苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第0996号原告苏州市合景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人孔健岷，董事长。委托代理人徐辉、梁川，公司员工。被告李立茂。苏州市合景房地产开发有限公司与被告李立茂商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告苏州市合景房地产开发有限公司委托代理人梁川到庭参加诉讼。被告李立茂经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市合景房地产开发有限公司诉称，原、被告于2010年4月10日签订《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发的峰汇园花园三区5幢506室房屋，房屋总价1262000元，被告支付了首付款262000元、余款1000000元由被告申请贷款、由兴业银行股份有限公司苏州分行（下称兴业银行苏州分行）发放给原告。因被告未能按时还贷，兴业银行苏州分行向法院起诉，苏州工业园区人民法院作出（2013）园商初字第0831号民事调解书，确定由本案原告支付银行借款本金、利息、罚息、复利、律师费用、诉讼费等。为此，原告向兴业银行苏州分行代偿款项962380.35元。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，因被告原因致使原告向银行承担保证责任的，原告有权向被告追偿，并有权单方解除合同，被告还应向原告支付房屋总价20%的违约金252400元并承担办理合同解除手续的全部费用。要求判令：1、确认原告与被告于2010年4月10日签订的编号为苏相合同201004100260的《商品房买卖合同》已解除；2、被告于判决生效后10天内协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记并承担撤销备案登记费用；3、被告向原告支付款项计1214780.35元（包括原告代偿的银行本息及相关费用962380.35元和被告应当支付的违约金252400元），与被告已付购房款1262000元中的等额款项已相互抵消；4、被告承担本案诉讼费。被告李立茂未作答辩。经审理查明，2010年4月10日，以原告为出卖方、被告为买受方签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：苏相合同201004100260），由被告向原告购买公安门牌号为相城区元和街道峰汇园三区5幢506室房屋，房价为1262000元，支付方式为2010年4月10日之前支付房价款262000元，剩余房款1000000元由买受人申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，交房时间为2011年6月1日前。合同附件五：“合同补充协议”中第一条第五款约定，因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行；补充协议第14条约定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付本合同约定房屋总价20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用；双方还作了其他约定，并均在合同上签名确认。再查明，2010年4月16日，以兴业银行苏州分行为贷款人与本案原、被告及何赛玉签订《个人购房抵押（保证）借款合同》1份，借款人（抵押人）为被告李立茂、何赛玉，保证人为本案原告，根据被告李立茂的申请，兴业银行苏州分行同意向其发放个人购置住房借款1000000元，并于2010年5月5日发放该贷款；保证人的保证方式为连带责任保证。因被告李立茂、何赛玉未按约归还银行贷款，兴业银行苏州分行向法院起诉，要求被告李立茂、何赛玉和本案原告承担相应责任。苏州工业园区人民法院受理该案后，根据当事人的申请作出裁定，准许兴业银行苏州分行撤回对李立茂、何赛玉的起诉，并于2013年6月8日作出（2013）园商初字第0831号民事调解书，调解书载明：“一、截止2013年4月23日，被告苏州市合景房地产开发有限公司结欠原告兴业银行股份有限公司苏州分行借款本金904515.79元及利息18943.81元，此款及自2012年4月24日起至实际还款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利，被告苏州市合景房地产开发有限公司于2013年7月20日前履行；二、被告苏州市合景房地产开发有限公司于2013年7月20日前支付原告兴业银行股份有限公司苏州分行为实现债权支付的律师费用22148元；案件受理费减半收取6805元，由被告苏州市合景房地产开发有限公司负担，于2013年7月20日前一并支付原告”。本案原告实际于2013年7月17日履行了该调解书，共向兴业银行苏州分行支付962380.35元。兴业银行苏州分行出具了确认函，支付款项中包括本金898673.47元、利息34189.79元、罚息564.09元（截止2013年7月16日）、诉讼费6805元、律师费22148元，合计962380.35元。另查明，原告于2014年1月21日向被告发送通知函，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告根据合同承担违约责任，通知函于2014年1月27日送达被告。上述事实，由原告的营业执照、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、（2013）园商初字第0831号民事调解书、原告向兴业银行苏州分行的付款凭证、银行确认函、还款明细清单、通知函及EMS查询清单以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中原告自认，涉案房款1262000元，已由被告自付262000元、另通过贷款支付1000000元，房款全部付清；涉案房屋已具备交付条件但尚未交付被告。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同房价1262000元，其中1000000元由被告向兴业银行苏州分行贷款后支付，因被告未按约向银行还款，兴业银行苏州分行向法院诉讼，并要求本案原告作为连带责任保证人承担责任。本案原告根据生效法院文书向兴业银行苏州分行代偿共962380.35元，经审核，该数额未超过原告依法或依合同应承担担保责任的范围。本案原、被告约定“因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同；若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付合同约定房屋总价20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用”，现原告已向兴业银行苏州分行承担了保证责任，按合同约定可向借款人即本案被告追偿，被告应返还原告962380.35元。合同约定原告单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告向被告发出解除合同的通知，通知于2014年1月27日到达被告，双方的《商品房买卖合同》于该日解除；被告还应配合原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续，并按合同约定承担相应费用。因被告未按约向银行支付贷款本息，导致原告承担了保证责任，《商品房买卖合同》亦因此解除，合同解除的原因应归责于被告，被告还应按合同约定支付原告房款20%的违约金计252400元。被告已付原告1262000元，与应返还原告的代付款962380.35元和应支付原告的违约金252400元相抵，尚有余额47219.65元；被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，并未主张返还此款；但合同解除后，因合同取得的财产应予返还；本院为减少当事人诉累，在本案中一并予以处理，该款原告应返还被告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告李立茂之间的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201004100260）于2014年1月27日解除。二、被告李立茂于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市合景房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，撤销登记费用由被告李立茂负担。三、被告李立茂返还原告苏州市合景房地产开发有限公司代付款人民币962380.35元。四、被告李立茂支付原告苏州市合景房地产开发有限公司违约金人民币252400元。综合上述第三、四项，被告李立茂应支付原告人民币1214780.35元，在已支付的1262000元中抵扣。五、原告苏州市合景房地产开发有限公司返还被告李立茂人民币47219.65元，于本判决生效之日起三个月内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币8119元，由被告李立茂负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告李立茂于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。（本院无正文）审判员  丁亦辛二〇一五年三月三日书记员  候佳芸