襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂襄城民二初字第00093号原告施其凡，男，1968年7月1日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托代理人曹春献，湖北三顾律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告襄樊南山建材厂（以下简称南山建材厂），住所地，襄阳市襄城区南郊谷隐寺。法定代表人王先涛，南山建材厂厂长。委托代理人石援胜，男，1953年8月8日出生，汉族，住襄阳市襄城区。代理权限为一般代理。被告襄阳展宏工贸有限责任公司（原襄樊展宏工贸有限责任公司，以下简称展宏工贸），住所地，襄阳市樊城区柿铺梁坡阳光路1号。法定代表人孙德声，展宏工贸总经理。被告襄阳展飞修造厂（以下简称展飞修造厂），住所地，襄阳市襄城区环城东路。法定代表人张浩民，展飞修造厂厂长。委托代理人石援胜，男，1953年8月8日出生，汉族，住襄阳市襄城区。代理权限为一般代理。三被告共同委托代理人邱文华，湖北长久律师事务所律师。代理权限为一般代理。上列原、被告因租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告施其凡的委托代理人曹春献，被告南山建材厂、展宏工贸、展飞修造厂的委托代理人邱文华及展飞修造厂法定代表人张浩民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月16日，原告与第二被告展宏工贸的下属单位南山建材厂签订了“租赁协议”，因第一被告南山建材厂从92年一直停业，合同由第二被告展宏工贸签订。约定将南山建材厂猪房及附属设施租赁给原告，包括猪房前后的空闲耕地3亩以及周围的林地等。合同同时约定：原告应保证林地绿化率不低于国家规定，年租金4000元，并应聘请被告三名工人每人月工资1500元。合同签订后，原告严格按照约定履行合同，并投资50余万元对原有猪舍、鸡舍等包括养殖人员住房进行了维修和改造翻建。同时硬化道路720米（支出7万元），另投资40余万元购置树苗进行栽种绿化。在合同履行期间内，第一被告于2012年3月7日通知原告，擅自单方终止了租赁合同，将南山建材厂整体转让给了襄城区政府，并得到2000余万元补偿。由于第二被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告赔偿给原告造成的各项损失共计80万元，其中押金4000元，施其凡个人出资维修道路、房屋、种植树木等596000元，经营的可期待利润150000元，其他损失50000元；2、诉讼费用由被告承担。被告展宏工贸辩称，南山建材厂为独立法人单位，其民事责任应由南山建材厂负担，展宏工贸不负民事责任。被告南山建材厂辩称，南山建材厂被吊销营业执照，仍然有诉讼主体资格，可以负担民事责任，施其凡尚欠2012年租金未交。被告展飞修造厂辩称，南山建材厂的债权债务已移交我厂，由我厂负责处理与施其凡猪房出租事宜，对于应当补偿的数额以拆迁补偿价为准予以鉴定较为适宜。原、被告双方对下列事实无争议，本院予以确认。1、2009年12月16日施其凡与南山建材厂签订一份租赁合同，合同约定，以南山建材厂为甲方，施其凡为乙方，甲方将猪房及其附属设施租赁给乙方使用，包括猪房前后的空闲耕地约3亩，乙方保证甲方林地绿化率不低于国家规定。乙方采取先交款后租用，年租金4000元，押金2000元，合同期满，在乙方结清欠甲方的所有款项后如数返还押金。协议有效期五年，期满同等条件，乙方有优先租赁权。合同还对其他事宜进行了约定。2、2010年3月2日施其凡支付给南山建材厂押金2000元，租金4000元。3、2012年3月7日，南山建材厂向施其凡通知，内容为：你与我厂签订租赁猪房合同，因襄樊市谷隐寺恢复重建需要终止合同。4、2012年3月23日襄阳市襄城区人民政府与湖北省襄樊监狱签订国有土地使用权收回及房屋征收补偿协议书，该协议书收回的土地及征收的地上附着物包含施其凡租赁猪房的范围。2010年8月19日，襄阳市襄城区人民政府、湖北省襄樊监狱共同委托襄樊诚作房地产评估有限公司对襄樊监狱南山建材厂被拆迁房屋，装饰装修及附属物进行了评估，确定的价值为8564929元，襄城区人民政府与湖北省襄樊监狱签订的国有土地使用权收回及房屋征收补偿协议书，约定的补偿价值为20000000元。此后，原告施其凡将租赁的财产及其投资的财产一并交与被告，襄城区人民政府也已将拆迁补偿款20000000元交付湖北襄阳监狱。5、2013年2月17日，南山建材厂对施其凡出资种植的树木、修建的设施等进行了清点并制作了明细表。其中道路140米、排水沟275米、电缆线320米、水管680米、埋路水管（5m×2m，直径约1m）、白果树780株、白玉兰801株、冬青树1032株、香樟树1208颗、鸡舍5.6m×34.4m、伙房7.5m×11m、猪房9.9m×18.9m、仓库2.5m×3m,合计469.75㎡。6、2013年7月9日展飞修造厂出具证明“因原南山建材厂债权债务移交我厂，施其凡租赁南山建材厂猪房官司一事由我厂处理。”原、被告双方对施其凡投资的财产价值不能形成一致意见，经原告施其凡申请，本院委托湖北大维至信资产评估有限公司进行评估，结论为367768元。三被告对其真实性不持异议，但认为应以拆迁补偿标准进行评估，不应以市场价评估。经被告申请，本院委托襄阳运来资产评估事务所以拆迁补偿价为准进行了评估，结论为230745.57元。原、被告均无异议，故本院认定施其凡投入资金后所种植的树木、修建的设施以拆迁补偿价评估价值为230745.57元。本院认为，施其凡与南山建材厂所签订的租赁合同为有效合同，受法律保护，租赁期间，襄阳市襄城区人民政府收回国有用地，合同已实际不能履行，南山建材厂解除双方之间的租赁合同符合法律规定，但对施其凡出资种植的树木、修建的设施等财产损失应予赔偿。被告认为，襄阳市襄城区人民政府以2000万元作为土地及地上附着物的补偿，其中包括施其凡租赁范围内的财产，所以应以拆迁补偿为标准对施其凡投资的资产进行估价，并以实际补偿金额为参照，换算后对原告的损失予以补偿较为公平。襄城区人民政府收回国有用地时，地面附属物及附着物评估价值为8564929元，实际补偿价为20000000元。比例为20000000元/8564929元=2.34。则施其凡应收到的补偿为230745.57元×2.34=539944.63元。另外原告诉请的可期待利润150000元，其他损失50000元，无证据予以证实，本院不予支持。南山建材厂的债权债务已转移到展飞修造厂，故本案的适格被告为展飞修造厂。展宏工贸、南山建材厂不负本案的合同责任。施其凡2011年度租金4000元应予支付，南山建材厂收到的押金2000元应予退还。综上被告展飞修造厂应付给原告款项为：539944.63元＋2000元－4000元=537944.63元。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：一、被告襄阳展飞修造厂于本判决生效后十日内支付给原告施其凡537944.63元。二、驳回原告施其凡对襄阳展宏工贸有限责任公司、襄樊南山建材厂的诉讼请求。三、驳回原告施其凡的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由原告施其凡负担3894元，被告襄阳展飞修造厂负担7906元。二次鉴定费6700元，原告施其凡负担4000元，被告襄阳展飞修造厂负担2700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××38。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王忠民审 判 员  任齐耀人民陪审员  杨 柳二〇一五年十月三十日书 记 员  刘 佳