呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3806号上诉人（原审被告）：内蒙古津洋光房地产开发有限责任公司。法定代表人：闫智峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：康洪涛，内蒙古信真律师事务所律师。委托诉讼代理人：康**，内蒙古信真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金娜，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩欣宇，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司。法定代表人：赵九元，该公司经理。上诉人内蒙古津洋光房地产开发有限责任公司（以下简称津洋光公司）因与被上诉人张金娜、呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司（以下简称九元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2017）内0121民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人津洋光公司的委托诉讼代理人康洪涛，被上诉人张金娜及其委托诉讼代理人刘克勤到庭参加诉讼。被上诉人九元公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。津洋光公司的上诉请求：请求撤销一审判决，废止九元公司土默特左旗项目部与张金娜签署的商品房买卖合同，案件受理费由张金娜、九元公司承担。事实与理由：一、一审判决中判决依据和认定事实不清楚、不真实，判决结果有失公正。首先，张金娜购买的是抵给云智勇的房屋，为什么把购房款交给九元公司项目部。一审判决所述："张金娜与云智勇协商购买九元公司抵给云智勇的的位××旗的房屋一套"，说明买的是云智勇的房；"2012年11月10日，张金娜向九元公司土默特左旗项目部交付了房款238000元，九元公司土默特左旗项目部给出了收据"，又说把购房款交给九元公司土默特左旗项目部，太矛盾；"张金娜于2012年11年8日与九元公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该房价款为238000元，签订合同时一次性付清全部房款。"又述："2012年11月10日张金娜向九元公司土默特左旗项目部交付了房款238000元，九元公司土默特左旗项目部出具了收据"到底是签订合同时一次性付款还是签订合同后付，存在矛盾。其次，认定和依据了不存在、无证据的事实。仅凭张金娜手里一纸说不清楚的收据，认定"交付了房款238000"，津洋光公司一直要求提供津洋光公司与九元公司土默特左旗项目部的缴款直接证据如转账单或其他收款情况证明，至今未提供。九元公司没有和张金娜签订过《商品房买卖合同》，张金娜合同落章是九元公司土默特左旗项目部。二、法庭调查、取证、采信证据不全面。第一，法庭证实张金娜购买的是云智勇的房屋，云智勇欠房款（津洋光提供证据未被采信），房屋不属云智勇，云智勇不能卖不属于他的房屋；第二、按相关法条规定，应要求张金娜提供交款直接证据如转账凭证或其他收款情况证明；第三、云智勇在本案一审期间被羁押，近期已下判决，要求增加云智勇为本案被告。三、废止九元公司土默特左旗项目部与张金娜签署的商品房买卖合同。第一，该合同是卖房人云智勇卖了不属于他的房屋，因云智勇欠房款，同时该合同内容对外无效。一审判决中，张金娜与云智勇协商购买九元公司抵给云智勇位于土默特左旗千佳和商住小区住房一套。当时九元公司给云智勇抵顶了十套房屋，房屋抵顶完了。张金娜是其中的一个，但是张金娜不要那个房屋，房屋被卖给他人。之后张金娜又要房，云智勇说现在没有钱，要预支合同，等交钱后再交房。当时的财务人员张美丽觉得这样做存在风险，让云智勇给合同的买房人处用铅笔签字，张金娜的名字在法定代表人上的，当时约定交付购房款把云智勇的名字擦掉，认为是云智勇预支的。张金娜举证时把云智勇的名字擦掉了，而津洋光公司的一式两份的合同上是有云智勇的签字的。云智勇为给张金娜等收了房款的人交代与九元公司协商，达成协议：1、为防止云智勇一房二卖，以九元公司土默特左旗项目部名义与张金娜等签署内部购房合同；2、云智勇交足税金、调房等费用（26万元）后交付住房，并更换正式购房合同。第二、合同是内部合同，同时张金娜又没有给津洋光公司交付房款，请求废止九元公司土默特左旗项目部与张金娜签署的商品房买卖合同。第三、该小区的开发商是津洋光公司，已取得该小区的预售许可证，所有与九元公司及其下辖机构、部门签署的商品房买卖合同均为无效合同。综上，请求法院支持津洋光公司的上诉请求。张金娜辩称，本案中津洋光公司承接了九元公司涉案房屋的地产项目，承受了九元公司的一切债权债务。一审判决予以进行了详细的说明，津洋光公司也是认可的。一审中的证据补充协议可以确定，九元公司与云智勇抵顶房屋并且云智勇将房屋出售给张金娜，这个事实是可以确定的，津洋光公司对此事实也是明知的。上诉状中津洋光公司对于抵顶房屋的事实及调整房屋的事实是明知的。张金娜的房屋是由302调整为202，房屋价款较少了，并没有增加，302号的房屋价值是30万元，而张金娜购买的202号房屋价值为238000元。张金娜有另一购买人的证据佐证。作为津洋光公司明知抵顶房屋的事实，就不能以没有收到购房款作为抗辩的理由。上诉中津洋光公司一直以未收到购房款为由而拒绝交付房屋，该理由不能成立。上诉状中津洋光公司对收据进行鉴定，收据在本案中并不影响案件的实体审理，关于鉴定张金娜也不同意。津洋光公司双方收到购房款并不在本案的审理中。综上，津洋光公司承接了九元公司的债权债务，就应承担相应的责任。一审中张金娜提供的证据有补充协议，第三条明确写明十套房屋抵顶的人，第一人是庞燕文是抵顶的3号楼4单元202，也就是张金娜购买的房屋，该套房屋就在抵顶的十套房屋内。十套房屋抵顶给张金娜的是3号楼4单元302，是原协议约定的，但是302号房屋没有出售给张金娜，而是出售给云红军了。基于此才将庞燕文的202号房屋调整给了张金娜，并不是像津洋光公司所说的将十套房屋以外的房屋出售给张金娜。津洋光公司的陈述与客观事实不符。九元公司未到庭，未提交书面答辩意见。张金娜向一审法院起诉请求：1.请求津洋光公司向张金娜交付具有齐全、有效、合格证明文件的千佳和商住××区房屋1套；2.请求津洋光公司按照合同约定支付违约金49980元（截止至2015年6月17日，今后违约金按约定至实际付清为止）。一审法院认定事实：张金娜与云智勇协商购买九元公司抵给云智勇的的位××旗的房屋一套，张金娜于2012年11月8日与九元公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该房价款为238000元，签订合同时一次付清全部房款。出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，逾期交付按房价款万分之三十支付违约金。合同签订后，2012年11月10日张金娜向九元公司土默特左旗项目部交付了房款238000元，九元公司土默特左旗项目部给出具了收据，但九元公司未按约定期限交付房屋。另查明，土默特左旗农业科技（千佳和）商住小区项目前期以九元公司土默特左旗项目部运作。由于九元公司在土地招牌挂时没有摘牌，津洋光公司摘牌，取得土地使用权，承接千佳和商住小区。现在该项目由津洋光公司实施且承担一切债权债务和所有事宜。一审法院认为，张金娜与九元公司签订了《商品房买卖合同》，张金娜购买了千佳和商住××区房屋一套，双方约定了交房日期及逾期违约责任，张金娜已按约定全部交清了房款，故九元公司应按约定交付房屋，否则应承担违约责任。现查明津洋光公司承接千佳和商住小区，承担一切债权债务和所有事宜。故津洋光公司应按合同向张金娜交付房屋并承担逾期交付的违约金。关于违约金该院已释明，认为合同约定的违约金过高，应予调整。故津洋光公司应从2013年6月30日起至实际付清为止，以张金娜已交房款238000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算违约金。综上，依据《中华人民共和国法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、津洋光公司于判决生效后10日内向张金娜交付位于××旗房屋一套；二、津洋光公司在判决生效后10日内向张金娜支付违约金（从2013年6月30日起至实际付清为止，以张金娜已交房款238000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算）；三、驳回张金娜其他诉讼请求。案件受理费1050元由津洋光公司负担。本院二审期间，津洋光公司新出示证据。证据一，商品房买卖合同第十五页，拟证明2012年云智勇因与和九元公司土默特左旗项目部系合作开发关系，经常向九元公司土默特左旗项目部借钱周转，本案合同系云智勇找身为九元公司财务负责人的张美丽预支，保险起见，张美丽让云智勇在合同买受人处用铅笔签字，张金娜的名字标注在法定代表人处，意为云智勇预支，在未付清购房款时无法要求交付房屋；证据二，借条，拟证明云智勇与九元公司土默特左旗项目部存在其他债权债务关系，预支合同行为符合常理；证据三，证人证言，拟证明津洋光公司与云智勇之前是合作关系，云智勇办理审批手续等，津洋光公司与九元公司都是承诺给云智勇劳务费即十套房屋。张金娜的质证意见为，对证据一的真实性认可，并不能证明津洋光公司想要证明的问题，因为买卖合同是在履行九元公司与云智勇之间的抵顶协议；对于证据二不发表意见；对证据三，证人证言不能证明津洋光公司想要证明的问题，因为涉案合同是在履行张海卿与云智勇之间的抵顶协议。九元公司未到庭，未发表质证意见。经二审审理，除以上事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决津洋光公司交付张金娜千佳和商住××区号房屋并支付违约金是否有事实及法律依据。2012年11月8日，张金娜与九元公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同中约定购房款总金额为238000元，九元公司于2012年11月10日出具收据一张，载明收到张金娜购房款238000元，并盖有九元公司土默特左旗项目部财务专用章，视为九元认可认可张金娜已支付全部购房款，九元公司应依合同约定将千佳和商住小区3幢4单元202号房屋交付给张金娜。现涉案房屋所在的土默特左旗农业科技（千佳和）商住小区项目前期以九元公司土默特左旗项目部名义运作，后由津洋光公司摘牌并取得土地使用权，承接土默特左旗农业科技（千佳和）商住小区项目，由津洋光公司实施并承担一切债权债务和所有事宜。故津洋光公司应承接九元公司与张金娜签订的《房屋买卖合同》所约定的权利义务交付涉案房屋。津洋光公司称九元公司与张金娜之间签订的《商品房买卖合同》系云智勇预支，张金娜未交付购房款，却未提供足够的证据证明其主张，本院对该主张不予采纳。《商品房买卖合同》签订于2012年11月8日，合同约定九元公司应当于2013年6月30日前向张金娜交付房屋却至今未交付已属违约，依据合同约定应从违约之日起支付违约金。一审法院判决津洋光公司交付张金娜千佳和商住××区号房屋并支付违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，津洋光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人内蒙古津洋光房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 杨蔚堃审判员 张蒙江二〇一八年八月三十一日书记员 乌日汗