上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2427号上诉人（原审原告）庞昕。上诉人（原审原告）陈锐。上列两上诉人的共同委托代理人秦桢凯，上海新望闻达律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托代理人卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海锐丰投资管理有限公司。法定代表人张卫平。委托代理人蔡钦光。委托代理人李德权，上海海德安达律师事务所律师。上诉人庞昕、陈锐因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人庞昕及其与上诉人陈锐之共同委托代理人秦桢凯、卢平建，被上诉人上海锐丰投资管理有限公司（以下简称锐丰公司）之委托代理人蔡钦光、李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，庞昕、陈锐系母子关系。2011年11月4日，庞昕作为买受方（乙方），案外人张新春、张弛作为出卖方（甲方），锐丰公司作为居间方（丙方），三方签署一份《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款人民币（以下币种均为人民币）365万元，向丙方支付意向金2万元；该房已设立抵押，抵押权人为镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司，贷款余额约100万元；首期房价款100万元（甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款5万元）；100万元付清，甲方名义之抵押登记（若有）已经注销后三个工作日内，应赴房地产交易中心办理送件手续，待取得收件收据后，当日内由乙方向甲方支付265万元；房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后七日内，对该地产验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款5万元；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至20万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管；待双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；双方同意在签订本协议后25日内共同赴丙方处签订买卖合同；甲、乙双方应于签订买卖合同或类似合同当日，分别按照本协议约定房价款的1%各自支付丙方佣金，且同意丙方可从任何款项中扣收。2011年11月5日，锐丰公司向上海市虹口区房地产交易中心（以下简称虹口房产交易中心）查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司抵押（以下简称镇江抵押），债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”当日的系争房屋权利限制状况信息载明：“江苏省常熟市人民法院司法查封（以下简称常熟查封），限制起始日期2011年10月12日，预计结束日期2013年10月12日。”2011年11月18日，锐丰公司再次向虹口房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“镇江抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”当日，系争房屋无权利限制状况记载。2011年11月24日，张新春、张弛作为出卖方（甲方），2011年11月25日，庞昕、陈锐作为买受方（乙方）签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过锐丰公司第十六分公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的四达路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积109.87平方米，转让价款310万元；双方确认在2012年1月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条载明：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，双方同意自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，按乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款20%，甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款（一）中约定：本次交易甲乙双方所产生的税、费均由乙方承担；甲、乙双方任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议）履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。该合同附件三付款协议约定：甲、乙双方签订本合同当日内，乙方直接向甲方支付部分首期房价款32万元，本合同签订前乙方已支付定金2万元（包含由锐丰公司代为保管或由甲方直接收取）亦转为首期房价款；若由锐丰公司保管的，则继续保管；乙方于2011年12月2日直接支付给甲方第二笔首付款45万元，于2011年12月7日直接支付给甲方第三笔首付款85万元，于2011年12月30日直接支付给甲方第四笔首付款100万元，以上各项共同构成全额首期房价款264万元；甲方确认，全额首期房价款将专项用于付款协议所述用途（但在锐丰公司已实际保管该房地产权证原件的情况下，乙方同意锐丰公司可应甲方请求将原定金转化的部分首期房价款转付甲方）；待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款或由锐丰公司提取代为保管的首期房价款并陪同甲方，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方），从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交锐丰公司保管，并由锐丰公司代为办理抵押注销手续；待甲、乙双方签订本合同且该房地产上设定之抵押登记已经注销后5个工作日内，甲、乙双方亲自或委托锐丰公司赴虹口房产交易中心申请办理产权过户手续（送件），取得收件收据后当日内，乙方应自行支付给甲方第二期房价款41万元；待甲方收到第二期房价款后二日内，甲、乙双方应对该房地产验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，结清所有水电煤，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方尾款5万元。该合同附件五载明的抵押情况为：见付款协议。2011年11月25日，张新春、张弛作为出卖方（甲方），庞昕、陈锐作为买受方（乙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：乙方于甲、乙双方签订买卖合同后于2011年12月7日当日向甲方支付装修补偿款55万元；甲方收到上述款项后出具收款凭证。2011年11月5日，庞昕、陈锐向锐丰公司业务员鲍俊支付定金2万元。之后，庞昕、陈锐分别于2011年11月25日、11月26日、12月1日、12月2日、12月5日向鲍俊支付购房款30万元、2万元、45万元、4万元、140万元。上述款项庞昕、陈锐或现金付给鲍俊，或付至鲍俊银行账户，并由鲍俊转付给出售方。2011年12月28日，庞昕、陈锐转账支付鲍俊购房款100万元。2012年1月10日，鲍俊退还给庞昕、陈锐100万元。2011年11月30日，庞昕、陈锐支付锐丰公司中介服务费57，050元。2012年1月11日，庞昕代表买受方，张弛代表出卖方签订《房屋交接书（买卖）》，载明：买受方经过验收，认为符合双方签订的房地产买卖合同规定的交付条件，同意接收；在交房同时，出卖方一并将一张门卡和三把钥匙交给买受方；截止交房当天，买受方已支付出售方房款223万元，尚余房款142万元。2012年2月3日，庞昕、陈锐向虹口房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行抵押（以下简称渣打抵押），债权数额140万元，核准日期2009年10月26日，注记信息：2011年7月22日该抵押被登记注销；镇江抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”2012年5月14日，锐丰公司向虹口房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“渣打抵押，债权数额140万元，核准日期2009年10月26日，注记信息被划掉；镇江抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”当日的系争房屋权利限制状况信息载明：“限制方式：正式查封，限制人：镇江市丹徒区人民法院，限制起始日期2012年2月13日，预计结束日期2014年2月13日；限制方式：轮候查封，限制人：镇江市丹徒区人民法院，限制起始日期2012年2月13日，预计结束日期2014年2月13日；限制方式：轮候查封，限制人：上海市虹口区人民法院，限制起始日期2012年4月11日，预计结束日期2014年4月11日。”2012年6月，庞昕、陈锐向原审法院提起诉讼［案号为（2012）虹民三（民）初字第1501号］，要求解除其与张新春、张弛签订的《上海市房地产买卖合同》，要求张新春、张弛退还庞昕、陈锐所付房款223万元并支付62万元赔偿金，并要求锐丰公司对上述两项付款义务承担连带清偿责任。2013年3月25日，原审法院对该案作出一审判决：1、解除庞昕、陈锐与张新春、张弛及锐丰公司于2011年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、庞昕、陈锐返还张新春、张弛系争房屋的门卡一张和钥匙三把；3、张新春、张弛返还庞昕、陈锐购房款223万元；4、张新春、张弛支付庞昕、陈锐解除合同的赔偿金62万元。2013年5月，庞昕、陈锐向原审法院申请执行，经执行，庞昕、陈锐获得系争房屋拍卖款389，071.30元。因张新春、张弛无其他财产可供执行，原审法院于2014年3月4日裁定终结（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决中余额2，495，928.70元及相应利息产生的该次执行程序。2014年1月17日，庞昕、陈锐诉至原审法院要求判令：1、锐丰公司返还庞昕、陈锐中介服务费57，050元；2、锐丰公司赔偿庞昕、陈锐购房款损失223万元。原审法院另查明，常熟查封，限制起始日期2011年10月12日，注销日期2011年11月23日；镇江抵押，债权数额100万元，申请抵押日期2011年7月20日，申请注销日期2013年4月23日；上海正典典当有限公司抵押（以下简称正典抵押），债权数额45万元，申请抵押日期2010年11月18日，申请注销日期2011年12月2日；渣打抵押，债权数额140万元，申请抵押日期2009年10月21日，申请注销日期2013年4月23日。原审审理中，庞昕、陈锐提供落款日期为2011年11月14日的《居间担保协议》复印件及落款日期为2011年11月28日、有署名为沈贵鑫签名的《收据》复印件各一份，该《居间担保协议》载明：张新春代表其与张弛（甲方），黄文俊代理沈贵鑫（乙方），经办人鲍俊代表居间方锐丰公司共同约定：在甲方通过居间方出售四达路房屋过程中，因该房在此之前已经存在乙方发起司法查封，查封理由为甲方欠乙方32万元个人借款且无力还款，故乙方将甲方该房屋进行了司法查封限制交易。由此致使无法签订房屋买卖合同，现该房实际已经通过居间方确定了出售的相关事宜，现经居间方居间协调，乙方同意由居间方作为欠款保管人，待乙方解除查封且居间方居间签订买卖合同后，甲方同意居间方直接将该笔欠款32万元支付给乙方。上述《收据》载明：今收到锐丰公司代张新春支付的款项人民币32万元整。对于上述《居间担保协议》及《收据》的真实性，锐丰公司均不予认可。张新春、张弛在（2012）虹民三（民）初字第1501号案件审理中表示对《居间担保协议》无异议。原审法院认为：锐丰公司作为房产居间单位，应当在庞昕、陈锐签订房屋买卖居间协议前对系争房屋是否存在抵押、权利限制等可能影响庞昕、陈锐作出购房决定的事项进行调查核实，并将结果如实报告庞昕、陈锐。在系争房屋买卖居间协议签订时，系争房屋上实际设定的抵押和权利限制状况有镇江抵押、渣打抵押、正典抵押及常熟查封，但登记显示的抵押和权利限制信息仅有镇江抵押和常熟查封两项。锐丰公司通过查询可以得知系争房屋上设有镇江抵押和常熟查封，但事实上，锐丰公司在庞昕、陈锐签订房屋买卖居间协议前并未调取系争房屋相关信息。即使根据锐丰公司陈述，其通过口头查询已得知系争房屋上设有镇江抵押和常熟查封，在系争房屋买卖居间协议中也仅写明镇江抵押，未提及常熟查封。锐丰公司辩称其在庞昕、陈锐签订房屋买卖居间协议前已将镇江抵押及常熟查封告知庞昕、陈锐，缺乏依据，法院不予采信。因此，锐丰公司在提供居间服务过程中未及时履行信息审查职责及如实报告义务，存在过错。又庞昕、陈锐与房屋出卖方之间的房屋买卖合同也因无法履行已被法院判决解除。现庞昕、陈锐要求锐丰公司返还中介服务费57，050元，依法应予支持。关于庞昕、陈锐主张的购房款损失223万元，在（2012）虹民三（民）初字第1501号案件中，法院已判决由房屋出卖方返还庞昕、陈锐购房款223万元并赔偿庞昕、陈锐62万元。虽然该款项目前尚未全部得到执行，但庞昕、陈锐今后仍可能就房屋出卖方未支付的款项通过向法院申请执行获得。现庞昕、陈锐再要求锐丰公司赔偿购房款损失223万元，缺乏依据，依法不予支持。原审法院审理后作出判决：一、自判决生效之日起10日内，上海锐丰投资管理有限公司返还庞昕、陈锐中介服务费57，050元；二、对庞昕、陈锐要求上海锐丰投资管理有限公司赔偿购房款损失223万元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25，096.40元，由庞昕、陈锐负担5，019.28元，锐丰公司负担20，077.12元。庞昕、陈锐不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据《上海市房地产买卖合同》约定，锐丰公司负有将庞昕、陈锐支付的购房款用于办理注销系争房屋上所有的抵押的义务，正是由于锐丰公司没有履行该义务才导致系争房屋被查封，无法完成房产交易，故锐丰公司应当对庞昕、陈锐的购房款损失承担赔偿责任。（2012）虹民三（民）初字第1501号案件已在2014年3月4日执行终结，张新春、张弛已无其他财产可供执行，庞昕、陈锐的购房款损失显然已无法通过该案件的执行得以弥补，故庞昕、陈锐的损失已经固定。锐丰公司故意隐瞒司法查封，诱骗庞昕、陈锐签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，是导致庞昕、陈锐资金损失的直接原因之一。即使原审法院已经判决张新春、张弛返还庞昕、陈锐购房款，但锐丰公司也应当在张新春、张弛未能返还的购房款范围内，承担补充赔偿责任。故请求二审法院依法对原审判决主文第二项予以改判，判令锐丰公司赔偿庞昕、陈锐购房款损失132万元。被上诉人锐丰公司辩称：根据《上海市房地产买卖合同》约定，张新春、张弛将用庞昕、陈锐支付的首期房价款或由锐丰公司提取代为保管的首期房价款并陪同张新春、张弛，至抵押权人处全额还清张新春、张弛尚欠抵押权人的借款余额。实际履行中，庞昕、陈锐分多次将房款支付到鲍俊的个人账户，鲍俊马上把钱款支付给张新春、张弛，并让张新春、张弛出具了收条，然后将直接支付给张新春、张弛个人账户的转账凭证和收条交付给了庞昕、陈锐。在这些多次发生的流程中，庞昕、陈锐应当知道其所付的钱款都直接转付给了张新春、张弛，而非在锐丰公司处保管并陪同至抵押权人处还款，也非在鲍俊处保管并陪同还款。在此情况下，庞昕、陈锐继续重复上述的付款流程，应当视为其没有选择合同中要求锐丰公司保管房款并陪同张新春、张弛还清欠款的条款，故锐丰公司不负有房款保管义务。锐丰公司在提供居间服务过程中已经如实向庞昕、陈锐披露了锐丰公司所知晓的全部事实。尽管由于合同格式的问题，在居间合同中未能列明常熟查封的信息，但该信息在居间合同签订前后均已向庞昕、陈锐披露。对于其他未在房地产交易中心显示的信息，锐丰公司亦已穷尽可以调查的方式，最大可能向庞昕、陈锐披露。锐丰公司的居间服务已经完成，庞昕、陈锐不仅与张新春、张弛签订了《上海市房地产买卖合同》，而且还办理了房屋交接手续。交易未能继续履行的原因在于买卖双方，而非锐丰公司。原审法院认定锐丰公司在提供居间服务中存在瑕疵，不应收取中介报酬，该判决合法、合理。纵观整个交易流程，锐丰公司未在交易中损害庞昕、陈锐的利益，不应承担高额赔偿的法律责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，在张新春、张弛与庞昕、陈锐签订的《上海市房地产买卖合同》附件六中居间介绍的房地产经纪公司一栏里盖有锐丰公司的合同专用章。本院还查明，在（2012）虹民三（民）初字第1501号庞昕、陈锐诉张新春、张弛和锐丰公司房屋买卖合同纠纷一案中，张新春、张弛对于庞昕、陈锐的诉讼请求辩称，张新春、张弛售房时将系争房屋存在三笔抵押和一个查封的情况如实告知锐丰公司业务员鲍俊，但鲍俊查询后称没有140万元渣打抵押的登记。签订合同时，张新春、张弛未向庞昕、陈锐提及查询信息的问题。锐丰公司承认，签订《房屋买卖居间协议》前，张新春、张弛表示除房屋信息上登记的债务外，还有隐形债务。本院认为：锐丰公司系张新春、张弛与庞昕、陈锐签订系争房屋买卖合同的居间人，锐丰公司作为专业的房产中介公司应当向买卖双方如实披露与订立合同有关的重要事实和真实情况。系争房屋是否存在抵押、权利限制等情况是影响买受方作出购房决定的重要事实，专业中介公司应当尽到审慎的核查义务，并将情况如实告知买受方。若中介公司未尽此义务，致使买受方遭受损失，应承担赔偿责任。本案中，在庞昕、陈锐与张新春、张弛及锐丰公司签订《房屋买卖居间协议》之前，系争房屋上设定了镇江抵押、渣打抵押、正典抵押和常熟查封，房地产交易中心登记显示了镇江抵押和常熟查封，但锐丰公司仅向庞昕、陈锐披露系争房屋上设定镇江抵押，未提及常熟查封。锐丰公司辩称，其在买卖双方签订《房屋买卖居间协议》前将常熟查封情况口头告知了庞昕、陈锐，但庞昕、陈锐对此予以否认，锐丰公司亦未能提供证据证明其主张，故对锐丰公司主张其在签订《房屋买卖居间协议》前告知庞昕、陈锐系争房屋上还设定常熟查封事宜，不予采信。此外，在前案中，张新春、张弛曾称其告知锐丰公司业务员，系争房屋上还存在房屋交易中心登记未显示的隐形债务，锐丰公司对此亦予以确认。但锐丰公司为促成居间服务合同的成立未将系争房屋上除登记的债务外还存在隐形债务这一重要事实，如实向庞昕、陈锐披露。因此锐丰公司在本次居间服务中违反了法定的向委托人如实披露重要信息的义务。根据张新春、张弛与庞昕、陈锐签订的系争房屋买卖合同附件三第3条规定，锐丰公司在代收庞昕、陈锐交付的购房款后，有保管该款并陪同张新春、张弛至抵押权人处涤除系争房屋上所设抵押的义务。锐丰公司在该合同附件六中作为合同居间方在合同中盖章，故合同中涉及锐丰公司权利义务的条款对锐丰公司具有约束力。在实际履行中，庞昕、陈锐将购房款交付给了锐丰公司的业务员鲍俊，而鲍俊径直将房款交付张新春、张弛。鉴于鲍俊系锐丰公司向庞昕、陈锐与张新春、张弛提供居间服务的具体经办人员，故鲍俊的行为属于职务行为，其法律后果应归于锐丰公司。因此锐丰公司并未履行房款的保管义务，亦未陪同张新春、张弛涤除系争房屋上设定的抵押，其行为违反了合同对其设定的义务。在（2012）虹民三（民）初字第1501号案件中，原审法院判决张新春、张弛返还庞昕、陈锐购房款223万元并赔偿庞昕、陈锐62万元。经执行，庞昕、陈锐获得系争房屋拍卖款389，071.30元，现张新春、张弛已无其他财产可供执行。原审法院已于2014年3月4日裁定终结（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决中余额2，495，928.70元及相应利息产生的该次执行程序。因此，对庞昕、陈锐而言，其损失已实际产生。由于锐丰公司违反了上述法定和合同义务，应当就庞昕、陈锐的损失承担相应的赔偿责任。鉴于造成庞昕、陈锐损失的根本原因系房屋出卖方张新春、张弛违约，法院亦判令张新春、张弛承担返还购房款及赔偿的责任，而锐丰公司在本次交易中违反了居间方应尽的义务，因此锐丰公司除应返还庞昕、陈锐中介服务费外，还应就张新春、张弛未能返还购房款造成庞昕、陈锐的损失部分承担补充赔偿责任。综合锐丰公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，补充赔偿责任的范围酌情在90万元为妥。锐丰公司履行补充赔偿责任后，有权依法向终局债务人求偿。原审法院未考虑庞昕、陈锐目前客观存在的损失，对庞昕、陈锐要求锐丰公司承担赔偿责任的请求不予支持，判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第222号民事判决主文第一项；二、撤销上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第222号民事判决主文第二项；三、上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿庞昕、陈锐损失人民币90万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25，096.40元，由上诉人庞昕、陈锐共同负担人民币5，019.28元，被上诉人上海锐丰投资管理有限公司负担人民币20，077.12元；二审案件受理费人民币16，680元，由上诉人庞昕、陈锐共同负担人民币5，004元，被上诉人上海锐丰投资管理有限公司负担人民币11，676元。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审 判 长  阮忠良审 判 员  丁康威代理审判员  周 一二〇一五年三月三十一日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。