贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)黔毕中民终字第208号上诉人（原审原告）重庆市永川区经济技术开发区开发有限公司威宁黑石分公司。住所地：威宁县黑石头镇。法定代表人张崇伙，公司经理。机构代码：69272282—0。被上诉人（原审被告）李香，女，1987年6月15日生，本科文化，教师，威宁县。上诉人重庆市永川区经济技术开发区开发有限公司威宁黑石分公司（以下简称永川黑石分公司）与被上诉人李香商品房买卖合同纠纷一案，永川黑石分公司不服威宁县人民法院于2014年10月20日作出的（2014）黔威民初字第2337号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:被告于2009年5月16日与我公司签订《黑石新村定房协议》，该协议约定，被告选定购买该项目10号楼1单元5层1号住房一套，建筑面积106平方米，单价每平方米1，049.13元，总价为111，208.00元。合同还约定：在甲方通知到达一周内，乙方未到甲方售房部完善购房手续的，视乙方违约，甲方有权将乙方所定房屋进行处置。该协议签订后，被告交纳34，208.00元作定房金，且因房屋已测绘面积为102.69平方米，因此所欠房款为73，528.00元。2011年2月20日，被告出具《承诺书》中第七条明确约定，被告必须配合原告完善房屋相应手续，届时若不配合完善相应手续，自愿无条件退还该套房屋的购买权，所装修的一切费用不做赔偿。原告多次通知被告完善相关购房手续，但被告置之不理。为维护原告自身合法权利，请求1、解除被告于2009年5月16日与我公司所签订的《黑石新村定房协议》，限被告在一个月内腾还房给原告，室内装修不得毁坏或拆除，均归原告所有；2、被告所交定房金34，208.00元，其中20%作违约金、80%作赔偿金，原告不予退还；3、诉讼费由被告承担。原审查明：被告于2009年5月16日与贵州威宁县黑石新村开发项目的原业主单位蒙自云海房地产开发经营有限公司威宁分公司签订了《黑石新村定房协议》，该协议约定：原告是甲方、出售人，被告是乙方、买受人。被告选定购买黑石新村项目的10号楼1单元5层1号住房一套，建筑面积为106平方米，单价1，049.13元每平方米，付款方式为按揭，总价款为111，208.00元。由原告交纳定金15，000.00元，在签正式合同前付清19，208.00元，余款77，000.00元作银行按揭。第四条双方的权利义务：甲方需在签订购房合同前，通知乙方在一周内完善相关购房手续。甲方通知乙方签订购房合同时，乙方需在通知到达一周内到售房部完善有关手续。第五条对违约责任作了约定：1、由于乙方原因解除定房协议的，甲方将乙方所缴纳的80%的定房款退还乙方且不承担任何利息，剩余的20%作为违约金。2、在甲方通知到达之日起一周内，乙方未到甲方售房部完善有关购房手续的，视乙方违约，甲方有权将乙方所定房屋进行处置，甲方将乙方所缴纳的80%的选房款退还乙方，剩余的20%作为违约金。第六条：本协议面积为我公司预测面积，最终购买房屋面积以房屋勘测部门实测面积为准，多退少补。本定房款在签订《房屋买卖合同》后自动转为房款；甲方协调银行办理按揭，如因政策和其他原因导致不能办理按揭的，乙方可采用分期付款，如乙方不能接受分期付款的，甲方承诺退还乙方所交纳房款，并按银行同期存款利率支付利息。第七条：签订房屋买卖合同后本协议自动作废。《协议》签订后，被告于当日支付了15，000.00元。2009年9月5日，贵州威宁县黑石新村开发项目的原业主单位蒙自云海房地产开发经营有限公司威宁分公司与原告重庆市永川区经济技术开发区开发有限公司威宁黑石分公司签订了该项目的经营转让合同，该合同约定该项目的一切权利义务由原告承接。2011年2月20日，被告签订了《承诺书》，并于当日向原告交纳了19，208.00元房款和200元的用水及除渣费后，对所购房屋进行装修并入住。同时，被告在《承诺书》第七条中承诺：”必须配合永川黑石分公司完善房屋相关手续及按揭款项。届时若不配合完善相应手续及按揭款项的办理，自愿无条件退还该套房屋的购买权，所装修的一切费用不作补偿，由此引起的纠纷及法律责任由业主全权负责。从购买房屋至今，被告一直未办理银行按揭。”，第八条：”合同签订的分期付款的，必须付清全款方可进入装修。”。2013年9月10日，原告通过邮政局向被告邮寄了”完善购房手续通知”，被告于同年9月15日进行了签收。后被告到原告处提出其所购买的房屋有严重质量问题，要求被告处理完毕后双方再签订《购房合同》，双方因此发生纠纷，并经黑石镇政府组织协调未果。李香辩称：原告方已经违约，按约定交房时间为2010年12月31日，但实际交房是2011年2月20日。入住后房屋墙体开裂，我多次找原告协商未果，所以才一直未交尾款。原告没有权利解除合同，应继续履行合同，我并未违约。原审认为：原告永川黑石分公司与被告李香签订购房《协议》，双方在协议中已明确了商品房买卖合同的主要内容，且被告李香已按约交付了房屋首付，原告将出售的商品房交付给了被告使用，双方已按协议履行了大部分内容，双方实际已构成了商品房买卖合同关系，该协议应为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条对当事人可以解除合同的情形作了规定：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告虽于2013年5月通过邮政向被告发出了办理完善相关购房手续的通知，被告在收到通知后也积极到售房处与原告协商，由于该房屋存在质量问题被告要求原告进行处理，同时黑石镇政府也参与了协调，但原告一直未对房屋进行修复处理才导致双方未完善相关手续，但未完善该手续并不影响该合同的履行，现原告以被告未到其售房部完善相关购房手续为由主张解除合同，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理328元由原告负担。永川黑石分公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判解除上诉人与被上诉人于2009年5月16日所签订的《黑石新村定房协议》，上诉人不退还被上诉人所缴纳的订房定金款，一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，依据不足，使用双重标准，判决不公。一审判决第三页认定的房屋总价款为11，208.00元，事实上是111，208.00元；一审判决认定房屋有严重质量问题仅凭被上诉人提供的照片，依据不足，应当经有资质的质量检测部门鉴定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，房屋存在质量问题被上诉人有权解除合同和要求赔偿损失，而不是拒付房款。被上诉人接收了房屋视为房屋质量合格，房屋已由被上诉人自行装修，无法查明墙体是否开裂，其责任应由被上诉人承担。被上诉人已承认收到上诉人发出的通知（通知内容为催被上诉人完善购房手续，亦含收房款内容），被上诉人却以质量问题拒付房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第三款的规定，上诉人有权解除合同。被上诉人答辩称：请求维持原判。答辩理由：被上诉人存在逾期交房、逾期办证情况，因答辩人生小孩急需住房，答辩人才于2011年7月装修入住，被答辩人在答辩人不知情下欺骗答辩人家属签订了一份承诺书，并非答辩人所签。答辩人所购房屋存在严重质量问题，墙体不同程度开裂。答辩人收到被答辩人的《完善购房手续的通知》后，多次与被答辩人协商，张明聪等人到现场看后口头商定处理好墙体开裂再完善相关手续，但被答辩人一直未对房屋进行处理。被答辩人未经答辩人同意于2012年8月强行断电至今，给答辩人造成严重损失。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，一审判决第三页倒数第六行的”总价款为11，208.00元”应为笔误，本院纠正为”总价款为111，208.00元”。上诉人二审表示截至2015年3月6日，涉案房屋未取得建设部的竣工验收备案表，还未通过综合（质量）验收。二审争议的焦点：涉案合同的性质如何，是否符合当事人单方解除的条件。本院认为：关于涉案合同的性质如何，是否符合当事人单方解除的条件。双方当事人签订的《黑石新村定房协议》对于房屋基本情况，房价款及支付方式，交房时间，各方的权利义务及违约责任、补差价等进行了约定，虽然双方约定签订《房屋买卖合同》后该协议自动作废，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《商品房销售管理办法》第十六条”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，双方在协议中已明确了商品房买卖合同的主要内容，被上诉人已按约交付了房屋首付，上诉人将出售的商品房交付给了被上诉人使用，双方已按该协议履行了大部分内容，双方实际已构成了商品房买卖合同关系，该协议应认定为商品房买卖合同。上诉人诉称其多次通知被上诉人完善相关购房手续被上诉人不配合故请求解除双方上述协议。对此被上诉人辩称”入住后房屋墙体开裂，被上诉人多次找上诉人协商未果，故未付清房款”，上诉人二审认可被上诉人曾找上诉人协商墙体开裂问题，上诉人表示被上诉人先配合上诉人完善相关购房手续（上诉人二审认为”完善相关购房手续”是指被上诉人与其签订正式的《商品房买卖合同》及支付房屋尾款）后双方再协商解决墙体开裂问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方合同并未明确约定被上诉人不配合上诉人完善相关购房手续属于约定的解除合同条件，”完善相关购房手续”也未作出明确界定，涉案房屋至今未达到房屋质量验收国家标准，并不能办理房屋产权证书等手续，且”完善相关购房手续”并不是涉案商品房买卖合同的主要义务，故上诉人以被上诉人不配合其”完善相关购房手续”为由要求解除合同不符合上述法定和约定的解除情况，一审法院未予支持正确，本院予以维持。如上诉人要求被上诉人继续履行协议，要求被上诉人与其重新签订规范的商品房买卖合同或支付房屋尾款，可另案解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由上诉人重庆市永川区经济技术开发区开发有限公司威宁黑石分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  朱莉审判员  唐琳二〇一五年三月四日书记员  詹淼