河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3752号上诉人（原审被告）：洛阳简一商务酒店有限公司。法定代表人：李世杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈勇，河南魏征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘光印。委托诉讼代理人：赵莹，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪洛。上诉人洛阳简一商务酒店有限公司(以下简称简一酒店)因与被上诉人刘光印房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。简一酒店上诉请求：一、依法撤销洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初314号判决书，驳回刘光印诉讼请求；二、本案诉讼费由刘光印承担。理由：一、《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《合同法》第220条也规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第228条还规定：“如果第三人对租赁物主张权利，影响承租人对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。”根据上述法律规定，刘光印作为出租方，首先应当对交付的租赁物必须符合约定的适用状态，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如果租赁物有瑕疵而妨碍使用，刘光印有义务在修理完善之后交付使用。但是履行合同中因故出现租赁房屋断水断电情况，简一酒店多次找刘光印要求解决，被反诉人一直不予答复。简一酒店只好自己找有关部门解决。但是供电部分只解决了一路电，供水无法解决。实在没有办法，为了投资几千万的宾馆能正常经营，只好去购买高价水，解决宾馆用水问题。对于宾馆电梯出现故障，房屋漏水损坏房屋等等问题，刘光印都没有履行租赁物的维修义务。另外，根据老城区人民法院（2018）0302执441号执行通知书，要求简一酒店把租赁房屋腾出返还给洛阳之丰粮食有限公司。证明第三人对租赁物主张权利，影响承租人对租赁物使用、收益。对于租赁物发生的上述问题，在刘光印未能解决前，简一酒店可以请求减少租金或者不支付租金。然而，一审法院不顾上述事实和刘光印的违约行为，也不接受简一酒店要求刘光印赔偿损失的反诉请求，违背上述法律规定,片面的要求简一酒店支付租金和违约金，显然认定事实不清，适用法律不当。二、根据事实，刘光印在履行《租赁合同》中，显然违约在先。根据《合同法》第216条、第220条、第228条规定，在刘光印没有把违约行为纠正之前，简一酒店可以不支付租金。一审判决不顾刘光印的违约事实，违背法律规定，支持刘光印的诉讼请求，判决显失公正。综上，请求撤销洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初314号判决书，驳回刘光印诉讼请求。刘光印辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律适当，简一公司的上诉理由不能成立。1、简一公司所称租赁房屋断水断电等问题，系自身与原房产权利人之间的纠纷所致，与刘光印无关。2016年12月案涉房屋原权利人之丰公司诉简一公司租赁合同纠纷一案中，简一公司自己抗辩的理由说：因拖欠租金发生纠纷，之丰公司在2016年11月断水断电，导致其不能正常经营，且房屋变压器系自己安装，费用自己承担，电力问题不属于之丰公司管理。庭审查明简一公司与之丰公司达成多个协议解决水电问题，简一公司承认因租金、物业费等问题自己违约，并承诺交清租金和相关费用。由此可知，简一公司是因违约不交房租等费用与原房产权利人发生纠纷所致，这不属于案涉房屋存在瑕疵问题。简一公司在一审中提起反诉属于滥用诉讼权利，违法违约的行为当然不应被法律支持。2、刘光印享有要求简一公司付清房屋租金的先履行抗辩权。刘光印通过洛阳中级法院拍卖程序竞买成功获得案涉房产所有权，2016年11月30日法院下达书面裁定确认了刘光印作为所有权人的合法身份。2017年11月30日，市中级法院已将房产转移的（2014）洛执字第119号之二裁定书送达简一公司，2016年12月27日刘光印将获得房屋产权及应向其交纳租金的通知张贴于案涉房屋，并在2016年12月28日刘光印亲自送达该裁定给简一公司，并向简一公司讲明应当在2017年12月1日起向其交纳房租的义务，简一公司法定代表人李世杰本人已签收，并在裁定上书写了答复。2017年4月24日，刘光印代理律师又向其发送律师函，再次催交房租，2017年5月22日市中级人民法院向简一公司发出公函，要求简一公司向刘光印支付租金。在这一系列过程中，简一公司从未通知过刘光印案涉房屋需要维修，可直到刘光印起诉支付租金时，简一公司便开始以房屋维修作为拒付租金的借口，按照租赁合同约定，承租人如需对房屋维修，应通知出租人，并需经出租人同意。显然，简一公司既未通知维修，自己也未进行过维修。3、生效判决已经否定了简一公司以房屋瑕疵或维修等问题对抗租金的主张。2016年11月30日房屋产权才转移至刘光印，对于该日期之前就存在的所谓的房屋瑕疵问题刘光印不承担责任，即使是该日期之后的房屋瑕疵，因为刘光印是按现状接收的房产，法院的生效判决未要求之前的权利人承担相关义务，按照买卖不破租赁的原则，刘光印也不承担相关义务，简一公司更无权以此来抗辩刘光印索要租金的主张。对于2016年11月30日之前在之丰公司起诉简一公司的诉讼中，简一公司曾以本案中列举的理由进行抗辩，但都没有得到法院支持，其应交纳的租金并没有得到免除或减少。同时，原租赁合同中约定，逾期未交租金超过30日的，出租人有权停水停电督促其缴纳。简一公司一直不交房租，已经违约在先，无权再以此进行抗辩。如简一公司认为案涉房屋还有其他方面不符合约定用途，其完全依照约定可以解除合同，返还房屋。因此，简一公司在本案中拒付租金的一系列抗辩，既违反了合同的约定，也违反了法律的要求，这些观点和立场已经被生效判决所否定，简一公司不能再重复这些已经被否定的主张。4、关于第三人对租赁房屋主张返还问题，也是简一公司违法违约的行为所导致其与第三人的纠纷，而不是刘光印与第三人的纠纷，其违法违约行为的后果应当由自身承担。正因为简一公司既不交房租，还占用房屋不返还，导致之丰公司与其发生纠纷，也正因为简一公司在本案中所陈述的理由违法违约，法院生效判决要求其返还房屋。生效法律文书认为，简一公司应当向第三人交清2016年11月30日以前的房租，2016年11月30日后由于房屋产权转移至刘光印，因此第三人要求简一公司主张涉案房产所有权转移后的房租缺乏法律依据。自2016年11月30日起，简一公司应当向刘光印交纳房租。而简一公司不履行交纳房租导致的纠纷，致使第三人向其主张权利，其无权将自己违约导致的后果要求转嫁给刘光印承担，更无权以此来抗辩刘光印租金的主张。二、一审判决已经最大化地保护了简一公司的利益按照合同约定，承租方应当每年的2月1日支付下一周期的租金，逾期支付租金的，承租方应当按房屋日租金的两倍支付滞纳金，因此，刘光印起诉时主张简一公司支付租赁期间租金的30%作为滞纳金，而一审法院判决按洛阳中级法院通知交纳租金的时间即2017年9月28日起按同期银行贷款利率计算滞纳金，由此可以看到，简一公司的利益已经得到最大限度的维护。综上，请求驳回简一公司的上诉请求，公平公正地维护刘光印的合法权益，维护生效判决的权威性。刘光印向一审法院提出诉讼请求：判令简一酒店向刘光印支付自2017年1月1日起至2017年12月31日的房屋租金1051001.20元，以及逾期未支付的滞纳金315300.36元。一审法院认定事实:2013年10月21日,洛阳之丰粮食有限公司（以下简称之丰公司）与简一酒店签订房屋租赁合同，合同第四条第(一)款约定:租金按年度计算，2014年3月1日至2017年2月28日，租金为993072元/年，从2017年3月1日起至2026年2月28日租赁期满结束，每年年租金收取标准按照上一年度租金7%/年的增长率逐年递增；合同第七条第(一)款约定：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让房屋的所有权，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；合同第十一条第(四)款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按房屋日租金的2倍支付滞纳金。2016年11月30日，洛阳市中级人民法院下达(2014)洛执字第119号之二执行裁定书,裁定将位于洛阳市春都路158号所属粮油展示大厅及其配套用房房产的所有权归刘光印所有，所有权自裁定送达刘光印时起转移。2017年4月24日，刘光印委托河南惠人律师事务所赵莹律师向简一酒店发律师函，告知简一酒店交清房租，重新签订房屋租赁合同事项，否则视为违约，刘光印有权收回房屋。2017年8月30日，洛阳市中级人民法院向之丰公司、洛阳洛粉面业有限公司发通知书，通知二公司将涉案房产交付给刘光印。2017年9月14日，洛阳市中级人民法院向刘光印发放通知书，通知将该涉案房产交付给刘光印。2017年9月28日，洛阳市中级人民法院向简一酒店发放公函，通知简一酒店将自2017年起至租赁合同期满的租金交给买受人刘光印。至今，简一酒店并未向刘光印交纳自2017年1月1日起至2017年12月31日的房屋租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据洛阳市中级人民法院于2016年11月30日下达的(2014)洛执字第119号之二执行裁定书，涉案房屋的所有权自本裁定送达买受人刘光印时起转移，即2016年11月30日涉案房屋的所有权已转移给刘光印。按照买卖不破租赁的原则,简一酒店与原房东之丰公司签订的租赁协议对刘光印仍然有效,刘光印作为新的房产所有人,按照洛阳市中级人民法院发放的公函，简一酒店应将自2017年起至租赁合同期满的租金交给买受人刘光印，而不是原房东之丰公司。关于滞纳金问题，应自洛阳市中级人民法院向简一酒店发放公函，通知简一酒店将自2017年起的租金交给刘光印起开始计算，即自2017年9月28日起至付清租金之日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，判决：一、洛阳简一商务酒店有限公司于判决生效后十五日内向刘光印支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金1051001.20元，以及支付自2017年9月28日起至付清租金之日止按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的滞纳金；二、驳回刘光印的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17097元，由洛阳简一商务酒店有限公司负担。二审期间上诉人简一酒店提交证据：洛阳市老城区人民法院2018豫0302执441号执行通知书一份，证明上诉人租赁的房屋目前属于之丰公司，要求上诉人将此房屋腾出并返还给上述公司，本案租赁房屋由第三人之丰公司主张权利，故在第三人主张权利的问题未解除前，租赁物对上诉人的使用收益遭到了影响，上诉人可以拒交被上诉人的租赁费。被上诉人刘光印质证认为：对证据真实性无异议，对证明方向有异议。1.这属于简一酒店和第三人之丰公司之间的纠纷，是因为简一酒店违约，不向之丰公司支付租金所导致的诉讼，违约后果由简一酒店自己承担。2.返还房屋并不是转移产权，因简一酒店现在非法占有案涉房屋，使之丰公司不能执行法院的生效文书，在另一案件中，之丰公司是被执行人，为了便于执行工作的进行，所以，法院让简一酒店返还。3.2016年11月30日起，房屋产权已经转移至被上诉人，按照物权法的相关规定，被上诉人有权要求简一酒店支付租金。被上诉人刘光印提交证据：1.洛阳市中级法院（2017）豫03民终5408号判决书一份，证明简一酒店与之丰公司之间存在租赁纠纷，导致其被断水断电，法院判决简一酒店向之丰公司交纳2016年11月30日以前的房租，而且确认在此日期之后，房屋产权转移给刘光印；2.洛阳市中级法院2016年11月29日拍卖成交确认书一份，证明自2016年11月30日起，房屋产权转移至刘光印所有。上诉人简一酒店质证认为：对证据真实性无异议，证明方向与本案没有关系。本案被上诉人作为新的出租人，应当承担出租人的义务，当租赁物发生不能够使用等问题时，被上诉人应当及时解决，当发现租赁物有第三人主张权利的时候，被上诉人也应当解除或消除第三人的主张，因为被上诉人要求上诉人支付租金履行合同，当被上诉人没把上述两项重要问题解决之前，上诉人有权拒付租金。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，简一酒店租赁之丰公司的涉案房屋，租赁期内，刘光印通过人民法院执行程序购得涉案房屋的所有权，自本院(2014)洛执字第119号之二执行裁定书送达买受人刘光印时起，即2016年11月30日涉案房屋的所有权已转移给刘光印。简一酒店与原房主之丰公司签订的租赁协议对刘光印仍然有效,刘光印作为新的房产所有人,简一酒店应将自2017年起至租赁合同期满的租金交给买受人刘光印，而不是原房东之丰公司。一审判决简一酒店向刘光印支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金1051001.20元及相应滞纳金，并无不当，本院予以维持。简一酒店上诉主张刘光印履行合同存在违约行为，应减少租金或不支付租金，无事实和法律依据，其上诉主张本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14259元，由上诉人洛阳简一商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年八月二日书记员  王丽锋