北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第13936号原告刘建军，男，1969年6月18日出生。原告张树玲，女，1971年5月6日出生。上述二原告共同委托代理人尹洪升，河北华夏中天律师事务所律师。被告北京市通州区马驹桥镇人民政府，住所地北京市通州区马驹桥镇工业区东路2号。法定代表人王德松，镇长。委托代理人李艾，女，1982年8月5日出生。委托代理人赵林兴，北京市通州区马驹桥镇法律服务所法律工作者。被告北京市土地整理储备中心北京经济技术开发区分中心，住所地北京市经济技术开发区万源街4号。法定代表人刘宁，主任。委托代理人陈超，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。委托代理人陈刚，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。原告刘建军、张树玲诉被告北京市通州区马驹桥镇人民政府（以下简称马驹桥镇政府）、北京市土地整理储备中心北京经济技术开发区分中心（以下简称土储开发区分中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告刘建军，原告刘建军、张树玲的共同委托代理人尹洪升，被告马驹桥镇政府的委托代理人李艾、赵林兴，被告土储开发区分中心的委托代理人陈超、陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘建军、张树玲诉称：2003年9月9日，我方与土储开发区分中心签订了安置房协议书，我方购买被告开发的已经竣工的新海北里X号楼X单元X号（面积92.91平方米）、X1号楼X1单元X1号（面积66.77平方米）两套房屋。由于该小区是现房销售，2003年9月14日前，我方依约缴纳了全部购房款（其中X号楼X单元X号房屋金额181174.5元），完成搬迁、入住新楼，并按规定办理了相关物业手续。2008年3月，马驹桥镇政府规划办公室承诺与土储开发区分中心共同为我方办证，向我方借用购房手续，借用我方购房手续用于办理我方新海北里X1、X号楼的分户房屋产权证，并向我方出具了新海小区购房手续借用凭证，但马驹桥镇政府仅于2008年5月6日为我方办理了X1号楼房产证，X号楼房屋产权证至今未办理。综上所述，我方认为：马驹桥镇政府为我方办理产权证，借用我方拆迁安置协议书及购房发票等手续为我方办理房产证，但仅办理了X1号楼房产证，至今未将X号楼房产证办理完毕。马驹桥镇政府应当立即为我方办理房产证，土储开发区分中心作为新海北里小区的开发商和出售方，在我方交付购房款履行了付款义务后，应当在合同订立之日起90日内为我方办理房屋所有权证。二被告的行为已经严重侵害了我方的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算支付违约金。为维护我方的合法权益，我方起诉至法院，要求判令被告立即为我方办理X号楼X单元X号房屋所有权证，被告支付我方逾期办证违约金256832、47元（分段累加基准利率方法，自2003年12月9日起至2014年8月6日止），并要求被告负担本案诉讼费用。被告马驹桥镇政府辩称：1、我方不是本案涉案主体。诉争的房屋拆迁主体为北京经济技术开发区、通州区建委、房屋产权交易中心、北京经济技术开发区四方，经多次专题会商后，共同确认北京土地整理储备中心北京经济技术开发区分中心作为办理用地及产权手续的主体。我方作为乡镇人民政府负责收集资料、报送资料、取证、发证等代办工作。不管该案性质如何，方不适宜承担赔偿主体资格。2、2008年之前，因原告原因造成产权证办理延期。2005年7月至2008年6月，我方根据拆迁房进度安排分四次通知新海家园各业主开始办理房屋产权证，通知中详细说明需要提交的相关手续，办理地址，办理时间。原告因未按时提交手续是造成延期的唯一原因。此阶段我方不存在违约责任，原告要求支付违约金的诉讼请求更是无从谈起。3、2008年至今，因原告不配合我方办理纠错工作造成的延期，并不是违约责任。原告诉求中的X号楼2单元602室房屋的产权登记人因相关工作人员失查，将案外人刘×1X号楼X2单元X2室房屋登记在原告名下并发放了房产证。我方发现后及时通知原告交回该产权证配合更正，原告做了如下行为：一是不予理睬，拿到别人房屋的产权证借势招摇；二是向我方提出巨额赔偿要求；三是不顾及案外人的痛苦漠然视之。原告此举有失公允。个人行为应在社会道德约束下行使，对社会对他人应有基本的尊重。重利轻义进而借机索要违约金显然不应得到法律的支持。另，原告诉争房屋的房产证正在办理过程中，我方坚守职业操守，并承担相适社会责任的工作使命不因他方无理诉求而变。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告土储开发区分中心辩称：同意马驹桥镇政府的上述第2、3项答辩意见，另外，我方认为：我方作为拆迁的主体方，将所有拆迁事宜和办理房产证事宜委托给马驹桥镇政府，因此我方不承担任何的违约责任。经审理查明：原告张树玲与刘建军系夫妻，二人均系北京市通州区马驹桥镇壮丁屯村（以下简称壮丁屯村）X2的被拆迁村民。2003年，因北京经济技术开发区南部工业区开发建设需征占壮丁屯村X2的房屋，在前期清登、评估的基础上，2003年9月14日，北京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）作为拆迁人与被拆迁人刘建军签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》一份，货币补偿协议载明刘建军在拆迁范围内有正式住宅房屋9间，建筑面积134.29平方米，用地面积316.15平方米，乙方现有在册人口5人，实际居住人口5人，分别是户主、之妻、之子、户主、之妻。货币补偿协议第三条列明了拆迁补偿款构成及数额，第四条列明了拆迁补助费的构成及数额，第五条列明了付款方式、期限，货币补偿协议同时还约定了其他内容。2013年9月9日，刘建军与开发区管委会签订《拆迁安置协议书》一份，其中列明被安置的房屋为金海花园B区X3号楼X1单元X1号，面积为66.77平方米，安置房价格为57.09平方米，单价为每平方米2420元，金额为138157.80元；面积为9.68平方米的单价为2600元，金额为25168元；安置房总价为163325.8元。同日，刘建军之妻张树玲与开发区管委会签订《拆迁安置协议书》一份，其中列明被安置的房屋为金海花园B区X4号楼X单元X号，面积为92.91平方米，安置房价格为每平方米1950元，安置房总价为181174.5元。开发区管委会与刘建军、张树玲签订的两份拆迁安置协议书对上述两套被安置房屋的交付及办理产权证的期限均未作出约定。上述安置房协议书签订后，开发区管委会将上述两套安置房屋交付给刘建军及张树玲。2004年，经马驹桥镇政府上报审批，上述被安置房屋小区名称由金海花园更名为新海北里小区，金海花园B区X3号楼X1单元X1号相应更名为新海北里X1号楼X1单元X1号（以下简称X号房屋），金海花园B区X4号楼X单元X号相应更名为新海北里X号楼X单元X号（以下简称X单元X号）。2005年开始，马驹桥镇政府开始负责为新海家园小区的被安置人办理房屋产权证，并多次通知被安置人提交办理产权证需提交的资料及印件。办理产权证过程中，需要将先前被安置人与开发区管委会签订的安置房协议更改为被安置人与土储开发区分中心签订的安置房协议。2008年2月，刘建军将上述两套安置房屋的拆迁安置协议书两份、缴费凭证提交给马驹桥镇政府。在更换协议的过程中，除将安置给刘建军和张树玲的上述两套安置房协议书的拆迁人更名为土储开发区分中心外，因工作疏忽，亦将安置给案外人刘×1的新海北里X号楼X2单元X2号（以下简称X2单元X2号）安置房协议书中的被安置人更名为张树玲，并为此于2008年5月6日将X2单元X2号房屋的房屋产权证办理至张树玲名下，将X号房屋产权证办理至刘建军名下。后因该房产证丢失，张树玲于2012年10月26日向北京市通州区住房和城乡建设委员会又重新补领了产权证。换签后以土储开发区分中心作为安置人与刘建军、张树玲签订的拆迁安置协议中未载明安置房屋产权证的办理期限，马驹桥镇政府在收回以开发区管委会签订的安置协议为被安置人办理产权证时，亦未向被安置人承诺产权证的办理期限。二原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告作为安置人及房屋出卖人，应当在90日内为其办理产权证书，被告至今未将产权证办理下来构成违约，因此按照上述司法解释的规定，自2003年12月9日起，按照分段累加基准利率方法支付逾期办证违约金。被告对二原告的上述主张不予认可，称上述司法解释适用于商品房买卖，本案中的安置房屋并非商品房，因此上述司法解释对本案的安置房屋不能适用，因安置协议中对产权证的办理期限及违约责任等没有约定，因此二原告要求被告承担逾期办证违约金没有依据。被告并称二原告对X2单元X2号房产权系错误的办理至其名下的事实是明知的，被告也多次找到二原告，要求二原告将办错的房产证交回，然后重新将X2单元X2号房屋的房产证办理至刘×1名下，并为张树玲办理X单元X号房屋的房产证，二原告拒不交回X2单元X2号房屋的房产证，因安置给二原告的房屋系201号和X单元X号两套房屋，二原告已经取得了X号房屋和X2单元X2号房屋两套房屋的产权证，被告如果再将X单元X号房屋的房产证办理至张树玲名下，二原告名下将拥有三套安置房屋的房产证，因此被告未为张树玲办理X单元X号房屋的房产证。X号房屋现由刘建军父母居住使用，X单元X号房屋由刘建军对外出租，X2单元X2号房屋由案外人刘×1居住使用。本案审理过程中，刘×1作为证人就案件相关事实进行了陈述，刘×1称其原系壮丁屯村民，2003年的开发区征占其在壮丁屯的房屋，将X2单元X2号房屋安置给其本人，2003年9月，其与开发区管委会签订了安置房协议书，其向开发区管委会支付了购房款，开发区管委会将X2单元X2号交付给刘×1，刘×1在X2单元X2号房屋居住至今。刘×1称其于2009年左右将办理产权证的相关手续交给了马驹桥镇政府，但房产证一直没有办理下来，直到2013年其在物美超市遇到刘建军，刘建军称X2单元X2号的房产证办错了，办理到张树玲名下了，刘×1找到马驹桥镇政府核实，马驹桥镇政府称没有办理下来的原因是因为错误的将X2单元X2号的房产证办理至张树玲名下了，政府要求张树玲将办错的房产证交回，重新办理正确的房产证，然后交给刘×1。马驹桥镇政府称将X2单元X2号房产证办理错误办理至张树玲名下系经办人员的工作疏忽所致，土储开发区分中心提交了2003年9月14日，开发区管委会与刘×1签订的《拆迁安置协议书》及刘×1的缴费凭证，予以证实X2单元X2号房屋系安置给案外人刘×1的事实，二原告对此不予认可，称X2单元X2号房屋系安置给二原告的，但二原告未能对X2单元X2号房屋系安置给其二人的说法提供有效证据。案件审理过程中，本院向北京市通州区房屋产权产籍管理中心调取了X2单元X2号房屋2008年申领产权证及2012年补办产权证的登记材料，其中并没有该房屋的购房款缴费凭证，管理中心告知拆迁安置房办理产权登记是成批次办理，无需提交购房款缴费凭证。二原告对登记材料予以认可，称根据上述登记材料可以证实X2单元X2号房屋应归其所有的事实，被告对登记材料的真实性不持异议，但称2012年的补办系二原告利用了被告的工作疏忽自行办理的，系登记错误。土储开发区分中心提交了《北京经济技术开发区关于马驹桥镇“河北五村”的搬迁办法》，其中第三章第十二条规定，被拆迁人选择房屋补偿的，拆迁人以马驹桥镇金海家园小区的住宅房屋进行补偿。第十五条规定，房屋补偿的建筑面积小于、等于被拆除正式房屋建筑面积，或者因结构原因造成相差在3平方米以内的，按照2300元／平方米另加层次差价结算。房屋补偿的建筑面积大于被拆除正式房屋建筑面积，但不属于结构原因造成的超出面积部分按照2600元／平方米另加层次差价结算。被告称根据上述搬迁办法的规定，拆迁安置房的面积是根据被拆除房屋的建筑面积确定的，二原告称因时间太久记不清安置房的面积是如何确定的。上述事实，有拆迁安置协议书、新海小区购房手续借用凭证、X号房屋所有权证、X2单元X2号房屋所有权证、张树玲交纳X单元X号房屋取暖费、物业费收据、通州区标准地名使用报批表、申请安装门牌、楼牌审批表、关于新海家园办理房屋产权证住户提交手续的通知、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、证人刘×1证言、证人崔×的证言、证人刘×2的证言、契税核定通知书、刘×1交纳X2单元X2号房屋房款的收据、X2单元X2号房屋产权登记材料、北京经济技术开发区关于马驹桥镇“河北五村”的搬迁办法及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据此次开发区南部工业区项目的拆迁安置政策（即“河北五村”的搬迁办法）、开发区管委会与被安置人刘建军、张树玲、刘×1签订的安置协议、刘×1支付X2单元X2号房屋购房款的凭证、X2单元X2号房屋自拆迁至今一直由刘×1居住使用的事实及证人刘×1的证人证言，可以认定X2单元X2号房屋系安置给刘×1的事实。办理产权证换签安置协议时，因被告工作疏忽，错误的将X2单元X2号房屋办理至张树玲名下，二原告在明知X2单元X2号房屋并非安置给其二人，房产证办理错误的情况下，拒不将办理错误的房产证交给被告，以便被告重新办理正确的房产证的行为，有违诚实信用原则。开发区管委会与二原告签订的安置协议、办理房产证时换签的土储开发区分中心作为安置人与二原告签订的安置协议中均未载明安置房产权证的办理期限及违约责任，被告在办理产权证时亦未向二原告承诺产权证的办理期限，因此对二原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，无合同依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于商品房的买卖，本案系因拆迁引发的安置房屋产生的争议，并非商品房买卖，因此不受上述司法解释的约束，故对二原告以上述司法解释规定为依据要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。被告作为拆迁安置人，负有为被安置人办理产权证的义务，故对二原告要求被告为其办理X单元X号房屋产权证的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告北京市通州区马驹桥镇人民政府、北京市土地整理储备中心北京经济技术开发区分中心为原告张树玲办理北京市通州区新海北里X号楼X单元X号房屋所有权证；二、驳回原告刘建军、张树玲的其他诉讼请求。案件受理费五千一百五十二元，原告刘建军、张树玲负担五千零八十二元（已交纳），由被告北京市土地整理储备中心北京经济技术开发区分中心、北京市通州区马驹桥镇人民政府共同负担七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 王新东代理审判员谭云进人民陪审员张万良二〇一五年三月十六日书记员 贺                 娜