四川省自贡市贡井区人民法院民 事 判 决 书(2015)贡井民二初字第167号原告自贡市贡井区五金交电化工公司，住所地四川省自贡市贡井区。法定代表人张勇，经理。委托代理人宋锐翔，四川星文律师事务所律师。被告梁智勇，男，1970年12月出生，汉族。委托代理人程戈弋，四川宣意律师事务所律师。原告自贡市贡井区五金交电化工公司诉被告梁智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理。依法由审判员刘俊适用简易程序于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张勇及委托代理人宋锐翔，被告梁智勇及委托代理人程戈弋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月24日，原告与被告签订了《贡井区五交化公司承包合同》，约定原告提供位于贡井区筱溪街盐马路193号的营业用房一间（一楼正达通讯）给被告使用和自主经营，由被告每月交纳承包费1600元，承包期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，并约定违约金为1000元。但从2014年9月起被告已拖欠4个月的承包费未付，并且合同的承包期限已经届满，被告至今占用房屋，原告多次要求被告返还房屋和付清拖欠的承包费，但被告均置之不理，严重侵犯了原告的合法权益。特向法院起诉，请求判令：1、被告返还位于自贡市贡井区筱溪街盐马路3组193号一楼的房屋给原告；2、被告支付从2014年9月到12月31止拖欠的承包费和2014年12月31日之后被告占用该房的费用（上述费用按每月1600元计算）至被告实际付清为止；3、被告支付违约金1000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：原告因历史原因欠贡井区工商银行贷款。该行于1997年7月在自贡中院起诉了原告，经法院主持调解，双方达成（1997）自中法经初字第118号民事调解书，在该调解书中原告承诺：欠贡井区工商银行的借款本金76万元及利息于1997年12月30日前还清，逾期未履行，则将原告名下位于贡井区的两处房屋（贡井区和平路一处461.59平方米、贡井区盐马路一处132.20平方米，均因上述贷款抵押给贡井区工商银行）抵偿给贡井区工商银行。但该调解书到期后原告并未履行。贡井区工商银行于1997年底向自贡市中级人民法院申请了强制执行（1997自中法执字第68号）。此后，案外人缪某某通过拍卖程序，合法购买到贡井区工商银行对原告享有的该笔债权。鉴于上述抵押房产已经在1997年就向人民法院申请了强制执行，且原告对该房屋的权利存在瑕疵，从而导致《贡井区五交化公司承包合同》（实质为房屋租用合同）本身因标的物房屋权属存在瑕疵而效力存疑。因此，被告为了能够继续合法占用该房屋进行经营，遂应缪某某的请求，将名义上的承包费（实质为房屋租金）交给缪某某。因本案涉案标的物房屋权属有瑕疵，相应的《贡井区五交化公司承包合同》也因标的物的瑕疵效力存疑，在房屋权属明确之前，原告无权要求被告支付名为承包费的房屋租金。另原告与被告签订的《贡井区五交化公司承包合同》没在房管部门备案，属无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，在举证期限内提交证据如下：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告主体身份。2、房屋所有权证，证明原告系房屋的合法所有人，其他任何人无权非法占用此房屋。3、贡井区五交化公司承包合同，证明原告和被告约定的合同内容，被告拖欠原告承包费的事实，承包合同已经到期，被告应当返还原告房屋。4、自贡市贡井区经济和信息化局的证明，证明原告经济十分困难，需通过本案收回承包费解决下岗职工的生活费，请法院及时保护原告的合法权益。被告质证对原告的证据1无异议；证据2房屋所有权证有异议，该房产证是抵押了的；证据3不能证明被告拖欠原告承包费的事实，被告方是支付了的，只是因为原告欠缪某某的钱，被告处于无奈才将钱交给缪某某；证据4真实性无异议，对证明的内容有异议。被告为支持自己的主张，在庭审时提交证据如下：1、房屋他项权证，证明原告由于欠工行的贷款将该房屋进行了抵押，其房屋的权利存在瑕疵。2、自贡市中级人民法院民事调解书，证明原告欠工行贷款，如到期未偿还则将房屋抵偿给工行。3、房屋拍卖成交确认书，证明缪某某取得了房屋，从而向被告收取房屋孳息是合法的。原告质证对被告的证据1是复印件，无原件核实，该他项权证已经到期，不具相应的法律效力，反映的内容也是一种抵押权，原告并没有放弃自己的权利；证据2是复印件，无原件，请法庭核实，调解书是1997年8月19日出具的，房屋抵偿给工行，但并未办理过户手续，房屋还是原告的，且已过了申请执行的时效，法律文书并没履行实现相应的权利，其房屋的所有权还是原告，权属登记机关登记的权利现在还是登记的原告；证据3有异议，拍卖的哪笔债权不清楚，不能证明缪某某就能够收取房屋租金或孳息。本院对原、被告举示的证据认证如下：原告举示的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；对被告举示的证据与本案的关联性不予采信。经本院审理，查明的事实：2013年12月24日，原告与被告签订了《贡井区五交化公司承包合同》，约定将原告所有的位于贡井区筱溪街盐马路193号的营业用房一楼（房屋所有权证为自权全字第0060357号）提供给被告使用，由被告每月交纳承包费1600元，承包期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。被告签订该合同时向原告交纳了2000元保证抵押金，约定合同期满后原告退还。并约定一方违约支付违约金1000元。该合同履行中从2014年9月起被告未再支付承包费，截止2014年12月31日合同约定履行期限届满被告拖欠原告4个月的承包费，至今被告仍占用该房屋。因双方协商未果，原告特向法院起诉，请求支持其诉讼请求。另查明，贡井区筱溪街盐马路193号的营业用房（自权全字第00603**号）于1996年12月12日抵押给了中国工商银行自贡市贡井区支行，并办理了自他字第713号房屋他项权证。现该房产仍登记在原告名下。原告与被告签订的《贡井区五交化公司承包合同》没在房管部门备案。本院认为：原告与被告签订的《贡井区五交化公司承包合同》名为承包合同实为房屋租赁合同，虽没有在房管部门备案，但未违反法律法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，合法有效。原告按合同约定向被告提供了租赁房屋，被告应当按合同约定及时支付租赁费，并于租赁期届满后返还租赁物。被告不按合同约定及时缴纳租金并在房屋租赁期届满后仍占有使用该房屋，被告有违约行为，应承担违约责任，并应参照原约定租金每月1600元支付房屋占有使用费。该房产虽抵押给了银行，不影响原告系合法所有权人。故对原告要求被告返还租赁物，支付拖欠房屋租金，承担违约金并支付租赁房屋到期后的占用费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称由于第三人主张房屋权利，向第三人支付房屋孳息，因第三人主张房屋权利属另一法律关系，其辩解意见本院不予采信；被告辩称合同无效，与审理查明的事实及法律规定不符，其辩解意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告梁智勇于本判决生效之日起十五日内返还原告自贡市贡井区五金交电化工公司所有位于自贡市贡井区筱溪街盐马路3组193号一楼的房屋（自权全字第00603**号），并确保该房屋原有装修及配套设施齐全，且不受损坏。二、被告梁智勇于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市贡井区五金交电化工公司拖欠的房屋租赁费6400元及2015年1月1日起至返还房屋之日止按每月1600元计算的房屋占用费。三、被告梁智勇于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市贡井区五金交电化工公司违约金1000元。如果未按本判决第二、三项指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告梁智勇负担，于本判决生效之日起十五日内向自贡市贡井区人民法院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一五年三月三十日书记员  罗华