福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初1965号 原告：福清金辉房地产开发有限公司，住所地福建省福清市阳下镇洪宽工业村洪宽中心楼，统一社会信用代码91350181779637119D。 法定代表人：郑长胜，总经理。 委托诉讼代理人：李鑫，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：陈忠，男，1969年8月11日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：张美艳，女，1977年7月10日出生，汉族，原住四川省广汉市南兴镇北新村**，现住福建省福清市。 第三人：黄书龙，男，1970年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：庄伟、郭海红，福建信得（福清）律师事务所律师。 原告福清金辉房地产开发有限公司（以下简称：金辉房地产）与被告陈忠、张美艳、第三人黄书龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，于2017年9月21日作出（2016）闽0181民初1741号民事判决，原告金辉房地产不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2018年2月2日作出（2018）闽01民终501号事裁定：一、撤销福清市人民法院（2016）闽0181民初1741号民事判决；二、发回福清市人民法院重审。本院依法于2018年3月7日重新立案，另行组成合议庭，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告金辉房地产的委托诉讼代理人李鑫、被告张美艳、第三人黄书龙及其委托诉讼代理人郭海红到庭参加诉讼，被告陈忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 金辉房地产向本院提出诉讼请求：1.解除金辉房地产与陈忠、张美艳于2009年3月25日签订的《商品房买卖合同》；2.陈忠、张美艳应配合金辉房地产办理上述《商品房买卖合同》预告备案登记的注销手续；3.陈忠、张美艳应立即无条件从位于福清市××街道××村××幢××层××号商品房内搬离，并将该房屋交还给金辉房地产重新处置；4.陈忠、张美艳应按照代偿款项414258.01元的日万分之五向金辉房地产支付自2016年2月26日起至还清代偿款项之日止的违约金；5.陈忠、张美艳应按照购房款总价的10%向金辉房地产支付解除合同的违约金76683.80元；6.陈忠、张美艳应向金辉房地产支付本案所发生的律师代理费5000元；7.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2009年3月25日陈忠、张美艳与金辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：陈忠、张美艳向金辉房地产购买融侨城第28幢15层1506号商品房，该商品房建筑面积为140.03㎡，总价款为766838元；陈忠、张美艳应于合同签订当日支付50000元作为履行合同的定金，首期购房款236838元于2009年4月2日内交清，定金折抵购房款，余款530000元申请银行按揭贷款。合同附件六中“按揭、公积金贷款”部分约定：“出卖人同意为买受人按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日应按代偿款项的日万分之五向金辉房地产支付违约金，违约金自承担保证责任之日起计算至还清代偿款项之日止；如出卖人代买受人偿还的款项累计达到按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，金辉房地产有权单方面解除合同，要求买受人返还代偿款项，并支付购房款总价10%的违约金。”合同附件六中“关于解除合同”部分约定：“由于买受人的原因导致合同解除的，买受人应按本合同约定支付违约金，并赔偿因此给出卖人造成的损失（包括但不限于另售的差价损失），出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担；本合同依法解除后，出卖人应在本合同经福清市房地产交易管理所注销预告登记和备案登记之日起30日内向买受人退还扣除上述违约金及相关费用后的购房余款。”上述合同签订后，陈忠、张美艳于2009年3月25日向金辉房地产支付定金50000元，于2009年4月2日向金辉房地产支付购房款186838元，首期购房款合计支付了236838元，金辉房地产依约办理了上述商品房的预告登记。2009年5月12日，陈忠、张美艳与中国农业银行股份有限公司福清市支行签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“担保借款合同”），由贷款银行向陈忠、张美艳提供按揭贷款530000元，贷款期限为240个月，陈忠、张美艳将上述商品房作为抵押物，金辉房地产提供阶段性保证担保，贷款银行于合同签订当日发放了上述贷款。后因陈忠、张美艳连续多期未偿还按揭贷款，贷款银行于2016年2月26日从金辉房地产的农行账户扣划多笔款项合计414258.01元，用于代偿陈忠、张美艳还尚欠的全部贷款本息。综上，金辉房地产认为，涉案《商品房买卖合同》为合法有效的合同，双方均应严格按照合同约定履行合同义务，陈忠、张美艳逾期不归还银行按揭贷款本息，造成金辉房地产代偿款项累计已超过按揭贷款的3%，其行为已构成对《商品房买卖合同》的根本性违约，恳请判决支持原告的全部诉讼请求。 被告陈忠未作答辩，也未举证、质证。 被告张美艳辩称：签订合同后，张美艳与陈忠有去办理房产证，但证未领出。被告去查看并购房时已经是现房，当时均价是5600元／㎡，讼争融侨城28号楼1506单元，三面采光，现在估计均价15600元／㎡。被告在2009年夏天即对房屋进行装修完就搬住进去，装修花费约52万。张美艳与陈忠于2014年11月11日在福清市××镇××办理离婚手续，诉争房屋归张美艳所有，已与陈忠无关。被告现在欠钱太多愿意自己拿去变卖或让法院进行拍卖还债，但是坚决不愿意解除买卖合同，张美艳现有财产只有这一套房子，陈忠名下也没有任何财产。 第三人黄书龙述称，黄书龙与陈忠、张美艳之间的民间借贷纠纷案件已经判决生效并进入执行程序，案涉房产因财产保全已被法院查封，在执行中，除该房产外没有查到陈忠、张美艳还有其他财产，要求法院对涉案房屋进行拍卖，让黄书龙等对拍卖价款享有优先受偿权。 因陈忠经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院仅对金辉房地产公司、张美艳及黄书龙所提交的证据组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，金辉房地产所诉的事实基本属实。 另查明，案涉《商品房买卖合同》签订后不久，金辉房地产即将涉案房屋交付陈忠、张美艳使用，陈忠、张美艳随后对涉案房屋进行全面装修且入住至今，并已交纳部分费用申请办理产权证。2014年11月11日张美艳与陈忠在福清市××镇××办理了离婚手续，婚生女儿由张美艳带领抚养，案涉房屋归张美艳所有。本案纠纷是因陈忠、张美艳未按期偿还按揭贷款引起的，故本院在庭审中向金辉房地产释明：金辉房地产作为按揭贷款的担保人代偿款项后可以基于担保借款合同法律关系向借款人行使追偿权。但金辉房地产经本院释明后表示不同意，坚持以商品房预售合同为基础法律关系提出诉求。 又查明，第三人黄书龙因与陈忠、张美艳民间借贷纠纷，向本院提出诉前财产保全申请，本院于2014年12月17日作出(2014)融民保字第25号民事裁定，查封了案涉房屋，又于2015年2月27日作出(2015)融民初字第243号民事判决，陈忠、张美艳应共同偿还黄书龙借款本金300000元及利息，该判决已经发生法律效力并进入强制执行程序。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；但因涉案房屋早已装修且已入住9年左右时间，两被告已偿还大部分贷款，该买卖合同付款义务已大部分履行，原告的垫付仅占房屋贷款的小部分，且近年来商品房涨价明显，涉及到业主的装修费用和房屋升值溢价权益，引起合同附件六补充协议的约定解除权条款明显有违公平原则，故金辉房地产依据该条款请求解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。理由如下：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》尚未达到法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人可以行使解除合同条件是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原告通过商品房买卖收到被告支付的首付购房款以及按揭银行贷款，被告于2009年3月25日向原告购买案涉房屋后随即装修并入住至今9年左右，造成原告代被告提前偿还按揭贷款，是原告基于借款合同的担保而自动承担连带还款责任，原告可依《个人购房担保借款合同》约定行使追偿权利。本案中，陈忠、张美艳按揭断供确是违约行为，但至断供发生时，其首付款为236838元，累计月供款总额为257687.38元，已付款总额为494525.38元，占总购房款的64.5%，说明陈忠、张美艳已履行《商品房买卖合同》的主要付款义务；金辉房地产亦按约将涉案房屋交付陈忠、张美艳使用并将涉案房屋预告登记在陈忠、张美艳名下，仅房屋权属转移登记尚未履行，双方之间买卖合同目的已经大部分实现。2.如果解除涉案《商品房买卖合同》并收回涉案房屋将有背公平原则。首先，涉案《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋已交付使用9年左右，买受人已将房屋装修后入住，该装修装饰部分与房屋主体一般不可分离，开发商要解除合同收回房屋，则该装修装饰部分或者房屋因此而增值的部分应如何处理值得斟酌，且涉案房屋目前在福清市这个地段一直处于升值状态是众所周知的事实。因此，在无合理处置方法的情况下，更为合理的方法，应允许购房人自行处置变现房屋并返还开发商代垫款，否则必将造成利益失衡有违公平公正。其次，本案中，因第三人黄书龙与陈忠、张美艳之间另有民间借款纠纷，涉案房屋已被本院查封，第三人黄书龙的债权亦经生效判决所确认，并期待从涉案房屋的拍卖款中受偿，若将房屋腾空交还原告，而对房屋升值溢价及添附部分未作处理，则可能影响第三人债权的实现。3.在不解除《商品房买卖合同》的情况下，本案当事人利益仍有救济的渠道，其合法权益仍到法律保护。本案纠纷是因陈忠、张美艳断供而引起的，而断供是针对担保借款合同的违约行为，金辉房地产可以基于担保借款合同向借款人行使追偿权，提出偿还贷款、支付违约金及赔偿损失等诉讼请求；本案买卖合同虽不予解除，但因案涉房屋已经设定了抵押权预告登记，权利人可以在担保借款合同法律关系予以解决。但经本院释明后，金辉房地产不同意基于担保借款合同法律关系处理，故其与追偿相关的诉讼请求不属于本案审理范围，当事人可以另案诉请。至于黄书龙虽作为第三人参加本案诉讼，基于合同相对性，在本案中不享有独立请求权，但其与两被告之间借贷权益维护可通过执行异议或执行异议之诉解决。 综上，在房屋已交付购房人使用多年，且购房人已偿还大部分银行按揭贷款的情况下，开发商解除买卖合同收回房屋显失公平，故金辉房地产的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。金辉房地产的垫付款、违约金的诉请可另寻解决。被告陈忠经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回福清金辉房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费11468元，由福清金辉房地产开发有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  王统勇 审判员  魏益钦 审判员  林远程 二〇一八年八月二十日 书记员  林阳凯  8