广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第39号原告：广州颐正物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张必勇。委托代理人：吴为标，系该司职员。被告：彭成伟，香港永久性居民。被告：曾静熙，住广州市荔湾区。同时系被告彭成伟的委托代理人。两被告的共同委托代理人：邓伟华，系广东金海圣律师事务所律师。第三人：广州颐高信息科技集团有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：ＸＸ。委托代理人：吴为标，系原告（第三人为原告100%控股的股东）职员。原告广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正公司）诉被告彭成伟、曾静熙委托合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告颐正公司的委托代理人吴为标，被告彭成伟、曾静熙及其委托代理人邓伟华到庭参加了诉讼。后本院依法追加广州颐高信息科技集团有限公司（以下简称颐高公司）作为第三人参加本案诉讼，于2014年8月21日再次公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托代理人吴为标、被告曾静熙及两被告的共同委托代理人邓伟华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颐正公司诉称：被告是广州市天河路490号壬丰裙楼商场三自然层247号铺位的原业主。原告是该铺位的物业管理公司，原告一直向被告提供物业管理服务，管理费为2928元/月（按建筑面积每平方米75元/月计算）。2013年1月1日至2013年8月15日期间，被告一直没有向原告支付管理费，共拖欠原告综合管理费21960元和电费51元。2013年8月16日，被告与原告上属公司广州颐高信息科技集团有限公司签订《统一返租协议》和《补充协议书》确认拖欠原告物业管理费21960及电费51元，约定将247铺返租给颐高公司，并同意在租金中每月扣取2000元给原告冲抵所拖欠的管理费。但在2013年10月28日，被告将247铺转让给新业主陈某，导致原告无法按《补充协议书》约定的以部分租金冲抵拖欠管理费的方式收取费用。事后，原告多次致电、发函，要求被告按《补充协议书》约定，一次性交齐剩余的管理费18960元和电费51元，但被告都没有履行。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告自2013年1月1日至2013年8月15日拖欠的管理费共18960元（21960元-3000元）；2、被告支付原告2013年4月25日至2013年6月24日电费共51元；3、被告按银行同期贷款利率支付上述费用自2013年11月15日至付清上述拖欠费之日为止的利息；4、被告承担本案受理费。被告彭成伟、曾静熙共同辩称：一、原告在壬丰大厦没有物业服务的合法资格，原告无权要求被告支付物业服务费用。原告未经壬丰大厦建设单位通过招标选聘作为大厦的物业服务企业,也未与建设单位签订书面前期物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，广州市人民政府令[2001]第2号《广州市物业管理办法》第二十三条的规定，原告无权在壬丰大厦进行物业服务经营活动，原告没有在壬丰大厦提供物业服务的主体资格。壬丰大厦的合法物业服务企业是中海物业服务管理广州有限公司，根据《物业管理条例》第三十四条、第四十条的规定，原告应当立即停止在壬丰大厦的非法经营活动，立即撤离壬丰大厦，并将壬丰大厦的物业服务交还中海物业服务管理广州有限公司。广州颐高信息科技集团有限公司只不过是被告位于壬丰大厦商铺的租客，该公司无权委托物业服务企业对壬丰大厦的商铺进行物业服务，其出具的所谓《证明》无法律效力。二、原告与被告不存在物业管理合同关系，原告要求被告支付物业服务费用没有法律依据。2004年11月22日，被告与广州颐高信息科技有限公司签订《统一经营协议(一)》，被告委托该公司将商铺进行统一策划、招商和经营管理，租金每月7965元。合同约定，商铺的固定租赁经营期5年和可变更租赁经营期10年，共计15年，自2005年1月1日至2019年12月31日。其中2005年1月1日至2009年12月31日为固定租赁经营期，在此期间，商铺交由该公司统一经营。2010年1月1日至2019年12月31日为可变更租赁经营期，在此期间，被告有权自行出租或经营。2010年固定租赁期满后，被告按合同约定要求收回商铺自行出租，此时，该公司突然强行要求收取商铺每月每平方高达75元的天价物业管理费用，由于该费用已经远远超出同类物业市场价格的10倍以上，商场二楼的出租金额最多是150元/平方米，物业管理费用占租金的50%，致使被告根本无法出租商铺，从而造成了被告商铺的长期空置。2013年8月16日，被告迫于商铺长期空置造成的巨大经济压力，在万般无奈的情况下，被告不得不再次将商铺租与广州颐高信息科技集团有限公司，与该公司签订了《统一返租协议》。由于该公司以天价物业服务费用为手段，成某绑架了被告租赁商铺的处置权，此时，该公司更是明目张胆地将2005年约定每月租金7965元的合同撕毁，将租金金额减至6000元，并迫使被告签订拖欠原告21960元物业管理费的《补充协议书》。被告认为，被告从未与原告签订过任何物业服务合同，原告也从未合法地取得过在壬丰大厦从事物业服务的主体资格，被告与广州颐高信息科技集团有限公司签订的《补充协议书》，与原告无关，且该协议是该公司以无理的天价物业服务费为胁迫手段迫使被告签订的，该协议完全是在违反公平自愿、等价有偿的法律原则下违心签订的，该协议从签订之日起，依法不具法律效力。三、原告收取每平方75元的物业服务费用没有充分的事实依据。中海物业管理广州有限公司是壬丰大厦的合法物业服务企业，该公司是一级物业服务资质等级，其在壬丰大厦收取的物业服务费用是每平方米18元。而原告在壬丰大厦只不过是一家非法经营企业，充其量也不过是三级物业服务资质等级，其没有资格收取每平方75元的天价物业服务费用，也不符合《物业管理条例》第四十一条、《广东省物业管理条例》第四十六条的规定。退一万步来讲，即使原告在壬丰大厦所提供的非法经营活动需要收取服务费用的，但由于其没有合法取得壬丰大厦的物业服务资格，没有与建设单位签订前期物业服务合同。那么，根据粤价[1999]90号《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》的规定，三级物业服务资质等级企业提供商铺的物业服务费用最高指导价为每平方9元，再参考壬丰大厦合法物业服务企业，一级物业服务资质等级的中海物业管理广州有限公司在同一大厦所收取的每平方18元的服务价格，以及同类物业的市场价格，被告认为，原告最多只能收取每平方4.5元的物业服务费用。综上所述，被告认为，原告在壬丰大厦没有合法的物业服务主体资格，与壬丰大厦的建设单位没有签订前期物业服务合同，被告也从未与原告签订过任何物业服务合同，其要求被告支付每平方75元的物业服务费用没有充分的事实依据和法律依据，第三人与被告是一种租赁关系，第三人无权将上述商铺委托给原告进行管理，也没有与被告签订物业管理合同，所以第三人在本案中就诉讼标的与被告没有任何关联。为此，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人颐高公司述称：第三人同意原告的诉讼请求，确认原告陈述的事实。第三人与被告签订的《统一经营协议》列明两被告将上述商铺交给第三人委托经营管理，第三人也拥有工商行政管理部门核发的相应的市场登记证。经审理查明：原告于2007年2月28日成立，经营范围包括物业管理、园林绿化管理，企业管理信息咨询、企业形象策划，设计、制作、发布、代理国内外各类广告等，公司性质为有限责任公司，具有三级物业服务资质。两被告原为位于广州市天河区天河路490号3层247铺的房地产（以下简称案涉商铺）的共有权人，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2014年4月14日）显示建筑面积为39.0375平方米，使用性质为非居住用房，2013年7月16日被告曾静熙申请其他转移。案涉房屋于2013年10月28日经相关房地产行政管理部门转移登记至案外人陈某名下。2004年11月22日，两被告（甲方，下同）与第三人颐高公司（乙方，下同；于2006年4月28日经广州市工商行政管理局核准名称由广州颐高信息科技有限公司变更为广州颐高信息科技集团有限公司）签订了《统一经营协议（一）》一份，约定：甲方同意将案涉商铺交由乙方统一承包管理，该物业建筑面积为37.5638平方米；（第二条）甲方同意乙方取得承租权后，乙方有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人（经营户）进场经营，并同意乙方进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议，但甲方仍可依据《房屋所有权证》所明示之位置和面积拥有该物业产权；（第五条租金标准及支付方式）因甲方购买该商铺时得到191172元的优惠折扣，甲方同意在固定租赁经营期前2年内将该商铺按照本合同的相关约定免费交给乙方统一经营管理，在这2年内，乙方拥有完全的收益权，并承担在这2年内所产生的相关税费；在固定租赁经营期后3年内，甲方所拥有的该商铺租金总额286758元，月租金标准7965元，租金自2007年1月1日开始按月支付；（第八条第3款）甲方不得干涉所进行的合法经营管理活动；（第八条第7款）甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场、委托经营管理服务等合法方式进行经营管理；固定租赁经营期届满，甲方与乙方再行协商，在符合乙方整体策划、统一经营要求的前提下，甲方可自营或自行出租，但必须和乙方签订《经营管理合同》，按照乙方规定缴纳经营管理费用；等内容。2010年6月17日，第三人颐高公司在广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层开办了“广州颐高数码广场—华南总店”，从事电脑市场零售，并取得了相应的《商品交易市场登记证》。2013年8月16日，两被告（甲方，下同）与第三人颐高公司（乙方，下同）就案涉商铺又签订一份《统一返租协议》，约定甲方将案涉商铺交由乙方租赁经营，租赁经营期限为2013年8月16日至2014年12月31日，其中2013年8月16日至2013年9月15日为免租期；月租金为6000元；（第六条第5款）甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场、委托经营管理服务等合法方式进行经营管理；（第六条第7款）甲方确认向原告颐正公司按照建筑面积每平方米75元∕月缴纳综合管理费，但在租赁期内此费用由乙方缴纳。同日，两被告（甲方，下同）与第三人颐高公司（乙方，下同）就案涉商铺再签订《补充协议书》一份，约定：（第一条）本补充协议书的期限与《统一返租协议》的期限相同，起租日期为2013年9月16日，免租期为2013年8月16日至2013年9月15日；（第二条）截至2013年8月15日，关于案涉商铺，甲方拖欠乙方下属公司即原告物业管理费总计21960元，铺位内电费（2013年4月25日至2013年6月24日）总计51元，以上两项费用合计22011元，甲方同意以每月返租铺位租金中2000元，冲抵拖欠的物业管理服务费及电费，租金不足以冲抵的甲方以现金补足，如甲方抵押出售铺位，应保证新的业主按本协议约定，在返租期内用月返租租金进行抵扣，或由该铺位原有业主以现金一次性补足，否则需承担违约责任，并赔偿乙方相应的损失；等内容。庭审中，两被告称其受到第三人胁迫才签署《统一返租协议》及《补充协议书》，因为第三人以75元/平方米/月的管理费限制他人进场，由于该费用过高，导致案涉商铺空置8个月，两被告迫于无奈的情况下，只能返租给第三人，进而签订上述两份协议。原告及第三人均称原告及第三人没有胁迫被告签订任何协议。两被告未就其所称受第三人胁迫签约的事实提供证据。原告和第三人均称在《统一返租协议》及《补充协议书》履行过程中，第三人向两被告分别支付了2013年9月16日至2013年9月30日、2013年10月1日至2013年10月31日的租金，并且同时分别扣取了1000元和2000元作为抵扣两被告原先拖欠的物业管理服务费，即共扣取了3000元。2013年11月14日，原告以EMS形式按照两被告在《统一返租协议》中所留的通讯地址向两被告发出《催款通知书》（主要内容为根据《统一经营协议一》的规定，两被告应当与原告于2013年1月1日前签订《物业管理服务合同》并按规定缴纳相应管理费用，但经原告多次催促，两被告至今未与原告签约也未缴纳相应管理费用；因原告针对整个商场提供了包括安保、水电、清卫、空调、宣传等物业管理服务，案涉商铺属于商场中的物业，已事实上从原告提供的物业管理服务中受益，双方已建立事实上的管理关系，因此两被告应按照《统一经营协议一》的规定缴纳管理费用；《补充协议书》进一步明确了拖欠费用的支付方式，现两被告已把案涉商铺转让给新业主，应依约以现金一次性补足所拖欠的费用；现通知两被告于收到函件后3个工作日内到原告管理部办理缴费手续等），但上述邮件因“要求退回”被退件。原告称快递员向某表示是收件人拒收。两被告否认收到上述函件，并称其不知道上述邮件的存在，也没有主动拒收过上述邮件。2013年12月18日，第三人出具《证明》一份，主要内容为原告为第三人的全资子公司，受第三人委托，全权管理广州颐高数码广场—华南总店。2014年4月24日，第三人再出具《授权证明》一份，主要内容为第三人授权其下全资子公司原告全权管理广州颐高数码广场—华南总店事务，授权权限范围为对该店进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商、统一经营管理、收取管理费等。关于原告与第三人就案涉商铺之间存在何种法律关系，在第一次庭审中，原告称是委托经营管理关系；两被告不确认原告与第三人是委托经营管理关系，称其不清楚是否转租关系。在第二次庭审中，原告及第三人均称双方之间是物业管理合同关系；两被告否认原告与第三人就案涉商铺存在物业管理合同关系，认为是第三人委托原告对案涉商铺所在商场进行招商和经营，双方是委托关系，且是第三人单方进行的委托，与两被告无关。原告为证明案涉商铺的物业管理公司并非原告而是案外人中海物业管理广州有限公司，提供了搜房某丰大厦小区网页打印件（显示壬丰大厦物业公司为中海物业管理广州有限公司）和中国物业服务顾问网网页打印件（显示中海物业广州有限公司承接管理了壬丰大厦等物业）各一页。原告及第三人对上述证据的真实性均不予确认，并称壬丰大厦除了1至5层裙楼商场外的写字楼部分由壬丰物业管理有限公司进行管理。原告未提供证据证实其为案涉商铺所在楼盘的物业服务企业。本案中，原告称包括案涉商铺在内的广州颐高数码广场——华南总店为IT专业卖场，整个卖场为一体，日常经营时各店铺都是开放式，整个卖场统一采用中央空调供冷，其提供了以下方面的管理服务：1、公共环境卫生清洁、垃圾清运；2、公共绿地、花木的养护和管理；3、公共秩序管理；4、商场建筑共用部位的维修、养护和管理；5、商场共用设备的维修、养护、运行和管理（商场共用主要设备包括但不限于：中央空调系统、电梯系统、消防系统、给水系统、排水系统、强电系统等）；6、商场整体品牌推广，统一商场形象设计、创意及策划、宣传服务，统一产品促销及活动，商场其他宣传资料及会员服务管理；7、整个商场中央空调使用产生的费用；8、其他商场运营过程中涉及的公共服务。两被告称其平常看到广州颐高数码广场——华南总店内有开展过清洁和安保工作，但不清楚是否原告所进行，不认可原告从事了除此之外原告所称上述管理服务。第三人确认原告上述陈述。原、被告均确认案涉商铺所在的壬丰大厦没有成立业主委员会。本院认为：从《统一经营协议（一）》、《统一返租协议》、《补充协议书》的内容来看，鉴于原告未提供证据证实其为案涉商铺所在楼盘的物业服务企业的事实，原告与两被告之间并无直接的合同关系，也不存在事实上的物业服务合同关系。但从《统一经营协议（一）》、《统一返租协议》、《补充协议书》、第三人出具的《证明》和《授权证明》的内容来看，结合原、被告及第三人对原告与第三人就案涉商铺之间存在何种法律关系的陈述意见，应当认定第三人委托了原告对包括案涉商铺在内的广州颐高数码广场——华南总店进行经营管理，原告与第三人之间存在委托经营管理关系。由于《统一经营协议（一）》第八条第7款、《统一返租协议》第六条第5款均约定两被告同意第三人对案涉商铺采取包括委托经营管理服务等合法方式进行经营管理，因此，应视为上述委托经营管理行为已经事先取得了两被告的同意。在此前提下，两被告与第三人在《统一返租协议》中约定的第六条第7款和在《补充协议书》中约定的第二条内容应属于双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同关系。虽然原告并未在上述《统一返租协议》和《补充协议书》中签名或盖章确认，但从《统一返租协议》第六条第7款和《补充协议书》第二条内容来看，是两被告和第三人对原告的债权人地位、债权金额的确认及对清偿方式作出约定，结合上述关于原告与第三人之间存在委托经营管理关系的认定，应视为第三人将其对原告负有的在上述委托经营管理合同关系中的涉及案涉商铺的债务转移给了两被告，且从原告向两被告发出《催款通知函》、提起本案诉讼的行为来看，第三人已经将上述债务转移的情况通知了原告且原告对此亦持同意态度，因此，上述债务转让行为合法有效。原告作为债权人，现要求两被告依约清偿所欠的委托经营管理费用及铺位内电费51元，有事实和法律上的依据，本院依法予以支持。经查，案涉商铺自两被告名下转移登记至案外人名下的时间为2013年10月28日，依照《补充协议书》第一条、第二条的约定计算，上述截至2013年8月15日的委托经营管理费本应为19160元（21960元－2000元－2000元÷30日×12日），但鉴于原告以其及第三人已经以抵扣方式向两被告收取了21960元委托经营管理费中的3000元，并自愿要求两被告支付18960元（21960元－2000元－2000元÷30日×15日）委托经营管理费用，属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。原告的第三项诉请，两被告至今未向原告清偿上述委托经营管理费用及铺位内电费，给原告造成一定损失，原告依据《补充协议书》第二条的约定要求两被告按照中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿截至两被告付清上述费用之日止的利息损失，并无不妥，本院依法予以支持。但现有证据并无显示原告于2013年11月14日发出的《催款通知书》有效送达两被告，故上述利息损失起算的时间应以原告提起本案诉讼之日即2013年12月24日为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告彭成伟、曾静熙于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州颐正物业管理有限公司支付拖欠位于广州市天河区天河路490号3层247铺的房地产截至2013年8月15日期间的委托经营管理费18960元及其利息（以18960元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2013年12月24日计至实际付清之日止；利息总额以不超过本金为限）。二、被告彭成伟、曾静熙于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州颐正物业管理有限公司支付拖欠位于广州市天河区天河路490号3层247铺的房地产自2013年4月25日至2013年6月24日期间的铺位内电费51元及其利息（以51元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2013年12月24日计至实际付清之日止；利息总额以不超过本金为限）。三、驳回原告广州颐正物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由原告广州颐正物业管理有限公司负担5元，被告彭成伟、曾静熙负担270元。如不服本判决，原告广州颐正物业管理有限公司、被告曾静熙可在判决书送达之日起十五日内，被告彭成伟可在判决书送达之日起三十日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  吴旭英人民陪审员  刘亚丽二〇一五年三月十八日书 记 员  梁怡筠张杳本判决已于2015年月日送达