天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终97号上诉人（原审被告、反诉原告）苏文明。委托代理人赵勇，天津优百律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）武永东，无职业。委托代理人李德岩，天津优法律师事务所律师。上诉人苏文明因租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2015）青民一初字第4359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2011年8月13日，武永东、苏文明签订租赁合同，双方约定苏文明自愿承租武永东坐落于天津市××××村库房一处，面积1547平方米；年租金154700元；租期自2011年8月1日至2016年7月31日止，租期5年整，租金每一年交清一次。对上述事实以及原告提交的租赁合同，被告予以认可，但表示被告租赁房屋是向原告和武玉鹏共同签订的，并提交了另一份租赁合同为证。该份合同与原告提交的租赁合同制式、内容均一致，但是在甲方签字处署的是“武玉鹏”。对该证据，原告不予认可。经依法询问，武玉鹏称字是武永东为了处理家庭问题签的，是无效的，也没履行，合同实际也是和武永东履行的，其并不介入，同意武永东作为原告，其不申请参加诉讼，在本案中亦不主张权利。庭审中，原告主张每年的租赁费缴纳时间为8月1日，而2015年的租赁费154700元被告到期未予支付，经原告通知要求其在宽限期内支付，到期被告仍未支付，原告有权解除合同。被告对尚未支付2015年租赁费的事实认可，但提出“合同并未约定租金何时交付，以前从每年的8月1日到次年的7月31日前，什么时间交付都有。”并表示其没有收到过催缴通知，要求继续履行合同。被告主张在2015年1月17日至2015年4月20日，原告纠结多人干扰被告的正常经营；房屋漏水给被告造成货物损失，并提交照片予以证实。原告则提出对照片照的什么地方、什么时间照的不能确定，原告不予认可，且照片不能证明被告的证明目的，原告到出租房屋是为了向被告追讨物业费。被告主张因原告对被告的生产经营进行干扰，导致被告向其合同相对方支付违约金325275元，并提交工业品买卖合同予以证实。原告则提出本案系两个自然人之间的纠纷，反诉原告提出证据为两个公司之间的产品买卖合同，二者之间没有任何联系，原告不予认可。经查，被告提交的两份工业品买卖合同载明的签订主体分别为：天津市兴隆纤维有限公司与天津金美达针织集团有限公司和天津市兴隆纤维有限公司与天津金新格有限公司。此外，被告还申请两位证人出庭作证，证明原告对其出租给被告的房屋掐电、掐水，房子漏水。原告则提出证人与被告系雇佣关系，存在法定的利害关系，证人应对亲身感知的事实作证，证人并没有看到本案原告实施或者存在掐水、掐电行为，证言属于其主观臆断，没有客观性、合法性。被告认可该两位证人与其存在雇佣关系。原告（反诉被告）向一审人民法院起诉请求依法判令1、解除原、被告于2011年8月13日签订的租赁合同；2、被告立即将租赁的库房腾空并返还原告；3、被告按照每日424元标准给付原告自2015年8月1日至实际腾房之日的占用使用费（2015年8月1日至9月6日共计37天，即15688元）；4、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称，请法院驳回原告的所有诉讼请求并提出反诉要求判令1、反诉被告立即修复所出租房屋漏水情况及恢复必须水电供给；2、赔偿反诉人经济损失675275元（含漏水造成的货品损毁35万元及影响反诉原告正常经营赔付第三方损失325275元）；3、涉案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）武永东辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求。一审法院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，被告苏文明对原告武永东提交的租赁合同予以认可，并且确有租赁事实，对该份租赁合同予以采信。被告苏文明提交的其与案外人武玉鹏的租赁合同，经依法询问，署名并非武玉鹏本人所签，也非其授权他人所签，且并未与武玉鹏实际履行，对被告提出的房屋系其向武永东和武玉鹏共同租赁的意见，不予采信。对于本诉部分，原告主张每年的租赁费缴纳时间为8月1日，被告对此不予认可，提出合同并未约定租金何时交付，被告认为从每年的8月1日到次年的7月31日前交付均可。根据双方合同约定：“租期自2011年8月1日至2016年7月31日止。租期为伍年，租金每壹年交清一次，合同到期后……必须重新签订租赁合同。”原、被告对支付租金的期限约定并不明确，依照法律规定，对支付期限没有约定或者约定不明确的，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故对双方的意见，均不予采信，原、被告双方对租金的支付期限首先应协商确定。原告以被告到期不履行支付租金义务，经过催缴在宽限期内仍不履行为据，要求解除合同、要求被告腾房、支付占用使用费、承担诉讼费的诉请，无事实和法律依据，不予支持。出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途，应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。对于反诉部分，反诉原告提出租赁的房屋存在漏水问题、反诉被告对出租房屋掐水、掐电，并提交照片和申请证人出庭予以证明，对此，反诉被告不予认可，提出对照片照的什么地方、什么时间照的不能确定，照片不能证明反诉原告的证明目的，证人与反诉原告系雇佣关系，存在法定的利害关系，证人自认并没有看到反诉被告实施或者存在掐水、掐电行为，证言属于其主观臆断，没有客观性、合法性。且反诉原告未能提交要求反诉被告维修等相关证据材料进行进一步证实。尽管如此，反诉被告对出租的房屋仍负有保持其约定用途和维修的义务，应当保证出租房屋的防水质量和正常的用水、用电。反诉原告在发现问题时亦应及时报修，在必要的情况下也应自行维护。反诉原告提出因房屋漏水及反诉被告扰乱其正常经营导致其经济损失675275元，提交了两份工业品买卖合同和赔款收条予以证明，要求反诉被告赔偿。对此，反诉被告不予认可，提出本案系两个自然人之间的纠纷，而反诉原告提交的证据是公司间的买卖合同，二者没有任何联系。经查，反诉原告提交的工业品买卖合同以及赔款收条载明的签订方均为企业，而不是其本人。该证据系案外人之间签订的赔偿条款，系案外人自行处分权利的行为，反诉原告据此要求反诉被告赔偿，不予采信，对其要求反诉被告赔偿其经济损失675275元的诉请，不予支持。本案中，被告不同意解除租赁合同，要求继续租赁，原、被告双方应本着互谅互让的原则，协作配合，互相提供便利，使合作关系更为融洽，才有利于合同的继续履行。一审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、驳回原告（反诉被告）武永东的诉讼请求；二、原告（反诉被告）武永东履行对涉诉出租房屋的维修义务；三、驳回被告（反诉原告）苏文明的其他反诉请求。本诉案件受理费96元，全部由本诉原告负担（已收讫），反诉案件受理费5276元，全部由反诉原告负担（已收讫）。上诉人苏文明不服此判决，上诉至本院，请求：1、维持原判第一、二项；2、撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失675275元或发回重审；3、诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、武玉鹏与被上诉人是合伙关系应为当事人；2、上诉人系天津市兴隆纤维有限公司的股东及经理该公司受到的损失客观存在，被上诉人知晓上诉人在该公司的任职事实，所以被上诉人应当承担赔偿责任。被上诉人辩称，武玉鹏系涉案房屋的共同建造人，亦可对外出租房屋，但本案的纠纷是发生在双方当事人签订的合同期间，故纠纷与其无关。上诉人提交的证据亦不能表明其受到了损失。请求驳回上诉维持原判。经审理查明，本院审理期间，武玉鹏到庭表示，承认与被上诉人系合伙建造涉案房屋，但认可被上诉人与上诉人签订协议并表示双方租赁期间产生的纠纷与其无关。一审法院判决认定其他事实正确，有书证及当事人陈述予以证实。本院认为，涉案房屋虽然是被上诉人与案外人武玉鹏合作建造，但武玉鹏在本院审理中的陈述以及本案的事实均表明，本案纠纷发生在本案双方当事人租赁期间，武玉鹏与本案纠纷无关不应为本案当事人，基此上诉人认为本案遗漏武玉鹏为当事人并以此要求发回重审的理由不成立。上诉人在一审法院审理期间提交的其受到损失事实的证据缺乏客观性、合法性，本院审理期间并未就此提交新证据，且上诉人提交的赔款收条系天津市兴隆纤维有限公司与天津金美达针织集团有限公司、天津金新格有限公司签订，但天津市兴隆纤维有限公司并非本案当事人，故上诉人主张赔偿事实和法律依据不充分。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费10553元，由上诉人苏文明负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱菊玲代理审判员  尹 来代理审判员  王福群二〇一五年三月四日书 记 员  李 芳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……