苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2013）虎民初字第1200号原告许义康，男，汉族，住苏州市虎丘区。委托代理人谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。委托代理人游澍，江苏政纬律师事务所律师。被告洪伟，男，汉族，住苏州市姑苏区。委托代理人朱菊珍，女，汉族，住苏州市姑苏区。被告朱菊珍，女，汉族，住苏州市姑苏区。被告陈敏明，男，汉族，住苏州市虎丘区，现羁押在常州监狱。原告许义康与被告洪伟、朱菊珍、陈敏明撤销权纠纷一案，本院于2013年6月14日受理后，依法由代理审判员龚春华独任审理，后本案依法组成合议庭审理。于2014年1月10日、12月9日公开开庭进行了审理，原告许义康及其委托代理人谈海圣，被告洪伟、朱菊珍、陈敏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许义康诉称：被告陈敏明及陈兴根于2005年2月18日与原告签订《房屋定购合同》，将苏州市虎丘区XX花苑X区XX幢XXX室出卖给原告，房屋价款220000元，合同约定待出卖方领取两证后一周内办理过户手续。合同签订后，原告交付215000元房款，并装修入住至今。2011年12月22日，原告接到虎丘区法院传票，得知三被告于2010年10月8日签订《存量房买卖契约》，并办理过户手续，被告洪伟、朱菊珍取得房产证后，要求原告迁让。原告认为，三被告明知该房已由陈敏明先期出卖给原告，且原告已经合法占有，三被告间为合谋欺诈，且不存在真实买卖合同关系。据此，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决：确认三被告之间签订的存量房买卖契约无效；本案诉讼费用由被告承担。被告洪伟、朱菊珍辩称：我们与被告陈敏明之间签订的房屋买卖协议是有效的，请求驳回原告的诉请。被告陈敏明辩称：我与洪伟约定是办过户贷款，不是房屋买卖，故请求法院依法判决。经审理查明：2005年2月18日，原告许义康（乙方）与被告陈敏明（甲方）及陈兴根签订《房屋定购合同》一份，合同约定：甲方自愿将座落在苏州市虎丘区XX花苑X区XX幢XXX室房屋出售给乙方，建筑面积90.823㎡，房屋价款220000元，房价内包含自行车库33号。乙方于2005年2月18日付给甲方购房定金215000元，甲方同意留款5000元作为两证保证金。甲方保证在2005年2月18日前将该房屋完整移交给乙方（包括所有钥匙），同时将户口迁出该房，保证乙方正常使用。甲方领取两证后保证在一星期内交给乙方，过户手续签字完毕后乙方一次性支付留款给甲方，产权过户手续由乙方办理，产权过户税费及手续费由乙方承担。合同另对其他事宜作了约定。合同签订当日，原告许义康向被告陈敏明支付购房款215000元，同年11月5日，原告许义康再向被告陈敏明支付房款3000元，但房屋一直未办理过户手续。原告许义康购买上述房屋后，于2005年5月左右将上述房屋交予郭霞林、郭双等人装修并一直居住使用至2013年5月25日。2010年9月29日，陈敏明在江苏省苏州市中新公证处做《委托书公证书》一份，陈敏明将出售位于苏州市XX花苑X区XX幢XXX室房屋的交易手续委托沈浩桦具体办理，包括托管资金申领手续。2010年10月8日，陈敏明（出卖方）与洪伟（买受方）签订《存量房买卖契约》（编号：苏新契201010080169），合同约定：出卖方自愿将苏州市高新区XX花苑X区/48/406房屋卖给买受人，房屋价款472000元整，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按房产交易资金托管有关规定领取房屋价款。出卖方应当于2010年12月1日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。房屋买卖过程中买、卖双方各自按国家和省市相关规定分别缴纳有关税费。合同最后，洪伟及陈敏明的委托代理人沈浩桦签字。同日，洪伟（借款人）与中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）及洪伟、朱菊珍（抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金330000元，借款期限为2010年10月19日至2030年10月19日；贷款人将款项一次划入借款人指定账户，账户名称为:苏州高新区房产交易管理中心，账号为32×××83。担保方式为保证和抵押，抵押财产为XX花苑X区/48/406。2010年10月11日，陈敏明（甲方）、洪伟（乙方）及苏州高新区房产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》。同日，中介吴立军（账号为62×××27）向洪伟中国建设银行账户（账号为62×××08）转账存入142000元，同日，吴立军又通过洪伟账户又将142000元转至苏州高新区房产交易管理中心托管账号。2010年10月19日，中国建设银行股份有限公司苏州分行放贷330000元，并根据双方借款合同约定付至苏州高新区房产交易管理中心托管账号。2010年10月21日，XX花苑X区/48/406房产登记至洪伟、朱菊珍名下。2010年10月22日，苏州高新区房产交易管理中心托管账号将房款472000元支付至陈敏明的委托代理人沈浩桦中国建设银行苏州干将支行账户（账号为62×××85）。同日，沈浩桦又将其中372000元转账至吴立军账户（账号为62×××27），并在中国建设银行苏州新区支行申领本票一张，收款人为吴立军，金额100000元。2010年10月23日，陈敏明向吴立军出具《收条》一份，内容为：今收到房款现金470000元，房屋是XX花苑X区XX幢XXX室，房款已全部结清。诉讼中，陈敏明称没有收到上述款项，只收到200000元左右。2011年5月11日14时许，朱菊珍向苏州市公安局虎丘分局浒墅关新区派出所报警，称：其在2010年10月向陈敏明（现已被捕）买了一套XX花苑3-48-406的房子，并过好户，现准备装修，发现该套房屋已有人入住，且在2005年时陈敏明已将该套房屋卖给了枫桥东浜村的许义康。为此，双方发生争议。2011年9月13日，洪伟、朱菊珍作为原告向我院提起诉讼，请求法院依法判决：被告许义康立即从苏州市虎丘区XX花苑X区XX幢XXX室房屋内迁出；被告许义康承担房屋使用费人民币10000元（暂计算至2011年8月21日，实际金额从2010年10月21日起，以每月1000元的租金标准计算至一审判决日止）；本案诉讼费全部由被告承担。诉讼中，被告许义康于2013年5月25日要求房屋实际使用人郭双、郭霞林等人搬出讼争房屋。2013年6月9日，原告洪伟、朱菊珍撤回起诉。后，许义康向我院提起本案诉讼。另查明：被告洪伟、朱菊珍在购买上述房屋过程中没有实地查看过房屋的具体情况，也没有按合同约定支付过相关的税费。诉讼中，被告朱菊珍、洪伟承认房屋实际成交价为372000元，而在2014年1月10日之前一直称房屋成交价为472000元。另外，其也未提供向被告陈敏明支付房款42000元的相关证据。关于首付款142000元的支付问题，被告洪伟存在多次虚假陈述，分别为：2012年12月27日，洪伟称：2010年10月中旬，支付给吴立军142000元现金，这142000元中我自己本身有80000元，还有62000元是问我母亲和我阿姨那里借来的。2013年11月21日，洪伟称：第一笔钱是在狮山路上的建行划了142000元，陈敏明也写了一张收条给我的。2014年11月4日，洪伟承认首付款142000元是吴立军操作的，具体数额不清楚，钱也不是我的。被告洪伟、朱菊珍提供的证据显示其自2013年7月起才开始还贷（洪伟向我院提交了2013年7月至2014年2月、2014年4月至11月的还款凭证），而之前的贷款由中介吴立军归还，期间约有2年多之久。对于还款的期间及原因，吴立军于2013年11月21日称：我本人于贷款过后4个月就开始还贷，至目前为止，我已经还了2年左右贷款，洪伟也要求我在诉讼过程中还贷，并承诺将来胜诉后还钱，从2013年6、7月份后一直由洪伟还贷。诉讼中，陈敏明称并没有将房屋已出卖给原告的事实告知被告洪伟、朱菊珍。以上事实由房屋定购合同、收条、报警记录、委托书公证书、存量房买卖契约、存量房交易资金监管协议、个人住房（商业用房）借款合同、洪伟借记卡流水、中国建设银行股份有限公司苏州分行放贷记录、沈浩桦中国建设银行苏州干将支行账户流水、收条、还款凭证、（2012）虎民初字第0031号案件卷宗材料及本院谈话笔录、庭审笔录等予以认定。本院认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。但是本案中，第一、被告洪伟、朱菊珍主张双方是真实的房屋买卖关系，但是在购买房屋过程中却并未实地查看房屋，了解房屋的具体位置、装修、居住情况，并且至今并未实际交房；第二、被告洪伟陈述合同重要条款之房屋成交价款前后不一、相差较大，却无法予以合理解释；第三、被告洪伟最终虽称房屋真实成交价为372000元，但除了银行发放的330000元贷款，其并未提供相关证据证明向陈敏明支付了余款42000元；第四、被告洪伟未付142000元房屋首付款，却故意编造首付款资金来源及如何支付给被告陈敏明的细节，以混淆是非，上述细节与实际资金托管流程相差甚远；第五、房屋存在抵押贷款，被告洪伟作为买房人及抵押贷款的借款人于贷款过后近两年半才开始还贷，之前一直由吴立军负责归还贷款（贷款之初四个月除外）,吴立军和洪伟对此无法作出合理解释；第六、合同约定买卖过程中买、卖双方各自按国家和省市相关规定分别缴纳有关税费，但被告洪伟、朱菊珍却并未缴纳过任何税费,所有税费均由中介吴立军支付，吴立军和洪伟对此无法作出合理解释。综合上述事实，本院有理由对被告洪伟、朱菊珍辩称自己与陈敏明之间存在真实的房屋买卖合同关系产生合理怀疑。结合涉案《存量房买卖契约》的另一方缔约人被告陈敏明在诉讼中始终坚称双方约定的是以过户的形式办理贷款，不是真实房屋买卖，故本院认为被告陈敏明与被告洪伟、朱菊珍之间并无买卖房屋的真实意思。因此，双方签订的所谓《存量房买卖契约》因缺乏真实意思表示而并不成立，更不具有法律效力。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：被告陈敏明与被告洪伟之间签订《存量房买卖契约》无效。案件受理费80元，财产保全费1620元，合计1700元，由被告陈敏明、洪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长  朱海兰代理审判员  龚春华人民陪审员  朱 革二〇一五年三月二十日书 记 员  周 婷