安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2015）肥西民一初字第02201号原告（反诉被告）唐清华，男，1969年3月8日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告（反诉被告）王玉乾，女，1968年12月19日出生，汉族，住址同上。委托代理人王宏芹，安徽大祺律师事务所律师。委托代理人韩登言，安徽大祺律师事务所律师。被告（反诉原告）汪军，男，1977年9月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人王涛，安徽昊华律师事务所律师。委托代理人张媛媛，安徽昊华律师事务所实习律师。原告（反诉被告）唐清华、王玉乾与被告（反诉原告）汪军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐清华及其与原告王玉乾的共同委托代理人韩登言，被告（反诉原告）汪军及其委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐清华、王玉乾诉称，2012年4月初，被告汪军与合肥幸福联盟物业服务有限公司（以下简称幸福物业）签订《商铺租赁合同》，承租位于合肥市汤口路与翡翠路交叉口的幸福大街27号楼商铺，用于经营网络会所。此后，两原告于2013年5月份出资购买该商铺，于2014年1月15日完成房地产权登记手续。因上述租赁合同成立在先，继续有效，故原告取代幸福物业享受原租赁合同中出租方的权利，由被告直接向原告交纳房租，双方合同履行一直较正常。至2015年2月底，按合同需交纳第34个月至第36个月期间的租金，但被告却以种种借口拖延，经原告一再催促后仅交纳了5万元，欠付27400元。2015年5月13日，被告将商铺钥匙放在幸福物业办公室，并将其经营的网络会所全部撤场，被告在撤场时还对室内的部分装饰装修物进行了破坏性拆除，水电及消防管道遭到损坏，现场一片狼藉。经原告多方与被告联系，被告均不予理睬，考虑到商铺闲置将导致巨大损失，需继续对外出租，原告只得委托专业人员对室内设施及装饰进行修缮。现为维护原告合法权益，诉请依法判令：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付原告房租27400元，并从2015年5月1日起至实际付清日止按日千分之一承担违约金；3、被告支付免租期租金361200元给原告；4、被告赔偿室内设施损坏维修费用147229.61元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告汪军答辩并反诉称，2012年4月11日，汪军与幸福物业签订《商铺租赁合同》，承租案涉商铺用于经营网络会所。当年底，两原告出资购买该商铺，此后，两原告取代幸福物业享受原租赁合同中出租方的权利及承担相应义务。汪军开展经营活动不久，该商铺二、三楼便发生漏水现象，2013年1月起三楼由于质量问题停止经营，2014年3月，汪军放置于二、三楼的电脑因淋水报废，为此，汪军多次找两原告协商处理，但至今，两原告也未采取任何措施进行修缮，严重的漏水导致该商铺三楼长期处于闲置状态，无法开展经营活动。2015年3月份，原、被告协商解除租赁合同等事宜，两原告要求被告将商铺转租出去后方可撤场，4月29日，原、被告关于商铺转租事宜达成协议并签字生效，由此，原、被告解除了双方之间的租赁合同。两原告出租的商铺存在严重质量问题，但其并未承担任何维修义务，导致被告汪军经营活动发生困难，合同目的难以实现并造成了实际损失，为维护自身合法权益，被告汪军请求法院依法驳回原告的本诉请求，并提出反诉，请求依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人物业费损失28000元；2、两被反诉人返还反诉人租赁保证金31000元；3、两被反诉人返还反诉人房租205600元（反诉人实际支付租金的一半）；4、两被反诉人赔偿反诉人电脑损失费137080元；5、两被反诉人赔偿反诉人房屋维修费用167700元；6、两被反诉人承担本案诉讼费用。反诉被告唐清华、王玉乾针对反诉人的反诉请求辩称，案涉商铺三层屋顶确有局部渗水现象，但开发商与物业公司均立即进行了维修及跟踪维护，并未影响室内的设施及正常经营，未给反诉人造成实际损失，且在本案诉讼之前，被反诉人及开发商、物业公司均未听到过反诉人反映房屋漏水等问题。反诉人所称的质量问题均系其拒交或拖欠物业费、水电费的借口，且物业及水电费均由承租人交给物业公司，被反诉人并不过问，综上，反诉人的各项反诉请求均无事实及法律依据，请依法驳回。经审理查明，2012年4月11日，幸福物业（甲方）根据合肥蜀科置业有限公司（以下简称蜀科置业公司）委托，与汪军（乙方）签订《商铺租赁合同》，由幸福物业作为出租方，将蜀科置业公司所有的位于合肥市汤口路与翡翠路交叉口的幸福大街27栋门厅及二、三楼商铺（建筑面积1290㎡）出租给汪军用于经营网络会所。合同第二条约定，租赁期限为6年，自2012年5月30日起至2018年5月29日止，租赁期第一年后7个月和第二年后7个月乙方无需缴纳租金（但仍需承担实际发生的水、电等公用事业性收费及物业管理费等），租金标准为20元/月/平方，第四年按8%递增，自租赁起至租赁期满，乙方按如下标准支付租金：1、第1个月起至第5个月租金为人民币129000元；2、第6个月至第12个月为免租期；3、第13个月起至第17个月租金为人民币129000元；4、第18个月起至第24个月为免租期；此后，每季度支付租金，第四年起按8%递增。本合同有效期内，乙方应按月承担因承租和使用商铺而实际发生的水、电、煤气等费用；鉴于本合同甲方给予乙方相当长免租期，乙方需向甲方支付人民币31000元作为租赁保证金，当乙方发生本合同约定的违约情形时，甲方有权根据本合同的约定，对租赁保证金作出处置，若本合同履行期限届满，乙方未发生违约的，则甲方应在扣除全部乙方应付的租金、物业管理费、水电费等公用事业性收费后，于合同届满之日起10日内，将租赁保证金无息退还给乙方。乙方迟延交付本协议项下相关租金、费用等，应按应付价款的千分之三支付违约金，直至付清之日。合同第三条关于“商铺装修及维修责任”约定：乙方根据需要可对所承租商铺的附属设施作符合经营要求的改动，但乙方装修前应将装修方案报甲方书面认可，如因乙方合同履行中违约合同终止（履行期届满或提前终止），就乙方已经实施的装修工程，甲方均不承担向乙方支付补偿、赔偿的义务，且乙方未经甲方同意，不得拆除已形成的装修、装饰物。在不影响房屋结构和使用安全的情况下，乙方应合理使用其所承租的商铺及其附属设施，本合同有效期内商铺及其附属设施发生损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，若乙方拒不修理的，甲方有权代为修理，并从租赁保证金中扣除相应金额的款项，乙方对甲方代为修理的行为及所支出的金额不持异议，并应积极配合甲方实施维修。合同第六条关于租赁保证金的特别约定：一旦发生乙方欠付租金、物业管理费、水电费等公用事业性收费，甲方代付应由乙方支付的商铺维修费用等情形，在甲方向乙方发出划扣通知之日起的10日内，乙方应立即负责将划扣部分的款项支付给甲方，以全额补足租赁保证金31000元。合同第七条关于违约责任及合同的提前终止约定：甲方有权在如下情形发生时立即提前终止本合同：……乙方拖欠应付的租金、物业管理费、水电费等公用事业性收费或维修费超过20个工作日（无论甲方是否从租赁保证金中扣收相关款项），如合同履行中乙方擅自撤场需补交免租期租金，并扣除租赁保证金。上述合同签订后，汪军按约支付首期租金及租赁保证金，开始租用案涉房屋经营网络会所，至2015年2月之前，该份《商铺租赁合同》一直正常履行，2015年2月之后，汪军经两原告催要，支付租金5万元。另查明，原告唐清华、王玉乾系夫妻关系，2013年5月7日，两原告与蜀科置业公司签订《商品房买卖合同》，由两原告购买蜀科置业公司开发的幸福大街27栋210、310室两套商铺（即案涉幸福大街27栋门厅及二、三楼商铺），2014年1月15日，两原告就上述商铺分别办理了房地产权证（产权证号分别为：房地权证肥西桃花字第××号、第××号）。此前，2012年11月9日，原告唐清华向蜀科置业公司出具收条一份，内容为“今收到幸福大街合肥蜀科置业有限公司27#310、210商铺租金柒万贰仟零贰拾伍元（72025）、保证金叁万壹仟元整（31000），共计壹拾万叁仟零贰拾伍元整（103025元）”。此后，原告唐清华、王玉乾作为出租方与承租方汪军继续履行2012年4月11日所形成的《商铺租赁合同》，期间，原、被告因案涉商铺是否存在影响经营的屋面漏水等质量问题发生争议。2015年4月29日，汪军及其合伙人晁兵（乙方）与案外人陈龙（甲方）签订《网吧转让协议》，约定由乙方以人民币45万元的价格将位于幸福大街的天下网络家园网吧转让给甲方，原告唐清华作为房屋产权所有人（第三方）在该份《网吧转让协议》落款处签字。2015年5月8日，汪军拆除部分装饰装修物后退出其所承租的幸福大街27栋二、三层商铺，并将钥匙交至幸福物业，同时付清其在经营网吧期间至2015年5月8日所发生的水电费、物业费。上述事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述及两原告提交的《商铺租赁合同》、房地产及国有土地使用权证书、商品房买卖合同及被告汪军提交的公民身份证、《网吧转让协议》、银行转账凭证、收条及《物业说明》等附卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案中，汪军作为承租方与幸福物业于2012年4月11日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效。2013年5月7日，两原告唐清华、王玉乾购入上述出租商铺并于2014年1月15日办理房地产权证书，此后，两原告作为出租方继续履行上述《商铺租赁合同》，收取由承租方汪军支付的租金，并从原商铺产权人蜀科置业公司处收取了汪军支付的租赁保证金31000元，故两原告与被告汪军之间依法形成房屋租赁合同关系，双方均应按约履行合同义务。现因合同履行过程中双方就商铺是否存在质量问题并影响商铺经营活动产生争议，经协商，2015年4月29日，汪军将其用承租商铺经营的网吧对外转让，原告唐清华作为商铺产权人在转让协议上签字，原、被告的上述行为足以表明，双方已就解除《商铺租赁合同》达成一致的意思表示，随后，汪军于2015年5月8日退出承租商铺，由此，对于两原告诉请解除《商铺租赁合同》，本院予以支持，对其解除时间应确认为2015年4月29日。对两原告主张由被告支付其房屋租金27400元并从2015年5月1日起至实际付清之日止承担违约金的诉请，因被告汪军在合同履行过程中已支付两原告第34至36个月（即2015年三、四、五月份）租金5万元，而双方约定此期间的月租金为25800元（1290㎡×20元/㎡/月），故汪军仍应向两原告支付2015年三、四两月份的租金差额1600元（25800元/月×2个月-50000元），对于两原告主张的其余租金及违约金，本院依法不予支持；基于前述分析，被告汪军在经出租方同意将承租商铺所经营的网吧对外转让后，于2015年5月8日退出承租商铺的行为，不应认定为擅自撤场，由此，对于两原告依据合同约定以汪军擅自撤场为由要求其支付免租期租金361200元的诉请，本院依法亦不予支持。对于两原告主张由被告赔偿其室内设施损坏维修费用147229.61元的诉请，其并无充分、有效证据证明，本院依法不予支持。关于被告汪军提出的反诉请求，本院作如下分析：对于物业费系承租方应承担的费用，且物业费由幸福物业而非两原告收取，故汪军反诉由两原告赔偿其物业费损失无事实及法律依据，本院不予支持；对于汪军所交的租赁保证金，确已由原产权人蜀科置业公司交给两原告，但汪军在退出承租的商铺时违反《商铺租赁合同》中关于“……，就乙方已经实施的装修工程，甲方均不承担向乙方支付补偿、赔偿的义务，且乙方未经甲方同意，不得拆除已形成的装修、装饰物”的约定，确实给两原告造成了一定的损失，故对于汪军主张由两原告返还其租赁保证金31000元的反诉请求，本院依法不予支持；对于汪军主张由两原告返还其房屋租金的反诉请求，因其已实际使用所承租的商铺用于经营网络会所，支付租金系其作为承租人的合同义务，其主张返还租金，于法无据，本院不予支持；关于汪军主张的赔偿其电脑损失费及房屋维修费用，其并无有效证据证明该两项费用的实际发生金额，且《商铺租赁合同》中关于“本合同有效期内商铺及其附属设施发生损坏的，乙方（即承租方汪军）应立即负责修复或经济赔偿，若乙方拒不修理的，甲方有权代为修理，并从租赁保证金中扣除相应金额的款项”的规定亦明确汪军在承租期内负有对租赁物及附属设施的维修责任，故其主张由两原告赔偿其电脑损失及房屋维修费用，无事实及法律依据，本院依法均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐清华、王玉乾与被告（反诉原告）汪军之间的《商铺租赁合同》于2015年4月29日解除；二、被告（反诉原告）汪军于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）唐清华、王玉乾租金人民币1600元；三、驳回原告（反诉被告）唐清华、王玉乾的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）汪军的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9158元，减半收取4579元，财产保全费3420元，共计7999元，由原告（反诉被告）唐清华、王玉乾负担；反诉案件受理费9494元，减半收取4747元，由被告（反诉原告）汪军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱利琴二〇一五年十月十九日书记员  汪菡佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。