辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初7178号原告：沈阳嘉鸿物业有限公司，住所地沈阳市沈河区长青街135号。法定代表人：刘乃苇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：隋明祥，系该公司工作人员。被告：丁瑞兰。委托诉讼代理人：王欣。原告沈阳嘉鸿物业有限公司与被告丁瑞兰服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，由本院代理审判员潘鸿飞独任审判，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告沈阳嘉鸿物业有限公司委托诉讼代理人隋明祥、被告丁瑞兰委托诉讼代理人王欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳嘉鸿物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告丁瑞兰给付所欠物业费4854元；2、请求人民法院依法判令被告支付逾期付款的滞纳金2382元，本金加滞纳金合计为7236元；3、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告丁瑞兰于2005年4月2日入住沈阳市东陵区方青北路15-1号1151（假日兰庭19号楼1151，现已规划沈河区管辖），产权面积134.84平方米，原告沈阳嘉鸿物业有限公司负责该小区物业。原告与被告于当日签订了物业服务合同，约定由原告为该园区内房屋共有部分、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、公共安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。原告按购房面积计算，物业费（每平米壹元）首次交纳一年物业费，以后每季度交费一次，每季度第一个月为缴费期，逾期不交视为滞纳，按国家相关规定滞纳金按日应缴纳额的3%累计计算。由于被告原因造成房屋空置或未进住的，被告承担全额物业费和采暖费。被告按约定交纳了2005年4月至2014年6月的物业费，但至今拖欠2014年7月至12月物业费809元、2015年1月至12月物业费1618元、2016年1月至12月物业费1618元、2017年1月至6月物业费809元，合计4854元。以上所欠物业费经原告每年多次催要，被告至今未向原告支付。被告违反业主公约、违反业主与物业签订的契约，被告不交物业费的行为直接影响了物业的正常经营活动，影响了小区的安定团结、直接损害了物业的正常经营活动，给物业造成了不应有的损失，根据国家有关物业管理条例及合同法规定，故原告将被告起诉至人民法院，请求判令被告给付从2014年7月至2017年6月的物业费4854元及逾期付款的滞纳金2382元，合计7236元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告丁瑞兰辩称，房屋自2008年、2009年开始漏雨，2011年物业人员答应给被告维修房屋，2013年6月13日双方在本院就物业费问题曾达成调解，两年物业费2650元。现被告需要原告明确启动维修基金对房屋进行维修的大概时间。滞纳金不同意支付，要求物业费按照8折缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系沈阳市沈河区方青北路15-1号1151房屋（建筑面积134.84平方米）业主。2005年4月1日，原、被告签订《物业服务合同》，由原告继续为假日.兰庭提供物业服务，对园区房屋共用部分、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、公共安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务、管理等义务，住宅房屋的物业费收费标准为1.00元/月.平方米，物业服务费用交纳期限为三个月，每季度第一个月为缴费期。2011年6月26日，被告工作人员吴亚彬出具《承诺》一份，内容载明：本人承诺维修19#1-15-1做房屋防水，在2011年7月20日前完成施工，如不完成，业主不交2011年物业费。2013年4月11日，本院受理了原告沈阳嘉鸿物业有限公司与被告丁瑞兰物业服务合同一案，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：被告丁瑞兰于2013年6月30日前一次性给付原告沈阳嘉鸿物业有限公司2011年1月至2012年12月的物业费2650元。2014年11月18日，本院作出(2014)沈河民五初字第193号民事判决书，判令被告丁瑞兰于该判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳嘉鸿物业有限公司2013年1月至2014年6月的物业服务2427元。自2014年7月1日起至2017年6月30日止，被告拖欠的物业费未付。庭审中，原告自认被告所反映的其房屋渗水的情况属于公共部位，且原告陈述自2014年7月1日起至2017年6月30日止（即被告拖欠物业费期限内）并未启动维修基金。另查，2009年6月18日，因墙体长毛、房屋漏雨等问题，原告为被告进行维修；2013年11月10日，原告为被告刮大白。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告签订的《业主公约》系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，根据公约中第二章物业管理及相关收费的内容能够证明原、被告之间形成物业服务合同关系，被告作为小区业主应受该合同内容约束。现原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费和电梯费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅1.00元/㎡.月，被告所有的位于沈阳市沈河区沈阳市沈河区方青北路15-1号1151房屋（建筑面积134.84平方米），自2014年7月1日起至2017年6月30日止，被告共计欠费36个月，故，被告所欠物业费数额为4854元（134.84平方米×1.00元/㎡.月×36个月）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩的房屋渗水问题。房屋顶层渗水属于房屋质量问题，原告系物业服务企业，不是房屋买卖的主体，并无房屋质量担保的义务，在房屋质保期内，应由房屋出卖方负责维修，超过房屋质保期的，如属于公共部位原因，则应由物业公司启动维修基金予以维修。被告房屋发生顶层渗水现象多年，在质保期内，原告作为园区前期物业服务单位，未能协调开发公司对被告房屋进行维修，在质保期满后，原告亦未能提供相关证据证明其曾在被告拖欠物业费的期间及时申请维修基金对被告房屋进行维修，致使被告房屋至今仍受渗水现象问题困扰，只能说明原告履行物业服务确有瑕疵，原告对此应承担举证不能的不利后果，其要求被告全额支付物业费并不公平，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的85%向原告交纳物业费较为公平。关于原告提供(2014)沈河民五初字第193号民事判决书用于证明原告不同意免物业费的主张。在该案的审理过程中，被告丁瑞兰并未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃了答辩和质证权利，因此，该案依据原告所提供的相关证据认定案件事实。但在本案中被告丁瑞兰的委托诉讼代理人到庭，并提出房屋渗水的抗辩意见，而原告亦自认上述问题属于公共部分。物业服务是一个长期、动态的过程，确定物业公司是否存在服务瑕疵，不能以一事一时为标准，而应在较长期的整体情况下去判断。故，对于原告的该项主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告丁瑞兰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳嘉鸿物业有限公司自2011年11月1日起至2016年12月31日止的物业服务费4126元（4854元×85%）；二、驳回原告沈阳嘉鸿物业有限公司的其他诉讼请求。如被告丁瑞兰未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元（原告沈阳嘉鸿物业有限公司预交，已减半收取），由被告丁瑞兰承担。本判决为终审判决。代理审判员  潘鸿飞二〇一七年七月二十一日书 记 员  陈 曦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条规定：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。