四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第331号上诉人（原审被告）吴坤，男，汉族，1988年9月28日出生，住四川省旺苍县。委托代理人冯丽，四川蓉兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）汤元春，女，汉族，1989年2月15日出生，住四川省旺苍县。委托代理人冯丽，四川蓉兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵跃，男，汉族，1977年3月15日出生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人王江，四川天与律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李静曦，女，汉族，1983年12月2日出生，住成都市武侯区。上诉人吴坤、汤元春因与被上诉人赵跃、李静曦房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区市人民法院（2014）温江民初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日依法受理，组成合议庭于2015年1月14日公开开庭进行了审理，上诉人吴坤、汤元春的共同委托代理人冯丽、被上诉人赵跃的委托代理人王江、被上诉人李静曦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，赵跃、李静曦系夫妻关系，双方于2008年12月25日购买了位于金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号的房屋，价款为438480元。产权登记为赵跃、李静曦按份共有，各自所占份额为50%。2013年12月9日，赵跃、李静曦与汤元春签订借款协议，约定赵跃、李静曦向汤元春借款300000元，借款期限为2013年12月9日至2014年12月8日。赵跃、李静曦以位于金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号的房屋作为抵押物，为本次借款提供抵押担保。同日，赵跃、李静曦与汤元春签订《房地产抵押合同》，约定赵跃、李静曦以涉案房屋为债务人履行主合同向汤元春作抵押担保，担保的主债权为上述300000元，债务履行期限自2013年12月9日起至2014年12月8日。同日，赵跃、李静曦与汤元春签署了《房地产抵押登记申请书》、《价值确认书》，汤元春出具《知晓函》。温江区房产管理局的《抵押受理单》、《抵押登记审核业务单》载明，温江房产管理局已受理涉案房屋的抵押设立。《房屋信息摘要》载明汤元春为涉案房屋的抵押权人。同日，赵跃、李静曦出具经公证的委托书一份，主要内容为涉案房屋登记为赵跃、李静曦按份共有，特委托吴坤办理上述房产提前结清借款的相关一切事宜；签订上述房产的抵押借款合同及价值确认书等文件，申请办理上述房产抵押登记手续或顺位抵押登记手续并领取抵押登记后的产权证；到房产管理部门办理上述房产的注销抵押登记手续及注销顺位抵押登记手续并领取注销抵押后的产权证相关事宜；查阅上述房产档案，办理上述房产地址变更手续，出售上述房产，签订上述房产的买卖合同，办理网签或撤销网签、并收取售房款，支付房产买卖过户相关税费；办理上述房产专项维修资金的缴纳及转移过户；到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户及领证等相关手续等等。2014年1月20日，赵跃通过吴坤的中国工商银行账户，转账归还了汤元春的借款300000元，对此，汤元春在庭审中予以确认。2014年2月27日，汤元春与吴坤登记结婚。2014年3月3日，吴坤作为甲方，李静曦作为乙方签订了《借款协议》，约定“乙方向甲方借款人民币300000元，乙方用自己位于温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元1305，权0136927，作为抵押给甲方，并以公证委托的形式，将该套房屋的所有权及处置权给甲方（见公证书）。”借款期限为2014年3月3日至2014年5月3日。同日，李静曦出具《借条》一张，载明“今借到吴坤现金（人民币）：叁拾万元整，现承诺2014年5月3日前归还。”吴坤提前收取了利息2万，向李静曦实际给付了28万元。2014年3月24日，赵跃向温江区房管局邮寄了撤销吴坤代理权的通知书。2014年5月6日，吴坤提前还清了涉案房屋的按揭贷款222267.66元及利息667.27元。2014年5月8日，吴坤代李静曦、赵跃签字与汤元春签订了涉案房屋的存量房买卖合同，约定成交价格为43万元。汤元春缴纳了相关过户费用，并于5月9日将涉案房屋转移登记到汤元春名下。另查明，赵跃与案外人黄萍于2014年3月20日签订了房屋租赁合同，约定赵跃租赁黄萍房屋，租期为12个月，自2014年3月21日至2015年3月20日止，房屋月租金为1400元。赵跃支付了三个月租金及押金共计5600元。赵跃、李静曦于2014年5月28日诉至原审法院，请求判令：1、确认2014年5月8日汤元春与吴坤签订的温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋买卖合同无效；2、判令汤元春协助赵跃、李静曦办理温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋恢复登记手续；3、判令吴坤、汤元春赔偿赵跃、李静曦房屋租金损失从2014年5月8日起至涉案房屋登记手续恢复之日止，租金按每月1400元计算；4、判令本案诉讼费由吴坤、汤元春承担。以上事实，有赵跃、李静曦、吴坤、汤元春的陈述及赵跃、李静曦提交的当事人身份信息、商品房买卖合同、房屋产权证、委托书、公证书、借款协议、价值确认书、房地产抵押合同、房地产抵押登记申请书、知晓函、房屋抵押登记审核业务单及房屋抵押受理单、房屋信息摘要、中国工商银行票据、快递单、撤销委托通知书、投递流程单、存量房买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、房屋摘要、房屋登记记录信息证明、结婚证复印件、录音、房屋租赁合同，被告提供的借款协议、借条、取款凭证、税收缴纳书、发票、银行还款凭证、银行转账凭证、银行卡明细清单等证据经庭审调查核实，本院予以确认。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”吴坤为实现自身债权，利用赵跃、李静曦向其出具的委托书，与其妻子汤元春签订房屋买卖协议，以低于涉案房屋初始购房价的价格将房屋过户给汤元春，而汤元春也未支付房屋对价。吴坤与汤元春系夫妻关系，双方对整个交易实质为以房抵债应当清楚，其行为也明显损害了赵跃、李静曦的合法权益，故吴坤与汤元春签订的以涉案房屋为标的的存量房买卖合同应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此涉案房屋的权属登记应恢复至原有状态，即恢复登记于赵跃、李静曦名下。吴坤、汤元春的行为导致赵跃、李静曦丧失对涉案房屋的所有权及占有权，故吴坤、汤元春应当赔偿赵跃、李静曦因此所受到的损失，赔偿赵跃、李静曦因无法使用涉案房屋而在外租房所产生的租金4200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认吴坤与汤元春签订的以温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房为标的的存量房买卖合同无效；二、汤元春于本判决生效之日起十五日内协助赵跃、李静曦将温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋的所有权转移登记至赵跃、李静曦名下；三、吴坤、汤元春于本判决生效之日起十五日内赔偿赵跃、李静曦租金损失4200元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4507元，由吴坤、汤元春负担（此款赵跃、李静曦已预交，吴坤、汤元春在履行上述义务时一并向赵跃、李静曦支付）。宣判后，吴坤、汤元春不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、2014年3月3日李静曦向吴坤借款应继续适用2013年12月9日赵跃、李静曦向汤元春借款时出具的的公证委托书，赵跃不能单方撤销委托，吴坤仍具有代理权。2、吴坤具有代理权，汤元春是抵押权人，双方签订买卖协议是行使代理权和实现债权的行为，并无主观恶意，客观上未损害他人利益。故原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决，案件诉讼费用由正赵跃、李静曦承担。赵跃答辩称：1、两次借款属于两种民事法律行为，第一次借款办理了委托书和抵押登记，借款已于2014年1月20日归还，第二次借款未办理委托和抵押登记，且两次借款的主体、金额均不同，吴坤系冒用委托书进行代理。2、汤元春在转移房屋登记前注销了抵押登记，抵押法律关系随即消灭，委托书也应作废。且汤元春一直参与本案纠纷，与吴坤系夫妻关系，吴坤亦不是抵押权人，双方签订买卖合同无效。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李静曦的答辩意见与赵跃一致。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。另查明，在本院2015年3月17日《调查笔录》中，赵跃、李静曦陈述：赵跃、李静曦是通过吴坤认识的汤元春。2013年，赵跃、李静曦因房屋漏水原因搬离案涉房屋，漏水问题处理妥善后，李静曦母亲在案涉房屋居住一周。此后案涉房屋空置，李静曦居住在其父母家，赵跃自2014年3月21日至今在外租房居住。案涉房屋至今空置。吴坤、汤元春陈述：赵跃、李静曦于2013年向汤元春借款时，吴坤、汤元春是恋爱关系。吴坤与汤元春签订《存量房买卖合同》后，汤元春未向吴坤支付购房款。本院认为，本案二审争议焦点为：1、2014年5月8日汤元春与吴坤签订温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋买卖合同是否属于恶意串通，损害第三人利益的情形；2、汤元春是否应当协助赵跃、李静曦将温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋的所有权转移登记至赵跃、李静曦名下；3、吴坤、汤元春是否应赔偿赵跃、李静曦房屋租金损失4200元。一、2014年5月8日汤元春与吴坤签订温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋买卖合同是否属于恶意串通，损害第三人利益的情形；首先，赵跃、李静曦向汤元春借款当日，吴坤获得委托书上载明的委托权限，期限至事宜办理完毕为止，故吴坤的代理权应在2014年2月27日该笔借款归还时终止。即便李静曦向吴坤借款时表示继续使用赵跃、李静曦向汤元春借款时出具的委托书，该意思表示亦系李静曦的单方行为，效力不及于赵跃。且赵跃以邮寄撤销吴坤代理权通知书的行为明确表示不再接受吴坤代理。吴坤应清楚在第一笔还款结束后，其不再具有赵跃的委托授权，其后，吴坤代表赵跃、李静曦与汤元春签署房屋买房合同，擅自对房屋进行处分的行为具有过错。其次，赵跃、李静曦向汤元春借款时，吴坤、汤元春系恋爱关系，汤元春知晓并参与了借款及案涉房屋抵押。吴坤将案涉房屋出卖给汤元春时，吴坤、汤元春系夫妻关系，系特定的利益共同体。汤元春应当知道吴坤没有案涉房屋所有权、不具有委托代理权、亦不是适格抵押权人，汤元春仍然作为房屋买方与吴坤签署房屋买卖合同，进行以房抵债，其客观行为不具有善意。另外，《存量房买卖合同》上载明的交易价格低于房屋初始购买价格，且汤元春亦未向吴坤支付相应对价，双方之间没有产生实际的金钱交付。依据现有证据和已查明的事实，吴坤、汤元春之间买卖房屋的行为应属恶意串通，该行为损害了赵跃、李静曦的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款之规定，吴坤、汤元春之间签订房屋买卖合同应属无效。二、基于《存量房买卖合同》无效，吴坤、汤元春因该合同取得的财产应当返还赵跃、李静曦。故汤元春应当协助赵跃、李静曦将温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋的所有权转移登记至赵跃、李静曦名下。三、吴坤、汤元春是否应向赵跃、李静曦赔偿房屋租金损失。2013年，赵跃、李静曦因房屋漏水自行搬离案涉房屋，时间早于2014年5月9日汤元春办理房屋转移登记的时间。此后，李静曦居住在其父母家。赵跃自2014年3月21日至今在外租房居住。赵跃、李静曦并非因案涉房屋所有权转移登记而被迫搬离案涉房屋，且房屋至今仍处于空置状态，赵跃、李静曦并未失去对案涉房屋的实际控制权。赵跃、李静曦主张的租金不属于案涉房屋所有权发生转移以后产生的损失，故赵跃、李静曦主张房屋租金损失，理由不成立，本院不予支持。综上，吴坤、汤元春的上诉理由部分成立，本院予以支持。原判采信部分证据有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持成都市温江区（2014）温江民初字第2188号民事判决书第一、二项，即“一、确认吴坤与汤元春签订的以温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房为标的的存量房买卖合同无效；二、汤元春于本判决生效之日起十五日内协助赵跃、李静曦将温江区金马镇温泉大道三段399号6栋2单元13层5号房屋的所有权转移登记至赵跃、李静曦名下；”二、撤销成都市温江区（2014）温江民初字第2188号民事判决书第三项，即“三、吴坤、汤元春于本判决生效之日起十五日内赔偿赵跃、李静曦租金损失4200元。”三、驳回赵跃、李静曦的其他诉讼请求。一审案件受理费4507元，由吴坤、汤元春负担4000元，赵跃、李静曦负担507元；二审案件受理费4400，由吴坤、汤元春负担4000元，赵跃、李静曦负担400元。本判决为终审判决。审 判 长 唐  骥代理审判员 龚  耘代理审判员 胡张映雪二〇一五年三月五日书 记 员 蔡 雨 霏