南京市玄武区人民法院行 政 判 决 书（2014）玄行初字第23号原告胡坚，男，1953年2月8日生，汉族。委托代理人任建国、曹云南，江苏君哲律师事务所律师。被告南京市玄武区人民政府。法定代表人徐曙海，南京市玄武区人民政府区长。委托代理人凌立玉，南京市玄武区人民政府副巡视员。委托代理人金维，北京大成（南京）律师事务所律师。原告胡坚诉被告南京市玄武区人民政府（以下简称玄武区政府）政府征收补偿决定一案，本院于2014年4月14日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭。因胡坚等人不服玄武区政府房屋征收决定，向江苏省南京市中级人民法院提起诉讼，故本案中止审理。本案恢复审理后，本院于2015年1月19日公开开庭审理了本案，原告胡坚及其委托代理人任建国，被告玄武区政府的委托代理人凌立玉、金维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年11月16日被告玄武区政府依法下达了玄政[2013]4xx号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》），作出如下征收补偿决定：一、被征收人胡坚选择货币补偿的，根据江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（以下简称金宁达恒公司）对房屋及附属设施的评估和《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》（以下简称《征收补偿方案》），对被征收人名下玄武区xx街xx号509室的货币补偿金额为：房屋的货币补偿款为1427348元；搬迁补助费为2583元；临时安置费为17354元，共计1447285元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿；室内设备拆移补助按宁政规[2012]17号文件规定的标准，以被征收房屋安装设备的种类和数量给予补助。二、被征收人胡坚选择房屋产权调换的，依据《征收补偿方案》，将坐落于本市栖霞区xx新城04组团xx幢502室，建筑面积约为86.76㎡的房屋作为产权调换房，并由南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。三、被征收人胡坚应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市玄武区xx街xx号509室房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，玄武区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。被告答辩时提交了证据材料和法律依据。证据有：1、玄政征字[2013]2号《南京市玄武区人民政府房屋征收决定》（以下简称《征收决定》）、《征收补偿方案》及公示照片、江苏省高级人民法院（2014）苏行终字第0021号生效行政判决书。证明目的：被告作出征收决定及征收补偿方案均已公示，并已发生法律效力，两级法院的判决对征收决定和征收补偿方案的效力予以维持，被告按照征收补偿方案作出征收补偿决定是有依据的，并无不当。2、房屋登记簿、南京市国有土地上房屋征收调查登记分户表。证明目的：原告房屋是住宅，在征收范围内，建筑面积是51.65平方米。3、选择房屋征收评估机构的通知、公告、征求意见汇总表、摇号选定评估机构申请、公告、照片、公证书、评估机构营业执照和资质证书。证明目的：房屋征收部门依法选定了评估机构，经摇号选定的评估机构为甲类信用等级的征收评估机构，依照规定有资质开展房屋征收评估工作。4、南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估结果表、现场查勘表、房屋照片、分户评估报告及送达回执。证明目的：（1）评估机构依法进行了现场查勘和拍照，因原告不予配合，未能入户调查；（2）、评估机构依法对原告的房屋进行评估，并出具了相关的分户评估报告，符合法定程序和法律规定；（3）、区征收办依法向原告送达了分户评估报告。5、三次征收补偿协商记录。证明目的：证明征收实施单位的工作人员多次上门与原告协商征收补偿事宜，但原告未能在征收补偿方案确定的签约期内与房屋征收部门达成补偿协议。6、区征收办玄征字[2013]166号“关于对xx街地块重点危旧房改造项目胡坚户未搬迁住户下发征收补偿决定的请示”，征收补偿款计算审核单；产权调换房证明；玄武区政府玄政[2013]375号《征收补偿决定告知书》、送达回证；《征收补偿决定书》、送达回证、公示照片。证明目的：因原告未能在规定期限内签订补偿协议，区征收办向被告申请作出征收补偿决定，被告依照征收补偿方案及相关法律规定，结合评估报告以及产权调换房的有关文件，依法作出征收补偿决定并予以公示，该补偿决定维护了原告补偿方式选择权，保障了原告的生活权益并无不当。被告提交的法律依据有：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2、《国有土地上房屋征收评估办法》；3、《关于印发江苏省贯彻实施若干问题规定的通知》；4、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》；5、《关于印发南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定的通知》；6、《关于公布南京市国有土地上房屋征收评估机构信用目录的通知》。被告提交的以上证据均为复印件。原告诉称，被告于2013年5月7日作出《征收决定》，决定对xx街20-26号（双号）、40号、xx号范围内的房屋征收。登记在原告名下的本市xx街xx号509室位于征收范围内。后因原告与区征收办未在规定的签约期限内达成补偿协议，被告于2013年11月16日向原告下达《征收补偿决定书》。原告认为，被告作出的该决定书存在认定事实有误、违反法定程序、存在诸多现实问题等多方面的问题，详细理由如下：一、认定事实有误1、征收目的虚假。玄武区政府在征收xx街地块时确定的征收目的是“危旧房、城中村”改造，这与该地块实际情况不符，因为xx街40号和xx号是1993年的建筑，设计抗震设计为7度设防，根本就不是危旧房，坚决不同意xx街地块作为重点危旧房改造项目征收。与该地块的实际规划不符，被征收人了解到，根据南京市的规划，xx街地块将建南京市古玩收藏交易中心，投资规模50亿，属于商业开发。因此，玄武区政府给出的征收xx街地块的征收目的是完全错误的，是一种欺骗行为，即欺骗市政府，亦欺骗被征收人。其目的是赚土地差价，挣市政府关于危旧房改造土地转让17%回扣。2、玄武区政府选用的评估公司不具评估文物的资质。xx街20号、22号是市政府认定的市级民国文物类建筑，26号是民国建筑，具有非凡中国古代和欧洲文化、艺术和历史价值。南京市房屋安全鉴定处曾对这几处民国建筑进行过安全鉴定。因评估公司无文物评估资质，所以，评估结果中没有体现文物的价值。3、房屋使用价值的评估结果失实。xx街地块地处南京市新街口地区四环路内，是南京市核心商业地区，是南京著名的德基商业范畴，是南京市最重要的黄金商业地块。根据南京市的规划，该地块规划为商业用地，而评估公司以危旧房来评估，显然评估的前提条件就不对，因此，评估的结果也就严重失实了。二、违反法定程序1、房屋征收不符合国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条公共利益征收的规定，也没有按第九条广泛征求社会公众意见，经过科学论证等程序。没有及时将征收补偿方案进行论证并予以公告。2、没有依据国务院第590号令第十条以及（2012）宁政规字第13号令第十二条规定，公布意见不得少于30日，根本没有公布征收及补偿方案。3、没有按照国务院第590号令第十一条规定，将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。4、听证会提出的6个问题没有解决。被征收的居民要求旁听，被拆迁办组织的警察殴打，违规打人并致伤等事件均没有得到解决就草草公布方案，而且，此方案在90%的被征收人不同意、也不认可的情况下强行实施，不符合国务院第590号令第十一条以及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》、（2012）宁政规字第13号令第十三条规定，根据听证会情况修改方案。5、没有按规定公布征收方案。2013年5月7日公布方案时，没有公布征收方案的附图，xx街20号、22号、26号、40号和xx号是否在规划图纸的红线范围，不清楚，也没看到。三、存在诸多现实问题1、这次被征收户公布的是205户，可是提供的征收置换房屋仅仅只有100套，而且有20套是市场上中介公司的二手房源，根本没有办法保障有足够的调换房源，据先走的他们设定的几户，每户也是要求置换房屋的，有的还不只一套，按照这样估算，根本没有足够的房源置换，保障不了被征收户的居住条件，所以，就目前情况还不具备征收房屋的条件。2、到现在都没有看到征收决定的公告，按（2012）宁政规字第13号令第十六条规定，公告期应该是20日。不知道征收补偿资金是否到帐，是否具备征收条件。3、被征收房屋地点是新街口四环路以内，要安置到小营村去，依法应该增加20%异地安置补偿标准，可规定只准拿一套房屋的享有该权利，而对于虽然拿两套，但是置换房屋的价格在现在房屋评估价以内的仍然不享有，这对于房屋面积大的征收户显然不公平，用自己房屋卖的钱等额换取置换房屋，没有超过自己房屋的实际价格就应该可以享有，这个规定是不合理也是不公平的。4、其他区安置在小营村的同样房屋价格是6260元每平方米（宁价服[2011]191号），而玄武区政府征收我们的房屋评估价低，置换房屋价格却是9500元每平方米，这显然也是不合理的，同一地块同样的房屋应该同等价格。另补充意见为：1、江苏省高级人民法院的判决书，原告至今尚未收到，此判决书对原告来说尚未生效，因此涉案的征收补偿决定尚未生效。2、征收决定违反国务院第590号令关于公共利益的规定，涉案房屋明显不属于危旧房，涉案的项目也明显不属于公共利益。3、征收决定违反南京市的城乡总体规划，相关的证据表明，南京市的城乡总体规划自2001年至今尚未获得国务院的批准，涉案的征收决定是2013年才发布的，其明显缺少符合城镇总体规划的法律依据。4、涉案征收明显违背南京市222号文件，该文件明确规定，征收应当以项目为前提，而本案的征收至今没有明确的项目，评估报告违法。综上所述，被告玄武区政府作出的《征收补偿决定书》存在认定事实有误、违反法定程序、存在诸多现实问题等多方面的问题，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、依法确认被告作出的《征收补偿决定书》的具体行政行为违法，并予以撤销。2、诉讼费由被告承担。原告未提交证据。被告辩称，被告作出的征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，依法应予维持。一、征收补偿决定认定事实清楚1、被告已作出征收决定，征收决定中包含征收补偿方案。2013年5月7日，被告作出《征收决定》，征收补偿方案已随征收决定一并公布，现该征收决定已发生法律效力。涉案的征收决定已经经过江苏省高级人民法院的生效判决予以确认和维持。2、原告的房屋位于本次征收范围内。经查，原告胡坚位于南京市玄武区xx街xx号509室房屋在此次征收范围内。同时，被告核实了区征收办提供的房屋登记簿、征收调查登记分户表、分户评估结果表及送达回执、房屋入户调查表、产权调换房来源证明、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。3、原告未能在规定的期限内签订征收补偿协议。依照征收决定及征收决定中的征收补偿方案，房屋征收部门与原告达成征收补偿协议的签约期限为2013年6月9日至2013年8月7日。在此期间，区征收办先后三次与原告协商征收补偿事宜。鉴于原告未能在签约期限内与区征收办签订补偿协议，区征收办遂依法报请被告对原告作出补偿决定。4、区征收办依法对原告房屋进行了评估。因原告与区征收办在规定时间内未能协商选定评估机构，故由市征收办组织通过公开摇号方式确定了金宁达恒公司为本次房屋征收评估机构。金宁达恒公司对原告名下的房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示。公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房屋评估报告转交给了原告。金宁达恒公司的报告显示，该房屋系1993年建成的混合结构房屋（丘号：113104-II-47），登记的房屋用途为成套住宅，建筑面积51.65平方米，登记的所有权人为原告。房屋评估价格为人民币1427348元。评估结果公布、送达后，原告在法定期限内未向房地产价格评估机构申请复核评估。二、征收补偿决定的程序合法1、原告与区征收办未能签署补偿协议，区征收办报请被告作出补偿决定。前已述及，原告未能在签约期限内与区征收办签订补偿协议，区征收办遂报请被告作出补偿决定，符合法定程序。2、被告核实了区征收办报送的相关证据，通知了原告。前已述及，被告收到区征收办申请后，核实了原告房屋及补偿的相关证据，并于2013年9月30日作出了玄政（2013）375号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》，送达原告，符合法定程序。3、补偿决定依法送达原告，并在征收范围内予以公告。被告于2013年11月16日依法下达了玄政（2013）4xx号《征收补偿决定书》，于同年11月21日向原告送达，并在征收范围内予以公告。三、征收补偿决定适用法律正确依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一款、第二十六条的规定，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，根据事先公示的征收补偿方案，被告作出《征收补偿决定书》。补偿决定维护了原告补偿方式选择权，保障了原告的基本生活，适用法律正确。综上所述，被告对原告胡坚作出的《征收补偿决定书》，认定事实清楚，程序合法，适用法律准确。被告据此要求贵院依法判决维持补偿决定，以维护正常的征收补偿工作秩序。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1、对于证据一的合法性有异议，征收决定以及江苏省高级人民法院的判决书，对原告来说均未生效，原告至今未收到判决书；关于补偿方案，由于该补偿方案没有经过合法程序进行修改，没有根据听证会的形成结论进行针对性的修改，因此对合法性不予认可。2、对于证据二的真实性没有异议，但是从分户表可以明确认定该房屋不属于危旧房，因此征收决定明显违法。3、对于证据三的合法性有异议，根据相关法律规定，征收人数较多的，应当至少要有两家以上的评估机构，而本案中被告仅仅委托一家评估机构，所以程序违法。4、对于证据四的合法性有异议，被告并未对涉案房屋的内部装饰以及其他相关财产进行全面的评估，既然评估内容是不全面的，那么征收补偿决定也必然是不全面的。5、对于证据五的合法性有异议，协商记录没有被征收人的签字，该记录也不符合法律对其形式上要求，该记录完全是被告一手炮制，基于评估范围的确定，其补偿款的计算也必然不具有法律效力，因此对审核单的合法性也不予认可。6、对于证据六的合法性不予认可，产权调换的房源不属于就近安置，明显违反国务院第590号令的规定，其属于违法安置。7、对于法律依据的真实性没有异议。本院经审查认为，被告提交的证据均是被告在行政程序中获得或形成，与本案待证事实具有关联性，且真实、合法，本院予以确认。经审理查明，因xx街地块重点危旧房改造项目需要，被告于2013年5月7日依法作出了《征收决定》，并制定了《征收补偿方案》，征收实施单位为区征收办，签约期为2013年6月9日至2013年8月7日。原告居住的南京市玄武区xx街xx号509室房屋在此次征收范围内，区征收办对原告的被征收房屋进行了必要的调查取证，获取了房屋登记簿、征收调查登记分户表、房屋征收补偿金额分户评估结果表、现场查勘表、分户评估报告及送达回执、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据，查明南京市玄武区xx街xx号509室房屋，登记的所有权人为原告，建筑面积51.65㎡。经金宁达恒公司评估，房屋的货币补偿款为1427348元；搬迁补助费为2583元；临时安置费为17354元，共计1447285元。因原告拒绝评估人员入户对被征收房屋进行查勘，该房屋室内的装饰装修价格未能评估。评估结果公布、送达后，原告在规定期限内，未向评估机构申请复核评估。区征收办为被征收人提供了货币补偿或房屋产权调换的征收补偿标准和补偿方式，区征收办与原告多次进行协商，因原告与区征收办意见不一，双方在签约期内未能达成征收补偿协议。因原告与区征收办在规定的签约期内未能签订房屋征收补偿协议，区征收办依法报请被告对原告作出征收补偿决定。2013年9月30日被告作出了玄政[2013]375号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》并送达给原告。根据以上事实，被告依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一、二款、第二十二条、第二十六条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，于2013年11月16日依法下达了《征收补偿决定书》，作出如下征收补偿决定：一、被征收人胡坚选择货币补偿的，根据金宁达恒公司对房屋及附属设施的评估和《征收补偿方案》，对被征收人名下玄武区xx街xx号509室的货币补偿金额为：房屋的货币补偿款为1427348元；搬迁补助费为2583元；临时安置费为17354元，共计1447285元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿；室内设备拆移补助按宁政规[2012]17号文件规定的标准，以被征收房屋安装设备的种类和数量给予补助。二、被征收人胡坚选择房屋产权调换的，依据《征收补偿方案》，将坐落于本市栖霞区xx新城04组团xx幢502室，建筑面积约为86.76㎡的房屋作为产权调换房，并由区征收办依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。三、被征收人胡坚应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市玄武区xx街xx号509室房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，玄武区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。被告于2013年11月21日向原告送达了《征收补偿决定书》，并在征收范围内予以公告。原告不服被告作出的《征收补偿决定书》，于2014年1月13日向南京市人民政府申请行政复议，南京市人民政府于2014年3月7日下达了[2014]宁行复第16号行政复议决定书，维持了被告作出的《征收补偿决定书》的具体行政行为。袁天鸣等人因不服被告玄武区政府作出的《征收决定》，向江苏省南京市中级人民法院提起行政诉讼，胡坚作为第三人参加诉讼，江苏省南京市中级人民法院于2013年9月23日受理，并于2013年12月19日作出判决，驳回袁天鸣等人的诉讼请求。胡坚等人不服此判决，上诉于江苏省高级人民法院，江苏省高级人民法院审理后，于2014年11月11日作出判决，驳回上诉，维持原判，该判决现已生效。本院认为，本案的争议焦点为被告对原告房屋征收补偿决定是否合法。关于被征收房屋价值的补偿是否合法。xx街项目征收工作开始后，市征收办向社会发布了征收评估信息，确定八家具有资质的备选评估机构，区征收办及时在征收范围内进行了公告。因征收范围内的被征收人在规定时间内未能通过协商选定评估机构，由市征收办组织通过公开摇号方式确定了金宁达恒公司为本次房屋征收评估机构。随后，金宁达恒公司对原告的房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示，公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房评估报告转交给了原告。评估机构的选定，对原告被征收房屋的评估，均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》、《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》的规定。经评估机构评估，原告被征收房屋的货币补偿金额为1427348元；依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，被告以评估结果为补偿依据，确定原告被征收房屋价值的补偿金额符合规定。另原告在法定期限内，未依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条的规定向评估机构申请复核评估，是原告怠于行使自己的权利，因此所造成的法律后果应由原告承担。综上，被告作出的玄政[2013]4xx号《征收补偿决定书》的具体行政行为认定事实清楚，证据充分，程序合法完整，适用法律正确，原告作为被征收人的补偿安置合法权益已得到充分保障。故对原告要求撤销《征收补偿决定书》的诉讼请求和理由，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：驳回原告胡坚的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告胡坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙家凤人民审判员  徐莹莹人民陪审员  竺春燕二０一五年三月十日见习书记员  黄蜀君