河北省滦南县人民法院民 事 判 决 书（2014）倴民初字第1961号原告：唐山宏宇房地产开发有限公司。住所地：唐山市高新区龙泽北路大陆阳光4楼1903号。法定代表人：王宏宇，该公司董事长。委托代理人：丁芳，该公司法务经理。代理权限为特别授权代理。委托代理人：杨翠英，河北高阶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：刘凤国，农民。委托代理人：陈学林，滦南县滦新法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。委托代理人：董平，滦南县倴城法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。第三人：滦南县倴城镇谷家营村民委员会。住所地：滦南县倴城镇天承锦绣小区。法定代表人：李旭新，该村委会主任委托代理人：李金山，原系该村党支部副书记。代理权限为特别授权代理。委托代理人：孟令民，该村委会法律顾问。代理权限为特别授权代理。原告唐山宏宇房地产开发有限公司与被告刘凤国、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会确认合同效力纠纷一案，本院受理后，于2014年8月21日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告唐山宏宇房地产开发有限公司的委托代理人杨翠英、被告刘凤国及委托代理人陈学林、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会的委托代理人李金山到庭参加诉讼。此案转为普通程序后，于2015年4月17日第二次公开开庭进行了审理，原告唐山宏宇房地产开发有限公司的委托代理人丁芳、被告刘凤国及委托代理人董平、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会的法定代表人李旭新及委托代理人孟令民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年，原告获得滦南县政府批准承建滦南县倴城镇谷家营村拆迁平改项目，拆迁工作由滦南县人民政府派工作组协助实施。为了确保拆迁进度，拆迁工作组在收取被告土地使用证未果的情况下，测量后就填写了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333）的相关内容，第三人对此也未进行审核。原告在不知情的情况下与被告及第三人签订了拆迁协议（编号：北333）。后来第三人村村民对无土地使用证也参与分房的情况提出质疑并上访，引起政府有关部门的高度重视并进行核查，并于2013年6月22日公示了第三人村所属村民分房结果和调查结论。经核查确认后，原告才知道被告无效置换面积为55.33㎡。原、被告、第三人之间所签署的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333）中超过土地使用证部分的置换无效。该无效协议（部分无效）不仅违反了原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》约定，也违反了国家法律、法规以及滦南县政府相关平改的政策，被告应将已领取的拆迁款5002.83元返还。为维护原告合法权益，原告起诉，请求法院确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333）中置换楼房面积55.33㎡约定无效；判令被告返还已经领取的拆迁费5002.83元；判令本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，2010年4月26日，原告、被告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333）该协议完全是协议三方当事人真实意思的表达，协议内容符合法律规定，应受到法律的保护。涉案协议第三条的土地使用证号项下为空白，由此可知原告在签订协议时明知被告的房屋登记的具体情况，被告并没有欺骗原告及第三人。该协议书第六条第（3）款“乙方应置换楼房面积和补贴款，经甲、乙、丙三方共同签字确认后，具有法律效力，不再变动。”这是原告自由处分了自己的民事权利，符合民法的相关规定，协议书的约定应依法受到保护。原告称超出土地使用证面积的置换面积无效，是其单方意见，不能成立，协议书中并没有关于土地使用权证书的约定，原告的单方意见不能作为定案的依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，2010年，原告对滦南县倴城镇谷家营村进行整体拆迁，滦南县人民政府派驻工作组协助实施该拆迁事项。签订涉案协议时，原告入户对被告宅基地进行了测量，同时工作组和第三人也对被告宅基地进行了审核，2013年6月22日，以少批多建为由，公示扣留了被告55.33㎡的置换楼房。而实际上，被告在本村无其他宅基地，原村委会考虑被告家庭成员状况，在符合村庄规划的情况下，允许被告超建一间。被告部分建房用地虽未取得土地使用权证，但拆迁时，原告与被告达成了一致意见，并签订了涉案协议，涉案协议不具有法律法规规定的无效情形，原告应履行涉案协议所确定的义务。故此，法院应判决涉案协议合法有效；判令驳回原告要求被告返还拆迁款5002.83元的诉讼请求，判令本案诉讼费用由原告承担。经审理查明，2010年1月28日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年4月26日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司由滦南县人民政府派驻的工作队人员经办与被告刘凤国、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333），该协议载明：被告以其房屋所占宅基地面积237㎡从原告处置换给的楼房面积（含公摊面积）共计166㎡。被告涉案协议三间房屋中的一间（对应置换楼房面积55.33㎡）无宅基地使用证，属超建，此情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示。协议签订后，原告经第三人向被告以每年4000元标准发放了租房安置费4000元；以主房、倒座按100元／㎡，厢房按70元／㎡的标准发放了拆迁补偿款11809元；以主房、倒座30元／㎡，厢房按10元／㎡的标准发放拆迁奖励款3199.5元；现被告上述三间房屋及相关建筑物已拆除，且原告已开发利用该宗土地建成商品楼房。原告要求被告返还拆迁款为拆迁补偿款11809元、拆迁奖励款3199.5元，合计15008.5元的1／3，即5002.83元（含拆迁补偿款3936.33元、拆迁奖励款1066.5元）。诉讼过程中，经本院委托，唐山衡信资产评估有限公司对被告刘凤国在该宗土地上建造的无宅基地使用证的房屋进行了资产评估，经该公司奔资评报字（2015）第012-3号资产评估报告书评估，被告刘凤国所建无宅基地使用证的房屋价值64410元。以上事实有当事人陈述、滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议、谷家营村平改楼开发协议、谷家营村平改拆迁资金补偿发放表、谷家营村少批多建回迁户调查核实情况登记表、唐山衡信资产评估有限公司奔资评报字（2015）第012-3号资产评估报告书等证据证实。本院认为，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中被告用于从原告处置换楼房面积的一间房屋无宅基地使用证，用该一间房屋占用的土地置换楼房面积不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条同时规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告经批准建房二间，未经批准非法建房一间（超建），并基于三间房屋所占用的土地与原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333），被告从原告处置换楼房面积共计166㎡，该未经批准非法超建的房屋所占土地置换楼房面积55.33㎡，该协议中此置换楼房面积55.33㎡的约定违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定原告与被告及第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333）置换楼房面积55.33㎡的约定无效。对于原告主张的拆迁补偿款3936.33元、拆迁奖励款1066.5元应否返还问题，因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款3936.33元被告无权取得，应予返还。被告拆除的部分房屋，虽无合法宅基地使用手续，但被告实际利用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，根据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北333）中置换楼房面积55.33㎡的约定无效；二、原告唐山宏宇房地产开发有限公司给付被告刘凤国地上建筑物补偿款64410元，扣除其已付3936.33元，实际给付60473.67元（判决生效即履行）；三、驳回原告唐山宏宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费1320元，由原告唐山宏宇房地产开发有限公司负担（判决生效即交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 陈 栋审判员 杨 瑛审判员 王彦军二〇一五年十月二十九日书记员 王 敏