浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2014）舟定民初字第1192号原告张跃儿，舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司内退职工。被告舟山扬鹏置业有限公司，住所地舟山市定海区环城南路285号第二层。法定代表人庄克俭，该公司执行董事。原告张跃儿诉被告舟山扬鹏置业有限公司（以下简称扬鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理，依法由审判员沈妙军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张跃儿到庭参加诉讼，被告扬鹏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告诉称：被告与舟山市金叶蔬菜果品有限公司（以下简称金叶公司）合作建造位于舟山市定海区双拥路2号的金叶蔬菜批发市场综合大楼，双方约定大楼建成后，被告可实际获得大楼总建筑面积的40%。2013年9月30日，原、被告签订《购房协议书》，约定原告通过被告购买金叶蔬菜批发市场综合大楼东面一楼建筑面积约40平方米的房屋，单价为每平方米3万元，暂定总价120万。合同签订后，原告按约支付了定金50万元及3.5万元购房款，但被告始终未按约履行义务。原告认为，被告现已构成根本性违约，故起诉要求：一、判决解除原、被告之间签订的《购房协议书》；二、判令被告一倍返还购房定金75万元，购房款3.5万元，合计78.5万元，并自2013年11月30日起按月息一分支付该款的利息至实际还款之日止。审理中，原告变更第二项诉讼请求，要求判令被告双倍返还购房定金，为100万元，并返还购房款3.5万元，合计103.5万元，并自2013年11月30日起按月息一分支付该款的利息至实际还款之日止。被告于庭前提交答辩状，辩称：原、被告之间的购房合同起初尚在正常履行，被告并未违约，被告从金叶公司与被告解除合作开发合同之日起才需承担退还原告款项的责任。原告支付的50万元系定金性质，在被告占有该款期间，不应计算利息。现被告同意按同期银行贷款利率支付原告自舟山市中级人民法院判决解除被告与金叶公司之间的合作开发合同之日起的利息。经审理查明：2013年9月30日，原告张跃儿（即乙方）与被告扬鹏公司（即甲方）签订《购房协议书》一份。该协议书载明：甲方已与金叶公司签订《金叶蔬菜批发市场综合大楼合作建造协议书》，该双方约定合作建设位于定海双拥路2号金叶蔬菜批发市场综合大楼项目，甲方可实际分得建成大楼总建筑面积的40%，约6116.52平方米，金叶公司同意对上述甲方可实际分得的房屋，在甲方要求按甲方确定的转让条件转让给甲方指定的第三方时，会配合甲方或甲方指定的第三方办理房屋权属登记手续，乙方对上述情况已全面了解。甲、乙双方鉴于上述情况，签订本协议。协议内容为，乙方拟通过甲方购买金叶蔬菜批发市场综合大楼东面一楼部分面积的房屋（具体位置见一层平面图阴影部分），该房屋的建筑面积约为40平方米（最终实际购买面积以房管部门核定的房产证登记的面积为准，按实结算）；乙方拟购买的东面一楼商铺单价为3万元；双方同意本协议签订后，乙方支付的50万元作为合同定金；乙方同意按房屋的暂定面积先行付款，暂定总付款金额为120万元，在大楼工程进展到中间结构验收合格五日内，乙方支付总购房款的20%计24万元给甲方，大楼建造工程竣工验收完成后五日内，乙方支付购房款必须达到总购房款的80%计96万元（含50万元定金），剩余房款在金叶公司或甲方实际交房且在乙方已取得房屋所有权证和土地使用权证同时按实全部付清；双方同意在大楼建成交付使用后采取合法可行的方式保证乙方购买房屋的目的实现，原则上采取由金叶公司在取得该大楼房屋权属证和土地使用权证后，由乙方直接与金叶公司签订房屋买卖合同的方式，若有其他可实现的途径，双方可另行采取其他合法的变通方式以实现乙方房产过户的目的；甲方应在大楼建设项目拿出开工报告之日起一年半（特殊情况可适当延长，但延长时间不超过两个月）之内完成大楼建设及竣工验收并在验收合格后五日内将乙方拟购买的房屋先行交付给乙方；乙方未按本协议约定支付购房款，则乙方应按银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款的违约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除本协议，并可将本协议项下的房屋另作他用，定金归甲方所有；本协议届时因违反国家法律规定、法规禁止性规定或因政策原因不能履行的，甲方应当立即返还乙方已支付的购房款，并按银行同期贷款利率的四倍支付乙方自付款之日起至甲方款项归还之日止的利息损失；等等。另查明：原告分别于2013年8月11日、8月26日、9月11日和11月30日现金汇款到法定代表人庄克俭银行账户，每次均为5万元。2013年11月30日、12月20日和2014年1月20日，原告又分别现金汇款到庄克俭银行账户内10万元、1万元和14万元。原告还于2013年12月20日将7万元现金存入庄克俭的银行账户。再查明：2011年3月14日，被告与金叶公司签订协议，合资、合作建造金叶蔬菜批发市场综合大楼。2013年12月，该双方为补缴因土地容积率提高的土地出让金而发生争议。金叶公司遂于2014年1月16日诉至本院，要求解除其与被告在2011年3月14日签订的合作建造协议书。本院一审判决该协议书于判决生效之日起予以解除。被告上诉后，舟山市中级人民法院于2014年11月14日作出二审判决，撤销一审判决，改判该协议于2014年1月28日解除。上述事实，有原告举证的《购房协议书》、中国建设银行客户回单、中国农业银行银行卡存款业务回单，以及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。原告尚举证了牡丹灵通卡账户历史明细清单两张和浙江省农村合作金融机构分户明细对账单两张、浙江省农村信用社取款凭条，以证明其另外支付被告购房款1.5万元。本院认为，该组证据仅能反映原告的取款情况，但并不能证明钱款的去向，故在无其他证据印证的情况下，其关联性不足以认定。综上，本院认为：被告将其与他人合作开发的房产出售给原告，该房屋尚未建造，权属不明，且被告在与原告签订涉案合同时，未取得相关许可。因此，被告向原告出售该房屋，违反了房地产经营的相关法律规定，双方签订的合同应当认定为无效。无效的合同，自始不具有法律约束力，因此，对原告主张解除合同的诉讼请求，本院无需审查。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。原告在涉案合同签订前后共向被告的法定代表人支付52万元属实。原告主张该款系支付给被告的定金及房款，现被告自认收到的50万元为定金，且其未反驳原告支付给其法定代表人的款项系基于原告与该法定代表人之间的其他法律关系，故该款应认定为原告基于涉案房屋买卖合同而支付给被告。因此，被告应依法将该款返还给原告。原告主张的另1.5万元，证据不足，本院不予支持。定金罚则是承担违约责任的一种方式。现涉案合同无效，原告要求被告双倍返还定金，于法不符，本院不予支持。原告要求被告支付该款的利息，实为主张赔偿其所受的损失。现涉案房屋买卖合同无效，原告要求赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持，其要求自2013年11月30日起按月利率1%计算已付款的利息作为其损失，尚属合理，本院亦予支持。具体利息损失计算如下：截止2013年11月30日，原告共支付了30万元，该部分款项自该日起至2013年12月19日的利息为1935.48元；2013年12月20日，原告又支付了8万元，截止当日共计为38万元，该38万元从当日起至2014年1月19日的利息为3800元；2014年1月20日，原告又支付了14万元，截止当日共计为52万元，该52万元自当日起按月利率1%计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告舟山扬鹏置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张跃儿520000元，并赔偿原告2013年11月30日起至2014年1月19日的利息损失共5735.48元，按月利率1%赔偿520000元自2014年1月20日起至判决确定的履行日止的利息损失；二、驳回原告张跃儿的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费14115元，减半收取7057.50元，由原告张跃儿负担3511.50元，被告舟山扬鹏置业有限公司负担3546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  沈妙军二〇一五年三月三日书记员  於航燕