湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘3101民初868号原告：湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人：程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭昭干，湖南共盛律师事务所律师。被告：朱晓惠委托诉讼代理人：杨晓春，湖南广湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻玲艳，湖南广湘律师事务所实习律师。被告：张民萱原告湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司与被告朱晓惠、张民萱商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月15日，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭昭干，被告朱晓惠及其委托诉讼代理人杨晓春、麻玲艳到庭参加诉讼，其余当事人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请依法判令两被告向原告支付购房款人民币754200元；2.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月28日，原被告签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条约定被告购买原告开发建设位于吉首市人民南路正阳半山公馆A栋101号房，建筑面积为1250平方米；第四条约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总金额人民币500万元。同时，该合同第五条四款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：双方自行约定：按房产局最终实际测绘面积为准，多退少补。”合同签订后，被告按照合同约定支付了原告购房款500万元，原告亦按照合同约定履行了全部义务。但后经吉首市房地产管理局测绘被告购买原告开发建设位于吉首市人民南路正阳半山公馆A栋101号房，建筑面积为1438.55平方米，根据该合同第五条四款约定被告应向原告支付超合同约定面积的购房款754200元。经原告多次催收，被告总是要求延期支付购房款，现原告不同意被告延期支付。为此，原告具状起诉，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告朱晓惠辩称，1、答辩人已一次性付清了全部房款，没有欠被答辩人的购房款。2011年，答辩人经了解并与被答辩人充分沟通达成一致意见后，以500万元且需在签订购房合同之日一次性付清全部购房款的包干价格，购买了由被答辩人开发的位于吉首市镇溪办事处人民南路正阳半山公馆A1栋101号房，双方于2011年签订《商品房买卖合同》。合同签订后，答辩人便按照约定一次性支付500万元的购房总价款，被答辩人给答辩人出具了财务收据，但被答辩人一直没有给答辩人办理备案登记手续，直到2013年2月，被答辩人才去吉首市房地产管理局给答辩人办理购房备案登记手续。因此时被答辩人早已得知该房屋的实测面积，双方便重新签订《吉首市商品房销售合同》，该合同内容与原合同的内容基本一致，只是将原合同中的建筑面积和购买单价进行变更，购房总价格500万元包干保持不变，以达到面积、单价与总价款相一致。然后被答辩人将变更后的合同到房产局办理登记备案手续。因答辩人早在签订未变更、未备案的第一份合同之时，便按照双方的约定，一次性付清了全部购房总价款，并不存在欠付被答辩人的购房款问题。2、假如本案只有被答辩人提交的《商品房买卖合同》，而没有双方签订的已变更购房面积和购房单价且已经备案登记的《吉首市商品房销售合同》，被答辩人现主张债权，也早已过了两年诉讼时效的规定。从被答辩人提交的第2份证据《房地产测量报告书》来看，被答辩人在2012年9月24日便已知道实测面积，也就应当知道“所谓的差价问题”,但直到将近5年后才主张自己的债权。退一步讲，就算从双方签订的变更购房面积和购房单价的备案合同之日起算，也已过了4年多的时间，早已过了诉讼时效。综上，答辩人已经一次性付清了被答辩人的全部购房款，没有欠付被答辩人的购房款，更何况被答辩人的诉讼请求早已过了诉讼时效。请人民法院依法驳回被答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据如下：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房地产测量报告书》、《申请书》；被告提交下列证据：《吉首市商品房销售合同》、《吉首市预购商品房预告登记申请书》、《预告商品房预告登记审批表》、《收款收据》。经审查，并结合庭审查明的案件事实，对双方提交的证据材料，本院予以确认，作为定案依据，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月28日，原、被告双方协商签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告购买原告开发建设位于吉首市人民南路正阳半山公馆A1栋101号房，建筑面积为1250平方米；2、单价为每平方米4000元，总金额为500万元；3、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产局最终实际测绘面积为准，多退少补；4、付款方式及期限，签订合同时一次性付清全部房款。当天，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第一条约定买受人在签订合同时付清全部总房款等。合同签订的当天，被告交清了全部购房款500万元，原告给被告出具收款收据，被告对该房屋已实际管理和出租。为办理网签手续，双方于2013年2月1日重新签订《吉首市商品房买卖合同》，该份合同中房屋的建筑面积变为1438.55平方米，平方米单价为3475.72元，总金额为500万元，其余的条款内容与2011年3月28日双方协商签订《商品房买卖合同》基本相同。在2013年1月29日吉首市预购商品房登记申请书中，填写的建筑面积为1438.55平方米，总房价为500万元。在2013年2月4日预告商品房预告登记审批表中，填写的建筑面积和价款同上。在2013年2月1日双方签订的《吉首市商品房买卖合同》补充协议中，约定买受人须在签订合同之日付清总房款100%，即人民币500万元等。另查明，庭审中，原告提交的由被告签名的“申请书”一份，“申请书”的主要内容如下：1、为减少办理房产证的税费，申请在房产局办理预告登记备案的合同价格由实际成交价格每平方米4000元变更为每平方米3475.72元；2、在房产局办理正阳半山公馆A1栋101号门面预告登记备案的“商品房买卖合同”仅作为预告登记备案，不作为购买正阳半山公馆A1栋101号门面的实际结算依据。购买人与出售人的实际结算按双方于2011年3月28日签订的商品房买卖合同约定的单价4000元平方米和房屋竣工实测总面积执行；3、申请人承诺，因在吉首市房地产管理局备案的合同约定的房屋价格与本人同公司实际结算的房屋价格不相符所造成的一切经济、法律等责任由本人全部承担；4、关于正阳半山公馆A1栋101号门面的实际交易结算总价款按本人与公司于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》约定的成交单价和房屋竣工实测总面积为准，如双方有异议的，本人自愿同意与公司协商解决。该份“申请书”的落款时间是2013年2月1日。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方争执的焦点是：正阳半山公馆A1栋101号门面价款是《吉首市商品房买卖合同》中约定的500万元还是以吉首市房地产管理局最终实际测绘面积计算为准。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告在充分协商的基础上先后签订的一系列合同及协议，是双方当事人的真实意思表示，依法成立并受法律保护，应严格遵照执行。在双方签订的合同或补充协议中，无论被告所购的正阳半山公馆A1栋101号门面的单价、房屋面积如何变化，都明确确定被告所购门面的总房款为500万元，这是合同内容中一个不争的事实。“申请书”的落款时间是2013年2月1日，而双方在吉首市房地产管理局办理商品房预告申请书及审批的时间为2013年2月4日，从证据的角度来看，同一行为，后来证据的效力应大于前面的证据的效力，故预告申请书及审批中的关于房屋的面积、价格、总房款更具有说服力。现原告依据“申请书”来作为依据要求被告支付购房款754200元，理由不充分，本院不予支持。被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效的观点不能成立。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费11342元，减半收取5671元，由原告湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田 健二〇一七年七月十二日代理书记员  许志波附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。