广西壮族自治区河池市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）河市行终字第8号上诉人（一审原告）黄杰元。上诉人（一审原告）兰凤英，系原告黄杰元之妻。以上两上诉人共同委托代理人韦青，广西铁义律师事务所律师。被上诉人（一审被告）河池市住房保障和房产管理局，住所地河池市翠竹路51号。法定代表人王冠发，局长。委托代理人陆汉池，河池市住房保障和房产管理局法规科科长。委托代理人邓月圆，河池市住房保障和房产管理局法规科职员。一审第三人刘记恒。委托代理人刘茂珠。上诉人黄杰元、兰凤英不服金城江区人民法院2014年9月29日作出的（2014）金行初字第5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法受理本案并组成合议庭，于2015年2月26日对本案公开开庭进行审理。上诉人兰凤英及两上诉人共同委托代理人韦青，被上诉人河池市住房保障和房产管理局（以下简称河池市房管局）委托代理人陆汉池、邓月圆，一审第三人刘记恒及其委托代理人刘茂珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决查明，黄杰元、兰凤英系夫妻关系。2011年11月，兰凤英在“雄基信息报”刊登欲出售位于河池市乾霄路97号楼房（建筑面积为335.83㎡及宅基地，使用面积为245.00㎡）的信息。刘记恒获知该信息后向黄杰元、兰凤英提出购房意愿。经与黄杰元、兰凤英协商后于2011年11月30日签订了一份以黄杰元、兰凤英为甲方，刘记恒为乙方的《房屋买卖合同》，房屋价款为人民币120万元。合同签订后，刘记恒于当日以银行转帐方式向兰凤英工商银行帐户汇入50万元。之后，经黄杰元、刘记恒申报，河池市地方税务局于2011年12月21日委托河池市价格认证中心对位于河池市乾霄路97号房地产进行价格认证。2012年1月17日，河池市��格认证中心作出河价定（2012）24号“涉税财物价格认定结论书”，认定的价格为94.3万元。2012年2月18日，河池市住房保障和房产管理局在河池日报上刊登“房屋买卖公告”。2012年2月27日，黄杰元与刘记恒又签订了一份《房地产买卖契约》，约定成交价格为94.3万元，该份转让合同备案于河池市住房保障和房产管理局处。2012年3月27日，河池市住房保障和房产管理局为黄杰元及刘记恒办理了房屋产权转移登记手续，即将房屋登记至刘记恒名下，至此该房屋产权证号变更为河房权证字第××号（原房产证为：河房权证字第××号，原房屋所有权人为黄杰元）。同年6月，刘记恒办理了房屋土地使用权相关手续，河池市人民政府将该宗宅基地土地使用权登记在刘记恒名下。2012年8月23日，刘记恒向黄杰元发出因空地的租赁问题和税费负担问题未解决而暂不支付余款的通知。2012年8���28日，黄杰元、兰凤英书面要求刘记恒在5日内支付购房余款。2012年9月6日，刘记恒将638705.00元汇入兰凤英工商银行帐户。2012年9月6日，黄杰元、兰凤英提出民事诉讼，要求解除2011年11月30日与刘记恒签订的《房屋买卖合同》并由刘记恒承担违约责任，后撤回起诉。2012年12月5日，兰凤英委托广西壮族自治区龙泉山医院司法鉴定所对黄杰元“有无精神疾病及民事行为能力”进行鉴定。之后，兰凤英再次提起民事诉讼，金城江区法院于2013年7月29日作出（2013）金民初第120号民事判决，确认黄杰元、兰凤英于2011年11月30日与刘记恒签订的《房屋买卖合同》合法有效，而黄杰元与刘记恒于2012年2月27日签订的《房地产买卖契约》属无效合同。黄杰元、兰凤英不服，提起上诉。2013年11月18日，二审法院作出（2013）河市民一终字第310号民事判决，维持原判。黄杰元、兰凤英于2014年3���14日提起行政诉讼。一审判决认为，河池市住房保障和房产管理局是不动产的法定登记机构，依法有权对当事人申请不动产所有权转移登记进行审查，并在审查后对符合办理不动产转移条件的给予转移登记。（2013）金民初字第120号民事判决书和二审法院（2013）河市民一终字第310号民事判决书，对涉及本案中房地产买卖的2011年11月30日《房屋买卖合同》及2012年2月27日《房地产买卖契约》是否有效的问题已作出了明确的确认：确认2011年11月30日《房屋买卖合同》为有效合同，确认2012年2月27日《房地产买卖契约》为无效合同。房屋所有权转移登记手续的办理是房地产买卖和交易的必经的最终法律程序和结果。《房地产买卖契约》或《房屋买卖合同》，是房地产交易中记载买卖双方交易真实意思的重要文本，亦是河池市住房保障和房产管理局办理房屋所有权转移变更登记���续的重要依据之一。黄杰元和刘记恒在申请房屋所有权转移登记时，虽然提供的是无效的《房地产买卖契约》，致使河池市住房保障和房产管理局办理房屋所有权转移手续的行政行为上有瑕疵。但本案当事人买卖双方就房地产买卖交易的意思表示是真实的，是以有效的《房屋买卖合同》为前提的，刘记恒取得本案涉及的房屋所有权属善意取得。而房屋价款是否支付完毕的问题，当事人可通过民事诉讼或其他有效方式解决。河池市住房保障和房产管理局在接到当事人的房地产转移登记申请材料后，已按《房屋登记办法》的规定对申请材料进行了相应审核。黄杰元是出售房屋的所有权人，其相应的房屋所有权证上亦无其他共有人。河池市住房保障和房产管理局还在当地报纸上进行了公告。之后，按《房屋登记办法》规定程序予以办理房地产转移登记手续和颁发相关房��所有权证书，其程序是合法的。当事人在房地产买卖交易中所涉及的缴税的问题，应由相关部门予以核查和处理。至于黄杰元是否为无民事行为能力人的问题，不属行政诉讼审理范围。综上所述，当事人买卖双方就房地产买卖交易的意思表示真实，刘记恒取得本案涉及的房屋所有权属善意取得，河池市住房保障和房产管理局办理房屋所有权转移登记行为虽有瑕疵，但对其合法性不产生实质性影响，故黄杰元、兰凤英诉讼理由不充分，不予支持。依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，经合议庭评议、本院审判委员会讨论决定，判决驳回原告黄杰元、兰凤英要求撤销被告河池市住房保障和房产管理局河房权证字第××号房屋产权证、由被告恢复本案涉及房屋产权人为黄杰元的诉讼请求。上诉人黄杰元、兰凤英上诉称，一、一审判决��为《房地产买卖契约》及黄杰元病例、鉴定意见等证据与本案无关错误，病例、鉴定意见关系到黄杰元作为《房地产买卖契约》主体和申请登记主体是否合法问题，这应属本案行政诉讼审理内容。二、一审判决在证据审查中遗漏了上诉人对《房产证》的质证意见，上诉人不仅仅提出程序违法的质证意见，还提出被诉登记行为的依据《房地产买卖契约》被法院确认为无效合同，依此登记的房产证不真实不合法。三、一审判决认定黄杰元、刘记恒申报由税务局委托对本房产进行价格认证事实不清。上诉人在一审庭审调查时陈述对价格认证申报不知情，是刘记恒单方申报，不是黄杰元签字，也没有兰凤英签字，该价格认定结论书在民事诉讼中也没有举证。四、一审判决认定《房地产买卖契约》无效，但以案外的《房屋买卖合同》为前提确认双方房地产买卖意思表示真实，自相矛盾，事实不清。五、一审判决确认被诉的登记行为虽有瑕疵但对其合法性不产生实质性影响，该认定没有依据，事实不清。被上诉人依据无效的契约进行房产登记，该行为违法，一审判决认定为瑕疵错误。六、一审判决认为黄杰元是否为无民事行为能力人的问题不属于行政诉讼审理的范围，不符合行政诉讼审查具体行政行为合法性问题的要求，认定事实不清。据以登记的《房地产买卖契约》是否合法是本案审理的实质，而契约双方主体是否适格、合法则是审理中的重要问题。上诉人在一审提供的黄杰元的病例、鉴定意见和补充意见证明黄杰元在签订契约时是无民事行为能力人，故其作为契约主体和申报登记主体均不合法。七、一审判决超越审判权。1、一审判决认定（2013）金民初字第120号民事判决确认《房屋买卖合同》合法有效，但该合同与本案无关，一审��决予以认定错误。2、一审判决确认双方房产买卖交易意思表示真实，这应属民事诉讼审查范围，一审判决超越职权。3、一审判决确认一审第三人取得本房产是善意取得，这不是行政诉讼审理范畴，该认定错误。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，撤销被上诉人颁发给一审第三人的房产证，由被上诉人恢复本案涉及房屋产权人为黄杰元。一、二审案件受理费由被上诉人、一审第三人承担。被上诉人河池市房管局答辩称，一、一审判决认为《房地产买卖契约》及黄杰元病例、鉴定意见等证据与本案无关正确。1、金城江区法院（2013）金民初字第120号民事判决及二审（2013）河市民一终字第310号民事判决对《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》已经作出确认，属民事行为，与本案无关。2、上诉人黄杰元的疾病病例、鉴定意见不是被上诉人受理上诉人和一审第三人提交的产权转移申请材料中应进行实体调查和应收的要件，一审判决认为上述两点与本案无关正确，与被上诉人的行政行为没有任何关系。二、一审判决认定被上诉人颁发《房屋所有权证》程序合法正确。上诉人对被上诉人举证的第二、三、八、十二、十四项无异议。第二份证据是双方当事人的身份证复印件，证明黄杰元此时具有完全民事行为能力，亲自到登记机关提交身份证原件，被上诉人验完原件收复印件。第三份证据是被上诉人收到双方当事人提交的材料，证明上诉人亲自填写《房屋买卖契约》，亲自交完税证明、价格评估报告、买卖公告、房屋所有权证等相关材料。说明上述材料是双方当事人亲自到市政府行政服务中心房屋业务窗口提交材料，被上诉人审查认为符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，受理了上诉人与一���第三人提交的材料。上诉人对被上诉人受理上述材料无异议，说明被上诉人收取上述材料无过错行为，因而依法给予办理房屋转移登记，给予一审第三人颁发房产证的行政行为程序上没有违法，颁发的房产证合法有效。三、一审判决查明事实清楚，适用法律正确。1、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、第十一条，《城市房地产转让管理规定》第四条、第八条的规定，房产管理部门主要职责是审查双方当事人填写《房屋买卖契约》内容是否符合《城市房地产转让管理规定》第八条的规定并在落款处是否签名摁手印，同时署上时间，填写上述内容完整即尽到审查的责任。上诉人在本案诉讼时混淆了税务部门与房产管理部门的职责，被上诉人只需要双方当事人提供税务机关对该宗房地产交易出具的完税或者免税证明。2、一审质证时上诉人对被上诉人收取的《房屋买卖契约》是双方当事人填写的内容和签字无异议，说明被上诉人收件行政行为无过错。综上所述，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决，案件受理费由上诉人负担。一审第三人答辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持；二、从时间上讲，从2011年上诉人与第三人签订的第一份房屋买卖契约开始到签订房屋买卖合同，当事人到税务部门缴税，缴纳完毕后，持完税证明到被上诉人部门进行申请房屋转移登记，被上诉人是按照法定的程序进行，给第三人颁证合法；三、已经生效的民事判决已经确认上诉人与第三人的房屋买卖意思表示真实，第三人没有恶意取得，上诉人是登报卖房，不是第三人强迫上诉人卖房，该房屋买卖行为是双方的真实意思表示；四、上诉人将第三人五次告上法庭，造成了第三人的经济损失，其要求第三人支付诉讼费没有法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为定案依据。据此，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定：“房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”河池市房管局具备执法主体资格。本案的争议焦点是：1、被上诉人向一审第三人颁发房产证的行政行为是否有事实和法律依据；2、被上诉人向一审第三人颁发房产证程序是否合法。一、被上诉人向一审第三人颁发房产证的行政行为有事实和法律依据《房屋登记办法》第八条的规定，“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利��体一致的原则。”诉争房屋原登记在黄杰元名下，其相应的房屋所有权证并未记载有其他共有人。2011年11月30日黄杰元、兰凤英与刘记恒签订了《房屋买卖合同》，为了少交国家税款，2012年2月27日黄杰元与刘记恒又签订了《房地产买卖契约》。在办理房屋转移登记的过程中，黄杰元与刘记恒共同向被上诉人提出申请，并提交了黄杰元的房屋所有权证、房屋登记申请书（转移登记）、房地产买卖申请审批书、买卖双方身份证复印件、查档结果证明书、税务证明、涉税财物价格认定结论书、河池日报房屋买卖公告、《房地产买卖契约》。被上诉人依据申请人提供的上述材料认定申请登记是双方真实意思表示并颁发房产证符合《房产登记办法》第八条的规定。虽然黄杰元与刘记恒申请房产证变更过程中提交的《房地产买卖契约》在事后被生效的民事判决认定为无效合同，但民事判决同时也确认了双方2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，双方为少交税款所签订的《房地产买卖契约》并不能否定办理房屋转移登记是双方真实意思表示的事实。综上所述，被上诉人向一审第三人颁发房产证的行政行为有事实和法律依据。二、被上诉人向一审第三人颁发房产证程序合法根据《房屋登记办法》第七条的规定，“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”被上诉人在诉讼中提交了以下证据：1、黄杰元、刘记恒签字摁手印的房屋登记申请书（转移登记）；2、河池市房管局服务事项收件通知书；3、黄杰元、刘记恒签字摁手印的房地产买卖申请审批书；4、河池日报房屋买卖公告；5、刘记恒河房权证字第××号房屋产权证复印件；6、涉税财物价格认定结论书；7、税务证明。上述证据足以证实被上诉人向一审第三人颁发房产证符合《房屋登记办法》第七条的规定，颁证程序合法。上诉人提出黄杰元属于无民事行为能力人，故黄杰元作为房屋买卖主体和申报转移登记主体均不合法。本院认为在被上诉人受理房屋转移登记期间，没有任何证据表明黄杰元属于无民事行为能力人，同时在生效的民事判决中，已认定黄杰元、兰凤英与刘记恒签订的《房屋买卖合同》有效，上诉人以黄杰元是无民事行为能力人主张被上诉人的登记行为程序违法无法律依据，本院不予支持。综上所述，被上诉人向一审第三人颁发房产证的行政行为有事实和法律依据，程序合法。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民���和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄杰元、兰凤英负担。本判决为终审判决。审判长申国毅审判员华卫江代理审判员韦荷嫩二〇一五年三月三日书记员吴菊婵