北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书2013年大民初字第13828号原告安秀花，女，1947年3月9日出生。委托代理人陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。被告徐某，女，1997年8月18日出生。被告徐新宇（系徐某法定代理人），男，1967年12月14日出生。被告刘建苹（系徐某法定代理人），女，1966年1月5日出生。被告北京鸿涛伟业房地产经纪中心，住所地北京市西城区万明园**号楼***室。法定代表人韩某，总经理。委托代理人吕宏林，男，北京鸿涛伟业房地产经纪中心职员。被告北京俏江南餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼1608室。法定代表人安勇，总经理。委托代理人李玉生，男，北京俏江南餐饮管理有限公司职员。原告安秀花与被告徐某、徐新宇、刘建苹、被告北京鸿涛伟业房地产经纪中心（以下简称：鸿涛伟业公司）、被告北京俏江南餐饮管理有限公司（以下简称：俏江南公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安秀花的委托代理人陈亚琦、被告鸿涛伟业公司的委托代理人吕宏林、被告俏江南公司的委托代理人李玉生到庭参加诉讼。被告徐某、徐新宇、刘建苹经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告安秀花诉称：2013年9月8日我在清扫房间时发现位于天华园二里801（以下简称：801）住宅内的西侧外墙、厅卧隔墙及房屋顶板相邻处有大片明显水渍和霉变。同时，与之紧贴的整体壁柜大面积渍水、霉变、变形。经检查，存放于壁柜中的物品大量渍水、霉变，其中包括书画、人民币收藏钞册、老照片等，损失严重。部分物品已无法复原。经与中协物业公司联系并经现场勘查发现，系楼上天华园二里901（以下简称：901）室空调冷凝水管老化破裂，致使冷凝水无法正常排出直接渗漏墙体所致。经了解，901室业主徐某通过鸿涛伟业公司将房屋出租给俏江南公司作为员工集体宿舍使用。我与上述被告经多次联系无果，且上述被告对我提出的赔偿要求均拒绝协商。我认为被告徐��对901室的装修不够规范，未对墙体和地面做必要的防水处理；鸿涛伟业公司对受托房屋的装修和设备检查不到位且默认承租户群租居住，未履行相应的管理责任；俏江南公司对员工管理疏忽，未及时检查房屋及设备使用情况，且提供承租房屋容留大量员工居住，造成混乱局面和安全隐患。上述被告的这些行为共同导致空调冷凝水渗漏给原告的房屋及财产造成损失，同时给我精神造成不可弥补的损害。虽经与三被告多次交涉，但无法取得结果，才不得已向人民法院起诉，希望人民法院依法裁判，维护当事人的合法权益。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、由上述被告负责修复801室房屋并恢复原状；2、上述被告共同赔偿90000元及精神损失10000元；3、诉讼费用由上述被告承担。被告徐某、徐新宇、刘建苹未到庭应诉，亦未答辩。被告鸿���伟业公司辩称：我公司与徐某签订了出租委托合同，徐某将901室委托我公司代为出租，我公司从徐某处接收901室房屋后未经改动即租给了俏江南公司。其他答辩意见同俏江南公司。被告俏江南公司辩称：对安秀花要求徐某维修901室漏水点无异议，不同意其他诉讼请求。801室受损原因是因为901室业主安装空调不符合规定，系徐某与鸿涛伟业公司维修不及时造成的，且安秀花对漏水损失也存在失察的过错。安秀花主张90000元未经过鉴定，精神损失10000元过高。801室房屋受损与我公司无关。我公司口头向安秀花表示歉意。经审理查明：安秀花与徐某系相邻关系。安秀花系801室房屋所有权人，徐某系901室房屋所有权人。徐新宇、刘建苹系徐某的法定代理人。2012年6月19日，徐某（甲方）与鸿涛伟业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定徐某将901室委托给鸿涛伟业公司以徐某名义对外出租，出租委托期限自2012年7月20日至2014年7月20日，该合同第七条约定：“出租委托期开始后乙方应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致的毁损、灭失或造成其他损失的乙方负责监督承租人修理或赔偿。”2012年7月10日，鸿涛伟业公司作为徐某的受委托人与俏江南公司签订2份《北京市房屋租赁合同》，约定徐某将901室主卧房间及次卧房间分别出租给俏江南公司，租赁期限自2012年7月10日自2013年7月20日。在901室主卧房间的房屋租赁合同物业交接清单中明确载明空调三部。2013年7月10日，双方又将2份租赁合同的租赁期限延续至2014年7月20日。2013年9月8日，安秀花发现801室客厅发生漏水现象，并通知物业公司。北京中协物业管理有限公司大雄城市花园物业服务中心于2013年11月3日为安秀花出具证明，载明801室漏水系901室客厅空调冷凝管破裂导致冷凝水渗漏。鸿涛伟业公司、俏江南公司对该证明不认可。本院于2014年7月3日对901室及801室进行现场勘验，现场勘验结果为至勘验时，901室客厅挂式空调冷凝水管有明显破损，冷凝水仍有滴漏现象，与冷凝水管接触的墙体墙皮剥落，有明显渗水痕迹。801室与901室渗水点对应的屋顶存在渗水痕迹，与漏水处相连的木质储物柜受潮发霉，801室有部分图书、字画、照片毁损。安秀花、鸿涛伟业公司、俏江南公司对上述勘验事实均无异议。经本院询问，至本案法庭辩论终结前，俏江南公司因租赁合同到期已搬离901室，鸿涛伟业公司亦主张因《北京市房屋出租委托合同》到期已向徐某的法定代理人交还了901室钥匙。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、照片、勘验笔录、房屋所���权证、《北京市房屋出租委托合同》、《北京市房屋租赁合同》等证据材料在案予以佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利，徐某、徐新宇、刘建苹经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应承担相应法律后果。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，徐某所有的901室发生漏水事件的事实存在。经本院现场勘验，901室漏水部位与801室渗水部位相对应。801室发生的财产损失系因901室空调冷凝管破损所致，徐某作为901室的所有权人，对屋内附属设施应当尽到维护及照管义务，现其未尽到相应义务导致801室部分财产受损，其对于因此为安秀花造成的损害应当予以赔偿。徐新宇、刘建苹系徐某的法定代理人，应当与徐某共同承担赔偿责任。俏江南公司作为房屋实际使用人，在使用901室房屋及附属设施时，对设备的老化及损坏程度应尽到合理使用及注意义务。至本院现场勘验时，901室客厅空调冷凝管仍在漏水，且该漏水点并非处于隐蔽不可观察的位置，故俏江南公司作为房屋实际使用人亦存在过错，对安秀花的损失承担一定责任。鸿涛伟业公司作为徐某的受委托人，根据其与徐某的委托合同，在委托期间其有义务监督承租人即俏江南公司合理使用901室及附属设施，在901室客厅空调冷凝管发生老化漏水问题时，应当及时提醒房屋使用人或房屋所有权人及时维修漏水设备，其未尽到相应义务，亦应对安秀花的损失承担一定责任。综上，本院参考上述被告的过错程度，对徐某、俏江南公司、鸿涛伟业公司的责任比例分别确定为60%、10%、30%。对安秀花要求上述被告维修801室并恢复原状的请求，于法有据，本院予以支持，从便于维修的角度出发，本院确定由徐某、徐新宇、刘建苹负责801室的维修并予以恢复原状。对安秀花要求赔偿财产损失90000元及精神损害抚慰金10000元一节，因受损的图书、字画、照片等物品对安秀花具有特殊的价值和纪念意义，不能通过鉴定确定其具体的损失数额；但考虑到此次漏水事件确会为安秀花造成一定的经济损失，故对其相关请求本院酌情判处。安秀花主张的精神损害抚慰金没有依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告徐某、徐新宇、刘建苹于本判决书生效后十日内对原告安秀花位于北京经济技术开发区天��园二里801号房屋客厅天花板及储物柜因漏水造成的损坏进行修缮，将受损部位恢复原状（被告徐某、徐新宇、刘建苹逾期不予执行，则由原告安秀花自行修复，修缮费用由被告徐某、徐新宇、刘建苹负担）；二、被告徐某、徐新宇、刘建苹于本判决书生效后七日内共同赔偿原告安秀花经济损失共计一万八千元；三、被告北京鸿涛伟业房地产经纪中心于本判决书生效后七日内赔偿原告安秀花经济损失共计三千元；四、被告北京俏江南餐饮管理有限公司于本判决书生效后七日内赔偿原告安秀花经济损失共计九千元；五、驳回原告安秀花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百元，由原告安秀花负担一千六百一十元（已交纳），由被告徐某、徐新宇、刘建苹共同负担四百一十四元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京鸿涛伟业房地产经纪中心负担六十九元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京俏江南餐饮管理有限公司负担二百零七元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费五百七十元，由被告徐某、徐新宇、刘建苹共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。并缴纳上诉案件受理费用，逾期未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贺 维人民陪审员  刘希荣人民陪审员  刘秀敏二〇一五年三月二十日书 记 员  韩思云-8--7--8--1-