海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第641号上诉人（原审被告）海南富力房地产开发有限公司。法定代表人李思廉，公司董事长。委托代理人符德全，公司员工。委托代理人黄冬转，公司员工。被上诉人（原审原告）刘孝芬。委托代理人姜泽国，重庆鼎圣律师事务所律师。委托代理人李乾，重庆鼎圣律师事务所律师。上诉人海南富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人刘孝芬商品房销售合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2014）澄民初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月25日公开开庭审理。上诉人富力公司的委托代理人符德全、黄冬转，被上诉人刘孝芬的委托代理人姜泽国、李乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明,原告刘孝芬与被告富力公司于2011年4月7日签订一份《商品房认购书》（编号0003488），并就该认购书确定的内容于2011年5月6日签订一份《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171)，约定：买受人（乙方、原告）购买出卖人（甲方、被告）开发的位于海南西线高速公路澄迈三林出口处的富力·红树湾某房，建筑层数地上3层，建筑面积281.29平方米，套内面积为281.29平方米，按套内面积计算，单价为每平方米13368.42元，总价款3760404元。涉诉房屋所在的地块编号为501010166，国有土地使用权证号为华侨农场国用某号，使用年限自2010年12月7日至2050年9月28日。该合同第八条约定，出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按出卖人书面通知发出日期（以投寄邮戳日期为准）起计第十天作为买受人的交接日期。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在双方签订《商品房买卖合同》同日，补充签订了一份《协议书》，约定：甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，如甲方在合同约定的办妥房屋权属证书的同时，能将土地性质变更为住宅及使用年限变更至70年（从国土证取得之日起计），合同继续履行；否则，乙方有权选择继续履行合同或退房。乙方选择继续履行合同的，甲方承诺继续办理变更事宜，在办理或将来补办变更事宜所产生的一切费用由甲方支付。如乙方选择退房的，甲方应在乙方书面提出退房要求且协助甲方办妥退房手续之日起60日内，将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方付款期间的银行定期存款利率结算利息（利息起计日自乙方交清全额房款之日起计至甲方退还乙方已付房款日止）。原告刘孝芬已按约定于2011年4月14日向被告付清了全额购房款人民币3760404元，并向被告预缴了契税及权证综合费113413元。2011年9月23日，被告富力公司向原告邮寄《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》（落款时间2011年9月20日），通知原告前来办理收房手续，原告已收到该通知，并在庭审中认可讼争房屋交付日期为合同约定的2011年9月30日。2014年4月9日，被告申请海南省澄迈县公证处作出（2014）澄证字第131号公证书，通过拍照的方式对讼争房屋外观和内部装修情况进行证据保全。讼争房屋所在的地号为501010166的地块，2010年12月7日颁发的土地使用权证编号为华侨农场国用某号，用途为旅游业用地，终止日期为2050年9月28日；2011年6月29日，该地块的土地使用权证编号变更为华侨农场国用某号，用途变更为居住、体育休闲用地，终止日期不变。原告认为，在合同约定的时间内，被告未按约定将土地性质变更为住宅及使用年限变更至70年，因此，原告于2013年11月22日以邮寄方式书面通知被告退房并要求办理退房手续，解除合同。截至目前为止，被告分文未退，也未支付利息。为维护原告的合法权益，原告诉请法院：1、判令解除原被告签订的《商品房认购书》和GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款3760404元;3、判令被告返还原告预缴的契税办证综合费113413元;4、判令被告支付上述两项款项利息545691.19元(该金额系以387万本金为基础以整存整取三年期存款利率从2011年4月14日起暂计算至2014年3月24日，最终数额计算至付清时为止)；5、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，原告刘孝芬和被告富力公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充《协议书》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，应受法律保护，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约履行了向被告支付全部购房款3760404元的义务，同时支付了契税及权证综合费113413元，被告亦应当向原告交付符合合同约定的商品房。被告拟向原告交付的商品房，是否符合双方补充签订的《协议书》所约定“如甲方在合同约定的办妥房屋权属证书的同时，能将土地性质变更为住宅及使用年限变更至70年（从国土证取得之日起计）”的条件，是双方争议的焦点，也是本案要解决的关键问题。关于合同约定的办妥房屋权属证书的时间，双方未明确约定，应结合《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定来合理确定。因双方对土地使用年限是否变更为70年发生争议，被告在2011年9月23日向原告邮寄送达了《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》，原告虽未在合同约定及被告通知的交房时间2011年9月30日主动办理收房手续，但在庭审中原告对房屋交付时间为2011年9月30日持认可态度，这与被告希望通过邮寄送达方式履行交房义务的本意是一致的。因此，应当办妥房屋权属证书的时间，应从约定交房时间2011年9月30日起向后推算720日，即2013年9月，再适当增加一些办证机关办证所需时间。但直至2015年5月，被告仍未能将涉讼土地使用年限变更为70年（以土地使用权证登记为准），明显超过了办证所需的合理时间，已构成根本违约，双方在《协议书》中约定的解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。至于被告在抗辩中提出，因原告未依约收房、未提供相关材料、拖欠专项维修基金等，造成无法办理房屋权属证书，因此将土地使用年限变更为70年的时间尚未开始计算。该院认为，依被告该抗辩主张，如果双方发生争议无法完成房屋交接，无论是哪方的过错，都会导致将土地使用年限变更为70年的约定难以对被告产生约束，显然对原告不利，有违公平原则，因此对于被告的抗辩主张，该院不予采纳。退一步讲，依据庭后被告补交的证据，即使能将涉案土地的使用年限延长20年，土地使用年限的终止日期为2070年9月28日，自双方在《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限起始时间2010年12月7日开始计算，也仅有60年。至于被告认为土地使用年限应从受让之前初始登记发证之日起算，客观上不能延长为从2010年开始往后计算70年，但因原告对于涉案土地初始登记时间并不知情，被告在签订合同时也未告知原告，原告对合同约定的2010年12月7日为土地年限起算时间产生信赖，因此将补充协议书约定的“国土证取得之日”理解为在《商品房买卖合同》约定的土地使用年限的起算时间即2010年12月7日，自此开始计算70年的土地使用年限，符合双方真实的意思表示。如果该约定客观上不能实现，也属于因不可抗力致使不能实现合同目的，也符合解除合同的法定条件。故原告诉请解除原、被告双方签订的《商品房认购书》和《商品房买卖合同》（应含补充《协议书》），理由充分，该院予以支持。解除合同后，被告应向原告返还已支付的购房款3760404元及契税、权证综合费113413元，并按协议书约定向原告支付利息（该院照准原告诉请以3870000元为本金，按中国人民银行三年期存款利率，从付清款项的2011年4月14日计算至被告退还原告已付款项之日止）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，该院判决：一、解除原告刘孝芬和被告海南富力房地产开发有限公司2011年4月7日签订的《商品房认购书》和2011年5月6日签订的《商品房买卖合同》（含补充《协议书》）。二、被告海南富力房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘孝芬返还购房款3760404元及契税、权证综合费113413元，共计3873817元。三、被告海南富力房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按约定向原告刘孝芬支付利息，以3870000元为本金，按中国人民银行三年期存款利率，从2011年4月14日计算至被告退还原告已付款项3873817元之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42156元（原告预缴），由被告海南富力房地产开发有限公司负担。宣判后，富力公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、依法撤销海南省澄迈县人民法院第（2014）澄民初字第314号《民事判决书》，并改判驳回被上诉人诉讼请求；2、依法判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：一、协议约定的解除条件未成立，一审法院认定事实严重错误。1、合同约定的办证期限未到。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依据2011年5月6日被上诉人与上诉人签订的《协议书》第一条：如甲方在合同约定的办妥房屋权属证书同时，能将土地性质变更为住宅及使用年限变更至70年，合同继续履行；否则，乙方有权选择继续履行合同或退房。可见，双方约定解除合同事由为：上诉人不能在房屋交付使用后720日内办妥房屋权属证书同时并将土地性质变更为住宅及使用年限变更至70年，被上诉人有权解除合同。换言之，上诉人如在房屋交付使用后720日后，仍不能依约定办妥房屋权属证书，并将土地性质及使用年限变更至70年之时，合同约定的解除事由方能成立。本案中，截至今时今日，被上诉人仍迟迟未办理任何收楼手续，房屋至今未交付使用。2、一审法院以被上诉人对房屋交付所持的态度作为判断房屋是否已经交付的标准，明显于上诉人不公。一审法院在被上诉人未有办理任何收楼手续的前提下，以上诉人于2011年9月23日向被上诉人寄发收楼通知书的行为且被上诉人在2015年庭审中对交房时间持认可态度则认定房屋已经交付实属严重错误。一审法院单纯因为上诉人已发收楼通知且在庭审中被上诉人认可交房时间则认定房屋已交付使用，即该房屋是否已交付使用完全取决于被上诉人在庭审中对房屋交付是否持认可态度。在被上诉人未办理收楼手续前，上诉人自然认为该房屋未有交付使用，理当未有履行交房后义务。因为上诉人无法确定被上诉人是否愿意接收房屋更无法预见在将来庭审过程中是否对交房持肯定态度。若一经发出收楼通知书，购房人对交房持认可态度则出卖人需承担交房后义务，购房人对交房持否定态度则出卖人需承担逾期交房责任，由此可见，该种判断方式十分草率亦将使房屋交易活动存在极大不确定性。即意味着一经发出收楼通知书后即要求房屋出卖人开始履行交房后义务如提供办证保修等，但同时要承担将来买受人可能诉出卖人未交付房屋的风险责任，明显于房屋出卖人非常不公平。3、房屋交付应以交钥匙或实际占有为判断标准。根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》对房屋的交付使用，没有约定的，则开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的视为已实际交付使用。被上诉人从来未有接收钥匙更未有实际使用占有房屋，可见该房屋未有符合约定或法定的交付使用。二、土地使用权起始年限应为国土证取得之日即2000年，一审法院适用法律严重有误。1、一审法院认定土地使用权年限从主合同约定的2010年起计70年，不符合双方签订的补充协议约定。虽然在双方签订的商品房买卖合同中提到土地使用年限自2010年起计，但补充协议已明确约定土地使用权年限自取得国土证之日起计。双方签订的协议书实为双方签订的商品房买卖合同关于土地年限、土地性质问题的补充修改约定。若无对买卖合同中土地年限起始日期2010年进行修改的意思表示，双方亦无须在协议书中再次对土地年限起始日期进行修改、明确。可见，双方签订该协议书时已经知道土地使用权年限是从国土证取得之日起计。而该土地实际首次发证时间是2000年。因此，法院应尊重客观事实，即应认定自首次出证时间即2000年起算。2、一审法院认定土地使用权年限从主合同约定的2010年起计70年，不符合法律规定。根据1990年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，第二十二条“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”可见，土地使用年限从该宗土地首次出让之日起计属于法律已有的强制性规定。虽然有约定从约定，无约定时从法定，但是约定高于法定的前提条件是约定不得违反法律的强制性规定。双方签订该房屋买卖合同及补充协议时，该条例已生效。若由于上诉人对该条例的不知情则无需受该条例约束明显不符合法律的精神，若不知者不罪的话所有人将可以不学习法律以达到无需受法律约束的目的。上诉人从未隐瞒该宗地块国土证取得之日，且上诉人对该信息是可以通过向国土局查询得知，被上诉人自己一厢情愿认为该宗地块国土证取得之日是2010年存在过错。3、实际上上诉人亦已经将该土地年限变更为70年。根据海南省国土环境资源厅及澄迈县人民政府的批复可见，已同意将争议地块土地使用权年限延长至70年。上诉人亦已按照相关规定依法支付2900万土地延期费。按照国家相关法律规定，土地使用年限从土地首次出让之日起计，于是国土局按海南和信集团有限公司取得该地块使用权之日即2000年起计延长至70年。对此国土局亦已出具证明并由上诉人提交法院。可见，上诉人已将该土地年限变更为70年。综上所述，一审法院审理本案过程中认定事实严重错误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院判如所请。被上诉人刘孝芬答辩称：一审判决适用法律正确，事实认定正确。合同中有明确的约定：对方发函我方时，我方如没有正式回复视为我方收房，节点应该是2011年9月底，办理土地性质及年限延长变更手续应当在收房720日之内予以完成，但直到一审开庭时对方没有完成，且用地性质和年限延长的变更均不符合合同的约定，我方享有单方解除权，因此一审法院的判决没有任何错误。二审期间，上诉人富力公司向法庭提交了以下证据：1、大丰国用某号《国有土地使用证》。2、华侨农场国用某号《国有土地使用证》。3、华侨农场国用某号《国有土地使用证》。4、澄土环资（2014）1047号《关于补交项目延长土地使用年限差价的通知》。5、《海南省非税收入一般缴款书（收据）》。6、澄迈县国务环境资源局澄土环资（2015）179号复函。被上诉人刘孝芬对该六份证据的质证意见是：对证据1-3三份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明上诉人观点。根据双方2011年5月6日《协议书》约定：上诉人应当在2011年9月30日交付房屋后的720日内（即2013年9月30日前）将该土地性质由“居住、体育休闲用地”变更为“住宅及使用年限变更至70年（从国土证取得之日起计）”，而证据3显示该证件的取得日期为：2015年7月15日，用地性质为：居住、体育休闲用地，终止日期为：2070年9月28日。上诉人既没有在约定时间内变更相关土地性质，也没有将土地性质变更为单一的“住宅”，更没有按照国土证取得之日将使用年限变更至70年。（2070年—2015年=55年）。对证据4、5的真实性没有异议，但不能证明对方观点。该证据反而证明上诉人至少在2014年12月25日前仍未履行合同。对证据6的真实性没有异议，但不能证明对方观点。首先，土地使用权的取得属于物权取得，应当以登记为准，而政府部门的所谓的“复函”无权确定该物权的取得时间。而该复函对于法律的引用明显属于偷换概念，上诉人与我方约定的是在“国土证取得之日起计70年”，而该证的取得为2015年7月15日。经核对原件并结合当事人的质证意见，本院对于上诉人富力公司在二审期间向法庭提交的六份证据的真实性、合法性和关联性予以确认采信。二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，双方于2011年5月6日签订补充《协议书》后，上诉人富力公司依约向澄迈县国土部门申请变更涉案地块的用地年限。2014年12月25日，澄迈县国土部门书面通知富力公司补交延长土地使用年限产生的土地价差。经补交土地出让金2997.9746万元后，2015年7月17日，澄迈县人民政府向富力公司颁发华侨农场国用某号《国有土地使用权证》，涉案地块用途为居住、体育休闲用地，年限分别终止于2070年9月28日和2050年9月28日。由于对涉案地块使用年限问题产生疑问，富力公司向澄迈县国土部门函询相关情况。澄迈县国土部门于2015年4月21日向富力公司出具澄土环资函[2015]179号《关于土地使用年限有关问题的复函》，其主要内容为“根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条‘土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限’的规定，你司经过转让取得该宗地的土地使用年限为原海南和信集团有限公司已使用后的剩余年限。2013年12月29日，经澄迈县政府以澄府函（2013）426号文件批准同意，将该宗地中的住宅用地使用年限延长至70年。因此，该地块住宅用地的使用年限应自宗地的初始登记发证之日起计算，即海南和信集团有限公司办理土地使用权登记之日起计算。”截至本案二审开庭时，被上诉人刘孝芬仍未按富力公司发出的《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》中的要求缴纳专项维修基金16870元及至现场办理收房手续。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是：上诉人富力公司在履约过程中是否违约，双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。原审法院及被上诉人刘孝芬认为上诉人富力公司在履约过程中，没有按照双方的约定，在合同约定的办妥房屋权属证书同时，将土地性质变更为住宅用地及使用年限变更至70年。换言之，其认为富力公司在履约过程中的违约之处在于：一是富力公司没有在约定的期限内履行义务，二是履行的义务（即延长土地使用年限的起算时间和变更的用地性质）不符合双方之约定。本院认为，双方在补充签订的《协议书》中约定：“富力公司在合同约定的办妥房屋权属证书的同时，能将土地性质变更为住宅及使用年限变更至70年，合同继续履行；……”。因此，作为出卖人的富力公司能否在合同约定的期限办妥房屋权属证书，将直接影响其能否按照双方约定的期限，将涉案土地性质和年限进行变更，进而判断其是否违约。就商品房买卖过程中房屋权属证书办理的实际操作而言，买方的主要义务是缴清相关办证费用并提供齐全的办证资料给卖方，卖方的主要义务则是及时将买方提供的办证资料报送产权登记机关并配合办理权属证书。从审理查明的事实可以确认，富力公司于2011年9月23日向刘孝芬发出《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》，该通知已明确要求刘孝芬于2011年9月30日至现场办理收楼事宜，并缴清专项维修基金16870元，在缴清专项维修基金后，富力公司将为业主办理房屋产权证。由此可见，涉案房屋权属证书的办理的前提是买房者刘孝芬缴清办理权属证书的相关费用。由于刘孝芬没有按照通知要求缴清相关费用，富力公司无法将涉案房屋权属证书的相关材料备齐报送产权登记机关，因此，导致房屋权属证书不能在双方约定的期限内办妥及本案土地性质变更及年限延长不能按照双方约定的时间办理的责任不能归究于上诉人富力公司。上诉人富力公司在2015年7月取得政府部门颁发的土地使用年限变更的《国有土地权属证书》并未违约。关于富力公司履行的义务（即延长土地使用年限的起算时间和变更的用地性质）是否符合双方之约定的问题。原审法院及被上诉人认为富力公司办理的涉案土地性质和使用年限的变更不符合双方的约定，主要在于延长的70年使用期限并非从2010年富力公司取得涉案地块时起算，再则是变更的用地性质是“居住用地”，并非双方约定的“住宅用地”。本院认为，澄迈县国土环境资源局于2015年4月21日作出的澄土环资函[2015]179号《关于土地使用年限有关问题的复函》中已经明确，根据我国相关土地管理法规的规定，涉案土地使用年限的起算时间自宗地的初始登记发证之日起计算。本案土地初始登记时间为2000年9月，经富力公司申请并缴纳相关差价后，其使用年限变更至2070年9月，双方在2011年5月6日补充签订的《协议书》亦明确约定：“土地使用年限变更至70年（从国土证取得之日起计）”，故双方在补充协议中的约定与法律的规定及国土部门的答复并不矛盾，富力公司已依约履行了将涉案土地使用年限延长至70年的义务。至于被上诉人提出的土地性质没有依约变更为住宅用地的问题，本院认为，居住用地的性质并没有使被上诉人的权益受到损害，并且澄迈县国土部门在澄土环资函[2015]179号《关于土地使用年限有关问题的复函》中对涉案土地性质的表述亦使用了“住宅用地”的措词，故被上诉人以上诉人没有依约将用地性质变更为“住宅用地”为由请求解除合同，据理不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人富力公司已依约履行了与被上诉人刘孝芬所签合同的义务，双方所签之合同不符合解除的条件。被上诉人刘孝芬关于解除合同及返还相关款项和赔偿损失的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。原审法院认定事实部分有误，适用法律亦错误，导致判决结果错误，应依法予以撤销。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销海南省澄迈县人民法院（2014）澄民初字第314号民事判决；二、驳回被上诉人刘孝芬的诉讼请求。一审案件受理费人民币42156元、二审案件受理费人民币42156元，合计人民币84312元，均由被上诉人刘孝芬负担。本判决为终审判决。审判长 陈 杰审判员 杨 洁审判员 陈玫伊二〇一五年十月十三日书记员 王天石附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果审核：李国庆撰稿：陈杰校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月15日印制（共印20份）