黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）黑监民再字第90号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨智能仪表有限公司。住所地：哈尔滨市南岗区湘江路84号高开区13楼C座。法定代表人：王青春，该公司总经理。委托代理人：蔡洪福，黑龙江吉睿达律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：哈尔滨开发区物业供热管理有限公司。住所地：哈尔滨市开发区南岗集中区赣水路189号。法定代表人：陈建军，该公司董事长。委托代理人：索滨生，该公司管理部部长。委托代理人：付蔷，黑龙江德治律师事务所律师。被申诉人（一审被告）：韩淑美，女，1954年12月21日出生，汉族，哈尔滨智能仪表有限公司副经理。委托代理人：蔡洪福，黑龙江吉睿达律师事务所律师。申诉人哈尔滨智能仪表有限公司（以下简称智能仪表公司）因与被申诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司（以下简称开发区物业公司）、韩淑美物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2011）哈民开再终字第1号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2014年2月10日作出黑检民（行）监（2014）23000000025号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月18日作出（2014）黑监民监字第30号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员韩雪冰、金浩波出庭，智能仪表公司委托代理人蔡洪福，开发区物业公司委托代理人索滨生、付蔷，韩淑美及委托代理人蔡洪福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年6月13日，一审原告开发区物业公司起诉至哈尔滨市南岗区人民法院称，韩淑美于2001年6月12日购买湘江路84号高开区13＃楼C座房产，后借给智能仪表公司使用。2001-2004年度连续三年间智能仪表公司向其支付了该房供暖费及物业管理相关费用，但自2004-2005年度起无故拖欠其物业费用及2004-2005年度部分供暖费。现因韩淑美、智能仪表公司不能及时履行缴费义务，故诉至法院。请求：一、韩淑美、智能仪表公司支付拖欠物业费46808.34元；二、韩淑美、智能仪表公司支付逾期付款滞纳金3308.23元；三、韩淑美、智能仪表公司对上述款项承担连带责任；四、诉讼费用韩淑美、智能仪表公司承担。2008年发回重审期间，开发区物业公司增加诉讼请求：请求韩淑美、智能仪表公司支付发回重审期间新产生的物业费7283.64元，新增包烧费滞纳金21366.77元。2007年11月17日，哈尔滨市南岗区人民法院作出（2007）南民二初字第1911号民事判决：一、智能仪表公司于判决生效后十日内给付开发区物业公司2004-2007年度物业费23303.52元；二、驳回开发区物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1053元，智能仪表公司负担383元，开发区物业公司负担670元。智能仪表公司不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。2008年3月14日，哈尔滨市中级人民法院作出（2008）哈民开终字第3号民事裁定：一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2007）南民二初字第1911号民事判决；二、发回哈尔滨市南岗区人民法院重审。哈尔滨市南岗区人民法院重审查明，开发区物业公司系具有从事物业管理资质证书的物业管理单位。韩淑美于2001年6月12日，购买位于哈尔滨市开发区南岗集中区湘江路84号13#楼C座房产，建筑面积2436平方米，由智能仪表公司借用并负责该楼的一切费用。该房产处于物业管理范围之内。1998年哈尔滨市物价局下发了《关于哈尔滨市高新技术产业开发物业管理各项收费的请示》的批复。开发区物业公司依据该标准收取了智能仪表公司2001年-2004年度物业费。该收费标准1998年试行了一年后废止，开发区物业公司仍按该标准对其管辖范围内的相关业户收取了物业管理费。现开发区物业公司以韩淑美、智能仪表公司拖欠2004年至2005年度，2005年至2006年度、2006年至2007年度、2007年至2008年度物业管理费及部分供暖费为由，诉至法院。要求韩淑美、智能仪表公司给付拖欠费用。哈尔滨市南岗区人民法院重审认为，韩淑美系哈尔滨市开发区南岗集中区湘江路84号13#楼C座房产所有权人，智能仪表公司借用该房并负责交纳一切费用。该房产属开发区物业公司物业管理范围内，开发区物业公司虽未与智能仪表公司签订书面物业服务合同，但双方已形成了事实上的物业管理服务法律关系，开发区物业公司履行了物业管理服务，智能仪表公司亦接受了开发区物业公司的物业管理服务。根据权利义务对等原则，智能仪表公司应缴纳相应的物业管理费。哈尔滨市物价局1998年下发的物业管理各项收费虽已废止，但根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》的有关规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价，开发区物业公司已按1998年哈尔滨市物价局下发的物业收费标准收取了智能仪表公司2001年-2004年度物业费，开发区物业公司履行了2004年-2007年度物业管理义务，其在没有与智能仪表公司签订物业管理合同的情况下，仍按1998年哈尔滨市物价局下发的物业收费标准且比照同一地区、同一类型房屋标准收取智能仪表公司物业管理费，并未违反法律禁止性规定，符合物业管理行业习惯，应予支持。开发区物业公司要求智能仪表公司给付拖欠物业费滞纳金，因双方对此没有约定，故不予支持。本案中，开发区物业公司要求智能仪表公司给付拖欠的2004年-2005年度部分供暖费，因其属供热合同法律关系，与物业管理服务法律关系非同一法律关系，不能并案审理。关于开发区物业公司要求增加给付2007年至2008年度物业管理费的诉请，因该案系发回重审案件本案不予审理，开发区物业公司可另案诉讼。智能仪表公司关于开发区物业公司管理的小区非封闭小区，其缴纳了城市建设税，不应再缴纳物业管理费的答辩主张，一审法院认为，城市建设税是指政府用于城市基础设施建设而征收的税种，而物业管理是指对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，物业管理费包括清陶费、环卫费、二次加压费、园林绿化及道路维护费等，故城市建设税与物业管理费非同一性质税费，智能仪表公司的答辩主张不予支持。关于开发区物业公司要求韩淑美、智能仪表公司承担连带责任的主张，因双方未订立书面物业管理合同，韩淑美并未使用该房，且未实际受益，故开发区物业公司要求韩淑美承担连带责任的主张，不予支持。哈尔滨市南岗区人民法院作出（2008）南民二初字第1293号民事判决：一、智能仪表公司于判决生效后十日内给付开发区物业公司2004年-2007年度物业费23303.52元；二、驳回开发区物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1053元，智能仪表公司负担383元，开发区物业公司负担670元。智能仪表公司不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，请求：1、依法撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2008）南民二初字第1293号民事判决；2、驳回开发区物业公司的诉讼请求。理由：1、"其房属开发区物业公司管理范围，其与开发区物业公司虽未签订书面物业合同，但双方已形成了事实上的物业管理服务法律关系"不是事实。2、一审认定"开发区物业公司履行了物业管理义务，其实际接受了开发区物业管理服务，根据权利义务对等原则，其应缴纳相应的物业管理费"既无事实依据也无法律依据。开发区物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。哈尔滨市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。哈尔滨市中级人民法院二审认为，智能仪表公司所使用的房产地处哈尔滨市南岗区湘江路84号，系临街门市房，属非住宅房屋，不是封闭式小区，亦未形成小区规模。根据黑龙江物价局和省建设委员会1999年颁布实施的《非住宅小区房屋物业管理服务收费暂行办法》相关规定"高档住宅、别墅区、写字楼等高标准建设的房屋物业服务收费。不适用本办法，委托物业收费可协调议定"。也就是说非住宅的物业费实行市场调解价，服务与受服务双方应在自愿的基础上，就服务的项目、质量标准、收费价格等方面在合同中作出明确约定，并严格遵守。这样双方才形成了合法的物业管理服务关系。本案中，双方并未就上述物业服务订立合同，因此也就不存在物业服务中的权利义务关系。虽然双方在没有签订物业服务合同情况下，智能仪表公司按着哈尔滨市物价局1998年下发的哈价经便字第（1998）10号《关于哈尔滨高新技术产业开发区物业管理各项收费的请求》的批复要求向开发区物业公司支付了2001-2004年度3年的物业费，但也只能说明事后智能仪表公司对开发区物业公司这3年的服务予以了认可，并不能得出智能仪表公司对开发区物业公司以后服务的认可。而且，（1998）10号文件只试行一年已经废止的情况下，在2004-2005年度后对开发区物业公司无论在服务内容、质量、费用等问题上均提出了异议，明确表示不再接受开发区物业公司的任何服务。同时拒绝交纳各种费用的情况下，开发区物业公司以仍然进行了物业服务，应当收取费用为由，向智能仪表公司收取2004-2007年度的物业管理费属单方行为，缺乏事实和法律依据，其诉请求不予支持。一审判决事实认定清楚，适用法律错误，予以纠正。哈尔滨市中级人民法院作出（2009）哈民开终字第49号民事判决：一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2008）南民二初字第1293号民事判决第（二）项；二、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2008）南民二初字第1293号民事判决第（一）项；三、驳回开发区物业公司要求智能仪表公司给付2004年-2007年度物业费23303.52元的诉讼请求。一审案件受理费1053元、二审案件受理费383元，由开发区物业公司负担。开发区物业公司不服，向哈尔滨市中级人民法院申请再审称，双方虽然没有订立书面的物业合同，但物业公司实际履行了物业服务的义务，智能仪表公司亦支付了数年的物业管理费。因此，双方之间已形成了事实上的物业管理服务关系，智能仪表公司理应支付相应的物业管理费。终审判决驳回物业公司的诉讼请求属适用法律不当。哈尔滨市中级人民法院再审查明的事实与二审查明的事实一致。哈尔滨市中级人民法院再审认为，智能仪表公司虽为临街门市房，不是封闭小区，亦未与物业公司签订书面物业服务合同，但这几年该门市房公共部分的设施、设备的维修、养护、管理和维护等义务均由物业公司完成，依据公平原则，智能仪表公司应缴纳相应的物业管理费，智能仪表公司以未享受或者无需接受相关物业服务而拒绝交纳相应物业费的理由不成立。哈尔滨市物价局1998年下发的物业管理各项收费标准虽然已废止，但物业公司参照该收费标准收取相应的物业管理费，并未违反法律禁止性规定。哈尔滨市中级人民法院作出（2011）哈民开再终字第1号民事判决：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2009）哈民开终字第49号民事判决；二、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2008）南民二初字第1293号民事判决。二审案件受理费383元，由智能仪表公司负担。黑龙江省人民检察院抗诉认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、判决认定开发区物业公司向智能仪表公司提供了物业服务证据不足。智能仪表公司使用房产系独栋楼体，不是形成规模的住宅小区，除楼体内部外，并不涉及公共部分的环卫和道路园林绿化等物业服务项目。开发区物业公司主张对楼体周围的环卫、道路园林绿化等提供了服务，但这些项目属市政管理范畴，不属于物业服务范畴。楼体内的卫生、水电及楼体维修等物业服务项目均系智能仪表公司自行完成，并非由开发区物业公司完成。判决认定该楼房公共部分的设施、设备的维修、养护、管理和维护等义务均由开发区物业公司完成，证据不足。判决认定智能仪表公司应当依据公平原则给付开发区物业公司物业费，适用法律确有错误。智能仪表公司没有法定或者约定义务接受开发区物业公司的服务。2004年12月1日，颁布实施的《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条规定，全省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。非住宅的物业服务收费实行市场调节价。第七条规定，实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。智能仪表公司使用房产系非住宅性质，根据上述规定，非住宅房屋的物业服务应当由业主与物业管理企业订立物业服务合同，明确双方权利义务内容。在双方对物业服务相关事项未达成一致意见的情况下，智能仪表公司有权拒绝开发区物业公司提供的服务。而开发区物业公司据以收取物业费的《关于〈哈尔滨高新技术产业开发区物业管理各项收费的请示〉的批复》亦早在1999年即被废止。因此，开发区物业公司在既无法律规定又无双方约定，智能仪表公司又拒绝的情况下，无权单方强行向智能仪表公司提供物业服务并收取物业费。判决认定智能仪表公司应当依据公平原则给付开发区物业公司物业费，适用法律确有错误。本院再审过程中，智能仪表公司申诉称，同意检察机关抗诉意见并称，一、开发区物业公司伪造（1998）哈价经10号文件，向其收取物业费。其是在被欺骗的情况下交纳了2001年-2003年度的物业费。二、开发区物业公司无证据证明为其提供了物业管理服务。三、2012年开发区物业公司又向南岗区人民法院起诉其给付2007年-2013年度物业管理费。开发区物业公司仍未举示为其提供了物业服务或签订物业管理服务合同的证据。四、原审对认定案件的基本事实未质证或认证。五、开发区物业公司所主张的清掏费、环卫费、城市公共道路维护、园林绿化费用，这些工作并不是由开发区物业公司完成的，而是由开发区城管负责的。开发区物业公司辩称，一、其向智能仪表公司提供了相应的物业服务，事实清楚，证据充分。二、根据公平原则，其也应当获得物业服务的对价，原审判决适用法律正确。三、智能仪表公司恶意拖延司法程序、逃避支付义务、浪费司法资源。本院再审过程中，智能仪表公司提交了两份视频资料，第一份为2000年哈尔滨电视台对韩淑美的新闻采访。意在证明，湘江路街道的清扫是由南岗环卫进行的，开发区物业公司拿出的（1998）哈价经便字第10号政府文件是作废的，开发区物业公司以此作为收费依据是伪造的。开发区物业公司质证认为，对该证据的真实性有异议，因播放的视频是被记者编辑的，无法确定被采访人的言论是否完整，是否断章取义，也无法确定被采访人面对电视采访是否说实话。另外韩淑美说的两份文件不能证明是其提供的。第二份视频为2000年哈尔滨电视台对开发区城管局和哈尔滨市物价局的新闻采访。意在证明，南岗环卫清扫街道，并且记者到物价局等部门进行暗访，相关部门也给出了答复，道路及园林养护费用都是政府出的，不属于物业公司负责，所以开发区物业公司没有给其提供服务。开发区物业公司对此视频的质证意见与第一份视频的质证意见一致。本院经审查认为，该两份视频均是在2000年形成，且在原再审庭审中已举示过，不属于新证据，故本院不予采信。本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。本院再审认为，智能仪表公司虽属独栋楼房，但仍涉及公共部分的环卫、园林、道路维护、清掏、二次加压控水等服务。2008年9月24日，哈尔滨市南岗区人民法院经开发区物业公司申请向哈尔滨开发区城市管理所调取证据。哈尔滨开发区城市管理所亦出证证明智能仪表公司所在辖区内的道路清扫、绿化园林管理、给排水设施管护工作是由开发区物业公司负责。智能仪表公司主张其所在辖区内的道路清扫、园林绿化是由哈尔滨市南岗城管大队及南岗园林局负责的，但未举示证据予以证明，故其主张本院不予支持。开发区物业公司虽未与智能仪表公司签订物业服务合同，但开发区物业公司确已实际为智能仪表公司提供了物业服务，智能仪表公司理应支付相应的物业管理费。虽然哈尔滨市物价局1998年下发的物业管理各项收费标准已废止，但物业公司参照该收费标准收取相应物业管理费用，并未违反法律禁止性规定。故原审判决智能仪表公司按此标准支付物业管理费用并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2011）哈民开再终字第1号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  罗林成代理审判员  王革滨代理审判员  李雪松二〇一五年三月二十五日书 记 员  余 博