广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第864号原告刘某（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。被告丁某（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。委托代理人许文心、姚华，广东港仁律师事务所律师。原告刘某诉被告丁某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法受理，并适用简易程序于2015年9月21日公开开庭进行了合并审理。原告刘某、被告的委托代理人许文心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告从2014年12月1日-2015年5月31日，每月拖欠租金1千元，共计6000元，从2015年6月1日起，租金便分文未付，管理费、水电费等也未按时支付，原告多次通知被告交纳，但被告两夫妻拒收原告的信息，现请求法院判令：1、被告支付拖欠房租28000元，管理费、水电费等1300元；2、没收5万元租赁保证金作为违约金；3、终止双方签订的合同；4、被告承担本案诉讼费。原告当庭明确诉讼请求：被告从2014年12月-2015年5月，每月拖欠租金1千元，共计6000元，从2015年6月1日-9月，每月拖欠租金11000元，共计44000元，上述共计5万元，2015年4月1日-7月31日拖欠水电费、管理费共计7500元。按照合同约定，任何一方违约，赔付对方5万元，现被告违约，因此要赔付我5万元，最后，要求解除双方合同，诉讼费由被告承担。增加诉讼请求：原告要求被告支付其此期间支出的费用。被告辩称，原告起诉不符合事实、法律规定，原告起诉每月房租少1千元，是经过原告同意的，因为原告从2014年8月-2015年7月10日期间内，经常派人骚扰被告，导致被告经常无法正常经营，产生损失，因此，被告要求减租，因此原告同意每月减租1千元，其中原告有一个合伙人肖某也常来骚扰被告，被告曾经也就此事报警，报警后，肖某拒绝到公安机关处理，为了此事，原被告也闹到房屋租赁管理所，该部门也对此进行调解。原告要求注销房屋租赁凭证，所以，被告不支付后面两个月的租金给原告，是由于原告的原因造成，导致被告无法正常经营，因此，被告本来还要起诉原告，要求终止合同，我方认为，是原告违约。另外，在原被告发生纠纷时，被告向涉案商铺业主了解情况，询问原告转租有无经过业主同意，业主答复转租并未经过其同意，因此原告诉状中说我方违约要求没收5万元押金，无事实、法律依据，对此问题，我方也提出反诉，要求原告返还5万元押金以及占用的利息，因此，对于原告不合理的诉讼请求应当予以驳回。被告反诉称，在2013年11月10日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，原告将位于深圳市南山区某号商铺租给被告使用，期限从2013年12月1日到2018年7月31日，每月租金1万元，收押金5万元，其余内容详见合同附件。此后至2015年上半年，因发生纠纷，协商不妥，原告诉诸法院，经了解原告出租的商铺是与业主石某租来的，不经业主同意转租给被告的，因此依法原告应将押金5万元退还被告，并支付利息10200元（逾期续算）。基于上述事实和理由，被告依法提出反诉，请求公正判决。原告针对被告的反诉辩称，口头答辩如下：不同意返还押金5万元以及支付5万元的利息。按照合同约定，被告违约，不是原告，原告只要不侵害业主的权利，可以自行转租，因此，被告所述与事实不符。原告没有合伙人，也没有叫过肖某去涉案商铺骚扰被告，我与肖某从未见过面，被告说原告同意扣减1千元，与事实不符，原告从未同意过，原告从未叫人去骚扰被告，由于被告在2014年8月未支付房租，是因为被告开分店资金周转困难，找了理由，当时去派出所调解时，肖某并未出面，原告当时要与被告继续履行合同，因此就与被告协商，被告从去年2014年8月-2015年6月，从未告知原告有人骚扰其经营，今年7月我到涉案商铺内，仍看到被告在正常经营。被告致电说肖某在骚扰涉案商铺，原告当时在火车上，立刻报警，但是警察去了涉案商铺询问店员，店员说从来没有人到涉案商铺内进行骚扰，是被告找这个理由不支付租金，到2015年4月前，被告每月都少支付1个月租金给我，我4月去银行查询才得知，后来，我告知被告丈夫，被告丈夫说去查询，被告就置之不理。经审理查明，2013年8月1日，案外人石某（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于深圳市南山区某号商铺（以下简称涉案房屋）租给乙方使用，石某系涉案房屋的所有权人，面积32.8平方米，租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止（本租户是续租）；甲方收取乙方1万元的租赁保证金，该商铺的月租金为7000元；合同期内，在租金不变的情况下，乙方可将该商铺部分或全部转租子他人，但转租期限不得超过本合同约定之期限；合同期内，乙方若转让该商铺需经甲方同意，则下一租客必须按不低于7500元/月的租金标准与甲方签定租赁合同；以及其他条款。2013年11月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于深圳市南山区某号商铺租给乙方使用，租赁期限从2013年12月1日起至2018年7月31日止；第一年每月租金为1万元，之后每年每月租金在前一年的基础上递增10%，乙方须在每月3日前将租金存入甲方指定账户；甲方收取乙方租赁保证金5万元，租赁期满甲方需按本合同的约定如数退还乙方；租赁期内乙方自行承担商铺所产生的水电费管理费等，租赁期内乙方拖欠租金达五天或者拖欠管理费达1000元时，视为乙方违约，甲方有权没收保证金并单方解除合同，而乙方仍需交清租赁期内所使用产生的一切费用；租赁期内若甲方单方面违约，致使乙方的利益和财产受到损失的，甲方需双倍赔付保证金并同时给予乙方所损失的相应赔偿；租赁期限内，若乙方单方面违约，或过失，甲方有权没收押金并要求乙方支付至下一租客承租该商铺之前期间的租金（按本合同的租金标准）；合同期内乙方转让该商铺需经甲方同意，（须不低于现租金标准的前提下）；以及其他条款。原告提交的其名下的银行账户流水显示，从2014年9至2015年5月，被告均按每月1万元的标准支付租金。原告提交的《电费通知单》显示2015年5月12日至2015年7月11日，应结电费为2991.58元。原告提交的管理处出具的《收费清单》显示，涉案房屋2015年4月至2015年9月的物业服务费、专项维修资金、代收的水费、垃圾费、排水费共计1177.1元以及原告替被告垫付了430元的管理费。另，原告提交了短信、微信等以证明其多次通知被告补足每月租金及其他费用。2015年7月11日，原告在被告经营的涉案房屋处粘贴《告知函》，要求解除合同，限被告三日内补足所欠租金并搬离。另，原告于2015年7月18日将涉案房屋上锁。庭审中，各方当事人确认被告交纳的保证金5万元在原告处。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行流水、《收费清单》、《电费通知单》、《告知函》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，案外人石某与原告于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》以及原、被告双方于2013年11月10日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。根据原告与石某签订的合同，本案原告按照合同约定享有转租权。本案中，被告称原告同意其按每月1万元的标准支付租金以及原告叫人扰乱被告经营，因被告未提交证据证明，被告应承担举证不能的法律后果，对于被告的此项主张，本院不予采信。按照合同约定，从2014年12月份起，每月的租金应为1.1万元，但被告却一直按每月1万元的标准支付，不符合合同约定，已构成违约，对此原告享有合同解除权，本案中，原告于2015年7月11日向被告发出解除合同的《告知函》并于7月18日收回店铺，本院依法确认双方签订的合同于2015年7月11日解除。因被告未提交其已足额支付租金的证据，本院依法采信原告的主张，认定被告应按照合同的约定向原告支付租金18387元（1000×6+11000+11000÷31×18）。根据合同约定“租赁期限内，若乙方单方面违约，或过失，甲方有权没收押金并要求乙方支付至下一租客承租该商铺之前期间的租金（按本合同的租金标准）”，实际上7月19日以及9月份的租金实际上系原告的空租期损失，因原告在7月18日收回商铺，原告亦有减损的义务，故对于该期间的损失，应由双方分担较为公平，故本院酌定被告另行向原告支付一个月租金11000元以弥补原告的损失。关于原告主张的管理费、水电费等，本院据实计算，被告应向原告支付4598.68元（2991.58+1177.1+430）。关于被告交纳的租赁保证金5万元，因被告违约，按照合同约定，原告有权没收该5万元的租赁保证金，故对于原告的该项诉求，本院予以支持，反之对于被告反诉要求原告返还5万元租赁保证金及支付利息的请求，本院不予支持。原告要求被告支付其此期间支出的费用，无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘某与被告丁某于2013年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月11日解除；二、被告丁某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付2014年12月至2015年9月的租金共计29387元；三、被告丁某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付2015年4月至2015年7月的管理费、水电费等共计4598.68元；四、原告刘某有权没收被告丁某已交纳的租赁保证金5万元；五、驳回原告刘某的其他诉讼请求；六、驳回被告丁某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费891.3元，由被告负担，反诉案件受理费326.25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（此页无正文）审判员  刘湘二〇一五年十月八日书记员  沈蕊