广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）玉区法民初字第2880号 原告卢仁光，男，1939年7月3日出生，汉族，住玉林市。 原告林月珍（卢仁光妻子），女，1940年6月10日出生，汉族，住址同上。 两原告委托代理人卢京蓉，女，1969年6月30日出生，汉族，住址同上，系两原告女儿。 两原告委托代理人黄俊裕，广西纳百川律师事务所律师。 被告广西天美房地产开发有限公司。住所地：玉林市东龙路北二幢10号。 法定代表人李向东，总经理。 委托代理人杨浩，广西鸿州律师事务所律师。 被告广西玉林鸿盛房地产开发有限公司。住所地：玉林市玉州区茂林镇茂林街1号。 法定代表人覃孟，总经理。 被告覃孟，男，1975年9月4日出生，汉族，住广西容县。 被告潘孟波，男，1966年7月16日出生，汉族，住广西容县。 第三人玉林市玉州区人民检察院。住所地：玉林市玉东新区为民路1号。 法定代表人覃广雄，检察长。 原告卢仁光、林月珍与被告广西天美房地产开发有限公司（以下简称天美房产公司）、广西玉林鸿盛房地产开发有限公司（以下简称鸿盛房产公司）、覃孟、潘孟波，第三人玉林市玉州区人民检察院（玉州检察院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理。依法由审判员陈斌担任审判长，代理审判员陈燕、人民陪审员蒋华君组成的合议庭，于2014年4月15日公开开庭审理了本案，书记员李雯雯担任法庭记录。原告卢仁光、林月珍的委托代理人黄俊裕，被告天美房产公司的委托代理人杨浩到庭参加诉讼。被告鸿盛房产公司、覃孟、潘孟波，第三人玉州检察院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年11月11日，其与被告鸿盛房产公司就其位于玉林市城区玉州检察院内职工房改房一套有偿转换给被告鸿盛房产公司，双方签订《房屋拆迁及安置补偿协议书》，协议就安置补偿方式、补偿房屋交付标准、交付期限、交付前的租金补偿及私下转让开发权、逾期交付补偿租金等违约责任作了约定。协议签订后，其已依约履行了其的交房义务。被告应在2011年2月11日前将回迁房屋交付给其，但被告没有交付，2011年5月1日其接到通知抽签确定房号，原告抽得房号为：603、605号两间，建筑面积合计99.59平方米。由被告天美房产公司的前身广西美村房地产开发有限公司（以下简称美村房产公司）发给《中央时代房号确认卡》。2013年初，房屋逾期已超过两年，其要求被告天美房产公司交房及承担违约责任，被告天美房产公司提出要求其放弃被告的违约责任，否则不交房。2013年2月份起被告不再向其支付租金，同月25日其要求交房时被告天美房产公司交给其《入伙须知》分别为603、604号房及《回迁户换签商品房买卖合同通知书》、《回迁安置房补充协议》要求换签合同才予交房，其拒换签后，两被告对其要求交房不予理睬，被告的行为侵害到原告的合法权益。因此，原告起诉至本院，审理中，原告因覃孟、潘孟波为被告鸿盛公司股东，并且该两股东欠缴注册资金560万元，公司又处于下落不明状态，两股东滥用公司法人人格，损害公司债权人利益。故请求法院判决：1、被告天美房产公司立即按照《房屋拆迁及安置补偿协议书》的约定向原告交付玉林中央时代商住小区603、604号两房；2、被告天美房产公司向其支付2013年2月至5月份的租金补偿共3320元（其中租金补偿每月600元，四个月共计2400元；逾期支付租金每日增加10元，从2013年2月10日至5月13日92天计920元；此后的租金及逾期补偿照计至交房之日止）；3、被告天美房产公司支付逾期交房违约金人民币300000元给原告；4、被告鸿盛房产公司向其支付违约金人民币300000元及支付利息（利息计算：以300000元为基数，自2012年2月12日起计至付清款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；5、上述债务，由被告天美房产公司、鸿盛房产公司、覃孟、潘孟波互负连带责任；6、本案受理费由被告承担。 原告对其陈述事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、身份证，欲证明原告身份；2、电脑咨询单，欲证明被告主体资格；3、《房屋拆迁及安置补偿协议书》，欲证明原告将房屋有偿转换给被告鸿盛房产公司进行拆迁开发及相关安置补偿、回迁房屋交付期限、租金补偿及违约责任等事宜进行具体约定；4、房屋所有权证，欲证明原告交付给被告拆迁开发的房屋权属两原告所有；5、中央时代房号确认卡，欲证明2011年5月1日确定交付给原告的回迁房号及面积；6、603、604号房入伙须知、回迁户换签《商品房买卖合同》通知书、《回迁安置补充协议》，欲证明被告单方面改变原定房号；被告以换签免除其违约责任的《回迁安置补充协议》代替原《房屋拆迁及安置补偿协议书》作为交付给原告的条件；被告至今未按原协议书约定条件交房给原告，逾期已超两年多。 被告天美房产公司答辩称，原告向其请求交付回迁安置房、支付租金补偿款及支付逾期交房违约金没有事实依据，因原告的请求违反了合同相对性，《房屋拆迁及安置补偿协议书》是原告与被告鸿盛房产公司于2008年11月11日签订的，其于2010年2月8日取得该国有土地使用权后，经其、玉州检察院与全体回迁户三方约定，按《项目开发安置补偿合同》履行，其已按约定向原告明确履行了交房的义务，是由于原告的原因没有及时受领房屋，其不应向原告承担任何违约责任。故请求驳回原告对其的诉讼请求。 被告天美房产公司为其抗辩在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、天美企业法人营业执照（副本），欲证明其的工商登记信息；2、法定代表人身份证书，欲证明其法定代表人的身份；3、企业变更通知书，欲证明2012年5月22日其的企业名称为“广西美村房地产开发有限公司”变更为“广西天美房地产开发有限公司”；4、拍卖成交确认书三份；5、土地使用权转让合同；6、国有土地使用证；7、项目核准批复文件；8、建设用地规划许可证；9、建设工程规划许可证；10、建设工程施工许可证；11、商品房预售许可证，证据第4-11份欲证明中央时代商住小区的开发建设权实由其依法独立取得；在开发权的取得上，其与被告鸿盛房产公司之间不存在转让和被转让的关系；原告与被告鸿盛房产公司之间形成的合同关系对其不具有法定的约束力；12、《项目开发及安置补偿合同》；13、关于回迁房工作会议纪要（2012）08号；14、关于回迁安置工作协调会议纪要、会议签到表（2013年1月15日）；15、公告（玉林晚报），证据第12-15份欲证明其与原告之间不存在双方书面安置补偿协议，对该地块原两栋职工宿舍楼28户职工住房安置（32套房）是按照其与玉州检察院的双方约定执行的，且至目前按该约定已经安置完毕23户；经其、玉州区人民检察院与全体回迁户的三方约定，从2012年12月22日起正式分批交房，且争取在2013年春节前交付回迁房给业主，其并没有违约交房；按照《项目开发及安置补偿合同》第十二条的约定：如果原告要求被告天美房产公司赔偿30万元经济损失，则其不再另行补偿安置房屋给原告；原告既要求安置房屋又要求经济赔偿款没有事实依据。16、转帐凭证，欲证明其已按约定支付租金给原告至2013年1月份。2013年1月份以后是由于原告的原因没有收房，由此造成租金补偿等扩大损失理应由原告自行承担，与其无关；17、中央时代回迁户安置房号表、入伙手续书、房屋验收交接表、房屋装修申请表，欲证明其已按照与玉州检察院、全体回迁户的约定安置完毕了23户回迁户；18、中央时代工程停工时间表，欲证明在建设过程中因天气和节假日等因素引起工程停工67.5天，其适当延期交房是因客观原因所致；19、相片；20、调解笔录、人民调解意见书，证据第19-20份欲证明在建设过程中因排水沟问题与东明社区肇昆组村民产生纠纷，为解决该纠纷工程被迫停工，其适当延期交房是因当地村民恶意阻挠所致。 被告鸿盛房产公司、覃孟、潘孟波以及第三人玉州检察院无答辩，在举证期限内没有提供证据。 经过开庭质证，被告天美房产公司对原告的第1-2份真实性无异议，对其证明的问题有异议；对第3份真实性无异议，对其证明的问题有异议，并没有交付到其手里；对第4份真实性无异议，对其证明的问题有异议；对第5份真实性无异议，对其证明的问题有异议；对第6份真实性无异议，对其证明的问题有异议，对入户须知有异议。原告对被告天美房产公司提供的第1-3份真实性无异议，对其证明的问题无异议；对第4份真实性由法院认定,对其证明的问题有异议，虽然是通过拍卖，被告天美房产公司与被告鸿盛房产公司是有关联性的，被告天美房产公司已经承接了被告鸿盛房产公司权利义务；对第5-11份真实性无异议，对其证明的问题有异议；对第12-15份真实性由法院认定，对其证明的问题有异议，被告天美房产公司与玉州检察院签订的协议有异议；对第16份真实性无异议，对其证明的问题有异议，确实是已经支付了租金到2013年1月，但也表明被告天美房产公司承接了被告鸿盛房产公司的权利义务；对第17份真实性无异议，对其证明的问题有异议；对第18份真实性由法院认定，对其证明的问题无异议，但是与本案无关；对第19-20份真实性无异议，对其证明的问题有异议，因为第三人的原因，也不能延迟交房的理由。被告鸿盛房产公司、覃孟、潘孟波以及第三人玉州检察院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。本院对原告提供的证据，被告天美房产公司无异议的本院予以确认，并作为定案的依据。对被告天美房产公司提供的证据原告方无异议的本院予以确认，并作为定案的依据。对对方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据与双方诉辩的事由具有一定关联性，故本院亦作为本案参考依据。 综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实：两原告系夫妻关系。2008年11月11日，两原告与被告鸿盛房产公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，由两原告将其所有的位于玉林市城区玉州检察院内职工房改房一套有偿转换给被告鸿盛房产公司。协议就安置补偿方式、补偿房屋交付标准、交付期限、交付前的租金补偿及私下转让开发权、逾期交付补偿租金等违约责任作了约定。协议签订后，被告鸿盛房产公司未参与玉林市城区土地的拍卖，未取得该地块的开发权。2008年5月27日美村房产公司经广西龙明拍卖有限责任公司拍卖取得位于玉林市（土地证号为：玉国用（2005）第A383号）中占地面积约2018.846平方米的土地使用权及地上附着物；2009年3月28日美村房产公司经广西玉林市佳盛拍卖有限责任公司拍卖取得位于玉林市（土地证号为：玉国用（2005）第A383号）中占地面积约631.9平方米的土地使用权及地上附着物（含两原告房屋）；2009年6月10日美村房产公司经广西玉林市佳盛拍卖有限责任公司拍卖取得位于玉林市（土地证号为：玉国用（2005）第A383号）中占地面积约615.25平方米的土地使用权及地上附着物。2009年2月28日玉州检察院作为甲方，美村房产公司作为乙方签订了《项目开发及安置补偿合同》，约定：根据原《房屋所有权证》的产权面积按照1：1的建筑面积进行置换补偿给原住户；甲方取得该土地使用权后，乙方则与原32户住户签订《房屋拆迁补偿安置协议》，可采用两种补偿方式：（1）在现拆迁开发的地点内提供一套新房补偿给住户；（2）如住户不要新房的，乙方则直接按商定2300元／平方米的标准支付补偿给住户。另外，乙方还一次性补偿住户每套房搬迁费1500元，乙方补偿住户后，住户的房屋所有权归乙方所有；住户方需要乙方提供新房的，乙方按每月补偿住户租房费300元（该租房款自搬迁之月起计直支付到乙方交新房给住户的当月底止），如乙方不按约定交房的，自逾期之日起超过6个月的，则从第七个月起，乙方加倍支付租房费给住户（即600元／每月）。如乙方逾期达一年不能交付新房给住户的，乙方应赔偿拆迁安置户每套房经济损失300000元，乙方则不另行补偿安置房屋；乙方如因资金等因素影响、或因违章行为被处罚造成停建或因担保或私下转让开发权给他人，造成逾期一年不能交新房给安置户的，乙方应赔偿安置户300000元，并自逾期满一年之次日起按银行同期同类贷款利率计付利息给安置户。2010年1月5日玉州检察院与美村房产公司签订了《土地使用权转让合同》。被告天美房产公司也相继取得《国有土地使用证》、《项目核准批复文件》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证，对玉林市进行开发建设。2011年5月1日，美村房产公司组织玉州检察院共28户拆迁户公开抽签确定房号，两原告参与抽签，并确定的房号为603号、605号（实为604号）两套房，该两套房比原拆迁房多出建筑面积19.067平方米。2012年12月11日天美房产公司在玉林市晚报刊登了“交房公告”。2013年2月25日天美房产公司发有《入伙须知》、《回迁户换签《商品房买卖合同》通知书》以及《回迁安置房屋补充协议》给原告，原告发现给的房屋号不对以及不愿与天美房产公司签订《回迁安置房屋补充协议》，引起纠纷，原告起诉至本院。诉讼过程中，原告变更要求天美房产公司交付603、604号两套房给其，被告天美房产公司抗辩要求两原告先支付面积差价款92035元后才同意交付603、604号两套房给原告。 另查明，美村房产公司属有限责任公司，于2012年5月22日变更为被告天美房产公司，已足额出资，通过2012年度年检，未注销。被告鸿盛房产公司属有限责任公司形式，注册资金800万元，覃孟出资400万元，潘孟波出资400万元，实收资本240万，没有足额出资，通过2008年度年检，未注销。 根据各方当事人的主张及陈述，本案的焦点问题为：1、被告天美房产公司是否应当交付玉林“中央时代”商住小区603号、604号两房及支付2013年2月至交房之日止，按每月600元支付租金，并支付违约金300000元给两原告？2、被告鸿盛房产公司是否应当支付转让开发权的违约金300000元及利息给两原告？3、被告覃孟、潘孟波是否应当对本案的债务负连带责任？ 一、关于被告天美房产公司是否应当交付玉林“中央时代”商住小区603号、604号两房及支付2013年2月至交房之日止，按每月600元支付租金，并支付违约金300000元给两原告的问题。 本院认为，被告天美房产公司通过合法拍卖手续取得位于玉林市（包括原告的房屋在内）所有权，用于开发房地产，取得所有权后，被告天美房产公司与第三人玉州区人民检察院签订了《项目开发及安置补偿合同》，然后进行拆旧建新。根据《项目开发及安置补偿合同》第七条约定：甲方（玉州检察院）取得该块土地使用权后，乙方（美村房产公司）则与原32户住户签订《房屋拆迁补偿安置协议》。虽然两原告与被告天美房产公司没有签订合同，但在2011年5月1日，由美村房产公司组织玉州检察院原拆迁安置户共28户在玉林市意景宾馆公开抽签确定房号，原告抽签确认的房号为：603、605（实为604号），说明两原告与被告天美房产公司已按玉州检察院与美村房产公司签定的《项目开发及安置补偿合同》的约定履行。按照玉州检察院与美村房产公司签定的《项目开发及安置补偿合同》约定，开发商应按1：1的建筑面积进行置换补偿给原住户，多出部分由原住户补偿房屋差价；现原告要求被告天美房产公司交付玉林“中央时代”商住小区603号、604号两房，被告天美房产公司在庭审过程中同意原告在补完房屋面积差房价后，交付玉林“中央时代”商住小区603号、604号两房给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本院认为，两原告只有在支付完房屋差价的情况下，才能取得房屋所有权，现原告拒绝补交完房屋面积差价款的情况下，要求被告天美房产公司交房，证据不足；同时，对于原告主张的交付房屋前的租金问题，因两原告未取得房屋所有权，也无权取得这两套房的租金；对于原告主张的违约金问题，因原告与被告天美房产公司双方之间没有签订合同，即双方之间的权利义务没有进行约定，无法确定被告天美房产公司是否构成违约，综上所述，原告要求天美房产公司交付玉林“中央时代”商住小区603号、604号两房及支付2013年2月至交房之日止，按每月600元支付租金并支付违约金300000元给其，证据不足，依法不予支持。 二、关于被告鸿盛房产公司是否应当支付转让开发权的违约金300000元及利息给两原告的问题。 本院认为，被告鸿盛房产公司与原告签订的《房屋拆迁及安置补偿协议书》是在被告鸿盛房产公司没有取得位于玉林市（包括原告的房屋在内）土地所有权的情况下签订的，而事后，被告鸿盛房产公司也没有取得该土地的所有权及开发权。根据相关法律规定，房地产开发建设，必须取得土地的所有权，因此，被告鸿盛房产公司与原告虽然签订了《房屋拆迁及安置补偿协议书》，该合同成立，因未取得土地所有权而不生效；玉林市的土地是天美房产公司参与拍卖、取得该地块的所有权，并对该块土地进行开发建设。原告主张被告鸿盛房产公司将该开发权转让给天美房产公司，对于该主张原告没有提供证据证实，被告天美房产公司亦予以否认。根据《民诉法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故原告请求被告鸿盛房产公司支付转让开发权的违约金300000元及利息的诉讼请求，依法不予支持。 三、关于被告覃孟、潘孟波是否应当对本案的债务负连带责任的问题。 本院认为，因被告鸿盛房产公司与原告签订的《房屋拆迁及安置补偿协议书》不生效，也未实际履行，被告鸿盛房产公司在本案中不承担责任，而被告覃孟、潘孟波系被告鸿盛房产公司的股东，尽管两股东未全面履行出资义务，因被告鸿盛房产公司不承担责任，故原告请求被告覃孟、潘孟波对本案的债务负连带责任，依法不予支持。被告鸿盛房产公司、覃孟、潘孟波，第三人玉州检察院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四等第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告卢仁光、林月珍的诉讼请求。 本案受理费11293元，由原告卢仁光、林月珍负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费11293元(受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号:20--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈 斌 代理审判员 陈 燕 人民陪审员 蒋华君 二〇一四年十二月二十九日 书 记 员 李雯雯