浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3771号 上诉人（原审被告）：袁经深，男，1978年11月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省新邵县，现住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：雷翠玲，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈怡，女，1981年11月18日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人袁经深因与被上诉人陈怡房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初7263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2016年1月28日，陈怡（出租方）与袁经深（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由陈怡将位于杭州市江干区××幢××单元××室的房屋出租给袁经深，租期从2016年4月1日起至2021年4月1日止，房屋为毛坯交付由袁经深自行装修；未经出租方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经出租方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的，出租方有权终止合同，收回房屋，由此造成损失的承租方应予赔偿等内容。合同签订后，陈怡将房屋交付给袁经深使用。2017年8月28日，陈怡发现袁经深擅自拆改变动房屋结构后，以书面的形式通知袁经深，于2017年8月28日至2017年9月3日将房屋恢复原貌并赔偿相应损失，否则将终止租赁合同。袁经深未在上述期限内恢复房屋原貌。现陈怡起诉至原审法院，要求：1.判决确认陈怡、袁经深之间就杭州市江干区××室的《房屋租赁合同》解除；2.判决袁经深赔偿陈怡恢复原房屋结构损失20000元；3.本案诉讼费用由袁经深承担。 原审法院认为，陈怡、袁经深签订的房屋租赁合同，意思表示真实，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。袁经深擅自变动房屋结构，经陈怡书面通知限期整改后，仍未恢复原状，现陈怡诉请解除案涉合同，可予支持。袁经深应向陈怡返还案涉房屋，腾退所需的合理期限由原审法院酌情确定。对案涉房屋恢复原状的费用，陈怡主张人民币20000元，但未能提交有效证据予以证明，且未申请第三方进行评估，故陈怡该诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈怡与袁经深于2016年1月28日签订的《房屋租赁合同》。二、袁经深于判决生效后十五日内将杭州市江干区九堡金雅苑6幢1单元302室房屋腾空并返还给陈怡。三、驳回陈怡的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币150元，由陈怡负担。 宣判后，袁经深不服，向本院提起上诉称：原审法院关于“袁经深擅自变动房屋结构”的事实认定错误，适用法律错误。一、双方签订的《房屋租赁合同》第九条所约定的“房屋结构”应理解为“房屋承重结构”。而原审法院在没有审查袁经深对案涉房屋的承重结构是否破坏的情况下，认定袁经深将房屋装修成三房、拆除可以任意拆除的“非承重墙体”属于擅自改变房屋结构，属于认定事实错误。首先，根据相关法律规定，案涉合同第九条提及的“房屋结构”应当理解为“房屋承重结构”。相关法律、法规及司法解释规定，出租人解除权是在承租人擅自变动“房屋建筑主体”、“承重结构”等房屋构造足以使租赁物受到损害的情况下才能行使。其次，从合同目的看，该“房屋结构”也应理解为“房屋承重结构”。本案中陈怡出租给袁经深的房屋系毛坯房，袁经深有权对案涉房屋进行装修，双方的真实意思表示和协议初衷是在不损害房屋质量即改变房屋承重结构的情况下，袁经深对房屋的装修有权自主决定，否则，袁经深冒着合同被解除的风险投入大量的金钱和精力装修房屋实在有悖于常理。袁经深在房屋装修过程中并未损害房屋的承重结构，所拆除的墙体也非承重墙。二、陈怡诉请解除案涉《房屋租赁合同》，没有事实依据，同时违反了诚信原则，不利于维护社会的经济秩序。陈怡诉请解除合同的根本原因是为了谋取更多的租金利益。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回陈怡的一审诉讼请求。 被上诉人陈怡在二审期间辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》第九条提及的“房屋结构”包括“承重结构”及与之对应的“非承重结构”。袁经深拆除了一面墙且增加了两面墙体属于“拆改变动房屋结构”的事实认定清楚无误。1、袁经深试图用一个法定解除的条件来证明合同双方约定解除的条件是同等意思表达，显然是不合理的，用法定解除条件倒推出约定解除中的“房屋结构”的意思表达是“承重结构”，逻辑不成立。2、从合同的表述来看，双方合同中提及的“房屋结构”也不可能特指“承重结构”，否则合同的约定和国家法律法规是相悖的。涉及房屋承重结构的问题，无论出租人是否同意，都是不可以拆改承重结构的。事实上，只有涉及非承重结构的拆改变动才会需要出租人同意，若出租人不同意，即使合法合规的拆改变动，承租人也不能拆改变动房屋结构。3、从签订的案涉《房屋租赁合同》第九条的目的来看，其是为了保障出租人对承租人拆改变动房屋结构（包括承重结构和非承重结构）行为100%的知情权和否决权。若此约定中的房屋结构特指“承重结构”，则此约定明显有悖于合同法的公平原则。二、陈怡在一审中诉请解除案涉《房屋租赁合同》，事实依据清楚，符合合同约定的解除条件，诉讼请求完全合法、合理、合规。本案中，陈怡不存在擅自解除合同的情况，按约定解除合同并不违背合同法中诚信原则和公平原则。反倒是袁经深在签订合同中提供大量不实信息，在履行合同过程中为最大化自己的利益而故意置出租人的权益于不顾，置房屋实际使用人和房屋结构相连的其他房屋实际使用人的人身安全于不顾，给陈怡造成权益损失，给房屋造成安全隐患，损害了社会公共利益。综上，陈怡认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回袁经深的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，上诉人袁经深向本院提交案涉房屋结构平面及板配筋图、标准层梁配筋图，欲证明案涉房屋承重墙的具体位置及袁经深在装修房屋过程中并未破坏房屋的承重结构。陈怡对该组证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。本院经审查后对该组证据的真实性予以确认，证明目的在本院认为部分加以阐述。 二审中，被上诉人陈怡未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据审理查明及双方当事人在二审中的陈述，案涉房屋系在两室一厅一厨一卫毛坯房的格局下交付袁经深承租使用，袁经深在装修过程中将案涉房屋拆改为三室一厅一厨一卫格局的事实是清楚的，在无证据证明袁经深的拆改行为变动房屋承重结构的情况下，本案争议的焦点即为双方当事人签订的《房屋租赁合同》第九条第2项“未经出租方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经出租方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的”中所提及的“拆改变动房屋结构”的具体理解。袁经深认为该条所涉的“房屋结构”仅指房屋承重结构，而陈怡则认为包括房屋承重结构及非承重结构的房屋格局的拆改变动。本院经审查后认为，首先，从该条款的文字含义理解角度分析，该“房屋结构”的表述可以包含房屋承重结构及非承重结构的双重含义，从文字表面无法体现出仅为房屋承重结构的结论。同时该条款中同时约定了“或损坏房屋”的内容，而在未经相关部门审批的情况下拆改变动房屋承重结构即造成了对房屋造成的损坏，同一合同条款中就相同损害后果出现重复约定，不符合常理。其次，房屋承重结构关系到房屋主体安全，房屋承重结构的变化受到国家法律、法规强制性规定的约束，无论出租人是否同意，承租人均不能拆改变动房屋承重结构，承租人若存在拆改变动房屋承重结构行为的，出租人依法享有法定的合同解除权。租赁合同条款中双方当事人就法定解除权进行约定的情形是存在的，但合同约定的解除权并不能等同于法定解除权。故从该条款设立的目的角度分析，该条款系为防止承租人擅自拆改变动房屋原有格局而赋予出租人享有约定解除权的预先设立条款，系对合同约定解除权的特殊约定。再次，陈怡与袁经深在建立案涉房屋租赁关系时，对案涉房屋的原有格局双方均是清楚的，陈怡同意袁经深对案涉房屋进行装修并不意味着袁经深可以未经陈怡同意擅自拆改变动案涉房屋的格局，且袁经深亦未提交充分证据证明双方在签订案涉合同之前已经就改变房屋格局达成过合意。最后，经审理查明，陈怡在发现案涉房屋格局变动后，即通知要求袁经深整改并恢复原状，亦可以说明陈怡对改变房屋格局是持否定态度的。综合前述分析，原审法院认定袁经深未经陈怡同意，擅自改变房屋结构的行为符合案涉《房屋租赁合同》第九条第2项约定的合同解除权情形，判决解除双方当事人之间的《房屋租赁合同》，并无不当。袁经深的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人袁经深负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年八月十五日 书记员 万丹丹