河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初573号原告河南瑞祥物业管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区宋砦东路2号院4号楼3单元38号。法定代表人赵天增，总经理。委托代理人程冉，河南创力律师事务所律师。委托代理人张欢喜，河南创力律师事务所实习律师。被告郑州博轩企业管理咨询有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区瑞达路彩虹花园17号楼。法定代表人秦壮志，总经理。委托代理人刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人高宇航，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。第三人郑州高新区富吉瑞足浴会所，住所地河南省郑州高新技术产业开发区锦华苑小区38号楼5号商铺。法定代表人耿长伟。委托代理人刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人高宇航，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。原告河南瑞祥物业管理有限公司与被告郑州博轩企业管理咨询有限公司、第三人郑州高新区富吉瑞足浴会所物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人程冉、张欢喜到庭参加诉讼，被告及第三人委托代理人刘旭、高宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月20日，原告与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》约定：服务期间自2013年1月1日至2015年12月31日止；商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.2元向原告交纳。合同签订后，原告即入驻该项目，被告位于郑州××新区金菊街××楼××层房屋业主，被告并未依约支付物业费用，为维护原告合法权益，请求判令：被告向原告交纳物业服务费118508.63元（自2013年1月1日起，以1584.34平方米为准，按照每平方米2.2元的标准计算至2015年10月31日），并自2015年11月1日起，以118508.63元为基数按照日千分之一的标准支付滞纳金至实际付清之日止。被告辩称：1、原告未经业主大会选聘，签订合同不具备法律效力；2、原告并未履行合同义务，被告有权拒绝支付物业费；3、原告诉请2013年、2014年物业费未书面催收且已超过诉讼时效，不应支持；4、原告不应直接向被告主张物业费，对商业面积无异议。第三人辩称：第三人系物业的实际使用人，原告仅收取过电费，未提供其他物业服务。原告向第三人超标准收取电费，承诺多收取的电费冲抵物业费，现原告诉请物业费，第三人主张被告退还多收取的物业费53012.2元。经审理查明：2012年12月20日，原告与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》一份，约定：1、原告对郑州高新区锦华苑小区进行物业管理，物业类型为住宅、商业；2、原告的管理事项包括：（1）房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；（2）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；（3）交通与车辆停放秩序的管理等，维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；3、原告的管理期限暂定三年，自2013年1月1日至2015年12月31日；4、原告需按照下列约定，实现目标管理：（1）房屋外观；（2）设备运行；（3）房屋及设施、设备的维修、养护；（4）公共环境；（5）绿化；（6）交通秩序；（7）公共秩序维护与协助消防和紧急救援等；（8）房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；（9）业主和业委会对原告的满意率达到80%；上述（1）-（8）项物业管理服务质量标准详见附件1；5、本物业管理公共服务费、多层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向原告交纳；高层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.31元向原告交纳；商业用房按其拥有面积每月每平方米2.2元向原告交纳；幼儿园由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向原告交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金；6、原告每半年收取一次物业管理服务费，收费时间为每年4月1日起，收取1-6月份费用；9月1日起收取7-12月费用；第一次收费开始时间为2013年2月1日，可收取2013年1-6月的物业管理服务费。2013年4月20日，耿长伟与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、耿长伟租用高新-锦华苑小区38号楼5号商铺（以下简称承租房屋），房屋建筑面积1400平方米；2、租赁期限自2013年4月20日至2025年4月20日止；3、租赁期间，因使用出租房屋及附属设施而发生的水费、电费、物业管理费等费用由耿长伟自行承担并及时缴纳不得拖欠，如因拖欠造成的后果均由耿长伟承担。耿长伟在承租房屋进行个体经营，个体工商户的字号为“郑州高新区富吉瑞足浴会所”。2013年、2014年、2015年度的垃圾清运、下水管道疏通等工作均由第三人自行负责。2016年11月7日，原告通过EMS特快专递向被告送达催缴物业费的律师函一份，要求被告结清2013年1月1日起至2015年10月31日期间的物业费用。现原、被告因物业费纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、被告系郑州高新技术产业开发区金菊街16号38幢1-3层附5号房屋的所有权人，房屋规划用途为商业服务，建筑面积1584.34平方米。2、2015年10月31日之后，原告不再为郑州高新区锦华苑小区提供物业服务。以上事实由原告提交的下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交《高新·锦华苑物业服务合同》一份、个体工商户登记资料一组、律师函及邮单各一份；被告、第三人提交的《营业执照》复印件一份、《房屋租赁协议》复印件一份、方大帅、李玮峰调查笔录二份、垃圾清运收据一组。原告提交照片二张，不足以证明其提供物业服务的具体情况，本院不予采纳；原告提交的催费通知二份，系原告单方制作，真实性无法核实，本院不予采纳；被告、第三人提交的电费收据一组、文件二份，与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：原告与郑州高新技术产业开发区锦华苑业主委员会2012年12月20日签订的《高新·锦华苑物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同当事人应当诚实信用地履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。本案中，《高新·锦华苑物业服务合同》中对多层住房、高层住房、商业用房的物业费标准分别定价，但商业用房毗邻市政道路，与住房管理区域内的公共道路、公共绿化、公共设施及安保设施相对独立，原告应当举证证明其向被告提供了区别与住房管理区域的物业服务；此外，根据被告提交的证据显示，被告承租商业用房的污水处理、垃圾清扫等均系被告委托案外人负责。因此，本院认定，原告并未提交证据证明其向被告提供物业服务的情况，应当由原告承担举证不能的法律后果。原告请求被告支付2013年1月1日至2015年10月31日期间的物业费及滞纳金，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南瑞祥物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2670元，由原告河南瑞祥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 王 青审 判 员 汪 涛人民陪审员 许 婷二〇一七年七月十三日书 记 员 曹新芳