河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宛民重字第31号原告李国强，男，1954年1月9日出生，汉族，退休职工，住唐河县文峰街道办事处新春社区。委托代理人李振秀，女，1953年11月6日出生，住南阳市唐河县城关镇，与原告李国强系夫妻关系。特别授权。被告方德义，男，生于1949年7月8日，汉族，退休教师，原籍唐河县文峰街道办事处新春社区。委托代理人金瑞强，河南梅溪律师事务所律师，一般代理。原告李国强与被告方德义为房屋买卖合同纠纷一案，原告李国强于2012年9月27日向唐河县人民法院起诉。唐河县人民法院于2013年7月11日作出（2012）唐民一初字第1966号民事判决书，判决“原告李国强与被告方德义签订的房屋买卖协议有效。被告方德义于本判决生效后15日内协助原告李国强办理房产过户登记手续”。判决生效后，被告方德义不服，上诉至河南省南阳市中级人民法院，河南省南阳市中级人民法院于2013年12月10日作出（2013）南民一终字第00714号民事裁定书，裁定发回唐河县人民法院重审。2014年5月20日，河南省南阳市中级人民法院又作出（2014）南民指字第10号民事裁定书，以唐河县人民法院数名中层以上领导系被告方德义的学生，该院不宜审理此案为由，指定本案由我院管辖。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭进行了审理，原告李国强及委托代理人李振秀、被告方德义及其委托代理人金瑞强均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告诉称，经原、被告协商一致，于2012年5月17日签订房屋买卖协议，被告将自己位于唐河县文峰街道办事处新春社区文化路中段南侧的房产以575000元卖于原告。协议签订后，原告按约定将房款交付被告，被告将房权证、土地使用证交付原告。但原告在办理房地产过户手续时，被告不予协助，现起诉请求法院依法判令被告履行买卖协议，并协助原告办理房产过户手续。被告辩称，1、协议虽约定价格是350000元，但原告认可价格不是350000元，原告认为是575000元，被告认为是900000元，说明该协议意思表示不真实。2、原告未按约定交付房款，存在违约。表现在交付对象错误、没有全额支付房款，如果合同有效，被告保留追究原告违约责任。3、该协议不真实、违法、不成立，无效。被告认为合同无效。原告针对其诉讼请求，向法院提交如下证据：1、唐河县公证处出具的公证书、公正费票据。证明原、被告双方签订买卖协议的真实性。2、中国建设银行转账凭条、收据各一份。证明原告依约将房款575000元交付给被告。3、登记名字为方德义的国有土地使用证、房权证。证明被告已将该房产交付原告。4、2012年5月15日古城广告。证明双方协议房地产价格为575000元，并非被告讲的实际售价为900000元。被告就其辩称，提供证据如下：照片及广告。证明房屋涨价了。经庭审举证，一、被告对原告所举证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，公证的内容是原、被告签协议的行为，并不能证明价款属实；对证据2的真实性无异议，对证明方向有异议，转款凭证能证明原告付款对象错误，也证明没有足额付款，同时证明房屋价款与约定事实不符；对证据3真实性无异议，对证明方向有异议，如何交付的被告不知情，被告没有交付；对证据4的真实性无异议，对证明方向有异议，广告是要约邀请，广告中的价格不具有法律效力，广告费用是一交一个月，5月15日被告已经知道房屋要拆迁，就涨价，和广告公司协商没有协商成，后来被告又在房产房后贴了很多房屋涨价的广告。二、原告对被告所举证据发表质证意见如下：对被告所举证据有异议。照片上没有日期，且一审、二审没有见过这些证据，是被告才拍的照片。经原告诉称、被告辩称、庭审举证、质证和开庭审理、本院确认以下案件基本事实：被告方德义于2012年5月15日在《古城广告》3版发布“独家院出售”广告，内容为：“聋哑学校南十字路口，新建独家院三间两层半，出路好，有车库院子大精装修临学校，价58万元。电话：1373312****”。原告李国强看到广告后，经原、被告双方协商，被告给出原告出具收条一份，收条内容如下：“今收到李国强购房款350000元（叁拾伍万元整）”。双方于2012年5月17日在唐河县公证处达成房屋买卖协议并进行了公证，协议载明“卖方：方德义，男，一九四九年七月八日出生，公民身份证号码：411325194907080432，住河南省唐河县文峰街道办事处新春社区居委会1411号。（以下简称甲方）。买方：李国强，男，一九五四年一月十九日出生，公民身份证号码：412901195401192012，住河南省南阳市卧龙区工业北路110号。（以下简称乙方）。经甲、乙双方协商一致，达成房屋买卖协议如下：一、甲方自愿将位于唐河县文峰街道办事处新春社区文化路中段南侧的房产一处（房屋所有权证号：房权证文字第429**号，建筑面积：275.80平米，国有土地使用证号：唐国用2003字第0227号）卖给乙方所有，乙方同意购买。二、该处房地产双方协商售价为人民币350000元（大写：叁拾伍万元整）。三、本协议签订时，乙方一次性支付给甲方购房款人民币叁拾伍万元整，以收据为准，甲方将该房屋、该房产相关手续及房产钥匙交付于乙方。四、甲方保证所出售给乙方的上述房屋产权权属清楚，协议签订前无抵押、无纠纷，也无他项权利限制，若因该房发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。五、在办理上述房地产过户登记手续的税及其他各项费用，由乙方承担，甲方协助办理。六、本协议未尽事项，甲乙双方另行协商，其补充协议书经双方签字后与本协议具体有同等效力。七、违约责任：本协议签订后双方必须认真履行，如一方违约，违约方本协议标的的30％的违约金。八、本协议自甲乙双方签名、按指印之日起生效。甲方：方德义，乙方李国强。二0一二年五月十七日”。协议签订后，原告将房款575000元通过中国建设银行转账支付给被告女儿方颖。被告将唐国用（2003）字第0227号国有土地使用证、文字第42944号房权证及房屋钥匙交付原告，原告即居住该房至今。本院认为，第一、原告李国强与被告方德义签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律的强制性规定，且该协议通过公证机关办理了公证手续，故该协议合法有效。第二、原告按照约定支付了房款，被告按照约定交付了该房产的产权手续及房屋钥匙。原、被告房屋买卖关系成立。被告应当按照协议约定协助原告办理房产过户手续。拒不协助属违约行为。原告起诉请求法院判令被告协助原告办理房产过户手续，理由正当，证据充分，本院予以支持。第三、被告辩称，房屋买卖协议约定房屋售价为350000元，实际售价是900000元。但被告一审、二审均未提供证据证明，重审时提供的照片是自拍的，且没有拍摄日期，原告也不予认可。且被告自己在《古城广告》上发布广告时注明房屋价格为580000元，协议签订后，原告通过中国建设银行转账支付给被告女儿方颖575000元，广告价格与汇款价格相差无几，汇款后，被告将该房产相关手续及钥匙交付原告，原告入住至今。如果说房屋实际售价为900000元，原、被告素不相识，那么在原告少付325000元的情况下，原告理应给被告出具欠条，即使不出具欠条，被告也应该多次追要余款。被告在原告没有出具欠条的情况下，将产权手续及房屋钥匙交给原告，时至今日，也没有追要余款，不符合常理，因此可以认定房屋实际成交价为575000元，故对于被告的辩称，本院不予采信。第四、被告辩称，被告没有授权原告将房款支付给女儿方颖，原告将房款支付给女儿方颖，被告不予认可。原告虽然提供不出被告授权证明，但被告当天已将该房产相关手续及房产钥匙交付原告，应视为被告同意将房款转入其女儿账户，故被告辩称理由本院不予采信。第五、双方约定房屋售价为575000元，但协议书第二条却写明房屋售价为350000元，存在逃税嫌疑，故该条款无效。但该条款无效，不影响原、被告双方房屋买卖合同效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：1、原告李国强与被告方德义签订的房屋买卖协议有效，该协议第二条无效。2、被告方德义于本判决生效后十五日内，协助原告李国强办理房产过户登记手续。案件受理费100元，由被告方德义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  韩中才审判员  曹聚改陪审员  王 林二〇一五年十月九日书记员  马俊会