海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第699号上诉人（一审被告）:林斌。委托代理人林先芳，海南圣合律师事务所律师。上诉人（一审被告）:林礼深。被上诉人（一审原告）：卓怀学。委托代理人：严思玉，万宁市诚信法律事务所法律工作者。上诉人林斌、林礼深因物权保护纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明：林礼深、林斌是父子关系。现位于万宁市万城镇万乐街环资局宿舍区第一幢104号房屋（以下简称104号房屋），其原有部分为房改房，建成于1988年，分为前混合二层楼房（附一层）及后段土木结构房屋。林礼深于1997年6月20日取得该房产《房屋所有权证》（房产证号：万改房字第18**号），其登记的总建筑面积为196.91㎡,其中混合结构房屋建筑面积为153.02㎡，土木结构房屋建筑面积为43.85㎡，使用土地面积为181.33㎡。1997年底至1998年初，林礼深对该楼房进行扩建重建，即在原来前部分附一层的基础上增加第二层，并将后段原有的土木结构房屋拆除重建成混合二层。扩建后的104号房屋（现状）建筑面积为283.26㎡。林礼深扩建该房屋后一直未办理房产面积变更登记。1999年4月26日，本案案外人蔡扬波向中国农业银行万宁市支行（简称农行万宁支行）贷款15万元，由林礼深以其104号房屋提供贷款抵押担保，另一案外人梁臣居一并以其自有房屋提供抵押担保，借贷各方为此签订一份《抵押担保借款合同》。因该借款合同纠纷，林礼深、蔡扬波和梁臣居被农行万宁支行起诉至一审法院。该院经审理于2001年5月18日作出（2001）万民初字第101号民事判决，判决蔡扬波偿还上述15万元借款本息，并判决林礼深、梁臣居对以上借款本息承担连带责任。因蔡扬波等人未履行判决义务，农行万宁支行向该院申请强制执行。该院在执行该案即（2001）万执字第109号案件中，依法委托万宁市首佳房地产估价事务所对万改房字第18**号房屋（即104号房屋）的市场价格进行估价。经实地测量并估价，104号房屋扩建后现状建筑面积为283.26㎡，其评估价值为183500元。在执行过程中，因拍卖未果，该院于2002年10月13日作出（2001）万执字第109-1号民事裁定，裁定将林礼深的104号房屋以评估价183500元下调20%后的价值（14.68万元）交付农行万宁支行抵去相应债务，该裁定书已送达生效。104号房屋被抵债后作为被剥离抵债资产交付于中国农业银行海口金贸支行（以下简称农行金贸支行）。农行金贸支行于2010年1月8日与海口广元物业管理有限公司签订《委托看管服务合同》，将该资产委托给海口广元物业管理有限公司看管。林斌自2013年初起撬开104号房屋后门锁，搬进该房屋后段副楼（含庭院）居住，一直使用至今。2013年4月10日，农行金贸支行与海南泰达拍卖有限公司签订《委托拍卖协议》，约定由农行金贸支行将剥离抵债资产104号房屋委托海南泰达拍卖有限公司进行拍卖。《委托拍卖协议》载明拍卖标的物104号房产建筑面积为196.91㎡,占地181.33㎡。卓怀学于2013年4月19日以38万元的成交价成功竞买104号房屋。卓怀学与海南泰达拍卖有限公司签署《成交凭证》并交纳相关的税费后，经一审法院和农行万宁支行及农行金贸支行协助，于2014年3月6日办理房产变更登记，取得104号房屋的《房屋所有权证》（万宁市房权证万城字第14010**号）。该《房屋所有权证》登记的的建筑面积仍为196.91㎡，所附的《房屋建筑面积平面图》的结构及用地面积仍与原万改房字第18**号《房屋所有权证》所附《房屋平面图》结构、用地面积一致。此后，经卓怀学多方交涉，林斌拒不搬出该房屋。卓怀学遂提起诉讼，请求判令：林礼深、林斌立即停止侵权，搬出其所侵占的万乐街环资局宿舍区一幢104房，将房屋归还。卓怀学主张林礼深也占用104号房屋，林礼深予以否认，卓怀学亦未能提供充分的证据予以证明。一审法院认定上述事实有卓怀学提供的（2001）万民初字第101号《民事判决书》、（2001）万执字第109-1号《民事裁定书》、（金）农银委字（2013）第03号《委托拍卖协议》、海南泰达拍卖有限公司《成交凭证》、《税收完税证明》三张、（2001）万执字第109-2号《协助执行通知书》、《关于协助办理拍卖蔡扬波抵债房产过户手续的函》、万宁市房权证万城字第14010**号《房屋所有权证》，林斌、林礼深提供的（2001）万民初字第101号《民事判决书》、（2001）万执字第109-1号《民事裁定书》、万改房字第18**号《房屋所有权证》、《贷款申请书》、《抵押担保借款合同》、《借款借据》及一审法院调取的万房地产估字（2002）第023号《估价报告》等证据及各方当事人的陈述为证。一审法院认为：本案属不动产物权变动所引起的物权保护纠纷，争议的焦点是林斌居住使用讼争的104号房屋之后段房产是否对卓怀学构成不动产物权侵权。104号房屋之产权原属林礼深所有。林礼深以该房屋为他人（蔡扬波）的借贷提供抵押担保引起诉讼，该院经审理依法判决林礼深对蔡扬波所欠农行万宁支行的15万元借款本息承担连带责任。判决生效后，经银行方申请执行，该院将104号房屋（扩建后的全部建筑面积）进行评估拍卖。因拍卖未果，该院裁定将104号房屋交付农行万宁支行抵去相应债务。自抵债裁定书送达生效之日起，104号房屋的产权已归农行万宁支行所有。根据《中华人民共和国物权法》（简称《物权法》）第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记即发生效力。本案的讼争房产104号房屋作为被剥离抵债资产，由农行金贸支行委托海南泰达拍卖有限公司进行拍卖，卓怀学通过竞买并支付相关税费后，办理该房屋产权转让变更登记手续，于2014年3月6日取得万宁市房权证万城字第14010**号《房屋所有权证》。至此，104号房屋之物权转让变动已生效，卓怀学取得104号房屋（包括主楼、副楼及其庭院）的全部产权。《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”林斌于2013年初擅自搬进104号房屋之后段副楼（含庭院）居住，卓怀学取得104号房屋的产权后，经多方交涉，林斌拒不搬迁，一直占有使用该部分房屋至今，其占有行为及其在居住使用中所施加的设施已对卓怀学构成不动产物权侵权。依照《物权法》第三十四条、第三十五条的相关规定，无权占有不动产妨害物权的，不动产权利人可以请求返还原物并请求排除妨害。卓怀学请求判令林斌停止侵权行为，排除妨碍，搬出涉案房屋，归还该房屋于卓怀学，其诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。本案未有证据证明林礼深也占有涉案房屋，卓怀学请求林礼深一并承担侵权责任的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。林斌、林礼深关于涉案的104号房屋之后段副楼的产权仍归属林礼深的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于林斌、林礼深主张的（2001）万执字第109号执行案存在错误，及讼争房屋被该院裁定抵债后尚有剩余价值的问题，不属本案的审理范围，林斌、林礼深可另遁其他途径主张其权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告林斌于判决书生效之日起十日内，排除其对原告卓怀学位于万宁市万城镇万乐街环资局宿舍区第一幢104号房屋的占有妨碍，搬迁离开该房屋，返还房屋于原告卓怀学。二、驳回原告卓怀学对被告林礼深的诉讼请求。案件受理费100元，由被告林斌负担。上诉人林斌、林礼深不服一审法院的上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销万宁市人民法院（2014）万民初字第1010号民事判决，驳回卓怀学的诉讼请求；二、卓怀学承担本案的一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审无视上诉人1997年重建扩建的事实，把现有104号房屋283.26㎡等同于抵押的万改房字第18**号载明的196.91㎡，把抵押的后尾土木结构视同为现在的二层钢混结构，完全没有事实根据。2、依据万宁市人民法院（2001）万执字109-1号民事裁定，该院依法委托评估机构对林礼深用于抵押的位于万宁市万城镇万乐街环资局宿舍区第一幢104号房（万改房字第18**号）进行评估和拍卖。房产证载明的面积为196.91㎡，该裁定抵债的也是104号房，面积同样是196.91㎡。抵押权人2013年委托拍卖的也是104号房，卓怀学竞买的也是196.91㎡，卓怀学竞买成功办理登记的也是196.91平万米。上诉人1997年重建扩建后总面积为283.26㎡，两者相差86.35㎡，上诉人认为这86.35㎡属于上诉人所有。本案一审法官调取了万地产估字（2002）第023号估价报告，评估的是包括重建扩建后的全部房产283.26㎡。法院委托评估公司评估的是196.91㎡房产，造成的法律后果应由评估公司负责。但一审法院却采信该估价报告。3、（2001）万执字109-1号民事裁定的评估内容是本案判決的依据，评估公司在评估中严重违反法定程序，评估结果令人怀疑。其一，评估没有通知当事人或家人到场，合议庭也没有派员监督，评估的公正性令人质疑。其二，一审法院严重违反法定程序。一审法院违反《海南省高级人民法院执行委托拍卖工作的规定（试行）》第九条及第十条的规定，对资产评估机构的估价报告，未由合议庭组织双方当事人及评估机构进行听证，并对评估结果进行确认。4、关于抵押物的认定问题。上诉人与抵押权人签订抵押合同，抵押清单中明确标明为房屋所有权证，建筑面积196.91㎡，和（2001）万执字109-1号民事裁定书一致。重建扩建后的104号房屋，面积为283.26㎡，这就造成了本案一审推翻了（2001）万执字109-1号民事裁定，推翻了抵押合同和抵押清单，前后矛盾。二、一审判决上诉人侵权缺乏事实和法律依据。1、一审称，本院经抵押权人申请将104号房屋（扩建后的全部建筑面积283.26㎡）进行评估拍卖，一审法官故意回避抵押物清单上明确标注的房屋所有权证标明的建筑面积196.91㎡的事实，回避生效的（2001）万执字109-1号民事裁定写明委托评估的标的为104房（万改房字第18**号）的事实。2、一审称，因拍卖未果本院裁定将104号房屋交付农行万宁支行抵债。（2001）万执字109-1号民事裁定第一款是这样表述的：（一）将被执行人林礼深抵押的位于万宁市万城镇万乐街环资局宿舍区第一幢104房屋（万改房字第18**号）交付申请人抵去相应债务。一审法官回避房产证所登记的建筑面积196.91㎡的事实。3、一审称，因为评估公司评估的是104号房扩建后的全部建筑面积，因拍卖未果，本院裁定将104号房屋交付农行万宁支行抵去相应债务。上诉人认为这是违法的。依据担保法第五十五条“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋不属抵押物，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增的房屋所得，抵押权人无权优先受偿”的规定，上诉人扩建的房屋86.35㎡，属于非抵押物。拍卖未果，农行万宁支行根本无权优先受偿上诉人的房产，更何况（2001）万执字109-1号裁定抵债的并非104号房，而是104号房（万改房字18**号），载明的建筑面积为196.91㎡。4、一审称，上诉人1997年因不可抗力的原因重建扩建房屋，没有办理不动产登记，依据物权法第九条的规定无效。上诉人认为物权法2007年10月1日开始实施，法律不具有追溯既往的功能。卓怀学竞买获得房产时，物权法己实施，卓怀学登记的房产面积载明196.91㎡，使用土地面积、新增的86.35㎡房产等事项并未登记，一审却把104号房包括主楼、副楼及其庭院建筑面积283.26㎡的房屋（现状）的全部产权划归卓怀学，不合法。5、一审认定上诉人林斌2013年初擅自搬进104号房屋后段副楼（含庭院）居住，构成对卓怀学的侵权，严重失实。事实是林斌到上诉人林礼深扩建的非抵押房产86.35㎡104号房屋居住，卓怀学竞买成功登记的也没有这86.35㎡房产，并无过错。上诉人扩建的86.35㎡房产不是抵押物，既然不登记，依据物权法第九条的规定当然无效，上诉人居住自己的房产，不构成侵权。被上诉人卓怀学答辩称:一、一审法院判决认定事实清楚。2013年4月，答辩人得知海南泰达拍卖有限公司准备拍卖位于万宁市万城镇万乐街环资局宿舍104房。经了解，该拍卖房屋所有权人原为林礼深，后其为他人贷款提供抵押担保而引起诉讼，经万宁市人民法院判决被答辩人林礼深对贷款承担连带责任。判决生效后，法院将该房屋包括后来林礼深扩建的面积，进行评估拍卖，因第一次拍卖未果，法院将该房屋交付给农行万宁支行抵债，该房屋所有权从抵债之日起，归农行万宁文行所有。2013年4月16日，农行金贸支行委托拍卖，答辩人以38万元买下该房屋。之后，按规定交纳了各种税费，通过万宁市人民法院和农行万宁支行协助，万宁市住房保障与房产管理局于2014年3月6日将该房屋办证过户给答辩人，答辩人合法拥有该房屋。可是，答辩人还没有对房屋装修居住，被答辩人林斌将后门打坏，强行侵占居住，其行为己构成了严重的侵权。因此，一审法院判决被答辩人林斌侵权行为存在，责令排除妨碍，归还房屋。二、一审法院判决证据充分，适用法律准确。答辩人提供了(2001)万民初字第101号民事判决书、(2001)万执字第109-1号民事裁定书、《委托拍卖协议》、《成交凭证》、《税收完税证明》、(2001)万执字第109-2号《协助执行通知书》、万宁市房权证万城字第14010**号《房屋所有权证》等证据，充分地证明了被答辩人林礼深所有的104房屋，因债务问题，法院判决抵债，并转为农行万宁支行所有，后答辩人竞价买得，并取得了该房屋的所有权。因此，一审法院依据物权法第四条及第九条的规定，判决认定被答辩人侵占答辩人的房屋行为构成侵权，应承担侵权责任，排除妨碍，归还房屋，适用法律正确。综上，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法院正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。本院二审期间双方均未提交新证据。本院二审采信的证据及查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为:林礼深为蔡扬波向农行万宁支行借款15万元提供抵押担保，同时林礼深还向农行万宁支行作出书面承诺对该借款承担按期还本付息的全部法律责任。2001年5月18日，万宁市人民法院作出（2001）万民初字第101号民事判决，判决林礼深、梁臣居对蔡扬波所欠农行万宁支行的15万元借款本息承担连带责任。因此，林礼深应以其全部财产对该债务承担连带责任，不限于也不应仅仅限于抵押财产。万改房字第18**号《房屋所有权证》登记的建筑面积为196.91㎡，使用土地面积为181.33㎡。但是，林礼深在为蔡扬波进行抵押担保前已经将房屋扩建至283.26㎡，只是未办理房屋面积变更登记，故已登记和未登记的建筑面积共283.26㎡的房产都是林礼深的财产，均属法院强制执行的合法标的物。2002年10月13日，（2001）万执字第109-1号民事裁定已将案涉283.26㎡房产交付农行万宁支行抵偿相应债务。裁定书送达后即生效，案涉283.26㎡房产的权属已归农行万宁支行所有。后卓怀学通过竞买的方式合法取得案涉283.26㎡房产的所有权，并办理了万宁市房权证万城字第14010**号《房屋所有权证》。林斌未经房屋所有权人卓怀学的许可，占有使用案涉房屋后段副楼拒不搬出，侵犯了卓怀学的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，支持了卓怀学要求林斌停止侵权、排除妨害、搬离并返还案涉房屋的请求，并无不当。卓怀学未提供证据证明林礼深居住案涉房屋，一审因此驳回卓怀学对林礼深的诉讼请求，并无不当。上诉人林斌、林礼深上诉称林礼深为蔡扬波向农行万宁支行借款15万元提供抵押担保的是196.91㎡的房产，剩下的86.35㎡并非抵押财产，仍属林礼深所有，林斌有权居住，不构成侵权，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人林斌、林礼深的上诉缺乏充分的事实根据与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人林斌、林礼深负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱 甜审 判 员  陈秀儒审 判 员  林芝静二〇一五年十月十九日法官助理  蔡大武书 记 员  陈超凡附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：邱甜撰稿：邱甜校对：陈超凡印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月20日印制（共印16份）