山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2015)黄民初字第7178号原告青岛庚辰集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区泰山路357号。组织机构代码：68679506-2。法定代表人王照海，职务经理。委托代理人管言敏，山东青衡律师事务所律师。被告青岛友林木业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区澎湖岛街86号。组织机构代码：57578971-9。法定代表人尹树林，职务经理。委托代理人郝来章，该公司法律顾问。第三人青岛华欧集团股份有限公司，现住山东省青岛经济技术开发区崇明岛东路68号。组织机构代码：16365791-2。法定代表人祁成，职务董事长。委托代理人周晓彬、王照润，该公司职工。原告青岛庚辰集团有限公司（以下简称庚辰公司）与被告青岛友林木业有限公司（以下简称友林公司）、第三人青岛华欧集团股份有限公司（以下简称华欧公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘西才担任审判长，与审判员赵成名（主审）、人民陪审员陈新军共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庚辰公司之委托代理人管言敏、被告友林公司之委托代理人郝来章、第三人华欧公司之委托代理人周晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庚辰公司诉称，2014年9月28日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告租赁原告位于青岛市黄岛区黄河东路以南、澎湖岛街以西华欧物流工业园内面积为15333.34平方米（合23亩）土地使用，租赁期自2014年9月28日至2017年9月27日，租金单价为人民币40.5元/平方米（27000元/亩），合计年租金621000元。双方还约定，合同签订后被告交纳定金100000元，在2014年10月10日前支付剩余租金521000元。合同签订后，被告于2014年9月29日支付了定金100000元，在2014年10月13日支付租赁费200000元，剩余租赁费至今未付。经原告多次催要无果，故请求法院依法判令：1、被告支付原告租赁费321000元；2、被告支付原告违约金155250元，并按2%/日支付所欠租金自应付之日起至实际付清之日的滞纳金；3、诉讼费用由被告承担。被告友林公司辩称，原告对涉案土地没有出租权，且被告也没有实际使用该土地，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人华欧公司陈述称，原告未征得其书面同意擅自将从其公司租赁的土地转租给被告，原告严重违反与其签订的合同条款，对原、被告之间签订的土地租赁合同不予认可。第三人发现原告将土地出租给被告后，立即通知被告并制止被告停止使用该土地。而且，原告拖欠第三人租赁费，其已诉至法院，因此，被告应将其欠原告的租赁费支付给第三人。经审理查明：2011年4月29日，第三人华欧公司（合同甲方）、原告庚辰公司（合同乙方）签订《土地租赁合同》。该合同约定：乙方承租甲方位于青岛市黄岛区黄河东路以南、澎湖岛街以西华欧物流工业园（土地证号：黄国用2002字第129号）内面积为47370.3平方米（合71.06亩）的土地；租期15年，自2011年7月29日至2026年7月28日；租金单价以每年34.5元/平方米为基础价，以5年为一时间段，后一时间段的土地租金单价在前一时间段的基础上递增8%；租金交纳以6个月为一支付期，乙方需在本合同签字生效之日起3个工作日内向甲方支付首期租金817190元，后期租金乙方须在每一支付期的前5个工作日内付清；在租赁期间，乙方不得擅自转租本宗土地给第三方，如若确实需要转租，需向甲方提出书面申请，并征得甲方书面同意后方可转租。2014年9月28日，原告庚辰公司（合同甲方）、被告友林公司（合同乙方）签订《土地租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方位于青岛市黄岛区黄河东路以南、澎湖岛街以西华欧物流工业园（土地证号：黄国用2002字第129号）内面积为15333.**平方米（合23亩）的土地；租赁土地现状：水泥地面6130.25平方米、无任何建筑物（光地）9203.09平方米；租期3年：自2014年9月28日至2017年9月27日；租金单价以每年40.5元/平方米，租金交纳采用预付方式，以12个月为一个支付期向甲方支付租金，双方签订合同后，乙方向甲方交纳定金100000元，然后甲方负责清理地块，且在租赁界线处安置广告牌作为分界线，甲方将场地清理完毕且安放广告牌完毕后，乙方须于2014年10月10日前向甲方支付首期剩余租金521000元；后期租金乙方须在每一支付期的前5个工作日内付清；乙方逾期未能全部支付租金，自逾期之日起30日以内，乙方须每日按应交纳费用的2%支付滞纳金，如逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付年租金25%的违约金。2011年4月29日，第三人将原告所租土地南侧的土地出租给被告，并于2012年3月28日签订补充合同。庭审中，原告陈述其将尚未使用的部分土地出租给被告使用，被告认可其仍未将从原告处所租土地交还原告。上述事实，有原告、被告、第三人提交的国有土地使用证、土地租赁合同及其补充约定、照片、电子数据及庭审笔录在案为凭，经本院审查及庭审质证，可以采信。本院认为，本案的焦点是原告庚辰公司将其从第三人华欧公司租赁的土地部分租赁给被告友林公司的行为是否有效。原告庚辰公司从第三人华欧公司租赁土地47370.3平方米（合71.06亩），其自用32036.96平方米（合48.06亩），将其中尚不使用的15333.34平方米（合23亩）土地租赁给被告友林公司使用。由此可见，原告庚辰公司与第三人之间的土地租赁合同的标的物主要部分由其自行使用，只是将其中闲置的部分土地出租给被告。虽然原告庚辰公司与第三人华欧公司之间的土地租赁合同约定原告如需转租的，应当征得第三人的书面同意，但原告庚辰公司将闲置的部分土地转租给被告，避免了土地浪费，符合物尽其用的精神，因此，对该部分土地的转租行为，本院认为是有效法律行为，对原、被告之间的土地租赁合同，本院确认为有效合同，合同双方应当按照约定履行各自的义务。按照原、被告之间的合同约定，被告必须在2014年10月10日前付清2014年9月28日至2015年9月27日的租金621000元，原告认可被告已支付300000元，尚欠321000元。对于滞纳金及违约金，依照原、被告之间的合同约定，逾期支付租赁费30日以内的，被告需按2%/日支付滞纳金，逾期30日以上的，原告有权解除合同，被告需按年租金的25%支付违约金。被告抗辩因第三人阻止导致其未使用从原告处租赁的土地，但从原告提交的照片看，被告在该场地堆放了木材，且其也认可未将所租土地返还给原告，因此，对被告的抗辩主张，本院不予采纳。被告按照合同约定逾期30日以上支付租赁费，应当支付违约金，但按照年租金的25%计算的违约金远高于因被告逾期支付租赁费给原告造成的利息损失，被告请求降低，本院予以准许，酌情确定以未付款额的25%计算违约金，数额为80250元（321000元×25%）。对于原告请求的滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告青岛友林木业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛庚辰集团有限公司土地租金321000元。二、被告青岛友林木业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛庚辰集团有限公司违约金80250元。三、驳回原告青岛庚辰集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8444元、保全费2901元，合计11345元（原告已预交），由被告友林公司负担9558元，原告庚辰公司负担1787元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，正本1份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘西才审 判 员  赵成名人民陪审员  陈新军二〇一五年十月二十九日书 记 员  张 鹏