福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）仓民初字第2500号 原告融信（福建）投资集团有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山大道西段北侧洪湾路西侧。 法定代表人吴剑，总经理。 委托代理人陈斌、毛睿，该司职员。 被告吴海宁女，1973年8月19日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告融信（福建）投资集团有限公司与被告吴海宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈斌到庭参加诉讼，被告吴海宁经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年9月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），约定由被告向原告购买融信大卫城8A（B区）68#楼1901单元房，购房总价为1933071元，首期购房款583071元，余款135万元由被告通过办理银行按揭贷款支付。2012年12月25日，原告、被告和中国银行股份有限公司福州市鼓楼支行（下称“银行”）三方就上述房屋的按揭贷款事宜签订贷款合同，原告为被告提供阶段性连带责任保证。该贷款合同签订后，银行依约向被告发放了135万元人民币贷款。2013年9月10日起被告经银行多次催收均未按期归还贷款本金及利息，2013年11月份，银行分别向原告及被告送发截止2013年11月18日被告已累计拖欠达3期本金及利息（总计30457.39元）的律师函，及告知被告所欠未到期的贷款全部提前至2013年11月30日到期的债务提前到期的告知函。2013年12月25日原告为被告垫付了上述部分贷款本金及利息共计12000元。2013年12月11日，原告依据买卖合同附件六补充协议第四条第8款约定向被告送发《关于归还按揭贷款本息的催告函》，要求被告在收到函件后5日内还款，逾期未还款的，在前述期限届满后的次日，双方商品房买卖合同视为解除。后该邮件因无人认领、无法投递于2013年12月17日被邮局要求退回，依据买卖合同附件六补充协议第十七条约定，该退件应视为已经送达，且买卖合同已经解除。2014年1月，银行向福州市鼓楼区人民法院起诉，要求被告偿还贷款本息及本案原告承担连带责任的相关诉请，2014年4月8日，福州市鼓楼区人民法院做出（2014）鼓民初字第302号民事判决书，判决被告偿还银行贷款本息及相关费用，且原告对被告的债务承担连带保证责任。2014年7月1日，银行向法院申请强制执行，法院从原告账户扣划1463572.13元。依据《买卖合同》附件六补充协议第四条第8款约定，被告应按《个人住房借款合同》（即《个人一手住房贷款合同》，下称“贷款合同”）约定定期归还贷款本息。若被告未及时还本付息导致银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于接到原告发出还款通知之日起5日内归还款项，并承担自银行扣款之日起至被告实际还清款项之日止的利息（按日万分之三计付）。在上述期限内仍未归还的，被告应按日万分之五标准向原告计付自银行扣款之日起至实际还清款项之日止的利息。被告累计四个月不交或少交按揭款项，或不归还款项并支付利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，届时被告除应按本款约定向原告归还相应款项及利息外，还应按购房款总额20%的标准向原告支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由被告承担。综上，被告的行为已构成严重的根本性违约，请求法院判令解除原告与被告于2012年9月3日签订的《商品房买卖合同》；被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销及涉案房屋预告登记注销手续；被告向原告支付购房款总额20%的违约金；本案诉讼费由被告承担。庭后原告主动撤回了关于要求被告支付银行从原告账户扣划的款项及利息的诉请，并将违约金数额调整为总购房款的15%。 被告吴海宁未提交书面答辩及证据。 庭审中，原告提交如下证据：A1、《商品房买卖合同》，证明2012年9月3日，原、被告签订买卖合同，约定由被告向原告购买融信大卫城8A（B区）68#楼1901单元房，购房总价为1933071元，余款135万元由被告通过银行按揭贷款支付合同附件约定，被告应依约定期归还贷款本息。若被告累计四个月不交或少交按揭款项，或不归还款项并支付利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，届时被告除应按本款约定向原告归还相应款项及利息外，还应按购房款总额20%的标准向原告支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由被告承担；A2、个人一手住房贷款合同（鼓人借字第20127251134），证明2012年12月25日，原告、被告和银行三方就融信大卫城8A（B区）68#楼1901单元房的按揭贷款事宜签订贷款合同。约定原告为被告提供阶段性连带责任保证;A3、律师函；A4、债务提前到期告知函，共同证明2013年11月份，银行相续送达函件通知原告，被告已累计3期未按时向银行归还贷款本息，及银行宣布被告贷款合同项下的全部贷款提前至2013年11月30日到期，要求原告依约承担担保责任；A5、还款凭证，证明2013年12月25日，原告依据银行要求代为被告先行返还贷款12000元；A6、关于归还按揭贷款本息的催告函；A7、EMS国内特快专递邮件详情单退件，共同证明2013年12月11日，原告向被告寄送《关于归还按揭贷款本息的催告函》，2013年12月17日，该件邮局退回原告，该退件依约视为已经送达；A8、（2014）鼓民初字第302号民事判决书，证明法院判决原告对被告的债务承担连带保证责任；A9、法院裁定书及扣划凭证，证明吴海宁拒不执行生效判决，银行申请强制执行，从原告账户扣划掉146万元款项。 本院认为，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，本院予以确认并作为定案依据。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实： 2012年9月3日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201132830210），约定被告以总购房款人民币1933071元购买原告开发的位于仓山区68＃楼1901单元，被告应于签订购房认购书后7日内付清首付款583071元，余款1350000元以银行商业按揭贷款方式支付。诉争合同附件六补充协议还约定“买受人同意在获得借款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起5日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计4个月不交或少交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行出售，届时买受人还应按照购房款总额的20%的标准向出卖人支付约定金，因此而产生的各项费用和损失均由买受人承担。”自2013年9月10日起，被告未能按约偿还贷款本金及利息，同年12月11日原告向被告确定的联系地址发出催告函。2014年7月23日原告诉至本院。 另查明，被告已办理诉争合同的备案手续及房屋预告登记(预告登记证号：YR1219715)。 本院认为，原、被告于2012年9月3日签订的合同编号为201132830210《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。因被告未按约偿还按揭贷款，原告按合同附件六的补充协议第二条第8款的约定向被告发出催告函，被告仍未履约已构成违约。原告主张解除诉争合同符合双方的约定，本院予以支持。诉争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告主张被告协助办理注销诉争合同备案及注销诉争合同所涉房屋预告登记手续，本院予以支持。另补充协议第二条第8款对违约金的标准约定过高，原告庭审后亦表示可适当降低标准，本院结合本案实际，认为予以调整为总购房款的10%为宜，即被告应支付予原告违约金193307.1元(总购房款1933071元×10%)。被告吴海宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告融信(福建)投资集团有限公司与被告吴海宁于2012年9月3日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201132830210)； 二、被告吴海宁在本判决生效之日起十日内协助原告办理注销《商品房买卖合同》(合同编号：201132830210)备案及注销预告登记(预告登记证号：YR1219715)手续； 三、被告吴海宁在本判决生效之日起十日内支付原告违约金人民币193307.1元。 案件受理费22198元，由被告吴海宁负担20000元，原告负担2198元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋书敏 人民陪审员  张 力 人民陪审员  王延敏 二○一五年三月九日书记员王秋娜 本判决书引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。