上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第795号原告朱小芳。委托代理人张亮。被告王强。原告朱小芳诉被告王强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，并于2015年2月28日公开开庭进行了审理。原告朱小芳及其委托代理人张亮、被告王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小芳诉称，上海市杨浦区许昌路XXX号底层房屋（以下简称系争房屋）为公房，承租人为原告的丈夫张克勤，张克勤委托原告对该房屋进行出租并管理。2014年10月10日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租期从2014年10月15日起至2016年10月14日，每月租金人民币4300元（本案所涉币种均为人民币），并收取押���4300元，合同并约定租金每三个月一付，提前7天支付下一期房租。但被告在支付了第一期的租金及押金后，拒不支付此后的租金，其行为已构成违约。原告并于2015年1月20日向被告发出催款函，但被告仍拒绝支付租金。现原告诉请要求：1、确认原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》于2015年2月16日解除；2、被告立即迁出系争房屋，并将该房屋归还原告；3、被告支付自2015年1月15日至2月16日的房屋租金4300元；4、被告支付违约金4300元；5、被告支付2015年2月17日至其实际迁出房屋之日止的房屋使用费（按月租金4300元的标准计算）。至于原告收取的押金，因被告违约，按照合同约定应予没收。被告王强辩称，被告租赁系争房屋用于开设美发店，需要办理相关营业执照，合同亦约定该房屋用于生活门面，且不得开设饮食店，被告并未违约。原告并未提供系争房屋可以用于���营的相关证明，致使被告无法在该房屋内办理营业执照，无法实现合同目的，亦造成被告一定的损失，故不同意原告的诉请。合同既约定没收押金，又约定一个月的租金作为违约金，显属过高，即使法院认定被告存在违约行为，应当对违约金的数额进行适当调整。此外，原告的丈夫患XXX疾病，在被告租赁房屋时原告隐瞒了这一重大情况，致使被告既无法正常经营，也严重影响其生活质量。综上，不同意原告的诉请。经审理查明，上海市杨浦区许昌路XXX号底层房屋即本案系争房屋为承租公房，承租人为张克勤，原告与张克勤系夫妻关系，张克勤并委托原告出租该房屋并收取租金。2014年10月10日，出租方（甲方：原告）、承租方（乙方：被告）签订《租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋面积为39.2平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅���为生活门面（不得作饮食）使用，该房屋租期为贰年，从2014年10月15日至2016年10月14日止，该房屋的月租金为4300元；甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，乙方应当按照合同的约定按时支付租金及其他费用；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4300元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。同日，被告向原告支付押金4300元及2014年10月15日至2015年1月14日的租金。2015年1月20日，原告通过挂号信向被告发送《通知》，主要内容：被告未按合同约定支付租金，并经原告多次催促后仍拒绝支付，如果被告仍拒绝支付相关租金的，原告认为被告将无法继续履行合同，并将通过起诉的方���与被告解除合同，要求其承担违约责任。被告于2015年1月22日收到该函。以上事实，由系争房屋《上海市租用居住公房凭证》、《委托证明》、《租赁合同》、《收据》、《通知》、挂号信函收据等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人均应按约履行。被告租赁房屋用于经营美发店，应按照合同约定的时间向原告支付租金，其辩称因原告未向其提供办理营业执照的相关证明材料，致使其无法办出营业执照，影响经营，故不愿意支付租金。对此，本院认为，双方就系争房屋签订的《租赁合同》中仅约定该房屋用作生活门面房，且原告应按时将房屋及附属设施交付被告使用，但并未约定原告应提供被告办理营业执照的相关证明材料，上述义务亦非原告的法定义务，故被告辩称的拒付租金的理由缺乏法律依据，本院难以支持。被告未按约支付租金，在原告催促后仍未支付，其行为显属违约，原告有权要求解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。现原告于2015年1月20日发通知要求被告解除合同并承担违约责任，被告于2015年1月22日收悉此通知，故本院确定该日为双方合同解除之日。被告应当支付拖欠租金及相应使用费，并搬离系争房屋。合同既约定没收押金，亦约定支付月租金4300元作为违约金，明显过高。本院根据本案具体情况予以酌情，支持原告没收押金4300元，该数额已足以补偿原告的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告朱小芳与被告王强于2014年10月10日就上海市杨浦区许昌路XXX号底层房屋（面积39.2平方米）签订��《租赁合同》于2015年1月22日解除；二、被告王强应于本判决生效之日起十日内腾空上海市杨浦区许昌路XXX号底层房屋（面积39.2平方米），并将该房屋归还原告朱小芳；三、被告王强应于本判决生效之日起十日内支付原告朱小芳上海市杨浦区许昌路XXX号底层房屋（面积39.2平方米）自2015年1月15日至2015年1月22日的租金人民币1146.7元；四、被告王强应于本判决生效之日起十日内支付原告朱小芳上海市杨浦区许昌路XXX号底层房屋（面积39.2平方米）自2015年1月23日至实际迁出之日止的房屋使用费（按月租金人民币4300元计算）；五、现在原告朱小芳处的押金人民币4300元归原告朱小芳所有；六、原告朱小芳的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告朱小芳负担人民币12.5元，由被告王强负担人民币12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 吴 预二〇一五年三月十八日书 记 员 钟显庭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。