广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第838号原告王海平，女，1976年6月26日出生，汉族，住广东省廉江市。原告廖海明，男，1974年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。两原告的共同委托代理人曾庆凡、邹锋云，分别系广东鹏浩律师事务所律师、实习律师。被告刘伟淙，男，1994年12月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。被告东莞市三人行房地产中介服务有限公司，住所地：东莞市万江区新城社区理想0769家园商铺B1栋-P01铺，注册号：441900000429071。法定代表人唐金莲。被告唐金莲，女，1978年1月17日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。被告东莞市三人行房地产中介服务有限公司沁园分公司，住所地：东莞市万江区新城社区理想0769家园北区1座15号铺。负责人唐金莲。委托代理人李春林，该公司员工。上述三被告的共同委托代理人刘政，系广东理而行律师事务所律师。原告王海平、廖海明诉被告刘伟淙、东莞市三人行房地产中介服务有限公司（以下简称“三人行公司”）、唐金莲、东莞市三人行房地产中介服务有限公司沁园分公司（以下简称“三人行沁园分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，分别于2015年8月24日和2015年10月8日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人曾庆凡，被告三人行沁园分公司的委托代理人李春林，被告三人行公司、唐金莲、三人行沁园分公司的共同委托代理人刘政到庭参加诉讼，被告刘伟淙经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海平、廖海明诉称，两原告是夫妻关系，位于东莞市南城区金丰路8号江南雅筑G栋4单元1503房原属两原告的夫妻共同财产。2014年9月4日，两原告为卖方，被告刘伟淙为买方、被告三人行公司为经纪方，三方签订《房地产合同》及附件，约定买卖双方共同委托经纪方就前述房屋的买卖提供房地产咨询及买卖代理服务，楼价总款为1200000元，约定被告刘伟淙以首付加按揭付款的形式付清总款，并约定“买卖双方签订的《东莞市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准”。合同签订后，被告刘伟淙付款240000元给两原告，余款960000元未支付。被告三人行公司接受买卖双方的委托从房产管理部门领取了新的房地产权证后，未依约“严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务”，未遵从房产经纪的一般行为准则，敦促被告刘伟淙办理贷款手续，确保原告全额收取购房款，应对原告承担赔偿责任。合同经纪方所盖的公章为三人行沁园分公司，具体经办案涉交易的是三人行沁园分公司的张波，原告认为三人行沁园分公司在案涉交易中存在过错。被告三人行公司是被告唐金莲为股东的自然人独资企业，是一人有限责任公司，原告有理由相信公司财产未独立于股东的财产。故请求被告唐金莲、三人行沁园分公司对被告三人行公司的赔偿义务承担连带责任。原告特向法院起诉，请求判令：1、被告刘伟淙向原告王海平、廖海明支付购房款960000元及违约金（以960000元为基数，按日1‰计，从2014年12月9日起计至清偿之日止，计至起诉日的违约金为115200元）；2、被告三人行公司、三人行沁园分公司对被告刘伟淙的上述支付购房款及违约金的义务承担连带赔偿责任；3、被告唐金莲对被告三行人公司的赔偿义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告共同负担。被告三人行公司、三人行沁园分公司共同辩称，被告三人行公司、三人行沁园分公司已完成中介方的全部工作，促成买卖合同，不存在违约行为，不是本案的争论主体，请法院驳回原告的诉讼请求。被告唐金莲辩称，一、被告唐金莲是被告三人行公司、三人行沁园分公司的法定代表人和负责人，在本案中行使的是职务行为，因职务行为产生的法律后果应由被告三人行公司、三人行沁园分公司承担。二、被告唐金莲没有对本案承担担保责任或连带责任的行为，也没有法律规定的应承担责任的情形存在。故被告唐金莲不是本案的适格主体，不应对本案承担一切法律责任。被告刘伟淙未向本院提交答辩状及证据材料。经审理查明，东莞市南城区金丰路8号江南雅筑G栋4单元1503号房（以下简称“案涉房屋”）原是原告王海平所有。2014年9月4日，原告廖海明、王海平作为卖方、被告刘伟淙作为买方、被告三人行沁园分公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，约定：1、买卖双方分别独家委托经纪方就买卖案涉房屋提供中介服务，该物业建筑面积为138.59平方米，总楼价为1200000元，交付使用时间为买方支付首期款过户当天，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；2、因买方或卖方违反本合同约定，如逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；3、鉴于经纪方已促成买卖合同成立，买方应在签订本合同时向经纪方支付36000元作为佣金，在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已代理费并赔偿由此而造成的经济损失（以有效证实之直接损失为限）；4、买卖双方签订的《东莞市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；5、卖方首收楼款1200000元，因本次交易产生的一切税费都由买方支付承担，买方在过户当天支付首期款200000元（含定金），具体首期数额是总楼价减去银行同意的贷款额，中介费36000元由买方在银行同贷后一次性支付，买方保证信用良好，银行流水充足，中介方保证正常贷款，在双方资料递齐银行2个月内出同贷，否则违约，在2014年11月10日之前，如果银行同贷因买方原因不能贷款，则买方违约，没收定金。合同附件注明按揭付款，须在2014年9月4日支付定金10000元，楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税款前付清。2014年11月25日，东莞银行股份有限公司中心区支行向被告刘伟淙出具《同意贷款意向书》，同意发放金额为960000元、期限为25年的贷款，本意见书有效期为3个月。2014年12月1日，原告王海平和被告刘伟淙在东莞市南城区房管所签订编号为20141201A4F3AD453277《房地产买卖合同》，并办理过户手续。2014年12月9日，案涉房屋变更登记所有权人为刘伟淙，房产证号为04××38。2015年2月11日，案涉房屋在房管部门办理抵押登记，他项权人是钟镜湖，抵押金额800000元，抵押期间自2015年2月5日起至2015年5月4日止。被告刘伟淙支付原告款项共计240000元，剩余楼款960000元由被告刘伟淙申请按揭贷款后由银行将款项直接转入原告账户，因被告刘伟淙未到银行办理抵押担保手续，银行贷款未能发放，原告至今未收到剩余楼款。原告主张刘伟淙的房产证由被告三人行沁园分公司的工作人员领回并保管，因保管不当被刘伟淙拿走房产证办理抵押登记，为此提供录音为证。被告三人行沁园分公司对原告的陈述及录音内容不予确认，称并非经纪方的过错导致原告未收到剩余房款，房产证由被告刘伟淙本人领取后交给经纪方提交银行办理抵押贷款手续，房产证在提交银行前被告刘伟淙没有借走房产证原件，中介方对买方在过户后是否按约定到银行办理抵押贷款手续无法也不可能进行约束，原告要求经纪方赔偿没有事实和法律依据。原告则称行业习惯是由经纪方保管房产证并提交银行以最大限度的保障卖方权利和规避风险，根据全面履行合同义务的法律规定及合同关于经纪方须严守诚实、信誉、高效服务原则的约定，被告三人行沁园分公司作为专业的二手房买卖机构，应有完整的流程对交易风险进行控制，被告三人行沁园分公司未全面履行中介义务，应对原告的损失承担损害赔偿责任，即对被告刘伟淙的支付购房款及违约金的义务承担连带赔偿责任。原告主张被告三人行沁园分公司是被告三人行公司的分公司，不具备独立法人资格，故被告三人行公司应对被告三人行沁园分公司的赔偿义务承担连带清偿责任，被告唐金莲是被告三人行公司的自然人独资股东，根据法律规定公司财产未独立于股东财产时股东应对公司义务承担连带责任，但未能举证证明。以上事实，有房产信息查询结果、房地产买卖合同、录音、同意贷款意向书以及本案庭审笔录、本院调取的东莞市房地产登记申请书等附卷为证。本院认为，被告刘伟淙经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。2014年9月4日的《房地产买卖合同》是签约三方当事人在协商一致后自愿签订的，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力，签约方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。双方约定剩余楼款960000元由银行贷款直接支付原告，因被告刘伟淙未在银行同意贷款意向书有效期内到银行办理抵押贷款手续，导致银行贷款没有发放，原告至今未收到剩余购房款，被告刘伟淙的行为构成违约。原告诉请被告刘伟淙支付购房款960000元及违约金，于法有据，本院予以支持。违约金应按合同约定按日总楼价1‰支付，以960000元为基数，自银行同意贷款意向书有效期届满次日即2015年2月25日起计算至实际清偿之日止。关于被告三人行沁园分公司是否应对被告刘伟淙的债务承担连带清偿责任。连带责任根据法律的规定或者协议的约定分为法定的连带责任和约定的连带责任。第一，我国法律仅规定居间人未如实报告损害委托人利益时应承担损害赔偿责任，未规定居间人须对促成合同成立的交易当事人的债务承担连带清偿责任，原告的主张缺乏法律依据。第二，合同没有约定被告三人行沁园分公司有过错时应对被告刘伟淙的债务承担连带清偿责任，也没有约定被告三人行沁园分公司有妥善保管房产证的义务，该义务亦非法定义务，原告的主张缺乏合同依据。第三，原告提供的证据也不足以证明被告三人行沁园分公司、三人行公司、唐金莲负有保管房产证的义务，并且存在保管不善的过错，因此原告的主张缺乏事实依据。退一步讲，原告作为房屋买卖合同的义务的卖方，在买方仅支付首期款的情况下便将房屋过户登记至被告刘伟淙的名下，原告本身就负有谨慎注意的义务，也应预料到相应的风险。综上，原告诉请被告三人行沁园分公司、三人行公司和唐金莲对被告刘伟淙的上述债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘伟淙应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告廖海明、王海平购房款960000元及违约金（以960000元为基数，自2015年2月25日起按日1‰计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告廖海明、王海平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14476.80元、保全费3020元，共计17496.80元（原告已预交），由被告刘伟淙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  唐珺珺代理审判员  刘秋霞人民陪审员  张雅芝二〇一五年十月十二日书 记 员  简凤娇张洁婷（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。