浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3972号 上诉人（原审原告）：浙江常升建设有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇新兴路**-6。统一社会信用代码：913300006725993510。 法定代表人：张建栋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘珂、曹怡骏，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江富强置业有限公司，，住所地：杭州市拱墅区丰潭路**银泰城**501-2统一社会信用代码：91330105746315092H。 法定代表人：王立勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪小燕、李中钢，浙江路成律师事务所律师。 上诉人浙江常升建设有限公司（以下简称常升公司）因与被上诉人浙江富强置业有限公司（以下简称富强公司）合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2012年12月5日，常升公司（乙方）与富强公司（甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》，约定乙方向甲方购买坐落于杭州市拱墅区××幢××室房屋，建筑面积为（暂定）712.17平方米，房屋用途为商业用房，按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米21062.39元，总计15000000元。合同第四条约定，甲方应在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的房产交付乙方使用：1.建设工程经竣工验收合格……。第七条第一项约定，“甲方根据杭州市人民政府有关留用地文件的相关规定与乙方一起履行办理产权登记程序。甲方将办理房屋产权转移登记手续需要由甲方提供的资料报送政府产权登记机关后，即视为甲方履行了产权转移登记中的合同义务”；第四项约定，“对于符合房产权属登记条件的乙方（房屋交付后乙方仍未全部付清转让房款的，自乙方付清全部转让房款之日起算），甲方承诺在房屋交付后三年内办理本合同约定的房屋产权转移登记义务；如富强公司未能在约定期限内办结该房屋产权转移登记手续且逾期未超过180日的，则富强公司应自约定日期至该房产权属登记至常升公司名下之日止，按日向常升公司支付已付房产转让价款万分之二的违约金……”同时，常升公司向富强公司出具委托书一份，委托富强公司指定的工作人员办理产权证等相关证件的所有法律手续。2014年4月18日，常升公司、富强公司双方签订了交付结算书，交付结算书中双方确认：2014年4月18日甲乙双方对坐落杭州银泰城Ｂ幢1701室房屋进行验收交接，双方确认甲方交付给乙方的房屋实测建筑面积715.79平方米，总房价款为15076248元，乙方已付全部房价款，甲方已开具收据给乙方；该商品房在开发过程中未遇到《杭州市房屋转让合同》第四条约定的可以免责的特殊原因，该商品房按约于2013年12月31日向乙方交付，属按期交付，乙方无异议。甲方已按《杭州市房屋转让合同》的约定履行交房义务，乙方无异议；等等。且常升公司富强公司双方均确认，案涉房屋房价尾款76248元常升公司于2014年4月22日支付。 2016年12月12日，富强公司向常升公司发送《办理产权证通知函》，通知常升公司在7个工作日内带相关证件前来办理案涉房屋的相关办证手续，同时告知“如您未在以上约定时间内前来办理相关办证手续的，我公司还是会积极配合您办理不动产登记手续，但是我公司将不再承担任何责任”。常升公司收到上述通知后，于2016年12月16日与富强公司签订了补充协议。因常升公司欲还清银行按揭贷款后再办理房屋产权登记手续，2017年1月22日，常升公司还清案涉房屋的银行按揭贷款并取得银行的贷款结清证明。2017年2月10日，常升公司取得案涉房屋的契税完税情况联系单后，缴纳了契税。2017年2月14日，常升公司领取了案涉房屋的不动产权证书。2017年7月14日，常升公司向原审法院提起诉讼，请求：1.富强公司支付延迟办理房屋产权证违约金132670元（自2017年1月1日起按照每日万分之二的标准计算至2017年2月14日止）；2.本案诉讼费用由富强公司承担。 原审法院认为，常升公司、富强公司双方签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。富强公司于2013年12月31日向常升公司交付了案涉房屋后，应于2016年12月31日前办理本合同约定房屋产权转移登记义务。但根据合同第七条第一项约定：富强公司根据杭州市人民政府有关留用地文件的相关规定与常升公司一起履行办理产权登记程序；富强公司将办理房屋产权转移登记手续需要由富强公司提供的资料报送政府产权登记机关后，即视为富强公司履行了产权转移登记中的合同义务。因此，富强公司义务的履行以“将办理房屋产权转移登记手续需要由富强公司提供的资料报送政府产权登记机关”为完成，并不以实际取得产权证书的时间为依据。且履行办理产权登记程序不仅是富强公司的义务，也是常升公司的义务。即使常升公司已经将办理产权证等相关证件的所有法律手续委托给了富强公司，但办理的过程中，仍需要常升公司的配合，如提供办理房屋产权转移登记的相关资料、需常升公司签字盖章等。故在“常升公司于2017年1月22日才取得用于办理房屋产权转移登记的银行贷款结清证明，且不能清楚具体什么时间交给富强公司；结合当时处于春节期间；且案涉房屋的契税完税时间最早为2017年2月10日”的情况下，常升公司于2017年2月14日才取得案涉房屋的不动产权证书的情形，并不能认定为富强公司违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，判决：驳回浙江常升建设有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计1477元，由浙江常升建设有限公司负担。 宣判后，上诉人常升公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定常升公司于2017年2月14日才取得案涉房屋的不动产权证书不能认定为富强公司违约，缺乏事实和合同依据。一、常升公司与富强公司之间签订的《杭州市房屋转让合同》明确约定富强公司应在房屋交付后三年内办理案涉房屋的转移登记（即2016年12月31日前），常升公司于2017年2月14日才取得案涉房屋的不动产权证书，证明富强公司存在违约事实，富强公司应承担相应的违约责任。2012年12月5日，常升公司与富强公司签订《杭州市房屋转让合同》，约定常升公司向富强公司购买案涉房屋（拱墅区银泰城B幢1701室），富强公司应于2013年12月31日前将符合条件的房屋交付常升公司，富强公司应在房屋交付后三年内办理案涉房屋的转移登记（即小证）。同时，在作为合同组成部分的附件五委托书中，常升公司全权授权富强公司代为办理相关房产证登记、交费、领证手续等相关的其他事项。据此，作为全权代理方的富强公司至2017年2月14日方才交付案涉房屋的不动产权证书已构成违约。应当按照合同的约定，按日向常升公司支付已付房产转让价款万分之二的违约金，即132670元，（自2017年1月1日至2017年2月14日）。二、富强公司不存在可顺延办理涉案房屋产权转移登记的合法、合理事由。一审法院认定根据《杭州市房屋转让合同》第七条的约定，富强公司将办理房屋产权转移登记所需手续提供给政府产权登记机关后，即视为其履行了产权转移登记中的合同义务。但该等条款显然属于免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且与《杭州市房屋转让合同》附件五全权委托富强公司办理产权转移登记的约定相矛盾，应认定该条款无效。实际上，富强公司一直未向常升公司出示过其取得初始登记证书的证据，向登记机关提交办理转移登记手续的时间也晚于《杭州市房屋转让合同》约定的时间。同时，案涉房屋的贷款结清与否并不影响办证事宜。常升公司是直至2017年2月9日才接到富强公司要求缴纳契税的通知，常升公司第二天便完成了契税缴纳。一审法院认定常升公司于2017年1月22日才取得案涉房屋的贷款结清证明以及在2017年2月10日才缴纳完毕契税系常升公司原因，因此富强公司不构成违约完全是错误的。从常理推断，常升公司作为房屋买受方，当然希望案涉房屋的产权证书能够尽早办理出来，也不可能因为契税的问题拖延。三、富强公司在《杭州市房屋转让合同》履行的过程中违反了诚实信用的原则，对于违约行为负有不可推卸的责任。根据《杭州市房屋转让合同》的约定，富强公司有三年的充足时间办理房产转移登记手续，而其直至三年期限届满前10余天才通知常升公司提交相关配合手续及资料、完全有违诚实信用的原则，且给予常升公司的准备时间也难谓合理。因此，富强公司对于逾期办证的损害事实负有不可推即的责任，应当依约承担相应的违的责任。故提起上诉，请求：1.依法撤销（2017）浙0105民初6914号民事判决书；2.依法改判支持常升公司的诉讼请求，判令富强公司向常升公司支付延迟办理房屋产权证违约金132670元（自2017年1月1日起按照每日万分之二的标准计算至2017年2月14日止）；3.本案一审、二审的诉讼费由富强公司承担。 被上诉人富强公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。常升公司的上诉缺乏事实和法律依据，故依法不能成立。1.富强公司已按照2012年12月5日双方签订的《杭州市房屋转让合同》第七条第1项约定，履行了产权登记中的合同义务。2.常升公司2014年4月22日才付清案涉房屋的全部款项，故根据双方2012年12月5日签订的《杭州市房屋转让合同》第七条第4项约定，富强公司不存在违约行为。3.2016年12月12日，富强公司即已通知常升公司在7个工作日内带相关资料前来办理案涉房屋产权转移登记手续。随后，双方于2016年12月16日签订了补充协议，因常升公司欲还清银行按揭贷款再办房屋产权登记手续，至2017年1月22日才还清银行按揭贷款并取得银行贷款结清证明，并2017年2月10日才安排好税款和缴纳了案涉房屋的契税，至2017年2月14日取得案涉房屋的不动产权证书，据此，富强公司亦不存在违约的情况。综上所述，常升公司的上诉没有事实和法律依据，请依法判决“驳回上诉，维持原判”。 二审期间，双方均未提供新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为富强公司是否构成逾期办理案涉房屋的产权转移登记手续。常升公司认为，富强公司应当在2016年12月31日前办理完成案涉房屋的转移登记手续，常升公司直到2017年2月14日办理完成案涉房屋的转移登记手续构成违约。首先，双方签订的《杭州市房屋转让合同》第七条第一款约定：“甲方将办理房屋产权转移登记手续需要由甲方提供的资料报送政府产权登记机关后，即视为甲方履行了产权转移登记中的义务；如因非甲方原因导致乙方不能在合同约定期限内取得房地产权证书的，甲方不承担违约责任。”根据该条约定，富强公司办理产权转移登记手续的义务为在约定的时间之前将由其提供的材料报送相关政府登记机构即可。该条第四款同时约定：“对于符合房产权属登记条件的乙方（房屋交付后乙方仍未全部付清转让房款的，自乙方付清全部转让房款之日起算），甲方承诺在房屋交付后三年内办理本合同约定的房屋产权转移登记义务。”常升公司于2014年4月22日付清案涉房屋尾款，虽然常升公司认为，系因18楼存在漏水，故延迟交付了尾款，且《交付结算书》中明确约定“该商品房按约于2013年12月31日向乙方交付”。但常升公司于2014年4月22日付清房款的事实是清楚的，《交付结算书》中约定的按约交付，并不影响常升公司实际付清房款的时间。因此根据上述合同约定，在常升公司未付清全部房款的情况下，富强公司应当自房款全部付清之后三年内完成房屋产权转移登记义务，即富强公司应当在2017年4月22日之前完成办理房屋产权转移登记的义务，常升公司主张富强公司应当在2016年12月31日前完成房屋产权转移登记义务的理由不能成立。其次，二审中，常升公司亦明确表示其在收到富强公司的《办理产权证通知函》后，提出要贷款结清后再办理案涉房屋的产权转移登记手续。2017年1月22日，常升公司还清贷款，取得《贷款结清证明》；2017年2月10日，常升公司取得案涉房屋的《契税完税情况联系单》。本院认为，富强公司按约在2016年12月12日，提前向常升公司发送了《办理产权证通知函》，因常升公司提出要贷款还清后办理案涉房屋的产权转移登记手续，且常升公司还清贷款及缴纳契税的时间晚于2016年12月31日，富强公司未能在该时间之前完成房屋产权转移登记手续并非因其原因导致，不构成违约。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2954元，由上诉人浙江常升建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  盛 峰 审 判 员  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年八月二十四日 法官助理  赵 勤 书 记 员  朱创威