浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2015)温苍民初字第2084号原告：苍南县三旗纸品有限公司。法定代表人：张宝平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何平，上海明泰律师事务所律师。被告：吕明敏。被告：杜毅。被告：邵荣丽。被告：陈秀英。第三人：夏法艮。第三人：张月粉。第三人：陈连芝。第三人：夏诒尧。原告苍南县三旗纸品有限公司（以下简称三旗公司）与被告吕明敏、杜毅、邵荣丽、陈秀英、第三人夏法艮、张月粉、陈连芝、夏诒尧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告三旗公司的诉讼代理人何平到庭参加诉讼，被告吕明敏、杜毅、邵荣丽、陈秀英、第三人夏法艮、张月粉、陈连芝、夏诒尧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。三旗公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告返还原告购房款2600000元；3.被告赔偿原告利息损失（以本金2600000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率，自2011年10月16日起计算至判决生效之日止）；4.被告赔偿原告造成的经济损失412367.96元；5.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年10月25日，由浙江省嘉善县公证处对一份署名为杜毅、邵荣丽、杜志远（陈秀英系其法定继承人）的《委托书》进行公证，该《委托书》记载：委托人杜毅、邵荣丽、杜志远委托吕明敏代为办理位于上海市闵行区水清路XXX弄XX号XXX室房屋的买卖等相关手续。2011年10月13日，吕明敏与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告以260万元价格受让上述房屋，并于2011年10月13日支付购房定金2万元，于2011年10月18日前交易过户当日一次性支付房款258万元。同时，基于2011年3月30日杜毅、邵荣丽、杜志远向夏敬武借款245万元，并将该房屋抵押于夏敬武。因此，在买卖合同中承诺收到原告全款当日还清抵押权人夏敬武（第三人均系其法定继承人）的所有借款本息。2011年10月15日，原告按照吕明敏的指示以其财务名义通过网上银行将260万元转入夏敬武的银行帐户，同日，原告缴纳了房地产交易税等相关费用，且于同年11月22日办理了房地产买卖的预告登记。同年11月24日，夏敬武出具《确认书》，该《确认书》记载：2011年10月15日，本人收到三旗公司260万元，以抵作杜毅、邵荣丽、杜志远的借款本息。之后，夏敬武办理了撤销上述房屋的抵押登记手续，而杜毅、邵荣丽、杜志远并没有履行合同义务，办理房屋过户手续。后原、被告因该房屋所签订的买卖合同之履行产生纠纷，直至2014年10月21日由法院作出终审判决，判决书中载明：吕明敏在未得到上述房屋产权人的全部授权下，事后也未得到追认的情况下，其处分房屋的行为应为无效，不能发生物权变动的法律后果。基于上述事实，原告认为：其一、原告是基于对公证《委托书》的合法信任，才与吕明敏签订《上海市房地产买卖合同》，继而支付相应的购房款等费用，原告在履行合同过程中，并未有任何的过错。现因吕明敏未得到全部的授权，致使原告无法取得房屋，即无法实现合同目的。因此，原告要求解除合同并要求吕明敏承担赔偿责任符合法律规定。其二、虽因吕明敏在未取得邵荣丽、杜志远的授权下处置本房屋，但在实际交易关系中杜毅、邵荣丽、杜志远作为借款人（××）直接享受了合同利益，故应当承担返还原告支付的购房款。其三、原告方按照被告的指示将购房款支付于第三人，第三人基于收到购房款而撤销了对被告的抵押，因此，为查明事实申请追加第三人。吕明敏、杜毅、邵荣丽、陈秀英未作答辩。夏法艮、张月粉、陈连芝、夏诒尧未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了借条、收条、中国农业银行银行卡取款业务回单、浙江省嘉善县公证处（2010）浙善证字2382号公证书、上海市黄埔公证处（2011）沪黄证经字第2659号公证书、浙江省嘉善县公证处的公证委托书、合同编号为1320129的上海市房地产买卖合同、夏敬武的确认书、单笔转账单、吕明敏的确认书、编号为201125868715的上海市闵行区房地产登记收件收据、（2012）闵民五（民）初字第534号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第2091号民事裁定书、（2012）闵民五（民）重字第10号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第2065号民事判决书、司鉴中心[2014]技临鉴字第94号鉴定意见书等证据，被告及第三人未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵荣丽与杜志远系夫妻关系，杜毅为双方所生的儿子。杜志远于2012年3月17日因病去世，陈秀英系杜志远的母亲。夏敬武于2012年9月20日因病去世，其法定继承人有其妻子陈连芝、父亲夏法艮、母亲张月粉、儿子夏诒尧。邵荣丽、杜毅及杜志远系坐落于上海市闵行区水清路XXX弄XX号XXX室房屋登记的产权人。2010年10月25日，浙江省嘉善县公证处对一份署名为杜志远、邵荣丽、杜毅的《委托书》进行公证，该公证文书记载：兹证明杜志远、邵荣丽、杜毅于2010年10月25日来到我处，在《委托书》上签字。经公证的《委托书》记载：委托人杜志远、邵荣丽、杜毅委托吕明敏代理涉案房屋的买卖、领取房地产转让款，代为开立银行帐号，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；代为办理上述房产证及房产证密码的领取、挂失、变更、补办，原始资料调阅；代为办理上述房产证的转移登记过户手续；代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押借款合同并开立借款凭证，办理公证手续；代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并前往交易中心办理注销抵押登记手续；代为办理上述房地产交接过程中的一切相关手续；代为签订租赁协议，收取租金、押金，与承租人结清租金、押金；代为交纳与办理上述事项有关费用和税款；代为办理房地产交易过户过程中的其他相关事宜。《委托书》的“委托人”处，有“杜志远”、“邵荣丽”、“杜毅”的签名。同日，浙江省嘉善县公证处对另一份委托人为杜志远、邵荣丽，受托人为杜毅的《委托书》进行了公证，公证文书公证的《委托书》内容与上述《委托书》的内容基本相同。2011年3月30日，杜毅以其名义及其父母杜志远、邵荣丽的名义（为签约借款人），与夏敬武（××）签订了一份《抵押借款合同》。双方约定的主要内容为：本合同项下的借款金额为245万元，借款人以涉案房屋作为借款之抵押担保；借款期限2个月，即自2011年3月30日至2011年5月29日，如实际放款日与合同约定不一致，则借款期限的起算日以实际放款日为准；借款月利率为2%，按月结息付息，到期一次还本；逾期违约金按天计算，每天按借款金额的千分之一计算。2011年4月13日，上海市黄浦区公证处就上述《抵押借款合同》，出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2011年10月13日，吕明敏以邵荣丽、杜毅及杜志远的委托代理人身份，并以邵荣丽、杜毅及杜志远之名义（为签约甲方）与三旗公司（为签约乙方）签订了一份《上海市房地产买卖合同》。该合同记载：由乙方受让甲方的涉案房屋，转让价260万元；甲方于2011年11月18日前腾出该房并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2011年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此外，合同补充条款记载：1.房价款内包括空调、装修、家具、维修基金、煤气、有线电视等，乙方不需要另行支付；2.乙方于2011年10月13日支付购房定金2万元整；于2011年10月18日前交易过户当日一次性支付房款258万元；3.交房约定：乙方拿到房地产权证当天交房（即2011年11月18日前）。4.甲方承诺收到乙方全款当日还清抵押权人夏敬武的所有借款本息，同时撤销夏敬武的抵押权，确保该房能顺利交易过户，甲方必须确保委托书真实有效；……6.如乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；如甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。2011年10月15日，三旗公司（单位财务朱某）通过农业银行网上银行将260万元转入夏敬武的银行帐户。同日，三旗公司向上海市闵行区财税部门缴纳了房地产交易税等相关费用。2011年11月22日，三旗公司向上海市闵行区房地产登记处办理了存量房地产买卖的预告登记。2011年11月24日，夏敬武出具《确认书》，该《确认书》记载的主要内容为：2011年10月15日，本人收到三旗公司260万元，以抵作杜毅、杜志远、邵荣丽的借款本息。之后，夏敬武办理了撤销涉案房屋的抵押登记手续。嗣后，因杜毅拒绝及无法联系邵荣丽、杜志远，涉案房屋未完成产权过户登记。2012年3月7日，三旗公司向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求邵荣丽、杜毅、陈秀英协助将涉案房屋的产权过户至三旗公司名下，并将涉案房屋交付给三旗公司；邵荣丽、杜毅、陈秀英以260万元为本金，按0.1%的标准向三旗公司偿付自2011年11月19日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；邵荣丽、杜毅、陈秀英以260万元为本金，按0.1%的标准向三旗公司偿付自2011年12月19日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。上海市闵行区人民法院经审理查明，浙江省嘉善县公证处公证的一份署名为杜志远、邵荣丽、杜毅的《委托书》，其中杜志远、邵荣丽并未在该《委托书》上签名，吕明敏于2011年10月13日以邵荣丽、杜毅及杜志远的委托代理人身份，与三旗公司签订的《上海市房地产买卖合同》，实际未获得杜志远、邵荣丽的授权委托，吕明敏通过与三旗公司签订《上海市房地产买卖合同》，处分属于杜志远、邵荣丽、杜毅共同共有的房屋行为当属无权处分，遂于2014年6月24日作出（2012）闵民五（民）重字第10号民事判决书，判决驳回三旗公司的诉讼请求。该判决书已于2014年10月21日生效。现三旗公司为维护其合法权益，诉至本院提出如上诉请求。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，经浙江省嘉善县公证处公证的《委托书》中，邵荣丽、杜志远并未在该《委托书》上签名，即吕明敏于2011年10月13日以邵荣丽、杜毅及杜志远的委托代理人身份，与三旗公司签订的《上海市房地产买卖合同》，实际未获得邵荣丽、杜志远的授权委托，故吕明敏通过与三旗公司签订《上海市房地产买卖合同》，处分属于杜志远、邵荣丽、杜毅共同共有的房屋行为当属无权处分。且嗣后也未能获得邵荣丽、杜志远（即陈秀英）的追认。导致三旗公司不能取得涉案房屋，其合同目的不能实现。故三旗公司要求解除上述《上海市房地产买卖合同》，理由正当，于法有据，应予支持。双方合同解除后，三旗公司可以要求返还购房款260万元并赔偿损失。现三旗公司主张利息损失从购房款给付次日2011年10月16日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，于法有据，应予支持。三旗公司主张其他经济损失412367.96元，但其中诉讼费、律师服务费、调查费、交通费、住宿费、餐饮费并非属直接损失，三旗公司要求赔偿于法无据，不予支持；至于缴纳的税费，因本次房屋交易未能成功办理产权过户，该税费应可退还，对方当事人只要协助三旗公司向相关行政机关办理税费退还手续即可，若退还该税费，则实际并不造成三旗公司的经济损失。关于上述返还购房款260万元及赔偿损失的责任承担。本院认为，杜毅在明知公证申请人为假冒的情况下，骗取公证书；且持该公证书委托吕明敏转让涉案房屋，骗取售房款260万元，造成三旗公司的损害，故杜毅应承担上述民事责任。吕明敏在签订房屋买卖合同时并未得到产权人杜志远、邵荣丽的授权，事后也未得到追认，属无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，吕明敏的代理行为对邵荣丽、杜志远（即陈秀英）不发生法律效力，由吕明敏承担责任，邵荣丽、杜志远（即陈秀英）不承担责任。吕明敏与杜毅的行为共同造成三旗公司损害，应当承担连带责任。三旗公司主张邵荣丽、杜志远（即陈秀英）作为与夏敬武借贷关系中的借款人，在涉案房屋实际交易中直接享受了合同利益，应承担相应民事责任，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除吕明敏以杜毅、邵荣丽、杜志远名义于2011年10月13日与苍南县三旗纸品有限公司签订的关于上海市闵行区水清路XXX弄XX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、限杜毅、吕明敏于本判决生效后十日内返还苍南县三旗纸品有限公司购房款2600000元并赔偿利息损失（自2011年10月16日起至判决确定履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；三、杜毅、吕明敏于本判决生效后十日内协助苍南县三旗纸品有限公司办理上述房屋交易已缴税费的退款手续；四、驳回苍南县三旗纸品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30899元，由原告苍南县三旗纸品有限公司负担1780元，杜毅、吕明敏负担29119元；财产保全申请费5000元由吕明敏、杜毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院审 判 长  李正中人民陪审员  林爱鹤人民陪审员  苏婷婷二〇一五年十月十七日书 记 员  董小美相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。