云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2502民初764号原告:张锐，女，1964年11月6日生，汉族，住开远市。委托诉讼代理人：饶民(与张锐系夫妻关系），男，1962年9月27日生，汉族，住。被告：红河州华信商务酒店有限公司。法定代表人：熊方伯，该公司总经理。地址：开远市。被告：红河州华信房地产开发有限公司。法定代表人：熊学亮，该公司总经理。地址：开远市。被告共同委托诉讼代理人：王红鹏，云南大合律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告张锐诉被告红河州华信商务酒店有限公司（以下简称华信酒店公司）、红河州华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理。依法由审判员李亚眉与人民陪审员江跃成、李春梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张锐及其委托诉讼代理人饶民，被告华信房地产公司法定代表人熊学亮及二被告的共同委托诉讼代理人王红鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锐诉请判决：1、被告华信酒店公司赔偿提前解除合同违约金，按原告投资总额172,722.95元的20%，合计34,544.59元；2、被告华信酒店公司、华信房地产公司在一个月内按《住宅室内装饰装修设计规范》JGJ367-2015、《住宅装饰装修工作施工规范》GB50327-2001，庭审中变更为国家标准对原告商品房及家具、家电、设备修理、重作、更换达到三星级酒店公寓标准，由原告验收，或按原告已支付家装款的50%返还维修及家具设备更新费给原告，合计38,152.00元；3、由被告赔偿财产损失，从2012年5月1日起到2018年3月5日止，按五年以上中国人民银行贷款利率赔偿55,742.95元；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2008年3月，原告看到被告售房广告，宣称为购房者作出六大保障：投资有保障，固定回报高，华信金地酒店公寓的业主委托酒店管理公司进行专业经营，前三年收回总投资40%；酒店公寓有限，升值潜力无限，地处黄金地段上的华信金地酒店公寓可谓寸土寸金，每一套酒店公寓都是三星级的装修配套，低投入高回报，未来升值潜力更是无法估量；开房有提成，年年高回报，酒店公寓开业三年后，你每年都有35%的提成比例，真是天天有收益、月月有盈利、年年高回报！三星级酒店，尽显尊贵地位，成为三星级酒店的房东就是您身份地位的彰显，坐收其利也是成功人士投资理财的上选；诚信树品牌，投资零风险，投资者在购买华信金地酒店公寓时可约定由酒店管理公司全程经营管理，业主坐享其成彻底免除了投资者的一切后顾之忧；清清楚楚投资，明明白白收益，华信金地酒店公寓财务系统采用先进科学的电脑系统管理，让您的投资收益明明白白。售楼部工作人员说明，该公寓须委托给红河州华信商务酒店有限公司用电脑软件统一管理，投资者在家就可查询经营情况，按照酒店的开房率每个季度领取一次收益。明确的宣传和售楼部工作人员的承诺打消了原告担忧，2008年3月23日，原告签订了《商品房购销合同》购买了华信金地酒店A幢H-601的预售商品房，同时按照红河州华信房地产开发有限公司要求签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，委托经营管理20年。2009年华信·金地公寓酒店开业，被告头三年按约逐年返还了投资总额40%的投资收益。从2012年5月1日起被告按协议“从开房总额中按投资额比例的35%提成给业主”，但被告违反约定，没有兑现“将用电脑软件管理，投资者在家就可查询经营情况”的承诺。几年来原告多次找被告商量，催告无效，2017年3月31日向开远市人民法院起诉，请求解除协议书，归还房屋使用权。经过审理，法院判决解除《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，2018年3月5日由法院强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条的规定，合同解除后，可以要求对方恢复原状、采取补救措施，要求赔偿损失，故提出以上诉求。被告华信酒店公司辩称、被告华信房地产公司答辩称：1、原告起诉被告违约是不成立的，双方的合同已经明确在合同没有满之前原告提出中途解除违约合同，违约的事由是由原告而起，违约责任应该由原告负担。2、原告要求被告赔偿相应的损失是没有法律依据的，从2008年开始一直到现在，双方开始没有争议，后期市场环境发生变化，导致酒店经营收益价格低，不是被告欺诈的行为。其中达到三星级国家标准等条件没有事实和法律依据，是原告主观想象出来的，合作那么久，家具家电都有使用寿命的，不是被告主观造成，并且在此过程中原告也获得了利益。3、损失按照银行利率赔偿是没有法律依据的，原告计算的损失是根据委托合同，委托方交付给受托方，原告必须要找出相应直接损失的证据来证明我方的委托事项，但是原告没有直接证据，其提到的损失都是主观想象的。4、原告遗漏了主体，第一个是装修的主体，原告的房屋是昆明的紫云装饰公司完成的，紫云公司设计的装修事项应该把紫云公司列为诉讼主体。本案争议的焦点为：一、解除合同的责任在哪一方？二、违约责任应如何承担？本案原告张锐为证明其主张，围绕本案争议焦点，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，拟证实原告的主体适格；2、房屋所有权证书，拟证实房屋权属和面积；3、华信酒店公司销售广告，拟证实被告促成邀约的事实；4、《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》复印件，拟证实双方签订协议书，但是被告并没有按照约定履行；5、投资收益统计表一份，拟证实双方约定给予原告投资收益，但是五年间原告没有看到被告履行投资者在家中就能看到开房率的事实；6、五年以上中国银行贷款利率计算书一份，拟证实双方在合同中没有约定违约金损失数额，故应用司法解释第十八条，按照该条来要求被告赔偿损失；7、家装款、住宅专项维修、酒店公寓购房发票各一份，拟证实原告的投资损失情况；8、强制执行交房照片一份，拟证实公寓已强制执行给原告的事实；被告华信酒店公司、华信房地产公司质证认为：对1、2证的三性无异议；对第3证的关联性有异议，这个是销售广告，跟本案没有关联性，和协议书有冲突；对第4证，三性没有异议，但对证明对象有异议，违约事项是明确的，其中可以看出是原告首先违约的，这个协议恰好证明原告存在违约的事实；对第5证的三性没有异议，但是对证明目的有异议；对第6证没有异议，但是与本案无关联性；对第7证的三性无异议，但是家装款只是代收关系，实际上装修款是由昆明紫云公司收取；对第8证的真实性、合法性无异议，但与本案无关。本案被告华信酒店公司、华信房地产公司围绕本案争议焦点，向本院提交以下证据：1-2、公司营业执照复印件一份、法人证明、法人身份证复印件，拟证实被告的身份；3、房屋面积预测量报告，拟证实被告不存在故意缩水房屋面积的事实；4、装修协议书及付款凭证，拟证实原告的房屋是由昆明紫云公司来负责装修的；5、酒店管理系统说明及软件，拟证实华信商务酒店是正常合法经营的，酒店开业至今管理系统数据录入真实；6、公安机关证明一份，拟证实华信酒店在经营期间无违法乱纪的行为；7、返款明细表一份，拟证实原告领取华信酒店利润的事实，长期以来原告均确认酒店开房收益的；8、收款收据复印件各一份，拟证实双方签订了购房合同，原告应缴纳的房价是170,100元，而原告实际交付费房款为166,533.48元；9、催款通知书，拟证实被告向原告催款的事实。原告张锐质证认为：对第1、2、4组证据的三性没有异议，对于第3组房屋面积预测量报告的真实性、合法性没有异议，但是双方签合同是在2008年，合同在先测量在后，被告提交的面积没有把建筑面积和分摊面积写入合同。对第5组证据酒店管理系统说明及软件不认可，酒店内部使用的软件和之前的约定投资者在家中就可查看开房率存在矛盾。对第6组证据的三性没有异议，但与本案没有关联性。对第7、8、9组证据的三性不予认可。经过庭审举证、质证，本院认为：原告提交的第1、2、4、5、7组证据客观、真实、与本案具有关联性，本院予以采信，但第3、6组证据与本案没有关联性，本院不予采信，第8组证据因系原告单方制作，不能全面反映房屋的整体情况，本院不予采信；被告提交的第1--8组证据客观真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信，但第9组证据因不能证实是否送达给被告，不能确定其真实性，本院不予采信。经审理查明：2008年3月，原告张锐看到被告华信房地产公司的售房广告宣传，遂于2008年3月23日与被告华信房地产公司签订购买该公司开发的位于华信金地酒店A幢H-601套房屋，并签订了《商品房购销合同》。合同签订后，原告张锐一次性支付了购房款166,533.48元。2008年3月23日，在签订《商品房购销合同》的同时，原告张锐还与被告华信酒店公司签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，约定原告张锐将其购买的位于华信金地酒店A幢H-601号公寓交给华信酒店公司经营管理，委托管理期限为20年，即从2009年5月1日至2029年4月30日，乙方（华信酒店公司）按照前三年支付投资总额40%支付报酬给甲方（张锐），从第四年开始由酒店管理公司从开房总额中按投资比例的35%支付报酬给业主，若合同正常履行，任何一方提前解除合同均赔偿守约方投资总额20%的违约金，双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订、房屋建成后，华信酒店公司就一直管理华信金地酒店A幢H-601套房屋。2017年3月31日，原告张锐向本院提起诉讼，要求解除双方签订的协议。经本院审理后认为，华信酒店公司违反双方签订的《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》第六条的约定，未按照协议书的约定，履行保障原告对酒店公寓经营过程中可以在家中安装电脑软件随时查询酒店经营开房率、以及未明确投资者30日免费入住的楼层房间，另外自2015年起张锐的投资收益低于每天10元，且2016年8月至2017年1月两个季度的收益只能达到每天1元，已不能实现张锐投资收益的合同目的，故判决双方解除《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，并且将华信金地酒店A幢H-601号公寓的使用权归还张锐。华信酒店公司不服向红河哈尼族彝族自治州中级人民法院提起上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2017）云25民终1668号判决书，维持本院作出的一审判决。2018年3月5日，经本院依法强制执行，华信酒店公司归还华信金地酒店A幢H-601号公寓的使用权给张锐。现原告张锐以被告违反合同约定为由，再次向本院起诉，要求被告支付违约金、并赔偿相关损失。本案在审理过程中，因双方当事人意见分歧较大，调解不能达成一致意见。本院认为：本案系合同纠纷，原告张锐将其购买的华信金地酒店A幢H-601套房屋委托给被告华信酒店公司经营管理，并且签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，系双方的真实意思表示，双方的合同关系成立，依法受法律保护。当事人应当按照诚实信用的原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，但在履行的过程中双方发生争议，原告张锐于2017年3月31日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的协议。经本院作出的（2017）云2502民初496号民事判决书和红河州中级人民法院作出的（2017）云25民终1668号判决书确定，因华信酒店公司违反双方签订的《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》第六条的约定，未按照协议书的约定履行保障张锐对酒店公寓经营过程中在张锐家中安装电脑软件，无法查询酒店经营开房率以及未明确投资者30日免费入住的楼层房间，致使双方发生争议，另外自2015年起张锐的投资收益低于每天10元，且2016年8月至2017年1月两个季度的收益只能达到每天1元，已不能实现张锐投资收益的合同目的，故判决双方解除《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，并且将华信金地酒店A幢H-601号公寓的使用权归还张锐。2018年3月5日，经本院强制执行华信酒店公司归还华信金地酒店A幢H-601号公寓的使用权给张锐。上述两份判决已经生效，且已履行完毕，生效的判决具有既判力，该判决书已确定被告华信酒店公司构成违约，故原告张锐要求赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算方式，在双方的协议中第8条第（3）、（4）条有双方没有违约，正常履行合同的情况下一方提出解除合同，则解约方需要向对方支付投资总额的20%违约金的约定，该约定可视为双方对承担违约责任方式的约定，但根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合协议履行的期限、违约责任的大小，本院酌情认定由被告华信酒店公司赔偿原告张锐投资总额的10%，即16,653.35元（166,533.48元×10%）。被告辩称“原告起诉被告违约是不成立的，双方的合同已经明确在合同没有满之前原告提出中途解除违约合同，违约的事由是由于原告而起，违约责任应该由原告负担”的观点与法律规定和双方约定不符，该约定是基于双方正常履约的前提下，而本案中被告华信酒店公司已构成违约，由违约方向守约方承担违约责任，符合法律规定的立法本意，故该辩解本院不予采纳。原告张锐要求被告按照国家三星级标准对华信金地酒店A幢H-601号公寓的家具、电器、设备修理、重作、更换或者支付家装款50%返还维修机家具设备费用，关于房屋质量、装修标准约定系买卖华信金地酒店A幢H-601号公寓时原告与华信房地产公司签订的《商品房买卖合同》的内容，该约定不能及于《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》的签约双方，根据合同相对性原则，该诉讼请求不成立，本院不予支持。原告张锐同时要求被告从2012年5月1日起到2018年3月5日止，按五年以上中国人民银行贷款利率赔偿损失55,742.95元，但该请求不符合双方的约定和国家法律规定，本院不予支持。另外原告要求被告华信房地产公司共同承担责任，但《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》系原告张锐与被告华信酒店公司签订，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对华信房地产公司不产生法律约束力，除合同当事人以外的任何人不得请求享有合同上的权利，除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任，故该诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告红河州华信商务酒店有限公司赔偿原告张锐违约金16,653.35元（于本判决生效后十日内支付）；二、驳回原告张锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2868.00元，由原告张锐负担2652（已付），由被告红河州华信商务酒店有限公司负担216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  李亚眉人民陪审员  江跃成人民陪审员  李春梅二〇一八年八月十日书 记 员  杨富元