浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5035号 上诉人（原审原告）：黄荣辉，男，1982年12月7日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人（原审原告）：黄宝兰，女，1983年8月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 两上诉人共同委托代理人：江斌，杨君辉，浙江宏昊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州清盛置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区顺达路****。 诉讼代表人：北京大成（杭州）律师事务所，系杭州清盛置业有限公司管理人。 负责人：陈志军。 委托代理人：黄璐瑶，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢良富，男，1958年9月25日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被上诉人（原审被告）：黄文芹，女，1959年4月16日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 上诉人黄荣辉、黄宝兰与被上诉人杭州清盛置业有限公司（以下简称清盛公司）、被上诉人卢良富、黄文芹确认合同无效纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年8月28日，黄荣辉、黄宝兰与清盛公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由黄荣辉、黄宝兰向清盛公司购买位于杭州市余杭区××开发区××幢××室，建筑面积38.72平方米的房屋，用途为非住宅，房屋转让价款为168400元，付款方式为本合同签订之日起1天内一次性支付，交房方式为清盛公司在本合同签订之日起1天内将房屋交付给黄荣辉、黄宝兰。双方还对其他权利义务做出了约定。2014年8月29日，黄荣辉、黄宝兰与清盛公司签订《房屋交接书》一份，确认清盛公司交付黄荣辉、黄宝兰的房屋为万盛商贸城1幢510室，总房价款168400元，黄荣辉、黄宝兰已付清全部房价款，清盛公司依照房屋转让协议书向黄荣辉、黄宝兰合格交付该房屋。2015年9月6日，清盛公司出具承诺书一份，载明：“现有黄荣辉购买我司开发的万盛商贸城1号楼1-508／510／512／514／1312／1512／1602／1604／1612号房屋9套，我司承诺以上房产的三证于2015年11月15日前转到黄荣辉名下，如因卖方原因未能在2015年11月15日前取得三证，买方有权解除合同。出卖人应在解除合同之日起15天内退还全部已付购房款人民币2111000元整，包括办证费人民币81505元整。” 后黄荣辉、黄宝兰于2015年10月27日诉至原审法院，要求清盛公司协助黄荣辉、黄宝兰办理案涉房屋的权属转移登记手续。原审法院经审理后做出（2015）杭余塘民初字第601号民事判决书，认定黄荣辉、黄宝兰未支付案涉购房款，清盛置业享有先履行抗辩权，有权拒绝协助黄荣辉、黄宝兰办理房屋权属转移登记手续，判决驳回黄荣辉、黄宝兰的诉讼请求。后黄荣辉、黄宝兰不服，上诉至杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院经审理后认为黄荣辉、黄宝兰主张的案涉购房款以三角抵债的方式支付无法成立，原审法院认定黄荣辉、黄宝兰未向清盛公司支付案涉购房款并无不当，故做出（2016）浙01民终2981号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2017年1月4日，清盛公司与卢良富、黄文芹签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由卢良富、黄文芹购买案涉房屋，房屋总价款168400元，并约定卢良富、黄文芹在本合同签订之日起1天内一次性支付购房款，清盛公司在合同签订之日起7天内将案涉房屋交付给卢良富、黄文芹。双方在上述房屋转让合同的签订日期处写明：“签订日期：2015年6月21日”。同日，清盛公司向卢良富、黄文芹出具了总金额为168400元的购房款发票，清盛公司将案涉房屋产权变更登记至卢良富、黄文芹名下，并将案涉房屋交付给卢良富、黄文芹。2017年5月15日，杭州市中级人民法院裁定受理清盛公司的破产清算申请。2017年5月18日，浙江省高级人民法院裁定提审（2016）浙01民终2981号案件，现该案尚未审理结束。 另查明，2014年6月30日，卢良富、黄文芹与清盛公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定卢良富、黄文芹购买位于杭州市余杭区××开发区××幢××室，房屋价款160000元。2014年4月26日，卢良富通过本人账户向清盛公司转账支付224500元，卢良富、黄文芹认为上述款项系支付1309室购房款，后因1309室存在被查封，故与清盛公司协商将1309室房屋换成510室，并重新签订合同办理过户手续。 黄荣辉、黄宝兰的诉讼请求为：1、确认清盛公司、卢良富、黄文芹签订的关于杭州市余杭区××镇××幢××室的《杭州市房屋转让合同》无效；2、判令清盛公司、卢良富、黄文芹立即将位于杭州市余杭区××镇××幢××室的房屋腾退交还给黄荣辉、黄宝兰；3、本案诉讼费由清盛公司、卢良富、黄文芹承担。 原审法院认为：本案中黄荣辉、黄宝兰要求确认清盛公司与卢良富、黄文芹签订的《杭州市房屋转让合同》无效，其主要理由在于认为清盛公司与卢良富、黄文芹恶意串通，损害其利益。本案的争议焦点在于清盛公司与卢良富、黄文芹之间是否存在恶意串通。黄荣辉、黄宝兰认为，卢良富、黄文芹在购买案涉房屋前明知该房屋存在纠纷，且与清盛公司签订合同的时间存在倒签，购房款也并未实际支付，存在恶意串通。清盛公司及卢良富、黄文芹对此不予认可。原审法院认为，卢良富、黄文芹称其与清盛公司协商将1309室房屋转换成501室，并以1309室房屋的购房款抵扣510室的购房款，对此清盛公司原法定代表人曹卫国、工作人员王玲玲均予以确认，清盛公司也向卢良富、黄文芹出具了购房款发票，并办理了案涉房屋的产权变更登记手续。黄荣辉、黄宝兰亦未能提供有效证据证明清盛公司、卢良富、黄文芹存在其他恶意串通的情形。清盛公司、卢良富、黄文芹签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，黄荣辉、黄宝兰主张合同无效缺乏事实依据，原审法院不予支持。对黄荣辉、黄宝兰的其余诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄荣辉、黄宝兰的全部诉讼请求。 本案案件受理费80元，财产保全申请费1645元，均由黄荣辉、黄宝兰负担。 宣判后，黄荣辉、黄宝兰不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案的事实认定不清。清盛公司与卢良富、黄文芹存在恶意串通事实，一审法院未作出双方“恶意串通”的认定不符合事实。（一）清盛公司与卢良富、黄文芹签订的《杭州市房屋转让合同》存在恶意。1、黄荣辉、黄宝兰与清盛公司签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，双方应当依约履行。清盛公司解除合同的行为不符合法律规定，不产生解除的效力。首先，清盛公司的解除通知因未送达黄荣辉、黄宝兰而未生效。清盛公司自称发出解除通知的时间为2016年12月30日，邮寄地址为杭州市西湖区××幢××单元××室，但黄荣辉、黄宝兰当时并未居住在上述地址，而居住在杭州市紫金港湾1幢1单元1001室。清盛公司没有证据证明已将解除通知送达黄荣辉、黄宝兰。因此，未生效的解除通知不发生法律效力。其次，清盛公司的解除通知不符合法律规定，属于违法解除行为。清盛公司解除合同的理由是“未履行购房款支付义务，严重违反合同约定”。从清盛公司向黄荣辉、黄宝兰出具的《房屋交接书》、《承诺书》、合同约定的付款期限和付款方式看，黄荣辉、黄宝兰已经履行了支付购房款的义务。虽然在黄荣辉、黄宝兰与清盛公司商品房销售合同纠纷一案中，一审、二审法院作出“黄荣辉、黄宝兰未支付购房款”的认定，但浙江省高院对于该“未支付购房款”的认定认为证据不足，已裁定提审。因此，清盛公司没有法定事由，擅自发出解除通知的行为属于违法解除行为，不发生解除的效力。第三，清盛公司的解除行为已过除斥期间。黄荣辉、黄宝兰与清盛公司于2014年8月28日签订《杭州市房屋转让合同》，约定合同签订之日起1天内一次性支付购房款。退一万步讲，即使黄荣辉、黄宝兰未支付购房款，清盛公司则自2014年8月29日起知道其权利被侵害，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”显然，至清盛公司发出解除通知之日起早已超过一年的除斥期间。因此，清盛公司明知在未依法与黄荣辉、黄宝兰解除合同的情形下，强行就涉案房屋与卢良富、黄文芹另行签订房屋转让合同，存在恶意。2、清盛公司偷偷通过强行撬锁的方式进入涉案房屋，抢占房屋，存在恶意。黄荣辉、黄宝兰与清盛公司于2014年8月29日进行房屋交接后，涉案房屋一直由黄荣辉、黄宝兰占有，作为仓库使用。清盛公司于2016年12月30日发出解除通知时，明确提到“限你方自收到本通知书之日起3日内，向本司归还上述房屋的房产证、契证、钥匙”、“若你方不予配合，本司将采取司法措施追究你方违约责任”。然而，该解除通知在未送达黄荣辉、黄宝兰前，也没有给黄荣辉、黄宝兰一个“配合”的权利，也不需要让黄荣辉、黄宝兰交出钥匙，也不再通过司法措施来解决，便急不可待地直接破门而入，并于2017年1月匆忙过户。显然，清盛公司的行为与“强盗”行为何异！其存在明显的恶意。（二）清盛公司与卢良富、黄文芹之间恶意串通，伪造登记材料，损害黄荣辉、黄宝兰的权益。一审法院对相关事实均未查明。首先，清盛公司与卢良富、黄文芹之间签订的《杭州市房屋转让合同》系伪造的。从一审法庭调查可以看到，合同中除了简单写了房号、总价款、清盛公司结算物业费至2013年12月、七天内交房外，其他所有的主要条款都是被划去，或空着不填。作为一份总值达到数十万元的房屋转让合同，签订如此草率，连最基本的主要条款都省略不填，完全不符合正常的交易习惯，不符合常理。而且合同签订的时间在2015年，但从其备案的情况看，备案时间却在2017年。显然，这份合同的签订时间是倒签的，完全是为了过户而伪造的。其次，卢良富、黄文芹没有支付购房款，一审法院认定事实不清。一审法院以“卢良富、黄文芹称其与清盛公司协商将1309室房屋换成510室，并以1309室房屋的购房款抵扣510室的购房款，对此清盛公司原法定代表人曹卫国、工作人员王玲玲均予以确认，清盛公司也向卢良富、黄文芹出具了购房款发票”为由，认定卢良富、黄文芹支付了购房款没有事实依据。庭审中，卢良富、黄文芹称其与清盛公司协商将1309室房屋换成510室，并以1309室房屋的购房款抵扣510室的购房款，但其并未向法庭提供任何有效的证据佐证，应承担不利后果，一审法院应当作出对其举证不能的认定。本案的争议焦点是清盛公司、卢良富、黄文芹是否存在恶意串通，对于“购房款是否支付”是本案的重要事实，应当对该事实进行充分举证，一审法院也应当深入查明。虽然，一审法院依职权向曹卫国、王玲玲作了询问笔录，但根据民诉法第六十三条的规定，询问笔录仍属于证人证言，仍不能免除证人应当出庭接受质证的义务，也不能违反“无正当理由未出庭作证的证人证言不能作为单独定案的依据”的规定。在无任何相关的付款凭证等证据证明卢良富、黄文芹已付款的情况下，一审法院径直以“对此清盛公司原法定代表人曹卫国、工作人员王玲玲均予确认”就认定卢良富、黄文芹支付了涉案购房款，是错误的。第三，清盛公司的发票是虚开的。根据《发票管理办法》的规定：“发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”而在本案中，案涉房屋的发票开具时间为2017年，但开票的同时，卢良富、黄文芹并没有实际对应支付案涉房屋的房款，显然，发票也是虚开的，其涉嫌虚开增值税发票，其开票的目的就是为了过户。从清盛公司、卢良富、黄文芹在房管部门备案的时间看，其与开具的发票上的时间是惊人的一致，而且黄荣辉、黄宝兰的所有八套房屋均是一样：开具发票的当天，清盛公司、卢良富、黄文芹就匆匆去过户登记了。因此，清盛公司开票的目的不是为了证实实际收到购房款，而是为了试图以合法形式掩盖非法目的，达到转移涉案房屋的目的。因此，从清盛公司、卢良富、黄文芹伪造合同、未支付购房款和虚开发票的事实来看，其不存在真实的交易，其目的是为了将涉案房屋抢先登记转移，主观上是恶意的。而一审法院对此事实却视而不见，并作出了不符合事实的认定。第四，清盛公司、卢良富、黄文芹明知涉案房屋存在争议，仍签订合同强行过户。2015年以来，清盛公司将万盛商贸城的房屋进行一房二卖、出售后又另作抵押登记等，引起大量购房户信访、投诉，对涉案房屋的权益存在较大的争议，对此，清盛公司、卢良富、黄文芹均是明知的。清盛公司、卢良富、黄文芹也知道涉案房屋经历了一审、二审的诉讼，黄荣辉、黄宝兰与清盛公司的合同关系也被浙江法院网所公示，也知道黄荣辉、黄宝兰与清盛公司没有解除合同，在此情况下，清盛公司、卢良富、黄文芹仍迅速达成买卖合同，并予过户，显然存在恶意串通。二、一审法院适用法律存在错误。一审法院适用《民事诉讼法》第六十四条、《证据规定》第二条的规定要求黄荣辉、黄宝兰承担举证责任是完全错误的。结合本案的实际情况，黄荣辉、黄宝兰已向法庭提交了大量证据，结合法庭调查的事实，已经形成了完整的证据链，其高度证明了黄荣辉、黄宝兰主张的待证事实。而在事实面前，清盛公司、卢良富、黄文芹却没有任何证据加以反驳，显然，清盛公司、卢良富、黄文芹应对其举证承担不利的法律后果。为此，在本案中，应当承担举证责任的一方是清盛公司、卢良富、黄文芹，而不是黄荣辉、黄宝兰。然而，一审法院在客观事实面前，全凭主观判定黄荣辉、黄宝兰承担举证责任是难以令人信服的。综上，请求撤销原审判决，改判支持黄荣辉、黄宝兰的诉讼请求，并由清盛公司、卢良富、黄文芹承担本案的一审、二审诉讼费用。 针对黄荣辉、黄宝兰的上诉，清盛公司答辩称坚持其一审答辩意见。 卢良富、黄文芹答辩称希望维持原判。 二审举证期限内，双方当事人未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院另查明，针对黄荣辉、黄宝兰的再审请求，浙江省高级人民法院于作出2018年6月20日作出（2018）浙民再27号民事判决。 本院认为：当事人对其主张负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。黄荣辉、黄宝兰诉称清盛公司与卢良富、黄文芹之间存在恶意串通，损害其利益，请求确认清盛公司与卢良富、黄文芹签订《杭州市房屋转让合同》无效，并要求清盛公司、卢良富、黄文芹立即腾退案涉房屋，其应就其主张承担举证的责任。经核查本案在案证据，难以认定清盛公司与卢良富、黄文芹之间存在恶意串通，损害黄荣辉、黄宝兰利益之情形，故其主张本院难以支持。基于以上所述，其要求腾退房屋的请求亦应一体驳回。 综上，黄荣辉、黄宝兰的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人黄荣辉、黄宝兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年八月七日 书记员  徐森燕