贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0425民初1148号 原告:李树美,女,1982年3月16日生,布依族,个体工商户,住贵州省紫云苗族布依族自治县。 委托诉讼代理人:胡勇,贵州佰益律师事务所律师。 代理权限为特别授权代理。 被告:贵州安顺银城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152040076137842XE。 住所地:贵州省安顺市西秀区龙青路银城帝景3A层。 法定代表人:邓成勇,男,1967年10月3日生,汉族,住贵州省安顺市西秀区。系该公司董事长。 委托诉讼代理人:彭洁茹,贵州巨人律师事务所律师。 代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人:王海鹰,女,1980年1月9日生,汉族,住贵州省安顺市西秀区团结路26号。公民身份号码：52250119800109164X。系该公司员工。 代理权限为特别授权代理。 被告:贵州安顺银城房地产开发有限公司紫云县分公司。住所地：贵州省安顺市紫云苗族布依族自治县国土局宿舍一楼。统一社会信用代码:9152042578549752X3。 法定代表人:王威东,系该公司负责人。 委托诉讼代理人:王海鹰,女,1980年1月9日生,汉族,住贵州省安顺市西秀区团结路26号。公民身份号码:52501198001091 64X。系该公司销售主管。 代理权限为特别授权代理。 第三人:韦刚,男,1981年11月30日生,苗族,公民身份号码:522530198111302913。住贵州省紫云苗族布依族自治县猴场镇四合村桐麻沟组。 行行长第三人:贵阳银行股份有限公司安顺分行。统一社会信用代码:915204000827743409。 行行长住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树印象安顺·财富中心A栋1单元1楼。 行行长负责人:谭玉华,系该。 行行长委托诉讼代理人:杨东昇（公民身份号码：5225011993050724 18）,系该公司在职员工。 代理权限为一般授权代理 委托诉讼代理人:康妮（公民身份号码：5225011987100304 28）,系该公司员工。 代理权限为一般授权代理。 第三人:紫云自治县百川通娱乐有限公司。住所地：贵州省安顺市紫云苗族布依族自治县松山镇格凸大道银城双城。统一社会信用代码：91520425322462259F。 法定代表人：伍小二,男,1978年10月9日生,布依族,住贵州省紫云苗族布依族自治县。 原告李树美诉被告贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称：安顺银城公司）、贵州安顺银城房地产开发有限公司紫云县分公司（以下简称：银城紫云分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案，在审理过程中原告李树美申请追加紫云县百川通娱乐有限公司（以下简称：紫云百川通公司）、贵阳银行股份有限公司安顺分行（以下简称：贵阳银行安顺分行）作为本案第三人参加诉讼，被告安顺银城公司申请追加韦刚作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，由审判员景贵政担任审判长，与审判员殷姣，人民陪审员杨子江组成合议庭，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告李树美及其委托诉讼代理人胡勇，被告安顺银城公司委托诉讼代理人王海鹰、彭洁茹,被告银城紫云分公司委托诉讼代理人王海鹰，第三人贵阳银行安顺分行委托诉讼代理人杨东昇、康妮,第三人紫云县百川通公司法定代表人伍小二到庭参加诉讼。第三人韦刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 框架值原告李树美向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2014年10月21日签订的编号为SC商01《商品房买卖合同》； 框架值2、判决被告返还原告已支付的购房首付款190万元以及截止2018年6月4日时的利息548317.81元,之后的利息继续计付至被告付清原告全部首付款本息时止；3、判决被告返还原告已支付的银行按揭款1294570.20元以及截上2018年5月19日时的利息245970.20元,之后的利息继续计付至被告付清原告全部首付款本息时止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李树美于2014年10月21日购买安顺银城公司开发的银城双城项目商铺一个,合同面积1450平方米,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同第6页第三条基本情况中约定:买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见附件一),为本合同第一条和第二条约定的项目中的:第1【幢】3【屋3【号】铺,或1-3-3。建筑层数为地上19层,该商铺位于地上3层，该商品房的规划用途为商业营业用房,属结构,层高为4.5米。合同单价为4500元/平方米。然而,建成后的商品房有一块面积较矮,经原告2017年10月10日组织人员进行测量,有200平方米宽的一块区域,层高只有3米,安顺银城房地产开发有限公司已构成违约。根据《最高人法院关于理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。现被告交付的房屋比约定少了112.64平方米,且其中还有207.75平方米的房屋层高比约定低了1.24米。原告购买的本套商铺，本质是购买房屋的实际使用空间，面积减少和高度降低，都导致实际使用空间的缩小，根据上述法律规定，被告必须双倍赔偿超出部分的房屋价款，请求返还买受人原告180万元，本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，提出如前诉讼请求。 被告安顺银城公司和银城紫云分公司共同辩称，原、被告双方房屋买卖合同的权利义务已经履行完毕，合同签订的第二天被告已经将房屋交付原告,原告按合同约定交付首付款和办理按揭贷款。该房屋已办理预告登记。故原告诉请解除合同不符合双方合同约定条件和法律规定，达不到合同解除条件，也不利于交易市场稳定，该商铺已抵押给第三人贵阳银行，客观上也不可能解除合同。原告是在滥用解除权，原告要求解除合同，应在2014年交付房屋时提出，现已经过诉讼时效。原告请求返还首付款和已偿还贷款本息。因合同不能解除，该二项诉请也不应得到支持。请法院审查债权请求权的诉讼时效问题。 贵阳银行安顺分行辩称，原告李树美向其贷款本金326万元,还款是按月等额本息,期限为十年期,至现在已经有38天没有还。截止到7月31日尚欠本金2501438.73元,欠息112796.15元。对于原告要求剩余贷款在原告解除购房合同之后由被告安顺银城公司偿还的主张,其不同意,要求按照合同约定由贷款人即原告李树美偿还,担保人承担担保责任。法院判决房屋买卖合同继续履行，按贷款合同继续履行，法院判决解除房屋买卖合同，要求由原告李树美一次性将本息结清。 第三人紫云百川通公司经营者伍小二辩称，紫云百川通公司名称不变，其是2017年10月才承接该公司经营，本案房屋租赁合同期限为2017年10月1日到2025年10月1日,面积1450平方米,按每平方米每月10元计算租金。租金是一年一交,租金已经交到2018年12月份。现在原告要求解除房屋买卖合同，如该房屋不能继续租赁，对造成的损失，其另行主张。 其系县其其其但原告个人公司销售人员其其原告李树美系抄作其其本人审查两两对此份证据此份证据两对此份证据与两对此组证据证据原告已提交，并已，不再重复认定，双方对其真实性予以认可两对此份证据汉语言文公司商品房也是公司通通两对此份证据第三人韦刚提出答辩称，原银城紫云分公司的负责人,负责紫云银城双城项目的总体工作(但工程建筑有专人负责,不属于负责范围)。不负责任何具体的工作,更不会做具体的销售工作。后来,被银城总公司降为副经理,不再担任紫云分公司的负责人。降职后,主要带领销售人员下乡搞宣传,负责与要去宣传的单位进行协调,不负责具体的销售工作。下乡期间,李树美在未与我协商的情況下,独自一人于2014年10月21日与银城紫云分公司签订《商品房买卖合同》,购买了涉案房屋。该合同加盖的是私章,该私章由公司财务人员保管,是加盖上去的。涉案房屋贷款时,是银城紫云分公司制作了与李树美离婚的假证并代为办理银行贷款手续。贷款时,在紫云分公司的指引下,李树美只管签字完善手续。综上,在银城紫云分公司任职以及李树美购买涉案房屋期间,对涉案房屋在建筑方面存在的诸多同题,毫不知情。在无力支付首付款的情况下,银城紫云分公司借款给并制作假离婚证,违规,目的是为了获得银行贷款。2014年10月21日《商品房买卖合同》签订后,银城总公司及其紫云分公司就一直强逼我签订《购房分期还款担保合同》。不同意李树美购房,不愿意给她担保,拒绝签订该担保合同。直到2015年10月19日,银城总公司及紫云分公司以停发工资相威胁,才逼迫签订了《购房分期还款担保合同》,这并非的真实意思表示。 其系县其其其但原告个人公司销售人员其其原告李树美系抄作其其本人审查两两对此份证据此份证据两对此份证据与两对此组证据证据原告已提交，并已，不再重复认定，双方对其真实性予以认可两对此份证据汉语言文公司商品房也是公司通通两对此份证据本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。对当事人无异议的下列证据，1、原告提交的身份证、商铺租赁合同1份、紫云吉利房产测绘有限公司报告书1份、贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2018）黔0425民初154号民事判决书份、贵阳银行账户流水、证人鄂某的证言，2、被告安顺银城公司和银城紫云分公司（以下称二被告）提交的营业执照、法定代表人证明、身份证，申请证人吴某的证言。3、第三人贵阳银行安顺分行提交的营业执照、法定代表人证明、身份证、金融许可证、商品房买卖合同、预售房登记证、商业用房贷款借款（抵押）合同、借款凭证、汇款回单。以上证据双方当事人无异议，经本院审核，证据来源合法、客观真实、与本院具有关联性，本院予以认定，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下，1、原告提交的《亚鲁王广场（双城）KTV装修合同书》，用于证明在原、被告签订房屋买卖合同个月前已对房屋进行装修，原告对房屋层高不知情。到庭个第三人以不清楚无异议，二被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该房屋为现房，双方达成购买意向后，因原告与第三人韦刚系夫妻关系，韦刚系紫云分公司负责人，在签订合同前已将房屋交付原告，韦刚与安顺银城公司法定代表人协商约定好后才补签的合同。装修是张文平，不是被告公司，出租人为原告，不能证明原告对房屋层高不知情主张。经审核，该证据不能证明涉案房屋为被告装修后出售给原告。对原告的证明目的不以认定。2、原告提交的《商品房屋买卖合同》（下称合同），拟证明涉案商铺为原告个人购买，约定房屋面积和层高4.5米，房屋交付时间为2015年5月31日，被告帮助原告办理假离婚证办理贷款。到庭个第三人无异议，二被告对合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不是被告帮助原告办理假离婚办理贷款，合同虽然约定有房屋层高，同时约定实际面积与预售面积发生误差时，按实际建筑面积计算，多退少补。没有约定因面积误差解除合同的条件。合同签订后，房款已支付完毕，房屋已交付，合同履行完毕。经审核，原、被告对合同内容的真实性认可，系双方真实意思表示，本院对证据的来源、真实、关联性予以确认。对原告拟证明被告帮助原告办理假离婚证办理贷款的目的不予确认。3、对二被告共同提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《购房分期还款担保合同》，拟证明原、被告签订房屋买卖合同，合同约定因合同面积实际测绘面积不符，按实际面积计算，多退少退，据实结算，没有因面积误差解除合同的约定。后因原告资金不足向被告借款交付房屋首付款，并由当时的银城紫云分公司负责人韦刚对借款承担担保责任。到庭个第三人无异议，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，理由以原告举证买卖合同的目的相同。经审核，对《商品房买卖合同》予以确认，对《商品房买卖合同补充协议》、《购房分期还款担保合同》，故对该组证据本院予以确认。4、二被告提交的原告李树美与韦刚婚姻状况说明和银城紫云分公司企业信息及工资发放册，拟证明在原、被告签订房屋买卖协议及补充协议、分期还款担保合同时，第三人韦刚系银城紫云分公司负责人，与原告系夫妻关系，原告知道房屋状况和层高情况，知道部分层高不足的事实。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，理由与第三人韦刚的答辩相同。经审核，该组证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院以予认定。5、二被告提交公司邮件传送截图及设计方案软件，拟证明安顺银城公司将涉案房屋设计图发到紫云分公司，韦刚知道房屋设计，知道房屋层高的事实。到庭个第三人无异议，原告认为，公司系统属于公共平台，对设计软件非专业人员是看不懂的，韦刚系学专业，非设计专业，不能证明韦刚知道设计房屋层高问题。经审核，根据原、被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋已修建完毕，为现房，韦刚系出卖人负责人，原告与韦刚系夫妻关系的事实，本院对该组证据予以确认。6、二被告提交的《房屋租赁合同》1份、紫云百川通公司工商企业信息报告1份，拟证明原告购买涉案房屋出租给紫云百川公司负责人张文平，张文平对房屋进行装修，韦刚系百川公司股东，原告应当知道房屋状况。到庭个第三人无异议，原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为韦刚于2017年10月31日才入股百川通公司，对之前公司的行为不知晓，租赁合同是被告已找到承租人，并已出租，原告购买该房后才与紫云百川通公司签订租赁合同。经审核，该组证据来源合法、客观真实，与本案有关联，本院予以认定。原告对辩称不知情的意见未提供证据证实，本院不予采纳。 根据当事人陈述结合经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月21日，被告安顺银城公司与原告李树美签订编号为SC商01《商品房买卖合同》，合同约定，被告安顺银城公司将被告银城紫云分公司开发建设的位于紫××自治县××格××大道中段的“银城·双城”项目1幢3层3号商品房，建筑面积1450平方米，套内建筑面积1191.14平方米，层高4.5米的商铺出售给原告李树美。房屋价款按建筑面积每平方米4500元，总售价6525000元，付款方式为首付款3265000元，余款以银行按揭贷款3260000元支付。面积差异处理双方自行约定：“当产权登记面积与合同约定面积不符时，以产权登记面积为准，按建筑面积实行，多退少补，据实结算。”。合同中出卖人加盖银城紫云分公司印章和委托代理人加盖韦刚个人印章，买受人李树美签名捺印。2015年4月21日，原告李树美与贵阳银行股份有限公司安顺分行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》（合同编号：J35002015042101），向该银行按揭贷款3260000元，借款期限为10年，还款方式为等额本息并以涉案房屋抵押，办理抵押登记备案。被告安顺银城公司作为保证人为该贷款提供担保。因原告交付首付款资金不足，2015年10月19日，原告李树美与被告安顺银城公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定原告李树美向被告借款3065000元，用于支付涉案商铺首付款，分4期还款：第1期为2015年12月30日还款1000000元；第2期为2016年5月30日还款700000元；第3期为2017年3月30日还款800000元；第4期为2018年5月30日前还款565000元。同时，原告李树美、第三人韦刚与被告签订的《购房分期还款担保合同》，第三人韦刚为被告李树美所欠被告借款3065000元提供连带责任保证。原、被告于2014年10月21日签订《商品房买卖合同》，同月22日原告与陈文平签订房屋租赁合同，将该房屋出租给张文平使用，张文平与杜伟、朱爱玉等人于2014年11月6日注册成立紫云百川通公司。2014年8月28日张文平与鄂某签订装修合同，对该涉案房屋装修，装修完毕后，紫云百川通公司用该房进行经营活动。第三人韦刚系百川通公司股东之一，现该公司负责人变更为伍小二，继续租用该房屋，租金已交付到2018年12月份。被告李树美以实际面积与合同约定面积误差较大为由，拒绝支付被告第3期借款，即2017年3月30日应偿还的800000元，被告安顺银城公司向本院起诉，要求原告偿还借款，该案二审发回重审后，再审案件现在上诉中。在经紫云吉利房产测绘有限公司测绘，涉案商铺实际建筑面积1337.36平方米，其中套内面积1231.17平方米，共有建筑面积106.19平方米。原告在出租使用该房屋期间，认为该房屋的部分层高不足4.5米，向本院起诉要求被告赔偿人民币180万元，在审理中，原告变更诉讼请求，提出如前诉请。根据原告申请，本院委托紫云吉利房产测绘有限公司对涉案争议房屋层高进行测绘，该房屋有207.73平方米面积层高为3.26米。 另查明，第三人韦刚与原告李树美于2010年4月1日登记结婚，2016年9月2日在紫云县民政局婚姻登记处办理离婚登记。原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《购房分期还款担保合同》时，第三人韦刚系被告银城紫云分公司负责人。 本案的争议焦点，一是原、被告签订的商品房买卖合同是否应当解除。二是若解除合同，购房款及利息的如何处理。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于合同解除问题，根据意思自治原则，当事人有约定的从其约定，在当事人没有约定或者约定不明时则根据法律作出处理，而本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款中约定：“该商品房交付时…实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理…（3）当产权登记面积与合同约定面积不符时，以产权登记面积为准，按建筑面积实行，多退少补，据实计算”。另外，原告向被告购买商品房时，第三人韦刚系被告银城紫云分公司负责人，负责涉案房屋所属工程项目的全面工作，且与原告仍系夫妻关系。此外，当时购买的涉案房屋系现房，购买后租赁给紫云百川通公司并由其装修从事经营活动，第三人韦刚系该公司股东之一，据此，原告在购买房屋时应当知道房屋状况，即部分面积的层高不足的事实。综上所述，原告请求解除原、被告双方于2014年10月21日签订的编号为SC商01《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持，应予以驳回。对房屋的面积及层高不足产生违约责任问题，原告可以依据双方在SC商01《商品房买卖合同》中的约定另行主张权利。对原告请求被告返还原告已支付的购房首付款及利息和已支付的银行按揭款及利息问题，该请求以解除合同为基础，因本案没有判决解除双方签订的商品房买卖合同，为此，对该两项请求，本院一并驳回。关于本案诉讼时效的问题，双方于2014年10月21日签订合同，至起诉时已超过三年诉讼时效，而原告在未测绘时就已知道涉案房屋面积存在误差，且被告在审理过程中也提出本案已过时效的抗辩，综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李树美的全部诉讼请求。 案件受理费38710元，测绘费1000元，共计39710元，由原告李树美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审 判 长  景贵政 审 判 员  殷 姣 人民陪审员  杨子江 二〇一八年八月七日 法官助理卜国赛 书记员冷雪华