广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法商终字第2710号上诉人（原审原告）：泛城房地产顾问（深圳）有限公司。住所地：深圳市福田区泰然六路北侧深业泰然红松大厦A区12B。组织机构代码：77273435-4。法定代表人：卢航。委托代理人：王世明，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托代理人：温伟祺，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭艺真。委托代理人：毛冬梅，广东华商律师事务所律师。委托代理人：胡钟烨，广东华商律师事务所实习律师。上诉人泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称泛城公司）因与被上诉人彭艺真居间合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第1573号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明：一、2013年11月20日，彭艺真与案外人李XX签订《房地产买卖合同》。该合同约定彭艺真购买案外人李XX位于深圳市XX路XX大厦XXX房，转让总价款为人民币（以下币种均为人民币）1880000元，付款方式为当日彭艺真向案外人李XX支付定金30000元，彭艺真在2013年12月21日前将预估首期款1130000元支付至买卖双方约定银行的第三方监管帐户，余款向银行申请抵押按揭贷款。依合同的约定，首期款约占转让总价款的60%，向银行贷款部分约占转让总价款的40%。二、同日，彭艺真向泛城公司出具《确认书（买方）》，该确认书载明，彭艺真委托泛城公司购买案涉房产，泛城公司已陪同彭艺真实地查勘交易房产，如实报告与订立《房地产买卖合同》有关的事项及信息，基于泛城公司在促成彭艺真就交易房产与案外人李XX签署编号为S-01-D-0009691的《房地产买卖合同》过程中所提供之信息、磋商、撮合等居间服务，彭艺真自愿向泛城公司支付佣金45000元。经泛城公司通知，逾期支付佣金的，按每天佣金的万分之五支付利息。三、同日，泛城公司与彭艺真、案外人李XX签订资金托管协议，约定定金30000元由泛城公司托管。彭艺真于2013年11月20日向泛城公司交付定金30000元。四、2013年10月31日，人民银行深圳市中心支行发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，规定贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。五、彭艺真购买案涉房产属于购买第二套住房的情形，泛城公司对此知情，彭艺真对于人民银行深圳市中心支行发布的《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》亦知情。六、因彭艺真不能按时足额向案外人李XX支付首期款1130000元，彭艺真与案外人李XX签订《房地产买卖合同》不能按照约定履行，彭艺真违约，案外人李XX依约定没收了彭艺真的定金30000元。泛城公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、彭艺真向泛城公司支付佣金45000元；2、彭艺真向泛城公司支付逾期付款滞纳金3015元（自2013年11月20日起算直至彭艺真付清之日止，暂计算至起诉之日2014年4月3日）。原审法院认为：本案为居间合同纠纷。泛城公司为居间人，彭艺真为委托人。泛城公司向彭艺真提供居间服务，彭艺真向泛城公司支付报酬。彭艺真抗辩称，由于泛城公司向其提供了虚假的信息，导致彭艺真与案外人李XX签订《房地产买卖合同》不能按照约定履行，且损失了定金30000元，故其拒绝向泛城公司支付报酬。对此原审法院认为，《合同法》明确，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。泛城公司作为从事房地产居间服务的专业公司，在促成彭艺真与卖方订立合同的过程中，应当就人民银行的住房信贷政策向委托人如实说明，并提示彭艺真违反该政策订立合同的风险。审查本案合同，该合同第六条关于付款方式明确约定，彭艺真的首期房款约为总价款的60%，抵押贷款金额为总价款的40%。该合同系在泛城公司提供居间服务的情况下签订，彭艺真称其之所以同意订立该合同系泛城公司承诺可以帮助彭艺真向银行申请到占总价款的40%抵押贷款。彭艺真明知自己无法支付总价款70%的首期款仍同意订立合同，故彭艺真的陈述较为符合常理，该院予以采信。首期款是否需要70%对当事人的履约能力有重大影响，泛城公司在明知彭艺真属于人民银行信贷政策规定的购买第二套住房的情形，首付款比例不得低于70%，明知彭艺真明显不具备履行能力的情况下为促成彭艺真与案外人订立合同，告知彭艺真首付款比例可以低于70%，提供了虚假情况，违反如实报告义务，损害委托人利益，不得要求支付报酬。综上所述，泛城公司的诉讼请求，无事实与法律依据，该院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回泛城公司的全部诉讼请求。案件受理费500元，由泛城公司承担。上诉人泛城公司提起上诉称：1、一审判决认定“彭艺真之所以签订《房地产买卖合同》和《确认书》是因为泛城公司承诺帮其向银行申请到占总价款的40%的抵押贷款”。但这一解释是彭艺真单方陈述，泛城公司并不认可，彭艺真也没有提交任何证据证明“承诺”存在。一审判决判断“承诺”存在，没有以事实为依据。2、当事人签订超出其经济实力的合同的原因多种多样，房地产买卖合同最终没有履行，不意味该房地产买卖合同无效或者未成立。彭艺真是具有完全民事行为能力的成年人，应当对其行为后果承担责任，法院不能把彭艺真自己的过错转嫁给泛城公司。3、本案中，彭艺真一直陈述其在签订《房地产买卖合同》时，已经知晓人民银行深圳市中心支行发布的《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》。同时，按照该通知的规定，彭艺真也明知自身只能贷款合同总价款的30%。所以，不存在泛城公司“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”，泛城公司已经尽到如实告知相关政策的义务。彭艺真己确认签订合同时对这一政策知情，一审判决却认为泛城公司隐瞒情况，属于认定事实不清。请求二审法院撤销原判，改判支持泛城公司的全部诉讼请求。被上诉人彭艺真答辩称：泛城公司并没有促成彭艺真与业主的买卖合同成立，依法不应收取佣金，理由如下：1、泛城公司并不是独家代理涉案房产，李XX在其他中介也有投放房产信息，彭艺真之所以选择在泛城公司处成交，是因为泛城公司口头承诺以及服务承诺书中均答应帮彭艺真办理首付6成的按揭贷款且彭艺真在泛城公司的指导下签订了首付6成的《购房意向书》，但最终因泛城公司无法帮彭艺真办理6成的购房贷款导致购房不能成功，因此泛城公司并没有促成彭艺真的合同成立，依法不应收取佣金。2、泛城公司提交的《资金托管协议》和《服务承诺》可以证明泛城公司曾向彭艺真作出过承诺。3、从二手房的交易习惯和泛城公司要求彭艺真支付的中介费45000元可以看出泛城公司的服务应包括办理房屋按揭贷款等手续，而泛城公司并没有提供其承诺的服务，也正是由于泛城公司的承诺无法做到。导致彭艺真支付了违约金30000元，因此彭艺真不应支付佣金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理确认原审查明的事实。本院认为：涉案《房地产买卖合同》虽然成立，但合同中约定的彭艺真首付60%，余下40%向银行抵押贷款的条款与《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》中贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于总价款70%的规定不符。泛城公司作为居间方有如实报告的义务，在本案中该如实报告不光是披露《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》这一信息，还应当包括对违反该住房信贷政策签订合同而导致的后果。在通常情况下，房地产买卖合同当事人如知道合同条款因与信贷政策不符而无法履行，则不会签订该合同条款。泛城公司作为从事房地产交易业务的专业机构，仍促成当事人订立该客观上无法履行的合同条款，导致《房地产买卖合同》因彭艺真无法按住房信贷政策要求支付70%首付款而解除。泛城公司具有过错，应承担相应的违约责任，不得要求彭艺真支付佣金。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由泛城房地产顾问（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程    炜代理审判员 李  兴  旺代理审判员 杨    芳二〇一五年三月三日书 记 员 石宇翔（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。