云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第538号上诉人（原审原告）李晓爽，女，1980年6月1日生，汉族，住云南省昆明市，公民身份证号码：×××。上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1979年11月21日生，汉族，住云南省宜良县，公民身份证号码：×××。二上诉人共同委托代理人孙培源、王妍，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南天祐房地产有限公司。住所地：昆明市二环东路***号。法定代表人费绍杰。委托代理人龚柏根、杨卫坤，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李晓爽、ＸＸ因与被上诉人云南天祐房地产有限公司（以下简称“天祐房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第325号民事判决，于2015年7月23日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认：原告李晓爽、ＸＸ系夫妻，2008年9月2日，原告李晓爽与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告以按揭方式向被告购买昆明市金马路东骧神骏万泰小区润泰苑4幢2单元1层101室住宅一套，房价为395841.00元，被告的商品房预售许可证号为预许昆房字（2007-040）号。合同签订后原告履行了付款义务，并于2009年10月21日办理接房手续，当日原告还向被告支付了办理产权证所需的登记费、契税、印花税等费用。双方合同第十二条约定，买受人办理完交接房手续并提供办理产权证所需全部有效手续后120个工作日内，由出卖人代办产权的申报手续，涉及的买方应缴税费由出卖人代收代缴，产权证书的取得时间以登记机关核准登记时间为准。该合同第十三条第八项第二款又特别约定，上述所约定的产权证书取得时间为乙方办理完交接房手续并提供办理产权证所需全部手续后470日历天内，若未能按期取得产权证书，每逾期一天甲方按商品房总价款的0.02%向乙方支付违约金，本合同继续履行。2009年12月31日，原告李晓爽在委托被告办理房屋产权证的委托书上签字，并在昆明市私有房屋登记申请书申请人处签名，委托被告代为申办房产证。2009年9月3日，本市下发昆明市清理整顿土地市场秩序领导小组文件，2011年2月17日官渡区送达被告《关于对完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的告知函》以及两个附件（昆政办（2010）220号文件和报件清单），该函要求被告在2011年4月30日前申报办理补缴土地使用权出让金手续，报件清单15项并注明以上资料由土地使用权人提供齐全后方可报件。2012年3月22日，原告李晓爽取得涉案房屋的所有权登记。现原告诉至法院，请求判令：一、被告于判决生效之日立即向两原告支付共计32538.13元（按照每逾期一天支付总房款的0.02%，即每逾期一天79.1782元，计算逾期天数411天）的逾期办理房产证违约金；二、被告承担本案诉讼费用及诉讼保全费用。一审法院经审理后认为，一、原告的起诉是否已过诉讼时效？根据我国《民法通则》关于诉讼时效中断的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，涉案房屋产权证取得的时间为2012年3月22日，至起诉日前原告李晓爽又多次向被告提出要求支付逾期办证违约金，故本案诉讼时效已发生中断，原告的起诉未超过诉讼时效。二、原告ＸＸ是否为本案诉讼的适格主体？原告ＸＸ与原告李晓爽系夫妻关系，涉案房屋系其婚后取得，原告ＸＸ作为原告李晓爽的配偶对该房屋及《商品房购销合同》所涉及的相关内容享有相应的权益，故原告ＸＸ是本案诉讼的适格主体。三、被告是否构成逾期办证？双方合同约定，买受人办理完交接房手续并提供办理产权证所需全部有效手续后120个工作日内，由出卖人代办产权的申报手续。双方于2009年10月21日办理交接房手续，原告于2009年12月31日在委托被告办理房屋产权证的委托书上签字，并在昆明市私有房屋登记申请书申请人处签名，委托被告代为申办房产证，按照约定从2010年1月1日起被告在120个工作日内（法定的节假日除外）完成代办申报义务。但是，从2009年9月3日起本市清理整顿土地市场秩序起，直至2011年2月17日被告能够按照政策规定完善用地手续后才能履行代办申报义务，故被告从2011年2月17日起120天内未完成代办申报义务才属违约的辩称成立。且原告取得房屋产权证书的时间也未超过被告从2011年2月17日起470日历天，故现原告要求被告支付违约金的诉请缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“驳回原告李晓爽、ＸＸ的诉讼请求”。案件受理费613.00元，由原告李晓爽、ＸＸ承担。一审宣判后，李晓爽、ＸＸ不服，向本院提出上诉，请求依法撤销本案一审判决，改判并支持上诉人的诉讼请求。主要理由：一、一审法院认定证据违反法律规定导致认定的事实错误。被上诉人在一审提供的证据四即《关于对完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的告知函》1份，欲证明被告办证的起始日期应从2011年2月17日起算。由于被上诉人庭审过程中未出示该证据原件，上诉人在一审质证时已经明确表示“证据四被告未出示原件，对此证据不认可。”但是一审法院却违背证据规定，将未出示原件真实性不明的证据予以认定，基于该错误认定的证据确认事实作为判决驳回上诉人全部诉讼请求的主要依据做出了一审判决，依法应当撤销。二、一审法院在判决理由中认定的“从2009年9月3日起本市清理整顿土地市场秩序起，直至2011年2月17日被告按照政策规定完善用地手续后才能履行代办申报义务”与客观事实不符。昆明市清理整顿土地市场秩序是自2004年起开展，并非2009年突然进行。昆明市清理整顿土地市场秩序是年整顿清理，不属于突发性开展或者政策的突然变更。三、昆明市清理整顿土地市场秩序只是针对违规、违法或者手续不完善的土地和开发商，被纳入清理整顿土地市场范围，就能够证明该开发商使用土地存在过错（不合法）的情况，不能以开发商的违法行为解除其违约责任。四、根据昆明市国土资源局网站在2009年9月16日公布的《关于昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》，上诉人认为，2009年9月16日起，被上诉人即能够按照国土资源部门的规定进行土地出让金补缴、报件并完善相关土地使用手续，但被上诉人却怠于履行补缴土地出让金、报件及完善土地使用手续的义务，致使最终房屋产权登记的取得时间超过了合同约定时间，被上诉人存在明显过错，依法应当承担支付合同约定违约金的责任。综上，一审判决依法应当予以撤销，并改判。请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人天祐房地产公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉请。二审中，上诉人提交了昆明市国土资源局网站截图照片复印件3张。欲证明2004年起昆明市就开展清理整顿土地工作，被清理对象为土地使用手续不完善（不符合法律规定）的土地开发商，2009年9月16日，昆明市国土资源局就公开接受报件、补缴土地出让金并且在网站上公开了报件清单，如未按2009年9月16日规定补缴土地出让金、报件无法办理房产登记。被上诉人提交了《关于对完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的告知函》的原件和官渡区清理整顿土地市场秩序工作领导小组办公室《关于对完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的告知函》的原件。对上诉人提交的证据，因原告认可其真实性，本院予以确认，至于能否证明其要证明的内容，本院将在判决中论述。对被上诉人二审提交的证据原件，对其真实性因上诉人无异议本院予以确认。经审理，二审查明的主要案件事实与一审一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：被上诉人是否应向上诉人承担逾期办证的违约金？本院认为：根据被上诉人为上诉人办理完毕产权证的时间，按双方《商品房购销合同》的约定，表面上看被上诉人已超过合同约定的期限逾期为上诉人办证，构成违约。但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约金：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……”之规定。超过商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限系由出卖人的原因所至，出卖人才承担责任。而本案中，涉案房屋用地根据2009年9月3日昆清土（2009）文件，被纳入“已出让土地补缴土地出让价款”范围，而根据昆政办（2010）220文件，涉案房屋用地属不需要补缴土地价款的土地，但在2011年2月27日，官渡区清理整顿土地市场秩序工作领导小组办公室还发函要求上诉人补缴土地出让金。从上述政府行为可以看出被上诉人逾期为上诉人办证系由政府行为所致，非上诉人的原因所致。并且被上诉人为上诉人办理房屋所有权证的时间为2012年3月，从2011年2月27日官渡区清理整顿土地市场秩序工作领导小组办公室还发函要求上诉人补缴土地出让金时至上诉人取得房产证时止的这段时间看，并没有超过双方合同约定的办证时间。故一审判决认定被上诉人没有逾期办证，不承担违约责任，并无不当，本院予以维持。到于上诉人所称的，在2009年9月16日后，按昆明市土地局公告的文件，被上诉人理应能正常办理完土地出让金的补缴手续，进而能在合同约定的期限内履行约定的办证义务的观点，明显与前述政府的管理文件相佐，也与政府清理土地市场秩序带来的，对被上诉人办理房屋所有权证影响的事实不相符，故本院不予采信。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李晓爽、ＸＸ的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元，由上诉人李晓爽、ＸＸ承担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一五年十月十日书记员  陈攀宇