四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀东民初字第574号原告刘建宁，女，1964年2月9日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。被告攀枝花金海置业有限公司，住所地攀枝花市仁和区大河中路679号8幢2-6号。法定代表人胡继林，总经理。委托代理人高婕，四川民慷律师事务所律师。委托代理人戴刚，四川民慷律师事务所律师。原告刘建宁诉被告攀枝花金海置业有限公司（下称金海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理。依法组成合议庭于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告刘建宁，被告金海公司委托代理人高婕、戴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建宁诉称，2009年9月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《加州国际〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告以133785元购买被告开发建设的商铺一套；双方还同时约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日（商品房交付时间为2010年3月31日）起540日（即2011年9月22日）内取得房屋所有权证书的，…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告如约履行了付款义务，但被告却未如约履行办理产权登记并交付房屋所有权证书义务。2014年7月23日，被告才向原告交付房屋所有权证书。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》及《加州国际〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效，原告履行了交付购房款义务，被告未在合同约定期限内办理房屋所有权证，已构成违约。原告遂依法起诉，请求判令被告支付违约金41861元，并承担本案诉讼费用。被告金海公司辩称，1、延迟办理产权证，即原告所称被告违约系不可抗力造成。根据《商品房买卖合同》第二十条二款二项的约定：延迟办理产权证的违约责任系“因出卖人的责任”（如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书）。本案延迟办理产权证并非由于被告原因，而是由于原开发主体以及项目相邻居民企业改制的历史遗留问题导致群体性围堵、阻止施工等事件，从而导致无法正常施工。经政府多次协调并决定改变设计方案，导致了验收迟延、办证迟延。对于被告而言，该事件是不可预见、不能克服的客观情况，属不可抗力。因此，被告虽违约但应予免责。2、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案涉及逾期办证的违约金请求权，应适用该诉讼时效的规定。3、即使认定被告违约，而原告又有权要求赔偿，原告的计算标准也有误。首先，计算违约所依据的总房款计算标准：根据原告与被告所签订的买卖合同中约定的房款来确定房屋的总价款，计算违约金也只能依据双方约定且原告支付的房款计取。部分业主还要求将三年的委托经营收益作为基础计算违约金，被告认为该金额系当事业主与比瑞公司约定的，与本案无关，这样计算没有依据；其次，涉及违约的天数计算标准：从应该办结的最后时间（2011年9月22日）的次日计算至实际办结房产证的时间止。原告提出其于2014年6月25日取得房产证，因此违约金的计算期间应为2011年9月23日～2014年6月25日，并扣除2009年12月28日～2010年6月28日期间因群体性事件发生，施工单位无法施工的180天。4、如果要求被告承担违约责任，应充分考虑违约责任的立法目的，并兼顾公平原则。5、逾期办理产权证，被告并没有过错，并未给原告造成任何经济损失，且原告并未提交证据证明其存在实际损失。原告的诉讼请求无理，应予驳回。经审理查明，2009年9月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《加州国际〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告以133785元购买被告开发建设的商铺一套，并约定出卖人应当在2010年3月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十条还约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告按约向被告支付商铺房款133785元；被告亦按约向原告交付商铺。2014年6月25日，原告取得房屋所有权证。原告认为被告逾期办证构成违约，应承担违约责任。原、被告双方由此酿成纠纷。上述事实有下列证据在案予以证明：1、原、被告双方当事人的当庭陈述；2、原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《加州国际〈商品房买卖合同〉补充协议》；3、《房屋所有权证》、《土地使用权证》；4、关于加州国际项目室外工程无法按期完成施工的说明、加州国际项目室外工程施工工期拖延的原因；5、议事纪要（第7期、第39期、第135期）；6、研究加洲国际房地产项目有关问题的会议纪要（攀府阅（2010）15号）；7、加州国际与原路桥公司、二滩税务局家属楼居民住户纠纷的情况说明、研究加州国际消防作业专用平台建设协调会会议纪要（攀东府阅（2010）22号）、加洲国际项目主题协调会、研究富麒房产公司开发项目遗留问题的会议纪要（攀府阅（2008）137号）、研究加州国际房产项目相关问题的会议纪要（攀东府阅（2010）8号）；8、购房款发票、房屋专项维修资金缴款凭证、四川省政府非税收入一般缴款书（收据）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《加州国际〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效，当事人双方均应诚信履行。被告未按合同约定向原告交付房屋所有权证书，应承担违约责任。原告主张违约金41861元，缺乏事实依据，应计算为1007天×（133785元×3‰0）=40416.45元。被告提出原告起诉已超过诉讼时效以及延迟办证系不可抗力不应承担违约责任等抗辩意见，依据不足。首先，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格全面履行自己的合同义务。逾期履行合同，则应承担违约责任；其次，合同法规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。被告所谓不可抗力显然与此情形不符，不能构成法律意义上的不可抗力，被告以此作为逾期履约的抗辩理由，显然不能成立；再次，《商品房买卖合同》约定因迟延办理房屋所有权证书而应支付的违约金期限为：“买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。原告于2014年6月25日取得房屋所有权证，被告应在2014年7月25日前向原告支付违约金。原告因被告未按约支付迟延办理房屋所有权证书的违约金而向法院起诉，未超过法定诉讼时效。基于此，本院对被告提出其应免责等抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、第四十二条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：攀枝花金海置业有限公司于本判决生效后三日内一次性支付刘建宁违约金40416.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费847元，由攀枝花金海置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  杨定涛代理审判员  陈雨婷人民陪审员  穆 林二〇一五年三月二十日书 记 员  胥思念