广东省珠海市香洲区人民法院稿纸主送原、被告文件编号（2015）珠香法民三初字第175号拟稿时间2015年11月3日拟稿人张从和印发份数15份核稿人承办法官意见合议庭成员意见庭长或院长批示广东省珠海市香洲区人民法院民 事 裁 定 书（2015）珠香法民三初字第175号之一原告：梁进娟，女，汉族，住广东省高州市。委托代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告：邹秀珍，女，汉族，住广州市白云区。被告：赵俊，女，汉族，住珠海市香洲区。本院在审理原告梁进娟诉被告邹秀珍、赵俊房屋买卖合同纠纷一案后，被告邹秀珍在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为其住所地位于广州市白云区，本案应移送广州市白云区人民法院审理。经审查，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第十九条约定“如本合同产生争议，三方协商无法解决时，可向本合同交易房产所在地人民法院提起诉讼”，该条款系原、被告双方书面协议选择标的物所在地的人民法院管辖，未违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定，合法、有效，而本案标的物所在地位于本院管辖区域之内，本院对本案有管辖权，被告邹秀珍的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第三十四条、第一百二十七条第一款、驳回被告邹秀珍对本案管辖权提出的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  张从和二〇一五年三月十日书 记 员  陈少如广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第175号原告：梁进娟，女，汉族，1988年2月24日出生，住广东省高州市。委托代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。被告：邹秀珍，女，汉族，1953年3月10日出生，住广东省广州市白云区。委托代理人：邓超军，广东义法律师事务所律师。被告：赵俊，女，汉族，1971年10月15日出生，住珠海市香洲区。委托代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈福财，被告邹秀珍的委托代理人邓超军，被告赵俊的委托代理人王彩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告与邹秀珍（代理人赵俊）通过经纪方珠海都市之光房地产代理有限公司（以下简称都市之光公司）于2015年1月18日签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0101372），约定原告向邹秀珍购买其名下位于珠海市香洲区梅华西路889号1栋2单元1701的房地产（房地产权证号：01××03）（以下简称涉案房产），成交总价为127万元。签订合同后原告按合同约定向邹秀珍的银行账户支付了定金2万元。合同还约定，买卖双方须于2015年2月10日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续。但在签订合同及邹秀珍确认收到定金后不久，邹秀珍即反悔明确告知原告其不予出售涉案房产，被告此行为违反了诚实信用及公序良俗原则，并已明显违反合同法及合同的相关规定，应承担相应的违约责任。邹秀珍明确授权其代理人赵俊签署合同，因此，赵俊应承担连带赔偿责任。原告故提起诉讼，请求判令：1.邹秀珍退还原告定金20000元；2.二被告连带支付原告违约金127000元；3.二被告连带赔偿原告律师费8000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。原告就其起诉向本院提供了如下证据：1.房地产买卖合同；2.出售物业独家代理委托书；3.购买物业独家代理委托书；4.房地产权证；5.手机及微信聊天记录；6.手机短信记录；7.委托代理合同及发票；8.银行卡客户交易查询；9.居间方企业信用信息。被告邹秀云答辩称，邹秀云没有特别授权赵俊签订房地产买卖合同，该合同不能成立。邹秀云当时听到中介说有人愿意以127万元购买涉案房屋，邹秀云就委托赵俊收取定金，中介却说需要写一个委托，邹秀云按照中介的意思写了一个委托，委托赵俊代理收取定金，但没有委托赵俊签订买卖合同，所以没有邹秀云的委托，该合同不能成立。该合同内容存在矛盾，根本无法履行，在合同的第2.1条B款中约定，B1和B2可选一条，该合同中把两条都选了，到底以哪一条为准，无法确定。该合同无法保障邹秀云的权利，如果按照B1履行，原告可在签订房屋买卖合同的25个工作日才去申请银行贷款按揭手续，如此推断，签订合同时2015年1月18日，原告可以延迟到2015年2月24日去申请银行贷款按揭手续，那么第2.1条C款中约定的过户后去向相关部门办理银行按揭，根本就是句空话，而本条中却要求邹秀珍在2015年2月10日就将房屋过户给原告，也就是说，原告还没有取得银行同贷书，收款还没有任何希望的情况下就要将涉案房产过户给原告，这样邹秀云的权利无法保障。另合同第七条约定过户后三日就要将涉案房产移交给原告，根据以上时间推断，可能在原告还没有申请银行按揭的情况下就要将涉案房产移交给原告，邹秀云只能收到不到四分之一的房款就要将涉案房产移交出去。原告要求邹秀云赔偿律师费没有事实与法律依据，本案是合同纠纷，合同中并没有约定律师费问题，根据我国法律规定，对诉讼中的律师费用应不予支持。被告邹秀云未就其答辩向本院提供证据。被告赵俊答辩称，邹秀云只是委托赵俊收取买卖房屋的定金，并没有委托赵俊签订买卖合同，是中介要求赵俊签的，赵俊本人并不清楚自己签的是什么东西。另，赵俊不同意支付原告请求的律师费，没有事实与法律依据。被告赵俊未就其答辩向本院提供证据。经审理查明，涉案房产登记的所有权人为邹秀珍。邹秀珍与赵俊为朋友关系，邹秀珍经常居住地为广州，赵俊经常居住地为珠海。2015年1月8日，原告（买方）、邹秀珍（卖方）的委托代理人赵俊以及经纪方都市之光公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0101372），约定卖方将涉案房产以127万元出售给买方，定金2万元，于签署本合同之同时付清，125万元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭。合同第2.1条约定：A、买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用概由买方自理，否则视为买方违约。B、以下B1、B2款可任选一种方式：B1、买方应于签署本合同之日起20个工作日内付清首期房款30万元（含已付定金部分）（此款为第二部分楼款减去银行承诺贷款金额得出的金额，为初步估算数目），并在交纳首期房款后5个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起5个工作日内，买方须对照第二部分楼款减去银行贷款承诺金额的结构多退或少补应付的首期款。B2、买方应于本合同约定的定金支付日起15个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起＿个工作日内，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金及银行贷款承诺金额的结果多退或少补作为应付的首期房款支付给卖方。C、买卖双方须于2015年2月10日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日内，买卖双方须到国土资源局等相关部门领取房地产证，领取房地产证当日，买方须与经纪方及银行人员同到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。D、办理银行按揭文件所产生的律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等，买方应于签署申请按揭文件前交纳，并应及时领取房产证及办理抵押登记等相关手续，否则视为买方违约。第2.2条约定买方于办理过户递件手续前将首期款支付给卖方，买卖双方自行交付。第三条约定卖方应于签署本合同后30日内解除抵押手续，并将房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为办理过户手续之用。第五条约定由买方支付买卖双方在交易中所产生的全部税费。第七条约定买卖双方约定交楼日期为过户后三日内。第十三条约定如卖方收取定金后不依本合同条款将涉案房产售予买方，则卖方须退还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。第十四条约定如买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。第十七条约定本合同的买、卖方中任一方的签字人如为代理人，则需对已获得房屋全部权属人或买受人的有效完整授权承担保证真实义务，并承担在合同就委托授权原因导致合同无效之情形时对经纪方及相对方的赔偿义务，若基于无权处分等导致房屋买卖合同无效，则在本合同签字的代理人应按照合同第十六条约定的金额支付赔偿予经纪方，并另按本合同第十四条约定的金额支付赔偿给本买卖合同的另一相对方。本合同无效不影响本条款所约定的合同无效时之处理方式的继续有效。此外，三方还就其他事项进行了约定。2015年1月18日，原告通过银行转账方式向邹秀珍支付了定金20000元，收款账户为邹秀珍名下的银行账户。赵俊于同日在上述合同的附件《收据》中确认收到定金。后上述合同未能继续履行。原告主张邹秀珍在收取定金后称其儿子不愿意出售涉案房产，双方未能办理后续手续。邹秀珍主张合同未书面委托赵俊签订，未经公证委托合同未生效，而且其没有仔细阅读合同内容，后发现合同对其权利没有保证，显失公平，后联系经纪方，要求重新签订合同或补充协议，双方在协商过程中，原告起诉至法院。原告确认订立合同时赵俊未提供邹秀珍向其作出的书面委托手续，但是邹秀珍已经通过微信方式委托赵俊代理出售涉案房产，经纪方要求邹秀珍作公证委托是为办理按揭及过户手续，邹秀珍主张未经公证委托合同未生效的主张无法律依据。经纪方都市之光公司的工作人员黄聚华就涉案房产的买卖事宜与邹秀珍通过微信及手机短信息方式进行过沟通。其中，微信聊天记录（“邹”代表邹秀珍，“黄”代表黄聚华）载明：“邹：由于本人不在珠海，现在出售御景国际1栋2单元1701房，出售协议全权委托赵俊女士帮忙代理。首付最低30万元整。黄：可以，客户同意到时候再给您28万。邹：好的，谢谢……黄：客户叫梁进娟……邹：已收到御景国际1701房定金20000元整……黄：邹姨您公证给赵俊女士吧，这样大家都放心。邹：好的。那你把赵俊的身份证赶快发给我。黄：合同上面有赵俊的身份证号码。……黄：签合同的时候，您跟我说只欠银行二十几万，客户首期款给您30万就够了，客户也同意了，这件事情我暂时没告诉买家，希望邹姨今早回珠海履行买卖合约，我们大家会一起努力争取您年前可以收到全款，您的受托人赵俊女士也可以顺利完成您的委托协议。邹：他拿房产证抵押贷款的事我也不知道，他现在才说。黄：理论上您是产权人，没有您同意不可能做抵押……您这边还是赶紧处理好吧，客户也在等您回珠海办手续。邹：他是找朋友借的，把房产证押那里了，另外我看合同上有手续费3万，我们说的我不出手续费的，对方也没有签名，这合同本身就无效。黄：手续费是买家出，卖方手续费是划掉的……黄：这是您单方的原因，我相信只要您想卖就一定可以履行这份买卖合约……黄：邹姨您确定不卖了，也承认违约事实，我只有通知买方看如何处理。这件事情如果能今早办好就今早回来，这样您就可以今早拿到钱。邹：好的，我正考虑……邹：我儿子不想让卖了怎么办？黄：邹姨，这个不是开玩笑的，您这边既然委托赵小姐把合同签好了，同样定金也收到了……客户希望你履行合约，早上跟客户说了，她的意思是要么您回来办手续要么就按照合同赔偿违约责任。邹：不会赔你，两万退给你。黄：你不卖了，也就是违约了，你准备赔多少钱，合同的违约责任您看了没有？邹：你不要吓我，要这样你去法院吧。”手机短信息聊天记录载明：“黄：您这边还是决定不卖了，对吗？邹：现在我真的是没办法了，我也知道你辛苦了，给你点辛苦费，把这事平了吧。黄：买家是很想买你的房子，客户在中间耽误很多事情，好不容易看上你的房子现在价格也谈好，您说不卖，买家很不接受，要你配合办理手续，还是要你协助办理贷款手续和继续履行合同。”原告因本案纠纷委托了广东德赛律师事务所，双方订立了《委托代理合同》，原告支出了律师费8000元。庭审中，邹秀珍表示不同意按照127万元的价格继续出售涉案房产给原告，主张根据合同第2.1条，双方在该条B条款同时选择了B1、B2，结合C条款，合同没有办法履行，双方需签订补充协议，重新确认交付房款，办理按揭及过户等手续的顺序。本院认为，邹秀珍抗辩未授权赵俊代理签订房地产买卖合同，赵俊亦提出邹秀珍仅委托其收取定金，未委托其签订合同的抗辩。对此，本院分析如下：虽然赵俊在订立合同时未提供邹秀珍作出的书面委托手续，但是邹秀珍已经通过其名下银行账户收取定金，而且微信聊天记录中邹秀珍已明确全权授权赵俊代理其处理涉案房产的出售事宜，结合邹秀珍与赵俊之间系朋友关系，其经常居住地为广州的事实，本院确认赵俊具有相应的代理权限，邹秀珍、赵俊的相关抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。赵俊在代理权限内实施民事法律行为，而原告对此知情，邹秀珍对赵俊的代理行为，承担民事责任。原告诉请赵俊与邹秀珍承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告、邹秀珍及都市之光公司签订的《房地产买卖合同》包含原告与邹秀珍之间的房屋买卖合同和原告、邹秀珍与都市之光公司之间的居间合同关系，其中原告与邹秀珍之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。邹秀珍与经纪方工作人员黄聚华沟通涉案房产交易细节时，要求首付最低30万元，对经纪方提出的再支付28万元作为首期款的方案认可，与合同第2.1条B1条款约定相符，双方应当按照该条款履行。结合第2.1条B1款与C款，合同约定符合二手房交易习惯，并不存在邹秀珍主张的合同履行无法保障其权益的风险。而且从微信与手机短信息的内容来看，邹秀珍主动提出不同意继续出售涉案房产。综上，邹秀珍不同意继续履行合同的理由不成立，本院不予采纳。涉案合同不存在法律上或事实上不能履行的障碍，邹秀珍不同意继续按合同履行的行为构成根本违约，原告请求其承担违约责任，依据充分，本院予以支持。合同同时约定了定金条款和违约金条款，原告现选择适用违约金条款，因此，邹秀珍收取的定金20000元应当返还给原告，原告相应诉请理据充分，本院予以支持。根据合同约定，邹秀珍应支付原告房屋买卖总价10%即127000元的违约金，邹秀珍提出了违约金过高的抗辩。本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形以及被告违约对原告造成的损失等因素。根据原告已付款项的数额、邹秀珍的违约情形以及合同签订后珠海市房地产市场的发展情况，涉案合同约定的违约金确实过分高于原告损失，本院酌情确定邹秀珍向原告支付违约金8万元。合同未约定当事人违约时需赔偿相对方主张权利导致的律师费等损失，律师费不属于法定的损害赔偿的范围，原告自行委托律师代理本案诉讼，其应自行承担相应费用，原告该项诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邹秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告梁进娟定金20000元；二、被告邹秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁进娟违约金80000元；三、驳回原告梁进娟的其他诉讼请求。本案受理费3400元，保全费1020元，合计4420元，由原告梁进娟负担1020元，由被告邹秀珍负担3400元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长莫宇兴代理审判员张从和人民陪审员黄建华二○一五年十一月三日书记员陈少如