贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初1694号原告况雪雁，女，1965年10月26日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市112地质队职工，现住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司住所地：安顺市西秀区南华路六号法定代表人：阳正威，系该公司董事长,委托诉讼代理人：甘敏，女，1984年8月25日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系贵州安顺今旦房地产开发有限公司员工。原告况雪雁诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告况雪雁、被告今旦公司委托代理人甘敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告为原告办理购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府A4-5-3商品房转移登记手续并将有关文件交付原告。2、判令被告按照原告已付购房款总额359755元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年4月30日逾期办证违约金30574.5元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止。3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年4月15日签订商品房买卖合同，合同编号为：FJ-A4-5-3，原告所购买的商品房位于安顺市××××大街丰景华府A4栋5楼3号，所购房屋建筑面积108.36平方米，套内建筑面积88.96平方米，该房屋按套内建筑面积计算每平方米单价4044.01元，房屋总价359755元。原告于2013年4月8日支付定金5000元，于合同当日支付了购房首付款154755元，维修基金7043元，四通费4319元，其它费用520元，2013年5月30日，原告与贵州银行办理了个人购房借款，向被告支付了购房余款共计200000元，该房屋已于2014年4月30日交付。原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定被告在2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告，超过约定日期90日以后，被告仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告不退房的，被告自约定日期起实际将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告日止，按日向原告支付已交付房屋总价款万分之一的违约金。至今，被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为严重损害了原告的利益。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，但认为：商品房买卖合同中没有约定我方应当办理产权证后交给原告，只约定了将转移登记的文书交给原告，我们没有将转移登记的文书交给原告是因为售楼部下一步办理所有权证需要存档，原告可到售楼部复印。违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年4月8日，原告向被告支付购房定金人民币5000元，定购被告开发的位于安顺市西秀区××大街××华府商品房××套（房号为：A4-5-3）。2013年4月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第A4幢1单元5层3号房屋，所购商品房建筑面积为108.36㎡，总房价款人民币359755元。合同签订后，原告向被告交付首期房款159755元，并通过公积金贷款200000元向被告共计支付购房款人民币359755元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《贵州银行个人购房借款/担保合同》复印件、借款借据复印件、收据复印件3张、农村信用社刷卡凭证复印件2张，被告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、《安顺市商品房预售合同备案登记表》复印件、委托书复印件、《房屋所有权转移（预购商品房）预告登记申请登记表》复印件、《抵押权预告登记申请登记表》复印件、安顺市住房和城乡建设局收件收据复印件2张、安顺市住房和城乡建设局收费通知单复印件2张、安顺市房地产他项权利登记审核表复印件、安顺市房屋所有权登记审核表复印件以及法院依职权调取的“情况说明”在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的房屋所有权证的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”，说明房屋已经是原告的。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告，故本院采信原告的主张，“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，即被告应为原告办理房屋所有权证交付给原告而非仅为房屋合同备案登记、预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记等，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。故对被告提供的商品房买卖合同、委托书、预售合同备案登记表、预购商品房预告登记表、审核表、收费通知单、收件收据、房屋预告登记证明的真实性予以认定，但对被告主张证明商品房买卖合同中只约定了其将转移登记的文书交给原告，其没有为原告办理房产证义务，通过预告登记房屋已经办理到原告名下的证明目的不予采信，对被告关于无义务向原告办理其所购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府的商品房所有权证书和没有构成违约的辩称理由，本院不予采信。二、关于逾期办证违约金的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第（2）分项第（2）约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，所以原告要求被告支付违约金，应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人是无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故被告的辩称本院不予采信。原告诉请支付逾期办证违约金至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止，因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期2014年12月31日的次日（即2015年1月1日）起暂计算至原告起诉之日（即2017年5月2日）止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即为从2015年1月1日起至2017年5月2日，共计852日，以原告已交购房款359755元×852日万分之一=30651.13元。三、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树××东段丰景华府的房屋所有权证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告况雪雁从2015年1月1日起至2017年5月2日止的逾期办证违约金人民币30651.13元。二、驳回原告况雪雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币614元，减半收取人民币307元，由原告况雪雁承担人民币25元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币282元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 付   蓉二〇一七年七月二十八日书记员 邓芸（代）