海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民二初字第182号原告：应聘莹，女，1971年5月7日出生，汉族，住海口市振兴南路。委托代理人：王乃江，海南颖川律师事务所律师。委托代理人：符传祯，海南颖川律师事务所实习律师。被告:海南省房地产开发总公司，住所地：海口市美兰区海府一横路华宇大厦。法定代表人：林一明，该司总经理。被告：胡兴福，男，汉族，1957年2月24日出生，住海口市建山里。原告应聘莹诉被告海南省房地产开发总公司（以下简称省房地产总公司）、胡兴福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由审判员何新担任审判长，与人民陪审员梁健、李宁组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告应聘莹及其委托代理人王乃江、符传祯到庭参加诉讼，被告省房地产总公司及胡兴福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应聘莹诉称，2002年3月14日，被告胡兴福及案外人吴地兴、陈亚梅、吴文武与被告海南省房地产开发总公司签订了一份《楼房代售合同》，合同约定，被告胡兴福及案外人吴地兴、陈亚梅、吴文武委托被告海南省房地产开发总公司出售美舍苑小区第十六、十七号楼，该事实已经被贵院判决认定。2001年9月19日，原告与被告海南省房地产开发总公司签订了一份《商品房代售合同》，合同约定，被告海南省房地产开发总公司作为代售方将位于美舍苑小区第16幢第601号房出售给原告，总价款为263248元，付款方式为签订合同5日内支付全部房价款的95%即250086元，余款5%即13162元领取房产证时付清。签订《商品房代售合同》后，原告按约定支付了全部房价款的95%即250086元，2014年3月17日，美舍苑16幢楼办理了初始登记，总证为海房字HKYL412X**号，房屋所有权人为胡兴福，被告至今未给原告办理房屋所有权证。原告居住的美舍苑小区第16幢的几十名业主因为被告没有办理房屋所有权证已经向贵院提起诉讼，贵院已经判决被告协助将房屋所有权证过户至业主名下，判决已经生效并已经执行。综上，为了维护原告的合法权益，特诉请判令：1、确认原告与被告海南省房地产开发总公司于2001年9月19日签订的《商品房代售合同》合法有效；2、判令被告胡兴福30天内协助原告将位于海口市振兴南路26号美舍苑第16幢第601号房（总证号：海房字HKYL412XXX6**号）的房屋所有权证过户至原告名下；3、诉讼费用由两被告负担。被告省房地产总公司及胡兴福未作答辩。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、《商品房代售合同》，证明吴地兴、胡兴福委托海南省房地产开发总公司将海口市振兴南路美舍苑16栋601房出售给原告。证据2、《法人授权委托证明书》，证明吴地兴、胡兴福委托海南省房地产开发总公司将海口市振兴南路美舍苑16栋601房出售给原告。该份证据为复印件，该份证据已被生效判决认定。证据3、中国建设银行现金交款单，证明原告已经按照《商品房代售合同》的约定一次性支付了购房款的总额95%，也就是250086元。证据4、海南省海口市资金往来专用发票3张，证明原告已经按照《商品房代售合同》的约定一次性支付了购房款总额的95%，也就是250086元，因为被告没有十万元的发票，故开具了三张发票。证据5、（2014）美民二初字第154号民事判决书，证明生效判决认定了胡兴福及案外人吴地兴、陈亚梅、吴文武与海南房地产开发总公司签订《楼房代售合同》，胡兴福及案外人吴地兴、陈亚梅、吴文武委托海南房地产开发总公司出售美舍苑16、17号楼，16号楼办理了初始登记。被告省房地产总公司及胡兴福均未到庭质证，亦未向本院提交证据。经审查，本院认为，原告提供的证据1-5中，证据1、4为原件，各证据之间相互印证，形成完整的证据链，被告省房地产总公司及胡兴福均未到庭质证，视为其放弃了质证的权利，故本院对上述证据的真实性、关联性、合法性及证明内容均予以确认。根据庭审质证和本院的审查，确认以下事实：2001年9月19日，原告与被告省房地产总公司签订一份《商品房代售合同》，约定：省房地产总公司接受委托代为销售美舍苑小区16、17栋房屋，原告购买的房屋为海口市振兴南路26号美舍苑小区第16幢第601号房，建筑面积共为173.19平方米，建筑面积最后以房产所有权证的面积为准；购房单价为1520元/平方米，总购房款暂定为263248元；买房全部购房款应汇入代售方指定的银行，帐户全称为海南美舍河物业管理有限公司；购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%计人民币250086元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款计人民币13162元；委托方于2001年12月15日前将房产移交给买方使用；房屋所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担；委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在6个月内办好房屋所有权证；买方若不按时支付第一期购房款，按买方中途退房处理，若不按时支付第二期款项，每逾期一天，买方须按应付而未付款的万分之五作为逾期违约金偿付给代售方；逾期超过1个月，代售方有权按买方中途退房处理等。签约当天，原告按合同约定支付了购房款250086元。之后，涉案房屋交付给原告使用，原告一直居住至今。因涉案房屋的所有权证一直未办理至原告名下，遂成讼。另查明，本院在审理原告莫壮天诉被告省房地产总公司、吴地兴、胡兴福房屋买卖合同纠纷一案中，已于2014年10月27日作出（2014）美民二初字第154号民事判决书，该判决书现已发生法律效力。根据该判决书查明的事实，2002年3月14日，被告胡兴福及案外人吴地兴、陈亚梅、吴文武作为甲方，被告省房地产总公司作为乙方，甲乙双方共同签订一份《楼房代售合同》。合同约定，甲方委托乙方出售的楼房为美舍苑小区南侧的二栋住宅楼，乙方将二栋楼分别定为十六、十七号楼；甲方委托权限仅由乙方代为销售；售房款由购房客户存入乙方帐户，甲方两人同时要求将房款转甲方的指定帐户时，乙方才给予受理；甲方办理所有房产证手续并承担因此产生的一切费用；乙方代出具销售房款收据给客户等。在该案庭审过程中，被告省房地产总公司称其于2000年11月即开始接受吴地兴、胡兴福的委托代售房屋。被告胡兴福对被告省房地产总公司在涉案房屋上的代售权限未提出异议。该判决书还查明，2014年3月17日，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼办理了初始登记，房屋所有权人为被告胡兴福，房屋总层数为9层。在案件审理过程中，经向海口市房屋档案馆查询，海口市振兴南路26号美舍苑16栋601房于2015年7月30日办理了房屋所有权证，证号为第HKYL464XXX号，建筑面积191.34平方米，截止2015年9月28日，涉案房屋仍登记在被告胡兴福名下，涉案房屋无查封、抵押记录。本院认为，一、关于涉案《商品房代售合同》的效力问题。虽然涉案《商品房代售合同》签订时间早于被告省房地产总公司与被告胡兴福及案外人吴地兴、陈亚梅、吴文武签订的《楼房代售合同》，但是事实上被告省房地产总公司在2000年11月即开始接受吴地兴、胡兴福的委托代售房屋，且吴地兴、胡兴福对此未提出异议，故本院认定被告省房地产总公司具有涉案房屋的代售权。被告省房地产总公司根据被告胡兴福等人的委托代售房屋的行为，构成代理，其代售房屋的行为结果应由委托人承担。上述涉案《商品房代售合同》系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护。因此，原告请求确认其与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》有效，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、关于被告胡兴福就涉案房屋是否承担所有权证过户义务的问题。根据涉案《商品房代售合同》的约定，购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%计人民币250086元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款计人民币13162元。原告已按合同约定支付了第一期购房款250086元，被告胡兴福为作为案房屋的登记所有权人，应当按约履行协助原告办理房屋过户手续的义务。原告请求被告胡兴福协助其办理房屋所有权证的过户手续，合法合理，应予以支持。因被告省房地产总公司仅接受委托代售涉案房屋，并不承担协助原告办理房屋所有权证过户的义务，故原告请求被告省房地产总公司承担本案诉讼费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、确认原告应聘莹与被告海南省房地产开发总公司于2001年9月19日签订的《商品房代售合同》合法有效；二、被告胡兴福须于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告应聘莹将登记在被告胡兴福名下的位于海口市振兴南路26号美舍苑第16幢第601房（证号：第HKYL464XXX号）的房屋所有权证过户至原告应聘莹名下；三、驳回原告应聘莹的其他诉讼请求。案件受理费人民币5249元，由被告胡兴福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  何新人民陪审员  李宁人民陪审员  梁健二〇一五年十月八日书记员廖芙蓉速录员王志玲附：相关的法律及司法解释条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。