湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄冈中民二初字第00054号原告武汉恒则盛地产顾问有限公司。住所地：武汉市武昌区武珞路***号中南国际商务公寓*单元**层*号。法定代表人余仁桥，该公司总经理。委托代理人方超、张柳，湖北多能律师事务所律师。代理权限均为特别授权。被告湖北吴楚置业有限公司。住所地：武穴市窝陂塘路**号。法定代表人秦国平，该公司董事长。委托代理人张才金、胡志雄，湖北黄鹤律师事务所律师。代理权限均为特别授权。原告武汉恒则盛地产顾问有限公司（以下简称恒则盛公司）诉被告湖北吴楚置业有限公司（以下简称吴楚置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告恒则盛公司的委托代理人方超、张柳，被告吴楚置业公司的委托代理人张才金、胡志雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒则盛公司诉称，2009年12月8日，被告吴楚置业公司与我公司签订《吴楚广场（暂定名）商住项目整合营销代理合同》，约定吴楚置业公司委托我公司为吴楚大市场（项目）的独家营销代理商，全程代理吴楚置业公司开发项目的顾问服务、营销策划、广告设计、销售及商业车库的租售业务。该合同对销售基价、基价佣金及溢价佣金的提取及结算、支付方式以及逾期付款的违约责任进行了约定。2011年4月15日，双方在上述合同的基础上，签订《“吴楚·时代城”商住项目整合营销代理补充合同》，对原合同的部分条款进行了修改。根据原合同及补充合同的约定，双方一致认可：1、一期工程B、C栋住宅部分委托销售基价为2500元每平方米，二期工程A栋住宅部分委托销售基价为3000元每平方米；2、项目实际销售均价（销售总额除以销售总面积）高出销售代理基价的部分称为溢价；3、一期B、C栋住宅基价佣金提取标准为基价总额的2.2%，溢价佣金提取标准为溢价部分总额的20%；4、二期A栋基价佣金提取标准为基价总额的2%，溢价佣金提取标准为溢价部分总额的12%；5、基价佣金的结算方式为根据我公司销售业绩分月预付基价佣金；6、溢价佣金的结算方式为：在每期实际销售面积达到分期销售总面积80%时，开始结算当期溢价佣金，溢价佣金按累积回款比例分月结算；7、逾期支付代理销售款项超过七天以上的，每逾期一天吴楚置业公司需按逾期付款金额的0.1%支付违约金。自《吴楚广场（暂定名）商住项目整合营销代理合同》签订后，我公司即开始代理吴楚置业公司开发项目的顾问服务、营销策划、广告设计、销售及商业车库的租赁业务。至2012年10月已基本完成了“吴楚·时代城”一期住宅的销售业务，销售面积33034.24平方米，销售总额90006600元；至2014年4月，基本完成了“吴楚·时代城”二期住宅的销售任务，销售面积42693.3平方米，销售总额154052789元。按照双方约定，吴楚置业公司应向我公司支付佣金合计8979428元，但截至2014年年底，该公司仅向我公司支付515万元佣金，下欠佣金3829428元，经我公司多次催要，该公司一直未付。按照合同约定，至起诉之日，该公司还应支付我公司逾期付款违约金994029元。为维护我公司合法权利，特诉至法院，请求判令吴楚置业公司向我公司支付拖欠的委托代理销售佣金3829428元及逾期付款违约金994029元（计算至2015年4月20日，后期按双方约定的标准计算至实际支付日止），并由吴楚置业公司负担本案的诉讼费。原告恒则盛公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一，《吴楚广场（暂定名）商住项目整合营销代理合同》。证据二，《“吴楚·时代城”商住项目整合营销代理补充合同》。证据一、二拟证明：1、恒则盛公司全程代理吴楚置业公司开发项目的顾问服务、营销策划、广告设计、销售及商业车库的租售业务的事实；2、双方关于代理佣金的计算标准及支付方式的约定；3、逾期支付佣金的违约金计算标准约定为日千分之一。证据三，《吴楚时代城一期销售业绩统计表》。证据四，《吴楚时代城二期业绩统计表》。证据三、四拟证明：经吴楚置业公司确认，恒则盛公司代理销售吴楚置业公司项目所完成的实际销售业绩，即一期销售面积33034.24㎡，销售总额90006600元；二期销售面积42693.30㎡，销售总额154052789元。证据五，《恒则盛公司联系函》。证据六，《领款单》、《借支单》等单据一组。证据五、六拟证明：1、恒则盛公司按合同约定计算的截止2014年12月29日应付佣金总额为8979428元；2、恒则盛公司从吴楚置业公司处领取佣金总额为515万元；3、吴楚置业公司实际支付佣金的时间；4、恒则盛公司要求吴楚置业公司结算，但吴楚置业公司拖延未结算。被告吴楚置业公司辩称，一、恒则盛公司主张的委托代理销售佣金与事实不符。双方至今未办理佣金结算，佣金结算数额不明确，恒则盛公司单方主张的佣金数额与双方签订的合同及补充协议不符。二、我公司已经实际支付636万余元佣金，而不是恒则盛公司所述的515万元。恒则盛公司未计算我公司支付的佣金部分为：2012年10月支付10万元，2015年2月5日以恒则盛公司所购房款冲抵110万元。三、我公司没有逾期付款的行为，不应支付逾期付款违约金。因双方未结算（包括阶段性结算及最终结算），故双方并未确定佣金数额，付款条件未成就，也就不存在逾期付款行为，更不存在向原告支付逾期付款违约金。四、我公司向恒则盛公司支付的600余万元销售代理佣金，但该公司尚未开具发票，该公司应当向我公司开具相应代理销售佣金发票。5、恒则盛公司未按照约定完成销售任务，按双方约定应从未付佣金中扣除50万元。综上，恒则盛公司主张的佣金数额、违约金与事实不符，请求法院依法驳回其不当的诉讼请求。被告吴楚置业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一，《企业信息咨询报告》。拟证明原告恒则盛公司的主体资格。证据二，《吴楚广场（暂定名）商住项目整合营销代理合同》。拟证明吴楚置业公司将吴楚广场项目委托给恒则盛公司销售，并对双方代理销售过程中的权利和义务进行了约定。证据三，《吴楚·时代城商住项目整合营销代理补充合同》。拟证明：双方约定一期工程（B、C栋）委托销售基价为2500元每平方米，二期工程（A栋）委托销售基价为3000元每平方米。佣金基价修改为一期基价佣金按销售总额的2.2%提取，二期基价佣金按销售总额的2%提取，溢价佣金修改为一期B、C栋溢价吴楚置业公司占80%，恒则盛公司占20%，二期A栋溢价吴楚置业公司占88%，恒则盛公司占12%。合同还对佣金的结算方式和程序进行了约定。证据四，《吴楚时代城补充协议》。拟证明恒则盛公司承诺于2015年2月18日前回款400万元，2015年3月31日前车库销售比例达到车库总量70%且住宅销售达到100%，如未完成以上工作量的80%，吴楚置业公司有权从未结算佣金中扣留50万元。证据五，《恒则盛公司销售佣金计算表》。拟证明应支付给原告恒则盛公司一期基价佣金为1816883.20元，溢价佣金为1436727元；二期基价佣金为2481060元，溢价佣金为2530642元。四项相加佣金合计826万余元。证据六，《关系户明细表》（一期8户，二期13户，共21户，序号11、12没有），《申请表》21份。拟证明一期共计1056.61平方米不计算溢价佣金；二期共计1556.44平方米不计算溢价佣金。证据七，《佣金支付明细表》及凭证一组。拟证明吴楚置业公司累计向原告付款共计636.374万元，但恒则盛公司未按合同约定向吴楚置业公司开具发票，另说明有10万元借支单和110万元收条与恒则盛公司所提交的不符。证据八，《未收回款项明细表》。拟证明截止2013年7月29日，销售尾款尚有4026894元未收回，不应计算此部分的溢价佣金。证据九，《商品房预（销）售许可证》两份。拟证明吴楚时代城B、C栋于2010年5月10日取得商品房预（销）售许可证；A栋于2012年5月24日取得商品房预（销）售许可证。证据十，《工程竣工验收备案证明书》两份。拟证明吴楚时代城B、C栋于2015年1月8日竣工验收备案；A栋于2014年11月11日竣工验收备案。证据十一，《吴楚时代城车位销售明细表》及图纸。拟证明吴楚时代城车位总数为96个，已销售7个，销售比例为7.29%，恒则盛公司未完成双方约定的销售任务。2015年7月20日，本院组织双方对账。双方确认吴楚置业公司应支付恒则盛公司的一期基价佣金1870229元、溢价佣金1484200元，二期基价佣金2577539元。截止2015年7月20日，吴楚置业公司已支付恒则盛公司现金525万元，以房抵款110万元，合计支付635万元。2015年9月22日，本院再次组织双方对账。双方确认二期总销售额154052789元，总销售面积42693.25㎡，二期关系户销售总额5466509元，销售面积1556.44㎡，二期未回款金额4026894元，吴楚置业公司应支付恒则盛公司二期溢价佣金2924756元，应支付的一期、二期基价佣金、溢价佣金合计8856724元（1870229元＋1484200元＋2577539元＋2924756元）。经庭审质证，被告吴楚置业公司对原告恒则盛公司提交的证据质证意见为：对证据一、二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为恒则盛公司引述合同条款不全面，只是按照有利于该公司的条款进行解释。对证据三、四真实性无异议，对销售面积及金额亦无异议，但认为该两份统计表数据不完整，没有统计其公司介绍的关系户情况及未收回款数额。对证据五真实性有异议，认为其公司未收到该联系函，且该联系函系恒则盛公司单方制作的，不能证明应付佣金数额为897万余元。对证据六真实性无异议，但认为恒则盛公司提交的单据不全面，且计算错误，已付款数额不是515万元，而是636万余元。原告恒则盛公司对被告吴楚置业公司提交的证据质证意见为：对证据一至三、九、十无异议。对证据四真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该协议最后一条“如未完成以上工作量的80%”指的是住宅销售的80%。对证据五有异议，认为该表数据不准确，其公司提交的证据五中有其公司按照合同及实际销售情况计算的数额，其中双方计算的一期基价佣金数额相同，吴楚置业公司少计算了一期溢价佣金5万元；吴楚置业公司计算的二期基价佣金和溢价佣金与双方核对的面积、金额不符。对证据六有异议，认为该表系吴楚置业公司单方制作，对表内容有异议；即使该表是真实的，这些也是吴楚置业公司介绍的关系户，按照约定其公司仍可获得佣金。对证据七有异议，认为：1、2010年9月25日及9月29日的6000元与7740元系推广费用，根据合同约定推广费用应当由吴楚置业公司承担，不属于支付给其公司佣金。2、对2014年2月10日何情领的10万元有异议，认为其公司没有该笔款项领款记录。吴楚置业公司仅凭该张领款单，不能证明恒则盛公司实际领款。3、对2015年2月15日以房抵款的110万元收条真实性无异议，但吴楚置业公司一直不配合办理过户手续，其公司未实际占有该房屋，故该110万元不能抵佣金。对证据八有异议，认为该表系吴楚置业公司单方制作，其公司需要庭后核实是否存在销售尾款尚有4026894元未收回。对证据十一《明细表》有异议，对《图纸》真实性无异议，认为该《明细表》系吴楚置业公司单方制作，需庭后核实该表是否真实；对两份证据的证明目的均有异议，认为其公司起诉的是住宅部分的销售佣金，车库销售情况与本案无关联。本院认为，恒则盛公司提交的证据一、二与吴楚置业公司提交的证据一至四、九至十一均客观真实，且与本案有关联，本院均予以采信。恒则盛公司提交的证据三、四均有双方盖章确认，故本院均予以采信；证据五系其单方制作，吴楚置业公司不予认可，其又无其他证据予以佐证，故本院不予采信。因恒则盛公司与吴楚置业公司对账确认，截止2015年7月20日，吴楚置业公司已支付恒则盛公司635万元（含以房抵款110万元），故本院对证据六不予采信。因双方已对账确认应支付的佣金数额、关系户情况、未回款金额，故本院对吴楚置业公司提交的五、七不予采信，对证据六、八予以采信。本院经审理查明，2009年12月8日，吴楚置业公司（甲方）与恒则盛公司（乙方）签订《吴楚广场（暂定名）商住项目整合营销代理合同》。合同约定甲方委托乙方为吴楚大市场（项目）的独家营销代理商，即全程代理甲方开发项目的顾问服务、营销策划、广告设计、销售及商业车库的租售业务，乙方完成甲方住宅委托销售面积的90%、商业委托销售面积的待定、商业及车库委托租赁面积的待定时，即视为乙方完全履行本合同。该合同第四条销售代理价格约定，1、住宅部分委托销售建筑面积为6万平方米，委托销售基价为2368元／平方米，2、商业及车库部分代理售租价格双方另行协商确定。第五条整合营销代理佣金的取费与结算约定：1、合同约定乙方销售代理佣金由基价佣金和溢价佣金两个部分组成：（1）基金佣金：乙方按各个销售单位销售代理基价总额2.2%的标准提取基价佣金，即：基价佣金=销售代理均价×销售面积×2.2%。（2）溢价佣金：项目实际销售均价高于销售代理基价时，高出基价之上的部分称之为溢价，溢价按甲方占80%，乙方占20%予以分配，即：乙方应得溢价佣金=（买卖合同均价-销售基价）×销售面积×20%。（3）委托租赁部分的代理佣金的取费双方另行协商确定。2、代理销售佣金的结算。（1）基价佣金结算：每月前3个工作日内，双方核定上月签约总销售面积与销售额，计算并确定基价佣金结算额，甲方必须在七天之内以现金方式将乙方所得基价佣金一次性支付给乙方。（2）溢价佣金结算：当乙方实际月销售均价超过合同约定的销售均价时，双方在下月前3个工作日内，核定上月签约总销售额，计算并确认乙方应得溢价佣金，甲方必须在七天之内以现金方式向乙方结算当月应结溢价。3、本合同签订后三日内，由甲方向乙方每月支付2万元，总计支付3个月，累计支付6万元作为乙方的前期推广与销售服务前期费用；甲方在乙方开始结算销售佣金时，分三期从乙方销售佣金中予以平均扣除。第十条违约责任第三款甲方延期支付乙方销售款项的违约责任约定，超过付款时间七天以上，则按每逾期1天甲方需向乙方支付逾付金额的0.1%违约金；逾期30日以上，乙方可暂停工作并有权单方解除合同，造成合同无法履行而带来的所有损失均由甲方承担，乙方有权通过法律或其他途径向甲方索赔。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2011年4月15日，双方签订《“吴楚·时代城”商住项目整合营销补充合同》。该补充合同约定，由于市场客观情况发生了较大变化，双方认为对原合同的部分条款有必要进行变更。一、将原合同第四条第一款修改为一期工程B、C栋住宅部分建筑面积约为30000平方米，委托销售基价为2500元／平方米。二期工程A栋住宅部分建筑面积约为40000平方米，委托销售基价为3000元／平方米。二、将原合同第五条第1款第（1）项基价佣金修改为：一期B、C栋乙方按各个销售单位销售代理基价总额2.2%的标准提取基价佣金，即：一期B、C栋基价佣金=销售基价2500元／平方米×销售面积×2.2%。二期A栋乙方按各个销售单位销售代理基价总额2%的标准提取基价佣金，即：二期A栋基价佣金=销售代理基价3000元／平方米×销售面积×2%。三、将原合同第五条第1款第（2）项溢价佣金修改为：项目实际销售均价（销售总额除以销售面积）高于销售代理基价时，高出基价之上的部分称之为溢价。一期B、C栋的溢价按甲方占80%，乙方占20%予以分配，即：一期B、C栋乙方应得溢价佣金=（销售均价-销售代理基价2500元元／平方米）×销售面积×20%。二期A栋的溢价按甲方占88%，乙方占12%予以分配，即：二期A栋乙方应得溢价佣金=（销售均价-销售代理基价3000元／平方米）×销售面积×12%。四、将原合同第五条第2款第（1）项、第（2）项修改为：（1）基价佣金结算：甲方根据乙方销售业绩情况分月由甲、乙双方协商预付基价佣金。（2）溢价佣金结算：在每期实际销售面积达到分期总销售面积80%时，即开始结算当期的溢价佣金，溢价佣金按累计实际回款的比例分月结算。……五、将原合同第八条第3款修改为：由甲方介绍的关系户所发生的销售只计算乙方的基价佣金，不计算溢价佣金。但分期的关系户总数不得超过该期总户数的8%，具体操作方法为：一期B、C栋待销售终结时由甲方提出名单，经双方认可签字后进入结算。二期A栋每月对销售的关系户制定专门表格，由甲、乙双方签字认可，待A栋销售终结时进入结算。……七、补充合同一式四份，甲乙双方各执二份。双方原签订的合同与补充合同不一致的，以补充合同为准；双方原签订的合同未修改的条款和补充合同具有同等法律效力。合同还对其他事项进行了约定。上述两份合同签订后，恒则盛公司即开始对外销售吴楚时代城的住宅房屋和车库。2015年2月5日，双方签订《吴楚时代补充协议》。该补充协议就甲乙双方2015年2、3月工作做以下约定，一、回款工作（销售住宅及车库回款）2015年2月18日前回款400万元，截止2月5日已回款80万元。二、车库销售2015年3月31日前车库销售比例达到车库总量70%。三、住宅销售2015年住宅销售达到100%。如乙方未完成以上工作量的80%，甲方有权从乙方未结算佣金中扣留50万元，此款以吴楚时代城A栋A2-2504、A2-2603作担保，待余下整个销售工作全线完成之后，甲方应在30个工作日内结清双方核定的余款。2010年10月18日，吴楚置业公司对吴楚时代城一期销售业绩统计表进行确认。2014年12月10日，吴楚置业公司对吴楚时代城二期业绩统计表进行确认。但双方未对关系户情况进行确认。2015年7月20日、9月22日，本院两次组织双方对账。经对账，双方确认吴楚置业公司应支付吴楚置业公司一期、二期基价佣金、溢价佣金合计8856724元。截止2015年7月20日上午，吴楚置业公司已支付恒则盛公司635万元（现金525万元，以房抵款110万元），二期关系户13户。恒则盛公司在2015年2月8日前实际回款总额未达到400万元，在2015年3月31日前车库销售比例未达到车库总量70%，在2015年3月31日前住宅只剩两三套房屋未销售，其余均售完。未完成《吴楚时代补充协议》约定的工作量的80%。本院认为，吴楚置业公司与恒则盛公司签订的《吴楚广场（暂定名）商住项目整合营销代理合同》、《“吴楚·时代城”商住项目整合营销补充合同》、《吴楚时代补充协议》均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。现双方对账确认吴楚置业公司应付恒则盛公司佣金一期、二期基价佣金、溢价佣金合计8856724元，减去已支付的635万元，还应支付2506724元。因双方签订的2015年2月5日《吴楚时代补充协议》约定，恒则盛公司未完成工作量的80%，则吴楚置业公司有权从未结算佣金中扣留50万元，而恒则盛公司实际未完成约定工作量的80%，故此50万元应扣留，待付款条件成就后再支付，即吴楚置业公司应支付的佣金为2006724元（2506724元-50万元）。吴楚置业公司认为应扣留此50万元的抗辩理由成立，本院予以支持。《“吴楚·时代城”商住项目整合营销补充合同》约定，基价佣金分月由双方协商预付基价佣金，溢价佣金在每期实际销售面积达到分期销售面积80%时，即开始结算当期的溢价佣金，溢价佣金累计实际回款的比例分月结算。恒则盛公司无充分证据证实其与吴楚置业公司对基价佣金、溢价佣金进行了结算及向吴楚置业公司主张过支付下欠的佣金，故本院认定吴楚置业公司应支付下欠佣金的时间为恒则盛公司主张权利之日，即2015年4月24日。吴楚置业公司未按此时间支付下欠佣金，则应按照合同约定支付违约金。因合同约定超期付款7天以上，按每逾期1天吴楚置业公司需向恒则盛公司支付逾期金额的0.1%标准过高，本院酌情调整为按年息24%标准计算，恒则盛公司主张的违约金超出的部分，本院不予支持。虽然双方约定恒则盛公司应向吴楚置业公司出具具佣金发票，但吴楚置业公司未就恒则盛公司出具发票的问题提出反诉，故本院对其要求恒则盛公司开具发票的抗辩请求不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴楚置业公司于本判决生效后三十日内支付原告恒则盛公司佣金2006724元及违约金（以2006724元为本金，自2015年5月1日起按照年息24%标准计算至还清之日止）；二、驳回原告恒则盛公司的其他诉讼请求。如被告吴楚置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45388元，财产保全费5000元，合计50388元，由原告恒则盛公司负担22388元，被告吴楚置业公司负担28000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费（款汇湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡美琴审 判 员  郑 蕾人民陪审员  张亮文二〇一五年十月十二日书 记 员  李 栋