重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第01145号上诉人（一审原告）张国书，男，1964年2月18日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人（一审原告）周德贤，女，1963年4月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二上诉人共同委托代理人周德刚，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道渚堰塘，组织机构代码75306339-9。法定代表人李成西，该公司董事长。委托代理人张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。上诉人张国书、周德贤因与被上诉人重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司（以下简称马脑城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第01588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：“伴山雅筑”工程建设项目系原南川市味精厂片区旧城改造项目，原南川市马脑城生态农业综合开发有限公司（2007年12月24日更名为马脑城房地产公司）于2006年12月28日取得对坐落于南川市东城街道东环路（原南川市味精厂片区）6290.79平方米的国有土地（房地产权证：304房地证2006字第04631号）的开发权。2009年，由于城市规划原因，有关部门要求将味精厂与东环路之间的1996.21平方米土地纳入整体开发的范围。由于该土地系集体土地，需要征收后再出让，故国土部门将原南川市味精厂6290.79平方米国有土地的《房地产权证》收回，待集体土地征收完毕后将合并的8287平方米一起重新挂牌出让，并在2010年完善了出让手续。马脑城房地产公司开发的“伴山雅筑”工程建设项目总建筑面积38487.37平方米，占地面积8287平方米，共分为A幢（即1幢）、B幢（即2幢）、C幢（即3幢）三幢房屋，A幢至今未开工建设，B、C幢于2010年7月12日开工建设。2010年11月28日，马脑城房地产公司（甲方）与张国书、周德贤（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：1、乙方购买甲方开发建设的坐落于南川区某预售住宅房屋一套（建筑面积84.94平方米）；2、购房价款为271808元；3、甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第十三条第2款约定：在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第4款第（1）项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（不作累加），并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方签订的《补充协议》第五条第九款第（2）项约定：若因甲方原因不能在规定期限内办理房地产权属证书时，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任。本案涉及的“伴山雅筑”B、C幢工程建设项目于2012年12月28日竣工验收，于2012年12月31日取得重庆市南川区建设委员会发放的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》［建竣备字（2012）33号］。2012年12月30日，马脑城房地产公司向张国书、周德贤交付了买卖的房屋，张国书、周德贤亦按合同约定支付了购房款及相关的费用。2014年9月25日和10月15日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局分别向马脑城房地产公司发放了坐落于南川区东城街道余家洞巷1号（伴山雅筑）2幢、3幢房屋的《房地产权证》总证（证号：304房地证2014字第08683号、08936号）。2014年11月5日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局受理了办理本案买受房屋的预售后房屋权属登记申请（转移登记），嗣后，重庆市南川区国土资源和房屋管理局向张国书、周德贤办理了买受房屋的《房地产权证》。张国书、周德贤以马脑城房地产公司未按合同约定于交房后60日内办理商品房产权登记为由，诉至一审法院，请求判决马脑城房地产公司向其支付违约金17667.5元。一审法院另查明：2003年6月30日，《南川市人民政府关于印发﹤南川市城市房地产开发优惠政策﹥的通知》［南川府发（2003）66号］规定：对凡在南川市城市旧城内从事房地产开发项目的市内外房地产开发企业，由市财政对该企业按所交企业所得税的市内分成部分、首次土地交易契税和房产交易契税的30%、销售不动产营业税的80%予以扶持；对旧城（2002年底形成的城市建成区）改造综合开发项目的房地产开发企业，采取“一费制”的办法向市行政审批服务中心按20元／平方米（建筑面积）缴纳行政事业性规费（证照工本费和建筑工程质量监督费除外）。该通知自发文之日起执行。2011年4月20日，重庆市人民政府公布了自2011年6月1日起执行的《重庆市城市建设配套费征收管理办法》（重庆市人民政府令第253号），该管理办法第五条第二款规定：“主城区外配套费（即城市建设配套费）的征收标准，由区县（自治县）价格主管部门会同同级财政、建设行政主管部门根据经济社会发展状况和城市基础设施建设需求提出，报经本级人民政府批准后公布执行。”第七条第一款规定：“建设项目业主（即建设项目的单位和个人）应当在申领建设工程施工许可证或开工许可手续前，按照建设工程规划许可确定的建筑面积申报缴纳配套费。”第二款规定：“建设项目拟分期办理施工许可证或开工许可手续的，可以分期申报缴纳配套费。”第三款规定：“未按规定办理配套费缴纳手续的，有关部门不予办理建设工程施工许可证或开工许可手续。”第十二条第一款规定：“建设工程竣工验收备案环节应当对配套费缴纳情况进行查验。”第三款规定：“未按规定缴清配套费的，有关部门不得办理竣工验收备案。”重庆市南川区人民政府根据《重庆市城市建设配套费征收管理办法》（重庆市人民政府令第253号）的规定，于2012年6月6日发布了《关于进一步规范城市建设配套费征收政策的通知》［南川府发（2012）30号］，该通知规定南川区城市建设区内的城市建设配套费按160元／平方米（建筑面积）计征。该通知从发文之日起执行，该通知发文之前，建设项目业主未开具《非税收入一般缴款书》（即应缴纳配套费金额凭据）的，一律按调整后的规定和标准执行。由于马脑城房地产公司开发建设的“伴山雅筑”工程建设项目系原南川市城市旧城改造项目，按《南川市城市房地产开发优惠政策》的规定，应按20元／平方米（建筑面积）缴纳行政事业性规费。但2011年6月1日起执行的《重庆市城市建设配套费征收管理办法》公布后，重庆市南川区人民政府根据该文件于2012年6月6日发布《关于进一步规范城市建设配套费征收政策的通知》，按上述文件规定的配套费收取标准，“伴山雅筑”工程建设项目应按160元／平方米（建筑面积）缴纳配套费。2012年11月15日，马脑城房地产公司向南川区政府提交了《关于味精厂片区旧城改造项目配套费人防费等税费政策的请示》［马脑城司文（2012）12号］，请示味精厂片区旧城改造项目的规费按《南川市人民政府关于印发﹤南川市城市房地产开发优惠政策﹥的通知》规定的20元／平方米（建筑面积）执行。南川区人民政府有关领导批示由建委、人防办分别提出意见报政府。南川城乡建设委员会多次与马脑城房地产公司进行协商，并于2013年、2014年分别召集国土、规划、财政局等相关部门进行研究后，提出建议意见向区政府报告，但至今该工程建设项目配套费的缴纳标准和方式仍未确定，导致马脑城房地产公司无法缴纳。重庆市南川区建设委员会根据《重庆市城市建设配套费征收管理办法》（重庆市人民政府令第253号）第十二条第三款“未按规定缴清配套费的，有关部门不得办理竣工验收备案”之规定，仅向马脑城房地产公司发放了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的复印件。2013年2月下旬，马脑城房地产公司向重庆市南川区土地房屋权属登记中心提交了所开发建设的“伴山雅筑”B、C幢房屋办理房地产权登记的相关资料并申请办理《房地产权证》，该中心审查后以马脑城房地产公司未提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件为由，未予受理登记。马脑城房地产公司一审辩称：我公司未在交房后60日内取得土地房屋登记部门出具的登记受理单属实。我公司向张国书、周德贤交付房屋后，于2014年2月下旬便向房屋权属登记中心提交了办理商品房产权登记的全部资料，但登记部门以我公司提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》系复印件，未提供原件而拒绝受理。其原因在于至今“伴山雅筑”工程建设项目配套费的缴纳标准和方式仍未确定，我公司无法缴纳配套费，致使重庆市南川区建设委员会未发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的原件。我公司已经积极履行了办证的相关义务，未能办理房屋产权登记系政策变化及有关主管部门的影响，按照《补充协议》第五条第9款第（2）项的约定，我公司在本案中不应承担违约责任。此外，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》与《补充协议》约定的违约金计算标准不一致，《补充协议》约定的按日以已付房价款万分之一计算系笔误，如认定马脑城房地产公司承担违约责任，违约金应按日以张国书、周德贤支付已付房价款的万分之零点一计算，并在计算违约时间时扣除南川区建设委员会对配套费问题进行研究和请示的时间。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.马脑城房地产公司是否存在逾期办理《房地产权证》的违约行为。马脑城房地产公司于2012年12月30日向张国书、周德贤交付了尚未竣工的诉争房屋，按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款的约定，马脑城房地产公司应自取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日起60内，即于2013年3月1日前向土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但马脑城房地产公司于2014年11月5日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应当认定马脑城房地产公司存在逾期办理《房地产权证》的违约行为。2.马脑城房地产公司是否应承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。马脑城房地产公司于2013年2月下旬向重庆市南川区土地房屋权属登记中心提供了办理诉争房屋《房地产权证》的相关资料，该提交时间系在合同约定办理房屋产权登记的时限内。虽然土地房屋权属登记中心未予受理登记，但造成未予受理登记的原因系缴纳配套费的标准因政策变化而增加，南川区政府及有关部门至今仍未确定“伴山雅筑”工程建设项目配套费的缴纳标准和方式，导致马脑城房地产公司无法缴纳配套费，重庆市南川区建设委员会根据有关规定未向马脑城房地产公司发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件所致，而非马脑城房地产公司主观恶意不提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件造成未取得受理登记。因此可认定马脑城房地产公司已在合同约定的办理房屋产权登记的时限内积极履行了有关办证义务，未及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单非马脑城房地产公司方的主观原因，而系政策变化及有关部门办事程序所致。根据双方签订的《补充协议》第五条第九款第（2）项“……若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任”的约定，虽然马脑城房地产公司存在逾期办理《房地产权证》的违约行为，但按约定应当免责，不应承担逾期办理《房地产权证》的违约责任，故对张国书、周德贤要求马脑城房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十八条之规定，判决：驳回张国书、周德贤的诉讼请求。并决定一审案件受理费240元，减半收取120元，由张国书、周德贤负担。张国书、周德贤不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。主要事实和理由为：按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，马脑城房地产公司应在交房后60日内取得土地房屋登记部门出具的登记受理单，马脑城房地产公司虽向房屋权属登记中心提交了相关资料但未取得受理登记，不能认为其已积极履行合同。根据《重庆市城市建设配套费征收管理办法》的规定，马脑城房地产公司应在申领建设工程施工许可证或开工许可证之前缴纳城市建设配套费，因马脑城房地产公司未在规定时间缴纳配套费，才导致缴纳标准上调和相关部门未向其发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件，因此马脑城房地产公司未在约定时间取得登记受理单。故马脑城房地产公司未在约定时间取得登记受理单并非政策变化或相关主管部门办事程序所致，应承担违约责任。马脑城房地产公司答辩称：我公司在2013年2月下旬就向房屋权属登记机关递交了办理房屋产权证书的相关资料，履行了合同约定的义务。未取得受理单的原因在于配套费缴纳标准的变化导致我公司无法缴纳配套费，该情形属于双方签订的合同约定的免责情形，我公司不应承担违约责任。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，张国书、周德贤与马脑城房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。马脑城房地产公司虽在合同约定的时间内提交了办理房地产权证的资料，但因未提交《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件致使未能取得登记受理单。根据《重庆市南川区城乡建设委员会关于“伴山雅筑”未发放正式竣工验收备案证的情况说明》等证据证明：马脑城房地产公司于2006年取得了原味精厂片区旧城改造项目的国有用地使用权，按照《南川市人民政府关于印发﹤南川市城市房地产开发优惠政策﹥的通知》的规定，本应享有城市旧城改造房地产开发项目每平方米缴纳20元配套费的优惠政策。但由于城市规划的原因，有关部门在2009年要求将原味精厂与东环路之间的1996.21平方米土地纳入整体开发的范围，并对该土地重新挂牌出让，导致“伴山雅筑”项目无法享受《南川市人民政府关于印发﹤南川市城市房地产开发优惠政策﹥的通知》规定的优惠政策。又因重庆市人民政府于2011年4月20日公布《重庆市城市建设配套费征收管理办法》，重庆市南川区人民政府于2012年6月6日发布《关于进一步规范城市建设配套费征收政策的通知》，上述两份文件对缴纳城市建设配套费的标准和程序等进行了新的规定，本案涉及的项目属于历史遗留问题，南川区政府相关部门至今未对该项目的配套费缴纳标准和方式予以确定，导致马脑城房地产公司无法缴纳城市建设配套费。上述事实表明，马脑城房地产公司未缴纳城市建设配套费的原因在于相关部门的城市规划行政行为、新的城市建设配套费征收标准出台以及相关政府部门未能确定该项目的配套费缴纳标准。上述原因属于政策调整和政府部门工作程序范畴，马脑城房地产公司因上述原因未能取得土地房屋权属登记机构出具的受理单，符合双方签订的《补充协议》中“若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，马脑城房地产公司不承担违约责任”约定的免责条件，故马脑城房地产公司依约不应承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。综上所述，张国书、周德贤的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人张国书、周德贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中代理审判员  高 鹏代理审判员  蔡 伟二〇一五年十月二十一日书 记 员  余婷婷