山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终3496号上诉人（原审被告）：杨金凤，女，1982年10月1日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：何莹，山东弘和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常某，经理。委托诉讼代理人：李忠建，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桐，山东龙奥律师事务所实习人员。原审被告：史立荣，女，1969年10月23日出生，汉族，职工，住济南市。上诉人杨金凤因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司济南分公司（以下简称绿城物业公司济南分公司），原审被告史立荣物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨金凤上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4560号民事判决，依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由绿城物业公司济南分公司承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，证据不足。一审法院认为：“被告杨金凤作为涉诉房屋的实际承租人，应尽到承租人的使用义务，遵守合同约定的房屋使用用途……理权的妨害的诉讼请求，合法合理，本院予以支持”。以上这一认定是错误的。首先，一审开庭时绿城物业公司济南分公司提交的视频，杨金凤的代理人在质证时明确表明对两段视频中的人物身份不能确定，需要核实。绿城物业公司济南分公司提交的视频，也不能证明杨金凤在租赁房屋内经营“小饭桌”。但一审法院仅凭绿城物业公司济南分公司提交的两段视频就认定杨金凤是“商业经营”，未免牵强。实际上，杨金凤仅仅帮忙照顾自己亲戚朋友家的几个孩子，不以盈利为目的，不是“商业经营”，也不存在所谓的扰民问题。其次，绿城物业公司济南分公司作为原告主体不适格，应当驳回其诉讼请求。杨金凤与绿城物业公司济南分公司从未签订过《物业服务合同》，双方不存在物业服务合同关系。绿城物业公司济南分公司属于服务型公司，其收取业主物业费，主要职责是通过对物业的管理和提供的多种服务为业主服务，无权以原告的身份对杨金凤提起民事诉讼。再次，绿城物业公司济南分公司要求杨金凤排除对其管理权的妨害没有证据及法律依据。杨金凤仅仅帮忙照顾自己亲戚朋友家的几个孩子，不以盈利为目的，也不存在所谓的扰民问题，至于一审“严重影响了原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司对小区的管理及其他业主的日常生活及休息”的说法与事实不符。综上，一审法院在审理本案过程中对案件事实的认定缺乏充足、可靠的证据，望二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。绿城物业公司济南分公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。杨金凤承租史立荣全运村百合园*号楼单元*室用于经营“小饭桌”。杨金凤经营的小饭桌并没有按照相关的规定办理经营手续，且经营混乱，就餐学生大声喧闹，使用电梯增加电梯负荷，影响小区整体外观，在窗户上设置LED广告牌，小区安全单元六形同虚设，常开不闭，给小区造成了巨大的安全隐患，和相邻业主经常引发纠纷，造成众多业主不满，拒交物业费，给绿城物业服务集团有限公司济南分公司对小区的物业管理造成了阻碍，严重的违反了《前期物业服务合同》的第九条、第十条的规定，同时违反了《临时管理规约》第十六条，第十七条，第十八旗要，第十十二条、第三十九条以及第四十二条的规定。关于视频中是否为杨金凤本人，一审法官已经庭下进行了核实，通过第一份视频中绿城物业公司济南分公司组织过杨金凤和其相邻业主进行调解，杨金凤也同意和领导沟通解决，但是最终也没有达成一致意见，第二份视频中杨金凤和邻居中吵架的过程中，这种矛盾是长时间的积累和激化造成的的，视频中孩子的数量绝对不可能仅仅是几个亲戚的孩子，杨金凤开设小饭桌，严重的违反了《前期物业服务协议》和小区业主《临时管理规约》，绿城物业公司济南分公司有权对其行为行使管理权的排除妨害权。二、绿城物业公司济南分公司有权提起诉讼，要求杨金凤和史立荣关闭小饭桌，排除对物业管理权的妨害，根据《临时管理规约》第三十七条业主违反本临时管理规约关于物业的维护和管理的约定，妨碍物业的正常使用或者造成物业损害及其他损失的。其他业主和物业管理企业可依据本临时管理规约向民法院提诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等相应的民事责任的，人民法院应予支持，第十二条，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。杨金凤作为物业使用人，应该受《临时管理条约》约束，对于其违反临时管理规约的内容，也应当承担责任，绿城物业公司济南分公司有权对其违法违约行为，提起民事诉讼。史立荣未陈述意见。绿城物业公司济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令杨金凤、史立荣关闭济南海尔绿城全运村百合园*经营的“小饭桌”，排除对绿城物业服务集团有限公司济南分公司的管理权的妨害；2.诉讼费用由杨金凤、史立荣承担。一审法院认定事实：绿城物业服务集团有限公司具备一级物业服务企业资质，绿城物业公司济南分公司系其在济南设立的分公司。济南海尔绿城置业有限公司系海尔绿城全运村一期的开发企业，该公司与绿城物业公司济南分公司签订前期物业管理委托合同，合同约定由绿城物业公司济南分公司为海尔绿城全运村一期提供物业管理服务。史立荣系济南市海尔绿城全运村一期百合园*楼*单元*室的业主。史立荣于2009年12月1日与开发商签订商品房买卖合同，购买济南市历下区海尔绿城全运村百合园*号楼*单元*室，买卖合同中载明“该商品房的用途为住宅”。史立荣与绿城物业公司济南分公司签订前期物业服务协议及临时管理规约，约定由绿城物业公司济南分公司提供物业服务，业主应按设计用途使用物业。杨金凤为该房屋的实际承租人，杨金凤与史立荣于2015年7月16日签订房屋租赁合同，租赁期限为五年，合同约定租房用途仅作为普通住房使用。杨金凤承租后在此经营“小饭桌”。另查明，杨金凤在经营小饭桌期间经常与业主产生冲突，绿城物业公司济南分公司曾向历下区政府部门反映其违规经营的情况并向杨金凤发出经营者告知函，并就杨金凤经营“小饭桌”与部分业主开会协商，但无法达成一致意见。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。绿城物业公司济南分公司作为济南市海尔绿城全运村的前期物业服务企业，与史立荣签订前期物业服务协议和临时管理规约真实有效。史立荣作为房屋的所有人，应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故史立荣有义务责令、监督杨金凤停止其经营行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。被告杨金凤作为涉诉房屋的实际承租人，应尽到承租人的使用义务，遵守合同约定的房屋使用用途，但绿城物业公司济南分公司提交相应视频证实杨金凤在租赁房屋内经营“小饭桌”，并与业主及物业工作人员产生冲突，严重影响了绿城物业公司济南分公司小区的管理及其他业主的日常生活及休息，一审法院认为绿城物业公司济南分公司根据《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》的约定，要求杨金凤、史立荣关闭济南海尔绿城全运村百合园*室经营的“小饭桌”，排除对其管理权的妨害的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条之规定，判决：被告杨金凤、被告史立荣于判决生效之日起30日内停止在济南市历下区海尔绿城全运村百合园小区*号楼*单元*室的商业经营。案件受理费100元，由被告杨金凤、被告史立荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人杨金凤主张其仅仅是帮忙照顾自己亲戚朋友家孩子，并非以盈利为目的的商业经营，但未提交相关证据予以佐证，结合本案事实及被上诉人绿城物业公司济南分公司提交的视频、照片，可以证实上诉人杨金凤在经营小饭桌，故上诉人杨金凤主张并非商业经营的诉讼请求，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案杨金凤将住宅改变为经营性用房，不符合法律规定，妨害了相关业主的权益，亦对物业服务企业实施物业管理造成了妨碍。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。因此，对于绿城物业公司济南分公司的诉讼请求，应予支持。综上所述，上诉人杨金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨金凤负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一七年七月六日书记员  郭凯旋