北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初11061号原告：张玉玲，女，1937年9月11日出生，汉族，北京恒厚商贸有限公司退休职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭胜，男，1974年8月30日出生，朝鲜族，无业，住北京市通州区。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告张玉玲诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告张玉玲的诉讼代理人郭胜，被告实地公司的诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉玲向本院提出诉讼请求：1、判令实地公司向张玉玲支付自2016年4月7日至2017年4月10日（共369天）期间延迟办理房屋所有权证书的违约金139359元；2、诉讼费用由实地公司承担。事实和理由：张玉玲与实地公司于2010年12月25日签订了《北京市商品房预售合同》，张玉玲购买了通州区新华大街南、中山大街北侧的新华经典丽园小区x号住宅楼xx层xxx室，购房款3776678元已付清，并办理入住手续。根据合同约定：实地公司应当在张玉玲入住之日起720日内取得所售商品房的房屋所有权证书，但实地公司至今仍未为张玉玲办理房屋所有权证书，已构成违约，应承担违约责任，但实地公司无理由拒不支付违约金。故诉至法院，请求法院支持张玉玲所请事项。被告实地公司辩称：不同意张玉玲的全部诉讼请求。理由如下：首先，根据规定买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。前诉案件法院已经判决实地公司给付张玉玲2014年10月17日至2016年4月6日的迟延办理房屋所有权证书的违约金和截止2014年10月17日止的迟延办理楼宇权属证明的违约金。张玉玲就同一违约行为分段主张违约金，应考虑前诉案件确定的数额及张玉玲的实际损失予以确定。其次，张玉玲购买房屋后，实地公司向张玉玲已交付房屋，张玉玲占有使用房屋实现了合同目的。张玉玲应对其因实际损失承担举证责任。事实上，张玉玲没有提供充分的证据证实答辩人给其造成的具体损失，实地公司不应向张玉玲支付违约金，法院不应支持张玉玲的诉求。再次，从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时监督合同当事人诚信履行，当违约发生时积极采取补救措施。事实上，实地公司也在积极采取补救措施尽快为张玉玲办理转移登记，张玉玲主张的违约金过高，法院应予以适当减少。最后，为维护当事人的合法权益，维护社会安全以及交易的稳定，本案纠纷亦应类似案件类似处理。本院经审理认定事实如下：2010年12月25日，张玉玲（买受人）与实地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：该房屋坐落为通州区新华大街南、中山大街北侧x住宅楼xx层xx（以下简称xx号房屋）；合同约定房屋总价款为3746121元。合同签订后，张玉玲交纳了全部购房款，实地公司于2011年1月12日为张玉玲出具发票。2012年5月19日，张玉玲办理了xx号房屋的入住手续，实地公司向张玉玲交付xx号房屋。办理入住手续当日，张玉玲交纳面积补差款30557元，并交纳了契税、公共维修基金、测绘费、印花税、合同印花税、产权登记费、手续费等费用。张玉玲共交纳购房款3776678元。《预售合同》第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年8月28日前向买受人交付该商品房。……”第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十一条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十一条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”实地公司于2014年10月17日取得xx号房屋所在的x号住宅楼（现为北京市通州区中山大街xx号院x号楼）的楼栋权属证明。张玉玲至今未取得xx号房屋的房屋所有权证书。另查,因实地公司延期办理楼宇权属证明，张玉玲于2015年诉至本院要求实地公司支付违约金，本院依法作出（2015）通民初字第14338号民事判决书，判决实地公司给付张玉玲2013年7月7日至2014年10月16日期间的延期办理楼宇权属证明的违约金176371元。后，因实地公司延期办理房屋所有权证书，张玉玲再次诉至本院要求实地公司支付相应的违约金，本院亦依法作出（2016）京0112民初14075号民事判决书，判决实地公司给付张玉玲自2014年10月17日至2016年4月6日期间延期办理房屋所有权证书的违约金203185元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中张玉玲与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十一条之规定，实地公司应当在张玉玲办理入住之日起720日内为张玉玲办理房屋所有权证书，张玉玲于2012年5月19日办理入住手续，故实地公司应在2014年5月9日前为张玉玲办理房屋所有权证书，但实地公司至今仍未为张玉玲办理完毕xx号房屋的房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，应向张玉玲支付相应的违约金。现生效法律文书已判决实地公司支付张玉玲2014年5月10日至2014年10月16日期间延期办理楼栋权属证明的违约金及2014年10月17日至2016年4月6日期间延期办理房屋所有权证书的违约金。现实地公司的违约状态仍在持续，张玉玲再次起诉要求实地公司支付自2016年4月7日至2017年4月10日期间的延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。对于实地公司以张玉玲就同一违约行为分段主张违约金且金额过高，其正在积极采取补救措施尽快为张玉玲办理转移登记为由，不同意支付违约金的主张，依据不足，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告张玉玲二〇一六年四月七日至二〇一七年四月十日期间迟延办理房屋所有权证书的违约金十三万九千三百五十九元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百四十四元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  王宝荣二〇一七年七月十一日书 记 员  洪春晓