广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第104号上诉人（原审被告）：范德辉。委托代理人：罗炳友。被上诉人（原审原告）：深圳市新安汇投资有限公司。法定代表人：徐先东，董事长。委托代理人：朱亚魁，广东瑞索律师事务所律师。上诉人范德辉与被上诉人深圳市新安汇投资有限公司（以下简称新安汇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法观民初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年4月8日深圳市樟坑径股份合作公司将涉案房产出租给深圳市地主爷投资有限公司，2011年4月16日，深圳市地主爷投资有限公司将涉案房产出租给新安汇公司，租赁期为十年。新安汇公司与范德辉于2012年9月22日签订了《房屋租赁合同》，新安汇公司将位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦509室，建筑面积290平方米，租赁给范德辉使用。合同约定：1、2012年11月10日起至2013年11月9日租金为6090元，2013年11月10日起至2014年11月9日租金为6577元，2014年11月10日起至2015年11月9日租金为7102元，租赁期限从2012年11月10日至2015年11月9日共3年；2、合同约定范德辉应在每月1至5日到大厦管理处缴清当月租金和上月水电费，逾期则按当月应缴费用总额每天加收3%的滞纳金，新安汇公司收到款项后开具收据，逾期10天新安汇公司有权停止供水、供电，逾期20天，新安汇公司有权单方面终止合同，停止范德辉营业，保证金不予退还，新安汇公司有权将房屋内的物品全部搬出，搬出物品7日内范德辉如无到场解决处理，新安汇公司有权对搬出物品做出处理，甲方不负任何法律及经济责任，一切后果由范德辉承担。另查，新安汇公司出租给范德辉的租赁物除本案位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦509室楼外，还有位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦6楼、501室、508室、502室［原审法院审理案号为（2014）深宝法观民初字第401、402、404、405号］，上述五个租赁物2013年12月份应收金租、水电费为42592元，范德辉已支付35520元，尚欠7072元。范德辉称7072元是509室2013年12月份的租金，不支付的原因是范德辉11月份与新安汇公司管理处沟通说不再续租，押金抵租金。新安汇公司予以否认，称不同意的这种处理方式，合同没有解除，范德辉仍有支付租金的义务。因范德辉是一起支付的租金，并没具体对应哪个租赁物，新安汇公司在本案及（2014）深宝法观民初字第401、402、404、405号共五个案件中，将尚欠的2013年12月份租金7072元分成两个3536元分别在（2014）深宝法观民初字第401、405号两个案件提出诉讼请求，要求范德辉支付，在（2014）深宝法观民初字第402-404号三个案件中没有要求范德辉支付2013年12月份租金。范德辉提交的原审法院（2014）深宝法龙刑初字第470号刑事判决书查明，自2013年12月中旬起，新安汇公司法定代表人丁杰文与范德辉因租赁问题发生纠纷，多次发生冲突，2014年1月5日，丁杰文对范德辉租赁经营场所进行打砸，经鉴定打砸损害财物价值26916元，丁杰文家属支付了该赔偿款，丁杰文因犯故意毁坏财物罪判处有期徒刑六个月。范德辉称刑事案件之后，无法正常经营，无法正常经营是因新安汇公司方负责人行为所导致，出现停业经营之后，范德辉已积极与新安汇公司协商，但没有达成一致意见，范德辉也已起诉新安汇公司至宝安法院，案号为（2014）深宝法观民初字第395号，请求法院判令：1、解除新安汇公司、范德辉双方《房屋租赁合同》；2、本案新安汇公司返还本案范德辉租赁保证金79444元；3、本案新安汇公司向本案范德辉支付违约经济赔偿金600000元（包括涉案场所内装修工程价值人民币300000元和一次性购置财产价值人民币300000元，具体以评估为准）；4、诉讼费由本案新安汇公司承担。范德辉称装修和一次性购买的财产价值尚未评估，对占用期间同意按合同约定场地占用的损失，但主张该损失不应由范德辉承担，因违约方是新安汇公司。新安汇公司当庭明确范德辉应付月租金按6577元／月计算。再查，新安汇公司在原审法院指定期间内没有提交产权证明和建筑许可证、施工许可证等证书。庭后，新安汇公司、范德辉确认本案涉案房屋于2014年7月17日移交归还新安汇公司。以上事实，有《证明》、《亲和力大厦物业租赁合同》、房屋租赁合同、欠租明细表、房屋租赁凭证、工商登记信息、交费通知单、平安银行电子回单及收条、刑事判决书及庭审笔录证实，并经庭审质证，足以认定。新安汇公司在原审诉讼请求为：1、请求判令解除新安汇公司与范德辉签订的关于承租深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号商业综合大厦509室的《房屋租赁合同》；2、请求判令范德辉立即向新安汇公司支付租金人民币20487元，租金支付至范德辉搬出深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号商业综合大厦509室并交还给新安汇公司之日止；3、请求判令范德辉向新安汇公司支付滞纳金人民币7638.9元，滞纳金每日按拖欠租金总额的百分之一从2014年1月6日暂计至2014年3月13日，滞纳金支付至拖欠租金清偿之日止；4、请求判令范德辉搬出深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号商业综合大厦509室并交还给新安汇公司；5、请求判令范德辉承担本案诉讼费用。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，新安汇公司与范德辉签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。范德辉至今仍占用本案涉案租赁物，应参照合同约定的租金标准向新安汇公司支付租赁物占用费，新安汇公司诉讼请求中租金的具体数额是从2014年1月计至3月份的，故按照新安汇公司的主张，截止至2014年7月17日范德辉返还涉案房屋给新安汇公司，范德辉应支付新安汇公司尚欠的房屋占用费43069元（6577元／月×6个月＋6577元／月÷31天×17天）。因涉案房屋已返还新安汇公司，故对新安汇公司要求范德辉搬离并交还涉案房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。因新安汇公司、范德辉间签订的《房屋租赁合同》无效，故关于新安汇公司要求范德辉支付滞纳金的请求没有依据，原审法院不予支持。因新安汇公司、范德辉间签订的《房屋租赁合同》无效，新安汇公司、范德辉间涉及的租赁保证金和装修损失等情况，范德辉已起诉新安汇公司至法院，本案不作处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、深圳市新安汇投资有限公司、范德辉间签订的《房屋租赁合同》无效；二、范德辉应于本判决生效之日起五日内向深圳市新安汇投资有限公司支付2014年1月至2014年7月17日房屋占用费43069元；三、驳回深圳市新安汇投资有限公司的其他诉讼请求。如范德辉未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费252元，由范德辉承担。上述费用新安汇公司已预交，原审法院不作退还，范德辉承担的案件受理费迳付新安汇公司。上诉人范德辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第三项和第四项，予以改判，驳回新安汇公司的全部诉讼请求。2、由新安汇公司承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决未能认定双方租赁合同履行过程中新安汇公司的法定代表人丁杰文刑事犯罪行为导致的新安汇公司严重履约过错行为，属于根本违约，应当对范德辉承担相应的违约责任。且自其刑事犯罪行为（故意损坏财物罪）发生之日起（2014年01月05日）丧失是案涉租赁场所的控制权和使用权，自此从未利用案涉租赁物经营。因此，范德辉认为，新安汇公司法定代表人犯罪行为导致范德辉没有占用租赁物，不应当承担租赁物占用费。新安汇公司答辩称：1、涉案房产是属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，而且在专门处理违法建筑遗留办公室里面进行了普查，设定了违法建筑的编号，所以该栋房产属于历史遗留问题，不应被认定为没有合法有效的产权房屋，双方签订的《房屋租赁合同》应认为为有效，请求法院按照《房屋租赁合同》的条款来予以判决。2、范德辉的上诉理由不能成为本案的事实和依据，是属于本案之外的事情。范德辉在享有房屋租赁的免租期之后就开始拒绝交纳租金，导致丁杰文因为其个人冲动跟范德辉打了起来，丁杰文的行为已经进行了刑事处罚，并且也在法院的调解下赔偿了范德辉的实际损失，范德辉不能因为丁杰文个人的违法犯罪行为来拒绝缴纳租金。本院审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，新安汇公司不能提交涉案房产产权证明和建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与范德辉签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。即使涉案房产申报为农村城市化历史遗留违法建筑，由于政府相关职能部门至今未作出处理，不能视为涉案房产已经主管部门批准建设，因此，新安汇公司主张双方签订的《房屋租赁合同》有效没有依据。根据无效合同的处理原则，范德辉应将租赁房屋返还给新安汇公司，并支付占用期间的使用费。范德辉占用房屋期间，应参照合同约定的租金标准向新安汇公司支付租赁物占用费。双方确认范德辉于2014年7月17日将涉案房屋移交归还新安汇公司，据此范德辉应支付2014年1月至2014年7月17日房屋占用费43069元（6577元／月×6个月＋6577元／月÷31天×17天）。原审法院对此处理正确，本院予以维持。范德辉上诉还认为法定代表人丁杰文的故意损坏财物行为，导致其2014年1月5日起丧失对案涉租赁场所的控制权和使用权，不应当承担租赁物占用费。对此，本院认为，故意损坏财物行为并不当然导致范德辉丧失对案涉租赁场所控制和使用，范德辉也没有举证证明此时已向新安汇公司移交案涉租赁场所，范德辉上诉主张不承担2014年1月5日之后的租赁物占用费，据理不足，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费503.15元，由上诉人范德辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱  裕  华代理审判员 唐    毅代理审判员 蔡  妍  婷二〇一五年三月九日书 记 员 邹俊辉（兼）