广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第531号上诉人（原审被告）深圳地源投资发展有限公司。法定代表人卢清华。委托代理人张勇强，系公司员工。委托代理人朱述行，广东荣恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛新荣委托代理人刘波，广东生龙律师事务所律师。上诉人深圳地源投资发展有限公司（以下简称地源公司）与被上诉人薛新荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1172号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年4月18日，地源公司（合同乙方）与深圳市南湖国际投资有限公司（合同甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于深圳市龙岗区x路一号楼房共六栋租给乙方做经营商业用途；租期九年，从2013年4月18日起至2022年4月17日止。地源公司提交了所租赁房产的房地产权证，地源公司租赁的房产名称为厂房x，集体宿舍楼1＃，综合楼1＃，土地用途均为工业仓储，土地位置位于龙岗镇（街道）南联村（社区）x。薛新荣在原审法院同期受理的起诉相同地源公司涉及同一商贸城的（2014）深龙法地民初字第1163号等系列案中确认该五份房产权证记载的房产为薛新荣、地源公司双方涉案租赁的房产。地源公司租赁深圳市南湖国际投资有限公司上述房产后，将其予以改造，建成地源商贸城，向社会公开招商。2013年6月7日，薛新荣与地源公司签订商铺租赁合同，地源公司为合同甲方，薛新荣为合同乙方。合同约定，甲方将其位于深圳市龙岗区x路34号地源商贸城2楼x号的商铺租赁给乙方作商业经营用途，租赁期限九年，期限自2013年8月8日起至2022年8月7日止，该商铺的租赁经营押金为4000元。约定合同期满，甲方在乙方无违反合同条约及其他双方互签协议的前提下，应足额退还乙方商铺租赁经营押金。在第五条乙方的基本权利和义务中约定遇甲方经营规划、品类调整，乙方承诺无条件服从。同日，薛新荣向地源公司交纳了商铺保证金4000元，地源公司向薛新荣出具了收据。2014年3月5日，地源公司以调整商贸城经营规划为由，通知2楼全体承租户须限期搬迁至1楼或3楼现有空铺经营。包括薛新荣在内的2楼部分承租户对此提出异议，在协商未果的情况下，地源公司于2014年6月10日向薛新荣发出解除合同的通知，并拆除了薛新荣租赁的商铺。地源公司辩称合同中明确约定如地源公司进行规划调整，薛新荣承诺无条件服从，但薛新荣却以此为由长期关闭商铺，不正常开门营业，完全构成根本违约，所以地源公司解除合同不违反法律规定。地源公司确认双方签订的租赁合同于2014年6月10日解除的事实。地源公司确认租赁合同文本由其提供。薛新荣在原审中诉请：1、确认薛新荣、地源公司2013年6月7日所签订《商铺租赁合同》于2014年6月10日解除；2、地源公司向薛新荣返还押金4000元；3、地源公司向薛新荣赔偿装修费500元；4、地源公司承担本案诉讼费。原审法院认为：薛新荣、地源公司签订的《商铺租赁合同》属于双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实全面履行。地源公司确认双方签订的租赁合同于2014年6月10日解除的事实，故原审法院对薛新荣诉求确认租赁合同于2014年6月10日解除的主张予以支持。双方争议的焦点在于地源公司解除合同是否合法的问题。本案中，地源公司以调整商贸城经营规划为由要求薛新荣等二楼租户搬迁至一楼或三楼现有空铺经营的方案，但因为薛新荣等二楼业主不同意，导致双方发生矛盾和对抗，致使地源公司发出通知解除租赁合同并拆除了涉案商铺。原审法院认为，房屋位置、面积在房屋租赁合同中对承租人来说具有重要意义，因房屋位置不同、面积大小将影响到承租人的经营条件和经营效益，关系到承租人能否实现租赁合同的目的。地源公司要求薛新荣搬迁经营地址，在一楼或三楼的现有空铺经营，导致薛新荣租赁商铺的位置和面积发生改变，属于对租赁合同的重大变更，理应与薛新荣协商一致，取得薛新荣的同意，但地源公司没有与薛新荣协商一致，而是擅自作出决定，强行要求薛新荣搬迁，导致双方矛盾激发，进而地源公司单方面发出通知解除合同，故解除合同的责任在于地源公司。因此，薛新荣按照租赁合同的约定要求地源公司返还租赁保证金4000元的主张符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。至于地源公司辩称地源公司是依据合同约定对经营规划、品类进行调整，薛新荣应当无条件服从的答辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条之规定，提供格式条款的一方应当采取合理方式提请对方注意，且提供格式条款的一方对已尽合理提示义务承担举证责任。因此，根据格式条款的定义，本案租赁合同第五条中关于“遇甲方经营规划、品类调整，乙方承诺无条件服从”的约定条款应属于格式条款。而该租赁合同文本是由地源公司提供的，地源公司应采用合理方式提请对方注意，但从租赁合同上并不能看出地源公司已尽合理提示义务，且地源公司也并未提交证据证明其已尽合理提示义务，故租赁合同上第五条中关于“遇甲方经营规划、品类调整，乙方承诺无条件服从”约定的条款应属无效，原审法院对地源公司的答辩意见不予采纳。薛新荣还要求地源公司赔偿装修费500元，因薛新荣既未提供证据证明其进行了装修，也未提供证据证明装修费用的多少，因此薛新荣的这一诉讼请求，原审法院不予支持。基此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认薛新荣与地源公司签订的关于地源商贸城2楼2A155号商铺的《商铺租赁合同》于2014年6月10日解除；二、地源公司于本判决生效之日起五日内返还薛新荣租赁保证金4000元；三、驳回薛新荣的其它诉讼请求。案件受理费人民币25元，由地源公司承担。上诉人地源公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、维持一审判决第一项、第三项；2、撤销一审判决第二项，依法改判为：地源公司无需向薛新荣支付租赁保证金4000元；3、本案诉讼费用由薛新荣承担。上诉事实和理由：原审认定事实不清。地源公司只是进行经营规划的调整，并没有强行要求薛新荣搬离商场；薛新荣见地源公司进行经营规划调整时就不进行正常营业，违反合同约定，构成违约，过错责任在于薛新荣，根据合同约定上诉人有权不返还租赁保证金。被上诉人薛新荣当庭答辩称，地源公司擅自改变涉案房产的规划用途，薛新荣请求解除双方的租赁合同符合法律规定，在合同有效期内地源公司在未与薛新荣协商一致的情况下，单方强行变更合同内容，已经违反法律规定，该违法行为已构成根本违约，故薛新荣请求解除租赁合同并要求返还押金合法有据，请求维持原判，驳回上诉。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，按照租赁合同约定提供特定位置的租赁物是出租人的主要义务，且位置条款属于租赁合同的核心条款，因此租赁物位置的变更应由双方协商一致，出租人不能单方决定。本案中，地源公司提供的租赁合同中有关“遇甲方经营规划、品类调整，乙方承诺无条件服从”的约定在实质上限制了薛新荣的主要权利，且地源公司未向薛新荣进行提示和说明，该约定应为无效。现地源公司以经营规划为由，要求薛新荣从涉案商铺搬至其他楼层，并且在未与薛新荣协商一致的情况下，强行解除合同、拆除涉案商铺缺乏依据，薛新荣因此搬离不构成违约；同时地源公司也未举证证明薛新荣存在不正常营业或其他可以没收租赁保证金的情形，在双方合同解除后，地源公司应将原收取的租赁保证金退还给薛新荣，地源公司上诉认为不予退还租赁保证金的主张，本院不予支持。综上所述，地源公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由深圳地源投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 周 敏代理审判员 许莹姣二〇一五年三月十六日书 记 员 陈晓莹