广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4897号上诉人（原审被告）：李战良，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：车强谋，该司经理。委托代理人：熊荣辉，该公司职员。上诉人李战良因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称“宜家创生物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，宜家创生物业公司是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为壹级。李战良是位于广州市天河区东逸一街39号24F房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，根据广州市房地产档案馆于2015年1月14日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋建筑面积为212.0561平方米，使用性质为居住用房，交易时间为2003年9月12日。2002年3月6日，李战良（乙方）与涉案房屋所在小区的开发商广州新华晨房地产有限公司（甲方，以下简称新华晨公司）签署《新世界东逸花园收楼确认书》，载明：乙方因购买甲方开发的座落于广州市天河区天府路石牌广州军区后勤部营区段新世界东逸花园逸桦轩24、25层F号住宅楼，现甲方已完成大厦建设，并经有关部门检验通过，现正式将该单元交付乙方使用。2009年10月16日，宜家创生物业公司（乙方/受托方，下同）与广州新华晨房地产有限公司（甲方，下同，以下简称“新华晨公司”）签订《东逸花园物业服务委托合同》，约定：（第一条）甲、乙双方于2006年7月14日签订了《东逸花园物业管理委托合同》以及《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，于2007年1月11日签订了《东逸花园第四期物业管理委托合同》以及《东逸花园第四期物业管理委托合同补充协议》，双方于2009年6月19日签订《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，上述五份合同统称“上述合同”。现因上述合同约定的委托期限至2009年9月25日到期，双方就东逸花园一、二、三、四期委托乙方继续实行物业服务事宜；（第三条）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；（第五条）在物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；（第九条）本物业的管理服务费，实行酬金制，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.3元、二期2元、三期2元、四期2元向业主或物业使用人收取；（第十六条）物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前缴付当月物业服务资金，逾期之日起欠费户按未付金额按每天千分之一计算违约金；（第十七条）业主应自觉按时缴纳物业服务资金，不得拖欠。逾期欠费业主自逾期之日起按照未付金额按每天千分之一计算违约金，但不得超过应缴费金额；（第四十七条）合同期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止；等等内容。2014年9月25日，宜家创生物业公司（乙方/物业服务企业）与新华晨公司（甲方/建设单位）签订了《东逸花园住宅小区前期物业管理服务合同》，约定服务期限为2014年9月26日至2019年9月25日，其他条款与双方于2009年10月16日签订的《东逸花园物业管理委托合同》的条款基本一致。2015年1月14日，宜家创生物业公司委托广东厚载律师事务所律师向李战良发出《律师函》，催收李战良欠交的各种费用。2015年3月10日，宜家创生物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、李战良向宜家创生物业公司支付2013年9月1日至2015年2月28日期间的物业管理费7634.02元及滞纳金（以所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准按期支付，自每月26日至李战良实际付清之日止）；二、本案诉讼费由李战良承担。原审诉讼中，李战良称其2002年3月收楼入住涉案房屋，该房屋为复式房，属于顶楼，2012年涉案房屋的天面出现漏水，李战良要求宜家创生物业公司进行维修，宜家创生物业公司亦同意维修，但直至2013年，宜家创生物业公司仍未对漏水部位进行维修；李战良于2014年4月向宜家创生物业公司及案外人新华晨公司发函，但宜家创生物业公司及案外人新华晨公司至今仍未对涉案房屋漏水问题予以解决，且宜家创生物业公司称漏水位置为公共部分，李战良无权自行维修，因此李战良才拒绝缴纳物业管理费，如宜家创生物业公司对涉案房屋的漏水部位进行维修，李战良亦同意缴纳物业管理费。为证明以上内容，李战良提供如下证据：1、李战良于2014年4月15日向宜家创生物业公司及案外人新华晨公司出具的《请求确认函》，主要内容为：“因东逸花园逸桦轩24F属于该栋楼顶层，自2012年开始雨天时就会出现屋顶漏水的情形，经本业主多次向物管处反映情况，却一直没有得到解决。请求确认以下事项：（1）明确东逸花园逸桦轩24F屋顶漏水情况是由新华晨公司负责维修还是宜家创生物业公司负责维修？（2）如若新华晨公司与宜家创生物业公司都不负责维修，是否同意由本业主自行进行维修，新华晨公司与宜家创生物业公司提供必要的协助，允许本业主雇请的维修人员进行防水工程维修或加盖顶层？（3）无论是新华晨公司负责维修、宜家创生物业公司负责维修或本业主自行维修，维修所需支出的费用是由新华晨公司支付还是宜家创生物业公司支付，抑或是从物业维修基金中支付？”；2、案外人新华晨公司于2014年4月21日向李战良出具的《关于东某轩24F天面渗漏维修回函》，内容为：“我司已于4月16日收悉关于贵府天面渗漏的函件，一、贵府于2002年3月6日收楼，质量保证书里关于天面渗漏维修的维保期截止日为2007年3月5日。二、贵府出现渗漏的位置（天面）属于公共部分，根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条，我司建议您与宜家创生物业公司协调，启动物业维修资金，对贵府渗漏位置进行维修”；3、宜家创生物业公司于2014年5月1日向李战良出具的《关于的复函》，内容为：“管理处2013年10月收到贵户反映后，当即联同发展商代表上门对维修一事进行了查访，由于当时在“维修申请书”填写一事上贵户存在异议，故错过了发展商的最后维修时限。现函复如下：一、资料显示，贵户桦轩2406房于2002年3月6日收楼，至2012年开始漏水时已达10年之久，根据国家《建设工程管理条例》等法规规定，屋面防水工程的保修期限为5年，单纯从时间上看确实已过保修期，但贵户可以尝试与发展商就维修一事进行协商，寻求好的解决方法，管理处可以协助沟通；二、由于公共天面属于本栋业主共同拥有，无论由谁进行维修，都须业主共同表决通过，在小区明显位置进行公示后才能进行维修，任何人或单位不得擅自进行改造及修缮；三、房屋漏水确需对公共天面进行维修，则可申请动用专项维修资金。如需使用维修资金对房屋共用区域及设备进行维修和更新，改造方案应当经有利害关系的、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。”宜家创生物业公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，称其于2013年10月得知涉案房屋漏水，并与案外人新华晨公司进行协商，但因案外人新华晨公司的维修期限已过，只能启动物业维修基金，且现已陆续对涉案房屋漏水部位进行维修，但防水层需请专业有资质的施工队进行施工，需要较长的时间。原审庭审中，宜家创生物业公司与李战良均确认涉案房屋所在楼宇属于东逸花园小区第二期，涉案房屋漏水部位属于公共部分，且现尚未修复。原审另查，东逸花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。原审法院认为：东逸花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。宜家创生物业公司与新华晨公司签订的有关东逸花园小区物业管理的相关委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。宜家创生物业公司因上述合同成为东逸花园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订物业管理委托合同后，宜家创生物业公司已依约向涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，其有权依照《东逸花园物业服务委托合同》的相关规定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费；李战良作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，与宜家创生物业公司之间成立物业管理关系，并应依上述合同的约定向宜家创生物业公司支付物业服务费。涉案房屋属于东逸花园小区第二期，按照《东逸花园物业服务委托合同》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，每月物业管理费的数额为424.11元（212.0561平方米×2元/平方米）。但根据上述合同的约定，宜家创生物业公司应对东逸花园小区的公共部分进行维修、养护和管理，在本案中，双方均确认涉案房屋漏水部位为公共部分，因此，宜家创生物业公司应当对该部分进行维修和管理。李战良称2012年已向宜家创生物业公司反映了涉案房屋的漏水情况，但宜家创生物业公司对此予以否认，并称其于2013年10月才得知涉案房屋漏水的情况，在李战良未能提供相应的证据予以佐证的情况下，原审法院对李战良的该陈述不予采信，因此，李战良应向宜家创生物业公司足额缴纳2013年10月之前的物业管理费，即李战良应向宜家创生物业公司支付2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费424.11元。自宜家创生物业公司于2013年10月得知涉案房屋漏水情况至今已有近两年的时间，但涉案房屋漏水部位仍未修复，且宜家创生物业公司亦未提交证据证明其履行了维修、管理的职责，应当承担举证不能的法律后果，宜家创生物业公司怠于履行对公共部分维修和管理义务的行为对李战良的正常居住造成了一定的影响，应承担相应的法律责任。但宜家创生物业公司的上述维修和管理义务仅为其提供的物业服务中的一部分，宜家创生物业公司所提供的物业服务还包括公共秩序维修、安全防范、公共设施设备运行等内容，李战良不得以此拒绝缴纳全部的物业管理费，故结合本案的具体情况，原审法院酌定涉案房屋2013年10月1日至2015年2月28日期间每月的物业管理费可适当减免40%的幅度，上述期间每月物业管理费应为254.47元（424.11元/月×60%），即李战良应向宜家创生物业公司支付2013年10月1日至2015年2月28日期间的物业管理费为4326元（254.47元×17个月）。关于宜家创生物业公司要求李战良支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，如前所述，李战良无正当理由逾期缴纳2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费，根据《东逸花园物业服务委托合同》第十六条的约定，应当向宜家创生物业公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，该滞纳金应以424.11元为本金，按每日1‰的标准自2013年9月26日起计至实际付清之日止，但根据公平合理原则，该滞纳金以不超过该月所欠的物业管理费本金424.11元为限；对于2013年10月1日至2015年2月28日期间物业管理费，因宜家创生物业公司怠于履行对公共部分的维修和管理义务，李战良以此拒绝缴纳涉案房屋2013年10月1日至2015年2月28日期间物业管理费的抗辩于理有据，因此宜家创生物业公司要求李战良支付逾期缴纳2013年10月1日至2015年2月28日期间物业管理费的滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定于2015年8月6日作出如下判决：一、李战良于本判决发生法律效力之日起10日内，向宜家创生物业公司支付广州市天河区东逸一街39号24F房2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费424.11元及逾期交纳上述期间物业管理费的滞纳金（以424.11元为本金，按每日1‰的标准自2013年9月26日起计至实际付清之日止，滞纳金以不超过424.11元为限）；二、李战良于本判决发生法律效力之日起10日内，向宜家创生物业公司支付广州市天河区东逸一街39号24F房2013年10月1日至2015年2月28日期间的物业管理费4326元；三、驳回宜家创生公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由宜家创生物业公司负担30元，由李战良负担20元。判后，李战良不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于涉案房屋漏水时间。涉案房屋从2012年开始漏水，宜家创生物业公司对此是知情的，原审对此未予认定错误。根据我方提交的2014年4月15日的《请求确认函》记载：“因东逸花园逸桦轩24F房于该栋楼顶层，自2012年开始雨天时就会出现屋顶漏水的情形，经本业主多次向物管处反映情况，却一直没有得到解决。”该书面证据产生于宜家创生物业公司起诉前，宜家创生物业公司亦当庭确认其真实性，宜家创生物业公司及案外人新华晨公司在回函中对此均未提出异议，且宜家创生物业公司在其回函中还进一步确认：“一、资料显示：贵户桦轩2406房于2002年3月6日收楼，至2012年开始漏水时……”。既然宜家创生物业公司的资料显示了涉案房屋从2012年开始漏水，这说明宜家创生物业公司知道涉案房屋从2012年开始漏水。从2012年涉案房屋开始漏水，至2013年9月长达一年9个月的时间里，宜家创生物业公司和案外人新华晨公司多次到涉案房屋查看漏水情况，但互相推诿、不予维修，故我被迫停交物业管理费。二、原审判决本院认为部分有如下论述：“对于2013年10月1日至2015年2月28日期间的物业管理费，因宜家创生物业公司怠于履行对公共部分的维修和管理义务，李战良以此拒绝缴纳涉案房屋2013年10月1日至2015年2月28日期间物业管理费的抗辩于理有据……”而该判决的第二判项却判令我于判决发生法律效力之日起十日内向宜家创生物业公司支付涉案房屋上述期间的物业管理费，自相矛盾。既然我的抗辩于理有据，法院就应当判令驳回宜家创生物业公司的诉讼请求，并应指明宜家创生物业公司先履行自己的维修义务，然后再主张自己的收费权益。我在原审时多次强调在宜家创生物业公司履行了维修义务之后将足额履行自己的缴费义务。原审第二判项却判令我在宜家创生物业公司没有履行自己的维修义务时用国家强制力强制我履行给付物业服务费义务，剥夺了我的合理抗辩权，明显不公。宜家创生物业公司应先履行维修义务后主张收费权益。综上，我上诉请求判令：1、撤销原审判决，驳回宜家创生物业公司的诉讼请求；2、诉讼费由宜家创生物业公司负担。被上诉人宜家创生物业公司答辩称：我司不同意李战良的上诉请求，李战良的上诉理由没有事实和法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、我司于2013年10月才知道涉案房屋漏水，原审对此认定正确。至于我司在2014年5月1日的复函中所提及的“资料显示，贵户桦轩2406房于2002年3月6日收楼，至2012年开始漏水……”其中的资料指的是李战良此前向我司发出的书面函件，不能证明我司在2012年就已经知道涉案房屋漏水一事。我司最早在2013年10月因李战良的反映才知道涉案房屋漏水。2、虽然李战良上诉称我司不允许其维修，但李战良对此没有提交相应证据。3、我司对原审判决有异议。涉案房屋漏水部位属公共区域，对其维修需要动用维修基金，且需要面积及人数均占三分之二以上小区业主同意。而涉案小区没有业委会，所以动用维修资金工作进展缓慢。我司在本案中不存在过错，也没有决定权，我司也没有不让李战良维修，但我司认为李战良需要得到其他业主的授权，才能维修涉案房屋，故原审不应扣减我司物业管理费。即使应扣减物业管理费，由于双方签订的物业服务合同合法有效，而对物业公共部位的维护只是我司物业服务中的一项，故原审扣取我方40%的物管费也过高。由于我司内部的原因，超过上诉期而没有上诉。双方当事人对原审判决查明事实均没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。诉讼中，李战良确认其停交物业服务费的原因是涉案房屋漏水问题未得到解决，没有其他原因；并确认宜家创生物业公司提供了安保、绿化等物业服务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案中，仅李战良一方上诉，宜家创生物业公司虽表示对原审判决扣减其40%物业管理费有异议，但其并未提出上诉，故对于宜家创生物业公司对原审判决提出的的异议不予审查。针对李战良的上诉意见，本案二审主要争议焦点是李战良能否以涉案房屋漏水为由停交物业服务费。由于双方当事人均确认涉案房屋漏水部位属于公共部分，而对物业公共部位的维修、养护和管理属于涉案物业管理委托合同中明确约定的宜家创生物业公司应提供的物业服务内容之一，宜家创生物业公司在知道涉案房屋存在公共部位漏水问题后理应依约提供相应物业服务，但宜家创生物业公司没有举证证明其为此提供了何种服务，且涉案房屋漏水问题至今未得到解决，原审据此酌情减免了40%的物业服务费，并无不当，本院予以维持。鉴于原审已经酌情扣减了部分物业服务费，而李战良在二审诉讼中也确认其停交物业服务费仅是因涉案房屋漏水问题未得到解决，没有其他原因，且确认宜家创生物业公司提供了安保、绿化等其他物业服务，根据权利义务相对等原则，李战良理应为其已享受的物业服务向宜家创生物业公司支付相应对价。至于李战良认为宜家创生物业公司应先履行维修义务后主张收费权益的上诉意见，由于李战良在原审中对涉案房屋漏水问题并未提出反诉，而李战良该项上诉意见缺乏合同及法律依据，故李战良以此为由要求驳回宜家创生物业公司诉讼请求的上诉请求，依据不足，本院不予支持。虽然李战良上诉主张宜家创生物业公司在2012年就知道涉案房屋漏水，但李战良提交的书面证据显示其于2014年4月15日向宜家创生物业公司及案外人发出有关涉案房屋漏水问题的《请求确认函》，而宜家创生物业公司在随后的复函及庭审陈述中均表示其是2013年10月才知道涉案房屋漏水，否认其在2012年就知道涉案房屋漏水，而李战良并未举证证明其在此前曾向宜家创生物业公司反映过涉案房屋漏水问题，原审据此认定宜家创生物业公司于2013年10月才得知涉案房屋漏水合理有据。李战良二审中并未举证推翻原审上述认定，其对此的上诉缺乏理据，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，应当维持。上诉人李战良的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李战良负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年十月××日书 记 员  刘 纯