浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终2711号 上诉人（原审原告）：浙江科华数码广场有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路**。 法定代表人：沈宇嵩，董事长。 委托诉讼代理人：胡佳亮、李淑仙，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：杭州帕拉文化传媒有限公司，住，住所地杭州市下城区华丰路******/div> 法定代表人：吴艳君，董事。 委托诉讼代理人：唐发兴、施梦玲。 上诉人浙江科华数码广场有限公司（以下简称科华公司）因与被上诉人杭州帕拉文化传媒有限公司（以下简称帕拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西湖区人民法院（2017）浙0106民初10800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年11月15日，科华公司（甲方）与帕拉公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将杭州市西湖区灵溪北路21号合生国贸中心3幢3层F室、建筑面积119.66平方米的房屋出租给乙方作为办公使用。租期一年，自2016年11月15日起至2017年11月14日止，交付日暂定为2016年11月15日。租金自房屋交付之日起计算，为每天每平方米2.6元。租金每三个月一付，2016年11月15日至2017年1月31日的租金（含税）为24267元，2017年2月1日至2017年4月30日的租金（含税）为28389元，2017年5月1日至2017年7月31日的租金（含税）为28389元，2017年8月1日至2017年11月14日的租金（含税）为32979元。物业服务费自房屋交付之日起计算，为每月每平方米10元，乙方每月应付的物业服务费为1197元，物业费每半年一付。乙方应于合同签订之日，付清2016年11月15日至2017年1月31日的租金（含税）24267元及2016年11月15日至2017年5月31日的物业服务费（含税）7817.8元。每个支付期开始前15日，乙方须向甲方支付下一个支付期的租金、物业服务费等费用。水费、电费由乙方承担，乙方应按照甲方制定的费用标准及要求予以支付，支付方式和时间以甲方或甲方指定的物业公司书面通知为准。乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。乙方于合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金18926元，履约保证金由甲方保管直至租赁期满，租赁期期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续。费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权将履约保证金没收或做相应扣除。有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金、物业服务费（无论该等费用对应的租赁期间是否届满）、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分：……（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；（3）乙方提前终止本合同的；……。双方一致同意：杭州市西湖区灵溪北路21号为甲方有效通讯地址，甲方收件人为王译楼；杭州市下城区华丰路2号20幢434室为乙方有效通讯地址，乙方收件人为吴艳君。合同还约定了其他内容。 合同签订后，科华公司按约交付了房屋，帕拉公司按约向科华公司支付了2016年11月15日至2017年1月31日期间的租金、2016年11月15日至2017年5月31日期间的物业服务费及18926元履约保证金。2017年1月，帕拉公司法定代表人吴艳君通过手机微信向科华公司指定收件人王译楼告知，因公司经营需要，提前于2017年1月31日解除双方之间的租赁合同，并将加盖有帕拉公司公章的提前解除租赁合同的《通知书》拍照后微信传给王译楼。当月，帕拉公司搬离了租赁的房屋。因赔偿问题未谈妥，科华公司没有同意帕拉公司提前解除合同的要求，2017年3月29日，科华公司向帕拉公司发送《催款函》，要求帕拉公司收函后3日内支付2017年2月1日至2017年4月30日租金28389元、水费8.8元、电费21.2元。2017年4月1日，科华公司向帕拉公司发送《关于解除合同的通知》，载明：因帕拉公司拖欠租金、水电费等各类费用逾期已超过30日，根据《租赁合同》约定，解除双方之间的房屋租赁合同，要求帕拉公司在2017年4月3日之前腾退房屋，将租赁房屋移交科华公司办理退租手续，付清拖欠的全部费用并承担相应的违约责任。该通知于2017年4月8日送达至帕拉公司在合同中载明的收件地址。 现科华公司向原审法院提起诉讼,请求：1、确认科华公司与帕拉公司订立的《租赁合同》已于2017年4月8日解除；2、帕拉公司支付违约金31980元；3、帕拉公司支付2017年2月1日至2017年4月8日租金21415元、逾期付款违约金2441.3元（按日万分之五，自应付款日计算至实际支付欠款之日止，暂计算至2017年8月31日）；4、帕拉公司支付2017年1月13日至2017年8月12日电费141.6元、逾期付款违约金3.8元（所拖欠的2017年4月8日合同解除前的电费，按日万分之五，自应付款日计算至实际支付欠款之日止，暂计算至2017年8月31日）；5、帕拉公司支付2017年1月13日至2017年2月12日水费8.8元、逾期付款违约金0.7元（按日万分之五，自应付款日计算至实际支付欠款之日止，暂计算至2017年8月31日）；6、帕拉公司交还房屋，并支付实际占用期间的占用使用费90223.64元及物业费5665.8元（自2017年4月9日起计算至实际交还房屋之日止，暂计算至2017年8月31日）；7、帕拉公司交纳的履约保证金18926元归科华公司所有；8、诉讼费由帕拉公司承担。 原审法院认为：案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点是：一、合同解除的时间；二、科华公司主张的各项费用是否应予支持。 一、关于合同解除的时间 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。帕拉公司主张根据《租赁合同》第11.4条第（3）项约定，帕拉公司可以随时解除租赁合同，帕拉公司已通知科华公司提前于2017年1月31日解除合同，且帕拉公司在2017年1月已搬离租赁的房屋，故案涉《租赁合同》的解除时间应为2017年1月31日。对此，该院认为，案涉《租赁合同》第11.4条约定的10种情形均是赋予科华公司单方解除合同的情形，帕拉公司不享有该条的解除权，该条第（3）项内容为：“……有下列情形之一的，甲方（科华公司）可书面通知乙方（帕拉公司）提前解除合同，……（3）乙方提前终止本合同的”，上述内容不能反推出帕拉公司可以随时解除合同。帕拉公司提前退租的行为，也不符合同法第九十四条规定的帕拉公司单方解除合同的法定条件，故帕拉公司向科华公司发送的提前解除租赁合同的《通知书》不发生合同解除的法律效力。帕拉公司关于合同已于2017年1月31日解除的主张，该院不予采纳。根据《租赁合同》的约定，帕拉公司逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的，科华公司可以书面通知帕拉公司提前解除合同。按照合同约定，2017年2月至4月三个月的租金，帕拉公司应于2017年1月中旬支付，但帕拉公司没有支付，故科华公司于2017年4月向帕拉公司发出解除合同的通知符合合同约定的解除条件，该通知于2017年4月8日到达帕拉公司。故案涉《租赁合同》自2017年4月8日起解除。 二、关于科华公司主张的各项费用 （一）关于支付2017年2月1日至2017年4月8日期间的房屋租金、逾期付款违约金；交还房屋并支付自2017年4月9日起（合同解除后）的房屋占有使用费和物业费、逾期付款违约金的问题。 根据帕拉公司提交的微信聊天记录等证据，可以确认帕拉公司在2017年1月已搬离租赁的房屋，在搬离前已告知科华公司将提前至2017年1月31日解除双方之间的《租赁合同》。此时帕拉公司已不再实际占有承租房屋，故科华公司要求帕拉公司交还房屋并支付自2017年4月9日之日起的房屋占有使用费、物业费和逾期付款违约金的主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。因帕拉公司发送的提前解除合同的《通知书》不发生合同解除的法律效力，故2017年2月1日至2017年4月8日尚在租赁期限内，该期间帕拉公司虽然没有实际占有租赁房屋，但仍应支付相应租金，故科华公司要求帕拉公司支付2017年2月1日至2017年4月8日租金的诉讼请求，该院予以支持。根据《租赁合同》载明的2017年2月1日至2017年4月30日租金（含税）28389元计算，2017年2月1日至2017年4月8日期间的租金（含税）应为28389元÷88天×66天=21292元。该部分租金按照约定帕拉公司应提前15日一次性支付，现帕拉公司未按约支付租金，根据合同约定应按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。据此计算，自2017年1月13日起暂计至2017年8月31日止的逾期付款违约金为2482.59元，科华公司主张2441.3元，属于对自己权利的处分，该院予以认可。 （二）关于支付违约金31980元以及帕拉公司交纳的18926元履约保证金的问题。 根据《租赁合同》的约定，对于因帕拉公司原因导致合同提前解除的，帕拉公司需承担以下违约责任：1、帕拉公司所交租金、物业服务费（无论该费用对应的租赁期间是否届满）、履约保证金均不予退还；2、帕拉公司还应向科华公司按届时一个月租金及一个月物业费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，科华公司有权追偿损失与违约金的差额部分。本案中，帕拉公司主张应将其交纳的履约保证金18926元和多交的一个月物业费1197元（2017年5月份的物业费）与31980元违约金相抵扣，实质上系认为合同约定的违约赔偿过高，请求该院予以调整。对此，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合案涉《租赁合同》的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，酌情对合同约定的违约赔偿调整为：1、帕拉公司按三个月租金和物业费的标准向科华公司支付违约金31980元；2、科华公司退还帕拉公司履约保证金18926元、物业费1197元，合计20123元。两项相抵后，帕拉公司再支付科华公司违约金11857元。 （三）关于水电费的问题 如前所述，案涉《租赁合同》已于2017年4月8日解除，且帕拉公司此后没有实际占有租赁房屋，故自2017年4月9日起的水、电费应由科华公司自己承担，2017年4月8日前的水、电费由帕拉公司承担。根据《租赁合同》的约定，水电费的支付方式和时间以科华公司或其指定的物业公司书面通知为准。帕拉公司逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。根据双方提交的证据及当庭陈述，该院确认帕拉公司尚欠2017年4月8日前的水费为8.8元、电费为61.3元，合计70.1元。水费发生时间为2017年1月13日至2017年2月12日，电费发生时间为2017年1月13日至2017年4月12日。科华公司主张按每日万分之五的标准，从2017年3月31日开始计算水费逾期付款违约金，从每个月月底开始分段计算电费逾期付款违约金，该院予以支持，暂计至2017年8月31日的水费逾期付款违约金为0.7元，电费逾期付款违约金为3.8元。 综上，科华公司的诉讼请求，合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认科华公司与帕拉公司签订的《租赁合同》于2017年4月8日解除；二、帕拉公司支付科华公司违约金11857元；三、帕拉公司支付科华公司房屋租金21292元、水费8.8元、电费61.3元，合计21362.1元；四、帕拉公司支付科华公司逾期付款违约金2445.8元（已计算至2017年8月31日，此后至款项付清之日止的逾期付款违约金，以上述第三项未付款项为基数，按每日万分之五另行计付）；五、上述第二项至第四项合计35664.9元，于判决生效之日起十日内付清；六、驳回科华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1858元，由科华公司负担1470元，由帕拉公司负担388元。 宣判后，科华公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对租赁合同解除后帕拉公司是否继续使用房屋的事实认定错误。帕拉公司所有的物品至今仍在租赁房屋内未予迁出，双方未办理腾房交接手续，帕拉公司至今仍在继续占有使用案涉房屋。二、一审判决对违约金是否过高适用法律错误。1、系争《租赁合同》是在双方当事人意思自治并达成合意的前提下签署的，双方均应恪守。根据《租赁合同》第11.4条约定，在帕拉公司违约的情形下，科华公司有权没收履约保证金，同时帕拉公司还应支付相当于一个月租金及一个月物业服务费之和三倍的违约金。前述约定表意明确，于法无悖。但根据帕拉公司提交的微信聊天记录显示，在科华公司无任何违约的情况下，帕拉公司随意单方违约，不仅不同意按《租赁合同》承担违约责任，更不配合科华公司的合理要求，在租赁房屋内遗留有物品的情况下拒不办理还房手续；而在一审过程中，帕拉公司改口辩称愿意支付《租赁合同》约定的违约金，但不同意没收履约保证金。帕拉公司的种种不配合行为，以及针对违约责任前后矛盾的说法证明其对《租赁合同》约定充分理解，但是，帕拉公司缺乏最基本的契约精神，拒不履行合同约定，亦全然不考虑其违约行为对科华公司造成的直接、间接损失，仅从最大限度规避自身责任出发恶意违约。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”考虑到《租赁合同》提前解除对科华公司造成的预期利益损失，以及双方对租赁房屋进行交接、复原以便继续出租给下家租户，科华公司寻找替代的下家租户所需的时间成本及经济支出，《租赁合同》第11.4条明文约定科华公司有权没收履约保证金，同时帕拉公司还应支付相当于一个月租金及一个月物业服务费之和三倍违约金（即没收履约保证金与支付违约金同时适用），不存在违约金超过造成损失的百分之三十的情形，与《合同法》规定并无冲突，双方有约定应当从约定；另一方面，结合实际情况，租赁房屋至今仍被帕拉公司占用，对科华公司造成了巨大损失，故《租赁合同》约定的违约责任条款应当得到支持。同时，根据一审判决援引的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，明确基于合同履行情况、当事人过错程度、根据公平原则和诚实信用原则予以裁决，但是，在科华公司无任何违约情形，而帕拉公司恶意违约的情况下，一审判决不但不支持科华公司的正当请求，反而调减帕拉公司的违约责任，显然没有正确适用法律。综上，请求：一、撤销原审判决第二、五、六项。二、改判帕拉公司向科华公司支付违约金31980元。三、改判帕拉公司向科华公司交还房屋，并支付实际占用期间的占有使用费202847.63元及物业服务费12847.8元（自2017年4月9日起计算至帕拉公司实际交还房屋之日止，暂计算至2018年2月28日）。四、改判原审全部诉讼费由帕拉公司承担。五、二审受理费由帕拉公司负担。 被上诉人帕拉公司辩称：一、双方当事人合同解除的时间是2017年4月8日，原审法院已经判决帕拉公司支付合同解除前的租金和逾期付款违约金。二、帕拉公司在2017年1月已经搬离不再占有案涉房屋，不存在合同解除后的房屋占有使用费和物业费以及逾期付款违约金问题。三、原审法院根据本案实际情况，对违约金31980元酌情调整以及将18926元履约保证金进行抵销合理合法。四、原审法院关于水电费和逾期付款违约金的计算也是准确无误的。请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为:一、科华公司要求帕拉公司支付合同解除后的占有使用费、物业服务费的诉讼请求能否成立的问题。王译楼与吴艳君的微信聊天记录表明，帕拉公司在2017年4月8日收到科华公司的解除通知后明确表明其已经实际搬离，并表明留存在房屋内的物品可以由科华公司自由处置,故自该日始科华公司收回使用案涉房屋已无障碍，科华公司在此情形下不收回案涉房屋仍要求帕拉公司支付占有使用费无事实和法律依据，原审法院驳回其该项诉讼请求，并无不当。二、原审法院对合同约定的违约赔偿进行调整有无不当的问题。当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。同时，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案一审查明的事实，原审法院综合考虑案涉《租赁合同》的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素酌情将双方合同约定的违约责任进行调整，并无明显不当。综上，科华公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2620元，由浙江科华数码广场有限公司负担。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇一八年八月三十日 书记员  赖雪珂