广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南��民三初字第17号原告深圳携富空间商务有限公司（反诉被告，以下统称原告）。法定代表人曾小燕，总经理。委托代理人夏世友，广东卓建律师事务所律师。委托代理人何晓静，女，汉族，系公司员工。被告喻萍（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。被告朱泽（反诉原告，以下统称被告），男，汉族。以上两被告共同委托代理人林彬，广东信达律师事务所律师。原告深圳携富空间商务有限公司诉被告喻萍、被告朱泽及被告喻萍、被告朱泽反诉原告深圳携富空间商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员廖艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏世友、何晓静，被告喻萍、两被告的委托代理人林彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系夫妻关系，于1992年12月结婚，婚后共同购买了深圳���南山区某房（以下简称涉案房产），以被告喻萍的名义进行登记。原告与被告喻萍于2013年5月31日签订了涉案房产的租赁合同，合同期限为5年。签约当日，原告向被告喻萍支付房屋押金人民币10万元（以下币种均为人民币）。租赁期间，因被告认为原告承租的租金较低，有意向与原告解除合同，原告也因经营原因有意向调整经营场所，双达成协议:1、解除租赁合同；2、原告退租后，被告喻萍同意退还原告押金10万元；3、最后一月原告承担的物管费等费用在押金中扣除。因当时被告喻萍在国外，被告喻萍告知原告退租事宜由被告朱泽处理，因两被告是夫妻关系，涉案房产为二人共同财产，被告朱泽是招商银行华侨城支行行长，原告有充分理由相信被告朱泽有权处理退租事宜。被告朱泽于2014年6月20日书面承诺，只要收到新租户两押一租后便退还原告押金。后被告朱泽要求深圳市某物业管理有限公司某物业管理处向原告开具放行条，该管理处收到相关证据后向原告出具了放行条，原告顺利搬离涉案房产，并于2014年7月1日向被告朱泽交付涉案房产，原告2014年6月应承担的物管费等费用为8628.87元。两被告于2014年7月2日将涉案房产出租给第三人夏珍凤，并收到其支付的两押一租。此后，原告多次要求两被告退还押金，两被告均拒绝退还。故原告诉至法院，请求判令:1、被告喻萍返还原告某房租房押金91371.13元；2、被告朱泽承担连带责任；3、两被告承担本案诉讼费。两被告辩称，1、被告喻萍与原告签订的《房屋租赁合同》约定了租赁保证金的退还条件，并约定租赁期未满，原告单方退租的，被告喻萍有权没收租赁押金，租赁期间，原告无故拖欠租金达30天或欠交管理费、水电费等达6000元视为原告违约，被告喻萍有权没收租赁押金并单方���除合同，原告仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等。2、原告承租涉案房产时间不足一年，已单方违约，并欠交管理费8628.87元，已由被告喻萍于2014年7月24日代交。3、如上所述，原告提前退租，欠交管理费等已构成违约，被告喻萍有权没收租赁押金。被告朱泽虽承诺收到新房客两押一租后，退还原告两个月押金，上述内容并未免除原告的违约责任。综上，两被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。两被告反诉称，原告承租涉案房产时间不足一年，并欠交管理费8628.87元，已单方违约，被告喻萍有权没收租赁押金，并要求原告支付欠交的管理费8628.87元。被告朱泽虽承诺收到新房客两押一租后，退还原告两个月押金，上述内容并未免除原告的违约责任。故两被告提起反诉，请求法院判令：1、原告承担违约责任，支付违约金10万元（以原告支付的租赁押金10万元���付）及支付欠交的管理费8628.87元；2、反诉费用由原告承担。针对两被告的反诉，原告辩称：1、被告朱泽作为反诉人，主体不适格，因被告朱泽不是出租方。2、由于水电费原告均在每月25、26日支付，承诺书在6月20日签署，因此，水电费8628.87元应从押金中扣除。3、原告诉状中明确其诉求已经将管理费、水电费扣除。4、原告不存在违约行为，2014年6月20日，双方已经协商好退租、退押金，并签署承诺书，承诺书表明双方达成一致意见。经审理查明，两被告确认其系夫妻关系。位于深圳市南山区商业文化中区海德三道的某房，建筑面积为385.78平方米，于2007年3月30日登记在被告喻萍名下。2013年5月31日，原告（承租方，乙方）与被告喻萍（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止，2013年8月1日至2015年7月31日期间的月租金为5万元；租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费等因使用涉案房产产生的其它杂费，均由乙方支付；乙方签约时向甲方支付租赁保证金10万元；合约期满，乙方不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；租赁期未满，乙方单方退租的，甲方有权没收租赁押金；租赁期间，乙方无故拖欠租金达30天或欠交管理费、水电费等金额大于6000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、物管费等相关费用，及其它内容。同日，被告喻萍出具收款收据，载明收到原告交来的涉案房产租房押金10万元。原告支付涉案房产租金至2014年6月30日。2014年6月20日，被告朱泽出具《承诺书》：“某大厦某房业主喻萍向深圳携富空间商务有限公司承诺如下：在收到某大厦某房新租客的两押一租以后，退还深圳携富空间商务有限公司两个月押金10万元。”庭审中，原告认为上述承诺书是双方协商同意提前解除合同，不存在违约责任，两被告则认为是原告提前解除合同，两被告并未注明不追究原告违约责任。2014年7月1日，被告朱泽出具字条，载明自2014年7月1日接收611室。2014年7月16日，被告喻萍（甲方）与案外人夏珍凤（乙方）签订涉案房产的《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2014年7月2日起至2020年6月30日止，甲方应于2014年7月1日将涉案房产交付乙方使用，甲方交付涉案房产时，可向乙方收取两个月租金数额租赁保证金11.4万元，及其它内容。2014年7月24日，被告喻萍支付了涉案房产2014年6月管理费8628.87元。对此，原告表示，被告朱泽出具《承诺书》时，并未到管理费等费用的支付时间，原告是每月25日左右向物业管理公司缴纳管理费、水电费等，均系其员工代交。原告提交了2014年4月、5月的管理费发票及银行信用卡对账单作为证据，其中管理费发票上载明开票日期分别为2014年4月24日、5月26日，两被告对上述证据表示无法确认。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、《承诺书》、管理费发票及银行信用卡对账单、房地产证复印件等证据及庭审笔录在卷为证，足以证明。本院认为，原告与被告喻萍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。关于合同的解除，本院认为，两被告系夫妻关系，被告喻萍对被告朱泽出具《承诺书》的权限并未质疑，故被告朱泽出具的《承诺书》应视为原告与被告喻萍已协商一致解除合同并退还租房押金。因原告与被告喻萍签订的租房合���约定，“租赁期未满，乙方单方退租的，甲方有权没收租赁押金；租赁期间，乙方无故拖欠租金达30天或欠交管理费、水电费等金额大6000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、物管费等相关费用，”也即，发生承租人单方退租、欠费等情况，承租人应承担的违约责任为租赁押金被没收，故本院认为，被告朱泽承诺退还租房押金，表明其已放弃追究原告的违约责任。因涉案房产在原告交房后次日即2014年7月2日即另行出租，两被告也未举证证明其因合同的解除存在其它损失，且原、被告已对合同解除的后果协商一致，故本院认为，被告喻萍应依照《承诺书》向原告返还租赁保证金10万元。根据原告提交的管理费发票等证据，涉案房产的管理费的缴纳期限在每月的二十几号，在被告朱泽出具承诺书时，���案房产当月的管理费还未届交费期限，其后，被告喻萍代交了2014年6月管理费8628.87元，该笔费用可以直接在租赁保证金中抵扣。即被告喻萍应向原告返还租房押金91371.13元。对于原告要求被告朱泽承担连带责任的诉讼请求，本院认为，被告朱泽并非租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，被告朱泽不应承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告喻萍应于本判决生效之日起十日内向原告深圳携富空间商务有限公司返还涉案房产租房押金91371.13元；二、驳回原告深圳携富空间商务有限公司的其它诉讼请求；三、驳回被告喻萍、被告朱泽的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1042.1元，由被告负担；反诉案件受理费618元，原告负担49元，被告负担569元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  廖艳二〇一五年三月二十六日书记员  沈蕊