四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第7435号原告王菊容，女，1953年9月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告张付安，男，1927年4月23日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告李述华，女，1931年10月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。三原告之委托代理人张泳良，男，1981年3月28日出生，汉族，住四川省仁寿县，系原告王菊容之子原告张付安、李述华之孙子。原告张泳良，男，1981年3月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。被告四川美盛房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人刘展春，总经理。原告王菊容、张付安、李述华、张泳良与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由代理审判员邱盛林适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王菊容、张付安、李述华的委托代理人暨原告张泳良到庭参加诉讼，被告美盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王菊容、张付安、李述华、张泳良诉称，原告于2011年7月19日与被告签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，向被告购买位于锦华路二段1号的美盛·弗客水岸小区1栋1单元1105号的房屋。原告依约履行了付款义务。被告于2013年4月30日向原告交付了房屋。原告于2013年9月1日向被告预交了房屋契税及维修基金。按照合同约定，被告应在2014年4月30日前为原告办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证书，但时至今日，被告至今未办理上述权属证书。为维护原告合法权益，特起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的违约金，截至2014年7月21日，暂定违约金额为13427.56元。被告美盛公司未作答辩。经审理查明，张长荣与被告于2011年7月19日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），合同约定由张长荣以491546元的价格购买被告开发的位于成都市双流县锦华路二段1号的“弗客水岸”1幢1单元11层1105号房屋一套。合同约定被告于2013年4月30日前交付房屋，张长荣委托被告代交专项维修基金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费（商业）按揭客户需交纳抵押登记费、届时根据相关法律文件应由买受人交纳的其他税务费。还约定被告应当在2014年4月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向张长荣支付违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同还约定，张长荣委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，张长荣未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告向张长荣支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助张长荣办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为张长荣办理完毕，则每逾期一日，向张长荣支付总房款万分之0.5的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。另查明，2013年8月31日，被告向张长荣交付房屋，张长荣向被告支付契税、专项维修基金、住宅分户产权费、国土登记费。“美盛·弗客水岸”至今未办理初始登记，双流县房产管理局尚未收到房屋产权转移登记申请。同时查明，原告王菊容与张长荣系夫妻关系，原告张付安、李述华系张长荣的父亲、母亲，原告张泳良系张长荣之子，张长荣于2015年1月29日因病去世。上述事实，有原、被告的身份材料，《商品房买卖合同》及补充协议、购房收据、代收代缴收据、双流县房产管理局关于调查“弗客水岸”产权初始登记情况的复函、“弗客水岸”项目备案情况表、仁寿县景贤乡人民政府出具的关系证明及原告当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为，张长荣与被告美盛公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现因张长荣已经过世，原告王菊容、张付安、李述华、张泳良是张长荣的第一顺序法定继承人，有权利继承张长荣的遗产。本案的争议焦点在于：1、被告美盛公司未办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证书是否违约及应否承担违约责任；2、原告诉请的违约金请求是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：（一）关于被告美盛公司未办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证书是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，张长荣已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，完成了其办理房屋所有权证书的相关义务，根据合同约定，被告应在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。被告未按约定期限为原告办理房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，原告要求被告按时为其办理房屋所有权证的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。鉴于办证属行政机关工作职责，应给予被告相应的时间，以本判决生效后10日为宜。而对于原告要求被告办理分户国有土地使用权证书的主张，因补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，而目前案涉房屋的分户产权证书尚未办理完毕，故办理分户国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如美盛公司在约定的期限届满后仍未完成协助办理分户国有土地使用权证义务，原告可另行就此主张其权利。（二）关于原告诉请的违约金请求是否成立的问题。被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为1983元为宜。综上所述，张长荣与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，原告作为张长荣的法定继承人，有权向被告主张违约金，结合原告的实际损失，本院酌情支持1983元。被告应于本判决生效后10日内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向权属登记机关申请办理原告王菊容、张付安、李述华、张泳良所有的“美盛·弗客水岸”1幢1单元11层1105号房屋所有权证书。二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王菊容、张付安、李述华、张泳良违约金1983元。三、驳回原告王菊容、张付安、李述华、张泳良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由被告四川美盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  邱盛林二〇一五年十月二十九日书 记 员  徐 鹏