江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第00463号原告沈伟。委托代理人王冰，安徽承义律师事务所上海分所律师。被告南通景瑞置业有限公司，住所地南通开发区广州路42号。法定代表人傅明建，执行董事。委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。原告沈伟与被告南通景瑞置业有限公司（以下简称景瑞置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告沈伟的委托代理人王冰、被告景瑞置业的委托代理人胡菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈伟诉称，原告因生活需要决定购房，在被告处被告的销售人员向原告播放宣传视频，并带原告至其已开发的景瑞望府一期楼盘46幢3楼看样板房，承诺二期、三期只会在户型方面有优化，其他不低于一期。在详细考察一期楼盘后，原告决定在二期、三期中购房。2013年5月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买景瑞望府55幢2102室房屋，建筑面积96.39平方米，每平方米价格6951.87元，总价款670091元，原告交付了全部房款。2014年8月，景瑞望府二期撤去护栏后，原告发现二期外形丑陋、用材低劣、布局不合理，房屋品质、环境、布局等方面远低于一期及周边楼盘。目前景瑞望府二期、三期现房，其价格低于同期及一期价格，也低于同期周边房屋价格。原告与被告进行交涉后知晓被告在原告购房前已对二期、三期做了规划变更。被告隐瞒了二期、三期已经进行规划变更与一期有重大不同的事实，用一期作宣传已构成欺诈。原告基于一期房屋的品质，以6951.87元／平方米远高于同期周边楼盘的价格购买了景瑞望府二期房屋。原告认为，被告的欺诈行为给原告造成重大损失，现根据《合同法》第五十四条第二款的规定，要求判决对房屋价格进行变更，每平方米减少300元，总价应减少28554元；被告按照商品房买卖合同第十一条规定办理交接手续，不得因不交物业管理费拒绝与原告办理交接手续；被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求减少房款18458.50元。被告景瑞置业辩称，景瑞望府二期房屋已通过验收，原告已经收房，且房屋不存在质量瑕疵，原告现只认为二期品质不如一期就是欺诈，依据显然不成立，原告未能举出证据证明被告存在欺诈行为。而被告公司及其销售人员没有承诺一二期房屋是一样的，房屋价格是由市场决定的，双方订立的补充协议也不是格式合同，现原告据此主张降低房屋价格没有合同依据和法律依据。故原告的理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年5月4日，原告沈伟及其配偶张语熙与被告景瑞置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告沈伟夫妻向被告购买商品房景瑞十八城55幢2102室房屋一套，建筑面积96.39平方米，每平方米价格6951.87元，总价为670091元。出卖人应当在2015年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件三中约定装饰、设备标准：外墙局部干挂花岗岩及外墙涂料。双方在该合同附件四的合同补充协议中第一条还约定：关于买受人所购房的基本情况1、出卖人保证在办理产权登记时该房屋没有产权纠纷及债务纠纷，保证在办理产权登记时已解除该房屋出卖人设定抵押权（如有）；2、鉴于口头沟通及广告在理解上可能存有歧义，出卖人在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所做出的承诺。买受人承诺最终不依上述材料作为订立合同的依据，甲、乙双方权利、义务、责任仅以本合同及合同附件、补充协议的约定为准，在签约之前甲、乙双方任何一方通过任何方式（包括但不限于口头、书面、实物等）所表达和提供任何信息都不再作为确定双方权利、义务的依据。3、出卖人对受让土地红线范围以外的市政规划、环境宣传为目前现状，供买受人参考，且不构成本合同内容，具体以政府部门批准的实施方案为准。该合同签订后，原告按约付清了房款。被告于2015年1月向原告发出交房通知，张语熙于2015年3月22日与被告办理了房屋交接手续。另查明，被告公司在2013年3月12日对案涉楼盘申请总平调整，调整内容主要涉及部分低层、高层住宅的户型、施工编号为52号的高层楼层数及道路结构，南通市规划局开发区分局于2013年4月9日批准。景瑞二期绿地面积为9671.81平方米，竣工绿地率约为55.08%，案涉房屋所在楼盘二期及地下室和配套绿化通过竣工验收，南通市城乡建设局于2014年12月16日出具了案涉楼盘二期的配套绿化竣工验收备案意见，并于2014年12月19日颁发了《建筑工程竣工验收备案证明书》。审理中原告为证明被告存在欺诈行为向本院提交了景瑞一期、二期的公共区域及外部装饰对比照片，销售人员视频、微信聊天记录，用作宣传的样板房，有果岭高尔夫的宣传资料，规划调整平面图等证据。其中原告所提交视频证据拍摄于2014年9月，拍摄人是郁ＸＸ，视频中购房业主是高娟，销售人员是张甜，地点是在被告售楼处会所。该视频拍摄于原、被告订立购房协议之后，视频和微信聊天记录中没有原告所主张的被告对原告的相关承诺。上述事实有原告提交的商品房买卖合同、视频、聊天记录、照片、规划调整图，被告提交的建筑工程竣工验收备案证明书、配套绿化竣工验收备案意见、房屋交接单、购房发票、绿化竣工技术测量报告、单体和总平调整申请，还有本院调取的规划调整申请、审批单及调查笔录等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告于2013年5月4日签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。从原告提供被告构成欺诈的相关证据来看，景瑞一期与二期的公共区域及外部装饰对比照片只能证明一、二期房屋外饰确实有变化，但对房屋外饰双方在合同中除了有“外墙局部干挂花岗岩及外墙涂料”外并没有特别具体的约定。视频和微信聊天记录的相关内容中亦没有原告所主张的被告对原告的相关承诺。对原告提供的宣传资料等证据，因原、被告在补充协议中已有约定：在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所作的承诺。故亦不能作为被告欺诈的证据。关于原告主张被告二期三期存在规划调整行为。被告公司经规划部门批准后确实存在规划上总平调整行为，但该调整只涉及部分低层、高层住宅的户型、施工编号为52号的高层楼层数及道路结构，并没有涉及到本案讼争的房屋外饰、绿化环境等项目，且本案中被告二期绿化率已达55.08%，已通过竣工验收。综上所述，原告目前所举证据尚难以证明被告存在欺诈行为。因此，原告主张被告在销售商品房过程中存在欺诈，要求减少房价的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的办理房屋交接手续，根据庭审查明情况，被告已于2015年3月22日与另一购买人张语熙办理了房屋交接手续，原告再次要求办理房屋交接手续与事实不符，对该项诉请，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告沈伟的诉讼请求。案件受理费257元，由原告沈伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费257元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  陈胜风代理审判员  陈 婷人民陪审员  周袁芳二〇一五年十月十五日书 记 员  李佼童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。