上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2012）长民三(民)初字第171号原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人叶富才，执行董事。委托代理人陆旭霞，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人王垣，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人马国湘，董事长。委托代理人吴海仙。被告(反诉原告)上海湘府房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人罗发勤，董事长。委托代理人吴海仙。本院受理原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司诉被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司、上海湘府房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2012年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司的委托代理人陆旭霞、王垣，被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司、上海湘府房地产开发有限公司的委托代理人吴海仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告，以下以“原告”表述其称谓)太平洋机电(集团)有限公司诉称，原告受产权人上海一纺机械有限公司的委托，对本市长宁区中山西路XXX号地块房屋进行管理和出租，被告上海湘江实业有限公司向原告承租长宁区中山西路XXX号地块房屋。根据租赁合同约定，租赁期限自2009年9月1日起至2024年8月31日止；从2010年9月1日起至2013年8月31日止，每月租金人民币4,114,277.25元，每叁个月为一个付款周期，先付后用，首期租金在2010年6月30日前支付，以后租金在上一付款周期届满前10日内支付。2009年9月16日，原、被告签某了《租赁房屋交付验收书》，原告依租赁合同向被告交付了租赁标的物。自2010年7月1日起至今，被告上海湘江实业有限公司未按合同向原告支付过租金。期间原告对被告上海湘江实业有限公司进行多次催款，并于2010年10月、2011年3月、2011年9月三次致函被告上海湘江实业有限公司，但被告上海湘江实业有限公司依然没有支付应付租金。鉴于被告上海湘江实业有限公司拒不支付租金构成根本违约，故原告诉至本院，诉请：1、请求判令被告上海湘江实业有限公司向原告支付自2010年9月1日起至2011年12月31日止的租金65,828,436元，2010年7月1日至判决生效之日止的逾期付款违约金，暂计算至2011年12月31日为3,943,123.31元，合同解除违约金13,000,000元，三项共计82,771,559.31元；2、请求确认原告与被告上海湘江实业有限公司签某的上海市长宁区中山西路XXX号房屋租赁合同于2011年12月31日解除；3、请求判令被告上海湘江实业有限公司于2012年1月31日前迁出承租的上海市长宁区中山西路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告；4、请求判令被告上海湘江实业有限公司向原告支付2012年1月1日至2012年1月31日止的占用费4,114,277.25元，自2012年2月1日起每日向原告支付占用费238,701元，直至返还上海市长宁区中山西路XXX号房屋之日止；5、请求判令被告上海湘府房地产开发有限公司对诉讼请求第1项、第4项承担连带责任。诉讼中，原告在2015年2月13日递交的补充起诉意见中确认被告上海湘江实业有限公司已于2013年11月26日向原告支付800万元占用费并向案外人上海一纺机械有限公司支付了水电费250万元。同时，原告对下述扣租事实予以了自认：1、合同约定的租赁面积比实际租赁面积多277平方米，该部分面积应予扣除，同意将年租金调整为49,199,448.48元；2、三产房中的部分面积约32平方米因案外人原因迟至2011年10月15日交付，同意免除租金42,194元。3、宿舍楼中的部分面积85平方米中已有35平方米迟至2013年3月31日交付，尚有50平方米未交付，可根据实际交付时间按实结算；4、50号楼底层1,642平方米房屋未交付，该部分租金根据交付时间据实结算。综合以上，原告明确其诉讼请求为：1、请求判令被告上海湘江实业有限公司向原告支付自2010年9月1日至2011年12月31日止的租金65,599,264.64元，2010年7月1日至判决生效之日止的逾期付款违约金，暂计算至2014年12月31日为18,306,294.70元，合同解除违约金13,000,000元，三项共计96,905,559.34元；2、请求确认原告与被告上海湘江实业有限公司签某的上海市长宁区中山西路XXX号房屋租赁合同于2011年12月31日解除；3、请求判令被告上海湘江实业有限公司于2012年1月31日前迁出承租的上海市长宁区中山西路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告；4、请求判令被告上海湘江实业有限公司向原告支付2012年1月1日至2014年12月31日止的占用费249,431,504元，自2015年1月1日起每日向原告支付占用费237,870元，直至返还上海市长宁区中山西路XXX号房屋之日止；5、请求判令被告上海湘府房地产开发有限公司对诉讼请求第1、4项承担连带责任。被告(反诉原告，以下以“被告”表述其称谓)上海湘江实业有限公司、上海湘府房地产开发有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。租赁合同签订时，原告有误导被告的行为，存在诱骗和欺诈的行为，致使合同无法履行下去。原告提供的材料都是误导性的建议及意见，故被告在该情况下才与原告签订合同。所以被告认为租赁合同是无效的。被告上海湘江实业有限公司、上海湘府房地产开发有限公司反诉诉称，反诉原告与反诉被告所签订的租赁合同补充条款虽然约定了“乙方明知”，但是反诉被告在本涉案合同签订之前，向两反诉原告所提供的大量信息、资料足以误导两反诉原告。这些信息、资料的欺诈作用已经显现。两反诉原告认为，法律规定了欺诈行为属无效行为。故反诉原告反诉：1、确认反诉原告一与反诉被告所签订的租赁合同无效；2、判令反诉被告返还反诉原告一保证金13,000,000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告一损失68,172,076.98元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告一因租赁合同无效，导致反诉原告一与案外人签订的合同解除所承担的违约金暂计500,000元。诉讼中，被告于2012年2月5日书面提出减免租金77,110,975元的意见，包括：1、实际租赁面积较合同约定减少277平方米；2、房屋交付时间实际延迟2个月；3、世博会停工13个月；4、838平方米三产房晚交25个月；5、2,574平方米宿舍楼至今未交付，计算至2014年底逾期交付62.5个月；6、11幢房屋3,836平方米严重损坏，应扣除4.5个月排除隐患期间；7、50号楼底层1,642平方米至今未交付；8、2010年9月至2012年12月期间上海一纺机械有限公司八名员工办公所发生水电费10,139元。另外，被告又指出在双方协商阶段，涉讼房地产改建工程又投入巨额资金。因此，被告将其前述第三项反诉请求追加7,500万元。最终确定的反诉请求为：1、确认反诉原告一与反诉被告所签订的租赁合同无效；2、判令反诉被告返还反诉原告一保证金13,000,000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告一损失143,172,076.98元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告一因租赁合同无效，导致反诉原告一与案外人签订的合同解除所承担的违约金暂计500,000元。原告太平洋机电(集团)有限公司反诉辩称，双方所签订的租赁合同是合法有效的，如果被告认为合同无效更应当立即返还房屋。保证金确实收到过，但合同约定保证金的返还必须要租赁合同关系解除并结清所有的租赁费用。根据合同11.7条的约定，被告方的投入无偿归原告所有。故不同意反诉原告的全部反诉请求。原、被告各自举证、质证情况及本院查明之事实如下：第一、关于本案诉讼前基础事实之查明。原告为证明其事实主张提供如下证据材料：1、中山西路XXX号房屋所有权证、国有土地使用证、《“关于上海第一纺织机械厂兼并上海第四纺织机械厂和上海沪西纺织机械厂请示”的批复》、企业名称变更预先核准通知书、授权委托书，证明：中山西路XXX号房屋及国有土地登记于上海第一纺织机械厂及上海纺织机械总厂名下。上海第一纺织机械厂更名为上海纺织机械总厂，现更名为上海一纺机械有限公司。上海一纺机械有限公司授权本案原告太平洋机电(集团)有限公司对中山西路XXX号房地产进行对外租赁和管理。2、《租赁合同》，证明：原告太平洋机电(集团)有限公司与被告上海湘江实业有限公司就上址涉讼房屋签订了《租赁合同》，该租赁合同约定了租金标准、逾期支付租金的违约金计算标准、合同解除的违约金等。3、物业租赁费催款通知函、《关于要求顺延施工免租期的情况说明》、复函、答函、关于催促缴款的函、公函、复函，证明：原告太平洋机电(集团)有限公司多次向被告上海湘江实业有限公司发函，要求其支付租金，但被告上海湘江实业有限公司以各种理由拒绝支付租金。4、公函及回执，证明：原告太平洋机电(集团)有限公司已行使合同解除权。被告上海湘江实业有限公司质证意见：对原告太平洋机电(集团)有限公司提供的证据真实性均无异议。信函均已收到，被告也已经复函表明了工程受阻，受阻的原因不是被告能左右的，拒付租金是有理由的。被告上海湘府房地产开发有限公司质证意见：对原告太平洋机电(集团)有限公司提供的证据真实性均无异议。但担保书约定了担保期限，该担保期限超过了租赁合同约定的租赁期限。被告上海湘江实业有限公司为证明其事实主张，提供如下证据材料：1、2008年8月4日《会议纪要》、《关于共同建设上海一纺机文化创意园的合作备忘录》、《“上海第一坊”设计方案讨论会会议纪要》、《“上海第一坊”项目推进讨论会会议纪要》、总平面图、复函、关于同意《天山社区W040301.W040302单元控制性详细规划》的批复、《苏州河滨河地区控制性详细规划》，证明：原告向第一被告提供了关于创建文化园区的信息，误导、欺诈被告一方。2、保证金发票及凭证、上海第一坊相关企业与案外人签订合同履行情况表、上海第一坊相关企业与案外人签订的合同及支付凭证、关于上海骏顺房地产开发有限公司的委托书、上海湘江实业有限公司及上海骏顺房地产开发有限公司档案机读材料，证明：租赁合同签订后被告上海湘江实业有限公司及相关企业就该项目投入了大量资金进行建设。原告发表质证意见如下：对第一组证据的真实性没有异议。但这八份文件不是全部由原告提供给对方的，是由相关职能部门提供的，说明这个项目是真实的。对于合作备忘录，原告已经履行承诺提供了房屋和场地。对于方案讨论会议纪要，被告本身已经参加了会议，原告不可能对被告进行欺诈和误导。对于项目推进会议纪要，被告没有按照要求进行改造，未办理相关的施工许可证，擅自开工被勒令停工。对于复函，依据已经签订的交接书，未交付的宿舍楼和三产房已经获得了被告的免责。对于批复和规划没有异议，城市规划不是被告拒付租金的理由。对第二组证据中的保证金发票及凭证真实性没有异议，但不同意返还。对上海第一坊相关企业与案外人签订合同履行情况表及相关合同文本与支付凭证的真实性不认可，并且与本案没有关联性。对于上海骏顺房地产开发有限公司的委托书，真实性不认可，也与本案无关。对于上海湘江实业有限公司与上海骏顺房地产开发有限公司的档案机读材料真实性没有异议，但与本案无关。庭审中，被告上海湘江实业有限公司申请对中山西路XXX号房地产经被告改建部分进行审计评估。本院通过上海市高级人民法院委托了上海第一测量师事务所对该项目进行评估。在评估过程中，由于被告未在评估机构指定的期限内缴纳评估费，经本院及评估机构多次催缴仍未缴费，评估机构不再对该项目进行评估。根据原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：中山西路XXX号房屋所有权证、国有土地使用证、《“关于上海第一纺织机械厂兼并上海第四纺织机械厂和上海沪西纺织机械厂请示”的批复》、企业名称变更预先核准通知书、授权书；《租赁合同》；物业租赁费催款通知函、《关于要求顺延施工免租期的情况说明》、复函、答函、关于催促缴款的函、公函、复函；公函及回执；《会议纪要》、《关于共同建设上海一纺机文化创意园的合作备忘录》、《上海第一坊设计方案讨论会会议纪要》、《上海第一坊项目推进讨论会会议纪要》、总平面图、复函、关于同意《天山社区W040301.W040302单元控制性详细规划》的批复、《苏州河滨河地区控制性详细规划》；保证金发票及凭证等证据，原、被告均确认证据的真实性。本院对上述证据予以采信。原告对上海第一坊相关企业与案外人签订合同履行情况表、上海第一坊相关企业与案外人签订的合同及支付凭证等证据真实性未予认可。本院审查后认为，上述合同均系与案外人签某，并缺少相应的结算依据。在法庭予以释明后，被告虽递交了上述项目的评估申请但拒绝支付评估费用。故对于该组证据，本院不予采信。就本案诉讼前之基础事实查明如下：本市长宁区中山西路XXX号房屋(共168幢，总计建筑面积83,165平方米)登记于上海第一纺织机械厂名下。本市长宁区中山西路XXX号国有土地使用证登记于上海纺织机械总厂名下，用地面积84,094平方米。1994年9月7日，上海市纺织工业局、上海市纺织国有资产经营管理公司出具“关于上海第一纺织机械厂兼并上海第四纺织机械厂和上海沪西纺织机械厂请示”的批复，“同意上海第一纺织机械厂兼并上海第四纺织机械厂、上海沪西纺织机械厂。兼并后定名为上海纺织机械总厂。”2007年上海纺织机械总厂企业名称变更为上海一纺机械有限公司。2009年7月30日，上海一纺机械有限公司出具授权书，“兹授权太平洋机电(集团)有限公司对中山西路XXX号房地产进行对外租赁和管理。”2009年7月31日，原告太平洋机电(集团)有限公司(甲方)与被告上海湘江实业有限公司(乙方)就本市长宁区中山西路XXX号签订了《租赁合同》，该合同约定如下：“1-1乙方承租的房屋座落在本市长宁区中山西路XXX号，幢数158幢(产权证记载房屋为168幢，本合同不包括第50幢部分、第113、114、115、135、137、138、139、140、141幢全部)，建筑面积为79,567(产权证记载建筑面积为86,717平方米，本合同租赁不包括第50幢计5,682平方米和第113、114、115、135、137、138、139、140、141幢计1,468平方米)平方米。房屋类型或用途工业，其平面图见本合同附件(一)”“2-3乙方应当按租赁标的物权利凭证记载的用途利用租赁标的物。乙方将租赁标的物用于在长宁区的指导下进行商、旅、文、服务产业及相关配套经营用途，如果该用途属于改变其使用性质的，乙方必须向政府有关部门申办相关的审核和验收手续。未经有关部门审核和验收同意，擅自改变使用性质的，自行承担全部法律责任，甲方对此不作任何承诺或担保。”“2-4乙方签某本合同后又不能合法利用租赁标的物的，与甲方无关，在合同解除前仍应当按合同约定履行各项义务，给甲方造成损失的，乙方应当全额赔偿。”“3-1租赁日期自2009年9月1日起至2024年8月31日止。租赁期满，乙方应向甲方归还租赁标的物。乙方需继续承租的，应提前六个月书面向甲方提出申请，甲方有权决定是否续租。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。乙方未提前六个月书面向甲方提出申请的，视为乙方不续租。”“3-4自2009年9月1日至2010年8月31日为装修免租期。乙方在装修免租期间仍需支付除租金之外的物业管理费、水费、电费等费用。水、电、气计量抄见数见附件(二)”“4-1租金每日每平方米建筑面积为人民币1.70元，年租金总计人民币49,371,327.00元。月租金(大写)肆佰壹拾壹万肆仟贰佰柒拾柒元贰角伍分整。”“5-1租赁保证金人民币10,000,000元，(大写)壹仟万元整，乙方在签某本合同时支付。保证金不得作为乙方应当支付的租金等费用，甲方收某后向乙方出具收款凭证。”“5-2租赁保证金在同时符合下列条件时，除冲抵合同约定以及应当由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方：(1)租赁关系终止；(2)乙方无欠费；(3)返还的租赁标的物和附属设施设备经甲方验收通过；(4)乙方及次承租人的营业执照、税务登记已迁移或注销；(5)补充条款约定的其他事项。”“8-1乙方在租赁关系终止之日起三十日内返还租赁标的物和附属设施设备。”“10-2有下列情形之一的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内给予纠正。违约方在三十日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除合同。……(4)乙方违反合同第四条，逾期不支付租金或物业管理费超过三十日。……。”“11-3乙方违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之贰支付违约金。逾期十日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担。”“11-5乙方违反合同第八条，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按人民币叁元/平方米向甲方支付占用费。”“11-7合同期满或乙方违约导致合同解除或终止，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方无需给与补偿。需对次承租人补偿的，该补偿费用由乙方承担。甲方需要恢复原状的，乙方应恢复原状并清除垃圾。”“11-8一方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方支付违约金人民币壹仟叁佰万元。违约金不足抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。”补充条款及其他相关附件：“1.签某本合同前，甲方已充分披露以房屋产权证为内容的乙方承租标的物的目前实际状况，经乙方尽责调查核实，甲方的披露充分、属实，乙方接受租赁标的物目前状况和周边状况，无任何异议。乙方已经充分了解并慎重考虑租赁标的物是否能用于乙方从事在长宁区的指导下进行商、旅、文、服务产业及相关配套经营用途。租赁标的物无优先租赁、购买、查封、冻结等权利限制条件或状况。”“1-1租赁标的物租金递增方式：租金每三年环比递增，三年递增比例参照上海市居民消费价格指数之和。若租金递增比例低于5%的按每三年环比递增5%计算。”“2-1本合同乙方不履行的情况下由上海湘府房地产开发有限公司承担连带担保责任。(担保书见附件六)”“3-1乙方明确知晓租赁标的物政府规划为绿地，乙方将租赁标的物用于在上海市长宁区的指导下进行商、旅、文、服务产业及相关配套经营用途，而由此造成的一切后果，由乙方承担，与甲方无涉。”“3-2乙方承诺在租赁期间所有法律规定的和政府规定的包括但不限于租赁标的物立项、规划、改建、装修、安全、消防、环保、卫生、绿化和经营的各类批文、许可证等等报送、审批、批复文件由乙方负责，而由此造成的一切后果，由乙方承担，与甲方无涉。”“3-7乙方必须按照上海市和长宁区的要求对租赁标的物进行整治(例如“迎世博600天”整治行动)，由此产生的责任和费用有乙方承担。”“4-4乙方承租该租赁标的物改造为在上海市长宁区的指导下进行商、旅、文、服务产业及相关配套经营用途，其装修、改造费用约为4-6亿元人民币。改建竣工后，需向甲方提供所有竣工资料一套(包括水、电、下水管道、消防、建筑装潢等等)，并提供政府相关部门的审核、审批文件复印件一套(原件在合同期满后交付甲方)。”“4-6租赁装修或改造期间(包括免租期)，如发生乙方同政府相关部门手续无法办理，乙方要求终止合同，甲方不赔偿乙方损失，定金和保证金不予退还；造成甲方损失的，由乙方赔偿。”附件二租赁房屋及附属设施设备和状态：“甲乙双方确认符合本合同及交接要求。2009.09.16”附件五租赁房屋交付验收书：“乙方对交房日期和接受租赁物业无任何异议。2009.09.16”2009年7月31日，上海湘府房地产开发有限公司出具担保书，“太平洋机电(集团)有限公司：我公司愿意为上海市中山西路XXX号租赁合同中的乙方：上海湘江实业有限公司及根据租赁合同设立的属地经营项目公司在租金、违约责任、赔偿等租赁合同约定的应当支付的费用提供连带责任担保，担保期限2009年8月1日至2031年8月31日。”2009年8月28日，被告上海湘江实业有限公司向原告太平洋机电(集团)有限公司支付了租赁保证金1,000万元及定金300万元。诉讼中，双方均主张租赁保证金为1,300万元。2009年9月8日，被告上海湘江实业有限公司向上海市长宁区科学技术委员会提交了涉讼地块的设计总平面图，上海市长宁区科学技术委员会签某意见“根据沪府办发［2008］37号文第三条文件精神，此《上海第一坊创意园区规划设计图》符合规划部门设定的规划参数和要求，所附形态效果图也符合迎世博项目—苏河·老印像的整体要求，因此该规划设计是可行的，现予批准。望项目建设方接此批复后，按照迎世博时间节点要求，抓紧办妥施工报建等各项手续、安全、高质量地组织施工。在项目实施中，在不改变原规划参数情况下，可按招商要求对形态作优化。”同年11月2日，原告太平洋机电(集团)有限公司亦在该设计总平面图上签某“同意长宁区科委的原则意见。”此后，被告上海湘江实业有限公司并未取得上述项目的施工许可证。中山西路XXX号目前的规划仍为公共绿地。2010年10月18日，原告太平洋机电(集团)有限公司向被告上海湘江实业有限公司发出物业租赁费催款通知函，催缴2010年9月1日至11月31日3个月合约租金合计12,342,831.75元。2010年10月30日，被告上海湘江实业有限公司向原告太平洋机电(集团)有限公司发出关于要求顺延施工免租期的情况说明，认为涉讼的中山西路XXX号房地并未完全交付、50号楼保留的构筑物存在严重安全隐患、目前该项目申报到区规划局和区建交委审批时不让受理等原因，主张顺延一年的施工免租期。2010年12月2日，原告太平洋机电(集团)有限公司向被告上海湘江实业有限公司发出复函，答复对于被告提出的顺延免租期的要求无法接受。2011年2月16日，被告上海湘江实业有限公司向原告太平洋机电(集团)有限公司发出答函，认为被告“提出的顺延免租期的理由是合理的，也是充分的。现在我们双方只有努力向市、区领导及政府部门汇报沟通，尽快办妥规划和建设手续，尽快复工，才会减少和降低我们的损失。”2011年3月30日，原告太平洋机电(集团)有限公司向被告上海湘江实业有限公司发出“关于催促缴款的函”，催缴2010年9月1日至2011年3月31日租赁费28,799,940.75元，2010年4月至2011年1月水电费737,113元，2010年4月至2011年1月劳务工工资161,858元，三项合计29,698,911.75元。2011年9月1日，原告太平洋机电(集团)有限公司向被告上海湘江实业有限公司发出“公函”，催缴2010年9月1日至2011年8月31日期间房屋租金49,371,327元，2011年3月至2011年6月水电费251,319.48元，劳务工工资68,900.60元。2011年9月20日，被告上海湘江实业有限公司向被告太平洋机电(集团)有限公司发出“复函”，答复“一纺机项目的水电煤和劳务费我司已于2011年7月将2010年9月1日至2011年3月31日的费用全部结清，余下费用等一纺机转交账单发票等核实后支付。”“2、关于房屋租金事宜，我司已多次复函重申这事责任不在我方，同时要求贵司将宿舍楼和三产用房移交我司及50号楼解除安全隐患，并顺延施工期，近期还建议贵司协助我司向长宁区政府申请园区经营后税收返还予以抵冲租金事项。”2011年12月29日，原告太平洋机电(集团)有限公司向被告上海湘江实业有限公司发出“公函”，行使合同解除权。被告于诉讼中确认，原告确于2011年12月31日主张合同解除权。审理中，经本院释明，被告上海湘江实业有限公司向本院提出了对本市中山西路XXX号房地产已投入的建设项目进行审价评估的申请。由于被告未能缴纳审价评估费用，致审价未能进行。第二、就本案诉讼过程中双方案外协调的过程，原、被告分别举证及本院查证的事实。原告太平洋机电(集团)有限公司举证如下：1、2013年2月8日《关于一纺机项目建设会谈会议纪要》，会议就推进一纺机项目建设进行了研究讨论，形成以下一致意见：上海电气(集团)考虑到项目建设期间需资金投入等实际问题，原则同意湘江实业公司提出的先付2,000万元租金，其余自合同签订以来未支付部分在2年建设期结束后每月双倍支付直至全部付清的还款方案，并要求湘江实业公司仍需支付2年建设的租金。2、2013年2月8日，原告太平洋机电(集团)有限公司(甲方)与被告上海湘江实业有限公司(乙方)签订《关于推进中山西路XXX号第一坊项目谅解备忘录》，双方约定乙方向甲方支付部分欠租2,000万元(贰仟万元)后合同继续履行等约定。3、2013年4月15日《协调推进一纺机项目复工建设会议纪要》，太平洋机电(集团)有限公司作为出租方，应配合湘江实业公司和一纺机项目公司做好施工过程的各项报建工作，协调项目推进。湘江实业公司承诺2013年4月25日前向太平洋机电(集团)有限公司支付租金800万元和历年累计水电费、劳务费约188万元(截至2013年1月31日实际发生的费用，由双方共同认定)；后续水电费、劳务费等日常费用(2013年2月1日以后)，在正式复工的第一个月内予以支付；施工期间的水电费、劳务费等日常费用由湘江实业公司按月按实支付等内容。对由原告举证的上述证据，被告均无异议。被告亦举证如下：1、2013年4月19日，上海市长宁区规划和土地管理局核发的长宁区中山西路XXX号“一纺机临时建设项目”建设单位为太平洋机电(集团)有限公司的《上海市临时建设工程规划许可证》一份。2、2013年11月20日，收款人为太平洋机电(集团)有限公司的800万元租金支票一张。3、2013年11月20日，收款人为上海一纺机械有限公司的250万元的水电费支票一张。对于被告举证的上述证据，原告亦无异议，确认收到租金800万元，但250万元水电费系由案外人收某。同时，双方确认项目目前已经恢复施工。本院对双方无异议的事实及证据予以确认，上述案外协调过程相关书证内容已能充分反映，本院不再赘述。另外，被告补充提供了恢复施工合同等材料一组，因前述评估未成之原因，本院难以采纳。第三、关于被告提出的八项抵扣租金相应举证及查明事实分列如下：一、租赁面积多算277平方米。原告太平洋机电(集团)有限公司对此予以确认，同意将合同约定的月租金4,114,277.25元调整为4,099,954.04元。二、房屋实际交付时间比房屋交接书确认的交付时间晚2个月。被告举证2009年11月底“出门清单”八份，以证明房屋实际交付时间为2009年11月底。原告质证认为，在涉讼房地产租赁范围内，原告有保留使用的房屋，出门清单不能证明延迟交接房地产的事实。房地产交接的日期仍应以双方于2009年9月16日签某的房屋交接书为准。三、世博停工13个月。被告为此举证：1、2010年5月17日《关于协调“上海第一坊”项目建设的会议纪要》，内容为“……。3月19日，上海市建设工程文明施工整治办公室在巡查中发现该项目未办理规定的施工手续施工，要求区建交委根据相应的法律法规予以处理并报结果。4月13日，区规土局在巡查中发现该项目利用迎世博600天行动为名，开挖地下工程，于是向建设单位发出了责令停止施工通知书。4月21日，区安质监站在巡查中发现该项目深基坑已开挖，现场存在严重的安全、质量隐患。同时，根据《上海市人民政府关于加强2010年上海世博会筹备和举办期间本市建设工程施工管理的通告》要求，该工程位于世博限制施工区域，4月1日后不允许进行桩基和基坑开挖施工。……。”2、《上海市人民政府关于加强2010年上海世博会筹办和举办期间本市建设工程施工管理的通告》及2009年8月18日上海市城乡建设和交通委员会关于贯彻实施《上海市人民政府关于加强2010年上海世博会筹办和举办期间本市建设工程施工管理的通告》的通知，主要内容为“下列区域内的建设工程停止实施桩基施工、基坑开挖等作业以及建筑物、构筑物拆除作业：1、黄浦江—……—中山南二路—中山西路—延安西路—……—黄浦江围合区域(含以上道路和河道)”原告对上述证据真实性无异议，同时亦将《关于协调“上海第一坊”项目建设的会议纪要》作为本方证据，但不同意被告关于抵扣世博会13个月租金的意见。原告质证认为在《关于协调“上海第一坊”项目建设的会议纪要》中已明确指出停工的原因在于“该项目未办理规定的施工手续施工”。双方租赁合同补充条款3-7亦明确约定，世博会所产生的损失由被告承担。四、838平方米三产房晚交25个月。被告认为838平方米三产房应交付日期为2009年9月16日，实际交付日期为2011年10月15日。原告自认三产房中的32平方米房屋确因案外人原因迟至2011年10月15日交付，同意免除25.5个月逾期交付的租金42,194元。五、2,574平方米宿舍楼至今未交付。被告认为，2,574平方米宿舍楼原告至今未向被告交付，上述租金应予全额免除。原告自认，宿舍楼中的2间合计35平方米房屋由于案外人的原因迟至2013年3月31日交付，3间合计50平方米房屋尚未交付。本部分租金可按实结算。六、11幢合计3,836平方米的严重损坏房屋，在4.5个月的排除隐患期免除租金。被告为此提供上海房屋质量检测站出具的《房屋质量检测报告》一份。原告质证认为该检测报告系被告单独委托第三方出具的，不能够作为证据使用，并且该检测报告出具于2009年12月21日，在此之前原告已经完成了交付。同时根据被告的建设规划，地上房屋将要被拆除重建，房屋是否损坏不影响租赁合同的履行。经本院释明，被告未提交实际修复上述11幢房屋的证据材料。七、50号楼底层1,642平方米房屋至今未交付。原告予以确认，同意按实结算。八、水电费10,139元。被告认为，一纺机员工办公发生水电费10,139元，但仅提供估算统计表。由于原、被告各持已见，致本案调解不成。综上所述，本院认为：本案争议焦点有三：一、本案所涉租赁合同的效力；二、被告所提出的租金抵扣请求之最终确认及被告是否因此而享有先履行抗辩；三、原告是否享有合同解除权。一、关于合同效力被告认为涉讼的租赁合同因原告一方的欺诈而无效。根据合同法的相关规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。而这里的“欺诈”是指一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误而与之订立合同的行为。欺诈之方法即包括故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，目的是为了使当事人作出错误的意识表示。但从本案相关的事实来看：首先，各方在会商之初就已明知系争房地产所在区域已被规划为大型绿地。这一公开信息签约前均已知晓，不存在故意隐瞒之事实。其次，双方在签约过程中再次在合同中明确“明确知晓租赁标的物政府规划为绿地”并且被告承诺“在租赁期间所有法律规定的和政府规定的包括但不限于租赁标的物立项、规划、改建、装修、安全、消防、环保、卫生、绿化和经营的各类批文、许可证等等报送、审批、批复文件由乙方负责”而由此造成的一切后果均约定由被告承担，与原告无涉。因此，双方在合同的会商及签某过程中均已明确知晓现有规划现状及可能产生的法律风险，并对风险的承担作出了约定。被告现以欺诈为名主张合同无效，本院难以采纳。综上，本案所讼争的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。二、关于租金抵扣部分根据双方合同约定，租金单价为1.70元每日每平方米，租赁面积为79,567平方米，年租金为49,371,327元。上述租金单价与总价经计算略有细微出入。为方便计算，本案中以年租金为标准核算月租金标准为4,114,277.25元，日租金仍依双方之约定按1.70元每平方米为标准计算，每月按30.5天计算。1、合同租赁面积多算277平方米，原告已经予以自认。因此，每月租金标准应下调14,362.45元。2、晚交房两个月。个人签某之出门清单其效力不能覆盖此前双方就房屋交接已经作出的确认。对此抵扣意见，不予采纳。3、世博停工13个月。首先，双方在合同中已经明确，迎世博整治活动的费用和责任均由被告承担。其次，2010年5月17日的《会议纪要》中已经明确，停工的最主要原因在于未按规定办理施工手续。因此，对于该抵扣意见，不予采纳。4、838平方米三产房晚交25个月。对此，被告并未提交相关证据予以证实。现原告自认其中32平方米晚交25.5个月，本院予以确认。应减免租金计42,309.60元。5、2,574平方米宿舍楼至今未交付。对此，被告并未提交相关证据予以证实。原告自认，其中35平方米房屋迟至2013年3月31日交付，50平方米尚未交付，本院予以确认。应减免35平方米42.5个月租金计77,126.88元，应下调月租金标准2,592.50元。6、11幢合计3,836平方米的严重损坏房屋，在4.5个月的排除隐患期免除租金。首先，被告并未举证证明其修复上述11幢建筑物的事实。其次，双方合同有明确约定“签某本合同前，甲方已充分披露以房屋产权证为内容的乙方承租标的物的目前实际状况，经乙方尽责调查核实，甲方的披露充分、属实，乙方接受租赁标的物目前状况和周边状况，无任何异议”。并且双方又于2009年9月16日签某房屋交接书。因此，对此项抵扣意见，不予采纳。7、50号楼底层1,642平方米房屋至今未交付。原告予以确认，同意按实结算。应下调月租金标准85,137.70元。水电费10,139元。被告未有充分证据证实，不予采纳。综合以上，调整后的月租金标准应为4,114,277.25元-14,362.45元-2,592.50元-85,137.70元=4,012,184.60元。减免租金计42,309.60元+77,126.88元=119,436.48元(原告虽于2011年12月29日发出合同解除通知，以上减免部分一并纳入合同解除通知之前予以减免，合同解除通知之后的租金或使用费标准不变)。根据上述租金抵扣及减免的确认及核算，400余万元的月租金内仅有10余万元部分应予调整，而减免部分亦仅10余万元。因此，并不构成合同的先履行抗辩。三、关于原告是否具有合同解除权部分在本案诉讼之前，被告除支付1,300万元租赁保证金外，未支付任何租金。从本案已经查明的事实可知，本案系争房地产施工停工的原因在于施工未取得报建手续，而双方合同已经对各类报建、审批手续的责任和风险承担作出了约定，该风险均应由被告承担。而从第二个争议焦点的租金抵扣部分亦可知，系争房地产虽有少部分面积未交付，但作为原告而言合同的主要义务已经履行。无论从施工报建手续的障碍或者租金抵扣的因素，都不构成被告拒付租金的抗辩。现原告遵照双方确立之租赁合同，以被告未支付租金为依据，主张合同约定解除权，并据此提出确认合同解除的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。本院确认，原、被告之间的租赁合同应于2011年12月31日即被告收悉解除通知之日解除。合同解除后，系争房地产应返还原告，并按本院确认的租金标准承担合同之前的租金。鉴于，被告仅于本案诉讼过程中，向原告支付了租金800万元。截止2014年底，被告结欠的租金及使用费已逾亿元。因此，原告依据合同约定提出的滞纳金及违约金的诉讼请求，于法有据亦合乎本案实际情况，本院予以支持。但原告主张的房屋使用费接近于双倍租金。这一主张虽有合同约定，但该约定的房屋使用费作为占用的补偿已经明显超过了原告空置的实际损失，标准过高，本院依照审理中确定的月租金标准予以调整。因本案已经判决被告承担相应租金及房屋使用费，原告收某的租赁保证金应在合同解除后予以返还，可在执行中予以抵扣。合同虽约定租赁保证金为1,000万元，但原、被告双方在诉讼中均主张1,300万元租赁保证金，本院按双方一致表示的1,300万元予以处理。被告上海湘府房地产开发有限公司就本案讼争合同出具保证书，就租金、违约责任、赔偿等提供连带保证责任，担保期限至2031年8月31日长于主债务履行期限，并不违反法律相关规定，应当依法依约承担相应连带责任。关于被告基于合同无效所提出的赔偿之诉，前已述及本案讼争合同为双方当事人真实意思表示，合法有效，无效之赔偿请求没有法律依据。另外，被告虽向法庭申请了涉讼房地产改建部分的审计评估，但由于未缴纳评估费用而致评估未果，经法庭及评估机构催缴多次仍未缴纳。因此，其赔偿请求亦缺乏相应的事实依据。依据以上两点，其反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司就本市长宁区中山西路XXX号房地产所签订的《租赁合同》于2011年12月31日解除；二、被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司本市长宁区中山西路XXX号房地产2010年9月1日起至2011年12月31日止的租金人民币56,075,517.12元；三、被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司本市长宁区中山西路XXX号房地产以人民币56,075,517.12元为本金的逾期付款违约金，自2010年7月1日(以月租金为标准，按三个月付款周期递进计算)起至判决生效日止，按日万分之二计算；四、被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司本市长宁区中山西路XXX号房地产合同解除违约金人民币13,000,000元；五、被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾让本市长宁区中山西路XXX号房地产并返还原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司；六、被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司本市长宁区中山西路XXX号房地产占用费(计算方式为：按每月人民币4,012,184.60元为标准，自2012年1月1日起计算至实际返还上述房地产之日止)；七、被告(反诉原告)上海湘府房地产开发有限公司对于判决主文第二、三、四、六项承担连带责任；八、驳回原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司的其余诉讼请求；九、原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司本市长宁区中山西路XXX号房屋租赁保证金人民币13,000,000元；十、驳回被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司、上海湘府房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,773,485.30元，由原告(反诉被告)太平洋机电(集团)有限公司负担人民币572,583元，由被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司、上海湘府房地产开发有限公司共同负担人民币1,200,902.30元。反诉案件受理费人民币412，620.20元，由被告(反诉原告)上海湘江实业有限公司、上海湘府房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章晨煜审 判 员  陆长庆人民陪审员  杨耀丰二〇一五年三月二十五日书 记 员  陈 莺附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。