广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第3766号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）孙文江，男，1963年6月25日出生，汉族，住山西省河津市铝基地吉祥区7栋1门15号，现住惠州市惠城区下铺北二街6号6栋一单元804房。委托代理人陆晓莲，广东德元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广东弘诚集团有限公司（以下简称弘诚公司）。法定代表人蔡伟斌，该公司总经理。委托代理人覃全茂，广东合邦律师事务所律师。委托代理人曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）。法定代表人严健良，该公司董事长。委托代理人王晔，该公司法律顾问。上诉人孙文江因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月23日，弘诚公司（甲方）与金辉洋公司（乙方）签订《挂名房产转让协议》，约定：乙方同意将21户个贷债权项下挂名登记在原职工名下且抵押给银行的21套按揭房转让给甲方，甲方愿意受让，支付相应对价款。甲乙双方经协商达成协议如下：一、转让房产基本情况。乙方原法定代表人杨广辉在2001年将辉洋苑辉洋阁a栋3-8层总建筑面积为6762平方米的21套住宅房产（下简称“转让房产”）挂名登记在原职工名下。乙方同意将上述挂名房产转让给甲方，甲方已知悉相关情况，考察了现场，同意受让。二、转让价款。鉴于转让房产目前仅为框架结构、无任何装修装饰、水电、消防、电梯均未配置且闲置将近10年的现状和每套户型特大不适合销售的缺陷，以及目前仍挂名备案登记在原职工名下且抵押银行过户到甲方所存在的巨大风险，参照广东华昆房地产与土地估价有限公司粤华评字第20101022f的评估价格，本着按质论价、风险与收益对等原则，乙方同意以每平方米5000元的价格转让给甲方，转让总价款为3381万元。三、付款方式。1、首期款为乙方应向债权人东方资产管理公司广州办事处支付重组款数额，甲方应按乙方的要求直接向债权人东方资产管理公司广州办事处支付；2、扣除重组款后的余款支付方式：自房产过户至甲方名下之日起30天内付50%，剩余50%待甲方取得房地产权属证书之日起30天内付清等。该转让协议中约定的转让房产包括本案涉案房屋辉洋苑辉洋阁五层a503号房屋。2010年10月26日，中国东方资产管理公司广州办事处（甲方）与金辉洋公司（乙方）、弘诚公司（丙方）签订《债务重组协议》，约定：三方根据《中华人民共和国合同法》、《金融资产管理公司条例》以及其他法律、法规的规定，经友好协商，就债务重组事宜订立本协议，以照共同信守：第一条债权债务关系确认。甲、乙双方确认，截至2010年5月25日，乙方担保的甲方对债务人享有的有效债权为：本金人民币15813776.49元，利息9268088.88元，违约金人民币146200.00元，合计人民币：25228065.37元；前一款所确认的债权以附件1所列的债权文件清单为依据。（见附件1：债权文件清单）。第二条债务清偿与有条件豁免。债务清偿：三方一致同意，丙方应于本协议签订之日起15日内一次性支付人民币壹仟陆佰壹拾伍万元（￥16150000.00元）和诉讼、保全费（88105元）给甲方，该笔款项的清偿抵充顺序是：本金、利息。有条件豁免：三方确认，如丙方已经按照约定向甲方按时、足额偿还相应款项，共计16238105元，则甲方同意免除债务人所负债务的其余债务，同时甲方视乙方已履行完担保责任等。该债务重组协议的附属《债权文件清单》中有本案孙文江欠银行的本息＋违约金共781989.79元。上述债务重组协议签订后，弘诚公司依约代金辉洋公司向中国东方资产管理公司广州办事处偿还了16150000.00元。原审又查，孙文江原是金辉洋公司的员工，2001年3月26日，金辉洋公司与孙文江签订了《商品房买卖合同》，约定：金辉洋公司将本案涉案房屋出售给孙文江，总价款800000.00元，首期款240000.00元，余款办理银行按揭贷款支付等。双方于2001年4月6日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号00076290）。后孙文江与中国建设银行广东省分行签订了楼宇按揭合同，约定由孙文江向银行借款用于购买辉洋阁五层a503号房屋。但孙文江并没有向金辉洋公司支付购房首付款，也没有向银行还过款，均是由金辉洋公司代孙文江向银行分期偿还，因金辉洋公司代孙文江向银行分期还款，偿还了一年多后断供，导致辉洋阁五层a503号房屋的抵押涂销手续未能办理。中国东方资产管理公司广州办事处与金辉洋公司、弘诚公司签订《债务重组协议》后，由弘诚公司代孙文江偿还了尚欠的银行贷款及利息，而孙文江拒不配合弘诚公司办理辉洋阁五层a503号房屋的抵押涂销手续，导致该房屋的抵押涂销手续未能办理，弘诚公司遂提起本案诉讼。弘诚公司于2014年6月10日向原审法院起诉称：孙文江不是真正的购房者，其至今没有支付首期房款和偿还银行的贷款，弘诚公司已于2010年11月9日替孙文江等偿还购房贷款，弘诚公司已经履行了付款义务，但是房产一直未能过户到弘诚公司名下，据此请求判令：1、确认金辉洋公司、孙文江关于买卖广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁五层a503号房屋的行为无效；2、本案的诉讼费由金辉洋公司、孙文江承担。在原审诉讼中，孙文江主张其与中国建设银行广东省行签订了楼宇按揭合同后，是金辉洋公司代其向银行偿还供款，购房的首期款、金辉洋公司代其向银行偿还的供款均是其向金辉洋公司借的，其与金辉洋公司有签订借款合同，并提供金辉洋公司于2012年6月18日向其发出的《催款通知书》，以证明其主张。金辉洋公司则表示没有与孙文江签订过借款合同或达成借款协议，当时只是希望与孙文江解决涉案房屋的问题才向孙文江发出《催款通知书》，希望孙文江来协商解决，但孙文江没有来。孙文江也当庭表示其在2004年离开金辉洋公司后至2012年收到金辉洋公司发出的《催款通知书》后，才于2012年8月14日回过金辉洋公司，但其于2012年8月14日回金辉洋公司时，金辉洋公司没有人接待他，2004年其离开金辉洋公司后至2012年8月14日前其没有回过金辉洋公司，在此期间其没有与金辉洋公司接触过，也没有要求金辉洋公司交付房产。原审法院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案诉讼期间，孙文江承认其2004年离开金辉洋公司后至2012年8月14日前其没有回过金辉洋公司，在此期间其没有与金辉洋公司接触过，也没有要求金辉洋公司交付房产，孙文江作为案涉房屋的买受方，在签订房屋买卖合同后长达八年期间从未主张过收楼，也没有向开发商金辉洋公司提出过任何异议，孙文江的上述行为显然有违真实购房人的签约目的，结合广州市中级人民法院审理的同类型案件中，金辉洋公司陈述其与办理备案登记手续的买方所签订买卖合同均非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行贷款的事实，足见金辉洋公司与孙文江签订买卖合同亦非出于真实的买卖本意。孙文江主张其与中国建设银行广东省分行签订了楼宇按揭合同后，是金辉洋公司代其向银行偿还供款，购房的首期款、金辉洋公司代其向银行偿还的供款均是其向金辉洋公司借的，其与金辉洋公司有签订借款合同，并提供金辉洋公司于2012年6月18日向其发出的《催款通知书》，以证明其主张；但是孙文江未能提供证据证实其与金辉洋公司签订过借款合同，孙文江提供的《催款通知书》也不能证实其与金辉洋公司曾达成借款协议，而金辉洋公司否认与孙文江签订过借款合同或达成借款协议，并表示只是当时希望与孙文江解决涉案房屋的问题才向孙文江发出《催款通知书》，希望孙文江来协商解决。以上情况足可认定金辉洋公司与孙文江的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。弘诚公司现主张孙文江与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效，合法有据，予以采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，判决：被告广州金辉洋房地产有限公司与被告孙文江之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉映洋阁五层a503号房屋的买卖合同无效。本案受理费50元，由两被告共同负担。判决后，孙文江不服，向本院提起上诉称：1、上诉人履行了合同义务，之所以没有对涉案房产主张收楼，是因为涉案房产根本不具备收楼的条件，并不代表上诉人没有真正买房的意愿，更加不能代表上诉人与金辉洋公司签订的合同属于无效合同。2、公司员工向公司买房签订的《商品房买卖合同》是有效的，原判并无要求金辉洋公司提出相应证据证明上诉人是受金辉洋公司前法定代表人杨广辉指使签订虚假合同，认为只要前法定代表人有违法犯罪的行为就一概认定合同无效，违背法律规定。3、弘诚公司与金辉洋公司之间签订的《挂名房产转让协议》、《债务重组协议》与上诉人无关，未通知、未经过上诉人同意，不能对抗上诉人。4、上诉人原审中提交的《催款通知书》的内容很明确说明是为了让上诉人前来处理还款事宜，足以证明上诉人与金辉洋公司之间存在一个借款事实，但原判没有就此查明，先入为主，有违公平、公正原则。综上，原判认定事实不清、证据不足，请求依法撤销原判，依法判决上诉人与金辉洋公司之间的商品房销售合同有效，判令一审、二审诉讼费由弘诚公司、金辉洋公司承担。被上诉人弘诚公司答辩称：1、上诉人在原审中已承认长达八年没有主张收楼，若是真实购房意愿，不可能长达八年不向开发商主张收楼。2、商品房买卖合同是否无效与公司行为或员工行为没有关系，原判根据案件事实情况认定涉案房屋买卖行为是虚假行为是正确的。3、原判关于金辉洋公司不可能向上诉人出借款项的认定是正确的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人金辉洋公司答辩称：原判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人孙文江提交了户名为其名字的中国建设银行存折一本，拟证明被上诉人金辉洋公司代其还贷款的事实。被上诉人弘诚公司、金辉洋公司质证均认为该证据无法证明是上诉人孙文江支付还贷款的情况。被上诉人弘诚公司、金辉洋公司二审中均没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人孙文江主张其与被上诉人金辉洋公司签订的房屋买卖合同意思表示真实，但被上诉人金辉洋公司对此不予确认。经审查，首先，上诉人孙文江承认其与中国建设银行广东省分行签订了楼宇按揭合同后，是被上诉人金辉洋公司代其向银行偿还供款，购房的首期款、被上诉人金辉洋公司代其向银行偿还的供款均是其向被上诉人金辉洋公司所借，其与金辉洋公司有签订借款合同，并为此在原审中提供了被上诉人金辉洋公司于2012年6月18日向其发出的《催款通知书》拟证明之。但上诉人孙文江未能提供其与被上诉人金辉洋公司签订的所谓借款合同，《催款通知书》的内容也不能证明其与被上诉人金辉洋公司曾达成过借款协议，而被上诉人金辉洋公司否认与上诉人孙文江签订过借款合同或达成过借款协议，并表示只是当时希望与上诉人孙文江解决涉案房屋的问题才向其发出《催款通知书》，并特意在“购买”二字中加上双引号，希望上诉人孙文江来协商解决。另，上诉人孙文江虽在二审中提交其还贷的银行存折，但也仍承认是被上诉人金辉洋公司代其支付的。其次，上诉人孙文江承认其自2004年离开被上诉人金辉洋公司后至2012年8月14日前其没有回过被上诉人金辉洋公司，在此期间其亦没有与被上诉人金辉洋公司接触过，也没有要求被上诉人金辉洋公司交付房产，上诉人孙文江作为案涉房屋的买受方，在签订房屋买卖合同后长达八年期间从未主张过收楼，也没有向开发商即被上诉人金辉洋公司提出过任何异议，上诉人孙文江的上述行为显然有违真实购房人的签约目的。结合本案以及在本院审理的同类型案件中，被上诉人金辉洋公司始终陈述其与办理备案登记手续的买方所签订的房屋买卖合同均非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行贷款的事实，足见被上诉人金辉洋公司与上诉人孙文江签订的房屋买卖合同意思表示并非真实。综上，原判依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，认定被上诉人金辉洋公司与上诉人孙文江的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效，对被上诉人弘诚公司主张上诉人孙文江与被上诉人金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效合法有据而予以采纳正确。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人孙文江的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人孙文江负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉﹤h4﹥二o一五年月日﹤／h4﹥书 记 员  党春婷