湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江汉民二重字第00007号原告刘忠才。原告叶小娣。两原告共同委托代理人刘辉。代理权限为特别授权。两原告共同委托代理人刘莉萍。代理权限为一般授权。被告杨晓晶。第三人项远亮。原告刘忠才、叶小娣与被告杨晓晶房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年7月30日立案受理后，于2013年1月29日作出（2012）鄂江汉巡民初字第01843号民事判决。两原告不服，提出上诉，武汉市中级人民法院于2013年8月1日作出（2013）鄂武汉中民终字第00481号民事裁定，撤销上述民事判决，发回本院重审。重审中，经原告刘忠才申请，本院依法追加项远亮作为第三人共同参与诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘忠才、叶小娣的共同委托代理人刘辉、刘莉萍、第三人项远亮到庭参加诉讼，被告杨晓晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议并提交审判委员会讨论，现已审理终结。原告刘忠才、叶小娣诉称，两原告的长子刘辉于2006年初与被告杨晓晶相识确定恋爱关系并同居多年。2007年9月间，被告杨晓晶承诺与刘辉结婚，并愿意将自己的公积金贷款套出，以支持帮助为名出借给两原告的长子刘辉，让其弟腾让最初由两原告两子共同居住了十余年的两居室房改房，两原告全家为支持刘辉结婚、决定让其弟腾让房屋时尚缺12万元。因被告杨晓晶在办理公积金贷款时，必须签订《存量房买卖合同》并过户才能办理贷款，故两原告被迫作出错误的意思表示，于2007年10月18日与被告杨晓晶签订合同，以26万元将房屋过户到被告杨晓晶名下，由刘辉支付过户税费，被告杨晓晶“分期付款”。被告杨晓晶于2007年11月2日将12万元贷款交给两原告后，再未支付任何款项。诉争房屋过户至被告杨晓晶名下到两原告提起诉讼近五年期间，两原告未实际交房，过户次月起，刘辉按约偿还公积金贷款一万余元，后两原告出资将房屋整修后由刘辉自2009年4月开始出租至2012年元月。2007年至2011年期间，刘辉多次提出结婚，被告杨晓晶以各种理由推辞。2011年8月，被告杨晓晶提出与刘辉分手。同年10月公积金贷款偿清后，被告杨晓晶虚构多项事实仍要求与刘辉分手遭拒，双方协商未果。2012年5月，被告杨晓晶违背诚实信用原则，故意隐瞒真相，捏造虚假事实起诉刘辉腾退诉争房屋。两原告于2012年7月3日向被告杨晓晶邮寄发出《催告信》，明确催告被告杨晓晶于2012年7月8日付清购房余款，否则将依法解除合同。至同年7月27日，被告杨晓晶仍无答复。当日，两原告依法行使了合同解除权，向被告杨晓晶发出《解除合同通知》，后于2012年7月30日向法院提起诉讼。案件审理中，被告杨晓晶于2012年11月16日与第三人项远亮签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋出卖给第三人项远亮。现两原告请求判令：1、将位于武汉市江汉区新华下路105号6层3室房屋返还至两原告名下；2、被告杨晓晶与第三人项远亮支付涉案所有费用，赔偿两原告所有损失。被告杨晓晶未到庭应诉，其书面答辩称，被告杨晓晶于2006年与两原告长子刘辉相识，次年中旬，刘辉主动告知被告杨晓晶两原告有一套房屋可以出让，双方在中介公司完成了房屋交易，并于当年将房屋过户至被告杨晓晶名下。房屋过户后，被告杨晓晶委托刘辉出租诉争房屋，以租金养房偿还贷款。后因刘辉以各种理由拖欠房租，被告杨晓晶于2011年7月收回委托出租权自行对外出租。因刘辉偷配钥匙入住诉争房屋，被告杨晓晶才向法院起诉要求腾退房屋。法院判决刘辉腾退房屋后，被告杨晓晶通过中介公司将诉争房屋出卖给第三人项远亮。为此，两原告曾以非法转移房屋为由诉至江汉区人民法院原汉兴法庭，嗣后，两原告撤回起诉。被告杨晓晶认为，一审判决合理合法，请求人民法院驳回两原告的诉讼请求。第三人项远亮述称，第三人项远亮与两原告不相识，其是通过中介公司以市场价购买的房屋。经审理查明，原告刘忠才、叶小娣系夫妻关系。两原告之子刘辉（即原告委托代理人）与被告杨晓晶恋爱期间，两原告于2007年10月18日与被告杨晓晶签订《武汉市存量房屋买卖合同》一份，约定两原告将坐落于本市江汉区新华下路105号6层3室房屋（建筑面积77.3平方米）以26万元的价格出卖给被告杨晓晶，具体付款方式为分期付款。被告杨晓晶办理公积金贷款手续后于同年11月2日向原告刘忠才支付12万元。同年10月19日、10月26日，原、被告将诉争房屋的所有权证和国有土地使用证过户登记于被告杨晓晶名下。房屋“两证”办理后，诉争房屋由被告杨晓晶委托刘辉代为出租至2011年7月，由刘辉用租金偿还贷款至2008年8月，且刘辉还将收取的租金用于房屋维修、旅游等其他事宜。2008年8月之后的房屋贷款均由被告杨晓晶偿还。2011年7月，被告杨晓晶收回诉争房屋，同月下旬，因刘辉入住诉争房屋，被告杨晓晶向本院提起诉讼，要求刘辉返还诉争房屋。2012年7月3日，原告刘忠才向被告杨晓晶发出《有关你与刘辉矛盾的一封信》，要求被告杨晓晶于同月8日前付清购房余款14万元。同月27日，原告刘忠才向被告杨晓晶发出《解除合同通知》，要求解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》。因被告杨晓晶不予理睬，两原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，2012年5月3日，被告杨晓晶曾向本院提起民事诉讼，要求刘辉返还原物即诉争房屋。该案经审理查明：“2007年，杨晓晶向刘辉的父亲刘忠才购买其所有的座落于本市xxx房屋（建筑面积为77.30平方米），2007年10月，杨晓晶取得该房屋的所有权证和国有土地使用证。因该房屋系杨晓晶用公积金贷款购买，杨晓晶遂将该房屋出租，并用租金偿付贷款。2011年5月，杨晓晶与刘辉发生矛盾分手，因刘辉认为诉争房屋非买卖关系而是借款关系，遂要求杨晓晶归还房产，并于2011年7月入住该房屋。杨晓晶认为其合法取得该房屋的所有权，刘辉强行入住的行为已侵权”。2012年8月13日，本院作出（2012）鄂江汉民一初字第00270号民事判决：刘辉于本判决生效后三十日内将武汉市xxx室房屋腾退后交还杨晓晶。该案宣判后，双方当事人均未提出上诉，但刘辉在判决生效后提出再审申请，本院经审理认为该申请不符合法律规定，裁定驳回其再审申请。本院（2012）鄂江汉巡民初字第01843号案件审理期间，原告刘忠才、叶小娣还以杨晓晶、项远亮为共同被告以房屋买卖合同纠纷为由向本院另行提起民事诉讼［案号（2013）鄂江汉巡民初字第00053号］，后于2014年5月12日撤回起诉。还查明，2012年11月19日，被告杨晓晶与第三人项远亮签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定被告杨晓晶将诉争房屋以成交价格40万元（诉争房屋评估价格为42.67万元）出卖给第三人项远亮，同月30日，诉争房屋过户至第三人项远亮名下并由其实际控制。第三人项远亮自认已于2015年4月与相关部门签订《房屋征收补偿协议》，诉争房屋补偿价格约109万元，但其未提供补偿协议。案件审理中，经原告刘忠才、叶小娣申请，本院依法作出（2013）鄂江汉民二重字第00007-1号民事裁定，对第三人项远亮名下位于武汉市xxx室房屋予以查封。上述事实，有原告刘忠才、叶小娣、第三人项远亮的陈述及原告刘忠才、叶小娣提交的《武汉市存量房屋买卖合同》、《有关你与刘辉矛盾的一封信》、《解除合同通知》、存款凭条、中国建设银行通存通兑存折、第三人项远亮提交的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、收条、完税凭证、诉争房产“两证”、产权登记信息查询单等证据证明，上述证据均经庭审认证属实，本院予以确认。本院认为，一、虽然原告刘忠才、叶小娣与被告杨晓晶签订《武汉市存量房屋买卖合同》时是基于被告杨晓晶与两原告之子刘辉有恋爱关系，但该合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规，应属有效合同，且原告刘忠才时隔五年后在《有关你与刘辉矛盾的一封信》中亦表明仅要求被告杨晓晶付清下欠房款14万元，该行为足以认定两原告在被告杨晓晶与刘辉恋爱关系结束后仍对诉争房屋买卖事实的确认。二、诉争房屋经两次转让已登记在第三人项远亮名下，因两原告未能举证证明两次转让签订的买卖合同无效或被撤销，且两原告与第三人项远亮之间无直接法律关系，另本案亦不能对被告杨晓晶与第三人项远亮间的合同性质进行确认，故两原告主张将诉争房屋返还两原告名下的诉讼请求，缺乏事实、证据和法律依据，本院不予支持。三、关于两原告提出第三人项远亮购买诉争房屋时正值（2012）鄂江汉巡民初字第01843号案件审理期间，其并非善意取得第三人的主张，经查，第三人项远亮与被告杨晓晶签订《武汉市存量房买卖合同》后，诉争房屋评估价格为42.67万元，双方实际以40万元成交，第三人项远亮支付的对价应属合理，且房款付清后已办理房屋过户登记手续，故在两原告无证据证明第三人项远亮非善意取得第三人的情况下，本院对该主张不予支持。四、对于两原告还主张被告杨晓晶、第三人项远亮支付涉案所有费用并赔偿损失的诉讼请求，经查，因两原告提交的证据不足以证明其损失已实际发生且与诉争房屋有关联，故本院不予支持。五、因两原告的诉讼请求包括两个不同法律关系，一是解除两原告和被告杨晓晶之间买卖合同关系；二是确认被告杨晓晶与第三人项远亮的买卖合同无效，故本院依法向两原告进行如下释明：诉争房屋产权登记在第三人项远亮名下，两原告与第三人项远亮之间并无直接的法律关系，两原告起诉要求第三人项远亮返还诉讼房屋存在诉讼风险，1、两原告是否考虑另案起诉？若不另案起诉，人民法院不能直接判决返还；2、两原告是否变更诉讼请求，如请求被告杨晓晶赔偿相应损失。经反复释明，两原告仍明确表示不同意另案起诉，不同意变更诉讼请求，坚持本案诉讼请求。六、被告杨晓晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘忠才、叶小娣的诉讼请求。本案诉讼费5576元、保全费1679元、其他费用46元，共计7301元，由原告刘忠才、叶小娣负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李映红人民陪审员  刘 琦人民陪审员  郭家乐二〇一五年十月二十二日书 记 员  胡倩雯