吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书(2014)丰民一初字第594号原告：廖满林，男。委托代理人：卢旭岩，吉林盛剑律师事务所律师。被告：吉林市伯爵房地产开发有限公司。法定代表人：孙世伟，该公司董事长。委托代理人：陈丽，该公司职员。委托代理人：姜岳章，吉林待续律师事务所律师。原告廖满林与被告吉林市伯爵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖满林的委托代理人卢旭岩、被告吉林市伯爵房地产开发有限公司（以下简称伯爵公司）的委托代理人陈丽、姜岳章到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告廖满林诉称：2013年3月7日原告与被告伯爵公司签订了商品房买卖合同，购买被告所开发的位于吉林市丰满区吉林大街135号伯爵-盛世纪01幢7单元0723459室房屋，房屋总价款为887488元，其中首付407488元，贷款480000元，并已经按照合同约定履行了付款和贷款义务。按照双方签订的《补充协议》的约定，被告应于2013年5月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期交房按买受人已付房款的日万分之三承担违约金。现原告于2013年8月26日办理了入住手续。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。经双方多次协商无果，原告现诉至贵院，请求人民法院根据《合同法》及双方签订的合同约定，依法判令：一、被告因逾期交房向原告支付违约金23163.44元（自2013年6月1日至2013年8月26日）；二、由被告承担本案的律师代理费500元；三、由被告承担本案的诉讼费用。被告伯爵公司辩称：被告与原告签订了商品房买卖合同，该合同的补充协议第二项约定了被告交房的时间是2013年5月31日，按照当时被告的工作进度于该时间可以完成交房。但被告的工程建设方（东北金城建设有限公司）在施工过程中发生了重大责任事故，2011年4月8日吉林省城建局发布了关于将东北金城建设有限公司清除我省建筑工地的决定。因此影响了工程进度，导致交房迟延，这是由于施工方的原因和吉林省城建局发布的决定所导致的。商品房买卖合同第九条约定的违约责任是按买受方支付的房款按日万分之三进行计算，被告认为该约定的违约金明显高于原告的损失，原告主张违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定违约金过高的，可以请求人民法院减少，被告请求人民法院对违约金进行调整。理由是约定的违约金已经超出实际房租损失的30%，何况原告主张的是时间和金钱上的损失，也就是利息损失，利息损失不高于房租损失，请求调整违约金数额。另根据补充协议中第二款第一项的规定，被告有一个月的交房期限，因此原告的起诉时间应当扣除这约定的30日。被告申请对原告购买的房屋的同地段同类房屋的租金进行司法鉴定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告诉请的违约金是否过高，是否应当予以调整；二、关于逾期交房的日期如何计算。庭审中，原告廖满林向本院提供了如下证据：证据1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，证明原告购买被告开发的坐落在吉林市丰满区吉林大街135号伯爵盛世纪房屋的建筑面积、房屋总价款和贷款金额。合同约定被告应于约定期限前向原告交付房屋，如出卖人逾期交房的违约责任为按买受人已付房款的日万分之三承担违约金。证据2、购房款收据，证明原告按合同约定支付了首付款。证据3、吉林市个人住房公积金贷款借款合同一份及银行凭证，证明原告已按合同约定办理了贷款及贷款发放日期。证据4、交房时的交费收据，证明被告的交房日期，从而证明被告逾期交房及逾期天数。上述证据被告伯爵公司质证认为：对证据1-4的真实性无异议，故本院对以上证据的真实性予以确认。庭审中，被告伯爵房地产提供了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明合同约定双方有30天的交房办理手续期限，不应视为违约，原告诉请的违约的期限应当扣除30天。证据2、吉林省建设局关于金城建设有限公司清除出我省的决定，证明该决定是省建设局在东北金城公司发生重大伤害事故之后，决定将其清除出我省建筑市场，停止相关人员在我省施工。该商品房的承包方金城建筑公司撤出后，导致延期交房。证据3、被告与东北金城建设的施工协议，证明金城公司是被告的施工方、建设方。上述证据原告廖满林质证认为：对证据1无异议，对被告要证明的问题有异议。因为双方约定自2013年5月31日之前交房，如果说被告于2013年6月1日开始交房至2013年6月30日前全部交房完毕，不属于被告违约。但被告在该期限内并没有交房，被告交房日期最早的是2013年8月19日，所以该30日的宽限期不能扣除。如果扣除，交房最晚的是在2013年9月1日，只能从8月19日至9月1日因交房时间不同，可以按照日期进行扣除。但是不能按照被告所理解的每个人扣除30日；证据2-3与本案没有关联性。因被告与金城公司签订的建设施工合同，如金城公司没有按期完工，应由被告向施工方主张违约责任。而原告与被告签订的是商品房买卖合同，按照商品房买卖合同约定，被告违约，就应当承担违约责任。另外，被告主张的该延期交房的理由，不属于合同约定或法定免责事由，所以其主张的理由不能成立。另外，关于证据2没有相应的公章，无法核对其真实性。本院认为，对证据1因原告无异议，本院对其真实性予以确认；证据2因无公章，且无其他证据予以作证，故本院不予采信；证据3因与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明：2013年3月7日原告廖满林与被告伯爵房地产签订了商品房买卖合同，购买被告所开发的位于吉林市丰满区吉林大街135号伯爵-盛世纪01幢7单元0723459室房屋，房屋的面积为142.18平方米，房屋总价款为887488元。原告廖满林于2013年3月7日将首付款407488元交付完毕，其余贷款480000元于2013年4月26日发放，同日被告伯爵公司收到以上房款。2013年8月19日被告伯爵房地产开始通知各业主办理入住手续。原告廖满林于2013年8月26日办理了入住手续。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充合同约定：出卖人交付商品房的日期为2013年5月31日。鉴于本项目购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按照一定的顺序办理交房入住手续，因顺序先后出现的交付时间超过《商品房买卖合同》约定期限的，不视为出卖人逾期交房，但时间不得超过双方约定期限的30日。否则，视为出卖人逾期交房，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条，承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限指第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本院认为：一、关于原告诉请的违约金是否过高的问题，原告主张按合同约定的以实际交付房款的日万分之三计算违约金。被告伯爵公司辩称双方约定的违约金过高，应当予以适当调整。被告认为原告的损失应为同地段的租金损失，而原告主张的违约金高于同地段同类租金的30%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院认为，被告伯爵公司主张的按同地段同类房屋租金标准计算违约金是指合同中没有约定的情况下，参照该标准，但本案中双方签订的合同中已经明确约定了违约金的计算方式，且原告的损失不能简单的认定仅为房屋租金的损失，故被告伯爵公司主张按同地段同类房屋租金标准计算违约金的答辩意见，本院不予支持。又因该合同的文本为被告伯爵公司起草的格式合同，被告伯爵公司作为专业的商品房开发、销售公司应当对该合同中约定的权利义务有充分的理解和认知，应当明知该合同中存在的风险，合同一经签订即应当按约定的权利义务履行。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，对于被告伯爵公司要求调整违约金数额的答辩意见本院不予支持。从而对于被告申请对原告购买的房屋进行同地段同类房屋租金的司法评估，本院认为不存在评估的必要性，故对该申请不予准许。二、关于逾期交房的日期如何计算，原告主张自2013年6月1日至原告实际入住的2013年8月26日的违约金，被告答辩称合同约定被告有一个月的交房期限，因此原告的起诉时间应当扣除约定的30日。本院认为，因为本案涉及的地产项目人数众多，为了顺利的向买受人交付房屋需要时间，故合同中约定了30日的交房期限，但该条款的真实意思是以通知交房入住的最早日期开始向后计算30日，而非被告认为的以原告实际入住的时间向前扣除30日。且被告伯爵公司当庭自认该项目中被告通知买受人最早的办理入住的时间为2013年8月19日，故违约金的计算应当自2013年6月1日至2013年8月18日，按原告实际交付购房款的日万分之三计算，即20767元（887488元×78天×0.0003/天）。三、原告要求被告承担律师代理费于法无据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吉林市伯爵房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告廖满林给付逾期交房的违约金20767元；二、驳回原告廖满林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。案件受理费392元，由被告吉林市伯爵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  塔 磊审 判 员  李雪飞人民陪审员  王贵臣二〇一五年三月二十八日书 记 员  罗 越