广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第904号上诉人（原审原告）：郭旭坤。委托代理人：朱文利，广东颐和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托代理人：龙敏、何健颖，该公司职员。上诉人郭旭坤因与被上诉人增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：新乐公司于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。2012年8月25日，郭旭坤（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑住宅（自编号1－18#、19#）第自编号1－19#幢12层1203号房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街4号（自编号1－19#）1203房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）705473元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5%，本补充协议另有约定除外。6、乙方逾期支付购房款在90日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。7、本合同及本补充协议所指的甲方退还乙方的“房价款利息”的利率均按照银行同期活期存款利率计算。其中，根据本合同第十八条及本补充协议第五条第1款约定应计付的利息为自广州市房地产交易中心测绘所出具该商品房实测数据之日起计算；其中，根据商品房买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条约定应计付的利息为自乙方付清房价款之日起计算。8、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：（1）遭遇不可抗力（包括但不限于不能避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），且甲方在发生之日起90日内告知乙方的；政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的；市政配套设施批准、安装之延误的；因市政规划变更导致小区配套设施需延期交付使用的。……47、双方同意，将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。48、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……50、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。2012年8月25日和12月15日，新乐公司出具了两张发票给郭旭坤收执，确认收到购房款705473元。2014年5月30日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2014年6月20日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。2014年6月24日，增城市邮政部门同意新乐公司的通邮申请。2014年7月14日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《关于尚东阳光雅苑二期人防工程建设位置的说明》，内容为“位于增城市新塘镇西洲村桥涌路段开发建设的尚东阳光雅苑项目，于2010年8月13日办理了《防空地下室建设意见书》（增人防建（2010）033号），应建人防面积为21872.9平方米。目前已完成了该项目一期人防工程3551平方米并通过验收。二期人防工程的专项设计于2014年7月14日通过了审查并取得了《广州市人防工程设计文件专项审查意见书》（新新人防审（2014）056号），经审查的拟建人防面积为8004平方米，统筹于二期B区（住宅1－3#、1－5#～1－8#）地下负**集中建设，已完成了隐蔽工程施工和人防门框的安装，该项目已竣工的二期A区（住宅1－18#～1－22#）以下未安排人防工程建设。”2014年7月21日，增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了新乐公司于2014年7月17日组织了勘察、设计、施工、监理等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。2014年9月2日，增城市环境保护局出具增环预验（2014）22号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑住宅楼1－18#、1－19#、1－20#、1－21#、1－22#及二期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。郭旭坤于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令，一、新乐公司承担逾期交楼违约责任，按购房款总额每日万分之五标准向郭旭坤支付逾期交楼违约金，自2014年6月1日起至房屋交付之日；二、新乐公司承担本案所有诉讼费用。原审法院于2014年8月28日立案受理本案。直至2014年10月29日，郭旭坤和新乐公司仍未办理涉案房屋的交接手续。原审法院另查明，2014年6月25日，新乐公司向广州东部发展燃气有限公司就尚东阳光雅苑二期18、19号户内燃气申请管网接驳，同日获得批准。2014年6月25日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》，载明尚东雅苑二期18、19号户内燃气管道工程已通过复验，同意点火。本案原审审理过程中，一、郭旭坤与新乐公司确认以下事实，1、郭旭坤已依约向新乐公司付清涉案房屋的购房款；2、涉案房屋位于尚东阳光雅苑二期A区；3、涉案房屋至2014年10月29日止仍未具备永久供电、供水、供气的使用条件，以及未取竣工验收备案表。二、郭旭坤认为合同附件七补充协议第五条约定将延期交房违约金的标准从合同约定的每日万分之五调整至每日万分之一，显失公平，且补充协议中第五、六、七条对于违约责任的约定严重不对等，不是其真实意思表示，要求变更或撤销，违约金标准应以合同约定为准。原审法院认为：本案的争议焦点是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条约定的内容是否为双方当事人的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，郭旭坤未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形，且该协议中已注明郭旭坤确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故原审法院对于郭旭坤提出上述条文违反公平原则要求变更或撤销的主张，不予采纳。原审法院认定郭旭坤与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，新乐公司应在2014年5月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付郭旭坤使用。经查明，直至2014年10月29日涉案房屋仍不具备永久供电、供水、供气的使用条件，故原审法院认定涉案房屋不符合合同约定的交付条件。在涉案房屋不具备交房条件的情况下，郭旭坤可以拒绝收楼。新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但郭旭坤和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现郭旭坤主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。郭旭坤要求新乐公司支付2014年6月1日起至2014年8月28日期间延期交房违约金6278.71元（每日以总房款705473元的万分之一，延期89天计算），于法有据，原审法院予以支持。至于郭旭坤要求新乐公司支付2014年8月29日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，郭旭坤可另案主张，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年11月11日作出如下判决：一、增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金6278.71元给郭旭坤；二、驳回郭旭坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由郭旭坤负担232元，增城市新乐房地产有限公司负担58元。判后，郭旭坤不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对本案关键争议事实的认定和判决不正确、不公正。理由：（一）《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的，是处理本案纠纷时最基本的依据。（二）《商品房买卖合同（预售）》附件补充协议中所约定的双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。新乐公司在《商品房买卖合同（预售）》后面以补充协议形式另行拟定50条补充条款，对主合同中的很多条款内容进行很大范围的改动，其主要目的就是逃避和减低自身义务和责任，摆脱主合同对其义务的要求和限制，加重购房者的责任和义务。补充协议违背《商品房预售合同》和郭旭坤的真实意愿，强加了大量对买方明显不公平的条款。（三）补充协议中的违约金条款应当认定为显失公平。补充协议第5条只是将新乐公司承担违约金的标准从“每日万分之五”下调为“每日万分之一”，同时违约金、赔偿金总额不得超过房价总款的5%；从补充协议的条款中可以看出，如果是郭旭坤违约，则是按照每日万分之五、每日千分之五甚至房价总款20%等违约金标准来计算违约金。在这个补充协议中，双方违约金的计算完全是双重标准，是不平等条款。（四）补充协议是由新乐公司提供的，不是双方自愿协商订立的。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，补充协议应认定为无效协议。（五）补充协议的内容不是郭旭坤的真实意思表示。郭旭坤是被迫签订这份《商品房预售合同》及补充协议的，因为在此之前，其已经和新乐公司签订了《尚东阳光雅苑认购书》，支付了定金和首期款。根据该《认购书》第五条的规定，郭旭坤如果逾期签署商品房买卖合同，新乐公司将没收郭旭坤已付款项或按总房款的千分之一按日向新乐公司支付违约金。郭旭坤要求法院依法撤销补充协议，按照双方主合同约定的违约金标准计算新乐公司的违约金数额是合理合法的。二、原审法院判决认为新乐公司的行为构成违约，应当承担逾期交楼违约责任，支付违约金的比例以补充协议约定的每日以万分之一计算是不公正的，也是不符合客观事实的，请求二审法院依法判令新乐公司按总房价款以每日0.05%的标准向郭旭坤支付延期交楼违约金至房屋具备交付条件之日。因为如果是郭旭坤违反合同约定逾期支付购房款给新乐公司，那么按照补充协议中违约金条款的约定，郭旭坤要承担的违约金就根本不是每日万分之一的标准。三、原审法院判决对本案诉讼费用的处理同样也是不够客观公正的，请求二审法院给予改判。原审法院一方面不支持郭旭坤以每日万分之五的标准计算违约金的要求，但却依照每日万分之五标准计算出的违约金来计算收取案件受理费，并判令郭旭坤承担绝大部分诉讼费用，新乐公司只承担很少部分诉讼费。按照这样的算法，新乐公司违约越久，郭旭坤承担的诉讼费越多，这是让没有过错的郭旭坤为新乐公司的违约过错行为买单。综上，上诉请求撤销原审法院判决，改判新乐公司承担逾期交楼违约责任，按购房总额每日万分之五标准向郭旭坤支付违约金至房屋具备交付条件之日；新乐公司承担所有诉讼费用。被上诉人新乐公司答辩称：郭旭坤的上诉请求以及事实理由均不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。二审另查明：一、郭旭坤二审期间表示其认为补充协议第5条、第6条属于格式条款，显失公平，是无效的。二、新乐公司确认涉案房屋因为永久用电尚未具备，所以不符合交楼条件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，因此，本案二审争议焦点为：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议是否是郭旭坤的真实意思表示；二、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第5条是否属于因显失公平而可撤销的条款；三、郭旭坤主张延期交房违约金应计算至涉案房屋具备交房条件之日是否成立？关于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，且提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款才无效。而本案的双方当事人在补充协议中已明确约定郭旭坤确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故郭旭坤上诉主张补充协议非其真实意思表示，理据不充分，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，双方通过合同及补充协议，已经对延期交房违约金的计算标准及上限数额进行了明确的约定，且约定补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以补充协议为准。故双方当事人明确约定的新乐公司需承担的延期交房的违约责任为按照已付房款的每日万分之一计算违约金及以总房款的5%为限，此约定对双方当事人均具有约束力。原审法院判决新乐公司按上述约定承担延期交房的违约责任并无不当。另，双方当事人在补充协议的第5条、第6条约定了的逾期90日内的付款违约责任和延期交房违约金的标准均明确为每日万分之一，而本案中不存在郭旭坤逾期付款超过90日的情形，故郭旭坤与新乐公司依据补充协议的第5条、第6条分别需承担的逾期付款违约责任、延期交房违约金的标准是一致的。郭旭坤主张补充协议的第5条存在显失公平的情形且与补充协议的约定不符，上诉要求改判新乐公司按购房总额每日万分之五标准支付违约金依据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，新乐公司未依约按期交楼的行为已构成违约，新乐公司现确认涉案房屋所在楼宇至今尚不具备交楼条件，且此后具备交楼条件的时间亦不确定，故原审法院判令新乐公司支付2014年6月1日起至2014年8月28日（立案之日）期间延期交房违约金给郭旭坤并无不当，本院予以维持。至于2014年8月29日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，郭旭坤可另案主张。最后，原审法院依据双方当事人在本案中的胜诉、败诉情况决定双方当事人各自需负担的案件受理费数额并无不当。郭旭坤上诉要求调整原审判决对本案原审诉讼费用的处理，理据不足，本院不予采纳。综上所述，经审查，郭旭坤的上诉请求与事实理由不成立，本院不予支持，原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由郭旭坤负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年三月十八日书 记 员  邹文芳