上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第48号上诉人（原审原告）龚燕萍。上诉人（原审原告）李亚。两上诉人共同委托代理人陈益麟，上海锦智律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张秀兰。委托代理人荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。委托代理人徐君霞，远闻（上海）律师事务所律师。原审被告德佑房地产经纪有限公司。法定代表人邵非。委托代理人阮志敏。委托代理人施阳。上诉人龚燕萍、李亚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民三（民）初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张秀兰承租上海市愚园路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），独用租赁部位为底层前间（22.6㎡）、天井、底层小卫生间，公用租赁部位为底层灶间。系争房屋中有张秀兰、案外人包某某（张秀兰丈夫）、包唯宏（张秀兰女儿）三人户籍。2014年6月20日，龚燕萍、李亚（乙方，买受方）、张秀兰（甲方，出售方）与上海德佑房地产经纪有限公司（丙方，居间方，现名称变更为德佑房地产经纪有限公司，以下简称德佑公司）签订买卖居间协议，约定系争房屋权利人为甲方，甲乙双方明确该房地产的总房价款为人民币210万元（以下币种均为人民币）；乙方查验了系争房屋信息、户型分布等实际情况符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2014年6月20日前向丙方支付意向金2万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，待甲方签订本协议后两日内，乙方应自行或通过丙方补足定金（含首期定金）至5万元，甲方授权丙方代为收取并保管；甲、乙双方同意在本协议签订后十七日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还；乙方承担本次交易过户手续费，甲方承担拆除违章及物业征询费用，甲方同意乙方于2014年7月10日前双方签订正式合同；三方还对房价款支付、交易过户、交房、居间报酬支付等其他事项进行了约定。当日，张秀兰收取了龚燕萍、李亚支付的定金2万元。6月21日，张秀兰与李亚签订了一份《补充协议》，对房地产交易价格等事项作了补充约定。同日，张秀兰出具一份收据，内容为：今收到李亚购买本人系争房屋的定金3万元整，其中5，000元整由德佑公司代为买方李亚支付，待卖方提供以本人为开户人的上海工商银行账户后三个工作日内支付。约一、两天后，张秀兰即通知德佑公司，因其他家庭成员不同意出售，不再签订正式合同，德佑公司通知了龚燕萍、李亚，双方在7月10日前未签订《上海市公有住房承租权转让合同》。《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本中有“公有住房同住成年人意见书”的专门一栏，要求所有同住成年人签字盖章确认。7月中、下旬，龚燕萍、李亚与张秀兰通过德佑公司进行多次协商未果，龚燕萍、李亚遂诉至原审法院，要求判令：1、解除买卖居间协议以及补充协议；2、张秀兰承担违约责任，双倍返还定金10万元。目前，张秀兰处有龚燕萍、李亚支付的45，000元，德佑公司处有龚燕萍、李亚支付的5，000元。德佑公司陈述，该5，000元并未作为先行支付的居间报酬处理，其只是代张秀兰保管。原审法院诉前调解中，张秀兰表示可以做同住人的工作，继续进行房屋交易。龚燕萍、李亚则坚决不同意继续受让系争房屋承租权，要求追究张秀兰违约责任，致调解不成。原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律法规。根据双方签署的买卖居间协议的内容，可认定龚燕萍、李亚、张秀兰分别与德佑公司形成了居间服务关系。通过居间服务，龚燕萍、李亚与张秀兰达成了系争房屋公房使用权转让的协议。根据三方的陈述，应认定由于系争房屋其他成年同住人不同意出售，张秀兰未与龚燕萍、李亚签订《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本。公房的承租权和居住权属于国家按政策给予公民的福利待遇，具有维护公民居住生存利益的基本功能。《上海市房屋租赁条例》规定，公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有上海市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制。双方在签署买卖居间协议、补充协议前并未取得在系争房屋内具有上海市常住户口的所有共同居住人的书面同意或授权，事后共同居住人也不追认协议效力，故买卖居间协议中关于张秀兰与龚燕萍、李亚之间转让系争房屋承租权的相关条款及补充协议均为无效。因协议无效，龚燕萍、李亚以张秀兰违约为由要求其双倍返还定金的诉讼请求于法无据，不予支持。买卖居间协议中龚燕萍、李亚与张秀兰之间关于承租权转让的相关条款无效后，不影响协议中关于居间部分条款的效力，龚燕萍、李亚、张秀兰与德佑公司之间就居间服务如有争议，可另案解决。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故张秀兰向龚燕萍、李亚收取的钱款应当予以返还。买卖居间协议中约定，张秀兰授权德佑公司代为收取并保管钱款，张秀兰出具的收据亦确认了收到龚燕萍、李亚定金的金额，同时表明知悉有5，000元留存于德佑公司，故认定张秀兰已收取龚燕萍、李亚的款项为50，000元。因其中5，000元现由德佑公司代张秀兰保管，可由德佑公司直接向龚燕萍、李亚返还，45，000元由张秀兰予以返还。龚燕萍、李亚在协议订立过程中无过错，协议相关条款无效的责任在张秀兰，张秀兰应当赔偿龚燕萍、李亚因此所受到的损失。龚燕萍、李亚提交的《国内航空电子客票预定证明》中乘机人非龚燕萍、李亚，且没有任何票价信息，张秀兰不予确认，法院认为无法作为龚燕萍、李亚所受损失的有效证据。但龚燕萍、李亚基于信赖而订立协议、支付款项，最终交易未成，龚燕萍、李亚应有一定的损失。鉴于损失数额难以确定，对龚燕萍、李亚的损失酌情予以支持，张秀兰在2014年7月10日因同住人原因未能与龚燕萍、李亚订立正式合同时，应当主动返还龚燕萍、李亚所预付的款项，而张秀兰至今未予返还，故损失金额可以5万元按中国人民银行同期贷款利率所产生之利息计，自2014年7月11日起计至钱款清偿时止。据此，原审法院判决：一、《房地产买卖居间协议》中关于龚燕萍、李亚和张秀兰之间转让上海市愚园路XXX弄XXX号公房承租权的相关条款无效；二、李亚与张秀兰签订的《补充协议》无效；三、张秀兰应于判决生效之日起十日内返还龚燕萍、李亚45，000元；四、德佑房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内返还龚燕萍、李亚5，000元；五、张秀兰应于判决生效之日起十日内向龚燕萍、李亚赔偿损失，损失金额为50，000元按中国人民银行同期贷款利率所计之利息（自2014年7月11日起，计至实际清偿之日止）；六、龚燕萍、李亚的其余诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人龚燕萍、李亚不服，向本院提起上诉称：本案系居间合同纠纷，居间协议属合法有效，被上诉人未按居间协议履行，应当承担双倍返还定金的责任。请求本院撤销原判第一、二、五项，改判支持其诉讼请求。被上诉人张秀兰辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，在公房同住人未签字同意的情况下，合同是无效的。请求本院驳回上诉，维持原判。原审被告德佑公司则同意上诉人的意见，并表示放弃关于佣金的主张。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据有关规定，公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有上海市常住户口的共同居住人的同意。张秀兰与龚燕萍、李亚签订的买卖居间协议、补充协议具有公房买卖的性质，张秀兰在出卖系争房屋前未取得共同居住人的同意，共同居住人事后对该协议亦不予追认，故买卖居间协议及补充协议均属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。张秀兰已根据其过错承担了相应的责任。龚燕萍、李亚上诉称张秀兰应承担双倍返还定金的责任，依据不足，本院不予采信。二审中，德佑公司表示放弃关于佣金的主张，各当事人之间居间关系的纠纷已妥善解决，故本院不再处理买卖居间协议中其他条款部分。龚燕萍、李亚的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人龚燕萍、李亚负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍代理审判员  马忆蔺代理审判员  陈 俊二〇一五年三月三十日书 记 员  彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……