河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第2246号原告ＸＸ玉，东庞煤矿职工。委托代理人李申朝，河北君合欣律师事务所律师。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市中华西路三超商务楼。法定代表人张峰，系该公司经理。委托代理人赵建廷，系该公司法律顾问。原告ＸＸ玉诉被告河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ玉及其委托代理人李申朝，被告万峰房地产的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ玉诉称，2011年5月9日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的万峰大酒店综合开发二期小区10号楼302室商品房，该房成交总价401917元，已支付给被告。根据合同第八条约定，被告应当在2012年12月31日前，将具备综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。但至今该商品房未经相关行政管理部门的验收，被告不能将合同约定的商品房交付原告使用。被告不依照合同的约定将商品房交付原告使用是错误的，也是违法的，该行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判令被告承担违约责任，向原告支付2013年1月1日到2014年8月20日（597天）期间的违约金至被告将符合合同约定的商品房交付给原告使用时止，并要求被告提供诉争商品房经综合验收合格的验收手续、开具购房发票，同时要求确认合同补充协议中关于暖气集资、燃气集资的条款无效。庭审前，原告向本院提交书面追加诉讼请求申请书，要求判令被告按合同支付双倍违约金自2014年10月15日至被告将符合本合同约定的商品房交付原告使用时止。被告万峰房地产辩称，一、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更，已属无效条款，在合同约定的条款无效的情况下，应当按照法定交付条件履行，金域首府10号楼2014年10月14日通过竣工验收合格，达到法定交付条件，被告在当天即通知原告办理交房手续，并在2014年10月15日向原告邮寄了交房通知书。因此，本案中被告承担延迟交房责任的期限为2013年1月1日至2014年10月14日，之后被告不应当再承担任何延迟交房责任；二、合同中约定的违约金过高，应当依据合同法第114条，合同法解释二第27、29条，商品房买卖司法解释第16、17条予以调整；三、原被告之间签订的购房合同补充协议第四明确规定的“乙方即原告在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米），燃气集资（4000元／户）”是双方真实意思表示，依据合同法第八条规定，原告应当向被告缴纳。合同法第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”本案双气费条款并未违反任何一部法律或行政法规的强制性规定，因此是合法有效的。本案中原告购买房屋早已达到其应当交纳双气费条件，且被告多次通知原告交纳，但是其至今其拒绝交纳费用。根据合同法第六十六条先履行抗辩权的规定，如果原告不缴纳双气费，原告是无权要求被告向其支付延迟交房违约金的；我们可以开具购房发票；四、关于双倍违约金的问题。1、被告在2014年10月14日已向原告电话通知，并在10月15日邮寄了交房通知书，因此2014年10月14日之后，被告不应当再承担延迟交房的责任，谈不上双倍违约金的问题。2、被告是在遭受金域首府业主组织的群体性事件的情况下被迫出具的承诺，不是被告的真实意思表示，应当认定无效。3、无论是万分之一还是双倍违约金，都属于违约金过高的情形，依法应予调整。经审理查明，2010年12月10日原告ＸＸ玉向被告万峰房地产支付121917元首付款。2011年11月4日原告ＸＸ玉通过银行贷款向被告万峰房地产支付了尾款280000元。2011年5月9日，原告ＸＸ玉与被告万峰房地产签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2011006086。该合同约定原告ＸＸ玉购买被告万峰房地产出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府10号楼302室（建筑面积为104.15平方米）的房产，总价款为401917元。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补充协议第四条约定：暖气集资每平方米50元和燃气集资每户4000元的收费标准。该补充协议第五条约定：乙方（原告ＸＸ玉）在接到甲方（被告万峰房地产）交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。该补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。被告万峰房地产向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目10#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（万峰房地产）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）、监理单位（河北齐翔工程项目管理有限公司）、施工单位（鹏达建设集团有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年10月14日。被告万峰房地产于2014年10月15日向原告ＸＸ玉邮寄了书面入住通知单。原告ＸＸ玉对验收报告提出异议；主张未收到快递单，故未办理入住；原告ＸＸ玉以被告万峰房地产违反邢台市物价局相关规定，要求确认暖气及燃气集资费用条款无效；另要求被告万峰房地产为其所交购房款出具发票，被告万峰房地产当庭表示可以按照规定向原告ＸＸ玉开具正式发票。以上查明事实，有商品房预售合同、个人贷款支付凭证、快递单及签回单、8号楼验收报告、案外人吕鹏举的司法鉴定评估报告书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告按约定支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于原、被告所争议的违约天数问题，被告万峰房地产于2014年10月15日交房，逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日起计算至交房通知送达日止，即2013年1月1日至2014年10月15日，该逾期交房天数为653天。关于被告辩称原、被告双方约定的违约金过高，要求人民法院予以调整的抗辩意见，参照被告所提交的同地段房屋租赁相关鉴定结论，约定数额过高，应当予以调整。逾期交房违约金的计算应在约定基础上减少20%为宜。按照逾期交房天数653天，以约定的购房总价款的万分之一计算，该逾期交房违约金数额为：653天×401917元×0.0001=26245元（以四舍五入方式计入整数位），该数额减去20%，即20996元（以四舍五入方式计入整数位）。关于原告ＸＸ玉要求被告万峰房地产提供商品房综合验收合格的相关证明文件的诉讼请求，因被告方未能向本院提交相关商品房综合验收合格的相关证明文件，且该相关文件被告方并非出具主体，该项诉请即使被告方存在违约，法院也无法以判决形式责令其限期提供。即使该约定内容的形式欠缺，也不能在民事诉讼中进行行政追责，可待具备相关综合验收文件提供条件后，如被告方拒不提交已经具备的各该约定的商品房屋证明文件，违反合同约定的提交附属证明文件的义务，则构成违约。在相关综合验收机构未出具该证明文件时，法院不宜以判决形式对将来事项作出裁决，故本院对原告ＸＸ玉的该项诉请不予支持。关于原告ＸＸ玉要求确认暖气集资和燃气集资条款无效的诉请，原、被告的该项约定是双方真实意思的表示，是否违反相关行政规章管理制度，在本案民事诉讼中，因不涉及行政审查内容，故本院对原告ＸＸ玉的该项诉请不予支持。关于原告ＸＸ玉要求被告万峰房地产为其所交购房款出具发票的诉请，该项诉请符合法律规定，被告万峰房地产应给予出具正式房屋销售发票，故本院对原告ＸＸ玉的该项诉请予以支持。关于原告ＸＸ玉要求被告万峰房地产自2014年10月15日起按照其承诺支付双倍违约金的诉请，被告万峰房地产于2014年10月15日交房，即履行了交房义务，故原告ＸＸ玉要求双倍计算逾期交房违约金的诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十六条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ玉逾期交房违约金20996元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告ＸＸ玉提供购房发票。三、驳回原告ＸＸ玉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长  张苗源审判员  刘静宇审判员  王永霞二〇一五年三月十七日书记员  梁明珠