上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第805号原告徐招强，男，1959年2月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人傅竞杰，上海市万方律师事务所律师。被告吴剑，男，1960年8月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告倪琴，女，1963年1月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人田思远，上海江怀律师事务所律师。第三人丁新梅，女，1986年3月5日出生，汉族，住安徽省。原告徐招强诉被告吴剑、倪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日依法受理后，依法适用简易程序审理。2015年3月18日，经原告申请，本院追加丁新梅为本案第三人。2015年4月29日，本案依法转为适用普通程序审理，并于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告徐招强委托代理人傅竞杰，被告倪琴及其委托代理人田思远到庭参加了诉讼，被告吴剑及第三人丁新梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐招强诉称，被告吴剑系上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人。被告吴剑经过上海市宝山区公证处委托第三人丁新梅全权处理系争房屋的买卖手续，委托权限包括代为办理过户登记、代收房款等手续。2014年11月11日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋成交价人民币(以下所涉币种均为人民币)1,100,000元，并在补充条款中约定签订合同当日支付600,000元，签订合同十日内即2014年11月21日以前被告撤销第三方抵押登记，如被告违约，应当支付违约金200,000元，交易完成后再由原告支付尾款500,000元。现原告已完成了合同付款义务，于2014年11月11日通过银行转账的方式支付了首付款600,000元，但被告却不履行撤销抵押登记手续。2015年1月27日，原告正式向被告发出解除房屋买卖合同通知，故起诉至法院要求判令：一、解除2014年11月11日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告归还房款600,000元，并支付违约金200,000元。诉讼中，原告明确诉讼请求为一、解除原告与被告吴剑于2014年11月11日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、两被告归还房款600,000元，并支付违约金200,000元。被告吴剑辩称，吴剑与倪琴系夫妻关系。系争房屋是吴剑与倪琴婚后购买，产权登记为倪琴与吴剑共同共有。吴剑为了套取银行贷款，找人到房地产交易中心将倪琴的名字去除，将系争房屋出售给郁某某。还清贷款后，又将系争房屋从郁某某处过户回吴剑名下，对此倪琴均不知情。2014年2月，因吴剑赌博，需要资金，向李老板借款100,000元，利息每月5,000元，期限为三个月，将系争房屋房地产权证抵押给他，还清款项后撤销抵押，李老板到系争房屋里看了一下，并拍了照片。吴剑写了100,000元的借条给出借方，还填写了个人信息表、租赁合同、借条和借款协议，并到交易中心办理了100,000元的抵押登记。出借方还要求吴剑去公证处办理公证手续，吴剑提出了异议，但出借方表示如果不办公证就要去找吴剑的家人，后来吴剑抽了出借方提供的一支烟，吴剑就什么都听出借方的了，办理了委托丁新梅出售房屋的公证手续。回去后，吴剑觉得有问题，去派出所报案，并补办了身份证。2014年4月11日，吴剑缺钱又向李老板借款50,000元，当时100,000元借款三个月期限未到，故又写了50,000元的借条，未办理抵押。后吴剑陆续支付过部分利息。之后，吴剑又向李老板借款50,000元,经讨价还价，双方同意在系争房屋做250,000元的抵押登记。之后，吴剑发现借条及后续的操作有问题，办了系争房屋的密码挂失。之后，吴剑才知道丁新梅与徐招强签订了房屋买卖合同。吴剑和徐招强之间不是真实的房屋买卖，丁新梅和徐招强是串通的，吴剑从未收到过丁新梅支付的房款。故原告与被告吴剑之间的合同系借款，并非房屋买卖，合同无效，不同意原告的诉讼请求。被告倪琴辩称，不同意原告诉讼请求。系争房屋系2000年购买的售后公房，登记为两被告共同共有。2005年，被告吴剑窃取被告倪琴的身份证，找人假冒被告倪琴，到房地产交易中心将被告倪琴的名字以夫妻去名的方式去除。之后，被告吴剑为了套取银行贷款，和案外人郁某某签订了房屋买卖合同，合同价240,000元，之后，被告吴剑还清了银行贷款，抵押权注销日期为2009年7月23日。被告吴剑又与郁某某签订了房屋买卖合同，将房屋登记至被告吴剑名下，侵犯了被告倪琴的权益。被告倪琴与原告不认识，也没有签订过房屋买卖合同，未收到过原告的付款。原告与第三人丁新梅代被告吴剑签订的房屋买卖合同无效。现被告倪琴已另案起诉要求确认被告吴剑与郁某某之间的房屋买卖合同无效，恢复登记至两被告共同共有。第三人丁新梅未到庭应诉，亦未向本院提交证据。经审理查明，1988年8月31日，被告倪琴与吴剑登记结婚。2000年5月24日，两被告与上海凯城(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，将上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号XXX室购买为产权房。2001年1月3日，系争房屋登记为被告吴剑、倪琴共同共有，房屋建筑面积51.68平方米。2005年8月4日，上海市房地产登记申请书显示，系争房屋以夫妻减名的方式将产权变更登记为被告吴剑一人。2005年8月12日，系争房屋权利人登记为被告吴剑。2006年1月25日，被告吴剑与案外人郁某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告吴剑将系争房屋出售给郁某某，转让价420,000元。2006年3月6日，系争房屋产权登记为郁某某。系争房屋上设定他项权利人为中国工商银行股份有限公司上海市静安支行。2009年7月22日，被告吴剑与郁某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告郁某某将系争房屋出售给被告吴剑，转让价为560,000元。2009年8月11日，系争房屋权利人登记为被告吴剑。2014年2月27日，被告吴剑与案外人高某签订《房地产抵押借款合同》，约定被告吴剑因经营周转需要以系争房屋作为抵押向高某借款100,000元，并办理持证抵押，他项权利人为高某。当日，被告吴剑尾号9508的工商银行账户内打入100,000元。2014年3月11日，上海市宝山区公证处出具《公证书》，载明被告吴剑委托第三人丁新梅就系争房屋出具委托书，委托权限为办理还款、领取他项权利证明、办理房屋抵押注销登记；代为办理产权证和密码的挂失、补办、领取；代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同(出售价格不低于900,000元)；代为办理房地产转移过户登记；办理交房、水电煤及物业、维修基金过户手续；代为支付房地产出售过程中的相关税费，协助买受人办理购房贷款；代为办理该房屋看管、出租、搬迁房内物品及代收租金；代收房款及房地产出售过程中的其他相关事宜。委托权限为全权委托，委托期限从2014年2月27日起至2015年2月26日止。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予以认可，并享有相关权利、承担相关义务。2014年8月1日，被告吴剑与张秋梅签订《房地产抵押借款合同》，约定被告吴剑因经营周转需要以系争房屋作为抵押向张秋梅借款250,000元。当日，被告吴剑尾号9508的工商银行账户内打入250,000元。2014年8月5日，系争房屋设定抵押权人为张秋梅，债权数额为250,000元。2014年11月11日，原告徐招强(签约乙方)与被告吴剑(签约甲方，第三人丁新梅作为代理人代签)签订《上海市房地产买卖合同》1份，载明甲乙双方未经过经纪机构居间介绍，由甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积51.68平方米，转让价1,100,000元，双方约定2015年2月12日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续，甲乙双方于2014年11月11日签订房屋买卖合同，同时乙方付给甲方购房首款600,000元，双方签订房屋买卖合同之日起十日内于2014年11月21日甲方负责撤销房屋内的抵押合同后继续履行合同，如甲方违约，违约金为200,000元，由甲方撤销抵押合同后，交易完成后，乙方一次性付清给甲方剩余购房款500,000元；如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为200,000元。附件五还约定有抵押信息，具体内容至房地产登记机构查阅登记簿。当日，原告徐招强向第三人丁新梅账户打入600,000元。2014年12月9日，被告吴剑办理了系争房屋的密码挂失，系争房屋仍登记在被告吴剑名下。2014年12月8日，上海市杨浦区房地产登记处向被告倪琴出具《伪证没收凭证》，载明被告倪琴持有的系争房屋的产权证系伪证，予以没收。2015年1月22日，上海市公安局杨浦分局五角场派出所出具《接报回执单》，载明2015年1月22日23分，报警人倪琴称，在政立路XXX弄XXX号XXX室门被砸，对象逃逸，请民警到场处理。2015年3月4日，上海市公安局杨浦分局五角场派出所出具《接报回执单》，载明2015年3月4日10时，报警人倪琴称，其位于政立路XXX弄XXX号XXX室的家中被丈夫的债务关系人恶意砸坏窗户玻璃和防盗栅栏，并在窗户上泼漆。2015年2月6日，上海市宝山公证处出具公证《声明书》，声明被告吴剑曾于2014年2月27日签署委托书，授权丁新梅办理系争房屋的相关事宜，并经上海市宝山区公证处公证，现因情况发生变化，撤销上述事项的委托，受托人丁新梅从今日起不再代理吴剑办理上述受托事项。另查明，2015年2月25日，杨浦区五角场街道办事处出具《证明》，证明被告倪琴、吴磊自1994年5月份至今一直居住在系争房屋内，未搬出。诉讼中，原告徐招强到庭陈述，因为儿子27岁，谈的女朋友在杨浦区，想要购房，从手机短信或网络上看到了房源信息，没有价格，只有房屋和联系方式。原告打电话给联系人即第三人丁新梅，第三人丁新梅报价1,100,000元，原告要求第三人丁新梅带看房屋，当日没有看到房屋，第三人丁新梅介绍了房屋情况。之后，原告与第三人丁新梅在工商银行江浦路支行门口碰头，双方谈了房屋价格，没有看房，第三人丁新梅给原告看了产权证原件、被告吴剑的身份证复印件，并称急需要钱，让原告准备600,000元，再带看房屋，之后直接到交易中心办理过户。2014年11月11日，原告与第三人丁新梅见面，并在银行转账600,000元给第三人丁新梅，然后去系争房屋看房，原告就站在门口看看，然后接了一个电话，说交易中心催办手续，当时在门口，门口是厨房，厨房后门是什么不知道，家具情况也不知道，没有看。之后，原告就与第三人丁新梅去了交易中心签订了房屋买卖合同。合同内容是原告口述的，交房时间没有约定，是因为原告也没有看，当时第三人丁新梅说，将被告吴剑的高利贷还掉后，才能走流程办理过户手续，会打电话给原告办理交房手续。交易房屋的时候，第三人丁新梅提供了公证书。第一次碰面的时候，原告询问了第三人丁新梅系争房屋是否有户籍，第三人丁新梅说没有，因此，签订合同时没有在合同中约定。之后，原告一直在等第三人丁新梅注销抵押的通知，等了10天左右，一直没有电话，原告打电话给第三人丁新梅，一开始无人接听，之后关机。2014年11月20日，原告到系争房屋敲门，当时被告倪琴和儿子在家，原告发现不对了，和被告倪琴核实了情况，被告倪琴称被告吴剑在外借钱等并打了110，110认为是民事案件，要求双方起诉。之后几天，原告又上门过一次，并打了110,被告倪琴拿出了一份房产证，并称原告的房产证是假的，警察让被告倪琴去查验房产证，并建议走法律程序。之后，原告再联系第三人丁新梅就无法联系上了，原告才至法院起诉。以上事实，由原告提供的公民户籍资料摘抄件、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、公证书、中国工商银行凭证、律师函、邮寄凭证，被告倪琴提供的结婚证、证明、上海市公有住房出售合同、上海市房地产登记信息、上海市房地产登记申请书、被告吴剑与郁某某的上海市房地产买卖合同、房地产抵押借款合同、账户历史明细清单、伪证没收凭证、接报回执及当事人的陈述等证据证明，并经庭审质证，本院确认其证据效力。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告与被告吴剑(由第三人丁新梅代签)的房屋买卖合同是否有效，是否应当承担违约责任；二、原告已支付的600,000元款项偿还主体。本院认为，系争房屋产权虽登记在被告吴剑名下，但属于被告吴剑和被告倪琴的夫妻共同财产，在被告倪琴不知情的情况下，被告吴剑通过公证的形式委托第三人丁新梅与原告签订了房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益，纵观本案实际的交易过程，原告徐招强购买系争房屋并未通过中介，房屋买卖合同亦未对交房时间、违约条款、税费负担、户口迁移等重要事项作出约定，有悖常理。据原告徐招强自己陈述，其仅凭第三人丁新梅对房屋的口头介绍，在未实际看房、未签订任何定金协议、买卖合同的情况下即转账支付了600,000元给第三人丁新梅。原告徐招强自述其付完钱款后至现场看了房屋，且只是在门口看了看，庭审中也不能明确陈述具体的房型、家具摆放等情况，与正常的房屋买卖交易习惯不符。综上，原告徐招强与被告吴剑之间并不存在出售房屋和购买房屋的真实意思表示，其签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖，原告徐招强亦不构成善意取得，其与第三人丁新梅代被告吴剑签订的房屋买卖合同属无效合同，原告徐招强要求按照合同约定主张两被告支付违约金200,000元，本院不予支持。合同无效后，财产应当返还，被告吴剑应当将款项返还原告徐招强，原告徐招强要求两被告返还，无法律依据，本院不予支持。被告吴剑与第三人丁新梅之间因委托关系产生的委托纠纷或借款纠纷，不属于本案处理的范围。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐招强与被告吴剑(由第三人丁新梅代签)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告吴剑应于本判决生效之日起十日内返还原告徐招强款项人民币600,000元；三、驳回原告徐招强其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11,800元，原告徐招强负担人民币2,950元，由被告吴剑负担人民币8,850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇一五年十月二十三日书 记 员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。