北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第29386号原告李祝新，男，1957年6月15日出生。委托代理人任冰，女，1957年10月31日出生。被告何金刚，男，1983年5月10日出生。原告李祝新与被告何金刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李祝新的委托代理人任冰、被告何金刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李祝新诉称，原告卖房，被告买房。原告将宣武区白广路4.6号XX号三居室卖给被告，双方于2015年4月5日签订了房屋买卖合同，约定120天为最后期限。由于被告贷款的原因，致使在合同约定的日期内，没有完成房屋产权转移，所以被告应该承担违约责任。房屋产权转移直到8月11日才完成，超过期限8天。合同还约定80天为获得贷款批准的最后期限，由于被告贷款的原因，直到8月7日才获得贷款批准，超过期限38天，故诉请法院判令：被告按照合同第九条权属转移登记第三款第2条约定给原告支付违约金14080元，并赔付违约之日起至赔付原告违约金之日止，未按照合同约定支付违约金产生的滞纳金。原告李祝新向本院提交北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、房屋所有权证（李祝新）予以证明。被告何金刚辩称，不同意原告的诉讼请求，确实超期8天，是原告自己造成的，我们的房屋买卖通过流程经过房源核验，涉案房屋是央产房，原告完成上市手续才能交易，从通知单来看原告是在2015年7月17日才完成，没有交易资格不能通过房源核验，就不能完成后面的网签和贷款，是原告没能完成上市手续才导致不能交易，原告签订合同时隐瞒央产房上市手续，原告在103天后才完成上市手续，过户延期是原告的原因造成的。被告何金刚向本院提交在京中央单位已购住房产权变更登记通知单予以证明。经本院庭审质证，当事人对原告李祝新提交的北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、房屋所有权证（李祝新）、被告何金刚提交的在京中央单位已购住房产权变更登记通知单的真实性无异议，本院予以确认。当事人在本案审理过程中的陈述：一、关于交易房屋的性质、央产房通知单的开具人问题，李祝新：“央产房，是房改售房。是我方开具的，开具后将通知单提供给房管局用于房源核验。我没有隐瞒央产房上市手续问题，中介没有告诉我需要办理央产房上市手续，以前不清楚，去年出售过我父亲的另外一套央产房，在房产过户时才需要，房屋核验时不需要，我知道要办央产房手续，不知道是什么时候办，我一直在等中介通知。”何金刚：“签订合同的时候知道是已购公房，中介在2015年7月初办理房源核验时发现是央产房被退回，才让原告补办的上市手续。”二、关于合同履行情况、过户日期及此前为何没有办理过户手续问题，李祝新：“房屋已经在2015年7月4日交付被告，双方办理了交接，对此没有争议。我收到了被告的全部购房款，定金20万元签订合同第二天收到的，在2015年4月底收到了118万元，在过户的第三天收到了102万元，通过资金监管放款，最后一笔250万元是银行放贷在2015年9月8日给我。2015年8月11日办理的过户手续，应当根据被告产权证的日期为准。之前没有办理过户手续，是由于被告的贷款下不来。我们在2015年4月5日签订的合同，是因为被告原因才在2015年7月办理房屋核验，当时签完合同就可以去办理上市手续，我们自己办手续一两天就能下来，被告当时在卖自己的房子，被告在2015年6月底才卖掉自己的房子，造成我们的合同是2015年7月才开始实际操作。”何金刚：“我是在2015年7月4日收到了涉案房屋，双方办理了交接，对此没有争议。总价款490万元，第一次在2015年4月底支付了118万元，在过户前交付了102万元（此款是资金监管），同时在签订合同时交了定金20万元，最后贷款250万元。是2015年8月11日办理的过户手续。我在2015年7月22日申请贷款，批准贷款是在2015年8月7日，银行用15天申请贷款是合理的，是因为在申请贷款之前要做房屋核验才能网签才能贷款，原告在2015年7月17日才办理央产房手续，房屋核验是在2015年7月17日之后。在购买原告的房屋之前我们夫妇名下有一套房，在2015年6月30日才给这套房过户，在2015年6月30日以后我才有购房资格，我们的合同确实在2015年7月1日才开始正式操作。”经审理查明，2015年4月5日，出售方（甲方）李祝新与买受方（乙方）何金刚通过中介公司北XX房地产经纪有限公司就坐落于北京市西城区白广路4、6号XX号房屋（以下简称涉案房屋）买卖交易事宜签订北京市存量房屋买卖合同，该合同内容有：“第一条房屋基本情况。第二条房屋权属情况，（三）该房屋性质为下列选项中第2种情形，2.已购公有住宅［非央产］［央产，甲方需提供在京中央单位已购公房变更通知单］。第三条甲方与乙方通过房地产经纪机构居间的方式达成交易。第四条成交总价格、付款方式、付款时间，（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为490万元。第五条贷款的其他约定。第五条贷款的其他约定。第六条该房屋买卖交易的承诺。第七条房屋的交付。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记，（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋使用权证书的，乙方有权单方解除合同。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，1.甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2.甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五／日向甲方支付逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向甲方支付。第十条违约条款。第十一条合同解除条款。第十二条不可抗力。第十三条争议解决方式。第十四条其他。”上述合同签订当日，李祝新收到何金刚支付的定金20万元，2015年4月底，李祝新收到了何金刚给付的首付款118万元。2015年6月30日，何金刚将名下的一套住房过户他人后获得在京购房资格，李祝新与何金刚签订的上述北京市存量房屋买卖合同自2015年7月1日开始实际操作，2015年7月4日，李祝新将涉案房屋交付何金刚，2015年7月17日，李祝新为涉案房屋办理了在京中央单位已购住房产权变更登记通知单，2015年8月11日，涉案房屋的房屋所有权人由李祝新过户至何金刚，此后，李祝新收到通过资金监管机构转付的购房款102万元，另250万元购房款，何金刚以贷款方式通过银行支付给了李祝新。至此，李祝新已收到何金刚支付的全部购房款490万元。自上述合同签订之日2015年4月5日起第120日为2015年8月3日，至2015年8月11日为8日，以250万元为基数，按日万分之五计算8日的违约金数额为10000元。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，李祝新与何金刚签订的北京市存量房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。就办理涉案房屋过户手续逾期事实，当事人无争议，本院予以确认。关于原告主张的逾期过户的违约责任问题。合同履行中，在何金刚具备购房资格后，实际用时39日即完成了当事人预计120日完成的工作表明，当事人约定120日内完成交易房屋过户登记，已综合考虑了何金刚购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等的客观情况。因此，何金刚对逾期过户，应承担相应的违约责任。对李祝新依据合同要求何金刚支付违约金的主张，本院予以支持。当事人按照合同约定将部分购房款进行资金监管，不属何金刚未支付的金额，故对李祝新主张的违约金计算基数，本院不予确认，违约金的计算应以250万元为基数。李祝新应当知道涉案房屋为央产房，亦应当在房屋出售前完善手续，以使涉案房屋具备出售条件，并且在合同中对出卖人出售央产房需办理的手续已有明确提示，故对李祝新就办理央产房出售手续进行的辩解，本院不予采信。李祝新于2015年7月才办理央产房上市交易手续，对涉案房屋过户期限亦有影响，应承担相应责任，方式为抵销部分何金刚应支付的违约金，数额由本院依据实际情况酌定。李祝新要求何金刚支付违约金滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，何金刚偿付李祝新逾期办理房屋产权转移登记的违约金八千元；二、驳回李祝新的其他诉讼请求。如果何金刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十六元，由李祝新负担三十三元（已交纳）；由何金刚负担四十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一五年十月三十日书记员 苏晓明