海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第663号上诉人（原审被告）澄迈月亮湾王子有限责任公司。法定代表人王仕杰，该公司总经理。委托代理人王国标，海南天鼓律师事务所律师。委托代理人郑吉妹，该公司员工。被上诉人（原审原告）王丽。委托代理人钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托代理人王健，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。上诉人澄迈月亮湾王子有限责任公司（以下简称王子公司）因与被上诉人王丽商品房预约合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月5日，原告王丽与被告王子公司签订《“盈滨海岸”认购协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》第一条约定，原告购买被告开发的盈滨海岸项目某房屋（面积为90.57平方米）；第二条约定每平方米8390.30元，房屋总价760000元。同时注明房屋最终面积及总价以双方签署的《房屋买卖合同》约定为准。《协议书》第三条约定原告选择银行按揭付款：签署《房屋买卖合同》当日乙方（原告）支付首付款，余款由乙方向甲方（被告）指定的按揭银行申请贷款支付；第四条之“1”约定，签署《协议书》当日，乙方支付购房款定金人民币50000元，作为履行协议的保证。第四条之“2”约定，乙方在签订认购协议之日起20日内到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》。签署《协议书》当日，原告依约向被告支付购房款定金人民币50000元。后因原、被告在签订正式《商品房买卖合同》时就涉案房屋土地使用权年限及银行按揭付款方式无法达成一致，故双方未在《协议书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》。2015年1月17日，原告委托广东深天成（文昌）律师事务所通过EMS邮政特快专递向被告发出《要求修改合同条款或退还定金的通知》，要求就涉案房屋土地使用权年限及银行按揭付款方式等问题对《商品房买卖合同》相关条款进行修改，或者如果拒绝修改签约文本，需向原告退还购房定金50000元。被告对此未作回应。为此，原告将被告诉至法院，请求人民法院依法判决：1、判令解除原被告双方签订的《认购协议书》；2、判令被告返还原告购房定金50000元;3、本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告于1999年11月取得涉案房屋所在地块的国有土地使用权证，土地证号为：老城国用某号，终止日期为：2068年12月28日。原审法院认为，首先，原告请求解除其于2014年12月5日同被告签订的《协议书》，对此被告也认为该《协议书》因为原告拒绝签订正式的《商品房买卖合同》而已解除。因此，双方对解除该《协议书》已达成一致，原告请求解除《协议书》，应予以支持。其次，虽然原告王丽与被告王子公司2014年12月5日签订了《协议书》，但是在该《协议书》中，双方仅是对涉案房屋的位置、单价、付款方式等部分条款达成了一致，而对本合同其他诸如面积、总价、房屋交付时间、违约责任等重要内容未作约定，均需等到后期正式签订《商品房买卖合同》进行磋商再确定。因此，该《协议书》属于商品房预约合同。所谓预约合同，是指当事人为将来订立确定性本合同而预先达成的合意。订立预约合同的目的，是在签订本合同之前先将双方已经明确达成一致的条款先固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本合同订立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。因此，预约合同生效后，双方当事人均按照该预约合同的约定，为订立本合同而在公平、诚信的原则下履行自己谈判、磋商的义务。如果双方在公平、诚信的原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就本合同的其他条款达成一致的意思表示，致使本合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不属于违反预约合同。本案中，原、被告双方签订《协议书》后，原告向被告支付50000元定金，并同被告就本合同的相关条款进行了磋商、谈判，对该事实双方的认识是一致的。原告甚至在《协议书》约定的宽限期截止后还于2015年1月16日向被告发出律师函，希望通过修改本合同的相关条款，便于达成一致。这说明原告始终没有放弃向被告购买涉案房屋的意思。双方的分歧点在于：原告提出涉案房屋的国有土地使用证年限没有达到标准的70年，而被告主张原告在签订本合同之前并未向其提出查看国有土地使用证，而且国有土地使用证的复印件也悬挂在售楼中心，原告应该看到并知晓涉案房屋的国有土地使用证年限。对此，原审法院认为，原告基于自身的利益考虑，希望自己购买的房屋的国有土地使用证年限为标准的70年是人之常情，并非过分要求。被告也无证据证明其在签订《协议书》前已向原告告知涉案房屋的使用证年限不足70年，原告也未主张被告有意隐瞒该事实。因此，本合同未能订立原被告双方均无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，原告要求被告返还其已向被告交付的50000元购房款定金的请求有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，原审法院判决：一、解除原告王丽与被告澄迈月亮湾王子有限责任公司于2014年12月5日签订的《认购协议书》。二、被告澄迈月亮湾王子有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王丽返还购房定金人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告澄迈月亮湾王子有限责任公司负担。宣判后，王子公司不服一审判决，向本院上诉请求：1、依法撤销海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第306号民事判决书第二项判决；2、依法改判驳回原审原告的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。理由如下：1、原审认定事实错误。双方签订《认购协议书》明确约定了签订《商品房买卖合同》的具体期限和宽限期限，在30天的时限内被上诉人有足够时间了解《商品房买卖合同》的内容。由于被上诉人2015年1月16日才提出修订合同的意见，已经超过认购协议书所约定的期限，其行为已构成违约，且提出修改意见强词夺理，违背平等、自愿、协商一致和诚实信用的原则，因此上诉人依照《认购协议书》第四条第四款之约定，所收定金不予退还。原审认为2015年1月16日“70年限”之争议双方均无过错，但原审对被上诉人超过签约期限和宽限期限的违约事实却视而不见，原审严重脱离本案事实，主观片面认定，属于认定事实错误。2、原判适用法律错误。被上诉人以书面形式提出商品房买卖合同的修改意见，已经超过认购协议书双方约定的20日签约期限和10日的宽限期限，不能签订商品房买卖合同是由于被上诉人单方逾期协商的原因造成，原判依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条判决上诉人返还定金50000元，此判决严重脱离本案事实，明显属于适用法律错误。3、合法权利应受法律保护。双方平等自愿协商一致签订《认购协议书》，意思表示真实，《认购协议书》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被上诉人无正当理由逾期未履约签署《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，依照《认购协议书》的约定，购房定金不予退还，上诉人不退还购房定金的行为合法有理，应当受到法律保护。4、责任担当也需明了。由于被上诉人单方逾期提出协商意见的原因不能签订《商品房买卖合同》，如果是由于受托人的原因逾期提出协商意见致不能签订《商品房买卖合同》导致被上诉人遭受损失的，被上诉人有权依法向负有责任的受托人追偿。综上，原判认定事实错误、适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，应当依法撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求，以维护上诉人的合法民事权益。被上诉人王丽未提供书面答辩意见，其在二审中口头答辩称，1、上诉人陈述与事实不符，被上诉人提出对合同修改的意见并非只是通过发送律师函，而是于2014年12月24日、25日、28日到了上诉人的售楼部协商，查阅合同时发现与当时上诉人的售楼员口头承诺和宣传的不一致，双方反复沟通合同条款，这个过程在一审当庭播放的录音也能够反映。一审已经确认我们和上诉人沟通过，我们也提供了机票，上面的时间也能反映我们多次和上诉人沟通。2、上诉人主张的签订认购协议书时提供正式合同文本给我方，是与事实不符的。签订认购协议书时上诉人并没有提供合同文本，也没有提供相关证件给被上诉人查阅，被上诉人对要签订的书面合同是不清楚的，所以才存在后期磋商过程。上诉人主张被上诉人查阅文本及相关证件，但没有提供证据证明。3、一审法院适用法律正确，判决结果正确，应予维持。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，王子公司与王丽签订的《认购协议书》还约定，如乙方（王丽）无故毁约或无正当理由逾期10日不到甲方营业厅签署《商品房买卖合同》，本协议自动终止，甲方（王子公司）有权单方面将上述房屋收回另行出售，购房定金给甲方作为违约补偿。二审过程中双方当事人均确认被上诉人在签订认购协议书后曾因本案纠纷到上诉人售楼部就商品房买卖合同问题与上诉人的售楼人员当面进行交涉，但具体的交涉时间双方说法不一，关于交涉的内容上诉人主张是被上诉人对合同内容的咨询，被上诉人主张是对合同有关条款的修改协商。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人王子公司是否应退还购房定金50000元给被上诉人王丽。本案中，双方签订的《认购协议书》属于预约合同，其内容是对双方继续进行磋商，将来签署正式房屋买卖合同事宜作了预先安排，也就是说，合同双方当事人从预约合同的签订到正式合同的订立，中间还须经过双方当事人对合同具体内容的进一步磋商，达成合意后方能签订本约合同。依据《认购协议书》的约定，王丽在签订《认购协议书》当天向王子公司交的50000元为订约定金，即作为将来签订《商品房买卖合同》的担保。如上所述，合同双方在签订正式《商品房买卖合同》之前势必要对合同具体条款进行磋商，磋商即意味着双方在明确条款具体内容的前提下有商有量、有退有让，且磋商的结果并非一定能达成合意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，出卖人收取定金后商品房买卖合同未能最终订立的处理应区分两种情况：一是因当事人一方的原因，二是不可归责于当事人双方的事由。本院认为，该条款中第一种情况是指一方当事人违背公平、诚信原则否认预约合同中的已决条款，或提出令对方无法接受的不合理条件，或拒绝继续进行磋商，均构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任，反之，如果双方在公平、诚信原则下进行了沟通和磋商，只是基于各自利益考虑，无法就合同其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于第二种情况，在此情况下，预约合同解除后，已付定金应当返还。本案中，双方在签署预约合同《认购协议书》后对正式的商品房买卖合同的具体内容进行了当面口头的交涉和沟通，虽双方对交涉沟通的具体时间和内容说法不一，但本院结合双方陈述可以确认沟通时间是在涉案认购协议书签订之后、王丽向王子公司致函之前，至于双方沟通的内容一方认为是对正式合同条款具体内容的咨询，一方认为是对条款内容修改的协商，本院认为双方当事人的说法并不矛盾，购房者唯有在咨询了解合同的具体内容和条款的明确含义后方能在此基础上进行进一步的协商，而被上诉人王丽向王子公司寄送的《要求修改合同条款或退还定金的通知》也佐证了双方此前口头协商未果后购房者王丽书面致函开发商王子公司继续协商的事实。虽上诉人王子公司主张王丽向其致函的行为是在超过合同约定的签约期限及宽限期限后做出的，从本案事实来看，《认购协议书》约定的宽限期限是截至2015年1月4日，王丽是2015年1月17日向王子公司发出《要求修改合同条款或退还定金的通知》，客观上确实超过合同约定的期限，但该函件的内容仍是希望王子公司对合同条款进行部分修改以促成订约，其提出的修改内容亦并无不合理的内容，这说明原告始终没有放弃向被告购买涉案房屋的意思，因双方口头协商未果而导致超出期限继而采取书面形式协商，符合常理，超出的期限亦并不过分，最后双方协商未成，不属于因一方原因导致合同无法签订的情形，而是属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的第二种情形，因此一审判决上诉人向被上诉人返还全部购房款于法有据，应予支持。综上所述，上诉人月亮湾王子公司的上诉请求于法无据，应予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1050元，由上诉人澄迈月亮湾王子有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁审 判 员  陈玫伊二〇一五年十月八日法官助理  徐文峥书 记 员  王天石附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈杰撰稿：徐文峥校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月14日印制（共印20份）