浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸枫民初字第263号原告：杨惠权。原告：俞兰英。被告：诸暨市三和房地产开发有限公司。住所地：诸暨市枫桥镇天洋路8号。法定代表人：陈建国。委托代理人：潘金龙，浙江浣纱律师事务所律师。原告杨惠权、俞兰英为与被告诸暨市三和房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称三和公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月29日向本院提起诉讼。本院于同日立案后，依法由审判员韩华独任审判，并于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告杨惠权、俞兰英、被告三和公司的委托代理人潘金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨惠权、俞兰英起诉称：两原告系夫妻。2012年12月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告以2192605元的价格向被告预购位于诸暨市××镇枫林半岛和××幢建筑面积为267.75平方米的住宅房一套。合同约定房屋交付期限应当在2013年12月31日前，如逾期超过90日，买受人有权解除合同，由出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；如买受人要求继续履行合同的，出卖人按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止按日向买受人支付已交付房款万分之8的违约金。合同还就房屋的产权登记明确约定，出卖人承诺于2014年12月31日前，将《土地使用权证书》、《房屋所有权证》交付给买受人，如出卖人按约定日期起60日以后不能交付权属证书或登记证明的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.5‰的违约金。截止2015年5月10日，被告逾期交付房屋已达495天，按合同约定应支付违约金868272元（2192605元×0.8‰×495天），逾期交付权属证书或登记证明已达130天，按合同约定应支付违约金142519元（2192605元×0.5‰×130天）。现原告起诉，要求判令：被告支付至2015年5月10日止的逾期交房违约金868272元、逾期交付房屋权属证书违约金142519元及自2015年5月11日起至实际交房和实际交付房屋权属证书日止的违约金。庭审中，两原告明确诉讼请求：要求被告支付房价款2192605元自2014年1月1日起至2015年7月10日止按每日0.8‰计算的违约金868271.58元及自2015年1月1日起至实际交付土地、房屋权属证书或登记证明之日止按每日万分之五计算的违约金。被告三和公司答辩称：被告已于2015年7月10日交付房屋，所以自该日起关于逾期交房的违约金应予驳回；本案中的逾期交付房屋及房屋权属证书的违约金过高，请求法庭予以调整；被告无法实际交付房屋，必然无法交付相关权属证书，故两原告对违约金的计算是重复的，逾期交付权属证书的违约金应自2015年7月10日起算。经审理，本院查明：原、被告于2012年12月18日签订了一份《浙江省商品房买卖合同》（900027096），约定被告将其开发建造的位于诸暨市枫桥镇洄村枫林半岛和园第6幢000101号房屋及第6幢000001号地下室、001号架空层以总价款2192605元出售给两原告。另在该合同中有如下约定：“…第八条交付期限及条件出卖人（即被告，下同）应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（即两原告，下同）使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、×等，具备商品房正常使用的基本条件；4、×。…第九条出卖人逾期交房的违约责任…出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…②逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。…第十五条关于产权登记的约定…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：…2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向买受人支付已交付房价款0.5‰的违约金…”。当日，两原告将房价款2192605元支付给被告。被告于2015年7月10日将上述合同项下的房屋交付给两原告。被告至今未将合同约定的土地、房屋等权属证书或登记证明交付给两原告。上述事实，除原、被告的庭审陈述外，还有两原告提供的《浙江省商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票一份等证据予以证实。被告三和公司对上述证据均无异议，本院依法予以确认。本院认为，原、被告于2012年12月18日签订的《商品房买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告未按约定的期限向两原告交付房屋及交付办理权属证书所需的相关证明材料，导致两原告的居住环境和条件等在延期交付期间内受到不利影响，被告应当支付违约金。双方的争议点是违约金是否应予减少。违约金既有惩罚性又有补偿性，它首先来源于当事人的约定，同时还是一种民事责任的形式，违约金过高的认定标准应当以实际损失为基础。现被告提出约定的违约金过高，要求减少，庭审中，原告未对约定的违约金与被告的违约行为对其造成的损失相当提供证据证明。本院综合案情，兼顾合同的履行情况、当事人的违约程度以及逾期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，酌情将逾期交付的违约金调整为日0.4‰，计违约金434135.79元（以房款2192605元为基数，按原告主张的495天计算）；逾期提交相关权属证明的违约金调整为日0.1‰，原告起诉时将逾期提交相关权属证明的违约金计算至实际交付日止，由于实际交付日尚未确定，所以计算至判决生效之日止，判决生效之日后至被告实际交付日的违约金，原、被告可另行结算。被告抗辩原告主张的两项违约金存在重复计算情况，但因本案中原、被告签订的商品房买卖合同已明确约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证的违约金，虽然在合同约定的办证日期与开发商实际交房日之间只存在一个期间，但是在该期间内，开发商存在两种违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任，故被告的该抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告诸暨市三和房地产开发有限公司支付原告杨惠权、俞兰英违约金434135.79元及自2015年1月1日起至本判决生效之日止以2192605元为基数按每日0.1‰计算的违约金，款限本判决生效之日起十五内付清；二、驳回原告杨惠权、俞兰英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13897元，依法减半收取6948.5元，由原告杨惠权、俞兰英负担2000元，被告诸暨市三和房地产开发有限公司负担4948.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费13897元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 韩 华二〇一五年十月二十七日书记员 骆未腾