河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4415号上诉人（原审原告）：董亚楠，女，1987年5月13日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：郭车军，洛阳市涧西区大公法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘鹏，男，1987年5月8日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。被上诉人（原审第三人）：张苏苏，女，1987年2月2日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。上诉人董亚楠因与被上诉人刘鹏、张苏苏执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人董亚楠及其委托诉讼代理人郭车军，被上诉人刘鹏、张苏苏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董亚楠上诉请求：1.依法撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）0305民初1228号民事判决；2.依法就本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误应依法发回重审或改判。经董亚楠和张苏苏协商，张苏苏的个人婚前房产，因于2016年8月5日离婚，不想在此居住，才将位于洛阳市洛龙区牡丹大道246号1-19栋2单元2-2402房产卖给董亚楠，并保证该房产无纠纷无争执，在此前提下双方于2016年8月30日以65万元的价格签了房产转让协议，并与当天付给张苏苏65万元，张苏苏给董亚楠写了卖房收款收据，并将该房门钥匙及相关房产资料交给了董亚楠，该房产圆满交易完成。董亚楠从2016年9月在该房居住至今。二、双方在协商转让购房时口头约定，张苏苏从收到房款后一个月内自行到洛阳市住房公积金处解除抵押贷款，但张苏苏隐瞒了没有到住房公积金处解除贷款抵押，该房产系董亚楠善意取得并实际占有属个人财产。三、2017年11月中旬，董亚楠得知该房产被洛阳市涧西区人民法院査封，董亚楠作为案外的第三人对洛阳市涧西区人民法院査封该房产于2017年11月3日提出了执行异议，由于该案的申请人刘鹏及张苏苏没有到庭，导致执行异议失败，洛阳市涧西区人民法院下达了（2018）豫0305号执异23号执行裁定书。董亚楠购买该房产时间为2016年8月30日并交易完成，而刘鹏于2016年10月14日才在洛阳市涧西区人民法院立案起诉，张苏苏民间借贷纠纷一案，由于该案刘鹏故意将张苏苏的实际住址故意写错导致一审法院缺席判决。董亚楠提出要求停止对涉案房产的执行，洛阳市涧西区人民法院做出了（2018)豫0305民申8号民事裁定书对该案进行再审。四、综上所述董亚楠花费了65万元购买了该房，且在洛阳市涧西区人民法院查封之前已实际购买、占有、使用、居住至今，属个人财产应予以保护。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第一款、第二款、第三款的规定，该案应依法发回重审或改判。刘鹏辩称：一、买卖房屋的事情已经很长时间了，没有过户、没有办证，是因张苏苏欠刘鹏钱，张苏苏与董亚楠自己私下协议的，刘鹏不予认可，对于写错地址的事情更不可能，当时公安局也去过，当时留的电话也有好几个。执行局申请异议刘鹏没有到场也是不存在的事实。执行局的工作人员当时也去过国宝华府，他们在其中居住不是事实。张苏苏辩称，房子没有过户是因为2016年刚生完孩子没有及时办理过户，后来想要去办理过户的时候，因公积金未按时缴纳，不够还房款，所以就没有办理，后得知房子已经被查封了。董亚楠向一审法院起诉请求：1.要求对位于洛阳市××大道××单元××房产停止执行。2.依法判决位于洛阳市××大道××单元××房产所有权归董亚楠所有。3.本案诉讼费由刘鹏承担。一审法院认定事实，2016年10月14日，一审法院立案受理刘鹏诉张苏苏、郑柯民间借贷一案，2017年6月26日，一审法院作出（2016）豫0305民初4667号判决书判决张苏苏、郑柯共同偿还刘鹏借款本金及利息。后，一审法院于2017年查封了涉案的房产。庭审中，董亚楠提交2016年8月30日董亚楠与张苏苏签订的房产转让协议书、取款凭证、收据等证据为证，张苏苏对上述证据均予以认可。上述证据显示，张苏苏于2012年7月20日以60万元购买涉案房屋，张苏苏于2016年8月30日以65万元的价格将装修后的涉案房屋出售给董亚楠，其中，董亚楠与张苏苏的房产转让协议书第二条显示涉案房产有住房公积金抵押贷款尚未清偿完毕。张苏苏在庭审中认可未告知抵押权人出让房屋的事实。一审法院另查明，一审法院作出（2018）豫0305民申8号民事裁定书，对（2016）豫0305民初4667号案件作出民事裁定：1.本案由一审法院另行组成合议庭再审；2.再审期间，中止原判决的执行。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。张苏苏购买的房屋有住房公积金抵押贷款尚未清偿完毕，董亚楠与张苏苏签订房屋买卖合同将涉案房屋出售，但未征得抵押权人的同意，按照法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，张苏苏向董亚楠转让涉案房屋的行为未征得抵押权人的同意，因此，董亚楠提出的要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。董亚楠提出要求停止对涉案房产的执行的诉讼请求，因本案涉及的执行依据已经由一审法院作出（2018）豫0305民申8号民事裁定书进行再审并在再审期间中止原判决的执行，对董亚楠的该项诉讼请求，一审法院依法不予处理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：驳回董亚楠的诉讼请求。一审案件诉讼费6174元，由董亚楠承担。本院二审期间，董亚楠向法庭提交四份证据：1.国宝华府物业工作人员2018年6月21日交给董亚楠的催缴物业费通知，证明购买该房时张苏苏已经欠6个月物业费（2016年2月28日至2016年8月30日），催费通知系2018年6月21日，董亚楠在此期间居住于涉案房屋；2.一份在国宝华府物业办公室因缴费问题的录音整理资料，证明张苏苏因欠物业费，物业办要求董亚楠从欠物业费之日起交至2018年8月止；3.从洛阳市市民之家服务大厅查询的历月电费（2016年10月至2018年7月），证明董亚楠从2016年10月至2018年7月，22个月共计交电费1073.52元，董亚楠从购房之日即2016年8月30日在涉案房屋居住至今，2017年11月中旬法院查封后不在此居住，2018年7月8日、8月6日河南电力来电提醒缴费。4.该房门锁被堵的照片2份。刘鹏质证称，催款证明是谁都可以取得，该证据不能证明其理由，执行局的工作人员已经去过很多次了，期间一直没有人居住，董亚楠花60多万买房，因为物业费等几百元的费用纠纷才没有办理过户，现在称是想要缴费但未能缴费，与一审的陈述相互矛盾，催费通知也不能证明董亚楠缴费了。张苏苏质证认为，认可董亚楠提交的证据及证明方向。本院认为董亚楠二审提交的证据不影响本案基本事实的认定，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，董亚楠称其已合法购买并实际占有涉案房产，据此享有排除执行涉案房产的民事权益，但其提交的房产买卖合同没有在房产管理部门进行登记备案，以现金交纳65万元房款的方式与通常交易习惯不符，对于董亚楠与张苏苏之间的真实交易过程本院尚无法作出认定；且董亚楠在明知涉案房产存在抵押的情况下也没有在合同中对何时解除抵押进行约定，交付房款后对于张苏苏是否将房产解除抵押也没有尽到必要的注意义务，对于房产从2016年8月30日购买至2017年5月22日查封之日未能办理过户董亚楠具有一定的过错。董亚楠未能充分证明其与张苏苏之间的交易过程符合上述规定中所列举的情形，参照上述规定，董亚楠主张其对涉案房产享有所有权进而可以排除执行的事实及法律依据不充分，一审法院判令驳回董亚楠的诉讼请求，处理并无不当。综上所述，董亚楠的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6174元，由上诉人董亚楠负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年八月十三日书记员 刘 博