江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民终字第210号上诉人（原审原告）林春东，江苏快捷士润滑油有限公司法定代表人。委托代理人李亚军，江苏金禾律师事务所律师。委托代理人王曲凡，江苏法岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）响水昌宇汽车有限公司，住所地江苏省响水县经济开发区。法定代表人管广文，该公司经理。委托代理人徐红芳，江苏兴时代律师事务所律师。上诉人林春东因与被上诉人响水昌宇汽车有限公司（以下简称昌宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民初字第0059号民事判决，于2015年3月24日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人林春东的委托代理人李亚军、王曲凡，被上诉人昌宇公司的法定代表人管广文及委托代理人徐红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月8日，林春东（乙方）与昌宇公司（甲方）签订了房屋买卖合同，内容为：“一、乙方同意购买甲方拥有的座落于响水县经济开发区204国道东侧、题桥北侧（产证号为：响房权证响经字第××J00512、XJ00513、XJ00514、XJ00515；土地使用证号为：响国用（2012）第补27041号；房屋面积分别为：16.45平方米、1198.96平方米、9725.46平方米、10975.06平方米，土地使用权面积为26606.00平方米）。合计人民币：壹仟伍佰肆拾万元整（￥15400000.00），合同签订之日起乙方应向甲方支付总房款的一半合计柒佰柒拾万元整（￥7700000.00）首付款，余款柒佰柒拾万元整（￥7700000.00）在办理好房屋及土地过户手续并交付给乙方使用之日起3日内付清。二、甲方应于收到乙方首付款之日起60日内办理房屋及土地过户手续并交付给乙方使用。甲方不能如期办理上述手续及时交给乙方使用，自到期之日起按首付款日利率3‰支付给乙方违约金。三、税费由甲乙双方各自承担，遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需的税费。四、甲乙双方合约签定后，若乙方违约，应书面通知甲方，乙方承担违约金50万元，甲方在收到违约金之日起应在3日内将乙方首付款如数返还给乙方。若甲方违约，应书面通知乙方，甲方承担违约金。甲方不能如期返还乙方首付款，自到期之日起按首付款日利率3‰支付给乙方违约金。八、甲方需向乙方提供乙方所购房屋的房产证及土地使用证。”该合同加盖昌宇公司印章，且法定代表人管广文与林春东均签名捺印。2013年11月8日，林春东分两次通过江苏省农村信用社普通电汇的方式分别向户名为王晓萍的账户各汇款200万元，合计400万元。2013年11月11日，林春东分两次通过转账方式分别向王晓萍的账户各转账150万元，合计300万元。林春东称还向昌宇公司支付了现金70万元，但昌宇公司不予认可。同日，昌宇公司向林春东出具收条一张：“今收到林春东购买响水县昌宇汽车有限公司房产首付款人民币柒百柒拾万元整（￥7700000.00元）。其中：现金柒拾万元整……。”该收条上加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名捺印。2014年1月7日，昌宇公司向林春东出具承诺书一份，内容为：“本公司于2013年11月11日与你签定（订）的房屋买卖合同中约定，我公司收到你首付款柒佰柒拾万元整之日起60天内办理房屋及土地过户手续，余款在办理好过户手续后三日内付清，因本公司现有特殊情况资金紧张，如果你能在房屋及土地过户手续前两日内再付肆佰万元本公司将在收到肆佰万元之日起两日内办理好过户手续，如果办理过程中甲乙双方发生的一切税费由本公司承担，并且将总房款优惠二十万元作为补偿优惠后房屋地价壹仟伍佰贰拾万元整。如果不能按时过户即为我公司违约责任不变。”该承诺书上加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名捺印，滕春晓、周某作为见证人分别签名。同日，王海浪通过建行卡电汇方式向滕春晓账号为43×××53账户汇款70万元。“附加信息及用途”栏注明系还贷。同日，汇出方为3209210201990000018024账户汇入滕春晓43×××53账户100万元，交易类型注明为往账，备注栏注明系往来款。同日，林照东卡号为62×××09账户转账支取170万元。同日，吴尚军6224525911002507725理财卡转账支取23万元。同日，昌宇公司出具收条一张：“今收到现金肆拾万元整。（购房款）￥400000.00元”。该收条加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名捺印。同日，昌宇公司向林春东出具收条一份：“今收到林春东购房款叁佰陆拾万元整（￥3600000.0元）。……（其中叁万为临时借款）”该收条加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名。2014年2月10日，昌宇公司向林春东出具承诺书一份，内容为：“本公司于2013年11月8日与您签订的房屋买卖合同，您于2013年11月8日、11月11日向我公司指定账户分别付了400万和370万，合计770万元首付款。因我公司的资金紧张，又于2014年1月7日请求您再付400万元，您当日将该款打入了我公司指定账户。我公司承诺您两日内办理过户手续，因本公司的全部房产与工行账户被盐城市中级人民法院查封，无法办理过户手续，实际造成了违约，给您造成了损失，深表歉意！本公司目前仍然经济紧张，特请求您再付购房款66.4万元，本公司向您承诺，本公司如今天收到该款项，2014年2月25日前一定处理好市中院查封事宜，与您办理合同约定的过户手续。如果到期仍不能办理过户手续，本公司将当日退还您所付全部购房款1236.4万元，并承担合同约定的违约责任。如我公司还不能兑现承诺，您可向人民法院起诉。”该承诺书加盖了昌宇公司合同专用章，管广文亦签名。承诺书中的落款时间“2010年2月10日”应为2014年2月10日，系管广文笔误。同日，林春东从账号为62×××43账户支取66.4万元现金。同日，昌宇公司出具收条一张：“今收到林春东购房款人民币陆拾陆万肆仟元整：￥664000.00元”，该收条加盖昌宇公司合同专用章，管广文签名。原审另查明：2011年5月3日至5日，响水县物价局价格认证中心对位于204国道东侧、题桥纺织厂北侧座东朝西的综合楼进行价格认证。经认证，该综合楼为框架结构、座东朝西，门面房11间，面积为1581.6平方米，第二、三、四楼铝合金窗，内设电梯，内外墙刮立邦漆，水电设施齐全，面积为3617平方米。门面房价格为1581.6m2×9000元／㎡＝14234400元，第二、三、四楼价格为3617m2×2700元／㎡＝9765900元。合计价格为2400.03万元。2012年8月1日，昌宇公司取得涉案房屋的所有权证书（响房权证响经字第××J00512－XJ00515），合计总面积为21915.93平方米。其中包括配电间16.45平方米（XJ00512）、4S店9725.46平方米（XJ00514）、玻璃仓储区1198.96平方米（XJ00513）和汽配（配件展厅）10975.06平方米（XJ00515）。上述房产一并被中国工商银行股份有限公司响水支行设定最高额抵押权，抵押价值为1470万元，抵押期限为2013年4月9日至2017年12月31日。涉案土地26606平方米系工业用地，也被中国工商银行股份有限公司响水支行设定了抵押权，抵押期限为2013年4月13日至2015年4月10日。上述涉案房屋的所有权证书和国有土地使用权证书现均由林春东持有。2013年10月11日，案外人卞安兵、倪令顺在其诉昌宇公司、管广文安装工程承包合同纠纷一案中，申请对昌宇公司、管广文价值520万元的财产予以保全，该院裁定准许，并向响水县房地产管理所及响水县国土局发出协助执行通知书，对涉案26606平方米土地及响房权证响经字第××J00514号房产予以查封。2014年3月10日，林春东向原审法院起诉，请求判令：1.昌宇公司立即为林春东办理房屋、土地过户手续并交付相应房屋，并以1236.4万元为基数按日千分之三的标准承担违约责任（直至履行义务之日）；2.诉讼费用由昌宇公司承担。本案原审的争议焦点为双方当事人之间的法律关系是房屋买卖关系还是借贷关系。原审法院认为：一、从涉案房屋买卖合同约定的内容来看：（1）双方当事人未在合同中就房产及土地的价格分别约定单价，而是以一口价1540万元的方式交易了21915.93平方米房产和26606平方米土地使用权，此种不区分标的类别亦不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。（2）响水县物价局价格认证中心曾于2013年5月对涉案房产中的5198.6平方米进行过价格认证，该部分房产的价格合计为2400.03万元，单价则为4616.69元／平方米。本案中，涉案房产总面积为21915.93平方米，合同约定的房产与土地交易总金额为1540万元，若单独以房产面积计算单价，则每平方米的售价仅为702.69元。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，涉案房屋买卖合同中约定的价款远低于合同签订时本地市场交易价的70%，属于明显不合理低价。二、从涉案房屋买卖合同的签订过程来看：（1）涉案房屋买卖合同的标的较大，昌宇公司以畸低的价格约定出售涉案房产及土地，损害其自身利益，明显不符合常理。（2）房屋及土地使用权交易系较为重大的民事活动，一般而言，购买者在购买现房尤其是二手房之前会实地察看所购房产，了解房产的建筑质量、位置朝向、户型结构及装修状况，尤其是要对房产权属及土地使用权情况、是否可以买卖、有无纠纷、房产价值是否与出售价格大致相当等进行了解。本案中，合同所涉房产及土地早在签订合同之前就已设立抵押且被法院查封，该信息通过房产管理部门或土地管理部门可以轻易获知，而通过林春东陈述的“就跟管广文遇过几次，我还到管广文办公室”、“谈的过程都是委托林照东去谈的”等内容以及林春东称其在拿到房产证后才知晓房产被抵押等情况，明显有违常理。三、从涉案房屋买卖合同的履行方式来看：（1）涉案合同约定“甲方（被告）应于收到乙方（原告）首付款之日起60天内办理房屋及土地过户手续并交付给乙方使用。甲方不能如期办理上述手续及时交给乙方使用，自到期之日起按首付款日利率3‰支付给乙方违约金”。双方在合同中还另行约定了违约责任。昌宇公司于合同签订后的第三日收到“首付款”770万元，但其未办理过户手续，却在合同签订后的第60天出具一份承诺书，载明“公司现有特殊情况资金紧张，如果你能在房屋及土地过户手续前再付肆佰万元本公司将在收到肆佰万元之日起两日内办理好过户手续”，林春东称当天便通过他人账户汇款363万元，并给付现金40万元，由昌宇公司当天出具收条。后昌宇公司再次向林春东出具承诺书，要求林春东再支付66.4万元。昌宇公司当天出具收条，收条载明“今收到林春东购房款人民币陆拾陆万肆仟元整”。经查，双方当事人在涉案合同中对昌宇公司不能及时办理过户手续的违约责任进行了明确约定，林春东在昌宇公司一再不履行交付房屋并协助办理过户手续义务的情况下，未按照违约条款追究昌宇公司责任，而是称其后又陆续付款高达466.4万元，不符合交易常规常理。（2）林春东为证明大部分购房款已支付给昌宇公司向法庭提供了相关汇款凭证，上述凭证显示所有款项均汇至案外人账户，林春东称汇款至案外人账户是应管广文要求，而管广文仅认可其中的700万元，但主张该笔款项系借款而非购房款，对其余款项未予认可。另林春东所提供的汇款凭证中均未注明款项系购房款，且部分汇款凭证上所载明的事项却是“还贷”、“往账”，故林春东提供的汇款凭证不能证明所涉款项为购房款。（3）在本案审理过程中，双方均认可涉案房产所有权证及土地使用权证在林春东处，此情况虽符合涉案合同第八条“甲方（被告昌宇公司）需向乙方（原告林春东）提供乙方所购房屋的房产证及土地使用证”的约定，但涉案房产及土地的权属证书在未办理过户手续之前便已由购买人持有，明显不符合二手房交易习惯，且与涉案合同中由昌宇公司承担办证义务的约定相悖，反而更符合借贷中让与担保的情形。综上所述，双方的行为在实质上明显不符合房屋买卖的本质特征及一般交易习惯，涉案房屋买卖合同亦非双方当事人的真实意思表示，故涉案合同名为房屋买卖，实为民间借贷。林春东在向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求后坚持不予变更，故对林春东要求昌宇公司履行房屋买卖合同的诉讼请求不予支持，原审法院遂判决驳回林春东的诉讼请求。林春东不服，向本院上诉称：一、原审判决引用响水县物价局价格认证中心2011年5月5日出具的价格认证结论书作为依据，认定林春东与昌宇公司交易价格属于明显不合理的低价，以此得出双方不是真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系，是错误的。1.该价格认证结论书系昌宇公司自行委托评估，且系按商业地产（门面房）进行评估的，但涉案土地属于工业用地。昌宇公司擅自改为商业用地，响水县国土局对昌宇公司作出了相应的处罚。因此，本案不应以商业地产价格作为认定涉案房产价格的依据。2.林春东二审提供的新证据“（响水）天宇（2013）房估字第158号房地产评估报告”可以证明涉案房产评估价格为22090470元，且该评估报告还说明“在不考虑任何影响的情况下，其价值要预计低到20%”。因此，案涉房产的评估价也就在1760万元，林春东在短时间内向昌宇公司支付1540万元购买案涉房地产，其价格是完全合理的。二、原审判决认定本案双方属于民间借贷关系没有任何事实依据。1.一审中，林春东已经向法院提交了双方签订的房屋买卖合同、承诺书、收条、汇款凭证等证据（共支付购房款1236.40万元），能够证明林春东已经履行了买房人的义务，符合房屋买卖法律关系特征。2.昌宇公司虽主张双方为借贷关系，但并没有提供借款合同等能够证明是借款关系的证据。同时，昌宇公司对其与林春东签订房屋买卖合同及收据上“购房款”无法作出合理说明。三、原审判决对林春东支付了多少购房款的事实认定和说理部分前后自相矛盾，林春东先后共计支付购房款1236.40万元。四、原审判决从房屋买卖合同内容、签订过程、履行方式三个方面所进行的分析说理均属于主观想象，不能成立。五、原审判决适用法律错误，程序违法。综上，请求二审改判支持林春东的诉讼请求。昌宇公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚。原审法院判断双方是房屋买卖还是民间借贷关系，是根据双方当事人提交的证据，结合涉案房屋买卖合同的特征以及合同签订时双方当事人的真实意思表示来综合分析的。原审判决查明的一系列事实均指向案涉合同有违常理，合同权利义务不对等，房价明显低于市场价格。响水县物价局价格认证中心的评估价客观公正，原审法院除根据该评估结论书对部分涉案房屋价格高低进行分析判断外，还根据合同标的物面积及价格进行综合分析判断。林春东二审提供的新证据更进一步证明林春东与昌宇公司所签订的房屋买卖价格是极不合理的。二、林春东主张双方系房屋买卖关系，虽提供了合同、承诺书、收条、汇款凭证等证据，但这些证据不符合房屋买卖的法律特征。这一系列手续均是案外人林照东拟好后让昌宇公司法定代表人管广文签字或抄写，除上面的签名是真实的，其余内容均为虚假。昌宇公司只向林照东借过700万元用于还款，所谓购房款根本不存在，其中涉及滕春晓的363万元属于诈骗，该款是林照东在“借给”滕春晓一个月后，发现滕春晓无力归还，后与滕春晓共同编造虚假事实，诱骗管广文打下条据。在1236.40万元的购房款中，只有700万元是真实的，其余均是假的，这些款项没有汇入昌宇公司账户。另该案证人周某亦出庭作证，证实合同等一系列手续虚假。三、原审判决适用法律不存在错误，程序也不存在违法。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。对原审判决认定的事实本院予以确认。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：双方之间的法律关系性质如何认定？本院认为，本案双方的法律关系应为房屋买卖关系而非借款关系。案涉房屋买卖合同已经双方当事人签字确认，成立有效。从涉案房屋买卖合同约定的内容分析，合同明确约定了买卖的标的物价款、价款支付及房屋过户、交付时间、税费负担、违约责任等，具备了房屋买卖合同的主要条款。虽然双方当事人未在合同中约定房产及土地的单价，但此种不约定单价的售房方式并非法律所禁止的交易行为，故不能据此而认为该交易行为与一般房地产交易习惯不符。其次，从昌宇公司分别于2014年1月7日、2月10日向林春东出具的承诺书的内容来看，除了对林春东先期支付的购房款予以确认外，还针对案涉房屋及土地的查封问题、办理过户及逾期不能办理过户的违约责任等向林春东予以了承诺，进一步证明了双方之间系房屋买卖关系。昌宇公司的法定代表人管广文虽对上述承诺的真实性矢口否认，但并未提供证据予以证实。再次，房屋买卖合同签订后，林春东即支付聊首期购房款，其后，又陆续支付了部分房款，实际履行了支付购房款义务。昌宇公司辩称双方之间系借贷关系，但并未提供双方之间存在借贷合意的证据，亦未能说明其借款期限、利息标准等借贷关系的基本要素。虽然房屋及土地交易系较为重大的民事活动。一般而言，购买者在购买现房尤其是二手房之前会实地察看所购房产，了解房产的建筑质量、位置朝向、户型结构及装修状况，尤其是要对房产权属及土地使用权情况等进行了解。但上述行为并非法律的硬性要求，交易双方是否实地查勘及对交易标的物进行了解并不是判断当事人房屋买卖行为是否真实、买卖合同是否有效的先决条件。虽然响水县物价局价格认证中心曾于2011年5月对位于204国道东侧、题桥纺织厂北侧座东朝西的综合楼进行过价格认证，但该价格认证结论书所认证的房产面积与案涉房屋买卖合同所确认的房产面积并不一致。因此，可以确定两者并非同一标的物，该价格认证结论书所确认的房产价格对涉案房产的估价并不具有参考性，不能据此而认为涉案房屋买卖合同中约定的价款远低于合同签订时本地市场交易价的70%，属于明显不合理的低价。综上所述，双方之间应为房屋买卖关系，原审判决认定双方之间系民间借贷关系实属错误。但鉴于案涉房产目前仍处于被另案查封状态，无法办理过户手续，故仅就林春东的一审诉讼请求而言，原审判决驳回其诉讼请求并无不当，原审判决结果可以维持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95984元由林春东负担。本判决为终审判决。审 判 长  马绍恒审 判 员  邰虓颖代理审判员  吴 艳二〇一五年十月十三日书 记 员  张敏慧