北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第10406号上诉人（原审被告）北京华业通置业有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺南方庄71号808号。法定代表人李世东，经理。委托代理人孟波，北京市荣博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑雪勇，男，1981年12月4日出生。委托代理人陈祖扬，广东国晖（北京）律师事务所律师。上诉人北京华业通置业有限公司（以下简称华业通公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第02113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人华业通公司之委托代理人孟波、被上诉人郑雪勇之委托代理人陈祖扬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年1月，郑雪勇起诉至原审法院称：2012年6月，我与华业通公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买华业通公司开发的北京市丰台区×××1012号房屋（以下简称1012号房屋）。合同签订后，我依约履行义务，但华业通公司却单方变更物业管理单位，致使我利益受损。另外，华业通公司对上述物业内二至十一层楼道内的公共卫生间进行了改建，加装了防盗门。现我诉至法院，要求华业通公司：1、赔偿因更换物业公司给我造成的损失2646元；2、恢复我所在楼层的公共卫生间原状。华业通公司辩称：不同意郑雪勇的诉讼请求。郑雪勇无权要求我公司赔偿因更换物业公司给其造成的损失，理由如下：1、我公司与北京东光物业公司因形势变更签订解除协议，约定解除前期物业服务合同关系，由我公司自行选聘新的物业管理机构，此后我公司在未成立业主委员会的情况下，作为开发单位与北京中原华夏物业管理有限公司签订了《北京市前期物业服务合同》，且该合同已被生效判决书确认为有效合同；2、我公司在因故重新选定前期物业服务机构后及时通知了全体业主；3、我公司与中原华夏物业公司签订《北京市前期物业服务合同》中约定的物业费标准、物业服务质量、资质水平和双方在《北京市商品房预售合同》中约定的内容保持一致，没有损害业主的权益。郑雪勇无权要求我公司恢复卫生间，理由如下：1、郑雪勇不是权利主体，楼道卫生间的所有权属于我公司，郑雪勇针对卫生间提起侵权诉讼的主体资格不适格；2、我公司并未损坏他人的财产。原审法院经审理认为：郑雪勇与华业通公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。关于华业通公司是否应就更换物业公司一事向郑雪勇进行赔偿的问题。首先，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发企业承担前期物业服务责任，华业通公司在商品房预售合同中约定的前期物业服务企业北京东光物业管理有限公司因故撤场后，选聘新的前期物业服务企业，其目的在于解决涉案楼栋的前期物业服务问题，且新的《北京市前期物业服务合同》已被依法确认为有效，亦说明华业通公司更换前期物业管理企业行为的合法性；其次，本案中双方所提交证据均不能显示系由于华业通公司的原因导致其与北京东光物业管理有限公司解除《北京润都大厦前期物业服务合同》，即郑雪勇未举证证明华业通公司对于前述事实存在过错，华业通公司不存在所谓擅自变更前期物业服务企业的情况；再次，华业通公司在选聘新的前期物业服务企业后，以邮件的方式通知了各位业主，已尽到了必要的告知义务；最后，纵观双方商品房预售合同及附件的内容和华业通公司与北京中原华夏物业管理有限公司《北京市前期物业服务合同》的内容，可见物业服务内容、物业服务标准均未出现降低的现象，物业费收费标准亦未发生变化，因此可以认定更换前期物业服务企业对于郑雪勇没有造成实际损害。综上，华业通公司无需就更换前期物业服务企业一事向郑雪勇进行赔偿。现郑雪勇要求华业通公司赔偿因更换物业公司给郑雪勇造成损失2646元的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。关于郑雪勇是否有权要求华业通公司将公共卫生间恢复原状的问题。涉案楼栋二至十一层楼道内卫生间虽然并未由业主进行分摊，但合同中约定了该卫生间性质上属于共用部分，共用部分是否分摊不影响业主对该共用部分的权益。现华业通公司擅自改造卫生间的行为，显属不当，理应纠正。故郑雪勇要求华业通公司恢复所在楼层楼道内卫生间的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院于2015年7月判决：一、北京华业通置业有限公司于判决生效之日起三十日内恢复北京市丰台区×××10层楼道内公共卫生间的使用功能；二、驳回郑雪勇的其他诉讼请求。判决后，华业通公司不服，以原判适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回郑雪勇有关要求恢复公共卫生间原状的诉讼请求或发回重审。郑雪勇同意原审判决。经审理查明：2012年6月16日，郑雪勇（买受人）与华业通公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定郑雪勇购买华业通公司开发的1012号房屋，预测套内建筑面积31.65平方米，总价款1464266元。合同第二十三条前期物业管理约定：（二）前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：办公楼4.9元／平方米·月。合同附件二共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明载明：三、不分摊部位：4）二至七层：管井1、管井2、卫生间；5）八至十一层：管井1、卫生间。合同附件七前期物业管理约定涉案物业的物业服务机构为北京东光物业管理有限公司。此后，郑雪勇向华业通公司支付了全部购房款。2013年7月8日，华业通公司（甲方）与北京东光物业管理有限公司（乙方）签订《北京润都大厦前期物业服务合同》解除协议书，载明：一、因形势变更因素，甲、乙双方同意：自本协议生效之日起，甲、乙双方即解除《北京润都大厦前期物业服务合同》、《润都大厦前期物业服务合同补充协议》，双方互不追究对方在该合同中所产生的违约责任。二、本协议生效后，由甲方自行承担或甲方重新选聘新的物业服务单位承担本项目的物业管理服务事宜，并由甲方负责办理有关本项目的物业服务单位备案变更手续。此后，华业通公司与北京中原华夏物业管理有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定北京中原华夏物业管理有限公司负责涉案房屋的前期物业服务，办公楼的收费标准为4.9元／平方米／月。华业通公司主张其曾于2013年9月向郑雪勇邮寄了《告知书》，并提供《告知书》、快递底单予以佐证，其中《告知书》载明：北京华业通置业有限公司与北京东光物业管理有限公司于2010年8月签署了《润都大厦物业委托管理合同》。2013年7月8日，由于北京东光物业管理有限公司单方原因，提出不再承接润都大厦物业管理工作，并与北京华业通置业有限公司经过友好协商，双方均同意解除关于润都大厦的物业管理委托合同。北京华业通置业有限公司为了保证润都大厦物业管理服务工作正常有序的进行，重新选聘了北京中原华夏物业管理有限公司为润都大厦提供物业服务，各项服务承诺及标准、价格均与预售合同内容保持一致。郑雪勇称在收房时确已知悉《告知书》的内容。此后，华业通公司向郑雪勇交付了涉案房屋。原审庭审中，郑雪勇认可涉案物业的收费标准为4.9元／平方米·月；华业通公司认可在规划设计中在二至十一层楼道内有公共卫生间的设计，并认可其将涉案物业楼道内的公共卫生间进行了改造。在本院审理期间，关于公共卫生间改造前后的状况，华业通公司称最开始是毛坯房，后建成公共卫生间，后又改建成现有格局；郑雪勇称在改造成现状前是空的，没有被作为过卫生间使用过。经本院勘查，郑雪勇所在楼层的公共卫生间已被华业通公司加锁，且未被作为公共卫生间使用。另查，北京市丰台区房屋管理局存档的该楼栋的《房屋面积测算技术报告书》，载明涉案楼栋二至十一层楼道内的卫生间均属于未列入分摊的部位。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京润都大厦前期物业服务合同》解除协议书、《北京市前期物业服务合同》、《告知书》、勘验笔录、照片及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：关于原判第二项，双方均未提出异议，本院予以确认。故现双方争议的焦点问题是郑雪勇所在楼层楼道内卫生间的恢复问题。根据已查明的事实，涉案物业二至十一层楼道内卫生间依据合同约定在性质上属于共用部分，业主对该共用部分享有相应的权益，现华业通公司的改造行为，使该部分丧失了其应有的功能，显属不当，原审法院判决华业通公司恢复郑雪勇所在楼层楼道内的公共卫生间的使用功能，并无不当，本院予以维持。综上所述，华业通公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由北京华业通置业有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京华业通置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  于阳春代理审判员  王艳芳代理审判员  王 佳二〇一五年十月十九日书 记 员  杨 竹