广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)兴民一初字第289号 原告（反诉被告）：陈兆现，男，1962年8月26日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托代理人：毛廷挥，广西贺江律师事务所律师。 委托代理人：韦镜明，广西同望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚蔚林，男，1962年9月28日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：韦瑶珠，女，1966年10月16日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 两被告的共同委托代理人：王清桂，广西金益律师事务所律师。 原告陈兆现与被告龚蔚林、韦瑶珠租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿适用简易程序，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，并依法组成由代理审判员吴腾睿担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。书记员李寒担任记录。原告陈兆现及其委托代理人毛廷挥、韦镜明，被告龚蔚林、韦瑶珠及其共同委托代理人王清桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈兆现诉称：2008年4月26日，原告与被告龚蔚林签订一份《场地租赁协议》，约定了租赁时间、租金、押金、双方的权利义务、违约责任处理等条款。合同生效后，原告将场地分租给刘书虹等七人用来修理汽车，并分别签订租赁合同。2008年5月10日，原告依约履行合同义务，支付了押金1000元和第一期场地租赁费105426元，第二期场地租赁费121290元，第三期的部分场地租赁费22852元。2014年7月10日，被告龚蔚林以场地经营影响即将举办的世界体操锦标赛为理由，要求原告退场歇业待世锦赛结束后再继续经营。但直至世锦赛结束，被告龚蔚林未通知原告回来经营并拒绝原告继续经营的要求。2014年4月14日，被告龚蔚林还以其妻子被告韦瑶珠的名义在原场地另外注册了“金东停车场”并以其名义继续经营。被告龚蔚林的违约行为不仅给原告造成经济损失，还直接导致原告签订的分租合同无法继续履行，丧失几十万元的可得利益。由2014年7月10日合同被终止日起至2016年5月9日合同到期日止，尚有租期22个月，原告在上述场地上经营有门面10间，其中9间门面每月每间为2300元，另外周汉福租用的门面每月为920元，原告应收得租金475640元，扣减原告应承担的租金为83776元，故原告损失的可得租金为391864元。原告为建设停车场场地，购买华润水泥混凝土23000元、打场地人工费13500元、砌卫生间支出7000元、挖化粪池支出3000元、盖修理厂支出18000元、买电线支出1500元、水管支出500元、便盆支出300元，共计开支66800元，按照合同约定被告应四倍赔偿原告建筑费267200元。根据合同法规定，被告龚蔚林没有全面履行义务构成违约，应承担违约责任。根据《婚姻法》第41条规定，被告韦瑶珠作为被告龚蔚林妻子，应当对婚姻存续期间产生的债务承担共同连带责任。原告特诉至法院请求判令：1、两被告共同连带赔偿原告租金损失391864元；2、两被告退还原告押金1000元；3、两被告退还原告预交2014年7月10日至2014年11月30日期间的租金17844元；4、两被告赔偿原告搬迁费（吊车费）20000元；5、两被告赔偿原告建筑费267200元（打场地人工费、砌卫生间支出、挖化粪池支出、盖修理厂支出及购买水泥混凝土、电线、水管等费用）；6、本案诉讼费由被告承担。 被告龚蔚林辩称：原告诉请无事实及法律依据。被告龚蔚林依据双方签订的《场地租赁协议》约定将租赁场地交付给原告使用，被告龚蔚林不存在任何的违约行为。但原告承租场地后，未经被告龚蔚林同意，擅自在承租的场地上搭盖违章建筑物共有十间铺面并出租给周汉福等人修理汽车。南宁市兴宁区城市管理局于2014年3月22日在全旺停车场张贴了拆除违章建筑的公告，2014年7月初，政府工作人员告知为迎接世界体操锦标赛，南宁市人民政府对辖区内的违章建筑物进行整治和拆除，南宁市全旺停车场内的违章建筑也被列为整治拆除的范围，被告龚蔚林告知原告拆除违章建筑事宜，但并未要求其歇业或终止协议。2014年7月15日至19日，兴宁区城市管理局依法拆除了停车场内包含原告擅自搭盖的全部违章建筑。政府拆除原告擅自搭盖的违章建筑，并不影响其履行《场地租赁协议》约定的用途，因为该协议约定被告龚蔚林将场地出租给原告作为停放汽车等物品使用。综上，原告擅自在承租的场地上搭盖违法违章建筑被政府依法强行拆除导致租户无法经营所造成的损失是由于自己的违规行为所致，应自行承担责任，与被告龚蔚林履行场地租赁协议没有任何关系。因此，原告诉请无事实及法律依据，应驳回其诉请。 被告韦瑶珠辩称：同意被告龚蔚林的答辩意见，原告诉请没有事实及法律依据，应予以驳回。 被告龚蔚林反诉称：2008年4月26日，被告龚蔚林与原告签订一份《场地租赁协议》，该协议约定，被告龚蔚林将自己拥有使用权的位于南宁市亩场地出租给原告作为停放汽车等物品使用，租期8年，协议对租金、交付方式、期限及双方的相关权利义务和违约责任作了明确约定。协议第三条约定原告应于每年5月10日前向被告支付5月10日至11月9日的租金，于每年11月10日前向被告支付11月10日至次年5月9日的租金，否则被告龚蔚林有权按未缴纳数额以每天千分之五的比例收取滞纳金，超过40天不交者，被告龚蔚林有权终止协议，所交押金不退还。协议生效后，被告龚蔚林将租赁场地交付给原告。在履行合同过程中，原告存在重大的违法和违约行为：违反合同约定擅自搭盖违章建筑并对外出租；未经被告龚蔚林同意将承租的场地擅自转租；不按照合同约定交付场地租金。原告应向被告缴纳2014年11月10日起至2015年5月9日的租金22850.1元，并按合同约定补交场地滞纳金20793.59元。被告特提起反诉，请求判令：1、解除双方于2008年4月26日签订的《场地租赁协议》及相关补充协议；2、反诉被告补交给反诉原告2014年11月10日至2015年5月9日的场地租金22850.1元；3、反诉被告向反诉原告支付延期交付租金滞纳金（违约金）20793.59元；4、反诉原告不予退还反诉被告押金1000元；5、本案诉讼费由反诉原告承担。 原告陈兆现针对被告龚蔚林的反诉辩称：被告龚蔚林诉请判决解除双方于2008年4月26日签订的场地租赁协议没有事实及法律依据，被告龚蔚林于2014年7月10日单方终止了合同，其行为已经违约，在2014年7月10日被告龚蔚林终止合同后，本合同实际上已经不再继续履行，原告也没有继续履行，根本不存在判决解除的问题。被告龚蔚林诉请原告继续缴纳租金及滞纳金没有依据，被告龚蔚林应退回1000元的押金。原告方根本没有违约，被告龚蔚林主张的滞纳金过高。 被告韦瑶珠针对被告龚蔚林的反诉辩称：没有异议，同意被告龚蔚林的反诉意见。 经审理查明：被告龚蔚林为南宁市全旺停车场经营者，该停车场组成形式为个人经营，经营场所为南宁市兴宁区，经营范围及方式为停车服务、铺面出租等。该停车场已于2014年9月12日向南宁市工商行政管理局专业市场管理分局货运市场工商行政管理所办理了注销登记，原场地现另注册为南宁市金东停车场，并于2014年4月14日办得个体工商户营业执照，经营者为被告韦瑶珠，组成形式、经营场所、经营范围与已注销的南宁市全旺停车场一致。 所涉南宁市兴宁区场地系由南宁市全旺停车场（乙方）向南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡（甲方）承租，双方于2009年12月29日签订有《场地租赁协议》，约定：甲方租赁该场地给乙方作综合开发，租赁地点范围为南宁市（二塘坡大盘岭），东边南边邻接五金福利厂、“狗栏”、“红瓦房”、高峰林场的土山等，西边紧靠绕城高速公路，北边紧靠昆仑大道，面积总共为12亩；乙方在自己所租的场地内享有经营自主权，甲方不得干涉；乙方确实需要搭建建筑物的费用自理，风险自担。协议还就其他事项进行了约定，甲方村民代表签字捺印后加盖南宁市兴宁区三塘镇降桥村村民委员会公章，被告龚蔚林作为乙方代表签字捺印并加盖南宁市全旺停车场公章。 2012年4月18日，南宁市全旺停车场（甲方）与原告陈兆现（乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方租赁南宁市南梧大道全旺停车场内1.374亩场地给乙方停放汽车等物品；租期自2008年5月10日起至2016年5月9日止；第一个三年期每年租金28854元，第二个三年期每年租金33182元，第三个三年期每年租金37510元；每年的5月10日以前乙方必须把5月10日至11月9日的全额租金交给甲方，每年的11月10日以前乙方必须把11月10日至次年5月9日的全额租金交给甲方，否则甲方有权按未缴纳数额以每天千分之五的比例收取滞纳金，超过40天不交者，甲方有权终止本协议，所交押金不退，同时乙方必须付清有关费用给甲方后方可搬出乙方的所有财产；本份合同乙方交纳押金1000元整，作为上述场地及其附属水电设施的抵押，租期未满甲方不退押金和租金，租期已满而乙方不续租上述场地且未损害场地及附属水电设施者，甲方在协议期满后30天内退回押金给乙方，如损害的，扣除维修费用后再退回余额给乙方；水表和照明电电表由甲方提供，三相电表由乙方提供，干电线、干水管由甲方安装和维修，支电线、支水管由乙方安装和维修，总排污管由甲方安装但由乙方维修；留足9米宽的公共通道并做好明显标志，公共通道不收通行费；乙方确实需要放置活动房或者需要搭建房屋者，甲方协助梳理关系，费用由乙方自行承担；在协议期内，乙方中途终止协议者，甲方不退还乙方的押金和租金；在协议期内，甲方不得在约定之外提高上述场地的租金或将上述场地转租给他人，否则甲方必须赔偿乙方的经济损失（即搬迁费和4倍建筑费用）。协议还就其他事项进行了约定。双方另于2009年12月20日在原协议后补充：另在对面（原通道处）加租236平方米场地，租期与原协议一致；于2011年1月13日又在原协议后补充：2009年12月20日的“补充”协议面积从2010.12.1开始按200平方米计租。2011年1月14日，南宁市全旺停车场在原合同后出具《补充协议书》，载明甲方以后按200平米场地计算收取租金，同时乙方留一条人行道给公众行路。协议签订后，原告向南宁市全旺停车场缴纳场地押金1000元，并支付租金至2014年11月30日；其于2014年5月11日支付了2014年6月1日至11月30日租金22852元。原告承租场地后，自行平整场地并在场地上搭盖门面，其将搭盖的门面及场地从2012年6月9日起分租给案外人刘书虹、李小林、廖锦阳、钟世军、梁伟荣、高敬恩、冯东胜、莫树海等人，租期均至2016年5月9日止。原告自述被告龚蔚林以其场地经营影响在南宁市举办的世界体操锦标赛为由通知其退场，其已于2014年7月11日退出租赁场地，后未能继续入场经营，故将被告诉至本院，诉请如前；被告龚蔚林辩称原告退场行为系因政府拆除违章建筑所致，其并未干涉原告经营，主张原告应继续履行租赁协议，被告龚蔚林据此向本院提出反诉，反诉诉请如前。经本院询问，被告方表示原告系2014年7月25日之后才退出租赁场地。 在诉讼过程中，本院向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取相关执法材料，显示：因南宁市全旺停车场涉嫌非法占地建房，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2014年3月31日向其发出《责令限期拆除所建建（构）筑物公告》（GTN1165），限令其自公告之日起2日内自行拆除非法占地建设的建（构）筑物，因当事人未在规定时限内自行拆除非法占地建设的建（构）筑物，兴宁区政府于2014年7月17日组织有关部门依法对南宁市全旺停车场进行强制拆除，于2014年7月18日拆除完毕。 在诉讼过程中，本院另于2015年5月28日组织双方到勘查现场，确认该停车场现已更名为金东停车场；原停车场内原告自行搭盖的门面因属于违章建筑，已被政府拆除清理完毕。现1.374亩场地由他人使用并停放车辆，补充协议中约定的200平米场地现作为公共道路使用。 在诉讼过程中，本院还向南宁市兴宁区三塘镇降桥村村民委员会查实了讼争场地权属情况及土地性质，该村委会于2015年8月27日向本院出具《证明》，载明：“兹证明，位于南宁市（二塘大盘岭），东边南边邻接五金福利厂，西边紧靠绕城高速公路，北边紧靠昆仑大道的土地面积总共为12亩，产权属南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡集体所有权，该土地因历史原因没有土地证。该土地原来是村民承包来种养的土地，后租给了龚蔚林作为经营性使用的土地。特此证明。”经本院向原、被告双方释明，双方均明确表示，如本院认定本案合同为无效合同，双方均不变更诉讼请求。 以上事实，有个体工商户营业执照、准予注销登记通知书、《场地租赁协议》、《补充协议书》、《铺面租赁协议》、收据、《关于协助调查全旺停车场拆除情况的复函》、证明、勘查笔录、询问笔录等予以证实。 本院认为：讼争租赁场地属于被告龚蔚林向南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡租用的部分土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”及第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的相关规定，由于我国对土地实行特殊的用途管制制度，农用地不可以随意改变土地用途或转为建设用地，必须以土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地供应政策为依据，经过依法审批，否则就是非法占用土地。经本院向降桥村村委会核实，该土地属于降桥村二塘坡集体所有，未办有土地证，原土地用途为村民承包种养用地，也即，讼争租赁场地所属的12亩土地应为南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡集体所有的农用地，被告龚蔚林承租该地块用于经营停车场，应依法由辖区县级人民政府登记造册，核发证书，确认其建设用地使用权。本案被告未能举证证实其在承包的土地上经营停车场已通过相关土地使用权审批手续，据此，本院认定原告与被告龚蔚林就本案租赁场地所签订的《场地租赁协议》及其《补充协议书》无效。此认定与原告本诉、被告龚蔚林反诉中所主张的合同效力均不一致，本院依法向双方释明，告知其可以变更诉讼请求，双方均明确表示不变更诉讼请求。由于本案所涉的《铺面租赁协议》无效，无效合同对合同双方当事人均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告已向被告龚蔚林交付的1000元押金应予返还。由于双方均未能充分举证证明原告退出租赁物的具体时间，仅确认原告在兴宁区政府于2014年7月份对停车场内的违章建筑进行拆除后即未再继续进场经营，故综合本院对南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取的执法材料，本院认定原告于2014年7月15日即退出租赁铺面及场地。因其已向被告缴纳租金至2014年11月30日，故被告龚蔚林应向原告退回2014年7月15日至2014年11月30日租金17137元（22852元－22852元÷6个月÷30天×45天）。 因被告龚蔚林明知其向村民集体租用的土地用做非农业经营使用未向有关部门办理审批手续，据此，导致合同无效的后果，原告不存在过错，被告龚蔚林应赔偿原告因此受到的损失。原告所诉请的经济损失一为其搭建及拆除门面、平整场地而支出的建筑费用，二为其将租赁场地上的门面转租所可能取得的预期租金收益。针对建筑费用，原告在原租赁场地上自行搭盖的门面、卫生间、化粪池、修理厂等建筑均未依法办理准建手续，属于违章建筑，并已被政府部门依法拆除清理完毕，上述违章建筑的修建费及搬迁费（吊车费）支出并非原告产生必要的、合法的装修损失，故本院不予支持，该部分费用由原告自行承担；原告所主张的平整场地支出及购买水泥、电线、水管费用等，考虑其租赁场地的目的为停放车辆使用且已实际平整土地的事实，故该支出合理，但因原告未能提交明确记载有付款人、款项支出具体用途的有效支付凭证，故本院酌情支持原告平整场地支出及购买水泥、电线、水管费用20000元。至于预期租金收益，由于该项损失并非因合同无效产生的直接损失，原告亦未能举证证实其转租行为已经过被告同意，并且，原告自行搭建的门面更是因属违章建筑已被政府部门依法拆除，租赁物自被拆除清理完毕之日起即已不具备再继续出租获取收益的客观条件，故原告诉请预期租金收益不符合法律规定，本院不予支持。 至于被告龚蔚林诉请原告继续支付场地租金及滞纳金的问题，如前所诉，本院认定本案《场地租赁协议》为无效合同，且原告已于2014年7月15日即退出停车场，经本院现场勘查该停车场现由被告管理、原告未再继续经营使用原租赁场地，故被告龚蔚林诉请原告支付2014年11月10日至2015年5月9日的场地租金及滞纳金，并无事实及法律依据，本院依法不予支持。至于被告龚蔚林诉请的押金问题，本院已在前文作出认定应予返还。 至于原告诉请被告韦瑶珠承担共同连带责任问题。因原告系向南宁市全旺停车场签订租赁协议，被告龚蔚林为南宁市全旺停车场实际经营者，故本案《场地租赁协议》合同相对方应为原告陈兆现及被告龚蔚林。现原告依据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条主张被告龚蔚林配偶被告韦瑶珠承担共同连带责任，其主张与所依据法律规定并不相符；且本案属于租赁合同纠纷，不涉及夫妻共同债务处理，故依据合同相对性原则，原告应向出租人被告龚蔚林主张民事责任，被告韦瑶珠无需承担责任，原告诉请并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告陈兆现与被告龚蔚林于2008年4月26日签订的《场地租赁协议》无效； 二、被告龚蔚林返还原告陈兆现押金1000元； 三、被告龚蔚林退还原告陈兆现租金17137元； 四、被告龚蔚林赔偿原告陈兆现平整土地费用及购买水泥、电线、水管费用共计20000元； 五、驳回原告陈兆现对被告韦瑶珠的诉讼请求； 六、驳回原告陈兆现的其他诉讼请求； 七、驳回被告龚蔚林的全部反诉请求。 本诉案件受理费10779元，由原告陈兆现负担10189元，被告龚蔚林负担590元；反诉案件受理费273元，由被告龚蔚林负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一五年十月八日 书 记 员  李 寒 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。