呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1682号上诉人(原审被告，反诉原告)：呼和浩特市工人文化宫。法定代表人：李连亘，该文化宫主任。委托诉讼代理人：张越，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告)：回民区志林国宾时尚大酒店，经营场所呼和浩特市回民区中山西路工人文化宫商用楼6-7楼。经营者：徐志林，男，汉族，1970年7月30日出生，住呼和浩特市赛罕区西把栅乡徐家沙梁村150号。委托诉讼代理人：张立鸿，内蒙古申宏律师事务所律师。上诉人呼和浩特市工人文化宫（以下简称呼市工人文化宫）因与被上诉人回民区志林国宾时尚大酒店（以下简称回民区志林酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人呼市工人文化宫的委托诉讼代理人张越，被上诉人回民区志林酒店的委托诉讼代理人张立鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呼市工人文化宫上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初198号民事判决，驳回回民区志林酒店的诉讼请求，支持呼市工人文化宫的诉讼请求；一、二审费用全部由回民区志林酒店承担。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中对于回民区志林酒店添置的设备，在合同解除时，未形成附合的应当由其予以拆除。对于回民区志林酒店租赁的文化宫六、七层的设备应当由其拆除，一审法院要求呼市工人文化宫赔偿回民区志林酒店设备损失于法无据。二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，呼市工人文化宫与回民区志林酒店签订《房屋租赁合同》中明确约定，回民区志林酒店必须及时缴纳租金，如有违反，呼市工人文化宫有权终止合同，并收回场所。现回民区志林酒店未按约定缴纳租金已经构成违约，呼市工人文化宫有权终止合同并收回房屋。对于回民区志林酒店请求呼市工人文化宫赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应当不予支持。三、当事人双方已经协商一致解除了《房屋租赁合同》及补充协议，但是回民区志林酒店仍占用呼市工人文化宫的房屋。为此，呼市工人文化宫多次致函回民区志林酒店，要求限期搬离，但是仍未搬离。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，回民区志林酒店应当支付呼市工人文化宫占用房屋期间的使用费，即支付租金至实际腾房之日止。四、一审法院程序违法。呼市工人文化宫向一审法院提起反诉，要求回民区志林酒店以及呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司连带支付租赁费，一审法院予以受理，但是开庭前未通知呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司，在判决书中也未表述该公司。法院认为反诉请求与本诉无关的，应当裁定不予受理，本案中一审法院未向呼市工人文化宫出具裁定，也未告知另行起诉。法院的审理程序违反法律规定。回民区志林酒店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本案中导致当事人双方租赁合同解除的违约方是呼市工人文化宫，呼市工人文化宫在2016年1月16日擅自将回民区志林酒店租赁经营的七楼贴上封条，2016年8月1日又将回民区志林酒店租赁经营的六楼水电全部停掉，导致回民区志林酒店无法经营。因出租人的原因导致合同解除，承租人可以主张赔偿损失。一审法院关于租金的判决正确。呼市工人文化宫将七楼贴了封条，并在不到一个月的时间，将七层出租给浙江商会。对于一审法院的程序问题，呼市工人文化宫已经撤回了对呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司的起诉。回民区志林酒店向一审法院起诉请求：1、解除回民区志林酒店与呼市工人文化宫的租赁合同；2、请求呼市工人文化宫赔偿因违约给回民区志林酒店造成的装修损失1663212元，设施损失201801元；3、请求呼市工人文化宫赔偿回民区志林酒店营业损失：2016年1月至7月7楼的营业损失451036元，2016年8月至12月6楼的营业损失28万元，以上合计731036元。呼市工人文化宫向一审法院反诉请求：1、请求解除呼市工人文化宫与回民区志林酒店的房屋租赁合同；2、请求回民区志林酒店支付呼市工人文化宫房屋租金1625000元（从2015年6月9日计算至2017年8月1日）及延期给付租金的利息暂计216805元,（按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，分段计算，详见计算明细），另计算至实际给付之日。一审法院认定事实：1．2012年4月18日，呼和浩特市总工会（甲方）与呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司（乙方）签订房屋租赁合同，该合同约定："甲方自愿将位于呼市××区）六、七层整体出租给乙方使用，乙方租赁六、七层用于经营酒店客房。租赁期九年。即从2012年6月8日至2021年6月8日止。每年租金两层合计120万元。头三年（即从2012年6月8日至2015年6月8日）每层每年付租金50万元；中间三年（2015年6月8日至2018年6月8日）每层每年付租金60万元；后三年（2018年6月8日至2021年6月8日）每层每年付租金70万元。每年的当年租金在合同规定的第一个十五日内付清。如乙方在合同期满前退租，租金按每年每层60万元付给甲方。甲方保证乙方能正常使用承租房屋。乙方必须按约定及时足额交纳租金，如有违反，甲方有权在乙方违约日起30天后终止合同，并收回出租场所。"合同签订后，呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司向呼市工人文化宫缴纳了2012年度房屋租金100万元。2014年3月1日，呼和浩特市总工会向呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司、回民区志林酒店发出通知，该通知载明："2014年4月18日，贵方与我方签订的《房屋租赁合同》出租方为呼和浩特市总工会，现由于单位内部调整，出租方变更为呼和浩特市工人文化宫，租金等费用由呼和浩特市工人文化宫收取。"2014年3月18日，回民区志林酒店的经营者徐志林向呼市工人文化宫交纳租金10万元，2014年4月21日，徐志林向呼市工人文化宫交纳租金8万元，呼市工人文化宫出具的收据上盖有其印章。2．2015年4月29日，呼市工人文化宫起诉呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司、回民区志林酒店，呼市工人文化宫提出诉讼请求：呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司、回民区志林酒店连带支付呼市工人文化宫房屋租金182万元及延期给付利息（以每年租金100万元为基数，按央行基准利率的标准，分别从2013年6月8日和2014年6月8日计算至判决生效之日止）。该案经该院立案审理，于2015年9月17日作出（2015）回民一初字第00180号民事判决书，该判决书认定：合同的签订主体与实际使用人不一致，且在合同履行过程中出租方变更。呼市总工会向呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司、回民区志林酒店发出通知表明，房屋出租人变更为呼市工人文化宫，租金等费用由呼市工人文化宫收取，且在通知发出后，回民区志林酒店实际经营人向呼市工人文化宫交付了租金18万元，因此涉案合同的实际履行主体为呼市工人文化宫和回民区志林酒店。故呼和浩特市总工会与呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司签订的《房屋租赁合同》对呼和浩特市工人文化宫和回民区志林酒店具有约束力，双方应该如约履行。判决：一、回民区志林酒店支付呼市工人文化宫2013年6月9日-2014年6月8日的租赁费82万元及利息（利息自2013年6月24日起以82万元为基数，按中国人民银行发布的基准利率计算至判决生效之日至）。二、回民区志林酒店支付呼市工人文化宫2014年6月9日-2015年6月8日的租赁费100万元及利息（利息自2014年6月24日起以100万元为基数，按中国人民银行发布的基准利率计算至判决生效之日至）。三、驳回呼市工人文化宫的其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，该判决已生效。后呼市工人文化宫申请强制执行。3．呼市工人文化宫于2016年1月16日即（2015）回民一初字第00180号民事案件强制执行期间将回民区志林酒店占有使用的呼市××区商用楼第七层贴上封条，阻止回民区志林酒店继续经营。后呼市工人文化宫将第七层另外出租，回民区志林酒店在七层内部设施由呼市××宫放在了第六层过道里，后由呼市工人文化宫搬出。呼市工人文化宫于2016年8月1日将回民区志林酒店占有使用的呼市××区商用楼第六层的水电断掉，阻止回民区志林酒店继续经营。2017年8月，呼市工人文化宫将回民区志林酒店在第六层的内部设施清出，后将第六层另外出租。4、2016年11月30日，回民区志林酒店向呼市工人文化宫送达了"关于解除房屋租赁合同的律师函"，律师函中单方记载了："呼市工人文化宫于2016年1月16日擅自将回民区志林酒店经营的七楼客房贴上封条，不允许继续经营，又于2016年8月1日将回民区志林酒店经营的六楼客房的水、电全部停掉，使回民区志林酒店无法继续经营。"回民区志林酒店通过该律师函通知呼市工人文化宫解除双方的房屋租赁合同。2016年12月25日，呼市工人文化宫向回民区志林酒店回函，声称："双方已在解除合同事项上达成一致意见，目前房屋租赁合同已经解除。"5、2017年12月26日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具价格评估报告书，价格评估结论为：价格评估的六、七层酒店设备在评估基准日的价格为201801元；价格评估标的酒店装修物在评估基准日的价格为1663212元，以上两项合计为1865013元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，根据回民区志林酒店于2016年11月30日发出的律师函的内容以及呼市工人文化宫于2016年12月25日发出的回函的内容可以认定，回民区志林酒店、呼市工人文化宫双方的房屋租赁合同于2016年12月25日已协议解除。故对于已形成的事实双方无需再提出诉讼请求。（2015）回民一初字第00180号民事判决书生效后，本案中的呼市工人文化宫申请了强制执行，但在案件执行期间，呼市工人文化宫擅自于2016年1月16日将回民区志林酒店占有使用的七楼贴上封条，阻止回民区志林酒店继续经营。回民区志林酒店在七层内部设施也由呼市××宫，后由呼市工人文化宫搬出。呼市工人文化宫还于2016年8月1日将回民区志林酒店占有使用的六楼水电断掉，阻止回民区志林酒店继续经营。2017年8月，呼市工人文化宫又将回民区志林酒店在六楼的内部设施清出。虽然房屋租赁合同约定："乙方必须按约定及时足额交纳租金，如有违反，甲方有权在乙方违约日起30天后终止合同，并收回出租场所。"回民区志林酒店虽确有拖欠租金的行为，但呼市工人文化宫已按法律程序起诉，且案件已进入执行阶段，即便呼市工人文化宫欲履行合同权利收回出租场所也需依照法律途径遵循法律程序进行，呼市工人文化宫擅自采取贴封条、断水电的手段阻止回民区志林酒店继续经营已违反合同中关于："甲方保证乙方能正常使用承租房屋"的约定，故呼市工人文化宫应当赔偿回民区志林酒店因违约所造成的损失。关于回民区志林酒店请求的装修损失、设施损失，因呼市工人文化宫擅自以贴封条、断水电方式阻止回民区志林酒店继续经营，并将六楼、七楼内部设施自行清空，给回民区志林酒店造成损失，故对于该项损失呼市工人文化宫应按评估报告书评估的装修现值损失及设施现值损失进行赔偿，故对于回民区志林酒店主张的装修损失1663212元、设施损失201801元依法予以支持。关于回民区志林酒店请求的营业损失，对于回民区志林酒店提供的明细，因系其单方制作，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予采纳，因回民区志林酒店未能提供有效证据证明其营业损失，故对回民区志林酒店主张的营业损失不予支持。关于反诉部分，对于回民区志林酒店抗辩的租期应依据补充合同按照2012年10月8日至2021年10月8日认定，该院认为，由于（2015）回民一初字第00180号已生效民事判决书中认定租期是从2012年6月9日至2021年6月8日，并判决本案中回民区志林酒店支付呼市工人文化宫自2013年6月9日至2015年6月8日两年中所拖欠的租金，且宣判后本案中的回民区志林酒店未提出上诉，故对于租期起始时间该院依然遵从已生效判决认定的事实即始自2012年6月9日。回民区志林酒店拖欠租金已构成违约，但由于呼市工人文化宫于2016年1月16日将回民区志林酒店占有使用的七楼贴上封条，阻止回民区志林酒店继续经营。后又于2016年8月1日将回民区志林酒店占有使用的六楼水电断掉，阻止回民区志林酒店继续经营。故房屋租金应计算至以上时间。则对于呼市工人文化宫主张的六楼租金687808元（自2015年6月9日至2016年7月31日）、七楼租金359863元（自2015年6月9日至2016年1月15日）依法予以支持，以上租金合计1047671元。关于利息损失，因房屋租赁合同约定：每年的当年租金在合同规定的第一个十五日内付清，故交付租金的时间应为每年度的6月24日前，因此利息应按照中国人民银行同期贷款利率，分别以60万元（2015年6月9日-2016年6月8日租金）为基数，从2015年6月25日计算至实际给付之日；以87808元（2016年6月9日-2016年7月31日租金）为基数，从2016年6月25日计算至实际给付之日；以359863元为基数，从2015年6月25日计算至实际给付之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、呼和浩特市工人文化宫于本判决生效后十日内一次性赔偿回民区志林国宾时尚大酒店装修损失1663212元、设施损失201801元，以上共计1865013元；二、驳回回民区志林国宾时尚大酒店的其他诉讼请求；三、回民区志林国宾时尚大酒店于本判决生效后十日内一次性支付呼和浩特市工人文化宫租金1047671元；四、回民区志林国宾时尚大酒店于本判决生效后十日内一次性支付呼和浩特市工人文化宫利息；五、驳回呼和浩特市工人文化宫的其他诉讼请求。案件受理费本诉部分已减半收取15590元，由回民区志林国宾时尚大酒店负担4370元，呼和浩特市工人文化宫负担11220元。反诉部分已减半收取10690元，由呼和浩特市工人文化宫负担3960元，回民区志林国宾时尚大酒店负担6730元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于以下几个方面:一、呼市工人文化宫应否赔偿回民区志林酒店设施损失根据本院查明的事实，呼市工人文化宫将回民区志林酒店在六层、七层的内部设施搬出，至今未归还，导致回民区志林酒店无法依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，对上述设施进行拆除，或者再利用。因而，呼市工人文化宫应赔偿回民区志林酒店上述设施的损失。二、呼市工人文化宫应否赔偿回民区志林酒店装修残值损失依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据本院查明的事实，回民区志林酒店于2016年11月30日发出律师函，称因呼市工人文化宫擅自将其经营的七楼客房贴上封条，将六楼客房的水和电全部停掉，导致其无法继续经营，故而解除双方签订的《房屋租赁合同》，呼市工人文化宫于2016年12月25日回函表示同意解除合同。而在合同解除之前，呼市工人文化宫擅自采取贴封条、断水电的手段阻止回民区志林酒店继续经营，显然违反合同中关于："甲方保证乙方能正常使用承租房屋"的约定。由于呼市工人文化宫的上述违约行为导致合同解除。呼市工人文化宫认为，其可以依据《房屋租赁合同》约定，在回民区志林酒店未按照约定及时足额交纳租金的情况下，终止合同，收回出租场所。但其并未在回民区志林酒店未按约定交纳租金的情形下，提出要终止合同，而是直接采用贴封条、断水电等强制方式阻止回民区志林酒店继续经营，这才导致双方的租赁合同无法履行，合同予以解除。因此，对于已形成附合的装饰装修物，呼市工人文化宫应当赔偿回民区志林酒店剩余租赁期内装饰装修残值损失。三、回民区志林酒店应否向呼市工人文化宫支付房屋占有使用费呼市工人文化宫在一审中提起反诉，请求回民区志林酒店支付其房屋租金1625000元（从2015年6月9日计算至2017年8月1日）及延期给付租金的利息暂计216805元，并未就房屋占有使用费提出诉请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，回民区志林酒店就呼市工人文化宫新增加的诉讼请求不同意调解，故而呼市工人文化宫可以另行起诉。四、一审程序是否违法经查阅一审卷宗，一审法院在庭审时，明确告知呼市工人文化宫，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，并询问是否同意撤回对呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司的起诉，呼市工人文化宫不同意撤回，一审法院当庭裁定对呼和浩特市国宾商务大酒店有限责任公司的起诉不予受理。因此，一审程序符合法律规定。综上所述，呼和浩特市工人文化宫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34720元，由呼和浩特市工人文化宫负担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 徐晓凡审判员 王海莹二○一八年八月八日书记员 刘亚楠