苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第1912号原告戚惠忠。原告奚士良。原告李志强。上述三原告共同的委托代理人肖洪波，江苏恒之律师事务所律师。被告苏州瑞佳置业有限公司，住所地苏州高新区兴贤路199号法定代表人戴巧，董事长。委托代理人朱烨，系该公司员工。原告戚惠忠、奚士良、李志强与被告苏州瑞佳置业有限公司（以下简称瑞佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年08月24日受理后，依法由审判员邱黎黎独任审判，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。戚惠忠及其戚惠忠、奚士良、李志强的委托代理人肖洪波，瑞佳公司的委托代理人朱烨到庭参加诉讼。2015年10月21日本案再次开庭，三原告的委托代理人肖洪波到庭参加诉讼。被告瑞佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告戚惠忠、奚士良、李志强诉称，2011年5月16日三原告与被告签订《商业房屋租赁合同》，用于“苏州高新区浒关分区汉官足道会馆”的筹备与经营，合同约定租期为12年。经被告方盖章同意，原告又将承租的部分房屋转租给案外人邹锋等人，用于苏州顶星腾龙网络信息有限公司的筹备与经营。之后，被告单方面要求上涨租金，引发原、被告、腾龙顶星网吧三方争议，为减少纠纷，原告同意解除与被告签订的《商业房屋租赁合同》，并由被告分期付款收购原告的全部投资，未次，原被告签订了《转让协议》。该协议对原合同的终止、被告收购原告投资的付款期限、逾期付款违约金作出了明确约定。但被告仅陆续支付了132.5万元，且大部分款项都延迟履行。因被告再次向腾龙顶星网吧主张上涨租金，又引发纠纷。原告为平息矛盾，同意补偿腾龙顶星网吧8.5万元，故原、被告、腾龙顶星网吧三方共同签订《付款协议》，约定原告承诺向腾龙顶星网吧给付的补偿款8.5万元交被告保管，在腾龙顶星网吧与被告签订的租赁合同中抵扣房租，被告因此要求该8.5万元与被告应支付原告的转让款8.5万元相互抵销。但被告仍结欠原告转让款本金4万元，尚有6万元的租赁合同的保证金亦未退还。原告因此诉至法院要求被告支付转让款4万元，房屋租赁合同保证金6万，逾期付款违约金14.5万元，并承担本案诉讼费用。诉讼中，原告自愿将逾期付款违约金的计算方式调整为:根据被告逾期付款的实际天数，按年息10%的标准计算违约金。被告瑞佳公司辩称，被告方不存在多次单方面上涨房屋租金的事实，虽然我方所付款项的确迟于转让协议约定的时间，但这是经过协商征得原告同意的，因此不存在延迟履行的情况，故原告主张的逾期付款违约金不予认可，房屋租赁保证金6元中有4万元不是原告支付，转让款145万元中已包括了6万元保证金。经审理查明，2011年5月16日，三原告和被告瑞佳公司签订《商业房屋租赁合同》一份，约定被告将位于苏州新区浒关兴贤路199号的商业用房租赁给原告用于经营汉宫足道会馆（浒关店），面积为2270平方米，租赁期限为12年，起租自2011年12月1日至2023年11月30日。合同签订之日，原告需支付定金6万元，该定金自起租日起自动转为合同保证金。合同同时还约定了租金的计算方法、物业管理费的承担及合同的违约责任等内容。合同签订后，三原告缴纳保证金6万元，瑞佳公司即将房屋交付三原告用于装修等事宜。2011年9月，三原告与案外人郑伟、张洪元、邹锋签订《房屋租赁合同》一份，约定三原告将上述承租瑞佳公司的商业用房部分转租给三个案外人，租赁面积为945.96元，租赁期限为12年，起租自2011年9月10日至2023年9月9日。合同签订之日，三案外人需支付定金4万元，该定金自起租日起自动转为合同保证金。合同同时约定了租金的计算方式、违约处理等内容。合同签订后，各方即开始履行合同。2014年9月1日，三原告与瑞佳公司签订转让协议，约定双方同意将三原告经营的汉宫足道会馆（浒关店）营业场所及场内所有物品转让给瑞佳公司，转让总价款为150万元，扣除所欠房租5万元后，为145万元。付款方式为：2014年9月5日前、11月5日前、12月5日前、2015年1月5日前分别支付30万元，2015年2月5日前支付25万元。原告方在拿到瑞佳公司的第一笔转让款后组织清场，协议签字生效后，原告方所有债权债务与瑞佳公司无关，双方之前签订的租赁合同作废，瑞佳公司若未按期付款，向原告方支付10%的违约金。协议签订后，瑞佳公司于2014年9月11日支付10万，9月12日支付20万元，12月12日、12月30日分别支付15万元，2015年1月12日支付20万元，2月6日、2月16日分别支付10万元，7月17日支付32.5万元，合计瑞佳公司共支付132.5万元。上述事实有原告提供的《商业房屋租赁合同》、保证金收据、《房屋租赁合同》（复印件）、《转让协议》、《付款协议》及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。2015年7月9日，三原告（汉宫足道浒关店）作为甲方与乙方案外人苏州顶星腾龙网络信息有限公司（郑伟）以及丙方瑞佳公司签订《付款协议》一份，约定甲方每年支付乙方1万元正，共计85000元，分8年半支付。如乙方腾龙网吧停业关闭、转让、转租等不正常行为，甲方停止支付。现85000元暂放丙方瑞佳公司保管，如乙方关闭、转让、转租等不正常行为，丙方瑞佳公司把甲方未付的钱款退回给甲方，乙方支付丙方房租时，每年从押金85000元中扣除1万元正。诉讼中，原告明确表示关于《付款协议》中约定的其应补贴给案外人苏州顶星腾龙网络信息有限公司的85000元，由于瑞佳公司提出要和本案所涉的部分款项折抵,原告表示同意，因此其在本案中主张金额为转让款4万元，房屋租赁合同保证金6万元。本院认为，原、被告签订的《商业房屋租赁合同》合法有效，原告将其承租的部分房屋转租，被告未提异议，亦应为有效。原、被告在履行租赁合同过程中，双方达成一致，协议解除房屋租赁合同，并签订转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。被告未在合同解除后及时归还租赁合同保证金和按约履行转让协议，支付转让款是引起本案纠纷的直接原因，被告应承担相应的还款责任，并按照转让协议的约定承担违约金，但由于协议约定的违约金过高，现原告自愿调整逾期付款违约金的计算方式，要求被告按照逾期付款的实际天数，以年利率10%的标准计算违约金符合法律规定，本院予以支持，违约金金额为28249元（具体计算明细见附件）。关于原告提出《付款协议》中约定的其应补贴给案外人苏州顶星腾龙网络信息有限公司的85000元，同意与本案所涉的部分款项折抵的意见，因付款协议的内容牵涉案外人利益，且原告在本案中未主张上述款项，故本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州瑞佳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戚惠忠、奚士良、李志强转让款4万元。二、被告苏州瑞佳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戚惠忠、奚士良、李志强逾期付款违约金28249元（逾期付款违约金计算至2015年10月21日，其中4万元仍应以年利率10%的标准，继续计算至实际给付之日）。三、被告苏州瑞佳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告戚惠忠、奚士良、李志强保证金6万元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976元，减半收取2488元，由被告苏州瑞佳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审判员  邱黎黎二〇一五年十月二十一日书记员  丁 颖