上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第24702号原告（反诉被告）上海璧合房地产经纪事务所。法定代表人魏琳。被告（反诉原告）周理卿。委托代理人周元明。原告上海璧合房地产经纪事务所（以下简称璧合事务所）诉被告周理卿居间合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月10日公开开庭进行了审理，原告璧合事务所法定代表人魏琳，被告周理卿及其委托代理人周元明到庭参加诉讼。被告周理卿提出反诉，本院受理后于2015年9月18日再次公开开庭合并审理，原告（反诉被告）璧合事务所法定代表人魏琳、被告（反诉原告）周理卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告璧合事务所诉称，原告于2015年4月29日晚间陪同被告周理卿父子实地验看了上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称202室），巧合的是被告周理卿与出售方相识，随后卖方将202室基本情况均告知被告，应被告要求双方于次日在原告处签订了《拆迁房屋转让协议》，被告向出售方支付定金人民币1万元（以下币种均为人民币），同日原、被告签署了《房地产求购确认书》，《佣金确认书》，明确约定本次居间佣金3万元。同年5月4日，被告向出售方提出单方违约，不再购买202室房屋。买卖双方于同年5月8日在原告见证下签署《单方违约确认书》，卖方没收定金1万元。原告认为，因被告恶意违约导致交易无法履行，给原告可期待利益造成严重损失，为此原告起诉要求：1、判令被告支付居间活动费3万元；2、判令被告支付案件受理费。被告周理卿辩称，不同意原告的诉讼请求，首先被告与出售方的买卖合同并未成立，原告并未完成居间义务，不应当收取费用；其次原告在居间活动中有欺诈行为、且与出售方恶意串通，表现为原告提供了虚假的“买房资金跟不上，房东重新卖”的虚假信息，使被告认为房屋可以交易；签约后卖方和原告才确认一房二卖的事实且房屋属于农民征地动迁房，被告为避免陷入一房二卖的道德风险，提出变更签约日期，但卖方和原告均未予配合致被告提出解除合同，为此被告认为，根据合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，据此被告提出反诉，要求：1、撤销双方签订的《房地产求购确认书》、《佣金确认书》；2、因被反诉人的欺诈行为致反诉人损失定金和延迟购房，要求赔偿定金1万元、房屋溢价损失1万元。原告暨反诉被告璧合事务所针对反诉辩称，《房地产求购确认书》、《佣金确认书》均是双方真实意思表示，反诉原告还曾对上述文件进行过修改，可以证明其对202室房屋的权属是明知的，系反诉原告的原因不再购房，反诉被告并无欺诈、胁迫或乘人之危的情节，综上请求驳回反诉原告的请求。经审理查明，2015年4月30日，以案外人王剑、乔小君为甲方（出让方），被告周理卿为乙方（受让方）就202室房屋签订《拆迁房转让协议》（二次转让），该协议第一条明确：202室房屋原动迁协议中的被拆迁人沈建刚XXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下简称原业主）在经得所有共有人（配偶）的同意下，自愿将该房屋有偿作价计人民币壹佰肆拾万元转让给王剑、乔小君；第二条明确：因该房屋为原业主取得的现房，但房屋所有权证、土地使用证、契证尚未办理，原业主以其本人的拆迁协议为依据，证明其对该房屋拥有不可争议的所有权（协议编号沪浦2007-65拆协字第H1228）；第三条明确：甲方根据原转让协议的约定已于2011年7月5日向原业主支付了部分房款计壹佰叁拾万元整，剩余叁拾万元未付。第四条明确：甲方根据原转让协议的约定已于2011年7月5日与原业主办理了该房屋的交接手续，此后甲方对该房屋进行了装修并入住，甲方拥有该房屋的实际居住权。第五条明确：甲方根据改善住房的实际需要，现将该房屋有偿作价贰佰陆拾万元转让给乙方，并于2015年4月30日签订转让协议。第六条明确：付款方式为：乙方在签订本协议时向甲方支付定金1万元，并于2015年5月10日之前将定金补足至5万元；首付款应由乙方在原业主产证办出的3日内向向甲方支付购房款155万元，无论产证是否办出该付款时间不得晚于2015年8月20日；余款100万元，由乙方通过银行贷款方式支付甲方（含公积金贷款）。双方还就其他费用，如物业管理费、维修基金、违约责任等作了具体约定。同日，被告周理卿为甲方、原告璧合事务所为乙方签订《房地产求购确认书》，约定甲方委托乙方居间求购202室房屋，对佣金的相关条款经双方协商一致以《佣金确认书》（人民币3万元）为准。同日，原、被告签署《佣金确认书》确认佣金支付人为被告周理卿，成交物业为202室，成交金额为260万元，佣金金额为3万元，其中4，000元系被告自愿代业主方支付；原告璧合事务所负责人魏琳则明确：付首付时全部一次性付清佣金。上述文件签署后，被告周理卿支付出售方定金1万元。2015年5月3日，应被告周理卿要求，原告负责人魏琳在被告周理卿持有的《佣金确认书》上明确：“上述总佣金为叁万元整，甲方承诺签约或付首付当日支付贰万贰仟元整，过户当日且于送件过户之时付清剩余的捌仟元整”，在被告周理卿持有的《房地产求购确认书》上明确：“本中介承诺为买卖双方办理签约，贷款审税，交易过户，交房等一系列手续（水电煤交接）”等。2015年5月8日，案外人王剑、乔小君为卖方、被告周理卿为买方，原告璧合事务所为见证方签订《单方违约确认书》，除明确上述事实以外还确认：买方于2015年5月4日正式向卖方发短信提出单方面违约，明确表示不再购买202室房屋，终止履行《转让协议》，并标明了单方违约的原因。根据定金罚则，卖方没收买方支付的定金1万元，买方对此表示认可且无任何异议。基于上述事实和买卖双方要求，买卖双方于2015年5月8日在璧合事务所的见证下签署本《单方违约确认书》。至此买卖双方互不追究对方的其他任何责任。审理中，原告璧合事务所称，被告父亲之前曾验看过202室房屋，因出售方已将房屋出售他人而作罢；后因上一个买受人资金跟不上，原告遂于2015年4月29日短信通知被告父亲，并明确告知出售方曾收取过他人定金、现因买方资金原因房东重新出售，未隐瞒任何事宜；当晚陪同被告父子实地再次看房时发现出售方乔小君与被告周理卿系同事关系，他们自己对细节也进行了协商并约定于次日至原告处签约，被告当场支付定金，而出售方亦表示收取定金为归还给上一个买家，故被告对此是明知的。据原告所知出售方在与被告签约次日即与上一个买家解除合同，并将此情况告知了被告，而被告并未提出过要修改双方签署文件的时间而是提出拒绝购买房屋，故原告和出售方均没有欺诈的故意和行为，导致合同无法履行的原因在被告，其应当按双方约定支付上述金额居间服务费用。被告周理卿则称，《转让协议》是使用权或者产权的转让，而原告向被告明确转让的是产权，原告未如实告知出售方与第一个买家解除合同的真实原因，上述行为均属于欺诈；《单方违约确认书》中的单方违约原因实际是中介原因，而并非被告的原因；买卖双方并未订立买卖合同，仅签署了定金协议，原告并未完全履行中介职责。另外被告（反诉原告）明确：其未购买202室房屋后的十天另行购买其他房屋，并交纳了契税，因当月房价上涨约2%，故十天折算下来金额超过万元，现其主张的损失包括1万元定金损失以及因房屋涨价因素造成的损失1万元，并提供契税凭证。反诉被告对此均不予认可。上述事实，由本诉原告提供的《拆迁房转让协议》（二次转让）、《房地产求购确认书》、《佣金确认书》、《单方违约确认书》等证据，本诉被告提供的短信记录等证据以及原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中被告经过居间方介绍，与案外人签订《拆迁房转让协议》，可视为买卖双方已经达成买卖意向，居间方已提供了媒介服务。反诉之争议焦点在于《房地产求购确认书》、《佣金确认书》是否符合法律规定的可以变更或撤销的事由。反诉原告提出的理由之一：认为反诉被告提供的产权信息不明确导致反诉原告作出错误判断，其行为构成欺诈。但从《拆迁房转让协议》中已明确202室房屋的来源、原产权情况及现使用情况，作为合同相对方的反诉原告应当知晓，故反诉被告并不存在欺诈之事实。反诉原告提出的理由之二为出售方与上一个买家之间解除合同的原因，反诉被告所述不实致交易不成。本院认为反诉原、被告签订系争协议的目的在于促成反诉原告购买202室房屋，无论上一个合同因何种原因解除，均是合同相对方的权利义务，与反诉原告无涉，其以此作为解除与出售方之间合同的理由本院亦难以采信。综上，《房地产求购确认书》、《佣金确认书》并无法律规定可以撤销或变更的情形，本院对反诉原告的该请求以及要求赔偿的请求均难以支持。因该两份协议均依法成立，本诉原告据此要求被告支付居间费用的诉请于法有据。考虑到该笔交易最终并未完成，本诉原告亦未完成中后期的居间服务，本院酌定佣金数额12，000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、本诉被告周理卿于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海璧合房地产经纪事务所佣金人民币12，000元；二、驳回反诉原告周理卿的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费人民币550元，减半收取计人民币275元，由本诉原告上海璧合房地产经纪事务所负担人民币165元，本诉被告周理卿负担人民币110元；反诉案件受理费人民币300元，减半收取人民币150元，由反诉原告周理卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  乔亚敏二〇一五年十月十四日书记员  楼 毅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。