北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7422号上诉人（原审被告）：于江泽，男，1973年10月13日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人于江泽因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初3716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于江泽、被上诉人均豪物业公司之委托诉讼代理人罗格根图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于江泽上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由均豪物业公司承担。事实和理由：一、均豪物业公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。1.只有在业主委员会督促欠费业主限期缴纳，逾期仍不缴纳的情况下物业管理企业才可以向人民法院起诉，本案一审中均豪物业公司并未提供任何证据证明其督促于江泽限期缴纳物业费。2.且除了业主委员会履行相应催缴义务之外，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，本案中均豪物业公司并未通过直接送达等方式向均豪物业公司催缴过物业费用。3.北京高院规定，追索物业费的案件，应该依照现行法律关于诉讼时效的规定。但是适用诉讼时效不宜过苛，除物业公司明显待遇行使权利的，可以认定其在主张权利。二、均豪物业公司并未履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。一审中于江泽列举了大量的物业管理服务存在的问题，但是一审法院对于存在的问题仅仅认定为瑕疵，使均豪物业公司逃避了违约责任。三、收取物业费用是物业管理单位的义务，不能把其怠于形式权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。四、物业管理服务合同属于持续性合同，不能因为其持续性而不受诉讼时效制度制约。本案适用诉讼时效，不应该将物业服务作为一个整体适用，而是应该就每个独立的履行部分分别计算。第一个缴费期没有交费应该从第一个缴费期计算诉讼时效。综上一审法院判决于江泽支付均豪物业公司2009年至2015年的物业费超过诉讼时效。均豪物业公司辩称，同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意于江泽的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回于江泽的全部上诉请求。1、均豪物业公司依法依合同为小区提供服务，主体资质是没有问题的。2、物业服务和维修是持续的没超过诉讼时效，且不能某一时某一情况就认定服务不到位。3、事实服务问题，虽然业主有解除前期物业合同的意愿，但是实际上合同并没有解除。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令于江泽支付均豪物业公司自2009年3月1日至2015年12月20日的物业服务费31548.34元，拖欠物业服务费的违约金500元；2.判令本案诉讼费由于江泽承担。一审法院认定事实：于江泽系顺义区××房屋业主，该房屋建筑面积为167.98平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与北京市均豪物业管理有限责任公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。2013年5月31日，香花畦小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，均豪物业公司为该小区提供物业服务至今。庭审中，针对物业服务不到位的情况，于江泽提交14张照片，均豪物业公司对部分照片的真实性予以认可。于江泽为证明均豪物业公司与天洋公司已经解除《前期物业服务合同》，向法院提交（2012）顺民初字第12601号判决书、《关于解除〈前期物业服务合同〉的事宜通知》和《关于天洋公司致函的回复函》，《关于解除〈前期物业服务合同〉的事宜通知》的内容为：双方于2007年12月19日签订了《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》等三份物业服务合同，因均豪物业公司的违约行为致使天洋公司已决定通过在法院提起诉讼的方式，要求解除与均豪物业公司所签订的三份物业服务合同，但无论诉讼结果怎样，天洋公司都在此通知，双方所签订的三份物业服务合同于2012年12月31日终止履行，届时我方将不再续约。请均豪物业公司做好交接准备工作。落款日期为2012年9月19日。2012年9月20日，均豪物业公司进行了回复，同意到期终止三份物业服务。均豪物业公司对三份证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，主张在（2012）顺民初字第12601号判决书中载明“诉争合同仍在继续履行”，且双方在往来函件后并没有实际解除合同，并且均豪物业公司一直提供服务至今，故合同继续有效。上述事实，有法院庭审笔录、《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》、照片、关于解除合同的往来函件、判决书、名称变更通知等证据在案佐证。一审法院认为：天洋公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订的《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京市均豪物业管理有限责任公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继北京市均豪物业管理有限责任公司的权利义务。于江泽抗辩称天洋公司与均豪物业公司在往来函件中表示要于2012年12月31日解除前期物业服务合同，虽然天洋公司与均豪物业公司均作出了解除合同的意思表示，但天洋公司未选聘新的物业公司，并且均豪物业公司在2012年12月31日之后一直为香花畦小区提供物业服务，（2012）顺民初字第12601号判决书亦指出天洋公司与均豪物业公司的合同仍在继续履行，且于江泽并未提供证据证明香花畦小区由其他物业公司提供物业服务，故法院对于江泽的主张不予采信。均豪物业公司对涉诉香花畦小区提供物业服务，于江泽作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。根据庭审中于江泽提交的照片可知，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，法院根据其服务质量依法酌减于江泽应当交纳的物业服务费数额，均豪物业公司诉讼请求过高部分，法院不予支持。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，于江泽并非恶意拖欠物业服务费用，故对均豪物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，法院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，法院建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、于江泽于判决生效之日起七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○○九年三月一日至二○一五年十二月二十日期间的物业服务费二万九千九百七十元九角；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：于江泽向本院提交如下证据：证据1、天洋公司与均豪物业公司的往来函件。要证明双方物业合同关系已经解除。证据2、《前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同备案申请表》。证据3、《北京市顺义区住房和城乡建筑委员会就香花畦小区业主申请政府信息公开的答复函》。证据4、《北京市物业服务合同备案申请表》、《北京市物业服务合同备案注销申请表》。证据2、3、4要证明的是均豪物业公司主体发生了多次变更，均豪物业公司没有提供物业服务，提供物业服务的是治平公司。证据5、香花畦小区业主与北京市顺义区建委物业科工作人员的对话录音光盘及整理文字。证明在均豪物业公司在法定的国家机构里没有备案信息，收费主体没有信息。证据6、北京市商品房预售合同，北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第12601号民事判决书，（2012）顺民初字第12601号执行申请书。证明物业公司在履行物业服务中存在过失。于江泽认为违约的级别比一审判决更严重。均豪物业公司对于证据1、真实性认可，证明目的不认可。双方确实发过往来函件，但不是真实的意思表示，而且双方并没有解除物业服务合同，均豪物业公司还继续提供服务服务。证据2、3、4均豪物业公司提供的前期物业合同与物业公司手里的物业合同是一致，恰恰能证明物业服务合同是真实的。而且2011年均豪物业公司进行过名称变更，变更为均豪物业管理股份有限公司。证据5、证明目的不认可，真实性无法确定，语音的双方人员身份不确定。证据6、预售合同是复印件，真实性、证明目的均不认可。对于判决书虽然是复印件，但是真实性认可，证明目的不认可。2008年均豪物业公司提供物业服务的时候，是二手物业公司，在2008年交接的时候，小区的道路已经破损，中水没有交接，消防能正常使用，该判有误。在案件审理过程中安保是存在问题，但是现在已经修缮了，物业服务是持续性的服务，判决中所涉及的问题，基本是大设备的问题，但是要维修的话，要动用维修基金，但是基于该小区的特殊性，动用维修基金很困难，所以均豪物业公司从总公司申请了一部分费用，物业公司自己修缮了安保设备，该判决书恰恰证明物业服务无问题。执行申请书真实性不认可，证明目的不认可。本院认为，于江泽提交的证据1、证据2中的前期物业服务合同和证据6中的判决书均系在一审期间提交过的证据，不属新证据，本院不再另行作出认定。对于证据2中的备案申请表、证据3和证据4部分，因均豪物业公司对其真实性不持异议，故本院对此予以确认，对于于江泽主张的证明目的，因均豪物业公司曾经于2011年进行过名称变更，故其权利义务的承担并不因名称变更而发生改变，故对于该份证据的证明目的，本院不予采信。对于证据5，因无法确认通话录音的主体身份，真实性无法核对，且从录音内容看缺乏与本案的关联关系，故对于该份证据本院不予采信。对于证据6，因预售合同和执行申请书均为复印件，不符合证据的形式要件，且缺乏与证明目的之间的关联关系，故本院不予采信。一审法院认定“均豪物业公司为该小区提供物业服务至今。”有误。本院另查明，2011年9月14日，均豪有限公司作为香花畦家园的物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。2016年4月20日，均豪居用（北京）物业管理有限公司作为香花畦家园的物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2017年3月14日，均豪居用（北京）物业管理有限公司作为香花畦家园的物业管理公司申请进行物业服务合同注销。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，于江泽上诉主张天洋公司与均豪物业公司在往来函件中均表示于2012年12月31日解除《前期物业服务合同》，故于江泽与均豪物业公司之间的合同关系已经解除，另外涉案小区的物业服务合同备案主体名称不断改变，且未对外公示，营业执照注册号也前后不一致，且2016年4月份涉案小区的物业服务备案主体就已经发生主体注销和变更的新情况，但一审法院认定均豪物业公司提供物业服务至今是错误的，应予纠正。对此本院认为，首先，天洋公司与均豪有限公司签订有《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》，依照法律规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。2011年均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业公司，名称变更并不影响主体身份，均豪物业公司应当承继均豪有限公司的权利义务。虽然2012年12月31日，天洋公司与均豪物业公司均作出了解除合同的意思表示，但根据查明的事实，双方并未实际解除物业服务合同，天洋公司亦未选聘新的物业公司，均豪物业公司在2012年12月31日之后也继续为香花畦小区提供物业服务，且按照双方签订的物业合同的约定，虽然前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，但合同期满后，在未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。本案中，均豪物业公司主张于江泽支付的物业服务费的时间截至2015年12月底，于江泽并未提供充分证据证明香花畦小区在2015年12月底之前由其他物业公司接管并提供物业服务，故据此应当认定均豪物业公司系诉争期间的香花畦家园的物业服务单位，于江泽应当支付均豪物业公司诉争期间的物业服务费用。于江泽上诉还提出按照《北京市商品房预售合同》的约定物业管理企业应按有关规定及时处理保修期内保修范围的维修责任。而香花畦家园小区物业管理出现问题后，物业公司就推托说是开发企业的设计和施工质量问题，不予修理，致使物业不能正常使用，物业服务存在的问题比一审法院认定的瑕疵更严重。对此本院认为，根据庭审中于江泽的陈述、均豪物业公司涉同类型诉案件的数量和均豪物业公司与开发商天洋公司之间（2012）顺民初字第12601号民事判决书内认定的事实，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，确实存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。但一审法院依据根据其服务质量依法酌减了于江泽物业服务费数额，现于江泽认为酌减过低，缺乏法律依据，本院不予支持。于江泽上诉还提出均豪物业公司怠于催缴物业费，早已超过了诉讼时效。对此本院认为物业服务合同在诉争时间内处于持续的履行状态，故均豪物业公司并未明显怠于主张权利，未超过诉讼时效。综上所述，于江泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由于江泽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  高 娜审 判 员  龚勇超二〇一七年七月十二日法官助理  沈 力书 记 员  刘 爽