浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终1995号 上诉人（原审被告）：俞建华，男，1965年3月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：于勤，女，1973年5月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区，现住浙江省杭州市。 被上诉人（原审原告）：江宏，男，1970年4月21日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人俞建华因与被上诉人于勤、江宏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：自2010年开始，俞建华承租于勤、江宏所有的位于杭州经济技术开发区××坊××幢××室的房屋，双方未签订书面的租赁合同。2017年，双方约定2017年7月3日至2018年7月2日，租金为21000元。2017年6月22日、23日，俞建华的妻子向于勤转账1000元、9000元、10000元，于勤于2017年6月23日转账给俞建华妻子9000元，同日俞建华妻子又将9000元转账给于勤，于勤回复“收到”。6月24日，俞建华妻子又转账1000元给于勤，并称“转好了”，于勤回复“已收到”。2017年10月22日，于勤因与俞建华发生纠纷报警，出警记录显示“报警人于勤为业主，欲将房子出售，承租人俞建华因房租已支付到2018年8月份，不愿搬出现有住房，故发生纠纷。经民警工作，双方和解”。2017年11月21日，于勤、江宏提起诉讼，请求判决：1、于勤、江宏与俞建华解除房屋租赁合同；2、俞建华腾退杭州市江干区铭和苑桂雨坊7幢704室房屋；3、本案诉讼费由俞建华承担。 原审法院认为：依据法律规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，于勤、江宏与俞建华虽于2017年达成租赁期限一年租金21000元的口头协议，但未签订书面合同，双方之间的租赁关系依法应视为不定期租赁，于勤、江宏可以要求解除合同。结合本案双方在2017年10月发生纠纷以及于勤、江宏于2017年11月起诉要求解除合同的情形，于勤、江宏已经在合理期限之前通知俞建华，故于勤、江宏要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，俞建华应返还于勤、江宏案涉承租房屋。由于俞建华已经支付于勤、江宏至2018年7月2日的租金，俞建华返还房屋后，于勤、江宏应返还俞建华此后至2018年7月2日的租金。合同解除后，俞建华的损失酌情由于勤、江宏赔偿5000元。对俞建华抗辩的其他垫付物业费、装修费等没有相应依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2018年2月9日判决：一、于勤、江宏与俞建华之间的房屋租赁合同关系于判决生效之日起解除；二、俞建华于判决生效之日起十日内返还于勤、江宏案涉位于杭州经济技术开发区铭和苑桂雨坊7幢704室的房屋；三、于勤、江宏返还俞建华自返还房屋之日起至2018年7月2日止的租金（按年租金21000元计算）；四、于勤、江宏赔偿俞建华损失5000元；五、驳回于勤、江宏的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由于勤、江宏负担20元，由俞建华负担20元。于勤、江宏于判决书生效之日起十五日内至原审法院退费；俞建华于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，俞建华不服，向本院提起上诉称：一、原审适用法律错误。2010年7月俞建华为方便小孩在下沙读书，就位于小孩学校附近于勤、江宏所有的房屋达成13年的租赁协议。双方认可13年租赁时间，俞建华才装修涉案房屋。根据双方租赁行为及租金支付等的交易惯例，每一年七月份前明确下一年的租金，下一年租金需在上一年11月付清。2017年7月至2018年7月年度租金俞建华已根据双方约定在2017年6月付清。从双方的合同履行惯例，俞建华承诺或者支付一年租金后，下一年度租期的租赁合同就非常明确，双方的协议自然成为固定期限合同，俞建华支付了租金，于勤、江宏应当履行2017年7月前承诺，继续履行出租人的义务，维持至少提供一年租期租赁物的义务，承担俞建华在租赁期使用租赁物的维护费用。原审虽然注意到俞建华已支付下年租金，但无视双方已在2017年6月就下一年租期和租金进行了商讨和约定，机械地认为未签订书面合同就属无固定期限。故原审适用法律错误，判决解除租赁合同错误。二、原审判决于勤、江宏赔偿5000元过少，不能弥补俞建华的损失。2010年7月俞建华为了能长期保持此房屋租用功能，鉴于涉案房屋下水管线老化阻塞，花费一千余元更换下水管线，然后对该房屋进行了装修。每一年对此房屋部分设备进行更换，于勤、江宏应支付俞建华房屋修缮费用。涉案房屋前一租客租赁期间的物业管理费由俞建华垫付，但于勤、江宏至今仍未支付给俞建华。俞建华在2017年对涉案房屋阳台用不锈钢材料进行包裹并加固。以上费用不低于8万余元，原审酌情考虑5000元，远远低于于勤、江宏违反租赁合同给俞建华造成的损失。对于装修费，市场可以估计得出，对于物业管理费于勤、江宏也心知肚明，原审对此未作处理不符合客观实际。请求二审法院：1、撤销原判；2、判令于勤、江宏继续履行租赁合同，驳回于勤、江宏的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由于勤、江宏承担。 上诉人俞建华在二审中提交油烟机复印件一份，证明于勤、江宏房屋内的油烟机损坏，俞建华更换了新的油烟机。 被上诉人于勤、江宏在二审中辩称：一、一审法院适用法律正确。1、俞建华于2010年7月3日开始承租于勤、江宏的房屋，双方未签订书面租赁合同。按照双方惯例，于勤、江宏于2017年提前收取了俞建华一年的租金，但双方还是没有签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故，双方的租赁关系依法应视为不定期租赁。2、于勤、江宏于2017年8月通知俞建华解除租赁关系，2017年10月7日于勤、江宏通过支付宝将半年房租一万元退还给俞建华妻子，并再次通知俞建华解除租赁关系。因俞建华一直不愿意解除租赁合同，于勤、江宏于2017年10月22日报警。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故于勤、江宏已经在合理期限之前通知俞建华，可以随时要求解除合同。3、俞建华认为其支付了一年的租金，双方就自然形成固定期限合同，要求于勤、江宏提供至少一年的租赁，实属无稽之谈，明显与法律规定不符。并且俞建华强行关闭于勤、江宏的支付宝，退给其钱，其开始收了，过了一个星期强行退还后拉黑了于勤、江宏，于勤、江宏无法退款给其。一审法院对于双方之间租赁关系查明的事实符合实际，适用法律正确。二、一审法院判决于勤、江宏赔偿俞建华5000元损失，于勤、江宏认为赔偿金额过高，超过俞建华的损失，且是一审法院酌情判决，无事实和法律依据。对于俞建华主张的损失，在一审庭审过程中，俞建华既未提供证据，也没有提出反诉。俞建华在上诉状中所称的加固阳台花费8万余元，更是无事实依据，也不符合市场行情。对于每年房租才一两万的出租房，俞建华花8万余元加固阳台，明显不合常理。一审法院酌情判决于勤、江宏赔偿损失5000元，本就没有事实和法律依据，于勤、江宏一方面是同情俞建华的孩子，另一方面也是想早日解决纠纷，收回自己的房屋，才自认吃亏，没有对5000元的赔偿款提起上诉。现俞建华提出8万余元的损失，明显没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人于勤、江宏在二审中未提交新证据。 上诉人俞建华提交的证据，经出示，被上诉人于勤、江宏对证据的真实性无异议，本院予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，俞建华于2010年开始租赁于勤、江宏的房屋，但双方一直未签订书面的房屋租赁合同，故按上述法律规定，双方之间视为形成不定期租赁关系。于勤、江宏可随时解除合同。俞建华以其已支付于勤、江宏一年的房屋租金，故于勤、江宏无权在一年期限届满前解除租赁关系的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决解除双方之间的房屋租赁关系并无不当。俞建华在本案中虽提及了其垫付了水电费、物业费、房屋装修和维修费用等，产生了一定损失，但对此俞建华并未在本案中提起反诉，故不属于本案审理范围。原审判决中的第三项即于勤、江宏返还俞建华自返还房屋之日起至2018年7月2日止的租金及第四项于勤、江宏赔俞建华损失5000元均违反了“不告不理”原则，超出了一审审理范围，且俞建华在二审中诉请要求继续履行租赁合同，对判决的损失5000元亦认为过少，即对原审超判部分持有异议，故本院对上述两判项予以撤销。俞建华可另行主张权利。俞建华的上诉理由均不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初3250号民事判决第一、二项； 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初3250号民事判决第三、四、五项及诉讼费负担部分。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由俞建华负担；二审案件受理费40元，由俞建华负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年八月二十八日 书记员 袁其伟