山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第97号上诉人（原审原告）刘娟。委托代理人程永利，山东天东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东宝龙实业发展有限公司。法定代表人许健康，董事长。委托代理人张长伟，山东康桥律师事务所律师。委托代理人陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。上诉人刘娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2014）泰山民初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人刘娟及其委托代理人程永利，被上诉人山东宝龙实业发展有限公司的委托代理人张长伟、陈晓鹏参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年10月20日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的宝龙城市广场A2号1层1027号商铺，总价552579元。被告于2010年12月31日前交付房屋。第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，但该违约金最高不超过已付房价款的百分之一。合同签订后，原告依约交付全部购房款552579元。2010年10月25日，原被告签订带租约售房交接协议书一份，主要内容为：涉案房屋在卖于原告之前，被告与周长凤于2010年9月27日签订租赁合同，承租人周长凤已放弃优先购买权，交房时原告同意以现状收房，并同意接受租赁合同中的权利义务。该交接商铺自签订之日起，所有的权利义务均由刘娟行使和承担。2012年1月13日，被告取得包括涉案房屋在内的A区整个2号楼的产权证书，2012年10月17日被告支付原告租金7442元，对于支付该款理由，被告主张系根据双方的交接协议书以及原告与宝龙商业管理公司签订的委托租赁协议。2013年9月16日，原告取得房产证书。庭审中，第一，原告增加诉讼请求为：要求被告支付逾期办理产权登记违约金17129元。同时，原告将第二项诉求中关于租金损失数额变更为69058.09元。其中，对于逾期办证违约金，原告主张自2012年1月1日至其取得房产证的日期2013年9月16日止按每天27.63元计算。对此被告认为应自2012年1月1日起至取得大证的日期2012年1月13日止共13天。被告为证实其主张，提供于2012年3月7日张贴的通知业主办理产权登记的照片一份，原告以不清楚该通知，也未收到该通知为由提出异议。另外，原告明确其主张的租金损失的依据为：买卖合同第十二条约定，该条款为格式条款，该条款所涉及的债权债务应包括租金损失方面的纠纷。另根据房屋租赁合同的第十条，租给周长凤后应该组织三方签订三方协议，但三方协议没签订，致使周长凤不承认与原告有租赁关系，在交涉租赁的问题时，周长凤称房屋没有交付，而周长凤也起诉的被告，周长凤称2011年1月就产生了漏水，与被告有纠纷，被告不给解决，也起诉了被告。第二，原被告双方均认可涉案房屋于2011年11月1日交接，同时原告自认于2014年4、5月份实际入住该房屋。原审法院认为，房屋买卖合同是合同当事人之间订立不动产物权转让的债权行为，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，原被告之间的房屋买卖合同关系由买卖合同为证，该买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，原审法院对原被告之间的合同关系予以确认。原被告双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。现原告已按合同的约定履行了交付房款的对价义务，其支付价款的目的在于取得该房产的所有权，合同中明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告未按约定履行该项义务，故存在违约行为，应承担违约责任。合同中对逾期办理登记备案的违约责任明确约定为：出卖人按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，但最高不超过已付房价款的百分之一。因此，被告应按该约定向原告支付违约金，即已付款总额552579元的百分之一5525.79元。原告要求被告计算至2013年9月16日止为17129元，不符合合同约定，不应支持。被告主张计算至2012年1月13日，依据不足，且原告以未收到办证通知为由提出异议，故也不应予以采纳。对于原告主张的租金损失问题。根据原告提供的租赁合同及交接协议均能够证实原告在购买涉案房屋时，已明知涉案房屋上存在租赁权，且交接协议明确约定交房时原告同意以现状收房，并同意接受租赁合同中的权利义务，原告以合同第十二条的约定向被告主张租金损失，依据不足。现原告未提供充足证据证实被告负有直接向其支付租金的义务，故对该诉求，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东宝龙实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘娟违约金5525.79元。二、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元由原被告平均负担。上诉人刘娟不服原审判决上诉称，原审法院在没有查明事实的基础上认定上诉人主张的是租金损失是错误的，上诉人要求被上诉人承担的是违约责任，并不是租金损失，被上诉人违反《商品房预售合同》第十二条的约定，给上诉人造成的直接损失就是租金损失51928.14元。原审法院适用法律不当，双方合同第十五条是限制上诉人权利的格式条款，该约定应无效，被上诉人应支付迟延办证的违约金共计17129.95元。被上诉人未组织上诉人与承租人周长风签订三方协议，导致上诉人无法向承租人周长风主张权利，被上诉人也未将房屋交付周长风使用，为此被上诉人也应承担相应的责任。综上，请求撤销原判，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人山东宝龙实业发展有限公司答辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人要求被上诉人承担责任的依据是双方合同第十二条，该合同并非格式合同，第十二条约定的债权债务是与房屋权属相关的纠纷。上诉人签署的带租约交房确认书同意以房屋现状进行交付，并且同意继受房屋出租人的权利和义务，被上诉人也已将相关租金和履约保证金转交给上诉人。对于逾期办证问题，上诉人提交的房产大证能证明上诉人于2012年1月13日办理了相关手续，具备给上诉人办理小证的条件，被上诉人也通过张贴公告的方式通知上诉人要求其缴纳办理房产证所需的材料，上诉人在2012年1月13日完成了合同相关义务，因此逾期办证违约金应计算到2012年1月13日，逾期办证违约金应依据双方合同第十五条的约定计算，该条款也不是格式条款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，对于履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案争议的焦点问题是：一、被上诉人是否因违反双方合同第十二条第一款的约定而应承担违约责任及该违约责任是否可以租金损失为计算依据；二、逾期办证违约金应如何计算。对于第一个焦点问题，上诉人主张因涉案房屋在被上诉人与他人之间存在纠纷，导致上诉人无法获得房屋租金，被上诉人违反了双方商品房预售合同第十二条第一款的约定，应当承担违约责任。对此本院认为，双方商品房预售合同第十二条第一款内容为：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。该约定系针对涉案房屋的权利瑕疵担保条款，被上诉人作为出卖人，若违反该条款约定的权利瑕疵担保责任，则应当承担所造成上诉人损失的赔偿责任，而非违约责任，因此，上诉人以被上诉人违反该条约定为由要求被上诉人承担违约责任无法无据，依法不予支持。对于第二个焦点问题，根据本案合同第十五条的约定，逾期办证违约金由“出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不超过已付房价款的百分之一”。上诉人主张“该违约金最高不超过已付房价款的百分之一”系无效的格式条款，对此本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案中的商品房预售合同第十五条的内容是由被上诉人打印并提供的，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，因此该条款系格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，被上诉人作为专业从事商品房开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与上诉人充分协商的基础上对双方的权利义务进行约定，但该条款中关于“该违约金最高不超过已付房价款的百分之一”明显减轻了被上诉人自身的责任，对于该限制其违约责任的特殊约定，被上诉人其并未举证证实其采取合理方式进行了提示。同时，该特殊约定的内容显失公平，逾期办证将影响上诉人对房屋权利的合理使用，但被上诉人限制了逾期办证违约金的最高额之后，便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，由此，本案双方合同中关于逾期办证违约金最高限额的约定有违公平原则，明显减轻了被上诉人的合同义务，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任”的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。综上，双方合同中关于逾期办证违约金最高限额的约定属于无效格式条款，逾期办证违约金应当按照已付房价款的日万分之零点五计算。对于逾期办证的时间，被上诉人主张应计算至2012年1月13日宝龙城市广场A区商业2号楼整体房产登记完毕为止，但双方合同中关于产权登记被上诉人义务截止的时间是“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”为止，该楼房的整体登记完成并不意味着应由被上诉人提供的资料已提供完毕，被上诉人也无证据证实其张贴通知业主提交资料的公告的时间，因此，逾期办证违约金的截止时间应计算至上诉人的房产登记时间2013年9月16日，上诉人关于逾期办证违约金的计算方式符合双方合同约定，依法应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下：一、维持泰安市泰山区人民法院（2014）泰山民初字第946号民事判决第二项；二、撤销泰安市泰山区人民法院（2014）泰山民初字第946号民事判决第一项；三、被上诉人山东宝龙实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘娟违约金17129.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费615元，由上诉人刘娟负担462元，由被上诉人山东宝龙实业发展有限公司负担153元。二审案件受理费1230元，由上诉人刘娟负担925元，由被上诉人山东宝龙实业发展有限公司负担305元。本判决为终审判决。审 判 长  郄延亮审 判 员  李 腾代理审判员  王 玥二〇一五年三月九日书 记 员  孟 萌