北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第13158号上诉人（原审被告）刘静溪，女，1963年3月30日出生。委托代理人王春阳，男，1961年2月9日出生。被上诉人（原审原告）北京黄金物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安定门外立水桥北苑路5号。法定代表人郭海林，总经理。委托代理人何长琪，男，1956年8月6日出生。上诉人刘静溪因与被上诉人北京黄金物业管理有限公司（以下简称黄金公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第11913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年2月，黄金公司诉至一审法院称：2003年4月24日，刘静溪入住黄金公司管理的位于北京市朝阳区北苑路5号黄金苑小区×号楼×室（以下简称诉争房屋），并与黄金公司签订了入住合同，由黄金公司对其诉争房屋进行物业管理，自2012年3月至今，刘静溪一直未交纳2012年3月至2015年3月期间的物业费，共欠黄金公司物业费5362.8元及滞纳金965.3元，经黄金公司多次催要，刘静溪一直未支付。故黄金公司诉至法院，要求刘静溪支付2012年3月31日至2015年3月31日的物业费5362.8元及滞纳金965.3元。刘静溪一审辩称：物业公司是开发商的子公司，刘静溪入住后就和开发商有纠纷，物业公司多次将刘静溪起诉到法庭要求支付物业费，物业公司拿着刘静溪此前败诉的判决书给其他业主看，侵犯了刘静溪的隐私，是一种挑衅的行为。小区脏乱差，此前的诉讼中刘静溪交过相关的证据。刘静溪认可欠费的事实，但物业公司对小区的管理一年不如一年，只服务开发商，不服务业主，刘静溪认为物业公司应当端正态度。另，根据黄金公司自己公示的物业收费标准，其采用包干制收费，每月每平方米的费用为1.63元，故刘静溪要求按照该标准结算物业管理费。一审法院审理查明：刘静溪系×号房屋业主，房屋建筑面积为81.02平方米。刘静溪从北京高德房地产有限责任公司处购买了602号房屋。2003年1月6日，北京高德房地产有限责任公司（以下简称开发商）与黄金公司签订物业管理委托合同，将朝阳区北苑路五号1、2、3号楼委托该公司进行物业管理。2003年4月24日，刘静溪与黄金公司签订了入住合同，刘静溪按照每年1778.11元的标准，预付了一年的物业管理费。入住合同签订后，黄金公司与刘静溪就物业费标准、欠费问题，发生过多次诉讼。现黄金公司向刘静溪主张2012年3月31日至2015年3月31日的物业费。刘静溪认可欠费事实。庭审中，双方就收费标准发生争议。刘静溪表示物业费每月每平方米的收费标准为1.63元，其就此向法院提交了黄金公司在小区公告栏张贴的部分公告，载明物业费采取包干制，费用标准为每月每平方米1.63元。黄金公司则表示1.63元的标准不包括保安费、保洁费以及营业税，这些费用按户单独收取，无法平均计算在1.63元之内。为此，黄金物业向法院提交了其与开发商于2010年11月23日签订的补充说明一份，该说明载明：物业服务费应包含按建筑面积计算交纳的费用，业主应按年支付的费用（含保安费、保洁费以及垃圾清运费）以及营业税。另，黄金公司向法院出具费用计算表一张，载明：营业税年收费标准为80.55元每户，保安费年收费标准为60元每户，保洁费收费标准为36元每户，生活垃圾清运费年收30元每户。一审法院判决认定：合同关系受法律保护。本案中，黄金公司与刘静溪之间签订的《入住合同》，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，刘静溪应当遵守。根据现有事实可知，物业服务合同关系已然成立，且黄金公司实际提供了物业服务，刘静溪理应按时向黄金公司交纳物业服务费。现刘静溪拖欠2012年3月31日至2015年3月31日的物业服务费，黄金公司有权主张。对于费用标准，法院认为：当事人对自己的主张应提交证据予以证明。刘静溪虽称费用标准系1.63元，但其并未提供完整的公告内容。而黄金公司提供了其与开发商订立的补充说明，已明确物业费标准除每月每平方米1.63元外，业主还应另付营业税、保安费、保洁费以及垃圾清运费。因此，法院将按照每月每平方米1.63元的标准，另加保安费、保洁费、生活垃圾清运费及营业税的标准，计算刘静溪应支付的物业费交纳金额。据此，一审法院于2015年8月作出判决：一、刘静溪于判决生效后十日内向北京黄金物业管理有限公司支付2012年3月31日至2015年3月31日的物业费五千三百六十二元八角。二、驳回北京黄金物业管理有限公司的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘静溪不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要理由为：一审判决认定事实不清，适用法律有误。2003年4月24日刘静溪与黄金公司签订入住合同，预交一年物业费1778.11元，是双方民事合同的合法依据，是双方物业费标准的唯一依据，刘静溪同意应按双方2003年4月24日签订的入住合同的标准支付物业管理费即按核算后每平方米1.81元计算物业费，该金额不应包括营业税、保安费、保洁费以及垃圾清运费。黄金公司虽在小区公示的物业管理合同的收费标准1.63元／平米，但该标准应为包干费用，不包括营业税、保安费、保洁费以及垃圾清运费等费用，故请求二审法院依法改判。黄金公司答辩意见是同意一审法院判决，不同意刘静溪的上诉意见，认为物业费收费标准经公示及多次生效判决确认对包括刘静溪在内的业主均适用，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。本院补充查明，依据黄金公司与刘静溪物业服务合同纠纷经北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第596号民事调解书内容，经调解刘静溪同意向黄金公司支付截止至2012年3月31日物业费7746.26元。本院经审理所查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述及《物业服务合同》、入住合同、补充说明等证据材料在案证明。本院认为：黄金公司与刘静溪之间虽未签订物业服务合同，但黄金公司提供了物业服务，刘静溪实际享受物业服务，双方形成事实物业服务合同关系。黄金公司履行了物业服务义务，刘静溪应按时交纳物业服务费。依据生效裁判文书显示，刘静溪缴费截止日期为2012年3月31日，现无证据显示刘静溪缴费，故刘静溪应承担自2012年3月31日至2015年3月31日期间交纳物业费的义务。关于双方争议的物业服务费收费标准问题。黄金公司主张物业费标准每月每平方米1.63元，此外业主还应另付营业税、保安费、保洁费以及垃圾清运费。刘静溪主张应按双方2003年4月24日签订的入住合同的标准支付物业管理费即按核算后每平方米1.81元计算物业费，该金额不应包括营业税、保安费、保洁费以及垃圾清运费。本院认为，从本案查明的事实看，根据双方均认可的，黄金公司收取的2003年刘静溪物业费计算表载明的内容，物业费收费范围除物业管理项下的内容外包括了营业税、保安费、保洁费、生活垃圾清运费等费用，该收费标准在双方已发生法律效力的同一物业服务合同纠纷中得到印证，因此，一审法院按照每月每平方米1.63元的标准，另加保安费、保洁费、生活垃圾清运费及营业税的标准，计算刘静溪应支付的物业费交纳金额，有法律依据，本院应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。刘静溪的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由刘静溪负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由刘静溪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王东军代理审判员  宋 晖代理审判员  王海宁二〇一五年十月二十七日书 记 员  胡震霄