中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民三初字第71号原告：中山市嘉汇房地产咨询有限公司，住所地中华人民共和国广东省中山市。法定代表人：崔红梅，该公司总经理。委托代理人：苏朝娣，广东邦杰律师事务所律师。委托代理人：李世浩，广东邦杰律师事务所律师助理。被告：黄建彬（英文名WONGRICHARDKINPAN），男，1950年9月21日出生，加拿大公民，住址不详。原告中山市嘉汇房地产咨询有限公司（以下简称嘉汇公司）诉被告黄建彬居间合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭对本案进行了审理。原告嘉汇公司的委托代理人苏朝娣、李世浩到庭参加诉讼，被告黄建彬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉汇公司诉称：被告经原告居间介绍，于2014年2月16日向业主陈永辉（下称“转让方”）受让位于中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）＊幢＊房的房地产并签署房地产买卖合同及代理费支付承诺书。该买卖合同约定，基于原告已提供居间服务，被告及转让方应在签署本合同时一并签署确认书并按约定支付居间服务费用；原告作为被告与转让方之间交易的居间方，于双方签署本合同之时已完成居间责任并有权收取合同约定的居间服务费用，被告与转让方因履行本合同关于房地产交易约定的过程中所发生的任何争议均与原告无关；原告接受被告与转让方双方委托协助办理过户等手续属于原告无偿提供的服务，如因被告及转让方双方终止委托或解除合同或发生其他任何争议，被告与转让方按约定支付给原告的居间服务费不作免除或减少。另外代理费支付承诺书约定，鉴于原告提供的居间服务已成功促成被告与转让方达成交易合同，被告同意于2014年2月17日前付清原告的服务费用19200元。在买卖合同、代理费支付承诺书及相关协议签订后，被告并未按约定向原告支付居间服务费，经原告多次催讨，被告仍置之不理。因此，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原被告之间的居间合同关系；2.被告支付原告居间服务费19200元及违约金（每日按应缴居间服务费总额的1%计算，自2014年2月18日暂计至2014年3月11日的违约金为4224元）。庭审中，原告明确违约金按应缴居间服务费为基数，按日1%的标准从2014年2月18日计付至清偿之日止。就其陈述的事实，原告嘉汇公司在举证期限内提供的主要证据有：1.房地产买卖合同；2.代理费支付承诺书；3.国有土地使用权证，房屋产权证，房屋共有权证；4.录音光盘和录音文字资料。被告黄建彬没有到庭应诉、答辩，也没有向本院提交证据。经审理查明：2014年2月16日，陈永辉（转让方）、黄建彬（受让方）与嘉汇公司（经纪方）签订了一份房地产买卖合同，合同约定的主要内容为：1.转让方与受让方经经纪方的居间服务，就位于广东省中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）＊幢＊房的房地产订立买卖合同，成交价格为64万元，该房产已抵押给工商银行，截至合同签署日尚有贷款余额175000元未还清，转让方须于签署合同起2个工作日内向工商银行提前还款；2.受让方按下述方式付款：在签订合同时向转让方一次性支付定金1万元（该定金于受让方支付首期房款时直接转为受让方购买转让方房地产的首期款的一部分），在转让方申请提前还款并确定还款之日，受让方应于工商银行扣款当天将首期房款175000元（含定金）存入转让方银行还款账户，并于签署广东省买卖合同当天向转让方支付首期余款465000元；3.转让方与受让方一致同意于2014年5月16日前到国土资源局办理过户手续并一致同意委托经纪方办理该房产过户手续，办理房产过户所需的国土测量费、评估费由受让方承担，办理房产更名转让所需的全部税费由受让方承担；4.受让方于签署合同当天向经纪方支付办证费用19200元，基于经纪方已提供居间服务，转让方和受让方应在签署房地产买卖合同时一并签署确认书，并按约定支付居间服务费用（佣金），房地产买卖合同的条款与确认书条款有抵触的，以确认书为准；5.经纪方作为转让和受让双方交易的居间方，于双方签署房地产买卖合同之时已完成居间责任并有权收取合同约定的居间服务费用，转让和受让双方因履行合同关于房地产交易约定的过程中所发生的任何争议均与经纪方无关，经纪方接受转让和受让双方委托协助办理过户等手续属于经纪方无偿提供的服务，如因转让和受让双方终止委托或解除合同发生其他任何争议，转让和受让双方按约定支付给经纪方的居间服务费不作免除或减少；6.违约一方导致非违约方无法履行合同的，非违约方有权终止合同。合同还约定了以下补充事项：转让方出售该物业附送家电家私；合同第四条过户时间2014年5月16日前办理过户手续变更为2014年2月26日；如双方未能按合同约定在2月26日完成办理过户手续，则延时在2014年5月1日前继续完成办理过户手续。合同落款的转让方处有陈永辉的签名、捺印和电话，受让方处有黄建彬的英文签名、捺印和电话。签订上述房地产买卖合同当日，黄建彬向嘉汇公司出具代理费支付承诺书，内容为：黄建彬委托嘉汇公司购买位于中山市石岐区天明花园＊区＊栋＊房的房产，鉴于嘉汇公司的服务成功促成交易合同，黄建彬同意支付房地产咨询及代理费19200元，该代理费将于2014年2月17日前付清，逾期支付，则按代理费总额的每日1%计付滞纳金至付清之日止。因黄建彬没有履行上述买卖合同及代理费支付承诺书的相关约定，2014年3月21日，嘉汇公司向本院提起诉讼，主张前述实体权利。庭审时，原告就涉案房地产的交易情况作如下陈述，2014年2月，嘉汇公司受业主陈建辉的委托出售位于广东省中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）＊幢＊房的房地产，黄建彬看到该房屋出售信息后委托嘉汇公司带其去现场查看房产，并表示有意购买该房产。2014年2月16日，嘉汇公司、黄建彬和陈永辉在嘉汇公司的营业场所签订房地产买卖合同，由黄建彬以64万元的总价受让该房产，同时，黄建彬同意向嘉汇公司支付居间服务费19200元，并承诺于2014年2月17日前付清该费用。签约当天黄建彬向业主支付了10000元定金，但此后却未按约定向嘉汇公司支付居间服务费，嘉汇公司遂向黄建彬追讨，黄建彬拒绝支付居间服务费，并称其已与业主解除合同，不再购买涉案房产。房地产买卖合同和代理费支付承诺书的格式都是由嘉汇公司提供的，嘉汇公司就合同中有关违约金条款口头提醒过黄建彬。为证实上述情况，嘉汇公司向本院提交了该公司与业主陈永辉于2014年2月22的通话的录音光盘及录音文字资料，通话中，陈永辉确认其已与黄建彬解除涉案房地产买卖合同，所收取的定金也已经退回给黄建彬。后经本院工作人员联系，陈永辉到庭就涉案房产的交易经过作如下陈述：签订涉案房地产买卖合同当天黄建彬支付了1万元定金，但过了一两天黄建彬称筹不到钱支付房款，并向其提出解除合同，其遂向嘉汇公司反映该情况，嘉汇公司得知后不同意双方解除合同，并声称黄建彬必须付清居间服务费后才能解除合同。后其咨询石岐区司法所后得知双方可以解除合同，嘉汇公司可以另行主张居间服务费，于是在签订买卖合同后一星期左右，其与黄建彬解除了合同并将收到的定金退还给黄建彬，解除合同后双方没有联系过。另查：广东省中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）＊幢＊房的房地产权属人为陈永辉。本院认为：本案为涉外居间合同纠纷。由于双方没有约定管辖法院，而合同履行地在本院辖区范围内，且原告嘉汇公司自愿向本院起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，本院作为有涉外民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。由于本案居间人的住所地、合同履行地均在中华人民共和国，而各方未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，中华人民共和国法律与本案居间合同纠纷有最密切联系，本案应适用中华人民共和国法律作为准据法进行裁决。被告黄建彬经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并由其自行承担相应的诉讼风险。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。虽然黄建彬事后与业主陈永辉解除了涉案房地产买卖合同，但嘉汇公司作为居间人，通过提供居间服务，已经促成黄建彬与陈永辉达成涉案房地产买卖合同，作为对价，黄建彬理应向嘉汇公司支付合同所约定的居间服务费19200元。黄建彬没有履行支付义务，已经构成违约，符合合同约定中“违约一方导致非违约方无法履行合同的，非违约方有权终止合同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，合同当事人约定的解除合同的条件已经成就，且嘉汇公司已通过向本院提起诉讼的方式表达了解除居间关系的意图，本院已将有关诉讼材料送达给黄建彬，故对于嘉汇公司要求解除居间关系的诉求本院予以支持。关于嘉汇公司主张的违约金。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。黄建彬在代理费支付承诺书中承诺在2014年2月17日前向嘉汇公司支付19200元居间服务费，但其迄今仍未支付，因此嘉汇公司有权要求黄建彬从2014年2月18日开始支付相应的违约金，但嘉汇公司主张按日1%的标准计付违约金，明显过高，且代理费支付承诺书是嘉汇公司提供的格式文本，其没有提供证据证明已就违约金条款向黄建彬作了特别提醒。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于所造成的损失的，应予以适当减少。基于公平原则，结合本案具体情况及嘉汇公司所受损失，本院酌定违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第一百四十四条、第二百六十七条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市嘉汇房地产咨询有限公司与被告黄建彬之间的居间合同关系；二、被告黄建彬于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉汇房地产咨询有限公司支付居间服务费19200元及违约金（违约金计算方法为：以尚欠的居间服务费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%，自2014年2月18日起，计至全部本金清偿之日止）；三、驳回原告中山市嘉汇房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元（原告中山市嘉汇房地产有限公司已预交），由原告中山市嘉汇房地产有限公司负担100元，由被告黄建彬负担286元。如需以公告形式向被告送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告预付，然后由被告在本判决发生法律效力之日起七日内按原告实际预付的金额返还给原告。如不服本判决，原告中山市嘉汇房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄建彬可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱慧珊代理审判员  曹慧星人民陪审员  庞小锋二〇一五年三月十三日书 记 员  冯瀚杰-8-