河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民终字第1049号上诉人（原审被告）河南利兆置业有限公司，住所地商丘市睢阳区。法定代表人赵默，职务：总经理。委托代理人王占民，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）董凯凯，住商丘市。委托代理人魏晓云，河南立品律师事务所律师。上诉人河南利兆置业有限公司（以下简称利兆公司）与被上诉人董凯凯商品房买卖合同纠纷一案，董凯凯于2015年2月13日起诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令解除原、被告就长江新苑东1号铺签订的商品房买卖合同；判令被告向原告返还购房款407100元、利息30532.50元，并赔偿房屋装修费用以及因原告已将该房屋出租于他人而面临的违约损失；��令被告向原告承担购房款一倍即407100元的赔偿责任。商丘市梁园区人民法院于2015年5月23日作出（2015）商梁民初字第00643号民事判决，利兆公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理。上诉人利兆公司的委托代理人王占民，被上诉人董凯凯及委托代理人魏晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年11月15日，原、被告签订商铺买卖协议，出卖人为被告利兆公司，买受人为原告董凯凯。双方约定了房屋名称、面积、价款及付款方式、付款期限，并约定被告应在2015年1月1日前办理权属登记。交房标准为毛坯房。合同签订后，原告依约向被告利兆公司交纳了全部购房款，但被告并未依约为原告办理房屋产权登记。后原告发现被告在其不知情的情况下将包括本案涉案商���在内的整幢楼全部抵押于他人，并办理了他项权证，对此事实，被告当庭予以承认。双方因此发生纠纷。原审认为，原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人的权利和义务应受合同的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告利兆公司属于房地产开发企业，在原、被告签订的买卖协议中也明确约定交付房产为“毛坯房”，符合商品房买卖的特征，原告有足够的理由相信该房屋为被告对外销售的商品房。被告辩称涉案房屋不是商品房，没有向本院提供任何证据予以证明，其���点不能成立。本案应为商品房买卖合同纠纷。本案被告将包括涉案商铺在内的整幢楼全部抵押于他人，并办理了他项权证，导致原、被告所签订的买卖合同目的已无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人…。”因此，对于原告要求解除合同、被告返还购房款、利息、支付不超过已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因原告所举证据并不足以证明其装修损失，其主张的违约金损失尚未发��，对原告的上述请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商丘市梁园区人民法院于2015年5月23日作出（2015）商梁民初字第00643号民事判决：一、解除原告董凯凯与被告河南利兆置业有限公司于2013年11月15日签订的商铺买卖协议；二、被告河南利兆置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告董凯凯购房款407100元及利息（从2015年2月13日起至履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告河南利兆置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董凯凯407100元；四、驳回原告董凯凯的其他诉讼请求。一审案件受理费12250元，保全费4970元，由被告河南利兆置业有限公司负担。利兆公司不服原审判决，上诉称，涉案房屋并不是上诉人开发建造的，而是上诉人2011年12月15日从上海贝鼎光电子技术有限公司购买所得，并不是上诉人以房地产开发企业为名以营利为目的从事开发销售的，上诉人2015年3月25日才取得房地产开发资质，涉案房屋不应认定为商品房。请求改判解除双方房屋买卖合同，上诉人返还已收取的被上诉人的购房款，驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失407100元的诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人董凯凯辩称，上诉人在房屋管理部门办理产权登记为初始登记，办理产权初始登记本身即属商品房建设的一个重要环节。上诉人成立时间是2005年3月11日，经营范围包括房地产开发，上诉人在一审辩论终结前有房地产开发资质是确定无疑的，该情形不影响商品房销售合同效力的认定。上诉人办理的是一个商品房大证，并未分割到户，所以不属于二手房。上诉人将涉案房屋向第三人��押，致使被上诉人不能实现合同目的，责任在于上诉人明显恶意违约，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决一倍赔偿适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。根据双方当事人的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳为，上诉人利兆公司是否应当赔偿被上诉人董凯凯一倍购房款。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。上诉人利兆公司二审提交三组证据，1、建设规划证、建设项目选址意见书、建筑工程审核意见书，证明上诉人出售给被上诉人的房子是上海贝鼎光电子技术公司2006年向政府申请建造的办公楼；2、上诉人利兆公司和上海贝鼎光电子技术公司于2011年签订的综合楼及地上附着物补偿协议书，证明涉案房屋是上诉人2011年从上海贝鼎公司购买的，不是上诉人开���的；3、中华人民共和国房地产开发企业的暂定资质证书，证明上诉人具备房地产开发资格的时间是在2015年3月份，进一步证明了上诉人在这之前不可能进行房地产开发。被上诉人董凯凯质证称，上诉人提交的证据不能作为有效证据、新证据使用，法庭不应采纳，新民诉法司法解释一百零二条规定，当事人因故意拖延时间或者重大过失二审提交的证据不应采纳，一审开庭时在法庭询问下上诉人拒不提交证据，在本次开庭前上诉人有能力提交仍不庭前提交，是故意逾期提交，明显为恶意拖延时间，影响被上诉人权利的实现；上诉人不能证明涉案房屋为案外人上海贝鼎光电子技术公司合法拥有，因为该公司没有房屋所有权证书，它是否有权对外出售不知道，该组证据不能明确涉案房屋是证据指向的房屋，在房屋管理部门反映的房屋登记信息显示上诉人，对涉案房屋办理的是初始登记，并不是向案外人购买办理的转移登记，其证据不能对抗房产证据的效力，对于证据的真实性问题认为不是新证据不予质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，涉案房屋有上海贝鼎光电子技术有限公司建造后作为土地和地上附属物整体转让的一部分转让给利兆公司，利兆公司受让后在空闲地上进行房地产开发，将涉案房屋出卖给被上诉人。利兆公司就包括涉案房屋在内整栋建筑办理了初始登记，初始登记在利兆公司名下。上述事实有上诉人二审提交的第1、2组证据为证。本院认为，上诉人利兆公司成立于2005年3月11日，经营范围包括房地产开发。涉案房屋由上海贝鼎光电子技术有限公司建造，上诉人利兆公司对上海贝鼎光电子技术有限公司补偿后接手该房屋时仍是毛坯房，涉案房屋所在的整栋建筑初始登记权利��是利兆公司；上诉人利兆公司受让上海贝鼎光电子技术有限公司土地属房地产开发行为，上诉人利兆公司作为经营房地产的企业以营利为目的向社会公开出售涉案房屋，该房屋应属于商品房。上诉人利兆公司二审提交关于涉案房屋属于商品房的证据不能成立，本院不予采信。上诉人关于涉案房屋不属于商品房的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人利兆公司与被上诉人签订涉案房屋《商铺买卖协议》后，又将涉案房屋抵押给他人，因抵押权人主张权利而致使上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖协议》合同目的不能实现，被上诉人无法取得涉案房屋，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项判决上诉人利兆公司承担被上诉人已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律正确，本院予以维持。上诉人利兆��司关于不承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费7410元，由上诉人河南利兆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱利民审 判 员  张学朋代理审判员  段智明二〇一五年十月二十八日书 记 员  杨冰倩