江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第01963号上诉人（原审原告）陆官洋。委托代理人张贵，江苏田湾律师事务所律师。上诉人（原审被告）汪勤军。上诉人（原审被告）张寿梅。汪勤军、张寿梅的委托代理人李春琴，连云港市海州区云台林场法律服务所法律服务工作者。原审被告李兴春。上诉人陆官洋与上诉人汪勤军、张寿梅，原审被告李兴春房屋租赁合同纠纷一案，陆官洋和汪勤军、张寿梅均不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人陆官洋的委托代理人张贵，上诉人张寿梅及汪勤军、张寿梅的委托代理人李春琴到庭参加了诉讼，原审被告李兴春经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年3月16日，陆官洋与案外人张旭签订《房屋租赁合同》，约定陆官洋将其与妻子蒋雅慧共有的位于连云港市连云区中华西路45号中华商务大厦底层约870平方米的房屋租赁给张旭用于经营足疗服务。租赁期限为2007年5月1日至2017年4月30日。租金及支付方式为，从2007年5月1日至2011年4月31日，每年租金45万元，自2011年5月1日开始，在上一年的基础上按每年10%的租金递增。租金按年支付，于每年的3月16日前一次性付清。2009年5月6日，双方又签订房屋租赁补充协议，主要增加了逾期付款违约金的约定，即自2010年度，如承租方逾期付款，出租方有权要求按日支付违约金5000元，逾期超过30日，出租方有权单方解除租赁合同等。2010年3月3日，张旭与案外人崔军签订一份转让合同，约定将涉案的租赁房屋内的室内外装潢及全部财产以90万元的价款转让给崔军，涉案房屋的租金由崔军按照陆官洋与张旭签订的房屋租赁合同按时支付租金遵守租赁合同。2012年3月，案外人王军、茆海洋为乙方，又将涉案的租赁房屋内的室内外装潢及全部财产折抵120万元，冲抵欠张寿梅（甲方）的债务，如乙方继续租赁经营，则每年给付甲方张寿梅使用费30万元。此后，争议房屋即由汪勤军、张寿梅实际经营足疗馆。2012年3月1日，王军还与李兴春签订一份房屋租赁合同，王军将争议房屋的其中约60平方米的门面房转租给李兴春用于经营电讯服务，约定租赁期限为2012年3月1日至2018年2月28日。年租金9000元，于每年2月25日前支付下一年度租金。李兴春已经支付给王军2012年3月1日至2013年2月28日的租金，2013年3月1日以后的租金尚未支付。2012年3月16日，张旭应当向陆官洋支付2012年5月1日至2013年4月31日的租金。2012年5月7日，陆官洋向汪勤军、张寿梅发出催款函，逾期后依然未能支付，陆官洋遂诉至原审法院（案号为（2013）新民初字第64号），要求解除租赁合同，判令张旭等支付租金54.45万元，违约金114万元（2012年3月16日至2012年10月30日），并承担陆官洋支付的律师费、诉讼费。该案审理过程中，陆官洋申请了财产保全，要求对争议房屋内动产予以保全，2013年1月10日，原新浦区人民法院作出相应的保全裁定。案件经审理后，原审法院作出（2013）新民初字第64号民事判决书，判决如下：一、被告陆官洋与被告张旭之间的租赁合同予以解除。二、被告张旭于本判决生效后十日内给付原告陆官洋租金544500元，并自2012年3月16日起至付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金。三、被告汪勤军、张寿梅、李兴春于本判决生效后十日内连带迁出租赁房屋。四、驳回原告陆官洋的其他诉讼请求。该案判决文书生效后，汪勤军、张寿梅并未履行，陆官洋于2013年6月申请原审法院强制执行，后申请解除对争议房屋内动产的查封。2013年10月22日，原审法院作出（2013）新执字第1844号民事裁定书，解除了对争议房屋内动产的查封。2013年12月2日，汪勤军、张寿梅向原审法院执行局作出承诺，其内容大致如下：被执行人张寿梅等为减少损失，暂时保留承租房内墙地面的不动产装饰，被执行人现郑重承诺，房东收回该承租房与新的承租人承租后，如新承租人不愿接受被执行人原墙地面的不动产装饰，被执行人在接到房东通知后三日内，愿意按人民法院的裁定执行完毕，且必须恢复原毛坯房的结构原样，逾期不处理完毕，视为被执行人自动放弃承租房内不动产的装饰所有权，新承租人有权任意处置。两被告在此承诺书中亦确认了送达地址并称若按此送达地址寄送函件被拒收或查无此人，均视为送达。2013年12月4日，汪勤军、张寿梅将争议房屋的钥匙交给陆官洋，2013年12月9日，李兴春搬离争议房屋。2014年2月17日，陆官洋委托律师向汪勤军、张寿梅发出律师函，通知二人新的承租人不愿购买争议房屋内的装饰，要求二人在限定期内自行拆除，逾期视为放弃权利。2014年2月20日，陆官洋与张寿梅在原审法院执行局作的谈话笔录载明，陆官洋为缓和矛盾，同意张寿梅、汪勤军将争议房屋内的物品搬走，张寿梅表示其无法搬走，要求陆官洋给付其物品折价款其才肯搬走。至今，张寿梅、汪勤军尚有物品在争议房屋内未搬出。本案一审第一次庭审中，李兴春称其已将2013年3月1日之后的租金给付了王军，但并未出示证据加以证明。上述事实，有当事人的当庭陈述及陆官洋举证的判决书、承诺书、通知函，汪勤军、张寿梅举证的保全申请书、裁定书等在案予以证实。原审法院认为，本案中，争议房屋的所有权人为陆官洋，人民法院生效法律文书已经判决三原审被告迁出争议房屋，三原审被告无合法根据继续占有陆官洋所有的房屋，应当给付相应对价。因此，对于陆官洋要求三原审被告给付相应使用费的诉求，予以支持。关于使用费的具体数额及计算标准，综合分析如下：2013年5月20日作出（2013）新民初字第64号民事判决书，确认三原审被告张寿梅、汪勤军、李兴春应在生效后十日内迁出争议房屋，因此，陆官洋要求三原审被告汪勤军、张寿梅、李兴春自2013年6月1日起给付使用费有事实依据。李兴春称其2013年3月1日至2013年12月9日的租金已给付王军，但并未举证加以证明，对李兴春的答辩，不予采信。李兴春自2013年6月1日至2013年12月9日实际使用陆官洋房屋6.33个月，应给付47475元（90000元÷12个月×6.33个月）。汪勤军、张寿梅于2013年12月4日将争议房屋钥匙交付陆官洋，该交付钥匙的行为视为汪勤军、张寿梅将争议房屋返还给陆官洋，从汪勤军、张寿梅在原审法院执行局的承诺及随后的执行笔录来看，该承诺应视为双方达成的新方案。根据该承诺内容，新承租人不愿意接收争议房屋内的装潢等物品时，陆官洋在此基础上向汪勤军、张寿梅发出通知后，汪勤军、张寿梅则自此放弃对争议房屋内物品的所有权。陆官洋在2014年2月17日向汪勤军、张寿梅发出律师函，要求二人按照承诺履行义务，因此，二人在2014年2月20日之后即失去对争议房屋内物品的所有权，陆官洋可自行处理。故汪勤军、张寿梅实际无合法根据占有争议房屋为2013年6月1日至2013年12月4日，共计183天。关于年租金的计算标准，原审法院生效判决已经确认2012年3月后，争议房屋除李兴春租赁的部分外实际由王军转租给汪勤军、张寿梅经营足疗馆，双方并未签订新的转租协议，因此，王军在租赁关系中的义务由汪勤军、张寿梅承继。汪勤军、张寿梅应按原租赁合同约定的租金给付使用费，根据原合同约定的租金递增方式，张寿梅、汪勤军2013-2014年度的使用费应按59.895万元作为基数计算，即（598950元-90000元）÷365天×183天=255102元。陆官洋主张汪勤军、张寿梅应给付违约金的诉求，但并未举出确凿证据证明其与案外人张正泉是否实际履行了租赁合同及是否实际给付了违约金。因此，对陆官洋的这一诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪勤军、张寿梅于本判决生效后十日内给付原告陆官洋房屋使用费255102元。二、被告李兴春于本判决生效后十日内给付原告陆官洋房屋使用费47475元。三、驳回原告陆官洋其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元（原告已预交），由被告汪勤军、张寿梅负担7850元，被告李兴春负担1000元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。上诉人陆官洋不服上述判决，向本院提出上诉，请求改判汪勤军、张寿梅给付上诉人陆官洋从2013年6月1日起至判决生效之日止的房屋使用费；由汪勤军、张寿梅承担全部诉讼费用。其理由有两点：一是一审法院认定汪勤军、张寿梅于2013年12月4日交还钥匙即视为交还房屋的理由没有事实和法律依据；二是一审法院认为汪勤军、张寿梅违反承诺，汪勤军、张寿梅失去争议房屋内的物品所有权，陆官洋有权自行处理的观点没有事实和法律依据。上诉人汪勤军、张寿梅不服上述判决，向本院提出上诉，请求改判驳回陆官洋对二人的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。理由如下：一是我们只是代为保管钥匙，收取资产使用费，从未经营过足疗店，足疗店的工商登记是茆海洋，实际经营人是王军，一审法院认为我们是实际经营人没有任何证据证明。二是我们从未实际使用过陆官洋的房屋，也从未阻止过陆官洋进入自己的房屋，陆官洋如果想占有自己的房屋，完全可以进入，陆官洋的损失是该房屋租金要价过高没人租赁造成的，是市场风险造成的，与我们无关。三是一审法院认定“陆官洋并未举出证据证明其与案外人张正泉是否实际履行了租赁合同以及是否实际支付了违约金。因此，对原告（陆官洋）的这一诉求，本院不予支持。“那么陆官洋向我们发出的律师函的内容的真实性就无法考评，因而也就不存在上诉人违反承诺问题，更不存在我们自动放弃室内不动产的装饰所有权问题，一审法院认定事实有误。四是在2013年10月22日之前，因室内动产被保全，不能履行，该损失是陆官洋不履行解封造成的，与我们无关。汪勤军、张寿梅答辩称：一、被上诉人从未实际占有过此房屋，也不存在返还房屋这一说法。二、原审认定2013年12月4日上诉人交还钥匙这一说法也是错误的。因为该钥匙并不是由我们交法院的，而是由王军委托的刘亮交于法院。当时交给的法官是原审法院执行局的宋剑。三、我们签订的承诺书的真实意图并不是一审判决书中所载明的，当时只是为了减少王军的损失。因为如果王军在此案中承担责任损害了我们的利益，那我们会另案起诉王军。所以不存在一审法院认定的承诺书是新的承诺这一认定事实。一审法院以承诺书作为依据要求我们履行承诺是完全错误的。综上，我们从未实际经营过足疗馆，也未占有过该房屋。陆官洋答辩称：一、2013新民初字第64号民事判决书对于房屋的实际使用人已经进行了确认，汪勤军、张寿梅是生效判决所确定的返还主体。关于汪勤军、张寿梅作为房屋的实际使用人，在一审法院执行局卷宗中的承诺书以及谈话笔录都能明确反映，涉案房屋实际使用人是汪勤军、张寿梅。汪勤军、张寿梅在二审中推翻其在一审或者在执行部门所作的陈述，违反了禁止反言的基本原则，因此在二审所做的辩解应当不具有效力。二、关于汪勤军、张寿梅要求我方赔偿损失的诉求，一审法院已经作了驳回处理，只是要求张寿梅等支付房屋使用费，因此对于汪勤军、张寿梅的此观点和理由，二审法院应当不予处理。三、关于涉案房屋的查封问题。在执行部门所做谈话及张寿梅的承诺来看，根本上不是因为涉案房屋存在查封的问题，而是汪勤军、张寿梅要求折价抵冲其装饰装修，我方不同意而汪勤军、张寿梅拒绝搬离造成。同时涉案房屋是属于陆官洋的财产，不存在查封的问题。查封的仅仅是房屋内的部分设施，但是在执行部门的协调下，并不影响汪勤军、张寿梅按照判决所确定的义务进行搬离。经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，上诉人陆官洋为本案所涉房屋的所有权人，原审法院的（2013）新民初字第64号生效民事判决书，判决汪勤军、张寿梅、李兴春于判决生效后十日内迁出该房屋。汪勤军、张寿梅、李兴春无合法根据继续占有该房屋，应当给付相应对价。陆官洋要求上述三人自2013年6月1日起给付房屋使用费有事实和法律依据，应予支持。一审法院依据执行程序中汪勤军、张寿梅向执行局出具的承诺、房屋钥匙交付给陆官洋的时间及原租赁合同约定的租金标准，确定汪勤军、张寿梅应给付的房屋使用费的具体数额，并无不当。一审法院根据原审被告李兴春的实际使用房屋时间及原租赁合同约定的租金标准，确定李兴春应给付的房屋使用费的具体数额，也无不当。综上所述，上诉人陆官洋、上诉人汪勤军、张寿梅的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8850元，由上诉人陆官洋承担4425元，由上诉人汪勤军、张寿梅承担4425元。本判决为终审判决。审 判 长  周 斌审 判 员  王和明代理审判员  葛 进二〇一五年三月十一日书 记 员  徐 丽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。