贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2015）正民初字第1655号原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称：物业公司）住址遵义市红花岗区海尔大道永生花园永平楼门上夹号。法定代表人蔡大钧，男，系该公司总经理。被告李娜，女，1977年11月28日出生，汉族，本科文化，个体户。重庆市人。委托代理人张方禄，男，1978年8月6日出生，汉族，系李娜之夫。重庆市人。被告金虎家私。住址：正安桐都大道金虎家私城。负责人：付本连，男，系金虎家私经营者。原告物业公司诉与被告李娜、金虎家私物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员李举辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人蔡大钧，被告李娜及其委托代理人张方禄，被告金虎家私的负责人付本连均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2012年6月16日，我公司与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，约定由我公司向其开发的世纪福元小区提供物业管理服务，合同期限至2015年6月15日止。合同约定我公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向我公司支付物业服务费用，合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期日5‰追缴违约金，被告李娜系上述b-1-xx-x号业主，物业面积309平方米，按约定从2013年7月28日至2015年7月28日的物业管理费共计14,832元。产生违约金40,046.4元。现诉至法院，请求人民法院判令被告支付物业管理费14,832元，违约金40,046.4元。原告为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据及被告的质证意见：1、《物业管理前期服务合同》，用以证明我公司依法与世纪福元开发商签订物业服务合同以及物业服务内容、收费标准、违约责任。二被告认为，该合同是原告与开发商之间签订的合同，与其没有任何关系。2、保安日常巡查情况报表，用以证明我公司履行了合同约定的义务，提供了实质性的服务。二被告认为，保安巡逻与特警的巡逻重叠了，物业巡逻多此一举，我们对该巡逻情况都不知情。3、该小区其他门面的收费票据，用以证明其他门面业主交纳物管费的情况和标准。二被告对该收据的真实性没有意见，但这些业主缴费是因为装修必须去物管公司处拿钥匙，不缴费的物管公司不给钥匙，其他业主缴费是被迫的，不是心甘情愿的。4、欠费催缴通知书，用以证明我公司多次催缴物管费，后以书面形式通知被告缴费。被告金虎家私对该证据的真实性无异议，因收费不合理没有签字。被告李娜辩称：对原告的主张不予认可，我不应该为本案的当事人，我也没有授权任何人签订该物业合同。根据合同的相对性，该物业合同对我没有约束力，并且物业费应该合情合理。被告李娜为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据及原告物业公司、被告金虎家私的质证意见：1、商品房买卖合同，用以证明原告与世纪福元开发商之间没有签订物业合同，对价格后期双方也没有约定。原告对该组证据的“三性”无异议，认为这份合同相应可以证明大业主想要告知小业主物业服务的事实。证明了物业服务合同是和每户业主签订的，标准在合同中也都有约定。被告金虎家私对该组证据无异议。2、房屋租赁合同书，用以证明我将房屋出租给付本连，合同约定由承租人承担物业费。原告对该证据的“三性”无异议。被告金虎家私对该证据无异议。被告金虎家私辩称：物业公司的物业费标准不应该由物管公司制定，应该根据自己具体享受的服务来缴费。费用可以收，但收费标准应该根据具体情况确定。被告金虎家私为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据及原告、被告李娜的质证意见：1、票据一张，用以证明自己向城管部门交了垃圾清理费，物管公同没有尽到相应的责任。原告对该证据无异议，但认为与本案无关。2、照片，用以证明自己房屋因漏水损毁。原告对该证据的“三性”不予认可，没有时间、地点说明、标志、看不出被告的证明目的。即便事实成立也与本案无关，应向直接侵权人主张。上述证据，经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：对原告提供的1号证据，被告虽然持有异议，但并未提供反驳证据加以证明自己的主张，该证据符合证据“三性”，其证明效力本院予以采信，能证明物业公司于2012年6月16日开始对世纪福元小区进行物业管理服务，该证据将作为本案定案的依据；对原告提供的2、3号证据，被告虽然持有异议，但并未提供反驳证据加以证明自己的主张，该证据符合证据“三性”，其证明效力本院予以采信，该证据作为本案定案的依据；对原告提供的4号证据，证明了物业公司向金虎家私催收物管费的事实，对该证据的真实性本院予以确认。对被告李娜提供的1号证据，原告物业公司对该合同的真实性无异议，认为该证据不能证明原告的主张。根据该合同的约定“现由出卖人临时指定物管公司，房屋正式移交后由业主大会选举产生”，在业主大会还没选举出新的物管公司之前该合同对所有业主继续有效。对该组证据的真实性和合法性予以确认，但不能证明被告李娜的主张；对被告李娜提供的2号证据，经原告和被告金虎家私质证均无异议，且该证据符合证据的“三性”，其证明效力本院予以采信，该证据作为本案定案的依据。对被告金虎家私提供的证据，只能证明其向城管部门交纳了垃圾处理费，不能证明自己的主张，与本案无关，该证据不作为本案定案的依据；对被告金虎家私提供的2号证据，经原告质证有异议。该证据与本案无关，对该证据本院不予确认。经审理查明：2012年6月16日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，前期物业服务合同的期限为三年。2013年6月被告李娜与开发商签订了商品房买卖合同，购买了世纪福元小区位于二层（楼）的b-1-xx-x号房屋，该房屋面积为308.19平方米。按约定应当向原告物业公司缴纳从2014年4月4日起至2015年7月28日止（合计15个月）的物业管理费用。另查明：2014年4月4日，李娜与金虎家私负责人付本连签订房屋租赁协议，将自己的房屋出租给付本连作为商业用房，约定由付本连承担相关的物业费用。该费用经原告物业公司催收，被告仍未缴纳物业管理费，原告诉来本院，要求法院判令被告支付物业管理费。本院认为：作为一个居住小区及经营场所，建筑物及配套设施需要维修、维护，公共区域的正常秩序需要管理，日常生活垃圾需要清理，供水、供电等相关事务需要进行协调。在世纪福元小区业主委员会成立前，建设单位有权选聘物业公司提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》除对合同当事人有约束力外，对包括被告在内的世纪福元小区全体业主也具有法律意义上的约束力，故对被告的辩解理由，本院不予采信。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。对原告物业公司诉讼请求，一方面，原告物业公司未提供证据证明被告李娜接管房屋的具体时间，原告物业人公司主张从2013年7月28日起收取物管费，无事实依据，应从2014年4月4日起开始计算。另一方面，从原告物管公司提供服务的角度，物业公司有服务不到位的地方，加之被告李娜房屋位于二楼，并非门面的客观实际，对原告物业公司主张的收费标准适当酌情调整，以每平方米1.2元为宜。被告李娜应支付原告物业费151.2308.19＝5,547.42元,对原告主张的物业费14,832元的诉讼请求,本院部分予以支持。因2014年4月4日李娜与金虎家私负责人付本连签订房屋租赁协议，将自己的房屋租给付本连作为商业用房，约定由付本连承担相关的物业费用，故该物业费应由金虎家私的经营者付本连支付。对原告主张的违约金，鉴于本案客观实际，加之原告在服务项目、服务质量等方存在不到位的地方,故对原告的此项主张本院不予以支持。为了维护公民、法人及其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告金虎家私在本判决生效后十日内支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司从2014年4月至2015年7月的物管费5,547.42元,同时由被告李娜承担连带责任。案件受理费元1,170元，减半收取585元，由被告金虎家私承担。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式二份，同时交纳案件受理费1,170元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。审判员  李举辉二〇一五年十月二十八日书记员  杨 琳