江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4306号上诉人（原审原告）:李本红，女，汉族，1973年4月9日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：熊怀春，江苏天之权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈爱忠，男，汉族，1978年2月28日出生，户籍地江苏省溧阳市，现住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原审第三人：顾琴伟，女，汉族，1979年9月18日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。上诉人李本红因与被上诉人陈爱忠、原审第三人顾琴伟合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李本红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陈爱忠将案涉房屋的所有权过户至李本红名下，或者发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。冯浩欠李本红40万元，用自己名下的南京市栖霞区太阳城22幢房屋作抵押，并办理了抵押登记，一审法院未予认定。陈爱忠声称其系该房屋的实际购买人，但是拿不出支付该40万元的凭证。一审认定该房的成交价是105万元，但陈爱忠只有冯浩的50万元购房款收据，无另外55万元的支付凭证。2015年7月1日，李本红的朋友金文林代为出资443061.8元，帮冯浩提前归还银行贷款并解押，有银行转账凭证，一审法院也未认定。冯浩称其不认识李本红，买房人系陈爱忠，但却将案涉房屋抵押给李本红而借款40万元，其虚假证言却被一审法院采信。陈爱忠作为完全民事行为能力人签订《房屋产权代持协议书》，系其真实意思表示，案涉房屋已由李本红实际控制并对外出租，一审认定该代持协议为另外的债权债务关系，没有依据。2.一审适用法律错误。案涉房屋系李本红实际购买，所欠陈爱忠的款项是债务，李本红承担80万元贷款本息并四次还贷的事实可以证明，债权和物权不应混为一谈。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈爱忠辩称，李本红的上诉理由不能成立。1.李本红在一审时主张确权，只有确认了案涉房屋的所有权归李本红所有，才存在过户的问题，现在李本红在二审期间放弃确权主张，只要求过户，其上诉请求不同于一审诉讼请求，不符合法律程序。2.案涉房屋是由陈爱忠出资购买，出售方冯浩认可的购买方是陈爱忠，且冯浩也向陈爱忠出具了购房款收条，而李本红并没有提供任何证据证明案涉房屋系其购买，且由其实际出资。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。顾琴伟述称，其同意陈爱忠的答辩意见。案涉房屋系其与陈爱忠夫妻关系存续期间购买，并非陈爱忠代他人购买。李本红向一审法院起诉请求：1.确认李本红拥有南京市栖霞区太阳城22幢604室的房屋所有权，陈爱忠无条件办理房屋所有权及国有土地使用权过户手续；2、判令陈爱忠承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月29日，李本红与陈爱忠签订了1份《房屋产权代持协议书》，甲方为李本红，乙方为陈爱忠。主要内容为：“基于甲方其他不能顺利履行购买房屋协议的关系，甲方拥有房屋产权一处，位于南京市××街太阳城××室，现甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，乙方同意代替办理购房手续。就该房屋产权甲方委托乙方代为持有该房屋产权，及相关事宜达成协议如下：第一条关于该房屋产权相关事实的确认，该房屋产权基本情况：地址太阳城22幢604室，产权面积：85.49平方米。该房屋现产权登记情况：经甲乙双方商定，该房屋产权原系甲方所有，本协议签订之前甲方已将该房屋产权登记至乙方名下。第二条关于房屋产权的约定。1.甲乙双方确认，虽然该房屋产权仅登记在乙方名下，但该房屋产权实际为甲方所有。2.甲方享有该房屋产权全部产权，乙方名义代为持有”。双方还就其他事项作了约定。后双方为过户问题发生纠纷，李本红诉至一审法院请求处理。本案在一审审理过程中，一审法院对双方代持协议的签订过程进行了法庭调查。李本红认为，该房屋购买价款为1400000元，该款已经全部支付给卖房人。具体为：443061.8元支付给银行解押；80000元以现金支付给对方；220000元是卖房人冯浩欠刘剑平的款，转给李本红了；其余房款系卖房人冯浩干妈徐玉凤欠李本红的钱，充抵了。陈爱忠则认为，购买此房房款为1050000元左右，在房产局登记备案的是800000元，为的是避税。此购房款1050000元绝大部分均系陈爱忠支付。李本红只是在签订代持协议后付了2个月的房贷40000元，之后并未付款。陈爱忠购买该房后，用此房抵押给银行，贷款800000元出来后，支付给卖房人冯浩500000元，冯浩出具了收条。证人冯浩向一审法院作证，证实该房屋系出售给陈爱忠，其与李本红及曹新平没有其它债权债务关系。冯浩陈述其还差刘剑平200000元，刘剑平出庭作证，冯浩不差其200000元，该200000元已经由陈爱忠归还了。李本红还陈述有350000元款项系借金文林的，金文林到庭作证，没有这350000元，当初只借100000元，且已归还。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案诉争的房屋系陈爱忠于2015年7月22日通过买卖取得，且登记在陈爱忠名下。而李本红与陈爱忠的《房屋产权代持协议书》系2016年2月29日签订，在陈爱忠获得房屋权属之后。现李本红认为，该房屋购房款均系其支付，但从查明的基本事实看，李本红的说辞与其提供的相关证据对照，不能相互印证。根据物权公示公信原则，不动产登记簿记载的权利人为产权人。故李本红不享有诉争的房屋产权。至于双方签订的《房屋产权代持协议书》，应当是双方另外的债权债务关系。如果双方对付款有异议，可以另案起诉。至此，李本红的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李本红的诉讼请求。一审案件受理费17480元，由李本红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依据提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.李本红提交房地产抵押合同一份，证明冯浩向李本红借款40万元，将涉案房屋抵押给李本红，一审中冯浩陈述不认识李本红系谎言；一审期间双方对该40万元抵押事实无异议，但原审法院并未认定。陈爱忠对该抵押合同的真实性无异议，但认为冯浩确实不认识李本红，实际借款人是冯浩的亲戚，只是用案涉房屋做了抵押；虽然设立的抵押权是40万元，但李本红无证据证明该40万元借款是否真实发生，也无法证明在案涉纠纷发生时，该债权债务是否还是40万元，故该证据与本案无关。本院经审查认定，因该抵押合同的一方当事人冯浩并非本案当事人，本院对该合同的真实性在本案中不予认定。2.对于案涉房屋购房款的支付情况，李本红陈述：案涉房屋成交价105万元左右，冯浩欠李本红40万元抵作房款，金文林支付442479.75元解押款（其中361159.21元系陈爱忠出借），冯浩欠刘剑平22万元债务转移到曹新平（李本红丈夫）名下抵作价款，共计106万元。陈爱忠陈述：其向冯浩支付了50万元首付款、23万元尾款，代冯浩还给曹新平20万元，其他还有代冯浩还高燕6万元及购房税、中介费等共10万元，共计105万元；其中首付款的来源系向案外人借取，除38000元打入冯浩卡里外，其余均用于支付解押款，未实际给付冯浩。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。上述事实，有抵押合同、本院谈话笔录等在卷佐证。本院认为，李本红在一审中请求确认其对案涉房屋享有所有权，要求陈爱忠无条件办理案涉房屋的过户手续，均系依据其与陈爱忠签订的《房屋产权代持协议书》，现其在二审中不主张确权，只要求办理过户手续，并未超出一审审理范围，但一审法院所立案由并不适当，本院依法变更为合同纠纷。上诉人李本红与被上诉人陈爱忠于2016年2月29日签订的《房屋产权代持协议书》，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。根据协议书约定，案涉房屋虽系由陈爱忠出面购买并登记在陈爱忠名下，但房屋产权实际为李本红所有，陈爱忠只是代为持有。陈爱忠主张李本红在签订代持协议后又反悔不愿再购买房屋，其仍系案涉房屋的真实权利人，应当对其与李本红已经解除案涉代持协议的事实承担举证责任。本案中，陈爱忠与李本红均主张其支付了案涉房屋的购房款，其中有部分款项系从对方处拆借或折抵部分债务，另外还折抵了多名案外人的债务，虽然双方当事人对自己的主张所提供的证据均不充分，但案涉房屋已经登记在陈爱忠名下系客观事实，现有证据仅能证明双方当事人在发生纠纷之前关系密切，存在较多的经济往来。双方签订的代持协议书中仅约定了陈爱忠代持酬劳5万元，并未约定如何承担前期的购房款，双方亦未举证证明在签订代持协议时对之前的债权债务进行了结算。陈爱忠主张李本红在签订代持协议并偿还两期贷款后明确表示不再购买案涉房屋，但其对该事实并未提供证据证明，即便如陈爱忠所述，双方达成了由李本红偿还剩余贷款本息和支付购房尾款的约定，因该贷款系陈爱忠在购房后以自己名义贷得，陈爱忠在李本红未履行该约定时继续偿还银行贷款亦是履行自己对银行的债务，其与李本红之间只是形成了新的债权债务关系，并不足以证明其与李本红已经解除了代持协议。此外，李本红实际占有案涉房屋，并出租受益，双方如解除了代持协议，理应对履行代持协议期间的相应款项进行结算并约定房屋交接事项，但陈爱忠对此亦未提供充分的证据予以证明。综上，陈爱忠认为其与李本红已经解除了《房屋产权代持协议书》，依据不足，本院不予采纳。李本红依据该代持协议书要求陈爱忠协助办理过户义务，具有合同依据，且不违反法律、行政法规及限购政策规定，本院予以支持。关于陈爱忠在代持过程中的出资及代持费用，因陈爱忠在本案中并未提起反诉，且涉及多名案外人，本案不予理涉。综上所述，李本红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5763号民事判决；二、陈爱忠于本判决生效之日起十日内协助李本红办理南京市栖霞区马群新街太阳城22幢604室房屋的不动产权过户手续；三、驳回李本红的其他诉讼请求。一审案件受理费17480元，由陈爱忠负担80元，李本红负担17400元；二审案件受理费80元，由陈爱忠负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  汪德全二〇一七年七月十四日书记员  李丽玲