重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）万法民初字第09661号 原告万良军。 委托代理人（特别授权）向国旗，重庆宁静律师事务所律师。 被告重庆盘鑫实业有限公司，地址：万州区鸡冠梁二巷1号二层1-1。组织机构代码证号码66085926-7。 法定代表人谭开均，董事长。 委托代理人（特别授权）王洪卫，重庆法韵律师事务所律师。 原告万良军与被告重庆盘鑫实业有限公司（以下简称盘鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年11月12日受理后，适用简易程序于2014年12月11日公开开庭进行了审理。2015年2月2日，本案转为普通程序。2015年3月16日，本案依法由审判员程智担任审判长，与人民陪审员张会蓉、张洪军组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万良军的委托代理人向国旗，被告盘鑫公司的委托代理人王洪卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万良军诉称，2010年11月25日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的某地某室房屋。2010年，被告在相关资料上宣传其开发的北滨壹号楼盘为一线江岸名居，世袭贵族豪门，稀缺江景，视野所及之处南北两岸滨江美景一览无遗。万州区政府决定对北滨路截弯取直，回填造地，并约谈被告的主要负责人，要求其不得在房屋销售中宣传一线江景。显然，房屋前面的回填地已决定出让建房。对此情势变更，被告应书面告知原告，并停止一线江景宣传，可被告开始预售房屋时，依然继续宣传。2012年6月份，业主接房时回填地块已修3栋百米高楼，挡住观江视线，商住楼的前后差价每平方米1000元。被告预售的商品房设计是封闭式阳台，公开承诺阳台折半计价。被告依此预收房款后，又以房屋面积计算有误通知原告交了阳台折半面积未收的房款。原告觉察后，被告以房管局申报预算房屋面积时不同意而辩解。房管局登记，按国家标准封闭式阳台不让折半，是对房屋面积的确认，而阳台折半计价是商贸活动中的自由议价，其概念截然不同，商品房促销打折是常有之事，阳台折半计价属于买卖双方的自由交易，不违背法律法规的禁止性规定。签订正式合同时，被告采取格式合同单方面取消阳台折半收费的承诺，违背诚实信用原则。被告与原告签订商品房预售合同时，《盘鑫北滨壹号交房标准》规定：1、层高，《标准》第3项约定：建筑层高3米。实际房屋建筑层高2.9米；2、外墙，《标准》第3项约定：高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料。实际被告使用低级涂料，也没有高级面砖、石材和大理石；3、门窗，《标准》第7项约定：入户门为多功能防盗门，外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗（内设防护栏）。实际并非多功能防盗门，玻璃彩钢窗换成了塑钢；4、空调，《标准》第11项约定：设空调室外机搁板，外包铝合金百叶窗，预留空调管孔。实际未设空调室外机搁板及防护栏。空调悬在室外，用角鈇脚架支撑，有损城市美观，缩短使用寿命，检修、更换不便，危及安全。被告未按合同约定履行义务，违背诚实信用原则。请求：1、判令被告支付原告未按合同约定使用建筑材料及一线江景等违约金10000元；2、判令被告补设空调室外机搁置板，并加不锈钢防护栏确保安全；3、诉讼费用由被告承担。 被告盘鑫公司辩称，原告的诉讼请求实际上已经解决，原告在起诉迟延交房违约的时候，万州区法院驳回其诉求，其他诉求也被驳回。原告不服上诉到重庆市第二中级人民法院，经该院调解达成协议，是“打包”解决，都是按照平均3500元来解决，而且原告也去领取了这笔钱。“打包”解决的含义是指除逾期交房以外，所有使用建筑材料与合同约定不符的全部项目。本着“一事不再理”的原则，法院应当驳回原告的起诉。本案诉请的江景房问题被万州区法院及二中院调解处理，现在再次起诉没有道理。原告要求解决空调板室外机搁置板及安装不锈钢防护栏的问题，商品房买卖合同中没有约定，被告是按设计图施工。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2010年11月25日，原告万良军（合同称乙方）与被告盘鑫公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为盘鑫·北滨壹号；土地性质为出让，《房地产权证》号为301D房地证2007字第00502号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第10080号。第三条乙方所购商品房基本情况：本商品房座落为某地某室，建筑面积72.58平方米；本商品房层高不低于2.9米，净高不低于2.75米。第四条购房价款，本商品房为清水房，总成交金额为208504元。第六条面积确认及面积差异处理，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算，多退少补；2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3％的，乙方有权退房。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2012年3月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准，甲方应赔偿双倍的装饰、设备差价。”该合同附件二（3）约定“梯间：高级地面砖、墙面优质墙砖及乳胶漆，楼梯配铁艺木质栏杆。”附件三约定“外墙：高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料；门窗：入户门为多功能防盗门，室内门窗预留，外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗（内设防护栏）。”附件（5）《合同补充协议》约定：“甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等仅供购房人参考，以规划和施工图为准；如果甲方就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约，甲方违反的承担违约责任。” 原告提供的《盘鑫北滨壹号交房标准》载明：建筑层高3米；外墙为高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料；入户门为多功能防盗门，外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗（内设防护栏）；设空调室外机搁板，外包铝合金百叶窗，预留空调管孔，冷凝水专管排放。 2011年8月15日，盘鑫公司以特快专递方式给原告等购房户的函文载明，由于公安部、重庆市城乡建设委员会的对建筑物外墙保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，推迟到2012年6月30日前交房。2011年8月23日被告在《三峡都市报》A11版上，公告延迟到2012年6月30日交房。2012年6月20日，重庆市万州区城乡建设委员会以万州区建竣备字（2012）24号登记证进行了备案登记。2012年6月21日，盘鑫公司给原告等业主发出交房通知，又于2012年6月25日在《三峡都市报》公告交房事宜，原告于2012年6月30日接房。 在被告取得该宗土地的开发项目前，临江面是规划的滨江路，万州区建委规划科在审批被告的图纸上批准开发的房屋是滨江房。2008年4月，万州区政府通过论证，对滨江路截弯取直，采取回填造地，2009年5月开始建设，2009年12月28日完工，形成了前面地块。2010年7月5日，万州区建委约谈被告，称规划发生变化，不可以再宣传为一线江景。2011年7月，政府将该宗地块拍卖，修建三栋100米高的建筑。2011年7月14日和2011年7月20日，被告在获悉政府拍卖临江地块后，就万州区政府规划拍卖北滨路黄泥包至万一中段地块（填充形成）对公司造成不良影响向万州区政府作的紧急书面报告，说明拍卖该宗土地对购房户带来的影响。 2011年1月20日，被告与重庆欧林保温材料有限公司签订委托合同，约定将该工程外墙保温材料由乙方采购并施工，保温材料名为“胶粉聚苯颗粒”（B2级），并向主管部门报审。2011年4月19日又签订外墙保温、涂料工程施工承包合同。2011年4月26日，重庆市万州区城乡建设委员会转发重庆市城乡建设委员会《关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知》［渝建发（2011）22号］，规定禁止使用燃烧性能为B2级以下的保温材料。2011年6月16日，被告与重庆欧林保温材料有限公司签订补充协议，约定保温材料为A级微珠无机保温材料。同时，被告于2011年6月20日进行报审。该房屋外墙被告采用外墙漆，门窗使用的是塑钢材料。2012年6月19日，经重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所测绘报告该楼封闭阳台面积，依据测绘规范计算全面积。 2013年，原告以被告逾期交房为由向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金。在该案审理中，双方确定交房时间为2012年6月30日，本院作出（2013）万法民初字第00469号民事判决书，判决驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。原告不服，向重庆市第二中级人民法院提出上诉；该院在2013年5月16日主持调解时，被告的委托代理人王洪卫提出“按一审方案调解，所有纠纷‘打包’每户3500元”，原告的委托代理人彭善发表示“所代理案件单一主张迟延交房违约金，可以按日万分之二计算120天，另外补3000元质量赔偿，从此不在（再）其他诉讼”，当日未达成协议；2013年6月18日，该院再次主持调解，双方达成协议［（2013）渝二中法民终字第00570号民事调解书］，由盘鑫公司于2013年6月30日前补偿原告4000元。该民事调解书已发生法律效力，原告于2013年6月27日领取盘鑫公司支付的补偿款4000元。 在张茂林诉盘鑫公司商品房预售合同纠纷一案中，张茂林起诉要求重庆盘鑫实业有限公司支付逾期交房违约金，并要求按照合同履行，将门窗采用高级夹胶、玻璃彩钢窗；梯间安装高级地面砖。本院认为被告逾期交房的原因是原设计使用的B2级建筑保温材料被禁止使用，需要重新设计并报审批，导致施工期间延长不能按约定期间交房，不是被告的过错，不应承担逾期交房的违约责任。判决“驳回张茂林要求支付逾期交房违约金的诉讼请求；由重庆盘鑫实业有限公司支付未按合同约定使用建筑材料和设施的损失2000元；由重庆盘鑫实业有限公司在楼梯间铺设地面砖。”张茂林不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判。” 庭审中，被告提供了房屋设计平面图，该设计图的说明中载明：“阳台上放有空调外机时，放在角钢支架上，角钢支架用户自理”。 上列事实，有原、被告双方提供的书证及当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同履行各自的义务。对于原告主张的被告未按合同约定使用外墙砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料，彩钢窗及多功能防盗门的违约责任问题。被告逾期交房的原因是原设计使用的B2级建筑保温材料被禁止使用，需要重新设计并报审批，导致施工期间延长不能按约定期间交房，不是被告的过错，不应承担逾期交房的违约责任，已由生效法律文书确认。2013年，原告以被告逾期交房为由向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金，本院判决驳回后原告提出上诉。在该案上诉中，被告委托代理人对违约使用建筑材料提出“打包”调解方案，每户补偿3500元；原告的委托代理人表示所代理案件的诉求是单一主张迟延交房违约金，质量赔偿3000元后，不再进行其他诉讼。虽然原告的委托代理人在第一次调解时未明确表示接受被告方提出的调解方案，但在第二次调解时，双方却按被告方在第一次调解时提出的调解方案达成了协议，该协议确认由被告补偿原告4000元，并没有明确是赔偿违约金。综合分析，既然同类案件的生效法律文书已确定被告不承担逾期交房违约责任，在该案上诉中被告又同意给付违约金，而调解协议又不明确为违约金，与情理不合；该补偿更接近原告方提出的质量赔偿，是对被告违约使用建筑材料的协商补偿。故，原告以被告违约使用建筑材料主张要求被告赔偿违约金的诉讼请求，已经人民法院审理调解并达成协议，再行提起诉讼，违反民事诉讼“一事不再理”原则，对该诉讼请求不再处理。 对于原告主张的江景房与非江景房的违约责任问题。被告在开发建设初期对外宣传为一线江景楼盘是经过行政主管部门审批通过的，由于政府总体规划，将滨江路截弯取直，回填造地，规划调整变化建设新的楼盘。被告没有虚假宣传，按双方的补充协议约定，宣传资料仅作购房参考，双方也未在商品房买卖合同中明确约定。且一线江景房的概念并不明确具体，被告不存在过错，不构成违约，原告要求被告支付一线江景房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于阳台未按50%面积计算的问题。对于阳台面积的计算，应当按照法律规定和双方的合同约定由有资质的房屋测绘机构测绘的面积为依据，原告认为被告未将阳台面积按50%计算违约的理由不成立。 关于房屋层高的问题，虽然《盘鑫北滨壹号交房标准》载明建筑层高为3米，但双方所签合同已明确约定“层高不低于2.9米，净高不低于2.75米”，被告交付层高为2.9米的商品房不构成违约，原告认为被告所交商品房层高不足应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。 关于原告要求被告补设空调室外机搁板，并加不锈钢防护栏的问题。《盘鑫北滨壹号交房标准》第11项载明：“空调：设空调室外机搁板，外包铝合金百叶窗，预留空调管孔，冷凝水专管排放”，但该《盘鑫北滨壹号交房标准》是宣传资料，属于要约要请，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定没有重大影响，双方所签商品房买卖合同及附件没有约定设置空调室外机搁板；且该商品房通过了规划、设计、验收，按房屋设计平面图说明，“阳台上放有空调外机时，放在角钢支架上，角钢支架用户自理”，如果再行补设空调室外机搁板，并加不锈钢防护栏，则改变了原设计，破坏了建筑物原有结构，违反相关法律规定，也不符合双方的合同约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市规划法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条、第二十四条第一款、第三十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第三条之规定，判决如下： 驳回原告万良军的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告万良军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  程 智 人民陪审员  张会蓉 人民陪审员  张洪军 二〇一五年三月十八日 书 记 员  王家蓉