重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民初字第00540号原告张国芬，女，汉族，1976年12月13日出生，住重庆市南川区。委托代理人张维，重庆金牧律师事务所律师。委托代理人祝明华，重庆金牧律师事务所律师。原告杨廷星，男，汉族，1973年7月1日出生，住重庆市南川区。委托代理人张维，重庆金牧律师事务所律师。委托代理人祝明华，重庆金牧律师事务所律师。被告重庆民成房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴南路32号，组织机构代码75308295-2。法定代表人邹诗云，该公司总经理。委托代理人王化水，重庆青原律师事务所律师。原告张国芬、杨廷星诉被告重庆民成房地产开发有限公司（以下简称民成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由代理审判员宋帅武适用小额诉讼程序，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告张国芬、杨廷星的委托代理人张维，被告民成公司的委托代理人王化水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国芬、杨廷星诉称，2010年，原告和被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，被告将座落于重庆市北碚区××街××号×幢×-×房屋出售给原告。合同签订后，原告全面履行了合同约定义务，但被告逾期至2013年10月10日才取得产权登记受理单，2年诉讼时效内逾期长达444天，根据合同约定，被告应按日支付原告已付房价款万分之1.0的违约金。故原告起诉来院，请求：判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金9087.81元，本案的诉讼费用由被告承担。被告民成公司辩称，被告不应该承担逾期办证责任，逾期办证并不是被告的过错；原告要求被告承担逾期办证的违约责任已经超出了法律规定的诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求；原被告双方所签订的房屋买卖合同约定的逾期办证违约责任明显过高，违反了公平公正，诚实信用等原则，超出了法律规定的标准，同时被告虽然有逾期办证的违约行为，但并没有给原告造成任何经济损失，因此应当据实调整本案逾期办证违约金。经审理查明，2010年11月28日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的××花园经济适用房项目中座落于重庆市北碚区××路××号×幢×-×号的房屋（建筑面积为72.87平方米，套内建筑面积58.8平方米）以总成交价204765元卖给乙方，买方在签订本合同时支付首付款64765元，余款140000元向银行申请办理按揭贷款。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第十三条第4款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的……逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。后原、被告签订《合同补充协议》一份，该补充协议第三条约定：由于甲、乙双方都清楚本套房屋属于经济适用房，需办理的手续较多，双方一致同意甲方在房屋实际交付使用之日起360日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。2011年4月22日，××花园经济适用房4-9号楼进行竣工验收。2011年5月29日，原告办理了接房手续。2012年12月6日，××花园经济适用房4-9号楼取得竣工验收备案登记证。庭审中，原告拟证明涉案房屋取得土地房屋权属登记中心业务受理通知书的时间是2013年10月10日，举示了《房地产权证》复印件，并称因系按揭购房，原件抵押在银行。被告的质证意见为，对房地产权证不认可，不清楚涉案房屋取得土地房屋权属登记中心业务受理通知书的日期，没有相关证据举示。庭审中，原告举示被告于2013年9月24日开具的金额为139915.4元的《销售不动产统一发票》原件一张，被告对发票的真实性无异议。原告为证明其按揭贷款支付给被告的时间，举示了加盖了重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行印章的《借款支付证明》。该证明载明：重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行已将以下款项支付给了重庆民成房地产开发有限公司，借款人杨廷星，身份证号码51232319730701××××，借款时间2010年12月21日，划款时间2010年12月21日，划款金额140000元，到账时间2010年12月21日。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证明属于证人证言，而证人未到庭，故该证据不能作为认定案件事实的依据。原告还陈述已缴纳的房款金额与合同约定房款金额不一致时，按照较低的房款金额计算逾期办证违约金。另查明，原告于2014年7月22日向本院起诉要求被告支付逾期办证违约金，于2014年10月13日撤回起诉。以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、房屋产权证、民事判决书、重庆市新建商品房屋质量保证书、借款支付证明等书证载卷为据，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋取得土地房屋权属登记中心业务受理通知书的时间。被告作为开发商，应对涉案房屋取得土地房屋权属登记中心业务受理通知书的时间承担举证责任，被告未举证证明，应承担举证不能的法律后果。本院采信原告的主张，认定涉案房屋取得土地房屋权属登记中心业务受理通知书的时间是2013年10月10日。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告交房时间为2011年5月31日前，实际交房时间为2011年5月29日。合同约定被告应在房屋实际交付使用之日起360日之内取得登记受理单，而被告实际取得涉案房屋业务受理单的时间为2013年10月10日。虽被告辩称系政府行为拖延致使办证违约，但由于合同的相对性，被告仍应对原告承担逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。因原被告双方合同约定的逾期办证违约金为按日支付的方式，故每日违约金应看作独立债权。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效因原告于2014年7月22日起诉而中断。2012年7月22日至2013年10月10日期间的逾期办证违约金，并未过诉讼时效。关于原告缴纳房款的金额，被告对原告举示的金额为139915.4元的《销售不动产统一发票》一张，证明原告已经将按揭款支付给被告，被告对其真实性无异议，本院予以确认，但是原告未举示证据证明购房首付款是否支付给被告，应承担举证不能的法律后果，因此，本院认定原告仅向被告支付购房按揭款139915.4元。对于原告按揭款项支付时间的问题，原告已举示了借款支付证明，而被告未举示证据予以反驳，故本院认可原告的陈述，即原告的按揭贷款已于2010年12月21日支付给被告。同时原告在庭审中陈述，如果《销售不动产统一发票》上的金额与合同约定金额不一致时，按照较低的金额计算，因此，本案中违约金的计算基数应为139915.4元。双方约定逾期办证违约金标准为按日支付已付房价款万分之1.0，该违约金标准不属于明显过高，不属于应当调整的范畴。对于被告关于违约金明显过高应予调整的辩论意见，本院不予采纳。依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告违约天数是446天，原告要求按照444天计算违约金符合法律规定，因此被告应向原告支付逾期办证违约金6212.24元（139915.4元×0.0001／天×444天）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆民成房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张国芬、杨廷星逾期办证违约金6212.24元；二、驳回原告张国芬、杨廷星其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆民成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  宋帅武二〇一五年三月二十二日书 记 员  蒋 楠