福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第3575号上诉人（原审原告）吴火炎。委托代理人罗平，福建尚民律师事务所律师。委托代理人陈荣明，福建尚民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）泉州市鲤城区地产开发公司，住所地福建省泉州市新华北路三远花园裕丰楼104号。法定代表人李少霏，系该公司经理。委托代理人董秀丽，福建伟盛律师事务所律师。委托代理人谢秀锦，福建伟盛律师事务所实习律师。上诉人吴火炎因与被上诉人泉州市鲤城区地产开发公司（下称鲤城地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，被告鲤城地产公司系鲤城区财政局拨款的全民所有制企业，于2010年5月9日以拆迁人身份与被拆迁人吴火炎（本案原告）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份。该协议与本案相关的内容如下：第一条被拆迁人同意拆迁人拆除址在泉州市鲤城区龙头山粮贸运输公司宿舍A-505室房屋，该房屋总建筑面积110.31平方米；第二条房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式；第七条第（二）项临时过渡期限暂定36个月，从签订拆迁协议并腾空验收之次日起计算；第八条第（二）项选择产权调换的，房屋临时安置补助费按应安置房屋建筑面积110.31平方米以每平方米每月临时安置补助费5元按季度计算发放；第十条被拆迁人于2010年5月9日前应将被拆迁房屋腾空，并交拆迁人拆除，未按期交付拆除的，按违约条款处理；第十五条第（一）项拆迁人应在本协议第七条第（二）项约定的临时过渡期期满时保证原告按期回迁，属拆迁人的责任，造成逾期不能回迁的住宅，应根据第八条第（二）项约定的临时安置补助费的二倍向被拆迁人支付临时安置补助费；第十五条第（七）项根据《补偿方案》，被拆迁户安置面积110.31平方米，少于200平方米，临时过渡补助费按每个产权户保底人民币1000元/月，每季度人民币3000元。签订协议前，原告已将被拆迁房屋腾空，并交被告拆除。签订协议后，被告按每月人民币1000元的标准支付原告临时安置补助费至2014年12月31日，但尚未交付原告安置房屋。另查明,2010年9月30日,原、被告签订一份《补充协议》，对双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》进行补充，约定原应安置面积110.31平方米，增加4.24平方米,合计应安置面积114.55平方米。原告诉至原审法院，请求判决：1.被告立即支付原告自2013年5月9日起至实际回迁之日止按二倍计算的临时安置补助费（按2000元/月计算，扣除已支付的1000元/月，暂计至2014年11月9日为人民币18000元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。原审法院归纳双方当事人主要争议的是：1.被告延期交付原告安置房屋能否免责；2.若被告不应免责，应按保底每月人民币1000元二倍的标准或按被拆迁房屋应安置建筑面积每平方米每月人民币5元二倍的标准支付原告延迟交付安置房屋期间的临时安置补助费。原判认为，关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”我国法律规定的不可抗力是指地震、海啸、水灾、旱灾、战争等人力不可抗拒的强制力量，是客观的外部强制力量，而非主观内部造成的强制力量。可见，被告所述的上级主管部门的行为不属于法律规定的不可预见、不可避免、不能克服的不可抗力情形。《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据上述法律规定，即使被告确因上级机关（或第三人）的行为而延迟交付安置房，也应先承担违约责任，再行使其他救济权利。因此，被告应对其违约行为承担责任，不能免责。关于焦点2，《城市房屋拆迁补偿安置协议》第八条第（二）项：选择产权调换的，房屋临时安置补助费按应安置房屋建筑面积110.31平方米以每平方米每月临时安置补助费5元按季度计算发放。第十五条第（一）项：被告应在本协议第七条第（二）项约定的临时过渡期期满时保证原告按期回迁，属拆迁人的责任，造成逾期不能回迁的住宅，应根据第八条第（二）项约定的临时安置补助费的二倍向原告支付临时安置补助费。由此可见，原、被告约定临时安置补助费的标准及被告延期交房的法律后果，具体又明确，即原、被告明确约定被告延期交房应按被拆迁房屋应安置建筑面积114.55平方米（原、被告已于2010年9月30日共同确认被拆迁房屋建筑面积114.55平方米）以每平方米每月临时安置补助费5元二倍按季度计算发放。《城市房屋拆迁补偿安置协议》第十五条第（七）项虽载明“根据《补偿方案》，被拆迁户安置面积少于200平方米，临时过渡补助费按每个产权户保底人民币1000元/月，每季度人民币3000元”，但该载明事项系被告为了确保拆迁工作的整体顺利进行而给予原告等被拆迁户单方的优惠政策，而非原、被告约定的临时安置补助费的标准，在被告延期交房时，应严格根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》第八条第（二）项、第十五条第（一）项约定，确定被告应支付原告的临时安置补助费。因此，被告应按被拆迁房屋安置建筑面积每平方米每月人民币5元二倍的标准支付原告延迟交付安置房屋期间的临时安置补助费。原审判决认为，原告吴火炎与被告鲤城地产公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，双方互为合同相对方，而本案原告系根据协议请求被告支付临时安置补助费，因此，本案原告诉讼主体适格。原、被告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，是双方真实意思表示，双方应根据协议行使权利，履行义务。原、被告于2010年5月9日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定的临时过渡期限暂定36个月，即被告应于2013年5月9日前交付安置房，但被告至今仍未交付安置房，因此，被告应自2013年5月9日起承担违约责任。根据协议，被告应自违约之日即2013年5月9日起至实际回迁之日止，按被拆迁房屋应安置建筑面积每平方米每月人民币5元二倍的标准，每月支付原告临时安置补助费人民币114.55×5×2=1145.5元。鉴于被告自2013年5月9日起至2014年12月31日止只按每月人民币1000元的标准支付原告临时安置补助费，故被告还应向原告支付自2013年5月9日起至2014年12月31日止临时安置补助费（1145.5-1000）×19=2764.5元，此外，被告应自2015年1月1日起至实际回迁之日止按每月人民币1145.5元标准按季度向原告支付临时安置补助费。原告请求被告支付的其他临时安置补助费，证据不足，不予支持。国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日公布，自公布之日起施行，原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本案原、被告的拆迁项目应沿用《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十二条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告泉州市鲤城区地产开发公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴火炎自2013年5月9日起至2014年12月31日止的临时安置补助费共计人民币2764.5元，并自2015年1月1日起至实际回迁之日止按每月人民币1145.5元标准按季度支付原告临时安置补助费；二、驳回原告吴火炎的其他诉讼请求。本案受理费250元，由原告吴火炎负担50元，被告泉州市鲤城区地产开发公司负担200元。宣判后，原告吴火炎不服，向本院提起上诉。上诉人吴火炎上诉称，一、被上诉人未能按照约定向上诉人交付安置房构成违约，应按照约定及相关规定支付自2013年5月9日起到实际回迁之日止双倍安置补助费。上诉人于2010年5月9日向被上诉人腾空交付被拆迁房屋，已满三年未能回迁，已构成违约。根据协议约定，被上诉人保证上诉人按期回迁，属于拆迁人责任，造成上诉人不能按期回迁的，被上诉人应按照临时安置补助费的两倍向上诉人计付临时安置补助费。《福建省实施》规定，除不可抗力外，逾期安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起对自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费。二、原审法院按被拆迁房屋应安置建筑面积乘以5元的两倍标准认定被上诉人应支付的延迟安置补助费，该判决错误，对上诉人明显不公，被上诉人应按照每月实际临时安置补助费1000元的两倍支付迟延安置补助费。1.本案拆迁协议中约定的安置补助费标准本身明显低于社会经济水平以及类似地段其他拆迁房屋补助费标准，对上诉人显失公平。被上诉人补偿上诉人的安置补助费每月每平方米5元是泉州市区5-8元/平方米标准中最低标准的补偿金额，自2002年起至今13年来均未调整过。上诉人原居住面积在泉州市区租房月租金一般均在2000元以上，每月按照1000元的安置补助费完全不够支付相应的租金支出，故在被上诉人违约的情况下，认定被上诉人支付安置补助费标准应按照每月1000元的两倍计算，更符合民法公平原则。2.原审法院根据拆迁协议第八条第（二）项中约定每月每平方米5元的两倍计算迟延交付安置补助费，该违约责任承担标准明显较低，应予纠正。原判按照第八条第（二）项的标准计算违约责任的承担，明显不足以弥补上诉人在过渡期内因租住房屋产生的租金损失。违约责任属于惩罚性约定，如不以每月实际临时安置补助费1000元的两倍支付迟延安置补助费，不足以惩罚和制裁被上诉人的违约行为。3.本案拆迁协议第八条第（二）项并未实际履行，而第十五条第（七）项属于合同特别条款，应优先于第八条第（二）项适用，计算迟延交付安置房期间的双倍安置补助费。4.本案拆迁协议属于被上诉人提供的格式合同，其中安置过渡费标准也是被上诉人单方制定，上诉人作为被拆迁人及合同弱势一方，未能充分表达对安置过渡费标准的制定意见，被上诉人也从未征求过被拆迁人的意见及举行听证、调整和公布，现对于违约责任承担标准发生争议，应作出有利于作为提供合同相对方的上诉人的解释。进行适用。综上，请求撤销原审判决第一、二项，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。被上诉人鲤城地产公司答辩称，双方订立的合同必须是拆迁人的责任，答辩人才承担两倍的临时安置补助费。本案虽然确实存在延误交付安置房，但这并非答辩人的责任，而系第三方所致，无法按期回迁不属于答辩人的责任，不构成双方合同约定的违约。上诉人主张答辩人违约，不符合合同约定。《福建省实施》系于2014年5月1日起施行，而涉讼协议签订于2010年5月，根据法不溯及既往原则，该办法不适用于本案，而且该办法也仅是规定按照实际应安置的面积双倍支付安置费，也不是规定按照1000元的双倍计算，故上诉人主张按照1000元单方优惠的双倍支付临时安置补助费也是没有依据的。本案拆迁协议中约定的安置补助费标准本身并未低于社会经济水平及类似地段其他拆迁房屋补助标准，不存在对上诉人显失公平。双方约定临时安置补助费的标准及因拆迁人责任延期交房的法律后果具体明确，即双方明确约定因拆迁人责任延期交房应按被拆迁房屋建筑面积乘以每平方米每月临时安置补助费5元二倍按季度计算发放，而协议第十五条第（七）项约定的保底1000元仅指在36个月的临时过渡期限内基于保底1000元，系答辩人为了确保拆迁工作顺利进行而给予被拆迁户单方的优惠政策，并非双方约定的临时安置补助费标准，故上诉人要求过渡期满后按1000元的标准两倍计付没有合同依据。按照安置房建筑面积每平方米每月临时安置补助费5元的二倍计算，已经是比原来约定的一倍高出一倍，已属惩罚性约定，足以惩罚和制裁。涉讼安置房延期交付并非合同约定的属于答辩人责任，尚不构成答辩人违约，而属于用地审批、规划调整、招拍挂等不可抗力因素所致，绝非答辩人故意所致。上诉人要求超出合同约定范围的1000元的二倍支付没有合同依据。协议第十五条第（七）项仅是第十五条中的其中一项约定，不属于合同特别条款，与合同其他条款都是合同的一般条款，故因答辩人责任延期交房应按照协议第十五条第（一）项执行。协议虽然是答辩人提供的合同版本，但条款的大部分内容是填空的，系经过与被拆迁人协商后签订的，上诉人对此是十分清楚的，故协议并非格式合同及格式条款。协议第十五条第（七）项约定与第八条约定的内容不一样，没有可比性，也没有争议冲突，无需作出有利于上诉人的解释。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人二审中的主要争议是：被上诉人是否存在逾期交付安置房的违约行为及应如何承担违约责任。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，上诉人提供《泉州铁路限价商品房地块房屋征收搬迁补偿协议书》一份，用以证明参照位于泉州市区其他房屋拆迁补偿的临时安置补助费标准，本案被上诉人支付的临时安置补助费标准对上诉人显失公平。被上诉人质证认为，对其真实性无异议，但该证据与本案的主体、地段及年限均不一致，与本案没有关联性。经审查，本院认为，该协议书载明的拆迁事项与本案不具有关联性，不予采信。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该合同关系系双方真实意思表示，主体适格，依法认定为成立有效，双方当事人应按照约定相应履行。作为拆迁人的被上诉人依约应于2013年5月9日前交付安置房，但其至今仍未交付安置房，依约应自2013年5月9日起承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”之规定，被上诉人辩称其系因第三方致使延迟交付安置房而不构成违约，缺乏法律依据，不予采纳。本案拆迁协议第八条第（二）项约定：“选择产权调换的，房屋临时安置补助费按应安置房屋建筑面积110.31平方米以每平方米每月临时安置补助费5元按季度计算发放。”第十五条第（一）项约定：“被告应在本协议第七条第（二）项约定的临时过渡期期满时保证原告按期回迁，属拆迁人的责任，造成逾期不能回迁的住宅，应根据第八条第（二）项约定的临时安置补助费的二倍向原告支付临时安置补助费。”据此，双方已明确约定被上诉人延期交房应按被拆迁房屋应安置建筑面积以每平方米每月临时安置补助费5元二倍按季度计算发放。结合双方已于2010年9月30日共同确认被拆迁房屋建筑面积114.55平方米的事实，原判认定被上诉人应按被拆迁房屋安置建筑面积114.55平方米以每平方米每月人民币5元二倍的标准支付上诉人延迟交付安置房屋期间的临时安置补助费，具有合同依据，予以确认。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”之规定，上述安置补助费标准系拆迁双方经协商一致而达成，且本案并无证据证实确有存在上述规定的显失公平情形，故上诉人主张该安置补助费标准约定显失公平，理据不足，不予采纳。双方协议第八条第（二）项及第十五条第（一）项关于安置补助费的计算发放及因拆迁人责任造成无法按期回迁的违约责任的约定是具体、明确的，而协议第十五条第（七）项并未对前述约定内容作出变更，该项内容系被上诉人为了确保拆迁工作的整体顺利进行而给予上诉人等被拆迁户单方的优惠政策，不能作为被上诉人存在逾期安置违约情形所应支付的临时安置补助费的计付标准，协议对该违约责任的约定并不存在争议，故上诉人以该第十五条第（七）项系合同特殊条款及应作出有利于上诉人的解释为由，主张应适用协议第十五条第（七）项进行认定，不符合合同约定，不予采纳。国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日公布，自公布之日起施行，本案《城市房屋拆迁补偿安置协议》在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本案拆迁项目应沿用《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理，故原判适用法律并无不当。综上，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币50元，由上诉人吴火炎负担。本判决为终审判决。审 判 长  李翔峥审 判 员  吴梅芳代理审判员  陈志杰二〇一五年十月二十日书 记 员  薛 波附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。