杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余塘民初字第261号原告：来健嵘。委托代理人：来有泉。被告：杭州龙嘉房地产开发有限公司。法定代表人：张旭忠。委托代理人：王钦。委托代理人：徐琼。原告来健嵘与被告杭州龙嘉房地产开发有限公司（以下简称龙嘉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理。依法由审判员蔡国伟适用简易程序独任审判。在多次组织双方调解未成的情况下，本院于2015年9月22日组织进行庭前证据交换，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告来健嵘及其委托代理人来有泉，被告龙嘉公司的委托代理人王钦、徐琼到庭参加诉讼。在案件审理过程中，因双方当事人均同意继续适用简易程序，故本院于2015年8月18日决定延长审限二个月。本案现已审理终结。原告来健嵘起诉称：香醍溪岸花苑系被告龙嘉公司开发的楼盘。2013年7月20日，原告来健嵘前往香醍溪岸花苑售楼处了解楼盘信息，想购买一套清净、环境优良、无禁忌、风景优美的农居式养老住房。当时，被告龙嘉公司的工作人员王映聪、边琼等人向原告来健嵘介绍了香醍溪岸花苑二期工程：1.旁边有河道，河对面是超山，周围有山有水，空气清新，风景宜人；沿着乡间小道，有帐篷、木椅、户外野餐、烧烤等各种设施；周边有稀少优质种树，人车分流。可谓是鸟语花香，世外桃源，其风水环境都很好，并无禁忌。在2012年，被告龙嘉公司在杭州所有楼盘园林设计大赛中被评为园林设计金奖，买了香醍溪岸花苑的房屋，更是享受欧美式别墅般的待遇。2.离临平地铁站只有15分钟的车程，坐公交车只要三、四站。3.一楼住房前面的花园可以使用，阳台可以开门，进出比较方便。4.四季异景、五重景观、全景绿化、全冠移植、360度景观定位、同纬度采购。25幢离前面楼盘间距达72米之多，有充足的阳光，日照时间长。根据被告龙嘉公司提供的宣传资料，小区河流上设有景观，25幢窗门前面全是草地，阳台可开门等等。因为原告来健嵘购买房屋的目的主要是养老，是以环境地理位置风景、空间大、无噪音为主题目标。被告龙嘉公司在当天要求交定金30000元，因原告来健嵘当时只是来看房，并未带那么多钱，边琼等人劝说，25幢1楼只有3单元102室这一套了，定金有多少交多少，过几天可补，另外还有优惠。原告来健嵘当时从银行卡中划出5000元，在2013年7月23日又补足定金25000元，到2013年7月29日预付购房款共计187000元（含定金30000元），预约要约合同成立。后售楼工作人员要求原告来健嵘与被告龙嘉公司签订了浙江省商品房买卖合同（合同编号：2013预1069456），约定是办理房贷用的，并承诺跟交定金时所讲一样，如有不符可退房，所有损失由售楼方承担。原告来健嵘按购房交易习惯向被告龙嘉公司预购了香醍溪岸花苑25幢3单元102室房屋，并签订合同。2014年11月10日，被告龙嘉公司通知原告来健嵘去收房。在此前几日，原告来健嵘从其他业主那儿得知龙湖香醍溪岸西面不到0.5里处不是超山，而是超山梅怡陵（公墓）及杭州市余杭区第一殡仪馆。2014年11月21日，原告来健嵘亲自前去查看，发现与其他业主所说一样，而且原告来健嵘所购房屋所属的25幢可以直接看到超山梅怡陵（公墓）及杭州市余杭第一殡仪馆。更有甚者，25幢周边有高压线，离马路只有6-8米，设计图纸10米草地只有6至8米，窗门前面的草地也没有了，阳台根本无法开门；消防通道变成了地下车库的进出口，限高只有2.2米，消防车辆无法进入；当时所介绍的乡间小道变成了汽车道，风景如画的园林和看房时的允诺都没有了等等。另外，根据法律规定，河流是国家的，被告龙嘉公司无权在河流上去设置景观欺骗购房者，当时一期完工有篱笆隔离，其宣传河道两旁园林、小区河流上设有景观占用公共道路纯属一种欺诈行为，当时环保噪音超标未告知，在旁边是地下车库，车到离开窗户只有6-8米。3000人以上小区设计时有公厕，但现状却没有。在房间漏水、基于被告龙嘉公司故意隐瞒重要事实的欺诈行为，原告来健嵘没有收房，并向消费者协会、工商行政管理等反映情况，均没有结果。原告来健嵘认为，原告来健嵘在2014年11月看房时得知自己购买的房屋和被告龙嘉公司原来宣传的信息及售楼工作人员的说法完全不一样，证明被告龙嘉公司在签订浙江省商品房买卖合同时存在严重的欺诈行为，故意隐瞒重要事实，对原告来健嵘作出了错误的意思表示，该缔约过失责任，应由被告龙嘉公司承担，预售合同应依法解除，故向法院起诉，要求确定商品房预约过程中承诺有效。在案件审理过程中，经本院释明，原告来健嵘明确诉讼请求如下：请求确认被告龙嘉公司在缔约过程中作出以下承诺有效：1.2013年7月20日，双方在商品房交易缔约中所介绍周边环境及25幢3单元102室前面情况及优惠承诺有效（在A4纸上有王映聪签名）；2.周边环境对原告来健嵘的宗教信仰无禁忌，及无不利影响；不远处就是超山风景区，公路造好后可以骑车直达观光；3.被告龙嘉公司承诺25幢3单元102室房屋阳台外是小区内步行小路，不能开车；外面有篱笆树墙隔开，树墙外的行人看不到屋内情况，可以保护业主隐私；阳台窗可以改成门，门外草坪可以作为赠送供业主使用；4.被告龙嘉公司在签订合同时告知业主，合同为格式合同不能更改，只为银行贷款用，若交房时与承诺有出入，可无条件解除合同。原告来健嵘为支持自己的诉讼主张，向法院提供了下列证据：1.销售不动产统一发票（自开）、个人贷款支付凭证（退借款人收执）各一份，银联商务特约客户签购单客户存根二份，中国建设银行杭州市经开支行个人住房贷款费用明细表、存款凭条客户回单联、逾期签约承诺书及转帐须知各一份，用以证明原告来健嵘当时的时候支付定金、首付及买房过程的事实；2.总平面定位图一份，用以证明出去的道路和被告龙嘉公司原先说的不一样的事实；3.浙江省商品房买卖合同、“邀约”各一份，用以证明邀约和承诺是到收房止的事实；4.图片（打印件）四页，用以证明买房时和交房时的对比的事实；5.要求解除浙江省商品房买卖合同编号：2013预1069456并承担违约责任（打印件）一份，用以证明原告来健嵘在收房时看到了公墓，因为被告龙嘉公司没有告知，故要求解除合同的事实；6.图片（打印件）二份，用以证明进入香醍溪岸花苑的路线等标记，边上就是超山风景区的事实；7.投诉材料（打印件）和录音光盘各二份，人民调解记录及授权委托书各一份，证明为了解除购销合同，当时邀约和承诺提出到工商、消协想调解的事实；8.网上截图（打印件）二份，用以证明销售人员当时为了多销售，尽量在各方面有意向客户推销的事实；9.个人住房（商业用房）借款合同一份，用以证明当时说邀约和承诺在收房之前是有用的，原告来健嵘才去办贷款的事实；10.杭州市规划局余杭规划分局政府信息公开告知书一份，用以证明道路与原先不一样的事实。被告龙嘉公司答辩称：请求驳回原告来健嵘的诉讼请求，理由如下：一、原告来健嵘并未提供证据证明被告龙嘉公司在缔约过程作出了相关承诺的事实，被告龙嘉公司不存在缔约过失行为，也不存在欺诈行为。被告龙嘉公司在售楼现场对香醍溪岸花苑的不利因素进行提示，杭州市余杭区第一殡仪馆于1980年开办至今，其区位与存在在杭州地区均已是众所周知的事实，被告龙嘉公司根本无法隐瞒，且在被告龙嘉公司开发的小区红线外，被告龙嘉公司无法控制，不存在隐瞒、欺诈的行为。针对原告来健嵘的投诉，因被告龙嘉公司并无违法违规行为，相关部门并未予以行政处理；二、双方已于2013年7月29日正式签订浙江省商品房买卖合同，本约签订，预约终止，本案应为商品房买卖合同纠纷，原告来健嵘主张被告龙嘉公司承担缔约过失责任无法律依据；三、被告龙嘉公司于2014年11月10日向原告来健嵘有效送达交房通知书，按约履行合同义务，但原告来健嵘至今未收房，已经构成逾期收房。被告龙嘉公司为支持其答辩意见，向法院提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同及附件一份，用以证明下列事实：①原、被告已经于2013年7月29日正式签订商品房买卖合同，被告龙嘉公司已经按约履行合同义务；②根据附件八：补充协议内容第一条第2款、第5款的约定，原告来健嵘对以上内容已经完全知悉并认可，其各项诉请没有直接的合同依据；2.不利因素提示牌照片（打印件）二份、《关于要求搬迁余杭区第一殡仪馆的议案》及回复截屏照片（打印件）一份，用以证明下列事实：①被告龙嘉公司在售楼现场对香醍溪岸花苑的不利因素进行提示，不存在隐瞒、欺诈的行为；②杭州市余杭区第一殡仪馆于1980年开办至今，其区位与存在在杭州地区均已众所周知；3.邮寄面单照片（打印件）一份，用以证明被告龙嘉公司于2014年11月10日向原告来健嵘有效送达地址送达交房通知书，但原告来健嵘至今未收房，已经构成逾期收房的事实；4.竣工备案表、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程规划核实确认书附件、建设工程消防验收意见书和“三同时”检查意见书各一份，用以证明香醍溪岸花苑通过规划、公安消防及环保部门的验收，符合约定的交付条件，原告来健嵘的诉请不能成立的事实。本院根据原告来健嵘的申请，责令被告龙嘉公司提供售楼现场监控视频。被告龙嘉公司提交监控视频资料、情况说明各一份，近景照片二份。上述证据，经各方当事人质证，并经本院审查，本院认证如下：（一）原告来健嵘提供的证据，被告龙嘉公司对证据1的真实性没有异议，但对原告来健嵘主张的待证事实有异议；证据2的真实性有异议，系无原件核对的复印件，即便真实，也无法证明原告来健嵘主张的待证事实；证据3中浙江省商品房买卖合同的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，且不能证明原告来健嵘主张的待证事实；证据3中“邀约”上面只是书写了价款、按揭计算方法、支付房款估算，部分优惠的简要列明，并不属于原告来健嵘所称的要约，而是属于要约邀请，不是双方合同内容的一部分，关于“王映聪”姓名的书写，只是用于表明联系方式，该证据上一共列明了三幢房子，充分说明其的内容根本不属于双方正式合同的内容；证据4属于香醍溪岸花苑第一期售楼部、园区的照片，只有几张远景照和原告来健嵘主张的有关，大部分与本案无关；证据5、6的真实性有异议；证据7中的投诉材料、录音光盘内容的真实性有异议；证据7中人民调解记录的真实性无异议，但关联性有异议；证据7中的授权委托书的真实性无异议；证据8中有关投诉的网页截图与本案无关，另一张不能证明原告来健嵘享有合同解除权的事实；证据9的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，且不能证明原告来健嵘主张的待证事实；证据10的真实性无异议，但关联性有异议，且不能证明原告来健嵘主张的待证事实。本院认为，证据1、2、9、10以及3中的浙江省商品房买卖合同，证据7中人民调解记录、授权委托书符合证据的采信规则，故分别确认其作为认定本案相关事实的依据。需要说明的是，证据2虽系无原件核对的复印件，但因原告来健嵘以证据10来证明其来源，故对其真实性予以确认；证据3中的“邀约”的内容主要是数字以及“按揭”、“二十周年庆”等文字，从内容来看，可以反映被告龙嘉公司向原告来健嵘推销房屋的部分过程，“王映聪”的字样是与后面的电话号码共同反映了联系方式，因此，该证据虽然真实，但不足以证明原告来健嵘主张的待证事实，故不予认定；证据4、8不足以证明原告来健嵘主张的待证事实，故不予认定；证据5不符合书证的采信规则，但其内容作为原告来健嵘庭审陈述的补充；证据6，以及证据7中的投诉材料、录音光盘因原告来健嵘未进一步提供证据证明其真实性、关联性，故不予认定。（二）被告龙嘉公司提供的证据，原告来健嵘对证据1的真实性、合法性无异议，但关联性有异议；证据2中的不利因素提示牌照片的真实性、合法性无异议，但对被告龙嘉公司主张的待证事实有异议，是作为广告牌拍下来的，地点不清楚，不能证明原告来健嵘去买房的时候就存在；证据2中的截屏照片的真实性无异议，若原告来健嵘知道这一信息，肯定还要讨价还价或者不买房；证据3的“三性”均无异议；证据4的真实性无异议，但关联性有异议。本院认为，证据1、3、4符合证据的采信规则，故分别确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2因被告龙嘉公司未进一步提供证据证明其真实性、关联性，故不予认定。（三）本院责令被告龙嘉公司提供的证据，原告来健嵘对其的真实性没有异议，但认为监控视频资料不清楚，而且反映的是在本案立案受理以后的情况，故不予认可。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，而被告龙嘉公司有关监控视频定期自动覆盖亦符合常理，故不予认定。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：（一）被告龙嘉公司开发建设的香醍溪岸花苑位于杭州市余杭经济开发区09省道西侧，宏达路北侧，在其西北角约500米处已有一陵园，在其附近有超山风景区，同时也有余杭区第一殡仪馆。（二）2013年7月20日，原告来健嵘到位于香醍溪岸花苑内的售楼处，与被告龙嘉公司的工作人员协商房屋买卖事宜，并出具逾期签约承诺书一份，载明其于2013年7月20日购买香醍溪岸花苑25幢3单元102室房屋，但因个人原因未能在定金合同约定签约期限内按时签约，故承诺于2013年7月30日前办理签约相关手续，若逾期则定金不退，所购房源作清退处理，所产生的一切后果由原告来健嵘自行承担。（三）2013年7月20日，原告来健嵘向被告龙嘉公司转账支付5000元。2013年7月29日，原告来健嵘向被告龙嘉公司转账支付157000元。2013年7月29日，被告龙嘉公司开具销售不动产统一发票（自开）一份，内容为原告来健嵘支付预售购房款187000元。（四）2013年7月29日，原告来健嵘与被告龙嘉公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定原告来健嵘向被告龙嘉公司购买香醍溪岸花苑25幢3单元102室房屋；原告来健嵘于2013年7月29日前支付首次付款187000元，剩余房款420000元，采取银行按揭方式支付。合同还记载了其他内容。其中附件八：补充协议的内容均作了下划线处理，第一条第5款的内容如下：“出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人已充分了解因项目内部及周边的道路及规划情况，该商品房可能受到道路、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素的影响。另出卖人由于受客观条件所限，无法也无义务告知项目周边所有信息。买受人对以上内容已经完全知悉并认可。”（五）2014年11月4日，包括香醍溪岸花苑25幢在内的房屋通过验收。2014年11月10日，被告龙嘉公司向原告来健嵘达交房通知书。原告来健嵘以被告龙嘉公司交付的房屋与其宣传存在很大差异为由，拒绝收房，并要求解除合同，退房。杭州市余杭区消费者权益保护委员会塘栖分会组织调解，但调解未成。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。否则，应当承担不利后果。在本案中，原告来健嵘主张被告龙嘉公司在向其推销房屋时，作出了四项承诺，并要求确认其有效，但其提供的证据不足以证明被告龙嘉公司作出了相应的承诺，故对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告来健嵘的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告来健嵘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。审判员  蔡国伟二〇一五年十月八日书记员  朱少梅