北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第17814号原告修丽娟，女，1986年3月17日出生。委托代理人李艳杰（原告修丽娟之母），1958年11月4日出生。被告北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人李伟，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。原告修丽娟与被告北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付强独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告修丽娟的委托代理人李艳杰，被告宝龙蓝德公司的委托代理人蔡笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告修丽娟诉称：2009年，原告与被告签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼9层2-1012号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼9层2单元1012号）。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告一方面迟延取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，另一方面导致原告迟延取得涉案房屋的所有权证书，严重违反合同约定。现原告诉至法院，要求被告：1、支付逾期办理房屋所有权证书的违约金114256.77元（自2011年7月1日起至2015年8月12日止，按已付款日万分之一标准计算）；2、诉讼费用由被告承担。被告宝龙蓝德公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，我方确实存在违约，但违约原因是由于北京市举办奥运会、残奥会期间涉案房屋所在工程被迫停工或者不能正常施工，造成我方工期延误；还由于工程所在地的市场未按期拆除，同样造成我方办理工程验收延误；另外，国有土地出让合同变更程序过程中，国土局的办结时间也大大超过了正常时间，使得我方逾期取得涉案房屋所在楼栋产权证；第三方拒不拆除汽车4S店，我方不得不通过仲裁才将该店拆除，造成我方逾期办理规划验收手续，这也不是由于我方原因造成的。其次，我方逾期办理房屋产权转移登记，并未给原告造成实际损失，涉案房屋的出售价格较之同期市场其他房屋价格偏低，而且现在涉案房屋价格上涨明显，我方在2010年已经向原告交付了房屋，即使存在逾期交房，也向原告进行了补偿。第三，原告所主张的违约金标准过高。经审理查明：2009年4月19日，原告修丽娟（买受人）与被告宝龙蓝德公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定原告修丽娟购买被告宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼9层2-1012号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼9层2单元1012号，以下简称涉案房屋），预测建筑面积71.83平方米，总价款758525元。合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。......第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记......2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告修丽娟向被告宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款。2011年1月11日，被告宝龙蓝德公司向原告修丽娟交付了涉案房屋。同日，原告修丽娟与被告宝龙蓝德公司签订了《房屋面积与价款补充协议》，并向被告宝龙蓝德公司补齐了购房款，涉案房屋购房款合计759686元。2014年11月5日，被告宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。2015年7月20日，原告修丽娟取得涉案房屋的所有权证书。庭审中，原告修丽娟称其在交付房屋当日就将契税、公共维修基金、代办费等交给了被告宝龙蓝德公司，并在2015年2月9日补交物业费时补齐了全部材料。同时，原告修丽娟称物业公司在2015年2月才告知其可以办理房产证的消息，被告宝龙蓝德公司对此不予认可，称其在2014年9月曾在涉案房屋所在楼栋张贴过通知，告知所有业主准备提交材料。庭审中，被告宝龙蓝德公司主张系由于客观原因导致其未能如期取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，并就此提交首都之窗网络打印材料、国土局网站打印材料、仲裁裁决书、照片、建设工程规划核验意见、补偿名单等证据予以佐证。原告修丽娟对此不予认可。上述事实，有《商品房预售合同》、购房发票、房屋所有权证书、首都之窗网络打印材料、国土局网站打印材料、仲裁裁决书、照片、建设工程规划核验意见、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告修丽娟与被告宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。依照《商品房预售合同》的相关约定，原告修丽娟同意委托被告宝龙蓝德公司指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告修丽娟亦将契税、公共维修基金、代办费以及其他办理房屋所有权证书所需材料交给了被告宝龙蓝德公司，但被告宝龙蓝德公司在2011年1月11日将涉案房屋交付原告修丽娟后，却迟至2015年7月20日才为原告修丽娟办理了涉案房屋的所有权证书，显已违反了双方合同第二十一条关于转移登记的约定，应当承担相应违约责任。关于被告宝龙蓝德公司所提迟延办理涉案房屋的所有权证书的违约金是否应当减免的问题。首先，根据双方合同的约定，被告宝龙蓝德公司对于迟延办理涉案房屋的所有权证书系承担无过错责任，因此被告宝龙蓝德公司对迟延办理涉案房屋所有权证书是否存在主观过错均不影响其违约责任的承担；其次，被告宝龙蓝德公司主张由于市国土局的行政行为导致其延迟办理了涉案房屋的所有权证书，但被告宝龙蓝德公司就此向本院提供的证据不足以证明由于行政行为造成了被告宝龙蓝德公司办理涉案房屋所有权证书延期，故本院对于被告宝龙蓝德公司的该项抗辩主张不予采信；再次，被告宝龙蓝德公司主张北京锦绣通商汽车贸易有限公司超期违法占地影响规划验收，但通过仲裁裁决内容可以发现造成北京锦绣通商汽车贸易有限公司长期占用场地系由于被告宝龙蓝德公司自身的经营行为所致，因此被告宝龙蓝德公司的该项抗辩主张，本院不予采信；再次，被告宝龙蓝德公司主张奥运会及残奥会期间停工影响施工进度，但本案涉案合同签订时间晚于奥运会及残奥会期间，即被告宝龙蓝德公司在签订合同时已经知悉奥运会及残奥会期间停工的影响，但原被告双方依旧作出了关于涉案房屋所有权证书办理期限的约定，应视为被告宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得涉案房屋所有权证书的能力，因此被告宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，本院不予支持；最后，被告宝龙蓝德公司主张原告修丽娟没有实际损失的问题，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，本院不予调整。综上，原告修丽娟要求被告被告宝龙蓝德公司支付逾期办理涉案房屋所有权证书违约金114256.77元的请求，合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告修丽娟逾期办理房屋所有权证书的违约金九万七千六百一十九元六角五分。二、驳回原告修丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1293元，由被告北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  付强二〇一五年十月二十日书 记 员  张欢