上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民一(民)初字第2957号原告(反诉被告)上海人民企业集团物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人金沪敏，董事长。委托代理人俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。被告(反诉原告)上海全息投资有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人周家斌，董事长。委托代理人吴南溪，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人武一飞，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海人民企业集团物业管理有限公司诉被告上海全息投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法由审判员张琦独任审判。被告于2014年10月28日提起反诉。本院于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海人民企业集团物业管理有限公司的委托代理人李郡郡(后撤销)、俞飞跃，被告(反诉原告)上海全息投资有限公司的法定代表人周家斌及委托代理人武一飞到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2015年1月20日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海人民企业集团物业管理有限公司的委托代理人李郡郡(后撤销)、俞飞跃，被告(反诉原告)上海全息投资有限公司的委托代理人吴南溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海人民企业集团物业管理有限公司诉称，被告是本市南京西路873－881号(单)及885号静安新时代大厦(下称新时代大厦)4层的所有人。被告将新时代大厦4层出租给上海湟普江房产经营有限公司(下称湟普江公司)使用，约定物业管理费由湟普江公司承担支付。2011年2月16日，湟普江公司与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定新时代大厦1至4层的物业管理费由湟普江公司承担支付，合同期限为2011年1月1日至2014年4月30日，收费标准为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)29.50元。2011年5月3日，原、被告及湟普江公司签订《关于履行调解协议确保物业正常使用的协议书》，进一步确认物业管理费为每月每平方米29.50元等事项。2011年8月4日，湟普江公司致律师函给被告，称自2011年7月1日起解除与被告间关于新时代大厦的租赁合同，并不再向原告支付物业管理费。自2011年7月1日起，湟普江公司退出新时代大厦4层的使用，并不再支付新时代大厦4层的物业管理费。因湟普江公司并未与原告解除《物业管理服务委托合同》，故原告根据该合同的约定起诉要求湟普江公司按约支付新时代大厦1至4层的物业管理费。该案经一审、二审，生效判决书判令湟普江公司仅支付新时代大厦1至3层的物业管理费。被告作为业主，理应承担新时代大厦4层的物业管理费。经多次催讨未果，原告诉至法院，请求判令被告：1、支付新时代大厦4层自2011年8月至2014年5月止的物业管理费1,375,002.84元(29.50×1370.89×34)；2、支付自2011年8月16日起至实际支付日止的逾期付款违约金(按每日1‰分段计算)；3、本案诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)上海全息投资有限公司辩称及反诉称，被告为新时代大厦4层的权利人，原告为新时代大厦的物业管理公司。原、被告于2006年2月15日签订《物业管理服务合同》，约定由原告提供物业服务。2008年，被告与湟普江公司签订《租赁合同》，将新时代大厦3层、4层出租给湟普江公司，租赁期限为2008年10月1日至2014年12月30日，租金按每天每平方米4元计算。合同签订后，被告按约交付房屋，湟普江公司按时支付租金。然而，因原告先后采取封门、停电、关停电梯、阻塞楼梯、恐吓施工人员等违法手段阻挠湟普江公司使用房屋，导致湟普江公司于2011年7月1日解除与被告间关于新时代大厦4层商铺的租赁合同，并要求被告赔偿租金及物业管理费。2012年7月28日，被告与上海泳霖娱乐有限公司(下称泳霖公司)签订《租赁合同》，约定租金为每天每平方米5元，承租期限为2012年8月1日至2015年7月31日。但由于原告故意阻挠泳霖公司使用房屋，泳霖公司与被告签订《租赁补充合同(一)》，约定如果因为物业公司的原因导致泳霖公司不能如期完成装修和正常营业，泳霖公司不支付租金及物业管理费；如泳霖公司克服一切困难坚持完成装修，而物业公司继续不让三台客梯在4层停靠，泳霖公司不支付租金与物业管理费；如果因为泳霖公司正常装修与经营因物业公司阻挠而不能得以进行，泳霖公司有权单方面中止《租赁合同》和《租赁补充合同(一)》，并由被告承担违约责任。2012年1月3日及2012年3月4日，原告将4层天花板和地板砸坏，导致泳霖公司不得不采取加固措施。为此，被告又与泳霖公司签订《租赁补充合同(二)》，约定被告承担泳霖公司支付的楼板加固费用中的80,000元；在未恢复电梯正常使用前，按每天每平方米1元的标准支付租赁保证金。但时至今日，原告仍未开通电梯，泳霖公司在合同期内未按每天每平方米5元的标准支付租金。为解决纠纷，在静安区有关部门的协调下，各方曾于2012年3月29日形成《新时代大厦纠纷协调会议会议纪要》，原告同意立即开通新时代大厦1至4层的消防电梯，并保证1至4层物业能正常使用。但是，会议纪要签订后，原告不仅未开通电梯，甚至多次断水断电，导致泳霖公司无法正常经营。在此情况下，泳霖公司于2014年5月1日向被告发出《关于被迫退租暨索赔损失的函》，解除与被告间的租赁合同，并要求被告赔偿违约金及装修损失。被告认为，因原告的破坏，新时代大厦4层至今未出租，造成被告租金收入的损失。原告未能尽到物业管理义务，其不仅无权收取物业管理费，还应退还被告已支付2011年12月及2014年8月、9月的物业管理费。被告据此提起反诉，请求判令原告：1、赔偿自2011年7月至2014年10月止的租金损失5,000,000元(2011年7月至2012年7月按每天每平方米4元、2012年8月至2014年10月按每天每平方米5元计算)；2、退还2011年12月和2014年8月、9月的物业管理费62,512.59元；3、恢复新时代大厦一期东南角轿厢式电梯三台停靠新时代大厦4层，保障新时代大厦4层的正常使用；4、本诉、反诉诉讼费由原告承担。原告(反诉被告)辩称，原告系物业管理公司，与业主间不存在委托出租的关系，被告的租金损失与原告无关。原告提供正常的物业管理服务，被告无权要求原告退还已支付的物业管理费。对被告支付物业管理费的标准不认可。被告擅自拆除新时代大厦二期规划建造的轿厢式电梯。对被告要求恢复使用新时代大厦一期东南角三台轿厢式电梯的反诉请求，原告不予同意。经审理查明，原告是新时代大厦的物业管理公司，在新时代大厦内设有管理处。被告是新时代大厦4层的权利人，建筑面积共计1370.89平方米。新时代大厦分两期规划设计建造，其中南京西路873－881号(单)为一期，于2001年竣工，南京西路XXX号为二期，于2003年竣工。上述房屋分别在静安区房地产交易中心申请商业楼初始产权登记，房屋权利人为上海九百股份有限公司。新时代大厦经规划核准，一期东南角设计建造轿厢式电梯三台及消防楼梯，西面设计建造轿厢式电梯一台及消防楼梯，北面设计建造电动扶梯二座；二期东南角设计建造轿厢式电梯二台及消防楼梯。二期房屋在竣工验收时无竣工图纸，仅有上海市建设工程竣工规划验收合格证明，但在由静安区房地产交易中心核发的二期房屋的小产证附记栏中记载着“扶梯走道及电梯他户有通行权”。新时代大厦一、二期虽然分别发放产权证，但交付使用时并未对一期、二期进行相应的分割，每层一、二期相通。由于二期房屋由其北面的南京西路进出，而电梯及楼梯处于房屋的东南角，出入必须穿越底层房屋，故最初租赁一层、二层的商户在使用时封闭了二期房屋电梯及楼梯通道，二期三层及以上房屋均由一期房屋的通道通行，二期房屋电梯形同虚设。当时由于权利人同时拥有一期与二期房屋所有权，房屋在实际使用中也是以整层为单位，故未有争议。2003年6月，上海人民企业集团有限公司(下称人民企业集团公司)取得新时代大厦一期1至5层所有权，并于同年年底与被告签订《静安新时代大厦1－5层商铺包销代理合同》，约定由被告包销人民企业集团公司位于新时代大厦1至5层商铺。2004年3月1日，双方签订《静安新时代大厦1－5层商场房地产买卖框架协议书》，被告以总价款160,000,000元一次性整体购置新时代大厦1至5层，被告分期支付房款，人民企业集团公司则在每期付款的同时转让相应楼层的房屋所有权。被告根据框架协议陆续取得新时代大厦一期1至4层及二期1至5层所有权后，于2004年6月将新时代大厦1层、2层所有权转让他人。2006年2月15日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定被告将新时代大厦一期3层、4层及二期3至5层商场委托原告进行物业管理，委托管理期限自2005年10月15日至2006年12月30日止，到期合同自然终止；物业管理费按建筑面积每月每平方米15.20元向被告收取；物业管理费按月收取，于每月15日支付，逾期按应缴费用的日万分之三加收滞纳金。2006年9月4日，湟普江公司取得新时代大厦一期2层的所有权。2006年11月23日，湟普江公司取得新时代大厦一期底层的所有权。2007年5月15日，上海新利科实业有限公司经拍卖取得了新时代大厦一期5层的所有权。此时，新时代大厦5层一、二期被分割，二期5层不再通过一期5层出入大厦。2008年，被告与湟普江公司签订《租赁合同》，约定将新时代大厦3层、4层商铺租赁给湟普江公司经营使用，商铺租金按每天每平方米4元计算，物业管理费依物业公司统一规定由湟普江公司承担，并直接支付给物业管理公司。湟普江公司在取得新时代大厦1至4层包租权后，于2009年前后向原告提出将对新时代大厦1至4层自有产权区域及租赁区域进行隔断，顶面、地面、电梯等拆除，原告未有异议。2010年7月，被告将新时代大厦3层所有权转让给湟普江公司。2011年2月16日，湟普江公司与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定湟普江公司将新时代大厦1至4层委托原告实行物业管理服务，委托管理期限为四年，自2011年1月1日至2014年12月31日止；物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米29.50元向湟普江公司收取，其中1层原告按建筑面积每月每平方米15元向湟普江公司收取；物业管理费按月支付，于每月的15日前支付；湟普江公司逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的日千分之三交纳滞纳金。2011年5月3日，人民企业集团公司与被告及湟普江公司三方签订《关于履行调解协议确保物业正常使用的协议书》，湟普江公司在该协议书内同意并确认从2011年1月1日起，1层物业管理费调整为与2至4层一样标准付费。2011年5月6日，湟普江公司与原告签订《物业管理服务补充合同》，约定从2011年1月1日起，新时代大厦1层的物业管理费调整到与2至4层相同的标准，即每月每平方米29.50元。2011年5月，人民企业集团公司与被告间就履行框架协议的诉讼，经法院调解，被告执行调解协议，根据人民企业集团公司要求，将新时代大厦二期5层退至上海人民企业集团电器有限公司(下称人民企业电器公司)名下，人民企业电器公司取得该房所有权。在人民企业电器公司取得新时代大厦二期5层所有权后，上海静安新时代大厦管理处向上海大茂电脑管理服务有限公司静安分公司(向湟普江公司承租新时代大厦4层开设网吧、棋牌室)发出工程暂停函。人民企业电器公司也自2011年7月开始向被告及湟普江公司提出恢复二期房屋电梯、楼梯。2011年8月4日，湟普江公司向被告发出律师函，因原告阻挠湟普江公司对新时代大厦4层商铺的正常装修，湟普江公司自2011年7月1日起解除与被告间关于新时代大厦4层商铺的租赁关系。2011年8月15日，湟普江公司向原告送达《关于终止包租的告知函》，终止与原告的《物业管理服务委托合同》，不再代被告支付新时代大厦4层的物业管理费。2011年8月26日，原告致函被告催讨物业管理费，要求被告根据原告与湟普江公司间《物业管理服务委托合同》的约定交清物业管理费；逾期交纳，从逾期之日起按应交纳物业管理费的日千分之三交纳滞纳金。2011年8月29日，被告回复原告称，湟普江公司单方面终止包租合同的理由是原告强行无期限停止承租方的正常装修，原告必须为严重越权侵权行为承担包括经济损失在内的一切责任，同时要求重签物业管理服务委托合同。2011年8月31日，原告回函被告，坚持要求被告按照《物业管理服务委托合同》的约定交纳物业管理费。2011年9月28日，被告向原告送达《关于签订物业管理服务委托合同的函》，指出原告应赔偿被告损失，并重申洽谈签订物业管理服务委托合同。2011年10月14日，原告回函被告，否认原告存在越权行为。2011年11月21日，原告委托律师致函被告，催讨新时代大厦4层按照《物业管理服务委托合同》约定标准计算的自2011年8月1日起的物业管理费及滞纳金。2012年1月3日，新时代大厦二期4层与5层间楼板被从5层砸出窟窿，楼板间钢筋被剪断，位于楼板下方的已安装的嵌入式空调室内机及水电等管线受损。2012年3月4日凌晨，新时代大厦3层与4层间楼板遭到破坏，4层地坪及3层屋顶装饰受损。上述受损部位均为新时代大厦二期原电梯所在位置，从5层地坪上仍可辨认破损楼板周围有呈方形的混凝土架构。2012年3月29日，静安区商务委组织召开新时代大厦纠纷协调会，对湟普江公司、被告立即撤除大堂内所砌砖墙，原告立即开通新时代大厦1至4层消防电梯(即新时代大厦一期西面轿厢式电梯)，保证1至4层物业正常使用等事宜达成一致意见。2012年2月23日、2012年5月11日，本院先后以(2012)静民一(民)初字第480号及(2012)静民一(民)初字第1146号受理被告诉原告及人民企业电器公司财产损害赔偿纠纷二案。(2012)静民一(民)初字第480号案件被告要求原告及人民企业电器公司停止侵害，恢复新时代大厦4层屋顶结构；连带赔偿因修复受损的空调设施、消防设施、水电管线等费用计77,878元；连带赔偿自2012年1月3日至修复合格之日止因房屋不能按期交付承租人使用所致租金损失(按每天每平方米5元计1,370.89平方米计算)。(2012)静民一(民)初字第1146号案件被告要求原告及人民企业电器公司停止侵害，恢复新时代大厦4层地坪及3层屋顶；连带赔偿修复4层地坪及3层屋顶的费用6,789.30元；连带赔偿3层商户因房屋受损导致营业损失28,000元。2013年4月12日，本院以被告与湟普江公司擅自更改房屋结构，侵害其他业主的正常通行权，被告要求恢复的部位即为原电梯所在为由，分别作出(2012)静民一(民)初字第480号及(2012)静民一(民)初字第1146号民事判决书。(2012)静民一(民)初字第480号民事判决书判决：一、被告要求原告及人民企业电器公司恢复新时代大厦4层屋顶结构的诉讼请求不予支持；二、原告及人民企业电器公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告财产损失25,700元；三、被告其余财产赔偿之诉讼请求不予支持。原、被告及人民企业电器公司均不服，上诉至上海市第二中级人民法院(下称二中院)。2013年12月23日，二中院作出(2013)沪二中民二(民)终字第1033号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。(2012)静民一(民)初字第1146号民事判决书判决：一、被告要求原告及人民企业电器公司恢复新时代大厦4层地坪结构的诉讼请求不予支持；二、被告要求原告及人民企业电器公司赔偿修复费用及停业损失的诉讼请求不予支持。原、被告及人民企业电器公司均不服，上诉至二中院。2013年12月30日，二中院作出(2013)沪二中民一(民)终字第1074号民事判决书，判决：一、维持本院(2012)静民一(民)初字第1146号民事判决主文第一项；二、撤销本院(2012)静民一(民)初字第1146号民事判决主文第二项；三、原告及人民企业电器公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告修复费用6,789.30元；四、被告其余财产赔偿之诉讼请求不予支持。2012年7月28日，被告与上海泳霖娱乐有限公司(下称泳霖公司)签订《租赁合同》及《租赁补充合同(一)》，约定被告将新时代大厦4层出租给泳霖公司，承租期限为2012年8月1日至2015年7月31日，租金按每天每平方米5元计算。《租赁补充合同(一)》约定，2012年8月1日免租装修期以后，如果因为物业公司的原因不能让泳霖公司装修如期竣工和正常经营，泳霖公司不支付租金与物业费；如泳霖公司克服一切困难坚持完成装修，而物业公司继续不让三台客梯在4层停靠，泳霖公司不支付租金与物业费。2012年9月8日，被告与泳霖公司签订《租赁补充合同(二)》，约定如物业公司不恢复三台客梯在4层的正常停靠，泳霖公司自2013年1月起利用一台货梯进行试营业，被告承诺试营业时间不超过一年，泳霖公司试营业期间，暂按每天每平方米1元的标准支付租赁保证金，泳霖公司从客梯恢复之日起30天后依《租赁合同》向被告支付租金和物业管理费。2013年6月13日，泳霖公司致函被告，称泳霖公司的正常经营因物业公司在无任何预先告知的情况下突然停水而受到严重影响，要求被告保证类似事件不再发生。2014年5月1日，泳霖公司向被告送达《关于被迫退租暨索赔损失的函》，告知泳霖公司依靠唯一的消防电梯进行的试营业难以为继，泳霖公司被迫自2014年4月退租，被告应支付违约金及赔偿损失。2014年10月29日，泳霖公司出具《情况说明》，表示原告长久以来未能恢复新时代大厦电梯的使用，导致泳霖公司试营业难以为继，泳霖公司于2014年5月1日致函被告，解除与被告的租赁合同，并向被告主张违约金及装修损失。2013年3月28日，因湟普江公司未支付新时代大厦1至3层2011年10月、2012年3月至2013年3月以及4层2011年8月至2013年3月的物业管理费，原告诉至本院，要求湟普江公司支付物业管理费及违约金。2013年5月9日，本院作出(2013)静民一(民)初字第774号民事判决书，判决湟普江公司支付原告新时代大厦1至3层的物业费1,265,397.54元及逾期交纳物业费的违约金。原告要求湟普江公司支付新时代大厦4层2011年8月至2013年3月物业费的请求，未获支持。原告及湟普江公司均不服，上诉至二中院。2013年9月10日，二中院作出(2013)沪二中民二(民)终字第1564号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年12月12日，被告支付原告2011年12月物业管理费20,837.53元。2014年8月13日，被告支付原告2014年8月、9月物业管理费41,675.06元。审理中，双方确认在原、被告间《物业管理服务合同》到期后，双方未续签，但截止至原告与湟普江公司间《物业管理服务委托合同》签订前，物业管理费还是按照每月每平方米15.20元收取。以上事实，由原、被告陈述，以及上海市房地产登记簿、工程施工图、物业管理服务合同、租赁合同(2006年2月15日)、物业管理服务委托合同、关于履行调解协议确保物业正常使用的协议书、物业管理服务补充合同、律师函(2011年8月4日)、关于终止包租的告知函、双方往来信函、律师函(2011年11月21日)、新时代大厦纠纷协调会议会议纪要、(2012)静民一(民)初字第480号民事判决书、(2013)沪二中民二(民)终字第1033号民事判决书、(2012)静民一(民)初字第1146号民事判决书、(2013)沪二中民一(民)终字第1074号民事判决书、租赁合同(2011年2月16日)、租赁补充合同(一)、租赁补充合同(二)、函、关于被迫退租暨索赔损失的函、情况说明、(2013)静民一(民)初字第774号民事判决书、(2013)沪二中民二(民)终字第1564号民事判决书、贷记凭证为证，并经查证属实，本院予以确认。本院认为，公民和法人的合法权益受法律保护。被告作为新时代大厦4层的业主，曾与原告签订《物业管理服务合同》，委托原告进行物业管理，之后被告的承租人湟普江公司与原告签订《物业管理服务委托合同》、《物业管理服务补充合同》，接受原告提供的物业服务，直接向原告支付物业管理费。在湟普江公司向被告提出解除租赁合同并自2011年8月起停止支付新时代大厦4层物业管理费后，原告应承担支付上述房屋物业管理费的义务。关于物业管理费的支付标准。原告依据《物业管理服务委托合同》、《物业管理服务补充合同》、《关于履行调解协议确保物业正常使用的协议书》，以及2011年8月4日湟普江公司致被告的《律师函》，主张三方约定新时代大厦1至4层的物业管理费均由湟普江公司支付，标准为按建筑面积每月每平方米29.50元收取，被告对该标准是明知的。对此，被告不予认可，称该标准是原告与湟普江公司在《物业管理服务委托合同》中的约定，原、被告及湟普江公司签订的《关于履行调解协议确保物业正常使用的协议书》及湟普江公司致被告的《律师函》，均不能证明该标准适用于被告，物业管理费标准应按原、被告间《物业管理服务合同》约定的每月每平方米15.20元确定。本院认为，原、被告间《物业管理服务合同》约定物业管理费为每月每平方米15.20元，该合同到期后，双方未续签，但仍按该约定履行，直至原告与湟普江公司签订《物业管理服务委托合同》。该合同关于物业管理费按每月每平方米29.50元收取的约定仅对合同当事人具有约束力。被告虽然作为《关于履行调解协议确保物业正常使用的协议书》的一方，但《协议书》并无被告同意接受每月每平方米29.50元物业管理费标准的记载。湟普江公司致被告《律师函》的措辞也表明湟普江公司与原告关于物业管理费的约定高于原、被告间的约定，该意思表示的效力不及于被告。在湟普江公司停止支付物业管理费后，被告曾多次向原告提出重签合同，但遭到原告的拒绝，在原、被告就物业管理费调整未能达成一致意见的情况下，原告仅能按每月每平方米15.20元的标准向被告收取物业管理费。被告主张因原告采取关停电梯(阻止新时代大厦一期东南角轿厢式电梯三台及一期西面轿厢式电梯一台在4层的停靠)、阻碍装修、砸毁楼板及顶面等侵权行为，故被告拒付物业管理费。同时，被告提起反诉，请求判令原告恢复新时代大厦一期东南角三台轿厢式电梯停靠新时代大厦4层，保障新时代大厦4层正常使用。原告对被告主张的事由不予认可，对被告的反诉请求不予同意。本院认为，被告主张原告阻碍被告装修，未提供充分证据予以佐证，本院不予采信。被告主张原告采取砸毁楼板及顶面的行为，在双方就该行为进行的财产损害赔偿纠纷中，已明确被告允许湟普江公司擅自更改房屋结构存在过错，故被告的此项抗辩理由，本院不予采信。被告主张原告阻止新时代大厦一期东南角轿厢式电梯三台及一期西面轿厢式电梯一台在4楼的停靠，反诉要求恢复新时代大厦一期东南角轿厢式电梯三台在4层的停靠。其中一台，目前已废弃使用，且该台电梯的使用权利归属于所有共有人，故在被告未证明电梯废弃使用系原告过错导致的情况下，被告此项拒付物业管理费的理由，不能成立。被告要求原告恢复该台电梯在新时代大厦4层停靠的反诉请求，本院不予支持。新时代大厦一期东南角另两台轿厢式电梯属于6层以上业主共有，产权证上对该两台电梯的通行权亦未作出备注，被告无法使用，原告不存在过错，被告以此理由拒付物业管理费，不能成立。被告要求原告恢复该两台电梯在新时代大厦4层停靠的反诉请求，本院不予支持。新时代大厦一期西面的一台轿厢式电梯目前被告可以正常使用，但根据《新时代大厦纠纷协调会议会议纪要》的记载，该电梯确实曾停止停靠新时代大厦4层，但会后不久即开通，对于暂停使用对被告造成的具体影响，被告未能举证证明。况且，在此次纠纷中，给被告进出新时代大厦造成最大影响的是大厦二期电梯等通道的拆除，对此被告负有责任，被告以此为由拒付原告物业管理费，亦不能成立。原告要求恢复新时代大厦一期东南角三台轿厢式电梯停靠新时代大厦4层，保障新时代大厦4层正常使用的反诉请求，本院不予支持。关于时效。原告主张，原告通过信函催讨、向湟普江公司提起物业服务合同纠纷诉讼，以及被告支付原告2011年12月、2014年8月、9月物业管理费等事项，均导致诉讼时效中断，故原告的请求未过时效。被告表示，原告除2011年11月21日寄送律师函后，未向被告进行过催讨，被告于2014年8月26日收到法院诉状，故原告主张2011年8月至2012年8月物业管理费的请求已过时效。本院认为，原告向被告致函催讨及被告的自愿履行均构成诉讼时效的中断。但是原告向湟普江公司提起诉讼，不能作为原、被告间纠纷诉讼时效中断的事由。鉴于本院于2014年7月14日收到原告诉状进入诉讼调解阶段，因双方分歧较大审查立案，故诉讼时效应于本院收到原告诉状之日起中断，另因原、被告间《物业管理服务合同》约定交纳物业管理费的时间为每月15日，故原告关于2011年8月至2012年6月物业管理费的请求，已过时效，本院不予支持。被告应按新时代大厦4层建筑面积1370.89平方米的每月每平方米15.20元支付原告自2012年7月至2014年5月止的物业管理费479,263.14元。被告已按照上述标准支付的2011年12月和2014年8月、9月的物业管理费62,512.59元，不予退还。关于违约金。原告依据其与湟普江公司间《物业管理服务委托合同》的约定，降低标准以日千分之一向被告主张逾期付款违约金。被告对每日千分之一的标准提出争议，要求按原、被告间《物业管理服务合同》约定的日万分之三确定。本院认为，由于被告迟延支付物业管理费已经构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。但是，原告主张违约金依据的《物业管理服务委托合同》，其效力不及于被告。在原告未举证证明其存在除银行利息外的其他损失的情况下，日千分之一违约金的标准过分高于造成的损失，应予调整。现被告要求按照原、被告间《物业管理服务合同》约定的日万分之三为标准计算违约金，本院予以准许。原告要求被告支付自2011年8月至实际支付日止的逾期付款违约金，因2011年8月至2012年6月物业管理费的请求，本院不予支持，相应原告要求被告支付2011年8月至2012年6月逾期付款违约金的请求，本院亦不予支持。原告要求被告支付逾期付款违约金至实际支付之日止，无法律依据，本院不予支持。另因原、被告间《物业管理服务合同》约定物业管理费的付款日为每月15日，故被告应以每月所欠物业管理费为本金，按日万分之三的标准支付原告自2012年7月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金(各月违约金的起算日为当月16日，至实际结清之日止逾期付款违约金总数不得超过479,263.14元)。关于租金损失，本院认为，此系被告与案外人租赁合同的履行内容，一方面被告目前无充分证据证明双方就合同履行已经确认违约赔偿并实际承担，另一方面，被告将违规浇筑而构成的空间出租，亦有过错。且，被告要求原告赔偿自2011年7月至2014年10月止租金损失的反诉请求中，自2012年1月3日至修复合格之日止的租金损失已在本院受理的(2012)静民一(民)初字第480号财产损害赔偿纠纷一案中提出，未获支持，本案中不再处理，其余时段租金损失的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海全息投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海人民企业集团物业管理有限公司自2012年7月至2014年5月止的物业管理费479,263.14元；二、被告上海全息投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，以每月所欠物业管理费为本金，按每日万分之三的标准支付原告上海人民企业集团物业管理有限公司自2012年7月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金(各月违约金的起算日为当月16日，至实际结清之日止逾期付款违约金总数不得超过479,263.14元)；三、原、被告其余诉讼请求及反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费400.31元，由被告上海全息投资有限公司负担。本诉案件受理费23,603.80元，由原告上海人民企业集团物业管理有限公司负担15,376.59元，由被告上海全息投资有限公司负担8,227.21元。反诉案件受理费23,618.80元，由被告(反诉原告)上海全息投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强审 判 员  张 琦人民陪审员  梁联瑞二〇一五年十月八日书 记 员  姜 瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。