北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第01792���原告陈淑荣，女，1951年10月4日出生。委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。原告宋德明，男，1950年6月1日出生。委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。被告刘x3，女，1963年5月1日出生。被告吕x，女，1939年6月1日出生。委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。被告张x，女，1967年1月1日出生。委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。被告刘x2，男，1987年9月29日出生。委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。原告陈淑荣、原告宋德明与被告刘x3、被告吕x、被告张x、被告刘x2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于素娟独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告陈淑荣、原告宋德明的共同委托代理人窦福勇，被告刘x3，被告吕x、被告张x、被告刘x2的共同委托代理人曹春林及被告刘x2均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告陈淑荣、原告宋德明诉称：原告陈淑荣、原告宋德明在北京市通州区永乐店镇永二村x号原有住房及院落一处。2004年原告陈淑荣、原告宋德明将上述房屋以人民币6万元的价格出售给被告刘x3，被告刘x3又将上述房屋出售给案外人刘x1，钱款及房屋均已交付。案外人刘x1于2007年去世，被告张x系案外人刘x1之妻，被告刘x2系案外人刘x1之子，被告吕x系案外人刘x1之母。2014年，原告陈淑荣与原告宋德明起诉被告刘x3要求确认原告陈淑荣、原告宋德明与被告刘x3签订的《房屋买卖契约》无效，被告刘x3限期搬出x号院。2014年北京市通州区人民法院判决原告陈淑荣、原告宋德明与被告刘x32004年4月20日签订的《房屋买卖契约》无��，并且认为被告张x、被告刘x2、被告吕x家庭成员过多，亦没有证据证明其有其他住房，暂不具备腾退条件，原告陈淑荣、原告宋德明可待条件成熟后另行主张。现经原告陈淑荣、原告宋德明查明被告张x、被告刘x2、被告吕x拥有其他住房，现原告陈淑荣、原告宋德明诉至法院，请求依法判令：1、被告刘x3与案外人刘x1的房屋买卖关系无效；2、被告张x、被告刘x2、被告吕x将位于北京市通州区永乐店镇永二村x号院内房屋腾退返还给原告陈淑荣、原告宋德明；3、本案诉讼费用由被告刘x3与被告吕x共同承担。被告刘x3、被告吕x、被告张x、被告刘x2共同辩称：不同意原告陈淑荣与原告宋德明的诉讼请求。被告张x、被告刘x2、被告吕x作为本案被告不适格，其并非被告刘x3与案外人刘x1买卖合同的当事人。对于原告陈淑荣与原告宋德明的第一项与第二项诉讼请求，分别为确认合同无效纠纷与物权保护纠纷，被告刘x3、被告吕x、被告张x、被告刘x2对能否进行合并审理，存在异议。案外人刘x1已经去世，从目前明确的法律规定来说，我方并未见到明确的条文禁止将农村住宅出售给农民。目前原告陈淑荣与原告宋德明并没有提出有效的法律依据，故买卖合同是有效的。目前诉争房屋自案外人刘x1去世后，被告刘x2一家四代五口人在此居住，目前不具备腾退条件。经审理查明：原告陈淑荣与原告宋德明在北京市通州区永乐店镇永二村x号（以下简称x号院）原有住房及院落一处。2004年4月，原告陈淑荣、原告宋德明将上述房屋以6万元的价格出售给被告刘x3，后被告刘x3又将该处房屋出售给案外人刘x1。案外人刘x1于2007年去世，被告张x系案外人刘x1之妻，被告吕x系案外人刘x1之母，被告刘x2系案外人刘x1之子。2014年，原告陈淑荣、原告���德明将被告刘x3、被告吕x、被告张x、被告刘x2诉至法院，要求确认原告陈淑荣、原告宋德明与被告刘x3签订的《房屋买卖契约》无效，并要求各被告限期搬出x号院。2014年9月17日，北京市通州区人民法院做出（2014）通民初字第08787号民事判决书，认为根据查明的事实，被告刘x3、被告张x、被告吕x、被告刘x2、案外人刘x1均非北京市通州区永乐店镇永二村村民，被告刘x3与原告陈淑荣、原告宋德明之间的《房屋买卖契约》违反了法律强制性规定，应属无效。被告刘x3与案外人刘x1之间的买卖协议亦违反了法律强制性规定，亦应无效。被告张x、被告刘x2、被告吕x家庭成员较多，亦没有证据证明其有其他住房，暂不具备腾退条件，原告陈淑荣，原告宋德明可待条件成熟后，另行主张。故判决如下：一、原告陈淑荣、原告宋德明与被告刘x3于2004年4月20日签订的《房屋买卖契约���无效；二、驳回原告陈淑荣、原告宋德明的其他诉讼请求。判决生效后，原告陈淑荣与原告宋德明以被告张x、被告吕x、被告刘x2拥有其他住房为由诉至法院要求被告张x、被告刘x2、被告吕x将x号院腾退返还给原告陈淑萍、原告宋德明。在本案审理过程中，原告陈淑荣与原告宋德明向本院申请调取北京梦晨永乐照相馆的企业工商档案材料，用以查明北京市通州区永乐店镇永乐大街xx号房屋的使用情况。本院依法调取了北京梦晨永乐照相馆个体工商户的工商信息，其中经营场所证明”产权人证明”处有”同意将位于上述地址（北京市通州区永乐店镇永乐大街xx号）60㎡的房屋提供给该个体工商户使用”。产权人处有被告刘x2的签字。被告刘x3、被告张x、被告刘x2、被告吕x对此不予认可，认为该房屋为经营性用房，无法居住使用，且该房屋的产权人为被告吕x，但并未就此提供相应证据予以证明。原告陈淑荣与原告宋德明提交一份土地使用者为案外人刘x1的北京市土地登记审批表，认为被告吕x、被告刘x2、被告张x有其他住房，被告吕x、被告张x、被告刘x2对此予以认可，但是其表示该房屋目前只剩两间房屋，不能满足其一家人的居住条件。原告陈淑荣与原告宋德明提交一份房屋租赁合同用以证明，其为被告吕x、被告张x、被告刘x2租赁了周转房（两间正房），被告吕x、被告张x、被告刘x2不同意搬至原告陈淑荣、原告宋德明为其提供的周转房。目前x号院由被告吕x、被告张x、被告刘x2及其妻子宋琳琳、孩子刘尚共同居住。另，被告张x、被告吕x、被告刘x2称如法院判决被告刘x3与案外人刘x1之间的房屋买卖关系无效，一并在本案中主张要求原告陈淑荣、原告宋德明赔偿损失。被告张x、被告吕x、被告刘x2主张原告陈淑荣、原告宋德明赔偿其损失230万，双方差距过大，调解未果。原告陈淑荣、原告宋德明现同意按照北京市通州区漷小路拆迁标准对x号院进行评估，被告吕x、被告张x、被告刘x2均不同意。上述事实，有（2014）通民初字第08787号民事判决书、房屋买卖契约、北京市土地登记审批表、房屋租赁合同、照片以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据（2014）通民初字第08787号民事判决书及本案查明的事实，原告陈淑荣与被告刘x3之间的《房屋买卖契约》已经法院判决无效，且被告刘x3与案外人刘x1之间的房屋买卖关系违反了法律的强制性规定，应属无效。然而，由于对x号院进行评估所依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅��地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》［通政发（2004）21号］已经被通州区人民政府于2012年8月7日颁布的《北京市通州区人民政府关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作指导意见》所废止，且诉讼过程中尚未出台有关本案诉争房屋所在区域的集体土地房屋拆迁宅基地控制面积及区位补偿价标准，双方当事人又未能就评估标准达成一致意见，故本案诉争房屋目前无法对其宅基地区位补偿价值进行评估，亦无法确定被告张x、被告刘x2、被告吕x损失的具体数额。故对于原告陈淑荣、原告宋德明要求被告张淑萍、被告刘x2、被告吕x腾退返还诉争房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告陈淑荣、原告宋德明可待条件成熟后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，判决如下：一、被告刘x3与刘x1（已故）之间��房屋买卖关系无效；二、驳回原告陈淑荣、原告宋德明的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告陈淑荣、原告宋德明共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  于素娟二〇一五年三月二十五日书 记 员  张 旭