云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）曲中民初字第481号原告罗平县利源百货有限责任公司。组织机构代码21733049-X。住所：罗平县罗雄镇振兴街。法定代表人：张成会。委托代理人高逾斌，云南高逾斌律师事务所律师。一般代理。被告云南龙逸房地产开发有限公司。组织机构代码79724607-4。住所：昆明市世纪城金源国际商务中心1幢3A号。法定代表人：宋云龙（未到庭）委托代理人雷煜，男，汉族，1973年1月29日生，住昆明市五华区。系公司员工。特别授权代理委托代理人朱丽平，云南剑宇律师事务所律师。特别授权代理。原告罗平县利源百货有限责任公司与被告云南龙逸房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2014年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人张成会及其委托代理人高逾斌、被告的委托代理人雷煜、朱丽平等到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称：原、被告双方经协商在罗平签订《联合开发协议》，由原告提供位于罗平县国有土地由被告进行开发。所有开发的相关手续及费用均由被告负责。项目开发完成后，在该宗地上的临街一、二层商铺的产权；三百平方米办公室的产权及六个停车位的产权归原告，其他物业的产权归被告。按《联合开发协议》第五条第(2)约定该项目合作开发的建设工期为两年零八个月，即从2011年4月1日至2013年12月1日。也就是截止到2013年12月1日被告要将上述属于原告部分的物业经相关部门验收合格交给原告。按《联合开发协议》第三条第(5)约定在建设期间被告每年要向原告支付职工的生活费、五保费90万元。按《联合开发协议》第六条第(3)约定若被告不能按时(也就是在2013年12月1日)将属于原告部分的商场和办公室交付给原告，除每年90万元的生活费照付外，每超出一天，再支付3000元。约定的交房时间已过去，现被告没有将验收合格的物业交给原告，被告支付给原告的职工生活费和五保户也只支付到2013年12月1日。原告诉求：1、请求人民法院依照《合同法》第六十条及《联合开发协议》第三条第(5)项、第六条第(3)项规定判决被告支付原告2013年12月1日至2014年10月21日共325天的职工生活费、五保费801125元(2465元／天×325天)；从2014年10月21日后被告应支付给原告的职工生活费、五保费按每天2465元计算到被告将属于原告部分的商场和办公室经相关部门验收合格交付原告之日止。2、依照《合同法》第一百零七条及《联合开发协议》第六条第(3)项规定判决被告支付原告从2013年12月1日至2014年10月21日共325天的违约金975000元(3000元／天×325天)；2014年10月21日以后的违约金按每天3000元计算到被告将属于原告部分的商场和办公室经相关部门验收合格交付原告之日止。截止到2014年10月21日上述两项诉讼请求合计为人民币1776125元。3、诉讼费由被告承担。被告答辩称：约定的建设工期2011年4月1日起至2013年12月1日止不合法；2013年12月31日我公司已经将原告主张的上述房屋、商铺交付给了原告；我方不存在违约，原告要求支付职工生活费、五保费没有依据，请求驳回原告的诉请。综合双方的诉辩主张，本案争议的焦点：原告的诉请是否成立。（一）原告向本院提交如下证据证实自己的主张：第一组：原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。要证明原告的诉讼主体资格。第二组：（1）原、被告2011年8月15日签订的《联合开发协议书》，要证明自2011年4月1日到房屋验收合格交房时止，被告每年要向原告支付职工生活费及五保费90万元，若到约定的交房日期2013年12月31日被告不能交房，除90万元的费用照付用，还要承担3000元/天延期交房的违约金。被告到现在都无法交房，已经违约。（2）被告2011年8月19日向原告所发的《关于百货公司项目资料移交、退场的意见函》，要证明被告2011年8月19日发函给原告要求原告在2011年8月25日前将土地证等资料交给被告办理项目开发手续，同时，退场将房屋交被告进行拆除工作。（3）被告2011年8月25日出具给原告的房产证、土地证的“收条”，要证明原告接到被告的函后在2011年8月25日前就按被告的要求已经实际退场，并将房产证、土地证交给被告。原告已经实际履行了移交义务。（4）原告2012年1月16日、6月1日，2013年1月30日、5月30日分别出具的“收据”要证明原告收到被告交付的职工生活费、五保费为l329749.39元。（5）2013年12月24日原、被告双方的《会议纪要》，要证明被告承诺若龙逸欣都整栋房产不能竣工验收，影响原告商场营业，被告应承担责任。（6）、现场照片l0张要证明到20l4年l0月份整个龙逸欣都尚在建设过程中，不具备交付条件。第三组：（1）、罗国用2012字第359号《土地登记卡》，要证明原告坐落于罗平县罗雄镇振兴街土地使用权2012年9月4日变更在被告名下，被告取得该土地的使用权。（2）、编号530324201207020101的《建筑工程施工许可申请表》，要证明被告取得施工许可。（3）、罗预许2012字（005）号《商品房预售许可证存根》，要证明被告取得商品房预售许可证。（4）、建字第530324201200167号《建设工程规划许可证》，要证明被告取得规划许可证。（5）、《建设项目选址意见书申请表》要证明被告规划选址取得办证意见。（6）、云南龙逸房地产开发有限公司缴纳我公司职工生活费、五保费的情况说明，要证明2011年4月11日至2013年12月1日间被告共支付原告职工生活费、五保费240万元。（7）、原告与曲靖食品王国有限公司之间在2003年签定的《房屋租赁合同》要证明原房屋每年租金85万元，违约金的约定就是弥补租金损失。（8）、罗平县人民政府(批复)罗政复(2003)3号，要证明罗平县利源百货公司是由原罗平县百货公司改制的国有民营企业，可利用土地进行投资。第四组：2012年3月19日被告出具的《承诺书》（附2012年3月19日双方订立的《土地使用权及地上构筑物转让协议》供法庭参考）要证明双方合作开发项目以《联合开发协议》为准，土地使用权转让协议不作为合作内容。第五组：庭审后，原告进一步提交2015年1月22日郑德新签名出具的《关于支付60万元生活费的情况说明》。(2015年3月2日传真给被告代理律师质证)（二）被告向本院提交证据证实自己的辩解：第一组：被告的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人身份证明。要证明被告主体资格及法定代表人身份合法。第二组：（1）原、被告2011年8月15日签订的《联合开发协议》。（2）2011年8月19日被告出具的《关于罗平县利源百货有限公司房屋置换资料移交、搬迁退场的通知》。（3）2011年11月16日原、被告订立的《土地使用权转让协议》。（4）2011年11月16日原、被告订立的《房屋置换协议》。（5）2012年2月28日原被告与红星居委会第八、九组订立的《协议》和当天红星八组、九组分别出具的防洪沟补助款的“收条”二份。（6）建字第530324201200167《建设工程规划许可证》。（7）地字第530324201200059号《建设用地规划许可证》。（8）2012年9月4日的《土地证》。（9）编号530324201207020101的《建设工程施工许可证》。要证明联合开发协议第五条第二款约定的建设工期2011年4月1日起至2013年12月1日止不合法，应从2012年9月10日起至2015年5月30日止。第三组：（1）2013年7月31日被告出具的由原告签收的《接洽函》。（2）2013年12月24日《会议纪要》。（3）照片六张。（4）2013年12月16日、2014年3月30日原告出具给案外人的招租定金、职工生活费的《收据》二张。要证明被告方已于2013年12月31日将房屋交给原告方，交房时间在合同规定范围内，且原告方已将房屋出租给他人使用。第四组：证人何某出庭证言“我是龙逸房地产开发公司的员工，2013年12月30日我将房屋钥匙全部交给原告的职工陈斌了”。第五组：《竣工验收备案表》要证明工程已经于2014年12月17日验收合格。经法庭质证，（一）被告对原告提交的证据发表意见认为：（1）对原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《联合开发协议书》、《关于百货公司项目资料移交、退场的意见函》、8月25日出具给原告的“收条”、原告2012年1月16日、6月1日，2013年1月30日、5月30日分别出具的“收据”、《会议纪要》、现场照片l0张、罗国用2012字第359号《土地登记卡》、编号530324201207020101的《建筑工程施工许可申请表》、罗预许2012字（005）号《商品房预售许可证存根》、《建设项目选址意见书申请表》、建字第530324201200167号《建设工程规划许可证》、罗平县人民政府(批复)罗政复(2003)3号、《房屋租赁合同》、被告出具的《承诺书》的真实性无异议，但①《联合开发协议书》没有约定要验收合格才可以交房，另外第5条第二款约定的建设施工的时间不合法。②原告出具的“收据”、《房屋租赁合同》是2003年签的与本案无关。③现场照片是2013年12月31日前拍照的。（2）《承诺书》的相关内容与我方提交的2011年11月16日《土地使用权转让协议》的时间不一样。（3）对原告出具的情况说明不予认可。（4）对庭后提交郑德新出具的情况说明与本案无关。（二）、原告方对被告提交的证据发表意见认为：（1）被告的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人身份证明、原、被告2011年8月15日签订的《联合开发协议》、2012年2月28日《协议》和当天红星八组、九组分别出具的防洪沟补助款的“收条”二份、建字第530324201200167《建设工程规划许可证》、地字第530324201200059号《建设用地规划许可证》、《土地证》、编号530324201207020101的《建设工程施工许可证》、《接洽函》、《会议纪要》、《竣工验收备案表》的真实性无异议。但①《接洽函》与事实不符，实际上还没交房。②《收据》二张不能证明房屋已交付使用，正因为被告没交房，该费用交款人要求原告退还。③《竣工验收备案表》不能证明被告的主张，房屋实际验收合格时间是2014年12月21日。（2）2011年8月19日被告出具的①《关于罗平县利源百货有限公司房屋置换资料移交、搬迁退场的通知》原告没收到，不能作证据使用；②照片六张没有日期，不能作证据使用。（3）《土地使用权转让协议》、《房屋置换协议》与本案无关。（4）证人何某的证言不能证明已交房，证言也不能作为证据使用，因证人是被告员工，有利害关系，另外证人说的交钥匙但没有交接手续。本院认为，（1）、原告举出的原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《联合开发协议书》、《关于百货公司项目资料移交、退场的意见函》、8月25日出具给原告的“收条”、原告2012年1月16日、6月1日，2013年1月30日、5月30日分别出具的“收据”、《会议纪要》、罗国用2012字第359号《土地登记卡》、编号530324201207020101的《建筑工程施工许可申请表》、罗预许2012字（005）号《商品房预售许可证存根》、《建设项目选址意见书申请表》、建字第530324201200167号《建设工程规划许可证》、罗平县人民政府(批复)罗政复(2003)3号、《房屋租赁合同》、被告出具给原告的《承诺书》，由于被告对真实性予以认可，本案作为证据予以采用。（2）、被告举出的被告的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人身份证明、原被告2011年8月15日签订的《联合开发协议》、2012年2月28日《协议》和当天红星八组九组分别出具的防洪沟补助款的“收条”二份、建字第530324201200167《建设工程规划许可证》、地字第530324201200059号《建设用地规划许可证》、2012年9月4日的《土地证》、编号530324201207020101的《建设工程施工许可证》、《会议纪要》、《竣工验收备案表》、《土地使用权转让协议》、《房屋置换协议》、《接洽函》、原告收取案外人费用的《收据》二张，由于原告对真实性予以认可，本案予以采用。（3）、原告举出的现场照片l0张、情况说明、郑德新出具的情况说明因被告有异议，经审查系原告单方形成的证据，原告需提交证据进一步予以佐证，故本案不予采用。（4）、被告举出的《关于罗平县利源百货有限公司房屋置换资料移交、搬迁退场的通知》、照片6张因原告对真实性有异议，经审查系原告单方形成的证据，原告需提交证据进一步予以佐证，故本案不予采用。（5）被告举出的证人何某的已经交付房屋钥匙的证言因原告对真实性有异议，被告要证明已交房给原告的主张，被告需提交证据进一步予以佐证，故本案不予采用。根据上述证据的采信情况，本院确认如下法律事实：2003年2月7日罗平县人民政府作出罗政复(2003)3号《关于的批复》：原行政划拨的土地转为出让，出让金全部用于企业调整职工身份及劳动关系和安置职工。2011年8月15日原、被告签订《联合开发协议书》，该协议约定：原告提供所属位于罗平县国有出让土地、土地证号为罗国用（2004）字第640号、面积为3308m2（合计约4.96亩）的土地交由被告办理相关手续后进行房地产开发，被告负责办理相应的房产开发手续后，在该地块进行项目工程施工建设、房产销售，原告协助被告办理土地证转让及开发的相关手续，该项目开发的所有资金和办理手续的费用由被告承担；协议签订后，原告组织人员在规定的时间内搬迁，搬迁后现场的拆迁由被告独立完成，原告应将该宗地的用地批文、《国有土地使用证》等原始资料移交被告，被告对本项目的开发达到质量验收合格，开发的振兴街临街一层面积为1300m2、层高不低于5.2米的商铺、二层面积为1440m2层高不低于5米的商铺产权归甲方所有，被告提供300m2产权归原告的办公室给原告使用，原告优先选择产权归原告的6个车位使用，产权归原告的商场部分的消防、水电等附属设施按建设主管部门要求的商品房交房标准执行，被告负责办理原告的商铺、办公楼及停车位产权证。《联合开发协议书》还约定“合作开发的工期为两年半，即自2011年4月1日至2013年12月1日。建设期间由被告支付原告职工的生活补贴、五保补贴每年人民币90万元，支付时间：合同签订之日，由被告付给原告职工2011年4月-2012年4月壹年的生活费、五保费，第二年付款时间为2012年4月1日。”《联合开发协议书》第六条第3项对被告不能按时交房的违约责任明确进行了约定“若被告不能按时交付商场和办公室给原告（不可抗力及国家政策因数除外），除每年90万元的生活费照付外，每超过一天，被告支付给原告人民币3000元正。”该协议签订后，被告2011年8月19日向原告发出《关于百货公司项目资料移交、退场的意见函》，2011年8月25日原告将持有的土地证、房产证移交给被告，2012年9月4日被告到相关部门办理了罗国用2012字第359号《土地登记卡》、《土地证》，被告分别于2012年8月30日办理了《建设项目选址意见书申请表》和地字第530324201200059号《建设用地规划许可证》以及建字第530324201200167号《建设工程规划许可证》、2012年9月6日办理了编号530324201207020101的《建筑工程施工许可申请表》和《建设工程施工许可证》、2012年11月13日办理了罗预许2012字（005）号《商品房预售许可证》。2011年11月16日原、被告双方才补签订《土地使用权转让协议》和《房屋置换协议》。2012年2月28日原被告共同与红星居委会第八、九组订立防洪沟使用权补偿《协议》，当天红星八组、九组分别出具收到原被告交来的防洪沟补助款的“收条”二份。2012年3月19日被告出具《承诺书》给原告，被告承诺原被告合作开发以2011年8月15日订立的《联合开发协议》为准，双方签订的土地使用权转让不作为合作内容。庭审中原、被告也表示双方是按照《联合开发协议》执行。2013年8月1日原告签收了被告发出的关于2013年11月30日交付“欣都项目”商铺给原告的《接洽函》，同年12月24日原被告签署了一份《会议纪要》，该会议纪要约定“正式交房时间为2013年12月31日；若欣都整栋房不能竣工验收，影响原告商场的营业，被告承担相应的责任”。原告2012年1月16日、6月1日和2013年1月30日、5月30日分别收到被告交付的职工生活费、五保费合计为l329749.39元。2013年12月16日、2014年3月30日原告分别收取了案外人百货大楼招租定金100万元和职工生活费60万元。由被告建设的“罗平龙逸欣都商住楼”《竣工验收备案表》确定2014年12月21日该项目最后验收合格。在诉讼过程中，经主持调解，不能达成一致。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，原告罗平县利源百货有限责任公司与被告云南龙逸房地产开发有限公司2011年8月15日签订《联合开发协议书》，原告提供所属土地交由被告依法进行房地产开发，被告对本项目的开发自2011年4月1日至2013年12月1日止，所开发的临街一层、二层商铺和300m2办公室、6个车位的产权归原告享有，建设期间被告每年支付原告职工的生活补贴、五保补贴90万元，被告不能按时交付房屋要继续支付给原告每年90万元的生活补贴、五保补贴和造成的违约金3000元/天。《联合开发协议书》订立后，经相关行政部门审批并已实际履行，该合同是合法有效的合同，双方当事人均应依约履行自己的义务。2013年12月24日原被告协商一致后签署了《会议纪要》将交房时间变更为2013年12月31日，《会议纪要》是对《联合开发协议书》的依法变更，双方均应按照《会议纪要》变更后的交房时间履行交接房义务，即被告应在2013年12月31日交付房屋和车位给原告。按照合同约定自2011年4月1日至2013年12月31日被告应支付给原告职工的生活补贴、五保补贴按照1005天、2465元/天计算。但被告应交付给原告房屋和车位的建设项目直至原告起诉后的2014年12月21日才经相关部门验收全部合格，自验收全部合格即日起房屋和车位视为可以交付原告管理使用，因此被告还应依约继续支付原告职工的生活补贴、五保补贴和违约金，其中自2014年1月1日至2014年10月21日止职工的生活补贴、五保补贴按照294天、2465元/天计算。现原告扣除已经收到被告交付的生活补贴、五保补贴l329749.39元后，起诉要求被告支付从2013年12月1日至2014年10月21日的职工生活补贴、五保补贴为325天×2465元/天=801125元,和（从2014年10月21日）之后被告应支付给原告的职工生活费、五保费按每天2465元计算到验收合格的2014年12月21日止，原告该诉请成立，应予支持。由于原被告签订的《联合开发协议书》和《会议纪要》将交房时间最终确定为2013年12月31日，但建设项目于2014年12月21日才经相关部门全部验收合格，被告延迟交房已构成违约，故被告应依约自2014年1月1日起至2014年10月21日止支付原告违约金3000元/天，即294天×3000元/天=882000元,现原告要求被告支付共325天的违约金975000元的诉请部分成立，部分予以支持。被告辩解称当事人约定的建设工期不合法，但《联合开发协议书》明确约定在协议签订后规定的时间内搬迁和拆迁，双方也是据此计算补偿费用的，被告的该辩解没有事实和法律依据，辩解不能成立，不予采纳；被告辩解称2013年12月31日已经将房屋、商铺交付给了原告，被告不存在违约的主张，与本案查明的工程竣工合格验收日期的事实不符，该辩解依法不能成立，不予采纳；被告辩解称原告要求支付职工生活费、五保费没有依据，也与本案查明的事实不符，辩解不能成立，不予采纳。综上，原告诉请被告应支付的职工生活费、五保费成立，原告诉请的违约金部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：一、被告云南龙逸房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付给原告罗平县利源百货有限责任公司职工生活费、五保费人民币801125元（自2013年12月1日至2014年10月21日止）；自2014年10月21日起被告应支付给原告的职工生活费、五保费按每天2465元计算至2014年12月21日止。二、被告云南龙逸房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付给原告罗平县利源百货有限责任公司2014年10月21日前的违约金人民币882000元；2014年10月21日起被告应支付给原告的违约金按每天3000元计算至2014年12月21日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币20785元，由被告云南龙逸房地产开发有限公司负担19697元，由原告罗平县利源百货有限责任公司负担1088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  徐 坤审 判 员  李桂兰人民陪审员  樊志谦二〇一五年三月十七日书 记 员  贾琼丽