湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0405民初716号原告：谢某某1，男，1962年6月4日出生，汉族，自由职业，住衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：马某某，法律援助中心法律援助律师。被告：谢某某2，男，1951年4月27日出生，汉族，农民，住衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：肖某某，湖南某某律师事务所律师。被告：谢某某3（谢某某1哥哥，），男，1955年6月5日出生，汉族，农民，住衡阳市珠晖区。原告谢某某1与被告谢某某2、谢某某3、珠晖区某某项目建设指挥部确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序进行审理。2016年10月11日，原告申请撤回对被告珠晖区某某项目建设指挥部的起诉，本院于同日作出民事裁定予以准许。2017年4月20日，本院依法公开开庭审理了本案。原告谢某某1及其诉讼代理人马辉军、被告谢某某2及其诉讼代理人肖锴、被告谢某某3均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某某1向本院提出诉讼请求：1、被告谢某某2与谢某某3于2007年元月2日签订的房屋销售协议无效；2、被告谢某某3与珠晖区某某项目建设指挥部共同赔偿原告158.4平方米房屋和拆迁补偿款92745元；3、本案诉讼费用由被告负担。2016年11月23日，原告谢某某1变更其第一、二项诉讼请求为：一、被告谢某某2与被告谢某某3签订宅基地及地上房屋销售协议无效；2、集体土地建设用地使用权及其地上房屋归原告所有。事实与理由：原告谢某某1与被告谢某某2均是珠晖区的村民，双方是隔壁邻居。原告于1989年9月经和平乡国土所批准获得158.4平方米的宅基地使用权。1990年，原告自建一套建筑面积为158.4平方米的平房，房屋前后有100多平方米的自留地。1997年，原告因欠债无力偿还，被迫外出打工还债。2014年，原告还清欠款后回家，发现自家房屋被拆，经打听原告才知道，被告谢某某3未经原告同意将原告房屋以8000元的价格卖给被告谢某某2，谢某某2将原告房屋及其自己房屋一起在珠晖区某某项目建设指挥部得到了580平方米的安置用房及340182元的安置补偿款。原告认为，被告谢某某3与被告谢某某2签订的房屋销售协议属无权处分行为，该协议自始无效。为此，请求判如所请。被告谢某某2辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一、原告没有证据证明原告的诉讼标的与被告拆迁安置的房屋属于同一标的；二、即使是同一标的，被告谢某某2也已经取得该房屋的所有权，系善意取得。被告谢某某2目前所享有的拆迁安置房屋及相应的安置费用，是基于善意取得这一法律制度，而非原告诉称的无权处分行为，无权处分行为也不当然导致合同无效；三、原告将二个法律关系混在一个民事案件中进行诉讼，原告第一项请求是确认合同无效，第二项请求是物权确认，二者不属于同一法律关系，不应当在一个案件里同时进行处理，原告应当作出选择。被告谢某某3辩称：被告谢某某3并不知道房屋登记是原告的，当初其父亲去世的时候也并没有交代房屋属于谁，以为自己对房屋应该也有份。因为一直没有找到原告，加之被告谢某某2找过自己多次，于是就与被告谢某某2签订了合同，将房屋卖给了谢某某2。请求法院依法处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告双方有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交佛山市禅城区游乐场出具的证明及该游乐场税务登记证、营业执照，禅城区园林管理处公园管理所出具的证明，原告偿还信用社贷款的凭证，拟证明原告因欠信用社贷款在外面打工，对二被告签订房屋销售协议之事并不知情。本院认为，原告对二被告签订的协议是否知情或同意，应由二被告提交证据予以证明，原告对此不具有举证责任，原告提交的上述证据对其主张也并不具有证明力，本院不予确认。2、原告提交的刘某某（原告母亲）、谢某某4（原告弟弟）具名的证明，拟证明原告父亲生前将房屋的所有权赠予给了原告的事实，本院认为，没有证据证明登记在原告名下的房屋原系其父亲个人所有，该证据本院不予采信。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1989年9月，原告谢某某1与父母、妻子（已于1999年与原告离婚）、儿子、弟弟谢某某4、妹妹谢某某5及其小孩八个人作为一户家庭在衡阳市珠晖区（原为衡阳市郊区）申请集体土地158.4平方米作为住宅用地自建住房一栋共同居住，该宅基地的集体土地使用证，使用权人登记为谢某某1。1997年，原告因欠债外出打工，家庭其他人员（原告父亲于1994年去世）也在房屋建成后陆续离开，该房屋一直空置。2007年，被告谢某某2向谢某某3提出购买该房屋，谢某某3在并未与原告取得联系的情况下，自行以“全权代理”人的身份与谢某某2签订了一份《房屋销售协议》，协议主要内容为：“谢某某3、谢某某1、谢某某4兄弟现有旧房壹栋，四垛三行，右与谢某某2相邻，左与谭家国相邻。该房屋连同脚屋空地一并售予谢某某2，售价人民币捌仟元整。该旧房使用证已经遗失，出售方由谢礼汉全权代理。双方签字，协议生效。”另有组内其他三个村民在该协议上签字作证。协议签订后，谢某某2将购房款8000元交付了谢某某3。2013年初，谢某某2将该原告名下的房屋予以拆除，并在该房屋的宅基地及房前的空地上另建了房屋及棚屋，谢某某2自述花费3万元。2015年1月，因衡阳市滨江新区建设，珠晖区滨江新区项目建设协调指挥部与谢某某2签订《房屋拆迁补偿及安置协议》，谢某某2将其自家房屋以及在拆除原告名下房屋后另建的房屋、棚屋（协议确认建筑面积共计579.75平方米）交给该指挥部，该指挥部安置被告谢某某2房屋建筑面积580平方米，另支付被告谢某某2补偿款340182元。2014年，原告返乡后，以其不知道房屋被谢某某3出售给谢某某2为由，多次向有关政府部门反映情况，但未有结果，遂纠纷成讼。另查明，被告谢某某2与其妻子登记为一户，其在购买原告谢某某1名下房屋时，已在村民组有自建房屋（谢某某2自述自建房屋建筑面积300平方米左右，还另售给他人房屋建筑面积几十平方米）。本院认为：原告谢某某1于1989年9月与其父母、前妻、儿子、弟弟谢某某4、妹妹谢某某5及其小孩八个人作为一户家庭在衡阳市珠晖区（申请158.4平方米的集体土地作为宅基地自建158.4平方米房屋，该房屋虽登记在原告谢某某1名下，但根据我国农村村民实行“一户一宅”的法律制度，该房屋应属于原告与其家人共同共有的财产。被告谢某某3未经原告谢某某1等房屋共有权人同意，擅自以“全权代理”人的身份与被告谢某某2签订房屋销售协议，系无权代理行为，事后没有得到原告等房屋共有权人的追认，被告谢某某3与谢某某2之间的房屋买卖行为依法不具有法律效力。同时，被告谢某某2作为邻居，明知原告当时在外地打工不能取得联系，谢某某3并未得到原告等房屋共有权人特别授权，但仍然与被告谢某某3签订房屋销售协议，其主观上有过错。另外，谢某某2在购买原告名下房屋时，其已经拥有至少一处的农村自建房屋，且房屋建筑面积已经超过标准，被告谢某某2的购房行为，也违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，被告谢某某2称其善意取得原告房屋的抗辩意见，本院不予采纳。原告谢某某1请求确认被告谢某某2与被告谢某某3签订的房屋销售协议无效的意见，本院予以支持。因该宅基地上原告及其家人共同共有的房屋已遭被告谢某某2拆毁，且被告谢某某2其后在该宅基地上兴建的房屋及棚屋也已被政府部门征收，故原告关于该宅基地的使用权及其地上房屋仍然归属原告的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第五项之规定，判决如下：一、被告谢某某2与被告谢某某3于2007年1月2日签订的《房屋销售协议》无效；二、驳回原告谢某某1的其他诉讼请求。案件受理费7443元，由被告谢某某3、谢某某2各负担3721.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  屈建国人民陪审员  彭章林人民陪审员  邓忠生二〇一七年七月十日代理书记员  李 锴附相关法律条款：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。