重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）荣法民初字第03894号原告：重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司，住所地荣昌区昌元街道广场路111号（明珠餐馆9楼），组织机构代码78749385-6。法定代表人：廖申水，总经理。委托代理人：金朝伟，重庆川伟律师事务所律师，特别授权。被告：蒋福川，男，1975年10月25日生，汉族。原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司（以下简称文诚物业公司）与被告蒋福川物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月24日立案受理后，依法由审判员钟永建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文诚物业公司的委托代理人金朝伟到庭参加了诉讼，被告蒋福川经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文诚物业公司诉称：原告是服务于荣昌区XX小区的物业公司，被告是该小区的业主。原告依法对包括被告在内的该小区业主收取相关物业服务费用，但被告从2011年9月1日至2014年4月15日期间一直未交纳相关物业服务费用，经原告多次催收未果。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判决：一、由被告支付所欠2011年9月1日至2014年4月15日期间的物业服务费1944元、公共设备设施日常维护费694元、电梯费945元、公共能源费393元、二次供水费11元，共计3987元；二、判令被告向原告支付逾期未交纳物业服务费的违约金1000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告蒋福川未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告蒋福川系荣昌区XX小区X幢X单元XX号房屋的业主，该房屋的建筑面积为88.2㎡。2008年8月1日，重庆川三房地产开发（集团）有限公司作为该小区的建设单位，将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《前期物业管理服务合同》。该合同约定服务期限为两年，自2008年8月1日起至2010年8月1日止。该合同第六条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.95元／月·平方米；……”。2008年9月11日，原荣昌县物价局下发荣价发（2008）105号《关于确定川三·文曲苑物业服务试行收费标准的通知》，该文件载明，“公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，高层住宅物业服务费每月0.7元／平方米·月，公共设备设施日常维修养护费每月0.25元／平方米·月。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%。试行收费最多不超过二年。该小区设备设施等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准。该文件同时规定，高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：（1）按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。”《前期物业管理服务合同》期限届满后，原告继续为被告居住的小区提供物业服务至2014年4月15日止。原告陈述被告未交纳2011年9月1日至2014年4月15日期间的物业服务费、公共设备设施日常维修费、电梯费，经原告催收，被告仍未缴纳。另查明：2012年7月12日，原荣昌县发展和改革委员会荣发改发（2012）294号《关于核定川三·文曲苑物业服务收费标准的通知》确定该小区收费项目及标准为：（一）公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，住宅物业服务费每月0.7元／平方米，公共设备设施日常维修养护费每月0.25元／平方米；……小区内业主公用部位、公用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机）的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊。（二）高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：（1）按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。本案审理过程中，原告撤回对被告公共能源费、二次供水费的请求，本院裁定准许。上述事实，有《前期物业管理服务合同》、原荣昌县物价局荣价发（2008）105号文件、原荣昌县发展和改革委员会荣发改发（2012）294号文件、房地产档案资料、催交物管费通知书图片、（2014）荣法民初字第02800号民事判决书等证据材料及原告当庭陈述证实，本院依法予以确认。本院认为：原告根据与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》对XX小区进行物业服务管理活动，其合法权益应当得到维护。在协议期满后，原告继续为该小区提供服务，被告居住使用位于XX小区内的自有房屋，接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照相关规定向原告缴纳相关的费用。原告陈述被告欠2011年9月1日至2014年4月15日期间物管费，被告未提异议，据此，对原告要求被告支付欠交31.5个月的物业服务费、公共设备设施日常维护费、电梯费的诉讼请求应依法予以支持。《前期物业服务合同》约定了被告应缴纳的物业费标准，但原荣昌县物价局2008年文件规定，原告的物业费收费标准应下浮30%（未含电梯费）。原告在试行收费期满后未向有关部门申报正式收费标准，直至2012年7月12日原荣昌县发改委发文时止。故对原告主张2012年7月份之前的物业服务费本院按相应标准的70%予以支持。对被告应交纳的物业管理费用，本院确认如下：（1）原告主张物业服务费为1944元，本院支持为：2011年9月1日至2012年7月为（0.7元／月·平方米×70%×88.2平方米×11个月）≈475.40元，2012年8月至2014年4月15日为（0.7元／月·平方米×88.2平方米×20.5个月）=1265.67元，共计1741.07元。（2）原告主张公共设备设施日常维修养护费694元，本院支持为2011年9月1日至2012年7月为（0.25元／月·平方米×70%×88.2平方米×11个月）≈169.79元，2012年8月至2014年4月15日为（0.25元／月·平方米×88.2平方米×20.5个月）≈452.03元，共计621.82元。（3）电梯费：原告主张被告房屋内常住人口为3人，电梯费应按常住人口每人每月10元的标准计算为30元／月，原告该主张符合常理，故本院对电梯费支持为945元（30元／月×31.5个月）。以上费用共计1741.07元＋621.82元＋945元=3307.89元。对原告要求被告支付违约金的请求，因原告未提交双方对逾期缴费违约责任的相关约定。故对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒋福川于本判决生效后十日内支付原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司2011年9月1日至2014年4月15日期间物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费共计3307.89元；二、驳回原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告蒋福川未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半预收25元，实收25元，由被告蒋福川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  钟永建二〇一五年十月八日书记员  张 琳