海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第606号上诉人（原审被告）海南中信国安投资开发有限公司。法定代表人邱庆，该公司董事长。委托代理人王建云，广东敬海律师事务所律师。委托代理人王永旺，广东敬海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张盼。委托代理人赵艳，海南刚峰律师事务所律师。委托代理人宋文，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）三亚海方房地产开发有限公司。法定代表人王威，该公司董事长。上诉人海南中信国安投资开发有限公司（以下简称中信国安公司）因与被上诉人张盼、被上诉人三亚海方房地产开发有限公司（以下简称三亚海方公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第522号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年6月19日，中信国安公司（甲方）与三亚海方公司（乙方）就开发建设位于海南省万宁市龙滚镇境内山钦湾地块五星级酒店及房地产项目事宜，签订一份《合作开发酒店及房地产合同书》（简称《合作开发合同书》）。其相关内容约定：甲方提供其取得的约406.49亩建设用地使用权（酒店及二类居住用地），乙方提供除项目土地地价之外的全部开发建设资金，并负责项目开发建设及经营管理工作；在居住用地上建设的商品房项目由乙方负责开发、建设及销售并承担项目销售费用，在酒店项目用地上建设的酒店由乙方负责开发、建设及经营管理，并承担经营成本；本项目由双方合作，以甲方的名义开发建设，但甲方不参与合作项目的管理和经营；乙方投资金额达到国家法律法规规定的房地产项目转让条件时，甲方将本项目按本协议的约定转让给乙方。另据《合作开发合同书》第三条约定，甲方所提供的土地（406.49亩）作价总计1.4亿元,作为甲方与乙方本次合作项目的权益金,在乙方投入资金达到项目投资总额的25%以上后,在政府认可该土地及项目可转让时,甲方的权益以现金方式分期转让给乙方，406.49亩宗地作价权益金共计1.4亿元，最迟于2010年1月31日前转让完毕；合作项目开发建设和经营销售等所产生应缴纳的所有税费由乙方承担，甲方仅承担土地和出售权益应缴纳的税费，在乙方未完全置换甲方权益时，以甲方作为纳税主体；甲方对项目的运作过程进行监控和参与，乙方的对外销售协议，需经甲方认可。《合作开发合同书》第六条6.6款还特别约定，合作项目在未置换完甲方的权益前，对外事项均以甲方的名义进行，甲方对此有协助和办理相关手续的义务。《合作开发合同书》签订后，三亚海方公司陆续投入资金开发建设该房地产项目，并在项目所在地山钦湾设立销售部门以中信国安公司的名义对外销售商品房，其销售经理徐铭阳所持有的工作名片也印有“海南中信国安投资开发有限公司”“徐铭阳山钦湾项目部销售经理”的文字内容及中信国安公司的地址，和“中信集团”、“中信地产”的图案标志。原告张盼欲购买山钦湾项目的商品房（公寓），在与三亚海方公司口头商谈达成购房意向后，于2010年2月2日向三亚海方公司转账支付购房款997791.48元（人民币，下同），并于当天通过北京天伟国际商务服务有限公司向三亚海方公司转账支付购房款42万元，以上两笔转账汇款合计1417791.48元。据汇款申请书附言记载,原告拟购房的房号为中信山钦湾3区930号。张盼支付以上购房款后，要求与二被告签署正式商品房买卖合同未果。此后，二被告既未向原告交房，也未向原告返还购房款。2014年2月27日，张盼通过代理人张跃向中信国安公司发送《解除合同通知书》，提出解除双方之间的商品房买卖合同，并要求中信国安公司返还全部已付款项，支付违约金并赔偿购房税费等费用。中信国安公司收到《解除合同通知书》后未给予回应，三亚海方公司也未提出异议。原告张盼遂提起本案诉讼。至本案第二次开庭审理时，二被告“合作开发”的房地产项目尚未转让给三亚海方公司。张盼的诉讼请求为：请求判令解除双方的购房合同，判令两被告返还购房款1417991.48元，支付违约金85079元，合计1503070元，并判令两被告承担连带责任。原审法院认为，本案诉讼争议的焦点是：一、张盼与中信国安公司之间的购房合同是否成立有效；二、如购房合同成立有效，购房合同是否应判决予以解除；三、二被告是否应承担返还原告购房款1417791.48元并支付违约金（利息）85079元的民事责任；四、二被告是否应对原告承担连带责任。一、关于张盼与中信国安公司之间的购房合同是否成立有效的问题。原审法院认为，本案中，二被告根据双方之间签订的《合作开发合同书》，对山钦湾的房地产项目进行开发，约定（项目转让前）由三亚海方公司以中信国安公司的名义对外销售商品房。三亚海方公司为此在山钦湾设立销售部门以中信国安公司的名义对外销售商品房。据此，二被告基于内部所谓的合作关系对外形成了商品房销售的代理关系，中信国安公司是被代理人，三亚海方公司是代理人。本案山钦湾房地产项目是以中信国安公司的名义开发、销售，张盼欲购买该项目的商品房，是基于对中信国安公司的信赖，故向中信国安公司购房是其内心的真实意思表示。张盼经与三亚海方公司口头协商达成购房意向后，向三亚海方公司的银行账户汇付了购房款1417791.48元，三亚海方公司接受原告的购房款后未提出异议，足见其对原告的购房预约行为的认可。据此，应认定三亚海方公司代理中信国安公司与原告所达成的口头购房预约合同已依法成立。双方的口头购房预约合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效的购房预约合同。由此，本案的案由应确定为商品房预约合同纠纷。被告中信国安公司关于中信国安公司与原告之间不存在买卖合同关系的抗辩主张不成立。二、关于购房预约合同的解除问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，主张解除合同的一方应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方当事人达成口头购房预约合同，被告方接受原告的购房款后，有义务与原告协商签订正式商品房买卖合同。经原告催告，至2014年2月27日，在长达四年的时间里，二被告一直未与原告协商签订正式的商品房买卖合同，也一直未将符合条件的房屋交付于原告。二被告此举已经表明被告方拒绝与原告签订商品房买卖合同。原告不能实现其购房的目的，于2014年2月27日，通过代理人张跃向中信国安公司发送《解除合同通知书》，要求解除双方之间的商品房买卖合同；尽管双方之间此时尚未签订正式商品房买卖合同，原告在《解除合同通知书》中要求解除“商品房买卖合同”，其措词用语虽不够准确，但其解除双方之间商品房预约合同的意思表示足以充分表达，解除合同的行为符合合同法上述规定。鉴于中信国安公司对此未给予回应，三亚海方公司作为代理人也未提出异议，原告发送《解除合同通知书》的行为具有解除预约合同的法律效力，购房预约合同自《解除合同通知书》到达时已经解除，原审法院于此予以确认。本案原告主张其购房合同已经解除，又再请求人民法院判决予以解除，其诉讼请求理由不当，原审法院不予支持。三、关于二被告的违约责任问题。在达成口头购房预约合同后，双方当事人应就商品房买卖合同的具体内容继续磋商，并在将来一定期限内签订正式的商品房买卖合同。三亚海方公司既是山钦湾商品房项目的实际开发建设和管理人，又是名义上的代理销售人，当然负有与原告协商签订正式合同的义务。根据二被告签订的《合作开发合同书》的约定，合作项目在未置换完甲方的权益前，对外事项均以甲方中信国安公司的名义进行，甲方对此有协助和办理相关手续的义务，基此，中信国安公司也负有协调、协助原告与三亚海方公司协商订立正式合同的附随义务。本案中，双方达成购房预约合同后，在原告已支付购房款的情况下，二被告无正当理由一直未与原告协商签订正式的商品房买卖合同，也未向原告返还已付的购房款，其行为已明显违背双方达成购房预约的目的，构成违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，被告中信国安公司和三亚海方公司作为购房预约合同的违约方，应向原告张盼承担违约责任。本案原、被告之间的口头购房预约合同已经解除，鉴于三亚海方公司是商品房项目的实际开发建设和销售管理人，也是原告所付房款的实际接受人和受益人，中信国安公司不是直接的收款方，返还该购房款及支付违约金的最终责任应由三亚海方公司承担。关于违约金的计算标准和数额问题，本案双方当事人未作出约定，可按已付购房款的银行同期同类贷款利率计算。原告请求按已付购房款1417791.48元为本金计算违约金（利息），其主张的违约金数额85079元，并未超出依上述标准计算所得利息额的范围，原审法院予以支持。四、关于连带责任的问题。原审法院认为，共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的核心内容，而共担风险更是合作开发房地产法律关系的本质特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案二被告所签订的合同虽名为《合作开发酒店及房地产合同书》，但依该合同书的约定，以土地使用权投资的中信国安公司一方并不承担经营风险，只收取固定利益即转让土地及项目的固定权益金（1.4亿元)，二被告间基于所谓合作开发房地产项目而形成的法律关系，并不具备合作开发房地产所应具备的共担风险特征。故双方的真实意思并不是进行房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，目的在于规避《城市房地产管理法》第三十九条限制土地使用权转让的规定，其行为属扰乱土地正常流转秩序的违法行为。中信国安公司基于所谓的合作关系，让三亚海方公司以中信国安公司的名义与原告达成购房预约合同，由此形成的代理当属违法代理。三亚海方公司知道被委托代理的售房签约事项违法仍然进行代理活动，中信国安公司知道三亚海方公司的代理售房行为违法仍让其为之，二被告依法应对原告承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原审法院判决：一、被告三亚海方房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，返还原告张盼购房款本金人民币1417791.48元，并支付利息（违约金）人民币85079元。二、被告海南中信国安投资开发有限公司对上述第一项判决款项承担连带责任。三、驳回原告张盼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币18328元（原告已预付），由被告三亚海方房地产开发有限公司负担。中信国安公司不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销万宁市人民法院(2014)万民初字第522号民事判决第二项判决，依法改判上诉人中信国安公司对上述第一项判决款项不承担连带责任；二、由被上诉人承担本案二审诉讼费用。其事实和理由：1、一审认定中信国安公司与三亚海方公司订立的《合作开发合同书》违法，导致三亚海方公司代理中信国安公司对外销售行为违法，显然没有任何法律依据。《合作开发合同书》虽约定中信国安公司以土地使用权作为合作条件，只收取固定收益即转让土地及项目的股东收益金，不承担经营风险的行为，按照最高人民法院的相关司法解释，实为土地使用权转让行为，但合同第三条3.2对该转让约定了先决条件，即双方合作投入合作项目的资金达到项目投资总额的25％以上、且政府认可该土地及项目可转让才进行转让，并不是立即按照土地原状转让。因此，该合同并没有违反《城市房地产管理法》第三十九条规定的房屋土地使用权的转让条件。一审判决视《合作开发合同书》附条件转让的约定于不顾，认定《合作开发合同书》是无条件的、直接的土地转让合同，其认定事实、适用法律自然是错误的。2、三亚海方公司与张盼订立《置业登记表》的行为，不应视为是中信国安公司授权三亚海方公司的行为。《合作开发合同书》3.7条约定“凡与本项目有关的包括但不限于对外(内)协议、规划设计、报建、销售以及对外文件等，均需经甲方(指中信国安公司，下同)认可。《合作开发酒店及房地产合同书补充协议书》第一条约定：在乙方(指三亚海方公司，下同)未完全取得项目所有权前，甲方同意乙方可以甲方名义对外签署涉及原合同项目的包括规划设计、报建、销售等在内的相关文件。根据上述合同约定，三亚海方公司在本案项目中如代理中信国安公司对外进行销售行为，必须以中信国安公司的名义进行，也就是说该代理必须是显名代理。该约定没有赋予三亚海方公司以自己的名义与第三方订立合同的权利，也就是说三亚海方公司不得进行隐名代理。因此，三亚海方公司以自己名义与张盼订立《置业登记表》的行为，不应视为是中信国安公司授权三亚海方公司的行为。3、本案中，三亚海方公司以自己的名义与张盼订立《置业登记表》，应是三亚海方公司与张盼双方的合意，其本意也不牵涉到第三方。作为三亚海方公司而言，是明知《合作开发合同书》中明确规定，在项目未向其转让之前，只能以中信国安公司的名义而不能以自己的名义对外订立合同，但其仍然以自己的名义对外订立《置业登记表》，说明肯定不希望、且似乎并不担心该《置业登记表》在没有得到中信国安公司授权而无效。这是因为，正如法院判决书认定的，《置业登记表》只是一个预约合同，随着《合作开发合同书》的正常履行，该项目土地自然会转到三亚海方公司名下，到时三亚海方公司以自己名义履行《置业登记表》并与张盼订立正式的《商品房买卖合同》，是顺理成章的事。如果以中信国安公司的名义订立《置业登记表》并签订《商品房买卖合同》，反而增加了以后改名的手续和费用。在中国目前的社会发展水平下，相比其他普通物品的买卖，买卖房屋是一个家庭或者个人的大事。对于张盼而言，在购买房屋这么一件大事的情况下，与何人订立合同，房屋价款应该支付何人，绝对是需要慎重和核实的。在三亚海方公司与其订立《置业登记表》，三亚海方公司收取房屋价款，且并没有中信国安公司出具盖章书面文件的情况下，田垣芳没有任何理由可以认为是中信国安公司在从事上述行为。依据普通人在正常情况下的合理判断，一件法律文书，没有一个机构或者单位的盖章或者负责人的签字，哪怕该文书印有该机构或者单位的抬头，是不足以证明该文件是抬头名称人的意思表示的。如果这件文书是另外一家机构或者单位的盖章，更说明该文书不可能是文件抬头人的意思。因此，有足够理由认为，张盼与三亚海方公司订立《置业登记表》，并向三亚海方公司支付房屋价款的行为，是张盼与三亚海方公司之间形成直接法律关系的合意，与中信国安公司没有任何关系。一审法院判决中信国安公司对《置业登记表》及三亚海方公司收款行为承担连带责任。没有任何法律依据。综上所述，原审法院事实认定和适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持中信国安公司的上诉请求。被上诉人张盼没有提供书面答辩状，其在庭审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中信国安公司与三亚海方公司合作合同是否有效，海南省高级人民法院正在审理。中信国安公司是该项目的业主，三亚海方公司获得了业主中信国安公司的授权，以其名义对外销售，造成合同违约，必须承担连带责任。被上诉人三亚海方公司既未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。二审法院经审理查明的事实以及查明事实所采信的证据与一审一致，本院予以确认。另查明，至二审询问之日，山钦湾公寓项目尚未竣工，且项目处于停工状态。本院认为：被上诉人张盼以《博鳌山钦湾国际社区VIP会员置业消费登记表》的形式订购被上诉人中信国安公司名下的山钦湾项目公寓，其行为属于商品房买卖前期的预订，因此本案为商品房预约合同纠纷。该《置业登记表》系当事人的真实意思表示，且未违反有关法律规定的禁止性规定，属有效之订购约定，双方当事人应依约履行相关的义务。本案二审的争议焦点是：中信国安公司对三亚海方公司应承担的义务是否应当承担连带责任。本院结合证据和查明的事实，对争议焦点综合评议如下：一、关于张盼与三亚海方公司签订的《置业登记表》订购山钦湾项目公寓房的行为是否与中信国安公司存在关系以及中信国安公司的连带责任问题。中信国安公司上诉认为《置业登记表》是三亚海方公司单独与张盼之间的行为，未获得其授权。对此，本院认为，根据中信国安公司与三亚海方公司签订的《合作开发合同书》的约定，山钦湾项目是以中信国安公司的名义开发建设，建设资金、销售均由三亚海方公司负责，至今项目仍登记在中信国安公司名下；其次，三亚海方公司在山钦湾设点出售房屋，售楼人员是三亚海方公司的人员，但销售经理的名片以及《置业登记表》上，二公司的信息都有记载，购房人有理由相信三亚海方公司在山钦湾项目现场售楼部出售中信国安公司名下的商品房行为是合法的。虽然张盼直接将购房款转入三亚海方公司账户，但这一行为符合合作双方的内部分工。由此可知，中信国安公司对三亚海方公司出售房屋的行为是知情和允许的，中信国安公司作为合作合同的一方同样应履行《置业登记表》上的义务，鉴于购房款是由三亚海方公司直接收取，因此，三亚海方公司应直接承担返还购房款本金和承担违约金的责任，中信国安公司对被告三亚海方公司应承担的义务承担连带责任。其上诉称张盼签署的《置业登记表》与中信国安公司没有任何关系以及不应承担连带责任的上诉请求无理，本院不予支持。至于中信国安公司如何授权三亚海方公司卖房属于合作双方的内部关系，对外不能约束购房人。二、关于中信国安公司与三亚海方公司合作开发房地产所签订的《合作开发合同书》的性质和是否违法的问题。因双方的合作关系是另一个法律关系，合作合同的双方当事人亦未主张对该合同进行审理，张盼举证该份证据是为了证明合作双方之间的关系以及对订购房屋这一行为应当承担的责任问题，其诉讼请求并未要求对该合作开发合同的性质和是否违法问题进行审理，且合作纠纷案目前由海南省高级人民法院审理之中，故本案对中信国安公司与三亚海方公司之间的合作关系的性质和是否违反法律不作审理。一审超越本案争议的法律关系在论理认定部分对合作合同的性质和违法问题作出认定，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院对此依法予以纠正。三、关于《置业登记表》这一预约合同的解除问题。如前所述，《置业登记表》合法有效，张盼已经履行了支付购房款的义务，但自付款至今，山钦湾项目尚未完工且至今处于停工状态，三亚海方公司与中信国安公司既未与张盼履行签订正式商品房买卖合同，亦无法交付房屋，且三亚海方公司目前下落不明，致使张盼买房的目的无法实现，三亚海方公司与中信国安公司已构成根本性违约，张盼于2014年2月27日发出的《解除合同通知书》符合法律规定的解除合同条件，一审确认预约合同自以上通知书到达时已经解除是恰当的，本院应予以维持。综上，一审法院除对合作关系的认定超越当事人的诉求，本院应予以纠正外，原审认定事实清楚，判决结果正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18326元，由上诉人海南中信国安投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈海燕审 判 员 李国庆审 判 员 陈玫伊二〇一五年十月二十一日法官助理 徐文峥书 记 员 邱飞丽附：适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。审核：陈海燕撰稿：陈海燕校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月21日印制（共印20份）