南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第0691号原告（反诉被告）董俊。委托代理人曹永，北京市亿嘉（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）沈炳新。委托代理人朱朝辉、沈婷婷，江苏健行律师事务所律师。原告(反诉被告)董俊与被告（反诉原告）沈炳新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董俊及其委托代理人曹永、被告（反诉原告）沈炳新及其委托代理人朱朝辉、沈婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董俊诉称，2009年11月28日，董俊与沈炳新签订房屋租赁合同一份，约定：董俊将座落于南通市崇川区濠西路92号附一号物华大厦二楼一层建筑面积约1150平方米房屋出租给沈炳新使用，同时许可沈炳新共同使用大楼的附属大厅、通道、楼梯间、消防通道、电梯等；租期为15年，自2009年12月5日至2025年2月18日；租金标准：2010年2月18日至2014年2月18日每年应缴综合费40万元，2014年2月18日至2018年2月18日每年应缴综合费44万元。……租金支付为费用每半年缴一次，在费用期满前20天缴纳；沈炳新违约拖欠租金水电费应向董俊支付滞纳金，按每日3%的标准加收，沈炳新发生未经董俊书面同意，擅自将承租房屋转租、拖欠费用超过一个月等情况的，董俊有权解除合同并收回房屋等等。合同签订后，董俊依约将出租房屋交付沈炳新装修后使用至今，但沈炳新应于2010年2月18日至2014年2月18日每年支付40万元综合费用，于每年1月28日前支付上半年20万元的综合费用，7月28日前支付下半年20万元的综合费用。沈炳新自2010年度，上半年交付20万元，下半年交付16万元，计支付年度租金36万元，拖欠4万元；2011年度上半年支付20.7万元，下半年支付18.1万元，计支付年度租金38.8万元，拖欠1.2万元；2012年度上半年支付22.47万元，下半年支付13万元，计支付年度租金35.47万元，拖欠4.53万元；2013年度上半年支付16万元，下半年支付19万元，计支付年度租金35万元，拖欠5万元；2014年度上半年支付租金6万元，下半年未支付任何租金，计拖欠租金38万元，2015年度未付任何租金，计拖欠租金22万元，历年来总计拖欠租金总额为74.73万元。沈炳新长期拖欠租金且数额远超过年租金总额，明显违约。请求判令沈炳新支付租金74.73万元，并支付逾期付款违约金127880元。诉讼中董俊变更诉讼请求为：请求判令沈炳新支付租金647300元，并支付逾期付款违约金，按日万分之四计算为100978.8元。被告沈炳新辩称，1、董俊向沈炳新请求履行租金义务时必须董俊已履行了完全合同义务，但是根据双方签订的房屋租赁合同约定，董俊同意将房屋附属大厅提供给沈炳新免费使用，但是实际大厅并非权属董俊所有，其他楼层业主均提出较大争议导致沈炳新无法享有租赁权益。2、根据双方签订的房屋租赁合同，租赁房屋建筑面积约1150平方米，但根据董俊提供的产权证，实际的建设面积是1030.76平方米，所以沈炳新要求按照实际的租用面积来计算租金。3、关于租金金额，根据沈炳新统计已经实际交付了1803900元租金，与董俊主张不符。4、董俊应当从知道欠缴租金开始计算一年的诉讼时效，而董俊在2015年1月23日向沈炳新发出律师函要求支付拖延的租金，之前未向沈炳新索要过房屋的租金，因此沈炳新认为之前的诉讼请求已经超过了诉讼时效。反诉原告沈炳新诉称，合同签订后，沈炳新按约交付了房租，但由于大楼其他业主认为一楼大厅属全体业主所有，董俊无权将大厅交付沈炳新使用，并阻止董俊将一楼大厅作为二楼宾馆接待大厅使用。为此问题，沈炳新多次要求董俊妥善解决，董俊虽然口头答应解决，却一直未能与其他业主达成一致。由于沈炳新一直不能正常使用一楼大厅，导致租赁房屋开设的宾馆未能正常经营，遭受严重影响。反诉请求：一、判令董俊开具沈炳新已支付的1753900元房租的发票；二、解除沈炳新与董俊间的房屋租赁合同；三、判令董俊赔偿沈炳新可得利益损失（暂定200万元，准确金额待司法鉴定后明确）；四、诉讼费用由沈炳新承担。反诉被告董俊反诉答辩称，1、双方租赁合同并没有约定将大厦的一楼大厅出租给沈炳新使用，仅仅是约定将大厅楼梯消防通道等公用部位提供给沈炳新无偿使用，这与出租使用、有偿使用的性质是不同的。董俊作为大厦的业主之一，对大厅楼梯间、消防通道只有共同的使用权，他可以无偿提供给他人共同使用，但并不意味着这些公用部位由沈炳新一家使用。2、双方租赁合同约定的出租标的是大厦二层整层，虽然约定面积为1150平方米，但合同明确约定是大约的数字，房产具体使用范围以规划红线图等为准，合同约定的面积与房产证所登记的差额部分是大约的面积，因此不存在差额。即使有差额，也不意味着差额的面积等于一楼大厅、消防通道等的面积。3、双方签订租赁合同时董俊出示的房产证仍是原所有权人的房产证，董俊购买该房屋正在申领新的房产证，由于大楼属于南通市煤球厂自建的房屋该房屋房产证所确定的面积并不包含公共部位的公摊面积，因此新房产证领取的面积有可能发生变化，因此双方在合同中约定的面积是约数。4、沈炳新要求支付已付房租的发票的诉讼请求，双方在租赁房屋时未明确约定，但口头上沈炳新一直表示不需要董俊开具发票，在承租使用期间也未向原董俊索要过发票，如法庭判决董俊需开具相应的发票，也应在沈炳新付清拖欠的房租、违约金的前提下予以开具。5、关于沈炳新提出赔偿可得利益损失的诉请，沈炳新单方提出解除合同，基本事实理由不存在，该诉请也失去了基础，根据司法解释，如双方合同明确了违约责任和违约损失计算方法的情况下，则不应适用可得利益损失来予以赔偿，本案的合同明确约定了违约解除合同的赔偿方法和违约责任，沈炳新提出的请求超出了合同双方签订合同时的预期，违反了合同法和司法解释的规定。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2009年11月28日董俊（甲方）与沈炳新（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同第一章租赁房产约定，甲方同意将座落于南通市崇川区濠西路92号附一号物华大厦二楼一整层，总建筑面积约1150平方米的房屋出租给乙方使用，房产之详细建筑位置、使用范围以附件一规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准，同时将房产之附属大厅、通道、楼梯间、消防通道、安全出口楼梯、电梯、消防管道等提供给乙方免费使用。甲方出租房产的产权证号为12110184号，乙方在使用期内应依法经营，甲方人员不得参与乙方经营，不受甲方干预，乙方经营期间债权债务概与甲方无关。合同第二章租赁期限约定，本租约期限自2009年12月5日至2025年2月18日，租赁期限为15年，2009年12月5日将房屋移交给乙方，2009年12月5日至2010年2月18日为装修期不计租金，如甲方逾期交房，乙方无法办理证照手续，则租约期相应顺延。合同第三章租赁金额及支付方式约定，房屋租赁金额2010年2月18日至2014年2月18日，乙方应缴纳甲方每年综合费用计人民币40万元整；2014年2月18日至2018年2月18日，乙方应缴纳甲方每年综合费用计人民币44万元；……费用每半年缴一次，在费用期满20天前缴纳。上述年综合费用为合同固定价，不因国家政策调整或实际费用发生变化而改变。合同签定生效后乙方支付租金20万元整。待房屋产权过户后，重新签定房屋租赁合同。合同第五章双方保证及责任约定，9、租赁期间，甲乙双方如需提前解除《房屋租赁合同》必须提前两个月征得对方的同意方可进行。合同第七章违约责任约定，1、乙方拖欠租金、水电费应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方加收滞纳租金、水电费的3%的滞纳金。合同签订后，董俊向沈炳新交付了租赁房屋。沈炳新利用租赁房屋开设了南通市崇川区城市之星商务酒店（以下简称城市之星酒店）,其后又加盟格林豪泰酒店，至庭审时仍在经营。2010年2月5日，城市之星酒店与案涉租赁房屋所在的物华大厦的原物业管理公司物华经贸有限公司形成会议记要，对物华大厦物业管理工作进行了交接。2010年12月，城市之星酒店出具说明：“经物华大厦多数业主同意，委托南通城市之星负责物华大厦物业管理服务事宜。为保障物业管理和服务的安全有效运行，城市之星商务酒店兼顾接待需要，对原来陈旧的值班室进行改造，设置电子监控，安排专人值守，大厅改造主要为提升服务和管理业态之目的，不改变大厅权属关系。大厅电费、清洁费、安防费等均由城市之星承担。若城市之星不承担接待管理和服务事宜，经多数业主同意，重新布局使用。”2011年11月16日，经董俊协调，物华大厦多数业主形成物业管理公约。其中对大厅装修和使用约定，为保障大厦物业管理和服务的安全有效运行，同意城市之星商务酒店兼顾接待需要，对原来陈旧的值班室进行改造，安排资金对大厅重新装修，设置公共休息区，安装了监控，安排专人值守，大厅改造主要为提升服务和管理业态之目的，不得改变大厅权属关系，不得作为专属资产作其他商业用途及出租使用。装修和改造费用及大厅内部所产生的电费、清洁费、安防费等均由城市之星承担。若城市之星不承担接待管理和服务事宜，经多数业主同意，重新布局使用。2015年1月23日，董俊委托律师致函沈炳新，要求沈炳新结清拖欠的综合费，并支付合同约定的滞纳金。沈炳新回复要求董俊处理好由于大厅权属争议造成的一系列问题。关于沈炳新已付款金额，双方不存在争议的为1612700元：2009年12月1日20万元，2010年8月26日10万元，2010年11月3日2万元，2010年11月10日4万元，2011年3月14日3万元，2011年3月15日2万元，2011年5月6日7000元，2011年5月13日3万元，2011年6月10日5万元，2011年6月13日21000元，2011年6月15日4万元，2011年6月17日9000元，2011年9月20日2万元，2011年9月30日161000元，2012年3月7日53200元，2012年3月10日5万元，2012年5月16日11500元，2012年5月26日2万元，2012年6月1日25000元，2012年6月25日25000元，2012年7月9日18000元，2012年7月9日2000元，2012年7月20日1万元，2012年7月27日1万元，2012年8月7日4万元，2012年10月3日1万元，2012年10月19日2万元，2012年10月30日2万元，2012年11月20日2万元，2013年1月6日2万元，2013年4月10日10万元，2013年6月21日2万元，2013年7月4日4万元，2013年8月1日4万元，2013年12月19日5万元，2013年12月24日5万元，2014年1月25日5万元，2014年2月25日5万元，2014年3月30日11万元。双方存在争议的为：1、沈炳新认为2010年度还支付4万元，2011年度还支付2万元但收条遗失，2012年3月12日支付1200元，2012年度还支付过5万元现金支票，2013年1月29日董俊在今朝珠宝取走电费1万元，2013年3月9日董俊在今朝珠宝取走电费1万元。对该争议部分，沈炳新提供了2张电费收据，董俊质证认为付款单位不是沈炳新，与本案无关。2、董俊对于其在诉状及2015年5月25日的庭审中自认的2笔付款：2014年4月8日的5万元、2014年5月5日的1万元予以反悔，认为该2笔系董俊妻子的自我还贷转款并非沈炳新的付款，对此提供中国农业银行金穗卡明细对账单及记账凭证，沈炳新质证不予认可。案涉租赁房屋濠西路92号附1幢2层原产权人为南通物华经贸有限公司，董俊于2009年12月12日取得房屋产权证。新、旧产权证标明的房屋建筑面积均为1030.76平方米。董俊在出租房屋时向沈炳新出具了旧产权证，并在合同上标注了旧产权证号。上述事实，有房屋租赁合同、房屋产权证、律师函、律师函复函、中国农业银行记账凭证、金穗借记卡明细对账单、会议记要、说明、物业管理公约、租金明细、网银对账单、电费凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，董俊与沈炳新签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。关于合同约定的出租房屋范围。合同明确约定，董俊出租给沈炳新的房屋是南通市崇川区濠西路92号附一号物华大厦二楼一整层。合同签订时，董俊出示了房产证，沈炳新对于租赁房屋房产证标注的房屋面积为1030.76平方米应当知晓。关于合同约定的“同时将房产之附属大厅、通道、楼梯间、消防通道、安全出口楼梯、电梯、消防管道等提供给乙方免费使用”的理解。董俊认为，上述条款含义是其作为业主之一将其对大厅等共有部分的使用权无偿提供给沈炳新使用。沈炳新认为，该部分属于租赁范围，董俊应无偿提供给沈炳新使用，具体的协调任务由董俊完成。本院认为，房屋出租时，承租人在取得租赁房屋和使用权时，自然取得相应的公共共有部分的使用权，无须在合同中特别约定对特定的公用部位的无偿使用，因此董俊的主张不能成立。另一方面，根据前述分析，大厅等共有部分不属于租赁房屋的范围，因此董俊基于房屋出租而在合同中作出的如此承诺，系为便于出租房屋而附加的条件，属于其应履行的从给付义务。关于合同的履行，董俊已将合同约定的租赁房屋物华大厦二楼一整层交付沈炳新使用，已经履行了合同的主要义务。而对于大厅使用的从给付义务，双方在实际履行过程中，经过董俊与物华大厦大部分业主的协调，沈炳新通过由城市之星酒店承担大厦物业管理的方式，满足了其对大厅的特殊使用要求。城市之星酒店亦承诺若不承担大厦物业管理服务事宜，经多数业主同意，重新布局使用。至庭审结束，沈炳新使用租赁房屋开设的酒店持续在运营，其未能提供证据证明其为使用大厅额外支付过费用，因此无证据证明董俊违反了该从给付义务。沈炳新主张的合同目的无法实现，要求解除合同并赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。沈炳新拒付租金的抗辩理由不能成立，董俊要求沈炳新支付房租的请求，本院予以支持。关于沈炳新已付房租，双方无争议的1612700元，本院予以确认。对于沈炳新提出的另外支付131200元，仅提供了2张电费收据，不能证明向董俊付款的事实，本院无法确认。对于董俊提出的对6万元自认付款的反悔，董俊提出了银行对账单及记账凭证，该证据足以推翻之前的自认，而负有付款举证义务的沈炳新对该6万元付款再也未能提供证据证明，因此对沈炳新的该6万元付款，本院不予确认。根据合同约定，2010年2月18日至2014年2月18日每年房租40万元，2014年2月18日至2015年2月18日每年房租44万元，2015年2月18日至2015年8月18日半年房租22万元。计算至2015年8月18日，应付房租为226万元，扣除已付房租1612700元，未付房租为647300元。关于董俊主张的逾期付款违约金，合同约定的标准是按欠付费用的每日3%，该约定过高，董俊主动降为按每日万分之四计算，本院予以采纳。关于违约金的计算时间，合同约定的付款期限为每半年缴纳一次，在费用期满20天前缴纳。结合董俊提供的给付租金明细，可以确定在当年的7月28日前支付当年2月18日至8月18日的租金，次年1月28日前支付上一年8月18日至当年2月18日的租金。根据合同约定，至2014年7月28日应付至182万元，至2015年1月28日应付至204万元。沈炳新总付款至2014年3月30日共1612700元。由此，计算至起诉之日2015年4月29日的逾期付款违约金为：（1820000－1612700）×0.0004×184＋（2040000－1612700）×0.0004×91＝30811元。关于沈炳新提出的要求董俊开具发票的反诉请求，虽然合同未约定开具发票，但开具发票是法律规定的义务，系出租方的从给付义务。该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于沈炳新提出的董俊的诉请已超过诉讼时效的抗辩理由。双方签订的租赁合同确定的租赁期限至2025年2月8日，约定的分期付款，沈炳新最后一次付款在2014年3月30日。董俊于2015年1月23日委托律师致函沈炳新催要租金，未超过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告沈炳新于本判决生效之日起十日内一次性给付原告董俊租金人民币647300元，二、被告沈炳新于本判决生效之日起十日内一次性给付原告董俊支付逾期付款违约金人民币30811元。三、反诉被告董俊于本判决生效之日起十日内一次性开具给反诉原告沈炳新已付租金1612700元的发票。四、驳回原告董俊的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告沈炳新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币11283元，由原告董俊负担702元，被告负担10581元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）；反诉受理费人民币11400元，由反诉原告沈炳新负担11360元，反诉被告董俊负担40元（此款反诉原告已预交，反诉被告在履行上述给付义务时一并与反诉原告结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22683元（南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。审 判 长  余雪松代理审判员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇一五年十月二十九日书 记 员  朱路遥第10页共10页