辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鞍民三终字第62号上诉人（原审被告）：姚年旺。委托代理人：姚美凤。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，经理。委托代理人：郭鹑霄，该公司员工。委托代理人：轩辕华震，该公司员工。上诉人姚年旺为与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2014）东民三初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人姚年旺的委托代理人姚美凤，被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司委托代理人郭鹑霄、轩辕华震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院在审理过程中，上诉人姚年旺以双方达成协议已无争议为由，于2015年2月9日向本院提出撤回上诉申请。本院经审查认为，上诉人姚年旺提出撤回上诉的申请，符合有关法律规定，应当予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条、第一百七十五条之规定，裁定如下：准许上诉人姚年旺撤回上诉。二审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人姚年旺负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  曾 桂审 判 员  戴艳丽代理审判员  王 瑶二〇一五年三月十八日书 记 员  高佳辛辽宁省鞍山市中级人民法院裁定稿纸签发：核稿：拟稿：辽宁省鞍山市中级人民法院民事裁定书（2015）鞍民三终字第62号上诉人（原审被告）：姚年旺，男，汉族，1972年1月26日出生。住址：鞍山市铁东区鞍钢嘉园6号楼7号。委托代理人：姚美凤，女，汉族，1967年11月1日出生。住址：鞍山市铁东区卫钢街10栋西1单元1层3号。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，经理。委托代理人：郭鹑霄，该公司员工。委托代理人：轩辕华震，该公司员工。上诉人姚年旺为与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2014）东民三初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人姚年旺的委托代理人姚美凤，被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司委托代理人郭鹑霄、轩辕华震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院在审理过程中，上诉人姚年旺以双方达成协议已无争议为由，于2015年2月9日向本院提出撤回上诉申请。本院经审查认为，上诉人姚年旺提出撤回上诉的申请，符合有关法律规定，应当予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条、第一百七十五条之规定，裁定如下：准许上诉人姚年旺撤回上诉。二审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人姚年旺负担。本裁定为终审裁定。审判长曾桂审判员戴艳丽代理审判员王瑶二○一五年三月十八日书记员高佳辛辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书原稿签发：核稿：拟稿：辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书（2015）鞍民三终字第62号上诉人（原审被告）：姚年旺，男，汉族，1972年1月26日出生。住址：鞍山市铁东区鞍钢嘉园6号楼7号。委托代理人：姚美凤，女，汉族，1967年11月1日出生。住址：鞍山市铁东区卫钢街10栋西1单元1层3号。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，经理。委托代理人：郭鹑霄，男，汉族，1963年4月25日出生，该公司综合部部长。住所地：辽宁省鞍山市铁东区东山街17-3-3-76。委托代理人：轩辕华震，男，汉族，1975年2月21日出生，该公司职工。住所地：辽宁省鞍山市立山区正阳二街8栋3单元5层45号。上诉人姚年旺为与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2014）东民三初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人姚年旺委托代理人姚美凤，被上诉人鞍钢物业委托代理人郭鹑霄、轩辕华震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：姚年旺系鞍钢嘉园小区的业主，鞍钢物业系为该小区提供物业管理服务的物业公司。2012年9月，鞍钢物业鞍钢嘉园回迁楼小区业主委员会签订《鞍钢嘉园回迁楼物业管理服务合同》，约定：由鞍钢物业为鞍钢嘉园回迁楼小区提供物业服务。物业委托管理期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业费按建筑面积每月每平0.7元；电梯费2户／层／单元每月每户45元，3户／层／单元每月每户30元；业主与物业使用人应在每年的1月1日至1月31日向乙方交纳本年度的物业管理服务费。该合同第五章第十八条约定：业主及物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求其在30日内补交，超过30日将按照应缴金额的0.3%，按日加收滞纳金。另查，姚年旺在鞍钢物业服务小区内拥有住宅一处，面积为109.39平方米，姚年旺所住房屋为每层三户，2012年4月1日至2013年12月31日期间欠物业费1531.46元、电梯600元，共计2131.46元。原审法院认为：鞍钢物业与鞍钢嘉园回迁楼小区业主委员会签订的《鞍钢嘉园回迁楼物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按协议约定全面、认真履行各自义务。鞍钢物业按协议约定履行了物业服务与管理义务，姚年旺应按协议约定履行交纳物业费义务。故对鞍钢物业要求姚年旺支付拖欠的物业管理服务费、电梯费共计2131.46元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于鞍钢物业要求姚年旺给付滞纳金一节，因《鞍钢嘉园回迁楼物业管理服务合同》约定如姚年旺未交纳物业费应当给付鞍钢物业滞纳金，故对于鞍钢物业的该项诉讼主张，原审法院予以支持。关于鞍钢物业要求姚年旺给付滞纳金数额确定一节，因该滞纳金系违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对于姚年旺提出违约金过高，要求减少的诉讼主张，原审法院予以支持。关于滞纳金的确定一节，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因鞍钢物业未提供其实际损失的相关证据，故实际损失应为姚年旺拖欠物业费的利息，计算方式为以姚年旺未缴纳物业费的数额为本金，中国人民银行同期逾期贷款利率为利率，从姚年旺应当给付滞纳金之日起（2012年5月1日）计算至本判决确认给付之日止。故对于鞍钢物业主张的滞纳金未超过实际损失1.3倍的部份原审法院予以支持。关于姚年旺提出到目前为止，姚年旺还没有搬入该小区的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，姚年旺系小区业主，已经办理了入住手续，物业费的交纳与姚年旺是否实际居住房屋无关，根据上述法律规定，姚年旺提出没有搬入小区没有享受服务的抗辩理由，原审法院不予支持。关于姚年旺提出该小区居委会并没有通知姚年旺参加小区业主委员会选举、投票，作为业主对物业服务合同的订立一无所知。业主委员会是否符合“多过半”的法定人数选举产生一无所知，对于本案中的物业服务合同不予认可的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因鞍钢物业当庭提供的物业服务合同系与姚年旺居住小区业主委员会所签订的，对姚年旺具有约束力。姚年旺提出小区选举业委员会效力一节，因与本案无关，故对姚年旺的该项抗辩理由，原审法院不予支持。关于姚年旺提出该小区服务质量极差，我家窗外长期垃圾满地无人清理，物业不能只收费不服务，对物业公司人员是否具有专业职务资格一无所知，对物业公司人员资格条件，业主有知情权，要求物业提供证明的抗辩理由，因姚年旺未能向原审法院提供充分证据加以证明，故对姚年旺的该项抗辩理由，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、姚年旺于本判决生效之日起十日内给付鞍钢物业物业管理服务费1531.46元、电梯费600元，共计2131.46元。二、姚年旺于本判决生效之日起十日内向鞍钢物业支付拖欠物业服务费的滞纳金（滞纳金为实际损失的1.3倍，实际损失的计算方式为：以1531.46元为本金，中国人民银行同期逾期贷款利率为利率，从2012年5月1日起计算至本判决确定给付之日止）。如果姚年旺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由姚年旺负担。上诉人姚年旺不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、鞍钢物业在未与姚年旺签订物业服务合同的前提下即开始收取物业费，鞍钢物业服务质量低劣，质价不相符，应当减少物业费。二、物业管理条例第四十七条“物业服务雇佣保安人员应当遵守国家有关规定。《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》：保安服务只能由公安机关审批和组建，其他任何单位不得擅自组成。作为业主，姚年旺有知情权，要求鞍钢物业出示保安人员和物业管理人员从业资格证书。三。鞍钢嘉园是以危房改造拆迁后建立的小区，按市政府规定，危房改造地区动迁户回迁后，免交电梯费。故鞍钢物业收取电梯费是违规收费。被上诉人鞍钢嘉园未作书面答辩，庭上辩称：姚年旺的上诉理由自相矛盾，既说没有签订物业合同，又说物业服务没有到位。关于姚年旺提出的垃圾问题，现已清理干净。没有及时清理的原因，是我们无法随时进入网点楼顶进行清理，我们对网点不收取物业费，也不进行服务。小区所谓的保安是秩序维护员，与保安不是一个概念。秩序维护员适用物业管理条例，我们的合同就是秩序维护员。对于电梯费问题，我方遵照的是物业服务合同。对于如何与开发商达成的意见我们不清楚。业主委员会曾去房产部门就电梯费进行咨询，也进行了答复，政府开发与开发商不一样。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是姚年旺是否需要交纳相关物业费及电梯费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，鞍钢物业与业主委员会签订的物业合同合法有效，该合同对姚年旺具有约束力，现鞍钢物业依约提供了物业服务，姚年旺应当按照合同约定交纳物业费及电梯费。原审判决并无不当本院予以维持。关于姚年旺提出物业清扫不及时，及保安人员不符合资质规定一节，首先，姚年旺不能提供有效证据证明鞍钢物业在卫生清扫方面存在问题。其次，物业服务是动态服务过程，且包含多项服务内容，姚年旺以某项服务在某时段内不符合标准而拒交物业费，显系不妥。关于保安人员资质一节，鞍钢物业已经做出解释，园区提供日常秩序维护的人员应称为秩序维护员，其适用物业服务的相关规定。故姚年旺的此项上诉理由，不具有事实及法律依据，本院不予支持。关于姚年旺提出鞍钢嘉园是以危房改造拆迁后建立的小区，按市政府规定，危房改造地区动迁户回迁后，免交电梯费一节，姚年旺未能出示具体相关文件，无法确定相关文件的具体规定及具体实施办法的情况下，鞍钢物业按照物业合同约定暂收电梯费并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚年旺负担。本判决为终审判决。审判长曾桂审判员戴艳丽代理审判员王瑶二○一五年二月六日书记员高佳辛辽宁省鞍山市中级人民法院判决稿纸签发：核稿：拟稿：辽宁省鞍山市中级人民法院民事调解书（2015）鞍民三终字第62号上诉人（原审被告）：姚年旺，男，汉族，1972年1月26日出生。住所地：鞍山市铁东区鞍钢嘉园6号楼7号。委托代理人：姚美凤，女，汉族，1967年11月1日出生。住所地：鞍山市铁东区卫钢街10栋西1单元1层3号。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，经理。委托代理人：郭鹑霄，男，汉族，1963年4月25日出生，该公司综合部部长。住所地：辽宁省鞍山市铁东区东山街17-3-3-76。委托代理人：轩辕华震，男，汉族，1975年2月21日出生，该公司职工。住所地：辽宁省鞍山市立山区正阳二街8栋3单元5层45号。案由：物业服务合同纠纷经审理查明：姚年旺系鞍钢嘉园小区的业主，鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司系为该小区提供物业管理服务的物业公司。2012年9月，鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司与鞍钢嘉园回迁楼小区业主委员会签订《鞍钢嘉园回迁楼物业管理服务合同》，约定：由鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司为鞍钢嘉园回迁楼小区提供物业服务。物业委托管理期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业费按建筑面积每月每平0.7元；电梯费2户／层／单元每月每户45元，3户／层／单元每月每户30元；业主与物业使用人应在每年的1月1日至1月31日向乙方交纳本年度的物业管理服务费。该合同第五章第十八条约定：业主及物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求其在30日内补交，超过30日将按照应缴金额的0.3%，按日加收滞纳金。另查，姚年旺在鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司服务小区内拥有住宅一处，面积为109.39平方米，姚年旺所住房屋为每层三户，2012年4月1日至2013年12月31日期间欠物业费1531.46元、电梯600元，共计2131.46元。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、姚年旺于2015年2月5日一次性给付鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司1600元（已履行完毕）；二、一审案件受理费25元，由鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司承担，二审案件受理费50元减半收取25元，由姚年旺承担（已履行完毕）。三、本案无其它纠葛。上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。审判长曾桂审判员戴艳丽代理审判员王瑶二○一五年二月五日书记员高佳辛