上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1523号原告杨继生，男，1953年9月10日生，汉族，现住上海市宝山区。委托代理人黄东，上海筑业律师事务所律师。委托代理人蔡景绍，上海筑业律师事务所律师。被告李冰，男，1981年7月21日生，汉族，现住上海市宝山区。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。第三人申晓花，女，1953年11月3日生，汉族，现住上海市宝山区。第三人李军梅，女，1987年1月15日生，汉族，现住上海市宝山区。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。原告杨继生与被告李冰、第三人申晓花确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人李军梅参加诉讼，并由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨继生及其委托代理人黄东、蔡景绍、被告李冰及其委托代理人杨晔(暨第三人李军梅的委托代理人)、第三人申晓花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨继生诉称，杨继生与申晓花系再婚夫妻，双方未生育子女，李冰系申晓花的儿子，杨力系杨继生的儿子。1993年4月，杨继生和申晓花登记结婚，杨继生婚前有一套位于宝山区月浦四村XXX号XXX室房屋(以下简称303室房屋)，建筑面积49.38平方米，申晓花自有一套宝山区月浦八村XXX号XXX室房屋(以下简称302室房屋)，面积39平方米。婚后，杨继生随申晓花入住了302室房屋。2005年3月，因住房狭小变卖了302室房屋，将出售房款22万元，并由杨继生申请公积金贷款10万元购买了宝山区月浦十村XXX号XXX室房屋(以下简称102室房屋)，面积54.18平方米，产权人登记为杨继生和申晓花共同共有。2006年5月，杨继生和申晓花共同商议，为防止日后房屋引起纠纷，决定将杨继生婚前所有的303室房屋过户给李冰，申晓花则配合将102室房屋过户给杨力。2006年5月28日，杨继生、申晓花、杨力和李冰四人共同至上海市宝山区房地产交易中心办理上述房屋的过户申请手续，经审查核准了303室房屋的过户，但被告知鉴于102室房屋上的银行贷款尚未还清故无法办理过户手续。之后，杨继生将贷款还清并注销了102室房屋上的抵押登记，但申晓花和李冰则反悔各方此前的约定，不同意办理102室房屋的过户手续。原告认为，系争房地产买卖合同并非真实的买卖合意，仅为办理过户手续所用，鉴于现在申晓花、李冰不遵守诚信，反悔不再履行102室房屋的过户手续，故原告起诉要求确认系争房地产买卖合同无效，要求李冰将该房屋的房地产权利返还给原告，并从房屋内迁出。被告李冰辩称，不同意原告诉请，303室房屋原来是杨继生婚前承租的公房，但其与申晓花1993年结婚之后，于1996年用婚后财产共同出资购买成产权房，故该房是夫妻共同财产。2006年李冰准备结婚，杨继生及申晓花就一致同意将303室房屋赠与给李冰作为婚房使用，故买卖合同只是形式上，实际是赠与行为。不同意杨继生陈述的系互换房屋的约定。2007年3月，李冰与李军梅结婚后就住在303室房屋内，至今已经有9年，期间杨继生从未提出任何异议，故请求驳回原告诉请。第三人申晓花述称，事实和理由完全同意李冰的意见。第三人李军梅述称，同意李冰的意见。经审理查明，杨继生和申晓花系再婚夫妻，于1993年4月30日登记结婚，双方婚前各有一子，分别是杨力和李冰，杨继生和申晓花婚后无子女。2006年5月28日，杨继生与李冰签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，杨继生将303室房屋转让给李冰，合同约定的房地产转让价格为148,140元。该份合同中除却上述内容，其余条款均为空白，双方未作约定。同日，双方向上海市宝山区房地产交易中心递交了过户转让申请手续。2006年6月13日，303室房屋的房地产权利转移登记为李冰所有。另查明，303室房屋原为杨继生承租的公有住房，1996年6月5日，杨继生与上海宝钢冶金建设公司签订了《公有住房买卖合同》，其中约定，该房屋建筑面积49.38平方米，杨继生购买该房屋所支付的售房款为14,851元。通过该份合同，杨继生将303室房屋购买为产权房。再查明，102室房屋的建筑面积为54.18平方米，2005年3月30日，杨继生、申晓花经核准取得了该房屋的房地产权利，两人对该房屋为共同共有。还查明，杨继生的户口一直登记在303室房屋内。2000年12月7日，申晓花和李冰的户口迁入303室房屋。2012年8月10日，申晓花的户口从303室房屋迁出，迁入102室房屋内。审理中，关于各方的居住情况，杨继生陈述，其与申晓花再婚之后，共同居住于申晓花婚前的302室房屋，303室房屋对外出租。李冰在16、17岁的时候回来，就和杨继生、申晓花共同居住。因为302室房屋太小，故将该房屋出售，房价22万元加杨继生的公积金贷款10万元购买了102室房屋，该房屋由杨继生、申晓花居住。李冰的确在婚后就入住了303室房屋，因为双方协商等102室房屋贷款还清之后，再把该房屋过户给杨力，所以杨继生同意由李冰先住303室房屋。杨力是和他的母亲和姥姥住的，后来也结婚了。申晓花表示，和杨继生结婚之后就住在302室房屋内，李冰之后也随杨继生、申晓花共同居住。原来302室房屋面积是39平方米，出售的价格是22万元，加上杨继生公积金申请的10万元，一共32万元买了102室房屋，买了之后，杨继生和申晓花就住到该房屋内。303室房屋在李冰入住之前，都是出租的。李冰基本同意申晓花的意见。关于家庭内部协议，杨继生表示，2006年5月，申晓花提出李冰结婚要婚房的问题，杨继生称李冰要婚房可以，双方儿子一人一套，一次性将房子安排好，杨继生和申晓花就在102室房屋居住。杨力和李冰自行选择要102室房屋还是303室房屋。当时，杨继生、申晓花、杨力、李冰一起商量，结果为李冰称102室房屋隔壁有一个精神不正常的邻居，故其决定要303室房屋，102室房屋给杨力。协商一致后，四人于2006年5月28日共同至房地产交易中心办理两套房屋的过户手续，结果303室房屋顺利过户，102室房屋被告知由于贷款未还清，抵押未注销，故无法办理过户。之后，四个人在交易中心协商，仍然按照原先计划，待102室房屋的贷款还清后继续办理102室房屋的过户。2006年底，102室房屋上的银行贷款还清了，过户不存在障碍。嗣后，杨继生就开始要求申晓花配合办理转让手续，开始时，申晓花表示既然李冰已经取得了303室房屋，不会反悔，基于法律意识的缺乏和对申晓花的信任，杨继生没有采取法律救济的途径。直到2015年2月，杨继生再次催促申晓花，申晓花就开始索要钱款，杨继生感觉到申晓花的反悔意图，故无奈之下向法院起诉。申晓花称，2006年5月申晓花就向杨继生提出，李冰要结婚了，102室房屋隔壁邻居有精神问题，就直接将303室房屋赠予给李冰作为婚房，杨继生就同意了。李冰表示，2006年，李冰就和杨继生、申晓花提出，要把303室房屋过户给李冰作为婚房，他们都同意了。为了进一步证明家庭口头协议的真实性，杨继生表示，双方2015年9月2日共同至法院诉调时，李冰就提出同意调解，为此，各方下午共同至宝山公证处，但是公证处认为这不属于他们公证范围，故无法出具公证文书。李冰陈述，为了本案争议，杨继生曾和李冰发生过严重的肢体冲突，杨继生用刀捅李冰，报警后警察认为不构成犯罪，故李冰当时为了家庭和睦，的确说过同意过户的，也去了公证处，但是公证处不给办。但现在杨继生又起诉，也撕破脸了，所以李冰也不以家庭和睦为原则，不同意之前的方案。申晓花陈述，2015年9月来法院之前，杨继生就已经捅过李冰，当时也报警了，从法院回来之后，公证处也不给办。之后，双方的确商量过，考虑到再婚多年，也为了家庭和睦，申晓花提出303室房屋给杨力，102室房屋给李冰，李冰再给杨继生10万元。但现在，申晓花认为无法在与杨继生共同生活，不再同意调解。杨继生提供一份协议书打印稿，大致内容是303室房屋给杨力，102室房屋给李冰，李冰再补偿10万元给杨继生，当时各方都同意，故去公证处准备办理公证手续。以上事实，有杨继生提供的结婚证、租用公房凭证、公有住房买卖合同、上海市房地产登记申请书、房地产登记簿、户籍证明及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点在于，杨继生与李冰签订的《上海市房地产买卖合同》中所体现的双方真实意思。对此，李冰主张303室房屋系杨继生无条件赠予给李冰，双方也切实完成了过户和交付；杨继生表示系为了妥善、公平解决子女之间财产分配而将303室和102室房屋进行同时转让的意思表示，并非真正意义上的房地产转让。从本案实际出发，鉴于双方就各自的主张均没有直接、明确的书证材料予以印证，故本院从全面、客观地审核双方提供证据出发，并依据法律规定、运用逻辑推理和日常生活经验，以评判双方各自主张的现实合理性和客观真实性。首先，从当事人之间的身份关系分析，杨继生与申晓花系再婚夫妻，双方婚后无子女，李冰系申晓花之子，杨力系杨继生之子，故本案所订立的《上海市房地产买卖合同》必定不能完全适用通过公开市场达成房屋关系的一般交易双方的交易规则。其次，从公平、合理的角度出发，尽管系争房屋通过示范文本的房地产买卖合同完成房地产权利过户及房屋交接，但该房屋作为杨继生与申晓花婚前所承租的唯一住房，如若在无任何附加条件下单方面赠予申晓花之子，有悖于一般常理；并且，审理中杨继生提供一份协议书，内容为102室房屋过户给李冰、303室房屋过户给杨力，李冰再一次性补偿杨继生10万元，虽然协议未签字确认，然李冰确认该份协议的内容并表示曾与杨继生、申晓花及杨力一同至公证处准备公证该份协议。由此可见，303室房屋应和102室房屋共同进行分配，以较好规范各方当事人之间的利益平衡，对此李冰亦是认可并同意实施的。再次，从客观合理性角度分析，杨继生关于在召开家庭会议后，李冰选择303室房屋、杨力选择102室房屋，之后各方随即一同至房地产交易中心办理两套房屋的转让手续，鉴于102室房屋上贷款未还清、抵押未注销故暂时搁置，待贷款还清后继续履行过户，至于303室房屋照常申请办理过户等过程和细节表示完整、符合逻辑，可性度较高，而李冰除却简单否认杨继生的陈述外，未能充分、详尽阐明房屋系单纯赠予己方的事实脉络，并且庭审中明确表达了不同意测谎的意思表示。综上所述，关于系争房地产买卖合同的真实合意，杨继生所主张的客观真实性和现实可能性明显高于李冰所主张之观点，本院对此予以采信。故杨继生以其与李冰就系争房屋不存在真实的买卖合意、签订合同仅为办理过户登记所需为由要求确认买卖合同无效的诉请，本院予以准许。合同无效后，各方当事人应返还因该份合同所取得的财产，即李冰应配合杨继生将303室房屋的房地产权利返还给杨继生，并从该房内迁出。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、原告杨继生与被告李冰就上海市宝山区月浦四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告李冰于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告杨继生；三、被告李冰于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中迁出并返还给原告杨继生。本案受理费减半收取1,631元，由被告李冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶芳二〇一五年十月三十日书记员  黄莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。