江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015���淮中民终字第00307号上诉人（原审原告）周丹丹，个体户。委托代理人周海清、王方林，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈尚华，退休职工。委托代理人张敏，江苏南京博聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）魏善秋，退休职工。委托代理人张敏，江苏南京博聪律师事务所律师。上诉人周丹丹、陈尚华与被上诉人魏善秋房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年12月18日作出（2014）河民初字第1525号民事判决。上诉人周丹丹、陈尚华均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人周丹丹及其委托代理人周海清，上诉人陈尚华及其委托代理人张敏，被上诉人魏善秋的委托代理人张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年5月1日，被��魏善秋向原告出具收据，载明：“今收到周丹丹门面房转让费壹拾伍万元整。”2013年5月8日，被告魏善秋与原告周丹丹就师专路8-5号3号房一半的房屋（约16平方米）签订租赁合同，约定合同期限2013年5月8日至2014年5月7日，月租金4500元，按季度付租金，水电另算，合同每年续签一次，此房不得转给他人，如转给他人通知甲方同意，转租金双方各半。2014年5月8日，被告魏善秋与原告周丹丹又签订一份租赁合同，除合同期为2014年5月8日至2015年5月7日，其余内容不变。原告使用租赁房屋直至2014年6月23日，租金支付至2014年6月7日。原审另查明，2014年4月1日，淮安市清河区人民政府发布房屋征收决定公告，公告中记载的项目名称为有轨电车及周边配套工程项目，征收范围为淮海北路东侧、交通路西侧，该项房屋征收工作自2014年4月1日正式开始。2014年6月，被告与清河区住建局就师专路8-5号签订房屋征收补偿安置协议书，协议书记载的搬迁补助费为700元，临时安置补助费为4561.2元，沿街住改非补助为21万余元，装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿为111694元。原审原告周丹丹诉称：2013年5月8日，原、被告就淮安市清河区师专路8-5号门面房签订租赁合同一份，约定经营期间一年，租金4500元，原告向被告交纳15万元门面经营转让费以保证可以享有该承租房的使用权。合同签订后，原告为装修承租房屋花费3万元，经营吾饮良品饮料食品商店。2014年5月8日，周丹丹继续与被告签订租赁合同，内容不变，签订合同后，原告才知道清河区师专路8-5号已被政府征用，将被拆迁，原告失去了承租房的使用权。现诉至法院，请求判决被告返还转让费15万元、装修补偿费3万元、停业损失费15000元、货物损失费15000元、搬迁损失2000元，合计212000元；诉讼费由被告承担。原审被告陈尚华、魏善秋辩称：1、2013年5月8日，被告陈尚华与原告周丹丹签订了门面房租赁合同，将师专路8-5号一间门面房租给原告使用，租期自2013年5月8日至2014年5月7日止。此后，原告一直正常经营到今年7月份，原告尚欠被告2014年6-7月的房租费和水电费7450元。2、2013年4月，原告多次找被告要求租用被告的门面房，被告的儿媳与同学合伙刚用14万元转让费将涉案的门面房从前手经营人转过来不久，我们是同情原告才将刚接手的门面房转给她的。2013年5月1日，原告付了14万元转让费和预付1万元房租给被告，被告出具了收据给原告。3、被告没有故意不履行合同的行为，合同不能继续履行是因政府进行房屋征收造成，属不可抗力，不应由被告承担责任。房屋征收工作自2014年2月份就开始了，被告并没有提前清退原告，而是一直让其经营至7月（7月13日物品搬走房屋被拆除）。综上，原告的诉请无约定，也无法律依据，请求驳回原告的诉请。原审庭审中，被告主张2014年5月8日签订的租赁合同系原告通过非常手段取得，并提供魏善秋病例及出院记录主张魏善秋行为能力受限，不能与原告签订合同，原告对此质证不予认可。被告对转让费收据亦不予认可，认为应以原告陈尚华手写的收据为准，内容为收到15万元，其中14万元为转让费，1万元为房租，但对此未能举证证明。被告还陈述原告实际使用房屋至2014年7月13日，亦未能举证证明。原告陈述其直至2014年5月20日才知道拆迁公告，被告对此不予认可，陈述已于2014年2月告知原告即将拆迁的事实。原审认为，原告从2013年5月起，租用被告所有的房屋从事经营，双方签订租赁合同，形成租赁关系。在租赁合同于2014年5月8日到期后，原告继续使用承租房屋至该房屋被征收，即2014年6月23日止。因租赁标的物灭失，双方租赁关系终止。由于淮安市有轨电车及周边配套工程项目需要，淮安市清河区人民政府于2014年4月1日发布房屋征收决定公告。原告在此前一直在师专路经营，其应当在2014年5月8日之前知道征收工作的情况，其仍与出租人签订房屋租赁合同，由此导致损失扩大，不应归责于出租人。原、被告明知房屋即将开始征收，仍于2014年5月8日签订租赁合同，故虽约定了租赁期限，也应视为不定期租赁合同，随时可以解除。原告作为承租人应当预见到合同可能出现的后果，现原告基于2014年5月8日的租赁合同向被告主张停业损失费、货物损失、搬迁损失的诉讼请求，原审不予支持。魏善秋的民事行为能力未经有关部门确认，被告以其患病为由主张行为能力受限，进而要求确认2014年5月8日的租赁合同是原告非法取得，依据不足，不予采信。原��向被告支付转让费15万元，是为优先取得承租房屋的使用权，而在给付租金之外又支付的款项，该费用不仅包括原承租房屋装修及添附的费用，还包括获取该门面客流量、经营环境等无形资产的费用。结合双方于2014年5月8日签订租赁合同和原告使用房屋直至被征收的情况，以及双方的相关陈述，表明如果没有遇到征收，该门面将继续由原告承租使用。考虑到原告实际租赁的期限很短，其支出与所能获得的经济利益明显不对称，故依据公平原则，酌定被告应向原告返还转让费5万元。由于承租房屋的灭失，装潢费用无法确定，结合承租房屋的面积及拆迁协议，原审酌定被告补偿原告装潢费用3000元。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条，《中华人民共和国��事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告陈尚华、魏善秋于判决生效后十日内支付原告周丹丹转让费及装潢费用53000元；二、驳回原告周丹丹其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，由原告周丹丹负担3400元，由被告陈尚华、魏善秋负担540元。上诉人周丹丹不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人交付陈尚华、魏善秋门面转让费15万元是为了无限期享有该房屋的使用权，后因该房屋被政府征收，且上诉人实际使用该房屋仅一年时间，因此陈尚华、魏善秋收取上诉人的15万元属于不当得利，应予全额返还，一审仅判决返还5万元，违背公平公正原则。2、一审判决陈尚华、魏善秋仅支付上诉人装潢费用3000元，明显���少，实际上上诉人为该房屋的装修花费了近3万元，一审判决明显失公平。请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。上诉人陈尚华答辩称，上诉人周丹丹的上诉请求无事实和法律依据，一审判决错误，请求撤销一审判决，改判驳回周丹丹全部诉讼请求。被上诉人魏善秋答辩称，同意上诉人陈尚华的答辩意见。上诉人陈尚华不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人收取周丹丹15万元的转让费是合理的，该转让费系周丹丹自愿支付，其中包含租赁物在经营中形成的商誉、租赁物内部一些物品的价值的补偿以及取得优先承租权的费用，不违反法律的规定。2、上诉人不存在欺诈行为，周丹丹明知租赁合同一年一签，在此情形下其仍然愿意给付转让费，上诉人没有过错。3、一审判决上诉人支付周丹丹转让费及装潢费53000元，无事实和法律依据。请求撤销一审判决，改判驳回周丹丹全部诉讼请求。上诉人周丹丹答辩称，上诉人陈尚华的上诉请求无事实和法律依据，一审判决错误，请求支持上诉人周丹丹的诉讼请求。被上诉人魏善秋答辩称，同意上诉人陈尚华的上诉请求。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案中，上诉人周丹丹为了优先取得涉案门面房的租赁使用权，于2013年5月1日向上诉人魏善秋支付门面房转让费15万元，魏善秋收取了周丹丹支付的门面房转让费15万元后，于2013年5月8日将涉案房屋租赁给了周丹丹使用，租期一年。至此，双方就15万元门面房转让费给付一事各方所应享有的权利和应承担的义务均已实际履行完毕，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然魏善秋收取了周丹丹15万元转让费后与周丹丹只签订了一年的房屋租赁合同，但从正常理解和商业惯例的角度出发，魏善秋收取了周��丹15万元门面房转让费后，除非周丹丹自愿放弃租赁该门面房，魏善秋是不可以将门面房再出租给他人使用。而周丹丹支付了该15万元转让费后，除非魏善秋擅自悔约将门面房出租给他人使用，周丹丹也不可以要求魏善秋返还该15万元转让费。2014年4月1日因淮安市有轨电车及周边配套工程项目需要，淮安市清河区人民政府发布房屋征收决定公告，涉案房屋在被征收拆迁范围内，该事件的发生不是魏善秋的个人意志所能控制，不应认定其存在违约。但周丹丹支付15万元的门面房转让费的目的是旨在能够长期的租赁使用该门面房，现仅使用了一年多即被拆迁，其支出与所能获得的经济利益不对称，明显与其初衷相悖，也显失公平，原审依据公平原则酌定魏善秋向周丹丹返还转让费5万元正确，故对魏善秋要求驳回周丹丹要求返还转让费的上诉请求，本院不予支持。周丹丹上诉要求魏善秋全额返还15万元的门面房转让费，因魏善秋就房屋被征收导致租赁合同无法继续履行一事并无过错，不存在违约行为，且双方就转让费在什么情况下应返还也无明确约定，故对此上诉请求，本院亦不予支持。由于涉案房屋被征收拆迁，导致周丹丹投入的装潢费用不能完全获得预期的回报，该损失客观存在，如果不予补偿也显失公平。但因双方在租赁合同中对于装潢费用的支付并无约定，且周丹丹支出该费用也是为了改善经营环境，增加经营收入，故原审酌定魏善秋补偿周丹丹装潢费用3000元正确，应予支持。对于周丹丹上诉要求魏善秋全额赔偿其装潢费用3万元的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人周丹丹、陈尚华的上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费7880元，由上诉人周丹丹、陈尚华各自负担3940元。本判决为终审判决。审判长 汪 青审判员 孙 洁审判员 孙 艳二〇一五年三月十八日书记员 靳蓓蕾