浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越民初字第3号原告绍兴市泓泰物业管理有限公司。法定代表人金利明。委托代理人（特别授权代理）许坚军。被告陶涛。原告绍兴市泓泰物业管理有限公司与被告陶涛物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员俞颖尔适用简易程序独任审判，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许坚军、被告陶涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告陶涛系绍兴市涵碧庄园＊＊幢＊＊＊室的业主。原告系被告所在小区的物业管理企业。2007年6月1日，被告与原告签订《涵碧庄园前期物业服务协议》，由原告为被告提供物业服务。2012年起开始，被告就拖欠物业费，截止目前共欠原告物业费8181元，但被告以种种理由推诿至今。现原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：被告立即支付原告物业服务费8181元，并支付2012年4月1日起至判决确定履行日止以日2‰为标准支付逾期付款违约金（暂计算至起诉日为8950.01元），暂合计17131.01元；本案诉讼费由被告全额承担。诉讼中，原告明确诉讼请求中物业服务费为2012年至2014年共计3年的费用，按被告房屋面积227.24平方米、每平方1元收取；原告的车库面积为52.62平方米，原来约定按每平方米0.3元收费，后经与业主委员会商讨，对车库不再收费。被告辩称：被告与原告并未签订前期物业管理协议，只是在开发商交房时，被强行要求在《业主临时公约》上签字，且公约上只注明了“泓泰物业”字样，不代表原告系合同主体。退一步讲，如果原告是合同主体，根据我国有关物业服务的法律规定，物业费的收取标准，应当由当地发改委审批，原告未公布批文。根据《业主临时公约》收费标准应为0.8元每平方米，是按照房屋面积收取，车库是不收费的。业主委员会无权就前期物业的收费标准作出规定。原告在2009年4月起到2011年12月止按每平方米1元标准收取，属于多收费，没有合同根据，其多收取的部分，应当予以返还或抵充今后的物业管理费。原告多收部分应当根据平等原则，承担相应的违约金。原告要求支付违约金也无法律依据，如果是违约，应当约定违约金，未约定违约金的以实际损失为限，日2‰的违约金明显过高。如果原告作为物业管理责任主体，也应当遵守《业主临时公约》，认真履行物业管理义务，但原告并没有建立健全的物业管理档案。公共绿化、小河道被他人占用、种蔬菜，原告都没有管。原告没有公布过物业维修、更新费用的收支账目，没有24小时物业管理区域巡视，小区内乱搭乱建严重也无人管理，小区内卫生状况极差，门口从来没有人来打扫，无人处理通道上的卫生，小区内饲养家禽家畜和宠物到处都是。原告没有按约办事，违约在先，且一直对被告提出的问题置之不理，故被告只能拒付物业费。被告之前一直都是按时支付物业费的，但原告在被告门上贴纸，对被告外墙的破损从未过问和修理，原告车辆进出大门，被告还叫人用三轮车碰撞原告车辆，言语侮辱原告。综上，被告不是不愿意支付物业费，是原告一直未给被告一个心服、合理的答复，且管理上不符合双方约定，叫了几个退休工人来管门。被告要求原告赔礼道歉，对被告的人格侮辱和违反约定进行赔偿，对被告的外墙进行修理、恢复原状。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、前期物业管理服务协议和业主临时公约1份，拟证明原、被告之间存在物业管理关系。2、2015年1月16日涵碧庄园小区业主委员会出具的证明1份，拟证明涵碧庄园物业收费标准是每月每方米1元整。3、照片打印件1张，拟证明原告对被告欠付的物业费进行了催讨的事实。4、2015年2月5日涵碧庄园小区业主委员会出具的证明1份，拟证明涵碧庄园物业收费标准自2009年4月1日起为每月每方米1元整。被告质证认为证据1，其只在《业主临时公约》上签过字，公约中确定的费用为每平方米0.8元，公约中关于提前三个月预交一年的物业管理费的条款，违反《物业管理条例》，属于无效条款；证据2，被告作为业主并没有参与业主管理委员会的讨论，物业费调整也未征得其同意；证据3，其从来没有看到过；证据4，形成于诉讼期间，根据物业管理条例，业委会应当就物业管理的委托事项与选任的物业管理公司之间形成《物业服务合同》，以合同的形式确定物业管理公司之间的权利义务关系，显然原告与业委会之间并不存在这个合同，该证据不能作为主张标准的依据。本院对上述证据的真实性予以确认。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：5、标语张贴照片打印件1份，拟证明原告在被告车库门上张贴侮辱人的标语，事后经被告反映，原告表示已经将张贴标语的物业管理人员辞退。6、关于安全防范智能化系统的情况说明1份，拟证明原告应安装智能防范系统，但原告实际并没有安装。7、被告房屋照片打印件1份，拟证明被告车库门前被张贴侮辱标语的事实。8、外墙照片打印件2张，拟证明被告家门口的墙砖已经开裂，欲脱落，原告未予进行修理的事实。9、汽车照片打印件2张，拟证明原告指使他人将被告的车子划伤。原告经质证认为证据5不能证明是原告张贴，与本案不具有关联性；证据6不是原、被告双方签订协议的服务范围；证据7、8、9与本案均没有关联性，不能证明被告所要证明的内容。本院对上述证据本身的真实性予以确认。结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，以下事实可以认定：被告为绍兴市越城区涵碧庄园＊＊幢＊＊＊室业主，房屋面积为227.24平方米。2007年6月，原告与被告签订《前期物业管理服务协议业主临时公约》1份，约定由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，合同约定对物业管理费收费标准为0.8元／月每平方米，交纳时间为每年前三个月。同时约定，被告逾期不交，每天除以交款额2‰的滞纳金。协议签订后，原告实际为被告提供了物业服务。后涵碧庄园小区业主委员会通过业主大会讨论，同意自2009年4月1日起物业管理费按每月每平方米1元的标准收取。被告自2012年4月1日至2014年3月30日未交纳物业管理费。原告曾向被告催缴物业费，双方协商未果，原告遂诉至法院，请求解决。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议业主临时公约》，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。上述合同对原、被告均具有约束力。被告作为业主，应遵守合同约定。被告虽认为其只在业主临时公约上签字，但前期物业管理服务协议和业主临时公约系同一本手册的两个部分，被告在签订业主临时公约时理应已进行一并审查。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、绿化、卫生等物业服务。被告至今拖欠部分物业服务费未付，原告请求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约滞纳金的请求，符合原、被告合同约定，但双方约定标准过高，本院依法调整为按银行同期贷款利率四倍标准计算至本判决确定履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告陶涛应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市泓泰物业管理有限公司支付2012年1月起至2014年12月止的物业管理费8181元，并支付违约滞纳金（暂计算至2014年12月23日为3521.12元，自2014年12月24日起至本判决确定履行之日止，以8181元为基数按中国人民银行公告的同期同类贷款基准利率的四倍为标准计算）；二、驳回原告绍兴市泓泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取114元，由原告绍兴市泓泰物业管理有限公司负担36元，被告陶涛负担78元。被告负担部分，于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  俞颖尔二〇一五年三月十九日书 记 员  李 芳附页：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。