浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0482民初5925号 原告：沈超，男，1987年8月27日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：姚杰，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 被告：陶琴，女，1983年3月3日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：宋军飞，浙江开发律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司平湖市支行。住所地：浙江省平湖市当湖街道城南东路**。 主要负责人：俞建新。 委托诉讼代理人：张洪强、张晨，男，公司工作人员。 原告沈超与被告陶琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法由审判员万卫忠适用简易程序独任审判，于2017年12月12日公开开庭进行了审理，原告沈超的委托诉讼代理人姚杰及被告陶琴到庭参加诉讼。本案于2018年2月1日再次公开开庭进行了审理，原告沈超的委托诉讼代理人姚杰，被告陶琴及其委托诉讼代理人宋军飞到庭参加诉讼。原告于2018年6月11日申请追加中国农业银行股份有限公司平湖市支行（以下简称农行平湖支行）为本案第三人，本院予以准许并于同日通知农行平湖支行作为本案第三人参加诉讼。本案于2018年7月13日第三次公开开庭进行了审理，原告沈超委托诉讼代理人姚杰，被告陶琴及其委托诉讼代理人宋军飞，以及第三人农行平湖支行的委托诉讼代理人张洪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2017年4月22日签订的《房屋转让合同》，于判决生效后立即办理平湖经济开发区××幢××单元××室房屋的产权过户手续；2、被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：原、被告通过中介陈海英于2017年4月22日签订《房屋转让合同》一份，由原告购买被告的房屋。合同约定，房产位于平湖经济开发区××幢××单元××室，转让价格625000元，建筑面积75.11平方米，含汽车位一个，2017年4月22日支付定金100000元、2017年5月30日支付60000元，余款465000元在被告办理出产证时除贷款外全额付清。该转让房产为被告在开发商处取得，被告负责办理一手房产证，物业维修基金、垃圾清运费、停车费由被告支付。合同签订当日，原告支付被告定金100000元，2017年5月12日支付被告68100元。现被告以种种理由拖延，不配合原告办理相关手续。原告认为，被告怠于履行过户义务，已构成违约，侵犯了原告的合法权益。 被告陶琴答辩称，一、案外人沈秀娟冒用原告名义签订本案房屋买卖合同，原、被告双方没有达成房屋买卖合同的合意，本案房屋买卖合同不成立。1、在双方磋商购房事宜时，原告从未出现，案外人沈秀娟、中介陈海英也从未告知是原告向被告购房的情况。2、涉案合同是双务合同，磋商过程中，在案外人沈秀娟表示其是一个离婚女人、而且信佛等一系列情况后，被告同意减少购房款。合同的主体对象是被告签订合同的重要考虑因素，不能事后追认。3、即使沈秀娟与原告是母子关系，也不存在代理关系，案外人沈秀娟隐瞒了签订合同主体的重要事项，导致了合同不成立，房屋买卖合同中直接写了原告的名字，不是代理的情况。4、如果允许合同成立，则对被告不公平，若原告不履行合同，原告可以直接否认合同的真实性。二、若法院不采纳被告合同不成立的观点，则应平衡各方利益，避免利益失衡。1、本案被告没有违约，不应承担继续履行合同的违约责任。继续履行合同是违约责任的一种形式，应当以原告起诉的时间来认定是否违约，本案原告起诉时无任何证据证明被告违约或逾期违约。2、原告没有按时支付房款，按合同第五条约定，被告有权没收定金。双方约定银行按揭每月2700元从2017年6月开始由原告以支付房款的形式支付到被告的银行账户。之后原告支付了2017年6月、7月、8月的房款共计8100元，但2017年9月、12月，2018年1月的房款至今未付，即使在诉讼期间，原告仍有按合同约定支付房款的义务。因此原告没有按时支付房款构成违约。3、按照合同约定，在被告产证出来办手续时除贷款外当天付清。至2018年4月13日涉案房屋产证已办理，但购房余款原告至今未付，原告已构成违约，被告现提出解除合同。4、本案购房合同的真实意图是案外人沈秀娟联合无证房产中介利用原告名义进行炒房。本案原告没有真实的购房意思表示，其真实意思是通过支付定金掌握房源，再通过合同约定的条款指定任意人为买方过户的方式来居中牟利。5、原、被告房屋买卖合同的房产中介陈海英没有资格证。同时，本案房屋转让合同签订时，被告并未依法登记领取权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，涉案房屋不得转让。6、若法院判决本案合同继续履行，原告将会获得暴利，变相鼓励“炒房”等一系列不诚信的行为。购房余款一直未付导致被告没有资金买房，又因原告一直不出现履行合同，导致本案的房产无法过户。现平湖市限购，被告系外地户籍，无法购买第二套房屋，导致当时购房和现在购房价格差额巨大。7、原告人为制造合同履行的障碍：⑴合同上冒用他人签字；⑵手持被告贷款合同原件；⑶合同中故意写错原告的身份证号码；⑷合同中没有留下联系方式。综上，原、被告没有达成买卖合同的合意，本案房屋转让合同不成立。 第三人农行平湖支行答辩称，对原、被告的房屋买卖合同不做评价。第三人同意在归还贷款的情况下注销抵押登记手续。 为证明自己的主张，原告提供了下列证据： 证据一、房屋转让合同1份，证明原、被告之间的房屋买卖事实。 证据二、收条3份，证明原告已经按照房屋转让合同约定支付房款。 证据三、转账凭证1份，证明原告在2018年7月10日代被告归还购房贷款本息2700元。原告共代被告归还了11期的贷款本息，共计29700元。 证据四、户口本1份，证明原告沈超与沈秀娟系母子关系。 被告质证意见：对证据一无异议，但是原告身份证信息与合同上的“沈超”不是一个人。对证据二无异议。证据三，无异议，除2017年9月、12月以及2018年1月的贷款本息外，其余均由原告归还。证据四与本案无关联性，真实性由法院审核。 第三人质证意见：上述证据与第三人无关，至2018年7月的贷款本息已收取。 为证明自己的抗辩理由，被告提供了下列证据： 证据一、短信记录1份，证明被告要求原告积极履行合同，并支付合同余款（指贷款）。 证据二、赞城交付通知1份，证明涉案房屋于2017年9月11日交付，但由于原件在沈超处，导致被告没法收房。 证据三、不动产信息1份、关于平湖市房地产市场实施限购措施的通知1份，证明被告于2018年4月13日办理房屋产权证以及被告只有一套房产的事实。 证据四、二手房价格表1份，证明平湖二手房价变动的事实，2017年3月住宅均价为9334.54元，2018年6月均价为12770.92元。 证据五、银行对账明细1份，证明原告支付房款的时间。 原告质证意见：对证据一，短信内容系被告与中介的联系，对真实性无法确认，原告并未收到通知；原告已经按合同约定履行付款义务，接下来是被告办理房产证的义务。证据二的真实性无异议，但对证明内容有异议，这是发给被告的交房通知，这份通知书要求被告提供相关证件，购房合同并非在原告处，被告也未与原告联系要求拿回个人贷款合同，提供个人贷款合同并非交房的要件。不能证明是原告违约，相反是被告未按通知履行收房的义务，造成房屋无法交付，导致双方合同无法履行，系被告违约。对证据三，真实性无异议，但对证明内容有异议。是由于被告怠于办理房产证造成合同无法履行，违约责任在被告。对证据四，对合法性有异议。对证据五，真实性无异议，同时证明了原告按贷款金额每月归还。原、被告双方仅口头承诺贷款利息由原告负担，而不是贷款本金由原告负担。 第三人质证意见：上述证据与第三人无关。 为证明自己的抗辩理由，第三人提供了欠款证明、借款凭证、个人购房担保借款合同各1份，证明第三人发放贷款的事实。 原、被告对上述证据均无异议。 本院认证意见：原告提供的证据一、二、三，被告均无异议，本院予以确认。证据四，真实性本院予以确认。 被告提供的证据一、四，不符合证据的形式要件，本院不予确认。证据二、五，原告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据三，其中的不动产信息，本院予以确认。其中的关于平湖市房地产市场实施限购措施的通知，与本案无关联性。 第三人提供的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年4月22日，原、被告签订房屋转让合同一份，约定被告陶琴自愿将坐落于平湖经济开发区××幢××单元××室的房屋以625000元转让给原告沈超，建筑面积为75.11平方米，汽车位一只。2017年4月22日，原告预付被告定金100000元，2017年5月30日付60000元，余款465000元在被告产证出来办理手续时除贷款外当天付清。该房转户时的评估费、公证费、交易税、契税（综合税）、个人所得税、登记领证费、营业税、印花税、房产税等转户费用，经双方协商后由原告承担。该房公证、转户时，产权人姓名、过户时间由原告决定。原告支付被告定金后，如在约定期限内不履行支付其余房款行为时，被告有权没收定金（再告知对方无效的情况下）。被告做一手产证，维修基金、物业费、清理垃圾费、停车费用由被告支付。合同落款处由被告陶琴签字，并由原告沈超母亲沈秀娟代原告沈超签名。 合同签订后，原告通过其母亲沈秀娟于2017年4月22日支付被告陶琴购房款100000元，于2017年5月12日支付被告陶琴购房款60000元。被告陶琴又于2017年5月12日出具收条一份，载明“今收到沈秀娟赞城星湖花苑1幢1406室贷款6月7月8月房款8100元”。后原告又通过其母亲沈秀娟于2017年10月11日、11月12日，2018年2月9日、3月10日、4月11日、5月11日、6月8日、7月10日分别转账支付被告陶琴2700元，合计21600元。 被告陶琴于2018年4月13日办理了坐落于平湖经济开发区××幢××单元××室房屋的不动产初始登记手续，权证号：浙（2018）平湖市不动产权第0035000号。 另查，被告陶琴为购买涉案房屋向第三人申请贷款，并与第三人于2016年9月9日签订个人购房担保借款合同一份，约定借款金额为345000元，借款期限240个月，还款方式为等本递减还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。被告确需在借款发放之日起三十六个月内提前还款的，第三人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。被告陶琴以涉案房屋作为抵押担保，双方于2016年9月14日办理了抵押（预告）登记手续，抵押证明号：（2016）平湖市不动产证明第0004202号。第三人于2016年9月12日支付原告借款345000元。庭审中，第三人确认被告每月应归还贷款本金为1437.5元。 本院认为，结合庭审中原、被告的陈述，涉案房屋转让合同实为原告母亲沈秀娟以原告沈超名义签订。现原告持该房屋转让合同原件主张合同权利，又通过其母亲沈秀娟支付了被告部分购房款，故可以确认原告沈超为涉案房屋转让合同的当事人，本案原告主体适格。原告母亲沈秀娟以原告沈超名义在涉案房屋转让合同下签字按印，原告沈超对此表示追认。被告陶琴亦在涉案房屋转让合同下签字按印，表明双方均有受该房屋转让合同约束的意思表示，故涉案房屋转让合同依法成立。被告关于原、被告未达成房屋买卖合意，合同不成立的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。至于涉案房屋转让合同中关于房屋过户时产权人姓名由原告沈超决定的约定，与合同相对性原则相违背。且将房屋过户给合同当事人以外的其他人，将损害国家利益，故该合同条款应属无效。但该合同条款无效，并未影响合同其他部分效力，故本院确认涉案房屋转让合同的其他部分合法有效。被告据此抗辩称原告的真实意思表示系“炒房”，依据不足，本院不予采信。 关于原告自2017年6月起支付被告的款项（包括2017年5月12日支付的8100元），即原告在已支付的160000元购房款以外支付的款项的认定问题。被告抗辩认为原、被告双方口头约定自2017年6月起被告需归还第三人的贷款本息由原告支付被告，但原告未按约支付2017年9月、12月以及2018年1月的贷款本息。而原告认为双方口头仅约定由原告负担贷款利息。本院认为，原告虽按每月2700元支付被告，且该金额与被告每月应归还第三人的贷款本息金额基本吻合，但并不能因此推断原告自愿在购房款总额之外额外负担该笔费用，被告的上述抗辩，依据不足，本院不予采信。原告在已支付的160000元购房款以外支付的款项中，因原告自认双方口头约定由原告负担自2017年6月起的贷款利息，故其余部分应作为原告支付被告的购房款予以扣除。故本院确认原告尚未支付的购房款金额为：以465000元为基数，扣除自2017年6月起原告已支付被告陶琴的款项（包括2017年5月12日支付的8100元，但应扣除原告自愿负担的被告陶琴自2017年6月起应支付第三人的贷款利息）。被告又抗辩称原告逾期支付购房款，已构成违约。但合同中关于“产证出来办理手续时除贷款外当天付清”的约定，结合交易习惯，应当解释为被告取得涉案房屋的不动产权证后，双方办理房屋过户登记手续时除贷款外付清。故在双方未办理过户登记手续的情况下，被告认为原告逾期付款的主张，缺乏依据，本院不予采纳。 涉案房屋转让合同约定，过户时间由原告决定。现被告陶琴已于2018年4月13日办理了涉案房屋的不动产初始登记手续。第三人虽对涉案房屋享有抵押权，但其表示待贷款本息还清后可协助办理抵押（预告）登记注销手续。而原告亦表示其尚应支付被告的购房款可提前支付，以协助被告清偿对第三人的债务，并同意在本案中一并处理。同时原告又愿意代被告承担第三人因被告提前归还贷款收取的违约金，故被告办理涉案房屋的抵押（预告）登记注销手续亦不存在限制。综上，原告要求被告协助办理涉案房屋的过户登记手续，有合同及法律依据，本院予以支持，但被告应提前结清贷款并在第三人协助下办理抵押（预告）登记注销手续。根据双方约定，办理涉案房屋的不动产过户登记手续涉及的相关费用，应由原告沈超负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陶琴于本判决生效之日起十日内办理坐落于平湖经济开发区××幢××单元××室房屋的抵押（预告）登记注销手续［抵押证明号：（2016）平湖市不动产证明第0004202号］，同时原告支付被告陶琴剩余购房款［以465000元为基数，扣除自2017年6月起原告已支付被告陶琴的款项（包括原告于2017年5月12日支付的8100元，但应扣除原告自愿负担的被告陶琴自2017年6月起被告陶琴应支付第三人中国农业银行股份有限公司平湖市支行的贷款利息）］； 二、被告陶琴于上述抵押（预告）登记注销手续办理完毕之日起五日内协助原告办理上述房屋的不动产过户登记手续，不动产过户登记的相关费用由原告沈超负担； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，财产保全费5000元，合计5040元，由被告陶琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 万卫忠 二〇一八年八月二十四日 法官助理 朱 珺 书 记 员 陈丽燕