广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3075号上诉人（原审被告）：广州市敏捷房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城荔城街庆丰村、廖村、城丰村北门田（土名）。法定代表人：谭炳照，该司总经理。委托代理人：何意玲、赖文龙，广东智韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗凯文，男，汉族，1968年2月2日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：谢小玲，女，汉族，1969年8月29日出生，住广东省广州市越秀区。上列二被上诉人共同委托代理人：陈庆林，广东民诚众信律师事务所律师。上诉人广州市敏捷房地产开发有限公司（以下简称敏捷公司）因与被上诉人罗凯文、谢小玲商品房预售合同纠纷一案，不服原广州市增城区人民法院(2014)穗增法民三初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：敏捷公司（出卖人）与罗凯文、谢小玲（买受人）签订了《锦绣御景花园（二、三期）商品房认购书》，约定了罗凯文和谢小玲认购荔城街御景路60号锦绣御品名苑41栋101房；成交价为1311430元；罗凯文和谢小玲应于2009年1月8日前即《商品房买卖合同》签订暨网上备案的同时给付全部房价款1311430元等。2009年1月23日，敏捷公司（甲方、出卖人、卖方）与罗凯文、谢小玲（乙方、买受人、买方）签订了《商品房买卖合同》（含附件五本合同补充协议），合同约定“……第三条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的锦绣御品名苑41栋第/幢1层101号房（下称该商品房）……该商品房合同约定建筑面积共195.27平方米，其中，套内建筑面积188.74平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积6.53平方米。该商品房面积预测算单位：增城市土地房产交易所……第六条计价方式、价款、付款……该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米6948元，总金额（人民币）1311430元……。甲方同意乙方按下列方式按期付款：一次性付款总金额（人民币）1311430元……在2009年1月8日前支付。……第十条交房期限甲方应当在2009年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十五条面积确认及面积差异处理根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：双方自行约定如下：详见附件五。……第十八条产权登记……甲方应当在商品房交付使用后900日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第十九条迟延办理产权登记的违约责任甲方违反第十八条的约定的，乙方有权按照下列方式处理：乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。……第二十九条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。”。附件五本合同补充协议约定“……十三、《商品房买卖合同》第十五条“面积确认及面积差异处理”增补为：（一）实测计价面积与《商品房买卖合同》约定计价面积发生差异，甲乙双方自行约定的处理方式是：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲乙双方不做任何补偿。2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，按照《商品房买卖合同》约定的单价据实结算。3.面积误差比绝对值超出3%，乙方同意继续履行合同，房屋实测计价面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方……面积误差比=（实测计价面积—合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。4.乙方应自收到甲方面积差异房价款结算书面通知之日起10日内与甲方签署面积差异确认书，并结算、支付差异房价款；逾期乙方应按日以房价款总额的0.5‰计付违约金予甲方。……十六、《商品房买卖合同》第十八条“产权登记”修改、增补为：（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1.乙方未能付清全部房价款、《锦绣御景花园（二、三期）认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；……4、甲方在《商品房买卖合同》约定的时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7日内自行到甲方指定地点领取该商品房《房地产权证》的。……二十四、其他：（一）本《补充协议》系《商品房买卖合同》的附件，若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据。……（四）本《补充协议》由甲乙双方签署后生效。”。敏捷公司分别于2008年12月31日和2009年1月23日向罗凯文和谢小玲开具了金额为50000元的预收定金发票和金额为1261430元的预收房款发票，以确认收取了罗凯文和谢小玲支付的1311430元。2009年10月10日，罗凯文和谢小玲缴存了住宅专项维修基金15035.79元。2009年10月30日，罗凯文和谢小玲接收了涉案房屋。增城市国土资源和房屋管理局于2013年11月20日就涉案房屋填发粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》两份，载明涉案房屋由罗凯文和谢小玲共同共有，涉案房屋的建筑面积为200.06㎡，套内建筑面积为191.16㎡。2014年2月27日，敏捷公司向罗凯文和谢小玲开具了金额为16815元的面积差异款发票，以确认收取了罗凯文和谢小玲支付的16815元。2014年2月18日，罗凯文、谢小玲向原审法院提起诉讼，请求判令：一、敏捷公司向罗凯文和谢小玲支付违约金（从2012年4月21日起计至2013年11月20日止，以每天131.10元计算）；二、本案诉讼费用由敏捷公司负担。原审法院在审理过程中向增城市国土资源和房屋管理局发函了解涉案房屋的相关情况，增城市国土资源和房屋管理局向原审法院出具了《市国土房管局关于罗凯文、谢小玲诉广州市敏捷房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的复函》（以下简称《复函》），载明1、位于增城市荔城街御景路60号锦绣御品名苑小区是敏捷公司开发的商品房项目；2、敏捷公司于2010年5月21日向该局荔城分局申请办理上述小区商品房的建筑面积测绘报告，但荔城分局在法定工作日内经现场实勘测量后发现上述小区内部分别墅存在扩建、加建、改建等与规划验收不相符的情况，其中41栋同样存在违章现象，虽然罗凯文、谢小玲购买的涉案房屋并无违建，但是41栋101-104房为一整体房，因其中一户违建，涉及到房屋共有建筑面积的分摊计算而无法办理确权，但根据相关规定，荔城分局当时已对小区内别墅与规划验收不相符的案件作退案处理；3、其后敏捷公司于2012年9月28日至2012年10月28日授权委托代理人办理上述小区实测事宜，期间于2012年10月28日重新委托荔城分局办理41栋的测绘，荔城分局在法定工作时间内于2012年11月12日出具了《锦绣御品名苑41栋房屋建筑面积测绘报告》；4、敏捷公司于2013年11月15日向该局申请办理涉案房屋的权属转移登记，经审核该局于2013年11月20日核准登记申请并缮发了罗凯文、谢小玲名义的《房地产权证》等内容。在一审庭审过程中，敏捷公司主张由于罗凯文和谢小玲逾期支付购房款和面积差异款，其依据补充协议第16条的约定可以顺延办理涉案房屋的房地产权证。原审法院认为：罗凯文、谢小玲和敏捷公司签署的《锦绣御景花园（二、三期）商品房认购书》和《商品房买卖合同》（含附件五本合同补充协议）是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人应依约履行。关于敏捷公司是否需要承担延期办证违约责任的问题。补充协议第16条约定了罗凯文和谢小玲未付清购房款和面积差异款的，敏捷公司可以顺延办理产权登记。至于罗凯文和谢小玲是否存在逾期支付购房款的问题。罗凯文、谢小玲和敏捷公司签署的《锦绣御景花园（二、三期）商品房认购书》和《商品房买卖合同》均约定罗凯文和谢小玲应在2009年1月8日前付清购房款1311430元。罗凯文和谢小玲主张其两人已依约付清购房款，但其两人提供的敏捷公司在2008年12月31日和2009年1月23日开具的发票并不足以认定其两人主张的上述事实。对此，罗凯文和谢小玲应承担举证不能的法律后果。敏捷公司主张罗凯文和谢小玲延迟支付房价款的抗辩成立，原审法院认定罗凯文和谢小玲存在延迟15日付清购房款的行为。至于敏捷公司主张罗凯文和谢小玲延迟支付面积差异款，其可以顺延办理产权登记的抗辩是否成立的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，房地产权证是确定涉案房屋内容的依据，涉案房屋是否存在面积差异应以房地产权证载明的数据予以认定。而增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房屋产权登记的时间是2013年11月20日，即从该日起才能确定涉案房屋是否存在面积差异。补充协议第16条关于罗凯文和谢小玲未付清面积差异款的，敏捷公司可以顺延办理产权登记的约定，适用的前提是双方当事人对于未办妥房地产权证之前涉案房屋是否存在面积差异均无异议，但在本案中敏捷公司未能提供证据证明在办妥房地产权证之前罗凯文和谢小玲对于面积差异的事实和应付差异款的金额均无异议。故此，敏捷公司的上述抗辩不成立，原审法院不予采纳。对于罗凯文和谢小玲在增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房屋的房地产权证之后支付面积差异款的行为，敏捷公司不能以此作为可以顺延办理产权登记的理由。至于敏捷公司主张因他人的违建，其不应承担逾期办证违约责任的抗辩是否成立的问题。根据增城市国土资源和房屋管理局出具《市国土房管局关于罗凯文、谢小玲诉广州市敏捷房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的复函》的内容，可知敏捷公司在履行办证义务的过程中，房屋部门曾以与涉案房屋相邻的房屋存在违建而退案处理，但该复函亦同时认定罗凯文和谢小玲购买的涉案房屋并无违建。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，敏捷公司的上述抗辩不成立，原审法院不予采纳。涉案合同约定敏捷公司应当在2009年10月30日前将涉案房屋交付罗凯文和谢小玲使用，敏捷公司应该在交付使用后的900日内向产权登记机关为罗凯文和谢小玲办妥产权登记，并将房地产权证交付给罗凯文和谢小玲。虽然罗凯文和谢小玲在2009年10月30日接收了涉案房屋，但鉴于罗凯文和谢小玲存在延迟15日付清购房款的行为，敏捷公司依据补充协议第16条的约定可以顺延办理产权登记15日，但敏捷公司亦应在2012年5月2日前办妥房地产权证。增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房屋产权登记的时间是2013年11月20日，与上述时间相比，两者相距567日，敏捷公司显属违约，理应承担违约责任。综上所述，罗凯文和谢小玲要求敏捷公司支付延迟办证违约金，合理合法，原审法院予以支持。敏捷公司理应在2012年5月2日前办妥房地产权证，故计算违约金的起始时间应为2012年5月3日，并非2012年4月21日。罗凯文和谢小玲要求计算违约金的截至时间为2013年11月20日，并无不妥，原审法院予以准许。根据涉案合同的约定，违约金以每日131.14元（1311430元×0.01%）计算，罗凯文和谢小玲主张每日以131.10元计算，并无不妥，本院予以准许。经核算，敏捷公司应向罗凯文和谢小玲支付违约金74333.70元（每日131.10元×567日）。罗凯文和谢小玲要求敏捷公司支付多于上述核算的违约金，没有事实依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、广州市敏捷房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向罗凯文、谢小玲支付违约金74333.70元；二、驳回罗凯文、谢小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1695元，分别由罗凯文、谢小玲负担35元和广州市敏捷房地产开发有限公司负担1660元。判后，上诉人敏捷公司向本院提起上诉称：罗凯文、谢小玲存在迟延付款一事，我司有权顺延办证期限。根据《商品房买卖合同》补充协议第十六条的约定“1、乙方未能付清全部房价款、《锦绣御景花园(二、三)期认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等…．．”，我司在2012年11月12日取得测绘报告后一两天内，已通知罗凯文、谢小玲房屋存在面积差异需要补房款。但罗凯文、谢小玲直至2014年2月27日才履行该义务。本案中，从举证责任分配来看，我司己举证说明罗凯文、谢小玲所购房屋存在面积差，要求罗凯文、谢小玲交付面积差异款，至于罗凯文、谢小玲是否确认面积差及差异金额一事应当由其负责举证，一审法院的推定明显违背了举证责任分配原则，将原本应由罗凯文、谢小玲举证的责任强加于我司，明显是举证责任倒置。事实上，从客观事实和普遍交易可知，房屋测绘面积报告就是产权登记部门据以核实登记的房屋面积，在产权登记机关出具该报告之时，涉案的房屋面积差已产生，根本无需罗凯文、谢小玲的确认。因此，我司有权就罗凯文、谢小玲迟延付款的期间顺延办证期限。逾期办证的责任在于第三人，我司无须向罗凯文、谢小玲承担任何赔付责任。我司已在办证期限内提交了测绘申请，但由于41栋102、104房业主违建才导致国土局以规划验收不相符为由拒绝出具实测报告，显然，我司已在期限内履行了相应的办证责任。即使迟延办证，该责任也是产权登记部门行政不作为、第三人过错所致的，与我司无关。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决书并依法改判；2.本案一、二审的全部诉讼费用由罗凯文、谢小玲承担。被上诉人罗凯文、谢小玲答辩称：原审法院判决，适用法律正确，认定事实清楚。请求维持原审法院判决，驳回敏捷公司的上诉请求。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为，二审争议的焦点在于敏捷公司是否需要承担延期办证违约责任。本案合同补充协议第16条明确约定罗凯文和谢小玲未付清购房款和面积差异款，敏捷公司可以顺延办理产权登记。《商品房买卖合同》明确约定罗凯文和谢小玲应在2009年1月8日前付清购房款1311430元。原审法院根据罗凯文和谢小玲提供的敏捷公司在2008年12月31日和2009年1月23日向其开具的发票认定罗凯文和谢小玲存在延迟15日付清购房款的行为，并对敏捷公司办证期间予以相应扣除，并无不当，本院予以确认。关于敏捷公司主张罗凯文和谢小玲延迟支付面积差异款，其可以顺延办理产权登记的抗辩是否成立的问题。虽然敏捷公司称其在2011年11月12日取得增城市国土资源和房屋管理局出具的《房屋面积测绘报告》后就向罗凯文和谢小玲发出了补缴房屋差异款通知书，但其未能提交其发出过该通知书的证据，罗凯文和谢小玲对此也不予认可。敏捷公司称从房管部门取得房产证后立即通知了罗凯文和谢小玲补缴房屋差异款，但未能提交其已经向业主进行过通知的相应证据，而敏捷公司确认罗凯文和谢小玲于2014年2月27日领取房产证的当天就缴纳了涉案房屋面积差异款，由此可以认定罗凯文和谢小玲并无延迟缴纳面积差异款的故意，原审法院不予采纳敏捷公司以罗凯文和谢小玲延迟支付面积差异款作为可以顺延办理产权登记的抗辩理由，并无不当。敏捷公司上诉主张罗凯文和谢小玲延迟支付涉案房屋面积差异款、其有权顺延办证期限，未能提交相应证据予以证明罗凯文和谢小玲对于延期支付面积差异款的行为存在过错，故本院对该主张不予采纳。根据增城市国土资源和房屋管理局出具《市国土房管局关于罗凯文、谢小玲诉广州市敏捷房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的复函》的内容，可以认定罗凯文和谢小玲购买的涉案房屋并无违建，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，认定敏捷公司主张其逾期办证的责任在于第三人、其不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，判令敏捷公司承担逾期办证567日的违约责任并向罗凯文和谢小玲支付相应的违约金74333.70元，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。敏捷公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由上诉人广州市敏捷房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年十月十四日书 记 员  宋德光邝伟贤