杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西民初字第1161号原告：李某某。委托代理人：李若贝，浙江元佑律师事务所律师。被告：汪某某。委托代理人：袁法群、张冬灵，浙江康城律师事务所律师。原告李某某诉被告汪某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于2014年7月1日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序进行审理。后被告在举证期限内提起反诉，本院予以准许，并依法组成合议庭，于2015年1月28日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李若贝、被告的委托代理人张冬灵、袁法群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年4月1日，原告与被告签订《店面出租协议》，约定被告将其位于西湖区龙井村171号500平方米的店面出租给原告经营餐馆茶楼之用，租期自2014年4月1日至2019年4月1日止共5年，年租金12万元，租金半年一付。签约当天，原告向被告支付了半年租金6万元，被告向原告交付了房屋。原告承租房屋后，将房屋用于经营茶楼。为此，原告对房屋原有设施、设备进行修复、添置，并聘请多名服务人员。2014年5月9日，原告向杭州市工商局西湖风景名胜区分局申请杭州西湖风景名胜区金茶茶楼的名称预先核准，但在申请个体工商户营业执照过程中，该分局告知原告其承租的案涉房屋涉嫌违章建筑，无法申领营业执照，并向原告下达了责令停业通知书。因房屋涉嫌违章建筑，导致原告无法申领营业执照，原告承租房屋的合同目的不能实现。故起诉要求判令：1、解除原、告签订的《店面出租协议》；2、被告退还原告租金人民币60000元；3、被告赔偿原告为履行租赁合同而支出的人工费41330元、房屋维护设备购置等费用23641元；4、被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，本院向原告释明，如案涉合同被认定部分无效，其是否变更诉讼请求。原告认为，即使合同被认定部分无效，对于有效部分合同仍要求解除，其余诉讼请求亦不变更。被告答辩并反诉称：双方签订了《店面出租协议》系事实，但原告签订合同时陈述其将房屋用于公司内部招待，而非经营茶楼。且案涉房屋建设具有合法审批手续，并非违章建筑。被告交付给原告的案涉房屋符合合同约定，原告要求解除合同、退还租金，于法无据。被告在交付原告之前对房屋已进行装修，原告承租后并未对房屋另行装修、添置物品。故原告要求被告赔偿损失亦无依据。相反，原告仅支付了半年房租，自2014年10月1日至2015年3月31日的租金6万元至今未付。故反诉要求判令：1、原告支付租金6万元、并支付自2014年10月1日至判决确定履行日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息损失；2、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告反诉答辩称：因案涉房屋为违章建筑，导致原告不能按照合同约定进行经营使用，故被告交付房屋不符合合同约定，系被告违约在先，被告要求返还租金、支付利息损失，无事实和法律依据，要求驳回其反诉请求。原告提供了以下证据材料：1、店面出租协议；2、收据；证据1-2共同证明原告与被告之间的租赁合同及原告支付租金的事实。3、个体工商户字号名称预先核准登记通知书，证明原告曾申领个体工商户营业执照的事实。4、责令改正通知书，证明原告在案涉房屋经营茶楼被杭州市工商局西湖风景名胜区分局责令停业的事实。5、杭州西湖风景名胜区管理委员会的告知书，证明案涉房屋未经审批拆除重建系违法建设，不能作为经营场所之用。6、工资收条，证明原告承租房屋后为履行合同而雇佣6名服务员，支出人工费41330元。7、收款收据、清单，证明原告承租房屋后，对房屋内的设备进行修复，为经营茶楼支出各项费用共23641元。8、邮寄凭证，证明2014年8月2日，原告向被告发出解除合同的函件。原告提供的证据经质证，被告认为，对证据1、2、4的真实性没有异议。对证据3没有异议。对证据5的真实性没有异议，对证明对象有异议，该告知书的内容并不能证明案涉房屋系违章建筑。对证据6、7、8有异议。被告提供了以下证据材料：1、集体土地建设用地使用证、维修整治申请报告、维修整治许可单、照片，证明被告出租的房屋系合法建筑的事实。2、通知书、房屋租赁合同、照片，证明杭州西湖风景名胜区管理委员会的告知书所指房屋系龙井171号房屋西面的建设房屋，并非本案所涉房屋。被告提供的证据经质证，原告认为，对证据1中集体土地建设用地使用证的真实性没有异议，对证明对象有异议，该权证载明的建筑占地面积为97.6平方米，故超过的部分系违章建筑。维修整治申请报告、维修整治许可单均为复印件，对真实性有异议。照片只能证明建筑的外观，不能证明房屋系合法建筑。对证据2中通知书的真实性没有异议，该通知书载明龙井171号包括西面建筑房屋系违章建筑。对租赁合同的真实性有异议，且该租赁合同内容体现房屋用途为员工宿舍，而非经营用房。对照片的真实性有异议。为查明案件事实，本院于2014年7月22日前往案涉房屋现场勘验并制作一份询问笔录。原告在笔录中要求将房屋交还给被告，被告拒绝接收。为查明案件事实，本院还向杭州市城市管理行政执法局、杭州市西湖风景名胜区管理委员会调查案涉房屋是否系违章建筑，该局向本院出具了两份征求意见联系函，载明被告在杭州市西湖区龙井村171号房屋西南侧、南侧、以及一层砖混结构房屋南侧等加盖了部分房屋、楼梯以及玻璃顶棚，未经审批，应予拆除。询问笔录及联系函经原、被告质证。原告认为，对笔录无异议，笔录可以证明原告因无法经营，要求与被告交接房屋，被告拒绝。对联系函的真实性无异议。该函件内容可以证明被告出租给原告的房屋存在多处违章，导致原告无法办理营业执照经营茶楼，原告的合同目的不能实现，故原告有权要求解除合同、交还房屋。被告认为，对笔录的真实性没有异议，被告不愿意接收房屋是因为合同约定的租赁期限尚未届满。对函件的真实性没异议，对关联性有异议，被告至今未收到相关部门对房屋系违章建筑的处罚决定。且即使房屋存在违章建筑的情况，原告占有使用也同样应支付使用费。本院对证据认证如下：对原告提供的证据1-5的真实性予以认定。证据6无其他凭证佐证，不能证明该部分款项是否实际付出且与案涉房屋有关。证据7，仅系发票，部分为收据，不能证明该部分票据所载物品系用于案涉房屋。对被告提供的证据1中的集体土地建设用地使用证的真实性予以认定；申请报告、许可单系复印件，无其他证据佐证，不予认定；对照片的真实性予以认定。对证据2的真实性予以认定。对本院所作的笔录及调取的两份函件的真实性予以认定。根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2014年3月29日，被告向原告出具收据，载明收到原告半年租金6万元。2014年4月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订一份《店面出租协议》，约定甲方将位于杭州市西湖区龙井村171号房屋、建筑面积约500平方米的店面出租给乙方。租期从2014年4月1日至2019年4月1日共5年。年租金为12万元，每半年支付一次，租金须提前一个月支付。乙方承租后，其经营情况与甲方无关。乙方办理各项营业证件，甲方应提供产权证等所需证件，保证乙方正常营业。合同签订后，被告将案涉房屋交付原告使用。庭审中，双方共同确认被告交付的房屋范围包括杭州市西湖区龙井村171号房屋一幢共三层，包括房屋前方搭建的玻璃顶棚及房屋一侧搭建的楼梯。协议签订后，原告利用租赁的案涉房屋开办茶楼，并向杭州市工商局西湖风景名胜区分局申办营业执照。2014年5月14日，该局以原告无照经营责令原告改正，后原告未再经营茶楼。2014年5月20日，杭州西湖风景名胜区管理委员会书面回复原告，因龙井村171号房屋未经审批，已拆除重建，涉嫌违法建设，该案已立案调查，现案件正在处理中。2014年5月，原告被工商部门处罚后，因无法办理营业执照对外经营茶楼，房屋一直闲置，故原告要求提前解除合同交还房屋，被告拒绝接收房屋。2014年7月22日，本院至房屋现场组织协调双方进行房屋交接，但被告仍拒绝接收房屋。庭审过程中，原告陈述其2014年7月初即已搬离案涉房屋，被告认可2014年10月底开始原告已从案涉房屋中搬离。另查明，根据杭州市城市管理行政执法局、杭州西湖风景名胜区管理委员会出具的联系函载明：被告从2009年6月10日开始，将龙井村171号房屋主房二层以上部分拆除后进行重建，重建的屋顶为砖木结构，面积为87.4平方米，二屋平顶至屋脊高4.4米，至檐口高2.4米；其还在房屋东南侧新建投影面积为96.6平方米的混凝土结构楼梯。以上建设未经审批，建议拆除。2007年1月后，被告在龙井村171号西南侧原有一层房屋南侧砖混结构房屋南侧建有一处投影面积2.88平方米的砖结构楼梯，并在该一层房屋及楼梯上方建有一处投影面积为15.04平方米的钢结构沙皮瓦棚；在砖结构楼梯的南侧建有一处合计面积为43.74平方米的局部二层砖混结构房屋，在该二层房屋的第二层东侧建有一处投影面积为15.66平方米的木结构玻璃顶棚。当事人未能提供上述建设的合法审批权手续，应予拆除。本院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据杭州市城市管理行政执法局、杭州西湖风景名胜区管理委员会出具的联系函以及杭州西湖风景名胜区管理委员会对原告的回复内容可以证明，被告出租给原告的房屋二层以上加盖的砖木结构屋子顶棚、房屋一侧搭建的楼梯、以及钢结构沙皮瓦棚、木结构玻璃顶棚等均未经合法审批手续，属违章建筑。故原告、被告就以上违章建筑部分订立的租赁合同应认定无效。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。本案双方除以上违章建筑部分以外的房屋所签订的《店面出租协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，被告应提供产权证等所需证件给原告用于办理各项营业证件，保证原告正常营业。本案因被告出租给原告的房屋部分存在违章建筑，导致不能办理营业执照，原告不能正常对外经营，故原告主张因其经营目的不能实现，要求解除该部分合同，合法有效，本院予以支持。合同被确认部分无效，而有效部分亦被解除，故原告诉前要求将房屋交还给被告，具有合法依据。现被告亦认可原告已于2014年10月底前从案涉房屋中搬离，原告亦不再另行主张腾退交还房屋，本院对此予以尊重。关于租金问题。本案原告因租赁房屋存在违章建筑导致其无法办理营业执照等证件。2014年5月14日被工商部门处罚后未再正常经营，此后原告多次要求交还房屋，被告拒绝。2014年7月22日本院至房屋现场勘查时，组织协调双方进行房屋交接，被告亦拒绝接收房屋。但原告无证据证明此后其已实际腾退交还房屋的具体时间，被告认可原告在2014年10月底即搬离房屋。考虑到原告不能利用房屋对外经营，但原告客观上又占有使用过该房屋，本院参考合同约定的年租金12万元的标准，结合合同双方的过错程度及合同的履行情况，酌情确定由原告支付被告房屋租金及占有使用费3万元。因原告已支付被告6万元租金，故被告退还原告租金3万元。至于原告主张该部分款项的利息，于法无据，本院不予支持。因被告确认部分无效，而有效部分亦被认定解除，故被告诉请要求原告支付2014年10月1日至2015年3月31日期间半年的租金6万元，本院不予支持。关于原告主张的房屋维护设备及购置等费用，因被告不认可，且原告亦无有效证据证明其对房屋进行相应装修、添置设备等，故对其主张的该部分费用，于法无据，本院不予支持。原告主张的人工开支41330元，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除李某某与汪某某于2014年4月1日签订的《店面出租协议》中有效合同部分；二、汪某某于本判决生效之日起十日内退还李某某租金30000元；三、驳回李某某的其他本诉请求；四、驳回汪某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2800元，由李某某负担2128元，由汪某某负担672元，其中汪某某负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。反诉案件受理费650元，由汪某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  朱小琼人民陪审员  范皖生人民陪审员  尉 华二〇一五年三月十九日书 记 员  高晓霞