广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初1147号原告：黄艳平，女，1978年5月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：李振强，是原告黄艳平的姐夫。被告：杨福柱，男，1980年2月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区。第三人：汤惠如，女，1985年11月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告黄艳平诉被告杨福柱建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情复杂，本案转为普通程序继续审理，并于2018年6月20日公开开庭进行审理。原告黄艳平及其委托诉讼代理人李振强、被告杨福柱到庭参加诉讼，第三人汤惠如经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄艳平向本院提出诉讼请求：1、被告占用原告广东省江门市新会区明翠新村101（以下简称“101房屋”）产权面积内的花园，现请求将该所属花园归还给原告使用；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：汤惠如与杨福柱原来是夫妻关系，后因他们离婚法院判定101房屋产权归汤惠如所拥有。汤惠如隐瞒离婚协议中，汤惠如与杨福柱可使用101房屋产权面积内的花园各分一半的使用权，并在原告不知情的情况下，汤惠如将此房屋卖给原告（已办理房产过户）。原告购房并已办理房产过户后，才发现杨福柱将花园的一半强行改建为小车房，并作使用（在车位内安装祖先神位）。严重影响原告的正常生活。被告杨福柱辩称：一、101房屋是我方于2003年购买，开发商将此单元外花园约60平方米送给我方使用。此花园大概成“L”字型，一边向南，另一边向东，南边和东边各开设了入花园门口，其中南边为杨福柱使用的车库门口，东边花园门口为住宅入口。我方与汤惠如于2009年结婚后育有一子，在明翠新村翠和苑购买了另一套单元。我方与汤惠如于2017年4月协议离婚，对双方婚前、婚后财产进行分割，101房屋归汤惠如所有，房屋外花园共同使用，我方使用南边花园停车，而汤惠如使用东边花园。2017年9月，我方将101房屋过户给汤惠如，同年10月份，汤惠如得到此房屋（房内不动产登记证），立刻将此房屋出售，为了避免产生误会，我父亲在花园东面大门口至南面大门约中间位置砌一砖墙，并且在南边花园车库入口张贴了公告（杨福柱与汤惠如离婚协议书、此单元不动产登记产权范畴、公告书），以此公告有意购买此单元的人员。根据黄艳平提供购买此单元日期是2017年12月6日，黄艳平不知道为什么没有看清楚，但是黄艳平购买此单元有权使用属于汤惠如东边花园，无权使用归我方使用的南边花园。黄艳平想占用我方使用的南边花园，是非法不合理诉求。二、此单元不动产登记证只是房内100.48平方米，不包括住宅外花园，花园使用权是我方购买此单元时赠送给我方使用，离婚协议已经注明我方与汤惠如共同使用此花园，各享有一半使用权。三、汤惠如在通过法律（2017年10月25日，汤惠如起诉杨福柱至江门市中级人民法院，要求占用我方所用的南边花园，法官不支持汤惠如的不合理请求。）及其他极端方法都没有办法取得我方对此花园的使用权的情况下，以一种欺骗或者隐瞒之前与我方的离婚协议（对双方婚前、婚后财产进行分割）及其他情况方式去有意误导购房者，其行为对购房者极其不负责任，一切损失应由汤惠如负责。四、在2017年4月份，我与汤惠如协议离婚；2017年10月份，我将此单元房过户给汤惠如，同时在花园中间砌砖，划分我与汤惠如对此单元花园各自使用范围，并且张贴公告。根据黄艳平提供购买此单元日期是2017年12月6日，原告不知道为什么没有看清楚，但是原告购买此单元，有权使用汤惠如东边花园，无权使用我方使用的南边花园。原告却想占用我使用的南边花园，是不合理的诉求。第三人汤惠如述称：虽然该房屋花园没有产权，在法律上是属于开发商或者整栋楼所有业主共同使用，但事实上全社会人人皆知，买房者买一楼是比二楼或以上的购房者多花钱，而且放弃使用上层空间，而获得一楼花园的使用，简单说就是买一楼送花园是普遍现象，也即使该花园是跟随该房屋的业主使用，不单止明翠新村一个小区是这样，就算是全市甚至全国范围也是一个普遍的现象存在。事实上没有人会无理地去占用别人家的花园，更不用说把自己的神牌等贴在别人家的墙上，这是除法律之外的道德问题，所以在花园没有明确产权或归属权的情况下，我方认为法院在审理此案的时候应该从道德的角度出发考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据以及法院依职权调取证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及采纳的证据，本院经审理认定事实如下：2002年5月17日，被告杨福柱作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的新会市建源置业有限公司签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买明翠新邨101房屋，房产交易价为137944.80元，预售房屋面积为99.96平方米。签订上述合同后，被告杨福柱依约支付房产价款，并获发《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号），实测建筑面积100.48平方米。2009年2月10日，被告杨福柱与第三人汤惠如登记结婚，后因双方感情破裂于2017年4月10日协议离婚并签订《离婚协议书》，约定：坐落在广东省江门市新会区（以下简称“明翠101房屋”）离婚后归女方汤惠如所有（包括房内装修内附属设施及相关配套设施），离婚后此单元楼房的室外花园可双方一齐使用。此后，被告杨福柱依照协议将上述房产过户至第三人汤惠如名下。2017年12月5日，原告黄艳平作为乙方（受让方）与作为甲方（转让方）的第三人汤惠如签订《房屋地产买卖合同》，约定：甲方拟将明翠101房屋转让给乙方房屋建筑面积为100.48平方米，房地产交易总金额为700000元，双方同意于2017年12月5日由甲方将该房地产交付给乙方使用。2017年12月6日，原、被告双方办理上述房屋的不动产权证书【证号：粤（2017）江门市不动产权第2048215号】，将案涉房屋过户至原告黄艳平名下。后因原告黄艳平认为被告杨福柱将明翠101房屋前的花园一半占用，遂于2018年3月8日向本院起诉，因而成讼。另查明，明翠101房屋的不动产权证记载的100.48平方米的建筑面积并不包括涉讼花园面积。本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，应变更为建筑物区分所有权纠纷。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：讼争花园是否归原告黄艳平所有，原告对讼争花园是否享有独占使用权？本院对上述争议焦点分析评判如下：依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，建筑区划内的绿地花园，原则上均属于业主共有。至于原告主张“买一楼房屋送花园”，讼争花园归其所有的问题，因讼争花园作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确认，但据现有证据不足以证实原告对讼争花园享有独占使用权。首先，如果原告黄艳平对其所购的明翠101房屋外的讼争花园具有独占使用权，则该项事实应当在不动产权证书中加以明确记载。而据明翠101房屋的不动产权证及本院向江门市不动产登记中心新会分中心查证，可确认明翠101房屋不动产记载的100.48平方米的建筑面积并不包括讼争花园，同时原告黄艳平亦不能提供其他物权证书证明其对讼争花园享有独占使用权。其次，根据被告杨福柱与开发商新会市建源置业有限公司所签订的《商品房购销合同》可知，开发商在出售明翠101房屋时，并没有将讼争花园一同出售，明翠101房屋的业主从来没有取得过讼争花园的独占使用权。此外，原告黄艳平与第三人汤惠如所签订的《房屋地产买卖合同》中亦没有将讼争花园包括在内。同时于诉讼中，第三人汤惠如向本院明确表示并未将讼争花园售予原告黄艳平，买卖房屋的价款中亦未包括讼争花园的使用费。综上所述，讼争花园不归原告所有，原告对此没有独占使用权，原告黄艳平的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。因第三人汤惠如经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告黄艳平的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告黄艳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  蔡应犀审判员  赵伟亮审判员  冯豪德二〇一八年八月三十日书记员  陈栩雯广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初1147号原告：黄艳平，女，1978年5月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：李振强，是原告黄艳平的姐夫。被告：杨福柱，男，1980年2月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区。第三人：汤惠如，女，1985年11月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告黄艳平诉被告杨福柱建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情复杂，本案转为普通程序继续审理，并于2018年6月20日公开开庭进行审理。原告黄艳平及其委托诉讼代理人李振强、被告杨福柱到庭参加诉讼，第三人汤惠如经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄艳平向本院提出诉讼请求：1、被告占用原告广东省江门市新会区明翠新村101（以下简称“101房屋”）产权面积内的花园，现请求将该所属花园归还给原告使用；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：汤惠如与杨福柱原来是夫妻关系，后因他们离婚法院判定101房屋产权归汤惠如所拥有。汤惠如隐瞒离婚协议中，汤惠如与杨福柱可使用101房屋产权面积内的花园各分一半的使用权，并在原告不知情的情况下，汤惠如将此房屋卖给原告（已办理房产过户）。原告购房并已办理房产过户后，才发现杨福柱将花园的一半强行改建为小车房，并作使用（在车位内安装祖先神位）。严重影响原告的正常生活。被告杨福柱辩称：一、101房屋是我方于2003年购买，开发商将此单元外花园约60平方米送给我方使用。此花园大概成“L”字型，一边向南，另一边向东，南边和东边各开设了入花园门口，其中南边为杨福柱使用的车库门口，东边花园门口为住宅入口。我方与汤惠如于2009年结婚后育有一子，在明翠新村翠和苑购买了另一套单元。我方与汤惠如于2017年4月协议离婚，对双方婚前、婚后财产进行分割，101房屋归汤惠如所有，房屋外花园共同使用，我方使用南边花园停车，而汤惠如使用东边花园。2017年9月，我方将101房屋过户给汤惠如，同年10月份，汤惠如得到此房屋（房内不动产登记证），立刻将此房屋出售，为了避免产生误会，我父亲在花园东面大门口至南面大门约中间位置砌一砖墙，并且在南边花园车库入口张贴了公告（杨福柱与汤惠如离婚协议书、此单元不动产登记产权范畴、公告书），以此公告有意购买此单元的人员。根据黄艳平提供购买此单元日期是2017年12月6日，黄艳平不知道为什么没有看清楚，但是黄艳平购买此单元有权使用属于汤惠如东边花园，无权使用归我方使用的南边花园。黄艳平想占用我方使用的南边花园，是非法不合理诉求。二、此单元不动产登记证只是房内100.48平方米，不包括住宅外花园，花园使用权是我方购买此单元时赠送给我方使用，离婚协议已经注明我方与汤惠如共同使用此花园，各享有一半使用权。三、汤惠如在通过法律（2017年10月25日，汤惠如起诉杨福柱至江门市中级人民法院，要求占用我方所用的南边花园，法官不支持汤惠如的不合理请求。）及其他极端方法都没有办法取得我方对此花园的使用权的情况下，以一种欺骗或者隐瞒之前与我方的离婚协议（对双方婚前、婚后财产进行分割）及其他情况方式去有意误导购房者，其行为对购房者极其不负责任，一切损失应由汤惠如负责。四、在2017年4月份，我与汤惠如协议离婚；2017年10月份，我将此单元房过户给汤惠如，同时在花园中间砌砖，划分我与汤惠如对此单元花园各自使用范围，并且张贴公告。根据黄艳平提供购买此单元日期是2017年12月6日，原告不知道为什么没有看清楚，但是原告购买此单元，有权使用汤惠如东边花园，无权使用我方使用的南边花园。原告却想占用我使用的南边花园，是不合理的诉求。第三人汤惠如述称：虽然该房屋花园没有产权，在法律上是属于开发商或者整栋楼所有业主共同使用，但事实上全社会人人皆知，买房者买一楼是比二楼或以上的购房者多花钱，而且放弃使用上层空间，而获得一楼花园的使用，简单说就是买一楼送花园是普遍现象，也即使该花园是跟随该房屋的业主使用，不单止明翠新村一个小区是这样，就算是全市甚至全国范围也是一个普遍的现象存在。事实上没有人会无理地去占用别人家的花园，更不用说把自己的神牌等贴在别人家的墙上，这是除法律之外的道德问题，所以在花园没有明确产权或归属权的情况下，我方认为法院在审理此案的时候应该从道德的角度出发考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据以及法院依职权调取证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及采纳的证据，本院经审理认定事实如下：2002年5月17日，被告杨福柱作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的新会市建源置业有限公司签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买明翠新邨101房屋，房产交易价为137944.80元，预售房屋面积为99.96平方米。签订上述合同后，被告杨福柱依约支付房产价款，并获发《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号），实测建筑面积100.48平方米。2009年2月10日，被告杨福柱与第三人汤惠如登记结婚，后因双方感情破裂于2017年4月10日协议离婚并签订《离婚协议书》，约定：坐落在广东省江门市新会区（以下简称“明翠101房屋”）离婚后归女方汤惠如所有（包括房内装修内附属设施及相关配套设施），离婚后此单元楼房的室外花园可双方一齐使用。此后，被告杨福柱依照协议将上述房产过户至第三人汤惠如名下。2017年12月5日，原告黄艳平作为乙方（受让方）与作为甲方（转让方）的第三人汤惠如签订《房屋地产买卖合同》，约定：甲方拟将明翠101房屋转让给乙方房屋建筑面积为100.48平方米，房地产交易总金额为700000元，双方同意于2017年12月5日由甲方将该房地产交付给乙方使用。2017年12月6日，原、被告双方办理上述房屋的不动产权证书【证号：粤（2017）江门市不动产权第2048215号】，将案涉房屋过户至原告黄艳平名下。后因原告黄艳平认为被告杨福柱将明翠101房屋前的花园一半占用，遂于2018年3月8日向本院起诉，因而成讼。另查明，明翠101房屋的不动产权证记载的100.48平方米的建筑面积并不包括涉讼花园面积。本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，应变更为建筑物区分所有权纠纷。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：讼争花园是否归原告黄艳平所有，原告对讼争花园是否享有独占使用权？本院对上述争议焦点分析评判如下：依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，建筑区划内的绿地花园，原则上均属于业主共有。至于原告主张“买一楼房屋送花园”，讼争花园归其所有的问题，因讼争花园作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确认，但据现有证据不足以证实原告对讼争花园享有独占使用权。首先，如果原告黄艳平对其所购的明翠101房屋外的讼争花园具有独占使用权，则该项事实应当在不动产权证书中加以明确记载。而据明翠101房屋的不动产权证及本院向江门市不动产登记中心新会分中心查证，可确认明翠101房屋不动产记载的100.48平方米的建筑面积并不包括讼争花园，同时原告黄艳平亦不能提供其他物权证书证明其对讼争花园享有独占使用权。其次，根据被告杨福柱与开发商新会市建源置业有限公司所签订的《商品房购销合同》可知，开发商在出售明翠101房屋时，并没有将讼争花园一同出售，明翠101房屋的业主从来没有取得过讼争花园的独占使用权。此外，原告黄艳平与第三人汤惠如所签订的《房屋地产买卖合同》中亦没有将讼争花园包括在内。同时于诉讼中，第三人汤惠如向本院明确表示并未将讼争花园售予原告黄艳平，买卖房屋的价款中亦未包括讼争花园的使用费。综上所述，讼争花园不归原告所有，原告对此没有独占使用权，原告黄艳平的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。因第三人汤惠如经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告黄艳平的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告黄艳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  蔡应犀审判员  赵伟亮审判员  冯豪德二〇一八年八月三十日书记员  陈栩雯