浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第2298号上诉人（原审被告）：温州共赢房产营销策划有限公司。法定代表人：郑巨才。上诉人（原审被告）：杨微燕上诉人（原审被告）：郑万力以上三位上诉人共同委托代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴志坚。委托代理人：王正善，浙江光正大律师事务所律师。委托代理人：李晓，浙江光正大律师事务所律师。原审第三人：温州开通典当有限公司。法定代表人：余志远。上诉人温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢房产公司）、杨微燕、郑万力因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2014）温龙民初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。一审判决认定，被告杨微燕和被告郑万力系夫妻关系，均系被告共赢房产公司的经营管理人员。2012年8月，被告共赢房产公司以温州滨海永丰家园20套房产出典，向第三人温州开通典当有限公司（以下简称开通典当公司）借款共1100万元，开通典当公司扣除当月利息及手续费后，实际支付借款1073.57万元，收款人分别为被告共赢房产公司、郑巨才和叶敏群。2012年9月至11月，被告共赢房产公司就上述借款办理三次续当手续并支付了续当期间的利息和手续费。2012年12月起被告共赢房产公司因资金周转困难，未能继续办理续当，也没有向第三人开通典当公司还本付息。经过多次协商，本案原告吴志坚、被告及第三人三方约定被告杨微燕将自己所有的永丰家园营业房三组团125号房屋出售给原告吴志坚；被告共赢房产公司欠第三人开通典当公司的借款本息由原告吴志坚在十八个月之内负责偿还，作为购买涉案房产的对价；同时被告共赢房产公司与第三人开通典当公司之间的典当借款关系解除，典当借款的合同和当票等材料归还给被告共赢房产公司。为此，第三人开通典当公司将原典当手续及材料归还给被告共赢房产公司，而原、被告于2013年9月23日签订了一份《房屋买卖合同》，其中被告杨微燕为出卖方（甲方）、原告吴志坚为买受方（乙方）、被告共赢房产公司为担保人（丙方）。合同第一条：出卖方（甲方）将自己所有的坐落于温州滨海新区永丰家园营业房三组团125号房屋出卖给乙方吴志坚所有，房屋建筑面积310.25平方米，房屋用途为营业用房。第二条，按总建筑面积算，上述房屋售价总金额为贰佰肆拾捌万元整（小写：2480000元整）。第三条付款方式：购房款已经全部委托共赢房产公司及郑巨才、叶敏群收取，购房款已经支付完毕。第四条：出卖方应于领到产权证书后六十天内，将该房屋的产权证书及房屋钥匙等相关物品交给买受方，并办理过户给买受方，相关费用由乙方承担。第七条：出卖方或买受方违反本合同约定，致使合同目的无法实现，另一方有权解除合同，并要求对方返还价款，赔偿损失。损失计算标准为：解除合同时房产（整套）评估价格减去订立合同时合同约定的价格（整套）之差为损失金额。第九条：丙方共赢房产公司对甲方因违反本协议造成乙方损失承担连带保证责任。合同尾部，被告杨微燕和郑万力在出卖方（甲方）处签名，原告吴志坚在买受方（乙方）处签名，被告共赢房产公司在丙方处盖章。同日，被告杨微燕、被告郑万力和杨元鑫（另案被告）共同出具一份收条，载明“今于2012年8月27日与2013年1月24日收到房屋购买款人民币壹仟壹佰叁拾柒万壹仟伍佰贰拾元（小写：11371520元），其中二组团101号、102号和三组团117号合计金额为陆佰零叁万贰仟元（小写：6032000元），三组团二层204号金额为叁佰壹拾贰万陆仟元（小写：3126000元），三组团125号金额为贰佰肆拾捌万元（小写：2480000元），上述款项分别转账至共赢房产公司账户账号51×××01、郑巨才个人账户62×××12（工行）和叶敏群个人账户62×××76（工行）”。同日被告杨微燕又出具一份现金收条，载明“今收到吴志坚购买房屋款人民币贰拾陆万陆仟肆佰捌拾元现金（小写：266480元）”。2014年3月14日，涉案房产产权登记至被告杨微燕名下，涉案房产的房屋坐落及门牌变更为滨海六路2447号，登记的所有权证号为037985，地号为4-08451316-4-25，房号125，建筑面积310.25平方米，设计用途为商业，目前他项权情况为设定抵押，原产权人为温州市龙湾区沙城街道七三村经济合作社。2014年1月18日，被告共赢房产公司向蔡建欢（系第三人开通典当公司的股东）的个人账户转账支付100万元。2014年4月18日，被告共赢房产公司分三次向第三人开通典当公司账户转账支付共1073.57万元。第三人开通典当公司当庭认为自己与被告共赢房产公司之间已经不存在借款关系，不认可被告共赢房产公司主张的还款一说；对涉案房产的现行价格认为是原、被告之间的事，不发表意见。当庭被告杨微燕明确表示不愿意依照原《房屋买卖合同》的约定将涉案房产产权过户给原告吴志坚。经当庭征求意见，被告表示，如果本案《房屋买卖合同》需判决解除，对涉案房产的现行价格同意原告主张的13000元／平方米的金额。一审判决认为，被告共赢房产公司为资金周转，以涉案房屋出典向第三人开通典当公司借款不违反我国现行法律法规的规定，两者之间形成典当借款合同关系。之后被告共赢房产公司因资金周转困难，无法偿还借款本息，将涉案房产出售给原告，约定以典当借款合同中的还款义务作为购房对价亦不违反法律法规的规定。由此，被告共赢房产公司欠第三人开通典当公司的债务转移给了原告吴志坚，被告共赢房产公司与第三人开通典当公司之间典当借款合同关系解除。在《房屋买卖合同》签订时，被告杨微燕等人出具的收条所载购房款即为典当借款合同关系中被告收到的借款也能够充分反映三主体之间债务转移的事实。本案原、被告之间债务转移之后签订的《房屋买卖合同》依法成立、合法生效，双方应依照合同约定诚信履行。原告吴志坚以承受债务的方式支付了合同对价，被告杨微燕应依照合同约定在领到产权证书后六十天内，将该房屋的产权证书及房屋钥匙等相关物品交给买受方，并办理过户给买受方即原告吴志坚。现涉案房产已经登记至被告杨微燕名下，但被告杨微燕没有按时办理过户，且当庭表示不愿意办理产权过户。故原告的合同目的已经无法实现，原告要求解除本案《房屋买卖合同》，应予以支持。被告杨微燕的上述行为明显违反了《房屋买卖合同》中双方的约定，已经构成违约；被告郑万力与被告杨微燕共同在《房屋买卖合同》中甲方处签名，应共同承担违约责任。现原告依照《房屋买卖合同》第七条的约定，要求被告杨微燕、郑万力赔偿损失，符合双方合同约定，且双方对涉案房产现行价格以13000元／平方米计算无异议，应予以准许。被告共赢房产公司在《房屋买卖合同》上签章，承诺对被告杨微燕、郑万力因违反涉案合同约定造成原告吴志坚的损失承担连带保证责任，担保人的身份地位明确。现原告要求被告共赢房产公司对被告杨微燕、郑万力的赔偿负连带责任合法有据，应予以支持。被告辩称《房屋买卖合同》系为典当借款提供担保，与书面证据及第三人开通典当公司的陈述不符，应不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、解除原告吴志坚与被告杨微燕、郑万力、温州共赢房产营销策划有限公司于2013年9月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨微燕、郑万力于本判决生效之日起二十日内共同赔偿原告吴志坚损失1553250元；三、被告温州共赢房产营销策划有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18779元（原告已经预缴），由被告杨微燕、郑万力、温州共赢房产营销策划有限公司负担。宣判后，温州共赢房产营销策划有限公司、杨微燕、郑万力不服，提起上诉称：第一，上诉人共赢房产公司与原审第三人开通典当公司从未解除双方间的典当借款关系。开通典当公司为保证典当借款的安全，要求共赢房产公司同时出具了借款借据、20份房屋买卖合同、当票。后因20份房屋买卖合同的面积等因素不确定，又要求重新签订涉案《房屋买卖合同》，同时退还原20份房屋买卖合同。第二，涉案《房屋买卖合同》的真实目的是作为典当借款的保证，而非真实的房屋买卖。合同价格远低于同时市场价，且未办理备案登记，被上诉人吴志坚未向共赢房产公司支付购房款，未与开通典当公司就涉案典当借款达成债权转让书面协议。开通典当公司也未就该笔债权让与通知共赢房产公司。共赢房产公司也未与开通典当公司达成债务转移协议，虽然上诉人杨微燕的收据载明房款即开通典当公司的借款，但这仅仅为杨微燕的单方说法。共赢房产公司于2014年4月18日分三次向开通典当公司原打款账户打入借款本金共计1073.57万元，款项性质为还借款。第三，法律关系的界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观与名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。涉案《房屋买卖合同》违反禁止流质原则，应属无效。一审判决认定事实错误，认定合同性质错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人吴志坚辩称：第一，涉案《房屋买卖合同》系各上诉人、被上诉人吴志坚及原审第三人开通典当公司约定，将共赢房产公司股东杨微燕、郑万力的涉案房屋作价248万元出售给吴志坚，而共赢房产公司欠开通典当公司的借款本息由吴志坚偿还，并解除典当关系。签订该合同当日，杨微燕、郑巨才（共赢房产公司法定代表人）、杨元鑫（另案上诉人）共同出具一份11371520元的收款收条，杨微燕出具一份266480元的现金收条。涉案《房屋买卖合同》以债务转移的方式，以承担典当合同中的还款义务作为购房对价，合法有效。杨微燕、郑万力单方解除合同，显属违约，应承担违约责任。共赢房产公司作为担保人应承担连带赔偿责任。第二，涉案《房屋买卖合同》约定价格合理，吴志坚以承担典当合同还款义务作为购房对价不违反法律规定，本案债务转让经各上诉人、吴志坚、开通典当公司协商一致达成，并加盖共赢房产公司公章，该公司法定代表人在收据上签字，可见该公司对债务转让明知并认可。而且涉案房屋与上述20份抵押房屋均无重合。各上诉人也无证据证明涉案《房屋买卖合同》系担保合同。请求驳回上诉，维持原判。并补充说明：吴志坚系温州志达印务有限公司占股51%的股东，温州志达印务有限公司为温州开通典当有限公司占股30%的法人股股东。原审第三人温州开通典当有限公司未答辩。二审期间，被上诉人吴志坚、原审第三人开通典当公司均未提供新的证据。上诉人杨微燕、郑万力、共赢房产公司提供证据1：一审法院（2014）温龙民初字第760号民事裁定及本院（2015）浙温民终字第1786号民事判决，以证明涉案房屋2012年4月至今的价格波动，单价从未低于2万元；证据2：录音资料（系2014年4月双方就1000多万借款偿还的谈判过程），以证明与吴志坚不存在真正的房屋买卖，只是暂时的担保。对以上证据，吴志坚认为两份裁判文书与本案没有关联性也没有可比性，对录音资料的真实性、合法性、关联性均有异议，且录音文字材料显示录制时间为2014年4月，不属于新的证据。本院认为，上诉人提供的以上证据，均不足以证明待证事实，不予采纳。以上认证，结合对当事人向一审法院提供的证据的审核，本院依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，就是否代为偿还共赢房产公司欠开通典当公司的借款本息，吴志坚在一审中陈述，其尚未与“开通典当公司进行结算，没有支付这笔款项”。本院认为，吴志坚与杨微燕签订《房屋买卖合同》，并事先约定共赢房产公司欠开通典当公司的借款本息由吴志坚负责偿还，以此作为购买涉案房屋的代价。故按通常理解，此后签订《房屋买卖合同》的履行，应系杨微燕交付房屋，吴志坚向开通典当公司支付共赢房产公司所欠的借款本息。但本案的事实却是，在签订涉案《房屋买卖合同》同时，由杨微燕、郑万力和杨元鑫共同出具了总额达一千一百余万元的收购房款收据。而后吴志坚并未向开通典当公司代偿共赢房产公司所欠的借款本息，有违常理。并且，据吴志坚自述，其系占开通典当公司30%法人股的温州志达印务有限公司占股51%的大股东。可见，开通典当公司的利益与吴志坚相关。因此，涉案房屋的交易，明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。涉案《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实质是借款担保合同，属于出借人与借款人在债务履行期间届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流押契约的要件，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，本案符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，应认定为无效合同。故对吴志坚的诉讼请求，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2014）温龙民初字第784号民事判决；二、驳回吴志坚的诉讼请求。一审案件受理费18779元，二审案件受理费18779元，均由吴志坚负担。本判决为终审判决。审判长 张 毅审判员 刘宏杰审判员 郑文平二〇一五年十月二十七日书记员 黄欢乐