广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第814号上诉人（原审被告、反诉人）：陆盛景，男，汉族，住所地：广东省湛江市市辖区。委托代理人：阮犁荒，广东创安律师事务所律师。委托代理人：肖磊，广东创安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、被反诉人）：深圳市好风采家居有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道大芬居委会沃尔玛购物广场第四、五层，组织机构代码：××。法定代表人：朱汪伦，董事长。委托代理人：方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托代理人：郭爽，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。上诉人陆盛景因与被上诉人深圳市好风采家居有限公司（以下简称好风采公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第554号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2012年5月1日，好风采公司（甲方）与陆盛景（乙方）签订一份书面的《租赁合同书》，约定内容主要包括：第一条，甲方将坐落于深圳市龙岗区布吉大芬沃尔玛好风采家居商场4楼x号商铺出租给乙方使用，计租面积214.5平方米。第二条，甲方将商铺出租给乙方作阳光雅居专柜，经营床架、床褥、板式套间系列。第四条，乙方租用商铺期限自2012年5月1日至2014年8月31日止。第五条，2012年6月1日起计收租金和管理费。第七条，月租金按计租面积每平方米每月人民币25元，总额人民币5362元，管理费按计租面积每平方米每月人民币25元，月管理费总额5362元；乙方应于每月5日前向甲方付清当月租金、管理费及其它费用；乙方逾期未足额支付租金管理费及其它费用的，按每日0.5%向甲方支付滞纳金；逾期20日的甲方有权强制乙方停止营业、停止进出物、关闭水电等相关设施，停止营业期间乙方场地占用费按正常铺位出租的各项费用收取。第八条，合同签订之日，向甲方支付1个月租金和管理费数额的租赁保证金，即人民币10724元，甲方收取租赁保证金应向乙方开具收据。乙方违反本合同约定，甲方没收租赁保证金，乙方无违约行为，合同期满甲方无息返还给乙方。第十三条，应当由乙方支付的费用，由甲方代收代缴。其使用的第一个月由甲方先行垫支，乙方在使用满一个月后的十天内交还给甲方，第二个月起的费用按前一月份费用标准进行预交，预交时间为当月5日前。第二十八条，合同期限届满或解除，甲乙双方合同关系终止，甲方应积极配合乙方办理相关结算手续，返还多收款项、检验、监督乙方撤场。甲乙双方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失及可预期的收益。好风采公司、陆盛景双方确认在实际履行上述租赁合同时，按照每月租金10700元履行合同。另查，原审法院于2013年7月16日已作出的（2013）深龙法布民初字第48号生效判决查明的事实如下：2006年9月13日，深圳市建信房地产有限公司（甲方，后改名为深圳市建信锋源实业有限公司，下文简称建信锋源公司）与朱汪伦（乙方）签订了一份《深圳市建信房地产有限公司房屋租赁协议书》，其中承租方是好风采公司，朱汪伦以好风采公司的代表人名义在合同上签名并盖有私人印章。该合同主要内容如下：甲方房屋坐落于龙岗区布吉大芬村沃尔玛购物广场第四、五层（一至三层为沃尔玛购物广场），房屋结构为框架，建筑面积为12679平方米（面积见计算表）。合同期限自2006年9月15日起至2016年9月15日，共十年。（装修免租期在内）。乙方取得房屋承租权后，可与第三者分租、招商（对原瀚宝利名品家具有限公司的设施有权处理），但必须由乙方统一经营，统一管理，统一结算。后因好风采公司因长期未足额交纳租金，且在建信锋源公司多次催缴租金未还的情况下，建信锋源公司于2012年7月24日向好风采公司和朱汪伦发出《解除合同通知书》，称其拖欠租金的行为构成了根本违约，决定与其解除合同，要求自接到通知后至2012年8月31日前妥善处理商场内各专柜的终止合同和清退工作，保证各专柜顺利撤场；应自2012年8月31日前交清水电费、物业管理费、租金等应交费用，并办理清场交接手续，通知书自送达之日起生效。2012年7月26日，朱汪伦本人签收了上述通知书。同日，建信锋源公司在好风采公司处张贴了《撤场通知书》，告知各专柜尽快与好风采公司办妥终止合同、费用清算等工作，2012年9月1日建信锋源公司将收回物业。但好风采公司在收到上述通知后，未按照上述通知撤场，继续经营。原审法院在（2013）深龙法布民初字第48号案件中判决如下：1、确认建信锋源公司和朱汪伦、好风采公司签订的关于深圳市龙岗区布吉街道大芬村的沃尔玛购物广场第四、五层物业的租赁合同于2012年7月26日解除；2、好风采公司于判决生效之日起10日内向建信锋源公司支付2007年1月至2012年7月期间的尚拖欠的租金和管理费共计8160119元及其截至2012年12月31日的滞纳金100万元；3、好风采公司于判决生效之日起10日内向建信锋源公司支付2012年8月至2012年12月期间的房屋占用费1125815元及其后续的房屋占用费（自2013年1月1日起计算至陆盛景实际返还房屋之日止，按225163元／月标准计算）；4、朱汪伦对上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；5、好风采公司应于判决生效之日起三十日内将涉案的沃尔玛购物广场第四、五层物业清空、恢复原状后返还给建信锋源公司；6、驳回建信锋源公司的其他诉讼请求。陆盛景因好风采公司与建信锋源公司之间存在房屋租赁纠纷无法正常经营，遂于2012年8月开始未向好风采公司交纳租金。好风采公司主张，其诉请的活动费642元是以商场名义搞的3次活动产生的应由陆盛景承担的费用，但已无法提供相关证据证明；陆盛景对上述费用不予认可。陆盛景对好风采公司主张的发票税金1248.90元、物价牌4元无异议。好风采公司主张，陆盛景未交2012年6月份的电费596.40元、7月份电费595元、8月和9月的电费1283.8元、10月和11月的电费1015元，以及上述期间的空调费136.96元，以上费用均为次月交纳，好风采公司提供了2012年6月至11月的电费通知单。陆盛景对好风采公司主张的上述电费、空调费不予认可，认为电费没有得到好风采公司的确认，空调费应一并计入电费。陆盛景主张的代收款16699元，其称是顾客在商场刷卡购物暂由好风采公司代收的款项，好风采公司在其第一项诉讼请求中确认了该笔款项。陆盛景主张的经营损失18万元，称是扣除商场的租金、工资、运费，按照6、7两个月平均净利润来确定8月之后每月的净利润。好风采公司原审的诉讼请求为：1、陆盛景支付好风采公司2012年8月至2012年12月期间的租金人民币（下同）36801元（原租金53500元减去代收款16699元抵扣租金，等于36801元）；2、陆盛景支付好风采公司拖欠的租金的滞纳金，暂计至好风采公司起诉之日为11052元，应计算至陆盛景付清之日止；3、陆盛景支付好风采公司2012年7月至2012年12月期间的电费3490.20元，活动费642元、发票税金1248.90元、物价牌4元、空调费136.96元；4、诉讼费由陆盛景承担。陆盛景反诉请求：1、解除陆盛景与好风采公司的租赁合同；2、好风采公司返还代收款16699元；3、好风采公司退还租赁保证金10724元；4、好风采公司赔偿经营损失18万元；5、好风采公司赔偿装修折旧损失6万元；6、诉讼费及相关费用由好风采公司承担。陆盛景在庭审中确认，取消上述第一、三、五项诉讼请求。原审法院认为，好风采公司与陆盛景签订的《租赁合同书》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据（2013）深龙法布民初字第48号生效判决查明的事实，足以认定陆盛景有确切证据证明好风采公司存在经营状况恶化、丧失商业信誉的情形，陆盛景中止支付2012年之后的租金属于履行不安抗辩权的行为，好风采公司以陆盛景违约为由请求其承担拖欠租金的滞纳金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。根据生效判决，好风采公司与建信锋源公司的租赁合同于2012年7月26日解除，好风采公司与陆盛景的租赁合同亦应于当日即解除，但因好风采公司在合同解除后仍实际占用房屋进行经营，故上述判决认定好风采公司应支付解除合同后的房屋占用费，据此根据利益衡平原则，结合好风采公司的诉请，陆盛景作为次承租人理应向好风采公司继续支付2012年8月至12月期间的租金共计53500元（10700元×5个月）。陆盛景与好风采公司之间的租赁合同解除后，好风采公司应返还陆盛景代收款16699元，但好风采公司在诉讼请求中主张抵扣，原审法院予以准许，故陆盛景还需支付好风采公司2012年8月至12月期间的租金36801元。陆盛景另诉请好风采公司返还代收款16699元，原审法院不再予以支持。好风采公司主张的2012年7月至2012年12月期间的发票税金、物价牌共计1252.9元，好风采公司提供了相应的证据证明且陆盛景予以认可，故原审法院予以支持。好风采公司主张的2012年6月至12月期间的电费3490.2元，由好风采公司提交的电费通知单予以证明，陆盛景虽不予认可，但未提供相反证据予以证明，原审法院支持好风采公司的该项请求；但好风采公司未提供证据证明其主张的空调费136.96元，原审法院不予支持。陆盛景诉请的经营损失，其并未提供充分证据证明好风采公司违约的具体情形，原审法院无法量化好风采公司违约的行为对陆盛景经营造成的实际影响；陆盛景提交的工资单等单据因无其他证据予以佐证，原审法院无法确认其真实性，因此陆盛景未能提交充分证据证明其具体经营损失，故对其该项请求原审法院不予支持。综上，为了保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，依《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款、第九十七条、第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陆盛景应于判决生效之日起5日内向好风采公司支付2012年8月至2012年12月期间的租金36801元；二、陆盛景应于判决生效之日起5日内向好风采公司支付2012年7月至2012年12月期间的发票税金1248.90元、物价牌费4元，共计1252.90元；三、陆盛景应于判决生效之日起5日内向好风采公司支付2012年6月至2012年11月期间的电费3490.20元；四、驳回好风采公司的其他诉讼请求；五、驳回陆盛景的全部反诉请求。本案本诉部分受理费567元，反诉部分受理费1059元，合计1626元，由好风采公司负担126元，陆盛景负担1500元，陆盛景可另凭缴费单据向原审法院申请退回269元。陆盛景不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、驳回好风采公司的诉讼请求；支持陆盛景的反诉请求，判令好风采公司赔偿陆盛景的经营损失；3、本案一、二审诉讼费用由好风采公司承担。事实与理由：一、本案的事实证明好风采公司长期恶意拖欠业主巨额租金，因此导致商场无法正常经营，给陆盛景造成了无法弥补的损失。1、（2013）深龙法布民初字第48号案中认定好风采公司在与业主深圳市建信锋源实业有限公司（以下简称建信锋源公司）的承租关系中因拖欠巨额租金构成了根本违约，确认双方的租赁合同已于2012年7月26日解除，好风采公司需支付拖欠的租金管理费816万余元及滞纳金100万元。2、本案一审查明陆盛景与好风采公司存在租赁合同关系，租赁期限为2012年5月1日至2014年3月31日，陆盛景及全体商户在这z012年7月之前一直按时交租，但好风采公司并未将租金交业主导致纷争，因此，陆盛景被迫中止交租是履行不安抗辩权，不存在任何违约行为。二、由于好风采公司的根本违约行为直接导致商场无法正常经营，致使陆盛景每月损失至少3.5万元。1、两案中均查明由于好风采公司拖欠巨额租金、水电费导致业主建信锋源公司向商场各专柜发出解除合同《告知函》、张贴《撤场通知书》，宽限期至2012年11月30日。期间，商场多次停水、停电，停业，另好风采公司还单独关停陆盛景专柜水电十余天，商场管理一片混乱，无法正常经营，同时给商场及各商户的信誉也造成了极大的损害，客户担心售后无法保证，商场营业额急剧下滑，给全体商户造成了巨大经济损失。2、好风采公司与建信锋源公司租赁纠纷前2012年5、6、7月及纠纷解决后2013年10、11、12月，陆盛景专柜的销售额平均每月约12万元，净利润每月约3.5万元。而纠纷期间，陆盛景每月都处于严重亏损状态，详见陆盛景提交的营业额明细表。这些证据足以证明因好风采公司的根本违约行为导致陆盛景无法正常经营的具体损失金额。三、好风采公司违约行为及给陆盛景造成的实际损失显而易见，且好风采公司也承诺免付租金。1、一审法院认为陆盛景未提供充分证据证明好风采公司违约的具体情形，因此无法量化好风采公司违约行为给陆盛景经营造成的实际损失，这一认定与陆盛景提交的大量证据，及（2013）深龙法布民初字第48号生效案件认定的事实自相矛盾。2、2012年12月23日，好风采公司向众商户书面承诺：由于其与建信锋源公司的纠纷，给商户造成了严重影响，故同意免除各商户自2012年8月1日起至与建信公司纠纷解决之日止的租金及管理费。由此证明好风采公司不仅确认其违约行为给全体商户造成的损失而自愿免除纠纷期间的租金及管理费之事实。被上诉人好风采公司答辩称，一、好风采公司对一审判决未支持滞纳金的诉请不服，但基于纠纷不想扩大的考虑，未提起上诉。二、（2013）深龙法布民初字第48号已经判决好风采公司支付建信锋源公司2012年8月-12月期间的房屋占用费。同理，陆盛景也应当向好风采公司支付该段时间的租金。三、关于陆盛景主张的经营损失，没有任何有效证据证明。况且，一审判决未支持滞纳金已经是考虑到此方面的问题。四、陆盛景从2012年8月开始不交租金，直到10月份都未交租金，但照样经营、赚钱，陆盛景没有理由再拖延不交付租金。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，好风采公司与陆盛景签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原审查明陆盛景因好风采公司与建信锋源公司之间的房屋租赁纠纷无法正常经营，好风采公司对此并无异议，本院予以确认。虽好风采公司存在违约行为导致陆盛景无法正常使用涉案商铺，但根据好风采公司提交的电费通知单、陆盛景提交的工资表及销售单据以及陆盛景关于经营亏损的主张看，本案诉争期间，陆盛景仍实际使用了涉案商铺，故依约应支付占有使用期间的租金。陆盛景主张好风采公司曾向租户作出免除涉诉期间租金的意思表示，但未能举证证明，好风采公司亦予以否认，本院对此不予采信。考虑到好风采公司与建信锋源公司之间纠纷对陆盛景正常经营所产生的影响，本院酌定陆盛景按照合同约定标准的20%向好风采公司支付涉诉2012年8月至2012年12月期间的租金。好风采公司超出该部分的租金诉请，本院不予支持。陆盛景主张因好风采公司违约行为导致其经营损失，并提供了涉诉期间及前后不同时期销售单及工资表作为比照。但上述销售点及工资表均为陆盛景单方制作，其真实性及完整性均无法确认，好风采公司亦不予认可。因陆盛景所提交证据不足以证明其经营损失的具体数额，本院对其关于经营损失的诉讼请求予以驳回。关于发票税金、物价牌1252.9元，好风采公司提供了相应证据证明且陆盛景亦认可，本院对此项予以维持。关于电费3490.2元，好风采公司提交了电费通知单，陆盛景未能举证予以反驳，原审予以支持正确，本院对此亦予以维持。另外，陆盛景反诉诉请返还代收款16699元，好风采公司在诉讼请求中主张抵扣此项表明其对此项的认可，原审亦准许抵扣，陆盛景该项诉请实际已获得支持，原审判令驳回其所有反诉请求不当，本院对此予以纠正。综上，陆盛景的上诉理由部分具有事实和法律依据，对其有理的部分本院予以采纳，对其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第554号民事判决第二、三项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第554号民事判决第四、五项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第554号民事判决第一项为：陆盛景应于本判决生效之日起五日内向深圳市好风采家居有限公司支付2012年8月至2012年12月期间的租金人民币10700元；四、深圳市好风采家居有限公司应于本判决生效之日起五日内向陆盛景返还代收款人民币16699元；五、驳回深圳市好风采家居有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陆盛景的其他反诉请求。本案一审本诉受理费人民币567元，由深圳市好风采家居有限公司负担452元，陆盛景负担115元；反诉受理费人民币1059元，由深圳市好风采家居有限公司负担100元，陆盛景负担959元。二审案件受理费1626元，由深圳市好风采家居有限公司负担552元，陆盛景负担1074元。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华代理审判员  蔡妍婷代理审判员  唐 毅二〇一五年三月十七日书 记 员  李全慧附法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。