云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第75号上诉人（原审原告）赵敏芳，女，汉族，1971年3月2日出生。委托代理人李喆，云南鑫融律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）武桥友，男，汉族，1948年5月4日出生。委托代理人李艳莉，云南华度律师事务所律师。特别授权代理。上诉人赵敏芳因与被上诉人武桥友房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明以下法律事实：2013年10月11日，原告赵敏芳与被告武桥友签订《购房合同》，合同约定被告将其与武琴英、武莉英、方所美共同共有的坐落于宜良县汤池镇凤鸣村房屋（所有权证号963856）出售给原告，房屋总价格232000元，在合同签订前原告应向被告支付定金16万元，定金在原告付款时充抵房款，余款在房屋过户后一次性付清，被告在《购房合同》生效之日起20日将房屋交付给原告，原告协助被告办理权属登记手续，如因被告的过失及其他原因造成原告不能在实际交接之日起20天内取得房屋产权证书的，原告有权提出退房。《购房合同》还约定了双方其它权利和义务。合同签订当日，原告依约向被告支付了16万元，被告将房屋交给原告管理和使用，原告在管理和使用过程中对房屋进行了装修，并支付了物管费。之后，在双方办理房屋产权过户手续过程中，由于原属于宜良县管辖的汤池镇改由阳宗海风景名胜区管理委员会托管，原、被告未能在合同约定的期限内办理产权变更登记。原告遂于2014年9月23日将被告起诉至一审法院。另查明，2013年6月25日，武琴英、武莉英、方所美书面授权被告武桥友，委托武桥友办理转让本案所涉房屋及其相关事宜。本案所涉房屋原房屋所有权证号为963856号，因共有人武琴英、武莉英、方所美名字登记错误，于2014年10月22日进行变更登记，房产证号变更为宜良县房权证汤池镇字第201439**号。原告请求二审法院，请求：1、解除双方之间签订的《购房合同》；2、判令被告退还已经支付的购房款人民币113600元；3、判令被告双倍返还定金人民币92800元；4、判令被告赔偿原告装修款及物管费等费用共计81960元；5、诉讼费用由被告负担。根据上述确认事实，一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方于2013年10月11日自愿签订的《购房合同》系双方真实的意思表示，该合同合法有效。《购房合同》第��条约定：“自乙方（原告）实际接收房屋之日起，甲方（被告）协助乙方（原告）在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。”由此可见，办理房产过户手续应当是原告的义务，被告承担的是协助义务，而原告又不能提交证据证明一直未能办理房产过户手续是被告不履行协助义务所导致。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，应当由原告承担举证不能的法律后果。另外，在双方签订合同后，被告已依约将本案所涉房屋实际交付给原告管理使用，且根据一审法院所调取的证据，即宜良县住房和城乡建设局房产管理所出具的《情况说明》，现在本案所涉房屋只要办理了相关手续就能够办理房屋权属过户手续，即原、被告签订的《购房合同》能够继续履行，故对于原告要求解除《购房合同》的诉讼请求一审法院不予支持，对原告其它的诉讼请求一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告赵敏芳要求解除于2013年10月11日与被告武桥友签订的《购房合同》的诉讼请求及原告的其它诉讼请求。一审案件受理费5625元，由原告赵敏芳负担。一审判决宣判后，原审原告赵敏芳不服，向本院提起上诉，称：一、被上诉人作为出卖人的义务是将标的房屋交付给上诉人，并通过办理房屋产权过户手续的方式向上诉人转移标的房��的所有权，一审认定办理房产过户手续是上诉人的义务，属于错误认定当事人权利义务关系。二、一审错误分配双方当事人的举证责任，上诉人已经举证证明其履行了付款义务，而一审法院应举证证明其履行了办理房屋过户手续的义务，一审却错误的将该举证责任分配给上诉人。三、被上诉人仅持有房屋产权证书而缺失土地使用权证书，涉案合同第六条约定双方向土地管理部门办理房屋土地使用权变更登记手续，故上诉人的真实意思表示是购买房屋产权证及土地使用权证齐全的商品房性质的房屋，上诉人对涉案房屋土地使用权状况及产权完成不知情，涉案房屋不具有继续履行的可能性。四、被上诉人未在合理期限内履行过户义务，涉案合同符合法定及约定的解除条件。综上，请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人武桥友答辩称：一、涉案房屋属于集体土地，没有土地证，上诉人在购买涉案房屋时已经询问过相关部门，对涉案房屋的情况是知晓的。二、涉案房屋未能办理产权过户手续的原因系行政区划导致，且办理过户手续的主义务人是上诉人，被上诉人仅是协助义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回。二审中，上诉人未向本院提交新的证据材料。被上诉人向本院提交：情况说明，证明被上诉人于2013年9月将涉案房屋交付给上诉人，涉案合同是事后签订。上诉人质证认为，对情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被上诉人提交的该证据材料与本案没有关联性，不予确认。综合双方当事人对一审确认事实的意见，更正以下事实：一、涉案合同约定：被上诉人协助上诉人办��权属登记手续；二、上诉人向被上诉人支付的16万元购房款系分两次支付，2013年9月支付了10000元，签订合同当日支付150000元。二审经审理查明的其他法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。另确认：被上诉人明确陈述涉案房屋没有相应土地使用权证。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人的行为是否构成违约？涉案合同是否应当解除？本院认为，首先，双方签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。一、上诉人主张被上诉人拒不履行办理房屋过户手续的义务，构成违约。本院认为，该合同第六条明确约定，在合同生效之日起20日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权的登记手续，同时第九条约定，被上诉人协助上诉人在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，故从上述合同约定来看，被上诉人的义务是协助上诉人共同向房屋权属登记机关申请办理产权的过户手续，但上诉人并没有任何证据证明其向被上诉人进行过通知，但被上诉人拒绝履行过户义务的事实，相反，从昆明阳宗海风景区管理委员会城乡建设和交通运输局出具的《情况说明》来看，阳宗海管委会因行政区划的原因自2013年7月1日无法组织对管理区内房屋权属的登记工作，故涉案房屋未办理产权登记不是由于被上诉人不履行合同约定的义务，并不构成违约，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。二、上诉人还主张涉案合同第六条约定双方向土地管理部门办理房屋土地使用权变更登记手续，故上诉人的真实意思表示是购买房屋产权证及土地使用权证齐全的商品房性质的房屋，但被上诉���并没有涉案房屋土地使用权证，故涉案合同不具有继续履行的可能性。本院认为，登记在被上诉人名下的涉案产权证明确载明“房屋坐落于宜良县汤池镇凤鸣村，该房属房改房”，上诉人签订涉案合同应当尽到审慎的义务，应当知晓涉案房屋及土地的产权情况，宜良县住房和城乡建设局房产管理所出具的《情况说明》证实涉案房屋能够办理房屋产权证，故上诉人主张其不知晓涉案房屋没有土地证以及无法办理土地使用权证导致合同不能继续履行的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人赵敏芳的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案��受理费人民币5625元，由上诉人赵敏芳承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘昕光审 判 员  蔡 芸代理审判员  熊梓旭二〇一五年三月二十六日书 记 员  郭 涛