浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1686号 上诉人（原审被告、反诉原告）：上海克莉丝汀食品有限公司，住所地：上海市银都路****楼。统一社会信用代码：9131000060721825XC。 法定代表人：罗田安，董事长。 委托诉讼代理人：单立平、童宏军，浙江五联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州出国人员服务有限公司，住，住所地：浙江省杭州市下城区体育场路**后楼**一社会信用代码：91330100740537110E。 法定代表人：沈竹琴，董事长。 委托诉讼代理人：肖燕，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人海克莉丝汀食品有限公司（以下简称克莉丝汀公司）因与被上诉人杭州出国人员服务有限公司（以下简称出国人员服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2009年2月27日，出国人员服务公司与克莉丝汀公司签订《房屋租赁合同》，约定出国人员服务公司提供位于杭州市××路××号部分营业用房三间作为克莉丝汀公司开设克莉丝汀旗舰店适用，租赁期限自2009年2月27日起至2018年12月31日止；租赁房屋第一年度租金为人民币175万元整，前五年租金（2009年2月27日-2014年2月26日）每年递增5%，后五年租金（2014年2月27日-2018年12月31日）每年递增3%；克莉丝汀公司向出国人员服务公司支付租赁保证金人民币35万元，出国人员服务公司应在本合同终止或解除后三日内将上述保证金无息返还克莉丝汀公司；每一租赁年度租金克莉丝汀公司半年支付一次，首笔房租在本合同签订后七个工作日之内交付，第二笔租金在2009年8月27日支付，2010年以后租金支付日为每年2月27日和8月27日；克莉丝汀公司拖欠租金，每逾期一日，出国人员服务公司有权向克莉丝汀公司收取半年度租金千分之三的滞纳金；等等。 同日，出国人员服务公司、克莉丝汀公司双方又签订《补充协议》一份及《午餐补贴协议》一份，约定克莉丝汀公司对出国人员服务公司补贴损失及对出国人员服务公司员工补贴午餐，提供克莉丝汀公司提货券；等等。 2014年4月28日，出国人员服务公司、克莉丝汀公司又签订《补充协议》，约定自2014年2月起，根据2009年2月27日签订的原《房屋租赁合同》约定克莉丝汀公司应付的租金，每年减少24万元，直至合同结束；等等。 原审法院另查明：（1）2014年5月16日，浙江省建设工程质量检验站有限公司受杭州市下城区住房和城市建设局城中房管站委托，对杭州市××路××号房屋进行鉴定，出具《杭州市××路××号房屋安全性检测鉴定报告》，结论是：根据房屋地基基础、上部承重结构、围护结构的检测鉴定情况，在不考虑底层安全性的前提下，杭州市××路××号房屋危险性等级评为Ｃ级（局部危房）。2016年10月21日，浙江省建设工程质量检验站有限公司受出国人员服务公司委托，对案涉房屋底层结构进行鉴定，出具《杭州市××路××号房屋底层结构检测鉴定报告》，结论是：杭州市××路××号房屋底层结构未有影响结构安全的征状。在正常维护条件下，该底层结构可满足结构安全使用要求。2017年2月13日，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司受杭州市下城区住房和城市建设局城中房管站委托对杭州市××路××号住宅楼沉降、倾斜进行检测，出具《检测报告》，结论是：目前房屋沉降均处于稳定状态。2017年6月15日，杭州市下城区历时建筑保护及危旧房改善办公室向出国人员服务公司出具《关于体育场路386号房屋的回函》，称“杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司经委托自2015年2月起持续对体育场路386号房屋进行沉降、倾斜的跟踪检测，至今两年多来，根据检测报告及检测数据，该房屋倾斜处于规定限值内，且无明显变化，沉降数据正常，表明目前房屋处于稳定状态”。 （2）2016年8月23日，杭州市财政局、杭州市住房保障和房产管理局、杭州市发展和改革委员会下发《关于下达2016年杭州市区“三改一拆”旧住宅区改造工程项目计划的通知》，将2016年旧住宅区改造工程项目下达各区财政局、发改局、建设（房管）局，其中案涉房屋为“屋顶维修，南面玻璃幕墙拆除及整治”。2017年3月6日，杭州市下城区天水街道危旧房改善办公室、杭州市下城区天水街道环北新村社区向体育场路386号住户发放《告住户通知书》，称“天水街道将于3月13日开始对体育场路386号房屋南立面进行改造，改造内容包括：南立面玻璃幕墙拆除、房屋部分构件修缮更新、屋面整修改造、外墙粉刷、老旧管线的更新等，拆除后统一更换铝合金窗户、增设雨篷、晾衣架”。 （3）2009年6月20日，杭州市贸易局出具《证明》，称“兹有杭州市××路××号（原158号）房屋是由贸易局管理和使用的国有资产。为盘活国有资产存量，此房屋于2002年起就由浙江富胜贸易有限公司（杭州出国人员服务有限公司）承租。我局与公司原已签订的该房屋租赁合同及补充协议等继续有效”。 （4）2016年4月7日，出国人员服务公司就与克莉丝汀公司房屋租赁合同纠纷向原审法院起诉，双方调解达成协议：克莉丝汀公司向出国人员服务公司支付租金1175000元及39060元面值的克莉丝汀提货券；克莉丝汀公司向出国人员服务公司支付违约金70000元；等等。 出国人员服务公司于2016年10月18日起诉至原审法院，请求：1.判令向克莉丝汀公司支付拖欠租金人民币117.5万元，午餐补贴人民币3.906万元，共计121.406万元；2.判令克莉丝汀公司向出国人员服务公司支付违约金（依据租赁合同按上述拖欠房租每天千分之三计算，自2016年8月27日计算至法院判决生效之日）；3.本案诉讼费用由克莉丝汀公司承担。 后克莉丝汀公司提起反诉，请求：1.判令确认解除克莉丝汀公司与出国人员服务公司签订的《房屋租赁合同》（签订日期为2009年2月27日）和《补充协议》（签订日期为2014年4月28日）；2.判令出国人员服务公司立即返还克莉丝汀公司租赁保证金35万元，并支付迟延归还期间产生的利息损失（按银行同期贷款年利率自2016年8月30日起至支付之日止）；3.反诉诉讼费用由出国人员服务公司承担。 原审法院认为，出国人员服务公司、克莉丝汀公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，各方应恪守约定全面履行各自义务。克莉丝汀公司依据《杭州市××路××号房屋安全检测鉴定报告》的结论“在不考虑底层安全性的前提下，杭州市××路××号房屋危险性等级评为Ｃ级（局部危房）”，要求解除租赁合同并由出国人员服务公司归还保证金。而出国人员服务公司提交的《杭州市××路××号房屋底层结构检测鉴定报告》，结论是“杭州市××路××号房屋底层结构未有影响结构安全的征状。在正常维护条件下，该底层结构可满足结构安全使用要求。”2017年2月13日的《检测报告》，结论是“目前房屋沉降均处于稳定状态。”鉴于案涉租赁房屋在底层，故克莉丝汀公司诉称所依据的证据不充分，应承担举证不能的不利后果，其反诉请求该院不予支持。出国人员服务公司要求克莉丝汀公司支付租金、提货券及迟延支付租金的违约金具有事实依据，该院予以支持，但违约金按照每日千分之三过高，该院调整为按照银行同期贷款利率支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年1月11日判决：一、上海克莉丝汀食品有限公司于判决生效后十日内支付杭州出国人员服务有限公司2016年8月至2017年2月的租金1175000元；二、上海克莉丝汀食品有限公司于判决生效后十日内支付杭州出国人员服务有限公司克莉丝汀提货券39060元；三、上海克莉丝汀食品有限公司于判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付杭州出国人员服务有限公司违约金（自2016年8月27日计算至实际履行完毕之日止）；四、驳回杭州出国人员服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海克莉丝汀食品有限公司的全部诉讼请求。如果上海克莉丝汀食品有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19002元（含反诉），由上海克莉丝汀食品有限公司负担。 宣判后，克莉丝汀公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院以“底层结构满足结构安全使用要求”，以此认定讼争房屋可以正常使用，系断章取义和偷换概念，并致使认定事实错误。（一）出国人员服务公司提交《杭州市××路××号房屋底层结构检测鉴定报告》系《杭州市××路××号房屋安全检测鉴定报告》的补充鉴定，无法否定讼争房屋系Ｃ级危房的事实。克莉丝汀公司提交的《杭州市××路××号房屋安全检测鉴定报告》完整结论是“根据房屋地基基础、上部承重结构、围护结构的检测鉴定情况，在不考虑底层安全性的前提下，杭州市××路××号房屋危险性等级评为Ｃ级（局部危房）”，也就是克莉丝汀公司提交的鉴定报告结论中，本身已经剔除了底层结构安全问题。而出国人员服务公司提交的《杭州市××路××号房屋底层结构检测鉴定报告》第一部分工程概况中就明确表述“体育场路386号为一幢五层混合结构房屋，14年5月为明确房屋安全状况，杭州市下城区住房和城市建设局城中房管站委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对房屋安全性进行检测鉴定，并出具检测鉴定报告，在鉴定过程中，因该房屋底层结构已装修的营业房，其结构情况不明。现底层结构可进行相应检测作业，为明确底层结构现有情况，受杭州出国人员服务有限公司委托对该区域进行检测鉴定”。从出国人员服务公司提交的该份报告，已经可以明确得出结论，出国人员服务公司提交的对底层结构的鉴定报告，仅仅是克莉丝汀公司提交的《杭州市××路××号房屋安全检测鉴定报告》的补充鉴定结论，并没有否定体育场路386号房屋整体为Ｃ级危房的鉴定结论。而一审法院却认定克莉丝汀公司主张解除租赁合同的依据不充分，显然与事实不符。（二）一审法院将“底层结构可满足结构安全使用要求”界定为底层房屋安全，系偷换概念，明显认定事实错误。一审法院认为，出国人员服务公司提交的《杭州市××路××号房屋底层结构检测鉴定报告》中的鉴定结论为：“该底层结构可满足结构安全使用要求”。进而据此认定克莉丝汀公司承租的房屋系安全的，明显些偷换了概念。1、房屋危险性鉴定应以幢为单位进行鉴定，讼争房屋系危险房屋之一部分。根据《危险房屋鉴定标准ＪＧＪｌ25-2016版》和《危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准ＩＧＪｌ25-2004版》的规定：房屋危险性鉴定以幢为鉴定单位，其等级评定为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ。克莉丝汀公司提交的《杭州市××路××号房屋安全检测鉴定报告》结论已经很明确：体育场路386号房屋系Ｃ级危房。而出国人员服务公司提交的鉴定并没有对整幢房屋进行鉴定，其只是对底层结构进行了安全鉴定，也并不是对底层房屋安全性进行的鉴定。而讼争房屋系体育场路386号房屋的一部分，即可以确认讼争房屋系危房的事实。2、“满足结构安全使用”并不代表该底层房屋不存在安全隐患、出国人员服务公司提交的鉴定报告认为“底层结构可满足结构安全使用要求”，该结论仅仅是为了解决克莉丝汀公司提交的鉴定报告中“在不考虑底层安全性的前提下”这个不确定性。而在一审法院的认定中，底层结构可满足结构安全使用，变成了体育场路386号房屋系安全的错误结论，这个错误系偷换概念，也正是本案错判的根本原因。（三）相关部门实际对讼争房屋基础结构进行加固，印证了房屋存在安全隐患的事实。根据克莉丝汀公司提交的《杭州市××路××号房屋安全检测鉴定报告》，导致杭州市××路××号房屋存在安全问题的原因主要是：上部结构墙体砌筑砂浆抗压强度较低，低于砂浆Ｍ2.5强度等级要求；上部东西墙体存在较多被告南低斜向裂缝；一层店面内部承重前提拆除较多，已影响房屋安全结构；房屋未设构造柱。而上述原因在克莉丝汀公司提出解除合同时，均未解决或者采取解危措施，对此出国人员服务公司在庭审过程中也认可没有采取任何解危措施，因此房屋一直处于危险状态中。为此，房屋所在地下城区天水街道在庭审期间，以外立面改造为由，却对讼争房屋的内部构造进行了加固，以此避免险情发生。虽然386号房屋尚有许多仍未解决的导致危房状态的事实情况，但上述加固行为更好的应证了讼争房屋存在客观危险的事实。二、一审法院对《浙江省房屋使用安全管理条例》等应适用的法律视而不见，明显系适用法律错误。《浙江省房屋使用安全管理条例》第三十三条规定：任何单位和个人不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业活动。以危险房屋作为生产经营或者公益事业场所申请办理相关证照或者登记、备案手续的，市场监督管理、安全生产监督管理、公安、民政、教育、文化等部门不予办理。因此，克莉丝汀公司提出要求解除租赁合同，完全符合相关法律规定。三、作为该讼争房屋的实际所有权人杭州市贸易局出租行为既违反国有资产管理规定，也违反浙江省委省政府的关于危房的政策规定，出国人员服务公司的转租行为也必然违规。（一）杭州市贸易局出租房屋行为违反浙江省委省政府、杭州市委市政府关于危房的政策规定。（二）该出租转租行为，违背国有资产管理规定，导致实际履行存在违法风险。讼争房屋人实际所有人为杭州市贸易局，根据国务院和浙江省《行政单位国有资产管理暂行办法》规定，该类资产的出租使用，需经过财政部门的审批，否则即是违规出租。为此，克莉丝汀公司也多次要求出国人员服务公司出具相应的审批材料，但其至今也未提供相应的审批文件。因此，既然所有权人出租行为本身系违规出租，作为承租人的克莉丝汀公司认为该行为必然会影响克莉丝汀公司的承租目的的实现，因此要求解除合同也有理有据。综上，一审法院对讼争房屋安全安全性事实的错误，适用法院错误，请求二审法院依法判令撤销（2016）浙0103民初7335号民事判决第一、二、三、五项判决，改判：1、确认解除克莉丝汀公司与出国人员服务公司签订的《房屋租赁合》（签订日期为2009年2月27日）和《补充协议》（签订日期为2014年4月28日）：2、依法判令出国人员服务公司立即返还克莉丝汀公司租赁保证金35万元，并支付迟延归还期间产生的利息损失（按银行同期贷款年利率自2016年8月30日起至支付之日止）；3、案件全部一、二审诉讼费用由出国人员服务公司承担。 被上诉人出国人员服务公司答辩称：一、克莉丝汀公司认为其承租的杭州体育场路386号营业用房属于危房的理由没有任何事实依据。（一）克莉丝汀公司提交的鉴定报告证据并不能证明案涉营业用房是不安全的。案涉房屋安全性检测鉴定报告，结论是根据房屋地基基础上部承重结构围护结构的检测鉴定情况，在不了解、不考虑底层安全性的前提下，杭州市××路××号危房危险性等级评为Ｃ级（局部危房）。但出国人员服务公司对同一房屋的底层结构即出租用房委托上述同一鉴定部门进行鉴定，结论是杭州市××路××号房屋底层结构未有影响结构安全的症状，在正常维护条件下，该底层结构可满足结构安全使用要求。案件审理期间杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司接受杭州市下城区住房和城市建设局城中房管站委托，对杭州市××路××号住宅楼沉降倾斜进行检测并出具检测报告，结论是目前房屋沉降均处于稳定状态。以上事实充分证明，克莉丝汀公司把对体育场路386号二楼以上的房屋进行鉴定得出的报告用于出国人员服务公司出租其克莉丝汀公司的一楼营业用房，以此证明安全隐患的理由是不成立的。（二）本案纠纷发生至今已近一年半，克莉丝汀公司迄今为止仍未提供政府部门关于该房屋属于不能居住和使用的危房的认定以及禁止居住和营业的证据，也未就该鉴定报告的获取途径进行合理的说明，完全未尽到就本案争议的焦点应承担的举证责任。2016年8月23日杭州市财政局杭州市住房保障和房屋管理局、杭州市发改委联合发文，其中包括对体育场路386号进行整治，措施为屋顶维修南面玻璃幕墙拆除及整治。后政府有关部门也已经采取了相关措施。下城区天水街道有关部门和所在社区也向体育场路386号住户发放了落实上述措施的通知书。以上事实充分说明该房屋经是能够居住和正常使用的。（三）克莉丝汀公司对所主张的出国人员服务公司承租房屋的租赁合同无效的理由也完全不能成立。第一是该文件适用的时效不适用本案。出国人员服务公司和出租人签订的租房合同在先，杭州市市政府出台政府杭关房屋出租必须招拍挂的文件在后，而且文件明确说明只对合同到期后续签的租房合同或文件下达后新签的合同具有约束力。第二是文件不具备法律强制效力。根据合同法规定合同违反法律或行政法规强制性规定的，才导致无效，地方政，地方政府的文件不是确定合同无效的法律依据克莉丝汀公司的该项上诉理由同样不能成立。综上，克莉丝汀公司在一审中作为反诉原告没有向法院提供必要的认为出租的房屋属于危房的证据，克莉丝汀公司认为合同无效的理由和主张也没有任何法律依据。而出国人员服务公司作为一审中的反诉被告却已向法院提供了多份证明诉争出租房不属危房、不影响正常居住和营业的证据。另外出国人员服务公司还提供了多份克莉丝汀公司因经营困难为由要求出国人员服务公司延迟缴纳租金以及减少租金的书面请求。虽然出国人员服务公司已同意降低了租金，但仍不满足其要求。这才是克莉丝汀公司擅自关店，单方解除合同的重要原因。为宏扬商业契约精神，制裁为一已私利践踏商业道德和合同法律的不法行为，出国人员服务公司请求法院依法判决本租赁合同有效，并支持出国人员服务公司在一审中提出的全部诉讼请求和主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判，将克莉丝汀公司缴纳的35万元租赁保证金抵充所欠的租金，或用于赔偿出国人员服务公司的利息损失，本案一、二审的诉讼费用由克莉丝汀公司承担。 二审中，克莉丝汀公司向本院提交下列证据：1、杭州市××路××号房屋幕墙解危工程施工方案、机构加固设计总说明、浙江勤业建筑设计有限公司图纸目录、工程竣工验收单、施工照片，证明相关部门通过对案涉房屋一楼柱截面加大、柱装饰面以及吊顶拆除、幕墙顶升等措施，对房屋幕墙部门进行解危，说明案涉房屋存在危险；2、危险房屋鉴定标准、危险房屋鉴定标准，以证明危险房屋的鉴定以幢为单位，Ｃ级危房指的是部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。出国人员服务公司认为，该些证据均非二审新证据，对其真实性均有异议，也不能达到其证明目的。 出国人员服务公司向本院提交下列证据：1、出国人员服务公司致杭州市下城区住房和城市建设局函及其回函各一份，以证明案涉房屋底层加固系变更原幕墙玻璃拆除工程，该工程已完工并验收合格，该底层结构安全；2、房屋产权人杭州市机关事务管理局委托浙江中技建设工程有限公司作出的杭州市××路××号一层机构安全鉴定报告一份，以证明案涉房屋底层机构安全。克莉丝汀公司认为，对证据1的真实性无异议，该证据可以印证案涉房屋属危房的结论，否则不需要进行解危措施；证据2的真实性无异议，但不能达到其证明目的，该证据不能否定案涉底层房屋属危房。 本院认为，出国人员服务公司对克莉丝汀公司提交的证据的异议成立，本院均不予确认。克莉丝汀公司对出国人员服务公司提交的证据真实性无异议，本院予以确认，可以达到出国人员服务公司的证明目的。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案二审的争议焦点为克莉丝汀公司解除合同的理由能否成立。根据案涉《杭州市××路××号房屋安全检测鉴定报告》结论，系在不考虑底层安全性的前提下，案涉房屋危险性等级评为Ｃ级（局部危房）。而出国人员服务公司一、二审中提交的鉴定报告等证据材料均可证明案涉房屋可满足结构安全性使用要求，相关行政部门亦未要求出国人员服务公司以案涉房屋系危房为由收回该房屋，且案涉房屋已经实施了加固工程，该工程已经竣工验收。克莉丝汀公司以此为由解除合同的理由不能成立，原审法院未予支持，并无不当。案涉合同履行过程中，案涉房屋的产权人对出国人员服务公司对外出租案涉房屋系明知，但并未向克莉丝汀公司主张权利，根据查明的事实，克莉丝汀公司系因自身原因，向出国人员服务公司要求降低租金、解除合同，故克莉丝汀公司以出国人员服务公司未提供财政部门申请材料为由主张解除合同的理由不能成立，本院不予采信。《浙江省房屋使用安全管理条例》自2017年9月1日方施行，原审法院未予使用，亦无不当。故克莉丝汀公司主张合同已经解除并要求出国人员服务公司返还保证金的理由均不能成立；出国人员服务公司要求克莉丝汀公司支付租金等的理由成立。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19002元，由上海克莉丝汀食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  徐 丹 审判员  盛 峰 二〇一八年八月二十四日 书记员  姚丽萍