河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初3192号原告（反诉被告）：新乡金谷物业管理有限公司，住所地新乡市平原路**金谷时代广场商业**。法定代表人：李予新，董事长。委托诉讼代理人：代莎莉，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭祎萌，河南联盟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吕峰，女，汉族，1975年12月26日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金辉，河南师大方正律师事务所律师。原告新乡金谷物业管理有限公司（以下简称“金谷物业公司”）诉被告吕峰排除妨害纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，被告吕峰于2017年9月25日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金谷物业公司的委托诉讼代理人代莎莉，被告吕峰的委托诉讼代理人孟凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金谷物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吕峰采取补救措施，移除空调外挂机，拆除防水檐；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系江南裕园小区的物业管理服务单位，被告系江南裕园小区业主，双方就江南裕园小区的物业管理服务及业主装修规定等相关事宜签订了《前期物业管理服务协议》及相关协议、公约。但被告私自安装空调室外机，并在其自行搭建的临时建筑上超范围搭建防水檐，导致雨水泻灌至相邻业主院内。被告的行为已构成违约，严重影响原告的正常物业管理秩序，原告多次要求被告停止停止违约行为，但被告置之不理。为维护自身的合法权益，原告向本院提起诉讼。被告吕峰辩称，原告所诉没有任何事实依据与法律依据，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。一、从事实上看，被告在建筑上搭建防水檐的行为是合理行的，并未侵犯他人的合法权益。本案中，房屋在建造的过程中因为房檐设计问题导致被告房屋墙壁在雨雪天气容易遭到侵蚀，室内容易飘入雨雪，因此被告才搭建防水檐以保护墙体安全。另外，原告在为各个业主的房屋搭建围墙的过程中，并未为被告预留合理的排水通道，且原告将被告东侧邻居的围墙直接轧在被告房屋的西墙上，才导致在雨雪天气时排水流入所谓隔壁邻居的院子。因此在房屋状况及雨雪客观存在的情况下，原告不恰当建造围墙的行为才是本案发生的根源，被告搭建防水檐是为提高自己房屋居住的舒适度，并使这种舒适度达到该房屋价值的合理行为；虽然围墙将空地围起分给各个业主使用，但该空地的性质仍然为小区的共有部分，被告的排水并未流入他人建筑的专有部分，未侵犯任何人的合法权益。二、被告安装空调外机的行为不违反物业服务协议，被告履行协议的先决条件系原告完成其先行性义务，为被告预留安装空调外机的位置。根据《合同法》第六十七条规定，被告有先履行抗辩权。但原告不履行义务且将隔壁围墙轧在被告墙壁上，导致被告无法将空调外机像其他业主一样安装在指定的位置。在原告不解决此问题的情况下，被告在不影响其他业主生活的位置安装空调外机，既解决了被告的空调外机无处安放的问题，也并没有影响到其他人的生活，也不影响除遮挡自己窗户以外的生活。三、从《前期物业管理服务协议》及《业主承诺书》可以看出，原告违反协议约定义务，而被告的行为是安全、公平、合理的。《前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项约定，“原告不得占用本物业的共用部分、共用设施设备或改变其使用功能”，可知原告无权对案涉小区的共有部分进行私自建造围墙分给各个业主个人占有使用。而原告对共有部分进行了不公平的分割，导致被告在生活上的不便，进而导致本案的发生。被告虽然具有原告所述的行为，但被告是基于生活的需要及必要性，合理利用小区的共有部分，而这一利用行为是被告在遭受原告不平等的对待后进行的，且并未造成任何安全隐患、也未侵犯他人合法权益，因此被告建造防水檐及安装空调的行为不违反合同约定。四、被告作为小区业主，根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定业主对于因住宅特定使用功能的合理需要，有权对共有部分进行合理使用。原告无权在协议中对被告的权利进行限制、禁止。综上所述，原告的诉称没有任何事实依据，也未完成举证义务，被告的行为也不构成违约，因此法院应驳回原告的诉讼请求。被告吕峰向本院提出反诉请求，要求判令反诉被告立即拆除反诉原告位于金谷江南裕园13号楼101房产东侧围墙，并为反诉原告预留必要的排水通道。事实及理由：其在新乡市××大道××套并居住，后反诉被告搭建围墙将公共部分分给各个业主使用。但是，反诉被告在为其东侧邻居修建围墙的过程中没有预留排水通道，将该分割围墙直接建至其房产上，因此导致雨雪天气时房屋排水不利，严重影响其生活。反诉原告为维护自身的合法权益，特提起反诉。原告金谷物业公司对反诉辩称，1、反诉原告的反诉主体错误，反诉诉请所涉及的围墙是装饰墙，建筑人是开发商，并不是金谷物业公司；2、案涉房产在露台位置已建设有其生活所需的落水设施，而因为反诉原告不合理使用房屋并违约搭造改建产生新的排水问题，依据合同以及物权法和最高人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释，被告不合理及违约行为产生的后果应由其自行承担，因此其反诉诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：被告吕峰系新飞大道金谷江南裕园13号楼101号房的业主，原告金谷物业公司系该小区的物业服务单位。2014年1月4日双方签订了业主入住公约及前期物业管理服务协议，业主入住公约中业主临时管理规约第十二条约定，业主委托物业管理企业对其自有部分和毗连部分的有关设施、设备进行维修养护，应支付有关费用。前期物业管理服务协议第一条第二款第9项约定，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。被告房屋的现实情况为：东侧邻居家的外围墙直接连到了被告家的房屋上，把被告房屋的东墙圈在了邻居家院内，双方之间没有防水通道；被告在其房屋二层东面加盖了防水檐，在其房屋外邻居的外围墙上安装了空调室外机。现原告认为被告的行为违反了业主入住公约及前期物业管理服务协议，应予以拆除。被告认为东侧邻居的围墙侵犯了其合法权益，应予以拆除并预留必要的排水通道。认定上述事实的证据有业主入住公约及前期物业管理服务协议，房产证，照片等。本院认为，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案中，原、被告虽然在签订的业主入住公约中业主临时管理规约第十二条约定，业主委托物业管理企业对其自有部分和毗连部分的有关设施、设备进行维修养护，应支付有关费用，在前期物业管理服务协议第一条第二款第9项约定，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，但是被告吕峰在其房屋二层东面加盖防水檐，并在邻居的外围墙上安装空调室外机的行为，是被告与邻居之间的相邻关系，原告作为物业服务企业无权要求被告拆除；同理，被告反诉要求金谷物业公司拆除邻居围墙并预留必要的排水通道的诉讼请求，也涉及其与邻居之间的相邻关系，故对原告的诉讼请求，被告的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回新乡金谷物业管理有限公司的诉讼请求；二、驳回吕峰的反诉请求。案件受理费100元，由新乡金谷物业管理有限公司承担，反诉费50元，由吕峰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年八月二十三日书 记 员  曲志菲