浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4273号 上诉人（原审被告）：费双林，男，1963年2月17日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：苏凯，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴志远，男，1978年1月26日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：周忠伟，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何泽，浙江金道律师事务所实习律师。 上诉人费双林因与被上诉人吴志远定金合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。 费双林上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴志远的诉讼请求；2.由吴志远承担诉讼费用。事实与理由：一、双方当事人2017年7月18日签订的合同性质为预约合同，并非正式租赁合同，费双林承担义务为签订租赁合同。首先，2017年7月18日签订的合同名称为定金合同而非房屋租赁合同。虽然合同中有租期、租金等租赁合同的要素，但定金合同第五条第一项明确约定，双方在签约后双方还需在2017年12月31日前签订正式的租赁合同，并约定了签约所需手续材料及违约责任。因此，从意思表示上分析，7月18日的合同是双方就12月31日签订正式租赁合同作出的签约安排，费双林承担的合同义务是与吴志远签订租赁合同，并非一审所认定的交付租赁物。其次，涉案租赁物的所有权人是杭州盛辉木业有限公司。因尚未核发房屋所有权证，因此双方在第五条第一项中明确约定了正式签订租赁合同时所需的证照材料。费双林虽然是杭州盛辉木业有限公司的自然人股东，但并非租赁物所有权人及公司法定代表人，因此在正式签订租赁合同时还需提供所有权人追认其签约行为的证明。最后，若吴志远坚持辩称该合同为正式租赁合同，费双林认为在所有权人没有处分权追认情况下，根据《合同法》第五十一条规定该合同属于无效合同。二、本案不应适用定金罚则。在定金合同履行期间内，租赁物所在地安全生产监管部门向费双林发函通知租赁物不得用于公寓用途。而定金合同约定租赁用途与行政机关通知中禁止的行为相符，因此并不是费双林原因无法签订正式租赁合同；行政机关通知行为是双方当事人无法预见且不能避免的客观事实，费双林并不存在违约行为。同时费双林在收到通知后便告知吴志远，费双林履行了通知和减损义务。关于通知对象问题，杨新林虽然不是合同当事人，但涉案定金由其代为缴纳，且其多次参与定金合同签约谈判。基于杨新林代付款和参与签约谈判的行为，费双林有正当理由认为杨新林和吴志远之间存在利益联系，通知杨新林即视为通知了吴志远。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持费双林的上诉请求。 吴志远答辩称，一、案涉合同虽然是定金合同，但对房屋位置、面积、单价、时间等合同实质要素进行了约定，故费双林主张是预约合同不成立。二、案涉合同未约定房屋用途，吴志远既可以做公寓，也可以做商业用房，事实上吴志远租过来是准备做商业用房的。即便吴志远租过来做公寓，也是吴志远违反政府的相关规定，相应的法律后果由吴志远承担，与费双林无关。三、费双林未履行及时通知义务。四、相对合同约定的十年租期的总租金，80万元的定金属于合法范围，且吴志远的预期利益损失巨大。案涉房屋的现状是租给第三方做公寓用途，故费双林的主张没有事实依据。根据合同法的规定，本案应适用定金罚则，双倍返还定金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 吴志远向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁定金合同》，费双林向吴志远双倍返还定金160万元；2.诉讼费由吴志远承担。在一审诉讼过程中，吴志远变更诉讼请求为：费双林双倍返还定金160万元并承担诉讼费。 一审法院审理查明：2017年7月18日，吴志远与费双林签订《房屋租赁定金合同》，约定费双林将位于杭州市余杭区××路××号××＃楼出租给吴志远；租赁期限为十年，十年房租不予递增改变；定金：吴志远在签订本协议时支付费双林定金80万元整，本协议签订后至租期开始前，如费双林违约，则双倍返还上述定金与吴志远，如吴志远违约，则定金由费双林没收；房屋租金：租金一楼为25元／月／平方，二楼到十二楼为15元／月／平方，按面积计算房租；其他：双方商定在2017年12月31日前签订房屋租赁合同，到时费双林应带好房屋产权权利人的有效证件、房地产权证、吴志远应带好本人有效证件，双方任何一方不如期签约可视为违约；费双林同意吴志远作公寓、可对房屋再分层、分户、转租、分租，政府产生费用由吴志远承担；租房期间电费为1.2元每度，水费为4.7元每立方；吴志远进场装修前费双林房屋必须每层已通水通电，其中二层加层好提供吴志远使用，加层费用由费双林出；因吴志远拿到房屋需要装修，费双林提供吴志远免房屋装修时间四个月；吴志远给予费双林保证金在签订正式合同后转为租房押金；费双林保证大约2017年10月31日前让吴志远进场装修，如推迟交房，每推迟一日费双林按该房屋日租金3倍赔偿吴志远；合同到期后，除可移动设施其他装修归费双林所有等内容。同日，吴志远向费双林交付定金80万元。2017年10月15日，杭州市余杭区人民政府星桥街道办事处经济发展和安全生产科向星桥工业园区各提升改造企业作出通知，内容为根据工业用地性质及招商准入精神，凡在星桥工业园区内提升改造的企业，不得用于公寓建设用途且必须遵守星桥招商准入目录。费双林在庭审中陈述与吴志远签订《房屋租赁定金合同》之后在2017年下半年将涉案房屋租赁给第三方，租金为21元／月／平方，租赁期限15年，未向吴志远交付涉案房屋，同意解除《房屋租赁定金合同》。 一审法院审理认为：费双林作为收受定金一方未按双方合同约定向吴志远交付涉案房屋，未与吴志远签订房屋租赁合同，未履行约定债务，应当承担双倍返还定金的民事责任。吴志远的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。费双林辩称《房屋租赁定金合同》性质是预约合同，不适用定金罚则，一审法院认为，《房屋租赁定金合同》已对房屋信息、租赁期限、租金交付标准、交房时间、房屋装修等主要合同事项作出明确规定，其性质并非预约合同，该抗辩意见一审法院不予采信；辩称已根据政府的通知告知吴志远涉案房屋不得用于公寓建设用途，已履行通知减损义务，未提供充分证据证明，该抗辩意见一审法院不予采信；辩称政府行为不可预见，不构成违约，未提供充分证据证明，且双方在合同中并未约定房屋租赁的用途为公寓用途，吴志远亦不认可，该抗辩意见一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：费双林于判决生效后十日内双倍返还吴志远定金160万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，减半收取9600元，财产保全申请费5000元，由费双林负担。 双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据双方于2017年7月18日签订的《房屋租赁定金合同》中关于“双方商定在2017年12月31日前签订房屋租赁合同”、“吴志远在签订本协议时支付费双林定金80万元整，本协议签订后至租期开始前，如费双林违约，则双倍返还上述定金与吴志远，如吴志远违约，则定金由费双林没收”的约定，应认定案涉80万元定金是为了担保租赁合同签订而设立的立约定金。根据费双林在一审诉讼中的陈述，其在2017年12月将案涉房屋租赁给第三方，约定租赁期限15年。据此，应认定系费双林的原因导致本案双方未能在2017年12月31日前签订房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释第一百一十五条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，一审法院支持吴志远要求费双林双倍返还定金160万元的诉讼请求并无不当。费双林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19200元，由费双林负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 敏 审判员 程雪原 审判员 朱晓阳 二〇一八年八月二十九日 书记员 郑纤予