浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）浙民申字第2197号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：叶添，男，1985年10月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人：谢琰、杨国航，浙江中坚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：温州时代集团大地房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区车站大道时代广场**，组织机构代码72719998-9。法定代表人：季爱萍，该公司董事长。委托代理人：叶连友、杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。再审申请人叶添因与被申请人温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称温州时代公司）商品房预售合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第378号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。叶添申请再审称：一、有三份新证据足以推翻原判决。1、温州市市场监督管理局于2015年6月5日作出了温市监处字[2015]9号行政处罚决定书，该决定书明确认定了温州时代公司在销售涉案商品房楼盘时存在发布虚假广告的违法事实。但一审法院判决中直接否定了温州时代公司存在虚假广告宣传的行为，二审判决也认为叶添在一、二审中提供的证据均不能证明温州时代公司因涉案楼盘存在虚假宣传被工商行政管理部门处罚的事实。现这份迟来的处罚决定书足以证明温州时代公司虚假宣传欺骗购房者的行为，也可以证明原一、二审判决对温州时代公司虚假宣传事实的认定存在错误，应当予以纠正。2、叶添在二审期间另案起诉温州市鹿城区人民防空办公室行政许可一案中，发现温州时代公司通过弄虚作假的手段获取涉案楼盘人防工程易地建设许可。温州时代公司在未提供任何法律规定要求的专业部门鉴定不能修建防空地下室的详细说明证明的情况下，违法取得易地建设许可，损害购房者的合法权利。3、在二审终结后，涉案楼盘的主体结构基本完成，广告中宣传的园林绿化及配套设施均与实际情况有较大差距。该客观事实作为新证据应当在再审中予以认定和处理。二、原一、二审认定的基本事实缺乏证据证明。1、原审法院认为涉案《商品房买卖合同》中包含房屋平面图这一附件，认为叶添应当知晓该平面图与温州时代公司宣传的效果图之间的差异，明显缺乏证据证明。本案的商品房系预售性质，叶添在与温州时代公司签订合同时商品房尚未建造，叶添对自己所购买的商品房及楼盘配套设施将来完工交付时的实际状况的直观体验完全来自于温州时代公司向叶添所做的关于该楼盘的广告宣传，购房者无法分辨文字化的《商品房买卖合同》及专业化的平面图与温州时代公司宣传的效果图之间的差异。同理，温州时代公司有关“赠送面积”的宣传是赤裸裸的欺诈，所谓“全赠送面积”实际上是不存在的违法面积，并非是温州时代公司讲的只是不计入合同约定面积，且不收取价款的面积，显然温州时代公司明知不合法仍然欺骗购房者的行为就是欺诈，且该“全赠送面积”的虚假宣传对所售商品房的定价及叶添的购房意愿均产生了绝对重大影响。该虚假广告宣传的事实也已经被温市监处字[2015]9号行政处罚决定书所证实。2、原审法院认为“园林”与“绿化率”不是同一概念，暂且抛开到底以35%和66.6%哪个数据为准，温州时代公司在其沙盘模型及楼书广告中均将原本是安置房或者将建设安置房的区域标示为园林绿地，并让人误以为是涉案楼盘内的园林绿地。温州时代公司隐瞒安置房位置，将之虚构为绿地的虚假广告宣传已经被温市监处字[2015]9行政处罚决定书所证实。可见，温州时代公司对涉案楼盘的园林绿化布置情况进行了虚假宣传，欺诈购房者。3、原审法院认为叶添对小区不是封闭式的和小区与西边小区通道相通、绿地广场共享都明知的，温州时代公司不存在欺诈，叶添认为法院断章取义。首先，涉案楼盘在广告宣传中大量使用“豪宅”、“国际范”、“高端社区”、“名贵”、“顶级富豪”、“王者气度”、“罕见”、“超大”、“庭院”、“极致安全私密”、“私密广场”、“豪奢”、“尊贵”、“奢藏”、“傲居”等极端用语，再配合沙盘模型和平面效果图，以及现场温州时代公司销售人员的讲解，所有的一切都是在向购房者表达：这是一个全封闭的小区。其次，虽然温州时代公司在补充协议中写到了“商品房与西边相连小区绿地广场共享、通道相通”，但是温州时代公司实际上是隐瞒了大部分直接影响房屋价格因素的真相。事实上，早在2012年该楼盘规划内容中就确定了绿地、广场、公共设施要与18、19号地块其他小区居民共用（18、19号地块总面积130亩，而涉案楼盘面积只有27亩），显然温州时代公司将“整个18、19号地块其他小区”虚假陈述为“西边相连小区”，并且隐瞒了“公共设施要与18、19号地块其他小区居民共用”这一重要信息。从上述情况可以证明，温州时代公司隐瞒的真相都是对商品房价格因素及叶添购房意愿具有重大影响的事实，其欺诈的意图明显。据上,叶添依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六项之规定申请再审。温州时代公司提交书面意见称：一、叶添提交的所谓三份新证据的理由不成立。1、温市监处字[2015]9号行政处罚决定书不足以推翻原判决。温州时代公司已经就该行政处罚提起行政诉讼。该行政处罚决定书中认定的“发布虚假广告”与“欺诈”的情况在法律上系具有区别的概念，欺诈的构成不仅要求内容虚假，还必须符合行为人主观上有欺诈故意、相对方不知情等条件。本案原一、二审判决的主要理由为叶添对相关情况是明知的。虽然原一、二审认为叶添缺乏行政处罚的相应依据，但其判决系基于独立的司法审查形成，其理由是认为根据相关宣传内容及叶添的知情情况，本案不构成欺诈，并不完全以行政处罚不存在为前提。2、人防易地建设许可不足以推翻原判决。涉案楼盘人防易地建设的事实，系叶添在原审二审庭审结束前已知晓的事实，人防易地建设材料亦系叶添在二审庭审结束前已有条件举证的证据，且该些材料叶添在二审判决前已实际取得，故不属于再审时的“新证据”。何况涉案地块是否有人防不属于起诉状中提出的争议内容，本身不属于一、二审审查的范围。故该争议的事实如何，不影响一、二审判决的正确性、合法性。该争议属独立于原案之外的争议，不属再审审查范围。《商品房买卖合同》及附件中有关人防权属的约定带有兜底性、保障性，并不表示该项内容必须发生。正如法律规定车位车库可由开发商和业主约定归属，但不表明所有楼盘都有相应的车位、车库。3、叶添关于现场施工情况与广告宣传存在差异的理由不能推翻原判决。关于宣传资料是否属于合同内容、以及合同内容是否与最终交付的房屋相符的问题，属于合同履行争议及合同履行争议中对合同的范围应如何解释的问题。叶添关于现场施工情况不符合广告宣传，实质上是认为合同履行不符合预期，其性质为履行之争，不属于撤销权之诉的审查范围。二、本案的事实问题。1、原审认为《商品房买卖合同》包含平面图与证据反映的情况一致。所谓欺诈是指事实描述的虚假而非法律判断的不准确。“全赠送”或“半赠送”主要是表明技术上具拓展性、以及在技术拓展的情况下不再另行收取款项的意思，事实上也没有收费，故不存在事实上的虚假性。至于“飘窗”、“阳台”等是否本身计入测绘面积、是否构成法律上的“赠送”均只是法律性质认识的分歧或表述上的问题，并不影响核心事实“不再另行收费”的真实性。2、“园林”与“绿化率”在字面上就有显著区别，普通人能够进行区分，叶添主张绿化率为66.6%无依据。同时也应当考虑，参与设计、制作楼书的人员都是房地产专业人士，其主观上认为园林和绿化率是有显著区别的，故即使该等表述事实上造成不同的理解，至少温州时代公司的主观状态是非故意的，因此也不能据此认为构成欺诈。至于周边安置房在宣传资料上应如何标识问题，因法律规定并不明确，原审认定未标识不属于虚假宣传或欺诈，并无不妥。3、关于涉案楼盘不是封闭式小区及小区与西边相邻小区通道相通、绿地广场共享是明知的，已反映在双方签订的《商品房预定补充协议书》第一条、《商品房买卖合同》附件八第九条中，且在相关的规划中已有说明。叶添认为属“封闭式小区”无事实依据。双方签订的《商品房预定补充协议书》第一条、《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第九条均写明“商品房与西边相连小区绿地广场共享、通道相同等”。叶添在本案中对规划总平图中已明示“安置房”情况、涉案楼盘周边的安置房不属于本项目规划红线范围的事实并无异议（该事实参见温州时代公司一审证据4-6《建设工程规划许可证》及其附图、《温州市规划局规划条件通知书》及附图、《建筑工程规划行政许可公告（布）登记表》），故叶添对于本项目的规划内容知道或应当知道，而对于已经政府审批的内容无须温州时代公司另外提示。叶添主张温州时代公司在广告宣传中的相关用语表明小区为“封闭式小区”，与事实不符。三、因叶添拒不履行双方订立的《商品房买卖合同》及其附件，温州时代公司已经依约定解除与叶添订立的前述合同及附件，故叶添与本案不再具有利害关系。温州时代公司提交反驳证据11份以支持上述主张。综上，请求驳回叶添的再审申请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销合同。叶添主张的事实是否符合前述规定的法律要件事实是适用该条的前提。叶添申诉认为温州时代公司欺诈的事实，主要涉及三处：1、关于温州时代公司广告资料宣传“全赠送面积”、“半赠送面积”的问题。经核实，楼盘宣传册上注明“本户型结构以商品房买卖合同及政府批准的为准，标注的面积仅供参考，最终以政府部门实测面积为证”，《商品房买卖合同》中无“全赠送面积”、“半赠送面积”的约定，但叶添在签订《商品房买卖合同》同时又签署了申请书，委托温州奥朗建设有限公司对结构空井部位进行改造搭建，可见叶添对此节事实在签订合同之时是知晓的，温州时代公司已尽到了告知义务。叶添的主张与到案证据不符。2、关于楼盘宣传册上注明“2/3的土地留给园林”以及安置房建设用地部分用绿色植物标示问题。本院认为，叶添签订购房合同的目的按通常理解是为了在所购房屋内居住，合同并未特别约定叶添购买涉案房屋的目的为享受2/3的土地留给园林的房屋。因此，楼盘宣传册上注明“2/3的土地留给园林”不是叶添据以签订购房合同的因素。涉案楼盘西侧在沙盘模型上显示为绿地，但该处B6、B7两幢安置房在涉案楼盘开盘之前已建成，叶添提出误以为此处为绿化带，理由不合情理。即便行政部门对温州时代公司的虚假广告作出处罚，该项内容的虚假尚达不到叶添据以要求撤销合同的程度。3、关于涉案楼盘是否是“封闭式小区”问题。叶添提供的证据无法证明温州时代公司承诺涉案楼盘系“封闭式小区”，相反，楼盘宣传册上注明“半围合的建筑布局”，双方签订的《商品房预定补充协议书》第一条、《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》第九条均写明“商品房与西边相连小区绿地广场共享、通道相同等”。至于叶添提出的温州时代公司通过弄虚作假的手段获取涉案楼盘人防工程易地建设许可问题，叶添未在一、二审中提出，不属于再审审查的范围。综上，叶添提出的再审事由以及提交的证据均不能推翻原审认定的事实和理由，其申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回叶添的再审申请。审 判 长  苏 虹审 判 员  董国庆代理审判员  陈艳艳二〇一五年十月二十一日书 记 员  王 妍