辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第862号上诉人（原审原告）：刘众昌，男，1956年12月20日出生，汉族，沈阳市第六十九中学教师，住址沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审被告）：沈阳兴家物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区三好街90-5号241室。法定代表人：胡蒸云，该公司经理。委托代理人：崔建峰，男，1977年7月10日出生，汉族，该公司经理。被上诉人（原审被告）：辽宁荣成房屋开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区林盛堡镇文城堡村。法定代表人：刘洪成，该公司总经理。委托代理人：迟丽荣，辽宁敬恒律师事务所律师。上诉人刘众昌与被上诉人沈阳兴家物业管理有限公司（以下简称兴家物业公司）、辽宁荣成房屋开发有限公司（以下简称荣成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第564号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月13日开庭公开审理了本案，上诉人刘众昌，被上诉人兴家物业公司的委托代理人崔建峰、被上诉人荣成公司的委托代理人迟丽荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告刘众昌诉称：我于2007年4月以278，374元人民币购买被告荣成公司开发的位于荣成世纪嘉园小区桂花街228-3号222室房屋，于2007年10月20日入住，由被告兴家物业公司进行物业管理。我与被告荣成公司之间自2008年1月1日至2009年9月20日的延迟办理房屋产权证的违约金已经处理完毕，我于2009年9月20日就接到了被告兴家物业公司可以办理房证的通知，但办理房证所需的“初始登记”却存放在被告兴家物业公司处，被告兴家物业公司以不交物业费就不给办理房证为由，致原告延迟办理房证447天之久，因被告兴家物业公司的行为使本人延迟办理房证最少447天，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应赔偿原告人民币12，440元，现我只请求9999元，并请求判令被告承担本案诉讼费。一审被告兴家物业公司辩称：我公司是按照正常程序办理的，房证是代办公司办的，具体情况我公司不清楚。一审被告荣成公司辩称：原告与我公司签订的商品房买卖合同第15条约定，因延迟办证的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，原告在2010年已经向法院提起诉讼，贵院（2010）苏民初字第3164号民事判决判令我公司支付原告违约金27.8元及档案费50元，该案已经执行完毕，原告的起诉属于重复起诉，原告按阶段起诉没有依据，应按照一事不再理的原则，驳回原告起诉。一审法院经审理查明：2007年原告购买被告荣成公司开发的位于沈阳市苏家屯区桂花街228-3号222室房屋，房屋总价款人民币278，374元，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按照已付房款0.01%向买受人支付违约金。被告荣成公司将房屋于2007年10月2日交付原告使用，但未在合同约定的期限内办理权属登记。2010年9月29日原告诉至本院，要求被告荣成公司给付迟延办证违约金16，875元并协助原告办理房屋产权证，本院以（2010）苏民初字第3164号民事判决判令被告荣成公司协助原告办理房屋产权证，并判令被告荣成给付原告逾期办证违约金27.5元及查档费人民币50元。经本院在沈阳市房产局网站查询，案涉房屋于2009年4月17日取得初始登记批复，被告兴家物业公司以原告未按期交纳物业费为由，没有将初始登记批复及时交付原告，致原告未能及时办理房屋所有权登记，原告实际于2010年12月24日取得房屋所有权登记。一审法院认为：原告与被告荣成公司之间形成的是商品房买卖合同关系，被告荣成公司迟延将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按照双方合同约定承担违约责任，此纠纷已经本院审结，本案中原告要求被告荣成公司承担责任没有依据。被告取得案涉房屋的初始登记批复后，被告兴家物业公司以原告未按期交纳物业费为由未及时将初始登记批复交付原告，致原告迟延取得房屋所有权登记，此系被告兴家物业公司的侵权行为，原告与被告兴家物业公司之间没有商品房买卖合同关系，原告主张被告兴家物业公司依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担责任没有依据，因侵权行为获得赔偿的要件之一为损害后果的发生，原告没有提供证据证明因被告兴家物业公司的侵权行为给其带来财产损害后果，故原告主张损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：驳回原告刘众昌的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由原告承担。宣判后，刘众昌不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审判决。二、依法对本案予以改判，判决赔偿在办理房证的手续“已经批复、备案”后，无理刁难阻挠延迟本人办理房证447天的违约金9999元。三、依法判决被上诉人承担一、二审的诉讼费用。主要上诉理由：一、原判决认为：本案为“重复起诉”是错误的，理由有三：1、通过本人开庭时，向法庭提供的本人在（2010）苏民初字第3164号判决卷中的起诉状的复印件可知（本人当年的陈述是这样的）：“……这最少992天的延误，按照其‘延误的性质’不同，应该划分为两个阶段：第一阶段为2007年12月29日—2009年9月19日，该阶段是因为被告在‘商品房买卖合同’中所标注的‘延迟备案’的原因所造成。所以按照《合同》‘每延迟一天，应赔付总房款的万分之一’的规定：被告应向原告支付违约16，875元人民币。”而法院在（2010）苏民初字第3164号判决中是这样审理查明的：（1）、“原告诉称……根据双方合同约定，被告应赔偿此部分违约金人民币16，875元”。（2）、“经审理查明……房屋于2007年10月2日交付给原告，被告并未按照约定日期办理权属登记，现原告起诉来我院要求被告给付逾期办理权属登记的违约金”。另（2010）苏民初字第3164号，是这样判决的：“（1）、被告3个月内协助原告办理房屋产权证书。（2）、被告10日内给付原告逾期办理权属登记的违约金人民币27.80元”。据上可知：本人当年起诉的是2007年12月29日—2009年9月19日，该阶段是因为被告在‘商品房买卖合同’中所标注的‘延迟备案’的原因所造成违约金为16，875元人民币：而当年的法庭也是对该期间应期办理权属登记的违约金16，875元的判决。2、根据开庭时向法庭提供的，被告带有“温馨提示现在可以办理房证”的、发给本人的《催缴物业费的通知单》上，所标注的2009年9月20日为节点（注：现在准确的节点应该是2009年4月17日—这是2015年1月21日法庭查明的），本人把“延期办理房证”之事划分为两个阶段：第一阶段为2007年12月29日—2009年9月19日，第二阶段为2009年9月20日—2010年12月8日。（1）、两个阶段的划分第一是根据“延误的性质”不同。（2）、两个阶段的划分第二是根据“被告”的不同：第一阶段的被告只有一个：既被告开发公司，而第二阶段则是两个被告：一个是被告开发公司，另一个是被告物业公司。（3）、两个阶段的划分第三是“法律法规的依据”不同。3、有证据表明，本人一直在对自己的合法权益进行着维护与坚守。综上所述，本案并不是重复起诉而是本人对合法权益维护与坚守。二、原判决没有依据《法释（2003）7号》第18条来判决是错误的。三、原判决，把本案中两个被上诉人的“做法行为”完全割裂开来的认定是错误的。既然两个被告存在着、在“期限届满末能正常及时取得房屋权属证书”的过程中“狼狈为奸、串通一气，或不作为、或胡作为”的故意刁难延误责任，那就理应根据《法释（2003）7号》第18条（二）款来给被告一个相应的经济制裁法庭理应判赔9999元给本人，恳请法庭给予支持！附：由于本人在本案起诉状中，所列的赔偿数额及公式不准确，现在本人经过查阅重新列出计算公式如下：5.4%＊（1＋30%）／360＊27万＊447=23，534.55元。被上诉人荣成公司答辩称：同意一审法院判决。被上诉人兴家物业公司答辩称：同意一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有房屋所有权证、商品房买卖合同等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，本案的争议焦点为上诉人刘众昌提出要求被上诉人兴家物业公司、荣成公司赔偿9999元逾期办证违约金的请求是否予以支持的问题。本院认为，上诉人刘众昌与被上诉人荣成公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上诉人刘众昌与被上诉人荣成公司之间成立商品房买卖合同法律关系。针对被上诉人荣成公司逾期办证的违约责任，上诉人于2010年向苏家屯区人民法院提起诉讼主张权利，沈阳市苏家屯区人民法院作出（2010）苏民初字第3164号生效民事判决书，判令被上诉人荣成公司协助上诉人办理房屋产权证并支付逾期办证违约金及查档费。因此本案中上诉人再次向被上诉人荣成公司主张逾期办证的违约责任属于重复诉讼，其要求被上诉人荣成公司承担责任缺乏法律依据。关于上诉人刘众昌向被上诉人兴家物业公司主张逾期办证赔偿金的问题，本院认为，上诉人与被上诉人之间系物业服务合同法律关系，而并非商品房买卖合同法律关系，被上诉人兴家物业公司并无协助上诉人刘众昌办理权属证书的合同义务，上诉人刘众昌亦未能提供证据证明因被上诉人兴家物业公司的侵权行为造成其财产损害的后果，因此一审法院判令驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘众昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 冬代理审判员  郑竹玉代理审判员  相 蒙二〇一五年三月十六日书 记 员  那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；