周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）周民终字第46号上诉人（原审原告）汪志辉，男，汉族，1971年4月15日生，住湖北省仙桃市。委托代理人杨玲、张恒（实习），河南洺水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）巴艳伟，男，1983年7月2日生，汉族，务农，住郸城县。委托代理人：王瑞，河南奉献律师事务所法律工作者。上诉人汪志辉因与被上诉人巴艳伟租赁合同纠纷一案，不服郸城县人民法院（2014）郸民初字第1586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪志辉及其委托代理人杨玲、张恒，被上诉人巴艳伟及其委托代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：巴艳伟的父亲巴付良租赁巴集街上巴林的地建一简易房，未办理建设工程规划许可证，巴付良把此简易房交给儿子巴艳伟管理，巴艳伟和汪志辉于2013年5月6日签订了租赁合同，租赁期限自2013年5月6日至2019年5月6日。合同签订后，汪志辉对房屋进行了装修，经营服装生意。2013年农历12月20日，巴林和其妻子段居荣、儿子巴云飞、巴晓磊阻止汪志辉经营，并换了门锁，致使合同无法继续履行。巴艳伟和其父亲巴付良经多方协调未果，把巴林、段居荣、巴云飞、巴晓磊诉至法院，本院于2014年8月3日作出（2014）郸民初字第655号民事判决书，判决内容是：一、被告巴林、段居荣、巴云飞、巴晓磊赔偿原告巴付良各项损失222036元；二、原告巴付良在租赁地所建的简易房归四被告及其家人所有。现判决已经生效。2014年6月19日，巴艳伟退给汪志辉30000元租赁费，汪志辉向巴艳伟写一份收条。经现场勘查：双方争议的简易房在巴集乡巴集西街路北，东邻巴志平门面房，西邻童金祥门市部，东西长13.5米，南北长39.06米，房内吊顶已经拆掉，天花板堆放在屋内，在房内有1个收银台、2套防盗器、2个模特模具、4个试衣间、33个货架、2台儿童摇摇车、18条皮带、11个风扇、2个音箱和一些衣服。汪志辉还提交了以下证据：1、新世纪装饰材料批发商行的货物清单一份；2、宋新力证明一份，证明为汪志辉装饰门面房木工装修工钱9500元；3、王玉柱证言一份，证明为汪志辉门市部安装水电工钱3500元；4、杨建忠收条一份，证明收到原告玻璃门款4000元；5、收据一份，证明买设备花费2600元；6、汪志辉儿子王思航写的经营流水账复印件。原审认为：巴艳伟的父亲巴付良在租赁巴林的土地上建简易房，未办理建设工程规划许可证，汪志辉、巴艳伟签订的租赁合同无效，不需要再解除合同；汪志辉已使用简易房8个月左右，应当支付巴艳伟相应期限内的租赁费，巴艳伟已把汪志辉未使用期限内的租赁费30000元予以了退还，汪志辉再要求巴艳伟退还下余的40000元，理由不足，不予支持；巴林及其家人从汪志辉手中抢走简易房，并非巴艳伟意愿，本案双方均是受害者，巴艳伟为此也遭受很大损失，事后巴艳伟积极协调此事，但未能阻止巴林及其家人的侵权行为，汪志辉的损失是巴林及其家人造成的，现在此简易房已经判决给巴林一家，汪志辉对房屋进行的装修，花费在了巴林的房子上，汪志辉的物品也在巴林的房子内，巴艳伟既无权使用汪志辉装修的房子，也取不走房子内的东西，所以，汪志辉应当向巴林及其家人主张权利，汪志辉要求巴艳伟赔偿损失、返还物品的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：驳回原告汪志辉的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告汪志辉负担。上诉人汪志辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，巴林等人之所以阻止汪志辉的经营，是因为巴艳伟的父亲没有妥善解决其与巴林之间的纠纷，在签订合同时候，房屋尚属巴艳伟所有，汪志辉不应承担自己不知情也无法预料的风险，让其承担责任不合理也不合法，是巴艳伟方面的原因导致汪志辉不能继续使用租赁房屋，汪志辉是唯一的受害人；二、原审判决适用法律不当，汪志辉与巴艳伟签署的租赁合同期间是6年，汪志辉对房屋的装修是按照租赁合同进行的，且合同签署的前期是装修，是准备工作，汪志辉签订合同的目的不能实现，更谈不上收益，根据合同的履行情况及合同性质，本案应当适用《合同法》第九十七条及二百二十八条之规定，巴艳伟应当退还下余的40000元租金、赔偿汪志辉的装修费用35799元、营业损失40000元，共计115799元，并返还汪志辉的货物、账本和2000元现金；三、本案双方签订的合同被认定为无效，根据《合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，巴艳伟应当将租金70000元全部予以返还，巴艳伟在租赁时候故意隐瞒事实真相，其过错行为导致汪志辉的损失应当赔偿；四、本案违背当事人的处分原则，汪志辉与巴艳伟在原审中主张的是解除合同，原审直接认定合同无效违反法律规定，综上所述，原审认定事实及适用法律错误，要求撤销原判，支持汪志辉的诉讼请求。被上诉人巴艳伟辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，汪志辉与巴艳伟签订的租赁协议时间为2013年5月6日，巴林等人阻止汪志辉经营的日期为2013年农历12月20日（阳历2014年1月20日），从时间上看，汪志辉已经实际占有、使用房屋8个月零14日，巴艳伟也按照约定交付了房屋，本案合同的无法履行是由于巴艳伟意志以外的因素导致合同无法履行，巴艳伟在本次事件中没有过错；二、巴艳伟已经在2014年6月19日退给了汪志辉30000元租赁费，并且其也出具了收条，双方的纠纷已经处理完毕，汪志辉要求退还下余的40000元缺乏相应的事实与法律依据，毕竟汪志辉已经实际占有和使用租赁房屋已达8个月左右；三、汪志辉向巴艳伟主张装修费及营业损失没有法律依据，汪志辉的装修费用损失并不是因为巴艳伟的过错造成的，巴艳伟也是受害者，租赁的房子已经判决给了巴林一家，汪志辉的装修也是装在了巴林的房子上，其他物品也在巴林的房子内，巴林是装修房屋的受益人，汪志辉应当向巴林等人主张权利，同时汪志辉对其主张的各项损失也没有经过评估，其应当承担举证不能的后果；四、原审未违背处分原则，因涉案租赁的房屋没有办理建设工程规划许可证，违反了国家的法律规定，巴艳伟与汪志辉签订的租赁合同因违背国家法律的规定而自始无效，何来解除一说，综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案租赁的房屋因未取得建设工程规划许可证而导致汪志辉、巴艳伟签订的租赁合同无效，合同无效后已经不存在解除合同及违约责任的问题。本案争议的焦点在于汪志辉与巴艳伟在签订合同的时候双方是否具有缔约过失责任及汪志辉的损失应当由谁承担的问题，汪志辉上诉称巴艳伟在租赁时候故意隐瞒事实真相，其过错行为导致汪志辉的损失，但参照双方签订合同的第六条之规定：“汪志辉在租房期间，如和别人发生纠纷或其他事情，在巴艳伟能力范围内，巴艳伟将主动出面，调解或者解决的义务”，加之汪志辉也无证据证明巴艳伟存在故意隐瞒事实真相的事实，故汪志辉所述不能成立。本案自双方签订合同至第三人向汪志辉主张权利已达8个月有余，涉案房屋被汪志辉占有使用，故汪志辉请求巴艳伟退还剩余40000元租金的理由不能成立。汪志辉上诉称巴艳伟应当赔偿其装修费用、营业损失等，因未能提供充分证据予以证明，本院不予支持，但其可通过法定程序另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，判处适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人汪志辉负担本判决为终审判决。审 判 长  陶 贺审 判 员  宋诗永代理审判员  付天军二〇一五年三月十二日书 记 员  苏彦坡