天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民二初字第1692号原告李建海，无职业。委托代理人赵健娜（原告之妻），无职业。被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人颜语，职务董事长。委托代理人李铭扬，该公司职员。原告李建海与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法由代理审判员汪国平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建海之委托代理热赵健娜到庭参加诉讼。被告天津星耀投资有限公司未到庭参加诉讼，向本院提交答辩状。本案现已审理终结。原告李建海诉称，原、被告于2009年11月30日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇枫情阳光城73-1-1605号商品房一套，被告应在2011年10月30日前将验收合格的房屋交付给原告。原告依约履行了付款义务，但被告至今未履行交付房屋的义务。根据合同约定，被告应支付原告逾期交房的已付款利息和违约金，故呈讼法院要求被告支付自2013年9月10日至2015年11月10日的已付款利息59463元和违约金17838元，共计77301元；诉讼费用由被告承担。被告天津星耀投资有限公司辩称，首先，被告因延期交房给原告带来的损失和不便表示歉意。其次，对原告主张的逾期交房期间予以认可，但认为原告的诉请金额过高，高于原告的实际损失。应当参考国务院颁布的天津市国土资源和房屋管理局发布的同地段高层住宅租金标准，依据《合同法》第114条及《合同法司法解释2》第29条的相关规定计算实际损失，作为违约金判定标准，故请求法院根据法律规定对原告诉请的数额予以减少。双方争议焦点：原告主张的逾期交房已付款利息及违约金是否符合法律规定，应否予以减少。原告提交如下证据：1、天津市商品房买卖合同1份、天津市房屋登记证一张，以此证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，约定了交房日期及违约责任。2、购房发票2张，以此证明原告已交纳全部购房款。3、（2013）南民二初字第1317号民事判决书一份，证明此前的诉讼情况及被告违约的情况。本院认证：原告提交的证据1-3均具有证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2009年11月30日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区八里台镇枫情阳光城73号楼-1-1605号的商品房一套，价款为455996元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2011年10月30日前将房屋交付给乙方使用”。同时，第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同签订后，原告按约向被告交付购房款455996元，但被告至今未将房屋交付给原告使用。庭审中，被告称原告购买的房屋正在建设中，将在近期交付给原告。原告就被告逾期交房之违约行为曾诉至本院，本院以（2013）南民二初字第1317号民事判决书判决被告支付原告2011年11月31日至2013年9月9日已付款利息53713.83元和违约金16114.14元，共计69827.97元。判决生效后，被告至今仍未交房。另查明，中国人民银行三年至五年贷款年利率分别为：2012年7月6日至2014年11月21日为6.4%；2014年11月22日至2015年2月28日为6.0%；2015年3月1日至2015年5月10日为5.75%；2015年5月11日至2015年6月27日为5.50%；2015年6月28日至2015年8月25日为5.25%；2015年8月26日至2015年10月23日为5.0%；2015年10月24日至2015年11月10日为4.75%。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告逾期交付其所售房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。原告主张逾期交房的期间为2013年9月10日至2015年11月10日，符合法律规定，本院予以确认。根据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息。被告现已逾期三年有余，因此应参照银行三至五年同期贷款利率计算已付款利息，其计算方法为：1、2013年9月10日至2014年11月21日，共计438天，按照银行同期贷款利率年6.4%计算，455996×6.4%÷365×438=35020.49元；2、2014年11月22日至2015年2月28日，共计99天，按照银行同期贷款利率年6.0%计算，455996×6.0%÷365×99=7420.87元；3、2015年3月1日至2015年5月10日，共计71天，按照银行同期贷款利率年5.75%计算，455996×5.75%÷365×71=5100.28元，4、2015年5月11日至2015年6月27日，共计48天，按照银行同期贷款利率年5.50%计算，455996×5.50%÷365×48=3298.16元，5、2015年6月28日至2015年8月25日，共计59天，按照银行同期贷款利率年5.25%计算，455996×5.25%÷365×59=3869.72元，6、2015年8月26日至2015年10月23日，共计59天，按照银行同期贷款利率年5.0%计算，455996×5.0%÷365×59=3685.45元，7、2015年10月24日至2015年11月10日，共计18天，按照银行同期贷款利率年4.75%计算，455996×4.75%÷365×18=1068.16元，合计59463.12元。原告主张59463元，未超过上述数额，本院予以支持。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金17839.93元。原告主张17839元，未超过上述数额，本院予以支持。综上，被告应支付原告自2013年9月10日至2015年11月10日的已付款利息59463元和违约金17838元，共计77301元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告李建海自2013年9月10日至2015年11月10日的已付款利息59463元和违约金17838元，共计77301元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1799元，原告李建海承担955元，被告天津星耀投资有限公司承担844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  汪国平二〇一五年十月十八日书 记 员  王梓璇速 录 员  丁 姗