河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2015）中民二初字第927号原告侯惠昭。委托代理人李长军，河南路德律师事务所律师。被告郑州惠众置业有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人张根芳，该公司经理。委托代理人张建辉，该公司员工。原告侯惠昭（以下简称原告）与被告郑州惠众置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李长军，被告委托代理人张建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年7月20日签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于中原区秦岭路东、棉纺西路北4幢8层804号商品住宅一套，建筑面积124.64平方米。合同约定被告应于2013年10月1日前将符合条件的商品房交付买受人使用，并应在2013年12月1日（房屋交付使用后60日）将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。逾期期间违约金标准均为已交付房款的日万分之一。因被告至今未履行合同约定的交房义务和申办房屋产权初始登记义务，故认为被告构成违约，故起诉来院，要求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金每日77.42元（自2013年10月2日起计算至被告按照《商品房买卖合同》的约定交付之日止）至起诉之日违约金为44051.98元；2.判令被告向原告支付逾期申报产权初始登记的违约金每日77.42元（自2013年12月2日起计算至被告按照《商品房买卖合同》的约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门受理之日止），至起诉之日违约金为39406.78元。被告辩称，1.原告要求被告支付逾期交房违约金的截止时间上是错误的，因为被告早在2014年3月22日就已与原告办理了商品房的物业交接手续并开始装修和入住，被告向原告交付房屋的时间为2014年3月22日。根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的结算第11条“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用”及郑州市房地产开发项目交付使用管理办法第7条第2项“交付使用双方对房屋符合合同约定及达到交付使用条件的意见达成一致的，可以自行交付使用”之规定，应当认定在2014年3月22日被告的商品房已实际交付使用了。所以违约金支付时间应截止到2014年3月22日，而其要求此时间以后的逾期交房违约金是没有依据的。2.原告要求被告支付逾期申报产权初始登记违约金的主张是错误的，因为：双方签订的商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持有关资料到产权登记机关进行备案，原告依据该条款进行索赔的主张属于理解错误，因为该商品房交付使用指的是到市房管局进行项目备案后的交付（而非协议的自行交付），就本项目而言目前尚未到房管局进行交付备案，自然就不存在60日内初始登记备案违约的情况。若被告在房管局进行交付备案后，会严格按照合同约定的时间办理产权初始登记，在不具备产权初始登记情况下，原告以协议交房时间主张违约金，属于理解性错误，因此就产权初始登记而言我们尚未违约。3.鉴于政府2015年6月10日已经出台郑州市住房保障和房地产管理局局长办公会议纪要，郑房会办纪（2015）9号，就关于办理产权初始登记的问题已经有了明确的指导意见，相关部门正在制定细则并加紧落实，被告将严格按照政府制定的细则为业主办理相关初始登记等材料。在该细则出台之前被告无法独自完成为业主办理相关产权初始登记的工作，因为是政府的原因，企业是无能为力的。经庭审质证，被告对原告提供的《商品房买卖合同》、发票、完税证和维修资金交存凭证等证明存在商品房买卖关系的证据材料无异议，对交付房屋时间无异议，故本院确认以下法律事实：原、被告分别以买受人和出卖人的身份于2012年7月20日签订《商品房买卖合同》一份。合同主要约定了以下内容：1.房屋的基本情况和价款。买受人购买出卖人开发的位于中原区秦岭路东、棉纺西路北4幢8层804号商品住宅一套，房款金额774159元。原告于2012年7月20日支付了全部房款。2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。被告应当在2013年10月1日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第十四条约定为：供水设施、雨污水设施、供配电设施、电话、有线电视、网络电视等弱电设施于2013年10月1日达到使用条件，燃气供应设施、供暖设施于2014年10月1日达到使用条件。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告，按逾期时间分别处理。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容为：被告应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。诉讼中，原被告认可于2014年3月22日实际交付房屋、2015年2月5日被告取得建设行政主管部门竣工备案表。被告至今未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告违约逾期交付房屋的时间和责任负担问题。2.被告违约办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案的时间和责任负担问题。关于第一个争议焦点。经查，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了被告交付房屋的时间为2013年10月1日前，以及所交付房屋应当符合的具体条件。诉讼中，原被告均认可于2014年3月22日实际交付房屋，但被告迟至2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表，原告对此亦予以认可，故被告交付符合条件的房屋时间应当系2015年2月5日。故被告应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年2月5日止共计492天的逾期交付房屋的违约金。关于第二个争执焦点。经查，原、被告在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。其中合同附件约定了两个时间，不一致，其中一个时间与《商品房买卖合同》约定时间相一致，因此本院认为应以《商品房买卖合同》约定的时间即“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”作为被告履行房屋产权备案的时间，因本院认定被告交付符合条件房屋日期为2015年2月5日，故被告至迟应在2015年4月6日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约。因截止目前被告亦未办理完毕房屋产权备案义务，故自2015年4月7日起截止到开庭之日（2015年10月28日）止共计205天实际发生的逾期违约金被告应予支付，并以合同约定的“按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”为支付标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州惠众置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告侯惠昭支付逾期交房违约金38090.64元（以房款774159元按日以万分之一支付标准计算492天）；二、被告郑州惠众置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告侯惠昭支付逾期房屋产权备案违约金15871.1元（以房款774159元按日以万分之一支付标准计算205天）；三、驳回原告侯惠昭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元，由原告侯惠昭负担667元，被告郑州惠众置业有限公司负担1219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李军波人民陪审员  沈德田人民陪审员  杨爱香二〇一五年十月二十八日书 记 员  张叶佳