新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1280号原告：尤ＸＸ，女，汉族，1971年8月30日出生，现住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。被告：陶银，男，汉族，1977年1月3日出生，无固定职业，现住五家渠市。被告：张锐，男，汉族，1978年6月1日出生，无业。被告：孟宪光，男，汉族，1976年1月19日出生，无业，现住五家渠市。原告尤ＸＸ与被告陶银、张锐、孟宪光房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年2月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告尤ＸＸ的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼，被告陶银、张锐、孟宪光经本院传票合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告尤ＸＸ诉称：原、被告于2012年3月29日签订房屋租赁合同一份，租赁期限为十年。2012年8月10日双方又签订了房屋租赁补充合同。上述合同约定：前五年租金每年200000元，后五年租金每年250000元，每年4月1日支付租金。但被告由于自身原因至今拖欠2016年房租200000元，原告多次催要未果，故依法向你院提起诉讼，请求：1、判令被告支付欠付的房租200000元，并承担滞纳金60000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告陶银未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状。被告张锐未到庭参加诉讼，庭前向本院表示：三被告租赁原告房屋属实，合同是原告与三被告签订的。签订合同时，租赁房屋门前是空旷的，场地也很大。当时房东承诺被告可以使用门前的空地，所以被告才以商业性用房签订了合同。签订完合同一个月左右，前面别人就开始建房，导致被告路都进不去。第二年加油站就把被告的路封了，影响通行。三被告之间是合伙关系。2013年经营亏损之后，被告孟宪光、陶银就撤股了，现在是被告张锐个人在经营。原告起诉要房租，但是因为路被封了导致经营困难，亏损严重，无钱支付房租。被告孟宪光未到庭参加诉讼，庭前向本院表示：最初三被告合伙开宾馆，合同是三被告签订的，但2013年被告孟宪光就撤股了，房东也是知情的，所以现在房租的事情和本人没有关系。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、房屋权属证书1份、房屋租赁合同1份、补充协议1份证实原告有权就诉争的房屋进行出租；双方签订租赁合同约定房屋租期10年，即自2012年6月1日至2022年6月1日，前五年每年租金200000元，后五年每年租金250000元；滞纳金计算标准为日1％；李兵和原告尤ＸＸ系夫妻关系，两份合同均是李兵代原告签订的。被告张锐庭后到庭表示对该组证据的真实性无异议。本院对原、被告双方签订租赁合同，被告租赁原告房屋的事实予以确认。证据二、民事调解书2份，证实被告在履行过程中一直拖欠原告房租的事实。被告张锐庭后到庭表示对该组证据的真实性无异议。本院对组该证据的真实性予以确认。被告张锐举证，原告质证，本院认证如下：证据一、黄线图两张，照片三张，证实被告租赁原告的房屋现在周围没有路，无法经营。原告质证后不认可，认为如果确实影响通行，被告可以解除合同。本院认为，黄线图是复印件，原告有异议，本院对其真实性不予确认，对照片的真实性予以确认。证据二、录音资料一份，证实2017年1月左右，被告和原告丈夫在昌吉市法院执行局，被告丈夫当时答应免除2016年房租的事实。原告质证后对真实性认可，认为当时是在调解的情形下这样说的。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证实被告拟证事实。经审理查明：2012年3月29日，原告与三被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，原告将自己位于昌吉市六工镇下三宫丘13栋，建筑面积900平方米左右的房屋出租给被告。租期十年，即自2012年6月1日至2022年6月1日止，前五年每年租金200000元，后五年租金每年250000元；第一年的租金于合同签订时支付，其余年份为每年的4月1日支付，逾期支付乙方需承担每日1%的滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付三被告使用。后期因被告未按时支付2013年、2015年度的房租，原告曾诉至本院，本院进行了调解并出具了调解书。现原告认为依照合同约定三被告应支付2016年度的房租，而三被告未予支付，遂诉至法院，要求三被告支付原告2016年6月1日至2017年6月1日期间的房屋租金。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方应当按照约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告将房屋交付给三被告使用，三被告应当按照约定向原告支付相应的租金。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，租期为10年，自2012年6月1日至2022年6月1日止，前五年每年租金为200000元，第一年的租金于合同签订时支付，其余年份为每年4月1日支付。现2016年6月1日至2017年6月1日期间的租金200000元三被告未予支付，故被告应当支付，本院对原告要求三被告支付租金200000元的诉讼请求予以支持。关于被告张锐辩解现在租赁房屋门前的道路无法通行，导致经被告营困难，亏损严重的辩解意见，本院认为，被告并不能以此为由抗辩原告要求支付房屋租金的主张。关于被告张锐、孟宪光辩解三被告之间为合伙关系，2013年被告孟宪光、陶银即退伙的辩解意见。本院认为，房屋租赁合同系原告与三被告签订的，且三被告也未提供证据证实原告知晓并同意被告孟宪光、陶银退出原房屋租赁合同，不承担义务，故即便被告孟宪光、陶银退伙，其只是三被告之间的内部关系，不能对抗第三人，故本院对被告的该辩解意见不予采信。关于原告以房屋租金日百分之一的标准即每天2000元，要求被告支付违约金60000元的请求。被告张锐表示不同意承担，并认为法院如判决其承担违约金，原告主张的违约金过高，请求降低。本院认为，根据我国合同法的相关规定，即”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中被告逾期未向原告支付租金，给原告造成的实际损失主要为租金的相应利息损失，故综合全案的实际情况，本院参照银行同期贷款利率上浮30%，从应付租金之日算至庭审之日，酌情确定被告支付原告违约金15776元[200000元×4.75%年利率÷12个月×15个月零10天（2016年4月2日至2017年7月12日）×1.3]，原告主张的超出此数额部分的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶银、张锐、孟宪光于本判决生效后十五日内支付原告尤ＸＸ租赁费200000元；二、被告陶银、张锐、孟宪光于本判决生效后十五日内支付原告尤ＸＸ违约金15776元；三、驳回原告尤ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5200元,由被告负担4316元，由原告负担884元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限提出申请执行的,本院则依法不予受理。审 判 长  艾令起代理审判员  赵远建人民陪审员  高 岭二〇一七年七月二十五日书 记 员  徐 倩