济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)历商初字第2662号 原告中国银行股份有限公司济南开元支行，住所地济南市。 负责人宫明，行长。 委托代理人武海舰，山东康桥律师事务所律师。 委托代理人王亮，山东康桥律师事务所律师。 被告孔庆勇，男，1961年3月27日出生，汉族，住济南市。 委托代理人张泽伟，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。 委托代理人李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。 被告济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。 法定代表人唐艳，董事长。 委托代理人赵岩，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司济南开元支行与被告孔庆勇、被告济南昌润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王宁宁担任审判长，与人民陪审员王恒、宋海玲组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司济南开元支行的委托代理人武海舰、王亮，被告孔庆勇的委托代理人李晗，被告济南昌润置业有限公司的委托代理人赵岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司济南开元支行诉称，2008年9月21日，原告作为贷款人（抵押权人）、被告孔庆勇作为借款人和抵押人、被告济南昌润置业有限公司作为保证人签订个一手住房贷款合同。各方在借款合同约定：原告向被告孔庆勇发放贷款捌拾叁万玖仟元；贷款利率采取浮动利率方式，浮动周期为一年，即从原告实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮11%计算；若被告孔庆勇未按约定期限还款，原告将按合同约定的贷款利率水平上加收50％逾期罚息；若被告孔庆勇不按期偿还贷款利息时，原告有权对被告孔庆勇未支付的利息计收复利；被告孔庆勇以房产（齐鲁水郡温泉岛沁园三区7号）为其债务提供抵押担保；被告济南昌润置业有限公司为被告孔庆勇提供连带责任保证；合同履行过程中发生纠纷，合同各方应协商解决，协商不成的，任何一方均可起诉至贷款人（即原告）所在地的法院。合同签订后，原告依约向被告孔庆勇发放个人住房（或商业用房）贷款捌拾叁万玖仟元，但被告孔庆勇未能依约按时偿还借款本息。被告孔庆勇的违约行为，严重损害了原告合法权益。被告济南昌润置业有限公司作为保证人也应对被告孔庆勇的上述债务承担连带责任保证；原告根据国家法律规定及合同约定，提出以上诉讼请求，请予以支持。诉讼请求：1、判令被告孔庆勇向原告偿还借款377549.78元，并按合同约定支付利息、逾期罚息、复利直至偿还全部借款为止（截止2014年11月24日，拖欠的利息、逾期罚息合计14591.25元）；2、判令被告孔庆勇承担原告实现债权所支付律师费22,007元；3、判令被告济南昌润置业有限公司对被告孔庆勇的上述债务承担连带清偿责任；4、判决原告对被告孔庆勇提供的抵押物享有优先受偿权；5、判令二被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。 原告中国银行股份有限公司济南开元支行为证明其主张向法庭提交证据如下： 证据1、孔庆勇身份证复印件、户籍信息复印件；证明被告身份和主体适格。 证据2、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同；证明借款事实。 证据3、中国银行开元支行个人贷款凭证一份；证明中国银行股份有限公司已依照借款合同向孔庆勇发放贷款。 证据4、中国银行开元支行逾期未还款查询表一份；证明孔庆勇欠付借款本息及罚息的金额及利息截止时间。 证据5、济南市商品房买卖合同一份；其中第三条证明被告孔庆勇所购房屋为借款合同约定的房屋。第六条证明购房需向中国银行开元支行按揭贷款。 证据6、中国银行个人购房贷款申请书、被告孔庆勇收入证明。证明中国银行开元支行对孔庆勇个人信息、购房贷款资料、个人收入资信等进行了调查。 被告孔庆勇辩称，1、贷款所购买的房产被济南昌润置业有限公司一房两卖，我方已通知该公司解除商品房买卖合同，该公司同意解除合同，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十四条，我方要求解除商品房贷款合同应得到法律的支持。2、根据上述最高人民法院的司法解释第二十五条第二款，应由开发商向原告承担还款责任，我方不再承担还款责任。 被告孔庆勇为证明其主张向法庭提交证据如下： 证据1、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，证明孔庆勇为购买齐鲁水郡温泉岛沁园三区7号房产，向中国银行开元支行贷款。 证据2、《解除商品买卖合同通知》一份。 证据3、《同意解除商品房买卖合同通知》一份，证据2、3证明我方与被告济南昌润置业有限公司解除《商品房买卖合同》，是因为该公司将我方所购买的房产已一房两卖，我方与济南昌润置业有限公司解除《商品房买卖合同》符合法定解除的条件，解除程序也符合《合同法》的规定。 证据4、解除《个人一手住房贷款合同》通知、EMS邮寄单据、特快专递（EMS)邮件查询回单各一份，证明原告根据合同法的规定，通知与中国银行股份有限公司解除《个人一手住房贷款合同》。 被告济南昌润置业有限公司辩称，认可中国银行开元支行所诉的事实与理由，对于其诉讼请求请法院依法判决。 经对原、被告提交的证据进行核实，结合原、被告的陈述，本院综合确认事实如下： 2008年9月21日，被告孔庆勇作为借款人（抵押人）与原告中国银行股份有限公司济南开元支行（贷款人、抵押权人）、被告济南昌润置业有限公司（保证人、开发商）签订（2008）济中银开房贷字第0111号《个人一手住房贷款合同》一份，该合同第一条约定贷款金额及期限：1、本合同项下贷款金额为839000元。2、本合同项下贷款期限为120个月，自2008年11月14日至2018年11月14日。第二条约定贷款用途：本合同项下的贷款用途为：借款人支付其购买坐落于齐鲁水郡温泉岛沁园三区7号的房屋的购房款，该所购房屋为借款人利用贷款购买的第叁套房产。所购房屋总价款：1531680元。第三条约定1、本合同项下贷款利率为：浮动利率，浮动周期为一年。即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮11%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮11%作为下一个浮动周期的适用利率。3、按月结息和付息，每月的11日为结息日和付息日。4、若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。第五条约定贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：济南昌润置业有限公司；账号为：420402315648092001）。第八条约定：本合同项下的担保方式为：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房但无法办理抵押权预告登记或预抵押登记的，借款人应在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后360日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。2、保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。该合同还约定了三方的其他权利义务。2008年11月14日，被告孔庆勇与原告中国银行股份有限公司济南开元支行签署中国银行个人贷款凭证，将839000元划入济南昌润置业有限公司的上述账户。该笔贷款截至2014年11月24日，被告孔庆勇尚欠原告中国银行开元支行借款本金377549.78元及利息、罚息14591.25元。 2014年12月25日，被告孔庆勇向济南昌润置业有限公司发出《解除商品房买卖合同通知》，内容为：我与你公司签订《商品房买卖合同》，购买你公司开发的齐鲁水郡沁园三区7号房产，并以按揭贷款方式付清了房款。现经查实我与你公司的房屋买卖合同目的已不能实现，现根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，通知与你公司解除《商品房买卖合同》，并要求你公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。济南昌润置业有限公司在该通知上盖章确认已收到通知。同日，济南昌润置业有限公司向孔庆勇发出《同意解除商品房买卖合同通知》，内容为：你于2014年12月25日向我公司送达的《解除商品房买卖合同通知书》已经收到，你方所查询的商品房情况属实，我方确已无法向贵方交付房产，你与我公司合同目的已无法实现，现同意根据合同法及相关法律规定与你解除商品房买卖合同。该通知上加盖了济南昌润置业有限公司的公章。 2015年1月27日，被告孔庆勇向原告中国银行开元支行以特快专递方式送达《解除通知书（沁园三区7号）》，中国银行开元支行于次日签收了该通知书。 另查明，原告中国银行股份有限公司济南开元支行向被告孔庆勇主张因实现债权所支付的律师费22007元，但未提交相应证据予以证明。被告济南昌润置业有限公司未将涉案房屋向被告孔庆勇交付，也未办理相应的产权证书。被告孔庆勇称涉案房屋已由济南昌润置业有限公司卖给案外人山东华纳公司，济南昌润置业有限公司对此予以认可。 上述事实由商品房买卖合同、一手住房贷款合同、通知书以及当事人开庭陈述在卷为证，本院予以确认。 本院认为，被告孔庆勇及济南昌润置业有限公司与原告中国银行股份有限公司济南开元支行签订的《个人一手住房贷款合同》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对于被告孔庆勇诉请解除与原告中国银行股份有限公司济南开元支行签订的《个人一手住房贷款合同》，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告虽辩称被告孔庆勇无权解除商品房贷款合同，因为此合同的目的已经实现，原告已向其发放贷款，也不存在合同目的无法实现的情形，但被告孔庆勇与济南昌润置业有限公司签订的商品房买卖合同已被双方协议解除，致使《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现，且原告并未提交证据证明孔庆勇与济南昌润置业有限公司存在恶意串通损害其合法权益的情形或解除行为无效的其他情形，故本院对于被告孔庆勇解除与原告中国银行股份有限公司济南开元支行签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，予以支持，但借款合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力， 孔庆勇与济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，系孔庆勇与济南昌润置业有限公司之间权利、义务的约定，即便是济南昌润置业有限公司未能按期交房构成违约，致使《商品房买卖合同》合同目的无法实现，也系开发商的过错造成的《商品房买卖合同》违约纠纷。原告中国银行股份有限公司济南开元支行不是《商品房买卖合同》的当事人，《商品房买卖合同》解除后产生的法律责任，与原告中国银行股份有限公司济南开元支行无关。《商品房买卖合同》解除，不能免除孔庆勇在《借款合同》中作为借款人应当承担的还款责任。关于《商品房买卖合同》解除，《借款合同》亦解除，商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的规定，仅限于处理购房人、担保人和担保权人之间的责任关系，并不及于贷款人和借款人之间的责任关系，并不能成为借款人不承担偿还借款的依据。对于原告中国银行开元支行主张孔庆勇应当承担律师费22007元的诉讼请求，其并未向本院提交证据证明该费用已实际发生，故对于中国银行开元支行的此项诉讼请求，本院不予支持。对于中国银行开元支行要求对孔庆勇提供的抵押物享有优先受偿权的诉请，本院认为，双方对于抵押物并未办理抵押权登记且《个人一手住房贷款合同》被解除，故中国银行开元支行的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告孔庆勇偿还原告中国银行股份有限公司济南开元支行借款本金377549.78元及利息和逾期罚息14591.25元（截至2014年11月24日），于本判决生效后十日内付清； 二、被告孔庆勇偿还原告中国银行股份有限公司济南开元支行借款利息和逾期（自2014年11月25日至借款清偿之日止，按照借款合同约定计算），于本判决生效后十日内付清； 三、被告济南昌润置业有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司济南开元支行的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7610元及诉讼保全费2620元，由被告孔庆勇及济南昌润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王宁宁 人民陪审员  宋海玲 人民陪审员  王 恒 二〇一五年十月二十七日 书 记 员  李春萍