北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04352号上诉人（原审被告、反诉原告）范×，女，1973年6月24日出生。委托代理人樊羽生，北京市中允律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京通瑞万华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安路8号。法定代表人宋海林，总经理。委托代理人蒲莉，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托代理人邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。上诉人范×因与被上诉人北京通瑞万华置业有限公司（以下简称通瑞万华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）年朝民初字第38695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，通瑞万华公司起诉至原审法院称：2014年1月7日，我公司和范×签订《北京市商品房现房买卖合同》，3月11日，双方签订《延期付款补充协议》，根据上述合同及协议约定，范×购买我公司开发的北京市朝阳区××号房屋，房屋总价款2225920元，范×采取分期付款的方式支付房款。现范×已支付前两期房款共计1558144元，尚有余款667776元到期未支付。按照《延期付款补充协议》第一条、第二条的相关规定，我公司有权解除合同，范×应按照房屋总价的20%支付违约金。我公司多次向范×催要剩余房款未果，于2014年7月22日向范×发送解约函，解除双方购房合同，但是范×一直未配合我公司办理备案解除手续。故诉至法院，请求：1、解除双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》；2、判令范×配合办理北京市朝阳区××号房屋备案解除手续；3、判令范×支付违约金445184元。范×辩称并反诉称：我同意解除双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》，也同意配合通瑞万华公司办理北京市朝阳区××号房屋备案解除手续。但是我认为对方主张的违约金数额过高，同意按照同期银行贷款利率支付违约金。涉案房屋总价款2225920元，我已支付1558144元，尚有余款667776元到期未能支付。2014年7月22日，通瑞万华公司向我发出解约函解除双方签署的合同，但是至今却未能按约退还我已经交纳的购房款。我现提出反诉：1、确认双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》于2014年7月29日解除；2、判令通瑞万华公司返还我已支付的前两期购房款共计1558144元；3、判令通瑞万华公司支付逾期返还前两期购房款的利息（以1558144元为基数按同期银行贷款利率计算自2014年8月9日起至实际支付之日止）。针对反诉，通瑞万华公司辩称：认可双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》于2014年7月29日解除，我公司同意在范×配合办理解除备案登记完毕并扣除其应支付的违约金后退还已付房款。按照合同约定，范×应当在我公司发出解除函之日起10日内配合办理解除备案登记后，我公司才退还其已付房款，且本案系范×违约，因此其要求支付房款利息没有依据。原审法院经审理查明：2014年1月7日，通瑞万华公司（出卖人）和范×（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区××号房屋，房屋总价款为2225920元，买受人须于2014年1月7日之前支付房款1134050元，于2014年1月20日之前支付房款424094元，于2014年3月15日之前支付房款667776元。该合同的附件九为补充协议，第六条第二款约定：”逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。......”第十七条约定：”1.在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2.无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之四的违约金。超过30日的，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。......3.出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用，包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）......6.本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以”违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。”范×于合同签订当天支付第一期房款1134050元，于2014年1月20日支付第二期房款424094元。后因范×不能按期支付剩余房款，双方于2014年3月11日签订《延期付款补充协议》，约定剩余房款667776元延期至2014年5月15日前支付完毕，但是范×至今未能支付。2014年5月30日，泰和泰（北京）律师事务所律师代表通瑞万华公司向范×发出律师函，通知其支付剩余房款及相应的违约金。2014年7月21日，通瑞万华公司向范×发出《解约函》，内容为因范×未能在约定的时间内付清剩余房款，该公司要求解除合同并按照合同约定扣除相应违约金，并要求范×于2014年8月2日前配合办理预售登记注销等相关手续等。范×于2014年7月29日签收该函件。原审法院经审理认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。根据本案查明的事实，范×未能在合同约定的时间内支付剩余购房款且经通瑞万华公司催告后至今仍未能支付剩余购房款，其行为已经构成违约。现双方均认可合同于2014年7月29日解除，法院不持异议。合同解除后，通瑞万华公司要求范×配合办理涉案房屋的备案解除手续合法有据，法院予以支持。关于通瑞万华公司主张的违约金，因合同约定数额明显过高，故法院酌情予以判定。范×主张通瑞万华公司返还已支付的购房款，系合理请求，法院予以支持。范×主张的利息损失缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月作出判决：一、确认北京通瑞万华置业有限公司与范×签署的《北京市商品房现房买卖合同》于2014年7月29日解除；二、范×于判决生效后十日内配合北京通瑞万华置业有限公司办理北京市朝阳区××号房屋解除备案登记；三、范×于判决生效之日起十日内支付北京通瑞万华置业有限公司违约金十万元；四、北京通瑞万华置业有限公司于判决生效之日起十日内返还范×购房款一百五十五万八千一百四十四元；五、驳回北京通瑞万华置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回范×的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，范×不服，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销原判第三项，并依法改判违约金为8232元；2.请求法院判令瑞通万华公司依法支付范×已付购房款的相应利息；3.请求判令本案诉讼费用由瑞通万华公司承担。其上诉理由是：1.范×虽违约在先，但应承担违约责任的计算标准及方式有法可依，而原审法院未能适用相应的法律为裁判依据，在瑞通万华公司未能提供具体损失数额的情况下，仅凭主观酌定判断范×应承担的违约金具体数额为适用法律明显不当；2.范×已付购房款的利息应予返还。通瑞万华公司同意原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、延期付款补充协议、解约函、律师函及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。范×在履行《北京市商品房现房买卖合同》过程中，未能按照合同约定按期支付尾款，后范×与通瑞万华公司于2014年3月11日签订《延期付款补充协议》，在该协议中，再次强调了范×逾期付款的法律后果。后范×未能按照补充协议约定的延迟付款期支付尾款，且经通瑞万华公司催告后至今仍未能支付剩余购房款，其已构成违约，应当承担违约责任。违约金具有担保债务履行和惩罚违约及补偿无过错一方损失之功效，因此具有惩罚性和补偿性双重属性，违约金的设立目的在于保护依法成立的合同，促使双方当事人全面履行各自的权利义务。范×与通瑞万华公司在买卖合同中亦明确约定了违约金具有惩罚性，因此通瑞万华公司主张违约金的请求有事实及法律依据。故原审法院结合本案实际情况，从公平角度对通瑞万华公司主张的违约金过高部分予以酌减，并无不当，本院予以维持。范×作为违约方，其主张通瑞万华公司支付其已支付购房款的利息无事实及法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方均认可买卖合同于2014年7月29日解除，本院对此予以确认。综上，范×的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3989元，由北京通瑞万华置业有限公司负担3112元（已交纳），由范×负担877元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费9411.65元，由北京通瑞万华置业有限公司负担8411元（于本判决生效后七日内交纳），由范×负担1000.65元（已交纳）。二审案件受理费280.23元，由范×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  齐晓丹代理审判员  夏 莉代理审判员  陈 茜二〇一五年三月二十日书 记 员  李 惠