浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）绍新商初字第957号原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行，住所地：浙江省绍兴市人民中路349号。诉讼代表人：杨剑，该支行行长。委托代理人：施常青，该行员工。被告：欧阳高得。被告：黄细芳。被告：绍兴市金地申兴房地产发展有限公司，住所地：浙江省绍兴县柯桥柯华路以东、鉴湖路以北镜水苑综合楼1幢7层。法定代表人：ＸＸ。原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行为与被告欧阳高得、黄细芳、绍兴市金地申兴房地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，于2014年9月29日向本院起诉，本院于同日立案受理。根据原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行的申请，本院于同年10月14日作出（2014）绍新商初字第957号财产保全的民事裁定并已执行。因采用法律规定的其他方式无法向被告欧阳高得、黄细芳送达诉讼文书，本院遂采用公告方式向两被告送达了起诉状副本、应诉通知、举证责任通知、开庭传票、合议庭通知等诉讼文书，并依法组成合议庭，于2015年3月9日对本案公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行诉讼代表人杨剑的委托代理人施常青到庭参加诉讼，被告欧阳高得、黄细芳、绍兴市金地申兴房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行诉称：2012年11月2日，原告和被告欧阳高得、绍兴市金地申兴房地产发展有限公司签订了合同编号为33020120120110639《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额为人民币1970000元，用于被告欧阳高得购买金地自在城一期26幢104室房屋，借款期限自2012年11月2日至2024年11月1日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率执行年利率为5.5675%（以借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率）；采用等额本息还款方式；本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保＋抵押，被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约产生的律师费等贷款人实现债权的费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；被告欧阳高得以借款合同项下所购房屋作抵押，抵押担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及贷款人实现债权和抵押权的费用；本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保，又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权，抵押权顺位或变更抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任；借款人未按约定足额偿还借款，或违反合同其他约定的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2012年11月9日原告与被告欧阳高得在绍兴县房地产交易中心办理了商品房按揭备案抵押预登记手续，按揭备案号122767。同日，被告黄细芳签具了《承担共同还款责任承诺书》，承诺对上述借款合同项下被告欧阳高得与原告实际所形成的债务（包括债务本金、利息或手续费、罚息、违约金、损害赔偿金等以及原告为实现债权的一切合理费用），自愿承担共同还款连带责任。2012年11月9日，原告依约向被告欧阳高得发放了贷款人民币1970000元，个人借款凭证载明的到期日为2024年10月8日。此后，被告欧阳高得未按借款合同约定归还贷款本息，至2014年8月9日止结欠原告贷款本金1819078.66元（其中已逾期6期，逾期金额为63364.40元）、利息50923.66元（计算至2014年8月8日止），合计结欠原告贷款本息1870002.32元，经原告多次催讨无果。被告黄细芳未履行共同还款责任，被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司亦未承担相应的保证责任，遂致纠纷形成。为此，诉请：1、要求被告欧阳高得、黄细芳立即归还原告贷款本金1819078.66元，支付计算至2014年8月8日止的利息50923.66元，合计贷款本息1870002.32元，并自2014年8月9日起至判决确定付清日止按合同约定标准支付相应的利息（包括罚息、复利）；2、若被告欧阳高得、黄细芳未能偿还上述第一项款项，原告依法有权以被告欧阳高得提供的抵押物以折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿；3、要求被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，并回购被告欧阳高得购买的金地自在城一期26幢104室房屋，原告对回购所得款项享有优先受偿权；4、本案诉讼费由三被告承担。被告欧阳高得、黄细芳、绍兴市金地申兴房地产发展有限公司未作答辩，也未向本院提供证据。在本院确定的举证期限内，原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行为支持其诉讼主张提供了以下证据：1、原告、被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司的营业执照副本、组织机构代码证复印件各一份，被告欧阳高得、黄细芳的身份证复印件各一份，证明原、被告各方的诉讼主体资格。2、个人购房担保借款合同一份（已办理商品房按揭备案抵押预登记手续，并加盖按揭备案单位的印章，按揭备案号为122767），证明被告欧阳高得向原告申请购房贷款1970000元，该借款由被告欧阳高得所有的坐落于绍兴市柯桥区金地自在城一期26幢104室的房屋提供抵押担保，并由保证人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司提供阶段性保证担保，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，以及原、被告已就本案抵押房产申请办理相应的抵押预登记手续等事实。3、共同还款承诺书一份，证明被告黄细芳为本案所涉借款合同项下的全部债务承担共同还款连带责任的事实。4、借款凭证一份，证明2012年11月9日，原告已经依约向被告欧阳高得发放贷款1970000元，借款到期日为2024年10月8日等事实。5、股东会同意担保意见书一份，证明被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司为被告欧阳高得的借款提供阶段性保证担保系经过股东会决议的事实。6、利息清单一份，证明截至2014年8月8日止被告欧阳高得共结欠原告贷款本金1819078.66元（其中逾期本金为63364.40元）、利息50923.66元（算至2014年8月8日止）的事实。本院认为，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告所举证据的质辩权。原告提供的上述证据来源形式合法、内容具体明确，与原告陈述能相互印证，对其证明力本院予以认定。综上，本院认定事实与原告诉称一致。本院认为，2012年11月2日原告与被告欧阳高得签订的个人购房担保借款合同及被告黄细芳出具的共同还款承诺书，各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告欧阳高得作为借款人理应按照约定履行相应的还本付息义务。根据原告提供的利息清单，被告欧阳高得已连续累计6个月未按期向原告偿还贷款本息，故依据双方签订的借款合同约定，贷款人有权宣布个人购房担保借款合同提前到期，并收回已发放的贷款。原告据此向本院提起诉讼，要求借款人归还相应的借款本息，可视为宣布该贷款提前到期的一种方式，双方的合同关系即宣告终止。现原告诉请要求被告欧阳高得归还所欠借款本金1819078.66元及算至2014年8月8日止的利息50923.66元，并自2014年8月9日起按合同约定标准支付相应的利息、罚息、复息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告黄细芳在其出具的承诺书中已明确自愿对本案所涉借款合同项下的借款本息承担共同还款连带责任，属于债务加入的意思表示，故原告要求被告黄细芳对被告欧阳高得的上述借款本息承担共同偿还责任，本院予以支持。被告欧阳高得自愿以借款合同项下所购房屋提供抵押担保，并向绍兴市房地产管理处办理了按揭备案抵押预登记手续。虽然，该预告登记所登记的不是现实的不动产，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记权利人主张享有优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，但由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人。而且本案中，讼争房产无法进行正式抵押登记系由于被告欧阳高得不及时办理产权证的原因，并非由原告的原因所致，原告对此不存在过错，故本院确认原告对讼争房屋享有优先受偿权。原告有权在讼争房屋流通变价时就其价款得以优先受偿。至于原告要求被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司承担阶段性保证担保的问题，本院认为，银行要求开发商承担阶段性保证担保，是为了防范和解决期房抵押中可能存在的抵押物落空的风险。商品房按揭贷款的本质是房屋买受方向房地产开发商支付部分购房款后，将其根据合同取得的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保。在按揭贷款中，根据借款合同约定，存在两个保证阶段，第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并办妥抵押登记，将房屋他项权证及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开发商承担连带保证责任；第二阶段始于银行取得房屋他项权证，此时抵押合同开始生效。抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时。因此，开发商承担的商品房按揭贷款保证责任，自商品房办理他项权证之日免除。在本案中，据原告陈述相关权证实际已经可以办理，但被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司至今未按合同约定协助办妥抵押登记，故其应当承担的保证责任仍然不能免除。并且，根据双方签订的借款合同约定，该合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃抵押权顺位的，其他担保人承诺仍然按合同约定承担担保责任。综上，原告诉请符合法律规定部分，本院予以支持，但其要求被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司对本案讼争借款本息承担连带保证责任，并回购被告欧阳高得购买的金地自在城一期26幢104室房屋，其对回购所得款项享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行与被告欧阳高得于2012年11月2日签订的个人购房担保借款合同终止；二、被告欧阳高得、黄细芳共同归还原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行借款本金1819078.66元及算至2014年8月8日止的利息50923.66元，并自2014年8月9日起至款项付清日止按中国人民银行有关规定及合同约定支付相应的利息、罚息及复息，限于本判决生效后十五日内付清；三、如被告欧阳高得、黄细芳不能用资金清偿上述第二项款项，原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行有权对被告欧阳高得提供的坐落于绍兴市柯桥区金地自在城一期26幢104室的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告绍兴市金地申兴房地产发展有限公司在抵押预登记房屋办妥正式抵押登记前，对上述第二项款项承担相应的连带保证责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行的其他诉讼请求。如果被告欧阳高得、黄细芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21630元、财产保全申请费5000元、公告费650元，合计诉讼费27280元，由被告欧阳高得、黄细芳、绍兴市金地申兴房地产发展有限公司负担，限于判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费21630元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部］。审 判 长  丁海英审 判 员  秦 妙代理审判员  丁叶莎二〇一五年三月九日书 记 员  王绍泓