安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）合民一终字第03450号上诉人（原审被告）：安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省巢湖市中庙街道湖滨大道北侧水产品交易市场内，组织机构代码66291760-0。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：王增瑞。委托代理人：张站党。被上诉人（原审原告）：华纪平。委托代理人：李海燕，安徽华洋邦乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙景霞。委托代理人：李海燕，安徽华洋邦乘律师事务所律师。上诉人安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人华纪平、孙景霞商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民一初字第02372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司委托代理人王增瑞、张站党，被上诉人华纪平、华纪平与孙景霞共同委托代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月8日，碧桂园公司与华纪平、孙景霞签订《商品房现房买卖合同》一份，双方约定：二人购买碧桂园公司开发的位于巢湖市中庙街道碧桂园滨湖城碧波环城苑二街10幢1单元1801室房屋现房，销售批准机关为巢湖市房地产管理局，房地产权证号为巢湖市房权证字第××号，商品房用途为住宅，钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层，建筑面积共217.08平方米，其中套内建筑面积183平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.08平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3384.11元，总金额734622元；付款方式为分期付款；碧桂园公司应当在2013年6月15日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给二人，交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三标准。合同附件一《滨湖城碧波环城C10-2-J1精装合同图》仅包括1801室平面图，不包括闷顶平面图。合同附件三《碧桂园碧波环城高层洋房C10-2标准层及顶层交付标准》载明房屋为精装修。同日，双方签订《安徽省商品住宅销售明码标价书》及《委托办理权属登记协议书》，标价书载明销售住宅为中庙碧桂园滨湖城碧波环城苑二街10幢1单元1801室房屋，装修状况为精装修；协议书载明由碧桂园公司为二人代办权属登记。2013年6月15日，碧桂园公司向二人交付前述房屋；同年8月19日，为二人办理了房屋（含闷顶）的房地产权证。此后，双方因房地产权证所涉建筑面积产生争议，华纪平、孙景霞起诉至原审法院，请求判令：确认二人与碧桂园公司签订的编号为XS00005135《商品房现房买卖合同》所涉房屋只包括1801室，不包括闷顶；碧桂园公司按照中庙街道碧桂园滨湖城碧波环城苑二街10幢1单元1801室实际建筑面积为二人重新办理房地产权证，返还二人房屋价款248021.42元及利息26693.3元（按照年利率6.15%，暂从2013年2月4日计算至2014年11月4日，款清息止）、多收取契税19652.64元、房屋维修基金4960.2元及利息2144.36元（按年利率6.15%，暂从2013年6月5日计算至2014年11月15日，款清息止）、多收取物业费1495元（暂从2013年6月计算至2014年11月，共17个月），赔偿二人其他损失56500元（交通费6500元、律师费50000元），承担本案诉讼费。原审法院另查明：碧桂园公司认可双方签订的买卖合同未明确约定闷顶销售，也未附闷顶层平面图，闷顶层为两面斜坡，只有部分层高超过2.2米，未装修。原审法院认为：本案争议焦点一：《商品房现房买卖合同》是否包括闷顶：首先，案涉房屋所在楼宇规划设计为18层，闷顶位于建筑屋顶，内设了公用管道，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，闷顶并非1801室组成部分，不应计入1801室建筑面积。其次，买卖合同虽约定现房销售，房地产权证亦显示1801室房屋建筑面积包括闷顶，但碧桂园公司无证据证明签订合同时向二人出示了房地产权证并明确告知房屋建筑面积包括闷顶；买卖合同未附闷顶平面图，未就房屋销售是否含闷顶、闷顶面积应否计入建筑面积事项予以约定，碧桂园公司对此予以认可；闷顶的设计标准、功能状况（两面斜坡，只有部分层高超过2.2米，无装修、无楼梯、无水电、无通风采光）与买卖合同、《安徽省商品住宅销售明码标价书》载明的房屋住宅用途、层高3米和精装修标准等不相符。碧桂园公司辩称将闷顶作为1801室房屋附属楼层销售给二人无事实依据，也违反了相关法律规定，对该辩解不予采纳。华纪平、孙景霞诉请确认《商品房现房买卖合同》不包括闷顶符合法律规定，予以支持。焦点二：碧桂园公司应否为华纪平、孙景霞重新办理房屋（不含闷顶）产权证：依据《委托办理权属登记协议书》，碧桂园公司应代办权属登记，因巢湖市房权证字第××号房地产权证建筑面积含闷顶，故公司有义务重新办理不含闷顶的房地产权证，相关诉请有合同依据，予以支持。焦点三：碧桂园公司应否双倍返还闷顶层价款及利息、契税、房屋维修基金、物业费：1801室房屋建筑面积还需行政主管部门重新登记确认，故该部分诉请无法明确，在此不予处理，二人可再行主张。焦点四：碧桂园公司应否赔偿律师费及交通费：该诉请无合同依据和法律依据，不予支持。原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认华纪平、孙景霞与安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房现房买卖合同》中销售房屋为中庙街道碧桂园滨湖城碧波环城苑二街10幢1单元1801室房屋，不包括1801室顶部闷顶；二、安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十五日内重新为华纪平、孙景霞办理中庙街道碧桂园滨湖城碧波环城苑二街10幢1单元1801室房屋（不包括1801室顶部闷顶）的房产证；三、驳回华纪平、孙景霞的其他诉讼请求。案件受理费8650元，由华纪平、孙景霞负担4325元，安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司负担4325元。碧桂园公司上诉称：房地产行政主管部门的测绘结果、初始登记具备法律效力，原审逾越法定权限对闷顶属于建筑屋顶部分、共有部分，不应计入1801室房屋建筑面积作出认定，应予纠正。闷顶具备构造、使用上的独立性，能够被登记为业主所有特定客体，为我国物权法第六章所称的专有部分，可以进行销售及权属登记，上诉人按行政主管部门的建筑面积测量报告、价格备案表统一销售及办理权属登记，并无不妥。双方签订的是现房销售合同，买房人明知房屋现状，上诉人已在宣传彩页对闷顶层平面图予以公示。华纪平、孙景霞于2013年6月收楼，对房屋状况未提异议，后起诉请求确认销售房屋不包含闷顶及重新办理房地产权证无事实及法律依据。原审认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回华纪平、孙景霞的全部诉请，并由二人承担本案一、二审全部诉讼费用。华纪平、孙景霞二审答辩称：案涉房屋房地产权证已被撤销，依据最高人民法院相关司法解释，答辩人的诉请属于民事诉讼受理范畴。碧桂园公司称房屋与闷顶共有一个出入口，与事实不符，原审法官亦现场查勘，闷顶19层原有一个入口，但碧桂园公司将其堵实，在18、19层中间又挖洞，影响了答辩人房屋安全和正常使用。答辩人提交的证据可证明闷顶不在预售许可范围，即使纳入预售范围，依法不能被销售。碧桂园公司利用信息优势，将不允许销售的标的物闷顶予以销售，《合肥市房屋建筑面积计算补充规定》明确载明房屋隔热和闷顶层不计算在建筑面积范围。1801室平层才是合同销售对象，答辩人无意购买闷顶，在签订合同时只查看了样板房，办理收房手续才发现闷顶层存在，请求二审法院维持原判。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2014年3月14日，巢湖市房地产管理局对华纪平、孙景霞变更房地产证面积的申请回复如下：你户与碧桂园公司签订的商品房买卖合同含1801室阁楼（闷顶），经你户申请，给予办理房屋所有权转移登记，产权证号为第249676、第24××77号房产证，登记簿记载无误，依据规划审批许可、测绘规范，1801室闷顶应予计算建筑面积，根据《中华人民共和国物权法》第19条及《房屋登记办法》第74条规定，你户不符合办理房屋更正登记条件。同年6月20日，合肥市房地产管理局作出复议决定，维持了前述回复。同年10月14日，安徽省巢湖市人民法院作出（2014）巢行初字第00043号行政判决，撤销了巢湖市房地产管理局前述回复，判令该局重新作出具体行政行为。本院认为：华纪平、孙景霞诉请确认其与碧桂园公司签订的房屋买卖合同所涉销售对象仅为房屋不含闷顶，因民事确认之诉系人民法院对当事人之间权利关系及法律关系作出承认的诉讼种类，故该项诉请非民事诉讼案件审理范畴；诉请碧桂园公司为二人重新办理房屋产权证书，因行政主管部门已就案涉房屋颁布了房地产权证，在该证未被法定程序撤销前，该项诉请不具有可履行、可执行性，继而，二人的其他金钱补偿诉请亦无审查的前提及依据。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第186条之规定，裁定如下：一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民一初字第02372号民事判决；二、驳回华纪平、孙景霞的起诉。本案一、二审案件受理费，免予收取。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一五年十月十日书 记 员  胡梦云附相关法律法规：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见186：人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉。