广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3959号上诉人(原审被告)广州市盛颉除尘设备有限公司，住所地广州市。法定代表人：林志深，该公司经理。委托代理人：邝永彬，广东金科律师事务所律师。委托代理人：卢婉雯，广东金科律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)广州市天河网架钢结构工程有限公司，住所地广州市。法定代表人：毛春茂，该公司董事长。委托代理人：陈永红，广东粤兴律师事务所律师。广州市盛颉除尘设备有限公司（以下简称盛颉公司）因与广州市天河网架钢结构有限公司（以下简称天河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第482号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案土地、厂房位于广州市花都区雅瑶镇英才路30号。天河公司称涉案土地的权属人是案外人广州市花都区雅瑶镇经济发展公司（以下简称雅瑶镇公司），土地性质为工业用地。其与雅瑶镇公司于1996年3月15日签订《土地租用合同》，于1999年10月18日签订《土地租赁补充合同》，约定由雅瑶镇公司将涉案土地租给其使用，租赁期限从1999年10月18日起至2031年3月18日止。涉案厂房为其兴建，未办理规划报建手续。天河公司（甲方）与盛颉公司（乙方）于2009年9月25日签订《厂房租赁合同》，合同约定天河公司将位于雅瑶镇英才路30号的部分厂房建筑物（①、车间2间，②、办公室7间、③、现有会议室公用、④、饭堂2间）租给盛颉公司使用五年，租赁期从2009年10月15日至2014年10月15日。合同第三条约定：1、盛颉公司向天河公司交付押金为人民币陆万元。2、租赁期内每年租金合计人民币贰拾肆万元整。壹年后（即2010年10月）盛颉公司计划再租赁天河公司该厂未租给盛颉公司的剩下的部分（该部分租金另议），若盛颉公司不租或未达成租赁协议，则已租部分的租金（即本合同所约定的租金）第二年（即2010年10月开始）每年递增一万元整。3、盛颉公司在每月15-20日前向天河公司缴交当月的租金，盛颉公司未按时向天河公司交纳租金超过两个月的，视为盛颉公司严重违约，天河公司有权单方终止本合同，收回盛颉公司租赁天河公司的厂房、土地，盛颉公司所交押金不退，视为盛颉公司违约的补偿金，天河公司另有权向盛颉公司追收尚欠租金及其它财产损失。合同附图标明，阴影部分的①号厂房面积为374㎡，②号厂房面积为1600㎡，③号厂房面积为618㎡，⑤号厂房面积为89㎡，天河公司与盛颉公司确认阴影部分为盛颉公司向天河公司承租的全部厂房，即①号、②号、③号、⑤号。合同签订后，天河公司将涉案厂房交付给盛颉公司使用至合同期满，盛颉公司亦向天河公司交付押金60000元，并按时向盛颉公司支付租金。盛颉公司于2012年12月28日向天河公司交纳2012年的递增租金20000元，盛颉公司于2014年6月28日交纳2014年5月15日至2014年6月15日的租金后，未再向天河公司交租，亦未向天河公司交纳合同约定的2013年及2014年的递增租金。2013年5月1日，涉案厂房中的③号、⑤号厂房由案外人广州市兆科电器科技有限公司（以下简称兆科公司）进行改造。另查明，天河公司于2012年9月将涉案厂房、土地转让给案外人兆科公司。盛颉公司（乙方）于2014年10月13日与案外人兆科公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定由兆科公司将位于广州市花都区雅瑶镇英才路30号的B座厂房租赁面积1632平方米和B座旁办公室二楼，面积265平方米租给盛颉公司使用。诉讼中，原审法院向天河公司释明，如天河公司与盛颉公司签订的《房屋租赁合同》被认定为无效合同，天河公司是否变更诉讼请求。天河公司表示如合同被认定为无效合同，请求变更诉讼请求为：1、判令盛颉公司支付占有使用费80000元（从2014年6月15日至2014年10月15日）及递增占有使用费70000元（2013年是30000元、2014年是40000元），合计共付150000元。2、本案诉讼费由盛颉公司承担。针对天河公司变更后的诉讼请求，盛颉公司辩称不同意天河公司的诉讼请求，理由与答辩意见一致。原审法院向广州市规划局花都分局发函询问涉案房屋是否办理规划报建手续，广州市规划局花都分局回函未能查到咨询地块相关规划报建信息。天河公司与盛颉公司对此均无异议。原审法院认为：涉案厂房未办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案厂房未办理规划报建手续，故天河公司与盛颉公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同。本案的争议焦点在于租赁面积是否发生过变动。天河公司要求盛颉公司支付拖欠的租金及递增租金，盛颉公司抗辩因租赁面积发生变动，曾与天河公司达成口头协议变更租金，但天河公司否认曾与盛颉公司达成过口头协议。盛颉公司为此申请了证人黎某即案外人兆科公司的法定代表人出庭作证，证明涉案租赁物中的③号、⑤号厂房曾由其于2013年5月1日收回进行改造。天河公司提出因证人黎某与盛颉公司于2014年10月13日签订《厂房租赁合同》，所以证人与盛颉公司存在利害关系，其证言不可采信。证人黎某在天河公司与盛颉公司签订的《厂房租赁合同》期满后，才与盛颉公司签订《厂房租赁合同》，其与本案不存在利害关系。天河公司未提供证据反驳证人证言，对于证人黎某证实租赁面积发生变动的证言予以采信。对于天河公司要求盛颉公司支付2014年6月15日至2014年10月15日的占有使用费的诉讼请求。天河公司与盛颉公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同，但盛颉公司实际已占有、使用涉案租赁物，盛颉公司应按照合同约定的租金标准，根据其实际使用的厂房面积向天河公司支付占有使用费。盛颉公司原承租的厂房面积为2681㎡，合同约定的租金标准为每月20000元，自2013年5月1日起，盛颉公司承租的厂房面积已发生变动，减少707㎡，实际承租面积为1974㎡。故自2013年5月1日起，按照盛颉公司实际承租的厂房面积，盛颉公司应支付的占有使用费应为每月14726元（20000元×（1-707㎡÷2681㎡））。盛颉公司主张占有使用费自2013年5月1日起为每月15000元的抗辩意见，予以采纳。盛颉公司自2013年5月15日至2014年6月15日，共计向天河公司支付占有使用费259300元。盛颉公司实际应向天河公司支付该段时间的占有使用费为255000元（15000元/月×17个月）。故对于天河公司的该项诉讼请求不予支持。按照合同第三条第2点的约定，如盛颉公司不租或未与天河公司就剩余厂房达成租赁协议，则已租部分的租金第二年（即2010年10月开始）每年递增一万元整。现盛颉公司并未承租其余部分厂房，故对于天河公司要求盛颉公司按照合同约定的租金标准支付递增占有使用费的诉讼请求予以支持。经核实，盛颉公司应向天河公司支付的2013年及2014年的递增占有使用费为70000元。至于盛颉公司提出2013年递增租金已超过诉讼时效的意见。因《厂房租赁合同》为无效合同，盛颉公司需向天河公司支付场地占有使用费，而占有使用费为普通债权，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，普通债权的诉讼时效为两年。天河公司庭审中声称盛颉公司一般于每年年底交纳递增租金，盛颉公司对此无异议。故天河公司于2015年3月24日起诉要求盛颉公司支付2013年的递增占有使用费，未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下:一、盛颉公司于判决发生法律效力之日起十日内向天河公司支付2013年及2014年的递增占有使用费70000元。二、驳回天河公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由天河公司负担900元，由盛颉公司负担750元。判后，盛颉公司不服，向本院上诉称：（一）原审法院认定事实不清。从2013年5月1日开始，天河公司向盛颉公司收回了3号和5号的厂房，按照原审法院的计算，从2013年5月1日起，每月的租金为14726元/月，其中，2013年4月16日至2013年4月30日的租金为10000元，2013年5月1日至2013年5月15日的租金为14726/2=7363元，2013年4月16日至2013年5月15日的应付租金为17363元，实付20000元，多付2637元。2013年5月16日至2014年6月15日盛颉公司实付的租金为259300元，应付的租金为250342元（14726元*17个月），多付8958元，加上之前多付的2637元，盛颉公司总计多付租金11595元，再加上天河公司没有向盛颉公司返还的押金60000元，天河公司在合同期限届满时共应向盛颉公司返还71595元，该金额和盛颉公司应当向天河公司支付的2013年及2014年的递增费共计70000元是相当的。而且，通过天河公司陈述盛颉公司都有按时交纳租金，然而在2013年5月1日之后，天河公司将出租物出售给第三人后，盛颉公司就不再向天河公司交纳递增费，该情况也印证了盛颉公司所述的双方曾口头约定以多付的租金以及押金抵扣递增费及最后四个月的租金的事实，只是因为当时天河公司已经出售了出租物，盛颉公司没有与天河公司签订书面的协议。证人也证实了其向天河公司收回3号及5号厂房，租赁面积减少的事实，而天河公司无法解释租赁面积减少后为何租金不变。并且，天河公司在向原审法院提交合同附图时故意隐瞒了附图上的载有租赁面积的表格的事实，并且也没有向法庭提交合同的原件予以核对，因而天河公司的陈述存在不诚实的因素，所以，应当采信盛颉公司所主张的双方存在口头协议的事实。（二）原审法院法律适用错误。根据《民法通则》第一百三十五条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，在法院认定合同无效之前，递增费的性质仍然是租金，即使是合同无效之后，租金的名称变更为场地占用费，但并不影响其实质为租金的性质，因而，原审法院认定的递增费为场地占用费诉讼时效为两年是法律适用错误，应当适用诉讼时效一年的规定。综上所述，盛颉公司与天河公司之间互相持有的债权是相当的，虽然双方没有订立书面的协议予以确定双方债权的抵消，但是从相关的旁证也能印证抵消的事实，原审法院没有充分考虑到双方的实际情况，没有完全处理双方之间的争议，变相加重了双方当事人的诉讼成本。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回天河公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由天河公司承担。天河公司答辩称：不同意盛颉公司的上诉请求。对原审判决第一项没有意见，但对原审判决第二项有意见。主要理由如下：（一）除原审判决认定递增占有使用费为普通债权，其诉讼时效为两年外，依据《最高人民法院》（法释【2008】11号）第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。盛颉公司与天河公司签订的《厂房租赁合同》约定是每年年度缴纳递增占有使用费的，属上述规定的同意债务分期履行情形，按照上述规定，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，即应从2014年年底起开始计算本案诉讼时效，因此，盛颉公司主张递增占有使用费已过诉讼时效，依法不能成立。（二）原审判决对占有使用费的认定错误。1、按照双方签订的《厂房租赁合同》第三条第二款约定：租金按年租金去算的，并不按单位面积计算。原审判决按单位面积去计算租金与《厂房租赁合同》是相违背的。2、租赁面积并没有发生过变动。首先，天河公司跟盛颉公司没有约定过减少租赁面积或减少租金。天河公司、盛颉公司与第三人也没有约定过要减少面积或租金，天河公司转让土地使用权与厂房给第三人的时候有明确约定是按现状转让，现状是指租赁面积租赁期限与租金保持不变、不会去变动。（三）如果改造厂房造成租赁面积变动也是第三方与盛颉公司的事，与天河公司无关。改造厂房目的也是方便盛颉公司使用，对天河公司没有任何好处，改造厂房造成面积减少要天河公司承担没有任何的道理。面积减少，除非三方协商，盛颉公司说要减少租金，这个损失应该由第三人补偿给天河公司才行，否则是不公平的。第三人原审出庭作证时称要求天河公司拿出三号五号厂房给第三人改造，第三人的要求是没有依据的，所以不存在盛颉公司多交租金和以押金抵租金的问题。（四）关于诉讼时效，天河公司同意原审认定的递增占有使用费，诉讼时效为两年，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释【2008】11号）第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后日期即期限届满之日起计算。盛颉公司与天河公司签订的合同，双方约定是每年年底缴纳递增占有使用费，属于上述规定的统一债务分期提示。应该从2014年年底来算时效，所以没有超过诉讼时效。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，天河公司与盛颉公司签订的涉案《厂房租赁合同》由于违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还，因此，天河公司应将其收到的押金6万元返还盛颉公司，盛颉公司应按其实际使用天河公司的厂房支付使用费，原判根据查明的事实并经核算，认定盛颉公司已不需向天河公司支付四个月的租金处理正确。但盛颉公司承租的厂房面积于2013年5月1日发生了减少，故自该时间起，盛颉公司支付天河公司的递增费也应相应减少，即盛颉公司应支付天河公司的递增费为51540.47元【70000×（1-707㎡÷2681㎡）】，而盛颉公司已支付给天河公司6万元押金未得到返还，且盛颉公司在本案当中已明确提出了该项抗辩理由，故对天河公司要求盛颉公司支付其递增费70000元的诉讼请求本院不予支持，原判对此处理不当，应予纠正，盛颉公司的上诉请求本院予以采纳。综上，原判查明的事实清楚，但处理不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下:一、撤销广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第482号民事判决;二、驳回广州市天河网架钢结构工程有限公司的全部诉讼请求。一审诉讼费1650元、二审诉讼费1550元均由广州市天河网架钢结构工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  覃信群审 判 员  廖俊莲代理审判员  林锐君二〇一五年十月二十四日书 记 员  刘 筱高宝韫