浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第137号上诉人（原审原告）：张秀青。被上诉人（原审被告）：陆泉如。委托代理人：岑娜君，浙江慈甬律师事务所律师。上诉人张秀青因与被上诉人陆泉如房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年1月8日作出的（2014）甬慈浒民初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：慈溪市古塘街道城东新村32号楼103室，包括储藏间1间（以下简称103室）由陆泉如与邹建云按份共有，各享50%份额。2014年6月9日，在慈溪市人民法院执行局，案外人交通银行股份有限公司宁波新城支行与陆泉如、邹建云达成《执行和解协议》，其中一条约定：邹建云名下的103室50%份额归陆泉如所有，陆泉如于2014年6月20日前支付一笔款项给邹建云，付款后10日内邹建云配合陆泉如办理过户手续。2014年7月26日（至该日，103室产权登记仍为陆泉如与邹建云按份共有，各享50%份额），张秀青与陆泉如签订《房屋买卖合同》一份。合同载明，陆泉如、邹建云作为出卖方，张秀青作为买进方。合同约定：103室以72万元的价格转让给张秀青，张秀青先付定金5万元，2014年8月18日至20日支付66万元，余款1万元交房后支付。若买进方中途违约则定金不予返还，若出卖方中途违约则应双倍返还定金。张秀青、陆泉如以及中介苗玉秀在合同上签字。签约时，邹建云并未到场，也未在合同上签字。签约时，陆泉如向张秀青出示了《执行和解协议》，表明了103室的产权状况。2014年7月29日，陆泉如向张秀青出具收条一份，确认收到定金5万元。2014年8月14日，邹建云向陆泉如出具一份《委托书》（当日《委托书》上邹建云签名的真实性进行了公证），邹建云对出售103室进行了追认，并委托陆泉如去办理出售103室的相关事宜，委托期限至2015年8月14日。在合同约定的2014年8月18日至8月20日期间，张秀青、陆泉如及中介苗玉秀两次到房管部门办理过户手续。张秀青要求邹建云必须到场协助办理过户手续，陆泉如称邹建云已经出具了委托书，无需到场，若房管部门要求邹建云必须到场的话，一定会把邹建云叫来的。因双方意见不一，故未向房管部门递交申请材料。2014年8月26日，张秀青向陆泉如发出书面通知，称根据约定，陆泉如应于2014年8月18日至8月20日期间配合办理过户手续，但陆���如迟迟未履行义务，望陆泉如接到通知后三日内确定过户办理时间。2014年9月4日，张秀青向陆泉如发送一条手机短信，称钱在银行等了20天，希望陆泉如两三天内给出答复，三天后张秀青想把钱转入理财。2014年9月12日，陆泉如向张秀青发出书面通知，称根据约定，张秀青应于2014年8月18日至8月20日付购房款66万元，届期张秀青一直未支付。陆泉如及中介多次电联，张秀青一直拒绝接听。为此特书面通知，请张秀青在接到通知后三日内支付房款66万元，并提供汇款账号，陆泉如已随时准备协助办理过户手续。2014年9月13日，张秀青向陆泉如发出书面通知，称103室系陆泉如与邹建云的共有房产，陆泉如至今未提供相关权属证明及授权证明复印件给张秀青，且邹建云至今未出现，又未对合同予以追认，故陆泉如应承担违约责任，望接到通知后��邹建云在中介见证下到房管部门与张秀青办理过户手续。2014年9月16日，张秀青分别向陆泉如及中介苗玉秀发出书面通知（陆泉如及中介苗玉秀均未收到），称陆泉如应在2014年8月18日至8月20日将103室转让给张秀青，张秀青已多次书面通知陆泉如办理过户手续，但至今陆泉如未履行义务，陆泉如已构成根本违约。现通知解除《房屋买卖合同》，望中介督促陆泉如在接到通知后三日内返还定金并支付违约金。2014年9月25日，陆泉如向张秀青发出书面通知，称张秀青未按约支付66万元，经催促仍未支付，故《房屋买卖合同》已无履行必要，现通知解除《房屋买卖合同》。现张秀青诉至本院，认为陆泉如在履约过程中构成违约，要求解除《房屋买卖合同》，陆泉如双倍返还定金10万元。陆泉如认为其并未违约，反而是张秀青未按约支付房款，构��违约。庭审中，陆泉如表示同意解除《房屋买卖合同》，但如果张秀青还想购买的话，其仍愿意卖给张秀青。张秀青称今天不谈买房，购买被告的房子很累。另查明：在购房过程中，张秀青曾向中介苗玉秀提出，其从外面得知陆泉如有许多债务，其怕66万元房款支付后，房屋被法院查封，询问中介能否担保。中介苗玉秀称这事无法担保。中介苗玉秀提议可先将66万元交给银行，等办出过户手续后再支付给陆泉如。对此张秀青不同意。中介苗玉秀又提议，若相信中介的话，可将66万元先汇给中介，等办出过户手续后，中介再支付给陆泉如。对此张秀青亦不同意。后来陆泉如的堂姐在中介处打电话给张秀青，称在房管部门多支付1万元，房产证就可以当天办理成功，这1万元由陆泉如来出，张秀青带66万元现金去房管部门，等房产证一办出，钱就交给陆泉如。张秀青认为带这么多现金不安全。庭审中，陆泉如与张秀青均认可慈溪市房地产交易可按如下交易习惯操作，即先向房管部门提交申请材料，待房管部门受理后，买进方向出卖方支付约定价款。原审原告张秀青于2014年11月13日诉至原审法院，请求判令：解除《房屋买卖合同》，原审被告陆泉如双倍返还定金10万元。原审法院审理认为：张秀青要求解除与陆泉如签订的《房屋买卖合同》，陆泉如同意解除合同，故双方签订的《房屋买卖合同》予以解除。张秀青认为陆泉如在履约过程中违约，要求陆泉如双倍返还定金10万元。陆泉如认为其随时准备去协助过户，并未违约。该院认为，首先，《房屋买卖合同》出卖方一栏载明的是陆泉如和邹建云两人，且签约时陆泉如向张秀青出示了《执行和解协议》，说明陆泉如签约时并未隐瞒103室的产权状况���其次，即使邹建云一开始对出售103室不知情，但过户前邹建云向陆泉如出具了《委托书》，并进行了公证，对出售103室进行了追认，并委托陆泉如去办理过户等相关手续，说明陆泉如有权处分103室。第三，在约定的8月18日至20日期间，张秀青、陆泉如两次到房管部门去办理过户手续，张秀青要求邹建云必须到场协助办理过户手续，陆泉如称邹建云已经出具了委托书，无需到场，若房管部门要求邹建云必须到场的话，一定会把邹建云叫来的。因双方意见不一，故未向房管部门递交申请材料。说明陆泉如并非推诿协助张秀青办理过户手续。最后，从陆泉如提议由其出资1万元来加快办理过户手续这一事实来看，说明陆泉如愿意履行合同，并希望尽快将103室过户到张秀青名下。综上，陆泉如并未违约，张秀青要求陆泉如双倍返还定金，缺乏事实依据，不予采纳。陆泉如认为张秀青未按照约定期限支付66万元房款，构成违约。张秀青认为必须由邹建云到场协助办理过户手续。该院认为，邹建云已向陆泉如出具了《委托书》，委托陆泉如去办理过户手续，并进行了公证，因此邹建云无需到场协助。张秀青应在约定期间与陆泉如向房管部门提交申请材料，待房管部门受理后，张秀青应向陆泉如支付房款66万元。而张秀青以邹建云未到场为由不提交申请材料，也不向陆泉如支付购房款，构成违约，因此其支付的定金5万元应不予返还。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，作出如下判决：一、解除原告张秀青与被告陆泉如于2014年7月26日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告张秀青的其余诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取计1150元，由原告张秀青负担。宣判后，���审原告张秀青不服，上诉至本院，称：上诉人虽于2014年9月16日致函被上诉人解除合同，因被上诉人拒收，上诉人解除合同意愿自动消除。被上诉人于2014年9月25日书面通知上诉人解除合同，属根本违约。因被上诉人拒绝向上诉人出示《执行和解协议》、《委托书》，且其平时又有异常行为，共有人邹建云又拒绝到办证中心签字过户，其优先购买权是否消除不能确定，因此上诉人对被上诉人产生信用危机，而中介人员对支付方式的变更也使上诉人对中介人员产生怀疑，因此上诉人要求改变付款方式，即房产证到手，再支付房屋款。至于原判认定被上诉人愿意出资1万元一天内加快办理过户手续，该事实也系虚构。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人陆泉如答辩称：1.被上诉人于2014年9月25日已经书面通知上诉人解除房屋买卖合同的行为是行使法定解除权，不属于违约的行为。2.一审中上诉人称其2014年9月16日就已经通知被上诉人解除合同，一审诉讼请求也是要求解除房屋买卖合同，现在上诉人在上诉状中称其没有要求解除房屋买卖合同的诉求是难以自圆其说的。3.执行和解协议、委托书、房屋所有权证等有关交易所涉材料均在约定交易前已经出示给上诉人，房屋中介可以为证，上诉人称她没有看到相关材料，违背诚实信用原则，且上诉人所称信用危机是没有任何证据的，其不同意中介机构提出的款项交接方式是恶意阻挠交易的行为。4.为了交易的顺利进行，被上诉人作了很多让步，甚至愿意出1万元加快产权过户手续，该行为足以证明被上诉人有积极尽快办理房屋过户手续的诚意，但是被上诉人拒绝。5.被上诉人与原来的共有人邹建云已经就房屋进行了实际分割，相关的款项也已经完成，邹建云出具的委托书经过公证，这个行为也足以推定其放弃优先购买权。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。二审审理期间，上诉人张秀青向本院提供以下证据：两条手机短信，证明上诉人要求被上诉人出具邹建云的委托书。被上诉人陆泉如经质证，认为该份证据不属于二审新证据，也无法证明上诉人所要证明的事实。被上诉人陆泉如未向本院提供证据。本院经审查认为，上诉人提供的证据不属二审新证据，故本院对此不作认定。对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：涉案房屋原产权人虽系被上诉人陆泉如与案外人邹建云各半共有，但该房屋已于2014年6月9日经原审法院执行，双方达成和解协议，明确邹建云享有的50%产权归陆泉如所有，因此，上诉人张秀青与被上诉人陆泉如签订��《房屋买卖合同》并未违反相关法律、行政法规的效力性规定，且邹建云在2014年8月14日也已以委托书的形式明确对陆泉如出售涉案房屋的行为予以追认，故涉案《房屋买卖合同》应认定合法有效，双方均应按约履行。现上诉人未按约支付购房款，属违约，被上诉人曾要求解除合同，现上诉人起诉要求解除合同，对此被上诉人表示同意，故原审法院据此确认合同解除，并驳回上诉人要求双倍返还定金的请求，符合法律规定，并无不当。上诉人上诉称因对被上诉人信用产生怀疑及共有人邹建云的优先权未消除，要求改变付款方式，而被上诉人对此不同意，并提出合同解除，被上诉人属根本违约，对此，因合同的变更需经双方合意，上诉人提出的付款方式未经得被上诉人同意，且其又未能提供证据证明被上诉人存在信用危机的事实，而被上诉人客观上也已经将《执行和��协议》、《委托书》进行出示，因此，上诉人拒绝按合同约定进行付款，致使被上诉人合同目的无法实现，原判据此认定导致合同解除的责任方在上诉人一方，即上诉人存在违约，符合客观事实，也无不当。至于上诉人提出被上诉人愿意出资1万元加快办理过户手续的事实系虚构问题，因该事实已经经中介人员证实，而上诉人在一审时对此也无异议，二审中又无其他证据可以反证，故上诉人关于该事实虚构的主张，本院也难采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张秀青负担。本判决为终审判决。��判长黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一五年三月十一日代书记员 陆 琼