浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3720号 上诉人（原审被告）：盛富林，男，1956年11月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审被告）：钱雅珍，女，1959年12月4日出生，汉族，住杭州市上城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张奕、吴天野，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶选飞，男，1957年12月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：夏羽，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建文，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 上诉人盛富林、钱雅珍因与被上诉人叶选飞合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：盛富林原系近江村村民，拥有位于杭州市上城区××路××号××层××幢，该房屋占用的土地性质为集体土地。1992年11月19日，叶选飞（买方、乙方）与盛富林、钱雅珍（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》一份，约定：甲方有连层三层楼房一幢，坐落杭州市海潮路109号，甲方愿卖给乙方第二层的楼面（三间整房）及通道和所有可利用与不可利用的一切设施的房产权；该楼面售价总计55000元，乙方房款分二次付给甲方，甲方收到房款时，即乙方拥有该楼面的房产权及一切使用权，乙方不得将该房产权转让他人，并不得出租；第一次付款30000元，第二次房款25000元须在93年6月底；如该房拆迁时，乙方享有该整幢房的三分之一产权，如拆后只能还一套房子，则乙方享有这一套的三分之一产权，如有二套则享有这二套房子面积总和的三分之一产权，如有三套，则乙方享有一套，如乙方三分之一产权之外的不能部分，根据拆迁时的房产市场价补给甲方（补价不包括原卖房的55000元，即已付的55000元只享有三分之一的产权），乙方应享有三分之一的拆迁费和整幢房子的作价费等内容。同日，叶选飞向盛富林交付30000元，盛富林出具收条一份，载明：今收到叶选飞购房款计人民币叁万元正。同日，盛富林向叶选飞交付了杭州市上城区海潮路109-8号第二层房屋。1993年6月30日，叶选飞向被告盛富林交付了第二笔房款25000元，盛富林出具收条一份，载明：今收到叶选飞购房款计人民币贰万伍仟元正。 2017年5月10日，杭州市望江地区改造建设指挥部（补偿人、甲方）与盛富林（被补偿人、乙方）签订《杭州市房屋搬迁补偿安置协议书》一份，约定乙方房屋属搬迁范围内，经乙方家庭安置人口协商一致，于2017年5月8日向甲方申请全部/部分选择货币安置；乙方房屋坐落海潮路109-8号，房屋用途为住宅，房屋总建筑面积为281.93平方米，合法面积为210平方米；乙方房屋和地面附属物按照《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》进行评估，被拆迁房屋拆迁补偿费合计434397元；自行过渡临时过渡费36000元，搬家补贴费2400元；乙方签约腾房奖励费、其他补偿费用合计910813元；甲方安置乙方建筑面积265.4平方米，其中调产安置面积110平方米，货币化安置面积155.4平方米；实行调产安置部分，乙方预付甲方购房款总计140000元；实行货币化安置部分的，货币化安置单价为29275元/平方米（还需扣除1120元/平方米），货币化安置款及奖励5469109元，甲方给予乙方货币化安置人口10万元/人的奖励计282545元，临时过渡费21600元；以上合计补偿安置总金额为7156864元；乙方应在2017年5月14日前搬迁完毕并将腾空房屋交与甲方，甲方将补偿安置总金额扣除乙方预付购房款后，分二期支付给乙方。2017年5月19日，案涉房屋完成拆除。现叶选飞起诉至原审法院，请求：1、盛富林、钱雅珍向叶选飞支付相当于上城区海潮路109-8号整个房屋的拆迁补偿权益三分之一的款项暂计3438954.67元；2、盛富林、钱雅珍承担案件的诉讼费用。 原审法院认为，该案争议焦点为双方签订的《房屋买卖契约》效力问题。经查明，《房屋买卖契约》签订时间为1992年，其效力应依据当时的法律法规来认定。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”故案涉《房屋买卖契约》的效力应以当时实施的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据来判断。案涉《房屋买卖契约》签订时适用的是1986年颁布并于1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》，该法律以及其他当时实施的法律、行政法规均没有对农村居民转让以集体所有的土地建造的房屋的行为作出限制。故案涉《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，未违反当时的法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约履行。叶选飞已按约向盛富林、钱雅珍付清了购房款，盛富林、钱雅珍亦已按约向叶选飞交付了房屋，现该房屋已被拆迁，叶选飞可依据合同向盛富林、钱雅珍主张拆迁补偿权益。 关于叶选飞可得的拆迁补偿权益。根据被告盛富林与杭州市望江地区改造建设指挥部签订的《杭州市房屋搬迁补偿安置协议书》，盛富林能获得的货币补偿总计7016864元（7156864元-140000元），但其中属于安置人口专有部分的补偿340545元（过渡费36000元、搬家补贴费2400元、货币化安置奖励282545元、临时过渡费21600元）应予扣除。关于调产安置面积为110平方米，因安置房屋尚未到位，该院结合《杭州市房屋搬迁补偿安置协议书》货币化安置部分的标准（28155元/平方米），核算补偿价值为3097050元。根据《房屋买卖契约》的约定，叶选飞可获得三分之一的权益，即3257789.67元【（7016864元-340545元+3097050元）/3】，超过部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七之规定，于2018年4月8日判决：一、盛富林、钱雅珍于判决生效之日起十日内支付叶选飞补偿款3257789.67元；二、驳回叶选飞的其他诉讼请求。如盛富林、钱雅珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34312元，由叶选飞负担1808元，剩余32504元、财产保全申请费5000元，合计37504元，由盛富林、钱雅珍负担。 宣判后，盛富林、钱雅珍不服，向本院提起上诉称：一、“房地一体”原则。在房屋所有权与土地使用权的关系上，我国一直采用“房地一体”原则，通俗的说就是“地随房走”“房随地走”，这是基于土地和房屋天然的不可分离性。具体说，转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让；土地使用权转让时，该土地范围内的房屋必须同时转让：抵押时，房屋所有权和房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押。《中华人民共和国物权法》第182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，《城市房地产管理法》第32条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，都是“房地一体”原则的直接体现。因此，房屋的转让，势必导致房屋所占土地的使用权的转让。二、宅基地上的房屋转让会导致宅基地的转让，而宅基地禁止转让。《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，“宅基地属于农民集体所有的土地”；第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。”根据“房地一体”原则，房屋的转让会导致土地使用权的转让，而《土地管理法》对宅基地的转让作了禁止性规定，因此宅基地上的房屋亦不得转让。三、宅基地转让目前尚处于改革和在个别地方的试点过程中。2015年2月27日，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县××行政区域暂时调整实旌有关法律规定的决定》开始实施。该文件中提到，为了改革完善农村土地制度，为推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议决定：授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县××行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2017年12月31目前试行，浙江的试点行政区域是义乌市、德清县。上述文件调整实施的与宅基地转让有关的法律规定为《中华人民共和国土地管理法》第63条，而《中华人民共和国土地管理法》第63条规定的是农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。所以宅基地的转让一直是处于禁止状态的，目前也仅仅是对宅基地的流转在某些地方进行试点而已。四、最高人民法院关于宅基地上房屋买卖合同的效力认定为无效。2016年11月30日，最高人民法院颁布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》。《纪要》第19条明确，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。综上，不论是理论上的“房地一体”原则，还是《土地管理法》的规定，亦或是最高人民法院的审判纪要，都明确农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应当认定为无效。本案中，叶选飞并非案涉房屋所在地的集体经济组织成员，且案涉房屋所在地也不是宅基地转让的试点行政区域，因此，案涉《房屋买卖契约》应认定为无效。同时，杭州市望江地区改造建设指挥部选择与盛富林签订拆迁安置补偿协议，说明杭州市望江地区改造建设指挥部亦认同盛富林才是真正的被拆迁人，盛富林才能完整的享有利益。原审法院未能正确理解法律，导致错误地将无效的房屋买卖合同认定为有效，并作出错误判决。五、一审判决把拆迁补偿权益全部算为盛富林是错误的。因为拆迁补偿是两方面的内容，一方面是对财产的补偿，另外一部分是基于人身属性的，是基于被拆迁方享有的农村身份居民身份所享有的一个补偿，一审法院把这两块的一起全部算作盛富林必然会侵害整户人有关身份属性的相关权益。综上，请求：1、撤销杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2269号民事判决书，改判为驳回叶选飞的全部诉讼请求；2、由叶选飞承担一、二审的诉讼费用。 针对盛富林、钱雅珍的上诉，叶选飞答辩称：一、一审判决认定案涉合同有效是正确的。法不溯及既往是一项基本的法治原则，不能用今天的规定去约束昨天的行为。盛富林、钱雅珍一直在以现行的法律规定来评价20多年前的行为，从而得出了完全错误的结论，对此叶选飞一审时已有充分论述，不再过多赘述。重点针对盛富林、钱雅珍首次提及的“民八会议纪要”，叶选飞认为该文件只是最高人民法院的内部会议纪要，不能排斥合同签订的1992年当时有效的《民法通则》和《土地管理法》对案涉合同有效的适用，更不能架空前述两部全国人大或人大常委会通过的法律。而且提请合议庭注意的是，盛富林、钱雅珍引用的“民八会议纪要”第五大点的标题明确是“关于物权纠纷案件的审理”，同时第19小点也明确是处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，而本案的诉讼标的毫无疑问是债权，而且是金钱债权，根本不应适用上诉人所提及的规定。二、盛富林、钱雅珍认为关于拆迁利益转让部分的合同约定无论如何都应当是有效的。《合同法》对于合同部分无效的规定是十分明确的，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。叶选飞在一审中也曾多次强调，没有任何法律禁止当事人将已经取得的拆迁利益(无论是金钱还是房屋)转让给他人，关于拆迁利益转让部分的合同约定无论如何都应当是有效的。三、一审判决是充分体现和尊重了契约精神与诚信原则的契约精神对于商品交易的发展有着促进作用，同时也是为法治社会的重要经济基础，对我国社会主义法治国家的构建和社会主义市场经济的良性运转都有着积极作用。而诚信原则无需赘言，是民法中的帝王条款。在本案中，案涉合同签订的双方均是具有完全民事行为能力的成年人，应当清楚了解合同对于双方均是有风险的，以及双方履行合同的成本。在合同已然订立之后，信守契约就是应有之义。盛富林、钱雅珍在合同签订后，按约支付了款项，并在其后的二十多年里双方相安无事。如果盛富林、钱雅珍按照合同约定向叶选飞支付约定拆迁利益，才是符合契约精神和诚信原则的。综上，叶选飞认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，盛富林、钱雅珍向本院提交以下证据材料：案涉房屋的补偿安置的明细表一份，拟证明房屋拆迁安置补偿协议上费用的组成。叶选飞未向本院提交新的证据。 针对盛富林、钱雅珍提交的证据，叶选飞认为，该证据不属于新证据，且对该证据的三性有异议。本院认为，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，但上述明细表并未有制作人员签名或盖章，故本院对于上述证据不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点系叶选飞是否可依据《房屋买卖契约》向盛富林、钱雅珍主张拆迁补偿权益。叶选飞认为《房屋买卖契约》有效，故其有权依据该合同主张相应权益，而盛富林、钱雅珍则主张案涉合同因违反禁止性规定而无效，故叶选飞无权依据该合同主张有关权益。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，双方签订《房屋买卖契约》的时间为1992年，故其效力应以当时实施的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，经审查，当时的法律、法规并未对转让集体土地上建造的房屋做出禁止性规定，且叶选飞已经按照约定支付了购房款并一直居住使用案涉房屋，又根据本案查明的事实，盛富林与杭州市望江地区改造建设指挥部于2017年5月10日签订《杭州市房屋搬迁补偿安置协议书》，案涉房屋于2017年5月19日完成拆除，盛富林已经取得相关拆迁补偿，故原审法院依据当时的法律、法规未予支持盛富林、钱雅珍主张《房屋买卖契约》无效的观点并根据《房屋买卖契约》的约定判令支付补偿款并无不当。但一审法院在计算补偿款数额时存在误算，本院予以纠正，经计算，叶选飞可以获得的补偿权益为3257123元【（7016864元-342545元+3097050元）/3】 综上，盛富林、钱雅珍的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2269号民事判决； 二、盛富林、钱雅珍于本判决生效之日起十日内支付叶选飞补偿款3257123元； 三、驳回叶选飞的其他诉讼请求。 如盛富林、钱雅珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费34312元，保全费5000元，由叶选飞负担1814元；盛富林、钱雅珍负担37498元。 二审案件受理费32862元，由叶选飞负担7元，盛富林、钱雅珍负担32855元。（盛富林、钱雅珍于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续；叶选飞于本判决生效之日起七日内来本院缴纳应负担的诉讼费用） 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年八月二十九日 法官助理  丁 晔 书 记 员  张诗雯