重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第00133号原告：重庆渝振物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路122号7-3，组织机构代码70942215-5。法定代表人：黄斌，总经理。委托代理人：丁胜，重庆互邦律师事务所律师。被告：王建文，男，1957年11月2日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆渝振物业管理有限责任公司（以下简称渝振物业公司）与被告王建文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告渝振物业公司的委托代理人丁胜，被告王建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝振物业公司诉称，2012年11月25日，原告和重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会（以下简称大川水岸业委会）签订了《重庆市物业管理委托合同》，约定由原告为重庆市江北区大川水岸小区（以下简称大川水岸小区）提供物业服务，服务年限为三年。按照合同约定，被告私有房屋建筑面积为138.15平方米，按每月每平方米1.10元计算物业服务费，每月被告应付151.97元物业服务费，合同同时约定，被告拖欠物业服务费的，按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2014年7月8日，原告与大川水岸业委会达成了解除物业服务合同协议，于2014年8月10日撤出了大川水岸小区。被告从2012年12月起一直拖欠物业服务费，至今仍未主动交纳。为维护原告的合法权益，请求法院判决：被告立即支付其拖欠的2012年12月1日至2014年7月31日的物业服务费3039.30元和计算至2014年8月31日的违约金2911.35元，并由被告承担本案的律师费和诉讼费。被告王建文辩称，对原告在诉状所称的被告拥有房屋的坐落位置、建筑面积及未缴纳物业服务费的期间并无异议，但原告提供的物业服务质量太差，保安人员年龄偏大、数量不足、经常缺岗，并非专业保安人员，发现小偷也不采取任何行动，导致小区业主被盗，小区后门无人看管、敞开不关，非本小区人员进入小区畅通无阻，原告对小区花草树木也未尽职维护，致使“园林小区”称号被取消。原告内部管理混乱，经常更换负责人，小区内建筑垃圾胡乱堆放，产生安全隐患。原告与大川水岸业委会签订的物业服务合同未经过法定数量的业主同意，属恶意串通应系无效合同，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月25日，原告与大川水岸业委会签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定原告为大川水岸小区提供公共性物业服务。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）小高层住宅：1.10元／月／平方米；（2）花园洋房住宅：1.00元／月／平方米；（3）别墅住宅：1.70元／月／平方米；（4）住改经营：2.00元／月／平方米；（5）车库：2.00元／月／平方米。业主向原告按约定的标准交纳物业服务费，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担。合同第八条约定，业主应于统一接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经原告与业主双方确认，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50％的比例交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当自约定之日起书面告知原告。物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同第十九条约定，本合同期限为3年，自2012年11月26日起至2015年12月31日止。合同第二十一条约定，需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，原告应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。合同第二十五条约定，原告违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同物业服务质量约定的，原告应整改并对造成的损失进行赔偿。合同第二十六条约定，大川水岸业委会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，从2012年11月26日开始至2014年7月31日期间，原告一直为大川水岸小区进行物业服务。重庆市江北区石马河街道大川水岸某栋1-XX-2号房屋的业主为被告，系高层，房屋建筑面积138.15平方米；2012年12月1日至2014年7月31日期间的物业服务费，被告未向原告交纳。庭审中，被告举示了《业主签名表》及照片一组，拟证明原告进驻大川水岸小区并未经法定比例的业主同意，且进驻后物业服务质量不达标；举示了由原告作出的《关于大川业委会对我司限期整改的回复》，拟证明原告向大川水岸业委会承认其物业服务工作不到位，并作出了“争取5月15日基本达到合同要求”的承诺；还举示了《大川水岸业主委员会关于渝振物业公司未按照合同履行物业服务的情况说明》，拟证明被告进驻小区后服务未满半年，大川水岸小区即被取消“园林式小区”资格，人员配置缺失，未尽职对房屋进行日常管理和养护，未履行物业管理监督职能。对上述证据，原告质证认为，对《业主签名表》的真实性不予以认可，不能确认系业主亲笔所签；对照片的真实性有异议，无法判断照片拍摄的时间和地点，应不予采信；对《关于大川业委会对我司限期整改的回复》的真实性予以认可，但原告系以继续履行物业服务合同收取物业服务费为目的出具的回复，不能得出原告提供的物业服务质量不达标的结论；对《大川水岸业主委员会关于渝振物业公司未按照合同履行物业服务的情况说明》系由大川水岸业委会出具并无异议，但对其内容的真实性有异议，且大川水岸业委会同被告存在利害关系，其出具的情况说明不应予以采信。庭审中，原告撤回其要求被告承担本案律师费的诉讼请求，本院予以准许。上述事实，有《重庆市物业服务合同》、备案证明及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的业主委员会和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，原告与大川水岸业委会签订的《重庆市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对作为业主的被告具有约束力，被告在享受原告提供的物业服务的同时，应当及时足额交纳物业服务费用。本案中，被告拒交物业服务费，并提出了数项拒交物业费的抗辩意见，该抗辩意见可归纳为以下二项：（一）原告进驻大川水岸小区程序违法，物业服务合同无效；（二）物业服务质量不达标。针对第（一）项抗辩意见，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，若业主认为业主大会或者业主委员会的决定违反了法定程序，可以在法律规定的除斥期间届满前依法行使撤销权；在人民法院判决撤销该决定之前，该决定仍应为有效决定。现大川水岸业委会代表全体业主与原告签订了《重庆市物业服务合同》，上述决定尚未被人民法院依法撤销，故被告不能以此作为抗辩理由拒绝交纳物业服务费用。针对第（二）种抗辩意见，本院认为，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。因此，在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告举示了相关照片、《关于大川业委会对我司限期整改的回复》及《大川水岸业主委员会关于渝振物业公司未按照合同履行物业服务的情况说明》，本院对上述证据的真实性予以确认，且该证据相互之间能够形成证据锁链，本院予以采信。证据显示，原告虽为大川水岸小区业主提供了保安、保洁等物业服务项目，但亦未达到物业服务合同约定的标准，本院对被告的此项抗辩理由部分予以采纳。基于上述评析，本院考虑原告提供物业服务的质量及物业服务合同约定的收费标准，酌情将被告拖欠的2012年12月1日至2014年7月31日的物业服务费调整为2730元。关于原告要求被告支付拖欠物业服务费而产生的违约金的诉讼请求，因原告的物业服务确有瑕疵，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王建文于本判决生效后十日内向原告重庆渝振物业管理有限责任公司交纳其拖欠的2012年12月1日至2014年7月31日的物业服务费2730元。二、驳回原告重庆渝振物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取25元，由被告王建文负担；此款已由原告重庆渝振物业管理有限责任公司向本院预交，被告王建文在履行本判决确定的义务时一并给付原告重庆渝振物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  李伟伟二〇一五年三月十六日书 记 员  刘 培