北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第7622号原告北京金瀑布大众浴池有限公司，住所地北京市海淀区空军指挥学院北门2号楼。注册号：110108002645746。法定代表人于满来，总经理。委托代理人何巍，北京市浩天信和律师事务所律师。被告北京市际洲物业管理中心，住所地北京市海淀区双榆树西里***号。注册号：110108004051126。法定代表人李文刚，总经理。委托代理人杨涛，北京市中兆律师事务所律师。委托代理人刘清波，北京人富律师事务所律师。原告北京金瀑布大众浴池有限公司(以下简称金瀑布公司)与被告北京市际洲物业管理中心（以下简称际洲物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2013年8月16日作出（2012）海民初字第20410号民事判决，金瀑布公司不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）一中民终字第12777号民事裁定，撤销本院（2012）海民初字第20410号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金瀑布公司之委托代理人何巍，被告际洲物业公司之委托代理人刘清波、杨涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金瀑布公司诉称，际洲物业公司从空军指挥学院对外服务部（以下简称空指对外服务部）租赁北京市海淀区北四环西路房屋（即空军指挥学院北门外西侧、建筑面积4174平方米的房屋，以下简房屋）后，将其中建筑面积1950平方米的部分转租给我公司作为经营用房，租赁期限自2006年2月1日起至2015年2月1日止。2010年，因际洲物业公司拖欠房租，空指对外服务部通过诉讼解除了与际洲物业公司的租赁合同。纠纷期间，空指对外服务部即采取停水停电等措施，造成我公司无法正常使用房屋。2011年，空指对外服务部将我公司诉至法院，要求我公司腾退房屋并支付使用费，获得法院支持。2013年11月，我公司自房屋搬出。际洲物业公司的违约行为使我公司遭受了巨大的经济损失，为维护我公司的合法权益，请求法院判令解除我公司与际洲物业公司签订的《协议书》，际洲物业赔偿我公司装修费损失7558954.68元、应向空指对外服务部支付的房屋使用费3013901元、经营损失463354.36元、设备损失1008785.4元及鉴定费300000元；本案诉讼费由际洲物业公司负担。际洲物业公司辩称，我公司与空指对外服务部签订的房屋租赁合同已被解除，客观上无法履行与金瀑布公司签订的租赁合同，故同意解除《协议书》。对于金瀑布公司所主张的各项损失，我公司认为应在查明事实及因果关系的基础上依法认定。此前诉讼中对金瀑布公司装修现值的评估不科学、不客观、不准确，不应作为赔偿依据；相应房屋由金瀑布公司实际占用，房屋使用费应由其自行负担；金瀑布公司的所谓营业损失未必与本案有关；停水、停电是空指对外服务部所为，与我公司无关；另，金瀑布公司所称设备属于可移动设备，其可自行处理而不应要求我公司赔偿；鉴定费我公司亦不同意赔偿。经审理查明，2000年12月15日，空指对外服务部与际洲物业公司就房屋租赁事宜签订《协议书》，约定由际洲物业公司承租房屋中建筑面积4174平方米的区域，际洲物业公司并可将该承租区域对外转租。2005年10月27日，于满来代表金瀑布公司（乙方）与际洲物业公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方将其承租的房屋中1950平方米的区域出租给乙方经营使用，租期自2006年2月1日至2015年2月1日；租金为每年1326708元，自第二年起每年递增3%；租赁期间，除不可抗力的因素外，甲方保证乙方水电取暖的使用；乙方如需进行房屋内部和门脸的装修，须经甲方同意，并将工程内容、施工方案、所需工时及施工图纸等有关事项的书面材料提交甲方，由于乙方施工涉及的各种报批手续及各项费用由乙方承担，乙方进行房屋装修不得改变房屋主体结构，协议期满后乙方所装修与房屋和联体物不得拆除，甲方无偿收回。如乙方提出继续使用，在同等条件下，甲方应首先考虑乙方的要求，在协议期内甲方不得随意收回房屋，否则赔偿经济损失。签约后，金瀑布公司使用房屋的相应区域从事洗浴业经营。后际洲物业公司与空指对外服务部就房屋的租赁事宜产生纠纷，案件经过二审，北京市第一中级人民法院于2012年5月11日作出（2012）一中民终字第4488号民事判决书，确认际洲物业公司未按照约定支付2010年上半年租金，空指对外服务部取得约定的单方解除权，双方的租赁协议已于2010年6月17日解除。空指对外服务部另将金瀑布公司诉至本院，请求金瀑布公司腾退房屋，并支付使用费。就此，本院于2012年6月27日作出（2012）海民初字第2533号民事判决书，判令金瀑布公司腾房并向空指对外服务部支付2010年6月17日起至实际腾退之日止的使用费。后金瀑布公司不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月13日作出（2012）一中民终字第14130号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。金瀑布公司于2013年11月18日腾退房屋。就所述停水停电问题，金瀑布公司向法庭提交其于2010年7月19日向际洲物业公司出具的告知书，主要内容为：如因际洲物业与空指对外服务部发生的房屋租赁协议纠纷，造成对我单位无故停水、断电等使我单位无法正常经营，所造成的影响及经济损失等一切后果由际洲物业公司负担。该告知书有手写的收到此件。崔炳义。2010年7月19日字样。另，2010年7月16日，际洲物业公司曾向包括金瀑布公司在内的商户发出通知，内容为：定于7月18日下午6点召开商户法人会议，会议内容包括停水、停电问题。就金瀑布公司所主张的装修损失，本院在一审中委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对房屋建筑面积1950平方米的商用楼房装修现值进行了鉴定。鉴定机构在现场勘查中发现房屋一层外接1.6米及三层系金瀑布公司自建，在鉴定报告中将自建房屋范围单独列出。鉴定报告显示，双方约定的1950平方米的范围即房屋第一、二两层的装修工程造价为6548846.05元；金瀑布公司承租房屋后自建的一层外接1.6米及第三层，建造、装修的工程造价共计2476771.47元。而工程造价现值的计算公式为：现值评估鉴定值=工程造价*现场勘查修正系数*（耐用年限-已使用年限）/耐用年限，其中现场勘验修正系数均为1，耐用年限均为10年，已使用年限按金瀑布公司在勘查中所述系自2008年11月1日起计算，至2010年6月17日，第一、二两层的装修工程现值5484658.57元，第一层外接及第三层的工程造价现值2074296.11元。金瀑布公司对该鉴定报告无异议。际洲物业公司称该鉴定报告擅自扩大鉴定范围，对1950平方米之外的自建部分进行了鉴定，且其鉴定针对的是工程现值而非残值，其具体的计价标准也不合理，故对该报告不予认可。际洲物业公司并主张，根据双方合同，其仅就1950平方米的装修残值负有赔偿义务，且仅需赔偿金瀑布公司实际腾退之后至双方约定的租期届满之日的装修残值。另，金瀑布公司为此次鉴定支付鉴定费20万元。金瀑布公司主张第一层外接及第三层的建设及装修均得到了际洲物业公司的同意，并就此提交际洲物业公司原法定代表人崔炳义签署的金瀑布公司经际洲物业公司同意方自建房屋的《证明》、崔炳义2010年7月6日签署的际洲物业公司在金瀑布公司消费情况的证明及租金收据等为证。际洲物业公司对上述证据均未予认可。就营业损失，金瀑布公司自行委托北京京城会计师事务所有限公司，对其2010年7月-2013年4月间的营业收入、营业费用、经营成果进行鉴定。评定依据为金瀑布公司提供的营业收入单据和营业费用单据。该会计师事务所的鉴定意见为在2010年7月至2013年4月间，金瀑布公司营业收入累计5030543元，营业费用累计支出9379073.93元，各种税费累计上缴285009.43元；据此，公司营业亏损额为4633540.36元。金瀑布公司另提交《北京市地方税务局纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》，用以证明其遭遇停水停电之前处于盈利状态。该告知书显示金瀑布公司2009年全年共缴纳个人所得税3120元、企业所得税120.74元、营业税134077.04元。对于上述证据，际洲物业公司均未予认可，际洲物业公司并主张金瀑布公司2013年仍在正常营业，不存在停业损失，而工商档案显示金瀑布公司一直处于亏损和微盈利状态，金瀑布公司的营业损失与际洲物业公司的违约行为无关。就此，际洲物业公司提交金瀑布公司2013年3月16日开具的金额116元的洗浴费发票及金瀑布公司自2006年至2010年的《内资企业法人年检报告书》为证。其中，年检报告书显示金瀑布公司2007年利润总额0.62万元，2008年利润总额-1.38万元，2009年利润总额483元，2010年利润总额1235元。金瀑布公司对发票和年检报告书的真实性认可，但不认可证明目的。另，金瀑布公司就所主张的设备损失，向法庭提供北京博产资产评估有限公司做出的《固定资产评估报告书》为证，该报告书显示2010年7月31日，金瀑布公司的委估资产价值1008785.4元。本院于2013年8月16日作出一审判决，判令：一、北京金瀑布大众浴池有限公司与北京市际洲物业管理中心，所签订的房屋租赁协议，于二Ο一Ο年六月十七日解除；二、北京市际洲物业管理中心向北京金瀑布大众浴池有限公司，赔偿装修损失五百四十八万四千六百五十八元五角七分，本判决生效后三十日内履行；三、北京市际洲物业管理中心向北京金瀑布大众浴池有限公司，赔偿经营损失装修损失二百七十八万零一百二十四元，本判决生效后三十日内履行；四、驳回北京金瀑布大众浴池有限公司其它诉讼请求。金瀑布公司与际洲物业公司均提出上诉，二审法院将该案发回重审。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁协议，（2012）一中民终字第4488号民事判决书，（2012）海民初字第2533号民事判决书，（2012）一中民终字第14130号民事判决书，金瀑布公司所发告知书，际洲物业所发通知，工程造价鉴定书等证据材料在案佐证。本院认为，金瀑布公司与际洲物业公司所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。但际洲物业公司与空指对外服务部所签订的房屋租赁合同被法院判决解除后，际洲物业公司已无法继续履行与金瀑布公司的租赁合同，现金瀑布公司请求解除双方合同，具备事实及法律依据，本院予以支持。考虑到金瀑布公司在本案一审中已经以诉讼形式主张解约，应认为双方合同的解除时间为一审判决作出之日即2013年8月16日。际洲物业公司因拖欠租金而丧失对房屋的承租权，进而导致其与金瀑布公司的租赁合同无法履行，则对于金瀑布公司无法依约使用房屋所遭受的损失，际洲物业公司应予赔偿。双方均认可空指对外服务部在解除合同前后曾采取停水停电等措施，但对于停水停电的持续时间、影响程度，作为主张方的金瀑布公司并未充分举证。金瀑布公司主张其因遭遇停水停电等影响了正常营业，并就此提交2010年7月至2013年4月的营业收入、营业费用、经营成果司法鉴定意见书及《北京市地方税务局纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》为证。但际洲物业公司提交的反证显示，金瀑布公司迟至2013年3月16日仍可收取洗浴费，且年检报告显示金瀑布公司2008年利润为负值，2009年、2010年均取得少量利润。则仅凭现有证据，本院无法判定金瀑布公司是否因际洲物业公司的违约行为遭受经营损失及其损失额度，故对金瀑布公司请求赔偿经营损失的诉请，本院无法予以支持。按照双方合同，金瀑布公司对承租房屋进行装修后可在租期内享有装修利益，现金瀑布公司提前搬离房屋，际洲物业公司应向金瀑布公司赔偿自腾退之日至租期届满之日的装修利益损失。在腾退房屋之前，如金瀑布公司无法正常而充分地使用房屋，其装修利益亦有一定损失，但金瀑布公司未就腾退前的房屋使用状况提供充分证据，本院仅可处理其腾退后的装修利益损失。针对装修利益损失的范围，双方就金瀑布公司的自建部分是否应当计算在内存在较大争议。考虑到金瀑布公司的自建工程规模可观，际洲物业公司作为出租方理应明知，而际洲物业公司并未在自建工程完工后的合理期限内提出异议，应认为其认可了金瀑布公司的自建行为，则对于自建部分在相应期间内的装修利益损失，际洲物业公司应予以赔偿。至于赔偿标准，一审期间的鉴定报告已对工程造价作出鉴定，并明确了装修现值的计算公式，为减少诉累，本院将依据该报告中的工程造价及装修现值计算公式计算相应期间的装修利益损失。另，依照双方约定，金瀑布公司施工的报批手续应自行完成，而对于自建部分是否取得合法手续，金瀑布公司未向法庭提交相应证据，则就自建部分的赔偿本院将以上述计算标准为参照酌定由际洲物业公司赔偿50%的损失额度。金瀑布公司所称房屋使用费系其作为实际占用人支付给房屋所有权人的费用，现金瀑布公司请求际洲物业公司支付房屋使用费缺乏事实及法律依据，本院无法予以支持。就设备损失，金瀑布公司仅向法院提供单一时点的固定资产估值报告，无法证明因际洲物业公司的违约行为遭受损失及其损失额度，故本院对其该主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除北京金瀑布大众浴池有限公司与北京市际洲物业管理中心于二ΟΟ五年十月二十七日签订的房屋租赁协议；二、北京市际洲物业管理中心向北京金瀑布大众浴池有限公司赔偿装修损失九十万三千三百一十八元七角，于本判决生效后三十日内履行；三、驳回北京金瀑布大众浴池有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北京兴中海建工程造价咨询有限公司的鉴定费二十万元。由北京金瀑布大众浴池有限公司负担五万四千八百八十三元，已交纳；由北京市际洲物业管理中心负担十四万五千一百一十七元，本判决生效后七日内交纳。案件受理费十二万三千一百元。由北京金瀑布大众浴池有限公司负担五万三千四百四十七元，已交纳；由北京市际洲物业管理中心负担六万九千六百五十三元，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈争争人民陪审员  宗亚荣人民陪审员  陈萍芳二〇一五年十月二十六日书 记 员  张金慧