重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第08112号上诉人（原审被告）：重庆市辰锦房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区瑞山西路3号，组织机构代码45057828-0。法定代表人：陈本伟，该公司总经理。委托代理人：周勇，重庆中升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左清军。委托代理人：林曦，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。上诉人重庆市辰锦房地产开发有限公司（以下简称辰锦公司）与被上诉人左清军商品房预售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年9月23日作出（2014）合法民初字第00454号民事判决，辰锦公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日受理本案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人辰锦公司的委托代理人周勇，被上诉人左清军的委托代理人林曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：辰锦公司系具有资质的房地产开发企业，并取得开发建设合川“辰锦.阳光华庭”小区的商品房预售许可证。2011年1月20日，左清军（乙方）与辰锦公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，左清军购买辰锦公司开发的房屋一套，建筑面积67.64平方米，房屋总计价款229354元。合同第五条约定，付款方式为一次性付款，签合同时首付款为217886元，余款11468元在交房时付清。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2012年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条约定：1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180个工作日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180个工作日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。左清军于签订合同的当天向辰锦公司支付了首付购房款217886元。2012年4月13日，辰锦公司取得其开发建设的合川“辰锦.阳光华庭”小区1、2号楼的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的竣工验收时间为2012年3月14日。2012年9月30日，辰锦公司将左清军所购房屋交付给了左清军使用，并对房款进行了结算，总房款为227930元，左清军向辰锦公司缴纳余下购房款10044元。2013年10月8日，辰锦公司取得了土地房屋登记机构出具的左清军一户的转移登记受理单。2013年12月29日，左清军起诉到一审法院，要求辰锦公司支付迟延办证的违约金7155元。案经审理中调解未果。另查明，2012年10月18日，合川区国土房管局出具公告：“按照重庆市国土房管局的统一部署，我区地房籍系统上线时间为2012年10月29日，因上线前需导入数据、调试系统、清理在办业务，停用原系统，完成本项工作预计时间为2012年10月19日到10月28日，在此期间，对除个人以外的权属登记暂停受理，已受理的各类权属登记需延长办理时限。”2013年5月15日，辰锦公司向重庆市合川区国土资源和房屋管理局提交1号楼“重庆市土地房屋权属登记申请书”；2013年6月4日，合川区房地产产权产籍监理所对辰锦公司的1号楼权属登记申请出具“预审通知单”；因发现重庆市土地房屋勘测院合川区房产测量所于2011年12月30日出具的1号楼“重庆市房产面积测算报告书（竣工）”有误，2013年8月1日，重庆市土地房屋勘测院合川区房产测量所重新出具合川区阳光华庭住宅小区1号楼“房产面积测算报告书”；2013年8月26日，辰锦公司向合川区国土房管局提交了1号楼城镇房屋初始登记办证资料；2013年8月28日，因辰锦公司的申报材料不符合法定形式，合川区国土房管局要求辰锦公司补正相关材料，包括出让金、出让金契税原件、白蚁合同原件、房测报告有误1号楼、2号楼核实确认书原件，受理时间顺延至材料补充之日起算；2013年9月10日，合川区国土房管局正式受理辰锦公司的登记申请，出具业务受理通知书；2013年10月8日，取得土地房屋登记机构出具的左清军一户的转移登记受理单。左清军一审诉称：2011年1月，我与辰锦公司签订了商品房买卖合同，购买了辰锦公司开发的房屋一套。我按约向辰锦公司支付了购房款，辰锦公司按时交付了房屋，但辰锦公司未能按合同约定的时间为我们办理所购房屋的房地产权证，经协商无果，诉至法院，请求判决辰锦公司支付逾期办证违约金7155元。辰锦公司一审答辩称：我公司与左清军签订了商品房买卖合同属实。合同签订后，我公司按合同约定将左清军所购房屋交付给了左清军使用，导致未在合同约定期限内取得产权办理受理单的原因有：1、2012年10月开始，国房局实施新系统，导致楼盘要重新落地、建盘、编号，并把信息提交到房地产信息中心处理后才能由房地产开发企业提交办理产权证资料；2、本案所涉及的1、2号楼房屋面积测算报告错误，新报告于2013年6月26日才通过合川国土房管局房地面积测算成果备案，该报告出具后才能提交办证资料。所以，辰锦公司在办理房产证方面无违约行为，请求驳回左清军的诉讼请求。一审法院认为，辰锦公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给左清军，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。关于辰锦公司在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向左清军支付违约金7155元。左清军在合同签订后，按照合同约定向辰锦公司支付了全部购房款，履行了合同约定的义务。辰锦公司向左清军交付房屋的时间为2012年9月30日，按照合同约定，辰锦公司最迟应在2012年11月29日向土地房屋登记机构提交资料并取得左清军转移登记受理单，但辰锦公司实际取得土地房屋登记机构出具的左清军一户办证登记受理单的时间为2013年10月8日，逾期313天，辰锦公司应承担逾期办理产权登记的违约责任。因合川区国土房管局系统升级，辰锦公司开发楼盘需要导入数据、调试系统、清理在办业务，停用原系统，完成该项工作预计时间为2012年10月19日到10月28日。对于国土房管局系统升级导致辰锦公司逾期取得房屋权属登记受理单，因不是辰锦公司原因导致的，故辰锦公司不应承担由此原因造成的违约责任。对于系统升级时间即2012年10月19日至2012年10月28日（10天）应予以扣除。对于辰锦公司辩称本案所涉及的1、2号楼房屋面积测算报告错误，新报告出具后才能提交办证资料的意见，该院认为，辰锦公司于2013年5月15日向合川区国土房管局提交的是1号楼“重庆市土地房屋权属登记申请书”及相应办证资料，房产面积测算报告错误的也是1号楼，而左清军所居住楼盘为阳光华庭小区2号楼，其房产面积测算报告书于2012年1月4日即通过重庆市土地房屋勘测院合川区房产测量所竣工验收测量，本案诉争房屋于2012年9月30日交房后，辰锦公司并未向合川区国土资源和房屋管理局提交2号楼的房产面积测算报告及相应办证资料；并且办理产权登记不仅需要提交房产面积测算报告书，还需提交建设工程竣工验收备案登记证、商品房预售许可证等其他相关资料，但是辰锦公司并未举示证据证明其在合同约定的时间内向权籍部门提交了其他的相关资料，从证据显示，直至2013年8月28日，辰锦公司向权籍部门提交的办证资料中除房产面积测算报告以外，仍然缺少其他相应资料需要补齐，此种怠于履行义务的行为直接导致办证的迟延，辰锦公司应承担相应的违约责任，故对于辰锦公司辩解1、2号楼房测面积错误导致其迟延取得房屋权属登记受理单的意见，该院依法不予采信。综上，辰锦公司应支付左清军逾期办理产权登记的违约金6906.28元=227930元×0.0001×（313天-10天），左清军的过高要求部分该院不予主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、由重庆市辰锦房地产开发有限公司在本判决书生效后五日内支付给左清军逾期办理房屋产权登记的违约金6906.28元；二、驳回左清军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由辰锦公司负担25元。辰锦公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：一、因辰锦公司所开发的楼盘仅有两栋楼，办理的一个预售许可证，按照产权登记部门的要求，需两栋楼一并申请办理产权登记，故1号楼测量错误必然影响2号楼的办证。二、涉案商品房买卖合同明确约定，只有因为甲方（辰锦公司）的责任导致逾期办证的，辰锦公司才承担相应的违约责任。三、涉案房屋逾期办证的原因并非为辰锦公司的责任导致，故辰锦公司无需承担违约责任。1、就涉案房屋办理产权证所需准备及提供的资料，辰锦公司在交房前就已经准备完毕。2、涉案房屋逾期办证系因产权部门更换新系统而导致时间延误，延误时间应予以扣除。3、涉案房屋逾期办证还因合川区房产测绘错误所致，该部分时间应予以扣除。四、双方当事人合同约定的违约金过高，应予以调低。左清军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，辰锦公司关于1号楼与2号楼必须一并申请办理产权登记的主张，因其提供的证据不足以证明其主张，且无相应的法律依据，本院不予支持。故对辰锦公司关于涉案房屋逾期办证系因房产面积测算报告错误所致的主张，本院亦不予支持。关于逾期办证违约金是否应当调整的问题。辰锦公司主张合同约定的违约金过高要求调整，应当就“约定的违约金过分高于造成的损失”承担举证责任。因辰锦公司未举证证明其主张成立，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，辰锦公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆市辰锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一五年三月二日书 记 员  王睿杰