海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初255号 原告：刘悦，女，1993年6月26日出生，汉族，住海南省澄迈县。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：马家礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 原告刘悦与被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月23日及2018年7月9日公开开庭进行了审理。原告刘悦，被告的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据购房合同规定时限立即为原告办理不动产登记证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2015年12月1日起至实际办理不动产登记证书为止，每日按已付房价款490886元的万分之一支付）；3.判令被告承担本案的诉讼费由。事实和理由：原、被告双方于2013年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定被告应当于2015年11月30日之前为原告办理房屋所有权证。然而直到2018年1月12日过后773天，被告仍然未为原告办理房屋所有权证，并未支付违约金。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告自身合法权益，特诉至法院。 被告信伟公司辩称，一、涉案房屋至今未能办理权属证书，是因政府部门拖延验收等不可抗力导致，不应由被告承担责任。2013年11月15日，被告即通知澄迈县建设工程质量安全监督站参与2013年11月30日的涉案项目竣工验收，但是澄迈县建设工程质量安全监督站在参与验收后直至2018年3月8日才出具《海南省澄迈县建筑工程档案预验收合格证（证号：2018-016号）》，致使项目综合验收和房屋权属证书办理迟延至今。前述因政府部门原因导致房屋权属证书办理迟延的时间，不应由被告承担逾期办证责任。二、涉案房屋办理权属证书的期限应当自涉案房屋实际交付之日起计算。根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”，而涉案房屋实际交付时间并不是合同约定的交房时间，交房时间我方以列表向法庭提交。因此，涉案房屋办理权属证书的期限应当自涉案房屋实际交付之日起计算。三、退一步讲，即便计算违约金，合同约定的违约金明显高于实际损失，请求法院依法调低。根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，显然存在逾期办证，但并未给原告造成实际损失，合同约定的违约金明显高于实际损失，请求法院依法调低。 经审理查明，原、被告双方于2013年5月5日签订《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇C11栋2层201号房，建筑面积84.77平方米，房屋总价款490886元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。《合同》签订后，原、被告又签订《室内装修委托协议》，由原告委托被告处理房屋装修相关事宜，并就工期、价款、违约责任及其他权利义务进行了约定。 另查，原告已支付了全部购房款490886元，2014年5月29日缴纳房屋契税4908.86元，2014年6月2日支付专项维修基金5093.4元及办证费300.07元。原、被告均认可涉案房屋（装修后）实际交付时间为2014年6月2日。 再查，2016年6月30日，澄迈县人民政府发布澄府【2016】46号《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月30日起，县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。 以上事实，有原告提交的《合同》、购房发票、税收完税证明、收据等证据材料，本院调取的《关于实施不动产统一登记的通告》以及当事人陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《合同》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认为有效合同，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点是：1、被告是否应为原告办理不动产权证。2、被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准。 一、被告是否应为原告办理不动产权证。根据《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......”，鉴于目前政府已实行不动产权统一登记，办理不动产权证，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，因此被告协助原告办证的义务也应随国家政策变化为协助原告办理不动产权证。原告已依约付清了全部购房款，支付了税费，并向被告支付了维修基金、办证费用等代收费，被告有义务为原告办理涉案房屋的不动产权证，故原告请求被告办理不动产权证，理由正当，应予支持。但涉案房屋所在项目至今未办理房屋所有权首次登记，尚不具备办理不动产权证的条件，被告应待条件具备后为原告办理。 二、被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准。《合同》第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。原告认为该条款中“房屋交付之日”应理解为合同约定的交房之日，主张被告应自合同约定的交房时间即2013年11月30日后的730日内办理涉案房产的不动产权证，逾期办证之日即为2015年12月1日。本院认为，对“房屋交付之日”，从合同约定的文意以及商品房办证的交易习惯审查，应为实际交付房屋之日。本案中，被告于2014年12月13日将房屋交付给原告，但被告直至本案法庭辩论终结之日（2018年7月9日）仍未为原告办理权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩涉案房屋至今未能办理权属证书，是因政府部门拖延验收等不可抗力导致，被告提交的建筑工程竣工验收监督通知书、单位（子单位）工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建筑工程档案预验收合格证不能充分证明其主张，对被告的抗辩意见，本院不予采信。关于违约金的计算问题，因澄迈县实行不动产统一登记制度后，自2016年6月30日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，因此违约金的起算时间应考虑到合同对土地使用权证办理期限的约定，认定为自办理土地使用权证期满即2016年11月28日（2014年6月2日的房屋交付之日起730日＋180日）的次日2016年11月29日起算。关于违约金的截止时间问题，因法庭辩论终结后被告是否违约尚未可知，本院认为违约金应暂计至法庭辩论终结之日即2018年7月9日。关于违约金的计算标准，原告主张违约金按日万分之一计算不存在过高情形，被告辩称违约金明显高于实际损失，请求法院依法调低，本院不予采纳。综上，被告应自2016年11月29日起，以原告已付房款490886元为基数，每日按万分之一向原告支付逾期办证违约金至2018年7月9日，即被告应向原告支付逾期办证违约金28864元（490886元×0.1‰×588天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南信伟实业有限公司应于本判决生效且具备不动产权证办理条件后三十日内，为原告刘悦办理位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇C11栋2层201号房屋的不动产权证； 二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘悦逾期办证违约金28864元； 三、驳回原告刘悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费749元（原告已预交），由原告刘悦负担179元，由被告海南信伟实业有限公司负担570元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 芳 审 判 员  刘 洋 审 判 员  杜迎风 二〇一八年八月二十八日 法官助理  温 健 书 记 员  劳振德 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。