山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2015）临兰民初字第1639号原告：王爱彩。委托代理人赵恩华，山东铭星律师事务所律师。被告：訾金星。委托代理人李金，山东今海瑞律师事务所律师。第三人：临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会，住所地临沂市兰山区义堂镇周井铺村。法定代表人李桂民，主任。委托代理人侯德莲，山东力维律师事务所律师。原告王爱彩诉被告訾金星、第三人临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会侵权纠纷一案，原告王爱彩于2013年12月18日诉至本院，本院于2014年6月15日作出（2013）临兰民初字第6829号民事判决书，宣判后被告不服该判决，在法定期限内向临沂市中级人民法院提起上诉，临沂市中级人民法院于2014年12月4日作出（2014）临民一终字第2297号民事裁定书，裁定撤销原判决并发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王爱彩的委托代理人赵恩华，被告訾金星及其委托代理人李金，第三人临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会的委托代理人侯德莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王爱彩诉称，2013年6月份，原告和第三人签订民房拆迁及附属物清除货币补偿协议，原告拥有地质灾害区的瓦房一处，面积77.35平米，同意拆除，依法改造，并将还建楼房周井铺小区1号楼XXX室分配给原告。2013年7月23日，原告补足楼房款，取得了该套楼房钥匙。2013年11月20日，被告撬门砸锁，更换了钥匙，强行占有了该套楼房。后原告得知，被告对该套楼房预缴过房款，因被告拒绝拆除原住房，也未和第三人签订拆迁协议，故被告和第三人约定的收款行为系无效民事行为，且第三人已经将该套楼房分配给原告，现原告原房屋已拆除，新楼房又被侵占，多次经村委协商，要求被告停止侵权，向原告返还楼房，被告仍然侵占至今。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判令被告停止侵权、赔礼道歉，依法向原告返还楼房，并承担本案诉讼费用。被告訾金星辩称，1、2012年10月31日被告就涉案房屋与村委签订了《房屋买卖协议》、《危房拆除协议》，同时向村委交纳了购房款8万元，村委在我方收款收据上也注明了涉案房屋位置及车库位置。而原告是2013年7月份交纳的房款。2、根据村委公告，涉案房屋钥匙是2013年11月20日才发的。3、危房的拆除与否，与购买房屋是两个法律关系，我们的危房在规定的时间内已腾空，已交给村委，危房是否被村委拆除，对购房没有影响。4、原告也认可被告交房款在先，也称不与被告争房子，在三次派出所处理期间也是这么说的，我方要求原告赔偿被告的损失，包括被原告破坏的门等。5、我方购买房屋的尾款在村委规定的时间内向村委交纳，但是村委不收，我们现在也可以交纳尾款。现在村委也有很多的空房，现在又盖了六栋新房子，村委的房子很多，原告完全可以再向村委主张重新要房子，实际上原告已购买了一套房屋，已搬进去住了，新购楼房号为9号楼XXX室，且涉案房屋被告已进行装修居住多年，现在原告再跟被告争房子没有道理，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会辩称，1、原告王爱彩系本案诉争房屋的合法所有权人。周井铺村有部分村民的地质灾害采空区上的房屋，根据上级有关精神应依法予以搬迁，搬迁完毕后还建相应公寓楼。原告作为拆迁还建户与第三人协商签订相关协议后，第三人给予了相应的拆迁补偿和还建，还建公寓楼为周井铺小区1号楼XXX室，并且在还建楼建设完毕后，第三人已将相应楼房的钥匙交付给了原告。2、被告訾金星虽与第三人签订了《拆迁协议》等文件，并缴纳了8万元的购房订金，但因未能按照协议书的约定拆除相应房屋，已经丧失了选购还建公寓楼的条件，且被告也未按照要求交清剩余购楼款，不具有购买楼房的条件。村委早就于2013年7月3日召开村支会议，并由支部书记訾金朝提议并决定，由于包括被告訾金星在内几人未能按时拆除房屋，要求在2013年7月5日前退出原选定的楼房，并由村委退回8万元预收款。后村委召开会议并决定，对于未拆除房屋的，原选楼号作废，另行重签。以上会议决定均及时通知相应当事人，其他未拆除房屋人员均已退出原选楼号，并支回原预交的购房款。因此，被告訾金星已不具备购买房屋和选取还建楼房的条件，已被取消相应资格，无权享有争议楼房。请求法院依法查明以上事实，作出公正裁决。经审理查明，原告王爱彩与被告訾金星均系第三人临沂市兰山区义堂镇周井铺村民委员会的村民。为加快旧村改造步伐，保证地质灾害采空区改造搬迁工作顺利完成，2012年10月31日，对还建公寓楼的购买事宜，被告与第三人签订了一份《协议书》，主要内容为，被告一次性向村委交纳购楼订金8万元，剩余购楼款，被告需按照村委制定的交款政策，一次性交清剩余购楼款，如被告拒不再交纳，将失去该楼房的购买权，村委收取购房违约金10000元，可以收回该楼另行处理。同日，对原住房的拆除事宜，被告与第三人又签订了一份《协议书》，主要内容为，被告在购买还建公寓楼后，保证按照村委的要求在规定时间内按统一标准对原住房进行拆除，否则，村委有权拆除；拆除时，村委制定统一的拆迁标准及相关政策，旧房面积以2011年区建设局、拆迁办测量、统计的数据为准。在被告与村委签订上述两份协议书的同一天，被告向第三人村委交纳8万元，第三人并向被告出具收据，项目名称栏载明预交楼款，备注栏中载明1号楼XXX车库南3。2013年6月11日，原告方与第三人签订《周井铺村民房拆迁及附属物清除货币补偿协议》，原告应拆除老房的建筑面积77.35平方米，补偿金额55388元，地上附属物3310元，搬迁费600元，躲迁费3000元，村委应付原告补偿费62298元，村委应扣原告购房款80000元，实扣购房款58698元，实付原告现金3600元。2013年6月14日，原告方将老房腾空交付村委。2013年7月3日，第三人村委召开会议，会议记录记载，会议应到4人，实到4人，会议内容为，訾金星等5人5号之前退出楼房来，村委退回8万元预收款，7月3日到7月5日下通知，7月6日拆迁户来选楼号，选楼号时按排队的顺序号来选，已排顺序号未拆房屋的，排队顺序号作废。2013年7月5日，第三人村委召开会议，会议记录记载，会议应到4人，实到4人，会议内容为，未拆除房屋的，已签协议无房可拆的，原选楼号作废，另行重签。2013年7月23日，原告向第三人交纳楼款69256元，车库款26334元，共计95590元，第三人向原告出具收据，其中备注栏载明1号楼XXX室车库北3。后村委在村内张贴公告，内容为“凡购买1-4号楼房，并已全部交清楼款车库款的，请于2013年11月19日到村委领取楼房钥匙，还没有交齐款的，请于2013年11月22日前将购房楼款交清，领取钥匙，否则，所选楼号作废，将交款退回”。2013年11月19日，被告装修入住涉案房屋。2013年12月18日，原告诉至本院，要求被告停止侵权、赔礼道歉、返还房屋，本院于2014年6月15日判决：“一、确认位于临沂市兰山区义堂镇周井铺村小区1号楼XXX室及车库归原告王爱彩所有。二、被告訾金星停止对原告王爱彩所有上述房屋的侵害并赔礼道歉，并于本判决发生法律效力后三十日内将该房屋腾空并返还原告”，被告不服该判决，于法定期限内上诉至临沂市中级人民法院，2014年12月4日，临沂市中级人民法院作出（2014）临民一终字第2297号民事裁定书，裁定撤销原判决并发回重审。重审庭审中，原告为证实其主张向法庭提交了以下证据：第三人对地质灾害区域搬迁避让的宣传手册一份、原告方与第三人签订的《周井铺村民房拆迁及附属物清除货币补偿协议》、第三人出具的原告老房腾空验收单、第三人的工作会议记录一份、原告交款收据三份、第三人出具的涉案房屋属于原告的证明一份、第三人出具的原告现在居住的老年公寓（9号楼XXX室）属于原告儿子所有的证明一份、110处警单一份。被告质证称，被告与第三人签订了协议，第三人已将涉案房屋出卖给被告，在没有与被告解除合同的情况下，第三人又将涉案房屋出卖给原告，系一房二卖，被告依约将老房腾空交付第三人村委，至于老房拆不拆，责任在第三人，被告按照第三人要求向村委交纳剩余房款但村委不收，被告并向法庭提交了以下证据：被告与第三人签订的危房拆除协议一份、被告与第三人签订的还建房买卖协议书一份、证人证言三份。第三人向法庭提交了与被告签订的两份协议书、两份会议记录，称第三人与被告签订了两份协议书，协议约定被告需在规定的时间内对老房进行拆迁，并在规定期限内交清剩余房款，被告两项均违约，村委经开会决定，解除了与被告的合同关系。上述事实，主要有协议书、会议记录、证人证言、当事人陈述等证据证实，有关证据均已收集并记录在卷。本院认为，2012年10月31日，被告与第三人签订了两份协议书，分别对原住房的拆除及购买还建公寓楼进行了约定，同日被告向第三人交纳购楼款8万元，购买1号楼XXX及车库南3，2013年7月3日、5日，第三人村委召开会议，会议内容包括，被告因未拆除老房，原选楼号作废，村委退回已收取的8万元预收款，2013年7月23日，原告向第三人交纳了楼款、车库款，第三人向原告出具收据，其中备注栏载明1号楼XXX室车库北3，2013年11月19日，被告装修入住涉案房屋的事实，有相关证据证实，本院予以确认。经原审及重审庭审举证、质证，可以看出第三人将涉案房屋分别出卖于原、被告，本案焦点为涉案房屋的权属问题。一、涉案房屋为小产权房，不能办理房屋所有权登记。二、根据原、被告举证及庭审情况，涉案房屋一直由被告实际占有居住。原告方提交的2013年11月20日的110处警单中记载，“崔新建报警称，家里门被撬，经现场了解系訾金星与王爱彩两家因房屋发生纠纷，双方都称购买周井铺小区XXX室住房，后訾金星搬家入住该房，并没有丢失东西，告知向法院确定房屋权属”，且村委公告称2013年11月19日发放楼房钥匙。综上，可以认定涉案房屋自2013年11月20日一直由被告实际占有居住。三、被告与第三人签订购买还建楼房协议在先，被告并向第三人交纳了购房订金8万元。根据相关法律及司法解释的规定，两份合同均有效且两方均要求履行合同的，按照办理房屋权属变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，本院认为，原告并未取得涉案房屋的所有权，故对原告要求被告返还房屋、停止侵权、赔礼道歉的诉讼请求，本院不予支持。对于第三人陈述，因被告未将老房拆除，也未在规定期限内交纳剩余房款，故第三人经开会研究决定解除双方签订的购房合同，因被告与第三人签订了两份合同，分别对老房拆除和购买还建楼房进行了约定，对购买还建楼房合同的解除条件，双方约定：被告需按照第三人制定的交款政策，一次性交清剩余购楼款，如到该交清剩余房款时，拒不再交纳，被告将失去该楼房的购买权，现被告方证人出庭作证称，被告多次向第三人交纳剩余楼款，但第三人不收，同时第三人并未向被告退还已收取的8万元订金，也未提交证据证明第三人的具体交款政策，被告未能交纳剩余房款的责任在第三人，故第三人称已与被告解除购房合同的陈述不成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告王爱彩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王爱彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  孙晓梅审 判 员  董晓庆人民陪审员  刘培培二〇一五年十月十三日代书 记员  徐小婷