广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第364号原告：中山市惠振制衣有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码证××。法定代表人：黄英伟，职务董事长。委托代理人：张宁、翁琦，均系广东××律师事务所律师。被告：蔡钊荣，男，汉族，住广东省中山市。被告：中山市荣耀房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：蔡钊荣，职务总经理。两被告委托代理人：谭顺宁、张锦山，分别系广东××律师事务所律师、实习律师。原告中山市惠振制衣有限公司（以下简称惠振制衣公司）诉被告蔡钊荣、中山市荣耀房地产开发有限公司（以下简称荣耀房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法适用普通程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翁琦，两被告的委托代理人谭顺宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告分别于2011年8月3日和2012年8月4日签订协议，约定由被告购买原告位于中山市���栏镇横东村四宗土地及地上建筑物，交易总价为1.3亿元。签订合同后，被告向原告支付了79430655元土地款，双方就上述四宗土地向国土部门递交了过户文件，其中一宗土地因有关诉讼被法院查封而未能过户。后原、被告双方通过法院调解方式将土地过户到被告名下。现四宗土地均已交易成功，但被告至今仍未支付剩余的交易款项50569345元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付房地产交易款50569345元及利息（自房地产过户之日起按按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2014年12月31日止为3287007.43元）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、本案与被告荣耀房地产公司无关，涉案合同是由被告蔡钊荣与原告签订，因此被告荣耀房地产公司不应成为本案被告；二、被告蔡钊荣截至2012年8月1日止共向原告支付了122708000元，因此原告诉称的付款情况不属实；三、根据被告蔡钊荣与原告的协议，由于原告的原因导致本案的房地产不能及时过户，应该按每日500000元进行赔偿。原告由于股东纠纷查封了涉案的房地产，拖延了办证的时间，给被告蔡钊荣方造成严重的经济损失，因此即便本案存在被告蔡钊荣尚未全额付清转让款的情况，与原告应赔偿给被告蔡钊荣款项对比，原告尚欠被告蔡钊荣巨额款项；四、即使被告蔡钊荣尚未完全清付土地转让款，原告的起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：2011年8月3日，原告惠振制衣公司作为甲方与被告蔡钊荣作为乙方签订合作处理土地合同书一份，主要约定：“一、甲方提供给双方共同合作处理的土地使用权有：1、证号为中府国用（2010）第170421号，使用权面积为26611.3平方米；2、证号为中府国用（2010）第170422号，使用权面积为11542.7平方米；3、证号为中府国用（2010）第170424号，使用权面积为13060.5平方米；4、证号为中府国用（2010）第170417号，使用权面积为24607.3平方米。上述四宗土地使用权的座落均位于中山市横东村，地类（用途）均为工业，其他有关情况详见相应的土地使用证。上述土地有上盖建筑物，全部上盖建筑物以及附属设施设备均纳入双方共同合作处理的范围。但是，建筑物内存放的机器设备等可动物品由甲方自行处理，不包括在双方共同合作处理的范围内。二、甲方保证：1、上述土地使用权以及建筑物目前没有设定抵押以及其他形式的担保，没有被查封、扣押或者冻结等情形；2、上述土地使用权以及建筑物不涉及拖欠土地出让或转让款、税费以及建筑工程款等财务纠纷；3、上述土地使用权及建筑物目前由甲方使用，除此外没有设立租��权；4、上述土地使用权以及建筑物不存在任何现有或潜在的第三方权利人主张共有权、优先购买权等权利。5、甲方股东会同意按本合同约定对上述土地使用权以及建筑进行处理；概而言之，上述土地使用权及建筑物不存在任何影响本合同顺利履行及合同目的的事项的权利限制或法律障碍。在本合同履行过程中，上述土地使用权以及建筑物仍须维持上述状态。三、双方同意，甲方上述土地使用权以及地上建筑物整体作价为人民币壹亿叁仟万（￥130000000元）。不论日后市场行情涨落，双方均同意不再调整该项作价。四、双方同意，共同向有关部门申请将上述土地使用权转换功能（地类、用途）为商住或住宅。有关申办手续由乙方负责承担操办，甲方提供所需全部资料全部配合办理。上述土地使用权转换功能所需费用全部由乙方负责承担。双方同意，乙方承担费用数额���定为人民币伍仟万元（￥50000000元）。无论实际发生费用与之相比是多或少，双方同意不再调整该项作价。基于上述，甲乙双方对于上述土地使用权以及建筑物按照共有关系处理。五、待上述土地使用权功能转换为商住或住宅用地后，由乙方将上述土地使用权以及地上建筑物进行转让，无论转让价款高低，乙方保证甲方的总收益不低于人民币壹亿叁仟万元（￥130000000元）。如转让价款低于约定的甲方收益总额的，由乙方补足；如转让价款高于约定的甲方收益总额的，则余额归乙方收益，属乙方所有。从2011年8月份起，乙方每月向甲方预付人民币贰佰万元（￥2000000元），预付时间最长为半年。届时，甲方应得的收益款项应该扣除乙方的预付款项。六、上述土地使用权以及建筑物可以整体转让，也可以以宗为单位分别转让。乙方完成土地使用权转换功能手续以及完成交易的时间确定为七个月，从签订本合同之日起计算，如由于政策或者非乙方原因未能在七个月内完成，可以顺延至十个月。七、在乙方确定买家（受让方）后，甲方应该根据乙方指示，与买家签订相关转让合同文件，转让过户手续由甲乙双方与买家共同办理，有关转让款应该统一划入甲乙双方设定的联名账户或银行监管账户内。转让款到账后，按如下顺序处理：1、支付转让方需承担的转让过户税费后（如有）；2、支付约定的甲方收益款项；3、乙方应得的余额收益。八、在约定的七个月期限内，如乙方尚未完成有关事项，乙方应该按照约定的甲方总收益金额以同期银行贷款利率支付利息给甲方。九、甲乙双方均应按照本合同书约定履行相关合同义务。本合同书费因法定事由或双方协商一致，不得单方面解除。十、存在下列任一情况的，属甲方根本性违约：1、甲方保证内容不实的；2、甲方不同意或不配合办理土地使用权转换功能受限的；3、在具备约定条件后，甲方不同意转让土地使用权以及建筑物或者不办理土地使用权以及建筑物的转让手续的；4、甲方自行收取转让价款的。在上述情况下，乙方有权选择解除本合同或要求甲方继续履行合同。如乙方要求解除合同的，乙方除可以向甲方追讨因为履行本合同书而支付的费用外，还有权要求甲方赔偿损失人民币伍仟万元（￥50000000元）。如乙方要求甲方继续履行合同的，在甲方属第1种违约的情况下，乙方可以要求甲方在期限内使土地使用权及建筑物回复其保证的状态，并承担全部费用和责任；在甲方属第2种违约的情况下，乙方可以通过适当途径强制甲方办理土地使用权转换功能手续，并由甲方承担全部费用；但乙方仍享有本合同约定的各项权利；在甲方属第3种违约的情况下，��方可以以甲方名义直接将上述土地使用权及建筑物进行转让，并自行收取全部转让价款，除返还双方作价外的余款全部给乙方所有；在甲方属第4种违约的情况下，乙方仍有权双倍向甲方计收作价款以及分配款。如乙方要求甲方继续履行合同而甲方仍不履行的，乙方也可以转为要求解除合同。十一、除上述约定外，由于某一方违约，导致本合同书不能履行或者难以履行，合同目的不能实现的，守约方有权解除本合同，并追究违约方的违约责任。但由于不可抗力原因或者正常原因等，导致本合同不能履行或难以履行，合同目的不能实现的，双方之间不承担违约的责任。十二、本合同书未尽事宜，双方经协商一致后，可以签订书面的补偿协议予以明确。在履行本合同书的过程中，出现争议的，双方应本着友好的原则协商解决。协商补偿的，可诉诸法院。”此外，该合同��有甲方营业执照复印件、乙方身份证复印件、甲方股东会决议、合同所述土地使用权证、房产证复印件，其中土地使用权证复印件所载内容与上述合同所载内容一致。后被告蔡钊荣分别于2011年9月6日、10月18日、11月10日、12月7日和2012年1月13日向原告惠振制衣公司分别付款2000000元，于2012年2月23日和2月28日向原告惠振制衣公司分别付款1000000元，共计12000000元。2012年8月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订补充协议一份，主要约定：“甲乙双方于2011年8月2日签订《合作处理土地合同书》，现双方根据履行情况以及下一步的工作，订立如下补充协议：一、双方对到目前为止《合作处理土地合同书》的履行情况表示满意及认可，双方之间均不存在违约情况，并乐意继续履行该合同，达至合同目的的事项。二、由于客观因素，双方同意原约定的乙方完成土地使用��转换功能手续以及完成交易的时间再顺延至2012年9月16日止。三、土地使用权转换功能即将获得批复同意，乙方应该按照原约定支付有关费用，对于乙方支付的费用，甲方予以认可。四、双方同意办理该土地过户至乙方指定的中山市荣耀房地产开发有限公司名下（该公司的法人为蔡钊荣）。五、在双方约定去中山市国土部门办理过户手续、递交过户资料并获受理后，乙方即向甲方支付人民币1.1亿元（乙方按甲方提供的账户汇款）。六、剩余款项8000000元乙方支付给甲方的前提是：（一）、甲方已经清理该土地上全部租户，解除租赁关系，并将该土地以及全部地上建筑物完整交付给乙方及中山市荣耀房地产开发有限公司（含保安的交接）；（二）、时间从8月1日计起至9月16日止，超期限每天扣100000元误工费；若工业地成功转换成商住地，中山市国土部门通知领新证后五天内，而该日期以不早于2012年9月16日为限，甲方必须离场，若甲方不能如期交接，乙方可扣减甲方每天500000元的误工费。甲方如期交接当天乙方付清剩余款项。七、核发的新土地证由乙方办理领取手续。八、甲方清理租户产生的费用包括补偿或者赔偿款等全部由甲方负责。九、如双方在提交过户资料后万一遇到不可知因素影响（非乙方原因）致使过户手续无法完成，甲方应将所有款项（含利息）退回给乙方，甲方负责违约责任。十、如乙方向甲方付清全部款项后，甲乙双方的《合作处理土地合同书》履行完毕，自然终止。十一、本补充协议一式两份，双方各执一份。”同日，被告蔡钊荣分别向原告惠振制衣公司的法定代表人黄英伟转账20000000元（两笔款，分别为3000000元和17000000元）。后被告荣耀房地产公司分别于2012年8月2日向被告支付购地款36772655元，共计56772655元。后原、被告双方按约办理上述土地转换功能申请、过户等手续。2012年8月7日，案外人黄少联、黄惠珍以本案原告惠振制衣公司及其法定代表人黄英伟与本案被告恶意串通转让涉案土地及房产，而本案原告惠振制衣有限公司收取了36772655元，黄英伟的个人账号收取了22708000元等为由诉至本院，请求判令：1.惠振制衣公司、黄英伟停止转让位于中山市横栏镇横东村证号为土地证号中府国用（2010）170422号、粤房地权证中府字第××号、粤房地权证中府字第××号的土地和房产的侵害行为，确认上述转让土地和房产的行为无效；2.惠振制衣公司及黄英伟承担本案诉讼费用。此外，黄少联、黄惠珍立案后提出财产保全申请，要求保全被告价值相当于300000元的财产，本院依法作出（2012）中二法民二初字第916-1号民事裁定书，查封本案原告惠振制衣公司所有的位���中山市横栏镇横东村的房地产价值300000元的产权份额（房产证号：01××58）。鉴于此，除证号为中府国用2010第170422号、房产证号为01××58号的房地产（土地使用面积为11542.7平方米）因被查封而没有过户外，其他土地使用权均办理到了被告荣耀房地产公司名下，土地证发证日期均为2012年11月13日，土地证号分别为国（2012）1700519号、国（2012）1700520号、国（2012）17005**号，面积分别为12293.2平方米、3205.50平方米和48780.4平方米。2012年8月24日，被告蔡钊荣委托广东邦仁律师事务所律师向原告惠振制衣公司发送律师函一份，主要载明：在上述合作处理合同书履行过程中，由于原告的原因导致其中证号为中府国用2010第170422号、房产证号为01××58号的土地使用权以及房产被中山市第二人民法院查封，属于原告违约的情况，被告蔡钊荣为此已于2012年8月16日发函给原告，��提出解决方案，要求原告暂退回20000000元土地款并承诺于原告处理好其内部纠纷并将被查封的土地解封和顺利办理过户手续的当天将该20000000元汇入原告指定的账号内等等，但原告收取函件后没有按要求退款，也没有正式回复，故再次发函重申上述意见等等。2012年9月5日，原告惠振制衣公司向被告荣耀房地产公司转账退回20000000元。后原、被告未能就上述未过户房地产问题达成一致意见，本案被告荣耀房地产公司向本院提起诉讼【案号为（2013）中二法古民一初字第288号】，诉求确认位于中山市横栏镇横东村房地产【土地证号：中府国用2010第1704**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号、中府字第××号】的产权属其所有，本案原告惠振制衣公司办理手续将上述房地产过户至其名下。后该案经本院主持调解，双方自愿达成了调解协议：本案原告惠���制衣公司于2013年11月21日前协助本案被告荣耀房地产公司办理上述房地产的过户手续，本案被告荣耀房地产公司放弃其他诉讼请求等等。后原告惠振制衣公司协助被告荣耀房地产公司办理了过户登记手续，将上述房地产过户至被告荣耀房地产公司名下，土地证发证日期为2014年2月18日，土地证号为国（2014）易17000**，房产证号为02××33，土地使用面积为11542.7平方米，土地用途为工业。另查明，被告荣耀房地产公司成立于2011年11月28日，被告蔡钊荣系被告荣耀房地产公司的法定代表人及投资者之一。2015年1月20日，原告惠振制衣公司向被告荣耀房地产公司、蔡钊荣发出催款函，向其催讨尚欠的转让款50569345元。经催讨未果，被告遂于2015年1月22日诉至本院，提出上述请求。庭审过程中，被告蔡钊荣抗辩主张其截至2012年8月1日止共向原告支付了122708000元，并提供了收据、转账记录等为凭。经查，被告蔡钊荣提供的收据均由被告惠振制衣公司盖章及其法定代表人黄英伟签名确认收到被告蔡钊荣的预付款等，共十份，日期和金额按先后顺序分别为2011年9月6日付2000000元、2011年10月18日付2000000元、2011年11月10日付2000000元、2011年12月7日付2000000元、2012年1月13日付2000000元、2012年2月23日付1000000元、2012年2月28日付1000000元、2012年8月1日付36772655元、50000000元、23227345元。上述收据均有对应同日转账单，共计为122000000元，其中36772655元由被告荣耀房地产公司转账给原告惠振制衣公司，另有三笔金额为4000000元、4900000元及3407345元由案外人黄宇健转给原告的法定代表人黄英伟，其余均由被告蔡钊荣转账到原告的法定代表人黄英伟。另，被告蔡钊荣于2013年8月1日向原告的法定代表人黄英伟转账708000元。以上事实，有原告提供的土地证复印件、档案资料证明表、合作处理土地合同书、合作处理土地合同书之补充协议书、付款凭证、律师函、民事调解书、催收土地价款的书面函、催收函的快递单（复印件）、企业机读档案登记资料，被告提供的收据、划款凭证、补充协议复印件、民事裁定书复印件、民事判决书复印件，本院的开庭笔录等存案为凭。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷，原告惠振制衣公司作为产权人与被告蔡钊荣自愿签订合作处理土地合同书、补充协议书，属双方真实意思表示，于法不悖，受法律保护，双方亦应按约履行各自义务。根据上述查明事实可见，原告惠振制衣已按约将涉案土地及房产全部过户到被告蔡钊荣指定的被告荣耀房地产公司名下，虽然履行过程中因其他纠纷而导致其中一房地产未能按约定期限完成过户，但原告最终已完成了��户的义务，且双方对最终过户的房地产均无异议，故被告蔡钊荣亦应按约定价格履行付款义务。然而，扣除原告惠振公司退还的20000000元转让款后，被告蔡钊荣及被告荣耀房地产公司共向原告转让款为102708000元（包括被告通过原告的法定代表人黄英伟账户转账支付并得到原告出具收据确认的款项），对比转让价款，尚欠原告的转让款为27292000元。按合同书及补偿协议书，被告蔡钊荣应在原告完成过户义务后支付该款给原告，而根据上述查明事实可见，被告蔡钊荣并未主动支付，且经原告追讨乃至起诉仍未支付，构成违约，依法除应承担继续履行付款义务外，还应承担相应的违约责任，以弥补原告的损失。因此，原告诉求被告蔡钊荣支付房地产交易款50569345元及利息，其中27292000元及利息，理据充分，本院予以支持；超出部分，理据不足，本院不予支持。被告蔡钊荣有关原告惠振制衣公司存在违约行为应按约每天赔偿500000元的违约金并折抵尚欠原告所退的20000000元的意见，并未提起反诉，其提供的证据亦未能证明双方就此达成了一致意见。相反的，根据被告蔡钊荣在向原告所发律师函中承诺原告惠振制衣公司退还的20000000元在原告顺利办理过户手续的当天就汇给原告惠振制衣公司。因此，被告蔡钊荣现要求以该款抵扣违约金，显然与其承诺不符，本院不予采纳。有关被告荣耀房地产公司应否承担连带付款责任问题，根据原被告提供的证据可见，涉案转让合同的当事人为原告惠振制衣公司与被告蔡钊荣，而被告荣耀房地产公司只是被告蔡钊荣指定的房地产权利人，并非法律意义上的合同相对人，因此即使被告荣耀房地产公司作为原告起诉本案原告惠振制衣公司，并要求其将上述产生争议的房地产过户至其名下，不能由此���断被告荣耀房地产公司就能成为涉案合同当事人的地位。至于本案原告惠振制衣公司自愿与被告荣耀房地产公司达成调解，并完成了涉案合同的过户手续，属其对自身权利的处分，也不能视为被告荣耀房地产公司就取得了涉案合同当事人的地位。因此，根据合同相对性原则，原告诉求被告荣耀房地产公司承担涉案合同的义务，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蔡钊荣于本判决生效之日起十日内向原告中山市惠振制衣有限公司支付27292000元及利息（利息自2014年2月19日起至清付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告中山市惠振制衣有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311082元，由原告中山市惠振制衣有限公司负担153440元，由被告蔡钊荣负担157642元。被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳其应负担部分。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁春燕代理审判员  林钰琼代理审判员  邝 羽二〇一五年十月十九日书 记 员  谭勇兴第12页共12页