丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书(2014)丽莲商初字第2702号原告：邱艳。委托代理人（特别授权）：张卫伟，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。被告：姚哲力。被告：娄薇。委托代理人（特别授权）：高立贵，北京华泰（杭州）律师事务所律师。第三人：雷步銮。委托代理人（特别授权）：杨艳，北京华泰（杭州）律师事务所律师。原告邱艳为与被告姚哲力、娄薇、第三人雷步銮债权人撤销权纠纷一案，于2014年9月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱欢担任审判长，与人民陪审员吴伟珍、吕规平组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告邱艳的委托代理人张卫伟、被告姚哲力、娄薇的委托代理人高立贵、第三人雷步銮及其委托代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱艳诉称：2012年4月起至2013年11月份，被告姚哲力共向原告邱艳陆续借款累计15100000元人民币，双方约定利息按月利率2.5%计算，期间被告姚哲力陆续归还借款本金累计10300000元人民币。2013年11月10日原告邱艳与被告姚哲力进行对账结算，双方重新订立了三份借款协议，约定借期均为1个月，利息按月利率2.5%计算，如乙方不能在约定的期限内偿还借款，应赔偿甲方因此产生的经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等甲方实现债权费用。其中一份借款协议确认并约定借款4800000元人民币；一份借款协议确认并约定借款600000元人民币；一份借款协议确认并约定借款654000元人民币。同时被告姚哲力出具收条一份，确认其中以转账方式收到4800000元人民币，现金交付1254000元。此后，原告多次催讨未果。2014年8月底经查发现被告姚哲力、娄薇将其共有的坐落在庆元县松源镇兴贸路69号的房产以远远低于市场价格转让给第三人进行恶意逃债。被告姚哲力、娄薇与第三人雷步銮在2013年11月4日签订了房地产买卖契约，将上述房地产转让给被告的亲戚即第三人雷步銮。原告认为两被告与第三人的前述行为已经严重损害了作为债权人的原告的合法权益。为此，请求依法判令：一、撤销被告姚哲力、娄薇与第三人雷步銮于2013年11月4日签订的房地产买卖契约；二、诉讼费用由被告承担。被告姚哲力、娄薇辩称：一、原告的债权在房地产交易之后成立，其行使债权人撤销权的前提条件不具备。本案中，原告基于借款协议而成立的债权时间是2013年11月10日，而本案涉诉的房产交易发生在2013年11月4日，故不能认定转让行为对原告债权造成损害。二、被告出卖房产是正常的房屋交易和商业行为，不存在恶意逃避债务。案涉房产被告与第三人成交的不含税价格为人民币2880000元，税费为人民币351670.88元。2013年的房产市场本就低迷，案涉房产低于评估价卖出也属正常，法律也允许30%以内的价格出入。房屋出卖时，被告与第三人之间有亲戚关系也属正常，但交易并没有原告所称的恶意逃债行为。被告出卖房屋的目的是要将房款继续投入经营项目中，并不是逃避债务。第三人雷步銮辩称：一、原、被告之间的债权债务关系第三人并不知情，第三人购房目的就是买房自住、以房养老。第三人自始至终并未和任何人预谋或串通，更没有要损害他人的利益。二、案涉房产并未以明显不合理的低价转让。2013年11月4日，第三人与被告签订房屋买卖合同，并于当日支付购房款人民币1890000元，尾款于2014年7月前陆续付清，共计人民币2880000元。同时，第三人购买案涉房产缴纳税款共计人民币351690.88元，因此该房屋的含税价格实际为人民币3231690.88元。讼争房产经庆元县信达房地产评估市场价值为人民币3550000元。诉讼后，讼争房产经原告委托法院由丽水处州资产评估有限公司评估，评估价格为人民币3920760元，根据评估报告第10页“本评估结论系处置时应缴纳的税费全部由购买方承担的价格。”第三人购买该房产的实际价格比评估价格略低，主要是2013年底房产市场不景气，这样的老房子能卖到这样的价格也属正常，况且法律也允许百分之三十以内的差价。故第三人认为案涉房产交易过程中，并不存在以明显不合理低价转让的情形。经审理，本院查明：被告姚哲力、娄薇原系夫妻关系，第三人雷步銮系第二被告娄薇的亲戚，原告与两被告之间存在债权债务关系。被告姚哲力、娄薇现已离婚。2014年11月28日，本院作出了（2014）丽莲商初字第2492号民事判决，该判决认定：2012年4月起至2013年11月份期间，被告姚哲力陆续向原告邱艳借款累计14981250元人民币，双方约定利息按月利率2.5%计算。被告姚哲力至今尚欠原告邱艳借款本金4796250元及利息未予归还。前述判决现已生效，并已进入执行程序。2013年11月4日，被告姚哲力、娄薇与第三人雷步銮签订了房地产买卖契约，将当时两被告所共有的坐落在庆元县松源镇兴贸路69号的房产转让给第三人雷步銮。契约签订的当日，第三人雷步銮将人民币1690000元转入被告姚哲力账户。案涉房屋已经于2013年11月5日过户到第三人雷步銮名下。此外，在诉讼过程中，本院经原告申请对案涉房产进行了评估，经评估，案涉房产评估值为人民币3920760元。本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原、被告身份证明、结婚登记申请书、借款协议、收条、告知书、房产证、房屋买卖协议、第三人提供的购房合同、房产登记信息、档案查询说明、房产评估报告、中国银行客户回单及交易明细单及当事人庭审陈述。本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点系被告姚哲力、娄薇与第三人雷步銮于2013年11月4日签订的《房地产买卖契约》是否应予撤销的问题。根据《房地产买卖契约》的约定，案涉房产以人民币2880000元的价格转让给第三人，第三人雷步銮提供了中国银行客户回单及交易明细单、邮储银行交易明细单以及被告出具的收条以待证前述购房款的全额交付。但综合全案的案情，本院所仅能够采信中国银行客户回单及交易明细单，而该证据仅能证明第三人曾经交付过购房款人民币1690000元。对于第三人所举证的邮储银行交易明细单以及被告出具的收条，本院认为前述证据在证明效力方面尚有所欠缺，不能有力证明其待证的主张，故依法不予采信。故对第三人雷步銮提出的案涉房产实际成交额为人民币3231670.88元的抗辩，本院依法不予采纳。且案涉房屋经评估，评估值为人民币3920760元，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条的规定，本案案涉房屋购房款的实际交付数额已经远远低于其市场价的70%，已构成明显低价。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，被告姚哲力、娄薇与第三人雷步銮于2013年11月4日签订的《房地产买卖契约》，且案涉房产已经完成了过户，上述行为均可能导致原告邱艳的债权无法实现，损害了原告的合法权益。因此，原告请求撤销被告姚哲力、娄薇与第三人雷步銮于2013年11月4日签订的《房地产买卖契约》符合法律规定，依法应予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：撤销被告姚哲力、娄薇与第三人雷步銮于2013年11月4日签订的《房地产买卖契约》。案件受理费29840元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员  朱 欢人民陪审员  吕规平人民陪审员  吴伟珍二〇一五年三月三十日代书 记员  陈乙瑄