广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第436号上诉人（原审原告、反诉被告）：李小梨，女，1973年10月26日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：刘柱辉，广东金丰华律师事务所律师。委托代理人：卢荣带，男，1975年7月3日出生，汉族，住广东省中山市。系李小梨的丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢润欢，女，1966年5月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：成冬红，广东洋三律师事务所律师。委托代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林健源，男，1989年3月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：何学耕，广东皓粤律师事务所律师。委托代理人：梁秋娥，广东皓粤律师事务所律师助理。上诉人李小梨与被上诉人卢润欢、林健源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年5月24日，卢润欢与李小梨签订了一份门面铺位租赁《合同书》，约定：由卢润欢将位于中山市横栏镇顺兴南路80号一栋一楼门面铺位约160平方米租赁给李小梨使用；租赁期限从2013年6月5日起至2017年11月1日止；李小梨应缴纳房租押金17400元，水费3.5元／吨，电费1.3元／度；第一年每月租金5800元；在租赁期第三年即2015年6月5日开始递增10%即每月租金6380元一个月；合同还约定了其他条款。合同的结尾部分（双方签名及注明落款日期）。在双方履行合同期间，李小梨称2014年1月发生下水道倒灌事件，将其在该门面所有的装修、木柜等全部浸泡，造成重大损失。事后，李小梨多次与卢润欢协商无果。为此，李小梨特诉至原审法院，请求判令：1.卢润欢、林健源赔偿李小梨经济损失382155元；2.卢润欢、林健源承担本案诉讼费用；3.解除合同；4.返还押金17400元。庭审中，李小梨增加诉讼请求：要求卢润欢、林健源返还租赁订金5000元。卢润欢则反诉请求判令：1.李小梨向卢润欢支付逾期未付的2014年4月、5月租金共计11600元，并自2014年4月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2014年4月未付租金的利息至判决生效之日止；自2014年5月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2014年5月未付租金的利息至判决生效之日止；2.李小梨向卢润欢支付逾期未付的2014年6月份的租金5800元及租赁至今的水电费910.7元（电费700.7元，水费210元）；3.反诉费用由李小梨承担。庭审过程中，卢润欢明确第一项诉求：请求李小梨从2014年4月开始继续交纳租金。庭审中，林健源提交户籍资料证明林旋标与林健源系父子关系。2012年10月7日，卢润欢与林旋标签订了一份《租赁合同》，约定：由林健源将位于中山市横栏镇顺兴南路80号整栋楼房租赁给卢润欢使用，首层作商铺使用，二至六层作住房使用，如卢润欢转租给第三方使用，转租不出与林旋标无关；租赁期限从2012年10月1日起至2017年9月30日止；卢润欢应缴纳房租押金40000元，水、电费按相关部门价格收取；第一至二年每月租金14000元；在三至五年增加10%，即15400元；合同还约定了其他条款。合同的结尾部分（双方签名及注明落款日期）。原审法院认为：2013年5月24日，李小梨与卢润欢签订房屋租赁合同，约定李小梨承租卢润欢从林健源（位于中山市横栏镇顺兴南路80号）转租的一楼门面铺位使用，双方由此形成房屋租赁合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。按照双方提交的证据以及结合双方庭审的陈述意见，本案归纳如下：一、关于李小梨请求解除与卢润欢签订的《合同书》的合同效力问题。李小梨主张上述事实，以2014年1月发生下水道倒灌事件，将其在该门面所有的装修、木柜等全部浸泡，造成重大损失为由请求解除合同，其为此仅提交照片予以证明，卢润欢对此认为双方签订的合同不存在解除情形，且该租赁物一直能够正常使用，其没有证据证明所主张的损失应由卢润欢承担，其不同意解除上述合同；林健源认为，涉案物业因为灌水，是因为其使用不当造成，该项损失应由其自行承担，其不承担任何责任。此外，李小梨又称，卢润欢所交付的租赁物没有经过消防验收、没有房产证，不具备交付的条件及租赁物有严重的质量问题。但其为此并没有提交任何证据，反之，林健源辩驳上述事实其提交土地使用权证、施工图审查合格书、化粪池设计图、化粪池施工图纸、建设工程规划许可证及附件、施工许可申请表、施工许可证、规划验收批复书等证据予以佐证。本案中，李小梨租赁上述场地后，长达几个月时间进行装修，一直未曾开业，其认为该房屋发生下水道倒灌及存在质量问题，但其对此又没有提交相关证据予以证明，而林健源为证明其主张提供相关部门出具的材料予以反证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故李小梨以该房屋发生下水道倒灌及存在质量问题请求解除合同依据不足，原审法院不予支持，卢润欢、林健源辩驳有理，原审法院予以采纳；二、关于李小梨请求卢润欢应返还押金17400元及返还租赁订金5000元的问题。本案中，由于李小梨与卢润欢签订的租赁合同不符合法律规定解除合同的情形，因此，李小梨要求返还押金17400元及租赁订金5000元的请求于法无据，原审法院不予支持；三、关于李小梨请求卢润欢赔偿经济损失382125元的问题。本案中，李小梨认为租赁物发生下水道倒灌，造成排粪管堵塞，其认为产生的损失382125元应由卢润欢、林健源承担，其为此提交中山市御庭装饰有限公司合同书、中山市御庭装饰有限公司王室堡横栏装修分店结算书及收款收据3张证明装修费用80120元、橱柜电器经销合同、香港王室保横栏加盟店电器订货明细表及收款收据，证明购买橱柜产品价值35458元以证明上述损失。李小梨在租赁期间就发生下水道倒灌，造成排粪管堵塞，仅提供照片说明，并无其他证据证明存在因果关系，也未提供证据证明是卢润欢、林健源的责任问题，且其在2014年2月和3月还继续向卢润欢交纳当月租金。因此，李小梨要求卢润欢、林健源赔偿经济损失382125元的请求于法无据，原审法院不予支持；四、关于卢润欢反诉要求李小梨于2014年4月开始继续交纳租金及逾期利息的问题。在双方签订合同租赁期间，卢润欢依据双方签订的租赁合同要求李小梨支付租金于法有据，因此，卢润欢请求李小梨于2014年4月开始继续交纳租金及逾期利息（从2014年4月5日起每月租金逾期之日计至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）有理有据，原审法院予以支持；五、关于卢润欢反诉要求李小梨交纳租赁至今的水电费910.7元的问题。卢润欢主张上述请求，其提供水表照片及电表照片予以证明李小梨拖欠水电费910.7元，李小梨对卢润欢所提交上述证据无异议，其虽不确认水费数额，但其对此并没有提供其他证据予以反驳。因此，卢润欢所主张的上述请求于法有据，原审法院予以支持；六、关于林健源的责任问题。李小梨认为发生下水道倒灌，造成排粪管堵塞，且卢润欢所交付的租赁物没有经过消防验收、没有房产证，不具备交付的条件及租赁物有严重的质量问题。但其为此并没有提交任何证据，反之，林健源作为房屋产权人针对其说法，其提交土地使用权证、施工图审查合格书、化粪池设计图、化粪池施工图纸、建设工程规划许可证及附件、施工许可申请表、施工许可证、规划验收批复书等证据予以佐证。在李小梨无相关证据推翻林健源所提供证据情况下，据此要求林健源承担相关的责任于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回李小梨的全部诉讼请求；二、李小梨应于判决发生法律效力之日起按卢润欢与李小梨于2013年5月24日签订的门面铺位租赁《合同书》确定的从2014年4月开始向卢润欢继续交纳租金及逾期利息（从2014年4月5日起以每月租金逾期之日计至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、李小梨应于判决发生法律效力之日起向卢润欢支付水电费910.7元。如果李小梨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7200元，由李小梨负担（该款李小梨已向原审法院交纳）；反诉费129元，由李小梨负担（该款已由卢润欢预交，原审法院不作清退，由李小梨在支付上述款项时迳付卢润欢）。上诉人李小梨不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李小梨请求解除与卢润欢签订的《合同书》合法有据。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，不具备交付的使用条件。1.租赁房屋未经建筑工程竣工验收合格，根据建筑法及合同法关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，涉案租赁房屋未经建筑工程竣工验收合格，不具备交付使用的条件。2.涉案租赁房屋未经消防验收合格，根据消防法关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建筑工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，涉案租赁房屋未经消防验收合格，应当禁止投入使用。3.关于租赁房屋未经建筑工程竣工验收合格和未经消防验收合格的事实，李小梨于一审2014年6月16日开庭时当庭提交了调查取证申请书，但原审法院未予调查取证，卢润欢作为出租方，办理建筑工程竣工验收、消防验收是其义务，该方面的证据也由其掌握，卢润欢、林健源应当承担举证责任，但一审判决却将举证不能的不利后果归咎于李小梨显失公允。由于租赁房屋均有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，不具备交付的条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第八条之规定，李小梨请求解除与卢润欢签订的合同合法有据。4.涉案房屋不具有商业用途，不符合双方约定的租赁物的用途。根据林健源提供的建设工程规划许可证及附件和规划验收批复书，涉案房屋没有商业面积的规划许可，即不具有商业用途，而合同约定李小梨租赁涉案房屋用于商业经营，卢润欢交付的房屋不符合合同约定的用途故李小梨有权解除合同。5.涉案房屋发生下水道倒灌导致李小梨无法使用租赁物，李小梨有权解除合同。二、本案租赁关系因出租人原因导致承租人依法解除，承租人请求返还租赁押金17400元和租赁定金5000元应予支持。三、因涉案房屋下水道倒灌导致李小梨的经济损失382155元，卢润欢与林健源应予赔偿。涉案房屋于2014年1月发生过下水道倒灌各方对此没有异议，出租人应当承担租赁物的维修义务，该责任属于出租方，出租人除应当承担租赁物的维修义务以外，还应该赔偿承租人因此造成的损失。李小梨于2014年6月16日开庭时提交了评估申请书，请求一审法院委托有资质的机构对租赁物所作装饰装修的残值进行评估，评估因下水道倒灌造成的损失，但一审法院未进行评估也没有作出说明。综上，请求二审法院：撤销原审判决，判决支持李小梨原审提出的诉讼请求，驳回卢润欢的全部反诉请求。被上诉人卢润欢、林健源答辩称：李小梨的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人李小梨与被上诉人卢润欢二审期间未提交新证据。被上诉人林健源二审期间提交涉案房屋的房产证，拟证实涉案房屋符合交付条件。上诉人李小梨确认其真实性、合法性，不确认其关联性。林健源同时还提交中山市建设工程规划验收批复书、中山市横栏镇住房和城乡建设局工程竣工验收备案办案回执，拟证明涉案房屋得到相关部门同意办理规划验收和竣工验收。李小梨不确认上述证据的关联性。卢润欢确认上述证据的真实性、合法性、关联性。本院经审理查明：李小梨承租的房屋产权人为林健源，林健源的父亲林旋标与卢润欢签订租赁合同，约定将涉案房屋所在的整幢楼房出租给卢润欢，卢润欢可以自行转租，林健源对上述租赁合同内容予以确认。原审期间林健源提交的土地使用权证显示涉案房屋所在土地用途为商业住宅，建设工程规划许可证载明的建设项目为商住楼，除住宅面积之外的其他面积176平方米。本院另查明：卢润欢二审期间确认涉案房屋下水道发生倒灌的事实。卢润欢在一审庭审中明确其第一项诉求为：请求李小梨从2014年4月开始继续交纳租金。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为李小梨是否有权解除合同。（一）李小梨是否有权解除合同应首先审查李小梨与卢润欢签订的租赁合同是否有效的问题。本院认为，李小梨承租的房屋产权人为林健源，林健源的父亲林旋标与卢润欢签订租赁合同，约定将涉案房屋所在的整幢楼房出租给卢润欢，卢润欢可以自行转租，林健源对上述租赁合同内容予以确认。故卢润欢与李小梨签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方真实意思表示，合法有效。（二）关于李小梨是否有权解除合同的问题。合同的解除分为约定解除和法定解除，李小梨与卢润欢的租赁合同未约定李小梨解除合同的条件，故应审查李小梨提出的解除合同是否符合法定的解除条件。首先，李小梨主张因涉案租赁房屋未经过消防验收及未经竣工验收合格，故具有违反《中华人民共和国消防法》第十三条第二款及《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于房屋使用条件强制性规定的情况，承租人依法有权解除合同。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款适用于涉案建设工程属于“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工”的情形，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用是针对上述按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程而言。本案中林健源主张涉案房屋不属于应当依法进行消防验收的工程，李小梨未予否认亦未提出相反的证据予以反驳，故对于李小梨关于涉案房屋不符合《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定故其有权解除合同的主张本院不予支持。另，《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国建筑法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定任何一种情形时，承租人的合同解除权不是任意的，还必须有一个必要前提，即该情形的出现导致租赁房屋无法使用，李小梨与卢润欢于2013年5月签订租赁合同开始至2014年1月下水道倒灌事件发生时李小梨已经实际装修使用商铺大半年的时间，涉案房屋不存在无法使用的情况。其次，李小梨主张涉案房屋不具备商业面积的规划许可故不符合双方约定的租赁物用途。但涉案房屋的房地产权证登记的除住宅之外的其他面积176平方米。且李小梨没有证据证明其租赁的房屋不具备商业经营的功能，故对其以此为由主张解除合同没有事实依据，本院不予支持。再次，李小梨主张涉案房屋于2014年1月发生下水道倒灌的情况，李小梨多次通知卢润欢和林健源进行维修但均未果，导致李小梨无法经营和使用租赁物，故其有权解除合同。本院认为，在双方当事人没有特别约定的情况下，出租人负有对承租人所租赁房屋的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，但在出租人未履行维修义务的情况下，承租人不能一直放任不管，也不能仅凭出租人拒绝维修为由要求解除合同。《中华人民共和国合同法》关于出租人未履行其维修义务的情形作出了明确规定，即出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。上述规定符合租赁合同履行的实际情况。李小梨使用涉案商铺一段时间后发生下水道倒灌事件，卢润欢有义务进行维修，在卢润欢未履行其维修义务的情况下，李小梨可自行维修并可在维修后向卢润欢主张维修费用及减少租金和延长租期，而不能以此为由解除合同。卢润欢没有履行出租人对租赁物的维修义务，导致污水倒灌影响到承租人使用租赁物，故应当相应减少李小梨应交纳的租金，另一方面，李小梨不积极采取措施进行维修，导致损失进一步扩大，也应承担相应的责任。根据本案的实际情况，本院酌定李小梨可相应减少2014年4、5、6、7、8、9月份共计6个月的租金，即李小梨应从2014年10月份开始交纳租金，至于从2014年10月份开始逾期未交纳租金的利息损失因卢润欢未主张，本院依法不予处理。原审未支持李小梨解除租赁合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持，但本院认为在卢润欢未履行维修义务的情况下应对相应租金予以扣减，故对原审判决予以纠正。另卢润欢反诉请求从2014年4月开始继续交纳租金，根据卢润欢与李小梨签订的租赁合同，租金在租赁期的第三年即2015年6月5日开始递增10%即每月租金6380元，故从2015年6月开始李小梨每月应交纳的租金为6380元。同时卢润欢的上述反诉请求没有确定支付租金的截止时间，原审判决主文亦未对此予以明确，存在确定性欠缺的问题，本院予以补强，将李小梨交付租金的履行期限确定为本判决生效之日止。综上，上诉人李小梨关于解除租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实不清，导致实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第299号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第299号民事判决第二项为：李小梨应于本判决发生法律效力之日起七日内向卢润欢交纳租金（租金从2014年10月开始按照每月5800元计算，从2015年6月开始按照每月6380元计算，至判决生效之日止）；三、驳回卢润欢的其他反诉请求。如果李小梨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7368元（李小梨已预交7200元），由李小梨负担（该款不足部分李小梨应于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）；一审反诉案件受理费838元（卢润欢已预交129元），由李小梨负担479元、卢润欢负担359元（李小梨、卢润欢于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。二审案件受理费7458元（上诉人李小梨已预交7458元），由上诉人李小梨负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  官 琳代理审判员  陈爱玲二〇一五年十月二十三日书 记 员  钱绮丽