江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第3635号上诉人（原审被告）王大伟，徐州海伦哲专用车辆股份有限公司主任。被上诉人（原审原告）徐州创发物业管理有限公司，住所地本市湖滨新村3#楼206室。法定代表人曹开良，总经理。委托代理人佟革新，该公司总经理助理。上诉人王大伟因与被上诉人徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王大伟，被上诉人创发物业公司的委托代理人佟革新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年3月31日，徐州中川房地产开发有限公司（甲方）与创发物业公司（乙方）签订《彭城大院前期物业管理服务合同书》，约定：甲方选聘乙方对徐州市迎宾路彭城大院提供前期物业管理服务事宜；物业服务费标准为多层住宅0.5元／平方·月，业主应于办理上房之日起缴纳物业服务费，按年交纳；小区内所有的公共照明系统、公共绿化及供水系统、防盗监控系统、物业办公室系统由乙方接收并负责看管维护，如有损坏或遗失，由乙方负责恢复原状；乙方应在上房后协助甲方将小区内所有的公共照明（包括但不仅限于单元楼梯供电）、公共绿化供水户名过户至创发物业公司名下，并及时缴纳相关费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日按照每天应缴费用的百分之三的标准向乙方支付违约金；合同服务期限自2007年3月31日起至2009年3月30日止。该合同还约定了服务内容与质量标准、物业的使用与维护、服务细则等事项。合同签订后，创发物业公司进驻彭城大院小区提供物业服务，并与徐州中川房地产开发有限公司每年续签一次《彭城大院前期物业管理服务合同书》，共续签三次至2012年3月30日。2012年3月25日，创发物业公司（乙方）与徐州市泉山区彭城大院业主委员会（甲方）签订《彭城大院物业管理服务合同书》，约定：甲方选聘乙方对徐州市彭城大院小区提供物业管理服务事宜；物业服务费标准为多层住宅0.5元／平方·月，业主应于办理上房之日起缴纳物业服务费，按年交纳；乙方应在上房后协助甲方将小区所有的公共照明、公共绿化供水户名过户至徐州创发物业管理有限公司名下，并及时缴纳相关费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日按照每天应缴费用的百分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2012年3月25日起至2014年3月24日止。同时双方又达成《补充协议》，约定：“……8、合同签订后，第一年因小区改造暂定物业服务费按70%收取，一年后双方另行协商收费标准。”2014年3月20日，创发物业公司又与彭城大院业主委员会续签了《彭城大院物业服务合同》，将物业服务费标准更改为多层住宅0.35元／平方·月，其他约定事项未予变动，合同期限自2014年3月25日起至2015年3月24日止。王大伟是徐州市彭城大院小区9号楼1单元602室业主，其拥有房屋建筑面积105.55平方米。创发物业公司入驻彭城大院小区后，王大伟未按上述物业管理服务合同的约定向创发物业公司缴纳2008年4月1日至2014年8月1日期间的物业服务费、生活垃圾处置费等费用。2014年8月21日，创发物业公司向王大伟寄出限期交费律师函，但王大伟仍未缴纳物业服务费等费用，创发物业公司遂向原审法院提起诉讼。庭审中，王大伟提供其拍摄的照片打印件一组，证明小区存在违章搭建、下雨积水、安保不到位等情况。因创发物业公司未及时清理公共设施致被告所在单元顶层楼面、天沟和地漏堵塞、排水不畅，造成整个单元漏水；提供2号楼6单元和4单元2014年11月17日供电公司电费通知复印件，证明6单元用电53.73度、4单元用电8.77度，差距很大。经质证，创发物业公司认可小区内存在违章搭建、汽车占道的客观事实，但从王大伟所提供照片中无法看出系涉案小区楼面存在堵塞情况，五年以内的楼面清理属于开发商清理，之后的是物业公司清理，物业公司工程部每年均清理一次。由于开发商存在房屋漏水、道路等方面问题，导致物业费从0.5元降低至0.35元，不存在抵扣物业费情形；关于小区的路灯是就近接到每栋楼的一个单元里，每栋楼都有一个单元电费特别高，因为所有的公共能耗费都是物业公司缴。原审法院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。创发物业公司与徐州中川房地产开发有限公司签订的《彭城大院前期物业管理服务合同书》以及与徐州市泉山区彭城大院业主委员会签订的《彭城大院物业管理服务合同书》、《补充协议》不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，予以确认。创发物业公司对彭城大院小区实施物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。王大伟作为彭城大院小区9号楼1单元602室的业主应及时交纳物业管理费。虽辩称应将其已支付的500元装修押金、丢失车辆的损失以及维修天沟的费用抵扣物业服务费，但因其未能提供相关证据证明上述费用的实际支出情况及创发物业公司应当承担的依据，且创发物业公司也已针对房屋漏水等质量问题降低了物业服务费收费标准，故创发物业公司主张2008年4月1日至2014年8月1日期间的物业服务费3604元（2008年4月1日至2012年3月30日的物业服务费：105.55平方米×0.5元／平方米·月×48个月=2533元；2012年4月1日至2014年8月1日的物业服务费：105.55平方米×0.35元／平方米·月×29个月=1070元）符合法律规定，予以支持。如王大伟确已交纳装修押金，可凭据依双方签订的合同另行处理。关于创发物业公司主张的公用电费，因物业服务合同中对公用电费的收取以及收费标准均未有约定，创发物业公司仅凭其交纳的2015年5月14日彭城大院9#楼梯灯1单元电费发票以及2015年5月15日彭城大院16#-1-102室电费发票，无法证明小区公用电费的实际收费标准，故创发物业公司要求按每月每户5元的标准收取被告公用电费385元依据不足，不予采信。因王大伟庭审中表示同意交纳公用电费200元，符合当事人自治原则，予以确认。根据本市城市生活垃圾处理费征收和管理的相关规定，创发物业公司主张按每月1元的标准收取2008年4月1日至2014年8月1日期间的生活垃圾处置费77元符合法律规定，予以支持。关于创发物业公司诉请的违约金问题，虽然有创发物业公司与徐州中川房地产开发有限公司签订的《彭城大院前期物业管理服务合同书》以及与彭城大院业主委员会签订的《彭城大院物业管理服务合同书》为依据，但考虑到王大伟未缴纳物业管理费确实事出有因，王大伟并非无故拖欠物业服务费用，故对创发物业公司违约金的诉讼请求不予支持。遂判决：一、本判决生效后十日内，被告王大伟支付原告徐州创发物业管理有限公司2008年4月1日至2014年8月1日期间的物业服务费3604元、公用电费200元、生活垃圾处置费77元，合计3881元；二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人王大伟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人居住的房屋从2013年开始漏水，经检查系被上诉人没有及时清理天沟引起雨水倒灌造成。上诉人清理后，房屋南侧不再漏水，但北侧仍有漏水现象。公共楼面的维护属于被上诉人的职责，被上诉人应当及时清理天沟及下水通道，并赔偿上诉人的损失。2、被上诉人没有尽到物业公司的巡查义务以及怠于修理单元门和门禁导致上诉人购买的电动车在2009年5月丢失，该车价值1998元，应当由被上诉人承担责任。故请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人创发物业公司答辩称：1、小区2007年3月份上房，上诉人从2013年开始漏水向物业公司反映，已经超过五年，不属于开发商负责维修的范围，五年之后根据江苏省物业管理条例71条，业主共有部分由共有部分的业主集体同意启用资金，专有部分业主自行负责。因此被上诉人并不担负业主房屋质量问题的责任。2、电动车丢失问题，双方当事人之间无看护协议，不属于物业服务的范围，上诉人提出由被上诉人赔偿是不成立的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提供照片一组，证明被上诉人没有对涉案房屋楼面进行维护，而是由上诉人进行维修，照片能证明维修前后的对比。另外上诉人的损失不包括外墙的修复约850元和天沟的修复约6000元外，其余损失共计3132.27元，被上诉人对该组照片的真实性没有异议。但房屋漏水维修责任不在于被上诉人，而且被上诉人曾经给上诉人维修过一次，以后再维修上诉人不给予提供方便。二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。经当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人主张的房屋漏水损失是否应当由被上诉人的承担；被上诉人是否存在怠于巡查及维修单元门和门禁的行为，上诉人主张的电动车损失是否应当由被上诉人负担。本院认为，关于因未清理天沟造成的房屋漏水损失问题。上诉人主张2013年夏天因天沟赌塞导致雨水倒灌，上诉人要求被上诉人赔偿房屋漏水的损失，但是上诉人并未向原审法院提出反诉，因此被上诉人是否有维修天沟的义务、是否履行该义务以及天沟问题与房屋漏水之间是否存在因果关系等相关问题不属于本案审查的范围，上诉人可另行主张。另外，上诉人从2007年上房后仅缴纳一年的物业服务费，从2008年至2014年均未缴纳物业费，而天沟引起雨水倒灌问题出现在2013年，上诉人以此为由拒绝支付物业服务费的观点不能成立。其次，关于电动车损失的问题。上诉人认为系被上诉人的原因造成电动车损失，上诉人亦未对此提出反诉，本院对此不予理涉，被上诉人是否负有管理物业管理区的安全防范义务、是否应当赔偿电动车损失的问题亦不属于本案审查范围。综上，上诉人王大伟的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王大伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一五年十月三十日书 记 员  宗 正