广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法民一初字第272号原告周艺斌，男，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××3537。委托代理人邝华轩，广东方中天律师事务所律师。被告东莞市金帆照明电器有限公司，住所地：广东省东莞市南城区。法定代表人黄兰妹，该公司总经理。被告罗国新，男，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：×××5854。被告梁群，女，汉族，住址同上，身份证号码：×××1646。上述三被告共同委托代理人叶伟智、谭立军，均系广东雄爵律师事务所律师。原告周艺斌与被告东莞市金帆照明电器有限公司（以下简称“金帆公司”）、罗国新、梁群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告周艺斌的委托代理人邝华轩，被告金帆公司、罗国新、梁群的共同委托代理人谭立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周艺斌诉称，2014年1月5日，原告与被告金帆公司签订《商铺买卖合同》（合同编号JF-20140105-101），约定金帆公司将名下位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”首层101号铺位（下称“该铺位”）转让给原告，该铺位转让总价为18600000元，签订合同之日起3个月内，被告金帆公司与原告到东莞市房产管理局办理产权过户登记。合同签订后，原告依约向被告金帆公司支付购房款14100000元及税款141190元，但被告金帆公司至今未按合同约定将该商铺产权过户登记到原告名下。签订合同后，原告到银行办理按揭贷款时才发现被告金帆公司在签订《商铺买卖合同》前已将该商铺抵押给银行，因未能偿还银行的借款，导致该商铺至今未能注销抵押办理过户登记手续。后经与其他向被告金帆公司购买商铺的业主了解，也是因商铺已被金帆公司向银行抵押贷款而无法按时办理过户登记，被告金帆公司故意隐瞒商铺已抵押之事实，且在与原告签订《商铺买卖合同》后无法偿还银行贷款注销抵押办理商铺过户登记，严重违背诚实信用原则，损害原告之合法权益。依《商铺买卖合同》4.“本合同签订之日起3个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户登记手续。”10.2“……逾期超过180日时，乙方有权解除本合同，甲方应当在解除合同之日起七天内将所收购铺款退还给乙方，另甲方应按购铺总价的30%支付赔偿金给乙方。”经原告多次催促，被告金帆公司仍无法偿还银行的借款，履行过户登记义务，将该商铺办理过户登记至原告名下。2014年6月28日被告金帆公司的实际投资人罗国新向原告出具《保证书》承诺对金帆公司向原告履行《商铺买卖合同》的义务承担连带保证责任。经查明，被告梁群是金帆公司的投资者，同时被告梁群与被告罗国新是夫妻关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。”故此，被告罗国新、梁群依法应当对被告金帆公司向原告履行赔偿义务承担连带责任。综上所述，金帆公司隐瞒商铺已抵押给银行之事实，至今未能将商铺产权变更登记到原告名下，已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《保证书》，被告罗国新与被告梁群应当对被告金帆公司的违约向原告承担连带保证责任。请求法院查明事实，依法作出裁判，维护原告的合法权益。故原告起诉请求判令：1.确认原告与被告金帆公司双方签订的《商铺买卖合同》（合同编号JF-20140105-101）已解除；2.被告共同向原告退还购房款14100000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉至日算至付清之日止）；3.被告共同向原告退还代收税款141190元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉至日算至付清之日止）；4.被告共同向原告支付赔偿金5580000元（18600000元×30%）；5.本案诉讼费由被告共同承担。被告金帆公司、罗国新共同答辩称，1.同意解除原告与金帆公司之间的商铺买卖合同；2.同意退还原告购房款14100000元及税款141190元；3.原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。被告梁群答辩称，请求法院驳回原告对梁群的诉讼请求，被告梁群既非案涉合同的相对人，也未对案涉争议内容向原告提供过任何保证，原告诉请梁群承担责任依法无据。经审理查明，原告周艺斌（乙方）与被告金帆公司（甲方）于2014年1月5日签订一份《商铺买卖合同》（合同编号为：JF-20140105-101），约定：金帆公司将位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”首层101号铺位（建筑面积181.1平方米，房地产权证号为：粤房地权证莞字第××）转让给周艺斌；转让总价为18600000元，由周艺斌转账至金帆公司指定其在华夏银行东莞分行的账户；首期转让款为76%即14100000元，签订《认购书》当天支付450000元作为定金，剩余款项13650000元周艺斌须于2014年1月5日前支付；余款24%即4500000元，周艺斌办理银行按揭贷款后由银行支付给金帆公司，周艺斌应在30日内办妥银行按揭贷款手续，在金帆公司收到按揭银行发放的余款，周艺斌付清购铺款项之日，该商铺即日交付；自该商铺交付之日起30天后起计，金帆公司应按《委托经营管理协议》的约定向周艺斌支付租金收益；本合同签订之日起3个月内，双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户登记手续；办理上述房地产过户所需缴纳的税、费，由周艺斌承担；违约责任：……金帆公司逾期办理过户登记手续时，视为金帆公司违约，每逾期一日，按购铺总价的日万分之三支付违约金给周艺斌，作为逾期违约金；逾期超过180日时，周艺斌有权解除本合同，金帆公司应在解除合同之日起七天内将所收购铺款退还给周艺斌，另金帆公司应按购铺总价的30%支付赔偿金给周艺斌；周艺斌决定中途不买时，作周艺斌悔约处理，本合同即告解除，周艺斌所交定金及房款，金帆公司不予退回；周艺斌逾期支付购房款时，每逾期一日，周艺斌按购铺总价的日万分之三支付违约金给金帆公司；逾期超过180日，金帆公司有权解除本合同，解除本合同时，金帆公司不予退还定金，周艺斌另按购铺总价的30%支付赔偿金给金帆公司；周艺斌逾期支付购房款的，导致金帆公司无法按期办理过户登记手续的，金帆公司无需承担因此而产生的违约责任；……争议的解决：如果协商不成，任何一方均向东莞市第一人民法院起诉。落款处有金帆公司盖章和周艺斌签名确认。原告提供了两张《收据》及银行流水，拟证明原告于2014年1月5日向金帆公司支付税款141190元及商铺款14100000元。三被告对上述《收据》予以确认，并确认原告是通过刷卡支付购房款的。2014年6月28日，被告罗国新出具一份《保证书》，内容为：“本人就金帆公司与业主周艺斌、周艺彭签订商铺买卖合同购买东莞华尔街商铺#101、#124，本人自愿对金帆公司履行合同义务承担连带保证责任直至有关商铺变更过户至业主周艺斌、周艺彭名下，否则本人自愿承担赔偿责任。（7月30日内）”，落款处有罗国新签名确认。三被告对该《保证书》予以确认，并认为本案的保证人仅为罗国新。原告提供了东莞市中建品牌策划传播集团有限公司（以下简称“中建公司”）、金帆公司、东莞市中建实业有限公司（以下简称“中建实业公司”）和东莞市中建实业投资集团有限公司（以下简称“中建集团”）的企业机读档案登记资料，显示中建公司的法定代表人是梁群，投资者为梁群和黄兰妹，金帆公司的法定代表人是黄兰妹，投资者是中建公司和黄兰妹，中建集团的法定代表人是黄兰妹，投资者是罗国新和黄兰妹，原告主张梁群与金帆公司、罗国新存在利害关系，且罗国新与梁群为夫妻关系，梁群应承担罗国新在夫妻关系存续期间的债务。三被告对上述机读档案登记资料予以确认，但对其关联性不予确认。原告在庭审中表示案涉商铺已被抵押，并出租给一家银行使用，原告在签订合同时清楚其已出租给案外人使用，但不清楚有办理抵押登记，并提供了一份房产证复印件，主张被告方在签订合同时未向原告出示原件，仅出示复印件，且其上并未显示抵押情况。被告方的代理人在庭审中表示不清楚该复印件是否签订合同时被告出示给原告的，亦不清楚被告是否持有房产证原件。原告提交了一份案涉铺位的房产登记信息查询结果，显示案涉铺位已于2013年6月9日和2014年1月14日分别抵押给华夏银行股份有限公司广州分行和东莞分行并办理了他项权证，抵押金额分别为110000000元和20000000元，且于2014年5月30日起多次被法院查封。被告方对上述查询结果予以确认，主张上述抵押金额是针对案涉房屋所在的整栋商铺，并表示案涉房屋之所以不能办理过户手续是因为被法院查封。被告方在庭审中表示，被告是委托销售公司出售案涉铺位，因销售公司出于业绩考虑，隐瞒了案涉铺位办理抵押的事实。被告方表示曾通知原告办理过户，但具体情况不清楚。原告则表示原告多次催被告办理过户手续，原告于签订合同一个星期后到房管部门查询才发现案涉房屋已办理抵押，后原告要求与被告解除案涉合同，但被告罗国新一直拖延时间，直到2014年6月28日向原告出具了《保证书》，承诺7月30日前办理过户手续，但没有履行，后原告口头要求解除案涉合同及退还违约金，被告也表示同意，但因为没有钱故未落实，后原告向本院提起诉讼，请求判如所请。三被告在庭审中表示同意解除案涉合同及退还购房款及税款。原告表示其诉请被告方支付5580000元赔偿金指的是案涉合同约定的违约金，并认为该金额并不足以赔偿原告的损失。三被告主张因被告有向原告返还案涉铺位的租金，故认为原告诉请的违约金金额过高，但其对此未在本院指定的期限内提供相关返还租金的证据。另查，罗国新与梁群为夫妻关系。以上事实，有企业机读档案登记资料、《商铺买卖合同》、《收据》、房地产权证复印件、房产登记信息查询结果、银行流水、人口信息全项以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原告周艺斌与被告金帆公司签订案涉《商铺买卖合同》，约定金帆公司将其名下的位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”首层101号铺位（建筑面积181.1平方米，房地产权证号为：粤房地权证莞字第××）转让给周艺斌，转让总价为18600000元，由周艺斌转账至金帆公司指定其在华夏银行东莞分行的账户，是双方真实意思表示，该《商铺买卖合同》真实有效，原、被告双方应根据约定全面履行自己的义务，本院对此予以认定。周艺斌按照上述约定向金帆公司缴纳购铺款14100000元及相关税款，有金帆公司出具的《收据》和银行流水予以证明，该事实清楚，本院予以认定。案涉铺位至今未办理相关过户手续，且案涉商铺由于金帆公司其他纠纷案件的原因目前已被法院查封，无法完成过户，金帆公司的上述行为已构成违约，被告逾期办理过户手续的天数已超过180日，根据合同约定，原告有权解除案涉合同，庭审中被告方同意解除案涉《商铺买卖合同》，并同意退还案涉购房款14100000元及税款141190元，故本院依法认定案涉《商铺买卖合同》已解除，对原告诉请被告金帆公司退还购房款14100000元和税款141190元，依据充分，本院予以支持。由于被告的原因导致合同解除，被告应向原告支付上述购房款及税款的利息（购房款14100000元的利息按照中国人民银行同期同档贷款利率，从起诉之日即2014年9月18日起计至清偿之日止；税款141190元的利息按照中国人民银行同期同档贷款利率，从起诉之日即2014年9月18日起计至清偿之日止），并按合同约定向原告承担违约责任，本院对此予以认定。原告诉请被告金帆公司按购铺总价18600000元的30%支付违约金即18600000元×30%=5580000元，而被告方主张该违约金过高，应予调整。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中原告没有提交证据证明存在其它损失，本院酌情调整为不超过已付款项的30%为宜，即赔偿金确定为（14100000元＋141190元）×30%＝4272357元。对原告超过该数额的诉讼请求，本院不予支持。另，因被告罗国新出具《保证书》为被告金帆公司的上述案涉债务向原告周艺斌承担连带保证责任，属于其真实意思表示，本院对此予以认定。对原告诉请被告罗国新对上述金帆公司欠周艺斌的案涉债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告罗国新承担保证责任后，有权向被告金帆公司追偿。此外，因罗国新在其与梁群夫妻关系存续期间产生的保证债务具有人身特定性和单务性，原告并未举证证明该保证债务为夫妻共同生活而产生，也没有以夫妻共同财产清偿的共同意思表示，并不属于夫妻共同债务的范畴，原告诉请梁群对罗国新的债务承担连带清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十二条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原、被告之间于2014年1月5日签订的案涉《商铺买卖合同》已解除；二、被告东莞市金帆照明电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周艺斌退还购房款14100000元及其利息（利息以14100000元为本金，自2014年9月18日起，按照中国人民银行同期同档贷款利率计至清偿之日止）；三、被告东莞市金帆照明电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周艺斌退还代收税款141190元及其利息（利息以141190元为本金，从起诉之日即2014年9月18日起，按照中国人民银行同期同档贷款利率计至清偿之日止）；四、被告东莞市金帆照明电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周艺斌支付违约金4272357元；五、被告罗国新对被告东莞市金帆照明电器有限公司上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。被告罗国新承担上述连带清偿责任后，有权向被告东莞市金帆照明电器有限公司追偿；六、驳回原告周艺斌对被告梁群的诉讼请求；七、驳回原告周艺斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费140727.14元（该款原告已预交），由原告负担9284.04元，由被告东莞市金帆照明电器有限公司、罗国新负担131443.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇审 判 员  蔡淑琴人民陪审员  陈俊杰二〇一五年三月十七日书 记 员  钟柳云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。