山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终3283号上诉人（原审被告）：刘勇，男，1971年8月16日出生，汉族，无业，现住济南市槐荫区。被上诉人（原审原告）：济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：隋阳，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。上诉人刘勇因与被上诉人济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。被上诉人于2014年11月19日撤离小区，按照《玉景家园物业服务委托合同》“业主或物业使用人按季度向乙方交纳本季度的物业费，实行先交费后服务方式，即每季度第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费”。上诉人即债务人，最后一期履行期限于2014年10月10日届满，诉讼时效应该从2014年10月10日起计算，而且至收到一审法院送达《民事起诉状》期间，从未收到或看到被上诉人以任何形式对物业费的催要。无论按照最后一期债务履行期限，还是分别计算每期债务履行期限，都已超过法律诉讼时效期间。一审判决诉讼时效应自被上诉人撤出之日起计算，没有法律依据。二、上诉人于2016年12月30日收到一审法院送达的民事起诉状。根据《中华人民共和国民事诉讼法》，人民法院应在7日内立案，5日内将起诉状副本发送至被告。以此推算，被上诉人提起的时间不应早于2016年12月18日。与起诉状所写2016年11月14日和《应诉通知书》所写2016年11月15日有较大差异，而且此差异影响到一审判决对诉讼时效期间的认定。上诉人对《民事诉讼状》及《应诉通知书》所写时间不予认可，保留向上级法院及检查机关申诉的权利。三、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第六十二条第（一）款“质量要求不明确的，按照国家标准，行业标准履行”。可见物业服务公司是否履行合同，应该也只能由其上级行政主管部门，即物业服务标准的制定和监督单位裁定。根据上诉人提供的证据，被上诉人上级行政主管单位，济南市住房保障和房产管理局于2014年1月9日和2014年10月20日，连续两次对被上诉人以“在物业服务范围内一年内被业主投诉两次或对同一事项重复投诉三次，经查证属实”，和“未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉或主管部门检查后拒不整改解决”为由通报及信用减分。足以证明被上诉人在服务于小区期间违反了诚实守信原则，恶意不履行合同。四、一审判决存在错误。1、诉讼请求第1项“物业费自2013年7月1日至2014年11月15日，共17.5个月”，应该为16.5个月。2、判决第一项“支付2008年2月14日至2014年11月15日物业服务费849.17元”，超出华舜物业诉讼请求。五、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，第十六条规定：房屋交付空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，此办法明确指出需要的是事后的确认而非事前申请。业主在启用所属房屋之前与物业服务企业都无法确认空置时间。在上诉人取得产权与被上诉人撤出小区长达17个月的时间里，被上诉人从事查水表、电表、代收代缴各种费用及其他正常物业服务，没有理由不清楚房屋的使用情况。上诉人已提交2011年10月26日至2017年1月天然气平均用量为零的证据，以证明被上诉人主张的欠费期间房屋一直空置。且对一审法院申明，自来水公司因2016年6月一户一表改造，历史用水量暂未录入系统，暂时无法提供数据。本房屋空置至2016年9月，即使提供证据不足以证明房屋的空置，也是因为被上诉人2014年11月19日在上诉人不知情的情况下撤出小区，无法实时确认的过错引起。被上诉人过错在先，理应承担提供房屋使用情况的证明，或承担举证不能所造成的损失后果。华舜物业辩称，被上诉人与上诉人之间物业服务与被服务的关系一直持续到2014年11月19日，在此之前上诉人有义务向被上诉人支付物业费，而被上诉人在2016年11月14日向槐荫区法院起诉并没有超过诉讼时效，另外2015年8月11日至2015年8月26日被上诉人曾向上诉人发律师函催交物业费，发生诉讼时效中断的问题，对于上诉人拖欠物业费的起止时间为2013年7月1日至2014年11月15日被上诉人予以认可，被上诉人在给上诉人及上诉人所居住的小区的其他业主提供物业服务而上诉人及部分业主拒绝向被上诉人交纳物业服务费，其应当承担相应的违约责任。上诉人所称其房屋空置并没有提供有效的证据予以证明，第二，上诉人也没有向被上诉人提出房屋空置的申请，因此对上诉人提出的房屋空置问题被上诉人不予认可。华舜物业向一审法院起诉请求：1.判令刘勇支付物业费849.17元；2.判令刘勇按日支付百分之三违约金；3.诉讼费用由刘勇承担。一审法院认定事实：刘勇为济南市槐荫区玉景家园小区业主，该小区4号楼1-401号的房屋为刘勇所有，面积为89.86平方米，其通过二手房买卖于2013年6月27日获得该房屋产权，原业主系殷某某。华舜物业作为乙方于2001年8月1日与作为甲方的济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。合同约定：甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。在合同第十七条“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担。”合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。一审庭审时，华舜物业与刘勇一致认可，华舜物业于2014年11月19日撤出玉景家园小区。华舜物业在本案诉讼过程中还提供2015年8月11日其向涉案房屋地址邮寄律师函的挂号信和改退批条。拟证明华舜物业向刘勇主张过权利，但其称律师函是向涉案房屋的原业主殷某某送达的，当时并不知道殷某某已将涉案房屋出售给刘勇，直到2016年11月7日从房管局调取房屋权属状况信息表才得知涉案房屋由刘勇购买。刘勇认为该挂号信不是向其本人送达的东西，是向殷某某邮寄的材料，对证明目的不予认可。一审法院认为，该证据仅能证明华舜物业向涉案房屋原业主殷某某主张过支付物业费的事实，但不能证明其向刘勇主张权利的事实，不能达到诉讼时效中断的法律效果，故对挂号信和改退批条的证明目的一审法院不予采信。刘勇在本案诉讼过程中还提供山东济华燃气有限公司出具的用户账单详情一份，显示2011年10月26日至2017年1月天然气平均用量为零。拟证明涉案房屋一直空置，无人居住。华舜物业对证据的真实性没有异议，但该证据仅能证明涉案房屋未使用天然气的情况，不能证明该房屋无人居住，且刘勇如果不在涉案房屋居住，应当及时向华舜物业提出申请，经过核实后，方给予确认是否适用空置房屋收费情况。一审法院认为，天然气适用情况为零，并不能单独就此说明涉案房屋系空置，对该证据的证明目的一审法院不予采信。一审法院认为，华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订时，该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。涉案房屋为刘勇所有，其系小区业主，在华舜物业提供物业服务过程中亦负有缴纳物业服务费的义务。关于诉讼时效的起算时间，一审法院认为，刘勇认可华舜物业于2014年11月19日撤出玉景家园小区，说明华舜物业提供服务的时间截止到2014年11月19日。物业服务合同属于继续性合同，物业服务企业撤出其所服务的小区前一直在小区内提供着物业服务，本案涉及物业费的诉讼时效应自其撤出之日起计算，故刘勇主张诉讼时效应自最后一笔物业费的履行期限届满之日，按照合同约定应为每季度第一个月的10日前，即2014年10月10日起计算的辩解意见，一审法院不予采信。华舜物业于2016年11月14日向一审法院起诉要求刘勇支付2013年7月1日至2014年11月15日物业服务费849.17元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，未超过诉讼时效期间，一审法院予以支持。关于刘勇主张涉案房屋一直空置，应按物业服务费的70%交纳的辩解意见，一审法院认为，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。可见，空置房需要得到物业服务企业与业主或物业使用人确认后，才可以按照空置房的标准交纳物业费。刘勇辩称涉案房屋一直空置，华舜物业不予认可，说明空置的事实并未得到双方确认，故对刘勇该项辩称意见，一审法院不予采信。关于华舜物业要求刘勇承担违约金的问题，一审法院认为，华舜物业与济南经济房地产开发中心签订的《玉景家园物业服务委托合同》中明确约定：“对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担。”合同中关于“滞纳金”的约定，实际为逾期交纳物业服务费用的违约金，按法律规定，一方违反合同约定则应向相对守约方承担违约金。但本案通过审理，一审法院认为，刘勇拒绝交纳物业服务费并非完全无理，华舜物业的工作确实尚存在改进、提高之处。其后撤出该小区也从一个方面反映出小区业主对其服务的不接受程度。华舜物业作为物业服务企业，更应该努力提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流，对自身存在的问题，应当有清醒的认识并积极整改。鉴于此种情形，一审法院对华舜物业要求刘勇承担违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告刘勇于判决生效之日起10日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2008年2月14日至2014年11月15日物业服务费849.17元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定除案涉欠付物业费期间及金额有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当为合法有效。合同签订时，该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。上述合同对涉案小区业主刘勇具有约束力，刘勇有按照合同的约定向华舜公司支付物业费的义务。物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。刘勇主张华舜公司未按照合同约定提供物业服务，其提供证据虽显示华舜公司提供的物业服务确实存在需要改进之处，但难以认定华舜公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，因此对于刘勇该主张，本院不予支持。关于刘勇上诉主张涉案房屋一直空置，物业服务费应按70%交纳。本院认为，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。本案中，刘勇主张涉案房屋一直空置，华舜物业不予认可，且刘勇未提供充足有效证据证实涉案房屋一直空置及空置的事实得到了双方确认。因此，对刘勇该项主张，本院不予支持。关于刘勇缴纳物业费的期间及具体金额。二审中双方当事人对刘勇欠缴2013年7月1日至2014年11月15日期间的物业服务费800.65元，双方均无异议，本院予以确认。因此，刘勇应向华舜物业支付物业服务费800.65元。一审法院判令刘勇支付欠缴物业费期间及物业服务费计算金额有误，应予纠正。关于本案的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案双方当事人约定物业费按季度及每季度的第一个月的1-10日缴纳，华舜公司于2014年11月19日撤出涉案小区，则本案物业费的诉讼时效应当自2014年10月11日起算。本案一审于2016年11月14日立案，即华舜公司于2016年11月14日提起诉讼主张权利，确已超过两年的诉讼时效。华舜公司辩称其曾于2015年8月发函催缴物业费，本案诉讼时效中断。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，刘勇系通过二手房买卖于2013年6月27日取得涉案房屋产权，而华舜公司为涉案小区提供物业服务至2014年11月15日，作为物业服务企业，华舜公司知道或应当知道涉案房屋业主由原产权人变更为刘勇。且根据本案查明的事实，华舜公司于2015年8月曾向涉案房屋原业主发函催缴物业费，并非向本案当事人刘勇发函催缴物业费。故华舜公司此项辩称，不符合上述法律规定，本院不予采纳。因此，刘勇以华舜公司诉讼请求超过诉讼时效进行抗辩，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5119号民事判决。二、驳回被上诉人济南华舜物业管理有限公司诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人济南华舜物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  翟 勇审判员  王立强二〇一七年七月六日书记员  李 环