苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴度民初字第0413号原告苏州亿城山水房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇育新街1号。法定代表人侯延良，总经理。委托代理人陈依漫，江苏简文律师事务所律师。委托代理人季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告李超。原告苏州亿城山水房地产开发有限公司（以下简称亿城房产公司）诉被告李超商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈依漫到庭参加诉讼，被告李超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告亿城房产公司诉称，2012年6月30日，其与被告签订了合同编号分别为201206300320及201206300319《商品房买卖合同》二份，约定被告向其购买苏州市吴中区胥口镇胥悦名苑5幢102室房屋及5幢2室地下室一间，5幢102室房屋的合同价款为2290000元，5幢2室地下室的合同价款为10000元。其中合同编号为201206300320的购房合同约定，被告采用自有资金支付部分购房款、向开发商借部分购房款、其余房款由被告贷款支付的方式支付购房款。5幢2室地下室的购房款于合同签订当天一次性支付。5幢102室房屋的买卖合同与5幢2室地下室的买卖合同不可分割，无论何种原因导致5幢102室房屋终止履行的，则5幢2室地下室的买卖合同同时终止履行。如因被告逾期偿还按揭银行贷款，导致其向按揭银行承担担保责任，被告应于其发出还款通知之日起三日内向其归还代偿款项，并从其向银行代偿款项之日起按其偿还金额日万分之叁的标准向其支付违约金，逾期归还的则应按欠付款日千分之五的标准向其支付违约金，逾期超过三个月的，其有权单方解除买卖合同，且被告应当按总房价款10%的标准向其支付合同解除违约金。若其选择解除合同时房屋尚未交付，被告应及时协助其办理合同解除手续，否则应按照房屋总价款日千分之五的标准向其支付违约金。合同签订后，被告向其支付了地下室款项10000元、5幢102室房屋首付款90000元，向其借首付款600000元，向银行贷款1600000元。2013年12月份，被告因逾期还款五期致使其被贷款银行要求限期履行担保责任。2014年1月7日，其按照贷款银行的要求履行了保证责任，代被告偿付贷款本息合计1638964.03元（其中拖欠本金10111.98元，拖欠利息46233.96元，罚息1205.37元，未到期本金1579860.51元，利息1552.21元）。另，被告未能按照协议约定全额返还向其所借首付款，仅于2012年9月13日，2012年11月9日各归还100000元，尚有400000元未归还。由于被告已经严重违约，其先后向被告发出还款通知书、解除合同通知书，但被告既未及时归还其代为偿还的贷款，也未能归还向其所借首付款，也拒绝协助其办理合同解除及注销网签手续。故诉讼法院，请求判令解除其与被告之间签订的合同编号分别为201206300320、201206300319的《商品房买卖合同》，并由被告承担解约违约金229000元；判令被告归还其借款400000元，并支付逾期还款违约金122500元（计算标准为每天万分之五，其中200000元自2012年11月1日起计算，200000元自2012年12月31日起计算，均暂计至2014年8月5日并要求计算至实际付款日止）；本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将逾期还款违约金变更为要求被告支付以200000元为基数，自2012年11月1日起按照每日万分之五计算至合同实际解除之日止、以200000元为本金自2012年12月31日起按照每日万分之五计算至合同解除之日止的违约金。被告李超未作答辩。审理中，原告亿城房产公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、原、被告于2013年6月30日签订的编号分别为苏吴合同201206300320、201206300319的《商品房买卖合同》各一份，合同载明5幢102室房屋的合同价款为2290000元，5幢2室地下室的合同价款为10000元；5幢102室房屋的买卖合同与5幢2室地下室的买卖合同不可分割，无论何种原因导致5幢102室房屋终止履行的，则5幢2室地下室的买卖合同同时终止履行。合同同时约定，如因被告逾期偿还按揭银行贷款，导致原告向按揭银行承担担保责任，被告应于其发出还款通知之日起三日内向其归还代偿款项，并从其向银行代偿款项之日起按其偿还金额日万分之叁的标准向其支付违约金，逾期归还的则应按欠付款日千分之五的标准向其支付违约金，逾期超过三个月的，其有权单方解除买卖合同，且被告应当按总房价款10%的标准向其支付合同解除违约金。若其选择解除合同时房屋尚未交付，被告应及时协助其办理合同解除手续，否则应按照房屋总价款日千分之五的标准向其支付违约金。2、原、被告于2012年6月29日签订的《借款协议》一份、亿城天筑首付分期转签单一份，载明被告李超于当日向其借款600000元用于支付首付款，并承诺于2012年8月30日前归还200000元、2012年10月30日前归还200000元、2012年12月30日前归还200000元，同时双方对被告逾期还款的违约责任作了约定。该《借款协议》及签转单中列明的首付款支付方式才是双方对首付款如何支付的约定，系双方真实意思表示。3、原告于2012年11月21日发出的逾期付款违约催告函及寄发凭证，证明被告仅归还其200000元借款，尚有400000元未按约归还。4、案外人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行向原告发出的履行担保责任通知书四份（发出时间分别为2013年9月5日、2013年11月27日、2013年12月2日、2014年1月6日）、案外人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行出具的个人贷款结清证明一份、结清贷款明细一份及原告自身的还款凭证一份（复印件），证明被告怠于按期归还贷款，其已按贷款银行的要求履行了担保责任，共替被告向贷款银行还款1638964.03元，结清贷款。5、原告于2014年1月13日向被告发出的还款通知书及寄发凭证，证明原告代偿后向被告发出还款通知书，按合同约定通知被告，要求被告按约支付代偿的款项。6、原告于2014年2月20日向被告发出的解除合同通知书及寄发凭证，证明被告未按约归还代偿的款项，其又发出解除合同通知书，但被告未与其办理解除合同手续。7、收据复印件四份、收款通知单复印件四份、银行卡刷卡凭证复印件四份，证明被告已经支付购房首付款100000元（其中5幢2室地下室款项10000元、5幢102室房屋首付款90000元）、偿还向其所借首付款200000元。本院认为，原、被告签订的合同编号为苏吴合同201206300320、201206300319的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行合同义务。第一，关于合同是否解除及违约责任承担。《商品房买卖合同》约定，若被告逾期偿还按揭银行贷款，导致原告向按揭银行承担担保责任，则被告应于原告发出还款通知之日起三日内向原告归还代偿款项，并承担相关违约金，若被告逾期三个月归还原告代偿款项，则原告有权单方解除该买卖合同，且被告应当按总房价款10%的标准向其支付合同解除违约金。现被告在原告代其清偿全部银行贷款后逾期三个月未能向原告归还上述款项，则原告有权解除双方之间签订的5幢102室房屋的买卖合同并要求被告按照合同约定的标准支付违约金，5幢2室地下室买卖合同也应当依约同时解除。故本院对原告要求解除其与被告签订的编号分别为201206300320、201206300319的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，同时被告应偿还原告代为偿付的银行贷款本息1638964.03元，并承担违约金229000元。第二，关于原告主张400000元借款。根据原告提供的《借款协议》、亿城天筑首付分期转签单，结合原告的庭审陈述，可以认定原告所主张借款明为借款，实为双方对购房首付款分期支付的约定。现双方《商品房买卖合同》已经解除，被告无需再支付剩余房屋首付款400000元，故本院对原告要求被告归还400000元借款及相关利息的诉讼请求不予支持。《商品房买卖合同》解除后，被告已经支付原告的购房款1900000元，原告应予返还。相关款项亦在本案中一并处理，由于被告尚需支付原告代偿的银行贷款1638964.03元及违约金229000元，两者相抵，则原告应返还被告购房款32035.97元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州亿城山水房地产开发有限公司与被告李超于2012年6月30日签订的编号分别为201206300320、201206300319的《商品房买卖合同》于本判决生效后解除。二、原告苏州亿城山水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李超购房款32035.97元。三、驳回原告苏州亿城山水房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元、公告费600元，合计人民币25800元，由原告苏州亿城山水房地产开发有限公司负担18060元、被告李超负担7740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。审 判 长 韩 勇代理审判员 王 伟人民陪审员 潘志宏二〇一五年三月十六日书 记 员 柏寒屹