三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2012）城民二初字第1050号原告（反诉被告）：郭某，女，汉族，1965年11月4日出生。委托代理人：聂某峰。委托代理人：曾某珏。被告：闫甲，女，满族，1971年3月30日出生。被告：闫乙，男，满族，1973年8月23日出生。被告（反诉原告）：吴某文，男，汉族，1958年11月26日出生。委托代理人：陈某海。委托代理人：陈某川。第三人：刘某，女，汉族，1975年11月14日出生。第三人：周某，女，汉族，1971年2月2日出生。委托代理人：黄某明。原告（反诉被告）郭某诉被告闫甲、闫乙、被告（反诉原告）吴某文、第三人刘某、周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月20日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2013年5月23日、2014年4月28日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭某的委托代理人聂某峰，被告（反诉原告）吴某文的委托代理人陈某海、第三人周某的委托代理人黄某明到庭参加诉讼，被告闫甲、闫乙经公告传唤、第三人刘某经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。原告郭某诉称：原告郭某于2010年12月与被告闫甲、闫乙签订了《商品房买卖合同》，购买三亚市荣昌商城二楼7个小房间，总面积为241.52平方米，被告吴某文作为闫甲、闫乙的委托代理人在合同上签字。房屋总价款为377万元，原告郭某通过银行汇款方式总共向吴某文支付了130万元。合同签订后，原告发现，被告将所购房屋中的3间转让给了第三人刘某，并已经在2012年11月6日办理了过户手续，这属于典型一房二卖的欺诈行为；被告在2010年5月就将所购房屋中的另外4间抵押给周某（抵押债权390万元），并且还在2012年7月31日的海南日报上进行了拍卖公告（后因原告阻止，该拍卖没能进行）。被告的上述行为使得原告与被告的房屋买卖合同根本不可能履行，被告的行为存在着严重的欺诈。为维护自身合法权益，现起诉至法院要求判令：1、三被告连带向原告返还已支付的130万元购房款；2、三被告连带向原告支付违约赔偿65万元（按已付购房款的50%计算）；3、三被告承担本案诉讼费用。被告闫甲、闫乙未到庭亦未提交书面答辩、未提供证据。被告（反诉原告）吴某文答辩并反诉称：2010年1月，吴某文与刘某、李楠约定共同出资并以吴某文的名义购买位于三亚市解放路的“荣昌商城”B栋2、3层（该两层房屋，以吴某文名义购买后改名为“悦海怡园”，后原告又改名为现在的“晶晶旅馆”），其中，吴某文、李楠各拥有40%的房屋权益，刘某拥有20%的房屋权益。以吴某文名义与闫甲、闫乙签订的《商品房买卖合同》生效后，吴某文付清全部购房款，并验收了房屋，买卖的房屋仍在闫甲、闫乙名下，没有变更过户。但依据合同，吴某文已为这些房屋的实际权属人。2010年11月，吴某文以闫甲、闫乙的名义与原告签订《商品房买卖合同》，将上述受让到的房屋中的七套，即二层的2A-1、2A-4、2A-5、2A-8、2A-9、2A-11、2D号房，以377万元的总价格转让给原告。双方约定，377万元购房款由原告分期支付，即签约当天付50万元，交钥匙时支付50万元，2011年1月31日前支付20万元，2011年8月31日前支付65万元，余款由吴某文代原告以银行贷款方式支付。吴某文须在2011年1月15日前按标准将房屋装修完毕并达到交付使用条件，并在交付使用后360日内向主管机关办理备案登记手续。吴某文与原告签约时，转让的房屋系由原大开间改为小户型的，且内部装修未完工。对这些情况，原告知晓且无异议。吴某文与原告签订的合同生效后，原告先后向吴某文支付了购房款共计130万元，被告也依约将房屋交付使用。但后来，三亚市出台了商品房限购政策，政府也不许将大开间房屋该为小户型出售，此外，原告也未能按要求提供办理银行贷款所必须的资料。吴某文与原告签订的《商品房买卖合同》最终无法实际履行。面对双方签约时未曾料到的这些情况，为避免双方不必要的损失，吴某文主动与原告商量希望终止合同，妥善解决双方因履行合同导致的债权债务。但原告拒绝配合，既不肯解除合同返还房屋，又不肯支付购房款。非但如此，原告还于2011年3月强行占用吴某文二楼其他房屋：2C-1、2B-1、2C-2、2C-3、2C-4、2B-2、2B-3、2C-5、2A-2、2A-3、2A-6、2A-7、2A-10号房及三楼全部房屋。原告利用购买和强占的房屋开办私人旅馆，自行经营使用。在吴某文强烈要求下，原告才于2011年11月将三楼的房屋退还，2012年10月才将二楼的2C-4、2B-2、2B-3、2C-5、2A-7、2A-8、2A-9、2A-10、2A-11号房屋退还。至今为止，原告仍将二楼的2D、2C-1、2C-3、2A-1、2A-2、2A-3、2A-4、2A-5、2A-6号等9间房继续强行占用，拒不交还。此外，在2012年6月前，强占使用房屋实际发生的水费、电费、物业管理费共计63057.80元，原告又拒绝缴交，被告被迫垫付。由于原告的无理所为，吴某文的房屋使用收益损失已达1052000元。需要指出的是，由于原告拒不付款，又不肯终止合同返还房屋，为避免更大的损失，吴某文才将原约定转让给原告的七套房屋中的三间分割给合资购买人刘某，其余四间抵押给周某。但这并不是合同履行不能的原因，更谈不上“欺诈”。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据应予驳回。被告反诉请求判令：一、解除原告与被告吴某文的房屋买卖关系；二、原告将现仍强行占用的2D、2C-1、2C-3、2A-1、2A-2、2A-3、2A-4、2A-5、2A-6等9间房屋立即返还被告吴某文；三、确认被告吴某文代原告垫付的水费、电费、物业管理费共计63057.80元，原告强行占用房屋给被告吴某文造成的租金损失1052000元，共计1115057.80元，相抵原告已支付购房本金130万元、利息8.45万元（按人民银行年存款利率3.28%计共2年），被告吴某文实际应退还原告269442.20元；四、原告承担本案诉讼费。原告（反诉被告）郭某对反诉辩称：一、被告吴某文请求解除房屋买卖合同理由不成立，该房屋买卖合同本身无效，无效的合同自始无效不存在解除的问题。被告吴某文将涉案房屋作为一手房销售，并制作一手房的宣传资料和广告，而且委托专业的销售人员进行销售，该销售行为并未取得政府部门的销售许可或者预售许可，所以该销售行为本身是无效的销售行为；二、被告吴某文将销售给原告的房屋结构在原有房产证的基础上进行了更改，且并未取得规划部门的许可，也就是被告所说的大开间改为小户型，无法办理过户。以大改小本身也是违法行为，被告吴某文一没有取得规划许可手续，二没有取得预售许可手续，因此其违反相关法律规定，应当承担一倍以内的赔偿责任；三、被告吴某文要求返还占用的9间房屋不能成立，该反诉请求属于另外的法律关系，本案系买卖合同关系，被告该请求为侵权之诉，不应与本诉合并审理。四、被告吴某文要求原告支付水电、物业管理费与本案亦不是同一个法律关系，不应合并审理，应驳回被告吴某文的反诉请求。第三人周某陈述称：一、本案无论是本诉还是反诉所涉及的都是原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，均与第三人周某无关；二、周某作为涉案房产的抵押权人，应当享有合法权利，不受房屋买卖双方诉讼影响。请求依法保护第三人合法的抵押权。第三人刘某未到庭亦未提交书面答辩、未提供证据。经审理查明，三亚市解放路“荣昌商城”B栋2、3层房屋（包括201、202、203、204、205、206、207、302）登记的权利人为被告闫甲、闫乙及案外人闫本成，其中201、202、203房的权利人为被告闫乙，该房屋所有权证号：（三土房（2007）字第7065号）；204、205、206、207房的权利人为被告闫甲，上述房屋所有权证号：（三土房（2007）字第7068号）。2010年1月25日，被告吴某文与案外人李楠签订《合作购买商住房协议书》，约定共同出资并以吴某文的名义购买上述“荣昌商城”B栋2、3层房屋（包括201、202、203、204、205、206、207、302），根据出资约定吴某文拥有60%的房屋权益，案外人李楠拥有40%的房屋权益。同日，被告吴某文分别与闫甲、闫乙签订《商品房买卖合同》，合同约定吴某文购买上述“荣昌商城”B栋2、3层房屋（包括201、202、203、204、205、206、207、302），合同签订后并未办理房屋过户手续，所有权仍登记在被告闫甲、闫乙名下。2010年5月2日，被告吴某文又与第三人刘某签订《合作购买商住房协议书》，约定上述房屋由被告吴某文、第三人刘某、案外人李楠共同出资购买，被告吴某文将其占有的60%比例中出让20%给第三人刘某。随后，第三人刘某于2012年11月6日将“荣昌商城”B栋201、202、203房由原权利人闫乙过户至其名下。被告吴某文未经规划部门许可擅自将房屋由七间大开间改成二十间小户型并自行编号，并对外以“悦海怡园”名称进行销售。另外，闫甲、闫乙分别办理公正委托，委托吴某文办理包括代为出售房屋、签订《房屋买卖合同》、代收房屋出售所得款等与房屋相关事宜。2010年12月30日，被告吴某文与原告郭某签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买怡海恬园第二层2A-1、2A-4、2A-5、2A-8、2A-9、2A-11、2D号房，总价款为377万元。付款方式为签约当天付50万元，交钥匙时支付50万元，2011年1月31日前支付20万元，2011年8月31日前支付65万元，余款待原告办理银行贷款后（由被告吴某文协助办理）支付。合同签订后，原告先后向吴某文支付了购房款共计130万元，被告也依约将上述房屋交付给原告使用。合同履行过程中，因被告吴某文出售给原告的2A-8、2A-9、2A-11房屋属于第三人刘某名下的201、202、203范围内，第三人刘某将房屋收回，原告另行占有2A-2、2A-3、2A-6三间房屋。庭审中，原告确认其目前占有使用的为2A-1、2A-2、2A-3、2A-4、2A-5、2A-6、2D号七间房屋。被告吴某文则认为除了上述七间外，原告还占有使用2C-1、2C-3两间房屋，但未提供证据予以证明，原告对此亦不认可。另查明，2012年3月28日，被告闫甲、闫乙出具《证明与承诺》，内容为：“位于三亚市河西区解放路的“荣昌商城”B栋二、三层房产（即悦海怡园），我们已于2010年1月25日转让给吴某文。吴某文已按合同约定付清全部购房款，也验收了房产。后来，征得我们同意，吴某文以我们的名义与郭某签订《商品房买卖合同》，将其中的2A-1、2A-4、2A-5、2A-8、2A-9、2A-11、2D房转让给郭某。我们现承诺，吴某文虽以我们的名义与郭某签订《商品房买卖合同》，但合同所涉房产的实际售卖人、权利人为吴某文，因该合同导致的债权债务，亦由吴某文享有与承担，与我们无关。”还查明，已经发生法律效力的（2012）城民一初字第2454号民事判决书认定，2010年5月27日，被告闫甲通过海南三亚市公证处公正委托吴某文办理其个人拥有的三亚市解放路荣昌商城B栋商住楼204、205、206、207房产（证号为三土房（2007）字第7068号）的抵押登记、签订抵押借款合同、收取该房产抵押款项、还款并解除抵押登记、领取土地房屋权证等与该房产处理相关的手续。同年5月31日，吴某文持闫甲出具的委托书代理闫甲与周某签订《房产抵押借款合同》，约定闫甲向周某借款390万元，并以其荣昌商城B栋商住楼204、205、206、207房产抵押给周某作为借款的担保，2010年6月2日在三亚市住房和城乡建设局办理了房地产抵押登记手续。因闫甲在还款期限内仅还款本金90万元，余款逾期未还，周某诉至法院。该判决判令闫甲向周某偿还借款300万元并支付违约金，如闫甲不履行还款义务，周某可以对荣昌商城B栋商住楼204、205、206、207房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决生效进入执行阶段后因本案诉讼而中止执行。本案诉讼过程中，被告吴某文申请对原告占用房屋进行经营导致的租金损失进行司法鉴定，经审查本院决定对本诉涉及的2A-1、2A-4、2A-5、2A-8、2A-9、2A-11、2D及反诉涉及的2A-2、2A-3、2A-6、2C-1、2C-3五间房屋2011年3月至2013年10月10日的占用费进行评估。经委托，海南汇德土地房地产评估咨询有限公司作出海南汇德（2013）房（估）字第1952号《房地产估计鉴定报告》，鉴定报告结论为上述房屋在2011年3月至2013年10月10日期间的占用费（租金）为514718元。以上事实，有《商品房买卖合同》、公证书、转账凭证、土地房屋权证、《合作购买商住房协议书》、抵押登记卡、拍卖公告、《证明与承诺》、询问笔录、海南汇德（2013）房（估）字第1952号《房地产估计鉴定报告》、（2012）城民一初字第2454号民事判决书等证据及当事人陈述并经庭审举证、质证，足资认定。本院认为：涉诉的《商品房买卖合同》所约定交易的房屋是已登记在个人名下的房屋，不是房地产企业开发建设出售的房屋，涉诉的房屋不能认定为商品房。双方签订的《商品房买卖合同》应定为一般房屋的买卖合同，而不能适用商品房买卖合同的法律法规。被告吴某文转让的七间房屋是将已登记的大开间房屋擅自改变为小户型出售，该变更未经规划部门的批准。另外，所转让的七间房屋中有三间，即2A-8、2A-9、2A-11房屋系第三人刘某名下的部分房产，且涉及这三间的转让亦未经第三人刘某同意，被告吴某文转让这三间房屋的行为系无权处分的行为。另外四间房屋，即2A-1、2A-4、2A-5、2D房屋，原告与被告吴某文在签订买卖合同之前已办理借款抵押，被告将四间房屋转让亦未经抵押权人周某的同意。被告吴某文在出卖上述七间房屋时无充分的处分权，而且房屋未经规划建设部门批准变更原来的户型，该出卖的房屋应认定为违法建筑，双方以买卖七间改装的房屋而签订的《商品房买卖合同》，违反国家法律法规的强制性规定，应认定无效。合同无效，已取得的财产相互返还，原告主张被告吴某文返还已支付的130万元购房款，有事实根据和法律依据，应予支持。由于合同无效，不存在违约赔偿的情形，原告请求一房二卖的违约赔偿，无法律依据，应不予支持。根据查明的事实，涉诉七间改装的房屋，是分别登记在两被告闫甲、闫乙以及第三人刘某的名下，原告在买卖房屋合同签订时对方当事人是被告吴某文，而且向其付款，并且吴某文也是该合同的履行人。另外，公证书中两被告闫甲、闫乙委托被告吴某文办理房屋的买卖事宜，是基于房屋所有权尚登记在其名下的原因，目的是便于被告吴某文办理过户登记。两被告闫甲、闫乙不是合同的实际履行人。原告主张两被告闫甲、闫乙对返还购房款承担连带责任，无事实根据和法律依据，不予支持。本案中，原告确认正在使用的房屋为2A-1、2A-2、2A-3、2A-4、2A-5、2A-6、2D七间房屋，被告吴某文主张原告还占有使用2C-1、2C-3号房屋但并未提供有效证据予以证明，对此不予确认。由于原告与被告吴某文签订的合同无效，原告继续使用涉诉房屋已无依据，故原告应将其现使用的2A-1、2A-2、2A-3、2A-4、2A-5、2A-6、2D七间房屋返还给被告吴某文。另外，本案处理的是基于买卖合同产生的债权关系，不涉及物权权属的认定，对于返还房屋的实际权利人是被告吴某文还是闫甲不属于本案需要认定的问题，如果当事人对房屋权属仍有争议，可以另行提起确权之诉。原告购买的是2A-1、2A-4、2A-5、2A-8、2A-9、2A-11、2D号七间房屋，由于2A-8、2A-9、2A-11属于第三人刘某所有的201、202、203产权范围内已被刘某收回，原告并未提供证据证明其更换为2A-2、2A-3、2A-6系经过被告吴某文的同意，因此其强行占用非合同约定的该三间房屋没有依据，应就该三间房屋的占有使用向被告支付租金损失。根据海南汇德土地房地产评估咨询有限公司作出海南汇德（2013）房（估）字第1952号《房地产估计鉴定报告》，2A-2、2A-3、2A-6房屋在2011年3月至2013年10月10日期间的占用费（租金）为126096元，该鉴定报告程序合法，结论客观，本院予以采信。原告使用的2A-1、2A-4、2A-5、2D号房屋系《商品房买卖合同》约定交付的房屋，原告在合同效力认定前使用该房屋不构成无权占有，故无需就该四间房屋向被告支付占有使用费。另被告反诉请求原告返还其垫付的水电费、物业费共计63057.80元，本案中被告吴某文提交了物业公司收取水电费、物业费的收据，原告并未就其使用的房屋提供已缴纳相应水电费、物业费的票据，故应认定被告吴某文代原告郭某缴纳水电费、物业费的事实存在，其请求原告返还垫付的水电费、物业费63057.80元主张成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴某文应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭某返还购房款130万元；二、原告（反诉被告）郭某应于本判决生效之日起三十日内将三亚市解放路荣昌商城B栋商住楼2A-1、2A-2、2A-3、2A-4、2A-5、2A-6、2D七间房屋返还给被告（反诉原告）吴某文；原告（反诉被告）郭某应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴某文支付2A-2、2A-3、2A-6房屋在2011年3月至2013年10月10日期间的占有使用费126096元；四、原告（反诉被告）郭某应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴某文支付水电费、物业费63057.80元；五、驳回原告（反诉被告）郭某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴某文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22025元（郭某己预交），由被告（反诉原告）吴某文负担6607元，原告（反诉被告）郭某负担15418元；反诉案件受理费3328元（吴某文己预交），由原告（反诉被告）郭某负担。鉴定费3345元（吴某文己预交），由原告（反诉被告）郭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  邢增秀审 判 员  吴坤泰人民陪审员  王 芳二〇一五年十月二十六日书 记 员  倪小雁附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。