山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）菏开民初字第1053号原告（反诉被告）张书成，农民。委托代理人李喜梅，山东贵和律师事务所律师。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司，住所地菏泽市人民路296号。法定代表人：池强，该公司董事长。委托代理人陆长安，山东陆直律师事务所律师。委托代理人孙登冉，山东陆直律师事务所律师。原告（反诉被告）张书成与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员石胜利适用简易程序独任审判，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张书成及其委托代理人李喜梅与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司的委托代理人陆长安、孙登冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张书成诉称，2011年6月17日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司预售的天阔国际小区第0001幢楼01单元02004号房，总房款为469216元，交房日期为2012年10月31日前。协议生效后，被告于2014年1月22日将该房交付原告，至今未协助原告办理房屋所有权证。根据双方在合同第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按本合同第九条执行，即出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。由于被告的原因，原告未在规定的期限内取得房屋所有权证，被告应承担违约责任。特提起诉讼，请求判令被告支付原告至庭审之日的延期办理房产证违约金83332.76元。被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司辩称，1、原告所诉无事实根据，请求依法驳回原告诉请；2、假设原告所诉有事实根据及法律依据，被告基于合同关于违约责任的约定，已向原告超额支付了违约金，且合同关于违约金的约定，严重超过了原告可能造成的损失及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的规定。依据《合同法》第一百四十四条之规定应当减少，请求在确认原告损失的基础上认定被告应当承担的违约责任数额，并判令原告依法返还被告多支付的款项。反诉原告菏泽市宸宇房地产开发有限公司诉称，反诉原告已向反诉被告张书成超额支付82957元，假设反诉原告违约，反诉被告可能造成的损失按合同约定的交付期限计算也只有不足3年时间，其损失应当按照菏泽市住房保障和房产管理局发布的涉案房屋的所在区位的租金数额或司法鉴定机构依法评估的涉案房屋的租金数额计算。经了解，涉案房屋年租金数额1万元左右，按年租金数额1万元，假设逾期期限3年计算，反诉被告损失仅有3万元，按照其租金数额的130%计算，反诉原告如违约，应当承担的违约金数额为39000元。请求判令反诉被告返还43957元。反诉被告张书成辩称，本案涉及的是延迟办理房产权证的违约金，与反诉原告诉请的延期交房违约金是两种不同的违约，是涉案合同列明的两种完全不同的违约责任；反诉原告所反诉的违约金超付情况不存在，房屋所有权包括占有、使用、收益、处分等权利，由于反诉原告的责任，反诉被告不能办理房屋产权证，使反诉被告不能充分享有房屋的权益。双方签订的合同基本上是格式条款，各项条款都是反诉原告自行承诺，且不违背法律规定，反诉原告已经占有合同签订的主动权，在履行中不存在调整、减轻其违约责任的可能性。反诉原告的诉请无事实根据及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。经审理本院认定，2011年6月17日，原告（反诉被告）张书成与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）张书成购买被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司天阔国际小区第0001幢楼01单元02004号商品房，总房款为469216元，合同签订日首付房款149216元，剩余房款做银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行。合同签订后，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司于2011年8月29日收取原告（反诉被告）张书成全部房款并出具了收据。2014年1月22日，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告（反诉被告）张书成，同时向原告（反诉被告）张书成支付了逾期交房违约金82957元，并收取房产证代办费200元。因至今未能办理房屋所有权证，原告（反诉被告）张书成于2015年8月5日向本院起诉，请求判令被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付至庭审之日的延期办理房产证违约金83333.76元。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司应诉后，向本院提交了追加江苏省青云建设集团有限公司为本案第三人的申请，理由是因工程承包人江苏省青云建设集团有限公司未将工程进行整体验收，建设行政管理部门无法出具工程整体验收手续，致使涉案房屋未能办理产权登记。本院以被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司与江苏省青云建设集团有限公司之间的纠纷，应按照法律规定和双方之间的约定另行解决为由，未予准许。庭审时，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司认为本案案情复杂，要求适用普通程序进行审理。同时认为涉案合同第九条约定的违约金比例过高，超过了涉案房屋同地段同类房屋租金数额的百分之一百三十，请求予以减少，申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金数额进行鉴定。并提起反诉，请求判令原告（反诉被告）张书成返还多收取的违约金43957元。经调解，双方当事人未能达成协议。本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、《商品房买卖合同》、收据、入住结算表等证据在卷为凭，并经双方庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案案情并不复杂，本院依法适用简易程序审理本案并无不当。双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案《商品房买卖合同》既在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，又在第十五条约定了逾期办理产权证书的违约责任，按照双方的约定，这两种违约金是单独计算和并存的。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）张书成支付的违约金的收据上注明是“逾期交房违约金”，并不包含逾期办理产权证书违约金，原告（反诉被告）张书成接受并未提出异议，表明双方已按合同第九条的约定履行完毕，双方对于出卖方逾期交房应承担的违约金事宜已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司再要求原告（反诉被告）张书成返还该违约金，没有法律依据，本院不予支持。涉案房屋至今尚未进行整体验收，致使原告（反诉被告）张书成不能办理产权证书，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司构成违约，原告（反诉被告）张书成请求判令被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司按照约定支付逾期办理涉案房产产权证书的违约金，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定，由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方明确约定了违约金的计算方法，租金损失也不能涵盖买房人的全部损失，故被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司请求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》上述规定，减少违约金数额，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）张书成违约金81831（469216×0.0004×436）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）张书成的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1883元，减半收取942元，反诉案件受理费449元，共计1391元，由原告（反诉被告）张书成负担25元，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担1366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石胜利二〇一五年十月二十二日书记员  魏 静