江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第1573号原告昆山开发区中天广告装潢有限公司，住所地江苏省昆山市开发区庆丰西路669号。法定代表人张文忠，该公司总经理。委托代理人陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。委托代理人刘卫平，江苏六典律师事务所实习律师。被告江苏永辉文化传播有限公司，住所地江苏省昆山市开发区庆丰西路639号1号房。法定代表人孙国萍，该公司董事长。被告昆山市永辉资产经营有限公司，住所地江苏省昆山市开发区庆丰西路639号1号房。法定代表人孙国萍，该公司董事长。委托代理人苏宝林，两被告员工，代理上述两被告。原告昆山开发区中天广告装潢有限公司（以下简称中天公司）诉被告江苏永辉文化传播有限公司（以下简称永辉文化公司）、昆山市永辉资产经营有限公司（以下简称永辉资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，适用简易程序由代理审判员朱诚独任审判，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告中天公司委托代理人陆坤伦、刘卫平，被告永辉文化公司、永辉资产公司的共同委托代理人苏国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司诉称：2011年12月13日，原告中天公司与被告永辉资产公司签订《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》，同时签订《昆山智谷创意产业园办公场地租赁补充合同书》。合同书约定由被告永辉资产公司承租原告中天公司拥有的位于昆山开发区XX路XX号XX工坊第XX层XX室和XX室，从事文化传媒、创业投资、资产经营、贸易物流等的合法经营；租赁建筑面积共计1277平方米（含公摊面积）；合同租期为39个月零15天，即自2012年1月1日起至2015年4月15日止。合同书约定：房租优惠至每月28元/平方米，年租金为429072元，合同期内租金总金额为1287216元；租金每半年支付一次，具体支付时间和金额在合同书中有明细列表。此外，合同书还约定，若承租方未按期支付租金及其他费用的构成违约，违约方应向另一方支付违约金；承租方逾期支付租金或其他款项超过30天，出租方有权解除本合同，收回办公场地不退还保证金和剩余租金。2013年1月1日，原告中天公司与昆山智谷创意产业管理有限公司、被告永辉文化公司、被告永辉资产公司共同签订协议，约定被告永辉资产公司将承租的上述办公地址转让给被告永辉文化公司，被告永辉资产公司的合同相关权利和义务由被告永辉文化公司承受和履行，由被告永辉文化公司支付租金和物业费，若被告永辉文化公司不遵守约定给原告中天公司和昆山智谷创意产业管理有限公司造成经济损失，由被告永辉资产公司承担连带保证责任。原告中天公司依约交付了租赁房屋，但被告永辉文化公司并未按租赁合同中付款明细表中约定时间及时支付相应租金，经原告中天公司多次发函催告，至今仍拖欠租金329072元未付。原告中天公司认为，被告永辉文化公司拖欠租金应予及时支付，并应承担违约金，被告永辉文化公司拖欠租金已远超30天，原告中天公司有权解除《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》及补充合同并要求返还租赁办公场地；被告永辉资产公司应承担连带保证责任。故诉至法院，诉请判令：一、原告中天公司与被告永辉文化公司于2011年12月13日签订的《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》及《昆山智谷创意产业园办公场地租赁补充合同书》解除并返还租赁场地。二、被告永辉文化公司支付租金329072元和违约金【违约金计算：自2014年1月5日至2014年10月24日，以214536元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2014年10月25日至被告永辉文化公司支付之日，以114536元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2014年7月5日至被告永辉文化公司实际支付之日，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算】。三、被告永辉资产公司承担连带保证责任。四、本案诉讼费用由被告永辉文化公司承担。被告永辉文化公司、被告永辉资产公司共同辩称：对于拖欠原告中天公司租金的事实不持异议，但准备分期付原告中天公司房租。其中2015年9月份支付原告中天公司200000元房租，2015年12月底支付原告中天公司其余房租。被告永辉文化公司愿意继续履行合同，如果解除合同，原告中天公司应支付装修款。经审理查明：2011年12月13日，原告中天公司与被告永辉资产公司签订《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》，约定：……第三章、双方法律地位。第四条、原告中天公司系经政府部门批准成立，负责昆山智谷创意产业园租赁的经济实体，具有合法的经营资格。第五条、被告永辉文化公司租赁智谷创意产业园B区智谷创意工坊X层XX室、XX室从事文化传媒、创业投资、资产经营、贸易物流等的合法经营。第四章、租赁物情况。第六条、原告中天公司向被告永辉文化公司出租昆山市XX路XX号智谷创意产业B区智谷创意工坊第X层XX室和XX室，建筑面积共计1277平方米（含公摊面积）。……第七条、租期为39个月零15天，即自2012年1月1日起至2015年4月15日止。其中3个月零15天为原告中天公司提供给被告永辉文化公司的装修期，期内免收租金，提前解除合同时按照租赁期限比例重新计算装修期。……第五章、租金及相关费用。第十条……经协商，原告中天公司同意在本合同期内，房租优惠至每月28元/平方米。本合同租期内，年租金为429072元，合同期内租赁总金额为1287216元。本租金含房屋租金70%、固定设施或公共设施及其他30%。第十一条、租金每半年支付一次，首笔租金应于2012年1月5日前支付，以后支付日期为每六个月后的同一天（遇法定节假日顺延）。……各期付款时间及金额如下：第一期付款时间2012年1月5日前，金额214536元。第二期付款时间2012年7月5日前，金额214536元。第三期付款时间2013年1月5日前，金额214536元。第四期付款时间2013年7月5日前，金额214536元。第五期付款时间2014年1月5日前，金额214536元。第六期付款时间2014年7月5日前，金额214536元。第十二条，本合同生效后5日内，被告永辉文化公司应支付给原告中天公司35000元作为履约保证金（该费用另行收取，不冲抵租金）。待租赁期满交还本租赁物时，若被告永辉资产公司未破坏房屋结构及拖欠租金、水、电等全部费用，该款项由原告中天公司全额退还被告永辉资产公司（不计息）。如出现被告永辉资产公司应赔偿原告中天公司之情形，则在原告中天公司、被告永辉资产公司双方对赔偿事宜达成一致意见后才退还被告永辉资产公司，且原告中天公司有权从中扣除赔偿款额。如原告中天公司在本合同签订后30日内仍未收到上述保证金，原告中天公司有权解除本合同，并追究被告永辉资产公司的违约责任。……第七章、续期及合同终止。……第三十一条、因被告永辉资产公司原因使得原告中天公司在被告永辉资产公司办公场地租赁期满后无法按照本合同规定收回本租赁物的，被告永辉资产公司除应支付违约金外，还需按本合同所定租金标准支付占用费。第八章、违约。……第三十三条除本合同文件另有规定外，被告永辉资产公司有下列情况之一的，构成违约：……3、未按规定将租赁办公楼层交还原告中天公司；4、未按期支付租金及其他费用；……第三十四条、违约方应向另一方支付违约金。违约金按日计算，违约金将用以下计算方法得出的金额：1、日违约金为1元/平方米×本租赁物总面积。2、违约天数=违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；3、违约金金额=日违约金×违约天数。……第三十九条、被告永辉资产公司未按期支付租金及其他费用，或任何一方逾期支付违约金、赔偿金，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额的1‰的比例支付滞纳金。被告永辉资产公司逾期支付租金或其他款项超过30天，原告中天公司有权解除本合同，收回办公场地并不退还保证金和剩余租金，被告永辉资产公司存留于租赁物内的财产及装修设施等均视为遗弃物，原告中天公司可自行处理，被告永辉资产公司同时应承担相应违约责任。……原告中天公司与被告永辉资产公司还签订了《昆山智谷创意产业园办公场地租赁补充合同书》，约定：1、2015年4月16日至2017年4月15日，被告永辉资产公司继续承租按租赁合同书所签订的位于昆山智谷创意产业园B区智谷创意工坊X层XX室、XX室从事文化传媒、创业投资、资产经营、贸易物流等的合法经营，在2015年4月16日至2017年4月15日期间内，原告中天公司免收被告永辉资产公司的房租费用，被告永辉资产公司的物业管理费用继续按签订的物业合同缴纳。……2013年1月1日，原告中天公司、被告永辉资产公司、被告永辉文化公司与昆山智谷创意产业管理有限公司签订协议，约定：因被告永辉资产公司经营要求，原告中天公司现同意被告永辉资产公司承租的昆山市庆丰西路639号智谷创意工坊X楼XX室、XX室的办公地址转让给被告永辉文化公司，被告永辉资产公司与原告中天公司所签订的智谷创意工坊X楼XX-XX室办公的租赁合同及与昆山智谷创意产业管理有限公司所签订的物业管理约定由被告永辉文化公司履行，由被告永辉文化公司支付相关租金及物业管理费，并遵守被告永辉资产公司与原告中天公司和智谷创意产业管理有限公司之间的相关承诺，若因被告永辉文化公司不遵守约定对原告中天公司和智谷创意产业管理有限公司造成经济损失，被告永辉资产公司愿意承担连带保证责任。合同签订后，原告中天公司依照约定将涉案房屋交给被告永辉资产公司使用。在租赁期间，至2013年7月5日前，被告永辉资产公司和被告永辉文化公司均能按期支付租金。2014年1月5日前的租金214536元，被告永辉文化公司未按时支付，于2014年10月24日支付原告中天公司100000元，余款114536元未支付。2014年7月5日前的租金214536元，被告永辉文化公司未支付。原告中天公司向被告永辉文化公司、被告永辉资产公司索要租金未果，遂向本院起诉。2013年1月14日，原告中天公司向被告永辉资产公司送达交款通知书，内容为：根据被告永辉资产公司与原告中天公司签订的合同约定，被告永辉资产公司应在2012年7月5日前支付114536元，2013年1月5日前支付租金214536元，物业费21300元，合计350372元。原告中天公司已于2012年12月前后多次提醒被告永辉资产公司缴纳，但一直没有收到被告永辉资产公司的款项，在此再次提醒，请被告永辉资产公司积极配合及时缴纳。2014年4月21日，原告中天公司向被告永辉文化公司送达交款通知书，内容为：根据被告永辉文化公司与原告中天公司签订的合同约定，被告永辉文化公司应在2013年7月15日和2014年1月5日前支付租金，具体明细如下：2013年7月5日前应支付214536元租金，2014年1月5日前应支付214536元租金。原告中天公司已于2013年8月至12月、2014年3月间多次提醒被告永辉文化公司缴纳，但一直没有收到被告永辉文化公司的款项，在此再次提醒，请被告永辉文化公司积极配合及时缴纳。2014年7月15日，原告中天公司向被告出具律师函，内容为：截至2014年7月5日，被告永辉文化公司尚欠原告中天公司租金643608元未付。原告中天公司与被告永辉文化公司房屋租赁合同双方应履行各自义务，原告中天公司已按约交付租赁房屋给被告永辉文化公司使用，被告永辉文化公司应依约及时支付租金。被告永辉文化公司如没有法定或约定的抗辩理由而拖欠租金，属违约行为。2015年3月11日，原告中天公司向被告永辉文化公司作出关于解除租赁合同的函，内容为：被告永辉文化公司应于2014年1月5日关支付租金114536元，2014年7月5日前支付租金214536元，原告中天公司多次要求被告永辉文化公司缴纳租金，但被告永辉文化公司至今分文未付。根据租赁合同约定，承租方逾期支付租金或其他款项超过30天，出租方有权解除租赁合同，收回办公场地并不退还保证金和剩余租金。现原告中天公司郑重通知：原告中天公司与被告永辉资产公司签订的租赁合同及补充合同解除，请被告永辉文化公司在接函后五日内办理交接手续，返还租赁房屋并付清所有结欠租金。该函通过邮中国邮政快递于2015年3月12日寄送被告永辉文化公司。另查明：原告中天公司享有位于昆山开发区XX路XX号XX号房的房屋所有权，该房建筑面积15404.89平方米，规划用途为智谷创意工坊。上述事实，有《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》、《昆山智谷创意产业园办公场地租赁补充合同书》、协议、房产证复印件、交款通知书、律师函、解除合同的函、当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告中天公司与被告永辉资产公司签订的《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》、《昆山智谷创意产业园办公场地租赁补充合同书》，原告中天公司与被告永辉文化公司、被告永辉资产公司等签订的协议均是当事人之间自愿达成的协议，协议约定的内容不违反法律法规的强制性规定，上述合同书、补充合同书和协议依法成立，合法有效，三方应切实履行。原告中天公司将涉案房屋交付被告永辉资产公司使用后，被告永辉资产公司应按约定支付租金。根据本院查明事实，在被告永辉资产公司使用房屋期间，未发生房屋租金没有给付的情形。2013年1月1日，原告中天公司与被告永辉文化公司、被告永辉资产公司及智谷创意产业管理有限公司签订协议，约定将被告永辉资产公司租赁的房屋转让给被告永辉文化公司租赁，被告永辉文化公司继续履行被告永辉资产公司与原告签订的租赁合同并遵守相关承诺，故被告永辉文化公司应按照约定继续向原告中天公司支付租金。根据原告中天公司所举证据和当事人当庭陈述，至一审第二次庭审时，被告永辉文化公司尚欠原告中天公司租金329072元未支付，故对于原告中天公司要求被告永辉文化公司支付原告中天公司房屋租金329072元的诉讼请求，本院予以支持。因被告永辉文化公司未按时交付租金的违约行为，原告中天公司可依照合同的约定要求被告永辉文化公司支付违约金，鉴于合同中约定的违约金数额偏高，原告中天公司主动调整要求被告永辉文化公司按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，根据被告永辉文化公司支付租金的情况，应自2014年1月5日至2014年10月24日，以214536元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算；自2014年10月25日至被告永辉文化公司实际支付之日，以114536元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算；自2014年7月5日至被告永辉文化公司实际支付之日，以214536元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算。被告永辉资产公司在协议中约定对被告永辉文化公司的违约行为给原告中天公司造成的损失承担连带保证责任，故对于原告中天公司要求被告永辉资产公司对被告永辉文化公司拖欠的租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于合同的解除问题，《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》的第三十九条规定被告永辉资产公司逾期支付租金或其他款项超过30天，原告中天公司有权解除本合同，自被告永辉文化公司逾期支付最后一期租金的2014年7月5日的第30日即2014年8月5日起，原告中天公司即有权解除合同。原告中天公司主张解除合同的通知于2015年3月12日通过邮寄送达被告永辉文化公司，故原告中天公司与被告永辉文化公司的房屋租赁合同自2015年3月12日时解除。合同解除后，被告永辉文化公司应将房屋返还给原告中天公司，故对于原告中天公司要求被告永辉文化公司返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于装修款问题，根据租赁合同第三十九条的约定，被告永辉文化公司逾期支付租金或其他款项超过30天，原告中天公司有权解除本合同，收回办公场地并不退还保证金和剩余租金，存留于租赁物内的财产及装修设施等视为遗弃物，原告中天公司可自行处理。本案系因被告永辉文化公司的违约行为引起，被告永辉公司应依据该条约定承担违约责任。故对于两被告提出计算装修损失的抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告江苏永辉文化传播有限公司与原告昆山开发区中天广告装潢有限公司等签订的《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》、《昆山智谷创意产业园办公场地租赁补充合同书》于2015年3月12日解除。二、坐落于江苏省昆山市开发区XX路XX号XX工坊第XX层XX室和XX室的房屋，由被告江苏永辉文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还给原告昆山开发区中天广告装潢有限公司。三、被告江苏永辉文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山开发区中天广告装潢有限公司房屋租金329072和违约金（违约金计算：自2014年1月5日至2014年10月24日，以214536元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算；自2014年10月25日至被告永辉文化公司支付之日，以114536元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算；自2014年7月5日至被告永辉文化公司实际支付之日，以214536元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算）。四、被告昆山市永辉资产经营有限公司对前述第三项给付的房屋租金329072元和违约金承担连带清偿责任。（上述款项，如采用转账方式，请汇入原告昆山开发区中天广告装潢有限公司指定账户或本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费6582元，由被告江苏永辉文化传播有限公司、昆山市永辉资产经营有限公司负担。该款原告昆山开发区中天广告装潢有限公司已预交，本院不再退还，由被告江苏永辉文化传播有限公司、昆山市永辉资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  俞惠珍人民陪审员  周 萍二〇一五年十月十五日书 记 员  陈 翩