贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书（2014）独民商初字第55号原告蒙锡芬，女，1963年10月5日生，布依族，原黔南州民族贸易公司职工，住贵州省都匀市。委托代理人刘成凤，贵州行者律师事务所律师。被告贵州省铜仁地区黔东房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市。法定代表人王斌，该公司董事。委托代理人罗嘉勤，贵州永新律师事务所律师。第三人都匀市黔商易贷小额贷款有限公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人蒙锡艳，该公司董事长。委托代理人伍海童，贵州行者律师事务所律师。原告蒙锡芬诉被告贵州省铜仁地区黔东房地产开发有限公司（以下简称“黔东房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，根据被告黔东房地产公司的申请，依法追加都匀市黔商易贷小额贷款有限公司（以下简称“黔商小贷公司”）为本案的第三人参加诉讼，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒙锡芬的委托代理人刘成凤、被告黔东房地产公司的委托代理人罗嘉勤、第三人黔商小贷公司的委托代理人伍海童到庭参加诉讼，原告蒙锡芬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙锡芬诉称：2012年12月12日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发建设的独山县“盛世峰景”商住小区第3幢楼1层20号房屋（商铺），建筑面积为52.32平方米，房款为418560元。同时约定原告于签订合同之日前向被告一次性全额支付房款。被告虽向原告出具了收取购房款的收据（票号为0025817），但原告并未实际向被告支付，被告也未要求原告支付房款。合同签订当日，原告与被告共同到独山县房屋管理所对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前向原告交付房屋，至今被告尚未交付，已构成违约，鉴于原告未实际向被告支付房款，故不追究被告逾期交房的违约责任，现诉请法院判决：1、确认原、被告于2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、由被告履行向原告交付房屋的义务，原告愿意向被告支付房款418560元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告黔东房地产公司辩称：被告在开发独山县“盛世峰景”商住项目中，因急需资金周转，向第三人申请借款600万元。根据第三人要求，被告与第三人随后签订一份《商品房买卖合同》及两份《抵押担保合同》，以虚假买卖的房屋作为借款担保，因第三人借款给被告属跨区域经营，为了规避监管，没有将《抵押担保合同》及《商品房买卖合同》进行备案登记。第三人为了保证债权的实现，于2012年12月12日，让被告与原告签订了17份虚假的《商品房买卖合同》，并向原告出具空头收据，以便原告进行备案登记，事实上原告并未支付一分钱的房款，双方都不存在履行的问题，截至目前双方已解除了7份合同的备案登记。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，合同应属无效，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人黔商小贷公司述称：原、被告之间签订的合同与第三人无利害关系，应属于他们之间的合法行为，第三人与原告无任何法律上的约定，也并未指使被告与原告签订合同，综上，第三人与本案无任何关联。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：《商品房买卖合同》1份，用以证明原、被告建立独山县“盛世峰景”商住小区第3幢楼1层20号商品房（商铺）买卖关系。蒙锡芬居民身份证复印件1份，用以证明原告主体适格。《收据》1张，用以证明被告于2012年12月12日向原告出具收取购房款的票据。《独山县商品房预售合同登记备案表》1份，用以证明原、被告签订合同当日共同到独山县房管所对双方签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记。《房屋所有权预告登记申请表》1份，用以证明原、被告于2012年12月12日到独山县房管所登记备案时，原告在填写的申请表上承诺：申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责。此承诺驳斥了被告所说的“虚假合同”。上列证据经庭审质证，被告对1-5号证据的真实性无异议，但认为所涉及的商品房买卖及备案登记内容，不客观、不真实，不应作为本案的定案依据。第三人对原告提供的所有证据均无异议。被告为支持自己的辩称，向本院提供以下证据：《借款合同》2份，用以证明被告与第三人借款的时间和数额。《抵押担保合同》2份，用以证明被告用独山县“盛世峰景”商住楼A区一层17间总建筑面积为798.25平方米的门面为借款提供担保的事实。《商品房买卖合同》1份，用以证明被告与第三人虚假买卖房屋的事实及合同的签订时间。独山县“盛世峰景”商住楼A区2-1-8号、2-1-9号、2-1-13号、3-1-5号、3-1-6号、3-1-7号、3-1-8号7间门面的《商品房买卖合同》7份及购房款收据7份，用以证明除原告起诉的10份《商品房买卖合同》以外，尚有7份《商品房买卖合同》已经第三人同意，原告配合办理了解除备案登记及被告出具空头收据的事实。600万元汇款凭证2张，用以证明第三人借款给被告的事实。独山县“盛世峰景”商住楼A区2-1-8号、2-1-9号、2-1-13号、3-1-5号、3-1-6号、3-1-7号、3-1-8号7间门面相应的备案登记资料，用以证明虚假出卖给原告的其中7间门面经第三人同意解除备案登记后，被告已正常出售的事实。都匀市人民法院（2014）都民商初字第343号《民事判决书》1份，用以证明生效判决书认定被告向第三人借款以及与原告虚假签订《商品房买卖合同》的事实。银行汇款凭证15张，用以证明被告归还第三人借款本息500.6万元。原告撤销《商品房买卖合同》备案申请2份，用以证明原告解除房屋买卖合同备案的事实。被告与邓雪琴等人签订的《商品房买卖合同》4份，用以证明当时该地段门面市场的交易价格是2万多元，而被告在跟原告签订合同时的约定价格是8千多元，所以原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是虚假的。都匀市人民法院执行局于2015年1月7日执行第三人诉被告借款合同纠纷一案的执行调解录音资料1份，主要内容为，黔商小贷公司法定代表人蒙锡艳称：“我跟你讲，一开始拿17个门面抵押给我，最早的时候你卖几个门面你通知我们，我们释放门面，对不对？你就拿钱来还我们”，“你还了144万，你总共还欠我们356万，刘总，你是清楚的啊，你赖掉我们164万，法院只认定190万，这个门面是你在这个期间你没有还钱给我们的时候，一直都协调讲你可以卖门面，我们拿门面给你去卖，还钱给我们，但是你卖了门面居然都没还钱给我们，你到现在都已经卖出去这么多个门面了，你都没有还钱给我们……”，用以证明第三人的法定代表人蒙锡艳在都匀市法院协商执行（2014）都民商初字第343号判决书时，第三人主张本案涉及的房屋是本案被告用作向第三人借款时的抵押物。上列证据经庭审质证，对1-8号证据，原告认为该证据均为被告与第三人之间的权利与义务关系，与原告没有关联，故不予质证；对9号证据无异议；对10号证据无法质证，原告认为这是被告与他人签订的商品房买卖合同，原告无权干涉，且在市场经济下同一地段的房屋价格可能低于价值，也可能高于价值；对11号证据，原告认为这是第三人与被告之间的纠纷在法院执行过程中的录音，与本案无关，原告并未参与，所以与原告无关。第三人对1-3号证据无异议，认为该组证据证实了被告与第三人借贷合同关系，以及第三人为了保障债权而采取的相应手段；对4号证据，认为与第三人无关；对5号证据无异议；对6号证据，认为与第三人无关；对7-8号证据真实性无异议，但与本案没有法律关系；对9号证据无异议，认为证实了原、被告之前存在真实的交易，合同有效；对10号证据，认为与本案的审理无关；对11号证据，认为与本案无关，且录音资料不完整，当时第三人说的是只要被告同意解封，第三人也愿意把门面解封，第三人在其中是出于协调工作。第三人为支持自己的主张，向本院提供照片复印件3张、《商品房买卖合同》1份、《票据》2张，用以证明被告与第三人借贷期间私自买卖房屋，违反诚信原则。上列证据经庭审质证，原、被告均无异议。审理中，为查明案件，本院依职权调取了下列证据：已生效的（2014）都民商初字第343号民事判决书及相关卷宗材料，该判决认定：“被告于2012年12月12日向第三人借款600万元，双方于2012年12月9日签订编号为QSYD2012-1207B号及编号为QSYD2012-1207B-1号《抵押担保合同》，约定被告以其开发项目位于独山县百泉镇（原城关镇）中华北路“盛世峰景”A区未销售的一层商业门面2-1-1、2-1-2、2-1-3、2-1-5、2-1-7、2-1-8、2-1-9、2-1-10、2-1-13、3-1-5、3-1-6、3-1-7、3-1-8、3-1-13、3-1-18、3-1-19、3-1-20共17套，建筑面积为789.25平方米房产抵押给第三人。2012年12月9日，被告与第三人又签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告将上述用于抵押的门面17间出让给第三人，交易价格共计600万元。合同签订后，双方未办理抵押登记。自2013年6月11日至2013年9月16日止被告共计还款180.6万元，其中一笔18万元的还款系被告于2013年7月11日汇款到原告在都匀市农村信用合作联社关乡街信用社开户的账号6228930001078038258里面。2012年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告用已抵押的‘盛世峰景’A区未销售的一层商业门面共17套出售给原告，并在独山县房屋管理所办理了商品房预售登记。”并判决被告于判决生效之日起十日内向本案第三人偿还借款本金190.2万元、律师费2万元、违约金和逾期利息从2013年9月17日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算每月为3.6万元，给付至本判决指定的履行期限到期之日止。以及证明原告与第三人的法定代表人蒙锡艳是亲属关系。原告在都匀市农村信用合作联社关乡街信用社的开户信息1份，证明原告于2012年12月31日在该信用社开户，开户账号为6228930001078038258。本院于2014年11月14日对第三人的法定代表人蒙锡艳的1份询问笔录，蒙锡艳在笔录中陈述：其与本案的原告不认识。本院于2014年11月27日对独山县房管所职工梁晓平的调查笔录1份，证明原告于2013年5月22日及2013年7月24日亲自到独山县房管所解除对独山县“盛世峰景”小区的3-1-5、3-1-7、3-1-8、2-1-13、2-1-8、2-1-9、3-1-6共7个门面备案登记。上列证据经庭审质证，对1号证据，原告认为第三人的陈述与本案没有关系；被告对该证据无异议；第三人认为该证据不影响本案中商品房买卖关系。对2、4号证据，原、被告及第三人均无异议。对3号证据，原告及第三人均无异议；被告认为与事实不符，不予认可。经庭审举证、质证，原、被告、第三人提供的证据以及本院调取的证据，与本案有关联性，可作为本案的定案依据。经审理查明：被告与第三人商定借款600万元后，即于2012年12月9日签订编号为QSYD2012-1207B号及编号为QSYD2012-1207B-1号的《抵押担保合同》，约定被告以其开发位于独山县百泉镇（原城关镇）中华北路“盛世峰景”A区未销售的一层商业门面2-1-1、2-1-2、2-1-3、2-1-5、2-1-7、2-1-8、2-1-9、2-1-10、2-1-13、3-1-5、3-1-6、3-1-7、3-1-8、3-1-13、3-1-18、3-1-19、3-1-20共17套，建筑面积为789.25平方米房产抵押给第三人；同日，被告又与第三人签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告将上述用于抵押的门面17间出让给第三人，交易价格共计600万元。合同签订后，被告及第三人未实质上对该房屋进行抵押登记或转让交易，第三人随后于2012年12月13日和12月14日共计将人民币600万元借给被告。2012年12月12日，原告又与被告签订编号为S201号-S217号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于独山县百泉镇（原城关镇）中华北路“盛世峰景”商住小区3-1-20号等上述17套商品房（商铺），其中3-1-20号商品房建筑面积为52.32平方米，单价每平方米为8170.21元，总价款为418560元；同时约定：“买受人应在2012年12月12日前支付全部房价款，出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房”。合同签订当日，被告即向原告出具收取该套门面全部购房款收据，并共同到独山县房屋管理所进行了商品房销售合同登记备案，但原告至今尚未向被告支付房款，被告也未向原告追索。2013年5月22日及2013年7月24日，原、被告双方共同到独山县房屋管理所解除了3-1-5、3-1-7、3-1-8、2-1-13、2-1-8、2-1-9、3-1-6共7套商铺的商品房预售合同的登记备案。另查明：2012年12月，被告在独山县开发的“盛世峰景”商住小区商铺的市场价为每平方米18000元左右。2013年6月11日至同年9月16日期间，被告共向第三人归还借款180.6万元，其中18万元的一笔还款通过原告在都匀市农村信用合作联社关乡街信用社6228930001078038258的账户进行。被告与第三人之间的借款合同纠纷已经都匀市人民法院以（2014）都民商初字第343号民事判决书作出判决。原告蒙锡芬在第三人都匀市黔商易贷小额贷款有限公司工作。审理中，被告与第三人均认可双方自行签订的《商品房买卖合同》无实际意义。本案的争议焦点：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效，是否应继续履行？2、原告的诉讼请求能否得到支持？本院认为：当事人进行民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为，应视为无效民事法律行为。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》后，被告在未收原告分文购房款的情况下，向原告出具收取全部房款的收据，并进行备案登记，事后原告未实际支付购房款，被告亦未索取购房款，且双方签订《商品房买卖合同》约定的售价明显低于同时期同地段的商铺价格，作为理性市场的主体，被告无理由在资金严重不足的情况下，以明显低于市场价一倍的价格出售商铺给原告。同时，结合被告与第三人的借贷关系以及被告通过原告账户向第三人偿还借款18万元，且被告偿还第三人的部分借款后，原告即与被告解除了7套门面的《商品房买卖合同》，并到房管部门取消了备案登记的事实来看，本案应视为第三人因无法以实物形式满足借款的抵押，后以原告的名义与被告签订了17套商铺的《商品房买卖合同》，用以保证债权的实现。综上，原、被告及第三人将《借款合同》与《商品房买卖合同》分别独立签订，签订《商品房买卖合同》的目的系将商铺作为被告与第三人之间的借款担保，而今第三人已采取诉讼的方式通过都匀市人民法院解决了其与被告的借款纠纷。同时，被告在签订商品房买卖合同时，实质上不具有出售商铺的真实意思表示，原、被告双方的交易行为违背了市场交易习惯。据此，原、被告签订的《商品房买卖合同》属无效合同，原告要求确认合同有效的理由不成立，本院不予支持，原告要求双方按照合同约定内容履行交房及付款义务，本院亦不予支持。被告与第三人均认可双方自行签订的《商品房买卖合同》无实际意义，本院予以认可。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蒙锡芬的诉讼请求。案件受理费7578元，由原告蒙锡芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判长 林 靖审判员 潘德兴审判员 冉 玲二〇一五年三月十二日书记员 黄 蕾附相关的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。