福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第846号上诉人（原审被告、反诉原告）米菊仙，男，1962年12月16日出生，汉族，住邵武市。委托代理人陈曦，福建维理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）米进，男，1987年8月21日出生，汉族，住邵武市。委托代理人陈曦，福建维理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈邵萍，女，1984年10月15日出生，汉族，住长乐市。委托代理人陈永忠，福建欣开元律师事务所律师。上诉人米菊仙、米进因房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2015）邵民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人米菊仙及上诉人米菊仙、米进的共同委托代理人陈曦，被上诉人陈邵萍的委托代理人陈永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人陈邵萍原审诉讼请求：米菊仙、米进共同支付拖欠的租金88，050元及逾期付款违约金（从起诉之日起至还清之日止，按日万分之六计算），并支付欠缴的押金20，000元及陈邵萍代垫的税费6，686.28元。上诉人米菊仙、米进原审反诉请求：解除米菊仙、米进与陈邵萍于2013年11月5日签订的《店面出租协议书》及2014年7月26日签订的《店面租赁补充协议》。原审查明，2013年11月5日，陈邵萍与米菊仙、米进签订《店面出租协议书》一份，约定：1、米菊仙、米进承租陈邵萍位于邵武市八一路建材市场D幢3、21、22、23号4个店面，租赁期间为2013年11月5日起至2018年11月4日止，暂定五年；2、租金按每年8%递增。第一年即2013年11月5日起至2014年11月4日止，租金每月为15，670元；第二年即2014年11月5日起至2015年11月4日止，租金每月为16，925元；第三年即2015年11月5日起至2016年11月4日止，租金每月为18，280元；第四年即2016年11月5日起至2017年11月4日止，租金每月为19，740元；第五年即2017年11月5日起至2018年11月4日止，租金每月为21，320元。必须先缴纳租金后使用店面，租金必须每月提前10日缴付，逾期不缴，陈邵萍有权收回店面，并对因此造成的损失由米菊仙、米进自己负责，并不予退还押金及租金，租金欠款并加收每天千分之五的滞纳金；3、米菊仙、米进缴纳30，000元给陈邵萍作为租店押金，并在合同签订时一次性付清；4、在米菊仙、米进租用期间，店面一切费用，如日常水电、卫生环境、治安费及由租赁产生的一切税费房产税均由米菊仙、米进承担，陈邵萍概不承担。2014年7月26日，陈邵萍与米菊仙、米进签订《店面租赁补充协议》一份。内容：“租赁人米进和米菊仙因经营压力大，与陈邵萍协商同意后，现要求退还一间位于建材批发市场D栋21号店面给陈邵萍，并且21号店面一切手续和租金与米进、米菊仙无关。第一年月租金在原租金基础上扣除21号店面的月租金4，310元，从2014年8月5日起第3、22、23号三间店面的月租金为11，360元，其余条款不变，以原租赁协议为准，租金每年递增8%”。2014年8月10日，陈邵萍出具承诺内容：“经协商，限第二年从2014年11月5日至2015年11月4日止的每月租金按15，670元交缴（在此基础上扣除21号店面的租金），其它条款不变”。合同签订后，米菊仙、米进向陈邵萍缴纳了押金10，000元。2013年11月5日起至2014年8月4日止每月租金为15，670元，2014年8月5日起至2015年11月4日止每月租金为11，360元。截止2015年6月4日，米菊仙、米进应缴纳的租金为254，630元，扣除米菊仙、米进已缴纳的166，760元，尚欠陈邵萍租金87，870元。原审另查明，陈邵萍已向邵武市地方税务局城区分局缴纳了建材市场D栋一层3号、21号、22号、23号店面从2013年1月至2014年9月的租赁房产税共计15，601.28元，每月为742.92元。米菊仙、米进应承担承租期间即2013年11月至2014年7月共9个月的租赁房产税共计6，686.28元。在诉讼过程中，陈邵萍自愿将日千分之五的逾期付款违约金调整为日万分之六。原审认为，陈邵萍与米菊仙、米进签订的《店面出租协议书》及《店面租赁补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”陈邵萍与米菊仙、米进已对租金的支付进行了约定，陈邵萍也按约将租赁物交付使用，但米菊仙、米进未按约定的期限支付租金，构成违约，故陈邵萍主张要求米菊仙、米进支付尚欠的租金及逾期付款违约金的请求予以支持。因双方约定每月租金应提前10日支付，截止2015年5月4日止的租金76，690元应于起诉时即2015年3月30日前支付，故米菊仙、米进尚欠陈邵萍的租金87，870元中的76，510元的逾期付款违约金从起诉之日起支付，另11，360元的逾期付款违约金从2015年4月25日起支付。陈邵萍与米菊仙、米进已在合同中约定，在米菊仙、米进承租期间产生的一切税费、房产税均由米菊仙、米进负担，故陈邵萍主张要求米菊仙、米进承担房屋租赁期间的房产租赁税费6，686.28元，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”米菊仙、米进没有提供证据证明其承租的店面存在上述情形，亦没有提供证据证明其承租的店面存在危及人身安全或者××的情形。故米菊仙、米进主张要求解除双方签订的《店面出租协议书》及《店面租赁补充协议》，没有事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”陈邵萍与米菊仙、米进签订的出租协议虽然约定米菊仙、米进应缴纳租赁押金30，000元，但陈邵萍实际收取米菊仙、米进的押金为10，000元，故陈邵萍要求米菊仙、米进继续缴纳店面押金20，000元，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条的规定，判决：一、米进、米菊仙应共同支付陈邵萍店面租金87，870元及逾期付款违约金（尚欠租金87，870元中的76，510元的逾期付款违约金从2015年3月30日起至判决确定的给付之日止，按日万分之六计算；另11，360元的逾期付款违约金从2015年4月25日起至判决确定的给付之日止，按日万分之六计算）；二、米进、米菊仙应共同支付陈邵萍承租期间的房屋租赁税费6，686.28元；上述一、二项义务，应于本判决生效后十五日内履行。三、驳回陈邵萍的其他诉讼请求；四、驳回米进、米菊仙要求解除与陈邵萍于2013年11月5日签订的《店面出租协议书》及于2014年7月26日签订的《店面租赁补充协议》的反诉请求。宣判后，米菊仙、米进不服，向本院提起上诉。上诉人米菊仙、米进上诉称，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，双方就租赁事宜出现多种问题，上诉人已于2015年1月10日即通知被上诉人合同履行至2015年2月5日，并于2015年2月4日将店面钥匙交由被上诉人的管理人吴庆华，因此，双方签订的租赁合同是履行至2015年2月4日。本案即使被上诉人没有任何违约责任，但法律也并未规定明确禁止违约方解除合同的权利，根据合同法及相关解释的规定，是允许违约方在一定条件下可以解除合同的，原审法院判决驳回上诉人请求解除合同的诉讼主张违反法律及公平原则。当然，如上诉人一方提出解除协议属违约行为，可按法律规定承担相应的法律后果。因租赁期限实际至2015年2月5日，被上诉人主张之后的租金如是合理的，也只是上诉人造成被上诉人损失问题，而不能以拖欠租金的法律关系进行主张。原审法院仅凭完税证明即证明上诉人承租的店面应缴纳的税费为6，686.28元依据不足。请求二审法院撤销原审判决第一、二、四项，改判上诉人共同支付被上诉人截止至2015年2月5日的店面租金及逾期付款违约金（从2015年3月30日起至给付之日止，按日万分之六计算）及上诉人与被上诉人解除店面租赁协议。被上诉人陈邵萍答辩称，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条的规定，当事人应按照约定全面履行合同义务。上诉人主张合同解除的事由均不能成立，在合同未解除的情形下，上诉人应支付拖欠的租金，并按合同约定承担税费。原审判决支持被上诉人的诉讼主张并无不当，请求二审法院维持原判。经审理查明，上诉人对原审认定的如下事实有异议：1、被上诉人已缴纳的租金为166，760元，原审少扣除10，000元；2、原审认定上诉人应承担的房产税共计6，686.28元的事实没有证据证明；3、原审遗漏认定上诉人于2015年1月以短信形式告知被上诉人租赁合同无法履行，同时要求被上诉人接受店面，上诉人并于2月4日将店面移交给了被上诉人。此外，双方当事人对原审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人向本院提供2份证据：证据1、银行来往账户单，拟证明2014年3月25日上诉人转款给被上诉人的10，000元，原审未作为已付租金予以扣除；证据2、《通知书》，拟证明原审判决后，上诉人向被上诉人发出通知，明确表达不能继续履行合同的意见。被上诉人对上诉人提供的证据1真实性无异议，关联性有异议，该证据可以证明被上诉人共收到上诉人的款项共计为176，760元，但其中10，000元为押金，租金为166，760元；被上诉人对上诉人提供的证据2真实性、合法性、关联性均无异议，但被上诉人收到通知后即向上诉人回函，已表示不同意解除租赁合同。上诉人在二审中向本院申请证人丁某出庭作证，拟证明上诉人于2015年初已经搬离诉争的店面。证人丁某出庭证明期间有到商店搬运出货物的事实。二审庭审中，被上诉人对上诉人搬离诉争的店面时间在2015年1月份的事实并无异议。本院认为，上诉人二审提供的证据1可以证明被上诉人收到上诉人的款项共计176，760元的事实，而在原审审理过程中，双方确认被上诉人收到的租金为166，760元，但不包括10，000元押金，换言之，被上诉人确认收到上诉人的款项包括押金共计176，760元，与上诉人二审提供的证据可以相互印证。现上诉人在无证据证明，其支付给被上诉人的10，000元押金与被上诉人确认收到上诉人176，760元无关的前提下，再以2014年3月25日其转款给被上诉人10，000元的事实主张，不包含10，000元押金，其已付租金为176，760元，显然不能成立。上诉人二审提供的证据2及证人证言可证明的事实虽均属真实，但与处理本案双方争议的法律关系并无关联，本院不予采纳。本院认为，本案上诉人米菊仙、米进与被上诉人陈邵萍签订的《店面出租协议书》及《店面租赁补充协议》合法有效。有效合同解除是有条件的，即需符合法律规定的解除情形或有当事人约定的解除情形。本案不存在双方合意解除的事由，而上诉人单方通知解除及自行搬离店面的行为尚不具备达到其享有法定解除权的效力。上诉人依此主张，确认双方签订的《店面出租协议书》及《店面租赁补充协议》已解除，不符合法律的规定，原审未予以支持并无不当。本案租赁合同合法有效，被上诉人的主张尚在租赁合同履行期间内，上诉人依法应向被上诉人履行支付租金等相应约定的义务。本案中，上诉人结欠被上诉人的租金，原审审查正确，本院予以确认。关于税收的负担问题，根据租赁合同约定，上诉人承租期间产生的一切税费、房产税由上诉人承担。从原审被上诉人提供的完税证明可以证明，其因店面而缴纳的房产税为15，601.28元，结合上诉人承租的面积及承租时间，原审按比例确认上诉人应承担6，686.28元税款，符合双方合同的约定，本院亦予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，684元，由上诉人米菊仙、米进共同负担；一审案件受理费按照原审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  张聪荣代理审判员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一五年十月二十九日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。