海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第1466号原告：赵小静，女。委托代理人：张珽，男。被告：海南金村物业管理有限公司。法定代表人：赵蓉，董事长。委托代理人：林天吉，海南昌宇律师事务所律师。第三人：海南德禾贸易有限公司。法定代表人：潘国明，总经理。委托代理人：关亚丽，海南新概念律师事务所律师。原告赵小静诉被告海南金村物业管理有限公司（以下简称金村物业公司）、第三人海南德禾贸易有限公司（以下简称德禾贸易公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告赵小静及其委托代理人张珽，被告金村物业公司的委托代理人林天吉，第三人德禾贸易公司的委托代理人关亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵小静诉称：被告金村物业公司申请执行的位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位为原告所有，而不属于第三人德禾贸易公司所有。2010年2月4日，原告赵小静与第三人海南德禾贸易有限公司签订了《车位转让合同》，第三人将其所有的“海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位”出卖给原告。原告于2010年2月4日和2010年2月24日，分两次支付了全部价款67000元。合同订立后，第三人将诉争车位交付给原告占有使用至今。原告对于车位未办理过户登记至原告名下并无过错。在付清全款后，原告一直未间断的督促第三人办理车位产权过户。但第三人先是以车位全部售卖后统一办理为由推脱，后期又以购买人应将应交税费交给该公司统一办理为由继续推脱。2011年5月18日，原告将应由个人承担的过户税费交给第三人，要求其办理过户，但该公司继续以财务人员繁忙、老板未审核等理由拖延。2014年7月，因“威马逊”台风对侨诚花园小区围墙造成破坏，小区业委会召开业主会议时，第三人还在会上表示，将向公司领导汇报车位未办理过户的情况，并尽快根据领导指示，协助业主办理。同时，第三人声称，公司在侨诚花园尚有主楼1-3层的房产，且公司有多名员工在侨诚花园拥有住房，公司是绝对不会做出欺诈、有损信用的行为。侨诚花园小区的地下车位，第三人均在2010年之后，以与转让给原告的类似方式销售给本小区其他业主，部份已办理了所有权交付。现有包括原告在内的30多户购买车位的业主，尚未办理过户登记。本案被告在申请执行前已明确知道，其申请执行的位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位为原告所有，而不属于第三人所有。在车位交付之日，即2010年2月4日，第三人即将车位出卖的情况告知被告，被告即日就为原告制作了一块私人车位停车牌，以明确该车位实际为原告所有，并协助原告排他使用。同时，被告也自2010年2月开始，每月向原告收取了与该车位相关的物业管理费，而未再向第三人追索。被告金村物业公司系执行案件的申请执行人，第三人德禾贸易公司系执行案件的被执行人，在执行程序中被告作为申请人向海口市美兰区法院申请对原告具有所有权的位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位强制执行；原告对贵院的执行提出执行异议，贵院于2015年6月2日作出（2015）美执异字第21号《执行裁定书》，驳回原告的异议申请；原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条等相关规定，特向贵院提起诉讼，诉请判令：1、确认原告赵小静与第三人德禾贸易公司签订的《车位转让合同》合法有效，位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位归原告所有，并要求第三人协助原告将该车库的产权办理至原告的名下；2、中止对海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位的执行，解除查封扣押；3、本案诉讼费由被告金村物业公司承担。被告金村物业公司辩称：一、本案的执行标的物即位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位登记在第三人即被执行人德禾贸易公司名下，为保障被告（即申请执行人）的合法权益，海口市美兰区人民法院做出（2014）美执字第1218号《执行裁定书》，查封涉案车库合法有据。二、被告认为，依据《物权法》的规定，判断执行标的物是否可执行应依据国家机关的登记为准。依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。被告（即申请执行人）根据国家机关的登记为准，判断执行标的物可执行，才向人民法院申请查封涉案车库，因为符合法律规定，人民法院才裁定查封了涉案车库。三、原告不是执行标的物权利人，原告赵小静与第三人德禾贸易公司之间的私下买卖不能排除被告申请强制执行的民事权益，执行应予维持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。本案不动产登记簿上登记的车库所有权人是德禾贸易公司，因此，原告不是执行标的物权利人。被告依据发生法律效力的（2014）美民二初字第30号民事判决书享有可强制执行的民事权益，并且已经申请了强制执行。综上，根据《物权法》等法律法规规定，涉案车库登记在第三人海南德禾贸易有限公司名下，符合查封及执行的法律规定，原告不能排除金村物业公司申请强制执行的民事权益，因此人民法院应驳回原告的诉讼请求。第三人德禾贸易公司述称：一、第三人德禾贸易公司和原告赵小静签订的《车位转让合同》合法有效，位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位现为赵小静使用和所有。2010年2月4日，德禾贸易公司和赵小静签订了《车位转让合同》，将位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位转让给赵小静，总价为人民币67000元。2010年2月24日，赵小静付完全部款项，德禾贸易公司也将该车位交付给赵小静使用，并通知了物业管理公司。该《车位转让合同》系原告赵小静与第三人德禾贸易公司的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同。二、应停止对“海口市嘉华路9号侨诚花园54号车位”的执行。赵小静购买涉案车位，其已支付全部款项并实际占有使用至今，该事实金村物业公司均已了解并知情。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，不应以损害原告赵小静作为第三人的权益来保障金村物业公司作为申请执行人权益，故恳请贵院判决停止对“海口市嘉华路9号侨诚花园54号车位”的执行。经审理查明：2010年2月4日，原告赵小静（买方）与第三人德禾贸易公司（卖方）签订一份《车位转让合同》，约定赵小静购买德禾贸易公司座落在海口市嘉华路9号侨诚花园地下室停车场54号车位（车位建筑面积37.19m2），价格为人民币67000元，采用分期付款方式。德禾贸易公司须在赵小静付完全款的当天通知小区物业管理公司将车位交付给赵小静使用，并由小区物业管理公司在该车位上悬挂标明“私家车位”并附业主车号的专用牌等。合同签订当日（2010年2月4日），赵小静向德禾贸易公司交纳该车位定金10000元，同年2月24日又缴交了车位款57000元。其后，德禾贸易公司依约将该车位交付给了原告赵小静使用，并会同小区物业管理处在涉案车位上为原告制作悬挂了私家车位专用牌。原告多次要求德禾贸易公司办理涉案车位的产权过户手续，并于2011年5月18日向德禾贸易公司缴交了涉案车位的办证税费3005元，但德禾贸易公司以各种理由拖延至今仍未办理。另查明，金村物业侨诚花园物业管理处系被告金村物业公司设在侨诚花园进行物业管理的办事处，侨诚花园小区对停放在小区内的各类车辆实行收费管理，标准为：小汽车（露天停放）90元/辆/月；停车位属于车主的小汽车40元/辆/月；停车位属于不车主的小汽车150元/辆/月。从2010年以来，被告金村物业公司按小汽车40元/辆/月的标准向原告赵小静收取涉案车位的停车管理费[注：涉案车位的停车管理费与张豫嘉（侨诚花园454房的业主，系原告赵小静丈夫张珽的父亲）所有的侨诚花园地室2号车位的停车管理费合并按80元/月的标准由张豫嘉一并缴纳]。诉讼中，原告提供了由金村物业侨诚花园物业管理处于2015年5月11日出具的《关于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位的权属证明》一份，该证明中载明：“海南德禾贸易有限公司名下位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位实际已由小区454房住户赵小静于2010年2月4日购买，并且该车位自购买之日起的相关物业费也一直是由该住户向我公司缴纳。海南嘉华房地产有限公司和海南德禾贸易有限公司（两个公司实为一套人马两个牌子）在收取购买价款后，为住户制作了车位牌，以确定该车位已经为住户私人所有”。再查，被告金村物业公司与第三人德禾贸易公司、案外人海南嘉华房地产有限公司存在物业服务合同纠纷，因德禾贸易公司、海南嘉华房地产有限公司未履行本院2014年5月20日作出的已经发法律效力的（2014）美民二初字第30号民事判决所确定的金钱给付义务，在执行过程中，本院于2014年10月29日作出（2014）美执字第1218号执行裁定，对德禾贸易公司位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位（产权证号为：HK0941**）、78号车位（HK094168）进行了查封。本案原告赵小静获悉涉案车位（54号车位）被本院查封后，遂向本院提出执行异议。经听证审查，本院于2015年6月2日作出（2015）美执异字第21号执行裁定书，裁定驳回赵小静的执行异议。赵小静不服，遂向本院提起本案诉讼。又查，涉案的车位（产权证号为：HK094X**）现登记在第三人德禾贸易公司名下，无其他查封及抵押情形。本院确认的上述事实，有《车位转让合同》、车位款和办证税费的《收据》（3张）、《关于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位的权属证明》、金村物业（侨诚花园）收费通知单（18张）、侨诚花园地下室54号车位的产权证及房产登记信息查询情况说明、侨诚花园地下室2号车位的产权证、侨诚花园四单元454号房的产权证、张豫嘉与张珽的常住户口登记卡、赵小静与张珽的结婚证、（2014）美民二初字第30号民事判决书、（2014）美执字第1218号执行裁定书、（2015）美执异字第21号执行裁定书、诉争车位照片（复印件）、证人证言以及开庭笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。诉讼中，原告还出具了侨诚花园其他部分业主向德禾贸易公司购买小区地下室其他车位的《车位转让合同》、收款收据、车位交接单复印件，拟证明与原告类似的交易在侨诚花园小区普遍存在，原告对涉案车位尚未办理过户手续无过错。经庭审质证。被告金村物业公司对原告提交的上述材料真实性及证明内容均不予认可。经审查，原告提交的上述材料与本案不具有关联性，本院对其证明力不予采纳。本院认为:原告赵小静与第三人德禾贸易公司于2010年2月4日签订的《车位转让合同》系双方真实意思表示，且上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在履行合同过程中，原告已依约将购买涉案车位的全部款项67000元支付给了德禾贸易公司，德禾贸易公司亦将涉案车位交由原告占有使用，涉案车位的占有使用收益权已为原告享有。另，根据庭审中查明的事实，金村物业侨诚花园物业管理处（系被告设在侨诚花园小区的办事处）证实涉案车位制作并悬挂了私家车位停车牌，且从2010年以来，被告金村物业公司均是按该车位属于车主自有的标准（40元/辆/月）向原告赵小静收取涉案车位的停车管理费，据此可知，金村物业公司对涉案车位已由德禾贸易公司售予原告赵小静是认可的。原告已向德禾贸易公司交纳了涉案车位的办证税费3005元，由于德禾贸易公司未及时配合办理过户，致涉案车位产权现仍登记在德禾贸易公司名下，原告对涉案车位未办理产权过户手续不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉案车位在查封前已由本案原告合法购买并已实际占有使用，且原告依照合同约定已向德禾贸易公司支付了购买车位的全部款项，而对于未办理车位的过户登记手续原告亦无过错，据此，对原告要求停止对涉案车位执行的诉讼请求，本院予以支持；至于原告提出的解除对涉案车位查封扣押的诉请，因对涉案车位的查封扣押属于在执行过程中所采取的具体执行措施，对是否解除何时解除查封扣押不宜在执行异议之诉中审查确认，故对其该项诉请，本院不予支持，但当事人可在执行程序中另行主张。原告诉求确认涉案车位的所有权归其享有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，对车位所有权问题应由不动产管理部门依法审查登记确立，而且本案属于执行异议之诉，并非确权之诉，原告诉求的所有权问题并非执行异议之诉的审理范围，因此，对原告的该项诉请本院不予以支持。如前所述，原告赵小静与第三人德禾贸易公司所签订的《车位转让合同》合法有效，原告已依约支付购买涉案车位的全部款项，并已对涉案车位实际占有使用收益，第三人德禾贸易公司有义务协助原告将涉案车位办理过户至原告赵小静名下，鉴于现登记在第三人德禾贸易公司名下的涉案车位并无其他查封及抵押情形，故对原告诉求德禾贸易公司协助办理涉案车位过户登记手续的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告赵小静与第三人海南德禾贸易有限公司于2010年2月4日签订的《车位转让合同》合法有效。二、停止对位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位（产权证号为：HK0941**）的执行。三、第三人海南德禾贸易有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告赵小静将海南德禾贸易有限公司名下的位于海口市嘉华路9号侨诚花园地下室54号车位的产权（产权证号为：HK094X**）办理过户至原告赵小静名下。四、驳回原告赵小静的其他诉讼请求。案件受理费1476元（原告已预付），由原告赵小静负担276元，被告海南金村物业管理有限公司负担700元，第三人海南德禾贸易有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  卞长杰人民陪审员  黄亚六人民陪审员  谭燕萍二〇一五年十月十九日法官助理陆晶晶书记员谭立婷速录员陈晓东附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。