广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4801号上诉人（原审原告）：广州昊和置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：莫道明，该公司董事长。委托代理人：余绵胜，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天地人和控股股份有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：雷洁玲。委托代理人：祝胜满，广东端华律师事务所律师。上诉人广州昊和置业有限公司（以下简称昊和公司）因与被上诉人天地人和控股股份有限公司（以下简称天地人和公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，昊和公司提供的房地产权证显示昊和公司是广州市天河区珠江东路X号X房（建筑面积2361.61平方米，规划用途为“办公”，以下简称涉案房屋）的所有权人。2013年1月8日，昊和公司（出租方、甲方）、天地人和公司（承租方、乙方）双方签订《广州银行大厦物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方承租涉案房屋，租期5年，自2013年2月10日至2018年2月9日止。每月租金245340元；租金在首3年不递增，从第4年起每年递增5%，即第4年每月租金为257607元，第5年每月租金为270487.35元；租金按月支付，由乙方在当月5日前支付至甲方指定账户；乙方在签约之日起5个工作日内支付首月租金。乙方在签约之日起5个工作日内支付租赁保证金490680元。（第四条）租赁期间，如乙方违反本合同任何约定，甲方有权按本合同的约定扣除全部或部分保证金，以抵偿由于乙方违约行为而应承担的违约金、滞纳金或因此造成甲方的损失；租赁期满或双方协商终止本合同后，在乙方缴清一切费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等应缴费用）、无违约情形并在乙方将物业清理完结且根据甲方要求将该物业恢复至原交楼标准状况后完好移交给甲方之日起30个工作日内，甲方将保证金（不计息）全部退予乙方；租赁期间，乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，由乙方负责交纳物业管理费，涉案房屋每月物业管理费为43065元；租赁期间，由乙方负责租赁物业范围内的水费、电费、卫星电视费、电话费、上网费等费用，上述费用由乙方负责向甲方指定的物业管理公司缴纳。（第五条）2013年2月10日至2013年4月9日止为乙方免租装修期；甲乙双方同意，如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方不享有免租期优惠，免租期租金乙方仍应据实支付给甲方。（第七条）乙方如逾期三天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知，要求乙方立即缴付租金；如乙方逾期30天仍未缴付租金，甲方有权即时解除本租赁合同，收回该物业并没收乙方保证金，并按本合同第九条约定处理；甲方有权在乙方逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按每逾一日按应付款总额的千分之三收取；本合同无论因何种情况提前解除或终止，乙方皆须缴清一切因使用该物业而产生的相关费用，在甲方要求的时间内搬出，并根据甲方要求将该物业恢复至原交楼标准状况后移交甲方，否则乙方应承担赔偿责任；乙方在租赁期内对该租赁物业范围内新增加的设备、设施等不得以任何理由要求甲方收购或补偿，如租赁期满或合同解除之日起15日内乙方还未拆除其设备、设施等，则视为乙方放弃所有权，由甲方处理。（第九条）租赁期间，双方任何一方如须提前解除合同，应征得另一方书面同意，否则违约方应按本合同的约定承担相应的违约责任并赔偿另一方因此造成的一切损失；……租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，乙方在租赁物业的固定设施、设备和所交的保证金全部归甲方所有，并向甲方支付剩余租赁期内租金总额30%的违约金：……（4）未经甲方同意，中途擅自退租的；（5）违反本合同约定，逾期30天仍未支付租金及相关款项。乙方须在租赁期限届满或本合同终止前清缴所有应付款项，迁出本物业，并将物业完好地交付给甲方；乙方逾期未迁出物业的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和物业管理费标准的双倍计付物业使用费及物业管理费，直至乙方将物业完好地交付给甲方之日止；逾期十五天仍未迁出本物业的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权，并由甲方全权处置，乙方承担甲方因处置上述财物所发生的一切费用等内容。合同签订后，天地人和公司向昊和公司支付租赁保证金490680元，昊和公司于2013年1月29日将涉案房屋交付天地人和公司使用。2013年9月9日，昊和公司委托律师向天地人和公司发出《律师函》（该函于2013年9月10日妥投），函称：天地人和公司截止2013年9月3日逾期支付一个月租金，构成严重违约，天地人和公司应在收到该函后五日内清偿拖欠的租金否则昊和公司将诉诸法律。昊和公司（甲方）、天地人和公司（乙方）于2013年10月29日签订《物业移交确认书》，该书载明：因乙方不再承租涉案房屋，为减少各方的损失，乙方现将涉案房屋移交回甲方；一、上述涉案房屋于2013年10月29日移交给甲方；二、乙方应该在2013年10月29日前将涉案房屋的所有物品搬离，甲方提供必要帮助，如乙方届时不搬离或仍有遗留的物品，则视为乙方已放弃该部分物品的所有权，甲方可自行处理；三、自上述涉案房屋移交之日起，该涉案房屋内的任何附属的装修、装饰、设施和设备等均由甲方自行处理。在本案原审审理过程中，昊和公司、天地人和公司还就相关问题发表意见如下：1.关于合同解除的问题。昊和公司称天地人和公司提出解除合同，昊和公司要求解除合同要承担相应违约责任，但违约责任如何承担方式没有谈好，考虑到减少损失，先将租赁物业收回，移交物业后双方对解约的违约责任没有进行处理；天地人和公司称由于天地人和公司的经营状态不好，天地人和公司提出解除租赁合同，昊和公司表示同意，协商一致解除合同条件为昊和公司不退还租赁保证金，也不追究天地人和公司后续的违约金。2.天地人和公司称2013年11月21日昊和公司收回案涉房屋，本案租赁合同于2013年11月21日已解除，对此未提交任何证据。3.昊和公司确认天地人和公司将案涉房屋完整交还，且昊和公司未退还天地人和公司租赁保证金。原审庭审中，昊和公司称涉案房屋已经出租给案外人。审理中，天地人和公司确认经核对其没有支付涉案房屋2013年10月10日至10月29日的租金158283.87元。昊和公司于2014年9月3日向原审法院起诉请求法院依法判令，1.解除双方签订的《合同》；2.天地人和公司向昊和公司返还免租期的租金共490680元；3.天地人和缴交的租赁保证金490680元归昊和公司所有；4.天地人和公司向昊和公司清偿2013年10月10日至10月29日期间应付租金158283.87元；5.天地人和公司向某和公司支付逾期交租违约金（以158283.87元为本金，按每日千分之三的标准，自2013年10月10日起计至清偿之日止，暂计至2014年6月30日为127260.23元）；6.天地人和公司向昊和公司支付违约金3912051.44元（自2013年10月29日起至2018年2月9日止的剩余租金总额的30%计算）；7.本案诉讼费由天地人和公司承担。原审法院认为，昊和公司、天地人和公司签订的《合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于涉案房屋交还时间。天地人和公司称2013年11月21日昊和公司收回案涉房屋，对此未提交任何证据，昊和公司以双方签订《物业移交书》主张天地人和公司于2013年10月29日将涉案房屋交还昊和公司，理据充分，原审法院予以采信。关于合同解除的问题。昊和公司起诉时主张因天地人和公司逾期支付租金构成根本违约导致合同解除，合同约定，天地人和公司应在每月5日前支付租金；逾期支付租金超过30日的，昊和公司有权即时解除本租赁合同，收回该物业并没收天地人和公司保证金。天地人和公司作为付款义务人，没有按期向昊和公司支付2013年10月10日至10月29日的租金158283.87元，但天地人和公司于2013年10月29日将涉案房屋交还昊和公司，期间逾期交租并未达30天，并不构成合同约定的解约条件。昊和公司虽在2013年9月9日向天地人和公司邮寄《律师函》，但并未在函件中注明天地人和公司拖欠租金的具体期限以及要求解除合同，故对昊和公司上述主张不予采信。昊和公司审理中亦称因天地人和公司擅自提前退租导致解除《合同》，合同约定，租赁期间，双方任何一方如须提前解除合同，应征得另一方书面同意，未经昊和公司同意，中途擅自退租的，昊和公司有权即时解除本租赁合同，收回该物业并没收天地人和公司保证金。昊和公司与天地人和公司签订《物业移交确认书》，天地人和公司于2013年10月29日将涉案房屋交还昊和公司。昊和公司主张为避免扩大损失先签订《物业移交确认书》尔后再追究天地人和公司的违约责任，天地人和公司对此抗辩昊和公司同意其提前退租，双方在签订《物业移交确认书》达成一致解除合同。上述《物业移交确认书》明确案涉商铺交还时间和状况，亦对房内装修等进行约定，但是未对天地人和公司是否违约，应承担何种违约责任进行约定，昊和公司对此称在双方交接涉案房屋后再处理违约责任，有悖常理；根据该书的内容和租赁合同的交易习惯，应视为昊和公司书面同意天地人和公司提前解除合同即双方就天地人和公司提前解除合同达成了书面协议。至此，昊和公司、天地人和公司双方所签订的《合同》于2013年10月29日已实际解除，故昊和公司要求本院判令解除双方签订的合同的诉讼请求，缺乏理据，原审法院不予支持。另，因天地人和公司自认协商解除《合同》昊和公司有权没收租赁保证金，故原审法院确认天地人和公司支付的租赁保证金490680元归昊和公司所有。关于昊和公司要求天地人和公司支付免租期的租金的问题。合同约定，如因乙方原因导致合同解除的，则乙方不享有免租期优惠，免租期租金乙方仍应据实支付甲方。如前所述，本案《合同》因双方协商一致解除，昊和公司要求天地人和公司支付免租期的租金490680元，缺乏理据，原审法院不予支持。关于昊和公司要求天地人和公司支付租金及逾期交租违约金的问题。天地人和公司逾期支付租金，构成违约，天地人和公司应向昊和公司支付2013年10月10日至10月29日的租金158283.87元及逾期付款违约金。昊和公司主张按每日3‰的标准计算违约金，天地人和公司抗辩该标准过高，请求法院应予以调整。结合昊和公司实际损失为租金及其预期利益和《合同》的履行情况以及天地人和公司的过错程度，综合本案案情，本院酌情将天地人和公司逾期交租违约金调整为中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利率的标准，故天地人和公司应向昊和公司支付逾期交租的违约金（以158283.87元为本金，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准，自2013年10月10日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）。关于昊和公司要求天地人和公司支付剩余租期的租金总额的30%违约金的问题。昊和公司依据合同第九条的约定要求天地人和公司支付违约金，但如前所述，本案《合同》因双方协商一致解除，昊和公司要求天地人和公司支付上述违约金，缺乏理据，原审法院不予支持。广东省广州市天河区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定于2015年7月20日作出如下判决：一、确认天地人和控股股份有限公司缴交的租赁保证金490680元归广州昊和置业有限公司所有。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，天地人和控股股份有限公司向广州昊和置业有限公司支付2013年10月10日至10月29日的租金158283.87元及逾期交租的违约金（以158283.87元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利率的标准，自2013年10月10日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）。三、驳回广州昊和置业有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48050元，由广州昊和置业有限公司负担42915元，天地人和控股股份有限公司负担5135元。昊和公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，导致本案判决结果错误，严重损害了昊和公司的合法权益。1.昊和公司与天地人和公司虽然签订了《物业移交确认书》，但该确认书的内容上并没有任何有关双方一致同意解除租赁合同的字眼，反而明确该确定书是“因乙方不再承租涉案房屋，为减少各方的损失，乙方现将涉案房屋移交回甲方”而签订，显而易见，本确认书是为了解决租赁物业移交问题，从而减少因承租方天地人和公司提前退租引起物业空置而造成不必要的损失，未涉及有关解除租赁合同的违约责任承担及保证金处理，原审法院根据《物业移交确认书》的内容并认为根据租赁合同的交易习惯从而认为双方就提前解除合同达成书面协议是主观臆断、理由错误，不符合本案交易双方的真实愿意及事实。2.昊和公司签订《移交确定书》并要求天地人和公司承担违约责任的做法符合现行法律的原则及精神，理应得到法院支持。法律依据主要为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款的规定“买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。”第二十四条第三款规定“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。”综上，上诉请求：1.撤销原审判决；2.解除昊和公司与天地人和公司签订的《合同》；3.天地人和公司向昊和公司返还免租期的租金共490680元；4.天地人和公司向昊和公司支付违约金3912051.44元；5.天地人和公司承担本案一、二审全部诉讼费用。天地人和公司辩称，原审法院认定清楚、适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原审判决，1.双方之间在2013年10月29日达成了书面协议，解除涉案合同。2.本案中昊和公司并没有因为解除租赁合同而受到任何损失。根据原审判决昊和公司反而获得几十万元的收益，受到损失是天地人和公司。3.双方之间签订的《合同》中第四条第二点等约定，关于返还免租期租金、支付拖欠租金的违约金、支付违约金按照剩余租赁期间租金的30%计算等约定内容都显失公平，当事人的权利义务不对等，违反了国家规定，严重侵害天地人和公司的合法权益。本院经审理查明，双方对于原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案的租赁合同是否已经双方协商一致解除。二、天地人和公司是否应承担因违约导致合同解除应承担的免租期租金及违约金。一、关于涉案的租赁合同是否已经双方协商一致解除的问题。双方于2013年10月29日签订《物业移交确认书》，昊和公司确认天地人和公司已按确认书约定于2013年10月29日将涉案房屋交还给其，该确认书虽没有关于涉案租赁合同关系已经解除的明确记载，但从该确认书的内容看，双方已就涉案房屋交还的具体时间以及涉案房屋内装修物品等的处理达成了一致意见并且已实际履行，租赁物已经双方协商一致由承租人交还给了出租人，昊和公司认为租赁合同关系尚未解除与法理不符，原审结合该确认书的内容及交易习惯，认为应视为双方就提前解除合同达成了书面协议正确，本院予以维持。二、天地人和公司是否应承担因违约导致合同解除应承担的免租期租金及违约金的问题。根据双方签订的《合同》约定，天地人和公司支付免租期租金条件为“如因乙方（天地人和公司，下同）原因导致本合同解除的”；天地人和公司支付剩余租赁期内租金总额30%的违约金的条件为“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物业……”，如前所述，因双方已协商一致提前解除合同，且天地人和公司逾期交租并不构成合同约定的解约条件，故原审认为昊和公司要求天地人和公司支付免租期租金及违约金的请求依据不足，并予以驳回正确，本院予以维持。综上所述，昊和公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42022元，由广州昊和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张一扬审 判 员  兰永军代理审判员  王汇文二〇一五年十月二十日书 记 员  龚 珏余立颖