河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四终字第1887号上诉人（原审原告、反诉被告）葛利强，男，汉族，1973年9月19日出生。委托代理人刘会阳，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）杨玉先，女，汉族，1960年10月6日出生。委托代理人徐建增，男，汉族，1959年8月14日出生，系杨玉先配偶。第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司。法定代表人刘成。上诉人葛利强因与被上诉人杨玉先、第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司（以下简称昌鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人葛利强及其委托代理人刘会阳、被上诉人杨玉先的委托代理人徐建增、第三人昌鸿公司的法定代表人刘成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月23日，葛利强（买方）、杨玉先（卖方）与第三人昌鸿公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：杨玉先拥有位于邙山区长兴路33号院2号楼3层东户的房屋，房屋所有权证号为0501019657，房屋建筑面积为171.75平方米，葛利强自愿购买杨玉先上述房屋；经葛利强、杨玉先协商一致，同意本合同项下房屋及配套设施的总价款为930000元；葛利强应于本合同签订时支付定金及佣金30000元（其中佣金10000元，余额作为昌鸿公司代杨玉先保管的定金），杨玉先同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由昌鸿公司代为保管，杨玉先于本合同签订时将售房保证金20000元或房屋所有权证交由昌鸿公司保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保；葛利强、杨玉先同意使用按揭贷款的方式支付房款，即签订合同后，葛利强、杨玉先应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，葛利强应在立契时，将首付房款（以贷款额为准）交付杨玉先，剩余房款由银行放贷之日向杨玉先支付；在签订本合同时，葛利强、杨玉先双方应向昌鸿公司及时、足额支付佣金，因葛利强、杨玉先任一方违约或者双方违约，而导致本合同解除、终止履行，单方违约时，由违约方承担全部佣金，葛利强、杨玉先同时违约时，各负担总佣金的一半；葛利强、杨玉先双方同意共同委托昌鸿公司代为办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由杨玉先向昌鸿公司支付代办费用1000元；杨玉先若违反本合同第五条的约定，应双倍返还葛利强交付的定金（原交昌鸿公司代为保管的定金和售房保证金，杨玉先无权要回，除非三方达成新的协议）；葛利强若违反本合同第五条的约定，其无权要求返还定金（昌鸿公司有权直接将房屋产权证交给杨玉先，除非三方达成新的协议）；如葛利强、杨玉先均违反本合同第五条的约定，在葛利强、杨玉先各向昌鸿公司支付本合同约定的总房款1%的佣金后，昌鸿公司应将房屋产权证或售房保证金退还杨玉先，同时，将保管的定金交于葛利强。同日，杨玉先将涉案房产的房屋产权证交给了昌鸿公司，2014年4月28日，葛利强向昌鸿公司缴纳了购房定金及佣金共计30000元。2014年5月30日，葛利强（买方）、杨玉先（卖方）与第三人昌鸿公司（居间方）达成《房屋买卖补充协议书》，主要约定：葛利强、杨玉先应于该协议签订后5日内共同到贷款银行办理相关的按揭贷款手续，在贷款银行审批通过后网签当日葛利强应把首付款打入杨玉先账户，杨玉先收到首付款当日应配合葛利强办理过户手续。2014年9月30日，葛利强、杨玉先又达成合意，由徐建增代表杨玉先与葛利强签订承诺书，承诺书载明：因房款首付违约推迟，葛利强自愿补偿杨玉先伍仟圆人民币作为违约金，今日起至2014年10月底前葛利强如未把首付款付给杨玉先，合同自行解除，葛利强的购房保证金归杨玉先所有，葛利强支付首付款后，由银行按程序支付余款，杨玉先不要求葛利强走绿色通道快件。同日，葛利强向徐建增的银行账户汇款2000元，2014年10月1日，徐建增经由短信询问葛利强“怎么不打剩余的钱了”，葛利强回复称“过节打不成，过了节给你打上”。2014年10月31日下午6点48分，葛利强收到短信，显示其所有的尾号为3319的账户收到转款40000元，余额为123455.65元。另查明，葛利强、杨玉先均认可购房首付款为130000元。原审法院认为：葛利强、杨玉先与第三人昌鸿公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》，葛利强与杨玉先达成的承诺书系各方真实意思表示，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。现葛利强、杨玉先均主张解除于2014年4月23日所签订的《房屋买卖合同》，系对双方权利义务的处分达成一致，予以支持。本案争议的焦点在于认定造成合同解除的责任归属，包括以下几个方面：1、虽然葛利强、杨玉先未在承诺书中约定违约金5000元的支付期限，但葛利强在签订承诺书的当日即向杨玉先支付了2000元，且根据杨玉先提供的短信记录，葛利强系以“过节无法转账”为由未支付剩余3000元违约金，由此可断定葛利强、杨玉先在签订承诺书时约定当日即应支付违约金，因收取违约金为杨玉先，葛利强关于其与第三人昌鸿公司协商将违约金推迟至与首付款一并支付，昌鸿公司认可的辩解理由，有悖常理，不予采信，综上，葛利强未在双方签订承诺书的当日将违约金5000元足额支付给杨玉先，违反了双方的约定。2、葛利强认为其于2014年10月31日拨打杨玉先的电话，向杨玉先交纳购房首付款，杨玉先未接听电话的行为系拒收房款，杨玉先则称当时其身在国外，无法接听电话，且葛利强知晓杨玉先的银行账号，杨玉先是否接听电话均不影响葛利强支付首付款，根据查明的事实，双方约定葛利强应在2014年10月31日前向杨玉先交纳购房首付款，而根据葛利强提供的短信记录，直至2014年10月31日下午6时48分，葛利强的账户中仅有123455.65元，不足以支付购房首付款130000元及尚未支付的3000元违约金，另葛利强认为其未能如期支付首付款的原因包括支付首付款应通过居间方、杨玉先未接听电话即为拒收首付款、杨玉先所提供的系徐建增的而非杨玉先的银行账号，因合同并未约定支付首付款必须通过昌鸿公司，葛利强即是与徐建增签订的承诺书，徐建增与杨玉先系夫妻，故葛利强的上述理由缺乏事实及法律依据，葛利强应当承担其未及时支付购房首付款的违约责任。综上，葛利强要求杨玉先双倍返还购房定金40000元及赔偿损失30000元的诉讼请求，不予支持；杨玉先要求葛利强所交纳的由第三人昌鸿公司所保管的20000元定金归其所有的诉讼请求，符合合同约定，予以支持；因《房屋买卖合同》已经解除，合同尚未履行的部分应终止履行，故杨玉先要求葛利强继续支付3000元违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。……”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除葛利强、杨玉先与第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司于2014年4月23日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回葛利强其他的诉讼请求；三、葛利强所交纳的由第三人郑州昌鸿房地产营销策划有限公司保管的定金20000元归杨玉先所有；四、驳回杨玉先其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元减半收取为775元，及反诉费188元，由葛利强负担939元，杨玉先负担24元。上诉人葛利强不服原审法院判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清，适用程序错误。一、原审法院认定事实不清。直至2014年10月31日下午6时48分，虽然上诉人的账户中有123455.65元，但上诉人还向第三人昌鸿公司交纳了20000元的定金，共计143455.65元，根据2014年4月23日签订的房屋买卖合同中第四条第2款在交付首付款时定金冲抵房款的约定，已经足够支付130000元的首付款及3000元的违约金，一审法院未查明该事实。涉案房屋的所有权人是杨玉先，2014年10月31日前，杨玉先没有向上诉人表示过该房产是其夫妻共同财产，上诉人也没有见过其与徐建增的结婚证，同时被上诉人的电话一直打不通，出于资金安全考虑，上诉人暂不向徐建增的账户打款是符合常理的。二、适用程序错误，本案不应适用简易程序审理。上诉人与被上诉人对双方的权利义务争议较大，双方对各自陈述的事实也不认可，原审法院为查明事实追加昌鸿公司为第三人，但第三人却缺席庭审了，都表明原审法院适用程序错误。三、上诉人提供的证据已经能够充足证明被上诉人存在违约行为。在2014年12月31日，上诉人卡中有123455.65元，加上上诉人交的20000元定金，充分说明上诉人已经准备够了首付款。上诉人多次与被上诉人联系，杨玉先电话一直无法接通，导致上诉人不能按时支付首付款。上诉人向徐建增支付2000元违约金也能证明上诉人想继续履行合同。综上，原审法院认定事实错误，适用程序错误，请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人杨玉先答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用程序得当，判决结果合法。二、电话打通与否不是付款的条件和障碍，更不是不可抗力。因为上诉人有我方的银行账户，并且已经在这个账户上付过部分违约补偿款2000元，得到了双方的确认。对于合同规定的程序和时间应该办理的抵押贷款登记手续、银行贷款审批后支付首付款和违约补偿金的支付等事项，上诉人都没有按合同规定时间执行，先后四次违约。三、上诉人银行账户显示有钱，不等于付款，其最终没有付款的违约事实是改变不了的。四、上诉人违约后编出来的产权疑虑、账户担心等理由站不住脚。从合同签订到上诉人违约长达6个月的时间内，上诉人对涉案房产是答辩人夫妻共同财产、答辩人与徐建增系夫妻从未提出任何疑问，也从来没有要求出示相关资料。上诉人在2014年10月初按照我方提供的账号支付了部分违约补偿金，对已经支付的补偿金和收款账户双方都确认无疑，但在上诉人违约后却又对这个账户提出了疑问，前后自相矛盾。五、上诉人支付部分违约补偿金是接受处罚，不等于守信履约。上诉人接受违约处罚，表明其对违约的事实确认及其给对方造成了损害。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求法院依法维持原审判决结果，并判令葛利强承担本案全部诉讼费用。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：葛利强、杨玉先与第三人昌鸿公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》以及徐建增与葛利强于2014年9月30日所签的《承诺书》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方均应按照合同约定行使权利，履行义务。葛利强上诉称原审法院认定事实不清，程序不当，本院认为，本案的《房屋买卖合同》是三方于2014年4月23日所签，截止承诺书中约定的2014年10月底，葛利强作为购房者，在长达半年的时间内未将购房首付款支付杨玉先，且承诺书中约定的违约金5000元亦未足额支付，葛利强违反约定，构成违约。葛利强对其未能支付首付款的上诉理由因缺少足够的证据予以证明，本院对此不予采信。关于原审的程序问题，本院认为，原审法院适用简易程序审理本案并无不当，且已依法向第三人昌鸿公司送达开庭传票，第三人签收传票并未到庭，故原审法院缺席审理并无不当。因葛利强的上诉请求缺少事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人葛利强负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建军审 判 员  刘红军代理审判员  赵晓涵二〇一五年十月二十七日书 记 员  贾 茹