浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3273号 上诉人（原审被告）：钦秋园，女，汉族，1987年8月15日出生，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建明，男，汉族，1970年10月12日出生，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：虞逸峰，浙江峰翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。 上诉人钦秋园与被上诉人王建明房屋租赁合同纠纷一案，因不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年2月28日，王建明（甲方）与钦秋园（乙方）及案外人杭州何公子房地产代理有限公司（丙方）签订《杭州房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××室房屋（建筑面积为386.22平方米）出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2017年3月6日至2020年3月5日止，从2017年2月28日到2017年3月5日为装修期，免租金；房屋年租金为338328元（计算方式为386.22平方＊2.4元＊365天），房租前两年不递增；租金支付方式为先付后用，押一付四，首期租金为112776元于签订合同3日内支付给甲方，以后每期租金于到期前30天支付；租房押金为28000元，于合同签订当日支付给甲方。合同第七条关于房屋修缮责任条款规定：除房屋内已有装修和设施外，乙方可以按自己需要进行装修，乙方自行装修的，应事先征得甲方书面同意，并按规定应向有关部门办理申报手续，需办妥有关手续后，方可进行。租赁期满或合同解除，乙方应保留硬装修；乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续。合同第九条关于变更和解除条款第4条规定：变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因变更或解除本合同,使对方遭受损失的,应当负责赔偿;第5条约定:一方因特殊需要,可提前2个月向对方提出提前解除租赁合同,并向对方支付相当于年度1个月租金的补偿金,本合同即告解除。合同第十一条关于乙方的违约责任条款第1条约定:在租货期限内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止本合同,收回该房屋,乙方应支付相当于当年度一个月租金的违约金,若乙方已经进行装修,硬装修无偿归甲方所有,其中第4）项:在租赁期限内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的。同时,合同附件的房屋交接清单列明了房屋内的家具及数量等。合同签订后,王建明按约交付案涉房屋,钦秋园亦按约支付押金及租金。 2017年7月6日,钦秋园通过微信通知王建明自该日起退租,但双方并未办理退租手续。2017年7月12日,王建明收回了案涉房屋。 原审另查明,双方在庭审中确认钦秋园搬离时擅自带走了案涉房屋内的部分家具,具体如下：老板转椅2张、沙发一大一小2张、茶具1套、茶桌1张、小桌柜1张、单人四方皮椅2张。关于钦秋园对案涉房屋的装修改动情况,王建明主张钦秋园对水电、吊顶及部分墙体、模压门板、钢化玻璃门等进行了改造,而钦秋园则主张其只安装了部分的玻璃隔断。庭审中,王建明自认其于2012年8月对案涉房屋进行装修后,也出租给案外人过。 王建明向原审法院起诉，请求判令：1.确认王建明与钦秋园签订的《杭州房屋租赁合同》于2017年7月12日解除；2.钦秋园支付王建明两个月租金人民币56000元作为提前解除合同代通知金；3.钦秋园赔偿王建明损失人民币89700元（其中租赁物品缺失损失50400元，装修恢复损失39300元）；4.钦秋园承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，双方签订的《杭州房屋租赁合同》系双方真实意思之表示,亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,属合法有效,对双方均具有约東力。钦秋园于2017年7月6日微信通知王建明于当天退租,即未提前告知,亦未与王建明当面交接,其行为已构成违约。现双方对解除案涉合同均无异议,但对解除时间产生争议,王建明主张合同解除的时间应为2017年7月12日,即王建明检查接收案涉房屋当天,而钦秋园则主张合同解除的时间应为2017年7月6日,即钦秋园微信通知王建明退租当天。原审法院认为,案涉合同并未赋予钦秋园支付1个月租金作为补偿金即可任意解除合同的权利,故其向王建明发送的提前退租的通知并不能发生合同解除的效力。王建明自认其在2017年7月12日收回了案涉房屋,故视为案涉合同于该日解除,故原审法院对王建明上述主张予以支持。合同解除后,王建明要求钦秋园赔偿损失,原审法院予以支持。王建明主张其损失主要有租赁物品缺失损失、装修恢复损失及提前解约租金损失:1、关于租赁物品缺失损失,原审法院认为钦秋园擅自拿走案涉房屋内原有的家具,其应当承担由此产生的不利后果,故王建明要求折价赔偿,原审法院予以支持。但由于王建明未能提供有效的证据证明家具的价值,双方亦无法达成一致意见,故原审法院基于房屋的租金等酌情确定为25000元。2、关于恢复装修损失,根据案涉合同第七条的约定,钦秋园装修房屋应事先征得原告的书面同意,并按规定办理相关手续,方可进行。庭审中,双方对钦秋园改动的部位无法达成一致意见,依照谁主张谁举证的证据规则,王建明应当对钦秋园改动的部位及恢复原样所需费用承担相应的举证责任。虽然王建明提供了案涉房屋于2012年8月份装修时的装修合同、装修图纸、预算清单等证据,但未能提供工程实际完工的相关证据予以印证,况且,王建明也自认装修后对外出租过案涉房屋。基于钦秋园自认只是安装了玻璃隔断,考虑拆除费用,原审法院酌情确定2000元。3、关于租金损失,王建明主张钦秋园支付两个月租金作为代通知金,以弥补钦秋园提前退租给王建明造成的租金损失。原审法院认为,合同解除前,钦秋园应当按照合同约定支付租金,即2017年7月7日至2017年7月11日期间的租金4634.64元。合同解除后,由于王建明已于2017年7月12日收回了案涉房屋,对其再次出租并未产生影响,王建明称钦秋园对房屋进行了装修改动,影响了其再次出租,但未能提供相应的证据予以证明,故原审法院酌情赔偿约半个月租金,即14000元。综上,钦秋园赔偿王建明各项损失合45634.64元,扣除钦秋园已支付的押金28000元,还需支付17634.64元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定,判决:一、确认王建明与钦秋园签订的《杭州房屋租赁合同》已于2017年7月12日解除；二、钦秋园于判决生效之日起十日内赔偿王建明损失人民币17634.64元；三、驳回王建明的其他诉讼请求。一审案件受理费3214元，减半收取1607元，由王建明负担1487元，钦秋园负担120元。 宣判后，钦秋园不服，向本案提起上诉称：一、原审判决认定钦秋园擅自拿走案涉房屋内原有家具，属于事实认定不清。首先，钦秋园从一开始就表示房屋内的家具不需要，当时王建明表示让钦秋园自行找地方放起来。其次，案涉房屋的物业管理是比较完善的，没有经过王建明的许可，钦秋园是无法搬离上述家具的。最后，钦秋园并非拿走家具，而是将家具放在钦秋园处保管。二、原审判决认为钦秋园需要承担拿走案涉家具的不利后果，属于适用法律错误。三、原审判决酌定的各项损失不合理。1、原审判决基于房屋的租金等酌情确定家具价值为25000元明显偏高。2、不存在拆除玻璃隔断的费用。案涉装修经王建明同意，且钦秋园仅仅对部分隔断进行修改，根本没有对房间基本装修进行变更。王建明继续使用钦秋园装修后的房屋，不存在所谓的恢复损失。3、租金损失不合理。原审判决一方面确定王建明无法提供相应的证据证明影响出租的事实，却没有要求王建明承担不利的法律后果，反而要求钦秋园承担14000的租金，这明显违背了相关的法律原则。综上，请求依法撤销原审判决，并依法驳回王建明的诉讼请求。 被上诉人王建明在二审期间口头辩称：一、钦秋园擅自处分案涉房屋内的家具，导致王建明的财产损失应当予以赔偿。案涉房屋原由王建明开办公司作为经营所，所以存在房屋装修以及置办家具方面花费很大。从家具的价值角度来看不可能直接将这些家具丢弃，故在案涉房屋出租给钦秋园时把屋内家具一并做了移交，并制作清单作为合同附件。至于后期办公家具被钦秋园擅自处置，王建明根本不知情。否则一定会向钦秋园作出同意或不同意的意思表示。在钦秋园退租后，王建明在等待物业及中介有空时对案涉房屋进行了检查接收，才发现之前置办的家具已不在。17年10月12日上午王建明本人及代理人也去过钦秋园提出办公家具的存放处，但未发现原有家具，故无法进行接收。二、钦秋园针对房屋擅自进行装修，亦没有恢复原状，所以该部分费用应由钦秋园承担。实际上钦秋园擅自装修的部分包括水电、吊顶、部分墙体、模压门板等，在钦秋园退租后王建明也请了原先的装修公司对房屋恢复原状所需要的费用作了初步评估，金额为39300元。但因擅自装修一事，一审庭审中钦秋园只承认了部分玻璃隔断而王建明本人因在外地出差没有及时缴纳鉴定费，所以对于恢复原状的费用没有予以鉴定。三、钦秋园应当承担王建明的租金损失，钦秋园在17年7月6日突然提出退租，且没有与王建明办理任何交接手续，王建明无奈之下在等待中介和物业均有时间的前提下才对房屋进行检查接收。之后因租赁市场不景气，同时考虑到案涉房屋租赁纠纷进入诉讼程序，可能需要鉴定，所以王建明直到一审判决后才对案涉房屋进行了对外出租。即便按照钦秋园的每月2.8万租金标准进行计算，王建明的租金损失也高达有22.4万。一审法院酌情赔偿租金，其实并没有弥补王建明的租金损失。四、本案租赁关系的解除完全是钦秋园的根本违约导致，王建明在合同履行过程中不存在任何过错，所以钦秋园应对王建明的各项损失进行赔偿。综上，请求二审依法维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系钦秋园是否应当赔偿王建明各项损失。关于家具损失，钦秋园并未提交充分证据证明其系征得王建明同意后搬离家具，而且其在一审中所提交的用于证明家具未灭失的证据材料存在瑕疵，并不能证明屋内原有家具的存在，故原审法院酌情判处钦秋园承担25000元家具损失，并无不当。关于钦秋园是否需要承担拆除玻璃隔断费用的问题，增加玻璃隔断系钦秋园自认，且无证据证明事先经过王建明同意，故原审法院酌情判处钦秋园承担2000元的恢复费用，并无不当。关于租金费用损失问题，由于钦秋园擅自提前退租的行为，势必给王建明在另行出租前造成空租损失，原审法院根据本案实际情况，酌情判处钦秋园承担半个月的租金损失14000元，应属合理。综上，钦秋园的上诉理由及请求，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费241元，由上诉人钦秋园负担（钦秋园于本判决生效之日起十日内至本院退还多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年八月二十四日 书记员 万丹丹