广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法民一初字第966号原告东莞市凌英模具塑胶有限公司，住所地：东莞市。法定代表人杨晓英，该公司总经理。委托代理人魏日胜，广东大洲律师事务所律师。委托代理人劳丽梅，女，该公司文员。被告浙江乐佰特自动化科技有限公司，住所地：浙江丽水市。法定代表人邱琼。原告东莞市凌英模具塑胶有限公司诉被告浙江乐佰特自动化科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市凌英模具塑胶有限公司的委托代理人魏日胜到庭参加诉讼，被告浙江乐佰特自动化科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市凌英模具塑胶有限公司诉称，2014年3月28日，原告与被告及深圳市鸿鑫宝房地产有限公司（以下简称鸿鑫宝公司）三方签订《厂房租赁合同变更协议》，约定将被告与鸿鑫宝公司于2013年3月8日签订的为期3年的《厂房租赁合同》权利义务转让转移给原告，并延长租赁期至2019年3月5日。同时，因被告仍须继续使用部分厂房（位于东莞市塘厦镇林村新洲东街1号），被告与原告经鸿鑫宝公司同意于当日签订分租协议书，约定被告承租办公楼面积625平方米、公摊面积125平方米，每月租金12000元，管理费、基本电费、厂长工资、卫生费、园区照明灯及保安室电费均以0.18的比例分摊。水费按4.5元／吨计算电费按1.1元／度计算。租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月5日止。其他权利义务比照变更后的《房屋租赁合同》的承租方（乙方）执行。根据变更后的《房屋租赁合同》的约定，被告每月5日前支付上月水电费、当月租金及其他费用，逾期不支付。被告应当按应付未付金额每日3%（即拖欠日乘以应付租金的3%）计付滞纳金给原告。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告亦支付押金和2014年4月1日至4月30日的租金，后被告一直拖欠租金、水电费等费用。2014年6月12日，原告向被告发函要求其支付清房屋租金水电费等，2014年6月30日被告却无故解除合同（厂房租赁协议）。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因此，被告提出解除租赁合同的行为无效，应当继续履行合同。截止2014年8月1日被告尚欠原告租金、水电费等费用共计141256元。经原告多次催告，被告仍未偿还。为了维护原告自身的合法权益，根据有关法律规定，原告现依法起诉，请求依法判令：1、被告继续履行合同；2、被告支付2014年5月至8月的租金48000元、管理费3160.8元、厂长工资720元、卫生费216元、基本电费3312元、园区照明灯和保安室电费389.52元；3、被告支付滞纳金暂计81278元（按应付未付金额每日3%从逾期之日起计算至实际偿还之日止）；4、被告支付2014年4月1日至8月1日的水电费4178元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确主张因双方的合同已经客观上无法履行，放弃第一项诉讼请求。被告浙江乐佰特自动化科技有限公司在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。经审理查明，2013年3月8日，被告与鸿鑫宝公司签订一份《厂房租赁合同》，约定由鸿鑫宝公司将位于东莞市塘厦镇林村新洲东街3-5号（办公楼一栋三层、钢构厂房一栋一层、宿舍四楼8间A409-A412）租给被告作为工业使用，每月租金72720元、管理费4390元／月，租赁期限从2013年3月6日至2016年3月5日止，自2013年4月15日开始计租，之前为免租期；本合同签订时，被告向鸿鑫宝公司支付押金218160元；企业的费用由被告自行承担，被告从签订合同之日开始缴交各项管理费、水电费、基本电费、力率调整费和其他应缴费用；未经鸿鑫宝公司书面同意，被告不得转租部分或全部厂房；鸿鑫宝公司提供200KW的配变电源给被告使用，被告需承担4600元／月的基本电费，工业用水按4.5元／立方米，用电按1.2元／度或按供电所规定价格由鸿鑫宝公司收取，损耗按用电量的10%分摊，被告需缴纳厂长工资1000元／月以及卫生费300元／月；被告必须在当月5日前足额缴纳租金和水、电费以及其他费用，如果被告存在拖欠，被告应当按应付未付金额每日3%计付滞纳金给鸿鑫宝公司，如拖欠租金10天，鸿鑫宝公司有权停止一切服务，如拖欠租金超过15天，鸿鑫宝公司有权单方面解除本合同，收回房屋，视为被告违约，押金不予退回，被告应支付相当于两个月租金额的违约金并承担本合同第15条约定的赔偿责任；被告租赁期满或合同解除退租迁出时，应付清租赁期间产生的一切税费及其他费用，经对房屋、设施设备进行交接检验无异议，且被告没欠费的情况下，被告凭收据要求退还押金共计218160元；双方因某一方不履行本合同条款造成对方损失的，应向对方赔偿两个月租金，因履行合同发生纠纷，可向人民法院起诉，由败诉方承担一切责任及费用。2014年3月28日，原、被告签订一份《协议书》，约定被告将原于2013年3月8日与鸿鑫宝公司签订合同租赁的位于东莞市塘厦镇林村新洲东街3-5号物业部分使用权转移给原告；其中被告占用办公楼实用面积625平方米、公摊面积125平方米，面积合计750平方米，租金共计12000元，原告占用办公楼、厂房、宿舍实用面积2850平方米、公摊面积570平方米，面积合计3420平方米，租金共计60720元；物业使用权转移起止时间为2014年4月1日起至原合同终止日；被告向原告提供45天的免租期，免租期租金从被告原缴交给房屋出租方的押金中扣除；该物业使用权转移之日其房屋租金及其产生的相关税费双方分开计算，各自承担，其中管理费用、基本电费、厂长工资和卫生费按各自面积所占总面积比例分摊，被告应交部分按照原合同规定的缴交时间和标准由原告代收代缴。被告按原合同缴交给房屋出租方的押金抵扣免租期租金和履约保证金后由原告退还给被告；被告应于2014年3月31日前迁离转移给原告，并办理移交手续；除本协议另有约定外，被告的权利义务比照变更后的《房屋租赁合同》执行，本协议经双方签字盖章并与鸿鑫宝公司签订三方协议确认后生效。同日，原、被告以及鸿鑫宝公司签订一份《厂房租赁合同变更协议》，约定经鸿鑫宝公司同意，被告将于2013年3月8日签订关于租赁塘厦镇林村新洲东街3-5号物业的合同转让给原告，但被告须在本协议签订之日前清偿所有债权、债务后方可生效；本协议签订之日前，依据原合同所形成的被告与鸿鑫宝公司权责仍由双方履行，与原告无关；依据原合同被告缴交给鸿鑫宝公司的合同押金于本合同签订日直接转开作为原告的合同押金，与被告无关；被告与鸿鑫宝公司于2013年3月8日签订的《厂房租赁合同》自动作废。2014年6月2日，原告委托大洲律师事务所向被告发出一份律师函，主张被告拖欠2014年5月份租金水电费总计17270元，要求被告及时支付。2014年6月24日，被告委托广东弘名律师事务所向被告发出律师函，主张被告已于2014年4月28日向原告提出解除合同，但原告不予理会，被告于2014年5月10日已经全部撤出厂房，只剩下一些办公桌椅等物品并与原告签署一份剩余物品清单，希望原告能协助被告将剩余办公物品转移出来，并向原告提出解除厂房租赁协议。该律师函于2014年6月30日被签收。庭审中，原告主张被告拖欠其2014年5月至2014年8月期间的租金48000元以及按未付金额每日3%从逾期之日计算滞纳金至实际偿还之日止；主张根据合同约定管理费4830元／月、卫生费300元／月、基本电费4600元／月、厂长工资1000元／月、园区照明灯和保安室电费按实际发生计算，2014年4月至2014年8月期间园区照明灯和保安室电费均是541元／月，主张上述费用被告按照占用物业面积比例18%计算，被告拖欠管理费3160.8元、厂长工资720元、卫生费216元、基本电费3312元、园区照明灯和保安室电费389.52元；同时主张2014年4月至2014年5月期间的水电费共计4178元，其中2014年4月份为3320元、2014年5月为858元。对于上述主张，原告提供了收费通知单予以证明。另查明，原告在庭审中主张案涉房屋办理了房产证，但并未向本院提交房产证。原告庭后向本院提交一份情况说明，主张案涉房屋并未办理报建手续，也没有办理房产证，但认为如合同无效，被告已经实际占有使用案涉房屋，应按租金标准支付相应的房屋使用费。原告主张2014年7月初被告就搬离了案涉的房屋。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《协议书》、《厂房租赁合同变更协议》、律师函、快递单、快递查询单、收费通知单以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告浙江乐佰特自动化科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。被告与鸿鑫宝公司签订《厂房租赁合同》，被告作为承租方，鸿鑫宝公司作为出租方，就东莞市塘厦镇林村新洲东街3-5号房屋租赁达成协议，后原、被告及鸿鑫宝公司达成协议，原告作为承租方，承接被告在《厂房租赁合同》中的权利义务，同时原告经鸿鑫宝公司同意，作为出租方将案涉部分房屋出租给被告，双方形成租赁合同关系，并约定双方的权利义务比照变更后的《房屋租赁合同》执行，故《厂房租赁合同》、《协议书》、《厂房租赁合同变更协议》所约定的权利义务对原告与被告具有约束力，视为系原、被告双方的真实意思表示。同时是否有效，还应审查该租赁关系是否违反了法律的强制性规定，原告并未提供案涉租赁物相应的房地产权证及建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告所形成的案涉房屋租赁关系应为无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予以支持”的规定，虽然双方的合同认定无效，被告占用案涉厂房仍需参照12000元／月的租金标准向原告支付占有使用费。至于房屋占有使用费的计算期限，原告主张被告2014年7月初就搬离案涉房屋，而被告已于2014年6月26日向原告发出律师函，提出解除合同，该律师函于2014年6月30日签收送达，自此原告应该知悉被告没有继续占用案涉房屋的意思表示，可向被告收回案涉房屋，防止损失进一步扩大，故本院认定被告应向原告支付房屋占有使用费至2014年6月30日，核算为12000元／月×2个月=24000元。对于原告诉请的房屋占有使用费，超过上述范围的，本院不予支持。同理，因合同无效，原告主张的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的管理费、卫生费、基本电费、厂长工资，属于被告使用案涉房屋所实际产生的费用，应予以支付。原、被告双方约定按照使用物业面积比例进行分摊上述费用，比例为750平方米÷（3420平方米＋750平方米）=18%，据此费用核算如下：1、管理费4390元／月×2个月×18%=1580.4元；2、卫生费300元／月×2个月×18%=108元；3、基本电费4600元／月×2个月×18%=1656元；4、厂长工资1000元／月×2个月×18%=360元。至于园区照明灯和保安室的电费、水电费，原告提供收费通知单予以证明，被告没有提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利法律后果，故本院根据原告提供的收费通知单核算如下：1、2014年4月至2014年6月期间园区照明灯和保安室的电费为541元／月×3个月×18%=292.14元；2、2014年4月至2014年5月的水电费为3320元＋858元=4178元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告浙江乐佰特自动化科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市凌英模具塑胶有限公司2014年5月至2014年6月期间房屋占有使用费24000元；二、被告浙江乐佰特自动化科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市凌英模具塑胶有限公司2014年5月至2014年6月期间管理费1580.4元、卫生费108元、基本电费1656元、厂长工资360元；三、被告浙江乐佰特自动化科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市凌英模具塑胶有限公司2014年4月至2014年6月期间园区照明灯和保安室的电费292.14元；四、被告浙江乐佰特自动化科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市凌英模具塑胶有限公司2014年4月至2014年5月的水电费4178元；五、驳回原告东莞市凌英模具塑胶有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3126元，由原告东莞市凌英模具塑胶有限公司负担712元，由被告浙江乐佰特自动化科技有限公司负担2414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  罗广杰代理审判员  黎杰安人民陪审员  林海文二〇一五年三月二十四日书 记 员  肖 亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。