北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第12195号上诉人（原审原告）北京十八里店农工商经营服务中心，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村**号。法定代表人赵全和，主任。委托代理人宋金来，男，1974年10月30日出生。委托代理人杨伦，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市联运公司营业部，住所地北京市西城区福长街45号。负责人关键，经理。委托代理人周茂伦，北京市道融律师事务所律师。委托代理人宋昊宁，北京市道融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市联运公司，住所地北京市西城区天桥福长街45号。法定代表人王小龙，经理。委托代理人张泽轶，男，1973年8月2日出生，北京市联运公司干部。委托代理人周茂伦，北京市道融律师事务所律师。上诉人北京十八里店农工商经营服务中心（以下简称农工商中心）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民再初字第22783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，十八里店农工商中心之委托代理人杨伦和宋金来、联运公司与联运公司营业部共同之委托代理人周茂伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2011年7月，农工商中心向原审法院诉称：2000年12月1日，北京市朝阳区十八里店乡农工商总公司（现已改制为农工商中心）作为出租方，与承租方北京市联运公司营业部（以下简称联运公司营业部）签订了一份《租赁合同》，约定：农工商中心将位于十八里店乡横街子村原毛巾厂用地及房屋（土地面积60.32亩，房屋建筑面积20563.8平方米）出租给联运公司营业部，租赁期限自2001年1月1日至2020年12月31日。合同签订后，农工商中心依约将租赁物交付给联运公司营业部。农工商中心在本案起诉前得知，2004年1月1日，联运公司营业部在未经农工商中心同意的情况下，与北京和众奥顺达物流有限公司（以下简称和众奥顺达公司）签订《合同权利义务总体转让协议》，将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给了和众奥顺达公司，其行为已构成根本违约。联运公司营业部自2010年4月起至今未再以任何形式向农工商中心支付租金或其他任何费用，农工商中心有权主张解除合同。此外，联运公司营业部已被依法吊销，其丧失了从事经营活动的法律资格。联运公司营业部对租赁场地疏于管理，违法将诉争场地转租给他人，纵容他人在租赁场地内从事违法经营活动，并已多次被工商行政管理机关予以行政处罚，其行为已给农工商中心的合法权益造成重大损害。联运公司营业部在事实上并未实际使用和控制诉争租赁场地，租赁合同客观上已不具备继续履行的可能性。故农工商中心诉至法院，要求法院解除农工商中心与联运公司营业部于2000年12月1日签订的《租赁合同》，联运公司营业部将承租期间所占用农工商中心的土地和房屋全部腾退返还给农工商中心，诉讼费由联运公司营业部承担。联运公司营业部答辩称：联运公司营业部虽与和众奥顺达公司签订过《合同权利义务总体转让协议》，但并未实际履行，且各方也已经以书面形式确认协议废止，和众奥顺达公司从未向农工商中心就租赁场地交纳过租金。2010年6月之前，租赁场地的租金一直由联运公司营业部、北京市联运公司（以下简称联运公司）交纳，从未拖欠，2010年6月不再向农工商中心支付租金是由于原审判决自2010年5月生效后，农工商中心单方面强行收回租赁场地，强行要求联运公司营业部、联运公司的租户与农工商中心另行签订租赁合同，并对租赁场地上的内、外院及附属房屋进行强拆，给我们造成了巨大的经济损失，我们有正当理由拒付租金。联运公司营业部被吊销后，农工商中心知晓并同意由联运公司承接联运公司营业部在租赁合同中的权利义务，而且联运公司营业部作为联运公司设立的分支机构，其吊销后由联运公司继续承担《租赁合同》中承租人一方的全部权利义务符合法律及合同的规定。租户的违法行为应当由租户承担，与联运公司营业部、联运公司无关，亦不构成解除《租赁合同》的法定或约定条件。联运公司营业部、联运公司仍实际控制租赁场地的北院，虽北院的实际使用人是北京通运顺达物流有限公司，但该公司自入场至今仍向我们交纳房屋使用费，我们是以转租的形式间接占有租赁场地。综上，我们不同意农工商中心的诉讼请求。联运公司答辩称：与联运公司营业部的答辩意见一致。原审法院经审理查明：2000年12月1日，北京市朝阳区十八里店乡农工商总公司（现已改制为农工商中心）与联运公司营业部签订了一份《租赁合同》，约定：农工商中心将座落于十八里店乡横街子村房产一处及水塔、配电室、锅炉房等可用的配套设施及土地使用权出租给联运公司营业部；租赁期为20年，自2001年1月1日至2020年12月31日；年租金为40万元，每5年按3%比例递增一次；每年的租金分4次支付，即每季度的第一个月内付10万元；在租赁期内，联运公司营业部有权对现有的房屋、设施进行改建、拆除、重建和在院内新建房屋公用设施，但必须以书面的形式告知农工商中心，经同意后方可施工；联运公司营业部对所承租的房产有权转租，无需经农工商中心同意，但转租后的承租人仅与联运公司营业部发生法律上的权利义务关系；联运公司营业部对本合同中所承租的房产无论自用或转租，适用于工业生产、商业、仓储等，不能进行住宅商品房的开发，联运公司营业部有权将本合同中的权利和义务转让给北京市联运公司或本公司的其他人；双方任何一方不能按本合同的规定履行义务或不完全、迟延履行义务，均属于违约。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，农工商中心依约将租赁物交付给联运公司营业部使用。合同履行期间，联运公司营业部对于部分场地及房屋进行了翻建、新建或拆建，并将部分房屋、场地转租给他人使用。2004年1月1日，联运公司营业部作为甲方与和众奥顺达公司作为乙方、于振亭作为丙方签订了一份《合同权利义务总体转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：联运公司营业部因经营需要，将其与农工商中心于2000年12月1日签订的《租赁合同》项下承租方全部权利义务转让给和众奥顺达公司；鉴于《租赁合同》签订后，联运公司营业部将该合同项下的场地及房屋等，全部承包给于振亭经营并由于振亭自负盈亏，于振亭在承包该场地及房屋期间投资800万元在该场地上进行增建扩建房屋、完善基础设施等，联运公司营业部与和众奥顺达公司同意在本合同中就于振亭新建、扩建房产产权一并转让；和众奥顺达公司同意收购于振亭上述自行建造的建筑物及设施投资，转让价为450万元，由和众奥顺达公司分三年支付于振亭；本协议生效后，联运公司营业部和于振亭应当于本合同生效后3日内将原《租赁合同》项下的房屋、建筑物、场地等以现状全部移交和众奥顺达公司管理使用，并由三方办理交接手续，该手续办理完毕之后，在原与农工商中心的租赁合同之中的承租人资格由和众奥顺达公司享有，和众奥顺达公司成为《租赁合同》的承租人与农工商中心发生权利义务关系，联运公司营业部与农工商中心的租赁关系终止；本协议生效之前发生的一切有关承租方的权利义务均由联运公司营业部、于振亭承担，本协议生效后发生的一切有关承租方的权利义务由和众奥顺达公司承担，联运公司营业部、于振亭不再承担责任；和众奥顺达公司在本协议生效之后，每年按原协议向农工商中心交纳租金48万元，和众奥顺达公司与农工商中心的其他权利义务关系依照《租赁合同》的具体规定执行。三方还在协议中对其他相关事项进行了约定。2009年12月1日，联运公司作为甲方与和众奥顺达公司作为乙方、于振亭作为丙方签订了一份《关于解除〈合同权利义务总体转让协议〉的协议》（以下简称《解除协议》），该协议约定：鉴于2003年12月21的《转让协议》中只有甲、乙、丙三方签署，农工商中心并未签署该协议；《转让协议》签订后，乙方于2004年1月1日进驻协议项下的场地，2005年12月31日迁走，不再实际使用该场地。乙方共向丙方支付转让款150万元，未再支付剩余的款项。现由于客观情况发生变化，经各方协商一致，就《转让协议》解除相关事宜订立本协议。一、甲、乙、丙各方一致同意解除《转让协议》，《转让协议》的全部约定于本协议生效后终止，双方不再履行；二、《转让协议》解除后，转让协议项下的场地、房屋及相关设施的相关权利义务仍由丙方享有；三、丙方应将乙方依据《转让协议》已支付的150万元转让款返还给乙方，《转让协议》解除前乙方支付给农工商中心的租金不予退还。本协议签订之日起，乙方无需再向丙方支付《转让协议》中约定的剩余转让款；四、就乙方在2004年和2005年两年期间使用《转让协议》项下的场地、房屋及相关设施所产生的其他问题由乙丙方另行协商解决。……该协议落款处甲方有于振亭、周胜利的签字，乙方有和众奥顺达公司的公章，丙方有于振亭的签字。联运公司营业部向法院提交了一份2009年12月30日于振亭作为甲方与和众奥顺达公司作为乙方签订的《补充协议》，约定：甲乙双方及北京市联运公司于2009年12月签署了《解除协议》经甲乙双方友好协商达成如下协议，作为上述《解除协议》的补充协议：一、为解决上述《解除协议》第四条所涉及的问题，双方协商一致，同意由乙方一次性给付甲方租金210万元，同时甲方出具正式租赁发票。二、乙方履行上述第一条的义务后，甲乙双方之间再无任何纠纷。农工商中心对该《补充协议》不予认可，认为签订双方均为案外人，无法核实真实性，且与本案无关。庭审中，农工商中心、联运公司营业部及联运公司对于上述《租赁合同》、《转让协议》、《解除协议》的真实性均予以认可。但农工商中心认为联运公司营业部未经农工商中心的同意，将《租赁合同》项下的全部权利义务转让给和众奥顺达公司的行为，已构成严重违约。联运公司营业部及联运公司认为《转让协议》并未生效且未实际履行，联运公司营业部及联运公司已与和众奥顺达公司解除了《转让协议》，并返还了150万元投资款。关于《租赁合同》的租金交付情况，农工商中心称直至2010年4月一直都是于振亭以联运公司营业部的名义交纳租金的，2010年4月后联运公司营业部未再交纳租金。联运公司营业部及联运公司称其向农工商中心交纳租金至2010年6月30日，后因本案原审判决于2010年5月生效，农工商中心强行收回租赁场地，强行要求租户与农工商中心另行签订租赁合同，并对租赁场地上的内、外院及附属房屋进行强拆，故联运公司营业部及联运公司有正当理由拒付租金。关于《租赁合同》中租赁场地的实际控制情况，农工商中心称联运公司营业部目前控制《租赁合同》中租赁场地及房屋的一部分，实际多大范围说不清，其余部分于本案原审生效后由农工商中心控制。联运公司营业部及联运公司称租赁场地分南北院，目前南院场地及房屋由农工商中心控制使用，北院由联运公司营业部及联运公司控制，北院的实际使用人是北京通运顺达物流有限公司，但该公司自入场至今仍向联运公司营业部及联运公司交纳房屋使用费。2005年9月28日，北京市工商行政管理局宣武分局作出京工商宣处字（2005）第0634号《行政处罚决定书》，决定吊销联运公司营业部的营业执照。联运公司营业部于2005年11月28日被依法吊销营业执照。庭审中，农工商中心称联运公司营业部因依法被吊销，丧失了从事经营活动的法律资格。联运公司营业部及联运公司称联运公司营业部虽被吊销，但联运公司已于2005年1月总体承揽了联运公司营业部与农工商中心签订的《租赁合同》项下的全部权利义务，并向法庭提交了联运公司于2005年1月4日向农工商中心出具的《通知》及抬头为联运公司的租金发票数张，证明联运公司承揽《租赁合同》后通知了农工商中心，且此后的租金均由联运公司交纳。农工商中心对此不予认可，称未收到《通知》，该《通知》系联运公司出具，与联运公司营业部存在利害关系，租金均为联运公司营业部向其交纳，发票抬头是应联运公司营业部的要求填写。庭审中，农工商中心提交了北京市快速安货运有限公司（以下简称快速安公司，该公司法定代表人为于振亭）与余元增于2008年4月25日签订的《租赁合同》和北京市工商行政管理局朝阳分局作出的两份《行政处罚决定书》，证明联运公司营业部对诉争租赁场地疏于管理，致使承租人从事违法经营活动，并被工商行政管理机关予以行政处罚，给农工商中心造成重大损害。联运公司营业部及联运公司称该证据与本案无关联，即使余元增与快速安公司在租赁场地经营期间实施过违法行为，也与联运公司营业部及联运公司无关，不构成解除合同的条件。庭审中，联运公司提交了数份《租赁合同》及租金收据、照片一组，证明农工商中心于2010年6月3日违法强行拆除联运公司营业部及联运公司对外出租使用的场地及房屋，建造加油站，给其造成巨大损失。农工商中心对上述证据均不予认可。庭审中，经法院明确释明，联运公司营业部及联运公司坚持主张继续履行《租赁合同》，不同意对翻建、新建、拆建的场地及房屋损失提出反诉请求。原审法院认为：农工商中心与联运公司营业部签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。联运公司营业部虽已被吊销营业执照，但其民事主体资格仍然存在，且联运公司营业部一直履行了交纳租金的义务，部分交租义务由其上级单位联运公司代为履行，可证明联运公司营业部仍具备履约的能力。即使联运公司营业部无力继续履行合同，根据《租赁合同》的约定，联运公司营业部有权将合同的权利义务转让给联运公司，由联运公司继续履行。故联运公司营业部被吊销营业执照并不影响双方合同的继续履行，农工商中心主张联运公司营业部因被吊销不具备经营资格，合同无法继续履行，不予支持。虽联运公司营业部在未征得农工商中心同意的情况下，与和众奥顺达公司签订《转让协议》，将《租赁合同》的权利义务转让给和众奥顺达公司，但双方亦就该转让协议签署了《解除协议》，联运公司营业部与和众奥顺达公司之间就《租赁合同》的权利义务转让的约定现已解除，且联运公司营业部转移《租赁合同》的权利义务，需通知债权人，如未通知债权人，该转让对债权人不发生法律效力，故农工商中心认为联运公司营业部构成根本性违约，要求解除合同的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。对于联运公司营业部将租赁场地转租于他人，他人在租赁场地内从事违法经营活动的行为，虽经工商行政管理机关予以行政处罚，但其行为系联运公司营业部转租后的承租人所为，并不影响联运公司营业部与农工商中心双方按约定继续履行合同，农工商中心亦无证据证明该行为给其造成重大损害，故不构成合同解除的法定条件。现农工商中心虽已占有部分租赁标的物，且联运公司营业部未再支付租金，但系因双方在履行合同中发生争议，并提起诉讼，故联运公司未实际使用和控制部分诉争场地及未交纳后续租金，并不必然导致《租赁合同》无法继续履行。双方可就后续问题另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年7月判决：驳回原告北京十八里店农工商经营服务中心的诉讼请求。原审法院判决后，农工商中心不服原判，以原判认定事实不清、适用法律错误、判决结论不公正为由提起上诉，提出双方所签合同依法应予解除，请求撤销原判，依法改判解除农工商中心与联运公司营业部于2000年12月1日所签《租赁合同》，联运公司营业部、联运公司将承租期间占用的土地及房屋全部腾退给农工商中心，诉讼费用全部由联运公司营业部、联运公司承担。联运公司营业部、联运公司同意原判。农工商中心的上诉理由为，原判对在案证据充分证实联运公司营业部的根本违约行为不予认定，属于认定事实重大错误，在农工商中心不知情、联运公司营业部未征得农工商中心同意的情况下，擅自与和众奥顺达公司、于振亭签订《合同权利义务总体转让协议》，将联运公司营业部与农工商中心所签《租赁合同》向下全部权利义务转让给和众奥顺达公司，依据法律规定和双方合同约定已构成根本违约，农工商中心解除合同的事实根据清楚、法律依据充分，原判仅以转让未通知债权人而对债权人不生效为由认定联运公司营业部的行为不构成违约，完全混淆了违约行为的构成要件与合同权利义务转让效力两个法律性质完全不同的问题，原判的认定违背客观事实及缺乏必要的法律依据；原判对联运公司营业部、联运公司客观上已不具备履约能力的客观事实故意回避，致使判决结论严重违法且不具有可执行性，联运公司营业部、联运公司在租赁场地上违法经营且疏于管理，租赁场地内租户存在从事违法经营活动被处罚的事情，联运公司营业部、联运公司事实上已丧失了对承租土地和房屋的有效管理和控制，租赁场地上的房屋实际使用人并未与联运公司营业部、联运公司实际履行合同，联运公司营业部、联运公司在法律上已不具备有资格与农工商中心继续履行合同的可能性；原判在明确认定联运公司营业部、联运公司不履行支付租金合同义务的情况下，仍对农工商中心解除合同的请求不予支持，违反法律规定，农工商中心行使法定或约定合同解除权的条件均已成就，原判以诉讼中联运公司营业部、联运公司有权拒绝支付租金的理由毫无法律依据，联运公司营业部继续经营并向次承租人收取租金，严重侵害了农工商中心的合法权益；原判认定事实及适用法律错误，判决结果不公正，请求依法改判。农工商中心就所称内容未提供新的证据，农工商中心另提出联运公司作为诉讼主体不适格，联运公司营业部营业执照被吊销后诉讼主体地位存在，农工商中心与联运公司营业部租赁合同的承租方未经过合法手续变更为联运公司，联运公司并非租赁合同的一方，不应为合同纠纷一方当事人，联运公司营业部与案外人就租赁合同权利义务整体转让的协议和事实存在，转让未经过承租方的许可，存在严重的违反合同约定的行为，诉讼中联运公司营业部解除了合同也不能改变原已经实施的严重违约行为，合同一方当事人转让合同权利义务，必须要经过对方的同意，并非转让方履行通知义务即可，原判存在对法律认识和适用错误。联运公司营业部、联运公司表示对原判认定的事实无异议、无补充，联运公司营业部在营业执照被吊销，租赁合同的权利义务由联运公司承担有合同约定，联运公司也通知了农工商中心，联运公司营业部整体转让租赁合同权利义务给案外人的行为并非实际发生，农工商中心开具租金发票的抬头为联运公司，亦可表明联运公司一直在与农工商中心履行租赁合同，联运公司营业部、联运公司同意原判，不同意农工商中心的上诉理由及请求。农工商中心与联运公司营业部、联运公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《租赁合同》、《转让协议》、《解除协议》、《补充协议》、《行政处罚决定书》、《通知》、租金发票、租金收据、照片、勘验笔录等证据在案佐证。本院认为：农工商中心与联运公司营业部、联运公司双方的争议在于2000年12月1日所签《租赁合同》解除与否、场地房屋腾退与否问题。现有事实情况能够表明租赁合同所涉场地房屋分为南北两个院落分别为农工商中心和联运公司占用使用，联运公司亦在双方产生纠纷后已有数年未交纳租赁费。双方间虽有矛盾，为联运公司占用使用的北院实际使用单位并非农工商中心所述与联运公司营业部签订整体转让协议的公司，农工商中心所述联运公司营业部将合同权利义务整体转让据现有证据尚不足以确认。农工商中心上诉主张联运公司营业部、联运公司解除合同、腾退土地房屋的请求，据现有事实情况难予支持。已有事实和证据不能表明农工商中心所提上诉主张成立，联运公司营业部、联运公司表示不同意农工商中心所称意见及要求，故对农工商中心所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持，应予指出，农工商中心、联运公司均应尊重客观事实，认真对待和妥善解决所遇矛盾，顾全大局，亦维护正常的生产生活秩序，维护诚实、守信的生产经营秩序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由北京十八里店农工商经营服务中心负担（已交纳）；二审案件受理费七十元，由北京十八里店农工商经营服务中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周文祯代理审判员  宋少源代理审判员  陈烁琳二〇一五年三月二十日书 记 员  肖 斌