重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3050号原告：北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司（统一社会信用代码91500107582846355R），住所地重庆市九龙坡区石桥铺石新路156号1-15-7号。法定代表人：靳文东。委托诉讼代理人：段廷会，女，汉族，1970年12月30日出生，重庆市永川区人，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：李勇，男，汉族，1985年6月24日出生，重庆市永川区人，住重庆市永川区。被告：钟廷建，男，汉族，1974年11月23日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司（以下简称：首欣物业公司）与被告钟廷建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年5月10日、2017年5月16日、2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司的特别授权委托诉讼代理人段廷会、李勇及被告钟廷建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首欣物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费和公摊费合计1471元及违约金1588元，共计3059元；2、被告承担本案诉讼费。庭审中原告撤回要求被告钟廷建支付2015年6月19日以后物业费的诉讼请求。事实及理由：原告于2015年1月16日与重庆大足XX镇XX市场群二期商住小区业主委员会签订物业管理协议，承担该小区的物业服务，合同对相关事项进行了约定：1、服务期限三年至2018年1月16日截止；2、住宅每平方米1元，餐饮娱乐服务2元/平方米；3、业主应于每月3日前缴纳本月物业服务费；4、共用的专项设施运行的能源消耗，按照业主建筑面积向业主分摊计收；5、约定逾期不交物管费违约金是每天千分之三。被告是该小区7-8-6的业主，从2015年1月16日至2016年4月30日期间没交物管费和公摊费，经过多次催收无果，特起诉来院。被告钟廷建辩称：房屋面积不清楚，每平方收费1.5元标准有意见，对2015年1月16日至2016年4月30日时间有意见，被告记不清楚从什么时候起开始没有缴物管费了，因为原告没有催收过，被告不清楚物管费交给谁，被告不清楚欠了多少物管费，被告不清楚是否应该缴纳物管费。被告对违约金有意见，被告没有看到物管合同，不知道有物管费，同时原告没有催收过物管费，因此被告不同意违约金。原告为支持其诉讼请求，向本院举示如下证据予以证实：证据1、原告的营业执照、法定代表人身份证明，拟证实原告的主体资格；证据2、物业服务合同一份，拟证实2015年1月16日原告与大足区XX市场全二期商住小区业主委员会签订的物业服务合同一份，约定原告为被告所在的市场提供物业服务，服务期为3年，自2015年1月16日起至2018年1月16日止，同时约定了物管服务收费标准，住房每月1.5平方米，餐饮娱乐业商业物业每月1.5平方米，业主应该在每月3号前缴纳本月物管费及商业分摊的公共能耗费用设施设备维修改造费用，载明违约金为每天千分之三。虽然合同上钱的物业服务截止时间是2018年1月16日，但是原告是2016年4月30日撤场的，所有物管费计算至2016年4月30日止；证据3、保洁巡查记录、保安交接班记录、税费凭证、保修记录、派工单、消防安全告知书、信件收发记录，拟证实原告对被告所在小区提供了物业服务的事实；证据4、房屋信息查询一份，拟证实坐落于大足区XX路XXX号X幢X-XX号房屋于2015年6月19日前登记业主为钟廷建，于2015年6月19日以后变更为钟佳、钟东林，钟廷建应支付2015年6月19日前物管费的事实。被告对原告举示的证据质证后发表如下质证意见：被告对证据1无异议；证据2，签订物业服务合同时被告不在场，其真实性合法性关联性被告不清楚；对证据3的真实性有异议，因是复印件；对证据4的真实性无异议。被告为支持其辩解向本院举示如下证据予以证实：证据1、催款通知一份，拟证实原告对发出的催缴通知单载明，被告尚欠物管费的期间为2015年1月16日至2016年1月15日与原告起诉被告尚欠物管费的期间2015年1月16日至2016年4月30日不一致；其次是被告于2017年5月7日收到原告的上述催款通知书的，违约金应从被告收到原告催款通知书之日起开始计算。证据2、照片数张，拟证实原告物业服务不到位。原告对被告举示的证据质证后于发表如下质证意见：原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议。原告认为当时催款的时间截止为2016年1月15日，但被告拖欠物业费至2016年4月30日，因此原告起诉被告拖欠物业费截止时间是2016年4月30日。原告认为即使原告没有催缴，被告也应缴纳物管费，原告认为不应该按照其发出的催款通知书来计算违约金的起止时间。结合当事人的举证、质证，本院对当事人所举示的证据作如下认证：对原告举示的证据1、4被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；对原告举示的证据2、3，被告有异议，但未举示充分证据予以推翻，本院对原告举示的证据2、3予以采信。对被告举示的证据1，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；对被告举示的证据2，原告对其真实性有异议，本院结合其他证据决定是否采信该证据。经审理查明：2015年1月16日，原告首欣物业公司（乙方）与重庆市大足区XX市场群二期业主委员会（甲方）签订了物业服务合同。合同约定，原告首欣物业公司为大足区XX市场群二期提供物业服务，大足区XX市场群二期各业主按照建筑面积支付物业服务费。双方在合同中第六条约定，双方约定物业服务费用按用收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅1元/月.㎡。2、写字楼1.5元/月.㎡。3、商业物业1.5元/月.㎡。4、餐饮娱乐物业2元/月.㎡。第七条约定，共用的专项设施运行的能源消耗，按业主物业建筑面积向业主分摊计收；共用设施设备的修理、更换、改造、升级等成本与费用向业主分摊或由甲方决定申请使用公共维修基金或物业专项维修资金。第八条约定，业主应于每月3日前交纳本月物业服务费用及上月分摊的公共能耗费用、设施设备维修改造费用。第二十一条约定：本合同期限为3年，自2015年1月16日起至2018年1月16日止。第二十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了委托服务事项、物业服务质量、双方权利义务等内容。原告首欣物业公司（乙方）与重庆市大足区龙水五金市场群二期业主委员会（甲方）代表人在上述合同中签字并盖章。合同签订后，原告按约定入驻大足区XX市场群二期并提供了相应的物业服务。重庆市大足区国土资源和房屋管理局不动产登记中心查询结果显示，坐落于大足区XX镇XX路XXX号X幢X-XX商服用房（房屋建筑面积63.1平方米）所有权人在2015年6月19日以前为钟廷建，2015年6月19日以后所有权人变更为钟佳、钟东林。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告首欣物业公司与大足区XX市场群二期的业主委员会就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，双方意思表示真实有效，被告钟廷建系该大足区XX市场群二期的业主，该物业服务合同被告钟廷建具有约束力。现原告首欣物业公司向被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，2015年6月19日前，被告钟廷建系大足区XX镇XX路XXX号X幢X-XX商服用房（房屋建筑面积63.1平方米）的业主，该房屋为门市，门市面积63.1平方米，被告应缴纳2015年6月19日前的物业管理费。对于起算时间，原告主张被告从2015年1月16日起没有缴纳物管费，应从2015年1月16日起计算物管费，被告有异议，但未举示相应证据进行佐证，故本院确认被告从2015年1月16日起未缴纳物管费。由此被告钟廷建应缴纳2015年1月16日至2015年6月19日止（共计5个月零4天）物业服务费用为1.5元/月·平方米×63.1平方米×5个月＋（1.5元/月·平方米×63.1平方米×12月）÷365天×4天=485.69元。对于被告钟廷建称其没有看到物业服务合同，每平方米收费1.5元过高，原告也没有向其催收过，不清楚物管费要交给谁的辩解理由，由于被告未向法庭举示相应证据予以佐证，本院不予采信。关于原告要求被告钟廷建支付违约金的诉讼请求。本院认为，物业服务合同约定，业主应于每月3日前交纳本月物业服务费用。未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告要求被告支付从2016年1月1日起计算至2017年1月1日共计365天的违约金不违反合同约定，本院予以支持；对于每日千分之三的违约金计算标准，本院认为过高，本院准许违约金以尚欠的物业服务费485.69元为基数，按年利率24%计算365天，即违约金为485.69元×24%×1年=116.56元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告钟廷建于本判决生效后十日内支付原告北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司从2015年1月16日起至2015年6月19日止的物业服务费共计485.69元及支付自2016年1月1日起至2017年1月1日止违约金共计116.56元；二、驳回原告北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告钟廷建负担。本判决为终审判决。代理审判员 程 行二〇一七年七月十一日书 记 员 康衾蜻