山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0402民初1551号原告：谭辉，男，1976年4月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。原告：王春玲，女，1975年11月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘勇，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被告：枣庄市宏基房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路233号。法定代表人：王光林。被告：枣庄市宏基房地产开发有限公司文化路项目部，住所地：枣庄市市中区文化路办事处龙头路。主要负责人：沙钦明（已去世）。委托诉讼代理人：桑刚，山东诺诚律师事务所律师。原告谭辉、王春玲与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）、枣庄市宏基房地产开发有限公司文化路项目部（以下简称宏基公司项目部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭辉、王春玲的委托诉讼代理人刘勇，被告宏基公司项目部的委托诉讼代理人桑刚到庭参加诉讼，被告宏基公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告在判决生效之日起十五日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；2、被告支付原告逾期提交房屋产权备案材料的违约金26531.41元（自2015年7月17日起至2018年4月26日止共计1014天，每日按已付房款523302元的万分之零点五计算）；3、被告退还违法收取原告的配套费15971.5元；4、诉讼费用及保全费由被告承担。事实与理由：2015年1月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发、销售的位于枣庄市市中区康宁七号公馆住房一套（3号楼1单元201号房），房屋的总价款为523302元，原告已交清了全部房款并于2015年4月17日上房。合同第十九条第三款约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期没有办理而买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。被告未根据合同约定将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房产证。上房前被告强行收取配套费，并且不给开具发票。2001年4月26日国家计委、财政部计价格【2001】585号《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》明确规定不得以任何理由收取或变相收取配套费。原告为维护其合法权益诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。被告宏基公司项目部辩称，1、被告宏基公司项目部是被告宏基公司的分支机构，不具有法人资格，不能独立承担民事责任。对于第二项诉讼请求，因为被告宏基公司项目部只是销售被告宏基公司开发的房地产，办理房屋产权备案手续是被告宏基公司的义务，但是被告宏基公司项目部愿意配合被告宏基公司办理房屋备案手续。2、原告诉讼请求违约金已超过诉讼时效，即使按照合同约定，违约金的数额及计算方式明显过高，请求依据本案事实，减少违约金的数额。原告的诉讼请求关于配套费没有事实及法律依据。被告宏基公司项目部收取的上述费用已经包含在购房款当中，且已为原告出具了相应的购房发票。综上，请法庭依据本案事实，公正判决。被告宏基公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》、购房发票及上房单各一份；2、《来访登记表》一份及信访材料九页、《情况说明》一份、《情况陈述》一份。被告宏基公司及宏基公司项目部未提交证据，被告宏基公司项目部对原告提交的证据1真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1、被告宏基公司项目部收取原告全部购房款，并出具房款发票。因被告宏基公司项目部不具有法人资格，且不能独立承担民事责任，其收取房款并出具房款发票的行为应视为被告宏基公司所收取并出具购房发票。2、原告提交的《来访登记表》、信访材料九页、《情况说明》及《情况陈述》，本院经审查认为，上述证据不能证明被告收取了原告的配套费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宏基公司投资开发了“康宁七号公馆”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年1月12日，原告（买受人）与被告宏基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以523302元价格购买被告宏基公司开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告宏基公司支付全部购房款523,302元，被告于2015年4月17日将上述房屋交付给原告，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。被告宏基公司项目部隶属于被告宏基公司，类型属于有限责任公司分公司，经营范围为销售本公司开发的商品房，其负责人系沙钦明，于2018年4月4日去世。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原告与被告宏基公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告宏基公司是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告宏基公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告宏基公司至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告宏基公司的行为构成违约，应属违约行为。关于被告宏基公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告宏基公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告宏基公司的违约行为自2015年7月17日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年7月17日起开始计算。而原告于2018年5月3日诉至本院，且提供的证据不足以证明在起诉之日前向被告宏基公司主张过权利，故自2015年10月1日之后的违约金未超过诉讼时效。现原告主张违约金按利率万分之零点五计算至2018年4月26日，本院予以确认，故违约金数额应为24,569.03元（523,302元×0.00005×939天）。关于被告宏基公司项目部是否承担责任问题。被告宏基公司项目部不具有法人资格，不能独立承担民事责任。上述《商品房买卖合同》中亦未约定被告宏基公司项目部的义务。故此原告主张被告宏基公司项目部应承担协助备案登记义务及赔偿责任，于法无据，本院不予支持。原告主张被告退还违法收取原告的配套费，但提交的证据不足以证明该主张，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告谭辉、王春玲违约金24,569.03元；三、驳回原告谭辉、王春玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，减半收取431元，由被告枣庄市宏基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  李梅娟二〇一八年八月二日书记员  刘 丹