上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第2729号原告昆山金鑫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人黄镇，董事长。委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。被告杭国桥，男，1971年9月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。第三人郑长委，男，1956年5月7日出生，汉族，户籍地福建省。原告昆山金鑫房地产有限公司诉被告杭国桥案外人执行异某之诉一案，本院受理后，因案情需要，依法追加郑长委为第三人参加诉讼。本案适用普通程序，组成合议庭，于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告昆山金鑫房地产有限公司委托代理人陆宇、被告杭国桥到庭参加诉讼。因第三人郑长委下落不明，本院依法公告送达开庭传票及诉讼材料，郑长委无正当理由拒绝到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告昆山金鑫房地产有限公司诉称，被告杭国桥系（2013）杨执字第45号案件的申请执行人，该案的被执行人为上海广恒金属材料有限公司、郑官贵及郑长委。郑长委于2010年向原告购买了昆山市巴城镇前进西路XXX号晴碧园—溪园10号房屋（以下简称系争房屋），但双方并未办理产权过户登记手续，系争房屋目前登记的权利人仍为原告。且双方未就系争房屋办理过交付手续，该房屋目前仍由原告实际占有。因郑长委尚未全额履行付款义务，至今仍拖欠原告各类款项合计人民币（以下币种均为人民币）1，877，555.15元，根据原告与郑长委签订的商品房购销合同中约定的合同解除条款，原告有权解除合同，原告据此已向昆山法院提起解除合同之诉，案件尚处于二审期间。杨浦法院在案件执行中查封了系争房屋，并裁定对该房屋进行拍卖，原告就此提出执行异某，被裁定驳回。原告认为对系争房屋拥有所有权，并且通过行使合同解除权，具有合法有效的拒绝将该房屋进行过户、交付的实体权利。故该房屋不应作为（2013）杨执字第45号案件的执行标的，请求法院判令停止对系争房屋的执行并解除查封。被告杭国桥辩称，杨浦法院根据生效的民事调解书对系争房屋进行查封及拍卖，合法有据，不存在任何错误。在案件审理和执行过程中，杨浦法院对系争房屋先后进行了预查封和正式查封，并且在2012年9月就向原告送达了民事裁定书与协助执行通知书，告知了查封事实，原告也没有提出任何异某，直至2014年2月才向杨浦法院提出执行异某。原告与郑长委签订了商品房购销合同后，郑长委已按照合同约定支付了全部房款，其中包括银行贷款1，760，000元。虽因郑长委未如期归还银行贷款，由原告作为担保人代为清偿，但这只是原告和郑长委之间的债权关系，原告可另行向郑长委追偿。原告和郑长委签订的商品房购销合同中约定了交房时间为2012年9月18日，当时郑长委已付清了全部房款，原告单方面取消交房，显属违约，应视为房屋已交付。另外，在系争房屋被杨浦法院查封并进行拍卖期间，昆山法院受理原告要求解除商品房购销合同一案，违反了有关法律规定，在系争房屋未予以解除查封之前，即便原告与郑长委解除合同，也属无效。综上，要求驳回原告诉请，对系争房屋继续执行。第三人郑长委未到庭，也未提供书面答辩意见。经审理查明，昆山市巴城镇前进西路XXX号晴碧园—溪园10号房屋由原告开发建设。2010年8月17日，原告与第三人郑长委签订《昆山市商品房购销合同》，由郑长委向原告购买上述预售商品房，总价款为3，527，398元。双方约定房款于签订当时支付600，000元，同年9月18日前支付1，167，398元，余款1，760，000元以银行按揭方式支付。关于交付期限，合同约定2012年8月31日前原告应当将取得交付备案证书的商品房交付郑长委使用。关于房屋交接，合同约定如果郑长委已交清房款，但未按规定日期办理交接手续，则视为原告已交付该房屋且有权将房屋移交物业管理公司，所涉及的物业管理费由郑长委负担。关于产权登记，合同约定原告应当在商品房交付使用后90天后，将办理产权登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议还约定，因郑长委的原因，导致原告承担保证责任的，郑长委必须在原告承担保证责任日起15日内清偿原告为之承担的全部债务，超过30日未支付的，原告有权解除合同，郑长委按累计应付款的5%向原告支付违约金。合同签订后，郑长委向原告支付了前2笔钱款，2010年10月21日，中国农业银行股份有限公司昆山市支行（以下简称昆山农行）与郑长委及其配偶刘芳苗签订《个人购房担保借款合同》，昆山农行向郑长委发放贷款1，760，000元用于支付剩余房款，原告作为保证人也在该合同上盖章，提供连带责任保证担保。2013年6月，因郑长委连续多期拖欠银行贷款，昆山农行向江苏省昆山市人民法院起诉原告，要求原告承担连带保证责任，清偿贷款本息并赔偿损失。该院经审理于2013年8月9日作出（2013）昆商初字第1440号民事判决书，判决原告归还昆山农行贷款本金1，620，846.71元，支付利息并赔偿其他损失。该判决生效后，原告于2013年履行了判决书确定的义务，将郑长委、刘芳苗拖欠昆山农行的贷款本金、利息及其他损失赔偿共计1，788，147.77元全部支付完毕。随后，原告向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，要求解除原告与郑长委签订的《昆山市商品房购销合同》，要求郑长委配合办理撤销合同登记备案手续及撤销商品房预告登记手续并向原告偿还贷款本金、利息、律师费、诉讼费、违约金共计1，877，555.15元。2014年8月18日，昆山法院对原告要求解除合同之诉请不予处理，判决郑长委偿还原告代其支付昆山农行的贷款本息及律师费、诉讼费合计1，808，287.69元，支付违约金89，407.38元。原告不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，现二审尚未审理终结。另查，2012年8月27日本院受理杭国桥诉上海广恒金属材料有限公司、郑官贵、郑长委借款合同纠纷案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。本院于2012年9月24日出具（2012）杨民二（商）初字第778号民事调解书予以确认。该调解书生效后，因上海广恒金属材料有限公司、郑官贵、郑长委均未履行民事调解书确定的义务，杭国桥向本院申请强制执行。执行中，本院根据杭国桥的申请采取了强制执行措施，冻结并拍卖系争房屋。为此，原告对该案将系争房屋作为执行标的向本院提出案外人异某。2014年8月18日，本院以（2014）杨执异字第15号执行裁定书，裁定驳回原告提出的案外人异某。2014年8月25日，原告具状来院，作如上诉请。以上事实，由房屋所有权初始登记证明、产权登记信息、昆山市商品房购销合同、江苏省昆山市人民法院（2013）昆商初字第1440号民事判决书、原告付款凭证、昆山农行出具的结清单、江苏省昆山市人民法院（2013）昆巴民初字第489号民事判决书、上海市杨浦区人民法院（2012）杨民二（商）初字第778号民事调解书、（2013）杨执字第44号协助执行通知书、（2014）杨执异字第15号执行裁定书及当事人陈述等相佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告和第三人郑长委签订了系争房屋的购销合同后，郑长委以自付款加银行贷款的方式付清了全部购房款，也符合合同约定的接收房屋的条件。系争房屋属于郑长委所有，只是因系争房屋被人民法院司法查封而不能办理产权转移登记及房屋交接手续，但不影响原告和郑长委签订的房屋购销合同的有效性。虽原告作为保证人代郑长委偿还银行贷款本息，此乃原告和郑长委之间另一债权债务关系，原告可依法向郑长委追偿，但绝非郑长委购房款未付清，原告以此认为对系争房屋享有实体权利并有权控制系争房屋的观点，本院不予采信。本院根据被告杭国桥的申请对系争房屋进行查封，并就此驳回原告的执行异某申请，于法有据，依法应予维持。综上，原告诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告昆山金鑫房地产有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币80元，由原告昆山金鑫房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  李 威人民陪审员  陈铭浩二〇一五年三月九日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条  案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条 受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。