上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第720号原告上海爱国热轧有限公司。法定代表人杨某某，经理。委托代理人杨某甲。委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。被告毛春华。被告上海沉毅玻璃制品有限公司。法定代表人毛春华。两被告共同委托代理人刘挽澜，北京市京大律师事务所上海分所律师。两被告共同委托代理人金艳韬，北京市京大律师事务所上海分所律师。原告上海爱国热轧有限公司与被告毛春华、上海沉毅玻璃制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，被告毛春华在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应移送被告住所地河南省潢川县人民法院审理。本院经审查于2014年5月12日驳回被告毛春华对管辖权提出的异议。被告毛春华上诉后，上海市第一中级人民法院于2014年8月21日裁定驳回上诉。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年12月22日、2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告上海爱国热轧有限公司的委托代理人杨某甲、袁守平，被告毛春华、被告毛春华及被告上海沉毅玻璃制品有限公司的共同委托代理人刘挽澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海爱国热轧有限公司诉称，原告与被告毛春华于2007年5月12日签订关于上海市闵行区×路×号厂房租赁合同。被告毛春华于2010年4月12日注册成立了上海沉毅玻璃制品有限公司，在上述承租房屋内开展玻璃制品的经营活动。原告出租的厂房没有取得建设规划许可证，也没有产权证，故双方签订的厂房租赁合同是无效的合同。2013年6月底，两被告拖欠房屋使用费和水电费，并擅自拆除原告的煤棚、使用原告的停车棚、占用原告的原料车间。现起诉要求：1、确认原告与被告毛春华于2007年5月12日签订的关于×路×号租赁厂房合同无效；2、判令两被告迁出×路×号厂房，并将厂房归还原告；3、判令两被告支付原告自2013年7月1日起至2014年10月31日止的房屋使用费442,581.27元；4、判令两被告支付原告自2014年11月1日起至实际返还厂房之日止，按32,970.63元/月计算的厂房使用费；5、判令两被告赔偿原告擅自拆除钢结构煤棚损失143,550元，按145平方*990元/平方计算；6、判令两被告给付原告自2008年2月1日起至2014年3月31日止，按142.99平方*0.5元/天/平方计算的停车棚占用费162,651元（停车棚系合同之外，根据出租厂房的价格每天0.5元/平方计算）；7、判令两被告给付原告自2013年5月1日起至2014年3月31日止，按2,139.89平方*0.8元/天/平方计算的原料车间占用费564,930元（原料车间系合同之外）。被告毛春华、被告上海沉毅玻璃制品有限公司辩称，涉案厂房由被告上海沉毅玻璃制品有限公司经营使用。2011年原告和A代表闵行区曹行镇通知被告拆迁开始，被告为另觅厂房花费大量资金，但之后原告又通知不拆迁了，被告就开工。但被告开工后，原告又通知要拆迁。2011年年底有关部门对厂房和设备进行了资产评估，现周边的企业除被告上海沉毅玻璃制品有限公司和搅拌公司外均被拆除。原、被告及A委会目前尚在商谈拆迁补偿事宜。拆迁评估报告系按照被告的生产经营现状作出，原告现要求确认合同无效让被告搬离系为多得补偿款，损害被告获得拆迁补偿的利益，属诉讼诈骗行为。被告同意支付厂房的占有使用费，但自2011年年底进入拆迁阶段后生产经营受到影响，应按照合同约定的租金标准的三分之一计算房屋使用费。煤棚系原告自行拆除。现场并无停车棚。被告也没有占用原料车间。被告未获得拆迁补偿利益，故不同意现在搬离。经审理查明，2004年8月20日，原告上海爱国热轧有限公司向上海市闵行区A村民委员会租赁了×路15.92亩土地，租赁期限自2004年7月1日起至2024年6月30日止。原告在该地块上搭建了厂房。2007年5月12日，原告（甲方）与被告毛春华（乙方）签订租赁厂房合同，约定甲方将上述×路×号厂房出租给乙方使用，甲方保证乙方用电量在500KVA，厂房年租金31万元。按2007年8月1日起至12月31日先付5个月租金，后押一月，付三个月即2007年11月31日前付77,500，到2008年2月底前付77,500元以此类推。水费按村里收费时缴纳。电费按平均用电量的电费押1个月的电费。如因租费及水电费不能按时缴纳按5‰一天滞纳金结算，超月终止协议。乙方在租赁使用面积内，在不破坏主体结构的情况下，可自由改造分割使用。乙方在租赁期内因厂房主体结构造成漏水渗水或无法正常使用，在甲方认可下由甲方负责修复。如因一时无法修复时乙方自行修复其费用由乙方在缴纳租金时扣除。租赁期限自2007年8月1日起至2024年7月31日止，从第四年起在原基础上每年递增5%，直至协议终止。如因政府及有关部门动迁等不可抗因素造成租赁关系终止及各方损失，双方均不得追究对方责任，加占到面积按有行车房实少面积扣除，计算方式（0.58*㎡*360天）。但如政府征地将乙方使用的厂房收回，乙方享有一切搬迁费，甲方厂房除外。合同签订后，原告向被告毛春华交付了厂房。毛春华于2010年4月设立了上海沉毅玻璃制品有限公司，在上述承租的厂房内开展经营活动。2011年10月26日，梅陇镇征地动迁事务办公室向A村委会发出通知称市政府批准建设B爱国绿地建设项目，拆迁范围东至建设河，西至国有土地企业、南至六磊塘、北至×路，要求该范围动迁工作须在2011年11月25日前完成搬离、拆迁、腾地工作。2011年12月22日，梅陇镇综合整治办公室、梅陇镇整治违法建筑领导小组办公室向被告发出告知书，要求租赁户于2011年12月28日前搬离。2011年12月29日，原告向被告毛春华发出告知书，称原告已与征地单位洽谈搬迁事宜，要求被告毛春华于2011年12月31日前搬离原址。2012年起将不再申请工业用电。有关搬迁设备的补偿费用将依据评估报告进行补偿，其他补偿依据双方租赁厂房合同条款执行。2013年10月21日，原告向被告毛春华发出通知函，称政府没有强制实施动迁、要求赔偿擅自拆除的压焊棚损失、要求支付停车棚、原料车间的占用费、要求及时支付2013年8月31日前应付的2013年9月、10月、11月租金94,200元（以每月31,400元计）。2015年1月12日，A村民委员会出具情况说明称，原告承租的×路×号土地属上海市政府土地管理部门批准的2009年第二十三批次建设项目征收土地，属协议动迁。2015年1月，被告为调查动迁评估报告，遭上海C房地产评估有限公司以“未经委托方书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人”为由拒绝。2015年3月18日，A村民委员会出具证明称该村委会与原告目前为止未签订动迁协议。上述涉案×路地块上的厂房目前仅被告上海沉毅玻璃制品有限公司在经营使用。除上述厂房及搅拌公司外，其余周边企业均已搬离。另查明，2012年至2013年6月间，原、被告之间关于房租、水电费都是通过原告的关联公司上海D金属制品有限公司结算。2013年6月30日，原、被告对账，被告确认结欠原告178,570元（其中含2013年7月的房屋使用费）。2013年7月至2014年1月间，被告共支付原告各类费用820,817.63元。期间因支票退款，被告领取退款49,921.05元。2013年7月至2014年2月，原告为被告代付电费689,808.80元。自2014年3月起，被告自行向供电部门支付电费。被告已将水费向A民委员会支付完毕。审理中，原、被告向本院表示，因滚动付费原因，计算有关费用时以被告水电费均结清为前提。2013年7月之前的房屋使用费双方已结清。2013年8月1日起，被告应按每月31,400元向原告支付房屋使用费，自2014年8月1日起应按每月32,970.63元向原告支付房屋使用费。两被告向本院表示，如上述厂房租赁合同被确认无效，无效合同的后果不要求在本案中处理，将另行向原告主张权利。上述事实，由原告向本院提供的厂房租赁合同、土地租赁合同、通知函及邮件回执、2013年6月毛春华欠款明细表、增值税发票及电费发票8张、毛春华领取支票存根、原料车间照片、电费补单、2014年2月3月的电费发票、2014年12月A委会出具的证明，2015年3月A委会出具的证明，两被告向本院提供的付款明细对账单及相关单据、工商档案材料、土地租赁协议书、租赁厂房合同、有关动迁事宜的各种通知和告知书、调查令和评估公司的回复、梅陇镇A宋主任手书的动迁补偿分配意见、电费、配电房修理费、厂房维修费、购置电缆费、电费押金单据等证据以及原告和两被告的庭审陈述所证实。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告出租的×路×号厂房未取得建设工程规划许可证，故原告与被告毛春华签订的租赁厂房合同为无效的合同，原告要求按照合同约定的租金标准支付房屋使用费，具有合法依据，本院予以支持。原告将无建设工程规划许可证的房屋出租，被告毛春华明知该房屋无合法手续而承租，原告和被告毛春华对合同无效均负有责任。因被告沉毅公司系涉案房屋的实际使用人，故被告沉毅公司应承担支付房屋使用费的义务。经结算，被告沉毅公司应支付原告2013年8月1日起至2014年10月31日止的房屋使用费389,382.28元。关于原告主张两被告擅自拆除煤棚应予赔偿以及要求两被告支付占用停车棚、原料车间的使用费，因缺乏事实依据，本院难以支持。因两被告表示对合同无效的后果不要求在本案中处理，将另行主张，故本案中不作处理。因涉案房屋已被批准征收，属协议动迁范围，现原告与A民委员会尚未达成征收协议，而征收补偿系根据涉案房屋的现状及目前被告沉毅公司的使用状况确定，原告要求被告立即搬离，将使双方的利益失衡，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告沉毅公司在搬离之前仍使用涉案房屋的，应继续向原告支付房屋使用费。2011年动迁开始至今，被告沉毅公司正常使用水电，可见生产经营活动未受到影响，故其要求按照合同约定的月租金的三分之一支付房屋使用费，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告上海爱国热轧有限公司与被告毛春华于2007年5月12日签订的关于上海市闵行区×路×号《租赁厂房合同》无效；二、被告上海沉毅玻璃制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱国热轧有限公司自2013年8月1日起至2014年10月31日止的房屋使用费389,382.28元；三、被告上海沉毅玻璃制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱国热轧有限公司自2014年11月1日起至实际搬离之日止，按照每月32,970.63元计算的房屋使用费；四、驳回原告上海爱国热轧有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,468.72元，财产保全费3,520元，由被告上海沉毅玻璃制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一五年三月二十三日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。