上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第303号原告(反诉被告)上海旭华物业管理有限公司。法定代表人赵军。委托代理人葛荣根。???委托代理人张华，上海市宝恒律师事务所律师。被告(反诉原告)杨乙。被告(反诉原告)沈颖。委托代理人杨乙。被告(反诉原告)杨甲。法定代理人杨乙。原告上海旭华物业管理有限公司(以下简称旭华物业公司)与被告杨乙、沈颖、杨甲物业服务合同纠纷案，被告杨乙、沈颖、杨甲反诉原告旭华物业公司物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员牛新虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告旭华物业公司的委托代理人葛荣根、张华，被告杨乙(暨被告沈颖的委托代理人、被告杨甲的法定代理人)、沈颖、杨甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭华物业公司诉称：2013年10月起原告为上海市虹口区名江七星城小区提供物业管理服务，被告系该小区的业主。自2013年10月至2014年9月，被告未支付物业管理费3,075.12元。在此期间，虽经原告多次催讨，但未果。为维护自己的合法权益，现起诉要求被告支付上述欠付的物业管理费。被告杨乙、沈颖、杨甲辩称：原告与小区业委会所签订的物业服务合同内容、专项维修基金及小区公益金至今未向业主公开。虽然电梯可以到达地下车库，但被告居住在一楼，也无车辆停在地下车库，根本用不上电梯，原告向被告收取的每月每平方米1.50元物业费中含盖了电梯费用，该部分费用既不合理也不公平。小区保安形同虚设，小区内多次发生入室盗窃事件，小区的车辆乱停乱放，影响居民正常出行，小区内存在严重的安全隐患，业主的生命与财产得不到保障。原告未征得本业主的同意，利用小区共用部位擅自指令机动车停放在紧靠被告家的西面窗口，进行停放经营活动。原告未能履行物业服务职责，不理会被告要求保修落水管的请求，也不做任何修理措施，导致房屋内墙渗漏发霉，使装潢完好的进口墙纸脱壳，影响了被告的健ＸＸ活条件，造成严重的损失。原告对小区疏于管理，小区地下车道出口上的景观玻璃毁坏，长期空缺无人安装。小区的保洁工作也不到位，小区内的大批绿化已经枯竭，名贵的树木遭到砍伐，美丽的草坪黄土朝天。故不同意原告的诉讼请求，要求扣除电梯运行费，其余的费用折价支付。反诉原告杨乙、沈颖、杨甲诉称：由于反诉被告未履行管理职责，侵犯小区业主的权益，要求反诉被告公开小区服务合同内容、专项维修基金与公共收益金账目。反诉被告因房屋漏水长期没有维修，导致房屋贬值，故要求反诉被告赔偿房屋贬值损失10万元并对渗水墙面及漏水源头进行修复。由于反诉被告未对小区绿化进行养护，小区绿化遭到破坏，要求反诉被告赔偿绿化预计损失费2万元及精神损失费5万元。要求判令反诉被告在未经反诉人同意，不得擅自利用物业共用部位进行停放机动车的经营活动。反诉被告旭华物业公司辩称：反诉原告诉称小区绿化遭到毁坏，要求赔偿经济损失和精神损失，无事实依据和法律依据。反诉原告所提出的房屋漏水之问题，是前任物业管理期间内造成的且反诉被告也未来报修，只是目前才知晓，作为物业公司已答应为其进行维修。反诉原告要求反诉被告赔偿房屋贬值损失10万元，无事实依据，反诉原告应当提供有资质的鉴定机构出具鉴定报告。至于小区业主停车之事，涉及到社会问题，物业公司无权阻止业主在小区内停车。请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告系上海市虹口区东汉阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权人。该房建筑面积为170.84平方米。2013年9月1日，原告与上海市虹口区名江七星城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，委托管理期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止(其中2013年10月1日至2014年9月30日为试用期一年)。合同约定高层住宅：物业管理费每月每平方米为1.50元，其中综合管理服务费每月每平方米0.16元；公共区域清洁卫生服务费每月每平方米0.25元；公共区域秩序维护服务费每月每平方米0.36元；公共区域绿化日常养护服务费每月每平方米0.03元；运行、保养、维修服务费每月每平方米0.07元；供水及排水系统(二类)每月每平方米0.06元；公共照明(二类服务)每月每平方米0.08元；弱电系统(参照二类服务标准)每月每平方米0.06元；消防系统每月每平方米0.015元；避雷系统每月每平方米0.015元；升降系统每月每平方米0.40元。物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日之前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定的如下：按日万分之三结算。2013年10月起，被告停止支付物业管理费。2014年9月17日，原告曾以国内挂号信函向被告发出物业服务费缴纳通知。2015年1月30日原告诉至法院，要求判如所请。审理中，被告提出反诉。由于双方意见不一，致调解不成。上述查明事实，由2013年9月1日原告与上海市虹口区名江七星城小区业主委员会签订的《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、2014年9月17日国内挂号信函以及原、被告的陈述等为证。本院认为：公民及法人的合法权益受法律保护。2013年9月1日，原告旭华物业公司与上海市虹口区名江七星城业主委员会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。被告作为小区业主理应支付相应的物业管理费。被告称其居住在底楼，不使用电梯，要求扣除电梯运行费，本院认为，虽然被告居住在底楼，但地下车库的电梯与地上住宅相通且可以直达，况且合同中对居住在底楼的住户又无特别约定可以免除电梯运行费，现原告要求被告按物业公司与小区业委会签订的《物业服务合同》中约定的收费标准，要求被告支付物业管理费，理由正当，依法应予支持。反诉原告要求反诉被告公开小区专项维修基金与公共收益金账目，与本案无涉。反诉原告要求反诉被告赔偿房屋贬值损失10万元，本案不作处理，反诉原告可另循法律途径解决，但作为反诉被告的物业公司应增强服务意识，履行管理职责，对反诉被告报修的渗水墙面进行维修并且查明漏水原因。反诉原告要求反诉被告赔偿绿化预计损失费2万元及精神损失费5万元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。至于反诉原告对反诉被告利用小区共用部位安排小区业主进行停放机动车的行为有异议，反诉原告可向小区业主委员会反映，提议召开小区业主大会，由业主表决如何使用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：???一、被告杨乙、沈颖、杨甲应支付原告上海旭华物业管理有限公司2013年10月至2014年9月物业管理费3,075.12元，此款应于本判决生效之日起15日内付清；???二、反诉原告杨乙、沈颖、杨甲要求反诉被告上海旭华物业管理有限公司公开小区专项维修基金与公共收益金账目的诉讼请求，不予支持；???三、反诉原告杨乙、沈颖、杨甲要求反诉被告上海旭华物业管理有限公司赔偿房屋贬值损失10万元的诉讼请求，不予支持；???四、反诉原告杨乙、沈颖、杨甲要求反诉被告上海旭华物业管理有限公司赔偿绿化预计损失费2万元及精神损失费5万元的诉讼请求，不予支持；???五、反诉原告杨乙、沈颖、杨甲要求反诉被告上海旭华物业管理有限公司在未经反诉人同意，不得擅自利用物业共用部位进行停放机动车的经营活动的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元；反诉受理费3,700元，减半收取1,850元，均由被告杨乙、沈颖、杨甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  牛新虹二〇一五年三月二十四日书记员  江 杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》?第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。