青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)青01民终687号上诉人（原审原告）：马海军，公民身份号码×××，男，1976年12月28日出生，回族，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：龚美娟，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西宁盛名房地产开发有限公司，组织机构代码xxx，住所地西宁市城中区南大街18号法定代表人：韩昆，董事长。被上诉人（原审被告）：青海巨恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁市城中区七一小区。法定代表人：张富梅，董事长。委托诉讼代理人：安文钰，项目经理。上诉人马海军因与被上诉人青海巨恒房地产开发有限公司（以下简称巨恒公司）、西宁盛名房地产开发有限公司（以下简称盛名公司）确认合同效力一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2016）青0121民初1836号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马海军及其委托代理人赵永智、龚美娟，被上诉人盛名公司法定代表人韩昆，被上诉人巨恒公司委托代理人安文钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马海军上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判支持一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认为盛名公司、巨恒公司与马海军签订合同时，马海军没有向公司付房款，公司与马海军没有真实的交易关系，完全错误。2009年5月20日马海军与盛名公司签订房屋买卖合同，合同价款350万元。2011年6月18日，盛名公司将其开发的位于大通县桥头镇解放路67号商住宅区综合楼及配套设施及该项目债权债务整体转让给巨恒公司，巨恒公司任命韩昆为总经理。2012年5月马海军与盛名公司签订了商品房买卖合同，将盛名公司变更为巨恒公司，同时给马海军出具了变更后的收据。根据上述事实，一审认为应向两家公司交房款系常识，马海军已向盛名公司支付了购房款350万元，不可能再也无理由交付房款，与巨恒公司签订合同、换收据是因为巨恒公司与盛名公司之间项目转让引起，是一种变更行为。盛名公司与巨恒公司分别向马海军出具的350万元收据充分说明马海军已履行了房屋买卖合同。综上，一审判决无视马海军已向盛名公司交纳购房款的事实，错误采信二被上诉人的辩解意见，从而造成错判，请求二审予以改判支持上诉请求。盛名公司辩称，马海军没有给付购房款,盛名公司没有义务为其办理房屋产权手续。巨恒公司辩称，巨恒公司在收购盛名公司转让的项目时，并没有收到购房款350万元。一审认为应该向两家公司交付房款错误，如果马海军实际向盛名公司支付了房款，巨恒公司就有义务协助办理过户手续，但巨恒公司并没有收到马海军或盛名公司交来的房款，因此马海军要求巨恒公司协助办理过户手续没有依据，请求驳回马海军的上诉请求。马海军向一审法院起诉请求：1、判令盛名公司、巨恒公司协助马海军办理位于大通县桥头镇盛药商住楼一层面积约1070平方米(以房管部门实测面积为准)房产的产权证；2、盛名公司、巨恒公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2009年5月20日，马海军和盛名公司法定代表人韩昆签订了《西宁市房屋买卖契约》，约定将盛名公司开发的位于大通县桥头镇盛药商住楼负一层面积约1070平方米的房产出售给马海军，双方商定转让价格350万元。当日盛名公司开具NO005841的收据1份，载明:”交款单位马海军，人民币350万元，收款事由大通盛药商住楼地下室1070㎡售房款，全款已清”，但收款方式一栏无记载，收据加盖盛名公司财务专用章和法定代表人韩昆的私章及签字。2011年6月18日盛名公司与巨恒公司签订《房地产开发项目整体转让协议》，约定将盛名公司开发的位于大通县桥头镇解放路67号的商住综合楼一幢及配套服务设施、该项目施工过程中所产生的与此项目相关的债权债务等转让给巨恒公司。2012年3月开始，巨恒公司授权委托韩昆为公司总经理。2012年5月10日，马海军与巨恒公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由巨恒公司将位于大通县桥头镇盛药商住楼负一层面积约1070平方米的房产出售给马海军，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3271元。后韩昆让巨恒公司会计宋瑞芝出具的NO0004262的收据1张，填写内容与盛名公司出具的收据一致，另在票据上注明”此收据为原005841（盛名房地产开发有限公司开出，现本公司换票）”，收据加盖巨恒公司财务专用章和法定代表人张富梅的私章。2015年5月21日，马海军诉来本院要求判令巨恒公司协助其办理位于大通县桥头镇盛药商住楼负一层房产的产权登记。本院于2015年10月28日作出（2015）大民二初字第24号民事判决，判决驳回马海军的诉讼请求，后马海军提起上诉，在二审审理期间，马海军以”证据不足和与相关方案外协商解决”为由撤回上诉及一审诉讼。现马海军再次向本院提起诉讼要求盛名公司、巨恒公司协助其办理位于大通县桥头镇盛药商住楼一层面积约1070平方米(以房管部门实测面积为准)的房产的产权证。一审法院认为，本案争议的焦点是盛名公司、巨恒公司是否有义务协助马海军办理房产过户手续的问题。依据合同履行的一般规定，协助办理过户手续作为合同履行的一部分，在马海军支付相应的对价之后，盛名公司、巨恒公司有义务协助马海军办理过户手续。根据盛名公司法定代表人韩昆和巨恒公司会计宋瑞芝的陈述，马海军并未实际向盛名公司、巨恒公司进行付款，马海军与盛名公司、巨恒公司之间没有真实的交易关系。本案在审理过程中，马海军未提交证据证明其向盛名公司付款的基本情况，其委托诉讼代理人自认未向巨恒公司交纳相应的房款，对提交的收款收据亦无如银行转账记录等其他证据加以印证。综上，本院认为马海军虽然与盛名公司和巨恒公司签订了房产买卖合同，但是其对是否已向盛名公司和巨恒公司实际支付房款的事实无法进一步证实，本院对其陈述已经付款的主张不予采信，故对马海军要求盛名公司和巨恒公司协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。判决：驳回马海军的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，应予确认。另查明，盛名公司成立于1997年8月28日，注册资本1200万元，营业期限自2009年4月17日至2013年4月17日,经营范围为房地产开发、经营（此项凭资质证经营）。2013年11月25日西宁市工商行政管理局因盛名公司未进行2012年度年检以宁工商处字（2013）第167号行政处罚决定书吊销盛名公司的《营业执照》，责令停止一切经营活动。盛名公司在经营期间，未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证等资质。2011年6月18日，盛名公司将其开发的大通县桥头镇解放南路67号”盛药商住楼”项目整体转让给巨恒公司，巨恒公司办理了该项目的《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《房屋所有权证》。2013年8月2日，巨恒公司发出通知，盛名公司将该项目整体转让给巨恒公司，由此所产生的债权债务由巨恒公司承担，现尚欠大通医药公司垫付款和陕西关中建筑公司工人工资、材料款外，没有其他的债权债务。2015年5月26日，巨恒公司向大通县公安局经侦大队报案称，该公司聘用的总经理韩昆滥用职权与马海军签订买卖合同，以350万元的价格将”盛药商住楼”负一层1173平方米地下室出售给马海军，巨恒公司未收到购房款，马海军以此合同要求巨恒公司办理房屋产权，侵占公司财产，请求追究韩昆、马海军侵占公司财产的刑事责任，大通县公安局经侦大队调查后认为，韩昆在任巨恒公司总经理期间，在马海军的胁迫和欺诈下，以巨恒公司名义签订房屋买卖合同，而巨恒公司及韩昆未收到购房款，韩昆的行为没有职务侵占的犯罪事实，不予立案。本案的争议焦点有：(一）马海军与盛名公司之间的商品房买卖关系是否真实有效的问题；（二）盛名公司、巨恒公司是否有义务为马海军办理房屋过户手续。马海军与盛名公司之间的商品房买卖关系是否真实有效的问题。马海军主张商品房买卖合同真实有效的主要证据有：（1)2009年5月20日马海军与盛名公司签订的《西宁市房屋买卖契约》，对于合同书中签章的真实性，盛名公司与马海军均无异议；（2)2009年5月20日盛名公司出具的购房款收据，证明盛名公司认可其付清涉案房屋的全部购房款。但在庭审中，盛名公司的法定代表人韩昆认为马海军未实际交付房款；（3)2012年5月10日马海军与巨恒公司签订的《商品房买卖合同》，证明盛名公司将项目转让给巨恒公司后，马海军与巨恒公司重新签订合同，该合同真实有效。韩昆认为签订该合同是基于马海军的胁迫所致，但未提供任何证据证明其受胁迫的事实，巨恒公司认为该合同是韩昆滥用职权签订的；（4）巨恒公司出具的购房款收据，证明将原盛名公司开具的收据换开，巨恒公司不认可，且该收据没有日期。上述四份证据证明的事实均发生在盛名公司法定代表人韩昆与马海军之间，商品房买卖合同仅有双方签字盖章，无相关房地产管理部门的备案登记；二份收据仅是盛名公司、巨恒公司单方开具，无正式发票。根据本案现已查明的事实以及马海军、盛名公司在历次诉讼中所作陈述，本案商品房买卖关系在真实性上存在以下疑点：1、本案是源于2015年马海军与巨恒公司房屋买卖合同纠纷一案中，马海军诉请巨恒公司协助办理涉案房屋过户登记，经大通县人民法院判决驳回其诉讼请求上诉至本院，二审期间马海军以”证据不足和与相关方案外协商解决”为由撤回上诉及一审诉讼。2016年又以盛名公司和巨恒公司为共同被告，要求为其办理涉案房屋过户登记为由提起诉讼。自2015年马海军提起诉讼至本案再次起诉二审审理期间，盛名公司法定代表人韩昆及马海军对涉案的两份合同签订后购房款的交付上双方说法不一，马海军称购房款分七次交付，韩昆称马海军未交付购房款，但韩昆对以盛名公司名义出具的购房款收据无合理解释。2、商品房买卖合同本身存在疑点。根据庭审查明的事实，2009年5月期间，盛名公司并没有取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。盛名公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而与马海军签订房屋买卖合同，且该合同无合同编号，也未在房地产管理部门进行合同登记备案，违反法律的强制性规定，应当认定双方签订的合同为无效合同。2011年6月18日，盛名公司与巨恒公司签订的《房地产开发项目整体转让协议》中也未涉及到该合同项下房屋已出售的事实。2012年5月10日韩昆以巨恒公司的名义与马海军签订《商品房买卖合同》，而巨恒公司出具的授权委托书时间为2012年5月25日，韩昆的代理行为属于无权代理，该合同也未经巨恒公司事后追认，且该合同签订时巨恒公司也未取得商品房预售许可证，也无合同编号和在房地产管理部门进行合同登记备案。3、案涉合同的履行过程存在疑点。从总体看，案涉合同履行非常随意。关于款项支付情况，本案所涉购房款的支付存在大量现金交易（350万元），仅有马海军本人的陈述，无其他证据佐证。庭审中，马海军对有关付款情况陈述为：其与韩昆之间曾存在借贷关系，购房款是每凑足50万元由韩昆出具借据，分七次交清，最后原有的借据韩昆全部收取，由盛名公司开具350万元的购房款收据。现马海军认为对原来借款已转化为购房款，而对其所称的每次交付情况未能作出合理解释，且对如此大额的资金往来，仅以口头陈述为凭，亦未能提供借款转换成购房款的任何书面协议。对于借款如何转换为购房款以及购房经过，马海军多次陈述不一，前后矛盾，又未能提供其他证据证明。盛名公司法定代表人韩昆一方面认可合同和购房款收据的真实性，但另一方面又称马海军未付购房款。其对以盛名公司名义开具的收据的解释为其与马海军是朋友，是基于双方的信任而出具的购房款收据。对于2012年5月20日马海军与巨恒公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据，韩昆的解释是：因马海军的胁迫，其在任巨恒公司总经理期间代表巨恒公司与马海军签订合同，并将盛名公司开具的购房款收据换开成巨恒公司,为防止马海军不交房款，并未写日期。就该份合同，巨恒公司以韩昆滥用职权与马海军签订虚假的房屋买卖合同侵占公司财产为由曾向公安机关报案，要求追究韩昆、马海军的刑事责任，经公安机关调查不予立案。本院认为，案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在。本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。虽然马海军主张与盛名公司之间存在真实有效的商品房买卖关系，但对签订购房合同、支付购房款等重要事实，马海军与韩昆多次陈述不一，前后矛盾。在存在上述众多疑点的情况下，认定马海军与盛名公司之间存在真实商品房买卖关系，依据明显不足。且盛名公司与马海军签订合同时，盛名公司并未取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定，应认定为无效合同。在盛名公司将涉案项目整体转让给巨恒公司后，韩昆在没有代理权的情况下以巨恒公司的名义与马海军签订房屋买卖合同，该合同同样无效。盛名公司的法定代理人韩昆对以盛名公司名义出具的购房款收据及以巨恒公司名义换开收据的行为没有作出合理的解释，应承担相应的责任。故马海军要求盛名公司、巨恒公司协助办理房屋过户手续的诉求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元由马海军负担。本判决为终审判决。审判长  付元泰审判员  柳香芳审判员  马秀芬二〇一七年七月二十七日书记员  李申年