广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶武法民一初字第1170号原告：韶关市中和物业服务有限公司。住所：韶关市浈江区。法定代表人：江定中。委托代理人：吕志勇，广东秦唐律师事务所律师。委托代理人：林红福。被告：张金文，男，汉族，身份证号码：×××2213，住韶关市武江区。原告韶关市中和物业服务有限公司（下称中和物业公司）诉被告张金文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由审判员胡敏适用小额诉讼程序于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告中和物业公司的委托代理人吕志勇、林红福，被告张金文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中和物业公司诉称：根据2011年12月28日《公告》的内容，2011年12月26日下午三点，原告、韶关市新华街道办事处、惠民西居委会、南枫物业公司及南枫花园部分业主代表在南枫物业管理处办公室召开联席会议，就南枫花园小区物业管理的交接事宜进行了磋商。最后，与会单位和业主代表一致同意推荐原告从2012年1月1日起接管南枫花园的物业管理。原告从2012年1月1日起对南枫花园物业进行了有效的管理和服务，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，并且原告依照韶关市人民政府有关部门规定的价格进行收费。被告自2013年1月份开始欠费，欠费至2015年6月份，共计30个月，一直未交物业服务费1518元（0.7元／㎡×72.35㎡×30个月）、停车费4500元（150元／月×30个月）、水电公摊费108元（3.6元／月×30个月）、业主自用水费618.8元（2.38元／吨×260吨），共计6744.8元。原告工作人员曾多次催缴，并且于2014年2月24日发出《催缴款通知》，2015年1月27日发出《律师函》进行催缴，被告均置之不理、拒不缴纳。被告的行为已严重阻碍了原告的物业管理服务工作，损害了原告的合法权益。根据国务院《物业管理条例》第四十二条及《广东省物业管理条例》第四十七条之规定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的2013年1月至2015年6月的物业服务费1518元、停车费4500元、水电公摊费108元、代垫水费618.8元，共计6744.8元；二、被告承担本案诉讼费用。被告张金文辩称：一、答辩人与原告没有物业服务合同关系，也没有相应物业服务的具体内容及规范。原告进入南枫花园，仅有韶关市南枫物业有限公司的一个《公告》，原告与答辩人并没有签订《物业管理服务合同》，原告的物业服务主体资格存在问题。并且没有详细的物业服务内容及规范，如包含房屋公用部分的维修管理、公用设施的维修管理、环境卫生、绿化、公共区域秩序维护等服务内容；也正因为上述原因，原告提供物业服务极其不规范，服务态度恶劣。这也是为什么原告自2011年12月28日进入南枫花园以后，至今迟迟签不到物业服务合同的原因。二、在原告提供物业服务期间，答辩人所在小区存在严重的问题。1、答辩人之所以停缴物业服务费，是因为2012年12月31日因答辩人与原告之间的矛盾，原告指使其公司保安撞击、敲砸答辩人房门，后矛盾升级才停止了缴纳物业服务费用。2、小区内配套设施物业公司用来经营。小区内地面的通道及空地是属于小区内的配套设施，因此它应属于业主们共同所有，物业公司居然公开用来经营收取停车费。3、小区内水电公摊透明度问题。小区内公共用水用电的地方，物业公司没能及时、清楚地标识出水电表。同时费用的公摊没有明细及依据。三、原告提交的欠费项目及计算存在以下问题。1、多计算了停车费。答辩人有一辆微型小货车，一般停在被告经营的档口，偶尔停在小区内的空地上，并没有占用原告租用的停车位，所以原告按30个月，每月150元收取停车费缺少相应依据和证据，也与事实不符。2、水电分摊缺少相应依据，也未公布明示。根据民事诉讼法谁主张谁举证的规定，原告至少应该举证：①原告有权利收取停车费，原告有小区停车位的所有权或者经营权；②答辩人从2013年1月至2015年6月共30个月占用原告所有或者经营的停车位；③每月150元停车费依据的收费标准。水电公摊费用也需要原告提供相应证据。综上所述，以上事实可以充分说明原告未与答辩人签订物业服务合同，原告不是合法的物业服务提供的主体，也没有为答辩人提供符合物业管理规范的服务，所以答辩人只是暂不缴纳物业服务费理由是充分的，是合情合理的。同时原告收取停车费及水电公摊费缺乏依据。经审理查明：被告为南枫花园C702号房业主。2011年年底，因南枫花园原有的物业管理服务公司（南枫物业公司）决定不再对南枫花园提供服务管理服务，韶关市新华街道办事处、惠民西居委、南枫物业公司、南枫花园部分业主代表及原告召开联席会议，就南枫花园小区物业管理的交接事宜进行磋商，一致同意由原告从2012年1月1日起接管南枫花园的物业管理，物业管理服务费不作变更，仍按南枫物业公司的收费标准收取物业管理服务费。2011年12月28日，与会人员对上述磋商结果进行了公示。此后，原告自2012年1月1日开始按约定向南枫花园小区提供物业管理服务至今。2012年1月至2012年12月期间，被告均能按时向原告交纳物业管理服务费、停车费、公摊水电费等费用。原、被告双方均确认物业管理服务费按50.6元／月、公摊水电费按3.6元／月计算。自2013年1月起，被告不再向原告缴交上述费用，截止至2015年6月，被告共欠原告物业管理服务费1518元、停车费4500元、公摊水电费108元，共6126元未付。上述款项经原告催收未果，遂诉至法院要求解决。另查明，南枫花园设有门禁设施，机动车出入需凭卡，并按月交纳停车费，每月150元。被告确认其有小汽车一辆，偶尔会停入南枫花园小区内，但不同意向原告交纳停车费。对垫付的水费，原告确认其主张的用水量260吨为估算数值，被告对此提出异议，认为其2013年1月至2015年6月期间的用水量没有260吨。还查明，原告起诉状上所列被告姓名为“张斌”，被告提交的答辩状也以“张斌”名义进行答辩。经法庭核实，被告姓名并非“张斌”，而是张金文。原告遂当庭要求将被告“张斌”变更为“张金文”，被告对此没有异议。本院认为：原、被告虽未签订书面的《物业管理服务合同》，但南枫花园部分业主、南枫物业公司代表及原告在韶关市新华街道办事处、惠民西居委的见证下，通过磋商一致同意由原告接替南枫物业公司为南枫花园小区提供物业管理服务，收费标准不变。即2012年1月1日起，由原告为南枫花园提供物业服务，而被告实际上也接受了原告提供的物业管理服务。原告作为南枫花园小区的物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。现被告未向原告交纳物业管理费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，被告应支付2013年1月至2015年6月尚欠的物业管理服务费1518元、停车费4500元、公摊水电费108元，共6126元给原告。对于原告主张垫付的水费618.8元，原告于庭审中陈述是经估算得出，被告对此持有异议，本院在本案中不予支持，原告可在取得相关合法证据后另行主张权利。至于被告提出的原告在提供物业服务过程中存在问题，且原告的法定代表人欠其款项未付，故其拒绝交纳物业费的主张，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，故对被告提出的该主张本院不予采信。综上，原告要求被告支付自2013年1月起至2015年6月止的物业管理服务费1518元、停车费4500元、公摊水电费108元，共6126元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告张金文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2013年1月起至2015年6月止的物业管理服务费1518元、停车费4500元、公摊水电费108元，合计6126元给原告韶关市中和物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张金文负担。本判决为终审判决。审判员 胡 敏二〇一五年十月十九日书记员 潘惠仪第7页共7页