广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第395号原告：某银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区。负责人：王某，职务行长。委托代理人：范某，住广州市番禺区，系该行员工。委托代理人：陈某，男，住广州市番禺区，系该行员工。被告：白某，女，1973年2月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托代理人：吕代兵，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广东省番禺某房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：连某，职务董事长。委托代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。原告某银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）诉被告白某、广东省番禺某房地产开发有限公司（以下简称某公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员张祎独任审判，公开开庭进行了审理。原告建行番禺支行的委托代理人范丹健、陈锦明，被告白某及其委托代理人吕代兵，被告某公司的委托代理人谭湘玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行番禺支行诉称：2003年9月25日，原告建行番禺支行与被告某公司签订了《楼宇按揭合作协议》，被告某公司承诺为所有购买其开发建设的某花园商品楼宇部分（包括被告白某所购房产在内）之每一份贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，同时约定：在该协议签订之日前，原告建行番禺支行与被告某花园已有的实际按揭业务中的权利、义务均按本协议执行。2000年9月27日，原告建行番禺支行与被告白某签订了《楼宇按揭合同》。合同约定：(1)原告建行番禺支行向被告白某提供贷款34.1万元，用于购买被告某公司开发的广州市番禺区迎宾大道塘西路段某花园Dl栋康宁楼3C，贷款期限为20年，从2000年10月起至2020年10月止，贷款月利率为4.65‰；(2)被告白某以所购房产提供抵押；(3)若被告白某违约，则原告建行番禺支行可采取相应的方式实现全部债权，且每逾期一次，应向原告建行番禺支行支付100元违约金。该合同于2000年10月11日在广州市番禺区公证处办理了公证【(2000)番证经贷字第22605号】，并就抵押房产办理了抵押登记【番押登字NO:0062340号】。2000年10月18日，原告建行番禺支行依约发放了贷款，履行了合同义务。但自2003年8月18日起，被告白某未依约偿还贷款本息。2009年3月24日，被告某公司承担担保责任，履行还款共330059.67元。截至2014年12月9日止，被告白某仍拖欠供款多期，共拖欠原告建行番禺支行贷款利息、违约金合计209078.64元，被告某公司也未依《楼宇按揭合作协议》约定继续承担连带保证责任。综上，两被告的违约行为已严重损害原告建行番禺支行的合法权益。原告建行番禺支行向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告建行番禺支行与被告白某之间的《楼宇按揭合同》；2、判令被告白某立即向原告建行番禺支行偿还贷款本息合计204278.64元，其中本金0元、204278.64元（该利息暂计至2014年12月19日止，其后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；3、原告建行番禺支行对抵押房产广州市番禺区迎宾大道塘西路段某花园D1栋康宁楼3C享有优先受偿权；4、两被告向原告建行番禺支行支付违约金4800元；5、被告某公司对被告白某上述债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，建行番禺支行明确，第2项诉讼请求中主张的利息及复利暂计至2015年5月29日为211307.82元。被告白某辩称：我方同意原告建行番禺支行的第一项关于解除《楼宇按揭合同》的诉讼请求，其余诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回，主要理由如下：一、原告建行番禺支行诉状阐述的事实与理由已确认贷款本金313041.79元已于2009年3月24日全部清偿完毕，并且原告建行番禺支行已扣除我方利息17017.88元，就上述事实我方已提交了《2009年3月24日某花园扣款列表》予以证实，而《楼宇按揭合同》第16条中对提前还款的情况作出了约定，结合我国《合同法》第208条规定，若被告白某提前归还贷款的，按借款实际期间计算利息，因此本金清偿完毕后不应再产生任何利息，原告建行番禺支行主张2009年3月24日以后的利息没有依据。二、我方之所以未及时归还贷款，主要原因在于原告建行番禺支行与被告某公司操作假按揭，严重损害了我方的权益，就上述事实我方已提交了原告建行番禺支行与被告某公司签订的《减免利息协议》予以证明。无论假按揭是原告建行番禺支行单位还是其员工的私下行为，该违法行为已导致我方的权益受损，但原告建行番禺支行反而给予存在违法行为的被告某公司减免了利息，事隔六七年向作为业主的我方提起诉讼主张利息，明显违反了诚信原则。三、我方认为原告建行番禺支行主张的利息已超过了法律规定的两年诉讼时效，原告建行番禺支行没有证据证明本案诉讼时效曾中止、中断或延长的情形。2009年3月24日前被告某公司已代白某归还了全部贷款本金及部分利息，此后的利息可一次性结清，因此自2009年3月24日起原告建行番禺支行已知晓其利息的请求权受到了侵害，诉讼时效应自此日起算，截至2015年3月原告建行番禺支行提起本案诉讼，原告建行番禺支行的诉讼请求已远远超过了两年诉讼时效。综上，原告建行番禺支行除第一项诉讼请求以外，其余诉讼请求均没有法律依据，其提交的利息计算清单亦不清晰，请求法院驳回原告建行番禺支行其余诉讼请求。被告某公司辩称：一、我方对于原告建行番禺支行的第1、2、3项诉讼请求没有意见，上述诉讼请求与我方无关。二、原告建行番禺支行第4、6项诉讼请求没有事实及法律依据，《楼宇按揭合同》由原告建行番禺支行与被告白某签署，根据合同相对性原则，违约金及诉讼费应由被告白某承担，与我方无关。三、根据《物权法》第176条的规定以及《担保法》的相关规定，在既有抵押物又有担保人的情况下，应优先适用抵押物权，因此我方在本案中不应承担连带清偿责任，仅应在抵押物不足以清偿原告建行番禺支行债权时再承担补充清偿责任。经审理查明：2000年9月8日，某公司与白某签订编号为0213538的《商品房购销合同》，约定白某向某公司购买位于广州市番禺区（原番禺市）南村镇迎宾大道塘西路段某花园D1栋康宁楼3C房（以下简称涉讼房屋），建筑面积128.4平方米，总金额487920元，购房款可以银行按揭方式支付。2000年9月27日，白某（甲方，按揭借款人、抵押人、购房人）与建行番禺支行（乙方，按揭贷款人、抵押权人）签订编号为2000（2399）的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》，约定乙方向甲方提供341000元的贷款，甲方将涉讼房屋抵押给乙方，作为乙方发放贷款的担保；甲方向乙方提供以下两种方式的担保：1、以所购房产向乙方抵押，2、发展商之连带保证，如甲方不按时履行还本付息义务，发展商须在担保期内（即房产证未办妥期间）先行代为履行甲方还本付息义务后，甲方同意乙方将抵押房产之处分权转让予发展商；借款期限为20年，预计从2000年10月起至2020年10月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转帐划入甲方指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为240期，供款方式为按月等额归还借款本息；甲方还本付息日期为每月十八日；征得乙方同意的条件下，甲方可提前还款：甲方若有足够的款项来源，可提前偿还部份或全部欠款，每次偿还金额不少于每月应付供款额；甲方提前归还贷款的，按借款的实际期间计算利息，利率不予调整，仍按原借款期限同档次利率标准执行；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分；甲方若因还款帐户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；甲方每逾期一次，应向乙方支付100元违约金，乙方可在甲方还款储蓄账户或信用卡账户内直接扣划。2000年10月11日，涉讼房屋办理番押登字NO.0062340号《番禺市房地产抵押（按揭）登记证书》，抵押物证件为番房买卖契字0213538号《房地产买卖契约》。2000年10月18日，建行番禺支行向白某发放贷款341000元。2003年9月25日，某公司（甲方）与建行番禺支行（乙方，原某银行广州市番禺支行）签订《楼宇按揭合作协议》，约定双方就甲方开发建设并依法销售的位于番禺区南村镇××、河村的某花园商品楼宇进行按揭合作；甲方有权推荐购房人向乙方借款，对符合条件的购房人，乙方与其签订《楼宇按揭合同》后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证责任范围包括：按揭贷款本金，按揭贷款本金所生利息，乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；在甲方履行连带保证责任后，乙方同意将《楼宇按揭合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方，有关转让费用甲方缴付后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除；甲方承诺：甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及相关权益抵押予乙方以取得借款，甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方本息及有关费用，甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项；甲方在收到乙方要求甲方履行保证责任的通知书之后未予及时履行，甲方应在乙方发出通知书之日后的第三十一天起按购房人所欠借款本息之和每天向乙方支付万分之四的滞纳金。2007年12月18日，某公司与建行番禺支行签订《减免利息协议》，其中约定了截至2007年11月21日建行番禺支行对某公司享有的债权情况，其中包括“涉嫌假按揭”92户，本息合计金额51871789.78元，真业主断供12户，本息合计金额3897642.66元；某公司在2007年12月20日前归还涉嫌“问题按揭”贷款中92户假按揭本息，并对12户真业主所欠贷款本息部分继续承担连带担保责任，建行番禺支行配合涂销涉嫌“问题按揭”贷款92户的抵押登记；某公司履行义务后，建行番禺支行同意减免某公司部分房地产开发企业流动资金全部贷款利息。2015年4月17日，建行番禺支行以白某拖欠借款利息未清偿为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认，白某自2003年8月18日开始欠供，2009年3月24日，某公司代白某向建行番禺支行归还借款本息共330059.67元，其中，313041.79元用以清偿借款本金，17017.88元用以偿还借款利息，仍余部分借款利息未清偿；涉讼房屋尚未取得房地产权证。建行番禺支行与白某均同意解除《楼宇按揭合同（商业性贷款）》。双方当事人对于白某是否仍应向建行番禺支行偿还尚未清偿的借款利息、复利及支付违约金产生争议。建行番禺支行主张，2009年3月24日，某公司仅代白某清偿了借款本金和部分利息，剩余利息白某至今仍未清偿，且由于白某逾期偿还该利息，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计收复利；但由于白某拖欠时间较久，建行番禺支行已无法查询某公司代偿款项后剩余未付利息的具体金额，仅可提供其银行系统中生成的《个人住房贷款逾期明细》，其中载明，截至2014年12月19日拖欠利息及复利合计204278.64元，建行番禺支行主张，此后利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至清偿之日止；由于白某逾期支付上述借款利息及复利，构成违约，其还应支付48期逾期还款的违约金4800元（100元/期×48期），同时，建行番禺支行要求对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权，并要求某公司对上述还款义务承担连带清偿责任。白某则主张，建行番禺支行已确认借款本金于2009年3月24日还清，根据《楼宇按揭合同（商业性贷款）》对于提前还款的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百零八条的规定，提前归还贷款的，按借款的实际期间计算利息，故本金清偿完毕后，不应再产生任何利息，建行番禺支行主张2009年3月24日后继续计算利息没有依据；且白某2003年8月起出现逾期供款系因为建行番禺支行与某公司就涉讼房屋操作假按揭使白某利益受损所致，建行番禺支行为此已减免了某公司的贷款利息，其另行向白某主张贷款利息，有违诚实信用原则；另外，2009年3月24日，某公司已归还了全部贷款本金及部分利息，当时利息本可一次性结清，但此后建行番禺支行明知利息未还清而未向白某主张，至2015年4月17日才提起本案诉讼，其主张的款项已超过两年诉讼时效，不应得到支持。某公司认为，白某所述的“假按揭”一事与本案无关，不影响本案借款合同的履行；对于建行番禺支行主张白某支付利息及对涉讼房屋享有优先受偿权的主张，与其无关，其没有意见；但本案中的借款已以涉讼房屋设置抵押，即使某公司需要承担责任，其作为担保人，也仅应在抵押物不足以清偿建行番禺支行的债权时才承担补充清偿责任，而不应对本案中的债务承担连带清偿责任；另外，由于《楼宇按揭合同（商业性贷款）》是建行番禺支行与白某签订，根据合同相对性原则，建行番禺支行主张的违约金及诉讼费应当由白某承担，与某公司无关。另查明，原某银行番禺市支行于2000年10月8日经中国人民银行广州分行营业管理部批准，更名为“某银行广州市番禺支行”；后于2004年11月26日经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准，更名为“某银行股份有限公司广州番禺支行”。本院认为：建行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与某公司签订的《楼宇按揭合作协议》，以及与白某签订的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、法规的强制性规定，均是合法有效的合同，合同双方应当依约履行。现建行番禺支行与白某均同意解除《楼宇按揭合同（商业性贷款）》，本院对此予以认可。本案争议的焦点在于白某是否应当向建行番禺支行支付截至2009年3月24日未清偿的利息及此后产生的复利的问题。首先，虽然双方当事人均确认，某公司于2009年3月24日代白某清偿了全部借款本金及部分借款利息，仍有部分利息未还清，但建行番禺支行未能明确当时未还清的利息金额，对其主张的利息及复利金额其只提交了自行打印的《个人住房贷款逾期明细》予以证实，缺乏计算依据。其次，根据《楼宇按揭合同（商业性贷款）》的约定，提前还款的，按借款的实际期间计算利息，故某公司于2009年3月24日代白某清偿剩余全部借款本金时应当结算计至当时的借款利息，并一次性还清；而当时某公司仅还清了剩余本金及部分利息，故剩余利息应自2009年3月25日起计算诉讼时效；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”由于建行番禺支行未举证证明其曾向白某追讨该利息或具有其他导致诉讼时效中止、中断或延长的情形，因此，建行番禺支行于2015年4月17日向本院提起诉讼主张该利息及其复利，已超过诉讼时效。综上，本院对于建行番禺支行主张白某向其支付利息及复利的诉讼请求不予支持。对于建行番禺支行主张的违约金4800元，根据《楼宇按揭合同（商业性贷款）》约定，白某因未能在规定日期内还本付息的，每逾期一次，应向建行番禺支行支付100元违约金，建行番禺支行可在白某的还款账户中划扣；现白某在2003年8月至2009年3月期间均有欠供情形，建行番禺支行主张其中48期的逾期违约金。本院认为，根据合同约定，借款本息应按月偿还，故建行番禺支行在每月白某欠供之日即应知道其权利受损，而合同约定其有权直接从还款账户中划扣逾期违约金，故建行番禺支行在次月扣款时未能划扣到违约金即应知道其追讨违约金的权利受到侵害，故应自此起算违约金的诉讼时效。由于建行番禺支行未举证证明其曾向白某追讨该违约金或具有其他导致诉讼时效中止、中断或延长的情形，因此，建行番禺支行于2015年4月17日向本院提起诉讼主张违约金4800元，亦已超过诉讼时效，本院不予支持。由于本院对建行番禺支行的上述两项诉讼请求不予支持，故对于建行番禺支行主张对仅办理了抵押预登记涉讼房屋处置所得价款享有优先受偿权，及要求某公司承担连带清偿责任的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告某银行股份有限公司广州番禺支行与被告白某于2000年9月27日签订的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》；二、驳回原告某银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。本案受理费2271元，由原告某银行股份有限公司广州番禺支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 祎二〇一五年十月十五日书 记 员 范津津