上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初���第4789号原告胡建国。原告何雪琴。两原告共同委托代理人邱捷，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，在上海正泽房地产有限公司工作。委托代理人钟蕾，在上海正泽房地产有限公司工作。原告胡建国、何雪琴诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后依法由审判员王美芳独任审理。本案于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告胡建国、何雪琴及两原告共同委托代理人邱捷、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人陈家新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡建国、何雪琴诉称：2013年10月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇某路99弄《某小区》343号501室房屋。根据合同约定，被告应在2014年6月30日前向原告交付房屋，但实际被告拖延至2014年8月10日才正式交付，被告应按预售合同约定向原告支付违约金。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付原告迟延交房的违约金人民币19，656.22元（以1，598，0659元为本金，按每日万分之三标准，自2014年7月1日计算至2014年8月10日止，计41天）；2、判令被告支付房屋地坪起沙斜坡维修费用2，135元；3、判令被告支付两原告因维修导致延期入住额外付出的1个月租金3，400元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付逾期交房违约金为12，091.06元，对租金损失本案中不再主张。被告上海正泽房地产有限公司辩称：被告对于逾期交房没有异议，计算违约金时间应自系争房屋取得交付使用许可证次日止，即应算至2014年8月5日止。原告逾期付款6天，此6天应作为被告逾期交房免责期间。被告认为合同中约定的违约金高于原告的实际损失，要求法庭予以调整。被告不认可关于沙坪维修费用及租金两项费用。经开庭审理查明，2013年10月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇某路99弄《某小区》343号501室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为97.05平方米，其中套内建筑面积为78.43平方米、公用分摊建筑面积为18.62平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16，466.41元；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，598，065元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年6月30日前将该房屋��付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区���地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同附件一中约定付款方式为一次性付款，不贷款，原告于2013的10月27日支付48万元，于2013年11月12日支付1，118，065元。合同补充条款一中约定交房期限届满，原告应支付被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝向原告交房，交付日期相应顺延至原告付清全部应付款项后的10日内。合同签订后，原告于2013年10月27日、2013年11月18日共支付合同约定的购房款1，598，065元。2014年8月5日被告向原告发出交楼通知书。2014年8月10日，原、被告签订房屋确认书，对系争房屋进行验收交接，确认系争房屋实测建筑面积为97.25平方米，房屋总房价款为1，601，852元。原告在该确认书中注明房屋面积等按合同保持诉讼权利。维修基金3，778.16元和面积补差3，787元本人同意从甲方违约金中抵扣。另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、交楼通知书、房屋确认书、《上海市新建住宅交付使用许可证》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、被告于2014年8月4日晚电话通知原告可以交房，并称现在电话通知收房的客户较多、具体时间约在10号进行收房，故原告于2014年8月10日前去收房。逾期交房的责任在于被告，被告应按合同约定承担相应的违约责任。原告在签订房屋确认书时同意被告将面积补差和维修基金在被告支付给原告的违约金中抵扣。2、原告接受房屋后，装修时发现地面不平，故找到被告工作人员沟通，被告人员要求原告出具维修清单及维修费用，后原告找了一家公司出具了维修清单和费用，共计费用2，135元，但是没有实际施工，现场还在，现原告要求被告赔偿该费用，由原告自行维修。3、对于被告所述的第2笔项款迟延支付6天，是经被告方同意的。被告表示：1、被告于2014年8月4日晚电话通知原告交房，因为被告已经延期交房，故不可能再拖延交接房屋。被告存在延期交房的事实，但合同约定的日万分之三的违约金过高，原告损失的最多是租金收益，要求按每月2，500元－3，000元的租金标准进行调整；同时被告同意原告应交的面积补差款及维修基金在被告应付原告的违约金中抵扣。2、被告认可原告提出的质量问题及维修费用，被告支付该款项后，由原告自行维修。3、原告迟延6天支付第2笔款项，要求此6天时间作为被告逾期交房的免责期，进行相应的折抵。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的���务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据预售合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2014年8月4日才具备交付条件，故被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告对合同约定无异议，但认为约定的违约金标准过高，并认为原告因逾期交房而造成的实际损失仅是每月的房租，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、���告理应受此约定之约束；被告需具充分完备之理由方可调整该标准。原告作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋，被告作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款，合同中对于任何一方未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。被告虽然于2014年8月4日电话通知原告交房，但根据预售合同约定，被告在符合交房条件后，交付之前7日内书面通知原告办���交付该房屋的手续，被告未提供其提前7天书面通知原告的证据。故原告逾期交房违约金计算至8月10日本院予以认可。因原、被告均确认原告应支付的面积差和维修基金在被告应付的逾期交房违约金中扣除，本院予以准许。对于原告主张的维修费用2，135元，因被告予以认可并同意支付，本院予以认可，但维修义务由原告自行履行。对于被告提出要求将原告逾期付款的6天作为被告迟延交房的免责期的意见，因不符合合同约定，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡建国、何雪琴逾期交房违约金人民币12，091.06元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡建国、何雪琴房��地坪起沙斜坡维修费用人民币2，135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币155.65元，减半收取计人民币77.82元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王美芳二〇一五年三月二十五日书记员  夏朝羡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。