浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2015）金武王民初字第27号原告（反诉被告）：陈安。被告（反诉原告）：梅旭阳。委托代理人（特别授权）：俞宏平，浙江今日律师事务所律师。原告陈安与被告梅旭阳房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月12日向本院起诉，本院于当日受理。梅旭阳于2015年1月16日向本院提出反诉，本院于当日受理。依法由代理审判员颜婧独任审判，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告陈安（反诉被告），被告梅旭阳（反诉原告）的委托代理人俞宏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈安起诉称：2011年1月末，原告租赁了被告王宅双岩路205号店面两间，约定：店面租金30000元，二楼租金5000元，合计35000元／年；租期9年，每3年租金增加10%。并附条件约定，被告店里48000多元的尾货一并盘给原告。2013年元旦，被告以其小姨子要开店为由向原告要求收回二楼，原告也无条件同意被告收回。在2014年11月28日，原告的妻子按照合同约定向被告交纳2015年的店面租金33000元时，被告提出要涨价到60000元，并拒绝接受原告交纳的租金。此后的一个月时间内，原告多次向被告提出交租，但被告均以各种理由拒收。2015年1月4日，原告以地址汇款的方式将租金汇给原告，但被拒收。2015年1月7日上午，被告在地面打桩，将原告经营的店面上锁，导致原告无法经营。请求判令：1、被告梅旭阳继续履行合同，停止侵权行为，赔偿锁店门期间每天400元的损失；2、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，陈安当庭变更诉请，要求解除房屋租赁合同，并由被告赔偿其尾货损失、违约金、装修费、另租店面差价等合计136000元。本诉被告梅旭阳答辩称：1、同意原告当庭变更诉请，并同意解除合同；2、因原告方违反了合同约定，导致合同解除，因此造成的损失应该由原告自行承担，原告提出要求被告赔偿损失无法律依据，应该予以驳回。本诉原告陈安为证明其主张向本院出示了如下证据：1、租赁合同（复印件）一份，证明原、被告存在租赁关系的事实；2、盘货清单一份，证明原告曾盘下被告店里存货的事实；3、汇款单（复印件）一份，证明原告向被告交纳租金遭拒收的事实。本诉被告梅旭阳经质证，对证据1真实性无异议，但认为合同约定，被告方有权在原告逾期缴纳租金的情况下解除租赁合同。对证据2真实性无异议，认为该清单显示原告尚欠被告货款18000元。对证据3真实性无异议，但认为该笔款项被告方并未收到。本院对上述三组证据的真实性予以认定。本诉被告梅旭阳为证明其主张向本院出示了腾空店面通知书（复印件）一份，证明被告曾通知原告合同终止，并要求腾房以及被告迟延交纳租金的事实。本诉原告陈安经质证，对真实性没有异议，但认为该通知书不能说明原告迟延交纳租金，被告无权要求原告腾房。本院对上述证据的真实性予以认定。反诉原告梅旭阳起诉称：2011年11月，被反诉人向反诉人租赁房屋时，又向反诉人购买了价值83000元的货物，但被反诉人尚欠18000元货款未支付。根据租赁合同约定，被反诉人应该于2014年11月30日前支付2015年度的租金33000元，但被反诉人至今未付，被反诉人违反合同约定，反诉人有权单方解除合同并要求被反诉人支付违约金及相应的租金损失。请求判令：被反诉人1、支付货款18000元；2、支付违约金20000元；3、赔偿租金损失2803元（已计算到2015年1月31日止，以后按每日90.40元的标准计算到房屋交付之日止）。反诉被告陈安答辩称：1、被反诉人已经支付全部货款。合同签订当天被反诉人即支付65000元，余款18000元，说好几日后支付，由被反诉人在盘货清单上签名交由反诉人保管。几日后，被反诉人即支付了尾款，反诉人将盘货清单原件归还被反诉人。本案中反诉人提交法庭的盘货清单系从被反诉人提交法庭的证据中复印，反诉人不能提交盘货清单原件。2、被反诉人无需支付违约金。2014年11月28日，被反诉人的妻子按照合同约定向反诉人交纳2015年度的店面租金33000元，但反诉人违反合同约定要求将租金涨到60000元，双方协商未果。此后，被反诉人多次找反诉人要求交纳租金，但反诉人以各种理由拒收。2015年1月4日，反诉人在店门口张贴腾房通知要求被反诉人腾房并承担逾期腾房的一切后果。当天，被反诉人即通过邮局以地址汇款的方式将租金汇给反诉人，但被拒收。1月7日，反诉人私自将店门锁死，致使被反诉人无法经营。综上，并非被反诉人不按期交纳租金，系反诉人无理拒收，故被反诉人不应该支付违约金。3、被反诉人不需要支付租金赔偿金。是反诉人违反合同约定要求涨租金，且无理拒收合同约定的租金，并非被反诉人的原因导致。另外，反诉人在双方的纠纷未经解决的情况下就擅自将被反诉人的店面上锁，导致被反诉人产生经济损失。所以反诉人无理违约且造成被反诉人损失还要求被反诉人支付租金赔偿金有违公序良俗原则。反诉原告梅旭阳向本院提供了如下证据：1、租赁合同（复印件）一份，证明原、被告存在租赁关系及租赁方单方解除合同的条件和租金计算标准；2、盘货清单（复印件）一份，证明原告尚欠被告货款18000元的事实。反诉被告陈安经质证对证据1、2的真实性均无异议，但认为证据2的原件在其手中，证明相应的货款已经支付完毕。本院对上述两组证据的真实性予以认定。反诉被告陈安向本院提交了如下证据：1、电话录音及书面整理材料各一份，证明双方曾通话，梅旭阳有预谋以未按期交租金为由解除合同；2、通话记录清单及短信截图一份，证明曾与梅旭阳及其妻子通话的事实；3、论坛截图一份，证明曾支付货款18000元的事实。反诉原告梅旭阳经质证对证据1，真实性无异议，认为该证据只能证明双方曾就租金问题进行协商，不能证明其有预谋的拒收租金。本院对该组证据的真实性予以认定。对证据2有异议，认为该两份证据不符合证据形式，只是打印件，上面没有任何公章，且短信的内容也从未收到过。本院认为，该组证据系打印件，上面无任何公章或者相关人员签字，无法确定证据来源，且梅旭阳对证据内容予以否认，陈安也未能提供其他证据予以佐证，故本院对该组证据不予认定。对证据3有异议，系陈安单方说法，并非证据。本院认为，该截图内容系陈安的单方陈述，也无其他证据予以佐证，故本院对该组证据不予认定。综上，结合原、被告双方的陈述及认定的证据，本院认定本案事实如下：2011年11月29日，梅旭阳（甲方）与陈安（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：梅旭阳将其所有的房屋（坐落于武义县王宅镇双岩路205号）出租给陈安；租赁期限为九年，自2012年1月1日起至2020年12月30日止；租金为35000元／年（一楼店面30000元，二楼5000元），租金前三年不变，第二个三年在原来的基础上递增10%，第三个三年在第二个三年的基础上递增10%，以此类推；租金每年交纳一次，需提前一个月以现金形式交纳，若无故拖欠给予七天宽限期，从第八天开始按照实欠租金的1%加收滞纳金。同时约定终止合同，收回房屋的条件为：擅自转租、转让或转借；利用承租房屋进行非法活动损害公共利益；拖欠租金累计达30天。双方在合同中还就房屋修缮、费用缴纳等做了约定。合同签订后，陈安按合同约定支付了至2014年12月30日止的租金。2014年11月，陈安向梅旭阳交纳2015年度的租金，但双方就租金数额产生分歧，且未能协商一致。2015年1月3日，梅旭阳在陈安经营的店面处张贴腾空店面通知书，告知因陈安未按约交纳租金，要求按照合同第一条约定解除合同并要求陈安在三日内腾空房屋。次日陈安通过邮政储蓄银行汇款方式将33000元款项汇给梅旭阳，但该款项梅旭阳未收取。另查明：2011年陈安从梅旭阳处租赁房屋时购买了梅旭阳的尾货，货款金额为45000元。2015年1月7日至2015年1月28日，梅旭阳将承租给陈安经营的店面上锁。本院认为，针对本诉部分陈安在庭审中当庭变更诉请要求解除房屋租赁合同，该诉请与梅旭阳的反诉请求一致，故本院对双方要求解除房屋租赁合同的诉请予以支持。对陈安要求梅旭阳支付因解除合同造成的损失的请求，本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据证明，不能提供的应承担举证不能的后果。本案中陈安虽然提出要求梅旭阳承担租金差额、装修费等各项损失，但其均未提供证据予以证明，故本院对陈安的该诉请不予支持。对反诉部分，梅旭阳提出要求陈安支付尾货款18000元，本院认为，本案审理的系房屋租赁合同纠纷，梅旭阳要求陈安支付货款系买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理，梅旭阳可另行主张。对于梅旭阳要求陈安支付违约金的诉请。本院认为，虽然双方在合同中约定拖欠租金累计达三十天即可计算违约金，但根据双方的庭审陈述、质证，陈安曾在2014年11月份向梅旭阳提出要求交纳下一年租金，梅旭阳则要求在合同约定的数额上再上涨租金，双方未能协商一致，导致陈安未能按时交纳租金，梅旭阳自身对陈安迟延交纳租金存在过错，且庭审中梅旭阳也未能提供证据证明陈安迟延交纳租金的行为给其造成的损失情况，故对于梅旭阳要求陈安支付违约金的诉请本院不予支持。对梅旭阳要求陈安支付2015年1月1日起至腾房之日的租金的问题，本院认为，承租人使用租赁物理应支付租金，而本案中陈安只支付了至2014年12月底的租金，梅旭阳要求陈安支付2015年1月1日起的租金并无不当。但根据双方陈述2015年1月7日至2015年1月28日，梅旭阳在租赁合同尚未解除的情况下，单方将承租给陈安经营的店面上锁，致使陈安无法正常经营，故该时间段的租金应该予以扣减。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈安与被告（反诉原告）梅旭阳于2011年11月29日签订的租赁合同；二、反诉被告陈安于本判决生效后三十日内腾空王宅镇双岩路205号店面房并返还反诉原告梅旭阳；三、反诉被告陈安于本判决生效后三十日内支付自2015年1月1日起至2015年1月6日止及2015年1月29日起至实际腾空之日止按年租金33000元的标准计算的店面租金；四、驳回原告陈安、反诉原告梅旭阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（减半收取），由被告梅旭阳负担，限于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费400元（减半收取），由反诉原告梅旭阳负担372元（已交钠），由反诉被告陈安负担28元，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（本诉部分预交上诉案件受理费50元，反诉部分预交上诉案件受理费800元，款汇入金华市中级人民法院诉讼费预收户。开户银行：中国农业银行金华市分行。汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员 颜 婧二〇一五年三月二十五日书 记 员 鲍圣锴