西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2014)莲民初字第03087号原告曹远余，男，1966年6月23日出生，汉族，无业，住某地。委托代理人冯天云，西安莲湖区“148”法律服务所法律工作者。被告孙萌，女，1990年5月22日出生，汉族，住某地。委托代理人张哲，陕西金镝律师事务所律师。第三人陕西途悦酒店管理有限公司，住所地某地。法定代表人陈璐，该公司总经理。委托代理人吴杰，陕西联强律师事务所律师原告曹远余与被告孙萌、第三人陕西途悦酒店管理有限公司（以下简称途悦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹远余及委托代理人冯天云、被告孙萌的委托代理人张哲、第三人途悦酒店的委托代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹远余诉称，2013年11月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告将其位于莲湖路4号楼一层西一号门面房出租给原告。用于经营餐饮，租期至2016年11月20日止，租金为每月36000元，押金72000元。合同签订后，原告向被告支付一年租金和押金共计50.4万元，另又向被告支付转让费9.2万元。原告遂装修房屋、购置设备，开始筹备经营余红冒菜馆。在经营期间，第三人以原告所租经营房屋已由房主中国化工供销西北公司出租给第三人为由，于2014年6月24日强行将原告赶出房屋、大门封锁，致原告无法经营。以上情况向被告反映后，被告置之不理。原告认为，被告在与原告签订房屋租赁合同时，隐瞒了其无权出租租赁房屋的事实，致使原告投资了70余万元却无法经营收益，现起诉，请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告租赁费175200元、押金72000元；3、判令被告赔偿原告损失14.8万元，另从2014年7月21日起每日支付233元损失费至债务清偿之日；4、诉讼费由被告承担。被告孙萌辩称，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，依法应予保护；双方合同在履行期间，原告无权主张被告退还押金；原告的转让费是支付给他人的，与被告无关；造成原告损失的是第三人而非被告。表示不同意原告的诉讼请求。第三人途悦酒店述称，原、被告之间的租赁合同和第三人无关，涉诉房屋所有人是中国化工供销西北公司，陕西四海同行酒店管理有限公司承租后转租于被告，被告又转租给原告经营使用，这种转租行为本身就是不合法的。中化公司在2013年5月经仲裁达成了仲裁调解书，中化公司在2013年7月15日向四海公司发函，以其未履行仲裁调解书为由，解除了双方租赁合同。被告孙萌明知之而仍将房屋出租给原告，其行为本身就构成欺诈。经审理查明，2009年9月1日，中国化工供销西北公司与陕西四海同行酒店管理有限公司（以下简称为四海酒店）签订房屋租赁合同，约定由四海酒店承租西安市莲湖路4号房屋，四海酒店租得房屋后，于2011年7月9日与被告签订房屋租赁合同，约定由四海酒店将莲湖路4号一层西一号房屋出租给被告孙萌，租赁期限为10年，被告租得房屋后，对租赁房屋进行了装修，2012年9月12日，被告与案外人刘祖兵签订房屋租赁合同，将莲湖路4号一层西一号房屋出租给刘祖兵用于罗家一品香凉皮店经营，该合同约定出租方宽让承租方两个月装修期。2013年11月21日，被告又与原告签订房屋租赁合同，所出租房屋与其与刘祖兵所租房屋同位置，租赁期限自2013年11月21日至2016年11月20日，月租金36000元，按年支付租金，押金为两个月房租，租赁房屋用途为餐饮店经营，原告支付被告租金及押金504000元，被告孙萌向原告出具收条。2013年11月6日，刘祖兵通过被告收取原告转让费92000元，出具收条一张：“收到罗家一品香转让费玖万贰仟元整（92000.00）。刘祖兵”。2013年月5月24日，西安仲裁委员会根据申请人中国化工供销西北公司的申请，就其与被申请人四海酒店的房屋租赁合同纠纷作出西仲调字（2013）第330号调解书，该调解书第四项规定：“上述第一至第三条约定由被申请人支付的费用共计85万元，被申请人如未按约定的时间支付任何一项金额，经申请人书面催告后（被申请人确认的催告地址为：西安市莲湖路4号），被申请人十日内仍未支付的，双方于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》将自动解除”。2013年7月15日，中国化工供销西北公司向四海酒店发出催款函，2014年5月22日，中国化工供销西北公司向西安市莲湖路4号各房屋承租人、使用人发出声明，称“西安市莲湖路4号房产（含地下一层、地上二至五层，总使用面积为2600平方米的办公楼）系中国化工供销西北公司所有。原承租人为陕西四海同行酒店管理有限公司。因原承租人未能按时缴纳租金，根据双方合同约定及生效法律文书，我公司已与原承租人解除租赁关系…”。同日中国化工供销西北公司与途悦酒店签订西北公司办公楼租赁合同，将其2600平方米办公楼出租给途悦酒店。2014年6月24日，途悦酒店向原告经营的余红冒菜馆发出通知，称“我公司于6月17日向贵单位发送关于协商租赁事宜的相关律师函至今已七日有余，但贵单位仍未协商，也未给我单位任何回复，故即日起我单位将此冒菜馆强制收回。望知晓，特此通知。”当日，途悦酒店将余红冒菜馆强制封门。又查，被告孙萌于2013年11月27日向四海酒店缴纳租金180000元。审理中原告称，如果原、被告所签租赁合同有效，则要求解除双方之租赁合同。关于诉讼请求第三项，原告称14.8万元其中包括转让费9.2万元，另从2013年11月21日至2014年7月21日计8个月，按每月1%计算利息，共计14.8万元。关于从2014年7月21日起每日支付233元损失费至债务清偿之日止之诉讼请求，本院告知原告要求其限期予以明确，原告在本院给定的合理期限内未进行明确。以上事实，有以上已论述证据，有法庭审理笔录在卷为证。本院认为，被告与四海酒店就涉案房屋签订租赁合同，被告作为次承租人将其所租房屋出租给原告从事餐饮经营，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，期间，出租人中国化工供销西北公司及四海酒店均未表示异议，对原、被告签订的房屋租赁合同，依法应认定有效，由于涉案房屋之承租人四海酒店违约，致中国化工供销西北公司解除了双方的租赁合同，并将涉案房屋所在办公楼出租给第三人途悦酒店，途悦酒店对涉案房屋进行封门处理，致原告无法继续使用涉案房屋，其与被告租赁合同的目的已无法实现，故原、被告房屋租赁合同依法应予解除，解除时间为2014年6月24日；双方租赁合同解除后，被告再继续占有原告部分预交租金及合同押金已无事实及法律依据，故对原告请求被告返还部分租金及合同押金之诉讼请求，本院依法予以支持；部分租金的数额依原告主张数额进行确定；关于14.8万元赔偿款一节，其中转让费9.2万元系由案外人刘祖兵收取，且造成原告租赁合同解除的原因系第三人途悦酒店对原告封门致原告无法实现合同目的所致，被告不应对原告承担赔偿责任，对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持；其同时主张的从2014年7月21日起，每日赔偿233元至债务清偿日止的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告曹远余与被告孙萌2013年11月21日签订的房屋租赁合同；二、本判决生效后十日内，被告孙萌退还原告曹远余房屋租金175200元及合同押金72000元，共计247200元；三、驳回原告曹远余要求被告孙萌赔偿损失14.8万元及从2014年7月21日起每日支付233元损失费至债务清偿日止的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8368元，由原告曹远余负担3260元，被告孙萌负担5108元（原告已预交，执行本判决时由被告孙萌直接支付原告曹远余）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  寇永利审 判 员  郭蓉英代理审判员  赵 欣二〇一五年三月二十六日书 记 员  柯红蕊