广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第469号原告：中山市汉和物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区富豪山庄富康路16号第三层，组织机构代码61797721-7。法定代表人：陈俭。委托代理人：龙镜锋、丁秀丽，分别系广东维纳律师事务所律师、实习律师。被告：吴雅茹，女，1975年10月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托代理人：林炎钦，男，1969年7月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系被告的丈夫，原告中山市汉和物业管理有限公司诉被告吴雅茹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告中山市汉和物业管理有限公司委托代理人龙镜锋、丁秀丽，被告吴雅茹及其委托代理人林炎钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市汉和物业管理有限公司诉称：中山市美佳物业管理有限公司（简称美佳公司）及原告先后于1997年6月30日、2005年4月29日、2007年4月29日、2009年6月3日和2012年1月31日与富豪山庄业主委员会签订物业服务合同，约定由原告向被告提供物业服务，并收取相应的物业服务费。合同签订后，原告依约提供了相关物业服务。被告系豪雅街3幢501房的业主，自2004年11月1日起拒不缴纳物业服务费，原告经多方催收未果，截至2014年3月31日止，拖欠物业服务费7077.3元，违约金为1794.3元。据此，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费7077.3元、违约金1794.3元（从欠费次月1日起暂计至2014年3月31日，以每月拖欠物业服务费总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉求1的物业服务费金额为7020.59元（86月×56.71元/月+27月×79.39元/月），并变更违约金计算方法为：以每月欠费金额56.71为基数，从欠费次月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.核准变更登记通知书（粤中核变通内字第【2004】0014057号）；2.关于申请成立业主管理委员会的批复（中建物管【1997】第11号）；3.1997年6月30日的富豪山庄住宅小区委托管理合同书；4.2005年4月29日的物业管理服务合同（NO：05001号）；5.2007年4月29日的物业管理服务合同（NO:05001号）；6.2009年6月3日的物业服务合同（编号：090603）；7.2012年1月31日的物业服务合同（编号：20120201）；8.富豪山庄提升管理费业主大会投票权统计；9.富豪山庄业主委员会的证明；10.催缴物业服务费通知；11.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。被告吴雅茹辩称：1.原告不具有诉讼主体资格，原告没有收费许可证和营业执照；2.确认自2004年11月至2014年3月期间未向原告缴纳物业服务费，因原告从来没有向被告催缴物业服务费，原告诉求已超过两年诉讼时效；3.被告不同意支付违约金；4.原告没有根据有关规定对相关资料进行公示；5.原告提供的物业服务不到位，如没有定期做好公共设施的维护、周围环境脏乱差、楼梯防盗门日久失修、楼道卫生差、公园杂草丛生、群体冲突没有协调处理、消防通道堵塞、缺乏安全监控、文体设施维护欠缺、物业工作人员配备不足等。被告就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.业主出具的证明；2.照片；3.关于二楼防盗门的结算报告、收款收据。经审理查明：中山市建设委员会于1997年7月8日作出关于申请成立业主管理委员会的批复（中建物管【1997】第11号），同意成立富豪山庄业主委员会。原告原名称为美佳公司，于2004年8月2日变更为现名称，原告经营范围包含物业管理，资质等级为三级。富豪山庄业主委员会与原告分别于1997年6月30日、2005年4月29日、2007年4月29日、2009年6月3日、2012年1月31日签订物业服务合同，主要约定：富豪山庄业主委员会委托原告对富豪山庄[座落位置：中山市石岐区富豪山庄富康路（街道），四至：东至豪程路、南至颐和山庄、西至富康路、北至富丽路]实行物业管理；富豪山庄占地面积261991.17平方米，建筑面积183508.53平方米，物业类型包括住宅楼、别墅、商铺；原告根据不同物业类型按每月每平方米一定的标准收取物业服务费；若业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰加收滞纳金；原告有权要求欠费业主或物业使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等；物业服务合同还对物业服务事项、服务质量等内容作了约定。位于中山市××区××山庄××街××房的业主系被告，房屋建筑面积113.42平方米，每月物业服务费在2011年12月31日之前为56.71元（113.42平方米×0.5元/平方米·月），在2012年1月1日之后为79.39元（113.42平方米×0.7元/平方米·月）。因被告拖欠自2004年11月1日至2014年3月31日期间的物业服务费7020.59元（86月×56.71元/月+27月×79.39元/月），原告经多次催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告于2013年10月23日以被告拖欠物业服务费为由诉至本院，后撤回起诉。庭审中，被告对本院于2013年11月初电话通知其向原告缴交物业服务费的事实予以认可。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，富豪山庄业主委员会与原告签订的物业服务合同均合法有效，对原、被告具有约束力。被告确认拖欠原告自2004年11月至2014年3月期间的物业服务费，本院予以认定。被告表示原告从未向其催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，本院认为，被告拖欠原告物业服务费呈持续状态，原告以被告拖欠物业服务费为由于2013年10月23日诉至本院，本院亦于2013年11月初电话通知被告向原告缴纳物业服务费，该事实被告不持异议，构成诉讼时效中断，但原告未提交有效证据证实2011年10月31日之前向被告主张权利的有效证据，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本院对原告主张的2011年10月31日之前的物业服务费不予保护。即被告应向原告支付自2011年11月1日至2014年3月31日期间的物业服务费2256.95元（2月×56.71元/月+27月×79.39元/月）。被告逾期缴纳物业服务费，已构成违约，应向原告支付上述物业服务费及相应违约金。诉讼中，原告明确以每月欠费金额56.71元为基数，从欠费次月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，视其对自身权利的处分，本院予以照准。关于原告提供的物业服务是否到位的问题。首先，被告出示的证据不足以证明原告提供的服务不到位。其次，物业管理公司有提供服务的义务，业主有交纳物业费的义务，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业费。何谓重大瑕疵？应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量来综合确定，坚持质价相符的原则。就本案而言，原告提供了包括绿化、保洁、维护公共秩序等方面在内的物业服务，总体质量基本达到了合同约定的标准，与其较低的物业收费标准相符，应当认定原告已经履行了合同义务。若被告按时履行缴费的义务而原告服务不到位，并经被告或业主委员会要求改善后仍呈持续状态时，被告可依合同法追究原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可依据《物业管理条例》行使权利。物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，若每位业主根据个人的判断而拒交物业费，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。因此，被告以原告服务不到位为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理部分，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴雅茹于本判决生效之日起七日内向原告中山市汉和物业管理有限公司支付自2011年11月1日至2014年3月31日期间的物业服务费2256.95元及违约金[计算方法：以每月欠费金额56.71元为基数，从欠费次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止]；二、驳回原告中山市汉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由原告中山市汉和物业管理有限公司负担10元，被告吴雅茹负担15元（被告负担部分在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  林佩坚二〇一五年三月二十四日书 记 员  雷绮婷