四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀东民初字第2781号原告程子金，男，1989年4月18日生，汉族，住四川省米易县。委托代理人蒋斌，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师。被告攀枝花市万年长房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市东区。法定代表人王磊，该公司总经理。委托代理人王宇飞，男，1984年8月31日生，汉族，攀枝花市万年长房地产开发有限公司员工，住攀枝花市东区。委托代理人黄娟，女，1987年7月14日生，汉族，攀枝花市万年长房地产开发有限公司员工，住四川省盐边县。本院于2015年9月9日立案受理原告程子金诉被告攀枝花市万年长房地产开发有限公司（以下简称万年长房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员高文新独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告程子金及其委托代理人蒋斌；被告万年长房产公司的委托代理人王宇飞、黄娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程子金诉称，2013年3月5日，原、被告签订了商品房买卖合同。约定：被告将其建设开发的位于攀枝花市东区的房屋以464379元的价格出卖给原告；被告在2014年5月30日前将买卖房屋交付原告使用，并承诺交付房屋达到通水、通电、管网入户，买受人允许出卖人在60日内予以完成，逾期由出卖人按已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。交房时，出卖人应向买受人提交“住房质量保证书、住宅工程质量分户验收表”。还书面承诺保证买受人入学子女可就读攀枝花市第四十中小学校，免费使用体育馆三年。合同签订后，原告履行了付款义务，2014年7月23日，被告向原告交付房屋时，被告既不提交合同约定的交付文件，水、电、气的使用条件也不具备，被告的行为已经构成迟延交房，且承诺也不能兑现，依法应当承担违约责任。现要求判令被告按原告已交付房款每日万分之一给付自2014年6月1日起至2014年12月31日止迟延交房的违约金9909元；给付水、电、气未达开通条件的违约金7099元保证原告适龄入学子女就读攀枝花市第四十中小学校；免费使用体育馆三年，承担本案诉讼费。程子金对其诉请提交了：程子金的身份证；2013年3月5日，程子金与万年长房产公司签订的商品房买卖合同及2013年3月5日双方签订的补充协议，2013年3月7日，攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表；2014年10月16日，程子金向攀枝花太平洋商业管理有限公司交纳电费100元、物业服务费+生活垃圾费978元的收据；2014年10月16日向万年长房产公司交纳他项权证登记费80元、土地使用权证书+贴花150元、房屋所有权证书+贴花85元、维修资金7323元、契税9280元、退房款380元的收据；2012年6月29日，万年长房产公司声称：项目建成交付使用后，业主子女可入读攀枝花市第四十中小学校（二十五中小分校），此条款可签订相应合约予以保证的承诺书；2012年7月7日，万年长房产公司声称：项目建成使用后，业主均可免费使用中心的所有运动场馆3年，此条款可签订相应合约予以保证的承诺书。上列证据经万年长房产公司一方质证提出：攀枝花太平洋商业管理有限公司出具的收据与被告无关，认可原告提交的加盖有被告印章的证据，其余证据不予认可。被告万年长房产公司辩称，双方签订的房屋买卖合同属实，被告已支付给原告违约金2368元。双方已就违约问题协商一致，处理完结，不存在再给付原告违约金的问题。原告所提交付房屋的水、电、气未达开通条件，无证据证实。原告提交的子女就读攀枝花市第四十中小学校的承诺书是复印件，不予质证。体育场馆免费使用3年的问题，现场馆部分设施已具备使用条件，原告可以使用。万年长房产公司对其辩解提交了：万年长房产公司的企业法人营业执照；2013年3月5日，程子金与万年长房产公司签订的房屋买卖合同；2014年10月16日，程子金向万年长房产公司出具收到万年长房产公司因延期交房2014年5月31的违约金2368元的收条；主体工程验收报告；消防验收报告；水检测报告。上列证据经程子金质证无异议，但提出：违约金未全部支付；无分户验收报告；水、电、气只能说已开通，但不能证实达到了交付使用条件。经审理查明，2013年3月5日，程子金、万年长房产公司签订了商品房买卖合同。约定：程子金购买万年长房产公司开发建设的位于攀枝花市东区的房屋一套，预测建筑面积104.310㎡，其中：套内建筑面积86.851㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.459㎡；单价为5347元/㎡，总价款464379元；程子金按贷款方式付款，即程子金首付房款的41％，余款可以向中国工商银行按揭贷款或住房公积金管理机构支付；万年长房产公司应当在2014年5月30日前交付买卖房屋；程子金逾期付款和万年长房产公司逾期交房，在30日内，按日向对方支付万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，双方均有权解除合同，对方按总价款逾期日每日支付万分之一违约金；万年长房产公司应当在2015年5月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因万年长房产公司的责任未能在约定期限内取得权属证明，程子金不退房的，万年长房产公司按日给付全部已付房款万分之一的违约金；房屋交付后，程子金委托万年长房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属登记手续，因万年长房产公司的责任，程子金未能在房屋交付之日起465日内取得房屋所有权证书的，程子金不退房的，万年长房产公司按日向程子金支付全部已付房款万分之一的违约金；2014年5月30日交房时，水、电、气应达使用条件，程子金允许万年长房产公司在60日内予以完成，房屋交付后60日内仍未达到使用条件或开通的，万年长房产公司自61日起按程子金已付房款每日万分之一支付违约金；房屋交付时，万年长房产公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，合同还约定了其它事项。合同签订当日，程子金、万年长房产公司又签订了补充协议约定：房款为分期付款，即签约当日，程子金向万年长房产公司支付房款114379元；2013年6月1日前付80000元；余款270000元向中国工商银行贷款支付。2013年3月7日，万年长房产公司向攀枝花市房屋产管理局对程子金购买的位于攀枝花市东区的房屋进行了备案登记，确认售房人为万年长房产公司；购房人为程子金、套内建筑面积为86.851㎡；合同备案号为63387号。其后，程子金按约支付了房款；2014年10月16日，双方确认交付房屋，程子金签名领取了商品房使用说明书、商品房质量保证书、煤气安全使用说明书、分房水电图、装修须知、业主手册门禁卡主卡收房资料。2014年10月16日，程子金向攀枝花太平洋商业管理有限公司交纳电费100元、物业服务费+生活垃圾费978元的收据；2014年10月16日，程子金向万年长房产公司交纳他项权证登记费80元、土地使用权证书+贴花150元、房屋所有权证书+贴花85元、维修资金7323元、契税9280元、退房款380元。2014年10月16日，程子金给万年长房产公司出具了“万年长房产公司因延期交房而支付的2014年5月31日-2014年7月20日的违约金2368元”的收条。2015年9月9日，程子金诉来本院，要求判令其诉讼请求。诉讼中，虽经本院诠释法律，均因双方意见分歧，致调解不成。同时查明，2012年6月29日，万年长房产公司发放和在小区粘贴“承诺”称：“广大业主朋友：万年长房产公司对购买我公司开发的项目业主子女的教育就学问题，郑重承诺：项目建成交付使用以后，业主子女均可入读四十中小（二十五中小分校）。此条款可签订相应合约予以保证”。2012年7月7日，万年长房产公司发放和在小区粘贴“承诺”称：“广大业主朋友：万年长房产公司对购买我公司开发的项目业主的运动场馆使用问题，郑重承诺：项目建成交付使用以后，业主均可免费使用奥林匹克中心的所有运动场馆3年。此条款可签订相应合约予以保证”。万年长房产公司不是攀枝花市第三十二中学校开办人和经营者，也不是体育馆的所有人和经营者。2013年7月31日至同年11月6日，施工单位、监理单位、设计单位，建设单位共同出具了“主体结构分部工程质量验收报告”。2014年3月17日，四川省城市供排水水质监测网攀枝花监测站出具了检测报告，水质评价与结论为：水样所检色度、浑浊度等指标均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》规定值，该供水管道可正常使用。2014年3月至6月，攀枝花市公安消防支队出具了“建设工程消防验收意见书”综合评定工程消防验收合格。2014年3月28日，攀枝花市煤气总公司出具了煤气安装工程按照一户一表、抄表出户进行施工和验收、可正常使用的证明。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2013年3月5日，程子金与万年长房产公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，程子金支付了价款，万年长房产公司亦交付了买卖标的物，并于2013年3月7日，对出卖给程子金的房屋向攀枝花市房地产管理局进行了备案登记，亦即自2013年3月7日起，程子金即依法取得了买卖房屋的所有权，故双方签订的合同合法有效，依法应予保护。程子金所提交房时，万年长房产公司未按约提交“住房质量保证书、住宅工程质量分户验收表”，已经违约，依法应当承担违约责任的意见。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款五（项）：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条：县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属工程质量监督机构实施；第四条：工程竣工验收由建设单位负责组织实施的规定。双方对“房屋交工时万年长房产公司应提交”住房质量保证书、住宅工程质量分户验收表”的约定，违反了法律和行政法规的规定，该约定条款无效，程子金的意见本院不予支持。所提2014年10月16日，万年长房产公司向其交付房屋时，不提交合同约定的交付文件，水、电、气的使用条件也不具备因，已经违约的意见，依据双方约定和2014年3月17日，四川省城市供排水水质监测网攀枝花监测站出具的检测报告。2014年3月至6月，攀枝花市公安消防支队出具的“建设工程消防验收意见书”综合评定工程消防验收合格。2014年3月10日，攀枝花市煤气总公司出具了煤气安装工程按照一户一表、抄表出户进行施工和验收、可正常使用的证明；2014年3月28日，攀枝花市煤气总公司出具了煤气安装工程按照一户一表、抄表出户进行施工和验收、可正常使用的证明和2014年10月16日，程子金交纳电费的票据。证实万年长房产公司在2014年5月30日交房后60日内未达水、电、气交付条件，即延期时间自2014年7月30日起至2014年10月16日交纳电费日，共计2个月16天，依据双方约定，万年长房产公司应当给付违约金3529.28（房款总额464379元×延期交付76天×每日万分之一）元。程子金所提万年长房产公司房屋延期交付，已经违约，应当给付违约金9099元的诉请，依据万年长房产公司提交的2014年10月16日，程子金给万年长房产公司出具延期交房支付违约金2368元”的收条，双方对延期交付房屋违约协商一致，并已履行，本院不予支持。要求万年长房产公司保证其适龄入学子女就读攀枝花市第四十中小学校和免费使用体育馆三年的诉请，程子金作为完全民事行为能力人，明知万年长房产公司不是攀枝花市第四十中小学校和体育馆的开办人、所有人和经营者。其诉请违背一般生活常识，本院不予支持。万年长房产公司所提已支付程子金违约金2368元。双方已就违约问题协商一致，处理完结，不存在再给付违约金的问题的意见，与双方合同约定和给付延期交房违约金的收条不符，本院不予采信。所提交付房屋的水、电、气未达开通条件，无证据证实，不予认可的意见和程子金的子女就读攀枝花市第四十中小学校的承诺书是复印件，不予质证、体育场馆部分设施已具备使用条件，可以使用的意见，本院已分别详述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十二条第一款（五）项，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条，第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、攀枝花市万年长房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付程子金逾期交付水、电、气的违约金3529.28元。二、驳回程子金的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费113元，由攀枝花市万年长房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  高文新二〇一五年十月十六日书记员  王 叙