新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书(2017)兵12民终71号上诉人（原审被告）:哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:姜波，女，1976年10月29日出生,住新疆哈密市石油基地。被上诉人（原审原告）：马涛（姜波丈夫），男，1973年5月15日出生，住新疆哈密市石油基地。委托诉讼代理人:姜波，女，1976年10月29日出生，住新疆哈密市石油基地。上诉人哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）因与被上诉人姜波、马涛房屋买卖合同纠纷一案不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2017)兵1202民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人春天公司的委托诉讼代理人郭新英、杨燕，被上诉人姜波并受马涛委托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春天公司上诉请求：撤销原判，改判：1、上诉人退还房款变更为235559元；2、上诉人不承担利息；3、上诉人仅承担违约金34294元；3、被上诉人仅对变价后的所得价款在房款235559元、违约金34294元的范围内优先受偿。事实与理由：1、上诉人在2016年7月29日向被上诉人支付的20000元应认定为购房款而不是违约金，故上诉人应退还的房款为235559元。2、一审法院判定上诉人返还被上诉人2016年10月31日至判决确定给付之日止，按本金85187元，年利率4.75%计息；自2016年12月1日至本判决确定给付之日止，按本金85186元，年利率4.75%计息；自2016年12月31日至本判决确定给付之日止，按本金85186元，年利率4.75%计息的利息没有任何依据。判决缺乏相关证据支撑，况且上诉人已经抵押给被上诉人房屋一套，本身就是对被上诉人的一种补偿，对上诉人来讲抵押房屋不能进行任何处置，本身就是一种损失，因此上诉人不应承担相关利息。3、一审判决认定违约金68588元明显过高。上诉人与被上诉人签订的两份协议均是在上诉人迫于众多购房户多次聚众上访、威胁的情况下被迫签订的，并非是上诉人真实自愿的。另根据有关法律规定，违约金过高可向法院主张减少，减少的标准为“造成的损失的30%”，而逾期交房的损失，应按逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，同地段同类房屋租金每年约为1万元，显然《抵押协议》中的违约金远远超过房租的30%。上诉人认为减半承担较为合适，应为34294元。4、由于一审法院在计算利息和违约金方面明显有误，所以抵押房产所得价款优先受偿的金额应相应下调，即优先受偿金额为未退房款235559元，违约金34294元。综上，请求二审依法改判。姜波辩称：1、上诉人在2016年7月29日支付的20000元的性质属违约金，不应认定为已退房款。2、双方所签《退房协议》、《抵押协议》系在有关部门主持下协商签订，不存在胁迫情形，其中的违约金数额及计算依据均源自双方所签《商品房买卖合同》及相关协议的明确约定；合同签订时我方便一次性交付房款141931元及公积金贷款300000元，春天公司占用该房款至今未能全额退还，且我方仍在偿还按揭贷款本息，致使我方蒙受巨大经济损失，故68588元的违约金不应当减半。3、春天公司未能按期退还剩余房款，理应承担逾期付款利息。请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜波、马涛向一审法院起诉请求：1、被告退还原告剩余房款255559元；2、被告向原告支付违约金68588元。3、被告向原告支付房款441931元的利息（从2014年12月8日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月20日，原告马涛、姜波与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告马涛、姜波购买被告春天公司开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的XX号楼X单元XXXX号房，面积为133.22平方米，房屋总价为441931元，并约定于2015年10月30日前交房。合同签订后，原告马涛、姜波于2014年2月20日交纳首付款141931元，剩余房款300000元通过公积金贷款支付给了被告春天公司。后由于该房屋一直未完工，2016年3月25日，原告马涛、姜波作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方拟解除2014年2月20日签署的《商品房买卖合同》；2、乙方需配合甲方到银行办理撤销按揭手续，并不得利用保留的《商品房买卖合同》原件办理抵押、落户等相关事宜；3、退款方式：甲方于2016年7月30日前将乙方交纳的购房首付款142793元，全部退还；乙方所欠银行按揭尾款由甲方支付；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款101186元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（马涛、姜波）购买了乙方（春天房产公司）开发的红星国际城一期XX号楼X单元XXXX室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款441931元，违约金68588元，乙方于2016年8月27日前已退回房款101186元，剩余房款340745元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期XX楼X单元XXX号房屋，总房款480082元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期XX号楼X单元XXXX号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天房产公司向原告马涛、姜波退还了房款85186元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款85186元。但原告马涛、姜波于2016年11月7日在承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告姜波、马涛向一审法院提出诉讼。另查，2017年1月19日，吐哈油田住房公积金管理中心向我院出具一份证明，证明载明：我公司员工马涛因购买哈密春天房地产开发有限公司XX栋X单元XXXX号住房一套，申请住房公积金贷款270000元，我中心住房公积金贷款实行自然人担保方式，没有用该套购买的住房作抵押，我中心不参与诉讼。同日，原告马涛、姜波撤回了对第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行的起诉。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告马涛、姜波购买被告春天房产公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，该院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，该协议是双方当事人在自愿协商一致下达成的，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，该院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还房款明确载明为340745元，后被告在抵押协议签订后退款85186元，现尚有255559元未退还，对原告要求被告退还房款255559元的诉讼请求，该院予以支持。对被告方认为原告马涛、姜波在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解该院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金68588元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定，被告支付违约金68588元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求，该院予以支持。对原告要求被告承担自2014年12月8日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款年利率4.75％计息的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款85186元，剩余款再未退还，应自违约之日起承担利息，对原告该请求该院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求该院予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年4月21日作出判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告马涛、姜波房款255559元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定给付之日止，按本金85187元，年利率4.75％计息；自2016年11月1日至本判决确定支付之日止，按本金85186元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金85186元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金68588元，于本判决生效后十日内向原告付清；三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告马涛、姜波有权要求对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城1期XX号楼X单元XXX室房屋采取评估、拍卖等方式依法变价，原告马涛、姜波对变价后的所得价款在房款255559元及相关利息、违约金68588元的范围内优先受偿；四、驳回原告马涛、姜波的其他诉讼请求。本案二审中，双方当事人均没有提供新证据。经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，《抵押协议》载明违约金68588元包括：1.逾期交房违约金：已付房款441931元的10%即44193元；2.逾期退款违约金：自2016年7月1日至同年12月31日按已付房款441931元的日万分之三计算为24395元。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：一、.涉案《抵押协议》中所约定的违约金是否过高应予减少；二、2016年7月29日春天公司支付姜波、马涛的20000元能否抵扣剩余房款或违约金；三、春天公司应否支付姜波、马涛自2016年10月31日至同年12月31日的逾期退款利息。一、关于涉案《抵押协议》中所约定的违约金是否过高应予减少的问题。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。春天公司与姜波、马涛签订的《商品房买卖合同》约定了违约金条款，后春天公司违约，双方相继签订《退房协议》、《抵押协议》，对合同解除、违约责任承担、违约产生的损失赔偿额的计算方法又进行了明确约定。春天公司对合同、协议约定的真实性无异议，但认为约定的违约金过高，并认为姜波、马涛因逾期交房而造成的实际损失仅为涉案房屋所在地段房屋租金，要求法院对约定的违约金予以调整。本院认为，合同、协议中对春天公司应承担的违约责任之约定是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束，春天公司须具有充分的理由方可调整该违约金。审理中，春天公司对其该项上诉主张并未提供充分的证据予以证实，不足以认定违约金约定显失公平。由于双方商品房买卖合同解除，被上诉人的损失不仅表现为涉案房屋所在地段房屋租金，还表现为占有、使用、收益、处分该房屋的多种权益、银行按揭贷款利息损失、为交涉迟延交房、退款事宜耗费的人、财、物力等。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，以春天公司违约造成的损失为基准，结合春天公司应付的违约金总额、违约的时间、中国人民银行贷款利率以及姜波、马涛已按照合同约定全面履行了自己的义务、在本案中并无任何过错等具体情形综合考量，涉案《抵押协议》约定之违约金亦不存在过高，春天公司上诉主张将违约金调整为涉案房屋所在地段房屋租金标准计算之上诉理由，无事实依据，不能成立，本院不予支持。关于2016年7月29日春天公司支付姜波、马涛的20000元能否抵扣剩余房款或违约金的问题。2016年8月22日，春天公司未能如期退款，依2016年7月28日春天公司出具《承诺书》的约定，其所支付姜波、马涛的20000元理当认定为已支付的违约金，春天公司以其出具格式化退款确认单否定该20000元违约金性质，提出该20000元属已退房款应于剩余房款中折抵的上诉意见，与在案事实不符，不能成立，不予采纳。《承诺书》还约定：“购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺……”，春天公司支付姜波、马涛20000元违约金所基于的违约事实，应为春天公司违反《退款协议》约定退款期限的违约行为。而在2016年8月30日，春天公司与姜波、马涛又签订《抵押协议》，再次确认春天公司应承担自2016年7月1日至同年12月31日按已付房款日万分之三标准计算的违约金24395元，该违约金基于的违约事实同样为春天公司违反《退款协议》约定退款期限的违约行为。基于同一逾期退款违约行为，当事人双方约定了双重违约金，在春天公司提出违约金过高要求调整的情形下，二者不应重复计算，2016年7月29日春天公司向姜波、马涛支付的20000元违约金，应认定为已付违约金，于春天公司应付其违约金68588元中予以扣减。故本案中春天公司向姜波、马涛支付的违约金数额应为68588元-20000元=48588元。一审未将春天公司应支付姜波、马涛的违约金中扣减20000元，属认定事实有误，本院予以纠正。三、关于春天公司应否支付姜波、马涛逾期退款利息的问题。本院认为，涉案《抵押协议》约定有自2016年7月1日至同年12月31日止的逾期退款违约金，而对2016年12月31日之后逾期退款产生的损失未约定损失赔偿额的计算方法。鉴于春天公司至今未履行退款义务，姜波、马涛要求春天公司支付自2016年12月31日后的逾期退款利息，合理合法，而对于2016年12月31日前的逾期退款利息，因春天公司已按约定承担了相应的违约金，故不应再承担此期间的利息。据此，春天公司应支付姜波、马涛自2017年1月1日至本判决确定给付之日止，按未退房款255559元、年利率4.75％计算的逾期退款利息损失。原审判令春天公司在支付姜波、马涛逾期退款违约金的基础上，再退还其2016年10月31日至2016年12月31日的利息的判项有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人春天公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2017）兵1202民初69号民事判决；二、上诉人哈密春天房地产开发有限公司退还被上诉人姜波、马涛房款255559元、支付违约金48588元，并赔偿自2017年1月1日起至本判决确定给付之日止以本金255559元，年利率4.75％计算的逾期付款利息，于本判决生效之日起十日内付清；三、如上诉人哈密春天房地产开发有限公司未能在本院限定的期限内履行以上义务，则被上诉人姜波、马涛有权要求对上诉人哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城1期XX号楼X单元XXX室房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后的所得价款在房款255559元、违约金48588元及逾期退款255559元之利息的范围内优先受偿；四、驳回被上诉人姜波、马涛的其他诉讼请求。哈密春天房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6162元，由上诉人哈密春天房地产开发有限公司负担4313元，被上诉人姜波、马涛负担1849元；二审案件受理费1157元，由上诉人哈密春天房地产开发有限公司负担810元，被上诉人姜波、马涛负担347元。本判决为终审判决。审 判 长 杨  伟  新审 判 员 买买提·吾尤甫代理审判员 游  乐  然二〇一七年七月二十四日书 记 员 刘     培