上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1844号原告上海闵行盛隆综合市场有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人娄冬虎，总经理。委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告黄礼昌，男，1951年4月13日出生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市闵行区。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司与被告黄礼昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日由本院立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司的委托代理人胡灿，被告黄礼昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司诉称，原、被告签订《租赁合同》一份，将位于上海市闵行区北青公路XXX号2405室房屋，即本案系争房屋出租给被告，租赁期限自2010年10月1日至2011年9月30日止。租金每月人民币(以下币种相同)400元，年租金4,800元，先付后租，每季度支付租金一次。租赁期满后，被告继续使用本案系争房屋，原告也未提出异议。但自2013年4月1日起，被告不再支付租金，原告多次催讨无果。现原告诉至法院，要求判令：被告向原告支付自2013年4月1日起至2015年9月30日止的房屋占有使用费12,000元。被告黄礼昌辩称，不同意原告的诉请。原告曾于2013年3月13日发送了催款通知书，2013年4月8日发送了搬离通知书，事后原告一直没有收取租金，现在也不应再向被告收取租金。对于原告提出参照合同租金标准按每月400元计算房屋占有使用费，双方租赁合同内确实是这个金额，但被告不同意支付。庭审中，基于被告认为系争房屋所在市场现状不佳之客观情况，且表示在原告向被告主张相关使用费的情况下，其愿意返还系争房屋，但原告应向其作出相应的动拆迁补偿。对此，本院向被告释明，因本案原告仅主张相关费用至2015年9月30日止，若被告欲返还系争房屋，以确保其自身原本之租赁使用目的并减少相应的损失，降低潜在风险，则应与原告协商处理并做好相应的交接手续。经审理查明，2000年5月1日，上海A工贸有限公司(出租方、甲方，以下简称A公司)与原告上海闵行盛隆综合市场有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租北青公路XXX号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500,000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金。2000年7月25日，闵行区B村委会(甲方)与A公司(乙方)签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区北青公路XXX号的上海盛隆综合市场转让给乙方。房产价格2,000,000元，乙方承担受让房产的用地费341,366元。乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。2001年4月30日，闵行区C村民委员会(原闵行区B村委会，出租方、甲方)与娄冬虎(承租方、乙方)签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区北青公路XXX号与北青公路730弄土地，土地面积64,360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。2001年5月18日，上海A工贸有限公司之企业名称变更为上海D实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。2011年，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租北青公路XXX号内的本案系争房屋。租赁期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，租金每月400元，先付后用，每季度一付。2013年4月8日，原告发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。嗣后，被告黄礼昌并未搬离系争房屋，自2013年4月1日起就系争房屋未再向被告支付任何费用。2014年7月2日，原告向被告发送《催租函》，告知被告自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求被告于2014年7月10日前一次性付清租金。另查明，2015年4月17日，原告发出《通知》，告知市场内的租户，经研究决定，自即日起签订2014年10月1日至2015年9月30日的《租赁合同》，租金收费标准不变，同时缴纳相应的租金，以便在政府动迁时原告确认承租户为该市场的正式商户，请接到该通知后于2015年4月22日前来原告办公室办理相关手续。但被告黄礼昌并未与原告重新签订《租赁合同》。再查明，原告经营管理系争房屋期间，原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。以上事实，由原告提供的原、被告于2011年签订的《租赁合同》、原告于2014年7月2日发送的《催租函》及送达凭证、水电费缴费收据；被告提供的系争房屋所在地现场照片、闵行区华漕镇人民政府动迁办公室于2013年3月12日颁发的《告知书》、原告于2013年4月8日发送的《通知书》，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。此外，另案中，原告曾提供《上海市人民政府土地管理文件》〔沪府土用补-3(1999)44号文件〕作为证明，证明其对系争房屋享有合法权利，但原告未能提供证据原件，合法性、真实性无法核实确认，且从证据内容来看，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能进一步提供证据证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。本院认为，原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故原、被告之间签订的《租赁合同》无效。但鉴于系争房屋目前仍由原告经营管理，故被告基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的实际使用费。本院考虑到系争房屋因涉及动拆迁，周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金400元的标准，酌情确认系争房屋使用费的支付标准为每月160元。故被告应向原告支付自2013年4月1日起至2015年9月30日止的房屋使用费4,800元(160元/月×30个月=4,800元)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄礼昌于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行盛隆综合市场有限公司支付自2013年4月1日起至2015年9月30日止的房屋使用费人民币4,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告黄礼昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  章国栋二〇一五年十月二十三日书记员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。