广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1382号原告：广州惠柏贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟艺华，职务总经理。委托代理人：徐伟龄，该公司职员，联系地址。委托代理人：连小红，该公司职员，联系地址。被告：广州耐依丝纺织品有限公司，住所地广州市越秀区（仅限办公使用）。法定代表人：叶柱洪，职务总经理。委托代理人：周小春，广东舜华律师事务所律师。原告广州惠柏贸易有限公司诉被告广州耐依丝纺织品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐伟龄、连小红，被告委托代理人周小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告在平等自愿的情况下于2014年10月24日签订了《广州百货大厦商务楼租赁合同》（合同编号为：GBS-30041）以及承诺书等。该合同约定，被告承租原告拥有经营权的位于广州市西湖路12号广百商务楼1904-05单元，建筑面积共为339.7134平方米作为写字楼办公房，租赁期限自2014年12月1日至2016年2月20日止，每月租金人民币16986元，在每月的5日之前支付当月租金给原告。被告于2015年5月1日开始拖欠租金，原告分别于2015年5月18日、5月20日、6月8日通过上门、致电和EMS快递方式寄送《催款通知书》，通知被告交付拖欠的租金、违约金等费用，其中被告签收过一次邮件，其余均为拒签或退件，时至今日被告一直置之不理也拒绝支付租金和违约金。由于被告违反合同约定，致使原告合法权益遭受极大损害，在原告多次催促的情况下仍然恶意逃避合同义务。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院请求判令：1.被告向原告支付2015年5月、6月的租金共计33972元及租金逾期付款违约金，逾期付款违约金自当月的6日开始计算，每日以当月应付未付租金额百分之二的标准计算，直至实际支付为止；2.依据合同第三十一条、三十四条的约定，被告赔偿剩余租期租金总额的双倍给原告，赔偿金额合计262070元；3.解除原告与被告2014年10月24日签订的《广州百货大厦商务楼租赁合同》；4.被告承担本案的全部诉讼费用。审理过程中，原告陈述称，第二项诉讼请求中已经涵盖了2015年6月30日之后的租金，即如果被告按照合同约定支付了剩余租期双倍租金给原告，被告就不需要支付2015年6月30日之后的租金。被告辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。原告与被告于2011年签订租赁合同，到2015年4月被告已经通过向原告公司员工口头告知需要退租，并已经于该月实际退租，原因是整个纺织业市场不景气，被告没有生意。在退租的时候被告尚有三个月的租赁保证金还在原告处没有退回，租赁保证金足以补偿原告的损失，否则，我方保留对租赁保证金进行追索的权利。同时，合同中关于违约条款的约定显失公平，约定的双倍赔偿损失要远远大于原告实际遭受的损失，原告实际上只是遭受了2015年5月份的租金损失。经审理查明：2014年10月24日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《广州百货大厦商务楼租赁合同（写字楼）》，合同编号：GBS30041。约定甲方将涉案房屋即广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼第19层04、05单元（建筑面积共339.7134平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2014年12月1日至2016年2月20日止，每月租金为人民币16986元。乙方应逐年向甲方交付租赁保证金，在签订合同当日向甲方缴交三个月租金金额即50958元作为租赁保证金。乙方在签订合同当日支付第一个月租金，以后每月5日之前支付当月租金甲方，租金以到账日为准。乙方拖欠甲方租金累计超过10日或拖欠物业管理费等费用累计超过10日，甲方有权采取停止出租该单元给乙方使用或委托物业管理公司采取切断供水、供电、中央空调及锁门等措施直到乙方缴清，因此所产生的费用、损失应由乙方自行承担。第三十一条、乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金的，如拖欠租金逾期10日内的，每逾期一日，甲方按月租金的百分之二计付违约金；拖欠租金逾期超过10日的，视为乙方同意放弃该场内所有物品归甲方所有，甲方有权自行处理，甲方可单方解除合同，收回该单元，并有权追讨乙方欠付的租金、物业管理费、违约金及按双倍赔偿甲方剩余租期总租金的损失，由此引起的一切法律责任和费用由乙方负责。第三十二条、乙方因违反本合同有关规定，须支付违约金、赔偿金及欠费，但不可从租赁保证金中扣除，乙方应另行赔偿。否则，租赁保证金期满后不得退回。第三十四条、在租赁期内，乙方提前终止合同的，则甲方有权没收租赁保证金，并双倍赔偿甲方剩余租期总租金的损失。仍有其他损失的，乙方另行赔偿。第三十九条、合同经双方签字盖章即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除合同。第四十条、对合同及其附件的修改、变更或解除，必须经双方协商一致，达成书面协议。第五十一条、合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补充协议等。同日，被告向原告出具了承诺书，承诺会严格遵守前述合同约定各项条款，如有违反愿意承担违约责任及其他民事法律责任等。前述合同依法到房管部门进行了登记备案。2015年5月8日，原告通过EMS特快专递向被告发出催款通知书，要求被告支付2015年5月份租金及其违约金合计18005.16元。该邮件于次日妥投。其后原告多次向原告发函或者通知催收2015年5月份及6月份的租金及其逾期付款违约金，但被告明确拒绝签收。据原、被告双方一致陈述，原、被告就涉案房屋自2011年起就开始签订租赁合同，租赁合同的主要内容均相同，双方一直存在租赁关系。前述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告租赁使用。被告一直依约向原告支付租金至2015年4月30日，自2015年5月1日之后的租金未再向原告支付。被告已经向原告交付了租赁押金50958元，该笔押金尚未退还给被告。庭审中，被告承认其因为市场不景气单方面提出解除合同存在违约，但认为其已经通过口头或者电话通知原告要求解除合同并就相关事宜进行过协商。为此，被告向本院提交了名片和通话单、谈话录音光盘。名片显示的徐伟龄系原告公司经营部主管，并有其手机号；通话单显示前述手机号于2015年4月20日被叫，通话时长为17秒；被告陈述称谈话录音时间是在2015年7月，谈话内容为被告向原告说明其曾经于2015年4月向原告员工说明要求退场，并于2015年4月20日实际退场。原告对名片和通话单的真实性均无异议，但否认其关联性，认为通话单只是反映被告给原告员工打过电话，对其合法性没有发表意见。原告承认被告曾经于2015年4月至5月向其口头提出退场，也承认双方曾就合同履行相关问题进行过协商。但原告否认被告在谈话录音中的相关说明，认为在谈话录音之前原告已经要求被告按照合同约定第五十一条去履行，但被告没有履行，且被告口头提出退场时原告已经告知需要按照合同约定办理相关退租手续，而不能口头告知了事。以上陈述，原告未提供任何证据证实，被告除前述证据外也未提供其他证据佐证。庭审中，原告陈述称，因被告拖欠租金超过10天，原告在经电话通知和现场张贴通知后已经于2015年5月20日对涉案房屋锁门至今。被告称其于2015年4月20日之后未再到过涉案房屋，并表示自该日起被告已经实际退场，放弃房屋里面的物品。鉴于涉案租赁合同实际已经无法继续履行，为减少不必要的损失，原、被告双方在庭审中一致确认涉案租赁合同已经于2015年8月18日实际解除。本院认为：原、被告双方就涉案房屋签订的《广州市百货大厦商务楼租赁合同（写字楼）》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性效力规定，属合法有效，对双方当事人均具有法律效力，原、被告均应严格遵照履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，市场不景气并不能成为合同法定解除的理由，被告并不享有法定的合同解除权。而依照租赁合同第四十一条的约定，合同的协议解除必须经双方协商一致并达成书面协议。被告于2015年4、5月间口头通知原告要求单方解除合同，但是其口头通知解除合同的行为违反了前述合同约定，原告有权拒绝接受并要求被告按照合同约定方式履行相关手续，被告口头通知行为并不能产生合同解除的法律效果。因此，被告以其已经口头通知退场因而已经于2015年4月20日实际解除合同的抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2015年5、6月拖欠租金及其逾期付款违约金的诉请，符合合同相关约定，本院予以支持。至于被告认为按月租金的2%计付违约金标准过高，显失公平，考虑到原告并未举证证明其遭受的实际损失，且被告并非出于恶意拖欠，该逾期付款违约金标准畸高，本院对其酌情调整为按中国人民银行计收同期逾期贷款利率标准计算。因此，被告应当向原告支付2015年5月份租金的逾期付款违约金应以当月租金16986元为基数，从被告逾期支付之日即2015年5月6日开始起算按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算违约金直至被告实际支付租金之日止。依次类推，被告应当向原告支付的2015年6月份租金的逾期付款违约金以16986元为基数，从2015年6月6日开始按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至被告实际支付租金之日止。前述两个月租金的逾期付款违约金总额以不超过33972元为限。庭审中，原、被告双方均一致确认涉案租赁合同于庭审之日即2015年8月18日实际解除，本院对此予以确认。据此，原告要求解除涉案租赁合同的诉请，已无判令之必要，本院予以驳回。如前所述，被告以市场不景气为由要求单方解除合同并拒付租金，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约赔偿责任。被告已经向原告依约交纳了三个月租金金额作为租赁保证金。根据租赁合同第三十四条的约定，在租赁期内被告提前终止合同的，原告有权没收租赁保证金，被告另需以双倍剩余租期总租金赔偿原告损失。该条约定对被告苛以的违约赔偿责任过重，赔偿标准明显畸高，有失公平。而且原、被告双方已经一致确认涉案租赁合同于2015年8月18日解除，其后原告应及时重新对外招租以减少损失，在本院判令被告支付2015年5、6月份租金及其逾期付款违约金之后，原告遭受的租金损失有限。另据原、被告一致陈述，双方自2011年起就涉案房屋一直存在租赁关系，被告退租与市场不景气有关，并非出于明显恶意，因此，综合考虑合同的履行情况、被告的违约行为及原告可能遭受的租金损失，从平衡双方当事人之间的权利义务角度出发，依据公平合理的原则并结合原、被告双方意见，本院对被告应向原告承担的违约赔偿责任酌情予以调整：被告因其违约应向原告支付4个月的租金金额即67944元以赔偿原告2015年7月1日至同年8月18日的租金损失以及其他损失。至于被告已经缴纳的租赁保证金50958元，原告尚未退还，被告声明保留向原告追究租赁保证金的权利，对此被告可以另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州耐依丝纺织品有限公司一次性向原告广州惠柏贸易有限公司支付广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼第19层04、05单元（建筑面积339.7134平方米）2015年5月、2015年6月租金合计33972元及其逾期付款违约金（2015年5月租金的逾期付款违约金以16986元为基数，自2015年5月6日起按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至被告广州耐依丝纺织品有限公司实际支付租金完毕之日止；2015年6月租金的逾期付款违约金以16986元为基数，自2015年6月6日起按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至被告广州耐依丝纺织品有限公司实际支付租金完毕之日止；2015年5月、6月租金的逾期付款违约金总额以不超过33972元为限）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州耐依丝纺织品有限公司一次性向原告广州惠柏贸易有限公司支付违约赔偿金67944元；三、驳回原告广州惠柏贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5741元，由被告广州耐依丝纺织品有限公司负担1976元，原告广州惠柏贸易有限公司负担3765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  宋雪松人民陪审员  刘碧纯二〇一五年十月二十日书 记 员  唐嘉仪戴鹏