福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第4236号原告福州恒宇房地产发展有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林剑波，执行董事。委托代理人赖小红，公司员工。被告周文娟，女，1975年5月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被告高源，男，1971年02月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。原告福州恒宇房地产发展有限公司诉被告周文娟、被告高源追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖小红到庭参加诉讼。被告周文娟、高源经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告拥有房地产开发资质。福州市鼓楼区温泉街道东城边街东侧与温泉支路交叉处恒宇国际（以下简称恒宇国际）1#、2#楼及地下室车位系原告开发，并取得福州市住房保障和房产管理局﹤2011﹥榕房许字第3385号《商品房预售许可证》。2012年9月6日，被告周文娟与原告签订《商品房买卖合同》。被告周文娟向原告购买2#楼18层06商务办公房屋（以下简称1806商务办公房屋），建筑面积为37.07平方米，套内建筑面积28.06平方米，总房价款为人民币1033697元。《商品房买卖合同》对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、办理产权登记有关事宜、文书送达、争议解决方式、违约责任、未尽事宜的约定、附件效力的说明、当事人联系地址与电话及合同解除、变更等其他事项予以明确约定。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：“四、合同解除、变更：3、买受人采用按揭贷款购房的，在出卖人阶段性担保期内，如因买受人原因导致银行从出卖人开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还清全部款项之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付滞纳金。买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并向买受人收取总房价款10%的违约金。”《商品房买卖合同》签订之后，原告将《商品房买卖合同》通过福州市房地产信息网《www.fzhouse.com.cn）向福州市房地产登记中心备案，并申请了预购商品房预告登记。2012年8月20日，被告周文娟向原告支付了1806商务办公房屋购房首期款人民币523697元（含2012年7月31日支付的定金折抵首期款50000元）；购房余款510000元通过被告周文娟、高源向中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）申请按揭贷款方式支付。2012年11月07日，被告周文娟、高源、原告与建行福建省分行签订了编号2012年建闽房鼓个房借字386号《个人住房借款合同》，被告贷款人民币510000元，用于支付其向原告购买的恒宇国际1806商务办公房屋的商业用房购房款。合同还对贷款期限、贷款利率与计结息、贷款发放条件、贷款发放方式、贷款偿还、提前还款、担保、附件、争议解决、合同生效、借款人违约事件及处理、通知、送达及其他权利义务等作出约定。原告提供阶段性连带责任但保。2013年1月7日，建行福建省分行依约一次性发放了全部贷款人民币510000元。2013年1月7日，建行福建省分行将《个人住房借款合同》项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城北支行。2013年7月30日，福州市房屋登记中心对恒宇国际1#、2#楼及1#、2#楼连接体房屋进行初始登记。由于两被告未按照《个人住房借款合同》约定按时向建行城北支行支付贷款本金和利息，建行城北支行于2014年6月30日直接从原告账户上划扣本应由两被告支付的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币5975.56元，于2014年9月25日从原告账户上划扣本贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币18136.05元。原告为维护自身权益，遂提起诉讼，请求判令1.被告周文娟、高源共同返还原告福州恒宇房地产发展有限公司代偿贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用合计人民币5975.56元（其中2014年6月30日代偿5975.56元、2014年9月25日代偿18136.05元）；2.被告周文娟、高源共同支付原告滞纳金（滞纳金以代偿金额的日千分之一计算至被告全部还清之日止，其中代偿金额5975.56元自2014年6月30日起计算滞纳金，代偿金额18136.05元自2014年9月25日起计算滞纳金）；3.被告周文娟、高源共同承担本案的案件受理费、公告费、保全费、执行费等原告为实现债权而支出的所有费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：A1.周文娟身份证，证明被告周文娟为适格的主体；A2.《商品房买卖合同》；A3.《商品房预告登记申请表》；A4.《初始登记通知书》；A2-A4共同证明原告与两被告商品房买卖合同法律关系等。《商品房买卖合同》已办理预告登记。两被告所购房屋产权已办理初始登记；A5.《个人住房借款合同》，证明两被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行／福州城北支行、原告之间借款合同法律关系和担保合同法律关系。两被告房屋已办理预抵押登记。原告提供阶段性连带责任保证；A6.垫付款项《特种转账借方凭证》，证明因两被告周文娟、高源未能按时归还贷款本息，原告应中国建设银行股份有限公司福州城北支行要求于2014年6月30日向建行城北支行付款人民币5975.56元；A7、高源身份证、周文娟、高源结婚证复印件，证明被告周文娟、高源为适格主体，系夫妻关系；A8、垫付款项《特种转账借方凭证》，证明因两被告周文娟、高源未能按时归还贷款本息，原告应中国建设银行股份有限公司福州城北支行要求于2014年9月25日向建行城北支行支付代偿按揭款人民币18136.05元。被告周文娟、高源未提交书面答辩状及证据材料。本院认为，被告周文娟、高源经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及提交证据，视为放弃抗辩权利，原告提供的证据均为书证，与原件核对无异，本院依法予以确认。经庭审认证，本院认定事实如下：被告周文娟与被告高源于1999年4月19日登记结婚。2012年9月6日，被告周文娟与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告周文娟向原告购买2#楼18层06商务办公房屋（以下简称1806商务办公房屋），建筑面积为37.07平方米，套内建筑面积28.06平方米，总房价款为人民币1033697元。其中《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：“四、合同解除、变更：3、买受人采用按揭贷款购房的，在出卖人阶段性担保期内，如因买受人原因导致银行从出卖人开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还清全部款项之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付滞纳金。买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并向买受人收取总房价款10%的违约金。”。2012年8月20日，被告周文娟向原告支付了1806商务办公房屋购房首期款人民币523697元（含2012年7月31日支付的定金折抵首期款50000元）；购房余款510000元通过被告周文娟、高源向中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）申请按揭贷款方式支付。2012年11月7日，被告周文娟、高源及原告与建行福建省分行签订了编号2012年建闽房鼓个房借字386号《个人住房借款合同》，被告贷款人民币51万元，用于支付其向原告购买的恒宇国际1806商务办公房屋的商业用房购房款；原告为被告周文娟、高源的贷款提供阶段性连带责任但保，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年1月7日，建行福建省分行向被告周文娟、高源发放了贷款人民币51万元。2013年1月7日，建行福建省分行将《个人住房借款合同》项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城北支行。2013年7月30日，福州市房屋登记中心对恒宇国际1#、2#楼及1#、2#楼连接体房屋进行初始登记。因两被告未按照《个人住房借款合同》约定按时向建行城北支行支付贷款本金和利息，建行城北支行于2014年6月30日直接从原告账户上划扣应由两被告支付的贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币5975.56元，于2014年9月25日划扣本贷款本金、利息、逾期罚息及其他费用共计人民币18136.05元。本院认为，原、被告及建行福建省分行签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。被告周文娟、高源向银行申请贷款，原告为此提供连带责任担保，原、被告之间的担保法律关系成立。被告周文娟、高源未及时偿还银行贷款，由原告代为偿还欠款共计24111.61元，该事实清楚。原告承担保证责任后，有权依照法律规定及合同的约定向被告追偿。被告周文娟、高源应向原告偿还担保款24111.61元。被告周文娟与原告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同约定，买受人采用按揭贷款购房的，在出卖人阶段性担保期内，如因买受人原因导致银行从出卖人开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须从出卖人代还之日起至买受人还清全部款项之日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付滞纳金。本院认为，原告要求按日千分之一计收违约金，该违约金约定过高，本院调整至按照银行同期贷款利率的四倍计付违约金。被告周文娟、高源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理及判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周文娟、高源于本判决生效之日起十日内偿还原告福州恒宇房地产发展有限公司代垫款人民币24111.61元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至被告实际还款之日止，其中5975.56元自2014年6月30日起算，18136.05元自2014年9月25日起算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费403元，由两被告负担；公告费560元、保全费270元由两被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郑 如审 判 员  蔡华峻代理审判员  叶士怡二〇一五年三月二十五日书 记 员  郑心彤