湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂咸安民初字第04326号原告湖北文德置业有限公司。住所地通山县通羊镇兴洋小区229号。法定代表人成良宇，公司董事长。委托代理人梅进白，湖北海舟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告吴婷婷。委托代理人袁雄茂，男，1965年2月21日出生，汉族。系被告吴婷婷的丈夫。委托权限：特别授权。被告任建申。委托代理人赵秋林，湖北宁华律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告袁华。原告湖北文德置业有限公司诉被告吴婷婷、任建申、袁华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李福坤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖北文德置业有限公司的委托代理人梅进白，被告吴婷婷的委托代理人袁雄茂，被告任建申的委托代理人赵秋林，被告袁华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北文德置业有限公司诉称：2012年6月9日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于咸宁市咸宁大道39号咸宁国际大厦五楼约1907平方米及一楼185平方米门面租赁给三被告商业使用，用于经营巴黎西餐厅。租赁合同约定房屋租赁期限为10年，年租金841920元，租赁期前三年租金不变，从第四年起每年租金按照5%上浮，双方还约定了违约责任等。合同签订后，三被告仅缴纳租金585000元，已拖欠租金达1098840元。原告认为被告未能按照合同约定支付租金构成严重违约，经多次催讨无果，故原告诉至本院，请求判令解除原被告签订的房屋租赁合同，退出承租的房屋，支付拖欠的租金1098840元（计算至2014年9月15日）和后期租金（从2014年9月16日至退房之日止）；支付约定违约金99334.5元（计算至第一次开庭时间即2014年11月20日止）；支付拖欠租金的利息损失；支付拖欠物业管理费37656元、电费12204元；本案诉讼费用由三被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件，以证明原告的身份情况。证据2、商品房预售许可证，以证明原告出租房屋的主体资格。证据3、租赁合同，以证明原被告之间的租赁关系、租金的支付方式、年租金为841920元以及违约责任与解除合同的条款。证据4、房租付款明细表、证明，以证明被告截止2014年7月6日共支付租金585000元。证据5、物业管理协议、物业费及电费拖欠明细表、收据，以证明三被告拖欠物业费37656元、电费12204元，已经由原告代扣代缴。证据6、告知函，以证明原告书面告知三被告严重拖欠租金，如不能支付租金则解除合同的事实。被告任建申辩称：对拖欠租金的事实无异议，对违约金的计算方法有异议，对原告变更要求解除合同的诉讼请求，事先不知。从2014年6月份至今的房屋租金按照股东协议约定由袁华承担，我与袁华签订了退伙协议，原告是知情的，故解除合同应与被告袁华协商，与第一、第二被告没有关系。被告吴婷婷辩称：我同意任建申的答辩意见，违约金计算不对，如电梯款未扣除，原告要求解除租赁合同事先不知，解除合同损失比较大，我不同意解除合同。2014年5月底被告的几个股东曾签订收购协议，且通知了原告，协议约定自2014年6月1日起，巴黎西餐厅由被告袁华经营，租金、水电费用由袁华承担。如果袁华同意解除合同的话我无异议，也请求法庭告知袁华解除合同面临的后果。被告吴婷婷、任建申为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、电梯合同书，以证明三被告装修巴黎西餐厅安装电梯和电梯费用285000元的事实。证据2、对账催款通知，以证明三被告还拖欠电梯款9000元的事实。被告袁华辩称：我认为原告应事先通知我，并且租金应该合理计算，我同意解除合同。被告袁华未向本院提交证据证明其抗辩主张。经庭审质证，被告吴婷婷、任建申对原告提交的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为合同租金结算应当扣除电梯费用；对证据4、5、6的真实性无异议。被告袁华对原告提交的证据没有发表质证意见。原告湖北文德置业有限公司对被告吴婷婷、任建申提交的证据1、2真实性无异议。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以采信。经审理查明：2011年6月4日，原告与被告吴婷婷、任建申、袁华签订了一份房屋租赁协议书，合同约定原告将其位于咸宁市咸宁大道39号咸宁国际大厦五楼约1907平方米及一楼185平方米门面租赁给三被告商业使用，用于经营巴黎西餐厅，租赁合同约定房屋租赁期限为10年，年租金841920元，租赁期前三年租金不变，从第四年起每年租金按照5%上浮。合同签订后，原告履行了房屋交付义务，三被告先后共给付租金585000元，至2014年9月15日止累计欠租金1098840元，原告催讨租金未果，为此诉至本院。同时查明：原被告签订的《房屋租赁协议书》第九条“购买电梯及安装费用甲、乙双方各承担一半，在乙方经营期间电梯的产权甲乙双方等份共有。如乙方不经营了，电梯产权无偿归甲方……甲方应出资金在第一年第三计租期和第二计租期分两次同等扣减”；第十条第一款约定“乙方逾期支付租金，除仍应补交拖欠租金外，并按每逾期一日，支付其逾期未付租金万分之二的滞纳金，但滞纳金总额不超过逾期未付租金的数额”；第十一条第三款第二项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除被合同，收回房屋……（2）乙方逾期支付租金超过60天的”。还查明：三被告租赁房屋经营巴黎西餐厅已于2014年5月1日起关门歇业至今，三被告欠原告租金从2013年3月开始拖欠，截止2014年9月15日共拖欠租金1098840元。庭审中，经原被告当庭确认被告支出的电梯及安装费用为285000元，原告为被告垫付的物业费为37656元，电费为12204元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照合同约定，被告欠付租金已逾一年之久，远超合同约定的60天，满足合同约定的解除条件，原告有权解除合同。故原告起诉要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋租赁协议书》解除后，被告应当将租赁物返还原告，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态，故原告起诉要求被告退出承租房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告将房屋租赁给被告经营，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，租金的标准为年租金841920元（即日租金为2037元），租金起算时间为2012年9月15日，合同解除前被告应支付租金，合同解除后应支付房屋占有使用费，房屋占有使用费标准可参考租金标准计算，原被告约定电梯及安装费用各承担一半，不违反法律规定，本院予以认可，故被告拖欠的租金应扣减电梯费用的一半即1098840元-（285000元÷2）=956430元。因被告未按照合同约定支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，给付逾期付款违约金，且双方约定的逾期付款违约金标准为逾期未付租金的日万分之二，不违反法律规定，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院予以支持，逾期付款违约金计算至第一次开庭之日止即2014年11月20日止，为第一年22146元［（841920元-585000元）×2／10000×（365天＋31天＋30天＋5天）=22146元］，第二年72573元［（841920元×2／10000×（365天＋31天＋30天＋5天）=72573元］，合计94719元。原告要求被告支付拖欠租金利息损失，不符合双方合同约定，且不具体明确，本院不予支持。原告要求三被告支付物业管理费和电费的诉讼请求，因被告对此无异议，且系原告代缴，故对此诉讼请求，本院予以支持。被告吴婷婷、任建申辩称根据三被告之间的退伙协议约定，从2014年6月1日以后的租金由袁华一人支付，系另一法律关系，本院在本案中不予处理，由当事人另行主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北文德置业有限公司与被告吴婷婷、任建申、袁华于2012年6月4日签订的《房屋租赁合同》。二、被告吴婷婷、任建申、袁华于本判决生效后十五日内将其承租的房屋（咸宁市咸宁大道39号咸宁国际大夏五楼约1907平方米及一楼185平方米门面）腾退交还给原告湖北文德置业有限公司。三、被告吴婷婷、任建申、袁华于本判决生效后十五日内支付拖欠的原告房屋租金956340元（截止2014年9月15日），并支付原告自2014年9月16日起至房屋实际腾退交还之日止的房屋租金及房屋占有使用费（租金和房屋占有使用费标准按日租金2037元计算）。四、被告吴婷婷、任建申、袁华于本判决生效后十五日内支付原告逾期付款违约金94719元。五、被告吴婷婷、任建申、袁华于本判决生效后十五日内支付原告代缴的物业管理费37656元、电费12204元。六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。款汇户名：咸宁市咸安区人民法院；开户行：交通银行咸宁分行；账号：423437100018010004851；汇款用途：×××的标的款。本案案件受理费7354元，由被告吴婷婷、任建申、袁华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17×××89-222。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李福坤二〇一五年三月十一日书记员  高 磊