广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2014）茂化法民二初字第543号原告谢又杨。委托代理人刘兴志、高慧义。被告广东百汇房地产开发有限公司。法定代表人陈志荣。委托代理人曾志坚、梁信庆。原告谢又杨诉被告广东百汇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢又杨的委托代理人高慧义，被告化州市百汇房地产开发有限公司的委托代理人曾志坚、梁信庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月18日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的化州市东山街道站前路33号汇福花园xx幢xxx房，房屋用途为住宅，建筑面积152.52平方米，总房款380124元。合同第八条规定被告应在2012年10月31日前，将涉案房屋交给原告使用。合同第九条规定被告如未按合同规定的期限交房，应自约定的交房最后期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付房价总款0.05%的违约金。合同签订后，原告支付了房款，但被告直到2013年7月16日才将涉案商品房交给原告。合同十五条约定被告应在商品房交付后按规定期限，为原告办理房地产权证，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，每推迟一个月，被告支付300元违约金。至现在被告仍未办理好房地产权证交给原告。被告的违约行为，给原告的生活、工作造成极大影响，给原告造成损失。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求判决：一、判令被告向原告支付迟延交楼的违约金49226元；二、判令被告支付迟延交楼违约金的利息3646.77元（按年息6.5%计算，暂计至2014年9月5日），以上两项合计52872.83元；三、判令被告支付逾期办理商品房房地产权证书的违约金3900元（每月300元，从2013年10月17日暂计至2014年11月16日，最终计至原告取得房地产权属证书时止）；四、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：一、原告起诉不符合法律的相关规定，依法应裁定驳回被答辩人向贵院提起的《民事起诉状》中，依照《民事诉讼法》及相关法律规定应由原告在具状人亲笔签名。但本案中，被答辩人并没有在《民事起诉状》中亲笔签名。另，本案中，从被答辩人提交证据《广东省商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款合同》等出现谢又杨本人的亲笔签名，其笔迹清晰可见，但《民事起诉状》中“谢又杨”签名的运笔、笔画交叉、笔画连接等特征都相差甚远，可以清楚看出《民事起诉状》中“谢又杨”的签名系他人伪造，并非谢又杨的本人签名。依照法律规定，因被答辩人起诉不符合法律的相关规定，依法裁定驳回原告的起诉。抛开原告的主体身份问题，从实体来说，答辩人也不存在违约须承担违约责任的问题，理由如下：二、受天气、国家政策规章冲突和政府部门等非答辩人以外因素的影响，造成房屋未能按约定时间交付，答辩人不存在违约情形从答辩人提交的一系列证据表明：答辩人在合同履行过程中不存在任何违约的情形，主要体现在：1、天气因素对本涉案项目造成巨大影响，依约定及法律规定竣工时间可以延期本案被告开发的“汇福花园”建筑工程于2010年5月底开工建设。据化州市气象局于2014年9月12日出具的《气象资料证明报告》的内容：2010年6月至2013年6月期间，降雨日数为475日，台风影响市区时段21天（详见证据23）可知，正是由于天气方面的原因，导致被告延误施工期限。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项的约定：“遇到不可抗力和其他人为的原因或政策性等因素，不能依时竣工，交房时间应根据受影响的时间相应延长。”，因此，被告施工期限的延误之一的原因就是天气因素造成的，按约定交房期限可适当延长一年以上，答辩人不存在违约行为。2、受各行政机关政策不统一的影响，造成验收延期，表现为：（1）依据《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条规定：“建筑工程申请验收，应符合以下条件：（三）各类配套公建（包括附属用房）、配套的管线工程、绿化工程、道路（含外部市政道路连接的道路）已建设完毕”，据此，化州市规划部门认为，被告开发的“汇福花园”小区的园林配套设施必须待绿化、道路等配套工程建设完成后才能进行验收。而原由住建部门制作的《商品房买卖合同》文本约定单栋楼房即“商品房验收合格”作为交房的条件，与规划部门的规定明显有冲突，单栋楼房建成后事实上是不可能取得验收备案表的；（2）环保验收政策对房屋竣工验收的影响。依据《建设项目环境保护管理条例》第二十条第二款规定：“环境保护实施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。需要进行试生产的建设项目，建设单位应当自建设项目投入试生产之日起3个月内，向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收”，另，根据国家环境保护总局发布的《关于房地产开发项目环境管理问题的复函》第二点规定：“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。对房地产建设项目须待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收。”据此，化州市环保部门认为，环境配套设施需要居民入住率达75%以上并经试生产（运行）三个月后才向环保局申请建设项目竣工环境验收是国家政策的强制性规定。由此导致环保验收认可文件的滞后办理。（3）化州市政府应茂名市政府的要求，对建设板块的行政机关调整，造成至今未能正常办理业务。从2012年开始至今，化州市政府多次对建设板块进行调整。去年，将化州市房地产管理局并入住建局，原属于城建局的规划局重新并入城建局，为此人员全部予以调整，造成至今建设板块的行政机关未能正常开展业务。本案建设工程竣工后，答辩人已按法律规定向政府部门提交了验收资料，政府部门也实际派员予以验收，但何时做出《建设工程竣工验收备案表》是政府行政机关的事，答辩人向城建局提交涉案项目的验收资料至今未能验收，答辩人无法控制。因此，答辩人不存在因自身原因延期交房的违约行为。3、依照合同约定，答辩人不应承担违约责任：（1）根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项规定：“如遇下列原因，出卖人可据实予以延期：因国家政策的约束或政府有关部门的原因延迟商品房的验收”，因此，依据以上情形可知，延期商品房的验收不但跟天气有关，而且与政策以及与政府规划和环保部门有关，答辩人可依合同约定及法律规定延期交房，不存在违约的行为。（2）根据《商品房买卖合同》第十四条第一款约定：“本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月。”该十四条第二款约定：“如果在规定日期内未能达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2、非出卖人责任导致的，出卖人应与有关单位协商尽快解决。”因规划部门认为小区的园林配套设施必须在园林完工后才能验收，而双方约定小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间可推迟6个月。等于双方默认商品房的交付也相应推迟6个月。原告主张答辩人未能按照约定的时间2012年10月31日交房即应承担违约责任的理解有误。三、被答辩人要求答辩人支付延迟交楼违约金49226元及支付迟延交楼违约金利息3646.77元没有法律依据1、被答辩人从2011年10月18日与答辩人签订《商品房买卖合同》后，仅仅支付了首期180124元。按合同约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五”计算，违约金也不是49226元，原告明显计算错误；2、另，被答辩人要求支付迟延交楼违约金利息3646.77元没有法律依据。四、被答辩人在履行合同过程中存在违约行为，依法承担违约责任被答辩人于2011年10月18日与答辩人签订《广东省商品房买卖合同》后，未能依照合同约定办理按揭，逾期13日，依法承担违约金1300元。另，被答辩人于2013年7月16日收楼后，依照与化州市汇泽物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务书》的约定，应从交楼当月起支付物业管理费，但从2013年7月至2014年1月份，被答辩人却未支付物业管理费，合计本金793.13元，依合同约定承担滞纳金8602.41元，小计9395.54元，两项合计10695.54元。再，化州市汇泽物业管理有限公司已将该债权转给答辩人并通知被答辩人。综上，造成工程竣工后未能及时办理竣工验收、延期交房等是由于天气、政府、政策规定冲突、行政机关等非答辩人的各种因素造成的，答辩人不存在任何违约行为。为维护答辩人的合法权益，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2006年8月23日，被告从化州市土地交易所竞买到化州市公安局名下位于化州市东山街道办站前路6、7、8、9号地的使用权。在办理了相关的报批手续后，于2010年5月17日动工兴建汇福花园商品房。2010年12月16日，化州市纪委审查发现尚有部分土地未办理出让手续就由被告使用的情况后，即反馈给化州市政府，并组织相关职能部门通知被告停止施工，待办理完合法手续后才能复工。2011年2月23日及2011年6月13日，化州市政府就化州市纪委提出的问题召开了政府工作会议，先后作出了（2011）7号及25号《市政府工作会议纪要》，被告根据市政府工作会议纪要，于2011年10月办理好国有土地使用证，随后又花了几个月时间办理好其他的报建手续后复工。2011年10月18日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同主要条款约定：原告购买被告开发的化州市东山街道站前路33号福花园xx幢xxx房，建筑面积152.52平方米，总房款380124元；出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、国家政策的约束或政府有关部门的原因延迟商品房的验收；3、遇到不可抗力和其他人为的原因或政策性等因素，不能依时竣工，交房时间应根据受影响的时间相应延长；4、买受人未能按合同约定的条款向出卖人交清各项款项；除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按预期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……；合同第十四条第一款第二项约定：本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后，按规定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列处理：如属出卖人因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币叁百元／套违约金。签订合同后，被告按化州市纪委的要求，对汇福花园的工程停止施工了七、八个月，处理汇福花园的土地办理好相关的转让、审批、报建等手续后才能复工，被告按化州市政府的要求，2011年12月2日，原告与化州市农村信用合作联社签订了《个人购房按揭贷款合同》，约定以涉案商品房作为抵押物，从信用社借款200000元，由化州市农村信用合作联社将借款200000元支付给被告，再由原告按月还款给化州市农村信用合作联社。2012年7月16日，原、被告双方办理了涉案房屋的交接手续，双方签有《房屋交接单》。被告于同年8月向房产局交纳了办证费用，但原告尚未领取房产证。原告认为被告没有依时交付商品房及房产证，遂产生纠纷，原告于是起诉至法院请求处理。另查明，《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条规定，建筑工程申请验收，应符合以下条件：（三）各类配套公建（包括附属用房）、配套的管线工程、绿化工程、道路（含与外部市政道路连接的道路）已建设完毕。再查明，《广东省化州市气象局气象资料证明报告》显示2010年6月1日至2013年6月期间，化州市有降雨日数为475日，其中2012年1月1日至2013年6月间雨天数为256天。诉讼中，原告撤回增加的要求被告支付逾期办理商品房房地产权证书的违约金3900元（每月300元，从2013年10月17日暂计至2014年11月16日，最终计至原告取得房地产权属证书时止）的诉讼请求。上述事实有广东省商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款合同、房屋交接单、广东省化州市气象局气象资料证明报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，以及原、被告的陈述和庭审笔录等材料证实。本院认为，本案主要的争议焦点有两个：一、关于被告迟延交房是否违约的问题。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应依约履行各自的义务。本案中由于化州市政府依照化州市纪委的要求，处理历史遗留问题，被告对化州市公安局尚未出让的三块土地办理好相关的转让、审批、报建等手续后才能复工，被告按化州市政府的要求，对汇福花园的工程停止施工了七、八个月。其次，商品房的交付以验收合格为前提，由于客观原告造成了被告停工，汇福花园的竣工时间也相应受到了影响，随之而来的建筑工程竣工验收、工程质量验收、防雷装置验收、工程消防验收、环境保护设施验收也受到了影响。按合同第十四条第2点约定“本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月”。合同约定的商品房的交付时间为2012年10月31日前，那么双方约定园林等配套建筑完成的时间最迟为2013年4月30日，因此根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条商品房的验收也相应推迟6个月，从而导致商品房交付时间也相应推迟6个月，即为2013年4月30日前，上述的情形是属于原、被告双方在合同中约定的国家政策约束和政府部门的原因造成的。况且《广东省化州市气象局气象资料证明报告》显示2010年6月1日至2013年6月期间，化州市有降雨日数为475日，其中2012年1月1日至2013年6月间雨天数为256天。降雨的天气会对外墙、框架、主体结构的施工上有一定的影响，从而导致工程的竣工也会受到一些制约。综上所述，原、被告双方的交接房屋的日期是2012年7月16日，被告依约履行了应尽的义务，不存在违约行为。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金及利息，本院不予支持。二、关于被告百汇公司否认原告谢又杨的诉讼主体资格问题。被告认为起诉状中的“谢又杨”是其律师代签不是其本人签名不具有诉讼主体资格，但本院认为，谢又杨的委托代理律师是全权的代理人，立案后及在开庭时都对其起诉被告的事实是其的真实意思表示，对其律师的诉讼行为予以认可，因此原告谢又杨起诉符合法律规定，其具有诉讼主体资格。在诉讼中原告撤回了增加的要求被告支付逾期办理商品房房地产权证书的违约金3900元（每月300元，从2013年10月17日暂计至2014年11月16日，最终计至原告取得房地产权属证书时止）的诉讼请求，这是其处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告谢又杨的诉讼请求。本案案件受理费1122元，由原告谢又杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  何洪强代理审判员  车海飞人民陪审员  梁惠军二〇一五年三月二十七日书 记 员  黄国英速 录 员  钱玉婷