福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4346号 上诉人（原审原告）：柯荣辉，男，1959年8月27日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婕，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王善博，男，1949年6月18日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。 被上诉人（原审被告）：何月英，女，1956年3月7日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚建彬，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建石狮市五星彩印有限公司，住所地福建省石狮市振狮工业区A幢一楼。 法定代表人：梁秀惠，该公司执行董事兼总经理。 上诉人柯荣辉因与被上诉人王善博、何月英、福建石狮市五星彩印有限公司（以下简称“五星公司”）案外人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯荣辉上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判支持柯荣辉一审的诉讼请求。事实和理由：1.首先，柯荣辉与五星公司签订《房地产买卖合同》时相应的执行程序已经终结，五星公司在（2012）泉执行字第175-1号执行裁定作出后已非被执行人，其对财产所做的对价转移及设定权利的行为系合法的；其次，柯荣辉与五星公司签订的三份《房地产买卖合同》已经清远仲裁委员会出具（2015）清仲字第261号裁决书认定合法有效，该裁决书已生效且未被撤销。因此，一审判决认定柯荣辉与五星公司的房屋买卖合同无效是错误的。2.柯荣辉虽未与五星公司办理案涉房屋交接手续，但该房屋在建设伊始便由柯荣辉代为垫付工程款，并负责工地的现场管理及监督，故其已实际占有并长期使用该房屋；另外，承包人对工程价款享有优先受偿权，柯荣辉是在取得案涉房屋工程承包人的同意后对该房屋进行占有，故属于合法占有。因此，一审判决认定柯荣辉对案涉房屋的占有不合法是错误的。3.案涉《房地产买卖合同》已经生效法律文书确认，可见房屋交易对价符合买卖双方的真实意思表示，并不损害第三方的利益，且柯荣辉明确表示愿意按照合同约定将剩余价款交付法院执行，故一审判决已柯荣辉未支付全部价款为由驳回诉求是错误的。4.案涉房屋所在地块系企业用地，并未变更为商业用地，故案涉房屋并非商品房，无需具备商品房预售资质，且柯荣辉与五星公司在《房地产买卖合同》中明确约定由五星公司负责对土地性质进行变更及办理房屋所有权证，因此未能办理过户登记并非上诉人自身原因所致。故一审判决认定柯荣辉因自身原因未能办理案涉房屋的过户登记是错误的。5.五星公司是石狮市八七路北侧洋下服装面料综合二期28号的权利人，故一审判决认定案涉房屋未登记在五星公司名下是错误的。 王善博、何月英辩称，1.案涉房产所在地块系企业用地，不得进行商品房开发、销售，且案涉房产尚未完工，也未办理竣工验收，故案涉房产不得买卖。2.柯荣辉与五星公司就案涉房屋签订《房地产买卖合同》之前，案涉房屋已经被查封了，因此即便仲裁认定该买卖合同有效，也不得以此对抗执行。3.柯荣辉就案涉房屋买卖付款给五星公司的时间与出具收条的时间不能相符，真实性存疑，且从证据上看，其尚未支付全部款项。综上，一审查明事实清楚，证据确实充分，判决正确，应予维持。 五星公司未作答辩。 柯荣辉向一审法院起诉请求：1.停止对福建省石狮市八七路北侧石狮××市场××期××号商住楼××幢房地产的执行；2.王善博、何月英、五星公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：因王善博、何月英与五星公司、梁秀惠、庄彩霞、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪民间借贷纠纷一案，王善博、何月英提出财产保全申请，泉州市中级人民法院于2011年6月7日作出（2011）泉民初字第337号民事裁定，查封、扣押、冻结五星公司的财产，价值以1500万元为限等，并于2011年6月8日送达协助执行通知书给石狮市土地登记交易中心。2011年10月18日，泉州市中级人民法院作出（2011）泉民初字第337号民事判决，判决五星公司偿还王善博、何月英借款795万元及相应利息。五星公司、梁秀惠、庄彩霞、庄彩燕、庄彩恋不服，提起上诉。2012年2月10日，福建省高级人民法院作出（2012）闽民终字第8号民事裁定，按自动撤回上诉处理，泉州市中级人民法院（2011）泉民初字第337号民事判决即发生法律效力。2012年4月26日，王善博、何月英向泉州市中级人民法院申请强制执行，案号为（2012）泉执行字第175号。因王善博与梁秀惠、庄彩霞民间借贷纠纷案［案号为（2011）泉民初字第338号］亦进入执行程序，2012年9月29日，五星公司自愿与王善博、何月英达成和解协议，以五星公司名下房地产即址在石狮市洋下服装面料综合二期28号楼（除阴影部分外其余空白部分）折价1800万元外加现金150万元，抵偿给王善博、何月英，作为偿还上述二份判决确定的还款本息及逾期付款违约金等债务。2015年1月7日，泉州市中级人民法院作出（2012）泉执行字第175-1号执行裁定，将泉州市中级人民法院立案执行的（2012）泉执行字第175号案件，指定一审法院执行。一审法院予以立案受理，案号为（2015）狮执字第244号。2015年10月26日，一审法院作出（2015）狮执字第244号执行裁定，查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人五星公司、梁秀惠、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪的财产（以执行标的额为限）。同日，一审法院向石狮市房地产登记中心发出协助执行通知书，冻结登记在五星公司名下的址在石狮市××路××段房产［土地证号：狮地灵国用（2007）第0350号］的产权变更、转移手续，冻结期限为三年，上述房产不得设置新的抵押。2015年12月31日，一审法院作出（2015）狮执字第244-1号执行裁定，拍卖、变卖被执行人五星公司所有的址在石狮市××路××段房产［土地证号：狮地灵国用（2007）第0350号］。2017年5月16日，一审法院向石狮市不动产登记中心送达（2015）狮执字第244号执行裁定书及协助执行通知书。2017年7月5日，柯荣辉针对（2015）闽0581执244号申请执行人王善博、何月英与被执行人五星公司、梁秀惠、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪民间借贷纠纷一案向一审法院提出执行异议。2017年7月19日，一审法院作出（2017）闽0581执异78号执行裁定，裁定驳回柯荣辉的异议请求。柯荣辉签收该裁定书后，于2017年7月27日提起案外人执行异议之诉。另查明，案涉房地产系址于福建省石狮市××路××段石狮洋下服装面料综合市场（二期）第1至第10间（共18间），该宗土地的土地使用权登记在五星公司名下，国有土地使用权证号为狮地灵国用（2007）第0350号，使用权面积为2310㎡，地类（用途）为工业。2008年9月4日，石狮市规划建设局颁发建字第350581200800079号的建设工程规划许可证，2009年3月19日，该局颁发编号359002200903190301的建筑工程施工许可证。2011年3月29日和2011年10月6日，五星公司委托福建泉鑫建工有限公司进行建设。现石狮洋下服装面料综合市场（二期）28号楼的建筑主体及外装修已经全部完成，余下尚有水电设施仍在收尾结算，但至今未能验收仍属在建工程。再查明，柯荣辉在本案《民事起诉状》中将梁秀惠、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪列为本案第三人，在庭审中又认为梁秀惠、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪与本案案涉房地产没有法律上的关联性，并于2018年2月4日提交《撤诉申请书》，申请撤回对梁秀惠、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪的起诉。鉴于双方当事人均认为案涉房地产与梁秀惠、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪并无直接的法律上的关联性，依法予以照准，不将梁秀惠、庄彩燕、庄彩恋、汪建聪列为本案第三人。 一审法院认为，本案的争点在于柯荣辉及王善博对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权。就此，分析认定如下：（一）关于案涉房屋是否登记在被执行人名下。本案中，案涉土地的国有土地使用权登记在五星公司名下。但是，案涉房屋属于在建工程，并未通过竣工验收，也未进行房屋权属登记，案涉房屋并未登记在五星公司名下。（二）关于在人民法院查封之前是否已经签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案涉土地的国有土地使用权于2011年6月8日被泉州市中级人民法院查封，案涉房屋于2015年10月26日被冻结产权变更、转移手续。而柯荣辉提供的《房地产买卖合同》订立的时间分别为2011年1月21日、2011年12月14日和2011年12月31日。其中，后两份合同的时间明显在泉州市中级人民法院查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，不得对抗申请执行人。至于2011年1月21日的合同，虽然签订时间在查封以前，但是，合同签订时案涉房屋尚未开始建设，更未竣工验收、登记确权，五星公司也并不具备商品房预售资质，其无权将尚未开始建设或正在建设中的房屋预先销售给柯荣辉，与柯荣辉签订的上述三份合同均不具备商品房预售条件。因此，上述三份《房地产买卖合同》不具备合法有效的条件，且有两份在国有土地使用权查封之后签订。（三）关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。本案中，柯荣辉提供的证人证言相互印证，能够证明柯荣辉于2014年5月30日搬入案涉房产并举行搬家仪式。但是，案涉房产并不具备三份《房地产买卖合同》约定的交付条件，根据约定，交付条件为主体以及外装修全部完成、水电等相关设施安装均到户、立面墙的外装修标准必须与服装面料综合市场（二期）的规划一致，而根据（2017）闽0581民初1183号案件查明事实，截止至2016年2月26日，水电设施仍在收尾结算、有一部施工电梯暂无法拆除；同时，并非由五星公司将案涉房产交付给柯荣辉，而是柯荣辉自行搬入案涉房产，双方并未办理房产交接手续。因此，柯荣辉即使占有该不动产，也非合法占有。（四）关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，根据三份《房地产买卖合同》约定，其中4幢（第1至第4间商住楼）1000万元、2幢（第9至第10间商住楼）400万元、4幢（第5至第8间商住楼）450万元，该价格明显不符合正常的交易习惯。柯荣辉提供的转账凭证、收条，拟证明柯荣辉支付1480万元。但是，根据（2017）闽0581民初1183号案件查明事实，柯荣辉并未按照梁秀惠的指示将380万元全部支付给案外人福建泉鑫建工有限公司，仅支付其中的273万元。另外，梁秀惠仅承认收到柯荣辉1000万元。故柯荣辉并未支付全部价款。（五）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，柯荣辉明知五星公司不具备商品房预售资格，明知案涉房地产并未开始建设，仍与五星公司签订三份《房地产买卖合同》，虽然合同中约定过户条款，但案涉房产并未竣工验收，未办理房产初始登记，实际上因人民法院的查封措施也无法过户，对此，柯荣辉自身负有原因。故柯荣辉主张对案涉房地产享有足以阻却并排除强制执行的所有权，缺乏事实和法律根据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回柯荣辉的诉讼请求。案件受理费100元，由柯荣辉负担。 二审中，柯荣辉围绕上诉请求提供了《裁决书》及《法律文书生效证明》各一份，拟证明其与五星公司签订的三份《房地产买卖合同》合法有效。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本案认定如下：上述《裁决书》系在2016年即案涉房屋被查封之后作出，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，故本院对该证据的证明力不予认定。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据一审查明事实，案涉房屋尚未竣工，其现状也不符合柯荣辉与五星公司约定的交付条件，且双方并未办理房屋交接手续，柯荣辉仅是作为施工现场管理人员使用该房屋，并非合法占有。此外，根据在案证据及当事人陈述，柯荣辉尚未向五星公司支付全部购房款项。故一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定柯荣辉对案涉房屋不享有足以排除执行的权利，并无不当，本院予以确认。柯荣辉与此相关的上诉主张，理由不成立，不予采纳。 综上所述，柯荣辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由柯荣辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 戴 强 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年八月二十九日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附注本案适用的主要法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。