广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第1063号原告：赵慧，身份证住址安徽省池州市贵池区。委托代理人：陶双生，身份证住址安徽省铜陵市铜官山区。被告：白天鹅房地产开发公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李晖。委托代理人：马必会，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：罗荧乐，该公司职员。原告赵慧诉被告白天鹅房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年7月24日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵慧及其委托代理人陶双生，被告白天鹅房地产开发公司的委托代理人马必会、罗荧乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵慧诉称：我于2009年3月份购买广州白天鹅花园*栋*房产（顶楼），于2009年10月11日收楼。收楼时，开发商交付的房屋质量保修卡显示的竣工时间是2009年8月，房屋交付使用时间是2009年9月。我于2010年1月8日装修完入住，自2010年4月份开始，因为下雨主卧的飘窗台的外墙开始出现渗水的情况，而且每下一次雨渗水情况就加重一次，尤其是到了梅雨天气，现在家里的墙壁、窗帘已霉烂，地板也起鼓，严重影响使用。现客房也发现了1处约50公分左右的渗水，虽然这几年小区物业、开发商的工程部等人员已经多次到我家查看，到目前为止开发商已经安排了6至7次左右的防水维修，都是在外墙简单的刷点防水涂料，根本无法解决渗水的问题，而且每次维修完也没有正规的验收手续，最近一次维修是在2013年12月份。我以为2013年底开发商安排的防水公司能彻底解决困扰我这么多年的漏水问题，没有想到2014年2月的一次大雨，使粉刷还没有1个月左右的墙面又开始渗水，墙面的乳胶漆全部脱落，这样反反复复的维修已经对我的家庭生活造成很大的困扰。我对开发商安排的防水公司维修的技术产生了怀疑，失去了信心。维修6、7次也没有根本解决我房屋的渗水问题。按照房屋交付使用时间为2009年9月份开始计算保修期应该至2014年9月到期，我虽然于2014年7月提起了诉讼，但是第一次诉讼请求删错了，导致没有达到本人的诉讼要求。法院经审理认为我的房屋漏水问题属于被告应尽维修义务责任范围之内，所以我再次提出了本案的诉讼。根据《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第三款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。业主的房屋在保修期限内发生因房屋质量问题导致的渗水，造成业主装潢材料损失的，房地产开发企业不仅应当承担保修责任，还要承担赔偿责任，保修期限从交付之日起计算。综上，请法院依法判令：1、要求被告将涉案房屋的漏水维修至不漏为止并对受损的主卧飘窗台、天花板、地板、墙面恢复原状；2、被告承担自房屋修复之日起5年内的质量保证责任并要求被告书面承诺；3、被告承担（2014）穗云法民四初字第563号的诉讼费及本案诉讼费、停车费。被告白天鹅房地产开发公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋交付时间是2009年9月，在2014年8月份，保修期已届满，保修期届满后的维修义务和维修费用应当是住宅的专项维修资金来承担。在保修期内，被告已经充分履行了维修义务，因此对于保修期届满以后原告继续要求我司承担维修责任没有法律依据；2、关于需要维修的位置、需要维修的事项和原告主张的房屋受损的部位属于两个不同概念。涉案房屋是否仍然存在渗漏，原告并没有相关证据予以证实，因此所谓的维修责任不成立。3、房屋的保修期根据相关法律规定，从房屋竣工验收之日起，或者交付使用之日起计算。原告所谓要求新增五年的保修期无法律依据。4、原告主张相关的损失也没有证据予以证实。综上理由，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2009年4月3日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房买卖合同》，双方约定：由乙方向甲方购买位于广州白天鹅花园*栋住宅楼第*幢*号房（以下简称：*房），测绘地址为白云区京溪沙太南路#**房。合同约定建筑面积为76.7平方米，其中套内建筑面积62平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积14.7平方米。房屋单价为8532元/平方米，总金额为528955元。甲方应当在2009年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任等等。上述合同签订后，原告于2009年9月收楼入住，并领取了《广州白天鹅花园住宅质量保证书》，根据该保证书显示，广州白天鹅花园*幢住宅楼（自编号*-*幢）的竣工验收时间为2009年8月，地基和主体结构的保修期限为合理使用寿命年限，保修期内，如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准；屋面防水的保修期限为5年，保修期内，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道漏水，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范和标准等等。2011年1月14日，*房登记至原告名下，房产证登记地址为白云区京溪沙太南路*号*房。审理中，原告表示，收楼后发现涉案房屋的主卧发生漏水。被告维修了六至七次，但仍未修好。被告确认涉案房屋主卧存在渗漏问题，并在保修期内对涉案房屋外墙及天顶进行过维修。2014年5月21日，原告在本院起诉被告，要求被告赔偿涉案房屋因漏水而导致的损失及误工费、精神损失费等。本院经审理作出（2014）穗云法民四初字第563号《民事判决书》，认定涉案房屋漏水属于被告应尽维修义务的责任范围之内。但由于原告没有提出要求被告对漏水问题进行维修的诉讼请求，故引导原告另寻法律途径解决维修问题。同时由于原告对于该案诉求举证不足，故判决驳回原告的诉讼请求，该案受理费426元由原告负担，鉴定费4000元由被告负担。该案判后，双方当事人均未提出上诉。在（2014）穗云法民四初字第563号案中，本院依原告申请对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。鉴定机构作出合正鉴字【2015】0574号《房屋安全鉴定报告》，据该鉴定报告载明：*房主人房东面窗台北面及下方有发黄、煽灰层起鼓、脱落的渗水现象，出现渗水的原因为：该部位外墙防水层失效或防水措施不当，雨水从外墙通过窗台与墙接位处裂缝渗入。主人房靠近南面墙处顶板经两天蓄水试验后出现明显潮湿、煽灰起鼓的渗漏现象。出现渗水的原因为：该部位屋面防水层失效或防水措施不当，雨水从屋面板渗入。得出鉴定结论为*房主人房东面窗台的北面及下方及主人房靠近南面墙处顶板出现有渗水现象，出现渗水的原因为：该部位外墙、屋面防水层失效或防水措施不当，雨水从外墙、屋面板渗入所致。原、被告对鉴定报告均无异议。2015年10月15日，本院到*房进行现场勘查，经查：*房主人房东面窗台北面及下方发黄、煽灰层起鼓脱落，用手触摸后发现有潮湿，靠飘窗台下方地板受潮拱起。主人房靠南面墙处顶板起鼓、脱落。主卧飘窗台没有发现损坏。原、被告对本院上述勘验情况无异议。因涉案房屋的漏水问题至今未得解决，原告遂诉至本院成讼。原告向本院提交在2014年5月21日拍摄的照片，拟证明涉案房屋的漏水状况。以上事实：有质量保证书、照片、房产证、商品房买卖合同、鉴定报告、民事判决书、勘查笔录及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：经本院委托有资质的鉴定机构鉴定，*房屋漏水的原因在于漏水部位对应外墙、屋面防水层失效或防水措施不当，雨水从外墙、屋面板渗入所致。该问题属于被告应尽维修义务的责任范围之内。关于被告抗辩*房保修期限届满的意见，根据本院查明，*房的漏水问题在保修期限内即已发生，被告虽然屡次维修，但至今未有为原告修好。根据《商品房买卖合同》的约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。*房的漏水问题是在保修期限内发生，根据本院勘查情况，*房的漏水问题至今未得解决，损害仍然继续发生，被告仍应继续妥善履行其应尽的维修义务。原告要求被告对*房漏水部位维修至不漏为止，并对受损的*房主人房东面窗台的北面及下方墙面、地板以及主人房靠近南面墙处天花板恢复原状的诉讼请求合理合法，本院予以支持。经查，*房的主卧飘窗台并未因漏水而发生损害，原告要求被告对主卧飘窗台恢复原状的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告书面承诺对涉案房屋承担自修复漏水之日起5年的质量保证责任的诉讼请求。本院认为，原告据以主张该诉求的《商品房销售管理办法》为部门规章，并非法律或行政法规，原告的主张没有法律依据。另外，《商品房销售管理办法》第三十三条中仅明确了业主的房屋在保修期限内发生因房屋质量问题导致的渗水，造成业主装潢材料损失的，保修期限从交付之日起计算，但并未规定开发商还须再次承担5年的保修责任。故即使依照该部门规章，原告的该项诉求亦不能成立。关于诉讼费，（2014）穗云法民四初字第563号案的诉讼费用已在该案进行处理，原告要求被告承担该案的诉讼费用属重复主张，本院对该项诉求不予处理。另外，原告并无举证证实停车费属为处理本案纠纷而产生的必要支出，本院对于原告的该项诉求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，白天鹅房地产开发公司为赵慧委托有资质的施工单位将广州市白云区京溪沙太南路*号*房主人房漏水部位维修至不漏为止并对受损的主人房东面窗台的北面及下方墙面、地板以及主人房靠近南面墙处天花板恢复原状；二、驳回赵慧其他的诉讼请求。本案受理费300元，由赵慧负担100元、由白天鹅房地产开发公司负担200元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  吴 冠二〇一五年十月二十日书 记 员  蔡晓珊