广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1580号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊国海，住所地：湖南省常德市鼎城区。委托代理人：童鹏英，广东深信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玲，住所地：江西省樟树市。委托代理人：孔祥忠，广东卓权律师事务所律师。上诉人熊国海因与被上诉人张玲房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：一、涉案场地位于深圳市宝安区西乡钟屋沙边六巷1号2-12楼。二、2013年6月5日，熊国海从案外人袁平处转租而来涉案物业，并在袁平与张玲的原租赁合同承租人处签名，自2013年6月6日起按袁平与张玲的合同约定条款开始承租涉案物业。熊国海的租赁合同义务均是向张玲履行。三、租赁用途为一般出租租房用途。四、月租金标准为66000元。五、熊国海已经支付的租赁押金：30万元。六、熊国海支付给袁平的转让金：138000元。七、租赁期限：2013年6月6日至2014年10月30日。八、涉案物业既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证。九、熊国海没有搬离，仍在使用涉案物业。十、是否拖欠占有使用费：不拖欠。十一、是否拖欠水电费：不拖欠。十二、熊国海应支付拖欠的物业管理费金额：26730元。张玲诉求主张熊国海支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费，熊国海占有使用涉案物业却自2014年1月1日起至今未支付物业管理费，深圳市钟屋物业管理有限公司委托张玲向熊���海收取物业管理费，故熊国海应支付此期间的物业管理费。关于物业管理费数额，张玲明确同意按照熊国海主张的3300平方米进行计算，物业管理处出具的收费通知单载明收费标准为0.45元／平方米，经计算，熊国海应支付的2014年1月1日至2015年6月30日物业管理费总计为26730元（0.45元／平方米×3300平方米×18个月）。十三、关于熊国海主张张玲返还的水费、电费、污水垃圾处理费：熊国海承租以来，缴纳了2-12楼、13楼及14楼全部的水费、电费及污水垃圾处理费，并提供了相关收据予以证实。经查，13楼由张玲居住使用，14楼由他人使用。2-14楼的水费、电费及垃圾处理费统一计算，无法分开单独计算，张玲称熊国海承租期间熊国海代其支付了约1.5万元的上述费用，张玲同意将上述费用支付给熊国海。十四、关于熊国海主张的卫生费：熊国海主张为张玲13楼、14楼垫付了卫生��，要求返还。对此张玲不予认可，熊国海未提交证据证明。十五、需要说明的其他问题：关于出租主体问题，案外人张观生于2010年与他人签订施工合同书而取得138个月的租赁权。张观生与张玲系夫妻关系，张观生到庭表示张玲有权以张玲个人的名义代表夫妻二人处理涉案物业，因此张玲有权作为出租方将物业出租给熊国海，张观生无须作为诉讼主体参与诉讼。原审法院认为，涉案房屋既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故涉案房屋租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当返还，熊国海应当向张玲返还房屋，张玲应当将其向熊国海收取的保证金30万元返还给熊国海。同时张玲还应当将此期间占用该笔款项而产生的利息支付给熊国海，利息应自2013年6月6日起计至判决指定付��之日止。张玲称合同到期后熊国海拒不搬离，张玲可将涉案物业出租达每月租金9万元，故而主张租金差额。原审法院认为，占有使用费依相关法律规定，应参照张玲、熊国海租赁合同中约定的数额计算，因此对张玲的该项主张不予支持。张玲称熊国海承租期间熊国海代其支付了约1.5万元的水电费和垃圾处理费，张玲同意支付1.5万元给熊国海，原审法院认为该数额符合日常使用金额，原审法院予以确认，张玲应将此1.5万元支付给熊国海。熊国海主张为张玲13楼、14楼垫付了卫生费，要求返还。对此张玲不予认可，熊国海又未提交证据证明，所以对该项请求原审法院不予支持。关于熊国海主张张玲赔偿电脑、冰箱等物品损失的诉讼请求。因租赁合同无效，且张玲不同意利用，熊国海应自行搬走。关于熊国海主张张玲吓跑租客及私自收取租金的损失，熊国海此主张缺乏事���依据，原审法院不予支持。关于熊国海主张的转让费损失，因熊国海已经按租赁合同约定的租期实际使用了涉案物业，且转让费熊国海系支付给袁平，张玲没有义务向熊国海赔偿该笔转让费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张玲与熊国海签订的《房屋租赁合同》为无效合同，熊国海应于判决生效之日起十五日内搬离涉案房产；二、熊国海应于判决生效之日起三日内向张玲支付拖欠的2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费26730元；三、张玲应于判决生效之日起三日内向熊国海退还租赁押金30万元及利息（利息以30万元为本金，自2013年6月6���起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决指定付款之日止）；四、张玲应于判决生效之日起三日内向熊国海支付水费、电费、污水垃圾处理费及卫生费共计15000元；五、驳回张玲的其他诉讼请求；六、驳回熊国海的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费650元，反诉受理费7351.08元，由张玲负担2875元，由熊国海负担5126.08元。上诉人熊国海不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第四项、第六项，依法改判：1、张玲支付熊国海2013年6月至判决生效时水电费、污水垃圾处理费及利息共计130716元。其中水费和污水垃圾处理费11598元、电费96万元；至判决生效时水电费、污水垃圾处理费利息23118元，（利息年利��为6%，暂计算至2015年6月5日）。2、张玲补偿熊国海电脑、路由器、三条网线、有线电视机、消防器材、空调、冰箱、140户网络连接、电表、家具等6万元。3、张玲支付熊国海2013年6月至今13楼和14楼电梯卫生费2万元。4、张玲赔偿闹事打架吓跑租客房租损失及张玲私自收取租金损失10万元。5、张玲赔偿熊国海自案外人袁平处转租涉案房屋转让金损失13.8万元。6、由张玲承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决第四项水费、电费、污水垃圾处理费及卫生费1.5万元过低。13楼和14楼的水为三次供水，通过二次水泵加压到达15楼、16楼。13楼和14楼的水电费要比低层的价高出很多。13楼和14楼电梯卫生费（含维修、检查、年审等）应分担。熊国海与租客的合同约定的：租客的电梯、卫生费、物业管理费2元／平米减去物业公司的0.45元／平米，为155元／平米／月。13楼和14楼面积为600平方米，应承担930元／月。自2013年6月至2015年6月30日，共计22320元。二、张玲应赔偿或补偿熊国海损失。熊国海添置的消防器、路由器、交换机、140户网络连接、电表是不能移动搬走的，张玲应给予补偿。张玲未按合法程序解除合同，经常带人闹事打架，打伤熊国海、吓跑租客，以及带人私自收取租金，给熊国海造成房租损失应予赔偿，吓跑房客有报警回执和房间照片为证。熊国海自案外人袁平处转租涉案房屋，协议有特别约定2014年租赁期限到期后与房东续签合约，获得续签租赁合同获得较长期经营期限为对价支付转让金，张玲亦同意熊国海与案外人袁平协议转让。张玲未通知熊国海情况下，于2014年8月3日与案外人签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月30日，侵犯熊国海优先续租权，致使熊国海无法实现较长期经营以弥补已支付��外人袁平转让金之目的，张玲应赔偿熊国海诉人转让金损失。被上诉人张玲答辩称：熊国海的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回熊国海的上诉请求，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，熊国海向本院提交了9页照片、熊国海与案外人的租房合同以及电梯标准责任保养合同书、结算清单、收款收据。本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。熊国海二审提交的证据即使真实，该证据在一审开庭前即已形成，而熊国海直至二审才提交，已经超过举证期限，熊国海也未就逾期提供证据说明正当理由，对其二审提交的上述证据，本院依法不予采纳。二审补充查明：在二审期间，熊国海明确其所主张的卫生费2万元即电梯的维护费用。根据熊国海的陈述，2013年6月至2015年6月30日期间发生的电梯维护费用为13600元，涉案房屋一共14层楼，每层楼应分摊1000元左右。对于13楼和14楼的水电费用，熊国海称没有独立电表和水表，之前也没有要求张玲支付过13楼和14楼的水电费。熊国海的以上陈述有二审调查笔录在卷证实。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为熊国海上诉所主张的五项费用是否应当由张玲支付。对此，本院分别评判如下：一、关于熊国海所主张的13楼和14楼水电费及垃圾处理费。因涉案房屋13楼和14楼并无独立电表和水表，熊国海承租期间也并未要求张玲支付过13楼和14楼的上述费用。张玲同意支付1.5万元上述费用，熊国海认为实际垫付的费用超过1.5万元，应当提交证据证明。熊��海在一审并未提交证据证明其上述主张，原审法院不支持其该项主张，并无不当。二、关于电脑、路由器、网线等物品的损失。首先，熊国海并未就其上述损失提交充分证据证明，其主张缺乏事实依据。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除。在张玲不同意利用的情况下，熊国海应当自行拆走上述物品。其要求张玲赔偿上述物品损失，缺乏法律依据。三、关于电梯维护费2万元。熊国海主张其垫付了13楼和14楼的电梯维护费2万元，但从熊国海二审的陈述来看，在熊国海承租期间，熊国海支出的全部电梯维护费用仅为13600元，即使平均分摊，13楼和14楼的费用也不到2000元。熊国海的主张前后矛盾。在一审期间，��国海也并未提交证据证明其上述主张，原审法院驳回其该项请求，并无不当。四、关于熊国海主张的张玲吓跑租客、私自收取租金给其造成的损失。熊国海在一审并未提交证据证明其该项主张，原审法院驳回其该项请求，处理正确。五、关于转让金13.8万元。本院同意原审法院的处理意见，上述费用系熊国海支付给案外人袁平的款项，张玲并未收取上述款项，且熊国海在合同约定的租赁期限内已经实际使用了涉案物业，其要求张玲赔偿上述款项，缺乏依据。综上，上诉人熊国海上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7903元，由上诉人熊国海负担。本判决为终审判决。审��判长陈明亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一五年十月十二日书 记 员 陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。