辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民三终字第00074号上诉人（原审被告）吴振江，男，1968年5月23日出生，汉族，下岗工人，住朝阳市。委托代理人邹运，辽宁帅旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朝阳义利物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区红星路一段1号。法定代表人刘宏伟，总经理。委托代理人郭明奇，辽宁森盛律师事务所律师。上诉人吴振江因与被上诉人朝阳义利物业管理有限公司（以下简称“义利物业”）物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2014）朝双民初字第03518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。义利物业在一审中起诉称：被告吴振江系＊＊小区业主，＊＊小区由原告义利物业进行物业管理，原告与＊＊＊＊业主委员会签订了物业管理委托合同，合同约定原告负责物业管理，被告有义务交纳物业管理费。按照合同约定，住宅房屋按朝阳市房产局、物价局2010年颁发的64号文件规定，以建筑面积每月每平方米0.3元、非住房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，一次收取一年度，按先交费后服务原则，收费时间为该收费年度的第一个月内收交完，逾期收取滞纳金，从逾期之日起住宅按每天1元交纳滞纳金，网点按每天2元交纳滞纳金，直到仲裁之日或法院裁决之日止。原告已经按照合同约定履行了物业管理合同义务，被告身为该住宅小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，自2010年起至2014年12月31日未交纳过物业费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。经原告多次催要，被告均以各种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。吴振江在一审中答辩称：第一、物业服务合同是原告与＊＊＊＊业主委员会签订的，被告不是合同当事人，不应作为本案的被告。第二、原告并没有向业主提供良好的服务，小区环境脏、乱、差，楼道经常无人打扫，纸屑和尘土随处可见。第三、被告所在单元主下水道堵塞反水至其家中地板被淹，与物业公司多次协商均无人处理，无奈自行出钱重铺的地板，这些费用应由原告承担。第四、被告交过几年的物业费，不是原告所要求的3，800元。第五、原告提供的合同在年份上不具有连续性，且原件不全。一审法院审理查明：被告吴振江系朝阳市＊＊区＊＊小区业主，其房屋建筑面积为166.742平方米。2009年7月15日、2012年5月7日、2013年1月1日，朝阳市＊＊区＊＊小区业主委员会作为甲方，原告义利物业作为乙方签订了一份《物业管理委托合同》，由原告义利物业为被告所居住的小区提供物业服务，该合同第二条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”上述物业合同同时对物业管理服务委托管理事项、双方的权利义务以及物业服务管理服务质量作了约定，该物业服务合同约定物业服务费收费标准为住宅2012年12月前每平方米每月0.3元，2012年12月后每平方米每月0.5元，一次收取一年度，按先交费后服务原则，收费时间为该收费年度的第一个月内收交完，逾期收取滞纳金，从逾期之日起住宅按每天1元交纳滞纳金，直到仲裁之日或法院裁决之日止。上述物业合同还约定了其他事项。原告义利物业以被告吴振江未向其交纳2010年起至2014年12月31日的物业费为由诉至法院。一审法院判决认定：原告义利物业与朝阳市＊＊区＊＊＊＊业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业管理服务合同对原、被告具有约束力。被告吴振江作为＊＊小区的业主并接受了原告提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。故对被告吴振江不是物业合同的主体的辩解意见不予采纳。上述合同到期后，原、被告虽未续签，但原告仍实际继续为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，且被告亦实际接受了原告所提供的物业服务，故原、被告之间已形成了事实上的物业服务合同法律关系，被告应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。故对被告吴振江物业合同不具备连续性的辩解意见不予采纳。被告吴振江的曾交过物业费，原告诉请的物业费3，800元过多的辩解意见因被告没有向法院提交相应的证据予以证明，该院不予采纳。原告义利物业向被告吴振江主张的2010年起至2014年12月31日的物业服务费3，800元符合法律规定，该院予以支持。关于原告主张的该时间段内的违约金，因原告向业主提供的服务存在瑕疵，故该院不予支持。关于被告吴振江提出的因其所在单元主下水道堵塞反水至其家中地板被淹，所造成的损失应由原告承担的辩解意见，与本案不属于同一案由，被告对此项财产损失可以另行主张权利。应当指出原告义利物业作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决，被告吴振江于该判决生效后五日内给付原告朝阳义利物业管理有限公司2010年起至2014年12月31日的物业服务费3，800元；如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳义利物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告吴振江负担。吴振江不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、上诉人与被上诉人自2010年至2012年以及2014年间不存在合同关系。二、被上诉人与＊＊＊＊业主委员会签订物业服务合同为恶意串通，损害了业主利益。三、被上诉人没有履行物业合同义务，显属违约。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判上诉人只承担2013年的物业服务费用600.26元，并由被上诉人承担上诉费。义利物业服从一审法院判决。其针对吴振江的上诉理由答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院维持一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有有营业执照、组织机构代码证、身份证明、《物业管理委托合同》、物业管理企业资质证书、收费许可证等证据材料载卷为凭，已经原审法院质证和本院审查，可以采信。本院认为：被上诉人义利物业与＊＊＊＊业主委员会于2009年7月15日签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该物业管理服务合同对上诉人与被上诉人具有约束力。上述合同到期后，朝阳市＊＊区＊＊＊＊业主委员会与被上诉人在2010年至2012年以及2014年期间虽未续签，但被上诉人仍实际继续为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，上诉人亦接受了被上诉人所提供的物业服务，故上诉人与被上诉人之间已形成了事实上的物业服务合同法律关系，本案上诉人未提供充分证据证明被上诉人与＊＊＊＊业主委员会签订的物业服务合同存在恶意串通，损害业主利益的情形，上诉人应按物业服务合同的约定向被上诉人交纳物业服务费，对上诉人主张的上述期间其与被上诉人不存在合同关系的上诉理由，本院不予采纳；关于上诉人提出的被上诉人没有履行物业服务合同所约定义务的上诉理由，因上诉人未提供相应证据证明，被上诉人亦不予认可，本院不予支持；关于上诉人提出的因其所在单元主下水道堵塞反水至其家中地板被淹，所造成的损失应由被上诉人承担的上诉理由，与本案不属于同一案由，上诉人也未提供相应的证据证明，上诉人对此项财产损失可以另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴振江负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘玉华代理审判员  王海娇代理审判员  姜永涛二〇一五年三月二十四日书 记 员  贲 娜