福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2014）集民初字第2598号原告厦门市公房管理中心，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路83号，组织机构代码79805602-9。法定代表人杨晓晖，主任。委托代理人李琳琳，福建均融律师事务所律师。委托代理人谢坤培，福建均融律师事务所实习律师。被告江李丛，女，1979年出生，住福建省厦门市。原告厦门市公房管理中心（以下简称“厦门公房中心”）与被告江李丛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告厦门公房中心的委托代理人李琳琳到庭参加诉讼，被告江李丛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告厦门公房中心诉称：2007年10月30日，原、被告双方签订一份《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租址在厦门市集美区杏东路9号201-506室的房屋，租赁期限自2007年11月1日至2013年10月31日止，其中2011年11月1日至2013年10月31日的月租金为8855元。合同第五条还约定被告若逾期交纳租金的，每拖延一天按累计应付款总额的千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告占有使用。然而被告在房屋租赁期间，未经原告同意，擅自拆除房屋承重墙，造成房屋的部分承重结构承重载力不能满足正常使用需求，后经厦门市房屋安全鉴定所鉴定评定为C级，构成局部危房。原告多次通知被告要求其立即停止施工，将房屋恢复原状，但被告均不予理会。合同到期后，原、被告双方未续签房屋租赁合同，被告也未继续缴纳租金，更未表达继续使用租赁房屋的意思，故原、被告之间的租赁合同关系已于2013年10月31日因期间届满而终止，但被告至今未将房屋恢复原状并腾空归还给原告，也未缴纳房屋占有使用费，原告多次催讨均未果。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令如下：1.被告立即将址在厦门市集美区杏东路9号201-506室房屋恢复原状并腾空归还给原告管理；2.被告立即支付给原告自2013年11月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照租金标准计算，暂按每月8855元计算，房屋占有使用费暂计至2014年6月30日为70840元）并支付违约金（违约金每日按累计应付款总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算，暂计至2014年7月11日为24838.3元），以上暂合计95678.3元；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告江李丛未到庭参加诉讼，其在2014年6月26日厦门公房中心第一次起诉时的庭审中做如下答辩：从原告的诉讼请求可以看出，原告是以被告在合同期限届满后没有按时腾空房屋继续占有使用讼争房屋为由起诉至法院的。但事实上，被告在租赁期满的时候就已经及时腾空了房屋并结清水电费，之后被告三次到原告处归还讼争房屋钥匙，当时接待被告的是一位姓郭的员工，但对方拒不接受被告归还的钥匙。被告认为被告实际上已经腾空并归还了讼争房屋，原告现要求被告支付诉求的各项费用没有事实法律依据。另外，讼争房屋的租金被告一直交到了2013年10月31日，没有拖欠任何租金。经审理查明：2007年10月30日，以厦门市公房管理中心为出租方（甲方），江李丛为承租方（乙方），双方签订一份《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》，约定如下：“一、本合同作为乙方承租房屋使用权的凭证。甲乙双方均应自觉遵守国家房地产管理的法律、法规、规章、政策，以及本房地产管理的有关条例、规定。二、租赁房屋的基本情况：房屋坐落：杏林杏东路9号，房屋结构：砖混，建筑面积：419.20M2，房屋用途：商业。乙方对甲方有权出租上述房屋没有任何异议，且乙方已对房屋的相关情况充分了解。三、房屋租赁期限及月租金：乙方承租房屋的租赁期为本合同签订之日起的六年，即自2007年11月1日起至2013年10月31日止。考虑到乙方房屋装修等需要，免收第一、二个月租金，租金自2008年1月1日起算和缴交。乙方承租的房屋的月租金按：前四年月租金按竞得价，后二年月租金按竞得价递增15%（即为竞得价的115%），即2007年11月1日至2011年10月31日月租金为7700元，2011年11月1日至2013年10月31日月租金为8855元，乙方应在每月10日前按合同约定金额向甲方缴交当月租金。四、乙方在与甲方签订租赁合同时，应一次性支付相当于乙方承租房屋三个月租金（即人民币23100元）作为租赁合同履约保证金。在租赁期限结束后，若房屋无损坏且乙方无任何违约行为，甲方将该履约保证金本金返还给乙方，不计利息。若房屋出现损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的甲方有权追偿。五、乙方必须按照合同约定的时间和数额交付租金，否则每拖延一天按累计应付款总额的千分之三支付给甲方违约金。如乙方拖欠租金达三个月，则履约保证金作为违约金归甲方所有，且甲方有权追缴所欠租金及其它款项和有权单方解除合同，收回房屋。六、乙方不得擅自改变房屋使用用途，如需改变应事先报甲方同意，未经同意擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除租赁合同，并收回房屋。七、房屋出租后，乙方应自行申请独立的用水、用电、有线电视等表户，水电费、有线电视费、卫生费、物业管理费及其它相关费用由乙方自行向有关部门缴纳。房屋公共维修金由乙方按规定标准在租金外另行承担……十四、乙方在租赁期限内退租或租赁期限届满时，乙方应将房屋腾空移交给甲方，并将装修的固定部分无偿留给甲方，不得有意毁坏。十五、乙方在租赁期限内若将房屋转租的，转租合同内容不得与本合同内容相抵触……十七、甲乙双方必须严格遵守本合同。任何一方违反本合同给对方造成损失的，均应承担赔偿责任。本合同未尽事宜由甲、乙双方共同协商签订补充合同，补充合同与本合同具有同等的法律效力……十九、甲乙双方如发生纠纷，应友好协商，协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。二十、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。二十一、本合同一式肆份，甲方执贰份，乙方执壹份，厦门市土地开发总公司执壹份，具有同等法律效力。”该合同并对双方的其他权利义务以及违约责任进行了约定。2007年10月30日，江李丛支付给厦门公房中心押金23100元。江李丛缴纳房屋租金至2013年10月31日，其后的租金未再缴纳，合同到期后，双方未签订新的合同，未办理交接，且江李丛未将房屋钥匙交还给厦门公房中心。2008年5月19日，厦门市公房管理中心杏林工作站向江李丛发出一份《通知》，载明：“江李丛（杏东路9号）：您所承租的公房杏东路9号，因你未经我中心同意，擅自拆除承租房屋的承重墙，造成房屋有倒塌的危险，敬请立即停止违章行为，恢复房屋原样，否则，由此所造成一切后果你应承担责任，望予支持配合为荷。”2009年3月31日，厦门市公房管理中心向江李丛发出一份《通知》，载明：“租户：江李丛，你承租杏东路9号201-506室，未经报告我中心查看批准，擅自拆除房屋承重墙，这将造成房屋毁坏，出现严重安全隐患。现要求你立即停止施工恢复原状排除隐患，否则你应全部承当由此引起的一切后果和责任。特此通知。”2009年8月10日，厦门市珉发建筑工程有限公司、厦门直管公房杏林（集美）工作站共同出具一份《关于杏东路9号楼违章的概况》，载明：“1、（2008.5.19第一次违章）承租人江李丛电话告知无法到场，指派周恩义到我杏林工作站，我工作站把整改通知书一式二份交给周恩义，并告知其后果及危险性，要求立即停止其违章行为，否则所造成的一切后果自负并签字确认。市公房中心领导接到通知后于2008.5.20到达现场。2、（2009.3.31第二次违章）2009.3.31市公房管理中心领导接到通知后（郭佳良、林建堤），并于3.30下午2：45左右到达现场，承租人江李丛在场，并签收了公房中心的通知单，并保证不再施工了。2009年3月31日星期二15：41我工作站人员把情况投诉到杏林城管，城管部门现场制止了违章行为，并告知其后果及危险性。对此承租人江李丛愿意所造成的一切后果自负。并签字确认。”2009年8月19日，厦门市房屋安全鉴定所对集美区杏林东路9号房屋进行鉴定，出具《厦门市房屋安全鉴定报告》（厦房鉴字2009第349号），载明：“房屋现状查勘情况：被鉴定房坐落于集美区杏林东路9号，为五层砖混结构商业用房。上部承重结构由一、二层180毫米厚和三至五层120毫米厚煤渣砖墙以及现浇钢筋混凝土楼、屋盖板（未设置圈梁）组成，建于1970年。经我所鉴定人员现场勘查，房屋主要状况如下：1.底层西面180毫米厚承重外墙于2009年8月拆开一个门洞（洞宽1880毫米）；二层南面180毫米厚承重外墙于2008年3月拆开二个落地窗（洞宽2450毫米）；二层横向180毫米厚承重内墙和三、四层横向120毫米厚承重内墙于2008年3月共拆开九个圆形门洞（洞口直径2000毫米）；门窗洞部位的承重砖墙局部产生细裂缝；外墙和卫生间处的内墙局部出现渗水迹象。2.钢筋混凝土层面檐口板局部保护层剥落，钢筋外露、锈蚀；屋面板局部出现渗漏迹象。房屋主要危迹原因分析：被鉴定房屋建于1970年，由于受当时条件限制，其安全储备及抗震设防标准偏低，加之大量拆改承重砖墙，且未采取有效加固措施，造成墙体承载能力严重不足，目前房屋的部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情。鉴定结论：根据中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），经全面分析，综合判断：被鉴定房屋危险性评级定为C级，构成局部危房。处理建议：1.对拆开的承重墙体进行修复并加固。2.鉴于该房抗震设防标准偏低，有条件可结合城区规划进行改造。”2014年2月26日，厦门公房中心通过福建均融律师事务所向被告江李丛邮寄发出一份《律师函》，内容如下：“江李丛女士：本律师接受厦门市公房管理中心（以下简称敝委托人）的委托，就贵方租赁敝委托人管理的公房相关事宜出具本函。本律师在审查敝委托人提供的相关证据，并听取相关陈述后知悉如下事实：1.厦门市杏东路9号201-506室系敝委托人管理的直管非住宅房屋，自2007年11月1日起由贵方承租使用。2.贵方在租赁期间，未经敝委托人同意，擅自拆除房屋承重墙，造成房屋的部分承重结构承重载力不能满足正常使用需求，经厦门市房屋安全鉴定所鉴定评定为C级，构成局部危房。敝委托人已于2009年3月31日将该结果告知贵方，并要求贵方立即停止施工，将房屋恢复原状、排除安全隐患。3.2013年10月31日，贵方与敝委托人签订的《厦门市共有非住宅房屋租赁合同》租期届满，双方未续签书面租赁合同，贵方也未继续缴纳租金。鉴于合同到期后贵方与敝委托人之间未续签房屋租赁合同，且贵方也未表达继续使用租赁房屋的意思，贵方与敝委托人直接的房屋租赁合同已于2013年10月31日届满，但贵方未腾退房屋，故应按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止，敝委托人现正式委托本律师发函通知贵方：1.贵方应于接函之日起10日内将租赁房屋腾空并将房屋恢复原状后归还给敝委托人管理，届时如有任何物品遗留于该房屋内，均被视为贵方的遗弃物，敝委托人将自行处置该遗弃物。2.贵方应于接函之日起立即结清所欠房屋实际占有费、滞纳金、水、电、物业管理等相关费用（房屋占有使用费等相关费用计算至实际归还房屋之日止）。逾期，本律师将依授权循法律途径追究贵方的法律责任，届时贵方的责任将包括但不限于腾空房屋及承担敝委托人为实现债权而支付的费用。”2014年2月28日，江李丛签收该《律师函》。2014年5月21日，厦门公房中心向本院对江李丛提起诉讼，后于2014年6月27日向本院申请撤回起诉，本院依法予以准许。2014年7月24日，厦门公房中心再次向本院提起诉讼。2014年3月27日，厦门市国土资源与房产管理局出具一份《证明》，载明：“兹有厦门市集美区杏东路9号201-506室房屋系我市直管公房，从2006年12月起由我局直属事业单位厦门市公房管理中心负责管理，特此证明！”为查明案情，本院依法于2015年3月3日至现场勘查，原告公房中心的委托代理人谢坤培、厦门公房中心的工作人员郭家良、王莲花到场，到场时讼争房屋大门敞开，具体是谁打开的不清楚，房屋已经闲置，本院并依法制作现场勘查笔录，内容如下：“审：被告江李丛是否有三次到原告处归还讼争房屋钥匙？郭家良：我是讼争房屋的房管员，2013年12月份的时候，江李丛来找我说要退房，但她没有带钥匙过来，而且还欠了两个月的租金没有交，还拖欠电业局电费一千多元，我告诉江李丛租金补交完毕、结清水电费并恢复原状后双方一起到现场验收后办理房屋交接。后来我再打电话给江李丛，江李丛说她的钥匙已经遗失了。审：江李丛什么时候腾空房屋搬走的？王莲花：2014年5月21日第一次起诉被告的时候，讼争房屋一楼有物业，但里面是否有人居住使用我不清楚，起诉之后我们就没有再去看了，以后的情况就不清楚了。郭家良：确实是这样的。谢坤培：确实是这样的。审：江李丛交的房屋押金23100元是否有退还？郭家良：没有。王莲花：没有。谢坤培：没有。”另查明，在2014年6月26日的庭审中，江李丛陈述“我们有拆过讼争房屋的部分墙体，做了两个拱门，但我拆除的并不是承重墙”。以上事实，由原告提供的厦门市国土资源与房产管理局《证明》、《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》、厦门市公房管理中心杏林工作站《通知》一份、厦门市公房管理中心《通知》、厦门市珉发建筑工程有限公司、厦门直管公房杏林（集美）工作站《关于杏东路9号楼违章的概况》、厦门市房屋安全鉴定所《厦门市房屋安全鉴定报告》、律师函、快递详情单及发票、本院（2014）集民初字第1855号民事裁定书，本院（2014）集民初字第1855号案件的相关案件材料以及原告的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，原、被告双方均应依约履行。根据庭审查明的事实，2013年10月31日合同到期后，原、被告双方未签订新的房屋租赁合同，被告也未缴纳租金，现原告主张原、被告之间的租赁合同关系已于2013年10月31日因期间届满而终止，于法有据，应予支持，合同终止后后，被告应将讼争房屋恢复原状并腾空归还给原告。关于原告主张的房屋占有使用费及违约金，被告已经缴纳租金至2013年10月31日，2013年10月31日合同到期后，被告有找原告的工作人员要求退房并办理交接，但原告并未与被告办理交接，现原告主张被告合同到期后有在继续占有使用讼争房屋，但并未提供证据加以证明，根据谁主张谁举证的证据规则，应由原告承担举证不能的法律后果，故原告要求被告支付占有使用费及违约金的请求缺乏相应的事实依据与法律依据，本院不予支持。被告江李丛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江李丛应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区杏东路9号201-506室房屋恢复原状并腾空归还给原告厦门市公房管理中心；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费2192元，由被告江李丛承担，该款被告江李丛应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长张庆东审判员韩德坤人民陪审员林国伟二〇一五年三月十九日书记员郑好附：本案所适用法律法规及相关司法解释《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十九条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内，仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。