山东省单县人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)鲁1722民初3046号 原告：单县凤凰城小区业主委员会。住所地：单县舜师路南凤凰城小区。 负责人：赵金举，主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：周雪林，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：段培旭（系单县凤凰城小区业主委员会副主任），1956年06月07日出生，汉族，住单县。 被告：单县广诚房地产开发有限公司。住所地：单县舜师路中段。统一社会信用代码：9137172269966642XB1-1。 法定代表人：陈庆洪，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋**，山东睿扬（北京）律师事务所律师。 本院在审理原告单县凤凰城小区业主委员会（以下简称凤凰城业委会）与被告单县广诚房地产开发有限公司（以下简称广诚公司）建筑物区分所有权纠纷一案中，本院于2018年7月17日立案后，依法进行审理。本案现已审理终结。 凤凰城业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按照要求将268个机动车位交付业主；2、请求判令被告按照要求将536个自行车车位交付业主；3、请求判令被告按照规划要求将小区容积率整改为≤2.4≥1.8；4、请求判令被告按照规划要求将小区绿地率整改为≥30%；5、请求判令被告无权转让地下停车位；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为单县凤凰城小区业主委员会，因被告未按照单县城市建设规划办公室规定的规划条件进行设计，造成C2区500多户业主无法正常生活，侵害了全体业主合法权益。按照规划要求，被告的容积率为≤2.4≥1.8，但是现在达到了4.5左右。按照规划要求机动车位≥车位/户，但是现在一共只有九个，被告已将配套设施536个地下停车位，部分高价出售给业主及变相转让他人，再高价出售给业主。按照规划要求自行车位≥1.0车位/户，但是现在一共只有15个。按照规划要求绿地率≥30%，但是现在没有绿地。地上无车位，地下停车位是属于小区内业主的公共配套设施；地下停车位没有获得房产部门的销售许可，地下停车位占用的是人防设施。原告多次找被告协商未果，无奈向法院起诉，请求判如所请。 广诚公司辩称，1、据被告统计，凤凰城C-2区域共有业主数量：住宅户数574户，商业户数413户，但是原告提供的单县凤凰城业主代表大会决议上称只有235户业主，且参加大会的代表只有43人，不能代表多数业主的意见。对于签名如果有原件，对其真实性也无法核对，因为被告作为C-2区C-30号楼的产权人，没有得到过召开业主大会的通知，也没有人向被告征求过意见。据被告统计，C-2区域商业部分面积为84982.62平方米，住宅面积为68669.87平方米，根据物业管理条例第11条、第12条的规定，业主委员会代表业主对业主的权利进行主张，应当获得二分之一以上业主并且超过二分之一面积所对应的业主的同意方可进行，因此被告认为对于本次诉讼，原告没有得到上述法律规定的业主的同意，不具有诉讼主体资格；2、被答辩人的诉讼请求不明确且超出了业主委员会对于物业管理的范畴，法院不应受理。根据《物业管理条例》第十五条、第十九条的规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，即业主委员会履行的职责仅限于与物业管理有关。本案中，被答辩人的第一项和第二项诉讼请求为交付268个机动车位和536个自行车车位，系给付之诉。给付之诉应以财产权利的存在为前提，故被答辩人应当明确答辩人应当交付的268个机动车位和536个自行车位的位置，并对上述财产权利的存在承担举证责任。被答辩人的第三项和第四项诉讼请求为请求答辩人将涉案小区项目已经交付的物业调整规划的要求，但涉案物业是否符合规划应系规划管理部门行政管理的范畴，与被答辩人无关，且不应是民事案件审理的范围。被答辩人第五项诉讼请求系要求答辩人向其交付归答辩人所有的财产，被答辩人无主体资格。因此，上述五个诉讼请求都远远超出了物业管理的范围，法院不应受理。3、答辩人严格按照单县规划主管部门最终批复的规划设计方案和规划图纸进行施工建设，符合涉案“凤凰城C-2商业区”的规划设计，被答辩人要求答辩人调整容积率、绿地率和交付自行车停车位无事实和法律依据。2011年8月14日《单县人民政府关于同意单县C2011-02号国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》中虽然对规划要求进行了规定，但2013年2月5日《单县城市建设规划办公室关于凤凰城C2区项目规划设计方案的批复》和规划图纸中对前面2011年批复中的规划要求进行了修改：将地上容积率确定为2.13，地下容积率为0.74，总停车位确定为686辆，绿地率调整为16%，无自行车位的规划要求。2013年2月5日《单县城市建设规划办公室关于凤凰城C2区项目规划设计方案的批复》中明确载明：凤凰城C-2商业区规划设计方案经评审后修改通过，望答辩人严格按照修改后的方案执行。答辩人地上施工建设建筑面积为130157.09平方米，用地面积为61500平方米，容积率为2.12，实际绿地率为16%，均已通过规划部门验收，因此，答辩人施工建设的容积率和绿地率完全符合设计规划方案，因修改后的设计规划方案中没有对自行车停车位进行规划，答辩人在实际施工中没有建设自行车停车位也完全符合规划设计的要求，被答辩人要求答辩人调整容积率、绿地率和交付自行车停车位无事实和法律依据。4、地下停车位在规划设计方案内，且地下停车位面积未计入房屋公摊面积，地下停车位应属于答辩人所有，答辩人有权对该地下停车位进行转让。本案中，涉案的地下停车位是答辩人按照规划设计建设，且未将地下停车位的面积计入房屋公摊面积，根据我国《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、赠与或者出租等方式约定。”因此，地下停车位应属于答辩人所有，答辩人有权对地下停车位进行转让。综上，被答辩人无权就本案向法院提起诉讼，答辩人已严格按照规划设计进行施工且已通过验收，答辩人有权对地下停车位进行转让，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审查认为，通过原、被告举证、质证，被告广诚公司称原告凤凰城业委会不具有诉讼主体资格，本院经审查，确认：单县凤凰城商住小区C-2区根据规划现已建设并交付使用的建筑物有：C-25#至C-33#楼、C-35#至C-43#楼共18栋楼以及C-44#（C区地下车库）单体建筑，被告广诚公司在单县建设规划办公室备案的C-2区建设施工图纸显示：住宅户数共计473户，商业户数未标明。 对于C-2区的业主户数，原、被告陈述不一：被告广诚公司称住宅户数共计474户，商业户数为413户。而原告凤凰城业委会在诉状中称“C2区500多户业主”，其提供的《单县凤凰城业主代表大会决议》显示“2018年6月8日召开了单县凤凰城业主代表大会，参加大会的代表43人，决议事项是针对单县凤凰城235多户业主对诉讼单县广诚房地产开发有限公司地上无车位，容积率大，绿化面积不足诉求，参加大会的代表一致同意由单县凤凰城业主委员会代表235户业主进行诉讼”，并附有C-2区25、26、27、28#楼以及未标明楼号部分业主（大约230余户）的签名，但对43人代表谁参加业主代表大会，未提供证据。 从原、被告陈述以及本院审查核实的证据足以证明C-2区全体业主户数应超过500户，该小区有18栋楼，原告提供的业主代表大会决议上的235户业主只是住宅区域的部分业主，并未包括商业区域的业主，这235户不到C-2区全体业主的一半，这235户的专有建筑面积不到建筑物总面积的一半。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”、第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”、第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”，故业主委员会是一个执行机构，有其法定职责，其职责来源于业主的授权或者业主大会的决定事项，如违反相应的法定程序、违反相应的法律和行政法规的强制性规定的行为应为无效，现有证据证明原告凤凰城业委会此次起诉（属于业主的重大事项）即使召开业主大会，也未提前通知全体业主，也未告知相关的居民委员会，也未做好业主大会会议记录，更未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告凤凰城业委会提交的《单县凤凰城业主代表大会决议》违反了上述法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，应认定为无效行为，故原告凤凰城业委会提起上述民事诉讼，未获得符合法律规定条件的业主同意，及无权代表业主提起本次民事诉讼，其作为原告不适格。 另据本院审查核实，被告广诚公司根据规划批复进行设计施工，C-2区各项建筑完工后，各项单体建筑先后通过了单体规划验收，期间先后交付业主使用。对于规划设计图中地面上明确的停车位，被告广诚公司均按规划图进行了标注，交付业主使用，对于标注不明确的，被告广诚公司虽未进行标注，但实际亦为业主停车使用，被告广诚公司未收取任何费用；对于规划设计图中的地下车位，根据单县房产测绘部门对单县凤凰城小区进行房产面积测量，凤凰城C-2区各商业、住宅楼的共有建筑分摊面积不包括C-2区地下车库（C-44#）面积，故对于C-2区地下车库，被告广诚公司可依照《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，通过出售、附赠或者出租等方式与业主约定，来决定地下车库车位的归属。对于原告凤凰城业委会要求被告广诚公司按照《单县“C2011-02”拟出让国有土地规划设计条件》中约定的停车泊位提供给业主使用，并按该规划要求对容积率、绿化率进行整改，由于被告广诚公司执行的不是原告提供的上述规划设计条件而是执行的经有关部门修改后批复的方案，原告凤凰城业委会明确表示修改后的规划彻底变味，不是按人民群众诉说的、要求的去办，不是按政府领导彻底为民考虑的去办，而是利益最大化，这个小区该建的没建，该配的没配，即原告凤凰城业委会要求被告广诚公司按照“C2011-02”规划条件进行建设并交付相应车位和自行车位，容积率和绿化率达到相应的设计条件，但被告广诚公司实际是按照有关部门修改后批复的设计方案进行施工建设的，故原告的诉求不属于本院受理民事诉讼的范围。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第三项，裁定如下： 驳回原告单县凤凰城小区业主委员会对被告单县广诚房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费100元，退还原告单县凤凰城小区业主委员会。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于菏泽市中级人民法院。 审判员  王坤 二〇一八年八月三十一日 书记员  沙伊