上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1081号原告(反诉被告)袁志平，男，1959年12月22日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)黄璐璐，女，1987年12月7日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。原告袁志平与被告黄璐璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，黄璐璐向本院提出反诉，本院予以合并审理。袁志平及黄璐璐的委托代理人贾志到庭参加诉讼。审理中，双方均同意本案的简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。袁志平诉称，因袁志平原居住房屋已经出售、准备重置新房，故为了过渡，解决袁志平和三个子女、保姆的居住问题，袁志平于2014年12月22日与黄璐璐的委托代理人陈a签订《房屋租赁合同》一份，约定由袁志平承租黄璐璐名下的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2014年12月23日起至2015年12月22日止，月租金人民币(币种下同)9,500元，押金9,500元。在签订合同前，因袁志平的岳母住在XX房屋内，袁志平对涉案房屋所属小区房屋比较熟悉，故未看房、直接签订合同。合同签订当日，袁志平按约支付了押金9,500元及自2014年12月23日起至2015年3月22日止的租金28,500元，黄璐璐将涉案房屋钥匙交付给袁志平。但当日，水电煤未抄、大门密码未变更，故袁志平委托中介公司工作人员前去抄水电煤，待抄完后，中介公司工作人员再把租赁合同交付给袁志平。2014年12月28日，租赁双方约好进入涉案房屋内查看，袁志平发现小房间缺少床、衣柜，故黄璐璐给了袁志平3,000元去买床、衣柜等。当日，袁志平发现涉案房屋内有异味，本以为是原来长期没人居住造成的，就开窗通风。之后，袁志平买好床等物品、装好宽带，于2015年1月6日搬入涉案房屋，入住一晚，发现南卧室内有恶臭，系从厕所内发出。由于该卧室和厕所相通，故无法居住。为此，袁志平于2015年1月10日将两个小孩寄放在亲戚家(每月支付托管费5,000元)，大儿子于2015年1月12日在外租房(每月花费租金2,000元)。同时，袁志平多次电联陈a，并向小区物业报修3次。物业也派人上门查看，并拆下马桶修理，但恶臭始终无法消除。之后，袁志平再次和黄璐璐电联、发短信，希望见面协商处理，但黄璐璐置之不理。袁志平无奈，只能于2015年4月8日搬离涉案房屋。2015年7月23日，黄璐璐的律师曾发短信要求返还涉案房屋，但袁志平认为需要保全证据、故不同意交还，且袁志平的宽带、电脑、电话等还在涉案房屋内，故袁志平定期上门查看房屋。综上，袁志平为维护自身合法权益，遂诉诸法院，要求判令：1、解除袁志平与黄璐璐就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》；2、黄璐璐向袁志平退还押金9,500元及自2014年12月23日起至2015年3月22日止的租金28,500元；3、黄璐璐向袁志平赔偿自2015年1月15日起至2015年4月15日止的两个小孩儿托管费15,000元、自2015年1月12日起至2015年7月11日止的大儿子在外租房费11,700元、搬家费1,200元、维修费250元、中介费3,325元。针对袁志平的本诉诉讼请求，黄璐璐辩称，黄璐璐也确实收到袁志平支付的押金9,500元及自2014年12月23日起至2015年3月22日止的租金28,500元，但不同意退还该些费用、也不同意其他诉讼请求。袁志平所述事实大部分正确，但遗漏了一些事实。涉案房屋是新房，此前由黄璐璐居住过，从未对外出租，不太可能有异味。应袁志平要求，涉案房屋内的部分家具需要搬离，故交房时间为2015年1月6日，为此黄璐璐承诺因晚交房而赔偿袁志平1,000元并在后期租金中扣除。交房后，2015年1月、3月期间，袁志平曾电联黄璐璐表示涉案房屋内有异味，故黄璐璐通过电话联系物业公司，物业公司上门查看维修。经与物业公司联系，物业公司工作人员表示实际涉案房屋内并无异味。2015年3月，黄璐璐电联袁志平，若袁志平坚持认为涉案房屋内有异味并要求退租，黄璐璐可退还剩余租金与押金，中介公司也表示可免费介绍新租赁房屋，但遭到袁志平的拒绝。2015年7月，黄璐璐上门协商，但袁志平以保全证据为由拒绝交房，且一直居住于涉案房屋内。既然袁志平要求解除合同，黄璐璐也同意解除合同。双方已于2015年9月17日办理了房屋交接手续。为此，黄璐璐提起反诉，要求判令：1、确认双方之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年9月17日解除；2、袁志平向黄璐璐支付自2015年3月23日起至2015年9月17日止的租金(按每月9,500元计算，同时扣除黄璐璐承诺晚交房赔偿袁志平1,000元)；3、袁志平向黄璐璐赔偿自2015年3月23日起至2015年9月17日止的逾期付款违约金55,050元。针对黄璐璐的反诉诉讼请求，袁志平辩称，袁志平并不存在违约行为，相反，因黄璐璐提供的涉案房屋无法居住，故黄璐璐违约在先，袁志平不应支付租金、赔偿违约金。此外，黄璐璐主张的违约金标准显失公平、与现行法律规定不符，正常的房屋租赁合同的违约金应在合同金额的3%-5%或应付未付款的10%。经审理查明，涉案房屋于2013年3月13日登记于黄璐璐一人名下。2014年12月22日，案外人陈a作为黄璐璐委托代理人(签约甲方，出租方)与袁志平(签约乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租期自2014年12月23日起至2015年12月22日止，若甲方未能于约定的起租日向乙方交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变；月租金9,500元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年12月23日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金；乙方应于交房当日或之前向甲方支付租赁保证金9,500元；租赁期限内，水、电、煤气、电话(通讯)、电视收视、车位费等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；租赁期限内，乙方应合理使用盖房及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；甲方承诺新配衣柜一个、床垫一个、灯泡坏的换好。合同还对其他内容作了约定。案外人上海乐达房地产经纪事务所作为居间方在该合同上盖章。该合同签订当日，袁志平向陈a支付了自2014年12月23日起至2015年3月22日止的租金28,500元及押金9,500元。陈a向袁志平交付了涉案房屋的钥匙。但因涉案房屋内部分家电无法正常使用、房间内缺少衣柜等、又有部分家具尚未搬离涉案房屋，故陈a于2015年12月28日出具《承诺书》一份，表示陈a同意赔偿1,000元作为晚交房原因的赔偿，从次月房租里扣除，并已给袁志平3,000元作为买衣柜和席梦思的钱，并于2014年12月28日前调试好冰箱、电视机，如冰箱、电视机不能正常使用，陈a负责一周内维修好。当日，陈a向袁志平支付了3,000元，袁志平为此出具《收条》一张。后袁志平购买了衣柜一个和席梦思一个并放置于涉案房屋内。2015年1月6日，袁志平正式入住并使用涉案房屋使用。在袁志平租赁使用期间，袁志平发现涉案房屋南卧室内卫生间存有异味，并通过短信与陈莲萍沟通，陈a遂回信表示让袁志平叫物业公司看看、想办法解决，遂袁志平分别于2015年1月18日、2015年3月17日、2015年3月24日向涉案房屋所属物业公司进行报修，但异味问题仍未能得到解决。袁志平因卫生间维修花费20元。2015年3月19日，袁志平又通过短信向陈a表示“涉案房屋主卧内厕所一直散发恶臭味，也多次向物业报修，马桶拆下修花了好多钱仍然无用，这样人无法居住影响健康，此前也为此多次电联向你反应，你未理会，故希望你这次上门来解决，否则将通过法律途径解决”。但未果。2015年4月8日，袁志平将其部分物品搬离了涉案房屋。2015年7月，黄璐璐至涉案房屋协商要求交还房屋，但袁志平以保全证据为由拒绝交房。另查明，2014年12月22日，袁志平向上海A房地产经纪事务所支付中介费3,325元。在本案的审理过程中，本院于2015年9月17日组织双方至涉案房屋内查看，经查看，涉案房屋南卧室卫生间内确实存有异味。当日，双方办理了房屋交接手续，袁志平将房屋交还给了黄璐璐。以上事实，由袁志平提供的房地产权证、委托书、《房屋租赁合同》、收据、承诺书、中介费收据、报修凭证及保修费发票、短信、照片、房屋移交备忘录，黄璐璐提供的收条等证据以及当事人庭审陈述所证实。在本案审理过程中，本院于2015年9月17日询问张a有关案件情况，其表示其系袁志平聘请的保姆，自2015年1月6日至涉案房屋内照顾袁志平的小孩。其自进屋时起就发现房屋内有臭味无法散去，不知哪里发出。其猜测是卫生间马桶发出的臭味，为此，袁志平报修了几次，报修时其也在场，在维修后仍有臭味。2015年1月10日左右，两个小孩搬走了。2015年4月8日，因袁志平也搬走了，故其就回老家了。当日，本院又询问涉案房屋所属楼栋的大堂经理陈b，其表示其负责该小区11、12幢楼的管理工作，其至该处工作时，涉案房屋由金山的一家人租赁使用。因袁志平反应涉案房屋内异味，故物业公司上门维修过几次。大约2015年4月，其至涉案房屋内，发现涉案房屋的大房间确实存有臭味，厅没问题。当日，本院又至涉案房屋所属B物业公司向该物业公司经理卫a进行询问，其表示袁志平就涉案房屋卫生间异味问题确实报修过3次。但因其非维修人员，具体情况并不清楚，卫生间是否确实有异味、为何会有异味，其不清楚，记录单上的维修人员李a、谷a均已离职，魏a在休假。至于袁志平所说的维修费250元，其仅认可有收据的20元。对上述三人的陈述，袁志平与黄璐璐均表示无异议。本院认为，袁志平与黄璐璐就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性规定，属有效合同，双方本应严格按约履行。黄璐璐作为出租方，提供正常、可使用的房屋及装修、附属设施、设备系其主要义务。袁志平作为承租人，按期支付租金系其主要义务。然根据现场勘查，黄璐璐提供的涉案房屋确实存有瑕疵(南卧室内卫生间存有异味)，袁志平为此向黄璐璐进行了反映并予以了保修，但问题未能得到解决。该问题的出现确实给袁志平租赁使用涉案房屋带来一定的舒适度影响，但该影响并不足以导致袁志平无法使用涉案房屋，故袁志平以黄璐璐提供的房屋存有瑕疵导致其租赁目的无法实现为由要求解除合同，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。但鉴于黄璐璐在庭审中亦表示同意解除合同，袁志平与黄璐璐又于2015年9月17日完成了房屋交接手续，故本院确认袁志平与黄璐璐就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年9月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现袁志平要求退还押金9,500元，黄璐璐亦表示同意，故本院予以支持。关于袁志平要求黄璐璐退还自2014年12月23日起至2015年3月22日止的租金的诉讼请求，本院认为，该期间，袁志平作为承租人，一直使用涉案房屋，其应当向黄璐璐支付租金，但鉴于黄璐璐提供的涉案房屋存有一定瑕疵，对袁志平租赁使用涉案房屋确实存在一定影响，故本院根据现场情况及双方当事人在合同履行中的过错程度，酌定袁志平按合同约定的租金标准的70%向黄璐璐支付租金。经计算，自2014年12月23日起至2015年3月22日止，袁志平应当支付的租金为19,950元，扣除袁志平已付款28,500元，黄璐璐应当向袁志平退还8,550元。关于袁志平要求黄璐璐赔偿托管费15,000元、在外租房费11,700元的诉讼请求，本院认为，该些费用若确实实际发生，也系袁志平的个人行为，与本案并无直接的关联性，本院不予支持。关于袁志平要求黄璐璐赔偿搬家费的诉讼请求，本院认为，袁志平因入住或搬离涉案房屋所产生的费用系其作为承租方自身应当负担的费用，该笔费用并不因出租方是否违约，而决定由谁承担，因此该诉讼请求，本院不予支持。关于袁志平要求黄璐璐赔偿中介费的诉讼请求，本院认为，因本案黄璐璐并不构成根本违约，袁志平提出的该项诉请，并无法律依据，本院不予支持。关于袁志平要求黄璐璐支付维修费250元的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的合同约定及法律规定，黄璐璐作为出租方，应当履行租赁物的维修义务，然在涉案房屋存有瑕疵、袁志平要求黄璐璐维修、黄璐璐要求袁志平向涉案房屋所属物业公司报修、物业公司上门维修后，袁志平为此支付的维修费，黄璐璐应当予以负担。但根据袁志平向本院提供的维修费单据显示，仅能证明袁志平为该些维修支付了维修费20元，故对该20元的维修费，黄璐璐应当负担。至于袁志平主张的剩余230元维修费，因无有效证据予以证明，本院不予支持。关于黄璐璐要求袁志平支付2015年3月23日起至2015年9月17日止的租金的反诉诉讼请求，理由如前所述，袁志平作为承租人，应当支付相应的租金，虽袁志平表示其于2015年4月8日搬离涉案房屋，但袁志平仍占有涉案房屋并未将涉案房屋交还给黄璐璐，直至2015年9月17日双方办理交接之日止，而袁志平以保全证据为由不交还房屋，该理由并不符合法律规定，但鉴于涉案房屋的瑕疵问题，确实给袁志平租赁使用存有一定影响，故本院酌定袁志平按合同约定租金标准的70%(即6,650元/月)向黄璐璐支付租金。经计算，自2015年3月23日起至2015年9月17日止，袁志平应当支付的租金为39,013.33元(6,650元*5个月+6,650元/30天*26天)，扣除黄璐璐承诺减免袁志平租金1,000元，袁志平实际应付租金为38,013.33元。关于黄璐璐要求袁志平支付逾期支付租金的违约金的反诉诉讼请求，本院认为，黄璐璐作为出租方提供的涉案房屋存有瑕疵，袁志平反复报修，瑕疵问题仍未能得以解决，在双方协商无果的情况下，袁志平也积极进行了诉讼，在此情况下，袁志平逾期支付租金的行为，也属情有可原，不构成违约，故对黄璐璐的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)袁志平与被告(反诉原告)黄璐璐就上海市闵行区锦梅路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年9月17日解除；二、被告(反诉原告)黄璐璐于本判决生效之日起七日内原告(反诉被告)袁志平返还押金9,500元；三、被告(反诉原告)黄璐璐于本判决生效之日起七日内原告(反诉被告)袁志平返还2014年12月23日起至2015年3月22日止的租金共计8,550元；四、被告(反诉原告)黄璐璐于本判决生效之日起七日内原告(反诉被告)袁志平支付维修费20元；五、原告(反诉被告)袁志平于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)黄璐璐支付自2015年3月23日起至2015年9月17日止的租金38,013.33元；六、驳回原告(反诉被告)袁志平的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)黄璐璐的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计769.38元，由原告(反诉被告)袁志平负担569.49元，被告(反诉原告)黄璐璐负担199.89元(该款由黄璐璐于本判决生效之日起七日内向袁志平直接支付)。反诉案件受理费减半收取计372.90元，由原告(反诉被告)袁志平负担(该款由袁志平于本判决生效之日起七日内向黄璐璐直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 莉二〇一五年十月二十三日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。