浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1631号 上诉人（原审被告、反诉原告）：任志强，男，1961年4月20日出生，汉族，户籍所在地杭州市下城区。 委托诉讼代理人：赵启新，浙江方策律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈玲珠，女，1962年6月14日出生，汉族，户籍所在地杭州市下城区。 委托诉讼代理人：赵启新，浙江方策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐茂，男，1989年2月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：刘文华，浙江匡智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳，女，1987年3月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：刘文华，浙江匡智律师事务所律师。 原审第三人：杭州华邦房地产代理有限公司。住所地：杭州市拱墅区红石中央大厦**。统一社会信用代码:9133010573776526XJ。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：周欣，男，该公司职员。 上诉人任志强、陈玲珠与被上诉人徐茂、刘艳以及原审第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年2月20日，徐茂委托居间人华邦公司居间购买陈玲珠的杭州市下城区××村××幢××单元××室物业（以下简称案涉房屋），并签订《房地产买卖居间协议》一份。 2017年3月3日，任志强、陈玲珠（甲方、买方）与徐茂、刘艳（乙方、卖方）签订合同编号为2017转让0443301的《杭州市房屋转让合同》一份，并于2017年3月9日对该合同进行修改，约定：甲方房屋坐落于杭州市下城区，建筑面积62.17平方米；该房屋无抵押情况；该套房屋转让总价为1410000元；双方约定以贷款付款（商业贷款）支付房款，乙方须于2017年5月1日前支付首期款610000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2017年5月1日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行贷款800000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；首付款610000元整，待款到帐且乙方银行按揭申请审批通过后转付甲方，余款800000元整，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方；2017年5月31日前，甲方将房屋交付给乙方；乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款项乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期存款利率计算；逾期付款超过10天，甲方有权要求乙方向甲方支付违约金共计280000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；甲乙双方同意在接到委托代理机构通知之日起第10日（含）前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付280000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之5的违约金；等等。 2017年3月9日，任志强、陈玲珠与徐茂、刘艳、华邦公司就前述《杭州市房屋转让合同》所涉及的产权过户等事宜共同委托华邦公司办理，并签订《杭州市房地产经纪服务合同》。同日，任志强、陈玲珠（甲方、出让方）与徐茂、刘艳（乙方、受让方）又签订《房产转让补充协议》，约定：鉴于乙方申请银行商业按揭，若因乙方个人原因导致不能正常办理，则乙方应在接到中介方通知后7天内根据中介方与银行协调结果增加首付成数或变更按揭银行或采用自筹资金付款，甲、乙双方应当积极配合变更交易相关合同；甲方于2017年6月15日前将户口迁清；甲乙双方若其中一方不履行本协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金280000元整；本协议作为《杭州市房屋转让合同》的补充协议，如本协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》条款内容有冲突的，则以本协议为准；等等。 2017年4月27日，刘艳将首付款610000元转账至双方约定的银行第三方监管账户。 2017年4月29日至2017年5月1日系假期。2017年5月2日，徐茂在华邦公司职员陈威威陪同下向中信银行股份有限公司杭州平海支行（以下简称中信银行平海支行）提交抵押贷款申请的相关资料时，被告知利率上浮15%，徐茂、刘艳拟更换银行办理按揭，并要求中信银行平海支行帮助协商。嗣后，因徐茂、刘艳与陈玲珠、任志强就更换按揭银行一事进行多次协商均未达成一致意见，故徐茂、刘艳决定不再更换按揭银行，于2017年5月31日至中信银行平海支行填写相关申请表格。2017年6月7日，中信银行股份有限公司杭州分行向中信银行平海支行出具《中信银行杭州分行单项交易批复表》，同意对徐茂授信。 2017年6月8日，陈威威发短信告知陈玲珠可以领取首付款。 2017年6月19日，陈玲珠、任志强领取了首付款。同日，华邦公司通过发短信、书面催告等方式，催告任志强、陈玲珠于2017年6月20日前配合办理过户手续，但任志强、陈玲珠未予配合。 2017年6月21日，华邦公司再次通过发短信及书面催告的方式，催告任志强、陈玲珠于2017年6月22日前配合办理过户手续。同日，任志强、陈玲珠发送《解除合同通知书》给华邦公司并要求华邦公司向徐茂、刘艳转发，称：徐茂、刘艳至2017年5月31日才向银行申请办理按揭贷款审批手续，违反合同约定，故根据房屋转让合同第五条的约定，发出解除合同通知。因任志强、陈玲珠未交付房屋亦未将户口迁出，徐茂、刘艳于2017年6月28日提起本案诉讼，诉请判令：1、徐茂、刘艳与陈玲珠、任志强签订的合同编号为2017转让0443301的《杭州市房屋转让合同》及补充协议合法有效，陈玲珠、任志强应继续履行合同，将案涉房屋转移过户至徐茂、刘艳名下；2、陈玲珠、任志强立即将案涉房屋腾退并交给徐茂、刘艳；3、陈玲珠、任志强支付徐茂、刘艳利息损失178.12元（以610000元为基数，银行活期存款年利率为0.35%，月万分之二点九二，自2017年6月1日起算，暂算至2017年6月30日，计30天，要求算至实际交房之日止）、违约金280000元、违约金1525元（以610000元为计违约金基数，自2017年6月26日计算至实际交付之日止，按日万分之五计算，暂计至2017年6月30日，计5天，要求算至户口全部迁出之日止），暂合计281703.12元；4、本案诉讼费由陈玲珠、任志强承担。在原审诉讼过程中，徐茂、刘艳变更第3项诉讼请求为：判令陈玲珠、任志强支付徐茂、刘艳违约金280000元。陈玲珠、任志强在原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、确认陈玲珠、任志强与徐茂、刘艳签订的（合同编号：2017转让0443301）《杭州市房屋转让合同》及相关补充协议已于2017年6月21日解除；2、徐茂、刘艳支付陈玲珠、任志强违约金280000元；3、本案本诉及反诉费用由徐茂、刘艳承担。 原审法院审理认为：案涉《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《房地产买卖居间协议》等均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，另一方有权请求继续履行。本案中，徐茂、刘艳已依约支付首付款610000元，陈玲珠、任志强也已领取。根据《杭州市房屋转让合同》的约定，陈玲珠、任志强应当在2017年5月31日前将房屋交付给徐茂、刘艳，并应在接到委托代理机构通知之日起第10日（含）前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。现任志强、陈玲珠未依约交付房屋，经华邦公司催告仍未配合办理房屋权属转移登记手续，其行为已构成违约，故徐茂、刘艳要求任志强、陈玲珠继续履行案涉《杭州市房屋转让合同》，腾退并交付案涉房屋、完成房屋转移登记手续，符合双方的约定，原审法院予以支持。因任志强、陈玲珠未按照《房产转让补充协议》的约定在2017年6月15日前将户口迁清，徐茂、刘艳有权要求任志强、陈玲珠支付违约金。关于违约金的数额，徐茂、刘艳根据约定主张280000元，任志强、陈玲珠提出了违约金过高的抗辩，鉴于徐茂、刘艳未举证证明其实际损失，故原审法院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情支持10000元。徐茂、刘艳虽未在2017年5月1日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，但其行为未构成根本性违约，嗣后徐茂也取得了贷款授信，而且，从徐茂、刘艳与陈玲珠、任志强在2017年5月2日之后就更换按揭银行一事进行过多次协商这一事实可以看出，陈玲珠、任志强对徐茂、刘艳未在2017年5月1日前完成抵押贷款申请手续，应是明知的，故陈玲珠、任志强主张徐茂、刘艳违约，要求确认《杭州市房屋转让合同》及相关补充协议已于2017年6月21日解除，原审法院不予支持。任志强、陈玲珠辩称交房义务与付款义务应当有同时履行性、交房日应当是贷款发放的截止日等，与合同约定不符，缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳；同时，其以徐茂、刘艳未在2017年5月31日支付剩余房款800000元且逾期超过10天为由主张违约金280000元，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院于2018年1月12日判决：一、徐茂、刘艳与陈玲珠、任志强签订的合同编号为2017转让0443301的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》有效；二、陈玲珠、任志强于判决生效之日起十日内协助徐茂、刘艳办理坐落于杭州市下城区房屋的房屋权属转移登记手续；三、陈玲珠、任志强于判决生效之日起十日内将坐落于杭州市下城区房屋腾空并交付徐茂、刘艳；四、陈玲珠、任志强于判决生效之日起十日内支付徐茂、刘艳违约金10000元；五、驳回徐茂、刘艳的其他诉讼请求；六、驳回陈玲珠、任志强的反诉请求；本诉案件受理费5500元，保全费1929元，合计7429元，由徐茂、刘艳负担7164元，陈玲珠、任志强负担265元；反诉案件受理费2750元，由陈玲珠、任志强负担；徐茂、刘艳于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，陈玲珠、任志强于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，任志强和陈玲珠不服，共同向本院提起上诉称：1、本案被上诉人起诉合同有效的前提并不存在。2、从合同的解除效力而言，被上诉人违约事实确定无误，应承担违约责任，据此上诉人取得解除权。3、上诉人依约行使解除权，程序合法，案涉房屋转让合同已依法解除。4、原审判决认定事实错误，依事实表象进行的审判方法错误，违背双方签订合同的真实意图。5、原审判决对于银行发放贷款在先或先交房的事实认定错误。6、原审判决驳回上诉人的关于给付违约金的反诉请求系错误。请求二审法院撤销原判第一、二、三、四、六项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 徐茂和刘艳共同辩称：案涉房屋转让合同于3月份签订，按照正常交易习惯，在一个月之内就应当付首付以及交房。正是因为考虑到上诉人嫁女儿的需要，才将付款及交房时间定在了5月份，导致了本案诉讼的发生。因为过了五一假期之后，房价出现了上涨。被上诉人不得不多付一年的房屋租赁费以及还要面对银行按揭上浮20%，如果在4月份之前，按照被上诉人的条件，是可以按照银行的首套房享受9折的优惠。上诉人恶意违约在领取首付款之后不交房、不迁户口、不腾退，在本案过程当中也多次拖延个审理时间。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 任志强、陈玲珠在二审举证期间提交以下证据： 1、2017年5月26日、6月19日通话录音刻录光盘及文字稿； 2、2017年6月20日中信银行平海支行进账单。 上述证据经出示，徐茂、刘艳和华邦公司提出异议认为均不属于二审程序中的新的证据，其对证据1均未予质证，但徐茂、刘艳和华邦公司均确认任志强、陈玲珠于2017年6月20日领取610000元首付款，华邦公司对于证据2予以认可。 本院经审核认为：上述证据形成于原审庭审结束之前，任志强、陈玲珠不能举证证实确系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，徐茂、刘艳和华邦公司对合则聚1不同意质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对证据不予采纳。华邦公司对于证据2予以认可，徐茂、刘艳对于任志强、陈玲珠提交证据2欲证实的任志强、陈玲珠系于2017年6月20日领取610000元首付款的事实予以确认，故本院对于证据2予以认定。 本院经审理查明：任志强、陈玲珠于2017年6月20日领取610000元首付款。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：对于原审判决所认定的各方当事人签订的案涉房屋买卖合同的效力，各方当事人均无异议，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐茂、刘艳已根据案涉房屋转让合同的约定支付了首付款，其在原审诉讼中也举证证实其已按约向银行提交了贷款申请的资料（法定节假日依法顺延），因利率上浮问题而未能办理。根据双方当事人签订的案涉房产转让补充协议的约定，徐茂、刘艳有权选择增加首付款或者变更按揭银行或者采用自筹资金付款，任志强、陈玲珠应当积极予以配合变更交易相关合同。徐茂、刘艳另在原审诉讼中举证证实其嗣后按约与任志强、陈玲珠进行协商，但未协商一致。据此徐茂、刘艳选择不再更换按揭银行，并于2017年6月7日获得银行贷款的授信。徐茂、刘艳的上述履约行为符合上述合同的相关约定。任志强、陈玲珠不能依法举证以推翻徐茂、刘艳提交的相关证据，应承担举证不能的不利后果，且其已收取徐茂、刘艳支付的首付款，根据案涉房屋转让合同的约定，任志强、陈玲珠应已认可徐茂、刘艳就余款的银行按揭申请审批的通过。故原审判决认定徐茂、刘艳的上述履约行为不违反案涉房屋买卖合同的约定并据此驳回任志强、陈玲珠的反诉请求系正确。案涉房屋转让合同明确约定了任志强、陈玲珠的交房时间——2017年5月31日之前；案涉房屋转让合同明确约定了任志强、陈玲珠应在接到委托代理机构通知之日起第10日（含）前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；案涉房产转让补充协议明确约定了任志强、陈玲珠将其于案涉房屋内的户口迁清的时间——2017年6月15日前，任志强、陈玲珠不能举证证实其已按约履行了上述合同义务，其应依法承担相应的违约责任。任志强、陈玲珠违约事实成立，原审判决对其以徐茂、刘艳违约在先为由通知解除案涉房屋买卖合同的主张不予支持并无不当。案涉房屋转让合同未约定银行发放贷款的时间，仅约定余款800000元待银行放贷且交付完毕后转付任志强、陈玲珠，故任志强、陈玲珠关于银行放贷与其交房时间先后的诉请主张也不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。任志强、陈玲珠的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人任志强、陈玲珠负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 睢晓鹏 二〇一八年八月十三日 书记员 王 勤