吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通���民二终字第282号上诉人（原审原告）：集安市程祥房地产开发有限公司。法定代表人：南熙龙，总经理。委托代理人：鞠文华，吉林仁博律师事务所律师。委托代理人：徐筵峰，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王兴杰，男，汉族，1956年2月16日生，无职业，住集安市。委托代理人：吴晶波，吉林邦安律师事务所律师。委托代理人：栾静（系王兴敏儿媳）。上诉人集安市程祥房地产开发有限公司（以下简称程祥公司）因与被上诉人王兴杰之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院于2015年7月9日作出的（2015）集民一初字第221号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。程��公司一审诉称：程祥公司系“万鑫家园”棚户区改造工程的开发单位，截止到2014年冬季，工程实体基本完成，计划在2015年3月25日复工，继续完善工程剩余部分土建、管网、电照、绿化等工程项目，预计在6月中旬将钥匙全部发放给回迁户。但2015年3月26日，王兴杰突然强行入住了程祥公司开发的“万鑫家园”1号楼自东向西第三号门市房及三号楼自西向东三单元3楼右手门住宅及该住宅楼下两套车库。虽经程祥公司负责人责令其迁出被侵占房屋，但王兴杰以被占有房屋系其与通化市科通房地产开发有限公司（以下简科通公司）签订的回迁房屋为由拒绝腾迁。王兴杰侵占房屋系程祥公司开发而非科通公司开发，程祥公司与王兴杰及科通公司均无任何合同关系，王兴杰强行入住尚未施工完毕的房屋，已构成侵权，应承担侵权责任，故诉至人民法院，要求王兴杰立即腾迁被侵占的房屋并恢复原状。王兴杰一审辩称：2013年9月，程祥公司开发万鑫家园小区，王兴杰原有住宅位于万鑫家园建设用地拆迁范围内。时任万鑫家园开发项目的副总经理孟凡才在与王兴杰协商后达成拆迁安置补偿协议，协议约定：乙方（王兴杰）用有照房屋46.49平方米、临建51平方米置换甲方（程祥公司）开发建设的万鑫家园1号楼自东向西第3号门市房，面积100平方米；3号楼自东向西第三单元3楼西侧住宅，面积67.56平方米及该套住宅楼下车库面积不小于40平方米，王兴杰支付甲方5000元差价款；王兴杰所有补偿及赔偿款全部抵顶产权调换房屋差价款；王兴杰于2013年9月3日前腾迁房屋，程祥公司于2015年3月30日前将产权调换后房屋交付给王兴杰。随后王兴杰按协议约定时间将房屋腾迁交付程祥公司拆除，但在协议约定的交房时间（2015年3月30日）届至后，王兴杰找到程祥公司询问如何办理交房手续时，程祥公司的主管人员徐筵峰以协议系科通公司盖章为由，拒不履行交付安置房屋，且矢口否认当初的安置补偿协议。无奈，为防止安置房屋被程祥公司非法处分，王兴杰先行将安置房屋更换了钥匙。王兴杰与程祥公司签订的协议系在程祥公司开发的万鑫家园售楼处签订，协议文本亦是由程祥公司提供，王兴杰的房屋亦交给程祥公司拆除，所以王兴杰有理由相信孟凡才有权代表程祥公司同王兴杰签订合同，已构成表见代理，程祥公司应按协议约定及时履行交房义务。王兴杰先行采取的措施系因程祥公司明示违约在先，王兴杰无奈采取的自助行为，故应驳回程祥公司的诉讼请求。一审法院审理查明：王兴杰原位于集安市宾西街10号房屋（继承取得）位于科通公司开发的小洋楼花园的遮光区。2008年6月14日，王兴杰与科通公司签订产权调换协议书，将该房屋以产权调换的方式交由科通公司拆迁。因王兴杰未能按协议约定时间（2008年12月30日前）将房屋交由科通公司拆迁，科通公司于2013年5月31日向通化仲裁委员会申请仲裁，请求王兴杰继续履行产权调换协议，限期腾迁房屋并交给科通公司拆除。2013年7月26日，通化仲裁委员会以科通公司没有在协议约定的时间（2008年12月30日前）将产权调换房屋交付给王兴杰为由，解除了科通公司与王兴杰签订的产权调换协议。2013年，程祥公司筹备开发万鑫家园，王兴杰房屋在万鑫家园建设用地范围内。时任万鑫家园项目部副总的孟凡才在与王兴杰协商并电话征得程祥公司法定代表人张贵彬同意的情况下，于2013年9月2日代表程祥公司与王兴杰签订了产权调换协议书及补充协议（经张贵彬授意加盖科通公司公章），协议约定，乙方（王兴杰）用有照房屋46.49平方米、临建51平方米置换甲方（程祥公司）开发建设的“万鑫家园”1号楼自东向西第3号门市房，面积100平方米；3号楼自东向西第三单元3楼西侧住宅，面积67.56平方米及该套住宅楼下车库面积不小于40平方米，乙方（王兴杰）支付甲方（程祥公司）5000元差价款；乙方（王兴杰）所有补偿及赔偿款全部抵顶产权调换房屋差价款（补偿款实际亦由程祥公司收取）；乙方（王兴杰）于2013年9月3日前腾迁房屋，甲方（程祥公司）于2015年3月30日前将产权调换后房屋交付给乙方（王兴杰）。随后，王兴杰按协议约定将被拆迁房屋腾迁（现已拆迁）。在产权调换协议约定的交付房屋时间（2015年3月30日前）届至后，王兴杰找到程祥公司要求安置房屋时，程祥公司告知其并非产权调换协议签订的相对方，没有安置义务，随后王兴杰采取更换钥匙的方式控制了产权调换房屋及车库，���祥公司诉讼来院，要求王兴杰腾迁所占有的房屋及车库并恢复原状。另查明：2014年9月19日，经集安市人民政府批准，程祥公司取得了建设万鑫家园项目的国有建设用地划拨决定书。2014年10月15日，经集安市发展和改革局批准，同意程祥公司建设万鑫家园建设项目。2014年10月30日，集安市住房和城乡建设局为程祥公司颁发建设用地规划许可证。一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，王兴杰在协议约定的交付回迁房屋时间届满后，在向程祥公司履行通知交房义务遭到拒��后，原房屋已经灭失，王兴杰赖以生存的最基本生活资料丧失，故王兴杰基于合同约定的回迁位置占有房屋系其维持生存的唯一选择。程祥公司作为万鑫家园项目的开发单位，在其法定代表人授权时任公司副总孟凡才与王兴杰签订协议后，作为合同的实际权利义务承受人，即应按协议履行自己的义务。程祥公司反驳其并非产权调换协议签订的相对方，不应承担安置义务，与本院查明事实不符，且程祥公司、王兴杰签订合同时（2013年9月2日）科通公司已经注销（2012年2月25日注销），科通公司对外已不再具有缔约能力，程祥公司的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。争议房屋虽由程祥公司开发建设，但是在拆迁王兴杰原房屋的前提下完成，不能排除王兴杰对争议房屋享有相应的物权。故程祥公司要求王兴杰腾迁，依据不足。程祥公司主张王兴杰于2008年6月14日已与科���公司签订协议，应由科通公司予以安置的主张，因该协议业经通化仲裁委员会撤销，该协议对王兴杰与科通公司已无拘束力。为维护市场交易安全，树立诚实守信的交易理念，保护公民最基本的生存权，故判决：驳回程祥公司的诉讼请求。案件受理费100元，由程祥公司负担。程祥公司不服一审判决，其上诉理由为：1.2008年，争议地块是科通公司开发并负责拆迁，科通公司与王兴杰于2008年6月14日签订了《产权调换协议书》，因此，负责王兴杰拆迁安置的主体是科通公司；2.2012年、2013年，集安市住房和城乡建设局两次通知科通公司拆迁王兴杰等10户，再次证明拆迁主体是科通公司；3.孟凡才既是科通公司的工作人员，也是程祥公司工作人员，所以，不能当然认定孟凡才是代表程祥公司；4.王兴杰与孟凡才签订的补充协议，公章也是科通公司。综上，程祥公司���王兴杰没有安置义务，请求二审撤销原判，依法改判：王兴杰立即搬出侵占的房屋，即：位于万鑫家园1#楼自东向西第三个门市房、三号楼自东向西三单元3楼右手门住宅及该住宅楼下车库两套，或将案件发回重审。王兴杰二审辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。王兴杰房屋位于程祥公司开发的万鑫家园小区建设用地范围内。2.孟凡才系程祥公司的副总，其与王兴杰协商补充协议时，王兴杰有理由相信其代表是万鑫家园的开发商，且安置楼房是万鑫家园楼房，孟凡才的行为已经构成表见代理。3.程祥公司对于王兴杰的安置补偿协议是知晓的，王兴杰的房屋能否拆迁，与程祥公司工程的开工存在重大利益关系，程祥公司是为了实现工程开工，才安排副总孟凡才与王兴杰签订的补偿协议。3.行政机关关于拆迁补偿责任的划分，不影响程祥公司对王兴杰的���偿义务。王兴杰要求程祥公司承担责任依据的是补偿协议，至于政府部门通知哪个公司拆迁，是行政机关与科通公司之间的关系，不影响王兴杰按协议约定回迁。4.王兴杰占有争议房屋系依据拆迁安置补偿协议，系合法占有，故程祥公司要求王兴杰返还房屋、立即腾迁是没有法律依据的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。二审经审理查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为：本案系拆迁安置补偿纠纷。关于双方当事人对王兴杰的拆迁安置补偿义务应由哪个公司承担的争议问题。本院认为，补充协议的甲、乙双方虽然为科通公司和王兴杰，但是安置的房屋系万鑫家园的房屋，即程祥公司开发的房屋，且在签订补充协议时，科通公司已注销，时间正值程祥公司开发建设期间，具体负责与王兴杰协商��迁事宜的人是孟凡才，孟凡才时任程祥公司的副总，孟凡才与王兴杰签订补充协议的行为系履行职务的行为，孟凡才陈述对王兴杰的回迁安置内容，得到了程祥公司张总认可，同时安置房源系程祥公司销售人员徐筵峰提供，综上，王兴敏有理由相信孟凡才代表的是正在进行开发建设的程祥公司，协议上虽然加盖的系科通公司公章，但孟凡才的行为构成表见代理，协议相对方应认定为程祥公司，即程祥公司应按补充协议约定对王兴杰进行安置补偿。至于程祥公司提出的行政机关已明确对王兴杰负有拆迁义务的系科通公司，不影响王兴杰依据补充协议获得安置房屋，程祥公司与科通公司关于拆迁责任的划分属于另一法律关系，本案不做评判。综上，程祥公司的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人集安市程祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 萍代理审判员  王天华代理审判员  汤化冰二〇一五年十月二十六日书 记 员  赵 航