中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4664号上诉人（原审被告）：廖莹莹（LAIOMICHELLEYINGYING），女，1983年7月14日出生，加大拿公民，联系地址广州市海珠区。委托代理人黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗慧珍，女，1968年10月31日出生，汉族，住所地广州市天河区。委托代理人潘兆祥、涂志婷，均是广东红棉律师事务所律师。原审第三人：平安银行股份有限公司广州中山四路支行，住所地广州市越秀区。负责人刘育新。原审第三人：广州市堂正房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人李敬文，职务总经理。委托代理人杨亚志，该公司职员。上诉人廖莹莹因与被上诉人罗慧珍、原审第三人平安银行股份有限公司广州中山四路支行（以下简称平安银行中山四路支行）、广州市堂正房地产代理有限公司（以下简称堂正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局出具的《房地产权证》（粤房地证字第××号）记载：海珠区艺洲路鸣泉街16号13B房的产权人为廖莹莹，房屋所有权来源为全部，建筑面积为229.03平方米，他项权情况中权利人为深圳发展银行广州分行中华广场支行，权利种类为抵押，权利范围为全部，权利价值为人民币2519330元。中国银行业监督管理委员会广东监管局于2011年6月15日作出《关于深圳发展银行股份有限公司广州中华广场支行迁址更名的批复》（粤银监复（2011）369号），内容为深圳发展银行广州分行，你分行《关于深圳发展银行股份有限公司广州中华广场支行迁址并更名为广州中山四路支行的请示》（深发穗银（2011）125号）收悉，批复如下：一、根据《中国银行业监督管理委员会中资商业银行行政许可事项实施办法》，同意深圳发展银行股份有限公司广州中华广场支行由“广州市越秀区较场西路23号中华广场首层1012B铺位、九楼9C2铺位”迁址至“广州市越秀区中山四路319号（文德路176号）首层自编号120铺、2层自编号207-213铺、241-248铺”，并更名为“深圳发展银行股份有限公司广州中山四路支行”，简称“深圳发展银行广州中山四路支行”。同意该机构在新址装修期间，从2011年7月1日起与深圳发展银行广州中山一路支行合署营业，原址停止营业。该机构新址开业后，不得在原址继续经营金融业务；等。2012年8月16日，中国银行业监督管理委员会广东监管局又作出《关于深圳发展银行和平安银行合并后广东辖内七家分行变更及设立等事项的批复》（粤银监复（2012）728号），内容为平安银行股份有限公司，你行《关于深圳发展银行和平安银行合并后广东辖内七家分行合并、更名、换证、设立等事项的请示》（平银发（2012）824号）收悉。根据《中国银行业监督管理委员会中资商业银行行政许可事项实施办法》及银监会有关批复精神，现批复如下：一、同意深圳发展银行股份有限公司广州分行更名为“平安银行股份有限公司广州分行”……原深圳发展银行广州分行下属各支行名称相应变更，详见附件1；等。其中附件1“深圳发展银行广州分行下属支行变更名称批复表”中变更前的“深圳发展银行股份有限公司广州中山四路支行”变更后为“平安银行股份有限公司广州中山四路支行”。2013年1月4日，罗慧珍（买方、联系地址：广州市天河区六运七街23号806房）与廖莹莹（卖方）、第三人堂正公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（NO.0001842），约定：第一条1、买卖之房屋地址为广州市海珠区艺洲路鸣泉街16号13B房；2、建筑面积为229.03平方米（应以房产证面积为准），建筑结构以《房地产权证》为准；3、卖方拥有该物业为【独家所有】【有】抵押；第三条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币7500000元整，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、已缴付物业维修基金、收楼费等相关费用；第四条买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；第五条本次交易所产生税费按照【卖方之税费由买方负责，买方之税费由买方负责】；如在签约后发生法规变更或产生新税费，买卖双方按政府规定各自负责承担风险；第七条该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业；该物业之现状：2、【带家私电器（详见物业清单）】；第八条卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则因此而造成买方的损失由卖方负责承担；第十条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金：逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；第十一条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；第十四条经纪方有关本合同的通知，按照买卖双方上列地址、电话号码／传真／邮件之一联系各方，即视为送达给各方；如果地址、电话号码有变更，变更一方应在变更后3日内书面通知中介方和另一方，否则因此产生的损失由变更一方自行负责；第十八条三方约定的其他事项（对合同条款的修改或补充）：买卖双方协商同意预留楼价款人民币伍万元整作为该物业交付给买方前所产生的费用，该款项于交楼当天结清，多除少补；等；另备注：买卖双方确认均已清楚了解合同（包含合同附件）条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束；合同《附件》约定，买方按涂销抵押一次性付款：（1）签订本合同同时支付定金人民币50000元整，卖方收取定金之日起叁日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续；（2）首期楼款（含定金）人民币1000000元整，买方应在房管局部门出具成功受理本次交易的递件回执当天交付给卖方；（3）楼价余款：人民币6500000元整，买方应在房管部门成功受理本次交易交税过户当天转交给卖方；（4）买方须按照买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续：①买方同意卖方在收到银行提前还贷之日起叁日内，将首期楼款（不含定金）人民币950000元整转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收到相应楼款；②卖方承诺放弃亲自行使处分该物业产权的权利，且不得另行出售该物业或不出售该物业；同时，卖方须承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用；③买方应在买卖双方缴齐税费及本次交易过户完成当天，将楼价余款交付给卖方；相关交易手续需在2013年3月4日前完成，如因房地产交易中心、房管局、或银行原因导致延迟则时间相应延迟；等。同日，罗慧珍向廖莹莹支付了定金50000元。之后，罗慧珍、廖莹莹由于合同履行的问题产生争议。罗慧珍遂于2013年1月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、廖莹莹继续履行罗慧珍、廖莹莹与第三人堂正公司三方签订的《房屋买卖合同》（NO.0001842），将位于广州市海珠区艺洲路鸣泉街16号13B房（房地产权证号粤房地证字第××）房屋出售给罗慧珍，即廖莹莹和第三人平安银行中山四路支行在罗慧珍提前还贷后协助办理涂销抵押手续，余款在涂销抵押后罗慧珍一次性支付给廖莹莹，付款的同时廖莹莹协助罗慧珍办理房屋的过户登记手续；2、本案全部诉讼费用由廖莹莹承担。并同时提出财产保全的申请，为此罗慧珍支付了5000元的财产保全费。罗慧珍为证明其主张，还提供了以下证据：1、罗慧珍名下的中国民生银行个人帐户明细，证明罗慧珍为积极履行合同义务，于签约当天即将款项100万元转入自己的银行帐户中，以便随时按照廖莹莹的通知转款履约。2、2013年1月16日晚，罗慧珍、中介方与廖莹莹方商谈时的录音及文字整理资料，证明：廖莹莹已经明确告知罗慧珍、中介方其不同意按原合同约定的750万元将涉案房屋出售给罗慧珍，要求加价至800万元人民币，否则不会继续履行合同义务，将涉案房屋继续出售给罗慧珍。3、罗慧珍丈夫的身份证及结婚证、中介人员的名片，证明黄志强是罗慧珍丈夫，在2013年1月16日晚与罗慧珍共同与廖莹莹、廖莹莹母亲等人交涉、协商双方签订的房屋买卖合同的履行、违约相关事宜；陈道政是中介方的员工，当晚协商在场。4、《房屋买卖合同》，证明罗慧珍在购买廖莹莹名下涉案房屋的同时，也已将其本人名下的位于广州市海珠区艺洲路赏湖街34号3B房屋出售给严小丽、蔡新宇。5、海珠区房地产交易登记所的受理回执和房款收据复印件，证明2013年2月25日罗慧珍与严小丽、蔡新宇已经办理位于广州市海珠区艺洲路赏湖街34号3B房屋的转让、出售登记备案相关手续。6、《催办房屋出售、过户的通知书》，证明罗慧珍要求履行与廖莹莹等签订的房屋买卖合同的诚意及通知廖莹莹仍怠于履行合同所需承担的责任。7、EMS特快专递，证明罗慧珍已将上述证据6通过特快专递寄送给廖莹莹本人及中介公司。8、罗慧珍与黄志强的结婚证，证明罗慧珍于1993年结婚，婚姻关系存续至今。9、出生证，证明罗慧珍与黄志强婚后生育儿子黄柏林。10、广州市房地产档案馆于2013年11月5日出具的《个人名下房地产登情况查询证明》，证明罗慧珍丈夫黄志强及其儿子黄柏林名下无任何房产，罗慧珍名下仅有两套房产，但用途分别是办公和非居住用房；按照现行政策法规，罗慧珍一家符合在广州市购置居住房产的条件。11、户口簿，证明广州市天河区六运七街23号806房仅是罗慧珍户口的挂靠地址，该房产户主及房屋产权人均不是罗慧珍及其丈夫、儿子。12、广州市海珠区房地产交易登记所于2014年8月2日出具的《购房资格证明》，内容为：经核查，截止至2014年8月1日，罗慧珍具备本市住房限购区域内住房购房资格。证明罗慧珍符合限购条件。廖莹莹质证表示：对证据1的真实性无法核实，即使这个证据是真实的，可以证明罗慧珍有履行能力但是不足以证明罗慧珍有履行行为。对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，罗慧珍录音中的对话人并非廖莹莹本人，而且这个录音里边，罗慧珍指称为“廖莹莹母亲”的人的说话，多次提及到廖莹莹不清楚国内的限购政策和廖莹莹不认识中文，该录音文字稿可以说明廖莹莹不清楚合同内容，不清偿合同中赔偿10%违约金的条款，录音里边有明显诱导，并且没有提前告知廖莹莹和其母亲有进行录音的事情。证据3与本案没有关联。对证据4的真实性、关联性和合法性均不予确认，因为涉案房屋所在的楼盘不可能有两万多的房价，但是刚好证明罗慧珍有多套住宅，罗慧珍不符合限购条件。对证据5因为没有回执原件所以不予质证，而且与本案没有关联性。因为证据6、7的寄出日期是2013年3月22日，廖莹莹在这个时候已经回去加拿大，罗慧珍只是出具回执而且没有邮局的送达情况，这两份证据也说明不能证明罗慧珍有履行合同的行为。证据8-11是罗慧珍一边进行诉讼拖延，一边借此期间出售罗慧珍其他房产从而规避限购政策，罗慧珍没有举证证明其在合同履行期间符合限购政策。证据10也不足以证明罗慧珍和黄志强之间没有其他的未成年子女，户口簿也不足以证明罗慧珍只有一名未成年子女和其他未成年子女名下没有房产。对证据12的真实性无法确认，由法院审查，但上面没有显示罗慧珍的身份号码，不知道此罗慧珍是否就是本案的罗慧珍。而且该《证明》出具的日期是2014年8月2日，但房屋买卖合同签订的时间是2013年1月4日，且合同约定的完成交易的时间最迟不超过2013年3月4日，该《证明》不能反映罗慧珍在合同履行期间是否具备购房资格。第三人平安银行中山四路支行质证表示证据1-7与其无关，不发表意见。对证据8-12没有异议。第三人堂正公司质证表示对证据1、5予以确认。证据2当时不知道罗慧珍有录音，2013年1月16日晚上，第三人的职员苏爱、杨亚志、陈道政和罗慧珍及其丈夫黄志强，廖莹莹、廖莹莹母亲和廖莹莹的亲戚在涉案房屋内商谈，廖莹莹方表示不同意出售涉案房屋。对证据3没有异议，确认名片中的陈道政是第三人的员工。对证据4、6、7的情况不清楚。对证据8-12没有异议。廖莹莹为证明其抗辩主张还提供以下证据：1、涉案房屋抵押权人同意提前还贷的回执，内容为兹有客户廖莹莹于2013年1月8日在我行为借款人廖莹莹LAIOYINGYING申请办理借款合同项下的个人贷款提前还款业务，具体扣款情况我行将以短信方式通知，还款成功后借款人可凭身份证在指定地点办理以下相关事项：领取贷款结清凭证或扣款结息凭证地点为广州中山四路分行任意网点，信用保证保险贷款结清凭证领取地点信保门店，深圳发展银行股份有限公司经办人签字：林思颖，时间为2013年1月8日，证明该回执是银行职员林思颖出示的，廖莹莹已依约履行义务，但罗慧珍拒不按约定履行在先义务。2、《督促通知函》和快递回执，证明廖莹莹按合同约定的方式，在2013年1月23日向合同约定的罗慧珍联系地址发出《通知》敦促罗慧珍履约，该邮件因拒收被退回来，退回原因不是无法送达，所以应该视为已送达，但罗慧珍经多次敦促仍拒绝履行义务。3、罗慧珍拒收《通知函》快递的退件，证明罗慧珍故意拒收督促通知函，按合同约定视为已送达罗慧珍，罗慧珍拒绝履行合同义务构成严重违约。4、廖莹莹于2013年1月31日发出的《律师函》及其附件、快递回执，证明廖莹莹按合同约定的方式、向约定的罗慧珍联系地址发出通知敦促罗慧珍履约，视为已送达，但罗慧珍多次敦促仍拒绝履行义务。5、罗慧珍拒收《律师函》的退件，证明罗慧珍故意拒收督促通知函，按合同约定视为已送达罗慧珍，罗慧珍拒绝履行合同义务构成严重违约。6、林思颖出具的《情况说明书》，主要内容为客户廖莹莹在我行申请了提前一次性还清全部贷款的业务，该抵押房屋地址为广州市海珠区艺洲路鸣泉街16号13B房，我单位已批复，同意廖莹莹于2013年1月8日后即可存款到其供款账户进行划扣，本人获知上述房屋的买方罗慧珍曾向我行职员询问过，当罗小姐得知我行不能保证钱一存进来马上为其划扣后，就担心其存入来的提前还贷款被廖莹莹转走，所以后来廖莹莹的账户一直没有存款进来划扣还贷。7、房屋租赁合同，证明廖莹莹为减少损失在2013年3月6日已经把涉案房屋出租出去。8、录音光盘及文字稿、林思颖的名片和2013年7月12日廖莹莹律师与林思颖所作的调查笔录。罗慧珍质证表示对证据1的真实性不清楚，对林思颖签名的真实性也不清楚，该证据证明银行收到廖莹莹的申请，而没有表明银行已经同意其提前还贷。对证据2快递内容的真实性不确认，对证明内容也不认可，罗慧珍与廖莹莹并没有约定相关的文件的送达方式和地址，只是约定了在合同履行过程中，中介方和罗慧珍、廖莹莹之间的文件送达方式，该证据不足以证明廖莹莹已经根据合同约定的送达方式向罗慧珍送达文件。证据3不足以证明罗慧珍故意拒收，造成退件的原因是因为廖莹莹没有按照合同约定正确的文件送达方式送达才造成的。对证据4、5中《律师函》的真实性没有异议，但对该函的内容有异议，廖莹莹错误的将银行出具的收到申请提前还贷的回执作为银行同意申请人提前还贷的通知书，并且以错误的事实来催告罗慧珍履行义务是不恰当的。对证据6的真实性不予确认，因为《情况说明》的出具人林思颖没有盖指模，也没有写明身份证号码，是否是林思颖本人签名，罗慧珍也无法确认。对证据7的真实性无法核实。对证据8的真实性不予确认，录音中只有两个人的声音，无法确认除廖莹莹律师外的另一人就是林思颖本人，即使是林思颖本人，也不代表第三人平安银行中山四路支行的意见；关于林思颖的名片真实性无法确认。第三人平安银行中山四路支行质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均认可，该回执是申请提前还贷的回执，在2013年之前银行同意提前还贷是会出具书面通知的，但2013年之后以短信方式通知，该回执是申请的回执，不是同意批复的通知，同意批复的通知是该行的总行以短信方式通知本人；廖莹莹向该行申请提前还款的时间为2013年1月8日，廖莹莹填写《个人贷款提前还款申请表》后，该行将申请表的《回执》交予廖莹莹；该行经办客户经理林思颖已通知廖莹莹同意其提前还款申请的事宜，未向廖莹莹发送扣款成功的短信；该行同意廖莹莹提前偿还贷款的申请，廖莹莹可将还款资金存入账户，待审批后划扣。对证据2-5没有异议。证据6林思颖出具的《情况说明书》不属于该行的格式，也没有加盖公章，难以确定该情况说明书的真实性。证据8中林思颖的名片予以确认，但不确认律师的调查笔录，录音材料的真实性、合法性和关联性不予认可，因为上述两材料均不是该行授权委托的代理人出具或认可的，而是廖莹莹与林思颖之间的个人行为，不代表该行的意思表示。第三人堂正公司质证表示对证据1、6、7、8均不清楚。对证据2-5没有异议。第三人平安银行中山四路支行向法院提供了以下证据：该行于2014年7月29日出具的《关于廖莹莹贷款余额的回复函》，内容为：经查，截止至2014年7月29日，廖莹莹在我行的贷款余额为人民币555426.15元（包括本金余额人民币553161.64元，贷款利息人民币2264.51元），廖莹莹的还款金额须核算至实际贷款清还日。罗慧珍质证表示对该证据没有异议。廖莹莹质证表示对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，合同约定了首付款是100万元，本来廖莹莹在扣除了罗慧珍应当支付给银行的贷款余额之后还可以得到几十万元的款项，但罗慧珍不仅没有付款还清银行的贷款，也没有向廖莹莹支付首期的款项，同样是违约。而且廖莹莹与银行之间的贷款合同关系，是本案买卖合同之外的法律关系，不属于本案调处的范围，廖莹莹不同意解除与银行的贷款合同关系。第三人堂正公司质证表示没有异议。第三人堂正公司也向法院提供了以下证据：第三人堂正公司于2013年1月17日向廖莹莹发出的《通知》及该邮件的详情单，证明第三人堂正公司通知廖莹莹尽快办理手续。罗慧珍质证表示没有异议。廖莹莹质证表示该《通知》内容与实际内容不符，因为通知的内容是廖莹莹协助罗慧珍办理相关手续以及办理还贷申请手续，廖莹莹已经证明2013年1月8日廖莹莹已经取得了银行同意提前还贷的通知，中介是偏袒罗慧珍。第三人平安银行中山四路支行质证表示没有异议。原审诉讼中，第三人平安银行中山四路支行陈述该行提前还款的流程为：在收到客户提前还款申请后，由银行工作人员告知客户将测算还款金额存入还款账户，待审批通过5个工作日内由系统自动扣款，并发送短信告知客户扣款情况，银行同意提前还款的具体时间以扣款事实发生为准。第三人平安银行中山四路支行并表示该行同意提前还贷由申请到同意一般需要几个星期到一个月的时间，如果当天向支行申请提前还贷，总行当天就批复同意的情况一般不可能，不排除特殊情况。另，罗慧珍表示同意代廖莹莹提前向第三人平安银行中山四路支行清还尚欠的贷款本息，其应付给廖莹莹的购房余款在扣除其代廖莹莹向第三人平安银行中山四路支行支付的贷款本息后所剩余的款项可以在判决生效后支付给廖莹莹。廖莹莹不同意罗慧珍的意见，并表示对罗慧珍支付房款的能力表示质疑，罗慧珍陈述的做法对廖莹莹没有任何保障。第三人平安银行中山四路支行对此没有意见，并表示若法律文书确定了罗慧珍代廖莹莹提前还贷，并进行涂销抵押的义务，该行会予以协助。原审法院认为，罗慧珍、廖莹莹和第三人堂正公司之间签订的《房屋买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。廖莹莹认为其是在第三人堂正公司的欺骗和误导下，因重大误解而订立了合同，但对此廖莹莹没有提供证据予以证明，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对廖莹莹的该抗辩意见，原审法院不予采纳。诉讼中廖莹莹自认其于2013年1月8日向第三人平安银行中山四路支行提出提前还贷的申请，但根据合同的约定，廖莹莹于2013年1月4日收取了罗慧珍50000元定金，廖莹莹应在收取定金之日起叁日内即2013年1月8日前自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，故廖莹莹向第三人平安银行中山四路支行提出提前还贷申请的时间已经迟于合同约定的时间，违反了合同的约定。合同约定，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。廖莹莹辩称其于2013年1月8日向第三人平安银行中山四路支行提出提前还贷申请，罗慧珍应于2013年1月11日前将首期房款95万元存入该按揭贷款账户，罗慧珍没有履行上述义务构成违约。但合同约定的还款方式为买方同意卖方在收到银行提前还贷之日起叁日内将首期楼款（不含定金）950000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收到相应楼款。根据第三人平安银行中山四路支行陈述的该行审批提前还贷的流程和该行确认的事实，廖莹莹于2013年1月8日向该行提出提前还贷的申请后已收取了《回执》，而根据廖莹莹提交的证据显示，廖莹莹最早是在2013年1月23日通知罗慧珍存入首期款用于涂销抵押，此后罗慧珍已在2013年1月28日提起本案诉讼，故廖莹莹辩称罗慧珍构成违约要求解除《房屋买卖合同》的意见，原审法院不予支持。罗慧珍已提交其符合限购政策的材料，故罗慧珍请求继续履行合同的请求，原审法院予以支持。由于涉案房屋以廖莹莹名义办理了抵押贷款，现第三人平安银行中山四路支行也表示同意由罗慧珍代廖莹莹提前还贷，故对罗慧珍提出的代廖莹莹履行提前还贷义务的付款方式，符合合同约定，原审法院予以支持。鉴此，罗慧珍要求第三人平安银行中山四路支行在收齐还款后与廖莹莹共同办理涉案房屋的涂销抵押手续，廖莹莹在涉案房屋涂销抵押后协助罗慧珍办理涉案房屋的过户手续的请求，合法有理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月15日作出如下判决：一、罗慧珍在原审判决生效之日起5日内代廖莹莹向第三人平安银行股份有限公司广州中山四路支行一次性提前归还所欠第三人平安银行中山四路支行的贷款本息；廖莹莹和第三人平安银行中山四路支行在罗慧珍代廖莹莹还清上述贷款本息之日起10日内共同协同罗慧珍办理广州市海珠区艺洲路鸣泉街16号13B房的涂销抵押手续；二、廖莹莹在上述房屋涂销抵押之日起3日内协助罗慧珍办理上述房屋的产权过户手续，同时，罗慧珍将购房余款（7500000元扣除罗慧珍已支付的50000元定金及罗慧珍代廖莹莹偿还的贷款本息后的款项）支付给廖莹莹。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64300元和财产保全费5000元由廖莹莹负担。判后，廖莹莹不服，上诉至本院称：综观一审判决的内容，其判决合同继续履行、判令廖莹莹将房屋过户予罗慧珍的原因主要就是：涉案房屋买卖合同是合法有效的合同，因合同约定廖莹莹收取定金后叁日内即2013年1月8目前向第三人银行申请提前还贷，但廖莹莹在2013年1月8日提出申请，违反了合同的约定，至于廖莹莹辩称的罗慧珍应于2013年1月11日前将首期款95万元存入按揭贷款账户、罗慧珍没有履行已构成违约，但因合同约定的还款方式为买方同意卖方在收到银行还贷之日起叁日内将首期楼款95万元转入卖方贷款账号内，根据第三人银行的陈述的流程和确认的事实，被告于2013年1月8日向第三人银行提出提前还贷的申请后已收取了《回执》，但被告最早是在2013年1月23日通知廖莹莹存入首期款，此后廖莹莹己在2013年1月28曰提起了本案诉讼。故不支持廖莹莹辩称罗慧珍构成违约要求解除合同的意见，从而判决罗慧珍代位清偿第三人银行的债务、判决廖莹莹将房屋过户予廖莹莹。廖莹莹2013年1月8日提出申请，是在约定期限“三天内”的最后一天，没有违约，但一审竟然称“已经迟于合同约定的时间，违反了合同的约定”!而对于廖莹莹严重逾期支付首期楼款、拒不履行在先义务却视而不见!姑且不说其认定廖莹莹“在2013年1月23日通知原告存入首期款”之错误（廖莹莹在2013年1月8日已通知了罗慧珍），即使“在2013年1月23日通知”，但罗慧珍却未在合同约定的“三日内”存入首期楼款，而是在五天之后的2013年1月28目提出起诉，并以提出了诉讼继续拖延履行合同义务，是何用意廖莹莹认为，一审判决查明事实不清，证据不足，适用法律错误，是严重偏离公正、平等的错误判决。1、一审判决刻意回避罗慧珍虽经廖莹莹多次敦促、仍逾期支付首期楼款己构成根本性违约、合同解除符合约定条件的事实，对罗慧珍应履行在先义务支付首期楼款95万元、罗慧珍在合同履行过程中存在严重过错和根本性违约的关键事实查明不清；2、一审判决第18页称“被告最早是在2013年1月23日通知廖莹莹存入首期款，此后廖莹莹已在2013年1月28日提起了本案诉讼”，然而，罗慧珍并不可因为提出了诉讼而获得延迟履行合同义务的权利；3、在合同约定的履行期限内，即2013年3月4日前，罗慧珍没有符合住房限购的资格，罗慧珍因有多套物业而自以为不符合限购资格，从而拖延合同履行，一审判决认为其因提出了诉讼而获得延迟履行的权利，正中下怀。实际上，罗慧珍在合同约定的履行期限内和在判决前，均应符合限购资格才可；4、房屋存在抵押登记，廖莹莹与抵押权人的贷款合同关系是不属于本案调处的另一法律关系，而一审判决罗慧珍代为向抵押权人偿还贷款，是在廖莹莹与罗慧珍的房屋买卖合同纠纷中，判决解除廖莹莹与抵押权人贷款合同关系之越权处理，于一案中处理两个不同的法律关系；5、对于750万元的房屋，罗慧珍才支付了5万元定金，罗慧珍没有其他任何实质的履约行为，房屋存在抵押，且也未交付，罗慧珍完全可以购买其他物业而非必须强制履行；6、一审判决未能考虑合同的履行程度、双方订立合同的实际情况、和履约过程中双方的过错程度、强制继续履行的难度及代价、判决继续履行对廖莹莹的严重损害等，尤其对于强制将房屋过户后，廖莹莹能否收回高达745万元的巨额楼款根本没有丝毫的保障，将会出现廖莹莹向罗慧珍追讨745万元巨额楼款的另案诉讼之累；7、廖莹莹要求解除合同并无恶意，而订立合同时罗慧珍与中介方未向廖莹莹解释合同，还存在隐瞒、误导、欺骗的情形，廖莹莹有合理的原因不能出售房屋，并反复表示如若廖莹莹违约，则愿意依法承担除了继续履行之外的相应法律责任；8、本案买卖双方争议过大，并且强制继续履行合同的代价过大过高，不适宜强制履行。根据《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《合同法》第110条第（二）款“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的，不应判决继续履行强制继续，本案房屋买卖合同继续履行在经济上是不合理的，没有继续履行的必要和可能，“强制履行”不合法、不合理、不公平，廖莹莹不同意继续履行合同若构成违约，则愿意以其他责任形式承担相应的责任。综上所述，向二审法院请求：1、判决撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第546号《民事判决书》，改判驳回罗慧珍全部的诉讼请求；2、本案一、二审全部的诉讼费用由罗慧珍承担。罗慧珍答辩称：廖莹莹以其已向平安银行中山四路支行申请提前还贷，并将所取得的银行“受理回执”邮寄给了罗慧珍，但罗慧珍逾期未将95万元楼款划付至其贷款帐户为由，上诉请求撤销一审判决，解除《房屋买卖合同》，显然缺乏事实依据，也不符合法律规定，应予以驳回。一、廖莹莹没有在《房屋买卖合同》约定的时间内办理提前还贷申请手续，且在要求将合同约定的750万元成交价款变更、加价至800万元未果的情形下，拒绝履行《房屋买卖合同》，显属违约。1、根据双方于2013年1月4日签订的《房屋买卖合同》附件第4条的约定，廖莹莹应于收取定金5万元之日起叁日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续。因此，在罗慧珍于2013年1月4日签订合同当天，已依约向廖莹莹支付了5万元定金后，廖莹莹依约理当至迟于2013年1月7日向平安银行股份有限公司广州中山四路支行（下称“平安银行中山四路支行”）申请办理提前还贷手续。但是，廖莹莹实际上是在2013年1月8日才向该行申请办理提前还贷手续，并取得“受理回执”。显然，廖莹莹是在超过合同约定时间后才申请办理提前还贷手续的，其行为已构成违约。2、根据罗慧珍一审提供的《录音及文字整理资料》，及第三人广州市堂正房地产代理有限公司（下称“堂正公司”）提交的《情况说明》可知，在2014年1月16日罗慧珍、堂正公司经纪职员与廖莹莹等人在涉案房屋协商合同履行时，廖莹莹就单方面多次要求将合同约定的售房款从750万元变更、“加价”到800万元，才同意出售涉案房屋给罗慧珍，否则拒绝继续履行合同义务。之后，廖莹莹在2013年4月7日又将涉案房屋以900万元的价格委托出售，并在网络上予以公开。表明廖莹莹并非不想出售房屋，而只是不想以双方约定的750万元价款出售给罗慧珍。显然，廖莹莹的行为不仅违反了《房屋买卖合同》的约定，而且也不符合民事活动中的诚实信用原则。因此，罗慧珍认为，廖莹莹未按合同约定时间申请提前还贷，且拒不按合同约定价款出售涉案房屋，不仅违反了合同约定，而且也不符合法律规定，显属无理。二、罗慧珍的行为并不构成违约，且完全具有履约能力。1、根据2013年1月4日，罗慧珍在与廖莹莹签订《房屋买卖合同》及其附件的约定，罗慧珍的第二期楼款95万元应当是在廖莹莹取得银行同意其提前还贷“通知”后三天内才支付的。但是，至提起本案诉讼前，罗慧珍也一直没有收到银行同意提前还贷的“通知”。因此，在此情形下，罗慧珍在提起本案诉讼前没有划付95万元到廖莹莹的贷款帐户，不构成违约。2、在2013年1月16日，罗慧珍、廖莹莹、及堂正公司经纪职员等人在涉案房屋协商解决廖莹莹履行房屋买卖合同时，廖莹莹只是单方面要求罗慧珍“加价”至800万元，否则涉案房屋“不卖了”，但却只字未表示其已向银行申请提前还贷，以及申请结果如何。显然，在未收到银行同意提前还贷的“通知”前，就已得知廖莹莹明确表示不继续履行合同的情形下，罗慧珍没有将95万元转入廖莹莹的贷款账号，而是行使诉权，要求履行合同，不仅不构成违约，而且符合《合同法》第67条规定的情形。3、虽然廖莹莹于2013年1月23日向罗慧珍邮寄《督促通知函》后，又在2013年1月31日委托律师向罗慧珍邮寄《律师函》，并附上其申请提前还贷的银行“受理回执”，但因前者邮寄地址为珠江帝景赏湖街倚泓轩八座302房，后者邮寄地址为《房屋买卖合同》中约定的经纪方给罗慧珍送达通知时的送达地址，均不是廖莹莹向罗慧珍送达通知的送达地址，因此罗慧珍根本无法收悉，也就对罗慧珍不具有法律约束力，不能以此认定廖莹莹履行了“通知”义务，而罗慧珍违约逾期未支付购房款。即使退一步而言，这两份文件都视为邮寄送达给了罗慧珍，但是，廖莹莹送达的也仅仅只是其向平安银行中山四路支行申请提前还贷所取得的“受理回执”，而不是同意其提前还贷的“通知”。显然申请的“受理回执”与银行同意的“通知”，两者是不同的。因为“受理回执”仅是银行受理该业务后给出的回执，并不等于银行已经就其“受理”的业务给出了同意的“通知”，也就是说，银行“受理”廖莹莹的申请提前还贷，并不等于已经取得银行同意其提前还贷的“通知”。这点事实，平安银行中山四路支行在一审开庭时，就多次表明“提前还贷从申请到同意一般需要几个星期到一个月”。因此，如果2013年1月31日前罗慧珍仅仅是收到了廖莹莹申请提前还贷的“受理回执”，而不是收到银行同意提前还贷的“通知”，那么罗慧珍没有将95万元转入到廖莹莹的贷款账号，也根本不构成违约逾期付款的行为。4、罗慧珍在2014年1月4日与廖莹莹等签订《房屋买卖合同》后，不仅在交付5万元定金的当天，即在自己的银行帐户存入100万元，而且在同年的1月6日，还通过广州市德明房地产代理有限公司将罗慧珍位于广州市海珠区艺洲路赏湖街34号3B房的唯一住房出售给了他人，准备了充裕的资金购买廖莹莹的涉案房屋，表明罗慧珍有履行合同的能力与条件。三、廖莹莹要求解除《房屋买卖合同》的条件仍未成就。如前所述，如果廖莹莹于2013年1月31日将申请提前还贷所取得的“受理回执”邮寄给罗慧珍，并要求罗慧珍将95万元楼款转入其贷款账户，能够视为已送达给了罗慧珍，在“不说廖莹莹的要求违反了合同约定，也不说罗慧珍已于2013年1月28日对廖莹莹提起本案诉讼”的情况下，单是根据双方签订的《房屋买卖合同》第11条关于“买方逾期支付楼款，……逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价10%作违约金”的约定，廖莹莹也只有在罗慧珍逾期30日未支付楼款时（即到2013年3月2日）才有权解除合同。也就是说，即使罗慧珍于2013年1月31日收到“回执”后3天内（即2013年2月3日前），未将95万元楼款转入廖莹莹贷款账号，构成违约，那么也只有逾期30日仍未支付该笔楼款时（即到2013年3月2日），廖莹莹才有权解除合同。显然，廖莹莹在2013年1月16日、2013年2月24日提出解除合同的条件并未成就，其要求解除《房屋买卖合同》没有事实依据，不能因先履行的廖莹莹违约，而造成后履行的罗慧珍未能按期划付95万元楼款，就认定廖莹莹取得了解除合同的权利。综上所述，罗慧珍认为，一审判决认定廖莹莹违约，应继续履行合同，事实依据充分，适用法律正确，应予以维持，并依法驳回廖莹莹的上诉请求。堂正公司答辩称：所有意见与一审意见一致。平安银行中山四路支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，作为买卖双方的上诉人廖莹莹、被上诉人罗慧珍与原审第三人广州市堂正房地产代理有限公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，合法有效，合同方均应切实履行。围绕被上诉人原审继续履行的诉求，本案争议的焦点在于涉案合同是否有效及是否因违约解除。对于合同效力问题，上诉人认为其是在不了解有关限购政策的情况下被诱导签订合同，属于重大误解、显失公平，合同应予撤销，庭审中又提出合同无效的抗辩，但均未就此提出反诉亦无充足证据证实，本院不予采纳。关于涉案合同是否因被上诉人违约解除问题。上诉人认为，双方签订合同后，其已经履行提前还贷的申请义务，同时认为被上诉人未按合同约定履行先行垫付还贷款项95万元的义务，故此合同因买方违约解除。经审核，合同针对上述款项支付的约定主要是合同附件第4条第（4）款第（二）项第①点，约定“买方同意卖方在收到银行提前还贷之日起叁日内，将首期款（不含定金）人民币玖拾伍万元整转入卖方贷款账号内，银行到帐后即视为卖方已收到相应楼款。”该条款中“收到银行提前还贷”的表述对银行同意提前还贷通知方式的表述不尽清晰。但鉴于原审2013年4月25日开庭笔录中，上诉人已经明确陈述“合同第4页顺数第6行，这个条款约定合同的履行在得到银行提前还贷通知书后，原告负有在先履行义务。”该表述与被上诉人所主张得到银行明确同意提前还贷通知后付款的表述基本一致，且符合一般认知，本院予以确认。结合作为抵押银行的原审第三人平安银行股份有限公司（原深圳发展银行股份有限公司广州中山四路支行）对于同意提前还贷通知的流程及方式的表述，现上诉人并无法提供抵押银行明确同意提前还贷通知的证据，对于被上诉人付款条件成就的主张，应承担举证不能的法律后果。虽然上诉人原审中提供抵押银行经办人证言，亦申请证人出庭，但双方合同约定提前还贷的审核主体是相关银行，且抵押银行也明确该经办人的表述仅代表其个人意见，并明确表示上诉人取得提前还贷申请回执并不等同于取得该行同意提前还贷的通知。故此，银行经办人个人理解并不影响本案认定，原审处理并无不当。上诉人该部分上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，在合同有效，应予履行的基础上，作为抵押权人的原审第三人平安银行股份有限公司也同意由被上诉人提前还贷并配合办理涂销抵押，现有情况并不存在上诉人所述被上诉人不符合限购政策及其他无法履行的障碍，上诉人坚持不予履行理据不足，原审兼顾各方权益保障所作出的判决并无不当，应予维持。至于上诉人提出涉案房屋已另行出租的问题，在上述买卖合同有效且并无解除的情况下，上诉人自行将涉案房屋另行出租，并不影响被上诉人本案中继续履行的权益主张。诉讼期间形成上诉人与承租人的其他法律关系，不属本案审理范围，不予调处。上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64300元，由上诉人廖莹莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年三月十六日书 记 员  党春婷