开平市人民法院执 行 裁 定 书（2015）江开法执外异字第26号案外异议人刘玉海，男，汉族，1963年11月11日出生，住址：广东省深圳市。委托代理人黄定球、胡细康，均系广东浈阳律师事务所律师。申请执行人莫水源，男，1960年4月28日出生，汉族，住址：开平市。委托代理人关伟均，广东维盛律师事务所律师。被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市。法定代表人范桂平，该公司总经理。被执行人范桂平，男，汉族，1973年11月6日出生，住址：广东省英德市。被执行人谭丽明，女，汉族，1976年8月2日出生，住址：广东省英德市。被执行人谭学全，男，汉族，1978年10月6日出生，住址：广州市荔湾区。本院在执行申请执行人莫水源申请执行被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司、范桂平、谭丽明、谭学全民间借贷纠纷一案中，案外异议人刘玉海于2015年9月7日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年9月22日举行公开听证。案外异议人刘玉海的委托代理人黄定球、胡细康、申请执行人的委托代理人关伟均到庭参加听证，被申请执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司、范桂平、谭丽明、谭学全未到庭参加听证。现已审查终结。案外异议人刘玉海称，异议人于2010年8月28日与被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》(以下简称合同)，购买被执行人的商品房，合同约定异议人以498000元人民币购买被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司翡翠银湾E幢12层1201号房，并约定被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司应当在2011年5月30日前将该商品房交付使用。签订合同当天，异议人支付被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司定金30000元、购房款269000元、办理产权证费用19643元、物业维修资金3855元，2010年11月30日支付购房款100000元，2011年4月23日支付房款99000元。异议人已将房款付清，被执行人也已将房屋交付使用，该房产权属事实上已属于异议人的。贵院的查封时间是2014年5月19日，而申请执行人莫水源的抵押权登记时间是2013年2月1日，均是在该房产交付使用之后。其次，异议人对房屋未办理过户登记手续没有过错。被执行人交付房产后，异议人已对该房屋进行了装修，但是自交付使用至今已长达4年多时间，被执行人仍未按合同约定将房地产权属证书交予异议人。且不知道房产被法院查封，异议人在没有办理房产证上无任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，贵院对该房屋的查封已违反法律规定。第三，该房屋是异议人家庭唯一的房产，承载着异议人一家的生活希望。因此，请求法院终止英德市城峰光西路南翡翠银湾E幢12层1201号房产的查封、拍卖等执行程序，并解除对该房产的查封。案外异议人刘玉海向本院提交如下证据：1、案外异议人身份证复印件，证明案外异议人的诉讼主体资格；2、被执行人企业机读档案登记资料、组织机构代码证复印件各一份，证明被执行人主体资格；3、广东省商品房买卖合同，证明：(1)异议人购买被执行人房屋以及被执行人交付房屋的事实。(2)证明被执行人未履行如约办理房产证给异议人的义务；4、收款收据复印件，证明(1)异议人于2010年8月28日支付被执行人定金30000元、购房款269000元、办理产权证费用19643元、物业维修资金3855元，2010年11月30日支付购房款100000元，2011年4月23日支付房款99000元。(2)证明异议人已付清房款，并实际占有房屋；5、英德市房屋产权查询证明、（2014）江开法民二初字176-1号民事裁定书，（2014）江开法民二初字第176-1号协助执行通知书复印件各一份，证明案外异议人的房产于2014年5月19日被开平市人民法院查封的事实。申请执行人莫水源辩称，1、涉案房屋目前仍登记在被执行人在英德市盛世嘉华房地产开发有限公司名下，可见涉案房屋的所有权仍是该公司，异议人与开发商签订房屋的买卖合同只涉及债权债务的关系，并没有涉及房屋所有权的转移，因此被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司将其涉案房屋依法抵押给申请人且办理抵押登记符合法律的规定，合法有效。2、异议人应当就涉案房屋为办理产权证不存在过错责任承担举证，从异议人提供的证据根本无法证明异议人向开发商购买涉案房屋未办理产权证不存在过错的行为，因此异议人应当承担举证不能的法律责任。综上，请求法庭查明事实，依法驳回异议人的请求。申请执行人莫水源向本院提交如下证据：1、房地产他项权证复印件一份，证明涉案房屋所有权人是英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，涉案房屋已抵押给申请执行人莫水源，且依法办理抵押登记。2、民事判决书、案件生效证明书复印件各一份，证明被申请执行人欠申请执行人款项的事实，涉案房屋已抵押给申请执行人莫水源，且依法办理抵押登记；申请执行人依法享有有限受偿权。本院查明：本案的执行依据为已生效的(2014)江开法民二初字第176号民事判决书，该判决书认定被告英德市盛世嘉华房地产开发有限公司将其所有的座落于英德市城峰光西路南翡翠银湾B幢602号、1806号，C幢803号、2005号、2103号、2502号，E幢1102号、1201号、903号、802号，F幢1403号，G幢1201号、1602号共十三套房屋抵押给原告，为其向原告借款提供担保，并依法办理了抵押登记。遂判决：一、被告英德市盛世嘉华房地产开发有限公司应清还借款3800000元、利息171066.67元及逾期利息行给原告莫水源。二、原告莫水源对被告英德市盛世嘉华房地产开发有限公司提供抵押担保的座落于英德市城峰光西路南翡翠银湾B幢602号、1806号，C幢803号、2005号、2103号、2502号，E幢1102号、1201号、903号、802号，F幢1403号，G幢1201号、1602号等十三套房屋享有优先受偿权。三、被告范桂平、谭丽明、谭学全对被告英德市盛世嘉华房地产开发有限公司第一判项债务及应负担的本案诉讼费用在原告人对第二判项的抵押房屋行使抵押权后仍不足清偿部分承担连保证责任。…该案发生法律效力进入执行过程中，本院于2015年7月9日依法查封了被告英德市盛世嘉华房地产开发有限公司名下的座落于英德市城峰光西路南翡翠银湾的上述十三套房屋(其中包括E幢12**号)。据此，案外异议人刘玉海人以座落于英德市城峰光西路南翡翠银湾E幢1201号房屋是其财产为由向本院提出执行异议。另查明，从案外异议人刘玉海提供的证据显示，刘玉海于2010年9月27日与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：05004)，由刘玉海向英德市盛世嘉华房地产开发有限公司购买座落于英德市城峰光西路南翡翠银湾E幢12层1201号房屋，并支付了上述购房款及相关费用，但未办理房屋登记手续，未领取该房屋权属证书。再查明，座落于英德市城峰光西路南翡翠银湾E幢1201号的产权人为英德市盛世嘉华房地产开发有限公司。本院认为：案外异议人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外异议人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中的执行标的物座落于英德市城峰光西路南翡翠银湾E幢1201号是依法登记在英德市盛世嘉华房地产开发有限公司名下，并取得了该房屋的权属证书，是属于被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司所有的房屋；且本院生效的(2014)江开法民二初字第176号民事判决书已确认涉案房屋已依法办理了他项权登记，房地产他项权利人为莫水源。因此，本院在执行过程中查封被执行人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司的上述房屋，依法有据，程序合法，并无不当。而依照上述法律的规定，案外异议人刘玉海所持的证据不足以证明其对英德市城峰光西路南翡翠银湾E幢1201号房屋享有所有权，因此，案外异议人所提异议申请，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外异议人刘玉海的异议申请。案外人、当事人如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。本裁定书送达后立即生效。审 判 长  戚锦洪审 判 员  张永进代理审判员  黄婷婷二〇一五年十月十五日书 记 员  高万丽劳惠萍