重庆市开县人民法院民 事 判 决 书（2014）开法民初字第01738号原告重庆延伸物业管理有限公司，住所地开县汉丰佰成路××××底楼，组织机构代码56872120-6。法定代表人：赵剑波，该公司经理。委托代理人（特别授权）谈中兴，重庆弘全律师事务所律师。委托代理人廖毅，重庆市开县郭家法律服务所法律工作者。被告邓洪，男，生于1975年12月28日，汉族，住重庆市开县。委托代理人（特别授权）ＸＸ厚，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者。原告重庆延伸物业管理有限公司与被告邓洪物业服务合同纠纷一案，原告于2014年4月24日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员邹道宏适用简易程序，分别于2014年7月16日、2014年7月23日两次公开开庭进行了审理，原告重庆延伸物业管理有限公司的委托代理人谈中兴、廖毅，被告邓洪的委托代理人ＸＸ厚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆延伸物业管理有限公司诉称，2010年原告与重庆桑园置业有限公司即××××开发商正式签订了《前期物业服务合同》，合同约定服务期限为2010年11月1日至2011年8月31日，约定高层住宅物业费为0.5元／平方米／月。2011年3月上海城住宅区成立业主委员会，并分别于2011年8月28日、2013年8月31日同原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定服务期限分别为2011年9月1日至2013年8月31日，2013年9月1日至2016年8月31日止，住宅物业服务费均为0.98元／平方米／月，双方约定上海城业主大会、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告履行了合同规定的义务，但经原告催收，被告拒绝支付2010年11月1日至2013年12月31日的物业管理费。请求判令被告支付我司物业管理费共计5348元及违约金，并承担诉讼费。被告邓洪辩称，×××××小区前期物业不是原告公司在服务，是生成物业公司在服务。后原告未按法定程序进入×××××提供服务，也没有按法定程序完善手续，业主委员会未经依法选举产生，原告也没有收费许可证和资质准入，其主体不合法，不具有签定物业服务合同的资格，违法签定的合同应是无效合同。原告确定的0.98元／平方米／月的物业服务费未经业主同意和业主委员会讨论，不是政府指导价，也没有得到物价部门的审批和核准，是业主委员会所谓的主任以个人意愿背着业主与原告签定的合同，不具有合理性、合法性，该标准不合理。原告提供的服务差，我室内漏水，原告没尽义务，而收费高，且原告还用公共面积对内对外违法收停车费。我要求法院驳回原告的诉讼请求，对不超过0.5元／平方米／月的收费标准，合理的收费我愿意给付。原告违法收取的其他费用应退还业主或折抵物业服务费，原告应立即中止服务，待重新选举业主委员会后再选择服务公司。我入住该房时缴纳3000元押金，到现在还没结算，应当进行结算。经审理查明：2010年10月20日，赵剑波与重庆桑园置业有限公司即××××开发商正式签订了《前期物业服务合同》，合同约定服务期限为2010年11月1日至2011年8月31日，约定高层住宅物业费为0.5元／平方米／月。2011年3月×××××住宅区成立业主委员会，于2011年4月20日向开县××街道××社区居民委员会备案，并分别于2011年8月28日、2013年8月31日同原告重庆延伸物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定服务期限分别为2011年9月1日至2013年8月31日，2013年9月1日至2016年8月31日止，住宅物业服务费均为0.98元／平方米／月（按建筑面积计算），双方约定×××业主大会、业主或物业使用人违法合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告于2013年3月5日将2011年8月28日签订的《物业管理服务合同》向开县国土资源和房屋管理局备案。另查明，被告邓洪在×××××××-××房屋的住宅房屋建筑面积为164.90平方米，从2011年9月1日起没有交纳物业服务费，经原告催告，被告仍未缴纳。庭审中还查明，×××××××-××房屋门前过道顶部有漏水印迹。被告邓洪在装修×××××××-××房屋时，向开县龙发物业管理有限公司缴纳了装修保证金2000元、装修垃圾费200元、电梯服务费300元。以上事实有原、被告当庭陈述，原告的营业执照，组织机构代码，物业管理服务合同，物业服务合同备案证明，业主委员会备案材料登记表，催缴物业管理费的告示，照片，开县龙发物业服务公司与邓洪签订的装修安全责任书、装修管理服务协议、龙发物业服务公司收取邓洪装修保证金、装修垃圾费、电梯服务费的收款收据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”虽然被告邓洪在答辩中，对以王某某为主任的×××××业主委员会的合法性提出质疑，认为业主委员会未经依法选举产生，但被告并未提供充分证据证明自己的主张，故本院对被告的反驳理由不予采信。即使目前的业主委员会成立有违反相关规定的问题，该小区业主可通过其他合法途径予以解决。经审查，原告重庆延伸物业管理有限公司与××××（住宅区）业主委员会是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《合同法》五十二条规定之法定无效的情形，故原告重庆延伸物业管理有限公司与××××（住宅区）业主委员会之间签订的物业管理服务合同是合法、有效的。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，原告与×××××（住宅区）业主委员会签订的《物业管理服务合同》具有约束力。被告邓洪对原告主体的工商登记及备案，以及是否取得收费许可提出质疑。但原告从2011年9月入驻×××××从事物业服务，广大业主对此并无异议，也没有向相关主管部门就原告对其服务提出质疑。故×××××的住户从事实上也已接受了原告的服务。关于物业服务费的上涨问题，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”原告与××××的业主委员会通过合同约定了2011年9月1日至2013年8月31日、2013年9月1日至2016年8月31日的住宅物业服务费为0.98元／平方米／月，不违反法律规定，原、被告应按合同约定价格履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆延伸物业管理有限公司履行了相关义务，作为业主的被告邓洪应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。本院对原告重庆延伸物业管理有限公司要求被告邓洪支付物业服务费的诉讼请求予以支持。被告邓洪的房屋建筑面积为164.90平方米，未交纳2011年9月1日至2013年12月31日共28个月的物业服务费，被告邓洪应支付给重庆延伸物业管理有限公司的物业服务费为0.98元／平方米／月×28个月×164.90平方米=4524.86元。原告主张由被告邓洪支付2010年9月至2011年8月31日的前期物业管理费，因×××××小区前期物业服务是赵剑波与重庆桑园置业有限公司即××××开发商签订的《前期物业服务合同》，虽赵剑波系原告重庆延伸物业管理有限公司的法定代表人，但赵剑波签订前期物业服务合同时原告公司尚未成立，其行为不能代表原告公司行为，原告的主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金，由于被告并非不履行给付物管费的义务，而是对原告是否有收费许可提出质疑，且主要争议是对原告提高收费标准自己不知情，故被告不存在有故意违约行为，其原告主张被告给付违约金，本院不予支持。被告邓洪提出其房屋室内漏水，原告没尽服务义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邓洪所举证据只能证明其房屋室外过道有漏水印迹，不能证明其室内漏水；被告邓洪也未向法庭提供因室内或过道漏水向原告报告需要维修、养护的证据，其主张本院不予支持。被告邓洪还提出其入住该房时缴纳了押金3000元，应当进行结算。被告邓洪在装修×××××××-××房屋时，向开县龙发物业管理有限公司缴纳了装修保证金2000元、装修垃圾费200元、电梯服务费300元。开县龙发物业管理有限公司与原告是否是同一公司无证据证明，其主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告邓洪在本判决生效后十日内支付原告重庆延伸物业管理有限公司物业服务费4524.86元。二、驳回原告重庆延伸物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓洪负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审判员  邹道宏二〇一五年三月二十日书记员  杨大蓉