广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第309号原告：钟子章，身份证住址广州市花都区。原告：钟秋女，身份证住址广州市花都区。两原告共同委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。被告：袁广忠，户籍住址：广州市白云区。委托代理人：谢锦江，广东易春秋律师事务所律师。原告钟子章、钟秋女与被告袁广忠租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月27日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟秋女及原告钟子章、钟秋女的共同委托代理人余杰，被告袁广忠及其委托代理人谢锦江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟子章、钟秋女共同诉称：2012年12月25日，钟秋女向胡广、胡广义、胡兰英购买位于广州市白云区三元里路梓元岗*号*房（即白云区梓元岗路*巷*号*房），约定过户到钟子章名下，并于2013年1月31日办理了过户手续。2012年8月27日，胡广义（甲方）和被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，合同第六条第4款约定：“乙方（即被告）拖欠租金1个月个以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”；第七条约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。”被告至今已逾期三月余未支付租金，属严重违约。为维护我方的合法权益，根据《合同法》规定以租赁合同约定，特诉至法院，请求依法判令：1、我们与袁广忠之间就广州市白云区三元里路梓元岗*号*房履行的《广州市房屋租赁合同》于2015年3月30日解除；2、被告立即返还租赁物给我们；3、被告支付房屋使用费及赔偿损失[房屋使用费从2015年3月31日起计至实际返还租赁物之日止，按96800元/月标准支付；损失以96800元/月为本金，从2014年11月15日起，每日按照本金的1%，计至实际付清之日止]；4、本案诉讼费用由被告承担。被告袁广忠辩称：我不同意原告的诉求。理由如下：1、原告和房屋的前业主在房屋交易时没有通知我，侵犯了我对房屋的优先购买权，所以原告的所有权来源是不合法的。所以对于我的租金收益权也是不合法的，我会考虑另行提起诉讼去主张优先购买权。2、原告所提出的租金要求远远超出了正常的范围，虽然双方的租赁合同确实约定2014年8月15日起至2015年8月14日的租金到期后由双方进行约定，但原告由租金18000元跳到96800元的要求是不合理的，也不符合市场行情，其目的是逼使我搬出并获取其他利益。3、原告提供的评估报告是原告单方委托的，所以该评估报告是不能作准的。评估报告除了47.58平米的合法建筑外，还把无权使用的13平米也算进去了。该涉案房屋的土地用途是住宅，但评估报告是按商铺来评估的，不符合实际。综上，请法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：2008年8月1日，案外人胡某义（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，双方约定：甲方同意将坐落在白云区梓元岗*巷*号*房（系涉案租赁物）出租给乙方作为商业、货仓用途使用。租赁期限自2008年8月15日至2013年8月14日止，租金为10000元/月。乙方的权利义务：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第八条约定如乙方在该房屋向北房（靠水电临建铺马路）窗口处开门口作经营之用，则自正式经营之日起另加4000元/月。备注：1、乙方租用期间，一切债权、债务与甲方无关。2、乙方不得在租用单位内从事违法活动，如有违法行为与甲方无关。3、乙方必须负责房屋改造的一切费用，并保证房屋的结构不受影响。4、侧面自建厨房租金现时由甲方收取，待乙方改造时租金再由甲、乙双方自行协商等等。上述合同签订后，胡某义将涉案房屋交付被告使用。2012年8月27日，胡某义（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，双方约定：由乙方向甲方承租涉案租赁物作为商业及仓库之用。租赁期限自2013年8月15日至2015年8月14日止。自2013年8月15日至2014年8月14日，租金为18000元/月。自2014年8月15日至2015年8月14日的租金到时双方协定。租金由乙方按月在每月的15日前按银行转账的付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳保证金20000元，甲方应租赁期满或解除合同之日将保证金20000元（退回乙方、抵偿租金）。乙方的权利义务：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。甲方的权利义务：发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前/日与甲方协商，双方另行签订合同。备注：1、乙方租用期间，一切债权、债务与甲方无关。2、乙方不得在租用单位内从事违法活动，如有违法行为与甲方无关。3、乙方必须负责房屋改造的一切费用，并保证房屋的结构不受影响等等。上述合同签订后，被告继续承租使用涉案租赁物。2012年12月25日，胡某、胡某义、胡某英（卖方）与原告钟秋女（买方）签订编号为NO.000000*号《房地产买卖合同》，买卖位于白云区三元里路梓元岗*号*房，房屋的建筑面积为47.58平方米，交易总价为4500000元。卖方合法持有《房地产证》，号码为粤房地证字第C375023*、C088723*、C088723*号等等。2013年1月29日，胡某、胡某义、胡某英（甲方）与两原告（乙方）签订《物业交接确认书》，双方确认内容如下：广州市白云区三元里路*号*房（标准地址以《房产证》为准，以下简称“*房”）合同编号：000000*达成一致，现经充分协商，对上述物业进行交接。甲方以该物业目前的现状交接给乙方，由乙方接收。甲乙双方于交接当天共同验收上述物业，乙方确认对该物业及附设施并无异议。2013年1月31日，*房登记至原告钟子章名下，房屋规划用途为住宅。审理中，两原告确认*房的实际购房人为原告钟秋女，原告钟子章仅为登记产权人。被告自述其实际将涉案房屋转租他人用作仓库，并自2013年2月开始向原告钟秋女交纳租金，原、被告均确认涉案房屋的实际出租人为原告钟秋女。被告自2014年11月15日起未有再行向原告钟秋女支付租金，现*房仍由被告转租给他人使用。由于被告披露*房存在实际使用人，本院向原告释明可追加*房的实际使用人参加诉讼，原告表示不要求实际使用人就本案承责，并表示实际使用人如欲继续承租，可重新与实际使用人签订租赁合同，暂不在本案中要求实际使用人搬离。2014年1月21日，原告钟子章以邮寄方式向被告发出《解除租赁合同通知书》，签收证明显示被告于2015年1月31日本人签收，被告在审理中表示其没有收到该文件。2014年9月19日，两原告在本院起诉被告，要求被告支付涉案租赁物自2014年8月15日至2015年3月30日止的租金，按照80000元/月计算，本院以（2014）穗云法民四初字第1087号案立案受理。原、被告对于涉案租赁物范围有异议：原告主张涉案租赁物包括白云区三元里路梓元岗*号*房以及*房旁四个临建商铺，并主张该四个临建商铺由胡某义搭建，原告购买*房的款项已包含四个临建商铺的价格。被告对此不予确认，被告抗辩称该四个临建商铺由其本人搭建，并非由胡某义出租给其使用，现已由其对外出租，被告确认其未有向胡某义就四个临建商铺支付租金。双方当事人均无法提交临建商铺的规划报建资料。原告向本院提交编号为羊铁总公司房地（13）证字（*）号《广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司房屋，用地权属证明书》以及收款收据，拟证明讼争四个临建商铺的土地使用权属于原告钟子章，根据上述证明书载明：广州市白云区梓元岗*栋*用地（13平方米）属铁路实业发展总公司权属范围，同意给原告钟子章使用，原告钟子章举证证明已交纳土地管理费自2015年12月31日止。原告另确认讼争四个临建商铺所占面积约40平方米，包括广州市白云区梓元岗*栋*用地（13平方米）在内。审理中，原告向本院提交自行委托评估北京京都中新资产评估有限广东分公司作出的评估报告书，该报告书评估对象为*房以及无权属租用使用面积13平方米的相关物业，合计60.58平方米。评估用途为商铺。评定结果为*房与无权属使用面积13平方米合共市场月租金为96800元，其中无权属租用使用面积13平方米的相关物业市场月租金为20774元。被告对此持有异议，认为评估价值明显过高。在（2014）穗云法民四初字第1087号案中，因双方当事人对涉案租赁物的租金有争议，本院依被告申请，对涉案的*房租金市场价进行评估。鉴定机构于2015年8月31日作出价格评估结论书，该结论书显示，*房现使用现状为商铺，普通商铺装修，正常营业中。评估对象位于广州市白云区三元里路梓元岗，该地段是皮具批发中心，周边商铺众多，商业氛围浓厚，人流量很大……，评估对象虽然是住宅，但与附近同类型的首层住宅一样，用作商铺经营。故月租金根据*房的使用现状评定，为24884元/月。被告对此提出异议，抗辩称涉案房屋为住宅，应按住宅用途进行评估。另被告提出其在（2014）穗云法民四初字第1087号案司法评估摇珠当天因参加本案开庭审理，而无法出席司法评估摇珠，就此向本院申请重新摇取评估机构。经查，本院于2015年2月11日向被告寄送本案诉状副本及开庭传票，开庭时间为2015年3月30日下午16时，签收记录显示为被告本人签收。被告于庭审中陈述其本人于2015年3月30日前一个星期收到本院司法评估摇珠通知，摇珠时间为下午两点半至三点。被告陈述其认为上述两份通知事项一致，故没有留意。另查：被告在本院起诉广州市国土资源和房屋管理局，以原告钟秋女代原告钟子章向胡某、胡某义、胡某英购买*房侵犯被告优先购买权为由，要求撤销*房的产权转移登记。本院以（2015）穗云法行初字第391号案立案受理。被告以本案审理需以（2015）穗云法行初字第391号审理结果为依据为由，申请本案中止审理。以上事实：有房地产买卖合同、物业交接确认书、房产证及附图、广州市房屋租赁合同、评估报告、房屋用地权属证明书、收款收据、开庭笔录、申请书、报告书、解除通知书、投递证明及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：被告与胡某义签订租赁合同形成租赁关系，租赁物租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。虽据房产证显示，涉案房屋的登记产权人为原告钟子章，但双方当事人均确认是由原告钟秋女收取被告的租金，而两原告也确认原告钟秋女是房屋的实际购房人，故本院对于原告钟秋女与被告形成租赁关系的事实予以确认。关于涉案租赁物的认定，根据买卖合同、房产证以及物业交接确认书显示，买卖的标的物为涉案*房，即拥有合法产权的房屋部分，四个临建商铺没有经过合法规划报建，原告主张四个临建商铺为*房附属物并无事实与法律依据。关于四个临建商铺的建设者，双方当事人虽各执一词，但均无法举证证明已方主张，即无法证明临建商铺由何人搭建，故本院对双方的主张均不予采信。从现有证据及当事人陈述可见，原告拥有的土地使用权为13平方米，权利范围仅涉及土地而非房屋，即原告无提交充分证据表明其拥有临建商铺的使用权。而原告自述临建商铺的面积达40平方米，这也与原告拥有土地使用权的部分面积为13平方米并不相符。同时，在胡某义与被告签订的租赁合同中，未明确约定*房旁边四个临建商铺也包含在租赁范围之内，而胡某、胡某义、胡某英向原告交付的买卖标的物也只是*房，并不包括临建四个商铺。故此，本院对于原告钟秋女与袁广忠就涉案*房形成租赁关系的事实予以确认，原告对于四个临建商铺属涉案租赁物，即为包括在*房之内的附属建筑共同出租给被告的意见欠缺理据，本院不予采纳。现被告自2014年11月15日起欠付租金，且至今未有缴清，已构成根本违约。原告钟子章虽于2015年1月21日向被告发出了解除通知，投递结果也显示被告签收该通知，但由于原告钟子章并非租赁合同相对人，其对被告发出的解除通知并不发生解除合同的法律效力。原告钟秋女在本案中提出解除合同的诉讼请求，被告在2015年3月30日开庭审理当日已收到上述通知，原告钟秋女要求确认其本人与被告就*房履行的《广州市房屋租赁合同》于2015年3月30日解除的诉求合理合法，本院予以支持。被告应将涉案的*房返还原告管业，原告在本案中不要求*房实际使用人承责，属处分已方权利，本院予以准许。关于租金标准，租赁合同约定2014年8月15日至2015年8月14日的租金由双方协定。但原、被告无法对此达成一致意见。本院依被告申请，委托专业的司法评估机构评估得出*房的租金为24884元/月，本院予以采纳。虽然*房的权证载明用途为住宅，但双方当事人约定的租赁物用途为商业和仓库，被告在实际履行中也是按照约定的房屋用途来使用租赁物的。*房位于广州市白云区三元里路梓元岗，该地段是皮具批发中心，周边商铺众多，商业氛围浓厚，人流量很大，*房虽为住宅，但与附近同类型的首层住宅一样，用作商铺经营，其使用价值及租赁价值明显大于一般住宅，鉴定机构根据*房的实际使用现状并综合周边市场效应，评定租金价格为24884元/月合理，被告要求按照住宅用途对*房的市场价值进行评估不符合合同约定，亦于理不合，本院不予采纳。被告自2014年11月15日开始欠付租金，且至今未有交纳，原告钟秋女要求被告支付自2015年3月31日至返还*房之日止的租金的诉求合理合法，本院予以支持。原告主张自2014年11月15日起欠付租金的损失实为违约金，本院予以纠正。当月违约金应以当月欠付租金为本金，按照每日百分之一的标准，自应缴租金日期的次日，即当月16日计至实际付清之日止，并以本金为限，租金以24884元/月为标准。原告钟子章并非涉案租赁合同相对人，要求被告对其承责理据不足，本院不予支持。关于被告提出其因参加本案审理而未能出席另案摇珠程序，要求重新摇珠的问题。经查明，被告已在本案开庭及摇珠前分别收到本院传唤通知，且开庭时间与摇珠时间并非同一时间，并不存在摇珠程序与开庭时间冲突的问题。另被告在收到两份通知后，未有证据显示其在开庭及摇珠前对此提出异议，被告抗辩称其以为通知的为同一事项而未有留意，属其处分已方权利，产生的法律后果应由其自行承担。被告以上述理由要求重新启动摇珠理据不足，本院予以驳回。另对于被告提出的中止申请，因被告以其优先购买权被侵犯为由要求撤销涉案*房的产权转移登记，属物权纠纷。本案中，被告于2013年2月开始向原告钟秋女交纳租金，并实际使用*房，双方已经形成租赁关系，被告提起的行政诉讼所涉为物权纠纷，与本案的租赁合同纠纷属不同法律关系，本案无需以另案的审理结果为依据，对于被告申请中止本案审理的申请，本院予以驳回，不再另行制作裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、钟秋女与袁广忠就广州市白云区三元里路梓元岗*号*房履行的《广州市房屋租赁合同》于2015年3月30日解除；二、本判决生效之日起十日内，袁广忠将广州市白云区三元里路梓元岗*号*房返还钟秋女管业；三、本判决生效之日起十日内，袁广忠支付钟秋女自2015年3月31日至实际返还广州市白云区三元里路梓元岗*号*房之日止的租金，按照24884元/月计算；四、本判决生效之日起十日内，袁广忠支付钟秋女自2014年11月15日起至返还广州市白云区三元里路梓元岗*号*房之日止的欠付租金违约金（违约金以当月欠付租金为本金，按照每日1%的标准，自当月16日计至实际清偿之日止，并以本金为限，每月租金按照24884元/月计算）；五、驳回钟子章全部的诉讼请求；六、驳回钟秋女其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5034元，由钟秋女负担1034元，由袁广忠负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  吴 冠二〇一五年十月十九日书 记 员  蔡晓珊