上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第440号上海市嘉定区人民法院民事判决书原告黄某某，女，1974年12月28日生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告史某某，男，2000年9月22日生，汉族。法定代理人黄某某。两原告共同委托代理人徐次文，上海宝淳律师事务所律师。两原告共同委托代理人鲁维佳，上海宝淳律师事务所实习律师。被告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人周金波，经理。委托代理人崔海伟，上海华勤基信律师事务所律师。原告黄某某、史某某与被告上某甲（下称“联某某”）、被告上某乙（下称“欧某某”）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2015年5月26日公开开庭进行审理，两原告共同委托代理人徐次文、被告联某某之委托代理人崔海伟到庭参加诉讼。审理中，原告撤回了对被告欧某某的诉讼请求。本案现已审理终结。原告黄某某、史某某诉称，两原告为坐落于上某丙的产权人。两原告于2011年9月4日与被告联某某签订《新某某》，委托被告联某某经营管理该商铺，合同约定委托经营期限为十年，自2012年3月1日至2022年2月28日，委托经营期间，第一年以及第二年的租金在总房价中一次性扣除，第三年起被告按商铺实际收取的租金的90%支付两原告租金收益，委托经营期内的招商费用、装修费及水电费由被告联某某承担，任何一方违约的，均应支付对方剩余租期内全部租金的双倍作为违约金。然而合同签订后，被告联某某并未向原告支付过任何租金，且原告多次与被告联某某协商均未果。之后，原告了解到，被告联某某在未征得原告同意的情况下，将涉案商铺再行转委托给欧某某进行招商经营，欧某某于2013年12月5日，以自己的名义与案外人招某甲（下称“招某乙”）签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给招某乙使用至今，该租赁合同约定前两年租金为9113元／月，自2016年2月16日起，按年增5%的标准计算租金。原告认为，被告联某某擅自转委托，且在实际收取租金后未向原告支付租金收益，致使原告的合同目的已然无法实现，被告属于违约。故原告诉至法院，要求判令：1、解除两原告与被告联某某于2011年9月4日就上某丙所签订的《新某某》；2、被告立即将前述商铺返还给两原告；3、被告按9，113元／月的标准支付两原告自2014年3月1日起至被告实际返还商铺之日止的租金损失；4、被告联某某支付两原告违约金34，173.75元（按照暂欠租金的30%的标准计算）。被告联某某辩称，不同意解除合同，欠付租金的确存在，同意支付欠付租金。对于应付原告的租金标准，不认可原告主张的9，113元／月，欧某某实际收取的租金标准为7，595元／月，故被告亦同意按照7，595元／月的标准全额支付原告租金收益。经审理查明，两原告系上某丙的产权人，商铺建筑面积50.63平方米。2011年9月4日，两原告与被告联某某签订《新某某》，将涉案商铺委托被告联某某经营管理，合同约定委托经营期限为十年，自2012年3月1日至2022年2月28日，委托经营期间，双方不得解除、终止委托关系；在委托经营期间，第一年以及第二年的租金以总房价的5%一次性从总价中扣除（共计10%），第三年起按商铺实际收取的租金一九分成，两原告拿九，被告拿一，在此前提下，原告不再承担委托经营期内该商铺的招商费用、装修费及水电费；委托经营期间，原告应保证被告对该商铺的经营权和收益权。原告若擅自解除、终止委托关系，或转让商铺等其他行为使被告丧失经营权和收益权，或有其他阻碍被告行使经营权行为的，被告有权要求原告继续履行本合同，如原告无法继续履行，原告同意向乙方支付剩余租期内全部租金的双倍作为违约金，原、被告双方的违约责任同等。上述委托管理合同签订后，两原告将涉案商铺交付被告进行管理。之后，被告将涉案商铺的出租事宜转委托给案外人欧某某处理。2013年，欧某某将涉案商铺出租给了案外人招某乙实际经营使用，并实际收取了租金。然而，被告却并未按其与原告签订的委托管理合同约定自第三年起将收取的租金一九分成，被告至今未支付原告任何租金，且经原告多次催讨，既不明确租金标准，也不支付租金收益。故而，原告诉至法院。另查，关于涉案房屋实际的租金标准，原告出示了一份由欧某某与招某乙于2013年12月5日签订的《租赁合同》复印件，该合同约定自2014年2月16日至2016年2月15日的租金为9，113元／月，被告认为此合同真实性无法核实，故不予认可。经法庭释明并责令被告就租金标准进行举证后，被告出示了另外一份欧某某与招某乙于2013年12月5日签订的《租赁合同》，但合同亦为复印件，该合同约定自2014年2月16日至2016年2月15日的租金为7，595元／月，且被告表示同意按7，595元／月向原告支付欠付及应付的租金收益。对此，原告认为该份合同亦为复印件，其不予认可，但之后原告表示为简化诉讼程序，其同意被告提出的按照7，595元／月标准向其支付租金收益。另，鉴于涉案商铺目前由案外人招某乙在实际使用，原告表示不要求实际使用人搬离，因而撤回了原第二项要求被告返还商铺的诉讼请求，第三项诉讼请求则主张至判决生效之日止。以上事实有上海市房地产权证、《新某某》、《租赁合同》复印件等书证，以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《新某某》是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。即原告应当按照约定将租赁物交付被告，而被告应按约向原告支付租金收益。现原告已按约履行交付房屋之义务，且被告已委托他人将涉案商铺对外出租，并实际收取了租金，但却既不向原告披露实际的租金标准，也不按约定将实际的租金收益进行分成，且经原告多次催告后仍不支付，拖欠租金至今长达一年有余，导致原告的合同目的已无法实现。被告违约情节严重，现原告诉请要求解除合同、支付拖欠的租金收益以及违约金，合法有据，依法可予支持。关于租金收益标准，现原告同意按照被告认可的7，595元／月标准主张，与法无悖，本院予以照准。关于违约金，原告主张按照其原告主张的租金标准的30%计算，虽租金标准进行了调整，但原告该违约金金额仅计算至起诉之时，故违约金34，173.75元尚属合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄某某、史某某与被告上某甲于2011年9月4日签订的关于上某丙的《新某某》；二、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内按7，595元／月的标准支付原告黄某某、史某某自2014年3月1日起至判决生效之日止的租金收益；三、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内支付原告黄某某、史某某违约金34，173.75元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，261元，减半收取1，630.50元，由被告负担（该款被告应于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  史建颖二〇一五年十月九日书 记 员  杨晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……