上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2755号上诉人（原审被告）程道友。委托代理人唐鸿生，上海市鸿生律师事务所律师。委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海金运来实业公司。法定代表人＊＊＊，职务总经理。委托代理人孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。上诉人程道友因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第24393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人程道友及其委托代理人唐鸿生、王京普，被上诉人上海金运来实业公司（以下简称金运来公司）之委托代理人孙毅磐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年12月3日，程道友向金运来公司及上海＊＊投资管理有限公司（以下简称＊＊公司）出具“承诺书”一份，内容为：“本人申请于2013年11月1日至2014年10月31日租赁贵司位于＊＊路＊＊＊号门面房1间用于不锈钢经营，使用期限至2014年10月31日止，本人支付该一年房租费39，000元（半年一付，先付后用）及押金＿元。以上租赁期限到期后本人无条件退还所承租门面房，如在租赁期内遇政府拆迁亦无条件退还该房屋（包括固定的装修设施）及无条件结束租赁关系……”。2014年7月1日，金运来公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方之间就＊＊路＊＊＊号房屋建立的租赁关系；2、程道友迁出上述房屋；3、程道友支付自2014年5月1日起至实际搬离之日的房屋使用费（按每日108元计）。程道友则不同意金运来公司的诉讼请求。原审庭审中，金运来公司向法庭提供了上海＊＊投资发展（集团）有限公司的情况说明，证明“＊＊村在1994年将上川路以西约40米、余浦桃河以北约130米的土地划归上海金运来实业公司使用，该地块上的全部资产归上海金运来实业公司所有”和“该地块上的建筑无建设批文”。金运来公司表示系争房屋位于上述地块范围内，由金运来公司建造，系违章建筑，没有相应的建造手续。程道友对情况说明的真实性未予认可。金运来公司还提供了＊＊公司的情况说明一份，以证明＊＊公司系受其委托代为收取租赁费和水电费，实际出租人是金运来公司。程道友对该情况说明无异议，亦确认金运来公司是系争房屋的出租人。程道友提供了一份2014年4月21日由上海＊＊房屋拆迁有限公司出具的“金桥出口加工区（南区）海关封关区WK10地块居民房屋协议置换宣传告示”，内容为：“为切实解决金桥出口加工区（南区）海关封关区WK10地块范围内涉及＊＊原＊＊村2、4、7队集体土地上村（居）民的生活居住环境，经研究决定对涉及的村（居）民房屋实施协议置换……置换方上海金桥（集团）有限公司，置换实施单位为上海＊＊房屋拆迁有限公司，置换范围为东至＊＊路、西至泰华路、南至余蒲桃河、北至金桥出口加工区封关区I期，即金桥出口加工区（南区）海关封关区WK10地块范围内原＊＊村2、4、7队集体土地范围内……”。程道友还提供了资产清查明细表若干，欲以证明程道友已将涉案房屋内财产、设备交有关单位进行评估。金运来公司对宣传告示和资产清查明细表的真实性无异议，但认为是协议拆迁，与程道友无关。审理中，金运来公司及程道友确认，程道友已付清截至2014年4月30日止的租金。经庭审释明，程道友表示，如果合同无效，则要求金运来公司赔偿搬迁、安置重置和装修等动迁权益。经程道友申请，原审法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内装修造价进行审价，鉴定报告明确系争房屋内装修造价为33，237元，并载明“本次鉴定意见书是对……装修造价的工程审价，其是否为租赁关系形成之前已存在，由法庭根据庭审质证情况确定”。金运来公司对审价结论表示异议，认为装修造价所含装修内容在系争房屋出租前已存在，是出租人所有。程道友对审价结论无异议。原审认为，因系争房屋并无合法建造证明，属不合法建筑，故金运来公司与程道友之间就系争房屋建立的租赁合同关系，在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。故对金运来公司要求解除双方租赁关系的诉请予以驳回。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿，故对金运来公司要求程道友自系争房屋内迁出的诉请予以支持。同时，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从公平合理的角度，程道友仍应向金运来公司支付相应的占有使用费，故金运来公司诉请要求程道友按照约定的租金标准，支付自2014年5月1日起至实际迁出为止的使用费，于法不悖，予以支持。程道友提出要求金运来公司赔偿房屋装修损失，金运来公司不同意，并提出程道友曾承诺无条件退还房屋，且装修内容系金运来公司原有的抗辩意见。因双方之间的租赁关系既已认定为无效，承诺书中的“无条件退还房屋”的约定亦归于无效，故金运来公司主张程道友无权主张装修损失的抗辩意见并不成立。对于装修损失的实际金额，金运来公司认为装修系原先就有，程道友实际没有装修过，程道友则予以否认，综合考虑双方庭审陈述，结合司法鉴定报告及审价单位工作人员对现场情况的陈述，认为确有相当部分的装修内容系出租之前就已存在，属于金运来公司所有，但也鉴于双方对房屋的原状，即原有装修内容并不能确认一致，金运来公司也未能举证证明，同时考虑到程道友租赁房屋用于经营，为此支出一定装修费用亦属合理，最后综合现场实际情况、装修实际使用期限和双方对合同无效均有过错等因素，酌情由金运来公司赔偿程道友装修费用8，309.25元。至于程道友提出的其他损失主张，因无证据证明系争房屋被列入强制拆迁范围或者金运来公司取得了应属于程道友利益的事实，故其主张均无事实和法律依据，不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，于2015年7月24日作出判决：一、上海金运来实业公司与程道友之间的租赁关系无效；二、程道友应于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号的承租房屋内迁出，并将该房屋返还上海金运来实业公司；三、程道友应于判决生效之日起十日内向上海金运来实业公司支付自2014年5月1日起至迁出之日止的占有使用费（以每日108元的标准按实计算）；四、上海金运来实业公司应于判决生效之日起十日内向程道友支付装修费用8，309.25元；五、驳回上海金运来实业公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、鉴定费1，500元，合计1，580元，由上海金运来实业公司与程道友各半负担。原审法院判决后，上诉人程道友不服，上诉于本院称：被上诉人同意上诉人使用系争房屋至实际动迁为止，故不同意搬离系争房屋。本案系争房屋均为违法建筑，使用价值较低，故原审法院确定的使用费标准过高。上诉人对系争房屋进行了装修，而原审法院确定的被上诉人应赔付的装修费过低，缺乏依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人按照租金标准的30%支付使用费、被上诉人按照评估价格赔偿上诉人装修费用、驳回被上诉人其余原审诉讼请求。被上诉人金运来公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，因系争房屋缺乏合法建造证明，故双方就系争房屋所签订的租赁合同当属无效合同。现被上诉人诉至原审法院，要求上诉人搬离系争房屋，于法有据。上诉人以被上诉人曾承诺上诉人可以使用系争房屋至实际动迁时止，作为拒绝搬离的理由。然一则，上诉人未就此提供证据予以证明；二则，此亦无法对抗因合同无效而标的物应予返还的法律规定；故本院对此不予采纳。至于房屋使用费问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被上诉人依据租金标准主张使用费，并无不当。此外，关于上诉人提及的装修费用问题，因双方对系争房屋的原状并未确认一致，故原审法院综合双方对合同无效的过错程度、系争房屋的装修实际使用情况等因素，酌情确定被上诉人应赔偿上诉人的装修费用，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人程道友负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年十月二十一日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……