山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1888号上诉人（原审原告）杜守义。委托代理人屈希杰，山东海政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）董文喜。委托代理人刘正科，即墨中盛法律服务所法律工作者。上诉人杜守义因与被上诉人董文喜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员齐新、代理审判员马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年9月8日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人杜守义的委托代理人屈希杰、被上诉人董文喜的委托代理人刘正科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜守义在一审中诉称，其与董文喜于2013年6月8日签订《厂房设备租赁合同》，约定由董文喜每年6月8日前向杜守义支付一年租金，逾期按拖欠天数乘以年租金3%支付滞纳金，并约定因本合同缴纳各种税费均由董文喜负担缴纳。现董文喜拒不支付上述费用，给杜守义带来巨大损失。请求法院依法判决：1、董文喜支付杜守义2014年6月8日至2015年6月8日期间的租金共计23.8万元；以23.8万元为基数，按照日3%自2014年6月8日起至判决生效之日止计算的滞纳金，以及不少于23.8万元乘以20%的违约金，对滞纳金及违约金只主张47，600元；自2013年6月8日起杜守义为董文喜垫付的土地使用税及房产税约9，000元；2、诉讼费用由董文喜负担。董文喜未予书面答辩，在庭审中口头辩称：1、双方于2013年6月8日签订《厂房设备租赁合同》是事实，但（2015）即民初字第386号案件已经查明，杜守义所出租的房屋未办理房屋建设工程规划许可证，缺少合法审批手续，是违法建筑。根据最高人民法院有关司法解释，双方签订的租赁合同属于无效合同。2、双方签订合同后，董文喜曾于2014年4月21日通过特快专递的形式向杜守义发出解除厂房设备租赁通知，于2014年6月11日又通过诉讼程序在（2014）即民初字第4428号案件中起诉杜守义，于2015年12月9日再次以同样的诉讼请求起诉杜守义要求解除合同、返还财产、办理交接手续。原审法院于2015年1月23日作出（2015）即民初字第386号民事判决书，判决确认上述合同无效，董文喜返还财产。综上，双方签订的《厂房设备租赁合同》是无效合同，请求法院依法驳回杜守义的诉讼请求。原审法院查明，2013年6月8日，杜守义（甲方）与董文喜（乙方）签订《厂房设备租赁合同》。合同约定：一、租赁物的位置、面积、功能及用途。甲方将位于即墨市北安街道办事处小庄村原老村委，现昊顺公司（以下简称昊顺公司）的厂房、仓库及部分设备，详见明细表（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁面积为5，000平方米，建筑面积为2，300平方米；本租赁物功能为铸造、机械加工包租给乙方使用。如乙方需转变功能，须经甲方书面同意，因转变功能所办理的全部手续和费用均由乙方自行承担；本租赁物采取包租方式，由乙方自行管理。二、租赁期限。租赁期限为6年，即从2013年6月8日起至2019年6月7日止；租赁期满前3个月需由乙方提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；在同等租赁条件下，乙方享有优先租赁的权利。三、设备、厂房等租赁物的费用、租金。第一、二年租金均为23.8万元，第三、四年租金均为261，800元，第五、六年租金为287，980元。四、租金的交付。乙方应在每年6月8日前一次性向甲方支付一年金额的租金；如遇乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以缴租金的3%。五、乙方在承租期内，所租赁的厂房、设备、在账物品，甲方不得转租或出售。六、专用设施、场地维护和保养。七、防火安全。八、乙方在租赁期间内新上的设备、工装、模具等，在合同终止后为乙方所有，乙方的物品归乙方拉回，并按租赁明细表归还甲方物品。九、免责条款。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不可预见的，政府行为的法律法规发生修改时，其发生和后果不能防止或不能避免的不可抗力致使一方不能履行本合同时，偶有上述不可抗力的一方，应立即邮递或传真通知对方，并在三十日内提供不可抗力的详情及合同不能履行的或不能部分履行或迟延期履行理由的证明文件。该证明文件，应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证机关出具的证明的文件，则应提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此免责。十、有关税费。按国家即本市有关规定，因本合同缴纳的各种税费及其他有关税费项及费用，由乙方办理缴纳。合同还约定了其他事项。合同签订后，杜守义将涉案厂房设备交付给董文喜使用，董文喜按照约定给付杜守义一年的租金23.8万元。2014年4月21日，董文喜以全球邮政特快专递的形式向杜守义发出快递一份，快递单号为1012495326005，快递单上记载内件品名为“厂房设备租赁合同解除通知”。即墨市邮政速递分局出具妥投证明一份，记载：“该邮件快递单号为1012495326005，由即墨市即墨邮政速递营上邮政支局投递，由杜守义签收，投递员赵璐。”董文喜欲证明因电价调整致使企业成本翻倍，电价调整属于不可抗力中的政府行为，其于2014年4月21日向杜守义发出解除合同通知书，杜守义已经收取。在（2014）即民初字第4482号案件第一次庭审笔录中，杜守义认可有过文件签收，但主张快递单上记载的内容仅有厂房设备租赁合同解除通知，不能证明快递内容确实是该通知，对此不予认可。另查明，涉案厂房没有取得建设工程规划许可证。还查明，杜守义与即墨市北安街道办事处小庄村民委员会签订《土地租赁及房屋转让合同》后，把该土地及厂房租赁给昊顺公司使用。杜守义与董文喜签订《厂房设备租赁合同》之前，该厂房一直由昊顺公司使用。昊顺公司的法定代表人是杨水清，杜守义与杨水清系夫妻关系。昊顺公司通过青岛农村商业银行即墨市支行缴纳房产税及城镇土地使用税，其中2013年4月1日至2014年3月31日期间共计8085元，2014年7月1日至2014年9月30日期间共计915元。又查明，董文喜曾于2014年6月11日向原审法院提起诉讼，要求解除其与杜守义签订的《厂房设备租赁合同》并办理交接手续。原审法院受理后，依法于2014年7月1日向杜守义送达起诉状副本，于2014年7月16日公开开庭进行审理。庭审中，杜守义明确表示要求继续履行合同，不同意办理房屋交接手续。原审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，杜守义未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，杜守义与董文喜签订的《厂房设备租赁合同》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。关于杜守义要求董文喜支付自2014年6月8日起至2015年6月8日止的租金23.8万元的诉讼请求。原审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：“在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。”本案中，因杜守义与董文喜签订的合同属无效合同，出租人杜守义可以参照合同约定向承租人董文喜主张房屋占有使用费。董文喜按照合同约定，已经给付一年的房屋使用费23.8万元。2014年4月21日，董文喜以全球邮政特快专递的形式向杜守义发出快递一份，快递单上记载内件品名为“厂房设备租赁合同解除通知”，杜守义收取了该邮件，但否认邮件内文件为合同解除通知。结合快递详情单上记载的文件名以及即墨市邮政速递分局出局的杜守义已经签收的妥投证明，可以认定杜守义收到董文喜要求解除租赁合同的意思表示，应知悉董文喜要求办理交接手续的事宜。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，杜守义未及时与董文喜办理交接手续而产生的房屋占有使用费损失，应由杜守义承担。因此，杜守义要求董文喜支付自2014年6月8日起至2015年6月8日止的租金23.8万元，原审不予支持。关于杜守义要求董文喜支付滞纳金及违约金47，600元以及代付税费9，000元的诉讼请求。原审认为，董文喜没有逾期支付房屋使用费以及违反合同约定的行为，且双方签订的《厂房设备租赁合同》为无效合同，故杜守义根据合同约定要求董文喜支付滞纳金及违约金47，600元，没有事实和法律依据，原审不予支持。昊顺公司通过青岛农村商业银行即墨市支行缴纳房产税及城镇土地使用税，因《厂房设备租赁合同》无效，故对杜守义根据合同约定要求董文喜缴纳税费的请求不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款之规定，判决：驳回杜守义的诉讼请求。案件受理费5，719元，由杜守义负担。宣判后，杜守义不服，上诉至本院。上诉人杜守义上诉称：1、杜守义对本案所涉的设备享有合法的所有权、使用权、出租权，因此村守义将设备出租给董文喜合法有效，董文喜应该支付租赁费；2、杜守义对本案所涉的厂房享有转租权；3、双方签订的《厂房设备租赁合同》约定租赁期限为6年，董文喜无法定及约定的合同解除权，双方应当继续履行合同；4、杜守义并未收到过合同解除通知，原审法院认定其收到通知属于凭空推定。综上，请求撤销原审判决，发回重审或者依法改判支持杜守义的诉讼请求，一、二审诉讼费用由董文喜负担。被上诉人董文喜辩称：1、双方于2013年6月8日签订的《厂房设备租赁合同》是无效合同，已经生效的（2015）即民初字第386号民事判决书和（2015）青民一终字第1403号民事判决书认定。二、董文喜于2014年4月21日向杜守义发出租赁合同解除通知，杜守义已经收取，该事实也被上述生效判决书认定。董文喜曾于2014年6月11日，以房屋租赁合同纠纷为由向原审法院提起诉讼，杜守义在庭审中明确表示要求继续履行合同，不同意办理房屋交接手续，进一步证明董文喜通过诉讼的方式通知杜守义解除合同，并立即办理房屋及设备交接手续。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，杜守义至今未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，原审据此认定双方签订的《厂房设备租赁合同》无效，并无不当。董文喜于2014年4月21日通过特快专递向杜守义发出租赁合同解除通知，应推定董文喜具有办理厂房及设备交接手续的意思表示。董文喜于2014年6月11日向原审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《厂房设备租赁合同》并办理交接手续，进一步证明其要求办理厂房及设备交接手续的事实。杜守义否认收到解除合同通知，与本案查明的上述事实不符，本院不予采信。杜守义收到通知后，未及时与董文喜办理厂房及设备交接手续，由此产生的房屋使用费损失应由其自行承担。综上，上诉人杜守义的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，719元，由上诉人杜守义负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢雄心代理审判员  齐 新代理审判员  马 喆二〇一五年十月十九日书 记 员  赵庆信书 记 员  魏 威