河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3776号上诉人（原审原告）：张春启，男，汉族，1976年12月1日出生，住河南省安阳市经济开发区。被上诉人（原审被告）：闫红霞，女，汉族，1966年2月28日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：鲁辉，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建波，男，满族，1967年8月10日出生，住河南省洛阳市涧**，系闫红霞丈夫。原审第三人：王留行，男，汉族，1956年11月18日出生，住河南省郑州市管城回族区。上诉人张春启因与被上诉人闫红霞及原审第三人王留行案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2018)豫0305民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月3日、8月1日两次公开开庭进行了审理。上诉人张春启、被上诉人闫红霞及其委托诉讼代理人鲁辉、徐建波、原审第三人王留行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张春启上诉请求：1.请求依法撤销河南省洛阳市涧西区人民法院(2018)豫0305民初945号民事判决，改判支持张春启的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案的一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定张春启未合法占有涉案房屋既无事实依据，又无法律依据。张春启在房屋买卖协议签订后已实际支付涉案房屋款对价，即取得涉案房屋的钥匙，对涉案房屋具有实际的管领力和控制力，已合法占有涉案房屋。张春启与王留行签订了合法有效的买卖协议后又签订了房屋租赁合同，约定张春启将涉案房屋出租给王留行。王留行基于其承租人的身份重新取得涉案房屋的钥匙，此时王留行以承租人的身份对涉案房屋的直接占有与张春启的间接占有同时存在，且均为合法占有。由于张春启实际占有涉案房屋，是王留行基于承租行为而占有房屋的基础原因，且张春启作为出租人对房屋具有实际管理、支配的管领力和控制力，应当认定张春启实际合法占有涉案房屋。另外，王留行的承租行为本身亦表明其作为房屋原权利人对房屋转移占有至张春启的认可。原审法院对张春启合法占有涉案房屋的意见不予认可是错误的。1.实际租金的支付时间和金额根据承租方和出租方的实际情况或口头沟通，略有调整在生活中实属正常，双方认可即可，属于双方意思自治的范畴，法律并未禁止；2.张春启与王留行之间的其他生意和资金往来和其双方存在房屋租赁关系并不矛盾。因其他资金往来而否认房屋租赁关系的真实性存在逻辑错误，缺乏事实和法律依据；3.张春启对涉案房屋的占有并不以房屋租赁关系的存在为前提，无论涉案房屋系张春启借用、租用或以其他形式由他人使用，均不改变张春启对涉案房屋的实际占有。二、原审判决认为张春启对办理过户登记存在过错系事实认定错误。涉案房屋的房产证由王留行以外的他人领取并扣留，致使王留行和张春启在涉案房屋被法院查封前均不知晓房产证办理进度。办理过户登记手续存在客观障碍，而非因张春启自身原因未办理过户登记。房屋没有办理过户登记，张春启不存在过错。综上，张春启对涉案房产享有的权利能够排除闫红霞的执行。闫红霞辩称，请求依法维持原判，驳回上诉人上诉请求：1.闫红霞已经查封房产，在查封房产的时候，房产登记人是王留行，房产也并未办理抵押。依据物权法定的原则，应当优先保护闫红霞的权益；2.原审认定正确，张春启与王留行签订的先卖后租合同，是为了阻碍本案执行，在事后套着银行流水制作的合同。银行流水与合同上的租金支付金额和时间明显不符，而且房屋买卖的合同原件、发票原件都在闫红霞手里，与交易习惯不符合；3.房产是物权不动产，谁在里边住，谁拿着钥匙，谁就是直接的占有人。在查封现场时，王留行亲自拿着钥匙打开房门，屋里灰尘一地，王留行在现场当着执行法官的面把钥匙交给了闫红霞。王留行是所有权人，占有人，自己把钥匙给闫红霞，当然可以优先一份租赁合同的效力；4.房屋没有任何过户登记记录，王留行就依然是房屋的占有人。现场房屋里没有人居住，上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，而且闫红霞也支付了全年房屋的物业费。请求维持原判，保证本案的公正执行。张春启向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对位于郑州经济技术开发区航海东路××时代广场××房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于郑州经济技术开发区航海东路××时代广场××房产系王留行购买并所有。由于王留行向闫红霞借款未予及时归还，闫红霞于2016年9月诉至一审法院并申请了财产保全。一审法院依据（2016）豫0305财保553号《民事裁定书》，于2016年9月27日依法查封了王留行名下位于郑州经济技术开发区航海东路××时代广场××房产，并经过审理于2017年5月依法作出了（2016）豫0305民初4394号民事判决书，判决：“被告王留行应于本判决生效之日起十日内向原告闫红霞偿还借款本金200万元；被告王留行应于本判决生效之日起十日内向原告闫红霞偿还2016年4月24日至2016年5月23日期间的利息1万元；剩余利息以本金200万元为基数，自2016年5月24日起按照月息2分的标准计算至实际履行之日止”。后闫红霞依据上述判决向法院申请执行，执行案号（2017）豫0305执935号。一审法院在执行过程中，张春启对执行提出异议，称其与王留行于2014年6月20日签订《房屋买卖协议》，约定将王留行所有的位于郑州经济技术开发区航海东路××时代广场××房产出售给张春启，房屋价款为140万元，付款方式为：2014年6月26日付款25万元、2015年4月26日付款106万元、剩余房款待房屋产权过户给张春启后付清。合同签订后，张春启于2014年8月20日支付王留行30万元，于2014年6月26日支付王留行25万元，于2015年4月16日支付王留行76万元。王留行向张春启出具《收条》三张。张春启还称，房屋买卖合同签订后，2014年12月15日，张春启与王留行签订《房屋租赁合同》，约定：张春启将本案涉案房产出租给王留行使用，租赁期限于2015年1月1日至2017年12月31日，租金为每月2500元，每年缴纳一次，合同签订之日缴纳房屋租金3万元。王留行于2015年6月5日向张春启支付22500元、于2015年9月16日向张春启支付20000元。张春启提出执行异议后，一审法院于2017年12月29日作出了（2017）豫0305执异163号民事裁定，驳回张春启的异议请求。张春启不服裁定，遂提起执行异议之诉。张春启在庭审中称其在本案查封之前已购买了涉案房产，并支付了大部分对价，且将房屋出租给王留行使用，已实际占有支配该房屋，故法院应予以解封。闫红霞在庭审中对张春启上述说法不予认可。一审法院认为，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的财产。本案审理过程中，张春启提出其已支付涉案房产大部分对价，并对该房屋依法占有支配，且由于签订合同房屋产权证书尚未办理下来，待2016年8月13日涉案房屋产权证书办理下来后找不到王留行等客观情况未办理过户，故张春启没有任何过错。结合张春启提交的证据及本案查明情况，张春启在与王留行签订《房屋买卖合同》后，并未占有使用涉案房屋，涉案房屋仍由王留行占有使用至涉案房屋被查封。张春启称其与王留行存在房屋租赁合同关系，王留行定期向张春启缴纳有租金，故张春启对涉案房屋行使占有支配权利的意见，从张春启提交的租金支付凭证显示的租金与合同约定的租金在支付时间上、金额上均存在不一致、不吻合的问题，加之张春启与王留行之间存在其他生意往来和资金往来，故无法认定张春启与王留行之间已构成房屋租赁关系，对于张春启的上述意见不予认可。另外，从张春启提交的证据显示涉案房产于2016年8月13日颁发的房屋产权证书，而本案查封涉案房产的时间为2016年9月27日，张春启并未举证证明在此期间向王留行主张过权利，也没有向法院提起房屋所有权确认之诉，故张春启存在涉案房产过户登记过程中怠于行使权利，未尽到一般注意义务，存在一定的过错。综上，张春启的行为并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的情形，故对于张春启的诉讼请求，不予支持。王留行经合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律之规定，判决：驳回张春启的诉讼请求。本案受理费100元，由张春启承担。在本院第一次庭审中，当事人均没有提交新的证据。为查明案件的事实，第一次庭审后本院依法调取了张春启提交的三个转款银行账户及王留行收款银行账户的交易明细，并通知王留行到庭接受询问。本院于2018年8月1日对本案进行了第二次开庭审理，上诉人张春启、被上诉人闫红霞及其委托诉讼代理人鲁辉、徐建波，原审第三人王留行均到庭参加了诉讼。本院调取的银行交易账户为：张春启向王留行转账76万元所使用的濮阳市市区农村信用合作联社中信储蓄所卡号为62×××28的银行流水，张春启向王留行转账25万元及收到王留行42250元所使用的李志清中国建设银行卡号为62×××25的银行流水，张春启向王留行转账30万元所使用的李爱萍中国建设银行卡号为62×××42，以及王留行收取上述款项的建设银行卡号为55×××10的银行流水。调取银行交易记录的时间段为2012年-2015年。银行交易明细显示：2013年7月5日至2015年12月4日，王留行向张春启转款2笔共计16万元，其中2015年12月4日转款的10万元，交易备注为“还款”。张春启向王留行转款4笔，共计131.5775万元，其中2013年7月5日的50万元备注为“还款”，2015年4月16日张春启主张支付王留行76万元购房款备注为“借款”。2015年2月14日至9月16日，王留行向李志清转款6笔共计68.3万元，其中66.3万元交易备注为“还款、还息、还款本息”，包括张春启主张王留行于2015年6月5日向其支付的22500元租金。李志清分别于2014年8月20日和2015年3月10向王留行转款30万元、4.5万元。李爱萍于2013年11月7日至2014年6月26日，向王留行转款3笔共计46.412万元。王留行于2013年10月8日至2015年7月24日，向李爱萍转款4笔共计48.5661万元，其中2015年7月24日的37500元备注为“还息”。在该次庭审中，闫红霞新提交两组证据：1.河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终9670号民事判决书、濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初38号民事判决书，拟证明涉案房屋一直由河南实发物资有限公司占用，王留行是该公司法定代表人。2.王留行房产证复印件一份及张春启居住地的户籍查档材料，拟证明张春启的居住地和王留行在一个小区。张春启对银行交易记录明细质证称:1.李志清是我妻子，李爱萍是我妻子的姐姐，他们两个账户与王留行之间的转款情况我不清楚。我用她们的卡给王留行转的本案中的两笔款我知道，其他的不知道。76万元这一笔转款备注为“借款”的原因我不清楚，我记着没有写过。对于王留行给李志清转款的用途，她们怎么备注标记我不清楚。2.对于闫红霞提交的证据，张春启质证称公司注册地可以随时变更的，这两个判决证明不了任何问题。其没有在郑州住过，户籍地是郑州市航海路不××港湾路，与王留行不在一个院，这个证据不能证明其与王留行之间串通。闫红霞质证意见为：1.所有的银行流水里面，都没有显示出“购房款”的资金用途，出现的都是“借款、还息、还本”等；2.张春启所出示的三张流水的构成，30万元是李志清转给王留行的，不是张春启本人，25万元是李爱萍转给王留行的，也不是张春启本人，76万元是张春启转给王留行的，但是上面的资金用途是“借款”。这三笔汇款足以认定张春启和王留行有没有购房关系。3.李志清是张春启的妻子，李爱萍是李志清的亲姐姐。她俩的账户也分别给王留行转了多笔备注为“还款、还本、还息”的流水，证明这两人与张春启有直接的关系，但是与本案的购房合同没有直接的关系。4.通过张春启的账户给王留行也转了有10万元，也备注资金用途是“还款”，这跟张春启在一审庭审笔录里陈述的一模一样。张春启承认其与王留行之间有生意上的往来，请合议庭重点考虑。5.张春启把李志清和李爱萍转给王留行的两张凭证作为自己的证据出示，他要负责对李志清和李爱萍的账户转款性质进行说明。李志清和李爱萍与王留行中间发生了多笔备注为还款、借款、还本、还息的经济往来，这当然应当认定为张春启与王留行之间的关系。原审第三人王留行在庭审中称：1.其与张春启之间除了涉案房款的经济往来没有其他的往来。其与李志清认识，但与她之间没有经济往来，与李爱萍不认识。对于王留行与李爱萍账户之间存在资金往来的情况，王留行称当时其收到张春启的钱，也给张春启打过收条，具体张春启通过谁的卡给其汇的款，不清楚。对于与李爱萍账户之间有资金往来的情况，王留行称其也借过其他两人的钱，也给这两个人打过条，可能是他们俩通过李爱萍的卡给王留行转过款。对于2015年6月5日王留行给李志清转账22500元，银行交易备注是“还息”的情况，王留行称这个是公司财务人员去打的款，我就跟他说打款多少，具体什么用途没有说。这22500元是还给徐秀萍的钱，但是走手续走到李志清的卡上。王留行又称打给李志清的2万元及22500元都是给张春启的租金，但是没有跟财务人员交代清楚。2.对于涧西区人民法院执行局在询问王留行时，王留行称涉案房产登记在其名下，无抵押，无出租，王留行在向法院执行局申报财产的时候，也申报了涉案房产的情况，王留行称法院当时没有问其房子是否卖了。其当时的意思是房子产权在自己的名下，实际情况是把房子已经卖了，但没有过户，所以其理解的就是房子还在自己的名下。没有过户是由于房产证没有出来，因为要补交大概一二十万元，当时资金有些紧张，另外让补交的钱太多，所以一直没有办理房产证事宜。另外当时法院没有事先通知，就把房子查封了。当时心里有气，所以法院问的时候，就想着爱怎么办就怎么办吧。3.关于房屋买卖合同签订的时间、付款情况及使用情况，王留行称房屋买卖合同签订的时间大约是2014年的五、六月份。张春启是分三次给交的款，具体每一笔多少钱已经记不清楚了，但是三次总共交了131万元。张春启买了房子后，没有使用过该房屋。当时签完合同后，给张春启钥匙以及房子的合同和发票。后来张春启说要去外地，又把钥匙和房子合同、发票给王留行了，说让办理房产证。后来想着张春启已经把100多万房款交给王留行了，又跟张春启商量再每个月给他租金，把这房子给租了。后来王留行又把房产证和发票又给闫红霞了，当时给闫红霞的时候，没有告知她这个房子已经被卖了。张春启跟其签过合同也是事实，其也收过张春启的钱。收条上的签名是我签的，收条是谁写的我想不起来，但是收条的内容都是我们协商好的，所以内容我是认可的，收条是我收到钱后又补的收条。4.对闫红霞提交的证据，王留行质证称这个证据跟我没有关系，我是在港湾路住，但是和张春启不在一个院里。我公司注册地也是不停的在变化。对于双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：对于闫红霞新提交的证据，不影响本案基本事实的认定，本院不予采纳。除一审审理查明的事实外，本院另查明，张春启主张2014年6月26日支付王留行的25万元，系通过李爱萍的账户转账给王留行；2014年8月20日支付王留行的30万元，系通过李志清的账户转账给王留行；2015年4月16日支付王留行的76万元系通过张春启本人账户转账，在该笔转款的交易备注栏显示为“借款”。张春启主张王留行于2015年6月5日向其支付的22500元转入李志清账户，交易备注为“还息”，2015年9月16日支付的20000元转入李志清账户。本院认为，张春启作为案外人提起执行异议之诉，应提交证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案的涉案房产登记在被执行人王留行名下，应参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定办理。本案中，张春启提交了《房屋买卖协议》、《收条》、《房屋租赁合同》及银行支付凭证等证据，以证明其在法院查封之前已签订书面买卖合同、合法占有涉案房屋并支付合同约定的全部价款，且非因张春启的原因没有办理过户手续，能够排除执行。根据审理查明的事实，张春启主张其向王留行支付的76万元购房款，在该笔转款的银行个人活期明细信息交易备注显示为“借款”。根据本案目前证据，尚不能认定该笔款项为购房款。张春启上诉称，其在与王留行签订《房屋买卖合同》后，又与王留行签订了《房屋租赁合同》。王留行基于承租人的身份占有涉案房屋，张春启作为出租人对房屋实际管理、支配，应认定为张春启合法占有涉案房屋。经审查，张春启在与王留行签订《房屋买卖合同》后，并未占有使用涉案房屋，涉案房屋仍由王留行占有使用至涉案房屋被查封。张春启提交的租金支付凭证与《房屋租赁合同》约定的租金在支付时间、金额上均存在不一致、不吻合的情况，且其中的22500元在银行个人活期明细信息中交易备注为“还息”。根据本案现有证据无法认定张春启与王留行之间存在房屋租赁关系，亦不能认定张春启在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。故，张春启关于一审判决认定其未合法占有涉案房屋，没有事实和法律依据的上诉理由缺乏证据证明，本院不予支持。关于张春启所称，其对办理过户登记不存在过错的上诉理由，经审查，2014年6月20日张春启与王留行签订《房屋买卖协议》，涉案房屋的房产证领取时间为2016年8月13日，人民法院查封涉案房屋的时间为2016年9月27日，张春启于2017年12月1日向洛阳市涧西区人民法院提出执行异议。张春启并未举证证明在此期间向王留行主张过权利，也没有向法院提起房屋所有权确认之诉。故一审判决认定张春启在涉案房产过户登记过程中怠于行使权利，未尽到一般注意义务，存在一定的过错，处理并无不当。张春启的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张春启的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张春启承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年八月六日书记员 荣向珂