三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2012）城民一初字第3410号原告三亚学院。法定代表人陆丹，该学院执行院长。委托代理人刘新钢，该学院职工。委托代理人金凌云，北京市中恒信律师事务所律师。被告陈某，女。委托代理人黄祥武，海南嘉天律师事务所律师。第三人三亚高知园房地产有限公司。法定代表人王永飚，该公司董事长。第三人中国农业银行股份有限公司三亚分行。负责人朱立军，该行行长。委托代理人汤伟健，该行职员。本院在审理原告三亚学院与被告陈某、第三人三亚高知园房地产有限公司（以下简称高知园公司）、中国农业银行股份有限公司三亚分行（以下简称三亚农行》房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月6日受理后，因本案需以另案的审理结果为依据，本案中止审理。中止情形消除后，本院于2015年1月22日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三亚学院的委托代理人刘新钢、金凌云，被告陈某的委托代理人黄祥武、第三人三亚农行的委托代理人汤伟健到庭参加诉讼。第三人高知园公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三亚学院诉称：三亚学院于2009年8月7日与陈某签订了《聘用合同书》，成为三亚学院外语分院教工。为鼓励员工工作积极性、稳定学院相关教职工在学院长期工作的目的，三亚学院与陈某及高知园公司于2010年9月19日签订了《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》，约定陈某需在三亚学院处至少服务年限以及陈某违反约定的处理方式等，以此作为陈某以大大低于市场价格的优惠价格购买三亚高级知识分子住宅园房产的前提约定。2010年9月26日，陈某与高知园公司签订《商品房买卖合同》。购房价款为657469元。合同签订后，陈某依约支付了房款，高知园公司将房产交付给陈某。同时，三亚学院按约定连续15个月（2011年1月至2012年3月），每月2755.2元为陈某支付了住房借款41328元。2012年2月，陈某以孩子滑雪受伤为由，数次请假累计达一个学期。期间，三亚学院多次联系陈某，要求陈某返校工作。陈某均拒绝返校，且不予确定返校时间。陈某的行为严重影响了三亚学院正常教学工作安排，严重违背了三亚学院的规章制度及双方签订《聘用合同书》的约定。2012年11月1日，三亚学院依据《三亚学院教职工请假制度暂行规定》及《聘用合同书》，依法对陈某进行擅自离职处理，予以解聘。三亚学院与陈某签订的《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》明确约定，售给陈某的高知园区住房系由三亚学院委托三亚学院所属集团的合作单位根据三亚学院的要求开发建设，并按照三亚学院要求以大幅度低于市场价格的优惠价格销售给陈某，是三亚学院出于为愿意长期在三亚学院服务的本院相关教职工提供的长期生活住房的初衷，给予如约履行双方协议义务的准福利性住房政策。陈某未按合同约定履行服务年限约定，擅自离职的情况下，三亚学院有权按合同约定收回上述房产。三亚学院经多次联系陈某，要求陈某退还房产未果，现特诉至法院，请求判令：一、确认位于三亚市吉阳镇荔枝沟社区学院路三亚高级知识分子住宅园区西区一期第3栋B单元1101房产的全部权益归原告三亚学院所有，以房屋原购买价格657469元＋9万元装修款－暂计至2012年1月22日的借款本息50684.4333元－代陈某偿还贷款的回购价回购该房屋；二、被告陈某配合三亚学院办理上述房产商品房备案登记过户手续，并承担相应的税费；三、被告陈某在判决生效之日起30日将涉案房产交付给原告三亚学院。被告陈某辩称：一、三亚学院诉求陈某个人合法所有的商品房归其所有没有事实和法律依据。陈某与高知园公司签订《商品房买卖合同》，陈某以每平方米5000多元购买涉案房产，并已办理商品房备案登记，还与三亚农行签订《住房公积金借款合同》，向银行贷款50万元。现涉案房产已办理入住并装修使用。涉案房产不是三亚学院提供的无产权职工福利房，也不是三亚学院提供的单位房改房。因此，原告的诉求应予以驳回。二、陈某与三亚学院签订的《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》违反民法通则、合同法规定的平等、自愿、协商一致的原则。该合同为三亚学院单方面制定的格式条款，胁迫受聘用老师购房时必须签署卖身契约，且签订合同时只能在极短的时间内阅读合同内容，合同签订后，三亚学院将合同收归学校单方保管，陈某连保管自己一份合同权利都没有，综上，该合同是三亚学院单方制定违反法律规定的格式合同，应不受法律保护。三亚学院与陈某、高知园公司签订的《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》应为无效合同，该合同的性质应定性为劳动合同。依据劳动法的相关规定，三亚学院应当先行实行劳动前置仲裁的法律规定。故，三亚学院直接以合同书中的附属条款约定提起民事诉讼，违反法定程序，显属不当，损害陈某的合法权益。第三人高知园公司庭后提交书面答辩状辩称：涉案房屋是高知园公司按照三亚学院的要求，在三方签订《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》基础上与陈某签署《商品房买卖合同》进行定向销售。三亚学院与陈某之间就涉案房屋发生纠纷，应当按照《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》中相应的约定进行处理，高知园公司愿意按照合同书的约定承担相应的配合工作。第三人三亚农行述称：陈某向三亚农行申请贷款，住房公积金管理中心三亚分中心委托三亚农行发放贷款，以及办理涉案房屋的抵押登记。法院的判决要保证抵押权人的合法权益不受到损害。经审理查明：2009年8月7日，三亚学院与陈某签订《聘用合同书》，约定陈某入职外语学院从事教师岗位工作，劳动期限约定为四年。2012年3月29日，海南大学三亚学院变更为三亚学院。高知园公司根据三亚学院的要求，本着为三亚学院稳定相关教职工在学院长期工作，共同将三亚学院办好的目的，开发建设了具有产权的三亚高知园区住房，并按三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，出售给三亚学院经审核批准，愿意长期在三亚学院服务的教职工。2010年9月19日，三亚学院、陈某与高知园公司签订一份《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》（以下简称《优惠购买住宅合同书》，合同约定：陈某购买的住宅楼由三亚学院委托所属集团的合作单位高知园公司根据三亚学院的要求开发建设，并按照三亚学院的要求以大幅度低于市场价格的优惠价格销售给陈某，是三亚学院出于为愿意长期在三亚学院服务的教职工，给予如约履行该协议义务的教职工的准福利性住房，该住房不属于陈某独立享有的投资性住房。三亚学院在优惠价外，给予陈某进一步的资金支持，陈某在享有该优惠政策时，应履行相应的义务；三亚学院给予陈某的高知园住宅最终购买优惠价格以陈某选定住宅座落、楼层、朝向后，与高知园公司签订的《商品房买卖合同》的价格为准；陈某购买的高知园住房的建筑面积为135平方米，三亚学院作为出借人向陈某发放264500元（每平方米2300元［享受补贴标准］×115平方米［享受补贴的建筑面积］）借款，分8年向陈某发放，并在条件成就时转为对陈某的补贴。上述如陈某无违约行为，不收取借款利息，如有违约行为，则按银行同期贷款利率计收利息。如陈某按协议约定的服务年限为三亚学院服务届满，届满时三亚学院同意将上述全部借款一次性转为三亚学院给陈某的住房补贴；陈某的服务年限自本合同签订之日起不少于16年。本合同约定的劳动服务年限取代之前签订的劳动服务年限；采用高知园公司与陈某签订《商品房买卖合同》的方式购买高知园区住房，该房具备条件时，应将房产抵押给三亚学院（陈某以按揭贷款方式购房的，三亚学院为银行抵押权全部或部分解除后的第一抵押权人），如陈某依约履行完毕服务义务之日，三亚学院无条件配合陈某办理相应解除抵押登记手续；对于陈某购买的高知园住房，有协议约定的违约行为的，三亚学院有权立即以陈某与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的陈某原始购买价＋经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用－三亚学院已提供支付给陈某的购房借款及利息后所确定的价格回购该房产；陈某有以下违约行为，可被三亚学院解聘，具体为同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成三亚学院的工作任务造成严重影响或者经三亚学院指出，拒不改正的；在服务年限未满时主动提出解除劳动合同或为解除劳动合同，故意违反三亚学院有关规定的；一年内累计旷工达一个月或在聘期内累计旷工达到三个月；三亚学院依据该约定要求回购房产的，陈某必须配合，由此发生的双方税费均由陈某承担；本合同作为陈某与高知园公司《商品房买卖合同》的前提约定，《商品房买卖合同》为本合同不可分割的组成部分。同年9月26日，高知园公司与陈某签订了《商品房买卖合同》，约定由陈某购买高知园公司开发的位于三亚高级知识分子住宅西区一期3栋B单元1101房产，建筑面积133.63平方米、套内面积116.49平方米，按套内面积计算，每平方米5644元，房价共计657469元。合同签订后，陈某支付购房首付款157469元。余款50万元，陈某与三亚农行签订了《住房公积金借款合同》，以公积金贷款的方式支付，陈某将涉案房屋的全部权益抵押给三亚农行，并办理了登记手续，登记号三房押字第104216号。三亚学院于2011年1月31日至2012年4月1日期间依约定每月支付陈某住房借款2755.21元，共计41328.15元。涉案房产交付给陈某后，陈某对房屋进行了装修并入住。2012年2月19日，陈某孩子在国外滑雪摔伤，陈某前往照顾。同年9月24日，三亚学院以邮件的方式通知陈某在2012年10月20日前返校，如未能如期返校，三亚学院将解除与陈某的劳动合同关系。10月5日，陈某回复邮件，表示同意离职。11月1日，三亚学院下发《关于对陈某同志作擅自离职处理的决定》，解除了双方的劳动合同关系。双方劳动合同解除后，三亚学院依据《优惠购买住宅合同书》的约定，要求陈某返还涉案房产未果，特诉至本院，要求判如所请。另查明，陈某不服三亚学院解除劳动合同的决定，在本案诉讼期间，向三亚市劳动人事争议仲裁委员会（以下简称三亚仲裁委）提起仲裁，请求：1、三亚学院做出的《关于对陈某同志作擅自离职处理的决定》无效；2、要求三亚学院为陈某安排工作，恢复请假前福利待遇；3、要求补缴2012年9月至今的社会保险，2012年7月至今的住房公积金、2012年3月至今的住房补贴。三亚仲裁委就此案作出三劳人仲裁字（2013）48号仲裁裁决书：驳回陈某的全部仲裁请求。该仲裁裁决书双方均未提起诉讼。2013年7月，陈某再次提起劳动仲裁，请求：1、请求确认双方签订的聘用合同中第27条约定的内容全部无效、签订的《优惠购买住宅合同书》中的第6条第一项、第二项违法无效；2、请求撤销三亚学院作出的关于对陈某同志作擅自离职处理的决定，并认定双方协商解除劳动关系；3、请求三亚学院支付经济补偿金29438.52元；4、请求三亚学院支付2012年7月至11月的社会保险及住房公积金，要求三亚学院为陈某办理转移劳动人事档案及社会保险手续。三亚仲裁委作出三劳人仲裁字（2013）220号仲裁裁决书，裁决：1、陈某与三亚学院签订《聘用合同书》的第27条第一项约定：“还应按违约年限向支付每年人民币五万元违约金（违约期限不足一年时，按一年计算）。第二项约定：乙方负责全额赔偿并支付违约金”。第三项约定：除支付甲方日常培训费违约金外，上述内容中关于“违约金”的约定，第四项约定：“乙方解除本合同，不适用劳动法规定的提前30天以书面形式通知甲方“的约定无效，该合同书中的二十七条其他部分仍然有效。二、三亚学院为陈某办理转移劳动人事档案及社会保险手续。三、驳回陈某的其他仲裁请求。陈某不服该裁决，向本院提起诉讼，请求判令：一、陈某与三亚学院签订的《聘用合同》约定内容部分无效。二、陈某与三亚学院签订的《优惠购买住宅合同书》第4条约定的“乙方在甲方劳动合同服务期限”内容；及其第6条的第一项、第二项全部内容严重违法应认定无效。三、依法撤销三亚学院作出的《关于对陈某同志作擅自离职处理的决定》，并确认双方协商一致解除劳动关系的事实等诉求。经审理，本院认为陈某与三亚学院签订的《优惠购买住宅合同书》系当事人平等自愿协商一致签订，该合同中有“服务期限”等内容的约定，系附条件的买卖合同，该合同纠纷属于房屋买卖合同法律关系调整的范围，对该合同的效力不予审理。关于三亚学院解除与陈某的劳动关系是否有效问题，该判决认定陈某连续旷工超过两个月，三亚学院作出《关于对陈某同志作擅自离职处理的决定》并无不当，双方从2012年11月1日起解除劳动关系。据此，本院作出（2013）城民二初字第703号民事判决书，判决驳回陈某关于确认《优惠住宅合同书》中的部分合同条款无效的诉求以及请求撤销三亚学院作出的《关于陈某同志作擅自离职的决定》的诉求。陈某不服，上诉至海南省三亚市中级人民法院地（以下简称三亚中院）。三亚中院经审理，作出（2014）三亚民二终字第214号民事判决书，维持本院判决。还查明，截止至2015年2月20日，陈某共偿还银行贷款本息共计70464.84元，尚余429535.16元（500000元－70464.84元）。陈某主张装修费用支出10万元，折旧后9万元。三亚学院同意陈某关于装修折旧补偿款为9万元的主张。三亚学院庭后向本院出具一份《确认书》，内容为“我校（三亚学院）与陈某物权确认纠纷一案，我校确认同意先行代陈某清偿尚未偿还的第三人中国农业银行三亚分行按揭借款、利息及违约金等，以消除第三人农业银行相应享有的抵押权。我校代偿款项再依法向陈某追偿，可在应支付约陈某的回购房款中直接抵付”。三亚农行根据三亚学院出具的《确认书》，向本院出具一份《承诺书》，内容为“三亚学院与陈某物权确认纠纷一案，如法院依法确认争议的房产的权益归三亚学院所有，我行同意协助三亚学院代陈某向三亚住房公积金管理局偿还尚欠的公积金贷款本息及违约金等全部费用，确保相关权益可以实现，三亚学院代偿后我行将解除该房产抵押”。经本院通知，陈某认为庭后三亚学院、三亚农行出具确认书、承诺书已过举证期限，不予质证，同时表示三亚学院要求回购陈某合法购买商品房，并代陈某清偿购买房屋贷款没有任何事实和法律依据，三亚农行承诺行为违反贷款合同约定。高知园公司表示其愿意配合三亚学院的诉求。三亚学院至今还未代陈某偿清贷款。另，涉案房产在房产部门办理了商品房备案登记，合同备案号为（2010）1101610022，该房屋至今还未办理土地房屋权证。陈某在诉讼中提起反诉，后在庭审中撤回反诉。以上事实有，关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书、商品房买卖合同、住房公积金借款合同、关于对陈某同志作擅自离职处理的决定、工资单、仲裁裁决书、确认书、承诺书及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。本院认为：陈某原为三亚学院所聘用的教师。涉案房产系高知园公司应三亚学院的要求，为稳定三亚学院教职工在学校长期工作，开发建设具有产权的三亚高知园区住房。高知园公司同时还按三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，作为三亚学院给予愿意长期在三亚学院服务的教职工的准福利性住房，目的是为了大力鼓励和稳定相关教职工在三亚学院长期服务。据此，三亚学院与陈某、高知园公司签订了《优惠购买住宅合同书》，确认三方的权利和义务。该合同系附条件的房屋买卖合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，双方应按约定全面履行各自义务。依该合同约定，陈某与高知园公司签订的《商品房买卖合同》以《优惠购买住宅合同书》作为前提约定，《优惠购买住宅合同书》作为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分。因此，陈某与高知园公司签订的《商品房买卖合同》受《优惠购买住宅合同书》约定的制约，高知园公司与陈某应以《优惠购买住宅合同书》约定的内容为前提履行双方签订的商品房买卖合同。生效判决书认为陈某连续旷工超过2个月，三亚学院于2012年11月1日作出《关于对陈某同志作擅自离职处理的决定》并无不当，认定双方从2012年11月1日起解除劳动关系。《优惠购买住宅合同书》约定陈某的服务年限自2010年9月19日起不少于16年，陈某的行为已构成违约，应承担违约责任。陈某的违约行为导致合同中约定的如陈某在服务期未满时主动提出解除劳动合同或一年内累计旷工达一个月或在聘期内旷工达三个月的，三亚学院有权立即以陈某与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的陈某原始购买价＋经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧费）－三亚学院已经提供给付给陈某的购房借款及利息后确定回购涉案房产的条件成就。高知园公司与陈某签订的《商品房买卖合同》的全面履行必须以陈某符合《优惠购买住宅合同书》约定的购房条件为前提，高知园公司也明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，陈某应按《优惠购买住宅合同书》的约定将涉案房屋返还给三亚学院。涉案房屋设定了抵押，且尚有贷款未偿清，三亚学院表示其愿意代陈某清偿尚欠的贷款及提前还款违约金等费用。三亚农行作为涉案房屋的抵押权人，表示如涉案房屋的债权判归三亚学院，三亚学院代陈某偿清贷款及相关的违约金等费用后，同意解除涉案房屋的抵押。据此，三亚学院诉求确认涉案房产的全部权益归其所有，并回购涉案房产具有事实和法律依据，本院予以支持。回购涉案房屋应清算的具体费用为：1、涉案房屋房价总款为657469元；2、陈某主张房屋装修折旧费为9万元，三亚学院予以确认，本院予以认可；3、截止至2012年4月1日三亚学院向陈某发放借款41328.15元，按中国人民银行同期贷款利率计付，截止至2015年1月22日利息为9356.28元，合计50684.4333元。综上，根据合同约定，回购涉案房屋应清算的费用为696784.5667元［购房总款657469＋装修款90000元－借款本息50684.4333元（利息截止至2015年1月22日）］。因三亚学院至今还未代陈某偿清所欠贷款及相关费用，三亚学院要求在支付给陈某的回购款中直接抵付无理，本院不予支持。三亚学院可待为陈某偿还借款及相关费用后，再向陈某追偿。因陈某的违约行为导致其丧失对涉案房屋的占有，三亚学院诉求其配合办理涉案房屋商品房备案变更登记，及交付涉案房屋于法有据，本院也予以支持。高知园公司作为涉案房屋的开发商，且在本案中明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，高知园公司应与陈某一起配合三亚学院办理涉案房屋的变更登记。陈某主张《优惠购买住宅合同书》应定性为劳动合同，该辩解已被生效判决书所否认，陈某的该项辩解，本院不予采纳。陈某撤回反诉，系对其民事诉讼权利的自主处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：确认位于三亚市田独镇（现为吉阳区）荔枝沟社区学院路三亚高级知识分子住宅区西区一期第3幢11层3－B1101号房的全部权益归原告三亚学院所有，三亚学院以696784.5667元（借款本金41328.15元的利息计算至2015年1月22日）回购款回购该房屋；被告陈某及第三人三亚高知园房地产有限公司应自本判决生效之日起30日内协助原告三亚学院将位于三亚市田独镇（现为吉阳区）荔枝沟社区学院路三亚高级知识分子住宅区西区一期第3幢11层3－B1101号房的商品房备案登记变更至原告三亚学院名下［合同备案号为（2010）1101610022），变更所产生的费用由被告陈某承担；被告陈某应自本判决生效之日起30日内将位于三亚市田独镇（现为吉阳区）荔枝沟社区学院路三亚高级知识分子住宅区西区一期第3幢11层3－B1101号房交付给原告三亚学院。本案受理费10374元（三亚学院已预缴）、保全费3807元，由被告陈某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  邢丽霞代理审判员  陈 雄人民陪审员  邢福活二〇一五年三月二十四日书 记 员  黄海英附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。