浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终2288号 上诉人（原审原告）：杭州墨果投资管理有限公司，住所地杭州市江干区地铁东城****，统一社会信用代码913301043282184687。 法定代表人：姚荣强，总经理。 委托诉讼代理人：胡德云，浙江建经律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周彩玲，女，1977年11月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人杭州墨果投资管理有限公司（以下简称墨果公司）因与被上诉人周彩玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江干区人民法院（2017）浙0104民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年8月8日，墨果公司、周彩玲签订房屋出租托管合同一份，约定周彩玲将其位于杭州市江干区××号小区××室房屋出租给墨果公司作为租赁房屋使用，租赁期限自2016年9月15日至2021年9月14日止等。周彩玲将房屋交付墨果公司后，墨果公司随即对房屋进行装修、出租，并按合同约定支付周彩玲押金1000元及至2017年9月30日的租金24000元。后周彩玲曾要求解除合同，墨果公司未同意。2016年10月23日，墨果公司与小家联行房地产经纪（北京）有限公司（以下简称小家公司）签订收购协议书一份，约定小家公司收购墨果公司，墨果公司的债权债务一并由小家联行房地产经纪（北京）有限公司杭州分公司（以下简称小家杭州分公司）全部承担等；事后墨果公司未通知周彩玲此情况。2017年7月15日，小家分公司的工作人员向周彩玲出示了其收购墨果公司的合同手机照片，墨果公司、周彩玲的房屋出租托管合同原件，墨果公司、周彩玲的房租支付记录等的情况下，周彩玲在小家分公司出示的墨果公司、周彩玲的房屋出租托管合同原件上写上了“合同终止”、“合同作废”字样，与小家分公司签订了合同终止协议，终止了墨果公司、周彩玲间的房屋出租托管合同。周彩玲收回了房屋，并将墨果公司安装于争议房屋的四台空调和租房押金、应退房租、家具折价款等8000元退还给小家分公司等。7月17日，周彩玲收到墨果公司工作人员短信，称房屋出租托管合同被公司离职人员盗取，让周彩玲不要相信相关人员改签或销毁原合同等。周彩玲收回房屋后，将房屋另租他人，墨果公司多次派人去争议房屋处闹事，承租客多次报警处理。 现墨果公司向原审法院提起诉讼,请求：1、周彩玲腾退交还墨果公司租赁房屋，继续履行墨果公司、周彩玲间的房屋出租托管合同；2、如合同无法继续履行的，周彩玲赔偿墨果公司违约金6780元、装修损失费10000元、家具损失费15000元、家电损失费7200元、预期利益损失费190000元、2017年7月30日至起诉之日的租金损失6756元；3、本案诉讼费用由周彩玲承担。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，墨果公司、周彩玲间的房屋出租托管合同，依法成立，受法律保护，该合同被注明了“合同终止”、“合同作废”字样，在没有证据足以反证的情况下，应认定为合同已终止；周彩玲与小家分公司签订的合同终止协议，系周彩玲作为一个普通公民，有理由相信小家分公司工作人员实施的代理行为的情况下签订，小家分公司工作人员的表见代理行为有效，合同终止协议依法成立，墨果公司、周彩玲间的房屋出租托管合同由此终止履行。墨果公司主张的房屋出租托管合同被公司离职人员盗取，证据不足，该院不予采信。墨果公司的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十九条、第八十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条的规定，判决：驳回墨果公司的全部诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币2117.50元，由墨果公司负担。 宣判后，墨果公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定房屋出租托管合同已经终止是适用法律错误。墨果公司与小家公司之间商谈合作与周彩玲无关，即便墨果公司与小家公司合作成功，除非墨果公司被注销后成立新公司，权利义务由新公司承继外，墨果公司与周彩玲之间的租赁关系并不会发生变化，小家杭州分公司与周彩玲签订解除出租房屋托管协议的行为事前未得到墨果公司的授权，事后亦未得到墨果公司的追认，墨果公司与周彩玲之间的房屋托管合同并未终止。二、小家杭州分公司与周彩玲签订合同终止协议的行为不构成对墨果公司的表见代理。1、周彩玲在原审中提供的公司收购协议书为复印件，墨果公司对其三性均不予认可，协议是墨果公司与小家公司之间的内部协议，不发生对外的效力，与本案没有关联。2、退一步讲，根据原审中周彩玲提供的公司收购协议书，墨果公司与小家公司约定成立新公司，墨果公司的债务由新成立的公司承担，而不是由小家杭州分公司承担。故即便根据该份协议书，也不能得出小家杭州分公司有权解除墨果公司与周彩玲之间签订的房屋托管合同。3、周彩玲在未向墨果公司核实的情况下，仅凭小家杭州分公司向其出示的收购合同的手机照片及房租支付记录，就相信小家杭州分公司有权解除其与墨果公司签订的房屋托管合同，周彩玲的上述行为未尽到注意审慎义务，另根据《合同法》第四十九条的规定。本案中，小家杭州分公司并不是以墨果公司的名义，而是以小家杭州分公司的名义与周彩玲签订了合同终止协议，故小家杭州分公司对墨果公司的表见代理行为不成立，周彩玲应向墨果公司承担其违约解除合同的不利法律后果。三、周彩玲主张双方签订的房屋出租托管协议上注明的“合同终止”、“合同作废”字样系周彩玲与小家杭州分公司签订了合同终止协议的情况下由周彩玲在出租托管协议上签署的。即便墨果公司无法证实该份协议系由案外人盗走的事实，也不代表墨果公司授权给予小家杭州分公司解除托管协议的权利。在原合同上签署合同终止字样并不是合同解除的法定或约定事由，亦不符合合同解除的形式要件，房屋出租托管协议是否解除还是应当根据本案查明相关事实予以认定。综上，请求：一、撤销原审判决，改判支持墨果公司的一审全部诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由周彩玲负担。 被上诉人周彩玲辩称：周彩玲看见了小家公司与墨果公司签订的收购协议书，而且收购协议书中明确墨果公司的权利义务由杭州小家公司承担。周彩玲与墨果公司的房屋出租托管合同原件也在小家杭州分公司手里，最后一个季度的房屋租金也是与原来不同姓名的人打过来的。周彩玲作为一个普通公民，完全有理由认为小家公司与墨果公司之间是有合作关系的，代理关系是成立的。至于墨果公司是因为合同被盗也好，还是墨果公司与小家公司之间合作不愉快也好，都是墨果公司自己内部管理的问题，不应该牵扯到周彩玲。请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为：本案的争议焦点为案涉《房屋出租托管合同》有无解除的问题。案涉《房屋出租托管合同》原件由墨果公司和周彩玲双方各执一份，在小家公司杭州分公司出示《公司收购协议书》证明墨果公司被小家公司收购的情形下，小家公司杭州分公司持有案涉《房屋出租托管合同》原件并同意周彩玲在该原件上注明“合同终止”、“合同作废”字样，小家公司杭州分公司的行为使得周彩玲有理由相信其有权代理墨果公司处理案涉《房屋出租托管合同》的解除事宜，并且表明双方已就案涉《房屋出租托管合同》的解除达成一致意思表示。在合同已经解除的情况下，就合同解除后的善后事宜，周彩玲与小家公司杭州分公司签订了《合同终止协议》，该协议上主体部分列明乙方为小家联行（杭州墨果），协议主体部分的内容更加使得周彩玲有理由相信其已经与墨果公司就合同解除的后续事宜处理完毕。故墨果公司要求继续履行合同或者支付违约金、赔偿损失的诉讼请求缺乏事实基础，原审法院驳回其诉讼请求并无不当。墨果公司否认《公司收购协议书》的真实性，却未提交相反证据或作出合理说明。小家公司杭州分公司持有案涉《房屋出租托管合同》原件以及房租支付记录，周彩玲有理由相信其有权处理合同解除事宜，小家公司杭州分公司是否合法取得合同原件均与周彩玲无关。 综上，墨果公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4235元，由杭州墨果投资管理有限公司负担。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年八月二十四日 书记员  赖雪珂