云南省沾益县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)沾民初字第219号 原告（反诉被告）曲靖东致汽车销售服务有限公司（以下简称曲靖东致公司）。 组织机构代码证号30969169-8。 法定代表人邓钧升，董事长。 地址：云南省曲靖市沾益县西平镇龙华村委会龙华大道东侧184号。 委托代理人晏廷爱，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人陶仙琴，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）胡建国，男，1958年5月30日生，汉族，曲靖市麒麟区人，初中文化，个体户，住昆明市西山区。 被告（反诉原告）胡建华，女，1967年2月14日生，汉族，曲靖市麒麟区人，高中文化，个体户，住昆明市西山区，系被告（反诉原告）胡建国之妹。 二被告（反诉原告）委托代理人徐国军，云南徐国军律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）曲靖东致公司诉被告（反诉原告）胡建国、胡建华土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曲靖东致公司的委托代理人晏廷爱、陶仙琴、被告（反诉原告）胡建国、胡建华的委托代理人徐国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告曲靖东致公司诉称，2014年8月6日，原告与被告胡建国签订了土地租赁合同，约定被告将位于沾益县的土地租赁给原告用于开设汽车销售4S店，租期十年，自2014年10月1日起至2024年9月30止，前三年每年租金40万元，第二个三年每年租金44万元，后四年每年租金49万元，租金每年一付。合同签订后，原告如约向被告支付了第一年的租金，向原承租人支付了补偿款13万元。但被告在与原告签订合同的过程中，未如实向原告方告知其在该宗土地上的原有建筑物从未向规划局申报验收，系违法建筑。原告在不知情的情况下，误以为该建筑系合法建筑，遂以原建筑面积进行测量，测量后面积符合原告的经营目的，在此前提下与被告签订了合同，原告取得该宗土地后，在申报规划设计时，才被规划局告知原建筑物占用规划红线，原告的规划项目必须退让红线方能获得批准。但退让红线后，可利用面积已不符合原告开设汽车销售4S店的经营目的，合同目的不能实现。被告于2014年11月24日向原告发出通知，告知自通知到达原告时即解除双方所签订的合同，原告于当日收悉，同意解除合同。现诉请法院判令被告退还原告已支付的租金400000元，并承担本案诉讼费。 本诉被告胡建国、胡建华辩称，对原告的诉请不予认可，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告依约履行了合同全部义务，并无偿提供租赁物上的建筑物给其在租赁期内使用，但原告在履行合同过程中擅自将租赁物上的建筑物拆除，现原告要求退还租金，于法无据。 反诉原告胡建国、胡建华反诉称，由于曲靖东致公司盲目拆除建筑物的行为导致土地至今未能出租，要求按日租金1095.89元计算自2014年12月1日起至2015年3月1日止的损失98630元及自2015年3月1起至恢复原状止应付的相应损失。 反诉被告曲靖东致公司辩称，反诉原告的反诉理由不成立。双方所签合同已经解除，土地已归还了反诉原告。其损失与反诉被告无关，要求反诉被告赔偿损失无法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉请。 本案中，双方争议的焦点是：双方所签订的土地租赁合同是否已经解除？如已经解除，本诉原告的诉讼请求、反诉原告的诉讼请求是否应得到支持？ 本诉部分：原告曲靖东致公司为支持其主张向本院提交了以下证据材料： 1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，以证实原告的主体资格。 经质证，被告胡建国、胡建华的委托代理人无异议。 2、土地租赁合同复印件一份，以证实原、被告之间合同关系已成立。 经质证，被告胡建国、胡建华的委托代理人无异议，并认为合同不仅成立，而且原告已部分履行。 3、中信银行电子转账凭证、情况说明复印件各一份，以证实原告曲靖东致公司于2014年8月14日通过曲靖东升汽车贸易有限公司的账户向被告胡建国支付了第一年租金400000元。 经质证，被告胡建国、胡建华的委托代理人无异议。 4、通知、回复函、EMS快递单各一份，以证实双方所签合同已于2014年11月24日解除。 经质证，被告胡建国、胡建华的委托代理人对证据三性无异议，但认为合同标的不是房屋，房屋不是合同的一部分。 5、经原告申请，本院向曲靖市规划局沾益分局调取了下列证据：沾国用（2010）第0603号国有土地使用证、地字第530328201000015号建设用地规划许可证、沾临建许字（2010）第012号临时建设许可证存根及沾益县西平镇龙华村委会东侧184号土地平面图各一份。 经质证，原告委托代理人对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案涉案土地无关，且根据临时建设许可证上表明使用期限为两年，在双方签订合同之前已经超过使用期限，且未办理申请延期手续。被告委托代理人对临时建设许可证表明的使用期限有意见，认为有涂改痕迹，且未加盖公章，对其余证据材料无意见。 6、经原告申请，本院调取了（2014）沾民初字第1329号庭审笔录中证人李某1、李某2出庭作证证言部分。 证人李某1陈述：“我们现在租赁的土地上的房屋压到红线，按厂家的要求做4S店条件不够，导致我们的项目无法运行。当时我们从昆明请人来测，房子和整体面积也测量过，房屋压到红线是规划局说的”。 证人李某2陈述：“我是昆明测量公司的工作人员，我们当时对原告租赁的场地进行过测量，测量后把数据返还厂家，测出来后，厂家认为刚好够建4S店的C级。我们测量是依据原有的建筑物进行测量的，测量是7月24日测量的，测量过三次”。 经质证，原告委托代理人对证人李某1、李某2的证言没有意见。被告委托代理人对证人李某1的证言，认为房屋不是本案争议标的物，与本案无关，对其陈述压到红线有意见，只是听说。对证人李某2的证言，对其陈述测量事实无意见。 被告胡建国、胡建华为支持自己的辩解，向本院提交了下列证据： 1、申请证人吴某、杜某、张某出庭作证。 证人吴某陈述：“被告胡建国原来是我公司的房东，2012年租他沾益的土地，租期9年。当时土地上有个已盖好的2层、400平方米左右的门面房、后面院子里有个200平方米左右的钢架车棚，后来我公司又自建了一个450平方米的钢架库房。因我公司经营轮胎，需货车过往，后因租用土地前的道路被规划为景观大道，我公司不想继续租了。原告公司得到消息后经多次测量后认为较合适，便补偿了我们几个月的房租、钢架库房、搬迁费等共100000余元，具体金额不清楚，我公司便于2014年8月28日搬走了。搬走时看到原告方在拆围墙”。 经质证，原告委托代理人对该份证言，认为与本案无关联性，无法证实其真伪，补偿费确切金额为130000元，说明原告方已作了部份补偿。被告委托代理人对该份证言无意见。 证人杜某陈述：“我在原先卖轮胎那家隔壁的公司上班，后来听说卖轮胎那家的土地要租给他人作4S店，卖轮胎那家便搬走了。土地上原来有钢架房屋，作为轮胎的仓库，现在拆了只剩下一块用蓝色围板围起来的空地，看见有车辆停在里面。听说有人要来租，但因没有房子，空旷一片，便没有租成”。 经质证，原告委托代理人认为，该份证言与本案无关联性，且该土地现已被围起来里面停放了许多车辆，说明该土地已在使用当中，不存在闲置状态。被告委托代理人对该份证言无意见，并陈述该土地围栏是被告胡建国围起来的，围土地同样开支了一笔费用。 证人张某陈述：“我在曲靖丰麒公司上班，2014年9月看到我公司旁的轮胎店在拆展厅，听说要改建一个4S店。之前有一个玻璃展厅，后面有一个钢架结构的简易棚，里面放有好多轮胎。现在展厅只有个框架，用围板围起来。听说有人来租，但不知是什么原因没有租成”。 经质证，原告委托代理人认为，该份证言与本案无关联性，证人也陈述是改建用作4S店，说明原来的钢架棚不可能作为4S店用，必须改建。被告委托代理人对该份证言无意见，并补充陈述至今该土地均未出租出去。 2、经被告申请，本院调取了（2014）沾民初字第1329号庭审笔录中第三页倒数第一、二、三行及第四页正数第一、二、三行，即原告委托代理人陈述：“当时只看了现场，我们只是按现场测量签的租赁合同。赖自林只是名义上的登记人，我们是按原有的建筑物量的土地，所以才产生现在的问题。我们具体搞不清胡建国那4亩土地的界线，只是听胡建国说的”。被告委托代理人并补充陈述，原告所承租的土地是被告胡建国、胡建华家族企业中的一块，统一登记在赖自林名下，赖自林与胡建国是姨夫关系，该块土地已从赖自林名下分离出来，实际使用权人为胡建国、胡建华，胡建国、胡建华系兄妹关系，因胡建华长期在外地，关于该块土地的租赁等事项，胡建华已授权胡建国办理并认可。 经质证，原告委托代理人认为，被告在与原告签订合同时并未出示其所陈述的相关证据材料，原告在签订合同时对被告所陈述的情况并不知情。对其陈述的事实是在双方产生纠纷后才知道，无异议。 对本诉部分，全案证据分析如下：对原告提交的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以采信。证据5，系本院依职权调取的保存于相关部门关于本案涉案土地的原始材料，客观、真实，予以采信。证据6，仅能证实原告聘请过昆明测量公司的工作人员到原告租赁的场地对原有建筑物进行过测量的事实，因原告未能提交科学、权威的相关证据，对其欲证实的租赁土地上的房屋压到红线的主张，不予采信。对被告提交的证据1，能够相互印证证实，原告支付了原承租人相关经济损失130000元及所租赁土地的现状，本院予以采信。证据2，结合原告的质证意见，本院予以采信。 反诉部分：反诉原告胡建国、胡建华为支持其主张向本院提交了以下证据材料： 1、合资购置土地协议一份、证明一份、国有土地使用证三份、授权委托书一份、沾临建许字（2010）第012号临时建设许可证副页一份、照片二张，以证实反诉原告主体资格适格。租赁物上的建筑物系经依法许可而建，而非违章建筑。 经质证，反诉被告委托代理人对上述证据的真实性、关联性不予认可，认为土地的使用期限已经超期。 2、土地租赁合同一份、（2014）沾民初字第1329号庭审笔录中第三页倒数第一、二、三行及第四页正数第一、二、三行原告委托代理人陈述、证人李某1、李某2证言部分、通知一份、回复函一份、撤诉申请一份、照片一张，以证实土地租赁合同合法有效，本案租赁的标的物仅为4亩土地，而非被拆掉的建筑物，建筑物是无偿提供给反诉被告在承租期内使用，且反诉被告在签订合同前就已经采用仪器和人工对租赁的土地进行了测量。合同签订后，在履行过程中反诉被告擅自将建筑物拆除，至今未恢复，给反诉原告造成比租金还要大若干倍的损失，首先解除合同的是反诉被告。 经质证，反诉被告委托代理人对上述证据中的（2014）沾民初字第1329号庭审笔录中第三页倒数第一、二、三行及第四页正数第一、二、三行原告委托代理人陈述、证人李某1、李某2证言部分、撤诉申请一份、照片一张的真实性认可，但认为与本案无关。对其余证据无异议。 3、本诉部分中证人吴某、杜某、张某出庭作证的证言。 反诉原告、反诉被告对上述证人证言的质证意见与本诉部分的质证意见一致。 反诉被告除当庭陈述外，在反诉中未提交相关证据材料。 对反诉部分的证据，结合双方质证意见，认证如下：对反诉原告提交的证据1中合资购置土地协议一份、授权委托书一份、证明一份、国有土地使用证三份，结合反诉原告对所承租的土地是胡建国、胡建华家族企业中的一块，统一登记在赖自林名下，赖自林与胡建国是姨夫关系，该块土地已从赖自林名下分离出来，实际使用权人为胡建国、胡建华，胡建华对胡建国就该土地的处理事项已授权并认可的当庭陈述，反诉被告对这一事实亦无异议，对上述证据，本院予以采信。对证据1中沾临建许字（2010）第012号临时建设许可证副页反映临时建设的使用期限为2011年4月27日至2013年4月27日，虽然沾益县住房和城乡建设局已加盖公章同意将施工期限延期至2013年年底，但不能据此认定使用期限随之延期。反诉原告认为使用期限应延期至2013年年底且在期满后有2年的使用期限的主张，与事实不符，与法律规定相悖，不予采信。证据1中照片二张，仅能证实拍摄时建筑物的状态，但不能据此证实其建筑物是否合法或违章，反诉原告以此认为建筑物为非违章建筑的主张，不予采信。证据2中（2014）沾民初字第1329号庭审笔录中第三页倒数第一、二、三行及第四页正数第一、二、三行原告委托代理人的陈述、证人李某1、李某2证言部分，证实反诉原告的主体资格及反诉被告到实地进行过测量的事实，本院予以采信。证据2中撤诉申请一份，证实反诉被告于2014年10月30日就该案曾向本院提起过诉讼的事实，本院予以确认。证据2中照片一张，证实涉案土地现在状态，本院予以确认。证据3，认证意见与本诉部分一致。 通过庭审和质证、认证，本院确认以下法律事实：2014年8月6日，被告（反诉原告）胡建国与原告（反诉被告）曲靖东致公司签订土地租赁合同，约定将位于沾益县的土地（土地使用证号：沾国用（2010）第0603号，面积4亩，西至，北至金龙西路，南至太昌西路）租赁给原告（反诉被告）曲靖东致公司作为开设汽车销售4S店使用，租赁期限为十年，自二○一四年十月一日至二○二四年九月三十日止。租金前三年每年400000元，第二个三年每年440000元，后四年每年租金490000元，租金每年一付。2014年8月14日，原告（反诉被告）曲靖东致公司通过曲靖东升汽车贸易有限公司的账户从中信银行转账400000元到被告（反诉原告）胡建国的账户上作为第一年的租金。被告（反诉原告）胡建国在收到第一年租金后按合同约定将承租地块交付原告（反诉被告）曲靖东致公司使用。原告（反诉被告）曲靖东致公司在使用地块过程中，以该块土地上原有建筑物占用规划超标，退让后又达不到开设汽车销售4S店的经营目的为由于2014年10月30日曾向本院提起诉讼，后于2014年12月5日申请撤诉。2014年11月24日，被告（反诉原告）胡建国向原告（反诉被告）曲靖东致公司发出解除土地租赁合同的通知，原告（反诉被告）曲靖东致公司于当日收悉该通知后表示同意解除土地租赁合同。2015年1月21日，原告（反诉被告）曲靖东致公司以同一理由再次诉讼本院，诉讼过程中，被告（反诉原告）胡建国、胡建华以原告（反诉被告）曲靖东致公司在履行合同过程中擅自将土地上原有建筑物拆除导致其至今未能出租土地，应按1095.89元/天的租金计算自2014年12月1日起至2015年3月1的损失98630元及自2015年3月1起至恢复原状止应付的相应损失为由提起反诉。 另查明，ZY-229宗国有土地位于沾益县东侧，2010年3月9日登记，证书编号：沾国用（2010）第0603号，土地使用权人登记为赖自林，面积36093㎡，2011年11月10日，该宗土地分宗变更登记，分为ZY-229-1和ZY-229-2两宗，其中ZY-229-1土地使用权人为赖自林，面积24759㎡；ZY-229-2土地使用权人为曲靖嘉策汽车销售服务有限公司，面积11333.30㎡。2010年10月27日，经赖自林申请，沾益县城市监察大队及沾益县规划管理局同意其在边（原海联加油站对面）建盖汽车4S店，钢结构，一层七幢，面积2755㎡的临时建筑，使用年限自2011年4月27日至2013年4月27日止。被告（反诉原告）胡建国、胡建华为诉争土地的实际使用权人，胡建华授权并认可胡建国对涉及该土地的租赁、合作、联营等事项的效力。在原告（反诉被告）曲靖东致公司承租该土地前，涉案承租地上有玻璃展厅二层、钢架结构简易棚一间、钢架库房一间（此库房为原承租人自建），作为原承租人经营轮胎之用，因原承租人不愿再继续租赁该土地，原告（反诉被告）曲靖东致公司经实地测量，在补偿了原承租人部分房租、搬迁费、自建的钢架库房共计130000元后，与被告（反诉原告）胡建国签订了土地租赁合同。原告（反诉被告）曲靖东致公司在使用土地过程中，将二层的展厅玻璃、墙壁、钢架结构简易棚一间、钢架库房一间全部拆除，现土地上只留有原展厅框架。 本院认为，合同法规定：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告（反诉原告）胡建国于2014年11月24日已向原告（反诉被告）曲靖东致公司发出要求解除土地租赁合同的通知，原告（反诉被告）曲靖东致公司于当日收悉该通知并表示同意。说明双方已就解除合同达成一致，且双方所签的土地租赁合同已于2014年11月24日解除。合同解除后，本诉部分，原告曲靖东致公司于2014年8月14日给付的第一年租金400000元，被告胡建国在收到该款后应按日租金1095.89元/天计算扣除100天（自2014年8月14日至2014年11月24日止）的土地使用期限应付租金109589元外，其余租金290411元应予以退还。被告胡建华作为土地的实际使用权人之一应连带负担。反诉部分，反诉原告胡建国、胡建华未能提交有力证据证实土地至今未能出租系反诉被告曲靖东致公司行为导致，但反诉被告曲靖东致公司在使用土地过程中将土地原有建筑物拆除的行为，具有一定的盲目性，客观上给反诉原告胡建国、胡建华就该土地今后出租带来一定影响，鉴于此，本院酌定由反诉被告曲靖东致公司赔偿反诉原告胡建国、胡建华经济损失80000元。反诉原告胡建国、胡建华的其他反诉主张证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）胡建国、胡建华连带退还原告（反诉被告）曲靖东致汽车销售服务有限公司租金290411元。 二、由原告（反诉被告）曲靖东致汽车销售服务有限公司赔偿被告（反诉原告）胡建国、胡建华经济损失80000元。 上述款项，于本判决书生效后十日内支付完毕。 三、驳回原告（反诉被告）曲靖东致汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）胡建国、胡建华的其他反诉请求。 本诉案件受理费7300元，减半收取为3650元，由原告（反诉被告）曲靖东致汽车销售服务有限公司负担；反诉案件受理费2266元，减半收取为1133元，由被告（反诉原告）胡建国、胡建华连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 代理审判员  李燕 二〇一五年三月三日 书 记 员  陶丹