广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第948号原告：郭某某，女，汉族，xx年xx月xx日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：卢晓聪、朱彩玲，广东日升律师事务所律师。被告：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠阳区秋长老建安市场。法定代表人：郭耀名。原告郭某某诉被告惠州市光耀城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢晓聪、朱彩玲到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告、被告签订《楼宇认购书》、《广东省商品房买卖合同》（未备案）及其《补充协议》，双方约定：原告购买由被告开发的位于惠州市惠阳区秋长岭湖村百万花城花园一期一组团xx幢xx单元xx号房，建筑面积63.99平方米，总金额为340000元，原告已在2013年11月15日前支付全部房款340000元；原告还支付了转移登记费80元、制证工本费10元，立档费50元、维修基金3839元、合同登记费80元；原告共计支付344059元。合同还约定，被告应当于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合法律约定并符合本合同约定的商品房交付申请人使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1、（2）“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。另，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，如被告违约，则应自逾期之日起按日向原告支付己付购房款万分之一的违约金。时至今日，被告一直没有履行合同备案并向原告交付房屋及办理涉案房屋过户登记手续的义务，其行为已构成严重违约，现涉案房已被查封，给原告带来了严重的经济损失。原告认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》符合我国法律的规定，是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方应约履行。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，并在条件成就时履行办理合同备案、交付符合法律规定和合同约定的房屋及办理涉案房产产权过户手续的义务。2、被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年12月31日起每日按原告已付的购房款340000元的万分之一（即34元／日）支付至被告向原告交付符合法律规定的和合同约定的商品房之日止，暂计至2015年9月1日违约金为8330元）；3、被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金（从2015年3月31日起每日按已付购房款340000元的万分之一（即34元／日）支付至成功办理涉案房屋产权过户手续之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为其诉称向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明一个诉讼主体资格；2、工商登记信息，证明被告诉讼主体资格；3、楼宇认购书、商品房买卖合同及其《补充协议》，证明1）双面双方之间存在商品房买卖合同法律关系；2）证明被告未能按时交房致使合同无法履行，已构成根本违约；4、惠州市光耀城投资有限公司专用收据，证明被告已经收取购房款和相关费用及原告已经付款的事实；5、（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书、（2014）西民一初字第773号民事裁定书，证明被告向原告出售的房产存在被依法查封的事实。被告已无能力履行合同。被告未到庭无答辩和提交证据。本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区秋长岭湖村百万花城花园一期一组团xx幢xx单元xx号房，建筑面积63.99平方米，总金额为340000元。被告在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第1、……（2）“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条就产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同第二十四条就预售登记约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2013年8月18日支付定金30000元、2013年8月31日支付首期80000元、楼款230000元、转移登记费80元、制证工本费10元，立档费50元、维修基金3839元、合同登记费80元。上述房屋被本院另案及天津市河西区人民法院查封。涉案房产项目已经停工，被告无法继续履行合同，故原告诉至法院，提出上述诉请。上述事实有楼宇认购书、商品房买卖合同及其《补充协议》、惠州市光耀城投资有限公司专用收据、（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书、（2014）西民一初字第773号民事裁定书及原告陈述为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。关于合同继续履行、合同备案、房屋交付及房屋产权过户手续的问题。原告已按约支付了全部购房款340000元，被告未能按照合同约定，在合同生效后30天内向惠阳区房产管理局申请登记备案及按涉案合同所约定期限、条件交付涉案房屋，其行为构成违约，故原告诉请被告继续履行合同、涉案房屋查封等障碍消除后，并为其办理合同登记备案、交付符合法律及合同约定的房屋、办理产权过户手续，诉请合理，予以支持。关于逾期交房违约金问题。本案中，原告作为先履行义务一方，已支付了全部的购房款340000元，被告未能按照合同约定在2014年6月30日前将房屋交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案合同第九条关于被告逾期交房约定：……逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，据此，原告诉请被告支付逾期交房违约金有事实和法律依据，应予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额，无法认定涉案违约金是否超过造成损失的百分之三十，基于公平原则，本院认为涉案违约金计至本判决生效之日止为宜，故被告应向原告支付违约金为以340000元为基数，从2014年12月31日起按日万分之一计至本判决生效之曰止。原告诉请逾期交房违约金计至被告实际交房之曰止，超出部分不予支持。关于逾期办证违约金的问题。依据双方合同第十五条就产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。本案中，涉案房屋尚未交付使用，且原告未有证据证明涉案房屋未能办证的唯一原因在于出卖人即被告的责任，故原告诉请被告支付逾期办证违约金，不予支持。综上所述，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市光耀城投资有限公司继续履行与原告郭某某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，在惠州市惠阳区秋长岭湖村百万花城花园一期一组团xx幢xx单元xx号房屋查封等障碍消除后立即办理合同备案和房屋所有权转移登记手续并交付给原告郭某某。二、被告惠州市光耀城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告郭某某支付违约金（以340000元为基数，从2014年12月31日起按日万分之一计至本判决生效之曰止）。三、驳回原告郭某某其他请求。本案受理费6625元（缓交），由被告惠州市光耀城投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  胡卓贤审判员  李杏连审判员  李小芬二〇一五年十月十九日书记员  施 威广东省惠州市惠阳区人民法院文件稿纸拟稿单位民一庭拟稿时间10月19日审判长独任审判员签名拟稿人李杏连秘密等级发印行发范份围数及请打印8份承办单位领导签名核稿单位核稿人文件编号（2015）惠阳法民一初字第948号收文时间月日首长批发核稿意见广东省惠州市惠阳区人民法院民事判决书（2015）惠阳法民一初字第948号原告：郭岳玲，女，汉族，1959年1月14日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：卢晓聪、朱彩玲，广东日升律师事务所律师。被告：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠阳区秋长老建安市场。法定代表人：郭耀名。原告郭岳玲诉被告惠州市光耀城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢晓聪、朱彩玲到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告、被告签订《楼宇认购书》、《广东省商品房买卖合同》（未备案）及其《补充协议》，双方约定：原告购买由被告开发的位于惠州市惠阳区秋长岭湖村百万花城花园一期一组团05幢4单元103号房，建筑面积63.99平方米，总金额为340000元，原告已在2013年11月15日前支付全部房款340000元；原告还支付了转移登记费80元、制证工本费10元，立档费50元、维修基金3839元、合同登记费80元；原告共计支付344059元。合同还约定，被告应当于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合法律约定并符合本合同约定的商品房交付申请人使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1、（2）“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。另，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，如被告违约，则应自逾期之日起按日向原告支付己付购房款万分之一的违约金。时至今日，被告一直没有履行合同备案并向原告交付房屋及办理涉案房屋过户登记手续的义务，其行为已构成严重违约，现涉案房已被查封，给原告带来了严重的经济损失。原告认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》符合我国法律的规定，是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方应约履行。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，并在条件成就时履行办理合同备案、交付符合法律规定和合同约定的房屋及办理涉案房产产权过户手续的义务。2、被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年12月31日起每日按原告已付的购房款340000元的万分之一（即34元／日）支付至被告向原告交付符合法律规定的和合同约定的商品房之日止，暂计至2015年9月1日违约金为8330元）；3、被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金（从2015年3月31日起每日按已付购房款340000元的万分之一（即34元／日）支付至成功办理涉案房屋产权过户手续之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为其诉称向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明一个诉讼主体资格；2、工商登记信息，证明被告诉讼主体资格；3、楼宇认购书、商品房买卖合同及其《补充协议》，证明1）双面双方之间存在商品房买卖合同法律关系；2）证明被告未能按时交房致使合同无法履行，已构成根本违约；4、惠州市光耀城投资有限公司专用收据，证明被告已经收取购房款和相关费用及原告已经付款的事实；5、（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书、（2014）西民一初字第773号民事裁定书，证明被告向原告出售的房产存在被依法查封的事实。被告已无能力履行合同。被告未到庭无答辩和提交证据。本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区秋长岭湖村百万花城花园一期一组团05幢4单元103号房，建筑面积63.99平方米，总金额为340000元。被告在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第1、……（2）“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条就产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同第二十四条就预售登记约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2013年8月18日支付定金30000元、2013年8月31日支付首期80000元、楼款230000元、转移登记费80元、制证工本费10元，立档费50元、维修基金3839元、合同登记费80元。上述房屋被本院另案及天津市河西区人民法院查封。涉案房产项目已经停工，被告无法继续履行合同，故原告诉至法院，提出上述诉请。上述事实有楼宇认购书、商品房买卖合同及其《补充协议》、惠州市光耀城投资有限公司专用收据、（2014）惠阳法立保字第44号民事裁定书、（2014）西民一初字第773号民事裁定书及原告陈述为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。关于合同继续履行、合同备案、房屋交付及房屋产权过户手续的问题。原告已按约支付了全部购房款340000元，被告未能按照合同约定，在合同生效后30天内向惠阳区房产管理局申请登记备案及按涉案合同所约定期限、条件交付涉案房屋，其行为构成违约，故原告诉请被告继续履行合同、涉案房屋查封等障碍消除后，并为其办理合同登记备案、交付符合法律及合同约定的房屋、办理产权过户手续，诉请合理，予以支持。关于逾期交房违约金问题。本案中，原告作为先履行义务一方，已支付了全部的购房款340000元，被告未能按照合同约定在2014年6月30日前将房屋交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案合同第九条关于被告逾期交房约定：……逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，据此，原告诉请被告支付逾期交房违约金有事实和法律依据，应予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额，无法认定涉案违约金是否超过造成损失的百分之三十，基于公平原则，本院认为涉案违约金计至本判决生效之日止为宜，故被告应向原告支付违约金为以340000元为基数，从2014年12月31日起按日万分之一计至本判决生效之曰止。原告诉请逾期交房违约金计至被告实际交房之曰止，超出部分不予支持。关于逾期办证违约金的问题。依据双方合同第十五条就产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。本案中，涉案房屋尚未交付使用，且原告未有证据证明涉案房屋未能办证的唯一原因在于出卖人即被告的责任，故原告诉请被告支付逾期办证违约金，不予支持。综上所述，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市光耀城投资有限公司继续履行与原告郭岳玲签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，在惠州市惠阳区秋长岭湖村百万花城花园一期一组团05幢4单元103号房屋查封等障碍消除后立即办理合同备案和房屋所有权转移登记手续并交付给原告郭岳玲。二、被告惠州市光耀城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告郭岳玲支付违约金（以340000元为基数，从2014年12月31日起按日万分之一计至本判决生效之曰止）。三、驳回原告郭岳玲其他请求。本案受理费6625元（缓交），由被告惠州市光耀城投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长胡卓贤审判员李杏连审判员李小芬二0一五年十月十九日书记员施威附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。