广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初707号原告：骆超文，男，1987年8月3日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈小姗，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。被告：伍立新，男，1968年7月22日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区。被告：伍介添，男，1964年1月15日出生，汉族，户籍地广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：杜红霞，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告骆超文诉被告伍立新、伍介添返还原物纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小博、被告伍介添及其委托诉讼代理人杜红霞到庭参加诉讼。被告伍立新经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、两被告即时将珠海市唐家金唐路333号逸湖名居B型36栋x房（以下称案涉房产）腾退给原告；二、两被告向原告支付房屋占用期间损失（按每月5000元，自2017年9月14日起计算至被告腾退房屋之日止）。原告主张的事实及理由：2017年9月14日，原告通过珠海市香洲区人民法院司法拍卖程序拍得案涉房产，但办理完产权变更手续之后，原告发现被告伍介添及其指定的两名人员居住在案涉房产内，声称已向伍立新承租案涉房产，租期为30年，自2015年3月7日至2045年3月6日止，租金为每年60000元，并己一次性交付了10年租金60万元和押金60万元。案涉房产的司法拍卖公告上并未提及房屋现有租赁关系存在，且原告在参加司法拍卖之前曾前往案涉房产查看，当时房屋张贴了法院拍卖公告以及封条，根本无人居住。原告也查询了案涉房产的水费、电费、管理费缴费情况，发现自2015年至今案涉房产并未产生水电费，管理费也一直是欠缴状态，因此两被告之间不可能存在真实的租赁关系，其二人明显串通意图利用“买卖不破租赁”的法律规则来逃避交付房屋的义务。综上所述，原告认为，原告通过合法途径取得案涉房屋所有权，二被告却通过非法手段强行占用案涉房屋，侵犯了原告的所有权，导致原告无法居住，给原告造成了损失。被告伍立新未作答辩。被告伍介添辩称，一、本人是案涉房产的合法承租人，有权占有并使用涉案房产。2015年3月7日，伍立新与本人签订《房屋租赁合同》一份，约定伍立新将案涉房产租赁给本人，租期自2015年3月7日起，本人已支付租金及押金。根据《合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，本人作为案涉房产的合法承租人，有权占有并使用涉案房产；二、本人已向案涉房产的原产权人支付租金，原告要求本人支付房屋占用期间的损失20000元无合同依据和法律依据；三、法院在拍卖案涉房产时未将案涉房产存在租赁合同的情况予以公告，且原告在自行实地查看时没有进到涉案房产内部查看房屋现状和有无租赁情况，损害了本人的知情权和优先购买权。2016年6月3日，本人在知悉案涉房产将被拍卖时将该《房屋租赁合同》提交给法院，而法院在收到本人提交的资料后未在拍卖公告中告知竞拍人，也未将案涉房产拍卖的情况通知本人。经审理查明：关于广发银行股份有限公司珠海新村支行（以下简称广发银行新村支行）诉珠海市新怡旅游服务有限公司（以下简称新怡公司）、伍立新、李锦贞金融借款合同纠纷，根据广发银行新村支行的申请，本院于2015年11月2日作出（2015）珠香法立保字第82号民事裁定，查封了伍立新名下涉案房产。2015年11月18日，本院受理此案。2016年6月1日，本院作出（2015）珠香法民二初字第2512号判决，判令：新怡公司偿还广发银行新村支行贷款本金220万元及相应利息等：伍立新、李锦贞对新怡公司债务承担连带清偿责任；广发银行新村支行对处分案涉房产享有优先受偿权。同年6月3日，伍立新向本院提交一份关于涉案房产的租赁合同。上述民事判决查明：2015年3月12日，广发银行新村支行与新怡公司签订《授信额度合同》，由该行向该公司提供限额为220万元的流动资金贷款。同日，该行与伍立新签订《最高额抵押合同》，伍立新以涉案房产为上述授信合同项下债务提供抵押。李锦贞（伍立新的配偶）于2015年3月1日出具书面承诺，同意以涉案房产为新怡公司债务提供抵押。2015年3月13日，广发银行新村支行取得上述房产的他项权证书。2015年3月19日，该行向新怡公司发放贷款220万元。判决生效后，该行向本院申请执行，案号为（2016）粤0402执9424号。由于被执行人拒不履行债务，本院于2017年9月11日至9月12日在淘宝网络司法拍卖平台上对涉案房产进行公开拍卖。2017年9月12日，原告以2953000元的最高价竞得。同年9月14日，本院作出（2016）粤0402执9424号之一执行裁定，解除对涉案房产的查封并注销相关抵押权，并裁定：原属伍立新名下的涉案房产所有权及其他权利归原告所有；上述房产的所有权自本裁定送达原告时起转移等。之后，原告就涉案房产办理了不动产权登记，但在随后接收房产的过程中与伍介添发生纠纷。同年10月23日，伍介添向本院提交申诉书。同年11月，原告对涉案房产采取停电措施。同年11月27日，伍介添在珠海市公安局唐家派出所的询问笔录中表示，本人跟伍立新是同村的堂兄弟，由于伍立新买别墅钱不够，2015年3月初找本人借120万元；本人是分三次借给伍立新，每一次都是拿40万元现金在台山沙栏镇的大街上给伍立新；本人怕伍立新没钱还，就让其拿这套别墅租给本人，来抵销120万元的借款。被告伍介添主张其为涉案房产的承租人，并提交了一份落款日期为“2015年3月7日”的《房屋租赁合同》，主要内容包括：伍立新将涉案房产出租给伍介添；租赁期30年，从2015年3月7日起至2045年3月6日为止；租金为每年6万元，在3月7日前支付现金60万元，作为10年租金；伍介添于签订本合同当日向伍立新支付120个月押金即60万元；租赁期间，每月的管理费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由伍介添支付；如需续租，伍介添应在租赁期届满一个月前向伍立新提出书面申请，双方须在合同期届满前自动续约等。庭审时，被告伍介添称，2013年至2015年间，伍立新因投资台山的地皮，向伍介添借款五笔合计120万元（上述借款，伍介添均以家中保存的现金交付）；伍立新借钱的同时答应将涉案房产出租给伍介添作为借款的本金和利息，伍介添考虑到地皮没有那么快出手，要求承租涉案房产；2015年3月7日在涉案房产内，伍介添与伍立新签订租赁合同，此后该别墅一直交由伍介添管理出租；2017年11月，伍介添将该房出租给世界五邑商会，但尚未签订租赁合同，该房目前由伍介添居住使用；伍介添对于伍立新将涉案房产先后抵押给广发银行新村支行、梁铁腾并不知情。伍介添还当庭出示了由新怡公司、伍立新出具的5份收据，名目均写明“伍介添投资台山及其它投资款”，编号分别为：№22278593、22278594、22278595、22278597、22278598，标注的时间和金额分别为：2013年9月15日25万元、2014年12月15日35万元、2014年12月30日10万元、2014年2月1日25万元、2015年3月1日25万元。根据当事人提交的涉案房产水电费用清单、物业管理费清单显示：涉案房产2016年8月至2017年8月无用水记录；2016年9月至2017年6月无用电记录；自2015年11月起未交纳管理费、公摊电费。另查，本院于2016年2月25日受理梁铁腾诉伍立新民间借贷纠纷一案，案号为（2016）粤0402民初1488号。在案件审理过程中，根据梁铁腾的申请，本院于2016年6月22日裁定查封伍立新名下包括涉案房产在内的财产。2016年8月5日，因双方对涉案房产的使用发生争议，根据梁铁腾的申请，本院在伍立新在场的情况下在涉案房产张贴封条，伍立新在本院询问笔录中表示：派出所调解后，双方（即梁铁腾与伍立新）都不能进入，现在空着，双方都拿锁锁上了。2016年8月10日，本院一审判决如下：伍立新向梁铁腾偿还借款本金70万元及相应利息；梁铁腾对逸湖名居二型15单元以及涉案房产变现后的款项（满足上一顺位的银行抵押权后的余款）有优先受偿权。伍立新不服并提出上诉。之后，珠海市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持一审判决。再查，涉案房产由伍立新于2015年向案外人魏英购买，并于2015年3月6日登记于其个人名下。2015年3月13日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为广发银行新村支行。2015年4月7日，涉案房产办理剩余价值再抵押，抵押权人为梁铁腾。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点在于：伍立新与伍介添之间是否存在关于涉案房产的租赁合同关系。对此，本院认为，伍介添提供的现有证据尚不足以证明其与伍立新之间形成了租赁关系，理由如下：首先，从伍介添提供的租赁合同来看，该合同约定承租人一次性付10年租金60万元并支付120个月押金60万元，有违常理，且伍介添也未能提供其实际支付租金及押金的证据。伍介添主张上述租金及押金在伍立新的120万元借款中抵扣，但租赁合同对此并未作出明确约定。另一方面，关于借款，伍介添仅提供了5张名目为“投资款”的收据，该收据存在连号、编号与标注时间先后顺序不一致等情形，伍介添未能对此作出合理解释，且仅凭上述收据并不足以证明伍介添主张的2013年至2015年期间曾向伍立新大额出借款项的事实。关于借款用途、支付时间和金额等具体细节，伍介添庭审时的陈述与之前在唐家派出所的陈述也存在较大出入。其二、从涉案房产的实际占有、使用状况来看，租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。根据租赁合同的约定，租赁期间的管理费、水电费等均由承租人承担，但伍介添仅提供了2018年7月4日以原告名义交纳水费的凭证，不足以证明伍介添从2015年3月7日起对涉案房产行使占有、使用、收益的权利。另一方面，在本院（2016）粤0402民初1488号案件审理过程中，梁铁腾与伍立新就涉案房产的使用发生争议后将房门上锁，伍立新并未提及该房已出租给伍介添。本院于2016年8月5日对涉案房产张贴封条。涉案房产2016年8月至2017年8月期间无用水记录，2016年9月至2017年6月期间无用电记录。以上事实可以证实涉案房产在上述期间并无人实际占有、使用。因此，退一步来说，即便两被告签订了上述租赁合同，现有证据也不足以证明该租赁权的设立早于广发银行新村支行对于涉案房产抵押权的设立，伍介添以此对抗已登记的抵押权，缺乏依据。最后，本院2015年11月2日查封涉案房产到2017年9月12日该房产最终拍卖成交，在此期间，本院已在涉案房产显著位置张贴了封条及拍卖公告等，伍介添如认为其对涉案房产享有租赁权，应依法向本院提出书面异议，但伍介添并未依法行使权利。综上，本案现有证据不足以证明伍介添与伍立新之间形成了租赁关系。在原告通过拍卖程序依法取得涉案房产所有权的情况下，伍介添继续占有涉案房产，缺乏依据。原告要求伍介添腾退、交还涉案房产并从2017年9月14日起按每月5000元支付占有使用费至腾退之日止，理由正当，本院予以支持。本案并无证据证实伍立新占有并阻挠原告接收涉案房产，原告要求伍立新承担相应责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告伍介添于本判决生效之日起十日内腾退位于珠海市唐家金唐路333号逸湖名居B型36栋x房并交还给原告骆超文；二、被告伍介添于本判决生效之日起十日内向原告骆超文支付占有使用费（自2017年9月14日起，按人民币5000元/月计付至伍介添腾退、交还上述房产之日止）；三、驳回原告骆超文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18268元，由被告伍介添负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  徐媛媛人民陪审员  黄建华二〇一八年八月二日书 记 员  张景民何倩