北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第12498号上诉人（原审被告）钟兆一，男，1953年10月23日出生。委托代理人冯云，北京市力行律师事务所律师。委托代理人魏晶，北京市力行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。法定代表人张鹏，董事长。委托代理人闫丽群，北京朗空律师事务所律师。委托代理人李岩，北京朗空律师事务所律师。上诉人钟兆一因与被上诉人第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第09274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理该案后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官龚勇超、法官张帆参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第一物业公司在一审中诉称：钟兆一系北京市顺义区高丽营镇万万树花园×栋业主，该房屋地上部分建筑面积为314.79平方米。自2009年2月25日至今第一物业公司为该小区提供物业服务，现钟兆一欠付自2013年1月1日至2015年6月30日的物业费用共计47218.5元。按照合同约定，钟兆一逾期未缴纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向第一物业公司支付滞纳金。上述款项，经第一物业公司多次催要未果，为了维护第一物业公司的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.钟兆一向第一物业公司支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业服务费共计47218.5元；2.钟兆一向第一物业公司支付欠交物业服务费的滞纳金12668.72元；3.诉讼费由钟兆一承担。钟兆一在一审中辩称：钟兆一请求驳回第一物业公司的诉讼请求，理由如下：第一物业公司与北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君房地产公司）签订的前期物业服务合同约定不适用钟兆一。钟兆一对上述合同不知情，在未征得钟兆一允许的情况下擅自签订该合同，钟兆一无义务履行该合同内容。第一物业公司并未履行物业服务合同中相应的义务，第一物业公司服务存在重大瑕疵，钟兆一不应当支付物业服务费。按照业主临时公约的相关规定，第一物业公司的服务内容都与业主临时公约不符，钟兆一不认可第一物业公司是涉诉小区的物业服务企业。一审法院审理查明：钟兆一系顺义区万万树花园×号楼-1至2层×号房屋的所有权人。东君房地产公司系顺义区万万树花园项目的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。第一物业公司原名称为北京当代物业管理有限责任公司（以下简称当代物业公司），2009年3月30日经核准变更为现名称。2009年2月，由东君房地产公司组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，当代物业公司中标。该招投标在北京市顺义区建设委员会备案。第一物业公司提交东君房地产公司（甲方）与当代物业公司（乙方）于2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》，以及东君房地产公司（甲方）与第一物业公司（乙方）于2009年3月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》，证明第一物业公司自2009年2月25日起作为涉诉小区合法的物业服务公司以及其向业主收取物业服务费和滞纳金的依据。《北京市前期物业服务合同》约定如下：甲方以邀请招标方式选聘乙方对万万树花园项目提供前期物业服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅5元／平方米／月，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；前期物业服务期限自2009年2月25日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。《北京市前期物业服务合同补充协议》约定：将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第一物业公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。钟兆一表示其对该两份合同不知情，不认可其真实性，但表示无反驳其真实性的证据提交。诉讼中，为支持其辩解，钟兆一提交如下证据：1.案外人毛昀与东君房地产公司签订的北京市商品房现房买卖合同之附件七物业服务及业主临时公约；2.万万树花园1115号房屋被盗后向北京市公安局报案的“接受案件回执单”；3.《万万树一期1115别墅物业费搁置情况说明》、《万万树一期1032别墅物业费搁置情况说明》、《万万树一期1118别墅物业费搁置情况说明》；4.《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》；5.照片14张。钟兆一称证据1、3、4、5证明第一物业公司未按照约定履行物业服务义务，证据2证明钟兆一所在小区发生入室盗窃的事实。对上述证据，第一物业公司的质证意见为：不认可证据1、2的真实性及证明目的；认可证据3、4、5的真实性，不认可证明目的。第一物业公司并提交门诊收费票据、处方、诊断书及2014年3月20日录像一份，证明其尽到义务阻止业主占用公共区域。钟兆一不认可该证据中录像的真实性，认可其余部分的真实性，并不认可该证据的证明目的。钟兆一申请法院调取万万树花园1115号房屋盗窃案件的刑事卷宗材料，证明第一物业公司的保安服务有瑕疵。卷宗中载明第一物业公司员工认可涉诉小区部分监控处于故障状态至少两个月。第一物业公司称业主家被盗与其无关，不能证明其服务有瑕疵。钟兆一认可第一物业公司主张之欠费期间、收费面积，但称第一物业公司主张2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费已经超过诉讼时效。钟兆一认可涉诉小区现由第一物业公司提供物业服务，但表示第一物业公司何时入场提供服务其不清楚。诉讼中，法院对涉诉小区进行了勘验，情况如下：1.中控室有三台消防报警主机，运行灯显示绿色，公共故障灯、备电故障灯显示黄色。第一物业公司称之所以亮黄灯是因为万万树一期业主家与三台主机的消防连接线路故障，该故障大概自2013年起就存在。三台消防报警主机显示屏上均显示故障，第一物业公司称该故障情况自2013年起就存在。钟兆一称2009年起业主家的消防报警设施就已失效。2.勘验时钟兆一要求查看卫星电视接收设备。第一物业公司称该设备此前运行过，后因歌华有线进入涉诉小区就对卫星电视接收设备停止运行了，已经停止运行两年以上。钟兆一称入住时歌华有线与卫星电视接收系统同时运行，后于2009年停止卫星电视接收系统。3.东门门岗已被废弃。第一物业公司称是应消防局的要求将该门岗变更为消防通道故废弃，钟兆一称第一物业公司无权变更。4.对讲系统现为损坏状态。第一物业公司称对讲系统与监控室相连，是否与业主家相连不清楚，损坏状态自2013年6月起就存在。钟兆一称对讲系统与业主家相连，自2009年起就存在损坏状态。5.涉诉小区监控设施现全部损坏。第一物业公司称已损坏一年。钟兆一称监控设施自2009年以来就损坏。一审法院判决认定：当代物业公司经核准变更名称为第一物业公司，依据法律规定，第一物业公司承继当代物业公司的权利义务。钟兆一虽表示其不认可《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，故法院对其真实性予以确认。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东君房地产公司分别与当代物业公司、第一物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。东君房地产公司通过招投标程序选聘第一物业公司为涉诉小区提供物业服务且在相应行政主管部门进行了备案，该行为并未损害业主的权益。钟兆一作为涉诉小区业主，应受《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》的约束，其与第一物业公司之间建立事实的物业服务合同关系。现第一物业公司履行了物业服务义务，钟兆一亦享受了物业服务，故钟兆一应当及时交纳物业服务费。钟兆一认可第一物业公司主张之物业服务费欠费期间、收费面积，法院对此不持异议。根据法院的勘验情况及法院调取的万万树花园1115号房屋盗窃案件的刑事卷宗材料，第一物业公司在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，故根据其服务质量法院依法酌减钟兆一应当交纳的物业服务费数额。关于钟兆一提出的第一物业公司部分诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使钟兆一欠费，第一物业公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，钟兆一自2013年1月1日起享受了第一物业公司提供的物业服务，而现并无证据显示第一物业公司怠于行使追索物业服务费的权利，故法院对钟兆一的该抗辩意见，不予采信。因第一物业公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，钟兆一非恶意拖欠物业服务费用，故对第一物业公司要求钟兆一支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、钟兆一于判决生效之日起七日内给付第一物业服务（北京）有限公司二○一三年一月一日至二○一五年六月三十日的物业服务费四万四千八百五十七元六角；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。钟兆一不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。钟兆一上诉请求依法撤销一审判决第一项，依法改判驳回第一物业公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由第一物业公司承担。其主要理由为：1.变更第一物业公司为前期物业公司不符合钟兆一与东君房地产公司、东君物业公司签订的《万万树业主临时公约》约定的程序，故钟兆一与第一物业公司之间没有物业服务合同关系。2.在原物业合同关系没有解除的情况下，一审判决认定钟兆一应当受第一物业公司与东君房地产公司签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》约束是错误的。3.第一物业公司没有提供原物业公约约定的服务，也没有按照其提交的《北京市前期物业服务合同》约定提供服务，根据一审法院现场勘验的情况，第一物业公司提供的物业服务内容在设备设施养护、公共秩序维护和综合管理服务均存在严重缺陷，一审无视实际情况仅对物业费做了简单的减免是没有事实与法律依据的。第一物业公司服从一审判决，其针对钟兆一的上诉理由答辩称：对钟兆一的上诉请求均不予认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，第一物业公司同意一审判决。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》、备案表、名称变更通知、勘验笔录、万万树花园1115号房屋盗窃案件的刑事卷宗材料、《万万树一期1115别墅物业费搁置情况说明》及当事人陈述等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位东君房地产公司分别与当代物业公司、第一物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述协议对钟兆一具有约束力。第一物业公司依照上述协议为钟兆一提供了物业服务，钟兆一亦实际上接受了第一物业公司提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。钟兆一以变更前期物业公司不符合《万万树业主临时公约》约定的程序为由，主张双方之间没有物业服务合同关系，缺乏法律依据，本院不予采信。钟兆一虽主张与钟兆一存在物业服务合同关系的是东君物业公司而并非第一物业公司，但其并未向法院提交证据证明东君物业公司自2009年2月25日以后仍为涉诉小区提供物业服务，故本院对钟兆一的此项主张不予采信。第一物业公司履行了物业服务义务，钟兆一亦享受了物业服务，故钟兆一应当及时交纳物业服务费。根据一审法院的勘验情况及一审法院调取的万万树花园1115号房屋盗窃案件的刑事卷宗材料，第一物业公司在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，一审法院据此酌减钟兆一应当交纳的物业服务费数额符合法律规定，本院予以维持。钟兆一上诉要求不予交纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，钟兆一的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费649元，由第一物业服务（北京）有限公司负担188元（已交纳），由钟兆一负担461元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费922元，由钟兆一负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王东军代理审判员  龚勇超代理审判员  张 帆二〇一五年十月二十一日书 记 员  吴 栋