重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民再终字第00015号再审申请人（原审上诉人原一审被告、原二审上诉人一审被告）黄加梅，又名黄小蓉，女，1970年8月17日出生，公民身份号码5123261970********，汉族，个体工商户，住武隆县巷口镇建设东路***号。委托代理人张义，重庆万忠律师事务所律师。再审被申请人（原审被上诉人原一审原告、原二审被上诉人一审原告）蒋斗林，男，1975年12月25日出生，公民身份号码5123261975********，汉族，个体工商户，住武隆县江口镇荆竹村沙坝组。委托代理人杨华，重庆市武隆县江北法律服务所法律工作者。原审第三人姚先忠，男，1957年12月18日出生，公民身份号码5123261957********，汉族，城镇居民，住武隆县巷口镇白杨路*号*单元4-2。委托代理人姚先碧（系姚先忠之妹），姚先忠之妹女，1966年12月5日出生，汉族，武隆县农业发展银行职员，住武隆县农业发展银行宿舍。原审上诉人再审申请人黄加梅因与被上诉人再审被申请人蒋斗林、原审第三人姚先忠房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2014)渝三中法民终字第00501号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法另行组成合议庭组进行了公开开庭审理。再审申请人黄加梅及其委托代理人、再审被申请人蒋斗林及其委托代理人、原审第三人姚先忠等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年4月20日，姚先忠（甲方）与黄加梅（乙方）签订房屋租赁协议，约定“……房屋出租期限为6年，起止时间：2010年4月20日至2016年4月19日止；期满后，甲方有权收回空门面，若甲方愿意继续出租，乙方可优先承租，并重新订立租赁协议；否则，房屋租赁协议终止；在合同期内，乙方可以转让，但甲方要收取1万元转让金。”2013年6月21日，黄加梅与蒋斗林达成门面转租的口头协议，黄加梅于同日给蒋斗林出具收条一张，载明：“今收到房屋定金1000元（壹仟元整），账号：6212583002140040（户名黄加梅）”。同月24日，蒋斗林通过重庆农村商业银行向黄加梅汇款5万元，黄加梅又给蒋斗林出具了一张收条。后黄加梅与蒋斗林因转让费发生分歧，第三人姚先忠居中协调。同年7月19日，第三人姚先忠与黄加梅口头达成解除双方门面租赁协议。次日，黄加梅向第三人姚先忠出具一张收条：“今收到姚先忠门面压（押）金500元，大写：伍佰元整”，但事后黄加梅未交出门面钥匙。同月20日，黄加梅与蒋斗林达成口头租赁合同转让协议，约定转让费为9万元。当日，蒋斗林向黄加梅汇款3.9万元。接着，蒋斗林（乙方）与第三人姚先忠（甲方）签订门面租赁协议，约定：“……1、乙方在签订本合同之前，应向甲方缴纳2000元的门面押金，该押金不得用来抵减门面租金……2、房屋出租期限，起止时间：2013年4月20日至2016年4月20日止；在租赁期内，房屋不能转让；到期后，甲方有权收回空门面，若甲方愿继续出租，在同等条件下乙方有优先权利，并重新订立租赁协议。”同年8月27日，黄加梅才将门面钥匙交予姚先忠，当日，蒋斗林与姚先忠自愿协议解除了门面租赁协议。同年9月23日，姚先忠将门面租赁给他人。蒋斗林在原一审程序中诉称：蒋斗林与黄加梅于6月21日协商好门面转让事宜后，蒋斗林当即交付定金1000元，随后又于6月24日向黄加梅汇款5万元。后在房东姚先忠的协调下，双方达成了转让费为9万元的协议。同年7月20日，蒋斗林又向黄加梅汇款3.9万元。接着，蒋斗林与姚先忠签订了《门面租赁协议》，并支付三个月房租3.5万元（含2000元押金）。当时双方口头约定两天内交门面钥匙，但事后姚先忠和黄加梅拒绝交付钥匙，导致蒋斗林不能入场装修，经济上承受较大损失。现诉至法院，请求判决解除蒋斗林与黄加梅于2013年7月20日达成的口头转让协议并由黄加梅返还蒋斗林支付的9万元转让费。黄加梅在原一审程序中答辩称：2013年6月21日，我黄加梅与蒋斗林达成了门面转让口头协议，约定转让费为15万元，8月10日交付门面。蒋斗林当天即交付了1000元定金。同月23日，蒋斗林再次找到我黄加梅，我黄加梅告知他蒋斗林要先交5万元才同意处理货物，后因蒋斗林拒绝支付剩余的门市转让费违约，我黄加梅才未交付门市钥匙。蒋斗林诉称双方口头协议的门面交付时间是在7月22日左右，因这是其与姚先忠商定的时间，并未经过我黄加梅同意，故对我黄加梅没有约束力。蒋斗林要求解除门市转让合同及退还9万元转让费，没有事实依据与法律依据，请求驳回蒋斗林的诉讼请求。原审第三人姚先忠在原一审程序中述称：2013年7月20日，蒋斗林与黄加梅达成口头门面转让协议，约定门面转让费为9万元，随时拿钥匙。其后，姚先忠才与蒋斗林签订了门面租赁协议，蒋斗林亦向姚先忠支付了3.3万元租金和2000元押金，同时，姚先忠也退还了黄加梅原交的租房押金500元。因此，黄加梅应当知道蒋斗林与姚先忠签订门面租赁协议事实，其拒绝交付门市钥匙，于理不符。原一审法院认为，蒋斗林与黄加梅达成的门面转让协议应认定为于2013年7月20日达成，且约定转让费为9万元。理由如下：1、姚先忠证实蒋斗林与黄加梅在其协调下于2013年7月20日口头达成转让金额为9万元，2013年7月22、23日交付门面钥匙的协议。2、黄加梅称门市转让费为15万元，但其在仅收到蒋斗林缴纳的9万元转让费的情况下就将门面交付给蒋斗林，且不能提供证据证明余款6万元的债权依据，与常理不符。根据蒋斗林和姚先忠的陈述，双方约定的交房时间为7月22至23日，这一事实还有蒋斗林提供的录音资料为证，该录音资料记录了黄加梅称若蒋斗林提前打电话则随时交付钥匙，但事后经蒋斗林及其妻电话催收，黄加梅拒不交付钥匙的内容，因此，黄加梅的行为已构成违约。姚先忠现已将门面另行出租给他人，蒋斗林签订门面转让协议的合同目的已无法实现，故对蒋斗林要求解除双方达成的口头门面转让协议的请求，予以支持。蒋斗林实际向黄加梅支付转让费9万元，现要求黄加梅返还门面转让费9万元符合法律规定，应予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、解除蒋斗林与黄加梅于2013年7月20日达成的门面转让协议；二、黄加梅于判决生效后十日内返还蒋斗林门面转让费9万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。并决定一审案件受理费2050元（蒋斗林已预交），由黄加梅负担。黄加梅不服原一审判决，向本院提起上诉称：由于黄加梅与蒋斗林之间就门市转让达成的是口头协议，按照法律规定，对于协议的内容应当有两个以上无利害关系的证人作证才能证明成立。本案中，第三人姚先忠是本案当事人而不是证人，其所作的陈述不能作为证言使用，在没有其他证人证明的情况下，一审判决认定黄加梅与蒋斗林于2013年7月20日达成口头门市转让协议，转让费为9万元缺乏充分证据支持，认定事实错误。蒋斗林没有证据证明所支付的9万元系门市转让费，该款实际上是支付给黄加梅的门市装修费用，因此，蒋斗林要求返还已支付的9万元没有事实依据及法律依据，请求二审法院撤销原判，改判驳回蒋斗林的诉讼请求。被上诉人蒋斗林答辩称：蒋斗林与黄加梅的门市转让协议是经姚先忠调解后达成的，双方约定的转让费为9万元，门市钥匙随时交付。当蒋斗林支付了9万元后，黄加梅又以各种理由拒不交付，导致蒋斗林长期不能进场装修，造成了较大的经济损失。一审法院以黄加梅违约为由判决解除双方订立的门市转让口头协议认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人姚先忠述称：蒋斗林与黄加梅达成口头门市转让协议后，蒋斗林不仅向黄加梅支付了转让费9万元，而且还与姚先忠订立了门市租赁协议并缴纳了租金3.3万元，但后因黄加梅拒不交付门面钥匙，致使该合同无法履行。原审判决解除双方的门市转让协议正确，请求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院二审认为，黄加梅与蒋斗林因门市转让口头协议发生纠纷后，经姚先忠于2013年7月19日居中调解后，双方均自愿继续履行该协议，按照一般人的交易习惯，此时双方应当就门市转让事宜达成了一致。次日，蒋斗林向黄加梅支付了3.9万元，接着黄加梅与姚先忠解除了原来的门市租赁协议并退还原交纳的租赁押金500元，然后姚先忠又与蒋斗林签订了门市租赁协议，并向蒋斗林收取了门市租金3.3万元，因此，如若黄加梅在收取蒋斗林支付的3.9万元后仍未就门市转让事宜达成一致，则其不会自愿与姚先忠提前解除原来的门市租赁协议，蒋斗林也无条件与姚先忠签订门市租赁协议，加之，黄加梅在对蒋斗林与姚先忠签订讼争门市租赁协议明知的情况下，也未提出任何异议，结合姚先忠的陈述及蒋斗林提供的录音资料中记录有黄加梅在收取总共9万元转让费后表示随时可拿门市钥匙的事实，可以认定蒋斗林与黄加梅于2013年7月20日达成的门面转让协议并且约定转让费为9万元的事实。黄加梅上诉称双方达成的门市转让费为15万元的理由，没有其他证据证明，且也与其在与姚先忠解除门面租赁协议后没有实际经营，蒋斗林与姚先忠签订租赁合同中约定租金计算的实际起算时间点为7月20日的事实不符，故对其认为蒋斗林所支付的9万元为门市装修费用，蒋斗林还应支付6万元门市转让费的理由不予支持。由于黄加梅在门市转让口头协议达成后，拒不交付门市钥匙，经蒋斗林多次催告后仍拒绝履行，其已构成严重违约，依照法律规定，蒋斗林可依法享有合同解除权。在合同解除后，依合同取得的财产应当予以返还。一审法院判决解除蒋斗林与黄加梅之间的门市转让口头协议，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判；本案二审案件受理费2050元，由上诉人黄加梅负担。再审申请人黄加梅提出：1、她与蒋斗林之间的门面转让口头协议已经履行完毕，蒋斗林已与第三人姚先忠签订了该门面的租赁协议，其合同目的已经实现，无权解除与她签订的转让合同。2、合同解除权必须在解除事由消失之前提出，她已将租赁物交付给了出租人姚先忠，此时蒋斗林的解除权已丧失；在蒋斗林与第三人姚先忠能够履行租赁合同的情况下，蒋斗林主动提出与第三人姚先忠解除租赁合同，应自行承担解除的法律后果。3、第三人姚先忠不能作为本案证人，其言词证据不能作为证人证言，法院将她与蒋斗林达成协议的时间认定为2013年7月20日、将转让费认定为9万元，没有事实依据。为此，请求本院依法改判。经本院再审查明，2013年6月21日，黄加梅与蒋斗林达成了门面转让口头协议，约定转让费为15万元，并约定由黄加梅将该门面钥匙交与蒋斗林，未约定合同解除事项及违约责任。事后，黄、蒋二人到重庆与姚先忠磋商转让租赁关系时，蒋斗林得知该门面租赁到期后不能转让，便与黄加梅就转让费数额发生纠纷。2013年7月20日，在姚先忠的居中调解下，黄加梅与蒋斗林再次就转让费的数额进行了口头协商。当日，蒋斗林向黄加梅支付转让费3.9万元，并约定由黄加梅随后将该门面及钥匙交与蒋斗林，姚先忠对此表示同意。之后经蒋斗林多次催告，黄加梅仍拒不履行门面及钥匙的交付义务。其他事实与一、二审查明的事实相同。本院认为，本案中再审申请人黄加梅与被申请人蒋斗林对彼此“以口头协议的形式达成了一份门面有偿转让协议即合同，未约定合同解除事项及违约责任，该合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律的强制性规定，是一份有效的合同”这一事实无争议。双方争议的焦点，一是黄加梅未将门面房及钥匙交给蒋斗林是否构成违约，其应否承担相应的违约责任，二是转让费的数额是9万元还是15万元。关于第一个焦点，根据黄加梅与蒋斗林的约定，双方所签订的合同是一份门面“转让”合同，而非“转租”合同。门面转让合同关系，其实质是承租人应受让人的请求与出租人解除租赁关系，将门面占有、使用和收益的权利让渡给受让人，受让人向转让人支付转让费用而建立的合同关系。按照合同的相对性原理，黄加梅与出租人姚先忠解除租赁合同关系后，应当将租赁物门面房及从物钥匙交与出租人姚先忠。蒋斗林要取得该租赁物及从物钥匙，应根据其与出租人姚先忠签订的租赁合同依法向出租人姚先忠主张。然而蒋斗林与黄加梅在订立门面“转让”合同时，约定由黄加梅将租赁物及从物交与蒋斗林，该约定虽事先未征得出租人姚先忠同意，但事后在姚先忠居中协调蒋斗林与黄加梅的转让费时，得到了姚先忠的当面同意，因此，该项约定对蒋斗林与黄加梅而言就成为其口头转让协议的主要条款之一，对蒋斗林与黄加梅具有当然的约束力，即根据该约定，黄加梅具有将租赁物门面及钥匙交与蒋斗林的义务。蒋斗林按约定交纳了9万元转让费并经蒋斗林多次催告，在合理期限内，黄加梅仍不履行该项义务，致使蒋斗林不能占有、使用租赁物门面。对此，根据合同法的规定，蒋斗林有权解除与黄加梅的合同关系并要求其返还9万元转让费。故黄加梅申请再审的该部分事实和理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点即转让费数额的问题。再审中，蒋斗林与黄加梅对初次达成转让费为15万元的事实无争议，对其后协议变更转让费的事实有争议。本院认为，姚先忠是本案当事人，其对黄加梅与蒋斗林间转让费的陈述系当事人的陈述，而非再审申请人黄加梅提出的不能作为本案证据的“证人证言”。综合全案事实和证据，本院二审认定门面转让费为9万元的事实清楚、说理充分，故再审申请人主张门面转让费仍为15万元的申诉理由不能成立，本院不予支持。综上，本院二审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条和《最高人民法院关于适用〈《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第四百零七条第一款之规定，判决如下：驳回再审申请人黄加梅的再审请求，维持本院(2014)渝三中法民终字第00501号民事判决。本案再审案件受理费2050元，由再审申请人黄加梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚海南审 判 员  陈胜泉代理审判员  刘东奎二○一五年十月三十日一五年十一月日书 记 员  陈 宏