山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1022号上诉人（原审第三人）：史某，汉族，山西省孝义市人。委托诉讼代理人：王某，辽宁省大连市甘井子区人，现住山西省孝义市，系上诉人史某表亲。被上诉人（原审原告）：秦某，汉族，山西省孝义市人。委托诉讼代理人：陶某，山西远志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西省孝义市胜溪湖街道办事处和平庄村民委员会。法定代表人：梁某，村主任。上诉人史某因与被上诉人秦某、山西省孝义市胜溪湖街道办事处和平庄村民委员会（以下简称孝义和平庄村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2017）晋1181民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。史某上诉请求：（一）撤销山西省孝义市人民法院（2017）晋1181民初164号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人秦某的全部诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.本案事实为，秦新忠在一审庭审时称和平庄住房是拆迁安置房，并未称上诉人撬门入室，且上诉人入住××庄前任书记史小明为解决上诉人住房问题而安排，并给予上诉人6把该房钥匙，一审歪曲庭审内容，并对上诉人作为和平庄第一期第一家拆迁户的事实只字未提。2.一审未对证据进行实质审查，仅从形式上认定证据具有完整的证明力，证据认定存在瑕疵，导致判决错误。讼争房屋系第一期第一家拆迁户即上诉人的安置住房，并非一审认定的房屋买卖合同的标准，一审庭审中被上诉人秦某购买的××庄西户，并非讼争房屋，而后又出具了四层转三层的换房凭据手续，房屋买卖过程中也存在诸多不合理的情节，不能形成完整证据链。3.被上诉人秦某之父秦德旺系和平庄村委会分房组成员，其一家不属于拆迁户，不具有分配安置房的资格。秦某在2014年分房时已结婚，且已在其父亲的帮助下获得安置房一套，不符合结婚分房的条件，一审认定事实明显与实际事实不符。4.一审未在查清全部事实的基础上，仅凭部分瑕疵证据就作出判决，存在错判行为。秦某辩称，其是孝义市胜溪街道办事处和平庄村民，依照拆迁安置方案向本村分房领导组申请安置房，符合安置方案的规定，而且该分房领导组审核通过后，其向本村财务部门缴纳了全部的房款，分房组为其出具了分房的票据及收款的收据，被上诉人履行了全部的义务。本案的被上诉人孝义和平庄村委负有交付安置房屋的义务，一审判决由被上诉人孝义和平庄村委交付被上诉人安置房屋是正确的；2.上诉人对本案诉争的房屋不享有任何权益，其占有该诉争房屋的行为无任何依据，一审判决由上诉人腾出本案诉争房屋是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。孝义和平庄村委未到庭参加二审询问，亦未提交书面答辩状。秦某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付和平庄小区5号楼1单元3层西户住宅一套；2.诉讼费由被告支付。一审法院认定事实：2012年11月，被告孝义和平庄村委根据本村两委会、两议会讨论决定，制定了《和平庄村新村住房安置分配实施方案》，并在本村张榜公示。该方案就第一期拆迁安置户产权调换条件、各楼层价格计算以及第一期中对村民达法定婚龄需结婚用房并结合置换平米给予安置等相关事宜作出规定。且授权其已成立的和平庄村分房领导组具体负责实施。因原告正符合第一期拆迁安置中可解决结婚用房条件。原告之父秦德旺为在本村第一期拆迁安置中能够一并解决其子即原告之结婚用房，以46900元先向本村第一期拆迁户任建业购得33.5㎡面积的房产，经分房领导组审核通过后，于2014年10月27日向原告出具了订购和平庄村小区5号楼1单元4层西户安置结婚用房手续，同日原告除以其父秦德旺从任建业处已受让取得的房产可置换相同面积外，所剩房屋面积按《和平庄村新村住房安置分配实施方案》中规定4层户型每平米1400元计价补交足余款116900元，有被告出具的收款收据为凭。其后，被告和平庄村分房领导组因将和平庄村小区5号楼1单元4层西户住房另行安置他人而又于2016年8月27日向原告重新出具了和平庄村小区“5号楼1单元4层西户转3层西户”更换购房手续，并由时任村支部书记史小明、被告法定代表人秦新忠签字。但原告并未补交其所购更换房23400元差额。同时也因该5号楼1单元3层西户住宅此前已被第三人强行住入而迄今其未能居住使用。期间原告与第三人因腾房问题曾发生过争执。原、被告也一直未能自行协商解决。终形成本起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：1.就讼争和平庄小区5号楼1单元3层西门住宅，原、被告房屋买卖合同是否成立有效？2.原告与第三人对讼争和平庄小区5号楼1单元3层西门住宅谁享有优先居住使用权或者优先安置购买权？关于第一个争议焦点，按照被告所制定并张榜公示的《和平庄村新村住房安置分配实施方案》，原告符合第一期拆迁安置补偿中可安置购买结婚用房条件，并且在被告处已先期办理有关安置购房交款、更换购房手续。现原告所持被告的有关安置售房交款、更换购房手续，即为该房屋买卖合同的组成部分，原、被告就讼争房屋和平庄小区5号楼1单元3层西门住宅房屋买卖已形成合意。双方意思表示真实，且内容也不违反相关法律法规规定，故应认定为有效。本案和平庄村小区5号楼1单元4层西户与1单元3层西户住宅，尽管结构户型、使用面积虽均相同，但毕竟有层位相差，按照《和平庄村新村住房安置分配实施方案》楼层计价，原告原所交的购房款抵顶仍有差额，原告理应按照《和平庄村新村住房安置分配实施方案》补足其该安置购房差额，否则有失公允。关于第二个争议焦点，第三人虽以其为本村拆迁户，且入住该讼争房屋是经时任村支部书记史小明亲自安排的事由而主张其对该讼争房屋享有优先居住使用权。但其既无己方证人出庭作证，又未提交其答辩中所举“视听资料”，故应承担其举证不能的法律后果。第三人既无被告及其下设分房领导组为其出具的可入住该讼争房屋的拆迁安置补偿手续或者其他相关手续，其所主张对该讼争房屋享有优先居住使用权事后也未得到被告追认。故其对该讼争房屋并未取得优先居住使用权。经审查原告对讼争房屋亦未实际取得优先居住使用权。而不置可否的是原告已通过产权置换补交购房款后更换房方式对讼争房屋已取得优先购买权。本案也关涉农村房屋拆迁管理中一系列法律性问题，诸如宅基地使用权、不动产登记、物权归属等。房屋拆迁管理须贯彻公平、合法、有序的原则。被告作为村民自治组织，在进行房屋拆迁管理中，理应兼顾好各被拆迁户利益并应主动协调好各方关系。对拆迁安置补偿中所涉村民合理合法诉求，均应给予积极回应并尽快加以解决；而其作为拆迁安置补偿中一方民事主体从事民事活动时，理当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，做到有约必守，按法办事。引发本起纠纷诉讼，被告负有不可推卸之责。综上，原告拥有对本案讼争和平庄小区5号楼1单元3层西门住宅优先购买权。本案被告就原告所欠安置购房差额尽管未提出反诉和抗辩，但基于原告诉诉讼请求，所涉讼争房屋安置买卖合同项下之权利义务，理应列为本案审理范围。并拟一并作出判决。为不致造成本案裁判的延期和迟滞，可就已查清部分先行判决。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条、第五十七条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十九条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第七十五条、第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第七十六条规定，判决：（一）原告秦某一次性补交被告山西省孝义市胜溪湖街道办事处和平庄村民委员会其所安置购房和平庄村小区5号楼1单元4层西户转3层西户款差额23400元，于本判决书发生法律效力后十五日内给付；（二）限第三人史某于原告秦某补交清被告山西省孝义市胜溪湖街道办事处和平庄村民委员会第一项安置购房款差额之日起60日内腾出和平庄小区5号楼1单元3层西户住宅；并由被告山西省孝义市胜溪湖街道办事处和平庄村民委员会交付原告秦某居住使用。案件受理费3300元，由被告山西省孝义市××道民委员会负担。二审审理期间，上诉人史某当庭提交新的证据：1、照片两张，拟证明被上诉人不属于拆迁补偿的范围，其的房屋还在。被上诉人秦某质证后称，对上诉人提供的两张照片，从大门看不出来与被上诉人有直接的关联性，也不能证明房屋属于被上诉人所有，与本案并无关联性。2、前任孝义和平庄村委村主任秦新忠的证明一份，拟证明房屋是安置的，并非上诉人撬门入室。被上诉人秦某质证后称，其对上诉人提供的秦新忠证明不予认可，证人应当出庭作证，证明内容从形式上不合法，且证明的内容与本案无关联性。孝义和平庄村委未到庭参加二审询问，亦未发表质证意见。本院向村委询问，村委提交了：1、和平庄村村民拆迁安置汇总表；2、情况说明、证明；3、安置房屋收据。上诉人史某对上述证据均不予认可，认为村委是按户来分配房屋的，按照每户补偿15平米，总面积应为253.20名米，但实际分配的房屋为230.83平米，还欠22.37平米。对于其子文建荣分配的6241、文建强分配的5142的两套房屋无异议，4161属于文建强临时占用。被上诉人秦某对上述证据予以认可。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，孝义市和平庄小区5号楼1单元3层西户的所有权的归属。按照被上诉人孝义和平庄村委的住房安置分配实施方案，上诉人史某作为被上诉人村的拆迁安置户与被上诉人秦某（分配方案第四条:如果村民结婚确实需要，按法定年龄提出申请，经分房租审核通过后，结合置换平米给与安置）均符合安置分配条件。被上诉人秦某持有被上诉人孝义和平庄村委的安置售房交款收据、更换购房手续，享有对本案诉争的××庄西户的所有权。被上诉人史某作为本村拆迁户，现占有和平庄小区5号楼1单元3层西户，其占有系时任村支部书记史小明安排，并未经得被上诉人孝义和平庄村委及其下设的分房领导组的同意，亦未办理拆迁安置手续或其他相关手续。故本案诉争房屋和平庄小区5号楼1单元3层西户应属被上诉人秦某所有。上诉人史某非法占有该套房屋应予腾出。至于上诉人史某主张村委未将拆迁平米足额给其安置，属于上诉人与村委的另一法律关系，不属本案审理范围，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人史某的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人史某负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇一八年八月十日书记员 张亚楠