浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2206号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李雪梅，女，1989年12月26日出生，汉族，户籍所在地河南省商城县。 委托诉讼代理人：贺良岗，男，1988年1月17日出生，汉族，户籍所在地河南省固始县，系李雪梅丈夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：申屠曌，女，1975年4月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人李雪梅与被上诉人申屠曌因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2015年5月24日，申屠曌与李雪梅签订《房屋租赁合同》一份，约定申屠曌将其位于杭州市江干区××的房屋（以下简称案涉房屋）出租给李雪梅；租期为2015年6月15日至2018年6月14日；租金为每月800元，总租金28800元，一年一付，下次交租提前15天；李雪梅在租赁期限内，使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由李雪梅按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳；在租期内，申屠曌无正当理由提前收回房屋的，申屠曌应向李雪梅支付违约金1600元，李雪梅未经申屠曌同意中途退租的，应向申屠曌支付违约金1600元；申屠曌将其华数有线电视机顶盒一个交给李雪梅使用。李雪梅承租后对上述房屋进行了一定装修。 2015年5月24日，李雪梅支付申屠曌租金9600元、电费200元、五个月物业费425元、押金800元。2016年6月6日，李雪梅丈夫贺良岗支付申屠曌12000元。2017年7月2日，贺良岗支付申屠曌2000元，转完后贺良岗发信息给申屠曌“这是房租，今天只能转这么多，剩下明天转你”，申屠曌微信回复“你不用转过来了，起诉状我已经提交了”，贺良岗回“好吧。竟然这样我等着”。2017年，申屠曌与贺良岗、李雪梅有过关于退房的微信和电话沟通。李雪梅于2017年8月29日收到本案副本等材料。 申屠曌于2017年7月25日提起本案诉讼，诉请判令：一、解除双方当事人签订的案涉房屋租赁合同，李雪梅于2017年7月25日起无条件搬离其承租房屋；二、李雪梅支付申屠曌违约金1600元；三、李雪梅按现同地段租赁市场价2300元/月支付从拖欠之日起至搬离之日止的房租，并缴清所有承租期间所产生的水费、电费、物业费（每月125元）、能耗费，有线电视费等各种费用，并归还华数有线电视机顶盒一个；四、李雪梅在搬离时不得损伤原告房屋的结构，并保证恢复房屋原样；五、李雪梅承担本案诉讼费用。诉讼中，李雪梅提起反诉，诉请判令：一、申屠曌支付李雪梅违约金1600元；二、反诉与本诉的诉讼费用由申屠曌承担。 原审法院审理认为：申屠曌与李雪梅签订的《房屋租赁合同》意思表示真实、不违反法律强制性规定，应属有效，双方应诚实履约。关于李雪梅是否违约，申屠曌认为李雪梅逾期支付第三年租金构成违约。原审法院认为，根据合同约定租金应一年一付，且约定“下次交租提前15天”，结合李雪梅支付2015年、2016年租金均为提前预付以及现实中的惯例，租金支付应当预付且应一次性支付，李雪梅于2017年7月2日支付申屠曌2000元，显然不符合合同“一年一付”的约定。李雪梅称系因申屠曌告知其“你不用转过来了，起诉状我已经提交了”，故其未付清第三年租金有合理理由，原审法院认为申屠曌在租期未到之前要求李雪梅退租虽然没有合同依据也未提供证据证明双方协商一致，其要求李雪梅退租的要求不合理，但李雪梅实际仍在承租案涉房屋，申屠曌并未违约，李雪梅不能因申屠曌提出了不合理的要求而拒绝履行支付租金的义务，因此李雪梅未依约支付租金属于违约行为，支付租金是租赁合同的主要义务，李雪梅未依约支付租金应属根本违约，申屠曌有权据此要求解除案涉《房屋租赁合同》并要求李雪梅腾退案涉房屋，解除时间为李雪梅收到本案副本材料的时间即2017年8月29日。关于租金，申屠曌称双方协商第二年租金以每月1000元进行结算，结合李雪梅2016年6月6日支付申屠曌12000元的事实，原审法院认为申屠曌所称应当属实，双方当事人确属在2016年对租金变更为每月1000元达成合意。关于违约金，申屠曌要求李雪梅支付违约金1600元，虽然合同中有关于违约金的约定，但该约定系在李雪梅提前退租的情形下李雪梅所应支付的违约金，本案不符合该情形，故对申屠曌该诉请本院不予支持。关于申屠曌要求李雪梅按2300元的标准支付至搬离之日的房租的诉请，对该标准申屠曌未举证证明，根据案涉房屋的地段及目前市场情况，原审法院酌情认定标准为每月1500元，但该费用应属占用使用费。因李雪梅已于2017年7月2日支付了2000元即2017年6月15日至2017年8月14日的租金，故原审法院支持申屠曌要求李雪梅自2017年8月15日至实际腾退之日按每月1500元的标准支付占有使用费。关于申屠曌要求李雪梅缴清水费、电费、物业费、能耗费，有线电视费等各项费用的诉请，原审法院认为该诉请符合合同约定，李雪梅应当缴清至腾退之日的水费、电费、物业费、能耗费，有线电视费。关于申屠曌要求李雪梅归还华数电视机顶盒一个的诉请，原审法院认为申屠曌出租房屋给李雪梅时同时交付了华数电视机顶盒一个，故李雪梅应当归还。关于申屠曌要求李雪梅在搬离时不得损伤案涉房屋的结构，并保证恢复房屋原样的诉请，原审法院认为“搬离时不得损伤原告房屋的结构”属于李雪梅腾退房屋的应有之义，无需在第一项腾退诉请之外另行主张，若李雪梅腾退时存在损伤案涉房屋的行为，申屠曌可另行主张；虽本案租赁合同系因李雪梅违约导致申屠曌行使解除权，但因案涉房屋系经申屠曌同意李雪梅才进行装修，现申屠曌要求李雪梅恢复房屋原状即拆除装饰装修物，无约定的依据，根据本案合同实际履行已逾两年的实际情况，原审法院认为不应由李雪梅承担拆除装修的义务，对该诉请原审法院不予支持。关于李雪梅的反诉请求，因原审法院认定李雪梅违约，故其诉请无事实与法律依据，不予支持。综上，原审法院对申屠曌的部分诉请予以支持，对李雪梅的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年1月19日判决：一、确认申屠曌与李雪梅于2015年5月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月29日解除；二、李雪梅于判决生效之日起十五日内将位于杭州市江干区××幢××单元××室的房屋腾退给申屠曌；三、李雪梅按每月1500元的标准支付申屠曌自2017年8月15日至实际腾退上述房屋之日的房屋占有使用费，于判决生效之日起十日内付清；四、李雪梅按照与申屠曌签订的《房屋租赁合同》的约定缴清因占有使用上述房屋产生的至腾退之日的水费、电费、物业费、能耗费，有线电视费，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、李雪梅返还申屠曌华数有线电视机顶盒一个，于判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回申屠曌其他诉讼请求；七、驳回李雪梅的反诉请求；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由李雪梅负担；反诉案件受理费人民币25元，由李雪梅负担；申屠曌于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，李雪梅于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，李雪梅不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误及不清，程序违法。请求二审法院撤销原判，改判继续履行合同，确认上诉人第三年应付剩余租金为5200元或者发回重审。 申屠曌辩称：上诉人未按约支付租金，被上诉人有权解除案涉房屋租赁合同。上诉人滥用上诉权企图拖延判决，是浪费司法资源的行为。原审判决系正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 申屠曌在二审诉讼中提交杭州华蓝房地产代理有限公司出具的《情况说明书》、房管家租赁成交信息列表及19楼网页截图各一份，欲证明与案涉房屋相同房屋2017年8月的租金在2000元之2200元之间，有简装修及精装修的租金更高。 经出示，李雪梅发表质证意见称对上述证据的真实性不予认可。 本院经审核认为：申屠曌提交的上述证据能相互印证证实申屠曌的举证主张，李雪梅对上述证据的真实性不予认可，但不能提交足以推翻的相反证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定——“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本院对上述证据与予以认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：对于原审判决所认定的双方当事人签订的案涉房屋租赁合同的效力，双方当事人均无异议，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋租赁合同明确约定了租赁期限以及租金的支付方式，李雪梅不能举证证实其已按约提前15天一次性支付申屠曌自2017年6月15日起的第三年的租金，依照案涉房屋租赁合同的约定以及法律规定，申屠曌有权解除案涉房屋租赁合同并要求李雪梅按约返还案涉房屋、结清相应费用及支付占有使用费。申屠曌提交的上述证据也证实原审判决酌定的占有使用费金额低于案涉房屋同期市场租金数额，原审判决据此认定的金额并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。李雪梅的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李雪梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 睢晓鹏 二〇一八年八月二十四日 书记员 王 勤