上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三（民）初字第657号原告缪军平诉被告张伟、第三人沈路房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告缪军平及其委托代理人王某某、被告张伟、第三人委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年4月11日签订了《定向购房协议》，约定被告将其动迁取得的金山区某某路某弄某某花苑某号某室预售动迁安置房（下称案涉房屋）转让给原告；房款总价为人民币（以下币种相同、略）80万元，定于签约当天支付定金1万元，同年12月30日前付清房款；被告取得房产证后应在二周内通知原告，并立即协助原告办理房产的过户手续，如被告不肯协助过户，则赔偿原告购房总价300%的违约金，原告不享受被告的过渡费。协议签订后，原告即于签约当天支付定金1万元，并于2012年5月10日至同年7月16日支付被告房款79万元。被告收到80万元后即将房屋交于原告占有使用，原告已入住该房屋达二年之久。2014年11月8日，被告取得了房产证，权利人登记在被告名下并已符合过户条件，但被告至今拒绝协助原告过户至原告名下。为此，请求法院判令被告协助原告将位于金山区某某路某弄某号某室的房地产权证过户至原告名下。原告申请追加第三人后变更诉讼请求：1、确认被告与第三人于2014年12月13日签订的《房地产抵押借款合同》无效；2、确认原、被告于2012年4月11日签订的《购房协议》合法有效，被告协助原告将案涉房屋过户至原告名下；3、被告支付原告违约金5万元（后又自愿撤回）。被告庭审中辩称，对原、被告间的房屋买卖无异议，但房屋过户事宜只能等刑满释放后再说，不同意支付原告违约金。至于被告与第三人的抵押登记同意确认无效。第三人述称，依据其与被告间合法有效的借款协议而对登记于被告名下的案涉房屋设定抵押，程序合法，其取得抵押权应为善意，故应驳回原告请求与其相关的诉讼请求。经审理查明，2012年4月11日，被告代其父张某某（甲方）与原告（乙方）签订《定向购房转让协议》，约定甲方将其动迁取得的案涉房屋转让给乙方；房款总价80万元，并对具体付款期限作了约定；甲方办理购房手续后即应将案涉房屋交由乙方使用；甲方承诺在取得产权证可过户的条件时，须在二周内及时通知乙方，并一同至相关部门办理过户手续，如被告不肯协助过户，属甲方违约，应赔偿购房总价300%的违约金等等。2012年5月10日，双方再行签订《房屋买卖补充协议》，作为前协议的补充，对于房屋内的设施予以明确，并由居间方常盈房产见证。上述协议签订后，原告向被告支付了购房款80万元。之后，原告即入住案涉房屋。2014年11月17日，案涉房屋取得房产证，登记权利人为被告。2014年12月12日，被告出具《借款协议》，被告为生意周转借第三人现金60万元，借款人以房产作为抵押，借期二天，次日还款，对借款人承担利息及相关费用等等作了约定。同年12月13日，双方签订《房地产抵押借款合同》，并向金山区房地产登记处申请对案涉房屋的抵押登记，并于同年12月17日取得《上海市房地产登记证明》。2015年7月24日，本院作出（2015年）金刑初字第667号刑事判决（已生效），判决被告人张伟犯诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金10万元；责令被告人张伟于判决生效之日十日内退赔被害人经济损失。该判决认定：被告人张伟将其所有的案涉房屋卖给了缪军平，并约定待其办理了房产证后，再与缪军平去办理过户手续；2014年12月，被告人张伟故意隐瞒已将房屋转卖他人的事实，编造做生意需要资金周转的谎言，以上述房屋作抵押，从被害人沈路处骗取60万元，用于赌博、挥霍，后归还2.4万元。审理中，原告自愿撤回了要求被告承担违约金的诉讼请求。被告另称，向第三人借款那天带第三人至案涉房屋楼下，第三人说不上去看房了。诉讼中，本院准予原告的诉讼保全申请，查封被告张伟位于上海市金山区金山卫镇某某路某弄某号某室的房产。以上事实，由原告提供的《定向购房转让协议》、《房屋买卖补充协议》、付款凭证、房地产登记信息、《刑事判决书》，第三人提供的《借款协议》、收条、《房地产抵押借款合同》、《上海市房地产登记证明》、房产信息，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，案涉房屋虽系被告父亲动迁后所获安置房，但原、被告对于房屋买卖事宜均无异议，且买卖标的物事后登记于被告名下。该类房屋，鉴于政策因素只能登记于动迁户家庭成员名下，且在一定期限内不能交易（过户），但在超过该期限时即能够交易，类似房屋买卖合同的当事人，在不能过户的期限内订立之合同，应为合法有效。在过户条件成就时，房屋出卖人即被告应依合同约定无条件承担相应的协助义务。本案原告诉讼目的在于将已付清全款并早已实际占有的案涉房屋过户至自己名下，而被告以非法占有为目的、诈骗钱财，恶意为第三人设定抵押权，致使房屋过户存在障碍，而第三人认为其对案涉房屋抵押权登记为善意取得。本院认为，善意取得法律制度所维护的交易应当具有合法性及正当性。我国《物权法》并未明确规定房屋抵押权善意取得的构成要件，判断是否构成抵押权善意取得时，应当充分考虑公示方法的功能性与特殊性，而不宜在“参照适用”的模糊规定之下，不分案情，只要存在善意第三人就一律适用善意取得制度，因为该制度是以牺牲物权人的物权来维护善意交易相对方的利益，适用时应尤为慎重。本案中据以作出房屋抵押权登记之前的房屋权属登记与实际权利状况不一致；原告只是在要求被告协助过户时，方知被告为获取非法利益而将无权处分的案涉房屋设定抵押。第三人作为刑事案件的被害人并不等同于民事诉讼中的善意第三人，其认定不仅只适用主观上是否有过错之标准，更主要在于“善意”与否，而第三人在事先并未察看、了解案涉房屋的实际居住状况或实际产权人信息的情况下，交易对方可能不是房屋真实权利人仍旧选择支付对价与之交易，难言“善意”。业已生效的刑事判决已经将据以作出房屋抵押登记的基础民事行为认定为犯罪行为，被告与第三人间的抵押借款合同效力问题已无争议，为非法合同；即使抵押权可善意取得，也应排除非法行为，第三人也已选择刑事报案进而判决退赔被害人损失。本案所涉依托于主借款关系的抵押登记从行为之始亦当然不具有法律效力。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认被告张伟与第三人沈路间于2014年12月13日签订的《房地产抵押借款合同》无效；二、确认原告缪军平与被告张伟间于2012年4月11日签订的《定向购房转让协议》有效；被告张伟应于本判决生效之日起十日内协助原告缪军平将位于上海市金山区金山卫镇某某路1288弄132号502室房屋过户至原告缪军平名下。本案案件受理费减半收取人民币4，550元、诉讼保全费人民币2，520元等合计人民币7，070元，由被告张伟负担。被告张伟所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一五年十月十二日书记员  胡静怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。