广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第600号上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。法定代表人：胡玲，职务董事长。委托代理人：林景锋、叶继顺，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马粤，女，1987年2月9日出生，汉族，住从化市。委托代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人马粤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年12月9日，马粤与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：马粤购买国泰天彤公司开发预售的位于从化市江埔街禾仓村河东南路388号御景绿洲花园9栋1403房；建筑面积140.74平方米；总价款850000元；马粤以按揭方式付款，预售合同网上签订之日支付首期款260000元，剩余房款590000元，须于2012年12月12日前申请办理银行按揭手续；国泰天彤公司应于2013年6月30日前将房屋交付马粤使用。该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向马粤支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，马粤有权单方面解除合同。马粤要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到马粤解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还马粤已支付房价款并支付利息（利息以马粤付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向马粤支付违约金，违约金不足以补偿马粤实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。马粤要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向马粤支付违约金等。上述合同签订后，马粤支付了全部购房款850000元，但国泰天彤公司未能依约于2013年6月30日前将房屋交付马粤使用，涉案楼房至本案法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案登记。另查明：国泰天彤公司向原审法院提交了从化市国土资源和房屋管理局从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》，涉案房屋所在的从化市商贸城片区标定楼宇多层的租金为每月每平方米6元，而临近商贸城片区的沿江南路片区标定楼宇高层的租金最高为每月每平方米17元。马粤于2014年8月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、国泰天彤公司向马粤支付自2013年7月1日起至实际交付房屋之日止的延期交房违约金（该违约金每日按总房价款850000元的万分之五计算，暂计算至2014年8月13日为173400元）；2、诉讼费用由国泰天彤公司承担。原审法院认为：马粤与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个方面的问题：一、关于国泰天彤公司应否承担逾期交楼违约责任的问题。国泰天彤公司主张在开发建设过程中，一方面因天气延误了工期，另一方面因拆迁户拒不拆迁导致规划调整，属于不可抗力，其应当免责。原审法院认为，天气会对施工进度产生一定影响的问题和拆迁户的问题，属于国泰天彤公司在预售商品房时应当知道的问题，国泰天彤公司作为专业从事房地产开发的公司，在签订《商品房买卖合同（预售）》时，对于合同履行中出现的障碍应当有所预见并设法克服，综合各种因素确定交楼时间。国泰天彤公司未提供证据证明上述情况对其按期交楼产生了不可预见、不能避免、不能克服的障碍，不属于不可抗力的情况。国泰天彤公司提出工程已经竣工，因政府部门办理有关手续耽误了时间，亦未提供证据予以证明。因此，国泰天彤公司主张免责的理据不足，不予采纳。马粤已付清房款，国泰天彤公司超过2013年6月30日至今未将符合双方约定的交楼条件的房屋交付给马粤，应承担逾期交楼的违约责任。二、关于逾期交房违约金的问题。根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向马粤支付违约金，该约定对双方均具有约束力。本案中，国泰天彤公司无举证证明按照该标准计算的违约金过分高于马粤因国泰天彤公司逾期交楼造成的实际损失，故马粤主张每日按已付购房款850000元的万分之五的标准从2013年7月1日起至实际交房之日止计付逾期交楼违约金，符合双方的约定和法律规定，予以支持。三、关于国泰天彤公司主张马粤存在迟延付款情况，要求将马粤迟延付款违约责任与国泰天彤公司的迟延交楼违约责任进行抵扣，并要求将马粤迟延付款天数从国泰天彤公司迟延交楼天数中扣减的问题。国泰天彤公司要求与马粤迟延付款违约金进行抵扣的请求，由于国泰天彤公司未在法定期限内提起反诉，在本案中不予处理，国泰天彤公司可另行通过法律途径解决。国泰天彤公司要求将马粤迟延付款天数从国泰天彤公司迟延交楼天数中扣减，由于双方的合同并无约定国泰天彤公司可以将业主逾期付款天数从其逾期交楼天数中扣除或顺延交楼日期，对于国泰天彤公司的该主张，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年10月20日作出如下判决：从化国泰天彤房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内向马粤支付逾期交房违约金，以850000元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年7月1日起计至判决发生法律效力之日止；判决发生法律效力次日起至从化国泰天彤房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由从化国泰天彤房地产开发有限公司逐月支付给马粤（从化国泰天彤房地产开发有限公司向马粤支付的逾期交楼违约金的总额应以马粤已付购房款850000元为限）。一审案件受理费1884元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。判后，国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案楼盘取得验收备案，已达到永水、永电、通邮，符合交楼标准，国泰天彤公司已书面通知业主前来收楼，故违约金应计算到通知书确认的收楼日止。二、本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。2.违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是马粤无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即马粤的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即马粤的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。据此请求：1.撤销原审判决第一项；2.判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向马粤支付违约金，从2013年7月1日起算至国泰天彤公司实际交房之日或国泰天彤公司通知马粤收取符合合同约定交楼标准的物业之日止（以先到者为准）；3.一、二审诉讼费用由马粤承担。马粤答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，国泰天彤公司向本院提交如下证据：证据一、（2014）穗从法房初字第73号民事判决书；证据二、（2014）穗从法房初字第73号民事判决生效证明；证据三、穗从建验备2015-004号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据四、2014年7月4日，从化市自来水公司出具《关于御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见》；证据五、2014年11月27日，从化市民防办公室出具从民防（2014）6号《人防工程专项竣工验收备案意见书》；证据六、《收楼通知书》及ems邮寄底单。其中，证据一、二拟证明对于同一楼盘原审法院曾判决按每日总房款的万分之三标准支付逾期交房违约金；证据三、四、五拟证明涉案房屋已符合交楼标准，可正常使用；证据六拟证明国泰天彤公司通知马粤于2015年2月10日前收楼。马粤确认上述证据的真实性，但认为与本案不具有关联性。双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。本院认为，根据国泰天彤公司的上诉请求和理由，二审争议焦点为：一、逾期交房违约金截止日期的认定；二、逾期交房违约金标准应否予以调整。关于逾期交房违约金截止日期的认定问题。虽然国泰天彤公司在二审审理期间举证证明其于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉案小区至今并未取得永久用电，故根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，马粤有权拒绝收楼，因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交楼违约金至实际交房之日止，处理并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司上诉主张违约金应截止至其通知马粤收楼日期，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向马粤支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成马粤的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案并不具有参考性，国泰天彤公司该抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3768元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年三月十六日书 记 员  杨仁义李宪琼黄浪