重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第05944号原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街136号名义层13层整层，组织机构代码67865823-6。法定代表人崔恒忠，该公司董事长。委托代理人刘洪波，重庆百君律师事务所律师。委托代理人李卫，重庆百君律师事务所律师。被告张国胜，男，1975年2月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称“龙湖成恒公司”）与被告张国胜商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈卓独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员黄萍担任法庭记录。原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司的委托代理人李卫，被告张国胜的委托代理人牟瑞勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司诉称，原、被告双方于2013年9月1日签订了编号为CQ0143183，网签号为CQ-5547390）的重庆市商品房买卖合同，约定原告将位于重庆市渝中区时代天街2号1幢27-3号商品房出售与被告，房屋总价款6472180元，付款方式为按揭，具体付款约定为：2013年8月30日之前付清首付款3236180元，2013年9月1日办理完毕全部按揭贷款手续，逾期达30天，原告有权解除合同。如贷款银行批准的贷款金额少于被告申请金额或银行拒绝贷款给被告，被告应在银行或原告通知之日起七日内付清全部房款，如被告逾期付清房款超过90天，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应按总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告除支付了3236180元房款外，未再支付任何房款，虽经原告多次催促，但时至今日被告仍然未再支付任何购房款，至今被告仍拖欠3236000元房款未支付。原告认为，被告拖欠房款的违约行为已严重损害了原告的合法权益。原告现起诉来院，请求判令：1、确认原、被告双方于2013年9月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ0143183，网签号CQ-5547390）于2015年5月21日已经解除；2、判令被告立即配合原告到重庆市房地产交易登记机构办理商品房买卖合同解除后的合同注销手续（包括撤销网上签约、注销重庆市预购商品房买卖合同登记备案）；3、判令被告立即向原告支付违约金1294436元。被告张国胜辩称，原被告双方解除合同条件未成就，被告不存在违约行为；即使有违约的行为也属于不能归责双方的原因；原告诉讼的违约金的计算违背了双方合同约定的条件及其计算方式，而且违约金金额过高，请求法院予以调整。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2013年9月1日，龙湖成恒公司（甲方）与张国胜（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ0143183、网签号CQ-5547390），约定甲方将其所有的位于重庆市渝中区时代天街2号1幢27-3号商品房出售与张国胜，房屋总价款6472180元。合同第五条付款方式和期限约定，付款方式为按揭付款，具体方式按合同附件五执行，因乙方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之二十向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。该合同附件五《合同补充协议》第五条对付款方式的补充约定第3条按揭贷款付款方式约定：乙方于2013年8月30日之前支付首付款3236180元；乙方在签约当天办理完毕全部按揭贷款手续，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，如非因甲方原因导致银行批准的贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝贷款给乙方，乙方应在银行或甲方通知之日起7日内付清全部房款，否则乙方按合同第五条以及第十条的规定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，龙湖成恒公司向重庆市土地房屋权属登记中心申请办理了上述房屋的网上签约手续。张国胜向龙湖成恒公司支付了首期购房款3236180元，余款未按合同约定支付。2014年2月25日，龙湖成恒公司按照上述合同约定的送达地址向张国胜寄出《关于尽快提供按揭资料的督促函》：“……您应于2013年9月6日前向按揭贷款银行提供符合要求的按揭贷款资料并交纳相关费用，但截至今日，您仍未履行上述义务。请您在2014年3月4日之前向按揭贷款银行提供符合要求的按揭贷款资料并交纳相关费用，否则我司将按照购房合同的约定追究您相应的违约责任。”2014年5月13日，龙湖成恒公司又向张国胜寄出《关于付款的通知函》：“……根据购房合同的约定，由于您未在购房合同约定的时间内办理完毕按揭贷款手续（包括您的贷款未获得批准或贷款金额不足），请您于收到本通知后的七日内一次性付清全部购房款。按照购房合同的约定，如您未能在收到本通知后的七日内一次性付清全部购房款，我司有权追究您逾期付款的违约责任。”2015年5月21日，龙湖成恒公司（甲方）与张国胜（乙方）签订《和解协议书》：一、双方一致同意解除2013年9月1日签订的商品房买卖合同。二、乙方同意在本协议签订之日一次性向甲方支付违约金1294436元，（该款从甲方应退还乙方的购房款中扣除，乙方无需另行支付，扣除该款后，甲方应退还乙方的购房款为1941744元）。三、乙方应在本协议签订之日起7日内配合甲方办理双方商品房买卖合同网上签约注销手续；四、乙方配合甲方办理完毕商品房买卖合同网上签约注销手续后，甲方在15个工作日内将应退还甲方的购房款1941744元退还至乙方下述账户：户名：杨健，开户行：华夏银行，账号622630172098××××，九龙坡石桥铺高新区支行。五、本协议一式三份，自双方签字或盖章且乙方付清第二条约定的违约金之日起生效，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力。庭审中，龙湖成恒公司认可张国胜已经完成了支付违约金1294436元的行为，该款已在张国胜支付的购房款中扣除。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《关于尽快提供按揭资料的督促函》、《关于付款的通知函》、EMS邮寄单、投递查询单、《和解协议书》及双方当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《和解协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方已于2015年5月21日签订《和解协议书》，协商一致解除《重庆市商品房买卖合同》。且据该协议书约定，被告应向原告支付的违约金已在其支付的购房款中扣除，无需另行支付，故该协议书已发生法律效力，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于协议书签订当日已解除。因此，原告请求确认原、被告双方于2013年9月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ0143183，网签号CQ-5547390）于2015年5月21日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告亦应按约配合原告办理上述《重庆市商品房买卖合同》的网上签约手续，故原告的相应请求，本院亦予以支持。关于违约金1294436元，因原、被告约定该款在被告已付购房款中直接扣除，原告亦认可被告已经完成了该支付义务，故原告的该请求已无事实依据，本院不予支持。被告虽辩称《和解协议书》不是其真实意思表示，但未举示证据予以证明，且被告作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知道签订该协议所应承担的法律后果，故该意见本院不予采纳。至于违约金的数额，系被告对自身权利的自愿处分，支付行为亦已履行完毕，故本院不作调整。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司与被告张国胜于2013年9月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ0143183，网签号CQ-5547390）于2015年5月21日解除；二、被告张国胜于本判决生效后立即协助原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司注销重庆市渝中区时代天街2号1幢27-3号商品房的网上签约手续（网签号CQ-5547390）；三、驳回原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费16450元，本院减半收取8225元，由被告张国胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  陈卓二〇一五年十月二十九日书记员  黄萍