.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    三亚市城郊人民法院   民事裁定书   （2015）城民一初字第2071号   原告:王金山，男，1968年3月28日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。   委托代理人:王金红，女，1967年9月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海口市，系王金山姐姐。   被告：三亚市城乡建设土地开发总公司，住所地：三亚市新风街**金鹿大厦**。   法定代表人：王爱民，该公司总经理。   委托代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。   委托代理人：刘剑川，海南云帆律师事务所实习律师。   第三人：三亚穆亥麦拉面馆，住，住所地：三亚市新风街金路大厦**第八间铺面/span>   经营者：马穆亥麦，男，1979年1月7日出生（公民身份号码：×××），回族，现住三亚市文明路如家酒店旁边**。   第三人：三亚华诚商行，住，住所地：三亚市新风路金鹿大厦首层东面第一间铺面/span>   经营者：陈汉彪。   第三人：三亚彩盛办公设备总汇，住，住所地：三亚市河**新风街金鹿大厦**从东算起第三间铺面/span>   经营者：林玉娃。   原告王金山诉被告三亚市城乡建设土地开发总公司（以下简称：城乡公司），第三人三亚穆亥麦拉面馆（以下简称：穆亥麦拉面馆）、三亚华诚商行（以下简称：华诚商行）、三亚彩盛办公设备总汇（以下简称：彩盛总汇）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告王金山，被告城乡公司的委托代理人刘一凡、刘剑川，第三人穆亥麦拉面馆的经营者马穆亥麦到庭参加诉讼。第三人华诚商行、彩盛总汇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告王金山诉称：三亚市新风街215号金鹿大厦，占地1050㎡，高7层，一层7户，设有三个电梯口，由于历史原因没有安装电梯，城乡公司是一层和二层产权人，在改造一层时将三个电梯口占用至今，现在各业主同意安装电梯，希望法院依法让城乡公司将一楼电梯口恢复原样，归还业主公用。故王金山诉至法院请求：一、判令被告城乡公司将三亚市新风街金鹿大厦首层三个电梯口恢复原状，归还业主公用；二、本案诉讼费由城乡公司承担。   被告城乡公司辩称：一、城乡公司（甲方）与海南申海联营实业贸易总公司（乙方）于1989年7月20日签订《协议书》，约定联合建设新风路商场、办公及住宅综合大楼（即金鹿大厦），该大厦并非电梯房，乙方设计并预留出电梯口已超出《协议书》原意。金鹿大厦建设完工后，实际并未安装电梯，双方将电梯空间视为普通空间各自使用。二、王金山购买金鹿大厦A座711、712房和B座722房时，已明知金鹿大厦虽有电梯口却没有安装电梯，且事实以非电梯价购买房屋。王金山所提安装电梯本质在于试图以非电梯房屋成交价享受电梯房屋待遇。三、根据《物权法》第七十六条之规定，安装电梯属于本小区重大事项决定，依法应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，王金山无权代表其他业主。王金山所购房屋建筑面积为369.59㎡，金鹿大厦总建筑面积为6000㎡，占总面积不及三分之二。无权擅自决定重大事项。综上，王金山的诉求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。   第三人马穆亥麦述称：马穆亥麦于2013年10月份找到了新风街金鹿大厦一楼第八间铺面，并以13万元价格受让。当时的承租人符霞说租这个店面已有16年之久。受让后马穆亥麦花了15万元装修该店面，又花8万多买了设备，并在老家请了四个工人，共计投入40多万。现在该店面发生纠纷，将给马穆亥麦的生活造成极大影响，请求法院公正判决，保护马穆亥麦的合法权益。   第三人华诚商行、彩盛总汇未作答辩。   经审理查明，1989年7月20日，城乡公司与海南申海联营实业贸易总公司（以下简称：申海公司）签订一份《协议书》，约定双方联合在三亚市新风路北侧，紧靠人民医院围墙，建造商场、办公、住宅综合的**大楼（下称金鹿大厦）**，总建筑面积6000㎡，由城乡公司提供建造金鹿大厦的土地计1008㎡，以三地总字[1989]10号文及三亚市城乡建设局（1989）59号划地同意批准范围为依据，并承担上述土地的土地使用费或使用税，包括金鹿大厦在出售前的土地使用费（税），申海公司提供金鹿大厦的土建施工及水电配套费用（不包括房屋内部装潢装修费用）；金鹿大厦建成后，城乡公司分得底层和二层房屋，但该楼层中的楼梯和门厅通道属双方共有，申海公司分得三层至七层房屋；大楼的辅助设施如水池、泵房等属双方共有。城乡公司于2002年9月2日取得金鹿大厦第一至二层的土地房屋权证[证号：三土房（2002）字第1570号，建筑面积1625.34平方米]。王金山系金鹿大厦A座711、712房及B座722房的所有权人[土地房屋权证号：三土房（2005）字第21**]，该三套房屋建筑面积为369.58㎡，分摊公共建筑面积41.45㎡。2011年7月7日，王金山与王金凤、王金兰、王金芝共同竞买取得了三亚市新风路金鹿大厦B座622房（建筑面积为144.33平方米），但至今该622房的土地房屋权证至今尚未办理至其名下。   金鹿大厦建成后一直未安装电梯，但该大厦预留有电梯口。在王金山的土地房屋权证后的房屋平面附图中，楼梯走廊位置旁均标注有长宽各2.62尺寸的带有"电梯"字样的区域，城乡公司的土地房屋权证上相应位置也有长宽各2.62尺寸的区域，但未标注电梯字样。一楼的该三处电梯口区域已经被城乡公司作为铺面，分别出租给穆亥麦拉面馆、华诚商行、彩盛总汇用于经营。   王金山于2015年3月16日诉至本院要求判如所请。庭审中，王金山提供了一份《申请》及两份《授权委托书》，《申请》系出具给城乡公司，载明："金鹿大厦C座业主申请贵公司解决安装电梯相关事宜。C座原有电梯口，现在申请安装电梯，请贵公司帮忙解决1楼进出口的位置。"该《申请》上有多名申请人签名，分别为：二楼申请人三亚市工程建设招标代理中心，三楼申请人林伟，四楼申请人刘桂英，五楼申请人游岳，六楼申请人董小鸾，七楼申请人王金凤、王金山；《授权委托书》一份系游岳、刘桂英委托王金山在（2015）城民一初字第2071号一案（即本案）中作为其参加诉讼的委托代理人，另一份系王莉、王金凤、王金兰委托王金山在"我与三亚市城乡建设土地开发总公司让出电梯口和一楼公用部分一案中"，作为其参加诉讼的委托代理人。王金山欲以上述三份证据证明其提起本案诉讼已经获得部分业主授权。王金山还提供了王莉名下位于三亚市××区房的土地房屋权证[土地房房屋权证号：三土房（2006）字第77**建筑面积140.99平方米]，用以证明王莉的业主身份。   以上事实有《协议书》、土地房屋权证、（2010）城执字第2-5号执行裁定书、拍卖公告、海南鑫开源拍卖有限公司成交确认书、《申请》、《授权委托书》及当事人当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定"建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有"，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）项之规定"除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明灯附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。"因此，王金山在本案中所主张的三个电梯口区域应当属于金鹿大厦的业主共有部分。   根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定"有关共有和共同管理权利的其他重大事项"应由业主共同决定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定"改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的'其他重大事项'。"王金山要求恢复电梯口区域的事项涉及全体业主共有的权利，应当由业主共同决定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，该条第一款第（七）项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   王金山提供了一份《申请》和两份《授权委托书》，用以证明其在本案的起诉已经获得部分业主同意。从王金山所提交的证据来看，《申请》和《授权委托书》上签名的人中，仅有王金山、王莉因享有金鹿大厦相关房屋的所有权，可以确认为该大厦的业主，而其他人员均未有证据证明其业主身份；即便《申请》和《授权委托书》上签名的人员均为业主，王金山也未提供证据证明签名的人数已经达到业主总人数的一半且该部分人的专有部分占金鹿大厦总面积过半数。因此，在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，王金山个人无权要求恢复电梯口区域公用。   综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定：   驳回原告王金山的起诉。   本案受理费200元（原告王金山已预缴），退还原告王金山。   如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 吴小慧   审 判 员 谢亚琼   人民陪审员 张跃忠     二0一五年十月二十八日   书 记 员 陈 凤   附相关法律条文：   中华人民共和国物权法   第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。   第七十六条下列事项由业主共同决定：   （一）制定和修改业主大会议事规则；   （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；   （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件   具体应用法律若干问题的解释   第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明灯附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。   建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。   第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的'其他重大事项'。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百一十九条起诉必须符合下列条件：   （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；   （二）有明确的被告；   （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；   （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。