北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第02847号原告(反诉被告)马显亮，男，1988年10月25日出生。委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。委托代理人万振，北京市两高律师事务所律师。被告(反诉原告)王会梅，女，1961年1月17日出生。委托代理人李素环，北京慎衡律师事务所律师。原告(反诉被告)马显亮与被告(反诉原告)王会梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)马显亮的委托代理人彭锐、万振，被告(反诉原告)王会梅的委托代理人李素环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马显亮诉称：2014年11月2日，我与被告签订《北京市房屋租赁合同》及相关附件，约定由我承租被告的位于A.B.C座楼2#办公楼9层06-08室，租期自2014年11月3日至2023年2月2日，共计8年零90天，其中免租期自2014年11月3日至2015年2月2日，共计90天，前两年的月租金为25666元，此后每两年递增6%至第六年末，第七、八年每年递增6%，支付方式押一付六。我租赁该房屋的用途为办公、培训、会议及经营使用，被告保证该房屋可办理工商登记注册，并保证积极配合办理工商登记注册手续。如因被告原因无法办理工商注册，则原告有权单方解除合同，被告赔偿原告的经济损失。合同还就违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年11月2日支付了押金25666元，于2014年11月4日支付了半年租金153997元。但被告却以租金过低、租期过长提出反悔，找各种理由拒绝配合办理工商登记注册手续，甚至于2014年12月21日给我发函要求解除合同，无奈之下，我不得不于2014年12月29日发函同意解除合同。我认为双方签订的《北京市房屋租赁合同》及全部附件合法有效，双方理应按照合同约定及法律的规定履行各自的合同义务，被告拒绝配合办理工商登记注册手续甚至恶意提出解除合同的行为已经严重侵犯原告的合法权益。现诉至法院，请求法院判令：1、被告退还我租金153997元及利息（以153997元为基数，按中国人民银行2012年7月6日发布的6个月贷款利率5.6%计算，自2014年11月4日起算至被告实际还清之日止）；2、被告退还我押金25666元及利息（以25666元为基数，按中国人民银行2012年7月6日发布的6个月贷款利率5.6%计算，自2014年11月2日起算至被告实际还清之日止）；3、被告支付我违约金30万元；4、诉讼费用由被告承担。被告王会梅辩称并反诉称：2014年11月2日，我和原告经×1有限公司（下称“×1公司”）业务人员冯×介绍签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“合同”），我将ＡＢＣ座楼２＃办公楼９层０６－０８室出租给原告，合同签订当日我即交付房屋，便将上述房屋的钥匙、电卡及门禁交付给原告。在合同订立时原告和×1公司串通提供格式合同，合同内容存在加重出租方责任、排除出租方主要权利的情况，存在严重不公平。后经查，原告一直从事房屋租赁工作，其与×1公司、张×及×2有限公司（以下简称“×2公司”）相互串通并虚构隐瞒事实从王会梅处承租房屋再企图转租。马显亮的行为严重违反了《合同法》第54条之规定。现提出反诉，请求法院判令：1、请求判令撤销原被告于2014年11月2日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、原告腾退房屋并按照每日855.5元支付使用费至实际腾退之日止，并返还房屋钥匙3把、电卡3张、门禁5个；3、原告支付被告因合同撤销造成的损失58906元（包括中介费25666元、律师费3万元，公证费3240元）；4.本诉与反诉费用由原告承担。原告马显亮针对反诉辩称：我没有转租房屋，反诉状上写明是企图转租，实际没有发生。被告一直没有配合我办理工商登记手续导致合同解除。被告说的合同解除时间和反诉请求的撤销合同是矛盾的。不同意对方的反诉请求。经审理查明：2014年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订北京市房屋租赁合同，约定：“原告承租被告的位于A.B.C座楼2#办公楼9层06-08室房屋；第二条房屋租赁用途及登记备案：（一）乙方租赁该房屋用于办公、培训、会议及经营使用。甲方保证该房屋可办理工商登记注册，并保证积极配合乙方办理工商登记。如甲方原因无法办理工商登记，则乙方有权单方解除合同，甲方赔偿乙方经济损失；第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2014年11月3日至2023年2月2日，共计8年零90天。（二）免租期为自2014年11月3日至2015年2月2日；第七条所有权变动及转租续租：（二）在租赁期内任何租赁事宜甲方只针对乙方，乙方的子公司、合作单位等、第三方使用该房屋时如造成相关责任与损失均由乙方承担；第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全；第九条违约责任：（一）甲方由第八条第三款约定的情形之一的，应按剩余租期总租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按剩余租期总租金的30%向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，应按剩余租期总租金的30%向对方支付违约金，甲方退还相应租金及押金；附件一：租金、支付方式、递增、押金、支付明细：一、该房屋前两年月租金：人民币：25666元整；二、该房屋租金每6个月支付一次，乙方应在本合同内所规定的5日内向甲方支付第一期租金：人民币153997元；房屋租金递增方式为前两年不变，后每两年递增6%截至第六年年末，后第七、第八年每年递增6%；四、乙方应于本合同生效后两个工作日内支付甲方押金25666元整。”2014年11月2日，原告向被告支付押金25666元。次日，被告交纳了中介费25666元。2014年11月4日，原告向被告支付房租153997元。2014年12月18日，双方就房屋租赁事宜电话进行了沟通。2014年12月21日，被告向原告发出解除合同通知书，称实际承租人并非原告，要求解除合同。2014年12月29日，原告向被告发出回复函，称同意解除合同，理由是被告未配合被告办理工商登记手续，构成违约，并要求被告退还交纳的款项并承担违约责任。被告于次日收到该回复函。2015年2月10日，被告将涉案房屋收回。上述事实，有租赁合同、转账凭证、解除合同通知书、回复函、电话录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律和行政法规的规定，为有效合同，双方均应按约定履行。被告称原告将涉案房屋转租，且合同的签订过程存在欺诈，证据不足，本院不予采信。被告要求解除合同的理由不足，应按合同约定承担相应的违约责任。被告请求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。合同解除的时间应该以被告收到回复函的时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告请求被告返还租金及押金的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付利息，于法无据，本院不予支持。原告要求的违约金过高，本院依据本案具体情况予以酌减。在合同解除前，处于约定的免租期内，原告无须支付使用费。原告在双方解除合同后仍占用该房屋，应支付此期间的房屋使用费，支付标准参照租金，自2014年12月31日至2015年2月9日。另原告应将门禁卡、电卡和钥匙返还给被告。因本案是被告违约，故对被告请求原告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告王会梅于本判决生效之日起十日内退还原告马显亮租金十五万三千九百九十七元及押金二万五千六百六十六元；二、被告王会梅于本判决生效之日起十日内向原告马显亮支付违约金十三万元；三、原告马显亮于本判决生效之日起十日内被告王会梅返还钥匙三把、电卡五张及门禁卡五张；四、原告马显亮于本判决生效之日起十日内被告王会梅支付房屋使用费三万五千零七十六元八角七分；五、驳回原告马显亮的其他诉讼请求；六、驳回被告王会梅的其他反诉请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8519元，由被告王会梅负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2319元，由被告王会梅负担2000元（已交纳），由原告马显亮负担319元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  康 运人民陪审员  李利芳人民陪审员  孙顺玲二〇一五年十月十日书 记 员  杨 佳