江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）抚民一终字第468号上诉人（原审原告）黄国英，农民。委托代理人肖志坚，江西丰茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江西泉丰房地产开发有限公司。法定代表人李伟，系该公司董事长。委托代理人周应强，系公司职员。上诉人黄国英因商品房销售合同纠纷一案，不服南丰县人民法院（2014）丰民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，江西泉丰房地产开发有限公司系经南丰县工商行政管理局依法核准登记的具有房地产开发、销售资质的房地产公司。2011年10月10日，黄国英与江西泉丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，江西泉丰房地产开发有限公司为合同出卖人，黄国英为合同买受人，江西泉丰房地产开发有限公司在出卖人处盖章，黄国英在买受人处签名。合同中与本案有关的主要约定如下：1、买受人购买的商品房位于学府路北侧、桔苑北路西侧、子固北路东侧泉丰国际花园第23幢一单元101号房，建筑面积共235.72平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；2、房屋价款按每平方米人民币4445.95元计算，所购房屋总金额为人民币1048000元；3、买受人于2011年10月10日支付首付款人民币428000元，余款人民币620000元于2011年11月10日前办好按揭贷款手续；4、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定及合同约定的条件，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人。合同签订后，黄国英分别于2011年10月10日、2012年1月16日支付被告428000元和620000元，合计1048000元。在本案审理过程中，原审法院就涉案房屋挡土墙的设计情况向房屋设计单位南丰县建筑设计院征询，该设计院向原审法院出具关于泉丰国际花园23#楼东侧挡土墙位置的说明，载明该主楼内混凝土挡土墙大样1位置为2轴B-D轴段、33轴B-D轴段及D轴部分，D轴以北部分未设置挡土墙。黄国英所诉称用红砖替代混凝土部分位于D轴以北。原审法院另查明，涉案房屋即泉丰国际花园23#楼竣工日期为2012年10月12日，竣工验收报告载明按施工图纸要求完成所有内容，验收合格。原审法院认为，黄国英与江西泉丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。本案中，黄国英主张涉案房屋设计时东面半地下室外墙为240毫米厚混凝土挡土墙，但经原审法院调取涉案房屋工程竣工验收报告且结合南丰县建筑设计院出具的说明，可以证实江西泉丰房地产开发有限公司交付的涉案房屋东面挡土墙的设计施工符合法定和约定的条件，而黄国英提供的证据不足以证明涉案房屋东面挡土墙的设计施工不符合合同约定交付的质量要求。故对黄国英主张对其购买的第23幢1单元半地下室东面外墙立即采取将东面外墙土坡挖开隔离窗口1米并增建土坡挡土墙补救措施的诉讼请求，不予支持。对黄国英认为因涉案房屋东面卧室和卫生间窗户距离土坡过近，过往行人能直视屋内情况，致其毫无安全感和隐私的事实主张，未向法庭充分举证证实，不予采信。对黄国英主张要求江西泉丰房地产开发有限公司对其购买的第23幢1单元半地下室南面外墙立即采取补救措施即将南面外墙泥土挖开隔离窗口不少于1米并增建挡土墙及排水沟，虽提供了投诉书及南丰县建筑工程综合管理站关于投诉处理意见，但该管理站出具的处理意见中仅载明了地下室混凝土墙体有一条长约一米裂缝，无过面的事实，但并未明确涉案房屋南面地下室混凝土出现裂缝是否系房屋质量问题及该问题是否在合理范围之内，且即使房屋存在一定的质量问题，黄国英亦未向法庭举证证明应采取将南面外墙泥土挖开隔离窗口不少于1米并增建挡土墙及排水沟的补救措施，因此本院对黄国英诉请要求被告采取亦将南面外墙泥土挖开隔离窗口不少于1米并增建挡土墙及排水沟的补救措施不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回黄国英的诉讼请求。案件受理费425元，由黄国英负担。一审宣判后，黄国英不服，向本院提起上诉称，双方签订的商品房买卖合同附件一中半地下室平面图第三条约定地下室挡土墙为240厚混泥土挡土墙，因黄国英所购买的23号楼房屋东面为一土坡，东面外墙半地下室外墙均被淹埋于该土坡之下，而23号楼西边是平地马路，因此两边挡土墙的位置不应相同，设计院出具的23号楼东侧挡土墙位置说明，称D轴以北部分未设置挡土墙不能作为认定依据。上诉人黄国英在一审提供的照片足以证实东面房屋的窗户已和小区道路几乎平行，行人只要路过此处便可完全清晰窥视到房中情况，因此从设计上东面外墙应全部为混凝土挡土墙，而被上诉人却将其中一段改为红砖，因房屋均已建成再浇筑也无可能，上诉人主张隔墙1米新建挡土墙的补救措施合理合法。上诉人黄国英提交了向南丰县建筑工程综合管理站的书面投诉材料一份证明上诉人南面地下室混凝土挡土墙已出现一条近一米的裂缝，该裂缝是明显的质量问题，该挡土墙后面是上诉人的地下室，如不采取措施彻底隔开泥土，雨水便会渗透进入上诉人的房屋造成房屋无法正常使用，上诉人主张隔开并新建挡墙的补救措施合理合法。一审法院认定事实有误，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人对上诉人购买的第23栋1单元半地下室东面外墙立即采取补救措施，将东面外墙土坡挖开隔窗口1米并增建土坡挡土墙，被上诉人对上诉人购买的第23栋1单元半地下室南面外墙立即采取补救措施，将南面外墙泥土挖开并新建与南面外墙间隔不少于1米的挡土墙及排水沟。本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人江西泉丰房地产开发有限公司答辩称，上诉人房屋东面外墙的土坡通过了相关部门的景观设计审批，土坡对挡土墙没有影响，国际花园小区通过竣工验收，不存在质量问题。上诉人黄国英提出公共绿化影响其卧室和卫生间的隐私，而要将房屋外的公共绿化围起来，系侵占了公用空间；施工单位按照设计部门的设计图纸施工，不存在使用红砖建造挡土墙的事实，上诉人黄国英所称的红砖部分原是地上车库的填土部分，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。经审理查明，除上诉人黄国英认为设计院对23号楼东侧挡土墙位置的说明所依据的图纸与实际地形不符，东侧挡土墙的位置设计不应该与西边相同外，双方当事人对一审查明的其他事实无争议，本院对一审查明无争议的事实予以确认。上诉人黄国英在二审提供以下证据：1、照片6张，证明靠东边的挡土墙的中间部位出现了第二根裂缝。2、泉丰国际花园售楼的宣传规划图一份，证明规划图上面东边应该是一块平地，与当前的土坡不一致。被上诉人江西泉丰房地产开发有限公司发表质证意见认为：证据一中的第一根裂缝确实存在，但该裂缝只是面上的一种裂缝，属于建筑工程中的自然现象，可以进行补修，第二根裂缝不确认是否存在。证据二的宣传图确实与设计有一些不同，但房屋是现房出售，上诉人黄国英在买房的时候土坡已经存在。本院经审查认为，证据一均为局部裂缝图，不能证明照片中的裂缝是涉案房屋中存在的裂缝。对证据二，被上诉人江西泉丰房地产开发有限公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，宣传规划图并无明确具体的内容，不包括合同得以成立的必要条款，其本质是一种要约邀请，关于商品房及相关设施的说明应以合同约定的内容为准，上诉人黄国英购买泉丰国际花园第23幢一单元101号房时土坡已经存在，对其陈述土坡与房屋东面卧室和卫生间窗户距离过近，无安全感和隐私的主张不予支持。在一审诉讼过程中，南丰县建筑设计院出具的说明可以证实被上诉人江西泉丰房地产开发有限公司交付的涉案房屋东面挡土墙的设计施工符合法定和约定的条件，上诉人黄国英主张因23号楼房屋西面与东面地理位置不同，南丰县建筑设计院关于挡土墙的位置设计不应相同，但并未提供证据予以证明，对其主张不予支持。关于本案房屋地下室混凝土墙体中存在的裂缝，上诉人黄国英主张必须采取将南面外墙泥土挖开隔离窗口不少于1米并增建挡土墙及排水沟的补救措施，但并未提供证据证明采取上述措施的必要性及合理性，对其主张不予支持，被上诉人江西泉丰房地产开发有限公司在诉讼过程中表示愿意对黄国英购买房屋中的裂缝进行补修，系其权利的自由处分，本院依法予以准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人黄国英负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄慧群审 判 员  邹志伟代理审判员  王 琳二〇一五年三月六日书 记 员  张美珍