河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第1772号上诉人（原审被告）高志，男，1956年7月20日出生，汉族，长春市电视台退休职工，现住长春市朝阳区。被上诉人（原审原告）秦皇岛市鹏远房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人朱立秋，经理。委托代理人顾长河，男，1980年9月25日出生，汉族，现住秦皇岛市，公司法务经理。原审被告朱家宁，男，1983年6月23日出生，汉族，长春市55中学教师，现住长春市。上诉人高志因物权保护纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第1894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，秦皇岛市海港区荷香书苑小区由秦皇岛市鹏远房地产开发有限公司（以下简称：鹏远地产）开发建设。2011年7月2日，朱家宁与鹏远地产签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，购买鹏远地产开发的海港区荷香书苑2-101号房屋。2011年3月29日，高志与鹏远地产签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，购买鹏远地产开发的海港区荷香书苑1-103号房屋。房屋交付使用后，高志将其购买的坐落于秦皇岛市海港区荷香书苑1-103号住宅门窗打开用于经营超市。该栋楼房性质属于住宅小区，现该栋楼房并没有全部销售完毕。鹏远地产向原审法院起诉，要求朱家宁、高志恢复秦皇岛市海港区荷香书苑2单元101号、秦皇岛市海港区荷香书苑1单元103号及外部园林物业的原样及功能，朱家宁与高志赔偿鹏远地产经济损失20万元。诉讼中，朱家宁否认将住宅改作商业用途，鹏远地产未举证证明被告朱家宁将购买的海港区荷香书苑2-101号房屋用作商业用途。高志提交有部分业主签名的同意其用购买房屋开办超市的证明，证明大部分业主同意其开办超市。鹏远地产的质证意见为，证人未到庭，对真实性有异议，另司法解释明确说明即便有多数业主同意，有一个业主不同意也不行。原审法院认为，鹏远地产与高志签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》约定，该房屋作为住宅使用。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应经有利害关系的业主同意。鹏远地产系该房屋的建设单位，该房屋系其经审批合法建造，尚有部分房屋未出售，故鹏远地产具有该栋楼房的业主身份，高志辩解鹏远地产是开发商不具有业主资格，于法无据，不予采信。高志虽提交了有部分业主签名的同意其用购买房屋开办超市的证明，但将住宅改变为经营性用房的并不以多数有利害关系的业主同意即可，故对被告高志的该抗辩，不予支持；被告高志应将购买的海港区荷香书苑1-103号房屋恢复到住宅使用状态。鹏远地产要求被告朱家宁恢复房屋原状的主张，其未提交证据证明朱家宁将房屋改为商业用途，对此请求不予支持。关于鹏远地产要求朱家宁赔偿损失，未提出证据证明损失的存在，故对鹏远地产的该项请求，不予支持。遂依据《中华人民共和物权法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决：一、被告高志于本判决生效之日起30日内将坐落于秦皇岛市海港区荷香书苑1-103号房屋拆改的门窗及墙体恢复原状，并将该房屋恢复到住宅状态；二、对原告秦皇岛市鹏远房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持；案件受理费4300元，由原告负担4220元，由被告高志负担80元，于本判决生效后7日内缴纳。上诉人高志不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定被上诉人具有业主身份不当。原审法院认定“原告鹏远地产系该房屋的建设单位，该房屋系其经审批合法建造，尚有部分房屋未出售，故鹏远地产具有该栋楼房的业主身份”对此上诉人认为是错误的。关于业主的概念，《物权法》并没有明确的规定，《物业管理条例》第六条规定:房屋的所有权人为业主。而被上诉人虽然是房屋的建设单位，但其最终目的是出售房屋，其并非法律意义上的所有人，所以，被上诉人作为开发商不属于业主，原审法院认定被上诉人作为开发商具有业主身份为无法律依据。二、上诉人将房屋改做商业用途是对自己合法权益的处分。中共中央《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》规定：“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”《物权法》第七十一条也规定业主享有所有权的内容，包括将住宅改做商业用途。所以上诉人的做法不违背法律禁止性规定，被上诉人不属于业主，无权干涉。三、上诉人将房屋改做商业用途，不存在拆改承重墙和破坏房屋整体结构的行为，没有影响房屋安全，同时也没自占用业主共有部分进行经营，没有影响其他居民的权益，反而为其他业主提高了生活的便利。综上，请求二审法院依法支持上诉人的请求。被上诉人鹏远地产辩称：一、原告符合主体资格。2007年8月26日《国务院关于修改(物业管理条例)的决定》第六条规定:房屋的所有权人为业主。原告出示的证据三(本证据是原告方从秦皇岛市房管局所调取)，该证据证明，秦皇岛市鹏远房地产公司在荷香书苑有59套房产。据此，鹏远房地产是房屋的所有权人，所有权人即是业主，非常明确原告具有诉讼主体资格。目前该房产的房本正在办理中，但这绝不能否认鹏远房地产的所有权人的身份。二、业主将住宅改变为经营用房，需本栋建筑物内的全体业主同意。具体依据如下:1、《物权法》第七十七条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。2、2009年10月1日生效的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:业主将住宅变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条:业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称的“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。三、被告侵权事实明确清楚。两被告房屋中间打通，且所开超市己经营数个月。其破坏房屋结构和小区绿化、产生了噪声、带来全体业主们巨大的人身和财产安全隐患，严重破坏了小区业主的生活环境品质，从而降低了本小区所有房屋的市场价值。面对此侵权行为大多数相关业主白发签署了《荷香书苑坚决抵制住改商联合声明书》，没有签署的业主也都直接向物业公司表示反对被告的行为，只是出于怕惹麻烦的心理暂时没有签署。四、因此，请求法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告朱佳宁述称：未出庭发表意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于鹏远地产是否享有业主身份参加本案诉讼的问题，因最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条有关业主人数计算方法的规定中，明确规定了“建设单位尚未出售和虽已经出售但尚未交付的部分”按一人计算业主人数，已经回答了建设单位有尚未出售的部分可以享有业主身份。故鹏远地产在本案中具备诉讼的主体资格，高志的该项主张，于法无据，本院不予支持。关于高志将自有房屋“住改商”是否应经鹏远地产同意的问题，因为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主将住宅变为经营性用房应经有利害关系的业主同意。本案中，高志将自有房屋“住改商”未经有利害关系的业主鹏远地产的同意，则高志不得将自有房屋“住改商”。高志以“住改商”已经大多数有利害关系的业主同意，以及鹏远地产未经有利害关系的业主同意也进行过类似的“住改商”，均不能作为其“住改商”的依据。故高志的该项上诉主张，理据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高志负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一五年十月十九日书 记 员 孙秀丽