广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第410号原告金根爱，女，朝鲜族，1976年5月2日出生，身份证住址深圳市南山区，委托代理人王劲松，广东联建律师事务所律师。委托代理人宋姝琳，广东联建律师事务所律师。被告杨玲，女，回族，1971年2月18日出生，身份证住址深圳市南山区，委托代理人宋宇红，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人李建华，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原告杨玲诉被告金根爱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王劲松、宋姝琳，被告委托代理人宋宇红、李建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告承租原告位于深圳市××滨海大道北浅水××花园××301的房产，租金为每月16000元（人民币，下同）。2014年11月26日，双方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定被告购买涉诉房产，应于合同签订后七日内支付定金80万元至卖方指定账户，于2015年3月19日前支付首期款178万元，双方租赁合同于2015年3月30日终止。合同签订后被告屡次违约，直至2014年12月9日才支付了全部定金，首期款亦未在约定日前存入指定账户。因被告严重违约，原告于2015年4月27日行使解除权，发出解除合同通知书。现被告拒不搬离房屋，原告起诉，请求法院判令：1、确认原、被告双方于2014年11月26日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》已经解除；2、被告立即腾退涉诉房屋并交还原告；3、被告支付自2015年3月31日之后的房屋占有使用费16000元（暂计至2015年4月30日，以被告实际搬离日期为准）；4、被告承担诉讼费。被告辩称：1、被告虽迟延支付定金6日，但原告事后对定金支付予以认可，出具了收据并继续履行合同，其无权再以此主张解除合同。2、首期款托管需要双方配合开立资金托管账户，双方直至2015年3月19日才配合开立，托管协议改变了买卖合同关于首期款监管的时间，原告依据托管协议约定存入首期款未违约。3、双方买卖合同约定买方迟延付款的，卖方有权解除合同并请求支付合同总价款20%的违约金显失公平，该条款系中介提供的格式版本，不合常理，实践中一般约定如买方迟延付款达30天或60天以内的，卖方有权主张滞纳金，买方迟延付款达30天或60天以上的，卖方才有权解除合同，本案中被告仅迟延支付定金6日，且得到了原告的认可，原告无权以此为由解除合同。4、由于买卖合同约定2015年3月31日之后不用支付租金，且由于原告违约，导致房屋至今未过户，被告已起诉请求继续履行合同，故原告主张房屋占用费、腾退房屋的请求应予驳回。经审理查明，深圳市××滨海大道北浅水××花园××301号房产（涉诉房产）于2009年3月26日登记至金根爱名下，登记建筑面积177.43平方米，房地产证号：40××90，购房日期为2009年3月23日。2013年10月23日，金根爱与杨玲签订《房屋租赁合同》，约定：金根爱将涉诉房产出租给杨玲居住使用，租赁期限为2013年11月1日至2015年10月31日，月租金为16000元，每月租金于当月5日前支付，租赁押金32000元；及其他内容。2014年11月26日，金根爱与杨玲签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：金根爱向杨玲出售涉诉房产，房产转让成交价为860万元；定金为80万元，杨玲在签署本合同后七日内向金根爱支付；杨玲以银行按揭贷款的方式支付定金之外的购房款；杨玲应于2015年3月19日前支付除定金之外的首期款178万元至双方指定的账户；杨玲应于2015年3月20日前向银行提交抵押贷款申请的资料，并配合银行办理贷款审批手续，银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，杨玲应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；双方须于银行出具贷款承诺书之日签署《深圳市二手房买卖合同》，双方签订《深圳市二手房买卖合同》两日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；涉诉房产没有设定抵押；买卖双方需付税费由杨玲承担；金根爱应于收到全部尾款时将房产交付杨玲；杨玲逾期付款的，金根爱有权要求杨玲按下列方式之一承担违约责任：要求杨玲以未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行，或有权解除合同并要求杨玲支付总价款20%的违约金；金根爱未按照合同约定的期限交付房产的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，金根爱以总价款为基数按日万分之四向杨玲支付违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付总价款20%的违约金；及其他条款。双方在租赁合同所附的物业清单上注明：杨玲支付租金至2015年3月30日（提前过户，截止到过户收款当日），清单载明的所有家私全部同房屋一起归杨玲所有，杨玲放弃租赁押金。2014年12月4日、12月8日，杨玲分别向金根爱转账支付定金30万元、50万元。2015年12月9日，金根爱出具收据，载明收到杨玲支付的定金80万元。2015年3月19日，金根爱、杨玲在兴业银行上步支行签订《二手房交易资金托管协议》，协议载明杨玲于2015年4月19日前将托管的首期款187万元存入托管账户，兴业银行上步支行于2015年4月16日在协议上加盖业务章。金根爱主张其签订的《二手房交易资金托管协议》系未填写托管金额与托管资金存入时间的空白协议。在本案的关联案件（2015）深南法民三初字第461号原告杨玲诉被告金根爱、第三人兴业银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案中，兴业银行股份有限公司深圳分行向本院出具书面说明，表示：金根爱与杨玲签订上述协议时，托管金额与托管资金存入时间均已填写，仅因金根爱未在该行开立银行卡，收款人账号未填写，后金根爱于当日开立银行账户，并以该银行卡作为协议约定的收款账号；杨玲于2015年3月19日提交资料申请贷款。杨玲提交了银行交易凭证及案外人沈婷出具的声明，用以证明沈婷受杨玲委托，代其于2014年4月16日将首期款187万元存入托管账户，金根爱对上述存款事实予以认可。兴业银行股份有限公司深圳分行出具了一份落款时间为2014年4月16日的《二手房贷款承诺书》，载明同意向杨玲提供593万元的按揭贷款，自2014年4月16日起生效，有效期三个月。兴业银行股份有限公司深圳分行在（2015）深南法民三初字第461号案件庭审过程中表示承诺书中的2014年系笔误，应为2015年。2015年4月27日，杨玲委托律师向金根爱发送律师函，并以手机短信方式催告金根爱于2015年4月29日前配合办理房屋产权转移登记手续，金根爱确认收到。2015年4月27日，金根爱向杨玲发出《解除合同通知书》，称杨玲逾期支付定金及首期款，构成违约，通知杨玲解除双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。杨玲于2015年4月28日签收上述通知书。（2015）深南法民三初字第461号案件审理过程中，金根爱向本院提交了其与任宗哲2002年2月6日在黑龙江省登记结婚的结婚证复印件及任宗哲出具的声明，拟证明其在配偶任宗哲不知情的情况下签订涉诉买卖合同，任宗哲对此不予认可。该案庭审中，金根爱称结婚证的两份原件均已遗失，未补办。经本院调查取证，深圳市民政局、深圳市××区民政局向本院提供的资料显示，金根爱与任宗哲于2012年6月4日在深圳市民政局登记离婚，金根爱向本院提交的上述结婚证已失效，双方签署并在南山区民政局备案的离婚协议书载明：双方共有的深圳市××滨海大道北浅水××花园××301号房产（涉诉房产）登记在金根爱名下，归金根爱所有。2013年2月6日，金根爱与任宗哲在深圳市××区民政局登记结婚。2013年12月30日，双方又在深圳市××区民政局登记离婚，双方签署的离婚协议书载明：金根爱名下的涉诉房产离婚后产权归金根爱所有。2014年2月10日，金根爱与任宗哲在福田区民政局再次登记结婚。金根爱与杨玲确认，杨玲向金根爱支付租金至2015年3月，4月后未再付租，截至庭审时，涉诉房产仍由杨玲占有使用。经查，金根爱于2015年5月4日提起本案诉讼后，杨玲于2015年5月13日起诉金根爱，并列兴业银行股份有限公司深圳分行为第三人，请求判令继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，案号为（2015）深南法民三初字第461号。以上事实，有《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房交易资金托管协议》、收据、银行交易凭证、声明书、房屋产权信息查询结果、结婚证、离婚证、离婚协议书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，金根爱与杨玲签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。双方合同约定杨玲应于合同签订后七日内即2014年12月3日前支付定金80万元，杨玲分别于2014年12月4日、12月8日支付定金30万元、50万元，此迟延违反了合同约定，但非属根本违约，不足以影响合同目的实现。另依照合同约定，杨玲逾期付款的，金根爱有权要求杨玲支付迟延履行违约金，合同继续履行，或有权解除合同并要求杨玲支付总价款20%的违约金，金根爱未举证证明其对杨玲的迟延行为提出了异议或提出解除合同，其于2014年12月9日向杨玲出具了定金收据，此后又与杨玲共同办理首期款资金监管，可见金根爱选择了继续履行合同，其在时隔数月之后以杨玲逾期支付定金为由主张解除合同，于约有悖。根据合同约定，杨玲应于2015年3月19日前支付定金之外的首期款178万元，双方确认于2015年3月19日在兴业银行签订了《二手房交易资金托管协议》，金根爱对该协议持有异议，但兴业银行股份有限公司深圳分行已出具书面说明，表示金根爱与杨玲签订上述协议时，托管金额与托管资金存入时间均已填写，金根爱提交的短信记录、对话录音不足以支持其抗辩主张，本院依法不予采信，并确认《二手房交易资金托管协议》的法律效力。该协议约定杨玲应于2015年4月19日前监管首期款187万元，应视为对买卖合同首期款金额、付款期限的变更，杨玲委托案外人于2015年4月16日存入监管首期款187万元，符合约定。综上，金根爱以杨玲逾期支付定金、首期款为由解除合同，于法依约无据，其于2015年4月27日向杨玲发送的解除合同通知书不能产生解除双方《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的法律效果，故金根爱诉请确认上述合同已经解除，本院不予支持。双方系在杨玲租赁涉诉房产过程中协商一致由金根爱将房产转让给杨玲，由双方关于“杨玲支付租金至2015年3月30日（提前过户，截止到过户收款当日）”的约定可知，双方预估买卖合同于2015年3月履行完毕。后双方因买卖合同的履行发生争议，均向法院起诉，杨玲继续占用涉诉房产并不存在违约或违法情形，故金根爱请求杨玲搬离并交还房产，理据不足，本院不予支持。双方预估买卖合同于2015年3月履行完毕，但双方实际于2015年4月16日才完成首期款资金监管，综合考虑杨玲于2015年4月27日催告金根爱于2015年4月29日履行义务，金根爱于同日通知杨玲解除合同等事实，2015年4月的房屋占有使用费应由杨玲承担，杨玲应按照租赁合同约定的租金标准向金根爱支付房屋占有使用费16000元。因金根爱拒绝履行买卖合同，其解除合同亦无法律及合同依据，买卖合同不能如期履行而致杨玲无法依照买卖合同的约定取得涉诉房产所有权，故金根爱诉请2015年4月之后的房屋占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨玲于本判决生效之日起十日内向原告金根爱支付2015年4月的房屋占有使用费16000元；二、驳回原告金根爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告杨玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本业无正文）审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  丘杰民人民陪审员  张丙林二〇一五年十月三十日书 记 员  洪靖敏