重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2015）潼法民初字第01068号原告唐胜全，男，1974年10月27日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告陈素英，女，1974年2月10日出生，汉族，住重庆市潼南区。二原告共同委托代理人何英国、陈伦武，重庆法洋律师事务所律师。被��重庆科艺房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道绣湖路1-2-1号，组织机构代码70938254-4。法定代表人孙立福，总经理。委托代理人刘华山、蓝辉文，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告唐胜全、陈素英诉被告重庆科艺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员刘芯妍独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人何英国、陈伦武，被告委托代理人刘华山、蓝辉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐胜全、陈素英诉称，2011年8月26日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应于2012年12月30日前将竣工验收合格的位于潼南县某街道办事处XX号商品房交给原告。合同签订后，原告全面履行了合同，而被告未按约定时间交房��办理房地产权证，已构成违约。请求法院判令被告承担逾期交房、逾期办理合同登记备案违约金（该违约金以原告所交房款总额为基数，以每日万分之0.5的标准，从逾期之日起算至办理合同登记备案之日止）及逾期办理《房地产权证》的违约金（该违约金以原告所交房款总额为基数，以每日万分之0.5的标准，从逾期之日起算至实际办证之日止）。被告重庆科艺房地产开发有限公司（以下简称科艺房地产公司）辩称，被告按合同约定履行了自己的办证义务，不存在违约行为；即使房屋存在逾期办证，也系地方税收政策调整导致，故不应当由被告承担责任，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月26日，原告唐胜全、陈素英与被告科艺房地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合���约定：科艺房地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南县某街道办事处XX号房屋一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为104.5平方米，总成交金额为460268元；付款方式为按揭贷款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即科艺房地产公司）应当在2012年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即唐胜全、陈素英）使用”。该合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定”载明：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，被告科艺公司于2011年8月26日取得了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。原告唐胜全、陈素英按照合同约定向被告科艺房地产公司支付了购房款460268元。科艺房地产公司亦于2012年12月30日将原告所购房���的钥匙交付给了原告。2015年3月24日，原告诉至本院，请求如诉称。另查明，2011年7月8日，被告科艺房地产公司取得了其开发的“科艺·福江名城”13号楼的《商品房预售许可证》。2012年12月18日，“科艺·福江名城”13号楼工程取得了竣工验收备案登记证。又查明，原重庆市潼南县国土资源和房屋管理局先后向被告科艺房地产公司出具了两份《潼南县行政服务中心国土房管局服务窗口审批项目受理登记书面回执》。其中，由该单位出具的业务编号为“2267”的受理登记书载明“7、8、9、11、12、13、14A、15、16、17、18、车库共计14栋”受理时间为2014年2月18日；另一份由该单位出具的无业务编号的受理登记书载明的“福江名城2、3期共计14栋”受理时间为2013年5月20日。2015年7月21日，本院向重庆市潼南区国土资源和房屋管理局出具函件，对被告科艺房地产公司于何日提供齐全的办证资料，并取得登记受理单向重庆市潼南区国土资源和房屋管理局进行询问。2015年8月14日，重庆市潼南区国土资源和房屋管理局向本院回函，该函件载明：“重庆科艺房地产开发有限公司于2013年5月20日向我局提出‘科艺·福江名城’2、3期共计14幢共计七百余套房屋的登记申请。我局受理登记申请后，对七百余套申请材料遂件审查。审查期间，按照重庆市地房籍信息系统登记新要求，我县推行办证登记全市并网管理，登记前期资料提交和办理程序全面调整变更。2014年2月18日，科艺房地产公司按照重庆市地房籍信息系统登记受理新要求，完成新规定的受理前期网上流程后，重新提交房屋登记申请，我局按新规定在网上进行业务受理后，进行了房地产权属登记。因此，2013年5月科艺房地产公司提出的登记申请符合当时的登记受理条件。以上为��局出具的两份《潼南县行政服务中心国土房管局服务窗口审批项目受理登记书面回执》中载明受理日期不同的原因，无自相矛盾情况。”再查明，2014年10月16日，原潼南县地方税务局出具了《关于税收调整影响重庆科艺房地产开发有限公司预售房屋迟延登记办证的情况说明》，该说明载明：“2011年3月17日，潼南县地方税务局、潼南县国土资源和房屋管理局、潼南县财政局联合发文《关于切实加强契税、耕地占用税等房产税收管理工作的通知》，通知明确了房地产开发企业分期、分栋缴清税款后，税务机关开具《契税完税证》、《销售不动产发票》、《潼南县地方税务局房地产销售税收管理证明》到国土房管部门办理房地产权证。该政策执行后，对房地产开发企业的税收管理，起到了积极作用。但也导致部分房地产开发企业办理房屋产权证时，出现延迟现���。因为该政策中增加了《潼南县地方税务局房地产销售税收管理证明》作为办理产权的前置条件。由于房地产项目均存在尾房销售、工程结算时间普遍较长等情况，按税法相关规定，企业所得税和土地增值税的清算工作一般正常情况下，需要3至6个月以上才能完成。这同《重庆市商品房买卖合同》规定的‘实际交付使用之日起60日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单’相冲突。这成为导致重庆科艺房地产开发有限公司不能按《重庆市商品房买卖合同》约定申请办理《房地产权证》的主要原因。”本案在审理过程中，原告向本院申请，自愿撤回了要求被告向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述，法定代表人身份证明书，营业执照及组织机构代码证，《重庆市商品房买卖合同》，《收据》，《商品房预售许可证》，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，《建设工程消防验收意见书》，《建设工程竣工验收备案登记证》，《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，潼南区国土资源和房屋管理局回函等证据在卷为凭，并经开庭质证和审查，足以采信。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告唐胜全、陈素英与被告科艺房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，以及商品房买卖的真实意思表示；且被告科艺房地产公司依法取得了《商品房��售许可证》，其与原告唐胜全、陈素英签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”，被告科艺公司应当在符合交房条件后60日内向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单。因“科艺·福江名城”13号楼工程于2012年12月18日取得了竣工验收备案登记证，且原、被告双方均认可被告于2012年12月30日将房屋交付给原告，故被告科艺房地产公司至迟应当在2013年2月28日前为原告所购房屋向房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单。在庭审中，原、被告分别向本院举示了原潼南县国土资源和房屋管理局出具的两份《潼南县行政服务中心国土房管局服务窗口审批项目受理登记书面回执》，并各自主张以其举示的回执中载明的时间作为科艺公司向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单的时间。本院认为，根据原潼南县国土资源和房屋管理局《回函》可以认定科艺公司已于2013年5月20日按当时的登记受理条件向原潼南县国土资源和房屋管理局提供了齐全的办证资料，并取得了登记受理单，故被告于此时已按照合同约定完成了办证义务。原告向本院出具的回执中载明的受理时间是科艺公司按照重庆市地房籍信息系统登记受理新要求，重新向原潼南县国土资源和房屋管理局提交房屋登��申请的时间，因被告已于2013年5月20日按照当时的要求向原潼南县国土资源和房屋管理局提供了齐全的办证资料，完成了办证义务，故本院对原告主张要求以其举示的回执中载明的2014年2月18日作为被告完成办证义务的时间的意见不予支持，故被告科艺房地产公司完成办证义务的时间应当认定为2013年5月20日。但按照合同约定被告科艺房地产公司至迟应当在2013年2月28日前完成办证义务，由此可见被告科艺房地产公司存在逾期办证的违约行为，应当按照合同约定向原告承担逾期办证的违约责任，其逾期办证的违约期间应从2013年3月1日起算至潼南县房地产管理部门出具登记受理单之日即2013年5月20日止。因双方当事人在合同中约定了逾期在90日之内的“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5”的违约金计算标准，故被告科艺房地产公司应当承担的逾期办证违约金应以原告��支付的房款总额460268元为基数，从2013年3月1日起，按日万分之0.5的标准计算至2013年5月20日止。此外，被告辩称原告的诉请已超过法定的诉讼时效期间。本院认为，双方当事人在合同中约定了被告于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从被告取得登记受理单（2013年5月20日）之日起第31日起计算，原告于2015年3月24日向本院提起诉讼，显然未超过两年的诉讼时效期间，因此，对被告该辩解意见本院不予支持。被告辩称房屋存在逾期办证系地方税收政策调整导致，故不应当由被告承担责任。但原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中并未约定因政策等原因导致逾期交房、办证可以减轻或者免除责任，且被告亦未举示证据证明上述事由属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故本院对被告该主张不予支持。原告以被告逾期办理合同登记备案为由，要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金，本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定”，被告应于合同签订之日起10日内，向土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案原、被告于2011年8月26日签订商品房买卖合同，故被告至迟应于2011年9月5日前向土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但本案被告于2011年8月26日即取得了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，故被告已按照合同约定办理了合同登记备案，不存在逾期办理合同登记备案的违约行为，因此，对于原告要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求本院不予支持���据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆科艺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐胜全、陈素英支付逾期办证的违约金1864元。二、驳回原告唐胜全、陈素英的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆科艺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内��未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘芯妍二〇一五年十月十七日书 记 员  葛 蓉