湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）郴北民一初字第816号原告邓孝全，男，汉族，湖南省郴州市苏仙区人。委托代理人李丽莉，湖南星河律师事务所律师。被告郴州市华康医院，原住所地湖南省郴州市开发区万华路，现住所地湖南省郴州市北湖区涌泉街道七里洞村惠泽路。经营者付华利，男，汉族，湖南省桂阳县人。原告邓孝全诉被告郴州市华康医院租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓孝全及其委托代理人李丽莉到庭参加诉讼，被告郴州市华康医院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告邓孝全诉称：2011年12月25日，原、被告签订租赁合同，将原告位于郴州市惠泽路（市财政局对面）的一栋九层楼房（面积约4500平方米）及主要配套设施租赁给被告开办医院，租期从2012年1月1日起至2021年3月1日止，共8年。双方约定2012年1月1日起至2016年3月1日的年租金为69万元，2016年3月起至2017年3月1日的年租金为74万元，以后在前一年度的基础上遂年递增5万元。被告在第一年度向原告支付了69万元租赁费和69万元租赁保证金。由于被告经营不善，医院时开时停，一直拖欠原告租金，截止2014年8月底，被告欠原告115万元租金（2013年1月1日至2013年12月31日共69万元，2014年1月1日至8月31日46万元），抵扣被告开业初交纳的69万元租赁保证金，被告尚欠原告46万元租赁费。经过原告多次催告和通知，被告仍未交齐所欠租金。目前，该医院已经关停，这栋楼房处于被告占用却荒置且拖欠租金的状态，原告无法将其另行转租，也无法自行使用。被告的行为严重影响了原告对该栋房屋正常的经营管理，给原告造成很大的经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、依法判令解除租赁合同，将所租赁房屋归还移交给原告；2、依法判令被告支付原告租赁费46万元（此租金计算至2014年8月31日止，其后租金按合同约定标准计算至房屋移交归还止）；3、由被告承担本案诉讼费。为支持其诉讼请求，原告向本院提供了如下证据：1、原告身份证，拟证明原告基本情况；2、被告营业执照、经营者付利华身份证，拟证明被告主体资格；3、房屋租赁合同，拟证明双方租赁关系及租金约定情况；4、解除合同通知（2份）及付利华亲笔信，拟证明被告经催告仍拖欠租金的事实。被告郴州市华康医院未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。根据原告举证及被告拒不到庭参加诉讼的情况，本案认证如下：原告提供的证据1-4具有合法性、真实性和关联性，可作为本案认定事实的依据。根据当事人的举证、质证和本院认证情况，结合庭审中当事人的陈述，本院查明案件事实如下：被告郴州市华康医院系经郴州市工商行政管理局城前岭分局注册登记的个体工商户，经营者为付华利。2011年12月25日，原告邓孝全（出租方甲方）与被告郴州市华康医院（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将自有的坐落在郴州市惠泽路（市财政局对面）的一栋使用面积为4500平方米的房屋及其主要配套设施出租给乙方作医院使用；租赁期限共8年，甲方从2012年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年3月1日收回；合同存续期间，除法律规定的不可抗力因素外，甲方不得提前或随意要求乙方退出，乙方不得要求租期未满前退出，否则由原告方给损失方赔偿保证金；乙方向甲方支付租金，按年度计算，以合同起止年度日为一年度，双方约定2012年1月1日起至2016年3月1日止，甲乙双方议定年租金陆拾玖万元整，由乙方交纳给甲方；2016年3月1日起，每年递增租金伍万元整，由乙方交纳给甲方，即2016年3月1日起至2017年3月1日止，由乙方交甲方租金柒拾肆万元整，今后每年度，在上一年度的基础上递增伍万元整，由乙方交纳给甲方；租金结算时间，第一年度，乙方共向甲方交租用保证金陆拾玖万元及第一年租金陆拾玖万元整，两项共计壹佰叁拾捌万元整，在签订本合同后，乙方必须向甲方交足壹佰万元整，待乙方正式开业后，再向甲方补足保证金叁拾捌万元整；租房保证金在租期未满前，中途不退，期满时亦不计息，直至租期期满后，乙方对甲方房屋及附属设施无损坏或修复原样（自然损坏除外）交还，甲方验收合格，甲方如数退还乙方交给甲方的保证金原值数额；甲方拟同意乙方按照经营行规标准进行相应的设施修建，但不得破坏甲方建筑物主体结构和安全性，装修时必须征得甲方同意，租用期满退出时，建筑物内的垃圾必须清理干净，装修部分，甲方须保留乙方的，乙方无偿交给甲方；合同签订生效后，乙方可即刻进场装修，第一年进场装修，甲方送乙方两个月装修时间，不计乙方租金，今后不再享有免租装修优惠；本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执2份，双方签字立即生效，期满退出款清，合同终止。该《房屋出租合同》还对其他事项作出了详细约定，原告邓孝全在该合同的出租方盖章签字处签名并捺手印，被告郴州市华康医院在承租方盖章签名处加盖印章，其经营者付华利亦在该合同的承租方盖章签名处签名。合同签订后，被告郴州市华康医院陆续向原告邓孝全交纳了租房保证金69万元和第一年度租金69万元，共计138万元。由于被告郴州市华康医院经营不善，经常处于停业状态，不能按合同约定向原告邓孝全交纳租金。被告郴州市华康医院除向原告交纳第一年度租金和租房保证金共计138万元外，再未向原告邓孝全交纳分文租金。2013年11月17日，原告邓孝全向被告郴州市华康医院的经营者付华利发出通知，以被告郴州市华康医院经营者付华利对其巨额负债（指付华利向原告邓孝全借款315万元）且没有按时交纳房屋租金及被告郴州市华康医院已陷入停业状态为由，要求被告郴州市华康医院将租赁房屋内可移动物品在2013年11月20日前搬走清空，否则视为被告郴州市华康医院放弃该物品，由原告方自行处置，由此造成的损失由被告自行承担。2014年8月17日，原告邓孝全向被告郴州市华康医院及其经营者付华利发出《解除合同通知》，内容为：“解除合同通知郴州市华康医院、付华利先生：你方于2011年12月25日承租了我位于郴州市惠泽路的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。你方已经长期停业，拖欠我一年多的租金，给我造成了巨大的经济损失，已经构成违约。我多次向你们催讨，你们都没有支付我们租金。鉴于你方长期拖欠我租金，根据我国《合同法》第二百二十七条的规定，我慎重的书面通知你方，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。解除合同从你收到本通知的当日生效。特此通知2014年8月17日”。被告郴州市华康医院的经营者付华利收到原告邓孝全的《解除合同通知》后，于2014年8月24日亲笔写信回复原告邓孝全，内容为“尊敬的邓孝全先生：本人郴州华康医院法人代表（付华利），因医院经营不善，致医院破产停业，给您造成了巨大的经济及其他损失。现医院已无法运转，为了减少对您的损失，本人同意解除郴州市华康医院租赁您在郴州市财政局对面原郴州华康医院工作用房的租赁合同，将房屋使用权交还给您。注：请邓先生找郑江阳及郭烈波先生签字。郴州华康医院付华利2014.8.24”。郑江阳、郭烈波均为被告郴州市华康医院的副院长和付华利的合伙人，两人分别于2014年9月2日、9月5日在付华利回复原告邓孝全的信中签字同意解除合同。但被告郴州市华康医院及其经营者付华利至今未搬出存放在原告租赁房屋内的物品，致使原告邓孝全无法正常使用该租赁房屋，原告邓孝全遂于2014年9月24日向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，将租赁房屋归还移交给原告，并要求被告郴州市华康医院支付原告租赁费46万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告所签《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，属依法成立的合同，应受法律保护。现就本案焦点问题评析如下：一、本案《房屋租赁合同》是否已经解除、是否还需要法院判决解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案原告邓孝全于2014年8月17日向被告郴州市华康医院及其经营者付华利发出《解除合同通知》，被告郴州市华康医院的经营者付华利于2014年8月24日向原告邓孝全亲笔回信同意解除合同，并请原告邓孝全找其合伙人郑江阳、郭烈波签字，郑江阳、郭烈波亦先后于2014年9月2日、9月5日签字同意解除合同，属上述法律规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的情形，故原、被告所签《房屋租赁合同》，已经双方当事人协商一致于2014年9月5日解除，无需法院判决解除。原告邓孝全诉请本院判决解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告协商解除合同后，被告郴州市华康医院理应及时搬出存放在租赁房屋内的物品，将租赁房屋移交给原告邓孝全。被告郴州市华康医院至今未搬出存放在租赁房屋内全部物品，将租赁房屋正式移交给原告邓孝全，影响原告邓孝全对租赁房屋的正常使用并造成原告损失，故原告邓孝全诉请被告郴州市华康医院将租赁房屋归还移交给原告，本院予以支持。二、被告欠付原告租金数额的确定问题。如前所述，原、被告所签《房屋租赁合同》已于2014年9月5日协商解除。该《房屋租赁合同》约定，租金按年度计算，以合同起止年度日为一年度，2012年1月1日起至2016年3月1日止年租金为690000元；同时约定被告第一年进场装修，原告送被告两个月装修时间，不计被告租金。据此，被告郴州市华康医院从2012年1月1日起至2014年9月5日止，应支付给原告邓孝全的租金数额为1734583元（690000元／年×2年＋690000元／年÷12个月×8个月＋690000元／年÷12个月÷30天×5天-690000元／年÷12个月×2个月）。被告郴州市华康医院已向原告邓孝全支付第一年度租金690000元和租房保证金690000元，共计1380000元，相抵后，被告郴州市华康医院尚欠原告邓孝全租金354583元，故本院确认被告郴州市华康医院支付欠付原告邓孝全的租金数额为351583元，原告邓孝全诉请被告郴州市华康医院欠付租金460000元，本院予以部分支持。由于原、被告所签《房屋租赁合同》已于2014年9月5日协商解除，故原告邓孝全诉请本案租金按合同约定标准计算至房屋移交归还时止，本院不予支持。被告郴州市华康医院在合同解除后未能搬出存放在租赁房屋内的物品并将房屋正式移交给原告邓孝全，构成侵权，原告邓孝全因此造成的损失，可向被告郴州市华康医院另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郴州市华康医院于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋返还给原告邓孝全；二、被告郴州市华康医院欠原告邓孝全租金354583元，限被告郴州市华康医院于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告邓孝全的其他诉讼请求。如果被告郴州市华康医院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8280元，由原告邓孝全负担1959元，被告郴州市华康医院负担6321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  田忠民审 判 员  王 林人民陪审员  周 玲二〇一五年三月十七日书 记 员  唐 忱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。