吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民再字第9号原审原告：延边盛达物业有限责任公司，住所延吉市天池路1077-2号，组织机构代码噢75932962-9。法定代表人：崔永道，该公司经理。委托代理人：卢有铭，该公司职员。原审被告：崔明哲，男。委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。原审原告延边盛达物业有限责任公司与原审被告崔明哲之间物业服务合同纠纷一案，本院经审理后，于2014年10月13日作出（2014）延民小额字第231号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年11月20日作出（2014）延民监字第63号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭进行了审理，原审原告的委托代理人卢有铭、被告崔明哲及其委托代理人杨胜宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年8月28日原审原告诉称：原告在2013年7月6日至2014年7月5日为被告提供物业服务，被告至今未按合同约定缴纳物业服务费2214.14元、违约金23.25元，共计2237.39元。原告多次催款，被告以种种理由至今未缴纳物业费。现原告诉至法院，要求被告立即支付所欠物业服务费及违约金共计2237.39元，并承担本案诉讼费。原审被告崔明哲辩称：被告房屋是门市房，坐落在主干道一侧，并不在原告的物业服务范围内；被告房屋产生的生活垃圾由环卫处处理，原告没有为被告服务；原告是与警察公寓住宅区内的业主签订的合同，并没有与门市房业主签订合同，故不同意缴纳物业费。原审认定：原告于2004年5月8日依法成立，经营范围为物业管理、租赁车位、正餐服务。原告与延吉市参花警察公寓业主委员会于2013年7月6日签订物业服务委托合同，约定原告为参花警察公寓小区提供物业服务，物业公益性服务项目为：房屋建筑共用部位的维护和管理；公有共用设施设备的运行、维护和管理；公用设施和附属建筑物、构造物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、园林小区、小区雕塑、凉亭、连廊、假山、喷水池、娱乐健身器材及场地维护；公共环境卫生及房屋共用部分的清洁、生活垃圾的收集、清运，不含生活垃圾的收集、清运、处理；交通与车辆停放秩序的管理，不得阻碍消防通道；配合公安部门维护小区内的公共秩序，实行按规定路线安全巡视制度，发现问题及时向公安部门报告和协助处理；协助消防部门做好消防安全防范和宣传工作；管理小区相关资料及住户档案、维修记录等。合同约定收费标准为非住宅用房每月每平方米1.0元，诉讼中原告自行将收费标准调整至每月每平方米0.8元，合同期限为2013年7月6日至2015年7月6日。被告实际所有的门市房位于延吉市参花警察公寓509002号明康药房，建筑面积为230.04平方米。原告按照合同约定，为参花警察公寓小区提供物业服务，但被告没有缴纳2013年7月6日起至2014年7月5日期间的物业费2214.14元（230.04×0.8元×12个月=2214.14元）。原审认为：原告依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延吉市参花警察公寓业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对参花警察公寓小区全体业主具有约束力。原告为参花警察公寓小区提供了相关的物业服务，被告直接或间接地受益，因此原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告按日万分之二点一标准支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，符合国家关于违约金的规定，本院予以支持。关于被告没享受到原告提供的物业服务，不同意缴纳物业费的抗辩主张，因其未能提供足够的证据予以证明，本院不予采信；关于被告物业服务合同是原告与警察公寓住宅区内的业主签订的，没有与门市房业主签订的抗辩主张，因业主委员会签订的物业合同效力及于全体业主，故本院对被告的该抗辩主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条至一百六十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决被告崔明哲于本判决生效后立即支付给原告延边盛达物业有限责任公司2013年7月6日起至2014年7月5日期间的物业费2214.14元及违约金（按日万分之二点一计算，自被告拖欠每年物业费的次年1月1日至2014年10月10日止）。如被告崔明哲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告崔明哲负担。本案再审过程中，原告对原审判决没有异议。被告在再审中称：被告的房屋是临街门市房，所涉及的物业服务仅为垃圾清运及冬季清雪等，但原告未履行该义务，不能要求被告支付物业费。物业服务合同关于被告物业费的收费标准显失公平，原告提供的大部分物业服务被告享受不到，但收费标准却高于住宅，显然不公平。被告不应交物业费，原审判决错误。本案在审理过程中，原告向本院提交的证据有：1.原告的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2.收费许可证复印件一份，证明原告具有收费资格。3.催缴通知单一份，证明原告多次向被告催缴过物业费。4.物业服务合同复印件一份，证明原告与被告所在的延吉市参花警察公寓业主委员会签订物业服务合同，约定服务内容、服务费用、服务期限的事实。经庭审质证，对原告提供的1号、2号证据，被告均无异议；对原告提供的3号证据，被告有异议，主张未收到该催缴通知书；对原告提供的4号证据，被告有异议，主张除清掏马葫芦外没有享受到原告提供的其他服务。经本院审查，原告提供的1号、2、4证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提供的3号证据无法确定被告已经收到该催缴通知单，本院不予采信。被告向本院提供的证据有：1.小区门市房业主的联名书面证明一份，证明门市房的生活垃圾由环卫处清理，门前及主干道的垃圾及积雪都是业主自己清扫，水暖设施出现问题原告不管，原告的监控设施覆盖不到被告的门市房。2.收据三份，证明被告的医疗废物及生活垃圾都是自行处理，不是原告来处理。经庭审质证，对被告提供的1号证据，原告对其真实性有异议，主张是政府规定门市房门前的积雪由业主清扫。对被告提供的2号证据原告对其真实性无异议，但主张其与物业费没有关系。本院认为，被告提供的1号证据，因原告对被告门前积雪由被告自行清理的事实不予否认，故对该证据中原告无异议的部分本院予以采信，其他部分被告未能提供其他证据进一步予以佐证，本院不予采信；对被告提供的2号证据，原告的异议理由成立，本院不予采信。本院再审查明的事实与原审一致。另查明，被告的门市房临街，门前及主干道的积雪都是被告自己清扫。本院认为：尽管被告的门市房临街，门前及主干道的积雪都是被告自己清扫，但该义务是被告的经营行为产生，不是原告不尽义务的结果。被告作为小区的业主，受小区业主委员会与原告签订的物业服务合同的约束。被告认为合同约定的收费标准显失公平，应向业主委员会反映，由业主委员会与原告协商后对合同进行变更。物业费是物业企业得以正常运行的基本条件，事关全体业主的共同利益。在原告提供了日常服务的情况下，被告不应拒付物业费。原判决认定的事实基本清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2014）延民小额字第231号民事判决。案件受理费50元（原告已预交），由被告崔明哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 金 钟 浩审判员 徐 丽 华审判员 冯 喜 库二〇一五年三月十八日书记员 ?蔡成华