山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第2422号原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人尚超，总经理。委托代理人王楠，男，该公司经理，住济南市。委托代理人卢振军，男，该公司职工，住济南市。被告李雁，女，1980年6月7日生，汉族，中国重汽职工，住济南市原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司与被告李雁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王延庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司代表人尚超的委托代理人卢振军，被告李雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司（以下简称之平物业济南分公司）诉称：2012年7月1日山东鲁能亘富有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告负责山东鲁能亘富有限公司开发的鲁能领秀城西一区A地块（即十区）实施物业服务，物业服务费按每月每平方米1.6元。原告按合同约定履行物业服务义务，被告自2014年1月1日起至2015年7月20日无故拖延向原告支付物业服务费2790.7元。原告经多次催要未果，为此诉至法院，请求判令被告支付自2014年1月1日起至2015年7月20日止的物业服务费2790.7元。被告李雁辩称：我与原告之间没有合同关系，不是本案的适格被告，原告起诉我没有事实和法律依据和事实依据。被告自2009年入住后就与济南深长城物业管理公司签订物业服务协议，并一直履行合同。本人从未与原告签订过物业服务合同或协议。被告自2012年7月至2013年12月一直正常缴纳物业费，无人告知被告已更换物业。2014年初被告因家中厨房阳台顶部出现大面积漏水、主卧窗户顶部墙角处漏雨、可视对讲门禁系统无法使用等问题找物业维修，才知道更换了物业公司，原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司拒绝为被告提供物业服务维修未为原告提供物业服务，导致被告房屋问题至今得不到维修，造成被告巨大经济损失，故原告无权向被告主张物业费。根据原告提供的合同证据显示，合同签订人系为山东鲁能亘富开发有限公司与原告所签，合同签订日期为2012年7月1日，而被告在2009年12月22日与济南深长城物业管理有限公司已签订服务服务物业服务合同，山东鲁能亘富开发有限公司与原告把合同价格由1.2元/平变为1.6元/平未征得被告的同意。且变更后的合同被告从未见过，亦不是合同签订人，故原告无权要求被告履行合同义务。对于原告已收取的被告交纳的2012年7月至2013年12月期间的物业费，被告保留要求其返还的权利。经审理查明：2012年7月1日，案外人山东鲁能亘富开发有限公司与原告之平物业济南分公司签订关于鲁能领秀城西一区（A地块）（即十区，本院注）《前期物业服务合同》一份，合同中约定由原告之平物业济南分公司为其开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为半年，自2012年7月1日起至2012年12月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.6元/平方米/月（按建筑面积计算）的标准收取。合同落款处加盖了山东鲁能亘富开发有限公司的合同专用章及原告之平物业济南分公司公章。合同到期前，双方于2012年12月31日又签订《鲁能领秀城领秀西一区前期物业服务协议》一份，约定合同期限为自2013年1月1日起至业务会成立结束。并约定如因本物业的业主委员会成立并决定不再聘用乙方时，由业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》，新合同生效时，本合同自然终止。合同落款处加盖了山东鲁能亘富开发有限公司的合同专用章及原告之平物业济南分公司公章。原告之平物业济南分公司在鲁能领秀城西一区（A地块）（即十区，本院注）实际服务至2015年7月20日。被告所居住的十区1号楼1单元1002室包括在该合同约定的服务范围之内，房屋的建筑面积为93.44平方米，自2014年1月1日至2015年7月20日，被告未向原告之平物业济南分公司交纳物业服务费共计2790.7元。现原告之平物业济南分公司要求被告李雁支付自2014年1月1日至2015年7月20日期间的物业服务费2790.7元。被告辩称其未与原告签订过物业服务合同，原告工作人员也明确表示不为其提供服务，被告家中厨房阳台顶部大面积漏水、主卧窗户顶部墙角处漏雨、可视对讲门禁系统无法使用等问题被告原告一直未给解决造成其经济损失，且原告的物业服务存在重大瑕疵，故被告拒绝交纳物业费。被告为证明其主张的内容提交了照片一宗及其与济南深长城物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》一份。原告对上述证据均不予认可并辩称，原告与山东鲁能亘富开发有限公司签订的物业服务协议合法有效，对全体业主均具有约束力。被告的房屋质量问题是开发商问题与原告无关，原告已积极为其维修。以上事实，由前期物业服务合同、前期物业服务协议、照片及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告之平物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告之平物业济南分公司为被告李雁所居住的鲁能领秀城西一区A地块（即十区）提供了物业服务，被告李雁应当及时向原告之平物业济南分公司交纳物业服务费。对于被告辩称的未与原告签订物业服务协议，原告无权向其主张物业费的意见，本院不予采纳。自2014年1月1日至2015年7月20日，原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告李雁未及时向原告交纳物业服务费，现原告之平物业济南分公司要求被告李雁支付2014年1月1日至2015年7月20日的物业费2790.7元，合法有据，本院予以支持。关于被告主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非原告公司造成，对房屋质量问题的修复亦非原告公司的合同义务，且被告也未能提供证据证实原告对此存在过错，故不能作为被告拒交物业费的正当理由。关于被告李雁辩称的原告之平物业济南分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此拒交物业费的意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告李雁的陈述及举证来看，原告之平物业济南分公司在物业服务方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对被告李雁主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一项、第三项、第四项、第七项、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告李雁于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司2014年1月1日至2015年7月20日的物业服务费2790.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  王延庆二〇一五年十月二十六日代理书记员  况磊磊