河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4251号上诉人（原审被告）：马斌，男，1978年11月24日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告）：洛阳爱新商贸有限公司，住所地：洛阳市涧西区长安路中段。法定代表人：王新泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭胜利、李淑芳，河南焦点律师事务所律师。上诉人马斌因与被上诉人洛阳爱新商贸有限公司(以下简称爱新商贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马斌上诉请求：撤销一审判决滞纳金的条款，并减少137500元租金。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。本案中，爱新商贸公司提交的证据仅仅是《房屋租赁协议书》，协议书上约定的租赁期限是2014年6月1日至2017年5月31日，但一审判决的租金计算时间却是2014年6月1日至2017年9月1日，多计算了137500元租金，超出了爱新商贸公司的诉讼请求，也违反了《合同法》的相关规定。二、一审判决认定的违约金过高，远远超过了爱新商贸公司受到的损失。一审判决滞纳金以本金666100元为基数，按年利率24%的标准计算，从2017年9月1日起计算至实际清偿之日止。上诉人与被上诉人之间在没有书面租赁协议的情况下，上诉人从2017年6月1日起仍需要支付一层518平方米、二层262平方米的租金每月45833元，还需要给被上诉人每月13322元的违约金(滞纳金)，不符合《合同法》的规定。从2016年2月，上诉人已经向被上诉人主张不再租赁一层518平方米的房屋，而且事实上从2016年2月起便不再使用一层518平方米的房子，对此被上诉人是明知的，还出面对一层518平方米的房子张贴广告招租。但一审法院却称上诉人没有向被上诉人移交一层518平方米的房子，如果没有移交，被上诉人怎么可能对外招租。从2016年2月至今，上诉人并没有使用一层518平方米的房子是不争的事实。《房屋租赁协议书》中约定的租赁期限截止2017年5月31日，上诉人没有占有使用一层518平方米的房子，一审法院却判决上诉人向被上诉人支付2017年6月1日之后的房租明显不公，应依法撤销。三、一审程序违法，应将本案发还重审。一审判决在质证、送达等程序上违反法定程序，请二审法院予以纠正。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。爱新商贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。一、2014年4月12日答辩人与上诉人签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期限为2014年6月1日至2017年5月31日，但房屋租赁期届满后，上诉人并没有返还房屋，而是继续占有、使用该房屋，直至今日并未归还房屋。根据《合同法》第二百三十六条的规定，上诉人与答辩人之间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，上诉人应当按原合同约定继续支付租金，直至返还房屋止。答辩人只要求上诉人支付截止到2017年9月1日之前拖欠的租金，是考虑到双方的租赁合同并没解除且继续有效，2017年9月1日之后的租金上诉人只需按原租赁合同继续履行，希望经过本次诉讼后，上诉人能够自愿支付租金，双方的合同也可以继续执行，若上诉人继续违约，答辩人会继续依法主张权利。二、上诉人从2016年4月份开始拖欠租金，截止到2017年9月1日，已拖欠租金66.61万元。根据双方签订的《房屋租赁协议书》中对租金数额及缴付时间的约定，上诉人应当于每个季度首月1号前一次性缴清该季度的全部租金，但上诉人从未依约按时全额交纳租金，依约从2014年6月1日到2017年9月1日上诉人应当给答辩人支付1687500元租金，但上诉人只支付了2014年6月1日至2016年4月份期间的租金1021400元，2016年4月份以后的租金没有支付。上诉人的行为已经违反双方约定，应当承担违约责任。三、答辩人要求上诉人承担逾期支付租金的违约金，符合《房屋租赁协议书》的约定及法律的规定。上诉人从2014年6月1日就经常拖欠租金，且不按规定数额交付租金，上诉人2017年交付的租金，是补缴2016年4月份之前拖欠的租金。依照双方的约定，上诉人应当按每日拖欠租金的1%，从2014年6月1日支付违约金至实际付清为止，一审法院的判决反而减轻了上诉人的违约责任。四、上诉人与答辩人签订的《房屋租赁协议书》明确约定，上诉人在承租期内，不允许转租、转包及肢解分包，否则所造成的一切损失由上诉人负责。上诉人与答辩人签订《房屋租赁协议书》后，从未另行达成其他新的约定。综上，上诉人的上诉理由及上诉请求，没有依据，请求依法驳回其上诉请求。爱新商贸公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金66.61万元及逾期支付租金的滞纳金暂计算10万元（被告向原告每日支付滞纳金按拖欠租金66.61万元的1%从2014年6月1日计算至实际清偿之日止）。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月12日，原告爱新商贸公司与被告马斌签订了《房屋租赁协议书》一份，双方约定：1、原告将位于长安路金福运购物中心北端一层约518平方米，二层约262平方米营业面积（含分摊共有面积）租赁给被告经营使用；2、租赁期限36个月，即2014年6月1日至2017年5月31日；3、租金为前两年每年伍拾万元整，第三年伍拾五万元整，2014年6月1日前一次性缴清第一季度的租金壹拾贰万伍仟元整，租金按季交纳，即每个季度首月1号前一次性缴清该季度的全部租金。4、被告逾期支付租金，原告每日加收拖欠租金总额1%的滞纳金。拖欠租金十五日以上，原告有权单方面解除合同，不退履约保证金，且被告的装饰、装修等不动产无偿归原告所有。5、被告在承租期内，不允许转租、转包及肢解分包，否则所造成的一切损失由被告负责。……关于实际租赁期限的认定：原告在庭审中称自2014年6月1日至开庭之日被告一直在实际承租原告的房屋；被告称实际租赁期间应为2014年6月1日至2016年2月，2016年2月之后双方达成口头协议，一楼518平方米的房屋双方约定共同再出租出去，但没有出租成功，自2016年2月起就一直闲置，二楼的262平方米被告一直按照口头协议在支付房租直至2017年9月份。根据原被告提供的证据及当庭陈述，被告直至2017年9月份仍向原告支付部分房租，且被告未能提供充足证据证明已于2016年2月份向原告交房的事实，故可以认定，在租赁期限内以及合同期间届满至原告主张权利之日（即2017年9月1日），被告一直在使用原告房屋。关于原告拖欠被告租金数额的认定：在庭审中，原告要求被告支付从2014年6月1日至2017年9月1日期间拖欠的租金为666100元；原告称从2014年6月1日至2017年9月1日，被告共向原告支付租金1021400元，被告对该数额予以认可。一审法院认为，在租赁期间届满后，被告马斌继续使用租赁房屋，原告也并未提出异议，故原租赁合同应继续有效。按照原合同约定，从2014年6月1日至2017年9月1日，被告应支付原告租金为500000×2+550000+550000÷4＝1687500元，扣除被告已支付的1021400元，被告尚欠原告租金为666100元。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效合同。在原合同租赁期间届满后，被告马斌继续使用租赁房屋，原告也并未提出异议，原租赁合同继续有效。原告爱新商贸公司已经按照合同约定将租赁房屋交付给被告使用，被告马斌应按合同约定支付原告相应的租金。对于原告要求被告支付从2014年6月1日至2017年9月1日拖欠的租金666100元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付逾期缴纳租金的滞纳金的诉求，鉴于原告未能提交证据证明被告拖欠租金的具体起始日期，一审法院确定为拖欠租金的具体起始日期为原告主张权利之日（即2017年9月1日）；鉴于原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》中关于滞纳金约定的利率为拖欠租金的每日1%，该标准过高，一审法院仅以年利率24%的计算标准予以支持；故滞纳金以本金666100元为基数，按年利率24%的标准计算，自2017年9月1日起至实际清偿之日止。关于被告称在2016年2月份被告与原告达成口头协议将房屋转租并交房的辩解，因被告未能出具充足证据证明其已于2016年2月份向原告交房，且被告在庭审中也说明在2016年2月至2017年9月仍向原告支付部分租金，故一审法院对被告的辩称理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告马斌于判决生效后十日内向原告洛阳爱新商贸有限公司支付租金666100元及滞纳金（滞纳金以本金666100元为基数，按年利率24%的标准计算，自2017年9月1日起计算至实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11461元，由被告马斌承担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，马斌称其从2016年2月起便不再租用涉案一楼518平方米的房屋并向爱新商贸公司进行了移交，但并未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。虽然双方签订的租赁协议中约定租赁期限至2017年5月31日届满，但租期届满后马斌并未向爱新商贸公司返还其承租的房屋，爱新商贸公司也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故一审法院认定马斌应按双方签订的租赁协议中约定的租金标准支付其实际承租期间的租金，判令马斌支付截止2017年9月1日欠付的租金666100元并无不当。马斌主张一审法院判令其多承担了租期届满后2017年6月1日至2017年9月1日期间租金137500元的主张，本院不予采信。关于违约金问题，由于双方签订的《房屋租赁协议书》中约定，逾期支付租金每日加收拖欠租金总额1%的滞纳金，马斌未能按期支付相应租金，应按照协议约定支付滞纳金。一审法院经审查后认为协议中约定的滞纳金标准过高，将其调整为按年利率24%标准从2017年9月1日起计算并无不当。综上所述，马斌的上诉主张，证据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3050元，由上诉人马斌负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年八月六日书记员  殷春雪