呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0102民初4256号 原告：孙佳容。被告：内蒙古南璞房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区毫沁营镇南店村。法定代表人：杨全富，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，该公司员工。被告：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司。法定代表人：张文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宁宁，男，该公司员工。原告孙佳容诉被告内蒙古南璞房地产开发有限公司（简称南璞公司）、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（简称蒙海和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙佳容，被告南璞公司委托诉讼代理人李**，被告蒙海和公司的委托诉讼代理人张宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙佳容向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告签订的商品房买卖合同；2、判令二被告退还原告的购房款427732元，并按照银行同期贷款利率的双倍赔偿利息；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月23日和2015年10月8日，原告与被告南璞公司第五项目部签订了两份《商品房认购合同》（以下简称该合同）。2013年12月23日认购合同约定：原告购买被告开发的××交汇处内蒙古义乌国际商贸城E区三层272号，建筑面积13.78平方米，单价每平米15520元，总金额213866元的商铺；合同第二条约定：出卖人应当在2015年8月30日交付买受人使用。合同签订后，原告如约将商铺的购房款213866元交付被告，被告南璞第五项目部在收到购房款后向原告出具了统一收款收据。合同到期后，被告未能按期履行合同约定，交付商铺。因被告未能如期履行《商品房认购合同》，被告为补偿原告损失，于2015年10月8日签订了编号为YW2015.10.8-50商品房认购合同，合同约定，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议，被告将××交汇处内蒙古义乌国际商贸城F区三层471号，建筑面积13.78平方米，单价每平方米15520元，总金额213688元的商铺卖于原告，合同第五条第一款约定：“一次性付款，买受人所买E区3层272号商铺10年租金收益213866元抵房款（2015年9月1日起至2025年8月31日止）”，合同第二条约定：“出卖人应当在2016年12月30日交付买受人使用，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期利率双倍的补偿”，合同签订后，被告南璞第五项目部向原告出具了统一收款收据213866元（收款写明10年租金收益抵房款）。但被告并没有如约按期交付商铺，至今被告仍未交付使用，被告这种行为违反了诚实信用原则，违反了合同约定的义务，至今不能交付商铺，严重违反了合同法第8条、第44条、第60条、第144条之规定，根据相关法律规定，原告与被告签订的《商品房认购合同》应属无效合同，被告应返还原告已支付的购房款及约定的赔偿，并承担由此造成原告的经济损失，依照合同法与合同法解释的规定，该合同属于无效合同，被告应返还原告所交购房款及约定的赔偿。根据民事诉讼法解释第五十三条的规定，被告南璞公司与被告蒙海和公司合作开发义乌国际商贸城，被告蒙海和公司以南璞公司第五项目部名义与原告签订了商品房认购合同，南璞公司第五项目部不具有法律上的独立法律人格，其民事责任应由南璞公司及蒙海和公司共同承担，故依据法律规定，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告南璞公司辩称，1、认可暂未取得五证，合同无效，与原告签订的时候并未隐瞒事实，正在积极办理，被告与被告蒙海和公司共同开发，被告蒙海和公司持有第五项目部的公章，是被告蒙海和公司与原告签订合同收取购房款，应由被告蒙海和公司与被告共同承担，因合同无效双方都有过错，不应支付利息。被告蒙海和公司辩称，一、2013年12月23日，原告与被告签订了商品房认购合同，合同编号为YW2013.12.23-189,包括双方对该认购约定的商铺位置区域及建筑面积单价都明确后，原告在2013年12月21日以刷卡方式交付1万元作为定金，剩余购房款203866元于2013年12月23日全部交付完毕，共计213866元，被告同时出具了统一收款收据，被告认可义乌国际商贸城暂时未取得商品房预售许可证明，被告也认为合同无效，但被告在与原告订立合同时并未隐瞒该事实，被告现正在积极办理项目审批手续，且双方存在同等过错，合同无效，合同约定的条款也无效，故被告不承担相应的利息；二、关于原告诉请的2015年10月8日签订编号为YW2015.10.8-50商品房认购合同，被告根本没有收到原告所说的内蒙古义义乌商贸城F区三层471号商铺213866元的购房款，原告诉请依据为《内蒙古义乌国际商贸城三层商铺返租协议》，现该协议的标的尚未交付给原告，原告尚不享有该房屋的收益、使用权，原告请求权基础不存在。故原告对该商铺的诉请，因主体不适格，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年12月23日，被告蒙海和公司以南璞公司第五项目部名义与原告签订了《商品房认购合同》，将位于××路交汇处的内蒙古义乌国际商贸城E区三层272号商铺出售给原告，合同明确该项目暂未取得预售许可证，该商铺面积约13.78平方米，单价15520元/平方米，总价款213866元。合同约定被告应于2015年8月30日交付商铺给原告。双方对于被告建设的该项目未取得预售房许可证，均系明知。同日，原告（出租方）与被告蒙海和公司（承租方）签订了《商铺返租协议》，约定：原告将购买的内蒙古义乌国际商贸城商铺E区三层272号商铺，建筑面积13.78平方米，商铺总价213866元出租给被告蒙海和公司，租赁期限自2015年9月1日至2025年8月31日止；租金及支付方式：第一年至第三年租金，每年按房价总额的12%支付年租金；第四年至第十年的年租金，每年按房价总额的6%支付年租金。2013年12月21日，南璞公司第五项目部向原告出具了《收据》，书写：今收到孙佳容E座三层272号交来定金1万元；2013年12月23日，南璞公司第五项目部向原告出具了《收据》，书写：今收到孙佳容E座三层272号交来购房款人民币203866元。2015年10月8日，被告蒙海和公司以南璞公司第五项目部名义与原告签订了《商品房认购合同》，约定原告购买位于××路交汇处的内蒙古义乌国际商贸城F区三层471号商铺，合同明确该项目暂未取得预售许可证，商铺建筑面积为13.78平方米，约定于2016年12月30日交付使用，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期利率双倍的补偿；合同第三条计价方式与价款，商铺单价15520元/平方米，总金额为213866元；第五条付款方式：买受人所买E区3层272号商铺10年租金收益213866元抵房款（2015年9月1日至2025年8月31日止）。同日，内蒙古南璞房地产开发有限公司第五项目部向原告出具《收据》一张，书写：今收到孙佳容F座三层471号交来10年租金收益抵房款人民币213866元另查明，被告认可其开发建设的内蒙古义乌国际商贸城项目至今未取得土地使用权证、商品房预售许可证；庭审中，被告南璞公司认可二被告合作开发义乌国际商贸城，被告蒙海和公司认可房款由被告收取。本院认为，被告南璞公司与被告蒙海和公司共同开发义乌国际商贸城项目，被告蒙海和公司以南璞公司第五项目部名义对外公开销售商铺，与原告签订了《商品房认购合同》，并收取了原告的购房款。根据原告与被告签订的两份《商品房认购合同》约定的内容，合同约定的条款具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故该两份《商品房认购合同》应认定为商品房买卖合同。现该项目至今未取得预售许可证明，故本院认定原、被告签订的《商品房认购合同》应属无效合同；对于原告请求解除认购合同的诉请，本院不予支持；无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。二被告共同开发义乌国际商贸城，庭审中也认可愿意共同承担合同无效的责任，二被告应向原告返还收取的全部购房款；故对于原告请求被告返还支付的E区三层272号商铺购房款213866元的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告返还F区三层471号商铺款213866元的诉请，因原告与被告蒙海和公司签订的关于F区三层471号商铺的认购合同，购房款系根据返租协议的约定由E区三层272号商铺2015年9月1日至2025年8月31日的租金抵顶构成，原告实际未支付F区三层471号商铺的购房款，故对于原告请求被告返还购房款213866元的诉请，本院不予支持；现双方签订的认购合同被确认无效，虽对于房屋无商品房预售许可证系双方明确知晓，但被告隐瞒涉案房屋无土地使用权证，应对合同无效承担全部责任；根据原告与被告蒙海和签订的返租协议约定，2015年9月1日至2025年8月31日的返租为购房款总额的78%（12%×3年+6%×7年），故应认定为原告与被告蒙海和达成的抵顶协议变更了返租协议约定的租金给付比例；因双方未明确区分每年的给付比例，故本院认定为平均给付，即按照每年10%的标准进行抵顶；原、被告约定的抵顶购房款应视为被告对于逾期交付原告E区三层272号商铺的补偿或赔偿，故本院支持原告自交款之日即2013年12月23日起至实际返还之日止的利息诉请，利率按照每年10%计算。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告内蒙古南璞房地产开发有限公司、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙佳容已付购房款人民币213866元，并支付自2013年12月23日起至返还购房款之日止的利息（本金按照人民币213866元计算，利率按照年10%计算）；二、驳回原告孙佳容的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3858元，原告孙佳容与被告内蒙古南璞房地产开发有限公司、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司各负担人民币1929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 韩 宇二〇一八年八月二十二日书 记 员 杨 婷