内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2018）内0403民初2921号原告：任祥，男，1966年11月2日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：白树林，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。被告：赤峰华安房地产开发有限责任公司，住所地，赤峰市红山区五中街中段路南，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，内蒙古吉拓律师事务所律师。原告任祥与被告赤峰华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人白树林，被告华安公司的委托代理人王琳琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。任祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告交付元宝山区平庄博世园小区B4#住宅楼-3-3033号楼房，并为原告提供不动产登记证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2、请求依法判决被告立即支付原告逾期交房利息62057.16元，并要求利息计算至实际交付商品房之日止。3、请求依法判决被告立即支付原告逾期交房违约金15514.14元，并要求违约金计算至实际交付商品房之日止。4、请求依法判决被告立即给付原告购房发票。合计77571.30元。事实及理由：原告于2015年3月以289984元的价格购买了被告开发的元宝山区平庄博世园小区B4#-3-3033号房屋，2015年3月11日预付购房款150000元，2015年10月贷款140000元后交清全部房款。原、被告于2015年3月17日签订了商品房买卖合同，按合同约定被告应于2015年6月30日交付房屋，但至今仍未正式交付，亦未给原告出具购房款发票。根据合同约定，被告应向原告交付房屋、提供不动产登记证、住宅质量保证书、住宅使用说明书并赔偿原告利息及违约金。原告多次主张权利未果，无奈诉至法院，请求如前。华安公司辩称，1、涉案房屋是高杰、国树民、杨良胜借用华安公司资质，挂靠华安公司开发的，华安公司没有实际参与该项目不是商品房买卖合同权利义务的主体，故应依法追加高杰、国树民、杨良胜为本案共同被告。2、原告的房屋于2016年3月1日与博世园住宅项目部签订了博世园B3、B4住宅楼室内业主装潢协议，原告领取房屋钥匙进入房屋装修，涉案房屋已经实际处于原告控制下，房屋完成了交付，原告与被告通过现实交付、接收交付的双向行为变更了合同原约定的有关书面交房的约定，该变更不违反法律规定，属双方意思自治范畴，合法有效。3、原告于2015年10月办理完贷款，故原告主张自2015年7月1日起的逾期利息及违约金无事实依据及法律依据。综上，被告完成了实际交付义务，不应承担交付后的逾期利息及违约金。原告举证期限内提交如下证据：1．销售不动产统一发票1枚、抵押借款合同一份、商品房买卖合同一份、收据1枚，证明2015年3月原告从被告处以289984元购买了元宝山区平庄博世园小区B4-3-3033号房屋，原告于2015年3月11日预付购房款150000元，2015年10月贷款140000元向被告付清了全部购房款，原、被告于2015年3月17日签订了商品房买卖合同；根据合同约定被告应于2015年6月30日前向原告交房，逾期交房应支付原告已付款利息，利息自合同约定的应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，每日按商品房价款万分之0.5向原告支付违约金，被告在商品房交付时应书面通知原告办理房屋的交接手续，提供住宅质量保证书，住宅使用说明书并交接房屋钥匙，被告至今未履行上述义务，视为被告至今未对原告交房。合同亦对商品房权属登记进行了约定。2．博世园住宅楼室内业主装潢协议一份，证明签订装潢协议时，协议中明确写明被告不具备竣工验收条件，房屋实际应交付8把钥匙，领取一把装潢钥匙不视为被告对原告房屋的交付。3．2017年10月1日被告公司的通知一份，证明2017年10月1日，被告所售原告的楼房才供水供电，才能使用电梯，因此领取装潢钥匙也不具备装潢条件，不能视为法律意义上的交付。被告质证认为：证据1中的收据需回公司进行核实，因收据与发票的金额不一致。对证据1中其他证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，原、被告已经通过签订博世园B3、B4住宅楼室内业主装潢协议变更了合同原约定的有关书面通知交房及交房时间的约定，装潢协议签订的时间即为房屋交付的时间。对证据2的真实性没有异议，此协议恰恰能说明房屋已经实际处于原告的控制之下，交付房屋也是应业主装修要求。证据3的真实性需回公司进行核实，该通知中写明B3、B4栋房屋已经于2016年11月16日竣工验收交付使用，即使原告不认可领取装修钥匙签订装潢协议的时间为交付时间，但该通知已经写明2016年11月16日已经验收交付使用，原告看到了该通知应去项目部问一下房屋交付的事项，而不是一拖再拖，直至起诉都不去办理，明知可以交付而不去办理，责任不在被告，故B3、B4竣工验收后的逾期交房的利息及违约金不应由被告承担。被告举证期限内提交如下证据：1．B3、B4栋房屋室内业主装潢协议一份，证明涉案房屋已经于2016年3月1日完成了交付，原被告通过签订该协议变更原合同约定的书面通知交房及交房时间，装潢协议签订的时间为房屋交付时间。2．B4栋房屋建设工程竣工验收证明书一份、公告照片两枚，证明涉案房屋已经于2016年11月16日完成独栋竣工验收，被告公司当天发出公告通知房屋交付使用。原告质证认为：对证据1有异议，不是本人签订，实际领取房屋的钥匙的时间是2016年3月3日，从协议内容看能证明楼房不具备竣工验收条件，因此领取装潢钥匙不属于法律意义上的交付。证据2B4栋房屋建设工程竣工验收证明书一份有异议，该证据系复印件，B4栋楼房竣工验收不能证明原告的楼房具备交工的条件，小区是整体配套，不是单栋楼房竣工就可以交付，对公告照片有异议，原告没有看到过该照片，只是在2017年10月1日被告贴出通知后才知道相关内容，找被告交付房屋，被告一直未按合同约定交付。原、被告提交的证据能够证实购买涉案房屋及买卖合同中约定的违约条款、通知领取钥匙时间、竣工验收时间等，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。经审理查明，原告与被告2015年3月17日签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的××庄房一处，房屋总价289984元。合同第三条约定，“甲方于2015年6月30日前，将房屋交付乙方使用”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金”。合同第十一条约定，“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。第十二条约定，在整体小区综合验收后180天办结房屋权属转移登记。2015年3月11日原告交纳首付款150000元，2015年4月10日交清尾款149984元，原告于2016年3月3日领取房屋钥匙。现涉案房屋已经于2016年11月16日完成独栋竣工验收但未取得产权证书。本院认为，原告任祥与被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。原、被告在商品房买卖合同中约定了交房时间、交付方式、逾期交付应承担的违约金及利息。原告已经按约定履行了交清购房款的合同义务，被告华安公司应按约定交房，逾期交房应按约定给付利息。对双方争议的交房时间问题，原告自认已于2016年3月3日领取钥匙，可视为其对房屋的占有使用的时间，故对于原告主张的被告应赔偿其逾期交房利息损失的时间应为2015年7月1日起至2016年3月2日止，按合同约定予以赔偿。对于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……，”因双方在合同中已有明确约定，故对原告要求被告给付违约金的请求本院予以支持。根据双方合同约定，违约金支付时间应自2015年7月1日起计算至2016年3月2日止。现涉案房屋仅进行独栋验收，未进行整体验收，故对原告要求办理房屋权属转移登记的请求不予支持。被告应于交付房屋时向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向原告任祥支付逾期交房利息（自2015年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金289984元的利息，至2016年3月2日止）。二、被告赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向原告任祥支付逾期交房违约金（自2015年7月1日起按每日万分之0.5计算本金289984元的违约金，至2016年3月2日止）。三、被告赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决书生效后立即向原告出具购房发票并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1739元，由被告赤峰华安房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 史永峰人民陪审员 张晓波人民陪审员 任丽娜 二○一八年八月三十日书 记 员 宋立新