浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4629号 上诉人（原审原告）：张雷兵，男，1977年9月16日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：陆先玉、周益林，浙江商瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州鸿泽物流有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区浙江省军区农副业基地**，统一社会信用代码：91330101676759092Q。 法定代表人：方菊娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕妍、石轶峰，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 上诉人张雷兵因与被上诉人杭州鸿泽物流有限公司（以下简称鸿泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院认定，2008年5月11日，浙江省军区农副业基地（以下简称农副业基地）与鸿泽公司签订《土地合作生产意向书》，约定鸿泽公司在农副业基地将其二区块26.1亩内投资，合作15年，农副业基地收取土地租金。2011年11月30日，鸿泽公司将前述土地承包给案外人张剑、孙志连，承包期限为2011年12月20日至2023年6月30日止。2013年8月16日，案外人孙隆与张雷兵签订《承包合同》，孙隆将前述房屋承包给张雷兵，承包期限为2013年11月20日至2023年5月19日止，合同还约定不可抗拒力和国家政策原因引起的不在违约范围内，协议期内遇到军队政策性调整或不可抗拒因素导致协议无法继续履行时，协议自行终止。合同签订后，张雷兵将房屋装修成酒店式公寓，装修完工时间为2014年1月。2015年8月20日，张雷兵与鸿泽公司签订《承包合同》，鸿泽公司将前述房屋承包给张雷兵作为宿舍公寓，承包期限为2015年11月20日至2023年5月19日，该合同还约定不可抗拒力和国家政策原因引起的不在违约范围内。期间张雷兵一直向张剑、孙隆支付承包费。2017年9月28日，鸿泽公司及张剑、孙志连通知张雷兵在内的各承租户，根据省军区农副基地和杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合《限期腾空公告》，案涉房屋必须于2017年10月28日之前腾空移交。为此，张剑、孙隆向张雷兵发出终止合同函。2017年11月1日，张雷兵、鸿泽公司及张剑签订《协商确认书》确认案涉房屋的租算至2017年9月28日止，部队停偿奖励费用将补贴给张雷兵，张雷兵应在11月6日前清退交房。2017年9月30日，张雷兵对该房屋装修价值进行评估，截止2017年9月30日装修价值估值1997788.03元。张雷兵于2018年3月27日向原审法院提起诉讼，请求：1.鸿泽公司依法赔偿张雷兵装修损失1997788.03元；2.由鸿泽公司承担案件全部诉讼费用。 原审法院认为，张雷兵、鸿泽公司签订的《承包合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合同有效。双方均应当按照上述合同的约定，享有各自的权利，履行各自的义务。鸿泽公司辩称双方未实际履行《承包合同》，张雷兵实际与孙隆承包案涉房屋，且张雷兵的承包款也是一直交给孙隆，而不是交付鸿泽公司。该院认为，张雷兵、鸿泽公司签订的《承包合同》已生效，对双方当事人均具有约束力。但是《承包合同》约定因不可抗拒力和国家政策原因引起的原因造成本合同无法履行不承担违约责任。本案中，鸿泽公司根据省军区农副业基地和杭州经济技术开发区环境整治领导小组的要求，通知张雷兵限期腾空并移交涉军房屋。该院认为鸿泽公司要求终止合同的理由符合合同约定的“不可抗拒力和国家政策原因”的情况，故鸿泽公司不承担违约责任。此外，张雷兵房屋装修时间早于双方签订合同时间，故张雷兵无权向鸿泽公司主张装修损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年5月9日判决：驳回张雷兵的诉讼请求。案件受理费22780元，减半收取11390元，由张雷兵负担。 宣判后，张雷兵不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、一审判决书中多次提及案外人张剑、孙志连，其二人的行为对本案判决起着决定性影响，但一审法院并未查清其二人与鸿泽公司以及张雷兵之间的法律关系。实际上张剑、孙志连一直是鸿泽公司的代理人，直到张剑、孙志连披露了其代理人身份后，作为本人的鸿泽公司才与张雷兵重新签订了《承包合同》，所以鸿泽公司自始至终是涉案房屋的出租方。2、一审法院并未查清涉案房屋所有权的权利主体，并将土地租赁权等同房屋租赁权，从而错误认定装修问题不应由鸿泽公司承担。鸿泽公司从浙江省军区农副业基地租赁的标的物只是26.1亩土地，同样，鸿泽公司与张剑、孙志连之间的租赁物仍然是土地，并非房屋，而涉案房屋为鸿泽公司建造并出租给张雷兵系客观事实。另外，一审法院认定鸿泽公司与张剑、孙志连之间存在租赁法律关系，也仅仅是依靠鸿泽公司单方提供的证据，即其与其本单位职工之间签订的协议，但该协议的签订时间不得而知。正因为一审法院混淆了土地出租和房屋出租这一事实，从而导致了错误判决。二、原审法院适用法律错误。不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》中是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。就本案而言，在鸿泽公司提交的证据，即浙江省军区农副业基地与鸿泽公司签订的《土地合作生产意向书》中可以看出：鸿泽公司早已预见并知晓军队可能因政策性调整因素而无法履行合同，由于其带有投机心理，放任并许可张雷兵的巨额装修行为，因此对于鸿泽公司而言，本案中的政策性调整因素并非是不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，不应该适用不可抗力条款。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求：1、撤销（2018）浙0191民初44号民事判决，依法改判支持张雷兵的诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费用由鸿泽公司负担。 针对张雷兵的上诉，被上诉人鸿泽公司答辩称：一、在案涉租赁关系中，张雷兵的合同相对方是案外人张剑、孙志连，有关的履行期间租金支付、履约通知终止文件等都能够反映这一点。张雷兵把张剑、孙志连与鸿泽公司之间的关系定性为代理关系，在上诉时又说是职工关系，从书面材料来看都无法证明。二、无论本案如何认定租赁关系，合同相对方都不存在需要向张雷兵支付装修赔偿的问题。这里至少涉及两个问题：1、在先后两份合同中都明确因不可抗力和国家政策的原因导致合同提前终止的，不构成出租一方的违约，本案是因国家军区政策原因导致了租赁期提前终止，显然适用于上述约定，不构成合同违约情形。2、张雷兵主张案涉装修完成于2014年1月，而按照其明确的一个节点，2015年8月20日才签订了与鸿泽公司之间的承包合同。装修完成的时间也可以从张雷兵自己提交的装修损失评估报告第5页当中明确，在此之后，张雷兵也提出，在其与鸿泽公司之间的合同履行期内没有任何新增装修或者添附，因此其也无权主张该合同履行期内的所谓装修损失，这是上一份合同履行期内发生的事实，而按照上一份合同的约定，因为承租人一方提前终止的装修的，应该予以拆除而无补偿。所以鸿泽公司认为先后两份合同关于本案适用的情形约定是一致的，对于装修损失处分也是一致的。三、不管最终如何认定本案项下合同各方的关系，装修损失的赔偿没有合同依据，也没有法律依据，即使回归公平合理的原则，张雷兵向鸿泽公司主张装修损失也是毫无道理的。张雷兵主张其为了7年左右的运营期进行了相应的装修投入，所以出租一方需要对他没有正常使用完毕的装修承担赔偿责任，但事实上在先后合同当中都对不可抗力和国家政策原因进行明确，就是要求承租人在签约时预判该项风险，进行相应的权利义务考量和风险处分，这块土地是部队的土地，张雷兵是非常清楚的，因此，对有关的合同风险预判不足，需要由另一方来承担损失本身就是不成立的。在整体的政策执行当中是不给予任何的装修补偿的，这在张雷兵提交的有关文件中就可以得到反映，其可以从部队处获得的有关补偿费用和未到期部分的租金，鸿泽公司或者张剑、孙志连都已经退返了相应费用。鸿泽公司也是这个政策影响的受损方，综上，张雷兵主张装修损失的诉请没有事实依据和法律依据，请求驳回张雷兵提出的全部上诉请求。 二审中，双方均未提交新证据。 经二审审理，依据有效证据及当事人的陈述，对原审判决的事实认定本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于，张雷兵是否与鸿泽公司之间存在房屋租赁关系及鸿泽公司是否应当承担装修损失。首先，2011年11月30日，鸿泽公司与案外人张剑、孙志连签订《鸿泽物流仓库及配套用房承包协议书》。2013年8月16日，张雷兵与案外人孙隆签订《承包合同》，承包案涉房屋。2015年8月20日，张雷兵与鸿泽公司签订《承包合同》，但之后租金仍然交给张剑、孙隆。鸿泽公司与张雷兵之间的《承包合同》签订后，双方之间成立房屋租赁法律关系，双方均应按约履行，至于承包费用缴纳情况不影响双方之间的租赁关系的认定。其次，张雷兵在承租案涉房屋时，对于租赁物所在土地产权属于军队明知，且在张雷兵与鸿泽公司签订的《承包合同》中明确不可抗拒力和国家政策原因引起的不在违约范围内。后因政策性调整等原因，导致双方协议终止，原审法院认定终止合同理由符合合同约定的“不可抗拒力和国家政策原因”的情况，故鸿泽公司不承担违约责任有事实和法律依据。张雷兵主张因鸿泽公司可预见房屋可能拆迁停偿故不可抗力不能使用的理由不能成立。原审法院认定张雷兵无权向鸿泽公司主张装修损失并无不当。综上所述，原审事实认定清楚、法律适用正确，对张雷兵的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22780元，由张雷兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 艳 审 判 员  盛 峰 审 判 员  睢晓鹏 二〇一八年八月二十九日 法官助理  曹姝隽 书 记 员  袁其伟