江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴江商初字第01373号原告中国银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。负责人钱剑良，该行行长。委托代理人江强，江苏江太律师事务所律师。委托代理人袁晓明，江苏江太律师事务所律师。被告朱卫忠。被告袁美华。被告吴江恒宇房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区平望镇复兴民营开发区。法定代表人吴金土，该公司董事长。原告中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）与被告朱卫忠、袁美华、吴江恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员郝振适用简易程序进行审理。后因被告朱卫忠、袁美华下落不明，被告恒宇公司法定代表人下落不明，且无其他人应诉，本院于2014年10月9日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年2月25日公开开庭进行了审理。原告中行吴江分行的委托代理人江强到庭参加诉讼。被告朱卫忠、袁美华、恒宇公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告中行吴江分行诉称：2008年6月17日，朱卫忠与恒宇公司签署《商品房买卖合同》，购买恒宇公司开发的位于苏州市吴江区平望镇XXX房屋，总价款为3704085元，付款方式为首付加银行按揭贷款。2008年6月30日，中国银行股份有限公司吴江支行（以下简称中行吴江支行）与朱卫忠、袁美华、恒宇公司签订《中国银行购房借款合同》，约定由中行吴江支行贷款185万元给朱卫忠、袁美华用于购买上述房屋；借款期限120个月；还款方式为按月等额本息还款；朱卫忠、袁美华如未按约定期限还款，中行吴江支行就逾期部分按约定利率的1.4倍计收罚息，并有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；订立、执行本合同所需有关费用（包括但不限于律师费等）由朱卫忠、袁美华负责支付；恒宇公司提供连带责任保证直至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日，同时恒宇公司应按贷款发放金额的10%（185000元）作为保证人履行担保责任的保证金存入保证人在中行开立的保证金账户。其后，中行吴江支行依约于2008年7月24日向朱卫忠、袁美华发放贷款185万元。截止2014年7月10日，朱卫忠、袁美华已连续三期未能履行还款义务。朱卫忠、袁美华拖欠贷款的行为已严重违反了借款合同的约定，中行吴江分行曾委托律师发函给朱卫忠、袁美华，宣布贷款全部到期，并要求其提前还清全部贷款本息，但其至今未履行，故诉至法院，请求判令：1.朱卫忠、袁美华立即归还中行吴江分行贷款本息960181.48元（其中本金948270.48元、利息11153.37元、罚息757.63元，利息及罚息暂计至2014年7月10日，此后的罚息以本金948270.48元为基数，按照合同约定的借款利率的1.4倍计算）；2.朱卫忠、袁美华赔偿中行吴江分行律师费损失55809元；3.恒宇公司对上述款项的清偿承担连带责任；4.本案诉讼费用由三被告负担。庭审中恒宇公司增加一项诉讼请求：中行吴江分行就恒宇公司提供的185000元保证金优先受偿。被告朱卫忠、袁美华、恒宇公司均未作答辩。经审理查明：2008年6月17日，朱卫忠作为买受人，恒宇公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定朱卫忠向恒宇公司购买位于苏州市吴江区平望镇XXX房屋，单价为每平方米3300元，总价款为3704085元，付款方式为首付加银行按揭贷款。2008年6月30日，朱卫忠、袁美华作为借款人、抵押人，中行吴江支行作为贷款人，恒宇公司作为保证人，三方签订编号为2008年商住12012号的《中国银行购房借款合同》一份，约定：朱卫忠、袁美华向中行吴江支行借款185万元用于购买位于苏州市吴江区平望镇XXX房屋；贷款利率采用浮动利率，利率水平实行一年一定，即从贷款发放之日起（若贷款分笔发放，则从第一笔贷款发放之日起）一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上上浮10%以确定下一年的利率，第一个浮动周期内，贷款年利率为8.613%，贷款利息自贷款发放之日起计算，计息基数为一年360天；贷款期限为120个月，自2008年7月24日起至2018年7月24日止；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款一次以转账形式划入恒宇公司（户名）在中国银行股份有限公司开立的账户45×××01（账号）；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月10日；借款人在中国银行股份有限公司开立存款账户，户名朱卫忠，账号44×××13，同时借款人保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，并授权贷款人于每月约定还款日从该存款账户中扣收贷款本息；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人对逾期贷款本息每日计收罚息，罚息利率为本合同载明的贷款利率水平上加收40%；借款人累计30天或累计三期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权停止发放尚未划付的贷款或宣布本合同项下的贷款提前到期，并向借款人和保证人发出提前还款函，要求借款人在提前还款函固定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人为本合同项下借款提供连带责任保证，保证期间从本合同项下债务到期（包括贷款人根据本合同的约定宣布本合同项下债务全部提前到期）之日起至保证人协助借款人取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交付贷款人，并经贷款人审核签收之日止；保证人应按贷款发放金额的10%（金额185000元）作为保证人履行担保责任的保证金存入保证人在中行开立的保证金账户。该合同通用条款约定：订立、执行本合同所需有关费用（包括但不限于律师费、公证费、差旅费、财产保全费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）由借款人负责支付；保证人保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、差旅费、财产保全费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）。2008年7月24日，中行吴江支行按约发放了贷款185万元。同日，恒宇公司向开立于中行吴江支行的保证金账户（账号：51×××04）存入185000元。贷款发放后，朱卫忠、袁美华按约归还了部分借款本息，但自2014年5月开始逾期。2014年7月18日，中行吴江分行委托江苏拙正律师事务所向朱卫忠发出律师函，通知其截至2014年7月17日，已连续3个付款期未偿还贷款本息，合计55370.35元，要求其在2014年7月20日前向中行偿还所有拖欠贷款本息，逾期不还，中行将依法向人民法院提起诉讼，解除借款合同并收回全部贷款本息。2014年8月4日，中行吴江分行再次委托江苏拙正律师事务所向朱卫忠发出律师函，通知其截至2014年8月3日，已连续3个付款期未偿还贷款本息，合计55700元，要求其在2014年8月5日前向中行偿还所有拖欠贷款本息，逾期不还，中行将依法向人民法院提起诉讼，解除借款合同并收回全部贷款本息。截止2014年7月10日，朱卫忠、袁美华尚结欠中行吴江分行借款本金948270.48元、利息11153.37元、罚息757.63元。借款人未履行还款责任，保证人亦未履行保证责任，致引起本案诉讼。另查明：2011年12月22日，经中国银行业监督管理委员会批复，中行吴江支行升格为中行吴江分行。又查明：2014年8月11日，中行吴江分行书面委托江苏江太律师事务所代理本案诉讼，并约定律师代理费55809元。2014年9月9日，中行吴江分行通过银行转账方式支付了该项律师代理费。再查明：本案所涉抵押房产至今未办理抵押登记手续。以上事实，有中行吴江分行提供的《商品房买卖合同》、《中国银行购房借款合同》、借款借据、律师函、逾期未还款查询单、中国银监会批复、委托代理合同、银行转账凭证以及中行吴江分行委托代理人江强的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：中行吴江支行与朱卫忠、袁美华、恒宇公司签订的《中国银行购房借款合同》依法成立并有效，对于合同各方均具有法律约束力。中行吴江支行升格为中行吴江分行后，其合同权利义务由中行吴江分行依法继受。中行吴江分行依约发放贷款后，朱卫忠、袁美华理应按期还本付息，其未按约归还借款本息显属违约，应承担相应违约责任，中行吴江分行有权依约宣布贷款全部提前到期，并要求朱卫忠、袁美华偿付相应利息、罚息。但关于中行吴江分行宣布贷款全部提前到期的时间，从中行吴江分行所提供的此前委托江苏拙正律师事务所向朱卫忠发出的律师函来看，未包含明确宣布贷款全部提前到期的内容，故本院认为应以中行吴江分行向本院提起诉讼之日（2014年8月13日）为宣布贷款全部提前到期之日。因本案所涉抵押房产未办理抵押登记，恒宇公司作为阶段性保证人在抵押物办妥抵押登记前理应按合同约定承担连带保证责任。关于恒宇公司交存的185000元保证金，属其为履行保证责任而提供的动产质押，在恒宇公司未履行保证债务时，中行吴江分行有权对该金钱优先受偿。关于中行吴江分行主张的律师费损失，因本案所涉购房借款合同对此有明确约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，故朱卫忠、袁美华应承担中行吴江分行为实现债权而支出的律师费用，但中行吴江分行主张的律师费过高，依据2013年12月20日开始试行的《江苏省律师服务收费标准》，简单案件按标的额比例收费，并实行政府指导价，故本院按标的额依据上述收费标准规定的比例，依法将其调整为4万元。朱卫忠、袁美华、恒宇公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤﹥若干问题的解释》第四十二条第一款、第、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱卫忠、袁美华应于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金948270.48元、利息11153.37元、罚息757.63元，合计960181.48元（利息、罚息暂算至2014年7月10日；自2014年7月11日起至2014年8月12日期间的利息、罚息按《中国银行购房借款合同》约定的等额本息还款方式正常计算；自2014年8月13日至实际给付之日止的罚息，以借款本金948270.48元为基数，按年利率10.087%计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、被告朱卫忠、袁美华于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失4万元。三、被告吴江恒宇房地产开发有限公司对被告朱卫忠、袁美华上述债务承担连带清偿责任。被告吴江恒宇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朱卫忠、袁美华追偿。四、原告中国银行股份有限公司吴江分行对被告吴江恒宇房地产开发有限公司保证金账户（账号：51×××04）中保证金185000元享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14598元、保全费5000元、公告费560元，合计20158元，由被告朱卫忠、袁美华、吴江恒宇房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号10×××99。）审 判 长  庾向荣审 判 员  郝 振人民陪审员  李根荣二〇一五年三月三日书 记 员  颜 艳附录法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。