浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5033号 上诉人（原审原告）：黄荣辉，男，1982年12月7日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人（原审原告）：黄宝兰，女，1983年8月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 两上诉人共同委托代理人：江斌，杨君辉，浙江宏昊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州清盛置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区顺达路****。 诉讼代表人：北京大成（杭州）律师事务所，系杭州清盛置业有限公司管理人。 负责人：陈志军。 委托代理人：黄璐瑶，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄枪荣，男，1977年6月17日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审被告）：戴菊青，女，1977年12月30日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人黄荣辉、黄宝兰与被上诉人杭州清盛置业有限公司（以下简称清盛公司）、被上诉人黄枪荣、戴菊青确认合同无效纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年8月28日，黄荣辉、黄宝兰与清盛公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由黄荣辉、黄宝兰向清盛公司购买位于杭州市余杭区××开发区××幢××室，建筑面积38.72平方米的房屋，用途为非住宅，房屋转让价款为225000元，付款方式为本合同签订之日起1天内一次性支付，交房方式为清盛公司在本合同签订之日起1天内将房屋交付给黄荣辉、黄宝兰。双方还对其他权利义务做出了约定。2014年8月29日，黄荣辉、黄宝兰与清盛公司签订《房屋交接书》一份，确认清盛公司交付黄荣辉、黄宝兰的房屋为万盛商贸城1幢508室，总房价款225000元，黄荣辉、黄宝兰已付清全部房价款，清盛公司依照房屋转让协议书向黄荣辉、黄宝兰合格交付该房屋。2015年9月6日，清盛公司出具承诺书一份，载明：“现有黄荣辉购买我司开发的万盛商贸城1号楼1-508／510／512／514／1312／1512／1602／1604／1612号房屋9套，我司承诺以上房产的三证于2015年11月15日前转到黄荣辉名下，如因卖方原因未能在2015年11月15日前取得三证，买方有权解除合同。出卖人应在解除合同之日起15天内退还全部已付购房款人民币2111000元整，包括办证费人民币81505元整。” 2015年10月26日黄荣辉、黄宝兰诉至原审法院，要求清盛公司协助黄荣辉、黄宝兰办理案涉房屋的权属转移登记手续。原审法院经审理后做出（2015）杭余塘民初字第600号民事判决书，认定黄荣辉、黄宝兰未支付案涉购房款，清盛置业享有先履行抗辩权，有权拒绝协助黄荣辉、黄宝兰办理房屋权属转移登记手续，判决驳回黄荣辉、黄宝兰的诉讼请求。后黄荣辉、黄宝兰不服，上诉至杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院经审理后认为黄荣辉、黄宝兰主张的案涉购房款以三角抵债的方式支付无法成立，原审法院认定黄荣辉、黄宝兰未向清盛公司支付案涉购房款并无不当，于2016年7月19日做出（2016）浙01民终2980号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2016年12月30日，清盛公司向黄荣辉、黄宝兰邮寄《解除杭州市房屋转让合同通知书》一份，就黄荣辉、黄宝兰与清盛公司签订的包括涉案房屋在内的九套房屋的转让合同予以通知解除，并就邮寄行为进行公证。黄荣辉、黄宝兰否认收到该通知书。 2017年1月3日，清盛公司与黄枪荣、戴菊青签订一份落款日期为2015年8月5日的《杭州市房屋转让合同》一份，约定由黄枪荣、戴菊青购买案涉房屋，房屋总价款168400元，并约定黄枪荣、戴菊青在本合同签订之日起1天内一次性支付购房款，清盛公司在合同签订之日起1天内将案涉房屋交付给黄枪荣、戴菊青。同日，清盛公司向黄枪荣、戴菊青出具了总金额为168400元的购房款发票，清盛公司将案涉房屋产权变更登记至黄枪荣、戴菊青名下。黄枪荣、戴菊青陈述案涉房屋系原购买的308室房屋调换而来，308室房款已付清。2017年7月18日，黄枪荣、戴菊青将案涉房屋转让给案外人，并再次办理了转移登记。 2017年5月15日，杭州市中级人民法院裁定受理清盛公司的破产清算申请。2017年5月18日，浙江省高级人民法院裁定提审（2016）浙01民终2980号案件，现该案尚未审理结束。 黄荣辉、黄宝兰的诉讼请求为：1、确认清盛公司、黄枪荣、戴菊青签订的关于杭州市余杭区××镇××幢××室的《杭州市房屋转让合同》无效；2、判令清盛公司、黄枪荣、戴菊青立即将位于杭州市余杭区××镇××幢××室的房屋腾退交还给黄荣辉、黄宝兰；3、本案诉讼费由清盛公司、黄枪荣、戴菊青承担。 原审法院认为：本案中黄荣辉、黄宝兰要求确认清盛公司与黄枪荣、戴菊青签订的《杭州市房屋转让合同》无效，其主要理由在于认为清盛公司与黄枪荣、戴菊青恶意串通，损害其利益。本案的争议焦点在于清盛公司与黄枪荣、戴菊青之间是否存在恶意串通。黄荣辉、黄宝兰认为，黄枪荣、戴菊青在购买案涉房屋前明知该房屋存在纠纷，且与清盛公司签订合同的时间存在倒签，购房款也并未实际支付，存在恶意串通。清盛公司及黄枪荣、戴菊青对此不予认可。原审法院认为，黄枪荣、戴菊青称其与清盛公司协商将308室房屋换成508室房屋的购房款抵扣508室的购房款，对此清盛公司位于否认。清盛公司也向黄枪荣、戴菊青出具了购房款发票，并办理了案涉房屋的产权变更登记手续。黄荣辉、黄宝兰亦未能提供有效证据证明清盛公司、黄枪荣、戴菊青存在其他恶意串通的情形。清盛公司、黄枪荣、戴菊青签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，黄荣辉、黄宝兰主张合同无效缺乏事实依据，原审法院不予支持。对黄荣辉、黄宝兰的其余诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄荣辉、黄宝兰的全部诉讼请求。 本案案件受理费80元，财产保全申请费1645元，均由黄荣辉、黄宝兰负担。 宣判后，黄荣辉、黄宝兰不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案的事实认定不清。清盛公司与黄枪荣、戴菊青存在恶意串通事实，一审法院未作出双方“恶意串通”的认定不符合事实。（一）清盛公司与黄枪荣、戴菊青签订的《杭州市房屋转让合同》存在恶意。1、黄荣辉、黄宝兰与清盛公司签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，双方应当依约履行。清盛公司解除合同的行为不符合法律规定，不产生解除的效力。首先，清盛公司的解除通知因未送达黄荣辉、黄宝兰而未生效。清盛公司自称发出解除通知的时间为2016年12月30日，邮寄地址为杭州市西湖区××幢××单元××室，但黄荣辉、黄宝兰当时并未居住在上述地址，而居住在杭州市紫金港湾1幢1单元1001室。清盛公司没有证据证明已将解除通知送达黄荣辉、黄宝兰。因此，未生效的解除通知不发生法律效力。其次，清盛公司的解除通知不符合法律规定，属于违法解除行为。清盛公司解除合同的理由是“未履行购房款支付义务，严重违反合同约定”。从清盛公司向黄荣辉、黄宝兰出具的《房屋交接书》、《承诺书》、合同约定的付款期限和付款方式看，黄荣辉、黄宝兰已经履行了支付购房款的义务。虽然在黄荣辉、黄宝兰与清盛公司商品房销售合同纠纷一案中，一审、二审法院作出“黄荣辉、黄宝兰未支付购房款”的认定，但浙江省高院对于该“未支付购房款”的认定认为证据不足，已裁定提审。因此，清盛公司没有法定事由，擅自发出解除通知的行为属于违法解除行为，不发生解除的效力。第三，清盛公司的解除行为已过除斥期间。黄荣辉、黄宝兰与清盛公司于2014年8月28日签订《杭州市房屋转让合同》，约定合同签订之日起1天内一次性支付购房款。退一万步讲，即使黄荣辉、黄宝兰未支付购房款，清盛公司则自2014年8月29日起知道其权利被侵害，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”显然，至清盛公司发出解除通知之日起早已超过一年的除斥期间。因此，清盛公司明知在未依法与黄荣辉、黄宝兰解除合同的情形下，强行就涉案房屋与黄枪荣、戴菊青另行签订房屋转让合同，存在恶意。2、清盛公司偷偷通过强行撬锁的方式进入涉案房屋，抢占房屋，存在恶意。黄荣辉、黄宝兰与清盛公司于2014年8月29日进行房屋交接后，涉案房屋一直由黄荣辉、黄宝兰占有，作为仓库使用。清盛公司于2016年12月30日发出解除通知时，明确提到“限你方自收到本通知书之日起3日内，向本司归还上述房屋的房产证、契证、钥匙”、“若你方不予配合，本司将采取司法措施追究你方违约责任”。然而，该解除通知在未送达黄荣辉、黄宝兰前，也没有给黄荣辉、黄宝兰一个“配合”的权利，也不需要让黄荣辉、黄宝兰交出钥匙，也不再通过司法措施来解决，便急不可待地直接破门而入，并于2017年1月匆忙过户。显然，清盛公司的行为与“强盗”行为何异！其存在明显的恶意。（二）清盛公司与黄枪荣、戴菊青之间恶意串通，伪造登记材料，损害黄荣辉、黄宝兰的权益。一审法院对相关事实均未查明。首先，清盛公司与黄枪荣、戴菊青之间签订的《杭州市房屋转让合同》系伪造的。从一审法庭调查可以看到，合同中除了简单写了房号、总价款、清盛公司结算物业费至2013年12月、七天内交房外，其他所有的主要条款都是被划去，或空着不填。作为一份总值达到数十万元的房屋转让合同，签订如此草率，连最基本的主要条款都省略不填，完全不符合正常的交易习惯，不符合常理。而且合同签订的时间在2015年，但从其备案的情况看，备案时间却在2017年。显然，这份合同的签订时间是倒签的，完全是为了过户而伪造的。其次，黄枪荣、戴菊青没有支付购房款，一审法院认定事实不清。一审法院以“黄枪荣、戴菊青称其与清盛公司协商将308室房屋换成508室，并以308室房屋的购房款抵扣508室的购房款，对此清盛公司未予否认，清盛公司也向黄枪荣、戴菊青出具了购房款发票”为由，认定黄枪荣、戴菊青支付了购房款没有事实依据。庭审中，黄枪荣、戴菊青称其与清盛公司协商将308室房屋换成508室，并以308室房屋的购房款抵扣508室的购房款，但其未向法庭提供任何证据佐证。其在一审法院要求限期提供付款凭证后，仍拒不提交，应承担不利后果，一审法院应当作出对其举证不能的认定。本案的争议焦点是清盛公司、黄枪荣、戴菊青是否存在恶意串通，对于“购房款是否支付”是本案的重要事实，应当对该事实进行充分举证，一审法院也应当深入查明。然而，一审法院却仅以“清盛公司位于否认”就认定黄枪荣、戴菊青支付了涉案购房款，显然，一审法院对此认定仍事实不清。第三，清盛公司的发票是虚开的。根据《发票管理办法》的规定：“发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”而在本案中，案涉房屋的发票开具时间为2017年，但开票的同时，黄枪荣、戴菊青并没有实际对应支付案涉房屋的房款，显然，发票也是虚开的，其涉嫌虚开增值税发票，其开票的目的就是为了过户。从清盛公司、黄枪荣、戴菊青在房管部门备案的时间看，其与开具的发票上的时间是惊人的一致，而且黄荣辉、黄宝兰的所有八套房屋均是一样：开具发票的当天，清盛公司、黄枪荣、戴菊青就匆匆去过户登记了。因此，清盛公司开票的目的不是为了证实实际收到购房款，而是为了试图以合法形式掩盖非法目的，达到转移涉案房屋的目的。因此，从清盛公司、黄枪荣、戴菊青伪造合同、未支付购房款和虚开发票的事实来看，其不存在真实的交易，其目的是为了将涉案房屋抢先登记转移，主观上是恶意的。而一审法院对此事实却视而不见，并作出了不符合事实的认定。第四，清盛公司、黄枪荣、戴菊青明知涉案房屋存在争议，仍签订合同强行过户。2015年以来，清盛公司将万盛商贸城的房屋进行一房二卖、出售后又另作抵押登记等，引起大量购房户信访、投诉，对涉案房屋的权益存在较大的争议，对此，清盛公司、黄枪荣、戴菊青均是明知的。清盛公司、黄枪荣、戴菊青也知道涉案房屋经历了一审、二审的诉讼，黄荣辉、黄宝兰与清盛公司的合同关系也被浙江法院网所公示，也知道黄荣辉、黄宝兰与清盛公司没有解除合同，在此情况下，清盛公司、黄枪荣、戴菊青仍迅速达成买卖合同，并予过户，显然存在恶意串通。二、一审法院适用法律存在错误。一审法院适用《民事诉讼法》第六十四条、《证据规定》第二条的规定要求黄荣辉、黄宝兰承担举证责任是完全错误的。结合本案的实际情况，黄荣辉、黄宝兰已向法庭提交了大量证据，结合法庭调查的事实，已经形成了完整的证据链，其高度证明了黄荣辉、黄宝兰主张的待证事实。而在事实面前，清盛公司、黄枪荣、戴菊青却没有任何证据加以反驳，显然，清盛公司、黄枪荣、戴菊青应对其举证承担不利的法律后果。为此，在本案中，应当承担举证责任的一方是清盛公司、黄枪荣、戴菊青，而不是黄荣辉、黄宝兰。然而，一审法院在客观事实面前，全凭主观判定黄荣辉、黄宝兰承担举证责任是难以令人信服的。综上，请求撤销原审判决，改判支持黄荣辉、黄宝兰的诉讼请求，并由清盛公司、黄枪荣、戴菊青承担本案的一审、二审诉讼费用。 针对黄荣辉、黄宝兰的上诉，清盛公司答辩称坚持其一审答辩意见。 黄枪荣、戴菊青未发表答辩意见。 二审举证期限内，双方当事人未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院另查明，针对黄荣辉、黄宝兰的再审请求，浙江省高级人民法院于作出2018年6月20日作出（2018）浙民再26号民事判决。 本院认为：当事人对其主张负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。黄荣辉、黄宝兰诉称清盛公司与黄枪荣、戴菊青之间存在恶意串通，损害其利益，请求确认清盛公司与黄枪荣、戴菊青签订《杭州市房屋转让合同》无效，并要求清盛公司、黄枪荣、戴菊青立即腾退案涉房屋，其应就其主张承担举证的责任。经核查本案在案证据，难以认定清盛公司与黄枪荣、戴菊青之间存在恶意串通，损害黄荣辉、黄宝兰利益之情形，故其主张本院难以支持。基于以上所述，其要求腾退房屋的请求亦应一体驳回。 综上，黄荣辉、黄宝兰的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人黄荣辉、黄宝兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年八月七日 书记员  徐森燕