四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）泸民终字第514号 上诉人（原审原告）李林芋，女，汉族，生于1990年10月13日，住四川省泸州市。 被上诉人（原审被告）泸州海慧房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江北镇江正街**楼****。 法定代表人石兴昂，该公司经理。 委托代理人车伟，男，汉族，生于1969年6月24日，住四川省资阳市。 委托代理人魏嘉，四川喜年律师事务所律师。 上诉人李林芋因与被上诉人泸州海慧房地产开发有限公司（以下简称海慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理本案后，依法组成合议庭于2015年9月25日公开开庭进行审理。上诉人李林芋，被上诉人海慧公司的委托代理人车伟、魏嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原判认定，2014年10月11日，海慧公司向李林芋出具《收据》，载明：收到李林芋海慧雅居5-1、5-2#门市租金9499元。海慧公司在该《收据》上加盖公司印章。 2014年10月17日，祝春平（祝春平与李林芋系夫妻关系，旅幻网吧由李林芋及其丈夫祝春平共同经营。）（合同甲方）与兴达装饰公司（合同乙方）签订《装饰合同》，约定：甲方将泸州市江阳区江北镇政兴路5号1、2号门市（122.37平方米）以包工包料的方式委托乙方进行装修，工程日期：2014年10月17日-2014年11月17日，工程价款28000元，本合同自签订之日起生效。随后，祝春平及兴达装饰公司的代表人钟建在该合同上签字，兴达装饰公司在该合同上加盖公司印章。后因多做了踢脚线，增加1500元，所以实际装修款为29500元。 2014年11月2日，何波向旅幻网吧出具《收据》，载明：收旅幻网吧保险门窗款，合计1000元。何波在该《收据》上签字。 2014年11月6日，李林芋（合同乙方）与海慧公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其自有的位于泸州市江阳区江北镇政兴路5号5号楼1、2号门市（产权面积为126.65平方米）出租给乙方使用，租赁年限自2014年12月15日起2019年12月14日止，租赁期间每半年付租金，每半年租金为9499元，采取先付款后用房的原则，每次租金定为每半年到期的前十天付款。甲方负责提供办营业执照的相关证件，同时帮助协调邻里关系。乙方使用的场地由乙方投资装修，乙方装修要确保甲方房屋安全的前提下实施，门市前广告位全部归乙方设计使用。乙方在进场装修前向甲方缴纳租赁押金9499元。如乙方中途违约，交给甲方的押金和租金不退，乙方装饰装修不能拆除，甲方不承担乙方装饰装修费用，乙方只有活动财产和货物全部归乙方所有。在本协议签订之日起，到合同期满，如在经营过程中出现甲方的产权不清和甲方内部的任何理由造成乙方无法经营，甲方必须负责赔偿乙方的投资和经营的全部损失……本合同自双方签字生效。随后，李林芋及海慧公司代表人在该合同上签字，海慧公司在该合同上加盖公司印章。 同日，李林芋以泸州市旅幻网吧之名取得《四川省文化行政部门关于“网吧”等互联网上网服务营业场所筹建批准文书》（编号：2014013），批准机关为泸州市江阳区文化体育广播影视新闻出版局。 2014年11月，李林芋支付中国电信股份有限公司泸州分公司光猫、机顶盒及相关费用，合计1090元。 2014年11月8日，良伟电器经营部向旅幻网吧出具《销货清单》，载明：收旅幻网吧吊扇款，6把，180元／把，合计1080元。良伟电器在该《销货清单》上加盖印章。 2014年11月11日，李林芋支付45套网吧桌椅款，每套680元，合计30600元。 同日，李林芋以旅幻网吧之名（合同甲方）与泸州创恒科技有限公司（合同乙方）签订《电脑设备购销合同》，约定：甲方向乙方采购一批电脑全套（包括显示器和耗材）及服务器，总共合计金额为200030元。合同签署后，甲方向乙方交定金40000元，余款7日内调试完后一次付清。乙方应于2015年1月11日前将合同的货物协助甲方进行安装调试完毕，能保证正常运行。随后李林芋在该合同上签字，泸州创恒科技有限公司在该合同上加盖公司合同专用章。同日，泸州创恒科技有限公司向李林芋出具《收款收据》，载明：收旅幻网吧电脑订金40000元。 2014年11月13日，李林芋取得个人独资企业营业执照，该执照载明企业名称为：泸州市旅幻网吧。 2015年1月15日，李林芋（协议甲方）与泸州创恒科技有限公司（协议乙方）签订《解除﹤电脑设备购销合同﹥协议》，约定：双方合意自愿解除于2014年11月11日签订的《电脑设备购销合同》，该《电脑设备购销合同》中双方未履行的部分均不再履行。基于原《电脑设备购销合同》，甲方无条件赔偿乙方定金40000元并自愿解除合同。随后李林芋在该协议上签字，泸州创恒科技有限公司在该协议上加盖公司印章。 2015年2月11日，兴达装饰公司向旅幻网吧出具《收款收据》，载明：收旅幻网吧装饰材料及工资，合计29500元。兴达装饰公司在该《收款收据》上加盖公司印章。 且认定，2014年5月7日，泸州市江阳区公安消防大队向海慧公司出具《建设工程消防设计备案凭证》（泸江公消备字（2014）第0040号），载明：泸州海慧房地产开发有限公司：根据《中华人民共和国消防法》第十条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2014年5月7日申报了海慧•雅居建设工程（地址：泸州市江阳区江北镇）的消防设计备案，并提供了下列材料：1.建设工程消防设计备案表；2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3.设计单位资质证明文件复印件；4.消防设计文件，数量：一份；5.建设工程规划许可证明文件或者城乡规划主管部门批准的临时性建筑证明文件复印件；6.施工图审查机构出具的审查合格文件复印件；7.法律、行政法规规定的其他材料；经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。（注：备案编号51004201NSJ140040，项目已抽中） 《消防安全检查申报表》载明：申请消防安全检查，应同时提交下列材料：……（2）消防支队、消防大队出具的消防验收、竣工验收消防备案的法律文书复印件……。 嗣后，李林芋以海慧公司没有办理所在建筑消防验收手续和房产证等文件，导致江阳区消防大队未给其办理消防验收，致使其无法经营为由诉至原审法院，请求解除李林芋与海慧公司签订的房屋租赁合同，判令由海慧公司退还租金9499元，并赔偿损失110973元。 原判认为，本案的争议焦点为：一、李林芋提出的判令解除其与海慧公司签订的《房屋租赁合同》的请求应否支持。二、若判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，合同解除的责任应如何认定、法律后果如何承担。 针对上述争议焦点，结合查明的法律事实，原审法院作以下评述： 一、关于李林芋提出的判令解除其与海慧公司签订的《房屋租赁合同》的请求应否支持的问题。 李林芋租赁海慧公司房屋从事经营网吧，网吧属于公众聚集场所。依据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，李林芋在将网吧投入使用、经营之前应当向当地公安机关消防机构申请消防安全检查。原审庭审查明，李林芋申请消防安全检查时应提交“消防支队、消防大队出具的消防验收、竣工验收消防备案的法律文书复印件”，但截止原审庭审终结，海慧公司并未能取得竣工验收消防备案的法律文书，从而导致李林芋无法向当地公安机关消防机构申请消防安全检查，也无法将装修完毕的网吧投入使用、经营。在此情况下，李林芋请求判令解除其与海慧公司之间签订的《房屋租赁合同》，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，原审法院对此依法予以支持。 二、关于解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》的责任认定。 本案中，李林芋无法向当地公安机关消防机构申请消防安全检查，也无法将装修完毕的网吧投入使用、经营的直接原因是海慧公司未能取得竣工验收消防备案的法律文书。虽然《房屋租赁合同》中并未约定李林芋进行竣工验收消防备案的时间，但海慧公司取得的《建设工程消防设计备案凭证》上已载明依法进行竣工验收消防备案的时间是自依法备案的建设工程竣工验收合格之日起七个工作日内。海慧公司在2014年5月前已进行建设工程竣工验收，但却怠于履行竣工验收消防备案的法定义务，故对解除《房屋租赁合同》应承担主要责任，原审法院酌定海慧公司承担90%的责任。同时原审庭审查明，旅幻网吧由李林芋及其丈夫共同经营，且李林芋的丈夫从事网吧经营已达八年之久，按常理李林芋及其丈夫对经营网吧的消防要求已有相应的经验，应尽到相应的注意义务，但李林芋在向海慧公司承租房屋时，对该房屋是否已经过竣工验收消防备案未做询问，故李林芋对解除《房屋租赁合同》应承担次要责任，原审法院酌定李林芋承担10%的责任。 三、关于解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》的法律后果。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李林芋在解除双方之间的《房屋租赁合同》后有权要求海慧公司赔偿损失。同时，因李林芋要求将解除房屋租赁合同的后果一并处理，故解除合同后，李林芋应将占用的租赁房屋腾退交还海慧公司。 对李林芋主张的损失，原审法院确认如下：1.房屋租金9499元。2.装修费。因李林芋起诉时诉请的装修费为28000元，对于超出部分鉴于李林芋未予起诉，应视为对自己权利的依法处分，故原审法院依法确认李林芋的装修费为28000元。3.李林芋支付的网吧桌椅30600元及吊扇1080元。因网吧桌椅及吊扇属于未形成附合的装饰装修物，可由李林芋自行拆除、处理，故对此项费用不应计算在损失之中。4.李林芋主张的其丈夫工资9000元。因该网吧系李林芋与其丈夫共同经营，其丈夫不是雇佣的员工，而是网吧的经营业主，故对此项主张，原审法院不予支持。5.宽带费用1090元。6.李林芋解除《电脑设备购销合同》支付的40000元。虽然李林芋订立的《电脑设备购销合同》中约定，订立合同时李林芋应向泸州创恒科技有限公司支付定金40000元，但泸州创恒科技有限公司向其出具的《收款收据》载明，其收取李林芋的40000元为订金，而非定金，即该40000元从法律性质上应认定为预付款。鉴于定金合同系实践性合同而非诺成性合同，所以李林芋虽与泸州创恒科技有限公司达成了定金合同，但因李林芋并未实际交付该定金，该定金合同未能生效。因该40000元系预付款，而非定金，李林芋在解除《电脑设备购销合同》时是可以主张取回的，现其主动放弃该预付款系李林芋自身的处分行为，与海慧公司无直接关系，故该40000元不应计入李林芋的损失。 综上，李林芋的损失为9499元＋28000元＋1090元，合计38589元。李林芋应自行承担38589元×10%=3858.90元，海慧公司应承担38589元×90%=34730.10元，此款海慧公司应赔偿给李林芋。 据此，为保护各方当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李林芋与被告泸州海慧房地产开发有限公司于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告泸州海慧房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李林芋损失34730.10元；三、原告李林芋于本判决生效之日起10日内将位于泸州市江阳区江北镇政兴路5号5号楼1、2号门市腾退交还给被告泸州海慧房地产开发有限公司；四、驳回原告李林芋的其他诉讼请求。本案案件受理费本院减半收取1355元，原告李林芋承担955元，被告泸州海慧房地产开发有限公司承担400元（此款原告已预交，被告承担部分在支付上述款项时，一并支付原告）。 宣判后，上诉人李林芋不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉理由有：一、因被上诉人海慧公司未能取得竣工验收消防备案的法律文书致使上诉人无法办理消防验收，也无法投入经营，海慧公司应承担全部责任；二、上诉人李林芋因此次纠纷产生的网吧桌椅损失30600元、看守人工资损失9000元、解除《电脑设备购销合同》定金损失40000元，均应由被上诉人海慧公司予以赔偿。因此，上诉人李林芋请求本院支持其上诉请求，依法予以改判。 被上诉人海慧公司作如下答辩：一、上诉人李林芋在签订《房屋租赁合同》时未尽到应有的注意义务，原审法院判令其承担10%的过错责任，系合理的过错责任划分；二、网吧桌椅并非特殊定制，系可挪动搬走的普通电脑桌椅，不应计入上诉人的损失。李林芋丈夫祝春平与其合伙经营该网吧，其丈夫的工资不属于李林芋雇请员工产生的工资损失。李林芋因解除《电脑设备购销合同》支出的40000元定金损失，属于李林芋自身扩大损失，不应由被上诉人承担。因此，被上诉人海慧公司请求本院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持原判。 本案在二审审理过程中，上诉人李林芋无新证据向法庭提交。被上诉人海慧公司向法庭出示现场照片3张，拟证明上诉人李林芋购置的电脑桌椅均系可移动的普通电脑桌椅。但该份证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中对“新证据”的规定。因此，本院对被上诉人海慧公司提交的该份证据不予以采信。 本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致，本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点如下：一、上诉人李林芋的网吧桌椅损失30600元、看守人工资损失9000元、解除《电脑设备购销合同》定金损失40000元，是否应当纳入上诉人李林芋因此次纠纷产生的损失；二、双方当事人过错责任比例应如何划分。 第一，对于上诉人李林芋的网吧桌椅损失30600元、看守人工资损失9000元、解除《电脑设备购销合同》定金损失40000元，是否应当纳入上诉人李林芋因此次纠纷产生的损失的问题。首先，对于网吧桌椅的损失，上诉人李林芋认为该网吧桌椅系定制专用品，拆卸后对上诉人无其他价值，应计入上诉人的总损失。而被上诉人海慧公司则认为网吧桌椅系可拆卸、可移动物品，可由上诉人自行拆除并处理，不应纳入总损失。经审查，上诉人李林芋向被上诉人海慧公司承租该房产系用于网吧经营。双方签订《房屋租赁合同》后，上诉人李林芋则于2014年11月11日购买45套网吧桌椅，并支付购置款30600元。上诉人李林芋购置网吧桌椅的行为系对网吧经营的投资行为。依照双方当事人于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》第二条第9款“在本协议签订之日起，到合同期满，如在经营过程中出现甲方（海慧公司）的产权不清和甲方内部的任何理由造成乙方（李林芋）无法经营，甲方必须负责赔偿乙方的投资和经营的全部损失。”之约定，被上诉人海慧公司因未能取得竣工验收消防备案的法律文书致使上诉人无法办理消防验收，也无法投入经营，被上诉人海慧公司应就上诉人李林芋为经营的投资损失承担其过错范围内的赔偿责任。上诉人李林芋购置网吧桌椅系对网吧经营的投资，且该物品虽可拆卸、可移动，但系为特殊用途而设计，即便拆卸后也不便用于其他用途。因此，上诉人李林芋因购置网吧桌椅支出的30600元，应计入上诉人在此次纠纷中的损失。而被上诉人对购置网吧桌椅损失进行赔偿后，该桌椅的余值应当由被上诉人进行处置。其次，对于看守人祝春平的工资9000元是否应当计入总损失的问题。经审查，祝春平系上诉人李林芋的丈夫，该网吧系二人共同经营，祝春平并非雇员，且上诉人李林芋主张其支付给祝春平工资9000元，但并未举证证明该支出的合理性和必要性，则该笔支出不应计入总损失。再次，对于解除《电脑设备购销合同》定金损失40000元是否应当计入上诉人李林芋损失的问题。上诉人李林芋认为该笔损失是因原《电脑设备购销合同》中的定金约定而产生，系上诉人必然产生的损失，应计入总损失。被上诉人海慧公司则认为，该40000元系订金而非定金，并非上诉人李林芋的必然损失，该损失产生系李林芋自身原因导致，不应由被上诉人承担。因而，本案需审查的关键在于，上诉人李林芋因解除《电脑设备购销合同》而支出的40000元是何性质，是属于定金，还是预付款。经审查，2014年11月11日，上诉人李林芋以旅幻网吧名义与泸州创恒科技有限公司签订《电脑设备购销合同》，该合同对购买电脑品牌、型号、数量、单价，及货款支付等进行约定，并约定旅幻网吧向泸州创恒科技有限公司支付定金40000元，旅幻网吧不得以任何个人理由推迟或者拒绝收货，违者泸州创恒科技有限公司将扣除定金所有金额。当日，李林芋则向泸州创恒科技有限公司支付40000元，泸州创恒科技有限公司向其出具收款收据，载明：收到旅幻网吧订金40000元。后因该网吧无法投入经营，则于2015年1月15日与泸州创恒科技有限公司解除《电脑设备购销合同》，约定原《电脑设备购销合同》不再履行，但基于原《电脑设备购销合同》的约定，旅幻网吧无条件赔偿泸州创恒科技有限公司定金40000元。本案中，泸州创恒科技有限公司向旅幻网吧出具收款收据虽载明：收到旅幻网吧订金40000元，而非定金40000元。但结合该《电脑设备购销合同》中双方对40000元定金的约定，以及在解除该合同时对40000元定金的处理，可认定，合同双方对该40000元的约定系定金而非订金或预付款。因此，该笔损失亦属李林芋在此次纠纷中产生的合理损失范围，应当计入总损失，按过错责任比例进行分配。综上，上诉人李林芋主张的看守人祝春平工资9000元，本院不予支持。但上诉人主张的网吧电脑桌椅损失30600元及解除《电脑设备购销合同》的定金损失40000元，属于合理损失范围，本院予以支持。因此，本院对上诉人李林芋的损失确定为：房屋租金损失9499元，装修费28000元，宽带费用1090元，网吧电脑桌椅购置费30600元，解除《电脑设备购销合同》定金损失40000元，共计109189元。 第二，双方当事人过错责任比例应如何划分的问题。上诉人李林芋认为该房屋租赁合同无法继续履行，系被上诉人海慧公司的过错所致，上诉人李林芋不应承担10%的过错责任。经审查，确系因被上诉人海慧公司未能取得竣工验收消防备案的法律文书，致使上诉人无法办理消防验收，也无法投入经营。但上诉人作为完全民事行为能力人，对其承租该房屋具有明确的经营目的，却未对该房屋竣工验收消防备案情况进行询问，原审法院因其未尽到应有的审慎义务，判令其承担10%的过错责任，并无不当。因此，上诉人李林芋认为其不应承担过错责任的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人李林芋的部分上诉请求成立，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，程序合法。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第1128号民事判决； 二、上诉人李林芋与被上诉人泸州海慧房地产开发有限公司于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除； 三、被上诉人泸州海慧房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人李林芋因此次纠纷产生的损失98270.10元； 四、驳回上诉人李林芋的其他诉讼请求。 一审案件受理费1355元，二审案件受理费2907元，共计4262元，由上诉人李林芋负担852元，由被上诉人泸州海慧房地产开发有限公司负担3410元。（该费用已由上诉人李林芋予以垫付，被上诉人泸州海慧房地产开发有限公司在支付上述款项时，将该费用一并予以支付。） 如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 李 平 审判员 何 燕 二〇一五年十月三十日 书记员 郑海容