山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2015）任民重字第32号原告：杜某甲。委托代理人（特别授权代理）：骆某甲。委托代理人（特别授权代理）：田克宁。被告：孙某。委托代理人（一般授权代理）：赵路。被告：朱某。原告杜某甲与被告孙某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日作出（2014）任民初字第952号民事判决。原告杜某甲不服判决，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2015年2月26日作出（2014）济民终字第2370号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销（2014）任民初字第952号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告杜某甲及其委托代理人骆某甲、田克宁，被告孙某的委托代理人赵路均到庭参加诉讼。被告朱某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杜某甲诉称，2002年5月18日，原告经济宁市中区报喜鸟信息服务中心朱某介绍，与被告孙某签订了《房屋转让合同》，约定，被告孙某将其所有的济宁市任城区红西小区7号楼4单元5层西户住宅房产一处出售给原告杜某甲，房屋及附属物成交价为49500元，当日交付定金1000元，2002年5月24日原告交44000元，待房产证办好，原告将剩余房款交齐。孙某系济宁恒通电气集团有限公司职工，涉案房屋是孙某向其所在单位购买。原告已按照合同约定交付了全部房款并已入住多年。被告违背约定，拒不履行过户义务，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令涉案房屋及附属设施归原告所有、二被告协助原告办理涉案房屋的产权变更登记。被告孙某辩称，原告诉称不是事实。2002年5月，被告孙某在朱某经营的报喜鸟信息服务中心发布房屋租售信息。后经被告朱某中介，原、被告于2002年5月18日签订房屋转让合同，合同约定：被告孙某将其位于红西小区七号楼西单元五层西户的房产一处出售给原告，房屋价款为49500元。原告承诺如果在2002年5月24日未付清房款，该房以租赁的方式出租给原告，关于房屋租金由双方协商解决。合同同时约定被告孙某如办不了房产证，同意将所有购房款退回。按租赁处理，办房产证期限为两年，过期合同自行作废。合同签订后，原告给付订金1000元，但未在合同约定时间支付购房款，被告遂将涉案房屋出租给原告杜某甲居住至今。故双方签订的不是买卖合同，请求驳回原告的诉讼请求。被告朱某辩称，2002年被告孙某在我经营的报喜鸟信息服务中心发布售房信息。后经介绍，原、被告双方于2002年5月18日签订房屋转让合同，合同一式三份。因时间较长，已经不记得合同的具体内容。后我按照售房的收费标准收取了中介费用。双方当事人争议事实：原告与被告孙某之间是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系，原告对涉案房屋是否享有所有权？原告杜某甲主张双方系房屋买卖合同关系，对涉案房屋享有所有权，自2002年5月24日购买占有使用至今，期间，原告对房屋进行了装修改造，更换进户防盗门，相关联的水、电、暖、煤气、有线电视均系原告以房屋所有人的名义开户，房屋公用部分维修由原告负责并承担费用。原告从未向被告支付过所谓的租赁费，被告辩称租赁事实根本不存在。为证明自己的主张，提供以下证据：第一组：1、原、被告三方于2002年5月18日签订的《房屋转让合同》一份（系复印件），合同明确约定，孙某将位于红西小区7号楼4单元5层西户房屋（面积72.5平方米）卖给原告；价款为49500元，合同签订后原告交付定金1000元，2002年5月24日交房款款44000元，下欠房款待办理完过户后交给被告。该合同原件于2012年被被告孙某以办理房产证为由从原告处骗走；2、被告朱某开具的房屋买卖中介费收据一份，金额450元，加盖了报喜鸟信息服务中心财务公章；第二组：2012年6月11日济宁市公安局任城分局红西派出所现场接警处置单一份。证明，2012年5月20日被告孙某以办理涉案房屋产权登记为名，将合同原件、购房定金及4.4万元房款收据从原告处骗走后，原告进行了报案，因房屋买卖合同中孙某书写的身份证号码与实际身份信息不一致，公安机关没有查清被告孙某的住址，所以没有实际处置结果。第三组：2002年5月13日由济宁市第二电器厂出具的“证明”一份，内容：“今证明红西小区七号楼四单元五楼西户属于孙某所有，房产证正在办理之中。特此证明”。第四组：2002年5月24日由济宁鲁能圣地电业集团恒通电器有限公司出具的“证明”一份，内容：“红西小区七号楼四单元五楼西户属孙某个人所有，房产证正在办理之中。特此证明”。济宁鲁能圣地电业集团恒通电器有限公司系济宁市第二电器厂更名。第五组：2004年10月28日济宁恒通电器有限公司出具的“证明”一份，内容：“红西小区七号楼四单元五楼西户房权由孙某转让给杜某甲，房产证正在办理之中。特此证明”（原件）。以上三、四、五组证据证明孙某与原告签订房屋买卖合同时，对房屋拥有产权，并将产权证明提供给原告。原告与孙某之间存在房屋买卖事实，房屋买卖合同合法有效。原告已按照买卖合同向孙某支付相应价款，原告对房屋享有所有权。如果是原告资金紧张不能交纳房款，合同签订后孙某则无需再次向原告出具证明，其辩称为租赁关系不成立。第六组：原告杜某甲居民户口本一份。证明原告于2003年11月6日已将户口由常青路派出所迁移到涉案房屋所在辖区的红星西路派出所。房屋买卖合同签订后，完成房屋交付，原告自2002年5月一直在涉案房屋居住，原告的身份居住地登记信息均与涉案房屋一致；第七组：工商银行交纳电费的存折一份；第八组：济宁华润公司的燃气使用证一份；第九组：济宁四和燃气公司收取2012年暖气费的收据一份；第十组：济宁四和通广电网络有限公司的业务登记表及开通有线电视业务申请表各一份；第十一组：涉案房屋7号楼楼长郝某乙开具的2004年3月12日收取路面及下水管道公用设施费600元收据一份（原件）；七至十一组证据证实原告购房后原告一直连续占有、使用，并办理了房屋各种附属设施相关证件并交纳费用，是涉案房屋的所有权人；第十二组：1、济宁市美之家装饰工程有限公司组织机构代码及营业执照副本各一份，证明该公司系登记法人企业；2、济宁市美之家装饰工程有限公司2011年7月16日财务记账凭证一份（附有借款合同、房屋转让合同及原告及其妻子骆某甲的身份证复印件、结婚证复印件一份）；第十三组：原告在中国银行开发区支行开设的个人活期存折一份，载有存款支取明细。证明2011年7月16日，原告借款10万元的事实。第十二、十三组证据证明2011年7月原告因购买机器设备向济宁市美之家装饰工程有限公司借款10万元，原告以本案所涉房产抵押担保，借款时原告向贷款人提供了房屋转让合同原件，并将复印件留存给贷款人，印证原告与被告孙某于2002年5月18日签订房屋转让合同客观真实。第十四组：2002年5月24日，被告孙某签名的“证明”一份（复印件），内容：“今付清房款肆万伍仟元整（￥45000.00），特此证明付款人：杜某甲收款人：孙某”。证明被告孙某收取原告的购房款4.5万元的事实（含1000元已付的保证金，原件随着合同一起让孙某拿走）。第十五组：原告和妻子骆某甲与孙某三人2013年8月6日和11月27日在房产交易中心的谈话录音（录像）各一份，印证原、被告之间存在房屋买卖关系，孙某收取原告购房款4.5万元的事实。第十六组证据：济宁市中级人民法院2015年1月21日对被告孙某的调查笔录一份。该调查笔录第3页内容：“被告孙某认可原告在原一审时所提交的证据十五（即谈话录音）”，通过该谈话录音，也能证实被告孙某于2012年5月份以办理房屋产权登记为由将该购房合同原件及收款收据从原告处骗走的事实。第十七组：1、2014年10月，由原告居住地济宁市任城区金城街道办事处洸河花园社区出具的证明一份。证明原告系涉案房屋户主；2、2003年5月14日金城辖区住户普查登记表一份，该调查表由7号楼楼长郝某乙及被告单位副厂长李某甲签字，证实住户普查登记原告是涉案房屋户主，是房屋所有权人。第十八组：被告在二审中所提交的答辩意见一份。答辩意见的第2页陈述与房屋相关水、电、暖等费用交付方式、日常缴费形式不符，被告故意违约。答辩意见第3页被告称2004年10月28日由恒通公司出具的证明（证据五）原件已经销毁，与事实不符。第十九组：被告于2010年6月6日向济宁市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼时的民事诉状一份，该诉状中被告陈述本案诉争房屋被告自2001年12月18日居住至今，实际是由原告居住，故被告为达到诉讼目的严重违背事实。第二十组：2002年6月10日原告更换入户防盗门收款收据及保险卡一份，印证原告是购买房屋，而非租赁。第二十一组：1、2010年5月30日的房屋防水维修证明；2、2012年10月2日房屋防水的维修证明。原告出资维修房屋，印证原告与被告之间是房屋买卖合同关系。第二十二组：1、被告机动车驾驶证一份（系复印件）；2、2003年2月24日济宁鲁能恒通电器公司出具的收取被告孙某房款2万元的收据一份（系复印件，收据原件2012年5月被被告孙某以房屋换证为由骗走）。该证据系被告孙某在卖房屋时向原告提供的，证实其卖房资格和身份，印证原告与被告存在房屋买卖合同关系。第二十三组：2015年5月10日原告及其妻子骆某甲与七号楼的另一居民杜某乙的谈话录音一份。证实本案诉争房屋2012年5月份由楼长组织统一办证时，杜某乙见过原告所持有的房屋买卖合同原件，同时可以证实被告孙某违背合同约定意图向原告另行索要房屋上涨价款的事实。第二十四组：2005年元月1日济宁恒通电气集团公司的名称变更函一份，来源是济宁高新技术产业开发区人民法院（2012）济高新区民初字第448号卷宗材料。证明山东济宁第二电器厂的名称变更情况；第二十五组：被告孙某与恒通电器公司于2001年10月18日签订的售房协议一份。来源同上。证明被告购买房屋的实际价值。第二十六组：房屋转让合同三份。来源同上，证明房屋的转让价值。根据三份合同综合测算，被告孙某购买房屋的价值为3万余元。第二十七组：证人丁某出庭作证称，我与原告系同学关系。2002年4、5月份左右，去草桥口对面农行取款碰到杜某甲，他给我打招呼，我问他干什么去，他说买了一套房子，对方等着拿钱，他去取钱。后来看到杜某甲和一个人在数钱，杜某甲说另一个人是卖房子的人。后来我跟杜某甲打了一声招呼就走了，杜某甲告诉我买的房子在红西小区，房款大概是四五万元。证人李某乙出庭作证称，我是原告妻子骆某甲的姑父，早年我开针织厂，骆某甲在我厂里当仓库保管员，2002年5月份左右，骆某甲定亲需要买房，家庭比较困难，向我借款5000元，说是买的西郊的房子。是通过中介买的，杜某甲父亲给我看过买房合同，合同上说先交45000元，再交5000元办理过户，房子是单位的，能办理过户，没看到房款交付情况。证人刘某乙出庭作证称，我与原告杜某甲原来是邻居，2002年5月份，杜某甲给我借3000元买房子，说是买红西小区的房子，结婚后杜某甲就还了这笔钱。证人骆某乙出庭作证称，我与骆某甲是同村邻居，骆某甲的父亲告诉我骆某甲买了一套房子，让我给装修一下。2002年7月份我给骆某甲在红西小区5层的房子进行了装修，包门口、包门、吊顶、铺地板砖、封阳台等，装修费大约2万元左右。证人证明原告房款来源及交付被告孙某房款情况，并且对所购房屋进行了装修。经质证，被告孙某对证据一房屋转让合同系复印件，合同第二、三、五条原告擅自修改了；中介费收据没有写明是买卖房屋还是租赁房屋的中介费用，不能证实原告与被告孙某之间存在房屋买卖合同关系。被告朱某认可合同中的签名，收据上加盖有济宁市市中区报喜鸟信息服务中心章，收费金额为450元，是按照房屋买卖的标准收取的中介费用。孙某认为证据二未认定其拿走了原告所称的材料，该证据只能是原告陈述。证据三、四的真实性没有异议，只能证明涉案房屋是被告孙某的个人财产。关于证据五的证明，孙某认为，2004年原告找到被告孙某称孩子已经出生，想在市区解决孩子户籍问题方便以后上学，派出所规定必须在辖区有住房才能入户。故孙某找到所在单位出具一份虚假证明。证据六不能反驳被告对证据五的质证意见。七至十一份证据只能证明原告在涉案房屋居住，不能证明原告是涉案房屋的所有权人。第十二、十三份证据与本案无关。证据十四系复印件，真实性有异议。证据十五孙某认为录音中其并未承认将涉案房屋卖给原告并收取购房款。对证据十六的真实性没有异议，该录音中孙某并没有认可与原告订立过买卖合同，或明确表示接收到了原告购房款，也没有陈述将原告的一切材料骗走。该录音只是双方协商房屋买卖事由的过程。证据十七街道证明只能证实原告在该房屋居住，并不能证明享有该房屋的所有权。普查表只是对住户的统计，并非是对所有权人的统计，且该登记表为复印件。证据十八答辩意见不属于证据形式，答辩意见中没有孙某将房屋出售给原告的内容。证据十九诉状系孙某委托的律师所书写，具状中的孙某也并非是孙某本人的签字，该诉状的目的是为了房屋确权，不能证实该房屋卖与原告。证据二十、二十一，只能证明原告使用该房屋，不能证明房屋被告卖与原告。对于证据二十二驾驶证与本案无关，孙某的购房款一共交付了9万余元，不能证实被告将房屋出售给原告。对于证据二十三光盘录音并没有附加在原始的录制载体中，是经过复制粘贴后到光盘中，对真实性有异议，无法证实是对杜某乙的录音谈话，杜某乙也未亲眼看到过房屋买卖的相关事宜。对第二十四组证据变更函没有异议。对于证据二十五、二十六的真实性没有异议，该证据只能证实两单位之间房屋抵账价值为3万元，但房屋卖与孙某的价值应以恒通电气有限公司收取的价款为依据，孙某在一审中提供了6张收据。2003年即双方签订协议近一年后，孙某又向单位缴纳2万元，2012年1月6日向单位缴纳了2万余元。因为政策外的房屋如不缴纳补款有被退回的风险。该房屋共缴纳了9.1万元，另一套房屋缴纳了4万余元，因此诉争房屋不可能以4万元的价格卖与原告方。对证据二十七，四位证人均与原告有利害关系，第一个证人，称与所谓与“孙某”见过面，“孙某”有文身，并见过原告数钱过程，已经长达十几年的事能记得如此清楚，与常理不符。对于第二个证人所陈述看到合同中的房屋是单位的房子，合同实际并没有写明房子系单位房屋，且对13年前的看到房款数额记忆清楚，与常理不符；第二、三证人只能证明借款事实，不能排除是为支付2万元的装修费用而借款。被告孙某为证明自己的抗辩主张，提交以下证据：1、房屋转让合同一份（复印件），证明该合同中约定原告必须在2002年5月24日支付购房款，否则被告孙某将涉案房屋出租给原告居住。合同又约定如两年内无法办理房产证，被告孙某同意将所有购房款退回。原告杜某甲对该证据的真实性、客观性、合法性均有异议。该合同复印件系被告孙某变造，被告孙某对合同第一条、第二条、第三条、第五条的内容进行了修改、变造，与原始合同文本不同，被告孙某没有其他证据印证该复印件内容客观真实。被告朱某，认可合同中朱某的签名由其书写，但已经记不清楚合同的具体内容。2、房款收据四张，证明被告孙某为购买涉案房屋前期交纳房款4.6万元，后期又交纳4.5万元，合计房款9.1万元。3、（2012）济高新区民初字第451号民事判决书及收据两张（复印件），证明被告孙某在红西小区另一处房产购买价格为4.6万元。4、（2012）济高新区民初字第448号民事判决书，证明本案争议房屋为孙某所有，且有关诉讼、执行以及所产生的费用均由被告支付，退一步讲，如果被告将房屋卖与原告，不应这么积极办理该项事宜。经质证，原告杜某甲认为，收据部分为复印件，孙某在红西小区购买了两处房产，只有2012年1月6日25000元的收据上注明红西小区房款，其他均未注明是哪一套房子的房款，被告称诉争房屋交款9.1万元与事实不符。对（2012）济高新区民初字第451号和448号民事判决书真实性没有异议。判决书印证被告孙某取得涉案房屋所有权，办理房屋确权登记是协助原告办理房屋登记的前置条件，判决书认定事实不影响原、被告房屋转让合同的效力，也与原告提交的证据三、四、五相互印证。5、房屋转让合同一份（复印件，原一审第二次开庭时提交），与第一次庭审时被告提交的房屋转让合同有两处不同，原告的身份证号码第四个数字8有改动痕迹，合同签章处只有被告孙某的签名没有手印，其余内容同证据1。当时签合同时，原告身份证号码有错误，没用这份合同，也未按手印，所以用了上述证据1的合同。原告杜某甲认为该证据不真实、客观，原告只签订过一个合同，不存在改动问题，该合同的第二条、第三条、第五条均是被告孙某事后变造的，自相矛盾，不予认可。被告朱某对原、被告的其他证据以与其本人无关为由，不予质证，也未向本院提交相关证据。综上，原、被告各自提供了一份“房屋转让合同”，两份合同均系复印件，约定内容均为六条。对比两份合同内容，其差异之处主要在于第三和第六条的约定，原告提供的合同中第三条为：“甲方（孙某）承诺此房产在签合同前没有任何房产抵押情况和社会邻里、家庭亲戚之间的纠纷，直到房款结清后，甲方仍处理由本房交易之前产生的一切纠纷”；第五条“甲方如办不了房权证，同意将所有房款退回，不按违约处理”。被告孙某提供合同的第三条：“三、乙方（杜某甲）承诺如果在2002年5月24日未付清房款，该房以租赁的方式出租给乙方，关于房屋租金，有甲方（孙某）和乙方协商解决，乙方同意”；第五条“五、甲方如办不了房产证，同意经所有购房款退回。按租赁处理，办房产证期限为两年，过期合同自行作废”。合同其他条款，即房屋坐落位置、价款及付款方式均一致。故二者的差异之处主要为合同内容仅仅约定了房屋买卖还是约定了房屋买卖因付款期限转化为房屋租赁，即哪份合同真实合法。本院对双方无争议证据的效力予以采信，并经审理查明，确认以下事实：本案诉争房屋为位于济宁市任城区红西小区七号楼西单元5层西户住宅一套（包括房内水、电、煤有线电视及地上储藏室一间），建筑面积为72.5平方米。该房屋来源：1999年3月30日，中国工商银行股份有限公司济宁任城支行与济宁任城区华龄建筑工程有限公司签订旧房转让合同书，约定，中国工商银行股份有限公司济宁任城支行将其所有的位于济宁市红星西路后土城街137号红西小区7号楼西一单元、西二单元一至五层共计20套房屋折价80万元，以楼房置换方式转让给济宁任城区华龄建筑工程有限公司。后济宁任城区华龄建筑工程有限公司将房屋交济宁市大地房地产开发有限公司处置。2001年5月23日，济宁市大地房地产开发有限公司与济宁恒通电气集团有限公司签订《关于以房抵偿债务的协议书》，将红西小区7号楼西一单元10套房屋和西二单元西户5套房屋，共计15套房屋转让给济宁恒通电气集团有限公司。2001年12月18日，济宁恒通电气集团有限公司与孙某签订售房协议书，将其中的红西小区7号楼四单元（即西一单元）五层西户和三单元（西二单元）五层西户两套房屋及储藏室出售给孙某，办理房产证的全部费用包括在房价中，孙某不再负担。2002年3-5月孙某陆续交付房款后，济宁恒通电气集团有限公司交付房屋给孙某。直至2012年6月，济宁恒通电气集团有限公司一直未给孙某办理房产登记手续。2002年5月18日，原告杜某甲与被告孙某通过报喜鸟信息服务中心介绍签订《房屋转让合同》，约定，被告孙某将所有的上述房屋及附属物售与原告，成交价为49500元。当日原告交付被告购房订金1000元。自2002年5月24日原告一直在该房屋居住。2003年10月27日，原告杜某甲户籍迁入涉案房屋所在辖区的济宁市公安局红星西路派出所，登记为户主，身份住址信息登记为山东省济宁市市中区红星西路红西小区7号楼4单元508号。2004年12月15日，原告杜某甲的女儿杜昕璐因出生申报户籍也落入济宁市公安局红星西路派出所。原告家庭居住该房屋至今，至本案诉讼前，双方未产生过纠纷诉讼。2012年6月11日，孙某以济宁恒通电气集团有限公司、济宁市大地房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司济宁任城支行、济宁任城区华龄建筑工程有限公司为共同被告向济宁高新技术产业开发区人民法院提起两起案件诉讼，分别要求判令：红西小区七号楼西单元5层西户房屋和红西小区七号楼三单元五层西户房屋归其所有；四被告协助办理房屋变更登记手续并承担过户费用。2012年11月30日，济宁高新技术产业开发区人民法院作出（2012）济高新区民初字第448号和451号民事判决，认定涉案房屋在当事人之间多次转让的合同合法有效，孙某要求办理房屋产权登记的手续，符合法律规定，（2012）济高新区民初字第448号判决书判令：一、位于济宁市红西小区7号楼四单元5层西户房屋一套（含储藏室）归孙某所有；二、济宁恒通电气集团有限公司、济宁市大地房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司济宁任城支行、济宁任城区华龄建筑工程有限公司于判决生效之日起五日内协助孙某办理房屋产权登记手续；三、房屋过户费用由济宁恒通电气集团有限公司负担；四、驳回孙某的其他诉讼请求。（2012）济高新区民初字第451号民事判决判令：位于济宁市红西小区7号楼三单元五层西户房屋（含储藏室）归孙某所有，其他判项同上。同时，该判决认定孙某购买红西小区7号楼三单元五层西户房屋价款为46000元。2014年2月27日，原告杜某甲与被告孙某因房屋产权发生争议，诉至本院，要求：判令位于济宁市红西小区7号楼西（四）单元5层西户房屋及配套设施归杜某甲所有；被告孙某和朱某协助办理房屋产权变更登记。被告孙某辩称与原告之间的房屋转让合同因原告未履行付清房款义务，双方的合同关系转为租赁关系，否认转让房屋事实。被告朱某辩称，原、被告是通过其开办的中介签订的房屋转让合同，并且其按照售房的标准收取了中介费，因间隔时间太长，合同原件找不到了，内容不能完全记清。2014年7月10日，本院作出（2014）任民初字第952号民事判决，认为原告提供的原、被告之间存在买卖合同关系的证据证明力明显大于被告主张房屋租赁关系证据的证明力，认定双方形成房屋买卖合同关系，但原告没有提供证据证明完全履行房款交付义务，要求涉案房屋归其所有的请求于某无据，不予支持为由，判决：驳回原告杜某甲的诉讼请求。判决书送达后，杜某甲不服判决，提起上诉。原一审期间，被告孙某代理人称孙某每年5月收取原告租金，2002年至2003年5月收租金3200元，2003年6月至2004年6月收租金4200元，2004年6月至2005年6月收租金4200元，2005年6月至2006年6月收取租金4800元，2007年6月至2008年6月收取租金5400元，2008年6月至2009年6月收取租金5400元，2009年6月至2010年6月收取租金6000元，2010年6月至2011年6月收租金6600元，2011年6月至2012年6月收租金7200元，之后，原告未再交纳租金。二审期间，经法院调查，被告孙某称2002年5月收原告房屋租金4200（含1000元保证金），每月350元，一年一交，至2005年每月租金上调到每月400元，自2007年每月上调到450元，2009年上调到每月500元，以后每年上调50元，至2012年每月为600元。原告给付的钱都是租金，具体次数和金额记不清楚了，无证据提交。认可原告交纳过住房公共设施维修费用和以原告名义办理了水、电、暖、煤气、有线电视的开户，因为缴费方便，所以同意办到原告名下。2015年2月26日山东省济宁市中级人民法院作出（2014）济民终字第2370号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销本院（2014）任民初字第952号民事判决，发回本院重审。重审期间，本院通知被告孙某本人到庭参加诉讼并接受询问，被告以其父亲住院需要照料为由，未参加庭审。关于双方合同争议，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件，物证应当提交原物。提交原件或原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条规定，民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。该解释第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。双方当事人提交的合同均为复印件，从形式、来源和原件不能提交的原因来看，原告以其报案记录来证明其不能提交原件，继而双方产生纠纷，诉至法院，并提供由案外人济宁市美之家装饰工程公司因借贷而留存的经与合同原件核对确认的合同复印件，同时提交中介费原件，印证合同签订事实。被告提供了两份合同均为复印件，对两份合同原件均灭失的时间、原因没有作出合理性解释，也未提供其他证据印证原件存在事实。对于合同有关内容，即关联的法律关系双方争议最大，但双方对于2002年5月通过中介预建立房屋买卖合同的事实均未异议。法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，订立合同有书面形式、口头形式或其他形式。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。关于双方争议，结合双方提交的证据，本院分析如下：首先，从合同订立目的看，被告孙某通过中介发布售房信息，其本意应是转移标的物所有权，获得相应对价，其要约目的希望他人与之订立房产买卖协议。原告杜某甲通过中介机构了解信息，选择符合自己购买意愿的房源、接受发布人的要约邀请，作出承诺，从而与要约人达成合意。本案原、被告一致认可双方存在房屋买卖目的，故而合同内容应当为实现这一目的而订立，即应当围绕房屋买卖的权利义务作出约定。同时，房屋中介机构往往具有一定专业知识和从业经验，了解双方需求并充分沟通，帮助订立较内容为完善的合同，提供范本指导，防范合同风险及争议。房屋买卖合同和房屋租赁合同内容有重大区别，尤其在中介机构参与的情况下，两种合同关系一般不会在一份合同中体现。故而，被告提供的合同中房屋买卖和房屋租赁进行转化的约定，与行业惯例和市场交易习惯不符，与合同目的不符。从中介费收取情况看，根据行业惯例，房屋租赁和买卖的收取标准不同，被告朱某确认490元系买卖房屋的中介费（比例占房款的1%左右），由此，可以印证双方签订房屋买卖合同的可能性较大。从合同订立机会和当事人履行能力上来看，原告作为购房人在寻求房源、订立合同的过程中对自己的履行能力应当具有预判力。如果因经济状况不能满足购房需要而租房，原告则可以直接选择租房，或先租后买的可能性远远大于由购房再转化为租房的可能性。反之亦然，被告租房、卖房均由选择权。故双方均有权选择不同的合同订立机会，预判自己和对方的履行能力，降低风险，减少不必要的繁冗，买卖转化为租赁的合同约定，明显累赘，也与一般社会情理不符。被告提供的合同第三条：“关于房屋租金，由甲方和乙方协商解决”，按照被告的说法，如果原告不能及时付清房款双方的合同关系转化为租赁，那么在原告居住涉案房屋长达十几年的时间里，即使合同原件灭失，被告有充分的时间（被告称原告多次交纳租金、租金多次变动）、机会和理由主张权利，选择重新签订权利义务明确的租赁合同，对租金、租期、租金支付方式、期限、租赁物维修等与租赁合同相关的重要内容作出明确约定，而不必要留存一份内容含糊的房屋转让合同复印件。被告称其合同原件已销毁与其抗辩主张存在逻辑上的矛盾，也明显与社会情理不符。被告提供的合同，主要权利义务条款缺失，不符合租赁合同形式要件。被告主张双方为租赁合同关系，缺乏证据支持。从房屋交付和占有、使用情况来看，涉案房屋自2002年原告居住，并对房屋进行了装修装饰，至今现已达十年之久，原告的户籍信息中住所地登记为涉案房屋，水、电、暖、煤气、有线电视开户及户主登记信息均为原告，且各项费用由原告负担。众所周知，上述附属设施的增设、所有、使用等权利与房屋所有权人相关联，除有特别约定外，承租人不享有出租人（房屋所有权人）权利、承担出租人的义务。被告没有证据证明双方存在明确约定，其主张因为方便而同意原告变更、增设的理由，不能成立，也与社会常理和日常生活经验不符。原告与被告孙某签订房屋转让合同前后，即2002年5月、2004年10月济宁恒通电气公司先后出具三份证明材料，均证实涉案房屋由济宁恒通电气公司转让与被告孙某，归孙某所有，并认可孙某将房产转让给杜某甲的事实（房权证在办理中）。三份证明来源合法、内容真实，与本案关联，与法院生效判决相印证，能够进一步印证原告有关房屋来源、交付、买卖事实的主张，其证明效力本院予以采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综上，原告为证实房屋买卖事实存在，分别从房屋来源、房屋使用、添附、户籍登记、附属设施的开户登记、公共道路和住房公共设施的维修费用承担等方面提供了大量证据，前后关系，相互印证，形成完整的链条，能够证明其与被告孙某间存在涉案房屋买卖合同关系的事实具有高度可能性，本院对其证据效力予以采信，确认双方存在房屋买卖事实。被告主张双方系房屋租赁关系，证据不足，理由不当，本院不予采纳。原告提交支付房款45000元（含1000元订金）证明复印件（有孙某签名和捺印），证明其支付房款事实，并说明了原件丧失原因。被告认可收取原告购房订金1000元，同时认可原告曾交付“租金”达4万余元。结合原告长期占有、使用房屋、添附附属设施的事实等情况看，符合房屋购买后居住的交易习惯。被告对原告交款事实未予否认，也未提供反驳证据，本院对原告已经履行交付房款45000元的事实予以确认。综上所述，本院认为，原告杜某甲与被告孙某之间系房屋买卖合同关系，合同合法有效，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。合同约定房款价格为49500元，原告按照合同约定履行了主要义务向被告孙某交付房款45000元，对涉案房屋享有所有权。被告孙某履行了交房义务，至取得该房所有权（被法院生效判决所确认）后，应当积极履行协助原告办理房权登记变更的义务。原告要求被告协助办理房产过户登记手续的请求，依法予以支持。同时，按照合同约定，在房产变更登记后，原告应当将剩余房款4500元交付被告。双方未对房产变更登记费用作约定，应当按照国家有关规定自行承担，本案不予处理。被告朱某系中介业主，原告要求其协助办理房屋变更登记手续，于某无据，本院依法亦不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第一百一十条第三款之规定，判决如下：一、位于济宁市任城区红星西路红西小区7号楼4单元5层西户住宅房屋（含储藏室）归原告杜某甲所有；二、被告孙某自本判决生效之日起十五日内协助原告杜某甲办理房屋产权变更登记；三、原告杜某甲自上述房屋产权登记变更后三日内一次性支付被告孙某剩余房款4500元；四、驳回原告杜某甲对被告朱某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元，财产保全费1970元，由被告孙某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长  郝芳审判员  吴薇审判员  刘宁二〇一五年十月十二日书记员  褚沛