河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2014）牧民一初字第440号原告张瑞。原告张玉荣，系原告张瑞母亲。二原告委托代理人雷好利。二原告委托代理人路鸿昌。被告桂兰梅。被告张法海，系被告桂兰梅之子。原告张瑞、张玉荣诉被告桂兰梅、张法海所有权确认纠纷一案，原告起诉至本院，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告张瑞、张玉荣共同委托代理人雷好利、路鸿昌到庭参加诉讼，被告桂兰梅、张法海经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称：1993年第二原告张玉荣出资购买新乡市某小区17幢4单元4号（现新乡市某小区15号楼4单元4号）房屋，购买交款凭据、房产证、房屋评估证一直由张玉荣保管至今。第二原告张玉荣与其父张某某（2013年11月3日去世）于2012年12月22日签订协议，协议明确指出该房屋归张瑞所有。2013年9月30日新乡市牧野区人民法院（2013）牧民-初字第214号《民事判决书》确认该协议为合法、有效协议。根据2012年12月22日签订的房屋协议，张某某、桂兰梅明知自己不享有房屋的处分权，明知该房屋房产证等证件在第二原告张玉荣处保管，却谎称房产证遗失申请补办新证，之后，仍然将房屋转卖其次子第二被告张法海。第二被告张法海明知道第二原告张玉荣与其父张某某签订的协议合法有效，明知道且应该知道父母对该房屋无处分权，却故意与父母进行非法转让，于2013年10月将该房屋过户于自己名下，第二被告张法海显然存在故意、恶意取得。张某某、桂兰梅和张法海之间的房屋转让行为存在恶意转让嫌疑，且直接损害了房权所有人第一原告张瑞的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条规定，可证明无处分权人桂兰梅将该房屋转让给其儿子张法海，且张法海受让该房屋存在恶意取得。显而易见，所有权人张瑞有权要求返还该房屋并过户登记至自己名下。请求法院判令：一、返还新乡市某小区17幢4单元4号（现新乡市某小区15号楼4单元4号）房屋并协助办理过户登记手续登记至张瑞名下；二、本案诉讼一切费用由被告承担。被告桂兰梅、张法海未向本院提交答辩意见。原告向本院提交证据材料有：第一组证据：购房原始凭据、群众联名证明、协议书和判决书，证明1、1993年原告张玉荣出资购买新乡市某小区17幢4单元4号（现新乡市某小区15号楼4单元4号）房屋一套，购房原始凭据在原告处。原告支付了全部购房款并有小区群众联名证明，原告是该房屋的真正购买人和实际所有权人；2、原告张玉荣与其父张某某于2012年12月22日签订协议，协议双方认可该房屋由原告出资购买，所有权归张瑞所有，张某某、桂兰梅有居住权、没有处分权、不是所有权人，3、根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，2013年9月30日新乡市牧野区人民法院（2013）牧民一初字第214号民事判决书确认该协议为合法、真实、有效协议，并驳回了张某某的诉讼请求（该判决于2013年10月16日生效）。因而，判决书充分肯定了张瑞为真正的权利人，房屋就归真实所有权人张瑞所有。第二组证据：涉案房屋房产证、评估证、挂失公告与补办新证，证明1、新乡市某小区17幢4单元4号（现新乡市某小区15号楼4单元4号）房屋的房产证、房屋评估证原件在原告处；2、被告桂兰梅明知涉案房屋房产证、房屋评估证在其女儿张玉荣处保存，却谎称房产证遗失，桂兰梅、张某某无处分权却擅自违背协议，在2013年3月20日挂失，5月6日补领新证，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。第三组证据：至亲关系证明、房屋买卖契约、契税证明，证明1、被告桂兰梅与被告张法海系母子至亲关系，作为桂兰梅的儿子张法海明知张某某与张玉荣打官司详情和法院的判决结果，被告双方明知无权买卖涉案房屋，却在2013年9月30日判决书下达生效后，置法院判决书于不顾，于2013年10月29日非法、恶意与张某某、桂兰梅签订涉案房屋买卖契约，并过户于自己名下，恶意串通、非法所得，且严重损害了原告的合法权益，《中华人民共和国民法通则》第六十一条“双方恶意串通，实施民事行为损害第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，返还第三人”；2、被告张法海对所谓买到的涉案房屋所缴的国家契税金额为2177.88元，是按房屋市场评估价或者指导价的1%收取，那么该涉案房屋的市场指导价或者市场交易价格是21.7788万元，而被告张法海仅仅支付了3万元，根据合同法司法解释（二）第十九条，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，视为“明显不合理的低价”，两被告对涉案房屋3万元的交易价格仅是市场指导价的13.77%，明显两被告以极不合理的价格买卖，属恶意串通、非法买卖，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。针对原告提交的证据材料，被告张法海、桂兰梅未向本院提交质证意见，也未向本院提交证据材料。根据当事人陈述、有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：原告张玉荣与原告张瑞系母女关系，被告桂兰梅与被告张法海系母子关系，被告桂兰梅与原告张玉荣系母女关系，被告桂兰梅的丈夫系张某某（已故）。位于新乡市某小区17幢4单元4号的房屋（房产证号为新北私字第××号，该证登记日期为1998年9月1日）登记所有权人为张某某。2012年12月22日，张某某出具“协议”，声明该房系大女儿张玉荣购置，张玉荣认可该房屋的实际所有人为张瑞，经本院（2013）牧民一初字第214号生效民事判决书确认，该声明协议有效。2013年3月20日，张某某通过新乡市房地产交易登记中心登遗失公告，声明新北私字第××号房产证遗失作废。2013年5月26日，权利部门为张某某就该房屋补发新证，新证号为新房权证新乡市字第××号。2013年10月29日，张某某、桂兰梅与张法海签订房屋买卖契约，约定将上述房屋以30000元的价格出售给张法海，该房屋现登记在张法海名下（所有权证号为201333644，登记日期为2013年12月10日），该房屋因转让缴纳契税2177.88元。原告在案件审理过程中称新乡市某小区17幢4单元4号即新乡市某小区15号楼4单元4号。本院认为：《中国人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”。本案中，涉案房产的实际所有权人系张瑞。关于涉案房产的买卖行为，张某某、桂兰梅属于出让人即无处分权人，被告张法海系受让人，根据以上法律规定，只有同时满足以上三个条件时，张法海才能取得该房产的所有权。结合房屋坐落位置、房屋面积、房屋交易的契税计税金额，参考附近房屋的市场价值，张法海以30000元购得该房屋不属于“以合理的价格转让”，故张法海不能取得该房屋的所有权，张瑞作为所有权人有权追回。原告张瑞要求返还房屋并协助办理过户手续的请求应予以支持。据此，依照《中国人民共和国物权法》第一百零六条之规定，经本院审判委员会研究讨论决定，判决如下：被告张法海于本判决生效之日起十日内向原告张瑞返还位于新乡市某小区17幢4单元4号（即新乡市某小区15号楼4单元4号）的房屋并协助办理产权转移手续。案件受理费100元，由被告桂兰梅、张法海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  吴继伟审 判 员  张孝群人民陪审员  韩吉梅二〇一五年三月十六日书 记 员  苗亚琳