浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3966号 上诉人（原审原告）：北美冶金国际（杭州）有限公司，住所地：杭州经济技术开发区M2-5-10地块。统一社会信用代码：91330100716106206U。 法定代表人：赵佳元，董事长。 委托诉讼代理人：许敏雄，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马学珍，女,1981年6月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李翔、吴梦帆，浙江润杭律师事务所律师。 上诉人北美冶金国际（杭州）有限公司（以下简称北美冶金公司）因与被上诉人马学珍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2013年4月1日，北美冶金公司与马学珍签订了编号为ＺＦ-Ａ101／2013《房屋租赁合同》一份，约定北美冶金公司将位于杭州经济技术开发区××号××街××号××幢××号房屋出租给马学珍用于开设咖啡店。租赁期限从2013年4月2日至2019年4月1日止。租金及物业费为12600元／年，每年递增5%，每年支付一次、提前3个月支付、先付后用。马学珍按实用量和北美冶金公司核定的水电费单价向北美冶金公司支付水电费。双方另签订《场地使用费支付协议》，约定鉴于北美冶金公司同意马学珍使用屋顶和房前场地，马学珍同意支付北美冶金公司费用如下，其中第五年108802元，支付时间和条款参照ＺＦ-Ａ101／2013租房协议相应条款执行。合同签订后，北美冶金公司交付案涉房屋给马学珍使用，马学珍交纳房屋租金、物业费、场地使用费至2017年3月31日。马学珍从2017年3月17日接到通知至2017年5月17日陆续将案涉房屋物品搬离，期间马学珍要求北美冶金公司收回房屋，北美冶金公司未收回。马学珍对北美冶金公司主张未付水电费891元无异议。原审法院另查明，2017年6月22日，杭州市城市管理行政执法局作出杭城法（经）罚字［2017］第41001536号《行政处罚决定书》，责令北美冶金公司限期自行拆除违法建筑物。北美冶金公司不服，向杭州市人民政府申请行政复议。同年10月13日，杭州市人民政府作出杭政复［2017］401号《行政复议决定书》，维持杭州市城市管理行政执法局作出的被诉《行政处罚决定书》。后北美冶金公司起诉至杭州铁路运输法院请求撤销杭州市人民政府作出的杭政复［2017］401号《行政复议决定书》；要求判决确认杭州市城市管理行政执法局作出的杭城法（经）罚字［2017］第41001536号《行政处罚决定书》违法。后杭州铁路运输法院作出（2017）浙8601行初166号行政判决书，驳回北美冶金公司的诉讼请求。北美冶金公司上诉后未在规定期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，浙江省杭州市中级人民法院于2018年3月27日裁定按上诉人北美冶金国际（杭州）有限公司自动撤回上诉处理。北美冶金公司于2018年2月8日起诉至原审法院，请求（变更后）：1.马学珍立即支付2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金、物业费、场地使用费124117元（要求支付到判决及房屋租赁结束、马学珍腾退时止）；2.马学珍立即支付2017年3月15日至2017年12月18日止的水电费891元（要求支付到判决及房屋租赁结束、马学珍腾退时止）；3.本案诉讼费由马学珍承担。 原审法院认为，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，北美冶金公司未经批准搭建案涉房屋并出租给马学珍，双方签订的《房屋租赁合同》无效。案涉房屋租赁合同无效，北美冶金公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。本案中，马学珍交纳房屋租金等至2017年3月31日，此后至2017年5月17日将物品搬离案涉房屋并要求北美冶金公司收回房屋。且2017年6月22日，杭州市城市管理行政执法局作出《行政处罚决定书》，责令北美冶金公司限期自行拆除违法建筑物。北美冶金公司在庭审中经该院释明，坚持要求马学珍支付租金、物业费、场地使用费，为避免当事人诉累，该院将租金调整为占有使用费。因案涉房屋为违章建筑，马学珍不能正常经营要求北美冶金公司收回房屋，北美冶金公司未收回房屋并要求马学珍支付到判决及房屋租赁结束、马学珍腾退时止的占有使用费没有事实及法律依据，该院酌情支持至2017年5月17日止。北美冶金公司主张的水电费，马学珍对此无异议，该院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马学珍于判决生效之日起十日内支付北美冶金国际（杭州）有限公司占有使用费、物业费、场地使用费16015.09元；二、马学珍于判决生效之日起十日内支付北美冶金国际（杭州）有限公司水电费891元；三、驳回北美冶金国际（杭州）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2800元，减半收取1400元，由北美冶金国际（杭州）有限公司负担1210元，由马学珍负担190元。 宣判后，北美冶金公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定马学珍应支付计算至2017年5月17日止的总费用，是错误的。一、一审法院认定马学珍于2017年5月17日将物品搬离并要求北美冶金公司收回，无任何依据。马学珍对计算至2017年12月18日的水电费无异议，且一审法院也支持该项诉请，如马学珍已经于2017年5月17日搬离，不可能继续使用案涉房屋的水电。此事实可以说明马学珍未搬离案涉房屋，而是继续使用该房屋。退一步讲，即使马学珍于该日搬离，也是其单方行为，无法律文书加以确认，不能作为其拒付费用的依据。二、一审法院认定因案涉房屋为违章建筑，马学珍不能继续使用，是错误的。案涉房屋被认定为违章建筑的时间是杭州市中级人民法院送达裁定书的2018年3月27日。在此之前，案涉房屋并未被法律文书确定为违章建筑，既没有被拆除，也没有停水停电，不影响马学珍的正常经营。一审法院认定马学珍不能正常经营，无依据。根据北美冶金公司二审中提交的证据，马学珍直至2018年4月14日方将案涉房屋的钥匙交还北美冶金公司，退租日及费用均应计算至该日。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决第一、三项，改判马学珍立即支付2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金、物业费、场地使用费124117元（要求支付到判决及房屋租赁结束、马学珍腾退时止）；一、二审案件受理费由马学珍承担。 被上诉人马学珍答辩称：在案涉房屋被行政级部门认定为违法建筑，并要求马学珍搬离房屋之后，马学珍曾多次和北美冶金公司沟通协调此事，并且在庭审的时候，把钥匙交给北美冶金公司，但被其拒绝。综上，北美冶金公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，北美冶金公司向本院提交下列证据：1、2017年12月17日照片、2018年2月3日照片及视频，以证明马学珍到截止2018年2月3日还在陆续搬离其物品，实际占用案涉房屋，并未完全腾空，导致北美冶金公司无法使用经营；2、顺丰快递物流信息截图，以证明马学珍于2018年4月13日才将案涉房屋的钥匙寄回，并实际停止占用案涉房屋；3、2018年4月15日案涉店铺室内照片，以证明北美冶金公司取得钥匙后进入案涉房屋后，案涉房屋内依旧有马学珍的物品。马学珍对北美冶金公司提交的证据的真实性均无异议，但证据1不能证明马学珍是在搬运东西，证据3所涉及的物品是马学珍所遗弃的废弃物品，该证据反而可以证明因北美冶金公司的违约行为，导致马学珍巨大损失。 马学珍向本院提交支付收支明细证明、收款收据、支付宝付款详情月用电费用一览表，以证明北美冶金公司主张马学珍继续使用案涉房屋的理由不能成立，如马学珍正常使用案涉房屋，一个月的电费远超过一审中北美冶金公司主张的891元。北美冶金公司认为，支付宝明细及付款详情与本案无关；用电一览表系马学珍单方制作，三性均不予认可；是否营业系马学珍决定，不影响其应支付的房屋等。 本院认为，马学珍对北美冶金公司提交的证据的真实性无异议，本院予以确认，能否达到北美冶金公司的证明目的，本院将于后文一并予以阐述；北美冶金公司对马学珍提交的证据的异议成立，本院均不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据双方陈述，2017年3月案涉房屋即被相关部门通知为违法建筑，此后相关行政部门作出处罚决定书，责令北美冶金公司限期自行拆除违法建筑物。故根据前述规定，原审法院认定案涉房屋租赁合同无效，有充分的事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而根据马学珍提交的与北美冶金公司法定代表人赵佳元之间的短信往来记录，马学珍曾于2017年4月要求北美冶金公司收回案涉房屋，北美冶金公司未予接受。故此后的房屋占有使用费，马学珍无需再行支付。再者，根据案涉房屋租赁约定，案涉房屋系用于开设咖啡店的经营用房，因案涉房屋被通知为违法建筑，导致马学珍无法继续使用案涉房屋，此后的房屋占有使用费，马学珍亦无需再行支付。原审法院认定马学珍应支付至2018年5月17日的房屋占有使用费、物业费、场地使用费，马学珍并未就此提出上诉，本院予以维持。综上，原审判决事实认定清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2420元，由北美冶金国际（杭州）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  徐 丹 审判员  张一文 二〇一八年八月十七日 书记员  姚丽萍