云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昭中民三终字第10号上诉人(原审被告)周家权，男，汉族，生于1941年2月13日，云南省威信县人，住威信县，农民。委托代理人赵文，云南意衡（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宗大英，女，汉族，生于1962年5月13日，云南省威信县人，住威信县，农民。上诉人周家权因与被上诉人宗大英确认合同有效纠纷一案，不服威信县人民法院（2014）威民初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人法院经审理确认的事实：1984年，被告周家权以2,300元价格购买了威信县长安镇安稳村草子坡村民小组（当时为生产队）的烤房和回房各两幢（石木结构瓦房）。被告于1986年将其中的1幢烤房和1幢回房以1,900元出卖给原告，原告遂入住该房屋，并将烤房改造与回房同高便于使用。1998年，原告和其丈夫相继外出，2008年春，因原告所购房屋无人居住存在安全隐患，安稳村“三合一”干部罗强勇遂通知原告家人排除隐患，原告之弟宗大松便将该房屋拆除，并将所拆的木料、瓦片等材料运走，只剩下部分墙体。2011年，被告之子周道友将该房屋的宅基地进行整理，并于2012年栽种庄稼，双方为此发生纠纷。原审人民法院审理认为，原告主张其以1900元价款购买了被告向安稳村草子坡集体（生产队）购买的两幢烤烟房和两幢回房中的1幢烤烟房和1幢回房，并于1986年起入住使用，双方的房屋买卖合同成立且合法有效，请求本院确认双方的房屋买卖合同有效。本案中双方所争议的房屋虽然是被告向生产队购买，被告认为是原告向其借住该房屋，双方不存在房屋买卖关系，但被告认可原告于1986年入住该房屋并对其中的烤烟房进行改造，亦认可原告之弟宗大松拆除该房屋的事实，只是认为宗大松拆除房屋的时间是2005年而不是2008年，按被告所认为原告拆除房屋的时间计算，也是近二十年，原告对其中的烤烟房进行改造及原告之弟宗大松拆除该房屋时，原告均未提出异议，直到2011年被告才将该房屋的宅基地进行整理并于2012年栽种庄稼，原告虽未提供与被告之间的房屋买卖协议及相关付款依据，但根据威信县国土资源局工作人员询问周家权、周道友父子的笔录及原告提供的其余证据，能证明原告1986年以1,900元向被告购买1幢烤烟房和1幢回房及原告购房后将烤烟房改造与回房的高度一致进行使用到2008年拆除的事实，说明被告已将房屋交付原告，据此认定双方的房屋买卖关系的合同成立；由于原告所购买的房屋系被告向集体购买，未办理产权登记是历史原因及相关法律、法规未规定对农村物权进行登记的原因所造成，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故认定原、被告之间的房屋买卖合同有效，依法对原告的诉讼请求依法应予以支持。被告认为双方争议的房屋是原告向其借住，因未提供充分证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条；《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：原告宗大英1986年向被告周家权购买的1幢烤烟房和1幢回房的房屋买卖合同有效。案件受理费500元，减半收取250元，由被告周家权负担。周家权不服一审判决，提起上诉称：1、上诉人周家权仅只是将房屋借被上诉人居住，不存在买卖的事实；2、威信县国土资源局工作人员询问周家权、周道友的笔录取证程序不合法，存在诱导性调查，不能作为定案依据；3、被上诉人居住房屋必须是改造后才能居住，且被上诉人撤除房屋时，上诉人远在广洲不知道房屋被撤一事；4、被上诉人于2006年才取得威信县长安镇安稳村草子坡村民小组的村民资格，在1986年时，并不属于安稳村民小组成员，依照《土地管理法》的规定，该房屋不能转让给其他村民小组成员，故一审法院存在适用法律错误。被上诉人宗大英作了服判的答辩。本案在二审审理过程中，上诉人除对一审认定的被上诉人宗大英于1986年以1900.00元购买上诉人的1幢烤房回房的事实有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：争议房屋是买卖还是借用？针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：争议房屋是买卖还是借用。上诉人周家权认为双方不存在买卖关系。在一审审理期间，提交了如下证据：1、收条复印件一份，证明周家权购买烤烟房和地基花去人民币2300.00元。2、调查胡志阶的笔录复印件一份[并说明系（2014）昭中行初字第1号案即周家权起诉威信县人民政府及第三人宗大英一案中威信县国土资源局提交]，该证据予证明与原告提交的胡志阶的书面证言前后不符，存在矛盾。以上两份证据经质证，宗大英一方认为是复印件，对真实性不予认可。被上诉人宗大英对其的主张提交了如下证据：1、原告户口簿及身份证原件，证明原告的主体资格。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告提供的户口簿反而证明了原告是2006年7月28日才迁到草子坡村民小组的，原告之前并不是草子坡村民小组的村民。2、申请本院调取威信县国土资源局询问周家权、周道友父子的笔录，证明双方争议房屋系被告周家权以1,900元款卖给原告的。经质证，原告均无异议；被告认为询问周家权、周道友父子的笔录中有部分内容是真实的，但有部分内容不真实，不排除被询问人受到调查人员的诱导性询问，询问周家权的笔录出现了卖房屋和是否付房租两个概念，询问人员是从双方有买卖关系进行调查，其主观目的就带有诱导性；周家权的证言真实反映双方谈过买卖房屋，但没有达成交易；周道友的证言证实了原告是暂时居住，土地仍然是被告方的。3、胡志阶的书面证言一份，证明原告方买卖房屋的事实。经质证，被告认为该证人未出庭，对真实性不予认可。4、申请证人胡某、黄某、宗某出庭作证，证明原告向被告购房时该三证人在场的事实；胡某证实：周家权卖了一幢（一间）烤烟房和一幢（两间）回房给宗大英，价格是1,900元，双方买卖房屋的时间记不起了，他当时是草子坡生产队下组的组长，双方是如何协商的不清楚，他只是在支付购房款时在场，购房款是宗大英付给周家权的，付款的地点在双方买卖的房屋里，当时宗大英已住进该房屋，付款时没有写协议，也没有出具收条。当时是谁叫他作为见证人及有某，因时间长已记不清了。黄某证实：宗大英向周家权买的房屋是他去改造的，当时他还没有结婚，他只是听说房屋是宗大英买的。宗某证实：在她十五、六岁时，一天下午放学时看见宗大英数了1,900元钱给周家权，当时听周围的人说他们双方买卖房屋，由于当时她年纪小，对在场的很多人都不认识，不清楚有某，付钱地点就在宗大英买的房屋里。宗大松证实：他是原告宗大英的弟弟。宗大英外出打工时叫他的老人去帮宗大英看守房屋，看守到2007年就回家了。2008年春节，安稳村治保主任罗强勇通知他，说宗大英的房子不安全，他就去把房屋拆了，拆后只剩下石墙，石墙尖子都拆平的。经质证，被上诉人宗大英对以上四位证人的证言均无异议；上诉人周家权认为胡某的证言不真实，因胡某证实其记不清买房时间，且证实宗大英先居住后购买的事实与宗大英之前的陈述不符；认为黄某是听宗大英说买房，而不是亲眼所见，对黄某证实其为宗大英改造房屋的事实予以认可，但认为不能证明双方的买房行为；对宗某的证实，认为不客观真实，因其证实已记不起双方交易时间，但又记得自己的年龄，在问话过程中先前说的与之后说的有改口的情况；对宗大松证实拆除房屋的事实予以认可，但对拆除房屋的时间不认可，认为房屋是2005年拆除的。在二审审理期间，上诉人周家权的代理人向本院提交了一盘光碟，以证明胡聪贵系被上诉人宗大英花了200元请他作证，因在一审出庭作证时，胡聪贵未带身份证原件，没有作为证人出庭作证，故其的该证据不作为新证据使用。综上所述，上诉人周家权针对自己的主张提交了反驳的证据，但其提交的证据系复印件，被上诉人宗大英不予认可，经一审法院从威信县国土资源局调取周家权、周道友父子的笔录，二人认可房屋系周家权以1900.00元卖给宗大英，且宗大英列举的证人也证实了该事实。被上诉人周家权认为争议房屋不存在买卖关系，但未能举证予以证明，故其的该主张不能成立。本院认为，上诉人周家权于1986年将其购买的其中的1幢烤房和回房以1900.00元出卖给被上诉人宗大英，并已实际履行。该协议是双方的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定该协议是合法有效的。对合法有效的协议双方应诚实守信自觉遵守。上诉人周家权主张该案中威信县国土资源局在调查取证时有诱供的行为，未能举证予以证明，且除了当事人本人的陈述还有其他证人的证实相互印证，故上诉人的该上诉主张不能成立；另上诉人周家权主张本案适用法律错误，被上诉人宗大英在购买上诉人周家权的房屋时，虽与周家权不是同一集经济组织成员，但之后迁入该地，成为该集体经济组织成员，故一审法院适用法律并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500.00元，由上诉人周家权负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘金福审判员  赵 群审判员  周严惠二〇一五年三月十六日书记员  陈 松