广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第1865号原告：刘桂珊，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××6604。委托代理人：刘慧媛，律师。被告：中山市宝丰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈宝华。被告：刘春来，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××073X。被告：吴博业，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2972。被告：尤倩春，女，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0329。上列四被告共同委托代理人：周静、冯靖琪，律师。被告：陈宝华，男，汉族，住广东省中山市。被告：练子常，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××0998。原告刘桂珊诉被告中山市宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰公司）、刘春来、吴博业、尤倩春、陈宝华、练子常商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告刘桂珊委托代理人刘慧媛，被告宝丰公司、刘春来、吴博业、尤倩春共同委托代理人周静、冯靖琪到庭参加诉讼，被告陈宝华、练子常经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘桂珊诉称：2011年5月25日，原告与被告宝丰公司签订商品房买卖合同，被告宝丰公司向原告出售位于中山市五桂山商业大街38号宝城翡翠园×××房地产，该房地产已经在中山市国土资源局登记备案。合同约定被告宝丰公司为原告办理房地产权属证书，逾期办理应当承担违约金。原告依约履行了付款义务，并缴纳了原告应当承担的契税等。但是被告宝丰公司违约，未向原告出具购房发票，亦没有按照约定为原告办理房地产权属证书。被告宝丰公司开发涉讼楼盘盈利至少80000000元左右，可是宝丰公司账目分文未有，而且拖欠银行及个人债务逾亿万元，宝丰公司五位股东刘春来、吴博业、尤倩春、陈宝华、练子常有违反公司法相关规定违法分钱的事实。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.被告宝丰公司为原告办理涉讼房地产的权属证书；2.六被告共同向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金21434元；3.诉讼费用由六被告承担。庭审中，原告刘桂珊明确第二项诉讼请求是根据商品房买卖合同中的第十四条，按已付房价款千分之三支付违约金，即7144819元×3‰=21434元。原告刘桂珊对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同。被告宝丰公司辩称：1.宝丰公司作为本案商品房的开发商，确实进行了相关项目开发，但是因为原法定代表人陈宝华涉嫌职务欺诈、合同诈骗等多项犯罪，已被公安机关通缉，其涉及多项宝丰房地产的开发销售，所以对于以宝丰公司作为被告的系列商品房预售合同纠纷，恳请法院对实际付款情况谨慎审核，目前宝丰公司已经通过股东会决议的方式变更法定代表人，并且基于对宝丰公司利益的考虑，将组成清算组对宝丰公司进行清算，这是宝丰公司的现状。2.对于本案纠纷，被告宝丰公司在审核付款情况的前提下，如果确属是真实买卖，将本着对业主负责的态度，将配合办理相关手续。3.对于违约金的问题，应根据原告的付款情况审核违约金。由于陈宝华的个人犯罪行为导致宝丰公司项目有所拖延，所以无法办理产权证书，陈宝华的犯罪行为所导致的事项不属于宝丰公司的违约事项。被告刘春来、吴博业、尤倩春辩称：原告起诉刘春来、吴博业、尤倩春没有法律依据，原告必须明确起诉股东承担连带责任的法律依据。原告亦没有提供证据证明股东侵害了宝丰公司的权利，即便原告进行了明确，也应该是在原告对宝丰公司的债权获得了司法确定且无法执行的情况下再另行向股东主张权利，不能在同一案件中一并处理。公司股东承担责任应以出资额为限，此外要承担连带责任的情况与股东无关，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十七条第二款的规定，不符合股东承担连带责任的情形，故请求法院驳回原告该部分诉讼请求。被告宝丰公司、刘春来、吴博业、尤倩春就其辩解在举证期限内并未提交证据。被告练子常提交书面答辩状称：原告要求被告练子常承担赔偿责任没有法律依据,原告所述的被告练子常和宝丰公司的财务问题也不存在，关于宝丰公司的其他问题，均由陈宝华运作，被告练子常不清楚。被告练子常在法定期限内未提供证据，未到庭应诉、质证、举证。被告陈宝华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。经审理查明：2011年5月16日，原告（××）与被告（××）宝丰公司签订中山市商品房买卖合同，约定由××向××购买××开发建设的位于中山市五桂山镇商业大街38号宝城翡翠园×××房地产（建筑面积521.21平方米）；总价款为7144819元，付款方式为银行按揭付款，其中2144819元以现金方式支付，约定付款时间为2011年5月16日，5000000元为商业贷款；××应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用；××应当在商品房交付使用后720个工作日，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意××不退房，××按以下方式承担违约责任：（1）若逾期不超过90日，××自迟延之日起至××取得房地产权属证书之日止，每日按××已付房价款的万分之零点二向××支付违约金，合同继续履行；（2）若逾期超过90日后才取得房地产权属证书的，××不按上述第（1）点约定方式承担违约责任[即第（2）点约定的违约金不与上述第（1）点约定的违约金作累加计算]，但××应按××已付房价款的千分之三向××一次性支付违约金，合同继续履行。该合同还约定了其他事项，并由原告签字，被告盖章确认。原告按照约定支付购房款，被告宝丰公司于2011年2月11日向原告出具一张1000000元的收款收据。2011年2月15日，涉讼房地产办理登记备案。被告宝丰公司至今未为原告办理房地产权属证书，故原告诉至本院，主张前述实体权利。另查：庭审中，原告明确，被告宝丰公司已在商品房买卖合同约定的时间内交付涉讼房地产，原告正对涉讼房地产进行装修，并无第三人向其主张权利。又查：被告宝丰公司工商登记情况现为登记成立。据宝丰公司章程反映，宝丰公司共有5名股东，分别是陈宝华、练子常、刘春来、吴博业、尤倩春，所占出资比例分别为43%、40%、6%、6%、5%。庭审中，被告宝丰公司明确，目前其处于经营困难状态，未能为原告办理房地产权属证书的原因在于被告宝丰公司未对涉讼房地产完税，且没有公章办理相关业务。另，被告宝丰公司法定代表人陈宝华目前下落不明。再查：诉讼中，本院于2015年8月17日发函中山市地方税务局东区税务分局，要求函复：1.宝丰公司目前税费缴纳的情况如何？有否其他方法为业主开具购房发票从而排除业主办证障碍？若不能，原因何在？2.在办理房地产权属证书的过程中，购房发票是否是其中必要的材料之一？3.针对该系列案，有否其他解决办法？中山市地方税务局东区税务分局于2015年9月17日复函本院：经调查，五桂山宝城翡翠园开发商为宝丰公司，该公司欠缴大额税款，已无正常经营。对此，东区税务分局已立案检查，并于2015年2月提请市公安经侦部门介入，目前仍未能与其法定代表人陈宝华取得联系。为配合解决五桂山宝城翡翠园部分业主的办证问题，我局曾于2015年5月28日复函市国土资源局（当时问题楼盘处置办公室设在市国土资源局，目前该办公室设在市住建局），建议将该楼盘纳入问题楼盘处理。对于经市问题楼盘领导小组认定为问题楼盘的，我局将按照相关规定，实行税费分离，积极配合业主办证，保障群众的财产权益。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。因被告宝丰公司的法定代表人陈宝华下落不明，被告宝丰公司的公章等材料亦去向不明，为解决涉及宝丰公司的系列案件，除陈宝华以外的四名股东即练子常、刘春来、吴博业、尤倩春通过股东会决议的方式对外授权委托代理人出庭应诉，并无不妥。原告与被告宝丰公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。根据商品房买卖合同的约定，被告宝丰公司应将涉讼房地产交付原告使用之后的720个工作日为原告办理权属证书，涉讼房地产已在2011年8月31日之内交付原告使用，但至今已超过720个工作日未为原告办理权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告宝丰公司为涉讼房地产办理权属证书，应予支持。另外，根据商品房买卖合同约定，超过90日未办理房地产权属证书的，按已付房价款千分之三计付违约金，即21434元（7144819元×3‰=21434元）。至于被告刘春来、吴博业、尤倩春、陈宝华、练子常的责任问题，由于被告宝丰公司是有限责任公司且工商登记仍在登记成立状态，故被告宝丰公司应以其全部财产对其产生的债务承担责任，且原告并未能提供证据证明被告宝丰公司的五名股东即被告刘春来、吴博业、尤倩春、陈宝华、练子常存在滥用股东权利或滥用公司法人独立地位对其造成损失的情形，故原告要求被告刘春来、吴博业、尤倩春、陈宝华、练子常对被告宝丰公司债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告陈宝华、练子常经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市宝丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内为原告刘桂珊办理座落于广东省中山市五桂山镇商业大街38号宝城翡翠园×××房地产权属证书；二、被告中山市宝丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘桂珊支付违约金21434元；三、驳回原告刘桂珊的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费336元（原告刘桂珊已预付），由被告中山市宝丰房地产开发有限公司负担（被告中山市宝丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内迳付原告刘桂珊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉审 判 员  梁丹妮人民陪审员  邓杏妹二〇一五年十月九日书 记 员  梁 琳刘佳林