海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民二终字第5号上诉人（原审被告、反诉原告）三亚峻铵物业服务有限公司。法定代表人屈云水。委托代理人李志前。被上诉人（原审原告、反诉被告）五指山三元置业有限公司。法定代表人杨宏富。委托代理人石少军。委托代理人黎良柏。上诉人三亚峻铵物业服务有限公司（以下简称峻铵物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日立案受理后依法组成合议庭，于2015年3月20日在本院公开开庭审理了本案。上诉人峻铵物业公司的委托代理人李志前，被上诉人五指山三元置业有限公司（以下简称三元置业公司）的委托代理人石少军、黎良柏到庭参加诉讼。现已审理终结。原审法院审理查明，2010年8月19日，三元置业公司与峻铵物业公司签订《前期物业服务委托合同（天元花园）》，合同约定：三元置业公司委托峻铵物业公司对天元花园小区提供前期物业管理服务，峻铵物业公司按水、电部门实际收取的水电费标准向业主收取水电费，不得擅自提高收费标准，否则视为违约；小区内的水电费用由三元置业公司先行向水电管理部门垫付，峻铵物业公司在三元置业公司缴付后五日内向三元置业公司支付垫付的费用，未及时足额支付的，峻铵物业公司按日向三元置业公司支付未付款5‰的违约金；合同履行期间峻铵物业公司提供的服务达不到合同约定的，三元置业公司有权要求峻铵物业公司限期整改，整改后仍不符合要求的，三元置业公司有权终止合同等。合同签订后，峻铵物业公司依约对天元花园小区提供物业管理服务。2011年4月21日，三元置业公司与峻铵物业公司签订《天元花园前期物业服务补充协议》，协议第四条约定：“委托合同中第三十八条关于‘前期开办费’应解释为因天元花园小区正在建设，物业公共部位和公共设施设备不够完善配套，甲方为了弥补其不足，保证小区物业管理的正常运行，给予乙方的经营补助。此补助从2011年8月开始改为每年支付一次。每次支付前，由甲方对乙方的物业服务质量进行综合考评，并召集本小区业主进行评议。若甲方考评达到合格并且业主满意率达到60%以上，甲方应在考评结果公布后3个工作日内将补助款支付给乙方。若考评达不到此标准，此补助甲方有权不予支付。如甲方同意乙方限期整改且在规定期限内整改合格，合同继续履行。如在规定期限内整改仍不合格，则合同终止。”第六条约定：“甲方为乙方现行垫付的水电费，乙方必须在合同约定的期限内支付给甲方，该费用不得挪用和拖欠。如挪用或拖欠，乙方除按合同约定向甲方交纳滞纳金外，甲方有权解除合同。”2013年9月17日，三元置业公司与峻铵物业公司签订《前期物业服务协议主要补充条款》。主要补充条款第一条约定：“关于物业费的交纳，原协议中每年甲方支付给乙方的十万元补助的规定从今日起取消。自本补充协议签订之日起，甲方承建的房屋竣工并取得《消防验收合格证》和《房屋质量验收合格证》后，其尚未售出的空置房由甲方按照现行物业收费标准的80％交纳给乙方。鉴于目前公司工程建设的实际情况，在部分楼座尚未取得上述两证前，自2013年10月1日起甲方凡未售出的空置房，按照上述标准向乙方交纳物业费。”第二条约定：“甲方暂时先行支付给乙方人民币十万元用于物业员工节前工资发放，此款从甲方应交给乙方的物业费中扣减。”从2011年12月至2014年3月，三元置业公司垫付的水电费为256275.21元，峻铵物业公司违约金为309389.51元。截止2014年5月6日，经三元置业公司总经理石少军确认天元花园开发完工未出售的房屋为377套，面积为33555.55平方米。从2013年10月1日至2014年6月30日，三元置业公司已开发完工未出售的房屋应按80%交纳的物业管理费为296723.54元。天元花园小区1号楼一至二层按80%交纳的物业管理费为10197.5元。天元花园三家股东房屋按80%交纳的物业管理费为9608.16元。三元置业公司认为峻铵物业公司违反约定拖欠水电费，故提起诉讼，请求依法判令：1.解除三元置业公司与峻铵物业公司签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》；2.峻铵物业公司向三元置业公司支付水电费256275.21元，违约金309389.51元，合计565664.72元；3.诉讼费用由峻铵物业公司负担。峻铵物业公司认为三元置业公司拖欠物业服务费，损害了其权益，故提起反诉，请求依法判令：1.三元置业公司向峻铵物业公司支付物业服务费1055539.6元；2.三元置业公司向峻铵物业公司支付违约金602530.85元；3.诉讼费用由三元置业公司负担。以上事实，有三元置业公司提交的证据：《前期物业服务委托合同（天元花园）》、《关于限期整改物业服务质量的通知》、《物业整改报告》、《天元花园前期物业服务补充协议》、《前期物业服务补充协议主要补充条款》、《五指山三元置业有限公司付款申请书》、《收据》（峻铵物业公司，编号：1821787）、《物业公司欠交水电费及违约金明细表》、《2011年1-12月，物业公司用水、电情况及原告支付水、电费相关凭证》、《2012年1-12月，物业公司用水、电情况及原告支付水、电费相关凭证》、《2013年1-12月，物业公司用水、电情况及原告支付水、电费相关凭证》、《2014年1-4月，物业公司用水、电情况及原告支付水、电费相关凭证》、《物业服务企业资质证书》（峻铵物业公司）、《物业管理服务整改方案》、《关于解除的通知》、《关于加强小区安全防护的通知》、《五指山三元置业有限公司与三亚峻铵物业服务公司往来款项抵账付款的协议》、《天元花园物业服务检查表》（2份）、《物业部收发文记录》、《2012年物业公司物品领用表》、《照片》（4张）、《海南省建筑工程竣工验收备案证》（备案号2014-10、11、15）、《收据》、《五指山天元花园物业管理方案》，有峻铵物业公司提交的证据：《前期物业服务委托合同（天元花园）》、《天元花园前期物业服务补充协议》、《前期物业服务协议主要补充条款》、《物业公司水电费使用情况表》、《收款收据》（4份）、《五指山市物价局关于水费调整的通知》、《五指山市物价局关于调整城市自来水价格的通知》、《照片》（8张）、《前期物业备案年审表》、《天元花园小区内已开发未出售房屋列表》、《收款收据》（14份）、《五指山三元置业有限公司管理人员通讯录》、《欠缴物业费情况列表、违约金计算表》、《入户通知书》（17份）等证据证明，及当事人陈述和庭审笔录佐证，足资认定。原审法院审理认为，三元置业公司与峻铵物业公司签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》、《天元花园前期物业服务补充协议》、《前期物业服务协议主要补充条款》均为双方当事人的真实意思表示，三份协议均未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。一、针对本诉原告三元置业公司的诉求。根据双方签订的《天元花园前期物业服务补充协议》第六条关于“甲方为乙方先行垫付的水、电费，乙方必须在合同约定的期限内支付给甲方，该费用不得挪用和拖欠。如挪用或拖欠，乙方除按合同约定向甲方交纳滞纳金外，甲方有权解除合同”的约定，峻铵物业公司在合同履行过程中，未能在合同约定的期限内将三元置业公司垫付的水、电费支付给三元置业公司，现三元置业公司请求解除合同理由充分，应予支持。三元置业公司主张峻铵物业公司在物业管理过程中存在管理不善且经整改亦无法达到合同要求，但三元置业公司并没有提供相应证据予以证明，故对三元置业公司的该主张本院不予采纳。峻铵物业公司认为其未向三元置业公司支付其垫付的水电费是行使对三元置业公司拖欠物业服务费的抗辩权，并不构成违约。但根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，三元置业公司与峻铵物业公司之间的合同是已成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。三元置业公司与峻铵物业公司在合同中已经约定了合同解除的条件，双方当事人应遵守该约定，故对峻铵物业公司的辩解不予采纳。三元置业公司诉请要求峻铵物业公司支付截止2014年3月31日止拖欠的水、电费256275.21元，违约金309389.51元，合计565664.72元。峻铵物业公司对此并无异议，本院予以支持。二、针对反诉原告峻铵物业公司的诉求。峻铵物业公司认为三元置业公司从2010年9月1日起至起诉时没有向其交纳物业管理费，故要求三元置业公司支付从2010年9月1日起至2014年6月30日止的物业服务费1055539.6元，违约金602530.85元。根据三元置业公司与峻铵物业公司签订的合同，并没有2013年10月1日前三元置业公司应向峻铵物业公司支付物业管理费的约定，峻铵物业公司亦没有提供相应的证据证明，故对峻铵物业公司请求2013年10月1日前的物业管理费的主张本院不予支持。2013年10月1日至2014年6月30日，三元置业公司所欠缴的物业管理费为：已开发完未出售房屋的物业管理费296723.54元（按物业管理费标准的80%计算），1号楼一至二层的物业管理费为10197.5元（按物业管理费标准的80%计算），合计307116.02元；违约金为290606.53元（计算至2014年6月30日）。以上物业管理费及违约金共计597722.55元。峻铵物业公司主张天元花园三家股东房屋的物业管理费及违约金应由三元置业公司负担，但这三套房屋均已售出，已在三家股东名下，因此该三套房屋的物业管理费及违约金应由三家股东自己负担，峻铵物业公司要求三元置业公司负担理由不充分，证据不足。根据峻铵物业公司与三元置业公司签订的《前期物业服务协议主要补充条款》第二条的约定，峻铵物业公司应收的物业管理费中还应扣除峻铵物业公司借三元置业公司的100000元，故三元置业公司应支付给峻铵物业公司的物业管理费及违约金为497722.55元。综上，峻铵物业公司应支付给三元置业公司的水电费及违约金为565664.72元，三元置业公司应支付给峻铵物业公司的物业管理费及违约金为497722.55元，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，三元置业公司与峻铵物业公司之间的债务可以互相抵扣，经抵扣后峻铵物业公司还应再支付给三元置业公司67942.17元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告五指山三元置业有限公司与被告三亚峻铵物业服务有限公司于2010年8月19日签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》；二、被告三亚峻铵物业服务有限公司应于本判决书生效之日起支付拖欠的水电费及违约金67942.17元给原告五指山三元置业有限公司；三、驳回反诉原告三亚峻铵物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费9457元及反诉费19723元，由被告三亚峻铵物业服务有限公司负担。上诉人峻铵物业公司上诉称，一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定2013年10月1日前三元置业公司无需向峻铵物业公司支付物业管理费是完全错误的。三元置业公司与峻铵物业公司于2010年8月19日签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》中，对物业基本情况、服务内容、项目和价款等进行了详细约定：其中物业总面积为132156.99平方米，包括已售和未售的房屋等建筑物。双方对物业管理各项费用在物业合同第六条中进行了详细约定。显然，上述约定中，包含自物业合同签订之日起，三元置业公司没有售出房屋的物业管理费用。至于2013年9月17日双方签订的《前期物业服务协议主要补充条款》，不过是将三元置业公司的物业管理费用下调至80%而已，并不构成2013年10月1日前三元置业公司不交物业管理费的依据。2.一审判决认定峻铵物业公司存在违约行为是错误的。一审判决以峻铵物业公司没有按照约定向三元置业公司支付水电费为由，认定峻铵物业公司存在违约行为，判决峻铵物业公司向三元置业公司支付违约金309389.5l元，并判决解除双方签订的物业合同。这个认定是完全错误的。首先，三元置业公司和峻铵物业公司之间互负到期债务，而且按照双方付款的顺序，应当是三元置业公司首先违约。其次，三元置业公司拖欠峻铵物业公司的物业管理费远远大于峻铵物业公司拖欠三元置业公司的水电费。再次，双方在过去的实际经营过程中，一直是通过充抵的方式，对双方之间的债权债务进行结算。因此，在双方互负到期债务的情况下，一审判决认定峻铵物业公司违约，具备解除物业合同的条件，是完全错误的。3.一审判决认定的违约金额畸高，与法律规定不符。物业合同中约定，如果峻铵物业公司不按时向三元置业公司支付水电费，则按照应付款额每日千分之五向其支付违约金，即年化利率达180%，违约金计算比例高出中国人民银行公布的年贷款利率（6%）的30倍。这种违约金的约定，竟然得到一审判决的支持，于法无据。二、一审判决适用法律不当。一审判决认定事实错误，必然导致适用法律错误。如，解除合同的条件不成就，由于其错误认定，导致其认为解除合同的条件成就，错误适用法律，判决解除合法成立有效的物业合同。再如，本案是物业合同纠纷，国家、最高人民法院和海南省的相关立法也是审理和判决的依据，但是该等法律一审判决均未涉及，显然是片面的。三、三元置业公司蔑视法律，严重侵害峻铵物业公司的合法权益。2014年8月1日，本案尚在一审审理过程中，三元置业公司蔑视法律和法庭，将峻铵物业公司工作人员驱逐出工作地点，将峻铵物业公司的物业收费系统和其他财务抢走。三元置业公司的行为导致峻铵物业公司不能正常经营，应收未收的债权达60余万元不能收回（截至2014年7月31日），严重侵犯了峻铵物业公司的办公秩序和合法权益。峻铵物业公司保留进一步追究三元置业公司法律责任的权利。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，严重侵害了峻铵物业公司的合法权益，故依法提出上诉，请求依法判令：l.撤销五指山市人民法院（2014）五民初字第157号民事判决；2.支持峻铵物业公司一审的诉讼请求；3.驳回三元置业公司一审的诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用由三元置业公司负担。被上诉人三元置业公司以一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，实体处理公正，应予以维持；上诉人峻铵物业公司的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，依法应予以驳回为由，作出书面答辩。二审期间，峻铵物业公司提交了2份证据：音频光盘一张、视频光盘一张。音频光盘记录的内容为：2014年5月6日峻铵物业公司的法定代表人屈云水与三元置业公司的总经理石少军的谈话内容，拟证明三元置业公司承认愿意向峻铵物业公司支付未销售物业的物业服务费，并愿意代峻铵物业公司向天元花园小区的业主追收欠缴的物业服务费。由于该音频证据在一审开庭前已经存在，不属于法律规定的新的证据，故本院对该音频证据不予采信。视频光盘记录的内容为：2014年9月10日峻铵物业公司向五指山市公安局报警后在天元花园小区大门外峻铵物业公司与三元置业公司交涉的场景，拟证明三元置业公司强行阻止峻铵物业公司正常经营的行为严重违法，给峻铵物业公司造成了重大经济损失。虽该视频证据虽然产生于一审庭审后，但拟证明的内容与本案没有关联，故本院对该证据不予采信。经审理查明，二审查明的事实及采信的证据与海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第157号民事判决查明的事实及采信的证据一致，本院予以确认。本院另查明，《前期物业服务委托合同（天元花园）》第六条约定了天元花园小区各项物业服务收费标准，物业服务费按物业建筑面积计收，其中住宅（不带电梯）的收费标准为0.8元/㎡·月，住宅（带电梯）的收费标准为1.3元/㎡·月。第七条第三款约定：物业服务费及相关代缴费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前交清相关费用，履行交纳义务。第三十条约定：甲方、业主及物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按日向乙方支付未付款5‰的违约金。以上事实有双方提交的证据《前期物业服务委托合同（天元花园）》予以证明，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1.《前期物业服务委托合同（天元花园）》的解除条件是否成就；2.峻铵物业公司诉请三元置业公司全额支付2010年9月1日起至2013年10月1日止已竣工但尚未出售房屋物业服务费及违约金是否有事实根据和法律依据；3.双方约定的违约金是否过高;4.原审是否存在程序违法。一、关于《前期物业服务委托合同（天元花园）》的解除条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，三元置业公司与峻铵物业公司签订的《天元花园前期物业服务补充协议》的第六条对合同解除条件进行了约定，即：“甲方为乙方先行垫付的水、电费，乙方必须在合同约定的期限内支付给甲方，该费用不得挪用和拖欠。如挪用或拖欠，乙方除按合同约定向甲方交纳滞纳金外，甲方有权解除合同。”在合同履行过程中，峻铵物业公司累计拖欠三元置业公司垫付的水、电费合计256275.21元，合同解除的条件已经成就。现三元置业公司请求解除合同理由充分，应予支持。峻铵物业公司主张双方互负到期债务，债务应当相互抵扣。但双方签订的合同中并没有关于到期债务相互抵扣的约定，故对峻铵物业公司的该主张，本院不予支持。原审法院判决解除双方签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》正确，应予维持。二、关于峻铵公司诉请三元置业公司全额支付2010年9月1日起至2013年10月1日止已竣工但尚未出售房屋物业服务费及违约金是否有事实根据和法律依据的问题。中华人民共和国国务院于2003年6月8日颁布、2003年9月1日实施的《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《海南经济特区物业管理条例》第四十条第一款规定：“已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。”根据上述法规的规定，已竣工但尚未出售房屋应当由建设单位全额交纳物业服务费。本案中，双方于2014年5月6日对已竣工但尚未出售房屋的空置时间和面积作了确认，但对2010年9月1日至2013年9月30日期间已竣工但尚未出售房屋是否应当交纳物业服务费存在争议。双方签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》的第三十条约定：“甲方、业主及物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按日向乙方支付未付款5‰的违约金”，该条明确约定了三元置业公司应当按第六条、第七条的约定向峻铵物业公司交纳物业管理费，且约定了未按时足额交纳物业服务费用时违约金的计算方法。即使双方合同中没有约定已竣工但尚未出售房屋是否应当交纳物业管理费，但依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定和《海南经济特区物业管理条例》第四十条第一款的规定，三元置业公司也应当向峻铵物业公司交纳已竣工但尚未出售房屋的物业服务费。因此，峻铵物业公司诉请三元置业公司全额支付自2010年9月1日起至2013年10月1日止已竣工但尚未出售房屋的物业服务费有事实根据、合同依据和法律依据，应予支持。2013年10月1日以后的已竣工但尚未出售房屋的物业服务费，因双方在《前期物业服务协议主要补充条款》中明确约定新的物业服务费收取标准，该约定未违反法律法规的禁止性规定，应予准许。三元置业公司主张其依《前期物业服务委托合同（天元花园）》第三十八条的约定每年支付峻铵物业公司的前期开办费100000元即为物业服务费。但双方签订的《天元花园前期物业服务补充协议》第四条对开办费作了明确的解释，即“‘前期开办费’应解释为‘因天元花园小区正在建设，物业公共部位和公共设施设备不够完善配套，甲方为了弥补其不足，保证小区物业管理的正常运行，给予乙方的经营补助’”。因此，该100000元应理解为经营补助，而非物业服务费，故对三元置业公司关于前期开办费即为物业服务费的主张，本院不予支持。原审法院认定三元置业公司不应当支付2010年9月1日起至2013年10月1日止已竣工但尚未出售房屋的物业服务费，属认定事实错误和适用法律错误，应予纠正。三、关于违约金是否过高的问题。庭审中，峻铵物业公司主张违约金过高，三元置业公司主张违约金应按双方的约定计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，三元置业公司与峻铵物业公司签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方在该合同中的第三十条和第三十四条对拖欠物业服务费和拖欠水电费的违约金计算方法作出了明确约定，即按日向对方支付未付款的5‰作为违约金。约定违约金的目的是为了鼓励守约行为和惩罚违约行为，该约定体现了合同双方当事人的意思自治，约束合同双方当事人，对合同双方当事人而言是对等和公平的。故对峻铵物业公司关于违约金过高的主张，本院不予采纳。四、关于峻铵物业公司拖欠三元置业公司的水电费本金、违约金数额和三元置业公司拖欠峻铵物业公司的物业服务费的本金、违约金数额问题。峻铵物业公司拖欠三元置业公司的水电费本金、违约金属违约行为，三元置业公司请求支付拖欠的水电费和违约金有事实根据和法律依据，应予支持。经庭审双方确认，截止2014年3月31日，峻铵物业公司拖欠三元置业公司的水电费本金为255938.22元，按双方约定的违约金计算方法，违约金为354250.7元（详见三元置业公司提交的违约金计算明细表）。但三元置业公司在一审请求的水电费本金为256275.21元，超出实际所欠水电费本金336.99元，超出部分本院不予支持。三元置业公司请求的违约金为309389.51元，未超过按双方约定的违约金计算方法计算出的违约金，本院予以照准。水电费本金和违约金合计565327.73元。三元置业公司拖欠峻铵物业公司的物业服务费属违约行为，峻铵物业公司请求三元置业公司支付拖欠的物业服务费本金和违约金有事实根据和法律依据，应予支持。二审庭审中，三元置业公司对峻铵物业公司统计的已竣工但尚未出售房屋的套数和面积没有异议。2010年9月1日至2013年9月30日已竣工但尚未出售的房屋为303套，面积为29109.51平方米，按物业收费标准应交纳物业服务费为543679.65元，违约金为853314.44元（详见峻铵物业公司提交的表一）；2013年10月1日至2014年6月30日已竣工但尚未出售的房屋为371套，面积为33555.55平方米，按物业收费标准的80%计应交纳物业服务费为296753.54元，违约金为222542.66元（详见峻铵物业公司提交的表二）；2010年9月1日起至2013年9月30日止房屋出售给业主前空置房屋的套数为482套，面积为35626.6平方米，按物业收费标准应交纳物业费为140862.2元，违约金为75765.54元（详见峻铵物业公司提交的表三）；天元花园小区1号楼一至二层2010年9月1日至2013年9月30日按物业服务收费标准应交纳物业服务费为52403.84元，违约金为194156.23元（详见峻铵物业公司提交的表四）；天元花园小区1号楼一至二层2013年10月1日至2014年6月30日按物业服务收费标准80%计收应交纳物业服务费为10197.52元，违约金为9942.57元（详见峻铵物业公司提交的表五）；三家股东的物业服务费应由三家股东各自交纳。以上物业服务费合计1043896.75元，违约金合计1355721.44元。峻铵物业公司反诉请求三元公司支付物业服务费1055539.6元，其请求数额超过应收物业服务费11642.85元，超过部分本院不予支持。峻铵物业公司反诉请求三元公司支付违约金602530.85元，其请求的数额没有超过依双方约定的计算方法计算出的违约金数额，本院予以照准。三元置业公司应支付给峻铵物业公司的物业服务费和违约金为1646427.6元。因《前期物业服务委托合同（天元花园）》已被解除，双方互负到期债务可以相互抵扣。抵扣峻铵物业公司应当支付给三元置业公司的水电费本金和违约金565327.73元及三元置业公司先行支付给峻铵物业公司的100000元后，三元置业公司还须支付给峻铵物业公司981099.87元。五、关于原审是否程序违法的问题。峻铵物业公司主张，在双方均没有请求的情况下，原审法院对三元置业公司与峻铵物业公司之间的100000元借款进行了处理，属程序违法。2013年9月17日三元置业公司与峻铵物业公司签订的《前期物业服务主要补充条款》的第二条约定：“甲方暂时先行支付给乙方人民币十万元用于物业员工节前工资发放，此款从甲方应交给乙方的物业费中扣减。”首先，对该款项的性质的理解存在歧义。《前期物业服务主要补充条款》对该款项的表述为“甲方暂时先行支付给乙方人民币十万元……”，而非表述为“甲方借给乙方十万元”，因此该款项可以理解为预付款而非借款。其次，该款项不仅与本案物业合同纠纷紧密关联，而且约定了应当从三元置业公司支付给峻铵物业公司的物业服务费中扣除。原审法院对该款项一并处理不仅符合双方的合同约定，而且有利于节约双方的诉讼成本及司法资源，原审法院的做法并无不当。综上所述，原审法院判决解除双方签订的《前期物业服务委托合同（天元花园）》正确，应予维持；但认定部分事实不清，部分适用法律和实体处理不当，依法应予纠正。上诉人峻铵物业公司请求被上诉人三元置业公司支付拖欠的物业服务费和违约金有充分的事实根据和法律依据，上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第二款，《海南经济特区物业管理条例》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决如下：一、维持海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第157号民事判决第一项，即：解除原告五指山三元置业有限公司与被告三亚峻铵物业服务有限公司于2010年8月19日签订的《天元花园前期物业服务委托合同》；二、撤销海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第157号民事判决第二项，即：被告三亚峻铵物业服务有限公司应于本判决书生效之日起支付拖欠的水电费及违约金67942.17元给原告五指山三元置业有限公司；三、撤销海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第157号民事判决第三项，即：驳回反诉原告三亚峻铵物业服务有限公司的诉讼请求；四、被上诉人五指山三元置业有限公司应在本判决生效之日起10日内向上诉人三亚峻铵物业服务有限公司支付物业服务费和违约金人民币981099.87元；五、驳回上诉人三亚峻铵物业服务有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9457元，由上诉人三亚峻铵物业服务有限公司负担。一审反诉案件受理费减半收取人民币9861.5元，由被上诉人五指山三元置业有限公司负担。二审案件受理费人民币19723元由被上诉人五指山三元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 彬审 判 员  李福星代理审判员  李丹丹二〇一五年三月二十五日书 记 员  陈 伟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《海南经济特区物业管理条例》第四十条已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；但建设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：◊1◊原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《诉讼费用交纳办法》第十八条被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。审核：林彬撰稿：李福星校对：陈伟印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年3月25日印制（共印20份）