广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法棠民初字第229号原告：阮雪莹，女，1980年7月11日出生，汉族，住江门市新会区。委托代理人：郑柱龙，男，1978年11月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：阮琳，女，1984年11月24日出生，汉族，住江门市新会区。被告：熊超，女，1972年9月11日出生，汉族，住广州市番禺区。原告阮雪莹诉被告熊超租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑柱龙到庭参加诉讼，被告熊超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告阮雪莹诉称：2013年1月14日，原被告双方签订《租赁合同》，合同约定：被告自2013年1月18日起，承租原告位于江门市蓬江区凤山水岸花园叠云轩5幢303室，月租金为2700元，租金按月结算，以转账方式支付给出租方，在每月5号前缴付。合同签订后，原告于当天与被告办理好交接手续，将房屋交付给被告使用。在第一年租赁期满后，双方约定续租一年。在此期间，被告刚开始都能按时交租，��来逐步成不定期交租，有时两个月交一次租金，租金交付变得不规律，而水电费等一直未结算。2014年12月底，原告发现被告已多月未交租金，于是催促被告交租，但被告一直拖欠。被告一直不交还房屋，也拒不结算有关费用，直至起诉日仍未与原告办理交接手续。原告认为，被告已构成违约，应承担违约责任。原告因此向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的租金16200元，逾期支付的违约金24300元（上述暂计至2015年2月5日，直至被告与原告办理好房屋交接手续止）；二、被告支付承租期间的电费2588.12元、水费247元、电视费850元，滞纳金3685元；三、被告限期搬离房屋；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求中，的水费为228.8元、电视费为816元。原告阮雪莹在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同���2、房屋交接书；3、电费清单；4、水费清单；5、银行对账本；6、资金记录表。被告熊超没有答辩，也没有在举证期限内提交相关证据。经审理查明：2013年1月18日，原告阮雪莹与被告熊超签订《租赁合同》，约定原告将江门市蓬江区凤山水岸花园叠云轩5幢303室房屋租与被告使用，租赁期限为2013年1月18日至2014年1月18日，月租金为2700元，租金需在每月5日前交付，以转账形式支付到原告指定的银行账户。合同并约定租赁期限内被告使用物业产生的管理费、治安费、水电费、煤气费、电视电话费等一切费用由被告承担；被告逾期交付租金，每逾期一日由原告按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金；被告逾期缴纳管理费、治安费、水电费、煤气费、电视电话费等费用的，应按欠费总额每日1%向原告支付滞纳金，逾期超过10天的，原告有权解除合同；租赁期满双方未续订合同或已解除合同后，被告逾期不交出房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，原告有权按月租金额百分之二十收取违约金。合同签订后，被告向原告支付了押金5400元，原告将房屋交付给被告使用。原告主张上述合同到期后双方口头约定了续租一年，但被告从2014年9月开始拖欠租金，遂提起本案诉讼。另查，被告于2015年3月30日电话通知原告将房屋钥匙放到小区物管处，原告在2015年3月30日取回了房屋钥匙。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据原告提供的租赁合同、房屋交接书等证据可以证实，原告与被告的租赁合同关系事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。原告主张合同到期后双方口头约定续租一年。虽然双方没有签订书面的续租合同，但被告继���租用原告房屋，原告也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应认定为双方租赁关系继续有效。在此期间，被告未能按时交纳租金及相关费用，应承担相应的民事责任。关于原告主张被告支付拖欠租金的问题。原告主张被告支付租金至2014年8月17日，从2014年8月18日起没有支付租金，因此主张被告从2014年8月18日起按每月2700元支付拖欠的租金至开庭之日止。原告的租金主张合理，但原告承认其于2015年3月30日已取回房屋钥匙，因此可以确认被告实际占有使用房屋的期间截至2015年3月30日，因此被告应支付2014年8月18日至2015年3月30日期间的租金给原告。据此可以计算得被告应支付的租金为20070元。关于原告请求的被告支付电费、水费、电视费的问题。根据双方合同约定，租赁期间因被告使用房屋产生的管理费、治安费、水电费、电视天线费等一切费用由被告负担。原告因此请求被告支付租用房屋期间的上述费用。根据原告提供的电费单、水费单、银行对账本等证据，可以证明被告在租用房屋期间产生电费2588.12元、水费228.80元、电视费816元，合共3632.92元。原告主张被告支付上述费用的请求，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张的被告拖欠租金违约金以及拖欠支付水电费等费用违约金的问题。根据双方约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日，原告可按月租金金额的百分之二收取违约金；被告逾期不交还承租房屋的，按月租金额百分之二十收取违约金；被告逾期缴纳管理费、治安费、水电费、电视电话费等费用的，应按欠费总额每日1%向原告��付滞纳金。原告因此请求被告按照合同约定支付拖欠租金及水电费等费用的违约金。关于原告的违约金请求，由于被告存在违约情形，原告请求被告支付违约金合理，本院予以支持。但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告请求的违约金金额属过分高于造成的损失，本院认为被告逾期交付租金的违约金及逾期交付水电费等费用的违约金合共应为被告拖欠支付的费用金额的30%为宜。计算至本案一审辩论终结止，被告拖欠的费用金额合计为23702.92元（20070元＋2588.12元＋228.80元＋816元）。因此计算得违约金应为7110.88元（23702.92元×30%）。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于被告于合同签订时交付的5400元押金的问题。原告主张由于被告违约，按照合同约定押金应予以没收。根据双方合同约定，被告逾期支付租金超过十日的，原告有权收回房屋并没收押金。虽然原告请求没收押金有合同的约定，但原告没收押金也属被告的违约责任，由于原告已在前述请求中主张被告以支付违约金的方式承担违约责任，原告主张没收押金是对被告违约责任的重复请求，本院不予支持。本院并确认该5400元押金可以在被告的违约金中予以扣减。故违约金实为1710.88元（7110.88元-5400元）。综上所述，根据《中华人���共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告熊超在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金20070元给原告阮雪莹；二、被告熊超在本判决发生法律效力之日起十日内支付电费、水费、电视费合共3632.92元给原告阮雪莹；三、被告熊超在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1710.88给原告阮雪莹；四、驳回原告阮雪莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费813元，由原告阮雪莹负担113元，被告熊超负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  刘素兰审 判 员  徐晨峰代理审判员  曾伟杰二〇一五年十月九日书 记 员  吴咏红第7页共7页