徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1931号原告王家启。原告王培宇，xxxxxxxxxxxx。委托代理人王家启（即本案原告王家启）。被告江苏华厦融创置地集团有限公司。法定代表人董现君，董事长。委托代理人蒋昌胜，该公司法律顾问。委托代理人丁浩，该公司法律顾问。原告王家启、王培宇诉被告江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由审判员魏道升独任审判，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，又于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告王家启即原告王培宇的委托代理人王家启、被告华厦公司的委托代理人蒋昌胜、丁浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王家启、王培宇诉称，2014年12月23日，原被告签订了《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》，约定原告购买被告开发的天山绿洲小区三期万福街商铺，商铺编号xxxx室，建筑面积66.37平方米，单价23398元，房款总价1552925元。截止到2014年12月30日，原告共计支付房款1550925元（被告同意减房款2000元），房款已经全部付清。《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》第六条约定，被告应从2015年2月28日起签订网上备案的《商品房买卖合同》，截止到原告起诉之日，被告一直没有签订。经原告在徐州市房地产信息网查询，涉案商铺一直处于抵押状态，被告无法签订网上备案合同及履行房屋交付等义务，现原告根据合同约定及法律规定要求解除合同，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求被告返还购房款及利息，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。请求法院判决：1、解除原被告签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》；2、被告退还原告缴纳的购房款1550925元；3、被告支付利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年1月1日起计算至判决确定给付之日止）；4、被告支付赔偿款1550925元。被告承担本案的诉讼费用。被告华厦公司辩称，被告不同意解除原被告双方签订的天山绿洲三期商业购房协议，涉案房屋编号是商铺xxxx室。关于原告要求被告退还购房款以及给付利息及赔偿的请求，被告均不同意支付。对于原告描述的付款情况、签订合同情况被告没有异议。原告称该房屋一直处于抵押状态，被告没有异议。经审理查明，2014年12月23日，被告华厦公司（甲方）与原告王家启、王培宇（乙方）签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》一份，约定：一、乙方自愿购买甲方开发的天山绿洲小区三期万福街商业，商铺编号xxxx室，建筑面积66.37平方米，单价23398元／平方米，总房款1552925元，此价款不含办理产权登记等费用。二、2014年12月23日，签订本协议，乙方实付金额（大写）伍万元整。三、一次性付款：签订本协议之日付款伍万元，余款于七日内付清。四、本商铺自乙方全款付清后，甲方应于2015年1月给予乙方第一年的租金回报，前三年的回报率分别为所缴款的6%（第一年）、7%（第二年）、8%（第三年）；9%（第四年），自第五年起，逾期收益可达10%（以实际经营为准）。五、自乙方购买该商铺第四年，如乙方提出退房，甲方同意回购，回购价格为买受人原实际支付房款的100%（不计利息），并按照国家规定办理相关手续。六、定于2015年2月28日起分批签订《商品房买卖合同》，如无法签订，乙方可选择办理退房或自行转让；如乙方选择退房，甲方需在30日内将乙方所缴款全额退还乙方（所得回报同时返还甲方）；在签订《商品房买卖合同》前甲方可为乙方提供免费更名壹次的服务。七、本商铺由甲方指定经营管理公司进行经营管理，在签订《商品房买卖合同》时同时签订《房屋委托租赁合同》。八、甲方有义务及时通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同。如乙方未能按期签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售房屋。九、违约责任：1、在签订《商品房买卖合同》前，如乙方提出退房，视为违约，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金；甲方应在接到乙方书面退房通知30日内将乙方已交款退还乙方（扣除违约金后剩余房款）；2、乙方不按期交付房款的，逾期3日后则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售此房。……十二、本协议自签订《商品房买卖合同》后自行作废。十三、价款计算：（27491.32×66.37×0.92－30000）×0.95－200×66.37＝1552925。双方签订协议前，上述《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》中约定的商铺已由被告华厦公司抵押登记在中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司名下。双方签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》期间，原告王家启、王培宇于2014年11月13日、2014年11月22日、2014年12月7日、2014年12月11日、2014年12月29日通过银行卡POS机刷卡方式分别向被告华厦公司付款50000元、516199元（16199元＋500000元）、200000元（150000元＋50000元）、20000元、364726元（342000元＋22726元）。另于2014年12月22日、2014年12月23日分别向被告华厦公司现金交款100000元、300000元，上述费用合计1550925元（《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》约定交款1552925元，被告华厦公司同意减房款2000元）。被告华厦公司则向原告王家启、王培宇出具了相应收据。2015年2月9日，被告华厦公司通过所委托经营万福街商铺的江苏融创商业管理有限公司向原告王家启、王培宇支付年息6%的租金回报93056元。本案的争议焦点为：原告王家启、王培宇要求解除原被告签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》并由被告华厦公司退还购房款、支付利息、支付赔偿款的诉请是否符合合同约定或法律规定？本院认为，商品房买卖认购、订购、预定等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。本案中，原被告双方所签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》中明确约定双方需要签订正式的商品房买卖合同，且在该协议中并没有约定房屋交付使用条件及日期等内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应具有的合同要件。因此，原被告双方所签订的购房协议系预约合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第九条的规定，即：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因被告华厦公司在与原告王家启、王培宇签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》时隐瞒了涉案房屋已被登记抵押给他人的事实，且未有证据证实其签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》时已告知原告王家启、王培宇涉案房屋被抵押的事实，现在涉案房屋仍处于抵押登记状态。原告王家启、王培宇现诉请解除所签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》，并要求退还已付购房款1550925元，符合法律规定，本院予以支持。由于双方签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》予以解除，被告华厦公司向原告王家启、王培宇退还购房款1457869元时，可直接抵扣原告王家启、王培宇已收到的租金回报93056元。原告王家启、王培宇诉请被告华厦公司支付已付购房款的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年1月1日起计算至法院判决确定给付之日止），符合法律规定，本院予以支持。原告王家启、王培宇根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定诉请被告华厦公司支付赔偿款1550925元，不符合法律规定，本院不予支持。原告王家启、王培宇如主张被告华厦公司赔偿违约金，可依合同约定或法律规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告王家启、王培宇与被告江苏华厦融创置地集团有限公司于2014年12月23日签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》。二、被告江苏华厦融创置地集团有限公司应于本判决生效后十日内向原告王家启、王培宇退还购房款1550925元（被告江苏华厦融创置地集团有限公司履行时可直接抵扣原告王家启、王培宇已收到的租金回报93056元）。三、被告江苏华厦融创置地集团有限公司应于本判决生效后十日内向原告王家启、王培宇支付购房款1550925元的利息（按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率计算，自2015年1月1日计算至本判决确定的给付之日止）。四、驳回原告王家启、王培宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31930元，财产保全费5000元，合计36930元，由原告王家启、王培宇负担15965元，由被告江苏华厦融创置地集团有限公司负担20965元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏道升审 判 员  张红梅人民陪审员  苏征社二〇一五年十月二十九日书 记 员  程 美