上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第98号上诉人（原审被告）上海祈吉礼创意策划工作室。法定代表人朱厉。委托代理人贵向杰，上海锦荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡月芳。委托代理人周亮，上海合亦和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨伟。被上诉人（原审被告）林燕萍。被上诉人（原审第三人）陈小英。委托代理人朱华荣。上诉人上海祈吉礼创意策划工作室（以下简称祁吉礼工作室）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人祈吉礼工作室的委托代理人贵向杰、被上诉人胡月芳及其委托代理人周亮、原审第三人陈小英的委托代理人朱华荣到庭参加诉讼。被上诉人杨伟、被上诉人林燕萍经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年7月10日，胡月芳与杨伟、居间方朱辉签订《房屋认购协议书》，约定杨伟将上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出卖给胡月芳，房屋总价人民币（以下币种均为人民币）41万元。双方约定签订合同时支付3万元，余款38万元在交付房屋时一次性付清。杨伟须在2009年7月31日前将房屋交付给胡月芳。办理过户的费用由双方按照有关规定各自缴纳。同日，杨伟出具收据，确认收到胡月芳支付的订金3万元。2009年7月20日，阮雪明（胡月芳丈夫）转账至朱辉账户36万元，同日上海辉晖房产经纪事务所出具收据，载明胡月芳支付系争房屋房款36万元。同日，上海辉晖房产经纪事务所出具收据，载明胡月芳支付中介费3，000元。胡月芳缴纳系争房屋的维修基金1，910.13元、建筑垃圾清运费350元、2009年7月20日到2010年7月19日的物业管理费443元，相关单位出具发票给胡月芳。签订合同后，胡月芳与杨伟、中介即到物业处领取房屋钥匙。胡月芳装修后由胡月芳女儿夫妻二人入住系争房屋。2013年10月25日之后，因胡月芳丈夫生病，胡月芳女儿需要照顾胡月芳父亲，系争房屋空关。胡月芳女儿于2014年农历正月初九回到系争房屋拿衣物发现门锁被换掉且门上贴了通知书。胡月芳遂与杨伟、祁吉礼工作室协商，未果。2014年3月，胡月芳向原审法院提起诉讼，称杨伟与祁吉礼工作室恶意串通，将系争房屋过户给了祁吉礼工作室，故起诉要求判令：确认杨伟与祁吉礼工作室签订的房屋买卖合同无效。原审审理中，胡月芳增加诉讼请求：杨伟、祁吉礼工作室配合将系争房屋登记至杨伟名下。原审审理中，原审法院依法通知林燕萍、陈小英作为第三人参加诉讼。原审法院另查明，2013年5月7日，杨伟与案外人徐某某签订《房屋抵押借款合同》，约定杨伟同意将系争房屋作为抵押向徐某某借款85万元，借款期限2013年5月7日至2013年11月6日。同日，两人申请在系争房屋设定抵押权人为徐某某的抵押登记，债权数额为85万元。2013年5月8日，上海市金山公证处出具公证书，载明：2013年5月7日杨伟与林燕萍签订委托书，约定委托人杨伟现自愿出售系争房屋，因委托人无法亲自办理上述房屋的转让事宜，特全权委托林燕萍为委托人的合法代理人，代表委托人办理包括签订所售房屋的房地产买卖合同、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续在内的十一项事宜。委托权限自2013年7月7日至2014年7月6日，受托人无转委托权限等。2013年10月4日，林燕萍作为杨伟的代理人与祁吉礼工作室签订《房产转让合同》，约定杨伟自愿将系争房屋出卖给祁吉礼工作室，房款925，000元，签约当日支付定金10万元，购房定金在最后一次付款时冲抵，2013年10月8日支付30万元，2013年10月10日支付505，000元，祁吉礼工作室付清全部购房款时，杨伟或委托人林燕萍协助其办理房产过户手续，过户结束后，杨伟将房屋移交给祁吉礼工作室。办理产权过户的税费由祁吉礼工作室负担。2013年10月8日，林燕萍作为杨伟代理人与祁吉礼工作室签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让款为80万元，该份合同关于付款方式和时间、房屋交付时间、过户时间等约定均为空白。祁吉礼工作室自认该份合同是为避税而签订，转让款等约定以2013年10月4日合同为准。2013年10月4日林燕萍出具收条，载明：“今收到祈吉礼创意策划工作室购买皓泽苑（漕盈路XXX弄XXX号XXX室）房产定金10万元现金。”2013年10月8日，祁吉礼工作室法定代表人朱历向林燕萍转账支付10万元，用途及附言载明：订金。同日，林燕萍出具收条，载明：“今收到祈吉礼创意策划工作室购买漕路XXX弄XXX号XXX室房产款30万（其中10万银行汇款20万现金）”。2013年10月10日，林燕萍出具收条，载明：“今收到祈吉礼创意策划工作室购买漕盈路XXX弄XXX号XXX室房产余款525，000元。”原审法院又查明，2014年3月2日，祁吉礼工作室与陈小英签订《房产转让合同》，上海展宏房地产经纪事务所作为咨询方盖章。合同约定祁吉礼工作室自愿将系争房屋出售给陈小英，成交总价格为130万元，陈小英在签约时支付购房定金5万元，2014年3月10日支付50万元，贷款52万元，2014年4月20日贷款出来过户，2014年4月21日付23万元，如中途悔约，定金不予归还等。2014年3月2日，朱建平出具收款收据，载明：兹收到陈小英支付人民币5万元，上述款项系陈小英用于购买朱建平位于“上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室”房地产的房屋定金。2014年3月10日，朱华荣（陈小英丈夫）取款196，000元，同日转账至祁吉礼工作室账户304，000元。2014年3月12日，祁吉礼工作室出具收款收据，载明：兹收到朱华荣支付人民币196，000元。上述款项系朱华荣用于购买上海祈吉礼创意策划工作室位于“上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室”房地产的房屋房款（现金支付）。收款人处由杨春健签字，祁吉礼工作室加盖公章。同日，祁吉礼工作室还出具收款收据，载明：兹收到朱华荣支付人民币304，000元。上述款项系朱华荣用于购买上海祈吉礼创意策划工作室位于“上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室”房地产的房屋首付。收款人处由杨春健签字，祁吉礼工作室加盖公章。2014年3月18日，朱建平出具收款收据，载明：兹收到朱华荣支付人民币27，000元整。上述款项系朱华荣用于购买位于上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室房地产的房屋房款。2009年8月12日，系争房屋登记在杨伟名下。2012年5月11日杨伟申请补办房产证。2013年5月8日，系争房屋设定抵押权人为徐某某的权利限制，债权数额85万元。2013年10月10日起系争房屋登记至祁吉礼工作室名下。系争房屋现由祁吉礼工作室占有使用。上海腾冲商务咨询有限公司（以下简称腾冲公司）成立于2012年7月27日，法定代表人是朱建平，公司投资人为林燕萍、朱建平。原审法院还查明，2014年3月6日，胡月芳代理人胡利玲至上海市公安局青浦分局盈浦派出所报警并做谈话笔录，主要称：2014年2月9日发现系争房屋门锁被换，门口贴了通知说该房屋卖给别人以及丢失部分财物。2014年3月10日，杨伟至上海市公安局青浦分局盈浦派反映情况主要称：2009年7月将系争房屋卖给了胡月芳，因政策限制，房屋尚未过户给胡月芳。2013年5月，杨伟向上海腾云投资公司借款60万元，以系争房屋做了抵押，当时签订了许多协议、委托书之类的东西，当时也未细看。10月份的利息杨伟未及时支付，在10月底知晓房屋被过户给了祁吉礼工作室。杨伟只是把房子卖给了胡月芳，从未将房屋出售给祁吉礼工作室。原审审理中，胡月芳认为，祁吉礼工作室并非善意购房人，祁吉礼工作室与腾冲公司是恶意串通的。主要表现为：1、祁吉礼工作室购买系争房屋除了10万元转账，其他的825，000元没有支付凭证，大额的资金流动用现金支付不符合常理，祁吉礼工作室2013年5月注册成立，注册资金只有10万元，短短几个月就有近百万元利润不合常理。2、胡月芳于2013年10月25日之前居住在系争房屋，祁吉礼工作室陈述9月份去看房与事实不符，实际上门锁未经胡月芳允许被更换。3、房屋自杨伟名下过户给祁吉礼工作室，由腾冲公司法定代表人朱建平代理工作室办理过户，房屋卖给陈小英有两笔收款是朱建平收取的，且其中的一张收据上载明是朱建平名下的系争房屋。为此，胡月芳提供贴在门口的落款日期为2014年1月10日的通知书，载明：“601室住户，此房产杨伟已在2013年10月10日卖给我方并已过户，现已到交房日期。我方已多次来人收房，你都不在此房居住，故特通知你与我方徐先生联系（电话：XXXXX****XX），如春节后再不联系我方，将开门进入。”胡月芳表示根据上述联系电话找到徐先生，徐先生表示其是工作室的员工。杨伟认为，1、系争房屋钥匙给了胡月芳，从未给过林燕萍，杨伟认为门锁是腾冲公司的人换掉的；2、杨伟不认识祁吉礼工作室的人员，也未将房屋卖给工作室，收取房款、还款给徐某某，杨伟都不知情；3、林燕萍是徐某某为保障借款而介绍给杨伟认识并办理公证手续。祁吉礼工作室认为，胡月芳提供的通知书并未加盖祁吉礼工作室公章，也无人签字，祁吉礼工作室也无徐先生这位员工，这不是该单位出具的通知书。另外，祁吉礼工作室认为，1、祁吉礼工作室如约支付房屋对价，林燕萍也出具了收条。因为系争房屋实际上是其法定代表人朱历要购买，但因他名下已有房屋，故以公司名义购买，朱历有资金实力现金支付购房款；2、2013年9月林燕萍带祁吉礼工作室员工杨春健去看房两次，林燕萍用钥匙开门，当时房屋内无人居住；3、因为祁吉礼工作室的法定代表人朱历、员工杨春健与腾冲公司法定代表人朱建平是朋友，所以委托朱建平去办理系争房屋的过户手续。房屋卖给陈小英时因为杨春健没时间，所以有两笔款项是朱建平代为收取的，此后朱建平已经以现金方式将这两笔款项给了祁吉礼工作室。因为中介公司的笔误，写成了朱建平名下的系争房屋。林燕萍认为，不认可胡月芳提供的通知书，质证意见与祁吉礼工作室一致。另外，1、2013年9月下旬带杨春健去看房，房屋钥匙是杨伟给的；2、祁吉礼工作室支付林燕萍925，000元后，林燕萍将该笔款项交给腾冲公司保管，并由腾冲公司以现金方式交给徐某某。祁吉礼工作室认为其有资金实力以现金方式支付房款，为此，其提供：朱历户口簿、房屋买卖合同、上海青浦顺兴机械制造有限公司及明细对账单、房产证。胡月芳表示，购房人是祁吉礼工作室，不是朱历个人，上述证据与本案无关。林燕萍对祁吉礼工作室的上述证据予以认可。林燕萍认为其收款后已经归还徐某某借款，为此，其提供徐某某收条，载明：今收到杨伟还款762，000，银行利息70，600元，逾期利息80，000万，合计收到人民币925，000元。胡月芳表示，徐某某提供的收条几笔款项金额加起来并非925，000元，对该收条的真实性不认可。收条时间是2013年10月10日，但房屋过户给工作室在2013年10月8日，证明徐某某在收款之前已经将抵押撤销，可见祁吉礼工作室与徐某某也是串通的。杨伟表示，不认可该份收条。杨伟向徐某某借款，每月的7日要还27，000元利息，因为2013年10月7日利息还不出，10月8日房子就被过户给了祁吉礼工作室。徐某某10月10日出具的收条中载明利息有十几万元，但是仅仅自10月7日到10月10日三天不可能有这么多利息，所以该份收条也是假的，是朱建平、林燕萍、徐某某串通制作的。祁吉礼工作室表示，对收条没有异议。陈小英表示对于胡月芳与杨伟、祁吉礼工作室、林燕萍之间的事情都不知情。原审法院经审理后认为，2013年5月7日，杨伟与案外人徐某某签订抵押借款协议并办理抵押登记，同日杨伟与林燕萍又签订委托书并办理了公证手续，杨伟与林燕萍一致确认办理委托书是为了保证杨伟及时归还徐某某的借款本金及利息。故法院认定该份委托书形式上是杨伟委托林燕萍出售房屋，实际上是杨伟向徐某某借贷之担保，系变相流押。因此，委托书一方面未能反映杨伟的真实意思表示，另一方面又系以合法形式掩盖非法目的，违反担保法关于禁止流押的强制性规定，应认定无效。因此，林燕萍出售系争房屋的行为为无权处分行为。祁吉礼工作室欲取得系争房屋所有权须满足善意第三人的条件。虽然林燕萍持有杨伟授权之公证书，双方约定的转让款925，000元也并未明显低于市价，但祁吉礼工作室和林燕萍对以下内容无法做出令人信服的解释：第一，祁吉礼工作室支付系争房屋房款时除了2013年10月8日转账外，剩余825，000元均采取现金方式支付，但巨额资金流动均以现金方式支付，不符合常理。第二，林燕萍代理杨伟处理系争房屋并收款，但其收取房款后未交给杨伟也未归还给徐某某，而是交给腾冲公司保管，在最后一次庭审时其对于腾冲公司如何将钱款交给徐某某仍不清楚，经庭后核实再表示以现金方式交给徐某某，林燕萍这种对收取房款的处理方式以及事后对腾冲公司如何将钱款给徐某某漠不关心的代理行为异于一般代理人之行为。第三，房产转让合同约定付清全部购房款再将房屋过户给工作室，但系争房屋在2013年10月8日已经过户给祁吉礼工作室，此时尚有525，000元的巨额房款尚未支付，实际付款方式不符合合同约定，也不符合常理。第四，林燕萍表示从杨伟处取得房屋钥匙，但杨伟对此不予认可，林燕萍未就其主张提供证据予以证实。而杨伟与胡月芳均认可房屋于2009年7月出售胡月芳并实际交付胡月芳。第五，房屋从杨伟名下过户至祁吉礼工作室名下，林燕萍作为出售方收取房款后交给腾冲公司，朱建平作为买受方代理人办理过户手续，而该两人均为腾冲公司的股东，祁吉礼工作室将房屋出售给陈小英时，朱建平又代为售房并收取两笔房款，根据杨伟的陈述其系向腾冲公司借款，并无要授权林燕萍代为售房的意思表示。第六，房屋于2013年10月8日过户给祁吉礼工作室，显然徐某某的抵押此前已经撤销，但是徐某某收到借款的时间在2013年10月10日，晚于抵押撤销的时间，徐某某在收款之前已经将抵押撤销明显不符合常理。第七，第一次庭审中工作室表示购买系争房屋是给员工居住，第三次庭审中工作室表示因为2013年3月6日后知晓系争房屋有纠纷，想尽快将房屋处理，于2013年3月2日出售给陈小英，而祁吉礼工作室对告知书不予认可，既如此，显然其陈述前后矛盾，根据祁吉礼工作室的陈述，显然是知晓纠纷而出卖，而实际上其在知晓纠纷之前已经处理房屋，若告知书确为其出具，符合先知纠纷再处理房屋的陈述，但这样祁吉礼工作室就未对告知书向法院作出如实陈述，法院对于其前后矛盾的陈述产生合理怀疑。综上所述，祁吉礼工作室认为其为善意购房人的主张难以采信。胡月芳要求确认杨伟与祁吉礼工作室签订的房屋转让合同无效的诉请，法院予以支持。合同无效后，依据合同取得的财产应当返还，祁吉礼工作室应配合杨伟将系争房屋恢复至杨伟名下。原审法院据此作出判决：一、杨伟与上海祈吉礼创意策划工作室就上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋转让合同无效；二、上海祈吉礼创意策划工作室、杨伟应于判决生效之日起十日内将上述房屋过户登记至杨伟名下。原审判决后，上诉人祈吉礼工作室不服，向本院提起上诉称：原审法院未查清相关事实，认定祁吉礼工作室非善意购买人缺乏事实依据。此外，原审法院认定本案中存在流押或变相流押而导致委托合同无效，属于适用法律错误。故请求撤销原判，改判驳回胡月芳原审全部诉讼请求。被上诉人胡月芳辩称：原审中林燕萍已经就委托合同的目的作出明确表述，原审法院判决正确。故请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈小英述称：其对之前情况不知情，请求法院依法判决。被上诉人杨伟、林燕萍均未作答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理期间，祁吉礼工作室述称：因其员工杨春建与杨伟、林燕萍是朋友关系，相互之间比较信任，故总房款中除10万元为汇款外，其余825，000元款项均系现金支付。本院认为，根据查明的事实，胡月芳与杨伟就系争房屋所签订的认购协议书合法有效。现有的证据证明胡月芳已按照约定支付了相应款项，双方也就系争房屋进行了交付，故胡月芳有权通过诉讼维护自己的合法权益。原审中，杨伟与林燕萍就办理公证授权委托书的目的均作了相应陈述，而办理公证的日期也与杨伟就系争房屋向案外人徐某某设定抵押的日期相吻合。现并无相应证据可以证明杨伟因不能及时还款曾作出委托林燕萍出售系争房屋的意思表示，且林燕萍与祁吉礼工作室签订《房产转让合同》的时间也早于上述抵押借款合同约定的期限，故原审法院鉴此认定委托书非杨伟的真实意思表示，继而认定林燕萍无权处分，并无不妥。现祁吉礼工作室主张其系善意购买者，但直至本案二审期间，仍未就现金支付的房款部分提供充分依据，故其就购买系争房屋已经支付相应对价的依据不足。此外，根据祁吉礼工作室在二审中的自述，其员工与杨伟、林燕萍是朋友关系，却未能就系争房屋为何通过委托林燕萍的方式进行交易及房款向林燕萍支付的原因作出合理解释。结合原审法院所述的祁吉礼工作室在系争房屋交易过程中存在的其他诸多不合常理之处，对祁吉礼工作室关于其系善意购房者的主张，本院难以采纳。综上所述，原审法院基于已查明的事实及当事人的陈述，所作判决并无明显不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，800元，由上诉人上海祈吉礼创意策划工作室负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  徐 江代理审判员  姚 跃二〇一五年三月三十一日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……