福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第896号原告徐会群，男，1974年7月24日出生，汉族，住所地福建省福州市晋安区。委托代理人李延海，福建凯峰律师事务所律师。被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人高子城。委托代理人潘祥灿、张红，福建八闽律师事务所律师。原告徐会群与被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司（以下简称美高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐会群的委托代理人李延海，被告美高公司的委托代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐会群诉称，君临天华新天地服装批发城（福州台江区美高新天地商业管理有限公司）招商管理中心与原告于2013年10月13日签订《新天地服饰批发城租赁合同》，原告如约交付押金90000元，被告迟迟未盖章，后原告上访，才知是被告方营业执照未办理，被告工商登记档案记载2014年7月10日该公司成立，于2014年8月16日方才补加盖公章。原告花费大量时间金钱装修准备营业，结果因被告将消防通道改造店面，消防器械设施不合格被有关部门责令停业整改，被告为拓展更多店面将建筑主体结构承重梁破坏并违法搭建，严重违反大型商业批发城的环境要求，有证据表明2013年12月9日该商场被有关部门处罚整顿（台市容责字第1208014号）。合同约定期内，因被告的原因，原告无法办理营业执照，出租的店铺不符合消防要求，被行政处罚并责令停业（文号：台公（消）行罚决字（2014）0001号、台公（消）行罚决字（2014）0002号）。双方签订的租赁合同无法继续履行，签订合同的根本目的无法实现，被告已经构成根本违约。原告多次要求被告解决争端，被告没有给出任何承诺，不但未如期交付可供合同履行经营的店面，还对原告施加暴力。因被告原因双方已无法继续履行合同，理应解除，被告应当退还押金并赔偿原告经济损失。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。综上，被告严重违反了《合同法》的规定，属于根本违约行为，对原告造成了损失，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告双方签订的《新天地服饰批发城租赁合同》；2、被告退还六个月店面押金90000元以及水电周转金2250元，合计共92250元；3、被告承担诉讼费用。被告美高公司辩称，被告（甲方）于2013年8月间与原告（乙方）签订《新天地服饰批发城租赁合同》，约定：原告承租192#、193#、200#、201#店铺；店铺租金为每平方米每月100元，2013年9月1日至2014年8月31日不计租金，2014年9月1日至2016年8月31日每平方米每月租金50元，2016年9月1日至2018年8月31日每平方米每月租金100元；；每月5日前上缴租金；如逾期支付租金，每逾期一日，按未付款项的3‰作为违约金；如擅自停业不营业，每日须付违约金500元；如乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费、空调费或其他费用等违约行为，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿等。原告自2014年4月开始不再支付物业管理费、水电费、空调费等，自2014年9月开始关门没有营业，至始至终也没有缴纳任何租金，已严重违约，按照租赁合同约定，被告有权没收履约保证金并要求原告赔偿损失。被告是代表业主出租房屋，被告自身营业执照有无不影响原告经营活动。原告承租后，简易装修（2013年10月13日缴交押金等）（仅需置放货架等）后，2013年9月1日即开店经营，不存在因未办理营业执照而无法开业的问题。原告在免租期内从未声称有任何妨害营业的问题，向被告提起诉讼的目的，显然是不愿承担付租义务，违反了我国《民法通则》规定的公平原则。2014年10月14日福州市规划局榕规信（2014）246号《处理答复意见书》载明“2013年12月9日向建设单位发出责令限期改正通知书，要求自行拆除，恢复原状。”并未影响原告的经营活动。2014年9月29日福州市公安消防支队《信访事项处理答复意见书》载明“辖区大队已专题上报区政府《关于提请区政府对建新服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》，正等待区政府的批复。”原告至今未能举证福州市台江区人民政府的任何批复，原告也始终未因被责令停业整顿而影响经营活动。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告美高公司在成立之前，即以新天地服饰批发城招商管理中心的名义对外招租。2013年8月，以美高公司为出租方（甲方），原告徐会群为承租方（乙方），双方订立了四份《新天地服饰批发城租赁合同》，约定：甲方将其位于福州市台江区君临天华新天地服饰批发城192#、193#、200#、201#店铺出租给乙方作为经营女装使用；192#店铺面积50.53平方米，193#店铺面积44.81平方米，200#店铺面积24.56平方米、201#店铺租赁面积30.1平方米；上述四店铺押金分别为30318元、26886元、14736元和18060元，押金合计90000元；甲乙双方约定的租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，其中，2013年9月1日至2014年8月31日为免租期，2014年9月1日至2016年8月31日期间四店铺租金合计每月7500元，（192#店铺2526元／月，193#店铺2241元／月，200#店铺1228元／月，201#店铺1505元／月）；2016年9月1日至2018年8月31日期间四店铺租金合计每月15000元，（192#店铺5053元／月，193#店铺4481元／月，200#店铺2456元／月，201#店铺3010元／月）；租金于每月5日前上缴，不得拖延，押金不抵房租及费用，期满结算后押金一次性无息退还乙方；物业管理费由乙方按月支付，暂定5元／㎡／月；水电周转金每平方米15元，四店铺合计2250元（192#店铺758元，193#店铺672元，200#店铺368元、201#店铺452元）；乙方自用水费、电费、通讯费及租赁场所内中央空调使用费等由甲方根据实际使用量向乙方收取，除乙方自用的中央空调使用费以外的其余公摊中央空调使用费及公摊水电费、公共维修金，按乙方承租的租赁场所建筑面积与甲方租赁场所总建筑面积按比例进行分摊，由甲方向乙方收取，其他费用甲方有权根据实际情况调整物业管理费和其他费用。合同第四条4.1还约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日甲方均有权向乙方收取应付未付款项的3‰作为违约金，乙方逾期支付管理费及其他费用的，由乙方自行按其与甲方的约定承担违约责任，如甲方代为支付的，甲方有权向乙方追偿；合同第四条4.3约定，租用店面期间，所有工商、税务等经营手续由甲方协助乙方办理。合同第五条5.1约定，乙方除应严格遵守甲方的公共管理制度外，还应严格遵守统一的作息制度和一系列经营管理制度。第五条5.3约定，乙方如擅自停业／不营业，每日乙方须付违约金500元人民币。合同第七条违约责任及合同解除、终止约定，本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则将被视为违约并承担违约赔偿责任，以下情况将视为根本违约：乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费、空调费或其他费用，且乙方未能在15天内付清所有未付款项包括利息和违约金；甲乙双方约定独家入驻我商场，如在其它位置仍有经营，乙方违约，甲方有权收回店面另行出租，并将6个月押金作为违约金赔偿甲方；如有上述情况发生，乙方将丧失合同约定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方在五天内清空并撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构，甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。该四份合同落款处，乙方由原告徐会群签字并按捺手印（未注明签约时间），甲方由被告美高公司于2014年8月16日盖章确认。2013年10月13日，原告徐会群向被告美高公司交纳了上述四店铺的租赁押金90000元及水电周转金2250元。被告确认收到上述款项，后将上述店铺交给原告装修经营使用。由于原被告双方约定了租赁店铺的免租期为一年，故原告承租后尚未向被告支付租金。2015年3月6日，原告因与被告发生租赁纠纷，诉至本院，提出上述诉讼请求。2015年4月30日，被告美高公司向本院提交了反诉状，请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告支付物业费、电公摊费、水公摊费共计20578.9元；2、反诉被告向反诉原告支付停业违约金60500元；3、反诉被告向反诉原告赔偿经济损失18000元。2015年10月23日，被告美高公司向本院提交了撤诉申请书，申请撤回对原告徐会群的反诉。本院对此予以准许。另查明，被告美高公司于2014年7月10日经工商登记注册成立，股东或发起人为许金祥、高子城。诉讼中，本院依原告徐会群的申请，向福州市台江区公安消防大队调取了台公（消）行罚决字第（2014）0001号、（2014）0002号行政处罚决定书，内容为：2013年12月29日，福州市台江区公安消防大队消防监督检查员吴甦、曹媛在检查福州市台江区新天地服饰店、福州市台江区兴旺服饰店时，发现该单位存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为，故决定给予福州市台江区新天地服饰店、福州市台江区兴旺服饰店责令停产停业并各处罚人民币三万元整的处罚。调查过程中，福州市台江区公安消防大队还向本院提供了《关于提请区政府对建新服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》及《台江区商场、建筑物消防安全隐患排查表》。该安全隐患排查表中列有“新天地服饰批发中心”，并标注新天地服饰批发中心位于福州市台江区达江路君临天华小区1-15幢连体地下一层，商场面积4200㎡，存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业；火灾确认后无法切断非消防电源、防排烟设施无法正常联动；防火卷帘被包裹在商场店面内；将作为疏散的防火门擅自更改为防火卷帘；主疏散通道被更改为商铺；部分排烟口被包裹在商业店面内；消防通道被占用等消防安全隐患。福州市台江区公安消防大队已就该消防安全隐患问题提请台江区政府对新天地服饰批发中心予以停止营业、整改火灾隐患，待具备消防安全条件后方可投入使用。被告美高公司在诉讼中向本院提交了新天地服饰批发城“商铺示意图”，并确认该“商铺示意图”所示范围即为讼争店面所在的新天地服饰批发城范围，整个商场均系被告方装修后对外招租。原告徐会群亦确认其所承租的店铺位于该“商铺示意图”内。根据该示意图所示范围，本院于2015年8月13日向福州市台江区公安消防大队发出调查函，调查本案原被告均已确认的新天地服饰批发城“商铺示意图”所涉及的哪些场地已经消防安全检查可以投入使用，哪些场地属未经消防安全检查还不允许投入使用、经营的部分。福州市台江区公安消防大队复函内容：福州市台江区达江路君临天华小区1-15幢连体地下一层君临天华新天地服饰批发城室内装修工程于2013年通过消防设计审核合格，2013年、2014年该批发城分别向我大队申请了消防验收，均不合格。按照《中华人民共和国消防法》规定，工程未经消防验收合格，不得投入使用，故新天地服饰批发城属擅自投入使用行为。原告徐会群陈述，其承租店铺后自2013年9月开始营业，经营至2014年8月底，之后无法办理营业执照，店内物品被被告美高公司强行搬走，无法经营。对于原告的上述陈述，被告美高公司对于原告实际经营期间没有异议，但对于原告所述的被告强行搬走原告店内物品的陈述有异议，认为被告并未强行关闭原告承租的店铺。被告认为，现在原告已经自行搬离店面不再经营，故被告已收回讼争店面。本院认为，被告美高公司在2013年8月（成立之前）即以招商管理中心的名义对外招租，与原告订立了《新天地服饰批发城租赁合同》，之后收取原告交纳的租赁押金并将讼争店铺交付给原告装修、经营使用。因此，原被告双方订立的租赁合同自2013年9月已经开始实际履行。被告美高公司于2014年8月16日在上述租赁合同上盖章，亦表明其对于合同效力的确认。因此，讼争的上述合同应认定为原被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据上述合同的约定，原告系向被告承租君临天华新天地服装批发城192#、193#、200#、201#店铺作为经营女装使用，因此被告作为出租方，除了应当将租赁物交付承租人使用之外，还应在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。从本院向福州市台江区公安消防大队调取的台公（消）行罚决字第（2014）0001号、（2014）0002号行政处罚决定书，《关于提请区政府对建新服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》、《台江区商场、建筑物消防安全隐患排查表》以及福州市台江区公安消防大队向本院作出的回函等可以认定，讼争店铺所处的新天地服饰批发城未经消防安全检查，擅自投入经营使用，存在消防安全隐患。原告以讼争店面不符合消防要求，合同目的无法实现等为由，提出解除租赁合同的诉讼请求，被告亦对解除合同的诉请无异议，本院对此予以支持。原告已经腾空搬离了讼争店面，被告确认已收回了讼争商铺，故被告应当将收取的租赁押金90000元及水电周转金2250元返还给原告。被告以原告擅自停业、逾期交租为由，提出其有权没收原告交纳的租赁押金的辩解，没有法律或合同依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告徐会群与被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司就福州市台江区君临天华新天地服饰批发城192#、193#、200#、201#店铺签订的四份《新天地服饰批发城租赁合同》。二、被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告徐会群返还租赁押金人民币90000及水电周转金人民币2250元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2106元，由被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  盛 洁人民陪审员  陈子华人民陪审员  蒋秋金二〇一五年十月三十一日书 记 员  曾 琦附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。