浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终2422号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚建强，男，1981年11月30日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：姚振松、俞海斌，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江宏丰立新控股有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道荆山湾**，统一社会信用代码91133011073153329XW。 法定代表人：周建群，执行董事。 委托诉讼代理人：关凌云、魏操，浙江金麟律师事务所律师。 上诉人姚建强因与被上诉人浙江宏丰立新控股有限公司（以下简称宏丰公司）租赁合同纠纷一案，不服余杭区人民法院（2017）浙0110民初18629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年4月13日，姚建强与宏丰公司及杭州宏丰家居城经营管理有限公司三方签订《租赁合同》一份，主要约定：由姚建强承租宏丰公司位于杭州市余杭区××街道××广场××层，编号为：Ｃ2-162-1号的商铺（套内面积：72平方米），租赁期限为5年，租金、履约保证金及支付方式：第1-3年租金每年各为131400元，第4年租金为141912元，第5年租金为153212元；租金先付后用，按半年支付，姚建强于试营业前向宏丰公司缴纳首期租金，商场1、2楼整体开业时间为计租起始日，免租期为半年；物业服务费20元／平方米／月，年合计为：17282元，从试营业始计算；空调费10元／平方米／月，厨余垃圾清运费35元／桶，泔水清理费35元／桶，电费1.23元／度，水费3.85元／立方米；姚建强在签订《租赁合同》前须按规定向宏丰公司交纳定金10000元；姚建强逾期支付租金连续达一个月以上一次，或累计发生三次逾期缴纳租金的，宏丰公司有权选择提前解除或终止本合同；姚建强因违约被解除合同的，应支付给宏丰公司免租期内的租金损失，并另行支付违约金，违约金按当年租金的20%计算，违约金不足以弥补宏丰公司损失的，宏丰公司有权追偿。姚建强于《租赁合同》签订之日（即2016年4月13日）向宏丰公司交纳定金10000元。《租赁合同》签订后，宏丰公司按约将位于杭州市余杭区××街道××广场××层××号××号××商铺（套内面积为72平方米）交付姚建强使用。姚建强装修后，于2017年3月25日投入试营业，但未按《租赁合同》约定在试营业前向宏丰公司缴纳首期租金、物业费和其他费用。经宏丰公司多次催讨，姚建强于2017年9月14日通过银行转账的形式，向宏丰公司指定账户转账缴纳首期各项费用83730元，但姚建强拒绝向宏丰公司交纳逾期付款违约金，双方由此产生纠纷。2017年9月15日，宏丰公司遂停止了对姚建强所营店铺的物业服务。姚建强于2017年9月19日通过律师函的形式要求宏丰公司履行合同义务，恢复所经营店铺的水、电、排污等能源的正常供应和畅通，但宏丰公司不同意继续履行《租赁合同》，要求解除与姚建强签订的《租赁合同》，双方协商未成。 为此，姚建强诉至原审法院，请求：1、判令宏丰公司返还房屋租赁等费用83730元，并赔偿姚建强经济损失127163.84元。（经济损失暂计算至起诉之日止为127163.84元，要求判决至清偿之日止）；2、判令宏丰公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，宏丰公司提起反诉，请求：1、判令宏丰公司、姚建强、杭州宏丰家居城经营管理有限公司于2016年4月13日签订的《租赁合同》解除；2、判令姚建强支付宏丰公司逾期付款违约金62817.3元（其中首期租金逾期违约金55516.5元，物业管理服务费逾期支付违约金7300.8元）；3、判令姚建强因其违约被解除合同而赔偿给宏丰公司免租期内（自姚建强开始营业至停止物业服务之日）的租金损失60840元；4、判令姚建强因其违约被解除合同而另行支付给宏丰公司的违约金26280元；5、判令姚建强将宏丰生活广场C2-162-1号商铺腾退给宏丰公司；6、判令本案反诉的诉讼费由姚建强承担。 原审法院认为：姚建强与宏丰公司之间签订的《租赁合同》内容明确，该院予以确认。按照《租赁合同》的约定：姚建强应于试营业前向宏丰公司缴纳首期租金，物业费从试营业始计算，如姚建强逾期支付租金连续达一个月以上一次的，宏丰公司有权选择提前解除或终止本合同，并收取半年免租期内的租金。姚建强于2017年3月25日试营业，但并没有按约于试营业前向宏丰公司缴纳首期租金、物业费和其他各项费用。经宏丰公司多次催讨后，姚建强于2017年9月14日缴纳首期租金（半年）、物业费及各项费用共计83730元，但对宏丰公司要求其支付逾期付款违约金，姚建强拒不支付。因姚建强逾期支付租金连续达一个月以上，且拒不支付违约金，故宏丰公司有权按照《租赁合同》的约定提前解除合同并向姚建强收取半年免租期内的租金。现姚建强的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，该院不予支持。宏丰公司的本诉辩称，该院予以采纳。宏丰公司反诉要求解除与姚建强于2016年4月13日签订的《租赁合同》并将杭州市余杭区五常街道宏丰生活广场Ｃ2-162-1号商铺腾退给宏丰公司，支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，符合合同约定和法律的规定，该院予以支持，但《租赁合同》对违约金的约定过高，该院酌情调整为按逾期支付租金、物业费和其他各项费用总额的每日万分之六计算。因姚建强拒不交纳逾期付款违约金，宏丰公司于2017年9月15日对姚建强承租的店铺采取了停电、停水的措施，可认定为该《租赁合同》已于2017年9月15日被宏丰公司单方终止履行，故宏丰公司要求姚建强支付后期租金、物业费和其他各项费用的诉讼请求，理由不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回姚建强的全部诉讼请求。二、姚建强与宏丰公司于2016年4月13日签订的《杭州宏丰生活广场商位租赁合同》，自判决生效之日起予以解除，并由姚建强将承租的位于杭州市余杭区××街道××广场××号商铺在判决生效后十日内腾退给宏丰公司。三、姚建强支付宏丰公司逾期付款违约金9344元（自2017年3月11日起至2017年9月13日止，共186天，以租金、物业费和各项费用共计83730元为基数，按每日万分之六计算），于判决生效后十日内付清。四、驳回宏丰公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4464元，减半收取2232元，由姚建强负担；反诉案件受理费3298元，减半收取1649元，由姚建强负担25元，由宏丰公司负担1624元。 宣判后，姚建强不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，姚建强并未拖欠租金。1、案涉物业尚未到计租起始日，因此租金尚未产生。双方当事人签订的《杭州宏丰生活广场商业租赁合同》第二条第一款“租赁期限为5年，以C2楼1、2楼整体开业时间为计租起始日”、合同第四条第四款“乙方店铺正式开业日期，以甲方书面通知为准”及合同第十三条第六款“商场1、2楼整体开业时间为计租起始日，免租期为半年。”截至姚建强上诉之日，商场1、2楼尚未整体开始开业，姚建强也一直未收到宏丰公司正式开业的通知，商场的计租日远远未到，故截止上诉之日，租金尚未产生。2、首期租金实质上是质保金或押金。鉴于试营业期间尚未到计租起始日，合同第三条第3款约定，租金先付后用，按半年支付，第一期租金于商铺约定开张营业时间十五日支付。同时，双方在第十三条第6款约定在试营业前支付首期租金。从两个条款的约定看，首期租金的支付时间比第一期租金的约定支付时间大大提前，因此，首期租金不能等同于第一期租金，其实质属于增加的履约保证金。3、姚建强已按照宏丰公司指定的期限支付了首期租金，未构成违约，不应支付不合理的违约金。姚建强仅收到宏丰公司于2017年9月1日发出的《缴费通知单》，该通知单要求姚建强在9月20日前缴纳首期租金。姚建强在收到宏丰公司催款缴费通知单后，于9月14日缴纳了相关费用。一审判决认定宏丰公司多次催讨没有事实依据。姚建强认为在宏丰公司指定的期限内缴纳了通知单上确定的费用，不构成违约，且合同约定的违约金为每日0.5%，大大超出法律允许的范围，姚建强拒绝支付不合理的违约金于法有据。2017年9月15日，宏丰公司停水停电后，双方进行协商，协商时宏丰公司从未提出解除租赁合同，仅要求姚建强按照每日0.5%缴纳违约金。一审判决认定宏丰公司在协商时即要求解除《租赁合同》没有事实依据。二、退一步说，即使姚建强首期租金支付存在逾期，但并未侵害宏丰公司的实质利益，宏丰公司解除租赁合同没有事实和法律依据。姚建强缴纳首期租金时尚未到计租起始日，且尚未到第一期租金的支付日，宏丰公司并不存在任何损失。首期租金逾期缴纳不属于合同第十条第4款第1项的逾期支付租金情形，宏丰公司据此解除租赁合同没有法律和合同依据。三、宏丰公司行为违背常识，且违反禁止权利滥用原则。从本合同中双方权利义务来看，宏丰公司作为房屋出租方，明显属于强势地位，在双方履约过程中，姚建强试营业也非一两日，宏丰公司不可能不知情，在商场招租日渐成熟的情况下，于2017年9月1日向姚建强发送《缴费通知单》，要求姚建强于9月20日之前支付租金等相关费用，虽然姚建强认为该要求无事实依据，但为双方未来友好合作，依然于9月14日向宏丰公司支付了房屋租赁费用共计83730元。宏丰公司反而利用自身的强势地位于9月15日在事前没有任何通知的情况下恶意对姚建强承租店铺停水、停电，其所谓停水、停电的理由是姚建强未支付逾期付款违约金，但宏丰公司却未有任何书面文件告知姚建强存在违约，需要支付违约金，此举显然违背常识，其实质是宏丰公司为强行解除合同而采取的过激手段。宏丰公司的行为给姚建强造成了人工费、经营收入等巨大损失。基于双方合同约定，宏丰公司有义务保证姚建强承租店铺的水、电、排污等能源之正常供应，即使根据宏丰公司主张认为姚建强存在违约，在租赁合同尚未解除及姚建强在履约期限内付款的前提下，宏丰公司擅自停水停电之手段明显欠缺适当性，因此而对姚建强造成的经济损失理应由宏丰公司承担。原审法院驳回姚建强要求宏丰公司承担经济损失的诉请于事实不符，请求予以改判。综上，宏丰公司收取的姚建强免租期之前的房屋租赁费用有悖双方合同约定，宏丰公司之停水停电行为有违合同附随义务，原审法院认定事实与判决有误。请求：1、撤销原审判决，改判支持姚建强一审本诉诉讼请求，驳回宏丰公司反诉请求。2、本案一、二审诉讼费由宏丰公司负担。 被上诉人宏丰公司辩称：案涉房屋确实没有到计租的起始日，但是依据合同约定，姚建强支付首期租金和物业费的时间应该是在2017年3月15日前15天。姚建强提出首期租金实质上是质保金或押金，与合同约定不符。姚建强在2017年9月份支付的租金是在宏丰公司对其进行了6-7次的催告之后才支付的，姚建强未在合同约定的时间支付首期租金，在经催告后才支付，属于违约。根据案涉合同的约定，姚建强逾期支付租金连续达到1个月以上的，宏丰公司有权提前解除合同。宏丰公司解除合同有事实和法律依据。本案双方当事人之间是平等主体，不涉及到权利滥用情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明案涉《杭州宏丰生活广场商业租赁合同》第八条第6款规定：“乙方迟延缴纳本合同项下租金、管理服务费、能源费用或其他应付费用，经过甲方和物业方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方和物业方可以对租赁场地暂停部分或全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止”。姚建强已经缴纳的83730元的构成是：首期租金65700元、物业费17280元（2017.4.1—2018.3.31）、隔油池清理费150元（2017.9.1—9.30）、泔水清理费600元（2017.4.1—9.30） 本院认为：一、关于姚建强有无拖欠租金的问题。虽然案涉《杭州宏丰生活广场商业租赁合同》约定商场1、2楼整体开业时间为计租起始日，租金尚未实际产生，但是合同约定首期租金的支付时间是在姚建强试营业前，现姚建强试营业时间是2017年3月25日，姚建强实际缴纳首期租金的时间是2017年9月20日，故姚建强存在逾期支付首期租金的事实。姚建强上诉主张首期租金实质是质保金或押金与合同约定不符。姚建强在宏丰公司9月1日发出的《缴费通知单》限定的9月20日前缴纳首期租金，不能改变其未按合同约定时间支付首期租金的事实，且其未按照《缴费通知单》缴纳违约金，宏丰公司接受其迟延缴纳的租金并不能视为宏丰公司已经放弃追究姚建强的违约责任。故姚建强关于其并未拖欠租金的上诉理由不成立。二、宏丰公司解除案涉租赁合同有无事实和法律依据问题。当事人约定合同解除条件，解除条件成就时，当事人有权解除合同。案涉《杭州宏丰生活广场商业租赁合同》约定姚建强逾期支付租金连续达一个月以上一次，宏丰公司有权选择提前解除或终止合同。现姚建强逾期支付租金已达5个多月，宏丰公司解除合同有合同和法律依据。三、宏丰公司是否存在权利滥用的问题。案涉合同是平等主体之间的约定，是双方当事人真实意思表示，宏丰公司依约依法行使解除权，并不存在权利滥用的问题。四、原审法院的本、反诉处理有无不当的问题。首先、关于反诉部分。因姚建强违约，原审法院判决解除合同、腾退、逾期付款违约金均符合合同和法律规定，姚建强要求驳回宏丰公司所有反诉请求无事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院驳回宏丰公司其他反诉请求，宏丰公司未提起上诉，本院予以确认。其次，关于本诉部分。姚建强逾期支付首期租金并拒付违约金，宏丰公司和物业方依约可以对租赁场地暂停部分或全部能源供应，姚建强以此为由要求宏丰公司赔偿其经济损失与合同约定不符，亦无法律依据。关于返还已经缴纳的费用83730元的问题。因双方合同约定的租金起租日尚未到，现双方合同已经解除，故宏丰公司应退还姚建强预交的首期租金65700元，物业服务费和清理费，因宏丰公司在2017年9月15日起对姚建强承租的店铺实施停水、停电措施，姚建强实际无法继续经营。故相关费用应计算至2017年9月15日，经折算，宏丰公司应退还姚建强物业服务费9360元、清理费125元。综上，姚建强上诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销（2017）浙0110民初18629号判决第一项。 二、维持（2017）浙0110民初18629号判决第二、三、四项。 三、浙江宏丰立新控股有限公司于本判决生效之日起十日内返还姚建强租金65700元、物业服务费9360元、清理费125元。 四、驳回姚建强其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4464元，减半收取2232元，由浙江宏丰立新控股有限公司负担796元，姚建强负担1436元。一审反诉案件受理费3298元，减半收取1649元，由姚建强负担25元，由浙江宏丰立新控股有限公司负担1624元。二审案件受理费4604元，由姚建强负担3032元，由浙江宏丰立新控股有限公司负担1572元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇一八年八月二十八日 书记员  赖雪珂