安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第01194号上诉人（原审原告）：蔡吉化，男，1962年9月9日出生，汉族，农民，户籍地安徽省明光市，经常居住地安徽省明光市。被上诉人（原审被告）：明光市金泰地产开发有限公司，住所地安徽省明光市（原市人民广场），组织机构代码78858521-8。。法定代表人：张奎军，该公司经理。委托代理人：钱晓乐，该公司员工。原审第三人：苏果超市（滁州）有限公司明光分公司，住所地安徽省明光市，组织机构代码69736805-8。负责人：马嘉樑，总经理。上诉人蔡吉化因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2015年5月28日作出的（2015）明民一初字第00617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人蔡吉化，被上诉人明光市金泰地产开发有限公司（以下简称金泰公司）的委托代理人钱晓乐到庭参加诉讼，第三人苏果超市（滁州）有限公司明光分公司（以下简称苏果明光分公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年8月17日，金泰公司（甲方）与苏果明光分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于安徽省明光市广场路以南、新待建广场以北明城世纪广场地下一层房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方从事合法的商业经营。租赁房屋建筑面积约8306平方米。租赁期限12年，在双方签订的房屋交接单中明确具体起止租赁期限。租赁费用及交纳期限：租赁单价为每天0.7元∕平方米，乙方每个合同年向甲方支付人民币2122183元，以上租赁费用一定12年不变。从第二至第十二个合同年租赁费用的支付方式：实行按日历季度支付。合同的变更和解除：合同期内，如甲方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。甲乙双方协商一致，本合同可以变更或解除。其他事项：经甲乙双方协商一致的补充协议与本合同具有同等法律效力。另因乙方目前正在办理工商登记手续，为此由其控股母公司苏果超市有限公司代章有效，待乙方正式成立后。甲方认可本合同的签约主体是乙方，由乙方承担本合同中一切权利和义务。合同签订后，乙方于2009年10月30日在工商部门注册名称为苏果明光分公司。2010年2月，金泰公司与苏果明光分公司明确租赁期限为12年，即自2009年12月25日起至2022年5月3日止，自2010年5月4日起计算房屋租赁费用。双方在履行合同中，从2009年起金泰公司将其出租给苏果明光分公司位于明城世纪广场地下一层房屋（商铺）租赁区域部分房屋向外分别售给79名业主（尚有100间商铺未出售）。2010年4月26日，蔡吉化（出租方）与金泰公司（承租方）签订《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》，约定：蔡吉化自愿将自己所拥有的商铺租赁给金泰公司经营使用。该商铺坐落位置：明光市明城世纪广场车站路98‐144#。该商铺建筑面积34.489平方米（以该商铺的商品房买卖合同中约定面积为准），无论实际测量面积多少，本合同租赁期限内均以合同约定面积为准。该商铺总价款为268000元。租金及支付方式：①2010年4月27日至2014年4月26日期间的月租金，每月按购房合同总价金额的8‰比例支付租金2140元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。②2014年4月27日至2018年4月26日期间的月租金，每月按购房合同总价金额的9‰比例支付租金2410元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。租金按月支付。即在本合同起租之日起，承租方按出租方提供的银行账号以银行划款的办法付款，在每月15日之前将该月租金通过转账一次性支付给出租方。租赁期限：自2010年4月27日起至2022年5月3日止。承租方在租赁期内向出租方支付租金。其他约定事项：顾及商场经营的连续性和整体性，双方约定任何一方都不得擅自变更，解除本合同。违约责任：1、承租方逾期向出租方支付商铺租赁收益的，出租方有权要求承租方实际履行，承租方逾期超过十个工作日内还未支付租金的，每延迟一日按总房款的万分之二比例支付滞纳金。…。该合同签订后，金泰公司交付蔡吉化至2014年11月前的租金。尚欠2014年12月至2015年4月（一审辩论终结）止5个月租金12050元（2410元∕月×5个月）。另查明：2014年2月10日，明光市消防大队下发关于临时查封苏果明光分公司明光广场路社区店的通告。其主要内容为：因苏果明光分公司明光广场路社区店消防设施严重损坏，存在疏散通道、安全出口数量不符合消防技术要求，虽经挂牌督办，至今未进行实质性的整改，严重威胁公共安全。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条之规定，决定对其经营区域实施临时查封，期限30日（2014年2月18日9时至2014年3月18日9时）。逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制。后苏果明光分公司明光广场路社区店实际停业为从2014年2月18日至2014年8月7日（6个月）。苏果明光分公司从2014年2月18日起向金泰公司支付部分租金。后双方因停业产生损失发生纠纷，苏果明光分公司未向金泰公司支付租金，现双方正在协商解决中。再查明：2××1年12月23日，蔡吉化取得了涉案商铺的房地权证（证号：明房地权证2011字第××号，建筑面积41.85㎡）。金泰公司以违约金过高为由请求对违约金予以调整。原审法院认为：金泰公司与蔡吉化签订的《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。金泰公司未按约定向蔡吉化支付租金，蔡吉化要求金泰公司支付自2014年12月起至现在为止的租金请求，因金泰公司实际欠蔡吉化的租金为2014年12月至2015年4月（一审辩论终结）止5个月租金12050元。对该部分租金请求，予以支持。关于蔡吉化主张迟延交付租金的利息损失和违约金的问题。首先，关于滞纳金的计算。按照双方协议约定，若金泰公司逾期支付租金，则逾期一天按总房款的万分之二比例向蔡吉化计付滞纳金。该条款实为违约金责任条款。交付租金是金泰公司的主要义务，其表现的违约行为为迟延履行交付租金，金泰公司迟延交付2014年12月至2015年4月的租金，应承担相应违约责任。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于双方约定的违约责任承担的金额显然过高，金泰公司请求调整，予以支持。因此对违约金的计算，根据实际情况，酌定按金泰公司延期支付2014年12月至2015年4月租金12050元金额为本金，逾期付款的违约金为从2014年12月15日至2015年4月30日按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50%计算的利息。其次，金泰公司承担的违约金，足以弥补蔡吉化的损失，故对蔡吉化主张租金的利息损失请求不予支持。关于是否解除双方签订的《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别对约定解除、法定解除的事由作出了规定，该法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”由于双方未协商一致，不存在协议解除的事实或条件。第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同。债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非债务人在履行期限到来后不履行债务者都会使债权人享有自动解除合同的权利。而只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。首先，金泰公司虽然存在拖欠租金的情形，但金泰公司出租给第三人的经营区域因不符合消防规范要求，被消防部门查封，第三人停业经营6个月，金泰公司与第三人之间因损失产生纠纷，金泰公司未能及时支付给蔡吉化租金有其客观原因。庭审中金泰公司表示有继续履行合同的诚意并同意承担相适应的租金和违约责任。因此，双方所签订的合同并没有丧失继续履行的基础；其次，蔡吉化所有的商铺位于第三人承租经营区域内，其合同约定的建筑面积仅为34.489㎡，如蔡吉化收回其商铺，也无法独立使用，会造成资源的浪费，同时，双方在合同中特别约定，顾及商场经营的连续性和整体性，双方约定不得擅自变更，解除合同。再次，在判决金泰公司支付相应租金及承担违约责任后，仍解除合同，将导致当事人经济损失扩大的后果，鉴于金泰公司未构成根本性的违约，故双方签订的合同应继续履行，蔡吉化诉请解除其与金泰公司之间租赁合同，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条（三）、（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告蔡吉化2014年12月至2015年4月租金12050元及违约金［按本金12050元，从2014年12月15日至2015年4月30日按中国人民银行同期一年期贷款利率的150%计算］；二、驳回原告蔡吉化的其他诉讼请求。受理费100元，减半收取50元，由被告明光市金泰地产开发有限公司负担。蔡吉化上诉称：金泰公司违反合同约定，自2014年7月起欠付蔡吉化租金，一直到2015年6月才付清。依据双方合同约定，金泰公司应承担14460元租金及6个月的违约金9648元。原审认为金泰公司的违约是因消防通道造成的，不是金泰公司故意违约，一审以贷款利率的1.5倍计算违约金，无法律依据。请求撤销一审判决，改判金泰公司承担违约金9648元。金泰公司庭审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回蔡吉化的上诉。二审中，金泰公司提供民事判决书、民事调解书各一份。证明：同一法律事实金泰公司已按照一审法院确定的法律义务履行了其义务。蔡吉化质证认为：真实性、证明目无异议。本院认证意见为：与本案无关联性，对其证明目的，不予确认。二审中，当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见也与一审一致。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：金泰公司迟延支付租金的违约金数额如何确定。金泰公司与蔡吉化于2010年4月26日签订的《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。蔡吉化已按照合同的约定将涉案租赁房屋交付给金泰公司，金泰公司理应按照合同约定支付相应的租金。涉案合同约定，金泰公司应在每月15日之前将该月租金通过转账一次性支付给蔡吉化。因金泰公司拖欠自2014年12月至2015年4月（一审辩论终结）止5个月租金12050元。故金泰公司存在迟延支付租金的违约行为。涉案合同约定，金泰公司每迟延一日支付租金，按总房款的日万分之二比例支付滞纳金。涉案房屋的总房为268000元，依据涉案租赁合同约定，金泰公司每日应支付53.6元（268000元×2／10000）违约金。因金泰公司迟延支付租金给蔡吉化所造成的损失为应付租金的利息，金泰公司迟延支付的租金数额为12050元，以金泰公司未付租金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息明显低于双方合同约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。金泰公司以约定的违约金过高为由请求对违约金予以调整，符合上述法律规定。一审法院酌定按金泰公司延期支付的租金12050元为本金自2014年12月15日起至2015年4月30日按中国人民银行一年期贷款利率上浮50%计算违约金并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。蔡吉化的上诉请求不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡吉化负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔德敬代理审判员  付广永代理审判员  郭东武二〇一五年十月二十七日书记 员代  元 婷附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；