广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗越法民三初字第1515号原告：李鑑辉，住广州市越秀区。原告：李永钊，住广州市荔湾区。原告：李焕英，住广州市白云区。原告：李淑英，住广州市海珠区。四原告共同委托代理人：吴海峰，广东德培律师事务所律师。四原告共同委托代理人：王丽艳，广东德培律师事务所律师。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：高卫平。第三人：中国农业银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区。负责人：饶本勇，职务行长。第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区。负责人：王霭，职务行长。两第三人共同委托代理人：曹丹、陈穗华，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员。原告李鑑辉、李永钊、李焕英、李淑英诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称农行天河支行）、中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李鑑辉、李永钊、李焕英、李淑英及其委托代理人吴海峰、两第三人共同委托代理人陈穗华到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤公告期满无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。四原告共同诉称：原广州市越秀区一德西路光巷4号二、三楼房屋是四原告父母所有的房产，登记在父亲李某乙名下。四原告通过继承承受了该房屋权利，并经公证确认各占四分之一产权。1997年10月6日，李某乙与拆迁人广东中兴经济发展公司（以下简称中兴公司）、广州广富房地产开发有限公司（以下简称广富公司）就该房屋签署了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》，约定回迁及产权调换的房屋为新建回迁楼第十二层建筑面积61.8894平方米。2003年8月13日，原告李鑑辉作为代表与项目公司即本案被告签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定重新选择原地段建成的一德市场大厦E塔楼第十六层、建筑面积71.9818平方米、座向北、套间自编01房回迁；对于增大面积10.0924平方米，由四原告以单价1700元购买。随后，四原告向被告付清了增大面积房款共17157.08元。2003年9月5日，原告方向物业管理处交付了该房屋维修基金7178.18元并办理收楼手续入住至今。2012年，原告得知该回迁房被法院查封，遂向法院提出执行异议。法院审查后认为异议成立，因此裁定中止执行，之后又裁定解除查封。后来，原告自行到房管部门办理该房屋的过户手续时，房管部门告知该房屋办理了抵押，需涂销抵押才能办理产权登记。原告认为，涉案回迁房是原告的拆迁补偿产权调换房，被告应当办理房屋的产权过户和登记手续，第三人应当协助原、被告办理房屋的涂销抵押登记手续。故请求法院判决：1.被告协助四原告办理座落于广州市越秀区一德路400号（一德市场大厦E塔）X房屋的拆迁过户登记手续，直至领取权属登记证书，四原告各占四分之一产权；2.两第三人协助原被告办理上述房屋的涂销抵押登记手续。被告无答辩。两第三人共同述称：不同意原告的诉讼请求。补充协议书的签订时间在抵押登记时间之后，原告要求我方办理涂销抵押手续无依据。经审理查明：原广州市越秀区一德西路光巷4号二、三楼房屋（总建筑面积61.8894平方米）登记产权人为李某乙。1997年10月6日，李某乙与中兴公司、广富公司就上址房屋签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定中兴公司、广某公司拆除上址房屋后将回迁楼第十二层建筑面积61.8894平方米用作产权补偿，并在移交房屋时会同李某乙向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续。同日，双方还签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，约定中兴公司、广某公司应于2000年12月30日前，在原征用地段新建回迁楼第十二层北向建筑面积61.8894平方米给李某乙回迁居住等。因中兴公司、广某公司与广州市工商行政管理局越秀分局所拆迁的另一地块相连。1999年3月10日，广州市建设委员会以穗建开复[1999]37号文批准同意中兴公司、广某公司、广州市工商行政管理局越秀分局共同设立一德中兴公司经营一德路、天成路等地段、面积为7115平方米的用地。1999年6月7日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）123号《关于建设用地使用权变更的复函》，同意将上述地块的用地单位改由被告使用。同月23日，广州市城市规划局批复同意上述用地转为被告使用。2003年4月25日，李某乙去世。同年8月13日，原告李鑑辉作为代表（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》及《房屋拆迁安置补充协议》，约定：甲方同意乙方要求重新选择现建成的一德市场大厦E塔楼第十六层、建筑面积71.9818平方米、座向北、套间自编01房屋回迁安置乙方；乙方要求以单价每平方米1700元，向甲方购买建筑面积10.0924平方米，由双方签订本协议之日起七天内乙方付清全款17157.08元给甲方，乙方购买的面积与回迁房合并安置等。之后原告方于2003年8月29日向被告支付买大面积款15657.58元，于同年9月6日支付1499.50元。2003年9月5日，原告李鑑辉办理了涉案一德路400号一德市场大厦E座1601房的入住手续，并由原告李淑英户居住至今。2004年12月9日，广州市越秀区公证处出具（2004）穗越证内字第3397号继承权证明书，证明李某乙死亡后，遗下广州市越秀区一德西路光巷4号二、三楼房屋产权（该房已拆迁，并已办理产权交换到一德路400号X房）；上述房屋虽以李某乙名字登记，但实属李某乙与黄某念在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，黄某念占有上述房屋二分之一产权，另外二分之一产权才属李某乙的个人遗产；根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，李某乙的上述房屋遗产应由其妻子黄某念及其子女即本案四原告等五人共同继承。2012年2月23日，黄某念去世。广东省广州市广州公证处于2012年7月19日出具（2012）粤广广州第203783号及（2012）粤广广州第203784号《公证书》，证明黄福念遗留的座落在广州市越秀区一德路400号1601房屋部分产权应由四原告共同继承；上述继承人协商一致，四人各占有及继承上述房屋的四分之一产权。另查明：广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区天成路2-14号（一德路390-426号，海珠中路87-113号），单位名称为被告，其中住宅E塔楼（E幢）15-20层C、B已于1999年抵押给第三人农行流花支行，但该查册表没有显示C、B所对应的房号。广州市中级人民法院于2004年8月24日以（2002）穗中法执字第1821-1823号民事裁定书及协助执行通知书查封了一德市场大厦E塔楼6-20层全层等房屋。2007年6月，广州市中级人民法院指定本院执行涉及被告的三宗案件，本院轮侯查封了上述房产。随后，四原告以一德市场大厦400号1601房是其拆迁补偿房屋为由向本院提出异议，请求解除上述房屋的查封。本院于2012年11月19日作出（2007）越法委执外异字第401-44号执行裁定书，认为四原告所提异议理由成立，裁定中止对一德市场大厦400号E座1601房的执行。2013年1月13日，本院作出（2007）越法委执字第401-41号执行裁定书，裁定解除对广州市越秀区一德路400号E座X房的查封。上述两份执行裁定书列明的申请人为第三人农行天河支行。本案审理过程中，两第三人称，虽然登记的抵押范围是涉案一德市场大厦E塔16层C、B，但从图纸来看实际上是该16层全层。为查明涉案E塔X房是否属于抵押范围，本院向行政主管部门发出协助调查函。2015年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局向本院发出穗国房协查[2014]667号《关于越秀区一德市场大厦E栋16层抵押情况的复函》，答复称：1999年，本案被告以1999备字10451号案办理了一德市场大厦E栋16层B、C部位的在建工程抵押，抵押权人为第三人农行流花支行；经调阅该案内抵押合同附图，农行流花支行对一德市场大厦E塔楼16层B、C部位的抵押权范围是全层，涉案X房位于上述抵押范围内等。本院认为：从本案的证据可见，广州市越秀区一德路400号一德市场大厦E塔X房是因拆迁原广州市越秀区一德西路光巷4号二、三楼后补偿给李某乙的房产，四原告作为合法继承人，承接了李某乙在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中对该房屋所享有的权利义务。原一德西路光巷4号二、三楼房屋被拆除，房屋物权消灭，拆迁人提供补偿安置房屋实质上是被拆除房屋的替代物，四原告对补偿安置房屋（即涉案X房）享有排他的权利，其基于拆迁补偿协议的约定取得涉案房屋具有物权效力。虽抵押登记具有担保物权的效力，但只是为了保障债权实现。四原告已于2003年实际接收使用补偿安置房屋至今，故其对涉案X房享有的拆迁安置补偿权利应优先于抵押权人即第三人农行流花支行所享有的担保物权，四原告要求被告和第三人农行流花支行共同涂销抵押登记以及要求被告协助办理产权过户登记和领取房地产所有权证手续的诉讼请求合法有理，本院予以支持。由于目前房地产行政主管部门登记的涉案1601房抵押权人是第三人农行流花支行，四原告要求第三人农行天河支行承担涂销抵押登记的义务缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州一德中兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同到房地产行政主管部门办理广州市越秀区一德路400号一德市场大厦E座X房的涂销抵押登记手续。二、被告广州一德中兴房地产开发有限公司在广州市越秀区一德路400号一德市场大厦E座X房涂销抵押登记之日起十日内，协助原告李鑑辉、李永钊、李焕英、李淑英到房地产行政主管部门办理该房屋的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续（原告李鑑辉、李永钊、李焕英、李淑英各占四分之一产权份额）。三、驳回原告李鑑辉、李永钊、李焕英、李淑英的其他诉讼请求。本案受理费6700元，公告费1000元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  何霭如人民陪审员  杨 丹二〇一五年三月十七日书 记 员  曾小丽