四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0402民初3385号原告：张远才，男，1965年10月21日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：张亮，四川民慷律师事务所律师，执业证号：1510421410505777。委托诉讼代理人：于宏伟，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104199410867960。被告：刁涛，男，1977年5月29日生，汉族，四川省泸县人，现住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：秦笳洪，四川蜀泸律师事务所律师，执业证号：15105201510196790。被告：陈洪，男，1974年12月12日生，汉族，四川省泸县人，住四川省泸州市龙马潭区。被告：攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所，住所地：四川省攀枝花市东区机场路99号501、503号，注册号：510402000030680。投资人：陈洪，男，1974年12月12日生，汉族，四川省泸县人，住四川省泸州市龙马潭区。被告：赵文庆，男，1966年5月11日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：胡智，男，1971年1月2日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原告张远才与被告刁涛、陈洪、攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所（下称辉煌世纪会所）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，于2016年4月25日作出（2016）川0402民初89号民事判决，刁涛、陈洪对该判决不服，向攀枝花市中级人民法院提起上诉，攀枝花市中级人民法院于2016年9月8日作出（2016）川04民终884号民事裁定书，裁定：撤销攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初89号民事判决，发回攀枝花市东区人民法院重审。本案在审理过程中，经审查赵文庆与本案有直接利害关系，本院依法追加赵文庆为本案共同被告参加诉讼；诉讼中，胡智以本案审理结果与自己有利害关系为由申请作为本案共同被告参加诉讼，本院经审查后，依法追加胡智为本案共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告张远才的委托诉讼代理人张亮、于宏伟，被告刁涛的委托诉讼代理人秦笳洪，被告陈洪，被告辉煌世纪会所的投资人陈洪，被告胡智到庭参加诉讼；被告赵文庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远才向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同，责令被告立即归还原告房屋；2.五被告连带支付原告租金800000元；3.五被告连带支付违约金459000元；4.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告以被告已于2016年5月1日将房屋返还原告为由，当庭撤回第一项诉讼请求，同时变更第二项诉讼请求为五被告连带支付原告租金1193750元，其中截止2015年12月31日所欠租金800000元，2016年1月至5月租金393750元。事实和理由：2011年3月26日，被告刁涛以经营会所为由与原告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于攀枝花市东区房屋出租给刁涛用于经营娱乐会所演艺使用。租赁期限5年，即自2011年8月5日起至2016年8月4日止；自2011年8月5日起至2014年8月4日每月租金75000元；2014年8月5日起至2016年8月4日，每月租金78750元；房屋总租金为4590000元；房屋租金采取三个月预付制；并约定承租方拖欠租赁费累计十天以上，原告有权解除合同，合同解除后，由被告按合同总租金10%向原告支付违约金。现原告已累计拖欠租金10个月，客观上已经违约，2015年9月29日，被告辉煌世纪会所向原告出具承诺书，能够证实截止2015年12月31日，被告共欠原告租金800000元的事实。被告刁涛辩称，房屋租赁合同是刁涛所签，但是刁涛系受辉煌世纪会所委托与原告签订的租赁合同，刁涛接受委托人履行合同，应该由委托人辉煌世纪会所承担责任，与受托人刁涛无关。且在2012年，辉煌世纪会所转让给赵文庆了，原告应当向实际使用房屋人追索，所欠房屋租金与刁涛无关，法庭应当依法驳回原告对被告刁涛的诉讼请求。被告陈洪和辉煌世纪会所共同辩称，陈洪是辉煌世纪会所名义上的投资人，辉煌世纪会所的实际经营者是赵文庆，被告陈洪没有参与会所的经营与管理，原告诉讼被告陈洪无理，法庭应当依法驳回原告对被告陈洪的诉讼请求。被告胡智辩称，辉煌世纪会所成立时实际投资人有五、六个人，赵文庆是投资人之一，在2013年6月10日，赵文庆及其他人就把股份都转让给了胡智，实际投资人虽然变为胡智，但是仍旧由赵文庆实际管理，因本案诉讼，赵文庆让胡智来处理所欠租金的相关事宜，所以胡智才自愿申请作为本案共同被告参加诉讼，但是胡智仅愿意在本案调解时承担相关责任，如果是判决，不愿意承担给付义务。被告赵文庆在举证期间未提交任何证据，答辩期内未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院认定如下：1.原告举证《房屋租赁合同》、房屋产权证、关系证明，欲证明：原告将案涉房屋租赁给刁涛使用，租赁期限共60个月，租金共459万元，同时约定拖欠租金10天以上，原告有权解除合同；被告刁涛对该组证据真实性无异议，但认为租赁合同是辉煌世纪会所委托刁涛与原告签订的；被告陈洪、辉煌世纪会所、胡智对该组证据均无异议。2.原告举证辉煌世纪会所向其出具的《承诺书》，欲证明：截止2015年12月31日被告共拖欠原告租金80万元，陈洪是辉煌世纪会所的投资人，应当承担给付责任；被告刁涛质证认为其不清楚出具《承诺书》的情况，上面无刁涛签字，对该组证据不认可；被告陈洪、辉煌世纪会所认为《承诺书》并非陈洪出具，袁健虽为辉煌世纪会所的副总，但陈洪并未授权公司员工袁健出具该承诺书，虽然《承诺书》上加盖了辉煌世纪会所的公章，但陈洪对此不知情；被告胡智认可《承诺书》的真实性，同时陈述袁健是辉煌世纪会所的员工，在租赁和租金结算过程中均是袁健在办理相关事宜，认可承诺书是袁健与原告进行结算的。3.被告陈洪申请法院调取了攀枝花市东区劳动保障监察大队的相关询问笔录等材料，欲证明：赵文庆系辉煌世纪会所的实际经营者。原告对该组证据真实性无异议，但认为该组证据只能证明赵文庆系辉煌世纪会所的投资人及实际使用人之一，原告主张的租金应由五被告承担连带支付责任；被告刁涛、陈洪、辉煌世纪会所、胡智对该组证据的真实性均无异议。4.被告胡智举证《股权转让协议》、交接明细，欲证明：赵文庆及其他股东于2013年6月10日将辉煌世纪会所的股权转让给胡智，自签订协议之日起，由胡智经营辉煌世纪会所；原告质证认为该组证据真实性有待核实，虽然协议签订时间是2013年6月10日，但是从被告陈洪申请法院调取的证据中显示在2016年以前赵文庆都是辉煌世纪会所的实际经营者；被告刁涛认可该组证据的真实性；被告陈洪、辉煌世纪会所认为不清楚股权转让的整个过程，股权转让后应该变更辉煌世纪会所的法人。上述证据中证据1.3内容真实、来源合法、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。关于证据2，虽然辉煌世纪会所的投资人陈洪否认出具承诺书，但承诺书上加盖了辉煌世纪会所的公章，对此双方均不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。证据4系胡智与赵文庆单方签订，不能单独作为认定案件事实的依据，胡智并未提交相关证据对该组证据的真实性加以佐证，且未得原告认可，故本院不予采信。被告赵文庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，本院视为其放弃就原告张远才诉称事实及主张的抗辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张远才及其家人购买了位于攀枝花市东区房屋，房屋所有权人登记为由张远才及其妻子王丽莎、女儿张寒雨按份共有。该物业相邻业主马德军、马瑞雪将二人按份共有的位于攀枝花市东区房屋委托张远才并以张远才的名义对外出租并收取租金。其后，张远才以其名义将位于攀枝花市东区房屋整体对外招租。2011年3月26日，张远才（甲方）与刁涛（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：张远才将位于攀枝花市东区房屋出租给刁涛使用；租赁期限共60个月，自2011年8月5日起至2016年8月4日止；出租房屋用途仅作经营娱乐演艺使用。分段约定租金为：2011年8月5日起至2014年8月4日止，每月租金为75000元；2014年8月5日起至2016年8月4日止，每月租金为78750元；租期内房屋总租金为4590000元。房屋租金采取三个月预付制，即每三个月最后1日内交付次三个月的房屋租金。同时约定：乙方拖欠租赁累计十天以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，张远才依约向承租方交付了案涉房屋，案涉房屋实际由辉煌世纪会所用于经营娱乐演艺使用。2015年9月29日，辉煌世纪会所向张远才出具《承诺书》载明：“承租方陈洪由于经营不善拖欠出租方张远才位于攀枝花市东区，面积共1444.32平方米房屋截止2015年12月31日共计租金80万元整，原本计划每月支付15万的方式支付所欠租金，因资金周转不良未以如期支付租金。为了良好偿还所拖欠房租费。特向出租方张远才承诺，我企业以月支付25万元租金的方式于10月10日支付20万元，月底支付5万元。若未履行承诺，由出租房提起诉讼，我企业愿为此负以相应的责任，关门停业处理该事宜。”案外人袁健在《承诺书》“受委托人”处签名。同时查明，辉煌世纪会所是由陈洪个人财产出资，于2013年10月15日成立的个人独资企业。2015年11月9日，辉煌世纪会所30余名员工到攀枝花市东区人力资源和社会保障局投诉辉煌世纪会所拖欠员工工资，该局依法向辉煌世纪会所下达《限期改正指令书》，之后法人代表陈洪向该局递交了一份情况说明书，称会所员工由赵文庆招聘，会所的营业款由赵文庆安排的财务收取并支付员工工资，陈洪从未参与该会所的管理，现拖欠的工资应由会所的实际经营人赵文庆全权负责。其后，该局通过手机短信方式通知赵文庆在指定时间指定地点配合解决拖欠员工工资的问题，因赵文庆拒不配合解决问题，该局于2015年12月18日向攀枝花市公安局东区分局出具《劳动保障监察涉嫌犯罪案件情况调查报告》。2015年12月24日，攀枝花市公安局东区分局作出攀公东（刑）立字〔2016〕25号《立案决定书》，决定对辉煌世纪会所拒不支付劳动报酬一案立案侦查。本案审理过程中，原告张远才当庭变更第二项诉讼请求为五被告连带支付原告租金1193750元，其未在举证期限届满前提出变更诉讼请求，到庭的被告均表示不清楚其主张的2016年1月至5月的租金情况，且本院依法向被告赵文庆公告送达的民事起诉状中的诉讼请求亦是张远才未变更前的诉讼请求，经本院释明后，原告张远才明确表示在本案中仅主张截止2015年12月31日前被告所欠租金800000元，对2016年1月至5月的租金，原告另案主张权利。庭审中，张远才陈述案涉房屋的租金通常都是辉煌世纪会所的员工袁健和李然通过转账支付给原告；刁涛陈述其为辉煌世纪会所的管理人员，并非投资人，陈洪、胡智对此不持异议。本院认为，张远才作为案涉房屋的所有权人之一，接受案涉房屋其他所有权人的委托并授权以其名义将案涉房屋对外整体出租并收取租金的行为，不违反相关法律规定，其对外享有出租人的相关权利，并承担相应的义务，系本案适格原告。刁涛出面与张远才签订书面《房屋租赁合同》，其内容客观真实且不违反法律规定，该事实本院予以确认。关于张远才与刁涛还是辉煌世纪会所建立租赁关系的事实争议，本院作如下认定：从租赁合同的具体履行情况看。首先，从合同内容上看，合同中明确约定租赁案涉房屋系用于经营娱乐会所，案涉房屋实际是由辉煌世纪会所用于经营娱乐演艺使用，房屋租金也是由辉煌世纪会所向张远才支付，而从辉煌世纪会所向张远才出具的《承诺书》亦可明确张远才是向实际使用人辉煌世纪会所追索拖欠的房屋租金，同时也能进一步证实张远才实际上知晓案涉房屋的实际使用人是辉煌世纪会所；其次，辉煌世纪会所是由陈洪个人财产出资成立的个人独资企业，并无证据证明刁涛系辉煌世纪会所的投资人或者股东，而庭审中，陈洪及辉煌世纪会所亦认可刁涛系辉煌世纪会所的员工。基于上述事实，可以认定刁涛是辉煌世纪会所的员工，其经手与张远才签订《房屋租赁合同》系履职行为，张远才依据该租赁合同向辉煌世纪会所提供租赁房屋，租赁合同关系事实上是辉煌世纪会所与张远才实际履行，即张远才与辉煌世纪会所之间建立了事实上的房屋租赁关系，辉煌世纪会所作为事实上的承租人应承担相应的合同责任。张远才作为出租方，明知案涉房屋用于经营娱乐会所，对刁涛以何种身份与其签订租赁合同有合理的审查义务，其疏于审查，致使书面租赁合同上的租用人与事实上租用人不一致，其作为出租方负有不可推卸的责任，故张远才既依据其与刁涛签订的《房屋租赁合同》要求刁涛承担租金给付义务，又依据事实租赁主体辉煌世纪会所承担合同租金给付义务，其请求刁涛给付租金与法律相悖，本院不予支持。辉煌世纪会所作为案涉房屋的实际租用人向张远才出具的承诺书，表明其愿意承担给付租金的义务，且在该《承诺书》中明确了截止至2015年12月31日所欠租金为800000元，因此，张远才要求辉煌世纪会所承担给付租金的义务的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。辉煌世纪会所系个人独资企业，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业承担无限责任的经营实体”的规定，陈洪作为辉煌世纪会所的投资人，依法应当对辉煌世纪会所的债务承担连带责任。关于陈洪提出应由辉煌世纪会所的实际经营者赵文庆承担给付租金义务的抗辩主张，其申请法院调取的相关证据仅能证实赵文庆参与了辉煌世纪会所的实际经营管理，但不足以证明辉煌世纪会所的实际经营投资人为赵文庆，再者，租赁合同是双务有偿合同，合同权利、义务主体是特定的，非法律规定和双方约定不对第三人产生法律约束力。因此，案涉租赁合同的义务主体，应该确定为与张远才实际建立租赁关系的辉煌世纪会所，并非赵文庆，陈洪与赵文庆之间基于辉煌世纪会所的实际投资经营管理所产生的争议，属另一法律关系，故陈洪所提该主张不能成为拒绝支付房屋租金的抗辩理由。胡智提交的股权转让协议欲证实其为辉煌世纪会所的实际投资人，产生的债务与赵文庆无关，原告不予认可。胡智提交证据的真实性无法核实，且与陈洪所陈述的实际投资人系赵文庆不一致，双方提交的证据均不足以认定赵文庆、胡智是辉煌世纪会所的实际投资人，基于此，对张远才以赵文庆、胡智为辉煌世纪会所的实际投资人为由进而要求其二人承担租金给付义务的诉讼请求，本院不予支持。张远才要求给付违约金459000元的诉请，本院认为，按合同约定计算标准过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照张远才的实际租金损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对违约金酌情调整为按应付租金总额的百分之三十计算，即：800000元×30%=240000元，超出部分，不予支持。被告赵文庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案原告主张的事实以及为证明该事实成立而提交的证据进行质证、反驳、抗辩等诉讼权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈洪、攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所于本判决生效后十日内连带给付张远才截止至2015年12月31日的租金800000元，并连带给付张远才违约金240000元，以上共计1040000元；二、驳回张远才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16131元，由张远才承担2806元，陈洪、攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所连带承担13325元（此款已由张远才垫付，陈洪、攀枝花市东区辉煌世纪娱乐会所在履行上述给付义务时连同此款一并支付给张远才）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  陈雨婷审 判 员  熊 志人民陪审员  石应昌二〇一七年七月十日书 记 员  胥思念