云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民一初字第785号原告：谢祥文，男，1980年12月17日出生，汉族，现住云浮市区。原告：刘福华，女，1981年12月25日出生，汉族，现住云浮市区。两原告的共同委托代理人：陈树华，云安县石城法律服务所法律服务工作者。被告：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所：云浮市云城区高峰街道罗桂桥新桂区伟业大厦首层。法定代表人：潘锦灿，云浮市荣威房地产开发有限公司总经理。委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。原告谢祥文、刘福华诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢祥文和刘福华的共同委托代理人陈树华、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢祥文、刘福华诉称：原告与被告于2009年11月14日签订了《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告位于云浮市区狮山路81号蟠龙山水豪庭G6幢四层402号房，约定建筑面积138.4平方米，套内建筑面积120.48平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算房价，商品房单价为每平方米3044.16元，总金额为366760元；合同约定产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的处理原则以及逾期办证等违约责任。合同签订后，原告向被告交付了首期购房款，并按被告的要求预交了所需的有关办证费用6676元。原告向被告支付了全部购房款，履行了付款义务。2010年10月21日，被告向原告交付了G6幢四层402号房的房产。但是，被告直到2014年7月24日才帮助原告办理房地产权属登记证书，多日后才向原告交付证书，距离约定超过了1403日。根据原告的房地产权证记载，原告的产权登记建筑面积是134.22平方米，套内建筑面积为114.83平方米，面积缩水5.65平方米，面积差异百分比为：（114.83平方米-120.48平方米）÷120.48平方米=-4.69%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应当①退还原告房价款5.65㎡×3044.16元/㎡＝17199.50元;②利息（自2010年1月19日计算至2014年8月31日共1686天,计息面积120.48×3%＝3.61㎡,计价3044.16元/㎡,日利率0.00018元，）3335.07元;③超出3%部分2.04㎡双倍房价6210.09元。同时根据双方合同第十六条的约定，被告延迟交付房产证1372天（从交楼一个月后开始计算）的违约金合共90575.05元。据此，原告请求：1、判令被告退还原告1174.6元办证费用；2、判令被告退还原告房价款、利息及违约金26744.66元；3、判令被告承担逾期交付房产证的违约金90575.05元；4、由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更其第二项诉讼请求为：退还多收的房价款17199.50元（5.65平方米×3044.16元/平方米）及利息5219.70元，即变更多收房款及利息的计算方式，利息以多收房款按年利率6.5%计算1686天，不再主张按面积误差超过3%计算双倍房款及利息。原告起诉后，被告以云浮市住房和城乡建设局因蟠龙山水豪庭G1-G6幢确权平面图的01号房与02号房的平面图及面积调换。本案原告所持有的房地产权证所记载的面积有误，需要更正为由。于2014年10月28日向本院书面申请迟延判决。云浮市住房与城乡建设局将原告的房屋面积更正后，载明：原告所持有的云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭G6幢四层402号房，登记建筑面积为134.24平方米、套内建筑面积为114.83平方米。原告谢祥文、刘福华为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告主体适格；2、商品房买卖合同，证明原告向被告购买房产的事实以及双方的合同约定；3、收据，证明荣威房地产开发有限公司预收取原告办理房产证所需的相关税费及费用；4、交楼通知书，被告向原告正式交楼的时间；5、发票，证明原告向被告支付全部购房款的时间；6、房地产权证（粤房地权证云字第00000301**号），证明原告向荣威房地产开发有限公司购买的房产实际面积、实际缴纳的费用和办理产权证的具体时间；庭后提供证据8、更正后的房地产权证，证明因原房产证需要更正，原告于2014年11月13日取得涉案房屋的产权证。被告荣威房地产辩称：一、关于涉案房屋面积差异的退房款及利息问题。涉案的房屋是预售并非现房，面积存在差异是正常、合理的事情，我国法律也是允许合同约定房屋面积与交付后实测面积存在差异的。被告认为在计算退房款时，应先扣除差异值0.6%（含本数）后，超出部分再计算被告方应退房款。被告同意对超出±0.6%部分的房款按照合同第三、四、五条约定，退回差额部分房款给原告，但不同意原告退款的计算方法；二、关于延期办理房产证违约金的问题，被告存在法定和合同约定的免责事由。被告于2011年11月28日向云浮市国土部门申请办理涉案房屋的土地使用证，但国土部门以“小区是整体开发报建，需要以小区开发建设完毕分摊土地后才能办理房产证”为由退件。因云浮市房管部门政策变动，导致被告未能按照合同约定期限办证，该情形是被告与原告签订合同时无法预见的政府政策变动，属于合同约定和法律规定的免责情形，应驳回原告该项诉求。三、被告愿意退回多收的办证款给原告，但办证收取的办证费90元，理应由原告承担。四、关于案件受理费的问题，应由原告承担。被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资质证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案的房屋经政府部门许可预售；2、办理房地产管理业务须知、指南、国有土地使用证、房地产权证（A1-C1）幢，证明2011年11月28日前办理房产证必须要办国土证，被告在该日期就涉案小区能为业主办理国土证。被告按照房管局的原规定在该日期前为小区（A1-C1幢）13户业主先办理国土证后取得房产证；3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是待在小区建成后再申请分摊转让；4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日后，通知出台后，房屋转移登记，不需要提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记。小区至今未建成，被告因上述政策改变可以为业主办证；5、税收缴款书、票据、住宅专项维修资金专用收据，证明被告代原告办证所缴纳费用共90元；6、权属证明书，证明涉案房屋于2011年4月11日已办理确权。经审理查明，2009年11月14日，原告谢祥文、刘福华（买受人）与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：“第一条：项目建设依据。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第G6幢四层402号房。……该商品房合同约定建筑面积共138.4平方米，其中，套内建筑面积120.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.92平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3044.16元，总金额人民币叁拾陆万陆仟柒佰陆拾零元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2009年11月2日前交纳首期房款，计人民币186760元；并于2009年11月4日前提交所需资料，办理余款18万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。”该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告谢祥文、刘福华按约定支付了首期房款186760元，并向银行按揭贷款支付了18万元，房款已全部支付完毕。2010年10月21日，被告荣威房地产出具的《交楼通知书》，确认涉案房屋正式交付使用。2011年4月11日，被告荣威房地产取得云浮市房地产产权产籍管理所颁发的涉案房屋的产权权属证明书。2011年11月28日，被告荣威房地产的工作人员向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”2014年7月24日，原告谢祥文、刘福华取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000301**号，但该证后来因更正被房管部门收回。2014年11月13日，原告谢祥文、刘福华重新取得涉案商品房的房地产权证，该证登记建筑面积为134.24平方米、套内建筑面积为114.83平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、存在面积差异等，与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉请求解决。另查明，原告谢祥文于2009年11月1日支付了涉案商品房的办证费用6676元给被告荣威房地产。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税5501.40元，办证（工本）费90元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约金。3、被告荣威房地产是否应当退回两原告主张多收的办证费。一、关于面积差异的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：[（114.83平方米-120.48平方米）÷120.48平方米]×100%=-4.7%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[3044.16元/平方米×（120.48平方米-114.83平方米）]=17199.5元给两原告。关于利息问题，虽然双方未约定退回房款的时间，但被告荣威房地产应在取得房管部门颁发已更正的涉案房屋房地产权证后合理期限内将多收房款退回给两原告，因此，利息应酌情从2014年12月13日起计至退还之日止。原告请求利率按年利率6.5%计算，没有超出法律许可的范围，本院予以采纳。被告荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给两原告。该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，涉案房屋于2010年10月21日交付使用，故被告荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年10月10日前办理取得涉案房地产权属证书。被告荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年10月10日尚有十个多月，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且被告荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，两原告亦已于2014年7月24日取得房产证，后来只是由于更正而收回，最终也于2014年11月13日取得房产证。因此，两原告主张被告荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以采纳。三、关于两原告主张多收的办证费被告对此没有异议且同意退还多收的办证费，因此被告应退还原告多收的办证费1084.6元（6676元-5501.4元-90元=1084.6元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款17199.5元及利息（利息从2014年12月13日起至退还之日止按年利率6.5%计算）给原告谢祥文、刘福华；二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还多收的办证费1084.6元给原告谢祥文、刘福华；三、驳回原告谢祥文、刘福华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2670元（该款原告谢祥文、刘福华已预交2670元），由原告谢祥文、刘福华负担2413元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  黄秀萍审 判 员  陈启荣人民陪审员  叶金群二〇一五年三月二十六日书 记 员  陈美静