浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2015）丽缙民初字第520号原告（反诉被告）：潜夏蕊，居民。委托代理人：吴洪江、张帮，浙江丽阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：飞云房地产投资集团有限公司。法定代表人：曹云飞。委托代理人：杨华志，居民。委托代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。原告（反诉被告）潜夏蕊与被告（反诉原告）飞云房地产投资集团有限公司（以下简称飞云集团）商品房销售合同纠纷两案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由审判员胡伟革、人民陪审员郑苏成、丁丽纲组成合议庭，由胡伟革担任审判长，后因工作原因，丁丽纲变更为人民陪审员胡章印，后胡章印又变更为人民陪审员田文婉。本案于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告潜夏蕊及其委托代理人吴洪江、张帮，被告委托代理人杨华志、杨小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潜夏蕊起诉称：2013年3月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告从被告处购买商品房一套、储藏室一个，总价款为人民币865651.20元。合同第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠予、出租合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。合同附件三约定：“阳光城附属用房248号，总价款为72800元”。除此之外，被告未向原告出示或说明过任何该附属用房的具体情况，且所购房屋所对应的具体附属用房均由被告所决定。2014年12月30日，被告通知原告办理交房手续，原告在办理交接手续时发现，248号储藏室根本达不到签订合同时的预期效果，原告对储藏室的预期单价为商品房单价的一半，现储藏室的单价远高于商品房的单价。被告在签订合同时故意隐瞒附属用房的重要信息，且通过捆绑销售的形式强制原告购买特定附属用房，导致原告在违背真实意思且存在重大误解的情况下购买附属用房，原告的合同目的无法实现。现请求判令：一、撤销原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件三中关于买卖248号附属用房（储藏室）的条款；二、被告返还原告购买附属用房的款项72800元，并从2013年5月31日起至款付清日止按人民银行同期贷款利率计算利息；三、诉讼费用由被告承担。为证明上述诉称事实，原告提供了以下证据材料：1、原告身份证复印件各一份，待证原告的身份情况、诉讼主体资格及相关情况；2、商品房买卖合同复印件一份，待证原告与被告存在商品房买卖关系；被告在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒重要事实，导致原告在违背真实意思的情况下与被告签订该合同的事实；3、统一发票、借款合同复印件各一份，待证原告按照合同向被告支付相关购房款的事实；4、阳光城小区各幢房屋价格表复印件一份（10页）、阳光城住户信息统计表一份（5页），待证被告存在捆绑交易的事实，原告若要购买相应户型商品房，则必须购买被告方指定的附属用房的事实；5、缙云县大河西地块规划设计条件、浙江城建建设集团有限公司诉被告飞云房地产投资集团有限公司的民事起诉状复印件各一份，待证被告未按照规划设计条件施工、在施工过程中大规模变更工程设计的事实。被告飞云集团答辩称：一、“阳光城”及地下室建筑均依法获得规划审批，答辩人将设计方案报请缙云县人民政府同意，并报建设规划部门核准，被答辩人指责答辩人未按规划设计条件建设地下附属用房完全不符事实，其说法不能成立。二、答辩人与被答辩人签订的合同完全是双方自愿签订，是双方真实意思表示。三、原告认为欺诈，要求撤销附属用房的条款，在签订合同时原告就已经知道，其撤销权已经消灭。首先，原告申请撤销的事实不成立；其次，被答辩人的撤销权已消灭，双方于2013年3月16日签订合同，而被答辩人于2015年3月29日提起诉讼。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。为此，被告提供了以下证据材料：1、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工图、竣工验收备案表，待证被告开发的阳光城项目（包括案涉附属用房）依法设计、施工，并于2014年12月21日竣工验收的事实；2、认购协议书、交款单、《商品房买卖合同》，待证买卖合同双方自愿签订，合法有效。反诉原告飞云集团反诉称：2013年3月16日，反诉原、被告签订了《商品房买卖合同》，反诉被告向反诉原告购买反诉原告在缙云县城新区大河西地块“阳光城”商品房和248号附属用房，总房价866723.2元。合同约定交房期限为2014年12月30日前，并约定如因买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，自届满日次日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。反诉原告依法建设的“阳光城”楼盘于2014年12月竣工，于12月30日向反诉被告送达了交房通知书，通知交房时间为2014年12月30日至2015年1月29日和其他事项。但反诉被告至今未接收房屋。现反诉请求判令：反诉被告支付违约金11354.07元（此违约金算至2015年6月10日止，此后违约金计算至反诉被告收房日止）。为此，反诉原告提供了以下证据材料：1、建设工程规划许可证、施工图、建筑工程施工许可证、商品房预售证、竣工验收备案表复印件各一份，待证阳光城项目建设、预售合法的事实；2、商品房买卖合同复印件一份，待证反诉被告购买阳光城房屋及附属用房和相关约定内容的事实；3、交房通知、快递单复印件各一份，待证反诉原告送达交房通知，反诉被告未依约接收房屋的事实。三组证据证明反诉被告收到通知后没有依法接收房屋，违反了商品房买卖合同的约定。反诉被告潜夏蕊反诉答辩称：反诉原告通知交房后，反诉被告去验收，发现反诉原告提供的房子不符合要求：1、原告将整个小区的架空层作为他们的储藏室出卖给用户，地下空间本来是没有储藏室的。2、消防设施不合格。3、车位不合格，反诉原告提供的车位宽度不够，中间通道过窄。4、容积率、绿化率不符合标准，城建部门已经备案。房屋的小花园不符合宣传册的要求。不存在无故不接收房屋的情况，故反诉原告提出的反诉是不成立的。请法庭驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告提供了缙云县建设工程质量监督站出具的《工程质量投诉处理意见书》复印件一份，待证因工程质量不合格而拒收房屋的事实。对原告潜夏蕊提供的证据，被告飞云集团质证认为：原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对其待证事实有异议，商品房买卖合同不能待证原告所要待证的事实，买卖合同能够反证双方签订合同的时候是自愿的，是双方真实意思的表示；对证据3的真实性没有异议，对原告方待证支付购房款没有异议；对证据4价格表的真实性本身没有异议，但对待证事实有异议，价格表无法证明所谓的捆绑交易的事实；对阳光城住户信息统计表与本案是没有关联性；对证据5规划设计条件没有异议，但起诉状仅仅代表城建集团单方的主张，不具备证据的效力，无法待证原告所要待证的事实，该组证据与本案原、被告的争议不具备关联性。对被告飞云集团提交的证据，原告质证认为：证据1工程规划许可证、建设许可证没有异议，架空层的使用功能是一种空间，是供小区全体成员共享的设施，图纸上面的内容跟架空层是矛盾的，架空层是不能封闭的，所有权不计入建筑面积。这个证据恰恰能够证明被告改变了原来的设计规划条件。竣工验收备案表看不出来合格不合格，原告看到验收表以后就向质量监督部门提出异议，质量监督部门向被告提出过整改通知，被告整改后，还有部分不符合整改的标准。验收部门在验收的时候是附有条件的。对证据2真实性没有异议。对反诉原告飞云集团提供的证据，反诉被告潜夏蕊质证认为：对于质证过的不再重复，对交房通知真实性没有异议，因房屋不符合要求才没有接收。对反诉被告提供的证据，反诉原告认为没有原件相印证，不能作为有效证据使用。对本院依职权调取的缙云县住房和城乡建设局的回复、信访答复，原、被告均无异议。上述证据经举证，综合各方的质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1，被告没有异议，可以证明原告的身份情况，本院予以认定；证据2，被告对真实性无异议，予以认定，可以证明双方签订房屋买卖合同的事实，但并不当然证明原告所要待证的事实；证据3，被告无异议，本院予以认定，证明原告支付购房款的事实；证据4，被告对真实性无异议，本院予以认定；证据5，被告对规划设计条件无异议，予以认定，对城建集团的诉状系城建集团的单方主张，本院不予认定。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院认为该证据系城建部门作出的规划许可，该规划设计图纸在架空层及地下室设置了储藏室，并加盖了缙云县建设局公章，故本院予以认定；对竣工验收备案表，原告认为虽经整改质量仍不合格，本院认为，原告没有证据证明整改后质量仍不合格，特别是不能证明主体工程和基础工程不合格，故本院予以认定。被告提供的证据2，原告无异议，本院予以认定。对反诉原告飞云集团提供的证据，反诉被告对证据的真实性没有异议，本院予以认定。对反诉被告提供的证据，反诉原告认为没有原件核对，本院认为因阳光城业主众多，原件在其他业主手中属正常现象，不能排除该证据的真实性，故本院予以认定。对本院依职权调取的缙云县住房和城乡建设局的回复、信访答复，原、被告均无异议，予以认定，证明涉案阳光城项目的架空层储藏室和地下室附属用房、地上停车位经规划设计许可、建成后符合审批要求的事实。综合原、被告及反诉原、被告的当庭陈述及本院认定的证据，本院认定本案法律事实如下：2010年9月17日，缙云县建设局发布《缙云县大河西地块规划设计条件（公示稿）》，9月30日缙云县建设局发布缙规条（2010）02号《缙云县大河西地块规划设计条件》，就该地块的用地面积、容积率、适建建筑类型、地下空间利用、人防要求等作出说明，其中12、地下空间利用：本地块内允许建一层地下室，……地下室仅作为地下停车位、设备用房和人防使用，不单独办理产权，但可以附属于地上房屋进行产权登记。此后，被告飞云房地产投资集团有限公司取得该地块的经营权，工程项目名称为缙云县阳光城。2011年11月8日，缙云县人民防空办公室审核同意被告的地下室人防设计工程，核定防空地下室5426.48平方米，普通地下室7753.55平方米。2011年11月10日，缙云县建设局向被告颁发了《建设工程规划许可证》，该许可证载明有附图及附件名称，附图加盖了缙云县建设局公章，附图中有案涉附属用房的工程规划。2011年12月30日，被告取得缙云县建设局颁发的《建设工程施工许可证》。2013年1月18日，被告取得缙云县住房和城乡建设局颁发的售许字（2013）第1号《商品房预售证》，载明阳光城商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准。被告印制张贴了阳光城价格表，该表载明房号、建筑面积、住宅单价、住宅总价、附属房号、附属用房总价、合计总价等内容，供各购房人挑选。2013年3月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告潜夏蕊购买阳光城住宅一套，合同第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠予、出租合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。合同附件三约定：“阳光城附属用房248号，总价款为72800元”。合同第七条约定：总房款（包括住宅、附属用房）为人民币865651.20元，买受人于2013年6月5日前付清。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，……。第十条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理，1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件的异议权；2、买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，应自届满次日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定支付了房屋总价款865651.20元。2014年12月16日，缙云县住房和城乡建设局向被告颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认阳光城项目具备竣工规划确认条件，确认阳光城建设规模为地上42992.38平方米，地下13180.03平方米。2014年12月26日，该工程通过竣工验收。12月30日，缙云县建设局办理了工程竣工验收备案，出具了竣工验收备案表。同日，被告向原告邮寄了交房通知书。原告在办理交接手续时认为被告交付的储藏室没有达到预期效果，故拒绝办理交房手续。此后，部分业主进行信访，缙云县建设局就信访问题作出了信访答复，明确阳光城项目的地下室、绿化、架空层、入户花园、地上停车位、公共楼梯等符合审批要求，整体工程质量已通过验收，如个别质量缺陷可直接向被告反映问题。阳光城部分业主到缙云县建设工程质量监督站投诉，反映阳光城存在渗水现象，2015年3月5日，缙云县建设工程质量监督站出具书面意见书，认定阳光城项目存在质量问题，应就部分工程渗水现象进行限期整改。本院认为：双方的主要争议焦点有：一、双方在签订商品房买卖合同过程中，是否存在重大误解，违背真实意思的情形。本院认为，按照《最高人民法院印发〈关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）〉的通知》第71条的规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。被告通过张贴价目表的方式将阳光城住宅用房与附属用房等以搭配销售的方式公之于众，被告明确不予分割销售，原告如果充分履行自己的审慎义务，可以从规划设计图纸审查附属用房的基本面积，原告选定商品房后，如对搭配销售的附属用房不同意购买，完全可以自主决定拒绝签订房屋买卖合同。且原告未能提供证据证明被告采取胁迫、欺诈等手段迫使原告在违背真实意思的情形下签订合同，无法证明自己在签订合同过程中的意思表示不真实，故原告诉称在违背真实意思且存在重大误解的情况下购买附属用房缺乏依据，本院不予支持。二、搭配销售的情形是否属于可撤销的民事行为。原告主张搭配销售的情形属于可撤销的民事行为，其法律依据为《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条的规定“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”而该法第二条第二款、第三款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。本法所称经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人。”本院认为该规定是对不正当竞争行为主体范围的限定，同时又是对《反不正当竞争法》调整范围的规定，原告显然不是该法所称的其他经营者，故原告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于原告行使撤销权的基础事实不成立，故本院对原、被告关于行使撤销权期限的诉辩意见不再进行阐述。综上，本院认为，原、被告双方在意思表示真实的情形下签订的商品房买卖合同应认定有效，双方均应履行合同。原告基于市场行情就附属用房的价款已与被告达成一致，无法证明双方约定附属用房的单价应为套房单价的一半，故原告要求撤销买卖248号附属用房合同条款及返还价款之诉，缺乏法律依据，本院不予支持。针对反诉原告的诉讼请求，本院认为：在房屋交接过程中，反诉被告就房屋渗水现象提出质量异议，但反诉原告未能与反诉被告进行沟通协调，就渗水现象给反诉被告合理的解决方案，致使反诉被告拒绝收房，反诉原告应承担相应的责任，故对反诉原告的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告潜夏蕊的诉讼请求；二、驳回反诉原告飞云房地产投资集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1838元，由原告潜夏蕊负担；反诉案件受理费42元，由反诉原告飞云房地产投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  胡伟革人民陪审员  郑苏成人民陪审员  田文婉二〇一五年十月二十日代书 记员  陈 聪