贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民初字第00412号原告曾敬贵，男，1946年12月1日出生，汉族，江西省永丰县人，高中文化，无职业。原告曾勇，男，1955年6月20日出生，汉族，江西省永丰县人，小学文化，无职业。二原告的委托代理人黄佳俊，江西共创律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告镇远县农村信用合作联社（以下简称“镇远信用联社”），住所地镇远县舞阳镇西门街***号。法定代表人秦江永，系该信用合作联社理事长。委托代理人杨政光，系该信用合作联社风险管理部科长。代理权限为特别授权。被告镇远聚强房地产开发有限责任公司（以下简称“聚强公司”），住所地镇远县舞阳镇和平街3号。法定代表人陈国初，系该公司董事长。原告曾敬贵、曾勇诉与被告镇远信用联社、聚强公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由本院审判员杨明镜担任审判长，与审判员欧晓媛、母绍先组成合议庭，于2014年11月20日在本院科技法庭公开开庭进行了审理，原告曾敬贵及二原告的委托代理人黄佳俊、被告镇远信用联社的委托代理人杨政光、被告聚强公司法定代表人陈国初到庭参加诉讼，原告曾勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾勇、曾敬贵诉称：被告聚强公司与二原告于2009年3月20日签订四份商品房买卖合同，将其开发建设的粮食批发市场的第一栋一层1-17号、1-18号、1-19号、1-20号共四间门面出售给二原告，该四间门面的价款分别是36.7640万元、43.9360万元、27.1360万元、34.9760万元。当天二原告支付购房款140万元，被告聚强公司开具收据收到原告购门面款140万元。2009年4月1日经原镇远县建设局商品房预售备案登记，后被告聚强公司将该四间门面交付给原告管理使用，二原告已取得门面的所有权。2010年9月26日，经镇远县人民法院调解，被告镇远信用联社与被告聚强公司就借款纠纷达成调解协议，并作出民事调解书，该调解书并没有抵押权优先受偿条款，由此说明被告镇远信用联社已经放弃抵押权优先受偿，而原告却依法享有上述门面的所有权即购房人的最优先受偿权。即使被告镇远信用联社的抵押权成立，原告的优先受偿权也优先于被告镇远信用联社的抵押权。被告镇远信用联社系执行案件的申请人，被告聚强公司系执行案件的被申请人，在执行程序中，被告聚强公司将原告的上述房产列入其公司财产提交镇远县人民法院进行变卖执行。原告对法院的执行提出案外人异议，法院于2014年5月8日作出（2014）镇执异字第00002号执行裁定，裁定驳回原告的异议，但是裁定并没有明确告知起诉期限。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、依法确认二原告对位于镇远县舞阳镇和平街粮食批发市场1号楼一层17号、18号、19号、20号门面享有所有权；2、如上述房屋已变卖，请依法确认原告对上述四个门面房的变卖款享有最优先受偿权。被告镇远信用联社辩称：原告的诉讼请求不成立，理由如下：1、聚强公司向镇远信用联社申请的贷款是符合聚强公司的章程规定的，已经具备了聚强公司章程规定的手续；2、二原告与聚强公司签订购房合同的时间晚于贷款时间六个月，原告作为公司股东之一，聚强公司擅自转移抵押物给二原告，是合谋欺诈行为；3、被告镇远信用联社办理抵押登记手续合法，造成纠纷应由聚强公司承担；4、聚强公司未告知抵押权人就将抵押物转让，转让行为无效；5、聚强公司违规变更、转让资产，公司监事没有履行职责，也应承担责任；6、二原告如对不动产登记内容有异议，可以申请更正登记或异议登记，如果原告诉称是事实，早已申请异议登记。被告聚强公司辩称：对二原告诉称的涉案四间门面出售给二原告时，二原告当天支付购房款140万元给聚强公司的事实有异议，因为聚强公司现在已被查封，经会计师事务所审计，聚强公司的帐上并没有收到这笔钱。为支持自己的主张，二原告向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明二原告购房并经备案登记的事实。2、收据复印件，证明被告聚强公司2009年3月20日收到二原告支付的购房款140万元，且加盖了公司的财务专用章。3、商品房预售合同登记备案表复印件，证明二原告所购房屋已经原镇远县建设局备案登记，同时证明该房屋并没有抵押。4、二原告与聚强公司签订的协议书复印件，证明当时的房屋销售陈国初是清楚的，上面有陈国初的签字，以及被告聚强公司应协助原告对房屋进行备案登记。5、二原告从房管局调取的借款合同复印件，这份合同与被告提供的合同文本的基本内容是一致的，但补充条款的内容不一致，且签名也不一致，证明抵押合同不成立。6、建设工程施工许可证复印件，证明10号楼等是在2008年9月以在建工程进行抵押，当时10号楼的建设工程施工许可证还没有办下来，说明抵押备案不生效，不产生抵押备案的效力，同时也证明二被告不可能办理得了抵押备案，因为不符合抵押备案的条件。二原告提交的以上证据，经庭审质证，对第1组证据，被告镇远信用联社、聚强公司均有异议，镇远信用联社认为二原告签合同时明知门面已经抵押，且合同签订时间是在贷款后六个月，合同无效；被告聚强公司的法定代表人陈国初则表示自己是2008年4月离开公司，2009年4月份回到公司，合同的签订自己不清楚，只知道事后清帐时没有这笔款。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能够证实被告聚强公司2009年3月20日将涉案四间门面出卖给二原告的事实，对该组证据予以采信。对第2组证据，被告镇远信用联社认为收据与其无关；被告聚强公司认为收据是怎么开的不清楚。本院认为，该收据来源合法，对该收据的真实性予以认可，但根据庭审查明的事实，二原告并不是直接将140万元支付给聚强公司的，而是与聚强公司向二原告的借款本息140万元相抵销。对第3组证据，被告镇远信用联社认为聚强公司与镇远信用联社签订贷款合同时，已经明确将本案争议的四个门面作为抵押，至于备案登记是否属实并不清楚；被告聚强公司认为对备案登记表也不清楚。本院认为，二原告提供的商品房预售合同登记备案表仅仅能够证明二原告将四份商品房买卖合同拿到镇远县房屋管理站作备案登记的事实，至于四份合同所涉及的门面是否已经抵押应当以是否已经办理抵押登记手续为准，故对二原告用以证明房屋并没有抵押的证明内容不予采信。对第4组证据，被告镇远信用联社认为未经抵押权人同意将抵押物转让给第三方，该协议无效；被告聚强公司认为二原告并不是当天就把钱付清的，二原告的购房款是与2008年聚强公司向二原告的借款相抵扣的。本院认为，该协议书来源合法，内容客观真实，能够证明2009年3月19日，聚强公司与二原告达成用聚强公司1号楼350平方米的商铺抵销向二原告的借款本息140万元的协议。对第5、6二组证据，被告镇远信用联社认为其办理抵押登记的是1号楼，与7、8、10号楼无关，并且信用联社的内部系统规定房地产企业只要四证齐全就可以办理，所以房屋抵押登记是合法有效的；被告聚强公司表示不清楚。本院认为，第5组证据来源合法，内容客观真实，能够证明2008年9月5日，被告聚强公司向被告镇远信用联社贷款390万元，并用被告聚强公司建好的一期工程1号、2号楼以及在建工程3、7、8、10号楼、景峰酒店作抵押的事实；第6组证据虽来源合法，内容客观真实，但与本案不相关联，对该组证据不予采信。为支持自己的主张，被告镇远信用联社向本院提交了如下证据：1、聚强公司的公司章程复印件，证明聚强公司对股东的权利义务进行了规定，申请贷款是全体股东同意的，二原告作为聚强公司的股东，应该了解贷款的事情。2、股东会会议决议复印件，证明二原告对聚强公司需要向信用联社贷款的事实是清楚的。3、信用联社与聚强公司签订的抵押贷款合同复印件，该合同补充条款第一条约定了抵押房屋的范围，聚强公司所开发的工程楼一并抵押，原告诉称的四个门面房是在抵押的范围之内。4、房屋他项权利申请登记审批表复印件，证明在聚强公司贷款后进行了抵押登记，包括本案中的1号楼、2号楼。5、镇远县佳和房地产开发有限公司的土地使用证复印件，证明被告镇远信用联社办理房屋抵押登记是合法有效的。被告镇远信用联社提交的以上证据，经庭审质证，对第1组证据，二原告及被告聚强公司均没有异议，本院予以确认。对第2组证据，二原告认为股东会决议是否真实需要有原件核对，且该组证据不涉及本案1号楼的17-20号门面，与本案没有关联；被告聚强公司表示不清楚。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，对其证据效力予以采信。对第3组证据，二原告对其真实性有异议，认为与拿去房屋管理部门备案的合同不是同一份，合同的落款没有二原告的签字，不能证明二原告同意用1号楼和2号楼抵押；被告聚强公司表示不清楚。本院认为，该份抵押贷款合同来源合法，内容客观真实，虽然二被告在该合同增加了补充条款后未拿到房屋管理部门进行备案登记，但仍然能够证明被告聚强公司向被告镇远信用联社贷款390万元，并用被告聚强公司建好的一期工程1号、2号楼以及在建工程3、7、8、10号楼、景峰酒店作抵押的事实。对第4组证据，二原告认为只是一个登记申请表，不是抵押登记，房屋管理部门是否进行了登记，从这份证据上反映不出来；被告聚强公司表示不清楚。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能够证明本案争议门面已于2008年9月19日经镇远县房屋管理站审查后同意登记。对第5组证据，二原告对真实性没有异议，但该土地使用权人是镇远县佳和房地产开发有限公司，而不是本案聚强公司；被告聚强公司以当时镇远县佳和房地产开发有限公司出具了委托书授权给聚强公司，表示无异议。本院认为，该土地使用证的土地使用权人为镇远县佳和房地产开发有限公司，与本案不相关联，对该组证据不予采信。被告聚强公司未向本院提交证据。经审理查明，2008年8月21日，聚强公司原全体股东王聚禄、张雪仙、曾敬贵、曾勇召开股东会议决议通过向镇远信用联社贷款400万元，并用景峰酒店一、二层门面及在建工程作抵押。2008年9月5日，聚强公司与镇远信用联社签订抵押担保借款合同，合同约定聚强公司向镇远信用联社贷款390万元，聚强公司用其建设的位于镇远县舞阳镇和平街的镇远新时代商贸步行街原建好的一期工程1号、2号楼及在建工程3号、7号、8号、10号楼及景峰酒店作为抵押，但该合同的担保人一栏没有聚强公司法定代表人签字或盖章，也没有加盖聚强公司的章。2008年9月19日，聚强公司与镇远信用联社又签订了一份抵押担保借款合同，该合同在借款人及抵押担保人处均有聚强公司的公章以及聚强公司法定代表人的签字及盖章，合同内容相比2008年9月5日签订的合同增加了以下内容：“按揭贷款双方约定按原签订的合同执行（购房款的60%扣还贷款），该公司所开发的工程楼一并抵押。”2008年9月19日，镇远县房屋管理站对二被告的他项权利登记申请作出同意登记的审批意见，其中本案所涉及的坐落于镇远县舞阳镇和平街粮食批发市场商住1号楼17号至20号门面房在抵押权利范围内。后聚强公司一直按约偿还贷款，但还有本金99万元及其利息尚未偿还，因聚强公司未履行该99万元及其利息的偿还义务，镇远信用联社向本院提起民事诉讼，本院根据聚强公司与镇远信用联社的调解协议制作（2010）镇民初字第509号民事调解书，调解书明确聚强公司于2010年10月31日前偿还贷款50万元本金及利息，于2010年12月31日前偿还49万元本金及利息。该调解书生效后，聚强公司未按调解协议履行还款义务，镇远信用联社向本院申请强制执行，本院于2010年11月10日作出（2010）镇执字第200号执行裁定书，将聚强公司的财产予以查封。2013年6月17日，聚强公司与镇远县佳和房地产开发有限公司达成变卖协议，聚强公司将其相关房产以959.39万元变卖给镇远县佳和房地产开发有限公司，其中包括本案所涉及的1号楼17号至20号门面房。二原告作为该执行案件的案外人，以本案所涉1号楼一层17号至20号门面房系其二人于2009年3月20日向聚强公司购买为由，对执行标的提出书面异议。本院于2014年5月8日作出（2014）镇执异字第00002号执行裁定书，驳回案外人曾敬贵、曾勇的异议。二原告收到驳回异议的裁定书后，在法律规定的时效内诉至本院，请求：1、依法确认二原告对位于镇远县舞阳镇和平街粮食批发市场1号楼一层17号、18号、19号、20号门面房享有所有权；2、如上述房屋已变卖，请依法确认二原告对上述四个门面房的变卖款享有最优先受偿权。另查明，2008年7月6日，原告曾敬贵、曾勇成为聚强公司的股东，2009年4月23日退股。因聚强公司曾向二原告借款120万元，2009年3月19日，二原告与聚强公司签订协议书，协议约定：聚强公司用现有房屋第一期工程1号楼350平方米的商铺（房屋编号为17号、18号、19号、20号）以4000元每平方米作价给二原告以抵销二原告对聚强公司享有的债权本息140万元。为履行上述约定，2009年3月20日，二原告与聚强公司在形式上签订四份商品房买卖合同，聚强公司于当日出具收据收到二原告购房款140万元。同日，二原告将四份商品房买卖合同拿到镇远县房屋管理站作备案登记，但至今未办理房屋所有权证。本案的争议焦点：1、二原告与被告聚强公司签订的四份商品房房屋买卖合同是否有效，二原告是否已经取得本案诉争四个门面房的所有权；2、本案二被告之间的抵押担保借款合同是否有效，被告镇远信用联社是否已经取得四个门面的抵押权；3、二原告能否作为购房人就门面变卖款取得最优先受偿权。本院认为，一、关于二原告与被告聚强公司签订的四份商品房买卖合同是否有效以及二原告是否已经取得四个门面的所有权的问题。《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”以及第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，因聚强公司曾向二原告借款120万元，后经双方协商达成聚强公司用其建设的1号楼17号、18号、19号、20号门面房作价给二原告以抵销借款本息140万元的协议，并于2009年3月20日签订四份商品房买卖合同,该四份商品房买卖合同的签订是二原告与被告聚强公司的真实意思表示，应为合法有效的合同。被告镇远信用联社提出聚强公司未告知抵押权人就将抵押物转让，其转让合同无效的答辩理由。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但上述法律规定只是对抵押财产物权变动行为的禁止，并非是对转让抵押财产合同效力的否定，故对被告镇远信用联社提出转让合同无效的答辩理由不予采纳。至于二原告是否已经取得四个门面所有权的问题，如前所述，二原告与被告聚强公司签订的商品房买卖合同为有效合同，但签订商品房买卖合同只是一个债权行为，只能产生债权效力，二原告基于该合同对聚强公司仅享有债权请求权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉的四个门面属于法律规定需要办理过户登记，其所有权才发生变动的不动产。而根据庭审查明的事实来看，二原告办理的仅为商品房预售合同登记备案，商品房预售合同登记是行政管理部门通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购买人的利益，其性质与不动产过户登记不同，不能产生物权变动的效力。因此，二原告并未取得本案所涉四个门面的所有权，故对二原告提出已取得四个门面的所有权的主张，本院不予支持。二、关于二被告之间的抵押担保借款合同是否有效以及被告镇远信用联社是否已经取得四个门面的抵押权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，本案被告聚强公司因向被告镇远信用联社贷款390万元，并用其建设的1号楼、2号楼等楼盘作抵押担保而签订的抵押担保借款合同，是合同双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同。对于二原告提出房屋管理部门备案的抵押担保借款合同没有担保人盖章签字，该合同不成立的辩论意见。本院认为，二原告提供的抵押担保借款合同的签订时间为2008年9月5日，担保人一栏没有聚强公司的盖章或法定代表人的签字，而被告镇远信用联社提供的抵押担保借款合同的签订时间为2008年9月19日，有担保人聚强公司的法定代表人签字及公司的盖章，在补充条款的内容上也作了增加，2008年9月19日签订的合同应视为聚强公司与镇远信用联社对2008年9月5日签订的合同的完善和补充。虽然2008年9月19日签订的合同没有拿到镇远县房屋管理部门备案，但是否备案并不影响该合同的成立与生效。故对二原告提出二被告之间的抵押担保借款合同不成立的辩论意见，本院不予采纳。至于被告镇远信用联社是否已经取得本案所涉四个门面的抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第四十条：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”以及第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”之规定，被告聚强公司有权利将其开发建设的坐落于镇远县舞阳镇和平街粮食批发市场商住楼1号楼一层17号至20号门面房作为抵押物设定担保物权，并不违反法律的规定。本案二被告签订抵押担保借款合同后，到镇远县房屋管理站申请办理房屋他项权利登记手续，该申请已于2008年9月19日获得镇远县房屋管理站的审批，并明确房屋他项权证编号为“贵房镇他字第在建工程号”。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述规定，本案所涉的四个门面属于建筑物，已经按照法律规定办理了抵押登记手续，被告镇远信用联社已合法取得上述四个门面的抵押权。三、二原告能否作为购房人就门面变卖款取得最优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案被告聚强公司因贷款而用本案所涉及的四个门面抵押给债权人镇远信用联社，并已经办理抵押登记手续，被告镇远信用联社已合法取得抵押权，在债务人也即本案被告聚强公司不履行到期债务时，债权人镇远信用联社有权就抵押物优先受偿。对于原告提出（2010）镇民初字第509号民事调解书并没有抵押权优先受偿条款，由此说明被告镇远信用联社已经放弃抵押权优先受偿，而原告却依法享有本案争议门面的所有权即购房人的最优先受偿权的主张。本院认为，虽然（2010）镇民初字第509号民事调解书中确认的调解协议没有关于抵押权优先受偿的条款，但债权人有权就抵押财产优先受偿是法律明文规定，并不需要当事人双方在调解协议中明确，且根据合同法的立法精神，权利的放弃需要权利人明示，否则不得视为其已经放弃相关权利。本案中，被告镇远信用联社在调解协议中并没有明确表示放弃优先受偿权，故不得以其未在调解协议上约定优先受偿权条款就推定其已放弃该优先受偿权。同时，二原告与被告聚强公司签订的商品房买卖合同虽然有效，但如果要发生物权的设立、变更、转让和消灭则须登记才发生效力，在未办理登记的情况下，二原告作为买受人，与出卖人聚强公司之间仅发生债权的效力，房屋的所有权并未发生转移。此时，二原告享有的权利仅仅是请求出卖人聚强公司协助办理登记以转移房屋所有权的债权请求权，而被告镇远信用联社作为本案争议门面的抵押权人，其享有的是以该争议门面保证其债权得以优先受偿的担保物权，按照物权优于债权的原理，如果在同一个标的物上既存在债权，也存在物权，无论债权和物权成立时间的前后，物权都有优先于债权实现的效力。倘若出卖人未履行对抵押权人的到期债务，抵押权人提出实现抵押权以清偿其到期债权时，得就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，而买受人对出卖人债权的实现顺位只能在抵押权人之后，故对于本案争议门面的变卖款，与被告镇远信用联社的抵押权相比较而言，二原告不享有优先受偿权。故对二原告及其委托代理人提出“被告镇远信用联社已经放弃抵押权优先受偿，即使被告镇远信用联社享有优先受偿权，二原告也应根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，二原告作为购房人的优先权优于承包人工程价款优先权，也理应优先于抵押权”的主张及代理意见，本院不予采纳。综上所述，本案二原告与被告聚强公司签订的商品房买卖合同虽然有效，但因未办理房屋产权登记手续而未取得本案争议门面的所有权，而被告镇远信用联社系本案争议门面的抵押权人，对本案争议门面享有优先受偿权。二原告作为本案争议门面的买受人，其享有的债权请求权，并不能对本案争议门面的变卖款取得优先于抵押权人受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第四十条、第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告曾勇、曾敬贵的诉讼请求。案件受理费17400元，予以免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判长  杨明镜审判员  欧晓媛审判员  母绍先二〇一五年三月三十一日书记员  卢玉婷