云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二初字第436号原告大理市第二五金交电化工有限公司。住所地大理市大理镇护国路**。法定代表人周先顺，总经理。委托代理人彭南，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。被告李晓平，女，1975年1月12日生，汉族，云南省弥渡县人，个体户，，住大理市委托代理人杨作东、王寸禄，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原告大理市第二五金交电化工有限公司（以下简称第二五交化公司）诉被告李晓平租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员龚文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告第二五交化公司委托代理人彭南，被告李晓平及其委托代理人杨作东、王寸禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第二五交化公司诉称：原告与被告于2011年3月31日签订了《招待所场地出租合同》一份，合同约定由被告承租原告位于大理市院内原告公司招待所，租赁期限为五年，从2011年4月1日起至2016年3月31日止，承租费每年人民币162000元，一年一次交清；交费时间为每年3月31日交付次年承租费，不按时交纳承租费视为违约，应承担违约责任，原告有权收回出租的场地住房等涉及的设施；双方还对其他事项进行了约定。2011年11月25日，双方还签订《招待所场地出租合同补充协议》约定，在被告招待所场地五年承租权满后，按市场价调整招待所场地出资租金的前提下，招待所场地出租续租五年，如遇政策调整，以政府行为和政策为准。合同签订后，原告按约向被告交付租赁物。在履约过程中，被告屡次违约，每年均不能按时向原告支付租金，都是原告多次催促后才交租金。2015年3月31日，又是被告交纳次年租金的时间，但被告仍未准时交租金。原告认为，被告不能按约交纳租金将租赁物交付原告，其行为已构成违约，给原告造成了巨大经济损失，按合同约定和法律规定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，赔偿损失。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼：1、请求依法解除原被告签订的《招待所场地出租合同》及《招待所场地出租合同补充协议》；2、请求判令被告将其承租的位于大理市的房屋及场地立即交还原告；3、请求判令被告按照约定标准向原告支付房屋场地占用费直至被告搬离之时；4、请求判令被告赔偿原告违约金162000元。5、请求判令被告赔偿因其不支付租金给原告造成的损失费100000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告李晓平辩称：被告认为原告的起诉完全违背事实，于法无据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。理由如下，一、原告的起诉歪曲了客观事实。原告的前身是大理市第二五金交电化工公司，2011年3月31日双方签订了《招待所场地出租合同》，由被告承租原告位于大理镇护国路84号院内招待所用于经营八达酒店，承租期为五年，从2011年4月1日起至2016年3月31日止。合同签订后，被告于2011年6月开始对招待所进行改造装修，并改造了排水系统，为此投入了资金4000000元。由于被告改造装修投入巨大，原公司也认为在五年期内被告难以收回改造资金，为公平、公正的履行合同，经被告提议并协商一致后于2011年11月25日再次签订了《招待所场地出租合同补充协议》，约定五年租期届满后场地租期延长五年，后五年租金按市场价格调整。补充协议签订后，被告考虑到租期长达十年，投资风险可控，因而为了更好的履行合同，经营好酒店，又于2012年4月份再次投入860000元对招待所内餐厅进行装修改造。由于被告投入的资金较大，客观上被告为收回投资是不可能不交租金，影响不按合同履行的。自合同签订以来，对于租金交付方式都是在当年3月31日前备好现金，然后根据公司的通知和公司的出纳一起到银行将现金交存到公司账户，多年来已形成惯例，2014年交付租金也如此办理。双方多年来合作也十分融洽。然而，到2015年3月底被告依照惯例备好现金后主动与该公司负责人尹会泽联系交付租金事宜，当时尹会泽答复公司正在改制暂且摆一摆，并告知被告等候通知，当时被告以为可能是因为公司出纳去世尚未指定新的出纳无法交付租金，故还是按照惯例继续等待通知，直到4月份被告在未接到通知的情况下，再次主动与尹会泽联系时，尹会泽告知被告租金之事他不管了叫被告自行去办公室找人联系，后被告多次与原告联系交付租金，原告却一直以各种理由搪塞推诿，拒收租金。被告在无奈的情况下只好将应交纳的2015-2016年度租金向大理州玉洱公证处提存，并向原告发出业务联系函，告知原告向大理州玉洱公证处领取租金。上述事实说明，被告自签订租赁合同以来，始终都严格按照合同约定履行义务，从未发生违约的情形，原告的起诉毫无事实根据。二、被告欲依照合同约定和惯例交租金而不能的根本原因是新股东为达到毁约收回招待所的目的而故意拖延拒收。而且，双方的租赁关系自1997年开始至今大约17年了，原告更换了股东想撕毁合同才产生本案纠纷。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证明材料：一、原、被告双方签订的《招待所场地出租合同》及《补充协议》各1份，以证明双方的租赁关系及权利、义务，合同第四条约定每年的3月31日为交纳次年承租费的时限，不按时交纳承租费视为被告违约，原告有权收回出租的场地住房等合同设施；二、情况说明1份，以证明被告未在2015年3月31日前按时交纳次年租金，也未与原告就迟延交纳租金的事项进行沟通，其行为构成违约；三、准予变更登记通知书1份，以证明原告的名称于2015年3月18日变更为大理市第二五金交电化工有限公司；四、复查申请书及关于维持（2015）云大玉洱证字第1205号公证书的决定，以证明原告申请对大理州玉洱公证处的提存公证进行复查未果。经质证，被告对原告提交的第一组、第三组材料的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组、第四组材料的三性不认可。为证明自己的答辩主张，被告向本院提交了以下证明材料：一、原、被告双方签订的《招待所场地出租合同》及《补充协议》各1份，以证明双方的租赁关系及权利、义务，原出租期满后按市场价调整租金续租五年；二、酒店装修工程施工合同、装修合同、工商银行个人借款担保合同各1份，酒店现状照片12张，以证明被告为履行合同经营好酒店贷款对酒店进行了装修改造；三、租金收据1份，以证明按照惯例租金交纳方式是由原告通知被告后与原告出纳一起到银行现金交存，上年租金也是2014年4月10日支付并未在合同约定期限支付；四、电费收据1份，以证明2015年4月2日、2015年5月6日原告向被告收取电费，确认双方的租赁关系仍然在履行；五、公司改制征求意见、股权确认书、股权转让协议、股权转让完毕证明、股东大会决议、准予变更登记通知书，以证明原告于2014年4月至2015年3月18日期间进行改制，股东变更后，新股东为达到收回招待所目的故意拖延拒收租金；六、公证书2份，以证明因原告拒收租金，被告只好将次年租金向公证处提存，并向原告邮寄联系函；七、租赁合同2份，以证明双方从1997年开始至今租赁合作融洽。经质证，原告对被告提交的第一、三、四、五组证明材料真实性无异议，对证明方向不认可；对第二组材料认为与本案无关；对第六组三性不认可，认为提存公证不合法；对第七组认为与本案无关。本院认为，原告提交的第一、三、四组证明材料均真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。原告提交的第二组证明材料被告不认可，原告未申请进行笔迹鉴定，对该证明材料，本院不予确认。被告提交的第一、三、四、五、六、七组证明材料均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认。第二组证明材料系被告对酒店房屋的装饰装修，证明内容与本案无关联性，本院不予确认。根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案法律事实如下：原告第二五交化公司改制前与被告的父母之间自1997年以来存在房屋租赁合同关系。2011年3月31日，原告与被告又签订了《招待所场地出租合同》一份，合同约定由被告继续承租原告位于大理市院内原告公司招待所，其中已改造为普通标准间住房30间，普通住房5间，铺面1间，，住房**小厨房10间，歌舞厅14间，场地1块，厕所、沐浴室2间；租赁期限为五年，从2011年4月1日起至2016年3月31日止，承租费每年人民币162000元，一年一次交清，交费时间为每年3月31日交付次年承租费，不按时交纳承租费视为违约，应承担违约责任，原告有权收回出租的场地住房等涉及的设施；内部设施的改造费用由被告自理；任何一方违约，除按合同约定办理外，还应向对方赔偿一年租金的30%的违约金；双方还对其他事项进行了约定。2011年11月25日，双方还签订《招待所场地出租合同补充协议》约定，因被告对招待所的改造投资过大，预计在承租期五年内难以收回改造资金，经双方协商同意在招待所场地五年承租期满后，按市场价调整招待所场地出资租金的前提下，招待所场地出租续租五年，如遇政策调整，以政府行为和政策为准。合同签订后，被告对租赁房屋进行了改造装修。2014年4月10日，被告向原告支付了2014年4月1日至2015年3月31日承租费162000元。2014年4月22日开始，原大理市第二五金交电化工公司启动改制程序，2015年3月18日，大理市工商行政管理局核发准予变更登记通知书，原大理市第二五金交电化工公司的法定代表人、股东、企业类型、经营范围变更登记，公司名称变更为大理市第二五金交电化工有限公司。其间由于双方对下一年度租金支付发生争议，2015年4月30日，被告以交付租金被拒收为由向大理州玉洱公证处办理了租金162000元的提存公证。被告还于2015年5月7日以邮政快递方式向原告寄送了业务联系函，要求原告到公证处领取租金。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告第二五交化公司与被告李晓平之间签订的《招待所场地出租合同》及其补充协议，并不违反国家法律的规定，属有效合同，应受法律的保护。本案争议焦点是被告是否违约及双方签订的租赁合同是否应当解除的问题。根据审理查明的事实，2014年4月10日，被告在向原告支付2014年4月1日至2015年3月31日承租费162000元时已超出了合同约定的支付期限，被告收取了原告的租金应视为其认可原告迟延支付租金的行为。2015年3月原告公司改制，在双方对次年租金支付问题未能达成一致意见的情况下，原告于2015年4月30日以交付租金被拒收为由向大理州玉洱公证处办理了租金162000元的提存公证，应视为被告已履行了支付租金的义务。因此，被告在本案中并未违约。同时，依照我国合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告在起诉之前并未按照法律的规定依法通知被告要求解除合同，根据本案的实际，并不符合合同解除的程序，并且，本案也不具备合同法第九十四条规定的解除合同的情形。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。被告提存公证的租金由原告自行领取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告大理市第二五金交电化工有限公司的诉讼请求。案件受理费6242元，减半收取3121元，由原告大理市第二五金交电化工有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判员 龚 文二〇一五年十月二十日书记员 赵文辉