黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民二民初字第368号原告刘会，女，1978年2月15日出生，汉族，个体业者，户籍地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市香坊区。委托代理人张梦瑶，黑龙江松公律师事务所律师。被告哈尔滨众盈综合市场有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香坊大街副68号-1-1层。法定代表人吕军，该公司总经理。委托代理人袁凤强，黑龙江启虹律师事务所律师。原告刘会诉被告哈尔滨众盈综合市场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日、2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告刘会及其委托代理人张梦瑶，被告哈尔滨众盈综合市场有限公司的委托代理人袁凤强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年11月28日签订了一份《摊位租赁合同》，合同中约定原告自被告处租赁A区45号面积为18.80平方米的摊位，租期为2014年12月18日至2016年1月19日，租金为37741元。合同签订当日，原告向被告交付了租金37741元、保证金3000元、包烧费1286元、广告费1200元、电表押金200元。合同签订后，原告在被告提供的免费装修期内对承租的摊位进行了装修，花费装修费26000元。原告装修完成后准备如期进入被告处经营时，被告商场却未某某按照合同的约定于2014年12月18日营业，直至2014年12月28日才将摊位交付给原告。原告仅营业7天，被告商场就因为消防安全不合格，没有取得消防手续而被消防部门查封，并责令停业整顿。原告又被迫于2015年1月5日停止营业，直至2015年2月26日才恢复营业，共停业52天，从而造成原告在春节前销售高峰期未某某经营。另外，被告收取了原告的广告费，但却并未进行广告宣传。被告因未某某妥善管理，不能提供良好的商业经营环境，导致商场严重空置，消费者寥寥无几，已经不具备最基本的商业氛围。原告认为原告支付了高额的租金，但被告却以超低的价格将位置更好的摊位出租给其他与原告经营同类商品的租户。被告经营的商场秩序混乱。综上，原告认为被告的行为存在违约，未某某履行应尽的义务，导致原告已经无法实际经营，合同目的无法实现，故原告为维护自身合法权益，诉请：1、依法解除原、被告于2014年11月28日签订的《摊位租赁合同》；2、依法判令被告退还原告起诉之日至租赁期限届满期间的租金30606.40元；3、依法判令被告退还原告押金3000元、广告费1200元；4、依法判令被告给付原告店铺装修费26000元；5、依法判令被告赔偿原告停业期间经济损失31200元；6、依法判令被告给付原告停业期间人工费8666元；7、案件受理费由被告承担。被告辩称：原告要求解除合同及赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：证据一、哈尔滨众盈综合市场有限公司营业执照及税务登记证复印件各一份。证明被告的民事主体资格。证据二、商铺租赁经营合同一份。证明原、被告于2014年11月28日签订租赁合同，租赁期限为2014年12月18日至2016年1月19日，租金为37741元的事实。证据三、缴费票据四张。证明原告已经按照合同的约定向被告交付租金37741元、装修保证金3000元、包烧费1286元及广告费1200元的事实。证据四、牌匾、灯饰、拉门、板材等装修票据三张。证明原告所花费的装修费用。证据五、被告商场44户业主联名协议书一份。证明被告违反合同约定，延期开业，所做承诺均未兑现，以及被告商场因消防手续不全，被查封，导致业户春节期间停业52天，产生严重经济损失的事实。证据六、会议记录复印件一份。证明被告商场因防火检查不合格被消防部门责令停业52天的事实。证据七、照片一张。证明被告商场公共积聚集所投入使用前消防安全检查合格证的取得时间为2015年3月1日，从而证明在此之前，被告没有取得消防安全许可。证据八、照片十七张、录像一份。证明被告未尽相应管理、宣传义务，不能提供良好的商业经营环境，导致商场严重空置、不具备最基本的商业氛围。证据九、证人单某某、赵某某、贾某某证言一份。证明被告违约，无故推迟开业时间、后因消防设施不合格，未取得消防许可证被查封，导致商场停业52天，致使原告产生重大经济损失，以及被告不尽管理义务，不进行任何宣传、管理混乱，导致商场严重空置，客流量非常小，业户无法正常经营。经庭审质证，对原告提供的证据一、证据二，被告均无异议。对原告提供的证据三，被告对该证据中租金票据没有异议，但对其中广告费票据有异议，认为从该票据中无法体现出系原告所交纳。对原告提供的证据四，被告认为该证据均为三联单，不是正规票据，不能证明上述费用用于摊位装修。对原告提供的证据五，被告认为该证据属于证人证言，因证人未某某出庭作证，故对该证据不予认可，且协议书没有任何人的签字，无法证明协议书的效力。对原告提供的证据六，被告认为该证据系复印件，故不予质证。对原告提供的证据七，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据并不能证明被告向原告隐瞒了消防安全许可的事宜，原告在签订合同时对此是知道的。对原告提供的证据八，被告认为该组证据并不能证明被告未尽到管理义务的事实，而该录音资料，无法证实其与本案具有关联性。对原告提供的证据九，被告认为证人证言仅能反映三证人的经营效益不好，但并不能证明其效益不好是由被告造成的。被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：证据一、被告商场出具的商铺补偿协议书复印件五份。证明被告与业主对于停业期间给商铺造成的损失达成补偿协议，上述五家业户在被告商场继续营业。证据二、公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证一份、哈尔滨市消防支队复查决定书一份。证明被告商场符合消防条件，可以正常营业。证据三、屋面防水承包合同一份、收据两份。证明被告对于商场漏水问题已经维修的事实。证据四、众盈综合超市出具的证明一份、购物销售情况一份。证明被告商场除2015年1月6日至2015年2月26日期间停业外，其余时间均正常营业。经庭审质证，对被告提供的证据一，原告认为该证据是复印件，故不予质证。对被告提供的证据二，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据显示消防检查合格的时间为2015年3月1日，恰能够证明被告在与原告签订租赁合同时并没有取得消防安全许可，被告对原告隐瞒了上述事实，导致商场被查封52天，给原告造成了巨大的经济损失。对被告提供的证据三，原告对该证据的真实性有异议，认为该合同没有承包人的身份证号码，没有签订日期，不符合法定的要件，收据并非合法票据，不能证明被告支付了工程款的事实。对被告提供的证据四，原告认为该证据属于被告一方的陈述，不应当作为证据使用。被告提交的流水应当有收费票据及会计账目予以辅证，并不能证实超市的实际经营状况，且根据原告提供的录像可以证明超市已经停业了。本院对原、被告提交的证据，经审查后认为，对原告提供的证据一、证据二，因被告对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据三，因上述票据中均有被告单位的财务章，故本院该证据予以采信。对原告提供的证据四，因上述票据均非正式发票，且亦没有证据证明上述票据为原告花费的装修费，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据五，因该证据属于证人证言，证人未某某出庭，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据六，因该证据系复印件，且从会议记录的内容显示是调解经过，最终双方未某某达成调解协议，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据七，因被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据八，本院认为该组照片及录像只能显示被告商场客流量较少的事实，但并不能反映出系由于被告管理不善造成的。对原告提供的证据九，从证人证言中仅能反映出被告商场因消防不合格被责令停业的事实，但并不能证明原告的损失情况，故本院对证人证言部分予以采信。对被告提供的证据一，因该证据均系复印件，且与被告达成补偿协议的没有原告，故本院认为该证据与本案之间缺乏关联性，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据二，因该证据与原告提供的证据三相符，且系消防部门颁发，并无不当之处，故本院对该证据予以采信。对被告提供的证据三，因该证据系复印件，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据四，因该证据属于证人证言，证人未某某出庭作证，故本院对该证据不予采信。经审理查明：原、被告于2014年11月28日签订了一份《摊位租赁合同》。合同中约定：被告将其所有的位于哈尔滨市香坊区香坊大街副68号-1-1层A区45号摊位出租给原告。租赁期限自2014年12月18日至2016年1月19日（共计398天），租金为37741元、保证金3000元、四个月包烧费1286元、广告位年费1200元。合同签订后，被告即将该摊位交付给原告装修。被告商场于2014年12月28日开始营业。2015年1月5日被告商场因消防检查不合格而停业整顿，共停业52天，并于2015年2月26日恢复营业。本院认为，原、被告于2014年11月28日签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立。合同签订后被告即向原告交付了该摊位，原告亦向被告交付了租赁费、保证金、包烧费及广告摊位费等费用，故该租赁合同已经实际履行。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。关于原告诉请依法解除原、被告于2014年11月28日签订的《摊位租赁合同》的问题，原告据以主张解除合同的依据在于认为被告商场秩序混乱，且管理不善导致商场严重空置，消费者较少，不具备基本的商业氛围，但原告并未某某举证证明被告商场管理不善的相关证据，且商场铺位空置及消费者较少，均属于商场营业过程中可能发生的商业风险，商场消费者较少与被告的管理行为之间是否存在必然的因果关系无法证明，本院认为被告并不存在违约的行为，故原告要求依法解除租赁合同的诉讼请求既不符合法律的规定，亦不符合双方的约定，本院不予支持。关于原告要求被告返还租金33741元的问题，因原、被告签订的《摊位租赁合同》不符合法定以及约定的解除要件，故对于原告要求退还全部租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但根据原、被告的庭审陈述及举证情况来看，被告商场确实存在延迟开业经营10天，及因消防检查不合格而停业整顿52天的事实，对于上述延迟开业及停业整顿的期间的租金，被告应当予以返还。故被告应当返还原告租金5256.14元（33741元÷398天×62天）。关于原告要求被告返还押金3000元、包烧费1286元、电表押金200元、广告费1200元的问题，因根据原、被告签订的《摊位租赁合同》的约定：“除合同另有约定外，甲方（被告）应于租赁关系解除且乙方（原告）迁空、点清、付清所有应付费用，并且合同双方无异议后，将经营保证金全额无息退还乙方（原告）”，故合同约定的返还抵押金的条件尚未成立，故本院对原告要求返还抵押金的诉讼请求不予支持。关于电表押金200元的问题，因原告未某某提供押金票据，且原、被告的合同尚未期满，故对于原告要求返还电表押金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求返还包烧费1286元的问题，对于原告在营业期间的包烧费用应当自行承担，但对于因被告商场延迟营业的10天及停业整顿52天期间正处于包烧期内，故对于该期间的包烧费，被告应当返还原告，故被告应当返还原告包烧费664.43元（1286元÷120天（4个月）×62天）。对于原告要求返还广告位费1200元的问题，因在原、被告签订的《摊位租赁合同》中对于广告位费未有约定，且被告亦未某某提供证据证明其为原告设置广告位或进行广告宣传，故本院认为被告收取原告该部分费用没有法律依据，亦不符合双方的约定，故该部分费用被告应当予以返还。关于原告要求被告给付装修费26000元的问题，因根据原告提供的单据并不能证明原告实际花费装修费的金额，且装修费系原告为自身经营需要而对店铺进行的装修，故原告要求被告给付该部分费用于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿经济损失31200元、人工费8666元的问题，因原告未某某举证证明其经济损失及人工费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨众盈综合市场有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘会摊位租金5256.14元；二、被告哈尔滨众盈综合市场有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘会包烧费664.43元；三、被告哈尔滨众盈综合市场有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘会广告费1200元；四、驳回原告刘会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2343元（原告已预交2343元），由原告刘会负担2293元，由被告哈尔滨众盈综合市场有限公司负担50元；由被告哈尔滨众盈综合市场有限公司负担的案件受理费，与上款一并给付原告刘会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  谢明慧人民陪审员  王春艳人民陪审员  熊依丽二〇一五年十月十二日书 记 员  李 朦