湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）芙民特字第103号 申请人中国建设银行股份有限公司长沙河西支行，住所地湖南省长沙市岳麓区河西溁湾镇。 法定代表人陈雁华，行长。 委托代理人梁健，男，1963年2月16日出生，汉族，该银行职员。 委托代理人余希，湖南芙蓉律师事务所律师。 被申请人肖共田，男，1960年3月10日出生，汉族，住湖南省。 本院于2014年11月4日受理了申请人中国建设银行股份有限公司长沙河西支行（以下简称建行长沙河西支行）与被申请人肖共田实现担保物权的申请。本院依法组成由审判员王双石担任审判长，代理审判员章大峰、李振宇参加评议的合议庭，对本案进行了审查。 申请人建行长沙河西支行称：2005年12月，被申请人肖共田向申请人建行长沙河西支行签订了《个人住房借款合同》，向申请人贷款35万元，期限为2006年2月28日至2021年2月28日，为确保借款合同的切实履行，被申请人肖共田提供了抵押担保。抵押物为长沙市芙蓉区1101房，抵押担保范围为贷款本息（含罚息）及申请人为实现债权而产生的费用（含诉讼费、律师费、拍卖费等）。同时，借款合同中特别约定：如被申请人未按合同约定的期限按时偿还贷款本息，申请人有权解除合同，提前实现抵押权。贷款合同生效并就抵押担保物办理抵押登记手续后，申请人依约划款35万元给被申请人肖共田。但被申请人却违反贷款合同的约定逾期偿还贷款本息，截止2014年9月3日，被申请人连续逾期付款7期，逾期本金5941.76元、逾期利息3213.18元、逾期罚息80.05元。申请人为维护合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提出实现抵押权的申请，请求裁定：1、确认申请人对被申请人名下的位于长沙市天心区502号房享有优先受偿权；2、裁定拍卖、变卖上述房产所得款优先偿还所欠申请人的贷款本息及实现担保物权而产生的费用，其中本金余额为199977.43元、利息3213.18元、罚息为80.05元（暂计至2014年9月3日止，尚未包括复利、此后的利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止）实现担保物权产生的费用（律师费）16255元。 被申请人肖共田对建行长沙河西支行申请实现担保物权未提出异议。 经审查查明：2005年12月，肖共田与建行长沙河西支行签订了编号为2005的《个人住房借款合同》。合同约定：肖共田（借款人兼抵押人）向建行长沙河西支行（贷款人兼抵押权人）贷款35万元用于购买住房，并以肖共田名下的长沙市芙蓉区1101房屋作为贷款的抵押物，贷款期限为180月，贷款利率以月利率5.1‰计算，期限到2021年2月28日；约定采用按月等额本息还款法（按月计息）还款；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人有不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，明确表示或以行为表明将不履行本合同项下的义务等违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。肖共田与建行长沙河西支行于2005年12月签订了编号为00207296的《长沙市房地产抵押合同》。上述合同签订前的12月5日，肖共田向建行长沙河西支行出具一份《声明书》，其以位于长沙市芙蓉区1101号的145.3平方米房产抵押于建行长沙河西支行，作为借款的担保。声明：抵押人同意放弃以该抵押物房屋为其本人及所扶养家属生活必需的居住房屋进行抗辩的权利，当本人所担保贷款的借款人违反借款合同约定拖欠贷款本息时，抵押人同意贷款人自行组织变卖处置或委托拍卖机构进行拍卖该抵押房产，以变卖或拍卖价款直接优先受偿借款人在建行长沙河西支行的全部贷款本息；抵押人同意建行长沙河西支行以法律手段追偿上述贷款，由此产生的律师代理费由其本人负担，律师代理费标准为贷款金额的20%。后建行长沙河西支行于2006年2月28日依约将贷款35万元划转至肖共田指定的账户。此后肖共田在偿还了部分贷款本息后开始拖欠，截止2015年2月5日，肖共田连续七个月、累三十八个月未按时足额偿还贷款本息。截至2014年9月3日，肖共田尚欠贷款本金余额199977.43元（其中逾期本金5941.76元）、逾期利息3213.18元、逾期罚息80.05元，未包括复利。 另查明： 1、2005年12月30日，肖共田在长沙市城乡住房和建设委员会办理了其名下位于长沙市芙蓉区1101房屋的抵押登记手续，他项权利人为建行长沙河西支行，登记的权利价值为608978元。 2、建行长沙河西支行为实现债权，与湖南芙蓉律师事务所签订了《委托代理协议》，就肖共田欠款事宜委托湖南芙蓉律师事务所进行催收、诉讼等代理工作，为此向湖南芙蓉律师事务所支付了律师代理费16255元。 以上事实，有当事人身份信息、营业执照、组织机构代码证、房屋他项权证、《个人住房借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》、贷款转存凭证、个人贷款对账单、《委托代理协议》、律师费收款收据等证据予以证实，足以认定。 本院认为：肖共田与建行长沙河西支行签订的《个人住房借款合同》是双方的真实意思表示，其内容及形式不违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应严格履行。建行长沙河西支行按约发放了贷款，肖共田应该按时足额履行自己的还款付息义务，但肖共田偿还了部分贷款本息后开始拖欠，直至2015年2月5日已连续七个月、累计三十八个月未按时足额偿还贷款本息，肖共田以其行为表明不按合同约定履行合同义务，故建行长沙河西支行依据《个人住房借款合同》的约定有权处理抵押物。综上，对建行长沙河西支行依据法律的规定和合同约定申请实现担保物权，本院予以准许。关于建行长沙河西支行可依本程序实现债权的具体范围，本院依法审查确认为：1、本金余额为199977.43元（截止2014年9月3日逾期本金5941.76元）；2、利息3213.18元、罚息80.05元（截止2014年9月3日，未包括复利）。自2014年9月4日至担保物权实现之日的利息、罚息、复利，以本金199977.43元为基数，按照合同约定的标准予以计算。3、律师费，根据《湖南省律师服务收费标准》的相关规定，建行长沙河西支行主张的律师费16255元明显偏高，本院酌情确定为10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百七十一条、第三百七十二条第（一）项的规定，裁定如下： 对被申请人肖共田名下位于长沙市芙蓉区1101房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司长沙河西支行与被申请人肖共田签订于2005年12月28日的《个人住房借款合同》项下的本金余额199977.43元、律师费10000元、截至2014年9月3日的利息3213.18元、罚息80.05元及2014年9月4日至担保物权实现之日的利息、罚息、复利（以本金199977.43元为基数，按照合同约定的标准计算）在上述房屋变价款的范围内优先受偿； 二、驳回中国建设银行股份有限公司长沙河西支行实现担保物权的其他申请。 如不服本裁定，可自收到裁定之日起十五日内向本院提出异议，逾期不提出异议的，本裁定即发生法律效力，申请人有权依法申请执行。 审 判 长  王双石 代理审判员  章大峰 代理审判员  李振宇 二〇一五年三月三十日 书 记 员  姚 萍 附：本裁定适用的法律条文原文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。 第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。 被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。 第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理： （一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；