阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳城法民二初字第370号原告：阳江市华银物业管理有限公司。法定代表人：薛贻炘。委托代理人：刘文飞，该公司员工。委托代理人：程金锋，该公司员工。被告：冯影。原告阳江市华银物业管理有限公司（以下简称华银物业公司）诉被告冯影物业服务合同纠纷一案，原告于2015年4月20日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘文飞、程金锋，被告冯影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华银物业公司诉称：原告经阳江市御林苑小区业主委员会的委托，对阳江市御林苑小区提供物业管理服务，管理服务期限为两年，自2012年3月1日起至2014年2月28日止，双方签订了《御林苑小区物业服务合同》，其中约定：1、公区设施、设备及房屋共用部位的维修、养护和管理；2、环境秩序；3、清洁卫生、垃圾收集和清运；4、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、防火及治安防范；6、区内交通与车辆秩序的管理；7、公共水、电管线的维修、养护和管理；8、组织开展社会文化娱乐活动；9、执行各项管理规约，处理业主投诉、调解住户邻里关系等。约定收费标准：联体别苏物业的服务费按建筑面积每月0.8元／㎡计收，多层住宅物业服务费按建筑面积每月0.7元／㎡计收，商铺物业服务费按建筑面积每月0.5元／㎡计收；所有规划内的室外车位收费标准为：小车固定车位停放费按120元／月／个收取；摩托车固定车位按20元／月／个收取；小区公共部分水、电分摊费按实际使用量以实际入住户数计算平均分摊；业主应当在每月10日前向乙方缴交当月物业服务费及应承担的其他费用，业主未按时交纳物业服务费、车位服务费、公共分摊费，加计每日3%的滞纳金。经催收逾期仍未交纳的，由物业管理公司依法向当地人民法院起诉。被告是御林苑小区C605房的业主，接受了原告的物业管理服务，但被告自2012年6月起未按约定向原告支付物业管理相关费用，尚欠物业管理费2900元、小车停放费2880元、摩托车停放费580元、公共分摊费177元，被告的行为已构成违约。经原告多次催收，被告亦拒不缴交，为此特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2012年6月至2014年10月物业管理费共2900元及滞纳金（按中国人民银行同期贷款年利率5.35%计算，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共160.37元）；二、被告向原告支付2012年11月至2014年10月小车停放服务费2880元、摩托车停放费580元及滞纳金（现按中国人民银行同期贷款年利率5.35%计算，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共191.33元）；三、被告向原告支付2012年11月至2014年10月公共分摊费177元及滞纳金（现按中国人民银行同期贷款年利率5.35%计算，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共9.78元）；四、本案诉讼费由被告承担。被告冯影辩称：一、被告对尚欠原告的物业管理费、小车停放费无异议，但对摩托车的管理费有异议，原告不应收取其摩托车停放费。二、被告所有的房屋的南门窗台及窗边渗漏，被告自费进行了维修，要求原告返还房屋维修费及免收摩托车停放费后，被告才同意缴交上述费用。经审理查明：2012年2月28日，原告华银物业公司（乙方）与阳江市御林苑小区业主委员会（甲方）签订了《御林苑小区物业服务合同》，合同约定：物业服务内容包括公共设施、设备及房屋共用部位的维修、养护和管理；环境秩序；清洁卫生、垃圾收集和清运；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；防火及治安防范；区内交通与车辆停放秩序的管理；公共水、电管线的维修、养护和管理；组织开展社区文化娱乐活动；物业服务收费标准，联体别墅物业服务费按建筑面积每月0.8元／㎡计收；多层住宅物业服务费按建筑面积每月0.7元／㎡计收；商铺物业服务费按建筑面积每月0.5元／㎡计收；所有规划内的室外车位收费标准为小车固定车位停放费按120元／月／个收取；摩托车固定车位按20元／月／个收取；小区公共部分水、电分摊费按实际使用量以实际入住户数计算平均分摊（乙方每月公示水电部门收费单据）；小区公共设备设备的保养、维护，由乙方负责，所需维修、更换的费用每件（次）300元以下由乙方负责，500元（含500元）以上甲方作出评估核准，维修费用在维修基金中列支，如无交付维修基金的则由享用业主按实际费用共同分摊，分摊费用甲方负责结算协调，由乙方负责回收；业主未按时交纳物业服务费、车位服务费、公共分摊费，加计每日3‰的滞纳金；委托管理服务期限为二年，从2012年3月1日起至2014年2月28日止；合同还约定了其他相关条款。签订合同后，原告于2012年3月1日起正式为御林苑小区业主提供物业管理服务。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告华银物业公司按照原合同继续为御林苑小区提供物业管理服务。另查明，原告华银物业公司是一间从事物业服务、房地产策划代理的有限责任公司。被告冯影通过购买的方式取得阳江市江城区新江北路23号御林苑C幢605房的所有权，房产登记的权属人是冯影，房地产权证记载房屋的建筑面积为144.72平方米。被告冯影已支付上述605房的物业管理费至2012年5月，2012年6月以后的物业管理费尚未支付给原告；被告对尚欠2012年11月至2014年10月（共24个月）小车停放费、摩托车停放费无异议，但认为小区其他业主没有交摩托车停放费，原告不应收取其摩托车停放费。原告多次向被告催收上述尚欠的物业管理费、停车费等无果，为此诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告向本院提供《收据》一份，该《收据》载明被告缴交了御林苑小区C幢605房2009年7月至2012年5月的小区公共分摊费共238.60元，主张被告所有的上述605房每月的公共分摊费为6.82元（238.60元÷35个月）。被告提供伊来德防水工程结算单等证据，证明被告对御林苑小区C幢605房南门窗台及窗边的渗漏进行维修用去维修费956元，认为该费用应由原告负担，原告对此质证认为上述窗台属业主自有部分，该维修费用不应由原告负担。以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、《御林苑小区物业服务合同》、《收据》、房地产权档案查阅答复书，被告提供的伊来德防水工程结算单以及庭审笔录等证据相互印证，经综合分析，本院予以确认。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告华银物业公司与御林苑小区业主委员会签订的《御林苑小区物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对御林苑小区的全体业主均具有约束力。由于《御林苑小区物业服务合同》约定的物业服务期限届满后，业主委员会并没有选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，该服务合同仍然对御林苑小区的业主有效。被告作为御林苑小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告华银物业公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告主张对被告冯影按0.70元每平米计收物业管理费，该标准属于服务合同中约定的多层住宅计收标准，故应按每平方米0.70元标准计收物业管理费。经庭审核实，被告尚欠原告29个月（从2012年6月起至2014年10月止）物业管理费共2937.82元（144.72ｍ2×0.70元／ｍ2／月×29月），现原告请求被告支付物业管理费2900元，未超出合同约定的收费标准，是其对自身权利的合法处分，本院应予支持，被告应支付尚欠的物业管理费2900元给原告。根据《御林苑小区物业服务合同》的约定，涉案小区小车固定车位停放费按120元／月／个收取，摩托车固定车位按20元／月／个收取，故被告尚欠原告从2012年11月起至2014年10月止（24个月）的小车停放费共2880元（120元／月／个×24个月）、摩托车停放费共480元（20元／月／个×24月）。现原告请求被告支付从2012年11月起至2014年10月止的小车停放费2880元，合法合理，本院予以支持；原告请求被告支付从2012年11月起至2014年10月止的摩托车停放费580元无理，应由被告支付摩托车停放费480元，原告请求合理的部分，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。对于原告主张上述物业管理费、小车停放服务费、摩托车停放费的滞纳金问题。原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算，该计算标准未超出《御林苑小区物业服务合同》约定按每日3‰的计算滞纳金，本院应予支持。故滞纳金应以每月所欠的物业管理费、小车停放服务费、摩托车停放费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月1日起计至判决确定给付之日止。原告请求被告支付从2012年11月起至2014年10月止的公共分摊费177元及滞纳金。虽然原告向本院提供《收据》一份，证明被告缴交了涉案房屋从2009年7月至2012年5月间的小区公共分摊费共238.60元，每月的公共分摊费为6.82元。但原告未能举证证明2012年11月起至2014年10月期间被告实际尚欠的公共分摊费用数额，对此，原告应承担举证不能的法律后果。因此，原告请求被告支付涉案房屋从2012年11月起至2014年10月止的公共分摊费177元及滞纳金，理据不足，本院不予支持。对被告辩称对上述涉讼房屋的窗台及窗边的渗漏进行维修用去维修费956元应由原告负担的问题，因窗台及窗边属于业主的专有部分，上述费用应由业主自行负担。被告辩称原告返还房屋维修费及免收摩托车停放费后才同意缴交上述费用给原告的意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告冯影在本判决生效之日起十日内支付物业管理费2900元、小车停放服务费2880元、摩托车停放费480元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费、小车停放服务费、摩托车停放费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月1日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市华银物业管理有限公司；二、驳回原告阳江市华银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（该款原告已预交），由被告冯影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  谢仕生人民陪审员  林天成二〇一五年十月九日书 记 员  林良超