辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2015)皇民二初字第00737号原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司。法定代表人陈作秋。委托代理人施宏。委托代理人郝明浩。被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司。法定代表人霍瑞南。委托代理人韩鹤鹏。原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司诉被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年1月26日受理后，依法由审判员林雪梅担任审判长，与审判员叶芃，人民陪审员刘芙组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司委托代理人施宏，被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司委托代理人韩鹤鹏均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求判令解除原、被告于2003年1月1日签订的租赁合同；依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金93769元（计算至2014年11月15日，租赁合同解除前的房屋租金按照每年9496元标准据实给付；依法判令被告腾退房屋；判令被告自双方解除租赁合同之日起至实际腾房屋之日止按照35元每平方米每月的标准向原告支付房屋占用费用。被告辩称，我方不同意原告所有的诉请，我方从未与原告签订过租赁合同，故不存在拖欠原告截止2014年11月15日其租金93769元的事情；2014年11月15日我公司并未收到任何解除合同的通知，也无人与我公司人员协商；不同意腾退房屋，按照皇姑区当时的政策，我方属于负数出让，50%的产权应归我方安置职工，且需永久性租赁给我方；改制时是皇姑区商委物价局给我方定的租金每平方米2.05元，所以不同意原告按每平方米35元计算占有使用费，最高人民法院关于审理与企业改制纠纷案件的若干问题的规定（法释2003）1号第3条，不属于法院受理范围，请求法院驳回原告诉请。本案诉讼主体残缺，本案遗漏当事人，应追加转制时的出让方沈阳市皇姑区商业贸易管理委员会参加诉讼；企业改制过程的纠纷，人民法院不应当受理，已经受理的应当驳回原告的起诉；原告请求腾退房屋不具有可行性，后果不堪设想，腾退房屋是企业的生命线，腾退房后职工无法安置；被告经营使用争议房屋是改制时政府部门承诺的符条件的法律行为，我方已接收了职工，不应该解除合同；请求收回房屋违背了对等的原则。经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区闵江街XX号(建筑面积386平方米)原为皇姑饮料厂经营场所。1998年6月,经沈阳市皇姑区商贸委同意将该厂整体转让，并由集体企业改制为有限责任公司（自然人投资或控股），按照当时政府转制政策规定，被出售企业租赁使用的国有直管非住宅用房，购买方可采取重新租赁方式，继续维持租赁关系。转制后，前述房屋继续由改制后企业继续租用。2014年11月5日，原告在“辽沈晚报”发布公告一份，通知被告解除双方间的租赁合同。但被告仍未腾房，亦未交纳房租，原告遂起诉至本院。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权原告对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以原告名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区闵江街属本地区四级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为35元。上述事实，有双方当事人陈述及沈皇编发[2013]13号文件、沈皇编发[2013]20号文件、情况说明、公告、沈价发[2013]70号文件等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点：1、本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋的问题；2、原告此次诉讼是否属于民事案件受理范围；3、合同是否应予解除的问题。首先，直管产权是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拔借给单位使用的房产。根据被告改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。另外，从针对被告企业出售的资产评估报告也能证明涉诉房屋并非属于企业自有或房产局直管，诉争房在转制时并未列入转制资产范围之列。其次，对被告主张本案系属政府主管部门在对企业国有资产进行政策性调整、转化过程中发生的纠纷，应依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》不予受理的请求是否应予支持问题。该规定是指政府部门作为主体，对企业的国有资产为标的物，对其进行依照行政权力，进行产权调整及转化的，导致产权人发生变化的，因具有行政因素，法院不得干涉的规定。而本案所涉所房产并未发生上述变化行为，故属于人民法院民事受案范围。再次，关于原告与被告之间关系如何定性及合同是否应予解除的问题。被告原所在企业为集体企业，使用涉案房屋公有住房承租权，即原集体企业与房屋所有权人之间系租赁关系。涉案房屋的所有权移交本案网点办所有，原、被告双方之间建立的仍为租赁关系。虽原、被告双方未签订书面租赁合同，但被告自1998年6月起实际占有使用涉案房屋至今，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系。原告于2015年1月26日起诉来院，应认定此时为原告行使不定期租赁合同关系的解除权，本院予以支持。关于原告要求被告腾房的问题，原、被告之间建立的是不定期租赁合同关系，根据法律规定，合同任何一方均可随时提出解除合同。经查涉诉房产是产权交由“网点办”统一管理的房屋，按照政策规定，在出售企业使用的是国有直管非住宅用房时，改制后企业可以继续使用租赁房屋，继续维持租赁关系，直管公房系指国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，而本案中涉案房屋并不属于直管公房，即被告主张其按照转制政策规定享有继续维持租赁关系并无事实依据。涉诉房产归网点办所有，原告依房屋所有权人授权行使物权请求权，要求收回房屋，符合事实及法律规定，本院予以支持。因诉争房一直由被告占有使用，故其腾房义务的主体。关于给付租金及占用费问题。2005年1月起，被告一直占有使用涉案房屋，其自认未缴纳过租金，双方租赁合同关系于2015年1月26日解除。现原告主张2005年1月1日起至2015年1月26日止期间的租金，应予支持。关于租金标准，原告所主张的每年租金9495.6元，该标准并未超出租赁房屋市场价，故应予采信，该期间租金为95639.8元。自2015年1月27日起至实际腾房时止，被告应给付原告房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按皇姑区闽江街属本地区四级路段）、商业用房每月每平方米租金指导价为35元标准给付占用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司的房屋租赁合同关系于2015年1月26日解除；二、被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金95639.8元；三、被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费，按每月每平方米35元标准给付，自2015年1月27日起至房屋实际腾出时止。四、被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区闽江街XX号的商业网点（建筑面积为386平方米）腾出，完好交予原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回原告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4144元，由被告沈阳市兴虹商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  林雪梅审 判 员  叶 芃人民陪审员  刘 芙二〇一五年十月十三日书 记 员  王 阳