浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终4197号上诉人（原审被告）郑雪雯，女，1995年1月11日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人郑小平，系郑雪雯父亲。被上诉人(原审原告)深圳市之平物业发展有限公司临安分公司，住所地杭州市临安区锦城街道锦天花园****。负责人郭贤进,总经理。委托代理人谢家亮，系公司员工。上诉人郑雪雯因与被上诉人深圳市之平物业发展有限公司临安分公司（以下简称之平物业临安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初1035号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：之平物业临安分公司系杭州市临安区锦北街道湖光山社小区的前期物业服务单位，郑雪雯系湖光山社小区137幢房屋（建筑面积380.21㎡）的业主。2012年1月1日，之平物业临安分公司与浙江新广发置业有限公司（以下简称新广发置业）签订了《前期物业管理服务合同》，协议第四章载明：“……4.2.1本物业管理区域业主支付物业管理服务费采用包干制……联排别墅：2.9元/月·平方米（其他公共能耗由业主另行据实缴纳）；……露天车位：100元/月·每车；……4.2.4……出售房屋交付之日至前期物业管理服务合同终止之日的当月发生的物业管理服务费，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。……4.2.6物业管理服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务，支付当季费用。乙方可向业主或物业使用人预收三个月或半年的物业管理服务费。4.2.7……如业主、物业使用人未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交物业管理服务费总额万分之三的滞纳金；……4.9停车场地的收费约定：……4.9.2停车位所有权或使用权归业主所有的，业主需以车库50元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。”合同签订后，之平物业临安分公司按照合同约定对案涉小区提供了物业管理。现因郑雪雯未支付2013年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，之平物业临安分公司经多次催讨，郑雪雯均未支付，故之平物业临安分公司于2018年2月诉至原审法院，请求判令：郑雪雯向之平物业临安分公司支付2013年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费42108.26元，逾期支付物业服务费而产生的滞纳金15254.61元（2013年4月1日至2016年12月31日），2013年4月1日至2016年12月31日期间的车位管理费2250元，2013年4月1日至2016年12月31日期间的水电公摊费500元，四项合计60112.87元，并向之平物业临安分公司承担物业服务费滞纳金至实际支付时止（按每日万分之五的标准计算）。另查明，杭州市临安区锦北街道湖光山社137（137幢101—401）房屋为空置房，郑雪雯未装修入住。之平物业临安分公司主张郑雪雯应缴纳的物业服务费自2013年4月1日至2014年4月30日止，按应收标准的70%收取。案涉小区联排别墅物业费在2015年4月30日前的收费标准为2.5元/月·平方米。原审法院认为：第一、对郑雪雯提出的双方并未签订合同；之平物业临安分公司提供的合同不符合规范，之平物业临安分公司起诉法律依据不成立的意见，在业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，案涉小区建设单位即新广发置业选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同符合法律规定，该《前期物业管理服务合同》形式规范，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，故对郑雪雯的该项抗辩意见原审法院不予采信。第二，对郑雪雯提出的房屋并未实际交付；房屋交接书是被欺骗才签署，之平物业临安分公司没有收取物业服务费的依据的意见，本案中，郑雪雯已于2013年3月17日签署案涉房屋交接书，同年3月20日办理房屋产权登记，郑雪雯虽认为签署房屋交接书系被之平物业临安分公司欺骗，但郑雪雯未提供证据证明，故原审法院对案涉房屋已交付的事实予以认定。第三，对郑雪雯提出的房屋存在漏水问题，之平物业临安分公司未及时联系整改的意见，若郑雪雯认为因物业公司服务造成了损失，郑雪雯可另行主张赔偿。该项意见与本案无关联，原审法院不予采信。之平物业临安分公司作为物业服务单位依据合同约定对湖光山社小区实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。之平物业临安分公司要求郑雪雯支付2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费合法合理。因郑雪雯未装修入住，根据原《杭州市物业管理条例》规定，业主尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取，该《条例》有效期至2014年5月1日前。故郑雪雯应缴纳的物业服务费自2013年4月1日至2014年4月30日止，应按标准的70%收取。2014年5月1日至2016年12月31日按修改后的《杭州市物业管理条例》规定，全额收取。综上，郑雪雯应支付2013年4月1日至2016年12月31日的物业服务费42108.26元。对之平物业临安分公司提出要求郑雪雯支付车位管理费的诉讼请求，现之平物业临安分公司未提供证据证明郑雪雯有车位，且郑雪雯对车位管理费不予认可，故对之平物业临安分公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。对之平物业临安分公司提出要求郑雪雯支付水电公摊费的诉讼请求，因合同未对水费、电费作出明确约定，与本案不具有关联性，之平物业临安分公司应另行主张。对之平物业临安分公司要求郑雪雯支付逾期支付物业服务费所产生的滞纳金15254.61元，原审法院认为合同中关于滞纳金的收取标准超出合理范围，故原审法院根据同期贷款利率酌情确定为3150元，对超出部分原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、郑雪雯应于判决生效之日起10日内支付之平物业临安分公司自2013年4月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费42108.26元，滞纳金3150元（暂计算至2016年12月31日，此后至判决确定履行之日止的滞纳金以本金42108.26元按年利率4.35%的标准计算），两项合计45258.26元。二、驳回之平物业临安分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1303元，减半收取651.5元，由之平物业临安分公司负担161元，郑雪雯负担490.5元。之平物业临安分公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。郑雪雯于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，郑雪雯不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定《前期物业管理服务合同》，合同编号ZPMG-07-B-07/LA-12-B-01（以下简称2012版合同）形式规范，内容不违反法律、行政规范强制性规定，认定有效。尽管该合同系被上诉人与新广发置业于2012年1月1日签订，但应从2017年5月8日才对第三方（业主）有效。根据《物业管理条例》第二十四条规定，新竣工物业选聘物业管理企业，应通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区，县人民政府房地产行政部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。2012版合同第4.2.2条也明确要求本合同需要政府主管部门批准或备案。事实上，该合同在2017年5月8日才取得临安区政府主管部门备案。被上诉人主张2013年4月至2016年12月的物业服务费，但该时段内其没有取得政府批准（或备案）许可。一审法院判令上诉人支付2013年4月至2016年12月的物业服务费既违反了《物业管理条例》的行政强制性规定，也违反了《前期物业管理服务合同》的约定。2016年之前，被上诉人都是依据2008年1月25日签订的《前期物业管理服务合同》（以下简称2008版合同）提起诉讼。在2012版合同已存在、且合同条款比2008版合同更有利于被上诉人的情况下，被上诉人仍不采用2012版合同作为起诉依据，违背常理。从2012版合同备案时间看，应该是在2017年4月23日后签订。而2017年3月2日原审法院已经受理了新广发置业的破产重整案件。被上诉人在新广发置业破产后，签署对被上诉人有利的条款。双方签订合同（无法人签字盖章），损害第三方（业主）的利益。二、一审认定签署房屋交接书、办理房产证，即应支付物业服务费，但回避了房屋交接书上注明的钥匙未移交这一关键事实。上诉人既然按照购房合同付清了相关费用，签署房屋交接书，在新广发置业将移交钥匙的义务委托给被上诉人后，被上诉人应按约移交给上诉人。但被上诉人却要求按《交房入伙通告书》附件1：《湖光山社业主入伙指引》先付物业服务费才能移交钥匙。因此，上诉人至今未拿到案涉房屋的钥匙，更无法享受物业服务。根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第二十条规定，物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。一审法院适用法律法规不当。三、被上诉人依据《前期物业管理服务合同》向上诉人收取物业服务费，其前提是案涉物业及小区通过相关政府部门验收合格，被上诉人中标或政府相关部门审批（或备案）同意进入。承接物业时，被上诉人应按《物业管理条例》第二十九条接收政府相关部门的各种验收资料文件，并对物业情况进行核实，其结果应向服务对象（业主）明示。但被上诉人在业主要求查看政府相关部门验收文件时也不提供，因此造成小区仍存在几个重大问题（至2016年12月31日止）：1、四期与一、二、三期不是同一进出大门，因四期项目土地上尚有拆迁房屋存在，无法修建通往大门的路，所以四期目前是通过一条违规道路（无大门）进出。2、案涉房屋无正常的质量保障，屋顶漏水、屋顶顶面已露出钢筋，至今仍未维修，无法入住。3、煤气到2016年才开通，拖了三年之久。这样明显的问题，物业不查验并督促新广发置业改进就接收物业服务，给业主造成损失。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被上诉人既违反了合同约定，又违反《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第二十条之规定。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉请。被上诉人之平物业临安分公司答辩称：1、房屋实际已经交付，上诉人也收到房，并验收房屋，签署房屋交接书。钥匙已通知上诉人领取，不存在先交物业费再领取钥匙的情况。若房屋没有竣工验收，是不允许销售的。2、关于前期物业服务合同备案。之前是没有要求的，现在要求备案，所以被上诉人才去备案。3、上诉人所说的一、二、三、四期进出大门不一样，煤气不通等问题与本案无关。上诉人郑雪雯二审向本院提交：1、（2015）杭临民初字第2299号民事裁定书一份，拟证明被上诉人曾于2016年起诉上诉人支付物业管理费后又撤回起诉，上诉人有权不支付物业管理费。2、2008年版前期物业管理服务合同一份，拟证明2012版合同存在瑕疵，合同签订时间与备案时间不符。3、新广发置业重整投资人招募公告一份，拟证明2017年3月2日法院受理了新广发置业破产重整案，备案的合同是在新广发置业破产之后才补签的。4、交房入伙通知书中的附件1、湖光山社新业主入伙指引一份，拟证明被上诉人要求先交物业管理费，然后才能领取钥匙。5、小区大门、进出口照片，用以证明一、二、三期与四期进出口不一样，四期没有门，说明小区没有验收。被上诉人之平物业临安分公司质证认为：证据1，真实性没有异议，关联性有异议。撤诉是因为不想与业主打官司，同期起诉的还有另外一个业主。另案已经调解结案。证据2，真实性没有异议，关联性、合法性有异议。该合同不具有法律效力。2008版合同内容有瑕疵，物业公司的人员编制做了调整，故在2012年重新签订。证据3，新广发置业现在没有破产，破产是上诉人个人观点。证据4，真实性没有异议，但是预交物业管理费是没有强制性的。证据5，真实性没有异议，但与本案无关。被上诉人之平物业临安分公司二审未提交证据。本院对郑雪雯提交的证据1、2、4、5真实性予以确认，证据3与本案无关联性。本院经审理认定的事实与原审认定一致。另认定，根据《湖光山社业主入伙指引》，入伙手续办理程序为：“完善房产公司相关手续→物业管理服务中心核对业主身份→签订协议→核对业主资料→验房→交费（预交1年物业管理服务费）→领钥匙”，2013年3月17日，郑雪雯与新广发置业签订了《商品房交接书》，但该交接书注明“钥匙未交”。本案双方当事人均认可案涉房屋钥匙至今仍在之平物业临安分公司处。对此郑雪雯解释，因之平物业临安分公司坚持要求按入伙手续办理，郑雪雯方不同意预交物业服务费，也就未坚持要求领取钥匙。之平物业临安分公司表示预交物业服务费没有强制性，没有说不交物业服务费就不交钥匙，只是要求业主提供房屋为其所有的依据。双方当事人在二审中还确认案涉小区的管道煤气至2016年才开通。本院认为：不动产所有权的取得与不动产的实际交付是不同的概念，“实际交付”应理解为义务人将房屋钥匙交付给所有人，从而使所有人取得对房屋的占有、使用权。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《浙江省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；该办法第二十条第二款规定，物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。根据上述规定，业主自房屋实际交付、领取钥匙后有义务交纳物业服务费。现之平物业临安分公司认可预交一年物业服务费不具有强制性，但未举证证明其或开发商积极履行了向业主交付钥匙义务，系郑雪雯原因阻却交付条件成就。其称未交付钥匙的原因在于郑雪雯未提供房屋为其所有的依据，明显与入伙指引的流程设置不符，亦不合常情。故根据目前情形，郑雪雯虽已取得案涉房屋的所有权，但未领到钥匙，无法享有对房屋的实际占有、使用，其尚无支付物业服务费的义务。综上，上诉人郑雪雯的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，判决如下：一、撤销杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初1035号民事判决。二、驳回深圳市之平物业发展有限公司临安分公司的诉讼请求。一审案件受理费1303元，减半收取651.5元，由深圳市之平物业发展有限公司临安分公司负担。二审案件受理费931元，由深圳市之平物业发展有限公司临安分公司负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳。郑雪雯于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长  傅东红审判员  李国标审判员  王 亮二〇一八年八月二十二日书记员  史杰馨