河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民二终字第00298号上诉人（原审原告）杨梅英。委托代理人宋风波，河北侯凤梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张进喜。被上诉人（原审被告）王春生。委托代理人樊娥。委托代理人李红，河北泰平律师事务所律师。上诉人杨梅英因与张进喜、王春生为确认合同效力纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2014）正民一初字0040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：原告杨梅英与被告张进喜系夫妻关系。2002年5月15日，在中介人刘香珍的介绍下，以被告张进喜为甲方、被告王春生为乙方签订了购房协议书，内容为：经协商，乙方（王春生）购买甲方（张进喜）梅山东路45号平房，双方同意以下条款：1、位置：坐落在梅山东路45号（原胜利街土地）；2、价格：壹拾肆万元整；3、甲方同时将土地使用证、房屋产权证交付乙方，并永久归乙方所有；4、甲方必须为乙方提供各种方便，甲方必须把水、电等费用结清；5、房款及房屋的交付：合同签订后当日，乙方付给甲方款，甲方交给乙方所有钥匙及所有证件；6、双方均不得反悔违约，如一方反悔，即为违约。违约方向守约方支付违约金贰万元；7、本协议一份，自签字之日起生效。签订协议后，被告王春生分两次将14万元于2002年5月15日前给付了被告张进喜，被告张进喜将房产证、土地证交付被告王春生。之后，王春生一家在此居住至今。原告杨梅英称：被告张进喜卖房时，自己到天津进货没在家，不知情，并申请了证人张某甲、张某乙、肖某、闫某到庭作证，同时提交了署名为王某的书面证词一份。证人张某甲出庭作证称，2002年5月14日与张某乙、杨梅英一起到天津拉瓷砖，因装货多导致车辆坏在了杨柳青一带，5月16日才到的家。并称，其与张某乙均是为张连生开车，大概从2000年开始就为原告杨梅英拉瓷砖，什么时间开始不给原告拉货的，记不清了。当时的月工资为每月六、七百元。证人张某乙出庭作证称，2002年5月13日与张某甲、杨梅英一起到天津拉瓷砖，回来时到杨柳青一带车坏了，5月16日早晨到的正定，因为被冻了一晚上，所以记住了这个日子。对于什么时间开始给杨梅英拉货的记不清了，在2002年5月15日前拉过两三个月，当时的月工资为八、九百。证人肖某出庭作证称，大概在2012年2月，有一个小个头的女人到杨梅英的门市找杨梅英，听说是为房子过户的事，当时因为说话难听，把她赶走了。后来又来过几次，来了就直接上楼了，说什么话不清楚。证人闫某出庭作证称，闫某与被告张进喜系战友，2013年春节后，其与张进喜在张进喜家对账时，来了一男一女。闫某在里屋听到他们中的一个女的说，如果不是房子拆迁搭理不到你。署名为王某的证明中写到：大概在2002年夏季的一天，王某到其哥哥家串门出来，碰到老邻居杨梅英。说话时知道梅英和她丈夫正在为卖房子的事生气，梅英说进喜趁她去外地进货时把房子给卖了。梅英说进喜说过想把房子卖了，她不让卖。问她交了钱没有，梅英说进喜把钱收了，卖了14万元。王某说既然收了钱了，就别生气了，也有地方住。杨梅英说找了买方了，告诉他家不卖，后来又说了一会儿闲话就回家了。原告对证人证言质证称，证人证言可以证实签订购房协议时原告杨梅英不在家，不同意张进喜卖房。被告张进喜对证人证言没有异议。被告王春生对证人证言质证称，证人张某甲与张某乙的证词有矛盾之处，5月15日已经进入夏季，证人张某乙称能够清楚地记住这一天是因为被冻了一晚上的说法不能成立，两人对于什么时间开始为杨梅英拉瓷砖也陈述不一，却都对2002年5月15日的事情记得清楚，故证人证言不真实。证人肖某系杨梅英雇佣的员工，其证言可以证实杨梅英之前就知道卖房子的事；闫某作为被告张进喜的战友，到2013年才知道张进喜在梅山东路有房子，证明房子在2013年之前已经卖了。证人王某未到庭作证，对其证言不认可。另外，原告还提供了对正定县国土资源管理局工作人员郑欣欣、王爱国的视频整理资料，在郑欣欣的视频资料中，郑欣欣回答说：关于划拨土地交纳土地出让金后转为出让土地的手续正定县停办。王爱国的视频整理资料中，王爱国回答说：划拨土地办理出让手续停了两年多了，什么时候办不清楚，现在政府停办。如果办理过户，首先把划拨土地变为出让，需要政府审批后交纳土地出让金，现在不能办。被告张进喜对原告提供的视频资料无异议。被告王春生对原告提供的视频资料质证称，原告提供的视频资料为偷拍，且内容解答只是说停办，并没有法律规定禁止划拨土地上的房屋买卖。原告是以买房人的名义进行的咨询，解答人员还说只要把买卖协议留好就行。从这一解释可以看出，划拨土地上的房屋买卖是合法的。被告王春生提供了2013年5月23日城关法庭工作人员对王春生、张进喜、杨梅英做的调解笔录及2013年8月8日城关法庭工作人员对刘香珍做的询问笔录，同时提供了受让人为刘义庆的国有土地使用权转让申请书复印件及土地出让、转让费用完税证、出让金票据复印件各一张，用于证实杨梅英对卖房一事明知，且划拨土地允许办理出让手续。在调解笔录中显示，被告王春生提出要求杨梅英、张进喜为其办理过户手续，后因王春生的妻子说话难听没有办理。杨梅英当时称，张进喜与王春生签订购房协议时其在天津进货，没有在场，后来为此事与张进喜生过还几次气。自2002年5月份没有找过原告说不卖房。在对刘香珍的询问笔录中，刘香珍称，刘香珍系张进喜与王春生房屋买卖协议的中介人，房款已经付清，签订协议时杨梅英在场。原告杨梅英对被告王春生提供的证据质证称，不认可对刘香珍的询问笔录，这不属于法院主动调取证据的范围，且刘香珍曾表示给原审法官打电话要求撤掉这个询问笔录，刘香珍的证言虚假，原告当时没有在现场；调解笔录不能作为证据使用，且该调解笔录是受欺骗签的字，没有给送达传票，对原告方有用的话没有记录下来。刘香珍应当出庭作证，其拒绝出庭就不能作为证据使用。被告提交的署名为刘义庆的票据和申请书为复印件，无法核实，与本案无关。被告张进喜对被告王春生提供的证据质证称，对刘香珍的询问笔录不符合法律规定，制作调解笔录时没有发传票，欺骗签了字。刘义庆的土地转让申请书及完税证明与本案无关。另，庭审中，原告杨梅英称在2002年6月份，樊娥找原告说走路的事时，才知道张进喜把房子卖给了王春生。知道后与张进喜生过多次气，为这事也找到樊娥家，要求把钱退给她，樊娥不同意。后来想过用其他方式把房子要回来，但都被别人劝阻了。原审认为，被告张进喜在中介人刘香珍的介绍下，将坐落在正定县梅山东路45号房产卖给被告王春生，并签订了购房协议书，张进喜、王春生均按照协议规定履行了付款及交付相关房屋、土地证件的义务，王春生一家自2002年5月份在此居住至今。从庭审原告杨梅英的陈述及提供证据来看，杨梅英最晚于2002年6月份就知道了张进喜将争议房产以14万元的价格出售给了王春生，杨梅英找到樊娥要求退钱遭樊娥拒绝后，再没有向被告王春生主张返还房产。据此，无论签订协议时杨梅英是否在场，事后杨梅英在长达十年的时间内没有对此提出不同意见，应当视为对张进喜出售房产的追认，故对原告杨梅英以对买卖房产不知情主张买卖协议无效不予采信。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章规定的签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第七条规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为，原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。根据以上规定，张进喜与王春生签订的买卖协议不违反法律、法规强制性规定，应当认定有效。至于原告杨梅英提供的关于划拨土地暂停交纳土地出让金的证据，也同样认可了划拨土地可以转让，只是由于某种原因暂停办理，而不应当据此否定双方买卖协议的效力。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告杨梅英的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告杨梅英负担。判后，杨梅英不服上诉，理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人杨梅英与被上诉人张进喜系夫妻关系，本案涉案房屋系夫妻二人的共同财产这是不争的事实。二被上诉人于2002年5月15曰签订购房协议书，上诉人杨梅英是否在场、是否追认是本案的关键。但一审判决在审理查明和本院认为部分均未就此问题予以正确且明确的认定，一审法院对本案事实认定不清，其理由如下：1、被上诉人王春生证明上诉人在场的主要证人未出庭作证，故不能作为认定案件事实的依据。被上诉人王春生称：2002年5月15日，原告的丈夫张进喜和被告王春生签订《购房协议》时，原告自始至终都在场，并有两个人证能证明，一个是刘香珍，一个是夏金亭。但在一审庭审过程中，被上诉人所述的两位证人均未出庭。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的第五十五条：证人应当出庭作证接受当事人的质询。"因此，被上诉人王春生的主张不应得到法院的认可。2、被上诉人王春生提供的2013年5月23日的调解笔录不能作为认定案件事实的依据。被上诉人王春生称，2013年5月23日城关法庭工作人员对王春生、张进喜、杨梅英做的调解笔录显示："被告王春生提出要求杨梅英、张进喜为其办理过户手续，后因王春生的妻子说话难听没有办理。杨梅英当时称，张进喜与王春生签订购房协议时其在天津进货，没有在场，后来为此事与张进喜生过好几次气。"第一、此份证据恰恰显示出二被上诉人签订协议时上诉人不在场；第二、即使该协议如被上诉人王春生所说是证明上诉人在场的证据，那么该证据也不能作为认定案件事实的证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的第六十七条："在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。"另外，城关法庭法官自问自记，亦不合法。3、被上诉人王春生提供的2013年8月8曰刘香珍的询问笔录，因证人未出庭作证，故不能作为认定案件事实依据。被上诉人王春生称，在对刘香珍的询问笔录中，刘香珍称，刘香珍系张进喜与王春生房屋买卖协议的中介人，房款已经付清，签订协议时杨梅英在场。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定：符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。第一、该份证据不属于法院依职权调查的范围，该份证据取得在法律程序上存在瑕疵；第二、该份证据不是因本案产生的调查，属于另案证据。因此该证据在另案中是否经过质证、法院是否认定尚不清楚，故不能将其作为认定本案事实的证据。4、上诉人为证明二被上诉人签订购房协议时不在场，申请了证人出庭且接受了法庭的询问，合法有效。证人张某甲、张某乙的证言基本一致。但被上诉人王春生对上述两份证言质证称存在矛盾。第一，5月15日已经进入夏季，与被冻了一晚上的说法矛盾。就此问题上诉人认为，刚进入夏季昼夜温差还较大，被冻了一晚上也是符合常理的。第二，两人对什么时间为杨梅英拉瓷砖陈述不一，却对2002年5月15曰的事情记得清楚，故证言不真实。就此问题上诉人认为，二人证言中均说因为在杨柳青一带车坏了，故二人能记得清很正常。因此，上诉人有充分的证人证言能够证明二被上诉人签订购房协议时，本人不在场。被上诉人提供的证据却未能合理、合法的推翻上诉人的证据以证明自己的观点。一审法庭未就上述问题彻底查明就草率作出判决，是对上诉人利益的侵害。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决中本院认为部分："据此，无论签订协议时杨梅英是否在场，事后杨梅英在长达十年的时间内没有就此提出不同意见，应当视为对张进喜出售房产的追认，故对原告杨梅英以对买卖房产不知情主张买卖协议无效不予采信。"由此可见，第一，对签订协议时杨梅英是否在场这一关键问题一审法院并没有彻底查清；第二，一审法院认为，长达十年的时间内没有就此提出不同意见，应当视为对张进喜出售房产的追认。就此观点一审法院对法律的理解是错误的，其理由如下：1、本案中上诉人杨梅英与被上诉人张进喜系夫妻关系，本案涉案房屋系夫妻二人的共同财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定："无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"二被上诉人于2002年5月15日签订的购房协议书是效力待定的合同。该合同只有经过上诉人杨梅英的追认或被上诉人张进喜完全拥有涉案房屋的所有权时，该合同才发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定："行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。"由此可见，第一、这种追认可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出。不论何种方式，都应当是明示的方式。第二、追认权是有除斥期间的，权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。一审判决遗漏了《合同法》第十八条，错误理解《合同法》第五十一条，是适用法律错误应当予以纠正。（二）合同已经部分履行且被上诉人王春生已经实际居住至今不能作为认定合同有效的依据。1、根据《中华人民共和国合同法》第三十七条条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”合同部分履行是合同成立的成立要件而非生效要件。2、合同的有效性与房屋权属分别属于《合同法》和《物权法》的调整范畴，被上诉人王春生已经实际居住至今不能作为认定合同有效的依据。就本案而言，二被告的合同效力自签订之日起是效力待定，自上诉人拒绝追认之日起，该购房协议已经属于无效合同。（三）一审法院适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条以及《划拨土地使用权管理暂行办法》第6条的规定是错误的。上述两条均规定划拨土地使用权转让的前提条件之一是签订土地使用权出让合同，并补交土地出让金。但本案中，被上诉人王春生与国土部门并未签订土地使用权出让合同，更未交纳土地出让金，因此，一审法院适用法律错误。其次，一审法院混淆了土地使用权出让与转让的区别。一审法院在引用上述两条之后，又引用《划拨土地使用权管理暂行办法》第7条关于土地使用权转让的条款，显然，一审法院将土地使用权出让与转让混淆。再次，退一万步讲，即便适用上述法条，二被上诉人签订的协议书也是无效的。上诉人要求确认二被上诉人签订的协议无效的依据有三个：1、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产，享有共同的权利，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。2、《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（七）法律、行政法规规定，禁止转让的其他情形。第四十条规定：以划拨的方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定，缴纳土地使用权出让金。3、《最高人民法院关于审理涉及国有划拨土地使用权的合同纠纷案件适用法律解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。上述三个法律、司法解释规定共有财产未经共有人同意或者划拨土地未经批准均无效。一审法院只否定其中一个，并不能得出协议有效的结论。更何况《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条规定："土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。"再加上一审法院援引的两个规范也不是法律、法规。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》只是行政法规，而《划拨土地使用权管理暂行办法》只是国家土地管理局1992年颁布的，最多算是规章，连法规都不是。因此，一审法院认定协议有效是错误的，适用法律也是错误的。一审法院以"原告杨梅英提供的关于划拨土地暂停交纳土地出让金的证据，也同样认可了划拨土地可以转让，而不应据此否认双方买卖协议的效力"纯属歪曲法律，鉴于在本案起诉到法院之前，涉案土地使用权尚未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，王春生更未缴纳土地滞纳金，因此，协议应当无效。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律严重错误。恳请贵院在查明本案全部事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。经审理，王春生的答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提起上诉的理由不成立，应驳回其上诉，维持原判。一、本案争议的《购房协议》是合法有效的，并已履行完毕。1、根据《合同法》第五十二条第（五）项规定有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案不存在上述5种情形之一。2、《物权法》第一百四十七条规定，"建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分"。本条规定的是当房屋所有权转移时，房屋占用范围内的土地使用权一并转移；对此《中华人民共和国城巿房地产管理法》第三十一条规定，"房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"即我们通常所说的"地随房走"。、因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。3、导致合同无效违法行为，应当是违反效力性法律法规，而非违反管理性法规。本案买卖的房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城巿房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。那么双方当事人在签订购房协议时未经过政府部门批准，是否影响到协议的效力？根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。土地使用中的审批和备案这是国家加强土地管理的一项制度，且此法中并没有应当办理批准、登记等手续才生效的规定，属于管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范。所以未经审批，并不导致合同无效。本案中，争议房屋的土地使用权为划拨取得，王春生购买房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，因此，王春生完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，且王春生购买的房屋的邻居刘义庆，也是购买的划拨土地上的房屋与王春生所购房屋的情况完全相同，已办理了土地使用权的过户手续。另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条"土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效"的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。因此本案争议的购房协议不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。4、《婚姻法解释一》第17条第（二）项规定："夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条之规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"《物权法》15条："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"本案中，经中介人介绍签订购房协议，被上诉人王春生支付了对价，主观上没有过错，其已经尽到了自己的注意义务，根据上述规定，被上诉人取得该房产所有权属于善意第三人，仅仅是没有办理物权登记，不影响合同的效力，另，即使上诉人不同意转让房屋，也不影响合同的效力，因此该购房协议是合法有效的。5、购房协议已完全履行完毕。被上诉人张进喜在一审时当庭陈述：2002年5月15日签订购房协议，王春生将全部购房款付清，张进喜将房屋所有权证、土地使用权证交给王春生；2002年5月14日办理了房屋抵押注销登记；王春生至2002年5月在所购房屋居住至今。6、上诉人称不知道卖房与事实不符。（1）中介人刘香珍证实，上诉人卖房时在场；（2）在2013年5月23日的正定县法院对上诉人及被上诉人的调查笔录中：a、在被上诉人王春生找上诉人及被上诉人张进喜协助办理过户时，上诉人陈述，"我去问问别人，要是给你办理的话对我家办理其他房产没有影响的话，就给你办理"；b、"从2002年5月份我没有找过原告（即被告）说不卖房"；上诉人所卖房屋当时是用该房屋抵押贷款，在房屋卖给被上诉人王春生时，与被上诉人一起将其抵押贷款全部还清，并于2002年5月14日办理了抵押注销。所卖房屋交付给被上诉人的时间已长达12年，上诉人与被上诉人张进喜系夫妻关系，在这么长的时间里，上诉人对自己的房屋是处于什么状态、一直不再归还房屋的抵押贷款都毫不知情，显然与事实不符。（5）上诉人在本案原二审及发还一审的当庭陈述2002年6月知道卖房的事。所以，本案争议《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，并已履行完毕。上诉人称对不知卖房一事与事实不符；即使上诉人不知卖房一事，根据前述相关法律及司法解释，合同仍应认定为有效。二、上诉人起诉已超过诉讼时效。无效合同的确认受诉讼时效限制的法律依据。如果认为确认合同无效不受诉讼时效限制，则必然存在已履行多年的合同仍可恢复到订立合同之初的财产状况的现象。这显然不利于维护民事财产流转关系的稳定，不符合诉讼时效制度的立法宗旨和目的，因此，确认合同无效应受诉讼时效的限制。根据《民法通则》第137条规定，"诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。"对于合同的诉讼时效问题，在我国的《合同法》中没有规定，但仍适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，原因很简单，《合同法》仅是民法体系的一个组成部分，而我国的《民法通则》在目前尚无完整"民法典"的情况下，充当了总则的角色。因此，《民法通则》关于诉讼时效的规定，《合同法》应当遵循。纵观《民法通则》第七章和有关诉讼时效的法律法规，对于不受诉讼时效限制的情形，只有在最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第170条"未授杈给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制"有明确规定，而这则司法解释仅适用于未授权给公民、法人经营、管理的国家财产，除此之外，再无不受诉讼时效限制的其他情形，既然法律没有明确规定无效合同的确认不受诉讼时效的限制，当然也不能凌驾与此之上，通过确认合同无效，从而达到保护自己合法权益的目的。如果单纯请求确认合同无效，不涉及其他请求权，那么，确认合同无效后，不会产生任何作用，也不会对请求人及相对人产生任何影响，显然失去了确认其效力的意义。因此，请求确认合同无效并非仅仅是在程序上确认合同效力问题，而是最终归于请求人通过确认合同无效保护自身合法权益不受侵犯这一实体意义的请求权。由此可见，无效合同的确认仍归于实体意义的请求权，同样符合诉讼时效的规定。因此，无效合同的确认应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。上诉人当庭陈述2002年5月知道卖房的事，但直到2013年6月5日才提起诉讼，要求确认协议无效，这早已超过了2年的诉讼时效的法律规定。综上所述，王春生与张进喜签订的购房协议有效，上诉人的起诉理由不成立，且上诉人的诉讼已超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院认为，本案的基本事实是上诉人杨梅英的丈夫张进喜2002年5月15日，在中介人刘香珍的介绍下将夫妻共有财产梅山东路45号平房卖给了王春生，王春生支付了对价，随后入住，至今13年，平房所占的土地为划拨地，签订合同的时候上诉人杨梅英不在场，现杨梅英认为买卖合同无效，王春生认为买卖合同有效。本院经庭审认为：一、王春生属于善意取得，双方的买卖合同有效，理由：1、根据《合同法》第五十二条第（五）项规定有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案不存在上述5种情形之一。2、导致合同无效违法行为，应当是违反效力性法律法规，而非违反管理性法规。本案买卖的房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城巿房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。土地使用中的审批和备案这是国家加强土地管理的一项制度，且此法中并没有应当办理批准、登记等手续才生效的规定，属于管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范。所以未经审批，并不导致合同无效。本案中，争议房屋的土地使用权为划拨取得，王春生可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条"土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效"的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，本案是房屋买卖合同，故上诉人所述的法律适用依据对本案不适用。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的的效力，当事人缴纳土地出让金、办理过户手续属于合同的履行问题，不影响合同本身的成立。3、《婚姻法解释一》第17条第（二）项规定："夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条之规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"《物权法》15条："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"本案中，经中介人介绍签订购房协议，被上诉人王春生支付了对价，且房屋已经交付并有王春生实际居住了13年，王春生主观上没有过错，根据上述规定，被上诉人属于善意第三人，没有办理物权登记，不影响合同的效力。4、上诉人所卖房屋当时是用该房屋抵押贷款，在房屋卖给被上诉人王春生时，与被上诉人一起将其抵押贷款全部还清，并于2002年5月14日办理了抵押注销。所卖房屋交付给被上诉人的时间已长达12年，上诉人与被上诉人张进喜系夫妻关系，在这么长的时间里，上诉人对自己的房屋是处于什么状态、一直不再归还房屋的抵押贷款都毫不知情，显然与事实不符，不符合常理。本案属于房屋买卖，不动产的买卖我国实行登记制度，故房屋虽然已经交付，但所有权并未发生转移，但不影响本案《房屋买卖合同》的效力，故杨梅英要求确认合同无效，原审判决不予支持并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由杨梅英负担。本判决为终审判决。审判长  李荣水审判员  孟志刚审判员  颜景山二〇一五年三月二十六日书记员  郭志芳