沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）大东民小字第724号 原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号。 法定代表人：刘刚。 委托代理人：杨齐。 被告：佟圣书。 委托代理人：张明立。 被告：张明立。 原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业）与被告佟圣书、张明立物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员卜文红独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人代中宁、被告张明立同时作为被告佟圣书的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绿建物业诉称：2011年1月1日，我公司与开发商签订了《前期物业管理服务合同》，由我公司为被告居住的小区提供物业服务，合同约定住宅物业服务费用每月每平方米1.60元，电梯费每人每月12元，但实际上我公司按照每月每平方米1.50元收取物业费。被告佟圣书、张明立系业主，其房屋建筑面积为71.02平方米，被告拖欠从2011年10月31日至2014年12月31日止的物业费，经多次催缴未果，现起诉来院要求判令被告立即支付拖欠的物业费4048元、电梯费912元，诉讼费由被告承担。 被告佟圣书、张明立辩称：我系房屋的房主，房屋地址、面积、欠费金额均属实。未缴纳物业费原因如下：2011年至2012年物业公司是弃管状态；入住第二年发现两个卧室墙壁长毛，多次与物业公司沟通未解决；承重墙被邻居挖空埋进下水管，他家装修时我们就向物业反映，物业并未管理，物业公司告诉我他们没有执法权，我认为业主公约明确约定物业公司有义务协助我管理，所以我也没有告知执法局；19号楼电梯损坏2年未予维修，自行车车棚倒塌将我家车辆砸坏不予处理；2014年4月份物业公司人员将电梯面板拆卸导致无法使用，后来我单元业主自行拆除其他电梯面板安装才能使用；我单元门前路面不平，2014年整理后仍然不平；楼道内每个楼层的消防通道处都堆放杂物，物业公司也不管；园区路灯损坏不予维修；我单元内电梯上方墙砖损坏，存在危险物业并未管理；综上物业公司服务不到位，不同意缴纳物业费。 经审理查明：被告佟圣书、张明立系沈阳市大东区沈铁路67甲-2号1-14-2室房屋的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋面积为71.02平方米。从2011年10月31日至2014年12月31日共计拖欠38个月的物业费、电梯费未付。 2011年1月1日，原告（乙方）与辽宁三鑫房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限自2011年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层、高层住宅每月每平方米1.6元、商业网点、单体车库每月每平方米0.8元、幼儿园每月每平方米0.5元、电梯费（按居住人数）每人每月12元。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：该物业共用部位、共用设施设备在以下方面存在问题：智能、电梯、水泵、箱变、照明等；土建工程、给排水工程；设备性能达不到设计标准（使用文件规定）；园林绿化、水景、水系。同时约定由甲方承担解决以上问题的责任。在原告服务期间一直按每月每平方米1.5元收取住宅物业费。 又查明，2012年2月8日，该小区业主向民心网反映物业服务不到位问题，经大东区小区办协调，2012年3月5日回复如下：该小区已实行封闭管理，人员及车辆凭卡进入；对于小区的环境卫生问题，物业公司也加大了工作力度，情况有所改善。2012年12月23日，该小区业主向民心网反映物业服务不到位问题，经大东区房产局协调，2013年1月10日回复如下：保安问题：一直以来保安人员三班倒，准时打点，打点有记录，巡更有路线，电脑有数据，临近春节物业会增加巡园次数和密度，中控24小时值班没有缺岗空岗现象；保洁问题：园区已经在突击整改，一直把园区环境放在首位，今后物业公司会更多的监督保洁工作，发现不清洁尽快清理；绿化、亮化问题：绿化开发没有和物业移交。物业随天气变化调节园区灯亮时间，巡园发现有坏及时更换，不影响园区照明度；停车问题：本园区没有地上停车位，地下车位价格是开发公司定价与物业无关；园区设施破损问题：个别墙体砖有问题，开发一直在修缮，很多楼内墙砖修复完毕；维修问题：业主报修，物业就会随报随修，因为园区面积大住户多，保修单多，就要按照顺序依次维修，难免有的业主家维修稍晚些；地下车库积水问题：开发自己管理，与物业没有关系；水池和自行车、电动车乱停乱放问题：园区水池夏天至少清洗两次以上，清理池内垃圾。园区提供车棚，业主为自家方便不放入车棚，造成自行车、电动车随意停放。而且也贴了提示，保安找业主沟通。尽力劝说，只是个别业主不听劝说；园区有耗子问题：2012年下半年，物业已经和社区联合设毒饵站，定时投放鼠药，目前园区无老鼠。经电话回访，诉求人表示满意。 上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、被告提供的物业费收据、民心网关于沈阳市大东区绿地摩尔公馆物业不到位等问题的答复、庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为：原告与辽宁三鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，原告一直按每月每平方米1.50元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同的收费标准，本院予以准予。针对被告提出的原告在提供物业服务期间存在弃管状态故不同意交纳物业费的答辩意见，因原告对此予以否认且被告未向法院举证予以证明其主张，故本院对被告的此项答辩不予认可，被告不能以此为由拒绝交纳物业费。针对被告提出的原告在提供物业服务期间存在服务不到位情况故不同意交纳物业费的答辩意见，经庭审调查，被告未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业管理存在瑕疵，且绝大部分业主均认可自2014年5月份以后原告的物业服务走上正轨，故对2014年5月份以后的物业费、电梯费予以全额支持。对被告2014年5月份以前缴纳物业费、电梯费的标准予以酌减，具体标准应按85%缴纳为宜。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告佟圣书、张明立于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2011年10月31日至2014年4月30日期间的物业费2717元（3196元×85%计算）； 二、被告佟圣书、张明立于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2011年11月1日至2014年4月30日期间的电梯费612元（720元×85%计算）； 三、被告佟圣书、张明立于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2014年5月1日至2014年12月31日期间的物业费852元； 四、被告佟圣书、张明立于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2014年5月1日至2014年12月31日期间的电梯费192元； 五、驳回原、被告其他的诉讼请求。 如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告佟圣书、张明立负担。 本判决为终审判决。 审判员  卜文红 二〇一五年三月六日 书记员  王任凭