江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2357号原告：徐州市天勤机关物业服务有限公司，住所地在本市云龙区（新城区）元和路行政办公大楼东区综合楼E201室。法定代表人：董仲书，该公司董事长。委托诉讼代理人：开鸿雁，该公司项目主管。委托诉讼代理人：周新莉，江苏非圆律师事务所律师。被告：张雷。原告徐州市天勤机关物业服务有限公司（以下简称天勤公司）诉被告张雷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告天勤公司的委托诉讼代理人开鸿雁、周新莉到庭参加诉讼，被告张雷经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天勤公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费、公共能耗费4732元。事实和理由：2011年10月28日，我公司和徐州中铁房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定我公司为徐州市人才家园（龙域中央）住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2011年11月1日起至业主委员会和新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，物业服务的受益人为全体业主和使用人，物业服务收费实行包干制，物业费不包含公共能耗费，物业费按业主房屋建筑面积计算，收费标准为0.88元/月/平方米，公共能耗费300元/年，一年预收一次。对于被告已上房的空置房，我公司向被告收取空置期间的物业服务费（按70%收取）和公共能耗费。被告系人才家园5#-2-1903室业主，房屋建筑面积130.26平方米，被告未交纳2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业费和公共能耗费4732元。被告张雷辩称，一、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，起诉的事实不清，金额错误；二、原告违反物业管理法规，未履行义务，应当降低物业管理收费标准；三、原告未承担物业管理服务义务和责任，对于暖气管道、泵房等重要设备疏于维护，致使管道和泵房相关设施设备严重损坏。在2014年冬季供暖开始后，直接造成整个小区无法正常供暖。小区业主委员会没有办法，打报告向市委市政府报告情况。在市委市政府的支持下联系开发商对整个小区的供暖管网重新开挖整修，更换管道，才最终恢复小区供暖。原告在服务期限内，对于涉及业主安全的消防设施设备没有进行尽职尽责的保养维护，消防管网长期缺水，置小区业主安全于不顾，使小区存在重大的消防安全隐患。原告对供水管网不进行必要的维护，造成小区供水管道到处锈蚀破损，小区地下车库积水成河、根本无法使用。未征得业主同意，私自占用电梯和楼道公共资源悬挂广告牌出租以牟利。未履行车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护义务，导致业主停放在小区的车辆多次被人划痕，车辆损伤严重，多次报警处理，与答辩人交涉也被推脱和不承认。经审理查明，2011年10月28日，徐州中铁房地产开发有限公司（甲方）和原告天勤公司（乙方）签订前期物业管理服务合同，合同约定：甲方委托乙方对徐州市人才家园（龙域中央）住宅小区提供前期物业管理服务，期限自2011年11月1日起至2014年10月31日止，物业服务费用暂按0.88元/月/平方米收取；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护、共用设施设备的日常运行和维修养护、共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共绿化的养护服务、车辆停放管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协[2004]1号）规定的二级标准；物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；考虑人才家园小区当前的入住、物业管理实际情况和困难，自本合同生效之日起前4个月的前期物业运行费用1200000元由甲方分三次补贴给乙方，甲方每月15日支付给乙方，物业运行稳定后，由乙方向业主补收4个月期间的物业服务费及公共能耗费，收取的费用全部用于乙方的自主经营成本；乙方在向业主收取物业服务费和公共能耗费时，一年预收一次，下次预收前分摊公共能耗费按实际用量滚动结算，半年公示一次；对于业主已上房的空置房，乙方应按70%向业主收取空置期间的物业服务费和分摊的公共能耗费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先租用权，地下停车场租用人按300元/个/月的标准向乙方交纳车位租赁费，乙方从车位费中按不高于100元/个/月的标准提取服务费，其余租金归甲方所有；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按不高于100元/个/月的标准向乙方交纳服务费；甲方违反本合同中应由甲方承担的相关责任，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方应赔偿由此给业主、物业使用人及乙方造成的损失；除前条约定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按当月管理费总收入的1%向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗费的，应按应交费用的1%向乙方支付违约金；乙方违反规定，未经主管部门批准或业主委员会同意擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。双方还就物业概况、物业的承接验收、使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定。2011年11月原告天勤公司开始为徐州市人才家园（龙域中央）小区提供物业服务管理，2014年8月27日原告终止为该小区提供物业服务。被告张雷系龙域花园小区5#-2-1903室房屋所有权人，房屋建筑面积130.26平方米，尚欠原告2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费130.26平方米×0.88元/月/平方米×33个月+130.26平方米×0.88元/月/平方米÷30天×27天≈3885元、公共能耗费847元，合计4732元。本院认为，2011年10月28日原告天勤公司和徐州中铁房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效，对人才家园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为龙域花园小区提供了物业管理服务，被告张雷为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本院已发生法律效力的其他案件查明原告天勤公司在为龙域花园小区提供物业管理服务期间在共用设施设备维修养护方面未能按照中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）中物协[2004]1号二级项目内容与标准提供服务，对共用设施设备进行日常管理和维修养护，未建立共用设施设备档案；设施设备的运行、检查、维修、保养等记录不齐全；未保证载人电梯早6点至晚12点正常运行及消防设施设备完好，可随时启用；设备房不能保持整洁、通风，有跑、冒、滴、漏现象。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。由于被告上房后未入住使用房屋，本院确定被告给付原告的物业服务费为3885元×90%×70%≈2448元。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张雷应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市天勤机关物业服务有限公司2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费2448元、公共能耗费847元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市天勤机关物业服务有限公司负担5元、被告张雷负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年七月二十四日书记员  于淼