上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第3280号原告张建根，男，1958年9月10日出生，汉族。委托代理人贵阳杰，上海锦维律师事务所律师。委托代理人沈军，上海锦维律师事务所律师。被告钟明，男，1979年12月20日出生，汉族。第三人徐巧琴，女，1980年2月11日出生，汉族。原告张建根诉被告钟明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2014年11月26日第一次公开开庭进行审理，原告张建根委托代理人贵阳杰、被告钟明到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法于2014年12月8日追加徐巧琴作为本案第三人参加诉讼。本案于2015年1月14日第二次公开开庭进行审理，原告张建根委托代理人贵阳杰、被告钟明到庭参加诉讼。第三人徐巧琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2015年3月6日第三次公开开庭进行审理，原告张建根委托代理人沈军、第三人徐巧琴到庭参加诉讼。被告钟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张建根诉称，2013年11月3日，原告与被告签订房屋租赁协议一份。协议约定，被告承租海盈路206号房屋，租赁期限为5年，至2018年11月2日止，年租金为人民币13万元，第一年不变，第二年开始隔年递增6%，先付后用，每期提前十五日支付，每半年支付一次。协议签订后，被告仅支付半年租金，一直拒绝依照协议约定时间支付租金。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。据此，原告请求判令终止与被告签订的房屋租赁协议并要求被告立即迁出该房屋将该房屋返还原告；判令被告支付原告房屋使用费（自2014年5月3日起至返还房屋为止，以每月10，833元计算）；判令被告支付违约金2万元。审理中，原告明确本案中主张的房屋使用费为自2014年5月3日起至2014年8月31日止，按年租金13万元标准计算；自2014年9月1日起至实际腾退日止，按年租金26，923.69元标准计算。被告钟明辩称，原告将房屋交付被告后，被告支付了半年租金。被告承租房屋用于经营足浴，因特殊情况，被告停止经营一个多月，所雇用人员全部离职，为此，被告与原告协商一致，半年租赁期到期后被告退租，原告不需要退还被告押金。被告离开时没有办理移交手续，也没有拆除房屋内的装饰装修部分。现原告坚持其请求，被告就要求继续履行合同，愿意支付租金。第三人徐巧琴述称，第三人与被告签订了租赁合同，原告与被告之间的合同与其无关。第三人与被告签订的合同租赁期尚未到期，第三人未拖欠租金，2014年11月2日第三人应付租金时要求被告收取租金，但被告至今没有出现。即使原、被告之间合同解除，也应该由被告要求第三人交房，同时双方应该进行结算。经开庭审理查明，2013年11月3日，原告与被告签订房屋租赁协议一份。协议约定，原告将位于上海市青浦区海盈路206号门面房屋出租给被告，面积为251.08平方米，租赁期限为5年，自2013年11月3日起至2018年11月2日止，年租金为13万元，第一年不变，第二年开始隔年递增6%，先付后用，每期提前十五日支付，每半年支付一次；逾期按实际逾期天数加收2.5%的滞纳金，但每期不得超过十五天，如被告以任何理由拖欠租金超过十五天，即表示被告解约意愿，原告有权终止协议，并被告承担违约责任；被告需支付水、电费保证金1万元给原告，协议履行完毕后由原告抵充合同约定由被告承担的费用外剩余部分无息返还被告；本协议的违约责任为支付违约金，由承担违约责任的违约方支付给另一方，违约方支付违约金的数额为2万元。协议另行约定了其他事项。协议签订当日，原告将租赁房屋交付被告，被告支付半年租金及押金1万元。由于被告未按约支付到期租金，2014年8月29日原告委托律师向被告发出律师函告知终止双方之间签订的房屋租赁协议，要求被告支付房屋使用费及违约金。但被告于2014年8月31日收到律师函后，未予理睬。2014年8月底，原告收回除第三人承租使用以外的其余租赁房屋，原、被告双方未办理交接手续。另查明，2013年11月9日，被告与第三人签订房屋租赁协议一份。协议约定，被告将其承租的位于上海市青浦区海盈路206号部分房屋出租给第三人作房屋中介使用，该房屋面积52平方米，租赁期限为三年，自2013年11月3日至2016年11月2日止，年租金3万元。协议另行约定了其他事项。以上查明的事实，由原告与被告及第三人的陈述，原告提供的房屋租赁协议、上海市房地产权证、律师函、邮政特快专递及查询单，被告提供的房屋租赁协议等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告认为，原、被告之间就解除房屋租赁协议相关事宜已协商一致，对此原告不予确认。根据庭审查明的事实，本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金。被告认为其与原告就解除房屋租赁协议相关事宜已达成一致，原告对此不予确认，被告也未提供证据予以证明，故对被告该抗辩，本院不予采信。由于被告逾期支付租金，已构成根本违约，应按协议约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权，合同解除日为被告收到原告委托律师发出的律师函之日即2014年8月31日。原、被告双方签订的房屋租赁协议解除后，被告应腾退租赁房屋，被告未腾退租赁房屋应按照协议约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。同时，原告应退还被告所支付的押金。原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告张建根与被告钟明于2013年11月3日签订的《房屋租赁协议》于2014年8月31日解除；二、被告钟明、第三人徐巧琴应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区海盈路206号房屋（第三人徐巧琴承租部分）腾退后由被告钟明返还原告张建根；三、被告钟明应于本判决生效之日起十日内支付原告张建根自2014年5月3日起至2014年8月31日止的房屋租金人民币43，095.89元；四、被告钟明应于本判决生效之日起十日内支付原告张建根房屋使用费（自2014年9月1日起至实际腾退日止，按年租金人民币26，923.69元标准计算）；五、被告钟明应于本判决生效之日起十日内支付原告张建根违约金人民币2万元；六、原告张建根应于本判决生效之日起十日内退还被告钟明押金人民币1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币460元，减半收取计人民币230元，由被告钟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇一五年三月十二日书记员  姜 瑞附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。