山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初43号 原告：曹崇军，男，汉族，1944年出生，住济南市。 委托诉讼代理人：马敬哲，山东舜康律师事务所律师。 被告：王汉中，男，1955年出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。 原告曹崇军与被告王汉中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹崇军及其委托诉讼代理人马敬哲、被告王汉中的委托诉讼代理人叶东南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹崇军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告自2017年7月31日至2018年7月31日的租金人民币420万元及违约金（违约金以420万元为基数，按照日万分之二点自2017年7月31日计算至付清之日）；2.本案诉讼及保全费由被告承担。庭审中，原告曹崇军当庭将第1项诉讼请求变更为：1.判令被告支付自2017年7月31日至2018年5月31日的租金350万元、违约金84万元；2.判令被告支付半年的招租损失210万元。 事实和理由：2016年5月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告享有使用及出租权的位于济南市泉城路某号丰利大厦东半部房屋，建筑面积950平方米，租期5年，自2016年7月31日至2021年7月30日，租金每年420万元，于每年6月30日前支付，先付款后使用。《房屋租赁合同》签订后，被告支付了第一租赁年度的租金420万元，但未能按照合同的约定于2017年6月30日之前支付2017年7月31日至2018年7月月30日的租金，前述已到期房屋租金经原告多次催收未果。原告认为，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，在协商无望的情况下只得诉诸法律。 被告王汉中辩称，一、答辩人已经向原告送达了《解除房屋租赁合同的函告》，双方签订的《房屋租赁合同》对合同解除和终止有明确的约定，根据合同法第93条、第96条的规定，《房屋租赁合同》已经解除。二、被告于2017年5月10日向原告寄送了《解除房屋租赁合同的函告》，后又于2018年2月12日以邮政特快专递的方式向原告寄送了《解除房屋租赁合同的函告》，明确告知了双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，并要求原告接收房屋。《房屋租赁合同》解除后，原告拒绝接收房屋，由此扩大的损失，应由原告承担。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年5月，曹崇军（甲方）与王汉中（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号[2016]租赁字第045号），约定：甲方将自己拥有使用权和转租权的位于山东省济南市泉城路某号丰利大厦东半部房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于服饰经营，租赁期限为5年，自2016年7月31日起至2021年7月30日止；年租金420万元，乙方自签订合同之日起10个工作日内支付第1年租金，于2017年6月30日前支付第2年租金，以此类推；乙方未按时向甲方支付租金的，每天应向甲方支付所欠款项万分之二的违约金。合同第十条第1款第（3）项约定，在租赁期内，如遇政府对该租赁房屋进行重新规划或拆迁改造或乙方承租房屋周边500米范围内修建地铁、设置隔离护栏等严重影响乙方正常经营的，乙方有权解除合同。乙方提前两个月通知甲方的，乙方可提前解除合同。合同第十二条第5款约定，乙方违反合同规定导致合同无法继续履行的，或因乙方的故意造成房屋毁损且拒不修复的，乙方应向甲方支付本合同当年租金额20%的违约金。合同第十五条第3款约定，甲方承诺，在签订本合同提供的联系地址、住址及电话号码等均为真实有效，如变更联系地址或电话号码等，将在变更后的三日内以挂号邮件的方式及时书面通知乙方，否则，乙方按本合同所列联系地址发出的任何书面邮件，投邮后3天均视为已送达甲方（合同载明曹崇军的家庭住址为济南市）。 合同签订后，2016年5月20日，王汉中向曹崇军交纳了2016年7月31日起至2017年7月30日止的租金420万元，其后租金未再交纳。 2017年5月10日，王汉中在涉案房屋处张贴《解除房屋租赁合同的函告》，内容为：“致曹崇军先生……前期丰利大厦服装氛围较好，销售尚可，但后期以纯、匹克等服装品牌搬走后，我店铺成了孤立服装店，客流减少，商业氛围大不如开店之初，同时门前小广场放置了大量的大型绿化盆栽，影响了客流的进店，极大的影响了我的正常经营，导致销售严重下滑，门店亏损严重……现郑重函告贵方：请与我方提前解除贵、我双方于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》，贵、我双方互不追究违约责任，我门店将于2017年7月30日前搬离该房屋，将该房屋交还贵方”。2018年2月12日，王汉中以EMS方式向曹崇军邮寄了《再次确认解除关于济南泉城路某号丰利大厦一楼曹崇军与王汉中所签订的房屋租赁合同》，2018年2月14日邮件因拒收被退回原址。另，2018年3月15日，济南市历下区千佛山街道办事处佛山苑小区出具证明1份，证明曹崇军自2010年至今居住在司里街南区7-1号楼3楼。 庭审中，曹崇军、王汉中均同意于2018年5月31日对涉案房屋进行交接，并于当日下午就涉案房屋及屋内留存的物品进行了清点、交接。 本院认为，原告曹崇军与被告王汉中签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。对于该份合同，双方均应严格履行。根据《合同法》第九十四的规定，有下列情形之一的，当事人解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；结合同本案，在合同履行过程中，被告王汉中先后于2017年5月10日在涉案房屋处张贴《解除房屋租赁合同的函告》，单方提出解除合同，曹崇军主张其并未收到上述函告，王汉中亦未举证证明已上述函告送达至曹崇军，故王汉中2017年5月10日张贴函告的行为依法不产生解除合同的效力。2018年2月12日，王汉中通过特快专递向曹崇军邮寄送达了《再次确认解除关于济南泉城路某号丰利大厦一楼曹崇军与王汉中所签订的房屋租赁合同》，邮件被退回，原因为“拒收”。原告曹崇军称未收到该邮件且其不在邮寄地址居住。但是根据双方签订的租赁合同，双方的联系邮寄地址即为房屋租赁合同中约定的联系地址，曹崇军称未收到邮件，也未根据合同约定将新的变更后的住址告知王汉中，故应按双方合同中的约定，认定原告曹崇军拒收之日即2018年2月14日视为邮件已向其送达。因此，本院依法确认涉案房屋租赁合同于2018年2月14日依法解除，被告王汉中应按合同约定的标准向原告曹崇军支付自2017年7月31日起至2018年2月14日止所欠付的租金227.5万元。 根据上述确定的意见，合同已于2018年2月14日解除，故对于原告曹崇军所诉请的2018年2月15日起至2018年5月31日止的租金，实质上是被告王汉中于合同解除后未将涉案房屋返还曹崇军并继续占用涉案房屋所产生的房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。参照该条法律规定，原告曹崇军要求被告王汉中支付解除租赁的房屋占有使用费，应按合同约定的租金标准予以计算，即王汉中应支付曹崇军2018年2月15日起至2018年5月31日止的房屋占有使用费122.5万元。 关于原告曹崇军主张的违约金问题，本院认为，根据《合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方可以履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中，被告王汉中单方提前解除合同，导致合同无法继续履行，构成违约，根据双方签订的合同第十二条第5款约定，乙方违反合同规定导致合同无法继续履行的，乙方应向甲方支付本合同当年租金额20%的违约金。据此，原告曹崇军要求被告王汉中支付违约金84万元，事实清楚，于法所据，本院予以支持。 关于原告曹崇军要求被告王汉中赔偿涉案房屋半年招租损失210万元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋为泉城路商业街经营用房，房屋建筑面积较大，被告王汉中违约提前解除合同的行为势必会造成原告曹崇军无法在短期内将房屋另行出租，招租期间因涉案屋闲置所造成的经济损失，被告王汉中应当予以赔偿。原告曹崇军主张赔偿六个月的招租损失即210万元符合合同约定，并不违反法律规定，本院予以支持。对于被告主张违约金过高要求调整的主张，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王汉中于本判决生效之日起十日内向原告曹崇军支付自2017年7月31日起至2018年2月14日止的欠付租金227.5万元、自2018年2月15日起至2018年5月31日止的房屋占有使用费122.5万元； 二、被告王汉中于本判决生效之日起十日内向原告曹崇军支付违约金84万元； 三、被告王汉中于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹崇军招租损失210万元。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56800元、财产保全费5000元，均由被告王汉中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  孟庆秀 二〇一八年八月十三日 书 记 员  房 栋