。广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第756号原告：钟艳，住江西省。委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州南金房地产开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：李劲，职务董事长。委托代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托代理人：罗慧婷，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。第三人：中国银行股份有限公司广州南沙支行，住所地广东省。负责人：韦海铭。原告钟艳诉被告广州南金房地产开发有限公司（以下简称南金公司）、第三人中国银行股份有限公司广州南沙支行（以下简称中行广州南沙支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄春秀，被告委托代理人胡丹丹到庭参加诉讼，第三人中行广州南沙支行经本院合法送达,无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟艳诉称：原、被告于2013年12月23日签订编号为201312194007的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的南沙云山诗意人家自编25号楼幢A层B房，该商品房的用途为商业，层高6米，该商品房户型结构为：其他，0厨0卫，封闭性阳台0个，非封闭性阳台0个，约定建筑面积共63.3平方米，其中套内建筑面积61.3平方米，共有分摊面积约2平方米。一、原告要求解除合同的理由为：1、被告所交付的标的物明显与合同约定不符，原告购买的是没有阳台、厕所、厨房，一层层高6米的套内面积为61.3平方米，建筑面积为63.3平方米的商铺。但被告现在交付的商铺是二层的复式单位，且首层商铺套内建筑面积仅28.7平方米，少了32.6平方米，误差比值为53.18%，误差比绝对值远远超过了3%，这是被告擅自进行的规划、设计的变更，被告已构成根本违约，原告的根本目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，应判令解除合同。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。3、双方在签订合同时，被告向原告所告知的商铺规划设计，与其当庭举证的证据不相符，且预售合同第21页图纸中的商铺平面图，为房屋平面图，没有房屋二层的平面图，也没有标明有加装楼梯。被告未在签订预售合同时告知原告规划设计的情况，这对原告而言是对规划设计的变更，根据预售合同第19条、补充协议第10.2条，均约定了规划、设计有变更的，原告可解除合同的约定。4、被告在销售涉案商铺时已经清楚该商铺是两层的，但其向原告销售时只告知是临街一楼商铺，对此根据预售合同第四条及预售合同第21页有记载，因此，被告在销售时是故意对原告进行误导及欺诈，故原告可依法要求解除合同。二、合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款。另原告向中国银行按揭贷款1250000元，原告以等额本金的方式，按揭10年即120期偿还第三人的贷款本息，并自2014年6月10日开始偿还第一笔贷款的本息，截至2015年7月10日，原告共偿还14期，共已还贷款的本金145833.38元，剩余贷款本金1104166.62元，已还贷款利息90708.51元。因原告与被告签订的预售合同解除后，原告与被告及第三人所签订的贷款合同实际上已无法继续履行，故要求解除原告与被告、第三人于2014年6月6日签订的编号为JGI5CB20140029的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，原告已于2015年1月6日向被告发出了解除合同的通知书，但被告拒不履行解除合同相关的返还楼款和赔偿等义务，故被告应向原告双倍赔偿面积误差比超过3%部分的房款为：[61.3-（28.7+61.3×3%）]×40934.09×2=2518347元。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，应在本案一并处理担保贷款合同，被告应在扣除原告已供的贷款本息后，将剩余贷款本金和其逾期返还而产生的利息支付给第三人，截至2015年7月22日剩余贷款本金约为1104166.62元，本息应以被告实际向第三人还款当时尚欠的金额为准。五、被告还应向原告返还房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，其中，房价款为（28.7+61.3×3%）×40934.09=1250086.17元；利息应包括两项：1、按原告付款当时银行同期贷款利率计算的利息：按中国人民银行确定的贷款年利率6.4％，以应返还房价款1250086.17元为本金，自2013年12月23日始至其实际付清之日止的利息。2、原告实际供楼利息，即计至本案判决生效日止的全部供楼利息，以实际发生额为准，以上房价款和利息在据实扣除被告向第三人返还的贷款本息后，余款应由被告返还予原告。此外，原告因与被告订立合同和履行合同，还产生了以下费用的损失，包括：合同公证费300元，委托书公证费300元，抵押登记费200元，印花税63元，律师费（按揭）1500元，维修基金6647元，2015年1－12月管理费2886元，共计为11896元。综上，原告行为构成违约，故起诉请求判令：1、解除原告与被告于2013年12月23日签订的《广州市商品房买卖合同》；2、解除原告与被告、第三人于2014年6月6日签订的编号为JGI5CB20140029的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；3、被告向原告双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%部分的房价款2518347元；4、被告向第三人返还尚未还清的按揭贷款本金（暂计至2015年7月10日为1104166.62元），和向原告返还全部供楼利息（暂计至2015年7月10日供楼利息为90708.51元），本项请求的本金及利息应以被告实际还款时发生的金额为准。5、被告向原告返还房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及按银行贷款利率计算的利息、在扣除上述第4项请求的金额后约为272174.55元，并赔偿原告因与其订立合同和履行合同而产生的其他损失11896元；6、被告承担本案诉讼费。被告广州南金房地产开发有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》可以继续履行，不存在法律规定或合同约定的解除事由。二、被告不存在原告所述的违约行为。被告在销售商铺时以及之前的规划、设计、报建，以及商铺的最终规划验收都可以证明被告向原告出售的101号商铺面积为63平方米多，已经是按合同约定提供相应的商品房，不存在违约行为，所以被告认为原告要求解除合同及赔偿相应损失的请求没有法律及事实依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。三、在买卖合同第4页第2点显示，在签订商品房买卖合同时，已经列明了规划许可证号及调整后的规划许可证号，被告不存在签订合同后变更规划、设计的问题。四、合同中约定的户型结构写的是其他，被告销售的复式商铺，在合同第四条没有约定房屋的层数，根据买卖合同第21页中附图，该附图是针对商铺首层的图纸，可看出首层商铺面积为4.10米（宽）*7.20米（深度或长度），这是首层平面图，图上也有原告签字确认，说明原告对此是知情的。被告认为，合同中约定的一层101号房是指商铺的位置，而不是说商铺层数就是1层，因商品房买卖合同是格式版本，合同条款中没有写明第一层层高多少，第二层层高多少，所以被告写了首层的层高6米，但是被告出售的商铺面积是整套的商铺面积为63.3平方米。从常理而言，原告购买几百万元的商铺，应对涉案商铺有所了解的，被告交付给原告的商铺面积与合同约定面积不存在重大误差，故原告所述与事实不符，被告也不存在欺诈和误导行为。第三人中国银行股份有限公司广州南沙支行无到庭，但其于庭前向本院提交了《民事答辩状》，该答辩状内容如下：一、第三人与原告、被告签订的《个人商业用房贷款合同》是各方真实意思表示，应合法有效，各方均应受到约束，且第三人已经依约履行了放款义务。二、若原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》被判令解除，第三人认为达到贷款合同约定的违约条件出现，第三人同意解除与原、被告签订的贷款合同，宣布借款庭前到期，请求判令原告将自合同解除之日起至实际清偿之日止所欠的涉案房屋贷款本息偿还第三人，被告承担连带清偿责任。综上，第三人认为预售合同与贷款合同不存在主从合同关系，预售合同解除，贷款合同不因此而无效。但预售合同被判决解除的，致使贷款合同的目的无法实现的，第三人同意解除贷款合同，宣布借款提前到期，请求判令原告偿还自合同解除之日起至实际清偿之日止所欠的涉案房屋贷款本息偿还第三人，被告承担连带清偿责任。请求法院查明事实，依法作出公正判决。经审理查明：被告是位于广州市南沙区南沙街南沙云山诗意人家自编25号楼幢A层B号房的开发商，涉案商铺已经领取了《商品房预售许可证》。2013年12月23日，原告钟艳（为乙方）与被告广州南金房地产开发有限公司（为甲方）签订编号为201312194007的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的南沙云山诗意人家自编25号楼幢1层101房，该商品房的用途为商业，层高为6米。该商品房户型结构为其他，0厨0卫，封闭性阳台0个，非封闭性阳台0个。建筑面积共63.3平方米，套内建筑面积61.3平方米，共有分摊面积约2平方米。合同第七条约定，该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米40934.09元，总金额2509260元。付款方式为按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款1259260元，剩余房款金额1250000元须在2013年12月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。项目建设依据：《建设工程规划许可证》，编号：穗规南建证【2013】52号（穗南函【2013】800号予以调整）。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，按照合同约定的价格据实结算；（2）套内面积误差比绝对值超出３％的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。合同第十九条：规划、设计的变更，约定该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知书之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补充乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同第21页附件一中附有《房地产平面层图》，该房屋平面图显示101商铺为4.10*7.00，并有原、被告的签名或盖章确认。合同附件七补充协议（按套销售）第三条：按整套出售。3.1双方经协商一致，同意采用不计面积、按整套出售的方式计算该商品房的价款，即总金额为2509260元整，不论合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积是否有差异，双方均不对该商品房的总金额进行任何的调整。3.2删除合同第七条及第十八条。3.3若合同或本补充协议的其他条款与本条的约定由冲突的，亦以本条的约定为准。合同附件七补充协议第八条声明：8.1乙方承诺其已通过多方渠道（包括甲方的说明）详尽、清楚了解了该项目及该商品房的周边环境及各项配套，并已进行了相应的实际考察，并愿意购买该商品房。8.2乙方在甲方售楼现场或其他途径所获取的关于规划设计方面信息（包括但不限于楼书、宣传资料、楼盘立体模型、总规平面图等）仅供参考，该信息不能作为甲方向乙方交付商品房的标准，交付标准按双方签订的合同及有关附件内容为准，乙方所购买的商品房项目的规划设计最终以规划管理部门批复为准。合同附件七补充协议第十条延期交房、规划、设计变更、延期办证。10.2该商品房预售后，如发生甲方擅自改变规划、设计变更，乙方依据合同第十九条的约定要求解除合同的，应在甲方告知变更内容的书面通知中规定的日期前向甲方提出解除合同的书面通知，甲方收到该书面通知后，将不再交付该商品房给乙方并不再办理《房地产权证》；乙方逾期向甲方书面提出解除合同的，则视为乙方同意该变更并放弃单方解除合同及要求甲方赔偿的权利，双方继续履行合同等等。原告依约向被告付清了全部房价款。为证明涉案房屋在签订合同时的规划、设计是以二层进行报建，面积约为63平方米。被告南金公司提交《房屋面积预算（测算）成果报告书》及《建设工程规划许可证》及所附建筑施工图、总平面图、放线测量记录。预算(测算)单位广州全城多维信息技术有限公司及审核单位广州市城市规划勘测设计研究院出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》第一页技术说明书载明：广州南金房地产开发有限公司于2013年11月29日向我单位申请定制式住宅项目19、20、23—28号楼房屋面积预算（测算）。现根据申请单位提供的规划设计的报建图（详见附表及图号），依据国家质量技术监督局于2000-2-22发布的GB/T17986.1-2000《房屋测量规范》进行套内面积以及公共面积预算（测算）。预算（测算）成果仅供预售使用，不作产权依据。若预售面积、房号等数据发生变更的，贵单位应及时提供有效变更依据，我单位及时对数据进行变更。该报告书第3页预算（测算）房屋平面图（层图）显示商铺为4.10×7.00的平面图，第4页预算（测算）房屋平面图（层图）显示商铺二层为7.95×4.10的平面图，第5页预算（测算）房屋面积统计表（一）显示门牌#25，房号101，阳台0.00，套内面积61.30，分摊面积2.00，总面积63.30。《建设工程规划许可证》记载：穗规南建证【2013】52号，发证日期2013年3月26日，建设单位广州南金房地产开发有限公司，建设项目名称19、20、23—28号楼，建设位置广州市南沙区环岛西路与丰某路交界西北角，建设规模沿河商业街8幢，地上1层（局部2层），3418.84平方米。附图及附件名称：一、附图：1、建筑施工图1份；2、1:500总平面图1份。二、附件：1、建筑功能指标明细表1份；2、广州市建设工程放线测量记录册1份等等。广州市规划局南沙开发区分局于2013年11月28日出具的《关于调整建设工程规划许可证的复函》（穗规南函[2013]800号）中复函同意对被告南金公司提出调整沿河商业街的建筑设计，并附图：1、沿河商业街建筑设计图1份；2、建筑功能指标明细表1份；3、放线测量记录册1份。该附图1第2页、第4页中分别显示一层平面图、二层平面图；该附图3中显示25号楼首层面积计算图及25号楼二层面积计算图。经质证，原告对上述证据的真实性没有异议。但原告认为：1、在开庭前被告南金公司未曾向原告出示《房屋面积预算（测算）成果报告书》，被告南金公司仅仅拿了第3页图纸作为附图，未向原告告知商铺有二层，被告一直向原告陈述商铺就是一层面积63.30平方米，另从该附图中也可知商铺内是没有楼梯的，这是对原告的误导和欺诈。2、被告开庭前未向原告说明涉案商铺按照两层进行报建，《建设工程规划许可证》及所附建筑施工图、总平面图、放线测量记录均未向原告出示。《商品房买卖合同》约定的商铺情况与这些图纸不相符，被告对规划设计有进行调整，涉案商铺之前是设计一层，之后变更为二层，但被告未告知原告，被告是对原告进行误导和欺诈。2015年6月4日，广州市南沙区房地产交易中心出具《广州市房地产产权情况表》载明：“自编25号楼101房，建筑面积：63.3平方米，预售证：20130855，合同状态：预告，抵押状态：合同抵押，确权状态：未确权，登记字号：14预登04334482，登记日期：2014-06-25，产权人：钟艳，他项权利人为：中国银行股份有限公司广州南沙支行。”涉案商铺至今未办理产权人为钟艳的产权证。原告就涉案商铺向第三人贷款1250000元，目前正在依约履行还款义务过程中。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于涉案商铺是否按二层规划设计的问题。根据该合同第二条项目建设依据的第二款第2项约定《建设工程规划许可证》，编号：穗规南建证【2013】52号（穗南函【2013】800号予以调整）,第21页附件一中附有《房地产平面层图》显示，101商铺为4.10*7.00，面积为28.70平方米，明显这是首层的平面图，且该平面图有原告的签名和被告的盖章确认；以及根据本案查明的以下事实：合同约定涉案商铺的建筑面积共63.3平方米，套内建筑面积61.3平方米，共有分摊面积约2平方米，与《房屋面积预算（测算）成果报告书》、《建设工程规划许可证》及所附建筑施工图、总平面图、放线测量记录所显示的内容是一致的。故可以认定涉案商铺是按照二层规划设计的，且原告在签订《广州市商品房买卖合同》时已经知晓涉案商铺是二层的。因此，原告陈述被告所交付的标的物与合同约定不符、被告擅自变更涉案商铺的规划设计、被告交付商铺的面积误差比绝对值远远超过了3%、被告在签订合同时故意对原告进行误导及欺诈的意见，与合同约定和查明事实不符，本院不予采纳。故原告要求解除其与被告于2013年12月23日签订的《广州市商品房买卖合同》，没有合同和法律依据，本院不予支持。同理，因原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行，在第三人没有违约，且没有答辩同意解除原告与被告、第三人于2014年6月6日签订的编号为JGI5CB20140029的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的情形下，原告要求解除与被告、第三人签订的贷款合同及返还未还清的按揭贷款本金和全部供楼利息，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案中，原、被告均确认目前涉案商铺尚未办理房产证，原、被告虽在合同中约定了面积误差比，但因涉案商铺权属登记的合法面积未在房产证上完成登记确定，是否存在与合同约定不符的面积差，亦应在行政主管部门出具房产证后才可最终确定，故原告要求被告向某倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%部分的房价款2518347元，以及房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款和按银行贷款利率计算的利息共272174.55元，理据不足，本院不予支持。同理，因被告在签订合同及履行合同过程中没有违约行为，且不存在过错，故原告要求被告赔偿其因与被告订立合同和履行合同而产生的其他损失11896元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告钟艳的全部诉讼请求。本案受理费14973元，由原告钟艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一五年十月二十日书 记 员  万 策