呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一终字第00031号上诉人（原审被告）内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市回民区。法定代表人祁秀梅，该公司董事长。委托代理人董占军，男，1974年8月1日出生，汉族，该公司法律顾问，住呼和浩特市赛罕区。被上诉人（原审原告）王志永，男，1952年5月6日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。上诉人内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司（以下简称冠丰公司）因与被上诉人王志永《商品房买卖合同》纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人冠丰公司的委托代理人董占军，被上诉人王志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年3月9日，王志永（作为买受人）与冠丰公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定王志永购买冠丰公司38#商业商品房，建筑面积19.91平方米，单价每平方米5022.6元，总金额10万元。第六条约定付款方式及期限：1、王志永于2009年3月9日支付购房款3万元；2、剩余7万元买受人于2009年9月9日前支付。合同第十二条约定：冠丰公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因冠丰公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由冠丰公司承担全部责任。第十四条关于产权登记的约定：冠丰公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由冠丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因冠丰公司的责任，王志永不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王志永不退房，冠丰公司按已付房价款的万分之一向王志永支付违约金。合同另对双方其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同上加盖公章、签字捺印予以确认。冠丰公司于2009年3月10日将房屋交付王志永使用。另查明，2009年3月9日、2009年9月7日，冠丰公司收到王志永房款3万元、7万元。2009年3月10日，冠丰公司收到王志永房屋代办产权费（契税、印花税、产权登记费、产权手续费、物业维修基金）4720元。再查明，2007年11月23日，冠丰公司取得呼规地字（2007）098号《建设用地规划许可证》。2008年2月2日，冠丰公司以出让方式取得呼国用（2008）第00061号《国有土地使用证》。2008年5月6日，冠丰公司取得（2008）呼规建副字003号《建设工程规划许可证》。2008年12月16日，冠丰公司取得《建设工程施工许可证》，施工许可证编号2008B063-2008B067。2008年12月30日，冠丰公司取得呼房预销售证第20080062号《商品房预销售许可证》。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》及庭审笔录在案佐证。故王志永于2014年8月14日起诉至呼和浩特市回民区人民法院，请求：一、冠丰公司立即向呼和浩特市房产管理部门补缴王志永办理房屋产权证所需要的各项费用与手续，并立即为王志永办理房产证；二、冠丰公司向王志永支付损失2000元；三、诉讼费由冠丰公司承担。原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，王志永与冠丰公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对其合法性、有效性予以确认，双方应依照合同约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，冠丰公司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为王志永向房产管理部门申请办理房屋产权证。而冠丰公司至今未履行上述约定义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因冠丰公司的违约行为，导致王志永早已交付的契税、物业维修基金等房屋代办产权费用至今没有交付房产等相关管理部门，现有关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额做了上调，对于上调后的契税、物业维修基金，应由冠丰公司承担。故王志永主张冠丰公司立即向房产管理部门交纳王志永办理房屋产权证需要的各项费用与手续，承担上调后的契税、物业维修基金并申请办理房屋产权证的诉讼请求，予以支持。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定了王志永未取得房屋权属证书的相关违约金条款，故不符合适用上述《司法解释》第十八条第二款的条件，王志永在庭审中也并未主张违约金，而是主张以交纳房款为基数，按照同期人民银行贷款利率6%乘以年份，其只要求2000元的损失，因无事实及法律依据，不予支持。对于冠丰公司辩称的拖延办证责任不在冠丰公司、不应由其承担上调后的契税、物业维修基金的理由，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司立即为原告王志永向房产管理部门申请办理呼和浩特市回民区冠丰家园小区38#商业商品房的房屋产权证；二、被告内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司立即将已收取原告王志永的契税、印花税等房屋代办产权费4720元交付房产等相关部门，并承担上调后的契税、物业维修基金；三、驳回原告王志永的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取70元，由被告内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司承担。冠丰公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、关于上调后的住宅专项维修资金。1、根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第二条的规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据该办法第九条第一项的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。故住宅专项维修资金由业主缴纳，归业主共有，一审法院判决由冠丰公司承担没有任何法律依据。2、根据《办法》第四条的规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。根据《办法》第十九条的规定，住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。冠丰公司只是接受委托代交住宅专项维修资金，该项资金无论上涨还是下调，受益人和负担人都是业主，住宅专项维修资金由业主委员会代表业主按照规定支配使用，一审法院认定住宅专项维修资金上涨部分属于王志永的损失，于法无据，违反了受益人与负担人相一致的原则。二、关于契税。王志永为契税的纳税人，一审法院判决由冠丰公司承担契税上涨部分，直接改变了契税的纳税主体。综上所述，一审判决认定事实错误，请求撤销一审判决第二项，将本案发回重审或依法改判。王志永答辩称，原审判决正确，冠丰公司的上诉理由适用法律错误，没有法律依据。冠丰公司称受王志永委托代交住房维修基金，事实上是业主在买房时，房地产公司强迫业主必须缴纳所有的税费。如果不交税费，不向业主交付房屋。而冠丰公司在2007年收到上述费用后，占有使用长达八年，没有向房管部门上交该费用。2011年1月1日实施上调物业维修基金，冠丰公司是知道该事实的，但其并未将实情通知业主，没有及时向房管部门缴纳该费用，导致后续费用的升高，增加业主的损失。2013年房产局曾经发布的呼房发（2013）262号文件，明确通知开发商凡是收取该费用的应及时向房产部门缴纳，没有缴纳的在文件后收取的应当退还，并支付相应利息。冠丰公司没有尽到受委托人应当尽到的委托义务。根据《中华人民共和国合同法》第406条的规定，受委托人因故意或重大过失给委托人造成损失的，受委托人应承担相应赔偿损失义务。冠丰公司长时间占有、使用王志永的资金进行营利，导致王志永所交费用增加。其违法行为应承担赔偿责任。二审中，各方均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，上调后的契税、物业维修基金的承担主体。王志永与冠丰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当依照合同约定全面履行各自的义务。依据双方所签《商品房买卖合同》第十二条约定：“冠丰公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因冠丰公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由冠丰公司承担全部责任。”第十四条约定：“冠丰公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由冠丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因冠丰公司的责任，王志永不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王志永不退房，冠丰公司按已付房价款的万分之一向王志永支付违约金。”冠丰公司于2007年12月29日将涉案房屋交付王志永使用。同日，王志永向冠丰公司交纳了房屋代办产权所需相关契税、印花税、产权登记费、产权手续费、物业维修基金、按揭登记费3957元。冠丰公司应在该房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为王志永向房产管理部门申请办理房屋产权证。而冠丰公司至今未履行上述约定义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因冠丰公司的违约行为，导致王志永早已交付的契税、物业维修基金等房屋代办产权费用至今没有交付房产等相关管理部门，现有关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额做了上调。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原审法院判决对于上调后的契税、物业维修基金，由冠丰公司承担无不妥之处，本院应予维持。冠丰公司关于不应由其承担上调后的契税、物业维修基金的理由，因无充足依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。冠丰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨福金审判员  殷玉凤审判员  韩 韬二〇一五年三月十日书记员  于文硕