沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第718号原告：沈阳火力大型电机修造有限公司，住所地：沈阳市东陵区浑河站街X号。法定代表人：刘宝林，系该公司总经理。委托代理人：林万众，系辽宁法意衡平律师事务所律师。被告：袁治红,女，1964年11月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：刘宝林,男，1949年8月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人刘滨，男，1977年11月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。第三人闻策,男，1969年3月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人邢立铁，系辽宁华建律师事务所律师。委托代理人严丹，系辽宁晋衡律师事务所律师。原告沈阳火力大型电机修造有限公司（以下简称火力公司）诉被告袁治红、被告刘宝林、第三人闻策所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李珮于2015年3月24日公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，依法组成合议庭，由本院审判员臧宁担任审判长、审判员李珮主审，人民陪审员刘玉洁参加评议，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告火力公司委托代理人林万众、被告袁治红、被告刘宝林委托代理人刘滨，第三人闻策及其委托代理人邢立铁、严丹均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告火力公司诉称：原告所有的位于沈阳市和平区浑河站街X号楼1191栋的产权，由二被告私自转让给第三人闻策。经原告方了解，被告刘宝林系原告方的自然人股东，在2000年4月19日与前期袁治红办理离婚手续时，将上述房产私自处理给了被告袁治红。2001年8月22日二被告又与第三人签订协议书一份，将上述房产土地出售给第三人闻策。2002年第三人在该土地上违建一处及砌了40余延长米的围墙，且第三人把上述房产土地进行了出租。从2002年起至原告诉讼时的上述房屋土地的租金损失按每年3万元计算，共计39万元。二被告及第三人的行为严重侵害了原告的经济利益，现请求法院依法确认上述协议书无效，支持原告方的诉讼请求。诉讼请求：1、请求贵院依法判令二被告及第三人返还原告位于沈阳市和平区浑河站街X号（栋号：1191，房屋结构为混合，二层建筑，面积为308平方米的综合楼）的房屋及土地511平方米；2、判令第三人赔偿上述房屋土地租金损失39万元；3、判令第三人拆除该土地上的违章建筑用房及40余延长米的围墙；4、由被告承担本案的诉讼费。被告袁治红辩称：因为房屋我已经卖了与我方无关。被告刘宝林辩称：买卖的过程都是被告袁治红操作的，我对买卖一事不知情。第三人闻策辩称：原告所主张的位于沈阳市和平区浑河站街X号房屋（栋号：1191，房屋结构为混合，建筑面积：308平方米）及土地511平方米系我方在2001年8月24日从被告袁治红处购买并办理了房屋所有权登记及土地使用权登记。我方在沈阳市房产局于办理了所有权人为闻策的房屋所有权证书，沈阳市东陵区土地规划管理局为该房屋所使用的土地办理了集体土地建筑用地使用证，土地使用者为闻策。因此闻策系原告所主张房屋、土地唯一合法房屋所有权、土地使用权拥有者，原告要求我方返还该房屋、赔偿房屋土地租金损失39万元、拆除违章建筑用房及40余长米围墙的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：原告火力公司系有限责任公司，股东包括沈阳市东方发电机修造厂、张秀英及被告刘宝林，被告刘宝林同时系该公司法定代表人。该公司在沈阳市东陵区浑河站街前进村拥有511平方米工业土地即本案涉案土地使用权，和位于浑河站街X号1192、1193的54平方米及106平方米房屋两套。二被告原系夫妻关系，2000年4月19日离婚，在二被告所签离婚协议书共有财产、债务分割协议第二栏内，被告刘宝林将位于沈阳市东陵区浑河站街X北楼厂房400平米给了被告袁治红，并注明平房为有权使用。2001年8月22日，第三人闻策（甲方）、被告袁治红（乙方）与被告刘宝林（丙方）签订《协议书》一份，约定乙方将东陵区浑河站街X号私人房屋栋号1191、结构混合、房总层数2层、建筑面积308平方米、土地使用面积796平方米，卖给乙方；乙方将此院796平方米土地使用权归甲方所有……2001年8月31日，被告袁治红（卖房人、甲方）与第三人闻策（买房人、乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将坐落于当领取浑河站街X号建筑面积308平方米，占地面积796平方米，产权性质私产，卖给乙方，总金额20万元；乙方向甲方交纳预定金2万元，房屋手续办完后交给甲方16万元，余款甲方搬出后各项手续办好乙方付最后2万元；甲方负责办理土地使用权证更名及电分户……2001年8月24日，第三人闻策支付被告袁治红2万元。2001年8月31日，第三人闻策支付被告袁治红16万元。2001年9月17日，第三人闻策支付被告袁治红2万元，并于收条上注明全部结清。2001年8月30日，第三人闻策取得其所购买308平方米房屋及本案涉案房屋的房屋所有权证，该房屋系由被告袁治红名下变动至第三人闻策名下。后第三人闻策取得涉案土地使用权证，该使用权证上注明用地面积为796平方米，用途为住宅用地，发证机关为沈阳市东陵区规划土地管理局。该土地证指向土地与原告名下511平方米工业土地系指同一土地。另查明：第三人闻策在涉案土地所在院内建设围墙及房屋。上述事实，有公司变更登记申请书、离婚协议书、土地登记卡、房屋所有权证、《协议书》、《房屋买卖协议》、收条、土地使用证、照片及当事人当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：二被告与第三人闻策签订的《协议书》、被告袁治红与第三人签订的《房屋买卖协议》，均系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告袁治红将登记在其名下的涉案房产处分给第三人闻策，第三人闻策亦依约支付了相应的对价并办理了房屋所有权证，故第三人闻策系涉案房产的合法所有权人。原告要求二被告及第三人返还涉案房屋无事实及法律依据。关于涉案土地。第三人与二被告签订的《协议书》中关于“乙方将此院796平方米土地使用权归甲方所有”的约定，及第三人与被告袁治红签订的《房屋买卖协议》中关于“甲方负责办理土地使用证更名”的约定，均表明在上述协议签订时，涉案土地系交易的标的内容，即第三人闻策与被告袁治红具有购买涉案土地的意思表示。被告袁治红虽非涉案土地使用权人，但在《协议书》中，实际使用权人原告火力公司法定代表人即被告刘宝林在落款处签字确认，结合二被告原系夫妻关系的身份，有理由相信第三人闻策在购买涉案土地时具有善意，并且第三人闻策依约支付了价款，该转让行为亦获得相关部门的批准即取得了沈阳市东陵区规划土地管理局颁发的土地使用权证，故第三人闻策购买涉案土地的行为符合善意取得的规定，应当认定第三人系涉案土地的使用权人，原告火力公司要求其返还涉案土地无事实及法律依据。同时，因第三人闻策系合法占有使用涉案房屋及土地，原告要求第三人赔偿租金损失本院亦不予以支持。关于原告火力公司诉称要求拆除违章建筑及围墙。第三人闻策在院内建设系对其权利的处分，该处分行为亦未影响原告对其拥有的房屋的正常使用，且第三人闻策建设围墙的目的是将其使用的土地与原告火力公司的房屋的界限进行区分，亦属合理行为，故对原告火力公司的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第一百零六条之规定判决如下：驳回原告沈阳火力大型电机修造有限公司的诉讼请求。案件受理费10100元（原告已预交），由原告沈阳火力大型电机修造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  臧 宁审 判 员  李 珮人民陪审员  刘玉洁二〇一五年十月二十八日书 记 员  凌白羽本案判决依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。