河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第1448号上诉人（原审被告）河南天达实业发展有限公司。法定代表人刘柱，总经理。委托代理人曹峰，男，回族，1980年2月4日出生，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）孙伟齐，男，汉族，1987年1月15日出生。委托代理人杨玉凤，河南英展律师事务所律师。委托代理人王娜，河南英展律师事务所实习律师。上诉人河南天达实业发展有限公司（以下简称天达公司）与被上诉人孙伟齐合同纠纷一案，孙伟齐于2015年4月3日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除孙伟齐、天达公司签订的营业房及商铺使用权转让合同及补充协议书；2、天达公司退还孙伟齐租金150000元、保证金5000元；3、天达公司承担本案的诉讼费用。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年6月8日作出（2015）管民二初字第697号民事判决。天达公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人天达公司的委托代理人曹峰，被上诉人孙伟齐的委托代理人杨玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年7月23日，孙伟齐、天达公司签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》一份，合同主要约定：天达公司将其光彩市场负一层中区7排9号营业房或商铺使用权转让给孙伟齐从事服装、服饰等经营使用，营业房或商铺使用权转让期限自2008年9月1日起至2014年2月28日止（含装修期）；使用权转让费150000元；合同签订时，孙伟齐向天达公司交付水电和公共设施安全保证金0.5万元；合同期满时，孙伟齐如有应予承担违约责任的行为，或有拖欠天达公司水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为，天达公司在扣除有关费用后，余额退还孙伟齐；天达公司保证孙伟齐的正常经营秩序，为孙伟齐提供良好的经营环境；天达公司负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务，天达公司负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由孙伟齐负责。孙伟齐享有营业房及商铺以内范围内的经营使用权，服从市场物业的统一安排和管理。违约方按照合同总额的1%承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。合同签订前，孙伟齐支付天达公司租金150000元；2007年6月3日孙伟齐向天达公司交付水电押金5000元，天达公司给孙伟齐相应出具收据共3份。天达公司将上述商铺进行简单装修后交与孙伟齐。后孙伟齐、天达公司双方签订《补充协议书》一份，主要约定天达公司于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；孙伟齐必须自行经营在天达公司处租赁的商铺，在2011年3月1日至2013年2月28日的市场培育期内，不允许私自转租和转让；租期由原合同期限顺延计算至2018年8月31日止等。原审另查明，涉案商铺交付给孙伟齐之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，天达公司承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，该院应予认定。原审还查明，2012年10月13日，河南天达实业发展有限公司与案外人合肥市三福百货有限责任公司签订场地租赁合同一份，约定：天达公司将孙伟齐受让在内的负一楼面积970平方米出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，该公司用作经营服装百货业；租赁期为自2012年11月10日至2017年12月24日止。原审法院认为：孙伟齐与天达公司签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，该院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。孙伟齐依据合同履行了支付商铺使用权转让费150000元及押金5000元的合同义务，虽然天达公司履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为孙伟齐等商户提供良好的经营环境，也不能保证孙伟齐等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，且天达公司在2012年10月13日又将孙伟齐受让在内的负一楼整体出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，导致孙伟齐所签订合同目的根本不能实现，所以孙伟齐要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以该院应予解除。由于孙伟齐已向天达公司支付了2008年9月1日起至2014年2月28日止期间的商铺使用权转让费，天达公司在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年9月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，天达公司具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费90455元（150000元÷66个月×39.8个月）。在商场正式开业之后，由于天达公司有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于孙伟齐等商户负有充分考察商场经营环境及配合天达公司对商场经营进行培育的义务，孙伟齐等商户与天达公司对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，该院认定天达公司的过错程度大于商户的过错程度，该院酌定天达公司承担60%的责任，应向孙伟齐返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2014年2月28日期间的使用权转让费的60%即35727元（150000元÷66个月×26.2月×60%）。综上，天达公司共计返还孙伟齐商铺使用权转让费126182元。同时，孙伟齐支付的押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。河南天达实业发展有限公司辩称，应依法驳回孙伟齐的诉讼请求。答辩人管理的光彩市场运营正常，市场内商户正常营业，不存在被答辩人诉称的市场长期处于规划改造状态，未正式营业的情况。孙伟齐违反转让合同，保证金不应退还。天达公司上述辩称意见，无事实与法律依据，该院不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除孙伟齐与河南天达实业发展有限公司于2008年7月签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和双方签订的《补充协议书》。二、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还孙伟齐租金126182元。三、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还孙伟齐押金5000元。四、驳回孙伟齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由孙伟齐负担600元，由河南天达实业发展有限公司负担3000元。宣判后，天达公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案的争议焦点为涉案商场是否如期开业和涉案商场是否符合经营条件。一、事实部分。（一）从以下天达公司提供的证据可知，涉案市场已于2007年4月开业，开业后涉案市场符合经营条件，商户能正常营业：1、主管行政机关的证明：郑州市管城区国家税务局第三税务分局已经出具书面材料证明涉案市场已于2007年4月20日开业，至今经营正常。2、司法机关的证明：郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第1200号民事判决书一份，在该判决中与孙伟齐同市场经营的商户表明其于2007年6月一直经营至2011年6月，共计4年。3、相关基础设施及广告投放的证明：天达公司提供了大量空调、电梯的相关安装调试合同及证明，能够证明天达公司已于开业前，即2006年下半年对市场进行了中央空调的安装和调试，于2007年初对市场进行了电梯的安装和调试并通过了质量监督机构的检验，保证了在开业前市场已经具备了经营条件。并且天达公司于2009年在郑州公交2路、22路、52路公交车上进行了整车广告投放，持续时间为2009年12月5日至2010年3月4日。4、郑州中院出具的终审判决查明的事实：通过郑州市中级人民法院2014年12月份出具的终审判决书（2014）郑民三终字第1651号民事判决书可知，郑州中院认定“没有证据能够证明涉案市场不具备经营条件”。5、同市场经营商户的证明：根据均在涉案市场经营的商户出具的证言可证明自2008年至2013年，相关商户在经营期间商场符合经营条件，商户正常营业。6、其他起诉商户在诉讼中陈述的事实：据另案起诉商户白福龙、任春莉在诉状及庭审中所述，涉案市场在其经营期间2008年6月至2010年1月共计十九个月，市场开业经营，商户正常经营。该案已于2015年2月10日由郑州市管城区法院开庭审理，案号为（2014）管民二初字2052、2053、2054号。7、涉案市场消防经验收合格：天达公司提供有郑州市公安消防支队于2007年、2009年出具的两份《建筑工程消防验收意见书》郑公消验（2007建）第0060号、郑公消验（2009）第0270号，均认为涉案市场符合消防技术规范要求，具备消防安全条件。8、河南省高级人民法院认定的事实：省高院2015年2月26日出具民事裁定（2015）豫法立二民申字第00224号，认定该系列案终审判决认定事实缺乏证据证明，现已指令郑州市中级人民法院再审。（二）从孙伟齐提交的证据来看本案：其不能证明涉案市场未于2007年开业，涉案市场未达到经营条件。1、孙伟齐提供的证据不具备真实性：其提供的证据几乎均系复印件、打印件，无法核实其真实性。仅有的几份所谓“原件”的证据材料据孙伟齐讲系天达公司内部出具的文件或对外分发的宣传材料，但在该几份文件中既没有天达公司加盖的印章，也没有天达公司经办人员的签名，经天达公司核实公司从未出具过此类文件，也未对外分发过上述宣传材料。2、孙伟齐提供的证据与本案没有关联性，极度缺乏证明力：孙伟齐提供的证据没有一项能够证明涉案商场未在2007年开业，涉案商场不符合经营条件，并且孙伟齐自己也说明不了经营条件具体为何，孙伟齐的逻辑就是提供一大批与案件无关的打印材料或复印材料来相互印证，从而杜撰出一个虚构的事实，来达到其转嫁经营风险至天达公司这样一目的。（三）从生活常识、常理来看本案：孙伟齐租用的商铺期限自2008年9月1日至2014年8月31日，如果事实真像孙伟齐所讲，涉案市场从其入驻商铺时即没开业，未达到经营条件，那么孙伟齐怎么可能直至租期结束数月后方起诉天达公司所属的市场未开业，不符合经营条件。其行为明显不符合常理。二、适用法律部分。（一）本案为合同纠纷，故应围绕当事人的诉请，结合合同的有效性，履行的适当性，是否存在违约行为等进行审查和作出裁判，原审法院却以过错原则作出裁判，显属适用法律错误。（二）原审程序违法。孙伟齐不应以解除双方合同为诉请向人民法院提起诉讼。合同的签订和解除是合同当事人的民事权利，人民法院受理并判决解除当事人之间的合同严重违反了民事行为意思自治的基本原则。依据《合同法》的相关规定，合同当事人对所签合同无论是依据约定解除还是法定解除，均应将解除合同的意思表示通知对方，至于合同是否解除或对解除合同的效力有异议，方可请求人民法院或仲裁机构进行确认，而不应向人民法院提起诉讼要求解除，人民法院也不应以解除合同为诉请受理该案。三、一审判令天达公司退还几乎全部租金错误。从天达公司提供的大量事实证据证明，天达公司已经向孙伟齐交付了符合经营条件的商铺，履行了合同义务，孙伟齐依法理应支付房屋租金。一审判决要求天达公司退还几乎全部租金，应当依据合同的明确约定和在案证据，在足以认定天达公司的履行根本违反了合同时，才应承担全部责任。而综观本案的证据，并无证据证明上述事实。四、关于本案诉讼的形成原因。孙伟齐作为光彩市场改造前已在此经营多年的老商户，对市场所处地理位置和过往的经营情况非常了解，认为市场从脏乱差的棚户区改建为楼宇店堂后，必然有着更高的投资回报，而忽视了市场风险。当看租期临近、回报低于预期时，便试图以不适租、不具备经营条件为理由转嫁应当由自己承担的投资和经营风险，此为本案诉讼形成的主要原因。综上，天达公司请求二审法院撤销（2015）管民二初字第697号民事判决第二、三项、维持第一、四项，改判驳回孙伟齐的诉讼请求，并由孙伟齐承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人孙伟齐答辩称：1、一审中孙伟齐提供的证据足以证明商场不具备经营条件，孙伟齐有权要求解除合同并要求退还相关费用。天达公司提供的证据不能证明涉案商场具备经营条件，一审判决认定事实清楚正确。2、一审判决公平合理，请求二审法院驳回天达公司的上诉，维持原审判决。二审中，上诉人天达公司向本院新提交了以下证据：1、冯鑫的起诉状两份，证明冯鑫分别在2007、2009年租赁了光彩市场的三楼的两个商铺，如果市场没有开业，商户冯鑫不可能在承租了两年后继续承租经营，从而说明市场在2007年开业经营的事实。2、开庭传票一份，证明这个案件的真实性。被上诉人孙伟齐对天达公司新提供的证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但对证明目的有异议，与本案没有关联性。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中，天达公司与孙伟齐自愿签订《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》、《托管协议书》，由此产生的商铺使用权转让关系合法有效，应受法律保护。依据商业习惯，天达公司作为商铺使用权的转让方，其收取的转让费中，除包括商铺使用所产生的租金外，还包括因商铺所处地段、经营、客源、渠道、宣传等可带来的可期待利润等，而这也正是商铺受让方愿意支付对价的基础所在。因此，在孙伟齐已经依约支付商铺使用权转让费和押金后，天达公司负有向孙伟齐交付符合租用目的、并能安全使用的商铺义务。从本案实际履行情况看，天达公司虽然交付了商铺，但是所在商场不断进行装修改造，且未进行消防验收，没有为孙伟齐等商户提供正常的经营环境，导致商场迟迟不能开业，合同无法履行，对此天达公司负有直接责任。孙伟齐据此要求解除合同，符合法律规定，原审法院支持该诉请并无不当。天达公司于二审中新提供的证据，不能有效证明涉案商场已按约定开业并正常经营，且与本院生效判决认定的事实不符，其上诉认为已完成提供适租商铺义务的主张，证据不足，本院不予采纳。同时，原审法院根据开业前后的合同履行情况及过错程度认定天达公司应当返还的商铺使用权转让费及押金数额，亦无不妥。综上，天达公司关于撤销原审判决，改判驳回孙伟齐诉请的上诉请求证据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人河南天达实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  童 铸审 判 员  刘俊斌代理审判员  顾立江二〇一五年十月二十三日书 记 员  刘 盼