湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂青山民二初字第00826号原告武汉天源物业管理有限责任公司，住所地武汉市江岸区合作路14号凯旋嘉苑A-2-102室。法定代表人刘迎，系该公司总经理。委托代理人余丹丹，该公司职工（一般代理）。被告胡家权，无职业。原告武汉天源物业管理有限责任公司诉被告胡家权物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。依法由代理审判员程红丹适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告武汉天源物业管理有限责任公司的委托代理人余丹丹，被告胡家权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉天源物业管理有限责任公司诉称：2010年9月，原告开始对青宜居小区物业进行物业管理服务。服务期间，原告按《武汉市前期物业管理服务协议》及《武汉市物业服务合同》的约定全面履行了合同义务。被告作为青宜居小区业主，自2011年11月1日至今，一直拖欠原告物业管理费用，根据《武汉市前期物业管理服务协议》第三条、第八条以及《武汉市物业服务合同》第五条、第二十六条之约定，截止2015年9月1日，被告已拖欠原告物业管理费3，065元，违约金4，757元。为维护正常的物业管理秩序，并保障自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付物业服务费3，065元及违约金4，757元；本案诉讼费由被告承担。原告武汉天源物业管理有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：证据一、《青宜居安居工程小区前期物业服务合同》1份，证明2010年8月11日，武汉青安居建设工程有限公司选聘原告对青宜居提供物业服务；证据二、《物业管理服务协议》1份，证明2010年12月23日，原、被告间签订物业管理服务协议，双方就被告的房屋面积、交费标准、违约金等进行了约定；证据三、《武汉市物业服务合同》1份，证明2013年11月25日，原告与青宜居小区业主大会业主委员会签订了物业服务合同，双方就合同时间、收费标准等进行了约定；证据四、欠费及违约金计算明细表，证明被告拖欠原告物业费及违约金的时间、数额；证据五、律师函及快递查询记录，证明原告向被告催缴过物业费。被告胡家权辩称：被告家中及楼门的门铃入住至今均系坏的，且反复修理都未修好；电梯无人管，无法正常运行。被告拖欠物业费属实，但被告对物业服务收费标准变更不知情。被告不承担违约金。被告胡家权未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、三的真实性无法确定，认为被告不知情；对原告提交的证据二、四无异议，对此本院予以采信；对原告提交的证据五的真实性有异议，认为被告未收到该律师函。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据一、三，客观、真实，与本案有关联性，对此本院予以采信；原告提交的证据五，快递查询记录表明该邮件系被告本人签收，对此本院予以采信。经审理查明：被告系青宜居小区20栋1单元1704室的业主，属高层住宅，建筑面积为60.81平方米。2010年8月11日，原告与该小区开发商武汉青安居建设工程有限公司签订《前期物业服务合同》，开始为该小区提供前期物业服务，约定服务期限自2010年8月15日起至业委会成立并选聘新的物业公司止。2010年12月23日，原、被告间签订《物业管理服务协议》，其中约定：“原告依据本协议向被告收取物业管理费用；物业管理费按年收取。首次交纳费用时间为交房合同约定交房之日交足一年费用，第二年起费用缴纳时间为年度周期的第一个月的上旬；高层住宅交费标准为：按建筑面积每月每平方米1元计收；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天3‰的比例交纳违约金。”原告在该协议上加盖公章，被告在该协议上签字。2013年11月25日，原告与青宜居小区业主大会业主委员会签订《武汉市物业服务合同》，其中约定：“本物业服务合同期限为壹年，自2013年9月28日至2014年9月27日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米1.2元；业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的9月28日；合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，原告有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。原告同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当向原告支付违约金。”原告及青宜居小区业主大会业主委员会分别在该协议上加盖公章。《物业管理服务协议》及《武汉市物业服务合同》签订后，被告自2011年11月1日起未向原告交纳物业服务费，后经原告2015年6月12日书面催缴，被告仍未按约结清所欠费用。现原告诉至本院，请求判如所请。在庭审中，被告自认，原告工作人员在其欠费期间多次上门催要物业服务费。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否向原告支付物业服务费及违约金。原告与武汉青安居建设工程有限公司签订的《前期物业服务合同》、与被告签订的《物业管理服务协议》、与青宜居小区业主大会业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，均合法有效。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应履行交纳物业服务费的义务。原告自2010年8月11起为该小区提供物业服务至今，被告交纳物业服务费至2011年10月31日的物业费。故原告请求判令被告支付物业服务费3，065元的诉讼请求，其中2011年11月1日至2013年10月31日的物业费为1，459元（60.81㎡×24月×1元／㎡／月），2013年11月1日至2015年9月1日的物业费为1，606元（60.81㎡×22月×1.2元／㎡／月），本院予以支持。被告关于原告服务存在瑕疵的抗辩，因其未提交相关证据予以证明，对此本院不予支持。依照合同法规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为过分高于造成的损失。《物业管理服务协议》中约定，被告违反合同约定，应按照每天3‰的比例交纳违约金；《武汉市物业服务合同》约定，被告违反合同约定，应当向原告支付违约金，但未约定违约金的计算标准；现被告以不应支付违约金提出抗辩，原告则要求被告按日3‰的比例支付2011年11月1日至2015年9月1日的违约金4，757元。因此，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，酌情将违约金调整为实际损失的30%，原告的实际损失为被告未缴纳的物业服务费，即违约金调整为919.5元（3，065元×30%）。故原告请求被告支付违约金4，757元的诉讼请求，对其中的919.5元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。被告关于不支付违约金的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告胡家权于本判决生效之日起10日内向原告武汉天源物业管理有限责任公司支付2011年11月1日至2015年9月1日的物业服务费3，065元；二、被告胡家权于本判决生效之日起10日内向原告武汉天源物业管理有限责任公司支付2011年11月1日至2015年9月1日的违约金919.5元；三、驳回原告武汉天源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费25元，由被告胡家权负担。本判决为终审判决。代理审判员  程红丹二〇一五年十月二十九日书 记 员  刘 涛