呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1392号上诉人(原审原告)：肖兰，女，个体工商户，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛旗东街7号。法定代表人：高国栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志强，北京市九州（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人肖兰因与被上诉人内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司（以下简称兴泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖兰的委托诉讼代理人王佳琦、被上诉人兴泰公司的委托诉讼代理人黄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖兰向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持肖兰的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由兴泰公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。首先，肖兰房屋所在楼盘并不存在规划变更情形。涉案小区系分期建设,每期均为独立的预售许可证，可独立办理初始登记。一审法院依据与肖兰房屋无关的其他房屋建设用地规划许可证认定肖兰房屋的建设用地规划存在变更，与本案不具有关联性。其次，兴泰公司逾期办理产权登记备案不存在政府政策因素。本案在合同约定的兴泰公司应当为肖兰办理产权登记机关备案的期限届满后无政府政策变更的情形,而兴泰公司擅自调整容积率导致的小区规划变更,该损失应由兴泰公司自行承担。二、一审判决适用法律不当。第一，本案不具备适用不可抗力的法定条件，一审判决以不可抗力为由，判决兴泰公司不承担违约责任属适用法律不当。第二，在合同履行过程中，兴泰公司因客观原因无法依约履行义务所产生的举证责任应由兴泰公司承担，一审法院将该证明责任分配给肖兰，属适用法律不当。第三，一审法院认定肖兰主张的关于兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算依据，系法律对买受人未能取得房屋所有权证的违约责任的保护性规定，属适用法律不当。三、一审判决的社会效果背离了司法为民的初衷。兴泰公司辩称，不同意肖兰的全部上诉请求，一审法院判决查明的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。本案的基本事实是兴泰公司承建兴泰东河湾小区项目，兴泰公司与肖兰签订《商品房买卖合同》时已经具备“五证”。因为政府原因，项目进行过两次规划调整，进而导致容积率也进行调整，所以本案涉案房屋之所以不能进行初始登记的原因就是政府违约造成的。现在政府出台了新政策，就是房证分离，这个政策可能在年底的时候就要实施，届时“办证”和企业规划建设之间没有直接关系，直接由不动产登记管理部门为业主“办证”。肖兰向一审法院起诉请求：1、判令兴泰公司立即将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案并协助肖兰办理房屋产权登记手续；2、判令兴泰公司向肖兰支付逾期将办理产权登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金，以已付房屋总价款人民币1010251元为本金，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%），自2016年6月10日起计算至涉案房屋办理初始登记之日止，现暂计算至2017年7月20日，计人民币81177.87元；3、判令兴泰公司向肖兰返还肖兰已向兴泰公司支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费共计人民币44137元；4、本案的案件受理费由兴泰公司承担。一审法院认定事实如下：2005年7月27日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】015号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称兴泰花园住宅小区（一期），用地位置京包铁路以北、哈拉沁沟以西，建设用地面积132562.3平方米，道路用地面积26188.766平方米。2006年1月20日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】030号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称锦绣苑住宅小区二期，用地位置新城区东二环以东，京包铁路以北，哈拉沁沟以西，建设用地面积174560.61平方米，代征道路用地面积21810.453平方米。2006年9月28日，兴泰公司分别取得呼国用（2006）第00454号、呼国用（2006）第00455号《国有土地使用权证》。2009年5月17日，兴泰公司取得呼国用（2009）第00045号《国有土地使用权证》。2010年6月10日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201003180101《建设工程施工许可证》、编号150102201003180102《建设工程施工许可证》；2011年4月29日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201101100103《建设工程施工许可证》；2011年7月5日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201103180104《建设工程施工许可证》。2012年9月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203210101《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203180102《建设工程施工许可证》；2013年5月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090101《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090102《建设工程施工许可证》；2014年7月18日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201303210103《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201304260104《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201306040105《建设工程施工许可证》；2014年8月20日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203250101《建设工程施工许可证》。2011年9月9日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20110058号《商品房预销售许可证》；2012年7月6日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20120042号《商品房预销售许可证》；2013年5月30日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20130033号《商品房预销售许可证》。2007年4月18日，呼和浩特市人民政府办公厅印发的《会议纪要》【2007】8号写明：2017年4月1日之前，凡擅自调整容积率，经审查基本符合相关规范要求且未造成四邻矛盾的违规项目，由市规划行政主管部门认定，按上述处罚办法给予经济处罚后，同意调整并不再补交土地出让金，建筑面积在2-5万平方米，处以20万元罚款。2009年6月10日，兴泰公司向呼和浩特市规划局缴纳违反规划的罚款人民币100万元。2009年10月12日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发【2009】呼规建副字043号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯兴泰房地产开发公司，建设项目东河湾住宅小区，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模699066平方米。2010年8月20日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向被告颁发（呼）房预销售证第20100042号《商品房预销售许可证》、（呼）房预销售证第20110015号《商品房预销售许可证》。2013年6月3日，新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰?东河湾项目免于行政处罚的请示》，写明：兴泰?东河湾项目于2009年取得《建设工程规划许可证》后，又根据市政府要求重新调整了规划设计方案，且新的方案通过了呼和浩特市规划局专家论证会审批，现项目正在办理相关建设手续。但是按照【呼规监罚决定字【2011】第（019号）】未按规划审批建设行为，要求处罚。因此，恳请市政府给予兴泰?东河湾项目免于由此造成的行政处罚。2013年6月5日，新城区政府同意该请示。2016年7月6日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，建设项目兴泰?东河湾，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模779046平方米。2016年8月18日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向被告颁发（呼）房预销售证第20160033号《商品房预销售许可证》。2015年3月23日，肖兰与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：肖兰购买的商品房为第SG4号楼2单元1101号，预测建筑面积为149.48平方米，房屋总价为1010251元，支付方式为一次性付款，交付期限为2015年5月30日。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。2015年3月18日，兴泰公司出具《收据》，写明：今收到肖兰交来东河湾SG4-2-1101代收（维修基金13399元、印花税5元、契税30186元、手续费447元、登记费80元）人民币44137元。一审法院另查明，兴泰公司建设的兴泰东河湾项目至今尚未取得该项目的房地产初始权属登记。一审法院认为，肖兰与兴泰公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。兴泰公司应按照合同约定将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案，因政府政策的变更导致兴泰公司建设的小区经过多次规划变更，导致小区不能进行规划验收，应属于政府政策原因导致的兴泰公司不能如期进行规划验收的不可抗力原因，兴泰公司应于2016年7月6日取得建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》后，及时办理规划验收，并将相关备案材料报产权登记机关备案，故对于肖兰请求兴泰公司将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，予以支持；在兴泰公司办理完相关材料备案之后，应及时办理项目的初始权属登记，现因兴泰公司未办理权属登记，无法完成分户产权所有权证的办理，故对于肖兰请求兴泰公司协助办理房屋产权证的诉请，可待兴泰公司办理完初始权属登记后再行主张；对于肖兰请求兴泰公司支付逾期提供材料的违约金的诉请，因肖兰、兴泰公司双方对于逾期递交备案材料约定协商解决，肖兰计算违约金的依据系法律所保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任，且未能将备案材料交付产权登记机关备案，系因政府政策变更所导致，并非兴泰公司原因所导致，肖兰未向一审法院提交证据证明兴泰公司存在故意拖延、不作为的情形，故对于肖兰的此诉请，不予支持；对于肖兰请求兴泰公司返还已支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等费用的诉请，兴泰公司抗辩称对于采用银行、公积金贷款方式支付的肖兰，不同意返还，因兴泰公司提供担保与肖兰向兴泰公司交纳上述费用没有因果关系，故对于兴泰公司的此抗辩理由，不予支持；作为开发企业的兴泰公司收取上述费用协助肖兰办理房屋产权登记手续，肖兰作为房屋的买受人，也可自行至房地产登记部门办理房屋产权登记手续，故对于肖兰请求被告返还上述费用的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、兴泰公司于本判决生效之日起三十日内将办理兴泰东河湾项目的初始产权登记需由兴泰公司提供的材料报产权登记机关备案；二、兴泰公司于判决生效之日起十五日内退还肖兰维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等合计人民币44137元。三、驳回肖兰的其他诉讼请求。在本院二审期间，肖兰围绕上诉请求依法提交了新证据一份，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。肖兰二审提交的新证据为《所有权初始登记流程》，拟证明：兴泰公司负有将竣工验收备案表、建设工程施工许可证等材料报送登记机关备案的义务。兴泰公司发表质证意见认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对该证据证明的问题不予认可，该证据不能作为新证据，房管局关于房屋初始登记产权认定的告示早已存在。本院对该证据的真实性、合法性及其所证明的问题予以确认，但该证据所证事实与本案的案件事实不具有关联性，故对该证据本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：兴泰公司是否存在因政府原因导致规划变更的不可抗力情形，购房人主张支付违约金的诉讼请求是否能够成立。首先，关于兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案是否存在因政府原因导致规划变更的情形的问题。本案中，由2013年6月3日新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰东河湾项目免于行政处罚的请示》中可知，兴泰东河湾项目于2009年取得的《建设工程规划许可证》后因呼和浩特市政府的要求重新调整了规划设计方案，并于2016年取得新的《建设工程规划许可证》，且新城区政府就此事由对兴泰东河湾项目免于行政处罚，故政府规划的变更和政策的调整导致兴泰公司规划设计变更，进而导致兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案。兴泰公司抗辩兴泰公司在履行合同过程中出现的不可归责于自身原因导致违约的理由成立，肖兰主张兴泰公司不存在因政府原因导致规划变更情形的上诉理由不能成立。其次，购房人未就兴泰公司未依约办理备案导致购房人产生损失进行举证。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”肖兰与兴泰公司未就兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案的违约责任进行约定。肖兰对其主张兴泰公司应当承担因逾期办理产权登记备案给肖兰造成的损失承担举证责任。肖兰在本案的审理过程中未提交证据证明其因兴泰公司逾期办理产权登记备案给其造成的损失，故肖兰主张由兴泰公司向其支付逾期办理产权登记备案违约金的上诉请求不能成立。最后，关于肖兰主张的兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算标准问题。购房人主要依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”肖兰与兴泰公司所签合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。兴泰公司与购房人在《商品房买卖合同》中约定的是权属登记备案，而非房屋所有权登记，也即双方合同并未约定由兴泰公司负责为购房人办理房屋所有权登记。即使购房人主张可以参照该法条规定计算违约金，也因兴泰公司存在不可归责于自身原因的情形，故不应承担违约责任。综上所述，上诉人肖兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5567元，由肖兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 马国民审 判 员 孙 昊审 判 员 张蒙江审 判 员 李婷婷代理审判员 于文硕二〇一八年八月三日书 记 员 乌日汗书 记 员 吴丽诗书 记 员 蔡曦琛