宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2014)甬鄞商初字第2144号原告：宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司。法定代表人：张芝芬。委托代理人：蒋高明，浙江民理律师事务所律师。被告：沙正平。委托代理人：邱昂，浙江甬港律师事务所律师。原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司(以下简称酒埕岩公司)为与被告沙正平合同纠纷一案,于2014年12月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员孙丽丽适用简易程序独任审理。本案于2015年1月16日、同年2月27日两次公开开庭进行了审理，原告酒埕岩公司的委托代理人蒋高明，被告沙正平及其委托代理人邱昂到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告向本院申请15天的庭外和解期限，但最终未达成和解。本案现已审理终结。原告酒埕岩公司起诉称：原、被告于2014年1月30日签订《客房承包协议》一份，约定：1.承包期为自2014年3月1日起至2018年2月28日止。承包期间，未经甲方（原告）同意不得转租，不得用于其它经营，二楼办公用房除外；2.承包费用为每年480000元，包括网络年费、有线电视费、电梯维保费、公安网年费；3.乙方（被告）承包甲方的酒埕岩商务宾馆客房64间、二楼4间办公室及公共厕所，房间内整套配套设施见清单（附后）。协议停止履行时按清单退回（不计任何折旧费，包括报废设施）；4.从协议履行之日起到2014年2月28日止，此月不计承包费，由乙方免费经营使用，期间营业收入归乙方所有，但应缴付相应产生的水电及电话费；5.承包费每两个月交付一次，金额为80000元，交付日期为应缴付月的28日前（含28日）；6.逾期不交付的，甲方有权加收10%的滞纳金；7.保证金为150000元，协议终止日三天内一次性退回乙方；双方还就其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告按约履行合同，但被告违反合同约定，一再拖欠原告房屋承包费及水电费等，并私自将部分房间转租第三方，且擅自将房间的墙壁敲毁，严重毁坏房屋结构。原告多次向被告催讨房屋承包费及相关费用，并要求被告停止违约行为，但时至今日，均无果。被告的行为已经构成严重违约，并造成原告重大经济损失。为此，特提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间的《客房承包协议》；2.被告腾退合同约定的酒埕岩商务宾馆客房64间（包括二楼201号至206号房间6间，三楼、四楼的全部房间）、���楼办公室4间及办公室相邻的公共厕所1间，并将损坏的二楼201号至206号6间房间恢复原状；3.被告支付原告承包费160000元、电费5400元、水费2957.40元、税费1719.92元（暂计算至2014年10月31日，其中160000元为2014年7月份至同年10月份期间的承包费，5400元和2957.40元分别为2014年9月份的电费、水费，之后的费用仍按《客房承包协议》约定支付至被告退还宾馆之日止）；4.被告支付原告违约滞纳金16000元。被告沙正平答辩称：1.原、被告签订《客房承包协议》属实，但原告在签订协议时刻意隐瞒了承包客房存在消防设施损坏的事实，致使酒店于2014年7月22日接受宁波市公安消防支队鄞州区大队（以下简称鄞州消防大队）消防检查时被发现安全隐患，随后鄞州消防大队出具了行政处罚决定书，并要求宾馆停业整改。自2014年7月22日起至2014年10月14日止，长达84天的宾馆停业期间，原告按消防部门要求对宾馆消防设施进行了整改，致使被告在此期间无法正常营业。此外，有3间房间在整顿后无法继续使用。上述情况，给被告造成了巨大经济损失。被告认为，原告在发包宾馆客房时，应当保证宾馆客房包括消防设施在内的各项设施完备，宾馆客房具备正常的经营条件。原告隐瞒客房消防设施损坏这一事实的行为，违反了《客房承包协议》的最基本义务，因此，宾馆客房在消防设施整改期间的所有损失应当由原告承担，原告无权向被告主张整改期间的任何承包费用及其他开销，相反，原告应根据《客房承包协议》第十一条的约定向被告赔偿停业期间的经营损失。2.被告已支付2014年8月份的承包费和同年8月份、9月份的水费、电费，有原告出具的收款凭证为证。3.原告尚扣押被告的150000元保证金，应当予以退还。4.被告未损坏宾馆内二楼201号至206号房���，不存在恢复原状的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告酒埕岩公司为证明其诉讼主张，向本院举证及被告沙正平质证如下：1.《客房承包协议》及附件一份，拟证明原告与被告之间存在合法有效的合同关系及相关约定的事实。被告沙正平对该证据三性均无异议；2.水电费及税费清单一份、EMS快递单三份、催款通知书三份，拟证明原告按约将宾馆交付给被告经营，但被告违反合同约定，未按期支付承包费、水电费及税费，原告多次催讨，被告至今未付的事实，及根据原、被告之间约定，被告违约需要支付违约滞纳金16000元的事实。被告对水电费及税费清单不予认可，表示其没有收到过；对EMS快递单和催款通知书三性均无异议，被告确实收到过通知书，但水电费和2014年8月份的承包费已付清，其他费用未付；税费数额有误；3.《酒埕岩商务宾馆物资清单���一份，拟证明原告将宾馆发包给被告时提供的设施财物情况。被告沙正平认可“沙正平”是其本人所签，但认为其是在空白纸上签字，物资数量与实际有出入，需要重新清点；4.消防安全检查合格证、特种行业许可证各一份（复印件），拟证明原告所提供的房屋消防合格的事实。被告沙正平对证据真实性无异议，对关联性有异议，认为消防安全合格证发证时间是2011年，只能证明宾馆在2011年是消防安全检查合格的，但不能证明2014年原告交付给被告时仍然合格；5.补充协议二份、照片三份，拟证明被告将宾馆房间转租给宁波龙商装饰工程有限公司（以下简称龙商公司），并允许对方整改房屋和消防设施的事实。被告沙正平对补充协议的真实性无异议，但认为该两份协议没有实际履行，龙商公司并未交过履约保证金；对照片真实性无异议，对关联性有异议，认为消防门是原告整改的，且即使没有转租给龙商公司，房屋本身存在消防问题，也需要整改；6.记账凭证一份、宁波市地方税务局通用机打发票七份，拟证明被告在2014年8月份开具发票金额合计21499元，故需支付原告税费1719.92元的事实。被告沙正平对记账凭证不予认可，对宁波市地方税务局通用机打发票无异议；7.水电费清单两份、电表及水表照片各一份，拟证明被告需支付水电费的事实。被告沙正平对该组证据不予认可，要求以法院现场调查拍照的水电表读数为准。被告沙正平为证明其诉讼主张，向本院举证及原告酒埕岩公司质证如下：1.行政处罚决定书一份（复印件），拟证明被告因原告刻意隐瞒消防安全隐患而受到行政处罚，原告未提供适格房屋，存在违约情形的事实。原告酒埕岩公司对证据真实性无异议，但对被告主张的证明目的有异议，认为消防系统是在���告使用期间损坏的，原告交付时不存在损坏的情形；2.收据五份，拟证明被告向原告实际支付保证金150000元，2014年5月份至同年8月份的承包费160000元和2014年8月份、同年9月份的水电费的事实。原告认可收到被告主张的上述款项；3.发票领取记录一份（复印件），拟证明被告于2014年7月24日向原告领取过发票，因此有被告在证据上签字，但之后被告未再领取过发票的事实。原告酒埕岩公司对证据真实性无异议，认为该证据可以证明2014年8月份被告仍有发票可以开出，同年9月份被告也领过发票的事实；4.宁波市特种设备报停备案表、广播电视费账单、电信账单各一份，拟证明2014年11份、同年12月份期间因原告停电梯和网络等导致宾馆无法正常经营的事实。原告对宁波市特种设备报停备案表真实性无异议，2015年2月因被告未支付承包费导致电梯维保费未缴，因此原告申���停止电梯维保，但实际上电梯并未停止使用，电梯是否停用由宾馆控制；对广播电视费账单真实性无异议，因被告未支付承包费，故原告没有缴付广播电视费，但欠费两个月并不会导致电视无法使用；对电信账单证据三性有异议，证据上无任何公章，而且原告整个公司的电话网络是连通的，原告实际已经支付。为查明案件事实，本院依职权向鄞州消防大队调取消防检查卷宗材料一组（包括受案登记表一份、询问笔录二份及现场拍摄照片、消防监督检查记录、责令限期改正通知书、行政处罚决定书、行政处罚告知笔录、消防监督检查记录各一份）。原告对该组证据真实性无异议，认为该组证据显示自动喷淋灭火系统损坏是在被告承包期间发生，且鄞州消防大队作出的处罚并不包括要求宾馆停业整改。被告对证据真实性无异议，但认为询问笔录中被告本人所有的陈述都是根据原告的意思所作的，与实际情况不符，自动喷淋灭火系统在被告承包前已经损坏，而非2014年4月。对原、被告提交的上述证据和本院依职权调取的证据，本院认证如下：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以认定；原告提交的证据2，水电费及税费清单系原告单方制作，且被告不予认可，故本院对该证据不予认定；EMS快递单和催款通知书，被告无异议，本院予以认定。但庭审中原告认可被告已支付2014年7月份和8月份的承包以及10月份之前的水电费，对此本院予以确认；原告提交的证据3，被告认可其签字真实，虽辩称其是在空白纸张上签字但无证据佐证，本院不予采信，对该证据本院予以认定；原告提交的证据4、5，被告对证据真实性均无异议，故本院对该两组证据的真实性予以认定；《客房承包协议》约定除二楼4间办公室和公共厕所外，其余64间为宾馆房间，结合本院现场勘查情况，在被告未能提供反驳证据的情况下，应当认定龙商公司对其承租的二楼201号至206号房间进行了整体格局改造和装修；原告提交的证据6，宁波市地方税务局通用机打发票系原件，被告无异议，本院予以认定；记账凭证系原告单方制作，所载金额与发票总金额不符，且被告不予认可，故对该证据本院不予认定；原告提交的证据7，水电费清单系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予认定；电表及水表照片，客观真实，本院予以认定。被告提交的证据1、2、3，原告对证据真实性均无异议，故本院对证据真实性予以认定。被告提交的证据4，原告对宁波市特种设备报停备案表、广播电视费账单真实性无异议，本院对该两份证据真实性予以认定；宁波市特种设备报停备案表未载明申请时间，原告自认是在2015年2月申请，本院予以确认；原告主张电梯实际未停止使用，但备案表载明原告决定封停一年，对原告该质证意见，本院不予采纳。电信账单，系打印件，真实性无法核实，且无法确认用户，对该证据本院不予认定。鄞州消防大队提供的消防检查卷宗材料一组（包括受案登记表一份、询问笔录二份及现场拍摄照片、消防监督检查记录、责令限期改正通知书、行政处罚决定书、行政处罚告知笔录、消防监督检查记录各一份），系本院依职权调取，程序合法，与本案有关联，本院予以认定。本院根据当事人的陈述以及对原、被告提交证据的认证情况，认定下列事实：2014年1月30日，原、被告就位于宁波市鄞州区创新路278-288号的酒埕岩商务宾馆客房承包事宜签订《客房承包协议》一份，约定：被告承包原告的酒埕岩商务宾馆客房64间、二楼办公室4间及相邻公共厕所1间，房间内整套配套设施见清单，协议���止履行后被告需按清单退回（不计任何折旧费，包括报废设施）；承包期为自2014年3月1日起至2018年2月28日止；承包期间，未经原告同意，上述房屋不得转租、不得用于其它经营，二楼办公用房除外；承包费用为每年480000元，包括网络年费、有线电视费、电梯维保费、公安网年费；承包费每两个月交付一次，金额为80000元，交付日期为应缴付月的28日前；逾期不交付的，原告有权加收10%的滞纳金；被告应按时支付承包期间所产生的水费、电费、电话费及税费，电费价格为每度1元，水费价格为每吨6.20元，物价部分价格调整后作相应调整，税费按实开发票金额8%支付；如因原告原因造成被告无法营业时，被告有权拒绝支付停业期间的承包费；原告允许被告在不影响客房整体格局下进行适当整修和配置；保证金为150000元，协议终止三天内一次性退回被告；双方还就其他��利义务进行了约定。同日，被告按约向原告支付保证金150000元。协议签订后，原告按约将酒埕岩商务宾馆的二楼201号至206号房间6间、三楼和四楼全部房间58间（其中两间为排烟区改造而成）、二楼办公室4间及相邻公共厕所1间和配套设施交付被告（详见《酒埕岩商务宾馆物资清单》）。承包期间，被告支付了2014年8月31日前的承包费、同年9月31日前的水费（该期水表读数为3214）和电费（该期电表读数为7270），之后的承包费、水费、电费至今未支付。截止2015年3月19日，被告承包的宾馆水表读数为4472，电表读数为8026。在2014年7月29日至2014年8月13日期间，被告沙正平以原告名义开具宁波市地方税务局通用机打发票七份，合计金额为21125元。原告尚未支付2015年1月份和同年2月份的广播电费。2015年2月，原告决定封停涉讼宾馆内电梯，并向宁波市特种设备检验研究院备案���另查明：承包期间，被告将其承包的二楼201号至206号房间6间和办公室4间转租给龙商公司，后者对该部分房屋的整体格局进行了改造并装修。又查明：2014年7月11日，鄞州消防大队对涉讼宾馆进行消防检查时，发现该宾馆内自动喷淋灭火系统损坏。为此，鄞州消防大队向原告下发鄞公消限字[2014]第8099号《责令限期改正通知书》，责令其于2014年8月10日前完成整改，并于2014年8月8日作出鄞公（消）行罚决字[2014]7032号《行政处罚决定书》，决定给予原告罚款10000元的处罚。2014年8月12日，鄞州消防大队再次进行检查，确认被损坏的自动喷淋灭火系统已修复整改完毕。期间，鄞州消防大队要求原告对涉讼宾馆内排烟区改造而成的房间进行整改，后该部分房间房门被拆除。本院认为：原、被告之间的《客房承包协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性���制性规定，属合法有效合同，双方均应全面按约履行自己的义务。双方协商一致的，可以解除合同。原告主张解除《客房承包协议》，被告在庭审中表示同意，本院予以准许。合同解除后，被告应腾退协议约定的酒埕岩商务宾馆客房64间、二楼办公室4间及公共厕所1间。被告擅自将二楼201至206号房间转租给龙商公司，且进行改造装修，改变原有整体格局，违反合同约定，对此原告应恢复原状。关于原告主张的承包费、水电费、税费。本院认为，合同解除之前已产生的承包费、水电费、税费等未清偿的，原告有权要求被告依约继续支付并承担逾期付款的违约责任；腾退期间房屋的占有使用费以及实际产生的水电费、税费应按双方合同约定标准支付。关于承包费数额，原告按约提供的房间中其中两间是由排烟区改造而成，此系违反法律、行政法规禁止性规定的行为，��原告承认经鄞州消防大队要求对该部分房间进行了整改，故原告主张被告支付该部分房间的承包费缺乏法律依据，本院不予支持。综合双方约定的承包费和房屋交付数量，本院酌定每月扣减承包费1170元。被告已付承包费，此系其对自身权利的处分，本院不予干涉。关于被告主张要求减免消防整改期间的承包费的请求，本院认为，原、被告之间的合同关系包含了房屋租赁关系，原告作为出租人除应按约将租赁房屋交付承租人外，还应在租赁期间保持租赁房屋符合约定用途，并在租赁房屋需要维修时履行维修义务。据本院依职权调取的证据以及原、被告的陈述，涉讼宾馆因自动喷淋灭火系统损坏而被鄞州消防大队处以罚款、限期整改的处罚。本院认为，消防安全是宾馆类经营场所必须具备的基本条件，消防设施损害必然影响宾馆的正常经营。因此，原告作为出租人应���保持宾馆消防设施符合法律规定以保证宾馆的正常经营，这也与《客房承包协议》第十一条“如因甲方原因造成乙方无法营业时，乙方有权拒绝支付停业期间的承包费”的约定相符。现原告未能举证证明是被告人为损坏了消防设施，故在鄞州消防大队责令整改的一个月期间的承包费应当适当减免。被告主张2014年9月份、10月份因消防整改导致宾馆停止经营，缺乏证据佐证，本院不予采信。另外，在承包期间，原告封停电梯、未按时支付广播电视费，必然在一定程度上影响宾馆的经营。现被告未能举证证明原告上述违约行为对其造成的具体损失，本院综合原告的违约情形，酌定扣减承包费42000元。综上，被告应支付2014年10月31日前的承包费35660元以及自2014年11月1日起按每月38830元计算至被告实际腾退之日止的承包费或实际使用费。《客房承包协议》约定被告逾期支付���包费的，原告有权加收10%的滞纳金，据此原告有权要求被告支付逾期付款滞纳金，但其主张数额过高。现原告未举证证明其因被告逾期支付承包费而遭受的具体损失，故本院参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍酌定逾期付款滞纳金为13000元。关于水费、电费，原告在庭审中明确第三项诉讼请求中主张的电费5400元、水费2957.40是2014年9月份的电费、水费，并认可被告已支付，本院予以确认。此后被告实际使用产生的电费、水费，暂计算至2015年3月19日，分别为45360元[（8026-7270）*60*1元/度]、7799.60元[（4472-3214）*6.20元/吨]，并应继续计算至被告实际腾退房屋之日止。关于税费，据原告提供的发票，被告以原告名义实际开具发票金额为21125元，故被告应依约支付原告税费1690元，原告主张的超出部分，缺乏证据佐证，本院不予支持。关于被告要求退还保证金150000元的请求，本院认为，一方面，被告未就此提起反诉，另一方面，鉴于被告尚未恢复原状、腾退房屋，且具体恢复、腾退的时间尚不能确定，被告要求退还保证金条件尚未成就，故本院对被告该请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司与被告沙正平于2014年1月30日签订的《客房承包协议》自本判决生效之日起解除；二、被告沙正平于本判决生效之日起十日内将��承包的坐落于宁波市鄞州区创新路278-288号的酒埕岩商务宾馆房间64间（二楼201号至206号房间6间、三楼和四楼全部房间）、二楼办公室4间及公共厕所1间腾空交还原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司，并将其中二楼的201号至206号6间房间恢复原状；三、限被告沙正平于本判决生效之日起十日内支付原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司2014年10月31日前的承包费35660元，并继续按每月38830元支付承包费或实际使用费至房屋腾空之日止；四、限被告沙正平于本判决生效之日起十日内支付原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司税费1690元及2015年3月19日前的电费45360元、水费7799.60元，并继续支付电费、水费至房屋腾空之日止[电费=”（房屋腾空之日电表读数-”8026）*60*1元/度，水费=”（房屋腾空之日水表读数-4”472吨）*6.20元/吨];五、限被告沙正平于本判决生效之��起十日内支付原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司滞纳金13000元；六、驳回原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4022元，减半收取2011元，由原告宁波酒埕岩名特优旅游购物有限公司负担826元，被告沙正平负担1185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内，凭判决书到浙江省宁��市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。代理审判员  孙丽丽二〇一五年三月二十三日代书 记员  杜礼闯