山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书(2013)高民一重字第6号原告姜少辉，男，高唐县供电公司职工。委托代理人赵强，山东金城法苑律师事务所律师。被告高唐水务集团有限公司（原高唐县水务集团有限公司），住所地：山东省高唐县滨湖路42号。法定代表人李普选，该公司董事长。委托代理人李德健，山东金诚律师事务所律师。被告王秀英，女，高唐蓝山集团总公司退休职工。委托代理人王斌，山东金诚律师事务所律师。第三人王晶静，女，高唐县第四实验小学教师。第三人王凯广，男，高唐水务集团有限公司职工。委托代理人王玉华，高唐县公安局职工。原告姜少辉与被告高唐水务集团有限公司（以下简称水务集团）、被告王秀英、第三人王晶静、第三人王凯广房屋所有权确认纠纷一案，本院于2012年12月3日作出（2012）高民一初字第662号民事判决，被告高唐水务集团有限公司、被告王秀英不服，提出上诉。2013年7月30日，聊城市中级人民法院作出（2013）聊民一终字第215号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜少辉及其委托代理人赵强、被告水务集团的委托代理人李德健、被告王秀英的委托代理人王斌、第三人王晶静、第三人王凯广的委托代理人王玉华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姜少辉诉称：2008年5月，水务集团拟在高唐县东兴路东侧原自来水公司院内建职工住宅楼一栋。原告的连襟王凯广系水务集团办公室主任，有资格购买楼房。因其已有住房不想再购买，原告认为价格适宜，经王凯广同意，按水务集团内部购房规定（该楼只能由内部职工购买），以王凯广的名义按楼房每平方米1400元及车库每平方米1200元的价格选购了3单元3楼136.8平方米楼房及车库一个。按照水务集团的规定，先交了2000元押金，然后购楼款分三次缴纳。原告及王晶静按通知要求于2008年5月23日筹齐首批购楼款124000元，并由王晶静存入水务集团在官道街农村信用社开设的基建帐户。2009年7月份，楼房主体完工后，王凯广电话告知原告缴纳第二批购楼款40000元。楼房施工过程中，原告到自己购买的建设中的楼房查看时，要求施工方把客厅与厨房的隔断墙拆除更换为铝合金隔断。为便于生活，原告又在所购楼房的卫生间和卧室、厨房等处增加电源插座若干个。2009年12月14日，原告缴纳最后一批购楼款60392.88元。楼款缴清后，对即将竣工的楼房，原告未让施工者安装所有5个室内木门，准备待装修时更换质量好的木门，并把进户门更换为高质量的防盗门。原告以上更改与同户型其他楼房存在明显不同。2010年2月份，楼房建成验收合格后，水务集团向原告交付了楼房及车库的钥匙。原告接收楼房后将部分家具搬入楼房。因原告与王晶静产生矛盾，2011年2月，王晶静提出离婚。王晶静及其母亲王秀英利用王凯广系王秀英二女儿的丈夫并担任水务集团办公室主任职务的条件，出具虚假购楼证明，致使水务集团在不知事实真相的情况下，根据王秀英与王凯广虚构的材料，与王秀英签订购楼合同。被告王秀英利用这些假手续将原告和王晶静出资购买的房产登记到自己名下，最终达到了帮助王晶静非法转移夫妻共同财产的目的。被告水务集团对其工作人员王凯广疏于管理，将原告与王晶静购买并已交付的楼房申报到王秀英名下，构成严重侵权。被告水务集团对此负有不可推卸的责任。2011年11月，原告以高唐县房管局为被告、以王秀英为第三人向法院提起行政诉讼，法院作出(2011)高行初字第99号行政裁定，以购楼合同的效力不属于行政审查的范围为由裁定中止行政诉讼。为此，原告向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法确认水务集团于2011年3月25日与被告王秀英签订的关于高唐县城东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室楼房及车库的房屋购楼合同无效；依法确认该楼房及车库为原告与第三人王晶静的共有财产；由被告承担本案全部诉讼费用。被告水务集团辩称：本单位于2011年4月1日与王秀英签订房屋买卖合同及申办房屋所有权证书的事实存在，但原告诉称的其他事实错误。2008年，本单位为职工建设住宅楼，为此制定相应规定。开始只对内部销售，后来才放开对外销售，公司内部有一套关于签订买卖合同、交款、内部转让的严格规定，对所有人都是一样的，房子是2010年交房，该房子不是交给了原告，而是交给了王秀英。2011年3月25日，高唐水务集团与王秀英签订的合同，由其交上契税等费用和相关产权人身份证明手续后予以申报，高唐房管局为其办理房产权属登记，取得房产证。购买该房屋的所有款项也不是原告所出，本公司只认可款项是王秀英所出，房子是王秀英买的，本公司与王秀英签订的买卖合同是真实意思表示，该合同合法有效。本单位没有与原告签订房屋买卖合同，姜少辉无权起诉本单位，本单位保留对原告的反诉权。原告诉求确认合同无效，毫无道理。请求法院依法驳回原告对本单位的无理诉求，以维护单位的合法权益。被告王秀英辩称：水务集团于2011年4月1日为王秀英颁发了房屋所有权证书的事实存在，王秀英与水务集团之间的房屋买卖合同是本人的真实意思。2008年，王秀英二女儿的丈夫王凯广所在单位为职工建设住宅楼，当时认为合适，便以其名义为王秀英要了一套楼房。商定好后，王秀英交上了首付款。后来原告为王秀英交过一次款项。整个过程从出钱到签合同、到办证都是王秀英参加，在付款过程当中，因本人身体不便，委托三女儿王晶静、二女儿王玉华等人代王秀英向水务集团交付购房款，整个购房过程都是由王玉华、王晶静回家向王秀英说明的要求，王秀英按照水务集团的规定购买了涉案房屋。原告系王秀英之女王晶静的前夫，在与王晶静离婚的诉讼中，原告称该楼是他二人的夫妻共同财产并要求分割，均没有得到支持。原告的诉求于理不合，于法无据，请求依法驳回原告的无理诉求。第三人王晶静述称：水务集团于2011年4月1日与王晶静母亲王秀英订立房屋买卖合同的事实存在，但原告诉称其他事实错误。原告系王晶静前夫。2008年，王晶静姐夫王凯广所在单位为职工建设住宅楼，当时认为合适，便以其名义为母亲要了一套楼。商定好后，母亲委托王晶静交上首付款，后来，又委托原告代交过部分款项。签订房屋买卖合同、办房产证时，均由母亲办理。后来原告与王晶静离婚，称该楼是夫妻共同财产并要求分割，均没有得到支持。房产是母亲王秀英的，与王晶静和原告无关。水务集团的买卖合同、房管局的登记均都符合事实。请求法院依法驳回原告的无理诉求。第三人王凯广述称：2008年，王凯广所在单位水务集团要建住宅楼。因王凯广不需要，就与岳母王秀英商量，王秀英表示购买。王秀英交上首付款，把存单经女儿王玉华交给了王凯广。后来两次交款均是王凯广通过妻子王玉华转告的王秀英，不知道交款的具体情况。对于涉案房屋，是王秀英顶王凯广之名购买，王凯广按单位规章制度办理的手续。原告起诉王凯广没有道理。审理查明：原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、（2011）高行初字第99号行政裁定书复印件1份，拟证明原告已提起行政诉讼，请求法院撤销所有权人为王秀英的高房权证鱼邱湖字第××号房产证，裁定书认为应先通过民事诉讼解决争议并中止了行政诉讼；2、（2011）高民一初字第605号民事判决书复印件1份，拟证明原告与王晶静婚后居住的房屋系原告之父在二人婚前购买，二人无自有住房，有购买水务集团住宅楼的必要；原告在与王晶静离婚诉讼中，主张按夫妻共同财产分割涉案房屋，因房屋登记在王秀英名下，被告知应另案起诉解决争议；3、两被告于2011年3月25日签订的房屋购楼合同复印件和2011年4月1日签订的房地产买卖契约复印件各1份，拟证明水务集团与王秀英签订涉案房屋购楼合同，合同显示水务集团住宅楼的分配对象是公司职工，王秀英不是水务集团职工，无资格签订购楼合同，购楼合同系伪造，合同落款日期是2011年3月25日，合同约定的交款日期是2009年12月14日；水务集团与王秀英签订不真实的买卖契约，购楼合同和买卖契约不是王秀英本人签名，王凯广配合王秀英办理房产证，企图侵占原告的合法财产，购楼合同和买卖契约加盖的印章不一致，买卖契约加盖的是作废的公章，不具备法律效力；4、水务集团售楼标准和规定1份，拟证明水务集团制定的内部职工楼房分配评分标准；原告以王凯广名义购买楼房，是因水务集团规定住宅楼针对内部职工销售；原告从王凯广处取得该标准和规定，说明原告以王凯广名义购买楼房的事实；王秀英无法以个人名义购买涉案楼房；5、水务集团2008年5月19日的通知1份(加盖高唐县水务集团有限公司基建财务专章印章)，拟证明王凯广将缴房款通知交予原告，以便原告准备购房资金；通知中注明水务集团基建户账号；结合证据7，证明原告按通知要求将房款存入水务集团指定账户、购买水务集团楼房并交付房款的事实；6、原告购买楼房的设计平面图1份，拟证明原告购买楼房的户型和内部结构；7、交付购楼款凭证共5份（其中水务集团开具的两张收据为原件，其它为复印件），2008年5月23日高唐县农村信用合作社现金缴款单拟证明，缴款单系王晶静填写，以王凯广名义交纳购楼款12.4万元；2009年7月28日的高唐县农村信用合作社现金存款凭证和水务集团于同日开具的收据拟证明，原告亲自将购房款4万元存入水务集团在高唐县农村信用合作社开立的基建账户，并于同日取得水务集团开具的购房款收据；2009年12月14日山东省农信社现金缴款单和水务集团于同日开具的收据拟证明，原告以王凯广的名义将购房款60392.88元存入水务集团在高唐县农村信用合作社开立的基建账户，并于同日取得水务集团开具的收据；本组证据相互印证拟证明原告和王晶静以王凯广名义在水务集团购房、交付购楼款的事实；8、职工住宅楼预交款明细表1份，拟证明王秀英不在购房人名单中，她没有购买涉案楼房；9、高唐县金兴企业集团总公司于2011年9月14日出具的证明1份，拟证明原告之父姜洪常在该公司存款4万元，于2008年5月12日到期后提取本息5.2万元，结合姜洪常出庭证言，证明姜洪常将其中4万元交予原告用于支付第一批购房款；10、信誉担保借款合同1份，拟证明原告为交纳第二批购房款于2009年7月26日向高唐县信捷投资有限公司贷款2万元；11、中国农业银行高唐县支行存折（户名王晶静）1份，拟证明原告为了交纳第二批购房款，于2009年7月27日从王晶静存折上取出2.1万元；12、高唐信捷投资咨询有限公司于2011年8月30日出具的证明1份，拟证明姜洪常在该公司存款（投资）7万元，于2009年12月12日到期后结清本息，结合姜洪常证言，证明原告从姜洪常处得到6万元，用于支付第三批购房款；13、高唐县供电公司于2012年4月10日出具的原告自2002年至2010年已发工资记录两份（内容相同，分别加盖了高唐县供电公司公章和高唐县供电公司财务专章），拟证明自2002年至2010年原告实领工资26.19万元，原告与王晶静在婚姻关系存续期间有经济能力购买涉案楼房；14、高唐华茂装饰工程有限公司于2012年7月7日出具的证明1份，拟证明该公司承包水务集团住宅楼铝合金门窗安装工程，原告在施工期间经常到工地查看、监督涉案楼房施工质量，提出整修意见，得知原告购买楼房；15、高唐县利安物业管理有限公司于2012年7月5日出具的证明1份，拟证明原告到涉案楼房测试天然气，打扫卫生；16、高唐县利安物业管理费收据复印件（加盖物业公司公章）1份、高唐县利安物业管理有限公司于2012年6月2日出具的情况说明及证明人王佩先的身份证复印件各1份，拟证明原告与王晶静交纳涉案房屋物业费的事实；17、王冬于2012年6月24日出具的书面证明1份、王冬的身份证复印件1份，拟证明原告购买涉案楼房，施工期间经常到工地查看；18、录音资料2份、录像资料2份，拟证明在原告与王凯广的谈话中，王凯广认同原告和王晶静以其名义购买涉案房屋，房款由原告和王晶静支付，后王晶静私自将房屋登记在他人名下；19、王金星于2012年6月22日出具的书面证明1份、王金星的身份证复印件1份，拟证明原告购买涉案楼房，施工期间经常到工地询问情况，通知施工人员维修太阳能；20、姜洪常出庭所作证言，拟证明姜洪常分两次共付给原告现金10万元，用于支付购楼款。证据21，钥匙8把，原告称这些钥匙系涉案楼房入户门、车库、单元门及住宅家属院大门的钥匙；22、2002年至2010年期间中国工商银行原告工资存折上部分款项的取款凭条复印件共10份，原告称凭条上的原告姓名均由王晶静填写，拟证明原告与王晶静结婚后，原告的工资由第三人王晶静领取，王晶静向水务集团交纳的购楼款属于原告与王晶静的夫妻共同财产，以王凯广名义从水务集团购得的楼房属于原告与王晶静的夫妻共同财产。对原告提供的以上证据，被告水务集团质证意见如下：对证据1-8的真实性无异议，房屋购楼合同是本单位与被告王秀英签订的，楼房是卖给王秀英的，高唐县水务集团有限公司和高唐水务集团有限公司的两枚公章都是有效的，可以同时使用，该合同合法有效，是当事人真实的意思表示；证据4、5、6是我单位发给每个购楼户的，其中包括我单位职工王凯广，对原告拟证明的事项不予认可；对证据9的真实性无异议，该证据不能证明我单位与被告王秀英签订的购房合同无效；对证据10的真实性无异议，但该证据无法证明借款合同中的2万元交到了水务集团；对证据11的真实性没无异议，但该证据不能证明原告拟证明事项；对证据12的真实性无异议，但该证据与原告无关；对证据13的真实性无异议，该证据只能证明原告工资收入，不能证明该款已作为购楼款交到水务集团；对证据14的真实性无异议，但该证据不能证明涉案楼房系原告所有；对证据15的真实性无异议；对证据16中情况说明的真实性有异议，但没有证据证明异议成立，对物业管理费收据及身份证复印件的真实性没有异议；对证据17、19的真实性及其证明内容有异议，证明人是听原告陈述买楼后出具的证明，该证据不是直接证据，不能证明原告在我单位购买了楼房；证据18中时间长度为1小时9分33秒的录像中的对话的一方确实是王凯广，地点是在水务集团办公室内，但不清楚另一方是不是原告，该录像只是原告与王凯广之间的陈述，应以当事人当庭陈述来认定案件事实，该录像资料不能说明水务集团与王秀英签订的买卖合同的效力问题；时间长度为42分钟的录像的真实性和完整性应以原告与王凯广认可的意见为准，二人谈及的内容与两被告签订的房屋买卖合同无关；两份录音的真实性及完整性应以原告及王凯广共同认可的意见为准，对二人对话涉及的内容，水务集团不清楚，录音并不影响二被告签订的房屋买卖合同的效力；关于证据20，对证人证明的情况，水务集团不了解，与水务集团无关；对证据21的真实性没有异议，但对钥匙的来源及证明事项有异议，我单位不知道该钥匙是否为涉案楼房的钥匙，我单位在向王凯广交付楼房时将所有的配套钥匙都交给了王凯广，仅凭几把钥匙不能证明原告与被告之间存在房屋买卖合同。对证据22，原告拟证明的事项与水务集团无关，对该证据不予质证。除证据3之外的其他证据与本案没有关系。被告王秀英质证意见如下：对证据1、2、3、7、8、11无异议；对证据4、5、6、10、13、17、19、21、22的质证意见同水务集团意见一致；但以上证据仅证明原告参与交纳楼款事宜，不能证明原告是楼房的购买人，恰能证明水务集团与王秀英存在合法的房屋买卖关系；原告的工资情况应以工资表为准；原告拿钥匙是打扫卫生，钥匙不能证明是向其交付楼房。对证据9的真实性有异议，但无证据证明异议成立；对证据12的真实性有异议，原告没有提供借款合同，该证据不完整，但无证据证明异议成立；对证据14、15的真实性无异议，但出证单位证明的内容源自原告自身的说法；对证据16中的物业费收据没有异议，书面证明只能证明原告与王晶静去过涉案楼房，不能证明楼房所有人是原告；对证据18的录像同水务集团意见一致，该证据没有显示与楼房买卖合同及涉案楼房的关系，录音与两被告间的买卖合同及办理房产证无关，录音表明王凯广并不知道楼款的归属及来源，该证据不能证明购楼款是原告的；关于证据20，证人与原告系直系亲属，证人称原告夫妻借钱用于购买楼房仅是听原告陈述。涉案的购房合同和买卖契约是王秀英亲自到场加盖的手印，由二女儿王玉华代签，买卖契约是房管局要求本人到场，本人摁的手印，这一契约也是发证的依据，提交2011年3月17日转让证明，由王凯广顶名转到我名下，3月17日转让证明是王秀英本人签名，按照水务集团买房规定，顶名的先签转让证明，3月25日签的购买合同，4月1日签的买卖契约，这是合同的真实性；原告有关钱款的证据，与本案事实没有直接关系，不能证明这些钱款与王秀英交购房款有关系，只能证明原告与他人的债务关系；原告有关涉案房屋的交付、装修、物业费的交纳和房屋使用的这一类证据，与本案买卖合同没有关系，只能证明在房屋交付以后原告作为王秀英的女婿之一代王秀英去做了一些应该做的事情。对于原告与王凯广的电话录音资料，王秀英对真实性有异议，这些录音录像没有经过王凯广本人同意，它的取得过程不清楚，合法性存在问题，这些相关的录音资料不能证明王秀英和水务集团的买卖合同是非法的，这一类证据与本案的事实没有关系，王凯广无权说王秀英的房子应该怎么处理，不代表王秀英本人的意见。第三人王晶静质证意见如下：对证据1-8的真实性没有异议，但王晶静和原告已于2008年分居，和他不可能再买楼，因王晶静和父母、孩子去东北走亲戚，王晶静把她和原告的共同财产40000元交给原告，让其代交第二批购楼款，第三批购楼款是母亲王秀英的，到信用社交钱时，原告执意要和王晶静同去，后来到水务集团去交存单时，原告自己进去交的，回家之后原告将水务集团的收款条放在了母亲家的电视上，但母亲因年迈忘事，未将收款条放起来，后来就找不到了，直到王晶静与原告离婚时，他在法庭上拿出该收款条，王晶静才知道该条在姜少辉那里。对证据9的真实性有异议，但没有证据证明异议成立。对证据10无异议，但对原告签订该合同一事王晶静不清楚；对证据11、16、17、19无异议；对证据12、14、15的真实性无异议；对证据13同水务集团意见一致；对证据18与第三人王凯广意见一致；关于证据20，王晶静对证人出庭证明的情况不清楚；证据21像是用于开涉案楼房车库、单元门、大门及入户门的钥匙；证据22中的2008年10月17日、2008年10月5日、2007年10月14日、2005年11月13日的取款凭条上的原告的名字是她签的，其他收款凭条上的名字，王晶静看不出是她签的。第三人王凯广质证意见如下：对证据1-6、8-17、19、22没有异议；证据7中金额为124000元的现金缴款单是王玉华代王秀英交到水务集团的；证据18中的录像和录音确实是原告与王凯广的对话，第一批的购楼款是王晶静存到信用社，之后在王秀英家中将存单交给了王凯广，王凯广不知道这批款是谁交的，王凯广将存单交到水务集团，收据交给了王秀英，第二批购楼款是原告交纳。因为王凯广知道原告去交过楼款，原告让王凯广证明房产是他的，但楼房确实是王秀英买的，王凯广不可能为他出具证明；对证据20姜洪常出庭证明的情况，我不清楚；对证据21，当时王凯广将钥匙交给了王秀英，我不清楚这些钥匙怎么到了原告手里；对证据18原告提交的录音资料，是在办公室人多的情况下私自录制的，不合法。被告水务集团提交高唐县公安局治安警察大队出具的说明，内容为：2009年4月12号，因高唐县水务集团改制，需刻制新公章一枚（高唐水务集团有限公司）因业务需要，口头报备需保留原章（高唐县水务集团有限公司），经我单位同意由单位使用完毕自行销毁。拟证明高唐县水务集团有限公司的公章没有作废。庭审中撤回，不再作为证据提交。被告王秀英提交如下证据：1、购楼押金条一张，内容为:水务集团有限公司收王凯广押金2000元，拟证明王秀英是涉案楼房的购买者；2、王凯广、王秀英、谢军共同签名的证明（复印件）一份，内容为:高唐县水务集团有限公司于2008年7月份，在东兴路祁寨小树林南侧原自来水院内施工建设职工住宅楼一栋，根据公司规定不予对外出售，公司职工王凯广为王秀英顶名购楼一套，楼房位置三单元302室、楼房面积141.56平方米、车库位置:阳面自西向东第7间，车库面积31.99平方米。以上情况双方友好协商同意，恳请贵公司给予办理相关手续。王凯广、王秀英、证明人谢军签名捺指印，2011年3月17日。拟证明，王秀英顶王凯广之名购楼；3、房屋购楼合同一份（复印件），内容为：甲方高唐县水务集团有限公司，乙方王秀英，一、位置:甲方于2009年在东兴路东原自来水院内建职工住宅楼一栋，甲方经过综合分析评分，分配给职工，购楼户王秀英，楼房在3单元3楼西户，楼房建筑面积136.8平方米；阳面11号车库，建筑面积22.23元平方米；二、交款:甲方于2009年12月14日将楼款226392.88元交到甲方财务部基建户；三、住房分配后，乙方必须按甲方要求及时搬入；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份；五、此合同自双方签字之日生效。甲方（高唐水务集团有限公司）、乙方王秀英（签名捺印），2011年3月25日；4、赵振新、苏建水、张振坤签名捺印的顶名购楼证明、高唐县水务集团有限公司与苏建水的房屋购楼合同，拟证明水务集团办理顶名购楼办理房产证需出具转让证明、签订购楼合同；5、杨超（王凯广妹夫）的证言材料，拟证明王秀英顶王凯广名购买楼；6、林树峰的证言材料，拟证明王秀英的女儿王蕾、女婿赵庆刚经常到涉案楼房打扫卫生；7、高志娟的证言材料，拟证明王玉华说王秀英顶王凯广之名购楼的情况。经质证，原告对购楼押金条没有异议，水务集团通知交第一笔款是125560.80元，当时姜少辉筹集126000元交给了王晶静，交款是王晶静和王凯广具体办理，在第二审开庭时才知道有2000元的押金；转让证明不是形成于2011年3月17日，而是被告及第三人为了配合本案诉讼，事后补签的，要求对王秀英和王凯广进行测谎鉴定，二人不同意测谎，不能认定其真实性；王秀英与王凯广和谢军均存在利害关系，不能证明涉案房产是由王秀英购买的；该证明也与王凯广的录音录像证据相互矛盾，该证据不能作为定案的依据。对苏建水顶赵振新名购楼的证明及购房合同真实性有异议，因赵振新未到庭无法核实该证明和购房合同的真实性，其加盖的公章也是已作废的公章。原告姜少辉当庭要求向水务集团万福军总经理核实顶名购楼转让证明和楼房购楼合同的证据来源，水务集团的代理人表示不再出示赵振新、苏建水、张振坤签名捺印的顶名购楼证明、高唐县水务集团有限公司与苏建水的房屋购楼合同，该证据不能作为证据使用；被告没有申请证人出庭，无法核实真实性，对证言材料不予质证。被告水务集团和第三人王晶静、王凯广对王秀英提交的证据无异议。第三人王晶静提交谢军的证言材料，拟证明她和王秀英的女儿王纳新是同学，2008年五一放假期间，听王晶静说王纳新送回10万元，听王秀英说还差2万元，就让丈夫在东阿向王晶静的账户汇了2万元，到期后，王秀英将两万归还给她，办理房产证时，水务集团要求签一份有证明人的协议，就在证明上签字。经质证，原告认为证人未到庭，无法核实证言的真实性，不予质证。二被告和第三人王凯广对证言无异议。被告水务集团对持有的与王秀英签订的购楼协议，拒不提交。经审查，本院认为，原告提供的证据1-8、11、14、15、16、18均对本案事实有证明力，为有效证据，本院予以采信。两被告虽对证据17、19提出异议，但两第三人作为实际购楼者的知情人和被告王秀英的利害关系人，其对证据17、19的认可的效力及于两被告，证据17、19对本案事实有证明力，为有效证据，本院予以采信。第三人王凯广对证据21的质证意见形成对该宗钥匙系涉案楼房入户门、单元门、车库及楼房所属宅院大门钥匙的认可，王凯广系两被告及第三人王晶静的利害关系人，其认可该证据的后果及于两被告及第三人王晶静，证据21对本案事实有证明力，为有效证据，本院予以采信。原告拟以证据9、10、12、13、20证明购楼款的来源，在本案中购楼款的来源并不是定案的依据，对该5项证据的效力，本院在本案中不予认证。被告王秀英提交的王凯广的购楼押金条，拟证明交款2000元，原告无异议，认定为有效证据，结合庭审中水务集团陈述为了确定购楼户数缴纳，该证据不能单独证明被告的主张；结合被告王秀英当庭放弃提交赵振新与苏建水、张振坤的顶名购楼的转让证明，对于顶名购楼问题，完全可以由名义购楼人给顶名购楼人出具证明，结合二被告拒绝通过测谎确定顶名购楼真实性的情形以及原告提供王凯广的录音资料，该证明为无效证据；对于购楼合同，被告王秀英提交了加盖水务集团印章的复印件，证明该件来源于水务集团，根据该合同第四条“本协议一式两份，双方各执一份，”被告王秀英持有该证据不提交，而陈述该合同签了一份，表明证据内容缺乏真实性，该证据不能作为认定案件事实的有效证据；被告提交的杨超、林志峰、高志娟证言材料，并未申请证人出庭，原告不予质证，该证言材料不能作为认定案件事实的有效证据。第三人王晶静提交的谢军的证言材料，第三人并未申请证人出庭，原告不予质证，该证言材料不能作为认定案件事实的有效证据。为了便于查明案情，本院要求被告王秀英提供了高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证，经质证，原告除对该房产证记载的房屋所有权人及共有情况有异议外，对其他内容均无异议；两被告及两第三人对该房屋所有权证均无异议。针对被告水务集团与王秀英签订的房屋购楼合同(2011年3月25日，加盖高唐水务集团有限公司印章)与（高）房地产买卖契字11-008号房地产买卖契约（加盖高唐水务集团有限公司印章）印章不同的情况，本院对水务集团总经理万福军、办公室主任王凯广进行调查，万福军证明：2009年4月9日，山东水务投资有限公司与高唐县人民政府签订《合作协议》组建高唐水务集团有限公司，在高唐县工商行政管理局注册登记后，在高唐县公安局刻制公章。新公章启用，原公章应当缴销，具体由王凯广负责。王凯广证明：公司先前的名称是高唐县水务集团有限公司，公司改制后名称为高唐水务集团有限公司，公章由王凯广保管，启用新公章之后，职工住宅楼一些手续没有办完，给公安局领导口头汇报后保留了原公司的公章，平时两枚公章放在一起，为王秀英的合同盖章时混了，2011年5月至今高唐县水务集团有限公司这枚印章由他保管。经质证，原、被告及第三人均无异议。根据本院认证的以上证据，结合各方当事人的诉辩情况、当庭陈述，本院综合认定案件事实如下：王秀英系王晶静及王玉华的母亲，王玉华系王凯广之妻、王晶静的二姐。王凯广系水务集团职工，自2005年至今一直担任水务集团办公室主任。高唐水务集团有限公司是山东水务投资有限公司出资3000万元、高唐县人民政府以高唐县水务集团有限公司实物出资折价2000万元，注册资金5000万元，于2011年4月9日成立的。该企业改制后，王凯广仍然担任办公室主任。姜少辉与王晶静于2001年11月7日登记结婚，2002年12月18日生育一子姜浩博。二人婚后居住在高唐县化工厂家属楼，该楼系姜少辉的父亲姜洪常于二人婚前购买，房屋所有权人为姜洪常，二人经常因楼房是否过户产生矛盾。2008年，水务集团为满足职工的居住条件及经济条件，决定在原高唐县自来水公司院内建住宅楼一栋，为了确定公司职工的购买楼房人数，限定2008年5月5日向水务集团缴纳押金2000元，最后明确购买楼房户24户。王凯广缴纳押金2000元，编号023。此后，水务集团公布了售楼标准和规定，包括售楼价格、单位职工分楼方式和购楼付款方式。其中一、二、三层楼房价格为1400元/平方米，车库为1200元/平方米，按照计分售楼。按照水务集团记分标准，王凯广分得该栋住宅楼的3单元3楼302室及32号车库。王凯广因已有自住楼房，没有再购买该楼。后水务集团向职工发放了缴款通知、楼房设计图纸及职工住宅楼预交款明细表。水务集团于2008年5月19日通知自5月19日开始交楼款，期限为6天，全部楼款分三次交清，按6：2：2的比例分期缴纳，存入在高唐县官道街农村信用社的水务集团基建户，帐号为20×××35。根据预交款明细表，王凯广分得楼房的面积为136.8平方米，车库面积为14.79平方米，合计第一次缴款金额为125560.80元。王凯广负责该住宅楼的基建工作。2008年5月23日，王晶静以王凯广的名义将124000元存入水务集团在高唐县官道街农村信用社开设的基建帐户，水务集团出具了收到该款的收据。2009年7月28日，姜少辉以自己的名义将40000元（其中21000元系2009年7月27日在王晶静的存折上提取）存入水务集团在高唐县官道街农村信用社开设的基建帐户，水务集团出具了收到王凯广该款的收据。2009年12月14日，姜少辉以王凯广的名义将60392.88元存入水务集团在高唐县官道街农村信用社开设的基建帐户，水务集团出具了收到王凯广该款的收据。后两次的缴款收据现在姜少辉处。王晶静称第一次的缴款收据已无法找到。2010年2月份，涉案住宅楼竣工验收合格，水务集团向王凯广交付了楼房、车库及钥匙。在楼房建设期间，高唐华茂装饰工程有限公司承包了该楼房的铝合金门窗的安装工程，在该公司施工期间，姜少辉经常到工地查看施工情况，施工人员在与其谈话中得知其购买了1号住宅楼3单元3楼302室。姜少辉叮嘱施工人员将其购买的楼房的门窗安装好，并对施工情况进行监督，提出建议。2010年5月份，姜少辉电话通知高唐华茂装饰工程有限公司，要求对门窗密封胶重新密封，该公司按照要求进行了更换。在楼房建设期间，王金星承包了该楼房的水暖安装工程。施工期间，王金星遇到姜少辉去看楼，在与其谈话中得知姜少辉购得3单元302室。2010年3月，姜少辉电话通知王金星3单元302室卫生间的太阳能管漏水，王金星前去更换了一段水管后不再漏水。水务集团住宅楼的另一购楼户王冬询问经常到施工现场的姜少辉时，得知姜少辉在此购买楼房。高唐县利安物业管理有限公司（以下简称利安物业公司）负责涉案住宅楼的物业管理工作，自2010年元月29日接管物业以后，姜少辉多次到涉案楼房。姜少辉委托利安物业公司工作人员林书峰（在涉案楼房所在宅院的门卫室居住）测试涉案房屋的天然气。利安物业公司为姜少辉配制了单元门及宅院大门的钥匙。2010年6月，姜少辉与王晶静以王凯广的名义缴纳了涉案楼房2010年3月-5月的物业管理费。姜少辉拥有涉案楼房入户门、单元门、车库、大门的钥匙，其打扫过涉案楼房及车库，并将其与王晶静共有的沙发和摩托车放置于车库内。水务集团将楼房分配给单位职工后，对于内部职工允许他人以其名义购楼的情况，内部职工向水务集团汇报后，水务集团均协助实际买房人办理房产证，具体办理手续为：只要在集团财务部门核实购楼款已确实到位，财务人员协助办公室主任王凯广办理签订楼房买卖合同事宜。水务集团的公章平时由办公室主任王凯广保管，集团领导使用时由集团领导保管。王凯广向水务集团汇报其岳母王秀英以其名义购楼后，水务集团（甲方）与王秀英（乙方）于2011年3月25日签订房屋购楼合同，合同主要内容为：甲方于2009年在东兴路原自来水公司院内建职工住宅楼一栋，经综合评分，分配给公司职工，购楼户王秀英，楼房在3单元3楼西户，楼房建筑面积136.8平方米；阳面11号车库，建筑面积22.23平方米；甲方于2009年12月14日将楼款226392.88元交甲方财务部基建户；此合同自双方签字之日起生效。该合同水务集团加盖高唐水务集团有限公司印章。王秀英的签字为其女儿王玉华代签。同年4月1日，水务集团（甲方）与王秀英（乙方）签订了（高）房地产买卖契字11-008号房地产买卖契约，约定甲方将其1号住宅楼3单元302室（141.56平方米）、32号车库（31.99平方米）出售给乙方，房地产成交价格为226392.88元；付款方式为一次付清。该契约加盖了高唐县水务集团有限公司印章，两份协议上王秀英的签名均为王玉华代签。签订该合同后，高唐县房管局于2011年4月1日向王秀英颁发了高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证，该所有权证载明东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室及32号车库所有权归王秀英单独所有。虽然楼房的实际面积超出了最初的设计面积，但水务集团并没有让购楼者补交款项。2011年夏天，王晶静以涉案楼房及车库系王秀英所有为由将姜少辉放于涉案车库内的沙发和摩托车搬出。2011年7月5日，姜少辉在水务集团找到王凯广要求办理涉案房屋的房产证时,王凯广称王晶静已经办了一个多月了。至于房产证上所有权人的名字，王凯广称自己不清楚，是王晶静具体办理的，自己没有参与。当姜少辉谈及自己以王凯广名义购楼并通过王凯广才能将楼房里面拾掇的那么有序时，王凯广称当时是出于为姜少辉办好事的目的。姜少辉表示购买楼房的大部分资金是自己借的时，王凯广表示这是姜少辉和王晶静两人间的事。姜少辉就假若王晶静将房屋登记在第三者名下，自己该如何处理问题征求王凯广的意见时，王凯广表示姜少辉和王晶静不该离婚。姜少辉表示即使其与王晶静感情好，她也不应该将楼房登记在第三人名下，王凯广称登记在父母名下或姜少辉、王晶静二人名下都是一样的。当姜少辉问及王晶静是不是将楼房登记在她母亲或她父亲名下时，王凯广称应该是这种情况。姜少辉谈及楼房是自己与王晶静出资购买及三次缴楼款的过程时，王凯广称这些都是姜少辉和王晶静夫妻二人的事，让姜少辉自己去找王晶静谈。当姜少辉表示对王晶静将楼房登记在第三人名下不满时，王凯广称姜少辉应该和王晶静去争论此事。当姜少辉谈及王晶静将楼房登记在他人名下是为离婚作准备时，王凯广表示这是姜少辉与王晶静夫妻之间的事，别人不好发表意见。姜少辉谈及若与王晶静和好，将来楼房的过户问题时，王凯广表示此事姜少辉应该与王晶静商量解决。2011年7月8日，本院受理王晶静诉姜少辉离婚纠纷一案。姜少辉在收到起诉状副本后，又到水务集团找到王凯广。在二人对话中，姜少辉谈及王晶静以楼房归其母亲所有为由将姜少辉放在涉案楼房中的东西撤出。在姜少辉要求王凯广确认是自己以王凯广名义购买水务集团楼房时，王凯广表示姜少辉与王晶静的婚姻到了这种程度，自己在这个问题上不知道如何发表意见，并称这是姜少辉和王晶静夫妻之间的事，应该夫妻二人自己解决，自己当初也是为了办好事，没想到会弄到这种程度，现在自己也不想参与这件事。当姜少辉表示对王凯广的行为表示理解时，王凯广称姜少辉很聪明。当谈到楼房所有权问题时，王凯广称不管现在怎么样，楼房也是姜少辉的儿子的。此时，姜少辉表示如果王秀英不在了，楼房是谁的就说不清了，王凯广称就算王秀英不在了，楼房也是姜少辉的儿子的。至于楼房出资问题，王凯广让姜少辉和王晶静去谈，并承认楼房是姜少辉与王晶静二人以其名义购买的。王凯广称以为王晶静是和姜少辉商量好后才办理的房产证。当姜少辉谈及其保存的楼款收据及缴款前的银行取款凭证时，王凯广称这就是有力的证据。后来，姜少辉再次去找王凯广时，王凯广表示姜少辉就楼房事宜找自己的行为并不过分，同时称事情已经无法挽回了，但承认姜少辉缴楼款，并对姜少辉起诉自己表示无奈。姜少辉称有错就改，王凯广称有的错能改，有的错不能改。在王晶静诉姜少辉离婚纠纷一案审理过程中，姜少辉主张东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室及32号车库系其与王晶静的夫妻共同财产。在该案审理过程中，姜少辉以高唐县房地产管理局为被告、以王秀英、水务集团为第三人向本院提起行政诉讼，以水务集团与王秀英签订的购楼合同及相关材料是伪造的、虚假的为由，请求撤销高唐县房地产管理局于2011年4月1日为王秀英颁发的高房权证鱼邱湖字第××号房产证。离婚案件中止审理。本院于2011年12月27日作出（2011）高行初字第99号行政裁定书，以购楼合同的效力不属于行政审查的范围为由，裁定中止行政诉讼。王晶静诉姜少辉离婚纠纷一案于2012年2月13日恢复审理。本院于2012年4月19日作出（2011）高民一初字第605号民事判决书，判决如下：准予王晶静与姜少辉离婚并对姜浩博的抚养问题、部分财产问题进行了处理。同时，该判决认为，东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室及32号车库，因登记的所有权人不是王晶静与姜少辉，涉及到第三人的利益，在离婚纠纷一案中不宜处理，双方应另行提起民事诉讼解决。原告遂于2012年5月21日向本院提起诉讼，并在案件审理过程中将其诉讼请求变更为：请求人民法院依法确认水务集团与王秀英于2011年3月25日签订的房屋购楼合同及于2011年4月1日签订的（高）房地产买卖契字11-008号房地产买卖契约无效，依法确认高唐县东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室及32号车库为姜少辉和王晶静的夫妻共同财产。在本案审理过程中，原告主张涉案楼房与该栋楼上其他同户型楼房的不同之处包括：将客厅与厨房的隔断墙更换为铝合金隔断；在卫生间、卧室、厨房等处增加电源插座若干个；进户门更换为高质量的防盗门；未安装原定的五个室内木门。对此，水务集团表示不知情；王秀英及王晶静、王凯广无异议，但称以上变更是由王秀英委托王凯广具体办理的。两被告及两第三人均表示无证据证明姜少辉是通过非正常途径取得的水务集团售楼标准和规定、水务集团2008年5月19日的通知及职工住宅楼预交款明细表、楼房设计平面图、水务集团于2009年12月14日开具的楼款收据。本院认为：本案各方当事人争议的焦点问题为：一、高唐县东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室及32号车库的实际购买人是王秀英还是姜少辉与王晶静二人；二、被告水务集团与被告王秀英签订的两份房屋买卖合同是否有效；三、高唐县东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室及32号车库的所有权归谁所有。针对以上问题，本院综合评析如下：关于争议的第一个焦点问题。根据确认的案件事实，可以作出如下分析：第一、各方当事人对购买涉案楼房及车库所支付的款项系姜少辉提供的楼款交付凭证所载明的224392.88元以及王凯广交押金2000元合计226392.88元均无异议，因而涉案楼房不存在一房两卖的情形。第二、售楼标准和规定、楼房设计平面图是水务集团提供给购楼者用以了解楼房价格及设计的相关资料。在签订合同前，持有缴款通知和预交款明细表、缴纳楼款并保存缴款凭证，是实际购楼者按出卖人要求履行合同义务的主要证据。原告到施工现场查看及监督、与施工人员及其他购楼户谈及自己购买楼房的情况、使楼房室内设计更趋于满足装修的需求，这是购楼者在楼房交付前的正常行为表现。拥有涉案楼房、车库、单元门及大门的钥匙，是购楼者接受楼房交付的表现及楼房业主行使所有权的前提。在楼房交付后，打扫楼房及车库卫生、对天然气进行测试、要求施工人员对存在问题的门窗密封胶进行更换及对漏水的太阳能进行维修，是楼房业主对入住条件进行完善的正常行为表现。缴纳物业管理费，是业主履行物业服务合同的行为表现。姜少辉是以上证据的持有者，并兼具以上行为表现，也就是说，姜少辉具有实际购楼者及楼房业主的行为特征。第三，王晶静和王秀英虽均主张第一批购楼款系王秀英委托王晶静缴纳及第三批购楼款来源于王秀英，但这只是二人之间的共认，而没有证据加以证明，二人之间的共认不能否认姜少辉提供证据的证明效力。关于在高唐县官道街信用社缴纳第一次购楼款的现金缴款单，王凯广在答辩状中称王秀英是通过王玉华转交给她的，而在发表质证意见时又称该缴款单是王秀英在家中交给他的，该陈述前后矛盾。王晶静自认自2008年就与姜少辉分居，说明二人当时已存在较大矛盾。在此种情况下，如果王秀英是楼房的实际购买者，那么姜少辉的以上行为表现均有违常理。即使在缴纳第二批楼款时，王晶静及其父母确实均不在家，但王玉华及王凯广均在高唐，且王凯广是名义上的购楼者，王秀英、王晶静主张委托姜少辉以其与王晶静的共同财产为王秀英缴纳购楼款，足以让人产生合理怀疑。利安物业公司作为涉案楼房的物业服务企业，负有为业主提供物业服务特别是维护涉案楼房业主财产安全的职责，如果姜少辉不是涉案楼房的实际业主，利安物业公司工作人员就没有理由为姜少辉配制直接关系业主各项安全的单元门及大门的钥匙，姜少辉对涉案楼房与该住宅楼上同户型其他楼房不同之处的了解之细微，更是不合常理。第四，王凯广作为名义上的购楼者，应该知道何人以其名义购楼，在与姜少辉的交谈中，王凯广承认是姜少辉和王晶静二人以其名义购楼及姜少辉缴纳楼款，多次表明房产登记事宜系姜少辉和王晶静夫妻二人之间的事实，应由二人自行解决，并在楼房未来权利归属问题上明确表明应归姜少辉之子姜浩博所有。根据我国的民情民俗，姜浩博作为姜少辉与王晶静的独生子，由其继承父母财产是普通人的正常思维定式。王凯广作为王秀英和王晶静的利害关系人，他的这一承认及其对楼房未来权利归属上的态度从另一方面印证了姜少辉的主张。王秀英提交了王凯广缴纳购楼押金条，证明自己是涉案楼房的购买者，但并没持有购买楼房的重要缴款凭证，购楼款为王晶静、姜少辉缴纳，王凯广曾承认王晶静和姜少辉购楼，押金条不能充分证明王秀英是涉案楼房的购买人。结合通知第一次缴款明细载明的金额125560.80元，交款是王晶静具体办理，即使原告姜少辉陈述的购楼款与总额相差2000元，也只能证明购楼者姜少辉、王晶静与第三人王凯广存在债务关系。王秀英提交的王凯广与王秀英签定并有证明人谢军签字的转让证明，原告姜少辉要求通过测谎确定其真伪，王秀英和王凯广予以拒绝，结合王秀英当庭放弃提交赵振新与苏建水、张振坤的顶名购楼的转让证明，该转让证明不能作为认定案件事实的有效证据。综上分析，本院认为，姜少辉提供的证据能够相互印证,对其与王晶静以王凯广名义购买涉案楼房及车库之事实形成证明力。姜少辉与王晶静以王凯广名义购买了涉案楼房及车库，该楼房及车库已向二人交付，事实清楚，证据充分。被告水务集团和王秀英均主张二被告之间存在购楼关系，均没有提交持有的购楼合同，应由自己承担不利后果。关于争议的第二个焦点问题。水务集团允许他人以集团内部职工名义购楼，并协助实际购买人办理房产登记。在书面合同签订前，姜少辉、王晶静二人已经以王凯广的名义向水务集团履行了缴纳楼款的主要义务，水务集团也已经接受，因此，姜少辉、王晶静二人与水务集团之间的买卖合同成立。通过王凯广与姜少辉的谈话可以看出，王凯广是在明知已履行合同主要义务的实际购楼者系姜少辉和王晶静夫妻二人，且二人感情出现危险的情况下，隐瞒真实情况，利用掌管公章的便利，由其代表水务集团与王秀英签订楼房买卖合同从而最终将楼房所有权登记在王秀英名下，对这一情况，王晶静、王秀英也应是明知的。王秀英、王晶静、王凯广在签订楼房买卖合同这一行为中相互串通，存在主观恶意，企图以王秀英与水务集团签订合同这一貌似合法的形式掩盖侵犯姜少辉对楼房的合法权益的非法目的。另外，2011年4月1日二被告签订的（高）房地产买卖契字11-008号房地产买卖契约，加盖改制前的高唐县水务集团有限公司印章，不能代表高唐水务集团有限公司，该合同不成立，即使水务集团追认，该合同也是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条第二项、第三项之规定，本院确认水务集团与王秀英于2011年3月25日签订的房屋购楼合同无效。水务集团对实际购楼者信息的了解来源于王凯广，原告在诉状中也自认水务集团是在不知事实真相的情况下与王秀英签订的楼房买卖合同，鉴于王凯广在本案中的特殊身份，其代表水务集团签订合同的行为体现的是其个人意愿，因此，对原告以王凯广签订合同的行为系职务行为为由，主张水务集团与王秀英恶意串通，本院不予支持。关于争议的第三个焦点问题。王秀英虽已根据与水务集团签订的买卖合同办理了高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证，并成为房屋所有权证书登记的所有权人，但房屋所有权证书并不一定能够完全反映房屋权属状态的真实性与合法性。根据对争议的第一个焦点问题的分析，姜少辉与王晶静在签订书面购楼合同前，已经履行了合同主要义务并接受了楼房及车库的交付，姜少辉提供的相关证据足以反驳房屋所有权证书对房屋所有权归属的证明效力，涉案楼房及车库的实际所有权人为姜少辉和王晶静，因涉案楼房及车库系姜少辉和王晶静在夫妻关系存续期间购买，尽管王晶静口头否认购楼，但不能因此改变缴纳购楼款的客观行为，故涉案楼房属于二人的共同共有财产。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条第（二）项、第（三）项、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告高唐水务集团有限公司与被告王秀英2011年3月25日签订的房屋购楼合同和2011年4月1日签订的（高）房地产买卖契字11-008号房地产买卖契约无效；二、高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证登记的高唐县东兴路东侧水务集团1#住宅楼3单元302室及32号车库归原告姜少辉与第三人王晶静共同共有。案件受理费100元，由被告王秀英负担50元，第三人王晶静、王凯广分别负担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  宋树宝审判员  张一嫚审判员  付振涛二〇一五年三月三日书记员  郭 萌