福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第5022号原告厦门鑫利房物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人潘志强，该公司董事长。委托代理人柏毅，该公司职员。被告蔡好修，女，1933年3月30日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门鑫利房物业管理有限公司（下称鑫利房物业公司）与被告蔡好修物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由代理审判员张晓毅适用小额诉讼程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告鑫利房物业公司的委托代理人柏毅、被告蔡好修到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫利房物业公司诉称，2014年1月1日，原告与厦门科瑞大厦业主委员会签订《科瑞大厦物业服务委托合同》，委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。原告已经履行了对科瑞大厦小区的物业管理服务，代收代缴水电费、房屋公共维修金等职责。被告作为本小区业主，拒绝缴交自2012年6月起至今的物业等相关费用，原告多次向被告催缴未果。故原告请求判令：1、被告向原告支付2012年6月至2014年12月期间的物业管理费4888.7元、公共维修金1128.4元、水费及水费公摊1182.6元、垃圾处理费99元，共计7298.7元；2、被告向原告支付因拖欠物业管理费产生的滞纳金7139.6元；3、被告承担本案诉讼费用。被告蔡好修辩称，其确实未缴纳物业管理费用，但系因为物业管理存在瑕疵，具体如下：1、原告入驻科瑞大厦不合法，科瑞大厦存在重大的火灾安全隐患，电梯管理维护有问题；2、公共维修金的使用存在问题，小区存在大量违章建筑，但原告未能及时制止；3、���告采取捆绑收费方式，造成被告无法缴交水费；4、小区虽有保安，但是不管理，小区过道存放杂物；5、2014年之前的物业管理公司并非原告，原告无权主张2014年之前的物业管理费；6、起诉的部分金额超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月1日，科瑞大厦业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《科瑞大厦物业服务委托合同》，约定：甲方将科瑞大厦委托乙方实行物业管理，其中合同第十五条约定服务期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；第十六条甲方权利义务第12款约定业主或物业使用人应当根据本合同约定交纳物业服务费、公共维修金及公摊水电费用；第十九条约定住宅物业服务费1.3元／平方米·月，费用按月收取（即每月的25日前缴纳当月物业服务费），业主和物业使用人亦可自愿缴纳当季或当年的上述费用；第二十一条约定高层住宅物公共维修金0.3元／平方米·月，费用按月收取（即每月的25日前缴纳当月物业服务费），业主和物业使用人亦可自愿缴纳当季或当年的上述费用；第二十二条约定乙方按月向业主及物业使用人按实际发生额收取水、电公摊费用，但公摊金额须经甲方确认，同时将计算明细表（水电公摊的计算方式按政府公布的相关政策执行）进行公示并自觉接受审查和咨询。业主或物业使用人公摊水、电费用逾期未缴的，由乙方按照相关规定处理；第二十三条约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、维修金、车辆场地占用费和公摊费用的，按应缴未缴金额每天千分之三交纳滞纳金，逾期六个月仍不缴纳的，乙方有权采取包括诉讼在内的措施催讨；第三十六条约定因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任善后处理，因维护、管理、服务不到位的应由乙方承担责任，甲方协助乙方作好妥善处理工作，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准；合同还对其他事项作了约定。2015年3月25日，原告向被告寄送《催费函》，要求被告交纳相应的物业管理等费用。2014年4月1日，上海永升物业管理有限公司厦门分公司（以下简称永升物业公司）出具一份《委托书》，委托原告代收取自2009年5月1日至2013年12月31日止在科瑞大厦开展物业服务工作期间的物业服务费，委托期限为2014年1月1日至原告退出科瑞大厦管理之日止。另查明，蔡好修系科瑞大厦小区业主，其房屋坐落于湖里区台湾街7号1202室，建筑面积为123.78平方米。蔡好修未缴交自2012年6月至2014年12月期间的物业管理费、公共维修金1128.4元、水费及水费公摊1182.6元、垃圾处理费99元。以上���实，有经庭审质证的《科瑞大厦物业服务委托合同》、《催费函》、《委托书》、土地房屋登记卡以及庭审笔录为证。本院认为，原告与科瑞大厦业主委员会订立的《科瑞大厦物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，蔡好修应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1931元（123.78平方米×1.3元／平方米·月×12个月），公共维修金445.6元（123.78平方米×0.3元／平方米·月×12个月）。被告辩称，原告提供的服务存在瑕疵，小区在安全防范、卫生保洁、消防公共设施设备维护等方面均存在不足，并提供一组现场照片为证。本院认为，从照片所示内���结合庭审双方的陈述来看，原告提供的物业管理服务确实存在不完善之处，作为业主，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张逾期交纳物业管理费的滞纳金，依据不充分，本院不予支持。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明原告不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，被告拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，本院不予采纳。原告要求被告支付2012年6月至2013年12月期间的物业管理费、公共维修金，但原告并未提供证据证明已向被告提供该期间的物业服务，或在客观上与被告形成事实的物业服务关系，永升物业公司亦未将该期间的物业管理费收取的债权转让给原告，因此原告要求被告向其支付2012年6月至2013年12月的物���管理费、公共维修金的诉讼请求，本院不予支持。支付水费、公摊水费，是每位业主的义务，但水费、公摊水费并非物业公司的营业性收入，纯属代收代缴费用，本案中原告未能举证证明其已经代缴，亦未能举证证明公摊水费的计算方式及依据，故对原告要求被告支付水费、公摊水费的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告所主张的城市垃圾处理费亦属于代扣代缴的费用，原告在庭审过程中虽表示其受托代收城市垃圾处理费，但未能举证证明，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蔡好修应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门鑫利房物业管理有限公司2014年1月至2014年12月期间的物业管理费1931元、公共维修金445.6元，合计2376.6元。二、驳回原告厦门鑫利房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告蔡好修未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80.5元，由被告蔡好修负担13.3元，原告厦门鑫利房物业管理有限公司负担67.2元。本判决为终审判决。代理审判员  张晓毅二〇一五年十月十二日书 记 员  许 隽附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人��当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约���，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的���事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。