云南省迪庆藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）迪民终字第4号上诉人（原审被告、反诉原告）李琳，女，1971年1月7日生，汉族，上海市长宁区人。委托代理人李志春，云南忠信勤明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告、反诉被告）史家宇，女，1982年4月20日生，汉族，四川省什邡市人。委托代理人徐虹，云南润泽律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李琳因与上诉人史家宇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉县人民法院（2014）香民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人李琳及其委托代理人李志春，上诉人史家宇及其委托代理人徐虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：史家宇与李琳于2013年12月25日在腾讯QQ上协商卡兰美朵酒吧转让合同的相关条款。聊天记录中可以看出：“李琳同意直接支付给房东和玉芬2万元房租后，支付给史家宇33万元。但史家宇必须在合同上签字后把合同送到珍珍（张来珍）那里，李琳才会把钱打过来。”2012年12月28日李琳支付给史家宇部分房屋转让费10万元，在2014年1月1日史家宇交酒吧三把钥匙给张来珍，并对酒吧的电表现值和水表现值进行核实。在2014年1月3日李琳支付给房东和玉芬酒吧房租2万元。古城发生火灾前，李琳与房东和玉芬之间签订了房屋租赁合同。古城发生火灾后，李琳以店主、承租者和受灾户的名义领取了政府发放的受灾商户慰问金及生活补助1.3万元。原审法院认为：第一，史家宇与李琳在2013年12月25日通过腾讯QQ协商《卡兰美朵酒吧转让合同》。从该QQ聊天记录中可以看出：“李琳直接支付给房东和玉芬2万元房租后，同意支付33万元给史家宇。史家宇必须在转让合同上签字后把合同送到珍珍（张来珍）那里，李琳才会把钱打过来。”结合本案事实，首先，这与史家宇陈述的事实相吻合，即酒吧转让费共计35万元，扣除李琳直接支付给房东和玉芬的2万元房租后，李琳还应支付给史家宇33万元。其次，史家宇与李琳于2013年12月25日在腾讯QQ上协商《卡兰美朵酒吧转让合同》，2013年12月28日李琳支付给史家宇部分房屋转让费10万元，在2014年1月1日史家宇交酒吧三把钥匙给张来珍，并对酒吧的电表现值和水表现值进行核实。在2014年1月3日李琳支付给房东和玉芬酒吧半年房租2万元。再次，古城发生火灾前，李琳已与房东和玉芬签订了房屋租赁合同。发生火灾后，李琳又以店主、承租者和受灾户的名义领取了政府发放的受灾商户慰问金及生活补助1.3万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和第十一条：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据电文和电子邮件）等可以有形表现所载内容的形式。”的规定，可以认定史家宇与李琳是在协商好《卡兰美朵酒吧转让合同》后，史家宇将签好字的《卡兰美朵酒吧转让合同》送到张来珍处，李琳才打10万元转让费给史家宇，并支付给房东和玉芬2万元房租及重新与房东和玉芬签订《房屋租赁合同》。在古城发生火灾后，李琳以酒吧承租者的名义领取了政府发放的受灾商户慰问金及生活补助1.3万元。综上，史家宇与李琳之间于2013年12月25日网上协商的《卡兰美朵酒吧转让合同》有效，应依法认可酒吧2014年1月1日至2017年12月31日的租金、装修、装饰、相关设备及转让费共计35万元，扣除李琳已经支付给房东和玉芬的2万元后，李琳还应支付给史家宇33万元。但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使合同不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，本案古城发生火灾，酒吧全部烧毁，导致李琳无法实现经营酒吧的合同目的，故不予支持史家宇要求李琳支付14万元租金的诉讼请求，加上李琳已经支付给史家宇的10万元转让费，故李琳还应支付给史家宇酒吧装修、装饰、相关设备及转让费9万元（33万元－14万元－10万元=9万元）。第二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，庭审中，史家宇无法提供在网上协商的《卡兰美朵酒吧转让合同》，无法查清该转让合同对违约金的约定；李琳也未提交证据证明史家宇与李琳之间存在关于定金的约定，故不予支持史家宇要求李琳支付违约金10万元的诉讼请求和李琳要求史家宇返还10万元定金的反诉请求。第三，因李琳已与房东和玉芬签订房屋租赁合同，并且2万元房租是由李琳直接支付给房东和玉芬的，故李琳无权要求史家宇返还2万元房租，即不予支持李琳要求史家宇返还2万元房租的反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十一条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、原告（反诉被告）史家宇与被告（反诉原告）李琳于2013年12月25日在腾讯QQ上协商的《卡兰美朵酒吧转让合同》有效；二、被告（反诉原告）李琳支付给原告（反诉被告）史家宇卡兰美朵酒吧装修、装饰、相关设备及转让费共计90000.00元，此款于本判决生效之日起十五日内一次性付清；三、驳回原告（反诉被告）史家宇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李琳的反诉请求。一审判决宣告后，李琳、史家宇均不服，分别向本院提起上诉。李琳上诉请求：撤销原判决，予以改判，支持李琳的反诉请求；判令史家宇承担本案全部诉讼费用。其主要是理由是：1.一审法院认定：“原告与被告之间于2013年12月25日网上协商的《卡兰美朵酒吧转让合同》有效……”是认定事实不清。①根据我国《城市房屋租赁管理办法》第9条之规定：“房屋租赁合同应当签订书面合同”，因此，房屋租赁合同是要式合同，那么根据我国《合同法》第32条规定：“采用书面合同的，双方当事人在合同书上签字或盖章时成立。”在一审时，史家宇主张“转租合同成立，”而根据我国《民事诉讼证据规则》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”但史家宇并没有向法院提供其有力证据如“双方已签字确认的协议书”，法院仅凭QQ商谈记录来认定合同成立是认定事实不清。②史家宇并没有履行交房的义务。一审法院认定：“在2014年1月1日原告交酒吧三把钥匙给张来珍，并对酒吧的电表现值和水表现值进行核实。”这一事实，但没有进一步调查，一是“酒吧三把钥匙”是哪家酒吧的三把钥匙二是李琳是否委托张来珍来接受这三把钥匙三是交付钥匙是否等同于交付房屋四是按交易习惯，交付房屋有没有搞物品清点因转让费包括租金、装修、装饰及相关设备的费用，按双方约定，在交付房屋时，要清点物品，并保证“所有设备均能良好运转……”。而一审法院仅凭以上认定的事实来推定史家宇己履行了交付房屋的义务，更是认定事实不清。2.一审法院认定：“本案古城发生火灾，酒吧全部烧毁，导致李琳无法实现经营酒吧的合同目的……故李琳还应支付给史家宇酒吧装修、装饰、相关设备及转让费9万元。”是适用法律错误。我国合同法第l74条规定：“法律对其他有偿合同有规定的依其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”承租合同作为有偿合同其对风险转移问题未作规定，可参照买卖合同的有关规定来确定关于标的物风险的承担。《合同法》第l42条作了原则性规定：“标的物毁损、灭失风险，在标的物支付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担”，而不是一审法院适用的“合同生效转移风险”的原则。根据以上法律规定，一审法院必须对“是否交付了房屋，要作明确的“认定”，而不是“推定”让李琳承担合同标的物灭失的风险。史家宇针对李琳的上诉答辩称：史家宇已将2014年1月1日至2017年12月31日的房租支付给了房东和玉芬。现房东已将房屋修建完成，并且将房屋继续出租给了李琳，史家宇之前支付给房东和玉芬的14万元房租应由李琳退还给史家宇。史家宇上诉请求：撤销云南省香格里拉县人民法院（2014）香民初字第163号民事判决书第三项，支持史家宇请求李琳支付14万元房屋及承担违约责任的诉讼请求；一审、二审案件受理费均由李琳承担。其主要是理由是：1.一审法院以“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使合同不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，驳回史家宇要求李琳支付14万元租金的诉讼请求，属于认定事实错误。虽然史家宇转租给李琳的房屋在2014年1月11日因古城发生火灾被烧毁，但史家宇已将2014年1月1日至2017年12月31日的房租支付给了房东和玉芬。现房东已将房屋修建完成，并且将房屋仍继续出租给了李琳，延长了原有的房屋租期，史家宇之前支付给房东和玉芬的14万元房租，房东也明确表示会折抵李琳之后的房租，李琳实际上在享用史家宇所交纳的房屋租金；2.一审法院既然认定《卡兰美朵酒吧转让合同》有效，那么根据合同约定，李琳应当在2014年1月5日前将第一笔转让费28万元支付给史家宇，尾款5万元于2014年3月31日前全部结清，并约定在规定的时间内李琳没有完成交易，史家宇有权要求李琳以双倍尾款作为经济赔偿。现李琳并没有按照合同规定时间履行付款义务，史家宇根据合同约定，有权要求其承担违约责任。李琳针对史家宇的上诉答辩称：史家宇认为李琳实际享用了史家宇的房屋租金，因此应当退回给史家宇。对此，首先这14万元的房屋租金是房东根据其与史家宇签订的房屋租赁合同收取的租金，并不是李琳收取。因此，史家宇要求李琳退给她纯属没有事实根据的要求。根据合同相对性原则，史家宇也只能要求房东退回给她，而并非李琳。史家宇认为一审判决认定李琳和史家宇之间的房屋转租合同已经成立。则应当按照合同约定，李琳应当承担违约责任，由李琳向史家宇支付10万元的违约金。对方的上诉请求毫无事实根据。因为：首先，双方之间并没有签订任何书面合同，根据房屋租赁合同属于要式合同的法律规定，因此双方的房屋转租合同并没有成立；其次，没有任何证据证实双方的房屋转租合同已经成立，因此，也不可能承担违约责任。对于原审判决所确认的事实，史家宇无异议；李琳则认为自己没有与史家宇在腾讯QQ上协商酒吧转让事项，史家宇也在以自己的名义申请领取政府发放的受灾商户慰问金及生活补助。经李琳申请，证人张来珍出庭作证，证明其从史家宇手中拿了酒吧钥匙、收据、合同替李琳暂时保管，虽然与史家宇核实了酒吧水电表值，但没有替李琳接管酒吧，也不知道李琳和史家宇交接酒吧的事；经史家宇申请，证人和玉芬（酒吧房主）出庭作证，证明其与史家宇约定酒吧房屋可以转租，自己也与李琳签订了酒吧房屋租赁10年的合同，因为签了合同，所以受灾商户的名字就报了李琳，李琳也领走了政府发放的受灾商户慰问金及生活补助1.3万元。本案二审争议的焦点与一审相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第十一条规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案双方当事人于2013年12月25日通过腾讯QQ协商的《卡兰美朵酒吧转让合同》条款符合法律规定的电子数据交换表现形式，结合以下事实：一、2013年12月28日李琳支付给史家宇10万元部分房屋转让费；二、2014年1月1日史家宇交酒吧三把钥匙给张来珍，并与张来珍核实酒吧水电表值；三、2014年1月3日李琳支付给卡兰美朵酒吧房主和玉芬房屋租金2万元；四、2014年1月11日独克宗古城发生火灾后，李琳以店主、承租者、受灾户的名义领取了政府发放的受灾商户慰问金及生活补助费1.3万元。可以认定李琳与史家宇在腾讯QQ上协商的《卡兰美朵酒吧转让合同》成立，且达成的协议条款内容已经部分履行，该合同应认定为有效合同。但该合同从履行事实看其性质并非房屋转租合同，是史家宇把从房主和玉芬那取得的房屋承租权利经房主和玉芬同意后转让给李琳，由李琳直接承租房屋（酒吧）并向房主支付租金，而非由史家宇向李琳收取租金后再由史家宇按约向房主交付租金，是双方当事人之间的房屋承租权利转让行为。二审庭审中，李琳主张其向史家宇支付的10万元人民币属于双方之间的借款，但未能提交借款证据，结合双方在腾讯QQ上协商的《卡兰美朵酒吧转让合同》内容，本院完全有理由相信10万元是李琳受让房屋承租权利后支付给史家宇的费用。关于李琳提出的其未委托张来珍接管酒吧，与史家宇之间未交付房屋（酒吧）的上诉请求，因证人张来珍对从史家宇手里拿了收据、合同、酒吧钥匙并与史家宇核实酒吧水电表值的行为不能作出合理解释，且张来珍当庭承认其与史家宇有矛盾，故李琳的该项上诉理由不能成立，李琳应承担相应的合同标的物（房屋）灭失的风险责任。原审法院根据双方合同实际履行情况核算后，认定李琳还应支付史家宇酒吧装修装饰、酒吧设备及转让费9万元并无不当。《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因独克宗古城发生火灾后酒吧房屋及酒吧设施全部损毁，导致《卡兰美朵酒吧转让合同》不能实现目的，李琳无法按约经营该酒吧，且史家宇是按照其与房主和玉芬之间的合同约定向房主支付14万元租金的，属于史家宇与和玉芬之间的民事法律关系，史家宇要求李琳支付14万元租金的诉求无事实和法律依据，原审法院不予支持其诉求是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费5150.00元，由上诉人李琳承担2050.00元，由上诉人史家宇承担3100.00元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不在本判决书规定的期限内自动履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决书的规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  潘敏声审判员  李学全审判员  唐晓冬二〇一五年三月十一日书记员  徐鹏程