广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民二终字第32号上诉人（原审被告）：丁清华。委托代理人：冯新春，广东中古律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺晖。被上诉人（原审被告）：中山市汇丰房地产中介服务有限公司。法定代表人：庞春谊，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：庞春谊。上述二被上诉人（原审被告）的共同委托代理人：蔡艳雪、林丝文，分别系广东登鼎律师事务所律师、实习律师。原审第三人：江门市邦利实业投资有限公司。法定代表人：吴伟强。上诉人丁清华因与被上诉人贺晖、中山市汇丰房地产中介服务有限公司（以下简称“汇丰公司”）、庞春谊以及原审第三人江门市邦利实业投资有限公司（以下简称“邦利公司”）合同纠纷一案，不服江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年，江门市新会区睦洲镇人民政府拟开发睦洲镇新沙工业园（礼乐围）二期594.45亩土地，因缺乏资金而向社会招商。2010年7月13日，邦利公司与睦洲镇政府签订《新沙工业园礼乐围土地开发与项目投资合作意向书》（以下简称“《意向书》”），约定睦洲镇政府拟将上述594.45亩土地以“土地打包”的形式交由邦利公司投资开发。2010年6月17日，经汇丰公司居间介绍，丁清华作为乙方（受让方）与邦利公司作为甲方（转让方）签订《土地使用权转让合同书》，合同约定：甲方将位于睦洲新沙工业园（礼乐围）二期用地面积为10亩的L7a土地以有偿方式转让给乙方作为工业工地，每亩205000元，不含乙方契税，乙方应付的总受让款共2050000元。在双方签订协议当日，乙方需支付总购地款30%即615000元为首期给甲方（含每亩10000元定金）；三个月内该地块出到乙方名下的红线图当天，乙方须支付总购地款40%即820000元；在接到甲方通知到提交办证资料时，乙方须支付总购地款20%即410000元；出到乙方名下的国有土地使用权证时，乙方须一次性支付完10%购地余款即205000元给甲方。双方约定甲方预计在2011年2月28日前交付上述土地给乙方使用。如因国家政府和气候影响甲方不能按程序及时间进行办证、交地，则自动顺延交付日期，但顺延时间不能超过半年。双方还约定由甲方负责土地“四通一平”及办理国有土地使用证；乙方负责缴交契税、价格调节基金以及违约责任等内容。2010年6月18日，汇丰公司作为甲方（出转方）与丁清华作为乙方（受让方）经协商后签订《补充协议（附加协议）》，载明“2010年6月16日丁清华与邦利公司签订的江门市睦洲新沙工业园（礼乐围）二期用地L7a号地10亩，该地块是由汇丰公司代理，现甲、乙双方协议如下：一、自签订本协议之日起，乙方需将首期款（含定金）于6月30日前交齐，否则当乙方违约，甲方有权没收乙方已付定金。二、乙方在出证之前可以将该土地转让他人，甲方协助更名，但须向甲方支付更名费用。乙方也可选择原价退回该地给甲方。……”其后，丁清华依约支付了首期款615000元给邦利公司。2010年11月2日，经双方自愿协商，汇丰公司与丁清华签订《委托放盘书（售）》，由丁清华委托汇丰公司以290000元／亩的售价转让涉讼土地，并约定中介服务费按物业楼价的1.5%收取等内容。同年11月3日，汇丰公司与丁清华再次签订《委托放盘书（售）》，由丁清华委托汇丰公司以290000元／亩、最低少10000元的售价转让涉讼土地，其他约定内容与此前签订的《委托放盘书（售）》一致。其后，汇丰公司联系到买家贺晖，经双方就涉讼土地口头协商谈妥转让价款后，贺晖通过汇丰公司操作相关转让手续及款项支付。2010年12月13日，贺晖即通过案外人孙雪茹转账汇付1411280元给汇丰公司指定账户（即庞春谊账户），并另外支付10000元现金给汇丰公司。汇丰公司同日开具了编号为5058113、金额为28280元的中介费《收据》给贺晖，并在同日给付了一份编号为7015199、金额为778000元的溢价款《收据》给贺晖。同日庞春谊在1411280元中扣减贺晖应付的部分中介费18280元后，通过其个人银行账户转账汇付1317000元给丁清华。丁清华在当日签具编号为7015189的《收据》给贺晖，该《收据》载明“今收到中山市汇丰房地产中介服务有限公司代贺晖交来购江门市睦洲新沙工业园（礼乐围）二期用地L7a号地购地差额金额柒拾伍万元￥750000元”。同日，汇丰公司开具编号为5058081、金额为28000元的购涉讼土地中介费《收据》给丁清华。此后，汇丰公司收回丁清华与邦利公司签订的转让合同等资料后退回邦利公司，由邦利公司与贺晖于2010年12月21日就涉讼土地重新签订《土地使用权转让合同书》，合同约定：甲方（即邦利公司）将位于睦洲新沙工业园（礼乐围）二期用地面积为10亩的L7a土地以有偿方式转让给乙方（即贺晖）作为工业工地，每亩205000元，不含乙方契税，乙方应付的总受让款共2050000元。在双方签订协议当日，乙方需支付总购地款30%即615000元为首期给甲方（含每亩10000元定金）；三个月内该地块出到乙方（即原告贺晖）名下的红线图当天，乙方须支付总购地款40%即820000元；在接到甲方通知到提交办证资料时，乙方须支付总购地款20%即410000元；出到乙方名下的国有土地使用权证时，乙方须一次性支付完10%购地余款即205000元给甲方，并约定土地交付时间（为2011年3月31日）以及违约责任等内容，前后手的《土地使用权转让合同书》除受让方、签订日期及土地交付时间不一致外其他内容均相同，邦利公司并于同日开具编号为0037864的首期款《收据》给贺晖，确认收取贺晖购买涉讼土地使用权首期款（含定金）615000元。其后，睦洲镇政府因故无法征地，于2011年3月委托律师向邦利公司发函，告知其睦洲镇政府已不可能征收到土地。贺晖知悉上述情况后，认为涉讼土地使用权的转让根本无法履行，故诉至法院请求丁清华、汇丰公司及庞春谊返还购地款1393000元，由此成讼。另查明，经向国土部门核实涉讼土地属案外人江门市新会区睦洲镇新丰经济联合社所有，该土地至今仍属村集体农用地。邦利公司的法定代表人吴伟强、邦利公司的股东冯良超两人因挪用涉讼土地的款项于2013年11月1日被江门市蓬江区人民法院作出（2013）江蓬法刑初字第153号刑事判决书判定犯挪用资金罪，并经江门市中级人民法院于2014年1月27日作出（2013）江中法刑二终字第149号刑事裁定书维持原判。又查明，汇丰公司是庞春谊独资成立的有限责任公司，庞春谊亦是该司的法定代表人。原审法院审理认为：本案是基于作为平等主体的贺晖与丁清华之间缔结设立、变更民事权利义务关系的转让合同而引致的纠纷，故应为合同纠纷。本案的争议焦点是：1、丁清华与贺晖是否存在土地使用权转让关系；若有转让关系，丁清华将其与邦利公司签订的土地使用权转让合同的权利义务转让给贺晖的效力如何？2、丁清华、汇丰公司及庞春谊是否有义务归还购地款1393000元给贺晖？关于贺晖与丁清华是否存在土地使用权转让关系的问题。虽然贺晖与丁清华没有就涉讼土地使用权签订书面的转让协议，但结合丁清华于2010年12月13日签具的编号为7015189的《收据》，能够明确确定双方当事人的姓名、标的（江门市睦洲新沙工业园礼乐围二期用地L7a土地）和价款（750000元），且该《收据》内容意思表达明确连贯，无歧义，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”的规定，应当认定贺晖与丁清华之间就涉讼土地使用权的转让订立了转让合同。关于该转让合同的效力如何认定的问题。涉讼土地在本案一审期间经原审法院查明至今仍属案外人江门市新会区睦洲镇新丰经济联合社集体所有的农用地，无论邦利公司亦或丁清华，均在没有取得土地权属人同意且经国家有权机关审批并办理相关手续的前提下而将该土地作工业用地进行转让，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，无论是邦利公司与涉讼土地受让人之间签订的《土地使用权转让合同书》，还是贺晖与丁清华之间的转让合同，均因违反法律的效力性强制性规定而致无效。关于丁清华、汇丰公司及庞春谊是否有义务向贺晖退回购地款1393000元的问题。贺晖诉请的购地款1393000元是由首期款615000元和款项778000元构成，但经审理查明购地款分别是由邦利公司实际收取首期款615000元和丁清华实际收取溢价款750000元，余下的款项28000元（778000元－750000元）是汇丰公司收取，对此本案各方均无异议，原审法院对此予以确认。鉴于首期款是邦利公司实际收取，故贺晖请求丁清华、汇丰公司及庞春谊返还首期款615000元没有事实和法律依据，原审法院对贺晖该诉讼请求不予支持。贺晖可就该首期款另案起诉主张权利。关于溢价款750000元，鉴于贺晖与丁清华之间的转让合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，丁清华基于转让合同关系以“土地溢价款”名义向贺晖收取的750000元，应当予以返还。贺晖是基于与汇丰公司的居间合同关系才向汇丰公司及其法定代表人庞春谊支付款项778000元，扣减丁清华收取的溢价款750000元后，余下28000元（778000元－750000元）是汇丰公司自行收取的，鉴于贺晖与汇丰公司双方之间的居间合同关系与本案不属同一法律关系，对贺晖诉请汇丰公司及其法定代表人庞春谊偿付相关款项的请求本案不予调整，贺晖可另行主张相关权利。丁清华辩称其是将涉讼土地使用权转让给汇丰公司，再由汇丰公司转让给贺晖，但除其个人陈述外，没有提交相应的证据予以证实，结合丁清华与汇丰公司签订的《补充协议（附加协议）》、丁清华签署的两份委托汇丰公司转让涉讼土地的《委托放盘书（售）》以及750000元溢价款《收据》，足以证明丁清华与汇丰公司就涉讼土地使用权的转让缔结居间（委托）关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，丁清华应承担举证不能的不利后果，原审法院对其抗辩意见不予采纳。因邦利公司经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十一条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条的规定，判决：一、丁清华应于判决发生法律效力之日起十日内返还购地溢价款750000元给贺晖；二、驳回贺晖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17337元，财产保全费4410元，两项合计21747元，由丁清华负担11709元，贺晖负担10038元。上诉人丁清华不服原审判决，向本院上诉称：贺晖和丁清华不存在土地买卖关系，理由如下：1、丁清华和贺晖不认识，没有见过面，包括贺晖到公安机关报案时亦陈述涉案土地是从“韦程华”那里买的，贺晖和丁清华之间没有土地买卖或转让合同，丁清华从没有收到贺晖的任何款项。2、贺晖和丁清华之间没有任何关联，唯一有“关联”的是77.8万元的收款收据。但该收据是贺晖提交的，是伪造的，该证据不能作为证据使用。贺晖与汇丰公司对此也予以确认。也就是说，贺晖和丁清华之间没有任何书面和实际的联系。至于数额为75万元的收据是汇丰公司在第二次开庭时才提交的。在本案争议之前，贺晖从来没有见到过该收据。并且该收据表面看来是丁清华开具的，但事实上，丁清华是应汇丰公司的要求，在收据收款人栏处签字的，而已，然后汇丰公司将该收据保存，并没有交付给贺晖。而丁清华真正收到款项的，只是汇丰公司转账的1317000元。该笔款项中只有75万是与涉案土地转让款有关。其中的61.5万是返还首期款，剩余部分是汇丰公司自愿支付给丁清华的，属多得利益部分。除此之外，丁清华没有收到过其他人的款项。而汇丰公司为了巨额利益，将收到贺晖的款项，全部自己分配。汇丰公司为了获取好处，已经从丁清华处收回涉案土地并转让给贺晖，因此，本案应该是贺晖和汇丰公司之间的土地转让关系纠纷。此外，丁清华认为汇丰公司在一审时提交的两份委托放盘书中委托人的签名并不是丁清华本人的签名。综上所述，本案贺晖将所有款项支付给汇丰公司，和丁清华没有见过面，没有任何来往，也没有支付过款项给丁清华，根据合同的相对性，即使认定所有的转让行为无效，财产互相返还的话，应是丁清华返还给汇丰公司，而不是返还给贺晖。故丁清华上诉请求：一、撤销原审判决，改判丁清华无需向贺晖返还购地溢价款750000元；二、本案一、二审诉讼费由贺晖承担。被上诉人贺晖答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。丁清华的上诉理由缺乏法律和事实依据，不足以推翻原审判决，并且其没有提交证据证明其主张。被上诉人汇丰公司、庞春谊共同答辩称：丁清华提出的上诉理由不成立。理由是：一、本案所争议的土地所涉当事人是丁清华与贺晖，汇丰公司仅仅是作为该土地买卖的中介方，与丁清华之前不存在土地买卖关系，有丁清华签订的委托放盘书作为证据。汇丰公司一审当庭提交的委托方盘书，程序合法，因为当时法庭调查并没有结束。丁清华确认该证据的真实性，仅对其证明的观点不确认。丁清华也表示与汇丰公司有委托放盘的意向，仅是否认了他直接参与该交易过程。所以不管是否存在委托放盘书，丁清华对于委托放盘的意向已当庭表示了确认。二、对于本案所争议的款项750000元，汇丰公司是作为中介代收代付，该款项汇丰公司已经全额转付给丁清华，而且丁清华也出具了收款收据，收款收据上明确载明收到汇丰公司代贺晖交来的购地差额。由此可见，丁清华对于该土地的买卖方以及收款方是贺晖是明确知道的，不可能存在误以为买受人是汇丰公司的可能性。故丁清华提出与汇丰公司存在土地买卖关系是不成立的。原审第三人邦利公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也没有提供答辩意见。本院经二审审理，对原审法院判决所查明的事实予以确认。本院认为：本案为合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”的规定，结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是贺晖和丁清华之间是否存在土地使用权转让合同关系，具体分析如下：关于贺晖和丁清华之间是否存在土地使用权转让合同关系的问题。丁清华上诉主张其不认识贺晖，涉案土地使用权是汇丰公司转让给贺晖的，其本人与本案无关。本院认为虽然本案没有直接的证据证明贺晖与丁清华之间签订土地使用权转让合同，但丁清华于2010年12月13日出具的编号为7015189的《收据》载有双方当事人的姓名、标的、价款，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，第二条关于“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，上述《收据》具备合同的性质，加之该证据能证明贺晖已经履行合同且为相对人丁清华所接受，应认定贺晖和丁清华之间存在土地使用权转让合同关系。丁清华辩称仅是应汇丰公司的要求在上述收据的收款人处签名，并没有与贺晖签订合同的意愿。丁清华作为有完全民事行为能力的自然人，在签名前负有审查《收据》内容的义务，一旦签署则产生约束相关当事人的法律效力。丁清华一方面承认其签名的真实性，一方面又以不是自己的真实意思表示为由否认《收据》内容对其约束力，其主张缺乏理据，本院不予采信。至于涉案土地是否由汇丰公司转让给贺晖的问题。虽然现有的证据显示，贺晖将涉案土地的转让款汇入汇丰公司指定的银行账户，但结合丁清华与汇丰公司签订的《补充协议（附加协议）》、丁清华签署的两份委托汇丰公司转让涉讼土地的《委托放盘书（售）》以及编号为7015189的《收据》，可证实贺晖与丁清华在达成转让涉案土地合意后的交易过程中，其所付的转让款由汇丰公司代收后转付给丁清华，再由丁清华出具收据，足以认定汇丰公司与贺晖、丁清华双方的居间合同关系，而且还存在着代理双方进行收付款的行为。故丁清华主张涉案土地使用权是汇丰公司转让给贺晖，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丁清华的上诉请求理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11300元，由丁清华负担。本判决为终审判决。审 判 长  张萍辉审 判 员  蔡镇海代理审判员  应海燕二〇一五年三月二十三日书 记 员  梁启洪张晓明