广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第955号原告：江碧彩，身份证住址：福建省三明市三元区。委托代理人：吴成全，广东伟邦律师事务所律师。委托代理人：王太林，广东伟邦律师事务所律师。被告：刘昌奖，身份证住址及现住址：广州市白云区。原告江碧彩诉被告刘昌奖租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江碧彩的委托代理人吴成全，被告刘昌奖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告江碧彩诉称：施某是广州市白云区东平村凤凰桥东凤花园*层*号铺的权属人，2011年将该商铺租赁给何某（租期至2016年8月18日），然后何某委托我租赁给被告经营，租期两年，从2013年8月19日至2015年8月19日，租金为3000元/月，第二年递增10%为3300元/月。我已经依约交付了租金至2015年5月，而被告从2014年11月开始拒付租金，广州市白云区人民法院作出（2015）穗云法民四初字第329号民事判决，认定施某与何某之间的租赁合同有效，我与被告的租赁合同也有效，判决解除我与何某之间的租赁合同。因此，我与被告之间租赁合同无法继续履行，应当解除。被告拖欠租金，从2014年11月至2015年5月共7个月，每月3300元，共23100元。经我多次催促，被告仍然不支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。按合同约定，每逾期一天，被告应赔偿我10%的违约金，即应赔偿给我23100元违约金。而被告交付给我的押金6000元应当由我没收。综上，请法院判令：1、解除我与被告签订的租赁合同；2、被告向我支付自2014年11月至2015年5月的租金共23100元；3、被告向我支付欠付租金违约金（当月违约金，以当月租金为本金，按照每日330元的标准，自上月16日计至实际付清之日止，违约金总额以23100元为限）；4、我有权没收被告交付的押金6000元；5、被告承担本案诉讼费。被告刘昌奖辩称：我不同意原告的2、3、4项诉讼请求，我确认我与原告签订了租赁合同，合同约定原告有义务交付符合适租条件的物业给我。我承租物业是做生意使用，需办理营业执照，签订合同时，我要求原告提供房产证协助我办理营业执照，但原告多次以房产证不在身边为由拖延，直至纠纷发生。2014年10月初，涉案物业的污水排污管、厕所排污管漏水，造成了我的货物损失。因污水问题，我无法营业，也没有办法取得收入。同时，施某出现，向我主张涉案物业的权益，要求我撤出档口。在所有的问题出现后，我的货物已受损，我要求解除与原告签订的租赁合同并要求原告退回押金，但原告没有同意。根据合同法第二百二十八条规定，有第三者要求主张权利，致使承租人不能对租赁物业使用收益的，承租人可以减少租金或者不支付租金。自2014年11月初开始，涉案物业内污水渗漏严重，铺内的货物受损，我无法营业，故自2014年11月开始我档口一直存在亏损状态。为了维护我的自身权益，故我暂不支付租金。原告主张的违约金按照每日10%计算，明显过高，超过了常规标准。根据原告前案（329号案）判决，已查明涉案物业不是原告所有的，但原告与何某恶意串通，明知故犯，一直欺骗我，损害我的合法权益，根据合同法的相关规定，我为维护我本人的合法权益，请求法院驳回原告全部的诉讼请求，我不同意原告没收押金，应当退还给我。经审理查明：2013年8月20日，江碧彩（出租人，甲方）与刘昌奖（承租人，乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将其位于东凤花园*层*物业（系涉案商铺）租赁给乙方使用。租赁期限为2年，自2013年8月19日起至2015年8月19日止。租金为3000元/月，本合同项下的租金每月按上一租赁年度的月租金递增10%计收。乙方应在本合同生效后，并在甲方移交本合同项下物业给乙方使用后当天内支付当月的租金给甲方，同时乙方须在每月15日前预付下月租金。乙方租赁本合同项下的用途为商铺。甲方有义务协助乙方依据本合同的规定正常使用本合同项下的物业。乙方有义务及时向甲方支付租金，有义务依法按国家的有关规定及时缴交各项税费、水电费等费用。出现以下任何一种情况的，甲方有权立即解除本合同，乙方应当承担相应的违约责任，并在合同解除后/天内将本合同项物业移交甲方：乙方逾期交纳租金5天或逾期交纳有关费用超过5天的。乙方逾期支付租金的，每延期一天应当按逾期金额的10%向甲方支付违约金……。上述合同签订后，刘昌奖向江碧彩支付了押金6000元，江碧彩将涉案商铺交付刘昌奖使用。双方确认讼争期间的租金标准为3300元/月。2014年11月，涉案商铺发生漏水问题，被告刘昌奖拒绝向江碧彩交租，上述漏水问题在2015年1月修复，被告刘昌奖仍拒不付租金。关于拒不付租的理由，刘昌奖解释称：1、涉案商铺的漏水问题导致自身经营亏损，涉案商铺无法正常营业，每天开业不到两三个小时，刘昌奖要求退租并返还押金，江碧彩不同意；2、涉案商铺的业主施某主张涉案物业的权益，刘昌奖因而得知江碧彩并非涉案商铺的业主。另查：施某是涉案商铺的权属人。2009年4月15日，施某与案外人周某签订《租铺合约》，双方约定：由施某将涉案商铺出租给周某使用。使用期限为5年，即从2009年3月15日至2014年3月14日止。2011年7月22日，周某将其租赁权转让给何某。施某与何某明确双方在原合同基础上再续约3年。上述转让协议达成后，施某将涉案商铺交付给何某使用。2013年8月20日，江碧彩将涉案商铺转租给刘昌奖，并主张其转租商铺已经得施某的同意。2015年1月30日，施某在本院起诉何某与刘昌奖，第三人为江碧彩，施某要求解除与何某之间的《租铺合约》；确认刘昌奖与江碧彩之间的租赁合同无效；何某与刘昌奖返还涉案商铺；何某支付非法转租收取的自2013年8月至2014年10月的租金25970元；何某支付破坏商铺结构的修复费300元。本院经审理作出（2015）穗云法民四初字第329号《民事判决书》，认定：何某未经施某同意转租已构成违约，施某与何某之间的《租铺合约》应予解除，江碧彩与刘昌奖之间签订的《租赁合同》为有效合同，但事实无法继续履行。据此判决：施辉途与何建祥就广州市东平村凤凰桥东凤花园*层*号铺履行的《租铺合约》予以解除；刘昌奖协助何建祥将广州市东平街凤凰桥东凤花园*层*号铺返还施某；驳回施某其他的诉讼请求。该判决于2015年6月8日发生法律效力。刘昌奖称其现仍继续占有使用涉案商铺，但自2015年6月起开始向施某交纳租金。以上事实：有租赁合同、民事判决书、生效证明及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：何某未经施某同意，将涉案商铺交由江碧彩转租给刘昌奖，虽然江碧彩与刘昌奖签订的《租赁合同》为有效合同，但依法对施某不发生法律效力。生效判决已认定施某与何某之间的《租铺合约》解除，故江碧彩与刘昌奖之间租赁关系丧失履行基础，应予解除。江碧彩要求解除与刘昌奖之间的《租赁合同》的诉讼请求合理合法，本院予以支持。虽然《租赁合同》解除，但刘昌奖自2014年11月至2015年5月期间实际占有使用涉案商铺，故应当向江碧彩支付租金。关于刘昌奖抗辩涉案商铺存在漏水情况，且江碧彩并非涉案商铺业主，故其有权拒付租金的问题，第一，涉案商铺虽存在漏水问题属实，但刘昌奖并未举证证明涉案商铺因漏水而不能正常使用，同时刘昌奖也未有提交证据证明其为此遭受了何种损失，刘昌奖拒付租金理据不足；第二，虽然江碧彩无权转租涉案商铺，但在2015年5月前，江碧彩为刘昌奖实际提供了涉案商铺，刘昌奖实际使用商铺即应当支付使用对价。综合以上两点，本院对于刘昌奖拒付租金的抗辩意见不予采信，江碧彩要求刘昌奖支付自2014年11月至2015年5月的租金23100元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。刘昌奖逾期支付租金，根据合同约定，应当承担逾期支付租金的违约金，但在2014年11月至2015年1月期间，被告之所以拒付租金是由于涉案商铺存在漏水，而原告在2015年1月才为被告解决上述问题，故被告在该段期间并非无故拒交租金，对于江碧彩要求刘昌奖承担该段期间的欠付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。自2015年1月起，刘昌奖应依约向江碧彩支付租金，但江碧彩未经施某同意转租系事实，故江碧彩并非完全履约的守约方，双方约定每日按照逾期金额10%支付违约金的标准过高，刘昌奖亦对此提出异议，本院予以采纳，违约金标准应酌减至按照每日万分之五计算。被告支付欠付租金违约金的期间应自2015年2月计至2015年5月止，违约金计算公式为：当月违约金，以当月欠付租金为本金，按照每日万分之五的标准，自上月16日起计至实际付清之日止，并以本金为限。因江碧彩与刘昌奖都存在违约情形，故江碧彩主张没收刘昌奖押金的诉求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、江碧彩与刘昌奖于2013年8月20日就东凤花园*层*号铺签订的《租赁合同》解除；二、本判决生效之日起十日内，刘昌奖支付江碧彩自2014年11月至2015年5月的租金23100元；三、本判决生效之日起十日内，刘昌奖支付江碧彩自2015年2月至2015年5月止的欠付租金违约金（以当月欠付租金为本金，按照每日万分之五的标准，自上月16日计至实际清偿之日止，并以本金为限）；四、驳回江碧彩其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1005元，由江碧彩负担605元，由刘昌奖负担400元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  王丽艳人民陪审员  陈跃华二〇一五年十月八日书 记 员  蔡晓珊