淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮法民初字第00336号原告吕崇高。委托代理人谭顺祥，江苏益淮律师事务所律师。被告淮安千禧房地产开发有限公司。法定代表人张久，该公司董事长。委托代理人于辉，该公司销售经理。委托代理人侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。原告吕崇高与被告淮安千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由审判员林以喜适用简易程序，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告吕崇高及其委托代理人谭顺祥、被告淮安千禧房地产开发有限公司的委托代理人于辉、侯祝山，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕崇高诉称，被告系房地产开发公司，2012年1月7日，原、被告签订商品房买卖合同一份，该合同第八条明确约定房屋交付期限在2013年1月30日前。但被告实际交房时间为2013年3月16日。根据合同第九条约定，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告未按合同约定逾期交付房屋，应承担违约责任。故诉请判决被告给付原告逾期交房的违约金43246.53元，并承担本案的诉讼费用。被告千禧公司辩称，被告没有逾期交房。原告诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。其理由是在合同约定的期限届满前，经原告申请，双方协商将原告所购买的房屋已经交付给原告；原告在取得房屋后进行了装潢，且已开业盈利；故被告非但没有逾期交房，反而由于原告提前申请交房给其带来既得利益，也不应该承担违约责任。经审理查明，2011年11月15日，淮安市规划局向被告千禧公司颁发荷湖星城S7﹟号商业工程建字第3208011201150318号《建设工程规划许可证》。2011年12月21日，淮安市淮安区住房和城乡建设局向被告千禧公司颁发荷湖星城S7（楚州）房预售证第2011232号《商品房预售许可证》一份。2012年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于淮安市淮安区北门大街东侧，翔宇大道侧S7幢单元25号房，建筑面积300.51平米（其中套内建筑面积292.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.71平方米）的商业用房；商品房单价14067元／平方米，总金额4118717元；付款方式为：首付款2068717元（其中2012年1月7日支付1368717元、2012年3月5日支付700000元），余款于2012年6月7日，按揭贷款支付给被告。合同第八条：出卖人应当在2013年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人。…5、取得住房和城乡建设局颁发的交房备案证书。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条交接中还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、视为房屋已交付；2、由买受人按规定交纳物业管理费；3、该房屋损坏、灭失等责任由买受人承担；4、逾期60日，视为买受人自动放弃，出卖人有权自行处理。5、买受人在出卖人以挂号信形式寄出《交房通知书》或在淮安市媒体公示规定的交房时间前，未来办理收房手续的，买受人承担延期收房的全部责任。合同第二十条、第二十一条还约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同由原告（买受人）吕崇高、被告（出卖人）淮安千禧房地产开发有限公司分别签名、加盖公章。2013年5月16日，被告千禧公司出具收到原告吕崇高购房款4118717元票据。2013年5月15日，经相关单位对荷湖星城S7﹟号商业工程竣工验收并作出同意交付使用的报告。建设单位（被告）向原告颁发坐落荷湖星城S7幢28号房屋编号10145304非住宅商品房使用说明书、编号10106360非住宅商品房质量保证书。交付日期、交付使用时间均无记录。另查明，2014年3月12日、同年7月18日，房产和土地登记管理行政部门，分别向吕崇高（原告）、陈玉清颁发位于荷湖星城S7幢28号淮房权证新城字第××号、淮房权证新城字第××号《房屋所有权证》和淮C国用（2014）第3844号《国有土地使用证》。还查明，淮安千禧房地产开发有限公司于2006年8月7日经工商行政主管理部门核准登记成立。2013年9月26日，江苏省住房和城乡建设厅向淮安千禧房地产开发有限公司颁发中华人民共和国房地产开发企业贰级《资质证书》。2014年10月20日，原告出具《荷湖星城S7-25商铺提前拿房情况说明》一份：记载：2012年1月7日与开发商签订购房合同，合同中约定于2013年1月30日交房。后因开发商的工作人员宗峥介绍招商引资达成引资协议。经协调，我提前拿房装修。但没有明确说明提前拿房涉及违约金赔付说法。后开发商最终交房时间是2013年5月16日，这意味对我的延期交房违约金没有赔付。我也先后找到开发商和有关部门，但协调无果。特此说明。庭审中，原告陈述，其实际占有涉案的商业用房时间是2012年11或12月份并进行装饰、装修。2013年5月25日经营广丰缘食府。以上事实，有原、被告的庭审陈述、原告提供的《商品房买卖合同》（复印件）、购房款票据（复印件）、《房屋所有权证》（复印件）、《国有土地使用证》（复印件）、《住宅质量保证书》（复印件）、《住宅使用说明书》（复印件），被告提供的营业执照副本（复印件）、组织机构代码证（复印件）一份、资质证书（复印件）一份、《建设工程规划许可证》（复印件）一份、《商品房预售许可证》（复印件）一份、《工程竣工验收报告》（复印件）一份、原告出具的提前拿房情况说明一份等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告是经工商行政主管部门依法核准登记成立的房地产开发企业，在依法取得《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等许可证等证件后进行房地产开发，合同主体适格。原、被告签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同中约定的内容，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院应予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本法第一百三十八条规定：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定向被告支付购房款，其履行了合同义务。被告应当按照合同约定向原告履行交付所购商品房的义务。涉案合同中约定房屋交付时间为2013年1月30日前，并具备取得住房和城乡建设局颁发的交房备案证书。但因原告经人介绍与招商引资单位达成招商引资项目，经协调，被告提前至2012年11月或12月份将涉案房屋交付给原告占有，即视为原、被告双方对涉案房屋的交付。原、被告双方在履行涉案房屋交付时，被告虽未取得合同中约定条件，但并不必然否定原、被告双方提前于合同约定的期限交房的事实存在。况且在原告起诉时，被告已实际取得“住房和城乡建设局颁发的交房备案证书”，原告在实际占有（2012年11月或12月）涉案房屋后并对涉案房屋进行装饰、装修，于2013年5月25日经营广丰缘食府，亦已取得涉案房屋的产权证书。原告实际占有涉案房屋日期在原、被告合同中约定的涉案房屋交付期限内。故原告诉请要求被告承担逾期交房的违约责任，与事实不符，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零一七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕崇高要求被告淮安千禧房地产开发有限公司支付逾期交房违约金43246.53元的诉讼请求。本案案件受理费881元（原告已预交），减半收取440.50元，由原告吕崇高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审判员  林以喜二〇一五年三月十一日书记员  陈 鹏附裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。