苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第1356号原告李春根。原告吴学先。原告吴仁杰。以上三原告共同委托代理人胡康，江苏名仁律师事务所律师。被告苏州越兴置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区吴中经济开发区吴中商城大街157号。法定代表人毛竹春，该公司董事长。委托代理人ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。被告苏州威尔仕商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区吴中大道1109号。法定代表人陈兴珠，该公司执行董事。委托代理人马家军。被告张文渊，系中国台湾彭化人。委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。原告李春根、吴学先、吴仁杰诉被告苏州越兴置业有限公司（以下简称越兴公司）、苏州威尔仕商业经营管理有限公司（以下简称威尔仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请追加张文渊为被告参加诉讼。第一次开庭，原告李春根及三原告共同委托代理人胡康，被告越兴公司的委托代理人ＸＸ，威尔仕公司的委托代理人马家军，张文渊的委托代理人肖启雄到庭参加诉讼。第二次开庭，被告威尔仕公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李春根、吴学先、吴仁杰诉称，2008年5月，原告向被告越兴公司购买位于苏州市越湖路1109号越溪苏街14栋一层1096号商铺，建筑面积57平方米左右。2012年4月26日，原告与被告越兴公司指定售后包租的被告威尔仕公司签订越溪苏街商铺委托经营合同及补充保密协议，约定由被告威尔仕公司统一经营原告向被告越兴公司购买的上述商铺，期限为八个自然年，分为两个阶段：其中第二阶段自2013年1月1日至2017年12月31日，被告每年应向原告支付购买物业房价款9%的租金收益，以及年补贴54900元的租金收益，上述款项合计每年149982.3元。租金收益支付方式如下：按年支付，当年的租金收益，被告应于上一年度的11月30日前向原告支付；如逾期，应向原告承担应付租金的万分之一违约金。依据上述约定，被告威尔仕公司应于2013年11月30日前向原告支付2014年度租金收益149982.3元。2014年3月6日，原告委托律师向被告威尔仕公司催要租金，但被告威尔仕公司却无理由拒绝支付。因被告张文渊曾向被告越兴公司出具承诺书，表示愿意承担共同付款责任，故请求法院判令三被告共同支付商铺租金收益149982.3元及该款违约金（按照每日万分之一的标准，以149982.3元为基数，自2013年12月1日计算至实际支付之日）。被告越兴公司辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，商铺委托经营合同是原告与被告威尔仕公司签订。根据合同相对性原则，原告应当向被告威尔仕公司主张房屋租金，其没有义务向原告支付租金；原告与其签订商品房买卖合同时，其并未指定原告与被告威尔仕公司签订委托经营合同；本案涉及两个法律关系即房屋买卖关系与房屋租赁关系，这两个法律关系是各自独立的，在两个法律关系中，合同相对人有不同权利义务，所以本案不宜把两个法律关系合并在一起审理。被告威尔仕公司辩称，其对原告陈述的事实没有异议，但其现在无力支付相应款项。被告张文渊辩称，其与原告之间没有合同关系，也从未向原告作出支付租金收益的意思表示或者提供担保，因此，本案与其没有关系，应驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明，2008年5月19日，三原告与被告越兴公司签订商品房买卖合同1份，约定：原告购买被告越兴公司开发的坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢1096号房屋（非居住用房）；房屋价款共计1056470元。后三原告按约向被告越兴公司支付了相应的购房款。上述房屋于2010年3月1日登记在三原告名下，建筑面积为57.53平方米。2012年4月16日，三原告（甲方）与被告威尔仕公司（乙方）就上述房屋签订越溪苏街商铺委托经营合同1份，委托被告威尔仕公司对上述房屋进行经营管理。上述合同第三条约定：委托经营期限为八个自然年，第一阶段为自签订本合约且该商铺所在楼物业开业之日起算（乙方应确保上述开业不迟于2009年12月31日）至2012年12月31日。第一阶段具体委托经营起算日由乙方书面通知或乙方在本市公开媒体上公布的开业日期为准。第二阶段为2013年1月1日至2017年12月31日。委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系。第五条5.1款约定：在甲方委托乙方经营管理该物业的第二阶段的五年，即2013年1月1日至2017年12月31日期间，乙方经营管理该物业取得的租金收入按照以下方法分配：（1）甲方收入（年收益含税）=甲方购买该物业的房价款（以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准）＊9%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担。（2）乙方实际收到的租金减去分配给甲方的收入作为乙方的经营管理汇报。（3）如果该物业发生空租，或者租金收入不足以支付第1款约定的甲方收入的，差额部分由乙方负责补足。第六条6.2款约定：在2013年1月1日至2017年12月31日期间甲方的收益采取先经营后支付方式，该阶段第一次收益的支付时间为2013年8月31日，其后每过半年支付一次，如遇节假日则按放假天数相应顺延。甲方应在每年6月20日至7月1日、12月20日至12月31日期间向乙方提供之前半年收益部分的发票，该发票应当符合税务机关相关规定，并满足乙方的要求。6.5条约定：乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日应按照应付金额的日万分之一向甲方支付违约金，如逾期时间超过1年甲方有权解除合同。同日，三原告（甲方）与被告威尔仕公司（乙方）还签订补充及保密协议1份，约定：在甲方委托乙方经营管理该物业的第二阶段的五年，即2013年元月1日至2017年12月31日期间，乙方每年将补贴甲方54900元人民币的租金收益；付款方式及付款时间：在2013年1月1日至2017年12月31日期间收益采取年付方式，2013年收益的支付时间为2012年11月30日前，2014年收益的支付时间为2013年11月30日前，2015年收益的支付时间为2014年11月30日前，以此类推。税负由乙方承担。上述协议第六条还约定该协议系越溪苏街商铺委托经营合同的组成部分，如二者约定相冲突的，则冲突部分以本协议约定为准，未冲突部分则可合并使用。2012年12月，被告威尔仕公司支付三原告上述房屋2013年的收益及补贴款共计149998.86元。三原告曾委托江苏名仁律师事务所向被告威尔仕公司寄送律师函，要求被告威尔仕公司按约支付2014年商铺收益149982.3元。另查，被告威尔仕公司与被告越兴公司曾约定由被告越兴公司向被告威尔仕公司每年支付商业经营补贴款4500000元，后被告威尔仕公司因商铺经营情况不理想，故向被告越兴公司要求提前支付上述补贴款，用于支付业主租金收益。由此，被告威尔仕公司、张文渊于2013年9月4日向被告越兴公司出具承诺书1份，载明：“因苏州威尔仕商业经营管理有限公司向贵公司申请提前支付14幢1楼2013年7月-12月及2014年1-12月商业经营补贴款，本人承诺：在该笔款项支付给苏州威尔仕商业经营管理有限公司后，该期间业主的租金支付事宜由苏州威尔仕商业经营管理有限公司及本人负责。”现被告越兴公司已向被告威尔仕公司支付上述款项。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、商铺委托经营合同、补充及保密协议、律师函、快递单、房产证、银行交易明细、承诺书及庭审笔录等予以证实。审理中，被告越兴公司称因被告威尔仕公司在项目招商和经营管理上资金缺口，求助于其，其便同意给予被告威尔仕公司每年4500000元的补贴款，一共5年，自2013年至2017年，该款仅是对被告威尔仕公司的帮助，并非法律义务，其未参与到被告威尔仕公司的经营，其还支付了2015年商业补贴款，为此提供了本院向其发出的执行通知及支付凭证复印件。原告及其余被告对上述证据真实性均未持异议。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告与被告威尔仕公司签订的越溪苏街商铺委托经营合同、补充及保密协议并不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。根据以上合同约定，被告威尔仕公司应当每年以固定的方式向原告支付商铺收益，其中包括按房屋价格（1056470元）9%的计算的收益及54900元的收益补贴款，共计149982.3元。对此，被告威尔仕公司未持异议，故原告要求被告威尔仕公司支付上述款项的诉讼请求本院予以支持。关于逾期付款的违约责任，虽针对收益补贴款并未另行约定逾期付款的违约责任，但原告主张参照租金收益违约标准以每日万分之一的标准计算违约金的意见，应属合理，本院予以采纳。另，双方对于商铺收益以及收益补贴款约定了不同支付时间，应分别计算违约金，截至2014年12月31日，就商铺收益的违约金经核算共计870元，收益补贴款的违约金为2174.04元，合计3044.04元，自2015年1月1日起应以付款总额149982.3元为基数，按每日万分之一的标准计算至实际支付之日。关于被告越兴公司责任问题，原告未提供证据证明被告越兴公司具有付款义务，故要求其承担共同付款责任的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张文渊责任问题，根据被告张文渊与被告威尔仕公司共同向被告越兴公司出具的承诺书的内容，应认定被告张文渊的上述承诺系附条件的民事法律行为，即由被告越兴公司支付商业经营补贴款为前提条件，现条件已经成就，故应视为被告张文渊已加入被告威尔仕应支付给原告等业主的自2013年7月至2014年应付商铺收益的债务中，故原告主张被告张文渊与被告威尔仕公司共同承担上述付款义务及违约责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州威尔仕商业经营管理有限公司、张文渊于本判决生效之日起十日内支付原告李春根、吴学先、吴仁杰2014年度商铺收益款共计人民币149982.3元及该款违约金（截至2014年12月31日为人民币3044.04元，之后的违约金即自2015年1月1日起按每日万分之一的标准计算至实际支付之日止）。二、驳回原告李春根、吴学先、吴仁杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币3350元，由原告李春根、吴学先、吴仁杰负担50元，被告苏州威尔仕商业经营管理有限公司、张文渊负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长 鲁 超代理审判员 周 宏人民陪审员 郑志光二〇一五年三月二十三日书 记 员 周亚雅