重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2015)荣法民初字第03883号原告：兰景平，男，1969年12月29日生，汉族。原告：罗南秀，女，1970年10月23日生，汉族。二原告的委托代理人：何长申、陈跃勇，重庆荣升律师事务所律师，均为特别授权。被告：荣昌县五洲五金装饰城有限公司,住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，组织机构代码：56162562-5。法定代表人：舒策丸，系被告公司董事长。委托代理人：蒋愉平，重庆锦扬律师事务所律师，特别授权。委托代理人：贾飞，系被告公司员工，特别授权。原告兰景平、罗南秀诉被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲五金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由代理审判员陈邸星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰景平、二原告委托代理人何长申、陈跃勇，被告五洲五金公司的委托代理人蒋愉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告出售的位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号XX栋XX号房屋，成交金额为384097元。原告依约交付了房款，被告应于实际交付使用之日起60日内，向房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单，但直到2015年7月22日立案当天，本案房屋产权证尚未办理完毕。依据《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项：“……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，被告的行为已构成违约，故应当承担违约责任。为此，原告特向本院起诉，要求判令：一、被告立即支付原告延期办理房屋产权证的违约金10000元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：一、被告立即支付原告从2013年5月30日至2015年7月22日延期办理房屋产权证的违约金61857元。被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司辩称：一、原被告之间虽然存在商品房买卖的关系，但是被告没有申请办理《房地产权证》登记的义务。根据《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）第八条约定由原告为办理房屋所有权登记的申请人，被告不再负有办证的义务，只是负责提供相关资料资料，进行协助。原告委托被告办理产权证的，应提交委托申请书及办理产权登记的相关资料，逾期委托或提交资料的，办理产权登记的时间顺延。原告至今未委托被告办理产权登记，故被告没有为原告申请办理房屋产权登记的义务，也不承担延期办证的责任；二、被告办理房屋登记义务已经完成。根据《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的知道意见》第37条“关于办证义务”规定，开发商办理产权登记的义务完成初始登记即办证完成，根据被告提交的《重庆市土地房屋权属登记申请表》，被告已经取得了荣昌县昌州街道迎宾大道本案房屋的产权初始登记；三、逾期办理房屋所有权登记的责任不应当由被告承担，所以被告不承担违约责任。原告应委托被告办理产权登记，并向被告提交相关办证资料后，被告才有为原告办理产权登记的义务，《补充协议》第8条约定原告逾期交付资料的，办理产权登记应当顺延。原告即没有委托被告，又没有提交相关资料，被告不承担违约责任；四、违约金明显过高。根据《合同法司法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑裁决。因为原告购买的商品已与第三方签订了经营管理协议，房屋早已受益，延期办证并未对原告造成任何损失，要求法院对违约金予以调低。原告于2012年9月28日与荣昌县五洲物业管理有限公司签订《荣昌五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》，约定原告将所购商铺委托荣昌县五洲物业管理有限公司经营进行收益，逾期办理房屋产权登记不影响原告对房屋的使用与收益，也未给原告造成实际损失。办理产权登记属于具体行政行为，需要政府多个部门配合完成，且原告也有配合的义务，逾期办理不是被告一人的过错造成。原告从起诉之日起往前倒推，超过两年的违约金计算期间已经超过诉讼时效。经审理查明：原告与被告五洲五金公司于2011年10月27日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“补充协议”)，约定被告（合同甲方）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号XX幢XX号的商业用房以总金额263712元的价格出售给原告（合同乙方）。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：一次性付款，乙方在签订本合同时已支付房款263712元。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日。原告于签订《合同》当天向被告支付购房款263712元、大修基金1906元，转让手续费2637元、转移手续费550元。2012年12月25日，原、被告与荣昌县五洲物业管理有限公司（以下简称“五洲物业公司”）三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，并根据原告与五洲物业公司签订的《商铺委托经营管理协议》，将该房屋转交五洲物业公司经营管理。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年5月26日，原、被告及五洲物业公司三方签订《新建商品房屋质量保证书、新建商品房房屋使用说明书》，原告于当天向被告支付契税7911元、合同印花税132元、权证印花税5元。《新建商品房屋质量保证书、新建商品房房屋使用说明书》第十三条约定，本商品房交付日期为2013年3月31日。对于该条约定的房屋交付时间，原告陈述系双方确认的房屋交付时间，但真正的交付时间还在此之前，原告诉求中载明违约金起算时间为2013年5月30日，系对第十三条确定的时间经过60日计算得来。被告陈述系被告通知原告的接房时间，但原告并没有按照通知的接房时间实际接房，具体的交房时间应为《新建商品房屋质量保证书、新建商品房房屋使用说明书》签订的当天，如原告在办理接房手续时未付清全部房款及委托被告缴纳的契税，被告有权相应顺延交房直至原告履行全部义务之日止，且延期办证的违约金起算时间也应相应顺延。另查明，截至2015年8月15日，本案房屋尚未办理转移登记。上述事实，有原、被告陈述及《重庆市商品房买卖合同》、《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》、收据、《五洲国际商贸城房屋交接书》、《商铺委托经营管理协议》、《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《荣昌县土地房屋档案查询单》、等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，现就本案原告的诉讼请求及被告的抗辩意见分别评析如下。对于被告抗辩并不当然负有申请办理房产证义务的意见，《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提为原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。原告在接房前已经付清了全部购房款，并支付转让、转移手续费等费用，履行了相应的支付购房款、办理产权的相关费用等义务，被告也在结算后将房屋交付原告，结合《补充协议》第七条关于交房前提的约定，原告已经完成了委托被告办理房屋所有权证的有关资料。被告辩解原告未履行提交委托办证的相关资料的抗辩意见不能成立，本院不予采信。对于违约金的起算时间，原告主张《新建商品房屋质量保证书、新建商品房房屋使用说明书》中约定的交付日期即2013年3月31日经过60日，被告即应承担违约责任。对于被告主张原告于2013年5月26日才向被告交付办理房屋产权证所需的契税，违约金起算时间应当顺延的抗辩。由于缴纳契税是原告的法定义务，原告委托被告办证的义务履行完成，被告才负有为原告办理房屋所有权证的义务。故按照合同约定被告应当在原告完清接房所有税费及手续60日内，即2013年7月25日前办理诉争房屋的产权登记申请，因此违约责任应从2013年7月26日起计算。对于终止时间，被告主张根据其提交的《重庆市土地房屋权属登记申请表》，被告已经取得了荣昌县昌州街道迎宾大道本案房屋的产权初始登记，但原告购买被告出售的房屋以办理房屋转移登记为目的，该《申请表》不能证实为原告办理讼争房屋转移登记的事实，被告该项抗辩意见不成立，本院不予采信。由于本案房屋截至2015年8月15日尚未办理转移登记，且被告未能举示取得转移登记受理通知单的证据，应承担举证不能的责任。故对于原告主张2015年7月22日为违约金计算的终止时间，本院予以支持。对于违约金的计算标准，《合同》约定按照原告已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，被告要求调减违约金的意见不能成立。综上，对于原告该项诉讼请求，本院支持为：263712元×0.0003/天×727天=57515.59元。对于被告抗辩原告起诉超过诉讼时效部分不应支持的意见，本案违约金起算时间为2013年7月26日，原告于2015年7月23日提起诉讼并无超过诉讼时效部分，该项抗辩意见不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付原告兰景平、罗南秀延期申请办理房地产权证违约金57515.59元；二、驳回原告兰景平、罗南秀的其他诉讼请求。如果被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取673元（原告已预付），由被告荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈邸星二〇一五年十月三十日书 记 员  石 通