云南省临沧市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）临中民终字第75号 上诉人（原审被告）云南鑫裕投资集团有限公司。住所地：云县爱华镇滨江世纪城**。 法定代表人叶均泉，该公司董事长。 委托代理人张学良，云洲法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。 委托代理人林钟祥，男，云南鑫裕投资集团有限公司会计。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）曾戴莲，女，1970年9月16日生，汉族，个体工商户，湖南省邵冬县人，住云县。 被上诉人（原审原告）吕冬初，男，1971年12月9日生，汉族，个体工商户，湖南省邵冬县人，住云县。 共同委托代理人杨文远、罗廷善，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人云南鑫裕投资集团有限公司因与被上诉人曾戴莲、吕冬初商品房预售合同纠纷一案，不服云县人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭于2015年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人云南鑫裕投资集团有限公司的委托代理人张学良、林钟祥，被上诉人曾戴莲、吕冬初的委托代理人杨文远、罗廷善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认如下法律事实：曾戴莲、吕冬初系夫妻，于2012年12月29日与云南鑫裕投资集团有限公司签订了滨江世纪城0916号《商品房购销合同》。合同第三条约定云南鑫裕投资集团有限公司将滨江世纪城G组团3幢1-4层126号商住一体商品房出售给曾戴莲、吕冬初；第四条约定该商品房套内面积为271.18平方米，单价为每平方米5358.64元，总金额1453157元；合同第七条约定云南鑫裕投资集团有限公司应于2013年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给曾戴莲、吕冬初。合同第九条约定云南鑫裕投资集团有限公司未按合同约定的时间交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，云南鑫裕投资集团有限公司按每天50元向曾戴莲、吕冬初支付违约金，合同继续履行。逾期60天后云南鑫裕投资集团有限公司按曾戴莲、吕冬初已付款的0.01%乘以逾期天数向曾戴莲、吕冬初支付违约金。合同第十条约定该商品房经建设单位组织验收合格后，云南鑫裕投资集团有限公司应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。《合同补充协议》约定办理房屋交接手续前，曾戴莲、吕冬初应当缴清本合同约定的所有费用，并将办理该物业产权过户手续所需向相关政府部门提交的资料和缴纳的所有税费，包括契税、公共维修基金等一并提交给云南鑫裕投资集团有限公司并委托云南鑫裕投资集团有限公司向相关机构转交。曾戴莲、吕冬初违反该约定，不及时提交资料并足额缴纳相关款项的，云南鑫裕投资集团有限公司有权拒绝交房，由此造成的延期交房的责任由曾戴莲、吕冬初承担，曾戴莲、吕冬初按本合同第十条之规定承担违约责任。 合同签订后曾戴莲、吕冬初按约定支付了购房款。2013年7月6日，云南鑫裕投资集团有限公司作为建设方组织了勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位对云县滨江世纪城G组团（客运中心）工程进行了验收，验收意见为合格。在2014年6月4日（云南鑫裕投资集团有限公司认可的时间）才正式通水通电的情况下，曾戴莲、吕冬初于2013年9月26日领取了房屋钥匙，但至今未能办理相关产权登记。曾戴莲、吕冬初以云南鑫裕投资集团有限公司已构成违约，应承担违约责任为由提起诉讼。 另查明：云县滨江世纪城G组团（客运中心）建设工程因规划调整，尚未进行综合验收及竣工备案，曾戴莲、吕冬初所购商品房开发商未进行过房屋产权初始登记。 原审法院认为，曾戴莲、吕冬初与云南鑫裕投资集团有限公司双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，应受法律的保护。针对本案双方争议问题评判如下: （1）商品房交付时间问题。原审法院认为，双方约定的交付方式是在商品房经建设单位组织验收合格后，云南鑫裕投资集团有限公司以媒体公告形式通知曾戴莲、吕冬初办理交接手续。本案所涉的商品房在2013年7月6日经建设单位组织验收后，2013年9月26日曾戴莲、吕冬初领取了钥匙。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，曾戴莲、吕冬初领取钥匙时应为其对商品房的转移占有，但直至2014年6月4日商品房才正式通水通电，该日期应视为实际交房日。 （2）违约责任问题。云南鑫裕投资集团有限公司对其逾期交房事实认可，但认为逾期交房是因政府对项目规划的调整进而影响工程整体验收所致，不应由其承担违约责任。原审法院认为，项目规划调整确实是影响工程整体验收的一个因素，但开发商应在商品房开发的立项准备、规划建设审批以及建设施工的过程中对项目规划情况作充分的了解和分析，并制定相关的应对措施。本案中，云南鑫裕投资集团有限公司在与曾戴莲、吕冬初签订商品房买卖合同过程中，未能充分考虑此情况，以致未能按照约定的交房时间交付商品房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。 （3）办理相关产权登记手续问题。按双方的约定云南鑫裕投资集团有限公司应在商品房交付使用后90天内协助曾戴莲、吕冬初办理产权登记手续，现因工程综合验收、工程竣工备案、商品房初始登记等应由云南鑫裕投资集团有限公司完善的事项未完成，致曾戴莲、吕冬初至今未能办理房屋权属登记，云南鑫裕投资集团有限公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，曾戴莲、吕冬初要求云南鑫裕投资集团有限公司协助其办理相关产权登记手续的主张应予以支持。在履行期限上，考虑到云南鑫裕投资集团有限公司完善上述事项，需要一定的时间，故云南鑫裕投资集团有限公司应在本判决生效之日起90日内协助曾戴莲、吕冬初办理相关产权登记手续。 （4）违约金计算问题。双方已约定了违约金，但曾戴莲、吕冬初认为约定过低，无法弥补其损失，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。原审法院认为，根据《合同法》第一百一十四条规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金。本案曾戴莲、吕冬初未能按约定使用商品房，实际损失为租金。但针对其租金损失，其未向法庭举证予以证明，对其要求增加违约金的诉讼请求，原审法院不予支持，违约金按合同约定计算。云南鑫裕投资集团有限公司实际违约天数为368天（2013年6月1日-2014年6月4日），违约天数在60天内的按每天50元计算为3000元，逾期60天后按曾戴莲、吕冬初已付款的0.01%乘以逾期天数计算为44757.24元（1453157元×0.01%×308天），共计47757.24元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、云南鑫裕投资集团有限公司应于判决生效之日起九十日内协助曾戴莲、吕冬初办理滨江世纪城G组团3幢1-4层126号房屋的产权登记手续；二、云南鑫裕投资集团有限公司应于判决生效之日支付曾戴莲、吕冬初逾期交房违约金47757.24元；三、驳回曾戴莲、吕冬初的其他诉讼请求。 原审判决宣判后，上诉人云南鑫裕投资集团有限公司不服，向本院提起上诉称：一审法院违约期限认定不当。一审判决认定上诉人违约期限只应认定到被上诉人领取钥匙时，即2013年6月1日至2013年9月21日（原判笔误为9月26日），但一审法院却计算至2014年6月4日商品房通水通电时。因“转移占有”是从领取钥匙开始，而不是从通水通电开始。被上诉人领取钥匙时明知电是不通，领取钥匙目的是要启用房屋。上诉人早在2013年1月10日就向城建部门缴纳了基础设施配套费，由于外电负荷已满无法接入，而解决这一问题又要通过电力部门，这不是上诉人单方所能解决的问题，被上诉人在领取钥匙时就明知是电不通。虽然2014年6月4日才通水通电，但也是临时性的，被上诉人明知电是不通而领取钥匙，领取钥匙即是对房屋的转移占有，即使房屋水电未通只能当仓库使用，也不由上诉人决定，所以钥匙领取后就不应再计算违约期限。综上，请求二审法院依法改判，由被上诉人承担本案的诉讼费用。 被上诉人曾戴莲、吕冬初答辩称：被上诉人确实领取过钥匙，对房屋进行了接管，但是该房屋不符合合同中约定的交房条件。到目前为止，上诉人还未向被上诉人提供商品房质量合格书，上诉人明知不具备交房条件却让被上诉人领取钥匙，被上诉人领取钥匙后发现水电未通，造成被上诉人不能正常使用。本案造成违约是上诉人的行为造成的，一审法院认定的违约期限截止日至通水电时并无不妥。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 针对诉讼双方当事人的诉讼主张，本案二审争议的焦点为：上诉人的违约期限应该如何认定的问题。 在本案二审诉讼过程中，针对以上争议焦点，双方当事人均未提交新的证据。 经审理，原审判决确认的法律事实，有相应的证据予以证实，本院予以确认，不再赘述。 针对本案的争议焦点，本院作出如下评判： 本院认为，上诉人云南鑫裕投资集团有限公司与被上诉人曾戴莲、吕冬初订立的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，合法有效，当事人均应本着诚实信用的原则，履行协议约定的义务。合同签订后被上诉人按约定支付了购房款，而上诉人未按照合同约定的交房时间将商品房交付给被上诉人，已构成违约，应按协议约定承担违约责任。被上诉人于2013年9月26日领取商品房钥匙后至2014年6月4日期间，该商品房未通水通电，不具备双方当事人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的交付条件，客观上造成被上诉人不能正常使用，因此，本案争议商品房的交付时间应确认为通水通电时，原审法院认为的违约期限符合本案实际及相关法律规定。 综上所述，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人云南鑫裕投资集团有限公司的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人云南鑫裕投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 明 审 判 员  苏国权 代理审判员  李 佳 二〇一五年三月二十四日 书 记 员  黄丕奇