四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第1664号上诉人（原审原告）龚福田，男，1964年6月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。上诉人（原审原告）张卫，女，1965年1月29日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审被告）四川齐欣实业发展有限公司。住所地：四川省双流县。法定代表人周子虎，董事长。委托代理人何勋，四川策耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川凯越置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区。法定代表人王宏，董事长。委托代理人何勋，四川策耀律师事务所律师。上诉人龚福田、张卫因与被上诉人四川齐欣实业发展有限公司、四川凯越置业有限公司（以下简称齐欣公司、凯越公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年1月27日，龚福田、张卫与齐欣公司、凯越公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定龚福田、张卫购买齐欣公司、凯越公司开发的位于双流县华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期8栋1单元31层1号的房屋，房屋建筑面积89.79平方米，总价580639元。龚福田、张卫已付清购房款。根据合同第10条的约定，齐欣公司、凯越公司应当在2012年12月31日前向龚福田、张卫交付该商品房，交付时该商品房应当取得了规划验收合格证。双方在合同第12条对逾期交房责任进行了约定，齐欣公司、凯越公司逾期在90日内的，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，齐欣公司、凯越公司按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；超过90日后，若龚福田、张卫要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第10条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，齐欣公司、凯越公司按日计算向龚福田、张卫支付已付房款万分之二的违约金，上述违约金于该商品房实际交付之日起十五日内向龚福田、张卫支付。双方在合同附件六中约定，住宅户内部分：窗户为双层中空玻璃。合同签订后，龚福田、张卫按照约定支付了全部购房款，但齐欣公司、凯越公司因未取得规划验收合格证而未能按合同约定时间向龚福田、张卫交付其所购买的房屋。2013年2月28日，龚福田、张卫与齐欣公司、凯越公司签订了《补充协议》，龚福田、张卫同意在其所购房屋达到竣工验收合格的条件下与齐欣公司、凯越公司办理房屋交付及相关手续，齐欣公司、凯越公司同意按照合同第12条约定支付违约金，违约金的计付期间为2013年1月1日至齐欣公司、凯越公司取得规划验收合格证之日止，龚福田、张卫同意将上述违约金抵扣其应缴的物业管理费，由齐欣公司、凯越公司直接支付给相关的物业管理公司，违约金折算成物管费的数额按照收尾法予以补偿，不足整月按整月计算。原审法院另查明，齐欣公司、凯越公司于2013年7月22日取得规划验收合格证。齐欣公司、凯越公司为龚福田、张卫安装的窗户玻璃为单层玻璃。2013年，双方诉争房屋所在地段套二房屋每月租金平均值在1200元左右。2014年8月25日，龚福田、张卫向原审法院起诉，请求：1、判令齐欣公司、凯越公司按照《商品房买卖合同》及《补充协议》及附件的约定，向龚福田、张卫支付逾期交房违约金23655元及逾期利息（按银行同期贷款利率计算，从2013年9月3日起至齐欣公司、凯越公司实际支付之日至）；2、判令齐欣公司、凯越公司按照《商品房买卖合同》及《补充协议》及附件的约定，立即将龚福田、张卫厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃；3、诉讼费由齐欣公司、凯越公司负担。原审法院认为，龚福田、张卫与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件均是各方的真实意思表示，合法、有效，各方应按约全面履行。根据合同约定，齐欣公司、凯越公司应于2012年12月31日前向龚福田、张卫交付该商品房，在交付时应取得规划验收合格证，但齐欣公司、凯越公司未能按照上述约定完成交付房屋的义务，应当承担违约责任。龚福田、张卫与齐欣公司、凯越公司于2013年2月28日签订的补充协议应当视为双方就解决迟延交房一事达成的特别约定，应当依据此协议来确定迟延交房的责任，根据该补充协议的约定，齐欣公司、凯越公司支付违约金的期间为2013年1月1日至2013年7月22日，违约金按《商品房买卖合同》第十二条的约定进行计算。对违约金的标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条作了规定，其前两款表述是：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，由此规定可见，违约金是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，而不是违约方必须给付的确定的赔偿金额，人民法院可以应当事人的请求对过高的违约金予以调整。双方诉争房屋所在地段房屋2013年平均月租金为1200元左右，而根据双方签订的合同第十二条的约定计算，齐欣公司、凯越公司应当每天向龚福田、张卫支付违约金116.13元（已付房款580639元×万分之二＝116.13元），每月为3483.83元，数额已经超过上述平均月租金的30%以上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，应当认定上述违约金数额过高，齐欣公司、凯越公司要求调整违约金数额的请求原审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，酌情将违约金的计算标准调整按每月同地段房屋租金的130%计算，期间为2013年1月1日至2013年7月22日，总金额为10556元（1200元／月×130%÷30天×203天）。双方在《补充协议》中关于收取违约金的方式的约定为“乙方（龚福田、张卫）同意将上述违约金抵扣乙方应缴纳的物管费，该部分费用由甲方（齐欣公司、凯越公司）直接支付给相关物管公司”。虽然“抵扣”一词并非法律用语，但其字面意思近似于抵销，结合全句的表述，应当将双方的意思表示理解为双方同意由齐欣公司、凯越公司负责向相关物管公司支付。根据《商品房买卖合同》中的约定计算出来的违约金相同数额的物管费，龚福田、张卫不再承担缴纳上述物管费的义务，因此双方的约定实际上是由齐欣公司、凯越公司在违约金的范围内来承担龚福田、张卫对物管公司的债务，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，债务承担应当经债权人同意，虽然目前龚福田、张卫居住小区的物管公司与齐欣公司、凯越公司系关联企业，但其仍是独立的法人，双方约定的债务承担未经过物管公司的同意，不能产生债务承担的法律后果，即由齐欣公司、凯越公司取得债务人的法律地位，向物管公司交付物管费，故齐欣公司、凯越公司仍需向龚福田、张卫支付违约金。根据双方的约定，齐欣公司、凯越公司应当为龚福田、张卫安装双层玻璃，但现在齐欣公司、凯越公司为龚福田、张卫安装的是单层玻璃，违反了双方的约定，应当承担违约责任，龚福田、张卫要求齐欣公司、凯越公司按照商品房买卖合同，补充协议及附件的约定，立即将龚福田、张卫厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃的诉讼请求应当得到支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、齐欣公司、凯越公司于判决生效之日起三日内向龚福田、张卫支付违约金10556元；二、齐欣公司、凯越公司于判决生效之日起十日内将龚福田、张卫所购买的位于华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期8栋1单元31层1号房屋厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费196元，由齐欣公司、凯越公司负担。宣判后，龚福田、张卫不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：龚福田、张卫与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系有效合同，齐欣公司和凯越公司未按合同约定向龚福田、张卫交付房屋属于严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》对违约金的约定公平、合理，不存在过高的情形，齐欣公司和凯越公司作为格式合同的提供方和交易的强势一方，更应该严格按照合同约定承担违约责任。部分业主与齐欣公司、凯越公司签订了《补充协议》，再一次明确了违约金的计算方法、时间和依据，齐欣公司和凯越公司在庭审中又提出违约金约定过高，要求削减属于出尔反尔的行为，不应当予以支持。根据“谁主张，谁举证”的原则，齐欣公司、凯越公司主张违约金过高，请求予以调整，应由其承担违约金过分高于造成损失的举证责任。即使按照中国人民银行同期贷款利率计算，齐欣公司和凯越公司逾期交房导致龚福田、张卫的资金长期被违约占用的利息也与《商品房买卖合同》约定的每日万分之二相当，不应予以调整。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判齐欣公司、凯越公司按合同约定立即向龚福田、张卫支付逾期交房的违约金23655元及逾期支付利息（利息按银行同期贷款利率计算，从2013年9月1日起计算至实际履行时止）；2、判令齐欣公司、凯越公司承担本案全部诉讼费用并赔偿龚福田、张卫维权过程中的经济损失、精神损失和误工损失共计5000元。被上诉人齐欣公司、凯越公司共同答辩称，关于中空玻璃的问题，齐欣公司和凯越公司已经联系工程部正在解决。对于违约金的问题，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，原审法院调整正确，请求驳回龚福田、张卫的上诉请求。双方在二审时均未提供新的证据，本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，龚福田、张卫与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是应否对齐欣公司、凯越公司所承担的逾期交房违约金进行调整。对于该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。从该规定可以看出，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，衡量违约金是否过高或者过低的标准是守约方因违约行为所造成的损失。合同法同时赋予了当事人请求人民法院或者仲裁机构对违约金进行调整的权利。商品房买卖合同中，出卖人逾期交房给买受人造成的主要损失是房屋租金损失，衡量当事人在合同中约定的逾期交房违约金是否过高或者过低，应以买受人所购买的房屋同地段同类房屋租金标准作为参照。本案中，齐欣公司、凯越公司与龚福田、张卫在《商品房买卖合同》第十二条中所约定的逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金与同地段的租金标准相比，确实存在过高情形，原审法院在齐欣公司和凯越公司请求对约定违约金调低的情况下，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以不超过实际损失30%为限对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。关于龚福田、张卫在二审中提出判令齐欣公司、凯越公司赔偿其维权过程中的经济损失、精神损失和误工损失共计5000元的请求，因该请求系龚福田、张卫在二审中提出的诉讼请求，本院依法不予处理。综上，龚福田、张卫的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费392元，由上诉人龚福田、张卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  赵 锋代理审判员  王 果二〇一五年三月四日书 记 员  李 丹