浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙丽民终字第326号上诉人（原审被告）：浙江庆龙集团房地产开发有限公司。法定代表人：刘庆龙，该公司董事长。委托代理人：赵洁茹，浙江晟耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾丽君。上诉人浙江庆龙集团房地产开发有限公司（以下简称庆龙公司）因与被上诉人艾丽君商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院于2015年7月29日作出的（2015）丽龙民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员聂伟杰担任审判长，与代理审判员毛向东、代理审判员张玲组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人庆龙公司的委托代理人赵洁茹，被上诉人艾丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2008年10月12日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：00629647、00677582），被告分别以总价694872元和883406元将坐落于庆龙.云锦公寓×幢1003室和1004室的房产销售给原告。合同第八条约定：被告应当在2009年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告；第九条约定：被告逾期超过30日未交房的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交房的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告以其丈夫陈一帆借给被告庆龙公司的借款和补差价的方式一次性付清房款。2008年12月23日，龙泉市人民政府向被告庆龙公司派驻政府维稳帮扶工作组。2011年1月25日庆龙.云锦公寓竣工验收，但2014年7月22日被告才将案涉房产交付给原告并办理房产证，但未支付违约金。原审法院认为：原告艾丽君与被告庆龙公司于2008年10月12日签订的两份《商品房买卖合同》，符合法律规定，系双方真实意思的表示，应当受到法律保护。关于案涉房产应于何时交付，从何时开始计算违约金。根据双方签订的合同约定，被告应于2009年12月30日前将符合交付条件的案涉房产交付给原告，虽然被告提交关于云锦公寓项目建设会议纪要，称案涉房产已延期至2010年12月30日前交付，但该份会议纪要并无原告的签字承诺，故原告并未承诺同意延期交房，即便该会议纪要对原告有约束力，但该会议纪要中被告承诺于2010年12月底前交付，若到期未交付，则违约金从合同原约定的时间开始计算至实际交房时间为止计算。按照被告提交的竣工验收备案表来看，2010年12月底案涉房产并不符合交付条件，故违约金应从2009年12月30日的次日起计算。另外被告在庭审中称在案涉房产验收合格后，第一时间通知原告办理商品房交付手续，但被告未向法院提交足够的证据予以佐证，难以证明原告存在怠于收房的情况，故对被告的抗辩理由，原审法院不予采纳。关于原告主张的违约金请求是否超过诉讼时效问题。首先，本案违约金系被告庆龙公司未按合同约定履行交房义务的违约行为而产生的。按照合同约定，被告庆龙公司如未在2009年12月30日前将符合交付条件的案涉房产交付给原告，应向原告缴纳违约金，违约金每日按房价款的万分之三计算。从该约定的内容分析，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算的，是被告逾期交房后原告可主张违约金的计算方法，而不是每违约一日就产生一个独立的违约金债权，即对原告来说，主张合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方在合同中确定的没有履行期限的整体的债务，该债务被告最迟应在实际交房或者合同解除之日前履行。本案中，被告于2014年7月22日将案涉房产交付给原告，原告在此之后主张逾期交房违约金的，应当根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。其次，就本案的实际情况而言，要求原告在交房之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的常理，亦不符合当时的政策。综上，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房日期即2014年7月22日开始计算，并未超过法定的诉讼时效，被告庆龙公司主张违约金的诉讼时效从合同约定的交房时间之次日起计算的抗辩理由，不能成立，原审法院不予采纳。关于违约金是否过高的问题。原告、被告在合同中约定，被告逾期交付房屋超过30日，如原告要求继续履行合同的，被告应从逾期之次日起至实际交付房屋之日止按房价款的日万分之三向原告支付违约金，即合同约定了违约金的计算方法，被告认为约定的违约金过高并请求减少，但又不能举证证明原告的损失，故处理本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，而该解释第十七条是对合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时参照逾期交付使用房屋期间的房屋租金的规定，显然不能适用本案合同对违约金有明确约定的情形，故处理本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合本案具体情况，违约金按每日万分之三计算是符合法律规定的，违约金数额按房价款1578278元乘以万分之三再乘以原告所主张的违约时间1662日为786929.41元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决：被告浙江庆龙集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告艾丽君支付逾期交房违约金786929.41元。案件受理费11669元，减半收取5834.5元，由被告浙江庆龙集团房地产开发有限公司负担。宣判后，庆龙公司不服，向本院提起上诉。庆龙公司上诉称：一、一审认定事实错误，一审认定上诉人提交的龙政办发（2009）116号文件、丽水市云锦公寓项目情况汇报，不能证明案涉房产逾期交付的原因，并且认定上诉人未向法院提交足够的证据予以佐证，难以证明被上诉人存在怠于收房的情况，系认定事实错误。案涉云锦公寓房产项目在2008年金融危机影响下因上诉人资金链断裂被迫停工，上诉人已经濒临破产，所有工程均无法建设。后根据市政府的统一安排，为保护购房户的最大利益，在龙泉市政府成立的政府维稳帮扶工作组的帮扶下，取得90%以上业主同意延期交房和借资户同意延期还款，由政府出面借资和注资才得以完成。该事实在丽水市和龙泉市是众所周知的事实。而且上诉人在一审中提交的《龙政办发（2009）116号文件》、《庆龙公司帮扶工作情况汇报》、《丽水云锦公寓项目情况汇报》及《关于云锦公寓项目建设会议纪要》等证据，均能充分证明上诉人逾期交房系受当时经济形势客观影响，具有特殊性。最高人民法院也专门就当时形势下如何处理房地产纠纷出台司法解释和司法政策。但一审法院对此事实不予认定，显然错误。在云锦公寓竣工验收后，云锦公寓其他业主均已及时完成商品房过户，只有被上诉人及其兄弟艾某某经上诉人工作人员通知，一直怠于收房，至在2014年7月22日才完成过户。上诉人在一审中提交的《云锦已签客户交房信息反馈》、《购房名单》，也能证明上述事实。更为重要的是，被上诉人购买该房屋是其亲属陈一凡在庆龙公司担任副总的情况下，用其在公司的借款余额购买，该行为与被上诉人户在龙泉以低价购买被上诉人地下商城为同样的行为。由于该低价购买行为在工作组进驻后被发现，提出要求解除合同并退还借款，但是遭到被上诉人户拒绝，形成纠纷，这也是造成被上诉人不接受房屋的重要原因。所以本案的逾期交房是特殊情况下发生的，对于特殊情况所影响的期间，至少不应当计算违约金。二、本案被上诉人诉请已经超过诉讼时效。一审判决认为“逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算的，是被告使其交房后原告可主张违约金的计算方法，而不是每违约一日就产生一个独立的违约金债权，即对原告来说，主张合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方在合同中确定的没有履行期限的债务。”该观点显属缺乏事实和法律依据的错误认定。1、逾期交付商品房违约金的时效为二年，被上诉人的违约金主张已过诉讼时效。逾期交房违约金的请求权是基于合同约定所产生的合同之债，应当适用合同之债的诉讼时效规定。根据《民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算。”在本案中，从客观上说，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定了商品房的交付期限为2009年12月30日前，而《关于云锦公寓项目建设会议纪要》变更交房时间为2010年12月底。不管是合同还是会议纪要，对于履行期限约定均是明确的。从主观上说，商品房的交付需要买卖双方履行一定的交付手续，即使被上诉人不认可《关于云锦公寓项目建设会议纪要》上确定的交房时间，但就从合同约定的交房时间上看，上诉人超过合同期限未交房，被上诉人就知道其权益受到了影响，诉讼时效开始计算，其应在此时起两年内主张自己的权利，诉讼时效截止于2011年12月30日。但被上诉人于2015年5月份才提起诉讼，一审法院仍认定未过诉讼时效，支持其诉请，显系认定事实及适用法律错误。2、即使法院认定违约金持续产生未过诉讼时效，至多也是部分未过，其保护范围也应仅限于起诉日前两年内（2003年5月9日），且截止至商品房交付日（2014年7月21日）止的违约金。上诉人与被上诉人在合同中按日计算逾期交房违约金。该逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，每日违约金均具有独立性，一审法院认为是“没有履行期限的整体债务”，系认定错误。三、本案违约金过高，一审法院不予调整，没有法律依据。一审法院对逾期交房违约金按已付总房款每日万分之三计算，该判决的违约金标准及数额过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”上诉人认为一审法院对本案逾期交房的违约金按总房款日万分之三计算，远远超过了被上诉人的实际损失。若按照中国人民银行对外公布的两项同档次贷款基准利率来算，被上诉人在2013年5月9日至2014年7月21日间的利息损失约为114425元。而根据丽水信息港上公布的信息显示，其他同地段且经装修符合入住条件的房屋，90平方米面积商品房的月租金为2000元左右，70平方米面积商品房的月租金为1800元左右。根据租金损失，上诉人在2013年5月9日至2014年7月21日间的损失仅为55100元。因此，即使法院最终认定上诉人须支付逾期违约金，其损失也应参照中国人民银行同类同档次贷款利率或诉争商品房相应地段租金，再按法律规定减少违约金数额。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，其错误判决，不但损害上诉人的合法权益，同时也给社会造成不良示范效应，将会导致更多的商品房买受人为了获取更多的逾期交房违约金，而怠于向出售人主张权利，从而导致诉讼时效被滥用。为此，上诉人恳请贵院依法查明事实，公正判决，撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。艾丽君答辩称：一、关于一审法院计算违约金是否过高的问题。庆龙公司在上诉状中主张违约金计算过高，应当予以调整，并提出按照其计算的“90平方米商品房月租金为2000元，70平方米为1800元，根据该标准，2013年5月9日至2014年7月21日损失仅为55100元”的上诉理由，暂且不论其计算的时间错误，就租金损失而言，答辩人认为，租金损失是独立于违约金之外的损失，应当单独计算，一审中答辩人有遗漏。现经过庆龙公司方提醒，答辩人要求合议庭在判决时，考虑答辩人的租金损失，对赔偿金额进行增加。关于违约金的计算，一审法院严格按照合同计算的金额，并且该合同由庆龙公司提供，双方自愿签订，合法有效，庆龙公司在销售时签订的其他合同违约金也是按照万分之三每日计算，不是针对答辩人一人设定的，没有理由不遵守。二、关于诉讼时效的问题。庆龙公司自相矛盾，其一方面主张客观原因，房产无法交付，不应当计算违约金，隐含意思就是庆龙公司就算没有交付房产也没有违约。另一方面又主张2009年12月30日前庆龙公司已经违约，答辩人起诉超过两年诉讼时效。诉讼时效本身属于弱对抗效力的抗辩理由，庆龙公司主张从合同约定的交房之日开始计算两年为诉讼时效期，违约金只能计算两年的抗辩理由缺乏法律依据。房产是庆龙公司违约交付，违约金是庆龙公司自己约定的，庆龙公司完全可以控制房产的交付时间，迟一天交付，对答辩人造成损失。从实际损失说，答辩人按庆龙公司收取房款违约后到实际交付房产的时间计算利息，按照年利率2分计算为460万元，按照年利率1分计算为276万元，庆龙公司自己也向外融资借款，知道融资是要付利息的，一审法院判决的违约金可以说距离答辩人的利息损失远远不够。三、本案的事实问题。庆龙公司主张一审法院认定事实有误，答辩人认为一审法院认定的事实属实，不再赘述。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，艾丽君未向本院提交新的证据，庆龙公司向本院提交了以下证据：证据1、龙泉市人民法院（2014）丽龙商初字第678号民事判决书一份；证据2、2008年12月20日《通知书》一份，共同待证上诉人在2008年后处于资不抵债的情况，所有的楼盘均停工，后在龙泉市政府维稳帮扶下，借款陆续完成工程建设，该情况在龙泉市众所周知，上诉人因受金融危机影响，并非恶意延期，另外判决书上能够证实上诉人与被上诉人存在纠纷，被上诉人存在延迟办理交房手续的情况。艾丽君质证认为：对证据1的真实性无异议，但与本案没有关联性，是独立案件，而且该案件还在上诉阶段；证据2真实性、合法性、关联性均有异议，答辩人没有收到该通知书。经审查，本院认为，证据1并非生效的法律文书，且与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据2系上诉人单方制作，被上诉人不予认可，上诉人也未提供证据证明被上诉人收到该通知书，本院不予采信。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同第八条约定，上诉人应于2009年12月30日前向被上诉人交付房屋，但上诉人于2014年7月22日才完成房屋交付义务，明显逾期交房。上诉人主张逾期交房系受金融危机影响下因资金链断裂所致，具有特殊性，不应承担违约责任，但该抗辩理由缺乏合同依据和法律依据。关于会议纪要的抗辩，由于被上诉人并未在“业主承诺签字”一栏签字，对其不产生效力，该抗辩理由也难以成立。上诉人主张被上诉人存在怠于收房的情形，但根据合同第十一条关于交接的约定，由于被上诉人原因未能按期交付的，上诉人可以通过邮寄交接通知的方式督促被上诉人完成交付，但上诉人并未向法院提供邮寄通知的相关凭证，也未提供其他证据足以证明被上诉人怠于收房，对其该项抗辩理由，本院不予支持。上诉人无正当理由逾期交房，显然构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据合同第九条约定，上诉人逾期交房超过30日的，从2009年12月31日起至实际交付之日止，每日按被上诉人支付房价款的万分之三计算违约金。上诉人主张双方约定的违约金过高，请求法院予以调整，但该违约金计算条款系双方当事人的意思自治，对双方当事人具有法律约束力，且每日万分之三的违约金，也远低年利率24%，上诉人认为违约金过高，缺乏依据。故，原审法院对违约金不予调整，并无不当。上诉人主张被上诉人违约金的请求超过诉讼时效，但上诉人逾期交房的行为自2009年12月30日至2014年7月22日止是一个持续的过程，违约金的诉讼时效应自上诉人违约行为终止之日即2014年7月22日起开始计算，并非自违约行为开始之日即2009年12月30日起开始计算，所以本案并未超过诉讼时效，上诉人关于已过诉讼时效的抗辩理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11670元，由上诉人浙江庆龙集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  聂伟杰代理审判员  张 玲代理审判员  毛向东二〇一五年十月二十一日代书 记员  郑丽珍