广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4276号上诉人(原审被告)：广州市峻泽燃料有限公司，住所地:广州市花都区。法定代表人：黄有银，经理。委托代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市花都区新华燃料公司巴江油库，住所地:广州市花都区。法定代表人：曾另法，总经理。委托代理人：江泳锦、曾庆传，广东正善律师事务所律师。原审第三人：广州市垠源装卸服务有限公司，住所地:广州市海珠区。法定代表人：黄有银。委托代理人：余炼强、吴雅琴，广东德能律师事务所律师。上诉人广州市峻泽燃料有限公司（以下简称峻泽公司）因与被上诉人广州市花都区新华燃料公司巴江油库（以下简称新华公司）、原审第三人广州市垠源装卸服务有限公司（以下简称垠源公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案土地位于广州市花都区新华街马溪村（巴江河边），用途为工业用地，权属人为花都市新华镇经济发展总公司，产权证号为11033729。新华公司（甲方）与垠源公司（乙方）于2009年10月23日签订《租赁油库合同书》，合同约定甲方将巴江油库整体租赁给乙方使用，为期五年，即由2009年12月23日至2014年12月23日止。垠源公司于2009年8月28日出具《巴江油库重新使用经营费用计划书》。新华公司（甲方）与峻泽公司（乙方）于2009年11月27日签订《租赁油库合同书》，合同约定甲方将巴江油库整体租赁给乙方使用，为期五年，即由2009年12月23日至2014年12月23日止。租赁物包括巴江油库码头、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及附属简易厂房其他设施设备。合同第二条约定，本租赁合同书签订柒天内，乙方需付人民币贰拾万元给甲方作为租赁保证金。甲方在合同期满后壹拾天内将保证金一次退还给乙方。第三条，租赁油库第一、二年每月租金为人民币柒万玖仟贰佰玖拾柒元伍角正，即每年租金为人民币玖拾伍万壹仟伍佰柒拾元正。第三年租金为人民币玖拾玖万陆仟伍佰柒拾元正。第四年租金为人民币壹佰零肆万叁捌佰贰拾元正。第五年租金为人民币壹佰零玖万叁仟肆佰叁拾贰元正。第四条，乙方交付租金每月为一期，每月租金应在当月十号前支付。每逾期一天，甲方按月租金收取乙方1%的滞纳金。逾期超过十天，甲方不但有权追收乙方所欠租金的权利，并有权终止合同，乙方已交的保证金不给予退回，归甲方所有。第十六条，租赁期满后（乙方所投资的设施、设备及更新改造设施、设备归甲方所有）。新华公司（甲方）、峻泽公司（乙方）与垠源公司（丙方）于2010年3月12日签订《附巴江油库合同协议书》，合同约定丙方与甲方租赁合同从2009年11月27日起转租给乙方经营，合同第二条约定，租赁巴江油库第一、二年每月租金不含税为人民币柒万伍仟元正，即每年租金为人民币玖拾万元正。第三年起每年租金在原有的基础上递增5%，即第三年租金不含税为人民币玖拾肆万伍仟元正。第四年租金不含税为人民币玖拾玖万贰仟贰佰伍拾元正。第五年租金不含税为人民币壹佰零肆万壹仟捌佰陆拾贰元正。第五条，丙方于2009年10月26日付给甲方租赁油库保证金人民币20万元不作退回作代乙方所付，合同生效后七天内乙方应付回丙方所代付人民币20万元给丙方，从签订本协议即日起生效。第六条，由签订本合同即日起终止巴江油库与丙方于2009年10月23日签订租赁巴江油库合同书。新华公司、峻泽公司及垠源公司确认，新华公司、峻泽公司于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》除租金约定外，其余条款继续履行，租金标准按照新华公司、峻泽公司与垠源公司于2010年3月12日签订《附巴江油库合同协议书》执行。新华公司于2009年12月将涉案租赁物交付给峻泽公司使用至今。峻泽公司向新华公司支付保证金200000元，并按时向新华公司交纳租金。峻泽公司在2012年10月18日向新华公司交纳2012年7月的租金100000元后，2012年8月至今的租金未再向新华公司交付。上述租赁合同期满后，双方未就续租达成一致协议。新华公司声称涉案的建筑物由其建造，没有办理房产证，但已办理规划报建手续。案外人广州市花都区新华经济发展总公司（甲方）与案外人广州市花都宏基实业有限公司（乙方）于2011年11月8日签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将涉案土地租赁给乙方使用，租赁期限为2011年12月1日至2031年11月30日止。案外人广州市花都宏基实业有限公司（甲方）与本案新华公司（乙方）于2011年11月11日签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将涉案土地租赁给乙方使用，租赁期限为2011年12月1日至2031年11月30日止。广州市港务局五和分局以新华公司不具备相关的港口经营资质与安全管理能力为由，出具穗港局五字[2012]12号《关于年度核查结果通知》，予以以下处理决定：一、不予通过2012年度《港口经营许可证》核查。二、你司即日起不得从事港口经营作业。涉案码头因未通过2012年核查，至今无法使用。2014年12月26日，新华公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除新华公司与峻泽公司、垠源公司于2010年3月12日签订的《巴江油库合同协议书》；2、解除新华公司与峻泽公司于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》；3、峻泽公司向新华公司支付租金暂计2245528.75元（租金计至峻泽公司向新华公司交还场地之日止，暂计至2014年10月，合同解除后，租金变更为占有使用费）；4、峻泽公司将位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施设备交回新华公司；5、峻泽公司向新华公司支付违约金暂定1000元（违约金以拖欠租金总额为基数，按每日千分之一的比例自起诉之日起计至租金付清日止）；6、峻泽公司缴纳的20万元保证金归新华公司所有；7、本案的诉讼费由竣泽公司承担。原审诉讼中，新华公司要求变更诉讼请求为：1、确认新华公司与峻泽公司、垠源公司于2010年3月12日签订的《巴江油库合同协议书》在2014年12月23日解除；2、确认新华公司与峻泽公司于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》在2014年12月23日解除；3、峻泽公司向新华公司支付租金暂计2245528.75元（租金计至峻泽公司向新华公司交还场地之日止，暂计至2014年10月，合同解除后，租金变更为占有使用费）；4、判令峻泽公司将位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施设备交回新华公司；5、判令峻泽公司向新华公司支付违约金暂定1000元（违约金以拖欠租金总额为基数，按每日千分之一的比例自起诉之日计至租金付清日止）；6、判令峻泽公司交纳的20万元保证金归新华公司所有；7、判令本案的诉讼费用由峻泽公司承担。原审诉讼中，新华公司明确场地占有使用费的标准为在合同约定原有租金的基础上每年递增5%。原审另查明，新华公司与案外人广州联威燃料油有限公司于2010年2月1日签订合同，约定新华公司将巴江油库码头旁的一块空地出租给案外人广州联威燃料油有限公司使用。原审诉讼中，原审法院向新华公司释明，如新华公司、峻泽公司签订的租赁合同被认定为无效合同，新华公司是否变更诉讼请求。新华公司表示如合同被认定为无效合同，请求变更诉讼请求1-3项为：1、判令确认新华公司与峻泽公司、垠源公司于2010年3月12日签订的《巴江油库合同协议书》无效；2、判令确认新华公司与峻泽公司于2009年11月27日签订的《租赁油库合同书》无效；3、判令峻泽公司向新华公司支付占有使用费暂计2245528.75元（租金计至峻泽公司向新华公司交还场地之日止，暂计至2014年10月，合同解除后，租金变更为占有使用费），其余诉请不变更。针对新华公司变更后的诉讼请求，峻泽公司原审辩称不同意原告的诉讼请求。垠源公司原审答辩意见与峻泽公司一致。原审诉讼中，原审法院向峻泽公司释明是否同意由原审法院组织场地交接，峻泽公司明确表示不同意办理交接。原审法院向广州市规划局花都分局发函询问涉案房屋是否办理规划报建手续，广州市规划局花都分局回函未能查到咨询地块相关规划报建信息。新华公司、峻泽公司对此均无异议，但新华公司提出该份复函不代表涉案房屋未办理规划报建手续。原审法院认为：新华公司、峻泽公司签订的《租赁油库合同书》及新华公司、峻泽公司与垠源公司签订的《附巴江油库合同协议书》中除关于地上建筑物部分外，是当事人的真实意思表示，该部分合同有效。关于地上建筑物部分，因新华公司未提供证据证实涉案建筑物已办理规划报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该份合同中关于地上建筑物部分的约定应属无效。但峻泽公司实际上已占有、使用涉案建筑物，新华公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，原审法院予以支持。现新华公司、峻泽公司签订的《租赁油库合同》及新华公司、峻泽公司与垠源公司签订的《附巴江油库合同协议书》已期满，原审法院确认上述两份合同已终止。对于新华公司要求确认该两份合同于2014年12月23日解除的诉讼请求，原审法院不予支持。上述租赁合同期满后，因双方未就涉案土地、建筑物达成一致意向，签订租赁合同，峻泽公司继续占有、使用涉案租赁物已无依据，故对于新华公司要求峻泽公司将位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施设备交回新华公司及要求峻泽公司支付占有使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。新华公司要求峻泽公司以新华公司、峻泽公司与垠源公司签订的《附巴江油库合同协议书》约定最后一年的租金标准即86822元为基础，按照合同约定，在原有的基础上递增5%为标准支付场地占有使用费。原审法院认为，新华公司、峻泽公司与垠源公司签订的《附巴江油库合同协议书》已终止，故场地占有使用费的标准并不适用于该份合同关于租金上涨的约定。原审法院确定占有使用费为合同约定最后一年的租金标准即每月86822元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。新华公司于2014年12月26日起诉峻泽公司，要求峻泽公司支付2012年8月至2014年12月23日的租金。现峻泽公司提出其中一部分的租金已超过诉讼时效，且新华公司未提供证据证实新华公司在此期间曾向峻泽公司主张支付租金。故对于峻泽公司的此项抗辩意见，原审法院予以采纳。对于新华公司要求峻泽公司支付2012年8月至2013年12月22日租金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于新华公司要求峻泽公司支付2013年12月23日至2014年12月22日租金的诉讼请求，原审法院予以支持。虽然新华公司、峻泽公司签订的《租赁油库合同书》及新华公司、峻泽公司与垠源公司签订的《附巴江油库合同协议书》关于地上建筑物部分的约定无效，经原审法院现场勘查，该部分所占租赁物范围较小，且上述两份合同关于租金的约定是就巴江油库整体约定的，并未不同部分的租金标准进行详细约定。故巴江油库整体租金的诉讼时效应为一年。经核实，峻泽公司所欠2013年12月23日至2014年12月22日的租金为1041862元，新华公司提供的峻泽公司欠租计算表中，主张峻泽公司欠租部分要扣除峻泽公司2012年7月多交的租金16761.25元，故峻泽公司还应向新华公司支付租金1025102.75元。本案的争议焦点在于新华公司是否存在一地多租的行为及涉案码头不能使用是否可以成为峻泽公司抗辩不交租金的理由。峻泽公司提出涉案场地存在一地多租，新华公司将应由峻泽公司使用的土地出租给案外人广州联威燃料油有限公司使用，租金应予以相应扣减。新华公司对此予以否认，经原审法院询问，案外人广州联威燃料油有限公司表示对此不知情，不知道是否存在一地多租的情况。原审法院认为，《租赁油库合同书》中约定新华公司将巴江油库整体出租给峻泽公司使用，未明确约定涉案场地是否包括巴江油库码头旁边的空地，案外人广州联威燃料油有限公司于2010年实际占有使用该空地，并在该空地上安装了存储油料的设备，其承租此空地时并不清楚新华公司与峻泽公司之间存在租赁关系。峻泽公司作为承租人，若对此存有异议，应及时向新华公司提出，峻泽公司以此抗辩不向新华公司交纳租金，原审法院不予支持。新华公司提出要求没收峻泽公司支付的200000元保证金及支付违约金，原审法院认为，新华公司、峻泽公司签订的《租赁油库合同书》明确约定，新华公司将涉案码头租赁给峻泽公司使用，峻泽公司只能用该油库储存燃油料，而涉案码头作为峻泽公司运输油料的重要场所，因新华公司不具备相关的港口经营资质与安全管理能力未通过年度核查，致使峻泽公司无法使用，对于峻泽公司使用承租地块造成影响，峻泽公司因此拒绝向新华公司支付租金。合同终止后，原租赁合同的约定对新华公司、峻泽公司已无约束力，新华公司要求峻泽公司按照合同约定的违约金标准支付拖欠占有使用费的违约金，于法无据。新华公司对于涉案码头不能使用存在过错，故新华公司的上述诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原审法院于2015年6月26日作出如下判决:一、峻泽公司于本判决发生法律效力之日起十日内向新华公司支付2013年12月23日至2014年12月23日的租金1025102.75元；二、峻泽公司于本判决发生法律效力之日起十日内向新华公司支付场地占有使用费（以每月86822元为标准，自2014年12月24日起计至峻泽公司向新华公司交还场地止）；三、峻泽公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向新华公司交还位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物（办公楼）、油罐14个及上述范围内的附属设施；四、驳回新华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81902元，由新华公司负担63188元，由峻泽公司负担18714元。判后，峻泽公司不服原审判决，上诉至本院称：原审法院判决我司应于判决生效之日起十五日内向新华公司交还位于广州市花都区新华街马溪村巴江油库的码头、场地、地上建筑物(办公楼)、油罐14个及上述范围内的附属设施，没有法律依据，属于事实不清，应予纠正。1、涉案租赁场所的绝大部分固定资产为我司投资建设。其中有部分是承租前投资建设，有部分是承租后投资建设，全部是我司资产，为公司日常生产经营所必须。故即使我司不再承租涉案场所，或我司无力支付租金，这些资产亦应该通过司法拍卖处置，由我司的债权人根据债权比例受偿，而不是交由新华公司抵债，否则会严重影响其他债权人利益。原审法院判决将涉案场所范围内所有附属设施及油罐交给新华公司错误，应予以纠正；2、因上述资产庞大，盘点及处理时间长，应给予我司充分时间作准备，至少需给予一个月的时间进行处理。综上，我司上诉请求撤销原审判决第三项，改判我司于判决生效之日起一个月内向新华公司交还租赁场所，原租赁期间由我司投资的油罐等附属设施归我司所有，由我司处置。被上诉人新华公司答辩称：我司不同意峻泽公司的上诉请求，峻泽公司的上诉没有事实、法律和合同依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、峻泽公司在上诉状中陈述涉案场地固定资产由其投资没有依据，其在本案中也没有提供对其投资的建设物的评估，所以其上述陈述不成立。2、峻泽公司的上诉请求与我司与其签订的租赁油库合同书，其与垠源公司签订的油库合同协议书不一致，峻泽公司和我司在2009年11月27日签订的租赁油库合同书第16条明确约定租赁期满后竣泽公司投资设施设备归我方所有，竣泽公司要求将所谓的由其投资建设的设施归其所有没有合同依据。3、竣泽公司与我方、垠源公司于2010年3月12日签订的油库协议书第4条明确约定我方与峻泽公司于2009年签订的协议继续有效。而我方提交的设施设备交接书和设施设备一览表可以证明我方已经将场地及设备交付给峻泽公司使用，设备设备是我司所有，并非由峻泽公司投资，峻泽公司的请求没有事实依据。原审第三人垠源公司述称同意峻泽公司的上诉意见。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，新华公司提交了其与垠源公司于2009年10月28日签订的《巴江油库设备、设施交接书》及附件《巴江油库设施设备一览表》，并称上述材料是其与垠源公司签订的《租赁油库合同书》的附件，该附件在其与竣泽公司、垠源公司于2010年3月12日签订的《附巴江油库合同协议书》中又重新得到确认，其向竣泽公司移交场地及设备以该交接书及设施设备一览表为准。竣泽公司确认上述证据的真实性、合法性和关联性，并表示同意将上述表中的设备交还新华公司，但认为其在涉案场地上还有新建的设备，故不在设施设备一览表中的其他附属设施应属于竣泽公司。竣泽公司还表示其不清楚其新建的设备设施有哪些，对此也没有证据证明，其在原审中对此也没有提出反诉。本院认为，虽然竣泽公司上诉主张租赁期内其投资的油罐等附属设施应归其所有，但竣泽公司在二审中表示不清楚新建的设备设施有哪些，对此也未举证证明，亦不能举证推翻原审认定，故其该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。对于原审判决的搬迁期限，竣泽公司上诉主张应改判为一个月，但竣泽公司对此并没有提供充分理据，本院对其该项主张亦不予支持。综上，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人峻泽公司的上诉请求和理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州市峻泽燃料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年十月二十八日书 记 员  梁园园