呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2018）内0102民初1335号  原告：内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：苏志江，该公司董事长。委托代理人：乔永华，内蒙古伊坤律师事务所律师。委托代理人：刘晓娟，内蒙古伊坤律师事务所律师。被告：迪士尼（香港）儿童俱乐部有限公司，住所地香港特别行政区。法定代表人：于浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：云龙，内蒙古祺翰律师事务所律师。被告：于浩，男，住呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：云龙，内蒙古祺翰律师事务所律师。被告：智多仔童盟（北京）儿童娱乐有限公司内蒙古分公司，住所地呼和浩特市新城区。负责人：张二军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：云龙，内蒙古祺翰律师事务所律师。原告内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司（以下简称金翡丽公司）诉被告迪士尼（香港）儿童俱乐部有限公司（以下简称迪士尼公司）、于浩、智多仔童盟（北京）儿童娱乐有限公司内蒙古分公司（以下简称智多仔公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金翡丽公司的委托诉讼代理人乔永华、刘晓娟与被告迪士尼公司、被告于浩、被告智多仔公司的共同委托诉讼代理人云龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即返还租赁场地并恢复原状；2.判令被告支付拖欠的租金1,336,063.33元；3.判令被告支付原告解除合同后的占地费1,225,900元（暂计至2018年1月31日，实际至被告返还场地止）；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金1,112,139.47元（每日按未付租金以及占地费的千分之一计算，暂计至2018年1月31日，实计至被告偿还全部欠款止）；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原被告于2014年11月13日签订了《租赁合同》，合同约定原告将其位于呼和浩特市新城区金翡丽购物中心XXX的商铺（以下简称“该商铺”）出租给被告。租赁期限从2015年2月1日起至2023年1月31日止，租金为每天每平方米2.3元（该商铺面积为1300平方米），即每月租金为90,946元。被告于浩依于2015年2月5日在北京市工商行政管理局海淀分局注册成立了智多仔童盟（北京）儿童娱乐有限公司，之后智多仔童盟（北京）儿童娱乐有限公司于2015年5月26日在呼和浩特市工商行政管理局新城分局注册成立了智多仔童盟（北京）儿童娱乐有限公司内蒙古分公司，并将分公司的营业执照悬挂于店铺内。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供了该商铺供被告经营使用，但被告自2015年9月22日开始拖欠租金，至2018年1月31日止，被告拖欠租金及占地费总额为2,561,963.33元。经原告多次催缴，被告均以各种理由拖欠,被告不缴租金的行为严重侵害了原告的合法权益，2016年12月原告已经向被告送达解除合同通知，被告至今未通向原告返还商铺，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉请。三被告共同辨称，原告起诉的主体不明，原告是与被告迪士尼公司签订的《租赁合同》，在合同有效的情况下承接该合同的义务主体应当是迪士尼公司，与被告于浩个人及被告智多仔无关，原告应当在签订合同时对承租人的身份进行审查，包括被告向原告交付的18万元保证金，收据上写明的付款主体是迪士尼公司。虽然被告迪士尼公司承租的商铺上显示的是被告智多仔公司的广告牌，但这不能证明智多仔公司在实际使用该商铺，事实上即使智多仔公司实际使用该商铺，也是迪士尼公司与智多仔公司的另一法律关系，与原告无关。根据合同的相对性原则，被告智多仔公司与被告于浩不承担本案中向原告履行合同义务的责任，更没有承担连带责任的法定义务。原告向被告迪士尼公司主张租金、违约金、占地费应当严格按照租赁合同的约定履行，该合同中明确约定了解除通知应当送达到被告迪士尼公司的地址是金翡丽广场XXX，联系人为王永刚，且留有电话号码，但原告所发出的解除通知收件人为于浩，手机号码是王永刚，而签收人是包朝，至今被告迪士尼公司都不清楚包朝是谁。对于王永刚的身份被告迪士尼公司认可，确实是当时公司的经理，而原告所发出的解除合同通知函被告迪士尼公司的经理王永刚并没有收到，对于该解除效力被告迪士尼公司不予认可，被告迪士尼公司认为原被告的《租赁合同》继续有效，被告迪士尼公司愿意继续履行。庭审中被告迪士尼公司注意到，原告在与被告签订租赁合同时并未取得管理该商铺的权利，事后取得权利后也未向被告披露过该事实，被告认为没有权利向原告主张租赁费用等。关于诉讼时效的问题，如原告坚持解除合同是有效的，那原告认为解除通知生效时间为2016年12月17日，而原告向法院起诉主张租金的时间为2018年2月1日，根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，从原告解除合同之日至起诉时，已经过了法定的诉讼时效期限，故原告向被告主张的租金依法不应支持，违约金是依附于租金，故违约金也不应支持。关于占地费的问题，原告与被告迪士尼签订的合同为格式合同，经阅读审查可发现，此合同通篇几乎为被告设定，严重加重了被告的义务，而减轻了原告的义务，实际上该商铺在2016年年底已经整体停止运营，不存在租金损失的问题，即使被告搬走了，原告也不会因该商铺而获得任何收益，本着公平公正的原则，占地费依法不应支持。《合同法》第三十九条至四十一条规定，合同涉及格式条款，一方免除其责任，加重对方责任，排除对方权益的该合同无效，被告认为双方签订的合同中关于占地费的条款无效。综上所述，被告迪士尼公司不同意原告的诉讼请求，而被告于浩与被告智多仔公司均不应承担本案任何合同责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2014年11月13日，原告与被告迪士尼公司签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将金翡丽购物中心L2层15号商铺出租给被告迪士尼公司使用，该商铺套内面积为1300平方米，租赁期限为5+3个租约年，自计租日开始计算，即自2015年2月1日起至2023年1月31日止。双方约定的租金标准：自计租日开始被告迪士尼公司每一年应付每天每平方米固定租金标准为人民币2.3元，即每月固定租金为人民币90,946元。合同期内，保底租金2.3元每平方米，第一年扣率15%，第二年至第五年扣率18%，后三年合作条件协商制定，自2015年2月1日起计租;双方约定的租金支付方式：以一个季度为一个交租期，被告迪士尼应当在每个交租期最后一个月的10日前，先向原告一次性足额缴付下个交租期固定租金;双方约定的违约责任：被告迪士尼公司延迟交给租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告应当向原告或物业公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，逾期15日被告迪士尼公司未足额交纳欠费的或被告迪士尼延迟交纳租金、物业服务费或公共事业费累计超过3次的，原告有权单方解除合同，被告应承担本合同提前终止的违约责任；双方约定房屋交还责任：因租赁期限届满或因被告迪士尼公司违约导致本合同提前终止的，交还期内被告迪士尼公司应当按届时所在租约年租金标准向原告支付占用费，按照届时物业服务费标准向原告支付物业服务费，并承担各项公用事业费；双方约定通知送达地址及送达方式：被告迪士尼公司地址为呼和浩特市丰泰金翡丽广场XXX，收件人王永刚，联系电话XXX，XXX。通知可以专人手递方式，特快专递方式，以专人手递方式发出的，以上述收件人签收之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。除上述送达方式外，被告迪士尼公司确认租赁期内，该商铺是被告迪士尼的有效通知地址。原告或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向被告迪士尼公司送达，被告迪士尼公司于通知张贴当日已知悉通知内容。合同签订后，被告迪士尼公司向原告支付租赁保证金180,000元。内蒙古太古房地产开发有限公司与原告金翡丽公司签订了一份《商业经营管理委托协议书》，该协议约定内蒙古太古房地产开发有限公司将金翡丽购物中心委托给原告金翡丽公司进行经营管理，委托经营管理期限为10年，从2014年12月18日至2024年12月17日止。委托期间，原告负责商户的招商、续租、运营管理、费用催缴及商户合同到期后的二次调整等事宜，并协调处理各方之间的关系。原告自认被告迪士尼公司向原告交付房屋租金及保证金共计18万元。被告智多仔公司于2015年2月5日成立，被告于浩系该公司执行董事兼经理。2016年12月12日，原告向被告迪士尼公司发出《解除合同通知函》，该通知载明：由于被告迪士尼公司截止到2016年12月17日累计欠交租金等，在原告三次下达书面通知，仍未履行付款义务的情况下，原告公司将解除与被告迪士尼公司所签订的《丰泰金翡丽广场租赁合同》，请在收到本解除通知之日起三日内到公司办理后续事宜，并交纳欠交的租金等。2017年4月1日，原告向呼和浩特市北方公证处申请证据保全，证明被告迪士尼公司租用的商铺已经停止营业。原告自认其所经营管理的丰泰金翡丽广场于2017年5月商场整体停业整改。本院认为，庭审中被告对原告的主体资格提出异议，对此本院认为，虽然原告在与被告迪士尼公司签订《租赁合同》时并未得到商铺所有权人内蒙古太古房地产公司的授权，但之后太古房地产公司以书面形式明确将出租给被告迪士尼公司商铺的经营管理权委托给原告行使，因此原告在合法取得授权后以受托人的名义有权向被告主张拖欠租金及返还租赁商铺。庭审中被告对于原告提出已经解除《租赁合同》的事实提出异议，对此本院认为，被告自认在与原告签订《租赁合同》后，除交纳18万元的保证金外，从未向原告交付过商铺租金。2016年12月12日，原告以书面的形式向被告迪士尼公司发出《解除合同通知函》，该通知中明确告知被告“由于未履行付款义务，原告提出与被告解除合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告向被告提出解除合同完全符合法定解除合同的法定事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“解除合同的通知必须到达对方时生效”的规定，原告向被告发出的解除通知应当送达到对方，而庭审中被告则明确表示从未收到过原告向其发出的《解除通知》。本院在审查原被告所签订的《租赁合同》时注意到，该合同第25条第三款约定“通知可以专人手递方式，也可以特快专递方式，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证”。庭审中原告向本院出示了2016年12月13日，原告向被告邮寄《解除通知》的特快专递邮寄凭证,那么按照双方在《租赁合同》中的约定，原告在发出特快专递后的第7日即应视为通知到达被告之日，也就是说2016年12月20日应当视为原被告的合同解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿。”的规定，在双方解除合同后，原告主张返还租赁场地并恢复原状的诉讼请求本院予以支持。同时，原告应当将被告交付的租赁保证金180,000元予以退还。原告主张支付拖欠租金部分，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年”的规定，原告在被告收到解除合同通知之日起一年内应当向被告主张延付或拒付租金的权利，原告既以被告未付租金为由向被告发出解除合同的通知，证明原告对于被告侵害其权利的事实是明知的，而被告却未在法定诉讼时效内主张自己的权利，庭审中被告对于未付租金部分明确提出已超过诉讼时效的答辩意见，本院予以采信，原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告主张按照原被告在《租赁合同》中“因租赁期限届满或因被告违约导致本合同提前终止的，交还期内被告应当按届时所在租约年租金标准向原告支付占有费。”的约定，要求被告支付解除合同后的占地费。对此本院认为，原被告解除《租赁合同》确因被告迟延履行债务的违约行为而导致的，合同解除后被告应当将商铺返还给原告，未能及时返还必然会给原告造成经营损失，因此被告应当向原告支付相应的占地费用。庭审中原告自认，其所经营管理的丰泰金翡丽广场于2017年5月整体停业整改，原告既已停业整改就不再产生经营损失，被告所支付的占地费用从合同解除之日起按照租赁费用的标准支付至原告停业整改之日止即可（2016年12月20日至2017年5月1日），即被告应向原告支付394,680元（1,300平方米×2.3元×132天）的占地费用。原告主张被告支付迟延支付租金的违约金，对此本院认为，由于法律法规没有对逾期支付租金而产生违约金的诉讼时效进行特殊规定。从法理上推论，该逾期支付租金的违约金是基于应支付租金而产生的，其诉讼期间应与应支付的租金相一致，也就是说原告主张迟延支付租金的违约金诉讼时效应与支付租金的诉讼时效一样，从知道或应当知道权利被侵害之日起一年内行使诉讼权利，庭审中被告迪士尼公司对此也提出相应的答辩意见，原告的该项诉讼请求确已经超过法定的诉讼时效，本院不予支持。原告主张被告于浩及被告智多仔公司承担责任，对此本院认为，被告于浩及被告智多仔公司并非原告《租赁合同》的合同相对人，并没有以自己的名义占有使用原告要求返还的商铺，因此被告于浩与被告智多仔公司不应承担本案的返还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，判决如下：一、被告迪士尼（香港）儿童俱乐部有限公司应当向原告内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司返还租赁商铺并且恢复原状；二、被告迪士尼（香港）儿童俱乐部有限公司在扣除已交付的租金保证金180,000元后向原告内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司支付占地费214,680元，于本判决书生效之日起三十日内付清；三、驳回原告内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,193元，由原告内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司承担31,673元，被告迪士尼（香港）儿童俱乐部有限公司承担4,520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。  审  判  长   王菊蓉人民陪审员   张俊芳人民陪审员   张  磊   二○一八年八月二十八日