广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第484号上诉人（原审被告）：深圳市新安汇投资有限公司，住所地：深圳市宝安区。法定代表人：丁杰文，执行董事。委托代理人：朱亚魁，广东瑞索律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范德辉，男，汉族，住所地：广东省陆丰市。上诉人深圳市新安汇投资有限公司（以下简称新安汇公司）因与被上诉人范德辉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安人民法院（2014）深宝法民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月22日范德辉与新安汇公司签订《房屋租赁合同》，约定��德辉向新安汇公司承租深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦x01室，用于瑜伽会所，建筑面积66平方米，租赁期限自2012年11月10日至2015年11月9日，租赁保证金2772元。2012年10月13日范德辉与新安汇公司签订《房屋租赁合同》，约定范德辉向新安汇公司承租深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦x02室，用于健身会所，建筑面积590平方米，租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日，租赁保证金24780元。2012年9月22日范德辉与新安汇公司签订《房屋租赁合同》，约定范德辉向新安汇公司承租深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦x09室，用于瑜伽会所，建筑面积290平方米，租赁期限自2012年11月10日至2015年11月9日，租赁保证金12180元。2013年7月30日范德辉与新安汇公司签订《房屋租赁合同》，约定范德辉向新安汇公司承租深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2��新安汇大厦6楼，用于商业，建筑面积1241平方米，租赁期限自2013年8月1日至2018年12月14日，租赁保证金39712元。另查明，2014年8月18日深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司就本案所涉深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号商业综合大厦x01、x02、x09和6楼装修项目作出装修现值的评估，x01-x02室评估值为110969元，x09室评估值为22687元；6楼评估值为220763元，合计354419元。另，范德辉与新安汇公司就房屋租金等争议事项另案审理中。范德辉诉至原审法院，请求：1、解除范德辉与新安汇公司签订的《房屋租赁合同》；2、新安汇公司向范德辉返还租赁保证金79444元；3、新安汇公司向范德辉支付违约经济赔偿金600，000元（包括涉案场所内装修工程价值300000元和一次性购置财产价值人民币300000元）；4、本案诉讼费由新安汇公司承担。原审庭审中，范德辉将第三项诉��请求变更为新安汇公司向范德辉支付涉案场所内装修工程价值354419元。原审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，在涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，范德辉与新安汇公司签订的《房屋租赁合同书》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。因合同无效，范德辉与新安汇公司取得的财产依法应予以返还，新安汇公司依法应向范德辉返还租赁保证金共计79444元。关于责任认定及损失的分担问题。新安汇公��作为出租方在涉案房屋未依法取得产权证明的情况下出租房屋，其行为违反法律规定，对合同无效负有主要责任；范德辉在签订租赁合同时，未对相关的材料进行必要的审查，没有对自己权利尽应尽的注意义务，导致双方签订的租赁合同无效，对合同无效负有次要责任。根据本案的情况，原审法院认定范德辉应承担40%的过错责任，新安汇公司应承担60%的过错责任，由此导致的损失根据双方的过错责任进行分担。根据评估机构作出的评估报告，涉案房屋的装修现值为354419元，根据双方的过错比例，新安汇公司应向范德辉支付装修损失人民币212651.40元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十��条之规定，判决如下：一、范德辉与新安汇公司分别于2012年9月22日签订的两份《房屋租赁合同》以及2012年10月13日、2013年7月30日签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、新安汇公司自本判决生效之日起五日内向范德辉返还租赁保证金共计人民币79444元；三、新安汇公司自本判决生效之日起五日内向范德辉范德辉支付装修损失人民币212651.40元。如新安汇公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10594元，由范德辉负担人民币6039.60元，新安汇公司承担人民币4554.40元。评估费人民币14500元，由范德辉负担人民币5800元，新安汇公司承担人民币8700元。受理费及评估费范德辉已预交，原审法院不作退还，新安汇公司承担的上述费用由其在履行本判决时径付范德辉。新安汇公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审全部判决并依法改判或发回重审。上诉理由：一、原审法院将不同标的四份合同关系一并审理是错误的。新安汇公司与范德辉在不同的时间签订了四份不同标的物的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁房屋也并不相联相附在一起。所以四份不同的《房屋租赁合同》，约定的法律关系也不相同，原审法院将不同标的物的四份合同一并审理是错误的。二、原审法院认定本案四份《房屋租赁合同》无效是不正确的。本案涉案房屋产权为深圳市樟坑径股份合作公司所有，该公司已向深圳市政府房屋建设部门申报了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑登记，现在虽未取得房屋所有权证，但深圳市宝安区房屋租赁管理办公室对涉案房屋己依法办理了房屋租赁合同登记备案，深圳市税��部门依法收取了新安汇公司及其他承租人的房屋租赁税费。所以深圳市相关房屋建设、房屋租赁、税务管理部门已认定本案涉案房屋可签订合法有效的《房屋租赁合同》，原审法院片面的依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干法律问题的解释》来认定《房屋租赁合同》无效是不正确的。三、原审法院认定范德辉承担次要过错是没有法律和事实依据的，范德辉应承担同等责任。新安汇公司不是本案涉案房屋的所有权人，同样也是和深圳市樟坑径股份合作公司及其关联公司签订《房屋租赁合同》而成为承租人的。新安汇公司和范德辉在签订涉案租赁房屋合同的过程中也具有同样的义务和同等的责任。原审法院在没有事实和法律理由的提前下让范德辉承担次要责任，让新安汇公司承担主要责任是错误。四、原审违反法律程序同意范德辉变更的诉讼请求及计算案件受理费是错误的。范德辉未在法律规定的时间内提交变更诉讼请求申请，原审法院同意变更，而且还未给新安汇公司提供法律规定的答辩期。原审法院同意范德辉诉讼请求第三项从60万元，变更到354419元，也未在判决中重新计算案件受理收取情况。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判令撤销一审全部判决并依法改判或发回重审。被上诉人范德辉答辩称，一审判决认定事实清楚，判决公正，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，新安汇公司提交了一份涉案房产的《深圳市农村城市历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，范德辉认可该证据，认为涉案房产属于违法建筑。本院认为，虽然涉案���产已申报了历史遗留违法建筑，但政府相关职能部门至今未作出处理，不能视为涉案房产已经主管部门批准建设，涉案房产迄今未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案四份《房地产租赁合同》应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故新安汇公司应当向范德辉返还租赁保证金79444元。合同无效，因无效合同造成的损失应按合同双方当事人的过错程度分担。新安汇公司作为出租方，在涉案房产未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任；范德辉作为承租方，未尽到合理的注意义务，应承担次要过错责任。原审酌情认定新安汇公司承担60%的责任，范德辉承担40%的责任并无不当，本院���以确认。根据原审委托评估公司作出的评估报告，涉案房产的装修现值为354419元，范德辉在原审评估结论出来之后将装修损失的诉请从600000元变更为354419元并无不当，但原审法院应当按当事人变更诉请后的诉讼金额预收案件受理费，原审多收取的案件受理费3829元，应予退还范德辉。新安汇公司应对合同无效承担60%的过错责任，原审判决新安汇公司应向范德辉支付装修损失212651元正确，本院予以维持。综上所述，原审关于案件受理费应收取的数额计算错误，但其他处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判项。一审案件受理费应为6765元，由范德辉负担3856元，由新安汇公司负担2909元（原审多收的案件受理费3829元，退还范德辉）；二审案��受理费应为3711元，由新安汇公司负担（本院多收的二审案件受理费2100元，退还新安汇公司）。评估费14500元，由范德辉负担5800元，新安汇公司负担8700元。本判决为终审判决。审 判 长  杨潮声审 判 员  聂 效代理审判员  王丹妮二〇一五年三月十七日书 记 员  李全慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。