安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0102民初3485号本诉原告(反诉被告)：合肥瑞邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区安徽轻工商城8幢206室，统一社会信用代码：913401005606764474。法定代表人：沈光超，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔林，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋晓梅，该公司员工。本诉被告(反诉原告)：许正文,男,1987年8月7日出生,汉族,住合肥市。本诉原告合肥瑞邦物业服务有限公司（以下简称“瑞邦公司”）与本诉被告许正文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，审理中,许正文提出反诉。本院依法适用简易程序，就本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。瑞邦公司的委托诉讼代理人孔林、蒋晓梅及许正文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告瑞邦公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告许正文支付拖欠原告的物业费2301元及逾期缴纳物业费的利息损失413元（起诉时利息暂计算至2016年9月7日，实际金额计至被告全额缴纳物业费之日止），合计人民币2714元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为被告所在的构峰源小区的物业服务公司，对被告所在的构峰源小区进行管理，原告取得合肥市物价局物业收费许可。被告房屋面积116.09平方米，原告与被告小区开发商合肥中亚房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》约定了双方的权利义务，合同签订后，原告依据合同约定履行了合同义务，但被告作为构峰源小区的业主，自2015年9月7日至2017年3月7日拖欠原告物业费2301元，原告向被告多次催要物业费，但被告迟迟没有履行缴纳物业费的义务。原告为维护自身合法权益，现具状诉至贵院，请求贵院依法维护当事人合法权益。本诉被告许正文辩称：原告提出被告自2015年9月7日起没有缴纳物业费属实，因为首先原告未能按合同约定履行服务义务，小区业主委员会于2016年6月27日与新聘的物业公司重新签订了物业服务合同，业主与原告之间的权利义务关系同时自动终止，该事实已经（2016）皖01民终6247号民事判决书确定；其次，原告在物业服务中未能履行义务，小区有的业主违法侵占小区公共区域，原告未进行任何劝阻，小区内的消防栓不配备水带，灭火器无出厂日期且部分灭火器是空瓶，消防设施存在非常严重的安全隐患；被告居住的单元内三部电梯其中有两部电梯长期损坏，原告未能及时维修。出于自身合法利益考虑，被告被迫暂停终止缴纳物业费。反诉原告许正文提出的反诉请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告已缴纳的2016年6月27日之后的停车费用1099元（其中机动车停车费1008元、电瓶车停车费91元），并自2016年6月27日起按银行同期贷款利率计算支付利息至款清时止；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月27日，构峰源小区业主委员会与新聘的物业公司重新签订了物业服务合同，业主与反诉原告之间的权利义务关系同时自动终止，该事实已经（2016）皖01民终6247号民事判决书确定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，反诉原告有权不再支付双方权利义务终止后的物业费用，反诉原告已预交的停车费，反诉被告应当返还。反诉被告瑞邦公司辩称：1、反诉原告主张前期物业合同于2016年6月27日解除没有事实和法律依据，小区业主委员会选聘新的物业公司不是前期物业合同的法定解除条件，且小区业主委员会也未在2016年6月27日行使单方解除权；根据合同法第九十六条规定，一方主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此前期物业合同解除的时间应该是（2016）皖01民终6247号民事判决书生效的时间；2、反诉原告停放机动车的位置属于该小区开发商合肥中亚房地产开发有限公司，反诉被告依该公司的授权为其管理车库和车位并收取停车费的行为合法，且构峰源小区没有非机动车库，反诉原告停放非机动车的位置属于反诉被告管理的蕾蕾硕苑小区的车库，收费行为也是合法的；3、本案没有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的适用情形，（2016）皖01民终6247号民事判决书生效前，前期物业合同是否解除处于不确定状态，此时双方合同的权利和义务没有终止，如反诉被告此时撤出，构峰源小区将没有物业服务，反诉被告不存在拒绝退出、移交的行为。综上，反诉原告的请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：许正文系合肥市瑶海区构峰源公馆1栋2单元1113室的业主，该房屋建筑面积为116.09平方米。2012年3月20日，该小区的开发商合肥中亚房地产开发有限公司（甲方）与合肥振东物业管理有限公司（乙方）签订《构峰源公馆物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对构峰源小区提供前期物业服务事宜；乙方提供物业共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的养护和管理、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和维护、物业使用中对禁止性行为的管理措施、综合服务等物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向乙方交纳，高层住宅1.10元/月/平方米；商业物业2.00元/月/平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费按半年度交纳，业主或物业使用人应在每半年度前15天履行交费义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限5年，但合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。合同签订后，合肥振东物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2014年8月8日，合肥振东物业管理有限公司变更企业名称为瑞邦公司。瑞邦公司曾在许正文家门上张贴《法务函》，催缴2015年9月7日至2017年3月7日期间的物业服务费，但许正文一直未交纳，瑞邦公司遂诉讼来院。另查，2016年6月19日构峰源小区业主委员会召开业主大会选聘合肥悠扬物业管理有限公司为该小区新的物业服务公司。同年6月27日双方签订了物业服务合同。2016年8月23日构峰源小区业主委员会诉至本院，要求瑞邦公司撤离该小区等。2017年3月6日瑞邦公司从该小区撤出。另瑞邦公司收取许正文机动车停车费1980元（2015年12月1日至2016年11月30日，地下车位180元/月），场地使用费90元（2016年12月16日至2017年3月16日，地面车位30元/月），电瓶车停车费133元（其中2016年1月1日至12月31日，84元；2017年1月至7月30日，49元）。上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、收费许可证、建设工程规划许可证（复印件）、（2016）皖01民终6247号判决书（复印件）、停车费发票等证据附卷佐证。本院认为,合肥中亚房地产开发有限公司与瑞邦公司签订的《构峰源公馆物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对全体业主及瑞邦公司均具有约束力。许正文作为该小区的业主，在接受了瑞邦公司提供的物业服务后，理应按合同约定支付物业费。瑞邦公司主张支付物业费的请求，本院依法予以支持。至于给付的期限，因前期物业服务合同中明确约定“合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，该约定不违反法律规定，双方应当履行，因此该前期物业服务合同应于2016年6月27日构峰源小区业主委员会与新选聘的物业公司重新签订物业服务合同时即行终止。鉴于本案无证据证明在前期物业服务合同的权利、义务终止后，瑞邦公司接受到相关通知，但构峰源小区业主委员会于2016年8月23日向本院提出诉讼，要求瑞邦公司撤离该小区等，故瑞邦公司请求许正文支付物业费应计算至2016年8月23日止，即许正文应支付瑞邦公司2015年9月7日至2016年8月23日期间的物业费1477.05元[（1.1元/月/平方米×116.09平方米×11个月）+（1.10元/月/平方米×116.09平方米/30天×17天）]。由于瑞邦公司所提供的物业服务存在一定瑕疵,故其请求许正文支付逾期付款利息,本院不予支持。针对许正文的反诉请求，因瑞邦公司是基于前期物业合同的约定收取业主的物业费、停车费等相关费用，故停车费的收取时间应与物业费的收取时间相同，截止于2016年8月23日，许正文多缴纳的停车费，瑞邦公司应予返还。瑞邦公司的抗辩主张，无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、本诉被告许正文于本判决生效之日起十日内支付本诉原告合肥瑞邦物业服务有限公司2015年9月7日至2016年8月23日期间的物业费1477.05元；二、反诉被告合肥瑞邦物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告许正文停车费751.1元{其中机动车停车费672元［（180元/月×3个月）+（180元/月÷30天×7天）+90元］，电瓶车停车费79.1元［（7元/月×4个月）＋（7元/月÷30天×9天）＋49元］}；三、驳回本诉原告合肥瑞邦物业服务有限公司和反诉原告许正文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由瑞邦公司负担10元，许正文负担15元；反诉费25元，由瑞邦公司负担15元，许正文负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 黄 群二〇一七年七月十日书记员 孟林月