江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）渝民重字第00013号 原告（反诉被告）新余市富源汽车销售有限公司，住所地新余市九鼎汽车大市场。 法定代表人邓菊连，该公司董事长。 委托代理人李忠平（又名李金融），男，1974年11月11日生，汉族，江西省分宜县人，该公司经理，住新余市分宜县。 被告（反诉原告）刘福明，男，1983年10月14日生，汉族，江西省安福县人，住新余市渝水区。 委托代理人熊星，男，1970年11月8日生，汉族，江西省新余市人，住新余市。 原告（反诉被告）新余市富源汽车销售有限公司（下称原告）与被告刘福明（下称被告）排除妨害纠纷一案，原告于2013年2月26日向本院提起诉讼，本院审查立案，案号为（2013）渝民初字第00650号。2013年9月18日本院作出（2013）渝民初字第00650号民事判决。原告不服，向新余市中级人民法院提起上诉，市中院审理认为，原审判决认定事实不清，撤销判决，发回重审。本院于2014年3月12日立案重审，依法另行组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李忠平、被告及其委托代理人熊星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年3月，被告侵占原告所租赁的位于新余市九鼎汽车大市场14栋店面，面积约为90平方米，原告多次要求被告搬出，被告拒绝，为此，原告诉至法院。请求判令被告停止侵害原告房屋使用权并赔偿原告租金损失59366元；本案诉讼费由被告承担。 被告辩称并反诉称，原、被告系房屋租赁关系，并非被告侵占原告的房屋。在租赁期间，原告拖欠被告汽车装潢费，被告多次要求原告结清所欠费用，并解除租赁合同，原告拒绝。另，2012年8月原告已对店面加锁，租金损失应计算至2012年8月份，且被告几万元货物也拿不出，造成被告很大经济损失。故请求法院驳回原告的诉讼请求。另，由于原告尚欠被告汽车装潢款及原告行为造成被告损失，故被告提出反诉，请求原告支付被告装潢款及赔偿配件损失共30000元。 针对被告的反诉，原告辩称其没有拖欠被告的装潢款，也未在被告承租的店面上加锁，被告反诉没有任何事实和法律依据，故请求法院驳回被告的反诉请求。 原告对其主张的事实，在法定举证期限内向本院提交了下列证据材料： 一、租赁协议、原、被告装潢合作协议一份，收条一份。证明原、被告签订房屋装潢合作协议，约定了双方的权利和义务，到期后被被告侵占。 二、现场照片一组。证明被告用于汽车装潢的材料在店内，锁门系在2013年1月份锁的。 三、2013年12月照片一组。证明店内是被告丢弃的东西。 四、原告与丁小君合作协议书一份。证明：丁小君签的字与原告无任何关系。 五、房租收据一份及转账凭证二份。证明：原告交给九鼎一年房租为172222元。 六、廖磊提供的2011年7月18日付款申请单。证明：2011年6月份的装潢款已付清。 被告对其主张的事实，向本院提交了下列证据材料： 一、新余市富源汽车销售有限公司装修单据一组。证明原告欠被告汽车装潢款36219元，其中原告员工签字的24589元，未签字的11360元，合计36219元。 二、原告出具的财务对帐单一份。证明从2012年3月至2012年10月份，原告欠被告装潢费27589元。 三、廖磊、万成提供的书面证明两份，证明：2012年8月份原告就已将店面关闭，导致被告无法经营。 四、损害物品的照片。证明：部分店内物品已经损坏，废弃在店面内。 对于原、被告提供证据，结合庭审，本院作如下认证： 被告对原告第1号证据无异议，本院对原告第1号证据予以认定。被告对原告第2号证据提出异议，被告认为原告于2012年8月锁的门，原告认为其于2013年1月份锁的门。本院认为，被告的异议未提供证据支持，故本院对原告第2号证据予以认定。被告对原告第3号证据提出异议，认为照片内物品为废弃物品，2013年9月，其已将自己的物品搬走，本院认为，该照片不能证明原告需要证明的内容，本院不予采信。被告对原告第4号证据提出异议，认为丁小君为原告雇员，本院认为，因丁小君未出庭作证，无法核实本证据的真实性，故对该组证据，本院不予采信。被告对原告5号证据提出异议，认为应按合同计算租金。本院认为，该组证据虽然来源客观合法，但反映的是原告与九鼎汽车大市场签订的整体租赁合同，与本案处理缺乏关联，本院不予采信。被告对原告提交的第6号证据提出异议，认为廖磊与其无关，本院认为，廖磊未出庭说明，本院无法核实该证据真实性，故对于该组证据，本院不予认可。原告对被告第1号证据提出异议，仅认可李金融签字的单据。本院认为，因单据中有一部分有人签名，其余无人签名，且除李金融外，无法核实其他人的身份，故对于该组证据，本院仅认可李金融签名的单据，共7514.5元。原告对被告第2号证据提出异议，认为该对帐单原告未签字，也未盖公章，不予认可，本院认为，原告异议成立，对被告第2号证据不予认定。原告对被告第3号证据真实性提出异议，本院认为，因廖磊、万成未出庭作证，无法核实该证据真实性，被告异议成立，对被告第3号证据不予认定。原告对被告第4号证据提出异议，认为该照片不能反映拍摄地点，本院认为，原告异议成立，故对于被告第4号证据，本院不予认定。 根椐以上证据和庭审笔录，可认定如下案件事实： 2011年3月9日，原、被告签订装潢合作协议，协议约定：原告将坐落在新余市新欣北大道九鼎汽车大市场14栋店面，面积约90平方米租给被告，租赁的期限为2011年3月10日至2012年6月1日，月租金为1000元。双方还约定了其他权利和义务。合同签订后，被告交纳订金2000元，被告承租原告店面。店面到期后，原、被告发生纠纷，至2013年1月份，原告将店面锁门，被告停止营业。为此原告诉至法院，并提出前列诉请。被告在租赁该店面期间，原告共欠被告汽车装潢款7514.5元，为此，被告提出反诉，并提出前列反诉请求。 另查明，2011年3月9日原告与新余市九鼎汽车大市场签订商铺租赁合同，约定租赁九鼎汽车大市场14#楼101-108号商铺，建筑面积683.42㎡，并交纳了2011年6月9日至2012年6月8日的租金172222元。 本院认为，本案属排除妨害纠纷。原、被告签订的装潢合作协议实际系房屋租赁合同，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律强制性规定，属有效协议，双方应按合同约定严格履行其义务。 本案的争执焦点为：1、被告是否侵占原告店面使用权；被告应否赔偿原告租金损失59366元；2、原告是否应支付被告装潢款及赔偿配件损失共30000元。 1、关于第一个焦点。 本院认为，虽原告此次开庭主张其2013年5月份关闭了店面且仅关闭三天，并称原审委托代理人不清楚情况才表述为2013年1月份关闭店面，本院认为，虽本院重新审理该案，并不意味否认原审原告委托代理人所作出的陈述，原审中原告委托代理人虽非特别授权，但所作出的陈述来自于其主动提交证据并阐述证明目的，而非本院提问，该陈述反映了原告对于锁门时间最真实的感受，原告在此次庭审中亦提交了该组证据，故对于原告锁门的时间，本院确认为2013年1月份。租赁期限到期后被告继续使用该店面，原告虽陈述其多次要求被告搬出，但未提供相应证据，视为未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，此时原、被告的租赁合同继续有效，只是租赁期限转为了不定期，原告可随时解除合同，原告于2013年1月份锁门，视为原告于2013年1月解除了双方的租赁合同，原、被告实际租赁期限为2011年3月10日至2013年1月。原告解除租赁合同后，被告应搬离店面，但被告继续将其所有物品留在涉诉店面内，侵害了原告的使用权，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，原告可要求被告腾空店面并返还店面，故对于原告要求被告停止侵占店面使用权的诉讼请求，本院予以支持。在双方合同约定期间，租金应按合同约定计算；租赁期满至2013年1月的时间段，原告主张应按实际租金损失计算，本院认为，按照原告与九鼎汽车大市场租金标准，原告每月需支付九鼎汽车大市场21元/㎡，而根据原、被告的租赁合同，被告每月需支付原告11.1元/㎡，对比两部分租金支付标准可以推定，原告低价转租给被告目的是为了盘活剩余店面、减少经营成本开支，而被告承租的目的是考虑到店面租金较低且原告能够在业务上给予支持。故原告要求被告按原告与九鼎汽车大市场签订的租赁合同租金支付标准赔偿明显有失公平，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应按原、被告合同约定的每月1000元赔偿更为公平。截至2013年1月，总租金为1000×22=22000元，因被告已交纳订金2000元，故对原告主张被告赔偿租金损失59366元的诉讼请求，本院仅支持22000-2000=20000元。 2、关于第二个焦点。 虽然被告提交的单据载明的总金额为36219元，但其中未签字的单据有11360元，本院不予认可，至于剩余24589元的单据，有李金融、龚谭等多人签名，其中李金融签名的单据为7514.5元，原告仅认可李金融签名的单据。本院认为，被告虽主张非李金融签名的单据亦由原告员工签名，但未提供相应证据证明龚谭等人签名时为原告员工，故对于原告尚欠被告的汽车装潢费，本院认定为7514.5元，该款原告应予支付，对被告反诉要求原告支付装潢款及赔偿配件损失共30000元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，第二百三十五条，第二百六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 一、被告刘福明应于本判决生效之日起十日内将位于新余市新欣北大道九鼎汽车大市场14栋店面腾空返还给原告新余市富源汽车销售有限公司，并赔偿原告新余市富源汽车销售有限公司租金损失20000元； 二、原告新余市富源汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告刘福明汽车装潢费7514.5元； 三、二项相抵，被告刘福明尚应支付原告新余市富源汽车销售有限公司汽车装潢费12485.5元； 四、驳回原告新余市富源汽车销售有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告刘福明其他反诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1285元，反诉费275元，合1560元，由原告新余市富源汽车销售有限公司承担1158元，被告刘福明承担402元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  廖洪平 代理审判员  胡振国 代理审判员  刘雅萍 二〇一五年三月九日 书 记 员  曾振轩