广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第153号上诉人（原审原告）黄如喜。委托代理人孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托代理人杜莹，北京市东元（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）深圳市绩业实业有限公司。法定代表人段蓬育，总经理。委托代理人吴超华，广东今见律师事务所律师。被上诉人（原审被告）段蓬育。委托代理人吴超华，广东今见律师事务所律师。原审第三人深圳市怡华物业管理有限公司法定代表人阮侣，总经理。委托代理人孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托代理人杜莹，北京市东元（深圳）律师事务所律师。上诉人黄如喜与上诉人深圳市绩业实业有限公司（以下简称绩业公司）、被上诉人段蓬育、原审第三人深圳市怡华物业管理有限公司（以下简称怡华物管）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月1日，黄如喜（甲方、出租方）与绩业公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（FF-20121225），约定甲方将位于深圳市南山区X工业区的X，面积共1380平方米出租给乙方使用，租期为1年，从2013年2月1日起至2014年1月31日止，月租金为39330元，乙方应于每月10日前支付当月租金，每逾期一日，按欠付金额0.3%向甲方支付违约金；甲方向乙方收取78660元租赁保证金；租赁期满，乙方无合同第八条第1款的违约情形，且退房验收合格后，甲方于两个工作日内凭押金单据和乙方法人代表签名或授权委托办理退款手续；及其它内容。该合同尾部乙方代表人、保证人处有段蓬育的签名。同日，黄如喜与绩业公司就上述租赁事宜签订《深圳市房屋租赁合同书》，并办理了合同备案手续（合同备案号：南FF015777）。绩业公司向黄如喜出具《承诺书》，《深圳市房屋租赁合同书》仅用作办理工商营业执照之用，双方权利义务以《厂房租赁合同》为准。同日，黄如喜（甲方，业主）和怡华物管（乙方，物业管理方）、绩业公司（丙方，承租方）签订《三方补充协议》，约定甲方已委托乙方对涉案房产进行物业管理，36号厂房卫生费暂定为每月1431元；乙方按每月供电部门抄表电费加收0.2元作为变压器维修费，丙方应于每月10日前向乙方结清上月厂房及宿舍水电费、卫生费、变压器维修费等费用；及其它内容。2013年4月26日，怡华物管出具收款收据，载明收到绩业公司交来承租涉案房产的租赁保证金78660元。黄如喜确认怡华物管系代其收取租赁保证金，怡华物管确认租赁保证金现在怡华物管处。原审庭审中，绩业公司提交了《通知》、《联络函》拟证明怡华物管曾于2013年11月询问其是否续约，其于2014年1月23日致函怡华物管表示不续租，该函由怡华物管员工签收。黄如喜对《通知》认可，对《联络函》不予认可，黄如喜表示未委托怡华物管回复该函件，怡华物管也未通知黄如喜该事宜。关于绩业公司实际搬离涉案房产的时间，各方存在争议。2014年2月20日，绩业公司向怡华物管出具《公告函》，表明租赁合同已到期，不再续租，同日，绩业公司制作《钥匙交接单》，载明把钥匙共7把交接给“贵处”。原审庭审中，黄如喜和怡华物管均认可绩业公司于2014年2月18日搬离，20日收到绩业公司寄回的钥匙、交接单和公告函。绩业公司则认为其已依约于2014年1月内搬离涉案房产，因黄如喜和怡华物管拒绝验收，其才通过快递方式把钥匙邮寄给黄如喜和怡华物管。绩业公司提交了电费通知单、暂停用电登记表拟证明其因搬离厂房，2014年1月的用电量明显低于其他月份，并于2014年2月12日申请暂停用电，黄如喜和怡华物管对上述证据的真实性不予认可。对于绩业公司搬离涉案厂房时的交接、验收情况，原审庭审中，黄如喜表示，其于2月20日收到钥匙后委托怡华物管通知绩业公司来办理验收，双方实际于2月22日由物业的工作人员和绩业公司指派的工作人员余小姐办理了现场验收程序，物业发现有损坏的情况，并拍照留存，但余小姐拒绝在验收报告中签字。绩业公司否认双方进行了交接验收程序，不认可涉案房产存在损害。黄如喜和怡华物管提交了《厂房退租验收单》、照片、《36号楼101厂房退租情况明细表》、邮件拟证明黄如喜委托怡华物管办理涉案房产验收手续，怡华物管发现因绩业公司不合理使用导致涉案房产严重损坏，需要维修，怡华物管制作了预算表，分别邮寄给绩业公司和段蓬育，但绩业公司因搬迁地址无法送达，段蓬育拒收。绩业公司对上述证据不予认可，并表示没收到邮件。原审庭审中，黄如喜陈述，其于绩业公司2月底搬离后即寻找工程公司进行维修，3月初工程公司已进厂维修，在维修过程中收到绩业公司起诉的传票，黄如喜在维修过程中委托公证处公证涉案房产尚未修缮的部分的状况，公证时间为2014年4月4日，当时涉案房产已经进行了一部分维修，并于4月8号已完全修复。怡华物管对黄如喜的陈述认可，绩业公司不予认可。黄如喜和怡华物管提交了缴费通知单、收款收据及发票、2014年2月、3月缴费通知单、黄如喜垫付欠款收据拟证明绩业公司根据通知单的金额每月支付上月的水费、变压器维修费和卫生费，绩业公司未支付2014年1月水费、变压器维修费和卫生费2802.45元，2014年2月1日至20日期间产生的水费、变压器维修费和卫生费1812.45元，2014年2月28日，黄如喜向怡华物管垫付了上述费用4614.9元。绩业公司对上述除3月份的缴费通知单的真实性认可，但不认可黄如喜代缴了相关费用。原审庭审中，各方确认缴费通知单中厂房卫生费、X号楼厂房用电60倍、X号楼厂房水费是与涉案房产关联的费用，黄如喜表示，通知单中的卫生费包含涉案房产和2号楼的卫生费两个部分，其中涉案房产的卫生费是1431元。为查明案件事实，原审法院要求黄如喜提供涉案房产的产权登记情况和报建手续，黄如喜提交了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》、《临时场所证明》、《深圳市租赁房屋结构安全性检测结论》、《房屋租赁凭证》等证据拟证明黄如喜向街道办事处提交了涉案房产作为历史遗留违法建筑普查申报手续，社区工作站出具了《临时场所证明》，其结构安全性满足厂房功能的使用要求，并在租赁管理部门办理了登记手续。各方对黄如喜提交的上述证据的真实性无异议，绩业公司和段蓬育认为上述证据与本案无关，不能证明黄如喜对涉案房产拥有合法的使用权和所有权。原审法院依法行使释明权，询问绩业公司是否变更诉讼请求，绩业公司明确表示不变更。原审法院另查明，2014年3月17日，绩业公司向原审法院起诉黄如喜、怡华物管［（2014）深南法民三初字第355号］，请求判令：1、黄如喜、怡华物管退还绩业公司租赁保证金78660元；2、诉讼费用由黄如喜、怡华物管承担。黄如喜向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄如喜无须退还租赁保证金78660元；2、绩业公司向黄如喜支付租赁保证金不足以弥补部分的租赁房屋维修费28175.4元；3、绩业公司偿还黄如喜为其垫付的2014年1月1日至2月20日的卫生费2862元和水费、变压器维修费1752.9元，上述费用合计4614.9元；4、绩业公司赔偿黄如喜租赁房产维修期间（从2014年2月21日起至4月8日）的租金损失64239元；5、绩业公司应按双倍租金标准向黄如喜支付2014年2月3日至2月20日期间迟延返还房产的赔偿金44574元；6、绩业公司按日千分之三向黄如喜支付2013年2月1日至2014年1月31日期间迟延支付租金的违约金25721.82元；7、段蓬育为绩业公司的上述费用承担连带担保责任；8、本案诉讼费用由绩业公司、段蓬育承担。上述诉讼请求合计245985.12元。原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。黄如喜作为出租人仅向原审法院提交了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》、《临时场所证明》、《深圳市租赁房屋结构安全性检测结论》、《房屋租赁凭证》等证据拟证明其提交了涉案房产作为历史遗留违法建筑普查申报手续，社区工作站出具了《临时场所证明》，其结构安全性满足厂房功能的使用要求，并在租赁管理部门办理了登记手续，但黄如喜并未向原审法院提交涉案的深圳市南山区X工业区X号楼的建设工程规划许可证或证明该房屋系经主管部门批准建设的相关证据，也即黄如喜未提交证据证明其系合法建造。故黄如喜与绩业公司于2010年8月28日签订的《房屋租赁合同》（FF-20121225）应为无效合同。关于合同无效的过错，因黄如喜明知其房产无合法的报批报建手续仍将其出租存在过错，而绩业公司也未对涉案房产的报建手续进行审查，也存在过错，故原审法院认为，对于合同的无效，黄如喜和绩业公司均有过错。原审法院依法行使释明权，询问黄如喜是否变更诉讼请求，黄如喜明确表示不变更，故原审法院仅依据其主张作出裁判。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，绩业公司向怡华物管支付了涉案房产的租赁保证金78660元，黄如喜也确认怡华物管系代其收取租赁保证金，因合同无效，黄如喜应将收取的租赁保证金退还绩业公司，因该笔租赁保证金仍在怡华物管处，故怡华物管应将租赁保证金迳行退还绩业公司。因绩业公司已在（2014）深南法民三初字第355号案中对租赁保证金提出返还主张，原审法院将在该案中予以判决。故对于黄如喜主张无须退还租赁保证金的请求，原审法院不予支持。关于绩业公司实际搬离的时间，绩业公司虽主张其于2014年1月搬离，但绩业公司并未提交证据予以证明，而绩业公司自行制作的《公告函》及《钥匙交接单》均记载其于2014年2月20日交还涉案房产的钥匙，故原审法院确认，绩业公司于2014年2月20日搬离涉案房产。因绩业公司并未举证证明其已向黄如喜支付2014年2月3日至2月20日期间的房屋使用费，故绩业公司应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向黄如喜支付房屋使用费22474元（39330×（16÷28）］，对于黄如喜主张按照双倍租金的标准支付迟延返还房屋赔偿金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。关于黄如喜主张绩业公司支付其垫付的2014年1月1日至2月20日的卫生费2862元和变压器维修费1752.9元的诉讼请求，绩业公司并未举证证明其已缴纳上述费用，而怡华物管也确认黄如喜已代为垫付，故绩业公司应向黄如喜支付上述费用共计4614.9元。因合同无效，故黄如喜要求绩业公司支付迟延支付租金的违约金并无依据，原审法院不予支持。关于黄如喜主张没收租赁保证金并主张租赁保证金不足以弥补部分的房屋维修费，原审法院认为，虽然绩业公司不认可房屋存在损坏，但黄如喜提交的公证书、工程合同书、维修项目造价计算书、收款收据、银行转账单等证据足以形成证据链证明绩业公司移交的涉案房确实存在损坏且已维修。因黄如喜已对涉案房产进行维修，涉案房产的损坏价值已无法通过评估确定，黄如喜提交的工程合同书、维修项目造价计算书、收款收据等证据均系其单方提交，并不足以单独作为确定损失的依据，结合本案的具体情况，综合考虑涉案房产实际使用亦存在自然损耗等因素，原审法院酌定绩业公司应向黄如喜赔偿房屋维修损失2万元。关于黄如喜主张绩业公司赔偿房屋维修期间的租金损失的主张，黄如喜自认涉案房产从3月初进厂维修，至4月8号已完全修复，因原审法院已确认黄如喜对涉案房产进行维修系基于使用损坏和自然损耗，故原审法院酌定绩业公司应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向黄如喜支付相当于半个月房屋使用费的房屋维修期间的空置损失19665元（39330÷2），对于黄如喜主张房屋维修期间的租金损失，原审法院予以部分支持。关于黄如喜要求段蓬育对绩业公司的上述债务承担连带责任的请求，因《房屋租赁合同》无效，黄如喜的该主张无合同依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市绩业实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄如喜支付房屋使用费22474元；二、深圳市绩业实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄如喜支付卫生费和变压器维修费共计4614.9元；三、深圳市绩业实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄如喜赔偿房屋维修损失2万元；四、深圳市绩业实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄如喜支付房屋维修期间的空置损失19665元；五、驳回黄如喜的其它诉讼请求。案件受理费4990元，由黄如喜负担3636元，绩业公司负担1354元。上诉人黄如喜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深南法民三初字第419号民事判决书；2、改判黄如喜无须退还绩业公司、段蓬育租赁保证金人民币78660元；3、改判绩业公司、段蓬育向黄如喜支付租赁保证金不足以弥补部分的租赁房屋维修费人民币28175.4元；4、改判绩业公司、段蓬育赔偿黄如喜租赁房产维修期间（从2014年2月21日起至2014年4月8日）租金损失人民币64239元；5、请求贵院依法改判绩业公司、段蓬育按双倍租金标准向黄如喜支付2014年2月3日至2014年2月20日期间迟延返还租赁房屋赔偿金人民币44574元；6、请求贵院依法改判绩业公司、段蓬育按日千分之三向黄如喜支付2013年2月1日至2014年1月31日期间迟延支付租金违约金人民币25721.82元；7、改判段蓬育为绩业公司承担连带担保责任；8、本案一审、二审诉讼费用由绩业公司、段蓬育共同承担。上述上诉请求合计人民币241370.22元。主要事实和理由：一、虽然涉案房产是生产经营性历史遗留违法建筑，但黄如喜已经按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等规定对涉案房产办理了临时使用备案手续，依法取得出租权。1、黄如喜就涉案房产依法办理了历史遗留违法建筑普查申报手续。2009年，黄如喜依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第四条规定，将涉案房产作为历史遗留违法建筑向深圳市南山区西丽街道办事处进行普查申报，取得《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。2、黄如喜办理了涉案房产临时使用备案手续并取得了《临时场所证明》。2011年2月24日，深圳市南山区西丽街道大勘社区工作站依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条和第十一条规定，向黄如喜出具涉案房产的《临时场所证明》，确认涉案房产为黄如喜所有，同意黄如喜将涉案房产作为临时经营场所使用，使用期间至2016年12月31日。3、根据《（深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定）试点实施办法》第八条、第四十条、第四十一条和第四十三条规定，黄如喜在涉案房产经普查记录后依法处理前，办理了临时使用备案手续，即取得对涉案房产出租、进行经营性活动的权利。二、黄如喜在《临时场所证明》使用期限内与绩业公司、段蓬育签署租赁合同，取得涉案房产的房屋租赁凭证。1、黄如喜与绩业公司、段蓬育签署的《房屋租赁合同》（合同编号：FF-20121225）合法有效。涉案房产《临时场所证明》使用期限至2016年12月31日。2013年3月1日，黄如喜与绩业公司、段蓬育签署了《房屋租赁合同》（合同编号：FF-20121225），约定租赁期限为2013年2月1日至2014年1月31。同日，黄如喜为了配合绩业公司、段蓬育办理工商营业执照的需要，租赁双方就同一涉案房产另行签署了合同登记（备案）号：南FF015777《深圳市房地产租赁合同书》。随后，绩业公司、段蓬育出具《承诺书》，承诺租赁双方的权利义务以《房屋租赁合同》（合同编号：FF-20121225）为准。黄如喜认为，黄如喜在《临时场所证明》使用期限内具有出租收益权，且《房屋租赁合同》（合同编号：FF-20121225）系租赁双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均受上述合约约束。2、黄如喜对涉案房产办理了房屋租赁备案手续。2013年3月28日，房屋租赁管理部门依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，对涉案房产的合同登记（备案）号：南X7《深圳市房地产租赁合同书》办理了租赁备案手续，黄如喜取得房屋租赁备案凭证。三、绩业公司、段蓬育违约行为确凿，依法应承担租赁合同约定的违约责任。1、绩业公司、段蓬育一存在迟延返还涉案房产、拖欠水费、变压器维修费和卫生费以及对其损毁的租赁房屋拒不承担维修责任等严重违约行为，黄如喜无须退还租赁保证金78660元。绩业公司、段蓬育自认，其返还涉案房产时未按合同约定结清相关费用，拖欠深圳市怡华物业管理有限公司卫生费、水费和变压器维修费等费用；且原审法院审理查明，绩业公司、段蓬育还存在迟延返还涉案房产，拒不承担维修责任等事实。根据《房屋租赁合同》（合同编号：X）第八条约定，黄如喜有权不予退还租赁保证金78660元。2、绩业公司、段蓬育损坏涉案房产事实清楚，应向黄如喜支付租赁保证金不足以弥补部分的租赁房屋维修费人民币28175.4元。黄如喜提交了《X号楼X厂房退租情况明细表》、《工程合同书》、《X工业区X号X厂房地板、墙体等维修项目造价计算书》、《公证书》和维修费付款凭证等系列证据，充分证明绩业公司、段蓬育损坏涉案房产，应承担维修责任，黄如喜为其垫付了维修费106835.4元。原审法院在绩业公司、段蓬育没有提供反驳证据的情况下，将维修费酌定为20000元显失公平，损害了黄如喜的合法权益。同时，由于租赁保证金不足以弥补黄如喜为其承担涉案房产维修责任所造成的损失，因此绩业公司、段蓬育应就不足部分另行向黄如喜支付维修费28175.4元。3、绩业公司、段蓬育损坏涉案房产，依法应赔偿黄如喜2014年2月21日至2014年4月8日期间租金损失64239元。黄如喜提交的《怡华物业管理厂房退租验收单》和内含《36号楼101厂房退租情况明细表》的邮件快递单显示，2014年2月20日绩业公司、段蓬育返还涉案房产后故意拖延，拒不承担维修责任。黄如喜为了避免租金损失扩大，自行组织维修。2014年4月8日涉案房产维修工作完成。因此，绩业公司、段蓬育应参照合同约定租金标准赔偿2014年2月21日至4月8日的租金损失。原审法院在绩业公司、段蓬育没有提供反驳证据的情况下，酌定绩业公司、段蓬育一按合同约定租金标准赔偿半个月租金19665元显失公平，损害了黄如喜的合法权益。4、如上所述，《房屋租赁合同》（合同编号：X）合法有效。结合原审法院认定绩业公司、段蓬育存在租赁期间迟延支付租金，租赁期限届满后迟延返还涉案房产以及绩业公司、段蓬育以保证人名义签署了上述租赁合同，绩业公司、段蓬育应按合同约定承担违约责任。绩业公司、段蓬育应按双倍租金标准向黄如喜支付2014年2月3日至2014年2月20日期间迟延返还租赁房屋赔偿金44574元以及2013年2月1日至2014年1月31日期间迟延支付租金违约金25721.82元；段蓬育对全部违约责任承担连带担保责任。针对黄如喜的上诉，绩业公司辩称，被上诉人绩业公司认为上诉人黄如喜并没有证据证明绩业公司对本案涉案房产造成了损害，以及损害的实际损失是多少，其提供的工程合同书、维修项目造价计算书、收款收据都是其与第三方单方面制作，不可采信，其提交了公证书公证时间为2014年4月4日，与黄如喜所称的工程完工是2014年4月8日，时间只有4天，并且距离绩业公司搬离本案涉案厂房已时隔三个月，公证书无法反映公证时涉案厂房的状况，不可能真实反映绩业公司搬离涉案厂房时的情况，至于本案绩业公司是何时搬离涉案厂房，绩业公司认为做为物业管理公司的怡华物业应提交黄如喜出具的“放行条”已证明绩业公司是何时搬离，但一审中怡华物业公司拒绝提供。本案中黄如喜在原审时法官明确征询时是否变更诉讼请求，黄如喜明确拒绝，但在一审判决中因为黄如喜没有变更要求租金损失的诉讼请求，但一审的判决超出了原审原告的诉讼请求。所以该判决是违反了应当予以撤销，驳回黄如喜的诉讼请求。针对黄如喜的上诉，段蓬育辩称其答辩意见与绩业公司的答辩意见一致，并补充如下：绩业公司与黄如喜签订的房屋租赁合同是无效的，所以段蓬育不应当承担担保义务。针对黄如喜的上诉，怡华物管未做答辩。上诉人绩业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第419号民事判决书并驳回黄如喜的诉讼请求；2、本案的所有诉讼费用由黄如喜承担。主要事实和理由：一、原审法院认定绩业公司搬离涉案厂房的时间为2014年2月20日，判决绩业公司向黄如喜支付房屋使用费22474元是错误的。能直接证明绩业公司于2014年1月份搬离涉案厂房的证据是“放行条”，该放行条是由黄如喜签字放行，再由绩业公司交由怡华物管才可将相关机器设备搬出工业园，放行条在怡华物管处，而黄如喜在怡华物管处担任重要职务，完全有能力提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。另，原审法院多次询问黄如喜是否变更诉讼请求，黄如喜明确表示不变更，坚持原诉讼请求。纵观黄如喜所有诉讼请求，没有一项是主张房屋使用费的，原审法院超出黄如喜诉讼请求作出相关判决，是错误和无效的。二、原审法院认定黄如喜提交的公证书、工程合同书、维修项目造价计算书、收款收据、银行转账单等证据足以形成证据链证明绩业公司移交的涉案厂房确实存在损坏且已维修，并判决绩业公司向黄如喜赔偿房屋维修损失2万元和空置损失19665元是错误的。上述认定纯粹是主观臆测、毫无依据。公证书的公证时间是2014年4月4日（黄如喜诉称工程完工是2014年4月8日），时隔绩业公司搬离涉案厂房（2014年1月）已将近三个月，且黄如喜诉称2014年3月初涉案厂房就开始维修，已经改变了涉案厂房原貌，公证书的照片只能反映公证时涉案厂房的状况，根本不可能真实反映绩业公司搬离涉案厂房时的情况。至于工程合同书、维修项目造价计算书、收款收据、银行转账单等证据均系黄如喜单方提供的的证据，且没有得到绩业公司的确认，并不足以作为确定损失的依据。黄如喜既不能提供相关证据证明绩业公司不合理使用导致涉案厂房遭到损坏，也不能提供证据证明损坏程度，应承担举证不能责任。法院不能先入为主，凭主观推断认定涉案厂房遭到绩业公司损坏，并酌定损坏为2万元。三、绩业公司与黄如喜签订的《房屋租赁合同》，黄如喜因不能提供涉案厂房相关的产权证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第五十二条规定，被认定为无效合同，绩业公司不持异议。黄如喜对涉案厂房既无约定权利依据，也无法定依据（无合法产权），无权主张违约责任和侵权责任，原审法院判决绩业公司向黄如喜赔偿房屋维修损失和空置损失是没有法律依据的。针对绩业公司的上诉，黄如喜辩称，1、原审法院认定绩业公司返还房产的时间是2014年2月20日与实际事实相符，绩业公司的主张不成立，钥匙交接单所显示的落款时间是2014年2月20日，该证据是由绩业公司自行制作并邮寄，同时黄如喜提交的视频截图证据显示，2014年2月14日绩业公司仍然有装卸货物的行动，虽然绩业公司提交的电费单显示2014年1月及2月的用电量低于其他的月份，但1、2月份仍然有用电的情况，不能依次判断绩业公司实际搬离的时间。2、黄如喜提交了工程书、工程合同等系列证据，充分证明了绩业公司造成了涉案房产的损坏，黄如喜进行维修的事实，而绩业公司没有提交相反的证据予以反驳，依法应对黄如喜主张的事实予以采信。但原审法院酌定的绩业公司支付维修费2万元与事实差距太大。不足以弥补黄如喜的实际损失，黄如喜提交的系列证据充分证明了维修费为106835.4元。3、即使退一步假设租赁合同无效，也只是免除了绩业公司及段蓬育的违约责任和连带责任，不能免除其侵权责任，绩业公司依法仍然应赔偿维修费、维修期间租赁损失等经济损失。针对绩业公司的上诉，怡华物管辩称其答辩意见与黄如喜的答辩意见一致。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，二审期间，黄如喜陈述其对涉案房产的维修时间为2014年3月3日至2014年4月8日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合各方的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：一、关于涉案房屋租赁合同的效力；二、关于涉案房产2014年2月3日-2014年2月20日期间的占有使用费；三、关于涉案房产的维修费用及维修期间的空置损失。关于本案第一个争议焦点。本院认为，本案中，未有证据显示涉案房产已取得建设工程规划许可证或有取得其他合法报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，黄如喜与绩业公司就涉案房产签订的租赁合同系无效合同。原审关于涉案合同的效力认定正确，本院予以维持。涉案合同无效，怡华物管占有涉案租赁保证金无法律依据，应予退还；黄如喜依据涉案合同主张违约金及段蓬育对涉案债务的连带担保责任亦于法无据。故黄如喜关于涉案租赁保证金无需退还、绩业公司应承担相关违约金及段蓬育依约应承担连带担保责任的上诉主张，本院不予支持。原审处理正确，本院予以维持。关于本案第二个争议焦点。首先，绩业公司上诉主张其于2014年1月搬离涉案房产系因存在“放行条”，该“放行条”由黄如喜提供并由怡华物管持有。对其主张，绩业公司未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。其次，绩业公司自行制作的关于不再续租涉案房产的《公告函》及交还涉案房产7把钥匙的《钥匙交接单》显示的落款时间均为2014年2月20日。基于上述两点，绩业公司关于其于2014年1月搬离涉案房产的上诉主张，本院不予采纳。原审认定绩业公司于2014年2月20日搬离涉案房产，并参照涉案合同租金标准判决绩业公司支付2014年2月3日至2014年2月20期间的房屋占有使用费，对黄如喜的相关诉求予以部分支持，处理得当，本院予以维持。关于本案第三个争议焦点。本院认为，综合黄如喜在原审中提交的公证书、工程合同书、维修项目造价计算书、收款收据、银行转账单等系列证据，足以形成完整的证据链证明绩业公司交还的涉案房产确实存在损坏且已维修。关于维修费用，虽相关造价计算书、收款收据均系黄如喜单方提交，但结合案情，并综合考虑自然损耗等因素，原审酌定绩业公司赔偿维修损失2万元，处理得当，本院予以维持。关于维修期间的空置损失，黄如喜于二审期间自认维修期间为2014年3月3日至2014年4月8日，而绩业公司对涉案房产维修的相关事宜均不认可，综合考虑本案具体案情，原审酌定绩业公司应按涉案合同半个月的租金标准支付涉案房产维修期间的空置损失，处理正确，本院予以维持。综上，黄如喜、绩业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9910.55元，其中的4920.55元（黄如喜已预交），由黄如喜负担；其中的4990元（绩业公司已预交），由绩业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙代理审判员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一五年三月四日书 记 员 陈晓莹（兼）