广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初151号原告：陶刚，男，1962年4月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：赵中堂，男，1962年5月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：广东阳东农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省阳江市东风三路**。法定代表人：林进步，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢汝涵，该公司员工。委托诉讼代理人：陈春兰，该公司员工。原告陶刚与被告赵中堂、广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农商行）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶刚、被告阳东农商行的委托诉讼代理人谢汝涵、陈春兰到庭参加诉讼。被告赵中堂经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶刚向本院提出诉讼请求：一、确认原告陶刚向被告赵中堂购买位于阳江市阳东区（昌隆小区213-1号房）的买卖行为合法有效；二、解除对阳江市阳东区（昌隆小区213-1号房）房屋的查封；三、停止对阳江市阳东区（昌隆小区213-1号房）房屋的执行；四、本案诉讼费由上列两被告负担。事实和理由：原告陶刚以70000元向被告赵中堂购买位于阳江市阳东区（昌隆小区213-1号房）房屋，双方达成口头买卖协议，原告陶刚付清购房款后，被告赵中堂将上述房屋及房屋所有权证原件交付给原告陶刚，双方于2014年8月26日到阳东区住房和城乡规划建设局办理上述房屋所有权转移登记，阳东区住房和城乡规划建设局已受理双方办理的房屋转移登记，并为此向阳东区住房和城乡规划建设局缴交房屋所有权登记费-转移登记费用80元，实际上涉案的房屋原告陶刚已付清购房款给被告赵中堂，且阳东区住房和城乡规划建设局于2014年8月26日已受理上述房屋所有权转让登记，此已证实被告赵中堂是将房屋转让给原告陶刚，上述房屋已由原告陶刚所有，虽没有完全办理转户手续，但自签订房屋买卖时，上述房屋由原告陶刚占有及使用，并且原告陶刚对上述房屋进行装修入住，原告陶刚已报装水电、电视，缴交物业费。原告陶刚多次寻找被告赵中堂要求继续完成办理房屋过户手续，但被告赵中堂不见踪影，原告陶刚对未办理产权过户登记无过错。阳江市阳东区人民法院因（2016）粤1704执133号案件拍卖属于原告陶刚所有的座落于阳江市阳东区（昌隆小区213-1号房）房屋，原告陶刚向法院提出执行异议，于2017年12月29日法院作出裁定驳回原告陶刚申请，此是错误的。关于2015年9月2日出现两张借据的问题，被告赵中堂因经济周转于2014年9月2日向原告陶刚借款110000元，由于此笔款项是双方借款关系，故双方约定计算借款利息，同时，由于原来双方买卖房屋没有签订书面买卖合同，故将被告赵中堂所收的购房款70000元写成借据形式表达原告陶刚已支付被告赵中堂购房款，如果是双方借款关系在同时写借款应写一张借款，但绝不会写两张借据，并且是借款的110000元此笔有利息，被告赵中堂借款后没有履行还款义务，原告陶刚于2015年向法院起诉被告赵中堂还款，并且该案已生效申请执行，而另一笔是购房款没有约定利息，原告陶刚也没有就此笔款项起诉，由此也可看出，被告赵中堂于2014年9月12日签写借据70000元实为被告赵中堂收的购房款，并作为双方买卖协议凭据，双方是买卖关系，因此请法院查明以上事实。原告陶刚认为，其与被告赵中堂房屋买卖行为合法有效，并已付清购房款给被告赵中堂，并实际上占有和使用房屋，原告陶刚多次寻找要求被告赵中堂办理过户手续，原告陶刚对未办理产权过户登记无过错。如法院执行拍卖属于案外人的财产显失公平，故法院驳回原告陶刚申请是错误，并没有查明有关事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告陶刚在查封之前已签订合法的买卖协议及此后合法占有涉案的房屋，原告陶刚对未办理产权过户登记并无过错，原告陶刚的权利能够排除执行，请法院给予支持。为此恳请法院立即停止对上述房屋的执行，解除查封，将该房地产归还给原告陶刚。被告阳东农商行辩称，一、原告陶刚与被告赵中堂之间形成的是借款合同关系。根据原告陶刚提供的《借据》显示，被告赵中堂因经济周转困难，于2014年9月2日向原告陶刚借到现金70000元，并以昌隆市场213-1号房屋（即涉案房屋）房产证壹本在原告陶刚处抵押。上面还有借款人被告赵中堂的个人身份信息、签名及指模。该《借据》具备借款合同的表面特征，原告陶刚与被告赵中堂之间形成的是借款合同关系。因原告陶刚没有对涉案房屋办理抵押登记手续，因此对涉案房屋依法不享有优先受偿权。二、原告陶刚关于借据及70000元的性质问题的供述前后不一致。原告陶刚于2017年11月1日提交的执行异议申请书上称，被告赵中堂于2014年9月2日向原告陶刚借款70000元并承诺以涉案房屋作为抵押。但在听证会上以及现在，原告陶刚又主张该70000元款项为购房款，供述前后矛盾，存在逃避法院执行的嫌疑。三、原告陶刚主张70000元为购房款，与被告赵中堂之间成立房屋买卖合同关系，没有理据，应不予支持。根据《借据》的内容显示，70000元应为借款而非购房款。原告陶刚与被告赵中堂在法院查封涉案房屋之前，并没有签订相关的书面房屋买卖合同或以房抵债合同，没有办理产权转移手续，也没有办理产权转移的预告登记手续，涉案房屋至今仍登记在被告赵中堂名下。原告陶刚主张双方于2017年8月26日到阳东区住建局办理房屋产权转移登记手续，并提供了一份《广东省非税收入（电子）票据》，但该票据没有显示被告赵中堂的房屋交易对象为原告陶刚，也没有显示该交易房屋就是涉案房屋。如果双方确实去办理了产权转移登记手续，为何没有办理成功？没有办理成功为何阳东区住建局又收取了相关的费用？这不符合正常逻辑。原告陶刚又主张对未能办理产权过户登记无过错，但并没有相关证据证明。本案没有任何证据显示该70000元为涉案房屋的购房款，没有任何证据显示原告陶刚与被告赵中堂之间存在房屋买卖合同关系。对原告陶刚的上述主张，法院应不予采纳。四、原告陶刚对涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告陶刚对涉案房屋提出的异议并不能满足上述规定的全部条件。原告陶刚并不是涉案房屋的所有权人，也不是涉案房屋的抵押权人，即使其对涉案房屋实际占有使用，并持有房产证原件，也不享有足以排除强制执行的实体权利，不能据此对抗法院对涉案房屋的强制执行。综上，请求法院驳回原告陶刚的全部诉讼请求。被告赵中堂未到庭，未提供诉讼意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陶刚提供的证据如下：证据一，居民身份证，拟证明原告的身份情况；证据二，执行裁定书，拟证明原告向阳东法院提出对涉案房屋的执行异议被驳回的事实；证据三，借据，拟证明被告赵中堂向原告陶刚借款110000元的事实；证据四，借据，拟证明原告陶刚向被告赵中堂支付购房款70000元的事实；证据五，收款收据，拟证明原告陶刚缴交物业管理费的事实；证据六，《广东省非税收入（电子）票据》，拟证明原告陶刚曾去房管部门尝试办理房屋过户登记手续，但因被告赵中堂没有到场无法办理。被告阳东农商行对原告陶刚提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二无异议；证据三与本案无关；对证据四有异议，该证据证明了原告陶刚与被告赵中堂之前成立借款关系，而非房屋买卖合同关系；对证据五的关联性有异议，该证据只能说明被告赵中堂与原告陶刚曾经使用涉案房屋，不能证明两者间存在买卖合同关系；对证据六的关联性有异议，不能证明原告陶刚与被告赵中堂存在房屋买卖合同关系，也不能证明被告赵中堂的房屋交易对象是原告陶刚，也不能证明该房屋是涉案房屋，不能证明原告陶刚对涉案房屋办理过产权转移登记手续。被告阳东农商行无证据提供。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理阳东农商行诉赵中堂、阳江市中广装饰材料有限公司因借款合同纠纷一案中，依阳东农商行提出的诉讼财产保全申请，于2015年5月26日作出（2015）阳东法立保字第37号民事裁定，查封赵中堂所有的位于阳江市阳东区（昌隆小区）213-1号房。本院经审理该案后，于2015年9月25日作出（2015）阳东法民二初字第126号民事判决：一、阳江市中广装饰材料有限公司于判决生效之日起七日内偿还借款本金70万元及支付该款的相关利息（计至2015年6月4日止的利息为12844.87元，从2015年6月4日起至判决确定付款之日止的利息按《借款合同》的约定计算）给阳东农商行；二、赵中堂对于上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，阳江市中广装饰材料有限公司和被告赵中堂均未履行，被告阳东农商行遂于2016年2月18日向本院申请执行，本院于当日立案执行［案号：（2016）粤1704执133号］。该案在执行中，本院于2016年6月8日作出（2016）粤1704执133号之一执行裁定，拍卖被告赵中堂所有的位于阳江市阳东区（昌隆小区）213-1号房，并按程序进行委托评估。原告陶刚于2016年4月21日向本院提出前述异议。被告赵中堂于2014年9月2日向原告陶刚借款，分立两张《借据》。其中一张《借据》载明：赵中堂因经济周转困难，现向陶刚先生借到70000元现金。该《借据》的内容还注明“有昌隆市场213-1号房产证壹本在陶刚先生抵押”。另一张《借据》载明：赵中堂因经济周转困难，现向陶刚先生借到110000元现金。该《借据》的内容还注明“利息每月伍仟元”。阳江市群英物业管理有限公司于2015年10月19日出具了两份《收款收据》，编号为NO.6809093的《收款收据》载明：收到陶刚1月至12月的管理费288元。编号为NO.6809094的《收款收据》载明：赵中堂欠我物业2年的管理费576元。安装2000元。阳江市阳东区住房和城乡规划建设局（原阳东县住房和城乡规划建设局）于2014年8月26日向被告赵中堂出具《广东省非税收入（电子）票据》，载明收到项目编号103043302102，项目名称房屋所有权登记费-转移登记，金额80元。本院认为：原告陶刚作为执行案件的案外人对本院执行标的主张实体权利并提起诉讼，故本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点问题是原告陶刚对位于阳江市阳东区（昌隆小区）213-1号房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据案件查明事实及证据分析，被告阳东农商行申请执行的案件属于金钱债权执行案件，其申请执行的标的并非登记房地产开发企业名下的房屋，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”对原告陶刚就涉讼房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。本案中，原告陶刚提供了被告赵中堂出具的借据和物业公司出具的收款收据等，主张被告赵中堂通过以房抵债的方式将涉讼的房屋作价抵顶给了原告陶刚。而“以房抵债”的本质为双方当事人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款履行提供担保，而是借款合同关系到期难以清偿债务时，通过将自有的房产出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。首先，从被告赵中堂出具给原告陶刚的借据内容来看，涉讼房屋仅仅是用作抵押用途，并没有抵顶房屋的意思表示，且110000元的借据中“利息每月伍仟元”折合月利率为4.5%，远超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的利率上限。其次，原告陶刚未提供证据证实其与被告赵中堂对到期债权债务重新协商并对账，将债权债务关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出约定。最后，原告陶刚主张其对涉讼房产已实际占有和办理了过户，但从物业公司出具的收款收据来看，申请过户的时间即2014年8月26日发生在原告陶刚与被告赵中堂的借款关系形成即2014年9月2日之前，显然是不符合常理，故对原告陶刚的上述主张不予采信。综合上述分析，本案原告陶刚提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张应对涉讼房屋排除执行，理据不足，本院不予支持。被告赵中堂经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回原告陶刚的诉讼请求。案件受理费1226元，由原告陶刚负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯荣晶审 判 员  柳华想人民陪审员  许 允二〇一八年八月二十日书 记 员  姜拔萃