广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民一初字第2969号 原告（反诉被告）邱雄国，男，汉族，1980年4月15日出生,住址湖北省公安县。 原告（反诉被告）邱吾享，男，汉族，1983年2月14日出生，住址湖北省公安县。 共同委托代理人田春明，广东文功律师事务所律师。 被告（反诉原告）朱涛，男，汉族，1986年7月16日出生，住址广东省深圳市福田区。 被告（反诉原告）袁文龙，男，汉族，1990年10月24日出生，住址湖南省常德市鼎城区。 共同委托代理人张银德，广东龙新律师事务所律师。 共同委托代理人李颖，广东龙新律师事务所实习律师。 上列原告（反诉被告）邱雄国、邱吾享诉被告（反诉原告）朱涛、袁文龙合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员陈庆云、人民陪审员梅干军、井梅组成合议庭，适用普通程序分别于2015年8月7日、8月28日两次公开开庭进行了审理，原告邱雄国及其委托代理人田春明、被告的共同委托代理人张银德、李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年2月份，被告向原告承诺他们可以资产配置的方式给原告融资，方法是由被告找房产，然后以买卖的方式过户到原告名下，被告再以过户到原告名下的房产作抵押为原告融资房产价格两倍的贷款。之后，原告即按照被告的指示将被告寻找的房产（位于深圳市南山区星海名城**T8.T9.**裙楼**，房产证编码：400059XXXX)过户到了原告的名下。房产过户到原告名下后，被告却迟迟不能给原告融资。从2014年3月起至2015年1月止，原告为此共产生了230万元的费用。因被告不能给原告融资，2015年2月3日经双方协商，解除了双方的资产配置融资事项，同时约定原告配合甲方做买卖过户手续，如因被告原因导致本次房产过户失败，被告需支付原告上述房屋的持有费用230万元，且不得以任何方式追讨被告从他方调配的资金，以及原告签字的被告公司及个人或关联人所持有的邱雄国借据正式解除效力；本协议自双方签字正式生效，各方在1个月内办理过户，如因自身原因影响，双方自可在2015年2月28日后，开始行使本协议约定的追讨权利。协议签订后，原告多次催促被告要求其办理过户手续，被告却推诿不予办理。综上所述，为维护自身合法权益，请求法院判令两被告：1、支付原告房屋持有费用230万元；2、承担本案诉讼费用。 两被告答辩并反诉称，1、被告未曾向原告承诺通过以所谓的资产配置方式为原告融资。事实是原告邱雄国于2014年3月14日向被告袁文龙借款140万元，用于购买深圳市南山区星海名城三期T8.T9.T10栋裙楼117号房产，并约定该房产过户到原告邱雄国名下后15个工作日归还借款，逾期需支付违约金25万元。原告邱雄国收到借款并完成该房产过户后，未按约定归还借款，反而为了逃避债务而不惜承担巨额税费而把涉案房产过户到其弟弟原告邱吾享名下。经被告多次交涉后，原告邱吾享同意作为并行的债务承担人为其哥原告邱雄国偿还债务，并同意以代物清偿的方式把其名下持有的涉案房产过户给被告，以偿还上述借款及违约金，并由原告拟定《协议》内容后双方签署，同时双方签署了《房屋转让合同书》。后原告未按《协议》及《房屋转让合同书》约定赎楼并注销抵押登记手续，导致涉案房产无法顺利过户。2、原告在本诉中诉请法院判决被告支付其房屋持有费用230万元，无任何法律依据；且即使有法律依据，其金额计算方式亦有误。原告所谓的房屋持有费用230万元，是原告买房时从他方的借款/贷款的本金及利息，与被告无任何关系，无权要求被告支付。另外，双方签署的与《协议》同日生效的《房屋转让合同书》第10、11条对双方的违约责任均有明确约定，且《房屋转让合同书》第12条明确约定：于本合同之外双方在谈判中的声称理解承诺以及协议之内容，如有与本合同不相符的，以本合同为准。所以违约金当按《房屋转让合同书》的约定计算。3、原告在本诉中声称多次催促被告办理过户手续，被告推诿不予办理，该说法与事实不符。《协议》生效的同日，为了顺利履行以产权抵债权的《协议》目的，双方签署了《房屋转让合同书》，该合同书第6条约定卖方即原告同意2日内，即2015年2月4日前，自行筹资赎楼并办妥注销抵押手续；但原告违法合同约定一直未赎楼并办妥注销抵押手续，导致《房屋转让合同书》无法继续履行。综上所述，原告起诉状所述没有事实根据，法院不应支持其诉讼请求；相反地，原告违约应承担继续履行协议及违约责任。据此，提出反诉请求法院判令两原告：1、继续履行《协议》及关联的《房屋转让合同书》义务，把原告邱吾享持有的涉案房产过户给两被告；2、按《协议》及《房屋转让合同书》约定向两被告支付2015年2月5日暂计至2015年7月3日的违约金221265元，实际金额以判决日计算为准；3、承担全部诉讼费、担保费。 针对两被告的反诉，两原告当庭答辩称，1、原告向案外人胡芳、邓连兵购买房屋的真实意思表示是原告为了配合被告能够以原告的名义进行抵押融资贷款而签订的买卖合同，并不是原告为了使用房屋而去购买房屋，买房子的目的就是为了抵押贷款融资。抵押贷款融资是由被告操作完成。2、原告因配合被告买卖房屋所产生的房屋持有费用230万元是双方都签名确认的费用。3、在原告将房屋过户到原告名下后，被告却不能按照当初的约定给原告进行双倍融资，因被告请了黑社会影响到原告的工作和人身安全，才导致了原告邱雄国在互不追讨的情况下，配合被告过户。从而导致了原告要将房屋重新返还给被告，实际签订合同的人员是为被告所找到的关系人。综上所述，被告反诉的理由不能成立，请求驳回被告的全部反诉请求。 经审理查明，原告邱雄国于2014年3月1日与案外人胡芳、邓连兵签订了一份《房屋转让合同书》，约定以360万元的价格购买了深圳市南山区深南大道与前海路交汇处星海名城3期T8、T9、T10栋裙楼117号房，建筑面积72.71平方米。2014年3月13日，原告邱雄国出具《委托书》，委托案外人李远辉等人代为购买涉案房产，办理房产的过户登记等相关事宜，该份《委托书》在深圳市公证处办理了公证。2014年3月14日，原告邱雄国向被告袁文龙出具一份《借条》，约定原告邱雄国向被告袁文龙借款140万元用于购买涉案房产，款项于房产过户后15个工作日内一次性偿还，如不能按期足额还款，借款人应向出借人支付违约金25万元，并由案外人李志坤对原告邱雄国的上述借款承担连带责任保证。被告朱涛于当日向原告邱雄国转账款项140万元。2014年3月25日，涉案房产核准登记至原告邱雄国名下。2014年4月8日，原告邱雄国出具《委托书》，委托案外人王伏英等人办理涉案房产的转移登记手续、抵押贷款等相关事宜，该份《委托书》在深圳市公证处办理了公证。2014年7月22日，原告邱雄国出具《委托书》，委托案外人王小梅等人办理涉案房产的注销抵押登记等相关事宜，该份《委托书》在深圳市公证处办理了公证。2014年8月1日，原告邱雄国将涉案房产过户至原告邱吾享名下，原告邱吾享于2014年10月29日将涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为案外人郑国朝。2015年1月24日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订了一份《协议》，约定因乙方持有涉案房产，从2014年3月至2015年1月止，从中产生了230万元持有费用（包含利息、本金、多次赎楼、税费等等）及甲方所属公司及个人从他方为乙方所调配资金的190万元，经双方友好协商，互补追讨的前提下，签订本协议。涉案房产乙方配合甲方做买卖过户手续，如因以下原因影响和组织本次房产买卖过户的各自承担本协议违约责任。1、如因甲方原因导致本次房产过户失败，甲方需支付乙方上述房屋的持有费230万元，且不得以任何方式追讨甲方从他方调配的资金，以及乙方签字的甲方公司及个人或关联人所持有的邱雄国借据正式解除效力；2、如乙方原因导致本次房产过户失败，乙方要求支付甲方的赎楼费用及甲方从他方调配的190万元资金的本金，包含赎楼本金，290万元；3、本协议自双方签字正式生效，各方在1个月内办理过户，如因自身原因影响，双方自可在2015年2月28日后，开始行使本协议约定的追讨权利及行政诉讼权利。该协议第2条“包含赎楼本金，290万元”为手写并按了手印。2015年2月3日，原告邱吾享（卖方）与案外人张文俊（买方）签订了一份《房屋转让合同书》，约定卖方将涉案房产以297万元的价格转让给买方，买方在合同生效当日向卖方支付定金7万元，剩余楼款290万元买方须于2015年2月6日前支付至指定监管银行的监管账号，该楼款到买卖双方指定的以实际银行为准银行进行资金监管，卖方必须配合于买方付款之日前2个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后一个工作日内付款。该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起2日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。如违约方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行义务超过10日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金/双倍返还买方已支付的定金。于本合同之外双方在谈判中的声称/理解/承诺以及协议之内容，如有与本合同不符的，以本合同为准。案外人张文俊于合同签订当日向原告邱吾享支付定金7万元，原告邱吾享向案外人张文俊出具了收款收据。 庭审过程中，双方均确认，案外人张文俊系被告委派与原告签订《房屋转让合同》，购买涉案房产。原告认为买方负有赎楼义务，并向本院提交了原告邱雄国与被告朱涛等人的录音证据，被告对此不予认可，被告认为根据原告邱吾享与案外人张文俊签订的《房屋转让合同》的约定，卖方负有赎楼义务，原告未能履行其义务造成违约，应当承担违约责任。 以上事实有《借条》、《房屋转让合同》、《协议》、《委托书》、录音光盘等证据及庭审笔录证实。 本院认为，两原告与两被告签订的《协议》是对于原告邱吾享所有的涉案房产最终未能完成过户时，双方违约责任的承担，其中约定，如果因原告原因未能完成涉案房产过户，原告需要向被告支付赎楼费用及从他方调配的资金190万元，根据该条款的约定，可以理解为赎楼费用实际应由被告先行承担，故如果由于原告的违约行为导致未能完成房产过户，则原告需要向被告补偿该笔赎楼费用，如果赎楼费用本就由原告支付，则如果由于原告违约导致未能完成房产过户，原告无需还向被告支付赎楼费用。双方均确认该《协议》中所称的房产过户是指原告邱吾享与案外人张文俊于2015年2月3日签订的《房屋转让合同书》中对涉案房产的过户，且案外人张文俊系接受被告方的指派与原告签订该购房合同，故该份《房屋转让合同书》的履行情况以及违约责任直接影响了《协议》对于原被告双方违约责任的认定，因此，虽然《房屋转让合同书》的相对方为原告邱吾享及案外人张文俊，但应当将该份合同与《协议》共同理解和分析，以判断原告抑或被告是否存在违约情形。根据该《房屋转让合同书》的约定，卖方（即原告邱吾享）应于合同生效之日起2日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，即《房屋转让合同书》约定了原告具有筹集赎楼资金的义务，该约定与《协议》中对于赎楼义务的约定相互矛盾。现双方均认为对方应负有支付赎楼款，办理赎楼的义务，己方仅有配合义务，本院认为，结合《协议》及《房屋转让合同书》有关支付赎楼费用、办理赎楼手续的约定不明、互相矛盾，是双方存在争议的关键原因，也是导致双方未能完成各自义务的关键原因，对于双方的权利义务约定不明确，双方又未达成补充协议，亦无法根据法律规定进行明确，则应当视为双方对于《协议》内容所涉及的问题未形成一致意见，双方未达成合意，合同尚未成立，故原告请求被告承担违约责任，被告反诉请求原告继续履行合同并承担违约责任，没有法律根据和合同依据，本院均予以驳回。对于被告反诉请求原告继续履行《房屋买卖合同书》，被告并非《房屋买卖合同书》的当事人，根据合同相对性原则，被告请求继续履行案外人张文俊与原告签订的合同没有法律依据，本院予以驳回。由于涉案合同未成立的，双方仍可就争议问题继续协商，或另循途径解决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告邱雄国、邱吾享的诉讼请求； 二、驳回被告朱涛、袁文龙的反诉请求。 本案本诉案件受理费25200元（已由原告预交），由原告负担；反诉案件受理费12600元、保全费5000元（均已由被告预交），均由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人提出上诉的，应在收到上诉费缴费通知之日起七日内向本院预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陈  庆  云 人民陪审员 梅  干  军 人民陪审员 井    梅 二〇一五年十月二十日 书 记 员 陈    霞 书 记 员 朱珊珊（代）