福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1307号 上诉人（原审被告）：蔡玉丽，女，1968年10月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：官朝明，福建取帆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴华堂，男，1966年2月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：张军伟，福建君伟律师事务所律师。 上诉人蔡玉丽因与被上诉人吴华堂房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初6720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡玉丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴华堂一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、吴华堂在房改时已以成本价、市场价相结合的计价方式购买诉争房屋，获得诉争房屋的全部产权，对诉争房屋享有完全处分权。二、一审判决认定诉争房屋系福建省晋江市国家税务局与吴华堂按份共有缺乏事实与法律依据。三、吴华堂要求解除合同不具有法定或约定事由，依法不应得到支持。四、若吴华堂出售诉争房屋的行为构成无权处分，有权追回诉争房屋的应是所有权人，而非吴华堂。五、一审判决认定合同应解除，也应向蔡玉丽释明是否要求吴华堂承担房屋溢价、装修等损失。 吴华堂辩称，一审判决正确，应予维持。 吴华堂向一审法院起诉请求：1.确认吴华堂与蔡玉丽于1996年2月23日签署的房屋合约凭据为无效合同；2.蔡玉丽返还占用的位于晋江××路××楼××室。经一审法院释明本案合同有效后，吴华堂变更诉讼请求为：1.解除吴华堂与蔡玉丽于1996年2月23日签署的合约凭据；2.蔡玉丽将位于晋江××路××楼××室恢复原状，返还房屋。 一审法院认定事实：吴华堂系晋江市国家税务局的干部。晋江市青阳阳光路工贸城裕民楼系由晋江市国家税务局集资建造,于1993年建成，成本价为548元／㎡。吴华堂于1993年以负担价324元／㎡，年工龄折扣率0.6%向晋江市国家税务局申购晋江市××路××楼××室房屋。1998年6月，吴华堂填写集资建房界定产权比例审批表，申请购买晋江市××路××楼××室房屋，晋江市国家税务局、市房改办同意出售该房屋。1996年2月23日，吴华堂作为甲方与乙方蔡玉丽签订《合约凭据》，载明“经甲、乙双方共同协商，以面议价7.4万元达成房产购买协议，现就双方的权利和义务明确如下：1.乙方享有甲方位于东环路税务局宿舍楼（以下简称“宿舍区”）Ａ座第三层三房一厅套房壹套，并具有长期性居住权。2.甲方必须保证乙方在宿舍区享有的权利；3.甲方须协助乙方解决在宿舍区的临时性困难，并在适当时候，协助乙方办理有关财产手续；4.乙方必须依照宿舍区的管理制度享有居住权利；5.上述已明确的各项内容如有未尽事宜，双方应依照相互协助，相互体谅的原则协商解决。”蔡玉丽于1996年2月23日支付购房款30000元，于1996年9月12日支付购房款6000元，于1996年10月6日支付购房款20000元，尚欠吴华堂购房款18000元。裕民楼的建设用地单位系晋江**阳经联社，目前裕民楼的建设用地仍登记在晋江**阳经联社名下。1998年6月3日，吴华堂向有关部门申请晋江市××路××楼××室房屋产权比例情况，该产权审核记录中审批意见栏为空白。2014年10月24日，晋江市住房委员会办公室出具证明，载明“兹有市国税局干部吴华堂，身份证号：350582196602××××.配偶：傅雅珊，身份证号：359002196803××××.于1998年6月向我办报送青阳镇阳光路裕民楼303室集资房一套进行房改，由于土地手续等原因尚未办理产权登记。特此证明。” 一审法院认为，双方当事人在《合约凭据》中约定转让房屋虽然涉及房改政策，但仍属房屋买卖合同性质，该《合约凭据》系双方的真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，合法有效。根据晋江市住房委员会办公室出具证明、集资建房界定产权比例审批表以及裕民楼的建设用地权属情况，应认定吴华堂以标准价向晋江市国家税务局购买晋江市××路××楼××室房屋，吴华堂与晋江市国家税务局在该房屋上构成按份共有关系，吴华堂在该房屋的买卖、转让、互换上均受限制，应对照按份共有关系处理。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条以及《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第三款规定，吴华堂于1996年2月23日未经晋江市国家税务局同意或授权擅自其与晋江市国家税务局共有房屋出售给蔡玉丽，系无权处分行为。鉴于吴华堂不具有出售诉争房屋的权利及该房屋亦不具备办理产权登记等情况，应认定双方签订的《合约凭据》缺乏继续履行的条件，故吴华堂请求解除双方于1996年2月23日签署的合约凭据，符合法律规定，应予支持。《合约凭据》解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，应履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施等。因此，吴华堂应退还给蔡玉丽已支付的购房款56000元，蔡玉丽应将位于晋江××路××楼××室房屋恢复原状，返还给吴华堂。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，判决：一、解除吴华堂与蔡玉丽于1996年2月23日签订的《合约凭据》；二、吴华堂应于判决生效之日起十五日内返还蔡玉丽购房款56000元；三、蔡玉丽应于判决生效之日起十五日内将址于晋江市××路××楼××室房屋腾空、返还给吴华堂。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据集资建房界定产权比例申请表、集资建房界定产权比例审批表载明的内容可知，申请表的填表时间为1998年6月3日，审批表的填表日期为1999年6月。二审另查明，吴华堂曾以其与蔡玉丽就诉争房屋存在租赁合同关系为由向一审法院起诉，要求解除其与蔡玉丽签订的租赁协议并判令蔡玉丽返还诉争房屋，一审法院于2013年12月12日作出（2013）晋民初字第6575号民事判决，支持吴华堂的诉讼请求。蔡玉丽不服该判决，提起上诉。本院经审理认为双方之间存在房屋买卖合同关系而非租赁合同关系，作出（2014）泉民终字第1587号民事判决，撤销一审判决并驳回吴华堂一审的诉讼请求。2015年1月16日，吴华堂再次起诉，后又申请撤诉，一审法院准许其撤诉申请并作出（2015）晋民初字第1261号民事裁定。 本院认为，吴华堂与蔡玉丽于1996年2月23日签订的《合约凭据》系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然蔡玉丽支付的购房款与双方议定的价款尚差1.8万元，但蔡玉丽在（2015）晋民初字第1261号一案中明确要求吴华堂提供账户以便其支付剩余购房款，但吴华堂拒绝提供，故购房余款1.8万元目前尚未支付的责任并不在于蔡玉丽，即蔡玉丽在履行诉争房屋买卖协议中不存在违约行为。在《合约凭据》未约定解除的情况且本案并不符合法定解除的情形下，吴华堂关于解除《合约凭据》以及蔡玉丽返还诉争房屋的请求，于法无据，亦违背诚实信用原则，不予支持，一审判决对此处理有误，应予纠正。 综上所述，蔡玉丽的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初6720号民事判决； 二、驳回吴华堂一审的诉讼请求。 一审案件受理费1650元，减半收取825元，由吴华堂负担。二审案件受理费1650元，由吴华堂负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年八月一日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……