江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）苏民终字第00422号 上诉人（原审被告）江苏鸿洲置业有限公司，住所地江苏省淮安市清河区北京北路100号河韵大厦501室。 法定代表人徐海鸿，该公司董事长。 委托代理人缪红星，江苏兴宇律师事务所律师。 委托代理人孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）查大军。 委托代理人孙竹钧，江苏一正律师事务所律师。 委托代理人孙明，江苏一正律师事务所律师。 上诉人江苏鸿洲置业有限公司（以下简称鸿洲公司）因与被上诉人查大军商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2013）盐民初字第0249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人鸿洲公司的法定代表人徐海鸿及其委托代理人缪红星、孙友明，被上诉人查大军及其委托代理人孙竹钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年10月21日，查大军与鸿洲公司签订商品房买卖合同（编号：1032030000215）一份，案涉相关条款为：……第二条买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为淮安市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：淮房预售证2011480号。第三条：买受人购买的商品房为康宁路1-8号3号楼1-3层3348平方米，其中套内面积共3025.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积322.83平方米。用途：商业用房。第四条计价方式：按套内建筑面积决算，该商品房单价为每平方米9586.18元，总金额2900万元。第六条付款方式及期限：买受人自签订合同之日起十五日内付清全部房款计人民币2900万元整。第八条交付期限：出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。查大军、徐海鸿、鸿洲公司分别在该合同上签名盖章。同日，鸿洲公司向查大军发出付款通知，要求查大军根据双方签订的《商品房买卖合同》，将购房款汇入鸿洲公司账户。 2011年10月24日，淮安市房产交易中心为案涉房屋办理预告登记，登记号为：准房预清河字第A201149833号。经查，在房管部门进行预售登记的房屋平面图与双方作为房屋买卖合同附件的房屋平面图存在误差，两份房屋平面图在售房总面积上一致，误差产生在一、二、三层的面积分布发生变化，房屋买卖合同附件的房屋平面图的一层面积大于预售登记的房屋平面图面积。 2011年10月26日，查大军向鸿洲公司支付购房款2500万元，2011年11月2日支付购房款400万元。2012年6月21日，鸿洲公司向查大军出具了销售不动产统一发票。 2012年1月10日，查大军（乙方）与鸿洲公司（甲方）签订补充协议一份，其内容为：甲乙双方于2011年10月21日签订商品房买卖合同一份，因甲方计算房屋面积出现重大差错，后经乙方发现多次交涉，双方经友好协商，就此事宜达成如下协议：一、甲方同意退还乙方购房差价人民币500万元整。二、因乙方向甲方股东俞文洲个人借款100万元（汇入陈静农行卡上），现甲方、乙方和俞文洲均同意此100万元冲抵甲方公司还款100万元，乙方和俞文洲之间个人的债权债务就此结清。三、余额人民币400万元，甲方同意于2012年1月15日前支付200万元，2012年4月15日支付200万元。四、如甲方未能按期还款，则自愿承担违约金50万元。五、本协议仅对原购房合同中的价格和各楼层面积作出变更，原购房合同其余条款不变。协议签订后鸿洲公司履行了500万元的付款义务。此后，鸿洲公司未能按约向查大军交付房屋，查大军为此诉至原审法院，要求：1.鸿洲公司立即交付位于江苏省淮安市清河区城市广场（康宁路1-8号）3号楼1-3层3348平方米的商品房。2.支付逾期交房违约金969600元（截止起诉日），并从起诉之日起到实际交付之日止每日按已付房款的万分之一支付违约金。3.本案的诉讼费用由鸿洲公司承担。 一审中，鸿洲公司认为2011年10月21日其出具的付款通知书、2012年1月10日双方签订的补充协议的章印形成时间与落款时间不符，是根据查大军要求后补的，向一审法院申请对两份文件中章印的形成时间进行鉴定，但未按期缴纳鉴定费用，经一审法院催缴后仍未缴纳，鉴定部门为此将案件退回，未予鉴定。 一审法院另查明：案外人**于2011年10月20日分两次向查大军账户汇款400万元、150万元，合计550万元。对此，鸿洲公司称其与查大军之间实为民间借贷，双方实际借贷金额为2300万元，因查大军担心所签订房屋买卖合同的价格与市场价格不符，所以要求鸿洲公司先汇600万元到查大军账户，再由查大军按2900万元汇给鸿洲公司。为证明该事实，案外人**、俞文洲到庭接受了质询。**的陈述为：“2011年10月20日打过两笔款项给查大军，分别为400万元及150万元，当时是俞文洲提供给我卡号让我打给查大军的，俞文洲没有告知我打款的用途。钱是俞总当时安排别人打到我的银行卡上，我只将我的银行卡号给了俞总，是谁打到我卡上的我不清楚，我收到钱后立马打到查大军的卡上。因为我和俞文洲是朋友，就在他的单位里帮忙工作，月工资3000元，工资是由俞文洲发放，有时一年结一次工资，大概结过四、五次工资。”俞文洲的陈述为“我与查大军是朋友关系，是鸿洲公司的股东。鸿洲公司刚成立时向查大军借款300万元，当时没有抵押，每个月支付查大军10万元利息，后来单位缺大笔资金，我们又请查总帮忙，用房产进行抵押又向查总借了2000万元，为了解决此借款，我们又拿出600万元给查总再打到我公司总账显示为2900万元，这样房屋买卖的真实性更强一点。我是安排**向查大军打款的，钱是从我卡上的打出去的，实际是公司的钱，我和查大军之间无个人往来。**在2010年就跟着我后面干了，**需要钱的时候我就给他，给过**几十次工资了，正常**每年能拿到5万元，**是替我个人办事的，他的工资在我们公司帐上没有反映。” 查大军对2011年10月20日银行卡收到550万元的事实无异议，但主张这是其与俞文洲的个人往来，其陈述为：俞文洲前后共计曾向其借款近1000万元左右。因购房款2900万元要一次性支付，而当时现金不足，所以就要求俞文洲归还其个人借款600万元。一审庭审中，查大军向原审法院提供了其与俞文洲个人银行卡部分往来明细，该明细显示2010年5月13日其向俞文洲银行卡汇款287万元，5月18日向俞文洲银行卡汇款88万元。 原审法院还查明，本案争议房屋目前尚未通过竣工验收，鸿洲公司陈述工程已经处于扫尾阶段，尚未竣工验收，可在2015年5月底前办完全部手续。 原审法院认为，一、双方之间的交易行为是民间借贷还是商品房买卖关系。名为商品房买卖实为民间借贷或借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。本案中，依据双方的举证情况，根据高度盖然性标准，双方之间应认定为商品房买卖合同关系。理由：（一）查大军所举证据具备商品房买卖的法律特征。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同的主要内容应当包括当事人、标的物的数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。从双方所签订的商品房买卖合同、补充协议、商品房预售登记以及相关的履行情况看，符合商品房买卖合同的正常交易流程。（二）鸿洲公司主张案涉房屋买卖合同的价格明显低于市场价格，但未能提供可供比对的房屋售价远高于案涉房屋交易价格的有效证据。从交易情况看案涉房屋面积为3348平方米，最终售价为2400万元，查大军是以现金方式购买，因此，可以认定查大军所支付的价款基本符合当时的市场行情。因此，鸿洲公司关于房屋售价明显偏低、房屋买卖合同不真实的辩称不能成立。（三）鸿洲公司主张双方系民间借贷关系有诸多不合常理之处。民间借贷一般应当具备资金交付、利率及支付利息方式的约定、还款时间及违约责任等方面的内容。对于如此大额的借贷，不明确约定利息、没有明确的还款时间明显不合常理。另外鸿洲公司关于双方系借贷关系的陈述存有矛盾之处。首先，鸿洲公司主张借款时应查大军要求向其银行卡汇款600万元，加上原来欠300万元，实际差欠查大军2300万元。但查大军向鸿洲公司汇款金额已有2900万元，即使扣除鸿洲公司所陈述的600万元，实际汇款金额已有2300万元，对此，鸿洲公司未能给予合理说明。其次，鸿洲公司主张2012年1月10日补充协议中的500万元就是借款发生的利息，其未能提供有效证据推翻该补充协议约定的内容。其对利息是如何计算的，也未能作出令人信服的说明。第三，鸿洲公司陈述双方约定的利息为三个月一付，但从2012年1月10日补充协议约定的500万元支付以后，至本案诉讼时鸿洲公司未再支付过利息，也未有证据证明查大军曾向鸿洲公司主张过利息，对于如此大额的借贷关系，明显不合常理。（四）查大军主张**所汇550万元是其与俞文洲的个人往来，有一定的事实依据。查大军提供的银行汇款记录以及补充协议中的相关内容均可以证实其与俞文洲确有大额经济往来。鸿洲公司提供的**和俞文洲的证词存有互相矛盾之处，但可以证明**汇款是受俞文洲安排，俞文洲是鸿洲公司的总经理，属于本案的利害关系人，在现有证据已经证明其与查大军有较大金额经济往来，因此仅凭其陈述，不能认定其汇款给查大军的行为是代表鸿洲公司。对查大军关于“汇款是其与俞文洲个人往来，因购房时现金不足，所以要求俞文洲归还其个人借款600万元”解释具有一定的合理性，原审法院予以采信。 综上，对法律关系性质的界定，应根据当事人真实意思和合同的实质内容来认定。本案中，从商品房买卖合同的签订、履行、补充协议、预告登记等一系列行为，足以认定当事人的意思是购买房屋而非借款，双方之间成立商品房买卖合同关系。 关于案涉房屋目前尚不具备交付条件应如何处理的问题。原审法院认为，商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，不能违反我国法律、行政法规关于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，鸿洲公司可在房屋经过设计、建设、施工、监理等有关单位共同组织的竣工验收后向查大军交付房屋。 综上，原审法院认为，结合双方合同的履行情况，特别是补充协议签订后，双方再无经济往来的情况，应当认定鸿洲公司主张双方系民间借贷的法律关系的抗辩不能成立，双方签订的房屋买卖合同及补充协议均为有效协议，对双方具有约束力。鸿洲公司未能按约交房，应当承担相应的违约责任。依据双方约定，鸿洲公司逾期超过30日后，应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向查大军支付已付房价款万分之一的违约金。查大军诉请从2012年10月1日起到起诉日及从起诉之日起到实际交付之日止按约定承担违约金，符合法律规定，予以支持，因查大军分段主张的违约金均是按交付房价款万分之一进行计算，故可直接判令鸿洲公司从2012年10月1日起到实际交付之日止按约定承担违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、鸿洲公司于房屋竣工验收后十日内按备案登记的房屋平面图向查大军交付坐落在淮安市清河区城市广场（康宁路1-8号）3号楼建筑面积为3348.02平方米的商品房。二、鸿洲公司从2012年10月1日起以2400万元为基数、日万分之一为标准向查大军承担违约金至房屋实际交付时止。案件受理费191648元，财产保全费5000元，由鸿洲公司负担。 鸿洲公司不服原审判决，向本院上诉称，一审法院认定鸿洲公司与查大军之间系房屋买卖关系有误，双方之间实为民间借贷关系。1.俞文洲与查大军之间的个人往来实为鸿洲公司与查大军之间的借贷。鸿洲公司与查大军之间于2010年5月13日发生过借款300万元的事实，查大军对鸿洲公司开发的楼盘考察后同意借款，将287万元（扣除利息13万元）打入鸿洲公司总经理俞文洲的账户，同日俞文洲将该笔借款转入鸿洲公司账户。之后，鸿洲公司按月将10万元利息支付给查大军，从2010年7月至2011年10月累计支付利息160万元，该笔借款现已偿还。2011年10月，鸿洲公司急需大额资金周转，又向查大军借款2000万元，查大军同意借款但要求双方签订房屋买卖合同作为抵押，但2000万元与房款差距过大，有虚假购房的嫌疑，就要求鸿洲公司汇款900万元给查大军，再由查大军在合同签订后，支付给鸿洲公司2900万元。2.双方签订的补充协议也是虚假的，为了掩饰支付利息的事实。2012年1月鸿洲公司偿还了2000万元3个月的利息200万元，4月还利息200万元，另100万元是鸿洲公司通过俞文洲账户偿还300万元的借款利息。补充协议的内容与实际不符，鸿洲公司计算房屋面积根本未出现重大误差，实际上是误将一层的公共面积绘制在红线内了，合同中约定的面积与房管局预售登记的面积是一致的，与测绘面积也一致。况且既然补充协议中约定退还房款，为何在之后开具的购房发票仍注明房款为2900万元，足以认定该补充协议虚假。3.双方之间系借贷关系，虽签订过借款协议，但存于查大军处，其不肯出示。2300万元的购房款与房屋的实际价格也不符。涉案房屋还有地下一层，但在购房合同中未予显示，也是有违常规的，能够印证双方之间系借贷关系。4.一审法院认定查大军与俞文洲之间存在借贷关系是错误的。查大军与俞文洲之间的往来均是其与鸿洲公司之间的借贷往来。查大军主张与俞文洲之间存在1000万元的借贷关系没有证据证明。综上，请求二审法院在查明事实的基础上撤销一审判决发回重审或予以改判，驳回查大军的诉讼请求。 查大军辩称，本案系商品房买卖合同纠纷而非民间借贷。1.商品房买卖合同与民间借贷的本质特征不符，本案事实符合商品房买卖合同的法律特征。2.鸿洲公司与俞文洲系两个不同的主体。查大军与俞文洲之间确实存在民间借贷关系，由于查大军与俞文洲系朋友，其介绍查大军购买清河区清河城市广场的商品房，查大军经过实地考察后，与鸿洲公司签订了购房合同，因购房款2900万元数额较大，故与俞文洲协商结清之前的往来。3.签订补充协议是因为鸿洲公司将一楼的平面图红线范围画错了，鸿洲公司不能按合同约定交付房屋，因一楼的价格与二层、三层差别很大，故查大军坚持要求按合同附件中红线图交付，否则退房，经双方多次协商，鸿洲公司同意退还500万元房款。4.关于购房发票仍出具2900万元，系因查大军欲以涉案房屋至银行办理抵押贷款，银行要根据房屋价值放贷，为能多贷款，查大军请求鸿洲公司以2900万元出具发票。但因双方发生纠纷，无银行愿意贷款。5.鸿洲公司缺乏诚信，找出种种借口，故意拖延时间，制造讼累。请求法院尽快驳回上诉，维持原判。 二审中，鸿洲公司提供了银行借记卡明细对账单、活期账户明细查询单，鸿洲公司主张2010年7月至2011年10月之间鸿洲公司向查大军支付借款利息，以及鸿洲公司与查大军之间存在借贷的款项往来。 本案二审争议焦点：查大军与鸿洲公司之间系商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。 本院认为，双方当事人之间系商品房买卖合同关系。第一、双方当事人于2011年10月21日签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同对于房屋基本情况、价款、面积确认、付款方式及期限、违约责任等均作出了明确具体的约定，合同约定的价格与当地相同地段房屋价格并无明显不合理。第二、在合同签订的当日，鸿洲公司向查大军发出付款通知，要求查大军将购房款汇入鸿洲公司的银行账户。之后，查大军亦按此付款通知，分两次将购房款2900万元支付给鸿洲公司，而鸿洲公司亦向查大军出具了2900万元的购房发票。第三、2011年10月24日，双方当事人就本案商品房进行了商品房预告登记，从而使得该商品房买卖合同具有一定的公示公信力。第四、双方当事人于2012年1月10日签订《补充协议》，再次明确双方签订商品房买卖合同的事实。虽然鸿洲公司主张该补充协议虚假，但并不能提出足以反驳的证据予以推翻。而双方当事人签订的商品房买卖合同中附有房屋平面户型图，鸿洲公司绘制的底层平面图的红线范围内的面积确实与登记备案的平面图不符，故双方因此发生纠纷退回房款具有事实依据。鸿洲公司认为补充协议中约定退回房款500万元系支付借款利息，证据不足，本院不予采信。以上事实，足以证明双方当事人之间就涉案商品房买卖达成了一致意见，不仅签订了合同，而且查大军作为购房人依据合同约定履行了支付了购房款的义务。 鸿洲公司虽辩称双方当事人之间系民间借贷关系，但并不能提供双方之间的存在借款合同的证据，且对于借款金额、利息计算不能对应，无法作出明确合理的解释，二审中陈述“向查大军借款本金为2000万元，之前向查大军汇款900万元”与一审中“向查大军借款2300万元，之前汇款600万元”的陈述存在矛盾。鸿洲公司在二审中提供了银行借记卡明细对账单、活期账户明细查询单等证据，以证明2010年5月至2011年7月之间鸿洲公司每月向查大军支付借款利息10万元。本院认为，首先，该明细单中部分款项是从俞文洲的银行卡账户中支付，部分系案外人李卫兵经手支付，部分系案外人**向查大军支付款项，并非从鸿洲公司帐户汇出，根据查明事实，查大军于2010年5月，分两次向俞文洲银行卡转账汇款，证实俞文洲与查大军之间存在经济往来，况且在鸿洲公司与查大军签订的补充协议中也提及“因查大军向鸿洲公司股东俞文洲借款100万元……查大军和俞文洲之间的个人债权债务就此结清”印证了查大军与俞文洲之间存在经济往来，因此，鸿洲公司仅提供银行对账单不能证明系鸿洲公司与查大军之间的款项往来。其次，退一步讲，即使能够证明上述人员系代表鸿洲公司与查大军发生款项往来，但查大军否认双方之间系民间借贷关系，在此情形下，鸿洲公司还需要对双方之间就借贷达成合意进一步承担举证责任。由于鸿洲公司不能提供双方之间存在借款合同的证据，因此，仅凭款项往来的证据，仍不足以证明双方之间系民间借贷关系。最后，从该款项支付的时间来看，均系在2010年5月至2011年7月之间，系签订本案商品房买卖合同以及查大军支付2900万元之前，再退一步，即使能够证明查大军与鸿洲公司之间之前存在支付借贷利息的事实，也不能证明本案的2900万元款项亦属民间借贷。因此，鸿洲公司主张其与查大军之间属民间借贷关系证据不足，本院不予采信。 综上，原审法院认定双方之间系商品房买卖合同关系并无不当，鸿洲公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费191648元，由鸿洲公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王政勇 代理审判员  吴晓玲 代理审判员  吴 艳 二〇一五年三月二十四日 书 记 员  缪 晔