重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第02235号原告重庆港湾物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴双湖路，组织机构代码74745863-4。法定代表人李增明，总经理。委托代理人江世元，男，住重庆市北碚区，公司员工。被告郑建楼，男，1979年3月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告冉冬菊，女，1985年11月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆港湾物业管理有限公司（以下简称港湾公司）与被告冉冬菊、郑建楼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告港湾公司的委托代理人江世元、被告郑建楼，到庭参加了诉讼。被告冉冬菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港湾公司诉称：重庆市奔力房地产开发有限责任公司开发的XXXX小区，原由重庆市领航物业管理有限公司进行前期物业管理。后因该公司无法经营，该小区的物业管理服务转由原告负责。2009年5月，该小区成立了业主委员会。同年5月21日，原告与小区业主委员会签订了《XXXX物业服务合同》及该合同的《补充协议》。原告根据上述协议实际为该小区提供物业服务至2０13年6月28日。被告系该小区15幢10－3号房屋的业主，其房屋建筑面积为102平方米，每月应交纳物业服务费102元及公摊费8元。自2011年1月1日起至2013年6月3０日止，被告均未按约交纳物业服务费与公摊费，至今尚欠物业服务费3060元、公摊费240元及违约金4306.5元。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳。故提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付原告2011年1月1日至2013年6月30日期间的物业服务费3060元、公摊费240元，共计3300元；2.被告支付原告上述欠费所应计付的违约金4306.5元。本案诉讼费用由被告承担。被告郑建楼辩称：2012年6月至2013年6月，物业服务合同期满后，原告仍在小区提供物业服务，被告对此未予认可，原告不应收取该期间的物业服务费用。2011年3月至2012年9月，二被告未在小区物业内居住，且原告提供的物业服务存在质量瑕疵，该期间的物业服务费用应减半交纳。请求法院依法判决。被告冉冬菊未予答辩。经审理查明：原告港湾公司系具备二级资质的物业服务企业。被告郑建楼、冉冬菊系位于XX区XX街道XXX路XXX号XXXX小区15幢1０－3号高层住宅房屋的业主。其房屋登记的建筑面积为102平方米。2009年5月21日，原告作为乙方，XX·XXX业主委员会作为甲方，就选聘乙方为XXXX小区提供物业服务的事宜，签订了《XXXX物业服务合同》。该合同第四条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房0.5元／月·平方米；（2）多层门面1元／月·平方米；（3）高层住房1元／月·平方米；（4）高层门面1.5元／月·平方米。第五条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。第六条约定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。第十八条约定，本合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。第二十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十七条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等其他事项进行了约定。2009年6月8日，原告在重庆市渝北区房产管理局对该合同进行了备案登记。2011年8月6日，原告作为乙方，XX·XXX业主委员会作为甲方，就2009年5月21日签订的《XXXX物业服务合同》第五条、第六条等约定，又签订了《补充协议》。该协议约定，将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收；将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。在该协议中，双方还对其他有关权利义务内容作了补充约定。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务至2013年6月28日撤场时止。其间，二被告依约向原告交纳了2０11年1月之前的物业服务费与公摊费，公摊费实际按每户每月8元收取。但自2０11年1月1日起，二被告未再向原告交纳物业服务费与公摊费。原告遂将本案诉至本院。经本院核定，二被告拖欠原告2０11年1月1日至2０13年6月28日期间的物业服务费的金额为3053.2元（1元／月·平方米102平方米29月＋1元／月·平方米102平方米÷3０天／月28天）、公摊费的金额约为239.5元（8元／月29月＋8元／月÷3０天／月28天），共计3292.7元。庭审中，原告当庭将其第一项诉讼请求变更为：请求法院判令被告支付原告2０11年1月1日至2０13年6月28日期间的物业服务费与公摊费共计3292.7元，并撤回了第二项要求判令被告支付其违约金4306.5元的诉讼请求。对原告撤回的有关违约金的第二项诉讼请求，本院已当庭口头裁定予以准许。上述事实，有营业执照、组织机构代码证、资质证书、房屋登记信息查询、《XXXX物业服务合同》、《补充协议》、物业服务合同备案证明、社区居委会证明、催款通知照片以及到庭当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。关于被告郑建楼所举示的冉冬菊的劳动合同、郑建楼劳动合同书附件（复印件）、郑建楼劳动合同（劳动关系）解除终止证明书、郑建楼基本养老保险参保凭证、郑建楼基本养老保险参保缴费凭证等证据，拟证明二被告于2011年3月至2012年9月期间在安徽芜湖工作未住在该小区的物业内，该期间的物业服务费用应减半交纳。原告质证时对其证据的真实性与关联性均不予认可。对此，本院认为，即使被告所举示的证据具有真实性，但其仅能证明二被告于2011年3月至2012年9月期间在安徽芜湖工作的事实。因被告并未举示其间其物业未产生水、电、气等费用确属空置及其曾向原告提出空置物业减半交纳物业服务费用的申请等方面的证据，其所举证据不足以证明该期间的物业服务费用应减半交纳的待证事实。故对被告郑建楼所举示的上列证据，本院不予采信。本院认为：原告与XX·XXX业主委员会签订的《XXXX物业服务合同》和《补充协议》，体现了双方当事人真实意思表示，其内容未违反有关法律、法规的效力禁止性规定，该两份合同合法有效，对XXXX小区的全体业主均具有约束效力。现原告根据上述合同的约定，为二被告所在的小区提供了约定或事实上的物业服务，二被告作为该小区15幢1０－3号房屋的业主，亦实际接受了原告所提供的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。故本院对原告诉请判令二被告支付其2０11年1月1日至2０13年6月28日期间的物业服务费与公摊费3292.7元的诉讼请求予以支持。被告郑建楼辩称，2012年6月至2013年6月，物业服务合同期满后，原告仍在小区提供物业服务，被告对此不予认可，原告不应收取该期间的物业服务费用，有违公平与诚实信用的原则。对其该项抗辩主张本院不予采纳。其另辩称，2011年3月至2012年9月，二被告未在小区物业内居住，且原告提供的物业服务存在质量瑕疵，该期间的物业服务费用应减半交纳。其该项抗辩意见，或无证据证明，或所举证据不足，故本院不予采信。被告冉冬菊未予答辩及举证、质证等，视为其自动放弃上述诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告郑建楼、冉冬菊限于本判决生效后五日内，支付原告重庆港湾物业管理有限公司2011年1月1日至2013年6月28日期间的物业服务费与公摊费共计3292.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告郑建楼、冉冬菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶守忠二０一五年三月十二日书记员  彭 奕