安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第03134号原告：深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。负责人：张玉国，总经理。委托代理人：王华，安徽同胜律师事务所律师。委托代理人：傅炎炎，安徽同胜律师事务所律师。被告：吴乃志，男，1963年8月23日出生，汉族，自由职业，住合肥市。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司诉被告吴乃志物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员聂爱桂适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司的委托代理人傅炎炎到庭参加诉讼，被告吴乃志经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司诉称：2010年9月12日，原告与世纪阳光花园业主委员会签订了一份物业服务合同，合同对双方的权利、义务、收费标准等均作出约定。合同签订后，原告即进入世纪阳光花园小区履行自己的物业管理服务义务。但是被告从原告入驻之日起直到今日未向原告支付任何管理费用。原告认为，物业服务费是维持小区公共秩序、公共设、设备养护等的公共性费用。缴纳物业费是被告的最主要义务，也是无业公司赖以生存的基础，被告拖欠物业费用的行为不仅损害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利息，已构成违约。现诉请：一、判令被告向原告缴纳物业管理费122.45×0.59×36＋122.45×0.68×27=4849元（自2010年9月16日算至2015年12月31日）、公共能耗费230元，共计5079元；本案诉讼费用全部由被告承担。被告吴乃志未提出答辩，举证期内亦未提供证据。经审理查明：被告吴乃志系合肥市世纪阳光花园橙阳苑2幢308室业主，该房屋建筑面积122.45㎡，房屋类型为多层住宅。2010年9月12日，原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司作为乙方和作为甲方的世纪阳光花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同主要约定甲方选聘乙方对合肥世纪阳光花园提供物业服务，物业服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.59元、高层住宅每月每平方米0.95元、商业物业每月每平方米1.5元，楼宇防盗门系统维保费按每月／每户／1元收取（中修、更换不包含在内）。合同的期限为3年，自2010年9月15日起至2013年9月14日止。其中对于公共能耗费，合同第六条双方主要约定：公共设施、设备（路灯、单元楼道灯、水景、小区道路清洗用水等）的水电运行费用及耗损费用，按实际发生额（不含管理中心办公水电费用、值班用房和车库管路等产生的水电等费用）分摊给全体业主，由乙方公示后，向业主收取。高层住宅因二次供水所需增压水泵的运行费及电梯运行费按实际发生额由乙方公示后向所属业主分摊收取。对物业服务等费用交付时间，合同第七条主要约定：乙方于2010年9月15日正式入驻为业主提供服务，业主应于2010年12月31日之前，交清乙方本年度服务期间应缴纳的物业服务费和公共能耗费。自2011年1月1日起，物业服务费可按6个月预收，业主或物业使用人可以在每年1月15日、7月15日之前履行缴纳义务。2013年9月15日，原告与合肥市包河区包公街道青年社居委签订《世纪阳光花园物业服务合同》一份，约定原告继续为该小区提供物业服务，期限为2013年9月16日至2014年9月15日，物业服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.68元、高层住宅每月每平方米1.2元、商业物业每月每平方米1.5元；物业服务费用按半年交纳，首次交纳半年，第二次交付到6月底或12月底，之后业主或物业使用人应在每年1月20日，7月20日前履行交纳义务。2014年9月15日，原告又与世纪阳光花园业主委员会签订了一份《世纪阳光花园小区物业服务合同》，约定原告继续为该小区提供物业服务，期限为2014年9月16日至2016年12月31日，物业服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.68元、高层住宅每月每平方米1.2元、商业物业每月每平方米1.5元；物业服务费用按半年交纳，首次交纳半年，第二次交付到6月底或12月底，之后业主或物业使用人应在每年1月20日，7月20日前履行交纳义务。合同签订后，原告进入世纪阳光花园小区履行物业服务义务，自2010年9月16日起，被告吴乃志未交纳物业管理费及2010年9月16日到2013年10月31日的能耗费230元。以上事实有原、被告身份信息、物业服务合同、资质证书、服务价格登记证、房屋所有权登记、转让审核表、催费单、邮寄单、邮件状态单、催款律师函、公告照片、水电费发票以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司与有权代表世纪阳光花园业主的机关签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告吴乃志在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。合同履行期间，原告依约为包括被告吴乃志在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告吴乃志作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告吴乃志未向原告交纳自2010年9月16日至2015年12月31日期间的物业管理费以及公共能耗费，其拖欠物业费等费用已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付2010年9月16日至2015年12月31日物业管理费计4849元、2010年9月16日到2013年10月31日的能耗费230元，符合合同约定和法律的规定，对此本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴乃志于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司自2010年9月16日至2015年12月31日期间物业管理费计4849元、2010年9月16日到2013年10月31日的能耗费230元，合计5079元。如果被告吴乃志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴乃志负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员  聂爱桂二〇一五年十月二十三日书记员  周晓琳附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。