江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)苏审二民申字第01026号再审申请人（一审被告、二审上诉人）姜卫勇。委托代理人陈磊，大丰市大丰港法律服务所法律服务工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）大丰市���设工程质量检测中心有限公司，住所地江苏省大丰市康平南路19号。法定代表人冯春银，该公司董事长。委托代理人董爱军，江苏涤非律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）朱江江。委托代理人李竹，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）王亚鸣。委托代理人李竹，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。再审申请人姜卫勇因与被申请人大丰市建设工程质量检测中心有限公司（以下简称检测中心）、朱江江、王亚鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院于2014年5月27日作出的(2014)盐民终字第0582号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。姜卫勇申请再审称：1.检测中心���知并认可姜卫勇将涉案房屋转租给朱江江、王亚鸣的事实，租赁合同承租方已经实际变更为朱江江、王亚鸣，因此姜卫勇不应承担继续向检测中心交纳租金的义务；2.租赁合同承租方已变更，姜卫勇不具备返还涉案房屋的条件和能力，一审法院判决姜卫勇承担逾期交房的违约金没有事实和法律依据；3.水电费保证金2万元应当在本案中一并抵扣；4.由于朱江江、王亚鸣不愿交还房屋导致损失继续扩大，严重侵犯了姜卫勇的合法权益。综上，再审申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，申请再审。被申请人检测中心答辩认为：1.姜卫勇与朱江江、王亚鸣之间转让酒店的行为始终未得到检测中心的最终认可，属于私自转让。虽姜卫勇与朱江江、王亚鸣对转让酒店曾告知检测中心，但检测中心明确要求结清前期租金并一次性足额缴纳下年度的租金情况下才可解除与姜卫勇的合同，但姜卫勇始终未与检测中心结清。朱江江、王亚鸣也始终未足额向检测中心缴纳整年度的租金,致使检测中心与朱江江、王亚鸣之间始终未签订新的房屋租赁合同，姜卫勇的租赁合同处于继续履行的状态，直至2013年检测中心解除租赁合同为止。姜卫勇认为其与朱江江、王亚鸣达成酒店转让协议后与检测中心不存在租赁关系无事实和法律依据；2.姜卫勇主张的2012年11月17日水电费对帐事项真实，但是水电费的定期结算并不意味着双方的租赁合同可以提前解除，合同解除的方式也必须采取明示的方式，仅以水电费结算而否定租赁关系的存在没有依据；3.一、二审法院判决要求姜卫勇承担解除合同前的租金以及合同解除后继续占用的违约金，符合法律规定，姜卫勇作为租赁合同的承租人在租赁合同存续期间负有支付房屋租金的义务，租赁��同被解除后房屋被朱江江、王亚鸣继续占用，但朱江江、王亚鸣占用房屋的事实基础是姜卫勇将酒店擅自转让行为造成的，这个期间的过错也应当由姜卫勇承担。姜卫勇承担了租赁合同期间的租金以及其后的违约金后如果认为上述损失应当由朱江江、王亚鸣承担也应当另案诉讼，在本案中并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回姜卫勇的再审请求。本院审查查明：2011年8月8日，检测中心（甲方）与姜卫勇（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：“甲方拟将部分自有房屋出租给乙方使用，为保障租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，结合双方实际，经平等协商，双方特订立本合同。一、租赁房屋，甲方将其自有的座落于大丰市康平南路19号的综合楼A-C及1-6轴、二层全部��屋出租给乙方，房屋建筑面积约1150m2，房屋结构、布局、朝向、面积、附属设施等状况，乙方经现场踏勘表示认可。二、租赁期限，1、双方约定租赁期限为四年，自2011年8月8日起至2015年8月7日止。2、如租赁期届满后乙方续租，乙方应在期限届满之前一个月向甲方提出，双方协商继续签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先承租权。三、租金及支付，1、双方约定房屋年租金为30万元/年；2、上述租金不含房屋租金经营的税金，如乙方或税务机关要求甲方开具房屋租赁发票，所涉税金由乙方另行支付；3、乙方在甲方交付房屋前付清第一年约定租金，其后租金仍按年度支付，在租赁年度开始前付清；5、乙方须缴水电费保证金2万元，待租赁期满，水电费结清后甲方予以退还；6、乙方租赁使用房屋所发生的水、电、通信、清洁环卫、治安联防等费用由乙方按时及时支付；���、房屋的装修及使用，1、乙方可根据经营需要对租赁房屋进行必要的装修，但装修方案应事先得到甲方认可，不得破坏或降低房屋的结构安全；2、租赁合同因期满或解除等原因而终止交还房屋时，乙方装修添附（不含空调）应无偿移交与甲方，乙方坚持拆除的，应恢复房屋原状；5、未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或部分转租。六、合同的变更、终止和解除，4、发生下列情形之一，乙方可书面通知另一方解除合同，但解除合同不影响违约责任和其他责任的继续承担，b.乙方未按期交付租金，经甲方催告后10日内仍未付清的；d.乙方以危险方式使用租赁房屋，利用房屋从事非法活动，转租或其他方式变相转租的；5、合同终止后，乙方已付租金按实际租赁期结算；八、合同终止后的房屋返还，1、乙方必须在合同依法终止后十日内将租赁房屋交还甲方，逾期甲方按终止前约定租金的双倍向乙方计收占用费等内容”。合同签订后，姜卫勇向检测中心交纳保证金2万元，并分数次向检测中心支付30万元租金至2012年8月7日。此后，姜卫勇实际使用该房屋从事“阿瓦山寨”饭店经营至2012年9月2日。2012年9月3日，姜卫勇（甲方）与朱江江、王亚鸣（乙方）在大丰市白驹法律服务所的见证下签订了酒店转让协议书一份，载明：“一、甲方自愿将位于大丰市康平南路19号的品味鲜大酒店（按现状）转让给乙方，在签订协议时当场交接；二、转让范围为酒店的内外装修、酒店内全部的设备（具体见财产移交清单），各种证照；三、转让价格及付款方式为人民币75.27万元（水电押金归乙方所有），乙方在签订协议时付5万元，余款从签订协议后的下一个月开始在每月的30日给付5万元，如乙方有一期不给付，将视为违约，甲���有权向乙方主张全部的转让款及违约金（扣除已付款）；四、甲乙双方的权利义务，1、乙方在签订协议后2个月内办理完卫生、工商、税务等证照过户手续，甲方有义务协助办理，费用由乙方承担；2、在酒店交接之前，甲方有义务协助乙方协调跟出租方的关系；3、在酒店交接之前，酒店的租金、卫生费、水电费、工商管理费、员工工资、债务等由甲方承担，乙方不承担任何责任……”。转让协议签订后，王亚鸣、朱江江实际占用、使用该门市从事“阿瓦山寨”饭店经营。2012年10月17日，检测中心的工作人员李翠琴、卞学勇，与姜卫勇、王亚鸣共同在2011年8月至2012年10月17日期间“检测中心与阿瓦山寨水电费明细”中签名，截止到2012年10月17日，检测中心应支付阿瓦山寨费用28703元。2012年12月5日，检测中心、姜卫勇因房租等事宜产生纠纷，并向大丰市公安局城北派出所报警。2013年1月8日，检测中心向姜卫勇邮寄了“催交房租通知”，内容为：“你于2011年8月8日与我公司签订《房屋租赁合同》，承租我公司位于大丰市康平南路19号（现为82号）综合楼一楼A-C及1-6轴和二层全部房屋，约定租期四年，年租金30万元，但2012年8月8日以来一直拖欠第二年度租金。为此，特要求你在接到本通知后10日内付清第二年度租金30万元及相关税金，如逾期仍未付清，则我公司将依据《房屋租赁合同》第六条4.b项行使合同解除权”。姜卫勇在收到催交房租通知后，未在规定的期限内支付租金。检测中心又于2013年1月21日向被告姜卫勇邮寄了“解除合同通知”，内容为：“根据2011年8月8日与我公司签订《房屋租赁合同》，你应在2012年8月8日前支付第二年度租金30万元及相关税金，因你一直拖延不付，我公司已于2013年元月8日向你书面催告，但至今���仍未支付。为此，我公司根据《房屋租赁合同》第六条4.b项的约定，通知与你解除该《房屋租赁合同》，要求你在接到本通知之日起3日内将承租房完好交还与我公司，并依约承担相关合同责任”。姜卫勇于同日收到该通知后，未履行迁让义务。另查，讼争房屋的所有权人为检测中心。诉讼中，经一审法院释明，王亚鸣、朱江江拒绝缴纳讼争房屋的租金。检测中心于2013年4月8日向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令朱江江、王亚鸣返还涉案房屋，姜卫勇、朱江江、王亚鸣共同支付检测中心租金144657.53元（自2012年8月9日起至2013年3月1日），同时承担自2013年3月2日起至交还房屋之日止按1643.84元/天计算的占用费。一审法院经审理认为，根据我国《合同法》及有关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。检测中心与姜卫勇于2011年8月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。本案的争议焦点一是讼争房屋迁让主体的问题；二是讼争房屋的租金及占用费的承担问题。关于讼争房屋迁让的主体问题。根据法律和相关司法解释的规定承租人无正当理由未支付或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁房屋被转租或转让的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。因姜卫勇拖欠检测中心租金未付，且在检测中心催要后未能在约定的期限内支付合同约定的30万元租金，符合租赁合同解除的条件。检测中心于2013年1月21日向姜卫勇邮寄了解除合同通知后，姜卫勇已于当日收到，可以认定检测中心与姜卫勇间的房屋租赁合同已于2013年1月21日解除。租赁合同解除后，双方租赁关系终止，承租人负有��还租赁房屋的义务，且返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。姜卫勇在租赁检测中心房屋一年后，未经检测中心书面同意，未缴纳租金，将“阿瓦山寨”转让给王亚鸣、朱江江经营，转让协议中约定“在酒店交接之前，甲方（姜卫勇）有义务协助乙方（王亚鸣、朱江江）协调跟出租方的关系”，但未能协调到位，应视为姜卫勇已将讼争房屋的使用权连同“阿瓦山寨”的经营权，一并转让给了王亚鸣、朱江江。王亚鸣、朱江江继续实际占有、使用该房屋至今，且明确表示不同意为姜卫勇代为履行合同义务，检测中心作为房屋的合法所有权人和出租人，有权要求房屋的实际占有人返还租赁房屋。故检测中心要求王亚鸣、朱江江返还位于大丰市康平南路19号综合楼一层A-C及1-6轴、二层约1150m2房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。��于租金及占用费的承担问题。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。双方合同约定先交房租后使用，但姜卫勇未能按照合同约定支付租金，检测中心行使合同解除权后，其要求姜卫勇支付合同解除前，即2013年1月21日前按照821.92元/天（30万元/年÷365天）计算租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据合同约定“姜卫勇必须在合同依法终止后十日内将租赁房屋交还检测中心，逾期检测中心按终止前约定租金的双倍向姜卫勇计收占用费”，该双倍占用费实际一倍是租金，一倍是违约金，该约定虽系双方当事人的真实意思表示但该约定明显过高，且姜卫勇明确表示要求调低，故一审法院酌定逾期占用费标准应当按照日租金的30%的标准即246.58元/天（30万元/年÷365天×30%）计算。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义��的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因涉案房屋已由王亚鸣、朱江江实际占用、经营，故检测中心要求王亚鸣、朱江江承担自2013年1月22日起至交还房屋之日止按租金821.92元/天计算租金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。姜卫勇关于检测中心结欠其水电费28703元抵扣租金的主张，因属于同一法律关系发生的法律事实，姜卫勇的抗辩意见能够成立，予以采信。据此，姜卫勇仍应支付检测中心租金104448.04元〔（30万元/年÷365天×162天）-28703元〕。检测中心要求被告姜卫勇、王亚鸣、朱江江承担共同责任的主张，于法无据，不予支持。姜卫勇关于检测中心结欠的餐费及水电押金可以抵扣租金的辩称，因餐费系另一法律关系，水电费尚不具备结算条件且一审庭审中检测中心也拒绝进行抵扣，故对其辩称不予采信，姜卫勇可另行主张。一审法院遂判决：一、朱江江、王亚鸣于判决生效后30日内将位于大丰市康平南路19号综合楼一层A-C及1-6轴、二层全部房屋约1150m2交还给检测中心。二、姜卫勇支付检测中心租金104448.04元，同时承担自2013年3月2日起至交还房屋之日止246.58元/天计算的违约金。于一审判决生效后30日内履行完毕。三、王亚鸣、朱江江给付检测中心自2013年1月22日起至交还房屋之日止按821.92元/天计算的占用费。四、驳回检测中心的其他诉讼请求。案件受理费3193元,由姜卫勇、王亚鸣、朱江江负担。姜卫勇、朱江江、王亚鸣对该判决不服，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院于2014年5月27日作出（2014）盐民终字第0582号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。姜卫勇仍不服，向本院申请再审。本院认为：再审申请人姜卫勇与被申请人检测中心签订的《房屋租���合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合法，有效，双方当事人均应按约全面、适当地履行各自的权利义务。姜卫勇再审申请中提出检测中心明知并认可其将涉案房屋转租给朱江江、王亚鸣，故姜卫勇不应继续承担向检测中心交纳租金的义务。本院认为：首先，姜卫勇与检测中心签订的《房屋租赁合同》中明确约定房屋转租需经检测中心的书面同意，姜卫勇未经检测中心书面同意，擅自将案涉房屋转租给朱江江、王亚鸣的行为违反了租赁合同的约定。因姜卫勇的转租行为未得到检测中心的认可，姜卫勇仍系租赁合同的相对人，在租赁合同未解除的情形下，姜卫勇仍负有交纳房屋租金的义务；其次，姜卫勇作为承租人，应当依约及时、足额支付相应的租金，其在合同履行过程中未能依约履行，拒不支付租金，导致检测中心的合同目的无法实现，姜卫勇的行为已经构成根本违约，作为出租方的检测中心有权选择解除合同。一审法院依据姜卫勇的违约事实判令其承担相应的违约责任并无不当。姜卫勇再审申请中提出签订租赁合同时交纳的水电费保证金2万元应当在本案中一并抵扣。本院认为，姜卫勇与检测中心签订的《房屋租赁合同》中明确约定水电费保证金待租赁期满水电费结清后予以退还。本案一审诉讼中由于案涉房屋尚未返还，双方尚不具备结算水电费的条件，因此一审法院未对该保证金予以处理并无不当，姜卫勇可于水电费结算条件成就后另行主张。姜卫勇再审申请中提出其实际上已不具备返还涉案房屋的条件和能力，朱江江、王亚鸣拒不返还案涉租赁房屋导致姜卫勇应向检测中心承担的违约损失数额进一步增加。本院认为，租赁合同因��卫勇违约行为解除后，姜卫勇作为合同相对人应当向检测中心承担相应的违约责任。姜卫勇提出因朱江江、王亚鸣不愿交还房屋导致损失继续扩大，严重侵犯了其合法权益的问题，与本案并非同一合同关系，姜卫勇以此主张免除其对检测中心应承担的违约责任没有法律依据。至于其与朱江江、王亚鸣之间的纠纷，姜卫勇可以另案予以主张。综上，姜卫勇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回姜卫勇的再审申请。审 判 长  杨晓蓉代理审判员  周 艳代理审判员  周杨明二〇一五年十月十九日书 记 员  汪亚玲