北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7433号上诉人（原审被告）：李宁，女，1976年8月13日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人李宁因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宁、被上诉人均豪物业公司之委托诉讼代理人罗格根图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宁上诉请求：1、撤销一审判决，发回审或依法改判驳回均豪物业公司的全部原审诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用由均豪物业公司承担。事实和理由：1、在认定法律事实方面，一审法院有证不认、事实认定不准。第一，《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同）是本案的争议主体，也是一审判决的重要依据。该合同已经于2012年12月31日终止【证据一：《关于解除的事宜通知》、《关于天洋公司致函的回复函》】。在这套往来函件中，天洋公司（即香花畦家园开发商）明确表示其与均豪物业公司所签署的三份物业服务合同于2012年12月31日终止履行，届时我方不再续约。落款日期为2012年9月19日。2012年9月20日均豪物业公司回复，同意到期终止三份物业合同。至此，甲乙双方均同意按约定解除并终止物业合同的意愿已经明确表示，并有文案留底。根据《中华人民共和国合同法》第六章第九十一条之第二项规定：当合同解除时，合同的权利义务终止。在原审庭审中，李宁提供的材料中包含了上述往来函件这一关键证据材料，而原审法院对这一重要证据的质证予以疏漏，有证不认。第二，一审法院的判决书中提到，“均豪物业公司对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，主张双方并没有实际解除物业服务合同关系”。对于此项主张，均豪物业公司并未提供真实有效的证据证明。第三，在合同存续期间，“前期物业服务合同”中乙方即“北京市均豪物业管理股份有限公司”存在注册信息前后矛盾，没有经过公示的情况：在《合同》中的营业执照注册号为1102261507645，而在《北京市物业服务合同备案申请表》（2011年9月14日填报）中，营业执照注册号为110117005076453，出现前后不一致的情况【证据二：《前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同备案申请表》】。作为小区业主，李宁有权利知道，同一公司出现不同的营业执照注册号、在变更过程中没有对全体业主进行公示即未履行告知义务、出现在“前期物业合同”按中的乙方主体不明。另外，在《申请表》中出现的项目负责人“焦宏伟”有无相关资质、是否与均豪公司有劳动关系，其任命是否经过公示。上述问题均未经过公示，意味着均豪公司没有履行告知义务。并且，在《前期物业服务合同》中明确的服务标准也未经公示。综上，一审法院判决事实不清，对于均豪公司的违约行为并未全部认清。第四，一审判决书认定“均豪物业公司为该小区提供物业服务至今”此项有悖于事实：本小区业主已于2017年4月6日向北京市顺义区住房和城乡建设委员会申请政府公开，即要求获取2017年1月1日至今香花畦前期物业服务合同信息，并于2017年4月20日得到答复。该答复书明确表示“2011年10月14-日2016年4月19日，物业合同备案服务企业为：北京市均豪物业管理股份有限公司，已于2016年4月19日注销”、“2016年4月20日，无物业合同备案信息”、“2016年4月22日后-2017年3月20日注销”。【证据三：北京市顺义区住房和城乡建设委员会的答复告知函和答复书】。此答复说明两点：其一合同签署主体（均豪物业管理有限责任公司）按名称与备案主体（均豪物业管理股份有限公司）名称不符，2016年4月21日-2017年3月20日的备案服务企业又变成均豪居用公司，因此，一审法院认定的“均豪物业公司为该小区提供物业服务至今”在主语上根本不成立，已经历数次变更；其二“至今”也不成立，因为最后一次出现的备案主体“均豪居用（北京）物业管理有限公司，已于2017年3月20日注销”，参见【证据四：《北京市物业服务合同备案申请表》、北京市物业服务合同备案注销申请》】。更为恶劣的是，根据香花畦小区业主与北京市顺义区建委物业科工作人员的对话录音【证据五：录音光盘】，均豪物业公司在2013年-2016年没有在建委物业科的备案，且2013年合同注销。在这段时期内，均豪业务公司的历次变更均未向全体业主进行公示。因此，一审法院认定事实有误，重要案件事实没有查清，应当予以纠正。第五，《北京市商品房预售合同》附件七的第五章第七款约定：开发企业应按有关规定承担该物业保修期内保修范围的维修责任。在保修期内，开发企业委托物业管理企业及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开发企业负责。物业出现问题，物业公司就推托说是开发企业的设计和施工质量问题，不予修理，致使物业不能正常使用，如：道路、中水、消防、安保、房屋漏水、电梯停运、设施维护等等。由于物业公司的不作为，使全体业主包括李宁蒙受巨大损失。参见【证据六：《北京市商品房预售合同》、北京市损益去人民法院（2012）顺民初字第12602或民事判决书、（2012）顺民初第12601号执行申请书】。二、原审法院适用法律错误。原审法院认定属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六章第九十一条、九十三条之规定，“前期物业服务合同”在均豪公司主张的期间内已经失效，在合同解除和终止之后的主张属于无据可依。均豪物业公司辩称，同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意李宁的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李宁的全部上诉请求。1、均豪物业公司依法依合同为小区提供服务，主体资质是没有问题的。2、物业服务和维修是持续的没超过诉讼时效，且不能某一时某一情况就认定服务不到位。3、事实服务问题，虽然业主有解除前期物业合同的意愿，但是实际上合同并没有解除。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李宁支付均豪物业公司自2013年5月21日至2015年12月20日期间的物业服务费10463.99元，拖欠物业服务费的违约金500元；2.判令本案诉讼费由李宁承担。一审法院认定事实：李宁系顺义区××房屋业主，该房屋建筑面积为146.76平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与北京市均豪物业管理有限责任公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。2013年5月31日，香花畦小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，均豪物业公司为该小区提供物业服务至今。庭审中，李宁为证明均豪物业公司与天洋公司已经解除前期物业服务合同，向法院提交了《关于解除〈前期物业服务合同〉的事宜通知》和《关于天洋公司致函的回复函》，内容为：双方于2007年12月19日签订了《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》等三份物业服务合同，因均豪物业公司的违约行为致使天洋公司已决定通过在法院提起诉讼的方式要求解除与均豪物业公司所签订的三份物业服务合同，但无论诉讼结果怎样，天洋公司都在此通知，双方所签订的三份物业服务合同于2012年12月31日终止履行，届时我方将不再续约。请均豪物业公司做好交接准备工作。落款日期为2012年9月19日。2012年9月20日，均豪物业公司进行了回复，同意到期终止三份物业服务。均豪物业公司对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，主张双方并没有实际解除物业服务合同关系，均豪物业公司仍为香花畦小区提供物业服务。李宁为证明均豪物业公司提供的物业服务不到位向法院提交了设备设施损毁情况的照片、小区垃圾堆放情况的照片、业主被盗情况的照片。均豪物业公司主张设备设施损毁情况的照片中无法反映拍摄时间，小区垃圾堆放情况的照片是一时的情况，但物业服务是延续不断的过程，不能据此证明物业服务存在问题，业主被盗情况的照片的真实性无法确认。上述事实，有法院庭审笔录、《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》、照片、（2012）顺民初字第12601号判决书、关于解除合同的往来函件、名称变更通知等证据在案佐证。一审法院认为：天洋公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订的《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京市均豪物业管理有限责任公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继北京市均豪物业管理有限责任公司的权利义务。李宁在庭审中抗辩称天洋公司与均豪物业公司在往来函件中表示要于2012年12月31日解除《前期物业服务合同》，虽然天洋公司与均豪物业公司均作出了解除合同的意思表示，但天洋公司未选聘新的物业公司，并且均豪物业公司在2012年12月31日之后一直为香花畦小区提供物业服务，（2012）顺民初字第12601号判决书亦指出天洋公司与均豪物业公司的合同仍在继续履行，且李宁并未提供证据证明香花畦小区由其他物业公司提供物业服务，故法院对李宁的主张不予采信。均豪物业公司对涉诉香花畦小区提供物业服务，李宁作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。根据庭审中李宁提交的证据和法院在审理均豪物业公司起诉涉诉小区其他业主给付物业服务费的类似案件中查明的情况可知，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，法院根据其服务质量依法酌减李宁应当交纳的物业服务费数额，均豪物业公司诉讼请求过高部分，法院不予支持。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，李宁并非恶意拖欠物业服务费用，故对均豪物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，法院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，法院建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、李宁于判决生效之日起七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○一三年五月二十一日至二○一五年十二月二十日期间的物业服务费九千九百四十元八角；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李宁向本院提交如下证据：证据1、天洋公司与均豪物业公司的往来函件。要证明双方物业合同关系已经解除。证据2、《前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同备案申请表》。证据3、《北京市顺义区住房和城乡建筑委员会就香花畦小区业主申请政府信息公开的答复函》。证据4、《北京市物业服务合同备案申请表》、《北京市物业服务合同备案注销申请表》。证据2、3、4要证明的是均豪物业公司主体发生了多次变更，均豪物业公司没有提供物业服务，提供物业服务的是治平公司。证据5、香花畦小区业主与北京市顺义区建委物业科工作人员的对话录音光盘及整理文字。证明在均豪物业公司在法定的国家机构里没有备案信息，收费主体没有信息。证据6、北京市商品房预售合同，北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第12601号民事判决书，（2012）顺民初字第12601号执行申请书。证明物业公司在履行物业服务中存在过失，李宁认为违约的级别比一审判决更严重。均豪物业公司对于证据1、真实性认可，证明目的不认可。双方确实发过往来函件，但不是真实的意思表示，而且双方并没有解除物业服务合同，均豪物业公司还继续提供服务服务。证据2、3、4均豪物业公司提供的前期物业合同与物业公司手里的物业合同是一致，恰恰能证明物业服务合同是真实的。而且2011年均豪物业公司进行过名称变更，变更为均豪物业管理股份有限公司。证据5、证明目的不认可，真实性无法确定，语音的双方人员身份不确定。证据6、预售合同是复印件，真实性、证明目的均不认可。对于判决书虽然是复印件，但是真实性认可，证明目的不认可。2008年均豪物业公司提供物业服务的时候，是二手物业公司，在2008年交接的时候，小区的道路已经破损，中水没有交接，消防能正常使用，该判有误。在案件审理过程中安保是存在问题，但是现在已经修缮了，物业服务是持续性的服务，判决中所涉及的问题，基本是大设备的问题，但是要维修的话，要动用维修基金，但是基于该小区的特殊性，动用维修基金很困难，所以均豪物业公司从总公司申请了一部分费用，物业公司自己修缮了安保设备，该判决书恰恰证明物业服务无问题。执行申请书真实性不认可，证明目的不认可。本院认为，李宁提交的证据1、证据2中的前期物业服务合同和证据6中的判决书均系在一审期间提交过的证据，不属新证据，本院不再另行作出认定。对于证据2中的备案申请表、证据3和证据4部分，因均豪物业公司对其真实性不持异议，故本院对此予以确认，对于李宁主张的证明目的，因均豪物业公司曾经于2011年进行过名称变更，故其权利义务的承担并不因名称变更而发生改变，故对于该份证据的证明目的，本院不予采信。对于证据5，因无法确认通话录音的主体身份，真实性无法核对，且从录音内容看缺乏与本案的关联关系，故对于该份证据本院不予采信。对于证据6，因预售合同和执行申请书均为复印件，不符合证据的形式要件，且缺乏与证明目的之间的关联关系，故本院不予采信。一审法院认定“均豪物业公司为该小区提供物业服务至今。”有误。本院另查明，2011年9月14日，均豪有限公司作为香花畦家园的物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。2016年4月20日，均豪居用（北京）物业管理有限公司作为香花畦家园的物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2017年3月14日，均豪居用（北京）物业管理有限公司作为香花畦家园的物业管理公司申请进行物业服务合同注销。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李宁上诉主张天洋公司与均豪物业公司在往来函件中均表示于2012年12月31日解除《前期物业服务合同》，故李宁与均豪物业公司之间的合同关系已经解除，另外涉案小区的物业服务合同备案主体名称不断改变，且未对外公示，营业执照注册号也前后不一致，且2016年4月份涉案小区的物业服务备案主体就已经发生主体注销和变更的新情况，但一审法院认定均豪物业公司提供物业服务至今是错误的，应予纠正。对此本院认为，首先，天洋公司与均豪有限公司签订有《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》，依照法律规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。2011年均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业公司，名称变更并不影响主体身份，均豪物业公司应当承继均豪有限公司的权利义务。虽然2012年12月31日，天洋公司与均豪物业公司均作出了解除合同的意思表示，但根据查明的事实，双方并未实际解除物业服务合同，天洋公司亦未选聘新的物业公司，均豪物业公司在2012年12月31日之后也继续为香花畦小区提供物业服务，且按照双方签订的物业合同的约定，虽然前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，但合同期满后，在未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。本案中，均豪物业公司主张李宁支付的物业服务费的时间截至2015年12月底，李宁并未提供充分证据证明香花畦小区在2015年12月底之前由其他物业公司接管并提供物业服务，故据此应当认定均豪物业公司系诉争期间的香花畦家园的物业服务单位，李宁应当支付均豪物业公司诉争期间的物业服务费用。李宁上诉还提出按照《北京市商品房预售合同》的约定物业管理企业应按有关规定及时处理保修期内保修范围的维修责任。而香花畦家园小区物业管理出现问题后，物业公司就推托说是开发企业的设计和施工质量问题，不予修理，致使物业不能正常使用，物业服务存在的问题比一审法院认定的瑕疵更严重。对此本院认为，根据庭审中李宁的陈述、均豪物业公司涉同类型诉案件的数量和均豪物业公司与开发商天洋公司之间（2012）顺民初字第12601号民事判决书内认定的事实，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，确实存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。但一审法院依据根据其服务质量依法酌减了李宁物业服务费数额，现李宁认为酌减过低，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，李宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由李宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  高 娜审 判 员  龚勇超二〇一七年七月十二日法官助理  沈 力书 记 员  刘 爽