黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民再70号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：董仁君，男，1965年12月3日出生，汉族，初中文化，系鸡西市城子河区仁君修理部业主，住鸡西市城子河区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙艳青，女，1964年10月26日出生，汉族，无固定职业，住鸡西市城子河区。以上两位申请人共同委托诉讼代理人：李景莉，鸡西市博大法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：兰凤歧，男，1962年4月22日出生，汉族，无固定职业，住鸡西市城子河区。原审第三人：鸡西市边城建筑安装工程公司。住所地：鸡西市城子河区。法定代表人：韩跃山，该公司经理。再审申请人董仁君、孙艳青因与被申请人兰凤歧、原审第三人鸡西市边城建筑安装工程公司（以下简称边城公司）返还原物纠纷一案，不服鸡西市中级人民法院（2016）黑03民终178号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月5日作出（2017）黑民申1410号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人董仁君、孙艳青及其委托诉讼代理人李景莉、被申请人兰凤歧到庭参加诉讼，原审第三人边城公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。董仁君、孙艳青申请再审称,董仁君是残疾人，自1983年起董仁君就在现14号门市房（当时无此14号门市房）前建了一处临街门市房从事小五金修理，以此谋生。1998年本案第三人边城公司开发城子河煤矿小车队住宅楼，董仁君的临街门市房就在边城公司拆迁范围内。董仁君向边城公司请求购买董仁君门市房后面的14号门市房，即本案争议的门市房。边城公司称董仁君的门市房不在拆迁范围内，要买就全额9万元购买。之后边城公司就将争议门市房卖给了本案被申请人兰凤岐，侵犯了董仁君的优先购买权。边城公司无拆迁许可证，属违法拆迁。开发的楼盘无规划部门的批文及建委颁发的建筑许可证，边城公司与兰凤岐双方买卖合同关系无效，不能认定兰凤岐对争议的14号房屋享有所有权，边城公司开出的所谓的“住房证”不具有法律效力。兰凤岐与边城公司之间相互勾结、恶意串通，损害了董仁君的合法权益。本案在原一审法院审理期间，就本案争议之房的权属问题，董仁君、孙艳青作为原告起诉被告边城公司，兰凤岐作为第三人。就争议房屋权属问题的诉讼案件，鸡西市中级人民法院最终作出(2013)鸡民终字第337号民事判决。董仁君、孙艳青不服该判决，申请检察院抗诉。黑龙江省人民检察院将该案抗诉至黑龙江省高级人民法院，省高院于2017年3月13日作出（2017）黑民抗51号民事裁定书，裁定再审，中止原判决的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三、六项的规定申请再审。兰凤歧辩称：城子河区人民法院（2014）城民初字第354号和鸡西市中级人民法院（2016）黑03民终178号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确。董仁君、孙艳青非法抢占兰凤歧的门市房，不具有法律意义上的优先购买权，董仁君、孙艳青的诉求，不应得到支持。兰凤歧向一审法院起诉请求：要求排除妨碍，返还被侵占房屋，确认兰凤歧拥有14号门市房的合法所有权，并要求第三人边城公司和董仁君、孙艳青赔偿兰凤歧的相应损失，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1983年5月，董仁君（系残疾人）的父亲为使董仁君毕业后能自立谋生，处，即现新路与荣华路相交的十字路口处建了一处简易门市房（无照，面积约为17平方米）。董仁君一直在此处经营配钥匙、修理小五金等，并取得了鸡西市工商行政管理局城子河分局颁发的个体工商户营业执照，字号为“城子河区仁君修理部”。1998年9月，董仁君与孙艳青结婚后，二人始终在此谋生至今。1998年7月2日，第三人边城公司与城子河区饮食服务总公司达成协议，由边城公司利用该地区建设门市房（并未取得拆迁手续），董仁君、孙艳青的临时用房在开发范围内，但双方就动迁安置补偿事宜始终未达成协议。1999年9月，兰凤歧分二次向边城公司交款9万元，购买位城子河区路交叉处的综合楼拐角1楼14号门市房，1999年9月10日兰凤歧取得了城子河煤矿建设科出具的住房证。由于该14号门市房门前有董仁君、孙艳青堆放的石头及简易临时房屋，兰凤歧始终未实际入住该房屋。董仁君、孙艳青为安置问题多次上访，鸡西市人民政府动迁办公室就其上访问题作出汇报，在汇报中认定应为董仁君、孙艳青安置46.34平方米住宅房屋一户，认定其为被动迁人，对边城公司开发建设的房屋有优先购买权。2003年8月8日，董仁君、孙艳青与第三人边城公司签订了房屋动迁安置补偿协议，双方就中心街与荣华路相交的十字路口西南角被拆迁房屋的安置、补偿事宜达成如下协议：1、因该房屋的拆迁时间为1998年，根据《鸡西市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条的规定，被拆迁人可安置最小户型一户面积为60—65平方米，不承担其它费用；2、安置的最小户型在拆迁人于2003年开发建设的矿招待所楼后的新建住宅楼中予以安置，楼层由被拆迁人自选，且不可安置在最高楼层内。后因第三人边城公司未开发建设上述协议中约定的楼房，故该协议未履行。同年8月，董仁君、孙艳青搬入14号门市房居住、使用至今。城子河区人民法院作出的（2004）城民初字第36号判决和（2004）城民初字第557号判决生效后，董仁君、孙艳青向城子河区人民法院执行局交纳了40170元购房款。本案在审理过程中，经兰凤歧的申请，城子河区人民法院委托鸡西市一民房地产评估有限公司对该争议房屋进行估价，估价结果为房屋价值为24万元，1999年至2014年的租金价值为30万元。另查明，第三人边城公司企业营业执照现已被吊销，但并未被注销。一审法院判决：一、董仁君、孙艳青于本判决生效后三十日内返还兰凤城子河区路交叉处的综合楼拐角1楼14号门市房。二、董仁君、孙艳青和边城公司在本判决生效后十日内，共同赔偿兰凤歧租金损失30万元，董仁君、孙艳青和边城公司互负连带责任。案件受理费5900元、鉴定费12800元、公告费900元，由董仁君、孙艳青和第三人边城公司负担。董仁君、孙艳青不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回兰凤歧的诉讼请求。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实相同。二审法院认为，本案争议的城子河综合住宅楼系原审第三人承建。兰凤歧于1999年以9万元全额购房款购买了本案争议的14号门市房，并取得了原城子河煤矿建设科颁发的住房证及争议房屋钥匙。董仁君、孙艳青所有的简易门市板房于2003年8月拆除，其未能提交拆除前与原审第三人达成预定争议门市房屋书面或口头协议的相关证据。虽鸡西市政府动迁办公室作出的《关于董仁君上访问题的汇报》中确定董仁君、孙艳青对本案争议门市房享有优先购买权，但董仁君、孙艳青对本案争议门市房提出主张发生在兰凤歧购房之后，按照法律规定，优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。在我国现行法律规定中，只有承租人、共有人、合同人、承典人等可行使优先购买权，董仁君、孙艳青既不能依法律，也不能依合同而取得本案争议门市房的优先购买权。2003年8月董仁君与原审第三人签订的《房屋动迁安置补偿协议书》约定由原审第三人在2003年开发建设的原鸡西矿务局城子河煤矿招待所楼后新建住宅楼中为董仁君、孙艳青安置60至65平方米一户住宅，及在原城子河矿职工食堂综合住宅楼中享有优先购买权，允许董仁君、孙艳青选择非住宅房屋一户，面积在50平方米以下。据此董仁君、孙艳青作为被动迁人就安置事宜已与原审第三人达成了协议，董仁君、孙艳青在此协议中已行使了优先购买权，安置的并非为本案争议门市房屋。由于安置的新建住宅楼未能实际开发建设，原审第三人对董仁君、孙艳青构成违约，董仁君、孙艳青可向原审第三人主张违约赔偿。综上，董仁君、孙艳青在对本案争议门市房既不享有优先购买权也不享有财产权利的情况下，擅自占有使用该房屋，不符合法律规定或合同约定，侵犯了购买人兰凤歧的合法权益，董仁君、孙艳青依法应向兰凤歧返还房屋并赔偿损失，原审法院对此判决并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，免予缴纳。本案在原一审法院审理期间，就本案争议之房的权属问题，董仁君、孙艳青作为原告起诉被告边城公司，兰凤岐作为第三人。就争议房屋权属问题的诉讼案件，鸡西市中级人民法院最终作出(2013)鸡民终字第337号民事判决。董仁君、孙艳青不服该判决，申请检察院抗诉。黑龙江省人民检察院将该案抗诉至本院，本院于2017年3月13日作出（2017）黑民抗51号民事裁定书，裁定再审，中止原判决的执行。该案经审理，本院作出（2017）黑民再94号民事判决书，判决：一、撤销鸡西市中级人民法院（2013）鸡民终字第337号民事判决及鸡西市城子河区人民法院（2013）城民再字第2号民事判决；二、董仁君、孙艳青对城子河区荣华路14号门市房屋享有优先购买权。本案在本院审理期间，董仁君、孙艳青提交原审法院的36号判决书和执行票据，董仁君、孙艳青交给执行局的40170元房款，执行局出具了收条。用以证明董仁君、孙艳青通过原审法院执行局执行了36号判决，并交纳了购房款，实现了优先购买权，董仁君、孙艳青对争议门市房享有所有权。董仁君、孙艳青还提交了（2017）黑民再94号民事判决书作为新证据。对上述证据，兰凤岐表示：“不看了，一点用没有，都不是作为新证据来的，都取消了”。本院再审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。本院再审认为，本案是兰凤岐作为原告起诉董仁君、孙艳青侵权，要求排除妨碍、返还房屋并赔偿损失。本案当初一审审理过程中，董仁君、孙艳青作为原告另行起诉边城公司，兰凤岐为第三人，董仁君、孙艳青诉请确认董仁君、孙艳青对争议房屋具有优先购买权，原一审法院下发了（2003）城民初字第496号裁定，中止本案诉讼。2014年本案恢复审理，一审法院作出（2014）城民初字第354号判决，认为兰凤岐与边城公司之间的买卖合同成立并生效，兰凤岐对争议的门市房享有占有、使用、收益的权利，董仁君、孙艳青对争议房屋不享有优先购买权，判决董仁君、孙艳青返还房屋，赔偿兰凤岐租金损失30万元，边城公司承担连带责任。董仁君、孙艳青不服，提出上诉，鸡西市中级人民法院二审判决驳回董仁君、孙艳青的上诉，维持原判。本案的基本事实与本院审理的董仁君、孙艳青作为原告请求确认优先购买权的案件的事实一致。就董仁君、孙艳青作为原告起诉边城公司，兰凤岐为第三人的财产权属纠纷的案件，经黑龙江省人民检察院抗诉，本院经审理作出的终审判决已判决董仁君、孙艳青对争议房屋有优先购买权，故本案的原审判决理由已不成立。综上，原审判决存在适用法律不当的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销鸡西市城子河区人民法院（2014）城民初字第354号民事判决，撤销鸡西市中级人民法院（2016）黑03民终178号民事判决;二、驳回兰凤岐的诉讼请求。一、二审案件受理费5900元、鉴定费12800元、公告费900元，由兰凤岐负担。本判决为终审判决。审判长  徐凤良审判员  孙仕富审判员  赵洪波二〇一八年八月三日法官助理赵璞书记员李穆群