福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初606号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地:连江县潘渡乡贵安村科技大楼。 法定代表人:黄如健，职务：董事长。 委托诉讼代理人：林海燕、杨斌，福建师法律师事务所律师。 被告：邹清林，男，汉族，1963年8月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司与被告邹清林商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨斌、被告邹清林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 福建欢乐天地置业有限责任公司向本院提出最终诉讼请求：1、被告立即偿还原告代偿款人民币22171元；2、解除原、被告所签订的20140090386号《商品房买卖合同》，并于合同解除之日起7日内，将房屋腾空交还给原告；3、被告应于《商品房买卖合同》解除之日起7日内，配合原告前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续；4、被告向原告支付违约金54424元（以总购房款数额为基数，按10%违约金计付）；5、被告向原告支付因占用代垫款项所造成的逾期付款利息损失（自2018年1月31日起计至被告付清全部款项时止，以代偿款为基数，按银行同期贷款利率6%计付）；6、偿还原告为实现该债权承担的律师费3800元；7、承担本案诉讼费等费用。 事实与理由：2014年6月10日，被告向原告购买位于贵安新天地贵泉苑第27#楼4层403单元的商品房一套，总金额为544247元。被告于签订买卖合同当天支付首付款164247元，剩余房款380000元整通过银行贷款方式支付。2014年10月23日，被告向广发银行股份有限公司福州分行（下称广发福州分行）申请办理按揭贷款380000元，并由原告对被告的贷款提供担保，承担连带保证责任。如上《个人购房担保借款合同》签订后，广发福州分行依约于2014年10月23日放款380000元。然而，被告并不按时偿付银行按揭贷款，致使原告多次为被告代偿银行贷款，截止至2017年8月11日，原告共计为被告偿还按揭贷款22171元。2016年11月25日代偿金额5523.28元，2017年4月21日代偿金额8296.75元，2017年8月11日代偿金额8350.97元，以上合计22171元，上述代偿金额以超过三期，至今被告分文未还上诉代偿金额。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十项第5点约定：被告（买受人）如有任何导致银行追究原告（出卖人）保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人（被告）违反本协议。自原告履行保证责任之日起7日内，被告应按全部购房价款的10%向原告支付违约金并赔偿原告因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同……。 以上事实有原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》为证。涉案房屋已于2015年5月30日交付被告使用。所有购房款已收。 现被告的行为已严重违反双方所签订的合同有关规定，依合同约定，原告有权要求解除本合同。且被告还应依法偿还原告的代偿款22171元，并承担违约金人民币金54424元和原告为实现该追偿权所承担的诉讼费、律师费以及因被告占用原告代垫款项所造成原告的利息损失等费用。 邹清林辩称，原告所述均是事实，2014年6月10日，本人向原告购买位于贵安新天地贵泉苑第27#楼4层403单元的商品房一套，总金额为人民币544247元。本人于签订买卖合同当天支付首付款164247元，剩余房款380000元整已通过银行贷款方式支付。本人确实是贷款有三期以上未归还，原告共计为本人代偿还按揭贷款22171元，但是本人至今未归还原告的代偿款。房子已交付给本人。现本人不同意解除房屋买卖合同，原告要求的支付违约金54424元，请求减免，代偿款本人愿意按照原告的要求还给原告，代偿款利息也愿意按原告要求还给原告，律师费也由本人来承担。 福建欢乐天地置业有限责任公司围绕诉讼请求提交了证据，邹清林未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和上述已采信的证据，对本案主要事实认定如下： 2014年6月10日，邹清林向福建欢乐天地置业有限责任公司购买位于贵安新天地贵泉苑第27#楼4层403单元的商品房一套，双方签订一份合同编号为20140090386的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：合同总价款为544247元；邹清林于签订买卖合同当天支付首付款164247元，剩余房款380000元通过银行贷款方式支付。同时《商品房买卖合同》合同补充协议第十项第5点约定：买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10％向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。 合同签订后，邹清林向福建欢乐天地置业有限责任公司支付了首付款164247元，并于2014年10月23日向广发银行股份有限公司福州分行申请办理按揭贷款380000元，由福建欢乐天地置业有限责任公司对贷款提供担保，承担连带保证责任。三方签订了一份《个人房屋按揭贷款合同》。广发银行股份有限公司福州分行依约于2014年10月23日发放贷款380000元。福建欢乐天地置业有限责任公司于2015年5月30日将房屋交付给邹清林。邹清林贷款后，并不按时偿付银行按揭贷款，致使福建欢乐天地置业有限责任公司多次为邹清林代偿银行贷款，其中于2016年11月25日代偿5523.28元、于2017年4月21日代偿8296.75元，于2017年8月11日代偿8350.97元，以上合计22171元，现代偿已达三期以上。尔后，福建欢乐天地公司向本院提起诉讼，并委托福建师法律师事务所执业律师林海燕、杨斌作为委托诉讼代理人，支付律师费3800元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邹清林与福建欢乐天地公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行过程中，邹清林未按期偿还银行贷款，导致福建欢乐天地公司承担保证责任，代邹清林偿还按揭贷款22171元，邹清林至今仍未向福建欢乐天地公司偿还代垫款项，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本性违约。福建欢乐天地公司请求判令解除双方签订的20140090386号《商品房买卖合同》，并要求将房屋腾空并交还房屋、协助其办理讼争商品房合同备案登记和预告登记注销手续、偿还代垫款项22171元、支付因占用代垫款项所造成的逾期利息损失、偿还为实现该债权承担的律师费3800元及支付违约金,均符合合同约定，依法可予支持。合同解除后，福建欢乐天地公司还应向邹清林返还其已支付的购房款544247元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与邹清林签订的合同编号为20140090386的《商品房买卖合同》，并在本判决生效之日起10日内，将腾空后的商品房归还给福建欢乐天地置业有限责任公司； 二、邹清林应在本判决生效之日起7日内协助福建欢乐天地置业有限责任公司办理商品房买卖合同（合同编号：20140090386）备案及预告登记注销手续； 三、邹清林应在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款22171元及占用期间的逾期利息损失（以22171元为基数，按年利率6%计付，时间自2018年1月31日起至款项还清之日止）； 四、邹清林应在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金54424元； 五、邹清林应在本判决生效之日起10日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费3800元； 六、福建欢乐天地置业有限责任公司应在本判决生效之日起10日内返还邹清林购房款544247元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9242元，由邹清林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  曾 沁 人民陪审员  林昌开 人民陪审员  高 峰 二〇一八年八月二十一日 书 记 员  吴锦燕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  7