湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017)湘1103民初1822号原告：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚小玲，该公司经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。公司职工，代理权限为特别授权。被告：彭桂华，男，1982年8月16日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县，现住永州市冷水滩区。原告永州市渝洲物业管理有限公司（以下简称渝洲物业公司）与被告彭桂华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝洲物业公司的委托诉讼代理人莫春红、被告彭桂华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝洲物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付拖欠的物业服务费6797元；2、依法判决被告缴纳滞纳金6347元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告住永州市××舜××花园××室。2013年8月5日，原、被告之间签订《舜德花园二期前期物业管理服务协议》约定：业主住房面积141.18平方米；每月物业服务费1.16元/月/㎡，每季度首个月的10日前一次性缴纳；如违反协议，原告有权要求补交，并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。被告自2014年1月1日至2017年6月30日，共拖欠物业管理服务费6797元，滞纳金6347元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。故特诉至法院。被告彭桂华辩称，1、请求法院依法判定原告因管理不当造成的财产损失进行赔偿；2、全部诉讼费由原告承担。理由：1、原告提出拖欠（2014-2017）物业费与事实不符，装修时押金2000元，抵2014年物业费（2014年物业费1964.95元）还剩；2、2015原告物业管理、服务不到位，导致答辩人家用电器损坏；3、2016年答辩人与物业人员沟通物业费和赔偿问题得不到解决，并且每次只给答辩人充电费50元，给答辩人的生活带来严重不便；4、车位严重缺少，物业将答辩人车的胎气放了（累计4次）导致答辩人损失计432元；5、2016年答辩人的奥迪车停放在车位内，4个轮胎被人盗走，答辩人多次与物业沟通未果；6、2014年12月，被答辩人放弃服务，停止了所有工作，所有的服务都是社区的工作人员做，不存在拖欠原告物业费；7、公摊楼梯路灯坏了，长时间没人维修。原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院分析认定如下：原告证据二彭桂华欠费明细表，被告认为计算时间不对，经查，该明细表的计算时间与被告实际欠缴的时间相符，本院依法予以采信；原告证据三，物业费缴费通知单，被告陈述没有收到，但缴费通知单不定期的发给了被告，本院对其真实性予以确认。被告证据一、证明一份，原告认为在管理当中与业主发生矛盾，只停止了半个月的服务，并不是被告所述停止长达一个月的服务，因此本院对该证据部分予以采信；被告证据二证明一份和证据三业主请愿书，其证明的事实存在，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭桂华系永州市冷水滩区零陵北路舜德花园（小区）2期5栋1单元1404号房屋的业主。该房屋为电梯房，建筑面积141.18平方米。2013年8月5日，原、被告之间签订了《舜德花园二期前期物业管理服务协议》，约定，业主住房面积141.18平方米。每月物业服务费标准：每平方米缴纳1.16元/月/平方米，每季度首个月的10日前一次性缴纳；如违反协议，原告有权要求补交，并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告渝洲物业公司如期入驻该小区并开始提供物业服务。被告彭桂华自2015年1月入住。同时查明：被告彭桂华按协议交纳2013年8月至2013年12月30日的物业服务费。自2014年1月1日至2017年6月30日，被告彭桂华下欠原告渝洲物业公司物业服务费6797元。另查明，原告渝洲物业公司为物业服务二级企业。舜德花园小区尚未依法成立业主委员会。原告渝洲物业公司对该小区的物业服务也存在安保不到位等服务瑕疵问题。舜德花园小区一、二期业主共计1440户，一期838户，二期共602户。原告渝洲物业公司分别与舜德花园小区一、二期1418户业主签订了《舜德花园前期物业管理服务协议》，签约率约为98%。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据上述规定，前期物业服务合同签订主体是建设单位与物业服务企业。本案原告渝洲物业公司与业主即被告签订的《舜德花园二期前期物业管理服务协议》显然有违本条的规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（四）项规定，由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《物业管理条例》第十一条规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，第十二条规定，决定本条例第十一条规定的“业主共同决定选聘和解聘物业服务企业”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。考虑到舜德花园小区98%业主同本案被告一样均与原告渝洲物业公司签订舜德花园物业前期管理服务协议，符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”条件；又考虑到舜德花园小区业主委员会尚未成立也未选聘其他物业服务企业。为了维护舜德花园小区物业服务秩序，故原告渝洲物业公司与被告签订的《舜德花园二期前期物业管理服务协议》依法有效。原告渝洲物业公司依照物业服务合同为被告提供了物业服务，被告应当按照合同的约定交纳物业服务费。鉴于原告渝洲物业公司在提供物业服务过程中确实存在服务管理不到位，服务存在瑕疵的客观事实，对原告渝洲物业公司要求收取物业服务费滞纳金即违约金的请求，本院不予支持，同时对被告应交纳而拖欠的物业服务费酌情予以扣减。被告欠交原告渝洲物业公司物业服务费计6797元（以诉请金额为准），根据原告渝洲物业公司提供物业服务的具体情况，本院酌情扣减30%的物业服务费，即被告向原告渝洲物业公司交纳70%的物业服务费，计4757.9元（6797元×70%）。被告提出的其他损失赔偿问题及装修押金，由被告另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第一款第二项、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告彭桂华于本判决生效后五日内向原告永州市渝洲物业管理有限公司支付物业服务费4757.9元；二、驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，减半收取64.5元，由被告彭桂华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  冯玉珍二〇一七年七月二十一日代理书记员  陈照君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。