重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2015）垫法民初字第02814号原告吴玲芳，女，1962年12月24日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告项昌华，男，1963年7月30日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托代理人贺恩权、陈薇薇，重庆百君律师事务所律师。被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路57号四楼401-402号（中行办公楼），组织机构代码05427963-3。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人曾果，该公司职员。委托代理人洪海林，重庆学苑律师事务所律师。被告佛山市南海区碧桂园房地产开发有限公司。原告吴玲芳、项昌华诉被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称垫江碧桂园公司）、佛山市南海区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称佛山碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴玲芳、项昌华的委托代理人贺恩权、陈薇薇，被告垫江碧桂园公司的委托代理人曾果、洪海林到庭参加了诉讼，被告佛山碧桂园公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玲芳、项昌华诉称，2012年9月佛山碧桂园公司投资注册资本3800万元成立了垫江碧桂园公司，该公司同年在重庆市垫江县进行房地产开发。在对联体房进行销售中，房屋的销售总价是房屋面积价格和花园面积价格之和，公司并承诺办理产权证。原告于2013年3月30日与垫江碧桂园公司签订了《垫江碧桂园认购书》、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议书》，购买了该小区别墅。在《垫江碧桂园认购书》的第一条和《补充协议书》的第一条、第三条中明确约定了联排别墅周边花园的面积以及花园的单价，但合同约定办证时间到期后，被告不能为原告花园办理产权证。随后原告到国土、建委、规划部门了解到，该小区没有规划每户业主的专有绿化用地，该小区的绿化用地是房屋配套的公共绿化用地，属于全体业主共有。原告及全体业主多次找被告要求退款，也向垫江县人民政府信访，也委托了重庆百君律师事务所律师向二被告发出了律师函告，要求被告及时退还花园款，被告以县政府向重庆市国土房屋部门协调能办理花园产权为由，欺骗原告及全体业主，一拖再拖，至今置之不理。被告在销售花园面积时，不但欺诈销售本属于全体业主的公共绿化用地，还违反了相关法律的规定，给原告造成了极大的损失。特诉至法院请求判决：1、确认我与被告垫江碧桂园公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于花园面积买卖的条款无效；2、被告垫江碧桂园公司立即向我返还购买花园面积的款项383856元及利息（从2013年3月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计息至付清之日止），并由被告佛山市南海区碧桂园房地产开发有限公司承担连带责任；3、由二被告承担本案律师费23031.36元。被告垫江碧桂园公司辩称，我们在主合同中约定的是一个总成交的金额，没有约定花园的价款。我们也没有承诺办理花园的产权证，能否登记和登记的形式应以政府部门的登记为准。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。其理由如下：1、案涉别墅及其配套花园的开发、销售符合法律规定。原告购买的别墅及其配套花园所属项目是被告在按照法律规定取得了政府相关部门的许可后进行开发和销售的。被告在取得国有土地使用权后，依据法律规定取得了建设工程规划许可、施工许可，在项目达到预售条件后，又取得了预售许可。项目开发、销售的全过程均在政府的有效监管之下进行，无任何违规之处。2、案涉配套花园系其所对应别墅的组成部分，被告将其与别墅一并处分并无不当。案涉配套花园系被告按照规划部门审查批准的规划图建造完成，通过了竣工验收，取得了《竣工验收备案证》。该花园在物理上已通过围栏与该小区业主共有的部分及其他业主专有的部分明确区分，业主可以排他使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”基于此，案涉配套花园作为别墅的组成部分，被告将其一并处分符合法律的规定；如果不将改配套花园与别墅一并销售，反而违反法律。3、案涉配套花园未办理产权登记不构成请求退还花园购置款的理由。原被告签订《商品房买卖合同》后，重庆市国土资源和房屋管理局出台了《重庆市国土房管局关于土地房屋权属登记有关问题的通知》（渝国土房管﹤2013﹥394号），该通知第四条第（一）款第4项规定：“房屋初始登记时，土地登记机构应将本栋房屋土地使用权分摊系数等权属信息一并传房屋登记机构。房屋登记机构在核发分户权证时，按照渝国土房管发﹤2010﹥173号文件规定，不再填写“土地使用权面积”一栏，但在权证记事栏应注明土地使用权分摊系数”。根据该条规定，垫江别墅配套的花园不再办理产权登记。对于配套花园是否办理产权登记的问题，原被告双方在《商品房买卖合同补充协议书》中也预先作了约定，该协议第二条第（一）项明确约定：“案涉配套花园权属是否登记及登记的内容和形式由政府登记部门决定。”基于此，被告无法协助办理配套花园的产权登记一方面系基于合同履行过程中政策变化这一客观障碍，另一方面原告在订立合同时也已经预见了该风险，原告不能以配套花园未办理产权登记为由要求退还花园购置款。4、返还案涉配套花园购置款的请求违背了等价有偿的市场规则。在原告接受所购买别墅的交付后，原告将取得案涉配套花园排他的权利，原告得对该配套花园享有全面的占有、使用、收益、处分的权利。如果返还配套花园购置款的请求得到支持，那么原告事实上将在未支付任何对价的情况下凭空获取了权利，这严重违反了等价有偿的市场规则。本案系基于原告对区分所有权制度及相关法律的误解而引发，其所支出的律师代理费和诉讼费应当由其自行负担。经审理查明，原、被告于2013年3月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告吴玲芳、项昌华购买被告垫江碧桂园公司开发的位于重庆市垫江县商品房，该房屋建筑面积256.78平方米，房屋总成交金额2352128元。2013年4月29日，原、被告签订了补充协议书，该协议第一条约定：“……该商品房的套内建筑面积245.99平方米，公共部位与公用房屋分摊面积10.79平方米，即商品房的房屋建筑面积共256.78平方米，该商品房的花园面积176平方米”。第二条约定：“（一）若该商品房有花园的，该花园为出卖人根据政府规划部门批准的规划图纸上所明示的或根据出卖人在出售该商品房时公示的相关规划示意图上所明示的属于个人的绿地，具体是指由出卖人在与该商品房连接的周边土地中界定，最后由政府相关部门确认，买受人对此无异议。该花园的权属是否登记及登记的内容和形式由政府部门决定”。第三条约定：“（一）在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价为：该单位建筑面积退补单价为（人民币）7662.00元／平方米，花园面积进行退补的单价为（人民币）2181.00元／平方米”。合同签订后，原告吴玲芳、项昌华已向被告垫江碧桂园公司付清购房款，其所购房屋已办理房地产权证，该房地产权证未包含房屋周边花园的面积，该花园不能办理产权证。原告遂诉至本院，作出如前所请。诉讼中，原告以合同目的不能实现为由要求变更诉讼请求为解除涉及花园的条款。另查明，2013年1月30日，垫江县规划局向被告垫江碧桂园公司颁发建设工程规划许可证，并在重庆市垫江县碧桂园规划方案设计上加盖垫江县规划局规划方案专用章。该规划方案中对公共绿地和私家花园围栏用不同的图列加以区分。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，建设工程规划许可证等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。被告销售给原告的商品房经过垫江县规划局审核并颁发建设工程规划许可证，在垫江碧桂园规划平面及竖向设计图中设计已明示有私家花园，且在销售时被告已经根据规划将花园列入该特定商品房买卖合同中，并约定了花园的面积，应认定花园为商品房专有部分的组成部分，其销售行为符合法律规定。原告主张被告存在欺诈销售，将属于全体业主的公共绿化用地作为业主专有部分销售给原告，且规划部门并没有规划每户业主的专有花园，但原告并未举示证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告的该主张不予支持。本案中，原、被告签订的补充协议书约定了该花园的权属是否登记及登记的内容和形式由政府部门决定，该约定系双方真实意思的表示，不违反法律法规规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。且原告在签订该补充协议时已经预见到该花园存在不能登记的风险。故原告以被告将公共绿化用地作为花园销售，该花园不能办理产权证，致使合同目的不能实现为由，主张解除合同中关于花园面积买卖的条款并返还购买花园的款项及利息的诉请，本院不予支持。原告主张律师费由二被告承担不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴玲芳、项昌华的诉讼请求。案件受理费7404.00元，依法减半收取3702.00元（原告已预交），由原告吴玲芳、项昌华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  王贤凡二〇一五年十月二十九日书记员  胡文平