广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015��惠城法民一初字第1690号第一原告：廖苑超，男，汉族，住址：东莞市，公民身份号码：×××5691。第二原告：罗海燕，女，汉族，住址：惠州市惠阳区，公民身份号码：×××2122。委托代理人：胡治国、朱敏，均系广东东舟律师事务所律师。被告：广东中投实业开发有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：钟宁兴，职务：董事长。第三人：惠州市中投保税物流园有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：余咏莉，职务：总经理。被告、第三人共同委托代理人：叶春兰，系广东集盛律师事务所律师。原告廖苑超、罗海燕诉被告广东中投实业开发有限公司、第三人惠州市中投保税物流园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。当事人诉辩意见原告廖苑超、罗海燕诉称，原告与被告于2012年1月14日签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的位于惠州市仲恺高新区潼桥镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼3单元1层231号房屋以158170元的总价款出卖给原告。付款方式为：签订合同时付首付款79170元，余款79000元办理银行按揭，原告须在签订本合同之日起7日内到被告指定的银行办理按揭手续。2012年1月14日原告交付了首付79170元，契税、维修基金等费用共86415元给被告。但一直没有收到被告通知办理银行按揭。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年1月13日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经验收合格”。交房时间到期后被���未交付房屋，后被告开发的房屋烂尾，房屋至今不具备验收合格条件。2014年8月5日，经双方协商，双方签署了解除原《商品房买卖合同》的协议即《退铺申请书》。协议约定被告在签署合同之日起120日即2014年12月5日退还原告购铺款，被告配合办理契税、维修基金及其他代办费用的退还。如被告不能按期退款，需赔偿原告购铺款的百分之二十五的违约金；在未收到被告全部购铺款之前原《商品房买卖合同》具有法律效力。双方签署《退铺申请书》后，被告并没有按约定履行退款，被告的行为严重损害了原告的合法权利，被告应向原告承担退款及违约责任以及赔偿原告延期支付造成的利息损失。综上所述，为维护原告的合法权益，依照相关法律之规定，诉至贵院，请求判准原告上述诉请：一、确认原被告间解除购房合同行为合法有效（即确认退铺申请书合法有效），���令被告按合同约定退还购房款、契税、维修基金等共86415元。二、判令被告赔偿违约金19792.5元，及承担延迟支付购房款、契税、维修基金、违约金等的利息。（按本金106207.5元以同期同类贷款利率从2014年12月6日起算至实际支付之日）三、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告广东中投实业开发有限公司辩称，一、商品房买卖合同真实有效。1、我司具备商品房预售相应资质及预售许可证。我司依法取得国土使用权、建设规划许可证、建设施工许可证以及商品房预售许可证，具备房地产商品房的开发资质。2、原告与我司在协商一致的基础上达成商品房买卖合同，双方意思表示真实，合同成立并生效。原告在出于商业投资的意向下购买了我司位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼3单元1层231号的商铺，并办理相应的手续取得所有���。二、原告所诉与事实不符。1、我司在销售合同约定期限内及时采取措施并未恶意违约。我司为了最大程度维护原告的财产利息，经过协商，在原告自愿的基础上，原告先后与我司签订了房产交接确认书，与惠州市中投物流园有限公司签订租赁合同，与惠州市中投物业管理有限公司签订了物业管理协议，已办理起租手续，目前物业管理协议、租赁合同已经生效并在履行中。2、原告不享有合同约定的单方解除权。因并未出现买卖合同中约定的情形，不适用合同第九条，原告应该按照所签合同忠实履行义务。同时，我司项目工程主体已竣工，装修工作也不日即将完成，正式开始全面招商。原告单方面向我司提出退铺申请，我司经过多方面考虑，在此《退铺申请书》法人代表意见栏上写明“同意申请”，此“同意”仅仅是同意原告向我司提出申请而不是同意退铺，所以我司与原告并未解除购房合同。另外，商品房买卖合同及退铺申请书中所约定违约金为所支付款项的25%过高，请求法院依法予以调整。综上，原告所诉与事实不符，税费等各项费用为按照相关法规及办理手续所需的正常费用，已按规定缴纳。而我司与原告签订的商品房买卖合同已生效，而《房屋租赁合同》《中投物流园物业管理协议》都在履行中，应依约继续履行合同，实现原告与我司的利益共赢。因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人惠州市中投保税物流园有限公司出庭应诉，但未作答辩。查明的案件事实经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），双方约定：被告将位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼3单元1层231号的商铺，建筑面��20.23平方米商铺出售给原告，总价为158170元；付款方式签订本合同时交付首期款人民币79170元.余款人民币79000元办理银行按揭。原告先后支付3号楼3单元1层231号的商铺首期款79170元；合同印花税、预售登记费、房产登记费、契税、专项维修资金、测绘费、房产证印花税等共7245元。2014年8月5日，原被告签署了解除原《商品房买卖合同》的协议即《退铺申请书》。协议约定被告在签署合同之日起120日即2014年12月5日退还原告购铺款，被告配合办理契税、维修基金及其他代办费用的退还。如被告不能按期退款，需赔偿原告购铺款的百分之二十五的违约金；在未收到被告全部购铺款之前原《商品房买卖合同》具有法律效力。双方签署《退铺申请书》后，被告并没有按约定履行退款，原告于2015年5月5日诉至本院，请求判如所请。裁判理由与结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议及2014年8月5日《退铺申请书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。原被告均同意解除2012年1月14日签订了《商品房买卖合同》，故原告诉请解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。《退铺申请书》约定如被告不能按期退款，需赔偿原告购铺款的百分之二十五的违约金，该约定符合法律规定，本案原告已按约定向被告支付了房屋购房款79170元及房屋合同印花税、预售登记费、房产登记费、契税、专项维修资金、测绘费、房产证印花税等7245元，故原告请求被告支付购铺款25%违约金19792.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为双方约定的违约金过高，请求调整。本院认为，违约金系双方在签订合同时自愿约定，且经核算，原告主张的违约金19792.5元并未超出中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，因此被告要求调整违约金的抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，原告已经根据合同约定履行了交付款项的义务，现因原告请求解除合同，其有权请求被告返还购房款79170元及由被告代收的各项税、费7245元。另原告请求被告支付购房款79170元及由被告代收的各项税、费7245元计付的利息，因本案已约定了违约金，原告再行主张利息属于重复主张，且原告未提交应计算利息的依据。故对原告该诉请，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第九十三条���第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告廖苑超、罗海燕与被告广东中投实业开发有限公司签订的购买位于惠州市仲恺高新区潼桥镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼3单元1层231号的商铺的《商品房买卖合同》。二、被告广东中投实业开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告廖苑超、罗海燕返还购房款79170元及其代收的各项税费等其它款项7245元，并支付违约金19792.5元，合计106207.5元。三、驳回原告廖苑超、罗海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2424元（原告已预交1212元），由原告负担100��，由被告广东中投实业开发有限公司负担2324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 朱 雄代理审判员 杨 梅代理审判员 黄链生二〇一五年十月二十日书 记 员 李慧慧第7页共7页