甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘0502民初365号 原告：杨林英，女，回族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人:杨瑞堂（系原告杨林英丈夫），住天水市秦州区。 委托诉讼代理人:尹泽龙，甘肃天秦律师事务所律师。 被告：天水富凯房地产开发有限公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：杨继萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人:杨葆生，男，该公司经理。 委托诉讼代理人:崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。 第三人:穆民，男，回族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人:银波，甘肃恒亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:丁俊彦，甘肃恒亚律师事务所律师。 原告杨林英与被告天水富凯房地产开发有限公司（以下简称富凯公司）、第三人穆民返还原物纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理，经审理发现该案案情复杂，不宜适用简易程序，故裁定转为普通程序，于2017年6月15日再次公开开庭进行了审理。因富凯公司认为本案涉及的房屋登记行为违法，遂向甘肃省陇南市中级人民法院提起行政诉讼，故本案于2017年6月26日裁定中止诉讼。2017年9月25日，甘肃省陇南市中级人民法院以富凯公司起诉主体不适格且超过起诉期限为由驳回了起诉。富凯公司不服,上诉至甘肃省高级人民法院，2018年4月,富凯公司又以涉案财产赠与协议书的赠与关系为基础法律关系，需先通过民事诉讼确认赠与协议效力后，再提起行政诉讼为由撤回了起诉和上诉，本案于2018年6月20日再次开庭审理。杨林英委托诉讼代理人杨瑞堂、尹泽龙，富凯公司委托诉讼代理人杨葆生、崔文奎，穆民委托诉讼代理人银波、丁俊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨林英向本院提出诉讼请求:要求富凯公司及穆民及时交回其所有的位于天水市秦州区解放路穆斯林大厦1楼A2#约80平方米的商铺。事实与理由：2005年2月18日，杨林英合法取得位于秦州区解放路穆斯林大厦1楼A2#商铺所有权，该商铺建筑面积700平方米。2006年10月6日，杨瑞堂与杨葆生等三人签订合作协议经营网吧，将A2区域商铺（700平方米）和200万元现金作为投资。2007年5月20日，因经营不善三方解除合作协议，富凯公司交回了部分商铺，将穆斯林大厦1楼700平方米中约80平方米未返还。经多次催促，直至起诉前杨林英才得知富凯公司已将这一部分商铺出租给穆民经营使用。而杨林英系该商铺的唯一所有权人，为维护其权益，故诉至法院，要求判如所请。 富凯公司辩称，富凯公司并未占有杨林英的任何商铺，不存在返还问题。杨林英所述商铺系当年无偿赠与所得，按照赠与协议约定，赠与商铺建筑面积为700平方米，按照公用建筑面积分摊比例0.649计算,使用面积应为424.499平方米，现杨林英所占有商铺已超出该面积；富凯公司也未向穆民出租商铺，诉争商铺是穆民合法购得，且在杨林英受赠之前已实际占有使用，只是未办理产权登记，杨林英对此是知情的。综上，请求驳回杨林英的诉讼请求。 穆民陈述，不存在杨林英诉争的商铺系富凯公司出租给穆民的事实。1998年2月23日，穆民与天水市穆斯林服务公司签订房产销售合同，取得了穆斯林大厦1楼建筑面积137.937平方米的商铺所有权，该商铺至今未发生方位或权利变更，一直由穆民对其占有、使用和收益，杨林英也从未向穆民主张过该商铺的权利，故请求驳回杨林英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨林英为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.房屋所有权证1份，拟证明杨林英系A2区域唯一所有权人的事实； 2.合作协议1份，拟证明杨瑞堂将A2区域建筑面积700平方米作为投资和杨葆生、李善国三人合作经营网吧的事实； 3.解约协议1份，拟证明杨瑞堂、杨葆生、李善国解除合作的事实； 4.甘肃省高级人民法院（2018）甘行终23号行政裁定书1份，拟证明杨林英的房屋所有权证合法有效的事实。 经质证，富凯公司对证据1-4的真实性均认可，但认为证据1中杨林英所有的700平方米建筑面积仅为A2区域的一部分，杨林英并非**域商铺唯一所有人；认为证据2、3中杨瑞堂所投资房屋自三人解除合作后一直由杨林英使用或者出租，不存在返还的问题；认为证据4仅是对富凯公司撤回起诉和上诉予以准许，不能证明杨林英取得房屋所有权证的合法性。 穆民对证据1-4的真实性予以认可，但认为证据1在办理过程中有瑕疵，后附平面图测量或表述不准确；认为证据2、3并未将穆民的商铺作为投资，穆民自购得该商铺后一直自行占有、使用和收益；对证据4的质证意见与富凯公司一致。 经本院审核认为，证据1仅能证明A2区域内700平方米登记在杨林英名下，杨林英是否为A2区域唯一所有权人还有待结合其他证据综合认定； 对证据2、3中杨瑞堂以受赠商铺进行投资合作经营网吧，后又解除合作的事实予以认定； 证据4系准许富凯公司撤回上诉及起诉而作出的，故对杨林英就该证据的证明目的不予认可。 富凯公司为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.财产赠与协议书1份，拟证明杨林英700平方米建筑面积系赠与所得，并应由杨葆生统一进行经营的事实； 2.天水宏发粮油贸易有限责任公司房屋所有权证1份，拟证明其所有房屋的一部分就在A2区域，故A2区域不完全属于杨林英一人所有的事实； 3.天水宏发粮油贸易有限责任公司与杨瑞堂房屋租赁协议1份，拟证明杨瑞堂租赁宏发粮油公司房屋用于统一经营，其对A2区域并非杨林英一人所有是明知的事实； 4-5.穆民房产销售合同1份及交费收据若干份，拟证明穆民于1994年7月28日至1998年5月25日期间付清829792.54元房款并于1998年2月23日与天水市穆斯林服务公司签订房产销售合同的事实； 6-9.吴香花房产销售合同1份及交费收据若干份、史桂萍房产销售合同1份及交费收据若干份、张静房产销售合同1份，拟证明吴香花、史桂萍、张静在A2区域也购有商铺的事实； 10.富凯公司房屋所有权证及平面建筑图1份，拟证明穆斯林大厦1楼A1、A3区域登记在富凯公司名下，建筑面积为592.83平方米的事实； 11.承诺书1份，拟证明天水市穆斯林房地产开发公司将A2区域部分产权赠与杨林英，杨林英要保证大厦内其他产权人的合法权益，并由杨葆生统一进行经营的事实。 经质证，杨林英对证据1、2、3、10-11无异议。 对证据4-9不认可，认为天水市穆斯林房地产开发公司已将诉争房产赠与杨林英，却又在其不知情的情况下出售给穆民，存在欺诈行为，而吴香花、史桂萍、张静所购房产未进行房产登记，与诉争房产无关。 穆民对证据1-11均予以认可。 经本院审核认为，对杨林英及穆民无异议的证据本院予以确认并在卷佐证；证据4-9的内容、形式均一致，能够相互印证，故对穆民、吴香花、史桂萍、张静与天水市穆斯林服务公司签订的房产销售合同及付款收据予以采信。 穆民为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.租赁合同5份，拟证明穆民一直对穆斯林大厦1楼137.937平方米的商铺占有、使用和收益的事实； 2.富凯公司出具的承诺书1份，拟证明富凯公司认可穆民对穆斯林大厦1楼137.937平方米的商铺享有合法权利的事实； 3.天水兴辰房地产开发公司承诺书1份，拟证明天水市穆斯林房地产开发公司仅赠与杨林英A2区域内部分面积；其公司与法定代表人杨林英必须保证大厦内其他产权人的合法权利，即承认有其他产权包括穆民房产存在的事实。 经质证，杨林英对证据1无异议； 对证据2认可，但认为该承诺与杨林英无关； 对证据3不认可。 富凯公司对证据1-3均无异议。 经本院审核认为，证据2系富凯公司向穆民出具，是其真实意思表示，且与穆民房产销售合同相互印证，故对该份证据予以采信； 对证据3，杨林英在富凯公司举证时并未提出异议，且该承诺书加盖有天水兴辰房地产开发公司公章，杨林英对同一份证据先后发表不同的质证意见，并没有再提交证据予以印证，也没有充分合理的解释，故对该证据予以采信。 对杨林英与富凯公司无异议的证据1本院予以确认并在卷佐证。 本院依富凯公司申请，调取了（2017）甘0502民初140号案杨瑞堂与柏晓明房屋租赁合同及庭审笔录各1份，并当庭播放柏晓明微信语音，拟证明杨瑞堂认可A2区域不止其一家产权，还有吴香花、史桂萍和粮油公司三家，且在租赁合同第十二条约定“穆民的租房事宜，协商一致后，将以补充合同另行签署”，说明杨林英认可穆民房屋产权现状的事实。 经质证，杨林英对杨瑞堂与柏晓明房屋租赁合同及庭审笔录真实性无异议，但认为富凯公司对该合同十二条理解有歧义，该条款并不能证明诉争商铺的权属问题。 穆民对以上证据均无异议。 经本院审核认为，杨瑞堂与柏晓明房屋租赁合同、庭审笔录及柏晓明微信语音均能表明杨林英对A2区域有穆民部分房产是明知的，对该证据应予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 穆民为购买天水市穆斯林服务公司开发的穆斯林大厦1楼建筑面积137.937平方米商铺，自1994年7月28日至1998年5月25日期间，分次付清了房款829792.54元，并于1998年2月23日，与天水市穆斯林服务公司就该商铺签订了房产销售合同，以该合同所购商铺约80平方米在A2区域，穆民自购得该商铺后一直占有、使用和收益，但未办理产权登记。2002年8月7日，为盘活资产，穆民与杨瑞堂签订铺面租赁合同，约定因穆民购置租赁物相邻商铺，杨瑞堂将穆斯林大厦1楼铺面（面积70平方米）出租给穆民一并经营使用。 2004年1月16日，天水市穆斯林房地产开发公司与杨林英签订财产赠与协议，将穆斯林大厦1楼建筑面积700平方米商用铺面赠与杨林英，并约定因该商铺引起的产权纠纷和法律责任共同承担等。2005年2月18日，杨林英就A2区域向天水市房地产管理局申请办理了天房权证秦字第580**房屋所有权证，载明建筑面积700平方米。2005年4月16日，天水兴辰房地产开发有限公司（法定代表人杨林英）承诺，确保大厦内其他产权人的合法权益；如因A2区内建筑面积700平方米部分产权引起的产权纠纷和法律责任，由天水兴辰房地产开发有限公司和法定代表人杨林英承担；富凯大厦A2区内建筑面积700平方米部分赠与后，杨林英与杨葆生之间再无任何债务等，该承诺书盖有天水兴辰房地产开发有限公司印章，中证人栏盖有杨瑞堂私章。 2006年10月6日，杨瑞堂、杨葆生、李善国签订合作协议经营网吧，约定杨瑞堂将A2区域建筑面积700平方米及200万现金作为投资。2007年5月20日，合作协议解除，杨瑞堂收回了投资房产。2016年12月1日，杨瑞堂与柏晓明签订房屋租赁合同，约定杨瑞堂将穆斯林大厦1楼A2号商铺房屋租给柏晓明经营使用，商铺建筑面积927平方米（包括其他三家商铺），并约定穆民的租房事宜，协商一致后，将以补充合同另行签署等。 另查明，1998年9月17日，天水市民族宗教事务局作出批复，同意天水市穆斯林服务公司及其子公司穆斯林房地产开发公司合并，原两个公司的一切债权债务由合并变更注册登记后的天水市穆斯林房地产开发公司全部承担。2004年6月30日，该公司被天水市工商行政管理局公告吊销，2005年1月10日，该公司做出同意撤销天水市穆斯林房地产开发公司并成立清算小组对公司资产进行清算的决议，并决定其债权债务由天水富凯房地产开发有限公司承继。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，杨林英于2014年1月16日虽因赠与所得将A2区域建筑面积700平方米办理了物权登记，但穆民早于1998年与天水市穆斯林服务公司签订了房产销售合同，并付清了包括诉争房屋在内的137.937平方米商铺的全部购房款，且穆民自1998年至今一直对该商铺占有、使用和收益，杨林英从未就诉争房屋向穆民主张过权利。天水市穆斯林服务公司与穆民签订的房产销售合同已生效并履行完毕，穆民因房屋买卖、交付行为已取得物权，仅是未进行物权登记。该未办理物权登记的行为，并不影响合同的效力。而房屋产权登记行为是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础法律关系的审查。在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，仍应以真实权利状态为准。 再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，其为该不动产物权的真实权利人。穆民与天水市穆斯林服务公司签订的房产销售合同及房款、商铺的交付行为能够证明诉争房产的真实权利状态，足以说明诉争房产的真实权利人为穆民。杨瑞堂与穆民、柏晓明分别签订的房屋租赁合同也足以说明杨林英夫妇对穆民购得穆斯林大厦1楼137.937平方米商铺及部分商铺在A2区域内的事实是明知的，且杨林英夫妇与穆民同在穆斯林大厦1楼经营商铺，根据常理不可能不知穆民所购商铺的方位和产权现状，但杨林英仍与其弟富凯公司负责人杨葆生在涉案商铺出售7年后，签订财产赠与协议，由杨林英将A2区域包括诉争商铺在内的建筑面积700平方米登记在其名下，其行为明显存有恶意，损害了穆民的合法权益，应属无效，我国法律虽然规定有物权优于债权的基本原则，但由于上述原因本案并不适用。故杨林英仅以房屋所有权证主张自己是诉争商铺所有权人的理由不能成立，本院不予支持。 综上，对杨林英要求富凯公司及穆民交回其所有的位于天水市秦州区解放路穆斯林大厦1楼A2#约80平方米商铺的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 驳回原告杨林英的诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告杨林英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  赵青霞 审 判 员  马 冰 人民陪审员  高小英 二〇一八年八月十日 法官 助理  石娅丽 书 记 员  张婉琴