重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）渝一中法民特字第01193号申请人（原仲���案被申请人）：重庆市建有物业发展有限公司。法定代表人：牟建兴，公司总经理。委托代理人：易兴学，重庆升腾律师事务所律师。委托代理人：张知然。（申请人员工）被申请人（原仲裁案申请人）：何泽华。委托代理人：张小娥，重庆渝万律师事务所律师。委托代理人：董姚，重庆渝万律师事务所律师。申请人重庆市建有物业发展有限公司（以下简称建有物业公司）与被申请人何泽华申请撤销仲裁裁决一案，前由重庆仲裁委员会（以下简称重庆仲裁委）于2015年7月15日作出（2015）渝仲字第1092号仲裁裁决。裁决后，建有物业公司对该裁决不服，向本院提出撤销该仲裁裁决的申请。本院受理后，依法组成由审判员刘晓瑛担任审判长，审判员郑鹏和代理审判员彭海波参加的合议庭进行了审理。申请人建有物业公司的委托代理人易兴学、张知然，被申请人何泽华的委托代理人张小娥、董姚到庭参加了审理。本案现已审理终结。重庆仲裁委审理认定本案的事实为：（一）合同签订的基本情况。2010年10月263日，何泽华与建有物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。根据合同约定，何泽华购买建有物业公司开发建设的位于重庆市万州区袁家屯1号附2号B幢25012室房屋一套，建筑面积93.12平方米，该房屋为预售商品房，总成交金额为294，259元。双方进行房屋验收交接时，建有物业公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。建有物业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，何泽华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由建有物业公司承担。预售商品房的，在本商品房实���交付使用之日起60日内，由何泽华和建有物业公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理本商品房产权登记，由何泽华委托建有物业公司办理的，何泽华应在签订本合同90日内将办理本商品房产权登记需由何泽华提供的资料提供给建有物业公司。如因建有物业公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过90日后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至建有物业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，建有物业公司按日向何泽华支付已付房价款万分之三的违约金��并于实际取得土地房屋登记机关出具的登记受理单之日起30日内向何泽华支付违约金。如因何泽华的责任，导致建有物业公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，建有物业公司不承担违约责任。（二）合同履行基本情况。合同签订后，何泽华向建有物业公司实际支付购房款295，144元，2012年3月2日建有物业公司向何泽华开具了金额为295，144元的《销售不动产统一发票》。2011年11月28日，何泽华与建有物业公司完善房屋验收交接手续。何泽华于2011年11月28日取得房屋维修资金收据。建有物业公司于2012年7月19日取得涉案房屋所在楼宇的建设工程竣工验收备案登记证。建有物业公司于2013年4月15日向土地房屋登记机构提交办理涉案房屋产权转移登记的申请及相关资料，并取得登记受理通知书；于2013年4月16日办理了涉案房屋的房地产权证。何泽华向重庆仲裁委提起仲裁申请认为：2010年10月26日，何泽华与建有物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：何泽华向建有物业公司购买位于万州区袁家屯1号附2号B幢／25－12室（爵士花园二期.圣士豪庭）预售房一套，总价款294，259元（实际支付房价款为295，144元）。何泽华履行了支付房款的义务，建有物业公司迟延办证的行为构成违约。何泽华提出仲裁请求：（一）请求裁决建有物业公司支付何泽华违约金12，396元；（二）请求裁决建有物业公司承担何泽华支付的律师代理费2，000元；（三）仲裁费用由建有物业公司承担。建有物业公司在仲裁庭答辩称：（一）合同约定的交房及办证条件已在双方实际履行过程中发生改变，虽然是何泽华委托建有物业公司���办证，但因为何泽华的原因造成办证迟延，同时因产权登记部门系统升级造成办证延误，故建有物业公司无违约行为；（二）要求建有物业公司承担律师费用没有合同依据和法律规定；（三）建有物业公司没有对何泽华造成实际损失，何泽华请求的违约金过高，应调低；（四）从合同约定的办证时间或建有物业公司履行通知义务的时间计算，何泽华的诉讼请求均超过诉讼时效。重庆仲裁委经审理认为：（一）关于《商品房买卖合同》的效力问题何泽华与建有物业公司于2010年10月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，依法应受法律保护。（二）关于何泽华的仲裁请求是否超过仲裁时效的问题仲裁庭认为，双方在《商品房买卖合同���第十三条第四款约定，“因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，……于实际取得土地房屋登记机关出具的登记受理单之日起30日内向何泽华支付违约金”。据此，建有物业公司于2013年4月15日才取得登记受理单，其按约定履行支付违约金义务的最后期限为2013年5月15日，何泽华主张违约金的请求权及诉权于2013年5月16日才形成，因此，何泽华于2015年4月23日申请仲裁，并未超过仲裁时效的规定，建有物业公司的理由不能成立。（三）关于建有物业公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题仲裁庭认为，何泽华与建有物业公司关于办理产权登记的约定，明确记载于《商品房买卖合同》第十三条中。合同第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”同条第三款约定：“甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”同条第四款约定：“因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的”，按逾期时间分别承担相应的违约责任。仲裁庭审查明，涉案商品房为预售商品房，双方实际交房的时间为2011年11月28日。按约定，提交办理《房地产权证》申请及相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的最后时间应为2012年1月27日。但直到2012年7月19日，建有物业公司才取得该涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。依照我国现行法律和行政法规规定，办理建设工程竣工验收备案登记及新建房屋产权初始登记的义务由建有物业公司单方履行，并且，完成产权初始登记是办理产权转移登记的必经程序和前提条件。因此，在建有物业公司没有依法取得建设工程竣工验收备案登记证情况下，无法完成产权初始登记，根本不具备办理房地产转移登记的可能性。故，依照现行法律和行政法规的规定建有物业公司的行为已构成违约。此外，本案双方虽采取了委托建有物业公司办理产权登记的方式，但结合当前商品房买卖及办证的交易习惯，建有物业公司作为掌握办理商品房产权登记知识和信息的专门公司，其负有及时通知何泽华提供办理产权登记所需资料和及时缴纳有关税费的义务。本案中，没有证据显示存在建有物业公司履行了相关通知义务而何泽华拒绝或迟延履行提交相关资料义务的情形，因此，建有物业公司主张是因何泽华未及时提交资料或未及时委托造成迟延办证的理由不能成立，建有物业公司应对本案商品房迟延办理产权登记申请及迟延取得登记受理单，承担违约责任。（四）关于建有物业公司如何承担迟延办理产权登记的违约责任问题1、计算迟延办理产权登记违约金的起止时间如何确定的问题何泽华与建有物业公司在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登��机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，……逾期超过90日内（后）……自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于实际取得土地房屋登记机关出具的登记受理单之日起30日内向何泽华支付违约金。”仲裁庭审查明，双方约定向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》申请及相关资料，并取得登记受理通知单的期限为房屋实际交付使用之日起60日内，本案双方实际交房使用房屋时间为2011年11月28日，提交办理《房地产权证》申请及相关资料，并取得登记受理通知单的最后时间应为2012年1月27日，本案实际取得产权登记受理单的时间为2013年4月15日，故违约金的计算期间依约应为2012年1月28日至2013年4月15日。但由于双方2011年11月28日实际交房时，建有物业公司尚未取得该房屋的建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交房条件及法定交房条件，对此双方均是明知的，因此应以取得建设工程竣工验收备案登记证之日，即2012年7月19日作为双方符合合同约定和法定条件的实际交房日；同时，由于在建有物业公司取得建设工程竣工验收备案登记证前，何泽华就已向建有物业公司提交了应由何泽华提供的相关办证资料，因此，建有物业公司提交产权登记申请及取得权属登记受理通知单的最后期限为2012年9月17日，逾期则视为违约，故何泽华可主张违约金的计算起止时间应为2012年9月18日至2013年4月15日止，共210天。因此，建有物业公司按合同约定应当向何泽华支付的违约金为18，594元。2、关于何泽华主张的违约金是否过高以及是否应予调减的问题仲裁庭认为，违约金的约定系双方意思自治的表现，应当受到尊重。根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》等法律规定，当违约金约定过高而使双方当事人利益失衡，从而有违公平原则和诚实信用原则时，人民法院或仲裁机构可应当事人申请适当予以减少。结合本案，建有物业公司虽及时实际交房，合同的主要目的已经实现，至申请仲裁前，又已办理了《房地产权证》，但造成本案纠纷的根本原因在于建有物业公司未及时履行房屋的竣工验收备案登记及产权初始登记等合同义务及法定义务，加之何泽华提出仲裁请求时已主动将约定的违约金计算比例调减至每日万分之二，较好地平衡了当事人双方的利益，符合公平和诚实信用原则，仲裁庭对何泽华人提出的违约金计算请求予以支持。据此，建有物业公司应向何泽华支付迟延办理产权登记违约金12，396元。（五）关于建有物业公司应否承担何泽华因本案支付的律师代理费的问题仲裁庭认为，本案纠纷系因建有物业公司延期办理产权登记的违约行为所导致，何泽华委托重庆渝万律师事务所律师进行仲裁代理，并且已经支付律师代理费2，000元。根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》第六十四条：“仲裁庭有权根据裁决结果以及当���人的责任裁决一方当事人补偿另一方当事人办理仲裁案件所支出的包括律师费在内的合理费用”。何泽华与建有物业公司在合同中约定合同纠纷提交重庆仲裁委员会进行仲裁，即表明双方同时接受《重庆仲裁委员会仲裁规则》的约束和调整，何泽华依据《重庆仲裁委员会仲裁规则》的规定要求建有物业公司承担何泽华因本案支付的律师代理费2，000元，符合双方的约定及仲裁规则的规定，且何泽华向重庆渝万律师事务所支付代理费2，000元，并不违反《重庆市律师服务收费标准》的规定，仲裁庭予以支持。（六）关于仲裁费的承担问题根据仲裁规则的规定，仲裁庭有权根据裁决结果以及当事人的责任确定当事人一方或者各方应当承担的仲裁费或其他费用，鉴于酿成本案纠纷的原因是建有物业公司迟延办理产权登记，故何泽华预缴的仲裁费用，应由建有物业公司承担。综上，仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十一条，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，裁决：（一）建有物业公司应自本裁决书送达之日起10日内，向何泽华支付迟延办理房地产权属登记的违约金12，396元；（二）建有物业公司应自本裁决书送达之日起10日内，向何泽华支付律师代理费2，000元。本案仲裁费1168元，由建有物业公司承担。重庆仲裁委裁决后，建有物业公司不服，向本院提出申请，认为：重庆仲裁委裁决与客观事实不符，没有证据支持且自相矛盾，系枉法裁决，主要表现如下：一、裁决书认定：“结合当前商品房买卖及办证的交易管理习惯，被申请人掌握着办理商品房产权证登记必备票据��开具时间…”，这明显违反法律及事实。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》第三条、第十一条规定专项维修资金、契税的缴纳人均应是被申请人；《重庆市物业专项维修资金管理办法》第八条甚至明确规定了申请人不得代收专项维修资金。以此来认定申请人承担违约责任显然是错误的枉法裁判。被申请人及时缴纳有关费税，取得办理商品房产权登记必备票据，是其法定义务，其未履行法定义务而造成的办证延误不应由申请人承担违约责任。二、裁决书中违约金起算时间与客观事实不符。被申请人的委托、申请时间、契税缴纳时间均是裁决书认定的客观事实，被申请人不可能如裁决书认定在2012年7月19日前向申请人提供相关办证资料。被申请人委托申请人办理涉案房屋权属登记并履行法定完税义务，是被申请人委托行为的前提条件。仲裁裁决追究申请人在被申请人未委托且未完成法定完税义务之前违约责任，不符合客观事实和法律规定。即使追究申请人的办证违约责任，违约责任起算时间也应以被申请人完善全部委托手续和办理房屋权属登记资料时间予以认定。虽然仲裁委对被申请人于2012年11月2日才完成涉案房屋的契税缴纳行为这一事实予以确认，但仲裁委却以“当前商品房买卖及办证的交易习惯”由此将延迟办理房屋权属登记的责任全部归结为申请人明显与事实不符，也不符合法律规定。三、特别应该重视：重庆市万州区房地产管理局以复函形式郑重确认：2012年10月－2013年5月期间因重庆市房屋登记系统升级和数据调试导致万州房屋产权登记部门涉案房屋办理权属登记延迟的客观事实，而裁决书仍裁决由申请人承担这段时间内的办证违约责任，这既不符合法律规定，也不符合双方的合同约定，也是错误裁判。在本案涉及的合同履行中，申请人已积极履行了委托的相关事宜，因被申请人未及时完成委托手续和取得房屋权属登记所必需资料等原因导致办理房屋权属登记延迟，不应当由申请人承担责任。申请请求：1、依法撤销重庆市仲裁委员会（2015）渝仲字第1092号仲裁裁决；2、由被申请人承担本案的受理费。何泽华答辩称：仲裁程序合法，适用法律正确，申请人申请撤销仲裁裁决的事由不符合《仲裁法》第五十八条的规定，应当予以驳回。本院认为：申请人此次申请以仲裁庭仲裁员枉法裁判为由，请求本院撤销重庆仲裁委员会作出的（2015）渝仲字第1092号仲裁裁决，争议的焦点是仲裁员是否存在枉法裁判的问题。枉法裁判是指仲裁员故意违背事实和法律作出裁决。本案中，仲裁庭在双方当事人提出的证据及争辩的基础上对合同效力、仲裁时效、是否违约、违约责任的承担、律师费的承担等诸多争议焦点问题作出的认定，属仲裁员基于自身的法律知识及裁判经验对案涉合同纠纷相关法律适用问题的理解、判断问题，该理解、判断是否正确，不属于法院审理申请撤销仲裁裁决的范围。退一步讲，即使该理解有所偏差，在无其他证据证明的情况下也不足以认定仲裁员是故意违背事实和法律作出的仲裁裁决。建有物业公司提供的证据，在仲裁时已经作为证据提交，且证明内容和目的也与其在仲裁庭审时一致，即为了在实体上抗辩和反驳仲裁申请人的仲裁请求，而不是证明仲裁存在法定应予撤销的情形，故本院不予认定。建有物业公司申请认为仲裁员属于枉法裁判的依据不足，本院不予采信。综上，建有物业公司申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，本院对其申请不予支持。据此，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下：驳回重庆市建有物业发展有限公司关于撤销重庆仲裁委员会（2015）渝仲字第1092号仲裁裁决的申请。本案案件受理费400元，由申请人重庆市建有物业发展有限公司负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘晓瑛审 判 员  郑 鹏代理审判员  彭海波二〇一五年十月十九日书 记 员  秦天智