文书内容河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初4457号原告：郑州越发置业有限公司，住所地郑州航空港区新港大道东侧空港二路北侧,统一社会信用代码91410100739080205X。法定代表人：李心平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海方，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑小燕，河南金苑律师事务所律师。被告：丁阳，女，1989年2月10日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：张喜凤（系被告丁阳的母亲），住河南省新郑市。被告：刘强，男，1990年6月21日出生，汉族，住河南省新郑市。以上二被告共同委托诉讼代理人：杜春安，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。原告郑州越发置业有限公司（以下简称“越发公司”）与被告丁阳、刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越发公司委托诉讼代理人郑小燕、李海方，被告丁阳委托诉讼代理人张喜凤，被告丁阳、刘强共同委托诉讼代理人杜春安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越发公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告按照房屋租赁合同向原告支付拖欠的租金共计807175.08元及逾期利息（利息分别以欠付租金130679.01元、225498.69元、225498.69元、225498.69元为基数，自2019年4月2日、2019年10月3日、2020年4月2日、2020年10月3日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至欠付租金实际支付之日止）；2.请求依法判令二被告向原告支付违约金100000元；3.请求依法判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月27日,原告作为出租方，与作为承租方的二被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，原告将其自有的位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口越发院内1338.43m2的房屋出租给二被告作为经营幼儿园使用,租赁期限为暂定十年,双方对租赁期限以及房屋租金的标准及交纳时间等进行了明确约定。具体为：第一年付租金200000元；从第二年开始每半年缴纳一次,按照每平方米每月26元的标准支付租金,房屋租金每三年上浮一次,上浮比例为百分之八，乙方须提前30天交纳下一周期的租金；合同签订之日交付履约保证金70000元。合同签订后，原告依约将房屋交付二被告使用至今,二被告仅分别于2015年11月7日、2020年1月23日向原告支付租金及履约保证金共计1200000元，按照合同约定，现有累计807175.08元应付租金至今未付。原告为维护其合法权益，诉至法院。被告丁阳、刘强共同辩称，请求依法驳回原告对二被告的诉讼请求。理由如下：一、原、被告双方签订了两份租赁合同，一份是宿舍（幼儿园）租赁合同，另外一份是办公室楼（酒店）租赁合同，二被告依据两份租赁合同共向原告支付了2200000元。其中2015年10月28日，二被告以李新红的名义向原告员工共计转款1000000元，2015年11月7日被告丁阳向原告越发公司支付租金1000000元，2020年1月23日被告刘强向原告支付租金200000元，共计2200000元，二被告已不欠付原告租金；二、原告至今未提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证和消防验收合格证明等文件或证明，两份租赁合同应当无效。原告无权依据无效合同约定的租金标准及递增比例要求被告支付补偿金。二被告实际使用了幼儿园场地1338.43m2的房屋，到2021年1月31日学期结束才能将房屋返还给原告，二被告自愿给予原告适当补偿，时间应从2016年5月1日至2021年1月31日，补偿价格按照当地房屋市场租赁价格计算，可以进行评估确定。因二被告交付的租金远超过实际应当给予原告的补偿，相互折抵后，原告还应当返还二被告部分款项。假设原告主张二被告仅支付了1200000元及应当按照合同约定标准计算租金成立，那么对于二被告提前支付的730000元，也应当按照全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算利息；三、因市场变化致使房屋租赁市场低迷，按照租赁合同约定计算租金对二被告显然不公平，同时疫情期间幼儿园不能开学，按照6月计算的补偿金，应当减半支付。原、被告双方围绕各自的诉讼主张及本案的争议焦点提供了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，根据原、被告双方的诉辩意见以及举证、质证意见，本院确认如下事实：2015年10月27日，原告越发公司（甲方）与被告丁阳、刘强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告越发公司将其所有的位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口越发院内宿舍及配套1338.43m2（建筑面积）的房屋出租给乙方作幼儿园使用，租赁期限为2015年10月27日至2025年10月26日。合同第三条第一款、第二款关于租金标准、支付时间、方式约定：甲方第一年按照年租金200000元（不含税）收取，从第二年起开始按照每平方米（建筑面积）每月26元标准收取租金（不含税），房屋租金每三年上浮一次，上浮比例为8%。第一年的租金乙方必须一次性交纳，从第二年开始每半年缴纳一次，乙方须提前30天交纳下一周期的租金。2016年5月1日之前算为甲方对乙方的优惠装修期，装修期间不收取租金，乙方应在本合同签订之日起的3日内，向甲方缴纳2016年5月1日至2017年4月30日首年租金共200000元，于本合同签订之日支付给甲方履约保证金70000元。合同第五条约定，甲方将现状房屋交付给乙方使用。房屋产权证复印件作为附件已经提供给乙方，乙方对此情况知悉。第六条约定，甲方有权按约定收取租金及水、电、物业费等其他费用，收到乙方第一笔按时足额租金后3日内，甲方将所出租房屋交付给乙方。甲方同意乙方按本合同第一条约定的用途使用。如果政府明确禁止房屋用于本合同第一条的用途，及时调整经营内容，未及时调整的，甲方有权终止本合同，但不应视为甲方违约。第八条约定，乙方未按照本合同约定的时间交纳租金的，甲方有权单方面提前终止解除合同，所收租金和履约保证金不予退还，因此造成的损失全部由乙方自行承担。合同第九条第六款约定，合同签订后双方均要自觉履行，若发生违约，由违约方支付守约方违约金100000元。合同签订后，原告依约交付了案涉房屋，二被告亦实际占有使用了案涉房屋。2020年初爆发新冠肺炎疫情，根据郑州市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室2020年5月22日发布的关于《郑州市2020年春季学期幼儿园和特殊学校开学时间公告》，二被告所经营幼儿园自2020年5月25日之后逐步恢复正常经营。根据双方的合同约定及原告的陈述，被告丁阳于2015年11月7日的转账凭证（转杨新东账户1000000元），被告刘强于2020年1月23日的转账凭证（转李心平账户200000元），二被告应当向原告支付的租金及实际履行情况详见下表：            期数              房租交纳期间              应交时间              应交金额（元）              房租标准              实缴时间              实缴金额（元）                  1              2015年10月27日至2016年5月1日              装修优惠期，免租金              70000（履约保证金）              免租期              2015年11月7日              1000000                  2              2016年5月1日至2017年4月30日              2015年10月30日      首年租金优惠              200000              /                             超付730000                  3              2017年5月1日至2017年10月31日              2017年4月1日              208795.08              26                             超付521204.92                  4              2017年11月1日至2018年4月30日              2017年10月2日              208795.08              26                             超付312409.84                  5              2018年5月1日至2018年10月31日              2018年4月1日              208795.08              26                             超付103614.76                  6              2018年11月1日至2019年4月30日              2018年10月2日              208795.08              26                             欠付105180.32                  7              2019年5月1日至2019年10月31日              2019年4月1日              225498.69              28.08                             欠付225498.69                  8              2019年11月1日至2020年4月30日              2019年10月2日              225498.69              28.08                            欠付225498.69                  9              2020年5月1日至2020年10月31日              2020年4月1日              225498.69              28.08              2020年1月23日              交200000欠25498.69                  10              2020年11月1日至2021年1月31日                            112749.34              28.08                            欠付112749.34      二被告认为除了上述两笔支付的款项系其支付的幼儿园租金外，李新红于2015年10月28日分两笔共转给杨新东的1000000元，周某于2016年2月6日转给杨新东的200000元，也系替二被告支付的幼儿园租金。原告不予认可，称该两笔款项已经三级法院生效判决认定为系案外人河南简爱鑫酒店管理有限公司（以下简称“简爱鑫公司”）向原告支付的租金，不应计算为二被告计算的租金，引起纠纷。同时查明，2015年10月30日，越发公司与简爱鑫公司签订《房屋租赁合同》，简爱鑫公司租赁越发公司办公楼（及门卫室）6793m2（建筑面积）。因租金支付问题，2018年9月4日，越发公司同时将简爱鑫公司、李新红及丁阳、刘强诉至本院，案号分别为（2018）豫0192民初2796号、（2018）豫0192民初2795号。在越发公司与简爱鑫公司租赁合同纠纷一案中，李新红称简爱鑫公司共向越发公司支付的租金情况如下：            付款人              付款时间              接收人              付款金额              备注                  李新红              2015年10月28日              杨新东              1000000              李新红称交简爱鑫公司租金                  丁  阳              2015年11月7日              杨新东              1000000              李新红称其中有730000系幼儿园替简爱鑫公司支付的租金                  周瑞鹏              2016年2月6日              杨新东              200000              李新红称替简爱鑫公司支付租金                  李新红              2016年2月24日              杨新东              540520              交简爱鑫公司租金      在本院于2018年11月13日对李新红的调查笔录中，李新红称丁阳交付的1000000元租金中有270000元系交付的幼儿园租金，另外730000元是代李新红经营酒店交付的租金，后李新红陆续通过银行转账还丁阳、刘强730000元。为查明案件事实，2018年12月12日，本院合并审理越发公司起诉丁阳、刘强、简爱鑫公司、李新红租赁合同纠纷两案。在庭审过程中，被告丁阳、刘强的代理人称2015年11月7日丁阳转款的1000000元是丁阳自有资金，与李新红没有任何关系；关于周某转给越发公司的200000元，已在上次庭审中确认是周某代替李新红向越发公司支付的房租；李新红当庭反言，称丁阳交付的1000000元租金中730000元不是替简爱鑫公司支付的租金，只有周某向越发公司支付的200000元系替简爱鑫公司支付租金。本院据此认定李新红虚假陈述，对其罚款50000元，并在越发公司与简爱鑫公司租赁合同纠纷一案中认定，简爱鑫公司实际交付的租金为1740520元，依法作出（2018）豫0192民初2796号民事判决书，被告简爱鑫公司不服该判决，以双方租赁合同应当无效为由向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）豫01民终3411号民事裁定发回重审，本院另行组成合议庭作出（2019）豫0192民初2132号民事判决书，认定双方租赁合同有效，简爱鑫公司实际交付的租金为1740520元。被告简爱鑫公司不服，再次提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终25413号民事判决书维持原判，后被告简爱鑫公司向河南省高级人民法院提起申诉，河南省高级人民法院作出（2020）豫民申2342号民事裁定书，驳回简爱鑫公司的再审申请。在2018年9月4日，越发公司起诉丁阳、刘强租赁合同纠纷一案中，丁阳、刘强于2018年11月6日提交的答辩意见中载明，“2015年11月7日，被告丁阳向原告转款1000000元，在得知原告将宾馆出租给他人后，便未再继续付款。被告要求原告返还多收取的730000元”，未提出李新红于2015年10月28日向越发公司付款的1000000元是丁阳、刘强支付的幼儿园租金的答辩意见。其提交的证据目录中第四份证据系丁阳于2015年11月7日向杨新东转账的农信社账户历史交易明细，在证明问题一栏备注丁阳、刘强基于两份租赁合同，向越发公司指定的收款人杨新东支付人民币1000000元。丁阳、刘强的代理人2018年11月16日提交的宾馆、幼儿园、越发账目往来明细中载明“2016年2月6日周某转杨新东200000元，代李新红付房租”；在当天的庭审中，法庭询问丁阳、刘强的代理人周某为什么替李新红支付房租，丁阳、刘强的代理人称“越发公司已经把宾馆租给了李新红，所以我们在算这笔账的时候就算在李新红的头上”，丁阳、刘强亦在该案件中提交了2015年12月李新红出具的欠条复印件一份，载明：“欠条，李新红欠刘强现金137万，如有风险，简爱鑫时尚酒店为抵押，月利息1分五厘，欠款人，李新红”。后因李新红当庭反言，称丁阳2015年11月7日交付的1000000元租金中730000元不是替简爱鑫公司支付的租金，越发公司在庭后撤回了对丁阳、刘强的起诉。另查明，在本次诉讼中，丁阳、刘强申请证人周某出庭作证，证人周某出庭作证称，“其系幼儿园财务人员，2016年下半年受刘强委托通过其个人银行卡向越发公司转账200000元，具体转账时间以转账凭证为准”，对该证人证言，原告不予认可。再查明，根据原告越发公司提交的新郑房权证港区字第××号房屋所有权证、第0301007540号房屋所有权证及企业名称变更核准通知书，可以证明原告越发公司分别于2004年、2008年取得案涉1338.43m2（建筑面积）的房屋所有权。本院认为，本案的争议焦点问题是：越发公司与丁阳、刘强2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；丁阳、刘强主张李新红于2015年10月28日向越发公司转款1000000元，周某于2016年2月6日向越发公司转款200000元系幼儿园支付租金的事实是否成立；丁阳、刘强是否欠付越发公司租金，如欠付租金，金额如何确定；丁阳、刘强是否应当承担违约责任。针对上述争议焦点，本院分别评述如下:一、越发公司与丁阳、刘强2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款之规定，“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本院认为，越发公司与丁阳、刘强于2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效。被告丁阳、刘强辩称原告越发公司所出租房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签订合同无效，对此本院认为，越发公司所建涉案房屋经过相关部门批准，亦取得了合法有效的房屋所有权证，且就案涉土地其他房屋租赁合同的效力，已经三级法院评判认定合法有效，故本院对该辩称不予采信。二、丁阳、刘强主张李新红于2015年10月28日向越发公司转款1000000元，周某于2016年2月6日向越发公司转款200000元系幼儿园支付租金的事实是否成立关于丁阳、刘强辩称李新红于2015年10月28日向越发公司转款1000000元实际系幼儿园支付租金是否成立，对该辩称本院认为不能成立，理由如下：首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，2018年9月4日本院受理越发公司与简爱鑫公司、李新红租赁合同纠纷一案后，丁阳、刘强明显与该案的审理结果存在法律上利害关系。本院于2018年12月12日对两案进行了合并审理，丁阳、刘强当庭对李新红称丁阳于2015年11月7日向杨新东转款1000000元中的730000元系代简爱鑫公司支付租金的事实提出异议，但并未对李新红于2015年10月28日向越发公司转款的1000000元提出异议，且在越发公司起诉丁阳、刘强租赁合同纠纷一案中，其代理人提交的答辩意见亦未对李新红转款的1000000元提出异议，提交的证据目录列明的证明目的，也明确了丁阳、刘强基于两份租赁合同，向越发公司支付1000000元租赁费的事实，故丁阳、刘强在本次诉讼中称李新红于2015年10月28日向越发公司转款的1000000元系幼儿园支付的租金明显与前案陈述相互矛盾，违反诚实信用原则。其次，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，如丁阳、刘强陈述属实，其作为越发公司与简爱鑫公司、李新红租赁合同纠纷一案的利害关系人，明知李新红的当庭陈述与其在法律上有利害关系，在其已经参加李新红一案的庭审情况下，未当庭提出抗辩，在庭后本院作出生效判决后，亦未在长达两年的期限内提出诉讼积极主张权利，与常理不符。最后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”李新红于2015年10月28日向越发公司转款1000000元系支付简爱鑫公司租金的事实，已经三级法院生效的法律文书所确认，且属该案基本事实，对裁判结果有重大影响，该已经生效的裁判具有既判力，丁阳、刘强提出的抗辩实质是要求对法院已经生效的法律文书确认的基本法律事实进行重新确认，与既判力规则相悖，故本院对该辩称不予采信，对二被告提出的鉴定申请、评估申请及追加李新红作为本案第三人的申请，本院不予准许。关于丁阳、刘强辩称周某于2016年2月6日向越发公司转款200000元系幼儿园支付租金事实是否成立，对此本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认”，在2018年9月4日越发公司起诉丁阳、刘强租赁合同纠纷一案中，丁阳、刘强的代理人系特别授权，其提交的证据中明确列明该笔费用系代李新红付房租，在庭审中回答法庭问题时亦称“越发公司已经把宾馆租给了李新红，所以我们在算这笔账的时候就算在李新红的头上”，构成法律上自认，且该事实也已经生效裁判文书确认，故本院对周某的证言不予采信，对二被告的辩称亦不予采信。三、丁阳、刘强是否欠付越发公司租金，如欠付租金，金额如何确定基于上文分析，丁阳、刘强实际支付的租金为1200000元，尚不足以清偿所欠越发公司全部租金，故应当予以支付。但其于2015年11月7日超付的730000元，客观上越发公司存在利息收益，故依照《中华人民共和国民法典》第五百六十八条第一款之规定，该部分利息应当与二被告欠付租金抵销。按照中国人民银行同期同类贷款利率及二被告应当支付租金的时间计算利息如下：            计息基数              计息周期              计息天数              年利率              利息金额                  730000              2015年11月7日至2017年3月31日              511天              4.75%              48545                  521204.92              2017年4月1日至2017年10月1日              184天              4.35%              11429.38                  311204.92              2017年10月2日至2018年3月31日              181天              4.35%              6713.07                  103614.76              2018年4月1日至2018年10月1日              184天              4.35%              2272.14                  合计              68959.59      丁阳、刘强辩称疫情期间幼儿园不能开学，按照6月计算的补偿金应当减半支付。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的相关规定，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款之规定，综合考虑疫情对二被告经营的实际影响、开学时间公告、本地的防疫情况及本案实际情况，酌定免除二被告两个月的租金，即75166.23元。鉴于二被告在答辩意见中提到将于2021年1月31日考虑解除租赁合同，故对原告主张的租金暂计算至2021年1月31日，后续如有实际发生，原告可另行主张。综上所述，扣除二被告超付部分利息、扣除免交租金金额，扣除二被告已交租金金额，截至2021年1月31日，二被告尚欠原告的租金金额为550299.91（112749.34+225498.69×2+25498.69+105180.32-68959.59-75166.23）元。四、丁阳、刘强是否应当承担违约责任基于上文分析，被告丁阳、刘强未按照合同约定的期限向原告支付租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同第九条第六款约定，“合同签订后双方均要自觉履行，若发生违约，由违约方支付守约方违约金100000元”。被告丁阳、刘强的主要合同义务为支付租金，自2018年10月2日起，二被告已经拖欠租金，其违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前，故不能免除其违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，二被告应当向原告越发公司支付违约金100000元。本案越发公司除主张违约金外，另行主张二被告自逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息，对此本院认为原告越发公司主张的违约金已足以弥补其因对方违约行为遭受的损失，故对其主张利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条、第十条、第六十三条规定，判决如下：一、被告丁阳、刘强于本判决生效之日起十日内共同向原告郑州越发置业有限公司支付租金550299.91元、违约金100000元，共计650299.91元；二、驳回原告郑州越发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12871元，减半收取6435元，由原告郑州越发置业有限公司负担1822元，由被告丁阳、刘强共同负担4613元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到缴纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张朝辉二〇二一年一月十五日书记员  刘 冉