广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2015）揭榕法民二初字第223号原告广东和丰物业服务有限公司，住所：揭阳市区新兴东路飞燕四巷金凤园。法定代表人孙琼珠，总经理。委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。被告沈潮富，男，住揭阳市委托代理人沈敏伟，男，住广东省汕头市原告广东和丰物业服务有限公司诉被告沈潮富物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑丽红独任审判并公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司的委托代理人徐孟强和被告沈潮富的委托代理人沈敏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。《江南新城X期前期物业服务合同》，约定由原告为江南新城X期小区提供物业管理服务，委托管理期限为2008年6月20日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区XX房业主。上述合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2011年8月1日起无故拒绝交纳物业管理费等费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告物业管理费本金7106元。上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《江南新城X期前期物业服务合同》、《江南新城X期交房通知书》等证据证明。根据物业服务合同约定，交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。因此，原告根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼，诉讼请求如下：1、被告向原告支付榕城区临江南路XXXX自2011年8月1日起至2014年6月30日止的物业管理费7106元。2、被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2015年5月31日为6229元。）3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，2009年被告支付全款购房，当时因阳台没有设置防盗网，当时也有向物业反映，物业公司的严经理叫工程部的人前往勘察，当时双方达成协议，约定由我方做一些不锈钢的遮阳及防盗网，然后凭工程单据向物业领取费用，工程单据已经交给物业公司的严经理，但现仍没有回应，所以没有继续交纳物业费。因小区多次发生小偷入室偷盗的情况，众业主也多次向物业管理处反映，要求增设设施，但一直没有落实，业主们只能自行垫资设置防盗罩。原告没有按照购房合同的约定，迟迟未能发放房产证。综上，原告的物业服务管理不到位，小区配设不到位，要求原告将小区设施补充到位。经审理查明，2008年6月20日原告（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与揭阳市金凤物业投资有限公司签订《江南新城X期前期物业服务合同》，依据双方在合同中的约定，由原告对江南新城X期提供前期物业管理服务，服务的受益人为江南新城X期的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳。江南新城XXXX多层电梯住宅，其中11-15层按1.2元/月.平方米标准交纳物业服务费用；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2008年6月20日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。广东和丰物业服务有限公司（甲方）与被告沈潮富（乙方）签订《江南新城（X期）物业管理服务协议》，双方在合同中约定被告在房地产开发单位交房时，就物业管理服务达成协议，其中物业管理服务费用标准按政府指导价调整，每次交纳费用时间为每月5日前，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方要求乙方补交并自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。另查明，依据广东省经营服务性收费许可证，原告广东和丰物业服务有限公司的多层电梯住宅11-15层的收费标准为1.2元/平方米.月，可上浮5%，下降不限。被告沈潮富系涉案物业的业主，该房建筑面积174.19㎡，被告每月应交纳的物业管理费为209元。被告于2011年8月开始没有交纳物业管理费。再查明，2008年11月4日，揭阳市金凤物业管理有限公司更名为广东和丰物业服务有限公司。广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。庭审期间，原告主张物业管理费是按月产生，原告每月均有上门催讨，2014年7月10日原告委托律师向被告发送催讨管理费的律师函。被告主张没有收到律师函，原告偶尔有上门催讨，并非每月上门催讨。被告主张被告当时与原告商议增设防盗设施，但原告没有理会，被告不得不自行增设防盗网，所产生损失应由原告承担，并提供收据一份作为证据。原告认为收据与本案无关，且该收据没有收款单位盖章或签名，不予认可。上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、名称变更登记通知书、被告人口信息查询、资质证书、前期物业服务合同、物业服务管理协议、广东省经营服务性收费许可证、交房通知书、装修申请书、商品房认购协议书及庭审笔录等为证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告自2008年11月4日核准变更企业名称，由揭阳市金凤物业管理有限公司更名为广东和丰物业服务有限公司。被告依法与物业服务企业签订的物业服务合同对合同双方具有约束力。原告依据前期物业服务合同和物业管理服务协议向被告提供物业管理服务，被告作为业主，接受了原告的服务，理应按照合同约定每月向原告支付物业管理费。被告主张原告没有按照购房合同的约定，迟迟未能发放房产证。原告并非购房合同主体，发放房产证是被告与开发商之间的另一法律关系，被告不能据此拒绝交纳物业管理费。被告主张原、被告双方达成协议，约定由原告方做一些不锈钢的遮阳及防盗网，后凭工程单据向物业领取费用，工程单据已经交给物业公司的严经理，但没有回应，所以没有继续交纳物业费。被告并未提供证据证明其主张，且被告所主张的费用不属于同一法律关系，被告不能据此拒绝交纳物业管理费。被告主张因小区多次发生小偷入室偷盗的情况，众业主也多次向物业管理处反映，要求增设设施，但一直没有落实，业主们只能自行垫资设置防盗罩，原告的物业服务管理不到位，小区配设不到位。首先，被告提供的证据并不足以证明其主张，且遭原告否认。同时，由于物业公司提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故即使原告提供的物业服务存在一般瑕疵，也不足以构成被告拒交物业费的正当理由，经原、被告双方确认，被告每月应交纳物业管理费为209元，经计算，自2011年8月1日起至2014年6月30日止的榕城区临江南路江南新城XXXX房的物业管理费为7315元。原告请求被告支付榕城区临江南路江南新城XXXX自2011年8月1日起至2014年6月30日止的物业管理费7106元，可予照准。但原告在履行物业服务合同过程中，确存在服务质量有所下降，对于业主的诉求未及时处理等情况，而致业主未按期交纳物业管理费，对此原告也应负一定的责任。原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告沈潮富应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2011年8月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币7106元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费（减半收取）人民币66元，由原告广东和丰物业服务有限公司负担16元，被告沈潮富负担50元，被告应于本判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，帐户：44×××34。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郑丽红二〇一五年十月二十日代书 记员  郑子斌