广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗天法民四初字第901号原告（反诉被告）：广州罗黛医疗科技有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张文轩。委托代理人：李国峰、莫国星，分别系广东天胜律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广州市金才市场经营管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈初湧。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告）广州罗黛医疗科技有限公司（下简称罗黛公司）与被告（反诉原告）广州市金才市场经营管理有限公司（下简称金才公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗黛公司的委托代理人李国峰，被告（反诉原告）金才公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗某公司诉称：2014年1月10日，案外人黄某（签约代表为张文轩）与被告签订《万某国际中心租赁合同》，由被告将广州市天河路230号万某国际中心第29层08单元出租给黄某，租期为2014年2月18日至2017年2月17日。租赁合同签订后，原告以该地址为住址申请登记，并于2014年3月12日成立。原告成某，上述租赁合同即由原告承担所有权利义务。2014年11月18日，原告与被告经协商一致并签订《协议书》，双方同意于2014年11月18日解除租赁合同，由被告退还原告租赁保证金（租金押金）37380元、物业管理费及公共能源保证金（管理费押金）6408元、水电周转金2456.4元等，共计46244.4元。《协议书》签订后，原告依约定退场，被告将该商铺另行出租后，却一直未依约将约定的租赁保证金等退还原告。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告返还租赁保证金（租金押金）37380元及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自起诉之日计至实际还清之日止）；二、被告向原告返还物业管理费及公共能源保证金（管理费押金）6408元及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自起诉之日计至还清之日止）；三、被告向原告返还水电周转金2456.4元及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自起诉之日计至实际还清之日止）；四、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）金某公司辩称：一、双方之间租赁合同的解除是由于原告单方撤场所导致，双方之间就合同的解除并没有达成一致意见，因此属于原告单方违约。根据合同第二条约定，租赁保证金在租赁期限届满才无息返还给原告，现租赁期远未届满。根据合同第八条第8.2款约定，如果原告未按合同约定或法律规定单方终止本合约，原告无权向被告或物业管理公司收回租赁保证金及管理费保证金，而且还需要向被告支付剩余租期内总租金60%作为违约金。因此，原告的该项诉讼请求没有任何合同依据及法律依据。二、关于物业管理费及公共能源保证金及水电周转金的问题，其收费主体都是万某国际中心的物业管理公司即广州市卓著物业管理有限公司。被告并非适格的主体，也从来没有向原告收取上述费用。因此原告第二、三项诉讼请求存在主体错误的问题，被告不具有向原告返还此类款项的合同义务及法律义务。被告（反诉原告）金某公司反诉称：2014年8月25日，被告与黄某、原告三方共同签订《协议书》，约定被告同意原承租人黄莉将《广州市房屋租赁合同》、《万某国际中心租赁合同》以及相关文件中的权利义务一并转让给原告，原告作为承租人继续向被告承租广州市天河路230号万某国际中心第29层08单元物业，依据前述租赁合同约定承担责任和义务。此后，被告为原告办理了变更租赁登记备案手续，按照租赁合同约定履行包括交付租赁单元在内的各项义务。然而在合同履行过程中，原告于2014年11月18日未与被告协商，擅自单方违约解除租赁合同，搬离租赁单元，并且至今仍拖欠2014年11月份的租金、物业管理费、公共能源费、水电费等一切相关费用。被告认为，原告的单方解除租赁合同及欠付租金等款项，构成严重违约，应当承担违约责任。根据《万某国际中心租赁合同》第8.2款约定，“如乙方未依照合同约定或法律规定单方终止本合同合约的，乙方将无权向甲方及管理公司收回租赁保证金、物业管理服务费保证金，并且在7天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金。”另外，根据《万某国际中心租赁合同》第8.3款约定，“如乙方未按约定期限交付该物业之租金等相关费用，每逾期一天，甲方将向乙方收取欠付金额的0.2%作为违约金；逾期30天的，甲方有权单方面终止本合同，不予退还保证金并且乙方须支付剩余租赁期总租金的60%作为违约金给甲方。”鉴于原告的上述严重违约行为，被告有权根据合同约定，不予退还原告已缴纳的租赁保证金，要求原告立即清偿拖欠的租金以及按照合同约定的每日0.2%计收拖欠款项的逾期违约金与此前累计未缴违约金。此外，需要强调的是，被告保留向原告追讨剩余租赁期内总租金的60%作为违约金的权利。为此，被告提起反诉，请求法院判令：一、确认原告于2014年11月18日单方违约解除《广州市房屋租赁合同》、《万某国际中心租赁合同》，被告有权不予退还原告已缴纳的租赁保证金37380元；二、原告向被告支付拖欠的2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元及逾期交付该月份租金的违约金（以11214元为本金，自2014年11月6日起计至付清之日止，按每日千分之二的标准计算），以及此前逾期交租违约金299.32元；三、原告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）罗某公司对反诉辩称：一、租赁合同的解除是经过双方协商，被告称原告单方解除与事实不符。2014年11月初，原告征得被告同意后，与案外人即现在的承租人唐某协商一致，由唐某承租涉案的商铺，原告在该商铺的一切装修、家具、物品一并转让给唐某。2014年11月18日，原告与被告签订了解除租赁合同的《协议书》。同时，被告与唐某签订《万某国际中心租赁合同》，由唐某继续承租该商铺。2014年11月19日，被告与唐某又签订一份《广州市租赁合同》用于备案，但实际上还是按《万某国际中心租赁合同》履行。被告与原告于2014年11月18日签订的《协议书》也是被告提供的，该邮件是被告在租赁合同中指定的联系人叶某嘉邮箱发送。综上所述，被告与原告是协商解除租赁合同，被告称原告违约解除合同与事实不符。二、被告应当退还租赁保证金、物业管理费保证金、水电周转金，被告与原告于2014年11月18日签订的《协议书》明确约定了被告应当退还租赁保证金、物业管理费及公共能源保证金、水电周转金。关于租金，原告已经交付，因原告是委托第三人支付仍在调取相关证据。即便原告未支付2014年11月1日至18日的租金，被告也应当依照合同法第九十九条规定行使抵消权，可以在租赁保证金中扣除所欠租金后将余额返还给原告，而不是无限期拖延返还保证金等款项，并任由违约金无限期计算。关于物业管理费保证金及水电周转金，表面上看是原告交给物业管理公司，但依据被告与原告租赁合同第三条第3.2款第1项可知物业公司是业主委托，原告是按照被告的指示将上述费用交给物业公司。合同第8.2、8.3条也明确约定了若原告未按照约定交付物业管理费、水电费等有关费用，被告是可以解除合同，并要求原告承担相应责任。可见，被告对于物业管理费等费用是享有权利，其在协议书第二条承诺返还租赁保证金、物业管理费及公共能源保证金、水电周转金是没有问题，也是其对自身权利的处分。三、被告主张违约金及违约金的计算方法均没有任何依据。2014年11月18日的《协议书》第一条约定了租赁合同于2014年11月18日起正式解除；同时第五条约定了协议书自双方签署之日起生效。本案中，被告已经实际履行了合同的约定，解除了与原告之间的租赁合同，并与案外人唐某另行签订了租赁合同。在被告与原告的租赁合同解除后，双方的权利义务应当依照2014年11月18日《协议书》履行。该《协议书》没有约定原告交清租金、物业管理费等费用的具体日期，也没有关于违约金的约定，因此，被告主张违约金及主张违约金按照日千分之二计算没有依据。综上所述，被告的反诉请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回，原告的诉讼请求应当予以支持。经审理查明：2014年1月10日，金某公司（甲方/出租方）与案外人黄某（乙方/承租方）签订《万某国际中心租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230号万某国际中心29层08单元（以下简称“案涉物业”），该物业的建筑面积共106.8平方米；双方约定该物业之租赁年限共三年，即从2014年2月18日至2017年2月17日止；2014年2月18日至2014年3月17日月租金为5340元，2014年3月18日至2014年4月17日月租金为13350元，2014年4月18日至2017年2月17日月租金为18690元；租金按自然月支付，乙方于每月5日前以转账的形式存入甲方指定账户内；乙方须在签署本合同后7个工作日内向甲方支付首年标准租金及相当于首年两个月标准租金的租赁保证金；另外，乙方须在签署本合同后7个工作日内向管理公司支付首年首月物业管理服务费、水电周转金以及相当于两个月物业管理服务费的物业管理保证金；在租赁期满或本合同终止时，如乙方清缴全部租金等有关应缴费用，且乙方已搬离该物业、恢复该物业的原状以及没有违约行为的情况下，甲方将在30个工作日内将租赁保证金无息退还给乙方；如乙方未按约定期限交付该物业之租金等有关费用，每逾期一天，甲方将向乙方收取欠付金额的0.2%作为违约金；逾期30天的，甲方有权单方面终止本合同，不予退还保证金并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方等。该合同中甲方签约代表处由郑某签名，并加盖金某公司印章。2014年2月11日，金才公司（租赁人/甲方）与案外人黄莉（承租人/乙方）还签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉物业出租给乙方使用，租赁期限为2014年2月18日至2017年2月17日，2014年2月18日至2014年3月17日月租金为5340元，2014年3月18日至2014年4月17日月租金为13350元，2014年4月18日至2017年2月17日月租金为18690元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳37380元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退还乙方等。该合同于2014年2月24日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案。该合同中甲方处由郑某签名。2014年8月25日，金某公司（甲方）、案外人黄某（乙方）、罗某公司（丙方）签订《协议书》，约定自本协议签署之日，甲方同意乙方将《广州市房屋租赁合同》、《万某国际中心租赁合同》以及相关文件中的权利义务一并转让给丙方；乙方已向甲方支付的租赁保证金37380元，向物业管理公司支付的物业管理服务费保证金6408元、水电周转金2456.4元，该等款项自本协议签署之日起自动转为丙方承租物业应缴纳的租赁保证金、物业管理服务费保证金和水电周转金等。该协议中甲方代表处由郑某签名，并加盖金某公司印章。2014年10月21日，金某公司开具收据，确认收到罗某公司租金押金37380元。同日，案外人广州卓著物业管理有限公司（下简称卓著公司）开具收据，确认收到罗某公司管理费押金6408元、水电周转金2456.4元。2014年11月18日，罗某公司与金某公司代表郑某签订《协议书》（甲方为金某公司，乙方为罗某公司），约定双方就案涉物业租赁合同解除达成协议，双方同意《万某国际中心租赁合同》于2014年11月18日正式解除，与该合同有关的其他已签署文件亦同时解除；乙方应缴纳的租金、物业管理费等其他费用均计至2014年11月18日；乙方缴清租金、物业管理费等其他费用后30个工作日内，甲方向乙方无息退还案涉物业的租赁保证金37380元、物业管理费及公共能源保证金6408元、水电周转金2456.4元；租赁合同解除及乙方缴清案涉物业各项费用后，甲方和乙方关于该物业租赁事宜的一切权利义务关系均消灭，双方之间不再追究对方任何法律责任和经济责任，甲方有权对以上物业另行处置等。该协议书中并未加盖金某公司印章。现罗某公司以租赁合同解除后金某公司未将租赁保证金等款项退回为由，向本院提起诉讼，金某公司提起反诉。诉讼过程中，罗某公司主张其是经过与金某公司协商解除双方的租赁合同，并将案涉物业交由案外人唐某承租。为予证明，罗某公司提供了其与唐某签订的《写字楼办公家具及用品转让合同》。该合同约定罗某公司将案涉物业内的所有办公家具、物品、装修装饰全部转让给唐某；罗某公司已经支付了2014年10月31日前的所有房屋租金及物业管理费，唐某接手后自2014年11月5-19日开始交付房屋租金及物业管理费、水电等杂费等。金某公司认为该合同仅是罗某公司与案外人唐某转让案涉物业内的物品，与本案无关。另，罗黛公司还提供了金才公司与案外人唐巧玲于2014年11月18日签订的《万菱国际中心租赁合同》（复印件）、于2014年11月19日签订《广州市房屋租赁合同》（复印件），两合同均约定金才公司将案涉物业出租给唐某，租赁期限自2014年11月19日至2017年11月18日。金某公司认为罗某公司未提供上述两份合同原件，故对其真实性不予确认，并认为罗某公司撤场后金某公司如何使用案涉物业与罗某公司无关。金某公司否认罗某公司与金某公司签约代表郑某于2014年11月18日签订的《协议书》的真实性，但未提供证据予以反驳，并表示不申请对该《协议书》上郑某签名真伪进行鉴定。金某公司还主张该《协议书》并未加盖其公章，故对其不产生约束力。罗某公司主张其于2014年11月18日与金某公司、唐某三方进行了案涉物业的交接，罗某公司退出案涉物业而由唐某租用，由于罗某公司将案涉物业内的物品全部转让给唐某，故三方没有办理书面交接手续。金某公司则主张罗某公司于2014年11月18日单方撤场，双方没有办理交接手续，金某公司于2014年11月19日收回案涉物业。另，金某公司主张罗某公司并未支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元，以及逾期交付2014年9月、10月租金的违约行为。后经罗某公司、金某公司确认，罗某公司于2014年11月5日向某公司支付了39473元，其中包括2014年9月1日至9月30日的租金18690元、2014年10月1日至10月31日的租金18690元及迟延交付租金的违约金2093元，但金某公司认为该违约金并不足额。罗某公司并未提供证据证明其已交付了2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金。本院认为：金某公司与黄某、罗某公司于2014年8月25日签订《协议书》后，罗黛公司概括承受了黄莉在《万菱国际中心租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》中承租人的权利义务，其与金某公司均应切实履行上述合同。其后，罗某公司不再租赁案涉物业，罗某公司、金某公司对合同解除责任问题存在争议并诉至法院，故本案中必须对此问题进行认定。罗某公司主张其是与金某公司协商解除双方的租赁合同关系，并提供了其与金某公司签约代表郑某于2014年11月18日签订的《协议书》等证据予以证明。对此，本院认为，金某公司否认该《协议书》的真实性，但未提供证据予以反驳，且不申请对其上的“郑某”签名的真伪进行鉴定，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对上述《协议书》的真实性予以确认。对于金某公司抗辩称其未加盖公章故《协议书》对其无效的问题，由于罗某公司与金某公司所签订的各份合同均由郑某作为金某公司的签约代表进行签订，故罗某公司有理由相信郑某有权代金某公司签订《协议书》，郑某签订《协议书》的行为构成表见代理，该《协议书》对金某公司产生法律约束力，因此，金某公司上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。而且，虽然金某公司以罗某公司未能提供金某公司与案外人唐某的两份租赁合同的原件为由否认其真实性，但并未否认其将案涉物业另行出租给唐某的事实，而且在上述《协议书》签订前，罗某公司已与案外人唐某签订合同将案涉物业内的物品等转让给唐某。综合上述情况，本院可确认罗某公司所陈述的其与金某公司协商解除租赁合同关系的主张真实可信，金某公司以《协议书》上并未加盖其公章为由对此事实予以否认的行为明显缺乏诚信，其要求确认罗某公司单方违约解除合同、不予退还罗某公司支付的租赁保证金37380元的反诉请求缺乏事实及法律依据，有违诚实信用原则，本院不予采纳。罗某公司与金某公司协商解除双方之间的租赁合同关系，故双方应按照2014年11月18日签订的《协议书》约定履行。根据该协议及合同约定，罗某公司应向某公司支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元（18690元/月×18/30月），现金才公司主张罗某公司并未支付上述租金，而罗某公司并未提供证据证明其已交付了上述款项，其应自行承担相应的举证不能的法律责任，本院对金某公司的上述主张予以采信。因此，金某公司要求罗某公司支付上述租金11214元的反诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据上述《协议书》约定，罗某公司支付了上述所欠租金后，金某公司应将租赁保证金37380元退还给罗某公司，因此，罗某公司要求金某公司返还租赁保证金37380元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。由于罗某公司至今未向某公司支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金，其要求金某公司支付迟延返还租赁保证金的利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。由于双方当事人协议解除租赁合同关系，而《协议书》已约定合同解除及罗某公司缴清各项费用后双方互不追究法律责任，即金某公司已同意在罗某公司缴清所欠2014年11月1日至2014年11月18日的租金后不再追究迟延交租违约责任，故金某公司要求罗某公司支付迟延支付2014年9月1日至2014年11月18日期间租金的违约金的反诉请求与上述协议约定不符，本院不予支持。另，罗某公司所支付的管理费押金6408元、水电周转金2456.4元均由案外人卓著公司所收取，相应的款项应属罗某公司与卓著公司的另一法律关系，罗某公司要求金某公司退还管理费押金6408元、水电周转金2456.4元及其利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州罗黛医疗科技有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）广州市金才市场经营管理有限公司支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元；二、被告（反诉原告）广州市金才市场经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）广州罗黛医疗科技有限公司返还租赁保证金37380元；三、驳回原告（反诉被告）广州罗黛医疗科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市金才市场经营管理有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费960元，由原告（反诉被告）广州罗黛医疗科技有限公司负担225元、被告（反诉原告）广州市金才市场经营管理有限公司负担735元；反诉受理费577.6元，由原告（反诉被告）广州罗黛医疗科技有限公司负担40元、被告（反诉原告）广州市金才市场经营管理有限公司负担537.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  陈玲志人民陪审员  陆亚非二〇一五年十月二十六日书 记 员  梁怡筠陈秋滢