四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6765号上诉人（原审被告）：陈希，女，1987年12月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：黄良，北京康达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马滔，男，1978年10月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。上诉人陈希与被上诉人马滔房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈希上诉请求：请求二审法院撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2000号民事判决，改判驳回马滔诉讼请求。本案中的房屋买卖合同虽已签订，但此前房屋尚有未完成的交易，且陈希已将实情完全告知了房产中介。因此在中介方主持下，在合同的手写特别条款中用了“交易不成由中福地产全额退还乙方”来体现。因此该合同并未生效。马滔存放在中介处的资金性质为诚意金，并无任何约束力，不具有定金的性质。一审判决将其等同于定金予以判决，系适用法律错误。马滔辩称，该合同自签订之日便生效，签订之后即对双方有约束力。马滔并非在签订合同的时候，而是在2016年9月30日才知道存在一房二卖的情况，如果马滔在签订合同的时候知道这个情况，是不会交诚意金的。马滔认为该合同没有继续履行是基于陈希自身不履行该合同导致的，从马滔提到的证据以及和陈希沟通的微信可以了解清楚，是陈希基于害怕承担前一份合同的违约责任，才在陈希和马滔之间的合同中违约。一审判决使用的违约金的形式而非定金法则，马滔主张的违约金是20%，一审法院法院已经降低了违约金。马滔向一审法院起诉请求：判令解除涉案房屋的《房产买卖合同》；陈希支付违约金740000元。一审法院认定事实：2016年9月27日，陈希和马滔签订了《房产买卖合同》，陈希将诉争房屋出卖给马滔，合同约定购房总价款3700000元。合同约定陈希有权或已获得所有权人（包括所有共有人）的合法授权出售上述房屋，如因此而导致合同无效或者不能履行的，由陈希承担违约责任及全部的赔偿责任。合同补充协议约定马滔所缴纳200000元为马滔购房诚意金，待陈希具备法律效力的公证书或产权人全部签字后即转为定金。双方知晓并同意先以此协议形式签订合同，诚意金托管到中介人方。合同约定逾期超过十天未履行，守约方有权解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。双方还约定了其他事宜。在庭审过程中，马滔同意继续履行合同，陈希不同意履行合同。一审法院另查明，诉争房屋为案外人黄咏涛及陈希共有，签订合同时，马滔清楚知晓该情况。一审法院认为，如无约定或者法定，合同一经签署成立即产生法律效力。补充协议约定，马滔所缴纳200000元为马滔购房诚意金，待陈希具备法律效力的公证书或产权人全部签字后即转为定金，双方知晓并同意先以此协议形式签订合同。该约定不能理解为双方当事人约定的合同生效条件，因为陈希已经对处分权进行了合同承诺。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方补充协议的内容对合同履行产生影响，但对合同本身的效力没有影响。故该案双方签订的合同为有效合同。一方面，陈希未能在合同签订之后取得产权共有人的同意；另一方面在马滔表示可以继续履行合同之时，陈希明确表示不履行合同，故可以认定陈希存在违约行为。合同目的不能实现，马滔有权解除涉案合同。依照合同约定违约方应当承担合同约定的违约金。虽然，陈希承诺获得共有权人同意，但是马滔在签订合同之时，知晓诉争房屋的产权情形，而且同意待陈希具备法律效力的公证书或产权人全部签字后再进行房屋买卖，马滔自身也应当承担合同不能履行的风险，故而支持马滔的诉讼请求，将事实上否定马滔自身应当承担的风险，导致双方当事人权利义务的失衡。故马滔主张的违约金，应当予以支持，以使陈希承担违反合同的违约责任；也应当予以体现马滔自身应当承担的明知合同不能履行仍然交易的风险。一审法院参照定金双倍返还条款，依照诚意金200000元，确定马滔违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十三条第一款之规定，判决：一、马滔与陈希签订的关于位于成都××区××单元××楼××号房屋的《房产买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、陈希于判决生效之日起十五日内向马滔支付违约金200000元；三、驳回马滔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费减半收取5600元，由马滔负担2300元、陈希负担2300元。本院二审期间，当事人未向法院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：1、本案所涉《房产买卖合同》是否已经生效；2、陈希是否应当支付马滔违约金。对此，本院做如下评述：关于本案所涉《房产买卖合同》是否已经生效的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同自合同成立时生效。同时，根据上述法律规定，合同成立与合同生效也属不同的概念。也即，法律允许当事人之间就合同生效相关条件做特别约定。本案中，陈希与马滔签订的《房产买卖合同》就房屋基本情况、价款、违约责任等予以明确约定，该合同不违法法律、行政法规禁止性规定，系双方真实意思表示，若无相反证据和双方特别约定，双方签订的上述合同已经生效。但陈希主张该合同系附条件生效合同，并未生效。因此，应从形式、内容两方面对上述合同进行考查。从形式看，双方签订的《房产买卖合同》主文系格式合同，房屋基本情况、价款、违约责任、中介费承担等均以“填空”方式载明。但在补充条款部分，以手写方式专门就“诚意金”及“诚意金”转化为定金条件等事项予以了详细记载。上述记载系双方真实意思表示，应视为双方就房产买卖相关事宜的特别约定。从内容看，双方确未就合同生效做直接约定。但上述补充条款中有相关20万元“诚意金”交由中介托管、待甲方具备法律效力的公证书产权人全部签字后转为定金等明确记载。也即，双方在签订合同时，约定的马滔交由中介托管的20万元并非定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，定金系双方合同所约定权利义务的担保，具有从属性。而本案中，双方就“诚意金”转化为定金进行了特别约定，且马滔系将相关诚意金交由中介托管，而非交由陈希的事实，足以证明即便马滔在与陈希签订相关房屋买卖合同时不知晓陈希所主张的，未与原买受人结清相关事宜的情况，但对涉及本次交易风险的相关共有人是否知情、同意等涉及合同效力的问题知晓，并与陈希就相关问题进行了专门约定。根据定金法律性质、双方就“诚意金”转化为定金进行专门约定及马滔将“诚意金”交由中介方托管而非交由陈希的事实，应认定双方签订的《房产买卖合同》中相关补充条款系对合同生效条件的约定。因双方约定的条件未成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，双方签订的《房产买卖合同》虽已依法成立，但未生效。因双方签订的《房产买卖合同》未生效，故不存在合同约定的相应违约责任的问题。一审法院认定双方签订的《房产买卖合同》已经生效，并参照定金双倍返还条款，按“诚意金”金额判决陈希支付马滔违约金200000元不当，应依法予以纠正。一审法院虽认定事实错误，但在陈希明确表示不再履行合同的情况下，根据马滔诉讼请求，判决双方签订的《房产买卖合同》解除其结果正确，应予维持。同时，陈希与马滔签订的《房产买卖合同》虽未生效，但已经依法成立。因此，并不意味着陈希不承担相应法律责任，否则有违法律相关规定和诚实信用原则。马滔认为陈希的行为侵犯其合法权益，可另行主张权利。综上所述，陈希的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2000号民事判决第一项，即“原告马滔与被告陈希签订的关于位于成都××区××单元××楼××号房屋的《房产买卖合同》于本判决生效之日起解除”；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2000号民事判决第二项，即“被告陈希于本判决生效之日起十五日内向原告马滔支付违约金200000元”；三、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2000号民事判决第三项，即“驳回原告马滔的其他诉讼请求”。二审案件受理费4300元，由上诉人陈希负担。本判决为终审判决。审判长  夏旭东审判员  范艾玓审判员  冯 燕二〇一七年七月十三日书记员  宋沁蔚