沈阳高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书（2015）沈高开行初字第20号原告：金辉，男，住址辽宁省新民市。委托代理人：李贵杰，系辽宁潢南律师事务所律师。被告：新民市住房和城乡建设管理局，住所地新民市。法定代表人：张继，系该局局长。委托代理人：冯树山，系该局法律顾问。第三人：张跃国，男，住址辽宁省新民市。原告金辉诉新民市住房和城乡建设管理局及第三人张跃国房屋登记行政确认一案，于2014年12月19日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2014年12月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书并依法追加张跃国为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。原告金辉及其委托代理人李贵杰，被告新民市住房和城乡建设管理局的委托代理人冯树山及第三人张跃国到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告金辉诉称，2011年6月17日，原告金辉与沈阳金晟房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定将华丽英典某号楼南某号房屋卖给原告。原告于2011年7月12日全额支付了房款人民币××元。2011年7月13日，原告与沈阳金晟房地产开发有限公司在被告处办理了预购商品房预告登记（商品房买卖备案合同）。2014年10月份，工程完工后，当原告准备办理准住手续时，得知在当地政府的参与下，依据被告出具的“华丽英典房产认定证明”，将上述房屋已交付给张跃国。原告认为被告以“房产认证证明”的形式将房屋产权认定给张跃国的行为严重违反法律规定，超越职权，侵害了原告的合法权益，故诉至人民法院，要求撤销被告作出的“华丽英典房产认证证明”并确认预告登记有效。原告向本院提交的证据有：1、收款收据1张，证明原告于2011年7月12日已经全部支付购房款，2、备案合同，证明原告在被告处办理了预告登记。3、认证证明一份，证明被告于2012年8月20日超越职权给第三人出具房产认定证明，证明该行为对原告权利义务产生实质影响，属于可诉的具体行政行为。被告新民市住房和城乡建设管理局辩称，第一，“证明”只是为了配合市委、市政府处理信访问题，并不是具体行政行为。2012年6月30日，沈阳金晟房地产开发有限公司（以下简称“金晟公司”）法定代表人符丽华因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，公司负责人刘红玉于8月17日被取保候审。鉴于沈阳金晟公司涉嫌犯罪，新民市委、市政府于2012年7月3日成立了处理沈阳金晟公司遗留问题专案组（简称“703”专案组）。经专案组调查，金晟公司先是通过签订老版《商品房买卖合同》或《认购协议书》的方式，卖出华丽英典项目期房130余户，然后又以《商品房买卖合同》备案的方式将已卖出的房屋二次出卖。经专案组询问刘红玉，并经其确认，未在房产部门备案人为实际购房人（只签订了《认购协议书》或老版《商品房买卖合同》）；已在房产部门备案人属于名为买卖、实为借贷关系，不存在真正的房产买卖关系。“一房两卖”的情形公开后，130余户先期购房人群体性上访，要求新民市委、市政府确认购房合同效力。确认合同效力应通过司法程序，但由于金晟公司涉嫌刑事犯罪，检察机关已经立案。相关民事纠纷法院暂不收案，无法办理。同时，由于金晟公司法定代表人及负责人均被采取强制措施无法出具确认手续，且购房人对金晟公司已经失去信任，其出具确认手续没有实际意义。故新民市委、市政府为了维护社会稳定，妥善处理信访问题，责成新民市房产管理处于2012年8月22日，为张跃国等130余户购房户出具了“华丽英典房产认证证明”。这份证明只是认证买卖行为有效，并不是房屋产权最后的确认。第二，原告与证明之间不存在法律上的直接利害关系。虽然金晟公司在2011年7月12日在新民市房产管理处办理了与原告金辉之间的《商品房买卖合同》备案，但该公司隐瞒了在备案之前已于2011年6月2日就将合同标的房屋出售给张跃国的事实。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，应由该公司对隐瞒出卖事实的行为，对买受人负责。原告的权益与“证明”之间没有直接的利害关系。原告将其作为被告没有事实根据。新民市房产管理处的“华丽英典房产认定证明”是配合新民市市委、市政府为处理信访问题作出的，并不是房屋登记程序中的具体行政行为。该行为不是可诉的行为，也不是新民市住房和城乡建设管理局授权作出的行为。原告将新民市住房和城乡建设管理局作为本案的被告，没有事实根据。原告的起诉不符合法定程序。原告是以“一房两卖”的受害者为由提起诉讼的。根据最高人民法院法释（2010）15号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人应先行解决买卖关系中的民事争议。原告明知存在民事争议，却试图通过直接提起行政诉讼来维护权益，不符合法定程序。被告新民市住房和城乡建设管理局向法庭提交证据1、刑事判决书，证明刑事犯罪引发信访问题；2、工作安排，证明新民市委、市政府成立联合工作组；3、备案合同，证明产权纠纷由出卖人承担；4、商品房买卖合同及收据，证明房屋于备案前已经卖出；5、案件受理通知，证明此纠纷进入民事诉讼程序。第三人张跃国述称，第三人是在原告和金晟房地产开发有限公司交易之前（2011年6月2日）与金晟公司签订的商品房购买合同，并支付了购房款。金晟房地产开发有限公司已经将该房交付给第三人实际使用，且第三人已经交付了取暖费、物业费、水电费等，并进行了装修营业。原告与金晟房地产开发有限公司之间是名为买卖，实际为借贷关系，不存在真正的买卖关系，其备案行为不应产生法律效力，而第三人才是真正的购房者。第三人张跃国提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明第三人是房屋的真正购买者；2、收据七张，证明第三人已经实际支付了房款及相关费用；3、起诉书4、案件受理通知书，证明纠纷已经进入民事诉讼程序；5、房产认证证明，证明第三人是真正的购房者。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告提供的证据1，原告缴纳的购房款收据以此证明原告交纳了房款，由于本案系行政诉讼案件，原告是否缴纳购房款与本案被告出具房屋认证证明的行为是否合法不具有关联性，故本院对该份证据不予以采信；对原告提供的证据2，证据3的真实性、关联性被告均表示认可，故本院予以采信。对被告提供的证据1，刑事判决书的真实性予以确认，但系证明刑事犯罪引发信访问题与本案被诉行政行为没有关联性，故本院不予采信；对被告提供的证据2，系新民市委、市政府对“华丽新都和“华丽英典”项目有关问题的工作安排，没有体现出要求被告作出案涉的房屋认证证明，也不能作为被告作出具体行政行为的依据，故对该份证据本院不予采信；对被告提供的证据3，备案合同的真实性予以确认，但无论合同内容如何约定，尽在民事法律关系领域对合同双方相对人产生权利、义务影响，与本案不发生关系，故对该份证据的真实性予以确认，对关联性不予确认；对被告提供的证据4，案涉房屋在备案登记前是否卖出，与被告作出房屋认证证明没有直接关系，被告无权就房屋权属问题作出确认并出具认证证明，故对该份证据本院不予采信；对被告提供的证据5，房屋权属纠纷是否进入民事诉讼程序与本案没有关联性，本案仅为行政诉讼，审查客体是被诉的具体行政行为，故对该份证据本院不予采信。对第三人提供的证据1、2、3、4，均用以证明第三人系华丽英典一号楼南（1-6）-（1-9）号房屋的实际购买人，且就该房屋实际权属问题发生纠纷并进入到民事诉讼法律程序，按照国家相关法律规定，房屋确权纠纷确属于民事法律关系范畴，本案系行政诉讼，民事诉讼与行政诉讼不属于同一法律关系，与本案不具有关联性，故对第三人的上述证据本院不予采信；对第三人提供的证据5，各方当事人对该份证据真实性均予以认可，故本院予以确认。经审理查明，2011年6月2日，第三人张跃国与沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，购买其开发的华丽英典小区×幢南×××号网点。2011年6月17日，原告金辉又与沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，合同标的物同为华丽英典小区×幢南××号网点，且沈阳金晟房地产开发有限责任公司为金辉的商品房买卖合同在新民市房产管理处办理了备案登记。2012年6月，沈阳金晟房地产开发有限责任公司法定代表人符丽华因涉嫌合同诈骗罪被逮捕并提起公诉。由此引发新民市涉及“华丽新都”和“华丽英典”建设项目的信访问题。新民市房产管理处称按照新民市委、市政府要求，于2012年8月20日为第三人出具了“华丽英典房产认证证明”，证明内容为：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典×号楼南××网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。原告认为被告出具的该证明损害了其合法利益，诉至本院，要求撤销被告作出的认证证明。另查明，新民市房产管理处系事业单位法人，被告新民市住房和城乡建设管理局系机关法人，被告新民市住房和城乡建设管理局授权新民市房产管理处行使房屋产权登记等职权。本院认为，本案被诉的认证证明内容是：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典×号楼南××网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。上述内容实际上是被告对涉案房屋的购买行为有效进行了确认并间接的进行了确权证明。而被告作为房屋权属登记机关，其职责系对申请人所交纳的相关资料进行审慎的形式审查，符合办理权属登记的要件时履行颁发房屋所有权证。房屋购买合同的效力问题以及权属确认问题如有争议，原告及第三人应通过民事诉讼途径来解决，属于民事法律关系调整范畴。本案的认证证明亦不是被告办理房屋所有权证时所需审查的材料，所以被告作出本案被诉的具体行政行为已超越法定职权，且没有相关的法律依据，故此行为系无效行为，因此，该行为对原告及第三人的实体权利义务并不产生任何的影响。现原告要求本院对该行为予以撤销，只有在具体行政行为合法有效的前提下，才存在对被诉具体行政行为予以撤销的问题，本案被诉的行为系无效行为，故原告要求撤销被告认证证明的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告要求确认其房屋备案合同有效的请求，其备案登记系行政机关依照法定程。序正常登记备案，在没有被依法撤销前即为有效，不需要经过司法程序进行确认，且确认合同效力系民事法律关系范畴，不属于本案受案范围。综上，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告金辉的诉讼请求；本案诉讼费50元由原告金辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  王淑红审 判 员  王守英代理审判员  黄 沙二〇一五年三月十一日书 记 员  王 敦本案判决所依据的相关法律最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不能成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。