浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2808号上诉人（原审原告）：马惠明。上诉人（原审原告）：钱建芳。两上诉人共同委托代理人：尚东坡、许东升。被上诉人（原审被告）：杭州华瑞房地产开发有限公司。法定代表人：沈关海。委托代理人：许舟华。委托代理人：濮林龙。上诉人马惠明、钱建芳因与被上诉人杭州华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2007年12月5日，马惠明、钱建芳与华瑞房地产公司订立《商品房买卖合同》一份，约定华瑞房地产公司将位于杭州市萧山区城厢街道东湘社区湘湖林语5幢2单元1001室房屋出售给马惠明、钱建芳，同时双方对房屋面积、房屋价格、付款方式、交房时间等进行了约定。双方在住宅质量保证书中约定：房间和外墙面防渗漏保修八年，内墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年。合同订立后，案涉房屋于2009年4月17日竣工验收，华瑞房地产公司于2009年7月1日向马惠明、钱建芳交付案涉房屋。马惠明、钱建芳在验房后发现案涉房屋存在墙面严重空鼓、地面开裂、阳台顶开裂、阳台移门偏位质量问题。后华瑞房地产公司对上述质量问题进行了修复，马惠明、钱建芳于当月开始对案涉房屋进行装饰装修。2010年4月起，案涉房屋出现外墙漏水、墙面空鼓等问题。同年5月左右，华瑞房地产公司根据马惠明、钱建芳提出的案涉房屋存在的外墙漏水，墙体粉刷层空鼓、开裂，顶板板底抹灰空鼓、开裂进行了部分维修，剩余未维修部分双方发生分歧后，马惠明、钱建芳表示要求自行维修。2013年5月9日，经钱建芳与华瑞房地产公司员工沈强梅电话联系，华瑞房地产公司承诺为马惠明、钱建芳维修房间墙壁及窗套质量问题。2013年6月9日原审法院对本案预立案，2014年3月25日立案受理，马惠明、钱建芳请求判令：一、华瑞房地产公司按照《商品房买卖合同》的约定对位于湘湖林语5幢2单元1001房屋存在的墙面漏水、空鼓等质量问题进行保修；二、华瑞房地产公司赔偿马惠明、钱建芳因保修造成的装修费、临时居住安置费损失20000元。原审庭审中，马惠明、钱建芳变更第二项诉讼请求为华瑞房地产公司支付马惠明、钱建芳因保修问题所造成的鉴定费损失12000元、律师费损失10000元。原审法院另查明，2013年12月2日经鉴定机构现场勘验，案涉房屋墙体粉刷层空鼓、开裂存在以下情况：1、入户门东侧内墙面在开关上下有2处空鼓现象，其中有1处的空鼓面积约（100～350）×1800mm。2、南阳台的东外柱北侧中上部有1处粉刷层空鼓，大小约600×1200mm；西侧中部有1处空鼓，大小约250×100mm。3、客厅西墙面有6处空鼓，其中墙的中上部处的空鼓面积约350×800mm，两插座下侧墙面均有空鼓现象；西墙面中上侧有1条较宽的垂直收缩裂缝，长度约1000mm，其他部位有6条较细的收缩裂缝。阳台与客厅间东侧墙的北面有4处面积较小的墙面粉刷层空鼓；东墙南端有3处面积较小的墙面粉刷层空鼓。4、餐厅西墙面有8处粉刷层空鼓，其中有2处空鼓的大小约200×800mm。北门东侧墙面有2处粉刷层空鼓，大小约250×800mm，插座下墙面均有粉刷层空鼓现象。5、东北房（书房）西墙北侧有约1／2面积粉刷层空鼓，且有多条收缩裂缝。南门西上侧有约300mm长的粉刷层空鼓，且木板隔墙与砖墙间顶部有1条上宽下窄垂直裂缝；门东侧墙的插座下侧均有粉刷层空鼓现象。北墙的窗下墙有5处粉刷层空鼓，窗框两侧均有粉刷层空鼓现象。东墙面共有6处粉刷层空鼓现象，其中南侧的空鼓范围较大。6、南中房的南窗东上侧有1条“u”形裂缝，东下侧有1条东高西低斜裂缝，中间有1条垂直裂缝，窗西侧有多条收缩裂缝，窗下有2条水平裂缝和1条垂直裂缝；窗的东西两侧及窗下墙面均有多处粉刷层空鼓现象。7、东南房（主卧）西墙的南侧有大面积粉刷层空鼓（空调机下侧）；南窗的东、西两下侧各有1处粉刷层空鼓，窗框东侧的上、下段均有局部粉刷层空鼓现象，南窗东侧有4条垂直裂缝，西侧有多条不规则裂缝。东墙南侧有因墙面粉刷层空鼓而进行修补的现象，修补处尚有局部空鼓现象；东墙其余墙面有多处粉刷层空鼓现象，其中北侧的空鼓面积较大。案涉房屋顶板板底抹灰空鼓、开裂存在以下情况：1、南阳台顶板板底的抹灰有多处开裂。2、客厅顶板在东南角、顶灯的东侧有局部板底抹灰因空鼓、脱落，脱落的界面为抹灰与混凝土结构面之间，从抹灰的构成看，共分2层，每层厚约为1.5～2.0mm左右；其他部位有多处抹灰开裂。3、餐厅顶板板底的抹灰有多处开裂。4、北阳台顶板板底的抹灰有多处开裂。5、东北房顶板的西北角、东北角有局部板底抹灰因空鼓、脱落，脱落的界面为抹灰与混凝土结构面之间，从抹灰的构成看，共分3层，每层厚约为0.5、4.0、1.5mm左右，从其颜色看，内2层与外层颜色不同；其他部位板底的抹灰有多处开裂。6、南中房顶板板底的抹灰有多处开裂。7、东南房顶板板底的抹灰有多处开裂。原审法院再查明，在原审法院委托鉴定过程中，华瑞房地产公司现场代表（沈强梅）表示窗框周边墙体渗漏系华瑞房地产公司责任，且已经对渗漏的墙体进行了处理，钱建芳对此也表示认可。马惠明、钱建芳因本案诉讼支出律师代理费10000元及鉴定费12000元。原审法院认为：《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定，房地产开发企业在销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。《规定》第五条第3项规定，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。现马惠明、钱建芳与华瑞房地产公司约定：房间和外墙面防渗漏保修八年，内墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年。双方约定的保修期未低于《规定》中确定的最低保修期限。故双方在商品房买卖合同中约定的保修期合法有效，华瑞房地产公司应当根据该约定从交房日起承担保修义务。现双方未对墙体粉刷层空鼓、开裂保修期限进行约定，墙体粉刷层应当属于华瑞房地产公司向马惠明、钱建芳出售案涉房屋时已实施的装修工程，故墙体粉刷层空鼓、开裂保修期应当依据《建设工程质量管理条例》从竣工验收之日起确定为2年。关于案涉房屋交付时间问题，马惠明、钱建芳主张为2009年7月1日，华瑞房地产公司主张为2009年4月29日。华瑞房地产公司在庭审中接受法庭询问时曾认可马惠明、钱建芳主张的2009年7月1日为交房日，后主张为2009年4月29日，根据马惠明、钱建芳提交的房屋交付验收清单认定华瑞房地产公司于2009年7月1日向马惠明、钱建芳交付案涉房屋。故华瑞房地产公司应当从2009年7月1日起为案涉房屋的房间和外墙面防渗漏承担八年保修责任，为案涉房屋内墙面、顶棚抹灰层脱落承担一年保修责任。经审理查明，华瑞房地产公司根据马惠明、钱建芳的要求曾于2010年5月期间对案涉房屋存在的外墙漏水，墙体粉刷层空鼓、开裂，顶板板底抹灰空鼓、开裂进行了部分维修，剩余未维修部分双方发生分歧后，马惠明、钱建芳表示要求自行维修。现案涉房屋顶板板底抹灰空鼓、开裂保修期已于2010年7月1日届满；墙体粉刷层空鼓、开裂保修期已于2011年4月17日届满；外墙漏水保修期尚余3年。且本案审理过程中，华瑞房地产公司已对案涉房屋外墙漏水问题进行了维修。故马惠明、钱建芳要求华瑞房地产公司对案涉房屋存在的外墙漏水，墙体粉刷层空鼓、开裂，顶板板底抹灰空鼓、开裂等问题承担保修责任的诉讼请求缺乏相应的事实及法律依据，不予支持。2013年5月9日华瑞房地产公司员工沈强梅表示愿意为马惠明、钱建芳维修房间墙壁及窗套质量问题的承诺，系华瑞房地产公司在墙体粉刷层空鼓、开裂保修期届满后自由处分民事权利，自愿承担房屋质量瑕疵责任的行为，不能视为双方已协议延长了墙体粉刷层空鼓、开裂的保修期，华瑞房地产公司仍需对马惠明、钱建芳房屋承担保修责任。因案涉房屋的外墙漏水，墙体粉刷层空鼓、开裂，顶板板底抹灰空鼓、开裂等问题系华瑞房地产公司施工不当引起，故马惠明、钱建芳因本案支出的鉴定费用12000元应由华瑞房地产公司负担。马惠明、钱建芳因本案支出的律师代理费10000元系马惠明、钱建芳在纠纷发生过程中，自身行为而造成的扩大损失，故马惠明、钱建芳要求华瑞房地产公司承担律师代理费10000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年9月12日判决：一、华瑞房地产公司在判决生效后十日内支付马惠明、钱建芳鉴定费12000元；二、驳回马惠明、钱建芳的其余诉讼请求。如果华瑞房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由马惠明、钱建芳负担250元；由华瑞房地产公司负担100元。宣判后，马惠明、钱建芳不服，向本院提起上诉称：原判对华瑞房地产公司副总经理沈强梅在处理质量问题中的承诺系代表华瑞房地产公司的职务行为没有明确认定，至今华瑞房地产公司也未对外墙渗水的维修作出设计方案，并进行有效处理。既然原审认定外墙渗水还余3年保修期，就应当判决华瑞房地产公司在保修期内承担保修责任。华瑞房地产公司交付的房屋有质量问题而影响马惠明、钱建芳的居住，华瑞房地产公司就应承担一切责任。保修完成后，应由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收，一审在没有任何证据证明马惠明、钱建芳的房屋已过保修和保修已经完成的验收依据下，就判决华瑞房地产公司不再承担保修和赔偿责任是违法的。请求二审法院维持原判第一项，撤销第二项；改判支持马惠明、钱建芳一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由华瑞房地产公司承担。上诉人马惠明、钱建芳在二审中未提交新证据。被上诉人华瑞房地产公司在二审中辩称：关于本案的两个质量问题，关于墙体问题，涉案房屋实际上是没有渗漏问题的。墙体与窗户框架结合部有一点渗漏，并不是墙体渗漏。墙体渗漏双方约定保修期是八年，墙体与窗户框架结合部保修最多是两年，而且也超过了本案的保修期。该渗漏华瑞房地产公司早就帮马惠明、钱建芳维修好了。关于房内空鼓、开裂，总体上华瑞房地产公司认为是马惠明、钱建芳自身擅自改动结构进行二次装修，施工过程中没有注重施工质量，请了民工装修而导致的质量问题，与华瑞房地产公司无关。本案有一个鉴定结论，该鉴定结论，华瑞房地产公司在一审就提出大量异议，包括鉴定主体、鉴定方法、使用规范以及鉴定书的合法性、规范性，鉴定人员的资格等等，该鉴定结论不能作为本案定案依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人华瑞房地产公司在二审中未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的案涉房屋出现外墙漏水应当表述为案涉房屋出现窗框周边渗漏外，其余与原审认定的事实一致，予以确认。另查明，原审根据马惠明、钱建芳的申请，依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对位于杭州市萧山区城厢街道东湘社区湘湖林语5幢2单元1001室房屋墙体漏水、开裂、空鼓和顶板开裂、空鼓等质量情况及形成原因进行鉴定。浙江省建筑科学设计研究院有限公司于2013年12月3日出具《杭州湘湖林语5幢2单元1001室墙体、顶板粉刷工程质量检测鉴定报告》，报告中载明该房屋的墙体渗漏主要集中在窗框周边。鉴定结论为根据湘湖林语5幢2单元1001室粉刷层空鼓、开裂的现场查勘、分析结果表明：粉刷层空鼓、开裂的主要原因是初次粉刷施工时的粉刷基面没有清理干净或清理工作没有做到位所致。其墙面空鼓、开裂和顶板板底抹灰空鼓、脱落、开裂与后续的装修、使用无直接的因果关系。本院认为，在本案中，马惠明、钱建芳起诉所主张的涉案房屋主要存在以下质量问题：1、外墙漏水；2、室内墙壁多处空鼓；3、顶棚空鼓以及脱落，但根据其在起诉状中：“装修完工入住后不久却又发现部分窗户边缘因雨天大量漏水导致窗套腐烂发黑……”及原审庭审中针对外墙漏水所作的“鉴定机构在现场作勘查的时候征询被告（华瑞房地产公司）意见，窗套质量问题是否存在？被告表示认可，存在质量问题，所以鉴定机构作了这么一个表述”的陈述，马惠明、钱建芳所谓的外墙漏水实际为窗户边缘渗漏，结合鉴定机构在鉴定报告4.1中针对“墙体渗漏水情况”的表述，认为涉案房屋的墙体渗漏主要集中在窗框周边，可以证明涉案房屋的漏水即为窗框周边渗漏。这与马惠明、钱建芳在二审中认为的窗框周边渗漏只是表面现象，事实上是外墙漏水的主张不符，马惠明、钱建芳对其主张亦未提供其他有效证据予以证实，本院不予采信。对于窗框周边渗漏问题，在鉴定时华瑞房地产公司现场代表（沈强梅）表示这渗漏是其公司的责任，华瑞房地产公司已经对渗漏的墙体进行了处理，而马惠明、钱建芳当时也表示认可。在鉴定人员出庭接受询问时，也讲到“当时我们进场检测，这个渗漏痕迹并不明显，而委托内容包括鉴定漏水，所以在我们检测的时候，因渗漏不明显，所以就写了这一条”，“（华瑞房地产公司）已经进行了维修”。故现涉案房屋不存在漏水问题，之前出现的窗框周边渗漏问题华瑞房地产公司已经进行了维修，因此，马惠明、钱建芳就漏水问题要求华瑞房地产公司承担保修的诉讼请求不成立，不予支持。在涉案房屋的《住宅质量保证书》中，对房屋质量保修期作出了约定，其中“内墙面、顶棚抹灰层脱落1年”，自住宅竣工验收交付用户使用之日起，故涉案房屋的顶板板底抹灰空鼓、开裂的保修期已于2010年7月1日届满。双方未对墙体粉刷层空鼓、开裂保修期进行过约定，墙体粉刷层应属于华瑞房地产公司向马惠明、钱建芳出售涉案房屋时已实施的装修工程，依照《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”故涉案房屋墙体粉刷层空鼓、开裂保修期于2011年4月17日届满。虽然2010年5月保修期内，华瑞房地产公司根据马惠明、钱建芳的要求，就漏水、墙体粉刷层空鼓等曾进行了部分维修，但对于剩余未维修部分因双方发生分歧，马惠明、钱建芳表示自行维修。虽2013年5月9日华瑞房地产公司员工沈强梅表示可以为马惠明、钱建芳维修房屋墙壁和窗套，但此时已在保修期外，涉案房屋的保修期并不因此而延长，自愿维修行为应属于华瑞房地产公司自由处分自己民事权利。因此，马惠明、钱建芳在本案中要求华瑞房地产公司对涉案房屋墙面和顶板的空鼓、开裂等质量问题承担保修责任的诉讼请求同样无法支持。双方对律师费损失的承担并未有约定，马惠明、钱建芳要求华瑞房地产公司承担10000元律师费损失缺乏依据，亦不予支持。马惠明、钱建芳的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马惠明、钱建芳负担（马惠明、钱建芳已向本院预缴上诉案件受理费350元，马惠明、钱建芳应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费300元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年三月十九日书 记 员 袁其伟