内蒙古自治区阿巴嘎旗人民法院民 事 判 决 书（2013）阿商初字第73号原告赵庆恩，男，汉族，无正式职业，现住北京市海淀区。委托代理人刘勇，广东德法理（北京）律师事务所律师。被告王浩峰，男，汉族，阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司负责人，现住阿巴嘎旗别力古台镇。委托代理人王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。第三人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司（以下简称阿旗百吉乐公司），住所地阿巴嘎旗别力古台镇。法定代表人王浩峰，职务董事长。委托代理人王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。原告赵庆恩与被告王浩峰、第三人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵庆恩的委托代理人刘勇、被告王浩峰及其委托代理王冠军、第三人阿旗百吉乐公司的委托代理人王冠军等均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵庆恩的委托代理人刘勇诉称：2011年7月26日，原告与被告签订双方约定转让老供销社的地及地上建筑物，于是双方签订了《房屋转让协议》，交易总价款2600000元，于2011年10月份前交清，被告随时协助原告办理产权过户手续。签合约当日原告按照被告要求已汇款到被告指定帐户1600000元，原告在10月份前将余款1000000元按照被告要求全部支付。被告向原告提交了《房屋产权证》和《国有土地使用权证》。原告多次要求被告办理产权转让登记手续，被告以种种借口拒绝办理过户手续，至今未办理过户登记手续。2011年10月，原告在此地块上完成了基础建设，由于被告不配合办理过户登记，导致工程无法继续，今已停工。依据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；”第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物、及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。同时《物权法》司法解释规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”综上所述，《房屋转让协议书》真实有效，原告已经按照约定付全部款项，交易已经完成且房屋和土地已经实际交付使用，符合《合同法》、《物权法》相关规定，被告理应将房屋所有权和土地使用权过户（产权转让登记）给原告，为维护原告合法权益不受侵害，要求依法判决。被告王浩峰及其委托代理人王冠军辩称：一、本案中的原被告之间签定的房屋转让协议，被告王浩峰系履行职务行为，是代表公司行使权利，将政府列入开发项目的房屋出售给原告；二、本案被告虽然将房屋出售给了原告，但是原告赵庆恩及其第三人（案外）又与本案第三人阿旗百吉乐公司签订了合作开发协议书，协议书第四条约定如果第三人（案外）未能按照约定完成回迁楼建设或资金不到位，本案第三人有权无偿收回出售给赵庆恩的供销社房屋和土地，此约定对双方的协议赋予了一个解除条件，现在条件已经成就，因此，第三人有权提出请求，要求法院依法确认原房屋协议转让协议项下的房屋和土地归第三人所有。第三人及其委托代理人王冠军辩称：和上述被告的答辩意见一样。经审理查明，2010年12月3日第三人阿旗百吉乐公司通过拍卖程序所得本案争议的阿巴嘎旗原供销社房屋及其土地，并且于2011年4月11日取得了上述土地的开发权，被告王浩峰是第三人阿旗百吉乐民公司的法定代表人（是一人有限责任公司），并将该房屋的房产证和土地证办其的名下。2011年7月26日，原告赵庆恩与被告王浩峰自愿签订《房屋转让协议》，内容为一、甲方愿将有坐落在阿巴嘎旗宝格都乌拉东街老供销社房屋转让给乙方赵庆恩；二、房屋总价款为2600000元；三、本协议签订后乙方交付1600000元，剩余于2011年10月份之前交清，如延期甲方有权收回房屋并终止协议，前期所交款项相应作废并不退还；四、在办理房屋产事宜时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予以协助。原告按照协议在签订协议当日转账给被告王浩峰房款1600000元（被告王浩峰指定的账户），并书写了一份1000000元的欠条，后原告赵庆恩分六次汇款给被告王浩峰剩余的房款100000元。被告王浩峰收到全部房款后向原告赵庆恩提交了《房屋产权证》和《国有土地使用权证》。此后，原告赵庆恩多次要求被告王浩峰办理产权转让登记手续，但被告至今未办理过户登记手续，故原告无奈依法起诉要求1、判令被告履行合同；2、判令被告办理阿巴嘎旗别力古台镇宝格达乌拉街（02-255丘（地）号01号）房屋所有权转移登记（过户）给原告；3、判令被告办理阿国用（2011）第224017445号土地证项下土地使用权产权转移登记（过户）给原告；4、判令被告承担本案诉讼费。原告赵庆恩向法庭提交的证据有：一、房屋转让协议，证明该协议上没有阿旗百吉乐公司和北京华展公司的章，是自然人之间的协议，合法有效；二、转账凭证（共7张），证明原告于2011年10月份以前将房款2600000元现金转入被告王浩峰指定的帐户；三、房屋产权证及土地使用证，证明诉争房屋和土地是被告王浩峰私人所有，不动产是以登记为准，2011年6月9日产权证办理之日，因此能证明被告王浩峰有交易权利；四、欠条一份，证明该欠条是欠被告王浩峰房屋款1000000元整，偿还后被告王浩峰将欠条退还给了原告赵庆恩，也能证明这是被告王浩峰的个人行为。被告及其第三人的委托代理人对以上四组证据发表以下质证意见：一、对原告出示证据的真实性予以认可，虽然被告王浩峰本人在协议上签字，但王浩峰作为阿旗百吉乐公司的法定代表人，其行为是代表公司履行的职务行为，我方有证据能证明；二、从汇款凭证看也能证明，绝大多数的钱都汇入了阿旗百吉乐公司的帐户，同时还有一笔款，汇入了阿旗百吉乐公司下属的一个公司名下，证明原告明知本案诉争的房屋是与本案第三人阿旗百吉乐公司之间的交易，否则其不会将钱随便打给第三人；三、欠条是赵庆恩写的不能代表什么，如果是王浩峰书写的，就不一样。被告王浩峰及其第三人向法庭提交的证据有：一、2011年4月28日、2011年4月29日的阿旗发改局的投资项目备案通知书、确认书各一份及建设用地规划许可证一份，证明通知书和确认书是在签订房屋转让协议之前，该房屋和土地确实归阿旗百吉乐公司所有，有政府的相关手续；二、（1）三方当事人签订的协议书，证明赵庆恩认可诉争的房屋和土地归阿旗百吉乐公司所有，协议第四条中明确“收回”，其应知道房屋归公司，再说有解除条件的约定。（2）建设工程施工许可证四份、阿旗筑建局关于变更项目业主的函、阿旗筑建局催促资金款一份，以上证明约定解除条件成就，阿旗百吉乐公司有权收回诉争房屋和土地。对以上证据原告方发表以下质证意见，对第一组证据（1）备案通知书、确认书的真实性予以认可，但对证明目的不认可，不能改变房屋和土地的性质和归属；（2）对土地证和房屋证真实性和关联性予以认可，是被告王浩峰个人的；（3）土地规划许可证的真实性予以认可，但对被告要证明的问题不予以认可，不能改变房屋和土地的性质和归属。对第二组证据（1）对协议书，真实性有待核实，协议书与本案房屋买卖没有关联性，是另一个法律关系；（2）工程许可证以及函等，与本案没有关联性，不予采信。出示（2014）阿商初字第13号判决书、（2014）锡民一终字第534号判决书。原告质证意见：对两份判决书没有异议，认可。被告及其第三人的委托代理人质证意见：真实性认可，但仍坚持抗辩意见。本院认为，我国合同法规定依法成立的合同受法律保护，当事人按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案原告按照双方签订的《房屋转让协议书》的约定，已全面履行了自己交付全部价款的义务，被告也已将房屋所有权证及土地使用证交付给原告，原告取得房屋所有权证及土地使用证后，被告即应按照约定协助过户，而被告以其他事由为因，未能按约履行其合同义务。故原告要求被告履行合同将房屋所有权及土地使用权过户给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。被告及其第三人辩解虽然被告王浩峰将房屋出售给了原告赵庆恩，但是原告赵庆恩及其第三人（案外）又与本案第三人签订了合作开发协议书，协议书第四条约定如果第三人（案外）未能按照约定完成回迁楼建设或资金不到位，本案第三人有权无偿收回出售给赵庆恩的供销社房屋和土地，但有两级法院的生效判决书认定上述协议无效，故本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定判决如下：被告王浩峰及第三人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告赵庆恩办理阿巴嘎旗别力古台镇宝格达乌拉街（02-255丘（地）号01号）房屋所有权转移登记（过户）及办理阿国用（2011）第224017445号土地证项下土地使用权产权转移登记（过户）给原告赵庆恩。案件受理费100元，由被告王浩峰承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 苏  布  达审 判 员 赵  丽  华人民陪审员 罗  凤  涛二〇一五年三月十六日书 记 员 阿拉坦敖其尔附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。