重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第04197号上诉人（原审原告暨反诉被告）李迎春，个体工商户。委托代理人汤洪武，重庆坤亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）重庆泽天物业有限公司，住所地重庆市合川区文峰古街10栋2-1，2-2号。法定代表人卢晔经，公司总经理。委托代理人张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。上诉人李迎春与被上诉人重庆泽天物业有限公司房屋租赁纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年5月15日作出（2014）合法民初字第03266号民事判决。李迎春对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月9日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人李迎春及其委托代理人汤洪武与被上诉人重庆泽天物业有限公司的委托代理人张剑到庭参加了询问。本案现已审理终结。李迎春在一审中诉称（反诉辩称），双方于2012年11月29日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，合同约定，重庆泽天物业有限公司将重庆市合川区文峰古街项目1号楼1-2-1房屋（建筑面积约310.41平方米）出租给李迎春经营红木家具，租赁期限45个月，租金价格1-24个月为64元／平方米／月，3个月免租期，25-36个月为69.6元／平方米／月，37-45个月75.65元／平方米／月，履约保证金55000元。合同签订后，李迎春按合同约定履行了义务，并装修经营，并将装修方案报经了重庆泽天物业有限公司审查。而重庆泽天物业有限公司出租给李迎春的房屋未经消防验收和综合验收，2013年7月1日，重庆泽天物业有限公司因故又将李迎春装修好的办公室拆除，因未予赔偿，双方发生纠纷，导致影响李迎春经营，故未继续交纳租金。2014年3月上旬，重庆泽天物业有限公司又将李迎春租赁门面的电断了，至今未恢复供电，甚至阻挠李迎春出货经营，导致李迎春无法经营，已不能实现合同的目的。故请求解除双方于2012年11月29日所签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，返还保证金55000元，并赔偿经济损失400000元，诉讼费由重庆泽天物业有限公司承担。重庆泽天物业有限公司在一审中辩称（反诉诉称），双方于2012年11月29日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，约定重庆泽天物业有限公司将重庆市合川区文峰古街项目1号楼1-2-1房屋（建筑面积约310.41平方米）出租给李迎春经营红木家具，双方对租赁期限、租赁价格、支付方式、综合物业管理费收取标准、履约保证金、房屋交接及进场装修、撤场、维修养护责任、经营管理、权利义务、违约责任等相关事项分别作了约定。协议签订后，重庆泽天物业有限公司依约将房屋交给李迎春，李迎春随后也进场进行了装修，并于2012年12月开始经营红木家具。李迎春一开始按时支付租金，但从2013年9月1日起便拖延交纳租金，经多次催讨，李迎春均以种种理由拒付，至2014年4月30日其拖欠房屋租金已达158929.92元，并应按合同约定支付滞纳金178567.06元，还应支付其单方面解除合同的违约金，并依据租赁合同第一条1.2支付多出面积48.68平方米的租金43617.3元。对李迎春要求返还保证金的请求，根据合同约定，不应支持，对于经济损失400000元，是其自己经营不善，李迎春所述的楼梯间装修的拆除及断电等均与重庆泽天物业有限公司无关。重庆泽天物业有限公司多次向李迎春催收，而李迎春未按约定支付租金，故提起反诉请求解除双方于2012年11月29日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，支付租金158929.92元（至2014年4月30日），租金滞纳金178567.07元，支付房屋多处面积48.68平方米的租金43617.3元，合计381114.28元及单方解除合同的违约金，并承担诉讼费。一审法院经审理查明，李迎春与重庆泽天物业有限公司于2012年11月29日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，重庆泽天物业有限公司（即甲方）将重庆市合川区文峰古街项目1号楼1-2-1房屋（建筑面积约310.41平方米）出租给李迎春（即乙方）经营红木家具。合同第一条1.2约定：租赁面积约为310.41平方米（租赁面积最终以测绘机构测绘建筑面积为准，测绘数据出台后甲方书面通知乙方进行面积变更，已付租金以测绘面积为基数多退少补）；第二条2.1、2.2约定租赁期限为45个月，起租日从2012年12月1日起，甲方给乙方三个月免租期，双方同意免租期计入总租赁期；合同第四条4.1、4.2约定：房屋以建筑面积计算租金，租赁期1-24个月租赁单价为64元／平方米／月，第25-36个月租赁单价为69.6元／平方米／月，第37-45个月租赁单价为75.65元／平方米／月，乙方按季度支付租金，在合同签订之日向甲方交纳第一个季度的租金（免租期完后第一个季度）59598.72元，在季末前15日乙方向甲方缴纳下一个季度租金。第五条5.1、5.2约定：履约保证金为55000元，乙方于合同签订之日一次性支付给甲方，本合同履行完毕时，乙方全部履行义务，由甲方在合同到期后15个工作日内无息全额退还，若乙方未履行全部义务或存在违约责任，则甲方可以从乙方所缴保证金中扣除其未履行部分相对应的金额及乙方应向甲方支付的违约金，乙方应保证履约保证金额不变，…如乙方未能在约定期限内补足，甲方有权解除合同，乙方承担相关违约责任。合同第十二条12.4、12.4.3约定：未经甲方书面同意，乙方租金迟延支付超过5日的，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方支付本合同保证金3倍作为违约金。合同第十四条14.1约定：乙方若不能按合同约定支付租金及履约保证金，每延期1日按当期应收租金总额及履约保证金总额的千分之五收取滞纳金。第十九条19.4约定：一、二楼室外露台甲方免费让乙方使用，其使用方式及相关道具由甲方审核后再进行使用。双方订立合同后，李迎春支付了55000元保证金，重庆泽天物业有限公司出具了收条，并于2012年11月30日将房屋交付给李迎春。随后，李迎春对租赁房屋进行了装修，其间对该房屋右侧消防通道（楼梯间）进行了改装。后经消防验收不合格被消防部门要求整改，将该部分装修进行了拆除。在经营过程中，李迎春交纳了2013年3月1日至2013年8月31日的租金，之后李迎春认为重庆泽天物业有限公司出租的房屋未通过消防验收且对其实施了断电遂未再向重庆泽天物业有限公司交纳租金。2013年7月29日，重庆市合川区公安消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明对合川区文峰古街商业街1、3-12号楼建设工程验收合格。2014年4月4日，李迎春因出货被保安阻止与对方发生纠纷，李迎春向合川区公安局南津街派出所报案，后经派出所调解解决。一审法院另查明，2012年11月29日，李迎春与重庆市智联商业管理有限公司订立了《重庆市合川区古街商业经营管理协议》，约定了由该公司对其装修进行管理。2012年12月5日，李迎春与重庆市锦天物业管理有限公司订立《重庆市合川区文峰古街商业物业管理协议》，约定李迎春委托重庆市锦天物业管理有限公司对其所租���的文峰古街项目范围内的物业进行管理及服务，合同约定该公司对古街范围内的公共设施进行管理和维护，并在征得李迎春同意的情况下可针对性地开、关李迎春经营屋内的水电气等设施。一审审理中，双方一致同意解除合同，并于2014年11月10办理了房屋移交手续。对于租赁房屋面积双方一致认可按310.41平方米。同时李迎春认为其装修方案经过了重庆泽天物业有限公司的审查，重庆泽天物业有限公司关于文峰古街2号楼的消防验收未在订立合同时通过，在经营过程中重庆泽天物业有限公司对其采取了断电，限制出货等措施对其进货、销售造成了影响，并认为合同约定的滞纳金过高。重庆泽天物业有限公司表示同意用李迎春已交纳的保证金抵扣应支付的租金，并放弃对滞纳金的请求，只要求主张违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护���李迎春与重庆泽天物业有限公司于2012年11月29日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，依法受法律保护。关于李迎春在本诉诉称的解除合同，现一审审理中双方一致同意解除，并已办理移交手续，一审法院予以认可。对于李迎春诉称的损失，李迎春未提交充分的证据证明其具体的损失情况，也未证明系重庆泽天物业有限公司造成，其楼梯间装修的拆除系消防不合格所致，也未证明系重庆泽天物业有限公司拆除，重庆泽天物业有限公司也未向李迎春出具任何手续。李迎春认为其装修方案经过了重庆泽天物业有限公司的审查，但未提交相应证据。重庆泽天物业有限公司出租的房屋虽在订立合同时未通过消防验收，但并非导致李迎春无法经营，合同目的无法实现的事由，李迎春也未就此向重庆泽天物业有限公司提出异议。同时，在双方合同履行过程中，该房屋于2013年7月29日通过了消防验收。李迎春认为重庆泽天物业有限公司对其经营的门面实施了断电、阻止出货等导致其无法经营的行为，但未提交证据证明重庆泽天物业有限公司实施了以上行为。同时，李迎春与重庆市锦天物业管理有限公司订立的《重庆市合川区文峰古街商业物业管理协议》也约定了由该公司对古街范围内的公共设施进行管理和维护，并在征得李迎春同意的情况下可针对性地开、关李迎春经营屋内的水、电、气等设施。故对水、电等的管理并非重庆泽天物业有限公司的责任范围，对李迎春要求重庆泽天物业有限公司赔偿损失的请求一审法院不予支持。重庆泽天物业有限公司按约定将房屋交予李迎春，李迎春也进行了装修、经营，应当按合同约定支付租金。李迎春租金交纳至2013年8月31日，并双方一致认可面积为310.41平方��，故从2013年9月1日至2014年4月30日应按合同约定的64元／平方米／月计算，即应付租金为158929.92元（64×310.42×8）。一审审理中，李迎春提出重庆泽天物业有限公司应对其实行优惠即每三个月只计算两个月，因该优惠并非双方约定，现重庆泽天物业有限公司当庭表示不同意，故对李迎春的请求不予支持。同时，合同约定未按期支付租金，解除合同并支付保证金的3倍为违约金，并对保证金不予退还。一审审理中，重庆泽天物业有限公司表示同意用李迎春已交纳的保证金抵扣应支付的租金，并放弃对滞纳金的请求，只要求主张违约金，一审法院予以尊重。李迎春对违约金提出异议，该合同约定的违约金为保证金的3倍即165000元，明显过高，故一审法院认为应不超过未支付租金的30%，其未支付租金为158929.92元，故其违约金不应超过47678.98元。故一审法院主张违约金47678.98元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除李迎春与重庆泽天物业有限公司于2012年11月29日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》；二、驳回李迎春的其他诉讼请求；三、李迎春在一审判决生效后十日内支付重庆泽天物业有限公司2013年9月1日至2014年4月30日止的租金103929.92元（已扣除保证金55000元）、违约金47678.98元，合计151608.9元；四、驳回重庆泽天物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8104元，反诉受理费7612元，合计15220元，由李迎春承担11536元（已缴纳4102元），重庆泽天物业有限公司承担3684元（已缴纳3508元）。李迎春未缴纳部分7434元，重庆泽天物业有限公司未缴纳部分176元，均限一审判决生效后三日内向一审法院缴纳。宣判后，李迎春不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李迎春的诉讼请求并驳回重庆泽天物业有限公司的反诉请求；2、一、二审诉讼费由重庆泽天物业有限公司承担。上诉事实及主要理由：1、一审判决认定事实错误。（1）重庆泽天物业有限公司出租本案房屋时并未经过消防验收和综合验收，根据消防法、建筑法的规定，该房屋不得交付使用、营业。重庆泽天���业有限公司在出租该房屋时故意隐瞒了这一事实，致使李迎春高价承租房屋后无法正常使用、经营，遭受重大经营损失。根据合同法第五十二条的规定和《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2013）民一他字第11号的精神，李迎春与重庆泽天物业有限公司签订的租赁合同因违背法律强制性规定，应属无效合同。（2）无论是李迎春实际交纳的房租金额，还是重庆泽天物业有限公司催收的房租金额，均是实行一个季度3个月只收2个月房租的政策。一审判决无视这一事实，错误偏袒支持重庆泽天物业有限公司对李迎春按一个季度3个月收取房屋租金。（3）双方签订的租赁合同系无效合同，不存在违约金的问题，一审判决判定李迎春承担高额违约金是错误的。2、一审判决书判决结果错误。一审判决对李迎春的巨额损失熟视无��，对李迎春请求赔偿的本诉请求错误的予以了否定，却对重庆泽天物业有限公司的无理反诉请求予以了支持，是司法不公，严重损害了李迎春的合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求予以纠正，支持李迎春的上诉请求。重庆泽天物业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，李迎春向本院提交了如下证据：1、工程竣工标志牌照片打印件一张、合工消验复（2013）第0006号建设工程竣工验收消防备案复查意见书复印件一份，拟证明重庆泽天物业有限公司出租房屋时该房屋尚未经过消防验收和综合验收；2、公安局的接报回执复印件一份、情况说明复印件一份，拟证明重庆泽天物业有限公司阻止李迎春出货，双方发生纠纷，给李迎春的经营造成损失；3、告知函复印件一份、解除合同通知书复印件一份、商家缴费通知单复印件一份、收款收据复印件三张，拟证明双方是按照一个季度3个月只收取2个月租金的标准交收房屋租金的。重庆泽天物业有限公司质证后认为，上述证据李迎春在一审时均予举示，不能达到其意欲证明的目的，质证意见与一审审理时的质证意见一致。本院认为，上述证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，不予采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，在双方订立租赁合同时，重庆泽天物业有限公司提供的房屋未通过消防及综合验收，李迎春并未就此提出异议。且在双方合同履行过程中，租赁房屋于2013年7月29日通过了消防验收。而从本案双方提供的证据可见，房屋未通过消防及综合验收，并未导致李迎春无法经营。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，即使租赁房屋存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，承租人也只是在租赁房屋无法使用的情况下请求解除合同，而非确认合同无效。因此，李迎春认为双方签订的租赁合同无效的上诉理由不能成立。租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。在合同中，双方就租金标准、计算方式、违约责任等进行了明确约定，对双方当事人均具有约束力。就租金而言，在合同履行过程中，双方并未就合同约定的租金标准进行��面更改，也未就李迎春所述的一个季度三个月按两个月收取租金的优惠进行书面约定。且在一审时，重庆泽天物业有限公司明确表示不同意每三个月只计算两个月租金。因此，一审判决按照双方合同约定主张租金，并无不当，李迎春有关租金应按每三个月只计算两个月的上诉理由不能成立。而就违约金问题，李迎春未按约定时间交纳房租，构成违约，应予承担违约责任。一审判决据此认定李迎春承担违约责任并就违约金进行合理调整，并无不当，李迎春认为其不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立。合同解除后，根据法律规定，当事人虽享有向造成其损失的合同相对方主张赔偿权利，但需就损害行为、损害事实、损害结果等承担举证责任。本案中，李迎春虽陈述其遭受了损失，但并未举示充分、合法、有效的证据证明其遭受的损失系重庆泽天物业有限公���所为，也未就其遭受的具体损失额举示充分、合法、有效的证据。因此，一审判决未予支持李迎春要求重庆泽天物业有限公司赔偿损失的诉讼请求，并无不当，李迎春有关赔偿损失的上诉理由不能成立。综上，上诉人李迎春的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15220元，由上诉人李迎春负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔繁树代理审判员  吴长渝代理审判员  李 娅二〇一五年十月十九日书 记 员  白耀妮