安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第00792号原告（反诉被告）：张克秀，女，1963年10月22日出生，汉族。委托代理人：宣昌洲，河南宇楼律师事务所法律工作者。原告（反诉被告）：叶先成，男，1962年4月23日出生，汉族。委托代理人：宣昌洲，河南宇楼律师事务所法律工作者。被告（反诉原告）：程云兰，女，1982年10月19日出生，汉族。委托代理人：崔良新，安徽天霖律师事务所律师。被告（反诉原告）：程传峰，男，1976年3月1日出生，汉族。委托代理人：崔良新，安徽天霖律师事务所律师。原告张克秀、叶先成与被告程云兰、程传峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，被告程云兰、程传峰在答辩期内提出反诉，本院依法受理后，由本院审判员黄瑜适用简易程序，于2015年2月13日公开对本、反诉进行了合并开庭审理。原告（反诉被告）张克秀、叶先成及共同委托代理人宣昌洲，被告（反诉原告）程云兰、程传峰及共同委托代理人崔良新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张克秀、叶先成诉称：我们于2007年12月3日买下合肥市瑶海区房屋，于今年3月28日，通过合肥市瑶海区存量房资金托管中心出售给程云兰，通过对方找到的中介公司，到瑶海区托管中心办理了有关手续，房子143.82平方米，出售金额为109万元，合同约定所有税费由买方负责。在存量房买卖合同及补充协议上明确规定，房款109万元必须在2014年9月1日以前付清。否则，程云兰要从合同签订之日起到付款之日止，承担每月2%的违约金。程云兰到期后未付款，我们多次催要并要求程云兰支付违约金，未果。我们请求瑶海区城东街道办事处调解，程云兰经多次调解于2014年12月17日才同意将房款办理给我们，但不给违约金。为维护我方合法权益，诉请法院判令程云兰、程传峰支付违约金196200元。程云兰、程传峰当庭辩称：一、逾期支付房款是不可归责于我们的原因导致的，在签订合同时，张克秀、叶先成是知道我方支付房款的方式是首付加银行按揭支付，因为按揭审批手续的迟延及社保局的系统故障等原因导致按揭贷款下发迟延，责任是不可归责于我方的；二、张克秀、叶先成主张违约金没有法定依据，同时，买卖合同及补充协议均没有做出明确约定，因此也没有约定的依据，并且张克秀、叶先成主张的违约金数额过高。程云兰、程传峰反诉称：2014年3月，我们与张克秀、叶先成签订了房屋买卖合同，后又签订了补充协议，补充协议约定张克秀、叶先成应当在我方付清房款的5日内交付房屋。2014年11月4日银行放款当日，我们要求张克秀、叶先成领取尾款并交付房屋，但张克秀、叶先成置之不理。2014年12月17日，双方在瑶海区街道调解委员会主持下，张克秀、叶先成才将房屋钥匙交至司法所工作人员。张克秀、叶先成的行为已经违背了合同约定及法律规定，侵害了我们的合法权益，故我方依法提起反诉，诉请判令张克秀、叶先成赔偿迟延交房违约金12426元。张克秀、叶先成当庭书面辩称：我们与程云兰、程传峰签订的补充协议双方是互负债务，且约定了先后履行顺序。程云兰、程传峰迟延履行义务、构成根本违约。由于程云兰、程传峰违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，我方对对方的事后履行行为置之不理属于合法行为，程云兰、程传峰因此提起反诉，理由不能成立！经审理查明：张克秀、叶先成系夫妻关系，程云兰、程传峰也是夫妻。2014年3月28日，张克秀作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的程云兰签订了《存量房买卖合同》一份。双方约定，张克秀将自有的住宅房出卖给程云兰。房屋建筑面积143.82平方米，转让价款为109万元。程云兰于2014年6月1日前将47万元整（含定金3万元）存入托管账户；并在当日办理存量房转移手续。张克秀同意程云兰向商业银行申请银行抵押贷款，总额为人民币62万元。合同第八条约定，（乙方）程云兰逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方（张克秀）支付存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。《存量房买卖合同》签订当日，张克秀、程云兰签订《补充协议》一份，协议第4条约定双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方（程云兰）付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的5日内办理房屋交接手续；甲、乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。由张克秀、叶先成起草，双方就其他需要约定的事项达成三条特别约定事项，其中第3条约定，乙方（程云兰）全部付清房款后，甲方（张克秀）交给乙方房屋的一切手续及设施、9月1号乙方款要付清，否则按照合同签订之日起乙方付甲方2%的违约金（每月）。上述合同签订后，程云兰于2014年7月9日交付张克秀购房款现金251000元，将339000元存入合肥市存量房资金托管中心。2014年7月21日，程云兰与中国银行股份有限公司安徽省分行签订《个人二手住房贷款合同》，就所购买的房屋申请银行按揭贷款50万元。2014年11月4日，银行发放贷款后，程云兰通知张克秀领取房款，因张克秀要求程云兰支付违约金，双方协商不成。2014年12月17日，程云兰、张克秀在合肥市瑶海区城东街道人民调解委员会主持下达成《人民调解协议书》，双方在协议中同意先将房屋买卖行为履行完毕，违约金问题双方另行到法院进行诉讼。之后，张克秀领取了全部卖房款，将房屋交付给程云兰。上述事实有双方当事人提供的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《人民调解协议书》，程云兰提交的徽商银行进账单复印件、资金托管协议及收条、《个人二手房贷款合同》等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：张克秀与程云兰所签《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法对双方具有法律约束力。根据双方所签《存量房买卖合同》及《补充协议》约定，张克秀将自己与丈夫叶先成共有的房屋出卖给程云兰，价款为109万元。程云兰应于9月1日付清房款，该付款期限虽未明确年份，但根据房屋买卖交易的正常完成时间，本院认为双方在签订协议时约定的付款时间应为2014年9月1日。《存量房买卖合同》、《补充协议》签订后，程云兰于2014年7月9日前支付了59万元的房款。其余50万元房款，因程云兰申请的银行贷款至2014年11月4日才发放至协议约定的资金托管账户，在客观上程云兰构成对张克秀的违约。关于程云兰逾期付款的违约责任，双方当事人在《补充协议》中约定由程云兰按每月2%自签订之日起向张克秀付违约金。从该条款内容看不出明确的违约金计算基础，张克秀、叶先成作为该条款的起草人，主张该条款约定的违约金计算基础是房屋总价款109万元，依据明显不足，本院不予支持。鉴于《补充协议》作为《存量房买卖合同》的从合同，《补充协议》约定不明时，双方当事人可按照主合同即《存量房买卖合同》的约定履行。根据《存量房买卖合同》第八条约定，程云兰未按期支付房款，应按日向张克秀支付房屋总价款万分之叁的违约金。按此约定，程云兰应向张克秀赔偿违约金20928元。程云兰通过银行贷款方式支付的购房款50万元，于2014年11月4日存入资金托管账户。随后，程云兰即通过短信、打电话等方式通知了张克秀。张克秀虽就违约金与程云兰发生争议，但对继续履行合同并无异议，因此，张克秀应按《存量房买卖合同》及《补充协议》的约定于2014年11月9日前将房屋交付给程云兰。张克秀实际于2014年12月17日将房屋交付给程云兰，逾期交房38日，按协议的约定，张克秀、叶先成应赔偿程云兰、程传峰逾期交房违约金12426元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）程云兰、程传峰于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告（反诉被告）张克秀、叶先成违约金20928元；二、反诉被告（原告）张克秀、叶先成于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿反诉原告（被告）程云兰、程传峰违约金12426元；三、判决一、二项程云兰、程传峰与张克秀、叶先成的给付义务相互折抵后，程云兰、程传峰还应给付张克秀、叶先成违约金8502元；四、驳回原告（反诉被告）张克秀、叶先成其他诉讼请求。如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4220元，减半收取2110元，由张克秀、叶先成负担1950元，程云兰、程传峰负担160元，反诉案件受理费110元，减半收取55元，由张克秀、叶先成负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 黄 瑜二〇一五年三月十一日书记员 李玉利附判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十五条【合同解释】当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。