广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法南民一初字第1374号原告谭柱林，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××2217。委托代理人袁马焕，广东鼎能律师事务所律师。被告张建荣，男，汉族，住广东省东莞市南城区，公民身份号码为×××0735。委托代理人陈锐、黄翠柔，广东核略律师事务所律师及辅助人员。第三人张文峰，男，汉族，住广东省东莞市南城区，公民身份号码为×××0718。原告谭柱林诉被告张建荣、第三人张文峰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月1日、2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁马焕，被告的委托代理人陈锐到庭参加了诉讼，第三人张文峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭柱林诉称，张文峰将其名下所有的位于东莞市东城区火炼树怡丰都市广场丰泽阁D座702号房屋转让给谭柱林，售价600000元。购房款以张文峰所欠谭柱林的730000元借款中抵扣。双方于2015年1月29日签订《房地产买卖合同书》，同日到东莞市房管部门申请房屋变更登记，谭柱林及张文峰缴清了所有有关房屋过户的一切税费。张文峰并将房屋钥匙交给谭柱林。2015年2月11日，张建荣因张文峰民间借贷纠纷申请执行，申请法院查封了谭柱林上述房屋。谭柱林认为，谭柱林从张文峰处购买上述房屋，买卖房屋的意思表示真实，房屋并以债务抵消的方式予以支付，并已申请房屋过户登记及缴清房屋过户的一切税费，张文峰并已向谭柱林交付房屋，该房屋应属谭柱林所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，请法院依法判令：1.确认位于东莞市东城区火炼树怡丰都市广场丰泽阁D座702号房为谭柱林所有（房屋价值约600000元）；2.张建荣立即解除对上述房屋的查封；3.张建荣承担本案诉讼费用。被告张建荣辨称，1.谭柱林与张文峰系借贷双方当事人，涉案房屋的交易名为买卖，实为以房抵债。2.张建荣与张文峰之间的债权先于谭柱林与张文峰之间的债权，谭柱林与张文峰关于涉案房屋的交易有损张建荣的合法债权，应为无效。3.本案不排除谭柱林与张文峰串通损害他人合法权益的嫌疑。第三人张文峰未提交答辩状，亦未提供任何证据。经审理查明，张建荣诉李硕、张文峰民间借贷纠纷（2014）东一法南民一初字第1477号一案，本院于2014年10月14日作出判决如下：一、李硕于本判决发生法律效力之日起五日内向张建荣返还借款300000元。二、李硕于本判决发生法律效力之日起五日内向张建荣支付借款利息72000元及逾期利息、违约金（逾期利息及违约金之和应以300000元为本金，自2014年3月21日起计算至实际清偿之日止；或按月利率20‰与违约金30000元之和计算得出的金额，或按中国人民银行规定的同期同档贷款利率四倍计算得出的金额，前述两个金额取低值）。三、张文峰对李硕的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。上述判决书生效后，张建荣向本院申请执行李硕、张文峰财产，本院依法查封了登记在张文峰名下的位于东莞市东城区火炼树怡丰都市广场丰泽阁D座702号房。2015年1月29日，张文峰作为甲方（转让方），谭柱林作为乙方（受让方），双方签订《房地产买卖合同》，其中第一条约定，甲方拟将位于东莞市东城区火炼树怡丰都市广场丰泽阁D座702号的房地产转让全部份额给乙方，房屋建筑面积为145.1平方米，该房地产甲方于2008年8月14日向东莞市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为C6667136；第二条约定甲乙双方议定该房地产交易总金额为600000元；第四条约定双方同意于2015年1月29日由甲方将该房地产交付给乙方使用。同日，谭柱林、张文峰向税务部门缴纳了前述房屋买卖交易的有关税费。（2014）东一法南民一初字第1477号民事判决书生效后，张建荣向本院申请执行李硕、张文峰的财产，本院立案受理后，依法查封了张文峰名下位于东莞市东城区火炼树怡丰都市广场丰泽阁D座702号房屋。后谭柱林、张文峰无法办理该房屋的过户登记，遂向本院提出执行异议申请，本院于2015年6月4日作出执行裁定予以驳回。庭审中，谭柱林主张张文峰拖欠其借款730000元未还，遂双方达成房屋买卖协议，购房款600000元从张文峰拖欠的借款中抵扣。为此，谭柱林提供了三份借据（金额共计730000元）及二份转账凭证（金额共计682500元）。张建荣主张谭柱林、张文峰之间的房屋买卖交易不真实亦不合法，对谭柱林提供的借据及转账凭证不予确认。另外，谭柱林还主张张文峰在未转让案涉房屋前就将房屋出租给案外人汪建成，转让房屋后，汪建成继续承租房屋，并于2015年7月20日与谭柱林签订租赁合同，汪建成也通过现金存款或由他人转账向谭柱林支付了2015年7、8月的租金。为此，谭柱林提供了《商品房屋租赁合同》、收据及银行存折。张建荣对《商品房屋租赁合同》、收据及银行存折不予确认。以上事实，有原告提供的（2015）东一法执外异字第14号执行裁定书、房地产买卖合同、房屋登记申请受理单、发票、税费凭证、转账记录、借据、二手房交接证明、商品房屋租赁合同、收据、银行存折，被告提供的（2014）东一法南民一初字第1477号民事判决书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，第三人张文峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果应当由其自行承担。本案争议焦点为案涉房屋（即东莞市东城区火炼树怡丰都市广场丰泽阁D座702号房屋）的权属问题。经过审查，本院作出如下分析：首先，案涉房屋的产权登记在张文峰名下，没有过户登记至谭柱林名下，不动产物权的变更、转让不发生法律效力，不能对抗第三人。其次，张文峰在明知（2014）东一法南民一初字第1477号民事判决书确定其对张建荣负有债务的情况下，与谭柱林签订房屋买卖合同的行为，在一定程度上损害了张建荣的合法债权，且张文峰拒不到庭参加诉讼，与谭柱林、张建荣对质，不排除张文峰有隐匿或转移财产的嫌疑。再者，根据谭柱林的举证和陈述，谭柱林与张文峰之间形成的是民间借贷的法律关系，但是双方之间的债权债务关系是否真实合法有效、借贷金额是多少、张文峰有无还款等事实尚不能确定，即便真实存在，二人在债务履行期限届满后直接就案涉房屋签订买卖合同的行为，实为以物抵债，其性质为债务履行方式的变更，并非房屋买卖。并且，从时间上看，谭柱林对案涉房屋的实体权利不具有优先性。最后，若谭柱林对张文峰享有合法的债权，谭柱林可以通过诉讼主张权利，请求在对案涉房屋执行拍卖时依法受偿，这是法律给予所有合法债权人最大程度的保护。综上，谭柱林就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对案涉房屋中采取强制执行措施并无不当，谭柱林的诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告谭柱林的全部诉讼请求。本案受理费4900元，已预交，由原告谭柱林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  唐珺珺代理审判员  刘秋霞人民陪审员  张雅芝二〇一五年十月十五日书 记 员  高小丽附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。