上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第2210号原告(反诉被告)张小达。委托代理人应胜南，浙江计然律师事务所律师。被告(反诉原告)柏茂森。被告(反诉原告)顾敬磊。被告(反诉原告)柏屹涵。被告(反诉原告)柏熠濛。上列四被告共同的委托代理人徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上列四被告共同的委托代理人李国栋，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告张小达与被告柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2014年11月3日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛提起了反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。原告(反诉被告)张小达的委托代理人应胜南，被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊以及被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛共同的委托代理人徐志杰、李国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张小达诉称，2014年5月19日，原、被告通过上海B房地产经纪事务所(以下简称B事务所)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛将其名下所有的位于上海市闵行区XXXX路XXXX弄2区110号房屋，即本案系争房屋，出售给原告(反诉被告)，购房总价款人民币(以下币种相同)22,000,000元。合同签订后，原告(反诉被告)依约向四被告(反诉原告)支付了8,600,000元。2014年8月18日，双方办理产权过户登记手续过程中，四被告(反诉原告)告知原告(反诉被告)，系争房屋经评估后的最低市场成交价为24,000,000元，但未能提供相应的评估报告，且由此导致与合同约定成交价相差2,000,000元，原告(反诉被告)须另行承担一部分的税费。为此，原告(反诉被告)委托律师向四被告(反诉原告)致函，要求解除经B事务所居间签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求四被告(反诉原告)退还已经收取的购房款8,600,000元，及承担相应的违约责任。但四被告(反诉原告)至今未能退还相应款项。故原告(反诉被告)诉至法院，要求判令：1、确认双方2014年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年9月3日解除；2、四被告(反诉原告)返还原告(反诉被告)已支付的购房款8,600,000元，并支付以8,600,000元为本金，自2014年5月20日起至四被告(反诉原告)实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3、四被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付，按总房价款22,000,000元的20%计算的违约金4,400,000元，以及每日按总房价款22,000,000元的万分之五计算的十个工作日的赔偿金110,000元。被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛辩称，不同意张小达的诉讼请求。四被告(反诉原告)认为，双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》至今尚未解除，仍然有效。若原告(反诉被告)坚持要求解除合同，也应当基于双方之间不再存在继续履行合同的基础而解除，则四被告(反诉原告)同意解除合同，合同解除的具体日期由法庭确定。对于原告(反诉被告)所陈述的事实，四被告(反诉原告)不予认可。四被告(反诉原告)一直想促进交易完成，积极履行合同义务，但原告(反诉被告)反悔不想购买系争房屋，实际违约的是原告(反诉被告)。双方约定的总房价款是24,000,000元，实际在审税评估时评估公司出具评估报告的价格也是24,000,000元，四被告(反诉原告)当场予以确认，而原告(反诉被告)认为价格过高没有签字，所以评估公司将评估报告收回，未能取得评估报告的原因在于原告(反诉被告)。此外，原告(反诉被告)也没有支付第二期房款，也已构成违约。鉴于目前双方继续履约的基础已不存在，四被告(反诉原告)提出反诉，要求判令：1、解除双方之间签订的《房地产买卖暨居间协议》、《补充协议书》与《上海市房地产买卖合同》；2、判令原告(反诉被告)向四被告(反诉原告)支付，按总房价款24,000,000元的20%计算的违约金4,800,000元。对于被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛的反诉诉讼请求，原告(反诉被告)张小达辩称，双方之间的《上海市房地产买卖合同》已经解除，被告之反诉诉讼请求亦表明双方都不愿意继续履行合同。合同无法履行的过错在于被告，被告构成根本违约。从双方往来函件来看，被告(反诉原告)对原告(反诉被告)提出的履约要求置之不理，直接导致合同无法继续履行。四被告(反诉原告)所称原告(反诉被告)没有办理不是事实，原告(反诉被告)积极办理贷款申请手续且得到批准，贷款金额与合同约定之差额，原告(反诉被告)也已经筹备好现金准备在过户时支付，但最终审税没有通过，其中的原因系被告(反诉原告)未提供审税报告，且审税可通过的成交价高于约定的成交价，责任应由被告(反诉原告)承担，被告(反诉原告)应当向原告(反诉被告)支付违约金。原告(反诉被告)请求驳回被告(反诉原告)的全部反诉诉讼请求。经审理查明，本案系争房屋权利人为柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛。2014年5月5日，原告(反诉被告、乙方)与四被告(反诉原告、甲方)经上海A房地产经纪事务所(以下简称A事务所、丙方)签订《房地产买卖暨居间协议》一份，约定由乙方购买甲方名下的本案系争房屋。总房价款24,000,000元。双方同意在本协议签订后十个工作日内共赴丙方处签订正式的《上海市房地产买卖合同》。截止当日，乙方共已向甲方支付定金1,000,000元。居间协议另约定，双方签订买卖合同示范文本当日，乙方支付首期房价款8,600,000元。当日，双方又签订《补充协议书》一份，第1条约定，甲方实际成交价格24,000,000元，该价格是乙方需要实际支付的房价款，交易过程中的税费甲乙双方各自承担；第2条约定，《上海市房地产买卖合同》列明价格为22,000,000元；第3条约定，《上海市房地产买卖合同》列明价格与原协议约定的实际成交价格之差额2,000,000元，为装修利息补偿款，其与购房首付款8,600,000元，由乙方在签买卖合同当日一次性支付。同日，原告(反诉被告、乙方)还与A事务所签订《佣金确认书》，确认佣金200,000元。2014年5月19日，原告(反诉被告、买受人、乙方)与四被告(反诉原告、卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方名下的本案系争房屋，房地产转让价款为22,000,000元。双方确认于2014年8月31日前办理转让过户手续。合同补充条款(一)第1条约定，“……室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。”附件二约定，设备及装饰费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三约定，乙方在合同签订前支付定金1,000,000元，合同签订后支付首期购房款5,600,000元;第二期房价款14,700,000元由乙方在合同签订后15日内向银行申请贷款，并在办理完成产权证明文件后三个工作日内支付；尾款7,000,000元，在双方完成系争房屋交付手续后，由乙方向甲方支付。附件六确定，双方委托居间方为上海B房地产经纪事务所。同日，原告(反诉被告)分别向四被告(反诉原告)转账2,000,000元、5,600,000元与900,000元，另现金支付100,000元，共计支付了8,600,000元。2014年5月20日，四被告(反诉原告)向原告(反诉被告)出具《房款收据》一份，确认原告(反诉被告)已于2014年5月19日支付了购房款6,600,000元。2014年8月11日，原告(反诉被告)委托代理人向四被告(反诉原告)发送函件，告知原告(反诉被告)已经支付购房款8,600,000元，且在四被告(反诉原告)的配合下办理了13,000,000元的银行贷款，故要求四被告(反诉原告)配合办理系争房屋的产权过户登记手续，以完成付款及其他相应手续。同年8月21日，原告(反诉被告)委托代理人又向四被告(反诉原告)发送函件，告知双方于2014年8月18日办理产权过户登记手续过程中，经评估系争房屋的市场价值为24,000,000元，须以24,000,000元成交并以此为基准征收相应税费，在无法确认评估报告真实性，且评估价格与实际成交价格相差2,000,000元的情况下，将增加原告(反诉被告)的交易成本(契税)，故要求：1、四被告(反诉原告)在接到本函3个工作日内将评估报告送交原告(反诉被告)；2、如果评估价格高于成交价格，作为合同履行过程中出现的新情况，双方可协商一致后订立补充条款或补充协议，并希望双方于2014年8月31日前完成产权过户登记手续。同年8月27日，四被告(反诉原告)回函原告(反诉被告)，告知：一、根据《买卖居间协议》与《补充协议书》的约定，房屋实际成交为24,000,000元，系争房屋审税评估价格与此没有关联，双方无义务签订补充条款；二、原告(反诉被告)应当在2014年8月31日前获取贷款审批，四被告(反诉原告)可以配合系争房屋的产权过户登记手。故四被告(反诉原告)向原告(反诉被告)重申：1、应依据合同约定及时缴纳应缴之交易税费；2、及时办理贷款申请，并提供相关银行证明；3、符合合同约定的条件下，四被告(反诉原告)愿意配合办理产权过户手续；4、未能依约履行合同义务导致无法完成交易的，应当承担相应的违约责任。同年9月2日，原告(反诉被告)委托代理人再次向四被告(反诉原告)发送函件，明确回复：一、因签订合同的主体发生变更，应以B事务所居间签订的《上海市房地产买卖合同》作为合同履行的法律依据。二、双方于2014年8月18日办理产权过户登记手续过程中，原告(反诉被告)被告知经评估系争房屋的市场价值为24,000,000元，但未能阅看评估报告，无法确认评估报告的真实性，且评估价格与成交价格相差2,000,000元，相应的税费随之将发生较大变化，直接影响原告(反诉被告)的经济利益关系，并导致双方无法完成产权过户登记手续。因此，原告(反诉被告)函告四被告(反诉原告)解除2014年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》，并由四被告(反诉原告)在收到函件之日起三个工作日内返还已收购房款8,600,000元。同年9月3日，四被告(反诉原告)再次回函原告(反诉被告)，告知：一、因A行密钥问题，故以B事务所为居间方签订了《上海市房地产买卖合同》，双方之间的权利义务并未发生变化，因此，双方的实际成交价格就是24,000,000元；二、2014年8月18日双方办理审税手续过程中，评估公司出具了24,000,000元的评估报告要求双方确认，系因原告(反诉被告)之代理人拒绝确认而导致无法完成审税手续，并非四被告(反诉原告)之责任。故要求：1、原告(反诉被告)于收到本函之日起7日内完成《上海市房地产买卖合同》中约定的义务；2、未能完成则应承担相应的违约责任。2014年9月4日，B事务所向张小达发送《履约催告函》一份称，张小达通过B事务所签订了系争房屋买卖合同，实际成交价24,000,000元，约定办理产权过户手续时间为2014年8月31日，但张小达未能依约办理过户手续。请于2014年9月10日前办理系争房屋过户手续，并支付逾期赔偿金。关于系争房屋的评估价，2014年8月18日买卖双方及居间方去交易中心办理审税手续，因系争房屋为独栋别墅，必须由评估公司出具评估报告作为审税依据。评估公司根据系争房屋所在小区今年的历史成交记录及各项分析给出的最低评估价格为24,000,000元，双方应当依约各自承担相应的税费。但由于张小达的委托人拒绝确认，故无法完成审税，评估公司亦收回了报告。B事务所与A事务所系关联合作公司，系争房屋由B事务所网签合同，由B事务所与A事务所对交易共同负责。同日，A事务所亦发送了相同的《履约催告函》。另查明，2014年6月4日，顾敬磊曾报警称，其在上海万体馆富豪东亚酒店1楼受到人身限制。公安部门接报回执单记录，双方因合同而发生纠纷。再查明，2014年8月28日，兴业银行上海分行审批同意原告(反诉被告)的贷款申请。确认系争房屋的评估价值为22,000,000元，批准贷款金额6,600,000元。以上事实，由原告(反诉被告)张小达提供的原告(反诉被告)与四被告(反诉原告)于2014年5月19日经B事务所居间签订的《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产权证》〔沪房地闵字(2004)第044194号〕，四被告(反诉原告)于2014年5月20日出具的《房款收据》，兴业银行对账单、中国工商银行个人业务凭证(签单)，原告(反诉被告)委托代理人分别于2014年8月11日、2014年8月21日、2014年9月2日向四被告(反诉原告)发送的函件以及送达凭证，四被告(反诉原告)委托代理人分别于2014年8月27日、2014年9月3日向原告(反诉被告)发送的回函，兴业银行上海分行于2014年8月28日出具的《信用项目审批通知书(同意)》；四被告(反诉原告)提供的原告(反诉被告)与四被告(反诉原告)于2014年5月5日经英萃行居间签订的《房地产买卖暨居间协议》，原告(反诉被告)与四被告(反诉原告)于2014年5月5日签订的《补充协议书》，原告(反诉被告)于2014年5月5日签订的《佣金确认书》，英萃行与B事务所于2014年9月4日向原告(反诉被告)张小达发送的《履约催告函》，上海市公安局徐汇分局上海体育中心治安派出所于2014年6月4日出具的《上海市公安局案(事)件接报回执单》，以及当事人的陈述等证据证明。本院认为，本案的争议焦点在于双方签订的《上海市房地产买卖合同》无法继续履行之原因与归责。对此，原告(反诉被告)认为，系四被告(反诉原告)未能及时提供评估报告，致使无法完成审税而无法完成产权过户；四被告(反诉原告)则坚持认为，系原告(反诉被告)未能及时支付购房款，且不配合产权过户而致使合同无法继续履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，双方均应对己上述主张提供充足的证据加以证明。结合双方已提供的证据，从双方交易过程来看，需要充分考量：第一，从双方对系争房屋之交易的磋商过程来看，双方最初议定的系争房屋交易总价为24,000,000元，但其中，合同总价为22,000,000元，另2,000,000元明确作为装修利息补偿款之性质，并未计入缴纳税费之基数，即并非双方磋商合同过程中所能预见之交易成本。第二，从双方签订合同的过程来看，双方在A事务所居间下约定的签订正式房屋买卖合同的时间后，另行通过B事务所签订了正式的房屋买卖合同，约定系争房屋转让价款为22,000,000元，且在合同补充条款中约定，“室内固定装修及固定设备设施一并随同转让，价格均已包含在房价款内”，合同附件二中再次确认，设备和装修费用包含在合同第二条约定的房地产转让价款22,000,000元内，原告(反诉被告)不需另外支付费用。显然，双方在签订正式买卖合同时，对包括装修在内的系争房屋交易总价款作出了明确约定，并未再另行作出补充约定。对于四被告(反诉原告)提出，A事务所与B事务所系关联企业，系经原、被告双方同意而换由B事务所处理双方系争房屋买卖，故A事务所之居间协议以及双方之间的补充协议仍对双方具有约束力之抗辩理由，一方面，A事务所与B事务所系独立法人，除两家事务所之自述以外，四被告(反诉原告)并未提供其他足够的证据证明双方之关联关系，也无证据证明系经双方同意而由B事务所替代A事务所；另一方面，双方与A事务所于2014年5月5日签订居间协议与补充协议，约定签订正式买卖合同的截止时间为2014年5月15日(十个工作日)，而双方实际另行通过B事务所于2014年5月19日才签订了正式的房屋买卖合同，因此，事先签订的补充协议之内容并不能当然地作为房屋买卖合同之组成部分，替代双方买卖合同所反映之意思表示。退一步而言，即使双方之补充协议仍对双方具有约束力，正式买卖合同对于房屋价款的约定亦是与补充协议一致，即22,000,000元。第三，从双方履行合同的情况来看，双方合同约定2014年8月31日前办理转让过户手续，在此时间之前，原告(反诉被告)已经依约履行了支付相应款项、办理并获批银行贷款手续、配合进行评估与审税等合同义务，并未拒绝或否定合同的履行。第四，从其他金融机构的评价来看，兴业银行上海分行审批同意原告(反诉被告)的贷款申请，其中亦认为系争房屋的评估价值为22,000,000元。如上所述，双方之间对于系争房屋买卖合同价款，即各自所需负担税费之计算基数的真实意思表示自始至终为22,000,000元，而2014年8月18日买卖双方至交易中心办理审税手续，为完成审税而由四被告(反诉原告)委托评估的最低评估价格为24,000,000元。由于系争房屋评估之最低成交价格，高于双方约定的合同价格，而双方对于房屋成交价总额、成交价构成方式、支付方式，以及高出合同价款部分2,000,000元对应的税费负担等新情况、新问题，未能协商达成一致意见，税费的缴纳又涉及国家利益，在双方未能达成一致意见的情况下，势必导致一方的交易成本与成交总额，高于合同约定或签订合同时所能预见的金额，故房屋买卖合同未能继续履行的原因不能归责于一方违约。综上所述，本案双方所签订的房屋买卖合同未能继续履行，主要缘由税费承担问题。依据双方之约定，税费由双方按国家相关规定各自负担，其中，原告(反诉被告)依照合同缴纳税款的基数系22,000,000元。然而，由于系争房屋独栋别墅之性质，在交易过户过程中经评估确认，合同成交价不得低于24,000,000元，致使税费之约定与合同约定不一致，亦未能经双方另行协商一致，故合同无法继续履行。本案中，对于原告(反诉被告)与四被告(反诉原告)分别提出的要求确认双方合同解除之诉讼请求与反诉诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，在原告(反诉被告)提出解除合同之要求后，四被告(反诉原告)于2014年11月3日庭审过程中亦提出要求确认解除合同，鉴于上述阐明之事实与理由，在合同无法继续履行不能归责于任意一方，双方均不具备法定或约定单方解除合同权利的前提下，可视为双方对解除合同协商一致，双方2014年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年11月3日解除。对于原告(反诉被告)与四被告(反诉原告)分别提出的要求对方赔偿违约金、赔偿金的诉讼请求与反诉诉讼请求，基于上述已经查明之事实与理由，于法无据，本院不予支持。对于原告(反诉被告)要求四被告(反诉原告)返还已支付的购房款8,600,000元的诉讼请求，鉴于双方合同已经解除，四被告(反诉原告)理应返还相应的购房款，于法有据，本院予以支持；对于要求支付以8,600,000元为本金，自2014年5月20日起至四被告(反诉原告)实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的诉讼请求，合同签订后，原告(反诉被告)支付购房款，四被告(反诉原告)依约收取并占有使用8,600,000元的购房款，合法有据，获得并占有该笔款项具有合理性。但在双方确认合同解除后，四被告(反诉原告)理应予以返还相应款项，其未予归还而继续占有使用该笔款项，且在庭审释明相关风险与责任后仍不愿归还，理应向原告(反诉被告)支付相应的利息。故在本院确认双方《上海市房地产买卖合同》2014年11月3日解除的前提下，四被告(反诉原告)应向原告(反诉被告)支付以8,600,000元为本金，自2014年11月4日起至实际返还该笔款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。关于本案本诉与反诉的案件受理费与财产保全费，鉴于合同无法继续履行之责任不能归责于任意一方，双方对于合同约定的理解与处理系引起本案纠纷的主要原因，因此，上述费用基于公平原则，均由双方各半负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张小达与被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛2014年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年11月3日解除；二、被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)张小达购房款人民币8,600,000元；三、被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)张小达以人民币8,600,000元为本金，自2014年11月4日起至被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛实际向原告(反诉被告)张小达返还该笔款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、驳回原告(反诉被告)张小达的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费计人民币100,460元，由原告(反诉被告)张小达与被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛各半负担，案件反诉受理费计人民币22,600元，由原告(反诉被告)张小达与被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛各半负担，；财产保全费计人民币5000元，由原告(反诉被告)张小达与被告(反诉原告)柏茂森、顾敬磊、柏屹涵、柏熠濛各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章国栋代理审判员  张 莉人民陪审员  邓红霞二〇一五年三月二十三日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。