商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2015）商州民初字第00697号原告王小健，男。被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人郭晓明，董事长。委托代理人周彦飞，男。委托代理人梁琪，陕西弘达律师事务所律师。原告王小健与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小健与被告奥星纪元公司的委托代理人周彦飞、梁琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月29日原被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的御源花园小区11号楼1单元2层201号房屋一套，合同约定总房款383840元，原告已向被告交纳。合同约定被告应于2012年10月1日前交付房屋。但直到2015年5月被告还没有通知原告交房，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付延期交房违约金108358.03元，2、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：被告立即支付以总房价款的日万分之三从2012年10月2日至2015年7月9日计算的违约金。被告奥星纪元公司辩称，被告方迟延交房属实，但应予扣除以下期间：一是行政机关发布停工命令期间。2011年10月8日被告与施工方签订了《建设施工合同》，但是一直被行政机关勒令停工，直到2012年11月12日被告才取得了《施工许可证》，才被准许开工，期间13个月零5天应予扣除，加之2012年12月、2014年1月被告多次被勒令无期限停工，也应予扣除，总计应予扣除395天。二是申请测绘、验收期间。被告于2012年9月、2013年3月、2013年9月、2014年5月、2015年1月多次递交了测绘申请、竣工初验报告，但由于客观原因，测绘、验收推迟58天应予扣除。三是雨天、低温期间。据气象天气统计，从2011年4月至2015年5月，日降水量≥5.0毫米、日平均气温≤5.0℃的不适宜施工天气共418天应予以扣除。四是市政施工封路期间。2013年3月商洛市城市管理局和商洛市交警支队联合发布通告，对香菊路进行封闭施工，致被告施工车辆、人员、设备、原料无法进场，故工期80天应予扣除。五是中高考期间。2011年至2015年，每年中高考4天时间交通管制，被告施工车辆、人员、设备、原料无法进场，故20天应予扣除。2015年5月20日被告通过邮寄挂号信的方式向原告邮寄交房通知，故交房时间应为2015年5月20日。经审理查明，2011年12月23日原被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发建设的御源花园小区11号楼1单元2层201号房屋一套，建筑面积123.48平方米，总价款383840元。原告于2011年12月23日前付清首付款163840元，余款220000元采取银行个人住房按揭方式支付。被告应在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）。3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。交房逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为被告已交付该商品房，由被告将商品房移交给物业管理公司进行有偿管理，因此所造成的损失和实际发生的所有费用由原告承担。合同签订后，原告按合同约定期限付清了购房款。2015年5月20日被告通过邮寄挂号信的方式向原告邮寄了御源花园业主入住书面通知函，原告于5月25日收到，后双方因被告逾期交房应承担的违约责任发生争议，原被告未移交房屋。2015年7月9日被告将房屋实际交付原告。另查明商洛市住房和城乡建设局于2012年11月12日向被告颁发了《建筑工程施工许可证》，载明合同开工日期2011年10月8日，合同竣工日期2012年11月13日。商洛市建设工程质量安全监督中心站分别于2011年11月29日、2012年3月21日向被告发出责令停止施工通知书。商洛市住房和城乡建设局分别于2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知。2012年9月4日商洛市商州区兴业房地产测绘队向被告出具10000元测绘费发票。2013年3月1日被告向商洛市建筑工程质量安全监督中心站申请对御源花园一标段竣工及二标段主体验收。2013年3月6日商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队发出通告，主要内容为市区三期雨污分流改造工程需对文卫路全段、长坪路、北新街中段及东环路南段、州城路与工农路交汇处、团结路与工农路交汇处、南大门与商鞅大道交汇处分期分段进行施工，从2013年3月6日开始，工期80天，全段实行交通管制，届时所有车辆绕行，请上述路段内有车的单位和个人提前择地保管其车辆。2013年9月2日被告向商洛市商州区兴业房产测绘队申请对11#楼进行房屋面积测绘。2014年5月26日被告向商洛市建筑工程质量安全监督中心站申请对御源花园二标段竣工初验，2015年1月21日被告向商洛市建筑工程质量安全监督中心站申请对御源花园小区二标段竣工初验，2015年2月15日施工企业商洛市商州杨峪河建筑安装有限责任公司、建设单位即本案被告、监理单位北京中环工程建设监理有限责任公司项目监理部、勘察单位商洛市水电地质勘探队、设计单位商洛市建筑勘察设计院均同意验收御源花园11#住宅楼。2012年至2015年期间中、高考期间在全市各考点周边路段均实行了交通管制和噪声污染监督管理。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原被告提交的商品房买卖合同，原告提交证据有首付款收据、个人贷款正常发放单。被告提交的证据有建筑工程施工许可证；商洛市建设工程质量安全监督中心站商建质停字（2011）第05号、商建质停字（2012）第3号责令停止施工通知书；商洛市住房和城乡建设局商政建发（2011）184号、商政建发（2012）221号、商政建发（2014）01号关于冬季各在建工程暂停施工的通知；2012年9月4日商洛市商州兴业房地产测绘队向原告出具的测绘费发票，2013年9月2日被告关于房屋面积测绘的申请；2013年3月1日被告关于御源花园一标段竣工及二标段主体验收的报告，2014年5月26日被告关于御源花园二标段竣工初验的报告，2015年1月21日被告关于御源花园小区二标段竣工初验的报告，2015年2月15日御源花园11#住宅楼工程通过验收各方会签表；商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队2013年3月6日通告；2012年至2015年中高考期间环境噪声治理、临时交通管制的通告；2015年5月20日国内挂号信函收据、御源花园业主入住书面通知函。以上证据，已经庭审质证和本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因被告未按合同约定的期限交房，故应向原告承担逾期交房的违约责任。因商洛市住房和城乡建设局分别在2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日通知商洛市直各在建工地冬季在建工程暂停施工，本案诉争房屋的施工单位在来年正月十五过后陆续开工，三次冬季停工天数应分别为46天、63天、44天，2012年至2015年中高考停工16天，根据原被告双方在商品房买卖合同第八条中的约定，上述169天应予延期。被告认为其在未取得施工许可证前行政机关勒令其停工的天数，也应予延期的观点，因施工许可证是被告向相关颁证机关申请才能取得，其不是由于原告的过错引起，故本院不予采纳；被告提供的证据无法证明政府相关部门于何时受理御源花园11#住宅楼竣工验收和面积测绘的报告，被告认为等待竣工验收和面积测绘的天数应予延期的观点，本院不予采纳；被告认为雨天及低温天气停工，应予延期的观点，因被告没有证据证明其将雨天及低温天气停工已告知原告，且原告不予认可，不符合双方应予延期的约定条件，本院不予采纳；被告认为市政施工封路期间应予延期的观点，因不符合双方合同中应予延期的约定条件，且文卫路并不是被告工地通行的唯一出路，本院不予采纳。原告认为交房日期应为2015年7月9日，但依据商品房买卖合同第十一条第二款第三项之规定，应为原告收到书面通知时。原告陈述其未接房，是因被告让其接受5000元逾期交房违约金，原告不同意而未接房，因没有相应证据支持，故不予采信。综上，被告本应于2012年10月1日前向原告交房，但原告却于2015年5月25日收到交房通知，逾期交房时间为967天，减去原被告按合同约定应予延期的天数169天，被告应承担798天的逾期交房违约责任，根据原被告在商品房买卖合同第九条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金91891元（即383840×3／10000×798）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告王小健逾期交房违约金91891元。限判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2467元，由原告承担370元，被告承担2097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。审 判 长  胡志惠人民陪审员  李淑珍人民陪审员  常惠香二〇一五年十月二十一日书 记 员  李 倩