015年8月20日至2018年8月19日期间形成的债权提供最高额抵押担保，担保债权的最高余额为1755万元，并办理了抵押登记，农行昭通分行取得了他项权证。人民法院的生效判决书已判决农行昭通分行对办理抵押登记的昭通市昭阳区万宝生猪有限公司所有的国有土地使用权、房屋所有权（昭区国用2009第0048号）在最高额1775万元范围内享有优先受偿权。 本院认为，原告胡启伦与被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司签订的《土地和房屋转让协议》经生效的云南省昭通市昭阳区人民法院作出（2017）云0602民初2716号民事判决书和云南省昭通市中级人民法院（2017）云06民终1872号民事判决确认有效，双方本应按《土地和房屋转让协议》的约定全面履行合同义务，但本案涉案房屋及土地在双方签订合同之前，昭通市昭阳区万宝生猪有限公司就与中国农业银行股份有限公司昭通分行签订了《最高额抵押合同》，并对抵押物办理了抵押登记，中国农业银行股份有限公司昭通分行取得了他项权利证书，人民法院的生效判决书已判决中国农业银行股份有限公司昭通分行对办理抵押登记的房屋及土地享有优先受偿权，原告胡启伦未提供证据证明其已代昭通市昭阳区万宝生猪有限公司偿还了中国农业银行股份有限公司昭通分行的贷款，抵押权也消灭的事实，因此，原告胡启伦要求被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司现在配合其依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续的条件尚未成就，对其诉讼主张，本院不予支持。对于昭通市昭阳区万宝生猪有限公司提出因其已在昭阳区法院起诉解除双方签订的《土地和房屋转让协议》，本案应中止审理的理由不能对抗也生效的云南省昭通市昭阳区人民法院作出（2017）云0602民初2716号民事判决和云南省昭通市中级人民法院（2017）云06民终1872号民事判决，故对其申请中止本案审理的请求，本院不予支持。对于昭通市昭阳区万宝生猪有限公司提出本案应通知中国农业银行股份有限公司昭通分行参加诉讼的理由不能成立，因为根据合同的相对性，本案《土地和房屋转让协议》的双方是胡启伦与昭通市昭阳区万宝生猪有限公司，合同中并没有约定他人的权利和义务，因此，对昭通市昭阳区万宝生猪有限公司的该理由，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告胡启伦的诉讼请求。 诉讼费164400元由原告胡启伦负担。 如不服本判决，应在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 双方当事人在上诉期内均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。 审判长  王正云 审判员  刘世荣 审判员  杨稳香 二〇一八年八月十七日 书记员  霍晨宇