海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼97民终621号上诉人（原审原告、反诉被告）：李圣姨，女，1960年2月15日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县石碌镇。委托诉讼代理人：符慧，海南海地律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：符明香，女，1972年5月6日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县石碌镇。委托诉讼代理人：符明显，海南刚峰律师事务所律师。上诉人李圣姨、符明香因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2016）琼9026民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李圣姨的委托诉讼代理人符慧及上诉人符明香的委托诉讼代理人符明显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李圣姨上诉请求：1、撤销（2016）琼9026民初2348号民事判决第一项、第三项；2、确认李圣姨、符明香签订的《房屋租赁合同》于2016年10月19日解除；3、符明香向李圣姨退回租赁房屋；4、符明香向李圣姨支付违约金1522.26元；5、本案一、二审诉讼费用由符明香承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定李圣姨存在先违约行为，并影响符明香的正常营业，属于认定事实错误。李圣姨交付的租赁物是毛坯房，安装了水电设施，由符明香装修、铺设管道、电线后使用，李圣姨已经完全履行了合同义务。李圣姨并未认可房屋因质量问题存在渗水、漏水，且租赁物是由符明香铺设管道，如确有漏水问题，应属于其铺设管道不当导致。符明香不能提供证据证明租赁物存在渗水而影响正常经营，从一审照片来看，符明香的餐厅一直在营业，生意丝毫未受影响。自2016年6月份起，符明香以各种借口拒付房租，已经侵犯李圣姨合法权益。二、一审判决适用法律错误，应当适用《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十三条、九十六条、二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称合同法解释）第二十九条第二款的规定。上诉人符明香上诉请求：1、撤销（2016）琼9026民初2348号民事判决；2、李圣姨向符明香支付（多交部分）水电费22478.6元；3、李圣姨立即修复租赁房屋渗水部位，恢复房屋原状；4、李圣姨承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。符明香多交水电费的原因是由于李圣姨不履行合同义务、未尽出租人管理职责所造成的，李圣姨存在过错，理应承担因其过错所造成符明香的损失。依据合同，李圣姨有义务保证所交付房屋能正常使用，保证水电设施完好，但是其并未将水电安装到位。电源并未拉到租赁物，故符明香不得已从第三人家里拉电源，每度电多交0.013元钱。李圣姨未对各个承租户安装独立水表，也未派专人向各个承租户收缴水费，导致未按时缴纳水费时自来水公司多次停水，符明香为保障正常营业而多交水费。二、一审未判令李圣姨履行维修租赁物的义务，属于判决不公。三、符明香不交房租，是因为李圣姨存在拒不修复房屋漏水问题、水电安装不到位拒不整改的违约行为。李圣姨向一审法院起诉请求：1、确认李圣姨与符明香签订的《房屋租赁合同》于2016年10月19日解除；2、符明香向李圣姨退回租赁房屋；3、符明香向李圣姨支付拖欠的房屋租金5074.2元（自2016年6月2日起计算至10月19日止）；4、符明香向李圣姨支付违约金1522.26元；5、本案诉讼费用由符明香承担。符明香向一审法院反诉请求：1、李圣姨支付因水电安装不到位造成符明香多交水电费22943.96元（其中多交电费11126.36元，多交水费11817.6元）；2、李圣姨立即修复租赁房屋漏渗水部位；3、李圣姨承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年5月27日，李圣姨与符明香签订《房屋租赁合同》，合同约定符明香向李圣姨租赁坐落于昌江县石碌镇昌江大道22号107房二楼的房屋，租期为十年；李圣姨负责公共设备的维修保养，保证水电的正常供应及保证房屋能正常使用；符明香应按期如数向李圣姨支付租金，逾期则按每天3%收取滞纳金，符明香负责出租屋的水电设备、门窗维修及水电费。合同还约定如符明香拖欠租金、水电费二个月的，李圣姨有权终止合同，并收回房屋。2016年6月起，符明香以李圣姨的房屋漏渗水及水电安装不到位，严重影响正常营业为由拒绝支付租金，李圣姨以符明香拖欠租金超过二个月为由，提起民事诉讼请求支持其诉讼请求。在诉讼过程中，符明香认为李圣姨安装水电不到位造成其多交水电费，且李圣姨交付的房屋出现漏渗水的现象影响其正常营业为由提起反诉。另查明，双方签订的合同约定租赁的房屋前五年每月租金为1100元，符明香自2016年6月起至今未向李圣姨支付房屋租金。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第四条第2款约定：“甲方将房屋交给承租人时，应保证房屋能正常使用，保证水电等设施的完好。”符明香提出租赁房屋在使用过程中因房屋质量问题出现漏渗水现象，影响其正常营业，该租赁房屋不符合合同约定，李圣姨对房屋漏渗水予以认可，但认为房屋漏渗水是符明香装修不当，对此双方均未能提供相应的证据予以证实。根据上述法律规定，李圣姨作为出租方负有维修义务。李圣姨负有维修义务而未维修，致使房屋不符合合同约定，是其违约在先。合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，符明香此前未支付房屋租金有正当理由，故李圣姨请求解除合同不符合法律规定，不予支持。合同继续履行，则符明香应依照合同约定向李圣姨支付租金，租赁房屋的漏渗水问题，其可请求李圣姨履行维修义务。关于李圣姨是否应向符明香支付多交的水电费的问题。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第四条第4款约定：“租赁期间，乙方负责出租屋的水电设备及门窗维修及水电费。”根据双方签订的合同约定，李圣姨负责水电设备的安装，保证水电设施的完好，水电费的缴纳由符明香自行承担，故符明香要求李圣姨支付其多交的水电费的反诉主张没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、李圣姨与符明香签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、符明香于判决生效之日起五日内向李圣姨支付自2016年6月至12月共七个月的租金7700元；三、驳回李圣姨的其他诉讼请求；四、驳回符明香的反诉请求。案件受理费25元，反诉案件受理费187元，由符明香负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审另查明：李圣姨交付给符明香的租赁物为毛坯房，室内水电由符明香安装。符明香陈述，涉案房屋装修之前，就存在漏水、渗水的情况，于2017年4月初停止经营。租赁物共7层，符明香本案租赁的是二层，三层到七层由符明香的爱人何志光和吉训君共同租赁，现已同李圣姨解除租赁关系。租赁的房屋至今仍由符明香占有。一审认定的其他事实，二审予以确认。本院认为，李圣姨与符明香订立的《房屋租赁合同》属双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案二审的争议焦点：一、违约责任应如何确定，《房屋租赁合同》应否予以解除；二、李圣姨是否应赔偿符明香多交的水电费。一、关于违约责任应如何确定，合同应否解除的问题。合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同有效成立之后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或者不可能，继续履行不仅对一方甚至双方有害无益，还可能会妨碍正常市场秩序。合同解除，分为约定解除和法定解除。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”李圣婕与符明香在《房屋租赁合同》中约定了解除合同的条件。本案中，符明香自2016年6月份起就未再向李圣姨支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2项约定，符明香拖欠租金超过两个月。截止一审起诉之日，符明香已经超过5个月未向李圣姨支付租金，至今也已远远超过合同约定的期限。符明香称拒付租金的理由为房屋存在漏水、渗水情况，影响其正常营业。根据本院查明的事实，符明香自认租赁涉案房屋之前漏水、渗水问题即已存在，而其仍然与李圣姨签订了《房屋租赁合同》。同时李圣姨交付给符明香的租赁物为毛坯房，室内水电由符明香安装。合同还约定符明香负责出租屋的水电设备及门窗维修。因此，在双方均未能举证证明房屋漏水、渗水原因的情况下，即使按照符明香关于租赁涉案房屋之前漏水、渗水问题即已存在的自认，也说明符明香以自己的行为表明房屋的渗水、漏水问题并未对其营业状况造成严重影响，故符明香拒付租金的理由不应成立，已构成违约，依据双方合同的约定及上述法律规定，李圣姨依法享有解除合同的权利。根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审判决对李圣姨2016年10月19日将《解除合同通知书》送达符明香的真实性予以确认，符明香二审并未提出异议，故李圣姨上诉请求确认《房屋租赁合同》于2016年10月19日解除，依法应予认可，符明香将位于昌江县石碌镇昌江大道22号107房二楼的房屋退回给李圣姨。鉴于涉案房屋存在漏水、渗水问题，对符明香的经营存在一定的影响，李圣姨主张符明香应支付违约金，不予支持。至于符明香申请对房屋漏水、渗水进行鉴定的问题，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定，本院不予准许。二、关于李圣姨是否应赔偿符明香多交的水电费问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”符明香称李圣姨未依照合同约定将水电安装到位，致使其从他人处拉电源用电每度多交0.013元，未安装独立水表致使其多交水费，但是符明香提供证据不足以证明其主张，故一审判决李圣姨不予支付符明香多交水电费有理，本院予以支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。李圣姨的上诉请求的有理部分，本院予以支持；符明香的上诉请求没有依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2016）琼9026民初2348号民事判决第一项、第三项；维持海南省昌江黎族自治县人民法院（2016）琼9026民初2348号民事判决第二项、第四项；符明香与李圣姨签订的《房屋租赁合同》于2016年10月19日予以解除，符明香于本判决生效后30日内退回租赁房屋给李圣姨；驳回李圣姨其他上诉请求；驳回符明香的上诉请求。一审案件受理费25元，由李圣姨负担，反诉案件受理费187元，由符明香负担；二审案件符明香缴纳受理费237元及李圣姨缴纳受理费150元共387元，均由符明香负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴慧明审 判 员 王柱进审 判 员 龙蜀娟二〇一七年七月十七日法官助理 刘远帆书 记 员 路仪婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。