上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第1498号原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处。负责人初洪伟。委托代理人章琰，上海市东方正义律师事务所律师。被告上海自宽实业有限公司。法定代表人张留章。委托代理人翟立弘，江苏秦邮律师事务所律师。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处与被告上海自宽实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处的委托代理人章琰与被告上海自宽实业有限公司的委托代理人翟立弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处诉称，2007年11月10日，原被告签订《军队房地产租赁合同》，约定，原告将位于宝山区永清路前三营房XXX号的场地租赁给被告使用。租赁期限自2008年3月1日起至2013年2月28日止，共计五年，年租金35万元，每半年支付一次。该协议签订后，经中国人民解放军海军房地产管理局审核批准生效后，原告交付场地，被告进驻实际使用，双方均按约履行各自权利义务。2013年2月28日系争租赁合同到期，原告此后多次告知被告应按约返还租赁场地，但被告总以种种理由予以推脱。2013年12月30日，原告向被告发出通知函，通知被告返还租赁物，被告至今不予理睬，拒不办理交接手续，并继续占用系争承租场地。原告认为，被告在合同期满后无理由继续占用场地，侵害了原告的合法权益，也造成军事安排困扰及经济损失。故原告起诉要求确认双方签订的《军队房地产租赁合同》于2013年2月28日期满终止，要求被告立即迁出系争场地，将场地恢复原状返还给原告；要求被告按照年租金35万元的标准，向原告支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。被告上海自宽实业有限公司辩称，原被告签订的租赁合同约定的租赁期限确实至2013年2月28日到期，但此后，被告与作为原告代理人的中国人民解放军91287部队军需物资油料处(以下简称91287部队油料处)签订过一份补充协议，补充协议变更了原租赁合同的租赁期限，在2013年2月28日到期的基础上再续展五年，续展期内年租金的标准上浮10%。2013年2月28日至今，被告一直按照补充协议约定的租金标准支付租金至2014年12月31日止。故原、被告之间的租赁合同尚在履行期内，租赁期限未届满，原告无权提前终止。至于2015年1月1日后的租金，被告同意继续支付。其余诉讼请求，要求驳回。经审理查明，2007年11月10日，中国人民解放军海军上海房地产管理处(甲方，于2012年3月1日更名为原告)与被告(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定，甲方将坐落在永清路前三营房XXX号场地3,200平方米出租给乙方使用。乙方对甲方提供的房地产做了充分了解，愿意承租。租赁用途为仓储、办公、居住。租赁期限自2008年3月1日起至2013年2月28日止。年租金为35万元，按半年一结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物。确实需要新建和添建临时性建筑物，构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应完好无损地无偿移交给甲方；乙方必须在租赁期满时将承租的房地产及按照本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。合同第九条第一款为，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按照乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。合同第十三条约定，本合同(含补充协议)经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。附件条款中还约定，乙方所建的建筑、设施必须符合有关消防管理规定。租金支付：每年上半年前十日乙方向甲方(或基地军需物油处)支付租金22万元，下半年前十日支付13万元。合同落款处，甲乙双方分别签字盖章，甲方委托代理人处加盖了91287部队油料处的公章。军队房地产管理部门意见下方，加盖中国人民解放军海军房地产管理局租赁合同审核专用章。2013年12月30日，原告向被告发出通知，载明，被告承租永清路前三营房XXX号场地，于2013年2月28日到期，因我部队建设需要，不再与被告续签合同，要求被告于2014年2月28日把租赁的场地交还原告。2014年1月8日，被告回函给原告，称2007年12月20日在原合同的基础上，军需物资油料处与被告签订一份补充协议，租期顺延五年。同年8月28日，原告向被告发出公函，表示因我部队建设需要，根据合同第九条第一款约定，要求被告于2014年12月31日前将租赁场地交还原告。9月16日，被告再次回函，不同意原告提前终止合同的单方意思表示。因双方协商不成，故涉讼。审理中，被告提供：1、91287部队油料处(甲方)与被告(乙方)于2007年12月20日签订《房地产租赁补充协议》，约定，甲方将3,200平方米的场地出租给乙方，考虑到乙方前期投资较大，如合同能有效执行，在第一个合同五年结束后，在年租金35万元的基础上加百分之十，甲方继续将3,200平方米的场地出租给乙方使用，期限五年。如果在合同期内，因地方规划建设需征用场地，终止合同后地方所补偿的款项，地产归甲方，房产归乙方；2、银行交易流水，证明其根据补充协议约定的租金标准(即年租金38.50万元)向原告支付了2013年3月1日起至2014年12月31日止的租金；3、照片一组，证明被告在系争场地上投资2,000万元建造了两幢半的楼房，用于对外出租，至今共计200多户次承租人在居住使用，所有建筑未取得建设工程规划、施工等许可，但经过原告的同意。原告对上述证据的质证意见为：由于系争场地原先由91287部队油料处使用，在将合同至海军房地产管理局报批的过程中，应管理局的要求故91287部队油料处于合同下方盖章，其并非作为原告的代理人身份，原告从未委托任何单位与被告签订过补充协议，对被告出示的补充协议的真实性不予认可，同时，根据双方合同第十三条约定，协议包括补充协议均应由部队房地产管理局审核通过才具备生效条件，故补充协议不生效，对原告不具备法律约束力；关于租金问题，在合同到期后，原告要求被告搬离，但被告自称将租金支付完毕，直至诉讼前原告才查实被告支付租金的情况，关于被告自愿向原告支付高于合同约定标准的租金，系被告单方行为，原告无法阻止，也不同意退还使用费的差额，但2015年1月1日之后的租金，原告要求根据双方合同标准主张；关于照片反映的情况基本属实，鉴于双方合同系到期终止，故原告不对被告的搭建予以任何补偿，要求被告自行负责清退各次承租户，并将场地恢复原状后返还给原告。庭审中，原告提供一份中国人民解放军海军东海舰队司令部军务处出具的《关于91287部队的情况说明》，证明中国人民解放军91287部队原为舰队所属的海军上海保障基地，该基地于2011年撤编。91287部队油料处为上海保障基地的后勤部门，基地撤销同时，将军需油料处原使用的房地产移交东海舰队后勤部下属东海舰队房地产管理处管理。被告对上述材料的真实性不予否认，但认为补充协议是此前签订的，油料处嗣后撤销不能对抗该份协议的真实有效性。以上事实，有原告提供的军队房地产租赁合同、通知、情况说明，被告提供的军队房地产租赁许可证、租赁补充协议、银行汇款回单及对账单、通知、回复函、公函，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，2007年11月10日，原被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同约定的租赁期限截止于2013年2月28日，现原告以此主张确认合同终止并要求被告迁出系争场地。被告称租赁合同尚在履行期内，原告无权要求提前终止。故被告应对反驳原告诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。审理中，被告提供一份其与91287部队油料处签订的《房地产租赁补充协议》，并表示91287部队油料处为原告代理人，该份协议证明了租赁期限延展五年，截止2018年2月28日止。原告对该份补充协议的真实性不予认可，并否认其委托过91287部队油料处与被告签订任何协议。本院认为，被告就原告授权委托91287部队油料处与被告签订补充协议的主张未提供任何证据佐证，本院对此难以采信；其次，根据租赁合同第十三条的约定，本合同(含补充协议)经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，故即便该份补充协议实际签订过，由于未经军队房地产管理部门审批盖章确认，该份协议也未能生效。故，关于被告就租赁合同尚在履行期内、原告无权提前解除合同的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院难以准许。原告要求确认合同到期终止、并要求被告立即迁出系争场地，将场地恢复原状返还给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。关于使用费的问题，原告认可被告付清了2014年12月31日前的使用费，其要求被告按照年租金35万元的标准支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，于法不悖，本院也予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处与被告上海自宽实业有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，于2013年2月28日期满终止履行；二、被告上海自宽实业有限公司于本判决生效之日起十日内，从宝山区永清路前三营房XXX号内的场地上迁出，将场地恢复原状后返还给原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处；三、被告上海自宽实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照年租金35万元的标准，向原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费1,817元，由被告上海自宽实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  杨利民人民陪审员  时金兰二〇一五年三月二十四日书 记 员  童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。