福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第1306号原告孙惠敏，女，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人刘涛、林建兴，福建天衡联合律师事务所律师。被告厦门新景地集团有限公司，住福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元，组织机构代码70542842-9。法定代表人钟江波，公司董事长。委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。原告孙惠敏与被告厦门新景地集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠适用简易程序于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘涛，被告的委托代理人方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙惠敏诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于五缘大桥西侧、安岭路与环岛路交叉口东南侧“新景2008”项目的讼争车位。合同第八条约定被告作为出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。合同第九条还约定了被告逾期交房的违约责任，即被告逾期交房的，应按日向原告支付已付款万分之二的违约金。双方还约定了履行合同过程中应承担的违约责任等。合同签订后，原告依约支付了房款。然而，被告并没有依约履行合同义务。讼争项目到目前为止仍存在规划未通过审核、没有竣工验收和备案、管道燃气没有通气、没有消防水管、邮政信报箱没有及时到位等问题，不符合交房条件。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即依法依约向原告交付“新景2008”项目地下室-1层528号车位；2、被告向原告支付以购房款为基数按每日万分之二自2013年9月1日起计算至被告依法依约实际交房之日止的逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。因原告已于2014年1月28日接收了讼争车位，其在本案审理过程中撤回了第1项诉讼请求。被告厦门新景地集团有限公司辩称，（一）讼争商品房项目于2013年12月通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和工程监理单位组织的五方竣工验收和市政园林局组织的园林绿化验收，于2014年1月23日通过消防验收。管道燃气、用电、电信、给排水等设施均已建设完成且符合合同约定。被告通知业主于2014年1月25日至28日开始交房时，讼争商品房已符合合同约定的交付条件。而合同第八条交付条件中的燃气工程建设要求，应该是“符合设计要求”，而不是“达到通气条件”或“验收合格”。根据被告在本案中提交的由燃气工程项目部与监理部出具的新证据可知，讼争燃气工程已于2013年11月20日与2014年4月2日分别达到设计要求条件与通气条件，因此即使以燃气符合设计条件为最终本案讼争项目符合交房条件的重要判断标准，那么也应以2014年4月2日作为判断本案讼争项目符合交房条件的时间点。（二）原告未依约前来收房，已构成违约，应当视为原告已认可商品房现状且应当认为讼争商品房已于2014年1月25日交付给原告，原告未收房而造成的扩大损失应由原告自行承担。（三）根据《商品房买卖合同》第八条约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。由于建设开发周期的漫长，施工时间长达三年，期间确实出现了合同约定的施工队无法正常上工，导致施工延误的情形，延误天数应当认定为被告可据实延期的天数。被告延迟交房符合合同约定的据实延期条件，不应承担逾期交房责任。（四）《商品房买卖合同》第八条还对逾期交房所应当承担的违约责任进行了约定，因原告选择了同意接收按5000元计算违约金的条款，故原告诉求按照《商品房买卖合同》第九条的标准主张逾期交房违约金没有合同依据。经审理查明，本案系“新景2008”项目1#-7#楼商品房逾期交房系列案件之一。2011年2月24日，原、被告签订一份编号为01984566的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门市湖里区五缘西一里62号地下一层第528号（即新景2008地下室-1层528号）的车位出售给原告，总价款为242250元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”补充协议第13条“其他约定”第（4）项约定：“本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸；如《厦门日报》等。”合同签订后，原告向被告支付了合同项下的全部款项。厦门市房地产交易权籍登记中心为合同办理了备案登记手续。讼争“新景2008”项目的1#-7#楼于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。被告于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水许可证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水许可证，于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证。2014年1月23日，厦门市湖里区公安消防大队出具湖公消验（2014）第0026号《建设工程消防验收意见书》，认定被告所属的“新景2008”项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。2014年1月24日，被告在《厦门日报》刊登公告，通知原告于2014年1月25日至2014年1月28日到物业服务处办理交房手续。2014年1月28日，原告接收了讼争车位。现原告认为讼争车位的交付条件未成就，故诉至本院。另查明，上述《建设工程消防验收意见书》已在消防部门网站中公开。工程竣工验收报告、质量检查报告等还未通过行政审查备案。厦门华润燃气有限公司确认管道燃气于2014年8月20日达到设计要求条件。诉讼过程中，被告提供一组气象资料和施工日志，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上并导致讼争工程无法施工的天数。原告认为被告未能提供相应的监理日志予以佐证，对施工日志的真实性不予认可。被告另提供一组工程验收记录汇总、记录表、关于“新景2008”项目燃气工程施工情况说明，用于证明讼争项目燃气管道已于2013年11月20日达到设计要求，于2014年4月2日达到通气条件。原告认为上述证据体现的内容与本院调查的情况相矛盾，不应予以采信。原告向本院提供一组《整改通知书》、《关于收回“立面造型”变更图纸等资料的函》、《关于“新景2008”项目有关规划问题的情况汇报说明》、《关于“新景2008”项目有关规划问题的检讨报告与整改措施》、抄告单、信访材料等，以此证明讼争的“新景2008”项目尚不符合交房条件，房屋存在质量问题。被告认为违反规划的内容是“面积超标”及立面颜色更改问题，与合同约定的交付条件之间不存在关联性，且违反规划核实的相关规定，所应当承担的是行政责任，不能以此认定工程竣工验收无效；而房屋是否存在质量瑕疵不能成为拒绝交房的理由。原告还提供一份公证书，该公证书中的照片拍摄于2014年5月19日，以此证明“新景2008”项目存在诸多问题，被告未及时进行整改，不符合交房条件。被告辩称照片只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、备案证明、《整改通知书》、《关于收回“立面造型”变更图纸等资料的函》、《关于“新景2008”项目有关规划问题的情况汇报说明》、《关于“新景2008”项目有关规划问题的检讨报告与整改措施》、抄告单、信访材料、公证书，被告提供的《建设工程竣工验收报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《建设工程消防验收意见书》、《园林绿化建设合格证》、《排水许可证》、气象资料、施工日志、协议书、交房通知书、报纸公告、工程验收记录汇总、记录表、关于“新景2008”项目燃气工程施工情况说明、房屋验收交接单，燃气公司出具的《施工情况说明》，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，一、关于“新景2008”项目1#-7#楼的商品房和车位是否符合交付条件的问题。“新景2008”项目1#-7#楼的系列商品房和车位所涉合同第八条约定了三个相同的交付条件，本院根据双方主张进行逐一分析：（一）经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。含原告在内的提起诉讼的业主（以下简称“业主方”）根据被告擅自更改建设规划，且验收未备案的情况，主张讼争项目的验收无效，应视为未通过竣工验收。本院认为，根据被告提供的竣工验收报告、质量检查报告和消防验收意见书等证据，可以证实讼争项目已通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的竣工验收，勘查单位的质量检查和消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。业主方提供的《关于收回“立面造型”变更图纸等资料的函》等证据，涉及的是讼争项目的规划变更问题，不影响竣工验收合格和消防验收合格的认定。而竣工验收报告和消防验收报告是否备案，不属于合同约定交付条件的范畴，亦不影响竣工验收报告和消防验收报告的效力。（二）所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。业主方主张管道燃气没有通气及竣工验收，消防没有消防水管，邮政信报箱到位不及时。被告辩称管道燃气符合设计要求且已通过竣工验收；消防水管因发现有盗窃现象，而被物业公司保管起来；邮政信报箱系因要建挡雨棚临时有移动；业主提供的2014年5月19日期间的公证照片只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。本院认为，根据该条约定，设施应达到设计要求条件，否则应视为不符合交房条件。（1）管道燃气问题。因双方在合同中关于管道燃气等设施的交付条件约定为“达到设计要求条件”而非竣工验收，而燃气公司出具的《施工情况说明》已明确管道燃气于2014年8月20日达到设计要求条件，故原告因管道燃气的户内管未试压以及尚未竣工验收而主张管道燃气未达交付条件没有依据，本院不予采信；至于被告提供的工程验收记录汇总、记录表、关于“新景2008”项目燃气工程施工情况说明等材料，系燃气公司对管道燃气工程分段项目（如燃气管道沟槽项目，管道系统吹扫、强度、严密性项目）的施工情况及验收情况的汇总，而燃气公司针对本院调查函所回复的《施工情况说明》系对讼争项目整体管道燃气工程施工进度的总结，故本院对被告抗辩的管道燃气应以2014年4月2日作为认定符合合同约定条件的时间，不予采纳。（2）消防问题。消防部门的消防验收报告足以证实消防设施符合设计要求条件。而物业公司因管理需要未安装消防水管，不足以构成业主拒绝收房的理由。（3）邮政信报箱问题。公证的照片体现的是照片相应位置的状况，未能反映讼争项目的整体情况，被告关于暂时移除的抗辩未见明显不当。（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。业主方提供的公证照片，虽可以看出讼争项目存在不规范和需整改的事由，但不足以证明被告通知交房时存在根本违反第三点约定的情形。综上，讼争项目于2014年8月20日符合合同约定的交付条件。至于入户管道未通燃气，没有消防水管等问题，业主方可就其妨碍使用或相应的损失另行主张。二、关于是否存在延期交付情形的问题。合同第八条约定被告应于2013年8月31日前交付车位，在遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形而导致停工的，被告有权予以延期。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料可知，本案讼争合同签订后，被告在施工过程中确实存在其主张的足以影响施工的气象事由，但被告提供的施工日志中关于气象因素影响施工情况的记录简单，既没有该日影响施工的起止时间，亦没有记录人、工程负责人的签字，更没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，被告也未能提供监理日志等其他证据予以佐证，故被告提供的施工日志不足采信，被告请求按施工日志的内容认定其可延期交付房产的天数，依据不足。考虑到气象资料所体现的气象事由客观上确实会给被告的施工造成一定的影响（如：阵风达到六级及六级以上可能影响高空作业，但低空作业或室内作业不一定受影响；降水量达到17mm及17mm以上主要可能影响室外施工；气温达到35度及35度以上一般会出现在午间前后，早晚一般不会超过35度，但不必然影响施工），导致延期交房的情形客观存在，本院综合气象资料、施工进度及可能影响的时间段，酌情认定被告因气象因素导致延期交房的时间为30天，即被告应按合同约定于2013年9月30日前向业主交付符合合同约定交付条件的车位。综上，本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。虽讼争项目直至2014年8月20日才符合合同约定的交付条件，但本案原告于2014年1月28日接收车位的行为，应视为双方合意对合同内容作出了相应的变更，即原告确认其与被告交接车位时的状况已符合合同约定的交付条件。被告逾期交付讼争车位的行为构成了违约，其应按合同第九条的约定承担相应的违约责任。现因原告要求继续履行合同，故被告应每日按已付款的万分之二向原告支付2013年10月1日至2014年1月28日的违约金5814元（242250元×0.2‰／天×120天）。被告提出合同第八条第二款对瑕疵交付违约金的约定足以排除合同第九条违约责任的适用的主张，因讼争合同第八条第二款所约定的是在约定的交房日期之前进行交接的违约责任情形，而本案被告已经逾期交房，依法应适用合同第九条以认定被告逾期交房的违约责任，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告孙惠敏支付违约金5814元。二、驳回原告孙惠敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费115元，由原告孙惠敏负担75元，由被告厦门新景地集团有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员苏镧浠二〇一五年三月十八日书记员郑杰附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。