湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第01291号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1988年8月7日出生，汉族。上诉人（原审原告）：方梅，女，1989年12月2日出生。以上两上诉人共同委托代理人：胡永丰，湖北兆信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉福地明珠置业有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区大花岭小区。法定代表人：林凤辉，该公司董事长。委托代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。上诉人ＸＸ、方梅、武汉福地明珠置业有限公司（以下简称福地明珠公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第00022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案，上诉人ＸＸ、方梅的委托代理人胡永丰，上诉人福地明珠公司的委托代理人云平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年12月23日，ＸＸ、方梅向一审法院提起诉讼，请求判令：1、福地明珠公司赔偿逾期交房违约金，违约金以房屋总价款399008元为基数，按照房屋总价款每日万分之一的标准，从2012年12月31日起计算至符合法定交房条件之日止；2、福地明珠公司支付未完成房地产初始登记违约金3990.08元；3、福地明珠公司在2015年3月1日前为我办理完产权登记手续及相关手续；4、本案的全部诉讼费由福地明珠公司承担。一审法院查明，2012年10月22日，ＸＸ、方梅（买受人）与福地明珠公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189412），约定ＸＸ、方梅购买福地明珠公司预售的位于��汉市江夏区大桥新区大花岭村大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第AB幢1单元24层2号房，房屋总价款为399008元整。该合同第九条约定：出卖人应在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时正式供电；6、给水：交付时正式供水；7、……；8、燃气：待有市政管网后，买受人自行报装、缴费；9、三网：交付时（电话∕有线电视∕宽带网）线路到户，买受人自行报装、缴费。第十一条第一款第（2）项约定：出卖人如未按期将商品房交��买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款��1%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第三条付款方式约定：买受人在签订本合同当日付款人民币：壹拾贰万零捌元整（￥120008），余款人民币贰拾柒万元整（￥279000）……。合同还约定了其他事项。合同签订前及签订后，ＸＸ、方梅依约付清了全部购房款。2013年3月7日，ＸＸ、方梅与福地明珠公司办理收房手续，并装修入住。一审法院还查明，2012年9月16日，福地明珠公司与监理单位、施工单位办理了《住宅工程分户验收汇总记录》，验收结论为符合住宅工程质量分户验收规范要求。一审法院认为，ＸＸ、方梅与福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。本案争议焦点有三个，评判如下：一、福地明珠公司是否存在逾期交房的违约行为、是否应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格后，方可交付使用”以及双方签订的商品房买卖合同第九条约定“出卖人应在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”，由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收），由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收）是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。本案中，截止2015年5月25日，福地明珠公司向ＸＸ、方梅交付的房屋尚未办理水、电、人防、规划等验收，故其交接的房屋仍不符合法定以及约定的交房条件，即使ＸＸ、方梅已于2013年3月7日收房，福地明珠公司也应承担逾期交房的违约责任。对于福地明珠公司辩称ＸＸ、方梅办理了收房手续，即视为其交付的房屋符合交房条件的意见，不予采信。二、关于按已付房款日万分之一的标准计算违约���是否过高以及是否需要调整的问题。根据双方签订的合同第十一条第一款第（2）项约定：……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。本案中，ＸＸ、方梅所购房屋总价款为39908元整，按照每日万分之一的标准，违约金每日为39.9元，但鉴于ＸＸ、方梅已于2013年3月17日收房并装修居住，结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给ＸＸ、方梅所造成的实际损失情况考量，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，确定本案违约金以日万分之0.5的标准计算较为合理。故福地明珠公司应以39908元为基数，以每日万分之0.5为标准，向ＸＸ、方梅支付从合同约定交房次日也即2012年12月31日至房屋实际符合交房条件之日止的违约金。三、福地明珠公司是否应承担未完成房地产初始登记的违约责任。根据合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付，但福地明珠公司向ＸＸ、方梅交付的房屋不符合法律规定和合同约定，应视为房屋尚未真正交付，故ＸＸ、方梅要求福地明珠公司向其支付未完成房地产初始登记视违约金的请求，不予支持。因截止2015年3月1日，福地明珠公司仍未办理上述房屋的产权登记手续及相关手续，故对ＸＸ、方梅要求判令福地明珠公司在2015年3月1日前办理完房屋产权登记手续及相关手续的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、由福地明珠公司于本判决生效之日起十日内向ＸＸ、方梅支付逾期交房的违约金，违约金以399008元为基数，以每日万分之0.5的标准从2012年12月31日起计算至房屋实际符合交房条件之日止；二、驳回ＸＸ、方梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费549元，减半收取为278元，由福地明珠公司负担200元，由ＸＸ、方梅负担78元。一审判决后，ＸＸ、方梅、福地明珠公司均不服，向本院提起上诉。ＸＸ、方梅的上诉理由和请求是：ＸＸ、方梅与福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》明确约定了逾期���房的违约责任，以及违约金按每日万分之一计算。一审以结合本案事实和ＸＸ、方梅的实际损失，以及综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金判决违约金按每日万分之0.5计算于法无据，有枉法裁判之嫌。请求二审法院依法改判逾期交房违约金以39908元为基数，以每日万分之一的标准计算。福地明珠公司的上诉理由和请求是：一审认定福地明珠公司逾期交房事实错误。福地明珠公司于2013年3月7日已交房。所交房屋虽有瑕疵，但不影响房屋的实际使用。因此，福地明珠公司不构成违约，也未给ＸＸ造成实际的损失，一审判决第一项所依据的事实错误。请求二审依法改判或予以撤销。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人均无新的事实和新的证据。本院认为，上诉人ＸＸ、方梅与福地明珠公司签订��《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应严格履行合同。根据合同约定，福地明珠公司应于2012年12月30日，将符合合同约定的房屋交付给ＸＸ，但截止目前，福地明珠公司未能提供证据证明案涉房屋已办理了水、电、人防规划等符合合同约定和法律规定的验收。因此，案涉房屋至今仍不符合法定以及约定的交房条件。福地明珠公司已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于ＸＸ、方梅上诉称，合同约定的违约金计算标准系按每日万分之一，而一审却按每日万分之0.5的标准计算违约金，明显偏袒福地明珠公司，有枉法裁判之嫌的理由。一审在认定福地明珠公司违约，合同约定违约金计算标准为每日万分之一的基础上，考虑ＸＸ、方梅已于2013年3月7日收房并已实际装修使用，实际损失有所减轻，以及综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，确定将合同约定的违约金计算标准在ＸＸ、方梅收房后由每日万分之一适当减至每日万分之0.5，系依照本案事实，依据公平原则，依法行使自由裁量权，并无不当。但从合同约定的交房次日至其实际收房之日止的逾期交房违约金，福地明珠公司应按照合同约定每日万分之一的违约金计算标准向ＸＸ、方梅支付违约金。ＸＸ、方梅的该项上诉理由和请求部分有理，本院予以支持。一审法院按照日万分之0.5的标准判令福地明珠公司向ＸＸ、方梅支付从合同约定交房次日至ＸＸ、方梅实际收房之日止的逾期交房违约金错误，应予纠正。关于福地明珠公司上诉称，涉案房屋虽有瑕疵，但不影响房屋的实际使用，且ＸＸ已实际收房并装修居住，故福地明珠公司的交房行为不构成违约的理由。因涉案房屋不具备法定的交付条件，即属相关法律规定的禁止交付。因此，ＸＸ收房并不表明该房屋已具备法定交付条件。福地明珠公司应承担逾期交房的违约责任。福地明珠公司的该项上诉理由因缺乏法律依据而不能成立。至于福地明珠公司诉称涉案房屋已办理相关验收手续的理由，因其在一、二审均未能提供证据证明，故其该项上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，福地明珠公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。上诉人ＸＸ、方梅的上诉请求部分有理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第00022号民事判决第二项；二、变更武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第00022号民事判决第一项为：武汉福���明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向ＸＸ、方梅支付逾期交房的违约金，违约金以399008元为基数，按每日万分之一的标准从2012年12月31日起计算至2013年3月7日止，以每日万分之0.5的标准从2013年3月8日起计算至房屋实际符合交房条件之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1098元，由上诉人ＸＸ、方梅以及上诉人武汉福地明珠置业有限公司各负担549元。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞审判员 李 瑜审判员 丰 伟二〇一五年十月十六日书记员 胡婧琳