福建省大田县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0425民初883号原告:大田县嘉德物业管理有限公司，住所地福建省大田县均溪镇虹山路78号。统一社会信用代码:91350425097282963A。法定代表人:林开发，该公司经理。被告:叶良得，曾用名叶良德，男，1973年9月25日出生，汉族，住福建省大田县。原告大田县嘉德物业管理有限公司(以下简称嘉德物业公司)与被告叶良得物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序于2017年6月7日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德物业公司向本院提出诉讼请求:叶良得支付物业管理服务费1780元、公摊费632元、违约金4935元，合计7347元。事实和理由:2014年1月1日起，嘉德物业公司为东方嘉园小区全体业主提供物业管理服务，并为业主先行缴纳公共能耗费用。嘉德物业公司一直按照合同约定为全体业主提供物业管理服务，履行了合同应尽义务，但叶良得无故拖欠2014-2015年度的物业管理服务费及公摊费。且根据合同约定，业主逾期交付物业管理等相关费用的，嘉德物业公司可按日3‰标准收取违约金。故嘉德物业公司具状起诉，要求法院依法判决上述请求。叶良得辩称，每月每平方米物业费0.6元就已经包含了电梯维护、年检以及楼道电灯、公用水费等公摊费用，且嘉德物业存在管理不善、服务不到位等诸多问题，故嘉德物业主张违约金是完全没有法律依据的，对物业费、公摊费只能承担1000元。嘉德物业公司围绕诉讼请求依法提交了工商营业执照及法定代表人证明、合同书、电梯保养合同、2014年度和2015年度小区业主公摊费用明细表及大田县东方嘉园小区业主委员会的证明、催缴通知书、相关收费票据等证据。叶良得对上述证据无异议，但提出嘉德物业存在诸多管理不善、服务不到位等问题。对嘉德物业公司提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据嘉德物业公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2009年11月24日，叶良得向三明市一鹏房地产开发有限公司购买大田县均溪镇凤山东路263号东方嘉园11幢1梯1102室的房产(建筑面积123.6m2)，于2010年12月完成房屋交付。2013年12月31日，东方嘉园业委会(甲方)与大田县均溪镇镇东社区居委会(乙方)签订《合同书》一份，约定:由甲方委托乙方对东方嘉园小区实行物业服务管理，合同期限3年，即自2014年1月1日起至2016年12月31日止；乙方先以社区名义与甲方签订合同书，待乙方注册物业服务企业后，另行拟定合同，且两份合同具有同等法律效力；对乙方职责进行了明确；同时约定住宅物业收费标准(每月每平方米)为:第1至6号楼0.4元，第10、11号楼0.6元,2014年度及之后交付的非电梯房0.6元、电梯房0.8元，底楼营业性按1元标准计算；公共水电分摊费和电梯保养、年检、保险费用另行收取。若业主未按时足额支付物业管理服务费，还应按照日3‰支付滞纳金。自2014年1月1日起，东方嘉园小区由乙方法定代表人林开发负责的嘉德物业公司筹备组进行管理。2014年4月16日，嘉德物业公司在大田县工商行政管理局注册成立。2015年5月25日，东方嘉园业委会与嘉德物业公司签订《合同书》一份，内容与2013年12月31日签订的《合同书》一致。自2014年1月1日起，嘉德物业公司依合同约定对东方嘉园小区进行管理和维护，并收取该小区物业管理服务费和代缴公摊水电费、公共设施维保费、电梯维保及年检费等费用。本案中，叶良得尚欠2014-2015年度物业管理服务费1776元(123.6m2×0.6元/m2·月=74元/月×24个月)，同时还应共同承担公共设施维保费、公用水电费、电梯维保和年检费等公共能耗分摊费用，即叶良得尚欠2014年度236元(已扣除东方嘉园业委会从幼儿园收取租金贴补每户业主120元)、2015年度376元，合计2014-2015年度公摊费612元。本院认为，东方嘉园业委会与镇东居委会、嘉德物业公司签订的物业服务合同依法成立，属合法、有效合同，对合同双方具有法律约束力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故东方嘉园业委会与嘉德物业公司等签订的物业服务合同对叶良得具有约束力，叶良得作为东方嘉园小区业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同约定支付物业管理服务费等费用。故嘉德物业公司主张叶良得支付2014年度至2015年度的物业管理服务费1780元理由成立，依法予以支持。嘉德物业公司作为东方嘉园小区的物业管理公司，为整个小区业主的公共设施的维保以及公共水电费进行代收代缴，后按小区业主实际户型和类型实行按户分摊，这是嘉德物业公司对东方嘉园小区整体管理的需要，且该费用已实际发生并为全体业主代缴。故嘉德物业公司主张叶良得支付尚欠的公摊费612元理由成立，予以支持。双方签订的物业服务合同第七条第㈠项已经明确约定，物业服务费按建筑面积计算且不含水电、电梯年检及保养等公摊费，故叶良得提出公摊费已包含在物业管理服务费中缺乏事实和法律依据，对该项辩解不予支持。叶良得提出嘉德物业公司在提供物业管理期间存在管理不善、服务不到位等问题仅有口头陈述，未能提供相关证据予以佐证，对该项辩解不予支持。即使存在上述服务瑕疵问题，也不能成为叶良得拒绝缴纳相关费用的抗辩理由。因此，叶良得据此拒交物业服务管理费已构成根本违约，应承担相应的违约责任。对嘉德物业公司主张的违约金，结合公众对嘉德物业公司在日常物业管理的评价以及叶良得拒交物业服务管理费的实际年限及其金额，酌定按300元予以认定，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下:叶良得应于本判决发生法律效力后10日内支付给大田县嘉德物业管理有限公司尚欠的物业管理服务费1776元、公共能耗分摊费612元、违约金300元，合计2688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由叶良得负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  张五一二〇一七年七月十一日书记员  林玉春附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。