浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终2214号 上诉人（原审被告）：郑国鹰，男，1966年5月21日生，汉族，住杭州市拱墅区。 上诉人（原审被告）：张雅芬，女，1970年11月26日生，汉族，住杭州市拱墅区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李中钢，浙江路成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王红缨，女，1970年2月8日生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人:姜泽民、傅林放，浙江四海方圆律师事务所律师。 上诉人郑国鹰、张雅芬因与被上诉人王红缨经济适用房转让合同纠纷一案，不服拱墅区人民法院（2017）浙0105民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2004年4月13日王红缨（乙方）与郑国鹰、张雅芬（甲方）签订《住房转让协议》一份，约定：一、甲方有杭钢生活区北苑社区五十七幛二单元五零一室新房一套，该房建筑面积约七十二平方米。由于该房为单位自建经济适用房，目前还不能上市，甲方承诺在政策允许可转让的当月，自愿将该房转让给乙方。二、经甲乙双方协商同意，该新房办理三证的费用由甲方承担，在政策允许的当月，由乙方一次性付给甲方二十三万五仟元整的转让金，并承担除办理新房三证以外的所有费用。自协议生效后，甲乙双方不得违约，如有一方违约，违约方将承担拾万元的违约金。2010年7月25日王红缨（乙方）与张雅芬（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方有杭钢生活区北苑五十七幢二单元五零一室转让给乙方，乙方已于2004年4月13日一次性付给甲方贰拾叁万元伍仟元整的房屋转让金，因杭钢补交房款伍万元，甲方要求乙方缴纳，乙方于2010年7月25日再付伍万元给甲方，两次共付转让金贰拾捌万伍仟元。甲方收到上述转让金后，甲方于2010年7月25日交该房屋三证于乙方，至此甲方不再享有该房屋现在及以后的所有权。三、甲方应配合乙方办理房屋过户手续。2010年7月25日张雅芬出具收条一张，载明：张雅芬、郑国鹰夫妇自愿转让杭钢生活区北苑社区五十七幢二单元五零一室给王红缨。张雅芬、郑国鹰夫妇收到王红缨给的房屋转让金，合计贰拾捌万伍千元整。2010年6月1日郑国鹰、张雅芬取得杭钢北苑57幢2单元501室的房产三证。 现王红缨向原审法院提起诉讼,请求：1、郑国鹰、张雅芬协助王红缨办理位于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋的过户登记手续；2、郑国鹰、张雅芬赔偿王红缨违约金10万元；3、本案的诉讼费由郑国鹰、张雅芬承担。 原审法院认为：王红缨与郑国鹰、张雅芬签订的《住房转让协议》、《房屋转让协议》系各方真实的意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，系合法有效。各方均应依约履行。现王红缨已依约将购房款交付给郑国鹰、张雅芬。现案涉房屋在补交相关费用后可获得完全产权。故王红缨要求郑国鹰、张雅芬协助王红缨办理案涉房产的过户登记手续的诉请，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。办理产权需支付的土地出让金及办理过户需支付的相关费用均由王红缨自行承担。在案涉房屋具备过户条件后，郑国鹰、张雅芬未依约配合王红缨办理相关过户手续，存在违约行为，王红缨要求郑国鹰、张雅芬支付违约金的诉请，该院予以支持，根据本案具体情况，该院酌定为5000元。郑国鹰、张雅芬的案涉房屋过户因受限购政策制约，要求解除合同的答辩意见，该院认为王红缨、郑国鹰、张雅芬于2004年、2010年分别签订住房转让协议、房屋转让协议，王红缨已依约支付了全部转让款，杭州市颁布的限购政策并不能否认双方签订的合同的效力，故郑国鹰、张雅芬要求解除合同的主张，因缺乏依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑国鹰、张雅芬于判决生效后二十日内协助王红缨办理位于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋过户登记手续。所需交纳的费用由王红缨承担。二、郑国鹰、张雅芬于判决生效后十日内支付王红缨违约金5000元。三、驳回王红缨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7076元，由王红缨承担1426元，由郑国鹰、张雅芬承担5650元。 宣判后，郑国鹰、张雅芬不服，向本院提起上诉称：一、原审判决没有查清案涉房屋已经“住房限购”的事实，错误理解“住房限购”政策，判决已经“住房限购”的合同继续履行，且还适用违约金罚则。这与最高人民法院和浙江省高级人民法院的相关民事审判指导和意见相违背。1、杭州市住房保障和房产管理局2017年3月2日《关于进一步调整住房限购措施的通知》，2017年3月28日《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》规定“本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购1套住房（含新建商品房和二手住房）”。至原审法庭辩论终结时王红缨属于限购对象，案涉房屋也属于限购政策规定的“二手住房”。2、原审法院判后答疑认为限购指限制居民家庭通过市场途径购买商品住房和二手住房（不包括非住宅），包括与他人共同购买，不包括因继承、赠与、交换、分割、房改、法院裁定等取得房屋。原审法院的理解是对“住房限购”政策的错误理解。3、最高人民法院《民事审判指导与参考》（第57辑）第244-245页明确在相关案例中，由于买方为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。不过，结合双方履约情况分析，买方作为守约一方，已经履行合同义务，如果卖方也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对买方请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是买方主张追究卖方的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，法院还是应当在查明事实基础上予以保护。浙江省高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》“六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。”原审判决与上述意见相悖。二、原审判决没有查清案涉房屋买卖合同的约定解除条款，以及郑国鹰、张雅芬已经依据约定条件和法定情形依法解除合同的事实，判决继续履行合同违反我国《合同法》第九十六条、第九十七条规定。双方《房屋转让协议》第四条约定：“如今后甲方要求退还房屋给甲方”的合同解除条件。2017年4月，郑国鹰、张雅芬已经向王红缨口头提出解除合同。2017年6月3日，郑国鹰、张雅芬再次向王红缨邮寄了书面《关于解除合同退回房屋等的通知书》，该通知书已由王红缨所在单位代为签收，且该通知书亦已经通过原审法院邮寄送达给王红缨，在2017年6月26日原审法院第一次开庭时也进行了质证。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除，案涉房屋买卖合同已经依法解除。为此，原审判决继续履行显然违反《合同法》第九十六条、第九十七条规定。三、原审判决对案涉房屋新出现的交易情况和条件没有查清，判决继续履行，且承担违约责任，显然有失公正。2004年4月13日，公证的《委托书》全权授权委托王红缨代为办理今后房屋转让过户的一切事宜等。2010年6月1日，案涉房屋取得经济适用房“房产三证”。至2013年9月13日，杭州市人民政府办公厅发布的《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》（杭政办（2013）3号）政策规定，就已经允许案涉房屋转让，但需要按55%向政府交纳土地收益等价款。从2013年9月13日起，王红缨没有依据公证的《委托书》去办理过转让。至2016年底，杭州钢铁集团公司通过向省政府和省政府相关部门进行报告和积极争取，为购买类似案涉房屋的600余套经济适用房的职工争取到了“定人、定房、定政策”补交约3.5万元（具体按每套住房确定，会有不同）土地出让金转经济适用房商品房优惠政策，同时该批职工的住房补贴不再补足发放（张雅芬应补足发放的住房补贴约人民币5万元）。至2017年3月28日，由于“住房限购”政策，案涉房屋已经不能再办理二手房转让网签合同等确认手续，以及不能再办理不动产登记过户手续。四、原审案件受理费计算和承担有误。综上，请求：一、撤销原审判决第一项、第二项，并改判驳回王红缨的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由王红缨负担。 被上诉人王红缨辩称：第一关于本案的事实部分,王红缨在2004年4月签订住房转让协议时，并不存在限购的情况。在2016年案涉房屋可以办理过户登记手续，也是由于郑国鹰、张雅芬故意拖延时间导致现在处于一种限购的状态。所以王红缨认为并不存在足以影响本案判决的事实没有查清。第二、一审判决完全正确。首先关于限购令的认识，从制定机关发文文号发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令，都不具备法律、法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件。限购令的制发与执行均属抽象性的行政行为，其不能作为解决房屋买卖合同纠纷等民事纠纷的法律依据，人民法院审理民事案件，只能依据现行的法律。其次作为杭州市限购令的执行机关，杭州市住房保障和房地产管理局，已经明确作出解释杭州限购并不包括继承赠予、法院裁定等取得房屋的情形，也就是本案所涉房屋的转让合同并不存在不能履行的情况。第三郑国鹰、张雅芬没有单方合同解除权。郑国鹰、张雅芬所称的房屋转让协议第四条，该条款只是一个违约条款。郑国鹰、张雅芬违约需承担的一个违约责任的约定，并不是赋予郑国鹰、张雅芬一个单方的合同解除权。第四关于违约金。正是由于郑国鹰、张雅芬一而再再而三的违约，违背诚实信用原则所应当承担的代价。一审判决已经照顾到了郑国鹰、张雅芬的利益，根据合同的约定，郑国鹰、张雅芬应当承担10万的违约金。一审仅酌情认定5000元违约金，对此王红缨也予以了认可。综上，郑国鹰、张雅芬的上诉完全没有事实和法律依据，请求驳回郑国鹰、张雅芬的上诉请求，维持原判。 二审中，郑国鹰、张雅芬向本院提交了下列证据： 证据一、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表各一份，证明王红缨目前的婚姻状况为离异单身。 证据二、关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知，证明自2017年3月29日起,杭州市本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 证据三、（2017）浙01民终8022号民事判决书，证明类似案件，法院生效判决书是依法支持解除合同，判决驳回继续履行合同的请求。 被上诉人王红缨对证据一的三性均无异议，本院对其证明力予以确认。对证据二、三的三性均有异议，本院经核实对该两份证据的真实性予以确认。 被上诉人王红缨未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明：2006年12月6日，王红缨购买了丁桥景园（南苑）5幢2单元1501室房屋（享受经济适用房面积70平方米，超出面积30.61平方米），2016年4月16日，王红缨将该房屋出售。2016年8月19日，王红缨获得田园牧歌公寓麓云苑7幢3单元902室房屋所有权。王红缨于2014年1月8日结婚，于2014年11月5日离婚，现为离异单身。2017年3月28日，本市房管部门根据国家调控政策，出台《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》，明确在严格执行现行住房限购措施基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。根据现行政策，王红缨属于本市住房保障和房产管理局规定的限购对象。 本院认为：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或事实上不能履行的情形除外。虽然《住房转让协议》、《房屋转让协议》对双方当事人具有约束力，郑国鹰、张雅芬作为卖方配合买方王红缨办理房屋过户是其应履行的合同义务，但由于目前王红缨为限购对象，不具备购房的主体资格，原审法院判令郑国鹰、张雅芬配合王红缨办理案涉房屋的过户手续与国家的调控政策不符，本院予以撤销。王红缨一审诉请的违约金是建立在合同继续履行基础上的迟延履行违约金，因政策调控原因案涉合同不能继续履行，故原审法院判定的迟延履行违约金本院一并予以撤销。至于因房屋不能办理过户给王红缨造成的损失，王红缨可以根据双方履约情况向郑国鹰、张雅芬另行主张。另外，关于案涉合同解除问题，因郑国鹰、张雅芬在本案一审过程中并未提起反诉，故案涉合同的解除问题不属于本案审理范围。郑国鹰、张雅芬上诉主张本案受理费应按件收取80元,无法律依据，本院不予采纳。 综上，郑国鹰、张雅芬的部分上诉理由成立，原审判决认定事实有遗漏，适用法律有误。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销（2017）浙0105民初3800号判决。 驳回王红缨的诉讼请求。 二、一审案件受理费7076元，由王红缨负担。二审案件受理费7076元，由王红缨负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇一八年八月二十一日 书记员  赖雪珂