江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿豫商初字第0042号原告宿迁市宿豫区汇源贸易有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区苏果平价店四楼。法定代表人庄学中，该公司董事长。委托代理人朱宣瑾，江苏鑫焱律师事务所律师。被告宿迁市华夏行投资管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇雨露社区居委会二组。法定代表人胡淞。原告宿迁市宿豫区汇源贸易有限公司（以下简称汇源公司）与被告宿迁市华夏行投资管理有限公司（以下简称华夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法由代理审判员侯顺忠独任审判，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告汇源公司的委托代理人朱宣瑾到庭参加诉讼，被告华夏公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汇源公司诉称：2012年2月8日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告承租原告所有的位于宿豫区苏果购物广场401、501号商铺第五层，租赁期限为5年，自2012年2月8日起至2017年2月7日止。每年的房屋租金为5万元，按年度一次性现支付租金，租赁期间的电费由被告自行承担。原告依约将房屋租赁给被告，被告支付第一年度租金后，第二个年度仅支付4万元，剩余租金未付。经原告多次催讨，被告于2014年10月13日向原告作出书面承诺：2014年10月28日之前一次性补交所欠的租金和水电费，如未足额缴纳的，自愿承担五年租金总额的30%违约金，并自愿搬出，腾空房屋，但原告催讨至今未果。原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约支付租金，但被告无理由拒不支付，致使合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。现请求法院判令：1.解除原告与被告之间的房屋租赁协议；2.被告立即腾退租赁房屋；3.被告支付原告租金60000元、利息4320元（按同期银行贷款利率暂计算1年）、违约金75000元，水电费2701.8元，共计142021.8元；4.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告汇源公司对于违约金和利息变更为只主张违约金，违约金按照两年租金的30%计算。被告华夏公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。经审理查明：2012年2月8日，原告汇源公司（出租方、甲方）与被告华夏公司（承租方、乙方）签订了房屋租赁协议一份，约定：甲方房屋坐落于宿豫区苏果购物广场401、501号商铺第五层，东侧五间、西侧一间（大间，一间折两间）；该房屋用途为商业写字楼，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2012年2月8日至2017年2月7日止；该房屋年租金为人民币伍万元整（￥50000元），按年度一次性先支付租金，甲方应于收到乙方租金的次日，将该房屋交付给乙方；甲方保证在租赁时该房屋没有产权的纠纷；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意；乙方在房屋租赁期间，所租赁房屋发生的电费由乙方承担，甲方不提供发票，甲方免除乙方的水费及物管费用；租赁期满后，本协议终止，届时乙方须将房屋退还给甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方在协议期满前二十日内向乙方正式书面答复……乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将承租房屋转租的……租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前十五天书面通知对方，经双方协商一致后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议仍有效……甲方在租赁期间违反本协议第五条的规定，致使乙方在租赁期间内无法行使房屋使用权的，甲方应向乙方退还当年租金的剩余部分，并承担当年租金20%的违约金……本协议未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本协议不一致的，以补充协议为准……乙方向甲方缴纳人民币壹万元作为合同及装修保证金……本协议自乙方足额缴纳租金后生效。合同还约定了其他内容。合同订立后截至2015年2月8日，被告华夏公司尚欠原告汇源公司第二年度租金10000元和第三年度租金50000元未付。另查明：2014年10月13日，被告华夏公司向原告汇源公司出具承诺书一份，承诺：本公司与你公司于2012年2月8日签订房屋租赁协议，根据协议约定，本公司应按年度一次性付清租金，即于每年2月7日支付下年度租金。协议签订后，本公司只于2012年2月向甲方支付第一个租赁年度的租金，2013年、2014年度均未支付租金，且长期拖欠水电费，已经严重违约，深表歉意。本公司郑重承诺，于2014年10月28日前一次性补交2013年、2014年度租金，补齐拖欠的水电费。如果届时不足额缴纳租金及水电费，除交清租金及水电费外，承担五年租金总额的30%违约金且自愿搬出，腾空房屋交给你公司。以上事实，有当事人庭审陈述、房屋租赁协议、承诺书等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，且被告出具的承诺书均不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，应受法律保护。被告华夏公司未按照合同约定及承诺书承诺履行给付租赁费义务，其行为构成违约，原告有权要求解除合同，并要求被告搬出租赁房屋、支付租金和违约金。原告汇源公司将违约金调整为按照两年未付租金10万元的30%即30000元，结合合同约定租金应先预付、被告承诺书中载明的拖欠租金数额及期限、实际占用租赁房屋的情况、同地段房屋租赁价格等因素综合考虑，原告主张违约金30000元不属于明显过高情形，本院予以支持。原告汇源公司主张的水电费2701.8元，证据不充分，本院不予支持。被告华夏公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宿迁市宿豫区汇源贸易有限公司与被告宿迁市华夏行投资管理有限公司之间2012年2月8日签订的房屋租赁协议；二、被告宿迁市华夏行投资管理有限公司于本判决发生法律效力后30日内搬离租赁原告宿迁市宿豫区汇源贸易有限公司的位于宿迁市宿豫区苏果购物广场401、501号商铺第五层，东侧五间、西侧一间（大间，一间折两间）的房屋；三、被告宿迁市华夏行投资管理有限公司于本判决生效后3日内给付原告宿迁市宿豫区汇源贸易有限公司2013、2014年度房屋租金60000元及违约金30000元；四、驳回原告宿迁市宿豫区汇源贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2118元，减半收取1059元，由原告承担29元，被告承担1030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2118元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。代理审判员  侯顺忠二〇一五年三月十日书 记 员  王晓慧附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。