上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1438号原告(反诉被告)顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组，住所地上海市宝山区。负责人刘炳兴，组长。委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。被告(反诉原告)陆秀珍，女，1956年11月6日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)陆海华，男，1981年9月15日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)刘菊娣，女，1932年9月29日生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告共同委托代理人居福恒，上海慧谷律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人谢旭浩，上海慧谷律师事务所律师。原告(反诉被告)顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组(以下简称“毅翔村撤村小组”)与被告(反诉原告)陆秀珍、陆海华、刘菊娣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。毅翔村撤村小组的委托代理人王雅静，陆海华及其与陆秀珍、刘菊娣的共同委托代理人居福恒、谢旭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毅翔村撤村小组诉称，上海市宝山区顾村镇毅翔村民委员会(以下简称“毅翔村民委员会”)已经撤销建制，其相关权利义务由毅翔村撤村小组继受。2009年7月1日，毅翔村民委员会与陆红宝签订房屋租赁的《协议》，约定毅翔村民委员会将上海市宝山区菊太路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给陆红宝，租期自2009年7月1日起至2014年6月30日止。2011年11月15日，陆红宝去世，法定继承人为陆秀珍、陆海华、刘菊娣。目前租期已经届满，但对方拒绝返还房屋，故毅翔村撤村小组提出诉讼，要求陆秀珍、陆海华、刘菊娣返还系争房屋，并按照每平方米每天1.2元的标准支付2014年7月1日至2014年12月31日的使用费55,310.40元，按照每平方米每天1.3元的标准支付2015年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，另要求结清水电等费用。陆秀珍、陆海华、刘菊娣辩称并反诉称，2009年初，毅翔村民委员会公开向本村村民出售位于菊太路和菊联路的27间商铺，按当时房价6,000元/平方米的价格出售。当时，陆红宝以1,503,000元的价格购买了系争房屋，并于2009年1月19日前向毅翔村民委员会付清全部购房款，于2009年4月取得房屋钥匙。2014年，陆秀珍、陆海华、刘菊娣与其他购房村民共同要求毅翔村撤村小组配合办理房产过户手续，但对方拒绝。《协议》是毅翔村民委员会要求签订的，当时村委会书记说是要应付上级检查，是陆红宝在受到胁迫的情况下签订的，并非真实意思表示，而且显失公平。综上，不同意毅翔村撤村小组的诉讼请求，并反诉要求毅翔村撤村小组将系争房屋过户至陆秀珍、陆海华、刘菊娣名下，撤销双方签订的《协议》。毅翔村工作小组针对反诉辩称，不同意陆秀珍、陆海华、刘菊娣的反诉请求。双方之间就系争房屋存在租赁关系而非买卖关系，陆秀珍、陆海华、刘菊娣要求过户无事实依据。《协议》是真实意思，是具有法律效力的合同，不存在任何可撤销的事由。经审理查明，刘菊娣、陆秀珍、陆海华系陆红宝之母、妻、子。2011年11月15日，陆红宝去世，法定继承人为刘菊娣、陆秀珍、陆海华。系争房屋建筑面积250.50平方米，建筑类型为店铺，毅翔村民委员会于2009年8月登记成为该房屋产权人。2011年8月2日，上海市宝山区人民政府发文，同意撤销顾村镇毅翔村民委员会建制。2012年2月6日，上海市宝山区顾村镇集体资产管理委员会发文，同意成立毅翔村撤村小组并确定相关工作人员。2009年，陆红宝向毅翔村民委员会支付1,503,000元。2009年4月6日，毅翔村民委员会向案外人上海永捷房产公司出具交房通知，要求该公司为陆红(洪)宝办理系争房屋的进户手续，该通知载明租期为五年，陆红宝以租方名义在该通知下方签字。2009年6月11日，毅翔村民委员会通过村民代表大会决议，该决议主要内容：本村因涉及市政府征地动迁，建造“四高小区”和配套商品房基地，村向镇有关部门争取到了“四高小区”内的商铺门面房，现就商铺门面房如何安排事宜召开全体村民代表会议进行表决，村民代表共有39名，参加会议35名，同意27名、弃权8名，无不同意，1、镇有关部门拨给“四高小区”内的商铺门面房约5,217平方米，由村统一购买，价格在每平方米5,800元；2、若企业或个人需要商铺，以融资房款一次性付给村委会(按规定时间内)房产权属村委，租赁期限为五年，租赁收入作为融资利息；3、今后撤村后，按有关文件规定及上级政府部门同意房产转让的，融资企业和个人符合条件的优先购买，到时由有关部门按市场评估每平方米的价格，扣除融资时商铺门面房每平方米6,000元，超出部分的费用都由融资企业和个人承担。2009年7月1日，毅翔村民委员会(甲方)与陆红宝(乙方)签订《协议》，主要条款：一、乙方以人民币1,503,000元获得甲方位于菊太路XXX号250.50平方米房屋承租权，该款项为乙方获得甲方承租权的押金，不产生利息、红利等一切费用，在承租期内甲方有权不予退还押金，房屋承租权限为五年，自2009年7月1日至2014年6月30日止；三、在承租期内乙方如有擅自买卖房屋等损害甲方权利的行为，甲方有权单方面终止本协议，乙方丧失上述产权的承租权，甲方向乙方返还全额押金，协议自然终止；五、承租期满后，甲方返还乙方全额押金后，本协议终止，协议终止后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。2015年6月3日，毅翔村撤村小组向陆秀珍、陆海华、刘菊娣发出书面通知，表示双方租赁合同已经到期，不再续约，要求对方清腾并返还系争房屋。以上事实，有毅翔村撤村小组提供的房地产权证、交房通知、《协议》、通知、村民代表大会决议，陆秀珍、陆海华、刘菊娣提供现金解款单及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。审理中，陆秀珍、陆海华、刘菊娣为证明自己的主张，还向本院提供以下证据：1、毅翔村村民刘建成等15人出具的证明以及李玉林、须玉明、朱正德、刘晓奇出具的证人证言以及蔡东明、朱顺兵的证言，证明2009年村委会与本村村民口头约定买卖房屋，五年内如果满足条件就办理过户手续等事实；2、毅翔村民委员会与刘建成就菊联路XXX弄XXX号房屋签订的《协议》、就菊联路XXX弄XXX号房屋签订的《房产租赁合同》，两份协议都是2009年签订的，相互对比后可以看出《房产租赁合同》是真实的租赁合同，《协议》实际是买卖合同；3、毅翔村民委员会27套商业用房评估结果，可以看出上海房价的走势，如果是租赁的话完全违背正常人的目的，还可以看出付全款购房不是个别村民的个别行为，是27个村民共同选择的行为，足以看出是出售给村民的；4、朱建国、陆红德的证言，证明2009年6月10日没有参加任何表决大会，交房通知书也是弄虚作假。毅翔村撤村小组表示，对证明、证人证言的真实性均不予认可，证人大多数都与案件有利害关系，证言不是客观真实的；对《房产租赁合同》真实性不予认可，即便是真实的，也不能推断《协议》是虚假的；合同文本不同是因为毅翔村有5套房屋是以自有资产购买的，其中1套出租给刘建成，而其他房屋是向村民借款购买的房屋，出租给村民免收五年租金，故两种租赁合同权利义务不完全相同，合同文本也不同；对评估结果真实性无法确认，且和本案无关。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。毅翔村民委员会与陆红宝于2009年7月1日签订的《协议》并不符合租赁合同的本质，且毅翔村民委员会的相关决议也显示所谓的承租权押金系融资房款，若正式购房的话可以直接冲抵房款，由此可见，毅翔村撤村小组主张以租赁合同关系处理双方纠纷，显然缺乏依据。陆秀珍、陆海华、刘菊娣主张双方系买卖合同关系，虽然付款金额与通常的房价款计算方式相一致，但仅凭这一点尚不能证明双方系买卖关系，而且双方签订的《协议》也否定了买卖关系之说。因此，陆秀珍、陆海华、刘菊娣要求办理房屋过户手续的反诉请求，本院难以支持。陆秀珍、陆海华、刘菊娣认为《协议》系受胁迫签订，并显失公平，但仅提供证人证言等证据，证据并不充分，陆秀珍、陆海华、刘菊娣要求撤销《协议》的请求，本院难以支持。根据目前情况，本案实际处理中涉及房屋归属和钱款处理两大方面。从房屋产权登记和相关决议、《协议》等证据材料来看，系争房屋归毅翔村民委员会所有，而且《协议》约定的使用期限已经届满，陆秀珍、陆海华、刘菊娣目前已无继续占用房屋的合法理由，应当返还。另外，从切实解决双方纠纷、减少双方损失的角度来看，陆秀珍、陆海华、刘菊娣及相关当事人也应当尽早将房屋归还给毅翔村撤村小组，然后慎重考虑钱款性质，另行处理钱款结算事宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆秀珍、陆海华、刘菊娣于本判决生效之日起十五日内，将上海市宝山区菊太路XXX号房屋返还给原告(反诉被告)顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组；二、原告(反诉被告)顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组的其他诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)陆秀珍、陆海华、刘菊娣要求房屋过户及撤销《协议》的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取591元，由原告(反诉被告)顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组负担551元，被告(反诉原告)陆秀珍、陆海华、刘菊娣负担40元；反诉案件受理费减半收取9,163元，由被告(反诉原告)陆秀珍、陆海华、刘菊娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一五年十月二十日书记员 刘劭阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。