浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终4160号上诉人（原审被告）王泽江，男，汉族，1985年3月22日出生，住杭州市余杭区。委托代理人汤忠元、金烨，浙江浙杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）褚建荣，男，汉族，1957年9月6日出生，住杭州市余杭区。委托代理人沈炳松、洪新军，浙江宝简律师事务所律师。上诉人王泽江因与被上诉人褚建荣排除妨害纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：2016年4月15日，王泽江与案外人徐水月、徐士来签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由徐水月、徐士来将余杭区南苑街道金桥花苑4幢2单元102室房屋出售给王泽江，房屋转让总价为98万元。同年5月12日，王泽江与案外人徐水月、徐士来签订《购房补充协议》一份，约定双方签订的关于上述房屋的买卖协议中，房屋价款已包括（余杭区南苑街道金桥花苑4幢2单元102）房屋所附带的储藏室。王泽江于签订上述协议后，将部分个人物品放置于该自行车库内。2017年6月16日，褚建荣与案外人史哲东签订《买卖协议》一份，约定由史哲东将建筑面积为11.28平方米的金桥花苑4幢5号自行车库以21000元的价格卖给褚建荣所有，褚建荣于次日向史哲东支付购车库款21000元。另查明，余杭区南苑街道金桥花苑4幢2单元102室房屋及案涉自行车库的初始权利人为史哲东，史哲东于2009年3月27日与金云签订《杭州市房屋转让合同》，将金桥花苑4幢2单元102室房屋以93万元出售给金云。金云于2014年1月26日与徐水月、徐士来签订《杭州市房屋转让合同》，将该房屋以106万元出售给徐水月、徐士来。上述两份《杭州市房屋转让合同》中均未提及案涉自行车库。2017年9月22日，褚建荣诉至原审法院，请求：1、判决王泽江对杭州市余杭区南苑街道金桥花苑4号楼第5号自行车车库排除妨害,将属于王泽江的物品搬离车库；2、判决王泽江赔偿损失500元；3、判决王泽江承担本案诉讼费用。原审法院认为：本案的争议焦点是案涉自行车车库的使用权归属问题。褚建荣主张案涉自行车车库应归其使用，有史哲东购买案涉车库的销售不动产专用发票、褚建荣与史哲东之间的买卖协议为凭，原审法院予以确认。王泽江将其物品放置在案涉车库内，对褚建荣造成了妨害，褚建荣主张王泽江排除妨害，将属于王泽江的物品搬离车库，原审法院予以支持。王泽江辩称案涉车库系其向徐水月、徐士来购买，但徐水月、徐士来与金云、金云与史哲东之间的《杭州市房屋转让合同》中涉及的标的仅为余杭区南苑街道金桥花苑4幢2单元102室，并未包含案涉车库，徐水月、徐士来并无案涉车库系其所有的依据。王泽江与徐水月、徐士来签订的《购房补充协议》的表述为“房屋价款已包括（余杭区南苑街道金桥花苑4幢2单元102）房屋所附带的储藏室”，并未明确说明“储藏室”即是本案争议的5号自行车车库，徐水月、徐士来并未向王泽江交付车库钥匙，王泽江系未取得钥匙的情况下进入车库放置物品，故对该辩称，原审法院不予采信。褚建荣主张王泽江赔偿损失500元，但未举证证明，故对该诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王泽江于判决生效之日起十日内将其放置于余杭区南苑街道金桥花苑4号楼5号自行车车库内的物品搬离；二、驳回褚建荣其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由王泽江负担。褚建荣于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王泽江于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，王泽江不服，向本院提起上诉称：一、一审适用法律错误。上诉人与徐士来、徐水月2016年4月15日达成余杭区南苑街道金桥花苑4幢2单元102室的房屋转让协议，约定房屋与房屋附带的储藏室一并转让给上诉人，后因中介代办房屋转让事宜，未将储藏室在房屋转让协议中明确约定，后于2016年5月12日上诉人与徐士来、徐水月签订《购房补充协议》将房屋与所附带储藏室一并转让的事实明确予以约定。签订相关协议后，徐士来、徐水月将房屋与储藏室一并交付给上诉人，上诉人自2016年4月即开始使用房屋与储藏室。《杭州市转让合同》以及《购房补充协议》均符合法律规定，为真实有效的合同。一审法院对于上述真实、合法、有效的合同不予认定，属于侵犯了上诉人合法权利，属于适用法律错误。二、一审认定事实错误。1、通过相关证据出示以及庭审可以证实，虽然从形式上看史哲东于2009年3月27日将金桥花苑4幢2单元102室房屋以93万元出售给金云，金云于2014年1月26日将房屋以106万元出售给徐士来、徐水月，但是实际上相关房屋一直处于史哲东的支配之下，并且因为史哲东与徐士来、徐水月的债权债务关系，是史哲东将房屋以150多万元的价格以偿债的方式转让给徐士来、徐水月，并不是相关合同显示的交易方式。另外，庭审中证实，徐士来、徐水月获得房屋产权的手续全部由从事房屋交易中介的史哲东代办，史哲东为了少交税款，将实际偿债价值150多万元的房屋合同价格定为106万元，并转让给徐士来、徐水月。相关事实均有证据和庭审录像证实。一审以金桥花苑4幢2单元102室房屋在系列转让合同中并未涉及，来推导相关结论，是在相关事实完全清楚的前提下，从不真实的、形式上的书面内容得出史哲东与徐士来、徐水月在相关转让中并未包含储藏室的结论，属于认定事实错误。2、一审认为徐士来、徐水月并未交付储藏室的钥匙，该项内容徐士来在庭审过程中也做了详细说明，徐士来、徐水月与史哲东关于房屋产权转让实为偿债，并不是典型的房屋买卖，史哲东将房屋过户给徐士来、徐水月过程中，曾明确说明，房屋附带有一个车位，因为是租赁的，所以不能转让给徐士来，但是附带有一个5号储藏室，是与房屋一并转让给徐士来的。史哲东在将房屋过户给徐士来、徐水月后，仍然在金桥花苑4幢2单元102室房屋内住了半年以上，后至2016年，徐士来想将房屋卖掉，才去史哲东处取回房屋钥匙，期间徐士来从未在该房屋居住。徐士来在将房屋交付时，储藏室也一并转让给上诉人。从相关事实来看，因为徐士来获得该房屋的房屋交易并不是典型的房屋交易，一审以上诉人并未取得储藏室钥匙放置物品否定上诉人的合法权利，属于认定事实错误。3、原审法院认为，上诉人与徐士来、徐水月签订的补充协议中所说的“储藏室”并未明确说明为本案争议的5号自行车库。从相关证据及庭审可以证实，储藏室也好，自行车库也好，均是储物空间，只是叫法不同，金桥花苑4幢2单元102室房屋从小区开发商购买时所附带就这么一个储物空间，不可能指向另外标的物，而且徐士来在庭审中也明确说明与房屋一并转让给上诉人的为5号储藏室。一审将储藏室与5号自行车库人为区分，属于认定事实错误。三、上诉法律依据。1、根据《合同法》，徐士来、徐水月转让给上诉人房屋及储藏室的协议真实、合法、有效，应受法律保护。关于储藏室的归属，徐士来、徐水月与上诉人原来是口头协议，在2016年4月签订购房合同，在本人提出疑虑后，徐士来、徐水月于2016年5月与上诉人签订购房补充合同，明确约定储藏室包含在之前协商的98万元价款中。2、退一步讲，徐士来、徐水月之前对于储藏室没有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，储藏室也应归上诉人所有。原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。上诉人是通过相关中介进行交易，上诉人对于受让房屋与储藏室是善意的，并且支付了合理价格，徐士来、徐水月在2016年5月将房屋与储藏室一并交付给上诉人使用。3、上诉人通过真实、合法、有效的合同取得储藏室所有权并占有使用一年以上。被上诉人在一年以后通过与案外人史哲东签署买卖储藏室的合同，破坏门锁，侵犯上诉人的财物，一审却让上诉人排除妨害，于法不符。四、一审开庭时，史哲东陈述2009年已93万元将案涉房屋卖给其侄儿金云，金云将案涉房屋卖给徐水月。史哲东作为房产中介，为了少交税款，故意将合同价格写为93万元。史哲东自述金云从未占有过房屋，其一直居住在房屋内，并没有实际买卖房屋，只是作为抵债，抵了一百多万的债务。一审中金云没有出庭作证，金云也没有银行回单作为证据证明该事实。史哲东与徐士来之间，一屋二卖，上诉人一直占有储藏间，并无人提出质疑。而一审中，2017年入驻的物业公司在被上诉人证据上盖章并不是其真实意思的表示，是被上诉人心虚的表现。根据史哲东与徐士来的证言以及提交的证据，史哲东作为房产中介，知法犯法，与徐士来的交易作为抵债是其一手操办的，在合同中不写入储藏室，是为其钻法律漏洞做铺垫。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。上诉人王泽江在二审中提交储藏室现场照片，欲证明储藏室是徐士来向上诉人指认的，不然上诉人是不会知道具体位置，而且如果徐士来没有5号储藏室所有权，就不会在上诉人交付首付款情况下与上诉人再签订补充协议。根据照片可知，上诉人购买的储藏室是附属用房，是附着于产权房的，门上写明5号，并没有写明5号自行车库，所以不能说明合同中所称的储藏室不是这个自行车库。被上诉人褚建荣辩称：本案诉争自行车库产权是独立的，并不是房产转让就会随之转让的。从史哲东、金云、徐水月、上诉人的三份购房合同均未涉及案涉自行车库，可见合同并没有包含自行车库。即使上诉人与徐士来、徐水月签订的补充协议约定自行车库归其所有，也是无效的。被上诉人褚建荣在二审中未提交新的证据。王泽江提交的证据，褚建荣对其真实性没有异议，但对证明对象有异议，不能以此证明徐士来拥有储藏室所有权，也不能证明其将储藏室转让给上诉人，自行车库是独立的，并不能证明上诉人所说的自行车库是附属产房，自行车库为5号，对本案并没有什么意义。本院认为，该证据不能证明王泽江所要证明的内容，故本院对其证明对象不予确认。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。本院认为：王泽江基于其与案外人徐水月、徐士来之间的房屋转让合同、购房补充协议，认为其是案涉5号自行车库的权利人。但从案外人史哲东与金云的房屋转让合同以及徐水月、徐士来与金云的房屋转让合同的内容看，均未涉及到案涉自行车库属于房屋转让合同标的的一部分。且从金桥花苑4幢2单元的房屋数量以及2单元自行车库的数量看，也不能反映案涉自行车库系金桥花苑4幢2单元102室房屋的附属物。现仅凭徐士来的证言尚不能证明徐水月、徐士来在取得金桥花苑4幢2单元102室房屋所有权时，也取得了案涉自行车库的相应权利，因此王泽江认为其系案涉5号自行车库权利人的上诉理由，本院不予采纳。褚建荣向王泽江主张案涉自行车库的相应权利，有史哲东购买案涉车库的销售不动产专用发票、褚建荣与史哲东之间的买卖协议为证，应予支持。王泽江上诉认为其系善意取得案涉自行车库，但从王泽江与徐水月、徐士来房屋转让合同未明确案涉自行车库的价格，以及王泽江在徐水月、徐士来未交付车库钥匙即使用案涉自行车库等事实看，王泽江尚不属于善意取得人，故王泽江认为其属于善意取得案涉自行车库相应权利的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王泽江负担。本判决为终审判决。审判长 韩 昱审判员 周志军审判员 韦 薇二〇一八年八月二十一日书记员 徐亚萍