重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2015）垫法民初字第03396号原告徐执嵛，男，1974年10月4日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县桂溪镇。委托代理人文国军，重庆玉鼎律师事务所律师。被告重庆市崇发房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民西路白领雅园，组织机构代码79804931-2。法定代表人朱崇发，系该公司董事长。委托代理人邓华，重庆欣凯律师事务所律师。原告徐执嵛与被告重庆市崇发房地产开发有限公司（以下简称崇发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法由审判员黄先才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐执嵛的诉讼代理人文国军、被告崇发公司的诉讼代理人邓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐执嵛诉称，我与被告崇发公司于2009年6月11日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定我购买被告崇发公司开发的位于垫江县桂溪镇房屋一套，房屋总价款207357元。该房屋为预售商品房，被告崇发公司应当在2010年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付我使用，并约定在商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因被告的责任被告未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请应承担违约责任。合同签订后，我按期支付了购买房屋的相关费用，并于2010年12月30日前接到该房，但被告未能在合同约定的商品房交付使用之日起60日内取得登记受理单，被告实际于2014年4月30日才取得登记受理单。因此，被告应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。特诉至法院，请求判令被告崇发公司支付逾期办理房地产权证的违约金11954元，本案的诉讼费用由被告崇发公司承担。被告崇发公司辩称，（1）原告诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间等属实。（2）迟延办证不是我公司的责任，而是因为政府及其相关部门的行政行为，致使我公司未依法及时补交土地出让金，无法取得垫江县国土资源和房屋管理局的办理房地产权证申请的登记受理单，依法属于不可抗力，我公司应当免除责任。理由是：我公司实际用地面积超出批准的面积，需补交土地出让金。另我公司依法获得的“西城雅豪”所涉部分土地中的6.08亩被垫江县人民政府用于修建安置房，县政府未对此问题进行处理。而垫江县国土资源和房屋管理局以规划处罚未定、算不清账为由拒绝收缴我公司补交的土地出让金，按照规定，未完善手续补交土地出让金或者土地收益的，不予登记，故我公司无法取得该房屋的登记受理单。后垫江县政府召开政府常务会，我公司才于2014年3、4月取得“西城雅豪”房屋的办理房地产权证申请的登记受理单。（3）原告起诉超过了法定的诉讼时效，应予驳回原告的诉讼请求。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，在商品房实际交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。我公司已于2010年12月30日前将房屋交付给原告，截止2011年2月28日我公司仍未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原告在此时应当知道其权益受到侵害，原告徐执嵛应在2013年2月28日前向被告主张权利，原告起诉的时间为2015年7月16日，已超诉讼时效，故应驳回其诉讼请求。（4）我公司不应支付原告违约金。理由为：我公司虽未能按时取得关于“西城雅豪”房屋的办理房地产权证申请的登记受理单，但这没有给原告造成损失，故不应支付原告违约金。经审理查明，2009年6月11日，原告徐执嵛与被告崇发公司订立《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告徐执嵛购买被告崇发公司开发的位于垫江县桂溪镇房屋一套，房屋总价款207357元。被告崇发公司应当于2010年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告徐执嵛使用，自商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，被告崇发公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告崇发公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告崇发公司按日向原告徐执嵛支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，原告徐执嵛有权解除合同。原告徐执嵛要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告崇发公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告崇发公司按日向原告徐执嵛支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。嗣后，原告徐执嵛支付房款207357元。2010年12月30日，被告崇发公司将房屋交付给原告徐执嵛。2014年4月30日，被告崇发公司向垫江县国土资源和房屋管理局提出办理《房地产权证》的申请，并取得房地权属登记业务受理通知书即受理单。本院确认上述事实，有双方当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、业务受理通知书等证据在卷，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。原、被告理应按照合同约定全面履行义务。现原告已根据合同约定，履行了支付购房款等全部义务，被告虽将房屋交付给了原告占有、使用，但被告还应按约履行为原告办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房地产权登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。原告要求被告支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。本案中，被告交付房屋的时间为2010年12月30日，双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，在房屋交付使用后60日内提交办证资料并取得受理单，故违约时间的计算应从2011年3月1日起计算，被告于2014年4月30日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告违约迟延办理房地产权证1157天。因此，按照双方合同约定的违约金计算方式计算违约金为23991元（207357元／天×1?×1157天=23991元）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，崇发公司逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响原告徐执嵛对房屋的使用，原告徐执嵛自己对违约金按50%的比例调减，并无不当，本院予以准许，调减后的违约金计算为11996元（23991元×50%），原告徐执嵛诉请违约金11954元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，故崇发公司应向徐执嵛支付违约金11954元。被告辩称原告的起诉已超过法定的诉讼时效，因被告违约系从2011年3月1日起至2014年4月30日止持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此，其诉讼时效期间应从2014年5月30日起算，原告于2015年7月16日起诉未超过法定的诉讼时效。被告辩称因行政部门原因造成迟延办证的事实，不能构成其免责事由，被告的该项抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：被告重庆市崇发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告徐执嵛逾期办证违约金11954元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取49元，由被告重庆市崇发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  黄先才二〇一五年十月十四日书记员  谭 垚