广东省佛山市禅城区人民法院民 事 裁 定 书（2014）佛城法民一初字第1302号原告佛山市禅城区鸿翔商住区第三届业主委员会。主任陈健。委托代理人谭力峰、袁雄伟，均为广东广立信律师事务所律师。被告佛山兴兆物业管理有限公司。法定代表人张嘉程。委托代理人郑荣，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托代理人吴庆强，汉族，系公司员工。原告佛山市禅城区鸿翔商住区第三届业主委员会诉被告佛山兴兆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年3月10日公开开庭进行审理。原告的委托代理人谭力峰、被告的委托代理人郑荣、吴庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年4月8日签订《鸿翔商住区物业服务合同》、《补充协议》，约定由原告委托被告对鸿翔商住区进行物业管理，期限从2011年6月1日至2014年5月31日止。鸿翔小区共有975户住宅、42间商铺，其中带电梯住宅面积72610.46平方米，不带电梯住宅面积38726.61平方米。为弥补物业管理经费不足，原告同意被告对小区露天停车位进行收费管理，被告应在收取小区露天停车费后，每年度向原告支付小区公共设施维修基金50000元、每月向原告支付办公经费2000元，但被告却拖欠了从2014年1月至今的费用。因被告未按照《鸿翔商住区物业服务合同》的约定履行相关义务，现小区全体业主形成决议，在合同期限届满后不再与被告续签合同。为此，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告于2011年4月8日签订的《鸿翔商住区物业服务合同》、《补充协议》已于2014年5月31日终止；2、被告向原告移交房屋物业管理档案、小区公共用房图纸、位于鸿翔小区19栋二楼约250平方米的物业管理用房及宿舍；3、被告按照每年74000元的标准向原告支付办公经费、小区公共设备维修基金（暂计至2014年9月为55500元，要求计至被告实际移交第二项诉请所涉财产之日止）及利息（利息以55500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计从起诉之日计至被告实际支付之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称：一、原告未经业主大会授权，无权代表全体业主提起本案诉讼，依法应予驳回。根据原告的诉求，原告要求被告移交鸿翔商住区的物业管理资料并退出该小区的物业管理。由于业委会的上述诉求直接关系到全体业主的切身利益，并且诉讼的法律后果也将由全体业主承担，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第一条的规定，业委会代表全体业主提起诉讼时，需向法院提交业主大会的授权决定。同理，根据《鸿翔商住区业主大会议事规则》第二章第五条第十二款、第六条的规定，原告在起诉时，需向法院提交专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的授权，方能代表全体业主起诉被告。但本案中，原告在起诉之前未对授权提起诉讼一事提交业主大会投票表决，在起诉之时也无法向法院提交业主的授权书，因此，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》及《鸿翔商住区业主大会议事规则》的规定，原告的起诉应予驳回。二、原告在本次选聘物业公司中弄虚作假，选票的结果不能代表广大业主的真实意愿。1、被告自接管鸿翔商住区的物业管理工作以来，认真履行职责，获得广大业主的好评。鸿翔商住区自1999年交付使用以来，一直由被告负责物业管理工作，深受广大业主的好评。从2005年起，鸿翔商住区还通过考评连续获得“佛山市物业管理示范住宅小区”的光荣称号。可见，被告对鸿翔小区的管理尽心尽责，广大业主也对被告的服务感到满意。2、在本次选聘物业公司中，原告为了能与其选定的物业公司签约，不惜弄虚作假，以致激起广大业主的抗议。由于被告与鸿翔小区的物业服务合同于2014年5月底到期，原告于2014年4月15日召开工作会议，并作出《关于召开选聘物业服务企业业主大会的通告》。根据会议及通告内容，原告将有偿招聘小区的业主组成自愿者，在2014年4月30日至2014年5月5日期间上门向全体业主派发《表决表》，征询是否与被告续聘等事项。然而在实际操作中，原告为了能达到被告退出鸿翔小区的管理，更换成其指定的物业公司，在选聘义工时有意混杂了外面的学生、指定物业公司的工作人员及其亲戚朋友。这部分义工在派发选票时存在误导业主在“与被告解聘”处打勾，或者仅让业主签名不做表决等违规现象。在点票当天，被告公司的工作人员发现选票存在诸多可疑之处，例如：同一栋楼中的多份《表决表》上的表决内容出自同一笔迹，且内容均为“不续约”；部分选票表决内容由“续聘”被人更改为“解聘”；部分没有座号只有房号的选票也被纳入有效选票的范围。被告将此消息告知广大业主，业主纷纷要求验票。根据部分验票业主事后的陈述，选票确实存在冒签的现象，并且冒签的人将业主的姓名都写错；有的选票在交回给义工时是空白的，现在查票时居然有人代为填写了；连属于监督员家里的表决表也被人冒签。被“冒名”的业主为了表示抗议，纷纷在小区内拉起横幅，粘贴大字版，指责原告弄虚作假的行为。3、小区的业主自发重新组织调查，其结果与原告的截然相反。由于原告弄虚作假，恶意篡改民意，导致选票的结果无法真实反映鸿翔小区绝大多数业主的真实意愿，2014年6月20日，热心业主自发在小区内派送调查表，针对提前改选业主委员会及选聘物业公司一事重新进行表决。从业主自发调查的过程及调查结果看，原告的调查结果存在巨大的水分，而截至目前，已经有51.43%的业主（专有部分占建筑物总面积50.36%）同意由被告继续负责小区的物业管理，充分说明原告之前调查得出的54.9%的业主同意与被告解聘的结论存在明显的虚假。因此，对于原告在本次选聘物业公司中得出选票的结果，由于存在巨大的虚假成分，不能代表广大业主的真实意愿。三、经鸿翔小区所在的居委会、街道办工作人员居中调解和主持召开多方会议，并促成各方代表达成一致意见。对于小区广大业主不满原告篡改选票、要求提前改选一事，鸿翔小区所在的居委会、街道办工作人员进行了居中调解。2014年8月7日，鸿翔小区所在的居委会、街道办工作人员召开《业主见面会》。在会后，各方达成一致意见：1、在2015年4月31日本届业委会任期满之前，鸿翔小区的物业管理工作仍由被告负责；2、待新一届业委会产生之后，再进行物业公司的选聘工作；3、若原告遵守上述两项，广大业主则不进行提前改选。业主代表遵守上述约定，未对原告进行提前改选。然而2014年10月30日，原告向法院提起诉讼，要求被告退出鸿翔小区的物业管理。鸿翔小区的业主知道本案之后，联络街道办和居委会，正打算召开业主大会，通过合法方式罢免现任业主委员会，选举新一任的业主委员会成员。可见，现任业主委员会起诉被告的行为并不是广大业主们的真实意愿，该行为并不代表广大民意。四、原告第一、二项诉讼请求应予驳回。虽然原告与被告签订的《鸿翔商住区物业服务合同》于2014年5月31日到期，但合同到期后，被告继续为鸿翔小区提供物业服务，已经形成了事实上的物业服务关系，该事实上的物业服务关系已经取代了原先的合同关系。在原告的第一项诉讼请求中，原告只是要求确认《鸿翔商住区物业服务合同》于2014年5月31日终止，该诉讼请求就本案原、被告业已形成的事实物业服务关系而言并无任何意义，应予驳回。同理，原告若要被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关材料，则必须先与被告解除事实上的物业服务关系，但由于原告在本案诉求中并未要求解除与被告的物业服务关系，因此原告的第二项诉讼请求也就因缺乏前提条件无法成立，应予驳回。五、由于原告的财务账册混乱，多项资金去向不明，被告应广大业主的要求，暂停向原告支付2014年的经费。原告的成员于2008年6月1日选举产生，至今已任期两届。原告成员在任期内，多次虚报经费开支，广大业主对原告表示强烈不满，要求被告在原告说明资金的去向之前，暂时不支付2014年的经费。因此，被告是应广大业主的要求，暂时停止向原告支付2014年的经费。综上所述，原告未经业主大会授权，无权代表业主提取本案诉讼。原告的诉求也不是广大业主的真实意思表示。广大业主强烈要求提前改选业主委员会，并要求被告暂时停止支付原告2014年的经费。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权利。本院查明：2011年4月8日，佛山市禅城区鸿翔商住区业主委员会与被告签订《鸿翔商住区物业服务合同》，双方约定由被告继续对鸿翔商住区实施物业管理，上述合同期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，并约定在三年合同期内，被告每年向佛山市禅城区鸿翔商住区业主委员会支付小区公共设施维修基金50000元后，盈余或亏损由被告享有或承担。同日，佛山市禅城区鸿翔商住区业主委员会与被告签订《﹤鸿翔商住区物业服务合同﹥补充协议》，约定被告每月拨2000元给佛山市禅城区鸿翔商住区业主委员会作业委会办公经费等内容。2012年5月2日，佛山市禅城区鸿翔商住区业主大会、业主委员会发布《鸿翔商住区业主大会议事规则》，主要内容为：“……第二章业主大会第五条（业主大会议事内容）（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业；（三）决定物业服务合同的主要内容；（四）决定物业服务费用的调整；……（十二）决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜。第六条（业主大会决定）业主大会决定筹集和使用物业维修基金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定第五条其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……第二十条（业主委员会职责）业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；……第三章附则第三十五条（规则的生效）本规则自首届业主大会会议表决通过之日（2012年5月2日）起生效。……”。2012年7月12日，佛山市禅城区国土城建和水务局出具《佛山市禅城区物业管理区域业主委员会备案回执》，载明本案原告即佛山市禅城区鸿翔商住区第三届业主委员会，区域范围为鸿翔北一街1-9、11、13、15、17、19、21、23、25、27、29、31号，鸿翔北二街6、8、10、12、14号，届次为第三届（2012年5月2日至2015年4月31日）。另查明，原告本次起诉及诉请事项未经涉案小区全体业主大会表决并取得业主大会授权。以上事实有到庭人员陈述及《鸿翔商住区物业服务合同》、《﹤鸿翔商住区物业服务合同﹥补充协议》、《鸿翔商住区业主大会议事规则》、《佛山市禅城区物业管理区域业主委员会备案回执》等证据在案证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”，依据上述规定，业主委员会仅系业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定和决议，即业主委员会需以业主大会的决定、决议或授权作为行为基础。根据《物业管理条例》第十一条及涉案小区《鸿翔商住区业主大会议事规则》第五条、第六条的规定，涉案物业管理区域内全体业主的诉讼事宜应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并由业主大会表决。本案中，《鸿翔商住区物业服务合同》、《﹤鸿翔商住区物业服务合同﹥补充协议》虽系佛山市禅城区鸿翔商住区业主委员会与被告签订，但因业主委员会系业主大会的执行机构，故其仅系代表涉案小区业主大会与被告签订合同，而相应的合同权利义务及合同后果应由全体业主承受，故上述合同及补充协议的当事人应为涉案小区全体业主与被告，原告关于其系合同当事人、有权提起诉讼的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。因原告提起本次起诉及其诉请事项未经涉案小区全体业主大会表决并取得业主大会授权，故原告并非本案适格诉讼主体，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应予驳回。综上，依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：驳回原告佛山市禅城区鸿翔商住区第三届业主委员会的起诉。本案因驳回起诉，不收取案件受理费。原告佛山市禅城区鸿翔商住区第三届业主委员会预交的案件受理费594元，在本裁定生效后，经原告佛山市禅城区鸿翔商住区第三届业主委员会书面申请，本院予以全额退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一五年三月十六日书 记 员  江幼钿附引用的法律法规：《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》139起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。