福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民初字第4045号原告厦门市源昌物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人侯团兴，该公司总经理。委托代理人王海燕，福建卓法律师事务所律师。委托代理人李颖，福建卓法律师事务所实习律师。被告张丽真，女，1968年5月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告厦门市源昌物业服务有限公司（下称源昌物业公司）与被告张丽真物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告源昌物业公司的委托代理人王海燕、李颖到庭参加诉讼，被告张丽真经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源昌物业公司诉称，被告张丽真系湖里区康泰里34号202室以及车库的业主，房产面积为215.14平方米。根据相关物业法规规定，被告有向原告缴纳物业管理费、公维金的义务。然而，2009年7月1日起至2014年7月31日止，被告未缴的费用有：房屋物业管理服务费32274元、房屋公共维修金3870元、车库管理费4800元、车库公共维修金300元。被告未按规定期限缴纳前述各项应缴费用的行为已构成违约，根据原、被告签订的《住户服务手册》，被告应按每日千分之三缴纳所欠费用的滞纳金。现原告多次催要未果，遂提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2009年7月1日起至2014年7月31日止尚欠的房屋的物业管理费32274元、房屋公共维修金3870元、车库管理费4800元、车库公共维修金300元及逾期付款违约金（违约金计算方式：自2009年7月1日起至实际还款日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三分别计算每月的违约金，暂计算至2014年7月31日合计为3652.1元），以上费用共计44896.1元；2、本案诉讼费由被告承担。被告张丽真未作答辩。经审理查明，2008年6月12日，厦门源昌房地产开发有限公司与源昌物业公司签订《前期物业服务合同》，合同第二章约定了服务内容与质量，包括物业共享部位的维修、养护和管理，共享设施设备的运行、维修、养护和管理，共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；合同第三章约定了服务费用，其中别墅的物业服务费为每月每平方米2.5元，物业服务费用按季交纳；合同第四章约定了车库车位管理费为80元／月；合同第七章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费的，应按日0.3%的标准支付违约金；合同第八章约定了合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：“源昌豪庭”住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（电梯、挑高）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元。另查明，2007年2月24日，张丽真与厦门源昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买源昌豪庭一期21#楼1梯3跃5层302单元，该合同附件四约定“联排住宅高度低于2.2米车库与住宅配套，不单独销售，使用权归此套住宅所有”。被告的房屋坐落于湖里区康泰里34号202室，建筑面积为220.18平方米，车库位于湖里区源昌豪庭一期21#楼1梯3跃5层302单元。2009年5月17日，张丽真与厦门源昌房地产开发有限公司签订《入住合约》，同意由开发商选聘的管理商源昌物业公司实施前期物业管理。张丽真自2009年7月1日起未缴交物业管理费及公共维修金。2013年4月25日，源昌物业公司通过EMS向张丽真送达《立即支付尚欠“源昌豪庭”物业服务费的律师函》，EMS跟踪查询单体现邮件于2013年4月26日“陈灿第代收”。以上事实，有《前期物业服务合同》、《入住合约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、邮件详情单及查询单、厦价房（2008）90号文件、土地房屋登记卡一份（第00827380号）以及庭审笔录为证。本院认为，张丽真经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩权利。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在“源昌豪庭”小区业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门源昌房地产开发有限公司委托源昌物业公司对小区提供前期物业服务符合法律规定。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，张丽真应按照物业服务合同约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2009年7月1日至2014年7月31日的房屋物业管理费33577.5元（220.18平方米×2.5元／平方米×61个月）、房屋公共维修金4029.3元（220.18平方米×0.3元／平方米×61个月）以及车库管理费4880元（80元×61个月）、车库公共维修金305元（5元×61个月）。源昌物业公司要求张丽真支付2009年7月1日起至2014年7月31日止尚欠的房屋的物业管理费32274元、房屋公共维修金3870元、车库管理费4800元、车库公共维修金300元，合计41244元，低于上述标准，本院予以照准。张丽真逾期未缴纳上述房屋及车位的物业管理服务费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。张丽真应依据合同约定支付每日按欠款物业服务费的千分之三计算的违约金。本案中，源昌物业公司虽然提供了缴费通知邮寄单，但缴费通知邮寄单并非张丽真本人签收，且源昌物业公司未提供其他证据证明其合理履行了书面催告义务，故有关诉争债务违约金的起算时间，本院调整为自公告期届满，即2014年12月18日开始计算。故逾期交纳物业服务费的违约金应以37074元（32274元＋4800元=37074元）为基数，按日千分之三，自2014年12月18日开始，计至本判决确定的付款之日止。张丽真经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定判决如下：一、被告张丽真应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市源昌物业服务有限公司2009年7月1日至2014年7月31日期间的房屋物业管理费32274元、房屋公共维修金3870元，车库管理费4800元、车库公共维修金300元，合计41244元以及逾期付款违约金（以37074元为基数，自2014年12月18日起，按日3‰计至本判决确定的付款之日止；违约金应以不超过37074元为限）。二、驳回原告厦门市源昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张丽真未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费922元，由被告张丽真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  张晓毅代理审判员  张 伟人民陪审员  林振焕二〇一五年三月十日书 记 员  杨莉苹附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。