广东省佛山市南海区人民法院行 政 裁 定 书（2015）佛南法行初字第50号原告：潘笑银。委托代理人：钟珊珊，广东通法正承律师事务所律师。被告：佛山市南海区国土城建和水务局。法定代表人：蔡汉全，该局局长。委托代理人：黄玮瑜，该局副局长。委托代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。原告潘笑银诉被告佛山市南海区国土城建和水务局其他行政行为一案，原告于2015年1月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年3月4日公开开庭审理了本案。原告委托代理人钟珊珊，被告的委托代理人黄玮瑜、麦慧莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1989年9月，原告购买了位于西樵官山圩朝安路12号三楼的房产，并依法办理了《房屋所有权证》。2013年6月，原告向被告申请查册，查询结果显示上述房产的房屋产权人为原告。2014年10月，原告再次查册时，被告的工作人员口头告知原告，上述房屋产权人已不是原告，故不提供查询。2014年10月20日，原告向被告提交《政府信息公开申请书》，申请公开上述房产全部档案信息。2014年11月13日，原告收到被告寄送的《佛山市南海区国土城建和水务局关于招顺容、梁振海、潘笑银、梁惠青申请信息公开有关事项的回复》。被告回复：上述四宗房产均已于1993年1月7日办理注销登记（注：但并未提供证据证明系1993年1月7日办理注销登记），原房屋所有权证原件均已交回西樵镇房屋管理所，并加盖“此证作废”印章后归档；另现登记地址为西樵官山圩朝安路十二号的房屋（实际上即原来分别登记为原告等四人所有的房屋首层、二楼、三楼、四楼的合并），已于1993年1月8日确权给周俭才所有（注：但并未提供证据证实），房屋所有权证号为粤房字第27724**号。2014年11月14日，被告向原告方出具的《佛山市南海区国土城建和水务局关于梁惠青信访问题的回复》中陈述：在2014年10月29日被告组织的协调会上，现房屋权属人周俭才等人指出，案涉房屋是其以50万元的价格向案外人梁振云购买的。一、涉案房屋的基本情况。原告及梁振海、招顺容、梁惠青等四人于1989年9月从二工区购得涉案房产，并于同年9月16日办理了房屋登记手续。1992年，原告亲属梁振山因与案外人罗腾有经济纠纷，原告等四人考虑其密切的亲属关系，自愿将涉案房产借予罗腾用于出租，出租所得租金作为偿还梁振山的债务利息所用。为免罗腾有原告私下将房产出售而影响其利息收取的担忧，原告等四人将房产证交予罗腾暂时保管，待梁振山的债务清偿完毕后，再将房产证及房屋使用权收回。原告等四人分别于2013年6月21日、6月27日、7月18日到佛山市南海区西樵镇房产管理所查询涉案房产情况，查询结果显示，涉案房产的房屋产权人为原告等四人。原告等四人分别于2014年10月15日、2015年1月7日，再到被告的房屋产权管理科查询涉案房产时，显示涉案房产的产权已注销，原告即于同日及2014年10月17日向被告提起信访，并于2014年10月21日请求被告对涉案房屋进行信息公开，被告遂于2014年11月6日向原告等四人作出《佛山市南海区国土城建和水务局关于招顺容、梁振海、潘笑银、梁惠青申请信息公开有关事项的回复》，回复称涉案房产已于1993年1月7日办理了注销登记，并于2013年11月15日抵押给广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行，并附送达了原告、梁振海、招顺容、梁惠青的房屋登记档案复印件和盖有“此证作废”的房屋所有权证复印件。2014年11月14日，被告再根据梁惠青的信访申请，作出了《佛山市南海区国土城建和水务局关于梁惠青信访问题的回复》。2014年12月31日，原告再次向被告申请涉案房产查询，查询结果显示，四套涉案房产的权利人已变更为周俭才，登记日期为1993年1月8日，所有权来源为“86年自建”。二、被告具有本案的诉讼主体资格，是本案的适格被告。原告等四人是在南海县房地产管理局登记房屋产权，南海县房地产管理局经多次规划变更，名称变更为被告现有名称，其职能亦由被告所承接。且原告对于涉案房产信息的获取一直来源于被告或被告的派出机构，原告在得知涉案房产产权被注销时，也一直与被告进行交涉，而对原告作出诉求回应的也一直是被告，现原告针对被告一直以来所作出的具体行政行为提起诉讼，是符合事实和法律规定的，因此，被告具有本案的诉讼主体资格，是本案的适格被告。三、被告的注销登记行为，是可诉的具体行政行为。注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。据上所述，原告等四人于2013年6月21日、6月27日、7月18日向被告查询时，涉案房产仍登记在四人名下，直至2014年10月15日，梁惠青经向被告查询方知涉案房产已被注销，由此可推断，被告对原告涉案房产的注销行为发生在2013年7月18日后，因此，应适用2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》，该办法对行政机关“注销登记”行为已予以明确，因此，原告起诉要求撤销被告注销登记行为，是可诉的具体行政行为，属于人民法院的受案范围，法院应予受理。四、原告起诉并未过法定起诉期限及三个月的起诉期限。原告等四人于2013年向被告查询时，涉案房产仍登记在原告名下，直至2014年10月15日，梁惠青经向被告查询方知涉案房产已被注销，该事实均有被告出具的房产查询资料予以证明，也即，原告从知道或应当知道被告作出对涉案房产注销的具体行政行为发生在2013年后，从被告作出对涉案房产注销的具体行政行为之日起起算，原告对被告提起诉讼并未超过法定起诉期限20年，故法院应予受理。原告于2014年12月26日向法院提交资料提起诉讼，法院在收到资料后经审查于2015年1月8日予以立案，因此，原告起诉亦未超过被告所称的三个月起诉期限。五、被告将原告涉案房屋所有权注销，无事实和法律依据。原告认为，根据上述事实，被告在未经原告的申请即将原告所有的房屋注销的行政行为是无事实和法律依据的。根据建设部《房屋登记办法》第三十八条、第三十九条、第四十一条的规定，房屋注销登记应当由所有权人根据法定事由，并向房屋登记机构提交相应的材料，方可提出注销登记申请，房屋登记机构再依申请核实相关事实后，才办理注销登记；而如若经登记的房屋权利消灭后，在原权利人怠于申请注销登记时，房屋登记机构才可经有关部门的生效文书办理注销登记，并且需将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。本案中，原告的房产不存在灭失的情形，其亦从未作出过放弃涉案房产的所有权的表示，故原告从未依上述事由向被告主动申请注销涉案房产，更未向被告提交申请注销房产的法定所需提供的材料，且从被告提供给原告涉案房产的相关信息资料及档案材料来看，亦未有被告主动作出产权注销的有效文书依据，因此，被告作出对涉案房屋注销登记是没有事实和法律依据的。即使根据被告答辩所称的按照1987年7月1日施行的《广东省城镇房屋登记办法》第十四条关于房屋登记程序的规定来注销涉案房产证是合法的说法，也是不符合事实和法律规定的。根据该条规定，虽在房屋登记时，需收缴注销旧证书，但收缴注销旧证书只是作为当时办法所规定的其中一个程序，而要完成房屋登记程序，当事人还需按照上述规定的程序，携同房管机关共同完成，房屋登记方可生效。而根据上述房屋登记程序的第（一）项要求，当事人需提交申请书和有关证明文件，方可进行房屋登记程序。而涉案房产既然已经被转登记在案外人周俭才名下，则上述规定的“有关证明文件”即应按照该办法中第七条的规定，由房屋受让人将取得房屋的依据提交至房屋登记机关，由房屋登记机关核实无误后再依序按照上述办法第十四条所规定的余下程序进行房屋登记。而被告并未就当时所作出的具体行政行为提交上述材料予以证明，就作出注销原告的涉案房产并将涉案房产转登记给第三人，其行为已经明显不符合客观事实，也是违法的。六、被告将涉案房产产权变更登记至第三人名下，亦是无事实和法律依据的。根据《房屋登记办法》第十二条第一款、第三十二条、第三十三条、及1987年7月1日施行的《广东省城镇房屋登记办法》第七条的规定，办理房屋变更登记申请的基本条件是需由有关当事人双方共同申请，双方当事人申请时，还需举证相应的事实及提供相关的材料；而即使根据1987年7月1日施行的《广东省城镇房屋登记办法》第七条中的有关规定，购买的房屋需办理房屋转移所有权登记，也需由当事人提交相应的房屋买卖凭证，方可办理房屋所有权转移及登记手续。本案中，从被告提供给原告的材料显示，均未显示涉案房屋在注销后，原告与周俭才有转移涉案房屋所有权的事实发生，或有转移涉案房屋所有权的合意，被告亦未有原告为配合周俭才办理涉案房产的转让变更登记手续所提供的相应申请材料，也无证据证明周俭才有向原告支付购房对价，且《物权法》是2007年10月1日才开始施行，在《物权法》施行前，并未有对不动产适用善意取得的规定，因此，被告将涉案房产登记在周俭才名下是缺乏事实和法律依据的。至于被告答辩称周俭才名下的房产登记发生在1993年，该事实原告无法核实，也与本案无关，原告只是针对被告对原告涉案房产注销的行政行为进行起诉，至于被告对案外人的房屋登记行为，是被告的单方行为，原告不予认可。且案外人是否善意取得涉案房产，与被告作出具体行政行为没有必然关联性，被告只需依照相应的法律法规作出对应的具体行政行为即可。另外，即使由周俭才单方提出房屋登记申请，亦需符合《房屋登记办法》第十二条第二款的规定，被告才可为周俭才办理房屋登记。但本案中，并无证据证明周俭才符合上述条款中所规定的任一情形，可以单方申请房屋登记手续。根据被告提供给原告的2014年12月31日房产查询证明上，涉案房产权利人已变更为周俭才，所有权来源一栏为“86年自建”，但该信息与被告一直提供给原告的材料存在诸多矛盾：从被告提供给原告的涉案房产信息资料及档案材料中均显示，涉案房产登记在原告名下时，涉案房产的登记日期为1989年9月16日，所有权来源显示是“购二工区旧房”；但至2014年12月31日在被告处查询到的资料显示，涉案房产变更为周俭才，所有权来源则变更为“86年自建”，与涉案房产的真实信息存在严重差异和矛盾。也即，涉案房产即使经过合法程序转移给周俭才，房产的所有权来源也应登记为从原告处取得，而非自建。由此可见，周俭才即使依单方申请取得房产的行为，也是无事实和法律依据的。因此，被告作出将涉案房产登记在周俭才名下的行为，是无事实和法律依据的。七、被告依2014年10月29日《会议记录》作出原告对涉案房产注销无异议的认定，是与事实明显不符的。首先，《会议记录》所记载的内容，是参与各方的各自陈述，各方签名的行为仅仅表明是与会各方对参与会议过程的一个确认，并非对任一方发表言论的认同。且从《会议记录》的过程记载来看，被告在组织该会议过程中，并未明确指明要求任一方对其他各方发表的意见进行陈述自方意见，且原告代理人已在会议笔录上写明：“代理人坚持要求主管部门先出示相关过户等有关文件再考虑其他”，其行为已表明原告并未放弃陈述自方意见的权利，因此，被告以此来认定原告对房产注销原因未发表陈述意见即推断原告认同被告的注销行为，是明显与事实不符的。其次，被告作出对房屋注销的行政行为，必须符合有关的法律法规规定，并经合法的注销程序。而据上所述，被告在未经原告依法定事由主动申请，也未依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，直接对涉案房产进行注销，其行为本身就违法，因此，被告以所谓的《会议记录》称“因原告没提出异议”来认定其注销行为合法是没有法律依据的。综上所述，被告在原告等四人均不知情的情况下，对原告等四人所有的房产进行注销并转让至他人名下的行政行为，是没有事实和法律依据的，被告的行为已构成行政违法行为，且严重损害了原告的合法权益。原告起诉请求：1、确认被告对原告所有的房屋所有权证号为粤房字第24386**号的房屋（原登记地址：南海县西樵官山圩朝安路十二号三楼）注销登记的行政行为违法并予以撤销；2、本案诉讼费用全部由被告承担。原告在庭审中陈述原告领取涉案房产证后，即1989年至1992年期间，原告不清楚其房产证保管在何处，但在1992年确实将房产证交予罗腾（罗俭才丈夫）。关于原告起诉是否超过行政诉讼的起诉期限，被告答辩如下：一、原告对涉案房产证在1993年已收缴注销作废的事实情况是清楚知悉和应当知道的，本案起诉超过二十年的法定期限。《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987.4.21施行）第四条第一款规定，房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。由于在《中华人民共和国物权法》施行前，相关法律法规均未明确房屋登记簿的规定，因此房屋权属以房屋权属证书为准，当事人提交房屋权属证书原件供办理房屋转移登记或注销登记手续的，则为对房屋权属的实际处分。如上所述，涉案房产证已于1993年收回注销作废，涉案房屋亦已在1993年重新办理了产权人为案外人周俭才的房屋登记，此时，原告已无法实际持有涉案房产证，已失去拥有房屋所有权的唯一合法凭证，无法凭证管理和使用涉案房屋。即使按原告主张，其一直作为涉案房屋的所有权人并持有涉案房产证的，但根据案外人罗腾、周俭才反映，自1993年以来，其持有相应房产证并实际出租处置涉案房屋。即原告对案涉房屋及房产证在这二十多年来均无进行实际的管业（使用、管理、经营等），在此情况下，原告却从未采取任何行为行动或提出过任何异议、主张（如申请遗失、登报作废、提出异议、补办房产证、要求罗腾周俭才退还房屋等），这是不符合当时房屋登记相关规定，亦不符合常理的，因此足以反证：原告对涉案房产证在1993年收回注销作废的情况是清楚知悉的，至少是应当知道的，本案的起诉超过20年期限。二、即使按原告主张，其在2013年9月28日查询后方获悉涉案房产证的注销作废，本案亦已超过三个月的起诉期限。退一步而言，原告在2014年9月29日在佛山市政府的12345热线投诉时自认，已在同年9月28日前到西樵行政服务中心窗口查询到涉案房产证已被注销作废，并就此提出疑问。换言之，原告至少在2014年9月28日已经清楚知悉涉案房产证已注销作废的事实，而原告在热线投诉代表其清楚知悉诉权，因此即使从此时计算，原告提出本案的起诉也超过3个月的起诉期限。综上，自涉案房产证于1993年注销作废至今，已经超过了20年，即使自2014年9月28日起算，其于2015年1月才提起本案诉讼也超过了3个月起诉期限。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条、第四十二条、第四十四条等的相关规定，本案超过法定起诉期限，应不予受理或驳回起诉。经审理查明，原告于1989年10月23日领取了佛山市南海区西樵镇官山朝安路十二号三楼房屋的房屋所有权证（证号为粤房证字第2438673号）。1992年12月30日，案外人周俭才取得佛山市南海区西樵官山朝安路12号土地的《国有土地使用证》[南府国用总字第0031064号、南府国用字（92）第001871号]。1993年1月8日，周俭才取得佛山市南海区西樵镇官山朝安路十二号房屋的房屋所有权证（证号：粤房证字第2772406号），该房屋所有权证同时注明上述土地使用证号。原告的上述房屋所有权证原件已被收缴至西樵镇房产管理所，西樵镇房产管理所在该证上加盖了“此证作废”章。原告于2015年1月7日向本院提起本案诉讼。本院认为，关于原告提起本案诉讼是否超过法定起诉期限。《广东省城镇房屋登记办法》（1987年7月1日施行）第十四条规定：“房屋登记程序：（一）申请人按规定提交申请书和有关证明文件，经房管机关初审合格的，开具收件收据；（二）需进行查丈的，由房管机关派员会同申请人到现场查丈；（三）经复审申请事项属实，手续完备的，给予登记；（四）发给有关证书，收缴注销旧证书；（五）按规定收取登记费和查丈费。对逾期登记者，每月加收百分之二十的登记费”。根据上述规定，“发给有关证书，收缴注销旧证书”是当时房屋登记程序之一。本案中，佛山市南海区西樵镇官山朝安路十二号三楼的房屋权属在1993年1月8日发生了转移，其权属由登记在原告名下转移登记至周俭才名下，西樵镇房产管理所收缴了原告的原房地产权证原件，并在其上加盖了“此证作废”章，且该房地产权证原件一直由西樵镇房产管理所保存，符合《广东省城镇房屋登记办法》关于房屋登记程序中“发给有关证书，收缴注销旧证书”这一程序规定，故可推定原告所诉的“被告对原告的房屋所有权证号为粤房字第24386**号的房屋注销登记行政行为”发生于房屋所有权属转移登记至罗俭才时，即1993年，且原告亦承认其粤房字第24386**号房地产权证在1992年时已交予罗腾（周俭才丈夫）。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，原告于2015年1月7日提起本案诉讼已超过法定起诉期限。对原告的起诉，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定如下：驳回原告潘笑银的起诉。本案原告在起诉时向本院预交了案件受理费50元。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，本案属于不交纳受理费的案件。原告可在本裁定发生法律效力后，持本裁定书至本院办理上述费用的退还手续。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴晓岚审 判 员  刘晓霞人民陪审员  黎燕华二〇一五年三月三十日书 记 员  廖建杨