辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽民一终字第00227号上诉人（原审原告）：于德久。委托代理人：李明昌，辽宁昌信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连寰宇房地产开发有限公司。法定代表人：甘露，该公司董事长。委托代理人：辛学凯，辽宁宏都律师事务所律师。委托代理人：周胜，辽宁志方联合律师事务所律师。原审第三人：大连海川建设集团有限公司。法定代表人：张笑然，该公司总经理。委托代理人：杜美业，北京市肯邦律师事务所律师。于德久诉大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）及第三人大连海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年3月30日作出（2014）大民二初字第00158号民事判决。于德久对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭审理了本案。于德久的委托代理人李明昌，寰宇公司的委托代理人辛学凯、周胜，海川公司的委托代理人杜美业到庭参加诉讼，本案已审理终结。一审法院查明：2004年9月24日，寰宇公司与于德久签订一份《商品房买卖合同》（编号为0192825），约定寰宇公司将其开发的“飞扬·loft”项目的第1幢一、二层4、5号，行政街号为大连市沙河口区西南路501号公建出卖给于德久，建筑面积共2048.93平方米，单价为4500元，总房款为9，220，185元。2004年9月25日，海川公司向寰宇公司出具两份证明，其中一份证明的内容为：寰宇公司以1#楼一至三层公建2838.46平方米×4500元，地下室面积1712.93平方米×4500元，总计4551.36平方米，抵顶给海川公司作为工程款。我公司现将1#楼一、二层面积为2048.93平方米总金额为9，220，185元，抵顶给于德久办理借款，请贵公司给予协助办理手续。另一份证明的内容为：海川公司将大连铁道学院大学生公寓1#楼公建，地上1－2层2048.96平方米抵押给于德久用于借款。此公建为寰宇公司抵给海川公司，每平方米为人民币4，500元。因抵押借款发生的一切后果与寰宇公司无关。2004年9月27日，上述《商品房买卖合同》进行了合同备案登记；同日，海川公司向寰公司出具收条一份：今收商品房买卖合同0192825贰份，发票（0052485）金额为人民币玖佰贰拾贰万零壹佰捌拾伍元整；同日，于德久向税务机关交纳了契税2，766元。2004年9月28日，寰宇公司开具了购房人为于德久、金额为9，220，185元的商品房预收款专用发票（编号为0052485）一张。庭审过程中，于德久自认其并未实际支付购房款给寰宇公司。另查，寰宇公司与海川公司自2003年2月至2003年5月期间，就位于大连市沙河口区西南路大连铁道学院大学生公寓的建设施工签订了一系列的建设工程施工合同，后海川公司于2007年起诉寰宇公司，请求寰宇公司支付工程欠款、逾期付款利息、停工窝工违约金、确认工程款优先权、协助将1号楼及3号楼公建全部办理到海川公司名下以及承担逾期办理产权及交付房屋的违约责任。大连市中级人民法院受理后，寰宇公司提起反诉，请求海川公司交付工程竣工报验资料、赔偿因未按期竣工导致的经济损失以及支付逾期竣工违约金。大连市中级人民法院追加了第三人庄德勇参加诉讼。2009年10月9日，大连市中级人民法院作出（2009）大民二初字第15号民事判决：一、寰宇公司给付海川公司停、窝工违约金1，314万元；二、海川公司给付寰宇公司逾期竣工违约金3，200万元；三、海川公司向寰宇公司交付全部竣工报验资料；四、驳回海川公司其他诉讼请求；五、驳回寰宇公司其他反诉请求。后海川公司、寰宇公司均提起上诉。2010年10月25日，辽宁省高级人民法院作出（2009）辽民一终字第231号民事判决：一、撤销（2009）大民二初字第15号民事判决；二、寰宇公司给付海川公司尚欠工程款10，770，510元；三、寰宇公司给海川公司已抵顶的房屋办理相关产权手续。后寰宇公司不服，向检察机关抗诉，最高人民检察院作出高检民抗（2014）19号民事抗诉书，对本案提起抗诉。2014年7月24日，最高人民法院作出（2014）民抗字第50号民事裁定：一、本案由最高人民法院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。该再审案件现尚未审结。2014年11月17日，于德久向一审法院提起诉讼称：2004年9月24日，于德久、寰宇公司签订了商品房买卖合同，合同约定于德久购买寰宇公司位于大连市沙河口区西南路501号、建筑面积为2048.93平方米的公建房，总金额为9，220，185元，于德久一次性交清全部房款，并且购买的房屋已在房地产管理部门登记备案。寰宇公司一直没有给于德久通水电煤气、交钥匙和办理产权证。故诉至法院，请求：1、寰宇公司立即交付房屋、办理房产证；2、寰宇公司承担至今没有办理房证的违约责任，违约金自于德久交付房款之日始计算至房屋实际交付之日止，按照同期贷款利率计算。寰宇公司辩称：不同意于德久的诉讼请求。1、本案于德久、寰宇公司之间不存在商品房买卖合同关系。案涉房屋是寰宇公司抵顶给第三人的工程款，第三人为了向他人借款，用提前订商品房买卖合同的形式，以房屋进行抵押，由寰宇公司先期办理抵押手续而签订的形式上的商品房买卖合同。寰宇公司在签订合同之初就让第三人出具了证明，因抵押合同产生的一切法律后果，均由第三人承担。合同形成过程中发生于2003年9月24日、25日、27日的一系列行为证明商品房买卖合同是寰宇公司出示给第三人的，于德久、寰宇公司间没有签订该合同，于德久也从未到达寰宇公司处。2、从合同内容看，也不符合商品房销售管理办法第16条规定的合同要件。合同缺少交付期限、付款期限、办证期限、违约责任等主要条款。仅从形式要件也不成立商品房买卖合同。3、案涉房屋实际上是在最高人民法院正在再审的寰宇公司与第三人之间的建设工程施工合同的诉讼标的一部分，案涉房屋经初审、再审均认定为寰宇公司抵付给第三人的工程款，法院不可能一方面判令支付工程款，一方面又判令寰宇公司履行交付房屋的义务。第三人海川公司述称：案涉房屋寰宇公司作为支付工程款抵顶给了第三人，根据于德久提供的商品房买卖合同和相关证据以及第三人出具的说明，第三人同意把寰宇公司抵顶给第三人的房屋出售给于德久。于德久、寰宇公司间签订了商品房买卖合同，且已经进行了产权登记，于德久、寰宇公司之间的权利义务与第三人无任何利害关系。一审法院认为，根据于德久、寰宇公司的诉辩主张，本案争议的焦点为于德久与寰宇公司之间是否存在真实的商品房买卖关系。一、从商品房买卖合同订立的过程看，寰宇公司是根据海川公司出具的证明，配合海川公司与于德久之间的抵押借款而出具的商品房买卖合同及发票，寰宇公司并未直接与于德久签订商品房买卖合同，而是将商品房买卖合同及购房发票交给海川公司，海川公司也认可于德久是与海川公司而非寰宇公司联系案涉房屋买卖的事宜。寰宇公司与于德久之间并不存在真实的房屋买卖的意思表示；二、从商品房买卖合同履行的过程看，于德久也自认并实际向寰宇公司支付购房款，是因为于德久对海川公司享有债权，海川公司以寰宇公司作为抵顶工程款的房屋来偿还对于德久的债务，三者之间系债权转让关系。故于德久与寰宇公司之间并不存在真实的商品房买卖关系，其实质是海川公司将其对寰宇公司享有的债权转让给于德久，这种债权转让是通过以物抵债的方式来实现，其债权得以实现的基础条件是三方的双重债权债务关系明晰，债权债务数额确定。而海川公司与寰宇公司之间的建设工程施工合同纠纷正在最高人民法院再审期间，双方的债权债务数额需待最终的生效文书作出后方能得以确定。且海川公司在上述再审案件中的诉讼请求的其中一项为要求寰宇公司将包括案涉房屋在内的1号楼及3号楼公建全部办理到海川公司名下，该项诉讼请求与于德久在本案中诉请寰宇公司将案涉房屋办理其名下存在冲突，故于德久在上述再审案件审理终结前，请求寰宇公司交付案涉房屋、协助办理过户手续，尚不满足实现的基础条件，一审法院不予支持。鉴于于德久与寰宇公司之间不存在商品房买卖关系，于德久依据双方签订的商品房买卖合同主张逾期办证的违约责任，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回于德久的诉讼请求。案件受理费79，842元，由于德久负担。于德久的上诉请求及理由：于德久对海川公司享有债权，海川公司对寰宇公司享有债权，三者之间系债权转让关系。本案中，于德久与寰宇公司签订了《商品房买卖合同》，寰宇公司向于德久出具了房屋预收款发票，完税证并将涉案房屋进行了备案登记，足以证明寰宇公司对债权转让关系予以认可，故本案的债权转让真实合法有效，一审法院驳回于德久诉讼请求错误。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、寰宇公司立即交付房屋、办理房产证；3、判令寰宇公司承担至今没有办理房证的违约责任，违约金自于德久交付房款之日始计算至房屋实际交付之日止，按照同期贷款利率计算；4、由寰宇公司承担本案的诉讼费用。寰宇公司二审辩称：寰宇公司与海川公司是建设工程施工合同关系，寰宇公司以房屋抵顶进度款，不是确立债权债务关系，于德久与寰宇公司不存在商品房买卖合同关系。海川公司二审辩称：海川公司无任何法律和合同约定义务，不应承担任何责任。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，寰宇公司与于德久签订《商品房买卖合同》及海川公司向寰宇公司出具的两份证明，证明寰宇公司与海川公司的以房抵工程款协议约定使海川公司成为寰宇公司特定物的债权人，海川公司基于以房抵顶工程款协议对寰宇公司享有债权性登记请求权。现海川公司将涉案抵顶房屋转让于德久并通知寰宇公司，寰宇公司对此没有异议并依海川公司请求协助于德久办理了涉案房屋更名过户所需的买卖合同手续，故于德久请求寰宇公司交付房屋的主张应予支持。关于于德久主张寰宇公司协助其办理涉案房产的登记手续问题，庭审中寰宇公司明确表示涉案房屋由于客观原因尚不具备办证条件，对此于德久未提异议，故于德久要求寰宇公司为其办理涉案房屋产权登记手续主张，本院暂不予支持，待条件成熟，于德久可另行主张权利。至于于德久要求寰宇公司承担逾期办证的违约责任，因缺乏依据，本院不予支持。另海川公司对于本案于德久的诉讼请求没有异议，海川公司与寰宇公司另案工程款的结算与本案并不冲突。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市中级人民法院（2014）大民二初字第00158号民事判决；二、大连寰宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内将大连市沙河口区西南路501号房屋交付于德久；三、驳回于德久的其他诉讼请求。大连寰宇房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行房屋交付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行期间的迟延金（以房屋总价款的银行同期贷款利率计取）。一审案件受理费79，842.00元，二审案件受理费79，842.00元，由大连寰宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐学峰审判员  张宝华审判员  王 隽二〇一五年十月二十三日书记员  刘 禹