湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）娄中民三终字第77号上诉人（原审被告）梁利根，男，1961年11月19日出生，汉族，户籍登记地湖南省娄底市娄星区乐坪办事处廖家居委会七组，住该处。委托代理人邹文，娄底市娄星区法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）戴祝华，男，1962年4月12日出生，汉族，户籍登记地湖南省涟源市荷塘镇人民村石山组，现住娄底市火车站华泰宾馆后站前1栋。委托代理人彭永福，娄底市有为法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）谢坚升，男，1964年3月20日出生，汉族，户籍登记地湖南省涟源市蓝田办事处双江街二组，住该处。上诉人梁利根因与被上诉人戴祝华、谢坚升合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民二初字第444号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年2月24日，通过娄底市鑫楚经纪公司为中介，被告梁利根以梁校根的名义以及被告谢坚升作为出卖方（甲方）与买受方（乙方）即原告戴祝华签订了一份《房屋买卖协议》，协议中约定：“…一、甲方自愿将坐落于区湘中大道旁0002幢203-03号门面，以房产总价贰拾伍万捌仟捌佰元整的价格整套出售给乙方。该门面的建筑面积为33.59平方米，该门面楼上有同等面积33.59平方米两层合计67.18平方米。房产证编号为：娄房权证娄底字第00141438号（土地使用证正在办理中）。二、双方同意该门面两层的总成交价为人民币贰拾伍万捌仟捌佰元整。中介公司佣金为甲乙双方各付房产总价的1%，为人民币贰仟捌佰捌拾元整。付款方式：甲乙双方在签订该房屋买卖协议当天在房产局受理后一次性付给甲方贰拾伍万捌仟捌佰元整。三、交房：1、交房条件：房屋交付之时，甲方应保证该房屋无抵押、担保、无人租住、无欠费（水电费、煤气费、物业管理费），不得破坏该房屋内现有结构。2、交房期限：甲方在签订本合同10天内交房给乙方。四、双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务：①甲方应保证该房屋产权明晰无任何权属纠纷。②甲方应在本合同签订的交房日期内将相关事项办好并交付乙方。③甲方应积极配合乙方处理好该房屋所属小区内各项物业管理事项。④甲方包水、电入户，但不承担费用。⑤甲乙双方应积极配合办理该房屋产权过户及相关事项。2、乙方的权利和义务：①乙方负责办理该房屋房产证和土地使用证过户等一切相关费用。②乙方应自觉遵守本合同签订的付款方式进行付款。五、违约责任：1、甲方如不按本合同规定的日期交付房屋，每逾期一天按总转让价的1%计算违约金支付给乙方。2、甲方房屋如因产权不明晰而引起的所有纠纷一概由甲方负责。如因此给乙方造成的损失，甲方全权负责赔偿并退还乙方全部购房款。3、甲乙双方如有不积极配合办理该房屋过户手续的，其引起的不良后果由违约方全权承担，且全权承担由此给对方造成损失。…”协议签订当日，原告戴祝华即按协议约定将购房款贰拾伍万叁仟捌佰元整通过中介公司支付给了被告梁利根，另留扣了伍仟元作为地产办证费的押金未予支付。此后不久，被告梁利根、谢坚升以及原告戴祝华即按协议约定到房产管理部门办理了上述房产的产权过户手续，原告戴祝华并为此向税务部门缴纳了该套房产的转让增值税和个人所得税8000元。但地产使用权过户手续至今未予办理。后双方为水电入户费用、过户税费的承担等问题发生纠纷，原告戴祝华遂起诉至本院。另查明，因被告梁利根、谢坚升之间存有债权债务关系，故谢坚升以抵债的形式将其所有权的上述门面房产抵给了被告梁利根，但未办理房产过户手续。本案的争议焦点主要有以下三个：1、本案所涉标的物房产的水电入户手续及费用应当由谁负责？2、本案所涉标的物的土地使用权证的办证费用应当由谁负责承担？3、原告已向税务机关所代缴的房地产转让增值税以及个人所得税，是否应当由两被告予以返还与原告？原审法院审理认为：第一、关于本案所涉标的物房产的水电入户手续及费用应当由谁负责的问题。因国家计委、财政部下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格（2001）585号文件中第三条的规定：“整顿城市基础设施配套费。…取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。…地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。”以及《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售应当符合以下条件：…（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。”根据上述通知文件以及管理办法的精神，商品房价格的成本构成不仅包括房屋建筑安装工程费，还应当包括配套基础设施费用。而配套基础设施费用之中就应当包含有“两管三线”的安装，即燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线的安装费用，那么依照该文件精神以及管理办法的规定，各商品房开发企业是不得再向购房者另行收取“两管三线”的安装费用。本案中，被告梁利根、谢坚升作为门面房产的出让方，虽然不是房产的建设方，但根据上述文件以及管理办法的规定，在出售门面房产时亦应当需要遵守相关的行业法规，故本案所涉标的物门面房产的水电入户安装费用理应由出售方来负责承担。现原告戴祝华提出确认双方所签订的《房屋买卖协议》第四条第4项中甲方不承担水电入户费用的内容无效，由两被告依法承担水电入户的安装义务以及安装费用的诉求。本院经审查后认为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上，对原告提出的该诉求，本院予以支持。第二、关于本案所涉标的物土地使用权证的办证费用应当由谁负责承担的问题？根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“…合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”在本案中，原告戴祝华与两被告梁利根、谢坚升是在自愿且意思表示真实的情况下签订的《房屋买卖协议》，且该协议的第四条第2项具体约定“…乙方的权利和义务：①乙方负责办理该房屋房产证和土地使用证过户等一切相关费用。”因上述条款的约定并不违反相关法律法规，故双方当事人仍应继续遵守履行。综上，被告梁利根、谢坚升在将湘中大道旁0002幢203-03号门面出售给原告时，理应配合好原告办理相应的房产所有权证以及土地使用权证的过户手续，因现两被告仅配合原告办理好了房产权证的过户，但该门面的土地使用权证至今未能办理，故两被告应当配合原告办理好土地使用权证，至于办证费用按协议约定应由原告方负担。第三、关于原告已向税务机关所代缴的房地产转让增值税以及个人所得税，是否应当由两被告予以返还与原告的问题？根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。”以及《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定：“下列各项个人所得，应纳个人所得税：…九、财产转让所得。”和第八条的规定：“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。…”本案中，在双方办理湘中大道旁0002幢203-03号门面房产所有权过户手续时，原告戴祝华已向税务机关代为缴纳了相应的房地产转让增值税以及个人所得税8000元，现原告提出由两被告将其所代为缴纳给税务机关的房地产转让增值税以及个人所得税予以返还的主张，符合上述法律规定，本院予以采纳。对原告提出因两被告违约应当赔偿其经济损失51600元的诉求。本院经审查后认为，原告戴祝华在诉讼中未能提交充分确凿的有效证据，根据谁主张谁举证之规则，应当由原告对此承担举证不能的后果。被告谢坚升经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、宣告原告戴祝华与被告梁利根、谢坚升于2011年2月24日所签订的《房屋买卖协议》第四条第4项中甲方不承担水电入户费用的内容无效；二、由被告梁利根、谢坚升在本判决生效之日起三十日内为原告戴祝华办理好娄底市娄星区湘中大道旁0002幢203-03号门面的水、电入户手续，并且水、电入户的相关安装费用由被告梁利根、谢坚升负担；三、由被告梁利根、谢坚升在本判决生效之日起三十日内为原告戴祝华办理好娄底市娄星区湘中大道旁0002幢203-03号门面的土地使用权证，转户办证的相关费用由原告戴祝华负担；四、由被告梁利根、谢坚升在本判决生效之日起三十日内将原告戴祝华代为缴纳的房地产转让增值税以及个人所得税8000元支付与原告；五、驳回原告戴祝华其他的诉讼请求。案件受理费1340元，由原告戴祝华负担540元，由被告梁利根、谢坚升负担800元。上诉人梁利根不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人并非诉争房屋的所有权人，而是被上诉人谢坚升与上诉人之间存在债权债务关系，上诉人为谢坚升去中介公司挂单，谢坚升将所卖房产的房款抵给上诉人，故有关该出售房屋的质量，出售条件均与上诉人无关。该房屋的所有过户手续是谢坚升夫妇与戴祝华直接办理的，上诉人未参与过。二、原审判决结果错误。上诉人是债权人，中介公司是挂单人，原房产实际所有权人是谢坚升，判令上诉人承担责任是错误的。综上所述，上诉人在本案中不应承担任何责任。请求：撤销原判，判决驳回戴祝华对上诉人的全部诉讼请求。被上诉人戴祝华答辩称：本案事实清楚，证据充分，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当驳回上诉。经审理，本院除对原审查明的事实中“2011年2月24日，通过娄底市鑫楚经纪公司为中介，被告梁利根以梁校根的名义以及被告谢坚升作为出卖方（甲方）与买受方（乙方）即原告戴祝华签订了一份《房屋买卖协议》”不予认定外，对其他查明的事实予以认定。另查明：2011年2月24日，通过娄底市鑫楚经纪公司为中介，谢坚升作为出卖方（甲方）与买受方（乙方）即戴祝华签订了一份《房屋买卖协议》，梁利根以梁校根的名义作为谢坚升的代理人代表谢坚升在甲方处签字。其后，在房产管理部门办理房产的产权过户手续时是谢坚升与戴祝华签字办理，梁利根没有在相关过户手续上签字。本院认为：关于上诉人梁利根是否应当承担民事责任的问题，本案中，2011年2月24日，通过娄底市鑫楚经纪公司为中介，谢坚升作为出卖方与买受方戴祝华签订了一份《房屋买卖协议》，在该协议上梁利根是以梁校根的名义作为谢坚升的代理人代表谢坚升在出卖方处签字。其后，在房产管理部门办理房产的产权过户手续时也是谢坚升与戴祝华签字办理的，梁利根没有在相关过户手续上签字。因此，虽然因为梁利根、谢坚升之间存有债权债务关系，梁利根收取了该笔购房款，但《房屋买卖协议》的出卖方是谢坚升，梁利根只是作为谢坚升的代理人代表谢坚升在出卖方处签字，梁利根并不是本案《房屋买卖协议》中出卖方的共同出卖人，因此，不应承担本案中的民事责任。综上所述，上诉人所持不应当承担民事责任的上诉理由成立，本院予以支持。原判决认定部分事实有误，判决不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民二初字第444号民事判决五项，撤销该判决第一、二、三、四项及诉讼费承担部分。二、戴祝华与谢坚升于2011年2月24日所签订的《房屋买卖协议》第四条第4项中甲方不承担水电入户费用的内容无效。三、由谢坚升在收到本判决书起三十日内为戴祝华办理好娄底市娄星区湘中大道旁0002幢203-03号门面的水、电入户手续，并且水、电入户的相关安装费用由谢坚升负担。四、由谢坚升在收到本判决书起三十日内为戴祝华办理好娄底市娄星区湘中大道旁0002幢203-03号门面的土地使用权证，转户办证的相关费用由戴祝华负担。五、由谢坚升在收到本判决书起三十日内将戴祝华代为缴纳的房地产转让增值税以及个人所得税8000元支付与戴祝华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1340元，二审案件受理费1340元，合计2680元，由戴祝华负担540元，由谢坚升负担2140元。本判决为终审判决。审判长  万江国审判员  曾 茜审判员  李云霞二〇一五年十月八日书记员  谢继雄附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。