广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（25）中一法民一初字第741号原告：詹伟超，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码1757。委托代理人：ＸＸ、贾永超，、律师助理。被告：陈宝华，男，汉族，住广东省中山市。被告：中山市宝丰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈宝华。被告：卢玉连，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码0924。第三人：卢添荣，男，汉族，户籍所在地广东省中山市，现住中山市，公民身份号码0954。原告詹伟超诉被告陈宝华、中山市宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于25年2月5日受理后，根据原告的申请，追加卢玉连、卢添荣分别作为本案共同被告及无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告詹伟超及其委托代理人ＸＸ，第三人卢添荣到庭参加诉讼。被告陈宝华、宝丰房地产公司、卢玉连经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告詹伟超诉称：原告与被告陈宝华素为好友。24年3月18日，陈宝华因资金周转需要，向原告借款550万元，并签订借款合同及收款收据。还款日到后，原告多次追讨，被告均未能如期偿还借款本金550万元及利息。截至24年12月4日，被告陈宝华共欠原告借款本金550万元、利息76万元，本息合计626万元。因陈宝华资金链断裂，存在资不抵债及严重的资金困难，原告念在双方多年好友关系，决定免除陈宝华以现金方式还款的义务，同意与其签订补充协议，约定原告以800万元的价格向陈宝华开办的被告宝丰房地产公司购买位于中山市五桂山镇商业大街38号宝城翡翠园凤凰阁幢房（以下简称凤凰阁幢房）。其中，签约前陈宝华所欠原告的626万元抵作购房款后，原告于签约时以转账方式另行支付174万元以作购房款。同时，原告与前述两被告还于该协议中约定，因该商品房于签约时已经办理抵押登记，陈宝华承诺签订协议后6个月内赎回该房产，并协助办理过户登记手续。目前，该两被告资金状况进一步恶化，其名下房产均已被众多债权人查封或办理抵押，且陈宝华已涉嫌刑事犯罪，可能面临牢狱之灾，其虽未明示但实际上已以其行为表示不履行赎楼及更名过户的主要债务，致使不能实现合同主要目的。因此，为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告陈宝华、宝丰房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议；2.被告陈宝华、宝丰房地产公司连带向原告偿还欠款800万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的4倍从起诉之日起计至实际还本付息之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告以被告卢玉连系陈宝华的配偶，涉案债务发生在夫妻关系存续期间，申请追加卢玉连为本案共同被告，并要求其对前述被告陈宝华、宝丰房地产公司的债务承担连带偿还责任。同时，因讼争的凤凰阁幢房现登记在卢添荣名下，故申请其作为本案第三人参加诉讼。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.转账凭证4份；2.商品房买卖合同；3.补充协议；4.转账凭证；5.收款收据；6.结婚证；7.短信记录;8.婚姻关系证明；9.中山市商品房销售合同登记备案证明表。被告陈宝华、宝丰房地产公司、卢玉连在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉。第三人卢添荣述称：对本案情况不清楚，凤凰阁幢房是陈宝华用其名义买的，其以前在宝丰房地产公司工作，虽然登记在其名下但是其没有支付过购房款，讼争房产已经抵押给银行，抵押贷款其没有收过，而是被宝丰房地产公司拿去用了，现在还欠银行730多万元的贷款。第三人对其陈述未提供证据。经审理查明：原告与被告陈宝华系朋友关系，陈宝华曾因资金周转需要分别于24年3月日、6月4日、8月18日向原告借款四笔，共计550万元（150万元＋70万元＋180万元＋150万元）。还款日到后，被告未能偿还借款本金及利息。24年12月4日，原告作为甲方（出借人、买受人）与作为乙方（）的被告陈宝华及作为丙方的宝丰房地产公司签订一份补充协议，确认截至24年12月4日，陈宝华共欠原告借款本金550万元、利息76万元，本息合计626万元。并约定原告以800万元购买宝丰房地产公司开发的凤凰阁幢房，三方同意原告的应付购房款以上述陈宝华欠原告的626万元借款抵扣后，余款174万元由原告于签约当日支付给宝丰房地产公司。上述房产因融资需要已备案第三方名下，宝丰房地产公司应于签订协议后六个月内赎回该房产，若办理该房产登记备案所涉的商品房买卖合同、收据等文件与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。同日，宝丰房地产公司与原告的妻子杨钰嫣签订一份商品房买卖合同（合同编号：241203），约定由杨钰嫣以800万元购买凤凰阁幢房。诉讼中，杨钰嫣向本院出具保证函，确认其于24年12月4日与宝丰房地产公司签订的商品房买卖合同（编号：241203）是代表其丈夫即原告詹伟超签署，詹伟超实际为该合同的签约主体，并保证不会主张涉案房地产买卖合同的相关权利，一切合同权利均由詹伟超享有。上述协议签订后，原告于24年12月5日向宝丰房地产公司支付了174万元购房款，宝丰房地产公司亦出具了以杨钰嫣为付款人、款项性质为凤凰阁幢房购房款、购房金额为800万元的收款收据。因被告一直未给原告办理该商品房的权属证书，原告遂于24年12月24日诉至本院，主张前述实体权利。另查：讼争的凤凰阁幢房已由宝丰房地产公司于23年3月12日出售给第三人卢添荣，购房总价为13206661元，目前仍登记备案在卢添荣名下，且已抵押给中国工商银行股份有限公司中山银苑支行，抵押贷款金额为790万元，该房产并已被本院另案查封。再查：被告陈宝华与卢玉连与1992年5月25日登记结婚，于25年1月22日离婚。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。关于合同主体问题，因为讼争房地产的购房款一部分为原告提供给陈宝华的借款而来，另一部分亦为原告交付，且案外人杨钰嫣已向本院出具书面保函，证实涉案商品房买卖合同实际主体为原告，故该商品房买卖合同的真实主体应为原告与宝丰房地产公司，相关权利和义务亦应由合同的真实主体享有和承担。双方在补充协议中约定宝丰房地产公司须在签约后六个月内赎回讼争房屋，但期限届满后宝丰房地产公司未履行该合同义务，且目前讼争房屋被登记备案在第三人名下，并已抵押给案外人，且被司法机关查封，导致原告签订房地产买卖合同的目的无法实现，故原告要求解除涉案的商品房买卖合同及补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的法定解除条件，本院予以支持。根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，宝丰房地产公司应当在合同解除后返回原告的购房款，并赔偿原告损失。原告的损失表现为资金被占用的损失，其主张按银行同期贷款利率4倍计算于法无据，本院调整为按银行同期逾期贷款利率计算。另外，对于原告要求陈宝华对宝丰房地产公司的上述债务承担连带责任的主张，因宝丰房地产公司为独立的企业法人，对外以其全部资产独立承担责任，原告要求作为其股东的陈宝华承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持；相应地，对原告要求卢玉连基于夫妻关系对陈宝华的债务承担连带责任的请求，亦不予支持。被告陈宝华、宝丰房地产公司、卢玉连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告詹伟超与被告中山市宝丰房地产开发有限公司签订的关于中山市五桂山镇商业大街38号宝城翡翠园凤凰阁幢房的商品房买卖合同及补充协议；二、被告中山市宝丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告詹伟超返还购房款800万元及利息损失（从25年2月5日起以800万元为本金按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告詹伟超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，诉讼保全费5000元，合共72800元（原告已预交），由被告中山市宝丰房地产开发有限公司负担（被告中山市宝丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇审 判 员  刘 宇人民陪审员  陈晓莹二〇一五年十月八日书 记 员  郭小琪石丽娜第7页共7页