北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00819号上诉人（原审被告）史涛，女，1985年9月2日出生。委托代理人王玲杰，北京市商安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京恒富广场开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人×**百富国际大厦**楼**6E。法定代表人周利明，董事长。委托代理人张杰，北京市恒君律师事务所律师。上诉人史涛与被上诉人北京恒富广场开发有限公司（以下简称恒富广场）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒富广场在原审法院诉称：恒富广场于2012年12月19日，恒富广场与史涛签订了一份《北京市商品房现房买卖合同》，约定由史涛从恒富广场处购买商品房一套，即朝阳区×1号（以下简称1102号）房屋，1102号房屋购房款为3097173元（约占史涛及胡帅在恒富广场处所购6套房屋总价款19039655元的16.27%）。合同附件中约定，购房人在签订《商品房买卖合同》时付清100%全房款。鉴于上述6套房屋购房款截至2012年12月17日前后，由案外人累计支付15655655元，故史涛、胡帅至今拖欠购房款本金共计3384000元，由于案外人付款时并未明确所付款是替史涛某一套房屋支付的，为此，恒富广场认为，史涛购买的1102号房屋所欠购房款金额为550576.8元。另外，根据合同第八条逾期付款责任的约定，恒富广场认为，史涛除向恒富广场支付购房款本金外，还应当向恒富广场支付逾期付款违约金90845.17元{即3384000元房款按照逾期550天计算（2012年12月21日至2014年6月25日，共550天）违约金558360=日万分之三×3384000元×550天}×16.27%。总之，史涛应付购房款本金为550576.8元，应承担的违约金为90845.17元。2012年12月19日，恒富广场与史涛签约前，恒富广场已经履行了交付房屋义务，且在史涛没有付清全部购房款的情况下，于12月20日配合史涛办理了房屋权属登记手续（包括为史涛出具足额购房款发票，以帮助史涛取得契税完税证明），由此可见，恒富广场已经完全履行了合同义务。基于上述事实，恒富广场认为，恒富广场与史涛签署的《北京市商品房现房买卖合同》合法有效，史涛的违约行为严重侵犯了恒富广场的合法权益。现恒富广场要求史涛支付购房款550576.8元并支付迟延付款违约金90845.17元。史涛辩称：不同意恒富广场诉讼请求，史涛不存在延迟支付购房款情形，史涛不同意支付违约金，购房款金额与合同总价款有差异，恒富广场存在延迟办理房产证行为，并因此给史涛造成巨大损失，史涛支付的是扣除开发商应承担的违约金和损失后双方协商的金额。2007年1月6日签订合同，购房人支付了大约900万首付款，2008年12月30日交房，2012年12月25日办理产权证，尾款没有交给恒富广场，交给法院了，当时一中院贴出公告，要求业主核对数额后支付尾款，双方对违约金数额经过充分协商，对方开出一张结算单，并盖章确认，购房人根据结算单支付违约款。购房人支付完尾款后，对方工作人员陪着史涛办理产权证，不存在拖欠房款，实际合同是预售合同，恒富广场据以起诉的是网签合同。原审法院经审理查明：朝阳区工体东路20号百富国际大厦系恒富广场开发的物业项目，2012年12月19日，史涛、胡帅分别与恒富广场签订6份《北京市商品房现房买卖合同》，购买恒富广场公司开发的6套房屋。购房情况如下：1.史涛购买朝阳区×2号（以下简称1101号），合同编号：XF×2，总价款3467278元；2.史涛购买朝阳区×1号（以下简称1102号），合同编号：XF×1，总价款3097173元；3.史涛购买朝阳区×3号（以下简称1103号），合同编号：XF×3，总价款2987904元；4.胡帅购买朝阳区×4号（以下简称901号），合同编号：XF×4，总价款3443664元；5.胡帅购买朝阳区×5号（以下简称902号），合同编号：XF×5，总价款3076080元；6.胡帅购买朝阳区×6号（以下简称903号），合同编号：XF×6，总价款2967566元。在上述合同中，均约定出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付商品房。双方还约定，签订《商品房买卖合同》时付清100%全房款。逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。史涛、胡帅提交了一份公告，内容为：北京市第一中级人民法院公告（2005）-中执字第1544、1545号法院于2005年12月5日查封了被执行人北京恒富广场开发有限公司所有的位于北京市朝阳区××号（现地址为北京市朝阳区×7号）南部百富国际大厦全部在建房屋及土地使用权。执行中经查，1号楼（现名称为1单元）部分业主尚欠被执行人北京恒富广场开发有限公司购房款。请尚欠购房款的业主与法院核对数额，并将所欠购房款交到法院。法院将向朝阳区房屋管理局送达解除查封、办理产权证的相关手续。特此公告二〇一一年七月二十八日。2012年2月13日，史涛、胡帅之母史秀梅与恒富广场就史涛、胡帅所购买上述房屋购房款的情况进行对账，在对账单上，列明了史涛、胡帅所购上述6套房屋购房款总金额为19039666元，6套房屋首付款总额为9549665元，6套房屋尚欠购房款共计6106001元，该对账单上加盖有恒富广场的印章。根据相关公告要求，2012年2月14日，史秀梅代史涛、胡帅向北京市第一中级人民法院的账户汇款6106001元。2007年，史秀梅与恒富广场就上述6套房屋还签订了6份《北京市商品房预售合同》，6套房屋的房号、购房款与史涛、胡帅与恒富广场所签订的6份《北京市商品房现房买卖合同》中约定的房屋的房号、购房款一致，其中3套房屋的购房人为史涛，3套房屋的购房人为史秀梅。约定恒富广场应于2007年3月30日向购房人交付商品房，史秀梅于2007年向恒富广场支付了首付款9549665元。本案审理过程中，史秀梅到庭称，当时法院称办理网签前可以变更购买人名字，当时就想将我购买的3套房屋变更为胡帅，于是，史涛、胡帅就重新与恒富广场签订6份《北京市商品房现房买卖合同》，恒富广场认可购房人姓名变更是根据史秀梅要求变更的，史涛、胡帅亦认可史秀梅的陈述。本案审理过程中，恒富广场与史涛、胡帅均认可史秀梅于2007年支付的首付款转化为史涛、胡帅所购房屋的首付款。史涛、胡帅称因购买的6套房屋严重延迟交付和逾期办证，恒富广场应承担违约责任，购房人的损失远远大于对账单上的差额，2012年2月，史秀梅与恒富广场工作人员协商，购房人作出让步，购房款的差额是作为逾期交房和逾期办证违约金的补偿。所以商定史涛、胡帅所购的6套仅需支付尾款6106001元并在对账单上确认。恒富广场否认与史秀梅达成用违约金折抵购房款的协议，总房款19039666元，减去6套房屋总的首付款为9549665元，剩余尾款为9490001元。称对账单上错误填写为6106001元，差额3384000元，要求史涛、胡帅支付，因6套房屋未区分，按照每套房屋的价款与6套房屋总价款的比例确定差额3384000元中每套房屋未付款的具体数额。经询，史涛、胡帅未提交其他证据证明购房人曾与恒富广场达成用房款差额折抵违约损失的证据。原审法院经审理后认为：史涛、胡帅与恒富广场签订《北京市商品房现房买卖合同》6份，向恒富广场购买房屋，购房人理应按照合同向恒富广场足额支付购房款19039665元。根据本案现有证据，可以认定史涛、胡帅已向恒富广场支付的款项为首付款9549665元，2012年2月14日支付购房款6106001元，仍有差额3383999元。针对此差额，史涛、胡帅称其母史秀梅曾与恒富广场签订本案6套房屋的《北京市商品房预售合同》，恒富广场存在迟延交付房屋及办证的违约行为，与恒富广场达成协议，房款差额用于弥补购房人由于恒富广场违约造成的损失，恒富广场否认，双方并未达成书面协议，仅根据对账单，在缺乏其他有力证据佐证的情况下，法院不能认定恒富广场与购房人之间存在用房款差额折抵违约损失的约定。现恒富广场有权要求史涛支付剩余购房款。因购房人在支付6套房屋购房款的过程中购房款混同，法院根据本案诉争房屋价款在6套房屋总价款中的比例确定史涛应支付本案诉争房屋欠付购房款的数额550473.5元。恒富广场索要的数额过高，对过高部分，法院不予支持。恒富广场所出售的房屋曾被查封，恒富广场在计算购房款时错误计算，恒富广场对购房人迟延付款存在过错，考虑到上述情况，法院对恒富广场违约金的诉讼请求不予支持。原审法院据此判决如下：一、史涛于本判决生效后十日内支付北京恒富广场开发有限公司购房款五十五万零四百七十三元五角；二、驳回北京恒富广场开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，史涛不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判，其上诉理由是：1.一审判决认为仅根据对账单，在缺乏其他有力证据佐证的情况下，不能认定双方在房款差额折抵违约损失的约定系法律适用错误。现有其他书面证据也可以佐证房款差额折抵违约金。2.对账单尽管只有恒富广场的签字，但是史涛和胡帅已经履行完毕。3.恒富广场延期办证和延期交房应该赔偿史涛、胡帅的损失数额各达到500多万元，超过所谓“计算购房款时错误计算”的金额，双方存在房款差额折抵违约金的事实依据。恒富广场服从原审判决。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人提交的《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市商品房预售合同》、对账单、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：史涛称对账单已经确认六套房屋的尚欠购房款为6106001元，而恒富广场称对账单中的金额计算错误。因此双方争议焦点为，如何理解“对账单”中“6套房屋购房款总金额为19039666元，6套房屋首付款总额为9549665元，6套房屋尚欠购房款共计6106001元”的表述。对账单是恒富广场出具的，加盖了恒富广场的财务专用章，从字面意思看，是对史涛、胡帅所购六套房屋的总金额、已付款、尚欠款项数额的确认。按照通常理解，房款总额应等于已付款加尚欠款，现对账单中房款总额减去已付款与尚欠金额不一致，相差3383999元，却未标注原因，不符合一般人对于对账单内容的理解。本案六套房屋存在逾期交房的情形，按照2007年的合同约定，截止对账之时，原合同所生逾期交房违约金已超3383999元。对于所差3383999元是否抵顶违约金，对账单没有注明，亦无其他证据表明对账双方存有明示约定，但从涉案房屋购买人事后未再主张违约金，以及恒富广场未及时主张该笔款项等情形综合判断，对账双方存有以所差3383999元系抵顶逾期交房违约金的默示约定。故从本案事实来看，尽管对账单的内容不符合一般人的理解，但却符合对账双方对于彼此之间合同履行情况的理解，也即双方对于对账单确认的尚欠款项数额有着共同理解，故对账单内容符合对账双方真实意思表示，恒富广场的诉讼请求于法无据，不应支持。综上，原审法院适用法律错误，所作判决有误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29785号民事判决；二、驳回北京恒富广场开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10214元，由北京恒富广场开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费10214元，由北京恒富广场开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘建刚代理审判员李丹代理审判员郑吉喆二〇一五年三月十九日书记员 吴        可        加