北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第03161号原告张杰，男，1961年5月27日出生。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。原告张杰与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢肖独任审判，公开开庭进行了审理。原告张杰、被告罗顿公司委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰诉称：2008年6月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的昌平区沙河镇高教园区住宅商品房即现为北街家园六区15栋3单元1801号商品房一套，合同约定该商品房总价为550042元整（由于首付提高房价优惠，该商品房原总价为591443元），交房时共缴纳各项未交款68877.28元（不含物业管理费）该商品房总价变为591417.28元，按照合同约定被告应于2010年8月15日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在2010年8月15日起720日内按约定为原告办理房屋所有权证（以下简称房产证）。合同签订后，原告于2008年6月11日向被告支付了首付房款522540元整，余款68877.28元（包括被告支付的延期交房违约金9562元），办证等费用585元，房屋维修基金15490元，契税8497.28元，印花税275元，光缆入网建设费360元，物业管理费2045元。也已于2010年10月21日付清。然而，被告并未按照合同约定履行义务。首先，被告未能按期交付商品房，直到2010年10月21日才通知原告收房。其次，在原告已付清房款、房屋契税、维修基金、房产证办证费等所有费用的情况下，被告至2013年1月4日为原告办理房产证。逾期84天，原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的房产证，并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。因为被告应赔偿原告逾期办理产权证损失（84天＊591417.28元＊万分之三）14903.72元，利息损失68.65元（14903.72＊467天＊0.36％），基于上述事实，为维护原告合法权利，特诉向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计人民币14903.72元；2、被告支付逾期办理房屋所有权证给原告所造成的利息损失共计人民币68.65元；3、诉讼费由被告承担。被告罗顿公司辩称：第一、事实方面：我司按合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋转移登记逾期造成任何实际损失。我司交付房屋后，原告无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益。我司迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何实际损失，相反，在此期间，随着我司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。第二、法律和司法解释方面：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。1、根据《合同法》第114条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。3、根据《合同法若干问题的解释（二）》第29条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。5、从以上法律规定可以看出，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故我司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素：1、我单位开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，是北京市重点工程，我单位的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我司几无获利，我司近年累计上缴税收约6至7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，我单位给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。2、我司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我单位仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我司的财产状况，使我司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我司已经向原告交付了房屋并办理了产权证书，原告完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但原告并未因此造成任何损失，希望贵院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和29条的规定，对原告过高的违约金予以减少。经审理查明：2008年6月7日，张杰与罗顿公司签订编号为Y634670的《北京市商品房预售合同》，合同约定，张杰购买罗顿公司开发的位于昌平区北街家园六区15号楼18层3单元1801号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年8月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，张杰依约定向罗顿公司支付了全部购房款。2010年10月21日，罗顿公司向张杰交付了房屋。2013年1月4日，张杰才取得昌平区北街家园六区15号楼18层3单元1801号房屋的产权证，违约84天，应支付违约金14275元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、发票、房屋交付验收表、逾期交房违约金收据以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：张杰与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向张杰承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于张杰现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对张杰造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故本院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张杰逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。张杰要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中未对此做出约定，故本院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告张杰逾期办理房屋所有权证书违约金人民币二千八百五十五元；二、驳回原告张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八十八元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 谢 肖二〇一五年三月二十六日书 记 员 王婷婷