济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初238号 原告：中国建设银行股份有限公司济南经七路支行，住所地济南市。 法定代表人：邢鸿雁，行长。 委托诉讼代理人：李**，山东康桥律师事务所律师。 原告：中国建设银行股份有限公司济南历下支行，住所地济南市。 法定代表人：高立江，行长。 委托诉讼代理人：杨环霞（原告职工），女，汉族，1968年出生，住济南市。 委托诉讼代理人：李**，山东康桥律师事务所律师。 被告：济南市青丝坊商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郑有忠，经理。 委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行（以下简称建行经七路支行）、中国建设银行股份有限公司济南历下支行（以下简称建行历下支行）与被告济南市青丝坊商贸有限公司（以下简称青丝坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告建行经七路支行的委托诉讼代理人李**、建行历下支行的委托诉讼代理人杨环霞、李**、被告青丝坊公司的法定代表人郑有忠及委托诉讼代理人杨婷、朱绍磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 建行经七路支行、建行历下支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠的房屋租金492000元（计算至2017年12月份）以及预期的违约金（暂定5000元）；3、本案律师代理费、诉讼费、保全费和送达费用由被告承担。 事实与理由：2011年5月16日，中国建设银行股份有限公司济南经七路支行以及济南历下支行和本案被告济南市青丝坊商贸有限公司签订了房屋租赁合同，约定由两原告将济南市（面积525平方米）出租给被告，租赁期限自2011年6月1日至2018年5月31日止，房屋用途为商业经营，月租金20500元，租金按季度支付，于每季度第一个月前10日内交清。合同签订后两原告按照约定交付涉案房屋，但是被告未能按照合同约定支付相应的房屋租金。原告多次要求被告支付房屋租金未果，为此特诉至贵院，望判如所请。 青丝坊公司辩称：一、被答辩人建行经七路支行不是本案的适格原告。答辩人只与被答辩人建行历下支行签订过《房屋租赁合同》，并未与被答辩人建行经七路支行签订过任何合同。根据合同相对性，被答辩人建行经七路支行不是本案的适格主体，应驳回被答辩人建行经七路支行对答辩人的起诉。二、被答辩人建行历下支行将存在严重质量问题的房屋租赁给答辩人，导致房屋漏雨严重，致使房屋大面积无法正常经营使用，答辩人租赁房屋用于经营目的不能实现，被答辩人不应获得租金。答辩人承租的房屋自交付起就出现漏雨的情况，但因仅为局部小面积渗漏，故答辩人自2011年承租以来一直都按期交付房屋租金。直到2015年漏雨情况加剧，致使答辩人与他人合伙经营的渡美理发店（约100平方米，每月平均营业收入7万元）漏雨面积超过50多平方米，墙皮大面积剥落，完全没有办法进行经营，导致合作伙伴最终离开。如此大面积的漏雨情形已经超出了双方合同约定的维修义务，属于严重的房屋质量问题。故答辩人多次与被答辩人建行历下支行交涉，要求被答辩人建行历下支行进行维修。被答辩人建行历下支行一直未予答复，也没有进行维修，造成答辩人停止营业6个半月。因其余房间答辩人一直经营着九天客栈，且生意一直不错，理发店仅为承租的一部分，在连续数月沟通无果的情况下，答辩人迫于无奈，为了及时止损，只得自行对渗漏屋顶维修，并对理发店进行了重新装修，装修期间为1个半月，为此花费装修费用158000元。因漏雨问题导致答辩人连续8个月无法进行营业，造成营业损失共计28万元（计算方式28万元＝7万元/月×8个月÷2个人），房屋租金损失30653元（计算方式30653元＝20500元/月÷535㎡×100㎡×8个月）。2016年进入雨季后，理发店的房屋再次出现大面积漏雨的情况，答辩人多次与被答辩人建行历下支行进行交涉，要求被答辩人建行历下支行对漏雨的屋顶进行彻底的维修，被答辩人一直拖延不予处理，被答辩人已经构成违约。无奈，答辩人只得以不交房屋租金为由向被答辩人建行历下支行进行抗辩。因被答辩人也知道漏雨问题确实非常严重、给答辩人造成的损失非常惨重，所以被答辩人建行历下支行在答辩人长期未交房屋租金的情况下，直到2017年11月才向答辩人下发催收函。三、诉讼请求的房屋租金计算有误。根据合同约定，2016年7月1日至2017年12月31日共计18个月，每月租金为20500元，正常情况下的房屋租金为369000元，而非诉状中诉请的492000元。四、涉案房屋室外楼梯为违章建筑，被答辩人单方面终止合同致使答辩人租赁合同目的落空，不应获得租金。2017年7月21日，答辩人收到千佛山街道办事处城市管理委员会（以下简称千佛山城管）送达的《违法违章建设责令限期拆除通知书》。此时，答辩人才得知承租的房屋使用的楼梯为违章建筑。因千佛山城管要求答辩人于2017年7月28日自行将违章建设的楼梯拆除，该楼梯是除了院内消防楼梯（距离违建楼梯0.5公里）外唯一通往答辩人承租房屋的楼梯，所以答辩人多次要求被答辩人建行历下支行建设一个合法的楼梯供答辩人使用，否则答辩人根本没有办法正常经营。但是被答辩人建设银行历下支行不仅不同意建造楼梯，反而要直接赶走答辩人，并且要求单方面终止合同。因事发突然，答辩人再找新的合适的经营地址需要时间。虽没搬走，但被答辩人建设银行历下支行单方面提前终止合同的行为导致答辩人无法正常经营，直接经济损失51万元（计算方式：[（理发店月均收入5万+九天客栈月均收入5.2万元）×5个月]。五、答辩人不存在违约行为，不应承担逾期违约金，是被答辩人建行历下支行未履行维修义务及单方面终止合同违约在先，答辩人只是进行合理的抗辩。六、答辩人保留对被答辩人主张经营损失及房屋装修损失的权利。综上，答辩人认为被答辩人建行历下支行将存在严重质量问题的房屋租赁给答辩人，因漏雨严重无法实际经营使用，且在室外楼梯因拆违后未建设一个合法的楼梯供答辩人使用，导致答辩人事实上无法实际经营；被答辩人单方面终止合同致使答辩人租赁合同目的落空，不应获得租金；请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下： 2011年5月16日，建行历下支行（甲方）与青丝坊公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于济南市。该房屋租赁期为84个月，自2011年6月1日起至2018年5月31日止。租赁用途为商业经营。房屋月租金为20500元，租金支付方式为按季支付，于每季度第一个月前10日内交清。乙方如果拖欠租金，每天按应付未付租金总额的千分之五交纳违约金。在租赁期内出租房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条约中约定外，均由乙方负责。乙方的违约情形…逾期未交纳按本合同约定应由乙方交纳的各项费用，经甲方书面催收后，在甲方指定的期限内仍未交纳的。出现上述任一违约情形，甲方有权解除合同，并要求乙方按照相当于三个月租金支付违约金用以弥补甲方的损失。该合同由建行历下支行、建行经七路支行、青丝坊公司加盖公章，法定代表人签字。 另查明，涉案房屋存在漏雨问题。2015年9月11日，漏雨情况加剧，墙皮大面积剥落。2016年4月，被告重新装修涉案房屋。2017年7月15日，房屋再次出现漏雨问题。漏雨情况加剧后，被告长期未交纳涉案房屋租金。2017年11月，原告建行历下支行向被告青丝坊公司下发租金催收函。2017年7月21日，千佛山街道办事处城市管理委员会下发《违法违章建设责令限期拆除通知书》，并于2018年4月拆除涉案房屋外部楼梯。 再查明，建行经七路支行是涉案房屋的所有权人。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，2016年被告一直未交纳涉案房屋租金。 根据合同履行原则，原被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定合同义务履行顺序为先交纳租金，后使用房屋，虽然2015年9月11日涉案房屋漏雨情况加剧，但被告青丝坊公司一直使用涉案房屋至今，取得了占有、使用房屋的利益。因此青丝坊公司辩称其并未违约，以不交纳房屋租金为由向建行历下支行进行抗辩，本院不予认可。根据双方约定的合同解除条件，对于原告解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然涉案《房屋租赁合同》约定被告青丝坊公司负有对涉案房屋的维修义务，但并不影响原告建行历下支行履行保持涉案房屋符合约定用途的法定义务。由于涉案房屋漏雨问题，必然使被告青丝坊公司的经营受到影响，并且因维修装修导致停业，租金应当相应减少。但被告青丝坊公司本应在2015年9月11日房屋漏雨问题加剧后即对房屋进行维修，却直到2016年4月才开始对房屋进行装修，对于该期间房屋使用价值的减少，青丝坊公司也负有一定责任。被告青丝坊公司辩称涉案房屋外的楼梯被拆除影响房屋使用，由于双方均认可楼梯拆除的时间为2018年4月，并未影响2016年1月至2017年12月期间的房屋使用。因此本院酌定2016年1月1日至2017年12月31日期间减少房屋租金为15000元/月，被告青丝坊公司应支付欠付原告租金360000元。 关于违约金，根据原被告双方的合同的约定，两原告主张违约金有事实与合同依据，本院予以支持。 关于律师费，对于两原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、六十七条、九十三条、一百一十九条、二百一十六条、二百二十条、二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行、中国建设银行股份有限公司济南历下支行与被告济南市青丝坊商贸有限公司之间的《房屋租赁合同》； 二、被告济南市青丝坊商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行、中国建设银行股份有限公司济南历下支行欠付的房屋租金360000元； 三、被告济南市青丝坊商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行、中国建设银行股份有限公司济南历下支行违约金5000元； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行、中国建设银行股份有限公司济南历下支行超出部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20300元，由原告中国建设银行股份有限公司济南经七路支行、中国建设银行股份有限公司济南历下支行负担6400元，被告济南市青丝坊商贸有限公司负担13900元；保全费3070元，由被告济南市青丝坊商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  于平吉 二〇一八年八月十日 书 记 员  庞嫣然