重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11778号原告郑进云，男，汉族，1965年1月9日出生，户籍所在地浙江省温州市。委托代理人邹莹（特别授权），泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人肖涵（特别授权），泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号，统一社会信用代码915001082031684524。破产管理人重庆索通律师事务所。破产管理人重庆经纬资产清算有限公司。委托代理人王童，重庆昂科律师事务所律师。委托代理人徐恒，重庆索通律师事务所律师。原告郑进云与被告重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑进云的委托代理人邹莹、肖涵和被告凯悦公司的委托代理人王童、徐恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑进云诉称，2008年7月29日原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区江南大道7号D栋1-1号商品房，总成交金额为5230710元，付款方式为分期付款，约定由原告于2008年8月3日前一次性付首付款2442742元，2008年12月31日付第二期房款1501214元，2009年8月31日付第三期房款1286754元。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，如被告未按合同规定的期限将涉案房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2009年8月31日的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了购房款及各种代收税费。被告于2016年6月24日向原告交付了涉案房屋，逾期时间为2489日。原告起诉请求1、判令被告向原告支付逾期交房违约金1301923.72元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，涉案程序应按企业破产法的规定执行。本案系房屋买卖合同退房后以房抵债，应以抵债协议行使权利，被告没有逾期交房的违约行为。原告与重庆浪高资产管理有限公司签订委托经营协议，被告按上述委托经营协议的约定将房屋直接交付给了重庆浪高资产管理有限公司，实际上就是交付给原告。原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，原告即使依据2008年7月签订的商品房买卖合同来起诉，从合同签订之日至起诉之日原告从未主张过逾期交房违约金，该诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明，2008年7月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南坪镇江南大道7号D栋1-1号房屋，总价款5230710元，付款方式及期限：2008年8月3日前一次性付首付款2442742元，2008年12月31日付第二期房款1501214元，2009年8月31日付第三期房款1286754元。第六条交房期限及交付条件属预售商品房的，被告应当在2009年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条逾期交房的违约责任除本合同第六条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告支付了购房款及各项税费。2016年6月24日，涉案房屋产权证办理在原告名下。另查明，2008年7月29日，重庆浪高资产管理有限公司（以下简称浪高公司）作为甲方与原告郑进云作为乙方签订《委托租赁协议》，约定原告将包含房屋在内的30套房屋全权委托给甲方对外招租并负责经营管理。委托期限为2009年9月1日至2014年8月31日。甲方按乙方所购物业房款（仅指房款，不包括如税费、大修基金等费用）年9％的标准向乙方支付租金。其中，第一年和第二年的租金已由被告在乙方房屋成交价的基础上予以抵扣，故甲方仅从第三年起按乙方合同价款的9％年租金按季度支付，支付时间为每季度第一个月的10日前（如遇节假日顺延）。同日，被告出具履约担保书，被告为浪高公司向原告支付上述《委托租赁协议》的租金提供担保。2011年8月17日，原告作为乙方、被告作为甲方与浪高公司作为丙方签订《退房协议书》，约定一、解除甲乙双方2008年8月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》，乙方将南坪江南大道7号浪高会展国际广场D－1－1、D－1－2号商铺退还给甲方。三、因乙方与丙方签订了《委托经营管理协议》，现乙丙双方协商，自愿解除2008年8月1日签订的《委托经营管理协议》。四、乙方在收取甲方最后一次退款前，将购买该商铺的《重庆市商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》和所有相关发票收据原件退还给甲方。2015年1月9日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《协议书》，约定鉴于乙方于2008年向甲方购买位于重庆市南岸区南坪江南大道7号1栋负1层3号、4号房屋，并将该房屋委托甲方出租。同时乙方购买D栋写字楼37楼及D栋地下车库负2层7、8、9、10、12、13、21、22、23、25号，甲方逾期交付房屋，并未支付返租租金。现双方对乙方所购房屋退款、返租、合同登记、产权办理等事项达成如下协议：一、甲方购买位于重庆市南岸区南坪江南大道7号D栋1层1号、2号房屋，其后双方协商解除买卖合同，但甲方退房款5532371.52元，尚欠2461857.58元，未退房款利息按年6％的利率标准计算至2014年12月31日为506404.53元，共计2968262.12元。上述款项甲方承诺从2015年元月起遂月支付，并遂月计算利息，于2015年内付清。二、乙方所购D栋37楼按《委托租赁协议》执行，具体由法院裁定。三、A栋负1层3号、4号商铺按《委托租赁协议》执行，具体由法院裁定。四、乙方于2008年购房时已预缴由甲方代收的大修基金、税费共899140.55元（D栋37楼、地下车库），现要求甲方马上返还，由于甲方无力支付，但甲方承诺于2015年春节后支付，该款从2008年付款之日起计算利息（年按6％的标准计算），甲方办理合同登记、权属证书时通知乙方，由乙方自行缴纳。2015年3月30日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《协议书》，约定一、双方确认事项1、根据甲、乙双方签署的《退房协议书》，甲方已退还乙方南岸区江南大道7号D栋1－1、1－2号房屋购房款5532371.52元，尚有购房款2461857.58元未退还。结算至2015年3月31日，未退还房款利息为584443.65元。2、乙方所购江南大道7号A栋负1－3、负1－4号房屋，委托租赁期限已届满，退还乙方自营。扣除抵扣房款（抵扣房款金额为两年的租金收益）后，甲方同意暂按《委托租赁协议》约定租金标准先行支付19个月租金，扣除租金收益税费后为895298.33元。3、乙方所购D栋37层房屋，与浪高公司签订了《委托租赁协议》，甲方提供担保，因D栋房屋未经综合验收交付使用，未产生租金收益，但甲方逾期交房给乙方造成损失，甲方同意暂按《委托租赁协议》约定租金标准先行支付19个月租金，扣除税费后为1286869.11元。4、乙方所购D栋车库与浪高公司签订了《委托租赁经营管理协议》，甲方同意暂按《委托租赁经营管理协议》约定租金标准先行支付19个月租金，扣除税费后为117716.08元。5、乙方因购买D栋37层房屋及地下车库预缴税费、大修基金共计914417.52元，甲方立即退还予乙方，并按6％年息标准计算利息，结算至2015年3月31日，利息为288041.51元。以上款项共计6548643.78元。二、上述确认款项支付期限1、甲方应于本协议签署后，2015年4月3日前支付乙方100万元，2015年4月30日前另行支付乙方100万元。2、2015年5月甲方支付乙方200万元；2015年6月和2015年7月，甲方每月支付乙方100万元；其余款项甲方最迟于2015年8月底之前付清。3、在以上支付期限内，甲方支付之前的款项仍按原标准计算利息，该部分利息在甲方支付最后一笔款项时一并支付给乙方。2015年6月24日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《协议书》，约定一、甲、乙双方于2015年3月30日签订《协议书》，确认甲方应付乙方款项6548643.78元，协议签订后，甲方支付了款项300000元。二、甲方因资金困难，现双方协商确认，原双方签署的江南大道7号D栋1－1、1－2号房屋的买卖合同依然有效，因房屋面积变化，原买卖合同所约定的房屋总价款变更为5400000元。该款项在甲方应支付给乙方的款项中直接抵扣，乙方无需另行向甲方支付。鉴于江南大道7号D栋1－1、1－2号房屋已网签于乙方名下，合同按现行网签合同执行，交易税费按法律法规规定各自承担。三、本协议签订后，甲方应立即协调所有债权人解除对上述房屋的查封，并将上述房屋权属证书办理至乙方名下。如逾期，乙方有权选择是否解除买卖合同要求甲方继续支付款项及利息和违约金。四、2015年3月30日签订《协议书》确认的款项未支付和抵扣的部分，及因D栋37楼面积差甲方应退乙方房款306208.66元，共计1154852.44元，甲乙双方另行协商支付。五、A栋商铺返租、D栋写字楼返租、地下车库返租及逾期交房违约金问题，若甲方日后有再行支付其他华侨超过本协议返租租金或违约金的，也应按其他华侨客户的标准支付乙方返租租金及违约金。还查明，被告凯悦公司因资产不足以清偿全部债务为由，向重庆市第五中级人民法院申请破产重整。重庆市第五中级人民法院于2017年1月19日作出（2017）渝05破申3号民事裁定书，裁定被告凯悦公司的破产重整申请并指令本院审理。本院受理后，于2017年5月18日通过竞争方式选任重庆经纬资产清算有限公司与重庆索通律师事务所联合担任破产管理人。上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。被告应按合同约定的期限向原告履行交房义务，但本案中被告并未举示确实充分的证据证明其向原告交付房屋，故被告应按合同约定向原告承担逾期交房的违约责任。关于被告辩称其已向浪高公司交房即视为向原告交房，首先被告未举示其向浪高公司交付涉案房屋的证据，其次本案中亦未有证据显示原告委托浪高公司代为接房，最后被告与原告的房屋买卖合同关系、原告与浪高公司的委托租赁关系并非同一法律关系，其交房行为不能就此混同。故对被告该辩称理由本院不予采信。关于被告辩称涉案房屋系以房抵债，不应按原房屋买卖合同主张逾期交房违约金，双方协商解除涉案房屋买卖合同，由被告返还原告购房款，因被告未按约定履行返还义务，双方于2015年6月24日签订《协议书》，约定涉案房屋买卖合同依然有效，鉴于涉案房屋已网签于原告名下，合同按现行网签合同执行，交易税费按法律法规规定各自承担。该协议明确约定双方继续履行现行网签合同即2008年7月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》，交房时间亦应适用上述合同，故被告应交付房屋时间为2009年8月31日。然而，2011年8月17日至2015年6月23日双方通过签订《退房协议书》终止了房屋买卖合同的主要权利义务关系，被告凯悦公司在此期间内并无交房义务，也不应承担逾期交房责任，故应当将该期间从被告的违约期间中予以扣除。关于被告辩称原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，原告提起本案诉讼的时间为2017年4月6日，根据合同第九条约定，被告承担违约责任的方式为自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告逾期后每一日违约金均构成独立的债权，每一日违约金均受诉讼时效限制。根据《中华人民共和国民法总则》规定，诉讼时效为三年，故对原告主张的逾期交房违约金应自2015年6月24日计算至交房之日。被告未举示实际交房日期的证据，原告主张以产权证日期2016年6月24日为交房日期，系原告对其权利的处分，本院予以确认。被告应支付违约金的期限为2015年6月24日至2016年6月24日，原告支付购房款5230710元，被告应支付的违约金为5230710元×万分之一×367天＝191967.06元因被告进入破产程序，债务的清偿应当在破产程序中处理，因此本案仅作债权确认，不再判令债务人给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告郑进云对被告重庆凯悦房地产开发有限公司享有债权为191967.06元；二、驳回原告郑进云的其他诉讼请求。本案案件受理费16517元，由被告重庆凯悦房地产开发有限公司负担。（该费用原告已垫付，原告在主张上述债权时可一并主张本案诉讼费）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  安 娜人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  陈作秀二〇一八年八月二十六日书 记 员  宋 莉