北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03398号上诉人（原审原告、反诉被告）北京川豫湘餐饮有限公司，住所地北京市丰台区南站北广场****。法定代表人谢思奇，经理。委托代理人乔淑华，女，1965年10月13日出生。委托代理人李建成，北京李建成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）高晓明，女，1982年7月6日出生。委托代理人刘国军，北京市隆平律师事务所律师。原审第三人北京联众恒业房地产经纪有限公司，，住所地北京市丰台区北甲地路**院玺萌丽苑小区**楼**8-C法定代表人梅书强，总经理。委托代理人蒋丽，男，1979年7月15日出生。上诉人北京川豫湘餐饮有限公司（以下简称川豫湘公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年7月，川豫湘公司诉至原审法院称：我公司与高晓明于2013年12月19日就北京市丰台区×区×号楼-1至3层01号房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖合同及补充协议。根据协议，我公司出资1100万元购买高晓明所有的涉案房屋。协议签订后，我公司依约支付了购房款等390万元整，剩余710万元双方协议约定待房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。双方协议本约定双方于2014年3月15日之前办理房屋所有权转移登记手续。但到目前为止，经我公司多次催告，高晓明一直未予办理房屋所有权转移登记手续。故诉至法院，要求高晓明配合我公司将涉案房屋过户到我公司名下。高晓明答辩并反称：不同意川豫湘公司的诉讼请求。川豫湘公司没有按时支付后续款项，其在起诉状中的表述与事实不符，不是我不予办理过户，是川豫湘公司因自身原因单方面不办理，且不按照合同约定支付剩余房款710万元的资金监管。经我和中介多次催促，川豫湘公司均拒绝履行。我可以继续履行合同，但基于川豫湘公司的违约行为，我提出反诉，要求川豫湘公司支付违约金220万元。川豫湘公司就反诉辩称：不同意高晓明的反诉请求。合同履行中，我公司不存在违约行为。即使存在违约行为的话，对方主张的违约金数额也过高。第三人北京联众恒业房地产经纪有限公司（以下简称联众恒业公司）述称：对川豫湘公司的诉讼请求和高晓明的反诉请求均无意见，在合同履行期间我公司催促了川豫湘公司很长时间，此后三方协商过这件事，但没有谈成。原审法院经审理认为：川豫湘公司与高晓明所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应严格依照合同履行各自义务。川豫湘公司要求高晓明协助办理涉案房屋的过户手续，高晓明对于房屋过户表示同意，法院对此不持异议。川豫湘公司表示愿意在房屋过户当日向高晓明支付剩余房款，法院对此不持异议。根据高晓明提供的证据及第三人联众恒业公司的表述，法院有理由相信双方合同未依约及时履行系由于川豫湘公司的违约造成。川豫湘公司虽主张双方协商延期办理过户手续，但未就此向法院提供证据，法院不予采信。故川豫湘公司理应承担相应的违约责任。高晓明反诉要求川豫湘公司支付违约金2200000元，数额过高，法院根据双方的合同约定、协商过程和延期过户（即延期收取剩余房款）给高晓明造成的损失，对该违约金的数额进行酌定。据此，原审法院于2014年10月判决：一、高晓明于判决生效之日起十五日内协助北京川豫湘餐饮有限公司将北京市丰台区×区×号楼-1至3层01号房屋过户至北京川豫湘餐饮有限公司名下；二、北京川豫湘餐饮有限公司于判决生效之日起十五日内给付高晓明房款七百一十万元；三、北京川豫湘餐饮有限公司于判决生效之日起十五日内给付高晓明违约金三十五万元；四、驳回高晓明的其他反诉请求；如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，川豫湘公司不服，上诉至本院称：原审法院判决我公司向高晓明支付的违约金明显过高且不符合法律规定，违约金的计算应参考2014年同期银行贷款利率计算。综上，请求二审法院维持原判第一、二、四项，撤销原判第三项，依法改判降低川豫湘公司应向高晓明支付的违约金数额。高晓明、联众恒业公司同意原判。经审理查明：2013年12月19日，高晓明（出卖人）与川豫湘公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定川豫湘公司购买高晓明北京市丰台区×区×号楼01号房屋，房屋成交价1100万元。同日，高晓明（甲方）与川豫湘公司（乙方）、第三人联众恒业公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为710万元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等价格为390万元，上述共计1100万元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价，不含税；第二条付款方式及物业交割，1、乙方于2013年12月19日向甲方支付定金二万元整，该定金为首付款的一部分（乙方承诺于2013年12月20日支付甲方剩余定金四十八万元），2、关于房款的支付，甲乙双方约定按照下述第（2）方式处理：（2）首付款方式分两次支付：乙方于2014年1月24日将首付款390万元（含前期支付全部定金50万元）以自行支付的方式支付甲方；剩余房款710万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方（该款项需资金监管），3、甲乙双方于2014年3月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续，4、甲乙双方应当在产权过户之前自行办理物业交割手续，丙方陪同；第三条税费的负担，经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。同日，高晓明（甲方）与川豫湘公司（乙方）、联众恒业公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定联众恒业公司为高晓明与川豫湘公司的房屋买卖居间服务，川豫湘公司向联众恒业公司支付居间服务费12万元。上述合同签订后，川豫湘公司向高晓明支付了购房款390万元，川豫湘公司向联众恒业公司支付了居间服务费12万元。后，川豫湘公司至今未向高晓明支付剩余房款，涉案房屋未过户至川豫湘公司名下。关于上述情况，川豫湘公司解释为双方曾自行协商推迟过户时间，但当2014年5月26日川豫湘公司要求高晓明办理过户手续时，高晓明则表示拒绝。高晓明对此不予认可，称其一直要求川豫湘公司办理过户，但川豫湘公司一直拖延。联众恒业公司称其公司在2014年3月15日前曾联系过双方，川豫湘公司表示双方自行协商；2014年3月15日之后高晓明联系其公司，其公司工作人员询问川豫湘公司，川豫湘公司称高晓明同意在2014年4月5日办理过户；其公司工作人员询问高晓明，高晓明勉强同意在2014年4月5日过户，但2014年4月5日川豫湘公司的办事人员仍未办理过户，高晓明再次要求其公司催促川豫湘公司；2014年5月26日川豫湘公司要求高晓明配合办理过户手续，高晓明要求川豫湘公司支付违约金220万元，此后川豫湘公司与高晓明就违约金一事协商不成。川豫湘公司未就其主张向法院提供证据。高晓明就其主张提供其与联众恒业公司工作人员的电话录音和短信截图。川豫湘公司不认可该证据。联众恒业公司认可该证据。另，原审庭审中，川豫湘公司表示愿意在房屋过户当日向高晓明支付剩余房款710万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖居间合同》、电话录音、短信截图及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：双方对原审法院判决高晓明协助川豫湘公司将涉案房屋过户至川豫湘公司以及川豫湘公司给付高晓明剩余房款，均无异议，本院予以确认。故本案双方争议的焦点问题在于川豫湘公司应向高晓明支付的违约金的数额。川豫湘公司上诉称原审法院确定的违约金数额过高。高晓明对此不予认可。本案中，根据高晓明提供的证据以及联众恒业公司的陈述，可以确认双方合同未能依约及时履行系因川豫湘公司违约导致，且2014年5月26日川豫湘公司主动要求办理过户手续，此时按照双方买卖合同之约定，川豫湘公司逾期付款的行为已构成根本违约。综合考虑双方合同中有关违约责任的约定、合同履行情况、双方协商的过程、延期过户给高晓明造成的损失等因素，本院认为，原审法院确定的川豫湘公司应支付高晓明的违约金的数额，并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；川豫湘公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费35元，由北京川豫湘餐饮有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费12200元，由高晓明负担10259元（已交纳），由北京川豫湘餐饮有限公司负担1941元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费3275元，由北京川豫湘餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  于阳春代理审判员  王艳芳代理审判员  杜传金二〇一五年三月二十日书 记 员  张邵青