民 事 判 决 书沈阳市铁西区人民法院沈阳市铁西区人民法院民事判决书（2015）沈铁西民小字第01885号原告沈阳百升源物业有限公司，住所地沈阳市铁西区南x中路xx号。法定代表人宋晓梅，系该公司经理。委托代理人朱春光，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人崔希丰，系该公司工作人员。被告潘铁凤，男，汉族，1980年8月18日出生，住址沈阳市铁西区北x中路**号xx。原告沈阳百升源物业有限公司诉被告潘铁凤物业服务合同纠纷一案，本院2015年8月12日立案受理后，依法由审判员张伟适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈阳百升源物业有限公司委托代理人崔希丰，被告潘铁凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳百升源物业有限公司诉称，自恒润御林湾小区业主入住以来，原告开始为恒润御林湾小区提供物业服务。被告自2013年8月20日起开始拖欠物业费，截止到2015年8月，被告拖欠物业服务费2454元，另外被告入住时承诺拖欠物业服务费承担日千分之三滞纳金。现诉至法院，要求被告支付物业费每年1227元，二年共计物业费2454元，滞纳金2687元；被告承担本案一切诉讼费用。被告潘铁凤辩称，物业服务不周到，保安由10人以上变成了3人，偶尔晚上还喝酒睡觉，前段时间大门的门禁不好使，外来人员随便进入;保洁从9人减少到了4人，楼道卫生不能每天打扫，基本每周或者半个月一次。冬天不能按时除雪。曾经有一次1、3、5单元打扫了，2、4单元没有打扫。后来是业主自己清扫了;物业的垃圾箱从前有木质的铁皮，现在没有木质结构了，只有铁皮了;小区的绿化情况，树木和草坪都减少了，还有业主自己私自种菜和花，物业不予管理;小区的路灯坏了，上周才修完;我曾经在2015年3月丢了一辆自行车，我也没有报案;自行车和业主的私家轿车随意停放，听说每户收取500元，偶尔还有外园区的车辆停放;未经业主同意在小区打广告牌，收取广告费用;未经业主同意由以前的东西两侧门通行改为中间正大门进出车辆;当初售楼人员也说有业主会所。将来小区南边开个南门至今未兑现。没有其他的了。经审理查明：被告潘铁凤系沈阳市铁西区北x中路“恒润御林湾”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区北x中路xx号xx、建筑面积85.2平方米。2010年1月28日原告通过招投标方式中标沈阳彬海房地产开发有限公司开发的沈阳市铁西区北四中路13号住宅建筑面积45273.12平方米的沈阳“恒润.御林湾”前期物业项目，中标通知书中规定物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积1.20元。2010年11月18日被告在恒润.御林湾.一期业主临时规约上签字确认。同日原告与被告签订了恒润.御林湾前期物业服务协议，协议约定被告首次交纳管理费用期限为一年。后期物业服务费用收取为整年收费，交纳办法为：每年月日前交纳当年物业服务费用，月日前未交视为滞纳，滞纳金按每日0.3%交纳至交齐为止；住宅按产权面积每月每平方米1.2元，非住宅为每月每平方米0.60元；电梯费标准为12元/人/月；被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权依照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》要求原告补齐，并按应交金额的0.3%按日加收滞纳金；如有拖欠物业管理费现象，原告可向人民法院申请支付令或提起诉讼；诉讼地点为合同履行地。同时前期物业服务协议还对业主与原告等的相权利义务进行了约定。上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的中标通知书、一期业主临时规约、前期物业服务协议等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主签订的前期物业服务协议和原告签字确认的一期业主临时规约不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照前期物业服务协议和一期业主临时规约的约定履行各自义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区建设的质量、房屋建筑质量等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。同时物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告所提供照片证据具有即时性特点，被告提供的证据还不足以认定原告在提供物业服务过程中有重大违约之处。关于被告主张业主会所不归业主使用的抗辩主张，因被告没有提供证据证明业主会所的存在，故本院对被告此项抗辩主张不予采纳。关于被告所提的丢失自行车的抗辩主张，因被告没有提供相关证据加以证明，故本院不予支持。关于被告提出的树木和草皮减少的问题，可能有多种因素导致，如物业公司的服务、小区的自然老化、业主的人为破坏等因素，现被告未能提供证据证明数目和草皮的减少与原告服务的质量存在唯一的因果关系，故本院对被告此抗辩主张不予支持。关于业主私自种菜和花的抗辩主张，业主私自种菜和花更多关乎的是业主的素质，与原告提供的物业服务没有关联，同时原告不具有行政执法权，故本院对被告此抗辩主张不予支持。被告提出的小区打广告牌的抗辩主张，现没有证据显示原告在打此广告牌时存在收费行为且对园区的运营和环境产生了影响，故本院对被告此抗辩主张不予支持。原告依据中标通知书等对恒润.御林湾小区提供物业服务，被告享受了物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，被告拖欠不给行为构成违约，本院对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。中标通知书以及前期物业服务协议约定住宅物业管理费1.2元/平方米/月，故2013年8月20日至2015年8月19日期间被告应交纳物业管理费2453元（1.2元/平方米/月×24月×85.2平方米）。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请，该滞纳金实质是逾期付款违约金，原告未提供证明被告欠费给其造成额外重大损失的证据，故对主张的滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告潘铁凤于本判决生效后十日内给付原告沈阳百升源物业有限公司2013年8月20日至2015年8月19日期间物业管理费2453元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告沈阳百升源物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告潘铁凤承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  张伟二〇一五年十月九日书记员  宋雪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。