浙江省湖州市南浔区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖浔执异初字第2号原告：沈某某。委托代理人：郁其成。被告：孙某甲，。委托代理人：沈炳松。被告：孙某乙，。原告沈某某为与被告孙某甲、被告孙某乙申请执行人执行异议之诉一案，于2014年10月20日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理，原告沈某某及其委托代理人郁其成、被告孙某甲的委托代理人沈炳松到庭参加了诉讼，被告孙某乙经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告沈某某起诉称：因被执行人孙某乙不履行民间借贷纠纷一案的判决，湖州市南浔区人民法院在执行被执行人孙某乙坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房产过程中，被告孙某甲对该执行标的物提出了执行异议，湖州市南浔区人民法院作出了（2014）湖浔执民字第5号执行裁定。原告不服该裁定，认为被告孙某甲在2003年10月20日与被告孙某乙签订《住房转让协议》、支付房款、交付房屋等，不是真实事实。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，无论转让是否真实，该房屋物权仍为被执行人孙某乙所有。被告孙某甲以物权法第十五条为依据主张为其所有，混淆了合同效力和物权效力的法律规定，该房产不属于孙某甲所有。庭审中补充认为：在2003年的时候，应该可以办理房屋产权过户手续，到2010年2月办出土地使用证之后也没有办理房屋过户手续，故两被告的房屋交易是不真实的。关于房屋款项交付，将协议作为收款凭证不符合一般的交易习惯，被告孙某乙与被告孙某甲之间虽然有住房转让协议，但没有实际的交款行为。为此，请求判令：（1）确认位于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室的房屋物权属被告孙某乙所有；（2）许可对湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房屋的执行；（3）由被告承担本案诉讼费用。被告孙某甲未在答辩期限内作书面答辩，但在庭审中辩称，2003年已由被告孙某乙及其配偶将本案所涉及的房屋转让给了被告孙某甲，被告孙某甲将房屋转让款55000元交付给了被告孙某乙夫妇，是先支付了钱之后再签订住房转让协议，孙某甲一直居住至今。被告孙某甲在主观上是善意的，转让房屋是被告孙某乙当时的真实意思表示；在客观上被告孙某甲也是支付了相应合理的对价，执行裁定所认定的事实合法有效，请求依法驳回原告沈某某的诉讼请求。被告孙某乙未作答辩。原告沈某某为证明其主张，向本院提交了以下证据材料来证明：1.房屋产权证（复印件）一份，以证明位于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房屋为被告孙某乙所有的事实。2.（2010）湖浔练商初字第175号民事判决书（复印件）一份，以证明原告对被告孙某乙享有合法债权及相应债权金额的事实。3.（2014）湖浔执民字第5号执行裁定书和送达回证（复印件）各一份，以证明原告于2014年10月8日收到（2014）湖浔执民字第5号执行裁定书，原告提起本案诉讼符合法律规定的事实。4.善琏供电服务站《04057按照户号查询历史电量电费》一份，以证明房屋的用电户名在2007年6月前一直在被告孙某乙名下，2007年8月才登记在被告孙某甲名下，被告孙某甲在执行异议中提出的在签订住房转让协议时就办理了用电户名变更的说法与事实完全不相符，是虚假的。5.《住房转让协议》（复印件）一份，以证明根据电表用户变更的情况，说明该份协议不是客观真实的。尤其是房款没有任何交付凭证，没有对价的支付情况，且房价55000元也低于市场价格，不符合常理。被告孙某甲质证认为，对证据1的真实性没有异议，房屋产权登记在被告孙某乙名下，但2003年涉案房屋转让给被告孙某甲之后，房屋产权证原件一直在被告孙某甲处；因被告孙某甲与被告孙某乙之间是亲戚关系，如果房屋过户要手续费用，故至今没有办理过户。对证据2的真实性没有异议。对证据3的真实性没有异议。对证据4的真实性没有异议。被告孙某甲在执行听证及庭审当中，自始止终没有说涉案房屋的电表在2003年就已经进行了变更登记过户。2003年被告孙某甲取得该房屋后一直居住至今。2011年时，被告孙某乙因为资金周转的原因，导致其外出而下落不明，故对原告以证明的内容有异议，该证据恰好可以证明被告孙某乙与被告孙某甲的房屋转让协议真实有效。对证据5的真实性没有异议，但由于该房屋转让时不是新的住宅，加上两人是亲戚关系，当时的房价55000元与市场价相符。对原告提交的证据，本院认为，证据1-5，来源合法，内容真实，与本案有关联，予以认定为有效证据。被告孙某甲向本院提交证据如下：1.《住房转让协议》一份，以证明被告孙某乙夫妻于2003年10月20日将善琏镇大治路56号301室房屋以人民币55000元的价格转让给被告孙某甲，房款已交付，并由见证人钱某某、李某某见证的事实。2.房屋产权证一份，以证明2003年10月20日，被告孙某乙夫妇将房屋转让给被告孙某甲时就将房屋产权证原件交付给被告孙某甲的事实。3.土地使用证一份，以证明在2010年由被告孙某甲出面办理了该房屋的土地使用证，该土地使用证的填发日期是2010年2月23日的事实。4.国家电网客户信息（复印件）一份，电费明细（复印件）一份，以证明该房屋的电表户名是孙某甲的事实，也就是在2003年房屋转让之后，被告孙某乙将电表过户给被告孙某甲名下的事实。5.李某某、钱某某证明（复印件）二份，以证明2003年10月20日，被告孙某甲将房屋款项55000元交付给被告孙某乙夫妻，该协议由钱某某起草。执行听证时钱某某出庭作证的事实。6.杨某某、冯某某、周某某证明（复印件）三份，以证明2003年10月20日签订《房屋转让协议》之后，被告孙某甲一直居住该房屋的事实。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性均有异议，住房转让协议不真实，两被告以及相关亲戚串通，是为了逃避债务转让资产。对证据2本身没有异议，本案所涉及的房屋为被告孙某乙所有，对签定协议后被告孙某乙就将房屋产权证原件交付给被告孙某甲有异议。对证据3的真实性没有异议。对证据4的真实性没有异议。证据5的内容是不真实的，因为证人与被告有利害关系，证明的文字表述也完全一样，不具有合法性。证据6即证明都是一样的，不代表证人的真实意思，证人未出庭作证，不具有合法性，也不能证明被告孙某甲一直居住并使用的事实。对被告孙某甲提交的证据，本院认为，证据1-4，符合有效证据的条件，予以认定。但证据4尚不能证明在2003年房屋转让后，被告孙某乙就将电表过户给被告孙某甲名下的事实；可以证明2012年8月之后争议房屋电费户名为被告孙某甲的事实。对证据5，原告有异议，且证人又未到庭作证，不予认定。对证据6，原告有异议，证人均未到庭作证，不予认定。本院依职权调取的证据，当事人质证如下：1.南浔区房产交易登记管理中心2014年10月28日出具的孙某乙房屋信息《证明》1份，产权人为孙某乙，房屋坐落善琏镇大治路56号301室，产权面积为82.81平方米。双方当事人质证无异议，该证据可以证明位于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房屋产权人为孙某乙的事实。2.（2014）湖浔执民字第5号案件中《国有土地使用证》（复印件）一份，双方当事人质证无异议，该证据可以证明湖州市国土资源局于2010年2月23日发出湖土国用（2010）第72-4676号国有土地使用证，土地使用权人为孙某乙，使用权类型为划拨，使用权面积为30.18平方米的事实。被告孙某乙未向本院提交证据。根据上述认定的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：本院于2010年12月10日作出（2010）湖浔练商初字第175号民事判决：被告孙某乙返还原告沈某某借款200万元，支付借款利息79740元，合计2079740元，限于本判决生效之日起十日内清偿；案件受理费23438元，由被告孙某乙负担。因被告孙某乙未履行该判决，本院在执行该判决时，于2014年5月5日查封了登记在被告孙某乙名下坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室的房屋。被告孙某甲对该执行标的物提出了执行异议，认为其在2003年10月20日与被告孙某乙签订了《住房转让协议》，约定被告孙某乙所有的位于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室的房屋转让给被告孙某甲，同日被告孙某甲向被告孙某乙支付了房款人民币55000元，被告孙某乙已将该套房屋及相关产权证书原件交给孙某甲使用，该套房屋不应属于执行标的物，故要求本院立即中止对该房屋的执行。本院于2014年9月22日作出（2014）湖浔执民字第5号执行裁定：中止对登记在被告孙某乙名下的位于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房产的执行。原告不服该裁定，依法向本院起诉。另查明，落款时间为2003年10月20日的被告孙某乙与被告孙某甲签订的《住房转让协议》载明：“甲方：孙某乙（叔），乙方：孙某甲（侄），甲方为了改善居住条件，在原善琏镇汽车站建造新房子，现把居住的约九十平方米的旧房，经甲方和家人商量同意买给乙方（侄儿），并有2位亲戚在场见证。达成以下协议内容：（1）转让价格：人民币伍万伍仟元整，一次性付清，本协议为收款凭证。（2）房屋的产权证，有甲方负责过户到乙方名下，一切费用有甲方。（3）协议签订后到房产过户前，甲方不得把此房进行抵押。（4）房子里所有旧的东西，有甲方赠送于乙方。（5）此协议长期有效，不得反悔，本协议一式二份，双方各一份。”被告孙某乙及其妻沈美凤、被告孙某甲在协议上签名并捺了手印，钱某某和李某某在协议上见证人栏中签名。坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室的房屋，被告孙某乙于2001年4月17日办出了该房屋房屋产权证，在2007年6月前电费户名登记在被告孙某乙名下，2007年8月后电费户名登记在被告孙某甲名下。2010年2月23日办理了该房屋土地使用证。至今该房屋所有权人、土地使用权人均为被告孙某乙。本院认为，被告孙某甲以其与被告孙某乙就争议房屋签订过《住房转让协议》，并交付了房款，实际占有房屋为由，在执行程序中对争议房屋主张实体权利，但依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋的权属以登记为公示原则，因此，本案争议房屋物权现仍属于被告孙某乙所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依该条的规定，争议房屋的买受人即被告孙某甲以存在房屋买卖关系来排除对争议房屋的执行，应必须同时满足已支付全部价款、实际占有争议房屋、对未办理过户登记没有过错三个要件。没有支付全部价款，或者没有实际占有争议房屋，或者对未办理过户登记有过错的，都不应排除原告沈某某申请本院对争议房屋的执行。本案中，因住房转让协议上已注明本协议为收款凭证，虽然没有单独的支付房款凭证或付款收据，也应视为已支付全部价款。2007年8月后争议房屋电费户名为被告孙某甲，故被告孙某甲也已实际占有使用争议房屋。但被告孙某甲从签订住房转让协议到被告孙某乙离家外出，在长达七年的时间里，不及时办理房屋产权过户登记，也没有及时通过诉讼途径行使自己的权利，被告孙某甲对未办理房屋产权过户登记存在过错。原告许可对坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告在本案诉讼中请求确认争议房屋归被告孙某乙所有，超过其诉请范围，无相关法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、准许对登记在孙某乙名下坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房屋的执行；二、驳回原告沈某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币1175元、公告费人民币300元，合计诉讼费人民币1475元，由被告孙某乙、孙某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  熊志亮审 判 员  李群章代理审判员  邵钧伟二〇一五年三月十一日书 记 员  徐琼花