北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2015)海民初字第04362号原告北京国控经贸有限责任公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路1号甲7号楼二层251、252。法定代表人陈书银，总经理。委托代理人李娜，北京李娜律师事务所律师。被告北京市西郊农场，住所地北京市海淀区上庄乡。法定代表人管建国，场长。委托代理人杨凯，北京市中闻律师事务所律师。委托代理人魏然，男，北京市西郊农场企管部副部长，住该单位宿舍。原告北京国控经贸有限责任公司（以下简称国控公司）与被告北京市西郊农场（以下简称西郊农场）合同纠纷一案，依法由代理审判员冯姝雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告国控公司委托代理人李娜与被告西郊农场委托代理人杨凯、魏然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国控公司诉称，2000年4月18日，我公司（原名：北京市海淀区对外贸易公司）与西郊农场签订《合作协议书》，就共同开发我方所属仓库闲置土地，新建职工住宅及配套设施达成协议。依据该约定，西郊农场负责项目的物业管理。碧水家园项目于2000年10月竣工，建成四栋住宅楼，双方按协议约定将楼房进行分配，我方取得一栋，其余三栋由西郊农场取得。西郊农场委托同力物业公司对小区提供物业管理服务，但其后同力物业公司撤离，小区发生供暖、供电、保洁、设备维修维护等无人管理的问题，小区居民多次上访反映情况，我公司开始对小区公共设施进行维修维护，并承担了相关费用。在此期间，我公司多次要求西郊农场履行物业管理义务但未果。2013年，我公司起诉，要求西郊农场履行负责“碧水家园”项目物业管理的合同义务并承担截至2013年1月1日的我方为物业管理支付的费用1539914.98元，并胜诉。但之后西郊农场仍拒不履行物业管理义务。我方曾多次向西郊农场致函要求履行物业管理义务，承担相关费用，并就小区内房屋鉴定、设备维修、更换等相关情况向其通报，但均被拒绝，甚至拒收我方的函件。小区日常物业维修管理仍由我公司承担并负担电费、管理清掏维修费、小区内公共设施更换和维修维护费用等。诉讼请求：判令西郊农场向我公司支付我方为“碧水家园”物业管理垫付的2013年1月1日至2014年7月期间各项费用共计2183952.26元并承担本案诉讼费。被告西郊农场辩称，不同意国控公司的全部诉讼请求。小区没有物业管理，无人管理，国控公司不是小区的物业管理单位。双方合作协议中只约定我方负责前期的物业管理。我方已经履行相应义务。我方既不是小区物业管理公司也无物业管理资质，我方不应当作为该小区物业管理的主体。国控公司也不是物业管理公司，也无证据证明全体业主委托其承担物业管理服务。依据生效判决，如果国控公司要求我方承担物业管理义务，其应向我方发出书面通知，而非自行进行物业管理。所以，其擅自进行所谓的物业管理行为于法无据。此外，依据现有证据，国控公司主张的相关费用依据不足。经审理查明，2000年4月18日，北京市海淀区对外贸易公司（甲方，以下简称海淀外贸公司，后更名为国控公司）与西郊农场（乙方）签订合作协议书，约定双方共同开发甲方所属仓库闲置土地，新建职工住宅及配套设施（即本案诉争碧水家园项目）。甲方负责提供有合法使用权的土地、办理立项及开发建设所需办理的全部手续时应提供的文件及签章；乙方负责办理立项、规划、设计等开工前和开工后的一切手续及相关费用，负责项目的物业管理。国控公司为该项目提供了其具有土地使用权的土地用途为仓库的国有土地。2000年10月该项目竣工，建成住宅楼四栋。海淀外贸公司分得一栋并出售给了本单位职工，西郊农场分得三栋并全部向公众出售。后西郊农场委托北京市同力物业管理有限责任公司开始对小区提供物业管理服务，并于2002年5月15日由北京市通达房地产开发建设总公司西郊分公司与北京市同力物业管理有限责任公司签订《碧水家园交接协议》。期间，小区居民与该物业公司就物业费收取、物业服务质量等问题产生矛盾。北京市同力物业管理有限责任公司撤出小区的物业管理，小区发生供暖、供电、保洁、设备维修维护等无人管理的物业问题。此后，海淀外贸公司对小区公共设施进行了维修维护，并发生相关费用。因就物业管理责任承担及费用负担发生争议，国控公司于2013年将西郊农场诉至本院，要求判令西郊农场履行负责碧水家园项目物业管理的合同义务，并承担国控公司于2007年12月1日至2012年12月25日期间为碧水家园物业管理支付的清掏费、配电柜修理费、水管更换费、电费等各项费用1539914.98元。本院于2013年6月4日做出（2013）海民初字第07390号民事判决书，以房屋的权利人已经发生变化，物业管理的相关问题以及物业管理的费用应由全体业主决定并承担为由驳回国控公司全部诉讼请求。国控公司不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2013年9月29日做出（2013）一中民终字第09393号民事判决书，认为西郊农场与国控公司已经约定西郊农场负责建设项目的物业管理，西郊农场在进行上述约定时明知双方均无物业管理资质，也未明确该条款的期限和履行次数，事后也未就此做出任何说明，业主、业主大会选聘物业服务企业之前的物业服务行为属于前期物业服务，由建设单位承担责任，故在北京市同力物业管理有限责任公司撤出后，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，西郊农场应当继续履行为碧水家园进行物业管理的义务，并承担因未履行该义务导致国控公司进行物业管理所产生的损失，判决撤销原一审判决，判令西郊农场履行负责碧水家园物业管理的合同义务并向国控公司支付1539914.98元。西郊农场不服（2013）一中民终字第09393号民事判决书，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年10月17日做出（2014）高民申字第3368号民事裁定书，驳回西郊农场的再审申请。经强制执行，西郊农场已经支付生效判决所涉执行款项，但未对碧水家园进行物业管理，亦未委托物业管理企业从事小区物业管理工作。目前碧水家园小区未成立业主委员会，业主也未选聘物业服务企业从事物业服务行为。庭审中，国控公司提交合同、发票、施工费清单、概预算书等证据，证明其在2013年1月至2014年7月期间对小区公共设施进行了维修维护，并承担了电费、管道清掏维修费、设备检测维修费等各项费用2183952.26元，具体包括：电费191337.15元、管道清掏维修费466551.57元、公共设施维修维护费用432282元，配电改造工程费1093781.54元。其中，电费数额与往年相当；管道清掏维修费、公共设施维修维护费用数额高于往年水平，国控公司就此解释称系因小区原设计缺陷及设备老化导致清掏维修费用增加之故；对于配电改造工程费，国控公司解释称因北京市政府依法收回其名下国有建设用地，征收范围涉及涉案小区部分土地，小区配电箱位于征收范围之内，所以需要对小区配电箱进行移位改造，国控公司在对配电箱进行移位改造过程中对相关设备进行了更换，并因此支付配电改造工程款1093781.54元。国控公司认可获得征地补偿，但主张补偿内容未涉及配电箱移位及设备更换。国控公司称所支出的配电改造工程款主要用于设备更换，但未就设备更换必要性提交充分证据。西郊农场提交小区照片主张国控公司未实施相应物业管理行为，国控公司不予认可。国控公司提交快递详单、回执等，主张先后于2013年10月22日、2013年10月30日、2014年3月28日、2014年4月16日向西郊农场邮寄函件，要求西郊农场履行判决义务并支付相关费用、办理碧水家园上下水管道与市政连接工作、修缮碧水家园供水系统故障等，要求西郊农场履行负责碧水家园物业管理的合同义务并承担相应费用。2013年10月30日、2014年3月28日、2014年4月16日邮件因收件人拒收被退回。西郊农场否认收到2013年10月22日函件。上述事实，有双方当事人陈述、合同、发票、（2013）一中民终字第09393号民事判决书、（2014）高民申字第3368号民事裁定书、快递回执、函件等证据材料在案佐证。本院认为，虽国控公司与西郊农场对如何理解《合作协议书》中物业管理服务的条款存在争议，但是上述问题已通过诉讼程序得到处理和确认。（2013）一中民终字第09393号民事判决书已经发生法律效力且具有强制执行力。西郊农场所提再审申请已被北京市高级人民法院裁定驳回。涉案小区未成立业主大会，业主亦未选聘物业服务企业，（2013）一中民终字第09393号民事判决书认定西郊农场履行负责碧水家园物业管理的事实条件没有变化。因此，西郊农场应该继续履行负责碧水家园物业管理的合同义务，并承担因未履行该义务导致国控公司对建设项目进行物业管理而造成的损失。就自2013年1月至2014年7月期间电费191337.15元、管道清掏维修费466551.57元、公共设施维修维护费用432282元，国控公司提交了合同、支付凭证等证据材料，并就部分费用的增长作出合理解释，西郊农场虽不认可，但并未就此抗辩提交充分证据。对其抗辩，本院不予支持。就国控公司支付的配电改造工程费1093781.54元，一方面，配电箱移位系因北京市政府收回国控公司名下国有土地使用权导致，其费用非因物业管理服务产生，国控公司因此支出的费用与西郊农场不履行物业管理义务无关，另一方面，国控公司认可上述配电改造工程费主要用于设备更换，但未就该项大额支出的必要性提交充分证据，加之国控公司已经获得相应征地补偿，因此，对于国控公司要求西郊农场支付配电改造工程费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市西郊农场于本判决生效后七日内支付北京国控经贸有限责任公司人民币一百零九万零一百七十元七角二分；二、驳回北京国控经贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千一百三十六元，由北京国控经贸有限责任公司负担六千零七十八元，已交纳；由北京市西郊农场负担六千零五十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  冯姝雅二〇一五年三月九日书 记 员  冯倩倩