湖北省宜昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鄂宜昌中民二终字第00057号 上诉人（原审原告）揭青海。 委托代理人娄绪太，枝江市中联法律服务所法律工作者。特别授权代理。 被上诉人（原审被告）李启伍。 委托代理人袁晓翠，湖北演绎律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告）枝江市仙女镇仙女村民委员会。住所地：枝江市仙女镇仙女村。 法定代表人姜舟洲，该村委会主任。 委托代理人董诗贵，湖北演绎律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人揭青海因与被上诉人李启伍、枝江市仙女镇仙女村民委员会（以下简称仙女村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2014）鄂枝江民初字第01143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审认定，2006年3月3日，李洪平代表其父李启伍与揭青海协商并签订《房屋买卖协议》一份，约定揭青海将其位于仙女镇仙女村三组的房屋及农田4.35亩出售、转让给李启伍，包括正房楼房二层，附属房屋二间，房前柑桔树、藕坑一个，总价款40000元。协议签订后，李启伍于当日向揭青海支付定金4000元。2006年10月15日支付36000元。揭青海将集体土地建设用地使用证、农村土地承包经营权证交付给了李启伍。2006年3月4日，仙女村委会收取李启伍全家人的公益事业费2500元。2007年2月28日，李启伍将原居住地湖北省建始县的房屋、承包地、山林转让他人。2007年4月3日，揭青海在仙女镇老街另购住房。2008年2月29日，仙女村委会为李启伍办理了农村直补卡银行账户。2013年，本案所涉房屋及土地因当地政府新建民俗文化村被征地拆迁，李启伍经与仙女村委会协商达成协议，并领取各项补偿费。2014年，揭青海以双方签订的《房屋买卖协议》无效为由向原审法院提起诉讼，请求：一、确认揭青海与李启伍签订的《房屋买卖协议》无效。二、确认李启伍与仙女村委会签订的征地补偿协议无效。三、判令仙女村委会返还揭青海土地安置补偿费152250元。四、由李启伍承担本案案件受理费。 原审同时认定，截止目前，李启伍未将户口迁移至仙女村，其购买揭青海的房屋及承包土地也未办理过户手续。 原审法院据以认定上述事实的主要证据有： 原审法院认为，揭青海与李启伍签订的《房屋买卖协议》合法有效。其理由为：一、户籍并非确认集体经济组织成员的唯一条件，而与集体经济组织共同生活密切程度相关联，应结合其是否履行该集体经济组织规定的义务等综合评定。李启伍自购买揭青海的房屋及承包土地后，其一直在该村居住、生活、劳动，且仙女村委会也向李启伍收取公益事业费，并且将李启伍纳入粮食直补范畴。仙女村委会已明确认可李启伍为其集体经济组织成员。二、李启伍未将户口迁移至仙女村委会的原因系政策性调整，其责任不能归责于李启伍。三、根据当地农村房屋买卖的交易习惯，李启伍在原居住地湖北省建始县已无房屋和土地等生产生活资料，现居住地购买的房屋、土地等是李启伍赖于生存发展的物质基础，故双方签订的房屋买卖协议符合当地交易习惯，应依法予以保护。在房屋及土地被征收后，相应补偿款应由李启伍所有。四、揭青海在履行房屋买卖协议七年之后，因所涉房屋、土地的拆迁补偿利益，否认房屋买卖协议的效力，其行为违反诚实信用原则。五、以转让方式流转农村土地承包经营权，登记属于对抗要件，不登记备案并不排斥土地承包经营权的流转，亦不产生转让无效的法律后果。因此，揭青海与李启伍签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，内容合法有效。仙女村委会与李启伍签订的补偿协议合法有效。揭青海的诉讼请求不能成立，不应予以支持。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十八条之规定，判决驳回揭青海的诉讼请求。原审并同时决定一审案件受理费减半收取1673元，由揭青海负担。 上诉人揭青海上诉称：1、户籍是确认公民是否为本集体经济组织成员的重要标志。李启伍到目前为止并未将其户口迁移至仙女村委会。因此，李启伍并非仙女村委会集体经济组织的成员。李启伍在未取得合法身份的情况下与揭青海签订《房屋买卖协议》，其行为违反法律规定，应属无效协议。原审以户籍并非确认集体经济组织成员的唯一条件、李启伍未将户籍迁入仙女村委会是政策调整和尊重当地交易习惯等为由，判决双方签订的《房屋买卖协议》合法有效是错误的。2、因本案所涉土地使用权、经营权至今未办理过户，本案所涉土地使用权、经营权仍归揭青海所有。在本次征地拆迁补偿过程中，李启伍只能享有地上青苗补偿费，对土地的征地拆迁补偿费应归揭青海所有。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判：1、确认《房屋买卖协议》、《征地补偿协议》无效。2、由李启伍返还揭青海土地、安置补偿费152250元。3、由李启伍承担一、二审案件受理费。 被上诉人李启伍答辩称：1、李启伍与揭青海签订的《房屋买卖协议》合法有效，本案所涉房屋及土地补偿费均应由李启伍享有。2、本案案由为房屋买卖合同纠纷，揭青海请求李启伍返还土地安置补偿费与本案案由不符，其请求不属于本案的审理范围。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人仙女村委会的答辩意见与李启伍的答辩意见一致。 揭青海、李启伍及仙女村委会均未向本院提交新的证据。 经审理查明，原审判决认定的事实属实。 同时查明，2012年6月21日，李启伍及家人吴明秀、李洪平、吴光江取得仙女村委会三组的居住（一年）资格，并分别于2013年9月25日、2014年8月18日在枝江市公安局仙女派出所办理了居住证年审。在本案诉讼过程中，仙女村委会明确表示，同意接受李启伍及家人为其村委会集体经济组织成员。 本院认为：李洪平代表其父李启伍与揭青海协商并签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，内容并不违反法律法规禁止性规定，合法有效。其理由为，首先从本案事实来看，在本案诉讼中，双方当事人对李洪平代表其父李启伍与揭青海签订《房屋买卖协议》的事实及内容均予以认可，在签订协议后，李启伍已按协议约定向揭青海付清了全部房款，揭青海也将其房屋所有权证及土地承包经营权证全部交付给了李启伍，虽然李启伍在购买揭青海的房屋及承包土地后，至今未将其户口迁移至仙女村委会，也未办理相关房屋和土地的过户手续，但仙女村委会已明确表示接受李启伍及家人为其集体经济组织成员，并为其办理了农村直补卡银行账户，收取了李启伍及家人的公益事业费，揭青海在出售其房屋后也在仙女镇老街另购住房，原审据此认定李启伍已实质上具备本集体经济组织成员资格正确，揭青海以李启伍户口未迁移至仙女村，不具备本集体经济组织成员资格为由主张本案所涉《房屋买卖协议》无效与本案查明的事实不符。其次从合同的内容来看，双方所签《房屋买卖协议》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的有关合同无效的情形，也不具备第五十四条规定的可撤销的情形。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。由此可知，合同只产生债权请求权的法律效果，若合同不能得到履行，当事人之间仅产生违约责任，而不是认定合同无效，未交付或者未办理登记不影响合同的效力。揭青海以宅基地转让未依法办理房屋及土地登记手续为由要求确认本案所涉《房屋买卖协议》无效的上诉理由亦缺乏法律依据。其三，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”。第三十八条规定“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”。由此可知，农村承包土地的转让未办理登记手续只是不能对抗第三人，就合同双方而言，合同一经成立、生效即对双方当事人具有法律约束力。就本案而言，李启伍与揭青海已签订了《房屋买卖协议》，并在该协议中对揭青海所承包土地的转让进行了明确约定，且双方当事人之间的房屋买卖及土地转让行为已得到了仙女村委会的认可。即使双方当事人未办理土地过户登记，并不影响其合同效力。因此，仙女村委会依据揭青海与李启伍签订的《房屋买卖协议》及李启伍已在其村实际居住生活并开展生产的实际情况，与李启伍签订《征地补偿协议》合法有效。揭青海以土地未办理过户为由要求确认仙女村委会与李启伍签订的《征地补偿协议》无效，并要求李启伍返还征地补偿款152250元的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体处理恰当，审判程序合法。经合议庭讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3345元，本院决定予以免交。 本判决为终审判决。 审 判 长  李淑一 审 判 员  胡建华 代理审判员  关俊峰 二〇一五年三月六日 书 记 员  张鹏炜