湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2014）益赫民一初字第1592号原告罗某某，女，汉族，益阳人。法定代理人陈某某，系原告罗某某之母。原告罗某某，女，汉族，益阳人。以上两原告的共同委托代理人曹某，湖南大民律师事务所律师。代理权限为特别授权。以上两原告的共同委托代理人涂某某，湖南大民律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告刘某某，男，汉族，东莞人。委托代理人刘某某，湖南九方律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托代理人薛某某，湖南九方律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告湖南奥百商业投资管理有限公司。法定代表人张某某。原告罗某某、罗某某与被告刘某某、湖南奥百商业投资管理有限公司（以下简称奥百公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗某某、罗某某的共同委托代理人涂某某、曹某及被告刘某某的委托代理人刘某某、薛某某到庭参加了诉讼，被告奥百公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗某某、罗某某诉称，被告刘某某与被告奥百公司为促进商铺销售，共同策划发布了一系列虚假广告，如“世界级奥特莱斯走进益阳！益阳奥特莱斯城市广场投资七宗最：最好的地段、最好的合作模式、最先进的商业模式、最强有力的市场推广、最佳的投资时机、最强的运营团队、最长最稳最高投资收益”、“伟大的奥特莱斯投资20万元，稳赚137万元”等广告，原告罗某某、罗某某受广告内容欺骗于2013年8月8日与被告刘某某签订了《房地产买卖合同》，原告罗某某、罗某某以297207元价格购买了建筑面积23.63平方米的商铺一间，并已全额支付了购铺款，另还支付了契税和办证费用等17640元。由于被告刘某某制作售后包租的销售模式，原告罗某某、罗某某于当日即与被告刘某某的合作方被告奥百公司益阳分公司签订了《商铺委托经营管理及租赁合同》，将购买的商铺委托给被告奥百公司租赁经营管理。但时至今日，原告罗某某、罗某某才了解到被告刘某某所发布的广告均系虚假销售广告，奥特莱斯等高端商家并未进驻奥百商场，原告罗某某、罗某某购买的商铺至今无法投入使用，合法权益受到损害，故请求人民法院依法判决：1、撤销原告罗某某、罗某某与被告刘某某签订的《房地产买卖合同》；2、被告刘某某返还原告罗某某、罗某某购房款本金297207元及支付利息17832元，由被告奥百公司承担连带赔偿责任；3、被告刘某某赔偿原告罗某某、罗某某损失38444元，并由被告奥百公司承担连带赔偿责任。原告罗某某、罗某某为支持自己的主张，提交了以下证据：1、原、被告身份信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、益阳奥特莱斯商铺买卖合同、支付购铺款凭证及各种办证费用收据，拟证明原告罗某某、罗某某与被告刘某某签订房地产买卖合同的事实，以及原告罗某某、罗某某为购买商铺所支付的各种费用；3、益阳奥特莱斯委托经营管理合同及被告奥百公司员工为追讨工资关闭商铺行为的相关资料，拟证明被告奥百公司为配合被告刘某某销售商铺，制造售后返租的假象与原告罗某某、罗某某签订委托经营管理合同，而实际上被告奥百公司及益阳分公司并没有能力运营此项目，被告刘某某与被告奥百公司存在共同欺诈行为；4、张恒志和李伟个人信息介绍、被告奥百公司及益阳分公司企业营业执照、上海蛙跳企业营销顾问有限公司（以下简称上海蛙跳公司）营业执照；两份授权委托书及《房地产销售代理合同》，拟证明张恒志系被告奥百公司负责人，张伟系被告奥百公司益阳分公司负责人，且张恒志与张伟均系上海蛙跳公司负责人，被告刘某某委托其对奥特莱斯商铺进行销售，被告刘某某与被告奥百公司共同策划奥特莱斯进驻益阳的虚假广告，为获取利益存在恶意串通，欺诈原告罗某某、罗某某的事实；5、销售员的销售技巧资料3份，拟证明被告奥百公司为实施欺诈行为对员工进行培训的内容，被告刘某某为销售商铺承诺售后包租、统一经营模式；6、工商查处通告及虚假广告资料，拟证明被告刘某某欺诈原告罗某某、罗某某的事实，应对欺诈行为承担法律责任；7、商铺签约确认单及购铺时销售人员对于收益租金计算资料，拟证明原告罗某某、罗某某前三年租金已抵扣了购房款，由被告刘某某代被告奥百公司作为经营方已直接支付了前三年租金，被告刘某某与被告奥百公司为销售商铺存在恶意串通，共同欺诈行为，应承担连带责任。被告刘某某辩称，第一，被告刘某某系合法销售房屋，且已依据合同约定向原告罗某某、罗某某履行了交付商铺和办证的义务。第二，被告刘某某分割销售商铺系房屋买卖行为，而被告奥百公司租赁原告罗某某、罗某某购买的商铺进行整体经营系商业经营行为，买卖与租赁是两个不同的法律关系，奥特莱斯进驻益阳的新闻发布会是被告奥百公司主办，所有活动内容纯属被告奥百公司入驻益阳的经营事项，并未涉及被告刘某某商铺买卖宣传内容，与被告刘某某无关。第三，依据合同的相对性原则，被告刘某某仅对与原告罗某某、罗某某签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》承担责任，无需对原告罗某某、罗某某与被告奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》承担责任，原告罗某某、罗某某购买商铺的目的是为了获取投资收益，是否与第三人签订委托经营合同是其自由处理的权利，与被告刘某某无关。第四，被告刘某某与原告罗某某、罗某某签订的《合同补充协议》第十二条第一款合法有效，不属于法律规定的无效情形，该条明确约定与销售有关的广告均为要约邀请，所有内容均不视为《房地产买卖合同》的组成部分。第五，如果《房地产买卖合同》被撤销，那么被告刘某某如何收回已被原告罗某某、罗某某出让使用权给被告奥百公司的商铺，即原告罗某某、罗某某如要撤销该合同，那么前提条件是首先要解除或撤销其与被告奥百公司签订的《商铺委托经营管理及租赁合同》，收回商铺后才能向被告刘某某提起撤销权之诉。第六，投资有风险，原、被告双方在签约前均应承担谨慎投资的义务，在投资后亦有承担投资风险的义务，原告所购买的商铺位于益阳市区商业中心的黄金地段，具有良好的商业配套设施，无论是自营还是委托他人经营均会得到合理的收益，但不应借口虚假宣传而向被告刘某某转嫁风险。综上，请求人民法院依法驳回原告罗某某、罗某某对被告刘某某的诉讼请求。被告刘某某为了证明自己的主张，提交了以下证据：1、房屋分化平面图，拟证明被告刘某某合法分割销售房屋；2、房屋所有权证、《收房（商铺）确认书》，拟证明被告刘某某合法销售房屋，原告罗某某、罗某某本人已经确认收房，商铺所有权合法转移，合同已履行完毕；3、房屋初评报告、万木春商品房买卖合同，拟证明被告刘某某依据房屋的地段及配套设施合理定价销售商铺，且房价低于同地段的其他商铺；4、房地产买卖合同及补充协议，拟证明合同中明确约定广告是邀约邀请，被告刘某某明确仅对《房地产买卖合同》承担责任，原告罗某某、罗某某购铺后与第三人签订的协议与被告刘某某无关。被告奥百公司未予答辩，亦未提供任何证据。被告刘某某对原告罗某某、罗某某提供的证据质证如下：对证据1、2无异议；证据3系被告奥百公司单方行为，与被告刘某某无关，不能达到原告罗某某、罗某某的证明目的；证据4中张恒志、李伟个人信息介绍系复印件，与被告刘某某的买卖行为无关，被告奥百公司及益阳分公司企业营业执照、上海蛙跳公司营业执照，不能达到原告罗某某、罗某某的证明目的，反而证实是他们两个不同的法律主体，两份授权委托书均系复印件，对真实性不予认可，对《房地产销售代理合同》无异议；对证据5的真实性、关联性和合法性均有异议，证据内容与证明目的本身就互相矛盾；对证据6中的工商查处资料，工商查处上海蛙跳公司是事实，工商部门认为上海蛙跳公司使用了“最强、最好”等无出处的断言，但这种宣传行为不可能使原告罗某某、罗某某违背真实意思签订合同，不属于欺诈行为；证据7无原件，不予认可。原告罗某某、罗某某对被告刘某某提供的证据质证如下：对证据1的真实性和关联性无异议，但对合法性有异议，被告刘某某分割销售商铺是否合法，有待进一步查实；对证据2房屋所有权证的关联性和真实性无异议，但对合法性有异议，被告刘某某并不是房地产销售商，是否合法有待进一步证实，对于收房确认书无异议；对证据3的三性均无异议，但要求被告刘某某提供该证据原件；对证据4的真实性、关联性无异议，但是对合法性有异议，被告刘某某是否合法销售房屋还需查实。综合原、被告的上述质证意见，本院认证如下：对原告罗某某、罗某某提供的证据1、2及证据3中益阳奥特莱斯委托经营管理合同，被告刘某某对其真实性均无异议，内容真实，形式合法，能够证明本案的的相关案件事实，本院予以采信；对原告罗某某、罗某某提供的证据3中的被告奥百公司员工为追讨工资关闭商铺行为的相关资料、证据4中的张恒志和李伟个人信息介绍及两份授权委托书、证据5和证据7，均系复制件，被告刘某某均不予认可，不符合证据的形式要件，本院不予采信；对原告罗某某、罗某某提供的证据4中的被告奥百公司及益阳分公司企业营业执照、上海蛙跳公司营业执照、《房地产销售代理合同》及证据6的真实性本院予以确认，但是不能证明被告刘某某与被告奥百公司存在共同策划奥特莱斯进驻益阳的虚假广告，为获取利益存在恶意串通，欺诈原告罗某某、罗某某的事实，故本院对该部分证明目的不予采信。被告刘某某提供的证据1、2、3、4，原告罗某某、罗某某对其真实性均无异议，且能够证明相关案件事实，本院均予以采信。根据本院采信的证据，结合庭审查明的相关情况，本院确认如下案件事实：被告刘某某从益阳中天房地产开发有限公司购买了位于益阳市赫山区桃花仑东路164号中天时尚广场一至三楼房屋。2013年4月17日，被告刘某某与上海蛙跳公司签订《房地产销售代理合同》，约定被告刘某某将其所有的位于桃花仑东路164号中天时尚广场房地产项目1、2、3楼委托上海蛙跳公司代为营销策划、广告策划和销售等。被告刘某某将上述一至三楼房屋分割成若干个小商铺，委托上海蛙跳公司在销售过程中，引进被告奥百公司投资益阳奥特莱斯商场，向社会公开销售铺面，印发大量广告宣传资料，在广告资料中标有，“1、世界级奥特莱斯走进益阳！益阳奥特莱斯城市广场投资七宗最：最好的地段、最好的合作模式、最先进的商业模式、最强有力的市场推广、最佳的投资时机、最强的运营团队、最长最稳最高投资收益；2、伟大的奥特莱斯投资20万，稳赚137万；3、投资商：金叶珠宝股份有限公司（股票代码：000587）”等内容。2013年6月23日，被告奥百公司在益阳佳宁娜国际大酒店就奥特莱斯进驻益阳召开新闻发布会，邀请了被告刘某某及有意向购买上述商铺人员参加。2013年8月8日，原告罗某某、罗某某先签订了《商铺签约确认单》，确认原告罗某某、罗某某购买274号商铺，后原告罗某某、罗某某与被告刘某某签订了《房地产买卖合同》，约定：被告刘某某自愿将坐落于赫山区赫山街道（乡镇）赫山社区（村），房屋所有权证号713002171，房号274号，建筑面积23.63平方米的房地产出售给原告罗某某、罗某某，原告罗某某、罗某某已对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，双方议定的上述房地产成交价格为297207元，双方同意于2013年12月8日正式交付给原告罗某某、罗某某，房屋移交给原告罗某某、罗某某时，该建筑物占有范围内的土地使用权一并转移给原告罗某某、罗某某等。同时，原告罗某某、罗某某与被告刘某某就商铺买卖还签订了一份《合同补充协议》，对被告刘某某房屋的基本情况、原告罗某某、罗某某购买商铺的基本情况、面积约定、产权状况、计价方式、付款方式及期限、逾期付款的责任、交付条件、权属转移登记、专项维修资金及代理费用、其他及特别约定等进行具体的约定，其中在其他约定中载明，被告刘某某为推广本地产项目所发布、出具、陈列或以其他方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型与售楼资料均为要约邀请，因此，以上内容均不视为商铺买卖合同的组成部分。原告罗某某、罗某某在与被告刘某某签订《房地产买卖合同》及《合同补充协议》的同日，又与被告奥百公司益阳分公司就其购买的274号商铺签订了《商铺委托经营管理及租赁合同》，约定原告罗某某、罗某某将上述商铺委托给被告奥百公司益阳分公司统一经营管理，委托及租赁期限从2014年1月1日起至2025年12月31日止，委托经营前三年，原告罗某某、罗某某不再另行向被告收取其他任何费用，被告奥百公司益阳分公司负责投入商场的装修及组织招商、开业、广告宣传、运营等事宜。双方还就委托事项、收益、合同的存续、权利义务、违约责任等进行了具体约定。2013年8月11日，原告罗某某、罗某某即向被告刘某某支付了购房款297207元及契税、办证费用等17640元。2013年9月24日，益阳市工商行政管理局赫山分局作出益市赫工商案字[2013]183号处罚决定书，认为上海蛙跳公司在广告中使用不科学的断言和无出处的数据，假借上市公司在社会公众中的知名度和可信度，欺骗、诱导相关公众购买其代理销售的房地产（商业铺面），违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，于是作出对上海蛙跳公司没收广告费用10000元和罚款20000元的行政处罚决定。2014年1月5日，原告罗某某、罗某某签署了收房（商铺）确认书，确认原告罗某某、罗某某已收取了购买的274号房屋（商铺），并将该商铺出租给了被告奥百公司经营。2014年3月8日，被告奥百公司投资的益阳奥特莱斯商场试营业。2014年3月17日商场正式营业。2014年7月份，益阳奥特莱斯商场许多商户开始陆续撤场。原告罗某某、罗某某购买的274号房屋（商铺）所有权已登记为罗某某、罗某某共同共有，规划用途为商业。本院认为，本案争议的焦点是，被告刘某某与被告奥百公司在原告罗某某、罗某某购买商铺的过程中是否存在恶意串通、欺诈的行为，签订的《房地产买卖合同》否存在原告罗某某、罗某某所主张的合同可撤销情形。本案中，原告罗某某、罗某某与被告刘某某签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同及补充协议并未将广告宣传单的内容载入合同条款，相反在补充协议中已明确载明被告为推广本地产项目所做的广告宣传均为要约邀请，不作为合同组成部分，即广告宣传不是合同的具体内容，被告刘某某根据其商铺的位置及周边商业环境等对商铺定价销售，原告罗某某、罗某某是否购买完全取决于自己的意愿，虽然被告刘某某委托代为广告策划和销售的上海蛙跳公司因虚假广告宣传曾被益阳市工商行政管理局赫山分局作了行政处罚，但购买商铺本身是一种投资行为，原告罗某某、罗某某购买商铺时在现场进行了查看了解，也书面确认接收了购买的商铺，不可能仅受广告宣传影响而作出购买决定，投资本身存在诸多商业风险，原告罗某某、罗某某不能仅因预计自己的投资利益可能无法实现就要求撤销合同。至于《商铺委托经营管理及租赁合同》是原告罗某某、罗某某与被告奥百公司签订的合同，相对于原告罗某某、罗某某与被告刘某某签订的买卖合同来说系另一法律关系，原告罗某某、罗某某已将其购买被告刘某某的商铺交由被告奥百公司租赁经营，且双方的合同至今尚未撤销或者解除。对于原告罗某某、罗某某主张被告刘某某制作售后包租的假象，以及被告刘某某与被告奥百公司存在恶意串通欺诈的事实，因原告罗某某、罗某某对此并未提供证明其在签订《房地产买卖合同》及《商铺委托经营管理及租赁合同》过程中被告刘某某与被告奥百公司存在恶意串通，从而欺诈原告罗某某、罗某某在违背真实意思的情况下订立合同的相关证据，根据相关法律的规定，原告罗某某、罗某某对被告刘某某与被告奥百公司是否存在欺诈、恶意串通事实的可能性证明不能够排除合理怀疑，不能认定该事实的存在。因此，被告刘某某在与原告罗某某、罗某某订立房地产买卖合同时不存在与被告奥百公司恶意串通，共同欺诈行为，即不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销情形。故对原告罗某某、罗某某要求撤销与被告刘某某签订的《房地产买卖合同》，以及基于撤销该合同要求被告刘某某与被告奥百公司连带返还已付购房款，并赔偿利息及损失的诉讼请求，因证据不足，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告罗某某、罗某某的诉讼请求。本案案件受理费6600元，保全费2290元，合计8890元，由原告罗某某、罗某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  文 武审 判 员  陈留永人民陪审员  陈浩波二〇一五年十月十二日书 记 员  黄 晨附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。