西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第07274号原告：高晓梅，女，汉族，1957年5月15日出生，籍住西安市碑林区交大二村19舍306号。现住西安市雁塔区。委托代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。被告：和记黄埔地产（西安）有限公司。住所地：西安市高新区科技路33号高新国际商务中心18层01室。法定代表人：周伟淦，系该公司董事长。委托代理人：高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。住所地：西安市高新区高新路高新国际商务中心18F01室。法定代表人：李志坤，系该公司总经理。委托代理人：邵瑞，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人:李巧红，陕西丰瑞律师事务所律师。原告高晓梅与被告和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称“和记黄埔地产公司”）、家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称“家利物业西安分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高晓梅及其委托代理人王禾，被告和记黄埔地产（西安）有限公司委托代理人周曙光、高瑞霞，被告“家利物业西安分公司”委托代理人李巧红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高晓梅诉称，2010年4月1日，被告“和记黄埔地产公司”与原告签订了《西安市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买逸翠园-西安（一期）第6幢4单元1层6-40101号住宅商品房一套，房屋面积405.31平方米，总价为5420000元。后原告到该房屋验收时发现存在严重质量问题，漏水渗水、墙面损毁，根本无法交付使用。原告遂于2012年1月14日向被告发出对其逾期交房索赔的律师函，被告接函后推诿不予赔偿，此事一直未能妥善处理。直至2012年6月，已经逾期交房19个月，约计570日。因被告无视双方合同的约定，拖延交房的行为已构成违约，并给原告造成了经济损失。现原告诉至本院，请求：1、依法判令第一被告和记黄埔地产（西安）有限公司向原告支付逾期交房违约金308940元，向原告赔偿损失计305489.96元，以上共计614429.6元；2、依法判令第二被告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司承担连带赔偿责任。3、判令二被告承担本案诉讼费。被告“和记黄埔地产公司”辩称，原告同时主张迟延交房的违约金与损失赔偿金的诉请，不符合《合同法》的规定，而且在逻辑上是相互矛盾的。《合同法》的违约责任是一种补偿责任，违约金就是违约造成损失的预定，原告同时主张违约金与损失赔偿金显然违反了合同法114条规定，不应得到法院的支持。根据合同约定，房屋达到交付条件后，被告“和记黄埔地产公司”已向原告送达了书面交房通知书，及房屋专项维修基金通知书等收房材料，并通知原告在2010年10月15日前来收房。原告未能按约定的时间收房，是因为原告未履行其约定的收房前置条件，造成原告未能及时收房的责任不在被告“和记黄埔地产公司”。原告诉请要求被告承担2010年10月15日之后的迟延交房违约金，缺乏法律依据。根据原、被告双方签订的合同约定，被告履行催告义务后即视为房屋交付。原告现起诉的迟延交房的违约金已丧失了事实依据。原告在起诉中提到的房屋质量问题，原告是于2012年1月份才向被告“和记黄埔地产公司”提出，“被告和记黄埔地产公司”收到后立即履行了维保义务，并于2012年2月23日完成了维修，最后通知原告复检。原告是直至2012年5月份才来复验，复验合格并未提出异议。双方通过协商，被告“和记黄埔地产公司”最终向原告赔付4个月的物业费并已实际支付，作为原告对房屋提出质量的问题已最终了结。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。被告“家利物业西安分公司”辩称，针对原告提出的逾期交房的违约责任，因为合同并不是与被告“家利物业西安分公司”签订，故被告没有向原告交房的义务，更不应承担相应的责任。原告所提的赔偿损失请求，没有事实及法律依据，与被告“家利物业西安分公司”没有关系。故请求驳回原告对被告“家利物业西安分公司”的诉讼请求。经审理查明，2010年4月1日，原告高晓梅与被告“和记黄埔地产公司”签订《西安市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市逸翠园-西安（一期）6幢4单元1层40101号房屋，房屋面积为405.31平方米。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件五补充协议第四条约定，出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在完成竣工验收备案手续后将该商品房交付买受人使用。附件六补充协议第五条约定，若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，若买受人没有单方面解除本合同，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。第七条约定，在验收中，如买受人发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应按本合同的规定在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程竣工验收备案手续，即视为出卖人按约交付。被告“和记黄埔地产公司”因自身原因将交房时间变更为2010年10月31日前，并已通知原告且按照合同约定向原告支付了2010年6月30日-2010年9月30日的逾期交房违约金。2010年10月13日，被告“和记黄埔地产公司”以特快专递方式，按照合同记载的地址（西安市长安北路89号中信大厦12楼G座）向原告邮寄了《逸翠园.西安一期（北区住宅）交付通知》及相关收楼文件，西安市公证处（2010）西证民字第9534号公证书对被告“和记黄埔地产公司”的邮寄行为进行了公证。原告承认收到相关收楼文件并前往被告处准备收房。2010年10月18日，原告前往被告处办理收房手续，但因提出房屋存在质量问题而拒绝收房，提出房屋存在院内地面不平整、排水管歪斜、地面漏水等问题，亦并未办理任何相关收房手续。2010年11月至2012年2月期间被告“和记黄埔地产公司”进行多次维修，原告期间去察看过两次，认为房屋仍存在漏水问题，拒绝验收。直至2012年5月18日，被告“和记黄埔地产公司”向原告发出整改完毕通知函，称2012年2月23日全部修复完毕，通知原告及时收房。原告于2012年5月底签收了整改通知函，验收满意后办理了收房手续。综上，本案争议焦点为原告在验房过程中提出的问题是否属于房屋主体质量问题或对房屋的使用构成实质性影响。庭审中，被告向法庭提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》，显示被告交付房屋已于2010年6月18日正式验收合格。原告对于《竣工验收备案表》表示被告从未向其出示并送达。经本院向原告释明，原告验收时提出的房屋质量问题是否属于房屋主体结构质量严重影响今后的装修及居住需要仅凭照片是无法认定，需进行专业的检测鉴定，但原告明确表示房屋现已经过整改完毕，无法进行鉴定。另外，2013年初家利物业管理（上海）有限公司西安分公司起诉高晓梅物业服务合同纠纷一案，要求高晓梅支付通知交房时至2012年11月30日的物业费。西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第00466号《民事判决书》认定高晓梅收房时间为2012年6月。上述事实，有《商品房买卖合同》、公证书、房屋钥匙及资料接受书、确认函、交楼验收表、函件登记清单、整改复验反馈表、商品住宅质量保证书等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应受该合同约束，依约享有权利，履行义务。本案的争议焦点为2010年10月18日原告高晓梅接到被告和记黄埔地产（西安）有限公司通知进行收房时，房屋是否符合交付条件。根据合同约定，被告和记黄埔地产（西安）有限公司作为商品房出卖人，其所售房屋在交付前已取得竣工工验收备案，符合合同约定的交付条件。被告和记黄埔地产（西安）有限公司按照合同约定履行了相关的通知交房的手续，且原告接到通知后于2010年10月18日前来准备验收，虽因质量问题拒绝签字验收，但所提出房屋问题并不影响正常居住使用，应视为房屋已交付。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告拒绝收房所提出的被告所交付房屋所存在的院内地面不平整、排水管歪斜、地面漏水等问题，因房屋已经过整改无法通过鉴定确定其质量问题的程度，但依据原告现提交的相关照片及行业经验判断，并不属于房屋主体结构质量不合格情况或严重影响居住的情况。故原告主张被告承担通知收房之后的逾期交房的违约金，并赔偿逾期交房的经济损失，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。至于房屋验收时发现的问题及其后的数次维修，根据《商品住宅质量保证书》显示及合同约定，此几类情形属于房屋交付后的维修项目，并非属主体结构的质量问题，亦不能成为原告主张逾期交房违约金的依据。被告“家利物业西安分公司”与原告高晓梅物业服务合同纠纷案件中即（2013）雁民初字第00466号《民事判决书》中认定的收房时间2012年6月，只是确定原告实际接受物业服务的时间，与本案所涉及的房屋符合交付条件的时间并非同一概念，也不冲突。故原告依据物业服务合同中的收房时间来确定本案中诉争房屋交付的时间，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于原告不能证明自己的诉讼主张所依据事实的客观情况，故原告之诉证据不足，本院依法不予支持。关于原告所诉要求被告“家利物业西安分公司”承担违约赔偿责任，因被告“家利物业西安分公司”与原告并无商品房买卖法律关系，没有向原告交付房屋的相关义务，故对于原告要求被告“家利物业西安分公司”承担违约赔偿责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高晓梅诉讼请求。本案案件受理费11916元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  曹广师人民陪审员  王继红二〇一五年三月十一日书 记 员  王 甜打印：相丽华校对：祁薇2015年月日送达