浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖执异终字第2号上诉人（原审原告）：邱伟强。委托代理人：宋世红。被上诉人（原审被告）：陈锦勤。被上诉人（原审被告）：钱永兴。上述两被上诉人共同委托代理人：倪自强。被上诉人（原审被告）：陈锦根。被上诉人（原审被告）：钱根女。被上诉人（原审被告）暨被上诉人钱根女的委托代理人：张根法。上诉人邱伟强为与被上诉人陈锦勤、钱永兴、陈锦根、张根法、钱根女申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省长兴县人民法院于2015年4月21日作出的（2014）湖长执异初字第9号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人邱伟强及其代理人宋世红，被上诉人陈锦勤及其与被上诉人钱永兴共同委托代理人倪自强，被上诉人陈锦根，被上诉人钱根女的委托代理人、被上诉人张根法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱伟强诉称：其与陈锦根、张根法、钱根女民间借贷纠纷一案的执行过程中，陈锦勤、钱永兴就执行标的物——坐落于浙江省长兴县雉城镇人民南路（以下简称人民南路）113号的底层2号房屋的所有权归属提出执行异议，法院作出执行裁定，裁定该执行异议成立并中止了对该房屋的执行。原告对裁定不服，向法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告陈锦勤、钱永兴对执行标的无实体权利，许可对浙江省长兴县人民法院（2009）湖长民执字第801-5号执行裁定书中的执行标的的执行；2、由被告承担本案诉讼费。被告陈锦勤、钱永兴辩称：原告对（2014）湖长执异字第7号执行裁定的异议不能成立。其于2003年10月18日与陈锦根订立的《房屋转让合同》合法有效，其至今没有办理过户登记手续的原因，在于上述转让房屋的土地权属被土地管理部门列为不予过户的情形，对此没有过错，法院不得查封相关房屋。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈锦根、张根法、钱根女的答辩意见与被告陈锦勤、钱永兴一致。原审查明：1999年9月11日，案外人张凤琴、江志虎与陈锦根、钱永兴订立《房屋转让协议书》一份，协议约定张凤琴、江志虎将由张根法出面申请建造并进行产权登记，实际由江志虎和陈锦根、钱永兴共同建造的人民南路113号房屋，建筑面积300平方米（证载面积293.54平方米，土地性质为国有划拨）的一半住房和店面以190000元的价格转让给陈锦根、钱永兴。2003年10月18日，陈锦根与钱永兴订立《房屋转让合同》一份，约定出让方陈锦根将其对人民南路251—253号楼房拥有的50%产权以60万元的价格转让给受让方钱永兴，并在合同中确认在合同签订前（受让方）已经支付购房款50万元，余10万元在2004年12月30日前付清；合同载明该房屋“土地使用权取得方式为划拨土地”、张根法“房屋产权证未过户”、“本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”等内容。并且，陈锦根之妻汤红方与钱永兴之妻陈锦勤分别在合同的双方签章处上签名，张根法和钱根女作为“中间方”签名，案外人张长生、何如明作为“证明人”签名，并加盖了“浙江省长兴县马南建材经营部”公章。2004年5月31日，陈锦勤就开设长兴梅地亚宾馆办理了个体工商户登记，并向长兴县工商行政管理局提交了其与张根法订立的《租房协议》、所有人姓名为张根法的人民南路113号房产证、长兴县地名办出具的证明原址人民南路113号现变更为人民南路251号的证明文件，作为登记备案。2007年12月28日，邱伟强、陈锦根、张根法、钱根女订立《抵押借款合同》，约定张根法名下的人民南路113号房产及土地抵押给邱伟强，作为陈锦根向邱伟强借款50万元的担保。2008年3月10日，邱伟强、陈锦根、张根法、钱根女又就上述借款签订《借款协议》，约定张根法和钱根女为上述借款50万元作为保证人提供担保。另调取了关于原告申请执行一案的执行依据，即湖州市吴兴区人民法院作出的（2008）湖吴民一初字第2364号民事调解书，调解书确认：“一、被告陈锦根应归还原告邱伟强借款人民币50万元，利息人民币3万元，合计人民币53万元，定于2008年12月30日前一次性付清。二、被告张根法、钱根女对被告陈锦根的上述借款承担连带清偿责任。三、若被告陈锦根、张根法、钱根女未按上述期限履行，原告有权就人民币56万元申请法院执行，2009年1月1日起的利息按约定的月息2%计算。四、原告邱伟强放弃其他诉讼请求。五、本案受理费人民币9900元，减半收取人民币4950元，财产保全费人民币3645元，合计诉讼费人民币8595元，由被告陈锦根、张根法、钱根女负担。”由于陈锦根、张根法、钱根女未履行已生效的民事调解书确定的义务，邱伟强遂向法院申请执行。该院在执行过程中，经钱永兴同意对张根法名下的人民南路113号房产底层3号房屋进行拍卖，因拍卖未果于2014年1月22日作出（2009）湖长执民字第801-4号执行裁定书，已将该房屋经申请执行人即本案原告邱伟强同意，以第三次拍卖的保留价50万元抵偿给本案原告邱伟强。庭审中陈锦勤陈述主要因执行案件牵涉张根法，感觉对不起张根法而同意抵债。2014年3月6日，该院作出（2009）湖长民执字第801-5号执行裁定，裁定拍卖被执行人张根法名下的人民南路113号（现为251号）房产底层2号房屋。陈锦勤、钱永兴作为案外人提出执行异议，称该房产系其所有，要求法院停止对人民南路113号房产底层2号房屋采取执行措施。经审查，该院执行部门作出（2014）湖长执异字第7号执行裁定，裁定案外人陈锦勤、钱永兴的执行异议成立，中止对人民南路113号房产底层2号房屋的执行。邱伟强不服，遂向该院提起申请执行人执行异议之诉。原审法院认为，本案争议的焦点是本案涉诉房产所有权的归属问题，即作为案外人提出执行异议的本案被告陈锦勤、钱永兴对涉诉执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院认为，首先，关于转让合同的效力问题。案外人张凤琴、江志虎与陈锦根、钱永兴订立的《房屋转让协议书》和陈锦根、汤红方与钱永兴、陈锦勤订立的《房屋转让合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。对于本案原告认为本案所涉转让的房产系“小产权房”，属法律禁止交易，故转让合同无效的诉讼意见，该院认为本案涉诉房产所占土地并非集体土地，土地性质为国有划拨，因此，原告的该项诉讼意见与事实不符，该院不予支持。其次，关于转让合同是否实际履行的问题。根据原告提交的陈锦勤作为经营者、其于2004年5月31日在人民南路113号（现为251号）开办长兴梅地亚宾馆的相关工商登记情况及相关产权证明、租房协议等提供证明经营场所的备案材料，能够证明本案所涉房产已被陈锦勤实际占有并使用。张根法作为房产证登记的所有权人，在未经变更登记的情况下，陈锦勤为设立个体工商户进行工商登记之需而提供有关其经营场所的证明材料作为登记备案，该院认为该行为符合常理，并不能因此而认定陈锦勤承认放弃其对该房产所主张的实体权益；关于原告为证明张根法是实际所有权人而提供产权证明、抵押借款协议、租房协议等，并认为陈锦勤系通过租赁关系获得占有的诉讼意见，该院认为，根据在本案诉讼中张根法对本案所涉房产从未主张所有权，以及其与陈锦勤等关于房产形成、转让等答辩意见一致的具体情形，原告该项诉讼意见与实际不符，该院不予采纳。对于房产转让款是否已实际支付的问题，1999年9月11日张凤琴、江志虎与陈锦根、钱永兴签订的《房屋转让协议书》，所涉房屋转让款19万元已予支付，该事实经与出让人江志虎核实得到确认；对于2003年10月18日陈锦根、汤红方与钱永兴、陈锦勤签订的《房屋转让合同》，所涉房屋转让款60万元，经双方在所签转让合同中确认已支付转让款50万元，余10万元，陈锦勤一方称系现金支付，其虽未提供付款的相关证据，但陈锦根承认已全额收取，该院认为对该事实应予认定。因此，本案所涉房屋转让合同的主要义务，包括转让房屋的交付、房款的支付等已经履行。至于陈锦勤一方同意将人民南路113号（现为251号）房产底层3号房屋作价50万元抵偿给本案原告邱伟强，该院认为系其对自己民事权利的处分，与本案无关。再次，关于房屋转让未依法办理过户登记手续，受让人有无过错的问题。该院认为，本案所涉房屋所占土地的性质为国有划拨，土地性质未经变更为出让土地，其地面建筑物依法不能办理过户手续，故受让人对本案所涉房屋未能办理过户登记手续没有过错。综上，原审认为本案被告陈锦勤、钱永兴对涉诉执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得对本案所涉房屋采取查封、扣押、冻结等执行措施。原告邱伟强要求确认被告陈锦勤、钱永兴对本案所涉房屋无实体权利、许可对雉城镇人民南路113号（现为251号）房产底层2号房屋继续执行的诉讼请求，不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告邱伟强的诉讼请求。案件受理费80元，由原告邱伟强承担。上诉人邱伟强上诉称：1、案涉二份转让合同不具有真实性，即使真的存在，也没有履行，原判认定上述二份转让合同有效是错误的。涉案房产系“小产权房”，属法律禁止交易。2、转让合同并未实际履行，涉案房屋的所有权人为被上诉人张根法。3、被上诉人之间即使存在房屋转让协议和合同，也属无效，不受法律保护，被上诉人是有过错的。4、被上诉人陈锦根、张根法、钱根女的行为属于虚假行为，涉嫌诈骗。综上，一审判决认定事实、适用法律、诉讼程序等均存在错误，请求二审法院改判准予原告之诉请或发回重审。被上诉人陈锦勤、钱永兴答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈锦根、张根法、钱根女答辩意见与被上诉人陈锦勤、钱永兴一致。二审经审理查明，除原判认定陈锦勤、钱永兴已经支付房款60万的事实外，其余事实因各方当事人未提出异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是陈锦勤、钱永兴提出的异议是否可以阻却原审法院对被执行人张根法名下的人民南路251号2号房屋的执行。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。房屋的权属以不动产登记为公示原则，因此，本案争议房屋物权现仍属于张根法所有。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，在具备以下四个条件时，不动产的特殊买受人未办理过户登记手续的，也享有排除强制执行的权利：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。针对本案，根据上述构成条件具体分析如下：1、关于两份房屋转让合同的真实性问题。首先，位于人民南路251号（原113号）的房屋，张根法于2003年8月25日将该房产及国有土地使用权一并抵押给工商银行长兴支行，以个人家居消费贷款向长兴工商银行贷款32万元，按月本金还款至2012年8月23日还清，并办理了房屋和国有土地使用权抵押登记。上述事实与1999年9月11日陈锦根、钱永兴与案外人张凤琴、江志虎签订的房屋转让协议内容存在矛盾，真实性难予认定。其次，陈锦根与钱永兴订立的落款时间为2003年10月18日订立的《房屋转让合同》约定：陈锦根于2003年12月30日前将房屋及附属物正式交付给钱永兴使用。但钱永兴之妻陈锦勤在2004年5月31日办理长兴梅地亚宾馆工商设立登记时，却向长兴县工商行政管理局提供了该房产为张根法所有的产权证，以及其于2004年4月28日与张根法签订了租期5年、年租金4万元的租房协议，陈锦勤在其丈夫钱永兴已经受让争议房屋并接受交付之后又与张根法签订租房协议，不符常理。因此，陈锦根与钱永兴2003年10月18日订立的《房屋转让合同》真实性存疑。2、关于2003年10月18日《房屋转让合同》所涉60万元房款的交付问题。虽然陈锦根、陈锦勤均陈述该款已经全额支付，但未能提供相关证据予以证明，鉴于陈锦根、陈锦勤系兄妹关系，在其他利害关系人对该事实持异议的情况下，原判仅凭有利害关系的陈锦根、陈锦勤兄妹的陈述认定陈锦勤、钱永兴已经向陈锦根支付60万元房款的事实，证据不足，本院对此不予确认。3、关于买受人未办理过户登记的原因问题。该争议房屋的土地使用权虽属于国有划拨的性质，但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，可以办理过户手续，而买卖双方自2003年10月至原审法院拍卖之日一直未办理过户登记手续，对此未办理过户登记的原因，陈锦勤、钱永兴也没有提供相应证据予以证明，因而不能认定未能办理房屋过户手续非系其自身原因所致。综上，本案陈锦勤、钱永兴据以主张房屋所有权而提供的两份房屋转让合同真实性存疑，也不能举证证明已经支付全部房款，且非因其自身原因未办理过户登记手续，因此对涉案执行标的物不享有足以排除强制执行的权利，对陈锦勤、钱永兴提出的执行异议，本院依法不予支持。上诉人邱伟强的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、撤销浙江省长兴县人民法院（2014）湖长执异初字第9号民事判决；二、准许对浙江省长兴县雉城镇人民南路251号（原为113号）房产底层2号房屋予以执行。二审案件受理费80元，由被上诉人陈锦勤、钱永兴、陈锦根、张根法、钱根女承担。本判决为终审判决。审判长  沈松梁审判员  杨 峰审判员  茹卫泽二〇一五年十月八日书记员  徐 星