浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2921号上诉人（原审被告、反诉原告）：钱赛明，男，1959年12月14日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州和美汉庭酒店有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区光复路96号。法定代表人：徐皓淳。委托诉讼代理人：阮长丰，浙江海浩律师事务所律师。上诉人钱赛明因与被上诉人杭州和美汉庭酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：杭州和美汉庭酒店有限公司（甲方，作为出租方）与钱赛明（乙方，作为承租方）于2012年签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的商铺坐落在杭州市××层商铺，建筑面积为270平方米，商铺租赁期限自2012年7月1日起至2018年6月30日止，免租期自2012年7月1日至2012年7月31日，商铺起始年租金为300000元，第一、第二年租金不变，自第三年起，租金每两年环比递增5%，租金先付后用，乙方应于合同签订之日支付前6个月租金，以后每6个租金月的首月5日内向甲方支付下6个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的3%支付违约金；合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即50000元；乙方应在本合同终止或提前终止后一天内将该商铺恢复原状返还甲方，乙方同意根据甲方要求将该商铺内的装修配件或已安装的设备或附属物（不包括归乙方所有的可移动的设备）以良好的可租用状态（合理磨损除外）无偿移交于甲方，移交后，甲方即成为该等物件的所有者；乙方逾期支付租金累计超过15天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金等事项。2012年8月1日，杭州和美汉庭酒店有限公司与钱赛明签订《〈商铺租赁合同〉有关条款变更的补充协议》，约定租赁期限自2012年8月1日起至2018年6月30日止，租金明细为：2012年8月1日至2014年7月31日的年租金为300000元；2014年8月1日至2016年7月31日的年租金为315000元；2016年8月1日至2018年6月30日的年租金为330750元。合同签订后，杭州和美汉庭酒店有限公司向钱赛明交付讼争租赁房屋。因讼争房屋曾出现漏水问题，双方就房屋修复产生争议，钱赛明以房屋漏水问题未解决为由，租期内共计支付租金1095000元，剩余租金未支付。杭州和美汉庭酒店有限公司于2016年11月16日向钱赛明发出《解除〈商铺租赁合同〉通知函》，函告钱赛明截至发函之日已欠杭州和美汉庭酒店有限公司租金300375元，根据合同第十条第二款第四项约定，解除双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，敦促对方立即清偿全部拖欠租金及违约金，并于收到函件后一日内将商铺恢复原状、返还杭州和美汉庭酒店有限公司。钱赛明于2016年11月18日签收上述函件。原审法院另查明，杭州和美汉庭酒店有限公司于2017年1月13日对讼争房屋进行停电。钱赛明目前已从讼争租赁房屋内腾退。现杭州和美汉庭酒店有限公司起诉至原审法院，请求：1.钱赛明支付拖欠的租金、占有使用费300375元；2.钱赛明支付迟延支付租金的违约金40230元（按年利率24%计算，以135000元为基数，自2016年2月6日起暂计算至2016年12月5日为27000元，以165375元为基数，自2016年8月6日暂计算至2016年12月5日为13230元），之后继续按此标准支付至实际清偿之日止；3.确认《商铺租赁合同》及相关补充协议已于2016年11月18日解除；4.本案诉讼费用由钱赛明承担。钱赛明亦提起反诉，请求：杭州和美汉庭酒店有限公司赔偿钱赛明正常经营及装修损失150000元。原审法院认为，杭州和美汉庭酒店有限公司与钱赛明之间的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。钱赛明应根据合同约定于合同签订之日支付前6个月租金，以后每6个租金月的首月5日内向杭州和美汉庭酒店有限公司支付下6个月租金，钱赛明逾期支付租金的行为已经构成违约，杭州和美汉庭酒店有限公司据此解除双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，符合双方租赁合同约定，杭州和美汉庭酒店有限公司相应诉讼请求，该院予以支持。因杭州和美汉庭酒店有限公司于2017年1月13日对讼争房屋进行停电，之后讼争房屋无法实际使用，故钱赛明应支付2017年1月13日之前的租金、占有使用费共计1379517元，扣除钱赛明已经支付的租金1095000元，钱赛明尚需支付剩余租金、占有使用费284517元。杭州和美汉庭酒店有限公司要求钱赛明按年利率24%标准支付自2016年2月6日起至实际支付租金、占有使用费之日止的逾期违约金的诉讼请求，因违约金计算标准过高，且庭审中钱赛明亦明确表示要求调整，故该院根据双方的过错程度、合同的履行情况、杭州和美汉庭酒店有限公司的损失等因素，参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准，酌定由钱赛明支付杭州和美汉庭酒店有限公司违约金10387元（暂计算至2016年12月5日），之后按照上述标准继续支付违约金至实际支付租金、占有使用费时止。关于钱赛明提出的要求杭州和美汉庭酒店有限公司支付因房屋渗水导致经营损失及装修损失共计150000元的反诉请求，本院认为，钱赛明未提交充分证据证明其存在经营损失及装修方面损失，且讼争房屋虽然存在漏水问题，但尚不足以影响讼争房屋的正常使用与经营，故钱赛明相应反诉请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杭州和美汉庭酒店有限公司与钱赛明于2012年签订的《商铺租赁合同》及2012年8月1日签订的《〈商铺租赁合同〉有关条款变更的补充协议》于2016年11月18日解除；二、钱赛明于判决生效之日起十日内支付杭州和美汉庭酒店有限公司租金、占有使用费284517元；三、钱赛明于判决生效之日起十日内支付杭州和美汉庭酒店有限公司违约金10387元，并以未付租金、占有使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准，支付自2016年12月6日起至实际支付租金、占有使有费之日止的违约金；四、驳回杭州和美汉庭酒店有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回钱赛明的全部反诉诉讼请求。如果钱赛明未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6409元，减半收取3204.5元，由杭州和美汉庭酒店有限公司负担342.5元，由钱赛明负担2862元；反诉案件受理费1650元，由钱赛明负担。宣判后，钱赛明不服，向本院提起上诉称：1、租后发现主门厅墙面严重渗水，多次反映，但一直没有修复，导致主门厅无法使用。2016年年初，店长曾答应修复后再支付房租，但一直没有修好。2、在四年租赁期间，经营场所多次漏水，损害客人利益，要求赔偿。3、在没有商量情况下，破墙寻找消防水管漏水处，严重影响本店正常经营。4、在修复酒店空调时，损坏了了门厅吊顶，至今未修复。现对原审判决第五项存在异议，请求：杭州和美汉庭酒店有限公司赔偿经营损失、装修损失15万元。针对钱赛明的上诉，杭州和美汉庭酒店有限公司答辩称：原审法院认定事实、适用法律均是正确的，并且在一审开庭中一审法官考虑到钱赛明没有聘请律师，特意到租赁房屋中现场看过，本身是一家经营快餐的门店，在墙上略有一些瑕疵，比如油漆颜色有出入之类的，不可能影响到经营，其装修也是非常简单的，其购买的物品也已经搬走，故钱赛明不存在装修损失、经营损失。二审中，钱赛明向本院提交：照片八张，拟证明案涉房屋主门所对的墙上存在漏水情况，导致钱赛明一直没有开过主门，只能通过侧门进入。杭州和美汉庭酒店有限公司未向本院提交新的证据。针对钱赛明提交的证据，杭州和美汉庭酒店有限公司认为，这八张照片不属于新证据，照片真实性无法确认，无法确认拍摄时间，杭州和美汉庭酒店有限公司在2016年已经修复了漏水的问题。本院认为，该证据无法达到钱赛明的证明目的，故本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是杭州和美汉庭酒店有限公司是否需要赔偿钱赛明的损失。对此，本院认为，钱赛明提供的证据尚不足以证明房屋仍存在的质量瑕疵以及该瑕疵足以导致其产生损失，且钱赛明亦未举证证明其损失的具体数额，故原审法院据此驳回其全部诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由钱赛明负担。（钱赛明于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年七月三日书 记 员 袁其伟