浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖民终字第324号上诉人（原审被告）：安吉县欧华房地产开发有限公司。法定代表人：张国华。被上诉人（原审原告）：李玮杰。被上诉人（原审原告）：洪艳。二被上诉人共同委托代理人：金水，浙江浦源律师事务所律师。上诉人安吉县欧华房地产开发有限公司（以下简称欧华公司）与被上诉人李玮杰、洪艳房屋买卖合同纠纷一案，安吉县人民法院于2015年4月17日作出（2015）湖安孝民初字第45号民事判决，上诉人欧华公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2010年11月21日，李玮杰、洪艳向欧华公司预定坐落于安吉县孝丰镇凤祥名城3幢1-602号商品房，并交纳定金2万元。2010年12月7日，李玮杰、洪艳与欧华公司签订合同编号为20101200058的《商品房买卖合同》一份，约定：李玮杰、洪艳购买孝丰镇凤祥名城3幢1-602号商品房及编号为B-66车位使用权，商品房价款为46.9万元，车位价为6万元，签订合同当日李玮杰一方交付50.9万元款项，累计付款52.9万元，所有款项于当日付清。2014年1月27日李玮杰、洪艳与欧华公司股东金历江儿子金远达（对外以副总称呼）达成《协议》一份，约定双方于2010年12月7日签订的《商品房买卖合同》解除，欧华公司退还购房款52.9万元，支付礼让金2.1万元，合计55万元，于2014年3月15日支付15万元，于2014年4月15日支付20万元，于2014年5月15日支付20万元，如不按期付款按支付节点款项月利率1.5%支付违约金，金远达于当日在协议上签字并加盖欧华公司公章及法定代表人张国华个人印章。后欧华公司在2014年4月支付首期的15万元及违约金0.2万元，余款未按期支付。李玮杰、洪艳经催讨无着，故诉至该院，请求判令：一、安吉县欧华房地产开发有限公司返还李玮杰、洪艳购房款40万元及违约金（20万元从2014年4月16日起算，20万元从2014年5月16日起算，按月利率1.5%计算至款清之日）；二、本案诉讼费由安吉县欧华房地产开发有限公司承担。原审法院审理认为：金远达以欧华公司的名义与李玮杰、洪艳达成的退房协议合法有效，理由如下：金远达对外以欧华公司“副总”的名义从事公司相关活动，该节事实为欧华公司所认可，且其持有公司公章及法定代表人个人印章，故其以欧华公司的名义与李玮杰、洪艳达成协议，有代表公司从事民事行为的能力，该代表行为有效。且欧华公司亦已按照协议的约定退还购房款首期15万元及违约金，履行了协议部分内容。故该协议对双方均具有约束力，双方应按照协议规定的权利、义务全面履行，违反协议约定的一方，应承担相应的违约责任。现欧华公司未按期付款，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。综上，李玮杰、洪艳之诉请合法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：安吉县欧华房地产开发有限公司返还李玮杰、洪艳购房款40万元并支付违约金（其中20万元自2014年4月16日起，20万元自2014年5月16日起，均按月利率1.5%计算至款清之日止），限于判决生效之日起十日内支付。如安吉县欧华房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元（已减半），财产保全费2820元，合计诉讼费6470元，由安吉县欧华房地产开发有限公司负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。欧华公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、根据欧华公司与李玮杰、洪艳签订的《商品房买卖合同》第九条第五款、第六款和第十条第三款之规定，李玮杰、洪艳没有退房之理由。这一事实在（2014）湖安孝民初字第716号民事判决以及（2014）浙湖民终字第576号民事判决书均有先例；二、欧华公司的法人代表从2013年10月9日至2014年4月28日因病在德国治疗，并不在国内，对李玮杰、洪艳与公司员工于2014年1月27日签订的协议不知情，也没有出具任何的授权委托书。欧华公司从来没有委派给金远达处理退房事宜的工作，金远达也没有代表公司从事民事行为的能力。金远达在协议上所盖印章没有得到法人代表授权许可，是非法、无效的；三、欧华公司在2013年8月23日已经向李玮杰、洪艳发出交房通知书，但其因个人财务原因想要退房，曾和公司法人代表多次要求退房但未得到许可，最后趁法人代表不在公司上班之机与公司员工金远达串通签订退房协议。实际上欧华公司2011年至2013年委托洪艳担任公司财务会计咨询服务工作的负责人，对欧华公司的信息了如指掌。因此洪艳对金远达并非公司法人代表且无权签订协议是明知的，故退房协议没有效力。另外，李玮杰和洪艳购买的房子至今尚在其名下，还未到安吉县住建局办理有关退房手续。综上，请求撤销原判并依法改判。李玮杰、洪艳二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。欧华公司与李玮杰、洪艳是协商解除合同而非法定解除。虽然当时欧华公司法定代表人可能在国外，但公司依然有其他员工履行职责确保公司运行。双方的退房协议由公司员工金远达加盖了公章，代表的是公司而非个人的意志。且欧华公司已经依照双方协议履行了部分职责。另外，虽然洪艳所在的财务咨询公司与欧华公司之间有业务往来，但她的身份并不影响双方之间签订退房协议的效力。另外，过户手续应由欧华公司负责办理，手续未办理也不影响双方解除购房合同的意思表示。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，欧华公司向本院提交以下证据：证据1、护照及出入签证一份，证明在签订协议时欧华公司的法定代表人在国外，对退房协议并不知情；证据2、交房通知书一份，证明欧华公司于2013年8月已履行交房义务；证据3、李玮杰、洪艳的退房函及欧华公司不同意退房的回复函，证明其退房要求未经公司法定代表人同意；证据4、欧华公司的法定代表人及洪艳所在公司法定代表人的录音资料、欧华公司与洪艳公司的合同及付款凭证，证明洪艳对欧华公司的法定代表人是谁等信息是知情的；证据5、安吉县住建局房管科的证明，证明洪艳所购买的孝丰凤祥名城3幢1单元的602室至今还在其名下，尚未办理退房手续。李玮杰、洪艳经质证认为，证据1、证据2的真实性无异议，但认为交房通知书不能证明欧华公司履行了交房义务；对证据3的真实性没有异议，在2013年8月10日张国华确实不同意退房，但在2014年1月，双方达成了退房协议，因此该证据与本案不具有关联性；证据4对录音形成的时间、地点等均无说明，对该证据不予认可，欧华公司要证明的内容不能成立，至于会计咨询书与本案并无关系，部分进账单上有金远达签字，证明金远达可以代表欧华公司；证据5的真实性无异议，但该证据只能证明涉案房屋的登记情况，如要办理相应手续应由欧华公司向房管部门进行申请。本院经审查认为，证据1与本案不具有关联性，欧华公司法定代表人是否在国内并不影响合同本身的效力；证据2签名处空白，不能证明欧华公司向李玮杰、洪艳送达了交房通知书，故不能达到欧华公司已尽交房义务的证明目的；证据3仅能证明欧华公司在2013年8月10日尚不同意解除购房合同，但不能证明最终双方达成的退房协议未经公司同意，故该证据与本案亦不具有关联性；证据4效力同证据1，该证据与本案不具有关联性，洪艳对欧华公司法定代表人等信息情况是否了解不影响合同本身的效力；证据5可以证明涉案房屋目前备案在洪艳名下，但房屋办理过户需要双方当事人的协同配合，不能以此免除欧华公司的付款义务。故对上述证据的证明效力本院均不予认定。李玮杰、洪艳二审中未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为退房协议是否合法有效。金远达作为欧华公司的工作人员，以欧华公司名义与李玮杰、洪艳订立退房协议，且金远达在协议上加盖了欧华公司公章、法定代表人张国华的个人印章并签名，该行为足以使他人相信其具有相应代理权，因此金远达的代理行为有效。退房协议依法成立并生效，双方当事人均应依照合同约定的内容履行各自的义务。根据协议内容，欧华公司同意李玮杰一方的退房要求并退还购房款、支付礼让金共计550000元。现欧华公司仅支付了第一期15万元款项，对剩余未履行的部分应继续履行并承担相应的违约责任，一审判决并无不当。欧华公司诉称，根据双方此前签订的《商品房买卖合同》第九条第五、六款及第十条第三款规定，李玮杰、洪艳无退房之理由。本院认为，上述条款约定欧华公司如因政策、电力等原因延期交房的，买受人同意该延期行为并不违约，但本案中双方当事人已经另行达成退房协议，故不能以该条款排除双方解除购房合同的合意。且在本案中，李玮杰一方也并非是依据《商品房买卖合同》请求欧华公司承担延期交房的违约责任，因此该条款在本案中不能适用。欧华公司又诉称，洪艳曾经担任公司财务会计咨询服务工作的负责人，对金远达并非公司法人代表且无权签订协议是明知的。本院认为，欧华公司作为法人，如需对外签订协议一般会通过授权给个人进行签字，并非只有法定代表人能够从事对外签字的工作，其他工作人员取得授权后同样可以代表公司。因此欧华公司不足以证明洪艳对金远达无权签订协议系明知，对该节上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由安吉县欧华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  费思杰审 判 员  邱金海代理审判员  周辰晨二〇一五年十月二十一日书 记 员  贾艳红