云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民二初字第200号原告（反诉被告）：和立军，男，1977年9月18日生，纳西族，原住址云南省丽江市古城区五一街文治巷**，现住丽江市古城区。原告（反诉被告）：和云台，男，1943年6月9日生，纳西族，，原住址云南省丽江市古城区五一街文治巷**现住丽江市古城区。原告（反诉被告）：李玉春，女，1948年10月10日生，纳西族，原，原住址云南省丽江市古城区五一街文治巷**住丽江市古城区。原告（反诉被告）：和丽荣，女，1980年4月10日生，纳西族，原住，原住址云南省丽江市古城区五一街文治巷**丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：木坚、李振业，系云南义合律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴玉玲，女，1961年5月19日生，汉族，原住址江西省九江市武宁县新宁镇黄塘巷******，现住广东省佛山市。委托代理人（特别授权）：郜云，系云南滇西北律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）和立军、和云台、李玉春、和丽荣诉被告戴玉玲（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷本诉反诉二案，本院于2015年5月18日受理本诉后，被告戴玉玲于2015年7月31日提起反诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》适用普通程序及合并审理之规定，组成合议庭于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告和立军、和云台、李玉春、和丽荣及委托代理人木坚，被告戴玉玲及委托代理人郜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：四原告系家庭成员关系。2012年12月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，并进行了公证。合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）共有的位于古城区院落及房屋，租赁期限为15年（自2013年1月1日起至2028年1月10日）其中含装修免租期10天；租金分三次支付，其中2015年1月9日至2020年1月8日五年期间租金为每年37000元，共计185000.00元，应于2015年1月9日前一次性支付给原告。合同第七条第2款约定：乙方（被告）未按期支付房租给甲方（原告），甲方有权终止合同，收回租赁房屋，所有乙方前期装修投入归甲方所有。2015年1月12日，被告以银行转账的方式向原告支付房租83000.00元，现尚欠四原告第一期房租102000.00元。被告未在合同约定的付款期限内足额支付房租，原告于2015年1月13日通过国内挂号信函，编号为XA156××××****，向被告发出支付房租催告通知书，要求其在收到催告通知7日内履行支付房屋租金的义务，被告未履行。2015年3月3日，原告再次通过国内挂号信函，编号为XA23641455753，向被告发出解除租赁合同通知，解除通知于2015年3月8日送达被告，被告至今既未履行支付房租义务，也未将房屋腾退给原告。另原告陈述，其在2012年12月4日收到被告支付给原告的签字费52000.00元，在12月6日又收到50000.00元签字费，共计102000.00元。故原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告在2012年12月6日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即向原告返还合同项下位于丽江市古城区院落及房屋；2、判令被告向原告支付自2015年1月13日起至2015年5月18日止的逾期付款违约金2709.38元，2015年5月19日起至合同解除之日止的违约金另行计算；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称并反诉称：要求继续履行合同，反诉原告未存在违反合同约定的行为。反诉原、被告在2012年12月6日签订了《房屋租赁合同》，并进行了公证。该合同第十条约定：乙方（反诉人）支付给甲方（被反诉人）人民102000.00元作为甲方承办该房屋装修改建相关部门的合法施工许可手续，施工时间由乙方决定，改建内容为：1、将院落围墙拆除，改建成铺面以及铺面修建成二层楼房；2、将该院西北角的房屋改建成二层楼房；3、将该院东北角的斜墙改建成进户大门；4、另外配合乙方办理经营所需的所有相关证照。2012年12月6日，反诉人按照合同约定履行了向被反诉人支付款102000.00元的义务，但被反诉人未履行其承诺的办理合法施工许可手续的合同义务，已构成违约，应当承担相应的法律责任。在被反诉人违约的情况下，反诉人拒付了部分租金，现已足额支付。被反诉人不遵守合同约定，拒不履行该房屋装修改建所涉部门的合法施工许可手续，给反诉人造成较大经济损失。被反诉人以反诉人未在合同约定的付款期限内足额支付房租为由，要求解除合同并承担违约责任的诉讼请求及事实理由不能成立。综上，被告提出如下反诉请求：1、请求判令被反诉人继续履行《房屋租赁合同》，由反诉被告办理建设施工手续；2、案件受理费由被反诉人承担。反诉被告辩称：反诉原告认为其已经按照合同约定向反诉被告支付了102000.00元的办证费，但反诉被告未办理相关证照，反诉被告构成违约，对此，反诉被告认为，根据合同第10条关于办证费的约定，反诉被告至今未收到102000.00元的办证费用，相关证照的确未办理，同时合同第10条也没有约定具体的时间，反诉被告只要在合同时效内办完即可。相关证照未办好不能成为反诉原告拒绝支付租金的理由，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，举证期限内向法庭提交如下证据材料：1、身份证复印件，拟证明原告身份情况；2、《公证书》，拟证明原、被告间房屋租赁合同关系，双方对相关权利义务作出了约定；3、催告通知，拟证明原告对被告迟延履行支付租金义务进行了催告；解除通知，拟证明原告对被告发出解除合同通知的事实；国内挂号信收据及照片，拟证明原告通过中国邮政挂号信方式向被告寄送了催收通知和解除通知信函的事实；挂号信物流信息截图，拟证明被告签收解除通知的事实。原告在庭审过程中提交如下证据材料：一、1、催告通知寄收信息，拟证明原告已于2015年1月13日向被告寄送催告通知，被告本人于2015年1月17日签收；2、短信通知，拟证明寄送挂号信同时，原告以短信方式向被告儿子及女儿发出催告及解除通知；二、1房屋租赁合同变更协议，拟证明被告系从车刚手中转租房产的事实；2、证明，被告分别于2012年12月4日、2012年12月6日向原告支付的102000.00元系签字费。被告对原告在举证期限内提交法庭的证据质证如下：对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，对证明内容亦不予认可。对原告庭审过程中提交的证据发表如下质证意见：对证据一中的1、2组证据及证据二中的1、2组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证明内容亦不予认可。被告向法庭提交如下证据材料：1、现金收条，拟证明被告按合同约定支付房屋改建所涉部门施工审批许可手续及相关证照办理费用102000.00元，被告已全面履行付款义务；2、3，汇款单回单两份，拟证明被告已将租金185000.00元分两次汇给原告的事实；4、5，邮资快递单号XA156××××****包裹信件查询结果及单号XA23641455753包裹信件查询结果，拟证明原告信函未投妥，信件被退回的事实；6、房屋租赁合同，拟证明合同约定原告收取被告102000.00元后负责办理该房屋的改建装修审批手续，在承租期内因原告不履行办理改建审批装修手续的义务，致被告无法按约定将该房屋用于商铺经营；7、房屋平面图，拟证明标明的改建位置；8、9、10，围墙照片，拟证明依据合同约定，照片所标注的内容为合同约定的改建内容；11、被告身份证复印件，拟证明被告身份情况。原告对被告提交法庭的证据质证如下：对证据1真实性、合法性予以认可，但认为该款系被告支付的签字费而不是办证费。对证据2、3真实性、合法性予以认可。对证据4、5有异议。对证据6真实性无异议，对证明内容有异议。对证据7无异议。对证据8、9、10真实性无异议，但对证明内容有异议。对证据11无异议。本院认为，原告在举证期限内提交的证据1、2，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。原告提交的第3组证据及当庭提交的证据一、1与被告提交的证据4、5，经审查，原告所举证据能证实寄信的事实，因原、被告所举证据存在矛盾，原告主张信件已由被告签收，但原告所举证据不足证实其主张，故本院对原告提交法庭的证据3及证据一、1真实性予以确认，证实了原告寄信的事实，但与案件的关联性本院不予确认。原告当庭提交的证据二、2，经审查，该短信通知对象为被告儿女，原告未举证证实该通知已到达被告戴玉玲，同时根据合同相对性，通知应该向合同一方当事人戴玉玲发出，而不是发给他人，故本院对原告提交的证据一、2不予确认。原告提交的证据二、1，二、2，经审查，系案外人间就合同的变更协议及付款证明，在所涉人员未到庭说明的情况下，本院对证据二、1，二、2不予确认。被告提交法庭的证据1、2、3，原告无异议，本院对该三组证据予以确认，作为认定案件事实的依据。被告提交法庭的证据4、5真实性予以确认，关联性本院综合全案事实予以评判。被告提交的证据6、7、8、9、10、11，原告对其真实性均无异议，本院对该6组证据的真实性予以确认，作为认定案件事实的依据，对证明内容本院结合庭审中查明的事实予以评判。经庭审及本院认证的证据，本院确认本案法律事实如下：原告和云台、和立军、和丽荣、李玉春系家庭成员关系。四原告与被告戴玉玲于2012年12月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定，由四原告将位于丽江市古城区院落租与被告戴玉玲，租期15年，自2013年1月1日起至2028年1月10日止。租金分三次支付：其中2013年1月10日至2015年1月10日租金已付清，就2015年1月9日至2020年1月8日五年租金，每年37000.00元，共计185000.00元于2015年1月9日前一次性支付。合同第七条第2款约定，乙方（被告）未按期支付房租给甲方（原告），甲方有权终止合同收回房屋，所有乙方前期装修投入归甲方所有。同时合同第十条第一款约定，乙方支付给甲方人民币102000.00元作为甲方承办该房屋装修该建相关部门的合法施工许可手续，施工时间由乙方决定，改建内容为：1、将院落围墙拆除，改建成铺面以及铺面修建成二层楼房；2、将该院西北角的房屋改建称二层楼房；3、将该院东北角的斜墙改建成进户大门；4、另外配合乙方办理经营所需的所有相关证照。合同同时向相关权利义务亦作出了约定。合同签订后，原、被告对合同进行了公证。被告戴玉玲于2012年12月6日向原告和立军支付款102000.00元。戴玉玲于2015年1月12日支付租金83000.00元，对剩余租金的支付原、被告间产生分歧，原告认为被告未在合同约定的期间内支付第一期剩余租金，遂于2015年1月13日、3月3日通过挂号信的方式向被告戴玉玲寄送了催告通知及解除通知，被告认为在被告已按合同约定向原告支付办理修建审批手续费102000.00元后，原告未予以办理，故未向原告支付剩余租金，出于履行合同的考虑，于2015年6月3日支付租金102000.00元，两次共计支付租金185000.00元（102000.00元﹢83000.00元）。目前，被告戴玉玲所承租的四原告房屋仍由被告戴玉玲控制使用中。本院认为，四原告与被告戴玉玲于2012年12月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自所承担的义务。在合同履行过程中，原、被告间就合同履行产生纠纷，原告以被告未在合同约定的时间内向原告履行足额支付租金的义务以及原告向被告发出催告通知及解除通知，该通知已到达被告，根据法律规定，原告有权要求解除合同为由，提出解除原、被告房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为，原、被告对合同中约定的房屋改建内容履行情况产生争议，被告戴玉玲以此为由迟延履行向原告支付租金的义务，虽原、被告对房屋改建履行情况存在分歧，但不影响被告戴玉玲按合同约定的方式向原告支付租金，在被告戴玉玲已分两次向原告支付2015年1月9日至2020年1月8日租金的情况下，原、被告合同目的仍能实现，但被告戴玉玲应承担逾期付款的违约责任，故本院对四原告要求解除与被告戴玉玲签订的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持，对原告主张的由被告支付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持，具体为由被告向原告支付以逾期付款本金102000.00元为基数，自2015年1月13日起至2015年5月18日止，按照中国人民银行公布同期贷款基准利率标准计算的利息。针对反诉原告戴玉玲要求履行合同，即由反诉被告依照合同约定履行办理装修改建审批手续义务的诉讼请求，本院认为，反诉原、被告的该约定，涉及到相关行政部门的审批权限，不属人民法院受案范围，故本院对反诉原告要求履行房屋租赁合同，由反诉被告办理装修改建审批手续的诉讼请求不做处理。综上故本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：本诉部分：一、由被告戴玉玲于判决生效之日起十五日内支付原告和立军、和云台、李玉春、和丽荣以逾期付款本金102000.00元为基数，自2015年1月13日起至2015年5月18日止，按照中国人民银行公布同期贷款基准利率标准计算的利息；二、驳回原告和立军、和云台、李玉春、和丽荣的其他诉讼请求。反诉部分：驳回反诉原告戴玉玲的诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告和立军、和云台、李玉春、和丽荣承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告戴玉玲承担。如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  郭 顺审 判 员  刘智超人民陪审员  和茂青二〇一五年十月二十六日书 记 员  何 磊本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满后两年内向本院申请强制执行。