海南省琼中黎族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）琼中民初字第403号原告冯世博，男，1988年3月10日出生，汉族，现住琼中黎族苗族自治县（下称琼中县）。大理石加工厂的工人。委托代理人李忠杰，男，1960年9月10日出生，汉族，现住琼海市。系原告的舅父。被告李柳蓓，女，1981年6月23日出生，汉族，琼中县总工会匹克专卖店店长，现住琼中县。委托代理��吴鹏，男，1979年10月9日出生，汉族，现住海南省海口市。第三人海南万虹置业有限公司。住所地琼中县。法定代表人张钱，该公司董事长。委托代理人李勇刚，该公司副总经理。原告冯世博诉被告李柳蓓、第三人海南万虹置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法适用简易程序于2015年8月21日、2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告冯世博及其委托代理人李忠杰、被告李柳蓓及其委托代理人吴鹏、第三人海南万虹置业有限公司的委托代理人李勇刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯世博诉称，原告于2015年5月10日前到海南万虹置业有限公司开发的琼中县壹号广场项目想购买商品房，到了销售部，销售人员说房屋已销售完，有人想转卖。经介绍认识了被告李柳蓓。原告于2015年5月10日与被告签订了购买位于琼中县壹号广场10幢15、16号房屋的协议，并于当天向被告李柳蓓支付了购房定金100000元。后来听说这个房地产开发公司开发的项目手续不全，原告便要求被告退还原告给付的购房定金，而被告却要求原告按协议支付被告房款，原告不同意。因为海南万虹置业有限公司开发的琼中县壹号广场项目手续不齐全，没有土地证、临时规划许可证、施工许可证、房地产开发许可证及商品房预售许可证，再给被告钱就要不回来了。该项目到目前为止没有取得项目开发和销售许可的相关许可证件，是不合格的商品。被告以欺诈的行为将琼中县壹号广场项目10幢15、16号商铺出售给原告，未能为原告办理好原告的产权证，其行为属欺诈，严重违反原、被告双方的约定，被告的行为又属违约行为。故原告请求法院判令：1、被告李柳蓓三倍返还原告定金及赔偿款300000元。2、本案诉讼费用由被告李柳蓓承担。原告冯世博为支持其诉讼请求向法庭提交的证据有：证据一收据，拟证明被告承诺要给原告办房产证，是欺诈行为，因为原告认为被告根本不能为原告办理房产证。证据二琼中壹号广场项目购房协议书，拟证明协议书是假的，是不合法的无效的，只有双方在琼中县房管部门在网上签订的合同才是有效的，被告与海南万虹置业有限公司没有按照规定在网上签订的合同是不合法的，所以是无效。被告李柳蓓辩称，我不是开发商，不需要有预售许可证。是原告违约在先，现在反过来说我违约，如果原告不准备购买房子，我也不退��订金。而且我也没有把房卖给原告，卖房是要签合同的，我们之间只是约定要买卖房，还没有真正卖房。我没有欺诈，我有购房协议。我现在还没有把房卖给原告，这只是一个小约定。只有原告在付完钱后我没为你办理房产转移的，我才承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告李柳蓓未向法庭提交任何证据材料。第三人海南万虹置业有限公司辩称：我们投资开发的项目不是没有手续，是我们的手续正在办理当中。我们的手续是合规合法的，我们是按照法律程序办理的，只是办理的周期比较长，我们不存在隐瞒欺诈，本案的纠纷是原告与被告之间的纠纷，我们也是在积极调解中，期望能解决好这个事情。第三人海南万虹置业有限公司为证实自己的辩解理由成立，向法庭提交了以下证据材料：证据一合作开发土地合同书；证据二琼中县住房与城乡建设局关于印发《关于琼中县城乡规划委员会2011年第六次会议纪要》的通知；证据三琼中县住房与城乡建设局关于同意《琼中县壹号商业广场步行街修建性详细规划》的通知；证据四海南省农垦总局关于加钗农场琼中壹号商业广场项目立项的批复；证据五琼中县国土环境资源局关于国营加钗农场壹号广场项目用地补办土地使用权出让手续的请示；证据六琼中县人民政府办公室关于国营加钗农场壹号广场项目补办土地使用权出让手续的批复；证据七建筑工程施工许可证；证据八建设用地规划许可证；证据九建设工程规划许可证；证据十补缴的土地价款税票；以上证据证明手续正在积极办理中。经庭审质证，被告李柳蓓对原告冯世博证据的质证意见是：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证据二琼中壹号广场项目购房协议书的真实性、合法性、关联性有异议，认为当时买房时被告也不知道不能办房产证，合同的效力有无与原告没有关系，与本案没有关系。购房款1588000元原告并没有给被告，只有原告付完钱给被告，被告才办理房产证等给原告，现在是原告没有付完钱，是原告违约，而不是被告违约。对收据的真实性没有异议，但是不认可原告要证明的内容，原告并没有在约定的时间付完购房款。对原告的身份证没有异议。第三人海南万虹置业有限公司对原告冯世博证据的质证意见是：对证据一、证据二均无异议。原告冯世博对第三人海南万虹置业有限公司证据的质证意见是：对证据一、二、三、四、五、六的关联性有异议，对证据七、八、九、十没有异议。被告李柳蓓对第三人海南万虹置业有限公司证据的质证意见是：对第三人提供的十组证据真实性、合法性没有异议。该十组证据证明第三人开发并销售给被告的房屋是合法的，虽没有为被告办理房屋权属证书，但并不影响双方签订的合同的效力。本院认证：综合各方当事人的举证质证情况，本院认为原告冯世博提供的证据一、证据二，第三人提供的证据七来源及形式合法，内容明确，与本案有关联性，对本案案件事实具有证明效力，本院予以采信。对第三人提供的其他证据真实性与合法性均予以确认，但与本案并无关联，因此对其证明目的本院不予采信。通过对上述有效证据的认定及原、被告在庭审中的一致陈述，本院确���下列事实为本案事实：原告冯世博于2015年5月10日到海南万虹置业有限公司开发的琼中县壹号广场项目想购买商品房，到了销售部，销售人员说房屋已销售完，有人想转卖。经介绍认识了被告李柳蓓。2014年5月9日被告李柳蓓与第三人海南万虹置业有限公司签订了琼中县壹号广场项目购房协议书，约定被告以壹佰陆拾捌万捌仟元（￥1688000元）购买第三人开发的琼中县壹号广场项目10幢15、16号房，面积为105.5平方米的商铺。付款方式为按揭付款。按揭首付不得低于60%，即被告李柳蓓按约定于2014年5月9日支付定金50000元，于2014年4月30付房款150000元，于2014年5月31日付房款250000元，于2014年12月31之前将剩余的40%房款缴纳，则单价按6906元/平方米计算。交房日期为2014年7月1日。被告李柳蓓与第三人海南万虹置业有限公司签订琼中县壹号广场���目购房协议书约定购买第三人开发的琼中县壹号广场项目10幢15、16号房，被告与第三人未能提供证据证明其已依法取得土地使用权证、房屋所有权证及商品房预售许可证，也未能提供证据证明该商品房已通过竣工验收。2015年5月10日被告李柳蓓将其向第三人海南万虹置业有限公司购买的位于琼中县壹号广场10幢15、16号房屋转买给原告冯世博，原告冯世博于2015年５月10日向被告李柳蓓支付购房订金100000元，被告在收到购房订金后向原告出具了收据。收据载明：“今李柳蓓收到冯世博出售位于琼中县壹号广场10幢15、16间订金人民币壹拾万元（￥100000元）。备注：出售楼房价格每平方捌仟元（￥8000元）正，楼房总价为壹佰陆拾捌万捌仟元（￥1688000元）正。冯世博需在给订金之日起一个星期内再支付人民币柒拾伍万元（￥750000元），剩余捌拾叁万捌仟元（￥838000元）需在2016年1月份之前付清，付清后李柳蓓有义务做楼房房权变更手续，双方本着诚信为本，如冯世博未能按约定时间支付款项，李柳蓓有权不返还订金（楼房订金）。房屋出售人：李柳蓓(4600xxxxxxxxxxxxxx)房屋购买人冯世博(4600xxxxxxxxxxxxxx)2015年５月10日”。原、被告双方在交付房屋订金时经协商，达成合意：原、被告若一方违约则退还订金给对方。后因第三人海南万虹置业有限公司的开发项目没有土地使用权证、房屋所有权证及商品房预售许可证，未经竣工验收，手续不全，原告冯世博要求被告李柳蓓退还原告冯世博100000元购房订金款。被告李柳蓓不同意退还，其要求原告冯世博按协议约定向被告李柳蓓支付购房款，原告不同意。致原告冯世博诉至本院提出前述请求。审理中，因双方意见不一，故调解未成。根据各方当事人的诉辨主张，归纳本案争议的焦点问题有：（一）关于本案案由的确定问题。（二）关于原告冯世博诉请确认与被告李柳蓓于2015年５月10日签定的收据备注事项无效问题。(三）关于原告提出的三倍返还订金300000元的请求问题。（一）关于本案案由的确定问题。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告李柳蓓购买第三人海南万虹置业有限公司位于琼中县壹号广场10幢15、16号房屋，被告李柳蓓与第三人海南万虹置业有限公司签定的琼中壹号广��项目购房协议书系商品房预售合同。2015年5月10日被告李柳蓓将其向第三人海南万虹置业有限公司购买的位于琼中县壹号广场10幢15、16号房屋转买给原告冯世博，原、被告对双方之间存在房屋买卖关系及原告冯世博为购房于2015年５月10日已向被告李柳蓓支付了100000元不持异议。虽双方未签订书面的商品房买卖合同，但被告李柳蓓于2015年5月10日向原告冯世博出具了一张100000元人民币收据。原、被告双方为收据中签定的房屋买卖备注事项达成协议，并已实际交付了100000元，双方间形成事实上的房屋买卖合同关系，故本案应是房屋买卖合同纠纷。（二）关于原告冯世博诉请确认与被告李柳蓓于2015年５月10日签定的收据备注事项无效问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：“房地产开发项目的设计、施工，必须��合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案涉案房屋，第三人海南万虹置业有限公司与被告均没有证据证明已经验收合格，依法尚不具备交付的条件，第三人向被告实施的商品房预售，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的强制性规定，应不得交付。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书、未取得商品房预售许可证明的房屋不得转让。被告李柳蓓向原告转让房屋，必须在依法登记领取权属证书的情形下进行。本案被告与第三人之间的涉案房屋买卖为商品房预售合同关系，因第三人海南万虹置业有限公司未能提供证据证明第三人海南万虹置业有限公司的开发项目已依法取得土地使用权证、房屋所有权及商品房预售许可证，也未能提供证据证明该商品房已通过���工验收，故不符合商品房销售条件。被告李柳蓓在未依法取得涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证，尚不具备交付条件的情况下又将该房出售给原告冯世博，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的禁止性规定。关于原告冯世博与被告李柳蓓于2015年５月10日签定的收据备注事项“付清（全部购房款）后李柳蓓有义务做楼房房权变更手续”的约定。在诉讼中，原告对被告不能办理房屋产权证、土地所有权相关证件存在不安抗辩，请求被告就此提供担保。被告未就此提供担保，也未提交证据证明确实可为原告办理好房屋产权证、土地所有权相关证件的事实。被告未能提交证据证明原、被告双方买卖标的物琼中县壹号广场10幢15、16号房屋买卖关系符合法律、行政法规的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)��规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因被告李柳蓓与第三人海南万虹置业有限公司签订的琼中县壹号广场项目购房协议书是在第三人海南万虹置业有限公司对该预售房屋未取得预售许可证、房屋产权证、土地所有权相关权属证书的情况下与被告签订的协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，所以被告李柳蓓与第三人海南万虹置业有限公司签订的琼中县壹号广场项目购房协议书系无效协议。基于该协议，原告与被告于2015年５月10日在收据中再次签订的备注事项，亦属无效约定。(三）关于原告提出的三倍返还定金300000元的请求问题。庭审中原、被告对原告冯世博于2015年５月10日向被告李柳蓓支付100000元是属于购房订金还是定金各持己见。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同��履行而自愿约定的一种担保形式。《中华人民共和国担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。给付定金一方如果不履行合同义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行合同义务，应双倍返还定金。义务人履行合同义务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而订金则在法律上仅作为一种预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质。订金并非一个规范的法律概念，在房产交易过程中，订金是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。合同履行的订金只能抵充房款,一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能是就原额如数返还。在起诉状中，原告冯世博诉称其于2015年5月10日与被告李柳蓓签订了购买位于琼中县壹号广场10幢15、16号房屋的协议，并于当天付购房定金100000元��被告。但从2015年5月10日原、被告双方签定的收据中载明的则是购房订金100000元，原告虽然提出该100000元是定金而不是订金，但却未提交交付定金100000元的证据，且被告在庭审中承认收到的是购房订金100000元，否认该款项为购房定金。在此情况下，本院不能确认原告交付了定金100000元的事实。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告诉请于2015年5月10日向被告支付100000元，要求三倍返还定金300000元没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”鉴于原被告双方于2015年５月10日在收据中签订的备注约定无效，被告因该行为取得的购房订金应当返还给原告。根据庭审中原、被告双方的陈述，原、被告双方在交付购房订金时经协商达成合意：原、被告若一方违约则退还订金给对方。被告向原告返还购房订金100000元符合双方当事人达成的合意，符合法律的规定，故对被告返还原告购房订金100000元的诉讼请求，本院予以支持，请求超过部分，无事实和法律依据，其诉请理由不能成立，本院不予支持���依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第三十八条第一款第（一）、（六）、（七）项、第三十九条第一款第（一）项及第二款、第四十五条第一款第（一）、（二）、（四）项及第二款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告李柳蓓于本判决生效后十日内返还原告冯世博购房订金100000元。二、驳回原告冯世博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百���十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（原告已预缴），由被告李柳蓓负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  陈国燕二〇一五年十月十三日书记员  吴淑梅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方��交付使用。第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照��让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。