浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2751号 上诉人（原审原告）：陈天然，男，1987年7月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：应小军，浙江佑平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佩娜，浙江佑平律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：杭州东耀置业有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区文一西路******。 法定代表人：孙晓燕。 委托诉讼代理人：金艳芬、石锦雯，浙江鑫知律师事务所律师。 上诉人陈天然与被上诉人杭州东耀置业有限公司（以下简称东耀公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初5521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年1月10日，陈天然与东耀公司签订漾LOFT认购书，约定陈天然向东耀公司购买金色水岸项目1号楼127室，建筑面积39.71平方米，单价为11896元/平方米，总价为472390元；在签订本认购书时，陈天然必须一次性缴足定金45000元，该定金在签订《合同书》后自动转为合同房款；该客户（陈天然）为一次性付款，享受优惠存5000元减15000元，享受折扣一次性9.3折，总经理特殊折扣累计1个点，优惠后共计金额为420799元。同日，陈天然向东耀公司指定的杭州奥金房地产销售策划有限公司支付50000元（其中5000元系认筹金）。2016年2月5日，乙方陈天然作为买方与作为甲方卖方的东耀公司签订《漾Loft合同书》，约定漾LOFT（金色水岸）系由龙章村合作社与杭州东泽实业投资有限公司（以下简称东泽公司）共同出资成立的东耀公司建设的综合性项目，规划为两幢日字型建筑，总建筑面积约31000平方米，该项目系杭州市10%村级留用地项目；乙方所选房屋位于漾LOFT（金色水岸）1号楼127室，房屋使用权期限从2016年12月31日起至2056年12月31日止；土地使用权期限届满后，由甲方负责协调、补缴土地使用权相关费用，与乙方无关；甲方对漾LOFT（金色水岸）拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意选购该物业之房屋及有关设施；该房屋建筑面积39.71平方米，实测建筑面积以具有房产测绘资质的房屋测绘机构出具的测绘结果为准；该房屋为综合商服用途，使用权按套出让，按建筑面积计算，该房屋使用权转让单价为10596.8元/平方米，总金额为420799元；乙方在本合同签署日需一次性付清全部款项；乙方支付的款项，仅限于房屋使用费，不包括土地出让金、物业管理费、公共能耗费、户内水电费、视听费等；双方约定在2016年12月31日前办理房屋交接手续，将符合本合同约定的房屋交付给乙方使用，甲方承诺该房屋已通过规划验收合格并具备交付使用条件；甲方逾期交付房屋的，应按日向乙方支付已付款的万分之三作为违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付款外，还应按本合同该房屋款项总额的20%支付违约金；2016年G20峰会在杭州举办，如遇政府强制停止施工的，造成交房顺延的不属于甲方违约，交房顺延期限仅限为政府强制停止施工期限。合同签订当日，陈天然支付给东耀公司375799元。因东耀公司在合同约定的交房日期届满后并未交付案涉房屋，故陈天然于2017年6月26日提起本案诉讼，诉请判令：1、东耀公司继续履行合同约定的交付漾LOFT（金色水岸）1号楼127室房屋的义务；2、东耀公司支付逾期交房违约金11361.57元（暂计至2017年3月31日，此后至实际交付房屋之日止的违约金按每日万分之三另行计付）。原审庭审中，陈天然将本案的案由由房屋买卖合同纠纷变更为房屋租赁合同纠纷。 原审法院另查明：金色水岸商务楼位于西湖区××村单元××地块，;地块村合作社10%留用地指标项目，由东泽公司和龙章村合作社成立东耀公司进行合作开发建设。2012年11月30日，东泽公司和龙章村合作社签订《关于西湖区××村单元××地块析;地块析产方案的补充协议》项目规划设计由二幢楼组成，其中东面2号楼面积约16041平方米，占总建筑面积的49%归东泽公司，西面1号楼面积约16697平方米归龙章村合作社所有。2013年4月29日，杭州市国土资源局与作为受让方的东耀公司签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地为蒋村单元Ｃ-39地块，面积为14451平方米，该宗地系龙章村合作社利用10%留用地指标合作开发的建设项目，根据杭州市工商部门登记资料及公司章程，龙章村合作社持有被告51%股份，东泽公司持有被告49%股权；出让宗地的用途为商业商务，国有建设用地使用权出让年限为40年；本合同项下宗地的出让总款为9666万元；项目建成后，龙章村合作社应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得转让；除国家和省、市有特殊规定外，其他49%部分房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让或销售。 原审法院再查明：2017年10月27日，杭州市住房保障和房产管理局就原审法院调查函出具复函，复函载明杭政储出（2013）24号地块商业商务用房1#楼（即金色水岸商务楼1号楼）不在杭售许字（2017）第000086号商品房预售范围内，也不能办理商品房预售证。 原审法院审理认为：双方当事人签订的《漾LOFT合同书》抬头载明的陈天然与东耀公司分别列明为买方与卖方，转让单价仅与建筑面积挂钩，约定的转让款项一次性付清，这些要素更符合房屋买卖合同的法律特征，故案涉合同性质属于房屋买卖，而非房屋租赁。虽该合同约定了房屋使用权期限为40年，但这仅系为了与案涉《杭州市国有建设用地使用权出让合同》载明的“国有建设用地使用权出让年限40年”一致所作约定，并非意指租赁期限40年，这从该40年期限之后接连的“土地使用权期限届满后，由卖方负责协调、补缴土地使用权相关费用”表述亦可见一斑。陈天然最初以房屋买卖合同纠纷起诉，也证实了陈天然签订案涉合同的真实意思表示系为了购买案涉房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”由于案涉整幢1号楼房屋尚未竣工验收，故陈天然要求东耀公司交付案涉1号楼127室房屋的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。逾期交房违约金系基于案涉合同能够继续履行的前提下进行主张，因目前尚不能确定案涉1号楼房屋能否竣工验收，亦不能确定东耀公司在此后是否会以某些行为导致案涉合同实际无法履行，未来存在很多不确定因素，故陈天然要求东耀公司支付计至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年2月27日判决：驳回陈天然的诉讼请求；案件受理费7782元，由陈天然负担。 宣判后，陈天然不服，向本院提起上诉称：1、一审法院对本案的合同性质认定错误。2、一审法院以案涉1号楼房屋尚未竣工验收为由，驳回上诉人要求被上诉人继续履行合同约定的交付房屋的义务，是缺乏法律依据的。3、一审法院以不能确定案涉合同能否继续履行，从而驳回上诉人的违约金诉求，是缺乏事实和法律依据的。4、一审法院对当事人证据质证部分的认定存在部分错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 东耀公司答辩称：一审法院认定事实正确，案涉合同为房屋买卖合同，该合同具备房屋买卖合同的主要内容，根据合同条款以及签订合同的目的，该合同应当认定为房屋买卖合同。该合同在订立的时候，没有取得房屋预售许可证，也不能取得预售许可证，不能进行房屋的销售。案涉房屋系杭州市村集体留用地，51%的房地产产权仍然属于蒋村乡龙章村经济合作社的房屋，不属于市场可自由交易的商品房的范畴，故该合同应当认定为无效，且该合同至今未能通过竣工验收，无法实际交付案涉房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点为案涉《漾LOFT合同书》的法律性质以及陈天然是否有权要求东耀公司交付案涉房屋和支付逾期交房违约金。首先，关于案涉《漾LOFT合同书》的法律性质。案涉合同约定，陈天然同意选购位于漾LOFT（金色水岸）1号楼127室的房屋及有关设施，该房屋的使用期限为40年，土地使用权届满后，由东耀公司负责协调、补缴土地使用权相关费用，与乙方无关，案涉房屋使用权按套出让，转让价格按建筑面积计算，并采取一次性付款方式。从上述约定来看，案涉合同虽然约定转让的标的为房屋使用权，但从其约定的使用期限、转让价格计算方式、价款支付方式及“选购”、“出让”等表述来看，本院认为，合同当事人的真实意思表示应为房屋买卖，故该案涉合同的性质实质仍为房屋买卖合同。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 其次，关于陈天然是否有权要求东耀公司交付案涉房屋和支付逾期交房违约金。案涉合同虽约定双方在2016年12月31日前办理房屋交接手续，但竣工验收合格是房屋交付的前提，由于案涉房屋尚未经竣工验收合格，故陈天然要求东耀公司交付案涉房屋的请求，本院难以支持。原审法院对此节问题处理正确，本院予以维持。关于逾期交房违约金问题，案涉合同约定，东耀公司逾期交付房屋的，应按日向陈天然支付已付款的万分之三作为违约金，合同继续履行。现东耀公司至今未交付案涉房屋，已经构成逾期，而东耀公司无证据证明案涉合同当前存在履行不能的情形，陈天然亦要求继续履行合同，故陈天然有权要求东耀公司承担逾期交房的违约责任。原审法院对此问题处理不当，本院予以纠正，判决东耀公司应支付陈天然至判决生效之日止的逾期交房违约金，此后的逾期交房违约金因尚未发生，陈天然可另行主张。陈天然在二审诉讼中确认其已向东耀公司支付420799元，其诉请主张东耀公司给付其自2017年1月1日起该已付款日万分之三的违约金，但双方所约定按每日万分之三计算违约金的标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。 综上，陈天然的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初5521号民事判决； 二、杭州东耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈天然逾期交房违约金（以420799元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至本判决生效之日）； 三、驳回陈天然的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费7782元，由陈天然负担3459元，杭州东耀置业有限公司负担4323元；二审案件受理费7782元，由陈天然负担3459元，杭州东耀置业有限公司负担4323元；限双方当事人于本判决书生效之日起十五日内分别至本院及原审法院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 睢晓鹏 二〇一八年八月三日 书记员 王 勤