安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民一初字第07568号原告：李青，男。委托代理人：刘强，宿州市埇桥区法律援助中心律师。被告：淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司。负责人：程鹏，该公司经理。委托代理人：孙晓松，安徽大泽律师事务所律师。被告：淮北市亿佳房地产开发有限公司。法定代表人：王振国，该公司经理。委托代理人：张子阳，安徽安康律师事务所律师。被告：宿州市家具厂。法定代表人：周洪泉，该厂厂长。委托代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。委托代理人：李霞，安徽皖光大律师事务所律师。原告李青与被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司、淮北市亿佳房地产开发有限公司、宿州市家具厂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李青委托代理人刘强，被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司委托代理人孙晓松，被告淮北市亿佳房地产开发有限公司委托代理人张子阳，宿州市家具厂法定代表人周洪泉、委托代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李青诉称：原告于2008年2月4日与被告一（原淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司，现淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司）签订购房合同一份，约定原告购买被告一以投资分成方式取得销售权的、位于宿州市家具厂院内的职工宿舍楼2#103号房。原告向被告一支付购房款17.9万元。但直至2008年，被告一仍未向原告交付房屋。原告多次找被告一交涉未果，为此向市、省政府上访。2010年5月底，被告一让原告办理上房，但原告等购房户在上房过程中一直遭被告宿州市家具厂的强力阻挠，至今未能入住所购房屋，原告为此又进行信访，但纠纷仍未能解决。经过了解，被告宿州市家具厂与被告一2004年4月29日签订《家具厂联合建设职工宿舍楼协议书》，该协议约定双方共建家具厂职工宿舍楼，建成后被告一分得所建宿舍楼的67%予以出售。现该联合建设协议已被法院确认无效，被告一所建的宿州市家具厂2#宿舍楼被确认归被告三所有。原告认为，被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司与被告宿州市家具厂在明知所谓“联合建设”行为不符合国家法律规定的情形下，仍签订协议建设宿州市家具厂职工宿舍楼，并约定被告一可出售其分成67%取得的部分（包括原告所购房屋）。原告购房后，被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司作为房地产开发商将原告所购房屋作为商品房出售，但一直未取得商品房预售许可证。对作为购房户的原告而言，被告宿州市家具厂和被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司均存在恶意欺诈。原告为此遭受重大损失。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院：1、判令被告淮北市亿佳房地产开发有限公司、淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司向原告返还购房款17.9万元；2、判令三被告赔偿原告17.9万元；3、判令三被告承担本案诉讼费用。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司辩称：1、原告诉求缺少事实依据，我方已将房屋交付，系家具厂阻挠原告上房；2、原告要求返还、赔偿购房款无事实依据，原、被告间的商品房买卖合同只有合同无效或解除后才予以返还。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司辩称：1、我方不存在返还购房款的责任，我方原名淮北市宏业房地产开发有限公司，分公司一直由程鹏个人负责，其收取购房款的行为，我公司不知情，我公司不承担返还购房款的责任；2、原告要求赔偿购房款的诉求不应支持，只有合同无效或解除后才予以返还，原告没有提出这个要求，该前提条件并不存在，因此，我方不承担赔偿责任；3、原告对于预售许可证的异议不能作为赔偿原告损失的理由。被告宿州市家具厂辩称：新建2号职工宿舍楼是经过政府批准的职工集资建房项目，所有合法证件均写明宿州市家具厂宿舍楼。淮北亿佳宿州分公司与建筑方和厂里三方约定，任何人在外销售一律无效。原告得不到房屋，由违规售房人负全部责任。淮北亿佳宿州分公司无投资、无销售权、无售房资格。原告诉称的宿州市家具厂与淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司恶意欺诈无法律依据。综上，应驳回原告诉求。原告李青向本院提交以下证据：1、原告的身份证明，证明原告主体资格；2、购房合同及购房收据，证明原告购买淮北市亿佳宿州市分公司建设的房产并支付了相应的购房款；3、王云平生效判决书一份，证明本案的相关事实，包括被告名称变更的情况、签订联建协议的情况，被告曾委托律师代收购房款的事实，以及法院对于本案相关法律事实的认定及裁判情况。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司发表质证意见为：证据1、3无异议；证据2协议合法有效；证据3的真实性无异议，该判决书认定事实方面不合理。原告诉求仅为判定交付所购房屋，违约则双倍返还购房款，二审超出诉求进行判决且适用法律错误，房屋已经竣工不是预售状态。该判决没有实质上发生效力，我分公司已经申请再审，且法院已经受理。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司发表质证意见为：证据1无异议，证据2不予质证，是程鹏个人收取；证据3判决书不具有合法性，且中院的判决与本案不具有可比性。中院判决超出诉求做出判决，违反法律规定。本案原告没有要求确认合同无效或解除，原告诉请分公司存在恶意欺诈的情形，属于可撤销的合同，而可撤销的合同不是无效合同，原告在认定合同有效合同的情形下不能主张合同无效的赔偿。被告宿州市家具厂发表质证意见为：证据1无异议；证据2与本公司无关；证据3无异议。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司向本院提交以下证据：1、联合建房协议书一份，证明对于合建房屋的权属有明确约定，本公司占67%的份额；2、本公司与本案原告的调解书，证明我方已经在2010年5月30日履行了交付义务，合同实际履行完毕，该调解协议书是对双方签订的购房协议的变更；3、安徽省高级人民法院函、照片、两份再审申请书，证明原告举证的王云平的判决书没有生效，不能作为本案的事实依据。原告李青发表质证意见为：证据1真实性无异议，但该协议已经被确认无效，宿州分公司有权出售涉案房屋，家具厂阻挠导致现状。证据2建立在原、被告签订的购房协议基础上，购房协议已经被法院认定无效，交付义务没有实际履行，原告没有实际取得涉案房屋。证据3是法院内部程序性文件，不能否定中院生效判决。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司发表质证意见为：均无异议。被告宿州市家具厂发表质证意见为：证据1的协议已被认定无效；证据2不具相对性；证据3没有接到申诉通知且申诉材料均为复印件。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司向本院提交以下证据：该公司组织机构代码、营业执照，证明主体资格。原告李青、被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司、宿州市家具厂发表质证意见均为：无异议。被告宿州市家具厂向本院提交以下证据：宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民二初字第00054-1号民事判决书，宿州市中级人民法院（2013）宿中民二终字第00388号、（2014）宿中民一终字第00331号民事判决书，安徽省高级人民法院（2014）皖民申字第00140号民事裁定书，证明法院认定购房合同无效，可以作为本案的判决依据。原告李青发表质证意见为：无异议。被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司与被告淮北市亿佳房地产开发有限公司发表质证意见为：真实性无异议，但判决部分事实认定错误，已经申请抗诉，不能作为认定案件事实的依据。根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：原、被告所提供证据均属真实，来源合法并与本案有关联性，本院予以认定。本案经举证、质证、认证，查明以下事实：2008年2月4日，李青与淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司签订一份购房合同，购买宿州市家具厂职工宿舍楼2#楼103室房屋一套，建筑面积共96平方米，总价款20万元。该合同第六条规定，甲方如未按照合同规定的期限将房屋交付乙方使用，乙方有权按其已交付的购房款向甲方追究违约利息（自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按银行当前月息计算）。逾期30天，即视为甲方不履行合同，甲方应按乙方累计已付购房款的3%向乙方支付违约金，且乙方有权要求甲方继续履行合同。李青缴纳了17.9万元购房款，淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司出具了收据。后因淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司未履行合同约定的交付义务，李青多次要求该公司交房，并要求其按合同约定支付违约金，但该公司以种种理由拒绝。经审理查明，2003年宿州市家具厂以解决职工住房问题为由申请集资建房，获批准后，宿州市家具厂（甲方）与淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司（乙方）签订联合建筑职工宿舍楼协议，协议书主要内容为；双方在甲方厂区南部一、二期工程共建一排半六个单元宿舍楼，总面积6680平方米；乙方负责办理各项手续，并全资建房；房屋建成后，甲方优先选择房屋位置，乙方按建筑总面积的33%净分成给甲方，竖向分割，并选定东头，乙方分成67%；工程建设与销售和产权办理的相关手续，由甲方出具文件证明，办理费用由乙方承担。2005年6月28日，由宿州市家具厂与淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司又签订了一份关于家具厂职工宿舍楼1#楼、2#楼共同销售和收款设立专户监管的协议书，其主要内容为：为了防止售房和收款发生混乱，双方必须共同派人在宿州市家具厂办公室统一办理售房及收款手续，单刻宿州市家具厂宿舍楼售房、收款专用章，由家具厂统一开票，双方共同收款，每天共同将所收款项存入双方共同账户，任何一方不准单独动用；任何一方不准单独签订售房协议和收款，否则，售房无效。经市房产局批准许可售房后，开始签订预售协议，收预收款；2#楼开建后，待市房管局批准可预售楼房时，仍按此协议执行。2006年9月28日，宿州市家具厂（甲方）与宿州市瑞祥建筑安装工程有限公司（乙方）、淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司（丙方）签订一份补充协议，主要内容为：重申监管售房和收款事项，甲、丙方曾于2005年6月28日签订了关于宿州市家具厂职工宿舍楼1#、2#楼共同销售和收款设立专户监管协议书，之后，于2005年8月18日又公布了宿州市家具厂关于新建宿舍楼售房事项公告，为此，特再重申三方均应严格按照协议书和公告的规定执行；宿舍楼的售房及收款工作，为防止意外，一律在宿州市家具厂院内办公室办理，盖有宿州市家具厂防伪公章，任何人在外边单独办理的售房手续，均视为无效，不仅得不到房屋，更不能办理房屋产权证书，一切后果由违规售房人员负责。淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司与李青签订的房屋买卖合同未经宿州市家具厂签字或盖章，所收售房款也未转入其与宿州市家具厂共同监管的账户。宿州市家具厂2#楼动工后，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司与宿州市家具厂发生纠纷，之后，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司退离宿州市家具厂职工宿舍楼建设场地。另查明：淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司系淮北市宏业房地产开发有限公司2003年申请设立的分公司，2005年9月，淮北市宏业房地产开发有限公司更名为淮北市亿佳房地产开发有限公司。后，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司更名为淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司。本院认为，淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司作为专业性的房地产开发公司，将涉案房屋向社会公开销售，应当认定为商品房销售行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋事实。2008年2月4日，李青与淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司签订的购房合同，该房屋虽系宿州市家具厂集资建房，但因淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司在与李青签订购房合同时并未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得涉案房屋的商品房预售许可，购房合同无效。根据以上法律规定，被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司所收取购房款17.9万元应予返还。又淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司在与李青签订购房合同时，故意隐瞒其未取得涉案房屋商品预售许可证的事实，应当承担赔偿李青所交购房款一倍17.9万元的赔偿责任。因淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司系淮北市亿佳房地产开发有限公司依法设立的分支机构，淮北市亿佳房地产开发有限公司应当对淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司的民事行为承担法律责任。又因涉案房屋已被法院生效判决确认为归宿州市家具厂所有，且宿州市家具厂对淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司单独售房事宜并不知情，事后亦不予追认，原告亦无证据证明双方系恶意串通，故对原告要求宿州市家具厂承担赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮北市亿佳房地产开发有限公司、淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司于本判决生效后十日内返还原告李青购房款17.9万元、并赔偿李青17.9万元；二、驳回原告李青其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3880元，由被告淮北市亿佳房地产开发有限公司、淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  范 永代理审判员  谷春燕人民陪审员  韩效胜二〇一五年三月十二日书 记 员  陈春丽附：本案适用法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。