河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第238号上诉人（原审原告）张文奎，男，1952年3月19日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托代理人刘会勇，河北万千律师事务所律师。被上诉人（原审被告）秦皇岛市三益房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区建国路66号。法定代表人冯宝福，该公司董事长。委托代理人屠瑜，系该公司经理。委托代理人郑付娟，系该公司经理。上诉人张文奎因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年1月10日，张文奎作为买受人与秦皇岛市三益房地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《秦皇岛市商品房买卖合同》。合同约定，出卖人将位于秦皇岛市海港区建国路四季青国际商贸城344号商品房预售给买受人，该商品房的规划设计用途为商业服务，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢混，建筑层数为05层，其中地上4层，地下1层。商品房面积采用的是预测数据：商业服务建筑面积共21.47平方米，其中，套内建筑面积12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.47平方米；该商品房总房价款为141723.5元，出卖人按规定向买受人代收代缴维修基金1417元，配套费500元（智能电表200元，预存电费300元）。付款方式为一次性付款，买受人于2011年1月10日前一次性付清主房款141723.5元；出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在商品房交付使用之日起480日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在合同约定期限内取得办理房屋产权相关手续的，双方同意按第壹或叁项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……。合同附件一：房屋平面示意图和下房（地下室）平面示意图。合同附件三为合同补充协议，出卖人在签订本合同之前已向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》，乙方已看到并理解上述文本，且无异议，对所认购的商业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。对于《商品房买卖合同》中的未尽事宜，出卖人与买受人经友好协商，订立本同补充协议。其中第一条约定买受人在缴清房款、代收维修基金、配套费的同时，还需签订《四季青小商品国际商贸城商场管理协议》、《委托协议书》；第三条第3项约定，在该商品房具备办理产权登记手续时，买受人应当向出卖人提交商品房相应资料，由出卖人出具产权登记手续提交贷款银行，由买受人委托贷款银行办理房产确权手续。第五条第2项约定《商品房买卖合同》中约定之所有通知均采用电话联系、手机短信。如以电话方式送达的，以接到电话日为送达日，以短信方式送达的，以短信接到日为送达日。第六条约定，出卖人和买受人双方确认，出卖人对该商品房范围内的房屋及相关设施发布的广告及宣传资料均属于要约邀请，双方的权利和义务以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。合同签订当日，张文奎还交纳了预存电费300元，智能磁卡表200元，公共维修基金1417元，秦皇岛市三益房地产开发有限公司分别出具了收款收据。2012年4月12日，秦皇岛市三益房地产开发有限公司为张文奎出具销售不动产统一发票，该发票载明：不动产项目名称四季青国际商贸城，销售的不动产楼牌号建国路66号-344，建筑面积（单位㎡）21.47，金额（元）141723.50。秦皇岛市三益房地产开发有限公司称在2011年6月30日向张文奎交付了房屋，张文奎称交房时间是2011年8月28日。2012年9月28日，海港区地方税务局征收一分局通知秦皇岛市三益房地产开发有限公司，由秦皇岛市三益房地产开发有限公司发布四季青国际商贸城业主办理产权手续通告，内容为:我公司已办理完四季青国际商贸城的房屋大产权证，业主已具备个人分户产权手续的条件，但报契税窗口在办理程序上有了新的规定，其规定如下：为了满足房地产交易市场的纳税需求，进一步为纳税人提供方便、快捷的办税服务，自2012年10月1日起，已经取得《商品房买卖合同》、“房屋兑现通知单”、“销售不动产发票”以及拆迁安置手续、经济适用房手续的纳税人，可联系房地产开发商，将购房手续交回，由各楼盘开发商负责统一办理商品房契税（一手房契税）的申报缴纳。2012年10月1日，秦皇岛市三益房地产开发有限公司发出公告，对四季青国际商贸城产权办理手续做出如下安排：一、产权办理时间：请业主于2012年10月08日至2013年1月31日下午16:30以前到四季青国际商贸城四层办公区办理，否则因您延误时间而未能按时办理房屋产权相关手续，由此带来的一切后果我公司将不承担任何责任。由于办理户数较多，为节省您的办理时间，我们将分期分批以电话通知方式约您办理，请您保持通讯畅通，感谢您的理解与配合！二、办理地点：四季青国际商贸城四层办公区会议室。三、办公时间：8:30-11:3014:00-17：00。四、业主需带齐以下购房手续：（1）《商品房买卖合同》原件（2）身份证原件（3）发票原件（4）补房款（现金）（5）代收契税4%＋5／万分印花税，非银行贷款客户缴纳（POS机划卡，除代记卡、农行卡、结算卡、信用卡、透支卡以外的任何银联卡均可划卡）（6）本人亲自办理。五、联系电话：0335-330****。秦皇岛市三益房地产开发有限公司称将以上内容的通告张贴在四季青商场门口，张文奎称没有见过公告。秦皇岛市三益房地产开发有限公司称已电话通知张文奎办理房屋产权手续，张文奎不认可。秦皇岛市三益房地产开发有限公司称在2012年10月已经办理了大产权证，此证押在房产局。在审理原告孙玉菊诉被告秦皇岛市三益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，秦皇岛市三益房地产开发有限公司曾提供建国路66号四季青国际商贸城大产权证，取得时间为2012年10月22日。秦皇岛市三益房地产开发有限公司提供了四季青国际商贸城业主杨丽娜的《房屋所有权证》，杨丽娜购买的房屋坐落海港区建国路66号108号1层夹层，建筑面积60.75㎡，登记时间为2012年10月20日。另外，2010年3月25日，秦皇岛市城乡规划局向秦皇岛市三益房地产开发有限公司颁发了四季青国际商贸城《建设用地规划许可证》。张文奎与秦皇岛市三益房地产开发有限公司均承认四季青国际商贸城一、二层有部分夹层用作商铺。原审法院认为，张文奎与秦皇岛市三益房地产开发有限公司于2011年1月10日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张文奎认为合同约定交房时间为2011年6月30日，办理产权登记时间为商品房交付使用之日起480日内，因秦皇岛市三益房地产开发有限公司违约未按约定办理产权登记，依照合同第十七条第1项要求解除张文奎与秦皇岛市三益房地产开发有限公司之间商品房买卖合同，并要求秦皇岛市三益房地产开发有限公司返还购房款并赔偿损失。按该条约定，秦皇岛市三益房地产开发有限公司将办理初始登记需提供的资料报房屋登记机关最后期限为2012年10月22日，而在此期限之前秦皇岛市三益房地产开发有限公司已报送相关材料，并在2012年10月22日取得包括诉争房屋在内的四季青国际商贸城的房屋大产权证。在办理房屋产权登记过程中，秦皇岛市三益房地产开发有限公司并未违反合同约定，张文奎要求依据合同第十七条约定解除合同的理由不能成立。关于规划与夹层问题，秦皇岛市三益房地产开发有限公司已取得规划许可证，张文奎没有提供相应证据证明秦皇岛市三益房地产开发有限公司违反规划进行施工建设，张文奎在签订合同时已认可对所认购的商业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，张文奎未提供证据证明秦皇岛市三益房地产开发有限公司隐瞒事实真相未告知张文奎有夹层。一、二层及二、三层之间夹层并未改变一、二层的整体层高，大产权证总层数与合同约定层数是一致的，秦皇岛市三益房地产开发有限公司开发建设的四季青国际商贸城已经过验收，并取得了大产权证，具备按照合同约定办理小产权证书条件。张文奎认为秦皇岛市三益房地产开发有限公司违约致使合同目的不能实现要求解除合同的理由不能成立。综上，对张文奎要求解除张文奎与秦皇岛市三益房地产开发有限公司之间于2011年1月10日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。对张文奎要求秦皇岛市三益房地产开发有限公司返还购房款、维修基金并赔偿利息损失以及退回配套费的诉讼请求，亦不能支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：对原告张文奎的诉讼请求不予支持。案件受理费3850元，由原告张文奎自行承担。上诉人张文奎不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清。1、本案张文奎之所以要求解除《商品房买卖合同》，退回所购房屋，主要是因为该房屋与购房之前所看到的广告宣传、特别是购房合同中的约定不一致。广告宣传和购房合同上约定的都是（地上）四层，但交付时张文奎购买的第三层的商业用房变成了第五层，无形中在三层之下增加了两层，刚开始秦皇岛市三益房地产开发有限公司称是给商户做库房，后来发现并非仅仅如此，而是相当多的被作为了商铺，特别是围绕楼梯附近，有竞争能力的位置都开起了商铺，使得张文奎原购买三层商铺的目的无法实现。该问题是所购房屋的格局问题，是在购房时无法看到的，是购房合同上所没有的。一审判决却称“经审理查明……合同附件三为合同补充协议，出卖人在签订本合同之前已向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》，乙方己看到并理解上述文本，且无异议，对所认购的商业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解”，但是建造夹层的问题属于楼房内部构造，既不属于“商业状况”，也不属于“交易条件”，更不属于“周边环境”，所以与张文奎是否了解商业状况、交易条件、周边环境无关。2、秦皇岛市三益房地产开发有限公司的建筑是否符合规划，与本案无关。张文奎的理由是，不管秦皇岛市三益房地产开发有限公司的建筑是否符合规划，都应该向张文奎明示、告知。如果事先就是这样规划的，就应在张文奎购买时明确告知，张文奎不认可可以不买:如果是后来做的设计变更，张文奎不认可可以返房（该购房合同第十二条）。秦皇岛市三益房地产开发有限公司非但不告知，而且故意隐瞒该事实真相，在张文奎收房时发现凭空多了两层时，仍在设法隐瞒，说只是卖给商户做库房。连明显偏袒被上诉人的一审判决也不得不承认双方均承认四季青国际商贸城一、二层有部分夹层用作商铺，既然夹层存在是事实，作为一审法院就应该查明，这些夹层就算是本来就有的，是怎样告知张文奎的，张文奎提交法庭的秦皇岛市三益房地产开发有限公司的宣传资料和该《商品房买卖合同》，足以证明秦皇岛市三益房地产开发有限公司没有将有夹层的事实告知张文奎。该宣传资料显示明明是四层（地上），对张文奎的购买明显是误导，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3、张文奎在一审时提交的秦皇岛市三益房地产开发有限公司印发的关于《四季青小商品国际商贸城》的宣传资料和该《商品房买卖合同》足以证明秦皇岛市三益房地产开发有限公司隐瞒房屋格局的事实真相，而一审判决竟视而不见，称“关于规划与夹层问题……原告未提供证据证明被告隐瞒事实真相未告知原告有夹层”，接下来，一审法院在未对夹层层高未进行任何“查明”的情况下，就武断地认为，“一、二楼层及二、三楼层之间夹层并未改变一、二层的整体层高，大产权证总层数与合同约定层数是一致的”，不仅如此，整个判决故意回避夹层的层高，甚至，连张文奎的诉状中明确指出的正常四层的层高是3.9米，所谓夹层是2.9米（从层高和同样的钢混结构来看，完全属于独立的一层，而不是一、两米高的“夹层”）的层高都没有进行任何表述，其用意显而易见，就是设法偏袒秦皇岛市三益房地产开发有限公司一方。如果说“一、二楼层及二、三楼层之间夹层并未改变一、二层的整体层高”的话，正常层高3.9米加上“夹层”的2.9米，这样这一层的层高就是6.8米，这是正常的层高吗，对于像张文奎这样购买商铺的业主，层高的影响是次要的，最主要的是增加了层数，就增加了竞争者。正常人都明白，有低层的可租，谁租高层的，对于购买商铺的业主来说，层数和位置决定其竞争能力，凭空多出两层“夹层”用作商铺会直接造成上层的业主“出租难”、“客源少”，对于张文奎等购买的三层变五层的业主的利益的侵害是不言而喻的，致使至今合同目无法实现，而一审法院对这么实质的问题避而不谈，何谈事实清楚。二、一审判决证据不足。1、一审判决“查明”称“第五条第2项约定《商品房买卖合同》中约定之所有通知均采用电话联系、手机短信。如以电话联系方式送达，以接到电话日为送达日，以短信方式送达的，以短信接到日为送达日”，但接下来不是“查明”如何电话通知的，如何短信通知的，有何证据证明，而“查明”的却是“被告发布的四季青国际商贸域的通告”，而且，用了大量的的篇幅（该判决书4-5页）论述秦皇岛市三益房地产开发有限公司是如何通告的，以及怎样通告的。关于电话或短信的通知，只是一句带过，即“被告称已电话通知原告办理房屋产权手续，原告不认可”，由此该判决得出结论“被告已履行相关义务……被告并未违反合同约定”，如果这能叫证据充分岂不可笑。2、一审判决称“被告称在2012年10月已经办理了大产权证，此证压在房产局”接下来竟称“本院在审理原告孙玉菊诉被告秦皇岛市三益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二案时，被告曾提供建国路66号四季青国际商贸城大产权证，取得时间为2012年10月22日”，在这里，一审法院当起了“证明人”，这能叫证据充分吗。3、一审判决称“大产权证总层数与合同约定层数是一致的”，同时，“查明”了“被告提供了四季青国际商贸城业主杨丽娜的《房屋产权证》，杨丽娜购买的房屋坐落海港区建国路66号108号二层夹层，建筑面积60.75m2，登记时间为年2012年12月20日”，该证据证明的明显是总层数与合同约定层数是不一致的。如果“总层数与合同约定层数是一致的”，杨丽娜的《房屋产权证》上又是如何登记的，虽然，张文奎没有见到秦皇岛市三益房地产开发有限公司四季青国际商贸域的“大产权证”，但说“大产权证总层数与合同约定层数是一致的”与杨丽娜的《房屋产权证》的证明明显是矛盾的。三、一审判决适用法律错误因一审判决事实不清、证据不足，必然导致适用法律错误。该案应适用《合同法》第九十四条第四项和《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定。而该一审判决所适用的《合同法》第九十三条让人不知所云。综上所述，该一审判决是一个事实不洁、证据不足、适用法律错误的彻头彻尾的错误判决。请求二审法院查明事实，依法发还重审或改判。被上诉人秦皇岛市三益房地产开发有限公司辩称：1、诉争的楼房是经过政府规划部门审批，以四季青商户返迁为主建造的楼盘，一层与二层之间、二层与三层之间是夹层。一层与第一夹层，二层与第二夹层均是连体的，也是经业主同意的。2、购买商户的业主早已实际入住，只是经营不善，才要求解除合同。3、关于出租问题，第一年秦皇岛市三益房地产开发有限公司给出租房屋，第二年都是业主自己出租，为商铺所有者个人参与决定，秦皇岛市三益房地产开发有限公司不再参与出租商铺。4、秦皇岛市三益房地产开发有限公司已经在约定的时间将大产权证及办理小产权证的相关资料交给房产局，秦皇岛市三益房地产开发有限公司整个过程没有违约。故双方签订的合同是双方真实意思表示，应当继续履行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张文奎与秦皇岛市三益房地产开发有限公司签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于诉争楼房夹层的问题，双方签订的补充合同中已经明确，张文奎对于购买的商业房屋的商业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，诉争的楼房一、二层之间及二、三层之间有夹层，符合规划设计，并非新增添的楼层，没有证据证明秦皇岛市三益房地产开发有限公司隐瞒了夹层的事实，该夹层是否可以作为商铺使用，双方当事人在合同中没有明确约定，不能以此证明秦皇岛市三益房地产开发有限公司违约。故张文奎的该项上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于张文奎未办理产权证是否应解除合同的问题，根据该（2014）秦民终字第1022号已经生效的判决中载明的事实，秦皇岛市三益房地产开发有限公司已经在2012年10月22日将办理初始登记需提供的资料报送房产登记机关，并对业主进行了通告。张文奎在办理产权证过程中，秦皇岛市三益房地产开发有限公司是协助义务，不存在违约行为。张文奎上诉称秦皇岛市三益房地产开发有限公司未在合同约定的时间内为其办理产权登记，理据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3810元，由上诉人张文奎负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一五年三月九日书 记 员 孙秀丽