海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）秀民一初字第622号 原告：程心，女，1992年3月27日出生，羌族，现住四川省平武县。 委托代理人：洗秋玉，海南昌宇律师事务所律师。 委托代理人：尚志强，海南昌宇律师事务所实习律师。 被告:海南隆欣房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道85号天邑国际大厦807房。 法定代表人：张艳，执行董事。 委托代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告程心诉被告海南隆欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告程心的委托代理人冼秋玉、尚志强，被告委托代理人陈垂瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程心诉称：2011年12月20日,原告与被告海南隆欣房地产开发有限公司(以下简称：隆欣公司)签订《海口市商品房买卖合同》,约定原告购买隆欣公司位于海口市南海大道145号湖南师大附中海口中学教师公寓楼(现为兰亭雅苑小区)商品房一套,建筑面积113.37平方米,总价780893元。当天,原告依约定向隆欣公司全额交纳了购房款。2012年1月下旬,原告接到《兰亭雅苑入住通知书》,通知书确定:交房时间自2011年12月31日至2012年1月31日。业主逾期不办理入住手续的,将视为入住。原告接到通知后于2012年2月21日去隆欣公司办理入住手续,向隆欣公司交纳了住宅专项维修资金6802.2元;契税11713元;价格调节基金1171元;工本费、档案费、登记费等费用530元;有限电视安装费350元;燃气管道初装费3000元,共计人民币23566.2元,后隆欣公司向原告出具“验交房工作联络单”一份,原告、隆欣公司、兰亭雅苑物业服务中心三方,依合同约定办理了房屋交接。在房屋验收中,发现厨房推拉门门锁开关存在质量瑕疵等问题,原告要求物业公司限期整改,但迟迟未予履行。2013年6月15日、12月26日,原告两次查看涉案房屋时,存在的问题尤在,至今也没有接到整改完毕的通知,给原告造成严重的经济损失。《商品房买卖合同》第15条约定:“出卖人应当自房屋交付之日起550日内为买受人办理房屋权属证书……,如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的,买受人有权单方解除合同。”依据合同第9条约定,2012年2月21日,原被告双方办理了交房手续,即使从这一天起算被告应当在550日内,即2013年8月11日之前为原告办理涉案房屋的权属证书,但是,经原告多次催告,被告至今未予办理,截止至2015年4月27日,已经逾期622天。根据合同第15条约定,原告有权单方解除合同,并要求被告按照合同约定支付每日万分之一的违约金,合计48572元。综上,被告逾期622天未办证严重违反合同约定,原告有权按照合同约定解除合同,并要求被告承担赔偿损失等违约责任。为此,原告特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判令：1、解除原告与被告订立的《海口市商品房买卖合同》。2、被告返还原告购房款780893元;住宅专项维修资金6802.2元;契税11713元;价格调节基金1171元;工本费、档案费、登记费等费用530元;有限电视安装费350元;燃气管道初装费3000元,共计人民币804459元,并自交款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息标准计付利息至全部款项付清之日止。3、被告向原告支付违约金48572元。4、被告承担本案所有诉讼费用。 被告海南隆欣房地产开发有限公司辩称：2011年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定程心向被告购买湖南师大附中海口中学教师公寓楼3号楼2单元11层11D房；商品房交付条件为“商品房已完成建设工程质检部门验收，并取得质检部门出具的建筑工程竣工验收证明文件”；产权登记约定为“出卖人应当自房屋交付之日起550日内为买受人办理房屋权属证书”，“逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同”，“因买受人的原因，导致办理房屋所有权证迟延的，办证期限相应顺延”。2011年12月16日，被告向原告发出《兰亭雅苑入住通知书》，通知原告办理交房手续；告知原告如期超过交房期限未办理入住手续，导致房屋无法按时交付和产权证无法按时办理的，被告无需承担违约责任；原告如委托他人办理入住手续的，被委托人需携带经公证的授权委托书、业主身份证原件、被委托人身份证原件及复印件各一份；入住流程以“办理物业相关手续——领取两书、钥匙等——交房”为依据。但是，原告收到上述入住通知后，虽然依约支付了包括住宅专项维修资金、契税、价格调节基金、工本费、档案费、登记费、有线电视安装费、燃气管道初装费等相关税费，但其并没有依约办理房屋交付手续。为此，被告于2012年6月21日向原告发出《房屋交付催告通知书》，要求原告及时办理房屋交付手续，并告知原告如其未办理房屋验收手续，导致产权证无法按时办理的，被告无需承担违约责任。然而，原告却对被告交付房屋的催告置之不理，至今没有办理房屋交付手续。二、原告以被告逾期办证为由解除合同没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告办理房屋权属证书的期限自房屋交付之日起算。由于原告至今没有办理房屋交付手续，故其无权要求被告承担逾期办证的违约责任。三、原告诉称房屋已经交付没有事实与法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据该规定，涉案房屋至今仍然由被告占有，并未移交给原告，故该房屋至今没有交付。四、房屋未交付的责任应由原告承担，被告不承担逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋的交付条件为“商品房已完成建设工程质检部门验收，并取得质检部门出具的建筑工程竣工验收证明文件”。而海口市建设工程质量安全监督站出具的海建质监综字（2012）8号《建筑工程施工质量监督意见》已经充分证明涉案房屋早已具备交付条件，原告至今没有接收房屋并不是被告原因导致，因房屋未交付导致房屋权属证书办理迟延的责任应由原告承担。五、即使原告对房屋权属证书的办理迟延没有责任，房屋权属证书的迟延办理也是由于政府相关部门怠于履行职责造成，属于不可抗力范畴，被告也不应承担逾期办证的违约责任。就涉案的公寓楼项目，被告早在2014年2月20日就向海口市规划局申请办理项目竣工规划核实手续。由于办理规划核实手续前需要核定该项目用地容积率情况，市规划局在2014年3月25日向海口市国土资源局发出《关于征询湖南师大附中海口中学教师公寓项目容积率意见的函》，请市国土局核定该项目用地容积率情况，并将结果反馈规划局。但从2014年3月25日至今，市国土局仍然未能核定项目用地容积率情况，直接导致项目竣工规划核实手续无法办理，进而导致项目房产无法办理房产证。因此，涉案房屋权属证书无法按期办理是政府的客观原因造成，属于不可抗力，责任不在被告，被告无须承担任何违约责任。六、原告要求被告支付利息、违约金及赔偿房屋差价损失没有事实与法律依据。根据《商品房买卖合同》第十九条约定，原告行使单方解除权的，被告需退还的款项为原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息，逾期退款的，每逾期一日按未退款金额的万分之三支付违约金。因此，即使被告存在违约，原告有权解除合同，被告所承担的违约责任也仅限于该条款的约定。原告主张按金融机构计收逾期利息标准支付利息，且除房价款外的住宅专项维修资金、契税等费用也一并要求支付利息没有合同依据。此外，原告主张的违约金明显不符合合同约定。其在主张违约金的同时又要求被告赔偿没有法律依据。七、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请法院予以减少。退一步讲，即使按《商品房买卖合同》约定，被告需每日按未退款金额的万分之三向原告支付违约金，该违约金计算标准也高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准，累计后产生的违约金必然远远超过原告损失。因此，被告认为《商品房买卖合同》约定的违约金过分高于给原告造成的损失，应予以减少。综上，涉案房屋没有交付，原告以被告逾期办证为由解除合同没有事实与法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉请。 经审理查明：2011年12月20日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于海口市南海大道145号湖南师大附中海口中学教师公寓楼3号楼2单元11层11D房，合同总价780893元，原告选择一次性付款；被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已完成建设工程质检部门验收，并取得质检部门出具的建筑工程竣工验收证明文件，符合本合同约定的商品房交付原告使用；关于交付，由于原告原因，造成被告未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、交房应在原告按合同缴完房款并缴纳物业专项维修资金，未缴清房款和物业专项维修资金而延期交房的责任由原告承担。2、交房之日起七日内由物业公司、出卖人和买受人一起办理交接，无论原告是否办理交接，应在被告通知的办理交房手续之日后第八日起一切物业管理费用由原告承担。关于产权登记的约定，被告应当自房屋交付之日起550日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得商品房权属证书后，被告应当在550日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。关于税款缴纳的约定，原告委托被告代缴相关税款。原告行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应当书面通知被告。被告须收到原告的书面通知之日，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告。被告逾期未退款的，每逾期一日，被告应按未退款金额的万分之三向原告支付违约金，直至全部退完款项为止。 2011年12月20日，原告向被告支付购房款780893元。被告作出《兰亭雅苑入住通知书》通知原告所购买的兰亭雅苑小区3栋2单元11层D房自2011年12月30日起正式办理房屋交付手续，交房时间自2011年12月30日至2012年1月31日并通知交纳相关费用，原告逾期不办理入住手续的，将视为入住，原告需按交房时间支付管理费。2012年2月21日，原告向海口市住房和城乡建设局支付兰亭雅苑3号楼2单元11楼D座维修基金6802.2元；同日，原告向被告支付代收契税款11713元和价格调节基金1171元，燃气管道初装费3000元，有限电视安装费350元，工本费、档案费、登记费等及其它费用530元。2012年2月21日被告出具《验交房工作联络单》通知兰亭雅苑物业服务中心原告已按规定缴完相关税费，按流程给予办理验交房手续。2012年6月21日被告作出《房屋交付催告通知书》通知原告办理房屋交付手续。原告委托海南昌宇律师事务所作出《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》并于2015年3月11日通过邮寄方式送达被告，内容为：由于被告不能在约定期限内取得房地产权属证书，原告有权单方解除合同，原告要求解除与被告签订的《海口市商品房买卖合同》及附件，同时要求被告在收到解除合同通知的律师函之日起20日内向原告退还购房款780893元及其他相关费用23566.2元，并支付违约金44901元及赔偿经济损失15万元。被告于2015年3月12日收到原告邮寄的《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》。 另查明：海口市建设工程质量安全监督站于2012年1月11日作出建筑工程施工质量监督意见，内容为：湖南师大附中海口中学教师公寓楼工程，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为，该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经我站监督，同意验收组质量验收结论。 上述事实有证据《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》、《EMS全球邮政特快专递》、《妥投短信》、《兰亭雅苑入住通知书》、《房屋交付催告通知书》、《海口市建设工程质量安全监督站文件》、《验交房工作联络单》、《入住房屋验收表》、《现金存款凭证》、《海南省住宅专项维修资金专用收据》、两份《收据》、《海口市政府服务中心受理通知书》、《海口市规划局关于征询湖南师大附中海口中学老师公寓项目容积率意见的函》、《备案通知》、《情况说明》、当事人陈述以及开庭笔录为凭，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：一、关于解除原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》问题。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，当事人应切实履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了向被告支付购房款的义务，被告应依约向原告交付房屋，办理房地产权属证书。被告商品房已具备交付条件，被告通知原告交房时间自2011年12月30日至2012年1月31日并通知原告交纳相关费用，原告逾期不办理入住手续的，将视为入住，原告需按交房时间支付管理费。2012年2月21日，原告按照《兰亭雅苑入住通知书》的内容缴纳了物业专项维修资金、契税款、价格调节基金、燃气管道初装费、有限电视安装费、工本费、档案费、登记费等相关费用。合同约定，由于原告原因，造成被告未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：交房应在原告按合同缴完房款并缴纳物业专项维修资金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据合同约定，由于原告原因，造成被告未能按期交付的，原告按合同缴完房款并缴纳物业专项维修资金后，该房已交付原告使用，因此，房屋交付的时间为2012年2月21日。被告应当自房屋交付之日起550日内为原告办理房屋权属证书，即2013年8月23日前为原告办理房屋权属证书，但被告至今未为原告办理房屋权属证书。根据合同约定，逾期365日以上的，原告有权单方解除合同，原告委托海南昌宇律师事务所于2015年3月11日向被告邮寄《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》明确其解除与被告签订的《海口市商品房买卖合同》及附件，该律师函自送达至被告时发生合同解除的效力，故双方合同已于2015年3月12日被告收到《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》时解除。按照合同相对性原理，原告的相对方为被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。被告以海口市国土局未能核定项目用地容积率情况，进而导致项目房产无法办理房产证为由，主张没有办理房产证事项是由于政府部门不可抗力的原因，进而主张被告不应当承担逾期办证的责任的抗辩于法无据，本院不予采纳。由于双方合同已解除，故对原告要求解除合同的诉讼请求本案中不再作处理。 二、关于涉案商品房买卖合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同系由于被告逾期办理房屋权属证书的违约行为致使原告单方行使解除权而解除，被告作为过错方，应向原告退还购房款及利息并支付逾期退款违约金。根据合同约定，原告行使单方解除权时，应当书面通知被告，被告须收到原告的书面通知之日，即2015年3月12日，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告。被告逾期未退款的，每逾期一日，被告应按未退款金额的万分之三向原告支付违约金。被告应向原告返还购房款780893元及利息（计算方式为：从2011年12月20日至2015年3月12日，以780893元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算），原告超出此范围的利息主张部分，本院不予支持。被告应支付原告逾期退款违约金，计算方式为，以购房款780893元及前述利息的总和为本金，从2015年3月13日至本判决限定履行义务之日止，按每日万分之三计算,原告要求被告支付违约金超过上述违约金部分，本院不予支持。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，被告违约每天须向原告缴付万分之三的违约金，对于作为房地产开发商的被告并不过高，被告关于违约金过高的抗辩主张，本院不予采纳。 三、关于原告还要求被告返还住宅专项维修资金，契税，价格调节基金，有限电视安装费，燃气管道初装费，工本费、档案费、登记费等费用的问题。住宅专项维修资金是原告直接向海口市住房和城乡建设局支付，由海口市住房和城乡建设局收取，并非被告收取,原告要求被告支付住宅专项维修资金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告收到原告支付的契税款11713元和价格调节基金1171元，燃气管道初装费3000元，有限电视安装费350元，工本费、档案费、登记费等及其它费用530元，共计16764元应当予以返还原告并支付利息（计算方式为：从2012年2月21日至本判决限定履行义务之日止，以16764元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算），原告超出此范围的利息主张部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、被告海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程心返还购房款780893元及利息（利息计算方式为：从2011年12月20日至2015年3月12日，以780893元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）； 二、被告海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程心支付逾期退款违约金（逾期退款违约金的计算方式为：以购房款780893元及前述利息的总和为本金，从2015年3月13日至本判决限定履行义务之日止，按每日万分之三计算）； 三、被告海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程心返还契税款11713元，价格调节基金1171元，有限电视安装费350元，燃气管道初装费3000元，工本费、档案费、登记费等及其他费用530元，共计16764元及支付利息（计算方式为：从2012年2月21日至本判决限定履行义务之日止，以16764元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）； 四、驳回原告程心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13827元，由原告程心承担1000元，被告海南隆欣房地产开发有限公司承担12827元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。                            ⺀             0togzumxvcwvvk5io0             案件唯一码                       审判长 王康宏             审判员 李红玉             人民陪审员 黄清霞                                     二〇一五年十月十九日                                     书记员 张静                （附相关法律条文） 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。