浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4661号 上诉人（原审原告）：徐仁华，男，1981年8月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审原告）：丁玎，女，1982年7月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：刘珂珂、方博，浙江颂杭律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:杭州华迈资产管理有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道高教路****楼**。统一社会信用代码：91330103311315288Y。 法定代表人：胡攀，总经理。 委托诉讼代理人：郑超，该公司员工。 上诉人徐仁华、丁玎因与上诉人杭州华迈资产管理有限公司（以下简称华迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初12696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2015年4月21日，徐仁华、丁玎与华迈公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：徐仁华、丁玎将案涉房屋出租给华迈公司；徐仁华、丁玎同意华迈公司在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修并转租盈利，华迈公司转租后的承租人即房屋实际使用人不得超过4人；租赁期间自2015年4月21日至2020年4月20日，每月租金7050元（此价格不包含物业费及税费），租金每六个月支付一次，华迈公司在签订合同并交纳首期租金时交付徐仁华、丁玎7050元作为押金，待租赁期限满，徐仁华、丁玎验房后，华迈公司将该房屋钥匙交于徐仁华、丁玎，同时徐仁华、丁玎将此押金全部归还华迈公司；租赁期限内，徐仁华、丁玎需要提前收回该房屋的，或华迈公司须提前退租的，应提前三十日通知对方，并按合同约定租赁期限的所有租金的20%支付违约金；在结算应承担的各项费用后，徐仁华、丁玎应退还华迈公司尚未发生的相应租金。 合同签订后，徐仁华、丁玎将约定的房屋交付给华迈公司，华迈公司向徐仁华、丁玎支付押金7050元，并支付租金至2017年10月20日。华迈公司对案涉房屋进行了装修，将客厅隔成一个房间，改动卫生间门的位置。 2017年3月27日，徐仁华向电力部门对案涉房屋电表申请销户，电力部门经现场查勘后于2017年4月12日终止销户流程。 2017年7月27日，华迈公司向该院起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求返还租金、押金，赔偿违约金及损失。该案审理中，徐仁华、丁玎表示同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。2017年10月31日，华迈公司已将租赁的房屋交还给徐仁华、丁玎，客厅隔墙已拆除，隔墙位置地板有缺失。2017年11月9日，该院作出（2017）浙0106民初6620号民事判决书，判决确认双方的租赁合同于2017年10月23日解除，徐仁华、丁玎返还押金7050元。2017年12月27日，徐仁华、丁玎向原审法院提起诉讼，请求：1.华迈公司赔偿违约金84600元；2.华迈公司赔偿装修损失70000元；3.本案诉讼费用由华迈公司承担。庭审中，徐仁华、丁玎明确违约金系提前退租违约金。 原审法院认为，徐仁华、丁玎与华迈公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。（2017）浙0106民初6620号案件中，华迈公司以诉讼的方式提出解除合同，徐仁华、丁玎亦予以同意，双方对解除合同达成合意，且现有证据不足以证明系华迈公司原因导致合同解除，故徐仁华、丁玎要求华迈公司支付提前退租违约金的诉请，缺乏依据，该院不予支持。关于徐仁华、丁玎主张的装修损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，徐仁华、丁玎同意华迈公司在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修并转租盈利。华迈公司承租案涉房屋后，将客厅隔成一个房间，隔墙拆除后，造成隔墙位置地板缺失，需要进行修补后方可正常使用，而卫生间门位置的改动，因未涉及承重墙，对房屋结构并未造成实质性影响，鉴于上述情况，该院酌情确定徐仁华、丁玎的装修损失为3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州华迈资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付徐仁华、丁玎装修损失3000元；二、驳回徐仁华、丁玎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1696元，保全费1293元，共计2989元，由徐仁华、丁玎负担2931元，由杭州华迈资产管理有限公司负担58元。 宣判后，徐仁华、丁玎与华迈公司均不服，分别向本院提起上诉。 徐仁华、丁玎上诉称：一、一审法院事实认定错误。1.按照《租赁合同》第五条“租赁条件”第（一）款约定：“甲方同意乙方在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修并转租盈利；乙方转租后的承租人即房屋实际使用人不得超过4人”，华迈公司在承租期间，将房屋由4个房间改成5个房间，将房屋租给了5人以上，违反了合同约定，先行构成违约行为。2.按照徐仁华、丁玎与华迈公司签订的《租赁合同》第七条“违约责任”第(一)项约定:“租赁期限内，甲方需要提前收回该房屋的或乙方须提前退租的，应提前三十日通知对方，并按合同约定租赁期限内的所有租金的20%支付违约金”在一审中，华迈公司在租赁期限内，以起诉的方式要求与徐仁华、丁玎解除房屋租赁合同，无论双方是否对解除合同达成合意，都不影响华迈公司已经提前退租的事实认定。而原审法院在判决书第4页“本院认为，……(2017)浙0106民初6620号案件中，被告以诉讼的方式提出解除合同，两原告亦予以同意，双方对解除合同达成合意，且现有证据不足以证明系被告原因导致合同解除，故两原告要求被告支付提前退租违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持”部分中，一方面说是华迈公司以诉讼的方式提出解除合同，另一方面又认定不足以证明系华迈公司原因导致合同解除，上下表述矛盾，且遗漏了徐仁华、丁玎与华迈公司在《租赁合同》中约定的，只要是租赁期限内，华迈公司需提前退租的，都应按照租赁期限的所有租金的20%支付违约金。一审判决装修损失过低在《租赁合同》第五条“租赁条件”第(一)款约定:“甲方同意乙方在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修并转租盈利”，但是华迈公司是将涉案房屋的客厅隔成一个房间，且将卫生间的开门位置进行了改动，这并不属于是装修的范围内，而是对房屋结构进行了拆改变动，改变了房屋原始面貌，导致徐仁华、丁玎现在不能正常入住，原审法院认定装修损失为3000元，明显低于能将房屋恢复原状的费用。综上所述，原审法院事实认定错误，损害了徐仁华、丁玎的合法权利，故提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.一审诉讼费、二审诉讼费由华迈公司承担。 针对徐仁华、丁玎的上诉，华迈公司发表答辩意见称：1.徐仁华、丁玎与华迈公司的租赁合同已经于2017年10月23日被西湖区人民法院判决解除，双方已经达成解除合同的合意，双方的合同权利义务已经终止，华迈公司不存在违约行为。2.2017年3月27日16:03:09，徐仁华前往位于××路××号××号××60的销户业务，经查该房屋为双方之间的租赁房屋，但由于电力公司的现场勘查，销户未成功。华迈公司认为徐仁华、丁玎力图通过停止供电的行为来达到解除合同的目的，基于徐仁华、丁玎的先前行为，2017年7月27日华迈公司通过诉讼方式来达到解除合同是合理的维权方式，华迈公司不存在提前退租行为。3.华迈公司按照与徐仁华、丁玎之间的合同对房屋进行装修，华迈公司于2017年10月31日已经将租赁的房屋交还给徐仁华、丁玎，客厅隔墙已将拆除，不影响正常使用，并且卫生间的开门位置不在房屋主体结构范围之内，故华迈公司没有对房屋的主体结构进行改动。4.华迈公司是对租赁房屋的毛坯房进行了装修，徐仁华、丁玎认定的装修损失费不存在。 华迈公司上诉称：原审法院认为华迈公司承租案涉房屋后，将客厅隔成一个房间，隔墙拆除后，造成隔墙位置地板缺失，需要进行修补后方可正常使用，但华迈公司与徐仁华、丁玎在签订《房屋租赁合同》时已约定，徐仁华、丁玎同意华迈公司对案涉房屋进行装修，且案涉房屋原先是否存在装修，徐仁华、丁玎都未提交有效证据证明。华迈公司在一审时也表示过，案涉房屋系毛坯收过来的，不存在徐仁华、丁玎对案涉房屋存在装修的情形，根据谁主张，谁举证的原则，徐仁华、丁玎没有证据证明其房屋交付给上诉人时是装修过的，应该承担举证不能的不利后果。其次，在《房屋租赁合同》中也并未约定，租赁关系结束或终止后，华迈公司需要将房屋恢复原状。本案系徐仁华、丁玎违约在先，徐仁华、丁玎应当按照合同赔偿华迈公司的装修损失。二、原审法院确定损失不当。本案不存在华迈公司破坏房屋主体结构的违约条件，徐仁华、丁玎也未举证证明涉案房屋存在装修情形，亦未提交有效证据证明案涉房屋的装修损失。华迈公司也未对于破坏行为存在认可情形。华迈公司认为不存在需要对徐仁华、丁玎进行赔偿装修损失的条件。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项；2.改判驳回徐仁华、丁玎一审全部诉讼请求；3.判令由徐仁华、丁玎承担本案全部诉讼费用。 针对华迈公司的上诉，徐仁华、丁玎答辩称：华迈公司违约在先，先起诉解除合同属于违约。案涉房屋原为拎包入住的，因华迈公司的装修导致现在需要重新装修，所以要求其承担装修损失。 二审期间，双方均未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，徐仁华、丁玎与华迈公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，双方均应按约履行。徐仁华、丁玎认为，华迈公司提前解除案涉租赁合同，构成提前退租，应当承担提前退租的违约金。但华迈公司系在（2017）浙0106民初6620号案件中提出要求法院判决解除，在该案中徐仁华、丁玎对解除合同并无异议。且2017年6月11日徐仁华与华迈公司员工的的短信记录中徐仁华表示“我倾向解约。就此结束。收回房子。双方都不想索赔。”现徐仁华、丁玎并无其他证据证明系华迈公司提前退租导致案涉合同解除，故其要求华迈公司承担提前退租违约金理由不能成立。此外，徐仁华、丁玎认为华迈公司对案涉房屋的装修破坏了房屋的主体结构，违反合同约定。本院认为，徐仁华、丁玎要求华迈公司赔偿70000元装修损失并无实际依据。但拆除客厅隔墙确对地板造成损失，华迈公司认为徐仁华、丁玎交付案涉房屋是毛坯状态，但在一审开庭中，华迈公司亦承认系翻新装修，可见，案涉房屋交付时并非毛坯状态，原审法院酌定华迈公司赔偿徐仁华、丁玎3000元装修损失并无不当。故徐仁华、丁玎与华迈公司的上诉请求均不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费3382元，由徐仁华、丁玎负担3332元，由杭州华迈资产管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张一文 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年八月二十八日 法官助理 赵 勤 书 记 员 何英杰