江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第0641号原告（反诉被告）沈海忠，男，1964年3月14日生，住昆山市千灯镇。原���（反诉被告）蒋菊妹，女，1966年9月22日生，住昆山市千灯镇。委托代理人尤宏波、陈童刚，江苏六典律师事务所律师，同时代理上述两原告。被告（反诉原告）沈永华，男，1952年9月2日生，住昆山市千灯镇。被告（反诉原告）吴雪华，女，1954年6月11日生，住昆山市千灯镇。委托代理人张雯，江苏陈全兴律师事务所律师。第三人昆山市永泰房产咨询服务有限公司，住所地昆山市千灯镇景泾路145号，组织机构代码78838318-1。法定代表人朱荣，该公司经理。委托代理人叶才荣，该公司员工。原告沈海忠、蒋菊妹诉被告沈永华、吴雪华及第三人昆山市永泰房产咨询服务有限公司（以下简称永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，审理中，被告沈永华、吴雪华依法提起反诉，后本诉及反诉经本院���并审理并经一审判决后，被告沈永华、吴雪华依法提起上诉，后经江苏省苏州市中级人民法院于2015年1月13日裁定撤销原判并发回本院重审，本院依法重新组成合议庭，并于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告沈海忠、蒋菊妹及两原告共同委托代理人尤宏波、被告沈永华及被告吴雪华委托代理人张雯、第三人永泰公司委托代理人叶才荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈海忠、蒋菊妹共同诉称：2006年12月3日二被告委托第三人永泰公司和二原告签订了购房合同，合同书中约定二原告向二被告购买位于昆山市千灯镇石浦华达小区面积为79.33平方米的X幢XXX室房屋及面积为3.95平方米的自行车库，房屋价格为149525.5元。二被告应于2006年12月3日将房屋交付给二原告使用并协助二原告办理房屋过户手续。合同签订后，二原告于2006年12月10日向第三人永泰公司支付了上述房款，二被告也将房屋交付给二原告使用。日前，房屋已经可以办理房屋过户，根据购房合同书中的约定，二被告应该协助二原告办理房屋过户手续。然而，二被告迟迟没有协助二原告办理房屋过户手续，二原告通过第三人永泰公司向二被告催促，但二被告非但不按合同约定协助二原告办理房屋过户手续，反而无理要求二原告向其另行支付50000元，其要求遭到二原告的拒绝后，二被告来函否认涉案房屋已经移交多年的客观事实，提出解约并要求二原告恢复原状，退出房屋。对于二被告的以上要求，二原告坚决不予认可，后二原告向二被告发函，再次催促二被告协助办理过户手续，然而二被告在接信后仍不予答复。综上所述，二被告不协助二原告办理涉案房屋过户手续已经侵犯了二原告的合法权益，为维护二原告的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院判令：二被告及第三人协助办理位于昆山市千灯镇石浦华达小区X幢XXX室及自行车库的房屋过户手续，本案诉讼费用由二被告承担。被告沈永华、吴雪华共同辩称：购房合同书是由第三人永泰公司提供，该合同条款明确载明该合同系意向书，二被告将签名并捺印的空白购房合同书放在第三人处是作为意向书使用的，该购房合同书的主要条款明确购买标的物为“商品房”、交付的标的物也应该是“商品房”，而被告沈永华作为专职的法律服务人员，对合同标的自然会把关，二被告明知自己欲出卖的房屋为拆迁安置房，在签合同时候不会将其写成商品房，否则到时将使自己交付的房屋不符合约定，因此二被告是因为将该合同书作为意向书使用所以也就没有进行修改，在签订正式合同时自然会把关更正的，而且这份购房合同书也是第三人永泰公司在没有经过二被告授���的情况下擅自与二原告签订的，二被告与二原告不相碰面，二被告连自己的拆迁房安置在何处，什么样式都不知情，二被告的意向书就变成合同书了。而且二原告至今未支付二被告任何的购房款，诉争房屋阁楼部分，建筑面积67.2平方米在，在原购房合同中双方并没有约定，因此二原告应该按照现在的市场价2250元/平方米的价格支付二被告购房款300725.5元。第三人永泰公司述称：对二原告主张的事实无异议。反诉原告沈永华、吴雪华共同诉称：2006年12月3日，二反诉原告与二反诉被告签订了一份购房合同书，合同约定二反诉被告向二反诉原告购买位于昆山市千灯镇石浦华达小区X幢XXX室商品房，商品房建筑面积为79.33平方米及自行车库3.95平方米，房款共计149525.5元（其中商品房146760.5元、自行车库2765元），房款一次性付清，房屋于2006年12月3日交付。签约后，二反诉原告向二反诉被告交付了房屋，但是二反诉被告一直未支付房款。2013年6月4日二反诉原告向二反诉被告发出催告函，催告二反诉被告务必在6月15日前向二反诉原告支付购房款149525.5元，并告知否则将按照约定解除房屋买卖合同，二反诉被告在接函后仍未支付二反诉原告购房款。2013年6月18日，二反诉原告向二反诉被告发出解除合同通知书，通知二反诉被告解除房屋买卖合同，该通知于2013年6月19日送达到二反诉被告处。二反诉原告在二反诉被告延迟支付购房款的情况下，向其发出催告函，催告其在合理期限内履行该债务，而二反诉被告在催告的合理期限内仍未向二反诉原告支付购房款，二反诉原告依法取得了合同解除权，二反诉原告据此向二反诉被告发出解除合同通知书，根据相关法律规定，二反诉原告与二反诉被告之间的房屋买卖合同应该于该解除合同通知到达二反诉被告时解除。据此，请求法院判令：确认二反诉原告与二反诉被告之间的房屋买卖合同于2013年6月19日解除，双方各自相互返还已经履行的义务，本案反诉费用由二反诉被告承担。反诉被告沈海忠、蒋菊妹共同辩称：二反诉原告的陈述不是事实，二反诉原告是收到二反诉被告的全部购房款后才向二反诉被告交付房屋，购房款是交付给二反诉原告的委托人即本案第三人永泰公司，而且房屋交付使用已经多年，二反诉原告不协助办理房屋过户的根本原因是要求增加房款50000元。二反诉原告的反诉请求不能成立，双方在合同中并未约定合同解除条款，合同也已经履行完毕，二反诉原告的诉请主张无事实和法律依据，请求驳回。经审理查明：二被告系夫妻关系，二原告系夫妻关系。2005年二被告因政府动迁获得一定的动迁房平方指标，后��被告将动迁获得补偿的平方指标在实际动迁房尚未建成分配的情况下转让给案外人朱荣，并通过签署空白的《购房合同书》的方式委托朱荣对外出售今后获得的拆迁安置房。后案外人朱荣设立本案第三人永泰公司，并以第三人永泰公司作为委托方与二原告于2006年12月3日签订了《购房合同书》（即上述二被告提前签署的《购房合同书》），约定二原告购买二被告位于昆山市千灯镇石浦华达小区X幢XXX室的商品房，约定建筑面积为79.33平方米，车库3.95平方米，房屋价款为146760.5元，车库为2765元。付款结算办法为签订意向书付定金一次性付清，余数于交房前十日内付清。交房日期为2006年12月3日。二被告必须负责协助二原告办理房产过户手续，二原告负责全部契税（营业税，个人所得税）。合同签订后，二原告向第三人永泰公司支付了购房款总计148800元，二原告陈述与《购房合同书》约定总额略有差距系因实际交付车库面积与合同约定车库面积略有差距，第三人永泰公司并于2012年12月10日向二原告出具了148800元的收条。2012年9月13日，二被告取得上述拆迁安置房的房屋权属证书，上面记载房屋座落于昆山市千灯镇华达月光花园X号楼XXX，XXX阁楼，其中XXX室建筑面积为79.33平方米，XXX阁楼建筑面积为67.20平方米。另有XXX室车库登记建筑面积为3.73平方米，未登记在上述房屋权属证书上。庭审中双方确认该房屋即为上述《购房合同书》中所指的昆山市千灯镇石浦华达小区X幢XXX室的商品房，但二被告认为《购房合同书》中仅出售XXX室，不包括房屋权属证书中的XXX阁楼部分。上述房屋权属证书发放后，二原告即要求二被告及第三人将上述房屋过户给两原告，后二被告不予同意，并于2013年6月4日发函给二原告，要求支付房款149525.5元。同年6月18日，���被告再次发函给二原告，认为二原告未按照约定支付购房款构成违约，因此解除双方签订的房屋买卖合同，6月20日二被告再次发函给二原告要求将上述房屋恢复原状并予以返还。二原告于2013年6月26日向二被告发函要求二被告协助办理房屋过户手续。2013年6月28日，被告沈永华在与昆山市千灯镇动迁办工作人员电话谈话过程中提到认可房屋系卖给本案二原告，并认可收取到案外人朱荣3万多元，系是卖给朱荣的平方费，朱荣以400元一个平方价格购买其100多点的平方，尚有6000多案外人朱荣未支付给其，并提出要求二原告再额外支付50000元的钱款。另查明：案外人朱荣在向二被告购买上述拆迁安置分配平方购房指标时向二被告支付了36000元左右款项，另在取得上述拆迁安置房时，由案外人朱荣于2006年1月23日向动迁办支付了该房屋的购房差额款74008元。第三人永泰���司成立于2006年5月9日，庭审中，案外人朱荣明确其上述付款行为均为代第三人永泰公司行使，相关权利义务由第三人永泰公司享有和承担。2013年6月21日，千灯镇民生房屋拆迁有限公司工作人员出具情况说明，载明二被告因动迁应安置平方面积为200平方米，已安置96.12平方米，另有103.88平方米提前卖给第三人永泰公司购房任务，后该部分平方面积安置在X号楼面积79.33平方米。上述事实由当事人提供的《购房合同书》、收条、催告函、合同解除通知书、关于恢复原状的函、关于履行合同的函及邮寄凭证、录音、EMS详情单、产权登记证书、结算清单、收据、声明、证明、情况说明以及当事人的庭审陈述予以证明。本院认为：二被告虽在签订合同时并未与二原告协商或碰面，但二被告自愿将签名的空白合同书交给第三人永泰公司朱荣处理，对外应视为由第三人永泰公司全权代理二被告对外行使相关权利，实际原告与被告之间是俗称的“房票”买卖。从本院查明的事实看，二被告系知道并了解该《购房合同书》的签订，故本院认定二被告与二原告之间的房屋买卖合同关系成立并生效，二被告与二原告均应按照《购房合同书》的约定行使权利和承担义务。关于二被告称《购房合同书》不包括XXX室阁楼部分的主张，虽然二被告在签署空白合同书交付给案外人朱荣时，涉案房屋尚未交付，但二被告明确出售给案外人朱荣的平方为100多点平方米，而涉案房屋即系基于该应予安置的100多点平方米所获得的安置房，且涉案房屋已经实际交付给二原告多年，房屋的结构已经明确存在阁楼，虽尚未办理房屋权属证书，但房屋阁楼与房屋系整体作为一套房屋存在，故本院认定二原告与二被告的房屋买卖合同中包括XXX室，也包括XXX阁���及车库。对二被告主张XXX阁楼并未出售给二原告的主张不予支持。现二被告已经取得涉案房屋的权属证书，理应按照合同约定将上述房屋过户至二原告名下，第三人永泰公司作为房屋买卖合同的居间方，理应尽到协助义务，故对二原告要求二被告及第三人协助将涉案房屋及车库转移过户至二原告名下的诉请，本院予以支持，但相关过户产生的税费，按照双方约定应由二原告负担。关于二被告称二原告未支付房款的主张，因二被告将签字的空白合同书交由第三人永泰公司对外出售房屋，且房屋也实际交付给二原告入住，二原告将相关房款已经交由第三人永泰公司，且历经多年，二被告均未向二原告主张过房款，也未对二原告入住涉案房屋提出异议，故本院认定二原告向第三人永泰公司交付房款及第三人永泰公司作出的房款优惠对二被告产生法律效力，第三人永泰公司与二被告之间内部关系与二原告无关，二原告已经按照合同约定履行了付款义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈永华、吴雪华、第三人昆山永泰房产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告沈海忠、蒋菊妹将昆山市千灯镇华达月光花园X号楼XXX室（含XXX阁楼）及XXX号车库的房屋所有权、土地使用权过户至原告沈海忠、蒋菊妹名下。二、驳回被告沈永华、吴雪华的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的���后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费3290元，由被告沈永华、吴雪华负担。该费用两原告起诉时已预交，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起十日内支付给两原告。反诉案件受理费1645元，由反诉原告沈永华、吴雪华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号10×××99。审 判 长  徐福灿人民陪审员  刘建明人民陪审员  黄 征二〇一五年三月二十六日书 记 员  蒋淳纯