广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终356号上诉人(原审原告)：何艳萍，女，1944年6月27日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人(原审原告)：陈德群，女，1970年10月27日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人(原审原告)：陈立勤，男，1966年4月1日出生，汉族，住广东省中山市。三上诉人的委托诉讼代理人：周颖俊，广东中元（中山）律师事务所律师。三上诉人的委托诉讼代理人：温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁八仔，男，1975年3月21日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：梁冰，广东荣耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佘海锋，男，1976年9月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：梁冰，广东荣耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市江城区行程沐足中心（原阳江市千里程沐足会所）。住所地：广东省阳江市江城区甲路乙小区a号。投资人：周家威。被上诉人（原审被告）：阳江市江城区千里程海鲜大世界食府。住所地：广东省阳江市江城区甲路乙小区a号。投资人：佘海锋。上诉人何艳萍、陈德群、陈立勤因与被上诉人梁八仔、佘海锋、阳江市江城区行程沐足中心、阳江市江城区千里程海鲜大世界食府（以下简称海鲜大食府）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初1894号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何艳萍、陈德群、陈立勤上诉请求：1、判决海鲜大食府与梁八仔、佘海锋、阳江市千里程沐足会所（以下简称千里程沐足会所）共同对第二、三、四项判决内容承担连带责任；改判第五项为：梁八仔、佘海锋、阳江市千里程沐足会所和海鲜大食府以每月欠租金额为基数（2016年9月29日前的违约金以83526元/月为基数，2016年9月30日后的违约金以91878元/月为基数），按月利率2%的标准计算违约金至清偿之日止；3、撤销原审第六项。事实与理由：一、海鲜大食府是租赁房屋的实际使用人，应当与梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所对本案债务承担连带责任，一审判决海鲜大食府不承担责任，是错误的。1、根据海鲜大食府的工商登记资料显示：其注册地址是阳江市江城区乙小区a号，与上诉人出租房屋的位置一致；投资人是佘海锋，开业前先以投资人佘海锋的名义与上诉人签订租赁协议，再将所租房屋用于企业经营，符合商业行为的习惯；2、事实上，海鲜大食府目前仍占用乙小区a号房屋，包括但不限于4楼、5楼的房屋，房屋仍摆有经营留下的餐饮设施设备。3、冯桂仙作为四被上诉人的代表，长期与上诉人代表就租金、电费对账，冯桂仙在海鲜大食府购买社会保险，也证明海鲜大食府是案涉房屋的实际使用人。上述证据，足以证明海鲜大食府是租赁房屋的实际承租人，按法律规定应对租赁债务承担连带清偿责任。二、本案诉请租金853529.26元是电费抵顶租金后，双方对账所得出的实际欠租金额。一审判决梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所支付租金853529.26元的数额正确，但得出该判项的事实依据是电费、租金分开结算，冯桂仙不是被上诉人代表，是错误的，1、被上诉人替其他住户缴纳的电费在应付给上诉人的租金中扣减是双方长久以来形成的惯例，其他住户从来没有提出过异议。2、冯桂仙虽是千里程大世界食府参保，但同时在千里程沐足会所任职会计，且海鲜大食府是涉案房屋共同承租人，冯桂仙是四被上诉人的授权代表，并且早在2014年即与上诉人代表进行过对账。3、梁八仔等被上诉人于2015年2月17日支付租金140035.23元的行为视为对冯桂仙对账身份的确认。2014年11月28日双方就2014年4月至10月的租金、电费进行对账，对帐扣减电费后确认尚欠上诉人租金140035.23元。对帐后，梁八仔于2015年2月17日支付尚欠的140035.23元，结清之前所欠的租金。梁八仔等按冯桂仙事先对账确认的金额支付，即视为对冯桂仙有权对账的确认，也意味着对租金、电费共同结算的确认。4、从证据规则而言，被上诉人主张租金、电费分开结算支付，则应提供证据证明已按合同约定足额支付了2014年11月之前的租金。如果其未能提供相关证据，则应承担举证不利的责任，认定租金、电费一并结算及冯桂仙对账行为真实有效。三、上诉人提供的《千里程电费明细表》叁份、《乙商住小区电费发票联》、通话录音，被上诉人提供的《梁八仔账户交易明细查询》、《2014年11月至今已付房屋费用情况》相互印证，足以证明冯桂仙所作《千里程电费明细表》真实合法。原审法院对此未予以认定属事实认定错误。四、如果对账行为不是真实有效的，上诉人为何不变更诉讼请求主张2014年11月至今的租金本金近200万元，获取更大的利益？反而主张按电费、租金对账抵顶后的租金，降低被上诉人的债务。从上诉人行为以及背后动机作深入考量，上诉人本着诚实诉讼为准则，根本就没有虚构对账单、通话录音的必要。五、根据《租赁合同》约定，2014年11月至2017年5月间的应收租金为1996614元。上诉人主张2017年5月5日前欠付租金853529.26元是按电费抵顶租金所对账后得出的欠付租金金额，并不视为上诉人同意只向被上诉人追索欠付租金853529.26元。若上诉人主张未获得支持，上诉人将另案追索差额部分的租金及违约金。六、原审第五项判决按银行贷款利率的2倍计算违约金，违约金计至判决确定的履行期限届满之日止，是法律适用错误。1、《租赁合同》第七条约定，逾期支付租金的，每逾期一日按当月租金金额的5%支付违约金。该约定是双方的真实意思表示，合法有效。2、诉讼中，上诉人主动调低为按月利率2%计算，比合同约定的违约金降低了许多，符合法律的规定，且未超出被上诉人可预见的范围，应当予以支持。3、原审法院将违约金调低为人民银行同期同类贷款利率的2倍计算毫无依据。且被上诉人持续违约，造成上诉人的损失不断扩大。按照法律规定，违约金应当计至被上诉人实际清偿之日止。故原审判决计至判决确定之日止，是错误的。其一，何为“判令确定的履行期限届满之日”并不明确。其二，“判令确定的履行期限届满之日”不一定等于被上诉人实际清偿完毕之日。七、原审第六项判决判令上诉人退还押金给被上诉人或押金抵扣被上诉人欠付租金是错误的，涉嫌违背“不告不理”的诉讼规则。1、被上诉人未提出反诉，答辩状中亦未提出要求上诉人退还押金，原审判决上诉人退还押金违反了“不告不理”的诉讼规则，属于程序错误。2、根据《租赁合同》约定，只有在被上诉人清场交还租赁房屋，并确保电梯等设施设备无损坏的情况下，上诉人才退还押金。即退还押金是附条件的，现退还押金的条件并未成就，被上诉人未交还租赁房屋，也未确认设施设备等无损坏，因此，上诉人无需退还押金。原审判决退还押金或押金抵扣租金是错误的。综上，请求支持上诉人的上诉请求。梁八仔答辩称：千里程沐足会所现已变更了名称和投资人，名称变更为阳江市江城区行程沐足中心，投资人由梁八仔变更为周家威。一、关于本案主体问题及租赁合同是否合法有效问题。上诉人仅提供一份乙小区确认函，而乙小区和上诉人均没有提供租赁房屋的不动产权证权属证明及相关房屋买卖合同等，不能证上诉人是出租房屋的合法所有权人，不享有该房屋的各项权能，即不享有出租和收取租金的权利。如果上诉人没有主体资格，则应驳回上诉人的起诉。二、一审认定事实清楚，冯桂仙不能代表千里程沐足会所对账。1、冯桂仙是海鲜大食府的员工，没有明确的证据显示其有权并长期代表四被上诉人与上诉人对账，冯桂仙没有代理权，即使其与上诉人对账，对账函中没有盖章，也是无权代理行为，该行为事后没有得到千里程沐足会所追认，上诉人对冯桂仙调查的录音中冯桂仙也没有明确表示有代理权。因此，对账单是无效的，对千里程沐足会所没有约束力。千里程沐足会所具体欠电费数额应独立核算，按已经代缴的实际数额为准。2、上诉人提供的有冯桂仙签名的对账单存在两处错误，一是对账单中的“千里程实际用电度数”和电费单价计算错误，导致千里程沐足会所应缴电费和代其他住户缴交电费计算错误，至计算结果错误。造成上述错误原因是，千里程沐足会所的电表与乙小区整栋楼的总电表的互感器倍率不同。乙小区总电表的电流互感器的比数倍率为60；千里程沐足会所则为20。而上诉人提供的对账单是将千里程沐足会所的电表度数错误按乙小区电表的倍率60计算，电费单价也未扣除“力调电费”导致单价错误，导致计算结果错误，本应是千里程沐足会所多支付了租金和电费，反而变成了尚欠租金。这是明显的重大误解行为，是可以撤销的。因此，冯桂仙的对账行为属无权代表，其签名的对帐单存在重大误解，不能作为认定事实的依据。三、千里程沐足会所代乙小区楼盘的其他住户缴交电费的事实，上诉人在《民事起诉书》中已确认，千里程沐足会所无需举证。千里程沐足会所代缴电费与应付租金互相抵顶，千里程沐足会所不但没有拖欠租金，反而是预付了部分租金，即多代付了电费。千里程沐足会行使合法的抗辩权，上诉人应返还多缴纳的电费给千里程沐足会所。因此，本案中违约的是上诉人，一审判决千里程沐足会所、梁八仔支付租金和违约金，是错误的。本案中，千里程沐足会所、梁八仔虽错过了上诉的机会，但二审如果发现判决确有错误，是可以依法纠正的。如果租金和电费分开计算，上诉人坚持其主张的诉讼请求，那么一审判决租金853529.26元的并无不妥，但违约方是上诉人，不应判决千里程沐足会所、梁八仔支付违约金。四、一审判决解除合同，返还房屋，同时判决返还押金正确。若返还房屋时电梯以及其他设备有损失则应另案处理。五、按合同约定，承租方拖欠两个月租金，合同自动解除。本案中，承租方在2014年11月、12月已经开始拖欠租金。根据约定，合同是从2015年1月开始自动解除，解除后不存在再履行支付租金的问题，而是房屋占用的问题（应另案处理），不能按合同的约定递增租金和违约金。六、从2014年11月起至2017年8月止，千里程沐足会所代乙小区楼盘的其他住户缴交电费2779514元。但上诉人已向乙小区其他住户收取该部分电费，并且没有将收取该部分费费将给千里程沐足会所，根据《中华人民共和国合同法》第99条的规定，该部分代缴电费可与上诉人主张租金853529.26元相互抵销。请二审法院查明事实，驳回上诉人的诉讼请求或者起诉。如上诉人尚欠电费未付给千里程沐足会所，则千里程沐足会所另行主张权利。佘海锋除同意梁八仔答辩意见外，还答辩如下：一、一审判决海鲜大食府不承担责任正确，上诉人上诉无理，应予以驳回。上诉人提供的《房屋租赁合同》与佘海锋和海鲜大食府无关，根据合同相对性原则，海鲜大食府不是《房屋租赁合同》的当事人，也没有在该合同上盖章，不是本案适用被告，理应驳回上诉人对海鲜大食府的起诉。二、佘海锋只在上述合同上签名，但没有证据证明佘海锋使用了合同约定的租赁房屋，佘海锋另外租赁房屋经营海鲜大食府。营业执照显示海鲜大食府的注册地址是阳江市江城区甲路乙小区a号，但众所周居该地址是一整幢楼的地址，这幢楼还有其他商铺及银行。三、海鲜大食府已注销，上诉人要求其承担责任已没有法律上的意义。综上所述，应驳回上诉人的诉讼请求或者起诉。阳江市千里程沐足会所变更为阳江市江城区行程沐足中心前委托诉讼代理人梁冰参加本案诉讼，并对本案作答辩，答辩意见与梁八仔答辩意见相同，变更为阳江市江城区行程沐足中心后，阳江市江城区行程沐足中心未作答辩。一审起诉请求：1、判令梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所、海鲜大食府连带支付2017年5月5日前欠租金853529.26元及违约金（违约金从每月应付租金日起，按月利率2%计付至起诉日为170160.59元。自起诉次日起，以853529.26元为基数，按月利率2%计付至清偿之日止）；2、判令梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所、海鲜大食府返还租赁房屋，连带支付房屋占用费及违约金（自2017年5月6日起，按每月91878元计至实际返还之日止，逾期支付占用费，按月利率2%计付违约金至清偿之日止）。一审查明事实：千里程沐足会所（后变更为阳江市江城区行程沐足中心）是成立于2010年12月16日的个人独资企业，营业执照载明：投资人是梁八仔，住所是阳江市江城区甲路乙小区a号。海鲜大食府是成立于2013年11月4日的个人独资企业，营业执照载明：投资人是佘海锋，住所是阳江市江城区甲路乙小区a号。2010年9月30日，何艳萍、陈德群、陈立勤（出租人，甲方）与梁八仔、佘海锋（承租人，乙方）签订了房屋租赁合同，合同主要约定：甲方将位于阳江市江城区甲路的乙小区a号a-1房（360.5平方米）、a号a-2房（1138.94平方米）、a号a-3房（1138.9平方米）、a号a-4房（943.44平方米）、a号a-5房（211.68平方米）、a号房（187平方米）、b号二层（119平方米）、c号二层（119平方米）的房产出租给乙方作经营浴足、水疗用途使用，使用面积4218.5平方米；租赁期自2010年9月30日起至2019年9月29日止；月租金：1、从2010年9月30日起至2013年9月29日止，月租金为75933元；2、从2013年9月30日起至2016年9月29日止，月租金为83526元；3、从2016年9月30日起至2019年9月29日止，月租金为91878元；租金按月结算，由乙方在每月的5号前现金方式支付租金给甲方。合同签定时乙方同时向甲方交纳227799元，甲方应在租赁期满或解除合同之日，乙方清理现场后将保证金退回乙方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。乙方拖欠租金贰个月以上的，合同自动解除，甲方收回房屋，并追究责任及赔偿损失。合同签定起计六十天内为装修期，在合同生效第六十一天起计算租金。租金有效凭证由双方协商解决。甲方现有水、电到表前，水、电表后由乙方按有关规定安装；等等。另外，上述《房屋租赁合同》第一条的承租人一栏载明为“千里程沐足、梁八仔、佘海锋”，在承租人（乙方）签章处仅有梁八仔、佘海锋的亲笔签名。合同签订后，何艳萍、陈德群、陈立勤依照约定把租赁物交付给梁八仔、佘海锋使用。梁八仔、佘海锋支付了227799元保证金。合同履行至2014年11月，梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所等没有按时支付月租金，何艳萍、陈德群、陈立勤经催告无果遂向原审法院提起本案诉讼。庭审中，双方当事人在2017年8月25日庭审时均表示同意解除租赁合同，并确认：2014年10月30日之前的房屋租金已经付清，2014年11月之后支付租金的情况如下：2016年2月4日支付100000元、2016年4月3日支付50000元、2016年8月3日支付83526元、2016年10月6日支付83526元、2017年3月8日支付83526元、2017年4月22日支付83526元、2017年6月19日支付83526元，合共567630元。另外，梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所等承认从2014年11月之后就没有按月支付租金给何艳萍、陈德群、陈立勤，并以此主张合同是从2015年1月开始是自动解除的，解除后不存在再履行支付租金的问题，其他有关权利义务则应另案处理，还确认至开庭之日仍然在使用租赁房屋经营千里程沐足会所。对于乙小区其他住户电费由千里程沐足会所代缴电费的问题，双方的陈述如下：陈立勤自称是阳江市新美城房地产开发有限公司的实际控制人，公司开发了乙小区楼盘，该楼盘的总电费在出租前是陈立勤代乙小区其他住户缴纳，其再向住户收取；因为千里程沐足会所是用电的大户且乙小区楼盘共用电表，出租后就由梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所等直接向供电局缴纳其和乙小区其他住户的电费；千里程沐足会所代缴的其他住户的电费按照何艳萍、陈德群、陈立勤与其他住户的实际情况由何艳萍、陈德群、陈立勤所收取，何艳萍、陈德群、陈立勤与其他住户之间并无关于电费的任何纠纷，因此双方当时口头同意在千里程沐足会所代缴乙小区其他住户电费的范围内扣减租金。陈立勤自认因为千里程沐足会所不同意就租金、电费问题与其对账，现在其已经从今年3月开始没有收取乙小区其他住户电费，乙小区其他住户从今年3月开始再也没有支付过电费。千里程沐足会所则称电费和租金是分开结算的，合同没有约定一起结算，但何艳萍、陈德群、陈立勤收取乙小区其他住户的电费后没有把电费返还给千里程沐足会所，所以应当另行对千里程沐足会所的电表进行单独核算；租金与电费的性质不同，租金是合同当事人之间的关系，电费则是与其他住户、供电局的关系，法律关系不同，不能一并起诉和处理；由于何艳萍、陈德群、陈立勤主张的租金无法明确，千里程沐足会所无法针对性抗辩，法院也无法调查处理，所以法院应驳回何艳萍、陈德群、陈立勤的诉讼请求。另外，何艳萍、陈德群、陈立勤主张诉讼请求的第一项853529.26元抵顶了乙小区其他住户的电费后所欠的租金，经原审法院释明如果无法认定抵顶电费的情况下是否坚持诉讼请求，何艳萍、陈德群、陈立勤仍然主张坚持诉讼请求第一项。双方均确认乙小区其他住户的电费至庭审时仍然是由千里程沐足会所缴纳。诉讼中，双方当事人均确认合同约定的保证金就是押金，何艳萍、陈德群、陈立勤同意在何艳萍、陈德群、陈立勤检查电梯以及其他设备无损害后的前提下将梁八仔、佘海锋所支付的租赁押金227799元返还给梁八仔、佘海锋。梁八仔、佘海锋则主张押金应退回给千里程沐足会所，合同没有约定何艳萍、陈德群、陈立勤的上述说法，若电梯以及其他设备有损失则另案处理。另查明，阳江市新美城房地产开发有限公司出具了《确认函》，该函的主要内容是：兹确认阳江市江城区甲路乙小区a号a-1房、a-2房、a-3房、a-4房、a-5房、a号房、b号二层、c号二层不动产的权利人为何艳萍、陈德群、陈立勤。何艳萍、陈德群、陈立勤享有前述不动产包括占有、使用、收益、处分在内的全部权利。何艳萍、陈德群、陈立勤有权对外出租不动产，并收取租金等收益。租金等收益与本公司无关，特此确认。一审判决认为：本案是房屋租赁合同，争议的焦点是：一、千里程沐足会所和海鲜大食府是否应承担责任的问题；二、《房屋租赁合同》何时解除的问题；三、尚欠的房屋租金是否可以抵顶乙小区其他住户的电费问题；四、尚欠的房屋租金、违约金如何计算及押金如何处理的问题。对于焦点一，千里程沐足会所和海鲜大食府是否应承担责任的问题。何艳萍、陈德群、陈立勤与梁八仔、佘海锋签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。梁八仔、佘海锋作为合同承租人应依合同相对性原则承担合同责任。千里程沐足会所虽然在合同签订前尚未登记成立，但从本案事实来看，其在登记成立之后立即使用租赁物进行经营，实际已从使用租赁物中获得了利益，且已实际履行租赁合同中承租人的主要义务，梁八仔、千里程沐足会所等承认梁八仔代表千里程沐足会所支付房屋租金，故千里程沐足会所作为实际承租人，应对善意相对人何艳萍、陈德群、陈立勤承担合同责任。因海鲜大食府没有在《房屋租赁合同》承租人一栏上盖有公章，且也未占有、使用租赁物，根据合同相对性原理，海鲜大食府不是合同当事人，不应享有和承担《房屋租赁合同》所约定的权利和义务。对于焦点二，《房屋租赁合同》何时解除的问题。梁八仔、千里程沐足会所在2014年11月之后不定期支付租金，在拖欠租金2个月后还一直在使用租赁房屋经营千里程沐足会所至今，何艳萍、陈德群、陈立勤也只是催被告缴纳租金，双方均没有解除房屋租赁合同的意思表示及行为，故合同是持续履行状态之中，至2017年8月25日庭审时双方当事人均同意解除租赁合同，可视为在2017年8月25日双方合意解除租赁合同。故梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所的主张理据不足，不予支持。对于焦点三，尚欠的房屋租金是否可以抵顶乙小区其他住户的电费问题。何艳萍、陈德群、陈立勤认为其为实际控制人，本案诉请第一项应抵顶电费，但千里程沐足会所至今仍在使用租赁房屋，至今仍在替乙小区其他住户缴交电费，这显然是千里程沐足会所与乙小区其他住户的委托代理缴交电费的法律关系，属另一法律关系，不予处理。对于焦点四，尚欠的房屋租金、违约金如何计算及押金如何处理的问题。对于尚欠的房屋租金。梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所承租后，定期支付了2014年11月之前的租金及租赁押金227799元，从2014年11月起没有按时支付租金，《房屋租赁合同》约定从2013年9月30日起至2016年9月29日止的月租金为83526元，从2016年9月30日起至2019年9月29日止的月租金为91878元；故从2014年11月起至2016年9月29日共23个月的租金合计为1921098元（83526元×23个月），从2016年9月30日起至2017年5月5日前的租金为643146元（91878元×7个月），因千里程沐足会所在2014年11月之后不定期支付租金567630元，该款项应予以扣减，则2014年11月起至2017年5月5日前的尚欠的租金为1996614元（1921098元+643146元-567630元），何艳萍、陈德群、陈立勤诉讼请求的第一项853529.26元抵顶了乙小区其他住户的电费后所欠的租金，在原审法院依法向何艳萍、陈德群、陈立勤释明如果无法认定抵顶电费的情况下是否坚持诉讼请求，何艳萍、陈德群、陈立勤仍然主张坚持诉讼请求第一项。由于何艳萍、陈德群、陈立勤坚持诉讼请求第一项支付2017年5月5日前的租金853529.26元，按就低原则，应予以支持。对于从2017年5月6日后至租赁房屋实际返还之日止的租金计算标准应按月租金91878元来计算。对于违约金如何计算的问题。双方约定，每逾期一日支付租金按月租金的5%计付违约金，显著过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，应予以调整，调整后的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的2倍计算。因千里程沐足会所在2014年11月之后是不定期支付租金567630元，该款项可支付租金至2015年5月，故酌定违约金应从2015年6月开始支付，因双方合同约定每月5日前支付租金，故每月违约金应从当月逾期之日即6日起计算，即从2015年6月6日起计算。且2016年9月29日前的违约金应以该时段月租金83526元为本金，且2016年9月30日后的违约金应以该时段月租金91878元为本金。对于押金如何处理的问题。《房屋租赁合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，为避免当事人讼累，何艳萍、陈德群、陈立勤应将押金227799元返还给梁八仔、佘海锋。另外，何艳萍、陈德群、陈立勤请求梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所腾迁出租赁房屋，因此梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所应腾迁出上述《房屋租赁合同》中所约定的位于阳江市江城区乙小区a号的a-1房（360.5平方米）、a号a-2房（1138.94平方米）、a号a-3房（1138.9平方米）、a号a-4房（943.44平方米）、a号a-5房（211.68平方米）、a号房（187平方米）、b号二层（119平方米）、c号二层（119平方米），并交还给何艳萍、陈德群、陈立勤。虽然《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为分期按月支付租金的履行方式，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。故梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所提出房屋租金诉讼时效已超过一年期限不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条和第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除何艳萍、陈德群、陈立勤与梁八仔、佘海锋于2010年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、限梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所于本判决生效之日起十日内腾迁出上述《房屋租赁合同》中所约定的乙小区a号a-1房（360.5平方米）、a号a-2房（1138.94平方米）、a号a-3房（1138.9平方米）、a号a-4房（943.44平方米）、a号a-5房（211.68平方米）、a号房（187平方米）、b号二层（119平方米）、c号二层（119平方米）的房产，并交还给何艳萍、陈德群、陈立勤；三、限梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金853529.26元（计至2017年5月5日止）给何艳萍、陈德群、陈立勤；四、限梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所在本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年5月6日后至本判决第二项所确定的义务履行完毕之日止的租金（按每月租金91878元计算）给何艳萍、陈德群、陈立勤；五、限梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的2倍计算，2016年9月29日前的违约金以83526元/月为本金，2016年9月30日后的违约金以91878元/月为本金，分别从2015年6月6日、7月6日、8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日、2016年1月6日、2016年2月6日、2016年3月6日、2016年4月6日、2016年5月6日、2016年6月6日、2016年7月6日、2016年8月6日、2016年9月6日、2016年10月6日、2016年11月6日、2016年12月6日、2017年1月6日、2017年2月6日、2017年3月6日、2017年4月6日、2017年5月6日、2017年6月6日、2017年7月6日、2017年8月6日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给何艳萍、陈德群、陈立勤；六、限何艳萍、陈德群、陈立勤于本判决生效之日起十日内向梁八仔、佘海锋返还押金227799元，该款可与本判决第三项所确定款项抵扣;七、驳回何艳萍、陈德群、陈立勤对海鲜大食府的诉讼请求；八、驳回何艳萍、陈德群、陈立勤的其他诉讼请求。一审案件受理费15665元、保全费5000元，合共20665元，由何艳萍、陈德群、陈立勤负担1500元，梁八仔、佘海锋负担19165元。二审审理期间，上诉人提供如下证据：一、租赁房屋的现场照片；二、对话录音（音频及文字），上述两证据拟证明，千里程沐足会所和海鲜大食府共同使用了租赁房屋；冯桂仙是千里程沐足会所、梁八仔、佘海锋雇请财会人员，其有权并长期代表千里程沐足会所与上诉人对账。经质证，梁八仔和千里程沐足会所对证据一、二的真实性、关联性不予确认，并认为证据一、二不能证明上诉人主张的事实，且即使有对话记录，也不能证明上诉人拟证明内容。梁八仔提供如下证据：一、电表照片，拟证明美居城的总电表电流互感器的比数（300/5=60），即倍率为60，千里程沐足会所电表电流互感器的比数（100/5=20），即倍率为20，上诉人提供的对账单中的千里程沐足会所实际用电度数及单价是错误的，对账单明显是重大误解行为，是可以撤销的。证据二、明细表，拟证明千里程沐足会所与上诉人按约定的租金和电费互相抵顶后，千里程沐足会所多代付了电费，即是预付了部分租金，不存在违约行为，不应承担支付违约金的责任。经质证，上诉人对千里程沐足会所和梁八仔提供的证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查，海鲜大食府于2017年9月1日注销工商登记，注销原因是投资人决定解散。阳江市千里程沐足会所于2018年1月26日办理工商登记变更手续，企业名称变更为阳江市江城区行程沐足中心，投资人由梁八仔变更为周家威。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案是二审民事案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审理”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理。上诉人与梁八仔、佘海锋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，根据上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：一、海鲜大食府应否对尚欠租金及违约金承担责任；二、上诉人请求调整违约金按月利率2%计算，应否支持；三、上诉人收取的押金227799元应否返还。关于争议焦点一，本案中佘海锋作为《房屋租赁合同》承租方之一，一审判决佘海锋承担清偿租金及违约金责任，而海鲜大食府在本案审理期间已由其投资人佘海锋决定解散并注销了工商登记，故海鲜大食府不具备承担民事责任能力，其民事责任依法应由投资人佘海锋承担。上诉人请求海鲜大食府对梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所尚欠的租金及违约金承担连带责任的理据不足，应予以驳回。关于争议焦点二，双方签订的租赁合同为有效合同，承租方没有按合同约定支付租金给出租方，其行为已构成违约，应承担违约责任。但双方合同约定承租方每逾期一日支付租金按当月租金的5%计付违约金，显属过高，原审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对违约金调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的2倍计算并无不当，应予以维持。由于合同约定违约金过高，原审对此予以调整，上诉人无证据证明原审调整违约金依据不足，其上诉请求调整违约金按月利率2%计算不当，应不予采纳。关于争议焦点三，原审判决认定梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所违约行为已达到解除合同条件并根据上诉人的诉讼请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，及由梁八仔、佘海锋、千里程沐足会所返还承租房屋给上诉人，同时判决上诉人返还收取的押金给梁八仔、佘海锋，是对合同解除后果的处理，并没有违反不告不理的原则。双方合同已解除，并且上诉人因合同解除而收回出租房屋，其以房屋未实际返还及返还房屋时有可能存在损害情况主张未达返还押金条件，应不予返还押金227799元返还给梁八仔、佘海锋的理据不足，应不予采纳。原千里程沐足会所在一审判决后变更为阳江市江城区行程沐足中心，一审判决确定由千里程沐足会所承担的民事责任应由变更后的阳江市江城区行程沐足中心承担，故本院对原审该部分判决作相应变更。梁八仔是房屋租赁合同签订人，是合同相对人，仍应依合同约定承担民事责任。综上所述，上诉人的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于原审被告千里程沐足会所主体发生变化，故原审判决应作相应变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款和第二百二十六条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初1894号民事判决第一、六、七、八项及案件受理费负担部分；二、变更广东省阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初1894号民事判决第二项为：限梁八仔、佘海锋、阳江市江城区行程沐足中心于本判决生效之日起十日内腾迁出上述《房屋租赁合同》中所约定的乙小区a号a-1房（360.5平方米）、a号a-2房（1138.94平方米）、a号a-3房（1138.9平方米）、a号a-4房（943.44平方米）、a号a-5房（211.68平方米）、a号房（187平方米）、b号二层（119平方米）、c号二层（119平方米）的房产，并交还给何艳萍、陈德群、陈立勤；三、变更广东省阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初1894号民事判决第三项为：限梁八仔、佘海锋、阳江市江城区行程沐足中心在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金853529.26元（计至2017年5月5日止）给何艳萍、陈德群、陈立勤；四、变更广东省阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初1894号民事判决第四项为：限梁八仔、佘海锋、阳江市江城区行程沐足中心在本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年5月6日后至本判决第二项所确定的义务履行完毕之日止的租金（按每月租金91878元计算）给何艳萍、陈德群、陈立勤；五、变更广东省阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初1894号民事判决第五项为：限梁八仔、佘海锋、阳江市江城区行程沐足中心在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的2倍计算，2016年9月29日前的违约金以83526元/月为本金，2016年9月30日后的违约金以91878元/月为本金，分别从2015年6月6日、7月6日、8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日、2016年1月6日、2016年2月6日、2016年3月6日、2016年4月6日、2016年5月6日、2016年6月6日、2016年7月6日、2016年8月6日、2016年9月6日、2016年10月6日、2016年11月6日、2016年12月6日、2017年1月6日、2017年2月6日、2017年3月6日、2017年4月6日、2017年5月6日、2017年6月6日、2017年7月6日、2017年8月6日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给何艳萍、陈德群、陈立勤。二审案件受理费12335元，由上诉人何艳萍、陈德群、陈立勤负担，案件保全费5000元由梁八仔、佘海锋、阳江市江城区行程沐足中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一八年八月九日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。