上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1094号原告（反诉被告）上海市青浦区佳丽花园业主委员会，住所地上海市青浦区佳丽花园22号楼202室。负责人龚爱华，业委会主任。委托代理人张梅，女，在上海市青浦区佳丽花园业主委员会工作。委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。被告（反诉原告）上海民德物业管理有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄15号1幢2层T区227室。法定代表人王永林，董事长。委托代理人林德杰，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人李刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海市青浦区佳丽花园业主委员会诉被告上海民德物业管理有限公司业主共有权纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。审理中，被告提起反诉请求，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案分别于2014年5月16日、2014年8月13日两次公开开庭进行了审理，原告负责人龚爱华及其委托代理人王卫林、张梅，被告委托代理人林德杰、李刚到庭参加诉讼。2014年9月12日，本案依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2014年10月28日本案第三次公开开庭进行了审理，原告负责人龚爱华及其委托代理人王卫林，被告委托代理人林德杰到庭参加诉讼。本案经分管院长同意延长审限三个月审理。本案现已审理终结。原告上海市青浦区佳丽花园业主委员会诉称：被告在2004年至2012年期间管理青浦区佳丽花园小区，收取的地面停车费应归属广大业主所有。2013年原告成立后，曾多次联系被告催讨停车费事宜，但被告始终未予答复，故诉至法院请求判令被告支付2004年12月15日至2012年12月31日期间佳丽花园地面停车费。案件审理过程中，原告根据被告辩称收取的费用数额，变更明确诉讼请求要求判令被告支付2006年1月至2012年12月期间佳丽花园地面停车泊位费人民币（以下币种均为人民币）268，100元，诉讼费由被告负担。同时，原告明确保留如今后发现被告收取的停车费数额超出268，100元部分的另行主张权利。被告上海民德物业管理有限公司辩称：不同意原告诉请。1、被告自2006年1月经物价部门备案批准开始对佳丽花园小区内业主共有部位划出停车位收取停车费，但小区停车费入不敷出。自2006年1月收取停车费开始至2012年12月底被告退出管理时，被告共收到停车费268，100元，但被告为管理车位、车辆投入的包括人工工资、社保费、过节费、解除合同补偿金等在内的人工支出有372，828.70元；另被告为缴纳停车发票税金21，045.85元，故仅停车管理这块被告就亏损了12万多元。按行业惯例，停车费若有盈余亦应予以分成。但系争小区停车费管理没有盈余可分。2、原告成立之前，应由业委会承担的公共部位的维修支出费用均是由被告垫付的，在长达八年的时间里被告共垫付了186，097.60元。对于被告垫付的费用被告予以反诉主张。3、业委会成立后，原告确实曾与被告就此沟通且答复过原告：因八年时间涉及账册太多，且被告是亏本垫付的，翻出大量账册的时间人力成本很高。现既然原告起诉了，被告也只能将大量账册找出来反诉主张了。4、被告之所以从很多小区退出管理，就是因为被告是正规公司、要为员工交纳社保金等，支出与收入无法持平更无盈利。现在的其他物业公司可以经营下去是因为他们聘请员工但不为员工缴纳社保。为此，被告提起反诉请求：1、判令原告从小区维修基金或公共收益中支付被告垫付的小区公共部位、公共设施维修费用186，097.6元（其中包括：1）电梯维修费43，434元；2）生活垃圾清运费60，700元；3）其他费用81，963.60元，指除了电梯维修费之外的其他公共部位及设施的维修费用、设施费）；2、判令原告赔偿被告利息损失（以本金186，097.6元，按6.15%的贷款年利率，自2013年5月1日起算至判决生效之日止，暂计至2014年4月31日为11，445元）；3、判令原告承担本案诉讼费。针对反诉，原告上海市青浦区佳丽花园业主委员会辩称：不同意被告所有反诉请求。1）生活垃圾清运费已经包括在业主缴纳的物业管理费中。2）从被告提供的物业管理服务收费项目表中可见，物业管理费中包括房屋设备维修费、绿化养护费、电梯运行费等，此些费用与被告反诉主张的电梯维修费属于同一项目，被告不应在收取物业费外另行主张收费。3）被告若需要使用维修基金，需要先办理相关手续，得到业委会确认后方可使用。系争小区业委会于2013年1月成立，在被告公司管理期间业委会确实尚未成立，但当时被告使用维修基金应该向开发商等有关部门申请，而被告所述的此些费用均未得到开发商的同意，故即使这些费用确实存在，原告也不予认可，一方面是因为没有相关手续，另一方面这些费用是否存在原告也持有异议。经开庭审理查明：被告是具有物业管理二级资质的物业管理企业。2004年12月时，被告与上海佳丽房地产有限公司（以下简称佳丽公司）签订两份《前期物业管理服务合同》，约定由被告受托为佳丽公司开发的“佳丽花园（一期）”、“佳丽花园（二期）”实行物业管理，合同约定：被告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1）物业管理费，用于小区内日常管理支出；2）保洁费，用于小区内日常保洁服务开支；3）保安费，用于小区内日常安全保卫服务开支；4）房屋设备运行费，用于水泵、公灯房屋设备运行开支；5）维修养护费，保修期间佳丽公司解决，保修期外按实计算、按面积分摊。物业管理费中管理费按建筑面积每平方米0.40元、保洁费按建筑面积每平方米0.15元、保安费按建筑面积每平方米0.20元、高层住宅电梯水泵运行费按0.55元标准向业主收取；机动车、非机动车车位费今后按物价局核准收取；保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备设施、公共设施的维修养护费用由佳丽公司承担，不属保修范围内的维修养护费用由业主按建筑面积承担；佳丽公司委托被告对小区停车场及临时停车进行管理，有关费用另行商定。物业管理期限自2004年12月15日至业主委员会成立时止。2005年5月、2006年1月，由上海市青浦区物价局对系争小区的物业管理服务收费进行了核价。被告实际按0.75元／月／平方米（多层）、1.30元／月／平方米（高层）的标准收取物业管理服务费。2012年9月，被告向佳丽公司发送《函告》，表示自2004年12月15日接手管理佳丽花园小区前期物业已近8年；随着用工成本的大幅提高，被告只能逐年靠微薄的管理利润来填补不断增长的最低工资、社会保险、公积金、高温费等各类涨价成本，经营一年比一年困难；目前小区已在筹建业主委员会并选聘物业公司，被告从自身业务调整考虑，决定于2012年12月31日全面退出小区的物业管理服务，移交物业管理服务权办理书面移交手续。佳丽公司收函后予以复函，表示原则上同意被告函告决定。2012年12月31日被告正式退出佳丽小区物业管理；2013年1月原告正式成立。审理中，被告表示2006年1月至2012年12月期间，就佳丽花园小区业主共有部分划有停车位、收取的停车费有268，100元。以上事实，由原、被告的陈述、前期物业管理服务合同、函告、复函、收费价目表、重新审核表等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。一、关于停车费的问题被告认为：2006年1月起经物价局核准，被告开始受托管理小区地面停车位并收取自2006年1月至2012年12月期间地面停车位的停车费为268，100元。但是被告收取停车费后并没有任何盈利，因为期间被告支出的管理成本大于收入的停车费：1）被告聘用了高亚军、刘忠才、沈大庆三名工作人员专门负责停车管理，指挥进出车辆的停靠、处理车辆碰擦纠纷等，为此支付了工资、社会保险费、过节费、解除合同补偿金等费用合计372，828.70元；虽然三人的人工支出已列入物业公司总的运营成本中，但这些费用成本的支出是因停车管理之需而增加的，因此应当由停车费受益方来负担。2）收取业主停车费后被告开具了相应的税控机打发票，按照7.85%的税率向税务机关缴纳了税金21，045.85元。为此，被告提供了车辆管理人员工资等费用过录表、申请报告、佳丽停车费结算表、营业税纳税申报表、劳动合同、报销审批单等证据一组。原告认为：1）相信被告所述的2006年1月至2012年12月期间停车费收入为268，100元。但对于被告提供的这些证据不予认可。认为被告在受托管理小区期间，并没有专门或单独安排停车管理的人员，而是由小区门岗保安兼任停车管理、巡逻、车辆进出询问登记的事宜，也仅仅就是对没有固定车位的人员可能乱停车现象进行管理，故停车管理人员是包括在物业管理人员中的，不应单独计取所谓的停车管理人员的工资或费用，应当包括在总的物业管理费中进行结算。关于停车费问题一般都是由业主收入70%、由物业公司收入30%用于补贴物业公司停车管理的成本，但不存在先行扣除专门人员的支出成本。2）业主支付停车费后被告确实是开具发票的，被告确实是需要交纳一定的税金的，但认为税率在5%。本院认为：被告与佳丽公司签订前期物业管理服务合同、受托管理佳丽花园小区，在合同中约定“佳丽公司委托被告对小区停车场及临时停车进行管理，有关费用另行商定”。事实上，在实际履行过程中被告实际履行了停车管理的义务，但双方并未对有关费用进行另行协商。被告辩称其为小区停车管理而特设停车管理员支出人工成本372，828.70元的意见本院难以采信，被告目前提供的证据尚不足以证明其抗辩意见。但被告为小区管理停车事项，客观上会存在管理成本的支出。结合青浦地区物业管理、停车管理的实际情况、佳丽小区的实际情况以及原告在庭审中的有关税金的自认情况，实际收入的停车费扣除合理的成本及支出，按照公平合理的原则，酌情确定小区业主与物业管理公司按7：3的比例分享盈利，为此本院确定被告应返还原告停车费收益160，000元。二、关于被告垫付费用问题被告反诉认为：在被告受托管理佳丽花园小区期间，因小区业委会尚未成立，被告垫付了本应由业委会决定在物业维修基金中支取的、但客观上无法支取的公共部位的维修费用合计186，097.60元，其中包括：1）除电费、保养费之外的电梯其他维修校验费用43，434元。物业服务管理合同中约定包含在物业管理费中的“电梯运行费”指的是电梯运行的电费和电梯保养费，此块费用被告已经实际支付并计算至物业管理服务费中。被告现在主张的43，434元是除电费、保养费之外的其他维修校验费；在当时业委会未成立、客观上无法办理支取物业维修基金的手续，但电梯坏了不可能不修。由谁来承担这些费用关键要看是否为公共设施、公共部位所需。2）生活垃圾清运费60，700元。物业管理服务费中的“保洁费”与“垃圾清运费”是不同的，“保洁费”是物业管理区域内公共部位及场地的保洁服务费（包括清扫、垃圾收集至小区垃圾站的费用），而被告现在主张的“生活垃圾清运费”是指从小区垃圾站将垃圾运输到垃圾工厂予以处理的过程所需的费用，这是需要由市容局下属环卫所具有清运资质的单位予以处理并收取费用的，此些费用已由被告予以垫付，但应当由业主来负担且未包括在物业服务管理的“保洁费”中。2010年世博会之后，政府实施政策福利才免除收取此块生活垃圾清运费，因此被告主张的是2005年5月至2009年11月期间已垫付的垃圾清运费。3）其他费用81，963.60元。系2005年5月至2012年12月期间被告购置垃圾箱、垃圾车、垃圾桶、巡跟器、监控机、门口机等公共物品的费用、购置公共部位维修材料的费用。被告撤出佳丽花园小区时能交接的材料大多都交接了，但账目未与业委会进行结算，因为材料太多、账目太杂。为此，被告提供了相应的支出凭证。针对上述费用，原告对全部账册凭证进行了核对，对证据本身的真实性没有异议。但同时认为1）电梯保养费已经包括在物业管理服务费中了，这些费用的发生不是必须的，且是否实际发生也持有异议。2）垃圾清运费应该已经包括在业主向物业公司交纳的物业管理服务费的“保洁费”中了；且对于这些费用是否实际发生原告也无法确认。3）对于此些费用是否实际发生无法予以确认；仅有部分费用凭单上由居委会的确认，故对于居委会确认的11，971.50元予以认可，对于其余费用不予认可。此些费用应该由开发商处理的、也应包括在物业服务管理费中。本院认为：被告反诉主张的1）电梯校验维修费和2）生活垃圾清运费是否包括在物业服务管理合同约定的物业费用中、应当由谁来负担的问题，理应结合当时的上海市相关物业管理收费的规定内容来确定。根据2005年、2006年时适用的物业管理服务收费核价项目，“生活垃圾清运费”以及“电梯维修费”是不包括在物业服务管理费中的。现被告实际支出此些费用，应当根据谁受益谁负担的公平原则来确定由佳丽花园小区业主共同负担。被告为电梯水泵支出的常规保养检测费应当是包括在物业服务管理费用中的，不可另行计取。关于被告反诉主张的3）垫付的各项费用，本院认为在小区业委会尚未成立的情况下，被告动用维修基金购置维修是根本上不可能的，虽相关事项和费用理应事先经得当时居委会或开发商的认可，但本院相信被告在小区业委会成立之前为小区的各项公共设施能够得以配套和有效运转、公共部位保持清洁有序、为积极履行物业管理的义务，应该会存在垫付费用进行购置和维修的事实。故本院确定被告为佳丽花园小区垫付的电梯维修费、生活垃圾清运费以及其他维修购置费用合计159，957.60元。根据庭审确认的事实，本院认为：被告就受托管理佳丽花园小区事项与佳丽公司签订前期物业管理服务合同、建立物业服务管理合同关系，是双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应按约履行各自义务。现物业服务合同已经履行完毕，只是双方未对相关账目费用进行结算。关于停车泊位费、被告垫付费用的返还支付问题，本院前面已经有详细论述，此处不再赘述。因双方未进行过账目结算也未进行过主张或催讨，现被告反诉主张要求给付利息的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告上海民德物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市青浦区佳丽花园业主委员会停车费人民币160，000元；二、反诉被告上海市青浦区佳丽花园业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海民德物业管理有限公司垫付费用人民币159，957.60元；三、反诉原告上海民德物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5，321.50元，由原告负担人民币1，821.50元，由被告负担人民币3，500元。反诉受理费人民币2，125.43元，由反诉原告负担人民币375.43元，由反诉被告负担人民币1，750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  夏鑫德审 判 员  徐冬梅代理审判员  金 艳二〇一五年三月十八日书 记 员  夏朝羡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。