浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3968号 上诉人（原审被告）：李晓军，男，1978年5月24日出生，汉族，户籍地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 上诉人（原审被告）：蔡双玲，女，1981年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：叶宜生，浙江杭星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡兆华，男，1976年10月23日出生，汉族，住浙江省建德市。 被上诉人（原审原告）：汪自妹，女，1983年9月13日出生，汉族，户籍地浙江省淳安县，现住浙江省建德市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐建荣、徐小龙，建德市求是法律服务所法律工作者。 上诉人李晓军、蔡双玲与被上诉人胡兆华、汪自妹房屋买卖合同纠纷一案，李晓军、蔡双玲不服建德市人民法院（2018）浙0182民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认：1、双方签订房屋买卖合同，合同价款为830000元；2、案涉房屋已过户登记到胡兆华、汪自妹名下。对于当事人双方有争议的内容，该院作如下分析认定：关于胡兆华、汪自妹有无将购房款全部付清，胡兆华、汪自妹主张其已全部支付了房款。为证明其主张，胡兆华、汪自妹向该院提交：银行转账凭证2份，用以证明胡兆华、汪自妹按照约定支付给李晓军、蔡双玲代理人张靖300000元购房款的事实。李晓军、蔡双玲对该组证据真实性无异议，对关联性有异议，认为汇款时间发生在合同之前，且交易双方并非李晓军、蔡双玲，与本案无关联。公证书1份、转账凭证1份、交易明细1份，用以证明张靖受李晓军、蔡双玲委托有权收取房屋转让款、胡兆华、汪自妹已经支付剩余580000元购房款（包含过户费、中介费）的事实。李晓军、蔡双玲对该组证据三性无异议，580000元房款已由张靖收取，李晓军、蔡双玲还有250000元房款没有收到。该院审查认为，胡兆华、汪自妹提交的前述两组证据符合证据真实性、合法性、关联性要件，公证书能够证明李晓军、蔡双玲全权委托案外人张靖处理房屋转让事宜，3份转账凭证及交易明细能够证明胡兆华、汪自妹合计转账给张靖880000元，该院予以认定。2018年2月8日，胡兆华、汪自妹向原审法院提起诉讼，请求：1.判决李晓军、蔡双玲立即将坐落在建德市××街道××幢××室房屋腾退后交付给胡兆华、汪自妹；2.本案诉讼费用由李晓军、蔡双玲承担。 原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。胡兆华、汪自妹与李晓军、蔡双玲签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋转让给胡兆华、汪自妹。根据公证书中代为办理事项的第6、7条，胡兆华、汪自妹完全有理由相信李晓军、蔡双玲全权委托张靖收取所售房屋的房价款、交纳税费和其他正当费用。故胡兆华、汪自妹确信将购房款及税费、中介费等其他费用合计880000元全部支付给张靖就是支付案涉房屋的购房款。李晓军、蔡双玲主张胡兆华、汪自妹2015年6月8日转账给张靖的钱与本案无关。结合案涉房屋当时尚有266191元按揭贷款未还清，无法办理过户手续，胡兆华、汪自妹先支付300000元给张靖用于归还按揭贷款及支付其他费用，符合情理，故对李晓军、蔡双玲该抗辩意见，该院不予支持。李晓军、蔡双玲抗辩还有250000元未收到，但结合本案证据，胡兆华、汪自妹已向张靖支付了全部购房款及相关费用，故胡兆华、汪自妹已经按照合同约定全面履行了合同付款义务。张靖有没有将房款支付给李晓军、蔡双玲，不影响本案房屋买卖合同的履行。现胡兆华、汪自妹要求李晓军、蔡双玲履行合同义务、腾退案涉房屋，符合法律规定。 综上所述，对胡兆华、汪自妹的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决：李晓军、蔡双玲于判决生效后十日内腾退坐落于建德市××街道××幢××室房屋。案件受理费25元，由李晓军、蔡双玲负担。 宣判后，李晓军、蔡双玲不服，向本院提起上诉：一审法院将胡兆华在2015年6月8日支付给案外人张靖的30万元认定系购买案涉房屋的款项错误。李晓军、蔡双玲委托张靖收取的是基于案涉房屋转让后产生的购房款。而案涉房屋转让合同签订的时间是2015年6月25日，合同仅约定在签订后当天支付购房款的30%，并未约定在合同签订前就已支付购房款。房屋转让合同未签订，胡兆华、汪自妹支付30万元，与常理不符。该30万元的支付时间虽然是在李晓军、蔡双玲委托张靖办理转让案涉房屋事务的有效期内，但不能把此期限内胡兆华、汪自妹支付的全部款项都认定是购房款，有可能是胡兆华、汪自妹与张靖之间的其他款项往来。因此，一审法院对上述情况置之不理，仅凭案涉房屋在转让前尚有266191元按揭款未还清的事实，认定该30万元为用来偿还该按揭款和其他费用的，无事实依据。其次，房屋过户之后，长达两年多的时间里胡兆华、汪自妹一直未向李晓军、蔡双玲主张腾退，且也未向李晓军、蔡双玲主使用费，与常理不符。再次，合同约定房价款83万，胡兆华、汪自妹主张共计支付88万元，合同中并未约定过户费用的承担，胡兆华、汪自妹主张超额支付系过户费，无依据。实际上本案实质是以房屋买卖形式的民间借贷。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决，并改判驳回胡兆华、汪自妹的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由胡兆华、汪自妹负担。 被上诉人胡兆华、汪自妹答辩称：一、案件基本事实。2015年5月8日双方谈妥案涉房屋买卖事项，房屋价款为83万元，包括房产过户登记费用总计88万元。因李晓军、蔡双玲所转让的房产尚欠银行按揭贷款26万元未支付，房产过户前必须先将按揭贷款还清，故胡兆华、汪自妹先行支付给李晓军、蔡双玲的委托代理人张靖30万元（其有权代为签订房屋买卖合同并收取购房款）。张靖随即用该款归还了按揭贷款。2015年6月25日，双方签订书面合同并到房产登记部门办理产权过户登记，次日，胡兆华、汪自妹取得房产产权证。房产过户后，胡兆华、汪自妹以房屋抵押办理了58万元的按揭贷款，并于2015年7月23日将贷款58万元汇给李晓军、蔡双玲的代理人张靖，胡兆华、汪自妹已付清全部购房款。之后，应李晓军、蔡双玲要求，胡兆华、汪自妹允许李晓军、蔡双玲居住二年再将房屋交付给胡兆华、汪自妹，二年期满李晓军、蔡双玲没有腾退房屋，故胡兆华、汪自妹起诉。二、原审认定2015年6月8日支付的30万元购房款正确。2014年11月，李晓军、蔡双玲书面委托案外人张靖代理房屋买卖及收取购房款，因李晓军、蔡双玲要归还原房屋按揭贷款，故胡兆华、汪自妹在合同签订前先将30万元汇给了其代理人，张靖用该30万元代李晓军、蔡双玲归还了房屋按揭贷款，该事实在一审已经查明。至于买卖合同约定当日支付30%的首付款问题，因为已经支付，所以合同上才写明当日支付首付款，如果当日支付首付款，原房贷款未还，不可能在当天可以办理房产过户。支付时间与合同约定的时间不一致，不影响30万元系购房款的事实认定。三、案涉房产已过户到胡兆华、汪自妹名下，胡兆华、汪自妹系案涉房屋的所有权人，现胡兆华、汪自妹基于所有权要求李晓军、蔡双玲腾退房屋，法院判决李晓军、蔡双玲腾退完全正确。李晓军、蔡双玲已授权案外人张靖收取购房款，如李晓军、蔡双玲认为尚有部分购房款未收到，也是李晓军、蔡双玲与代理人张靖之间的关系，与胡兆华、汪自妹无关。退一万步说，即使胡兆华、汪自妹未付清房款，涉案房屋产权登记在胡兆华、汪自妹名下，法院依据产权证判决腾退也正确。综上，李晓军、蔡双玲以胡兆华、汪自妹支付给案外人的30万元并非购房款为由，要求撤销原审判决，上诉理由不成立，请求二审驳回其上诉请求，维持原判。 二审期间，双方均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，李晓军、蔡双玲与胡兆华、汪自妹于2015年6月25日签订的《建德市房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。2014年11月14日，李晓军、蔡双玲出具《委托书》，委托张靖出售案涉房屋、收取房价款、办理按揭贷款、办理产权过户登记等事宜，该《委托书》经过公证处公证，合法有效。2015年6月8日，胡兆华、汪自妹向张靖支付30万元，胡兆华、汪自妹获得按揭贷款58万元后支付给张靖。李晓军、蔡双玲认为，胡兆华、汪自妹向张靖支付30万元的时间在双方签订《建德市房屋转让合同》之前，该笔费用不属于案涉房屋的购房款，因此胡兆华、汪自妹未付清房款，故不同意交付房屋。本院认为，首先，胡兆华、汪自妹支付的30万元时间虽早于合同签订日，但付款时间在李晓军、蔡双玲委托张靖出售案涉房屋期限内，张靖有权代李晓军、蔡双玲收取房款。其次，结合案涉房屋在转让时仍有贷款未还清，贷款未还清不能办理过户，而案涉房屋在签订《建德市房屋转让合同》次日即办理了过户登记手续，胡兆华、汪自妹所述在合同签订之前先支付30万元用于归还案涉房屋按揭贷款具有合理性。再次，案涉房屋所有权已于2015年6月26日登记至胡兆华、汪自妹名下，胡兆华，汪自妹系案涉房屋的所有权人，其有权要求李晓军、蔡双玲腾退案涉房屋。李晓军、蔡双玲二审中主张案涉房屋买卖合同，名为房屋买卖，实为民间借贷。对此，李晓军、蔡双玲应当举证证明，其并无证据证明，且亦未就《建德市房屋转让合同》的合同效力提出异议，故对于其该主张本院不予支持。综上，李晓军、蔡双玲的上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李晓军、蔡双玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  盛 峰 审 判 员  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年八月二十四日 法官助理  赵 勤 书 记 员  朱创威