浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4626号 上诉人（原审原告）：顾建新，男，1988年1月18日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：陈俊杰，浙江沁地律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州东海春房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市天目山西路**闲湖城红树湾万泉商街**，统一社会信用代码：913301107352538261。 法定代表人：张香云，董事长。 委托诉讼代理人：汪凌萍、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 上诉人顾建新因与上诉人杭州东海春房地产开发有限公司（以下简称东海春公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初18250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年11月14日，顾建新与东海春公司签订浙江省商品房买卖合同一份，顾建新向东海春公司购买杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋，建筑面积116.89平方米，总价款97万元。合同的补充协议中约定，买受人对所购房屋及其所在项目周边环境、配套设施、位置、空间、结构、朝向及外立面、梁、柱、阳台、空调机位、飘窗等有利及不利的各类因素，以及由此可能对该房屋的采光、日照、通风、噪音、面积、层高以及其他房屋质量或使用功能产生的影响，买受人已充分了解并无异议。2015年12月30日，该房屋所在的东海闲湖城Ｅ组团工程二标段完成了竣工验收备案。东海春公司提供的结构验收记录显示，该房屋所在的3＃楼，于2014年7月25日完成了20层以下的主体结构验收，2014年10月17日完成了20层以上的主体结构验收。2016年10月30日，顾建新办理了交房手续。因案涉房屋南面外存在一个三角形的屋顶（底边长约5米多，高2米多），顾建新与东海春公司售房时的销售人员进行交涉，销售人员称：“当时我们自己也不清楚它立面怎么做，我们只知道房子内部结构的问题，它外面立面怎么做什么样子，我们不清楚的说实话”，“我们当时去看的时候，它也没有做出来，我们也没有看到这一块”。诉讼中，顾建新申请对因三角形屋顶的存在造成房屋贬值损失进行评估，评估基准日为2017年7月1日，浙江中诚健资产评估有限公司（以下简称中诚健公司）报告明确，房屋贬值率为6%，房屋贬值损失价值为127741元。 现顾建新诉至原审法院，请求判令：1、东海春公司赔偿顾建新房产贬值损失20万；2、本案诉讼费用由东海春公司承担。原审庭审中，顾建新变更第一项诉请为：判令东海春公司赔偿顾建新房产贬值损失127741元，其余诉请不变。 原审法院认为：顾建新与东海春公司间房屋买卖合同合法有效，对双方均有约束力。合同生效后，当事人就质量、价款等没有明确约定，或约定不明确，又不能达成补充协议的，应按合同条款或交易习惯确定。案涉房屋南面阳台外有三角形屋顶，根据通常交易习惯，显然应认定为房屋存在瑕疵。东海春公司提供的结构验收记录表等证据，不足以说明顾建新看房、签约时该三角形屋顶已完工，而根据东海春公司销售人员的通话，看房时三角形屋顶并不存在。因此，东海春公司现有证据并不能证明顾建新在缔约时知道或应当知道房屋存在上述瑕疵。据此，顾建新有权要求东海春公司承担瑕疵担保责任，赔偿顾建新损失。关于损失金额，因顾建新与东海春公司在订立合同时无法预见此后房价走势，故该院根据当时的房屋总价及评估报告中确定的贬值率，酌情认定为58000元。综上，顾建新的部分诉讼请求，理由成立，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年5月2日判决：一、东海春公司支付顾建新赔偿款58000元，于判决生效后十日内付清。二、驳回顾建新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2854元，减半收取1427元，由顾建新负担780元，由东海春公司负担647元。 宣判后，顾建新与东海春公司均不服，向本院提起上诉。 顾建新上诉称：一、原审法院酌情认定赔偿款为58000元，该认定与事实不符。本案中，东海春公司交付给顾建新的案涉房屋南面有三角形屋顶，对案涉房屋的采光、通风、视野有重大妨碍，对案涉房屋的价值产生重大影响。中诚健公司作出的资产评估报告书明确房产价值损失为127741元，说明顾建新的案涉房屋价值实际损失就是127741元，原审法院不能对该部分损失予以减除，而应全额支持。二、原审法院对顾建新申请司法鉴定的费用部分存在漏判。案涉房屋损失的司法鉴定是由顾建新申请，经原审法院指定的鉴定机构进行的，该鉴定费用系诉讼中产生的费用，由顾建新垫付。原审法院应当结合案件具体情况判决确定该费用的最终承担者，而本案系东海春公司的违约行为导致的顾建新的损失，故该费用应由东海春公司承担。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，依法改判东海春公司支付顾建新赔偿款127741元；2、本案一审诉讼费用（包括司法鉴定费6300元）、二审诉讼费用由东海春公司承担。 东海春公司答辩称：一、原审判决认定东海春公司赔偿顾建新580**元，缺乏事实和法律依据。第一，案涉房屋南面的三角形屋顶在顾建新购买房屋时已经建成，顾建新购买房屋时已至案涉房屋现场查看，对案涉房屋内部及外部的三角顶屋顶和露台等都已充分了解且无疑义，并在此基础上购买了案涉房屋。东海春公司不存在未告知案涉房屋情况的情形，也不应对顾建新承担违约和赔偿责任。第二,案涉商品房买卖合同附件一已明确注明在案涉房屋南面有一个炮台结构的平面造型，并且在该平面图的下方已明确说明飘窗有变化，立面和平面与其他楼层有区别，局部有实体栏板，有炮楼及部分商业设施。由此证明，顾建新在购买案涉房屋时，通过附件一可明确知晓在案涉房屋南面有一个三角形屋顶。第三，资产评估报告书的评估方法和评估结果均与本案事实存在重大不符，不具有可参考性。首先，评估报告是在假设顾建新不知晓有该三角形屋顶的情形下进行的，但事实上顾建新完全知晓该三角形屋顶的存在。其次，资产评估报告书的参照物是高架桥，但高架桥与三角形屋顶产生的影响效果完全不同，三角形屋顶只在局部对顾建新产生了瞭望影响，但大部分都不存在任何遮挡。再次，资产评估报告书只评估了三角形屋顶，忽略了案涉房屋的其他因素，事实上案涉房屋的价格组成包含了房屋的内部结构、三角形屋顶以及露台这些重大因素，但该资产评估报告书仅针对三角形屋顶进行了评估，却没有考虑到露台这样有利的因素对案涉房屋价格的影响，故资产评估报告书存在重大错误，不应进行参考。二、本案的诉讼费用及鉴定费用都应由顾建新承担。 东海春公司上诉称：一、原审判决对本案的事实认定不清。第一，东海春公司提供的证据已经充分证明在顾建新购房时案涉房屋已建有三角形屋顶，顾建新购房时已至案涉房屋现场查看并无异议。原审法院认为东海春公司提供的结构验收记录等证据不足以说明顾建新看房、签约时该三角形屋顶已完工，与客观事实不符。案涉房屋有两个特殊之处，一是案涉房屋外有底层商铺的三角形屋顶，二是案涉房屋外有100多平方米的底层商铺屋面露台。顾建新购房时间为2014年11月14日，案涉房屋所在项目尚未完成竣工验收，但已完成该栋楼宇的主体结构验收，即2014年7月25日完成了20层以下的主体结构验收，2014年10月17日完成了20层以上的主体结构验收。前述主体结构验收是由余杭区质量技术监督站和案涉项目参建五方责任单位参加，根据《建筑工程施工质量验收统一标准》进行的，即该楼宇主体结构结构分部工程所有分项工程（含商业三角形屋顶及主体钢筋混凝土工程）均已全部施工完成。考虑到案涉房屋的特殊性，尽管尚处期房、未竣工验收，但该楼宇已经完成结构验收，相对较为安全，为避免双方争议，顾建新购房时，东海春公司特意带顾建新至案涉房屋现场了解情况，尤其是三角形屋顶和大露台，以便顾建新充分考虑相关因素作出是否购房的决策。该栋楼宇20层以下的主体结构于2014年7月25日完成验收，顾建新20**年11月14日方才购房，三角形屋顶显然早已造好，顾建新已至实地查看和确认，但顾建新收房时又否认这一事实，实质是顾建新违背诚信。同时，原审法院的意见系原审法院的主观臆断，与结构验收记录的实质内涵不符。东海春公司向原审法院补充提交的《关于东海?闲湖城E组团工程二标段（含3#号楼住宅及其底层商业）中间结构验收的情况说明》可供原审法院了解主体结构验收的内容。第二，原审法院仅凭销售员的说辞就认定看房时三角形屋顶并不存在，违背客观事实。首先，顾建新提供的其与销售员的录音对话表明顾建新购房时已经进行了实地查看，但通话中没有指明是三角形屋顶，销售员所作的回答并非针对三角形屋顶。其次，顾建新购房时三角形屋顶是否存在，应当根据该栋楼宇建设进度的客观情况进行确定，不应根据一个销售员的个人言辞来判断。再次，东海春公司提供的证据已经明确证明顾建新购房时三角形屋顶作为该栋楼宇结构的一部分已经存在，顾建新在购房时已至案涉房屋进行查看，故顾建新完全可以看到、无法回避。二、原审判决对本案的法律适用错误。第一，顾建新的证据不足以证明顾建新的事实主张，本案举证规则适用错误。顾建新提供的销售员通话记录指向不明，难以断定双方系针对三角形屋顶进行的谈话，销售员所说的言辞不足以证明顾建新看房时三角形屋顶不存在。东海春公司提供的结构验收记录已经充分说明三角形屋顶及主体混凝土工程于顾建新购房前全部施工完成，顾建新购房、看房时无疑可以看到已经完成的三角形屋顶。故原审判决不仅与客观事实不符，还有悖举证规则。第二，本案适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条系适用法律错误。首先，东海春公司已经向顾建新履行了充分告知义务，顾建新对案涉房屋也已经进行了充分了解和确认，顾建新提起本案诉讼称其不知三角形屋顶，实质是顾建新违反诚实信用原则，而非东海春公司违反该条规定未向顾建新履行告知义务。其次，案涉商品房买卖合同附件九补充协议第八条第四款约定“买受人对所购房屋及其房屋所在项目的周边环境、配套设施、位置、空间、结构、朝向及外立面、梁、柱、阳台、空调机位、飘窗等有利及不利的各类因素，以及由此可能对该房屋的采光、日照、通风、噪音、面积、层高以及其他房屋质量或使用功能等产生的影响，买受人均已充分了解并无异议”，该约定系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。这意味着顾建新已经对案涉房屋进行了充分了解，并在此基础上作出的购房决策，双方对此已经明确约定，不存在合同法第六十一条规定的情形。再次，在东海春公司已经向顾建新充分告知、双方在案涉《商品房买卖合同》已经作出明确约定的情形下，案涉房屋外存在的三角形屋顶不构成东海春公司对顾建新的违约，东海春公司不应承担违约责任。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第一项，改判驳回全部诉讼请求；2、判令顾建新承担本案一审、二审全部诉讼费用。 顾建新答辩称：原审判决认定东海春公司提供的结构验收记录表等证据，不足以说明顾建新看房、签约时该三角形屋顶已完工，而根据东海春公司销售人员的通话，看房时三角形屋顶并不存在，该认定与事实相符，顾建新在看房时的确没有该三角形屋顶。1、在3号楼西立面竣工图上，明确显示没有该三角形屋顶的存在。案涉房屋南面的三角形屋顶系立体结构，从南面看是三角形，而从西面看是长方形。3号楼西立面竣工图就是从西面视角看案涉房屋，如果有三角形屋顶，则三角形屋顶应显示为长方形，但实际上竣工图只有一个三角形，该三角形的两边分别指的是女儿墙和二楼的房檐，并非三角形屋顶的立面图，故竣工图明确表明了没有三角形屋顶。2、东海春公司提供的结构验收记录表等证据均未显示三角形屋顶已竣工验收合格，东海春公司也未提供证据证明三角形屋顶包含在结构验收的项目中。3、东海春公司销售人员不知道三角形屋顶的存在，故也不可能将该三角形屋顶的存在告知顾建新。在通知顾建新收房的通话录音中，可知连东海春公司的销售人员在带顾建新去看房时都不知道该三角形屋顶，也不知道案涉房屋外面的立面做什么样子。顾建新作为一个普通的购房者，难以用专业的建筑术语来描述三角形屋顶，但从通话过程可以确定东海春公司的销售人员了解顾建新所指的是三角形屋顶，且销售人员对案涉房屋是比较了解的，故通话内容真实客观的还原了顾建新看房时的情形。4、本案原审判决适用法律正确。 二审中，在本院指定的举证期限内，顾建新向本院提交了以下证据：证据1，鉴定费发票，用以证明顾建新在原审中鉴定房屋损失所支付的鉴定费用。东海春公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但该费用应当由顾建新承担。本院对该证据予以认可。 东海春公司向本院提交了以下证据：证据1，关于东海？闲湖城Ｅ组团工程二标段（含3＃楼住宅及其底部商业）中间结构验收的情况说明（附《建筑工程施工质量验收统一标准》ＧＢ50300-2013，用以证明案涉房屋所在的东海？闲湖城Ｅ组团二标段3＃楼于2014年7月25日经主体结构验收合格，表明该项目住宅20层以下主体结构分部工程所有分项工程（含商业三角屋顶（俗称炮楼）及主体的钢筋混凝土工程）均已全部施工完成，顾建新于2014年11月14日购房时已至案涉房屋及其周边环境（含三角形屋顶、露台等）进行现场查看，已对该三角形屋顶充分了解并无异议，并在此情形下购买了案涉房屋。证据2，申请证人冯某（男，1979年5月31日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区××幢××单元××室，公民身份号码：330681197905××××）、崔红桂（男，1982年4月16日出生，汉族，住江苏省响水县××镇××组××号，公民身份号码：320921198204××××）出庭作证，用以证明2014年7月25日进行主体结构验收时，三角形屋顶作为主体结构的一部分已经建成，顾建新购房到案涉房屋查看时可以看到三角形屋顶的存在。顾建新质证称，对证据1中的关于东海？闲湖城Ｅ组团工程二标段（含3＃楼住宅及其底部商业）中间结构验收的情况说明，三性均有异议，关于真实性、合法性，该证据系案外人出具，真实性无法核对，即使为真，该情况说明的出具单位也与东海春公司存在利益关系，且系2018年3月29日出具，并非形成于本案诉讼之前，东海春公司完全有能力出具一个与事实不符的情况说明让这些单位盖章。同时，参与验收的单位包括余杭区质量技术监督站和五方责任单位，而该情况说明只有三方主体出具，作为政府部门的余杭区质量技术监督站却未在该情况说明上盖章确认，故该情况说明作为证据在形式上有欠缺，无法作为证据使用。另，该情况说明与竣工图相矛盾，余杭区质量技术监督站与五方责任单位必然是按图进行竣工验收，而竣工图系施工单位和监理单位在2015年5月28日绘制，该竣工图上没有三角形屋顶，故应以竣工图为准。故该情况说明无法证明东海春公司的待证事实。对证据1中的《建筑工程施工质量验收统一标准》，真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，该标准反而证明了主体结构验收不包括屋面验收，而根据东海春公司证人的陈述，案涉三角形屋顶系屋面验收，不属于主体验收。对证据2的三性均有异议，且冯某明确主体结构验收和屋面验收是两个不同的验收，主体结构验收不包括屋面结构验收。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。而案涉房屋南面阳台存在的三角形屋顶，在一定程度上影响了案涉房屋的通风与采光，亦对案涉房屋的价值造成了一定程度的贬损。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是顾建新是否是在知晓案涉房屋外存在三角形屋顶的情况下签订的案涉商品房买卖合同，以及案涉房屋因三角形屋顶造成的贬值损失数额。 关于顾建新是否是在知晓案涉房屋外存在三角形屋顶的情况下签订的案涉商品房买卖合同，东海春公司主张其所提供的结构验收记录表等证据足以表明三角形屋顶在2014年7月25日对案涉楼栋20层以下主体结构进行验收时就已存在，且顾建新20**年11月14日购房时已至现场查看。但从本案查明的事实和在案证据分析，首先，结构验收记录表仅载明了案涉楼栋20层以下主体结构的质量控制资料与观感等情况，并未明确载明亦无法推断出三角形屋顶在2014年7月25日验收时已存在。而案涉商品房买卖合同附件一中的平面图亦仅载明存在炮楼（即三角形屋顶），但未明确标示和表明炮楼的位置、高度，即顾建新无法从中得知炮楼对案涉房屋的影响，相反，在案涉房屋同层另一侧的案外房屋外，该平面图却明确载明了案涉楼栋外其他建筑物的高度。此外，该平面图亦无法表明签订案涉商品房买卖合同时炮楼是否已经存在。据此，顾建新无法从现场亦无法从案涉商品房买卖合同中得知三角形屋顶的存在。其次，从顾建新与东海春公司销售人员的通话内容可知，顾建新在购房前的看房过程中，三角形屋顶并不存在。因此，东海春公司未能提供充分有效的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，原审法院据此认定东海春公司应当支付顾建新相应赔偿款，并无不当。 关于案涉房屋因三角形屋顶造成的贬值损失数额。顾建新与东海春公司2014年11月14日签订案涉商品房买卖合同时，案涉房屋价格仅为970000元，而资产评估报告书的评估基准日为2017年7月1日，此时案涉房屋的市场评估价格高达2129022元。因顾建新与东海春公司均无法预见案涉房屋的市场价格波动，故资产评估报告书计算所得之贬值损失数额有失公允。现原审法院以资产评估报告书认定的房屋贬值率6%为基础，结合签订案涉商品房买卖合同时案涉房屋的价格970000元酌定之赔偿款金额，应无不当。 关于鉴定费，因顾建新在原审中并未就此提出相应诉讼请求，原审法院在本案中不予处理，不属于漏判，故顾建新的该上诉请求，本院不予支持。 综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2794元，由顾建新负担1544元，由杭州东海春房地产开发有限公司负担1250元。 本判决为终审判决。 审 判 长 金瑞芳 审 判 员 胡 宇 审 判 员 盛 峰 二〇一八年八月九日 法官助理 张 琪 书 记 员 赖雪珂