广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠阳法秋民初字第330号原告一张勇强，男。原告二宋顒，男。两原告诉讼代理人蓝洪波，系广东卓凡律师事务所律师。两原告诉讼代理人谭展龙，系广东卓凡律师事务所律师。被告刘红光，男。原告张勇强、宋顒诉被告刘红光租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行审理。原告张勇强、宋顒的共同诉讼代理人谭展龙、蓝洪波到庭参加诉讼，被告刘红光经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇强、宋顒诉称：2006年12月1日，惠东县梁贸建材有限公司（下称梁贸公司）将其拥有的一幢房屋及一宗土地出租给被告使用，并签订有租赁合同。2009年12月4日，梁贸公司将上述房产及土地使用权转让给原告，并于2014年4月26日履行完毕转让合同。2010年5月1日，经梁贸公司与被告同意，双方签订的房屋、土地租赁合同解除，原告作为新的房屋所有权人及国有土地使用权人，与被告签订新的房屋、土地租赁合同。按照原被告双方签订的《土地租赁合同书》第二条规定，被告必须每月15日前向原告缴清当月租金，不得拖欠，如被告超期一个月未缴地租按违约责任处理，自2012年11月1日至2015年11月1日每月租金39675元。第五条约定，违约方应赔偿对方经济损失费伍佰万元整。按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，自2012年11月1日至2015年11月1日每月租金29095元，被告应每月15日向原告缴清当月租金，不得拖欠，被告超过一个月未缴清本月房租的，按违约责任处理。第五条约定，违约应应赔偿对方经济损失为伍佰万元整。以上地租加房租每月租金为68770元，自2014年2月15日起，原告已通过电话多次向被告催收租金，截止至2014年8月15日，被告已欠原告租金本金431390元（共七个月租金，其中2月份租金支付了5万元）。2014年8月6日，原告委托律师向被告发送《律师函》催收租金，并进行了公证邮寄送达，但被告仍未支付欠缴租金本金。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成根本性违约，经原告多次催收后，被告仍未支付欠缴租金，严重损害原告的合法利益。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《土地租赁合同书》；2、被告搬出租赁的房屋并归还原告房屋及土地；3、被告向原告支付欠缴租金431390元（暂计至2014年8月31日），并支付违约金200000元；4、被告向原告支付从2014年9月1日起至房屋及土地实际返还之日止，按合同约定租金标准计算的房屋和土地使用费；5、被告结清房屋归还之前的所有水电费及其他相关费用；6、本案诉讼费用由被告承担。原告张勇强、宋顒为其陈述提交的证据证明材料有（均为复印件）：1、房屋、土地租赁合同移交协议书，证明原告合法受让土地及房屋，被告自愿与原告签订新的租赁合同；2、土地租赁合同书、房屋租赁合同书，证明原告与被告之间存在房屋、土地租赁关系；3、国土证、房产证，证明被告租赁的房屋、土地属原告所有；4、公证书，证明原告向被告公正邮件送达《律师函》。被告刘红光在答辩期限内未提交书面的《民事答辩状》，亦未在举证期限内提交相关证据。被告刘红光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证和抗辩权利，对原告提供的证据本院予以采信。经审理查明：2006年12月1日，惠东县梁贸建材有限公司与被告签订两份租赁合同，将其位于惠阳区人民六路的土地一块（国土证号：惠阳国用第1329100690号）及地上房屋一幢（约30**平方米）出租给被告使用。2009年12月4日，梁贸公司将上述房产及土地使用权转让给原告，并于2010年3月31日将位于惠阳区人民六路10号的土地使用权变更至两原告名下，变更后的国土证号为惠阳国用（2010）第01002**号，于2010年4月7日将位于惠阳区人民六路10号的房屋变更至两原告名下，变更后的房地产权证号为粤房地权证惠州字第11100112**号。2010年5月1日，梁贸公司、两原告及被告签订《房屋、土地租赁合同移交协议书》约定，经梁贸公司与被告同意，梁贸公司与被告自2010年5月1日前签订的房屋、土地租赁合同解除，2010年5月1日后，原告作为新的房屋所有权人及国有土地使用权人，与被告签订新的房屋、土地租赁合同。同日，两原告与被告签订了《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同》。《土地租赁合同书》约定以下内容：一、甲方（两原告）将位于惠阳区人民六路地皮一块（国土证号：惠阳国用第13291006**号）租给乙方（被告）使用；二、租赁期限：自2006年11月1日起至2018年10月30日止，共12年；三、租金和收租方法：1、乙方（被告）必须每月15日前向甲方（两被告）缴清当月租金，不得拖欠（如乙方超期一个月未缴地租按违约责任处理），于2006年11月1日起至2009年10月30日每月租金叁万元整（￥30000元）以后每三年递增15%。2、2009年11月1日至2012年11月1日每月租金叁万肆仟伍佰元整（￥34500元）。3、2012年11月1日至2015年11月1日每月租金叁万玖仟陆佰柒拾元整（￥39675元）。4、2015年11月1日至2018年11月1日每月租金肆万伍仟陆佰贰拾元整（￥45620元）。四、违约责任：本合同经双方签字后生效，执行期间，任何一方不得终止本合同，否则，违约方应赔偿对方经济损失费伍佰万元整（￥5000000元）。《房屋租赁合同》约定以下内容：一、甲方（两原告）将位于惠阳区人民六路楼房一幢八间七层，约3000，租给乙方（被告）使用，经营酒店、休闲、商业。二、租赁期限：自2006年11月1日起计房地租，租赁期限12年，2006年11月1日起至2018年10月30日止。三、租金和收租方法：1、于2006年11月1日起至2009年10月30日每月租金贰万贰仟元整（￥22000元），以后每三年递增15%；2009年11月1日至2012年11月1日每月租金贰万伍仟叁佰元整（￥25300元）；2012年11月1日至2015年11月1日每月租金贰万玖仟零伍拾元整（￥29050元）；2015年11月1日至2018年11月1日每月租金叁万叁仟肆佰陆拾元整（￥33460元）。2、签订合同时，乙方向甲方预付租房押金人民币壹拾万元整（100000元），乙方以每月15号向甲方缴清当月房地租金，不得拖欠，如乙方超期一个月未缴清本月房租，按违约处理。四、违约责任：本合同经双方签字后生效，执行期间，任何一方不得终止本合同，否则，违约方应赔偿对方经济损失费伍佰万元整（￥5000000元）。合同签订后，被告在原合同的基础上继续使用上述租赁的房屋、土地。2014年2月15日起，被告仅支付了5万元租金。后原告多次向被告催收租金，被告均未缴纳。2014年8月6日，原告委托律师向被告发送《律师函》催收租金，同时《律师函》中明确告知如被告未能在约定的期限内支付租金，则原告有权解除合同。该邮寄过程由大亚湾公证处进行了公证。按照邮寄回单显示，被告于2014年8月7日签收了该份邮件。但被告仍未支付欠缴租金。原告遂于2014年9月4日提起诉讼。本院认为，原、被告双方于2010年5月1日签订的《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方应当按照合同的约定严格履行。原告作为出租方的主要义务是将房屋、土地交付给被告。被告作为承租方，其主要合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而原被告双方签订的《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同》明确约定被告应当在每月的15日前缴清当月租金，不得拖欠，超期一个月未缴地租按违约责任处理。但被告从2014年2月起仅交纳了2月份5万元的租金，其余租金经原告催讨至今未付。2014年8月6日原告委托律师向被告邮寄发送催收租金的《律师函》，《律师函》中明确说明：“……限你于收到本函之日起十日内支付所欠租金本金和违约金20万元。否则，委托人有权解除双方合同……。”被告于2014年8月7日收到该份邮件后，并未能按《律师函》约定的期限交付租金和违约金，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，及《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四款“承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：（四）拖欠租金达六个月以上的。”的规定，原告诉请解除原、被告于2010年5月1日签订的《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同》及支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于违约金支付的问题。原、被告双方于2010年5月1日签订的《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同》均有约定被告应当在每月15日前向原告交付租金，不得拖欠，超期一个月未缴租金按违约责任处理。并约定了双方违约责任为违约一方应赔偿对方经济损失费伍佰万元整（￥5000000元）。而被告从2014年2月起在交纳了2月份的部分地租、房租5万元后，长期拖欠租金未支付，已构成违约，按照双方签订的《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同》约定的违约责任，被告应支付两原告违约金1000万元。原告起诉时及庭审中均表示当时合同约定的违约金数额过高，同意并已将违约金数额适当减少至20万元，原告的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持。三、原告请求结清房屋归之前的所有水电费及其他相关费用，但原告未能提供任何证据证明有产生上述相关费用，因此，对于该项请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张勇强、宋顒与被告刘红光于2010年5月1日签订的《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同书》；被告刘红光在本判决生效后十日内将其租用的房屋腾清，将租用的房屋及土地交付给原告张勇强、宋顒；二、被告刘红光于本判决生效后十日内按合同约定的土地及房屋的租金标准支付原告张勇强、宋顒自2014年2月起至实际返还土地、房屋之日止的房屋和土地租金（被告刘红光在2014年2月份支付的5万元租金从中予以扣减）；三、被告刘红光于本判决生效后十日内给付原告张勇强、宋顒违约金20万元；四、驳回原告原告张勇强、宋顒的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10114元由被告刘红光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 钟 飞审判员 黎海燕审判员 林杏丁二〇一五年三月三十日书记员 古晓洲