北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书2015年丰民初字第02624号原告（反诉被告）史少娟，女，1954年4月10日出生，北京市匡世元文化发展有限责任公司财务主管，住北京市丰台区。委托代理人贾虹杰，北京京都（天津）律师事务所律师。委托代理人吴欣荣，北京市京都律师事务所律师被告（反诉原告）王新莲，女，1966年12月7日出生，住北京市东城区。委托代理人张国翀，北京市齐致律师事务所律师。原告（反诉被告）史少娟与被告（反诉原告）王新莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）史少娟的委托代理人贾虹杰、吴欣荣，被告（反诉原告）王新莲的委托代理人张国翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）史少娟诉称：2008年1月13日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定被告将北京市丰台区洋桥海户西里27号楼1212室房屋以人民币35万元的价格出售给原告，被告于3年内为原告办理房屋所有权变更登记手续。原告按照约定支付18万元购房款后，于2008年1月入住该房屋至今。2008年2月4日双方签订《补充协议》，约定将购房款总价变更为30万元，原告再向被告支付6万元购房款，如3年内未能为原告办理房屋所有权变更手续，剩余6万元购房款无需支付。原告依约支付6万元购房款，但被告于2014年12月取得该房屋的房屋所有权证后，却未依约为原告办理房屋所有权变更手续，虽经原告多次催促，，被告仍无故拖延。现诉至法院，要求被告继续履行合同协助原告办理将北京市丰台区洋桥海户西里27号楼1212室房屋过户至原告名下的手续，并承担办理转移登记手续产生的一切费用。被告王新莲辩称：我方不同意原告的诉讼请求。首先，被告已经履行涉案合同，并不构成违约，被告在2014年底才取得涉案房屋的产权证，而且系由于被告所属单位的原因才迟至2014年底才取得房屋产权证，原告却无在京购房资格，是由于原告的购房资格才无法过户。其次，在签订合同时没有权利处分房屋，涉案房屋系单位福利分房，当时并未取得涉案房屋的所有权，且被告取得涉案合同距今不满五年，故被告无权出售涉案房屋。第三，原被告之间的房屋买卖合同侵犯了被告原所在单位北京人民艺术剧院的优先购买权，按照被告与其单位北京人艺签订的合同，被告出售涉案房屋的话，北京人艺具有优先购买权，被告在未取得北京人艺的同意情况下就将涉案房屋出售给了原告，侵犯了北京人艺的优先购买权。第四，原告自身行为存在过错，其无在京购房资格，而且在签订合同时并未告知被告其无在京购房资格，在签订合同时也明知被告无涉案房屋的所有权仍然与之签订合同，本身存在过错。第五，原告要求被告承担过户费用没有法律依据，该费用应当按照法律要求，谁办理谁承担。综上，被告无权处置涉案房屋且侵犯了第三人利益，原告无在京购房资格，故我方不同意原告的诉讼请求。反诉原告王新莲诉称：反诉人与被反诉人在2008年初签订了《房屋买卖合同书》，反诉人将北京市丰台区洋桥海户西里27号楼1212室房屋卖与被反诉人。但是当时该房屋时反诉人以标准价购买的房改房，未拥有全部所有权，所占产权份额也未达到三分之二，无权处分该房屋。反诉人又跟原产权单位北京市人民艺术剧院签有协议约定如果反诉人要出售该房屋，原产权单位有优先购买或租用权。被反诉人在与反诉人签订《房屋买卖合同书》时明知反诉人没有该房屋全部所有权，也没有房屋所有权证，仍与被房屋人签订合同，之后被反诉人又未取得北京市购房资格，《房屋买卖合同书》无法继续履行。故提出反诉，要求解除双方所签的《房屋买卖合同书》。被反诉人史少娟就反诉辩称：我方不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求并无理由和法律依据：房屋买卖合同、收据等均是被告所签订，双方也并未达成一致意见解除合同，被告在签订合同时并未取得房屋所有权证并不影响合同的效力，且其现在已经取得房屋所有权证，具备履行合同义务的履行条件；被告与其单位之间的优先购买权并不影响被告与原告签订合同的效力；至于在京购房资格的问题，原告在签订合同时并无关于在京购房资格的规定，是由于被告拖延履行合同义务，才导致在这段时间北京出台了购房资格的规定；原告已经占有、使用涉案房屋长达八年之久，原告购房涉案房屋时支付了符合当时市场标准的价格支付了房款，现在解除合同将严重影响我方合法权益，我方将无法再以相同价格购买到相似的房屋，故我方不同意解除涉案合同，要求继续履行。经审理查明：2008年1月13日，王新莲与史少娟签订《房屋买卖合同书》，约定王新莲将其坐落于北京市丰台区海户西里27号楼1212室房屋出售给史少娟，房屋总价35万元，签合同当日支付定金5万元，支付定金之日起7日内补足首付款18万元（含定金5万元），余款房屋过户后一次性付清，首付款交付同时交付房屋，王新莲承担过户所需的有关税费，三年内不能完成过户视为王新莲违约。同日，史少娟向王新莲支付定金5万元。2008年1月25日，史少娟向王新莲支付购房款13万元。此后，王新莲将涉案房屋交付史少娟使用。2008年2月4日，王新莲（卖方）与史少娟（买方）签订《补充协议》，约定：一、卖方自愿同意将房款总价下降人民币五万元整，即由原价人民币三十五万元降至人民币三十万元整；二、买方再支付给卖方人民币六万元整，合计共支付卖方人民币二十四万元；四、如果买方同意，三年到期后，在卖方仍不能办理房产过户手续给买方的情况下，买方则不再支付余款，但可以取得该房的永久居住权，卖方无权干涉和追索；但卖方仍继续有为买方办理个人房屋产权证和土地证的义务。同日，史少娟向王新莲支付购房款6万元。另查，1998年8月5日，王新莲与北京人民艺术剧院签订《房屋搬迁入住协议书》，北京人民艺术剧院将涉案房屋分配给王新莲，同时规定房屋住用5年后方可依法进入市场出售或出租，在同等条件下剧院有优先购买权或租用权。同日，王新莲与北京人民艺术剧院签订协议，约定北京人民艺术剧院将涉案房屋出售给王新莲，购房款46333.06元。1998年8月20日，王新莲向北京人民艺术剧院支付了前述购房款。2011年9月7日，王新莲向北京京剧院支付售房款27361.9元。2014年7月23日，王新莲取得涉案房屋的所有权证书。现涉案房屋仍登记在王新莲名下，且无抵押、无查封。庭审中，就涉案房屋的房产证办理及优先回购问题，本院向北京京剧院进行了调查，前述单位表示，涉案房屋所在楼栋原属北京人民艺术剧院和文化部的集资建房，此后文化部将其所属部分的房屋划归北京京剧院，在2008年为适应当时办理房屋所有权证的需要，将涉案房屋所在楼栋全部划归了北京京剧院，由北京京剧院统一办理房屋所有权证书，由于手续繁琐，到2014年才陆续办理完成，另外该单位放弃优先回购涉案房屋。史少娟表示其无法确认其请求中涉案房屋过户所需的费用，且该费用并未实际发生。以上事实，有《房屋买卖合同书》、收条、《补充协议》、《房屋搬迁入住协议书》、收据、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：王新莲与史少娟签订《房屋买卖合同书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方应依照合同严格履行各自义务。现史少娟已依约支付了购房款，并实际入住房屋，且相关单位亦表示放弃优先回购涉案房屋，故本院认为上述合同应以继续履行为宜。故王新莲反诉要求解除合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。而史少娟要求继续履行合同不再支付剩余房款就直接办理房屋过户手续的请求，符合合同约定，但双方补充协议中对于王新莲无法在3年内办理房产过户的违约责任约定过高，且迟延办理房屋过户是由于涉案房屋的原产权单位所致，王新莲对此并无过错，因此本院认为王新莲对于迟延办理房屋过户的违约责任应适当降低，即史少娟尚需向王新莲支付部分房款，鉴于史少娟明确表示不同意再支付任何房款，而王新莲则反诉要求解除合同，故本院对此不予一并处理，王新莲可就此另行主张。另，因史少娟主张由王新莲承担房屋的全部过户费用，虽有合同约定，但并无具体数额，且并未实际发生，故本院暂不予支持，如该费用实际发生，史少娟可另行起诉解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王新莲继续履行其与史少娟所签的《房屋买卖合同书》，王新莲于本判决生效之日起十五日内协助史少娟办理将位于北京市丰台区洋桥海户西里27号楼1212室房屋过户至史少娟名下的手续。二、驳回史少娟的其他诉讼请求。三、驳回王新莲的反诉请求。案件受理费2900元，反诉案件受理费2900元，由王新莲负担（其中2900元已交纳，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  肖进华人民陪审员  谷玉珍二〇一五年十月十九日书 记 员  张 欢-6--1-