广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法秋民初字第194号原告一何赵宏，男，汉族，1970年11月1日出生，户籍所在地：广东省深圳市龙岗区）10号楼C座1单元1501房，原告二张明亮，男，汉族，1968年12月4日出生，户籍所在地：广东省深圳市龙岗区，两原告诉讼代理人刘必飞，系广东尚律律师事务所律师。两原告诉讼代理人谢素光，系广东尚律律师事务所律师。被告一于本军，男，汉族，1970年10月8日出生，户籍所在地：甘肃省兰州市城关区，被告二惠州市梵瑞家具有限公司，地址：广东省惠州市惠阳区秋长白石村高澳村民小组。法定代表人于建立。原告何赵宏、张明亮诉被告于本军、惠州市梵瑞家具有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，原告于年月日向本院提交《增加、变更诉讼请求申请书》，本案依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭审理，两原告的诉讼代理人谢素光、被告二惠州市梵瑞家具有限公司的法定代表人于建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月1日，被告一与原告签订《租赁合同》，被告一承租原告位于惠州市惠阳区××村辖区内××大道××北向南，沿双门墩大道地段厂房、宿舍（即位于惠州市惠阳区秋长白石村角塘片高澳小组的厂房），占地面积10000平方米（建筑面积9400平方米），被告二是厂房、宿舍的实际使用人。《租赁合同》还约定，租赁期限15即2011年10月1日至2026年9月30日止；租赁费用：厂房、宿舍、消防泵房、配电房起价人民币七万元每月，自2011年10月1日起开始，每二年递增一次，每次递增10%（自2013年10月1日至2015年9月30日，租金为人民币77000元）；被告一必须每月五日前现金一次性付清当月租金。《租赁合同》签订后，双方均按合同约定履行。从2015年5月份开始，二被告一直未能按时交付租金给原告。且据原告知悉，被告二现已处于经营困难状态，且二被告至今拖欠工人工资有五个多月之久。按照《租赁合同》第二十二条的约定，二被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》，两被告将承租的房产交还给原告；2、判令被告一向原告支付自2015年6月至实际解除租赁合同之日止的租金（暂按2015年6月份租金77000元计算）；3、判令被告一向原告支付自2015年6月1日至解除租赁合同之日止逾期违约金（以77000元为基数，按同期银行贷款利率计算从2015年5月有14日起暂时计至2015年8月31日止逾期违约金人民币1189.01元）；4、判令被告一向原告支付自2015年5月1日至实际解除租赁合同之日止的水电费；5、判令被告一向原告支付自2014年1月1日至解除租赁合同之日止的行政管理费（暂计至2014年1月计至2015年12月行政管理费9000元）；6、判令被告二对被告一支付上述款项承担连带清偿责任；7、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。原告为其起诉提交了如下证据证明：1、租赁合同，证明被告于本军与原告于2011年10月1日签订《租赁合同》，合同约定，被告租赁位于惠州市惠城区××村辖区内××大道××北向南，沿双方墩大道地段厂房、宿舍（即位于惠州市惠阳区秋长白石村角塘片高澳小组的厂房），租赁期限从2011年10月1日至2026年9月30日，租赁人民币70000元，每两年递增10%（现租金77000元）。合同还约定被告于本军拖欠租金，水电费用，员工工资等其他费用的，原告有权终止本合同；2、秋长街道办事处白石村（委）专用收款收据，证明惠州市梵瑞家具有限公司系本案承租厂房、宿舍的实际使用人；3、见证书、惠州市惠阳区白石村民委员会经营（场所）证明，证明被告于本军租赁的位于湖州市××区秋××村角塘片高澳小组的厂房（建筑面积9400㎡）所有权属于原告所有，原告对该厂房享有占有、使用、收益和处分的权利，因历史原因无法办理房产证。被告一在法定期限内未提交答辩意见亦未提供相应的证据。被告二惠州市梵瑞家具有限公司答辩称：第一，原告要求解除合同的理由不成立：（1）我方打了70万元的现金给原告，我方才能建厂并签订租赁合同；（2）原告主张解除合同的理由是我方没有缴纳租金，我方已经提供了中国银行网上转账凭单，证实我方已经支付了2015年5、6、7月份租金，不存在拖欠租金的情况。第二，行政管理费我方不清楚是什么费用。第三，原告称我方没有支付工人工资长达5个月，不是事实。第四，原告称我方拖欠水电费不成立。我方每月10号之前会缴纳水电费。被告二惠州市梵瑞家具有限公司为其抗辩提供了如下证据：1、中国工商银行电子汇款凭证，证明为了建本案涉案厂房预付的70万元定金。2、中国银行网上银行电子回单，证明已经支付了2015年5、6、7月份租金。经本院庭审质证，被告二惠州市梵瑞家具有限公司对两原告提交的证据发表了如下质证意见：对证据1真实性予以认可，证明的内容不成立，意见和答辩意见一致。对证据2没有异议。对证据3没有异议。两原告对被告二提交的证据发表了如下质证意见：恰恰说明了被告未按照合同约定支付租金，屡次违约，且到今天为止八月份租金没有缴纳。被告所提供第二组证据，房屋缴纳预定金，付款人不是本案被告，与本案没有关联性。综合原被告的陈述及提交的证据，本院对本案事实作出如下认定：2011年10月1日，原告何赵宏、张明亮与被告于本军签订《租赁合同》，约定将位于惠阳区秋长镇××村辖区内××大道××北向南，沿双门墩大道地段的厂房（占地面积10000m2，建筑面积9990m2：其中厂房面积为7890m2，宿舍面积为2041m2，配电房消防泵房54m2）租赁给被告一使用，租赁期限为15年，自2011年10月1日至2026年9月30日止，从2012年2月1日起开始收租。厂房、宿舍、消防泵房、配电房起价为人民币柒万元每月。自2011年10月1日开始，每二年递增一次，每次递增10%，乙方必须每月五日前一次性付清当月租金。合同签订后，原告将上述租赁物交付给被告一，由被告二实际占有使用。庭审过程中，被告二陈述被告一为被告二的实际经营者。至庭审结束前，被告二已支付了原告2015年5、6、7月的租金。另查明，本案涉案厂房、宿舍等租赁物是未取得建设工程规划许可证建设的房屋。本院认为，根据合同相对性理论，本案涉案《租赁合同》载明的承租方为被告一于本军，被告一于本军应当按照合同的约定履行相应的义务。同时从原告的陈述及其提供的相应证据，及被告二到庭确认可认定，被告一于本军为被告二的实际控制人，本案涉诉的厂房等租赁物一直为被告二实际占有使用，房屋租金等相关费用一直由被告二支付，因此，被告二应对被告一在本案中的承租义务承担连带责任。1、关于租赁合同是否应解除的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案中，原告提供的涉诉租赁物未办理建设工程规划许可证，且截至法庭辩论终结前，原告亦未能提供证据证明涉诉租赁物取得有建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，作为出租人的原告就未取得建设工程规划许可证的厂房、房屋与作为承租人的被告一订立的《租赁合同》违反了上述法律的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告请求被告将承租的房产返还给原告，于法有据，本院予以支持。2、关于租金（实为占有使用费）支付的问题。虽然本案的《租赁合同》无效，但被告二实际占有使用了涉案租赁物，二被告仍应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用期间的房屋使用费，庭审时双方确认被告的房屋租金支付至2015年7月，因此，房屋占有使用费应从2015年8月份开始支付至实际返还房屋之日止。3、关于原告主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因合同无效，双方约定的违约金条款不具有法律约束力，且原告对此亦存在过错，故本院对原告诉求的违约金不予支持。4、关于水电费的支付问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未提供任何证据证明自2015年5月1日至今产生的水电费用，应当承担举证不能的法律后果，对原告的该项请求本院不予支持。5、原告所主张的行政管理费没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告何赵宏、张明亮与被告一于本军在2011年10月1日签订的《租赁合同》无效，被告一于本军、被告二惠州市梵瑞家具有限公司在本判决生效后三十日内将其租用的位于惠阳区秋长镇白石村辖区内双门墩大道坐北向南，沿双门墩大道地段的厂房腾清交付给原告何赵宏、张明亮。二、被告一于本军、被告二惠州市梵瑞家具有限公司于本判决生效后十日内按合同约定房屋租金标准支付自2015年8月起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费给原告何赵宏、张明亮。三、驳回原告何赵宏、张明亮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1825元，由被告一于本军、被告二惠州市梵瑞家具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 钟 飞审判员 黎海燕审判员 林杏丁二〇一五年十月二十三日书记员 古晓洲