浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终4611号 上诉人（原审被告）：龙娥娣，女，1956年12月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：王戡，浙江慕仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王云云，女，1988年12月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被上诉人（原审原告）：邬珍琼，女，1989年3月6日出生，回族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人龙娥娣因与被上诉人王云云、邬珍琼房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初11452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年8月9日，王云云、邬珍琼为承租方（乙方）和龙娥娣为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定甲方将位于育英路望月商铺35号，其中的一半(左边)出租给乙方。双方商定房屋租期为叁年，自2016年8月11日起至2019年8月10日止。承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金5000元。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。第一年租金为人民币140000元整，另外需支付保证金20000元。第二年租金为142500元，第三年租金为145000元。租金暂定为每6个月支付一次，乙方应提前一个月时间交甲方半年商铺房租，否则甲方在和乙方签订的合同到期日立即收回商铺（且保证金不退），一切责任由乙方负责。承租方未按约交付租金，出租方将有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。乙方承租期间的物业管理费、水电费、维修费：租赁期间及使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。如果出租方将房产转让权转第三方时或产权人要出售房产时，须提前15天通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。租赁期间，乙方如因其他原因将房屋转租给第三人使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方应和甲方重新签订新合同。承租方如违反合同，擅自将商铺转给他人使用的，视为违约，则保证金不退。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。此商铺不得转让、不能用作违法活动，否则都视为乙方违约，甲方有权立即收回商铺，房租不退且保证金不退。合同签订后，龙娥娣将案涉商铺交给王云云、邬珍琼，用于经营饭店。王云云、邬珍琼按约支付给龙娥娣2万元押金及2018年2月10日前的房租，并开始经营饭店。2017年10月10日，王云云、邬珍琼承租的案涉房屋被停电。2017年10月15日，王云云、邬珍琼向龙娥娣邮寄《解除商铺租赁合同通知书》一份，以龙娥娣对商铺断水断电影响王云云、邬珍琼正常经营，使王云云、邬珍琼的合同目的无法实现为由，通知龙娥娣即日解除双方之间的租赁合同并于收到该通知之日起三日内返还王云云、邬珍琼20**年10月10日至2018年2月10日的租金及租赁保证金共计67500元。龙娥娣于2017年10月16日签收通知后未予回复。2017年11月9日，王云云、邬珍琼向龙娥娣邮寄了案涉商铺的钥匙。2017年11月28日，王云云、邬珍琼向原审法院起诉，要求判如所请。 另查明，案涉商铺系龙娥娣从他人处租赁所得。2017年12月，龙娥娣在网上发布案涉商铺的招租信息。 王云云、邬珍琼的诉讼请求为：1、确认王云云、邬珍琼与龙娥娣签订的《商铺租赁合同》于2017年10月16日解除；2、龙娥娣向王云云、邬珍琼返回租金46068元、押金20000元，并支付王云云、邬珍琼逾期退款利息；3、龙娥娣承担本案诉讼费用。 原审法院认为：王云云、邬珍琼与龙娥娣签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。通水、通电既是合同约定的龙娥娣应承担的义务，也是房屋租赁合同中出租方应有的义务。现王云云、邬珍琼依约履行了支付租金的义务，龙娥娣在没有证据证明王云云、邬珍琼存在违法转租等违约行为的情况下，擅自对案涉房屋断电的行为构成违约，应承担相应的违约责任。龙娥娣辩称断电行为并非其所为，而是房屋产权人所为，以及王云云、邬珍琼违法转租的意见，无相应证据证实，原审法院不予采信。双方在合同中未约定龙娥娣停电，王云云、邬珍琼可以解除合同，不符合约定解除的条件，则原审法院仅审查王云云、邬珍琼提出解除合同是符合法律规定。通水通电是王云云、邬珍琼进行经营的必要条件之一，长时间的停水停电必然使王云云、邬珍琼的经营无法继续，王云云、邬珍琼的合同目的无法实现。本案中，王云云、邬珍琼于断电五天后通知龙娥娣解除合同，在通知于2017年10月16日到达龙娥娣时，双方的合同即告解除。虽然之后龙娥娣恢复了供电，但此时合同已经解除，恢复供电并不影响合同解除的效力。故王云云、邬珍琼诉请要求确认双方合同于2017年10月16日解除，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，合同尚未履行部分，终止履行。王云云、邬珍琼于2017年11月9日向龙娥娣邮寄了房屋钥匙，则本案的房屋租金应计算至2017年11月9日，王云云、邬珍琼多支付部分房租，龙娥娣应予返还。故王云云、邬珍琼要求退回租赁保证金及尚未履行部分的房租的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。龙娥娣辩称其未收到房屋钥匙以及王云云、邬珍琼一直在经营案涉商铺，与事实不符，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王云云、邬珍琼与龙娥娣于2016年8月9日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月16日起解除。二、龙娥娣于判决生效之日起十日内返还王云云、邬珍琼房屋租金36308元、租赁保证金20000元，合计56308元。三、驳回王云云、邬珍琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1452元减半收取726元，由王云云、邬珍琼负担107元，由龙娥娣负担619元。 宣判后，龙娥娣不服，向本院提起上诉称：一、本案一审法院对案件事实审查不清适用法律错误，本案在对于断电的事实认定不清，法院并没有查明断电这一事实的真实缘由。而这恰恰是本案的最主要的争议焦点。二、一审法院认定龙娥娣在没有证据证明王云云、邬珍琼存在违法转租等违法行为的情况下，擅自对案涉房屋断电的行为构成违约系错误的。1、首先通过王云云、邬珍琼自己在一审中提供的证据9：录音3中可以很清楚的看出王云云、邬珍琼将涉案房屋转租给他人，即使不是转租至少也是给他人使用，从录音中第三方物业公司的表述也是在说王云云、邬珍琼将房屋转租给新疆从事烧烤。虽然王云云、邬珍琼一直强调是合作关系，但不可否认的是王云云、邬珍琼将涉案房屋给他使用从事与原本完全不同的经营，且王云云、邬珍琼也没有提供任何证据证明其与新疆人是合作关系，如果仅凭王云云、邬珍琼自己说是合作关系就是合作关系，那么在房屋租赁合同中关于禁止转租和给他人使用的条款都是没有任何意义的条款了，都只要说是合作关系就能规避转租和给他使用的合同条款，这样势必使得租赁市场就不存在任何转租的和给他人使用的的违约行为了。2、由于一审法院对于王云云、邬珍琼提供的证据9就有关事实并未认定，龙娥娣在上诉期间提供录音一份，录音中可以证明2017年10月15日王云云、邬珍琼要求龙娥娣解除租赁合同，但此时其与新疆人之间的合同并未解除，龙娥娣要求王云云、邬珍琼先行解除与新疆人的合同才能解除与王云云、邬珍琼的合同，但是王云云、邬珍琼却执意要先解除与龙娥娣的合同。说明王云云、邬珍琼在寄送“解除合同的通知”时并未解除与新疆人的合同，新疆人仍一直在使用涉案房屋，故明显其没有解除合同的权利。一审法院认定合同于2017年10月16日解除是不对的。3、断电的事情也不是龙娥娣所为，从录音中第三方物业公司的表述也是在说王云云、邬珍琼将房屋转租给新疆从事烧烤而被断电的事实，录音中也是龙娥娣和王云云、邬珍琼一起找到的物业和原产权人沟通断电事宜，在本案中也没有任何证据或事实可以证明是龙娥娣将涉案房屋断电。录音中也提到让王云云、邬珍琼将与新疆人的合同解除掉就可以通电，说明通电断电与否并非龙娥娣可以决定的。三、本案中因为还有新疆人在使用涉案房屋，故一审法院仅仅依据王云云、邬珍琼20**年11月9日邮寄了龙娥娣未收到的钥匙就认为王云云、邬珍琼履行了腾房的义务明显依据不足，本案中并没有任何证据可以证明新疆人在2017年11月9日腾空了涉案房屋。综上，一审法院忽略了本案重要的争议焦点：1王云云、邬珍琼述称的与新疆人的合作关系究竟是何种关系；2本案中王云云、邬珍琼没有任何证据证明新疆人何时腾房这两点重要的事项，请求二审法院查明事实，改判：1、驳回王云云、邬珍琼的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由王云云、邬珍琼承担。 针对龙娥娣的上诉，邬珍琼未发表答辩意见，王云云发表答辩意见称：一、龙娥娣主张王云云、邬珍琼擅自转租缺乏事实和法律依据。龙娥娣将其擅自断水断电的行为粉饰称对王云云、邬珍琼转租行为的惩处显然与事实不符。第一，在王云云、邬珍琼与龙娥娣交涉过程中，龙娥娣从未提及因王云云、邬珍琼擅自转租从而采取断电措施。王云云、邬珍琼在一审中提交了两份录音证据，而龙娥娣对该两份录音证据的真实性也无异议。王云云、邬珍琼在发现案涉房屋被擅自断电后，即积极与龙娥娣、物业管理公司进行沟通协商，然而龙娥娣却再三推诿，毫无解决问题的诚意。龙娥娣在对王云云、邬珍琼所租赁的房屋断水、断电前，龙娥娣未对王云云、邬珍琼进行任何催告，这显然违背基本的商业行为规范，在王云云、邬珍琼要求返还租无果诉诸法律之际，龙娥娣才以王云云、邬珍琼存在转租行为进行抗辩。第二，主张王云云、邬珍琼存在转租行为的举证责任在于龙娥娣。根据《最高人民法院的理解与适用》第五条的规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。王云云、邬珍琼已按案涉合同约定，按时向龙娥娣缴纳了租金，具有自主经营案涉商铺的权利，龙娥娣与物业公司无权干涉王云云、邬珍琼如何运营商铺。龙娥娣由始至终知晓王云云、邬珍琼承租案涉商铺是用于经营小吃店，而在案涉合同中也并未有任何禁止与新疆人进行合作的条款。若龙娥娣认为王云云、邬珍琼存在转租行为，则需承担相应举证责任，而非在未提供任何证据的前提下偷换概念要求王云云、邬珍琼证明与新疆人之间的合作关系。二、因案涉商铺断水、断电，王云云、邬珍琼承租商铺的合同目的无法实现，享有合同解除权。根据《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。王云云、邬珍琼承租案涉商铺用于商业经营，长时间的停水停电必然导致王云云、邬珍琼无法继续经营。而在王云云、邬珍琼与龙娥娣、第三方物业公司沟通的过程中，各方推诿，求助无门。每停水停电一天，王云云、邬珍琼都将面临着房租损失、经营收入损失、人工成本损失，在连续停电近一周，沟通无果，恢复供水供电的日子不可预期的情况下，承租商铺的合同目的已然无法实现，王云云、邬珍琼享有法定合同解除权。而王云云、邬珍琼于2017年10月15日向龙娥娣寄送了《解除商铺租赁合同通知书》，而龙娥娣在收到该通知书后则当即向王云云、邬珍琼发送了微信表明：“邮件已收到。请你按照自己的想法去办事，我会等着你的法院传票。”对于其是否愿意协助恢复案涉租赁商铺的供水供电的态度已溢于言表。因此，一审法院认定龙娥娣收到《解除商铺租赁合同通知书》之日即为合同解除之日符合事实和法律规定。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回龙娥娣的上诉请求。 二审举证期限内，王云云、邬珍琼未向本院提交属于二审程序的新的证据。龙娥娣向本院提交如下证据材料： 录音和文字整理稿，拟证明王云云、邬珍琼将案涉房屋转租给新疆人，系王云云、邬珍琼的违约行为导致案涉房屋断电。 上述证据材料经出示，邬珍琼未发表意见，王云云发表意见称：录音中对话一方是王云云本人，录音中所有文字一直写的是合同，但这个录音有的说是合作协议没有说是合同，但是龙娥娣一直写的是合同，而且我里面也并没有说强调，说是转租合同，他是合同，其实有时候合作协议，说着说着就会说成是合同，这是很正常的。龙娥娣故意拿一个已经比较情绪化的东西来证明。这个跟通电不通电完全没有任何的关系。 本院经审核认为：王云云对该证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据无法达到龙娥娣的证明目的。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点为王云云、邬珍琼是否享有合同解除权。王云云、邬珍琼认为案涉房屋断电导致其无法使用案涉房屋进行经营，合同目的无法达成，故有权解除案涉合同；龙娥娣认为断电不是其所为，且系由于王云云、邬珍琼存在转租行为导致断电。本院认为，当事人对其主张负有举证的义务，举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，双方对存在断电的事实均无异议，龙娥娣认为王云云、邬珍琼存在转租行为，应对此承担相应的举证责任，而结合原审及二审提供的证据，尚不足以证明该主张，且案涉合同也并无约定对承租人的转租行为，出租人可采取断电措施。龙娥娣虽辩称断电不是其所为，但其作为出租人，具有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，王云云、邬珍琼以案涉房屋断电为由要求解除合同，符合法律规定。原审法院判决2017年10月16日王云云、邬珍琼的解除通知达到龙娥娣之时案涉合同解除，并无不当，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原审法院结合房屋钥匙的邮寄时间计算剩余租金，并判决退回保证金和剩余租金，处理正确，本院亦予以维持。 综上，龙娥娣的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1208元，由上诉人龙娥娣负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年八月二十日 书记员  徐森燕