广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗云法民四初字第1078号原告：罗坤才，身份证住址广东省中山市南区。委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。被告：郑焕平，身份证住址广东省珠海市香洲区。委托代理人：谭俊，广东大同律师事务所律师。原告罗坤才诉被告郑焕平租赁合同纠纷一案,本院于2014年9月17日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗坤才的委托代理人戴小平，被告郑焕平及其代理人谭俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告罗坤才诉称：我于2013年9月9日与被告签订《场内租赁合同》，承租被告的金沙洲店内*楼场地，合同期为四年，时间为2013年10月1日起至2017年9月31日止，月租金为35000元。我承租后，对场地进行了装修并于2013年10月11日开业经营。开业后即发现商场*楼漏水到*楼的承租场地，影响到我的正常经常，但我在通知被告整改后一直没有什么效果。2013年12月25日开始，漏水更严重，我无法正常经营，不得不关停场地。为保证合同能正常履行，我一直将租金交到2014年3月，但被告至今仍无法保证房屋不漏水，我正常交纳租金，被告郑焕平应当提供可以正常经营的场地给我经营，我多次与被告郑焕平协商沟通未果。综上，我请法院依法判令：被告退还我所交的2013年10月1日至2014年3月租金21万元、合同保证金和场地设施费80000元；被告赔偿我装修费、经营设备损失共计457854元；诉讼费由被告承担。被告郑焕平辩称：我不同意原告的诉讼请求.1.我交付原告的租赁场地符合双方签订的合同约定的用途及基本效用。2.租赁物业存在的漏水情况，但该漏水是*楼租户造成，并非我造成。出现漏水后，由于我并非*楼承租人，也不是房东（业主），不可能由我组织维修人员对漏水进行维修，只能与造成漏水的侵权人及房东进行协商，要求维修，在经协商后我已对漏水进行了维修，现已不存在漏水现象。虽漏水对原告的经营产生了一定的影响，但原告实际占有使用了租赁场地，原告现要求我退回所有的租金不合理。3.根据双方在合同中约定租金等费用是不予退还的。合同的第7条第3款约定，若原告中途退场，必须经得我的书面同意，该事由尚未出现，故保证金也不应退还。4.原告起诉时提供的装修合同、装修款收据拟证实其装修，但原告在涉案物业内的装修、物品部分是可以搬走的，原告也实际搬走了部分，对原告搬走的部分是不应计算在原告损失的范围之内。经审理查明：2013年9月9日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《客户租赁联营合同》，约定由甲方将位于广州市白云区金沙洲环洲*路沙凤置业大厦*楼，面积约880平方米的场地出租给乙方经营。租赁期限为四年，即自2013年10月1日至2017年9月31日止。经营范围为大众服装、大众鞋、大众皮具、童装内衣。租赁方式为采用固定租金，即前3年租金为35000元/月，第四年租金为43000元/月。签订合同时，乙方应向甲方交纳合作保证金30000元，在双方合同期满后甲方不计息方式退还乙方，如在合同期限内，乙方经营不善或严重违反甲方管理制度，违反本合同，甲方有权视情节轻重扣除部分或全部保证金。每月5日前交纳当月租金给甲方，超期则甲方每天按每月总款的5%向乙方收取滞纳金。签订本合同时，乙方应付给甲方场内装修设施费50000元，此费用一次性支付且不退还，作设施消耗费用。甲方提供商场内的基础设施（水电、空调等）的正常服务，所有基础设施与设备未经甲方同意乙方不得变更改装；甲方提供商场内的整体照明，若乙方需附加整改照明用途或加装用电器，须经甲方同意并其费用及电费由乙方承担。乙方的装修与设计由乙方负责组织实施，但乙方的装修与设计方案应预先征得甲方书面认可方可实施装修；未经甲方同意施工所引起的返工重修，其费用及损失由乙方负责。乙方的装修费用由乙方负责，如合同期满乙方不再续约，则乙方的装修属甲方所有，乙方不得拆迁或毁坏。在合同期内，若乙方中途撤场，必须征得甲方书面同意，除不退还乙方合作保证金外，乙方还应向甲方赔偿相当于两个月租金的损失费。上述合同签订后，原告向被告支付了合作保证金30000元及装修设施费50000元，并于2013年9月进场装修，10月开业经营大众服装。自2013年10月至2014年3月，原告共向被告支付了租金210000元。据原告反映，涉案租赁场地*楼于2013年10月底漏水至*楼，部分天花板、试衣间、电梯因漏水而导致损害，无法正常使用；至2013年12月25日，漏水现象加重。被告对于原告的陈述予以确认，同时主张其本人是涉案房屋的转租人，涉案租赁场地*楼由广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心承租，该中心于2012年开始即发现有漏水情况，在原告进场装修时，漏水仍在继续，被告为此多次与出租人及广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心进行协商，漏水问题均未得解决，被告遂将出租人也诉至本院，案件尚在审理过程中。原告因漏水问题经营不善，于2013年3月底清货、2013年4月底撤场。原告向本院提交了公证书和照片，拟证明涉案租赁物的漏水情况，被告对此予以确认。关于原告在涉案场地的装修，原告向本院提交《承揽合同》、装修结算单、收据等，拟证明其为装修涉案租赁物支出457854元。被告对原告的举证不予确认，抗辩称《承揽合同》中所涉部分物品均可以搬走，不能计作原告的装修损失。原告没有提供银行支付凭证，无法证实已实际付款的事实。2015年2月4日，本院至涉案租赁物现场进行勘查，经双方确认，租赁场地内属于原告的装修有天花板吊顶，镜子与广告包柱、墙壁贴纸、试衣间三个、办公室防盗门一个、监控设备、射灯。部分货架已拆除，但原告尚未搬走。经本院释明，原、被告均表示不申请对涉案装修进行评估，同意以法院认定为准。对于原告撤场时遗留的装修物品，被告表示不会继续使用。另查：根据广州市规划局白云分局出具的穗规白云【2014】812号《复函》：广州市白云区金沙洲环洲*路沙凤置业大厦无规划报建手续。双方当事人在举证期限内无提交涉案租赁物规划报建手续。本院向双方当事人释明涉案合同的效力问题，原告表示坚持原诉讼请求。以上事实：有客户租赁联营合同、承揽合同、收据、结算单、公证书、照片、询问笔录、复函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物无规划验收资料，故原告与被告之间签订的《客户租赁联营合同》应属无效合同。但原告实际使用场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告应向被告支付房屋使用费。鉴于双方在租赁合同中约定的租金标准是在原告能够正常经营使用涉案场地的情况下确定之，但被告作为出租人，虽场地漏水非其本人所为，但其本人仍负有为原告提供符合适租条件的租赁场所的义务。在此情形下，要求原告按照合同约定的标准支付房屋使用费有违公允，故本院酌情认定原告应支付的使用费应在合同约定的标准基础上下浮30%，即按照35000元/月×70%=24500元为宜。原告已向被告支付了2013年10月至2014年3月的房屋使用费共计210000元，被告尚需退还原告63000元，原告诉讼请求超过该款项金额之标的，本院予以驳回。合同无效，因无效合同而取得的财产应当相互返还，原告要求被告退还合同保证金及场地设施费共计80000元的诉请合理合法，本院予以支持。关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定。原告入场装修并实际经营，未有证据显示被告对此提出异议，故可推定属于承租人装修经出租人同意的情形。原告已举证证明对涉案租赁场地进行了实际的装修，本院予以采信。装修损失应由原、被告依导致合同无效的过错分担现值损失，从双方导致合同无效的过错考量，被告作为出租人，其未能提交涉案租赁物的合法的规划报建手续，责任较大，应由被告承担70%；原告在签订租赁合同时，未尽审慎的审查义务，应自担30%责任。关于装修现值，双方当事人均不申请评估，但根据本院现场勘查结果及双方当事人陈述，原告现有装修有天花板吊顶，镜子与广告包柱、墙壁贴纸、试衣间三个、办公室防盗门一个、监控设备、射灯等。未形成附和的物品已由原告搬离。根据原告向本院提交的承揽合同、结算单及收据，本院酌情认定上述装修价值为110000元。原告已实际使用场地6个月，折旧率酌定为90%，故本院认定涉案租赁物装修现值为99000元，被告应承担该价值的70%，即69300元。原告要求被告赔偿超过该金额的装修损失的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，郑焕平退还罗坤才2013年10月至2014年3月多收取房屋使用费63000元；二、本判决生效之日起十日内，郑焕平退还罗坤才合同保证金30000元、场内装修设施费50000元；三、本判决生效之日起十日内，郑焕平支付罗坤才装修损失69300元；四、驳回罗坤才其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11278元，由罗坤才负担7000元（已支付）；由郑焕平负担4278元，由郑焕平负担的受理费部分，在本判决生效之日起三日内，由郑焕平迳付罗坤才，本院不再予以退回。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  杨显元人民陪审员  黄文聪二〇一五年三月十三日书 记 员  蔡晓珊