山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终3116号上诉人（原审被告）：矫健，女，1975年7月4日出生，汉族，居民，住济南市。被上诉人（原审原告）：银丰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：赵良，男，该公司员工。上诉人矫健因与被上诉人银丰物业管理有限公司（以下简称银丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。矫健上诉请求：1.撤销原判，依法改判矫健不向银丰物业公司支付物业费及车位费或发回重审；2.本案诉讼费用由银丰物业公司承担。事实和理由：矫健自2007年10月入住XX山庄以来，地下室处于无人看管状态，长期有人在地下室门口小便，地下室门口大片尿渍，一直蔓延到墙壁上。2008年至2012年，矫健多次找银丰物业公司协商，其都置之不理。2011年新年开始，银丰物业公司的物业服务让人心寒，答应的24小时热水，因太阳能损坏，经常不能使用，业主无法洗澡，银丰物业公司与开发商之间相互推诿；小区瀑布景观无法使用，过年期间单元门损坏无人维修，小区花园垃圾无人清理，道路两旁停满车辆，蓝牙有胜于无，小区健身器材大部分不能使用，甚至电梯门口也有人小便，后来我请求银丰物业公司在电梯门口安放一只塑料桶，银丰物业公司答应并如此做了，但小便的人又转移到地下室楼梯上。经邻居们商量矫健单元集体不交物业费，本以为可以引起银丰物业公司的重视，但其没有任何反应，一直到2012年8月问题均未解决。之后银丰物业公司的管家XX找业主协商，答应维修单元门及清理地下室门口尿渍。矫健将2012年4月至2012年9月的物业费交付于XX。XX答应地下室小便的问题以后都会及时解决，太阳能热水夏天可以使用，冬天的加热功能不能维修，只能业主自己安装电热水器。车辆管理也会趋于正规，2012年之前的物业费可以不用再交，之后及时交纳就可以。矫健单元的业主经协商同意了银丰物业公司的解决办法，银丰物业公司却于2016年向法院起诉。2012年单元门已经修好，矫健的要求并不过分，只是请求物业不要在地下室门口小便，唯此而已。矫健坚持2011年7月至12月的物业费不应交于银丰物业公司。合同法规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”物业公司推卸服务责任，守法意识淡薄，对其不作为，应当判决免除其不作为期间的物业费。银丰物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判，银丰物业公司的物业管理没有瑕疵，矫健应当依法支付物业管理费及车位费。银丰物业公司向一审法院起诉请求：判令矫健向其支付物业费3523.40元、车位费240元、滞纳金（截至2015年12月31日）2569元。一审法院认定事实：矫健系XX山庄小区XX室业主，其房屋建筑面积172.76平方米，地下室17.57平方米，矫健在XX山庄小区内购买一个车位，车位号为XX。2009年8月，济南市XX山庄小区业主委员会与山东银丰物业管理有限公司签订《XX山庄物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），约定物业管理服务费的标准为住宅每月每平方米1.60元（按建筑面积计算），储藏室按住宅标准的50%收取（储藏室自2012年10月起不再收取物业费），业主车辆不委托山东银丰物业管理有限公司看管的，业主所购买车位按20元/月·车位收取使用成本费。关于违约责任协议约定，业主不按规定缴纳物业管理服务费及其他应缴纳的费用的，每日按欠费金额的千分之五计算滞纳金，逾期三个月不缴纳的，山东银丰物业管理有限公司向欠费业主发书面通知书督促缴纳，逾期6个月仍不缴纳的，山东银丰物业管理有限公司可向人民法院起诉。该物业管理服务合同的期限自2009年8月14日至2014年6月14日。2016年6月21日，山东银丰物业管理有限公司名称变更为银丰物业公司。自2011年7月至2011年12月期间及自2012年4月至2012年9月期间，矫健未向银丰物业管理有限公司交纳物业费3485.66元[172.76平方米×1.60元/月/平方米×12个月+17.57平方米×1.60元/月/平方米×50%×12个月]、车位费240元[20元/月·车位×1个车位×12个月]。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中银丰物业公司与矫健所在的XX山庄小区的业主委员会签订了《XX山庄物业管理服务合同》，据此可以认定双方之间已形成物业服务合同关系。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中银丰物业公司与矫健所在的XX山庄小区的业主委员会签订了《XX山庄物业管理服务合同》，据此可以认定双方之间已形成物业服务合同关系。银丰物业公司依约向矫健提供了物业服务，矫健应向银丰物业公司交纳自2011年7月至2011年12月及2012年4月至2012年9月期间的物业费3485.66元、车位费240元，对银丰物业公司主张的物业费超出部分，一审法院不予支持。关于银丰物业公司所主张的滞纳金，一审法院认为，银丰物业公司未能提供充分有效的证据证明其曾及时与矫健联系并进行有效沟通，故对银丰物业公司要求矫健支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、被告矫健于判决生效之日起10日内给付原告银丰物业管理有限公司物业费3485.66元。二、被告矫健于判决生效之日起10日内给付原告银丰物业管理有限公司车位费240元。三、驳回原告银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告矫健负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。矫健提交照片12张及其与管家王迎春往来短信，欲证明地下室门口、电梯门口、地下室楼梯有尿迹，到目前为止，仍有人在地下室门口小便，银丰物业公司的物业服务不到位，经质证，银丰物业公司对照片的真实性、关联性有异议，称照片无法确定拍摄时间、地点，也不属于物业管理的瑕疵，不能成为矫健拒交物业费的理由；对短信的真实性有异议，称手机显示为银丰管家赵某，而矫健说是王某某，矫健以现在的物业管理情况推测未交物业管理费时的情况不符合逻辑，矫健不能证明当时的污渍情况，仅凭短信证明不具有说服力。本院认为，矫健陈述照片系2012年拍摄，短信记录是现在的物业管理情况。但照片未显示拍摄时间，故该组照片及短信不足以证实2011年7月至2011年12月及2012年4月至2012年9月期间银丰物业公司的物业服务状况，本院不予采信。矫健另还提交《关于停止小区太阳能燃气辅助加热系统的通知》（以下简称通知）一份，证实24小时热水不能使用。银丰物业公司对通知的真实性无异议。本院认为，该通知系济南市XX山庄小区业主委员会与银丰物业公司共同出具，内容为，经对小区太阳能燃气辅助加热系统运行方式征求意见的汇总，根据汇总表，超过三分之二户数同意停止燃气辅助加热，结合小区太阳能燃气辅助加热系统的实际情况，决定停止小区太阳能燃气辅助加热系统。根据该通知内容，小区业主委员会与银丰物业公司根据三分之二以户数业主意见作出了关停太阳能燃气辅助加热系统决定，该通知不足以证实因银丰物业公司物业服务不到位，业主无法使用24小时热水，该通知无法证实矫健的主张，本院不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中银丰物业公司与矫健所在的XX山庄小区的业主委员会签订了物业服务合同，该物业服务合同合法有效，对银丰物业公司及全体业主均有约定力。2011年7月至2011年12月、2012年4月至2012年9月期间，银丰物业公司为该小区提供了物业服务，矫健应当按照物业服务合同约定交纳物业费及车位费。矫健主张银丰物业公司物业服务管理不到位，存在其地下室门口、电梯门口有人小便、2011年新年期间单元门损坏、小区道路两旁停满车辆、小区花园垃圾无人清理、小区健身器材大部分不能使用、太阳能热水不能使用等问题，故其不应当缴纳物业服务费及车位费。本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业服务费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，矫健未提交证据证实小区道路两旁停满车辆、小区花园垃圾无人清理、小区健身器材大部分不能使用等事实，矫健提交的照片、短信记录、通知不足以证实银丰物业公司的物业服务存在重大瑕疵，且矫健亦认可其所称的单元门损坏及车辆停放问题，银丰物业公司已经修复或改正，故矫健拒交物业服务费及车位费的理由不能成立，本院不予支持。矫健主张已向银丰物业公司管家XX交纳了2012年4月至2012年9月期间的物业费，且XX称银丰物业公司领导答应2012年之前的物业费可以不再交纳，对该主张矫健未提交证据证实，本院不予采信。银丰物业公司要求矫健支2011年7月至2011年12月，2012年4月至2012年9月期间的物业费及车位费，符合物业服务合同约定，本院予以支持。综上所述，矫健的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人矫健负担。本判决为终审判决。审判长  许海涛审判员  何菊红审判员  唐鸣亮二〇一七年七月七日书记员  王 娜