浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1544号上诉人（原审被告，反诉原告）：陈坚，男，1993年8月4日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：周衍昌，浙江麦迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：杭州金绣花边有限公司。住所地：浙江省杭州市滨江区聚业路**。统一社会信用代码：9133010873994144XC。法定代表人：吴琳，执行董事。委托诉讼代理人：郝雪涛、邢振宇，浙江星韵律师事务所律师。上诉人陈坚因与被上诉人杭州金绣花边有限公司（以下简称金绣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年6月12日，金绣公司与陈坚签订了《房屋租赁合同》一份，约定由陈坚承租金绣公司所有的坐落杭州市滨江区聚业路26号金绣国际科技中心3幢804室房屋。合同约定租赁期限自2016年6月12日至2019年7月11日；免租期为30天，自2016年6月12日至2016年7月11日；租赁用途为办公。合同第四条中约定乙方（陈坚）须向甲方（金绣公司）交纳履约保证金9423元，乙方如在履行合同过程中发生“乙方有未付租金的；乙方有其他应付款或赔偿款、违约金的”等情形，甲方有权从保证金中扣除相应金额，余额返还给乙方。合同第五条约定租金为陆个月一付，每期到期日提前15日缴纳，先交后用。合同第九条中的9.1条款约定乙方有“未经甲方书面同意，逾期支付租金累计15天以上”等情形的，甲方有权单方面通知乙方解除合同，收回该房屋，并采取必要的措施；乙方收到甲方的解除通知书上明确的合同解除日即为本合同的提前终止之日；乙方因此产生的装修装饰损失，由乙方自行承担；应按合同规定的当年度俩（两）个月租金作为违约金支付给甲方。合同第九条“合同的解除”条款中的第9.2.2条约定，乙方应在甲方发出解除合同书之日起的10日内，将其所添置的物品搬离其所承租的区域，并将租赁的房屋归还甲方。合同第十条“乙方的违约”中还约定在租赁期内，乙方未按期缴付租金及物业管理费等，除应及时补交所欠租金外，并向甲方按日支付逾期付款金额的万分之五的逾期违约金等。此外，双方还签订了《二次供电协议》，约定了空调运行费用的构成、计费公式等等。租赁合同签订后，金绣公司向陈坚交付了房屋，陈坚则依约支付了相应租金。然在第二期租金（租赁期间为2017年1月12日至7月11日）56536元给付期限届满时，即2016年12月29日，陈坚未能支付租金。金绣公司多次以短信、手机通话等方式催促，陈坚仍未支付。2017年3月6日，金绣公司委托金绣建银物业服务中心对陈坚承租的804室房屋采取了锁门措施，该物业服务中心以自己的名义在804室门口张贴了告知书，内容为“因贵户已拖欠房屋等相关费用多日，经我司多次与您联系均未在承诺的时间前来接洽、缴纳相关费用。因此……我司被迫采取锁门措施，请见纸条后及时与我们取得联系！”。2017年5月15日，金绣公司向陈坚邮寄了《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知陈坚房屋租赁合同于寄出之日（5月15日）解除等。2017年5月25日，陈坚父亲来到金绣公司商谈租金支付以及解锁开门等事项，双方未能达成一致意见，陈坚父亲报警。2017年6月6日，双方达成了协议，并签署协议书，确认房屋租赁合同已解除，陈坚于当日搬离租赁房屋内的物品并将房屋交还金绣公司。但双方对合同解除时间存在争议，故在协议书中未确认合同解除时间。另，除租金外，陈坚尚欠金绣公司2017年1月空调费用1556.80元。2017年8月15日，金绣公司提起诉讼，请求判令：1、陈坚支付2017年1月12日至2017年5月15日的租金38947元和2017年1月空调费用1556.8元，共计40503.8元；2、陈坚支付2017年5月25日至2017年6月6日的场地占用费7538.13元；3、陈坚支付计至实际付款之日止的逾期付款违约金（以56536元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年12月29日起计至陈坚实际付款之日止）和解除合同违约金18845元。在审理中，陈坚提出反诉，请求判令：1、金绣公司赔偿陈坚装修损失70000元；2、金绣公司支付陈坚违约金18846元；3、金绣公司返还履约保证金9423元。原审法院认为：金绣公司与陈坚签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，内容及形式合法，为有效合同，对双方具有约束力。合同约定逾期支付租金累计15天以上出租人有权单方面通知承租人解除合同，并以解除通知书上明确的合同解除日即为合同的提前终止之日，据此陈坚最迟应于2016年12月29日支付第二期租金，然其一直未付，已构成违约，金绣公司依约具有合同解除权。综上，确认金绣公司于2017年5月15日向陈坚发出解除合同的通知有效，双方的租赁合同于该日解除。对于合同解除前的欠付租金，其中2017年1月12日至3月5日的租金16109元，陈坚应予全额支付。对于2017年3月6日至5月15日的租金21685元，虽然陈坚欠付租金的行为违约，但双方的合同并未约定出租方据此有锁门的权利。金绣公司在陈坚欠付租金时可以采取催讨、通知解除合同等方式维护自身的合法权益，在租赁合同未依法解除的前提下，陈坚仍然对案涉租赁房屋拥有使用权，故金绣公司委托物业锁门的行为已超出权利自助的范围，金绣公司应承担一定的过错责任。同时，陈坚亦可以及时付清租金要求金绣公司开锁，以避免损失扩大，然陈坚亦无充分证据证明。结合上述各方因素，对金绣公司锁门期间的租金，酌情减少50%，即陈坚应支付该时间段的租金为10843元。综上，陈坚应支付金绣公司尚欠租金26952元，并依约按每日万分之五的比例支付逾期付款违约金。合同解除后，陈坚应及时腾退并返还租赁房屋。双方在2017年6月6日才最终完成了房屋交接手续，虽然存在金绣公司锁门导致陈坚不能及时搬离物品的原因，但金绣公司仅主张从2017年5月25日起至6月6日的场地占用费，已扣除5月25日前10天的期间作为陈坚腾房的准备时间，其主张的占有费计算天数合理，予以支持，故陈坚应支付金绣公司该段时间的占有使用费3717元。因双方的合同系因陈坚违约解除，依合同第9.1条款的约定，陈坚应支付两个月租金作为违约金，故对金绣公司该项请求以支持。另，陈坚尚欠金绣公司2017年1月空调费用1556.80元，对金绣公司该项请求亦予以支持。对于陈坚的反诉请求，双方的纠纷系陈坚违约在先，对其违约金请求不予支持，其主张装修损失亦无事实根据及法律依据，也不予支持。此外，双方的租赁合同约定履约保证金应先行抵扣未付租金、违约金等，因本案已支持金绣公司大部分的诉讼请求，履约保证金已不足以抵扣陈坚应给付的款项，故对其主张的履约保证金返还之请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于2018年1月3日判决：一、陈坚于判决生效之日起七日内支付金绣公司尚欠租金26952元，并支付逾期付款的违约金（以26952元为基数，从2016年12月29日起按每日万分之五计算至款项付清之日止）；二、陈坚于判决生效之日起七日内支付金绣公司空调费用1556.80元；三、陈坚于判决生效之日起七日内支付金绣公司场地占有使用费3717元；四、陈坚于判决生效之日起七日内支付金绣公司解除合同违约金18845元；五、驳回金绣公司的其他诉讼请求；六、驳回陈坚反诉诉讼请求。如陈坚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1622元，减半收取811元，由金绣公司负担243元，陈坚负担568元；反诉案件受理费1128元，由陈坚负担。宣判后，陈坚不服，向本院提起上诉称：一审认定双方解除合同的时间为2017年5月15日错误，陈坚认为解除时间应为2017年3月6日。因金绣公司2017年3月6日的擅自锁门行为，导致《租赁协议》的合同目的无法实现，合同自然在2017年3月6日解除。一审中，陈坚明确陈述了金绣公司邮寄给陈坚的解除通知函是没有盖章，也向法庭出具了照片，该通知函根本就不能视为合法有效的解除函，并且陈坚在收到后到金绣公司处理双方纠纷，要求金绣公司出具盖章的解除函，但是金绣公司不予出具。故2017年5月15日的未盖章的函不是合法有效的。金绣公司2017年3月6目的擅自锁门行为是根本的、严重的违约行为，由此造成的后果应由金绣公司自行承担，并且其锁门行为应当对陈坚承担违约责任。退一步，如果认定双方的解除合同的时间为2017年5月15日，加上金绣公司给陈坚10天的腾房时间，陈坚不存在占用场地的行为。2017年5月25日之后金绣公司称陈坚占用房屋没有任何事实依据，房屋本身就处于金绣公司控制之下，反而是陈坚的物品被扣押于房屋内。陈坚没有拖欠空调费用，金绣公司的证据不足以证明陈坚拖欠空调费。一审中，金绣公司承认案涉房屋是陈坚装修的，陈坚也提供了装修合同及收条，足以证明陈坚的装修损失。金绣公司既然存在违约，其也应当承担违约责任。合同的解除是在金绣公司擅自锁门之后发生的，则不存在仅仅是陈坚违约导致合同解除，一审判决陈坚支付金绣公司合同解除违约金错误。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院：一、撤销原判第二-六项，改判驳回金绣公司的除一审判决第一项外的其他诉讼请求，支持陈坚的一审反诉全部请求；二、一、二审诉讼费由金绣公司承担。上诉人陈坚在二审中未提交新证据。被上诉人金绣公司在二审中辩称：（一）解除《房屋租赁合同》时间为2017年5月15日。1、2017年3月6日，出于保护租赁房屋内财产安全考虑，金绣公司委托物业工作人员将案涉房门锁住但同时张贴告知书，其中明确告知陈坚可随时联系相关人员处理并载明联系方式，并不存在陈坚所谓的“导致了《租赁协议》的合同目的就没办法实现了”。故陈坚上诉主张合同于2017年3月6日解除并无事实和法律依据。2、金绣公司寄出的通知书上已经加盖公章，陈坚在原审庭审中出示的未盖公章的通知书纸质件及照片均无法证明其来源及真实性。3、陈坚在原审反诉中自述收到通知书后曾现场向金绣公司工作人员询问并得到肯定回复。在金绣公司认可，且陈坚已经收到的情况下，是否加盖公章并不影响通知书的效力。结合合同9.1条约定及快递记录，原审法院关于双方2017年5月15日解除租赁关系的事实认定无误。（二）陈坚占用案涉房屋自2017年5月15日合同解除，金绣公司按照合同9.2.2条及9.2.3条的约定，已给予陈坚10日的腾退期间。陈坚未按时腾退房屋直至2017年6月6日，故原审法院认定2017年5月25日至2017年6月6日陈坚占用金绣公司场地的事实正确。（三）陈坚未支付空调费用金绣公司已向原审法院提交2017年1月空调费用的相关清单及计算方式，而陈坚未提交相关缴费证明。原审法院关于未付空调费的事实认定正确，陈坚应当按约支付空调费用。（四）陈坚无权主张装修损失。1、根据合同9.1条的约定，因陈坚违约导致合同解除而产生的相应装修损失由其自行承担。现因陈坚违约拒不履行交付租金义务而导致合同解除，其无权向金绣公司主张任何装修赔偿。2、退一步讲，陈坚在原审反诉中提交的所谓装修合同和收条的金额不符且无相关支付证明，真实性存疑，不足以证明其所谓的装修损失。二、金绣公司采取的措施有法律及合同依据，无违约情形。（一）采取强制措施系依法行使先履行抗辩权合同5.2条约定，房屋使用方式为“先交后用”，故陈坚应先交纳第二期租金才能使用房屋。陈坚拒不履行其支付义务，因此金绣公司锁门系依法行使先履行抗辩权。（二）采取强制措施符合合同约定合同9.2.1条明确约定，在乙方拖欠租金15日以上，其他费用1个月以上的，甲方有权对承租区域采取停水、停电等强制措施。鉴于陈坚已经拖欠房租长达三个月且租赁房屋内长期无人，停水停电措施已经无法起到督促陈坚支付租金的作用，因此金绣公司为维护自身合法利益可以采取进一步的强制措施，锁门的行为合乎合同关于强制措施的约定。结合以上两点，金绣公司采取的措施于法有据，有约可循，不构成任何形式的违约。故陈坚在上诉请求中提出的金绣公司违约及赔偿责任均于法无据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回陈坚的全部上诉请求，维持原判。被上诉人金绣公司在二审中提交用电日记录表2页及空调分摊电费单（加盖浙江建银服务有限公司金绣国际物业管理中心印章，原审提交的系复印件）。上诉人陈坚认为证据上的数字及分摊由金绣公司及其委托的物业所制作，故对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被上诉人金绣公司的证明目的。本院认为，被上诉人在二审中提交加盖浙江建银服务有限公司金绣国际物业管理中心印章的上述证据，系对原审证据的补强，对其真实性应予确认，上诉人虽对其上数字计算有异议，但未提供相应的反驳证据，故本院对上述证据予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，金绣公司与陈坚签订的《房屋租赁合同》及《二次供电协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同第五条明确约定了租金的支付时间和金额，陈坚应于2016年12月29日前支付第二期租金，但陈坚未支付，已构成违约。根据合同第9.1条约定，金绣公司有权单方解除合同。金绣公司据此于2017年5月15日向陈坚发出《关于解除的通知》已经送达陈坚，双方的租赁合同自此解除。2017年3月6日，虽因陈坚未按约支付租金，金绣公司对陈坚租赁的房屋采取了锁门措施，使陈坚无法正常使用房屋，但锁门行为仅是金绣公司所采取的一种强制措施，此时金绣公司并没有向陈坚表达过解除合同的意思表示，双方的《房屋租赁合同》也并没有因此而解除。故陈坚上诉主张双方的租赁合同于2017年3月6日解除缺乏依据，本院不予采纳。陈坚对其主张的金绣公司向其寄送的《关于解除的通知》上没有加盖金绣公司公章，未能提供证据证明，本院亦不予采信。虽然在《关于解除的通知》上金绣公司给予了陈坚10日的腾空交还房屋的时间，但租赁房屋自2017年3月6日起房屋一直是在金绣公司的控制之下，陈坚与金绣公司在2017年5月25日还因金绣公司锁门，不肯开门一事发生争执而报警，双方后于2017年6月6日达成协议，陈坚承诺于协议签订之日腾退交还房屋，故金绣公司主张2017年5月25日至6月6日期间的场地占用费缺乏合理的理由，本院不予支持。关于水电费用，根据《房屋租赁合同》第8.2.3及《二次供电协议》的约定，陈坚应向金绣公司缴纳租赁房屋使用期间的电费。金绣公司已提供证据证明陈坚应负担2017年1月空调费用1556.80元，陈坚上诉认为其没有拖欠，但对此未能提供已经缴纳上述费用的凭据，应承担举证不能的不利后果。本案系因陈坚违约，导致双方合同解除，根据租赁合同第9.1条约定，陈坚因此而产生的装修装饰损失由其自行承担，另需支付金绣公司当年度2个月租金作为违约金，故陈坚反诉要求金绣公司赔偿其装修损失及金绣公司向其支付违约金的请求无法成立，不予支持。陈坚应向金绣公司支付相当于2个月租金即18845元的违约金。至于陈坚所交纳的履约保证金9423元，根据约定可在履约保证金中扣除租金、违约金等之后，余款予以返还。陈坚的上诉理由部分成立，予以采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4507号民事判决的第一、二、四项；二、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4507号民事判决第三、五、六项及诉讼费负担部分；三、杭州金绣花边有限公司于本判决生效之日起七日内返还陈坚履约保证金9423元；四、驳回杭州金绣花边有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈坚的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1622元，减半收取811元，由杭州金绣花边有限公司负担235元，由陈坚负担576元。反诉案件受理费1128元，由陈坚负担1020元，由杭州金绣花边有限公司负担108元；二审案件受理费1531元，由杭州金绣花边有限公司负担114元，由陈坚负担1417元（陈坚已向本院预缴上诉案件受理费1531元，陈坚应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费114元，杭州金绣花边有元限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的元114元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：×××68。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年八月七日书记员 袁其伟