济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历民初字第1273号原告山东新开元置业有限公司，住所地济南市。法定代表人李夕林，董事长。委托代理人金剑，男，1987年出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托代理人崔慧平，北京市盛廷律师事务所律师。被告济南傲世信息咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人张政，总经理。委托代理人武玉玺，山东高桥律师事务所律师。原告山东新开元置业有限公司（以下简称“新开元公司”）与被告济南傲世信息咨询有限公司（以下简称“傲世公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告新开元公司的委托代理人金剑、崔慧平、被告傲世公司的委托代理人武玉玺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新开元公司诉称，2013年7月31日，原告新开元公司与被告傲世公司签订《济南开元广场二期租赁合同》，约定被告傲世公司承租原告新开元公司的位于济南市明湖路*号开元广场二期*、*号商铺。租赁合同签订后，原告新开元公司履行了合同义务，被告傲世公司向原告新开元公司支付履约保证金52325.49元。按照租赁合同的约定，被告傲世公司应于2014年9月15日前支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金52325.49元，应于2014年12月15日前支付2015年1月1日至2015年3月26日的租金73112.33元，但被告傲世公司仅于2014年10月28日交纳了租金25000元，剩余租金一直未付。根据合同第21.4条的约定，被告傲世公司延迟交纳租金的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额万分之八的迟延履行违约金。2015年3月27日，被告傲世公司停止经营，并将商铺内的物品撤出，该行为表明单方解除合同的意思表示。根据租赁合同的约定，因被告傲世公司违约而解除的，原告新开元公司有权没收本合同项下的履约保证金。此外，因被告傲世公司至今未将涉案房屋交还给原告新开元公司，给原告新开元公司造成了重大损失，被告傲世公司应当按照合同解除时房屋租金标准的150%支付占有使用费。被告傲世公司于2014年6月3日向原告新开元公司交齐代币券52400元，因被告傲世公司的单方违约行为，致使现仍有319张代币券（总面值38280元）无法使用，被告傲世公司应予赔偿。故请求法院依法判令：1、被告傲世公司向原告新开元公司支付租金100437.82元及迟延履行违约金（以52325.49元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年9月15日起计算至2014年10月27日；以27325.49元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年10月28日起计算至2014年12月14日；以100437.82元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年12月15日起计算至本判决生效之日止）；2、被告傲世公司赔偿原告新开元公司未消费的代币券损失38280元；3、被告傲世公司将涉案房屋恢复原状。原告新开元公司为证实其主张，提交以下证据：证据1，开元广场*、*号商铺的房屋所有权证一份；证据2，原、被告签订的《济南开元广场二期租赁合同》（复印件）一份；证据3,代币券319张；证据6，涉案房屋照片一宗。被告傲世公司辩称，原告新开元公司作为普通民事主体，无权没收被告傲世公司交纳的保证金52325.49元，因此根据合同的约定，被告傲世公司所交纳的保证金应当折抵所欠租金。原告新开元公司存在欺诈行为，双方签订合同时，原告新开元公司打着星巴克咖啡厅入驻的广告牌，被告傲世公司据此才与原告新开元公司签订合同。但之后星巴克咖啡厅一直没有入驻，故合同解除并非被告傲世公司的原因造成的。原告新开元公司提交的代币券，是被告傲世公司免费赠与的，原告新开元公司并未支付对价，故不存在损失。被告傲世公司对房屋的装饰装修是经过原告新开元公司同意的，根据相关法律规定，其无权要求被告傲世公司恢复原状。被告傲世公司未提交证据。经审理查明，2013年7月31日，原告新开元公司（甲方）与被告傲世公司（乙方）签订《济南开元广场二期租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于开元广场*、*号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积为260.65平方米，租赁期限为5年。该合同第六条约定：“本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币52325.49元作为履约保证金。租赁期限届满或本合同解除后30日内，如不存在本合同第21条约定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或本合同约定的其他费用，乙方应在7日内补足保证金。”合同第21.3条第一款约定：“双方确认，本合同因乙方违约而解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，已交租金不予退还，并赔偿损失。本合同因甲方违约而解除的，甲方应当双倍返还本合同项下的履约保证金，并赔偿损失。”合同21.4条第一款约定：“乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额万分之八的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同”。该合同签订后，被告傲世公司向原告新开元公司交纳了履约保证金52325.49元，原告新开元公司按约将房屋交付给被告傲世公司使用。2013年7月31日，原告新开元公司（甲方）与被告傲世公司签订《济南开元广场二期租赁合同补充协议》一份，约定乙方自计租日开始承担租金，每三个月为一个缴租期。第一个租约年每日每平方米3.03元，第二个租约年每日每平方米3.03元，第三个租约年每日每平方米3.47元，第四个租约年每日每平方米3.64元，第五个租约年每日每平方米3.82元。2014年1月14日，原告新开元公司（甲方）与被告傲世公司又签订《济南开元广场二期租赁合同补充协议》一份，约定双方确认计租日为2013年10月1日，租约年自此计租日起算；乙方需提供52330元代币券用于广场促销活动，若乙方提前退租或因乙方原因导致合同无法继续履行的，剩余未使用的代币券金额在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付的，由乙方另行补足。2015年3月27日，被告傲世公司停止经营，从涉案房屋中搬出。被告傲世公司称其要求解除合同的原因是双方签订租赁合同时，原告新开元公司打出星巴克咖啡厅入驻的广告，为此被告傲世公司才同意与原告新开元公司签订合同。但之后星巴克咖啡厅一直未入驻，故合同解除系原告新开元公司的违约行为导致的。庭审中，原、被告均认可被告傲世公司应于2014年9月15日前交纳2014年10月1日至2014年12月31日的租金52325.49元，但被告傲世公司未按时足额交纳，仅于2014年10月28日交纳租金25000元；被告傲世公司应于2014年12月15日前交纳2015年1月1日至2015年3月26日的租金73112.33元，但被告傲世公司一直交纳。原告新开元公司为证实涉案房屋现状，提交照片两张，该照片显示涉案房屋门已锁。本院认为，原告新开元公司与被告傲世公司签订的《济南开元广场二期租赁合同》及补充协议合法有效，本院予以认定。被告傲世公司作为房屋的承租人，在合同约定的租赁期限届满前从涉案房屋中撤出，单方解除了租赁合同。虽然被告傲世公司主张其提前解除合同的原因系原告新开元公司存在欺诈行为，并主张双方签订租赁合同时，原告新开元公司打出星巴克咖啡厅入驻的广告，为此被告傲世公司才同意与原告新开元公司签订合同，但之后星巴克咖啡厅一直未入驻，因此其解除合同系原告新开元的违约行为造成的。对此，本院认为，因在原、被告签订的《济南开元广场二期租赁合同》及补充协议中均未将“星巴克咖啡厅入驻”作为合同成立或生效的前提条件，被告傲世公司亦未提交其他证据证明原告新开元公司曾经承诺星巴克咖啡厅入驻，故被告傲世公司以此作为解除合同的理由，并据此主张原告新开元公司存在欺诈，证据不足，本院不予认定。被告傲世公司在合同约定的履行期限届满前解除合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因原、被告双方均认可被告傲世公司应于2014年9月15日前交纳2014年10月1日至2014年12月31日的租金52325.49元，但其仅于2014年10月28日交纳租金25000元；其应于2014年12月15日前支付2015年1月1日至2015年3月26日的租金73112.33元，但该租金一直未付。因此，对于上述未付租金共计100437.82元，被告傲世公司应当承担继续履行的责任。对于原告新开元公司要求被告傲世公司按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付迟延履行违约金的诉讼请求，本院认为，因被告傲世公司未按约定的时间支付租金，理应承担相应的违约责任。根据《济南开元广场二期租赁合同》第21.4条第一款的约定，“乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额万分之八的延迟履行违约金”，原告新开元公司要求被告傲世公司按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金，该计算标准低于上述合同约定的迟延履行违约金的计算标准，故对原告新开元公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告傲世公司主张其欠付的租金及迟延履行违约金应从履约保证金中予以扣除的抗辩，如前所述，被告傲世公司在合同约定的租赁期限届满前单方解除合同的行为构成违约，故根据《济南开元广场二期租赁合同》第21.3条第一款的约定，原告新开元公司有权没收履约保证金，并要求被告傲世公司赔偿损失。因此，对被告傲世公司的上述抗辩，本院不予支持。对原告新开元公司要求被告傲世公司将房屋恢复原状的诉讼请求，原告新开元公司为证实房屋的状况，仅提交了照片两张，照片无法显示拍摄时间，也无法反映涉案房屋向被告傲世公司交付时的状况及被告傲世公司单方解除合同后的状况，故对原告新开元公司要求恢复原状的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对原告新开元公司要求被告傲世公司赔偿因代币券未消费造成的经济损失38280元的诉讼请求，根据原、被告双方于2014年1月14日签订的《济南开元广场二期租赁合同补充协议》的约定：“若乙方提前退租或因乙方原因导致合同无法继续履行的，剩余未使用的代币券金额在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付的，由乙方另行补足”，据此，双方明确约定剩余未使用的代币券金额在履约保证金中扣除；但根据《济南开元广场二期租赁合同》第六条的约定：“甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或本合同约定的其他费用，乙方应在7日内补足保证金”，因此，未消费的代币券金额即使从履约保证金扣除后，被告傲世公司仍应将保证金补足，故未消费的代币券应为被告傲世公司的违约行为给原告新开元公司造成的损失，被告傲世公司应予赔偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南傲世信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司支付租金100437.82元；二、被告济南傲世信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司支付逾期付款违约金（以52325.49元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年9月15日起计算至2014年10月27日；以27325.49元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年10月28日起计算至2014年12月14日；以100437.82元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年12月15日起计算至本判决生效之日止）；三、被告济南傲世信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司赔偿未消费的代币券损失38280元；四、驳回原告山东新开元置业有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，由原告山东新开元置业有限公司负担100元，由被告济南傲世信息咨询有限公司负担3070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  张 忠人民陪审员  郭小云二〇一五年十月二十二日书 记 员  高理力