浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）温平水初第293号原告：王仁滨。原告：温凤辉。上列原告委托代理人：林先教，浙江雅河律师事务所律师。被告：姚必虎。被告：王秋永。第三人：姚必轻。委托代理人：卢彩玲，浙江时代商务律师事务所律师。委托代理人：陈林莲，天册（上海）律师事务所律师。原告王仁滨、温凤辉与被告姚必虎、王秋永房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员苏忠群适用简易程序审理，因被告姚必虎下落不明，于2014年7月7日转为普通程序，依法组成由审判员苏忠群担任审判长、人民陪审员廖洪高、叶彩珠参加评议的合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理，原告温凤辉及其与原告王仁滨共同委托代理人林先教到庭参加诉讼，被告姚必虎、王秋永经本院公告送达开庭传票拒不到庭。后本院于2014年10月16日依法追加姚必轻与姚必虎所有权确认纠纷一案的原告姚必轻为本案第三人，于2015年1月19日再次公开开庭进行审理，原告温凤辉及其与原告王仁滨共同委托代理人林先教、第三人姚必轻及其委托代理人陈林莲、卢彩玲到庭参加诉讼，被告姚必虎、王秋永经本院公告送达开庭传票拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仁滨、温凤辉起诉称：两原告及两被告均系夫妻关系。2013年9月5日。两被告自愿将坐落于平阳县水头镇环城北路3号楼2单元501室套房以850000元出售给两原告共同所有，双方签订契约一份，原告先后通过银行汇款方式支付被告房款450000元，并约定余款400000元待被告办理房屋产权初始登记及产权过户完毕后一次性付清。现该房屋土地使用权初始登记已办理完毕，登记在被告姚必虎名下。房屋所有权证尚未办理，但已符合办理房屋产权初始登记。原告多次要求被告协助办理上述房屋所有权初始登记及产权过户手续未果。为此，原告起诉要求：1、依法判令被告立即办理坐落平阳县水头镇环城北路3号楼二单元501室套房的房屋所有权证，并协助原告办理房屋产权过户登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。原告王仁滨、温凤辉在本院指定的举证期限内提交并于庭审中出示的证据有：1、身份证、结婚证，证明原告的主体资格；2、人口信息、婚姻登记表，证明被告身份情况及两被告原系夫妻关系，于2014年6月13日办理离婚手续的事实；3、契约，证明被告已将涉案房屋出卖给原告的事实；4、收据、银行交易凭证，证明原告已支付房款450000元的事实；5、城乡个人建房建设用地规则申请表、土地登记卡，证明现被告已办理涉案房屋土地使用权证初始登记，登记在被告姚必虎名下，地号为3-193003-1，土地权利证书号：1-2014-03319；房屋所有权未办理，但已符合办理房屋产权初始登记。被告姚必虎、王秋永未作答辩亦未在本院指定的举证期限内提供证据。第三人姚必轻答辩称：关于原告起诉的第一项诉讼请求，要求被告立即办理坐落平阳县水头镇环城北路3号楼二单元501室套房的房屋所有权证，并协助原告办理房屋产权过户登记手续，第三人认为缺少事实与法律依据，在没有确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效的前提下，不存在法律基础，原告总计支付450000元，原告并没有完全履行支付的义务，且没有实际占有房屋，在这种情况下，原告的该项诉讼请求没有事实与法律依据；对涉案房屋第三人已经提供证据，实际所有权人系第三人，要考虑原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，原告在购买房屋时，2013年9月份房屋实际上并没有完全建成，被告是否系房屋所有权人，根据政府相关文件并不能证明系被告所有，房屋买卖合同的标的物并未明确；若原、被告买卖合同属实，原告购买了这间房屋，但是实际所有权人是第三人，原告在房屋买卖过程中存在过错，原告没有对房屋所有权进行核实，在这种情况下购买了这间房屋，原告善意第三人取得这间房屋的所有权也不成立；原、被告并不是同一村村民，这种联建房买卖可能存在法律的障碍，签订的房屋买卖合同效力存在问题。请求驳回原告诉讼请求。第三人姚必轻在本院指定的举证期限内提交并于庭审中出示的证据有：1、股权证，证明姚必轻系平阳县水头镇下林村村民，因为村土地被政府征用，而与被告共同分得地基；2、分成方案；3、下林村2011年土地征用补偿兑现地基分成表；4、下林村村委会证明；1-4共同证明姚必轻系平阳县水头镇下林村村民，因为村土地被政府征用，而与被告共同分得下林村环地北路地基及讼争房屋系姚必轻所有；5、土地证，证明讼争房屋的土地权属情况；6、欠条；7、套房返还协议；8、调解协议书；5-8共同证明讼争房屋系姚必轻所有之事实及被告答应购买姚必轻房屋或者返还姚必轻房屋，但最终均没有付诸实施的事实。本院依职权调查收集的证据有：水头镇下林村村委会委员姚必勤谈话笔录一份，证明诉争房屋相关情况的事实。被告姚必虎、王秋永经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告、第三人及本院依法收集的证据进行质证的权利。原告提供的上述证据，经庭审质证，对原告提供的证据，第三人质证意见如下：对证据1-2的三性均无异议，对证据3-4的真实性应该由被告确认过之后，第三人对其真实性才能确认，若证据3-4的真实性确认的前提下，第三人认为原、被告之间仅仅签订了购房买卖的协议，双方的法律关系还是合同关系，原告仅仅履行部分的房款支付义务，相关登记并未变更，根据物权法规定，不得对抗第三人物权原始取得权利，契约的签订时间是2013年9月份，实际上房屋并未完全的建成，相应的权属证明并没有办理下来，合同的标的物并未明确，根据相关规定，房屋买卖标的物要明确，而本案标的物并未明确，所以对其合同的效力性有异议；对证据4的真实性无异议，仅能证明原告支付了部分的购房款；对证据5中城乡个人建房建设用地规划申请表的三性均有异议，土地登记卡的真实性无异议，但是与本案没有关联，与能否办理房屋产权登记没有关联。证据4中收据2013年9月5日签订购买协议时支付了转让款300000元，另2013年8月6日150000元与本案没有关联性。对第三人提供的证据。原告质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，股权证并不能看出共同分得地基；对证据2-3的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，从分成表中看不清楚分成了多少地基，姚必轻具体兑现了多少，姚必虎与姚必轻两个人共同分到一间，对其事实原告并不清楚；对证据4的三性均有异议，2014年6月25日，与原告起诉的是同一天，村证明在没有核实的情况下，在不知道地基转让的情况下出具的；对证据5的三性均无异议；对证据6的真实性无法核实，若是真实的话，从欠条上面可以说明，2013年6月3日以前第三人将自己拥有的份额转让给被告用于建房，价款1160000元，双方约定9月22日前付清的事实；对证据7的真实性无法核实，若是真实的话，被告又将涉案房屋转让给了姚必轻，并没有看出价款是多少，转让的合同的基本要素缺失；对证据8的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，2014年4月23日双方达成的协议，第一条中，结合欠条可以证明中间被告已经支付了260000元的地基转让款，从第二条看调解协议对2013年11月13日的协议进行了变更和部分的补充，若被告没有支付900000元，将于2014年5月10日将房屋过户给姚必轻，从条款看若未支付900000元将用房屋抵债；并不能证明姚必轻主张的房屋错误登记等一系列的事实。对本院依法收集的证据第三人无异议，原告质证意见如下：对其合法性无异议，真实性只有姚必虎自己清楚，原告并不清楚，谈话笔录中可以看出原告在地基房屋建设过程中并没有参与。本院认为，原告、第三人提供的证据及本院依法收集的证据，来源合法，内容真实，与待证事实存在关联，本院应予以采纳。经审理本院认定本案事实如下：被告姚必虎与被告王秋永原系夫妻关系，双方于2014年6月13日登记离婚，原告王仁滨与原告温凤辉系夫妻关系。姚必轻与被告姚必虎均系平阳县水头镇下林村村民，因该村土地被征用，姚必轻与被告姚必虎共同获得同一地块征用安置地基，经其他村民协商联建，通过抽签方式决定建成后姚必轻应获得坐落于平阳县水头镇环城北路3号楼2单元501室房屋即本案诉争房屋。联建工程由被告姚必虎牵头，于2013年4月23日向相关部门申请，经批准建设，现已建设至六层结顶。2013年9月5日，被告姚必虎、王秋永夫妇将本案讼争房屋立契以858000元价格出卖给本案原告王仁滨、温凤辉夫妇。契约约定，卖方应将房产及过户手续办理完整交付买方，契约立字生效后所有权永归买方，买方即可搬迁居住。王仁滨夫妇已付购房款450000元，被告姚必虎将房屋契约交付王仁滨夫妇。另外408000元购房款尚未支付。王仁滨夫妇购房时，该房屋土建已完工，现该房屋没有装修，王仁滨夫妇出也没有实际占有使用该房屋，该房屋现处于空置状态。2013年6月3日，被告姚必虎向姚必轻出具一份欠条，欠条裁明，今欠姚必轻地基转让款1160000元，该款应于2013年9月22日前付清。2013年11月13日，姚必轻与被告姚必虎订立一份房屋返还协议，转让人为被告姚必虎，受让人为姚必轻，协议载明，转让人持有涉案房屋，现决定将该商品房转让给姚必轻，如姚必轻本人或第三人（购买人）办理房屋土地权属登记、变更手续，被告应无条件配合协助，并承担权属登记、变更费用。2014年4月23日，姚必轻与姚必虎经水头镇人民调解委员会调解达成协议，协议约定被告姚必虎在2014年5月6日前一次性付清该房屋房款给姚必轻900000元；被告姚必虎如违约无付该款，必须在2014年5月10日前把该房产证过户给姚必轻等内容。现该涉案房屋土地使用权证已于2014年5月5日办理，登记在被告姚必虎名下，已由被告姚必虎领取交由姚必轻收执。房屋所有权证尚未办理，但经本院发函住建局回复已具备房产初始登记条件。本院认为，本案讼争的房地产属不动产，根据我国物权法确立的不动产登记的公示和公信效力原则，不动产的产权人以不动产登记薄中登记的权利为准。本案讼争的房屋坐落于平阳县水头镇环城北路3号楼2单元501室，房屋土地使用证登记在被告姚必虎名下，房屋所有权证虽未办理，但经本院向平阳县住建局去函了解，该局回函称已具备房屋所有权证初始登记条件。尽管本案讼争的房屋来源于第三人姚必轻因土地被征用获得安置补偿地基后由村民联建应得房屋，被告姚必虎基于何种方式将涉案房屋土地使用权登记在其名下，现有证据均不足以推翻涉案房地产土地使用权登记的公示公信效力。被告王秋永与被告姚必虎原系夫妻关系，上述房产产生于两被告夫妻关系存续期间，故两被告对讼争房屋有处分权。两被告已于2013年9月5日以858000元价格立契出卖给本案原告王仁滨、温凤辉夫妇，两原告已支付购房款450000元，双方达成的契约并不违背法律禁止性规定，现有证据也没法证明原告与两被告之间存在恶意串通，故两原告与两被告与达成本案房屋买卖契约有效。合同双方均应全面履行合同义务，两被告应履行办理涉案房屋所有权初始登记并协助原告办理产权过户变更登记义务。姚必轻与被告姚必虎于2013年11月13日达成的房屋返还协议及于2014年4月23日经水头镇人民调解委员会调解达成的协议，时间均在被告姚必虎出售讼争房屋给原告后，该两份协议达成时，协议的标的物已被被告姚必虎先行出售，协议目的已无法实现。被告姚必虎、王秋永经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。判决如下：被告姚必虎、王秋永于本判决生效后十日内协助原告王仁滨、温凤辉办理坐落平阳县水头镇环城北路3号楼二单元501室套房的房屋所有权证，并协助原告办理上述房屋产权过户登记手续。案件受理费80元，由王仁滨、温凤辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  苏忠群人民陪审员  廖洪高人民陪审员  叶彩珠二〇一五年三月三十一日代书 记员  苏义杰