湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第61号上诉人（原审被告）安化九源房地产开发有限公司。法定代表人张杨柳，该公司总经理。委托代理人罗胜芳，湖南湘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谌少华。被上诉人（原审原告）谌赛娣。上述两被上诉人之共同委托代理人张宪明，湖南江之浩律师事务所律师。上诉人安化九源房地产开发有限公司（以下简称九源房地产公司）与被上诉人谌少华、谌赛娣商品房销售合同纠纷一案，九源房地产公司不服湖南省安化县人民法院（2014）安法民一初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九源房地产公司之委托代理人罗胜芳，被上诉人谌少华及其与被上诉人谌赛娣的共同委托代理人周宪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2011年7月14日，谌少华、谌赛娣与九源房地产公司签订商品房买卖合同，购买了九源房地产公司开发的安化县东坪镇城南汽车站商业街B栋一层＊＊6号房（系门面），面积50.91平方米。优惠后每平方米9028.72元，总价款468816元，谌少华、谌赛娣于2011年7月14日支付了购房款445357元，并支付了各种代收款29250元。合同约定所购房用途为商业用途。合同签订后，九源房地产公司一直没有向谌少华、谌赛娣交付房屋。至2013年10月，九源房地产公司突然要在谌少华、谌赛娣门面前修建通透式围墙，但在谌少华、谌赛娣及全体业主制止下暂时停止了施工，但城南汽车站现已修建了水泥围墙，并于2014年10月29日临时启用。谌少华、谌赛娣所购的门面与城南汽车站已经隔开。另查明：根据城南汽车站规划图，谌少华、谌赛娣购买的门面前必须修建通透式围墙，但九源房地产公司的宣传资料中（包括售楼处的沙盘模型、住户手册等）没有说明该情况。原审法院认为，谌少华、谌赛娣购买九源房地产公司的门面房系用作商业用途，如果门面前修建通透式围墙，门面与车站隔绝，人流物流将被围墙阻隔，现城南汽车站已修建了水泥围墙，谌少华、谌赛娣所购的门面与城南汽车站已经隔开，门面的商业价值难以实现。根据城南汽车站规划图，谌少华、谌赛娣购买的门面房前必须修建通透式围墙，九源房地产公司对于该情况是明知的，但其在宣传资料（包括售楼处的沙盘模型、住户手册等）没有说明该情况，使谌少华、谌赛娣在违背真实意思的情况下与其签订商品房买卖合同，九源房地产公司的行为构成欺诈。谌少华、谌赛娣于2013年10月才得知其门面前要修建通透式围墙的事实，故其要求撤销与九源房地产公司签订的商品房买卖合同符合法律规定，应予以支持。合同撤销后，九源房地产公司应返还谌少华、谌赛娣的购房款及各种代收款，并按中国人民银行2011年中长期贷款基准年利率支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决：一、撤销谌少华、谌赛娣与九源房地产公司于2011年7月14日签订的购买安化县东坪镇城南车站商业街B栋第一层＊＊6号房的买卖合同；二、九源房地产公司返还谌少华、谌赛娣购房款445375元及代收款29250元，利息108101.78元（按2011年中国人民银行中长期贷款基准年利率6.65％计算，从2011年7月14日计算至2014年12月17日），本息合计582726.78元（2014年12月17日以后的利息照实计算），限判决生效后十日内付清。案件受理费9989元，由谌少华、谌赛娣负担584元，九源房地产公司负担9405元。宣判后，九源房地产公司不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。首先，虽然城南汽车站规划图中确实表明在门面前有“通透式围墙”，但九源房地产公司在建设过程中并未修建规划图所示的围墙，且在向业主交房前已经通过了规划验收，充分说明九源房地产公司未在规划图所示的门面前修建通透式围栏符合规划要求。其次，九源房地产公司向谌少华、谌赛娣交付的门面前没有“通透式围墙”，这与宣传资料一致，不存在隐瞒、欺诈行为。第三，九源房地产公司在房屋通过竣工验收、规划验收、向业主交付房屋后至今，从来没有组织实施过在门面前修建“通透式围墙”的施工。第四，城南汽车站尚未正式运营，商铺周边环境尚不确定，目前无法判断谌少华、谌赛娣所购门面商业价值是否能够实现。2、原审遗漏了当事人。原审通过审理已经查明城南汽车站项目系九源房地产公司与益阳湘运集团有限公司合作开发，原审法院应当通知湘运公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼，以便进一步查清本案事实。综上所述，九源房地产公司不存在隐瞒、欺诈行为，谌少华、谌赛娣请求撤销《商品房买卖合同》缺乏事实依据，原审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或在查明案件事实的基础上依法改判驳回谌少华、谌赛娣的诉讼请求。谌少华、谌赛娣答辩称：1、原审认定事实清楚。首先，任何工程建设都必须严格依照规划实施，九源房地产公司提交的城南汽车站建设工程规划许可证中，明确标识在门面前有通透式围墙，规划没有改变，工程不可能通过规划验收，这也是车站竣工多年却未投入使用的原因。其次，九源房地产公司明知门面前必须修建围墙，却采取先交房后修墙的欺骗手段。至于围墙未修成，并不是不要修建围墙，事实上九源房地产公司多次组织施工，还修好了部分桩基，只是因为业主反对而暂时未修成，也正是因为九源房地公司组织施工建围墙，业主们进行阻拦才引发了此次纠纷。第三，九源房地产公司称城南汽车站尚未运营，临时修建的围墙只是临时措施，但作为车站，修建围墙是其安全运营必须具备的先决条件，正是鉴于此，建设规划许可才有围墙的设计，也正是因为九源房地产公司的隐瞒欺诈而使规划修建的围墙一直没有修好，才导致车站至今不能正常运营，而规划的围墙修好后，人流物流会被彻底阻隔，门面的商业价值完全无法实现。2、原审采信证据确实充分。九源房地产公司对谌少华、谌赛娣向法院提交的建设工程规划许可证等相关证据的真实性并不持异议，如果其认为围墙不要修或者商住楼已经通过了规划验收的话，其应向法院提交能够证明该规划已经修改或规划已经验收的证据，但其并未提供，故原审采信证据确实充分。3、湘运公司不是本案第三人。湘运公司不是房屋买卖合同的相对人，房屋买卖合同是否解除对其无任何利害关系。同时，围墙修与不修，湘运公司也无权决定，更何况，湘运公司早就以其行为表达了必须修建围墙的态度，否则车站早已投入运营了，现在也没有必要在站场修建临时围墙的了。请求二审法院驳回九源房地产公司的上诉，维持原判。二审中，九源房地产公司向本院提交了两份证据：1、规划验收审批单，拟证明东坪南区商住楼项目已通过规划验收，该项目没有修建围栏是符合规划的，规划前后已发生了改变；2、一组关于城南车站及周边现状的照片，拟证明城南车站尚未运营，在规划图所示位置没有围栏，整个区域尚在建设中。谌少华、谌赛娣质证认为：证据1中的审批单只能说明九源房地产公司在准备申请验收而已，并没有得到批准机关的批准，同时，规划验收图不是原件，且原规划图中商住楼与车站是一个整体，并没有将商住楼单独分开；证据2恰恰证明了九源房地产公司存在期诈行为，同时该证据不是新证据。本院对九源房地产公司提交的证据经审查认为：证据1只是一份报请验收的审批单，且验收程序还未完备，上面也未有验收合格的信息内容，故该证据不能达到九源房地产公司的证明目的，本院不予采信；证据2不能达到九源房地产公司的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点问题为：益阳湘运集团有限公司是否应为本案当事人；谌少华、谌赛娣是否可以申请撤销其与九源房地产公司签订的《安化县商品房买卖合同》。关于益阳湘运集团有限公司是否应为本案当事人的问题。本案中，益阳湘运集团有限公司不是《安化县商品房买卖合同》的一方主体，该商品房买卖合同解除与否也与其不存任何利害关系，益阳湘运集团有限公司与本案不存在法律关系，其不应为本案当事人，原审并未遗漏当事人，程序合法。故九源房地产公司上诉提出应将益阳湘运公司作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼的主张，于法无据，本院不予支持。关于谌少华、谌赛娣是否可以申请撤销其与九源房地产公司签订的《安化县商品房买卖合同》的问题。本案中，谌少华、谌赛娣以每平方米9208.72元的价格购买了九源房地产公司的门面房，系用作商业用途。但根据城南汽车站规划图，谌少华、谌赛娣购买的门面房前标识有通透式围墙，如果门面前修建通透式围墙，门面与车站隔绝，人流、物流将被该围墙阻隔，门面房的商业价值难以实现。九源房地产公司与益阳湘运集团有限公司合作开发城南汽车站项目，其对城南汽车站规划图及门面房前要建通透式围墙这一情况是明知的，但在谌少华、谌赛娣购买该门面房时，九源房地产公司在其宣传资料（包括售楼处的沙盘模型、住户手册等）中没有说明该情况，使得谌少华、谌赛娣在违背真实意思的情况下与九源房地产公司签订了《安化县商品房买卖合同》。现九源房地产公司虽主张“通透式围墙”并未修建，其向业主交付的门面房前也未建有围墙，但城南汽车站的规划图至今并未改变，九源房地产公司也未提供证据证明城南汽车站规划图已改变，而城南汽车站规划图中门面房与车站之间是标识有“通透式围墙”的，且现在门面房与城南汽车站之间已修建了水泥围墙。同时，虽然九源房地产公司向业主交付的门面房局部没有围墙，但业主的门面房与城南汽车站是一个整体项目，九源房地产公司将两者分割开来是不符合客观实际的，也与其宣传资料不相符，九源房地产公司将“通透式围墙”隐瞒的行为实为欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，故谌少华、谌赛娣可以申请撤销其与九源房地产公司签订的《安化县商品房买卖合同》，原审支持谌少华、谌赛娣要求撤销与九源房地产公司签订的商品房买卖合同的请求，并无不妥，本院予以维持。九源房地产公司上诉提出其不存在隐瞒、欺诈行为，谌少华、谌赛娣请求撤销《安化县商品房买卖合同》缺乏事实依据的主张，本院不予支持。综上所述，九源房地产公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9989元，由上诉人安化九源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  喻 宁审 判 员  黎 娜代理审判员  刘艳芝二〇一五年三月二十三日书 记 员  何 帆