海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第26号上诉人（原审被告）薛东照。委托代理人赵泽玮，海南嘉勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）定安县龙河镇茶根村民委员会。法定代表人吴焕钦。委托代理人黄连慈，海南鹏达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈海荣。被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司定安县支行。法定代表人何日高。委托代理人郑德雄。上诉人薛东照因返还原物纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2014）定民初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年12月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日在本院公开开庭审理了本案。上诉人薛东照及其委托代理人赵泽玮，被上诉人定安县龙河镇茶根村民委员会（以下简称茶根村委会）的法定代表人吴焕钦及其委托代理人黄连慈，被上诉人中国农业银行股份有限公司定安县支行（以下简称定安农行）委托代理人郑德雄，被上诉人陈海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2004年10月29日，原告茶根村委会与第三人定安农行签订《房产出售协议书》，甲方定安农行，乙方茶根村委会。协议约定：一、甲方同意以价格人民币12万元将位于龙河镇的房产349号出售给乙方使用；二、乙方必须一个星期内一次性向甲方缴交购房款；三、甲方在乙方交完购房款之日，将房产证件交给乙方；四、房产交易税、契约税、过户费等一切费用由乙方负责，过户手续由乙方自行办理，甲方可提供有关证明。国有资产管理部门如有干预或收费；由甲方协调并负责解决等。协议签订后，茶根村委会已于2004年10月29日支付购房款12万元给定安农行，当时协议的签订是茶根村委会代表人薛东照，定安农行当时移交的国土使用证、房产证、房产出售协议书原件都是被告薛东照存档保留。2014年7月13日薛东照以自己的名义与被告陈海荣签订房屋出租协议书，一、租期为10年，即从2014年9月1日至2023年9月1日止；二、租金：从2014年9月1日至2019年9月1日每月租金为3000元整。租金可分为2014年9月1日一次性付给甲方三年租金108000元；2016年9月1日第二次付给甲方两年租金72000元；后五年的房屋将按市场物价上涨或下降的20%为标准，每年的9月1日将付一年房租，等等。讼争房产从2004年至2011年茶根村委会一直在该楼办公。2014年7月，薛东照以个人的名义与陈海荣签订租赁合同后并装修建幼儿园，茶根村委会得知后并提出交涉，要求两被告停止装修，返还房屋。原审法院认定上述事实的证据有：一、原告茶根村委会在举证期限内提供证据有：证据1．房产出售协议书；证据2．收据、归档文件目录；证据3．茶根糖厂借据；证据4.2009年1-12月原告各项收支明细表；证据5．吴锦裕收据；证据6．房产绝售划拨协议书、业务接收协议书；证据7.今年7月9日的办公会议记录；证据8．今年8月2日会议记录。二、被告薛东照在举证期限内提供证据：证据1．黄绍安证明材料；证据2．定安茶根糖厂的催款通知；证据3．购买涉案房产的协议书；证据4.中国工商银行龙河分理处位于茶根村路口房屋的国土使用证；证据5．房产证。三、原审法院依职权从纪检监察部门提取的两份证据：1.房产出售协议书、证明第三人将涉案房产出售给茶根村委会的事实；2.付款凭据，证明茶根村委会支付给第三人12万元购房款的事实。原审法院认为：集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。2004年10月29日原告茶根村委会与第三人定安农行所签订的房产出售协议书是有效的，原告茶根村委会当日交付了购房款给定安农行，同日定安农行将有关手续移交给茶根村委会。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权以财产交付时起转移。法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，由此可见，定安农行出售房产给原告使用事实清楚，理由充分，予以确认。而该讼争房产定安农行不是出售给薛东照。薛东照以原告茶根村委会没有主体资格为由，以自己的名义擅自与陈海荣签订房屋出租协议，其两被告所签订的房屋出租协议是违反法律规定的，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。现原告茶根村委会提出两被告侵占为由，请求返还原物，证据确实，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，和《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十四条第四款、第一百三十四条第一款、第四款之规定，判决如下：一、座落在定安县龙河镇新建街349号的房产归原告茶根村民委员会使用；二、被告薛东照、陈海荣立即停止对龙河镇新建街349号的房产侵占；三、案件受理费50元，由被告薛东照、陈海荣承担。上诉人薛东照不服原审判决，提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，原审中被上诉人茶根村委会不存在关于房屋权属认定的诉讼请求，法院判决却予确认，超越诉讼请求范围，属于滥用审判权：1.本案定性为原物返还纠纷，原审中茶根村委会不存在关于房屋权属认定的诉讼请求，法院判决却擅自认定该349号房产归茶根村委会使用，明显超出诉讼请求范围。本案的定性为原物返还纠纷，就应该去审查原告茶根村委会是否为原物权利人，被告薛东照是否为非法占用。至于房产权属问题，应为另案提起，不属于本案审理范围。2.茶根村委会的一审诉讼请求也并没有要求确认上诉人与陈海荣的租赁合同无效，法院判决同样超越一审诉讼请求范围。本案中，上诉人为了茶根村委会以及村小学的办公以及村小学的教学楼问题而向外面借款举债32万（上诉人自己也垫付97000元)，这是村委会以及村里群众都清楚以及了解的事情，上诉人与陈海荣的租赁协议也是在茶根村委会在2014年7月9日“关于处理商讨出租工商行的具体事项”（即该349号房产）会议内容作出的，该会议在2014年7月9日召开，就是讨论上诉人为了茶根村委会购买该349号房产而所欠的外债32万问题，该会议最后作出决议是同意将该349号房产给予上诉人使用以及以自己名义出租十年，所收租金用途为清偿上诉人为了茶根村委会购买该349号房产而所欠的外债32万问题，所有32万外债由上诉人承担。上诉人正是根据2014年7月9日的会议内容作出的决定，在2014年9月才与陈海荣签署房屋租赁协议。而陈海荣也因此投入近40万的资金对房子进行装修而经营开办幼儿园。原审判决在当事人没有请求的情况下擅自违法进行合同无效的认定，损害当事人的合法权益。二、本案遗漏当事人，程序不合法。该349号房产原为中国工商银行定安县支行（以下简称定安工行）所有，后来定安工行卖给定安农行，上诉人代表茶根村委会从定安农行手中购置，本案的权利人登记为定安工行，本案还应该追加定安工行为第三人。原审法院没有追加定安工行参加诉讼，程序不合法。三、原审法院适用法律不当，本案茶根村委会缺乏程序上的诉权，主体不适格，应该驳回起诉。1.本案茶根村委会不是该349号房产法律意义上的物权人，不具备诉讼主体资格。本案定性为返还原物之诉，根据《物权法》以及《民法通则》的相关规定，返还原物的诉讼主体必须是物权人，茶根村委会没有能出具其作为物权人与所有权人的相关证据，仅仅提供了与定安农行签署的购买协议，而该房产又是定安农行从定安工行购买的，产权人为定安工行，房屋产权没有过户转移到茶根村委会名下。本案中，法律意义上真正的权利人是定安工行，定安工行才能以所有人的身份主张原物返还。原审判决作出的权属认定，茶根村委会必须先向法院提起房屋归属的确认之诉，在确认自己是房屋的物权人之后，才能以自己名义起诉返还原物。根据法律规定，物权的确认虽然不是物权请求权的范畴，但它是物权请求权以及物权保护的前提，只有在物权确定的情况下，才能够实际地行使物权的请求权。2.本案中的上诉人薛东照为合法有权占有，即使茶根村委会通过确认之诉完成了物权人身份的确认，本案也不应该简单的判决返还原物。综上，原审判决认定事实不清，程序违法，适用法律不当。特此上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回被上诉人茶根村委会的起诉；三、本案诉讼费用由被上诉人茶根村委会承担。被上诉人茶根村委会答辩称：一、原审认定事实清楚，证据确实充分。2004年10月29日，被上诉人与定安农行签订《房产出售协议书》，协议约定：定安农行将该349号房产及相关土地使用权出售给被上诉人，价款为12万元整。协议签订当日，被上诉人一次性向定安农行缴清了购房款，定安农行也在当日将该房产及相关的房产所有权证、国有土地使用证交付给被上诉人，此后的2004年至2014年，被上诉人一直将该楼用于村委会办公。以上事实，有原审法院于2014年9月12日向定安县纪律检查委员会调取的《房产出售协议书》为证，事实清楚，证据确实充分。被上诉人在原审诉讼请求的第一项明确提出将涉案房产的使用权交还被上诉人，原审法院据此判决涉案房产归被上诉人使用不存在超出诉请范围。由于涉案房产系被上诉人向定安农行购买，与房产所有权有关的权利应由被上诉人行使，上诉人在没有经过被上诉人任何授权委托的前提下擅自将该房产出租给陈海容，其与陈海容之间所签订的房屋出租协议显然是无效的；原审判决只在事实认定部分对此事实予以认定，并未在判决主文的判项里进行判决，这并不存在违反不告不理的民事诉讼原则。二、涉案房产系被上诉人向定安农行购买，本案与定安工行不存在直接的法律利害关系，定安工行不能作为本案的第三人。三、被上诉人是涉案房产的所有权人，有权就该房产有关权利提起诉讼，原审判决适用法律正确。如以上第一点所述，由于涉案房产系被上诉人向定安农行购买，购房款已付清，且该房产也己交付被上诉人，房产是否办理产权变更登记，并不影响被上诉人对该房产行使包括使用权在内的相关权利，法律也不会因未办理产权登记而容许他人肆意侵犯被上诉人对该房产所享有的合法权益。由于上诉人长期对外宣称涉案房产系由其向定安农行购买，同时多次要求被上诉人清偿其任期内村委会对外所欠的32万元债务（包括上诉人97000元），为了处理此类问题，双方当事人于2014年7月9日召开了协调会，会上双方初步形成了两点共识：第一是由被上诉人将涉案房产出租给陈海容，前10年的租金全部归上诉人，第二点是上诉人自行处理其所说的外债32万元，但第二天上诉人就否定了上述两点意见，并坚持说涉案房产系由其所买，所以在7月13日就擅自以自己的名义与陈海容签订了房屋出租协议，将被上诉人的房产擅自出租给陈海容，在陈海容进行房屋装修期间，被上诉人多次出面交涉，要求其停止装修，但其却置之不理，上诉人及陈海容的行为已构成共同侵权。综上所述，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人（原审被告）陈海荣未作书面陈述。被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司定安县支行未作书面陈述。本院二审查明的事实和原审法院查明的事实以及对双方当事人的证据认证意见一致，本院予以确认。本院还查明，座落于定安县龙河镇的房产349号楼房一幢，占地面积604.9平方米，建筑占地面积206.57平方米，共四层，建筑总面积为743.9平方米，原属于定安工行所有。1991年2月8日，定安工行办理了房屋所有权证书，1991年4月25日，定安工行办理了国有土地使用权证书。1998年9月1日，定安工行与定安农行自愿协商签订《房产绝售和划割协议书》，定安工行将该幢楼房转让给定安农行。该幢楼房转让后由定安农行经营管理。2004年10月29日，由当时担任茶根村委会主任的薛东照代表茶根村委会和定安农行签订《房产出售协议书》，定安农行将该幢楼房转让给茶根村委会，转让价格12万，合同转让后，茶根村委会已经接管该幢楼房迄今10多年。定安农行当年所移交的国土使用证、房产证、房产出售协议书等原件由薛东照存档保管迄今。2014年7月9日，茶根村委会召开村民代表大会，薛东照也参加该会议，会议讨论决定是：“由村委会出租10年，全部租金归薛东照，以前的内债、外债由他负责（约32万元），十年后完全归村委会所有”。2014年7月13日，薛东照未经茶根村委会的同意，以自己的名义与陈海荣签订房屋出租协议书，将该幢楼房出租给陈海荣开办经营幼儿园，房屋出租协议书签订后，陈海荣已经装修该幢楼房，并已开办经营幼儿园迄今。2014年8月2日，茶根村委会再次召开村民代表大会，会议讨论决定是：“薛东照不能按上次会议签订十年协议，村委会及时通知承包方陈海荣停止装修，否则造成损失”。此后，双方当事人发生纠纷，2014年8月28日，茶根村委会向法院提出诉讼，诉讼请求：一、被告薛东照与陈海荣立即停止侵权；将位于定安县龙河镇的房产349号的楼房一幢交还给原告茶根村委会；二、诉讼费用由被告薛东照与陈海荣负担。案经本院多次调解无效。本院认为，本案根据上诉人薛东照上诉的理由与被上诉人茶根村委会答辩等的意见，二审中主要争议的焦点是：一、关于定安县龙河镇的房产349号楼房一幢的权益问题；二、薛东照以自己的名义与陈海荣签订房屋出租协议书，将该幢楼房349号出租给陈海荣开办经营幼儿园是否侵犯了茶根村委会的权益；三，原审法院在审理本案中，是否违反法定程序。第一、本案中，该349号楼房一幢原属于定安工行所有，定安工行和定安农行自愿签订《房产绝售和划割协议书》，定安工行将该幢楼房有偿转让给定安农行。事后，定安农行和茶根村委会也自愿签订《房产出售协议书》，定安农行将该幢楼房有偿转让给茶根村委会，茶根村委会于2004年接管使用至今10年多，但定安工行、定安农行与茶根村委会尚未办理产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，现茶根村委会尚未取得该349号楼房一幢的完全物权。由此可见，虽然该幢楼房349号原产权登记在定安工行，但该幢楼房两次转让后多年来，定安工行、定安农行并没有提出异议。而定安工行和定安农行、茶根村委会和定安农行均签订有偿转让协议，支付合理对价，并且房屋交付使用多年，而茶根村委会是基于有偿转让协议的债权而接管使用该该幢楼房，并没有违反法律规定，属于正当债权接管使用。因此，茶根村委会原则上对于该幢楼房享有正当的经营管理使用权益。而薛东照自己未经茶根村委会的同意，擅自占有使用并出租该幢楼房，已经构成侵害债权，薛东照上诉称合法占有缺乏事实根据与法律依据。第二、如前所述，茶根村委会原则上对于该幢楼房享有正当的经营管理使用权益。薛东照自己未经茶根村委会的同意，擅自占有使用并出租该幢楼房，缺乏事实根据与法律依据，其行为属于恶意侵权。虽然2014年7月9日茶根村委会召开村民代表大会，会议讨论决定是“由村委会出租10年，全部租金归薛东照，以前的内债、外债由他负责（约32万元），十年后完全归村委会所有”。由此可见，该决议是该幢楼房应是由茶根村委会和他人签订房屋租赁合同，而不是由薛东照本人和他人签订房屋租赁合同，因此，薛东照自己未经茶根村委会的同意，擅自和陈海荣签订房屋租赁协议书，将该幢楼房出租给陈海荣开办经营幼儿园，侵害了茶根村委会的财产权益。茶根村委会诉讼请求薛东照与陈海荣停止侵权合法合理，应予以支持，原审法院判决薛东照、陈海荣立即停止对龙河镇新建街349号的房产侵占正确，没有超越当事人的诉讼请求范围，处理恰当，应予维持。第三、茶根村委会是基于有偿转让协议的债权而接管使用该该幢楼房，并没有违反法律规定，属于正当接管使用。因此，对于他人故意侵害该349号幢楼房，无论是完全物权，还是买卖合同债权，均有权向法院提起民事诉讼，要求他人排除妨碍、停止侵权与返还原物等。原审法院判决该财产归属于茶根村委会使用和薛东照、陈海荣立即停止对龙河镇新建街349号的房产侵占基本正确，没有超越当事人的诉讼请求范围。本案中，虽然该349号幢楼房的房产证与土地使用权证还是属于定安工行，并没有过户给茶根村委会，但本案是他人侵权之诉，并不是房屋买卖合同诉讼。因此，本案中不必要追加定安工行作为第三人参与诉讼，故薛东照提出本案中要求追加定安工行作为第三人参与诉讼不符合法律规定，不予采纳。至于茶根村委会拖欠薛东照本人97000元的债权债务关系及其他债权债务关系问题，由茶根村委会和薛东照协商处理或另案提出诉讼解决，本院不予审理。综上所述，上诉人薛东照上诉缺乏充分的事实根据与法律依据，上诉无理，予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，实体处理结果恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人薛东照负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈文和代理审判员  吴 美代理审判员  王思霖二〇一五年三月十九日书 记 员  陈进平附:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈文和撰稿：陈文和校对：陈进平印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年3月20日印制（共印25份）