浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书(2014)丽青民初字238号原告：徐金琪，经商。委托代理人：毛华军，浙江五洲律师事务所律师。委托代理人：胡安阳。被告：青田富丽房地产开发有限公司。法定代表人：杜秀琦。委托代理人：潘足飞，浙江潘源律师事务所律师。原告徐金琪与被告青田富丽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理，依法审判员姚墨雨适用简易程序于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告徐金琪及其委托代理人毛华军、被告委托代理人潘足飞到庭参加了诉讼。2014年8月5日，原、被告协商和解，申请法院给予6个月的和解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告徐金琪起诉称：2009年被告在青田县鹤城镇景山路有商品房项目开发，原告有意购买被告开发的商品房。2009年5月22日双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买青田县景山小区景山路100号1单元801室房屋，房屋总价款为818924元，房屋交付时间为2011年12月31日。合同签订后，原告依约履行了购房款支付义务，但到了交房时间，被告仍未通知原告收房。后原告要求被告交付房屋，被告一开始含糊其辞，在原告多次强力催促下，原告才得知因被告未取得原告购买房屋所处位置的土地使用权，故无法兴建房屋，也暂无房交付给原告，请求原告给其一段时间协调，其一定会向原告交付的。之后，原告也经常向被告了解进展，但一直没有实质的动向。综上，原告认为被告在没有取得土地使用权，明知出卖给原告的房屋无法建成的情况下，采取隐瞒、欺骗方式与原告就商品房买卖签订《房屋买卖合同》，导致原告至今无法取得购买的房产，其行为属于欺诈。据此，原告诉请：一、立即解除并终止履行原告与被告就购买青田县景山小区景山路100号1单元801室房屋而签订的《商品房买卖合同》，返还原告支付的房价款818924元；2、判令被告双倍赔偿原告损失1637848元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失，损失以原告支付的818924元购房款为基数，从原告支付之日开始至被告实际偿还之日止按中国人民银行规定的金融机构预期贷款利息计算，并赔偿原告为实现自身合法权益而支付的律师代理费62000元。原告徐金琪在庭审过程中向本院陈述：被告一直未通知原告政府向其发出停工通知，2012年年初交房时间届满后原告去询问，被告才告知原告因为房屋建不牢，故无法建设需要重新规划。原告要求退房，被告不让退，被告说房屋可以盖起来。被告青田富丽房地产开发有限公司答辩称：一、被告开发建设的景山小区拆迁商住房100#102#（54套）商品房项目的所有审批手续完备，并不存在没有取得土地使用权的事实。二、被告并不存在明知出卖给原告的房屋无法建成的情况下，采取隐瞒、欺骗方式与原告签订合同的事实，也不存在欺诈。原告当时是为了尽快拿到政府的135000元补贴才匆匆与被告签订《商品房买卖合同》并交付全部款项。房屋之所以没有交付是因为在施工过程中，质量监督站在日常检查中发现该工程地质条件非常恶劣，存在缓倾坡结构面，基础内地质存在12处不稳定或欠稳定的结构面，造成工程地质存在严重的安全隐患，若发生意外，后果特别严重。针对上述情况，青田县规划建设局于2009年7月8日发出青建（2009）64号文件，要求停止青田县景山小区拆迁安置房工程施工，被告接到通知后才停止施工，原告对这一事实也是非常清楚的。三、被告同意对原告的合理损失按照《商品房买卖合同》的约定予以补偿，但原告从政府有关部门领取的135000元补贴因迟延交房所造成的损失，被告是无需补偿的。被告青田富丽房地产开发有限公司在庭审过程中向本院陈述：政府向被告发出停工的通知后，被告已口头多次告知原告。原告很关心房屋建设情况，到被告处询问多次，被告一直都是如实告知原告。约定的交房日期前几个月，原告要求退房，被告是同意的并让原告提交书面退房申请，但原告自己没有提，原告说再等一等，不存在被告推诿的情况。原告明知被告确已违约，无权要求被告就原告扩大的损失承担赔偿责任。青田县景山小区拆迁安置房工程2009年7月被要求停工，2010年9月政府确认原地块不能建设，同时确认对土地进行调整，因政策原因现地块尚未调整到位。原告徐金琪为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、原告身份证复印件一份，以证明原告的主体资格；二、被告公司基本情况查询原件、组织机构代码证复印件各一份，以证明被告的主体资格；三、商品房买卖合同复印件，以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系；四、现金交款单复印件，以证明原告已全面履行了支付房价款等义务；五、个人住房公积金借款合同及汇款申请书复印件，以证明原告按照《商品房买卖合同》约定已全面履行了支付房价款等义务；六、公积金贷款个人还款明细表复印件，以证明原告办理按揭贷款后支付的本息的事实。被告青田富丽房地产开发有限公司为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、《商品房预售证》复印件、《国有土地使用权出让合同》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《国有土地使用权证》复印件、《建筑工程施工许可证》复印件，以证明被告预售景山小区100号房屋手续完备、程序合法。二、青建（2009）64号文件，以证明景山小区100号房屋建设过程中，质量监督站在日常检查中发现，该工程地质条件非常恶劣，存在缓倾坡结构面，基础内地质存在12处不稳定或者欠稳定的结构面，造成工程地质存在严重的安全隐患，若发生意外，后果特别严重。针对上述情况，青田县规划建设局于2009年7月8日发出了青建（2009）64号关于要求停止青田县景山小区拆迁安置房工程施工的通知，被告依据该通知停工的事实。庭审过程中，被告向本院提交了《青田县人民政府（2010）56号专题会议纪要》，其中第三项第一款载明：景山小区拆迁安置房原地块不能施工建设，须通过扩增土地面积来消除安全隐患。原告提交的证据，被告质证认为：对原告的证据的真实性、关联性、合法性均无异议，被告确实收到了原告支付的购房款818924元。被告提交的证据，原告质证认为：对证据一其他不予以质证，对预售证真实性无异议，被告虽拿到预售证，但原、被告在签订合同时被告是不具备预售资格的，对此原告保留对相关部门反应情况的权利。对证据二真实性无异议，但青田县规划建设局青建（2009）64号文件是暂停建筑，被告以该证据对抗原告要求被告履行买卖合同是没有依据的。原、被告提交的证据，本院认证认为：原告提交的证据一、二可以证实原、被告的诉讼主体资格，本院予以认定；原告提交的证据三、四、五可以证实原、被告于2009年5月22日签订《商品房买卖合同》，并就房价款、房屋交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订当日，原告支付了购房款248924元，同年7月30日，支付了购房余款570000元。原告提交的证据六可以证实原告支付的购房款中570000元系以公积金贷款方式向中国银行青田支行贷款，截止2013年12月6日，原告已偿还贷款本金43191.82元，支付利息102472.46元。被告提交的证据一可以证明被告开发建设景山小区100号、102号商住楼已经过政府审批，其进行预售符合法律有关规定；被告提交的证据二结合其向本院提交的《青田县人民政府（2010）56号专题会议纪要》可以证实青田县景山小区拆迁安置房工程因地质存在严重安全隐患，青田县规划建设局于2009年7月8日责令工程全面停止施工，2010年9月7日，青田县人民政府经地质勘查及专家认证后，确定原地块不能施工建设，须通过扩增土地面积来消除安全隐患。本院经审理，认定事实如下：被告开发建设青田县景山小区拆迁安置房工程，并于2009年5月8日取得《商品房预售证》。2009年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买青田县景山小区景山路100号1单元801室房屋，房屋总价款为818924元，房屋交付时间为2011年12月31日；若出卖人逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；如遇县、区级以上（含县、区级）规划、文物、市政等主管部门根据法律、法规的规定，且出卖人在30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期交房。合同签订当日，原告支付了购房款248924元。2009年7月8日，因案涉工程地质存在严重安全隐患，青田县规划建设局要求工程全面停止施工。2009年7月30日，原告支付了购房余款570000元，该570000元购房款系以公积金贷款方式向中国银行青田支行贷款，截止2013年12月6日，原告已偿还贷款本金43191.82元，支付利息102472.46元。2010年9月7日，青田县人民政府经地质勘查及专家认证后，确定案涉工程原地块不能施工建设，须通过扩增土地面积来消除安全隐患。2012年1月，原告得知原房屋无法建设，需重新规划。案涉工程现仍未能恢复建设。故原告诉至本院解除合同并，并要求被告退还购房款、赔偿损失。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经依约支付了房款，现合同约定的房屋因地质原因无法建设，须通过扩增土地面积来消除安全隐患，现土地仍未调整到位，可认为合同目的已无法实现，原告要求解除合同，被告亦同意退还房款并支付违约金，双方对合同的解除及返还原告购房款818924元并无异议，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点在于合同解除后，原告的损失应当如何计算？该损失应当如何承担？关于损失如何计算的问题，原告主张合同约定的违约金不足以弥补原告的损失，原告的损失应当自原告交付房款之日起至被告实际退还房款之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算；被告主张按照合同的约定支付给原告违约金。本院认为，原告的损失应为其已支付款项可得的利息损失，合同约定的违约金为原告已付房款的1%，即8189.24元，该违约金的约定显然低于原告的实际损失，按照法律规定，当违约金明显低于实际损失时，人民法院可进行调整。本院认为，原告的利息损失可自其交付之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算。关于原告的损失应当如何承担的问题，因合同目的无法实现导致合同解除的，相关损失应当按照过错责任进行承担。青田县规划建设局已于2009年7月8日告知被告因案涉工程存在地质安全隐患，要求其全面停工。双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款第二项约定：如遇县、区级以上（含县、区级）规划、文物、市政等主管部门根据法律、法规的规定，且出卖人在30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期交房。可见被告应当于接到青田县规划局通知后30日内将该情况告知原告。被告主张其已经履行了告知义务，但未能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果。原告陈述其知道房屋无法建设系在2012年年初即约定的交房时间届满后，该原告的不利自认可作为确认原告得知案涉房屋无法建设的时间点，因原告陈述的时间点并不确切，本院酌情确定为2012年1月15日。综上，对原告损失的承担，本院认为：自原告交付房款之日起至2009年8月7日前被告应当履行案涉工程已被要求全面停工的告知义务之前，原、被告双方均无过错，可按照公平责任，原告的损失由双方各半承担。2009年8月8日至2012年1月15日，该期间原告的损失因被告未能履行告知义务，责任归于被告，应由被告承担。2012年1月16日后，原告已得知案涉房屋暂无法建设，其主张当时已经向被告要求退房，但未能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，因原告未能积极行使合同解除权，导致损失扩大，被告亦明知案涉房屋暂无法建设，亦未能积极履行退款义务，双方均有过错，原告的损失可各半承担。原告要求被告支付其为实现债权而支付的律师代理62000元，原告的该项诉请系在庭审过程中提出，其与原诉请相比虽在总金额上较原诉请低，但该项主张系超出于原诉请的新主张，属于诉讼请求的增加，其要求增加诉讼请求已超出法律规定的期限，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七条之规定，判决如下：一、解除原告徐金琪与被告青田富丽房地产开发有限公司于2009年5月22日签订的《商品房买卖合同》，被告青田富丽房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内归还给原告徐金琪购房款818924元；二、被告青田富丽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告徐金琪因合同解除造成的损失（自2009年5月22日起至2009年7月30日止，按基数248924元的中国人民银行同期贷款基准利率的50%计算；自2009年7月31日起至2009年8月7日止，按基数818924元的中国人民银行同期贷款基准利率的50%计算；自2009年8月22日起至2009年7月30日止，按基数818924元的中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2012年1月15日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按基数818924元的中国人民银行同期贷款基准利率的50%计算）；三、驳回原告徐金琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26450元，减半收取13225元，由原告徐金琪负担6765元，被告青田富丽房地产开发有限公司负担6460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 姚墨雨二〇一五年三月二日代书记员 陈莉莉