北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第07438号原告（反诉被告）常宁宁，男，1965年9月19日出生。委托代理人王仁红，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）刘杰，男，1965年10月3日出生。被告（反诉原告）黄丽芝，女，1964年12月14日出生。二被告委托代理人李政，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。第三人张振江，男，1937年2月24日出生。原告（反诉被告）常宁宁与被告（反诉原告）刘杰、黄丽芝、第三人张振江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常宁宁的委托代理人王仁红，二被告的委托代理人李政以及被告黄丽芝到庭参加了诉讼。第三人张振江经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告常宁宁诉称：2005年5月31日，二被告与原告、张振江共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告和张振江将位于北京市昌平区天通东苑一区某号房，以总价1532070元卖给两被告；本合同签订之日，两被告支付10万元作为定金；原告和张振江交付钥匙及相关手续给二被告后三日内，两被告支付50万元；两被告取得房屋产权证后3日内，一次性支付剩余房款932070元人民币。合同签订后，原告和张振江依约将房屋和钥匙交付阁下，买房也已支付了75万元。至2011年2月24日，买、卖双方又补签《协议书》，约定：二被告同意再支付15万元购房款，剩余782070元在取得房屋产权证后3日内支付给原告。《协议书》签订后，原告多次与二被告联系协商办理房屋过户事宜，一直未果，无奈于2015年4月3日向二被告发送《律师函》，要求二被告严格履行双方约定，积极协商共同办理房屋过户和支付购房款事宜，但两被告拖延至今未办理过户手续，也未向原告支付剩余购房款782070元。故起诉至法院，请求：1、判令二被告向原告支付购房款782070元人民币；2、判令二被告向原告支付逾期支付购房款的利息（以782070元为基数，按人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至实际付清之日止）；3、二被告承担本案的全部诉讼费用。被告黄丽芝、刘杰辩称：原告的第1、2项诉讼请求没有任何依据，应驳回。原、被告之间购房合同及履行过程中真正违约的不是被告，而是原告。从原告的诉求来看，原告是在合同有效的基础上主张的权利。反诉原告黄丽芝、刘杰诉称：2001年4月20日，被反诉人和第三人购买了位于北京市昌平区天通东苑一区某号经济适用房屋一套，并依法取得该房屋所有权证书。2005年5月31日，被反诉人和第三人将该房屋以1532070元卖给了二反诉人，并签订了《房屋买卖合同》。二反诉人按该买卖合同的约定，向被反诉人和第三人支付了60万房款。2008年，被反诉人以二反诉人为被告，以所签订并部分履行的《房屋买卖合同》无效为由，向北京市昌平区人民法院提请诉讼。昌平区人民法院在审理过程中，依职权追加张振江为第三人。针对被反诉人诉求，昌平法院于2008年8月14日做出（2008）昌民初字第0320号民事《判决书》，驳回了被反诉人的诉讼请求。被反诉人不服一审判决，上诉北京市第一中级人民法院。二审法院驳回上诉，维持原判。2011年2月24日，在二反诉人所购买的涉诉房屋可以依商品房过户登记时，被反诉人向二反诉人提出先给15万元房款后再过户的要求。二反诉人出于尽快得予过户登记的目的，向被反诉人及第三人支付了15万元房款，并签订了《协议书》。然而，被反诉人收到该款后就杳无音讯，长期处于失联状态至今。反诉人为维护自己合法权益，请求：1、以民事判决书方式判令被反诉人在本案判决生效后20日内，依法办理完毕涉案房屋的过户登记手续，第三人协助办理；2、被反诉人懈怠、拒绝在本案判决生效后20日内依法办理涉案房屋的过户登记手续时，本案生效判决是强制办理涉案房屋的过户登记手续依据，由反诉人到房屋登记部门强制办理过户手续。过户中所发生的全部费用由反诉人从应付房款782070元中扣除。扣除后剩余的房款由反诉人交予第三人；当应付房款不足以支付过户全部费用时，由反诉人先予垫付后，再向被反诉人追偿。3、依法判决，因被反诉人原因未在本案判决生效后20日内，依法办理完毕涉案房屋买卖过户登记手续，被反诉人承担支付反诉人应给付剩余房款782070元的每日人民银行同期贷款利率的4倍的违约金（起始计算日为：本案判决生效后20日的次日），总计的违约金总额与反诉人应给付剩余房款额进行抵扣，但房屋过户费用优先抵扣。4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告常宁宁辩称：我方同意办理过户手续，愿意履行过户，我们的本诉起诉前已经通知二被告一起办理过户手续，原告并没有怠于履行协助过户义务。其他的诉讼请求我们不认可，请求法院予以驳回。第三人张振江就本诉和反诉均未陈述意见。经审理查明：2001年4月20日，原告常宁宁与第三人张振江购买了位于北京市昌平区天通东苑一区某号房屋一套，2007年5月，常宁宁与张振江取得上述房屋所有权证，房屋坐落于昌平区东小口镇天通东苑一区某号（以下简称为涉案房屋），房屋性质是经济适用住房，常宁宁与张振江是共同共有。2005年5月31日，原告常宁宁、第三人张振江作为卖方（甲方），被告刘杰、黄丽芝作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于北京市昌平区天通东苑一区某号房产卖给乙方，房屋总价153.207万元；此合同签订之日，乙方付给甲方10万元作为定金，从乙方交纳定金之日起15日内，甲方办理好全部入住手续并将相关手续及房屋钥匙交给乙方，待甲方将房屋钥匙及相关手续交给乙方后3日内，乙方付给甲方50万元，此时房屋买卖关系确立，乙方开始拥有该房屋使用权和实际产权；待甲方将转让过程办理到乙方取得该房屋产权证书后3日内，乙方一次性付给甲方剩余房款93.2070元；甲方确保在2005年12月31日前办理完成甲乙双方过户手续，将该房产权证过户到乙方，并由甲方支付办理过程中所发生的各种费用，如因甲方原因逾期不能办理（不可抗力除外）……国家政策原因，否则视同违约。2008年，常宁宁起诉刘杰、黄丽芝，要求确认2005年5月31日常宁宁与刘杰、黄丽芝签订的《房屋买卖合同》无效，要求刘杰、黄丽芝支付使用费、腾退房屋。张振江作为第三人参加诉讼。北京市昌平区人民法院作出（2008）昌民初字第0320号民事判决书，判决驳回常宁宁的诉讼请求。常宁宁不服提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第13443号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年2月24日，原告常宁宁、第三人张振江、被告刘杰、黄丽芝签订《协议书》，约定：经刘杰、黄丽芝与张振江、常宁宁协商同意，由于昌平区天通苑东一区某号房屋已到转为商品房期限，因此，本协议签订之日起出让方张振江、常宁宁与受让方刘杰、黄丽芝开始办理房屋产权过户手续，刘杰、黄丽芝同意再支付购房款15万元，在刘杰、黄丽芝取得所购昌平区天通苑东一区某号房屋产权证书后3日内将剩余购房款78.207万元给付常宁宁；其他事项按原《房屋买卖合同》执行。原被告双方均认可《房屋买卖合同》与《协议书》中提到的昌平区天通苑东一区某号房屋即涉案房屋。被告刘杰、黄丽芝现均不具有北京市住房购买资格。二被告现实际控制使用涉案房屋。二被告已经支付购房款75万元，尚有78.207万元购房款没有支付。原告常宁宁称2015年4月3日向二被告邮寄律师函，内容是常宁宁要求二被告准备办理过户所需材料，在2015年4月9日前与卖方联系，留有联系电话等。被告刘杰收到该律师函，被告黄丽芝没有收到。上述事实，有房屋所有权证书、《房屋买卖合同》、《协议书》、（2008）昌民初字第0320号民事判决书、（2008）一中民终字第13443号民事判决书以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告常宁宁、第三人张振江与被告刘杰、黄丽芝签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》合法有效，对于房屋价款支付、税费负担等均有约定，当事人应当按照合同约定履行相应义务。双方于2005年签订《房屋买卖合同》，被告刘杰、黄丽芝已经支付了部分购房款、现在实际控制使用涉案房屋，二被告要求将涉案房屋过户至其名下，于法有据，本院予以支持。二被告尚有78.207万元购房款没有支付，在《协议书》中明确约定了将剩余房款支付给常宁宁，常宁宁要求二被告支付购房款，于法有据，但是双方明确约定二被告取得涉案房屋房屋产权证书后3日内支付，故支付时间应当按照双方约定履行。原告常宁宁要求被告支付逾期支付购房款的利益，依据不足，本院不予支持。反诉原告刘杰、黄丽芝的第二、三向反诉请求，均是执行过程中的问题，且现在并没有发生反诉原告所设想的问题，故本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、反诉被告常宁宁于本判决生效后三十日内将位于北京市昌平区东小口镇天通东苑一区某号房屋过户至反诉原告刘杰、黄丽芝名下，第三人张振江负有协助义务；二、被告刘杰、黄丽芝取得位于北京市昌平区东小口镇天通东苑一区某号房屋产权证书后三日内向原告常宁宁支付购房款七十八万二千零七十元；三、驳回原告常宁宁的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘杰、黄丽芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千六百二十一元，由被告刘杰、黄丽芝负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费九千二百九十五元，由反诉被告常宁宁负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  白淑华人民陪审员  张光辉二〇一五年十月二十一日书 记 员  赵春旺