昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一再终字第10号原审上诉人（一审原告）：新疆亚中（集团）有限公司，住所地：昌吉市乌伊西路106号。法定代表人：田丰吉，该公司董事长。委托代理人：董玉娟，新疆新蓝天律师事务所律师。委托代理人：童瑶，该公司法律专员。原审被上诉人（一审被告）：李顺仁，男，汉族，1951年7月5日出生.原审上诉人新疆亚中（集团）有限公司（以下简称亚中集团）与原审被上诉人李顺仁商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年4月17日作出（2015）昌中民一终字第407号民事裁定，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该裁定确有错误，应予再审。本院于2015年7月2日作出（2015）昌中民一监字第2号民事裁定书，本案由本院另行组成合议庭再审。2015年8月24日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审上诉人亚中集团的委托代理人董玉娟、童瑶，原审被上诉人李顺仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告亚中集团诉称：原、被告于1994年10月12日签订了一份《购房户取钥匙协议书》，按照双方的约定，被告交付的28000元购房款是预交的房款，房屋价款只是暂定价，以最终决算价格为准，多退少补。被告应当在拿到钥匙后的60日内，按照房间的最终售价，按照多退少补的原则交纳定额后方可办理房产证，若60日内仍未交款者，原告从每间房屋每日1元/平方米计算房间租赁费，并从28000元中减去，直到缴纳定额后才允许办理房产证。该协议签订后，原告于1996年5月17日发布了办理房产证的公告。李顺仁所购买的1大厅77号，建筑面积为27平方米，每平方米为1923.05元，最后售价为51922.35元，按协议，李顺仁应于1996年7月17日前交付剩余房款23922.35元并办理房产证。但被告一直以房屋价格过高为由拒绝补交剩余房款且拒不签订《商品房买卖合同》。原告于1999年向昌吉市人民法院提起诉讼，要求被告补交房款，否则原告收回房屋。但被告仍然拒绝补交房款，并且拒绝交纳其使用原告房屋所产生的物业费、暖气费。后原告收回了房屋，并于2004年7月11日卖给姬春梅。最高人民法院（2013）民申字第0812号民事裁定书已经对房屋的价格予以确认，原告按照房屋最终确定的售价要求被告补缴费用有理有据。昌吉市人民法院（1999）昌民初字第2134号民事判决书因昌吉州中级人民法院（2013）昌中民一提字第0003号民事裁定书裁定发回重审，后因原告认为双方签订的《取钥匙协议书》标的已不存在，而且合同已实际终止履行，相关的诉讼请求已没有诉讼之必要，故撤回起诉。原告认为，双方签订的《取钥匙协议》合法有效，被告应当按照约定的内容向原告履行补交剩余款项的义务，但被告一直拒不履行该义务。甚至在原告向法院起诉后长达数年之久仍然不履行该项义务，被告的行为已实际上构成拒绝履行合同主要义务的客观事实，原告收回房屋出售实属无奈之举，属于合同法中行使先履行抗辩权的行为，先履行一方的未履行，作为后履行的一方有权拒绝其履行要求。而且被告购买的房屋已出售给了第三人，双方签订的《取钥匙协议》在法律上和事实上已没有履行的可能性和根据。按照《合同法》第九十四条第一款第三项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以行使法定解除权。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《取钥匙协议》，并确认原告收回房屋的行为有效；2、本案诉讼费用由被告承担。昌吉市人民法院一审查明，原告新疆亚中（集团）有限公司(原昌吉亚中商城有限责任公司)与被告李顺仁于1994年10月12日签订《购房户取钥匙协议书》。双方约定：购房户（被告）凭抓阄公证房号（公证抓阄房号38，为针纺布匹大厅，该地段浮动为+15%），前来亚中商城（原告处）办理取钥匙手续，购房户必须交够2.8万元后，方可办理取钥匙手续，并在协议书上签字。购房户办理完有关手续后，拿到钥匙，营业后，以原告公告办理房产证之日算起。60日内，按照房间的最终售价，按多退少补原则。被告购买的房屋面积为27平方米。该协议签订时，原告已收受了被告交纳的2.8万元。1996年5月，原告根据新疆物价局新价非字（1995）6号文件有关“由房地产开发企业根据市场地段朝向等因素自行确定销售价格”规定，自行确定大厅商业用房平均销售价1520.20元/㎡，一层商业房销售价加10%楼差系数后售价为1672.22元/㎡，被告所购的房屋根据约定按地段差上浮15%，实际售价为1923.5元，总房款为51922.35元。原告通知被告补交剩余房款23922.35元。被告不认可原告的单价，双方存在争议。李顺仁等59户个体商户将亚中公司作为被告和昌吉市人民政府作为第三人诉至昌吉州中级人民法院，请求判令被告售房应按房屋实际造价，并立即给原告办理房屋产权证、土地使用权证。昌吉州中级人民法院于1997年6月24日作出（1996）昌中民初字第30号民事判决，判决驳回李顺仁等59户个体商户的诉讼请求。李顺仁不服，向新疆高级人民法院提起上诉，新疆高级人民法院于1999年6月14日作出（1997）新民终字第85号民事判决，维持原审判决。1999年，亚中公司又将李顺仁诉至昌吉市人民法院，要求被告继续履行合同补交剩余房款23922.35元，昌吉市人民法院审理后于1999年12月14日作出（1999）昌民初字第2134号民事判决，判令：李顺仁向亚中公司补交房款23922.35元，此款须于判决生效后十五日内给付，如逾期不交，则由亚中公司收回房屋。该判决生效后，亚中公司将房屋收回，后又出售给他人。李顺仁对新疆高级人民法院作出的（1997）新民终字第85号终审民事判决不服，向新疆高级人民法院申请再审。新疆高级人民法院于2009年6月29日作出（2008）新审一民再终字第3号民事裁定书，将案件发回昌吉州中级人民法院重审。昌吉州中级人民法院重审后，于2010年3月2日作出（2009）昌中民一再初字第1-4号民事判决。李顺仁仍不服，向新疆高级人民法院提起上诉，新疆高级人民法院于2011年3月11日作出（2010）新审一民再终字第20-4号民事裁定，将案件发回昌吉州中级人民法院重审。昌吉州中级人民法院重审后于2011年8月10日作出（2011）昌中民一再初字第32号民事判决。李顺仁仍不服，向新疆高级人民法院提起上诉，新疆高级人民法院于2012年7月20日作出（2011）新审一民再终字第36号民事判决书，判令：撤销昌吉州中级人民法院（2011）昌中民一再初字第32号民事判决；李顺仁向亚中公司购买的房屋按照1192.78元/㎡的平均价格，结合该房屋浮动的比例计算房屋价格。李顺仁对昌吉市人民法院（1999）昌民初字第2134号民事判决不服，向昌吉州中级人民法院申请再审。昌吉州人民法院于2013年2月20日作出（2013）昌中民申字第14号民事裁定，提审此案，后于2013年3月8日作出（2013）昌中民一提字第0003号民事裁定，裁定撤销昌吉市人民法院（1999）昌民初字第2134号民事判决，并将案件发回昌吉市人民法院再审。昌吉市人民法院于2013年3月28日重新立案，在审理过程中，亚中公司于2013年6月25日提出撤诉申请。昌吉市人民法院于2013年8月7日作出（2013）昌民一初字第0623号民事裁定，裁定准许亚中公司撤回起诉。现原告亚中公司将被告李顺仁诉至本院，以李顺仁不履行主要债务且催告后在合理期限内仍未履行为由，要求解除双方签订的《购房户取钥匙协议书》，并确认原告收回房屋的行为有效。昌吉市人民法院一审认为，本案争议的焦点是双方签订的《购房户取钥匙协议书》是否符合法定解除的条件。本案争议的焦点是双方签订的《购房户取钥匙协议书》是否符合法定解除的条件。双方签订的《购房户取钥匙协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，该协议书合法有效。而且该协议书包含了双方的名称、购买房屋的具体位置、房屋价款的确定方式、付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及办理产权登记的有关事宜，应具备了商品房买卖合同的主要内容，并且原告已按约定收取了被告交给的2.8万元，且向被告实际交付了其所购房屋。根据双方的履行情况，应认定为双方实际履行了商品房买卖合同。原告诉称被告不履行支付剩余房款23922.35元的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，符合合同法第九十四条第（三）项规定的法定解除的情形。被告辩称其只认可生效判决书确定的1192.78元/㎡的价格，不同意解除合同。本院认为，双方对房屋的最终售价价格一直存有争议，但根据新疆高级人民法院于2012年7月20日作出的（2011）新审一民再终字第36号民事判决，双方应按单价1192.78元/㎡继续履行合同。现被告同意按此价格继续履行合同，但原告对生效判决书确定的价格1192.78元/㎡不认可。故原告以被告经催告后在合理期限内被告仍未履行支付剩余房款义务为由，要求解除合同的理由不能成立。房屋已出售给他人涉及执行回转的问题，并不是原告要求解除协议的法定理由。故原告要求解除《购房户取钥匙协议书》的诉讼请求不能成立。原告收回房屋是基于当时的生效判决，虽该判决被依法撤销，但原告收回房屋的行为是执行法院判决的结果，现原告再次将其作为一项诉讼请求要求确认其收回房屋的行为有效，本案不予处理。遂判决：驳回原告新疆亚中（集团）有限公司的诉讼请求。宣判后，上诉人亚中集团上诉称：上诉人与被上诉人签订的《购房户取钥匙协议书》合法有效，双方均应按照约定的内容履行各自相关的义务，否则就应予以解除。被上诉人长达数年通过诉讼、上访等各种方式拒绝补缴房款。上诉人通过诉讼方式要求被上诉人补缴，被上诉人以房价过高为由拒绝履行补缴义务。被上诉人已经明示拒绝履行协议书约定义务，构成根本违约。上诉人可以行使法定解除权。最高人民法院（2013）民申字第812号民事裁定书确定房屋价格应按照协议约定的内容确定，自治区高级人民法院（2011）新审一民再终字第37号判决书以1192.78元/平方米定价，违背了最高人民法院的裁定结果。该房屋已经出售给第三人，合同目的已经无法实现，应予以解除。一审判决认定事实不清，判决错误，请求依法改判。本院二审审理过程中，上诉人亚中集团申请撤回起诉。本院裁定准许上诉人新疆亚中（集团）有限公司撤回上诉，双方均按原判决执行。本院再审查明事实与昌吉市人民法院一审查明事实一致。本院再审认为，原审上诉人亚中集团二审中向本院提交撤诉申请，以“双方签订的协议书事实上已经解除，申请人认为已无诉讼之必要。根据最高法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十八条之规定，现上诉人亚中集团申请撤回诉讼请求”为由，请求撤回起诉，但本院二审裁定依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条撤回上诉之规定，准许上诉人亚中集团撤回上诉，确属错误，应予纠正。本案中，双方当事人对房屋的最终售价一直存在争议，且双方为此多次诉讼。有些法律关系已被生效判决确认，原审上诉人亚中集团现又以原审被上诉人拒不履行补交余款为由要求解除《购房户取钥匙协议书》的诉讼请求，不能成立。原审上诉人亚中集团收回房屋是基于当时的生效判决，虽该判决被依法撤销，但其收回房屋的行为是执行法院判决的结果，现原审上诉人亚中集团再次将其作为一项诉讼请求要求确认其收回房屋的行为有效，本案不予支持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第二百零七条第一款、第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）昌中民一终字第407号民事裁定；二、维持昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第2078号民事判决。一审案件受理费70元，其他诉讼费80元，合计150元，二审案件受理费35元，合计185元，由原审上诉人亚中集团负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵  檑代理审判员 帕提扎提代理审判员 赵 丽 丽二〇一五年十月二十日书 记 员 李  雯