福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初11281号 原告：厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道福景花园11幢,统一社会信用代码9135058277961016XH。 代表人：谢少聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建衡，男，该分公司经理。 被告：庄树来，男，1959年12月20日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司（以下简称厦禾物业公司）与被告庄树来物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理。该案审理过程中，庄树来提出反诉。2017年5月2日，本院作出（2017）闽0582民初2483号民事裁定书，裁定对反诉不予受理。2017年5月3日，本院作出（2017）闽0582民初2483号民事判决书。庄树来不服提起上诉，福建省泉州市中级人民法院于2017年8月16日作出（2017）闽05民终3888号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，对庄树林的反诉予以受理。2018年1月22日，本院公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）厦禾物业公司的委托诉讼代理人陈建衡，被告（反诉原告）庄树来到庭参加诉讼。经审理，本院认为庄树来提出的反诉不符合反诉受理条件，另行制作民事裁定书驳回庄树林的反诉。本案现已审理终结。 厦禾物业公司向本院提出诉讼请求：庄树来立即支付截至2017年2月28日的物业管理费9240元及滞纳金21206元。事实和理由：2010年7月16日，厦禾物业公司与庄树来签订《前期物业管理服务协议书》一份，约定厦禾物业公司对晋江市青阳湖光西路湖山苑小区提供各项物业服务。后厦禾物业公司依约提供了物业管理服务，庄树来作为该小区湖山苑4幢503单元的业主，房屋建筑面积为149.83㎡，自2013年1月至2017年2月28日未按合同的约定支付物业管理费，已欠费9240元，滞纳金21206元。 庄树来辩称，1.厦禾物业公司未尽物业管理人职责，未能按照《前期物业服务协议书》约定，提供物业管理服务项目和质量标准，其要求庄树来支付物业管理费无理，应予以驳回；2.厦禾物业公司起诉中所列每月物业费包括垃圾费5元，不属于双方合同约定的项目，且合同中约定的物业管理费已包括垃圾的收集和清运，该项目属于重复收费；3.厦禾物业公司要求庄树来支付滞纳金没有法律依据，应予以驳回；4.青华幼儿园侵占业主公用面积，厦禾物业公司未能履行职责制止；5.厦禾物业公司的服务未达约定的四级服务标准；6.厦禾物业公司擅自出租地下车库及人防通道、消防通道拒不整改。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认如下事实： 2010年7月16日，厦禾物业公司与庄树来签订《前期物业管理服务协议书》一份，约定厦禾物业公司对晋江市青阳湖光西路湖山苑小区提供各项物业服务，约定物业服务费为带梯住宅1.2元/平方米/月，生活垃圾处理费住宅5元/户月。庄树来系该小区湖山苑4幢503单元的业主，房屋建筑面积为149.83㎡，自2013年1月1日起未缴纳物业管理费。 本案争议焦点为：厦禾物业公司主张庄树来支付截至2017年2月28日的物业管理费9240元及滞纳金21206元能否成立？对此，厦禾物业公司、庄树来的意见同各自的诉辩主张，对有争议的证据和事实，本院予以合并查明、分析并认定。 厦禾物业公司为证明其主张，提供下列证据： 1.《前期物业管理服务协议书》，以此证明双方之间存在物业管理服务关系及收费标准； 2.交房通知书； 3.房产验收确认书及交房确认函，证据2、3共同证明庄树来已经验收房屋，接收厦禾物业公司提供的服务，应该根据约定交纳相关的费用； 4.欠费明细，以此证明庄树来欠费数额； 5.催款函，以此证明厦禾物业公司多次催讨物业管理费； 6.《有关湖山苑幼儿园有关事项的报告》，以此证明厦禾物业公司已向有关部门报告有关幼儿园事项； 7.《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》（2011年12月26日），以此证明厦禾物业公司收费标准和服务标准是三级服务标准； 8.《关于湖山苑、碧山苑的整改报告》3份、《关于要求构筑湖山苑住宅小区与民俗文化区之间（祖厝群）栅栏的报告》，以此证明厦禾物业公司将业主要求小区实行封闭式管理的要求呈报给相关单位； 9.相片，以此证明湖山苑经过晋江市住建局物业管理精细化检查，评定为合格小区，牌子挂在物业办公室门口。消防通道经过整改后已经畅通，车辆乱停乱放均有贴相关整改单； 10.物业服务项目收支情况报告，以此证明厦禾物业公司于2016年1月1日至12月31日的物业服务项目收支情况，厦禾物业公司将报告贴在宣传栏向业主公布。 对上述证据，庄树来质证认为，对证据1的真实性无异议，但不是正式合同，3年后应签订正式合同；对证据2、3无异议；对证据4、5，确实是从2013年1月物业允许开办幼儿园后未缴纳物业管理费，滞纳金是霸王条款，没有法律依据；对证据6，湖山苑不属青华社区管理，该报告呈报给青华社区没有意义；证据7应查询来源；对证据8，不清楚是否真实提交相关部门；证据9提现的消防通道是地面的，不是地下层的消防通道；证据10未曾看到。 庄树来为证明其主张，提供下列证据： 1.湖山苑道路平面图，以此证明湖山苑小区范围、道路、绿化区域及小区实行封闭管理； 2.湖山苑地下一层、地下二层车位图，以此证明湖山苑小区地下车库位置、车位、通道情况； 3.相片，证明厦禾物业公司作为小区物业管理单位，违反合同约定，未履行向小区业主通报责任，未履行管理责任，在未经小区业主同意的情况下，擅自将小区部分道路、绿化地提供给青华幼儿园使用； 4.相片，以此证明厦禾物业公司对小区未实行封闭管理，人员车辆可随便出入，车辆随便停放。小区管理混乱，存在临时搭盖、在小区办理婚丧喜庆，严重影响小区居民生活； 5.相片，以此证明小区卫生状况极差； 6.相片，以此证明厦禾物业公司擅自将小区车库出租，堆放货物杂物，严重堵塞车库通道及人防通道。存在严重安全隐患，厦禾物业公司收取的租金，从未公布，去向不明； 7.相片，以此证明厦禾物业公司在公用电梯上为商家做广告，收入从未公布，资金去向不明； 8.车辆进出凭证，以此证明厦禾物业公司收取200元，发放车辆出入证； 9.泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表，以此证明厦禾物业公司的管理没有达到合同约定的“泉州物业服务等级四级标准”； 10.湖山苑72名业主证言，以此证明签署前期物业管理协议系厦禾物业公司在交房时，以欺骗手段骗取各业主签订的，该前期物业管理协议是过渡性的，至临时业委会成立时就终止，已经无效； 11.相片，以此证明厦禾物业公司管理混乱：垃圾乱堆放、附近居民到小区办婚丧喜庆等，在小区乱搭建、影响小区居民正常生活和休息；车辆乱停放、堵塞通道（包括消防通道），地下车库经反诉原告举报后仍未整改；小区无围墙、无门岗，附近居民可任意出入和通行，根本无达到前期物业管理协议约定的四星服务标准。 12.投诉书2份，以此证明小区业主从2014年7月份起向厦禾物业公司及有关部门投诉，对侵占小区业主权益的问题提出申诉，但厦禾物业公司及有关部门长期未能解决。 对上述证据，厦禾物业公司质证认为，对证据1，仅一张图不能体现小区是封闭管理，小区从一开始规划就是敞开式小区；证据2的图纸没有位置，地下二层没有停车，消防通道是备用通道，畅通无阻；证据3提现幼儿园放置滑梯等，并非给幼儿园专门使用，而是给整个小区使用；证据4-7无法体现是湖山苑小区的情况，无法证明庄树来主张；证据8无法证明厦禾物业公司收取款项；证据9是2009年的收费标准，厦禾物业公司提供的是2011年的收费标准；证据10的业主证言不予认可，但厦禾物业公司向街道、社区。推动配合小区业主成立业主委员会；证据11不能客观反映全部事实，建筑垃圾要满一车才拉走，生活垃圾一天清一两次，日产日清；对证据12，未收到该2份投诉书。 对上述证据，结合已确认的事实，本院认为，1.庄树来对厦禾物业公司主张其拖欠自2013年1月1日起至2017年2月28日止的物业管理费、垃圾处理费合计9240元不持异议，但认为厦禾物业公司提供的物业服务不符合双方约定，且每月收取的垃圾处理费5元没有依据，故拒绝支付上述费用。因物业服务合同具有长期性、持续性的特点，厦禾物业公司在提供物业服务的过程中虽可能存在瑕疵，但在先履行一方出现履行瑕疵时，庄树来作为业主拒交物业管理费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，现根据庄树来提供的证据，无法充分证明厦禾物业公司提供物业服务的瑕疵已达到减交或者不交纳物业管理费的程度，且庄树来主张的部分问题需由有关部门处理，故在厦禾物业公司依约履行了提供物业服务义务后，庄树来理应依约支付相应的物业管理费。物业服务行为作为一种服务性行为，实践中很难达到完美状态，若业主一发现物业服务存在瑕疵，认为自己权益受到侵害，即可以拒不缴纳物业管理费，势必造成物业公司缺少管理资金，进而导致物业服务质量下降，更无法使业主满意，这也必然会影响小区全体业主特别是已经依约缴纳物业费的业主的利益。至于每月收取垃圾处理费5元，系双方在协议书中的明确约定，为双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定合法有效，庄树来应依约缴纳。2.关于滞纳金21206元应否支付的问题。本案中，至厦禾物业公司起诉时，庄树来拖欠厦禾物业公司物业管理费已逾四年，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《前期物业服务协议书》约定的“每日加收所欠缴费用的3%滞纳金”，该条款虽约定的是滞纳金，但实际是违约金条款，应理解为庄树来逾期交纳物业管理费构成违约应赔偿厦禾物业公司的赔偿额计算方法。但无论是合同约定的日3%标准亦或是厦禾物业公司在本案实际主张的日3‰标准，均明显过高，本院酌情调整计算标准为月2%，则庄树来应支付截至2017年2月28日的违约金为4712.4元[184.8元×2%×（1+50）×50÷2]。 综上所述，本院认为，厦禾物业公司与庄树来之间的物业服务合同关系系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。庄树来拖欠截至2017年2月28日的物业管理费、垃圾处理费合计9240元，事实清楚，证据充分，应依法偿付。因庄树来未能按时支付物业管理费的行为已构成违约，厦禾物业公司有权要求庄树来支付相应的违约金，但请求的违约金过高，本院酌情调减为4712.4元。庄树来关于其可拒交物业管理费以及垃圾处理费属于重复收费的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告庄树来应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司物业管理费9240元及违约金4712.4元； 二、驳回厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元，由原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司负担304元，由被告庄树来负担257元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林海堤 审 判 员  戴晓燕 人民陪审员  许树木 二〇一八年八月二十日 书 记 员  潘苗玉 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －11－