广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗南法民三初字第783号原告：薛蓓，住湖南省邵东县。委托代理人：陈源珊，广东启源律师事务所律师。被告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。负责人：黄逢裕，职务主管。被告：广东和丰物业服务有限公司，住所地揭阳市区。法定代表人：孙琼珠，职务主管。被告：广州市合富投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：黄少波，职务经理。上述三被告的委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。被告：通力电梯有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。负责人：郑光晖，职务区域总经理。被告：通力电梯有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：姜威（WILLIAMBINGHAMJOHNSON），职务董事长。上述两被告的委托代理人：朱文磊、夏明杰，上海申骏律师事务所律师。原告薛蓓诉被告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰物业广州分公司）、广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰物业公司）、广州市合富投资有限公司（以下简称合富投资公司）、通力电梯有限公司广州分公司（以下简称通力电梯广州分公司）、通力电梯有限公司（以下简称通力电梯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员何彤文适用简易程序公开开庭进行审理，原告薛蓓的委托代理人陈源珊，被告和丰物业公司、和丰物业广州分公司、合富投资公司的委托代理人颜智鹏、通力电梯公司、通力电梯广州分公司的委托代理人朱文磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛蓓诉称：原告于2013年购买了被告合富投资公司开发的南沙创鸿嘉园（自编4栋-1）2903房。该楼盘在售罄后，因创鸿集团主要负责人涉嫌刑事犯罪而面临“烂尾”，在经过多方努力下才于2014年8月份勉强通过了验收，整个楼盘交楼严重迟延。该楼盘共有七栋建筑、16台电梯，电梯的供货商、安装者是被告通力电梯公司，维保公司是被告通力电梯广州分公司，管理者和使用者是被告和丰物业广州分公司。但上述电梯在投入使用后，因被告和丰物业广州分公司长期使用不善和管理不到位，导致电梯重要部件泡水，现在电梯存在严重的安全隐患，政府有关部门也多次去函催促被告和丰物业广州分公司和电梯维保单位被告通力电梯广州分公司落实维保责任，保证电梯安全运行，但这些单位不是推卸责任就是敷衍了事。原告认为，根据合同法的规定，被告和丰物业广州分公司系物业服务合同约定对电梯负有妥善使用和管理的单位，使用不善则负有合同责任；被告和丰物业公司作为被告和丰物业广州分公司的总公司，应对此承担共同责任；被告合富投资公司作为涉案楼盘的开发商，应对其预售楼盘电梯的质量负有保修义务。被告通力电梯广州分公司作为涉案电梯的维保单位，负有合同约定的维保义务。被告通力电梯公司作为供货和安装单位，对涉案电梯进行免费修复，既是合同约定的义务，同时也是法定的义务。综上，本案被告对电梯保修负有法定或约定的义务，理应先行保修电梯出现的质量问题，至于各被告之间所存在的经济合同纠纷，不应成为各自免除质量保修义务的借口。涉案楼盘出现的质量问题非常之多，而电梯的质量问题尤为严重，已经严重威胁到广大业主的生命安全，刻不容缓需要解决。因此，特提起诉讼，请求法院判令：1.五被告立即共同对原告所居住的南沙创鸿嘉园自编4栋-1的两台电梯（以下简称涉案电梯）进行维保至符合国家安全标准为止；2.从被告通力电梯公司诉被告合富投资公司合同纠纷案的合同款项中优先扣留工程保质金作为电梯维保费用。3.本案诉讼费由五被告共同承担。被告和丰物业公司、和丰物业广州分公司共同辩称：和丰物业广州分公司与被告通力电梯广州分公司就涉案电梯签订了维保合同，但因被告合富投资公司拖欠被告通力电梯公司电梯设备款项，导致被告通力电梯广州分公司没有及时对涉案电梯所存在的安全隐患问题进行维修。我方虽多次去函敦促，但对方仍然以开发商未付清款项为由拒绝履行维保义务。为了能尽快消除电梯的安全隐患，我方在与对方协商无果的情况下，另行与广州奥的斯电梯有限公司广州分公司签订了电梯维保合同，对涉案电梯进行了维修并经定期检验合格。我方认为，和丰物业广州分公司作为涉案小区的物业管理单位，在业主缴交物业管理费不足30%及被告通力电梯广州分公司在维保期内拒绝履行维保义务的情况下，依然另行出资委托新的维保单位对涉案电梯进行维修和保养，使电梯通过年审并恢复正常运作，已经尽到了自己的义务。另外，和丰物业公司虽然是和丰物业广州分公司的总公司，但并非涉案小区的物业管理单位，故不应在本案中承担责任。被告合富投资公司辩称：本案是物业服务合同纠纷，而我方与原告之间并不存在物业服务关系，故不应对涉案电梯承担维保责任。被告通力电梯公司、通力电梯广州分公司共同辩称：我方不同意原告的诉讼请求。理由：1.本案原告没有向我方主张诉讼的权利，其不是适格主体。原告无论基于房屋买卖合同关系抑或物业管理合同关系提起诉讼，我方均非合同的当事人，我方与原告不存在其他法律关系。我方虽然与被告合富投资公司在电梯买卖合同中约定了维保责任，但基于合同相对性原则，请求我方进行维保的主体也应当是被告合富投资公司而非原告。2.我方暂不履行维保义务，也是因被告合富投资公司一直未向我方结清涉案电梯相关款项的违约行为所致，我方现行使先履行抗辩权并无过错。3.在我方与被告合富投资公司的相关诉讼中，法院已经查明我方所交付的涉案电梯符合国家标准，不存在质量问题。另外，从其他被告发给我方的函件中也表明了涉案电梯产生故障的原因是人为管理不善，根据合同约定此种情况不属于免费维保的范围。经审理查明：2013年2月23日，薛蓓与合富投资公司签订《商品房买卖合同》，购买由合富投资公司开发建设的南沙区创鸿嘉园（自编4-1栋）2903房。上述合同附件五为《前期物业服务合同》，合同当事人为合富投资公司（甲方）与和丰物业广州分公司（乙方）。合同约定：由甲方委托乙方对创鸿嘉园提供前期物业服务。乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人，均应遵守和履行合同约定。乙方负责该物业公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务及该物业区域内电梯的运行和日常维护管理。物业服务期限自合同签订起满三年止或该物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止。2013年9月23日，和丰物业广州分公司与通力电梯广州分公司签订《南沙一品一期电梯维保合同》，由通力电梯广州分公司履行涉案小区16台电梯的日常维保维护工作，维保期限自当地质量监督部门颁发电梯使用登记证之日起24个月。涉案电梯（使用登记号为：梯粤XX**、梯粤XX**，使用地点为：广州市南沙区金洲管理区祈福酒店西侧XX）属于上述维保合同所约定的维保电梯。另查明，合富投资公司与通力电梯公司分别签订了《南沙一品项目电梯供货合同》和《南沙一品项目电梯安装工程合同》，约定由通力电梯公司负责上述16台电梯的供货和安装工程。2013年7月，涉案电梯完成安装监督检验，于同年8月办理了使用登记证并投入使用。由于合富投资公司一直拖欠上述合同款项未付，通力电梯公司已诉至法院，要求合富投资公司付清全部欠款。涉案电梯在投入使用后，因多次泡水和施工碰撞，导致出现不同程度的损坏。和丰物业广州分公司就此去函催促通力电梯广州分公司尽快对涉案电梯进行报价维修，并按合同约定履行其维保责任，但通力电梯广州分公司明确表示，其在合富公司未付清欠款前，有权暂停与项目相关的修理服务。在此情形下，和丰物业广州分公司于2015年5月20日与广州奥的斯电梯有限公司广州分公司签订《电梯维保合同》，将上述16台电梯的日常维保维护工作承包给该公司，维保期限自2015年6月5日至2016年6月4日止。由于电梯的安全隐患问题未能得到解决，涉案小区部分业主遂向相关行政主管部门反映情况并要求跟进处理。2015年6月1日，广州市南沙区质量技术监督局向涉案小区各业主及和丰物业广州分公司发出《关于南沙区创鸿嘉园电梯安全的通告》，对存在严重安全隐患的4台电梯依法予以查封，对余下的12台电梯予以停用，并责成电梯使用管理者于2015年6月5日前必须整改完成，保障电梯安全运行，否则，将按照相关法律法规要求采取全部查封措施。其后，广州奥的斯电梯有限公司广州分公司根据合同约定，先后对16台电梯进行了维修保养，和丰物业广州分公司亦向相关检验机构提出定期检验要求。2015年8月10日，涉案电梯经广州特种机电设备检测研究院检验合格。薛蓓在庭审中表示，其在起诉时并不知道涉案电梯是否已通过年检，但即使通过了年检，涉案电梯目前还是存在一些问题，而且各被告对涉案电梯的维保责任也不能因为电梯通过年检而得以免除。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、本案的承责主体问题。二、原告的诉求应否得到支持的问题。关于争议焦点一的问题。和丰物业广州分公司作为涉案小区的物业服务单位，其与薛蓓已形成物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，涉案电梯的运行和日常维护管理由和丰物业广州分公司负责。因此，涉案电梯在交付使用后，应由和丰物业广州分公司承担相应的安全管理责任，并先行支付由此产生的费用，其不足支付部分，由其总公司和丰物业公司补充清偿。涉案电梯在安装工程经监督检验合格并竣工验收后，已由合富投资公司移交和丰物业广州分公司负责管理，合富投资公司并非涉案电梯的使用管理人，薛蓓要求合富投资公司与物业服务单位共同承担责任，缺乏依据，本院不予支持。薛蓓在本案中系基于物业服务合同关系而主张权利，而该合同的关系双方是其与和丰物业广州分公司，通力电梯广州分公司、通力电梯公司并不是物业服务合同的当事人。至于通力电梯广州分公司与和丰物业广州分公司之间的合同关系及通力电梯公司与合富投资公司之间的债务纠纷则与本案无关。根据合同相对性原则，薛蓓不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，故其要求通力电梯广州分公司、通力电梯公司承担涉案电梯维保责任的请求，本院不予支持。关于争议焦点二的问题。和丰物业广州分公司在通力电梯广州分公司拒绝履行维保责任的情况下，另行委托新的电梯维修保养单位对涉案电梯进行维修，并通过了特种设备检验机构的定期检验，已履行了其相应的合同义务。《中华人民共和国特种设备安全法》第四十条第二款规定：“特种设备检验机构接到定期检验要求后，应当按照安全技术规范的要求及时进行安全性能检验。特种设备使用单位应当将定期检验标志置于该特种设备的显著位置。”第五十二条第一款规定：“特种设备检验、检测工作应当遵守法律、行政法规的规定，并按照安全技术规范的要求进行。”据此，在薛蓓没有相反证据足以推翻检验结论的情况下，涉案电梯只要经过相关检验机构检验合格，即应视为其已符合国家安全标准。至此，薛蓓要求各被告共同对涉案电梯进行维保至符合国家安全标准为止的诉讼请求已经得到实现，其仍坚持该项诉讼请求无理，本院不予支持。至于薛蓓要求从通力电梯公司诉合富投资公司合同纠纷案的合同款项中优先扣留工程保质金作为电梯维保费用的诉讼请求，则缺乏合同和法律依据，本院不予支持。本案需要指出的是，造成涉案电梯损坏和出现安全隐患的主要原因是使用不当及管理不善所致。虽然涉案电梯目前经过维修后通过了年检，但电梯安全问题不仅直接影响到住户的生活质量，而且还关系到住户的人身和财产安全。因此，物业服务单位作为电梯使用安全管理的首负责任人，在今后应加强对电梯的日常管理和维护工作，及时排除安全隐患，切实履行好相关合同义务，确保电梯安全运行，避免本案情形的再次发生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告薛蓓的诉讼请求。案件受理费100元，由原告薛蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  何彤文二〇一五年十月十九日书记员  万 策张大会