浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1636号 上诉人（原审被告）：赵为民，女，1966年7月30日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：杭州华商都市生活用品有限公司，住所地：杭州市江干区秋涛北路**。统一社会信用代码：913301048430609096。 法定代表人：庄光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董晓菲，浙江**新律师事务所律师。 上诉人赵为民因与被上诉人杭州华商都市生活用品有限公司（以下简称华商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初4919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2015年6月1日，华商公司（出租人、甲方）与赵为民（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在本市中山中路284-1号的房屋，使用面积：38.5平方米，出租给乙方使用；该房屋租赁期自2015年6月1日起至2018年5月31日止。不设免租期；该房屋年租金为108000元/年。履约保证金为房屋年租金的一万四千五百元整，在租赁合同签署时提交，在租赁合同终止二个月后退还；乙方必须按时向甲方缴纳租金。付款时间：每年5月10日前和11月10日前支付。付款期间：每半年支付一次；房屋装修及一切日常维修保养均由赵为民自行负责。赵为民如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应事先华商公司的书面同意，并按规定向有关部门申报手续后方可进行等事项；租赁期内，一方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……4.拖欠租金一个月以上的。因赵为民未依约向华商公司支付2017年6月至今的房屋租金。2017年10月12日，华商公司诉至一审被法院，请求判令：1.解除华商公司、赵为民的房屋租赁合同；2.赵为民返还诉争房屋；3.赵为民支付拖欠的租金20500元（2017年6月1日至2017年9月30日）以及2017年10月1日之后按每月9000元标准计算至判决生效之日止的租金，并支付此后至上述房屋实际腾退之日止的占有使用费，以9000元每月的标准计算；4.赵为民因拖欠租金给华商公司造成的损失716元（暂计为从2017年5月11日起至2017年9月30日的同期银行贷款利率，截止实际租金交付日）；5.赵为民承担本案的诉讼费用。 一审法院认为，华商公司、赵为民签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。赵为民所提房屋漏雨、地、地面墙角漏水水管道漏污水致其无法正常营业的抗辩，根据双方提交的证据及陈述，华商公司已对房屋漏雨问题进行修复处理，赵为民并未提交证据证明地面墙角漏水、下水管道漏污水导致其无法正常营业，故对该抗辩不予支持。因赵为民未支付2017年6月起的房屋租金，根据合同约定，华商公司有权终止本合同，收回租赁房屋，并要求赵为民赔偿损失。华商公司所提解除华商公司、赵为民的房屋租赁合同的诉请，予以支持。关于华商公司要求赵为民返还诉争房屋的诉请，具有合同依据，依法予以支持。关于华商公司要求赵为民支付欠付租金及合同解除后至实际腾退之日止的占有使用费的诉请，符合合同约定，予以支持。关于华商公司要求赵为民支付因拖欠租金造成损失的诉请，具有法律依据，经计算从2017年5月11日起至2017年9月30日以20500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的租金损失为347元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、华商公司与赵为民签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、赵为民应于判决生效之日起十日内将杭州市本市中山中路284-1号房屋腾退并交还华商公司；三、赵为民应于判决生效之日起十日内支付华商公司租金20500元（自2017年6月1日暂计算至2017年9月30日，2017年10月1日起至判决生效之日止的租金以9000元每月的标准计算），并支付此后至上述房屋实际腾退之日止的占有使用费，以9000元每月的标准计算；四、赵为民应于判决生效之日起十日内支付华商公司经济损失347元（自2017年6月1日暂计算至2017年9月30日，此后计算至租金付清之日止，以未付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；五、驳回华商公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，因适用简易程序，减半收取359元，由华商公司负担198.4元，由赵为民负担160.6元。 宣判后，赵为民不服，向本院提起上诉称：赵为民自2014年2月经营以来多次出现房屋漏雨、淹水等情况，以往解决问题的方法是修好了正常付房租，漏水期间房租减半，漏雨水问题经多次修理有所改善，但未完全修好，2017年5月份开始下水道出现漏污水情况，店内气味很重，影响了正常经营，赵为民多次反映，华商公司称修不好了，不能做就撤吧。是华商公司不负责任的态度导致了赵为民没有按期付房租，并非赵为民恶意拖欠，问题解决好了赵为民愿意正常付房租。赵为民装修投入十几万本意是好好经营的，是房子多年来多次出现问题导致长年亏本经营，赵为民认可一审判决6-9月份房租减半的判决。一审法官于判决前打电话给赵为民问以前的问题是否解决好了，由于当时赵为民在外面，听不清楚，以为问的是前几年漏雨的情况，赵为民就回答解决好了。以致影响了法官的判断。10月至今让赵为民按9000元付房租，实际情况是自2017年5月份至今华商公司一次也没有修理，华商公司作为企业不应该不负责任，推卸责任，要求解除合同没有道理。综上，请求判令：撤销一审判决，改判驳回华商公司要求解除合同、腾退房屋、赔偿损失的请求，2017年10月1日起租金应按4500元每月计算。 华商公司答辩称：一、赵为民拖欠租金已经构成根本违约。2017年5月10日前支付，2017年6月至11月之间的房租54000元。2017年11月10日前支付，12月至2018年5月前的房租54000元。2017年5月10日至今一分房租也未付。根据双方合同第十一条第四款，租金拖欠1个月以上的，华商公司有权终止本合同，收回该房屋。由此而造成华商公司损失的，赵为民应予以赔偿。华商公司有权终止合同，收回租赁物。 二、赵为民认为租赁物存在漏水等问题导致其无法正常经营，并不属实。赵为民要求华商公司支付擅自装修的费用于法无据。赵为民自身经营不善，却以不支付租金的方式来转嫁风险，不应得到支持。华商公司两次去租赁物内查看，并不存在赵为民所称异味的情况。华商公司对赵为民所称异味管道进行拍照，20多天痕迹也无变化，且两次去，赵为民均在正常经营，不存在无法经营的事实。漏水的事实也不存在，赵为民提供的照片是因为租赁房屋地处一楼潮湿引起的墙体痕迹，且处在楼梯下，距地面不到0.3米的高度，并不影响租赁物的使用。所以，赵为民所称的情况均不存在，也未提供证据证明。关于赵为民装修的情况，华商公司重申，装修是没用通知华商公司的，更没有华商公司的书面同意，根据合同第九条，赵为民如需对房屋进行改装或装修时，需要经过华商公司的书面同意，并按规定向有关部门办理相关申报手续后方可进行。依据我国法律承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予以支持。关于租金的组成，2017年6月1日到2017年9月，按每月9000元计算，是36000元，减去履约保证金14500元和水电押金1000元，余款是20500元，并不存在租金减半的事实。综上，赵为民的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。 本院二审期间，被上诉人华商公司未向本院提交新证据，上诉人赵为民向本院提交了下列证据：证据1.照片19张，欲证明货品损失、现在房屋漏水情况；证据2.视频光盘，欲证明：1.下水管道持续漏水，出现新的漏污水痕迹；2.大量发霉发潮、鼠咬的商品，是由于房屋长年漏雨水、污水、潮湿导致的；3.常年漏雨导致营业面积内的墙面大面积开裂，高度1.34米，地，地面长黑毛非华商公司陈述的30公分；证3.营业场所天棚5月9号拍摄的照片，欲证明房屋存在漏水的情况。 对上诉人赵为民提交的证据材料，被上诉人华商公司对证据1的真实性有异议，看不出来是案涉出租物，照片中也看不出漏水的事实，从照片中看出，从管道的位置可以看出是案涉房屋，管道上的痕迹仍没有变化。双方合同第九条规定，房屋维修保养均由赵为民自己负责。华商公司对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。在视频第15秒的时候出现了赵为民所称的漏水污水的那个点，包括痕迹，该视频中的材料和证据全部都不能够说明当时有漏水的痕迹，而且是第一次调查以后发生，视频是二审第一次调查后拍摄的，不是当时拍摄的，墙面问题是地面潮湿泛上来的，非漏水导致，卫生间还有楼梯下面都不是营业场所，赵为民提交的视频材料里面的内容也不能印证其说法，不能证实其所述的是事实。华商公司对证据3的真实性、合法性、关联性都有异议，照片没有拍摄时间，视频里也没有出现，整个搭建也没有什么天棚的说法，是赵为民自己搭建了两层，该证据不能证明其所说的事实。本院对于证据1、证据2、证据3的真实性予以确认，但证据1的拍摄时间不能确定，上述证据尚不足以证实存在导致无法正常经营的情形。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2015年6月1日，华商公司与赵为民签订的《房屋租赁合同》约定案涉房屋租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日止。华商公司于2017年10月12日起诉，请求判令解除合同，因本案二审期间，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，合同已经终止，故判决解除案涉《房屋租赁合同》已无必要。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，赵为民应当腾退案涉房屋并交还给华商公司。 案涉《房屋租赁合同》约定年租金为108000元/年，履约保证金为14500元，租金每半年支付一次，付款时间为每年5月10日前和11月10日前支付。赵为民未支付2017年6月起至约定的租赁期限届满止（即2018年5月31日）的租金，依约应当支付，故赵为民应支付华商公司租金108000元（9000×12），扣除华商公司收取的履约保证金14500元及水电费押金1000元，赵为民尚需支付华商公司租金92500元。赵为民未依约按期支付租金，造成华商公司相应损失，一审法院认为应以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算欠付租金的损失具有事实及法律依据。 赵为民至今尚未腾退返还案涉房屋，应当自合同终止后参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故赵为民应按每月9000元的标准，支付华商公司自2018年6月1日起至实际腾退交还房屋之日止的占有使用费。本案系因新事实改判，不属于一审法院错判。综上所述，赵为民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于新的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初4919号民事判决第二项、第四项及案件受理费部分； 二、撤销杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初4919号民事判决第一项、第三项、第五项； 三、赵为民于本判决生效之日起十日内支付杭州华商都市生活用品有限公司租金92500元及2018年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（按每月9000元的标准计算）； 四、驳回杭州华商都市生活用品有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费718元，由赵为民负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 徐 丹 审判员 陈 艳 二〇一八年八月一日 书记员 朱创威