海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第158号上诉人（原审原告）李忠桂，男。委托代理人陈俊坡，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邱严才，男。被上诉人（原审被告）邢雪贞，女。上诉人李忠桂因与被上诉人邱严才、邢雪贞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1478号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭审理。上诉人李忠桂的委托代理人陈俊坡到庭参加诉讼，被上诉人邱严才、邢雪贞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告李忠桂为海南省海口市人，城镇居民。2013年7月26日，原告李忠桂(乙方)与被告邱严才、邢雪贞（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定:“一、甲方将申请所得坐落于文昌市铺前镇东坡村委会的宅基地使用权以及土地上属自建的四层房屋所有权转让给乙方。[土地使用面积为3099.15平方米，土地使用权证号为：文集用（2012）第000140号，房屋面积约为1500平方米]；二、该宅基地使用权以及土地上属自建的四层房屋所有权转让价格为人民币贰佰万元整。……”该协议书对房屋坐落和面积、转让金额、付款方式及期限、产权转移、违约责任进行了约定。原告李忠桂依约于2013年7月28日通过交通银行转款200万元给被告邱严才，被告邱严才、邢雪贞未将土地使用权证及房屋房产证办理到原告李忠桂名下。上述土地及房屋坐落于文昌市铺前镇东坡村委会东村村。土地使用权登记在被告邱严才名下，土地类型为宅基地，使用面积为3099.15平方米，土地使用权证号为：文集用（2012）第000140号，地上房屋尚未办理房屋产权证。原审法院认为，一、原告李忠桂与被告邱严才、邢雪贞签订的《房屋转让协议书》中关于土地使用权转让的约定无效。涉案土地的性质为农民集体所有的土地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”原、被告关于转让土地证号为文集用（2012）第0001**号土地使用权的约定，违反了法律的强制性规定，为无效协议。二、原告李忠桂与被告邱严才、邢雪贞签订的《房屋转让协议书》中关于房屋转让的约定无效。原告李忠桂为城镇居民，涉案房屋建于农村集体用地之上，为农村住宅。农村住宅是否可以向城镇居民出售，我国法律目前尚无明确规定，《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办法[1999]39号）第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）第十三条规定：“……严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）第六条第2款规定：“……城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或‘小产权房’。……”可见，我国国家政策是禁止城镇居民购买农村住宅的，原、被告关于房屋转让的约定无效。综上，原告李忠桂与被告邱严才、邢雪贞于2013年7月26日签订的《房屋转让协议书》违反了法律的强制性规定和国家政策，属于无效合同。原告李忠桂向该院请求解除该《房屋转让协议书》，该院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，向原告李忠桂及其代理人符恒晟进行法律释明，告知原、被告签订的《房屋转让协议书》属无效协议，原告可以变更诉讼请求，但原告李忠桂坚持其诉讼请求，不同意变更。合同解除建立于合同有效基础之上，而原、被告签订的《房屋转让协议书》属于无效合同，原告李忠桂请求判令解除《房屋转让协议书》以及被告退还购房款200万元，并支付相应利息及违约金，没有法律和事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告李忠桂的诉讼请求。案件受理费22800元由原告李忠桂负担。上诉人李忠桂不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，并改判：1、被上诉人邱严才、邢雪贞退回上诉人李忠桂所支付的房屋转让款200万元并赔偿该款被占用期间的利息约12万元（按中国人民银行颁布的同期贷款基准利率，从2013年7月28日起计至被告实际付清该款之日止）；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院适用法律错误，导致判决错误。1、原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，认定涉案土地转让协议无效错误。该法条并未禁止农民集体所有的土地使用权转让，其实质内容系不允许将农民集体所有的土地使用权转让用于“非农业建设”。本案中，虽然有证据证明上诉人购买了涉案房屋占用的农民集体所有的土地，但并没有证据证明其购买该土地使用权用于“非农业建设”。事实上，上诉人购买该房屋仅作居住所有，并没有改变该房屋的使用性能，根本不存在用于“非农业建设”的任何情形。2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，认定涉案房屋转让协议无效错误。该法条规定的内容系“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。原审法院在承认“农村住宅是否可以向城镇居民出售，我国法律目前尚未明确规定”的情况下，列举了国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》以及中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等国家政策，分别陈述了这些国家政策关于严禁城镇居民购买村民住宅的规定，并根据这些政策的规定认定涉案房屋转让协议无效，违反了上述法条中关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定。3、原审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定驳回上诉人的诉讼请求错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项“有具体的诉讼请求和事实、理由”及第一百二十一条第一款第三项“诉讼请求和所根据的事实和理由”之规定，可以得出上诉人立案时的诉讼请求应与案件事实具有实质关联性，否则将达不到起诉是实质要件。如原审法院通过审查后认为法院认定的法律关系与上诉人主张的法律关系不一致，此时该案涉及的问题已属于诉讼程序上的问题，承办法官首先要解决的也是上诉人起诉时是否达到起诉实质条件这一程序问题。在上诉人坚持其诉讼请求，而不依据法院的告知变更诉讼请求的情况下，法院应当首先做出程序性处理，即以上诉人不符合起诉实质要件为由裁定驳回起诉，而无权做出实体判决。二、原审法院驳回上诉人的诉讼请求错误。协议有效也好，无效也罢，这并不是上诉人的诉讼目的。上诉人的目的系通过诉讼取回所支付的购房款。因此，为了避免诉累，即使原审法院认定该协议无效，也应就协议认定无效后的财产处理做出判决，才能切实体现“司法为民”。被上诉人邱严才、邢雪贞未答辩。本院二审另查明，涉案《房屋转让协议书》项下的宅基地所有权人为文昌市铺前镇东坡村委会东村村民小组。《房屋转让协议书》签订后，涉案宅基地上的房屋由上诉人李忠桂的家属居住至今。李忠桂二审庭审中认可涉案《房屋转让协议书》无效。二审查明的其它事实与原审认定的事实及对当事人在原审提交的证据的认证意见一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人李忠桂请求被上诉人邱严才、邢雪贞返还房屋转让款200万元并按中国人民银行同期贷款基准利率自2013年7月28日起至实际付清该款之日止计付利息是否有事实根据和法律依据。涉案土地的性质为农村宅基地，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，涉案《房屋转让协议书》的效力，应根据《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家的有关规定判定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办法[1999]39号）第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）第十三条规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）第六条第2款规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。由上述规定可知，宅基地使用权的主体是特定的农村集体经济组织的成员，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。上诉人李忠桂系城镇居民，不是文昌市铺前镇东坡村委会东村村民小组的成员，其不具有取得涉案宅基地使用权及地上房屋所有权的主体资格，故其与被上诉人邱严才、邢雪贞签订的《房屋转让协议书》无效。原审法院认定上述协议书无效，有事实根据和法律依据，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被上诉人邱严才、邢雪贞应于本判决生效之日起十五日内返还上诉人李忠桂购房款200万元；上诉人李忠桂应于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾退给被上诉人邱严才、邢雪贞。因《房屋转让协议书》签订后，涉案宅基地上的房屋一直由上诉人李忠桂的家属居住至今，故李忠桂请求邱严才、邢雪贞自2013年7月28日起向其支付购房款利息，有违公平原则，本院不予支持。上诉人主张原审法院应在李忠桂经释明不同意变更诉求的情况下，裁定驳回起诉，现原审法院判决驳回诉讼请求不当。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。因上诉人的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本案亦不存在《民事诉讼法》第一百二十四条规定的情形，因此，上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。虽然李忠桂原审中诉请返还购房款及支付利息是建立在合同有效的主张上，但是该项诉请亦是合同无效的法律后果，本院根据涉案《房屋转让协议书》被依法确认无效的事实及本案实际情况，为避免造成当事人讼累，对本案依《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定予以处理。综上，原审认定事实清楚，但适用法律部分错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销海南省文昌市人民法院（2014）文民初字第1478号民事判决；二、被上诉人邱严才、邢雪贞应于本判决生效之日起十五日内返还上诉人李忠桂购房款200万元；三、上诉人李忠桂应于本判决生效之日起十五日内将被上诉人邱严才位于文昌市铺前镇东坡村委会东村村的房屋[土地使用权证号为：文集用（2012）第000140号]腾退给被上诉人邱严才、邢雪贞；四、驳回上诉人李忠桂的其他诉讼请求。如果被上诉人邱严才、邢雪贞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果上诉人李忠桂未按本判决指定的期间履行腾退房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费22800元，由上诉人李忠桂负担11400元；由被上诉人邱严才、邢雪贞负担11400元。二审案件受理费22800元，由被上诉人邱严才、邢雪贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年三月二十四日书 记 员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。审核：陈杰撰稿：陈玫伊校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年4月2日印制（共印20份）