天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第445号原告天津津祥物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区第二大街21号10栋2门601号。法定代表人林津，经理。委托代理人李咏梅，该公司员工。被告高冬梅。委托代理人刘治江（夫妻关系）。原告天津津祥物业管理有限公司诉被告高冬梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员杨婧适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李咏梅，被告高冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津津祥物业管理有限公司诉称，原告2012年3月20日与泰丰家园一期业主会签订了物业管理服务合同。被告为该期间的房屋所有权人，房屋建筑面积150.30平方米，2013年4月1日至2014年5月31日，被告共拖欠物业管理服务费2840元，并产生违约金426元。故原告呈诉，请求判令被告支付上述费用并承担本案的诉讼费。庭审中，原告提交了如下证据：证据1、物业服务合同，证明原告与被告小区业主会签有物业服务合同，原告主张的物业期间为合同期间内；证据2、物业服务合同备案证明，证明物业合同经过开发区物业办公室备案；证据3、服务费价格备案，证明物业服务费价格经过开发区物价局备案；证据4、资质证书，证明原告有物业资质，是合法企业；证据5、房地产权属登记簿，证明涉案房屋为被告所有；证据6、催费信件，证明原告书面催缴过物业费；证据7、关于泰丰家园一期底商油烟、噪音扰民的报告，证明物业公司向开发区环保局递交要求治理的报告；证据8、关于泰丰家园一期底商污染小区环境的报告，证明物业公司再次向滨海新区开发区信访办进行投诉；证据9、公共秩序维护员值班表1、表2、表3，表1证明公共秩序维护原每天对外来机工货车的管理（开具出门证）、日间及夜间巡视工作的记录；表2证明公共设施维护员每天对电梯应急电话系统每天要检查是否通畅的记录；表3证明公共秩序维护员对小区搬出货物车辆管理（要有业主确认的出门证方可放行）；证据10、照片3张，证明消防通告的管理有提示、秩序维护员对违章车辆有管理贴条提示，货车出入有管理、换证；证据11、照片5张，证明对消防、防盗、房屋安全有提示；证据12、照片3张，证明保洁人员每天对楼内楼外的清扫情况；证据13、照片4张，物业工作人员动公共区域进行消杀，对管道进行定期疏通证据14、照片2张，证明公共区域小广告定期清理；证据15、照片6张，证明物业公司员工配合公安相关执法人员勘察地下室群租房，对私搭乱建情况及时制止；证据16、照片5张，证明物业公司工作人员对小区公共设施进行维护证据17、照片6张，证明绿化工人适时对绿化浇水、打药、补种等管理；证据18、照片3张，证明对大修基金的修理进行公示；证据19、照片2张，证明物业服务的内容、标准、费用常年在小区门口公示；证据20、泰丰一期业主机动车收费的表格，证明364户同意业主收取车位费，所以取消了对物业公司的委托。证据21、照片4张，是业主会提供的，将上调价格的文件及服务标准公示，调价开票现场开票结果合同草案在小区公示；证据22、录音，是物业公司与居委会的工作人员的录音，内容是对要求维修房屋，要求居委会给予答复的通话内容；居委会工作人员叫魏国，是居委会副站长，是居委会不给签字，居委会在业主会在筹备中，说回去等着，不行使其权利，导致电梯半年停用，还有修房无法进行。证据23、2012年业主对物业服务满意度的调查，证明多户业主对物业服务的满意度；证据24，照片两张，证明利用公共场地的收益在小区内公示。被告高冬梅辩称，第一，续签的物业合同及物业费涨价违法。第二、被告未履行合同约定的物业服务义务，具体包括共用设施及房屋建筑共用部位等的维修、养护和管理。未履行公共绿地、花木的养护和管理。未履行公共环境卫生管理。未履行交通与车辆停放秩序的管理。未履行公共秩序的管理。根据相关法律规定，在原告违约的情况下，被告可以拒绝交纳物业费。同时，被告也未履行催收义务，同时，维修基金去向不明，要求账目公开。被告高冬梅未提供证据。经审理查明，2012年3月19日泰丰家园一期业主会与原告分别签订天津市住宅物业服务合同，合同期限为2012年3月20日至2015年3月19日。合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、车位使用费收费、违约责任等条款均进行了约定。对于物业管理服务费标准，合同第六条约定多层、高层住宅为每月每平方米0.70元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用按建筑面积每月每平方米0.65元，多层住宅机电设施的运行、维修管理费用按照建筑面积每月每平方米0.15元。以上费用由业主于每季度首15日前交纳。上述收费标准于2012年3月19日经天津经济技术开发区物价局及天津经济技术开发区（南港工业区）发展和改革局备案。2012年4月27日上述两份物业服务合同在天津开发区物业管理办公室备案。另查明，原告具有物业管理企业三级资质。上述合同签订后，原告依约履行了服务义务。被告为房屋所有权人，建筑面积为150.30平方米，按合同约定的收费标准，2013年4月1日至2014年5月31日被告共拖欠物业管理服务费2840元。原告经书面催要未果后，起诉来院。本院认为，经本院前期审理涉及该小区物业纠纷案件，已认定原告与泰丰家园一期业主会签订的物业服务合同为有效合同。被告作为该小区的业主，应受合同的约束，现原告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定的物业费价格标准履行给付物业管理服务费的义务。被告提出抗辩，认为物业在安防、绿化、公共设施维护管理、卫生等方面存在瑕疵，但并未提供证据。原告亦提供了证据证明其履行了电梯、卫生、车辆管理及保安等相关职责，本院参考本小区其他业主提供证据情况，认为原告存在部分履约瑕疵，就原告的物业费主张酌情扣减5%，因此本院酌情支持原告物业费2698元，超出部分，本院不予支持。被告提出的物业费需经催收后才能像法院起诉的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。关于违约金的诉请，被告未及时交纳物业费已构成违约，本院考虑到被告高冬梅不缴纳物业费并非无理由的故意拖欠，本着公平、公正原则，原告此项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高冬梅于本判决生效之日起十日内给付原告天津津祥物业管理有限公司2013年4月1日至2014年5月31日天津经济技术开发区第四大街99号物业费2698元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告负担4元，被告负担21元，被告负担的部分由被告于本判决生效之日起十日内径行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 杨 婧二〇一五年三月十八日书 记 员 陈镜西附：法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主。第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。