江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第00648号上诉人（原审被告）淮安市三维空间物业服务有限公司，住所地淮安市清浦区承德路与东大街交叉口1212室。法定代表人张金德，该公司总经理。委托代理人赵海松，江苏安淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）淮安市清河区欢歌艺术培训中心，住所地淮安市清浦区富春花园北门。负责人李尧，该培训中心校长。委托代理人祁玉峰。上诉人淮安市三维空间物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被上诉人淮安市清河区欢歌艺术培训中心（以下简称培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年2月15日作出（2015）浦民初字第00055号民事判决。上诉人物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2010年1月4日，被告物业公司（乙方，法定代表人张金德）与淮安市清浦区富春花园业主委员会（下称富春业主会，甲方，负责人马玉华）签订物业服务合同1份，甲方将位于淮安市清浦区解放东路与承德路交叉口28万平方米房屋（包括原告承租的房屋）交付乙方管理，期限自2010年1月1日至2011年12月31日止。合同签订后，富春业主会将富春物业交付被告管理。2011年12月31日，因富春花园新的业主委员会尚未选出，故由被告继续管理该小区的物业。2013年1月1日，原告培训中心（乙方）与被告物业公司（甲方）签订《租赁合同》，被告将其管理的位于淮安市清浦区承德南路富春花园北大门二楼五间房屋租赁给原告培训中心使用。合同约定：租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日；租金每月1250元（年租金15000元），按年支付，另付押金1000元；在房屋租赁期间，物业管理费由乙方支付。合同签订后，原告向被告支付了2013年1月1日至同年12月31日期间的房屋租金15000元（每月1250元）和物业费1200元（每月100元），并使用租赁房屋至今。2013年5月28日，富春业主会函告被告物业公司，告知被告该小区将重新确立物业管理公司，有意向的可以报名，报名时间为2013年6月1日至同年8月31日。被告认为富春业主会的决定违反相关程序，提出复函异议。同年8月15日，富春业主会函告被告，该小区的物业管理工作由淮安市崇大物业管理有限公司接手，要求被告办理交接手续。2013年9月1日，淮安市崇大物业服务有限公司对富春物业进行了管理，并与原告签订房屋租赁合同，原告向淮安市崇大物业服务有限公司交付此后的房屋租金和物业费用。被告物业公司同时退出对该小区的物业管理，但对2013年9月1日以后已收取原告的物业管理费400元及房屋租金5000元没有退还给原告。原审另查，被告物业公司于2008年1月3日成立，法定代表人张金德，营业执照有效期自2008年1月3日至2018年1月2日。2013年重新登记，有效期自2013年1月14日至2017年1月13日。原告在被告管理物业期间曾向马玉华支付1000元押金。在被告退出对该小区的物业管理后，原告为向被告索要此后的物业费及房屋租金问题，双方意见发生分歧，原告遂诉至原审法院。原审原告培训中心诉称：原、被告双方于2013年1月1日签订房屋租赁协议书，约定房屋租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日，租金为15000元／年，另付押金1000元。2013年8月，富春业主会告知原告，自2013年9月1日起全权委托淮安市崇大物业服务有限公司对此房屋进行管理，要求原告重新签订租赁合同、缴纳物业费及租金，原告即重新签订了租赁合同，并缴纳当期物业费及租金，目前租赁期限已经到期，合同已经终止。原告多次要求被告退还2013年9月至12月多收的四个月租金5000元、物业费400元、押金1000元，被告以种种理由推托。现起诉请求法院判令被告退还原告租金5000元、物业费400元、押金1000元。原审被告物业公司辩称：原告要求退还租金无事实根据，原告起诉被告主体不适格。被告是受富春业主会授权将本案房屋出租给原告，目前合同已经履行完毕，故要求退还租金没有依据；被告没有收取原告押金，原告是将押金交给富春业主会的，故原告该请求也无依据，请求公正判决。原审认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的房屋租赁关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。租赁协议中原、被告虽约定租赁期限至2014年12月31日，但自2013年9月1日起，被告已经退出对该小区的物业管理，且由其他物业公司对该小区进行管理，被告与富春业主会的委托物业管理关系已经终止，在此情况下，原、被告之间的租赁合同也已无法继续履行，被告对已经收取原告的2013年9月1日至同年12月31日期间的房屋租金5000元和物业费400元应当退还给原告；至于原告主张的押金1000元，因原告并未将此款交付被告，故原告要求被告退还押金无事实根据和法律依据。对于被告抗辩的合同已经履行完毕，因被告在2013年的后4个月已经不再对该小区进行管理和服务，且未与富春业主会就此形成该4个月费用仍归其收取的相关协议，故其收取原告此期间的房租及物业费不符合权利义务一致性原则，故对被告的抗辩意见不予采纳。被告辩称其主体不适格也无事实和法律依据，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市三维空间物业服务有限公司于本判决书生效后十日内一次性退还原告淮安市清河区欢歌艺术培训中心房屋租金5000元和物业费400元。二、驳回原告淮安市清河区欢歌艺术培训中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告淮安市三维空间物业服务有限公司负担。上诉人物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人物业公司是受富春业主会的委托对涉案房屋进行出租，上诉人不是租赁合同的出租人，不应承担责任；上诉人物业公司退出小区物管并不是导致涉案房屋租赁合同不能履行的事由，被上诉人培训中心自愿向第三方缴纳双份租金与上诉人无关。请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人培训中心答辩称，涉案房屋租赁合同是上诉人物业公司与被上诉人签订的，合同约定的物业服务费和房租费也是上诉人收取的，上诉人是该合同的权利义务主体，其理应承担责任；上诉人物业公司退出小区物管后，新的物业公司持有富春业主会向其出具的书面委托书要求被上诉人重新签订房屋租赁合同，为了维持经营秩序，被上诉人才重新签订租赁合同，并重复交纳了房屋租金，该损失理应由上诉人承担。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，本案中，上诉人物业公司于2010年1月4日与富春业主会签订物业服务合同，由上诉人为富春花园小区提供物业服务，合同履行期限为二年（2010年1月1日起至2011年12月31日止）。根据合同的约定，富春业主会将小区的物业交由上诉人管理，小区所有物业管理费由上诉人收取，双方之间形成委托物业管理的法律关系，在委托管理关系存续期间有关物业管理的一切事务均由管理人（即上诉人）负责。2013年1月1日上诉人就涉案房屋的租赁事宜与被上诉人培训中心签订房屋租赁合同，合同所涉的房租及物业管理费均由上诉人收取。由于此时上诉人与富春业主会签订的物业服务合同已经到期，故上诉人该出租行为需得到富春业主会的追认，否则其无权行使出租人的权利。2013年9月1日起，上诉人退出对富春花园小区的物业管理，且由其他物业公司对该小区进行管理，上诉人与富春业主会的委托物业管理关系已经终止，在此情况下，上诉人已无权行使出租权，其与被上诉人之间的租赁合同也已无法继续履行，上诉人理应向被上诉人退还其无权出租且未提供物业服务期间的房租及物业管理费。上诉人主张其不是租赁合同的出租方，不应承担返还租金的责任的上诉请求，无事实和合同依据，本院不予支持。至于上诉人收取被上诉人的租金和物业管理费后如何使用，是否存在结余的问题，其可与富春业主会另行结算，与被上诉人无关。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人物业公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人淮安市三维空间物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 青审判员 孙 洁审判员 孙 艳二〇一五年三月十六日书记员 靖芳芳