江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第0103号上诉人（原审被告）扬州庆松房地产开发有限公司，住所在扬州市邗江区维扬路158号。法定代表人张元松，董事长。委托代理人蒋元岭，系公司员工。委托代理人吕万国，系公司员工。被上诉人（原审原告）姚恭生。上诉人扬州庆松房地产开发有限公司（以下简称庆松公司）因与被上诉人姚恭生商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明：姚恭生、庆松公司双方于2011年10月9日签订了《商品房买卖合同》，约定姚恭生向庆松公司购买位于本市沙河北侧、扬沙路东侧东方名城和园5-03号房屋一套，建筑面积114.66平方米，每平方米5828元，总价668238元。另外，姚恭生购买配套储藏室一间，价格为34829元。合同中约定，买受人在2011年10月30日前交纳房款达668000元（含按揭贷款），出卖人承诺在房屋结账时优惠9173元，否则撤销此优惠。合同第六条约定了付款方式为分期付款，买受人分别于2011年4月8日交纳282000元；2011年10月30日前交纳房款达668000元；2013年3月28日前结清所有房款及合同补充协议中相关约定款项。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条约定，房屋交付的期限为出卖人应当在2013年3月28日前，将经验收合格，并符合约定的该商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之五的违约金。现姚恭生诉至法院，请求判令：1、庆松公司承担逾期交房的违约金47545.09元（从2013年3月29日至2013年8月12日共计137天，137天×694089元×万分之五）；2、庆松公司向姚恭生交付房屋产权证；3、诉讼费由庆松公司承担。庭审中，庆松公司当庭向姚恭生交付了该房屋的产权证，姚恭生接受后表示放弃要求庆松公司向姚恭生交付该房屋产权证的主张。姚恭生与庆松公司双方对于庆松公司于2013年8月12日向姚恭生交付房屋的事实均无异议。对于姚恭生分别于2011年4月8日给付了282000元、2012年3月23日给付了房贷400000元，合计给付了庆松公司房款694089元，双方均无异议。但对于其中给付余款12089元的时间，姚恭生认为系2013年10月2日给付的，票据是后来出具的；庆松公司认为系2014年5月13日（即票据上显示的时间）给付。本案的争议焦点为：庆松公司是否应当承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式？原审认为：姚恭生、庆松公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，系有效的合同，双方须按合同的约定履行自己的义务。合同中约定庆松公司应于2013年3月28日向姚恭生交付房屋，但庆松公司却于2013年8月12日向姚恭生交付房屋，其行为已构成了违约，应当承担违约责任。且合同中明确约定，庆松公司逾期交付房屋，自应交付的期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。故可以确定庆松公司逾期交房的天数为136天（从2013年3月29日计算至2013年8月12日）。因此，姚恭生主张要求庆松公司承担违约金47198.05元（136天×694089元×0.0005），具有事实和法律依据，原审法院予以支持。对于庆松公司当庭向姚恭生交付了该房屋的产权证，姚恭生接受后表示放弃要求庆松公司向姚恭生交付房屋产权证的主张，系双方真实意思的表示，依法予以准许。对于庆松公司辩称，姚恭生于2014年5月13日才交付了余款12089元，故其可以在姚恭生未缴清房款前拒绝交付房屋。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故庆松公司的抗辩理由无事实和法律依据，依法不予以采信。庆松公司可针对姚恭生逾期付款的行为，另案主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：扬州庆松房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付姚恭生违约金47198.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取494元，由扬州庆松房地产开发有限公司承担。宣判后，庆松公司不服，向本院提起上诉称：合同约定了姚恭生交付房款的时间，但姚恭生除第一期款项按期交付外，第二期和第三期款项的交付均构成迟延，根据《合同法》第65条和66条的规定，我公司享有同时履行抗辩权或先履行抗辩权，不应承担违约责任。并且，对于两次迟延付款，姚恭生应当承担违约金31048元。综上，请求二审撤销原判，改判驳回姚恭生的诉讼请求。其在二审未提供新的证据。被上诉人姚恭生答辩称：第二笔房款是在中国银行扬州御河苑支行贷款支付的，贷款业务由该银行与庆松公司接洽，我于2011年10月18日与银行签订了合同，银行于2011年11月16日保证放贷，并直接打款至庆松公司账户，且从2011年11月16日我已经按照约定支付贷款利息。至于钱款何时到达庆松公司账户，我不清楚。第三笔钱是因为庆松公司不能按照合同约定交付房屋，根据庆松公司提供的《住宅质量保证书》可知，竣工备案时间是2013年6月25日，在接到庆松公司交房的通知后，我与庆松公司进行了交接，立即支付了剩余房款。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。其在二审未提供新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。二审争议焦点为：庆松公司是否应当承担逾期交房的违约责任？本院认为：庆松公司应当承担2013年3月29日至2013年8月12日期间的逾期交房违约责任。理由：1、《商品房买卖合同》约定，庆松公司应于2013年3月28日前向姚恭生交付房屋，但庆松公司却迟至2013年8月12日才向姚恭生交付房屋，且庆松公司并无证据证实其在按约履行通知义务后姚恭生迟延受领，据此，庆松公司的行为构成违约，应当承担违约责任。2、庆松公司辩称，其因姚恭生逾期付款依法享有抗辩权。根据合同约定，总价款分三次给付，其中第二笔款项，姚恭生应于2011年10月30日前交纳386000元，现庆松公司主张姚恭生直至2012年3月23日才支付相应款项。即使姚恭生逾期付款确为事实，因约定的交房日期为2013年3月28日，姚恭生在此日期前一年已支付钱款，并无一方当事人未履行债务之情形，庆松公司不享有先履行抗辩权。3、至于剩余款项，合同约定应于2013年3月28日前付清，与交房时间相一致。但尾款的结算需要庆松公司根据房屋面积误差与补充协议中的约定计算得出，现有证据证实庆松公司于2013年10月21日向姚恭生出具房屋交付结算书，而实际交房时间为2013年8月12日，当时姚恭生支付尾款的条件尚未成就，庆松公司不能据此主张行使同时履行抗辩权。综上，庆松公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元，由上诉人扬州庆松房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年三月十八日书 记 员  喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。