北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第06089号原告（反诉被告）赖x1，女，1986年10月5日出生。委托代理人陈朝阳，北京金尚律师事务所律师。被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄村。法定代表人乔正英，总经理。委托代理人刘铮，北京笑阳律师事务所律师。委托代理人闫振义，男，1968年7月14日出生，北京大洋路农副产品市场有限公司副经理。原告（反诉被告）赖x1（下称原告）与被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈朝阳，被告委托代理人闫振义、刘铮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告曾于2007年6月9日从他人手中承兑了大洋路市场调料区第x1号摊位（下称x1摊位），后又与被告签订了新的《场地租赁合同》，租期一年，到期续签。2014年4月1日，双方再次续签《场地租赁合同》，租期为2014年4月1日至2015年3月31日。之后，原告向被告支付了租赁保证金、租金等。原告在经营期间一直守法、诚信，效益一年比一年好，平均每月净收入3.5万余元。2014年5月30日，与原告相邻的x2号摊位因仇视原告家生意好而故意找茬，打伤了原告的父母。被告故意偏袒x2号摊主，强行要求原告与x2号摊主调解、不允许原告的父母起诉，原告当然不能同意被告提出的调解方案。2014年7月27日，被告工作人员强行将原告承租的x1号摊位锁门，禁止原告继续经营，造成原告摊位内的货物已经过了保质期或临近保质期。同时，被告还发通知禁止市场内的所有商户与原告进行交易。虽经原告苦苦哀求，被告依然蛮横，没有停止干扰原告合法经营的行为。原告认为被告的上述行为已经构成根本违约，为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求：判令解除双方之间的《场地租赁合同》；判令被告退还原告租赁保证金2000元；判令被告赔偿因锁门造成的货物过期或贬值损失2000元、经营损失240000元、摊位转让费损失150000元。被告辩称：原告所述有些不是事实。被告同意解除《场地租赁合同》，不同意退还租赁保证金、赔偿所谓的货物贬值及经营损失、摊位转让费损失。根据双方签订的租赁合同，承租人违约、违法给出租人造成经济损失的，出租人可在损失范围内，直接在保证金内予以扣除，现原告及亲属在市场内多次与其他摊主发生打架事件，扰乱了市场正常的经营秩序，给市场造成了损失，故租赁保证金不予退还。被告在租赁期间内从未干涉过原告的经营，相关货物也是原告自行控制的，即使有损失，也应由原告自行承担。原告所述的摊位转让费是尚未发生的，是否能转租还需要经过被告同意，受市场行情的影响，转让价格也无法确定，原告该项请求更是没有依据。被告反诉称：原告（包括与其共同经营的家庭成员）在承租x1号摊位期间，曾于2014年5月30日因琐事与对面x2号摊主发生纠纷并大打出手，造成了大量群众围观，影响恶劣，还给被告及调料厅200多名商户造成了重大的经济损失。后公安机关对双方进行了拘留处罚。事发后，被告本想依照合同约定与原告解除合同，但原告苦苦哀求，还向被告提交了书面保证一份，鉴于此，被告决定再给原告一次机会。同年7月27日，原告又在x2号摊位前因琐事挑衅打人，对方报警后公安机关再次介入，事态才有所平息。这次事件给市场造成的影响更为恶劣、损失更大。为了维护自身的利益，被告于2014年9月20日向原告发出了解除租赁合同的通告，并让其自行清退摊位存货、退出市场。原告非但不听劝告，反而迁怒于x2号摊主，于9月23日再次来到调料厅对x2号摊主蓄意报复，进行公开打砸。原告的上述行为不仅违约，而且违法，已经严重侵害了被告及所属商户的利益，故被告反诉请求判令：解除双方之间的《场地租赁合同》、原告清空承租摊位内的存物并退出市场、原告赔偿给市场造成的经济损失50000元。原告针对被告的反诉辩称：被告在反诉中陈述的事实纯属捏造，只同意解除《场地租赁合同》，其他反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明：2007年6月，原告自他人处受让了被告所管理的x1号摊位，2007年6月9日，原告向被告支付租赁保证金2000元，自此在该摊位经营多年。2014年4月1日，双方续签《场地租赁合同》，约定：原告继续承租x1号摊位（面积13.5平方米），租期一年，自2014年4月1日至2015年3月31日；租金按季预付，每季度5日前支付下季度租金4320元；承租人支付租赁保证金2000元，租赁期内，如果承租人发生欠付租金及各项费用，或者违约、违法给出租人造成经济损失的，出租人可在拖欠金额或造成损失的范围内，直接在保证金内予以扣除，否则，本合同期满或解除后，出租人应将租赁保证金全部退还；出租人在经营过程中被新闻媒体曝光、违反市场规章制度，严重违法或被行政机关进行处罚给出租人造成损失或影响出租人名誉时，应当承担赔偿责任，出租人有权将其清退出市场，租金、押金不予退还，一切损失承租人自行承担。原告已将租金交至2014年9月30日。经营期间，原告之父赖x2、之母伊x于2014年5月30日因琐事与对面x2号摊主王×、李x发生纠纷，伊x与李x互殴，王×对赖x2、伊x进行了殴打，均造成了不同程度的伤害，北京市公安局朝阳分局分别对伊x、李x、王×进行了行政处罚。同年7月，原告之夫因琐事与李x在市场内再次发生冲突，北京市公安局朝阳分局十八里店派出所民警接警后至现场对双方进行了调解。同年9月20日，被告以在x1号摊位栅栏上张贴《通告》的形式向原告通知：“大洋路市场调料厅x1号因违反市场规定，不服从市场管理，经市场研究决定自2014年9月20日起，将此摊位收回。特此通告”。同年9月23日，原告前往x2号摊位进行了打砸，十八里店派出所民警接警后至现场进行了调解。现x1号摊位已被被告上锁，摊位内尚有原告所留货物。庭审中，原告提交2014年11月20日左右拍摄的x1号摊位外部照片，欲证明被告将该摊位持续上锁。被告对该份证据的真实性予以认可，但称是在2014年9月20日张贴《通告》时上的锁，并非同年7月27日。原告提交原告、原告之夫与被告工作人员的录音谈话若干，欲证明被告强迫要求原告交出《场地租赁合同》、保证金收据，要求解除合同，并强迫其与x2号摊主和解，因原告未同意和解方案还禁止市场内其他商户与原告交易并要求原告搬走等。被告认可确实派工作人员与原告夫妇商谈过如何解决与x2号摊主的问题，但不认可该组证据的证明目的。原告提交《通知》一份，欲证明因原告不同意市场调解，被告禁止市场其他商户给原告及x2号摊位提供货源，原告称该《通知》系其自垃圾桶中捡得。被告称该《通知》上并未有被告单位公章且有涂改痕迹，对其真实性及证明目的均不认可。原告提交其自行制作的2014年4-6月份商品销售记录（“大洋路市场销售信誉单”）、出库单、入库单等，欲证明其经营状况及损失数额，原告称其月均营利30000元，被告给其造成了8个月的经营损失240000元。被告对该组证据的真实性及证明目的均不认可。被告提交其在市场内张贴《经营管理规定》的照片，欲证明原告的上述打架行为违反了市场相关管理规定。原告称没有看到过该规定，对该份证据不予认可。被告提交原告于2014年6月5日书写的《保证书》，欲证明原告在第一次打架事件后曾保证以后不会发生类似事件，否则愿意接受市场的任何处理。原告认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，称其是在被告胁迫下才这么写的。被告提交其自行制作的三次打架事件对商户经营造成影响的“调查情况说明”，欲证明原告的行为给市场及商户均造成了恶劣影响及损失。被告对该份证据的真实性及证明目的均不认可。经被告申请，证人王×到庭欲证明：其与原告、原告家人在市场内三次纠纷事件的经过；因为该事件市场欲将x2号摊位收回，经双方恳求并达成口头和解协议、保证以后不再发生类似事件后市场才同意继续经营，但原告却在2014年9月5日准备签书面和解协议时临时反悔等。原告对该份证人证言的真实性、关联性及证明目的均不认可。上述事实，有《场地租赁合同》、《收据》、《行政处罚决定书》、询问笔录、报警记录、工作记录、当事人提交的上述证据、当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行己方义务。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间的《场地租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。在该合同履行期内，双方均要求解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，被告应将原告所支付的租赁保证金予以返还，原告应将所租的x1号摊位腾空并返还给被告，关于原告要求被告返还租赁保证金2000元的诉讼请求及被告要求原告清退x1号摊位的反诉请求，本院均予支持。被告对此虽持异议，但根据双方在租赁合同中关于租赁保证金条款的约定，被告并未提供有效证据证明原告存在欠付租金或违约、违法给出租人造成经济损失等可不予退还保证金的情形，故本院对其异议不予采信。关于原告所主张的货物过期或贬值损失、经营损失及摊位转让费损失，原告虽称有上述损失，但未提供有效证据证明该些损失的实际存在，且被告对此亦不认可，故本院对此难以采信，关于其该些诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿给市场造成损失的反诉请求，被告亦未提供有效证据证明该损失的实际存在，关于其该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赖x1与被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司于二○一四年四月一日签订的《场地租赁合同》；二、原告（反诉被告）赖x1于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区大洋路农副产品市场调料区x1号摊位腾空并交还给被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司，被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司对此负有协助义务；三、被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赖x1返还租赁保证金二千元；四、驳回原告（反诉被告）赖x1的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3605元，由原告（反诉被告）赖x1负担3000元（已交纳），由被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司负担605元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）北京大洋路农副产品市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 吴 玲二〇一五年三月十日书 记 员 韦冠鹏