吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民一终字第39号上诉人（一审被告，反诉原告）：吉林省亿洲房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市。法定代表人：于杰，该公司董事长。委托代理人：李晓丽，北京市汇京律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：吉林省万隆实业有限公司。住所：吉林省长春市。法定代表人：刘金国，该公司董事长。委托代理人：王文滨，吉林诚信律师事务所律师。委托代理人：马庆国，吉林诚信律师事务所律师。上诉人吉林省亿洲房地产开发有限公司（以下简称亿洲公司）因与被上诉人吉林省万隆实业有限公司（以下简称万隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2014）长民一初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿洲公司的法定代表人于杰、委托代理人李晓丽，被上诉人万隆公司的委托代理人王文滨、马庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万隆公司一审诉称：2008年5月25日，万隆公司与亿洲公司签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），约定，甲方（亿洲公司）根据项目建设需要，征用并拆迁乙方（万隆公司）位于长春市红旗街21号土地及房屋；回迁期限为13个月，自甲方从长春市国有土地收购储备中心（以下简称收储中心）取得该土地竞拍确认书之日起算。若甲方逾期未交付，需按月支付乙方迟延违约金每月30万元。协议签订后，万隆公司按照协议约定履行了义务，将房屋、土地及相关证照交付给亿洲公司。2008年7月25日，亿洲公司与长春市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，对万隆公司原房屋所在地进行商业开发。按照协议约定，亿洲公司应于2009年8月25日前向万隆公司交付回迁房屋，但其直到2012年5月15日才将回迁房屋交付给万隆公司使用，比约定的时间逾期33个月，且交付的房屋面积也比原协议约定少数百平方米，构成违约。万隆公司的房屋地处红旗街繁华商圈，具有较高商业价值，每月收益能达到100万元。以现有的同光大银行签订的《房屋租赁合同》为例，单体面积为893.88平方米的101号楼房，年租金为228万元，折合7元／平方米／日。按此计算，总面积为4766平方米的回迁楼，每月收入可达100万元。所以，由于亿洲公司违约，给万隆公司造成的实际损失已远远超过了约定的违约金数额，要求亿洲公司按60万元／月赔付。请求判令：1.亿洲公司赔偿因逾期交付房屋给万隆公司造成的损失（违约金）1980万元；2.诉讼费由万隆公司承担。亿洲公司一审辩称：1.亿洲公司逾期交付房屋是万隆公司的原因造成的，亿洲公司不应承担责任。双方签订《补偿协议书》约定，万隆公司收到拆迁补偿金，应将房屋所有权证交与亿洲公司进行灭籍并协助亿洲公司办理使用手续，万隆公司于2008年8月15日之前交付亿洲公司拆除。亿洲公司在协议签订的第二天即全额支付了400万元的补偿金，但万隆公司却隐瞒了拆迁房屋已抵押的事实，没有解除抵押，根本不能办理灭籍手续，不能办理灭籍即不能拆除房屋。根据《长春市城市房屋权属登记条例》第三十八条、第十条的规定，由于万隆公司隐瞒了房屋抵押的事实，将长房权他字号谎称为长房权字号，导致亿洲公司签订协议书支付补偿款后无法办理房屋灭籍，不能拆除房屋，不能办理开工许可证，不能进行施工建设，完全是万隆公司的责任造成，故其无权要求赔偿。2.万隆公司迟至2010年7月才办理完毕拆迁房屋的他项注销手续，导致亿洲公司2010年8月31日才办理完毕施工许可证，获准开工，因万隆公司原因导致亿洲公司灭籍晚了26个月，工期推迟，至2012年5月15日向万隆公司交房。扣除协议书约定的13个月回迁期和万隆公司造成的开工延误，亿洲公司逾期仅7个月，万隆公司所述33个月与事实不符。3.《补偿协议书》第三条第2款约定了亿洲公司逾期未交付回迁房屋，需按月支付乙方迟延违约金每月30万元。因此，即使亿洲公司逾期回迁的事实存在，也应按协议书约定标准计算，万隆公司擅自提高标准没有法律依据。亿洲公司一审反诉称：1.万隆公司将涉案房屋设定抵押，导致亿洲公司不能及时办理灭籍，开发项目逾期两年多开工，万隆公司应承担责任。双方在签订协议时，万隆公司隐瞒了拆迁房屋已设定抵押的事实，向亿洲公司交付房产证后没有解除抵押，致使该房屋根本不能办理灭籍手续，不能拆除房屋，不能办理开工许可证，不能进行施工建设。直至2010年7月，万隆公司才办理完毕拆迁房屋的他项注销手续，导致开发项目延迟开工两年多。2.因万隆公司的原因未能及时办理拆迁房屋的灭籍，造成的损失应予赔偿。亿洲公司取得土地使用权时，交纳了土地出让金和产权交易费用1.6亿元，由于拆迁房屋不能灭籍，无法拆除，该开发项目不能开工，1.6亿资金因不能及时灭籍和开工造成的财务成本、资金占用费即高达2970万元。对此，万隆公司有过错，应依法赔偿。考虑到万隆公司的赔付能力，亿洲公司只对1.6亿资金占用损失提出1100万元的反诉请求。综上，请求法院依法判令：1.万隆公司赔偿因其房屋不能灭籍造成的经济损失1100万元。2.反诉费用由万隆公司承担。万隆公司一审辩称：1.双方签订《补偿协议书》后，万隆公司即已经按照约定将房屋证照、土地证照于2008年7月7日交给了亿洲公司，房屋也交给对方拆除，没有影响亿洲公司开发项目的进行，反诉请求没有事实依据。2.亿洲公司在对房屋拆迁前，已经知道拆迁房屋的实际状况，万隆公司未隐瞒任何事实，也没有影响施工许可证的取得，没有给亿洲公司造成任何损失。（1）根据《长春市城市房屋拆迁管理条例》第七条、第八条、第十二条的规定，亿洲公司在办理房屋拆迁许可证的过程中，就应当知道涉案房屋的实际状况，拆除房屋也应在取得拆迁许可证之后。因此，反诉主张缺乏事实依据。（2）根据《中华人民共和国建筑法》第八条的规定，申请施工许可证并不包括房屋灭籍的要件，亿洲公司的反诉主张无法律依据。（3）亿洲公司在2010年3月对涉案开发项目进行了招投标，相关主管部门也对中标信息进行了公示，依照公示信息，工程的开工日期应在2010年4月5日，而如果亿洲公司反诉主张的事实成立的话，那么其在2010年7月5日之前是无法进行工程招投标和工程建设的。因此，反诉主张没有事实依据。（4）反诉主张所依据的《长春市城市房屋权属登记条例》已在2010年7月1日被《长春市房屋登记条例》代替，亿洲公司以此作为法律依据，缺乏根据。3.亿洲公司提出的反诉请求已经超过诉讼时效，不应支持。综上，请求驳回反诉请求。一审法院审理查明：2008年5月25日，亿洲公司拟征用并拆迁万隆公司位于长春市红旗街21号的土地及房屋，双方签订了《补偿协议书》，约定，（1）万隆公司的土地及非住宅房屋位于长春市红旗街21号。土地面积1230平方米，房屋建筑面积4766.20平方米，房屋权利证：长房权字第10274**号。（2）房屋安置标准：按照拆一还一的原则，在拆迁原地给万隆公司安置4766.20平方米的商业用房，双方互不找差价。货币补偿标准：亿洲公司在协议签订后3日内，一次性给万隆公司补偿400万元整。（3）亿洲公司承诺回迁期限为13个月，即从收储中心取得该土地竞拍确认书之日起算至房屋竣工验收合格并交付之日。若亿洲公司逾期未交付万隆公司使用，需按月支付万隆公司迟延违约金每月30万元。（4）万隆公司收到拆迁补偿金，应给亿洲公司出具向收储中心申请该地块土地权交回手续，并将房屋所有权证交于亿洲公司进行灭籍及协助其办理使用手续。2008年5月26日，亿洲公司向万隆公司支付了400万元的补偿金。2008年6月24日，长春市国土资源局收回涉案土地。2008年7月7日，万隆公司将案涉的长房权字第11000000**号房产证以及长国（2006）第0400200**号土地证交给亿洲公司。2008年7月25日，亿洲公司与长春市国土资源局签订《成交确认书》，亿洲公司取得案涉国有土地的使用权，并承诺在2008年10月30日前动工建设。2008年10月10日，亿洲公司取得涉案土地的《建设用地批准书》。2009年7月23日，亿洲公司取得开发项目的房屋拆迁许可证，并于2009年9月10日与2009年11月10日两次向长春市房地局申请延长拆迁期限并得到同意。2010年3月，亿洲公司完成了涉案土地开发建设工程的招投标，约定的工期是2010年4月5日起至2011年9月30日止。2010年6月3日，亿洲公司向万隆公司发出律师函记载，由于标的房地产仍未解除抵押，万隆公司构成实质违约。因万隆公司不配合办理房地产抵押解除手续，致使后续手续无法办理，致使不能按期正常施工。约三、四个亿的投资停滞，万隆公司应赔偿损失。如不能正常按约回迁，责任应由万隆公司承担，亿洲公司不承担违约责任。2010年7月，万隆公司办理了涉案房屋的他项注销和恢复产权事宜。2010年8月20日，双方当事人签订《备忘录》，记载：甲（亿洲公司）乙（万隆公司）双方已于2008年5月25日签订《补偿协议书》，该协议书共七条、双方加盖骑封章，甲、乙方按此协议约定履行义务。协议签订后履行过程中，万隆公司按约定履行了全部义务，此为双方共同确认。甲、乙双方此前签署的一切协议文书与《拆迁安置补偿七条协议》内容相悖的均为无效。2010年8月31日，亿洲公司取得施工许可证。2010年9月7日，亿洲公司办理了涉案房屋的灭籍手续。2012年5月15日，万隆公司收到亿洲公司的回迁房屋。2006年12月30日，万隆公司以涉案房屋作抵押，向富锋农村信用合作社贷款800万元，期限自2006年12月30日至2009年12月30日。2009年9月25日，亿洲公司与吉林信托公司签订《债权转让合同》，向信托公司借款一亿元，并以涉案土地作抵押，保证一年内不开发此地。一审法院认为：双方当事人签订的《补偿协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，万隆公司签订《补偿协议书》后，向亿洲公司交付了标的房屋和土地，履行了合同义务，亿洲公司未按合同约定及时交付回迁房屋构成违约，应按合同违约条款承担责任，违约的期间为依约应向万隆公司交付房屋期限届满日起即2009年8月25日至2012年5月15日实际交付房屋之日止，共32个月19天，按照合同约定每月30万元违约金计算，共计979万元（32个月×30万元＋30万元÷30天×19天）。由于违约期间房屋没有实际交付并出租，房屋出租的市场行为亦存在不确定性，故万隆公司主张亿洲公司违约给其造成的实际损失已远远超过了约定违约金数额，要求亿洲公司按每月60万元赔偿其实际损失，证据不足，不予支持。亿洲公司抗辩认为，万隆公司交付的涉案房屋因设立了抵押权，致使房屋不能办理灭籍手续，房屋未灭籍就不能拆除及办理施工许可，亿洲公司违约系万隆公司的违约行为所致，故应扣除房屋设立抵押权期间，而只承担7个月违约责任。第一、涉案房屋虽然因设立抵押权无法办理灭籍，但该房屋在2010年9月7日办理灭籍手续之前，亿洲公司已于2009年7月23日办理了房屋拆迁许可，并于2010年8月31日办理了施工许可证，而办理施工许可证的前提是拆迁进度符合施工要求，由此可以证实涉案房屋在2009年7月已具备拆迁条件，在2010年8月31日办理施工许可证之前已经拆除，而此时房屋尚未办理灭籍手续，故亿洲公司抗辩认为房屋因设立抵押权而无法灭籍继而不能拆除、不能办理施工许可的理由没有事实依据。第二、万隆公司房屋设立抵押，系万隆公司与案外人成立的担保关系，依据《中华人民共和国担保法》第五十八条“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”的规定，即如果涉案房屋设立的抵押权因房屋被拆除而灭失，则抵押权人可就置换的房屋向万隆公司继续主张权利，而并不影响亿洲公司的开发建设。第三、《补偿协议书》约定回迁期限为13个月，亿洲公司如欲按期回迁应立即进行开发建设，如涉案房屋设立抵押权阻碍其拆除，理应立即向其催告，但亿洲公司直至2010年6月才向万隆公司发出律师函不符常理，且亿洲公司在2009年以涉案土地作抵押进行融资，承诺一年内不开发此地。最后、即使因涉案房屋存在抵押权，万隆公司负有解除抵押的义务，但双方2010年7月签订的《备忘录》明确指出“万隆公司按约定履行了全部义务，此为双方共同确认”，万隆公司的此项义务亦被免除。故对亿洲公司的抗辩理由及反诉请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、亿洲公司在本判决生效后立即给付万隆公司违约金979万元；二、驳回万隆公司的其他诉讼请求；三、驳回亿洲公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费总计184500元，由万隆公司自行负担70300元，由亿洲公司负担114200元。亿洲公司不服，上诉称：（一）一审判决在认定事实上存在诸多错误，直接导致判决结果的偏颇，因万隆公司房屋设定抵押不能解除而延迟开工的时间，不应认定为上诉人违约，判令上诉人承担逾期回迁的违约责任。1.按照双方协议的约定，万隆公司交付的房屋所有权证应没有瑕疵并可以交由亿洲公司办理灭籍手续。但是，万隆公司签订协议时隐瞒了拆迁房屋已抵押的事实，向亿洲公司交付产权证时没有解除抵押。由于房屋他项权利人的存在，致使该房屋根本不能办理灭籍手续，不能拆除。这一事实说明万隆公司已经违约，并未完全履行合同义务。2.根据《长春市城市房屋权属登记条例》和《长春市房屋登记条例》的规定，未经办理灭籍手续不能拆除房屋，致使亿洲公司延期开工；截止涉案房屋办理注销登记时，该房屋需要现场查看而无法拆除。万隆公司隐瞒房屋抵押的事实，又未能积极还款解除抵押，导致上诉人无法办理房屋灭籍，不能拆除房屋，不能进行施工建设是客观事实，一审判决无视法律规定，错误认为房屋不能灭籍对上诉人没有影响。3.根据《长春市房屋登记条例》第三十四条的规定，万隆公司必须取得抵押权人的同意才能办理房屋注销手续，而最终是在亿洲公司配合下签订虚假协议，万隆公司才于2010年7月办理完毕拆迁房屋的他项注销手续。之后，上诉人立即开始办理施工许可证和房屋注销手续，拆除房屋。上诉人于2010年8月31日取得施工许可证，9月份开工，因万隆公司违约而迟延开工两年，对此上诉人不应承担责任。4.由于万隆公司无钱还贷，亿洲公司多次口头催告，不得已才又发了律师函，亿洲公司一直在设法帮助万隆公司贷款，一审判决仅以发律师函的时间进行错误判断，没有法律依据。5.2010年8月20日《备忘录》的形成时间为同年7月，只是为了办理注销手续而标准为8月20日，解除抵押是万隆公司的合同附随义务，且刚刚迟延完毕，谈何亿洲公司免除其合同义务呢？《备忘录》中并未免除万隆公司未及时履约所造成的损失。6.一审混淆了《房屋拆迁许可证》和《房屋拆除许可证》，二者并非一致，《房屋拆除许可证》是拆除房屋的先决条件，没有该证，不得对房屋进行拆除。7.一审判决无视先行办理产权灭籍手续是办理《房屋拆除许可证》的前提，且错误认为万隆公司房屋未及时办理灭籍手续并不影响该房屋的拆除。8.一审法院错误认为万隆公司按约履行了全部义务，因此万隆公司的此项义务亦被免除。即使上诉人不追究万隆公司的违约责任，基于万隆公司迟延履行交付房屋而导致的迟延交付安置房的期间，亦应当由万隆公司自行承担，即自2008年8月15日至2010年8月，应当从双方协议约定的上诉人交付回迁房的时间中扣除，即上诉人应当交付回迁房的时间为2011年9月。（二）上诉人因万隆公司未能及时办理拆迁房屋的注销手续，造成巨额资金损失，应向上诉人支付经济补偿金720万元。万隆公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明并认定的事实与一审相同。本院认为：一、亿洲公司认为万隆公司没有解除被拆迁房屋上设定的抵押而导致房屋无法办理灭籍手续，进而不能办理《房屋拆除许可证》，并进行实际拆除。但是，无论是《长春市城市房屋权属登记条例》，还是《长春市房屋登记条例》，都没有关于不解除抵押便禁止实施拆除行为的强制性或者禁止性规定。而且，亿洲公司于2010年8月31日便取得了施工许可证，但本案讼争房屋在2010年9月7日才办理灭籍手续，先取得施工许可证后办理灭籍手续这一客观事实，说明未办理房屋灭籍手续并不影响亿洲公司的施工行为。亿洲公司主张未解除抵押便不能办理灭籍手续，不办理灭籍手续便不能施工，显然与客观事实相悖。二、亿洲公司主张一审判决混淆了《房屋拆迁许可证》和《房屋拆除许可证》的概念，要实施拆除行为必须办理《房屋拆除许可证》。但是，亿洲公司二审庭审中亦明确承认其并未办理《房屋拆除许可证》，但本案讼争房屋却已经实际拆除，这一客观事实否定了亿洲公司的该项上诉主张。三、双方当事人于2010年8月20日签订的《备忘录》中明确载明“万隆公司按约定履行了全部义务”，亿洲公司虽然主张该《备忘录》是其受万隆公司胁迫所签订，但并未提供受胁迫的相关证据。因此，其该项上诉主张不能成立。四、根据本案查明的事实，万隆公司已经将讼争房屋、土地及房产证、土地证交付给亿洲公司，被拆迁房屋的抵押权人或者其他任何人从始至终均未以任何形式阻碍过亿洲公司对讼争房屋实施拆除行为。五、亿洲公司一审中提供的其于2009年9月25日同吉林信托公司签订的《债权转让合同》中明确约定，亿洲公司保证一年内不开发涉案土地。综上，上诉人亿洲公司提出因万隆公司未解除抵押而导致不能办理房屋灭籍手续，进而不能实施拆除行为而迟延交付回迁房屋的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于万隆公司已经按照《补偿协议书》的约定履行了应尽的义务，而亿洲公司违反合同约定的义务，迟延交付回迁房屋，构成违约，且不存在法定或者约定的免责事由，因此，其应当按照《补偿协议书》的约定承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145750元，由上诉人吉林省亿洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕洪民审判员  张 敏审判员  姜 涛二〇一五年三月二十七日书记员  李 镇