安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）寿民二初字第00584号原告：杨传好，男，1961年12月8日出生，汉族，农民，住安徽省寿县。委托代理人：万会昌，安徽舜耕山律师事务所律师。委托代理人：张岩，安徽舜耕山律师事务所律师。被告：邱传奇，男，1964年12月9日出生，汉族，居民，住安徽省寿县。委托代理人：邹超，安徽滨阳律师事务所律师。本院于2015年8月10日立案受理了原告杨传好诉被告邱传奇确认合同无效纠纷一案，依法由审判员张薇适用简易程序，于2015年9月21日公开开庭进行了审理，原告杨传好及其委托代理人万会昌，被告邱传奇委托代理人邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨传好诉称：1998年，原告自筹资金在位于寿县寿春镇东关村中心路西侧村民承包耕地上建设三层楼房一幢并建有院落及小型住房。2005年5月18日，原被告双方签订一份售房协议。协议约定：原告将上述三层楼房及后院附属住房以596000元价格出售给被告，同时约定房款未付清之前该处房屋的所有权仍归原告所有。该房所占用的土地系村民承包耕地，涉案房屋的建房行为及出售行为均违反了国家的强制性、禁止性规定，应属于无效协议范畴。现原告具状诉请：1、确认原被告双方2005年5月28日签订的售房协议无效（经当庭对双方当事人询问，售房协议的签订时间是2005年5月18日，诉状写成28日属笔误）；2、被告承担本案全部诉讼费用。基于以上诉请，杨传好向本院提交以下证据：1、杨传好身份证复印件，意在证明：杨传好身份及杨传好系寿县东关村村民。2、邱传奇的户籍信息，意在证明：邱传奇身份及邱传奇系城市居民，到农村购买房屋违反了法律的禁止性规定。3、售房协议、建设征（拨）土地协议书、领条、征地花名册，意在证明：原被告之间存在买卖合同关系；原告出售的房屋在寿县寿春镇东关村境内且房屋是原告住宅房；诉争房屋占用的土地是东关村村民承包的耕地，村委会作为征地主体，违反了法律的强制性规定。4、寿县寿春镇人民政府企业办公室证明一份，意在证明：涉案房屋所占用的土地是东关村村民承包的耕地。邱传奇辩称：售房协议是原被告双方真实意思表示，不违反法律规定，且房产已办理了过户手续；原告诉称售房协议无效理由不能成立，该协议具有法律效力；诉争房屋现已被寿县人民政府依法征收，并已拆除，诉争标的物已不存在；原告起诉已逾诉讼时效。综上，驳回杨传好的诉讼请求。邱传奇为支持其辩解，向本院提交如下证据：1、邱传奇身份证复印件，意在证明：邱传奇身份；2、2005年5月18日杨传好与邱传奇签订的售房协议、房地产权证，意在证明：售房协议的签订是双方真实意思表示，具有法律效力，且已履行完毕；邱传奇已实际取得涉案房屋的所有权。3、寿县人民政府房屋征收补偿决定书（寿政征补（2015）14号）、寿县国有土地房屋征收补偿协议书（寿县征协（2015）05号），意在证明：涉案土地是国有土地，并非是集体经济组织承包的耕地；涉案土地上的房屋已被征收拆除，标的物已不存在。邱传奇对杨传好所举证据发表如下质证意见：对原告所举证据1，无异议；对证据2中证明邱传奇身份无异议，但异议邱传奇购买杨传好的房屋并非是其宅基上的房屋，邱传奇购房没有违反法律的禁止性规定；对证据3中售房协议的真实性无异议，但异议该涉案房屋所占用的土地位于寿县二水厂西边，不能达到证明该综土地是东关村村民承包的耕地，且该综土地现已变更为国有土地；对证据4，异议与本案涉案房屋无关联性，同时也不能达到证明该证据中所讲的房屋就是诉争房屋，且涉案土地现已变更为国有性质。杨传好对邱传奇所举证据发表如下质证意见：对被告所举证据1，无异议；对证据2，售房协议的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为涉案房屋是建在东关村村民承包耕地上，且被告是城市居民，购买农村房屋违反了法律的禁止性规定；对证据3真实性无异议，但认为该两份证据不能反映涉案房屋位置及涉案房屋所建土地性质。经庭审举证、质证，本院对涉案证据作如下认证：原、被告所举证据1，双方互无异议，本院予以认定；原告所举证据2、结合被告所举证据3及原告当庭陈述（卖给邱传奇的房屋已被拆迁了），原告所诉涉案房屋与被告所举证据3所涉及到的房屋位置一致，位于寿县寿蔡路北侧，系商业用房，从被告提供的证据3中可以看出涉案房屋所占用的土地性质系国有性质，且现该处房屋已被征收拆迁，故本院对原告举证证明该涉案土地系东关村村民承包耕地的证明目的不予认定，杨传好与邱传奇之间的售房协议没有违反法律的禁止性规定；原告所举证据3中的售房协议，被告对其真实性无异议；其中的建设征（拨）土地协议书中第四条约定：被征地块四至，东以路为界，边长73米，南以出路为界，边长40.3米，西以耕地为界，边长74.5米，北以耕地为界，边长45.8米。详见征（拨）土地地形书，并以图纸界线、尺寸、面积为准。但原告并未向法院提供征（拨）土地地形书及图纸，同时从征地付款清册可以看出被征地户共计四人，该协议书涉及到的土地四至边界是否与本案涉案土地存在一致性，原告未能举出确凿证据予以证实，故本院对原告所举证据3中的售房协议予以认定，对建设征（拨）土地协议书、领条、征地花名册所要达到的证明目的不予采纳；原告所举证据4，系寿县寿春镇人民政府企业办公室出具，其中作出了“该服务部所有产权属股东私人所有”的内容表述，因不动产物权的设立应当依照法律规定登记，故寿春镇人民政府企业办公室并没有出具产权归属的相应质资，其证明内容不合法，故本院不予认定。被告所举证据2，系双方签订，有双方亲笔签字，对售房坐落位置、价款、付款方式、产权归属、边界划分、违约责任均做了约定，意思表示真实，且已经办理了产权过户登记手续，根据不动产物权归属以不动产登记为准，故本院对该售房协议的有效予以认定，且涉案房屋现已被征迁拆除，原告当庭认可，标的物不存在，故本院对原告的质证意见不予采纳。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：邱传奇因住房之需向杨传好商议购房，2005年5月18日，杨传好与邱传奇以吴长志为中间人签订售房协议，杨传好将位于寿县寿春镇南门外寿蔡路北侧一处坐南朝北砖混结构三层住房，以价格596000元卖给邱传奇，双方签字捺印，并且杨传好与邱传奇已经办理了该处房产的过户登记手续，涉案房产已属于邱传奇所有。2015年9月18日，寿县房屋征收补偿办公室与邱传奇签订了寿县国有土地上房屋征收补偿协议（寿县征协（2015）05号），其中协议六约定：乙方（邱传奇）于2015年9月18日搬迁完毕，将房屋交付于甲方（寿县房屋征收补偿办公室），杨传好当庭陈述涉案房屋已被拆迁。2015年8月10日，杨传好诉至本院，要求确认2005年5月18日与邱传奇签订的售房协议无效。本院认为：合同自双方当事人在合同上签名、盖章后成立并生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，杨传好与邱传奇在售房协议上签名捺印，合同签订后，杨传好将涉案房屋交于邱传奇居住使用，并且将房屋产权过户登记到邱传奇名下，合同生效。杨传好诉请其与邱传奇签订的售房协议违反了法律的禁止性规定，认为当时卖给邱传奇的涉案房屋涉及土地性质属于东关村集体经济组织所有，要求确认双方签订的售房协议无效，但杨传好并未向法院提供涉案土地性质属于东关村集体经济组织所有的确凿证据，应承担因举证不能所造成的不利后果。且诉争标的物，现已被征收拆迁，不复存在。故本院对杨传好提出的双方2005年5月18日签订的售房协议无效的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨传好的诉讼请求。案件受理费9760元，减半收取计4880元由杨传好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 张 薇二〇一五年十月二十三日书记员 薛礼正附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产权物的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。