海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第1472号原告：陈永东，男。委托代理人：赵卫、许翠霞，海南法立信律师事务所律师。被告：海南金村物业管理有限公司。法定代表人：赵蓉，董事长。委托代理人：林天吉，海南昌宇律师事务所律师。被告：海南德禾贸易有限公司。法定代表人：潘国明，总经理。委托代理人：关亚丽，海南新概念律师事务所律师。第三人：海南嘉华房地产有限公司。法定代表人：童兴，总经理。委托代理人：关亚丽，海南新概念律师事务所律师。原告陈永东诉被告海南金村物业管理有限公司（以下简称金村物业公司）、被告海南德禾贸易有限公司（以下简称德禾贸易公司）、第三人海南嘉华房地产有限公司（以下简称嘉华地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈永东及其委托代理人许翠霞，被告金村物业公司的委托代理人林天吉，被告德禾贸易公司和第三人嘉华地产公司的共同委托代理人关亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永东诉称：2010年5月31日，原告与被告海南德禾贸易公司签订《车位转让合同》，约定：被告德禾贸易公司将其名下位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室停车场78号车位转让给原告，原告支付车位转让款人民币8万元；原告支付完全款当天，被告德禾贸易公司将车位交付给原告并由小区物业管理处在车位上方悬挂“私家车位”牌。2010年5月31日，原告向被告德禾贸易公司支付车位转让款人民币8万元，同日，被告德禾公司向原告交付了讼争78号车位，并向小区物业管理处（金村物业侨诚花园物业管理处）出具《侨诚花园地下车位交接单》，《交接单》上明确写明“该车位（78号）于2010年6月1日交付业主使用”，金村物业侨诚花园物业管理处亦在该《交接单》上盖章。从2010年6月起原告占有使用讼争78号车位至今，并每月向金村物业侨诚花园物业管理处缴交停车管理费。自被告德禾贸易公司向原告交付讼争的78号车位后，原告多次催促被告德禾贸易公司办理车位产权过户手续，但被告德禾贸易公司均以各种理由推脱，讼争78号车位至今仍未过户至原告名下。在被告金村物业公司诉被告德禾贸易公司物业服务合同纠纷一案中，经金村物业公司申请，贵院作出（2015）美执字第609号执行裁定，查封了德禾贸易公司名下讼争的78号车位，为此，原告陈永东依法向贵院提出执行异议，贵院作出（2015）美执异字第23号执行裁定，驳回原告的异议。该《执行裁定书》原告系于2015年6月5日收到。原告认为，原告与被告德禾贸易公司签订的《车位转让合同》未违反法律强制效力性规定，是合法有效的合同，各方均应切实履行合同，原告已依约支付完讼争78号车位的转让款，且讼争78号车位亦已交付原告占有使用至今，故被告德禾贸易公司应将讼争78号车位产权过户至原告名下。讼争78号车位在被告金村物业公司申请查封前已由原告合法购买，且原告已支付完全部价款并实际占有讼争的78号车位，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，贵院应停止将讼争的78号车位作为被告德禾贸易公司的财产进行执行。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提起诉讼，诉请判令：1、中止对海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位的执行；2、被告德禾贸易公司将位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室停车场78号车位（产权证号：HK094X**）过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告金村物业公司、德禾贸易公司承担。被告金村物业公司辩称：一、本案的执行标的物即位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位登记在第三人即被执行人德禾贸易公司名下，为保障被告（即申请执行人）的合法权益，海口市美兰区人民法院做出（2014）美执字第1218号《执行裁定书》，查封涉案车库合法有据。二、被告认为，依据《物权法》的规定，判断执行标的物是否可执行应依据国家机关的登记为准。依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。被告（即申请执行人）根据国家机关的登记为准，判断执行标的物可执行，才向人民法院申请查封涉案车位，因为符合法律规定，人民法院才裁定查封了涉案车位。三、原告陈永东不是执行标的物权利人，原告陈永东与被告德禾贸易公司之间的私下买卖不能排除被告金村物业公司申请强制执行的民事权益，执行应予维持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。本案不动产登记簿上登记的车库所有权人是德禾贸易公司，因此，原告不是执行标的物权利人。被告金村物业公司依据发生法律效力的（2014）美民二初字第30号民事判决书享有可强制执行的民事权益，并且已经申请了强制执行。综上，根据《物权法》等法律法规规定，涉案车库登记在海南德禾贸易有限公司名下，符合查封及执行的法律规定，原告不能排除金村物业公司申请强制执行的民事权益，因此人民法院应驳回原告的诉讼请求。被告德禾贸易公司辩称：一、德禾贸易公司和原告陈永东签订的《车位转让合同》合法有效，位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位现为陈永东使用和所有。2010年5月31日，德禾贸易公司和陈永东签订了《车位转让合同》，将位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位转让给陈永东，总价为人民币80000元。2010年5月31日，陈永东付完全部款项后，德禾贸易公司也将该车位交付给陈永东使用。该《车位转让合同》系原告与被告德禾贸易公司的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同。二、应停止对海口市嘉华路9号侨诚花园78号车位的执行。陈永东购买涉案车位，其已支付全部款项并实际占有使用至今，该事实金村物业公司均已了解并知情。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，不应以损害本案原告陈永东作为第三人的权益来保障金村物业公司作为申请执行人的权益，故恳请贵院判决停止对海口市嘉华路9号侨诚花园78号车位的执行。第三人嘉华地产公司述称：其同本案执行标的物即位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下停车场78号车位不具有实体权利，同本案没有关系。经审理查明：2010年5月31日，原告陈永东（买方）与被告德禾贸易公司（卖方）签订一份《车位转让合同》，约定陈永东购买德禾贸易公司座落在海口市嘉华路9号侨诚花园地下室停车场78号车位（车位建筑面积37.72m2），转让价为人民币80000元，签订合同时一次性付完全款。德禾贸易公司须在陈永东付完全款的当天通知小区物业管理处将车位交付给陈永东使用，并由小区物业管理处在该车位上悬挂“私家车位”牌等。合同签订当日（2010年5月31日），陈永东向德禾贸易公司交纳了车位转让款80000元，德禾贸易公司依约将该车位交付给了原告陈永东使用，并会同小区物业管理处在涉案车位上为原告制作悬挂了私家车位专用牌。原告多次要求德禾贸易公司办理涉案车位的产权过户手续，但德禾贸易公司以各种理由拖延至今未办理。另查明，金村物业侨诚花园物业管理处系被告金村物业公司设在侨诚花园进行物业管理的办事处，侨诚花园小区对停放在小区内的各类车辆实行收费管理，标准为：小汽车（露天停放）90元/辆/月；停车位属于车主的小汽车40元/辆/月；停车位属于不车主的小汽车150元/辆/月。从2010年以来，被告金村物业公司按小汽车40元/辆/月的标准向原告陈永东收取涉案车位的停车管理费。诉讼中，原告提供了由金村物业侨诚花园物业管理处于2015年5月12日出具的《关于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位的权属证明》一份，该证明中载明：“海南德禾贸易有限公司名下位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位实际已由小区主楼1602房住户陈永东于2011年8月9日购买，并且该车位自购买之日起的相关物业费也一直是由该住户向我公司缴纳。海南嘉华房地产有限公司和海南德禾贸易有限公司（两个公司实为一套人马两个牌子）在收取购买价款后，为住户制作了车位牌，以确定该车位已经为住户私人所有”。再查，被告金村物业公司与被告德禾贸易公司、第三人嘉华地产公司存在物业服务合同纠纷，因德禾贸易公司、嘉华地产公司未履行本院2014年5月20日作出的已经发法律效力的（2014）美民二初字第30号民事判决所确定的金钱给付义务，在执行过程中，本院于2014年10月29日作出（2014）美执字第1218号执行裁定，对德禾贸易公司位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位（HK094XXX）进行了查封。本案原告陈永东获悉涉案车位（78号车位）被本院查封后，遂向本院提出执行异议。经听证审查，本院于2015年6月2日作出（2015）美执异字第23号执行裁定书，裁定驳回陈永东的执行异议。陈永东不服，遂向本院提起本案诉讼。又查，涉案的车位（产权证号为：HK094X**）现登记在德禾贸易公司名下，无其他查封及抵押情形。本院确认的上述事实，有《车位转让合同》、《收据》、《关于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位的权属证明》、金村物业（侨诚花园）收费通知单（17张）、侨诚花园1602房的产权证、侨诚花园地下室78号车位的产权证及房产登记信息查询情况说明、侨诚花园地下室78号车位交接单（复印件）、（2014）美民二初字第30号民事判决书、（2014）美执字第1218号执行裁定书、（2015）美执异字第23号执行裁定书以及开庭笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为:原告陈永东与第三人德禾贸易公司于2010年5月31日签订的《车位转让合同》系双方真实意思表示，且上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在履行合同过程中，原告已依约将购买涉案车位的全部款项80000元支付给了德禾贸易公司，德禾贸易公司亦将涉案车位交由原告占有使用，涉案车位的占有使用收益权已为原告享有。另，根据庭审中查明的事实，金村物业侨诚花园物业管理处（系被告设在侨诚花园小区的办事处）证实涉案车位制作并悬挂了私家车位停车牌，且从2010年以来，被告金村物业公司均是按该车位属于车主自有的标准（40元/辆/月）向原告陈永东收取涉案车位的停车管理费，据此可知，金村物业公司对涉案车位已由德禾贸易公司售予原告陈永东是认可的。原告多次要求德禾贸易公司办理涉案车位的产权过户手续，但德禾贸易公司以各种理由拖延未办理，致涉案车位产权现仍登记在德禾贸易公司名下，原告对涉案车位未办理产权过户手续不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉案车位在查封前已由本案原告合法购买并已实际占有使用，且原告依照合同约定已向德禾贸易公司支付了购买车位的全部款项，而对于未办理车位的过户登记手续原告亦无过错，据此，对原告要求停止对涉案车位执行的诉讼请求，本院予以支持。如前所述，原告陈永东与被告德禾贸易公司所签订的《车位转让合同》合法有效，原告已依约支付购买涉案车位的全部款项，并已对涉案车位实际占有使用收益，被告德禾贸易公司有义务协助原告将涉案车位办理过户至原告陈永东名下，鉴于现登记在德禾贸易公司名下的涉案车位并无其他查封及抵押情形，故对原告诉求德禾贸易公司协助办理涉案车位过户登记手续的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位（产权证号为：HK094X**）的执行。二、被告海南德禾贸易有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告陈永东将海南德禾贸易有限公司名下的位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室78号车位的产权（产权证号为：HK094X**）办理过户至原告陈永东名下。案件受理费1800元（原告已预付），由被告海南金村物业管理有限公司负担1300元，被告海南德禾贸易有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  卞长杰人民陪审员  黄亚六人民陪审员  王心怡二〇一五年十月十九日法官助理陆晶晶书记员谭立婷速录员何克景附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。