沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民三初字第00102号原告：大连指南针房地产营销策划顾问有限公司，（原何屯小学）。法定代表人：明光，系该公司经理。委托代理人：许靖宗，系辽宁宏都律师事务所律师。被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。法定代表人：黄哲明，系该公司董事长。委托代理人：孙丽，系辽宁敬恒律师事务所律师。原告大连指南针房地产营销策划顾问有限公司诉被告沈阳星辰房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，原告于2014年12月19日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员王晓东适用简易程序于2015年1月9日、3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许靖宗，被告的委托代理人孙丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月17日，原、被告签订《“京城中心”代理费付款抵房协议书》，约定基于原、被告在2009年8月31日签订了《京明集团五里河项目代理合同》，由原告代被告对外销售房屋，被告按合同支付代理费。截止2012年8月19日，被告尚欠原告代理费共计2，663，083元，被告以“京城中心”项目3套房源（1#2-13-3号房屋75.33平方米、2#2-8-2号房屋108.94平方米、2#2-11-2号房屋108.94平方米），按照每平方米7，500元的价格抵顶2，199，075元。代理费差额464，008元，被告于2013年4月30日前支付给原告。该协议签订后，被告未按约定支付代理费差额。2013年6月4日，原、被告再次就代理费事宜签订《“京城中心”代理费付款协议书》，约定截止2013年5月21日，被告包括前期欠代理费差额及后期代理费，最终确认被告欠原告代理费605，876元，对此欠款，被告以“京城中心”项目1套房源（2#2-22-4号房屋59.17平方米），按照每平方米7，500元抵顶443，775元，剩余代理费162，101元，被告在2013年6月30日前支付给原告。如被告逾期支付30日内自逾期日起每日按万分之五向原告支付违约金，逾期支付30日后，自逾期日起每日按千分之一向原告支付违约金。上述两份协议中，被告抵顶的1#2-13-3号房屋已被其抵押给信达资产管理有限公司沈阳分公司，无法办理房屋备案手续，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年1月17日签订的《代理费付款抵房协议书》；2、判令被告偿还代理费727，076元；3、判令被告自2013年7月1日起按162，101元的日万分之五向原告承担30天的违约金2，432元；自2013年7月31日起至实际还款日止按162，101元的日千分之一向原告承担违约金；4、判令诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤回第1项诉讼请求。被告辩称：1、“京城中心”1#2-13-3房产因诉讼保全被查封，该查封措施待另一案件审理结束后可以解除查封，抵债合同亦可以继续履行。我方申请本案中止审理，待另案审结，解除查封后，该房产的转让即可实现；2、协议书约定的违约金过高，请求适当降低违约金数额。经审理查明：被告委托原告对“京明集团五里河”项目的房产进行销售代理。2013年1月17日，原、被告签订“京城中心”代理费抵房协议书一份，约定被告明确2009年9月1日-2012年8月19日尚欠原告代理费总额为2，663，083元；被告以“京城中心”项目3套房源（1#2-13-3号房屋75.33平方米、2#2-8-2号房屋108.94平方米、2#2-11-2号房屋108.94平方米），共计293.21平方米，商品房均价为每平方米7，500元，抵债金额2，199，075元，抵债给原告作为部分代理费付款；代理费差额464，008元，被告需在2013年4月30日前支付给原告……。2013年6月4日，原、被告签订“京城中心”代理费付款协议书一份，约定被告明确2009年9月1日-2012年8月19日尚欠原告代理费总额为464，008元，2012年8月20日-2013年5月21日核算应付原告代理费总额为441，868元；上述代理费总额中需扣除被告于2010年预付原告300，000元代理费，最终双方确认被告尚欠原告代理费为605，876元；被告以“京城中心”项目1套房源（2#2-22-4号房屋59.17平方米），商品房均价为每平方米7，500元，抵债金额443，775元，抵债给原告作为部分代理费付款；剩余代理费162，101元，被告需在2013年6月30日前支付给原告；如被告逾期支付30日内自逾期日起每日按万分之五向原告支付违约金，逾期支付30日后自逾期日起每日按千分之一向原告支付违约金……。现原告以被告未按约定支付代理费162，101元，及被告抵顶的“京城中心”项目1#2-13-3号房产（抵债金额为564，975元）无法办理备案手续为由诉讼来院，要求被告给付代理费727，076元及违约金。另查明：“京城中心”项目1#2-13-3号房产在沈阳市房产管理局登记的地址为沈阳市和平区文兴路41-1号1号楼2-13-3号，该房产于2014年11月17日被北京市第二中级人民法院依据（2011）二中执字第1323号执行裁定书依法查封。以上事实，有代理合同、代理费抵房协议书、代理费付款协议书等证据材料及原、被告的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的代理费抵房协议书、代理费付款协议书，均系双方真实意思表示，本院予以确认。被告未按约定履行支付代理费的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告给付代理费162，101元，并支付延期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告虽然签订了以房顶帐协议，但位于沈阳市和平区文兴路41-1号1号楼2-13-3号的房产已被北京市第二中级人民法院查封，不能办理房屋备案手续，被告应继续履行支付上述代理费的义务，故对原告要求被告给付代理费564，975元的诉讼请求，本院以予支持。关于原告主张的违约金数额。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，被告虽存在迟延付款行为，但协议书中约定“如被告逾期支付30日内自逾期日起每日按万分之五向原告支付违约金，逾期支付30日后自逾期日起每日按千分之一向原告支付违约金”的违约金计算标准过高，应按被告迟延支付款额的中国人民银行同期贷款利率上浮30%予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告大连指南针房地产营销策划顾问有限公司代理费727，076元；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告大连指南针房地产营销策划顾问有限公司代理费162，101元的违约金（自2013年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至本判决确定的给付之日止）。如被告沈阳星辰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11，196元，减半收取5，598元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王晓东二〇一五年三月二十日书记员  胡 畔本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。