广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第101号上诉人（原审被告）：范德辉。委托代理人：罗炳友。被上诉人（原审原告）：深圳市新安汇投资有限公司。法定代表人：徐先东，董事长。委托代理人：朱亚魁，广东瑞索律师事务所律师。上诉人范德辉与被上诉人深圳市新安汇投资有限公司（以下简称新安汇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法观民初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年4月8日深圳市樟坑径股份合作公司将涉案房产出租给深圳市地主爷投资有限公司，2011年4月16日，深圳市地主爷投资有限公司将涉案房产出租给新安汇公司，租赁期为十年。新安汇公司与范德辉于2013年7月30日签订了《房屋租赁合同》，新安汇公司将位于深圳市观澜樟坑径安澜大道某号新安汇投资大厦6楼，建筑面积1241平方米，租赁给范德辉使用。合同约定：1、2013年8月1日至2013年12月14日为免租期，2013年12月15日至2014年12月14日期间月租金19856元，以后递增，租赁期限从2013年8月1日至2018年12月14日共5年；2、合同约定范德辉应在每月1至5日到大厦管理处缴清当月租金和上月水电费，逾期则按当月应缴费用总额每天加收3%的滞纳金，新安汇公司收到款项后开具收据，逾期10天新安汇公司有权停止供水、供电，逾期20天，新安汇公司有权单方面终止合同，停止范德辉营业，保证金不予退还，新安汇公司有权将房屋内的物品全部搬出，搬出物品7日内范德辉如无到场解���处理，新安汇公司有权对搬出物品做出处理，甲方不负任何法律及经济责任，一切后果由范德辉承担。另查，新安汇公司出租给范德辉的租赁物除本案位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦6楼外，还有位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦501室、509室、508室、502室［原审法院审理案号为（2014）深宝法观民初字第402-405号］，上述五个租赁物2013年12月份应收金租、水电费为42592元，范德辉已支付35520元，尚欠7072元。范德辉称7072元是509室2013年12月份的租金，不支付的原因是范德辉11月份与新安汇公司管理处沟通说不再续租，押金抵租金。新安汇公司予以否认，称不同意的这种处理方式，合同没有解除，范德辉仍有支付租金的义务。因范德辉是一起支付的租金，并没具体对应哪个租赁物，新安汇公司在本案及（2014）深宝法观民初��第402-405号共五个案件中，将尚欠的2013年12月份租金7072元分成两个3536元分别在本案和（2014）深宝法观民初字第405号两个案件提出诉讼请求，要求范德辉支付，在（2014）深宝法观民初字第402-404号三个案件中没有要求范德辉支付2013年12月份租金。范德辉提交的原审法院（2014）深宝法龙刑初字第470号刑事判决书查明，自2013年12月中旬起，新安汇公司法定代表人丁杰文与范德辉因租赁问题发生纠纷，多次发生冲突，2014年1月5日，丁杰文对范德辉租赁经营场所进行打砸，经鉴定打砸损害财物价值26916元，丁杰文家属支付了该赔偿款，丁杰文因犯故意毁坏财物罪判处有期徒刑六个月。范德辉称刑事案件之后，无法正常经营，无法正常经营是因新安汇公司方负责人行为所导致，出现停业经营之后，范德辉已积极与新安汇公司协商，但没有达成一致意见，范德辉也已起���新安汇公司至原审法院，案号为（2014）深宝法观民初字第395号，请求法院判令：1、解除新安汇公司与范德辉双方《房屋租赁合同》；2、本案新安汇公司返还本案范德辉租赁保证金79444元；3、本案新安汇公司向本案范德辉支付违约经济赔偿金600000元（包括涉案场所内装修工程价值人民币300000元和一次性购置财产价值人民币300000元，具体以评估为准）；4、诉讼费由本案新安汇公司承担。范德辉称装修和一次性购买的财产价值尚未评估，对占用期间同意按合同约定场地占用的损失，但主张该损失不应由范德辉承担，因违约方是新安汇公司。新安汇公司当庭明确范德辉应付月租金按19856元／月计算。再查，新安汇公司在原审法院指定期间内没有提交产权证明和建筑许可证、施工许可证等证书。新安汇公司在原审的诉讼请求：1、解除新安汇公司与范德辉签订的关于承租深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号商业综合大厦6楼的《房屋租赁合同》；2、范德辉立即向新安汇公司支付租金人民币66250元，租金支付至范德辉搬出深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号商业综合大厦6楼并交还给新安汇公司之日止；3、范德辉向新安汇公司支付滞纳金人民币26890.7元，滞纳金每日按拖欠租金总额的百分之一从2013年12月06日暂计至2014年3月13日，滞纳金支付至拖欠租金清偿之日止；4、范德辉搬出深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号商业综合大厦6楼并交还给新安汇公司；5、范德辉承担本案诉讼费用。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，新安汇公司与范德辉签订的《房屋租赁���同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。范德辉至今仍占用本案涉案租赁物，应参照合同约定的租金标准向新安汇公司支付租赁物占用费，范德辉庭审中称不支付2013年12月份剩余租金7072元的原因是“范德辉11月份与新安汇公司管理处沟通说不再续租，押金抵租金”没有提交证据证明，新安汇公司也予以否认，原审法院不予采信，故按照新安汇公司的主张，截止至2014年3月31日，范德辉应支付新安汇公司尚欠的房屋占用费63104元（3536元＋19856元×3个月），从2014年4月1日起范德辉应按19856元／月的标准支付新安汇公司房屋占用费，直至生效法律文书确定的范德辉交还涉案房屋给新安汇公司之日止。因新安汇公司、范德辉间签订的《房屋租赁合同》无效，故关于新安汇公司要求范德辉支付滞纳金的请求没有依据，原审法院不予支持。因新安汇公司��范德辉间签订的《房屋租赁合同》无效，新安汇公司、范德辉间涉及的租赁保证金和装修损失等情况，范德辉已起诉新安汇公司至法院，本案不作处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、深圳市新安汇投资有限公司、范德辉间签订的《房屋租赁合同》无效；二、范德辉应于本判决生效之日起五日内向深圳市新安汇投资有限公司返还位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦6楼房产；三、范德辉应于本判决生效之日起五日内向深圳市新安汇投资有限公司支付2013年12月至2014年3月31日房屋占用费63104元；四、范德辉应于本判决生效之日起十日内向深圳市新安汇投资有限公司支付位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资大厦6楼的房屋占用费（以19856元／月为标准，从2014年4月1日起计至本判决指定搬离之日止）；五、驳回深圳市新安汇投资有限公司的其他诉讼请求。如范德辉未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1064元，由范德辉承担721元，深圳市新安汇投资有限公司承担343元。上述费用深圳市新安汇投资有限公司已预交，不作退还，范德辉承担的案件受理费迳付深圳市新安汇投资有限公司。上诉人范德辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判��第三项和第四项，予以改判，驳回新安汇公司的全部诉讼请求。2、由新安汇公司承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决未能认定双方租赁合同履行过程中新安汇公司的法定代表人丁杰文刑事犯罪行为导致的新安汇公司严重履约过错行为，属于根本违约，应当对范德辉承担相应的违约责任。且自其刑事犯罪行为（故意损坏财物罪）发生之日起（2014年01月05日）丧失是案涉租赁场所的控制权和使用权，自此从未利用案涉租赁物经营。因此，范德辉认为，新安汇公司法定代表人犯罪行为导致范德辉没有占用租赁物，不应当承担租赁物占用费。新安汇公司答辩称：1、涉案房产是属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，而且在专门处理违法建筑遗留办公室里面进行了普查，设定了违法建筑的编号，所以该栋房产属于历史遗留问题，不应被认定为没有合法有效的产权房屋，双方签订的《房屋租赁合同》应认为为有效，请求法院按照《房屋租赁合同》的条款来予以判决。2、范德辉的上诉理由不能成为本案的事实和依据，是属于本案之外的事情。范德辉在享有房屋租赁的免租期之后就开始拒绝交纳租金，导致丁杰文因为其个人冲动跟范德辉打了起来，丁杰文的行为已经进行了刑事处罚，并且也在法院的调解下赔偿了范德辉的实际损失，范德辉不能因为丁杰文个人的违法犯罪行为来拒绝缴纳租金。经本院审理查明，二审审理期间，范德辉出示手机拍摄的照片称，新安汇公司在2014年9月之前强行打开六楼大门，并于2014年9月11日出租给星宫桌球城营业；新安汇公司对照片的真实性、合法性和关联性不予确认，但自认于2014年10月1日打开六楼防盗门进入六楼，并称六楼是一个整体，没有分割，其中700平方米出租给案外人宫营营使用，原场地的物品放置在空置的541平方米的场地内。原审法院查明的其它事实清楚，本院予以确认。本院认为，新安汇公司不能提交涉案房产产权证明和建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与范德辉签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。即使涉案房产申报为农村城市化历史遗留违法建筑，由于政府相关职能部门至今未作出处理，不能视为涉案房产已经主管部门批准建设，因此，新安汇公司主张双方签订的《房屋租赁合同》有效没有依据。根据无效合同的处理原则，范德辉应将租赁房屋返还给新安汇公司，并支付占用期间的使用费。范德辉没有提出充分证据证明新安汇公司在2014年9月之前强行进入六楼，但新安汇公司自认于2014年10月1日强行进入六楼，由于六楼是一个整体，没有分割，本院确认新安汇公司2014年10月1日接管了涉案房屋，范德辉不应承担该日之后的房屋占用费，原审对此判决不当，本院予以纠正。因新安汇公司法定代表人丁杰文2014年1月5日故意损坏财物的行为给范德辉经营六楼造成影响，故新安汇公司对涉案房屋的占用费损失应承担相应的责任，本院酌情按6：4比例确定范德辉与新安汇公司分担占用费损失，据此，范德辉除应支付2013年12月房屋占用费人民币3536元外，还应支付2014年1月至9月的房屋占用费人民币107222.4元（19856×9个月×60%）。范德辉上诉认为法定代表人丁杰文的故意损坏财物行为，导致其2014年1月5日起丧失对案涉租赁场所的控制权和使用权，不应当承担租赁物占用费。对此，本院认为，故意损坏财物行为并不当然导致范德辉丧失对案涉租���场所控制和使用，范德辉也没有举证证明此时已向新安汇公司移交案涉租赁场所，范德辉上诉主张不承担2014年1月5日之后的租赁物占用费，据理不足，本院不予支持。综上，原审认定事实错误致判决部分不当，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法观民初字第401号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法观民初字第401号民事判决第三、四、五项；三、范德辉应于本判决生效之日起五日内向深圳市新安汇投资有限公司支付2013年12月房屋占用费3536元；四、范德辉应于本判决生效之日起十日内向深圳市新安汇投资有限公司支付位于深圳市观澜樟坑径安澜大道218-2号新安汇投资��厦6楼2014年1月至9月的房屋占用费人民币107222.4元；五、驳回深圳市新安汇投资有限公司的其他诉讼请求。如范德辉未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1064元，二审受理费2128元，共计3192元，由范德辉承担1916元，深圳市新安汇投资有限公司承担1276元。本判决为终审判决。审 判 长 邱  裕  华代理审判员 唐    毅代理审判员 蔡  妍  婷二〇一五年三月九日书 记 员 邹俊辉（兼）