海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第1645号原告：海南房联世居营销策划有限公司。法定代表人：符文健，系该司总经理。委托代理人：涂少奇，海南信达律师事务所律师。委托代理人：赵振南，男，1979年6月8日出生，汉族，海南房联世居营销策划有限公司销售总监，住海南省海口市秀英村333号402房。被告：樊科利，男。委托代理人：任爱民，海南大兴天泰律师事务所律师。原告海南房联世居营销策划有限公司与被告樊科利居间合同纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡汝军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂少奇、赵振南，被告樊科利及其委托代理人任爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海南房联世居营销策划有限公司诉称，被告有意在海口市区购置房产，与其妻子通过网络信息致电原告公司的员工了解房源情况，原告的工作人员向其推荐多处房源信息后，被告经比较，认为位于海口市美兰区文明东路工人疗养院翠景苑D单元102房（面积116.90平方米，售价60万元）比较符合其购买要求，于2015年5月16日与原告签订一份《带看确认单》，约定原告在委托期限（自2015年5月16日至找到合适物业为止）内向被告提供带看、推荐房源等服务，被告则在与业主签订买卖合同时按照成交价格的3%-次性向原告付清服务费。原告依约安排其到房源地实地看房，被告及其妻子均表示很满意，但一直借故不与原告签订代买协议，后经多方了解，被告已通过其他渠道，直接与业主联系，并签订了房屋买卖合同，目前己完成过户手续，并正在进行房屋装修。根据《带看确认单》第三条“在甲方（即被告）及其关系人不得避开乙方（即原告）与乙方提供物业的房源方进行交易，否则视为违约，甲方须按本协议第二条第3项约定的服务佣金的两倍向乙方支付违约金”之约定，己构成违约，应当依约向原告支付3.6万元的违约金（60万元的3%为1.8万元）。因被告违约，在协商不下的情况下，原告委托律师进行追索，根据原告与律师事务所签订的《委托代理合同》约定，律师服务费按收回佣金的20%收取。根据《带看确认单》第五条之约定“在甲方拒绝违约定向乙方支付佣金时，乙方有权依法追索，因此而产生的律师费、交通费、鉴定费等相关费用由甲方承担。”原告因追索违约金产生的律师服务费，也应由被告承担。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币3.6万元；2、判令被告按最终确定的给付金额20%承担律师服务费；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告樊科利辩称，第一、答辩人从未与原告签订《带看确认单》。原告向法庭提交的《带看确认单》，答辩人从未见过，其内容也无从得知，该确认单上“樊科利”的签名并非答辩人所书。故该确认单对答辩人不具约束力。第二、答辩人与业主达成房屋买卖协议，是自由买卖，并非原告促成。原告没有资格代理该房屋买卖权。此房屋销售的信息并非原告独家享有。此房屋原业主证明，其在2015年5月15日和5月17日两次在58同城网公开了售房信息，且从未委托任何一家中介公司代为出售该房屋。原告的信息也是从网上获得的，因此，原告没有资格也不享有该房屋唯一的买卖代理权。买房是一个普通家庭的大事，答辩人是多次查阅网上信息，经过多次对比才选该房屋的，故原告与原业主达成房屋买卖并非是原告促成的。第三、原告有不诚信行为，答辩人认可原告带答辩人看过这唯一一套房，原告再没提供其他房源带答辩人看房和多次服务，且在看此房前后原告均没有谈及收费问题，因此原告所提的要求涉嫌欺诈。第四、退一万步讲，假设答辩人签署该《带看确认单》，原告也不承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，原告向法庭提交的《带看确认单》是原告为了重复使用而预先拟定的，且在订立合同时未与对方协商的格式条款。而对于采用格式条款订立合同的，合同法明确规定：提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而原告没有任何证据证明其已采取合理方式提请对方注意，并就违约条款的内容向对方作了明示，而且我们可以看出该违约条款明显限制了对方通过其他中介机构或个人与业主签订合同的权利。因而，该违约责任的内容依法应属无效条款，原告据此要求对方承担违约责任的请求于法无据。第五、原告要求支付律师费的请求无事实依据和法律依据。1、原告要求支付律师费的依据为《带看确认单》第五条，而该条“在甲方拒绝违约定向乙方支付佣金时”语义难以让人理解；2、无证据证明已实际产生了律师费用。3、原告根本不可能产生律师费。根据原告向法庭提交的委托代理合同，可以看出，律师费是按照原告收回佣金数额的20%收取的。而原告在本案中的诉讼请求中并不涉及佣金的给付，所以律师费是无法计算收取的。原告在起诉状中要求按照最终确定给付金额的20%支付律师服务费，没有事实依据和法律依据。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，恳请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告海南房联世居营销策划有限公司于2014年5月19日经海口市工商行政管理局核准登记成立，从事房地产营销策划咨询业务。2015年5月15日和5月17日，海口市文明东路69号滨江温泉西区商住楼1层D102房业主汤强在58同城网公开了售房信息。原告未经业主汤强委托，将该房录入公司销售房产信息。被告樊科利及妻子通过网络信息打原告公司员工电话了解房源，认为位于海口市美兰区文明东路工人疗养院翠景苑D单元102房（售价60万元）比较合适。2015年5月16日，原告作为乙方与樊科利作为甲方签订《带看确认单》一份，约定：乙方自2015年5月16日至找到合适物业为止向甲方提供带看、推荐房源等服务；甲方在与业主签订买卖合同时按照成交价格的3%向乙方付清服务费。《带看确认单》第三条约定“在甲方及其关系人不得避开乙方与乙方提供物业的房源方进行交易，否则视为违约，甲方须按本协议第二条第3项约定的服务佣金的两倍向乙方支付违约金”；《带看确认单》第五条之约定“在甲方拒绝违约定向乙方支付佣金时，乙方有权依法追索，因此而产生的律师费、交通费、鉴定费等相关费用由甲方承担。”后原告员工带被告及其妻子看过该房产一次，但双方没有达成交易。此后，被告与该房产业主汤强直接交易，于2015年7月29日将该房屋产权证办理至被告名下，房产登记的该房屋地址为海口市文明东路69号滨江温泉西区商住楼1层D102房。后原告获知被告私下与业主交易完毕，于是与律师事务所签订《委托代理合同》，以被告违约为由诉至本院要求被告承担违约金、律师服务费及诉讼费。庭审中，被告承认原告带其看过该房产一次，但否认《带看确认单》上樊科利的签名为其所签，原告亦承认樊科利的名字是被告的妻子代签。经查，《带看确认单》甲方的电话栏处书写被告家庭使用的手机号码1897685****。另查，海口市文明东路69号滨江温泉西区商住楼1层D102房和海口市美兰区文明东路工人疗养院翠景苑D单元102房实属同一房产。审理中，本院曾促使双方协商解决纠纷，因双方协商金额略有差易，调解无果。本院所确认的上述事实，有原告提供的《带看确认单》、短信、《委托代理合同》、《海口市房屋登记信息查询情况说明》、《建设工程规划许可证》、《关于进行滨江温泉花园西区规划验收的申请》，被告提供的短信、原房主的声明及58同城的截图以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭进行质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告以被告违反双方签订的《带看确认单》第三条和第五条的约定，构成违约，要求被告支付违约金及律师服务费。《带看确认单》第三条“在甲方及其关系人不得避开乙方与乙方提供物业的房源方进行交易，否则视为违约，甲方须按本协议第二条第3项约定的服务佣金的两倍向乙方支付违约金”系原告为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”原告承认《带看确认单》上樊科利的名字由被告的妻子代签，被告亦抗辩不知晓《带看确认单》的内容。按照合同法的规定，格式条款提供方应采取合理方式提请对方注意。本案原告并未采取合理的方式就违约条款的内容向被告明示，且该条款限制了被告通过其他中介或直接与业主签订合同的权力，双方居间合同中关于违约责任的内容依法应属无效，故原告要求被告支付违约金人民币3.6万元的诉讼请求，不予支持。原告仅带被告对涉案房产察看一次，并未促成被告与业主签订房屋买卖合同，本案不存在原告促成交易被告应支付佣金的情形，故原告要求被告承担律师服务费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决如下：驳回原告海南房联世居营销策划有限公司的全部诉讼请求。本案受理费350元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  蔡汝军二〇一五年十月十日书记员翁亚穗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。