重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）渡法民初字第00567号 原告李小菊，女，汉族，1975年10月29日出生，住址重庆市沙坪坝区。 委托代理人范华吟，重庆康发律师事务所律师，一般代理。 委托代理人王涪霖，重庆康发律师事务所律师，一般代理。 被告重庆晋愉峰海房地产有限公司，住所地重庆大渡口区春晖路街道陈庹路666号52栋，组织机构代码69927504-X。 法定代表人柯敬陶，该公司董事长。 委托代理人胡军，重庆中力律师事务所律师，一般代理。 委托代理人秦建英，重庆中力律师事务所律师，一般代理。 原告李小菊与被告重庆晋愉峰海房地产有限公司（以下简称“晋愉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法由审判员张科独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小菊的委托代理人范华吟、王涪霖，被告晋愉公司的委托代理人秦建英、胡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小菊诉称，原告于2011年12月7日与晋愉公司签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期交房。根据合同约定及法律规定，被告应该支付逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金43859元（自2013年7月1日起计算至2014年4月30日止）；2、本案受理费由被告承担。 被告晋愉公司辩称，1、被告于2013年6月28日通过了竣工验收，于2013年6月29日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告已依约于2013年6月30日达到交房条件，不存在逾期交房；2、合同第十七条约定的2013年6月30日前通电，是明确约定为“与该商品房正常使用直接关联的基础设施和其他公共配套设施”。该条系针对基础设施和其他公共配套设施的约定，是基础设施和其他公共配套设施达到使用条件的约定，并非交房条件；3、相当一部分的业主实际上已于2014年4月29日前办理接房手续，并对房屋进行了实际装修，已实际履行双方的合同，认可了交房的现状，并且实际装修房屋也可以看出房屋达到了交房条件；4、合同附件五“合同补充协议”第三条明确约定“甲方交付的房屋具备买卖合同第七条约定的交付条件，乙方不得以任何理由拒绝办理房屋的接受手续和签署房屋交接单”。另合同补充协议第十条约定，原告认可被告交付标准。另根据第八条的约定被告无需书面通知原告接房；5、2014年3月1日才施行的《重庆市城市房屋开发经营管理条例》，对此前双方签订的商品房买卖行为没有溯及既往的效力；6、原告可以根据合同约定时间按时接房装修入住，其没有实际损失，违约金以天数计算明显高于其实际损失，且本案属于认定性的“视为逾期交房”，如果法院最终认定被告应支付违约金，原告主张的逾期交房的违约金过高，请求法院予以调低。 经审理查明，2011年12月7日，原告李小菊作为乙方（买房）与被告晋愉公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方在甲方处购买预售商品房一套，暂定名为晋愉融府；2、本商品房座落于重庆市大渡口区双山路118号5幢，建筑面积279.90平方米，总成交金额为1442741元；3、甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；4、甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的以下基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件，于2013年6月30日前通水、电、气，如未达到以上三项视为甲方未达到交房标准；5、甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；6、晋愉融府交房标准配套设施中供电为按电力局现行规定，安装一户一表。 原告李小菊于2013年8月6日办理了接房手续。2014年4月29日，重庆市电力公司市区供电局就原告所购商品房进行了电表安装施工。 审理中，双方当事人一致确认：①原告李小菊于2013年6月30日前已经支付了全部的购房款，共计1442741元；②本案讼争商品房自2013年6月30日至2014年4月29日虽已经通电，但不是合同约定的一户一表的民用电，被告晋愉公司未收取原告李小菊该期间的电费；③本案讼争商品房已于2014年4月29日安装一户一表，次日通供居民使用的民用电。 原告李小菊明确是基于被告晋愉公司未按合同约定达到交房标准（即一户一表的通电标准），存在逾期交房的违约行为而主张被告晋愉公司向原告支付逾期交房违约金。 以上事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《计量现场装拆工作单》、《业主接房流程卡》、《业主入住资料／物品领用签收表》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告李小菊与被告晋愉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，内容合法，应为有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同中约定的交房时间为2013年6月30日前，而原告李小菊已经于2013年6月30日前向被告晋愉公司支付了全部的房款，被告晋愉公司理应按照约定的交房时间向原告交付房屋。原告李小菊虽于2013年8月6日办理了接房手续，但原告基于被告晋愉公司未按合同约定达到交房标准的违约行为要求被告晋愉公司支付逾期交房违约金。对此，被告晋愉公司认为被告向原告交房时房屋已经通工业用电，小区部分业主已于2013年6月30日正常的交付使用房屋，并且合同第17条约定的未达到通电使用标准是针对基础设施和其他公共设施而非针对讼争商品房，因此被告不存在逾期交房的行为。本院认为，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告晋愉公司向原告交付的商品房应于2013年6月30日前通电，如未达到则视为被告晋愉公司未达到交房标准，而在合同附件三的交房标准中载明的供电标准为按电力局现行规定，安装一户一表。该通电应理解为通供居民使用的民用电，而非工商业用电。审理中，双方当事人虽均认可本案讼争商品房2013年6月30日至2014年4月29日期间已通工业用电，于2014年4月29日安装一户一表，次日通供居民使用的民用电，但通工业用电亦不符合合同约定的交房标准中载明的供电标准，被告晋愉公司的辩称意见不成立。故本院依法确认原告所购商品房于2014年4月30日达到交房标准。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人约定的交房时间为2013年6月30日前，但讼争商品房实际于2014年4月30日才达到交房标准，被告晋愉公司逾期交房的违约事实成立，应当依约向原告支付逾期交房违约金。但原告李小菊已于2013年8月6日办理了接房手续，被告晋愉公司也未收取原告李小菊自2013年6月30日至2014年4月29日的电费，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常生活经验，本院认为，被告晋愉公司应自2013年7月1日起至2013年8月6日止，共计37天，以原告李小菊已经支付的房款1442741元为基数，按照日万分之一的标准向原告李小菊支付逾期交房违约金；自2013年8月7日起至2014年4月30日止，因原告李小菊已经接房，且原告并未举示证据证明因被告未按合同约定达到通电标准的违约行为给原告造成的具体损失，双方约定的违约金明显过高，被告晋愉公司要求调整违约金的意见成立，本院综合上述两段期间依法将被告晋愉公司应向原告李小菊支付的违约金调整为6300元。故对原告要求被告支付逾期交房违约金43859元的诉讼请求，本院依法支持其中的6300元，对超出部分，本院依法不予支持。 综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付李小菊违约金6300元； 二、驳回李小菊的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费448元，由重庆晋愉峰海房地产有限公司负担（此款李小菊已预交，重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效之日起三日内给付李小菊）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务。一方当事人如不履行，对方当事人应于本判决生效之日起二年内申请执行。 审判员 张 科 二〇一五年三月二十日 书记员 冯思思