广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛明法民一初字第368号原告梁翠弟，女，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××082X。委托代理人刘智勇，广东共明律师事务所律师。被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区。法定代表人黄远流。被告广州屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地：广州市经济技术开发区。法定代表人倪文玲。委托代理人徐燕，广东正平天成律师事务所律师。原告梁翠弟诉被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司（下称名豪园）、广州屈臣氏个人用品商店有限公司（下称屈臣氏）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月25日进行了第一次公开开庭审理，原告的委托代理人刘智勇到庭参加诉讼，被告名豪园经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2015年7月9日，本案依法转为普通程序审理。2015年7月15日，本院依原告的申请追加屈臣氏为本案被告参加诉讼。2015年8月13日，本院依法第二次公开开庭审理本案，原告的委托代理人刘智勇、被告屈臣氏的委托代理人徐燕到庭参加诉讼，被告名豪园经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。2015年9月18日，本院依法第三次公开开庭审理本案，原告的委托代理人刘智勇、被告屈臣氏的委托代理人徐燕到庭参加诉讼，被告名豪园经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月9日，原告与被告名豪园签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于佛山市高明区荷城街道文明路119号京柏城商业中心首层87号之XX号商铺出租给乙方，租期为十年，自2011年10月1日起至2021年9月31日止，租金按商铺建筑面积计，每月每平方米220元，从2015年10月1日起，每年度租金递增5%，租金在每个计租期结束前15天支付下一计租期租金，被告名豪园拖欠租金超过15日，原告有权解除合同。在租赁合同履行过程中，被告名豪园从2014年4月起开始拖欠原告租金，至原告起诉日止，拖欠原告2014年5月至2015年5月租金共计313372.4元未付。期间，经原告多次口头催促和委托律师发函催收，被告名豪园仍未支付拖欠租金。原告认为被告名豪园行为已构成根本违约，其使用原告商铺却拒不支付租金行为已严重侵害原告合法权益。被告名豪园将涉案商铺转租给被告屈臣氏。请求法院判令：1.解除原告与被告名豪园于2011年10月9日所签《商铺租赁合同》；2.两被告在解除《商铺租赁合同》之日起十日内将租赁标的物（位于佛山市高明区荷城街道文明路119号京柏城商业中心首层87号之XX号商铺）腾退交还原告；3.被告名豪园支付原告拖欠的租金313372.4元（2014年5月1日至2015年5月31日）及2014年5月至2015年3月的租金的滞纳金27963.2元，共计341335.6元；4.被告名豪园从2015年6月1日起按每月24555.3元为标准向原告支付租赁标的物的占用费（自2015年6月1日起计至被告名豪园将租赁标的物实际腾退交还原告之日止）；5.被告屈臣氏未在法院判决交还租赁标的物期限内交还的，应对被告名豪园自逾期之日起至实际交还之日止按每月24555.30元为标准计算的占用费承担连带责任；6.本案诉讼费由被两告承担。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证1份、被告工商登记信息复印件2份，证明原告、被告的诉讼主体资格；2.商铺租赁合同1份，证明原告将位于佛山市高明区荷城街道文明路119号京柏城商业中心首层87号之XX号商铺出租给被告名豪园，双方约定的租金标准是2011年10月1日至2014年9月30日按商铺建筑面积每月每平方米220元计租，2014年10月1日至2015年9月30日按商铺建筑面积每月每平方米231元计租，合同第4条2款，约定在签订合同时被告名豪园向原告缴纳租赁保证金30000元，合同第5条约定被告名豪园延期付款，原告有权按照每天的千分之三向被告名豪园收取延期付款期间的违约金，合同第9条4款规定，因为被告名豪园违约导致合同解除的，原告有权不返还保证金和被告名豪园已缴纳的其他款项，并有权要求被告名豪园赔偿不低于一个月的租金，合同第9条6款规定如果被告名豪园迟延支付租金超过十五天，原告有权单方解除合同，被告名豪园按照合同约定承担违约责任，合同12条约定管辖权；3.粤房地权证佛字第××号房产证、粤房地权证佛字第××号房产证各1份，证明原告是案涉租赁标的物的所有权人，05××48号房产证所在的商铺建筑面积是49.15平方米，05××47号房产证所在的商铺建筑面积是49.15平方米；4.2011年3月8日李仕坚与佛山市高明人和建筑工程公司签订的建筑工程承包管理合同1份、2011年3月7日佛山市高明人和建筑工程公司与被告名豪园签订的建筑工程施工承包合同1份、2011年7月10日被告名豪园盖章确认的工程施工完工证明复印件1份、2011年9月22日佛山市高明建信工程造价咨询有限公司出具的工程结算书1份，证明在2011年期间，李仕坚挂靠高明人和建筑工程公司承接被告名豪园开发的京柏城机械厂车间首层加建一层工程；5.京柏城加固改造施工合同1份，证明案外人李仕坚2011年2月16日以佛山市高定房屋安全鉴定有限公司高明分公司的名义与被告签订了补强加固工程施工合同；6.原告与李仕坚的结婚证复印件1份，证明原告与李仕坚是夫妻关系；7.工程结算方案1份，证明李仕坚完成被告开发建设的机械厂首层加建一层工程及加固工程之后，与被告协商同意，以原告的名义与被告结算工程款，经结算，总工程款为4763927元，双方商定将涉案的两间商铺以及两间商铺后面的4平米空地出卖给原告梁翠弟，双方约定的房屋销售单价是46000元／平方米，总平方为106.3平方米，两房产证的面积是98.3平方米，被告名豪园还卖给原告方8个平方米，原告计算租金的面积为106.3平方米；8.账号为80×××22，户名为原告梁翠弟的账户信息1份，证明在双方履行合同过程中，被告名豪园按照106.3平方米的标准向原告支付租金；9.拖欠租金明细表1份，证明被告名豪园从2014年5月开始到2015年5月拖欠原告租金313372.4元及滞纳金27963.2元，滞纳金按照银行同期贷款利率的四倍计算；10.快递单、律师函各1份，证明原告2015年3月19日委托本案代理人向被告名豪园催缴租金，要求被告名豪园及时缴纳租金；11.原告方的高明区门（楼）变更证明2份、门牌××份，证明本案中原告与被告名豪园签订租赁合同的位置在高明区文明路87号之10、11；12.霍锡波、陈汉良高明区门（楼）变更证明2份，证明本案中被告屈臣氏向法院出示的其与名豪园签订租赁合同项下第5页第5章第1款所设的B地块的房产的位置情况，该房产分别是霍锡波、陈汉良的，霍锡波、陈汉良的商铺位置分别在文明路87号之8、9。结合证据11、12可知，原告的铺位即被告名豪园与被告屈臣氏所签订的租赁合同里的A地块的房产。A地块的权利人是原告，被告名豪园将涉案房产转租给被告屈臣氏。经质证，被告屈臣氏对上述证据发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2与被告屈臣氏无关，无法确认是真实的；对证据3真实性认可，产权证的地址和被告屈臣氏承租的不是一个物业；对证据4-9与本案无关，不予认可；对证据10三性不予认可；对证据11、12的真实性无异议，被告屈臣氏认为没有完全说清被告屈臣氏承租的铺位属于原告，被告屈臣氏无法确认自己承租的31号就是原告所说的33号，原告的证据链不完整。霍锡波与陈汉良的商铺是由被告名豪园出租给被告屈臣氏。被告屈臣氏辩称，追加屈臣氏为被告不符合法律规定，被告屈臣氏没有与原告签订合同，被告屈臣氏在合法转租后合法使用，应为第三人。被告屈臣氏在本案中属于善意第三人，应驳回原告诉求。被告屈臣氏与名豪园在2012年2月1日签订场地租赁合同，合同约定被告屈臣氏承租被告名豪园公司出租的面积是209平方米，其中两户已经出售，其余面积是被告名豪园公司自持物业。被告名豪园公司向被告屈臣氏出示买卖合同与租赁合同，所有的手续证明被告屈臣氏合法承租。对于被告屈臣氏承租的面积包含了原告的面积，被告屈臣氏不知情。被告屈臣氏按照租赁合同支付租金，租金交到2015年7月，善意第三人应予保护。被告屈臣氏提交判决书2份，该案例驳回原告对实际承租人的诉求，请法院参考。被告屈臣氏向被告名豪园公司发函，但是被告名豪园公司没有回复。诉讼中，被告屈臣氏举证如下：1.场地租赁合同1份及合同附件（商品房买卖合同2份、商铺租赁合同2份、关于商铺租赁的补充协议1份，建设工程消防设计审核意见书1份、建设工程消防验收意见书1份、消防安全检查合格证1份、土地证1份、商品交易市场登记证1份、许可证4份、接收条件1份、平面图3份，被告名豪园营业执照1份、代码证1份、税务登记××份，被告屈臣氏营业执照1份、税务登记××份、代码证1份、委托书1份、身份××份），证明被告屈臣氏承租被告名豪园的物业用于经营合法，应受法律保护，被告屈臣氏与被告名豪园公司签署场地租赁合同时，被告名豪园没有告知承租的物业包含本案涉讼的物业。被告屈臣氏直至收到法院发出的追加被告通知书才知承租的物业包含原告提起诉讼的涉案物业，租赁合同第三页约定被告屈臣氏承租东华街31号建筑物，合同第五页，被告屈臣氏从被告名豪园承租时，该物业由两业主购买，且允许被告名豪园转租，平面图确定为209平方，陈汉良的面积53.15平方米，霍锡波的面积54.38平方米，剩余的是产权人自有面积；2.计租日确认函1份，证明被告屈臣氏与被告名豪园之间确认被告屈臣氏开始承租物业时间；3.付款凭××0页，证明被告屈臣氏自与被告名豪园签署场地租赁合同之后，被告屈臣氏严格按照上述租赁合同约定向被告名豪园支付租金；4.沟通函1份、快递单2份、传票1份、追加被告申请1份、民事诉状1份、平面图1份，证明被告屈臣氏收到法院发出的追加被告通知书才知所承租的物业包含原告提起诉讼的涉案物业，对此被告屈臣氏向被告名豪园了解此事，被告屈臣氏属于善意第三人，应受法律保护。经质证，原告对被告屈臣氏提供的证据发表如下质证意见：对证据1，场地租赁合同发生在两被告之间，对租赁合同及附件真实性原告无法确认，原告不确定涉案场地租赁商铺是否为本案与被告名豪园争议的标的，两被告签订场地租赁合同时没有经过原告同意，原告对此不知情，原告也是在起诉后在法庭做调解工作时才了解这事，原告认为场地租赁合同是无效的；对证据2-4真实性无法确认，即使为真，无法确认被告屈臣氏为善意第三人，只能证明两被告签订租赁合同没有经过原告同意。诉讼中，本院依法调取佛山市高明区房地产查丈图1份。经质证，原告对查丈图无异议，认为能证明本案中被告名豪园将原告的房产转租给被告屈臣氏，原告的商铺是33号一层的87-10、11。被告屈臣氏对查丈图的真实性无异议，认为该查丈图只是一个对面积的测绘，不能确定京柏城有一座是31、有一座是33，至于被告屈臣氏承租的商铺在该图的哪个位置由法院认定，被告屈臣氏确认承租了陈汉良、霍锡波的商铺。诉讼中，被告名豪园没有向本院提交答辩意见及证据，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经庭审举证、质证，本院对本案的证据作如下认定：1.原告提供的证据：被告屈臣氏对证据1无异议，本院对原告举证的证据1予以采信；被告屈臣氏对证据3的真实性无异议，经审查，本院对证据3予以采信；原告举证的证据2、8、10，被告屈臣氏不予认可，但未提供证据予以反驳，诉讼中未出现否定上述证据的真实性、合法性、关联性的因素，本院对原告举证的证据2、8、10予以采信；原告举证的证据4、5、6、7，与本案事实无关，本院不予审查；原告举证的证据9是由原告制作的滞纳金计算方法，经核算，本院对其内容予以确认；原告举证的证据11、12，被告屈臣氏对其真实性无异议，经审查本院对证据11、12予以采信。2.被告屈臣氏提供的证据：被告屈臣氏举证的证据1、2、3、4，原告对其真实性均不予认可，但未提供证据予以反驳，诉讼中未出现否定上述证据的真实性、合法性、关联性的因素，本院对被告屈臣氏举证的证据1、2、3、4予以采信。3.本院依法调取的证据，来源真实、合法，符合证据特征，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合原、被告的诉辩意见，本院确认本案的事实如下：2011年10月9日，原告（出租方、甲方）与被告名豪园（承租方、乙方）签订《京柏城商业中心商铺租赁合同》。约定“出租方是位于佛山市高明区荷城街道文明路119号京柏城商业中心（商场）首层87号之11、12号（该商铺）的合法产权人，拟将该商铺出租给乙方，乙方同意承租……一、该商铺的位置、面积和用途1.1该商铺的位置：京柏城商业中心附楼首层（见附件一：图示）1.2该商铺的面积：96平方米（含分摊面积）。该建筑面积数为本合同项下的租金、物业管理费等款项、费用计取基数。……三租金3.1双方约定该商铺租金如下：二零一一年十月一日至二零一四年九月三十日，按该商铺建筑面积每月每平方米，月租金为220元人民币（大写：贰佰贰拾元）。二零一四年十月一日至二零一五年九月三十日，按该商铺建筑面积每月每平方米，月租金为231元人民币（大写：贰佰叁拾元）。（递增5%）……以上租金均已含物业管理费、能源费。3.2租金支付期限：双方约定，每个月为一个计租期；乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一计租期的租金。……五、费用迟延履行违约金乙方延期向甲方缴纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。……9.6乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任。……9.6.2迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的；……”2012年2月1日，被告名豪园（甲方）与被告屈臣氏（乙方）签订《场地租赁合同》，约定被告名豪园愿意出租以及被告屈臣氏愿意承租该合同附件一“场地使用平面图”中标明的场地，该场地位于中国广东省佛山市高明区荷城街道东华路31号建筑物首层的一部分，场地的实用面积209.5平方米，面积以最终测量为准。合同附件一“场地使用平面图”显示该场地位于建筑物首层靠北边露天广场侧，属该侧最东边的位置。场地由“霍锡波持有08商铺”、“陈汉良持有09商铺”以及“业主自持”三部分组成。合同附件还附有霍锡波购买33号楼1层87-08号房的商品房买卖合同、陈汉良购买33号楼1层87-09号房的商品房买卖合同。被告屈臣氏现使用该合同项下的场地。2012年8月31日，佛山市高明区门牌管理办公室出具证明：权属人为梁翠弟的原东华路33号33号楼1层XX，经重新编排，现改为文明路87号之XX。2012年8月31日，佛山市高明区门牌管理办公室出具证明：权属人为梁翠弟的原东华路33号33号楼1层XX，经重新编排，现改为文明路87号之XX。2012年10月29日，原告取得涉案两商铺的产权登记，分别为：佛山市高明区荷城街道文明路87号之XX（建筑面积49.15平方米）和佛山市高明区荷城街道文明路87号之XX（建筑面积49.15平方米）。2012年11月2日，佛山市高明区门牌管理办公室出具证明：权属人为陈汉良的原高明区荷城街道东华路33号京柏城33号楼1层XX，经重新编排，现改为佛山市高明区荷城街道文明路87号之XX。2014年11月18日，佛山市高明区门牌管理办公室出具证明：权属人为霍锡波的原高明区荷城街道东华路33号楼1层XX铺，经重新编排，现改为佛山市高明区荷城街道文明路87号之XX。佛山市高明区测绘队出具的佛山市高明区房地产查丈图显示：京柏城首层33号1层87-08、87-09、87-10、87-11四个商铺依次相邻，位于京柏城商场首层的东北方位。2014年10月27日，案外人谭锦伟向原告账户转入2014年3月、4月租金共46772元。被告名豪园向原告缴纳租金至2014年4月30日。本院认为，原告与被告名豪园签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据合同“迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的”，原告有权单方解除合同的约定，被告名豪园拖欠租金的行为已构成违约，原告请求解除租赁合同合法有理，本院予以支持。2015年4月23日，本院向被告名豪园送达了原告的起诉状副本，应视为被告名豪园该日收到了原告提出的解除合同申请，故原告与被告名豪园之间的《商铺租赁合同》应于2015年4月23日解除。关于涉案商铺的返还问题。《商铺租赁合同》解除后，被告名豪园应向原告返还涉案商铺。被告屈臣氏与被告名豪园之间的《场地租赁合同》所附的平面图、案外人陈汉良、霍锡波的商品房买卖合同和原告提供的门（楼）变更证明以及佛山市高明区测绘队出具的房地产证查丈图，相互之间可以印证原告所有的两个商铺属于被告屈臣氏从被告名豪园处租得的场地中注明“业主自持”的部分。因涉案商铺现由被告屈臣氏实际使用，原告请求被告屈臣氏与被告名豪园共同返还涉案商铺合法有据，本院予以支持。被告屈臣氏辩称其所使用的场地并未包含涉案商铺，依据不足，本院不予支持。关于拖欠租金金额的问题。被告名豪园未按期支付2014年5月至合同解除之日止的租金，应承担支付租金及相应违约责任。关于拖欠的租金金额。虽然原告的两个商铺房产证登记面积共为98.3平方米，但是结合双方约定2014年9月30日前的租金标准为每平方米每月220元及被告名豪园向原告支付租金的记录，可计得被告名豪园向原告计租面积为106.3平方米，故本院对原告诉求按商铺面积106.3平方米计算租金予以支持。因2014年10月1日至2015年9月30日的租金标准为每平方米每月231元，则被告名豪园拖欠原告的2014年5月1日至2014年9月30日的租金金额为116930元=220元／月／平方米×106.3平方米×5月；2014年10月1日至2015年4月23日的租金金额为166157.53元（231元／月／平方米×106.3平方米×6月＋231元／月／平方米×106.3平方米÷30日×23日）。综上，被告名豪园拖欠原告租金总额为283087.53元（116930元＋166157.53元）。关于违约责任。原告请求被告名豪园支付以2014年5月至2015年3月租金数额为本金的按年利率5.35%的四倍计算的2015年4月30日前的相应滞纳金，原告的该请求未超出双方约定的每日3‰违约金水平，本院予以支持。原告诉求的滞纳金27963.2元未超过原告依法可请求的金额，本院予以支持。关于租赁合同解除后的占用费问题。《商铺租赁合同》解除后，被告名豪园仍占有使用涉案商铺，依照等价有偿原则，被告名豪园应支付占用期间的使用费给原告。原告请求的2015年4月24日起至2015年5月31日的租金实际上应为占用费，故被告名豪园应自2015年4月24日起向原告支付占用费，原告请求按合同解除前的租金水平计算被告名豪园实际腾退涉案商铺之日前的占用费，合法有据，本院予以支持。同时，被告屈臣氏作为涉案商铺的实际使用人，如未在本院判决确定的期限内交还涉案商铺，应与被告名豪园连带向原告支付自本院判决确定的交还涉案商铺的期限届满的次日起至实际交还涉案商铺之日止的占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告梁翠弟与被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司于2011年10月9日签订的《商铺租赁合同》于2015年4月23日解除；二、被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司、广州屈臣氏个人用品商店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退交还位于佛山市高明区荷城街道文明路87号之XX和佛山市高明区荷城街道文明路87号之XX的商铺给原告梁翠弟；三、被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2014年5月1日至2015年4月23日的租金283087.53元给原告梁翠弟；四、被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付所拖欠租金的滞纳金27963.2元给原告梁翠弟；五、被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年4月24日起至实际交还商铺之日止按每月24555.3元标准计算的占用费给原告梁翠弟；六、如两被告未在本判决第二判项确定的期限内向原告梁翠弟交还涉案商铺的，被告广州屈臣氏个人用品商店有限公司对上述第五判项中自本判决确定的交还涉案商铺期限届满次日起至实际交还涉案商铺之日止的占用费承担连带付款责任；七、驳回原告梁翠弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6420元，财产保全费2770元，共计9190元，由被告佛山市高明区名豪园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李炯君审 判 员  麦伟胜代理审判员  娄鸿瑾二〇一五年十月十六日书 记 员  区君萍