石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书(2015)鹿民一初字第0273号原告黄素连。委托代理人晁晓朋，河北陆港律师事务所律师，特别授权。被告河北华融房地产开发有限公司，住所地：石家庄市新华路212号，法定代表人：翟志玲，该公司总经理。委托代理人黄立明，河北三和时代律师事务所律师。委托代理人吴梦爽，该公司员工.原告黄素连与被告河北华融房地产开发有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院二0一五年三月十七日作出(2015)鹿民一初字第00069号民事判决，被告不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院在二0一五年八月十八日以(2015)石民六终字第00533号民事裁定书将该案发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄素连及其委托代理人和被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称2008年1月24日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告位于石家庄市鹿泉区铜冶镇永壁北街5-3-1704号房产及地下室，合同约定:房屋面积136.3平方米，单价每平方米3098元，地下室面积10.68平方米，单价每平方米1200元，总房价435073元。原告按照合同约定交付完毕房款，被告于2009年9月10日把上述房产交付原告。2014年10月25日原告领到房产证后发现，房产证证载面积比合同约定面积地上建筑少2.01平方米，地下建筑多0.05平方米。原告多次要求被告退还多交的的各项费用，被告一直以各种理由推托，故原告诉至法院，请求法院判令1、被告返还原告多交的的购房款、契税、维修基金及该三项款的利息共计15131.91元；2、被告返还原告购房发票、契税发票、维修基金发票；3被告赔偿逾期办证违约金400元。被告辩称，我们同意退还多收的房款、契税和维修基金及返还相关的发票。对于原告主张的利息由于双方在合同中已经明确约定房款据实结算不存在利息问题，契税和维修基金由于原告委托被告代交不存在占用使用，不应当支付相关利息。对于延期办证违约金双方在合同中并未约定具体办证时间，仅仅约定在交房后180个工作日内，将相关办理房产证资料交付房管局。具体的办证时间是由房管局掌握的。原告并未提供支持其违约金主张的证据材料，被告并不存在违约行为，不应当支付违约金。对于其他业主的相关多收房款契税维修基金都已据实退还。本案的诉讼费用不应由被告承担。根据原告起诉及被告答辩，本案争议焦点为：原告要求被告支付其多交的房款、契税和维修基金的利息及逾期办证违约金是否应当由被告支付。原告提交:1、房屋买卖合同一份。2、银行贷款合同一份。原告认为，在交房款时就把相关的办证费用资料等交于被告，根据原、被告签定的房屋买卖合同第15条约定，在2009年9月份入住，2013年3月份才通知原告领房产证，从原告入住到被告办理好房产证长达数年，被告理应赔偿逾期办证违约金400元。被告应当应当支付原告多交的购房款、契税、维修基金的利息，因为，原告交付被告的购房款是由原告向银行贷款所交，被告拒绝退还行为给原告造成了利息损失，被告在办理房产证前按照相关法律规定由房管局测绘所进行房屋面积实测，在房屋面积实测时，被告已经知道房屋实际面积比合同面积小，应当着手给原告据实结算购房款，但被告利用其优势地位，在原告多次要求仍不退还，而在起诉时才声称其于2014年12月29日在原告所住小区内发布通知，逐户退还多交购房款，至本次开庭时，被告仍在拖延，没有给原告退还多交购房款。被拖延的行为造成了原告进一步利息损失，被告没有防止损失进一步扩大，有过错，原、被告在合同仅约定了面积误差的处理办法，但没有约定多交购房款在退多交购房时就不支付利息。最高法院的相关规定第14条也没规定多交购房款就不支付购房人利息。贷款合同证明原告是贷款所购房子，被告没有及时退多交购房款、契税、维修基金造成原告利息损失。被告质证认为，对于商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均无异议。原告主张的违约金，根据合同15条规定，被告应当在商品房交付使用后180工作日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，双方并未约定何时取得房屋产权证书，原告就此主张未提供证明被告在商品房交付后180个工作日未将相关资料交产权部门登记的证据，因此，被告不应当承担相关违约责任。对于原告主张的购房款、契税、维修基金应当支付利息，被告认为原、被告双方已经在合同第5条明确约定了当房屋面积出现差异的处理办法。原告所涉房屋面积误差都在3%以内，双方明确约定此种情况下，据实结算。也未限定据实结算的时间。该约定是不需要支付相关利息的。原告不能将支付利息的义务强加给被告。利息问题可以参照最高院民间借贷适用法律的若干规定，借贷双方没有约定利息或者约定不明的，不应当支付利息。原告所谓系贷款购房，贷款合同与购房合同属于不同法律关系，分别应受银行贷款合同与买卖合同所约束，既然买卖合同当中已经明确被告与原告之间据实结算，原告不应当参照与银行之间的另一法律关系和相关合同条款强加被告支付利息的义务。对于维修基金和契税系原告委托被告代为缴纳，基于委托关系，并未由被告实际占有使用，被告作为被委托人系无偿为原告代缴，也不应该承担相应利息。对于原告主张的被告在房管局实际测绘时就应当知道房屋实际面积，我们认为对于房屋实际的面积状况应当由房屋产权证书予以确定，被告方所涉项目所涉及的业主大概有1000余户，有些后续的购房户产权证书正在办理当中，被告只能对某一界点的发证业主统一进行核实登记，被告已经于2014年的12月29日通知相关业主办理据实结算退款事宜。现已基本办理完毕，都是据实结算，对于原告主张我们至今仍拒绝退还多收房款和契税、维修基金是不能成立的。在本案一审中，我公司已同意退还多收的房款及契税、维修基金。对于原告方贷款合同的真实性无异议，关联性有异议，此合同系原告与银行之间相关借款合同，是约束双方对银行借款的,与原被告之间买卖合同无关。原、被告应当按照商品房买卖合同当中已明确约定的相关条款履行合同。不能将原告贷款应付银行的利息强加给被告。被告提交一份合同、张贴的据实结算的通知、其他业主的据实结算票据、原告交房入住通知。证明以上的主张。原告质证认为，对合同、入住通知书真实性无异议。2015年3月华融公司发出的通知和2014年10月29日的通知，关联性有异议，该两份通知不能证明通知到原告，对真实性无异议，对该两通知恰能证明被告逾期退款应当支付利息。对两份收据一份收条的关联性有异议，该三份证据不能证明被告向原告退多收购房款、契税和维修基金。对照片3张的关联性有异议，三张照片不能证明被告张贴的通知贴在原告所住小区楼道门口。经审理查明，2008年1月24日，原告与被告河北华融房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，由原告购买被告位于石家庄市鹿泉区铜冶镇永壁北街5-3-1704号房产及地下室，合同约定:房屋面积136.3平方米，单价每平方米3098元，地下室面积10.68平方米，单价每平方米1200元，总房价435073元。合同约定:出卖人应当在2009年8月31日前交付房屋，房屋面积误差比绝对值在百分之三以内的，据实结算房价款，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按户支付买受人违约金200元，如逾期一个月以上，出卖人按户再支付买受人违约金200元。原告按照合同约定交付完毕房款，被告于2009年9月10日把上述房产交付原告。2014年10月25日原告领到房产证后发现，房产证证载面积134.29平方米，比合同约定面积地上建筑少2.01平方米，原告多交房款6226.98元，地下室实际面积10.73平方米，比合同约定多0.05平方米，应补交60元，两项相抵后，原告多交购房款6166.98元。另查明，原告交首付款后，被告代收契税和维修基金17403元，原告实际多交契税和维修基金4411.65元。本院认为，原、被告于2008年1月24日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以认定，原告诉求被告返还多支付的购房款6166.98元和契税、维修基金4411.65元和相关的购房发票、契税发票、维修基金发票，被告没有异议，当庭表示同意返还，本院予以支持。根据双方签订的商品房买卖合同约定，面积误差比绝对值在百分之三以内的，据实结算房价款，现原告主张多交房款的利息，依据不足，本院不予支持。至于原告提交的贷款合同，与本案的商品房买卖合同属于两个不同的法律关系，贷款合同中原告和贷款方权利义务的约定，对本案的商品房买卖合同的双方即本案的原被告没有约束力。对于契税和维修基金，是被告无偿为原告代为缴纳，并未由被告实际占有使用，且双方也没有合同约定，故原告主张多交的契税和维修基金利息损失显属不妥，本院不予支持。关于逾期办证的损失问题，合同约定了出卖人即本案被告将相关资料报产权登记机关备案的期间和因出卖人的责任买受人即本案原告不能在规定的的期限内取得房地产权属证书的，被告承担违约责任，并未约定取得房地产权属证书的时间，且原告也未有充分证据证实原告有责任，故原告诉求被告承担逾期办证损失400元的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下:河北华融房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告黄素连购房款6166.98元和契税、维修基金4411.65元，并将相关的购房发票、契税发票、维修基金发票交还原告。驳回原告的其它诉讼请求如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费130元，由被告分担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审 判 长  李 霞审 判 员  李亚斌代审判员  王会勇二〇一五年十月二十三日书 记 员  赵建芳