江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第0049号上诉人（原审原告）范凤霞，居民。委托代理人杨青、周德时，江苏唯是律师事务所律师。被上诉人（原审被告）钱宗勤(琴)，居民。原审第三人戴广生，居民。委托代理人蒋加林。原审第三人张灵云，居民。上诉人范凤霞因与被上诉人钱宗勤(琴)、原审第三人戴广生房屋买卖合同纠纷一案，不服高邮市人民法院(2013)邮民初字第1936号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明：1998年1月8日，范凤霞与钱宗勤(琴)签订房屋买卖协议，范凤霞将本单位分配给自己居住尚未取得房产证的北海新村30-203房屋(公改房)出售给钱宗勤(琴)，协议约定：房款45000元，分两次交付，1998年1月8日给付40000元，待范凤霞领到房产证并将该证交给钱宗勤(琴)时，结清余款5000元，协议还约定双方不得以任何理由增减金额，到时房产证和欠款5000元相互交换。房产转户到2001年8月5日后方可转户，在此之前双方均称亲戚协商租赁，不得对任何人说出买卖关系。2002年4月30日范凤霞取得房产所有权证。范凤霞离开高邮后该房产证一直由范凤霞单位会计夏鸿雁保管，范凤霞委托夏帮助收取5000元房款，并将房产证交给钱宗勤(琴)。2004年8月13日，钱宗勤在没有取得房产证的情况下与第三人戴广生签订房屋买卖协议，将北海新村30-203房屋出售给戴广生，协议约定：房屋总价为35600元，实收30600元，其中5000元按钱宗勤(琴)与范凤霞作房产证过户押金（协议书原文摘录，下同，承办人注）。钱宗勤(琴)今后需协助第三人与范凤霞过房产证户手续，同时承认买卖关系，并付钱宗勤(琴)与范凤霞买卖协议手续。协议签订后，钱宗勤(琴)与戴广生找到夏鸿雁，夏鸿雁根据范凤霞的委托，要求他们交5000元方可将房产证拿走。三人曾一起到高邮市房屋交易所询问，房屋交易所的工作人员答复房屋过户需房主本人到场，钱宗勤(琴)与戴广生不同意交钱，夏鸿雁也就没有交出房产证。范凤霞回到高邮后，夏鸿雁将房产证交还给了范凤霞。第三人戴广生从事房屋中介，在交了30600元从钱宗勤(琴)处取得钥匙后，便将该房用于对外出租。2008年3月8日，戴广生又与另一个第三人张灵云签订协议书，将讼争房屋以138000元出售，协议约定：房屋总价138000元，除去5000元作为过户金额，在高邮房产交易所中，范凤霞必须到场，过户后5000元应交给范凤霞。范凤霞于2013年回到高邮，同年4月10日范凤霞、钱宗勤(琴)双方签订解除买卖合同的协议书。协议约定：双方一致同意解除北海新村30-203房屋买卖合同，合同解除后，钱宗勤(琴)与他人之间房屋“买卖”关系由钱宗勤自行处理，与范凤霞无关，范凤霞自愿退还房款40000元，钱宗勤(琴)退回房屋时范凤霞给付上述款项，如钱宗勤(琴)由于特殊原因，无法收回房屋时，则范凤霞通过法律途径收回房屋时给付上述房款。后范凤霞与第三人协商收回房屋未果，遂向法院诉讼，要求依法解除范凤霞、钱宗勤(琴)房屋买卖合同，责令钱宗勤(琴)将房屋交还范凤霞，第三人不得阻止。现范凤霞诉至法院，要求法院判令：1、解除其与钱宗勤(琴)的房屋买卖合同；2、钱宗勤(琴)交还房屋，第三人不得阻止；3、诉讼费由钱宗勤(琴)承担。审理中，因范凤霞、钱宗勤(琴)间已经签订了解除房屋买卖协议，原审法院向各方当事人释明法律，范凤霞向原审法院提出变更诉讼请求为要求依法确认范凤霞、钱宗勤(琴)订立的解除房屋买卖协议合法有效。由于范凤霞不同意调解，致本案调解不成。原审认为：范凤霞与钱宗勤(琴)、钱宗勤(琴)与第三人戴广生及第三人戴广生与第三人张灵云之间的三份房屋买卖合同，均系当事人双方真实意思表示，并不违反法律规定，应当确认为有效合同，各方当事人应按照合同的约定以及法律规定履行各自的义务，亦即给付房款、办理过户手续等。现范凤霞、钱宗勤(琴)约定解除双方于1998年所签订房屋买卖合同，并要求第三人协助将实际占有的房屋返还给范凤霞，必将给第三人造成较大的利益损害。为此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：一、范凤霞与钱宗勤(琴)于2013年4月10日签订的解除协议无效；二、驳回范凤霞要求钱宗勤(琴)将房屋交还给范凤霞，第三人不得阻止的诉讼请求。案件受理费920元，由范凤霞承担。宣判后，范凤霞不服，向本院提起上诉称：1、我与钱宗勤(琴)就房屋买卖达成解除协议，系双方自愿平等达成，不具备任何违法性。我与钱宗勤(琴)于1998年1月8日签订房屋买卖协议，在我交付房屋后，钱宗勤(琴)至今未能结清余款5000元，因此，双方达成解除协议。且目前讼争房屋仍归我所有，原审判决将导致所有权与使用权分离。综上，其请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。其在二审未提供新的证据。被上诉人钱宗勤(琴)答辩称：我将房屋卖给戴广生，曾经和戴广生一起找到夏鸿雁，夏鸿雁要求戴广生交清5000元后拿走房产证，戴广生认为房产证没有作用，没有支付5000元，现在戴广生、张灵云都无权取得房屋，因为房款并未付清。其请求二审依法改判。其在二审未提供新的证据。原审第三人戴广生答辩称：我和钱宗勤(琴)的确曾经找过夏鸿雁，我拒绝支付5000元的理由，是因为户主范凤霞未到场，房管局不好办理房屋过户手续，我与钱宗勤(琴)签订的房屋买卖合同是合法有效的，请求法院驳回上诉，维持原判。其在二审未提供新的证据。原审第三人张灵云答辩称：我购买房屋后即入住，至今已有7、8年了，请求法院驳回上诉，维持原判。其在二审未提供新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。二审争议焦点为：范凤霞与钱宗勤(琴)于2013年4月10日签订的《协议书》是否有效？本院认为：范凤霞与钱宗勤(琴)签订的《协议书》无效，范凤霞不得依据该合同主张返还房屋。理由：1、范凤霞于1998年与钱宗勤(琴)签订合同将讼争房屋卖与钱宗勤(琴)，后钱宗勤(琴)于2004年转卖与戴广生，戴广生又于2008年转卖与张灵云，且三次买卖关系中房屋均已交付。尽管房屋至今未办理过户登记，所有权仍归属于范凤霞，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，钱宗勤(琴)与戴广生的无权处分行为，并不致使合同无效，范凤霞认为钱宗勤(琴)与戴广生之间以及戴广生与张灵云之间的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。2、根据范凤霞与钱宗勤(琴)于1998年签订的合同，钱宗勤(琴)至今仍欠付购房款5000元，对于欠付的事实，戴广生及张灵云均知情并愿意给付，但认为范凤霞应同时履行协助办理房屋过户登记的义务。因此，范凤霞与钱宗勤(琴)间的房屋买卖合同，并非不能履行，亦并非不能实现合同目的。3、对于房屋已转售且由第三人实际占有使用的事实，钱宗勤(琴)称范凤霞于2004年既已得知，范凤霞陈述2007年起其曾到讼争房屋处查看，2、3年后发现水电卡在戴广生名下，2013年解除房屋买卖合同的《协议书》中亦有载明。因此，2013年4月10日范凤霞与钱宗勤(琴)协商解除1998年房屋买卖合同时，双方均明知合同的解除会损害第三人利益。4、合同签订15年后，范凤霞与钱宗勤(琴)在明知房屋已转售且第三人已实际使用，明知1998年的房屋买卖合同可以履行且合同目的可以实现，且明知因房屋价值上涨，解除合同会导致第三人利益受损的情形下，仍然协商解除房屋买卖合同，形式上虽系双方合意，但实质上为串通损害他人权益，本院认为，范凤霞与钱宗勤(琴)解除合同的行为构成恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，范凤霞与钱宗勤(琴)于2013年4月10日所签订的《协议书》无效。综上，上诉人范凤霞的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人范凤霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年三月三日书 记 员  喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。