江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第03736号原告杨荔桢。委托代理人王娟，江苏曹娟律师事务所律师。被告张明才。委托代理人ＸＸ，新沂市盛元法律服务所法律工作者。委托代理人张波。原告杨荔桢与被告张明才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告杨荔桢的委托代理人王娟，被告张明才的委托代理人ＸＸ、张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨荔桢诉称：2011年4月29日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告承租原告位于新沂市南京路45号温州商城商铺用于经营国内品牌家俬，租期自2011年6月1日起至2016年5月30日止。被告实际使用上述房屋后，违反合同约定将房屋用于服装经营等，并拖欠支付2012年6月1日后租金。为此，请求：1、判决解除原、被告之间签订的租赁合同，并将被告承租的商铺返还原告；2、被告向原告支付2012年6月1日至2012年11月30日租金2192元，2013年6月1日至2013年11月30日期间租金4384元，2014年6月1日至2015年11月30日租金16440元、违约金3600元，合计26616元；3、诉讼费用由被告负担。被告张明才辩称：一、被告主体不适格。被告张明才系新沂市万红家俱城有限公司（以下简称万红家俱城）法定代表人，涉案租赁合同系被告代表万红家俱城与原告签订，且租金也一直由万红家俱城向原告支付。2014年11月18日，被告已公示告知原告等业主，万红家俱城系房屋实际承租人。二、涉案租赁合同系无效合同，相应的违约条款也应无效。原告将涉案房屋出租时，消防设施不合格，存在安全隐患。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第二款之规定，消防设施不合格的房屋不得出租。万红家俱城经营期间，因消防设施不合格多次被消防部门查处，并勒令停业整顿，故被告所在的万红家俱城不应承担支付违约金义务，仅向原告支付占地使用费。三、由于原告所持有的系产权式商铺，经商铺业主委员会章程约定，如成员与大部分业主委员成员意见不同时，按少数服从多数执行。2012年12月18日，因整体经济不景气，经原告商铺所在的业主委员会同意，免除2013年6月至2013年12月期间租金。如合同成立，也应免除2013年6月至2013年12月半年租金。四、被告同意解除合同，并于2015年2月12日书面通知原告接收商铺，但原告未在指定期间即2015年2月16日办理接收手续，故双方在2015年2月16日后不存在租金或占地使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年4月，原告杨荔桢与被告张明才就温州商城商铺（面积分别为17.73平方米和18.80平方米）达成口头租赁协议，租期自2011年6月1日起至2016年5月30日止；2014年6月1日前租金为20元／㎡／月，2014年6月1日后租金25元／㎡／月，租金每半年支付一次，先付租金后使用。原告将涉案商铺交被告使用后，被告拖欠支付2012年6月1日至2012年11月30日，2013年6月1日至2013年11月30日，2014年5月31日后租金。另查明，涉案商铺原系新沂市温州商城小商品市场一部分，于2007年1月26日通过消防验收。被告租赁上述商铺后起字号“新沂市万红家具城”对外经营家俬，后因经营不景气，于2013年年底改字号“新沂市万红服饰鞋帽城”对外经营服装鞋帽。2015年1月14日，新沂市公安消防大队作出新公消封字（2015）第0001号临时查封决定书，认定新沂市万红服饰鞋帽城存在下列火灾隐患：1、室内消火栓系统瘫痪，不能正常使用；2、自动喷水灭火系统瘫痪，不能正常使用；3、火灾自动报警系统瘫痪，不能正常使用；4、防火门、防火卷帘门等防火分隔系统损坏，据此予以临时查封令其整改，临时查封期限为2015年1月14日17时至2015年2月13日17时。后涉案商铺一直歇业至今。2015年2月12日，被告张明才书面同意解除合同，并通知原告于2015年2月16日到商铺所在地办理交接手续；原告于2015年2月13日收到该书面通知，但至今未与被告办理交接手续。又查明，被告张明才系新沂市万红家俱城有限公司法定代表人，该公司成立于2011年9月9日。新沂市东杰物业管理有限公司出具书面证明，证实家俱城于2011年4月份装修时，消防主机及水泵不工作。以上事实，有原告提交的《房屋所有权证》、《消防安全检查意见书》，被告提交的《临时查封决定书》及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告杨荔桢与被告张明才通过口头协议方式订立的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同系原告与被告张明才签订，根据合同相对性原理，原告有权依据合同约定要求合同相对方即被告张明才承担责任。即使该合同系被告为设立新沂市万红家俱城有限公司而签订，且公司成立后也对合同予以确认，因合同系被告以自己名义对外签订，原告也有权选择要求被告或者公司承担合同责任。因租赁合同未对消防设施进行特别约定，鉴于涉案商铺所属建筑在竣工时已通过消防验收，且消防设施需动态维护的特点，被告在合同签订并实际使用涉案商铺后，以消防设施不合格为由主张租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。原告诉请解除合同，被告同意解除，并书面通知原告，双方就解除合同已达成合意，故涉案合同自原告收到被告解除通知之日即2015年2月13日起解除。合同权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则履行通知、协助等义务，被告书面告知原告于2015年2月16日进行商铺交接，原告理应按该通知与被告办理交接手续，被告未付清租金、交接时间临近春节等，不构成原告拒绝接受商铺的正当理由。另，出租时原告未将公用消防设施单独移交被告，由于租赁合同未对消防设施进行特别约定，原告以消防未验收合格拒绝接受商铺的理由也不能成立，故自2015年2月16日起，应视为被告已完成返还商铺义务。合同解除前，被告未按合同约定支付租金，故原告请求被告张明才支付指定接收日前租金共计14339元的请求，本院予以支持。原告主张被告应支付2015年2月16日后商铺占用使用费的请求，因此期间双方的合同已解除，故本院不予支持。租金涉及业主的实体权益，业主委员会在未取得原告授权的情况下，无权进行变更、免除，被告主张应免除2013年6月1日至2013年11月30日期间的租金的主张，因提供的证据不足以证明辩称理由，本院不予支持。被告逾期支付租金，构成违约，还应向原告支付违约金。因原告未举证证明双方关于违约金的约定及原告因被告违约遭受的损失，违约金标准可参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，原告主张的违约金超出上述范围部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告杨荔桢与被告张明才就温州商城商铺签订的租赁协议自2015年2月13日起解除。二、被告张明才应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨荔桢支付租金14339元。三、被告张明才应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨荔桢支付违约金（以2192元为基数，自2013年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以4384元为基数，自2013年12月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以5479元为基数，自2014年6月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以2284元为基数，自2014年12月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；违约金以3600元为限）。四、驳回原告杨荔桢其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，由被告张明才负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内随案款一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱清华人民陪审员  陈运华人民陪审员  杨 威二〇一五年十月七日书 记 员  赵 帅