安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）马民一终字第00044号上诉人（原审原告）：马鞍山市利天烟酒食品商贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区重阳路**，组织机构代码79507106－3。法定代表人:王晓玲，该公司经理。委托代理人：郝希罕，安徽铭心律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马鞍山深国投商用置业有限公司，住，住所地安徽省马鞍山市花山区雨山东路新一城**办公室织机构代码78857360－4。法定代表人：丁力业，该公司首席执行官。委托代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。上诉人马鞍山深国投商用置业有限公司（下称深国投公司）、马鞍山市利天烟酒食品商贸有限公司（下称利天公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第02255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人利天公司的委托代理人郝希罕、上诉人深国投公司的委托代理人王熙伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利天公司在原审中诉称：其长期租赁深国投公司商铺从事烟酒经营。2013年11月16日，利天公司在深国投公司提供的租赁期限为2013年12月25日至2014年12月24日，合同每年一签的商铺租赁合同上盖章后，深国投公司以该合同需要拿到总部审核并盖章为由，拿走所有合同原件，并以种种理由一直未将合同给予利天公司。2014年5月28日，利天公司因要求深国投公司盖章并返还合同原件，与深国投公司发生纠纷，由桃源派出所出警并作出处理。2014年6月12日，利天公司拿到合同原件，并于同日收到深国投公司以快递方式送达的以解除合同为内容的函。合同生效的同时，深国投公司立即要求解除合同，给利天公司带来巨大损失。利天公司于合同签订前支付租赁保证金27007元、工牌号押金520元、烟酒保证金10000元。2013年5月，利天公司装修好该商铺，花去装修费18万元，并于6月份开始营业，经安徽汇通会计师事务所审计，每天营业净利润为648.1元。故请求判令深国投公司返还租赁保证金27007元，工号牌押金520元，烟酒保证金10000元，赔偿装修损失180000元、营业利润损失127145.2元（自2014年6月12日至2014年12月24日共196天），合计344672.2元。原审查明:2010年10月11日，深国投公司与利天公司签订《商铺租赁合同》，约定深国投公司将位于马鞍山市花山区雨山路与康乐路交叉口的新一城购物广场03-28a号商铺出租给利天公司用于经营，租赁期间为一年。合同签订后，利天公司向深国投公司交付租赁保证金27007元，工号牌押金520元，烟酒保证金10000元。2011年9月28日，利天公司与深国投公司又签订《商铺租赁合同》，继续承租03-28a号商铺。2012年11月30日，深国投公司与利天公司签订《商铺租赁合同》，约定深国投公司将新一城购物广场01-04号商铺出租给利天公司从事经营，租赁期限12个月，自2012年12月10日至2013年12月9日，月租金7465.4元，利天公司应于每月20日前支付下月租金及上月水电费等，每月管理费为4487元随租金一并支付；在租赁期内，利天公司逾期支付本合同约定的应交款项，每逾期一天按逾期之款项的0.1%支付滞纳金，逾期支付上述任何款项超过7天，深国投公司有权提前1个工作日通知利天公司后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的损失由利天公司自行承担；利天公司逾期支付租金或合同规定的其他应付款项超过十五天，深国投公司有权解除合同；商铺交付后，出现本合同约定情形而深国投公司行使解除合同权利的，解除本合同前利天公司已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，合同提前解除后，利天公司应当向深国投公司支付退租当年月固定租金和管理费之和的三倍的违约金，违约金不足以弥补给深国投公司造成的损失，利天公司应补足损失的差额部分；利天公司应于租赁期满次日或本合同提前终止之日向深国投公司交还该商铺，利天公司如未经深国投公司同意或双方达成续租或延期的协议而逾期不交还该商铺，利天公司应按每日1000元的标准支付占用使用费，或深国投公司视为利天公司放弃对该商铺内一切物品的所有权，有权不经催告即可进入该商铺内对利天公司物品和装修进行处置无须承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由利天公司自行承担；利天公司交还商铺前，应自付费用对该商铺进行打扫和清理，使该商铺处于完好和可出租状态，利天公司对商铺进行装修、增建或改建，应根据深国投公司的要求在租赁期满或本合同终止前将该商铺恢复原状或予以保留，由此发生的费用由利天公司承担。合同签订后，利天公司于2013年1月5日从新一城购物广场03-28a号商铺迁至01-04号商铺从事经营。上述合同到期后，深国投公司与利天公司于2013年10月31日又签订了《商铺租赁合同》，租赁期限12个月，自2013年12月25日至2014年12月24日，该《商铺租赁合同》的其余内容与2012年11月30日双方签订的《商铺租赁合同》内容完全一致。2013年11月6日，利天公司向深国投公司出具《授权委托书》一份，内容为“鉴于委托人于2013年10月31日与马鞍山深国投商用置业有限公司签订了关于承租马鞍山新一城购物中心01-04铺位品牌的《租赁合同》，现委托人授权任俊处理该铺位所有经营事宜。”2014年3月13日，利天公司向深国投公司支付了2013年12月25日至2014年3月24日的租金22396.41元、管理费13461元，合计35857.41元。此后利天公司未按时向深国投公司交纳租金、管理费、电费。2014年5月6日，利天公司向深国投公司递交《退场申请》一份，申请于2014年5月10日退场终止经营。利天公司与深国投公司就退场终止经营事宜协商未果。2014年6月9日，深国投公司认为利天公司将烟酒等物品搬离，遂将利天公司租用的01-04号商铺大门锁上。2014年6月12日，深国投公司向利天公司寄送了《关于解除合同并要求承担违约责任的函》，通知利天公司自本函送达之日起解除双方签订的租赁合同，并要求利天公司支付2014年3月、4月、5月电费、租金及管理费29851.08元，承担违约责任。原审另查明：利天公司为证明其营业利润，委托安徽汇通会计师事务所对该公司2013年6月1日至2014年5月31日利润表进行了审核，确认2013年6月至2014年5月，利天公司的月利润分别为32005.04元、31961.03元、15815.57元、23337.76元、7563.55元、47065.60元、18175.10元、13966.03元、19748.18元、-32288.08元、38388.26元、20844.45元，合计236582.49元。利天公司就本案起诉后，深国投公司亦于2014年8月14日起诉，要求利天公司支付租金、管理费及水电费、商铺还原费用，解除双方租赁合同并赔偿其他各项损失，支付违约金。原审认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。深国投公司与利天公司签订的《商铺租赁合同》，合法有效，对双方具有法律约束力。利天公司主张至2014年6月12日才拿到标明签订日期为2013年10月31日的《商铺租赁合同》，故该合同2014年6月12日才成立生效。但利天公司于2013年11月6日向深国投公司出具的《授权委托书》已确认双方于2013年10月31日签订了01-04号商铺的《商铺租赁合同》，利天公司对该合同内容是明确知晓的，且利天公司自2013年12月25日起一直实际使用01-04号商铺从事经营，并于2014年3月13日向深国投公司支付了2013年12月25日至2014年3月24日的租金和管理费合计35857.41元，双方已实际履行了该合同，即使利天公司主张于2014年6月12日才收到合同，但因深国投公司已履行房屋交付的义务，双方之间的合同也自利天公司接受履行时已经成立生效。故利天公司主张双方之间的合同关系自2014年6月12日才成立，缺乏法律依据。利天公司自2014年3月起逾期支付租金、管理费、电费超过十五天，且于2014年5月6日申请撤场，深国投公司于2014年6月12日向利天公司寄送《关于解除合同并要求承担违约责任的函》行使合同解除权，符合合同约定，双方之间的合同自通知到达利天公司时即2014年6月12日解除。深国投公司在双方合同解除前即于2014年6月9日将利天公司租用的01-04号商铺大门锁上，致使利天公司无法经营，其对该期间给利天公司造成的经营损失应承担赔偿责任。根据利天公司经审核的营业利润表，可以认定2014年6月9日至2014年6月12日期间利天公司的经营利润损失为2592.68元（236582.49÷365天×4天），深国投公司应予以赔偿。本案房屋租赁合同的解除系利天公司违约并申请撤场所致，故利天公司要求深国投公司赔偿其装修损失及合同解除后的营业利润损失，缺乏法律依据，不予支持。双方合同解除后，深国投公司已另行起诉利天公司要求其支付违约金和赔偿损失，且在本案中又要求将利天公司交付的保证金予以没收，显然超出深国投公司实际损失的范围。利天公司诉请深国投公司将其交付的租赁保证金27007元、工牌号押金520元、烟酒保证金10000元，予以退还，符合法律规定，依法予以支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2014年10月21日作出如下判决：一、被告马鞍山深国投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马鞍山市利天烟酒食品商贸有限公司交付租赁保证金27007元、工牌号押金520元、烟酒保证金10000元，合计37527元；二、被告马鞍山深国投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马鞍山市利天烟酒食品商贸有限公司营业利润损失2592.68元；三、驳回原告马鞍山市利天烟酒食品商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6470元减半收取3235元，由原告马鞍山市利天烟酒食品商贸有限公司负担2834元，被告马鞍山深国投商用置业有限公司负担401元。宣判后，利天公司、深国投公司不服，均向本院提起上诉。利天公司上诉要求撤销原审判决第二项，改判深国投公司赔偿装修损失和营业损失计307145.20元，事实与理由如下：利天公司与深国投公司从2010年10月11日起开始合作，期间一直按期交付租金，2014年3月起不交付租金的原因是深国投公司恶意扣留合同。深国投公司欲将商场整体出租给第三人设立超市，而一个超市只能许可一家经营烟酒，深国投公司扣留了期限为2013年12月15日至2014年12月24日的《商铺租赁合同》，意味着利天公司合法的租赁关系得不到合同保障，可能因合同到期后未续签导致双方的关系变成事实租赁关系而被随时解除。故利天公司不交付租金是依法行使抗辩权，不构成违约。深国投公司单方面解除合同，给利天公司造成的装修损失和营业损失，应当予以赔偿。深国投公司辩称：利天公司的违约行为给深国投公司造成了严重损失，其上诉请求不应得到支持。深国投公司上诉称：1、原审认定事实错误，适用法律不当。利天公司自2014年2月起不交付租金、管理费和水电费，并于2014年5月10日退场，终止经营。根据双方合同约定，保证金等款项不予退还。原审判令深国投公司退还租赁保证金、工牌号押金、烟酒押金保证金，损害了深国投公司的合法权益。2、原审判令深国投公司赔偿利天公司营业利润损失缺乏法律依据。如前所述，利天公司违约在先，其在2014年5月10日退场并终止经营，此后不存在经营利润和损失。同时，利天公司提交的审核报告是其单方面委托会计师事务所制作，依据是其单方制作的销售清单，依法不应认定。综上，请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回利天公司的上述诉讼请求。利天公司辩称：深国投公司恶意扣留合同，利天公司不交付租金是依法行使抗辩权，不构成违约，故深国投公司应当返还保证金、押金并赔偿营业利润损失。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与原审相同。综合双方当事人的诉辩意见并经双方同意，归纳本案二审的争议焦点为：利天公司关于返还保证金、押金，赔偿装修损失和营业利润损失的诉请有无事实及法律依据，应否得到支持。本院认为：1、关于租赁保证金27007元、工号牌押金520元和烟酒保证金10000元应否退还问题。深国投公司虽然与利天公司在合同中约定，商铺交付后，出现本合同约定情形而深国投公司行使解除合同权利的，解除本合同前利天公司已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，但由于合同是深国投公司提供的格式文本，合同的该项约定不符合一般的交易习惯，加重了利天公司的责任，本院依法不予认定。同时，深国投公司已就违约金和损失问题另案诉讼，故对利天公司所缴纳的租赁保证金、工号牌押金和烟酒保证金，深国投公司应予退还。2、关于装修损失问题。深国投公司与利天公司在合同中约定，利天公司交还商铺前，应自付费用对该商铺进行打扫和清理，使该商铺处于完好和可出租状态，利天公司对商铺进行装修、增建或改建，应根据深国投公司的要求在租赁期满或本合同终止前将该商铺恢复原状或予以保留，由此发生的费用由利天公司承担。本案合同解除的原因是利天公司自2014年3月起逾期支付租金，并以沃尔玛超市搬迁造成公司亏损为由，申请于2014年5月10日退场，深国投公司因此行使合同解除权。故利天公司以深国投公司扣留合同、依法行使抗辩权为由，主张其不构成违约的理由不能成立，其据此要求深国投公司赔偿装修损失的上诉请求，本院不予支持。3、关于营业利润损失问题。由于利天公司的违约，深国投公司于2014年6月12日向利天公司寄送《关于解除合同并要求承担违约责任的函》，行使合同解除权，双方合同自函到达利天公司时，即2014年6月12日解除。但深国投公司在合同解除前，即2014年6月9日就将利天公司租赁的商铺封锁，导致利天公司无法正常经营，对此期间给利天公司造成的营业利润损失，深国投公司应予赔偿；对于利天公司关于合同解除后至2014年12月24日的营业利润损失，本院依法不予支持。利天公司为证明其营业利润损失，提供了其委托安徽汇通会计师事务所作的审核报告，深国投公司虽提出异议，但未提供证据予以反驳，原审据此计算利天公司的营业利润损失并无不当。综上，利天公司、深国投公司的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决执行，二审案件受理费6470元，由马鞍山深国投商用置业有限公司负担802元，由马鞍山市利天烟酒食品商贸有限公司负担5668元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 辉代理审判员  张茂进代理审判员  方 芳二〇一五年三月十二日书 记 员  温 芳附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；