中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4383号上诉人（原审被告）：孙晓丽，女，1956年2月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：李华成，男，1984年5月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列二上诉人共同委托代理人：罗东平、许永成，系广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁洁婉，女，1965年3月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：区智杰，系广东德良律师事务所律师。委托代理人：白永，系广东德良律师事务所实习律师。原审第三人：李任之，男，1944年7月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：LEEPO（李宝），男，1950年9月15日出生，美国公民，住美国，委托代理人：梁洁婉，系本案被上诉人。上诉人孙晓丽、李华成因与被上诉人梁洁婉、原审第三人李任之、LEEPO（李宝）房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第2650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天河区天阳路136号1801房（以下简称案涉房屋）是李振强于2001年3月向广州市市级机关干部教职员工住房建设领导小组办公室购买的房屋，建筑面积为95.73平方米。案涉房屋属于李振强及其妻子陆静渊的夫妻共同财产。2005年12月6日，李振强死亡。2007年9月18日，陆静渊出具《委托书》，委托案外人李玉成代为办理购买案涉房屋的相关手续。2007年9月23日，“李振强”出具《委托书》，委托案外人王欣代为办理出售案涉房屋的相关手续。2007年9月24日，“李振强”（甲方/卖方）与陆静渊（乙方/买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定“李振强”将案涉房屋以50万元的价格出售给陆静渊；该合同的签约人显示：甲方为“李振强”的委托代理人王欣，乙方为陆静渊的委托代理人李玉成。2011年7月25日，陆静渊与孙晓丽、李华成签订《广州市存量房买卖合同》，约定陆静渊将案涉房屋以1378600元的价格出售给孙晓丽、李华成；同时约定孙晓丽、李华成须于2011年7月23日将1378600元一次性支付给陆静渊。一审庭审时，孙晓丽、李华成确认其并未按照上述合同的约定向陆静渊支付房款1378600元，但表示陆静渊是因孙晓丽、李华成对其照顾得当所以才将案涉房屋以买卖的方式过户给孙晓丽、李华成。梁洁婉和第三人LEEPO（李宝）均对此不予确认，主张其亦对陆静渊尽到了赡养义务。2014年5月16日，陆静渊死亡。2014年11月17日，梁洁婉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陆静渊与孙晓丽、李华成于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2、本案受理费由孙晓丽、李华成承担。梁洁婉和第三人LEEPO（李宝）以“李振强”出具《委托书》的时间晚于李振强死亡的时间为由，主张“李振强”的《委托书》是伪造，其认为该《委托书》并非李振强的真实意思表示，因此“李振强”与陆静渊于2007年9月24日所签订的《广州市房地产买卖合同》应属无效。梁洁婉表示其已向原审法院另案起诉要求确认该《广州市房地产买卖合同》无效，案号为（2014）穗天法民四初字第2651号。此外，梁洁婉和第三人LEEPO（李宝）还认为在《广州市房地产买卖合同》无效的情况下，陆静渊与孙晓丽、李华成于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》亦当然无效，且孙晓丽、李华成实际上也未按照《广州市存量房买卖合同》的约定向陆静渊支付房款1378600元，故不属于善意第三人，无权取得案涉房屋的所有权。本案中，梁洁婉还提供了查册时间为2014年6月17日的两份《房地产登记簿查册表》（房产登记号分别为：强字1303号、2007交登字9006643号）证明案涉房屋现已被转移登记至孙晓丽、李华成名下。据房产登记号为强字1303号的《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的产权人为李振强；登记附注显示：案涉房屋由陆静渊申请买卖，2007年9月24日07交登字09006643号存案。据房产登记号为2007交登字9006643号《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的产权人为陆静渊；登记附注显示：2011年7月28日李华成等2人申请转移或交换（二手房免勘），2011登记字9022098号存案。另据原审法院于2015年5月18日查询的房产登记号为2011登记字9022098号《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的产权人为孙晓丽、李华成（共有）；登记附注显示：2014年6月10日核准登记，2014登记字1029790号（天阳路136号1801房）存案（已核准登记），2014年6月9日李华成、孙晓丽、陈浩申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014登记字1029790号（天阳路136号1801房）存案（已正式收件）；他项权利摘要显示：案涉房屋的抵押权人为案外人陈浩，登记时间为2014年6月10日。原审另查，陆静渊曾因继承李振强的遗产于2008年6月24日向广东省广州市海珠公证处（以下简称海珠公证处）申请办理继承权公证。2008年9月5日，海珠公证处出具（2008）粤穗海证民字第3629号《公证书》，载明：“陆静渊具有民事权利能力和民事行为能力。现查明如下事实：一、李振强于2005年12月死亡；二、李振强遗留的财产为：以李振强的名义登记的住房公积金，依法为李振强与其配偶陆静渊的夫妻共同财产，各占二分之一；三、未发现李振强生前对上述遗产有遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议；四、李振强的配偶是陆静渊，共生育三名子女，即李任之、LEEPO（李宝）和李珍妮（于1967年3月死亡），没有收养子女，李振强的父母均先于其死亡，李珍妮与梁海雄婚后共生育一名子女梁洁婉，李珍妮没有收养子女。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条规定，李振强的上述遗产应由其妻子陆静渊、子女李任之、LEEPO（李宝）、李珍妮共同平均继承。因李珍妮先于被继承人李振强死亡，故其应继承的份额由其子女梁洁婉代位继承。现陆静渊表示要求继承李振强的上述遗产，李任之、LEEPO（李宝）、梁洁婉表示放弃对李振强上述遗产的继承权，故李振强的上述遗产由陆静渊继承。即继承后，陆静渊占上述财产全部份额。”上述《公证书》仅对李振强遗留的住房公积金的继承权进行公证，并未涉及案涉房屋。本案中，梁洁婉、孙晓丽、李华成和李任之均确认李振强生前并未对案涉房屋立有遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。此外，海珠公证处于2014年9月24日出具的（2014）粤广海珠第21725号《公证书》显示：梁洁婉是李振强和陆静渊的外孙女，是李珍妮的女儿，是第三人LEEPO（李宝）的外甥女。原审法院认为：所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立，就具有法律拘束力，但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因此，即使其成立，也不具有法律拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据已查明的事实可知，李振强已于2005年12月6日死亡，生前未对案涉房屋立有遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。李振强死亡之前，案涉房屋属于李振强及其妻子陆静渊的夫妻共同财产；李振强死亡之后，案涉房屋的二分之一产权份额属于李振强的遗产，依法应由其继承人平均继承。根据海珠公证处出具的（2008）粤穗海证民字第3629号《公证书》可知，李振强的继承人为陆静渊和梁洁婉及两第三人，即在李振强死亡之后，案涉房屋的二分之一产权份额依法应由该四人平均继承。然而，已于2005年12月6日死亡的李振强却于2007年9月23日出具了《委托书》，委托王欣代为办理出售案涉房屋的相关手续，明显有悖常理，故原审法院认为该《委托书》并非李振强的真实意思表示，应属伪造文件。虽然现有证据无法证明《委托书》的伪造者是谁，但王欣基于该伪造的《委托书》与陆静渊于2007年9月24日所签订的《广州市房地产买卖合同》，已符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，故应属无效合同。即案涉房屋属于李振强所有的二分之一产权份额应属李振强的遗产，依法应由陆静渊、梁洁婉和两第三人平均继承。在此前提下，陆静渊以其是案涉房屋全部产权份额的所有人的身份与孙晓丽、李华成签订《广州市存量房买卖合同》，有损其他继承人的合法权益，明显不妥。另，陆静渊虽有权在李振强死亡之后自由处分案涉房屋中属于自己所有的产权份额（包括原有的二分之一产权份额以及从李振强处继承的产权份额），但其在未与其他继承人协商的情况下，擅自将案涉房屋出售给孙晓丽、李华成，同样损害到其他继承人的合法权益。虽然案涉房屋现已登记至孙晓丽、李华成名下，但实际上孙晓丽、李华成明显知情且孙晓丽、李华成对案涉房屋的产权、继承等情况均明显知情，且其并未按照《广州市存量房买卖合同》的约定支付购房款1378600元，故原审法院认为孙晓丽、李华成不属于善意第三人，无权善意取得案涉房屋的所有权。综上，原审法院认为陆静渊与孙晓丽、李华成于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》已符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属无效合同。因此，对梁洁婉要求判令陆静渊与孙晓丽、李华成于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。第三人李任之经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月17日作出如下判决：确认陆静渊与孙晓丽、李华成于2011年7月25日就广州市天河区天阳路136号1801房所签订的《广州市存量房买卖合同》无效。一审案件受理费17200元、保全费5000元，均由孙晓丽、李华成负担。判后，上诉人孙晓丽、李华成不服原审法院判决，向本院提起上诉称：我国实行不动产登记实行的公示制度，案涉房屋明确登记在陆静渊的名下，我方理所当然认为陆静渊具有案涉房屋的所有权，这当然也就包含了处分权，故我方与陆静渊就案涉房屋进行买卖交易合乎常理，并无不妥。陆静渊将案涉房屋转让给我方时，并不存在任何产权、继承争议纠纷，并且梁洁婉和LEEPO（李宝）等并无证据证实其当时主张过权利或提出过异议，故我方不存在明知情形。对于陆静渊取得涉案房屋的过程是否存在损害他人利益的情形，我方对此并不知情。按照常理来讲，房管局将案涉房屋登记确认在陆静渊的名下，我方应当是没有理由怀疑或否认陆静渊具有对案涉房屋的处分权利，并且本案中也没有其他证据证实我方存在明知案涉房屋权利存在瑕疵的情形。据此，我方在受让案涉房屋时并不存在明知的不善意行为。我方受让案涉房屋已经支付了合理的对价。虽然陆静渊曾经提过将案涉房屋赠与给我方，但后来事实上陆静渊还是实实在在的通过买卖方式将案涉房屋转让给我方，并且我方已经支付了对价。本案中，我方对案涉房屋的取得属于善意取得，其行为符合善意第三人的要件特征，有权善意取得案涉房屋的所有权。另外，梁洁婉也并没有提供证据证实我方存在恶意串通，损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律强制性规定的任一情形。关于法律适用的问题，根据审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的规定，如经过法院的核实审查之后，在签订房屋买卖合同的当时，陆静渊当时是没有全部处分权，也并不影响该买卖合同的效力，合同是合法有效的，梁洁婉认为涉案房屋所有权存在问题，那么也应当另行主张权利，这并不影响合同的效力，即使因为所有权问题不能进行交易，我方也可以主张违约责任。另外，在2008年9月份，陆静渊和梁洁婉、李宝、李振强关于公积金遗产办理了公证，涉案房屋登记在陆静渊名下，各方继承人也没有对涉案房屋产权提出意见，也从来没有要求分割，所以我方是善意的，不存在恶意的情况。综上所述，上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回梁洁婉一审诉求；2、梁洁婉承担本案一审、二审诉讼费用。被上诉人梁洁婉答辩称：LEEPO（李宝）在2008年6月份回来办公证时也是住在涉案房屋，当时陆静渊也是告知李宝要出租房屋，陆静渊也不知道自己有这套房屋，涉案房屋是李宝支付全部房款的，如果陆静渊要转让涉案房屋，那么也办理相应的公证手续，因为现没有办理相关的手续，所以我认为交易是虚假的。原审第三人LEEPO（李宝）述称：同意梁洁婉意见。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。孙晓丽、李华成二审期间表示陆静渊在去世之前一直和其居住，并由其照顾。梁洁婉、LEEPO（李宝）对此未提出异议。二审期间，上诉人孙晓丽、李华成提交四份工商银行的转账凭证，即李华成通过工商银行东华东支行向陆静渊农业银行广州东华西支行转账，分别是2013年12月9号转账40万元的凭证，2013年12月19日转账支付60万元，2014年2月20日转账20万元，2014年2月25转账20万元，摘要是买房买楼，渠道都是网银跨行转账。拟证明我方向陆全额支付了购房款项，1378600元，剩余的21400元是交易的税费。被上诉人梁洁婉对此发表质证意见称：我方对这四份证据三性都不确认，四份凭证显示登记的时间是2015年9月2日，所以我方认为转账支付的时间都是2015年9月2日，对方应当在2011年7月23日之前支付购房款的，但是转账的时间和日常的交易习惯是不相符合的，我方向法院申请调取李华成的转账记录，即使是网银转账，那么银行也会有流程记录，如果对方有付款，那么也是在2015年9月2日支付的而不是上面写的2013-2014年的期间。原审第三人LEEPO（李宝）对该证据发表质证意见：我的意见和梁洁婉意见完全一致。本院认为，本案二审双方争议的焦点是陆静渊与孙晓丽、李华成就案涉房屋签订的《广州市存量房买卖合同》效力问题。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据,已对该争议焦点展开了充分阐述,合法合理，本院予以确认。孙晓丽、李华成上诉主张其为善意第三人，且已经支付涉案房屋房款，但孙晓丽、李华成与陆静渊长期居住，理应对案涉房屋的产权、继承等情况知情，而陆静渊委托的代理人李玉成与持“李振强”2007年9月23日出具的《委托书》的王欣签订《广州市房地产买卖合同》，购买案涉房屋，孙晓丽、李华成作为其近亲属不知情，不合常理；陆静渊与孙晓丽、李华成签订《广州市存量房买卖合同》，该合同明确约定孙晓丽、李华成应当于2011年7月23日将房款1378600元一次性支付给陆静渊，但其后孙晓丽、李华成并未按照《广州市存量房买卖合同》的约定时间支付该笔购房款，一审期间孙晓丽、李华成对此也予以确认。二审期间孙晓丽、李华成向本院提交其2013年12月至2014年2月先后四次向支付陆静渊140万元的银行转账凭证，即使该事实存在，陆静渊与孙晓丽、李华成签订及履行《广州市存量房买卖合同》的过程也不符合交易惯例及常理，原审法院认定孙晓丽、李华成不属于善意第三人，并无不当，本院予以确认。孙晓丽、李华成该上诉主张，本院不予采纳。关于孙晓丽、李华成在二审中提交已经支付购房款的相关证据，由于该证据孙晓丽、李华成可在原审期间提交而未提交,在二审期间才向本院提交,故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项的规定，本院对该证据不予接纳。综上所述，孙晓丽、李华成的上诉理由不成立，其上诉请求均应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17200元，由上诉人孙晓丽、李华成负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年十月三十日书 记 员  宋德光邝伟贤