辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）葫民终字第00197号上诉人（原审原告）李熠，女，1992年3月12日生，汉族，学生委托代理人王红艳，女，1964年6月28日生，汉族，退休工人，上诉人（原审被告）辽宁正业集团房地产开发有限责任公司，法定代表人赵立君，系该公司经理。委托代理人杨永春，男，1962年7月30日生，汉族，该公司职员，委托代理人李宁宁，辽宁开德律师事务所律师。上诉人李熠、上诉人辽宁正业集团房地产开发有限责任公司（以下简称正业开发公司）因合同纠纷一案，均不服葫芦岛市连山区人民法院于2014年11月19日作出的（2014）连沙民初字第00250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李熠的委托代理人王红艳，上诉人正业开发公司的委托代理人杨永春、李宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李熠在一审诉称：我于2012年6月6日在正业开发公司购买房屋，面积为87.19平方米，成交价为226，694.00元。正业开发公司于2012年7月18日将房屋交付给我使用，双方在购房合同中约定在我入住后的18个月内，协助我办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但时至今日已两年多，正业开发公司违背合同约定未办理产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即要求正业开发公司赔偿逾期办理产权证的违约金为40089.00元[6.15%×（1+50%）/360天×226694.00元×23×30]，故诉至法院，要求正业开发公司协助办理房屋产权登记证书并承担违约金。正业开发公司在一审辩称：一、我公司未按照合同约定办理房屋登记手续，存在不可避免并不能克服的客观情况，应当免除违约责任。一、《商品房买卖合同》15条关于产权登记约定“乙方入住后18个月内，甲方协助乙方办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，一切费用由乙方自负”。原入住手续《商品房交付验收单》和《商品房钥匙接受确认单》认定：2012年7月18日开始入住后18个月是2014年1月18日。李熠房屋属于一、二期工程，其地下部分管网配套部分，正业开发公司曾在房屋竣工验收合格后2012年12月20日向葫芦岛市勘察测绘院申请对一期工程包括李熠房屋进行房屋测绘，2013年6月27日，勘察测绘院只对一期工程地上建筑部分作出《建设工程竣工成果报告书》，而对地下部分管网部分一直等到二期工程竣工，于2014年4月18日葫芦岛市勘察测绘院才做出《建设工程竣工测量成果报告书》，该报告是房屋登记的必备材料。我公司从2012年8月23日就请求消防登记，结果消防部门2014年10月9日才予以备案登记。此时，才具备《房屋登记管理办法》第31条规定的房屋登记条件。李熠提起诉讼时，如果李熠办理房屋登记领取权属证书，我公司能协助办理房屋转让登记手续，达到李熠领取房屋权属证书之目的。根据以上事实，在李熠起诉之前不能办理房屋产权登记具有不可抗力，应当免责，否则违反公平的原则。二、李熠于2014年10月22日变更诉讼请求，要求从签订合同之日起即2012年8月30日三个月后，要求我公司承担违约责任，这一要求违反《商品房买卖合同》15条：“乙方入住后18个月内，甲方协助乙方办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，一切费用由乙方自负”约定，属于变更合同的行为。《合同法》第8条，依法成立的合同，当事人一方不得擅自变更或解除。综上，李熠不能办理产权登记证书，不是出卖人的原因，是有不能避免并不能克服的客观情况，李熠的诉讼请求不能得到法律支持。一审法院审理查明，2012年6月6日，李熠以226，694.00元的价格在正业开发公司购买葫芦岛市连山区抚民街巴塞罗娜3-17号3单元401室楼房1户（面积87.19平方米，每平2，600.00元），2012年7月18日正业开发公司将该楼房交付给李熠，李熠办理入住手续。双方签订的《商品房买卖合同》上所署日期为2012年8月30日。该《商品房买卖合同》的第十五条关于产权登记的约定第3项：“甲乙双方约定，在乙方入住后的18个月内，甲方协助乙方办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，一切费用由乙方负责”。于2014年8月11日双方又签订关于《商品房买卖合同》补充协议，对原合同中的第十九条：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第一种方式解决：1、提交葫芦岛市仲裁委员会仲裁。”变更为“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第二种方式解决：2、依法向人民法院起诉。”。现李熠依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求正业开发公司协助办理房屋产权登记手续及按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。正业开发公司则认为不能办理产权登记证书并不是其原因，是有不能避免并不能克服的客观情况，要求依法驳回李熠诉讼请求。一审法院认为，李熠、正业开发公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立，予以认定为有效合同。合同生效后，双方应该按照合同内容履行合同，即在李熠办理入住后18个月内，正业开发公司应该协助李熠办理房屋产权登记手续，正业开发公司违约，则应该承担违约责任。对于正业开发公司辩称未按约定办理房屋产权登记手续的原因为不可抗力的理由不具有合法性，不予支持；虽然正业开发公司于2014年8月中旬曾通知李熠开具购房发票，但其又辩称“消防部门2014年10月9日才予以备案登记。此时，才具备《房屋登记管理办法》第31条规定的房屋登记条件”。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告辽宁正业集团房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即协助原告李熠办理房屋产权登记手续，并自2014年1月19日至被告可以协助李熠办理房屋产权登记手续日止，按照李熠购房款人民币226，694.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金赔偿李熠。二、驳回原告李熠其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费902.00元由被告辽宁正业集团房地产开发有限责任公司承担。宣判后，李熠、正业开发公司均不服上述民事判决，向本院提起上诉，李熠的上诉理由和请求是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。正业开发公司于2012年7月18日将房屋交付我使用，直至2014年11月26日才为我办理产权证。从购房之日起至能为我办理产权证之日止约长达1752天，一审判决对此事实予不顾，严重损害了我的合法权益。本案争议的焦点就是《商品房买卖合同》第十五条，该条第3项并不是双方的共同约定，认定在入住后的18个月内办理房屋所有权登记手续也缺乏法律依据。且该合同的签订，是在办理入住时，正业开发公司胁迫我在空白合同上签了名字，整个合同文本我仅仅写了两个字“名字”，通篇的合同内容都是正业开发公司后补写的。根据《合同法》第四十条、第五十二条规定，足以说明《商品房买卖合同》及第十五条第3项是无效的。我主张自房屋交付使用之日起90日赔偿迟延办证的违约金有充分的法律依据。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。判令正业开发公司向我支付逾期办理产权证的违约金，自房屋交付使用之日起90日，即从2012年10月17日起至2014年11月26日止，并判令其承担一、二审全部诉讼费用。正业开发公司答辩意见是：双方签订的《商品房买卖合同》第15条已有约定，李熠上诉状中自问一些问题，是在否认自己签字并根据该合同主张权利的证据。该合同是依法成立的，李熠没有理由否认商品房买卖合同的法律效力。李熠主张受“胁迫”签字，根据有关法律规定应提供证据证明，否则应承担不利后果。李熠的上诉状引用《合同法》52条、40条等法律是对主张无效合同认定的法律依据，而其又要求我单位承担违约责任，该诉讼请求是以合同必须有效为前提，显然李熠引用法律而提出上诉理由是属于适用法律错误。故李熠的上诉理由不成立，应予以驳回其上诉请求。正业开发公司的上诉理由和请求是：一审判决认定事实不清，结果不确定。我单位提出的“2014年10月9日消防部门才予以登记，此时才具备房屋登记条件”，这是无法克服和无法避免的客观事实。依据有关法律规定，是免责事由。故一审不予认定于法无据。且判决结果的终止时间是不确定的，是对我单位合法权益的侵害。故请求撤销原判，改判驳回李熠的诉讼请求。李熠的答辩意见是：正业开发公司的上诉理由不符合客观实际、不符合事实，没有充分证据，没有法律依据能说明违约责任的不存在。格式条款《商品房买卖合同》是赵立君提供的，本合同第十五条没有约定迟延办证的违约责任是错误的。且在提供格式条款之前，就将违约责任划掉，证明其明确表示不履行合同义务。故我方有权按《合同法》解释追究违约责任人的法律责任。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉理由和答辩意见，本案主要焦点是：一、本案《商品房买卖合同》效力问题。二、正业开发公司是否存在违约行为。三、如存在违约行为，正业开发公司应否承担违约责任。四、如何承担违约责任，即赔偿违约金起止期限如何确定。本院对此作如下分析判定：一、本案《商品房买卖合同》效力问题。双方当事人于2012年8月30日签订的《商品房买卖合同》，应系当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，其内容、形式符合法律规定，应为有效合同。上诉人李熠提出当时是在空白合同上签的“名字”，但因其并未提供充分有力证据证明，本院对此无法采信；其主张受“胁迫”所签订的此合同，但其亦未在法定期限内行使撤销权，而却提出依《合同法》第52条、40条规定该合同为无效合同的意见，但并不符合《合同法》第52条规定的无效合同情形。且根据李熠在2014年8月提起诉讼时直接依据该合同请求正业开发公司承担违约责任及双方于2014年8月11日所签订的关于《商品房买卖合同》补充协议等行为，均表明李熠对双方签订的《商品房买卖合同》的承认和认可。综上情况，李熠提出《商品房买卖合同》及合同第十五条第3项无效的理由，缺乏事实根据和法律依据。一审判决认定《商品房买卖合同》依法成立并生效，符合相关法律规定。二、正业开发公司是否存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效后，对双方当事人具有法律上的约束力，各自均应依此合同的约定享有权利及履行各自义务。在李熠付清全部房款的情况下，正业开发公司负有按合同约定协助李熠办理房屋产权登记手续的义务，即在李熠办理入住后18个月内，应该协助李熠办理房屋产权登记手续，但正业开发公司在约定的期限内没有及时协助李熠办理，明显违反《商品房买卖合同》约定的期限，构成违约。三、正业开发公司应否承担违约责任。在正业开发公司存在违约行为的情况下，其依法应承担违约责任。至于其提出办理消防登记系无法克服和无法避免的客观事实的上诉理由，因此行为不符合法定的不可抗力事由，故其此说缺乏法律依据，不能构成其免责事由。四、如何承担违约责任，即赔偿违约金起止期限如何确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”，据此，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记期限，正业开发公司应于李熠办理入住后18个月期限届满后开始承担赔偿违约金的责任，即一审判决认定的2014年1月19日为赔偿违约金的起算日期符合双方当事人的约定，亦符合法律规定。至于李熠提出应自房屋交付使用之日起90日起赔偿违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》已对此进行明确约定，如按其主张该合同无效，在双方无其它商品房买卖合同的情况下，其更是丧失要求赔偿违约金的请求权基础，故李熠此项请求不符合本案实际情况。关于赔偿违约金的终止期限，在本院庭审过程中李熠的代理人已陈述正业开发公司通知办理房屋产权证书的日期为2014年11月26日，且其上诉请求赔偿违约金的截止日期也为此日期，正业开发公司亦认可于该日期进行了通知，故本院对本案赔偿违约金的终止日期予以明确为2014年11月26日。综上所述，上诉人李熠、上诉人正业开发公司的上诉理由均无事实根据和法律依据，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，804.00元，由上诉人李熠、上诉人正业开发公司各负担902.00元。本判决为终审判决。审判长  孔凡义审判员  吴玉刚审判员  李春学二〇一五年三月二十三日书记员  刘 影本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”