广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)兴民一初字第288号 原告（反诉被告）：陈兆现，男，1962年8月26日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托代理人：毛廷挥，广西贺江律师事务所律师。 委托代理人：韦镜明，广西同望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚蔚林，男，1962年9月28日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：韦瑶珠，女，1966年10月16日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 两被告的共同委托代理人：王清桂，广西金益律师事务所律师。 原告陈兆现与被告龚蔚林、韦瑶珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿适用简易程序，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，并依法组成由代理审判员吴腾睿担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。书记员李寒担任记录。原告陈兆现及其委托代理人毛廷挥、韦镜明，被告龚蔚林、韦瑶珠及其共同委托代理人王清桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈兆现诉称：2012年4月18日，原告与被告龚蔚林签订一份《铺面租赁协议》，约定了租赁时间、租金、押金、违约责任处理等条款。2012年4月20日，原告依约支付押金4000元、拆房押金3000元及租金81500元。合同生效后，原告将铺面及铺面东面空地盖起的两间门面分租给李小林等人，并签订了租赁合同。2014年7月10日，被告龚蔚林以铺面经营影响即将举办的世界体操锦标赛为理由，要求原告退场歇业待世锦赛结束后再继续经营。但直至世锦赛结束，被告龚蔚林未通知原告回来经营并拒绝原告继续经营的要求。2014年4月14日，被告龚蔚林还以其妻子被告韦瑶珠的名义在原场地另外注册了“金东停车场”并以其名义继续经营。被告龚蔚林的违约行为不仅给原告造成经济损失，还直接导致原告签订的分租合同无法继续履行，丧失数万元的可得利益。由2014年7月10日合同被终止日起至2016年5月31日合同到期日止，尚有租期22个月零20天，原告在上述场地上经营有门面4间，共收租金2300元，原告应收得租金167720元，扣减原告应承担的租金为74800元，故原告损失的可得租金为92920元。原告为改造及搭盖小超市铺面，加高超市人工费支出6000元、打地坪支出3000元、砌卫生间支出1000元、挖化粪池支出1000元、盖修理厂支出9800元、买电线支出500元，共计开支21800元。根据合同法规定，被告龚蔚林没有全面履行义务构成违约，应承担违约责任。根据婚姻法规定，被告韦瑶珠作为被告龚蔚林妻子，应当对婚姻存续期间产生的债务承担共同连带责任。原告特诉至法院请求判令：1、被告龚蔚林、韦瑶珠赔偿原告经济损失92920元（预期租金收益）；2、被告龚蔚林、韦瑶珠退还原告押金4000元；3、被告龚蔚林、韦瑶珠退还原告拆房押金3000元；4、被告龚蔚林、韦瑶珠退还原告预交的2014年7月10日至2014年7月10日期间的租金1210元；5、被告龚蔚林、韦瑶珠赔偿原告的建筑费用损失21800元（加高超市人工费、打地坪费用、砌卫生间费用、挖化粪池费用、盖修理厂费用、购买电线费用）；6、本案诉讼费用由被告龚蔚林、韦瑶珠承担。 被告龚蔚林答辩称：2012年4月18日，原、被告签订《铺面租赁协议》，被告龚蔚林将自己在南宁市全旺停车场内搭盖的临时建筑及部分场地出租给原告做维修汽车使用。合同签订后，被告龚蔚林按约定将租赁的铺面和空地交付给原告使用。原告承租铺面后，违反合同约定，将承租的铺面转租给他人居住，同时，原告在未经被告龚蔚林同意的情况下，又在承租的场地上擅自搭盖违章建筑，对外出租牟利。2014年7月10日前后，政府工作人员告知被告龚蔚林，由于南宁市即将举行世界体操锦标赛，南宁市范围内特别在高速路沿线的违章建筑将进行拆除。被告龚蔚林转告原告，而非原告所说的要求原告退场歇业待世界体操锦标赛结束后再继续经营。2014年7月15日至19日，南宁市兴宁区人民政府对被告龚蔚林的南宁市全旺停车场内的所有违章建筑进行整治拆除；20日至25日，政府部门清理拆违所产生的建筑垃圾。拆违是政府行为，双方都没有责任。原告因此诉称被告龚蔚林未全面履行协议义务与事实不符，其所要求赔偿经济损失不合理。依据协议约定，承租方擅自搭建临时建筑的，改建费用自理，风险自担，故原告诉请被告龚蔚林承担损失不合理，是由于原告的过错所致，应由其自行承担责任。政府拆违并清理建筑垃圾完毕后，被告龚蔚林多次联系原告商量后续事宜，原告推脱说没有时间，一直拖延不处理也没交租金，故依据协议约定，被告龚蔚林有权收取滞纳金和终止协议，所交租金不退。被告龚蔚林将自己违章搭建的铺面出租给原告并签订租赁协议，原告也知道被告龚蔚林的铺面没有房屋合法凭证，依据法律规定，双方签订的是一份无效合同，自签订之日起就没有法律约束，不受法律保护。但被告龚蔚林搭盖的铺面财产属于被告所有，被告龚蔚林向原告收取的租金实际上是占用铺面的使用费，是受法律保护的。现租赁铺面及原告搭盖的建筑物均已被政府拆除，由此造成的损失应自行承担。综上，原告以无效协议为依据要求被告龚蔚林承担违约损失责任，没有事实法律依据，应予驳回。 被告韦瑶珠辩称：同意被告龚蔚林的答辩意见，原告诉请没有事实及法律依据，应予以驳回。 被告龚蔚林反诉称：根据原告与被告龚蔚林于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》第二条的约定，租赁标的包括被告搭建的违章建筑小超市及小超市东面的空地两部分，协议关于小超市部分租赁合同关系依法无效，场地部分租赁合同关系应受法律保护。但原告自2014年7月21日起至今未交付租金，依据协议约定的先交租金后使用原则，由于原告拖欠交付租金，已成就了合同约定被告解除合同的条件，同时，原告应承担合同约定的违约责任，赔偿被告龚蔚林的损失。以月租金1650元为标准，原告应向被告龚蔚林支付“东面空地”从2014年7月21日至2015年5月31日的租金17105元，并按照日千分之五的标准向被告龚蔚林支付滞纳金27111.43元。被告龚蔚林特提起反诉，请求判令：1、解除原、被告之间于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》中场地租赁部分的合同关系；2、反诉被告支付欠交的2014年7月21日至2015年5月31日场地租金17105元给反诉原告，并支付至交还场地时止的租金；3、反诉被告支付拖欠场地租金的滞纳金（违约金）27111.43元给反诉原告；4、反诉原告不予返还反诉被告拆房保证金3000元，合同保证金4000元；5、本案所有诉讼费由反诉原告承担。 原告陈兆现针对被告龚蔚林的反诉辩称：被告龚蔚林请求事项没有事实和法律依据，解除原、被告之间于2012年4月18日签订《铺面租赁协议》中场地租赁部分的合同关系是没有事实和法律依据的，在第一次开庭时被告龚蔚林辩称违章建筑不能对外出租，主张合同全部无效，第二次庭审又提出仅解除铺面部分的租赁关系，即认为场地部分受法律保护。这两个主张都是被告龚蔚林作出的，被告龚蔚林到底是主张合同有效还是无效，应当明确。合同法明确规定合同无效的不影响争议部分条款的效力，本案中场地租赁部分不是争议部分，如果主张铺面部分无效，则场地部分也无效。合同法没有规定因为不同标的中一个无效就导致另一部分无效，所以对于有效、无效的问题，被告龚蔚林是自相矛盾的。本案的铺面租赁合同有效，被告龚蔚林将铺面租赁给原告使用，没有违反法律规定，即使南宁市政府拆除违章建筑包含所谓的小超市部分，本案的争议也是在拆除违章建筑后的争议。退一步讲，小超市被南宁市政府拆除后，这种违法行为已经消除，该合同还是有效的。既然合同有效，没有违反合同法52条规定的无效情形，被告龚蔚林在原告没有使用完租金租期的情况下，就单方中止合同，没有允许原告继续使用场地及小超市所占用的场地，被告龚蔚林就是一种违约行为，所以被告龚蔚林要求原告支付违约金是没有事实和法律依据的，不是原告违约，而是被告龚蔚林单方中止协议后，没有将租金退还给原告，被告龚蔚林才是真正的违约者；被告龚蔚林诉请要求原告支付欠交的租金17105元至交还场地时止，但至今被告龚蔚林也没有明确何时交付场地，租金应该怎么计算，故该主张没有事实和法律依据；从7月15日后原告就没有使用过被告的场地，而且被告龚蔚林也拒绝原告继续使用场地，被告龚蔚林在原告预交租金租期未使用完的情况下要求原告继续支付租金并无依据。全旺停车场9月12日就已经注销，被告龚蔚林已经丧失了民事主体资格，不再享有相关权利，全旺停车场的权利已经没有，主体也是不适格的，本案合同是以全旺停车场的名义承租的，因此被告诉请支付租金和违约金都没有事实和法律依据；被告诉请不予退还拆房保证金和合同保障金也是没有事实和法律依据的，合同第四条有关于押金的规定，交付押金4000元，租期未满不予退还，租赁期满没有损失的情况下退还，作为原告来讲，并没有违反第四条规定的情形，被告龚蔚林应当将押金退还给原告，而不是诉请不予返还，并且，本合同已经终止，故被告龚蔚林应当退还押金给原告。 被告韦瑶珠针对被告龚蔚林的反诉辩称：没有异议，同意被告龚蔚林的反诉意见。 经审理查明：被告龚蔚林为南宁市全旺停车场经营者，该停车场组成形式为个人经营，经营场所为南宁市兴宁区，经营范围及方式为停车服务、铺面出租等。该停车场已于2014年9月12日向南宁市工商行政管理局专业市场管理分局货运市场工商行政管理所办理了注销登记，原场地现另注册为南宁市金东停车场，并于2014年4月14日办得个体工商户营业执照，经营者为被告韦瑶珠，组成形式、经营场所、经营范围与已注销的南宁市全旺停车场一致。 所涉南宁市兴宁区场地系由南宁市全旺停车场（乙方）向南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡（甲方）承租，双方于2009年12月29日签订有《场地租赁协议》，约定：甲方租赁该场地给乙方作综合开发，租赁地点范围为南宁市（二塘坡大盘岭），东边南边邻接五金福利厂、“狗栏”、“红瓦房”、高峰林场的土山等，西边紧靠绕城高速公路，北边紧靠昆仑大道，面积总共为12亩；乙方在自己所租的场地内享有经营自主权，甲方不得干涉；乙方确实需要搭建建筑物的费用自理，风险自担。协议还就其他事项进行了约定，甲方村民代表签字捺印后加盖南宁市兴宁区三塘镇降桥村村民委员会公章，被告龚蔚林作为乙方代表签字捺印并加盖南宁市全旺停车场公章。 2012年4月18日，南宁市全旺停车场（甲方）与原告陈兆现（乙方）签订《铺面租赁协议》，约定甲方租赁南宁市全旺停车场A区3#小超市和东面空地给乙方经营汽修、汽配；租期自2012年4月20日起至2016年5月31日止，2012年6月1日至2014年5月31日月租金为3000元，2014年6月1日至2016年5月31日月租金为3300元；乙方须一次性交清下季度租金方可使用这些商铺，否则视为违约；乙方缴纳铺面及附属水电设施押金4000元，租期已满而乙方不续租且未损害铺面及设施的，甲方退回押金，如给乙方损害铺面或附属设施的，甲方从押金扣除维修费用后再退回余额给乙方；乙方确需在所租铺面改建的，必须保留原建筑面积，改建费用自理，风险自担。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，原告向南宁市全旺停车场缴纳押金4000元，拆小超市押金3000元，并支付租金至2014年7月20日。原告承租涉诉房屋及空地后，自行平整土地并在空地上搭盖门面、牵拉电线照明，并将涉诉房屋及搭盖的门面从2012年6月9日起分租给案外人李小林、刘书虹、廖锦阳、韦德进、龚创宗、王华熙等人，租期均至2016年5月9日止。原告自述被告以铺面经营影响在南宁市举办的世界体操锦标赛为由通知其退场，其已于2014年7月11日退出租赁铺面及场地，后未能继续经营，故将被告诉至本院，诉请如前；被告龚蔚林辩称原告退场行为系因政府拆除违章建筑所致，其并未干涉原告经营，主张原告应继续履行关于场地部分的租赁合同，被告龚蔚林据此向本院提出反诉，反诉诉请如前。经本院询问，被告方表示原告系2014年7月25日之后才退出租赁场地。 在诉讼过程中，本院向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取相关执法材料，显示：因南宁市全旺停车场涉嫌非法占地建房，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2014年3月31日向其发出《责令限期拆除所建建（构）筑物公告》（GTN1165），限令其自公告之日起2日内自行拆除非法占地建设的建（构）筑物，因当事人未在规定时限内自行拆除非法占地建设的建（构）筑物，兴宁区政府于2014年7月17日组织有关部门依法对南宁市全旺停车场进行强制拆除，于2014年7月18日拆除完毕。庭审中，被告龚蔚林自认其出租的A区3#小超市为自行搭建的违章建筑，未经过有关部门审批；原告亦表示其签订租赁合同时未核实该建筑物的权属材料。 在诉讼过程中，本院另于2015年5月28日组织双方到勘查现场，确认该停车场现已更名为金东停车场；原停车场内的A区3#小超市及其东面空地搭盖的门面因属于违章建筑，已被政府拆除清理完毕，原租赁物场地范围现已无法确认；该场地现由被告龚蔚林管理。 在诉讼过程中，本院还向南宁市兴宁区三塘镇降桥村村民委员会查实了讼争场地权属情况及土地性质，该村委会于2015年8月27日向本院出具《证明》，载明：“兹证明，位于南宁市（二塘大盘岭），东边南边邻接五金福利厂，西边紧靠绕城高速公路，北边紧靠昆仑大道的土地面积总共为12亩，产权属南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡集体所有权，该土地因历史原因没有土地证。该土地原来是村民承包来种养的土地，后租给了龚蔚林作为经营性使用的土地。特此证明。”经本院向原、被告双方释明，双方均明确表示，如本院认定本案合同为无效合同，双方均不变更诉讼请求。 以上事实，有个体工商户营业执照、准予注销登记通知书、《场地租赁协议》、《铺面租赁协议》、收据、《关于协助调查全旺停车场拆除情况的复函》、证明、勘查笔录、询问笔录等予以证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案现有证据显示，讼争租赁物“A区3#小超市”因被政府相关执法部门定性为违法建筑而被强制拆除，依据上述法律规定，原告与被告龚蔚林就该租赁物所签订的租赁协议无效。至于租赁物“A区3#小超市”东面空地部分，该空地属于被告龚蔚林向南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡租用的土地部分，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”及第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的相关规定，由于我国对土地实行特殊的用途管制制度，农用地不可以随意改变土地用途或转为建设用地，必须以土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地供应政策为依据，经过依法审批，否则就是非法占用土地。经本院向降桥村村委会核实，该土地属于降桥村二塘坡集体所有，未办有土地证，原土地用途为村民承包种养用地，也即，讼争租赁物所属的12亩土地应为南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡集体所有的农用地，被告龚蔚林承租该地块用于经营停车场，应依法由县级人民政府登记造册，核发证书，确认其建设用地使用权。本案被告未能举证证实其在承包的土地上经营停车场已经通过相关土地使用权审批手续，据此，本院认定原告与被告龚蔚林就本案租赁物“A区3#小超市”东面空地部分所签订的租赁协议无效。故原告陈兆现与被告龚蔚林所签订的《铺面租赁协议》应为无效合同。 此认定与原告所提本诉、被告所提反诉中所主张的合同效力均不一致，本院依法向双方释明，告知其可以变更诉讼请求，双方均明确表示不变更诉讼请求。由于本案所涉的《铺面租赁协议》无效，无效合同对合同双方当事人均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告已向被告龚蔚林交付的4000元押金及3000元拆房押金应予返还。由于双方均未能充分举证证明原告退出租赁物的具体时间，仅确认原告在兴宁区政府于2014年7月份对停车场内的违章建筑进行拆除后即未再继续进场经营，故综合本院对南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取的执法材料，本院认定原告于2014年7月15日即退出租赁铺面及场地。因其已向被告缴纳租金至2014年7月20日，故被告龚蔚林应向原告退回租金550元（3300元÷30天×5天）。 因被告明知其自行搭建的建筑物未办理准建手续，为违章建筑，其向村民集体租用的土地用做非农业经营使用亦未向有关部门办理审批手续，据此，导致合同无效的后果，原告不存在过错，被告龚蔚林应赔偿原告因此受到的损失。原告所诉请的经济损失一为其搭建、修整小超市及东面空地而支出的建筑费用，二为其将租赁物转租所可能取得的预期租金收益。针对建筑费用，原告在原租赁物及空地上自行搭盖的门面、卫生间、化粪池、修理厂及加高超市等建筑均未依法办理准建手续，属于违章建筑，上述费用支出并非原告所产生必要的、合法的装修损失，故本院不予支持，该部分费用由原告自行承担；原告所主张的平整场地支出及购买电线费用等，考虑其租赁铺面及空地的目的为修理、停放车辆使用且其已实际平整土地的事实，故该两项支出合理，但因双方未能明确小超市东面空地具体范围及面积，原告亦未能提交明确记载有付款人、款项支出具体用途的有效支付凭证，故本院酌情支持原告平整场地支出及购买电线费用3000元。至于预期租金收益，由于该项损失并非因合同无效产生的直接损失，且原告未能举证证实其转租行为已经过被告同意，而小超市及原告自行搭建门面更是因属违章建筑已被政府部门依法拆除，租赁物自被拆除清理完毕之日起即已不具备再继续出租获取收益的客观条件，故原告诉请预期经营损失不符合法律规定，本院不予支持。 至于被告龚蔚林诉请原告继续支付场地租金及滞纳金的问题，如前所诉，本院认定本案《铺面租赁协议》为无效合同，且原告已于2014年7月15日即退出停车场，经本院现场勘查该停车场现由被告管理、原告未再继续经营使用，故被告龚蔚林诉请原告支付2014年7月21日至2015年5月31日的场地租金及滞纳金，并无事实及法律依据，本院依法不予支持。至于被告龚蔚林诉请的拆房保证金及合同保证金，实际对应原告诉请中的拆房押金及合同押金，本院已在前文作出认定应予返还。 至于原告诉请被告韦瑶珠承担共同连带责任问题。因原告系向南宁市全旺停车场签订租赁协议，被告龚蔚林为南宁市全旺停车场实际经营者，故本案《铺面租赁协议》相对方应为原告陈兆现及被告龚蔚林。现原告依据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条主张被告龚蔚林妻子被告韦瑶珠承担共同连带责任，其主张与所依据法律规定并不相符；且本案属于租赁合同纠纷，不涉及夫妻共同债务处理，故依据合同相对性原则，原告应向出租人被告龚蔚林主张民事责任，被告韦瑶珠无需承担责任，原告诉请并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告陈兆现与被告龚蔚林于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》无效； 二、被告龚蔚林返还原告陈兆现押金4000元； 三、被告龚蔚林返还原告陈兆现拆房押金3000元； 四、被告龚蔚林退还原告陈兆现租金550元； 五、被告龚蔚林赔偿原告陈兆现平整土地费用及购买电线费用共计3000元； 六、驳回原告陈兆现对被告韦瑶珠的诉讼请求； 七、驳回原告陈兆现的其他诉讼请求； 八、驳回被告龚蔚林的全部反诉请求。 本诉案件受理费2759元，由原告陈兆现负担2459元，被告龚蔚林负担300元；反诉案件受理费540元，由被告龚蔚林负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一五年十月八日 书 记 员  李 寒 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。