广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初5216号原告：广州领越市场管理有限公司，住所地广州市白云区北太路**广州民营科技园科盛路**配套服务大楼**。法定代表人：吴晓亮，总经理。委托诉讼代理人：方雅兰（女，汉族，系原告工作人员）。被告：赵风娟，女，1982年8月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县，原告广州领越市场管理有限公司与被告赵风娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州领越市场管理有限公司的委托诉讼代理人方雅兰到庭参加诉讼。被告赵风娟经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州领越市场管理有限公司（以下简称“领越公司”）向本院提出诉讼请求：1、确认双方签约的《缤纷天地购物中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》予以解除，解除时间为2017年12月25日；2、判令被告立即办理解除涉案租赁物业租赁备案的手续，办理营业执照、食品经营许可证注销手续；3、判令原告有权没收被告缴纳的租赁保证金；4、判令被告向原告支付租金29260.9元、支付逾期违约金9416.79元（违约金暂计至2018年3月31日），合计38677.69元；5、判令被告向原告支付逾期交还期间的使用费100323.1元、因被告违约原告单方解约的违约金48594元（占用费、违约金暂计至2018年4月13日），合计148917.1元；6、判令被告将商铺恢复成毛坯状态，否则原告有权自行处置；7、请求判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年6月19日，原告与被告签订了《缤纷天地购物中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”）。原告与被告为了租赁备案的需要，于2017年7月4日签订了《广州市房屋租赁合同》。根据《租赁合同》的约定，原告将座落于广州市白云区云城西路876、878、880号“绿地缤纷天地”B104号商铺（下称“商铺”）出租给被告；租赁期限自2017年7月1日起至2023年11月30日止；被告需在每月15日前向原告缴付下月租金，逾期交付租金等费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；在租赁期间，被告存在下列情形之一的，原告有权解除合同、不予退还租赁保证金并有权要求被告承担终止时月租金3倍的违约金：（1）被告逾期支付租金超过15天，经原告书面催告仍未缴纳的；（2）被告累计逾期付款次数超过3次的；（3）被告未经原告书面认可，停止营业连续超过3日，或累计超过10日的。租赁合同解除之日，被告应当将商铺按以下条件交还原告：被告应当将商铺恢复至毛坯状态，或在原告书面同意的情况下，可维持租赁合同提前终止日的现状，将商铺清空后归还给原告。同时被告应在15日内将该商铺内注册公司的工商登记、卫生许可证地址在30日内注销或迁出，如逾期，原告有权按照合同解除或终止时日租金的2倍按日计算违约金。因被告原因导致其未能在本合同解除之日完成撤离的，每延期一天，被告应按照合同解除或终止时日租金2倍的标准支付占用费。在《租赁合同》履行过程中，被告多次延迟支付租金，且被告无故拖欠2017年11月的租金。原告向被告寄送《催款通知书》。2017年11月16日起，被告无故停业。原告于2017年11月21日向被告寄送《关于B104陈怡顺担担面提前结束营业的函》，敦促被告正常营业。截至2017年12月20日，被告仍未向原告缴纳拖欠租金且处于停业状态。2017年12月20日，原告按照法律和合同的规定，依法向被告寄送《解除租赁合同通知函》，解除原被告之间的租赁合同关系，要求支付拖欠的租金及其违约金，并要求被告清空商铺并将商铺恢复至毛坯状态，并按照合同约定将工商登记地址、卫生许可证等予以注销或迁出。2017年12月15日，《解除租赁合同通知函》送达至被告。合同解除后，被告未能按租赁合同约定清空商铺、恢复商铺毛坯状态并将工商登记地址等予以注销或迁出，原告于2018年1月29日向被告寄送《通知函》，敦促被告清空商铺内物品、恢复商铺毛坯状态，并将商铺上注册公司的工商登记地址、卫生许可证等予以注销或迁出。根据《中华人民共和国合同法》的规定以及《租赁合同》的相关约定，被告拖欠租金、无故停业、未按时交还商铺的行为已经构成违约，原告有权解除双方签订的租赁合同，不予退还租赁保证金，有权要求被告支付欠付租金29260.9元、逾期支付产生的违约金9416.79元、占用费100323.1元、因被告违约原告单方解约的违约金48594元（以上共计187594.79元），并有权要求原告将商铺恢复成毛坯状态，否则原告有权自行处置，由此产生的费用由被告承担。鉴于以上事实，被告的行为已经违反其所签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条的规定，向法院提起诉讼。被告赵风娟无答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提供的证据《缤纷天地购物中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、工商营业执照、食品经营许可证、《解除租赁合同通知函》、《通知函》、邮寄单据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，原告领越公司（出租方，甲方）与被告赵风娟（承租方，乙方）签订《缤纷天地购物中心租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区云城西路876、878、880号，名称“绿地缤纷天地”，租赁商铺编号B104，建筑面积91平方米的商铺出租给乙方用于经营餐饮（品牌“陈怡顺担担面”）；租赁期限共6年5月，自2017年7月1日起至2023年11月30日止；2017年7月1日至2017年7月31日期间为免租期；2017年8月1日至2018年6月30日期间月租金为16198元；2018年7月1日至2019年6月30日期间月租金为17008元；乙方应自每月15日前向甲方支付下月租金；租赁保证金相当于3个月租金（按照最后租赁年度的月租金计算），共计70887元，乙方应于2017年6月23日前交纳；在租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同并追究违约责任：1.乙方逾期支付租金超过15天，经甲方书面催告仍未缴纳的；2.乙方累计逾期付款次数超过3次的；3.乙方未经原告书面认可，停止营业连续超过3日，或累计超过10日的；上述解除合同的违约责任为：1.甲方有权不退还乙方已付的保证金；2.乙方向甲方支付违约行为发生时月租金3倍的违约金；3.甲方用于将该商铺恢复毛坯状态所支出的合理费用；4.给甲方造成的其他损失和使甲方指出的合理费用，包括但不限于税费、公证费、诉讼费、律师费、保全费、强制执行费等；若乙方逾期支付租金，每逾期1日，则应按逾期款项的2‰向甲方支付违约金；本合同提前解除之日，乙方应将商铺按照以下方式交还甲方：1.乙方应当将商铺恢复至毛坯状态，或在甲方书面同意的情况下，可维持租赁期届满日或本合同提前终止日的现状，将商铺清空后归还甲方；2.双方已共同验收了该物业内附属设施（以交付标准为准），并对损坏部分（自然磨损者除外）进行了必要修缮或赔偿；3.乙方已将该商铺的所有钥匙交还甲方，双方在确认无其他争议的前提下签署了房屋交还确认书；同时乙方应在15日内将该商铺内注册公司的工商登记地址、在30日内卫生许可证、水电煤户名、燃气、电话网络（如有）等手续注销迁出，如逾期注销迁出任何一项手续，甲方有权按照合同解除或终止时日租金的2倍计算违约金；……。之后，双方为了办理租赁登记备案手续，又签订了《广州市房屋租赁合同》。同年7月24日，广州市白云区工商行政管理局向被告核发“广州市白云区三元里陈怡顺面馆”的工商营业执照，经营场所为涉案商铺。同年9月1日至同年12月25日期间的租金，被告存在逾期支付的情形，具体如下：同年9月租金，逾期11日支付；同年10月租金，逾期3日支付；同年11月租金，至今未支付；同年12月租金，至今未支付。同年9月10日，广州市白云区食品药品监督管理局向被告核发了食品经营许可证，经营场所为涉案商铺。同年10月，被告未按时支付2017年11月的租金。同年11月，被告停止在涉案商铺内营业。同年12月，原告作出《解除租赁合同通知函》，内容为：1、自被告收到本通知函之日起，《租赁合同》正式解除。原告不予退还被告缴纳的租赁保证金。2、被告应立即向原告缴纳2017年11月至2017年12月期间的租金32396元及违约金11014.64元（违约金暂计至2017年12月31日）；3、被告应在租赁合同解除之日按约定向原告交还商铺，清空商铺内所有财产并将商铺恢复至毛坯状态。否则每逾期1天，被告应按合同解除时日租金的2倍向原告支付占用费。逾期7天被告拒绝与原告办理终止合同并交还商铺手续的，则视为放弃商铺内所有财产的支配权。4、被告应当在合同解除之日起15天内将该商铺内注册公司的工商登记地址予以注销或迁出，应在30天内将卫生许可证、水电煤户名、燃气、电话网络（如有）等手续注销迁出，如逾期注销或迁出任何一项手续，原告有权按合同解除时日租金2倍按日计算违约金。同年12月20日，原告将上述《解除租赁合同通知函》邮寄给被告。同年12月25日，被告收取了上述邮件。之后，被告未向原告交还涉案商铺。2018年1月24日，原告作出《通知函》，继续催促被告履行支付租金、违约金、商铺占用费、按毛坯状态交还商铺、清理商铺内注册信息等义务。同年1月29日，原告将上述《通知函》邮寄给被告。同年2月1日，被告收取了上述邮件。之后，被告仍未向原告交还商铺，也未将商铺恢复为毛坯状态。同年4月13日，原告自行收回商铺。同年4月25日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与被告签订的《缤纷天地购物中心租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。对于原告提出确认双方签订的《缤纷天地购物中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》于2017年12月25日予以解除的诉讼请求，本院认为，首先，根据合同约定，被告存在下列违约行为：1.逾期支付租金超过15天，经甲方书面催告仍未交纳；2.累计逾期付款次数超过3次的；3.未经原告书面认可，停止营业连续超过3日，或累计超过10日的，原告有权单方提前解除合同。其次，原告于2017年12月20日将《解除租赁合同通知函》邮寄给被告，被告于2017年12月25日收到上述邮件，即解除通知到达。因此，本案合同于解除通知到达之日即2017年12月25日解除。综上，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。对于原告提出不予退还租赁保证金的诉讼请求，根据合同约定及被告的违约行为，原告有权不予退还租赁保证金，故本院对该诉讼请求予以支持。对于原告提出被告立即办理解除涉案租赁物业租赁备案的手续的诉讼请求，本院认为，基于合同解除后的清理义务，被告应当协助原告办理房屋租赁登记备案的注销手续，以免对原告使用涉案商铺造成妨碍，故对上述诉讼请求予以支持。对于原告提出被告立即办理工商营业执照迁址或注销手续，食品经营许可证注销手续的诉讼请求，本院认为，工商营业执照、食品经营许可证与房屋租赁登记备案不同，系行政许可。上述许可证照的迁址、注销手续，属于行政机关的管理范围，不属于人民法院民事诉讼的管辖范围。故本院对该项诉讼请求不予处理。若原告认为被告不及时办理上述迁址、注销手续对其民事权利造成损害的，可以向行政机关反映处理，也可以向人民法院主张赔偿损失。对于原告提出被告向原告支付租金29260.9元及其逾期违约金的诉讼请求，本院对其中的租金本金予以支持，但是原告主张的逾期违约金过高，本院酌情进行以下调整：1.将违约金标准酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（在中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%）计算；2.违约金以本金为限。对于原告提出被告向原告逾期交还期间（2017年12月26日至2018年3月31日期间）的占用费100323.1元（按照双倍租金标准计算）的诉讼请求，本院认为，原告主张的占用费是按照双倍租金的标准计算的，其中50%即一倍租金的部分具有违约金性质且过分高于原告的实际损失，依法应当予以调整。调整方式如下：1.违约金标准以16198元为本金，分别从2017年12月16日、2018年1月16日、2018年2月16日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（在中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%）计算；2.违约金以本金为限。对于原告提出被告向原告逾期交还期间（2018年4月1日至2018年4月13日期间）的占用费的诉讼请求，本院认为，被告违约后，原告应当及时采取适当措施例如自行收回商铺以避免损失扩大。但是，原告迟至2018年4月13日才采取措施，应当自行承担相应扩大损失。故本院对其主张2018年4月1日至2018年4月13日期间的占用费不予支持。对于原告提出被告向原告支付单方解约违约金48594元的诉讼请求，本院认为，除了逾期支付租金的违约金外，双方对于合同解除还约定了不予退还租赁保证金70887元（按照最后年度的月租金3倍计算）及支付48594元（按照违约行为发生时的月租金3倍计算）的违约责任。根据本案的实际情况，上述解除合同违约金明显过高，依法应当予以调整。鉴于本案已支持原告不予退还租赁保证金的诉讼请求，故本院对上述支付48594元违约金的诉讼请求不予支持。对于原告提出被告将涉案商铺恢复成毛坯状态，否则原告有权自行处置的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，被告在交还商铺时，有义务根据原告的要求将有装修的商铺恢复为毛坯状态。但是，被告一直未履行上述义务。现原告提出上述诉讼请求合理合法，本院予以支持。需要指出的是，若原告认为被告已无可能再履行上述义务，可以根据使用需要自行恢复，之后再向被告主张相应工程款损失。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州领越市场管理有限公司与被告赵风娟于2017年6月19日签订的《缤纷天地购物中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》（备案合同）于2017年12月25日解除；二、被告赵风娟于本判决生效之日起5日内协助原告广州领越市场管理有限公司办理注销涉案商铺租赁登记备案手续；三、原告广州领越市场管理有限公司有权不予退还被告赵风娟交纳的租赁保证金70887元；四、被告赵风娟于本判决生效之日起5日内向原告广州领越市场管理有限公司支付2017年9月1日至2017年12月25日期间的租金29260.9元及2017年9月1日至2017年12月25日期间租金的逾期违约金（违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即在中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，具体计算方式如下：2017年9月逾期违约金，以16198元为本金，计算11日；2017年10月逾期违约金，以16198元为本金，计算3日；2017年11月逾期违约金，以16198元为本金，从2017年10月16日起计至实际清偿之日止，以本金为限；2017年12月逾期违约金，以16198元为本金，从2017年11月16日起计至实际清偿之日止，以本金为限。）；五、被告赵风娟于本判决生效之日起5日内向原告广州领越市场管理有限公司支付2017年12月26日至2018年3月31日期间的使用费50161.55元及2017年12月26日至2018年3月31日期间使用费的逾期违约金（违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即在中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，具体计算方式如下：2017年12月逾期违约金已计入2017年12月租金逾期违约金；2018年1月逾期违约金，以16198元为本金，从2017年12月16日起计至实际清偿之日止，以本金为限；2018年2月逾期违约金，以16198元为本金，从2018年1月16日起计至实际清偿之日止，以本金为限；2018年3月逾期违约金，以16198元为本金，从2018年2月16日起，计至实际清偿之日止，以本金为限。）；六、被告赵风娟于本判决生效之日起5日内将涉案商铺恢复为无装饰装修的毛坯状态；若被告赵风娟不履行上述义务，原告广州领越市场管理有限公司可自行恢复；七、驳回原告广州领越市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4052元，由原告广州领越市场管理有限公司负担1351元，由被告赵风娟负担2701元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  叶晓敏人民陪审员  刘艳柳二〇一八年八月二十七日书 记 员  林嘉仪