三亚市城郊人民法院   民事判决书   (2015)城民一初字第3377号   原告宋宝宝，女，1990年7月11日出生（公民身份号码×××），汉族，住北京市海淀区。   委托代理人幺东升，海南肖明德律师事务所律师。   被告李成祥，男，l943年8月21日出生（公民身份号码×××），汉族，住河北省秦皇岛市。   委托代理人陈静，女，秦皇岛国源商贸有限公司职员。   委托代理人高柏峰，男，秦皇岛国源商贸有限公司职员。   原告宋宝宝诉被告李成祥房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年6月25日立案受理后,依法组成合议庭,于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告宋宝宝的委托代理人幺东升，被告李成祥的委托代理人陈静、高柏峰到庭参加诉讼。因被告李成祥下落不明，本院依法公告送达应诉通知。本案现已审理终结。   原告宋宝宝诉称：2010年1月31日，我与李成祥签订了《房屋买卖合同》，约定我购买李成祥开发的位于三亚市××村的三亚湾山海晓屋小区第6层608房；该房面积48平方米，每平方米5560元，总价款266880元。我从中国建设银行转账向李成祥银行卡汇款后，李成祥向我出具了《收据》。我付款后接收了房屋并入住。购房时，李成祥称房屋的产权正在办理，很快就能拿到。但从购房直到现在，我无数次催要，李成祥总是以各种理由推拖搪塞，每次都是信誓旦旦，保证很快就能办好。2015年5月4日，三亚市天涯区城市管理局发出《关于违法建筑排查工作的告示》，将山海晓屋小区列入排查范围。经我询问，城管局答复说山海晓屋小区没有建设审批手续，是违法建筑。根据我国法律规定，李成祥没有审批报建的房屋是非法建筑，非法建筑无法取得房屋产权，当然也不能销售或转让。现诉至法院，请求依法判决确认我与李成祥签订的《房屋买卖合同》无效；李成祥退还我购房款266880元。   被告李成祥辩称：（一）我与宋宝宝的房屋买卖合同约定交易的标的物系我合法不动产。（l）我的不动产房屋系2009年10月以前形成的不动产。（2）海南省第四届人民代表大会常务委员会根据《中华人民共和国城乡规划法》和有关法律法规的规定，结合本省实际，制定了《海南省城乡规划条例》，该条例是自2009年10月1日起施行的条例；对我2009年10月以前形成的不动产的依据没有追溯力。我形成的不动产的依据是海坡乡人民政府1987年9月3日出具的《城镇建设土地使用批准书》，我建房期间尚不存在需取得建设规划许可证才能进行建设的问题，当时的《城镇建设土地使用批准书》的效力与后来的"一书两证"效力是一致的，后法律规定出了变化，对以前形成的事实没有追溯力。（3）国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定中，仅有"农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证"，而没有限制外省农民是否可以在农村集体土地上建设住宅的规定。我系河北省秦皇岛市农民，我与海坡村村民的《宅基地出让合同》业经宅基地所有权人海坡村委会盖章确认，并且我与宋宝宝签订的《商品房买卖合同》亦已经过宅基地所有权人海坡村委会予以确认，依据《物权法》第十五条规定自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（二）我与宋宝宝在签订履行合同时，没有违反自愿、平等协商一致的原则，是双方真实意思表示的行为：（1）我出售山海晓屋房屋时，售房所在地周边有产权证的房屋售房均价约为3万元/平方米，而我出售给宋宝宝的房屋，售房均价为4000多元/平方米，仅为市场均价的13％，远低于市场均价，原因是：我所形成的不动产未取得土地使用证和房产证，对于我形成的不动产能否取得土地使用证和房产证，在法律、法规、政策均未规定。（2）对于我形成的不动产是我的财产、地随房走的宅基地的所有权是海坡村委会，对于以上事实，双方签订合同时，我没有任何隐瞒，才由海坡村委会在双方合同上盖章确认，据此在合同中第六条明确约定：出卖人按期交付房屋并交接完毕，该房屋有关的风险责任随之转移买受人。（三）我与宋宝宝签订的《房屋买卖合同》中约定的双方权利义务早于2010年2月前后履行完毕。对于三亚市综合行政执法局早于2013年4月即现场张贴了行政处罚文书一事，宋宝宝是明知的、而我不知情。我与三亚市综合行政执法局、天涯区城市管理局的行政诉讼一案中，行政一方有确凿证据证明以上事实。并且宋宝宝诉状中承认2015年5月4日其见到了三亚市天涯区城市管理局发出的《关于违法建筑排查工作的告示》。我直到2015年6月才通过他人得知该局2015年6月2日作出了天城管(四大队)催字(2015)第022号《强制执行催告书》和《关于责成李成祥拆除违法建筑的公告》。我己提起行政诉讼。宋宝宝在所购的房屋被拆除、双方买卖标的物灭失后无房可退的情况下，才于2015年6月对双方所签订、履行的合同反悔，提起民事诉讼，其不但违反了诚实信用的原则，并且早己超过法律规定的诉讼时效。综上所述，请求法院依照法律规定驳回宋宝宝的诉求。   经审理查明：2010年1月31日，宋宝宝与李成祥签订一份《房屋买卖合同》，约定：李成祥将其经有关部门批准取得位于三亚市××村的土地使用权（实际是李成祥从村民受让的宅基地）上建设的三亚湾山海晓屋小区6层608房出卖给宋宝宝；房屋面积48平方米，5560元/平方米，总价款266880元，宋宝宝一次性付款。合同签订后，宋宝宝付给李成祥购房款266880元。之后宋宝宝接收房屋并入住。2015年5月4日，三亚市天涯区城市管理局在三亚湾山海晓屋小区内贴出《关于违法建筑排查工作的告示》，将山海晓屋小区列入排查范围。2015年6月14日三亚市政府相关部门以李成祥建设的三亚湾山海晓屋为"小产权房"未经规划批准为由予以强制拆除。此后宋宝宝要求李成祥退款未果，宋宝宝遂于2015年6月25日向本院起诉。   另查明，2015年6月，李成祥以三亚市天涯区城市管理局、三亚市综合行政执法局为被告起诉了行政诉讼，本院以（2015）城行初字第355号立案审理。李成祥认为相关部门作出的拆除其房屋的决定违法，民事诉讼必须以行政诉讼的审理结果为依据，而行政诉讼尚未审结，为此向本院提出中止民事诉讼审理的申请。   以上事实有《房屋买卖合同》、收款收据、宅基地出让合同、收条、《关于违法建筑排查工作的告示》及当事人的陈述等材料佐证,并经质证，足以认定。   本院认为，本案争议焦点在于：（一）关于本案是否应中止诉讼问题。本案的案由是房屋买卖合同，宋宝宝诉求确认合同无效及返还购房款，审理的主要内容是合同的效力及是否应退还购房款。李成祥起诉的行政诉讼案诉求确认相关部门作出的具体行政行为违法。两案虽涉及到同一标的物，但两案的事由和法律关系性质不同，二者的审理没有相互内在的联系和相互影响，即两案互不以它案作为审理的依据，两案的审理实际相互没有关系。故李成祥提出要求中止本案审理理由不成立，本院不予采纳。（二）关于《房屋买卖合同》效力及过错责任问题。宋宝宝与李成祥签订的《房屋买卖合同》约定李成祥经有关部门批准取得土地使用权，实际是李成祥从村民手中买得的宅基地，李成祥使用农村集体土地建设的房屋卖给宋宝宝，李成祥并没有取得建设工程规划许可证，所买卖房屋实为俗称的"小产权房"。李成祥与宋宝宝签订合同时没有取得商品房预售许可证明，在宋宝宝起诉前也没有取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，李成祥与宋宝宝签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同。从合同约定来看，宋宝宝明知其购买的房屋就是"小产权房"。因此造成《房屋买卖合同》无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担。（三）关于本案宋宝宝的诉求是否已超过诉讼时效问题。本案的纠纷是房屋买卖合同，涉及的标的物是房屋不动产，是物权，该物权灭失后，才引起双方纠纷，因此本案不适用法律规定的诉讼时效。即使适用诉讼时效，时效的起算也应从房屋灭失之日起，涉案房屋是在2015年6月被拆除，宋宝宝是在2015年6月25日起诉，显然不过诉讼时效。而不是李成祥抗辩主张的时效从2013年4月起算，其主张既没有事实根据，也不符合法律规定，本院不予确认。（四）关于宋宝宝的诉求是否成立问题。根据上述分析，在《房屋买卖合同》无效的情况下，李成祥依无效合同取得的购房款266880元应退还给宋宝宝。因此宋宝宝的诉求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:   一、原告宋宝宝与被告李成祥于2010年1月31日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；   二、被告李成祥应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋宝宝退还购房款266880元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费5303元（原告已预缴）,由被告李成祥负担，直接付给原告宋宝宝。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 谭光华   审 判 员 符秀柏   人民陪审员 胡 彪     二○一五年十月九日   书 记 员 唐东阳   附相关法律规定:   1、《中华人民共和国民法通则》   第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。   第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。   2、《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   ......   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   4、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。   人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。   5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。   第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。