上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第347号原告上海宝伟金属结构件有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱静德，董事长。委托代理人伍坚。委托代理人任超，上海国巨律师事务所律师。被告上海月浦工业园区发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人汪明龙，董事长。委托代理人黄俊英，上海昊坤律师事务所律师。原告上海宝伟金属结构件有限公司与被告上海月浦工业园区发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海宝伟金属结构件有限公司的法定代表人朱静德及其委托代理人任超、被告上海月浦工业园区发展有限公司的委托代理人黄俊英、证人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝伟金属结构件有限公司诉称，原告系宝山区月浦镇沈巷社区开发动迁企业。2010年5月，为配合沈巷社区建设工程，原告与月浦镇先锋二村民委员会签订《沈巷社区动迁补偿协议》，该协议不包含土地补偿费用。同月，原告与被告签订《项目合作协议》，约定被告向原告提供30亩土地，按每亩35万元结算，超过部分由被告承担。2013年12月18日，原告通过招拍挂，定向拍得工业园区月浦园200903A地块，宗地总面积17，076.6平方米，折25.615亩，每亩计689，055.52元。根据双方约定，超过每亩35万元的部分由被告承担，但被告一直拖延未支付该笔款项，故原告起诉要求被告支付土地款8，684，907.16元，并按银行同期贷款利率支付2014年2月13日起至实际支付之日的利息。被告上海月浦工业园区发展有限公司辩称，原告请求的是土地款，被告作为园区的开发企业没有欠原告的钱款，没有支付土地款的义务。原告是通过与上海市宝山区规划和土地管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得系争土地的使用权，与被告无关。至于原被告之间签订的《项目合作协议》，并不是动迁补偿协议的一部分，原告已根据动迁补偿协议取得了全额的补偿款。综上，原告的诉请没有依据，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2010年5月11日，宝山区月浦镇先锋二村民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《沈巷社区动迁补偿协议》，主要内容为，根据宝月府（2005）104号文，为配合月浦镇沈巷社区建设工程，需拆除乙方的厂房，建筑面积9，878.07平方米，土地面积18.6亩；甲方补偿乙方的拆迁费为13，303，000元，不包括土地补偿费用，该费用另行签订协议等。2010年6月1日，双方签订《沈巷社区动迁补偿协议的补充协议》，主要内容为，双方确认乙方租用的土地面积18.6亩，甲方按规定以47，900元／亩的价格标准补偿乙方在使用土地期间所支付的相关费用，计890，940元等。2010年6月1日，上海市宝山区月浦镇人民政府动迁办公室（甲方，以下简称“月浦镇动迁办”）与原告（乙方）签订《补充协议》，主要内容为，为配合月浦镇沈巷社区建设工程，甲、乙双方本着友好协商的原则，考虑到乙方两次搬迁的实际情况，在签订沈巷社区动迁补偿协议的基础上，双方对未尽事宜自愿协商签订以下补充协议；一、关于两次搬迁的补偿：乙方两次搬迁的过渡期为一年（2010年6月1日至2011年5月31日，过渡由乙方自行解决），甲方一次性补偿乙方过渡期内所发生的费用200万元；2、根据有资质的评估公司对乙方第二次搬迁费用的评估，甲方补偿乙方第二次搬迁费用2，958，000元；以上两项合计4，958，000元；二、乙方在2010年6月25日之前完成搬迁；三、乙方如在规定期限内完成搬迁，甲方另行支付乙方速迁费75万元，如在规定期限内未完成搬迁，每延期一天，扣除速迁费5万元；四、本协议签订之日起六个月内因甲方原因造成乙方新厂址未能按时开工并造成乙方过渡期（一年）延期的，每延期一个月甲方补偿乙方16万元等。2010年5月，被告（甲方）与原告（乙方）签订《项目合作协议》，主要内容为，甲方受月浦镇人民政府的委托，负责月浦工业园区的开发建设、招商引资、管理等工作，根据上海月浦工业园区管理办法，甲、乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，就乙方决定进入月浦工业园区投资兴业、批租土地等事宜达成以下协议，供双方共同遵守；一、在甲方完成该项目土地前期储备后，甲、乙双方签订本协议；二、本协议签订后，乙方所办项目需以独立法人注册在月浦工业园区，并以新注册的公司取得土地，生产经营地点在上海月浦工业园区内；三、土地大致范围：土地位于石洞口经济小区内，北蕴川路以西，五岳河以南；四、批租面积：依照国家土地管理办法的相关规定，暂定批租土地30亩（实际按项目评审结果及土地管理局测量面积为准）；五、批租期限：50年，从乙方取得上述地块建设用地批复之日起计算；六、费用：1、由于乙方是月浦镇沈巷社区开发动迁企业，经月浦镇动迁办与乙方协商，红线内土地价格确定为每亩35万元，根据招拍挂有关规定，土地费用由乙方直接上缴，甲乙双方按每亩35万元结算，多退少补；2、项目用地红线外的带征地部分（包括道路、河岸、绿化），其面积以土地局测量面积为准，价格按地块挂牌价的50%，即17.5万元×4亩＝70万元，在乙方签订好国有土地出让合同后20个工作日内由乙方支付给甲方等。2013年12月18日，上海市土地交易事务中心出具成交确认书，确认原告在当天举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得宝山月杨工业园区月浦园200903A号地块的国有建设用地使用权，投资比例为100%，土地成交总价为1，765万元。同日，上海市宝山区规划和土地管理局（出让人）与原告（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要内容为，出让宗地编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，宗地总面积17，076.60平方米，其中出让宗地面积为17，076.60平方米；出让宗地坐落于宝山区月浦镇0021街坊（村）P1宗地；出让宗地的平面界址为东至老蕴川路，西至蕴川路，南至高压走廊，北至五岳河；出让宗地的用途为工业用地；出让年限为50年；出让价款为1，765万元，每平方米1，033.58元等。同日，上海市宝山区规划和土地管理局向原告发《土地价款缴款通知书》。2013年12月20日，原告向被告发《催款函》，要求被告于七日内将差额8，684，907.16元支付给原告。2013年12月25日，原告向地方国库支付定金353万元。2014年2月12日，原告向地方国库支付出让金余额1，412万元。审理中，原告向本院提供以下证据：1、原告委托律师对原先锋二村村民委员会书记支援所作的调查笔录，证明在原告动迁过程中，当时确定土地使用费的标准是每亩35万元；2010年6月1日《沈巷社区动迁补偿协议的补充协议》约定的890，940元是补偿原告付的垦复基金；2010年6月1日《补充协议》约定的每个月16万元，是被告承诺在6个月内要给原告新的土地，超过过渡期，由动迁单位对原告进行租金补偿；2、证人陈某的证言，陈某系月浦镇动迁办工作人员；证人陈述，原告被动迁的土地是原告之前问村里借的，1，300万元是补偿地上资产，不包括土地；土地是47，900元每亩补偿给原告，共计890，940元，是垦复基金；当时说了给原告30亩土地，在北蕰川路，当时谈的是35万元一亩，别的补偿就没有了；后来因为土地指标没有下来，就让原告借房子，补偿原告租金16万元一个月，让原告去付租金；项目合作协议中的内容不是很清楚；企业是根据评估报告来补偿的；3、2003年8月19日宝山区月浦镇先锋二村民委员会与原告签订的《土地租赁合同》，证明租赁期限至2023年8月18日，每年经营损失至少1，500万元。被告表示，证据1证人未到庭接受原被告询问，故证据的形式不符合规定；890，940元不是垦复基金，而是企业取得集体所有工业用地的费用，包括土地补偿费1.2万元一亩，垦复基金2-3万元一亩，青苗费用2，900元一亩，耕地转用税3，000元左右一亩，一共是47，900元一亩；原告支付的是指这个费用，已经补偿给原告；原告在动迁过程中应当获得的各种补偿，都已经补偿给原告了。被告对证据2证人陈述的企业的动拆迁要根据鉴定评估，以及对土地补偿是每亩47，900元，这两点无异议，但是证人对动迁根据的政策及法律都不清楚，故对证人陈述的内容不予认可。被告认为证据3可以证明原告是通过租赁取得原来的土地，并没有土地的所有权；租期虽长，但租金是可以按照需要调整的；对原告的损失情况不清楚，也与原告的诉请没有直接关系。审理中，被告向本院提供以下证据：1、付款凭证，证明动迁单位已向原告发放以下款项：2010年5月11日《沈巷社区动迁补偿协议》约定的补偿款13，303，000元；2010年6月1日《沈巷社区动迁补偿协议的补充协议》、《补充协议》约定的补偿款5，788，000元；2010年6月1日《补充协议》约定的2011年6月26日至2014年5月31日过渡期延期补偿款576万元；2、上海市宝山区月浦镇人民政府以宝月府（2005）104号发《宝山区月浦镇人民政府关于沈巷社区首期建设工程居农民房屋拆迁补偿安置的实施意见》，以证明按照该规定，非居住用房拆迁均采用货币补偿的方式。原告对上述证据真实性没有异议，但认为镇政府的规定不适用原告动迁。审理中，原告表示，原被告于2010年5月签订的《项目合作协议》，真实内容是动迁补偿合同，是原告签订的动迁补偿协议的组成部分；关于《项目合作协议》第六条，土地使用权最终要通过招拍挂获得，价格是不确定的，每亩35万元的价格少于原告通过招拍挂取得土地的价格，由被告对原告进行补偿，反之原告就退给被告。被告表示，《项目合作协议》是原告进被告园区，被告在管理范围内对原告进行服务，这不是动迁补偿协议，因为被告不是动迁人，也不是补偿人，被告也没有权限进行动迁；关于《项目合作协议》第六条，原告要通过招拍挂的方式取得土地，支付的土地出让金是上缴国库，不管出于什么动机，多退少补的约定都是违反了国家相关规定，不可以私自协商价格，该条款也没有说明谁向谁多退少补。以上事实，有《沈巷社区动迁补偿协议》、《沈巷社区动迁补偿协议的补充协议》、《补充协议》、《项目合作协议》、成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》、《土地价款缴款通知书》、《催款函》、非税收入一般缴款书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《项目合作协议》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，可认定为有效合同。关于该协议的性质，原告认为系动迁补偿协议，被告则对此予以否定。本院认为，虽然被告认为自己并非动迁单位，但根据该协议载明的内容，被告受宝山区月浦镇人民政府委托负责月浦工业园区的开发建设等工作，而原告是月浦镇沈巷社区开发动迁企业，约定原告取得的土地在月浦工业园区内；该协议第六条载明，月浦镇动迁办与原告协商红线内土地价格为每亩35万元，并由原被告双方按此价格结算；因此，被告虽非动迁单位，但作为月浦工业园区的管理单位，在原告系沈巷社区开发被动迁企业的情况下，根据月浦镇动迁办与原告的协商结果，向原告提供月浦工业园区内的土地，该协议第六条的内容具有动迁安置的性质。其次，根据原告与宝山区月浦镇先锋二村民委员会签订的《沈巷社区动迁补偿协议》、《沈巷社区动迁补偿协议的补充协议》以及原告与月浦镇动迁办签订的《补充协议》，分别对原告地上资产、使用土地期间所支付的费用、二次搬迁费用及过渡费作出补偿，但未对原告的企业用地进行安置；而且，《补充协议》也约定了因甲方原因造成乙方新厂址未能按时开工并造成乙方过渡期延期的后果，结合《项目合作协议》约定的内容，本院可以认定月浦镇动迁办为原告安排新厂用地，并委托被告提供月浦工业园区内的土地，约定原告通过招拍挂的方式取得，遂由双方签订《项目合作协议》固定相关权利义务。协议签订后，原告通过挂牌出让的方式，以1，765万元的价格购买了17，076.6平方米的土地，折25.6149亩，每亩土地价格为689，052.08元，超出《项目合作协议》第六条约定的每亩35万元的价格。而《项目合作协议》第六条约定甲乙双方按每亩35万元结算，多退少补。原被告对“多退少补”的理解不同，形成本案的争议焦点。本院认为，该条款内容过于简单，约定不明，“多退少补”并未明确主体，在条款约定的每亩35万元价格少于土地实际出让价格时，由谁补足差额部分，无法根据该条款予以确认。综上，本院根据查明的案件事实，考虑宝山区月浦镇先锋二村民委员会与原告签订的土地租赁合同、原告为被动迁企业、被告提供相关用地等背景情况，结合原告通过挂牌出让的方式以1，765万元受让25.6149亩国有建设用地使用权的事实，以双方签订的《项目合作协议》为合同依据，按照公平原则，酌情确定被告向原告支付土地款4，342，392.50元，不计利息。原告要求被告支付土地款8，684，907.16元及利息的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：一、被告上海月浦工业园区发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝伟金属结构件有限公司支付土地款4，342，392.50元；二、原告上海宝伟金属结构件有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费72，594元，由原告上海宝伟金属结构件有限公司与被告上海月浦工业园区发展有限公司各负担36，297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮代理审判员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇一五年三月四日书 记 员  黄 莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。