广东省广州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2015）穗中法行终字第1106号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广东省广州市。委托代理人：刘嘉欣，该局工作人员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈民勇，住广东省罗定市。委托代理人：陈奕荣、刘华，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓锡源，住广东省广州市海珠区。委托代理人：林群玉，住址。原审第三人：俞逸轩，住广东省广州市海珠区。上诉人广州市国土资源和房屋管理局、陈民勇因房屋登记纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第102号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：中华大街11号房屋原为徐某甲等5人的产业，据产权档案记载，该屋为砖木结构3层、建筑面积183.43平方米。2007年4月，徐某甲等5人与卢某签订房屋买卖合同，约定卢某向徐某甲等5人购买中华大街11号房屋。由于卢某与徐某甲等5人因上述房屋面积产生争议，导致上述房屋产权未能过户到卢某名下，双方诉讼至原审法院，案号为（2009）荔法民三初字第1033号。在该案诉讼过程中，卢某于2009年10月14日与邓锡源签订《协议书》，约定双方就中华大街11号房屋买卖达成如下协议：1.中华大街11号房屋作价900000元，由卢某办理到卢某名下并办理委托房屋买卖公证到邓锡源为止；2.邓锡源先行支付房款700000元给卢某，余款作为支付给徐某甲等5人的房款及交付税费，如超出双方再自行结算。2009年8月14日，原审法院作出（2009）荔法民三初字第1033号民事判决，判决徐某甲等5人将中华大街11号房屋过户给卢某。徐某甲等5人不服上诉。2009年11月24日，本院作出（2009）穗中法民五终字第3771号民事判决，判决维持原判。2009年9月9日，邓锡源通过银行转账方式汇款500000元给卢某。2010年4月8日，邓锡源以卢某的名义向中华大街11号房屋的原业主支付了房款137333.33元。此后，中华大街11号房屋的原业主将上述房屋移交邓锡源。当时，中华大街11号房屋（房屋原状是砖木结构3层，建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记）属危房，无人居住。2010年4月13日，邓锡源将中华大街11号房屋交给潘某负责拆除、重建。2010年5月19日，中华大街11号房屋的原业主之一徐某乙与邓锡源、卢某签订《协议书》，约定：徐某乙同意将中华大街11号房屋自有的份额卖给卢某，应卢某的要求买方加邓锡源名等。2010年8月13日，广州市城市管理综合执法局荔湾分局对中华大街11号房屋的擅自加建行为发出限期改正通知书，邓锡源签收了该限期改正通知书。2010年11月，中华大街11号房屋改建为框架结构4层半。邓锡源将改建好的房屋出租。2011年8月8日，市国土房管局向卢某核发粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路中华大街11号、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。2011年12月19日，卢某与俞逸轩签订《存量房买卖合同》并提交资料向市国土房管局申请中华大街11号房屋转移登记。市国土房管局受理后于2011年12月21日核准登记并向俞逸轩核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路中华大街11号、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。此后，俞逸轩无接管中华大街11号房屋。2012年，俞逸轩将中华大街11号房屋出售给陈民勇，市国土房管局注销了粤房地权证穗字第××号房地产权证，向陈民勇核发了房地产权证。邓锡源向原审法院提起民事诉讼，要求确认中华大街11号房屋产权归邓锡源所有。2013年7月，原审法院作出（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决，认定邓锡源与卢某有买卖房屋的行为，是效力待定的民事行为，判决驳回邓锡源的诉讼请求。当事人不服提起上诉。2014年4月15日，本院作出（2014）穗中法民五终字第79号民事判决，认为原审判决认定邓锡源与卢某之间构成房屋买卖合同关系并无不当，判决维持原判。邓锡源向原审法院提起行政诉讼，要求撤销核发给卢某的粤房地权证穗字第××号房地产权证。2014年7月29日，原审法院作出（2014）穗荔法行初字第73号行政判决。当事人不服提起上诉。2014年12月16日，本院作出（2014）穗中法行终字第1322号行政裁定，裁定撤销（2014）穗荔法行初字第73号行政判决，准许邓锡源撤回起诉。原审法院认为：根据《房屋登记办法》第四条规定，市国土房管局负责本辖区内的房屋登记工作。关于邓锡源是否适格原告主体的问题，经法院民事判决认定，邓锡源与卢某之间构成房屋买卖合同关系，邓锡源已支付部分购房款并对中华大街11号房屋进行改建，因此邓锡源与市国土房管局向俞逸轩核发房产证的行为存在法律上的利害关系，是本案适格原告主体。《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，卢某明知其在取得中华大街11号房屋产权前已与邓锡源签订房屋买卖协议，且中华大街11号房屋已移交邓锡源拆除改建，改建后的房屋与房地产权证的登记情况不符。卢某在与俞逸轩共同向市国土房管局申请中华大街11号房屋转移登记时，故意隐瞒其与邓锡源签订房屋买卖协议及中华大街11号房屋的真实情况。市国土房管局在审查卢某与俞逸轩转移登记申请时未能尽到审查义务，在未查明中华大街11号房屋已经改建的情况下作出核准登记并向俞逸轩核发房地产权证，导致房地产权证的登记情况与房屋的实际情况不符，故市国土房管局在办理核准转移登记时存在事实审查不清的情形，其核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证应予撤销。鉴于粤房地权证穗字第××号房地产权证已被注销且中华大街11号房屋登记在陈民勇名下，已经不具有可撤销的内容，故应当确认违法。俞逸轩经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席审判。综上所述，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款、第五十七条第二款第（二）项的规定，判决：确认被告广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月21日向第三人俞逸轩核准登记的粤房地权证穗字第××号房地产权证违法。上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定被上诉人与我局向俞逸轩核发房地产权证的行为存在法律上的利害关系，属于认定事实不清。我局核发粤房地产权证穗字第××号房地产权证的具体行政行为的行政相对人是原审第三人俞逸轩，而非被上诉人。被上诉人既非上述房地产权证记载的行政相对人，又与上述房地产权证不存在法律上的利害关系，原审法院仅凭被上诉人与卢某有签订涉案房屋买卖合同就主观认定被上诉人与上述房地产权证有法律上的利害关系，违反《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第一款第一项以及《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条的规定。（二）原审法院以我局未尽审核义务为由判定我局行政行为违法，属于认定事实不清，适用法律错误。案外人卢某与俞逸轩于2011年12月19日签订《广州市存量房买卖合同》，并向我局申请办理涉案房屋的转移登记，同时还提交了其它相关资料。我局受理后即对申请人提交的材料进行审核，并就有关事实进行询问。经核查，申请人所提交的资料均是真实、合法、有效的，而申请人均对其提交的资料及《房地产登记簿查册表》记载的内容及房屋现状予以确认，并在登记申请书上签字确认。我局依据《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条的规定，向俞逸轩核发粤房地产权证穗字第××号房地产权证，己尽到审慎和必要的审查义务，且没有任何过错。（三）原审法院的判决违法。被上诉人曾就涉案房屋的笫一次转移登记行为向法院提起行政诉讼，原审法院判决后，我局向二审法院提起上诉，二审法院最终作出准许被上诉人撤回起诉和撤销原审判决的行政裁定书，应当视为被上诉人没有就涉案房屋的首次转移登记行为提起行政诉讼。原审法院应当依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，驳回邓锡源对涉案房屋的后续转移登记提起的行政诉讼。原审法院违反上述司法解释的规定，受理本案并作出判决，实属违法。为此，我局上诉请求二审法院判决：l.撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉人陈民勇不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定被上诉人与广州市国土资源和房屋管理局向俞逸轩核发房地产权证的行为存在法律上的利害关系，属于认定事实不清。广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地产权证穗字第××号房地产权证的具体行政行为的行政相对人是俞逸轩，而非被上诉人。被上诉人既非上述房地产权证记载的行政相对人，又与上述房地产权证不存在法律上的利害关系，原审法院仅凭被上诉人与卢某有签订涉案房屋买卖合同就主观认定被上诉人与上述房地产权证有法律上的利害关系，违反《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第一款第一项以及《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条的规定。（二）原审法院以广州市国土资源和房屋管理局未尽审核义务为由判定该局的行政行为违法，属于认定事实不清，适用法律错误。1.俞逸轩取得涉案房地产权证的行为合理合法。俞逸轩通过正常交易模式且在支付合理对价的情况下取得涉案房屋的房地产权证，属于《物权法》第一百零六条规定的善意第三人，完全合理合法。2.俞逸轩、陈民勇是善意受让人，事实清晰，证据充分。陈民勇提交的（2Ol2）穗荔法民三初字第595号判决书和（2014）穗中法民五终字第79号判决书，表明了卢某与俞逸轩、陈民勇之间不存在恶意串通。3.卢某在交易过程中是否故意隐瞒其与被上诉人签订房屋买卖协议及涉案房屋的真实情况，均不能影响善意受让人俞逸轩对涉案房屋享有的物权。虽然卢某一房两卖的行为给被上诉人造成损失，但在俞逸轩已支付对价且涉案房屋已过户至其名下的情况下，俞逸轩就是涉案房屋的所有权人，被上诉人已经丧失对涉案房屋的物权，其仅享有对卢某的债权。因此，卢某是否隐瞒涉案房屋情况，不能影响俞逸轩对涉案房屋享有的物权。（三）卢某取得房地产权证具有事实和法律依据。1.广州市国土资源和房屋管理局向卢某核发涉案房屋的房地产权证的行为有事实依据。广州市国土资源和房屋管理局受理卢某的房屋转移登记申请后，对卢某提交的资料进行了初步审核并就有关事实进行了询问，卢某均对其提交的资料和《房地产登记簿查册表》记载的内容及房屋现状予以确认，并在登记申请书上签字确认。广州市国土资源和房屋管理局依据《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条的规定，向卢某核发涉案房屋的房地产权证，具有事实依据，且己尽到审慎和必要的审查义务，没有任何过错。2.广州市国土资源和房屋管理局向卢某核发的涉案房屋的房地产权证的行为合理合法。本案中，人民法院出具的协助执行通知书仅要求就涉案房屋过户至卢某名下，并未对房屋面积应如何处理予以明确，且卢某也没有就房屋面积申请变更登记。因此，广州市国土资源和房屋管理局依据《物权法》第十七条的规定，以不动产登记簿记载的内容为准，按照协助执行通知书上要求办理的事项为卢某核发房地产权证，完全符合法律、法规的规定。3.被上诉人在诉广州市国土资源和房屋管理局核发给卢某的房地产权证一案中，因其自行撤回该案，表明其对广州市国土资源和房屋管理局核发给卢某的房地产权证的行为是认可的，是合理合法的。（四）原审判决违法。根据《房屋登记办法》第七条、第十一条、第十九条的规定，房屋登记行为是由申请人申请办理的，而不是登记机构在主观上认为需办理登记的情况下即启动房屋登记。原审法院认为广州市国土资源和房屋管理局在办理本次产权登记时已经知道房屋面积发生变化，应该进行实地查看，而不能沿用原档案资料作为登记依据的理由错误。（五）原审判决罔顾被上诉人与卢某签订的协议书对上诉人陈民勇没有约束力、不能实际履行的事实，属于认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人与卢某的房屋买卖行为是无效民事行为。被上诉人与卢某虽然有买卖房屋的行为，但由于卢某还未取得房屋的产权证，双方的房屋买卖行为是效力待定的民事行为。在卢某取得房产证后，双方没有及时补办过户手续，被上诉人也未完全支付房款给卢某。且卢某在取得房屋产权证后，将涉案房屋出售给俞逸轩并办理过户手续，该行为亦表明卢某对将涉案房屋出售给被上诉人的行为拒绝追认。因此，被上诉人与卢某的房屋买卖行为因卢某拒绝追认而变为无效的民事行为。2.被上诉人与卢某签订的协议书对上诉人无约束力，事实上也不能履行。即使被上诉人与卢某签订的协议书有效，由于协议书事实上不能履行，被上诉人仅享有合同之债的赔偿请求权，不能据此对涉案房屋享有居住、使用权。原审法院仅凭卢某存在故意隐瞒的行为，就此认定广州市国土资源和房屋管理局的行政行为违法，明显错误。综上所述，上诉请求二审法院判决：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人邓锡源答辩称：1.陈民勇与俞逸轩、卢某恶意串通，制作多起涉案房屋的虚假买卖，破坏市场交易规则，严重损害被上诉人的权益，其行为严重违反法律规定，不应得到法院的确认。2.陈民勇与俞逸轩、卢某恶意隐瞒涉案房产的真实情况和交易价格，向上诉人广州市国土资源和房屋管理局做虚假陈述和申报，骗取涉案房屋的产权证，广州市国土资源和房屋管理局不应继续维护违法行为。广州市国土资源和房屋管理局现已知道该情况，却没有依法进行处理，显然是不作为，违反了相关法律法规的规定。3.卢某和陈民勇以及俞逸轩共同欺骗广州市国土资源和房屋管理局，该局也未尽到审查义务，在未查明涉案房屋已改建的情况下作出核准登记行为，导致产权证记载的房屋情况与事实不符，存在事实不清的情形。综上所述，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人俞逸轩未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。经审理查明，原审法院认定事实清楚，且有相应的证据予以支持，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”依据上述规定，原房屋权利人、原利害关系人对后续转移登记行为提起行政诉讼的前提是必须对首次转移登记行为先行或一并提起行政诉讼，且首次转移登记行为的合法性应经司法判定。本案中，被上诉人邓锡源曾对上诉人广州市国土资源和房屋管理局就涉案房屋向卢某核发粤房地权证穗字第××号房地产权证的行为提起行政诉讼，该案在二审期间经本院终审裁定撤销原审判决，并准许邓锡源撤回起诉。由于涉案房屋的首次转移登记行为的合法性并无司法裁判结果，被上诉人邓锡源对后续转移登记行为向原审法院提起本案诉讼，不符合上述司法解释的规定，原审法院予以受理并作出判决不当，本院依法予以纠正。上诉人广州市国土资源和房屋管理局主张本案应驳回被上诉人对后续转移登记行为提起的行政诉讼的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十九条第（一）项的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第102号判决；二、驳回被上诉人邓锡源的起诉。一审案件受理费50元，退回给被上诉人邓锡源。二审案件受理费各50元，分别退回给上诉人广州市国土资源和房屋管理局、陈民勇。本裁定为终审裁定。审 判 长 邓 军代理审判员 金 霞代理审判员 钟 涛二〇一五年十月十四日书 记 员 马曼莉