重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2015）垫法民初字第04145号原告垫江县机关事务管理局，住所地重庆市垫江县南内街37号，组织机构代码75621110-7。法定代表人雷时雨，该局局长。委托代理人易君，重庆奇威律师事务所律师。被告石晓雨，男，1975年4月12日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。垫江县机关事务管理局（以下简称“机关事务局”）诉石晓雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理。依法由代理审判员邱竟翔于2015年9月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告机关事务局的委托代理人易君以及被告石晓雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告机关事务管理局诉称，2014年6月27日，我单位与被告订立了房屋租赁合同，我单位将位于垫江县桂溪镇（现桂溪街道）南内街75号附2号门市出租给被告，租期为36个月（2014年6月5日至2017年6月4日），2015年6月4日至2016年6月4日的租金35123元被告已交付给我单位，合同约定第三年度的租金为36176元，此外被告已向我单位交付押金5000元。该75号附2号门市所在的房屋经鉴定，安全性等级结论为Csu级，为杜绝安全事故的发生，需停止门市对外租赁，依据《合同法》第94条第1项的规定合同应予解除，我单位已于2015年7月9日向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，被告至今未返还门市，故诉至法院请求判决解除我单位与被告之间的租赁合同，责令被告立即返还位于垫江县桂溪镇南内街75号附2号门市给我单位；在2016年6月3日前，被告仍未返还该门市，被告应按照36176元／年支付占用费至实际返还止。被告石晓雨辩称，我承租的垫江县桂溪镇南内街75号附2号门市所在的房屋系以前垫江县国土资源和房屋管理局（以下简称“国土局”）的办公楼，在我与机关事务局签订租赁合同以前，该房屋就被鉴定为危房，但机关事务局仍在国土局搬离该楼房后将门市出租给我，现机关事务局以该房屋为危房欲解除与我的租赁合同，且不想承担赔偿责任，这于理于法都不公平。我于2015年7月9日收到了机关事务局送达的《解除房屋租赁合同通知书》，但我不同意解除租赁合同，我可以在处理完货物后暂时搬离该门市，待该房屋整修加固完毕后再搬回继续经营，但机关事务局不应将整修加固期间纳入租赁期限，且机关事务局应赔偿因此产生的损失；若机关事务局仍要求解除合同，在我未违约的前提下，机关事务局提前解除合同应赔偿我的装修和违约损失50万元。原告机关事务局为证明自己的主张向本院举示了以下证据：1、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明原告机关事务局与被告石晓雨签订了《房屋租赁合同》，合同约定了诉争门市的位置、租金和租期；2、现金缴款单、结算票据复印件各1份，拟证明被告石晓雨已按合同约定向原告机关事务局支付了第二年度的租金35123元；3、《垫江县国土资源和房屋管理局关于要求停止门市对外租赁的函》（垫国土房管函（2015）305号），拟证明国土局建议停止诉争门市的对外租赁；4、中国人民解放军后勤工程检测中心检测报告（005补P4101001400373）复印件1份，拟证明诉争门市所在的房屋为Csu级危房，需挂钢筋网加固、局部梁柱进行加固、相关部分予以拆除；5、《解除房屋租赁合同通知书》复印件1份，拟证明原告机关事务局已于2015年7月9日向被告石晓雨送达了该通知书，要求被告石晓雨解除合同并返还门市；6、《垫江县县级党政机关事业单位公有房屋出租管理暂行办法》（垫江委办（2012）186号）复印件1份，拟证明原告机关事务局有权将讼争房屋对外出租。被告石晓雨的质证意见：对原告机关事务局举示的6组证据的真实性无异议，但讼争门市所在的房屋在出租给我以前就是危房，鉴定报告的日期为2014年3月31日，我与机关事务局签订合同的日期为2014年6月27日。被告石晓雨为证明自己的主张，向本院举示了以下证据：1、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明租赁合同仍在租赁期间内；2、票据7份，拟证明被告取得门市是通过竞标来的，且现在仍在租赁期内，如果现在解除合同应赔偿我的损失。原告机关事务局的质证意见：对被告举示的第1组证据无异议；对第2组证据有异议。以上证据经原、被告双方举证、质证，本院认证如下：原告机关事务局举示的1-6组证据，被告石晓雨无异议，且具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以认定，作为确认本案事实的证据使用；被告石晓雨举示的第1组证据，原告机关事务局无异议，且具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以认定，作为确认本案事实的证据使用；被告石晓雨举示的第2组证据因原告机关事务局对其真实性有异议，且被告石晓雨未提供其他证据予以证明，故本院不予认定。经审理查明，中国人民解放军后勤工程检测中心接受国土局的委托，于2014年3月11日对位于重庆市垫江县南内街75号的垫江县国土局办公楼进行了现场踏勘、调查、检测等工作，2014年4月1日作出的检测报告（报告编号：005补P4101001400373）的结论及建议为：“10.1…国土局办公楼安全性等级评定为Csu级。10.2建议对所有墙体进行挂钢筋网加固；局部梁、柱进行加固；7层已拆除楼板，但未拆除的梁、柱对结构抗震不利，建议拆除。10.3该建筑在今后的使用中应严格按荷载规范所规定的民用建筑露面荷载限值使用，不得超载使用和随意改变功能…”2014年6月27日，原告机关事务局与被告石晓雨签订了《房屋租赁合同》，该合同约定原告机关事务局将其管理的位于重庆市垫江县桂溪镇南内街75号附2号门市一间（面积约30㎡）出租给被告石晓雨用于经营餐饮，租赁期限为2014年6月5日至2017年6月4日共36个月，租金为第一年34100元、第二年35123元、第三年36176元，押金5000元。2014年6月4日，被告石晓雨向原告机关事务局支付了第一年度租金34100元、押金5000元。2015年5月25日，被告石晓雨向原告机关事务局支付了第二年度租金35123元。2015年7月7日，国土局向机关事务局发出《关于要求停止门市对外租赁的函》（垫国土房管函（2015）305号），国土局建议机关事务局停止该门市的对外租赁。2015年7月9日机关事务局向被告石晓雨送达了《解除房屋租赁合同书》，要求解除与被告石晓雨之间的合同关系，并要求被告石晓雨立即搬出该门市。2015年9月1日，机关事务局向被告送达了《危房搬迁通知书》，要求被告石晓雨停止使用诉争门市，并解除合同。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，对合同双方当事人均有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原告机关事务局主张出租给被告石晓雨的门市所在的大楼经鉴定为危房，因不可抗力致使合同目的不能实现，要求解除与被告石晓雨之间的《房屋租赁合同》，但该门市所在的大楼经中国人民解放军后勤工程检测中心鉴定的结果为Csu级，经加固、维修后仍可继续使用，与不可抗力中不可克服的情形不符，因此对原告机关事务局的该项主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途；第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中原告机关事务局与被告石晓雨在《房屋租赁合同》第六条“房屋维修责任”中约定，出租房屋由被告石晓雨履行维修义务，维修费用及责任（后果）由被告石晓雨承担。虽然该条约定了原、被告双方的维修责任，但也仅限于被告石晓雨在租赁期限内对承租的门市负有维修责任，原告机关事务局作为该门市所在大楼的实际管理人仍应与该栋大楼的所有人负有该门市所在的整栋大楼的维修责任。被告石晓雨已按照合同约定向原告履行了足额支付租金的义务，原告机关事务局或该大楼的实际所有人应及时、积极采取补救措施、消除危险，保证该门市能够符合合同约定的用途，并消除该栋大楼对公共安全的威胁。原告机关事务局或该大楼的实际所有人在维修期间影响被告石晓雨使用该门市的，可以采取减少租金或者延长租赁期限等方式补偿被告石晓雨因此遭受的损失。综上所述，原告机关事务局欲解除与被告石晓雨之间的《房屋租赁合同》的诉讼主张，因原告机关事务局提供的证据均不能证明具有解除合同的法定条件，故对原告的诉讼请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：驳回原告垫江县机关事务管理局的诉讼请求。本案案件受理费10162.00元，减半收取5081.00元（原告已预交），由原告垫江县机关事务管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员  邱竟翔二〇一五年十月十九日书 记 员  王 婷