洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2014）老民初字第153号原告：童辉，男，1962年4月28日出生。委托代理人：王青霞、李书跃，河南帝都律师事务所律师。被告：洛阳昊源房地产开发有限公司。法定代表人：张浩，该公司总经理。委托代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。被告：赵峰祥，男，1969年9月21日出生。委托代理人：刘建伟，河南万基律师事务所律师。第三人：张社，男，1972年9月24日出生。原告童辉因与被告洛阳昊源房地产开发有限公司、赵峰祥、第三人张社所有权确认纠纷一案，于2014年1月15日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告童辉及其委托代理人王青霞、李书跃，被告洛阳昊源房地产开发有限公司的委托代理人贾安，被告赵峰祥的委托代理人刘建伟均到庭参加诉讼。第三人张社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告童辉诉称：2004年11月15日，原告由田长森介绍购买被告洛阳昊源房地产开发有限公司位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产，当天原告童辉向被告洛阳昊源房地产开发有限公司缴纳了全部房款16万元，被告洛阳昊源房地产开发有限公司向原告出具收款收据。后原告即装修入住该房，并要求被告洛阳昊源房地产开发有限公司与其签订购房合同、开具购房发票、办理该房的房屋所有权证和土地使用权证。2011年8月23日，原告童辉向法院起诉，要求被告洛阳昊源房地产开发有限公司与其签订购房合同、开具购房发票，办理该房的房屋所有权证和土地使用权，被告洛阳昊源房地产开发有限公司却在案件诉讼过程中，与被告赵峰祥恶意串通，通过采取欺骗手段以不合理的价款骗过房屋登记机关，将原告童辉所有的房屋登记在被告赵峰祥的名下，被告洛阳昊源房地产开发有限公司与被告赵峰祥之间的上述恶意串通买卖房屋的行为经（2013）洛民终字第1583号生效判决书予以确认无效。另原告童辉始料不及的是，被告赵峰祥在一审法院作出确认其与被告洛阳昊源房地产开发有限公司房屋买卖行为无效的情况下，再次将该房屋转让给第三人张社，并在房屋登记机关办理了变更登记。综上，原告童辉为维护自己的合法权益，诉至法院要求：1、确认被告赵峰祥与第三人张社之间的房屋买卖合同无效；2、确认被告赵峰祥所持有的洛房权证市字第001419**号房屋所有权证和洛市国用（2011）第02001936号土地使用权证无效；3、确认第三人张社所持有的洛市房权证市字第002276**号房屋所有权证无效；4、确认洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房屋所有权属于原告童辉所有；5、被告洛阳昊源房地产开发有限公司履行对原告童辉位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号的房产办理房屋所有权证和土地使用权证。被告洛阳昊源房地产开发有限公司辩称：1、原告童辉所诉与事实不符。被告洛阳昊源房地产开发有限公司与原告童辉之间不存在房屋买卖关系。2004年11月15日，被告洛阳昊源房地产开发有限公司出具一张收款收据，记载黄梅家园1幢1-503号（铁岭新村3号楼工程款抵田长森转童辉）16万元，此收款收据名字是田长森提供，主要用于折抵工程款，即抵被告洛阳昊源房地产开发有限公司于洛阳铁路建安有限公司工程款纠纷涉及的工程款。原告童辉并未向被告洛阳昊源房地产开发有限公司交纳过房款，原、被告之间不存在房屋买卖关系；2、被告洛阳昊源房地产开发有限公司与原告的关系，在洛阳市老城区人民法院（2011）老民初字第1092号民事判决书及洛阳市中级人民法院（2013）洛民终字第1880号判决书中已经明确认定，办理房屋所有权证和土地使用权证不予支持，此次诉讼为重复诉讼。原告童辉的第1项诉求没有道理，判决书已经认定房产证和土地证办至被告赵峰祥名下，被告赵峰祥当然有权利与他人签订合同，进行正常的买卖交易，符合《物权法》的规定，合法有效。原告童辉起诉的第2、3项诉求，属于行政类范畴，不属于民事审判范围，且上述判决书已经判决不予支持。原告童辉起诉的第4、5项诉求不能成立。被告赵峰祥的房产证和土地证已经经过生效判决书的确认，故被告洛阳昊源房地产开发有限公司不存在给原告童辉办理房产证和土地证。综上，请求法院驳回原告童辉的诉讼请求。被告赵峰祥辩称：1、被告赵峰祥与第三人张社之间签订的房屋买卖合同合法有效。涉案的位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产自2011年9月6日至2013年3月23日登记在被告赵峰祥名下，房屋所有权归被告赵峰祥所有，故被告赵峰祥有权利进行房屋买卖。被告赵峰祥与被告第三人张社基于平等自愿原则签订的房屋买卖合同，第三人张社已经按照合同的约定支付了购房款，并缴纳了各种税费，进行了变更登记，被告赵峰祥于第三人张社之间的房屋买卖行为符合法律的规定。2、房屋权属登记行为是行政行为，确认房屋所有证及土地使用证是否有效，不应由民事诉讼进行审查，应由行政诉讼进行审查。综上，请求法院驳回原告童辉对被告赵峰祥的诉讼请求。第三人张社未向本院提交任何答辩意见及证据材料。根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、被告赵峰祥与第三人张社之间签订的房屋买卖合同是否有效，原告童辉是否有权要求该房屋买卖合同无效；2、原告童辉诉求中的第2、3项是否属于民事案件的审理范围；3、位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房屋是否应归原告童辉所有，被告洛阳昊源房地产开发有限公司是否应向原告童辉办理房屋所有权证及土地使用权证。原告童辉围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：1、收据一份。证明：原告童辉为购房屋向被告洛阳昊源房地产开发有限公司支付了16万元的购房款；2、（2012）老民初字第608号民事判决书、（2013）洛民终字第1583号民事判决书。证明：本案争议房屋的所有权已转让给童辉。洛阳昊源房地产开发有限公司与赵峰祥之间的房屋买卖合同无效。赵峰祥在明知房屋有人居住的情况下仍然购买，不构成善意取得；3、（2011）老民初字第1092号民事判决书、（2013）洛民终字第1880号民事判决书。证明：原告童辉与被告洛阳昊源房地产开发有限公司之间虽然并未签订房屋买卖合同，但根据相关法律法规的规定，双方之间存在房屋买卖合同关系。被告洛阳昊源房地产开发有限公司向童辉出具房款收据，将房屋交付给原告童辉。原告童辉接受房产后，装修入住并实际占有使用该房产至今；4、赵峰祥与张社签订的房屋买卖合同。证明：诉讼过程中，赵峰祥将房屋转移给张社。张社在明知该房屋有人居住的情况下，仍购买涉案房屋，不构成善意取得。经质证，被告洛阳昊源房地产开发有限公司对原告提交的证1真实性无异议，对证明方向有异议，认为（2013）洛民终字第1583号民事判决书已经对该16万元作出了认定，是折抵工程款，原告童辉是从田长森手中取得的房屋；对证2-3真实性无异议，对证明方向有异议，认为该4份判决书没有认定原告享有所有权，只是要求被告洛阳昊源房地产开发有限公司给原告童辉出具购房合同和购房发票，也没有要求被告洛阳昊源房地产开发有限公司给原告童辉办理房屋所有权证和土地使用权证，该4份判决书认定被告赵峰祥持有的房屋所有权证及土地使用权证有效；对证4无异议，该合同是正常的房屋买卖合同。被告赵峰祥对证1有异议，收据内容看不清楚，不发表质证意见，被告赵峰祥从被告洛阳昊源房地产开发有限公司购买房屋，缴纳过相关的购房款、契税、维修基金，并办理了过户登记；对证2-3真实性无异议，认为该4份判决书只涉及合同效力问题，不涉及房屋所有权问题，终审判决书认定被告赵峰祥持有的房产所有证、土地使用证是有效的。对证4真实性无异议，该合同合法有效，位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房屋登记的所有权人是被告赵峰祥，法院判决书认定被告赵峰祥房产证是有效的，故被告赵峰祥出售房屋是合法的，房屋买卖经过了相关法定的程序，通过房管部门的正规转移程序，不违反法律规定，原告童辉不是该合同的相对人，不能对合同的效力提出质疑。被告洛阳昊源房地产开发有限公司围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：（2011）老民初字第1092号民事判决书、（2013）洛民终字第1583号民事判决书、（2013）洛民终字第1880号民事判决书。证明：该3份判决书综合认定被告洛阳昊源房地产开发有限公司向原告童辉出具购房发票及购房合同，但判决书并没有实际履行。判决书确定了被告赵峰祥的房屋所有权证和土地使用证是合法有效的。经质证，原告童辉认为判决书表明被告洛阳昊源房地产开发有限公司应向原告童辉出具购房发票和购房合同，即被告洛阳昊源房地产开发有限公司是涉案房屋的出卖人，而原告童辉是涉案房屋的购买者，判决书虽没有认定原告童辉对房屋享有所有权，但在事实部分有相关认定，同时确认原告童辉实际占有、使用了该房屋，该房屋的所有权属于原告童辉。被告赵峰祥对以上证据真实性无异议，认为该3份判决书不涉及赵峰祥所有的房屋所有权证和土地使用证的效力。被告赵峰祥围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：1、赵峰祥所持有的洛房权证市字第001419**号房屋所有权证和洛市国用（2011）第02001936号土地使用权证。证明：洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产在2013年3月23日前登记在被告赵峰祥名下，被告赵峰祥系该房的所有权人；2、张社持有的洛房权证市字第002276**号房屋所有权证书、2013年3月14日张社缴纳的住房专项维修资金票据、张社缴纳的住房交易手续费、印花税、登记费、契税完税证、住房交易手续费、税收完税证票据。证明：赵峰祥将登记在自己名下的房产以公平合理的价格自愿卖给张社，双方已经按照法律规定缴纳了各种税费，并办理了房屋所有权变更登记；3、（2012）老民初字第608号民事判决书、（2013）洛民终字第1583号民事判决书。证明：原告童辉的诉讼仅涉及房屋买卖合同效力的问题，与被告赵峰祥持有的房屋所有权证和土地使用证无关。经质证：原告童辉对证1的证明方向有异议，认为被告赵峰祥是根据合同取得的房产证，根据无效合同取得的房产证应为无效，被告赵峰祥是2011年9月6日才取得的房产证，但原告童辉是2004年8月份即占有使用该房，且被告赵峰祥仅取得了房产证，并没有行使占有使用的权利，房屋的所有权不仅应看房产证，还应看被告洛阳昊源房地产开发有限公司向原告童辉出具的原始收据，故原告童辉对涉案房屋享有所有权，且人民法院认定了该事实；对证2的真实性无异议，对证明方向有异议，张社是在诉讼过程中取得的涉案房屋，不是善意取得，是妨碍诉讼的行为，且被告赵峰祥没有实际占有该房屋；对证3的证明方向有异议，该判决书虽没有对房产证作出评价，但不代表认定该房产证真实有效。房屋权属证书只是权利的证明而不是权利本身，房管部门对涉案房屋的登记行为并非创设权利，登记所产生的仅是公信和公示的效力，因此房管部门对被告赵峰祥和第三人张社颁发房产证的登记行为，不是对房屋所有权的认定和裁决，原告可以对涉案房屋主张所有权的权利。被告洛阳昊源房地产开发有限公司对上述证据均无异议。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：2004年11月15日，童辉由田长森介绍购买洛阳昊源房地产开发有限公司位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产，当天童辉向洛阳昊源房地产开发有限公司交纳了全部购房款16万元，洛阳昊源房地产开发有限公司向童辉出具收款收据，并注明黄梅家园1-1-503号（铁岭新村3号楼工程款抵田长森转童辉），后童辉即装修入住该房至今。因洛阳昊源房地产开发有限公司未与童辉签订购房合同，未向其开具购房发票，未向其办理房屋所有权证与土地使用证，童辉于2011年8月23日起诉至本院，在诉讼过程中，洛阳昊源房地产开发有限公司将该房卖给赵峰祥，并办理了该房的房屋所有权证。本院于2013年5月2日作出（2011）老民初字第1092号民事判决书，判决洛阳昊源房地产开发有限公司将童辉购买的位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产的购房合同和购房发票交予童辉，因涉案房产的房屋所有权证已经办理在赵峰祥名下，童辉要求洛阳昊源房地产开发有限公司为其办理房屋所有权证的诉求，本院未予支持，该判决经洛阳市中级人民法院于2013年11月4日作出的（2013）洛民终字第1880号终审判决书予以维持。童辉为维护其合法权益，又于2012年4月11日向本院起诉，要求洛阳昊源房地产开发有限公司与赵峰祥之间的签订的《商品房现房买卖合同》无效，本院于2013年2月5日作出（2012）老民初字第608号民事判决书，判决洛阳昊源房地产开发有限公司与赵峰祥于2011年9月1日签订的《商品房现房买卖合同》无效，该判决经洛阳市中级人民法院于2013年11月15日作出的（2013）洛民终字第1583号终审判决书予以维持。另查明：赵峰祥与张社于2013年3月18日签订《洛阳市房屋买卖合同》，赵峰祥将位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产以50万的价格卖给张社，后双方办理了产权过户登记手续，将涉案的房产登记在张社名下。本院认为：本院于2013年2月5日作出（2012）老民初字第608号民事判决书，判决被告洛阳昊源房地产开发有限公司与被告赵峰祥于2011年9月1日签订的《商品房现房买卖合同》无效后，被告洛阳昊源房地产开发有限公司、赵峰祥均不服，向洛阳市中级人民法院提起上诉，被告赵峰祥明知此案诉讼尚未结束，仍将涉案的位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产卖给第三人张社。同时，原告童辉自2004年起一直占有、使用该房至今，第三人张社在未对该房做充分的了解、未尽到善意购房者的谨慎、注意义务的情况下，仍以50万元的价格从被告赵峰祥处购买涉案房产，且在涉案房产登记在其名下之后，其也未向原告童辉主张过任何权利，第三人张社的购房行为不符合常理，本院根据日常生活经验，推定被告赵峰祥与第三人张社之间的房屋买卖行为存在恶意串通，且损害了原告童辉的合法权益，故被告赵峰祥与第三人张社之间所签订的房屋买卖合同无效。原告童辉出具的收据证明，被告洛阳昊源房地产开发有限公司收取了原告童辉购买涉案房产的全部房款，且原告童辉在交纳购房款后一直占有、使用涉案房产至今，原告童辉与被告洛阳昊源房地产开发有限公司之间房屋买卖合同关系成立，且已实际履行，虽然涉案的房产现登记在第三人张社名下，但第三人张社的购房行为不符合我国法律规定之善意取得的“善意”之要求，不构成善意取得，故涉案的位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产的所有权应归原告童辉所有。关于原告童辉要求的第2、3项诉讼请求，其不属于民事案件的受理范围，本院不予支持。关于原告童辉要求的第5项诉讼请求，因涉案的房产已由被告赵峰祥过户至第三人张社名下，故本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条第（二）项、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵峰祥与第三人张社于2013年3月18日签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效；二、位于洛阳市老城区周公路1号院1幢1-503号房产归原告童辉所有；三、驳回原告童辉的其他诉讼请求。本案受理费9200元，由原告童辉承担300元，由被告赵峰祥、第三人张社共同承担8900元（原告童辉已垫付，待执行时，由被告赵峰祥、第三人张社支付给原告童辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘 磊审 判 员  李 培人民陪审员  任永超二〇一五年三月二十五日书 记 员  李应娇