北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00318号上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，总经理。委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨金华，男，1956年2月26日出生。委托代理人杨亮亮（杨金华之子），1982年8月6日出生。上诉人北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第20198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天和国际公司之委托代理人刘宁、孙晓辉（后被撤销），被上诉人杨金华委托代理人杨亮亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年8月，杨金华诉至原审法院称：2012年5月16日，我与天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定天和国际公司将北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）地下1层档口1×××号面积5.88平方米的商铺出租给我用于经营服装服饰，租赁期为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日，我须办理营业执照及有关的专营许可证。合同签订后，我按照合同约定向天和国际公司交纳了第一笔租金266717元（2012年7月28日至2015年7月27日）。此后，我在办理营业执照和税务登记时被告知天和国际公司所出租的商铺不具备出租条件。天和国际公司承诺由其负责协调办理，却迟迟没有落实，商城开业时间一再拖延，至今没有合法正式开业。故我诉至法院，要求解除双方于2012年5月16日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，天和国际返还租金266717元。天和国际公司辩称：双方签订的租赁合同真实合法有效，我公司在履行合同过程中不存在违约行为。综上，我公司不同意杨金华的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案杨金华与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，杨金华须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其他依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使杨金华不能按照合同约定的方式从事经营活动。现杨金华要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金，杨金华已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还杨金华。对于合同解除之前的租金，法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付杨金华，杨金华在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的开业时间，故法院依据杨金华提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于杨金华该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还杨金华2012年7月28日至2013年3月17日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除杨金华与北京天和国际服装商城有限公司于二○一二年五月十六日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1×××号）；二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还杨金华二○一二年七月二十八日至二○一三年三月十七日期间的租金五万八千八百六十四元；三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还杨金华自判决生效之日至二○一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米一千二百六十元、共计五点八八平米计算）；四、驳回杨金华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，天和国际公司不服，上诉至本院，同意解除租赁合同，退还合同解除之日至2015年7月27日的租金，主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足杨金华的经营条件，即使杨金华不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故不同意退还杨金华2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。杨金华对原判虽持异议，但未提起上诉。经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年5月16日，杨金华与北京天和国际服装批发商城有限公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定杨金华租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第B1层第1×××号的商铺，使用面积为5.88平方米；杨金华承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，杨金华须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日止；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计266717元（按商铺使用面积计单价1260元／平方米·月），租金不含杨金华需交付的物业管理服务费、杨金华独立使用有关设备而产生的相应费用、因杨金华经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；杨金华须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其他依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营；租赁期内，如杨金华提出将铺位的承租权转名过户，应提前向天和国际公司提出书面申请，经天和国际公司审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，天和国际公司有权收取手续费。合同签订后，杨金华向天和国际公司交纳了第一笔租金266717元。因杨金华租赁的商铺一直未能办理个体工商户营业执照，现杨金华向法院提起诉讼，要求解除双方于2012年5月16日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，天和国际公司返还租金266717元。天和国际公司以其答辩意见，不同意杨金华的诉讼请求。关于商城开业时间，杨金华提交的短信、台历、活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业，2013年3月18日仅为商城的开业仪式。关于杨金华对摊位的使用情况，经原审法院询问，杨金华称合同签订后确已进行了经营，但表示系在天和国际公司胁迫下被迫营业。天和国际公司认可确实曾经向商城内商户发出过罚款单。另查，关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经本院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；被告不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。本院审理中，杨金华提交了光盘一张，欲证明一审判决后已将商铺腾空并交还天和国际公司。天和国际公司对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、租金收据、入驻须知、短信、台历、活动通告、网站介绍、建设工程规划许可证附件、发展规划、网页、罚款单、验收表、领用登记表、购电／购水（开水）记录、请假条、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片、光荣册、视频等证据材料在案佐证。本院认为：杨金华与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据杨金华提交的短信、台历、活动通告等证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非杨金华所致，故天和国际公司要求杨金华承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使杨金华无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。鉴于杨金华确实占有使用了涉案商铺，亦认可进行了经营，故原审法院判决天和国际公司退还杨金华已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金并无不当，但原审法院对应退还的租金数额计算有误，本院予以纠正。至于杨金华所述现已将涉案商铺交还一节，因天和国际公司不予认可，且杨金华未提起上诉，故本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2014）西民初字第20198号民事判决第一、三项；二、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第20198号民事判决第四项；三、变更北京市西城区人民法院（2014）西民初字第20198号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还杨金华二○一二年七月二十八日至二○一三年三月十七日期间的租金五万六千七百五十一元；四、驳回杨金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2650元，由杨金华负担1784元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担866元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1272元，由北京天和国际服装商城有限公司负担1226元（已交纳），由杨金华负担46元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  曹雪代理审判员  李洹代理审判员  廖慧二〇一五年三月二十三日书 记 员  董红