黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）庆民二民终字第731号上诉人（原审被告）陈建春，男。委托代理人陈建成，男。被上诉人（原审原告）张立东，男。委托代理人任伟，黑龙江竭诚律师事务所律师。原审被告陈建春与原审原告张立东确认合同效力纠纷一案，黑龙江省肇源县人民法院于2014年7月1日作出（2014）源民初字第400号民事判决。该判决发生法律效力后，原审被告陈建春向肇源县人民法院申请再审。2015年2月5日，肇源县人民法院作出（2015）源民申字第5号民事裁定，决定对该案进行再审，并于2015年6月11日作出（2015）源民再字第3号民事判决。原审被告陈建春不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，陈建春为肇源县甲村村民，于2012年搬入肇源镇居住。张立东为肇源县乙村村民。2013年4月24日，双方签订房屋买卖协议一份，约定：“甲方（陈建春）将购买王龙的房屋卖给乙方（张立东），位置坐落在某村某屯，土地证面积1002.82平方米，东至周广新、西至ＸＸ、南至道、北至道，价格为人民币三万元。签字之日起，即可办理过户手续，过户费用由甲方负责。”同日，张立东交付房款，陈建春出具收条一份，且将土地使用者为王龙的集体土地建设用地使用证交付给张立东。后张立东要求陈建春协助办理过户手续，但因张立东并非房屋所在地的村集体成员，无法办理上述有关手续。原审法院认为：一、陈建春与张立东签订的房屋买卖协议，其行为性质符合买卖合同性质，及出卖人转移标的物所有权、买受人支付价款。在履行过程中发生纠纷，本案应当为房屋买卖合同纠纷。二、民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中，2013年4月陈建春与张立东签订房屋买卖协议，将其坐落于某屯的房屋出卖给张立东。基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让。根据我国法律法规及相关职能部门的规定，农村宅基地的使用权具有村民的身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得权利，同时宅基地涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，行为人需具备集体经济组织成员身份才可以取得宅基地使用权。本案中，张立东并非争议房屋所在地村集体经济组织的成员，陈建春在处分房屋的同时也处分了宅基地，其行为损害了集体经济组织的权益，违反了法律关于农村宅基地的强制性要求，故该房屋买卖协议无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当返还。因此，张立东应当返还房屋及房屋集体土地建设用地使用证，陈建春应当返还购房款。故对张立东要求返还购房款3万元的诉讼请求予以支持。三、因陈建春与张立东签订的房屋买卖协议没有约定违约责任，同时自合同签订之日起陈建春已交付房屋，张立东也有占有使用该房屋的行为。签订合同时双方均存在过错，张立东也已经使用该房屋获得利益，因此基于损益相抵的原则对张立东要求赔偿利息的诉讼请求不予支持。同时张立东要求赔偿1000元经济损失，并无充足证据证明，对此亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条之规定，判决：一、维持黑龙江省肇源县人民法院（2014）源民初字第400号民事判决第一项、第三项及第二项中关于返还购房款的部分，即被告陈建春与本判决生效后立即返还原告张立东购房款3万元；二、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2014）源民初字第400号民事判决第二项中关于支付利息的部分，即支付利息863元。诉讼费用共计663元，由陈建春、张立东均担。上诉人陈建春向本院上诉称：一、被上诉人未能提供证据证明涉案合同符合合同法第五十二条的规定，原审判决援引的法律也没有一条规定农村宅基地不得买卖。土地管理法第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，据此规定可以看出农村宅基地是可以买卖的，只不过到底谁应该是买房的主体。根据我国现行政策，只是禁止了城市居民不得购买农村集体土地所建的住宅，没有任何法律、国家政策禁止本村村民或外村村民购买农村居民出售的房屋。因此，我将自己的房屋出售给被上诉人，不存在合同法第五十二条的规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形，一审判决结果错误。二、如涉案买卖合同无效，根据合同法第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应当返还，不能返还的要折价补偿。也就是说无效合同面临着返还财产的问题。我已举证证明房屋在被上诉人管理、使用期间倒塌，如果买卖合同无效，被上诉人现已无法返还房屋，那么我又如何退还购房款？一审法院回避该事实，在明知房屋已倒塌的情况下，判决我返还购房款，明显偏袒被上诉人。综上，一审法院认定的基本事实缺乏证据证明，侵犯了我的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判确认双方买卖合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求；或确认合同无效，判决被上诉人将房屋恢复原状或赔偿房屋倒塌的经济损失。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人张立东答辩称：一、上诉人的事实与理由相互矛盾。既然认为合同有效，为何还要求我对房屋恢复原状或赔偿损失，因为恢复原状或赔偿损失的前提是确认合同无效。二、一审判决认定事实清楚，即房屋买卖合同约定的事项根本无法实现。上诉人之所以不协助办理过户手续，是因为该房屋没有产权证书，无法办理过户手续；且我国对于集体建设用地使用证的过户也有诸多限制性规定，对于非本村的村民根本无法办理过户手续，这才是问题的根本原因。三、一审判决适用法律正确。对于非本村村民购买宅基地有诸多法律法规、地方性法规或规章、政策性文件的规定，这才导致无法办理过户手续。上诉人售出的房屋没有办理过初始登记，并且房屋由于当年转卖时已几近倒塌，加之2013年雨水大，没几个月时间房屋就倒塌了。如果继续履行合同，只能再建，但是作为非本村村民，不能办理初始登记，所以合同如不被确认无效，就会违反这些相关规定。如果违反地方性法规或者行政规章，将导致社会公共利益受损，那么就可以根据合同法第五十二条第四项或第五项的规定确认合同无效。综上，一审判决认定合同无效符合事实和法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审过程中各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致。针对上诉人陈建春的上诉及本案其他问题，本院评判如下：一、上诉人陈建春与被上诉人张立东签订于2013年4月24日的房屋买卖协议所指向的标的物为坐落于肇源镇某村某屯的房屋，双方当事人在履行该房屋买卖合同的过程中发生纠纷诉至法院。张立东在原一审时除要求确认合同无效外，还请求人民法院判令陈建春返还购房款、赔偿经济损失等与合同相关的其他诉讼请求。因此，本案并非单独的确认合同效力纠纷，而应当被确定为房屋买卖合同纠纷。二、宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利，该权利基于特定的身份取得，依法只能由农村集体经济组织的成员享有，非本集体经济组织的成员无权取得。本案中，张立东向陈建春购买的房屋系建造在农村宅基地上的村民自有房屋，在我国现行的房地合一的房屋产权制度下，该类型的房屋交易必然涉及到宅基地的买卖。而从涉案房屋在交付时的现状及张立东关于购买房屋目的的有关陈述等角度来看，本案虽为买卖合同纠纷，但张立东与陈建春签订房屋买卖合同的真实目的为取得宅基地使用权，而宅基地的买卖行为被我国法律法规所禁止。国家政策作为我国的法律渊源之一，已明确规定了城镇居民不得在农村购置宅基地，农民的住宅不得向城镇居民出售。张立东虽非城镇居民，但其与陈建春并非同一集体经济组织的成员，其对于涉案宅基地占有并使用的状态未经有关组织或部门审批，且集体土地建设用地使用证至今尚未变更到张立东名下，因此在现行农村宅基地使用权的性质、取得及流转制度下，应当认定陈建春与张立东签订的房屋买卖合同无效。三、根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，无效的合同自始没有法律约束力；因合同取得的财产，应当返还。本案中，陈建春因向张立东出卖房屋而取得的3万元购房款，应当向张立东返还。陈建春虽主张房屋在张立东管理、使用期间倒塌，但未就房屋的损失提起反诉，本院在二审期间不予审理，陈建春可以另案向人民法院提起诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈建春负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙文斌代理审判员  齐少游代理审判员  王 宣二〇一五年十月二十七日书 记 员  姜海涛