吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2014)延民初字第4361号原告：延边绿洲生物食品厂，住所延吉市依兰镇实现村，组织机构代码为24473941-8。法定代表人：元龙，该厂厂长。委托代理人：黄承浩，吉林诚途律师事务所律师。委托代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。被告：元香花，女。被告：李虎松，男。第三人：李逢雨，男。第三人：崔今女（李逢雨妻子），女。第三人的委托代理人：李光勋，吉林海兰江律师事务所律师。原告延边绿洲生物食品厂与被告元香花、李虎松，第三人李逢雨、崔今女所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人元龙，委托代理人黄承浩、金学权，二第三人的委托代理人李光勋到庭参加诉讼。被告元香花、李虎松经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告出售给第三人的产权号为527968号的房屋，是2007年原、被告经协商以元龙依法占有、使用的位于延吉市新兴街124-1-7号（延吉市柳京饭店东侧四楼）原告单位的公房（1999年10月8日被告在管理原告财会时，用原告公款以原告名义购买。）同价对换的，其所有权归原告，使用权归元龙。换房时被告承诺给原告办理过户手续，但一拖再拖一直未办理。后被告不仅出售了原来以原告公款购买的房屋，现未经原告同意，又将本案房屋出售给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。第三人作为买受人，是被告元香花的熟人和至交，知道或者应当知道该房屋归原告所有，元龙与被告元香花家庭之间有很大的矛盾，但仍进行买卖。房屋买卖是家庭的重大事项，房屋面积、结构、使用情况、周围环境、建筑年限及质量等因素都影响交易价格。第三人不实际看房，且在房屋没有实际交付的情况下就支付全部购房款，明显不符合日常生活经验。第三人如是善意买受人，为什么过了两年才主张自己的房屋所有权。故第三人不是善意购买涉案房屋，其与被告的行为涉嫌恶意串通，损害了原告的合法权益。请求确认位于延吉市公园街西山小区8号楼，产权号为527968号房屋的实际产权人是原告，使用人是元龙；被告与第三人的房屋买卖合同无效；诉讼费由被告承担。被告元香花未答辩。被告李虎松辩称：原告的诉讼请求无任何事实与法律依据。二被告出售给第三人的房屋，是2005年被告从黄今子处花20万元购买，同年8月3日办理了产权证。2005年10月被告李虎松岳父去世后，二被告将岳母从安图接到延吉住在该房屋中。2007年元龙提出赡养母亲，二被告同意了，元龙在该房屋居住至今。位于延吉市新兴街124-1-7号的房屋，是二被告于1998年9月28日从徐虎男处花15万元购买，同年10月8日以被告元香花的名字办理了产权证，2008年已出售。故原告关于换房协议的主张不实，即使有该协议，被告李虎松作为房屋的共有人，未经其同意的协议也是无效的。二被告与第三人的房屋买卖合同是在公平、合法、自愿的基础上签订的，其他人无权干涉，当然合法有效。何况该合同经过了延吉市房产管理局产权管理处的审核，其真实性和合法性是毋庸质疑的。综上所述，被告的二套房产是通过合法途径取得的，请求驳回原告的诉讼请求。二第三人述称：争议房屋转让之前登记在被告名下，第三人支付了合理对价款购房，是善意取得。购房时该房屋已经抵押登记。被告与第三人为了少缴税金，在房产部门办手续时将房款申报为35万元，为了保持一致在起诉状中也将房款写为35万元，但不影响实际价款的真实性。因被告曾向第三人借款19万元，在无力偿还的情况下将本案争议房屋抵债给第三人。第三人无其他选择余地的情况下，房屋的位置、面积、查看房屋等等已经变成无关紧要的事情。第三人的购房资金来源足以证明其支付了合理对价。第三人作为被告的朋友，不可能知道其家族内部的事务。因此，第三人并非与被告恶意串通。应驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供的证据有：1.原告的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。经庭审质证，对该证据第三人无异议。2.土地转让协议书、转账现金收入凭单复印件各一份、会计明细账原件一份，证明：1999年6月14日原告从延吉市殡葬管理所收到土地使用权转让费，当时任原告出纳的被告元香花负责收款并用该款购买了延吉市新兴街柳京饭店东侧4楼的房屋。经庭审质证，第三人对该证据的真实性无异议，但主张被告元香花是延吉百货大楼的出纳，只为原告记账，并未经手原告的钱款，账本上的19万元是否是购买对换的房屋无法确定。3.购房合同、鞠世银证明材料、延吉市新兴街道民安社区、延吉市公园街道园月社区证明原件各一份，证明：被告元香花于1999年10月8日受原告的委托，同徐虎男签订了购房合同，为元龙购买了位于延吉市新兴街124-1-7号的房屋，原告同意用单位的公款购买该房屋，所有权归原告，使用权归元龙；购房款是16万元，账本上是19万元，3万元差额被告元香花说是购买了家具；因购房时元龙在朝鲜，没有元龙的身份证，故用被告元香花的名字办理了过户手续，购房后一直是由元龙一家占有使用到2007年；2007年因元龙赡养母亲，为了方便母亲生活，经与被告协商，与被告等价置换了本案诉争的房屋；因被告元香花的原因没能办理产权过户手续；2010年左右被告元香花把置换的房屋出售给他人；2012年7月12日被告元香花又把诉争房屋在元龙不知情的情况下出售给本案的第三人。经庭审质证，第三人对购房合同的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，主张该合同不能证明委托购房的事实，居委会的证明不具有法律效力，鞠世银应出庭作证。4.第三人李逢雨的起诉状一份，证明被告元香花在原告不知情的情况下擅自把已置换产权的争议房屋出售给第三人，属无效行为，诉状所述的租赁不是事实。经庭审质证，第三人真对该证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，主张只对该诉状陈述的事实予以认可。5.证人裴月顺（元龙与被告元香花的母亲）出庭作证，证明：1999年元龙办厂购买了房屋，2005年裴月顺丈夫去世，2006年元龙把裴月顺接过来，在柳京饭店附近的房屋跟元龙生活了一年；因公园附近的房子大，为了老人便利，2007年元龙与二被告商量后用柳京饭店附近的房屋置换了（二被告）公园的房屋；之后裴月顺与元龙搬到公园附近的的房屋居住至今，期间没有人来看房说要购买该房；裴月顺认识第三人李峰雨，2010年裴月顺生病时第三人李峰雨和被告元香花一起来探望过，裴月顺还在安图看过第三人李峰雨。经庭审质证，对该证据第三人有异议，主张证人跟原告法定代表人元龙住在一起，在原、被告之间的争议中一直不分黑白偏向元龙，且其与本案有直接的利害关系，其证言不应采信。本院认为，原告提供的1号证据客观真实，本院予以采信。原告提供的2号、3号证据，只能证明被告元香花购买了延吉市新兴街124-1-7号的房屋，无法证明原告主张的其他事实，无法确定与本案争议房屋具有关联性，故本院不予采信。原告提供的4号证据，第三人无异议，本院予以采信。原告提供的5号证据，第三人的异议理由成立，对该证据本院不予采信。被告元香花未向本院提供证据。被告李虎松向本院提供的证据有：1.身份证复印件一份。2.涉案房屋原产权证、土地使用证复印件各一份。对被告李虎松提供的证据，原告及第三人均无异议，本院予以采信。第三人向本院提供的证据有：1.第三人的身份证复印件各一份，证明第三人的诉讼主体资格。经庭审质证，原告对该证据无异议。2.被告元香花亲笔所写收条一份，证明第三人曾经借给被告元香花19万元人民币，月息一分，合计借款的利息是34500元，加上一年的租金1万元（被告元香花说其母再住该房屋一年），支付现金15500元，第三人购买房屋的时候贷款20万元，合计支付房款45万元；为了少缴税款，被告与第三人在房产部门（办理产权过户手续）时按照35万元登记。经庭审质证，原告对该证据有异议，主张收条的字体虽是被告元香花的（最后一行是第三人李逢雨写的），但被告元香花与第三人李逢雨是朋友关系，收条是他们串通写的；购买房屋是家庭重大事项，第三人未查看就购买，存在过错；收条中的房款是45万元，第三人李逢雨曾到公园派出所报案，说元龙侵占其房屋，说的房款是30万元，后起诉时说是35万元，现又变成45万元，所以第三人不是善意购买。3.领事馆的认证材料、农村信用社取款凭证各一份，证明第三人购买房屋的款项来源，14万元是第三人崔今女的姐姐崔生今汇款的、5万元是2011年5月30日取款的。经庭审质证，原告对该证据有异议，主张取款人是崔松鹤，取款数额与借款数额不一致，且该证据与本案无关。4.延边州住房公积金管理中心认可书一份，证明第三人购房款20万元的来源为贷款。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但主张该证据是住房公积金管理中心未进行实际所有权的核实出具的，原告不予认可。5.产权转让手续一组，证明被告和第三人合法办理了房屋产权转让手续。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但主张第三人办虽然理了产权过户手续，但未实际占有房屋，第三人为恶意购买，不产生房屋转让的法律效力。本院认为，第三人提供的1号证据客观真实，本院予以采信。第三人提供的2号、4号、5号证据，原告对其真实性未提出异议，以上证据与本案具有关联性，本院予以采信。第三人提供的3号证据，原告的异议理由成立，本院不予采信。经庭审质证采信的证据及各方当事人的陈述，本院综合认定事实如下：位于延吉市西山街10号2单元501号、房屋产权号为527968号的房屋原为二被告共有。2012年7月2日，二被告将房屋转让给二第三人，并在延吉市房屋产权管理处办理了产权过户手续，后第三人将房屋在延边州住房公积金管理中心抵押贷款20万元支付部分房款。因原告的法定代表人元龙占有该房屋，2014年7月，二第三人提起诉讼，要求元龙腾迁该房屋。本院认为：原告主张是通过对换的方式取得了争议房屋并由元龙居住至今，但原告提供的证据不足以证明其与被告之间存在对换协议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即房屋作为不动产，只有经过房产部门的登记，才产生完整的、排他的物权，其中包括所有权。即使如原告所述，原、被告经协商等价对换了房屋，在未办理产权过户手续的情况下，原告拥有的只是合同权利，即要求被告协助其办理争议房屋产权过户手续的权利，而不是所有权。现原告既不是争议房屋的所有人，其提供的证据又不能证明其对争议房屋拥有合同权利，其诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：驳回原告延边绿洲生物食品厂的诉讼请求。案件受理费3500元，公告费600元，合计4100元，由原告延边绿洲生物食品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 徐 丽 华审判员 冯 喜 库审判员 闵 雄 基二〇一五年三月十八日书记员 ?蔡成华