福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第921号上诉人（原审被告）黄国安，男，1958年8月12日出生，汉族，自由职业。委托代理人方家华，福建建达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄炳高，男，1965年12月7日出生，汉族，自由职业。委托代理人陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。原审被告黄木林，男，1961年11月2日出生，汉族，自由职业。原审第三人杨宗清，男，1950年3月2日出生，汉族，个体工商户。上诉人黄国安因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省邵武市人民法院（2014）邵民初字第3244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄国安及其委托代理人方家华，被上诉人黄炳高的委托代理人陈晓英，以及原审第三人杨宗清到庭参加诉讼。原审被告黄木林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。被上诉人黄炳高原审诉讼请求：判令黄国安、黄木林履行合同约定，将邵武市华光南路延伸段西侧贤祥3幢1层A8号店面产权登记给黄炳高，过户费用由黄炳高自行承担。原审法院查明，1999年12月13日，黄国安、朱嫦娥（即黄国安之妻）与福建省邵武贤祥房地产开发有限公司（以下简称贤祥公司）签订《协议书》1份，协议约定贤祥公司征用的位于邵武市光华路三仙段西侧沿街部分土地使用权转让给黄国安、朱嫦娥开发建设商住楼（即后来的“贤祥3号楼”）。合同签订后，黄国安与黄木林达成合伙协议，合伙开发“贤祥3号楼”，并各占50%的份额。2001年2月20日，黄国安、黄木林和黄炳高及陈建辉（后退出承包）签订《建设工程施工合同》，合同约定：甲方为黄木林、黄国安，乙方为陈建辉、黄炳高；甲方在邵武市华光路西侧开发建设的由北往南第三幢商住楼建筑工程项目由乙方承包施工；由乙方按包工包料形式承包，每平方米价400元正包干，工程预算总造价捌拾万元左右，建筑面积、总造价按照现行国家规定计算，工程竣工后按实结算；（合同第五条约定）甲方将该房由南往北的四个店面出售给乙方，每平方米2，800元计算，约67万元（包含本案诉争店面在内）。另出售中间楼道四套商品房，其中包括顶上××层固定给乙方，每平方价格650元，二层价格另议，合计约350平方米，约23万元，两项合计约90万元。乙方还必须缴纳国家规定契税，商品房及店面的实际面积按国家规定计算，甲方可为乙方办理房产证；（合同第六条约定）乙方所定购的店面、商品房向客户所收的购房款，必须由甲方收取，所收的款按工程造价进度的百分之八十付给乙方（包括甲方借给乙方的二十万元在内），其余的款归甲方所有；（合同第七条约定）甲方不管什么时间办好房产证，乙方必须无条件的付清所有房款（但可扣除乙方所建的工程款）。乙方到时若不能将款付清甲方，甲方有权将店面或住宅另处置；（合同第八条约定）在乙方工程进度完成二层楼板后，甲方借给乙方壹拾万元，工程封顶后借给乙方壹拾万元，合计借给乙方贰拾万元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，黄炳高即依约进行建设施工。“贤祥3号楼”于2001年12月2日竣工，并于2006年12月29日经邵武市建设局验收合格。2006年1月8日，黄炳高与杨宗清签订《购买店面合同书》，合同约定：甲方为黄炳高，乙方为杨宗清；乙方购得甲方工程冲抵款店面座落在华光路南段西侧安置三号楼，过道南侧店面第四间××个（注3号楼南面最后壹间，即本案诉争店面）；本店面面积约为84.32平方米，前面过道分摊面积由房管部门测量结算为准；本店面售价每平方米人民币贰仟陆佰元整，合计人民币贰拾壹万玖仟贰佰叁拾贰元整；付款方式：1、乙方首付定金人民币叁万元整。2、乙方在2006年6月份前付给甲方人民币壹拾贰万元整。余款甲方把产权证交付给乙方时当面付清给甲方；本店面办理房产证的契税由乙方承担，其它费用由甲方自理。当日，杨宗清支付黄炳高购店面定金20，000元。2006年1月20日，杨宗清支付黄炳高购店面定金10，000元。2006年6月17日，杨宗清支付黄炳高购店面款120，000元。同月，黄炳高将诉争店面交付给杨宗清使用。2006年10月1日，杨宗清将上述2间店面租赁给他人使用。至今，A8号店面仍是杨宗清在管业（出租）。因邵武市贤祥房地产开发有限公司涉嫌违法被公安机关查处，导致“贤祥3号楼”的房产证××直无法办理。2008年9月28日上午、10月14日上午，邵武市人民政府召开市政府专题会议，研究历史遗留城区房地产权属办证问题，并作出（2008）50号《关于研究历史遗留城区房地产权属办证问题的会议纪要》，以解决“贤祥3号楼”的办证问题。根据上述会议纪要，2009年7月，黄木林经手以邵武市贤祥房地产开发有限公司的名义向邵武市房地产管理处申请办理“贤祥3号楼”初始登记。此后，黄国安、黄木林开始着手为“贤祥3号楼”的购房户办理房屋权属证书，办证时由购房户与福建省邵武贤祥房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》。2011年3月9日，黄国安、黄木林共同出具《声明》，由黄国安负责办理“贤祥3号楼”A7号、A8号店面的产权登记手续。2011年5月，黄国安以福建省邵武贤祥房地产开发有限公司的名义与黄辉辉（黄国文之子，与黄国安系伯侄关系）签订了关于“贤祥3号楼”A8号店面（即本案诉争店面）买卖的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0086901）。2011年6月24日，邵武市房地产管理处向黄辉辉核发了《房屋所有权证》（证号：房权证邵武字第××号）。2011年9月7日，杨宗清向邵武市房地产交易管理所提出异议登记申请，要求将“贤祥3号楼”A8号店面产权变更登记为杨宗清所有。2011年9月，杨宗清向原审法院提起诉讼，要求确认本案诉争房屋归其所有，后因诉讼主体不适格撤诉。2013年3月，黄炳高向原审法院提起诉讼，请求确认黄国安、黄辉辉就本案诉争店面签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0086901）无效，2013年11月11日，原审法院作出（2013）邵民初字第1665号民事判决书，判决：“被告黄国安以福建省邵武市贤祥房地产开发有限公司的名义与被告黄辉辉签订的关于位于邵武市华光南路延伸段贤祥3幢1层A8号店面的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0086901）无效”。宣判后，黄国安与黄辉辉不服××审判决，上诉于南平市中级人民法院，2014年3月6日，南平市中级人民法院作出（2014）南民终字第91号终审判决：“驳回上诉，维持原判”。该判决已发生法律效力。原审法院认为，黄国安、黄木林与黄炳高之间包括诉争A8店面在内四套住房和四个店面的商品房买卖合同关系已由生效判决予以确认，应予采信。从黄炳高与黄国安、黄木林2010年5月10日签订的《结算单》的内容来看，可以认定黄国安、黄木林已将该店面抵扣工程款并将店面交付黄炳高占有、处分。虽然该《结算单》约定黄炳高应退还店面面积63.70平方米，但因黄炳高已于2006年将诉争店面卖给杨宗清，并由杨宗清占有使用，退还无实际可能。故黄国安关于本案诉争店面系双方议定的退还面积的主张，不予采信，该部分争议黄国安、黄木林可另行主张。综上，作为出卖方的黄国安、黄木林为黄炳高办理房屋产权过户手续，属于按合同约定应当履行的合同义务。且双方签订的《建设工程施工合同》第五条也约定：“甲方（即黄国安、黄木林）可为黄炳高办理房产证”。该约定合法有效，受法律保护。合同双方应当依约履行。因此，黄炳高主张黄国安、黄木林协助其办理诉争A8店面的产权过户手续的诉讼请求于法有据，应予支持。庭审中，黄炳高表示办理过户手续登记费用由其自行承担，不违反法律规定，可予确认。黄木林经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第××款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十××条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十四条的规定，判决：黄国安、黄木林应于判决生效后三十日内协助黄炳高办理邵武市华光南路延伸段贤祥3幢1层A8号店面的产权过户手续，办理过户手续登记费用由黄炳高自行承担。上诉人黄国安上诉称，××、本案应属建设工程施工合同纠纷，原判将本案定为商品房销售合同纠纷错误，导致判决错误：1.黄炳高与黄国安、黄木林签订了《建设工程施工合同》，黄炳高根据该合同的约定主张诉争店面的权益，应认定本案系建设工程施工合同纠纷，且商品房销售合同存在于房地产开发企业与购房者之间，而本案当事人均是自然人，故本案不属商品房销售合同纠纷。2.根据《建设工程施工合同》第五、六、七条的约定，结合黄国安、黄木林与黄炳高之间2010年《结算单》可知，黄国安、黄木林系委托黄炳高售房，以售房款折抵工程款，并非将诉争店面出售给黄炳高。二、本案《建设工程施工合同》因黄炳高并无建筑施工资质而无效，黄炳高依法仅享有在建设工程竣工验收合格后，请求参照合同约定支付工程价款的权利，而不享有依无效合同的约定条款，要求黄国安、黄木林将诉争店面登记至其名下的权利，原判依无效合同的约定，判决黄国安、黄木林协助黄炳高办理房屋过户手续，该判决违法。三、原判遗漏认定黄国安、黄木林与黄炳高进行工程结算时，黄炳高将诉争店面退还给黄国安这××事实。依据该事实，不论黄炳高将诉争店面出售给杨宗清是否真实，该出售行为都不具有法律效力，对黄国安亦不具有约束力。且杨宗清占有、使用诉争房屋，并不必然产生诉争店面无法退还给黄国安的法律后果。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回黄炳高的诉讼请求。被上诉人黄炳高答辩称，黄炳高本案诉请是要求黄国安、黄木林履行协助办理店面产权过户的义务，该义务属双方之间房屋买卖法律关系发生后的附随义务，原判支持黄炳高的诉请是正确的。本案纠纷虽然发生在自然人之间，但由于“贤祥3号楼”地块原系贤祥房地产公司开发，后因该公司涉嫌违法开发被公安机关查处，导致办证不能，邵武市政府为解决办证问题，出台会议纪要，由实际开发人以贤祥公司名义与购房户签订《商品房买卖合同》，以解决办证的历史遗留问题。原判结合以上因素，确定本案案由为商品房销售合同纠纷，符合法律规定。对于黄炳高与上诉人黄国安之间的工程结算争议，原判已告知双方另行主张。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告黄木林未作答辩。原审第三人杨宗清述称，其已于2006年向黄炳高购买了诉争店面，并将该店面出租使用至今。请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原判查明认定的事实，除上诉人黄国安提出被上诉人黄炳高与原审第三人杨宗清签订的《购买店面合同书》不真实外，对其余事实各方当事人无异议，本院予以确认。另查明，诉争店面所在的“贤祥3号楼”竣工后，黄炳高、黄国安均有对外售房。黄炳高所售的住房包含本案诉争店面。以上事实，有《建设工程施工合同》、《购买店面合同书》、二审庭审笔录在案为证，足以认定。二审过程中，上诉人黄国安向本院提交两份新证据：证据1，黄炳高出售的店面位置图，拟证明黄炳高未按《建设工程施工合同》的约定出售店面；证据2，福建正中司法鉴定所司法鉴定意见书，拟证明黄炳高与杨宗清签订的《购买店面合同书》中，杨宗清的签名并非其本人所签，黄炳高并未于2006年将诉争店面出售给杨宗清的事实。被上诉人黄炳高、原审第三人杨宗清对以上两份证据均不予认可。本院认为，证据1系黄国安单方制作的图表，黄炳高不认可，本院不予采信；证据2与黄炳高、杨宗清均确认双方就诉争店面已于2006年签订买卖合同，合同签订后，杨宗清已支付部分对价，占有诉争店面并租赁给他人使用至今，黄炳高、杨宗清关于诉争店面的买卖合同已经成立且发生法律效力的客观实际不符，本院不予采信。本院认为，上诉人黄国安、原审被告黄木林与被上诉人黄炳高所签订的《建设工程施工合同》约定，由黄炳高承包诉争店面所在的“贤祥3号楼”的施工，黄国安、黄木林将该楼四个店面及四套商品房出售给黄炳高，并由黄国安、黄木林办理房产证，用以抵扣黄炳高施工的工程价款。该约定系合同双方的真实意思表示，不违反法律的规定。“贤祥3号楼”已经竣工验收，黄炳高得以依该约定向黄国安、黄木林主张相应的工程价款。故黄国安提出《建设工程施工合同》无效，黄炳高无权主张上述房产权利的上诉理由不成立，其理由亦违反诚实信用原则，本院不予支持。关于黄国安提出黄炳高未按约定售房，诉争店面在其与黄炳高结算后，黄炳高多收了工程款，应将该店面退还给黄国安，黄炳高无权处分该店面的上诉理由。本院认为，××是《建设工程施工合同》约定黄国安、黄木林出售给黄炳高的店面数量，黄国安本案提交的证据不足以证明黄炳高出售的店面不在约定范围内；二是黄国安主张双方经结算，黄炳高应退还的工程款折抵店面面积，所折抵的店面即指本案诉争店面，证据不足；三是黄国安与黄炳高之间的约定不能对抗善意的购房者。故应认定黄国安、黄木林已将诉争店面出售给黄炳高，用于抵扣工程价款，黄炳高又将给店面出售给杨宗清，且杨宗清已支付对价并占有使用该店面。基于以上事实，结合邵武市人民政府关于“贤祥3号楼”房产办证的会议纪要以及黄国安、黄木林关于办证的《声明》，本案黄炳高诉请黄国安、黄木林协助办理诉争店面过户登记手续，应予支持。至于黄国安提出黄炳高未按约定售房、黄木林与黄炳高之间关于“贤祥3号楼”之间的工程结算的问题，可另行处理。此外，黄国安上诉提出的本案案由问题，原审原告黄炳高基于双方《建设工程施工合同》中有关商品房销售合同关系的约定主张权利提起诉讼，其诉因为商品房销售合同关系，原判确定本案案由为商品房销售合同纠纷并无不当，亦不影响案件的处理结果。综上，本院对黄国安的上诉理由不予支持，原判认定事实清楚，处理结果并无不当。原审被告黄木林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十四、第××百七十条第××款第（××）项、第××百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6078元，由上诉人黄国安负担。本判决为终审判决。审 判 长  张聪荣代理审判员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一五年十月十二日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。