广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3903号上诉人(原审被告)：廖丽莉，女，1973年11月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：李翠芬、曾凯旋，均为广东威戈律师事务所律师。被上��人（原审原告）：万菱实业（广东）有限公司，住所地：广州市天河区天河路230号1901房。法定代表人：王德雄，该公司董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人廖丽丽与被上诉人万菱实业（广东）有限公司（以下简称万菱公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，2010年8月10日，万菱公司（甲方、出租方）、廖丽莉（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L320），以下简称讼争合同），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇三层20-22号铺（以下简称讼争商铺）作内衣服饰经营，租赁期限为三年，甲方���于签订本合同后十四天交付商铺予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，自起租日起首十二个月月租金34888元，首月为免租期，第十三个月至第二十四个月月租金38377元，第二十五个月至第三十六个月月租金42214元，乙方须于每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金；乙方在签订本合同时交纳104664元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍���缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万菱汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址为广州市环市东路371-375号世界贸易中心大厦南塔26楼01单位。已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。2010年8月20日，双方签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案，被上诉人将讼争商铺交付上诉人使用。2011年9月28日，被上诉人（甲方、出租方）、上诉人（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同补充协议一》，约定：现因乙方经营情况需要，在乙方没有任何欠费记录的前提下��甲方同意调整乙方于2011年2月1日至2011年9月30日的每月租金为17444元，合计139552元，乙方必须于2011年7月25日前一次性支付上述租金给甲方，甲方收款并确认到账后分别开具相应月份的租金发票给乙方。除上述内容外，《广州市万菱汇商铺租赁合同》其余条款维持不变。被上诉人称由于上诉人拖欠租金，其先后向上诉人发出《催促缴纳租金通知书》，分别于：1、2011年4月30日（催缴2011年1月至2011年4月期间的租金）；2、2011年10月24日（催缴2011年4月至2011年10月期间的租金）；3、2011年11月25日（催缴2011年4月至2011年11月期间的租金）；4、2011年12月26日（催缴2011年4月至2011年11月期间的租金）；5、2012年1月30日（催缴2011年4月至2012年1月期间的租金）；6、2012年2月23日（催缴2011年4月至2012年2月期间的租金）；7、2012年3月23日（催缴2011年4月至2012年3月期间的租金）；8、2012年5月23日（催缴2011年4月至2012年5月31日期间的租金）；9、2012年6月28日（催缴2011年10月至2012年6月30日期间的租金），庭审时上诉人称曾收到部分缴费通知，但无法确认为何份函件；另表示双方在签订补充协议前，被上诉人曾催缴租金，在2011年9月签订补充协议后被上诉人就没有向上诉人催缴租金了，被上诉人系通过派人直接将通知放到经营的地址或者以电话形式告知。被上诉人称于2012年6月15日通过顺丰快递向上诉人发出《解除合同通知书》，主张租金及解除合同，上诉人否认收取函件。被上诉人称于2012年7月18日通过顺丰快递向上诉人发出《关于贵司商铺违约处理事宜的告知函》，上诉人否认收取函件，被上诉人未能就函件有效送达继续举证。2012年7月31日，上诉人收到被上诉人发出的《关于贵司商铺违约处理事宜的告知函》（该函件由上诉人举证，被上诉人予以确认），内容为：由于贵公司拖欠租金严重违约，我司已于2012年6月15日向贵司发出《解除合同通知书》，并于2012年7月30日对贵司商铺进行上锁，正式收回商铺。现正式告知贵司于2012年8月2日前，安排与我司办理清缴欠费及搬离物品的手续等。2013年1月9日，被上诉人向上诉人发出《律师函》（中国邮政特快专递EY707829578CS,地址为讼争合同预留的送达地址，函件盖有邮戳，2013年1月14日因“人已他住”退件），函件内容为追偿2011年4月至2012年7月期间的租金169873元及暂计至2012年12月21日的逾期缴费违约金、尚未缴付2011年9月至2012年7月期间的物业管理费等，要求上诉人收到函件后五日内缴清欠费，否则通过司法途径维护合法权益。2013年12月27日，被上诉人向上诉人发出《律师函》（中国邮政特快专递1021585928606，地址为讼争合同预留的送达地址，函件盖有邮戳，2014年1月2日因“原址查无此人、电话非本人”退件），函件内容为追偿2011年4月至2012年7月期间的租金169873元及暂计至2013年12月25日的逾期缴费违约金，尚未缴付2011年9月至2013年5月期间的物业管理费等，要求上诉人收到函件后五日内缴清欠费，否则通过司法途径维护合法权益。关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，被上诉人称其于2012年8月上旬实际收回商铺，上诉人抗辩被上诉人于2012年7月31日强行对商铺加锁收回商铺。上诉人抗辩诉讼时效，为此提交其与广州市美芝婷塑形科技有限公司签订的《“美芝婷”品牌单店联营合同》及个体工商户营业执照（被上诉人作为经营者身份在讼争商铺开办“广州市天河区天河莉芝服装店”）及广州市工商行政管理局核准广州市美芝婷塑形科技有限公司地址由广��市越秀区环市东路371-375号广州世界贸易中心大厦南塔26楼01室变更为广州市天河区天河北路626号（自编A栋）2602房，另双方签订的《广州市房地产租赁合同》中预留乙方（即上诉人）的联系地址为广州市赤岗路200号C904房。上诉人主张被上诉人知悉其已变更地址，故未能收取其函件。上诉人抗辩因被上诉人经营商场不善导致其经营困难，为此提交网页报道若干（复印件），网页资料显示商户经营搬出万菱汇商城等情况，被上诉人不予确认其真实性，抗辩不能因亏损而要被上诉人承担责任。上诉人抗辩被上诉人于2012年7月12日与案外人广州龙悦贸易有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定被上诉人将讼争商铺出租给该公司，租期为2012年8月1日至2014年7月31日，主张被上诉人不存在损失，被上诉人对另行出租他人的事实予以确认，但认为与本案无关���且由于上诉人拖延交还商铺故其2012年9月才实际交付商铺。另上诉人提交一份费用清单（未有被上诉人加盖公章或予以同意意见的表示签署），抗辩双方协商处理欠费，被上诉人予以否认；上诉人抗辩其投入费用装修，为此提交《美芝婷万菱汇广场店设计装修项目》（显示合计投入551201元），被上诉人否认其真实性，由于上诉人违约，不存在赔偿上诉人装修损失情形。2014年5月27日，被上诉人向原审法院提起诉讼，请求1、上诉人向被上诉人支付2011年6月1日至2012年7月23日的租金（其中2011年6月1日至2011年9月30日按17444元/月计算；2011年10月1日至2012年7月23日按38377元/月计算）及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止，以租金本金为限）；2、上诉人承担本案诉讼费用。原审法院认为：上诉人、被上诉人就讼争商铺签订的《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L320）及《广州市万菱汇商铺租赁合同补充协议一》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。另双方签订的《广州市房屋租赁合同》为备案需要签订，《广州市万菱汇商铺租赁合同》明确约定存在协议不一时，应以《广州市万菱汇商铺租赁合同》为准。本案争议焦点之一，讼争合同约定送达地址是否变更问题，双方在讼争合同约定有关文件的送达地址为“广州市环市东路371-375号世界贸易中心大厦南塔26楼01单位”，上诉人未有证据证实其就变更地址事宜通知被上诉人，其提交的证据不足以证实被上诉人知悉其变更地址，双方签订的《广州市房屋租赁合同》预留的地址与讼争合同不一时，仍应以讼争合同约定的地址为准，上诉人抗辩送达地址变更缺乏事实依据，不予采纳。本案争议焦点之二，诉讼时效问题。租金应适用一年的诉讼时效，讼争合同约定每月支付租金的期限为当月5日前，即自当月6日起，被上诉人应知悉其权利受到侵害，其提交其中9份直接送达的《催促缴纳租金通知书》，上诉人表示曾收到部分通知书，另自认在签订《广州市万菱汇商铺租赁合同补充协议一》签订前（签订时间为2011年9月28日）“被上诉人曾催缴租金，被上诉人系通过派人直接将通知放到经营的地址或者以电话形式告知”，截至2011年9月28日期间，被上诉人一直行使追索主张权利，上诉人举证确认签收被上诉人于2012年7月31日发出的《关于贵司商铺违约处理事宜的告知函》，函件中明确被上诉人曾“2012年6月15日向贵司发出《解除合同通知书》”，该函件明确于2012年8月2日前缴清欠费，被上诉人及���于2013年1月9日、2013年12月27日再次发函主张权利，两份函件的送达并无不妥，应视为有效送达，综上所述，上诉人的诉讼时效抗辩缺乏事实依据，不予采纳。本案争议焦点之三，涉案商铺交还时间，交还商铺系承租人即上诉人在租赁合同期满或合同解除后的义务，应由上诉人就实际交还的时间承担举证责任，上诉人抗辩双方协商一致解除合同并实际交还商铺缺乏事实依据，不予采纳。现被上诉人主张其于2012年8月上旬自行收回商铺予以采信。上诉人抗辩主张被上诉人存在加锁行为缺乏事实依据，不予采纳。另被上诉人在解除通知发出后自行收回商铺并出租他人，行为并无不当。交付租金系上诉人的合同义务，应由其就租金交付承担举证责任，上诉人抗辩双方协商以租赁保证金冲抵租金缺乏依据，不予采纳。现被上诉人主张2011年6月1日至2012年7月23日期间的租金具有事实依据，《广州市万菱汇商铺租赁合同补充协议一》变更其中租金标准，其中“2011年2月1日至2011年9月30日的每月租金为17444元”，应按补充协议约定执行，对于2011年10月1日至2012年7月23日的标准按讼争合同（每月38377元）执行。上诉人抗辩商场整体经营困难，不能免除其租金交付的合同义务，经营风险应由承租人承担。按约定，上诉人逾期支付租金承担2‰标准违约金，现上诉人抗辩该违约金标准过高，在被上诉人未能举证其实际损失情形下，本院从公平角度，予以调整按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，以当月拖欠租金为限，对于被上诉人主张的超出部分，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法��第六十四条第一款的规定，判决：一、上诉人廖丽莉于本判决发生法律效力之日起10日内向被上诉人万菱实业（广东）有限公司支付2011年6月1日至2012年7月23日期间的租金（其中2011年6月1日至2011年9月30日按每月17444元标准计算；2011年10月1日至2012年7月23日按每月38377标准元计算）及逾期支付租金的违约金（每月逾期支付租金的违约金以上述期间的当月拖欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月6日计至付清为止；当月拖欠租金产生的违约金以当月租金本金为限）。二、驳回被上诉人万菱实业（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12570元，由上诉人廖丽莉负担。上诉人廖丽丽不服上述判决，向本院提起上诉称，由于被上诉人对涉案商场前期宣传策划准备工作不到位、定位不明确等原因，导致商场一直不景气，人流量极少，因此，在2012年4月，上诉人与被上诉人就2011年10月1日开始的租金标准重新进行了约定，即每月租金为13955元，从2011年10月1日开始，直到2012年7月被上诉人强行收回涉案商铺时止，双方均是按照新的租金标准执行，截止被上诉人收回涉案商铺时止，上诉人拖欠的租金总额为169873元。一、上诉人在一审提交的证据十三“被上诉人承诺减租后给上诉人的租金清算单”（以下简称表格），是2012年7月被上诉人强行收回涉案商铺之前，被上诉人的工作人员从其“租客管理系统软件”中打印的，该表格虽然没有被上诉人的盖章，但有以下证据可以证明双方从2011年10月1日开始，一直按照该表格载明的租金标准计算租金。1、被上诉人于2011年10月24日向上诉人发出的《催促缴纳租金通知书》载明“尚未缴付2011年4月1日至2011年10月31日期间的租金68812元”，该68812元对应的是上述表格中“2011年4月尚欠合计33924元”加上2011年10月的原租金标准34888元，即33924＋34888=68812元。2、被上诉人于2011年11月25日、2011年12月26日、2012年1月30日、2012年2月23日、2012年3月23日发出的《缴租缴费通知书》，均是按照原合同约定的租金标准催讨租金，具体对应的计算方式为：68812＋37796（原2011年11月租金标准）=106608、106608＋38377（原2011年12月租金标准）=144985、144985＋38377（原2012年1月租金标准）=283362、183362＋38377（原2012年2月租金标准）=260116。3、被上诉人于2012年5月23日发出的《缴租缴费通知书》载明，上诉人拖欠2011年4月1日至2012年5月31日的租金仅为145564元（2012年3月23日的《缴租缴费通知书》载明上诉人拖欠2011年4月1日2012年3月31日的租金���260116元，上诉人在此之后并未缴纳租金），而该数字是对应上述表格中：2011年4月“尚欠合计”33924元加上2011年10月1日至2012年5月31日每月13955元的租金，即33924＋13955×8=145564元。4、从被上诉人2012年5月23日、2012年6月28日的《缴租通知书》中上诉人拖欠的租金总额的差额也可以算出，2012年6月的租金标准为13955元，即：159519－145564=13955元。5、被上诉人2012年6月15日发出的《解除合同通知书》中载明“截止2012年6月30日未付租金159519元”。6、2013年1月9日、2013年12月27日，被上诉人委托广东法制盛邦律师事务所发出的两份《律师函》均载明“未缴付2011年4月至2012年7月期间的租金169873元”，该数字对应的是上述表格中：2011年4月“尚欠合计”33924元加上2011年10月至2011年7月的租金，即：33924＋13955×9＋10354=169873元。另外，2013年1月9日的《律师函》中拖欠的租金、物业管理费、公共���源费、电费的总和和与上述表格中“尚欠合计229343.73元”可以相互对应，即：169873＋37476.46＋14053.67＋7940.60=229343.73元。综上，可以看出，上诉人与被上诉人在2012年4月，对2011年10月1日起的租金标准重新进行了约定，并且双方直到2012年7月被上诉人强行收回涉案商铺时都是按照新的租金标准计算租金，被上诉人2012年4月之后的多次催讨也是按照新的租金标准在催讨，上诉人实际拖欠被上诉人的租金为169873元。请求撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付2011年6月1日至2012年7月23日期间的租金169873元及逾期支付租金的违约金（每月逾期支付租金的违约金以上述期间的当月拖欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自当月6日计至付清为止；当月拖欠租金产生的违约金以当月租金本金为限）；一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人万菱公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。原审查明的事实无误，本院二审予以确认。二审另查明，2011年10月2日，被上诉人发给上诉人的《催促缴纳租金通知书》载明，2011年4月1日至2011年10月31日欠缴租金68812元；2011年11月25日的《缴租缴费通知书》载明，2011年4月1日至2011年11月30日欠缴租金106608元；2011年12月26日的《缴租缴费通知书》载明；2011年4月1日至2011年12月31日欠缴租金144985元；2012年1月30日的《缴租缴费通知书》载明，2011年4月1日至2012年1月31日欠缴租金183862元；2012年2月23日的《缴租缴费通知书》载明，2011年4月1日至2012年2月29日欠缴租金221739元；2012年3月23日的《缴租缴费通知书》载明，2011年4月1日至2012年3月31日欠缴租金260116元；2012年5月23日的《缴租缴费通知书》载明，2011年4月1日至2012年5月31日欠缴租金145564元；2012��6月28日的《缴租缴费通知书》载明，2011年10月1日至2012年6月30日欠缴租金159519元。2012年6月15日，被上诉人发给上诉人的《解除合同通知书》载明，截止至2012年6月30日未付租金159519元。被上诉人委托广东法制盛邦律师事务所分别于2013年1月9日2013年12月27日发给上诉人的《律师函》载明，2011年4月至2012年7月欠付的租金为169873元。对于2012年6月28日《缴租缴费通知书》及上述两份《律师函》所载欠缴租金的金额，被上诉人解释是其工作人员失误所致。本院认为，上诉人、被上诉人分别于2010年8月10日、2010年8月20日、2011年9月28日签订的《广州市万菱汇商铺租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《广州市万菱汇商铺租赁合同补充协议一》，没有违法国家法律、行政法规的强制性规定，原审认定合法有效正确，本院予以维持。《广州市万菱汇商铺租赁合同》约定，��签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。上诉人、被上诉人应当按照《广州市万菱汇商铺租赁合同》的约定全面履行己方义务。根据诉、辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：2011年10月1日起至2012年7月23日期间的租金标准如何确定。《广州市万菱汇商铺租赁合同》约定，租赁期限三年，租金及相关费用按实际交付时间起计算，自起租日起首十二给月月租金34888元，首月为免租期，第十三个月至第二十四个月月租金38377元，第二十五个月至第三十六个月月租金42214元；《广州市万菱汇商铺租赁合同补充协议一》约定，被上诉人同意调整上诉人于2011年2月1日至2011年9月30日的每月租金为17444元。被上诉人于2010年8月20日交付讼争商铺给上诉人使用，上诉人应依约支付租金给被上诉人。被上诉人请求2011年6月1日至9月30日的月租金按���17444元、2011年10月1日至2012年7月23日的月租金按照38377元计算，符合上述合同及补充协议一的约定，上诉人应按此标准支付尚欠的租金给被上诉人。上诉人主张2011年10月1日至2012年7月23日期间的租金应当按照月租金13955元计算，提供的主要证据有：1、上诉人自称被上诉人工作人员从被上诉人单位电脑上打印的表格；2、被上诉人于2011年10月24日发给上诉人的《催促缴纳租金通知书》、被上诉人2011年11月25日、2011年12月26日、2012年1月30日、2012年2月23日、2012年3月23日、2012年5月23、6月28日发给上诉人的《缴租缴费通知书》、被上诉人于2012年6月15日发给上诉人的《解除合同通知书》；3、被上诉人委托广东法制盛邦律师事务所分别于2013年1月9日、2013年12月27日发给上诉人的《律师函》。首先，上诉人提供的表格，被上诉人予以否认，审查该表格既没有被上诉人的签字或盖章，也没有证据证明表格的出处，故该表格不具证据效力；其次，从被上诉人发给上诉人多份《缴租缴费通知书》的内容看，2011年10月1日起至2012年7月23日的租金，通过前后月份欠租总额的差额计算，除2012年6月的租金计算出的月租金为13955元外，其他月份的月租金均为38377元。上诉人仅凭2012年6月28日的《缴租缴费通知书》即主张2011年10月1日起至2012年7月23日的月租金标准已经调整为13955元，显然不能成立；再次，被上诉人于2013年1月9日、2013年12月27日委托广东法制盛邦律师事务所发给上诉人的《律师函》，虽然载明的欠租金额与合同约定标准计算出的金额不同，但被上诉人对此解释是“工作人员失误”造成，在此情况下，上诉人应当进一步提供证据，否则，即使《律师函》载明的欠租金额与合同约定标准计算出的金额不同，但仍不足以证实双方对租金标准调整已经达成合意���且双方以往调整租金采取的方式是签订书面协议。综上，上诉人请求2011年10月1日至2012年7月23日的月租金按照13955元计算，证据不足，本院不予采纳。审查原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持，上诉人上诉请求理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12570元由上诉人廖丽丽承担。本判决为终审判决。审 判 长  张一扬审 判 员  兰永军代理审判员  王汇文二〇一五年十月二十日书 记 员  余立颖