三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2015）城民一初字第4668号原告于某杰，女。委托代理人刘秀丽，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。被告三亚索坤旅游发展有限公司，住所地三亚市三亚湾路金凤凰海景酒店顶楼。法定代表人卢昌芬，该公司总经理。委托代理人徐丽萍，该公司职员。原告于某杰诉被告三亚索坤旅游发展有限公司（简称索坤公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于某杰于2015年9月15日诉至本院，本院同日立案受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告于某杰及其委托代理人刘秀丽，被告索坤公司的委托代理人徐丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于某杰诉称：2007年4月25日，于某杰与索坤公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：索坤公司将三亚市金凤凰海景度假公寓＊栋＊层＊号房出售给于某杰，房屋总价款为1293675元整；同时约定索坤公司应当在商品房交付后四年内即2012年8月31日前，索坤公司办理好涉案房屋的土地房屋权证，如逾期未办理，索坤公司按已付房价款的万分之0.5每日向于某杰支付违约金。合同第五条约定“面积确认及面积差异处理......合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.....产权登记面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。合同签订后，于某杰按合同约定支付了全部购房款。于某杰多次找到索坤公司要求办理房产证，索坤公司总以种种理由推脱，直至2014年7月21日原告才拿到房产证。现原告要求赔偿自2012年8月31日至2014年4月1日的逾期办证违约金39131.40元。根据合同约定，索坤公司还应退还于某杰购房差异款37270.67元。为维护于某杰的合法权益，现诉至法院，请求人民法院判令：一、索坤公司向于某杰支付逾期办证违约金39131.4元（以房价款1293675元为基数，按每日万分之零点五支付从2012年8月31日至2014年4月1日止，共计578天）；二、索坤公司退还多交购房价款37270.67元。被告索坤公司辩称：一、逾期办证的违约金，在性质上属于债权，应适用两年的普通诉讼时效。索坤公司于2008年8月31日将房屋交付给于某杰，于某杰从交房之日起满四年后没有取得房屋产权证，就已经知道自己的权利受到损害，直至2015年9月15日于某杰才诉至法院，请求索坤公司支付逾期办证违约金，显然已过2年的诉讼时效期间，已丧失了胜诉权，其请求不应得到支持。二、合同附件四约定了房产面积差异款的计算方式，双方应按附件四的约定计算面积差异款，即按照原约定的出售价（合同总价÷合同建筑面积）×差异面积据实结算。（按建筑面积计算）。经审理查明：2007年4月25日，于某杰与索坤公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：于某杰购买索坤公司开发的位于三亚市河西区迎宾路金凤凰海景度假公寓B栋6层07号房，建筑面积共155.43平方米，其中套内建筑面积128.3平方米、公摊面积为27.13平方米，房价款1293675元整；以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式处理：签订时双方根据图纸暂定面积数额，最终双方以房产管理部门实测面积为准、双方暂定面积少于房产管理部门实测面积，由买受人补足相应房款、双方暂定面积多于房产管理部门实测面积，由出卖人退还相应房款；索坤公司应于2008年8月31日前将验收合格的商品房交付给于某杰使用。索坤公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，使于某杰不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：“买受人不退房，出卖人承诺交房后四年内即2008年8月31日至2012年8月31日，出卖人必须办理好产权分户证，如逾期未办理，出卖人则按已付房价款的万分之零点五每日向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中明确房产面积差异处理方式，内容为“在产权分户证发放之日起30日内，买卖双方根据政府房产测绘部门的实测面积，对与合同约定面积发生差异的，将房款多退少补。面积差异计算，双方按照原约定的出售价（合同总价÷合同建筑面积）×差异面积据实结算。（按建筑面积结算）”。合同签订后，于某杰依照合同约定支付了全部购房款，索坤公司于2008年8月31日将该房屋交付给于某杰使用。2013年11月21日，索坤公司取得金凤凰海景度假公寓A、B、C三栋楼的土地房屋权证。2014年4月1日，于某杰取得涉案房屋的土地房屋权证，该证载明建筑面积为148.64平方米、分摊面积为25.29平方米。索坤公司为于某杰办理涉案房屋土地房屋权证过程中，代于某杰垫付契税等办证费用合计41292.18元。原告多缴纳物业维修基金408元。以上事实，有商品房买卖合同、土地房屋权证、办房证应缴费用房款明细表及双方当事人的庭审陈述予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：于某杰与索坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同附件四《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件，特别约定了房产面积差异处理以原约定的出售价（合同总价÷合同建筑面积）×差异面积据实结算。该补充协议的内容未违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，该补充协议条款属有效条款。双方应按合同约定全面履行各自义务。合同约定索坤公司应在商品房交付使用后四年内即2008年8月31日至2012年8月31日，索坤公司必须办理好产权分户证，如逾期未办理，索坤公司则按已付房价款的万分之零点五每日向于某杰支付违约金。索坤公司交付本案涉诉房屋的时间是2008年8月31日，索坤公司最迟应在2012年8月31日前将涉案房屋的土地房屋权证办理至于某杰名下。2013年11月21日，索坤公司取得金凤凰海景度假公寓A、B、C三栋楼的土地房屋权证，2014年4月1日于某杰才取得涉案房屋的土地房权证。因此，于某杰以索坤公司存在违约行为为由，诉求索坤公司支付至2014年4月1日的逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。逾期办证违约金是基于合同履行过程中产生的债权，是一种债的请求权，应适用诉讼时效的规定。索坤公司2012年9月1日构成逾期办证违约责任，于某杰从该日的次日开始应当知道其权利被侵害。当事人在合同中约定以日为单位累计计算逾期办证违约金额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，于某杰是2015年9月15日提起诉讼，其诉讼时效保护的期间应从2015年9月15日倒数两年即2013年9月15日开始，故对从2013年9月15日至2014年4月1日期间的逾期协助办证违约金应予以保护。2012年9月1日至2013年9月14日期间的逾期办证违约金已超过2年的诉讼时效期间，应予以驳回。据此，索坤公司应支付涉案逾期协助办证违约金为12807元（1293675元×0.00005×198天）。于某杰诉求超出部分，本院不予支持。合同约定涉案房屋的建筑面积为155.43平方米，产权登记的建筑面积为148.64平方米，产权登记面积比合同约定面积少6.79平方米。根据约定，索坤公司应退还56514.53元［（1293675元÷155.43平方米）×6.79平方米］。扣除索坤公司垫付的办证费用41292.18元，再加上索坤公司应退还原告物业维修资金408元后，索坤公司应返还于某杰购房款15630.35元。双方合同中没有约定产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，于某杰按上述方式计算面积误差款与合同约定不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告三亚索坤旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告于某杰支付逾期协助办证违约金12807元。二、被告三亚索坤旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告于某杰房产面积差异款15630.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费855元（原告已预缴并减半收取），由被告三亚索坤旅游发展有限公司负担318元；原告于某杰负担537元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  邢丽霞二〇一五年十月十二日书记员  董子涵附相关法律条文：中华人民共和国民法通则第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。