山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初5126号原告:青岛晶岳红山物业管理有限公司，地址：青岛市即墨区城北一路1号，统一社会信用代码：91370282057285000L。法定代表人：田宝民，经理。委托诉讼代理人：汤明明，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马维永，山东诚功（城阳）律师事务所律师。被告：李江，男，汉族，1975年12月13日出生，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：庄典勋，即墨通济法律服务所法律工作者。原告青岛晶岳红山物业管理有限公司与被告李江物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理，依法由审判员杨涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马维永、汤明明、被告李江及其委托诉讼代理人庄典勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛晶岳红山物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2012年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7250元；2、判令被告支付违约金，自每年1月1日起至判决生效之日，以上一年物业费为本金按照同期银行贷款利率的130%计算；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月10日，被告与青岛盛都物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。2012年1月，青岛丽嘉物业公司承接青岛盛都物业管理有限公司的物业服务义务。2014年10月22日，原告与即墨市坤润阳光佳苑业主委员会签订物业委托合同。2015年10月12日，青岛丽嘉物业公司与原告签订协议书将债权转让给原告。原告按照合同约定为被告提供了物业服务，但被告至今拖欠2012年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费共计7250元。经原告多次催要，被告无正当理由拒不支付，原告为维护自身合法权益，具状起诉，请求判如所请。李江辩称，原告起诉缺乏事实和依据，请求驳回原告的诉讼请求；原告诉讼主体不成立，我从未接到和看到物业的任何催收通知，也未享受过原告提供的物业服务；我从未与原告签订过物业合同；从不知道有业主委员会的存在，更不知道业主委员会与该物业公司签订协议；物业在未经过业主同意的情况下擅自改变房前小广场的环境，侵害业主的利益。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据1、提交房屋交付验收表1份、业主公约1份、业主注意事项1份、业主入住协议书1份、装修管理服务协议1份，证明自2008年7月9日被告接收房屋，开始接受物业公司提供的物业服务，被告与物业公司建立事实上物业服务法律关系，涉案房屋面积141.42平方米。被告质证意见为，对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，对证据1-1上的验收意见，延期交房违约问题给予解决，同意接受，违约问题一直没解决，没有接收。证据2、2015年10月12日原告与丽嘉物业公司签订协议书1份、张贴于公告栏的通知照片1张，证明原告通过债权转让的方式获得2012年到2014年业主欠缴物业费的债权并通知被告。被告质证意见为，对证据2的真实性和证明内容均不认可，从未见过也未收到通知，从不知道有该份协议书。证据3，2014年10月22日，原告与坤润阳光佳苑业主委员会签订《物业委托合同》1份，证明原告与业主委员会签订的《物业委托合同》合法有效，效力及于全体业主，涉案房屋物业收费标准为0.9元/平方米/月。被告质证意见为，对证据3的真实性和证明内容不认可，从来不知道还有业主委员会。证据4，张贴于小区各处的催收物业费通知照片1张，证明原告就业主拖欠物业费进行了催收。被告质证意见为，对证据4的真实性和证明内容不认可，从未见过也未收到催要物业费的通知。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年7月9日，被告王厚信在坤润阳光佳苑物业办公室与青岛盛都物业管理有限公司签定业主入住承诺书1份，其主要内容为：“被告为坤润阳光佳苑物业的购买方，承诺遵守与该物业公司签订的物业服务协议及物业管理制度规定，按时缴纳物业费及相关费用”。同日并签订业主入住协议书1份，其主要内容为：“被告装修时应及时通知物业公司，装修房屋时应按照装修协议书约定的内容进行施工。”2012年1月，青岛丽嘉物业有限公司承接青岛盛都物业管理有限公司即墨分公司的物业服务业务，2014年10月22日，原告与原即墨市坤润阳光佳苑小区业主委员会签订《物业委托合同》1份，约定：由原告对原即墨市坤润阳光佳苑小区进行物业管理服务；物业费的收费标准，住宅类为0.5元/月/平方米建筑面积，网点类为0.9元/月/平方米建筑面积。合同约定原告为被告提供服务项目内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。”合同还约定，业主应按年度缴纳物业管理费，拖延交费的应按日千分之三的标准缴纳违约金，合同期限自2014年10月23日起至2019年10月22日。青岛丽嘉物业有限公司于2015年1月6日在该小区公告栏内张贴通知1份，其内容为：“通知，青岛即墨坤润阳光佳苑小区各位业主：我公司自2012年起与你们签订《前期物业管理服务协议》，为小区及各位业主提供物业管理服务。2014年10月我公司退出小区，由青岛晶岳红山物业管理有限公司接手继续为小区各位业主提供物业管理服务。因我公司提供服务期间，部分业主未依约缴纳物业费及相关费用。现我公司已将2012年-2014年期间收缴物业费、水电费的债权全部转让给青岛晶岳红山物业管理有限公司。请各位业主见本通知后，及时向青岛晶岳红山物业管理有限公司交纳欠缴的物业费及水电费。特此通知！通知人：青岛丽嘉物业服务有限公司（公章）2015年1月6日”。2015年10月12日，青岛丽嘉物业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书1份，约定2014年10月甲方退出原即墨市坤润阳光佳苑小区，由乙方接手继续提供物业管理服务，协议约定：一、甲方自愿将坤润阳光佳苑小区业主2012-2014年期间欠缴物业费、水电费等债权全部移交给原告；二、原告有权自行向坤润阳光佳苑小区业主追要2012-2014年期间欠缴物业费及水电费等费用，甲方不得干涉；三、协议签订后，由甲方向坤润阳光佳苑小区业主通知债权转让事宜，并通知欠费业主及时向原告缴纳欠交物业费及水电费。被告王厚信系坤润阳光佳苑小区网点房3号楼327户，建筑面积为141.42平方米，2012年1月1日至2014年10月22日（截止原告与业委会签订服务合同之日止，共计34个月），0.8元/月/平方米建筑面积，该时间段物业费共计为3846.62（141.42×0.8×34）元；2014年10月23日至2017年12月30日止，共计38个月，0.9元/月/平方米建筑面积，该时间段的物业费为4836.56（141.42×0.9×38）元，合计为（3846.62+4836.56）8683.18元，原告主张8683元。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交房屋交付验收表1份，业主入住协议书1份，业主装修协议书1份，业主入住承诺书1份，业主公约1份，张贴于公告栏的通知照片1张，《物业委托合同》1份，催收物业费通知书照片1张在案佐证，经审查，本院予以确认。本院认为，青岛市即墨区店集坤润阳光佳苑小区的物业管理服务于2014年10月由原告接手继续为该小区广大业主提供服务，青岛丽嘉物业有限公司将业主欠缴的物业费及水电费等费用的债权转让给原告，原告取得了向该小区欠费业主主张收缴欠费的权利。被告王厚信系该小区网点房的业主，于2008年7月9日接收、占有、使用该网点房至今，未按约定向原告缴纳物业服务费，构成违约，根据合同约定应当支付原告物业费及违约金。关于被告抗辩主张原告起诉缺乏事实和依据，请求驳回原告的诉讼请求；原告起诉主体不成立，我从未接到和看到物业的任何催收通知，也未享受过原告提供的物业服务；我从未与原告签订过物业合同；物业在未经过业主同意的情况下，擅自改变房前小广场的环境，侵害业主利益的问题。本院认为，我国合同法第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”。本案中，原告提交证据2，2015年10月12日，原告与丽嘉物业签订转让协议1份，协议第三条明确约定，由甲方（丽嘉物业）向坤润阳光佳苑小区业主通知债权转让事宜，并通知欠费业主及时向原告缴纳欠交物业费及水电费。丽嘉物业并于2015年1月6日在公告栏内以张贴通知的形式向全体业主进行的通告，以上两份证据相互印证，足以证明原告已尽到通知义务。至于采取何种形式通知，由于该小区涉案欠费户数较多，丽嘉物业公司退出前不可能每家每户进行逐个通知，况且法律并未明确规定采取何种形式通知债务人。所以，原告与丽嘉物业公司签订的债权转让协议合法有效，本院予以确认，被告的上述抗辩理由与法无据，本院不予采信。关于被告抗辩从不知道有业主委员会的存在，更不知道业主委员会与该物业公司签订协议的问题。本院认为，坤润阳光佳苑业主委员会成立于2014年10月22日之前，该业主委员会的成立是在当地政府相关部门指导下依法成立的，是合法的群众性组织。假如被告认为该业主委员会成立没有经过全体业主大会选举产生，其成立程序违法，则应通过其他形式予以改选，与本案原告没有必然联系。在没有证据证明该业主委员会成立不合法的情况下，原告与坤润阳光佳苑业主委员会签订的《物业委托合同》合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。为此，该《物业委托合同》合法有效，其效力及于涉案小区全体业主。关于原告主张被告支付物业服务费8683元及自每年1月1日起至判决生效之日，以上一年物业费为本金按照同期银行贷款利率的130%计算的违约金问题。本院认为，纵观《物业委托合同》约定的8项服务内容，除3、4项内容存在服务瑕疵外，其他6项服务内容，被告均无证据证明存在明显瑕疵。因此，对原告的诉讼请求，本院统盘全局，考虑到被告提出的抗辩意见，酌情予以支持，以支付所欠物业费本金8683的60%为宜，违约金损失本院不予支持。关于房前小广场由大理石铺成改成水泥路面，侵害被告及全体业主的利益问题。本院认为，被告可在证据充分的情况下另案主张权利。被告其它抗辩理由，因未提交书面证据加以证明，本院不予采纳。综上，物业服务属于公共性服务，原告在其履行了合同的主要内容后，业主应当依约交纳物业服务费，遇有问题应当通过合法途径合理解决诉求，而拒交物业服务费，显属不当；同时，物业服务企业应当提高服务意识、加强与业主的沟通，积极协调，化解物业服务中的矛盾，为业主提供安居乐业的生产、生活环境。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决如下：被告王厚信于本判决生效后十日内支付原告青岛晶岳红山物业管理有限公司2012年1月至2017年12月的物业服务费5210（8683×60%）元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），减半收取25元，由被告王厚信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  杨涛二〇一八年八月二十日书记员  王玉附法律条文：1、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2、《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”