广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法石民初字第1037号原告：广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司，地址：广州市番禺区。法定代表人：陈宇辉。委托代理人：王新环，系广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司的员工。被告：严玉莲，户籍地址：广州市番禺区。原告广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司诉被告严玉莲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王新环到庭参加了诉讼，被告严玉莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司诉称：被告购买了华南碧桂园怡翠苑xx号的商品房，该商品房的建筑面积为184.8平方米、花园面积为181平方米。根据《华南碧桂园前期物业服务合同》，由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.5元、花园面积以每月每平方米0.5元的标准按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠物业服务费0.5％的违约金。同时，双方约定水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用如由原告代为缴交，被告应按时支付相关费用，逾期支付的，逾期违约金按相关行业的具体标准计收。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业费。从2005年6月起至2014年8月止，被告共拖欠物业管理费61327.5元，截止2014年8月产生的违约金17171.7元，临时服务费2035元，有线电视服务费1704元，水某1975.2元，污水某1097.82元，电费13539.68元。被告的违约行为对整个华南碧桂园小区的正常物业管理造成了严重的影响。为了维护原告的合法权益，保障华南碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特向法院起诉，具体诉讼请求如下：1、被告向原告支付自2005年6月至2014年8月的物业服务费61327.5元、临时服务费2035元，有线电视费1704元、水某1975.2元、污水某1097.82元，电费13539.68元；2、被告向原告支付至全部拖欠物业服务费支付完毕止的违约金98850.9元（暂计至2014年8月份）；3、本案诉讼费由被告承担。被告严玉莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供答辩状及证据。经审理查明：原告广东碧桂园物业服务有限公司华某分公司隶属于广东碧桂园物业服务有限公司，是具有从事物业管理资质的企业。位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园怡翠苑xx号房在国土部门出具的房地产权情况证明中载明权属人为李某及严玉莲，但本院于作出的（2007）番法民一初字第1908号民事判决书中判决诉涉房屋归被告严玉莲所有，相关物业管理费由被告严玉莲负担，后该判决经二审判决维持。诉涉房产建筑面积184.80平方米、花园面积181平方米。原告隶属机构及原告与涉诉小区开发商广州碧桂园物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》及《华南碧桂园前期物业服务合同（一至四期）》，约定由原告对怡翠苑进行物业管理；物业服务费的收费标准按照物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0（不带电梯及带电梯首层住宅单位）/2.5元（带电梯二层及以上住宅单位/别墅），花园面积每月每平方米0.5元；缴纳物业管理费的时间为每月10日前；小区内停车场属开发商所有、委托原告管理并代收场地使用费；水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由相关部门按规定标准向业主或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托原告代收代缴水某、电费、燃气费、通讯费、有线电视费、生活垃圾处理费及其他费用，不按时缴费的应承担相应责任；合同有效期分别是2000年5月1日起至2005年12月31日、2006年1月1日起至2008年12月31日、2009年1月1日至2012年12月31日及2013年1月1日至2015年12月31日，合同有效期届满后，原告和开发商若无异议，合同有效期自动续约三年，但小区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。上述合同还对其它事项进行了相关约定。上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，自2005年6月起被告未向原告缴纳物业管理费用，原告遂诉至本院，要求被告支付2005年6月至2014年8月期间拖欠的物业管理费、临时服务费、有线电视费、水某、污水某、电费以及2005年6月至2006年8月期间的违约金。另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。再查明：原告称有关水电费是由其工作人员直接上门抄表分别计算，再由原告代缴整个小区的总水电费及有线电视费等相关费用。原告与被告签订了两份绿化服务协议，相关的绿化服务费分别为85元及181元。以上事实有《前期物业管理服务合同》、《华南碧桂园前期物业服务合同（一至四期）》、华南碧桂园入住管理合同书、房地产权情况证明、欠费清单、业主委托工商银行代缴费用委托书、发票、协议书及庭审笔录予以证实。本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，原告根据期与开发商广州碧桂园物业发展有限公司签订的前期物业服务合同对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。原告向被告提供了基本的物业服务，因此原告有权向被告收取物业服务费。根据上述合同约定，被告应按建筑面积184.8平方米、2.5元/平方米/月，花园面积181平方米、0.5元/平方米/月的标准即每月552.5元计付物业服务费，即2005年6月至2014年8月期间的物业服务费合共61327.5元，合法有据，本院予以支持。被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业服务费，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付违约金。原告主张被告按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付违约金，并未超出法律法规的规定，本院予以支持。因原告提供的相关发票单据证明原告代被告缴付了2005年6月至2014年8月期间的有线电视费1704元、水某1975.2元、污水某1097.82元、电费13539.68元，原告主张被告支付上述款项，合法有据，本院予以支持。原告主张被告临时服务费2035元，但仅能提供证据证明被告尚欠原告绿化服务费266元，但并未提供其他证据证明其主张，因此，被告应向原告支付临时服务费266元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告严玉莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告严玉莲应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2005年6月至2014年8月期间拖欠的物业服务费61327.5元、有线电视费1704元、水费1975.2元、污水费1097.82元、电费13539.68元、临时服务费266元，合共79910.2元，及违约金（违约金以每月应支付的物业服务费552.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从次月1日起计付至本判决确定的支付之日止,每月物业服务费的违约金分期计算,以本金为限）给原告广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司；二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司其余诉讼请求。本案诉讼费2272元、公告费260元，合共2532元，由被告严玉莲负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黎碧云代理审判员  冯 婉人民陪审员  麦绮旋二〇一五年十月十三日书 记 员  陈 瀚