重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2015）忠法民初字第02580号原告重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1号长盛花园，组织机构代码66357331-XX。法定代表人魏斌，系该公司总经理。委托代理人程靖，男，生于1982年1月25日，汉族，该公司职工，住忠县，系特别授权被告秦宗梅，女，生于1980年9月27日，汉族，居民，住忠县。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告秦宗梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨飞独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程靖，被告秦宗梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司诉称，被告购买了忠县XX花园小区房屋，面积109.43㎡。按照原告与百能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己的义务。根据重庆市忠县发展与改革委员会给原告的批复，忠发改发〔2010〕78号文件规定，被告自2013年1月1日至2015年5月31日共拖欠物业管理费、电梯费及公共能耗费等共计3053.99元，违约金629.12元。经原告多次催收未果，被告仍拒绝缴纳，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付物业管理服务费等相关费用3053.99元；2、被告立即支付违约金629.12元；3、被告承担本案诉讼费用。被告秦宗梅辩称，对未交纳物管费等费用无异议，但原因是原告管理存在很多漏洞，被告房屋漏水，无人修理，造成被告的损失，被告于2015年6月29日向业主委员会交纳了物管费，故不承认交纳物管费。经审理查明，重庆百能房地产开发有限公司开发了忠县XX花园小区楼盘，被告秦宗梅购买了该小区房屋，面积为109.43㎡。2009年3月5日，原告与重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：重庆百能房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县XX花园小区实施前期物业管理服务，合同期限自2009年12月31日起至业主委员会成立为止。同时，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。此外，原、被告还签订了《XX花园小区前期物业管理服务协议》，其内容与《前期物业管理服务合同》相一致。2010年11月16日，根据忠县发展和改革委员会《关于XX花园前期服务管理服务收费标准的批复》（忠发改发［2010］78号）的规定，原告收取物业服务费的标准为0.57元/月·㎡，包含日常养护费用0.20元/月·㎡，按建筑面积收费；电梯运行费在不超过重庆市物价局［2004］778文件规定标准内双方约定收取；公共水电费，由使用人据实分摊等等。之后，原告依照《前期物业管理服务合同》的约定对忠县XX花园小区实施了前期物业管理服务，该小区业主委员会现在正处于成立阶段，尚未聘请新的物业管理服务公司，至今仍由原告对该小区进行物业管理服务。原告从2013年1月1日起物管费的收费标准由原来的0.48元/㎡变更为0.57元/㎡。涨价前，原告在小区内就涨价事宜进行了公告张贴。被告从2012年4月1日至2015年5月31日期间，一直没有向原告交纳物业管理服务费、电梯费、公共能耗费等费用，其中从2013年1月1日起至2015年5月31日期间，物管费按0.57元/月·㎡计算共1809.02元。从2013年1月1日至2015年5月31日期间，按0.35元/月·㎡计算共拖欠电梯运行分摊费1110.70元。从2012年4月1日至2015年5月31日期间共拖欠公共能耗分摊费78.20元。从2012年4月1日至2015年3月14日期间共拖欠二次供水分摊费56.07元。以上总计3053.99元，违约金629.12元。后原告经多次催收未果，遂诉至本院。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、秦宗梅欠费明细表、催费通知、温馨提示、忠县发展和改革委员会《关于XX花园前期服务管理服务收费标准的批复》、《XX花园小区前期物业管理服务协议》、原告提供物业服务的相关材料（以上均为复印件）等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与XX花园小区的建设单位即重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，对XX花园小区进行前期物业管理服务，被告系XX花园小区业主并居住在该小区房屋。虽然被告未直接与原告签订《前期物业管理服务合同》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，且原、被告还另行签订了《XX花园小区前期物业管理服务协议》，该协议内容与《前期物业管理服务合同》相一致，故原、被告双方均应依约履行自己的合同义务。从《前期物业管理服务合同》签订至今，原告依约对忠县XX花园小区履行了相应的物业管理服务义务。但被告却未依约向原告支付物业管理服务费，也不支付应当分摊的电梯费、公共能耗公摊费等费用，属于违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称原告没有尽到义务，消防通道被占用、消防水管无水等问题。对此，原告主张对小区其他业主的违法行为多次制止，对消防通道被占用、消防水管无水的问题也多次向有执法权的相关部分反映了问题。故本院认为，原告是否在履行义务，应当从过程上看，而不能以结果看待问题，且原告举证证明了其在履行相关义务，但问题能否彻底解决需要相关部门和小区业主共同解决，而不能将责任全部加之于原告，良好的小区环境需要所有业主共同维护，被告不能以此作为拒交物管费等费用的理由。关于被告向业主委员会交纳物管费的问题，因原告未委托业主委员会向业主收取物管费，业主委员会收取被告的物管费后也未交给原告，故被告向业主委员会交纳物管费属于被告与业主委员会之间形成新的法律关系，不应在原告主张的物管费中扣除。关于违约金，因原告在物业管理服务中也存在一定的不足，故对原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告秦宗梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2013年1月1日至2015年5月31日期间拖欠的物业管理服务费1809.02元；二、被告秦宗梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2012年4月1日至2015年5月31日期间拖欠的公共能耗公摊费78.20元；三、被告秦宗梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2013年1月1日至2015年5月31日期间拖欠的电梯运行分摊费1110.70元。四、被告秦宗梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2012年4月1日至2015年3月14日期间拖欠的二次供水分摊费56.07元。五、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司主张违约金629.12元的请求。本案案件受理费50元，已减半收取25元，由被告秦宗梅负担。如果未按照判决书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 杨 飞二〇一五年十月十六日书记员 易小凤