江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄱民二初字第54号原告徐祥标，男，江西省鄱阳县人。委托代理人陈宝胜，江西兴芒律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告黄健，男，江西省鄱阳人。被告鄱阳县神州汽车销售服务有限公司。法定代表人黄健，公司总经理。委托代理人黄彬文，江西鄱湖律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告徐祥标诉被告黄健、鄱阳县神州汽车销售服务有限公司（以下简称“神州汽车公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐祥标及委托代理人陈宝胜，被告黄健、神州汽车公司委托代理人黄彬文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐祥标诉称，2012年4月26日，被告黄健、被告鄱阳县神州汽车销售服务有限公司（乙方）与原告徐祥标（甲方）签订商铺租赁合同，租赁原告的位于“湖城新天地”一期A＊-101号商铺经营汽车4S店，商铺面积为59.01平方米。租赁期为2012年10月1日至2020年9月30日，其中2012年10月1日至2014年9月30日为免租期，2014年10月1日至2020年9月30日为收租期。合同规定2014年10月1日至2015年9月30日的租金为每月每平方米人民币44元，即每月2596.44元，共计31157.28元。此后，自2015年10月1日起，租金按每年10%递增，直至租赁期满。租金实行年度支付制，被告在每支付年度第一个月的第一天（即每年的10月1日），向原告支付全年租金。然两年免租期已过，按照商铺租赁合同规定，被告要在2014年10月1日向原告支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金31157.28元。但至今被告迟迟没有支付，原告多次找被告要求其履行合同，被告不是避而不见，就是一拖再拖。根据双方签订的合同约定，被告的行为实属根本违约，故原告依法提起诉讼，请求法院解除与被告签订的商铺租赁合同、返还商铺、偿还所欠租金并支付违约金27262.62元及滞纳金。原告为支持其主张，当庭提供了如下证据：1、原、被告签订的湖城新天地商铺租赁合同一份，证明原、被告的权利义务已有合同约定；2、湖城新天地商铺业主委托招商确认书一份，证明原、被告双方对租金、租期的约定；3、原告与江西省天宇房地产开发有限公司的商品房买卖合同一份，证明该出租房屋系原告购买的。被告黄健及神州汽车公司辩称：⑴不同意解除合同；⑵不同意支付这么高的违约金及滞纳金；⑶本案诉讼费用由原告负担。理由是原告没有对被告进行催收，被告没有收到任何书面通知，被告是在不知情的情况下迟延履行，被告没有根本违约，原告无权解除合同；⑷合同中对违约金的约定不符合法律规定，滞纳金具有强制性，一般私人间不得进行约定；⑸被告黄健在签订合同时向原告给付了10000元保证金，理应退还被告。被告黄健及神州汽车公司为支持其主张，当庭提供了如下证据：1、身份证复印件一份，证明被告身份；2、收条一份，证明原告收到被告保证金10000元。经庭审质证，被告方对原告提供的三份证据的客观性、合法性没有异议，对其关联性有异议。违约责任的承担问题，因被告未收到原告的催收通知。关于合同第10条第3款约定的违约金过高，应予调整。滞纳金具有强制性，私人之间不得进行约定。原告对被告提供的身份证无异议，对收条的真实性无异议，但对其关联性有异议。经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的三份证据认为其具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。对被告提供的两份证据，认为其具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。经审理查明，2012年4月26日，被告黄健、被告鄱阳县神州汽车销售服务有限公司与原告徐祥标签订了一份商铺租赁合同，租赁原告的位于“湖城新天地”一期A＊-101号商铺经营汽车4S店，商铺面积为59.01平方米。租赁期为2012年10月1日至2020年9月30日，其中2012年10月1日至2014年9月30日为免租期，2014年10月1日至2020年9月30日为收租期。合同规定2014年10月1日至2015年9月30日的租金为每月每平方米人民币44元，即每月2596.44元，年租金为31157.28元。此后，自2015年10月1日起，租金按每年10%递增，直至租赁期满。租金实行年度支付制，被告在每支付年度第一个月的第一天（即每年的10月1日），向原告支付全年租金。合同约定若乙方（被告）逾期给付租金一个月以上的，甲方（原告）有权单方面解除合同收回商铺，乙方在补齐所欠租金的同时，应向甲方支付本合同约定租期的剩余租期的租金作为违约金。还约定乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按应付而未付的当月租金的3%向乙方加收滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了10000租赁保证金。2014年9月30日两年免租期到期后，被告未能在合同约定的2014年10月1日给付该年度租金31157.28元，原告向被告催收租金未果，故诉至法院提出了前述诉请。本院认为，原告徐祥标与被告黄健、神州汽车销售公司签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是有效合同。原告提供商铺于俩被告，被告接受并使用原告的商铺从事汽车销售，原告履行出租人义务符合合同约定，被告在免租期到期后未能及时给付年度租金，构成违约。根据合同法规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”而被告黄健、神州汽车公司既不以正当理由请求原告宽限时日交纳租金，且至今仍未向原告给付租金，故原告要求解除租赁合同、返还商铺、给付租金的诉讼请求，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。原告要求被告承担违约金27262.62元，并按未付当月租金的3%每日加收滞纳金的诉讼请求，由于该违约金过高，有悖于合同法对于违约金的规定，亦不符合法律设定违约金的立法精神，对此本院将以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整。关于滞纳金是否加收，由于被告根据合同约定应当承担一定的违约金，即其承担了一定的违约责任，而滞纳金性质等同于违约金，其与违约责任中约定的违约金条款竞合，故该滞纳金加收的诉讼请求，本院不予支持。再被告要求退还合同保证金10000元的辩解意见，由于该合同需解除，原告可在被告履行相关义务，结清相关规费后返回给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告徐祥标与被告黄健、鄱阳县神州汽车销售服务有限公司签订的商铺租赁合同，被告黄健、鄱阳县神州汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾空所租赁的商铺并将商铺及附属物交还原告徐祥标。二、被告黄健、鄱阳县神州汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐祥标租金（从2014年10月1日起按每月2596.44元计算至交房之日止，2015年10月1日后交房则租金按每年10%递增计算至交房之日止），违约金10387.76（按每月2596.44×4个月计算）。三、在被告黄健、鄱阳县神州汽车销售服务有限公司对上述两项履行完毕，且结清水、电、物业费后，原告徐祥标返还被告黄健、鄱阳县神州汽车销售服务有限公司保证金10000元。四、驳回原告徐祥标其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费579元，由原告负担179元，被告黄健负担200元，被告鄱阳县神州汽车销售服务有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  曹智宏审 判 员  孙松柏人民陪审员  余国水二〇一五年三月二十七日书 记 员  陈秀玲