海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第1602号原告（反诉被告）：马巨春，男。委托代理人：朱丽芳，女。被告（反诉原告）：明向东，男。委托代理人：周明磊，海南圣合律师事务所律师。原告（反诉被告）马巨春与被告（反诉原告）明向东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马巨春的委托代理人朱丽芳、被告（反诉原告）明向东的委托代理人周明磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马巨春诉称，海口市美兰区海甸三西路10号首层03号铺面是原告2012年3月转过来的铺面，转让费为15万元，合同为一年一签，最后一次签署合同为2014年12月31日到期，原告于2015年1月至3月已交房租。合同到期后原告要求被告签署合同，被告以自己没时间为由拖延合同签署，并承诺有时间的时候签，声称2015年1月至3月已经收了原告的房租肯定是租给原告。2015年4月被告没有与原告商量，突然说不将该铺面租给原告，要将该铺面租给别人，并且没有提出任何商量的意见或条件。被告以断水断电的方式造成原告损失，最后被告在没有通知原告的情况下，撬开店门锁将店内的货物、空调全部搬走，并将店内柜子、招牌全部砸掉。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求：1、被告赔偿给原告店面装修费3万元；2、被告赔偿给原告店内柜子费5万元；3、被告赔偿给原告店外招牌费2万元；4、被告赔偿给原告空调费4千元；5、被告赔偿给原告货物费20万；6、原告享有同等条件下的优先承租权；7、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）明向东辩称，一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同因合同期限届满已经依法终止。2014年1月10日原告与被告签订《商铺租赁合同》约定：原告将其所有的位于海甸岛三西路10号首层03号铺面（广大药堂隔壁）铺面出租给被告，租期为一年，自2013年12月31日至2014年12月31日；租金每月4500元，每月1-5号缴纳租金。合同届满前答辩人于2014年11月27日发短信告知实际经营者朱丽芳：合同满后，我收回自己做，不过三月份才能全部收回，你们可以做到三月份，这三个月不签合同。被答辩人没有任何异议，所以在2014年12月31日合同届满后，答辩人又将铺面继续出租给被答辩人三个月，租金不变。所以说答辩人与被答辩人双方之间的租赁合同关系截止至2015年3月31日，该期限届满答辩人与被答辩人的租赁关系已经终止。二、租期届满后，被答辩人应当履行腾房之义务。根据双方的约定，2015年3月31日租赁合同期届满，被答辩人依法应当腾房，将铺面交还答辩人。2015年4月答辩人多次催促被答辩人与朱丽芳进行腾房，但被答辩人与朱丽芳将有价值的货物搬离后，将铺面铁门焊死，拒不腾房。无奈答辩人多次通过电话短信等方式与被答辩人进行协商，无果。不得已答辩人向公证处申请进行提存公证，但被告知现在已经没有这项业务。由于答辩人已与他人商定合作经营日用品，答辩人为避免失信，只能通过多次报警，在警察的拍照见证下强行打开自家铺面铁门，并花钱雇佣人员，寻找存放地，才将被答辩人仍在答辩人处的柜子、凳子、水桶、包装盒等杂物腾出保存。三、答辩人在租赁合同期届满前，已经告知被答辩人要将铺面收回自行经营。被答辩人在诉状中称答辩人2015年4月答辩人没有与被答辩人商量，突然说不将该铺面租给他，要将铺面租给别人。这纯属谎言，属于恶人先告状。答辩人早在2014年11月合同期限届满前就已经短信告知要收回铺面自行经营，期间还有多次电话磋商。四、被答辩人不享有优先租赁权。答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》约定租期从2013年12月31日至2014年12月31日止。同时约定若所订合同时间已满，租赁人群中在同等条件下，乙方享有继续租该铺面的优先权，但应在期间的一周内先向甲方打招呼，并履行再签合同的手续。该合同条款履行是附条件，那就是答辩人继续将上述铺面出租。但租赁合同期限届满后，铺面已被答辩人收回自行经营，没有再出租，所以何来租赁优先权一说。综上，合同期限届满后，被答辩人拒不腾房的行为给答辩人造成很大的恶劣影响，答辩人花费大量的精力和金钱来腾房。请求法庭根据相关证据和事实，驳回被答辩人无理取闹的诉讼请求。被告（反诉原告）明向东反诉称，2011年7月31日，原告与被告签订《铺面租赁合同》约定：由原告将其所有的位于海甸岛三西路10号首层03号铺面（广大药堂隔壁）出租给被告，租期为一年。经多次续约，2014年1月10日原告与被告签订《商铺租赁合同》约定：原告将上述铺面出租给被告，租期为一年，自2013年12月31日至2014年12月31日；租金每月4500元，每月1-5号缴纳租金。2011年合同签订后，被告多次拖延续签合同、逾期缴纳租金，其履约诚信度极低，原告决定2014年12月31日合同期满后收回铺面自行经营。原告早在2014年11月就已经提前告知被告合同到期后不再将房屋出租给他。被告收到通知后，没有提出任何异议，仅将货物搬走锁上门，躲避原告，没有依约进行腾房。原告无奈只能在出租铺面处张贴腾房公告，给原告及其代理人朱丽芳发送短信，可其仍然拒绝腾房。万般无奈，原告只能多次拨打110进行报警，在海甸岛人民路派出所的见证下，将被告丢弃在原告出租铺面里的杂物进行搬离。商铺合同租期届满后被告拒绝腾房的行为导致原告耗费大量的时间精力来处理此事，严重影响了原告的生产生活，所以请求贵院判令被告向原告支付逾期腾房占用承租房屋的使用费用、拖欠的水电费用、原告代付的腾房费用、公证费、精神损害赔偿等共计16195.8元，以此维护原告的合法财产权益和惩戒被告的不守信之行为。为此特提起反诉，请求：1、判令被告向原告支付逾期腾房占用承租房屋的费用2100元；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费用995.8元；3、判令被告向原告支付腾房清理费用1500元；4、判令被告向原告支付公证费用1600元；5、判令被告向原告支付精神损害赔偿1万元；6、本案的诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）马巨春对反诉答辩称，一、房东那边都有条子证明我方都有在每个月1-5号准时缴纳租金。二、原告陈述2014年11月有告知我方，原告确实是有短信通知我们，我们也有与明向东本人电话联系，原告本人就租金问题与被告进行过沟通，也就是说，明向东与马巨春沟通过，在2015年3月之后才说续签合同的事，反诉原告当时也没有说立刻让我们搬离铺面。三、在2015年4月1日后，反诉原告就电话通知我们立刻搬离铺面，我们当时还找过民警协商处理问题，但是没有解决，且反诉原告给我们铺面断水断电，我们是迫于无奈才把铺面锁起来。四、反诉原告说是收了铺面后回去自己做，但是实际上反诉原告就只单单收回我们的铺面，而转租给隔壁的化妆品去做，反诉原告违约在先。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，海口市海甸岛三西路10号首层03号铺面产权人为被告（反诉原告）明向东，证号为海口市房产证海房字第HK0408**号。2011年7月31日，原告（反诉被告）马巨春与被告明向东签订《铺面租赁合同》约定：由明向东将海甸岛三西路10号首层03号铺面出租给马巨春，租期为一年。2012年7月29日，双方又签订为期一年的《铺面租赁合同》。2014年1月10日，双方再次签订《商铺租赁合同》约定：“明向东将上述铺面出租给马巨春，租期为一年，自2013年12月31日至2014年12月31日；原告交押金1500元；租金每月4500元，每月1-5号缴纳租金；若所订合同时间已满，在租凭人群中在同等条件下，马巨春享有继续租赁该铺面的优先权，但应在期间的一周内先向明向东打招呼，并履行再签合同的手续。”原告马巨春租赁该铺面用以经营化妆、日用品及洗护系列。2012年7月后，原告将该店交由其代理人朱丽芳管理。2014年12月31日，双方签订的合同期满后，被告同意原告继续租赁铺面至2015年3月31日，原告向被告支付此三个月的租金，并支付了1月份和2月份的水电费用，未支付三月份的电费995.8元。2015年5月15日，被告明向东到海南省海口市琼崖公证处对其手机号码1888934****保存的短信内容进行公证：其中2014年11月27日单独发给朱丽芳手机1830890****的短信内容为“合同满了，我收回自己做，不过三月份才能全部收回，你们可以做到三月份，这三个月不签合同。”2015年4月8日、14日，被告同时给原告马巨春的手机号码1313893****和朱丽芳的手机发送关于“多次要求原告搬走物品腾房，并限原告4月16日前搬走物品”等内容的短信，原告对此不予答复。被告花费鉴定费1600元。2015年4月3日，被告在铺面张贴要求原告搬走物品腾房的公告。2015年4月14日上午，被告在海甸岛派出所民警到场见证下，撬开铺面门锁，民警对铺面内物品进行了拍照，被告将物品打包好。4月19日，被告将铺面内的物品搬到事先备好的地方存放。至目前，原告还未找被告交接搬出的物品。原告以被告造成其经济损失为由，于2015年4月24日诉至本院，期间，被告提起反诉。另查明，2015年4月18日，明向东与冯家川签订《合作协议》，约定由明向东提供场所，冯家川提供资金，双方自2015年5月1日至2016年4月30日进行合作。2015年9月23日，本院派员到涉案铺面现场查看，目前涉案铺面及隔壁铺面连为一体，由明向东和冯家川经营出售化妆、洗护等系列物品。本院所确认的上述事实，有原告提交的《营业执照》、《商铺租赁合同》2份、租金《收据》3张、水电费《收据》2张、照片9张，被告提交的《房屋所有权证》、《铺面租赁合同》2份、证明1313893****的机主为马巨春和1830890****的机主是朱丽芳的海南移动通信发票和海南联通的专用收据、（2015）琼崖证字第3765号和3766号《公证书》、《出警证明》、照片、《合作协议》、水电费《收据》及电表照片、公证《发票》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭进行质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告马巨春与被告明向东签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。被告交付了铺面，原告交纳了租金，双方签订合同期满时间为2014年12月31日，但双方租赁关系实际履行至2015年3月31日止。一、关于被告事先有无通知原告对租赁的铺面进行腾房问题。本案双方签订合同租赁期满为2014年12月31日，但实际履行期满为2015年3月31日。租赁期间届满，原告依法应当返还租赁的铺面。被告于2014年11月27日已给涉案铺面的管理人朱丽芳发短信，告知对方租赁可延续至2015年3月底，3月后要收回自己经营。2015年4月8日、14日，被告又给原告及朱丽芳发短信要求对方于4月16日之前腾房，对方不予答复。4月14日，被告在派出所民警的见证下，打开铺面门锁，并让民警对铺面内的物品拍照，打包好物品，至4月19日才将铺面内的物品搬到事先备好的地方存放。被告的一系列行为，足以证明其在搬出原告的物品之前已告知原告，原告怠于自行清理物品并交付铺面，对此应当承担相应的民事责任。二、关于原告的各项诉讼请求有无事实与法律依据问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”审理中，原告提供个体工商户《营业执照》、《商铺租赁合同》2份、租金《收据》3张、水电费《收据》2张及照片9张，未提供造成其店面装修、柜子、店外招牌、空调、货物损失的有效单据或评估鉴定报告等相应证据证明，其所提供的证据不能证明其所主张的物品损失价值，且原告自租赁期满后，特别是在被告已多次告知腾房的情况下，未主动清理物品腾房，应承担相应的责任。故对原告请求赔偿店面装修费3万元、柜子费5万元、店外招牌费2万元、空调费4000元、货物费20万元的诉讼请求，本院不予支持。目前被告已将原告的物品打包并找地点存放，原告可找被告拿回属于自己的物品。被告在2015年4月18日已与他人签订合作协议，目前利用涉案铺面与他人合伙经营化妆品等物品，没有再将涉案铺面对外出租，故原告要求享有同等条件下的优先承租权，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。三、关于反诉原告明向东的各项反诉请求有无事实与法律依据问题。本案双方的租赁合同实际履行至2015年3月31日止,马巨春虽存在逾期腾房的情况,但明向东也未提供事先已与他人签约或者其他有效证据证明逾期腾房给其造成损失的数额,明向东自行估算逾期腾房占用承租房屋费用2100元,没有提供有效证据证明,本院对反诉原告的该项反诉请求不予支持。明向东找公证部门对其手机内的短信进行公证，花费公证费用1600元，该费用没有双方的约定，不属于必然发生的费用，故本院对反诉原告明向东要求支付公证费用1600元的反诉请求不予支持。本案原告基于双方租赁合同法律关系起诉属于合约之诉，反诉原告明向东其要求马巨春赔偿精神损失费10000元，因精神损失费的主张限定于侵权之诉之中，该主张于法不符，本院不予支持。马巨春租赁经营至2015年3月31日止，3月份电费995.8元尚未支付，故反诉原告明向东要求支付拖欠的水电费用995.8元的反诉请求，本院予以支持。租赁期满后，原告有清理物品返还租赁物的责任，明向东因对方逾期未清理腾房，不得以找人清理出租的铺面，产生清理费用，原告要求支付自行估算的清理费用1500元，未提供没有相应单据证明，本院酌情支持清理费用800元。双方在签订合同时原告马巨春交付押金1500元，被告明向东尚未返还，因在履行合同期间，原告不存在违约行为，该押金本应退还原告，但原告未主张退还押金，故该押金1500元应扣抵马巨春支付明向东的水电费用995.8元和腾房清理费用800元部分款项。据此反诉被告马巨春应支付反诉原告明向东水电费用和腾房清理费用295.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告马巨春须于本判决生效后十日内，支付反诉原告马巨春拖欠的水电费用995.8元和腾房清理费用800元，扣抵押金1500元，尚须支付人民币295.8元。二、驳回原告（反诉被告）马巨春的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）明向东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5860元（原告已预交），由原告负担;反诉费102元（被告已预交），由原告负担27元,被告负担80元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  蔡汝军人民陪审员  李 宁人民陪审员  黄于溥二〇一五年十月九日书记员谭立婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。