浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3299号 上诉人（原审被告）：刘红斌,男,1991年7月1日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：王晓伟，浙江富奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑翩翩,女,1995年2月5日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：张四平，浙江耕盈律师事务所律师。 上诉人刘红斌因与被上诉人郑翩翩房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初11789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，案涉房屋系孙燕飞所有。2017年7月26日，孙燕飞与刘红斌签订一份《房屋租赁合同》，约定：孙燕飞将案涉房屋出租给刘红斌，房屋租赁期限自2017年8月26日至2022年8月25日，孙燕飞同意案涉房屋转租。 2017年7月29日，郑翩翩（承租，乙方）与刘红斌（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租案涉房屋，该房屋建筑面积约70平方米，房屋用途为办公；房屋租赁期限从2017年9月1日至2019年8月31日止；月租金为5000元；租金按年支付；首期租金在本合同签订之日起当天内支付，此后每期租金提前十五天支付，先付后用；乙方在本合同签订之日起当天内向甲方支付租金5000元整，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金；甲乙双方任何一方有违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金5000元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿；第七条合同变更与终止：有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者终止本合同：（1）甲乙双方协商一致的；（2）因不可抗力致使本合同不能继续履行的；（3）因国家政策或法律规定必须终止的；（4）因一方有违约情况的。第九条特别约定：乙方须在7月1日交付甲方两个月的租金，剩下租金于2017年9月1日支付；期间甲方要把房屋装修好；甲方同意乙方把该房屋注册公司，9月1日前提供注册公司所需资料。合同签订后，郑翩翩支付刘红斌房屋租金46834元、押金5000元，刘红斌对案涉房屋进行了装修。至2017年9月2日，木工才完工，油漆刚进场，安装尚未进行。至2017年9月22日，装修仍未全部完工。郑翩翩自述，其2017年9月25日入住案涉房屋，于2017年10月25日搬出。期间，郑翩翩一直微信催促刘红斌装修进度及办理原注册在案涉房屋内公司的注销手续。2017年10月30日，在案涉房屋内注册登记的原公司尚未注销，郑翩翩微信通知刘红斌解除房屋租赁合同。 另查明，郑翩翩系个体工商户，经营杭州之江度假区丝房凉菜店。现郑翩翩向原审法院提出诉讼请求：1.解除郑翩翩、刘红斌签订的《房屋租赁合同》，刘红斌返还已经支付的房屋租金、押金共计51834元；2.刘红斌支付违约金5000元；3.本案诉讼费用由刘红斌承担。 原审法院认为，郑翩翩、刘红斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，郑翩翩支付了房屋租金及押金。刘红斌在双方约定案涉房屋用于办公、刘红斌同意郑翩翩注册公司、刘红斌应在2017年9月1日装修完毕并提供注册公司所需资料的情况下，未按约及时将案涉房屋装修完毕，至2017年10月下旬仍未将原注册在案涉房屋内公司注销，导致郑翩翩无法办理经营住所变更手续，合同目的无法实现，郑翩翩有权解除合同。郑翩翩已于2017年10月30日通知刘红斌解除合同，合同自通知到达对方时解除，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月30日解除。现郑翩翩要求判令双方签订的《房屋租赁合同》解除，原审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同签订后，郑翩翩支付给刘红斌押金5000元，合同解除后，该款项刘红斌应予返还。故郑翩翩要求刘红斌返还房屋押金5000元的诉请，原审法院予以支持。关于郑翩翩主张的退还房屋租金的诉请。根据合同约定，刘红斌应于2017年9月1日前将装修完毕的案涉房屋交付给郑翩翩使用。现有证据显示，案涉房屋在2017年9月2日木工才完成，油漆刚进场，安装尚未进行，至2017年9月22日装修仍未全部完工。郑翩翩自述，其2017年9月25日入住案涉房屋。因在郑翩翩入住前，案涉房屋尚未装修完毕，不符合交付条件，故租金应自郑翩翩实际入住案涉房屋开始起算。郑翩翩应支付其实际入住日起至2017年10月30日郑翩翩通知刘红斌解除合同期间的租金，经计算为6000元。郑翩翩共支付租金46834元，扣除其应支付部分，刘红斌应退还郑翩翩租金40834元。根据合同约定，刘红斌存在违约行为，应承担违约金5000元。原审法院考虑本案实际情况，酌情确定违约金为3000元。刘红斌无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、刘红斌于判决生效之日起十日内返还给郑翩翩房屋租金40834元、房屋押金5000元、违约金3000元，共计48834元；二、驳回郑翩翩的其他诉讼请求。案件受理费减半收取610元，由郑翩翩负担86元，由刘红斌负担524元。郑翩翩于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。刘红斌于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，刘红斌不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，定案主要证据不足。1、双方签订案涉《房屋租赁合同》后，刘红斌对案涉房屋进行装修，装修期间，郑翩翩多次更改设计要求，变更灯线、楼道等，延长了装修期。后双方协商以变更起租期的形式解决延期入住的问题。2017年9月19日郑翩翩入住案涉房屋，意味着双方就租金支付、延缓入住、租期起算等不再有争议。2、2017年8月3日，郑翩翩向工商部门咨询后已经知晓注销公司大概需要45-60日，其对前公司地址注销所需时间是有预期的，且双方确认执照早晚能够办理。同时，郑翩翩自己有营业执照，在搬入案涉房屋内正式经营前不会有经营损失。现案涉房屋之前的公司已经注销，不存在营业执照办理变更经营地址的阻碍。3、郑翩翩直至2017年9月13日才缴纳房租，剩余2万元并未支付给刘红斌，郑翩翩亦存在违约行为。二、原审判决理由不成立，法律依据不足。郑翩翩所提解除合同的两个理由均不成立，其合同目的是可以实现的，郑翩翩在未提前通知刘红斌的情况下无故搬离案涉房屋，其行为严重侵害了刘红斌的合法权益。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回郑翩翩的一审诉讼请求。 被上诉人郑翩翩在二审期间辩称：一、刘红斌并未按照合同约定在2017年9月1日之前将装修完毕的房屋交付给郑翩翩，2017年9月25日入住案涉房屋系因前承租房屋被拆迁，迫于无奈才搬入案涉房屋，而且该房屋在郑翩翩入住时并不具备使用条件。郑翩翩在装修过程中就装修方案所提的意见属于正常意见，且刘红斌也予以认可，迟延交房的责任完全在于刘红斌。二、刘红斌并未按照合同约定将前承租公司的营业执照予以注销，且在郑翩翩解除合同之前亦未完成该合同义务。三、刘红斌已经于2018年4月18日将案涉房屋再行出租，而郑翩翩也在其他地址注册成立的新个体工商户，故案涉合同实际已经无法继续履行。综上，郑翩翩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回刘红斌的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，上诉人刘红斌向本院提交以下新的证据：1、微信聊天记录，欲证明双方当事人就装修房屋期限、交付房屋时间以及前房客工商注销手续的时间重新达成合意；2、工商变更登记信息，欲证明前房客杭州钲钶医疗器械有限公司已经于2017年12月4日变更公司登记地址；3、个体工商户登记信息，欲证明郑翩翩并未变更其经营场所；4、租赁合同两份，欲证明刘红斌已经将案涉房屋再行出租的事实。郑翩翩经质证后认为，上述证据均不属于二审新证据范围，而且证据1存在遗漏微信内容、断章取义的情形，证据2、3、4与本案缺乏关联性。本院经审查后认为，关于证据1，双方当事人在诉讼过程中均将微信聊天记录作为证据予以提交，该聊天记录的内容本院将综合予以认定。证据2、3、4与本案缺乏关联性，本院不予确认。 二审中，被上诉人郑翩翩提交营业执照一份，欲证明郑翩翩已经在其他地址注册成立新的个体工商户的事实。刘红斌经质证后认为该证据与本案缺乏关联性。本院经审查后认为刘红斌的质证意见正确，对该证据的证明效力，不予确认。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系郑翩翩于2017年10月30日微信通知刘红斌解除案涉《房屋租赁合同》的理由是否成立。根据双方当事人签订的案涉《房屋租赁合同》第九条的特别约定，刘红斌应在2017年9月1日前将案涉房屋装修完毕并交付给郑翩翩，同时将在案涉房屋内注册成立的前公司予以注销，提供郑翩翩在该房屋内注册成立公司所需的材料。但从双方微信聊天记录可以反映出，刘红斌并未在2017年9月1日前完成装修并交付房屋，刘红斌认为郑翩翩对装修设计的变更导致装修期延长，双方已经就装修期及交付房屋的期限进行了协商变更，但其所提供的微信记录中并未明确体现出双方存在该合意内容。同时，从微信记录亦可以反映出在郑翩翩入住案涉房屋后，该房屋仍存在部分未装修完毕的情形，而且郑翩翩承租该房屋的用途系经营所需，刘红斌未举证证明郑翩翩入住案涉房屋时该房屋已经满足经营所需。故郑翩翩以此为由解除合同的理由成立。同理，刘红斌未在合同约定的期限内完成案涉房屋内前公司的注销手续，以及在郑翩翩通知解除合同之前仍未完成该合同义务的事实是清楚的，郑翩翩的该项解除合同理由，亦成立。综合前述分析结合刘红斌在收到郑翩翩解除合同通知后的合理期限内未依法提出异议的事实，原审法院基于刘红斌的违约行为认定郑翩翩承租案涉房屋的合同目的落空，郑翩翩有权解除合同，并无不当。原审法院对相关费用的处理亦是合理的，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1020元，由上诉人刘红斌负担（刘红斌于本判决生效之日起十日内至本院退多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年八月二十四日 书记员 万丹丹