云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）普中民终字第38号 上诉人（原审被告）周某某，男，1976年8月22日生，汉族，个体工商户，重庆市荣昌县人，现住云南省宁洱哈尼族彝族自治县。 委托代理人王凡，云南品鉴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）孙某，男，1945年12月15日生，汉族，宁洱县建筑勘察设计室退休职工，现住宁洱县。 委托代理人李永康，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人周某某与被上诉人孙某返还原物纠纷一案，不服云南省宁洱县人民法院（2014）宁民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年2月11日组织双方进行了法庭调查、调解，上诉人周某某及其委托代理人王凡，被上诉人孙某的委托代理人李永康到庭参加诉讼。经本院主持调解，因双方意见分歧较大，未能达成调解合意。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认的法律事实是： 2011年6月8日，原、被告双方经协商一致并公证，原告孙某将位于宁洱县宁洱镇茶乡路北段西侧的第2、第3、第4幢房屋底层房产扣除第3幢与第1幢相连的阶梯及走道54.51㎡后卖给了被告周某某，并办理了公证及过户手续，原告孙某对其中的阶梯及走道54.51㎡面积保留了所有权。原告将房屋交付给了被告后，2011年6月14日被告办理了房产证，2011年7月8日办理了土地使用证，楼梯及走道一直由被告使用。原告以被告支付了2012年5月1日至2013年4月30日的年租金6000元取得该阶梯、走道及厨房的使用权，自2013年5月1日后，被告周某某继续使用该阶梯及走道，却拒不支付租金为由，向人民法院提起诉讼，要求人民法院判决被告归还原告54.51㎡房产。 原审法院认为，原、被告双方在协商一致、自愿的基础上签订了房屋买卖合同并进行了公证，该买卖合同真实合法有效，双方均应履行合同的约定。房屋买卖合同第一页第一条中约定了房屋的出售面积：“房屋的买卖范围面积为其中的第2、第3、第4幢，并扣除第3幢与第1幢东边相连处的楼梯及走道，即7.9×6.9米部分。面积经房管部门核准为3130.08㎡。”后原告孙某对54.51㎡办理了房屋产权证，对该房产享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告所提交的证据足以证明其对54.51㎡阶梯及楼道享有所有权，被告占有使用阶梯及楼道的行为侵害了原告孙某的利益，故原告孙某要求被告返还54.51㎡房产的诉讼主张有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决被告周某某于判决生效后十五日内将原告的54.51㎡的房产归还原告；案件受理费100元，由被告周某某承担。 宣判后，原审被告周某某不服判决，向本院提起上诉，主要认为：1、原审判决显失公平，偏袒被上诉人而遗漏对上诉人有利的事实证据。一审法庭调查中，上诉人向法庭提交本案争议的54.51㎡房产属于上诉人的房产证和土地使用证，但一审判决对该事实只字不提，回避上诉人已取得该54.51㎡房屋所有权的事实，诉争房产系上诉人先办理权证取得合法有效的所有权；2、从程序上看，本案应当先确权，而后再认定侵权与否，被上诉人主张54.51㎡房产属于其所有，该房产出现了一房两证问题，民事诉讼无权对行政登记行为的合法性作出判断，只有通过行政诉讼对行政登记合法性作出判断后，才能解决民事争议；3、一审法院将上诉人房屋进出的门、通道判为被上诉人享有所有权，缺乏事实依据，争议的54.51㎡房产是上诉人购买第三幢房屋通向街面的门、通道，是上诉人进出的楼梯，与上诉人所购房屋在使用上与结构上均是不可分割的整体，其所有权自然属于上诉人，上诉人作为房屋所有人对54.51㎡通道具有专有所有权；4、一审认定被上诉人对54.51㎡拥有房屋所有权，违反《物权法》规定，缺乏事实依据，被上诉人已转让房屋，却办理了在上诉人的房屋内只有楼梯的房产证不合常理，被上诉人没有理由再保留对楼梯部分的所有权，被上诉人的楼梯已经对上诉人构成侵权。上诉人与被上诉人《房屋买卖合同书》中关于楼梯的表述不符合事实，扣除楼梯面积并非是约定楼梯所有权就归被上诉人保留（该约定违反《物权法》第七十一条、第七十二条等规定而无效)，只是根据房屋买卖惯例不计算楼梯在销售面积内，被上诉人对上诉人已经依法登记拥有所有权的房屋向房屋管理部门申请办理房产证，行为违法，房管部门发放房产证属无效。5、从产权证的取得依据与程序看，上诉人的房产证、土地证取得具有合法事实依据，房管部门对已经登记为上诉人所有的房产重复登记给被上诉人，程序违法无效。房管部门就同一房为两个人办理两套权属证明，应以最先登记的权属证为有效证明，房管部门为上诉人登记办理房产证缺乏事实依据。综上，涉案54.51㎡是在上诉人的房屋范围内搭建的一道进出的门、通道或称为楼梯，是上诉人房屋不可缺少、不可分割的组成部分，为上诉人专有专用，并且土地使用权、房屋所有权已经依法登记为上诉人。一审判决依据被上诉人提供的没有存在基础、违法取得、且与上诉人房产证、土地证冲突的房产证认定上诉人侵权，与上诉人拥有该房屋所有权的事实相驳。故请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人孙某答辩认为：1、周某某的房产证和土地证是用欺骗手段取得的，双方买卖合同签订并公证后因孙某急于办证，没有另行制图就匆忙办理了两证，但54.51㎡属于孙某是没有变的，双方的买卖合同及公证书都载明涉案的54.51㎡房屋产权属于孙某所有；2、原审法院首先确认了孙某对54.51㎡的房产拥有所有权，再判决由上诉人返还房产，不存在没有确权就判侵权的问题；3、房产的分割是双方意愿决定的，不是由房屋的结构和使用决定的，周某某的房产共有五道门，争议房屋并不是唯一通道，双方买卖合同既已约定不含54.51㎡，上诉人就不存在专有和唯一的问题；4、上诉人周某某在上诉状中歪曲事实，一审法院合议庭成员对实地进行过勘查，答辩人主张的楼梯便是合同书上载明不卖的54.51㎡面积；5、周某某重复说其的房产证是对的，孙某的房产证是错的，反复要求法院审理当事人没有诉求的行政案件是荒谬的。综上，上诉人的上诉状编造事实，原审原告孙某提交的公证书和按公证书合同内容办理的房产证等证据，形成完整证据锁链，一审法院判决周某某将争议房产归还孙某程序合法、事实清楚、证据确凿、适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回周某某的上诉。 在二审审理过程中，上诉人周某某未向本院提交新的证据。被上诉人孙某为证明其主张，向本院提交下述新的证据材料： 1、宁洱县住房和城乡建设局于2015年1月21日出具的证明一份。证明上诉人周某某持有的宁房权证字第（2011）08004号房产证附图中未标注7.9m×6.9m部分，这部分产权属于孙某。 2、五道门的照片5张。拟证明本案争议的54.51㎡楼梯及走道对于周某某不是主要通道，更不是唯一通道。 经质证，上诉人周某某对被上诉人孙某提交的证据均不予认可。 本院认为，对二审期间被上诉人孙某提交的两份证据材料，其中宁洱县住房和城乡建设局出具的证明与原审当庭举证质证的房屋买卖合同书、房屋所有权证能相互印证，本院予以采信；照片5张系反映争议房屋的客观情况，与本案具有关联性，本院亦予以采信。一审采信证据来源合法，内容客观、真实，并经原审庭审举证、质证和认证，本院均予以确认。 审理过程中，经当庭询问双方当事人，上诉人周某某对一审认定“扣除第3幢与第1幢相连的阶梯及走道54.51㎡后卖给了被告”有异议，认为诉争的54.51㎡是完全含在第3幢面积里的，而不是与第1幢相连，且扣除仅是指买卖房屋单价中楼梯不另外计算单价，不代表扣除面积；同时对一审认定“原告孙某对其中的阶梯及走道54.51㎡面积保留了所有权”有异议，认为根据上诉人的房产证和土地证，诉争的楼梯应属于上诉人所有。被上诉人孙某对一审认定事实均无异议。在审理过程中，上诉人周某某提出其已向宁洱县住房和城乡建设局申请撤销孙某持有的房产证，故申请中止本案审理，待住建部门答复后再恢复审理。 经二审审理，本案二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是：涉案争议的54.51㎡房屋产权归谁所有，上诉人周某某是否应将该房屋返还被上诉人孙某。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案上诉人周某某与被上诉人孙某经协商一致，于2011年6月8日签订《房屋买卖合同书》并进行了公证，该合同第一条明确约定“房屋的买卖范围面积为其中的第2、第3、第4幢，并扣除第3幢与第1幢东边相连处的楼梯及走道，即7.9×6.9米部分。面积经房管部门核准为3130.08㎡。”上述对房屋买卖范围的约定不违反法律规定，双方均应予以遵守。房屋买卖合同签订后，上诉人周某某于2011年6月14日登记办理的房屋所有权证【宁洱县房权证宁洱镇字第（2011）08004号】及2011年7月8日登记办理的土地使用权证【宁国用（2011）第0325号】中记载的房屋面积均为3130.08㎡，上述权证登记所记载面积与房屋买卖合同书中的出售面积一致，均未包含7.9×6.9米部分（即争议的54.51㎡），上诉人周某某提出其对争议的54.51㎡房产拥有合法所有权的上诉意见，证据不充分，本院不予支持。同时，对上诉人周某某提出54.51㎡是其购买房屋不可分割的整体，故其拥有专有所有权的意见，理由不充分，本院亦不予支持。根据被上诉人孙某于2013年9月23日登记办理的房屋所有权证【宁洱县房权证宁洱镇字第（2013）10514号】，足以证明争议的54.51㎡房屋所有权人系本案被上诉人孙某，本院予以确认。 根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案被上诉人孙某对争议的54.51㎡房屋拥有所有权，上诉人周某某占有使用该房屋的行为侵害了被上诉人孙某的利益，原审法院经审理后认为孙某要求返还54.51㎡房产的诉讼主张有事实和法律依据，予以支持，并无不当，本院亦予以维持。对上诉人周某某提出房管部门对房产重复登记，程序违法无效的意见，不属本案审理范围，本院不予评判；对上诉人周某某以其已向宁洱县住房和城乡建设局申请撤销孙某持有的房产证为由，申请中止本案审理的意见，理由不充分，本院亦不予支持，上诉人周某某如有新的事实和证据，可另行提起诉讼。 综上，上诉人周某某的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人周某某承担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本案的原审人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。 审判长  邹春林 审判员  陶仕群 审判员  叶枝松 二〇一五年三月四日 书记员  李 赟