河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0204民初924号原告吕燕，女，汉族，1964年1月8日生，住址河南省开封市龙亭区，现住河南省开封市顺河回族区。被告开封市兴和经营服务有限公司。统一社会信用代码：91410204782215953M。住所地：开封市省府西街**号。法定代表人顾玉田，经理。委托代理人陈艳梅，公司员工。代理权限系特别授权。委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告吕燕诉被告开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕燕、被告兴和经营公司的委托代理人陈艳梅、王天行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2005年9月30日签订房屋租赁合同约定原告将其所有的位于开封市鼓楼街鼓楼商城二层B区35号铺位（建筑面积37.43㎡）出租给被告，被告按期向原告支付房屋租金。该协议直至2015年3月双方均依约履行，但自2015年3月至今被告不再向原告支付房租且没有将该房屋交付给原告，此举严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求：1、被告向原告支付所欠租金共计17183元；2、被告向原告支付因违约造成的损失共计5154元；3、诉讼费由被告承担。被告兴和经营公司辩称，关于原告诉求支付租金及违约金的问题，被告认为在《委托出租协议》租赁期满后，双方未曾有租赁关系，且被告从未实际使用商铺，要求被告支付租金及违约金没有事实和法律依据。合同期满后，双方没有形成新的租赁关系，且经营公司从未实际占有、使用过该场地，2015年7月3日之前，商城一直由三毛公司占据，商城到7月份才交给业委会，是因为三毛强占造成的；另开封三毛文化实业有限公司于2015年2月2日致鼓楼商城业主委员会的（2015）第02号公函明确告知：请提供贵方业主的房产证明，办理房产交接手续。故同时也与业委会拒绝接收有关，业主自身存在过错；因此，不应由经营公司承担这段时间的租金及违约金。2015年7月3日三毛公司将商城交还给被告后，被告对商城整个进行了修整，并在2015年7月28日，整个商城基于2014年5月30日全体业主召开的业主大会通过的决议，被告将商城整体交付给了鼓楼商城业主委员会，业主委员会开始对外开展招商工作，并与新华书店多次洽谈并最终达成《合作意向》。后因业主们对租金达不成一致，造成了招商工作的失败，在招商期失败后，业主们开始担心商城的未来，纷纷诉至法院要求交还商铺，业委会又逢换届选举，依据业主委员会2015年11月2日《公函》提出的要求，被告又在2016年1月12日左右分别在《汴梁晚报》、《大河报》上刊登《通知》、《公告》，并用顺丰快递通知每一位业主办理分户交接确认手续。在整个招商期间，经营公司对整个商场无支配权，也从未对外行使过任何有关商城的处分权，招商失败也与被告无关，因此，要求被告承担招商空档期的租金损失是没有事实和法律依据的。经审理查明，2005年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）兴和经营公司签订《委托出租协议》一份，将其位于开封市鼓楼街的鼓楼商城二层B区35号铺位（建筑面积约37.43平方米）全部委托乙方进行出租。期限自2007年1月1日起至2015年1月31日止，共计为8年(其中2017年1月1日至2017年1月31日为试营业期，免收租金)。租金及支付方式：第1年至第2年年租金为18043元；第3年至第6年年租金为19331元；第7年至第8年年租金为20620元。乙方支付租金为每三个月支付一次，每三个月租金为年租金的四分之一，支付日期为首月1日之后的5天内（遇法定节假日顺延）。第六条第2款约定：乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金。第八条协议终止约定：1、下列情况之一出现时，本协议被视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）甲乙双方书面协议提前终止本协议。（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方。（2）乙方应拆除所有乙方的企业标识……。4、乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权。交由甲方处理，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签订协议。双方合同履行期间，被告兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城出租给开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用，在履行期间，被告兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生诉讼纠纷，诉至法院，2015年10月19日河南省高级人民法院作出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。被告兴和经营公司支付原告租金至2015年1月31日，因在此期间被告兴和经营公司与三毛荣耀公司诉讼仍未结束，三毛荣耀公司尚未将上述商铺交付被告兴和经营公司。庭审中，经原、被告双方共同确认，被告支付原告租金至2015年3月31日，之后未再向原告支付过费用。另查明，2014年12月20日上午9时召开了鼓楼商城第一届业主委员会选举大会（应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人），会上通过选举，确定李斌、孙世全（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员，同年12月29日鼓楼商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定:李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市鼓楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－2232980118637818818”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向被告发出公函，要求被告予以解决、答复。该公函的主要内容为：“…3、2015年元月31日租到期，兴和因官司纠纷没有按时交房，贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”被告兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。后开封市祥和房地产测绘大队就再次分割情况做出说明：“开封市鼓楼区××街路南鼓楼商城内黄色胶带标示的各户位置及尺寸与开封市祥和房地产测绘大队2006年6月9日盖章的位于鼓楼区××街路南鼓楼商城的《开封市房地产分户图》图纸相一致。特此说明。”2016年1月12日，被告兴和经营公司向原告邮寄了《通知书》，通知原告于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。同时被告分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体鼓楼商城业主刊登通告，主要内容为：“…双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日鼓楼商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。…鼓楼商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主…请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”上述事实有当事人陈述、《委托出租协议》、（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书、《开封市鼓楼商城业主委员会备案材料》、通知、《告全体业主书》、《意向协议》、照片、邮递单据、通告及庭审笔录等为据。本院认为，本案所涉《委托出租协议》于2015年1月31日履行期满。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，鼓楼商城业主委员会于2014年12月20日依法成立，其作出的决定对原告具有约束力。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确被告兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会。以上情况应视为在委托出租协议期限届满后，由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，并且被告兴和经营公司已于2015年8月1日前将其承租的商铺实际交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。对原告要求被告兴和经营公司支付自2015年4月1日至2016年1月31日租金的请求，因涉案商铺已于2015年8月1日前交付，本院对其自2015年4月1日起至2015年8月1日共计4个月的租金6873.33元（按年租金20620元的标准计算）予以支持。对原告要求被告兴和经营公司支付违约损失5154元的请求，该请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司支付原告吕燕租金6873.33元及违约损失5154元。二、驳回原告吕燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，减半收取179元，由被告开封市兴和经营服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。代理审判员  毕曼云二〇一七年七月十一日书 记 员  吴 颖