江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆花民初字第00875号原告王小英。原告王浩。委托代理人何传彦，上海英恒律师事务所律师。被告昆山雅苑商业发展有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道231弄8号楼2303室。法定代表人费军，该公司总经理。委托代理人包丽斯，该公司员工。原告王小英、王浩诉被告昆山雅苑商业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，原告王小英、王浩的委托代理人何传彦，被告昆山雅苑商业发展有限公司的委托代理人包丽斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小英、王浩诉称：2014年12月24日，原被告双方在昆山花桥镇被告售楼处签署了《昆山市商品房购销合同》（编号：2014048767）约定由原告购买被告所开发的昆山花桥镇绿地世纪雅苑XX号XX室的房屋，房屋价款为35.8249万元。在原被告双方签署房屋购销合同之前的2014年8月31日、2014年9月1日被告分别以首付款和办贷款费用的名义向原告收取了7.165万元和3万元。后在原告的一再要求下被告才于2014年12月24日补签了正式的房屋购销合同，原告于同日另行支付了10.7799万元首付款给被告。至此原告已经依约完成了前期付款合同义务。在签署正式房屋购销合同之前被告方的销售人员一再承诺银行贷款没问题，就按照被告方工作人员的安排交纳了相关费用，但时至今日过了将近一年的时间，银行贷款还没办妥。此后，被告要原告现金补齐。对此原告数次和被告约谈，均未果，后来被告答应解除双方的房产买卖合同但是首付款要等到两年后再还给原告，对此原告无法接受。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的房地产买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，双方理应恪守。被告在正式的房地产买卖合同已签订且已收取原告的首付款及办理贷款的手续费3万元后，又以各种理由搪塞并要求原告支付现金的行为已构成违约及欺诈。在原告提出验证交涉后被告蛮横，推托、欺瞒的态度令原告十分愤慨，合同继续履行已无可能。据此，原告依据双方签署的房地产买卖合同的约定依法对被告提起诉讼，为维护原告自身权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》；2、被告返还原告已经支付的首付款20.9449万元，并向原告支付赔偿金1.79万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告昆山雅苑商业发展有限公司辩称：请求驳回原告诉请，若原告坚持退房，需征得被告同意并按合同约定承担房屋总价20%的违约金。1、事实上原被告于2014年8月31日签署了昆山市商品房购销合同（草稿）。之后达到客户告知书网签要求的首付款比例后，双方签订了昆山市商品房购销合同，合同约定2014年8月31日付款71650元，2014年12月31日付款107599元，贷款在2015年1月31日前付足179000元，然而至今原告未办理贷款已经构成违约；2、针对原告诉请和事实主张，首先原告已经严重违约，主张退房需承担合同约定20%的违约责任，其次贷款是原告履行合同的义务，其主张包装费无事实依据，与被告无关，以此退房无法律依据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2014年12月24日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由被告购买原告开发的位于昆山市花桥镇绿地世纪雅苑XX号XX号房；建筑面积50.21平方米；房屋总计款为358249元；该合同附件四补充协议第一条中约定买受人应于2014年8月31日前支付首期房款人民币71650元，买受人应于2014年12月30日支付剩余房款107599元，买受人应于2015年1月30日支付剩余房款179000元（按揭）。该补充协议第三条约定出卖人应积极配合买受人办理贷款手续。若因非出卖人原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前收到有关款项，视为买受人逾期付款，买受人应根据合同约定承担违约责任。该补充协议第四条中明确约定，如因买受人自身资格不符合而造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除买受人在接到出卖人通知后10日内用现金或其他形式补足房款，视为买受人逾期付款。2014年8月31日，原告王小英签署《购房登记表》，该登记表中载明房屋首付款2014年8月31日付71650元，分期款2014年12月30日付107599元，按揭款2015年1月30日支付179000元。另查明，庭审中原告提供的打款给被告的打款证明系原告支付给被告购房款共计179249元，200元产证代办费，另曾支付30000元给本案被告。庭审中被告表示其中30000元系代富居公司收取的团购费，但未能提供证据予以证明，原告陈述该30000元系贷款代办费用，但并无提供证据予以证明。庭审中原告表示其本身资信存在问题，但被告承诺可以代办贷款，但并未能提供证据予以证明被告承诺保证代办成功贷款。2014年12月24日被告公司开具购房发票载明预收购房款179249元，并出具收据证明其收取200元产证代办费用。另查明，庭审中被告公司提供一份书面告知书，于2014年8月31日，昆山商业发展有限公司（庭审中原告陈述系原告关联公司）发出《卡米小城客户告知书》，该告知书第三项载明“本项目任何销售人员均不进行置业过程中贷款银行、缴税或社保代办等关联机构业务或物业咨询与推荐，更不得以此向您收取任何形式的费用；您在购房过程中遇到的任何涉及贷款银行、缴税或社保代办等关联机构的业务或业务推荐均与本项目毫无关联，任何违反国家相关法律法规办理贷款的行为均可能严重损害您的合法权益，在此做友情提醒；银行贷款以购房人实际办理贷款时具体政策为准”，原告王小英在该告知书中签名。涉案房屋尚未交付，原告未能成功办理贷款也未以现金形式补齐剩余房款，庭审中原告要求解除合同，被告要求继续履行合同。本院向原告释明，询问原告是否愿意承担相应违约金解除合同，原告表示不愿意承担违约金，并要求坚持诉请。本案当事人双方曾因本案进行协商，未果，诉至本院。以上事实由商品房购销合同、打款凭据、购房发票、购房登记表、客户告知书以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。本院认为，原被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方的真实意思表示，原被告应依约履行各自义务。鉴于该合同中明确约定了房款的支付时间以及支付方式，原告应当依据约定支付相应款项。根据庭审中原告提供的打款凭证，可以认定原告已支付购房款179249以及产证代办费200元，以及30000元款项共计209449元。而双方约定的房屋总价为358249元，原告应根据合同约定办理贷款或以其他形式补足房款。贷款的办理主体系银行而非本案被告，本案原告未能举证证明被告承诺办理贷款，且庭审中被告提供的原告王小英签名的告知书中明确载明“本项目任何销售人员均不进行置业过程中贷款银行、缴税或社保代办等关联机构业务或物业咨询与推荐，更不得以此向您收取任何形式的费用；您在购房过程中遇到的任何涉及贷款银行、缴税或社保代办等关联机构的业务或业务推荐均与本项目毫无关联，任何违反国家相关法律法规办理贷款的行为均可能严重损害您的合法权益，在此做友情提醒”故原告主张系被告违约、欺诈的陈述，本院不予采纳。本院向原告作释明工作，原告仍坚持诉请，表示无法继续履行合同，不能继续支付剩余房款，故由于该合同原告已以实际行动表示无法继续履行导致合同目的无法实现，对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。被告应当返还已收房款，鉴于合同无法继续履行，故原被告均未能证明用途的30000元款项，被告也应当予以返还，产证代办费也因无法继续履行故应当一并返还。鉴于被告并非本案违约方，故不应当支付相应违约金，对于原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。因合同解除导致的违约金，被告昆山雅苑商业发展有限公司有权另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：一2014年12月24日原被告签订的位于位于昆山市花桥镇绿地世纪雅苑XX号XX号房《昆山市商品房购销合同》解除；二被告昆山雅苑商业发展有限公司返还原告王小英、王浩已付款项共计209449元，于本判决生效后十日内履行完毕。三驳回原告的其他诉讼请求案件受理费6673元，减半收取3337元，由原告负担1668.5元，被告负担1668.5元，该款项原告已预交，被告负担部分在本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。代理审判员  叶翌晨二〇一五年十月十三日书 记 员  唐 亮