重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2015)渝北法民初字第07504号原告重庆捌拾壹物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道宝桐路1号地块，组织机构代码：66088635-3。法定代表人罗茂均，总经理。委托代理人陆丽英，重庆远博律师事务所律师。委托代理人陈兴，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告王红梅，女，汉族，1977年4月18日出生，住重庆市渝北区。原告重庆捌拾壹物业管理有限公司与被告王红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员江真渝担任审判长，与人民陪审员聂先亮、杨礼超组成合议庭，适用普通程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告重庆捌拾壹物业管理有限公司的委托代理人陈兴到庭参加了诉讼，被告王红梅经本院公告送达开庭传票、应诉通知书、起诉状副本等法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告重庆捌拾壹物业管理有限公司诉称：原告系被告所在小区的物业服务公司，被告系XX小区的业主；原告依约履行了物业服务的相关义务，但经原告多次催收，被告仍未交纳物业服务费和公摊电费，故起诉来院并请求：1、判决被告向原告支付从2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费3501.12元和从2012年12月1日至2015年3月31日期间的公摊电费245.40元；2、判决被告向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告负担。被告王红梅未到庭，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：原告重庆捌拾壹物业管理有限公司系贰级物业管理服务企业。2009年7月29日重庆华辰物业发展有限公司为甲方与重庆捌拾壹物业管理有限公司为乙方，签订《二期物业管理委托服务合同》，合同约定甲方委托乙方对其开发的位于重庆市渝北区XX街道XX路X号XX小区实施前期物业管理服务。合同对物业管理服务方式及内容、物业服务费用、双方的权利义务等进行了约定。其中物业服务费用收费标准如下（按建筑面积计算）：1、多层住宅及高层住宅1-2层（含附层）1.00元/月·平方米（未含电梯费用）；2、多层住宅及高层住宅3层以上（含3层）1.30元/月·平方米（含电梯费用）；3、花园洋房、别墅房1.00元/月·平方米；4、门面1.50元/月·平方米；5、商场3.50元/月·平方米；6、写字楼3.50元/月·平方米；7、停车位40元/月·个。合同期限从2009年7月29日起至业主委员会与乙方续签或与其它物业服务企业签署的物业服务合同生效之日止。2014年7月29日重庆华辰物业发展有限公司为甲方与重庆捌拾壹物业管理有限公司为乙方，签订《XX物业管理委托服务合同（二期）》补充协议，该协议将《二期物业管理委托服务合同》的期限重新约定为3年即从2014年7月29日至2017年7月28日，其他内容仍按《二期物业管理委托服务合同》执行。2010年6月12日原告重庆捌拾壹物业管理有限公司为甲方与被告王红梅为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，协议约定乙方交纳物业服务等费的时间为当月1-10日，物业服务费用收费标准如下（按建筑面积计算）：电梯房住宅三楼以上（含三楼）1.00元/月·平方米，三楼以下0.70元/月·平方米，花园洋房、别墅1.00元/月·平方米（另行计收电梯费）。公摊水、电费据实分摊，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日支付3‰违约金等内容。其后，原告将前期物业服务合同向重庆市渝北区房屋管理局进行了备案，其物业收费标准经重庆市渝北区物价局进行了审批。之后，双方按合同履行了权利义务，且原告一直为该小区提供物业服务至今。被告系重庆市渝北区XX街道XX路X号XX幢X—X房屋的业主，该房屋建筑面积为145.87平方米，系普通成套住宅。被告从2013年4月1日起至2015年3月31日期间未向原告交纳物业服务费和公摊电费。原告每月向重庆市电力公司江北供电分公司交纳了公摊电费，并如实向小区的业主进行了分摊和公示,被告从2012年12月1日至2015年3月31日期间应交纳的公摊电费共计为245.40元。原告分别于2013年12月10日、2014年6月10日和2015年3月9日对被告所欠物业服务等费进行了书面催收无果后，遂起诉来院并请求：1、判决被告向原告支付从2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费3501.12元和从2012年12月1日至2015年3月31日期间的公摊电费245.40元；2、判决被告向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告负担。本案在审理中，原告自愿放弃要求被告给付违约金的诉讼请求。上述事实，有营业执照、资质证书、组织机构代码证、《二期物业管理委托服务合同》、《XX物业管理委托服务合同（二期）》补充协议、《前期物业管理服务协议》、房产查询记录、前期物业服务合同备案证明、重庆市渝北区物价局文件、电费发票、公摊电费的公示通知、催收通知、当事人当庭陈述等在案为据，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与重庆华辰物业发展有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》和《XX物业管理委托服务合同（二期）》补充协议以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，被告作为该小区的业主，应受上述合同的约束。原告依约对该小区提供了物业服务至今，并书面催收物业服务等费用，被告应当按合同的约定向原告支付物业服务等费用。故2013年4月1日至2015年3月31日被告应支付的物业服务费为1元/月·平方米×145.87平方米×24个月=3500.88元。原告自愿放弃要求被告给付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。对于原告要求被告给付公摊电费245.40元的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，因未举示充分的证据和不符合法律规定，本院不予主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王红梅在本判决生效之日起五日内给付原告重庆捌拾壹物业管理有限公司从2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费3500.88元和从2012年12月1日至2015年3月31日期间的公摊电费245.40元；二、驳回原告重庆捌拾壹物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  江真渝人民陪审员  聂先亮人民陪审员  杨礼超二〇一五年十月三十日书 记 员  易夕寒