广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第60号原告邹文清，男，汉族。委托代理人郝海涛、肖晶晶，广东国晖律师事务所律师。被告苏喜群，女，汉族。第三人罗卫国，男，汉族。第三人中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人赖国强，董事长。原告邹文清诉被告苏喜群、第三人罗卫国、中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郝海涛，第三人罗卫国到庭参加诉讼，被告苏喜群、第三人中原地产代理（深圳）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与苏喜群于2011年8月7日签订《二手房买卖合同》，约定原告将位于深圳市南山区月亮湾港湾大道南某房产出售给苏喜群，转让成交价2439000元（人民币，下同），买方须于2011年8月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，并向银行申请办理按揭贷款。同日，原告与苏喜群、罗卫国签订《买方主体变更确认书》，约定将买方姓名写为罗卫国。2011年11月6日，原告的委托代理人与苏喜群签订《二手房买卖合同补充协议》，约定办理递件过户手续最晚不迟于2011年11月30日，如苏喜群未按规定时间办理，视为违约。合同签订后，经中原地产公司多次催促，苏喜群一直未办理按揭贷款及支付首期款，由于其违约行为导致合同无法继续履行。原告提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《二手房买卖合同》已解除；2、被告承担违约责任，由原告没收被告支付的、监管在中原地产公司的定金10万元；3、被告承担诉讼费。被告苏喜群辩称，被告在签订合同时告知原告与中原地产公司本人名下有一套房产，所以被告不应承担合同没有履行的不利后果。原告与被告均承诺签订《买方主体变更确认书》之后各付2万元好处费给罗卫国，该款被告已经支付，原告却一直未兑现，导致罗卫国表示无义务履行只有损失没有收益的合同，原告应承担此不利后果。原告违约在先，10万元定金应归还被告。第三人罗卫国辩称，原告与苏喜群签订合同时，原告与中原地产公司均知道苏喜群名下有一套房产，和当时深圳市的购房政策相冲突，所以不利后果应由原告承担。原告与被告均承诺签订《买方主体变更确认书》之后各付2万元好处费给本人，该款被告已经支付，原告却一直未兑现，导致合同没有继续履行下去，应承担违约责任。定金10万元应判归第三人罗卫国或归还被告。第三人中原地产代理（深圳）有限公司未到庭参加诉讼，亦未答辩、举证、质证。经审理查明，位于深圳市南山区月亮湾港湾大道南的某房（涉诉房产）于2011年5月4日登记在邹文清名下，建筑面积为86.23平方米，登记价1350472元，房地产证号：深房地字第XXX**号。2011年8月7日，苏喜群（买方）与邹文清（卖方，代理人刘静）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，建筑面积为86.23平方米；转让成交价为2439000元，买方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金10万元，定金由第三方监管，买方将定金支付给监管方或指定的监管账号，视为卖方收讫；买方以向银行按揭贷款的方式支付除定金以外的楼款；买卖双方须于买方取得银行贷款承诺函，且卖方取得房地产证原件之日起的3个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，最晚不得迟于2011年9月30日；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。当日，苏喜群向邹文清支付定金10万元，按照《资金托管协议》，该笔款项托管在中原地产代理（深圳）有限公司处。2011年8月7日，邹文清（卖方，甲方，代理人刘静）与苏喜群（买方，乙方）、罗卫国（新买方，丙方）签订了《买方主体变更确认书》，约定：买卖双方于2011年8月7日共同签署了关于涉诉房产的《二手房买卖合同》，并与中原地产代理（深圳）有限公司签署了《资金监管协议》，出具《佣金支付承诺书》，现三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及办理产权转移登记手续时将买方姓名写为丙方，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（乙方）未履行的义务，原买方（乙方）对其（丙方）承担连带保证责任。2011年11月6日，邹文清（卖方，代理人刘静）与苏喜群（买方）签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定对2011年8月7日签订的《二手房买卖合同》的内容作如下变更：转让成交价从243.9万元变更为239万元，差额4.9万元在原合同定金中扣留；合同约定的递件过户时间最晚不得迟于2011年9月30日变更为2011年11月30日，如买方未能按规定时间办理递件过户手续，则视为买方违约，卖方有权没收定金10万元作为违约金。《二手房买卖合同补充协议》还约定，本协议内容如与《二手房买卖合同》条款有冲突，以本协议为准。2012年3月16日，苏喜群以邹文清为被告，以罗卫国、中原地产代理（深圳）有限公司为第三人，向本院提起诉讼，请求判令：1、解除苏喜群、邹文清签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》、《买方主体变更确认书》；2、邹文清返还定金10万元及利息6560元（按照同期银行贷款基准利率暂计至起诉之日）。本院于2012年8月28日作出（2012）深南法民三初字第180号民事判决，驳回苏喜群的全部诉讼请求。各方当事人均未上诉。2012年6月6日，邹文清以罗卫国为被告，以苏喜群、中原地产代理（深圳）有限公司为第三人，向本院提起诉讼，请求判令罗卫国赔偿损失共计23万元。本院于2012年11月21日作出（2012）深南法民三初字第470号民事判决，驳回邹文清的全部诉讼请求。邹文清不服，提起上诉，深圳市中级人民法院于2013年3月13日作出（2013）深中法房终字第190号民事判决，驳回上诉，维持原判。在上述两案审理过程中，苏喜群表示其非深圳市户籍，且已购买了一套房产，其签约时已告知邹文清和中原地产代理（深圳）有限公司，对此邹文清予以否认，中原地产代理（深圳）有限公司予以确认，并表示签约时其与邹文清均清楚苏喜群无购房资格。苏喜群另陈述，在中原地产代理（深圳）有限公司员工的要求下，其找到罗卫国以其名义购房。罗卫国主张，因苏喜群属限购对象，其作为苏喜群的朋友应中原地产代理（深圳）有限公司的要求借名给苏喜群购买涉诉房产，买方的权利义务仍归属于苏喜群，苏喜群已向银行申请贷款，但未获通过。邹文清自认，其于2012年3月底签订买卖合同，将涉诉房产转让给案外人张玲玲、程伟，转让价216万元。2012年5月9日，涉诉房产转移登记至张玲玲、程伟名下。上述生效民事判决认定，邹文清、苏喜群、罗卫国签订《买方主体变更确认书》的真实意思表示为由苏喜群借罗卫国之名购买涉诉房产，涉诉房产的买受人仍为苏喜群，涉诉房产的买卖合同关系发生在邹文清与苏喜群之间。生效的（2012）深南法民三初字第180号民事判决认定，邹文清与苏喜群之间的《二手房买卖合同》及补充协议在苏喜群提起该案诉讼之前已经解除，邹文清对于合同未能履行并无过错，故苏喜群无权要求邹文清返还定金10万元。罗卫国对于其主张的好处费2万元未进行举证，邹文清亦予否认。以上事实，有资金托管协议、（2013）深中法房终字第190号民事判决书、（2012）深南法民三初字第180号民事判决书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，苏喜群、中原地产代理（深圳）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身权利的处分，由此引起的不利法律后果由其自行承担。鉴于生效民事判决已认定涉诉房产的买受人仍为苏喜群，涉诉房产的买卖合同关系发生在邹文清与苏喜群之间，双方的《二手房买卖合同》及补充协议已经解除，故邹文清在本案中再行诉请确认其与苏喜群之间的《二手房买卖合同》已经解除，本院不予支持。虽然苏喜群、中原地产代理（深圳）有限公司在另案中主张邹文清在签订《二手房买卖合同》时知晓苏喜群无购房资格，但合同未能履行的原因在于苏喜群、罗卫国未按照《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》履行付款等义务，苏喜群与罗卫国关于邹文清未向罗卫国支付好处费致使罗卫国不愿履行合同的抗辩主张无事实依据，本院不予采信。苏喜群构成违约，生效民事判决已驳回其关于请求返还定金的诉讼请求，故邹文清请求没收苏喜群支付的定金10万元，本院予以支持，该款托管于中原地产代理（深圳）有限公司处，由中原地产代理（深圳）有限公司直接向邹文清支付。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邹文清没收被告苏喜群支付的定金10万元，该款托管于中原地产代理（深圳）有限公司处，由中原地产代理（深圳）有限公司直接向邹文清支付；二、驳回原告邹文清的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告苏喜群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  黄日丽二〇一五年十月十四日书 记 员  洪靖敏