云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）隆民二初字第00241号 原告陈雁娥，女，1978年12月18日生，白族，保山市隆阳区人，保山市第二人民医院医生，住隆阳区。 委托代理人杨德楚，云南吉昌律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告保山市名城房地产开发有限公司。 机构代码：79519310-8 住所地：保山市隆阳区海棠路景盛花园****。 法定代表人杨新福，该公司董事长。 委托代理人黄斌，云南德天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告陈雁娥与被告保山市名城房地产开发有限公司（以下简称名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨利洪独任审判，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告陈雁娥的委托代理人杨德楚，被告名城房地产公司的委托代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雁娥诉称，2011年10月3日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的景盛花园第15幢A单元6层1号房,建筑面积129.54平方米,房屋总价378958.00元，被告应于2012年8月31日前交房，被告如未按约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，合同没有约定。合同签订后，原告按约定已向被告付清了购房款，但被告未按合同约定日期向原告交房，至今，原告未接到被告的交房通知。2013年11月4日，由于原告急等用房，与被告办理了接房手续，自原、被告约定的交房期限至原告实际接房之日止，被告已逾期15个月交房，按合同第九条的约定，被告向原告支付逾期交房违约为20元／天×60天＋12元／㎡／月（参考奥新三期租金标准）×129.54㎡×（15－2）个月＝21408.24元。请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金21408.24元并承担本案的诉讼费用。 被告辩称，原告诉称与事实不符，原告与被告签订的《商品房购销合同》约定被告向原告交房的期限为2012年8月30日前交房，被告分别在2012年12月28日、29日、30电话通知原告接房和相关交房事宜，但原告未向被告接房。被告虽有迟延交房违约情况，但对合同内容已经作了变更，不是公告通知。另外，被告交房时间为2012年8月30日，原告应在2014年8月30日前向被告主张权利，现原告才提起诉讼，已经超过诉讼时效期限。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈雁娥针对自已的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 第１组，原告与被告签订的《商品房购销合同》一份，以证明原告与被告之间的权利义务；房屋座落、面积、价款；被告应于2012年8月31前向原告交房；60天内逾期交房违约金每天为20元的事实。 经质证，被告对其真实性、关联性、合法性无异议。 本院认为，被告对该组证据不持异议，且来源合法、客观真实，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。 第2组，（1）2012年2月13日原告分期付款交款通知书及被告收款收据各一份；（2）2013年11月6日被告收原告办证费、税费收据一份；（3）2015年3月16日的物业管理费收款收据二份及电费收款收据、生活拉圾收据各一份；（4）业主接房应缴税费通知单、承诺书各一份；以证明原告已经交清购房款和契税费用，交物管费的时间及实际交接房的时间是2013年11月4日。 经质证,被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性持异议，认为与本案无关，只能证明原告实际接房时间，不能证明原告不接房是被告的原因，被告已尽通知义务。 本院认为，该组证据能够证明原告所交购房款和相关费用以及实际接房的事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 被告针对其答辩主张向本院提交了以下证据： 第1组，《商品房购销合同》一份，以证明原告购买被告开发的商品房位置、座落、价款以及约定的权利义务； 经质证，原告无异议。 本院认为，该份证据与原告的第1组证据属于同一证据，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。 第2组，“景盛花园”第一期10-15幢部份业主交接房明细一份5页，以证明其在2012年12月通知业主接房，原告是在该月28、29、30日通知的； 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性持异议，认为是被告制作的，不具有证据效力，不能够证明通知过原告。 本院认为，该组证据系被告单方作出的，没有相应的通话清单予以印证，证据效力不充分，本院不予采信。 第3组，交房程序表五份，以证明2013年1月2日、3日部分业主与被告办理了接房手续，填写了相关材料； 经质证，原告对该组证据的质证意见与对被告证据2的质证意见相同。 本院认为，该组证据只能够间接证实被告向其他业主交房的事实，不能够证明已通知原告接房的事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。 第4组，证人钱某、王某的证言，以证明二证人系昆明至祥房地产经纪有限公司销售人员，为被告代理销售房产，二证人于2012年12月30日前已多次与原告通话，通知原告接房，已尽通知义务的事实。 经质证，原告对二证人的证言持异议，认为二证人虽不是被告员工，但所在公司与被告属于合作关系，二证人与被告之间有利害关系，被告擅自变更合同约定的交房方式未征得原告意见。 本院认为，二证人属于被告的代理销售企业的员工，与本案具有法律上的利害关系，本院不予采信。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 被告开发的景盛花园分别于2012年8月1日取得隆国用（2012）第02165号《国有土地使用证》（商业用地）；隆国用（2012）第02166号《国有土地使用证》（城镇单一住宅用地）；（2012）第02167号《国有土地使用证》（城镇单一住宅用地）；2011年3月17日取得编号地字2007-23号（补）《建设用地规划许可证》；2010年11月17日取得工建许字第2010-177号（补）《建设工程规划许可证》；2011年2月28日取得编号533001201102280501号景盛花园一期工程A区《建设工程施工许可证》；2010年12月3日取得景盛花园一期预许保字（2010-21）号《商品房预售许可证明》。 2011年10月3日原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议一份,合同约定：“由原告陈雁娥购买被告开发的景盛花园一期第15幢A单元6层1号房,建筑面积129.54平方米,房屋总价378958.00元，原告购房采取分期付款方式：于2010年12月28日前支付总房款的50％，即192785元；2011年8月17日前支付总房款的20％，即76173元；于该栋房屋主体工程封顶15日内支付总房款的30％，即110000元；被告应于2012年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力等因素，造成被告交房延迟的，被告在《保山日报》进行公告后，可免除被告逾期交房的相关法律责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以保山日报公告形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证明书》和《商品房使用说明书》；原告应在被告公告之日起30日内，到被告指定地点办理接房手续，原告未在约定的期限内办理接房手续，则视为本合同商品房已经交付，自该期限届满之日起，商品房的毁损灭失的风险由原告承担。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。 被告景盛花园一期商品房竣工验收备案登记后，被告未能按时向原告交房，也没有按合同约定的交房方式在保山日报刊登公告通知原告办理交接手续，2013年11月4日，由于原告急等用房，与被告办理了接房手续，自原、被告约定的交房期限（2012年8月31日）至原告实际接房之日止（2013年11月4日），被告逾期交房425天。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自已的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》约定通知交房方式为以保山日报公告形式通知原告办理交接手续,原告与被告签订的《商品房购销合同》约定的交房日期届满后，被告未按合同约定刊登公告履行按期交房义务，已属违约，应承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,符合法律规定和合同约定，本院予以支持；截止原告实际接房之日（2013年11月4日），被告已逾期交房425天，按照合同约定，逾期交房60天内被告应当按照合同约定承担违约责任；逾期交房60天后，原、被告在合同中只约定了免责情形，没有约定违约金计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”隆发改价格【2009】49号文件规定了隆阳区2008年后新建的公租房成套住宅的租金标准为6.0元／㎡／月，结合本案所涉商品房的户型、所处地段及小区整体环境等情况，酌情确定本案所涉商品房的租金标准为7.0元／㎡／月；被告应按该标准向原告承担违约责任。被告逾期交房425天，逾期交房60日内按双方合同约定的标准计算（20元×60天﹦1200元），逾期交房60天后按租金标准计算7.0元／㎡／月（129.54㎡×7元÷30×365天﹦11032.49元），具体数额为：（20元×60天）＋（129.54㎡×7元÷30×365天）﹦12232.49元。至于原告所主张的违约金计算方法，原告未提供证据予以证明，不符合最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，故本院不予采纳。被告关于本案诉讼时效的主张，应根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效，诉讼时效从实际交房之日起开始计算；原告在2015年9月23日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间，故对被告的该项主张，本院不予采纳；被告关于虽有迟延交房违约情况，但对合同内容已经作了变更，不是公告通知的辩解，法律规定，对合同的变更，合同应当由当事人自愿协商，本案中，被告未经原告同意，不得单方变更，故该辩解不能成立，本院不予采纳；被告关于已尽通知义务的主张，原告对通知接房的信息未予认可，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条及最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 由被告保山市名城房地产开发有限公司支付原告陈雁娥违约金12232.49元，于判决生效后十日内付清。 驳回原告陈雁娥其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费335元，减半征收178元，由原告陈雁娥负担28元，被告保山市名城房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决书规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  杨利洪 二〇一五年十月三十日 书记员  杨碧云