浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第481号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：温州颐和祥珠宝有限公司。法定代表人：薛小凤。委托代理人：盛杰。委托代理人：陈微微。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：戴建锋。委托代理人：戴文良。上诉人温州颐和祥珠宝有限公司（以下简称颐和祥公司）因与被上诉人戴建锋房屋租赁合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2014）温永瓯民初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定，戴建锋和颐和祥公司经协商，于2013年3月11日签订以戴建锋为出租人（甲方），颐和祥公司为承租人（乙方）的店面租赁合同一份。该租赁合同载明：甲方同意将坐落于瓯北镇解南路8号、9号门面（四间半）租赁给乙方使用；租期八年自2013年4月28日至2021年4月27日止；双方议定前四年年租金为39万元，后四年年租金为41万元；乙方按年向甲方交付租金；乙方在每年4月1日前将租金交纳给甲方；先付后租；乙方逾期交纳，甲方有权向乙方按月租金1%加收滞纳金；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同，（1）不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，……（七）拖欠房租累计一个月以上。合同签订后，颐和祥公司依约支付了第一年租金，戴建锋依约交付了租赁房屋。2014年4月1日前，颐和祥公司未能按约支付第二年租金。经戴建锋催讨，颐和祥公司于2014年5月28日支付了3万元租金。2014年7月21日，颐和祥公司搬离租赁房屋。现戴建锋以颐和祥公司拖欠其租金为由，诉至该院；颐和祥公司以戴建锋提供的租赁房屋不符合约定为由，提起反诉。原判认为，戴建锋和颐和祥公司之间签订的店面租赁合同，内容合法，主体适格，双方意思表示真实，该合同已成立并生效，应受法律保护。颐和祥公司作为承租人依法负有按约支付租金的义务。根据双方的合同约定，颐和祥公司应于2014年4月1日前付清第二年的租金39万元，但颐和祥公司未能按此约定履行该付款义务，且经戴建锋催讨，仅于2014年5月28日支付其中的租金3万元，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对颐和祥公司辩称，颐和祥公司于2014年5月28日支付租金3万元时，双方已达成延期支付租金协议的意见，戴建锋予以否认，颐和祥公司亦未提供证据证明，该院不予采纳。根据双方合同约定，颐和祥公司拖欠戴建锋房租累计一个月以上的，戴建锋有权解除合同，因自2014年4月2日起，颐和祥公司逾期支付戴建锋租金已达一个月以上，故戴建锋提出解除本案店面租赁合同的诉讼请求，符合双方约定，理由正当，该院予以支持。但鉴于颐和祥公司已于2014年7月21日搬离了租赁房屋，且戴建锋亦承认颐和祥公司实际承租戴建锋房屋的时间截止于2014年7月21日，故本案第二年租金应按合同约定标准从2014年4月28日起计算至2014年7月21日止，并扣除颐和祥公司已实际支付的租金3万元为宜。现戴建锋提出要求颐和祥公司支付其拖欠租金36万元中的合理部分，即39万元／年÷365天／年×85天-3万元≈60821.92元（保留两位小数），该院予以支持；超出该合理部分，该院不予支持。对本案违约金的问题，该院认为，根据双方合同第六条约定，颐和祥公司逾期支付租金的，戴建锋有权向其每天按月租金1%加收滞纳金；虽该条款并未明确约定为“违约金”形式，但按约支付租金系承租人的主要法定义务，而纵观双方合同，除上述条款外，并未对颐和祥公司未按约支付租金的违约行为而应承担赔偿戴建锋损失的违约责任作出明确约定，又鉴于双方当事人均非从事法律专业行业，故戴建锋在庭审中主张该条款中关于“滞纳金”的约定即为双方关于“违约金”的约定的意见，符合双方当事人的合意本意，理由正当，该院予以采纳。关于违约金计算标准问题，现颐和祥公司主张上述条款的约定计算标准显然过高，请求该院予以调整至银行贷款利率标准，考虑到戴建锋并无证据证明自己的实际经济损失，且颐和祥公司实际拖欠戴建锋的租金为60821.92元，结合本案的实际情况，本案违约金宜调整为以颐和祥公司尚欠的租金60821.92元为基数按日利率万分之三标准从颐和祥公司逾期之日即2014年4月2日起计算至判决确定履行之日止为宜。对颐和祥公司主张的戴建锋赔偿其因租赁房屋不符合约定条而无法正常经营所产生的各项经济损失42万元的反诉请求，因颐和祥公司承认戴建锋提供的房屋并无质量或权利瑕疵，而双方合同亦未明确约定本案租赁房屋周边环境须达到颐和祥公司所主张的经营环境要求，且本案租赁房屋周边环境的治理亦属行政管理职责，不宜归责于戴建锋，并结合上述对颐和祥公司的证据分析意见，其相应主张证据显然不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除戴建锋与颐和祥公司于2013年3月17日签订的店面租赁合同；二、颐和祥公司于本判决生效生后十日内支付戴建锋租金60821.92元并支付违约金（违约金从2014年4月2日起按日利率万分之三标准计算至判决确定履行之日止）；三、驳回戴建锋的其他诉讼请求；四、驳回颐和祥公司的反诉请求。如颐和祥公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费7240元，减半收取3620元，由戴建锋负担2960元，由颐和祥公司负担660元；反诉受理费7600元，减半收取3800元，由颐和祥公司负担。上诉人颐和祥公司诉称：原判认定双方合同未对涉案房屋周边环境进行约定，与事实不符。上诉人从事的珠宝业属于高档奢侈品范畴，对经营场所的内饰及周边环境要求较高，被上诉人对此也是明知的。双方为此在租赁合同中特别增加一条，即上诉人有权在被上诉人不能提供或者提供的房屋不符合条件，严重影响上诉人正常使用的情况下解除合同。上诉人对涉案房屋进行装修、开业后不久，各种摊贩如雨后春笋般涌出，上诉人的店面四周犹如菜市场般嘈杂凌乱。因此，被上诉人提供的房屋不符合合同约定，被上诉人存在违约。被上诉人应当承担赔偿上诉人损失的违约责任。综上，请求撤销原判第四项，改判支持上诉人的原审反诉请求。被上诉人戴建锋辩称：1、上诉人存在违约拖欠租金的行为，并于2014年11月21日将店里的东西偷偷搬走，并未留下任何东西。2、上诉人是在现场看过房屋后，认为涉案房屋符合其要求才签订合同的，不存在被上诉人欺诈的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。经审理，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为：上诉人颐和祥公司与被上诉人戴建锋之间的房屋租赁关系依法成立，双方均应按约履行合同义务。双方在租赁合同中未对租赁房屋周边环境作出明确约定，上诉人以周边环境不适合其营业为由主张被上诉人提供的房屋不符合条件，与事实不符。且租赁房屋周边环境是否符合上诉人的营业条件，应由上诉人自行判断后决定是否承租涉案房屋。即便涉案房屋的周边环境在合同履行过程中发生变化，亦不属于被上诉人所能控制或改善，环境的变化不可归责于被上诉人。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由温州颐和祥珠宝有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张苗苗审 判 员  蔡蓓蓓代理审判员  曾 慧二〇一五年三月二十六日代书 记员  周婷婷