辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初8894号原告：沈阳福来居物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区方文路2号，统一社会信用代码912101037600974076。法定代表人：梁冬云，系该公司总���理。委托诉讼代理人：马砚，系该公司员工。委托诉讼代理人：高畅军，系该公司员工。被告：顾寅冬。原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告顾寅冬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，由本院代理审判员潘鸿飞独任审判，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告沈阳福来居物业管理有限公司委托诉讼代理人马砚，被告顾寅冬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳福来居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费4264元并承担违约责任；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2006年9月28���及2007年9月25日原告与辽宁晟益房屋开发有限公司分别签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费（0.8元/月平方米），缴费时间为每季度结束前十五日内交纳下季度物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日0.3%的标准向原告支付违约金。被告系上述物业的业主，物业面积130平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年12月22日至2017年5月22日的物业管理费4264元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，可被告却拒不履行自己的缴费义务，原告曾多次以多种形式向被告催交��业管理费，但其未予理睬，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支付原告的全部诉请。被告顾寅冬辩称，小区自2011年成立业主委员会，没有跟原告签订合同，不存在物业关系，起诉不合理，被告不应该缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、庭审中，原告提供前期物业管理服务协议一份，被告当庭表示上述协议中的签字是否为本人所签已想不起来了，并表示申请笔记鉴定，但庭后，被告顾寅冬提交书面材料，明确表示其撤销对于前期物业合同的笔记鉴定。现被告并未提供其他证据否定上述服务协议的相关内容���应承担举证不能的不利后果。故，本院对于该份证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈阳福来居物业管理有限公司成立于2004年6月30日，资质等级三级。2014年8月11日起，原告资质等级升级为二级。2006年9月28日原告与辽宁晟益房屋开发有限公司签订《御龙逸城一期前期物业服务合同》，负责管理御龙逸城一期建筑面积18.487万平方米前期物业。被告系位于沈阳市沈河区方文路街15-2号362，建筑面积为130㎡的房屋的业主，该房屋属于沈阳市御龙逸城一期。2010年10月9日，原告与被告顾寅冬签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所有并居住的沈河区方文路街15-2号362，建筑面积130平方米房屋进行物业服务，原告履行对于房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等义务，物业费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。协议自双方签字之日起生效，至业主大会召开（业主委员会成立）并与物业服务企业签订《物业管理服务委托合同》后废止。御龙逸城小区于2011年11月16日成立业主委员会，并至沈河区东陵街道办事处备案。业主委员会成立后未与原告签订《物业管理服务委托合同》。被告顾寅冬拖欠自2013年12月22起至2017年5月22日止，共计41个月期间的物业费。原告因此起诉到法院。庭审中，原告放弃要求被告承担违约责任的诉讼请求。本院认为，2010年10月9日，原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告顾寅冬签订《前期物业管理服务协议》，该协��系原、被告双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，且原告已按合同约定向被告履行物业服务义务，被告已接受该物业服务。因此，被告应当向原告缴纳物业服务费。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，被告所有的位于沈阳市沈河区方文路街15-2号362房屋，建筑面积130平方米，自2013年12月22起至2017年5月22日止，被告共计欠费41个月，故被告所欠原告物业费数额为4264元（0.8元/平方米.月×130平方米×41个月）。关于被告抗辩中标通知书中建筑面积与签订合同中约定的建筑面积不符，合同虚假问题。根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，但应当采用招投标的方式选聘具备相应资质的物业服务企业，违反该规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。现原告方对于被告所反映的问题未提供合理的解释，被告方可以要求行政机关予以处理。被告据此拒交物业费，缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务质量问题。通过原、被告双方当庭陈述，及我院现场勘验，被告所居住的御龙逸城小区内，存在门禁开放外来人员随意出入、园区栅栏及单元门损坏未能及时修理、多处管线裸露无人修理、地砖墙皮多处脱落、垃圾堆放等情形，原告履行物业服务确有瑕疵。根据收取费用与服务相适应的原则，原告要求被告全额支��物业费并不公平，本院认为应由被告按欠费金额的80%向原告缴纳物业服务费。故，本院对于被告应交物业费数额为3411元（4264元×80%）予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十四条、第四十二条、第五十七条，《物业服务企业资质管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告顾寅冬于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告沈阳福来居物业管理有限公司自2013年12月22起至2017年5月22日止期间的物业服务费3411元；二、驳回原告沈阳福来居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告顾寅冬未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元（原告预交，已减半收取），由被告顾寅冬承担。本判决为终审判决。代理审判员  潘鸿飞二〇一七年七月二十六日书 记 员  陈 曦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应���按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质��物业服务企业。第四十二条规定：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。《物业服务企业资质管理办法》第十九条规定：物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。