福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初2360号 原告：龙岩市新罗区锦绣佳园小区业主委员会，住所地龙岩市新罗区西陂街道锦绣路**。 负责人：李忠江，主任。 委托诉讼代理人：范上勤，福建至信律师事务所执业律师。 被告：龙岩安晟房地产开发有限公司，住，住所地龙岩市新罗区龙岩大道**商务营运中心太古广场****（龙岩经济技术开发区A）一社会信用代码91350800782183197W。 法定代表人：张安，董事长。 委托诉讼代理人：吴子胜，福建吴子胜律师事务所执业律师。 被告：福建和祥物业管理有限公司，住所地龙岩，住所地龙岩市经济技术开发区龙腾南路**珠江大厦**用代码91350800662805334U。 法定代表人：邱富标，执行董事。 委托诉讼代理人：张庆华，上海市捷华（龙岩）律师事务所执业律师。 原告龙岩市新罗区锦绣佳园小区业主委员会（以下简称锦绣小区业委会）与被告龙岩安晟房地产开发有限公司（以下简称安晟房地产公司）、被告福建和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员卢伟湘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦绣小区业委会主任李忠江、委托诉讼代理人范上勤，被告安晟房地产公司的委托诉讼代理人吴子胜，被告和祥物业公司的委托诉讼代理人张庆华到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告锦绣小区业委会主任李忠江、委托诉讼代理人范上勤，被告安晟房地产公司的委托诉讼代理人吴子胜，被告和祥物业公司的委托诉讼代理人张庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦绣小区业委会向本院提出诉讼请求：1、判令安晟房地产公司和和祥物业公司按龙岩锦绣佳园景观绿化工程“屋顶花园、架空层绿化总平图”（竣工图）标准恢复位于龙岩市新罗区架空层绿化和3号楼楼顶花园；2、判令安晟房地产公司开通通往1号楼二层裙房屋顶花园的通道；3、本案诉讼费用由安晟房地产公司、和祥物业公司承担。事实与理由：位于龙岩市新罗区的锦绣佳园小区由安晟房地产公司开发建设，首套物业交付时间2012年5月底,现入住率为99％。2018年5月8日，锦绣小区业委会到龙岩市城建档案馆查询复制“锦绣佳园景观绿化总平面图（屋顶花园绿化部分）”和“屋顶花园、架空层绿化总平图（竣工图）”后得知，锦绣佳园小区除现有绿地外还有1号楼楼顶花园（内含：小叶紫薇6株、红花继木球10株、苏铁3株、散尾葵7株、含笑球7株、非洲茉莉2株、马尼拉草359.04平方米）、1号楼二层裙房屋顶花园（内含：含笑球6株、苏铁6株、红叶石楠球6株、散尾葵7株、红花继木球5株、马尼拉草500平方米）、3号楼楼顶花园（内含：含笑球13株、散尾葵14株、苏铁7株、马尼拉草400平方米）和2号楼架空层绿化（内含：非洲茉莉5株、绿宝5株、马尼拉草120.46平方米）。和祥物业公司是锦绣佳园小区前期物业服务企业，依《物业承接查验办法》第十六条：“物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：…（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、…”规定，和祥物业公司应对本案讼争绿地进行检查和验收，但和祥物业公司未对该绿地进行检查验收，致使锦绣佳园小区绿地缺失，理应承担恢复小区缺失绿地的责任。1号楼楼顶花园及其二层裙房屋顶花园、3号楼楼顶的花园和2号楼架空层绿化均在建筑区划内。依《中华人民共和国物权法》的规定，该花园和绿化均属锦绣小区全体业主共有。安晟房地产公司在竣工验收时在上述区域建有花园和绿化，但在交房前无楼顶花园和架空层绿化，并在1号楼二层裙房屋顶花园内建栅栏将花园进行分割，同时未开通该花园道路，妨碍了全体业主的使用和管理，也存在安全隐患，两被告的行为侵犯了锦绣小区全体业主的合法权益，为维护全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持锦绣小区业委会的诉讼请求。 安晟房地产公司辩称：一、锦绣小区业委会对本案不具有诉讼主体资格。二、位于龙岩市新罗区架空层绿化和**楼楼顶花园现状并非安晟房地产公司的原因造成，锦绣小区业委会无权要求安晟房地产公司按竣工图标准恢复。三、锦绣佳园在规划师没有设计通往小区1号楼二层裙房的通道。安晟房地产公司按经过审批通过的规划施工建设，工程竣工后也通过了相关单位的验收备案。锦绣小区业委会根据自己的需求要求安晟房地产公司开通通往小区1号楼二层裙房的通道没有事实和法律依据。四、锦绣佳园小区1号楼二层屋顶花园内设置栅栏是为了1号楼二层业主的安全着想，锦绣小区业委会要求拆除栅栏实际上会损害1号楼二层业主的权益。综上，请求人民法院驳回锦绣小区业委会的诉讼请求。 和祥物业公司辩称：和祥物业公司的答辩意见与安晟房地产公司意见相同。和祥物业公司作为物业公司的职责就是进行物业管理，锦绣小区业委会诉称的问题并非和祥物业公司造成，也与和祥物业公司无关，请求法庭依法驳回锦绣小区业委会对和祥物业公司的诉请。涉案绿地被铲除系业主为解决屋顶渗水而自行改变屋顶绿地的现状。和祥物业公司于2012年3月份入驻讼争小区，和祥物业公司是与安晟房地产公司签订前期物业合同，锦绣佳园于2012年5月开始办理交房手续。 经审理查明，安晟房地产公司系锦绣小区的建设单位，和祥物业公司系锦绣小区的前期物业服务企业，和祥物业公司于2012年3月左右入驻该小区。2012年5月10日，安晟房地产公司向锦绣小区业主发送《绵绣佳园交房通知书》，通知书要求业主于“2012年5月29日至2012年5月31日办理交房手续”。2012年8月31日，龙岩市建设局针对安晟房地产公司开发建设的绵绣佳园（1-3#）出具了《建设项目附属绿化工程竣工验收表》，该表显示“绿化施工工程合格，绿化养护工程合格”、“绿地率为30.24%，乔灌木占绿地面积比例大于60%”。从锦绣佳园景观绿化总平面图（屋顶花园绿化部分）”和“屋顶花园、架空层绿化总平图（竣工图）”显示，锦绣佳园小区有1号楼楼顶花园（内含：小叶紫薇6株、红花继木球10株、苏铁3株、散尾葵7株、含笑球7株、非洲茉莉2株、马尼拉草359.04平方米）、1号楼二层裙房屋顶花园（内含：含笑球6株、苏铁6株、红叶石楠球6株、散尾葵7株、红花继木球5株、马尼拉草500平方米）、3号楼楼顶花园（内含：含笑球13株、散尾葵14株、苏铁7株、马尼拉草400平方米）和2号楼架空层绿化（内含：非洲茉莉5株、绿宝5株、马尼拉草120.46平方米）。2013年8月24日，厦门市恒冠景观工程有限公司向和祥物业公司出具养护到期移交函，内容为“龙岩市祥和物业有限公司：我司对绵绣佳园小区进行景观绿化施工，于2012年5月30日进行竣工验收，养护期为一年，到2013年6月1日到期，现我司工作人员对小区内的苗木进行修剪，和贵公司工作人员一起对小区内的苗木进行清点，对小区内死亡的苗木进行更换。望贵公司进行现场确认和移交”。在该移交函上，和祥物业公司工作人员标准“现场已确认验收及清点”，并加盖公章。2016年5月31日，龙岩市城乡规划局出具岩城规（2016）194号《关于林春成同志反映绵乡花园小区1#楼公共绿地被开发商卖售等问题信访事项处理答复意见书》，其中处理意见部分“1.锦绣佳园小区1#楼裙房原规划审批、绿地验收时为小区公共绿地，现部分已被拆除，应根据市住建局绿地验收要求，建设单位予以恢复原状，作为小区公共绿地使用”。2018年11月21日，龙岩市新罗区住房和城乡建设局向锦绣小区业委会出具龙新建（2018）662号《新罗区住房和城乡建设局信访事项处理意见书》，其中提及“根据档案图纸与现场查验对比发现以下问题：1.城市建设档案馆提供的小区绿化竣工验收图显示，小区1#、3#幢顶层系绿化景观，当时均通过相关部门绿化验收，而1#、3#幢顶层现状却无任何绿化”。 另查明，2018年1月29日，经龙岩市新罗区物业管理站审批锦绣小区业委会正式成立，该小区共有276户业主。2019年2月，194户业主同意委托锦绣小区业委会全权处理与安晟房地产公司、和祥物业公司之间就恢复锦绣佳园1号楼屋顶花园、1号楼二层裙楼屋顶花园、2号楼架空层绿化、3号楼楼顶花园纠纷以及授权锦绣小区业委会向安晟房地产公司或其他侵权人就侵犯全体业主权利的行为依法主张权利。锦绣佳园1号楼二层裙楼屋顶现状系封闭式的，没有通道。 上述事实，有锦绣小区业委会提供的龙岩市业主委员会备案表、授权委托书、企业信用信息公示报告、屋顶绿化总平面图、锦绣佳园景观绿化总平面图、照片、龙新建（2018）662号龙岩市新罗区住房和城乡建设局文件、岩城规（2016）194号龙岩市城乡规划局文件、（2018）闽0802民初3824号之一民事裁定书，安晟房地产公司提供的建设项目附属绿化工程竣工验收表、养护到期移交函、锦绣佳园交房通知，以及当庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，锦绣小区业委会经合法程序取得了锦绣小区业主的授权，具备提起本案诉讼的主体资格。安晟房地产公司提供的建设项目附属绿化工程竣工验收表，可以证明安晟房地产公司所负责建设的锦绣家园（1-3#）建设项目附属绿化工程于2012年8月31日通过了龙岩市建设局的验收，即安晟房地产公司已完成了涉案绿化工程的建设且已通过验收。安晟房地产公司提供的厦门市恒冠盛景观工程有限公司出具的养护到期移交函，可以证明2013年8月24日该景观工程公司已经与和祥物业公司就涉案绿化项目进行移送交接。而锦绣小区系于2012年5月期间开始办理交房手续，锦绣小区业委会主张在交房前锦绣小区无楼顶花园和架空层绿化，与事实不符。现锦绣小区业委会主张涉案的绿化项目系因安晟房地产公司和祥物业公司的原因灭失的，并未提供充分证据予以证明，其诉请要求两被告承担恢复涉案绿化项目依据不足，本院不予支持。锦绣小区业委会诉请要求两被告开通通往绵绣佳园1号楼二层裙楼屋顶花园的通道，但未提供证据证明该建筑在竣工验收时是否设计为可通行状态，对其该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回龙岩市新罗区锦绣佳园小区业主委员会的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元，由龙岩市新罗区锦绣佳园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 员 卢  伟  湘 人民陪审员 李  丽  月 人民陪审员 李    展 二〇一八年八月三十日 书 记 员 黄珺滢(代) 书 记 员 廖丽清(代) 附： 一、相关法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2、《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。