云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2015）楚民初字第1906号原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司，住所地：楚雄市开发区丰胜饮食文化小区，组织机构代码：76041342-2。法定代表人陆学伟，该公司董事长。诉讼代理人生伟，男，1976年1月12日生，初中文化，云南省牟定县人，楚雄伟光汇通物业管理有限公司员工，户籍地楚雄州牟定县，现住楚雄市，（特别授权）被告余皓，男，1966年3月25日生，汉族，大学文化，云南省楚雄市人，从事金融业，住云南省楚雄市。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司与被告余皓物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法由审判员秦丽独任审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司的诉讼代理人生伟、被告余皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司诉称，被告系楚雄市开发区彝人古镇一期牡丹苑18号房屋的业主，原告是被告居住小区的物业管理公司。原、被告双方在协商一致的情况下签订了《彝人古镇前期物业管理服务协议》，协议签订后，原告按协议的约定和相关规定提供了物业服务，小区秩序井井有条，但被告却长期拖欠原告物业管理费，自2009年8月1日起至2014年12月31日止共拖欠8729元。经原告多次催要，被告却置之不理，被告的行为已违反了协议的相关约定，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费8729元；2、被告支付原告违约金26813元；3、本案诉讼费由被告承担。原告针对其诉讼请求向本院提交了商品房购销合同、前期物业管理委托服务合同、楚雄市发展和改革局文件、公司名称变更登记卡、催款通知单、电话催缴记录、欠费明细、律师催收函。被告余皓辩称，一、被告对原告的诉讼主体资格提出质疑，原、被告从未签订过《彝人古镇前期物业管理服务协议》，双方并没有建立物业管理合同关系，原告无权要求被告支付物业管理费，更无权要求支付违约金。1、原告在购买彝人古镇牡丹苑18号房屋时，办理交房手续的是“昆明金馨物业管理有限公司楚雄分公司”，以下简称“金馨物业”，交房同时，金馨物业出示《彝人古镇商铺使用协议》、《彝人古镇前期物业管理服务协议》、《彝人古镇业主（临时）公约》，要求被告签署，被告认为协议存在太多疑问，故而进行口头和书面询问，但询问未得到答复。被告在验收接房时，房屋不合格，被告要求开发商进行整改，但至今大部分未整改，因此被告一直未与原告签署过《彝人古镇前期物业管理服务协议》。2、原告没有合法的物业管理资格。首先原告的选聘未经业主大会通过，被告多次询问成立业主管理委员会事宜，但原告采取推诿搪塞的态度，从2006年6月30日至今，被告从未接到任何通知参加业主大会。二、原告未尽到物业管理合同约定的管理职责，未向被告提供相应服务，导致业主财产安全受到威胁，精神受到损害。原告违约在先，根据合同权利义务对等的原则，无权要求被告履行支付物业管理费的义务。1、小区内公共秩序混乱，人身财产安全得不到保障，治安案件频发，保安不履行职责，长期影响被告及家人的正常生活。2009年9月2日下午，被告的妻子将自行车停放在自家门口，不到1个小时，自行车就不见了，打电话给物管公司，请求调看监控，物管说监控坏了，无法查看，至今事情未得到解决。2011年7月5日，被告将自己的汽车停放在彝人古镇牡丹苑院内，后发现汽车右后尾部车漆被擦刮，被告要求调取监控录像查看真实情况，但物管告知录像坏了不能调取，至今此事未得到解决。2、原告未按国家法律法规及前期物业管理服务协议约定，未经业主同意长期擅自占用物业共用部位、共用设施设备、占用物业管理区域内的道路、场地，将物业管理用房出租对外经营，严重损害了业主的共同利益。3、小区内违章装修、违章搭建，占用共同通道和场地，占道经营情况长期存在，但原告对此未进行制止，未向有关部门报告。4、小区内脏、乱、差，乱堆、乱放杂物，车辆乱停放，长期无人管理，污水横流，油污满地，臭气熏人，长期以来影响了被告的生活。由于原告未尽管理职责，小区的沟渠已经变成了清洗拖把、洗车、清洗污物的地方。被告认为，被告与原告之间不存在合同关系，原告不具备诉讼主体资格，原告并未履行物业管理合同的主要义务，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。且原告未提供相应的服务，被告因此也不应承担相应的责任。请求人民法院依法驳回原告要求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求。被告针对其辩解理由向本院提交了彝人古镇招商推介（宣传折）页、认购书、商品房购销合同、彝人古镇交房通知、彝人古镇房屋验收单、彝人旅游文化古镇商铺委托租房管理合同、致楚雄汇通房地产开发有限公司询问函、彝人古镇商铺使用协议2份、彝人古镇前期物业管理服务协议2份、彝人古镇业主（临时）公约2份、房产证、楚雄市房屋权属登记信息查询结果、云南省销售不动产统一发票、代收款收据、云南省其他服务统一发票、交通银行楚雄分行营业部个人贷款还款凭证、收款收据（代收评估、抵押登记费）、楚雄开发区水上人家餐厅注册信息查询、收款收据（场地租金）、收条（场地租金）、收条、收款收据（代收垃圾处理费）、水费、机动车强制保险单、照片90张、光盘一张。经被告申请，本院依法向楚雄市公安局开发区派出所调取了接处警登记表，向楚雄州工商行政管理局经济开发区分局调取了个体工商户登记基本信息。根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：被告系楚雄市开发区彝人古镇牡丹苑18号住房（住宅建筑面积151.51平方米、商铺建筑面积54.17平方米）的业主暨物业使用人。2009年3月10日原告与楚雄汇通房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》中约定：“住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.40元收取，商铺管理费按建筑面积每月每平方米0.80元收取。”后原告对被告居住的楚雄市开发区彝人古镇提供了物业管理服务。被告余皓自入住楚雄市开发区彝人古镇牡丹苑18号后，向原告交纳了2008年7月1日至2009年7月31日的物业管理费，自2009年8月1日起，其就未再向原告交纳过物业管理费，至2014年12月31日止被告共拖欠物业管理费8729元。经原告催要，被告至今未交纳。另查明，2012年11月13日，楚雄市发展和改革局下发了楚发改批（2012）242号文件，对彝人古镇物业服务收费标准作出了批复。自2013年1月起，原告对被告居住的物业按楚雄市发展和改革局的文件规定的收费标准执行。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案的争议焦点是：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、原告以被告提供的物业服务质量不到位，严重损害的业主利益为由，拒绝交纳物业管理费的抗辩理由能否成立？本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中,原告与委托方签订了《前期物业管理委托服务合同》，对被告入住的楚雄市彝人古镇提供了物业服务，且被告亦向原告交纳过2008年7月1日至2009年7月31日的物业费，故原、被告之间存在物业服务合同关系。原告进入楚雄市彝人古镇进行物业管理，提供物业服务，被告作为该小区牡丹苑18号房屋的业主暨物业使用人，应当交纳相应的物业服务费，但被告自入住彝人古镇牡丹苑18号后，其向原告交纳了2008年7月1日至2009年7月31日的物业管理费，自2009年8月1日起至2014年12月31日止的物业管理费8729元，其就未再向原告交纳，被告应当向原告交纳拖欠的物业管理费，故原告要求被告支付其拖欠的物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持；关于原告主张要求被告按日3‰支付违约金共计26813元，本院认为鉴于被告未按时交纳物业管理费的事实客观存在，其拖欠物业管理费的行为已属违约，故原告的该项诉请本院予以支持，其主张的违约金本院将按照应交纳物业管理费次年1月中国人民银行同期同类贷款年利率上浮四倍，计算期限自次年1月起计算至原告诉请的2014年12月31日止，原告主张的2014年的违约金按2014年全年计算365天于法无据，本院不予支持，故本院确认被告应支付的违约金为3878元。被告提出原告提供的物业服务质量不到位，严重影响了业主的利益，并以此为由拒绝交纳物业管理费，本院认为本案中被告提交的现有证据不能证实其主张，故被告以此为由拒绝交纳物业管理费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:一、由被告余皓支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司2009年8月1日至2014年12月31日的物业费8729元；二、由被告余皓支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司违约金3878元。案件受理费本院减半收取344.27元，由被告余皓承担122元(未交)，由原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司承担222.27元（已交）。以上应由被告余皓承担的执行款项，限于本判决生效后十日内付清，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  秦丽二〇一五年十月二十九日书记员  张慧