福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初9056号 原告：吴成继，男，1981年11月23日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：洪小青，女，1982年12月18日出生，汉族，住福建省南安市。 二原告共同的委托诉讼代理人：黄辉秋，福建诚全律师事务所执业律师。 被告：南安中禧房地产开发有限公司，住所地福建省南安市仑苍镇仑苍街。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 原告吴成继、洪小青与被告南安中禧房地产开发有限公司（以下简称“中禧房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月7日公开开庭审理本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年6月7日公开开庭审理了本案。原告吴成继、洪小青及其共同的委托诉讼代理人黄辉秋，被告中禧房地产公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴成继、洪小青向本院提出诉讼请求：判令中禧房地产公司赔偿吴成继、洪小青逾期交房违约金，违约金按吴成继、洪小青已交房款2024648元的日万分之五计算，自2015年12月31日起计至实际交房之日止，暂计算至起诉之日为663072.22元。事实和理由：2015年6月9日，吴成继、洪小青与中禧房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定中禧房地产公司将位于南安市水暖新都城（滨江新城）第x幢x层x号店、x号商业辅助房出售给吴成继、洪小青，房屋总价款为2024648元，交房期限至2015年12月30日前。双方签订《商品房买卖合同》后，吴成继、洪小青按约付清全部购房款，并缴纳了相关费用。交房期限届满后，中禧房地产公司没有按约履行交房义务。中禧房地产公司曾于2016年2月26日书面通知吴成继、洪小青交房，但由于房屋不具备交房条件，因此吴成继、洪小青拒绝接收房屋。时至今日，中禧房地产公司没再通知吴成继、洪小青办理交房手续。中禧房地产公司逾期交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。 中禧房地产公司辩称，第一，吴成继、洪小青主张中禧房地产公司长期逾期交房与事实不符，其要求中禧房地产公司支付违约金缺乏事实和法律依据。本案商品房在合同约定时间内已具备交房条件，且中禧房地产公司已在2016年2月26日书面通知吴成继、洪小青办理交房手续，但吴成继、洪小青拒绝接收房屋。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第3款的约定，吴成继、洪小青前述行为视为同意接受本案商品房，并自愿承担相应的责任。故吴成继、洪小青要求中禧房地产公司承担逾期交房违约责任于法无据。即使本案商品房存在逾期交房，亦仅是在2016年1月1日至2016年2月25日期间存在逾期交房，其主张要求2015年12月31日起至实际交付之日的违约金缺乏依据。第二，退一步说，即使存在逾期交房，吴成继、洪小青主张的按日万分之五计算违约金明显过高，依法应当予以调整。1、从吴成继、洪小青实际损失来说，据中禧房地产公司所了解，本案商品房周边的店面租金每月在5000-5300元左右，即便按吴成继、洪小青所诉请的逾期交房时间计算，实际的租金损失仅是在11万元左右，但本案中吴成继、洪小青主张的违约金高达663072.22元，不仅超过房屋总价款的30%，而且超过造成实际损失的30%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，吴成继、洪小青主张的违约金明显高于其实际租金损失，同时也有违买卖双方公平合理的交易原则，依法应当予以调整。2、从合同约定内容来看，根据《商品房买卖合同》第九条约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行”。即便本案商品房存在逾期交房，逾期尚未超过90日，吴成继、洪小青主张按日万分之五计算违约金明显违反合同约定。3、从合同履行过错程度来看，吴成继、洪小青在合同履行过程中也存在过错。吴成继、洪小青作为买受人在接到交房通知后，如认为本案商品房不具备交房条件，应当及时向中禧房地产公司书面说明。但吴成继、洪小青拒绝接收房屋，也未书面说明任何原因，其本身对本案商品房实际交付存在重大过错。综上所述，吴成继、洪小青的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对无争议的事实，本院认定如下：中禧房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营的有限责任公司，并依法取得南安市水暖新都城（滨江新城）一期多层的商品房预售许可证。2015年6月9日，吴成继、洪小青与中禧房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴成继、洪小青购买中禧房地产公司开发的址在南安市水暖新都城（滨江新城）一期多层第x幢x层x号店、x号商业辅助房，建筑面积共163.96平方米，商品房价款按套计算，总价款2024648元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5的违约金。合同签订后，吴成继、洪小青支付了购房款2024648元。本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。中禧房地产公司于2016年2月26日书面通知吴成继、洪小青交房。双方于2017年12月18日办理本案商品房的交房手续。另，中禧房地产公司曾于2016年9月19日向本院起诉吴文科，请求吴文科按日万分之五的违约金标准支付逾期付款违约金。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于本案商品房何时具备交房条件的问题，吴成继、洪小青认为，本案商品房至今仍不具备交房条件。为此，提供如下证据：1、公证书，【公证书公证“福建省消防总队消防监督结果公开”网页显示“消防监督结果公开>建设工程消防设计备案抽查结果公告：中禧房地产公司开发的水暖新都城（滨江新城）一期F1、F2#楼2017年3月6日办结结果为不合格”；“消防监督结果公开>建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告：中禧房地产公司开发的水暖新都城（滨江新城）一期多层F1、F22017年6月20日办结结果未抽中”】，证明本案商品房于2017年3月6日经消防检验不合格。2、建设工程竣工验收消防备案申报表及消防监督结果公开表、承诺书，证明截至2017年6月20日本案商品房还不符合消防验收条件，所以当时还不符合交房条件。中禧房地产公司认为，本案商品房于2014年10月20日已具备交房条件。为此，提供如下证据：竣工验收报告、消防备案证明【消防备案证明中显示“水暖新都城（滨江新城）一期多层于2014年10月20日竣工验收消防备案，抽查结果为未被抽中”】，证明本案商品房于2013年5月10日通过竣工验收，于2014年10月20日消防验收合格，已具备合同约定的交付条件。本院向南安市公安消防大队调查，中禧房地产公司所开发的水暖新都城（滨江新城）一期多层于2014年10月20日竣工验收消防备案，是否代表其当时消防设施已达到设计要求条件？南安市公安消防大队回复：南安市水暖新都城（滨江新城）一期多层于2012年4月18日申报消防设计备案，其抽查结果为“未抽中”；于2014年10月20日申报消防验收备案，其抽查结果为“未抽中”。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十五条“公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收消防备案申报后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证”，我大队受理人员经核对备案编号、工程名称、工程地点、抽查结果信息与网上公告信息一致，在备案凭证上加盖受理专用章。本院认为，中禧房地产公司提供的竣工验收消防备案表载明涉案工程于2014年10月20日竣工验收消防备案，且南安市公安消防大队也确认中禧房地产公司所开发的涉案房产于2014年10月20日申报消防验收备案，其抽查结果为“未抽中”。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，本案商品房于2014年10月20日经消防备案后即可投入使用，因此，应认定2014年10月20日本案商品房即具备交房条件。吴成继、洪小青所提供的公证书以及建设工程竣工验收消防备案申报表、消防监督结果公开表、承诺书，均无法否定中禧房地产公司2014年10月20日就涉案工程进行消防验收备案的有效性，故对吴成继、洪小青所主张的涉案工程2017年6月20日前还不具备交房条件，不予采纳。 本院认为，本案商品房为预售商品房，因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷。中禧房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴成继、洪小青向中禧房地产公司购买址在南安市水暖新都城（滨江新城）一期多层第x幢x层x号店、x号商业辅助房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴成继、洪小青与中禧房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中禧房地产公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付吴成继、洪小青使用。本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2014年10月20日经消防竣工验收备案后具备交房条件，而中禧房地产公司于2016年2月26日才书面通知吴成继、洪小青交房，故中禧房地产公司已构成逾期交房，逾期交房的时间为2015年12月31日至2016年2月26日。因中禧房地产公司逾期交房不超过90日，按照合同约定，中禧房地产公司应自2015年12月31日起至2016年2月26日止，每日按吴成继、洪小青已付购房款2024648元的0.03%计算支付逾期交房违约金为2024648元×0.03％×58天≈35229元，故吴成继、洪小青请求中禧房地产公司支付逾期交房违约金663072.22元，对于符合法律规定的部分35229元，予以支持；超出此部分的，不予支持。因违约金约定系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，且中禧房地产公司在请求其他业主支付逾期付款违约金时也是按日万分之五的违约金标准请求的，故中禧房地产公司辩称本案违约金过高，请求按租金标准予以调整违约金，缺乏依据，不予采纳。中禧房地产公司所提供的x号店、x号商业辅助房、x号店、x号商业辅助房的《房屋租赁合同书》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁出租合同》，与本案亦缺乏关联性，不予认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安中禧房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付吴成继、洪小青逾期交房违约金35229元； 二、驳回吴成继、洪小青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10431元，由吴成继、洪小青负担9877元，由南安中禧房地产开发有限公司负担554元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王毅刚 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  李志民 二〇一八年八月十五日                                                                                   法官助理    李晓琳                                                                                     书  记  员  尤海棠                                                                                     速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -9-