福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5049号 上诉人（原审原告）：傅子强，男，1950年3月5日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人（原审原告）：林玉泉，男，1974年6月12日出生，汉族，住福建省德化县。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所律师。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：周颖颖，福建磊德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱太煜，男，1978年9月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审被告）：朱映雪，女，1953年4月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审被告）：朱腾瑜，女，汉族，1974年4月4日出生，住福建省晋江市。 被上诉人（原审被告）：郑永峰，男，1978年4月13日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审被告）：曾华基，男，1974年9月18日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人傅子强、林玉泉因与被上诉人朱映雪、朱太煜、朱腾瑜、郑永峰、曾华基房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅子强、林玉泉上诉请求：改判一审判决第二项、第三项，一、第二项改判为：朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应退还傅子强购房款395730元及按月利率1.5%计算的利息（其中380730元自2013年3月25日起算至实际付款之日止，15000元自2015年3月17日起算至实际付款之日止），限于本判决生效之日起十日内付清；第三项改判为：朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应退还林玉泉购房款279920元及按月利率1.5%计算的利息（其中264920元自2013年4月3日起算至实际付款之日止，15000元自2015年3月17日起算至实际付款之日止），限于本判决生效之日起十日内付清。二、郑永峰、曾华基对前述全部债务承担连带担保责任。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的“双方并未具体约定利息起算的日期，只能自约定房屋交付逾期之日即2017年5月2日起按月利率1.5%计算”显然是错误的，傅子强、林玉泉原审诉讼请求第二条和第三条是合法有据的，依法应予以支持。郑永峰、曾华基作为连带担保责任人，应对朱太煜、朱映雪、朱腾瑜的全部债务承担连带担保责任。理由如下：一审法院根据《承诺书》将约定房屋交付逾期之日即2017年5月2日认定作为利息起算之日是错误的，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜利息支付应自傅子强、林玉泉支付购房款之日起算。根据《合同法》第九十七条“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等规定，因违约方违约导致合同解除的，违约方除应退还已收取的款项外，还应赔偿由此给已付款的守约方造成的损失。2013年3月23日，傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜签订《房屋买卖协议书》后，傅子强、林玉泉即向朱太煜、朱映雪、朱腾瑜陆续支付购房款，但朱太煜、朱映雪、朱腾瑜长期占用傅子强、林玉泉支付的购房款，却因朱太煜、朱映雪、朱腾瑜至今尚未取得涉讼房屋的所有权，无法向傅子强、林玉泉交付房屋之违约行为导致合同解除，使得傅子强、林玉泉无法实现其签订合同的目的，所以从朱太煜、朱映雪、朱腾瑜占用购房款开始傅子强、林玉泉损失就已经产生，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应对此承担违约责任，即应向傅子强、林玉泉支付自收取购房款时起至退还购房款之日的利息。其次，根据《承诺书》约定，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜无法在2017年5月1日前交付房屋的，则应按月利率1.5%支付利息，傅子强、林玉泉基于朱太煜、朱映雪、朱腾瑜长期占用购房款且无法履行合同义务而导致合同解除之事实，主张朱太煜、朱映雪、朱腾瑜按照月利率1.5%支付自朱太煜、朱映雪、朱腾瑜收取购房款之日起算至退还购房款之日的利息是有理有据的。再次，根据双方签订的合同及《承诺书》的约定，郑永峰、曾华基作为连带担保责任人，应对朱太煜、朱映雪、朱腾瑜退还傅子强、林玉泉购房款及按照月利率1.5%支付自朱太煜、朱映雪、朱腾瑜收取购房款之日起算至退还购房款之日的利息的全部债务承担连带担保责任。 朱映雪、朱太煜、朱腾瑜、郑永峰、曾华基未作答辩。 傅子强、林玉泉向一审法院起诉请求：1.解除傅子强、林玉泉与朱映雪、朱太煜、朱腾瑜签订的《房屋买卖协议书》；2.朱映雪、朱太煜、朱腾瑜退还给傅子强购房款395730元及利息（其中380730元的利息从2013年3月25日起算，15000元的利息从2015年3月17日起算至付款日止，均按月利率1.5%计算，至起诉日约310000元，扣已付200000元，利息尚应付110000元）；3.朱映雪、朱太煜、朱腾瑜退还给林玉泉购房款279920元及利息（其中264920元的利息从2013年4月3日起算，15000元的利息从2015年3月17日起算至付款日止，均按月利率1.5%计算）；4.要求郑永峰、曾华基承担连带清偿责任。 一审判决认定事实：2013年3月23日，朱映雪、朱太煜、朱腾瑜（作为甲方）与傅子强、林玉泉（作为乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：甲方同意将其在《拆迁补偿安置协议》中拥有的安置权利即：晋江市溜石村刺桐大桥旁（晋江城北安置房），安置建筑面积200平方米，转让给傅子强、林玉泉，总金额740000元，并由曾华基、郑永峰签名担保等约定。协议签订后，傅子强按约定分别于2013年3月25日、2015年3月17日分别支付购房款380730元、15000元给朱太煜。林玉泉按约定分别于2013年4月3日、2015年3月17日交付购房款264920元、15000元给朱太煜。傅子强、林玉泉合计支付购房款675650元。2017年1月14日，朱太煜向傅子强、林玉泉出具承诺书，并由曾华基、郑永峰在担保人一栏上签名。因合同无法履行，朱太煜分别于2017年9月15日、2017年9月23日支付傅子强40000元、160000元款项。 一审法院认为，傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜于2013年5月17日签订的《房屋买卖协议书》，约定朱太煜、朱映雪、朱腾瑜将本案讼争房屋转让给傅子强、林玉泉，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜至今尚未取得涉讼房屋的所有权，合同目的已不能实现，现傅子强、林玉泉要求与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜解除双方之间的合同，符合合同解除的要件，应予支持。合同解除后，傅子强、林玉泉要求朱太煜、朱映雪、朱腾瑜分别退还已支付的购房款395730元、279920元的请求，符合法律规定，予以支持，但朱太煜已支付傅子强200000元应予扣除。另本案朱太煜承诺“若未能在2017年5月1日前将溜园小区3号楼1001号、1001号套房交付，则同意利息按照月利率1.5%计算，于2017年5月15日将全部购房款退”的约定中，双方并未具体约定利息起算的日期，只能自约定房屋交付逾期之日即2017年5月2日起按月利率1.5%计算。曾华基、郑永峰作为担保人在房屋买卖协议书及承诺书担保人一栏上签名确认，并在房屋买卖协议书中约定承担连带保证责任，故傅子强、林玉泉要求曾华基、郑永峰对朱太煜、朱映雪、朱腾瑜上述付款义务承担连带清偿责任，亦应支持。综上，傅子强、林玉泉的诉讼请求，予以部分支持。朱映雪、朱腾瑜、曾华基经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜于2013年3月23日签订的《房屋买卖协议书》。二、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应退还傅子强购房款395730元及自2017年5月2日起至退还清购房款日止按月利率1.5%计算的利息（应扣除已支付的200000元），限于本判决生效之日起十日五内付清；三、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应返还林玉泉购房款279920元及自2017年5月2日起至退还清购房款日止按月利率1.5%计算的利息，限于本判决生效之日起十日五内付清；四、曾华基、郑永峰对第二、三项承担连带清偿责任。五、驳回傅子强、林玉泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13851元，由傅子强负担3000元，林玉泉负担1851元，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜负担9000元，限于本判决生效后七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜签订的《房屋买卖协议书》，约定朱太煜、朱映雪、朱腾瑜将本案讼争房屋转让给傅子强、林玉泉，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜至今尚未取得涉讼房屋的所有权，合同目的已不能实现，朱太煜于2017年9月15日退还傅子强40000元款项，应视为双方事实上解除本案合同，故无须再判决解除傅子强、林玉泉与朱太煜、朱映雪、朱腾瑜于2013年3月23日签订的《房屋买卖协议书》。合同解除后，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应分别退还傅子强、林玉泉已支付的购房款395730元、279920元。根据朱太煜承诺书中承诺“在2017年5月1日前将溜园小区3号楼1001号、1101号套房交付傅子强、林玉泉，否则本人按利息按照月息1.5%计算，在2017年5月15日前将傅子强、林玉泉已交的全部购房款本金及利息一次性付还傅子强、林玉泉”，该承诺内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。从朱太煜、朱映雪、朱腾瑜占用购房款时傅子强、林玉泉损失就已经产生，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜对此应承担违约责任，即应向傅子强、林玉泉支付自收取购房款时起至退还购房款之日的利息，但朱太煜已支付给傅子强的200000元应予抵扣。曾华基、郑永峰作为担保人应承担连带清偿责任综上，傅子强、林玉泉的诉讼请求，应予以支持。原判错误，应予撤销。 综上所述，傅子强、林玉泉的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初3830号民事判决； 二、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应于本判决生效之日起十日内退还傅子强购房款395730元及按月利率1.5%计算的利息（其中380730元的利息自2013年3月25日起计至实际付款之日止，15000元的利息自2015年3月17日起计至实际付款之日止，已支付的200000元抵扣利息）； 三、朱太煜、朱映雪、朱腾瑜应于本判决生效之日起十日内退还林玉泉购房款279920元的利息及按月利率1.5%计算的利息（其中264920元的利息自2013年4月3日起计至实际付款之日止，15000元的利息自2015年3月17日起计至实际付款之日止）。 四、郑永峰、曾华基对前述全部债务承担连带担保责任； 五、驳回傅子强、林玉泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13851元，由傅子强、林玉泉负担100元，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜负担13751元；二审案件受理费13851元，由傅子强、林玉泉负担100元(多预交的受理费13751元予以退回)，朱太煜、朱映雪、朱腾瑜负担13751元，应于判决生效后五日内缴交。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年八月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。