浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2788号 上诉人（原审原告）：杭州市萧山区新世纪幼儿园，住所地杭州市萧山区北干街道北干二苑，统一社会信用代码：52330109730315469E。 负责人：陈慧娟，系园长。 委托诉讼代理人：徐建军、朱虹莹，浙江耕道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华强建设集团有限公司，住所地杭州市萧山区义蓬街道办事处内，统一社会信用代码：91330100255711074X。 法定代表人：王尚军，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东美达建工集团股份有限公司浙江分公司，住所地杭州市江干区德胜东路**写字楼**,统一社会信用代码：913301040639895067。 法定代表人：杨水芳，总经理。 委托诉讼代理人：马寅，浙江德帅律师事务所律师。 上诉人杭州市萧山区新世纪幼儿园（以下简称新世纪幼儿园）因与被上诉人华强建设集团有限公司（以下简称华强建设公司）、山东美达建工集团股份有限公司浙江分公司（以下简称美达建工浙江分公司）确认合同无效纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初19192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，案外人王尚军由华强建设公司就其所有的位于杭州市萧山区××街道××路××号的房产提供抵押担保两次向招商银行股份有限公司杭州萧山支行借款，各方于2014年3月20日办理最高额抵押登记，载明他项权人为招商银行股份有限公司杭州萧山支行、权利价值为2000000元；于2014年3月20日办理最高额抵押登记，载明他项权人为招商银行股份有限公司杭州萧山支行、权利价值为4000000元。 华强建设公司、美达建工浙江分公司签订载明落款时间为“2015年3月1日”的《房屋租赁协议》1份，约定：美达建工浙江分公司向华强建设公司承租位于杭州市萧山区××街道××路××号的房屋，租期为自2015年3月1日起至2025年2月28日止。房屋租金为每年50万元，第一次于2015年5月30日前付清，每年3月5日前一次性付清当年房租，租期内前六年租金不变，后四年调整为每年55万元。房租费自2015年6月1日开始计费，2015年3月1日至2015年5月31日作为租赁区域内的各类设施及装修损害部分的调试修理过渡准备期不计租费等。美达建工浙江分公司于2015年5月29日向华强建设公司支付房屋租金50万元，并自2015年7月起开始实际使用位于杭州市萧山区××街道××路××号的房屋。 2015年9月22日，招商银行股份有限公司杭州萧山支行向杭州市萧山区人民法院提起（2015）杭萧商初字第4633号金融借款合同纠纷一案，案经审理，各方当事人于2015年12月7日达成调解协议，即：“一、王尚军在2015年12月17日前返还招商银行股份有限公司杭州萧山支行借款本金1964538.02元，并支付该款至2015年9月11日止的利息14948.74元及自2015年9月12日起至实际清偿日止按年利率10.0313%计算的利息；二、王尚军在2015年12月17日前向招商银行股份有限公司杭州萧山支行支付律师代理费5000元；三、招商银行股份有限公司杭州萧山支行有权对华强建设集团有限公司抵押的位于杭州市萧山区××街道××路××号的房产【房屋所有权证号：杭房权证萧字第0××3号；房屋他项权证号：杭房他证萧字第1××9号】及国有土地使用权【杭萧国用（2010）第0100013号】以折价或者拍卖、变卖该财产取得的价款对王尚军的上述第一、二项付款义务优先受偿。四、韩华芬对上述第一、二项所确定的王尚军的付款义务承担连带责任。五、案件受理费22704元，减半收取11352元，由王尚军、韩华芬、华强建设集团有限公司负担。”2015年9月22日，招商银行股份有限公司杭州萧山支行向杭州市萧山区人民法院提起（2015）杭萧商初字第4634号金融借款合同纠纷一案，案经审理，各方当事人于2015年12月8日达成调解协议，即：“一、王尚军于2015年12月17日前返还招商银行股份有限公司杭州萧山支行借款本金2946807.04元，并支付该款至2015年9月11日止的利息22444.56元及自2015年9月12日起至实际清偿日止按年利率10.0313%计算的利息；二、王尚军于2015年12月17日前向招商银行股份有限公司杭州萧山支行支付律师代理费5000元；三、招商银行股份有限公司杭州萧山支行有权对华强建设集团有限公司余值抵押的位于杭州市萧山区××街道××路××号的房产【房屋所有权证号：杭房权证萧字第0××3号；房屋他项权证号：杭房他证萧字第1××4号】及国有土地使用权【杭萧国用（2010）第0100013号】以折价或者拍卖、变卖该财产取得的价款，清偿（2015）杭萧商初字第4633号案件首抵债权的余值，在最高额400万元融资产生的债权范围内优先受偿；四、韩华芬、华强建设集团有限公司、王宝华、浙江万汇建设集团有限公司对王尚军的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；五、案件受理费30654元，减半收取15327元，财产保全申请费5000元，合计20327元，由王尚军、韩华芬、华强建设集团有限公司、王宝华、浙江万汇建设集团有限公司负担。”以上两案所涉位于杭州市萧山区××街道××路××号的房产，于2014年3月20日办理最高额抵押登记；于2015年5月12日被上海市奉贤区人民法院查封，查封期限自2015年5月12日至2018年5月11日；于2015年6月10日被杭州市萧山区人民法院查封，查封期限自2015年6月10日至2018年6月9日；于2015年7月16日被上海市松江区人民法院查封，查封期限自2015年7月16日至2018年7月15日；于2016年4月11日被杭州市萧山区人民法院查封，查封期限自2016年4月11日至2019年4月10日。后，因王尚军等债务人未按调解协议全面履行付款义务，招商银行股份有限公司杭州萧山支行向杭州市萧山区人民法院申请强制执行。案经执行，杭州市萧山区人民法院对位于杭州市萧山区××街道××路××号的房产进行网络司法拍卖，拍卖公告载明：“拍卖标的物系华强建设公司所有的位于杭州市萧山区××街道××路××号，总建筑面积为2038.67平方米的房屋（其中有房屋所有权证建筑面积为1906.74平方米，无房屋所有权证建筑面积为131.93平方米、室内装修及面积为881.88平方米的国有土地使用权和地上附着物）。室内装修以现场及实际交付为准。本拍卖标的物有租赁，租赁合同详见附件。起拍价510万元，保证金60万元，增价幅度1万元等等。”经司法拍卖，新世纪幼儿园以最高价竞得拍卖标的物，成交价为891万元。新世纪幼儿园、杭州市萧山区人民法院于2016年11月1日签订《拍卖成交确认书》，对以上拍卖成交事实予以确认。2016年11月9日，杭州市萧山区人民法院向美达建工浙江分公司发出《协助执行通知书》，要求提取被执行人华强建设公司在美达建工浙江分公司处的可得租金208333元（自2016年6月1日起至2016年10月31日止），美达建工浙江分公司于2016年11月10日向杭州市萧山区人民法院交付208333元。2016年11月9日，美达建工浙江分公司将应交付新世纪幼儿园的租金291667元提存于杭州市湘湖公证处，新世纪幼儿园于2017年1月6日自杭州市湘湖公证处提取291667元。2017年3月1日，美达建工浙江分公司将应交付新世纪幼儿园的租金500000元提存于杭州市湘湖公证处，新世纪幼儿园于2017年4月18日自杭州市湘湖公证处提取500000元。 原审另查明，美达建工浙江分公司于2014年8月1日与案外人杭州励九投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租位于杭州××路××号××楼××室建筑面积为202.8平方米的房屋，租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止，租金每年为88826元等。美达建工浙江分公司于2015年5月6日经工商登记，营业场所由杭州市江干区九堡镇老街41号305室变更为杭州市江干区德胜东路3313号写字楼Ｂ610、Ｂ612室。 现新世纪幼儿园起诉至原审法院，要求判决：1.确认华强建设公司与美达建工浙江分公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2.美达建工浙江分公司腾退房屋，并支付自2016年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按1.3元/平方米/天计算）。 原审法院认为，本案的争议焦点为华强建设公司与美达建工浙江分公司之间的《房屋租赁协议》是否存在应认定为无效的情形，原审法院对此认定如下：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以上规定旨在保护抵押权人的利益，而对租赁关系的对抗效力予以限制，赋予了抵押权人在租赁关系妨碍抵押权实现时，可以要求人民法院涤除该租赁关系的权利，但并不能据此得出该租赁关系当然无效的法律推论。本案中，招商银行股份有限公司杭州萧山支行在实现抵押权时，并未要求杭州市萧山区人民法院涤除该租赁关系，而杭州市萧山区人民法院在对案涉房产进行司法拍卖时，也对该租赁关系予以充分披露，在此情况下，新世纪幼儿园认为该租赁关系因发生于抵押权设立之后而必然无效的主张不能成立，原审法院不予采纳。二、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”民事法律行为因恶意串通而归于无效应满足两项要件，一是行为人与相对人恶意串通，二是损害他人合法权益。落实到本案，根据以上查明的事实，美达建工浙江分公司实际使用案涉房屋的时间为2015年7月，即便案涉《房屋租赁合同》签订的时间并非《房屋租赁合同》所载明的“2015年3月1日”，即华强建设公司与美达建工浙江分公司存在虚构合同签订时间的行为，该行为也并不必然导致原告的合法权益受到损害。首先，杭州市萧山区人民法院就案涉房产进行网络司法拍卖时，在拍卖公告中已明确载明“本拍卖标的物有租赁，租赁合同详见附件”，并在拍卖公告附件中附有案涉《房屋租赁合同》的文本文件。杭州市萧山区人民法院对该租赁情况予以充分披露，新世纪幼儿园在参与拍卖时知道或者应当知道案涉租赁关系存在的事实。其次，根据案涉租赁物拍卖前的司法拍卖评估报告，案涉房产的评估价值已考虑该租赁情况对估价结果的影响，而带租拍卖客观上也会对拍卖成交价造成影响。故，该租赁关系的存在并不导致新世纪幼儿园参与司法拍卖时的合法权益受到损害。再次，《房屋租赁合同》载明的房屋前六年租金为50万元，后四年租金为55万元。根据新世纪幼儿园提供的证据，美达建工浙江分公司于2014年8月1日与案外人杭州励九投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》载明的房屋年租金为88826元、房屋面积为202.8平方米。案涉《房屋租赁合同》与之相较，结合该时期杭州市萧山区房地产市场行情，案涉《房屋租赁合同》所约定的年租金也并不存在明显偏低的情况。最后，新世纪幼儿园在庭审中所提交的其他证据，也尚不足以证明华强建设公司、美达建工浙江分公司恶意串通，损害新世纪幼儿园合法权益的事实。综上，新世纪幼儿园要求确认案涉《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，事实及法律依据尚不充分，原审法院不予支持。同时，美达建工浙江分公司已向新世纪幼儿园支付至2018年5月31日前的房屋租金，新世纪幼儿园要求美达建工浙江分公司腾退房屋并支付自2016年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，依据不足，原审法院亦不予支持。美达建工浙江分公司的相关抗辩意见，原审法院予以采纳。华强建设公司经原审法院传票传唤，无正当理由没有到庭，视为对新世纪幼儿园主张的事实理由及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决:驳回杭州市萧山区新世纪幼儿园的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由杭州市萧山区新世纪幼儿园负担。 宣判后，新世纪幼儿园不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定美达建工浙江分公司于2015年5月29日向华强建设公司支付房屋租金50万元，属于认定事实错误，证据不足。美达建工浙江分公司在一审中提交的证据只能说明其法定代表人杨水芳在2015年5月29日存在取现的情况，以及美达建工浙江分公司与杨水芳之间存在资金往来，无法证明美达建工浙江分公司支付了第一年的租金及租金支付时间。而美达建工浙江分公司提交的《收据》不能确定开具时间，且属于市场上随处可以买到的普通收据，新世纪幼儿园完全有理由怀疑该证据的真实性，原审法院据此认定美达建工浙江分公司已经支付第一年的租金，是错误的。二、案涉《房屋租赁协议》存在诸多不合理之处，且与一审中查明的实际情况不符。1、美达建工浙江分公司存在一份与案涉租赁合同同时间重叠且办理了备案证的房屋租赁合同，足以合理怀疑美达建工浙江分公司与华强建设公司恶意串通伪造案涉合同。2、美达建工浙江分公司在原审庭审中声称对案涉房屋进行了装修，但未提交证据证明，水电费的产生时间也与美达建工浙江分公司的陈述不符。3、案涉合同约定每年的3月5日支付当年租金，但美达建工浙江分公司支付2016年的租金却是在11月份，与案涉合同不符。4、案涉房屋的土地使用权已不足3年，在不清楚是否能够进行续期的基础上，美达建工浙江分公司却与华强建设公司签订了长达10年的租赁合同，不合常理。三、美达建工浙江分公司与华强建设公司恶意串通行为严重损害了新世纪幼儿园的合法权益。新世纪幼儿园的合法权益是否受损的判断点不是参与拍卖时的程序权利，而是指拍卖成交后的实质权利，新世纪幼儿园作为案涉房屋所有权人由于该租赁合同的存在无法自主使用案涉房屋，合法权益显然受到了极大的损害。原审法院认为案涉《房屋租赁协议》所约定的年租金不存在明显偏低的情况，缺乏依据。四、即便案涉《房屋租赁协议》合法有效，该合同也不能约束新世纪幼儿园，美达建工浙江分公司应当腾退案涉房屋，原审判决适用法律错误。1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该规定是赋予此种情况下，房屋受让人不受原租赁合同约束的权利，而非原审判决所称的赋予抵押权人涤除租赁关系的权利，且该条款的适用没有任何附加条件，即便拍卖时租赁关系已经披露，抑或拍卖价格可能受到租赁关系的影响，都不能排除该条款的适用。本案中，不论合同效力如何，都对作为房屋受让人的新世纪幼儿园没有约束力，美达建工浙江分公司应腾退房屋。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的相关规定，本案所涉情形即为“买卖不破租赁”的例外情形，在抵押权设立后形成的租赁权因抵押权的实现，新世纪幼儿园作为受让人有权涤除租赁权。五、美达建工浙江分公司在新世纪幼儿园因设立在前的抵押权实现而取得案涉房屋的所有权后，在没有任何依据的情况下，仍占用案涉房屋应当支付相应的使用费。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持新世纪幼儿园的一审诉讼请求。 被上诉人美达建工浙江分公司在二审期间辩称：一、美达建工浙江分公司于2015年5月29日支付租金50万元是事实，原审中已经提交的收据已经明确显示收款时间。2、美达建工浙江分公司与华强建设公司之间签订的案涉房屋租赁合同合法有效，应受到保护。美达建工浙江分公司在合同签订后实际使用案涉房屋，并按协议约定支付租金，租金价格是合理的，符合国际标准。三、案涉房屋拍卖公告中明确注明带租拍卖，案涉《房屋租赁协议》亦作为附件予以披露，房屋价值评估报告中已经考虑到房屋租赁关系，所以房屋价值评估价比较低，根本不存在损害新世纪幼儿园的可能性。美达建工浙江分公司在承租案涉房屋时，因房屋破败不堪，需投入巨大资金进行装修，故约定10年租期，否则过短的租期对承租人风险过大。四、本案系新世纪幼儿园以合同无效为由提起诉讼，并在此基础上要求美达建工浙江分公司腾房并支付占有使用费，故新世纪幼儿园在上诉过程中提出的合同有效情况下案涉合同对其是否具有约束力的问题，不属于本案的审理范围，两者属不同的法律关系。且新世纪幼儿园领取案涉房屋租金的行为已经表明其认可案涉房屋租赁合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回新世纪幼儿园的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，被上诉人华强建设公司未进行答辩。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系美达建工浙江分公司与华强建设公司之间签订的落款时间为2015年3月1日的《房屋租赁协议》是否存在合同当事人恶意串通，损害第三人利益而应被认定为无效的情形。新世纪幼儿园据以主张案涉《房屋租赁协议》无效的事实依据有三，其一为同时期美达建工浙江分公司存在与案外人之间的《房屋租赁合同》，且该《房屋租赁合同》经过备案，租赁房屋系美达建工浙江分公司的工商登记住所地。其二为案涉《房屋租赁协议》的租金价格不合理，租期与案涉房屋所在土地的使用权期限无法匹配。其三为美达建工浙江分公司在租金支付及使用案涉房屋等事实上存疑。本院经审查后认为，首先，美达建工浙江分公司作为市场经营主体，在同时期存在多份房屋租赁合同，系其根据经营需要而采取的自主行为，并不被法律所禁止，以此为由主张案涉《房屋租赁协议》合同当事人存在恶意串通行为，依据不足。其次，新世纪幼儿园在美达建工浙江分公司已经初步举证证明租金支付及实际使用案涉房屋的情况下，并未提供充分有效的证据证明案涉《房屋租赁协议》存在时间倒签、租金价格明显偏低、美达建工浙江分公司实际未履行案涉《房屋租赁协议》等情形，故以上述理由主张案涉《房屋租赁协议》无效，依据不足。最后，案涉房屋在司法拍卖过程中已经披露案涉《房屋租赁协议》的存在，案涉房屋的拍卖价格确定过程中亦已经考虑到案涉租赁关系对评估价格的影响，新世纪幼儿园在拍卖案涉房屋之前对于案涉《房屋租赁协议》的内容亦是知情的，故不存在新世纪幼儿园在买受案涉房屋过程中损害其合法权益的情况。故综合上述分析，新世纪幼儿园据以主张案涉《房屋租赁协议》无效的依据均不足，原审法院未予支持，并无不当。至于新世纪幼儿园在上诉过程中提出案涉《房屋租赁协议》对其不具有约束力的问题，鉴于本案纠纷系新世纪幼儿园以案涉《房屋租赁协议》无效为由主张各项权利，而该上诉理由的前提系案涉协议有效，故不属于本案的审理范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人杭州市萧山区新世纪幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年八月一日 书记员 万丹丹