湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第4073号原告王小红。委托代理人覃敏。被告湖南华腾汇融资产管理有限公司。法定代表人鲁渊。委托代理人谢朝阳。委托代理人张洪钢。被告鲁渊。委托代理人张洪钢。原告王小红与被告湖南华腾汇融资产管理有限公司（以下简称华腾资产公司）发生委托合同纠纷，于2015年7月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成由审判员谭芳担任审判长，人民陪审员苏麟、魏建莲参加评议的合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理，书记员蒋明慧担任庭审记录。原告王小红的委托代理人覃敏、被告华腾资产公司、鲁渊的共同委托代理人张洪钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小红诉称：原、被告于2014年11月1日签订房屋租赁委托代理合同一份，合同约定合同期为36月，被告每月9日至12日向原告支付房屋租金2000元。合同签订后，被告刚开始按合同约定，每月向原告支付房屋租金2000元，但支付四个月后，被告就未再交向原告支付房屋租金。原告要求被告退还房屋，但是被告称已经向租客收取了一年的租金及履约保证金3000元。被告拖欠原告房屋租金，严重损害了原告的经济利益。特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付八个月加二十天的租金16800元及退还履约保证金1000元；2、被告向原告支付违约金4800元；3、解除原告与被告的委托合同；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告华腾资产公司、鲁渊辩称：1、对本案中因答辩人过错给原告、租客造成的损失，答辩人表示道歉；2、原告、被告之间是租赁关系，被告与租客是租赁合同关系，三方是转租合同关系；3、原告既要求解除合同又要求按照合同整个期限支付租金不当，缺乏法律依据。违约金过高的请求法院予以降低。经审理查明：2014年11月1日，委托方王小红（甲方）与受托方华腾资产公司（乙方）签订了《房屋租赁委托代理合同》一份，合同约定：第一条、甲方自愿将其拥有的位于天心区南湖路都市春天A栋1714房屋（下称“该房屋”）委托乙方代理出租，或以乙方的名义出租。第二条、甲方全权授权乙方作为其房屋出租代理人，乙方为出租本合同标的房屋而履行的必要事项无须再取得甲方的另外授权。第四条、在本合同规定的合同期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使，甲方有义务将相关房屋权属证明及个人身份的证明文件无偿提供给乙方使用。在合同期结束后，甲方恢复对该房屋的使用权利和出租权利。第五条、乙方承诺对该房屋的出租代理仅以个人居住目的行使代理权。第六条、该房屋现有装修及设施情况，由双方在合同附件一《家私清单》中加以说明。《家私清单》作为甲方按照本合同约定将房屋提供给乙方，以及乙方在本合同存房期界满时交还该房屋的验收依据。第七条、甲乙双方共同约定该房屋托管期最低为36个月外加45天，（自2014年11月1日起至2017年12月16日截止）。其中前45天为免租期（乙方在此期间不需向甲方支付房租），用于乙方寻找承租客户、办理入住手续等。第九条、该房屋每月租金2000元。第十条、该房屋租金由乙方交付给甲方。支付方式为乙方每壹月提前七日向甲方支付租金人民币贰仟整元，即第一次付款完毕，后期付款从2015年1月开始每月9日至12日（节假日顺延），直到合同结束。押金为贰仟整元。第一次付款日期为2014年11月1日，甲方从指定的银行储蓄账户中收到其应得的房租。第十一条、在托管期内，该房屋的水、电、物业费、煤气费、电话费、有线电视收视费、卫生费、公有电费等因使用而发生的费用均由乙方负责向承租人代收；有线电视初装费等不因使用而发生的费用均由甲方自行负担，亦可由乙方代缴并由乙方从应支付给甲方的租金中扣除。第十四条、合同双方应严格按照公平、平等的原则各自承担相应的维修、更换责任（含相关材料费用、维修费用）。即房屋主体及墙内管道、各种线路出现问题责任属甲方、房屋内所有设施非人为损坏维修责任属甲方，有意人为损坏责任均属实际承租方承担。第十九条、乙方未按期支付甲方房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.4%作为滞纳金（如遇到银行系统故障及节假日，则乙方不承担任何责任）。第二十条、乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方必须支付甲方房屋年租金的20%作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：1．逾期支付房租超过七天的（如遇到银行系统故障或节假日顺延的，则乙方不承担任何责任）。2.甲方无违约行为，乙方没有按照本合同第二十一条第三款约定而提前解约的。第二十三条、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并收回该房屋，因此而造成的损失，由乙方赔偿：1.将受托的房屋擅自拆改结构的；2.利用该房屋进行违法活动的。第二十六条、甲乙双方因履行本合同所产生的争议，应协商解决。如通过诉讼解决，由乙方所在地人民法院管辖。合同签订后，原告王小红依约履行了合同义务，华腾资产公司与案外人罗伟刚签订了《房屋租赁合同》，收取了年租金19680元和押金3000元，但被告没有向王小红支付其已从租客处收取的2015年3月至2015年11月27日的房屋租金。双方因房屋租金等问题协商不成，遂诉至本院。另查明，华腾资产公司在工商登记部门的章程显示，鲁渊认缴出资为900万元，出资比例90%，实缴出资为0元，出资期限为2064年6月5日。华腾资产公司与原告及租客之间的资金来往均使用鲁渊的个人银行账户。以上事实，有《房屋租赁委托代理合同》、《房屋家私清单》、户口历史交易明细表、《房屋租赁合同》、当事人陈述等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁委托代理合同》属于委托租赁房屋合同，原、被告之间为委托合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方当事人均应全面依法履行合同义务。本案中，原告委托被告代理出租或以被告名义出租房屋，被告交付房屋租金给原告，原、被告之间的委托合同为有偿的委托合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案被告根据合同约定将房屋出租后，未按约定将房租款及时转交原告，已属违约，应承担违约责任。原告据此要求被告支付未及时支付的房租款16800元（2000元/月×8个月加20天）及返还履约保证金并解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方合同约定将年租金的20%作为违约金，现原告主张违约金4800元，故本院予以支持。关于鲁渊是否应承担连带清偿责任的问题。原告主张被告鲁渊个人财产与华腾资产公司财产混同应承担连带责任。公司人格与股东人格的混同，是指公司与股东人格混为一体，以致形成股东即公司或公司即股东的情形。本案中，原告每个月的租金收益由被告鲁渊通过其个人账户支付结算，华腾资产公司使用鲁渊个人银行账户支付租金、收付租客的租金，华腾资产公司与鲁渊均不能证明鲁渊个人银行账户资金用于公司日常生产经营等或其具体用款用途，即华腾资产公司与鲁渊亦未提交相关证据证实鲁渊没有将公司经营收入混同于个人财产，原告提供的华腾资产公司在工商登记部门的章程显示，鲁渊认缴出资为900万元，实缴出资为0元，故鲁渊存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避公司债务的事实，造成公司的盈利与其作为股东个人的收益难以区分，致使华腾资产公司对外承担经营风险的能力受到损害。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”因此，作为被告华腾资产公司的法定代表人兼股东的被告鲁渊应在本案中承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零四条、第四百零六条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：一、解除原告王小红与被告湖南华腾汇融资产管理有限公司签订的《房屋租赁委托代理合同》；二、被告湖南华腾汇融资产管理有限公司于本判决生效后五日内向原告王小红支付租金16800元，违约金4800元，履约保证金1000元；三、被告鲁渊对被告湖南华腾汇融资产管理有限公司的上述第二项给付金钱义务承担连带清偿责任。如被告湖南华腾汇融资产管理有限公司、鲁渊未按本判决指定的期间履行上述第二项给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费365元，由被告湖南华腾汇融资产管理有限公司、鲁渊共同负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 谭 方人民陪审员 苏 麟人民陪审员 魏建莲二〇一五年十月十九日书 记 员 蒋明慧附：判决书引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第三条第一款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。