三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2015)城民一初字第2261号原告交通银行股份有限公司三亚分公司，住所地三亚市新风街241号。负责人梁勇，该行行长。委托代理人张帅，该行职工。委托代理人朱丁台，该行职工。被告林玲。被告叶兴海。被告三亚凤凰岛发展有限公司，住所地三亚市凤凰岛国际客运港区联检楼322室。法定代表人曾宪云，该公司负责人。原告交通银行股份有限公司三亚分公司（简称“交行三亚分行”）诉被告林玲、叶兴海、三亚凤凰岛发展有限公司（简称“凤凰岛公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理，由审判长王立、代理审判员沈相法、人民陪审员邢福活组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告交行三亚分行的委托代理人张帅、朱丁台到庭参加诉讼。被告林玲、叶兴海、凤凰岛公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交行三亚分行诉称：2010年2月10日，林玲、叶兴海与我行签订《个人房产抵押贷款合同》，向我行贷款人民币180万元，用于购买三亚市三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E#幢10层E81017号房产，以上述房产提供抵押(期房抵押，2010年4月29日办妥抵押登记，抵押登记卡号：三房押字第101823号)，并由开发商凤凰岛公司提供阶段性连带责任保证。2010年5月7日，我行依约向林玲、叶兴海发放贷款180万元。贷款发放后，林玲、叶兴海多次逾期支付贷款本息，特别是2014年7月以来，林玲、叶兴海不再偿还该笔贷款的本息，林玲目前已经失联。期间，我行获悉该房产因林玲涉及其他债务纠纷，被成都市新都区人民法院查封。我行在反复联系林玲、叶兴海的同时，多次与凤凰岛公司协商代偿事宜，但该公司一直拒不配合，2014年12月22日，我行强制扣划凤凰岛公司在我行的存款64233.48元。2014年12月29日，我行根据合同约定宣布《个人房产抵押贷款合同》项下贷款全部提前到期，并于2014年12月30日将《债务提前到期通知书》邮寄并公证的方式送达借款人林玲、叶兴海，于2015年2月15日将《贷款提前到期通知书》邮寄送达至保证人凤凰岛公司。但林玲、叶兴海、凤凰岛公司均拒不按照合同约定履行还款、代偿义务。为维护的权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告林玲、叶兴海立即偿还个人抵押借款合同项下到期贷款本金1543562.51元，并支付全部利息、罚息以及复利（暂计至2015年3月20日，被告尚欠利息20262.91元、罚息101.28元，利息和罚息合计20364.19元，贷款本息合计1563926.7元；此后按合同约定利率计算至实际还款日。目前的贷款月利率为4.35625‰，另罚息利率以年利率7.84125%计算）；二、被告三亚凤凰岛发展有限公司对以上债务承担连带责任保证；三、原告对被告提供抵押的位于三亚市三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E幢10层E81017房享有优先受偿权；四、判令被告承担本案所有诉讼费及公告费。被告林玲、叶兴海、凤凰岛公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。经审理查明：2010年1月28日，交行三亚分行与凤凰岛公司签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》由凤凰岛公司为其开发的凤凰岛国际养生度假中心楼盘的购房人向交行三亚分行申请的个人住房抵押贷款提供阶段性连带责任保证。同日，凤凰岛公司向交行三亚分行出具的股东会决议载明：“本公司同意为购买指定楼盘（凤凰岛国际养生度假中心）房屋的所有购房人向银行申请的个人住房抵押贷款承担连带保证责任，……本公司根据各担保函向银行承担的担保责任在下列条件满足时解除：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方（交行三亚分行）贷款设定抵押担保，甲方（交行三亚分行）取得抵押登记证明文件正本”。《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》第1.3.1条亦约定购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行三亚分行贷款设定抵押担保，交行三亚分行取得抵押登记证明文件正本之日起，凤凰岛公司的保证责任解除；第1.3.4条约定凤凰岛公司按照与购房人、交行三亚分行共同签署《个人房产抵押贷款合同》的方式签署相关文件；第8.1条约定凤凰岛公司授权在本协议项下任何到期应付未付的款项，交行三亚分行有权扣划凤凰岛公司在交行开立的任一账户的资金用于清偿。2010年2月10日林玲作为借款人即抵押人、凤凰岛公司作为保证人与交行三亚分行签订《个人房产抵押贷款合同》，该合同约定：林玲向交行三亚分行贷款人民币180万元用于购买凤凰岛公司开发的位于三亚市三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E幢10层E81017房，贷款期限20年，自2010年5月7日至2030年5月7日，贷款利率月利率在中国人民银行当期基准利率下浮15%，贷款发放时贷款利率确定为月利率4.2075‰。如遇中国人民银行调整基准利率的，该合同约定以次年1月1日为合同利率调整日来确定合同利率。林玲选择等额本息还款法，每期还款额以还款计划表为准，还款日为每月的21日。该合同还约定逾期还款罚息利率为合同约定利率上浮50%，对应付未付利息按照逾期贷款的罚息利率（合同约定的贷款利率上浮50%）计收复利。在该合同上，叶兴海作为共同借款人签名并承担该合同项下借款人有关的权利和义务。《个人房产抵押贷款合同》第5条再次约定：凤凰岛公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的保证期间按各期还款分别计算。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行三亚分行实现债权的费用。林玲取得养生度假中心第E幢10层E81017房的权利证明，且交行三亚分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，凤凰岛公司的保证责任解除。但在交行三亚分行取得前述抵押权设立的证明或文件之前，林玲已经欠款或欠费的，凤凰岛公司对该部分应付款项仍承担保证责任。2010年4月29日，林玲、凤凰岛公司作为抵押人在三亚市住房和城乡建设局对位于三亚市三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E幢10层E81017房办理了房地产抵押手续【土地房屋权证号：三土房（2008）字第13**号】，抵押权人为交行三亚分行，抵押担保债权180万，抵押期限为2010年4月21日至2030年12月31日。2010年5月7日，交行三亚分行向林玲发放贷款180万元。贷款发放后林玲、叶兴海多次逾期还款，自2014年7月以来不再偿还该笔贷款本息。2014年12月22日，根据《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》约定，交行海南省分行扣划凤凰岛公司在交通银行海口世贸支行的存款64233.48元用于代偿林玲逾期还款本息。2014年12月29日交行三亚分行宣布同林玲、叶兴海签订的《个人房产抵押贷款合同》项下全部贷款提前到期，到期日期为2014年12月23日，交行三亚分行于次日向林玲、叶兴海邮寄送达债务提前到期通知书，并办理了公证。截止至2015年3月20日，包括从凤凰岛公司扣划代偿的64233.48元，林玲、叶兴海累计还款本金256437.49元，已还利息431141.41元。林玲、叶兴海尚欠交行三亚分行贷款本金1543562.51元，利息20262.91元，罚息101.28元，尚欠贷款本息合计1563926.7元。本案审理时，该笔贷款月利率为4.35625‰，依据《个人房产抵押贷款合同》约定罚息月利率为6.534375‰，所欠利息复利为6.534375‰。因此，为保护其合法权益，交行三亚分行诉至本院，请求判如所请。同时查明，林玲与叶兴海于2004年4月26日登记结婚，是夫妻关系，叶兴海作为共同借款人在《个人房产抵押贷款合同》上签名并承担该合同项下借款人有关的权利和义务。另查明，截至本案审理时，林玲、叶兴海尚未取得所购的位于三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E幢10层E81017房屋权证。以上事实有《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》、《个人房产抵押贷款合同》、《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》、《交通银行分行借款凭证》、《扣款通知书》、《债务提前到期通知书》、《公证书》、《贷款基本信息、还款和欠款明细表》、《结婚证》及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证，足以认定。本院认为：交行三亚分行与凤凰岛公司签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》及交行三亚分行与林玲、叶兴海、凤凰岛公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，且合同未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，各方应全面履行合同。林玲以其所购买的位于三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E幢10层E81017房屋设定抵押，已经在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记手续，抵押权已依法设立。交行三亚分行已按约定足额向林玲发放了贷款，林玲应按照合同约定的每月归还贷款本息，逾期还款应依约支付罚息、复利，林玲未在贷款期限内向交行三亚分行清偿贷款本息，已构成违约，应承担偿还贷款本金及利息、罚息、复利的民事责任。叶兴海作为共同借款人在《个人房产抵押贷款合同》上签名，且与林玲是夫妻关系，故交行三亚分行尚未收回的借款本金1543562.51元，利息20262.91元，罚息101.28元，应由林玲、叶兴海共同偿还。凤凰岛公司对林玲、叶兴海的该笔借款提供连带责任保证，截止本案审理时，林玲尚未取得养生度假中心第E幢10层E81017房的权利证明，并且凤凰岛公司提供连带责任保证的范围为《个人房产抵押贷款合同》项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行三亚分行实现债权的费用，林玲、叶兴海在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务，交行三亚分行可以要求保证人承担保证责任。凤凰岛公司应对林玲、叶兴海所欠借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任保证。因此，对交行三亚分行要求凤凰岛公司对林玲、叶兴海所欠债务承担连带责任保证，本院予以支持。林玲、叶兴海亦未能向交行三亚分行偿还其所拖欠的贷款本金及利息、罚息、复利，依据《担保法》的规定，抵押权人即交行三亚分行在债务履行期限届满未受清偿的，可以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，故对交行三亚分行要求对位于三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E幢10层E81017的房屋抵押物在其债权范围内优先受偿的诉讼请求，本院亦予以支持。林玲、叶兴海、凤凰岛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告林玲、叶兴海应于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司三亚分行共同偿还本金1543562.51元，利息20262.91元、罚息101.28元(截止至2015年3月20日止)，共计1563926.70元，余后利息（从2015年3月21日起至本判决确定的实际履行之日止以1543562.51元为本金按月利率6.534375‰支付）；三亚凤凰岛发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；原告交通银行股份有限公司三亚分行在上述债务范围内对林玲所购买的位于三亚市三亚湾路国际客运港区养生度假中心第E幢10层E81017号房屋[土地房屋权证号：三土房（2008）字第13**号]的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18875元、公告费1170元（原告已预交），由被告林玲、叶兴海、三亚凤凰岛发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  王 立代理审判员  沈相法人民陪审员  邢福活二〇一五年十月二十七日书 记 员  李斯宇附相关法律条文：中华人民共和国民合同法第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。中华人民共和国担保法第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第五十三条债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。