北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第13034号上诉人（原审原告、反诉被告）谢广启，男，1962年5月30日出生。委托代理人孙德华，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）丛建华，女，1962年7月25日出生。委托代理人张振忠，男，1954年1月31日出生。上诉人谢广启因与���上诉人丛建华确认合同无效纠纷一案，谢广启不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宋晖、法官王海宁参加的合议庭，并于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人谢广启及其委托代理人孙德华，被上诉人丛建华之委托代理人张振忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢广启在原审法院诉称：2006年1月10日，谢广启与丛建华签订农村房屋买卖合同，谢广启将登记在其名下使用的位于北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧使用面积为331平米的宅院一处以29500元的价格卖与丛建华。涉诉宅院的土地使用证编号为顺-尹-大段村集建（证）字第×××号，宅院内有谢广启建于1970年至1990年间的正房五间、西厢房三间、猪圈一间、门楼一间、厕所一间、东边临时棚子一间。合同签订后涉诉宅院及红本交由丛建华掌控并使用。因为对我国农村房屋买卖的相关政策法规所知甚少，且因卖房时未经家人同意家庭矛盾不断，根据我国相关法律法规规定，故诉至法院，请求判令：1.确认谢广启与丛建华于2006年1月10日签订的《房屋买卖合同》无效；2.丛建华返还谢广启顺-尹-大段村集建（证）字第×××号集体土地建设用地使用证范围内的宅院及该土地使用证，谢广启返还丛建华购房款29500元；3.案件受理费由丛建华负担。丛建华在原审法院辩称：1.谢广启于2014年9月20日曾就本案纠纷向顺义法院起诉过一次，该案案号为（2014）顺民初字第14426号，该案中委托评估机构对涉诉房屋进行评估出具评估结论后，谢广启就撤诉了。现在又就同一纠纷重复起诉至法院，是浪费司法资源；2.丛建华认为双方签订的《房屋买卖合同���有效，有双方的签名，且有6名证人签字，其中还有村委会的人员参与，在合同上明确载明“口说无凭立字为证”，从法律上已经确定了该合同的法律效力，因此合同有效。公民依法享有民事权利、承担民事义务，谢广启具有完全民事行为能力，对自己签订的契约应承担相应的法律责任；3.我国婚姻法有规定，夫妻双方对于夫妻共同财产有平等处理权，因生活需要夫妻双方都有权利处分夫妻共同财产，他人有理由相信夫妻双方都知道处理夫妻共同财产时，另一方不得以不同意或不知道损害善意第三人的权益，丛建华认为本案中谢广启以家庭矛盾为由要求确认合同无效是借口，这么大的事情不可能不跟家里人商量，从逻辑上讲是不成立的；4.我国土地管理法规定严禁城镇居民购买宅基地上的房屋，没规定农村居民不能购买，丛建华系农业户口，其购买谢广启宅基地上的房屋是有效的，涉诉宅院应归丛建华所有；5.若法院最后认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，谢广启应给付丛建华45万元的经济补偿。丛建华在原审法院反诉称：丛建华在（2014）顺民初字第14226号谢广启诉丛建华房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中依法申请了评估并支出评估费2000元，且为参加庭审及评估产生误工费、交通费等损失，丛建华认为谢广启起诉又撤诉出尔反尔的做法违背了诚实信用的原则，因而丛建华的损失应由谢广启予以承担，故诉至法院，请求判令：1.谢广启与丛建华签订的《房屋买卖合同》有效；2.谢广启赔偿丛建华房地产评估费2000元、误工费700元、交通费2100元，合计4800元；3.顺-尹-大段村集建（证）字第×××号集体土地建设用地使用证范围内的宅院房屋归丛建华所有；4.案件受理费由谢广启负担。谢广启辩称：不同意丛建华的诉讼请求。评估费的发生不是必要的，就房屋价值双方可以私下协商。谢广启同意给付丛建华购房款的利息钱。原审法院经审理查明：2006年1月10日，谢广启作为立卖房人（出让人）、丛建华作为立买房人（受让人）就北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院（以下简称涉诉宅院）签订《房屋买卖合同》，内容如下：“立卖房字据人谢广起即将家中原有瓦房五间宅院一处卖给丛建华名下为业，东西宽南北长按土地使用证为准，东至大街西至穆长祥南至过道北至过道，经中证人调解说和作价人民币贰万玖仟伍佰元整。由买日起翻修建筑与任何人毫无相干，卖主不能干扰，立字为证口说无凭，现金笔下交清。土地使用证移交买主。立卖房人谢广起，立买房人丛建华，中证人浦××吴×1穆×1谢×1穆×2，代笔人穆×3，公元二○○六年元月十日立”。就签订前述《房屋买卖合同》的相关情况谢广启当庭陈述如下：“当时这房子没有什么用，家里急需用钱，条件困难。我当时在本村共有两处宅基地，一处是涉诉宅院，另一处也登记在我名下，是我在一九八几年的时候从我哥哥那买来的，后1993年确权的时候确权在了我的名下，因为我有两个儿子，所以得有两处宅基地，但是现在村里不给批（宅基地）了；（出卖时）有五间正房、三间西厢房、一间猪圈、门楼一间、厕所一间、东边一间临时棚子，都是我建造的，正房是在1972年建的，厢房是在一九八几年建的，合同是我们双方的真实意思表示”。丛建华陈述在2012年的时候西厢房都塌了，其又重新建了现在的西厢房三间，其他房屋情况认可谢广启之陈述。丛建华及其丈夫彭×1的户籍为北京市密云县西田各庄镇白道峪村农业户口。谢广启当庭明确其主张前述《房屋买卖合同》无效的理由如下：1.涉诉宅院系谢广启与家人的家庭共有财产，谢广启未经其他共有人同意出售涉诉宅院损害了其他共有人的权益；2.丛建华的户口不在顺义区大孙各庄镇大段村，根据法律规定，其不允许购买大段村宅基地上的房屋。就谢广启陈述的上述理由丛建华进行如下反驳：1.丛建华在2005年通过大段村的吴×2认识的谢广启，后通过吴×2介绍要购买谢广启的房子，当时谢广启要价3万元，后又降了500元，于2006年签订了房屋买卖合同，合同上的内容是代笔人穆×3书写，当时只写了一份，在丛建华处保管，合同上还有六名中证人及代笔人的签字，其中有当时大段村村干部，还有谢广启的亲弟弟谢×1在场签字，所以谢广启称其家里人不同意是不合常理的；2.合同签订后丛建华将购房款交给谢广启，谢广启将房屋交付丛建华，房屋是丛建华给女儿买的，丛建华女儿有时在涉诉房屋居住，丛建华也偶尔回来住，丛建华认为双方签订的合同不违反有关规定，丛建华属本市农业户口的农民，有权购买涉诉房屋。2014年9月25日，谢广启以房屋买卖合同纠纷为由将丛建华起诉至原审法院，要求解除与丛建华就涉诉宅院签订的《房屋买卖合同》，返还丛建华购房款二万九千五百元。该案案号为（2014）顺民初字第14426号，该案在审理过程中丛建华申请对涉诉宅院内房屋、附属物价值及宅基地区位补偿价值（建筑面积90.76平方米，宅基地用地面积331.00平方米）进行评估，经北京市高院摇号确定评估机构为北京东华天业房地产评估有限公司，该评估机构于2015年2月10日出具评估报告书，确定涉诉宅院在2015年1月16日的价值为人民币341991元，其中宅基地区位补偿价值为288362元，房屋及附属物价值为53629元。该评估报���的有效期自2015年2月10日起至2016年2月9日止。在上述评估报告作出后，原审法院组织双方进行质证，丛建华认可评估报告的真实性及内容，谢广启不认可评估报告中关于宅基地区位补偿价值的内容，称涉诉宅院未拆迁，不应有土地价值补偿。后该案谢广启申请撤诉，原审法院口头裁定准许。本案庭审中原审法院调取了上述案件卷宗材料，双方均认可该卷宗材料的真实性及内容。庭审中，谢广启就其诉讼请求向原审法院提交如下证据：1.盖有顺义区大孙各庄镇大段村村民委员会公章的书面证明一张，时间为2015年8月16日，证明出具人是村委会会计穆×3，用于证明谢广启和其土地使用证上登记的“谢广起”是同一人，系登记笔误，丛建华认可该证据的真实性及证明目的；2.《房屋买卖合同》复印件一份，用于证明双方存在房屋买卖关系及当时购房价格，现涉诉宅院由丛建华居住使用，合同原件在丛建华处，丛建华认可该证据的真实性及证明目的；3.编号为顺-尹-大段村集建（证）字第×××号登记使用人为谢广起的集体土地建设用地使用证复印件一份，用于证明谢广启为该土地合法使用人，使用证原件在丛建华处，丛建华认可该证据的真实性及证明目的。庭审中，丛建华就其对谢广起诉讼请求的反驳意见及其反诉主张提交如下证据：1.北京东华天业房地产评估有限公司评估报告书一份，用于证明涉诉宅院内房屋、附属物价值及宅基地区位补偿价值，谢广启认可该证据的真实性；2.北京增值税普通发票一张，盖有北京东华天业房地产评估有限公司发票专用章，金额为2000元，用于证明丛建华在双方上一案件的诉讼中因申请对涉诉宅院进行评估支出评估费2000元，谢广启认可该证据的真实性，不认可证明目的和关联性，认���无需做评估；3.盖有北京市密云县西田各庄镇白道峪村村民委会公章的误工证明及收入情况证明，日期为2015年8月16日，证明开具人为村委会书记彭×2，用于证明丛建华为应诉产生的误工损失为700元，谢广启不认可该证据的真实性及证明目的；4.收据7张，用于证明丛建华为应诉及评估支出交通费2100元，谢广启不认可该证据的真实性及证明目的。本案庭审中，原审法院明确告知丛建华如下事项：因涉诉宅院的《房屋买卖合同》已经发生争议，为了避免损失扩大，在相关争议解决完毕之前，即法院作出终审判决之前，丛建华不得对涉诉房屋进行装修、改扩建等任何变动，应维持涉诉宅院的现状。原审法院认为：本案争议焦点之一为丛建华是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。本案中，丛建华主张其作为北京市密云县农民，购买涉诉宅院并未违反法律规定。对此，原审法院认为农村宅基地属于农民集体所有是指特定村集体内的宅基地归本村农民集体所有，不包括其他村的农民，故丛建华之辩解意见原审法院实难采信。丛建华不具备购置涉诉宅院的主体资格，其与谢广���签订就涉诉宅院签订《房屋买卖合同》不符合法律的相关规定，应当依法认定该《房屋买卖合同》无效。本案争议焦点之二为双方签订之《房屋买卖合同》无效后的财产返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉诉宅院房屋、附属物的现价值及宅基地区位补偿价值经评估机构评估出具评估报告，尚在有效期内，经原审法院组织质证，双方均认可其真实性，谢广启称无需评估但未提交相关证据予以证明，故原审法院对评估报告予以采信。涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，谢广启现主张合同无效要求丛建华退还房屋，其应返还丛建华涉诉宅院房屋及附属物的现价值并对丛建华因合同无效造成的信赖利益损失给予补偿，其数额原审法院根据双方过错程度参照评估报告的意见予以确定。谢广启主张因家人不同意才要求确认合同无效，丛建华进行反驳并提交相关证据，综合庭审查明的情况原审法院认为丛建华之反驳意见符合生活常理，原审法院予以采信并作为区分双方过错程度的依据。丛建华要求谢广启给付经济补偿款45万元无充分依据，因而原审法院对其主张过高部分不予支持。丛建华反诉请求中主张的评估费2000元属其因合同无效受到的损失且提交相关证据予以佐证，原审法院根据双方过错程度对丛建华此项主张予以部分支持，误工费和交通费主张因无充分证据证明且未提交正规发票，原审法���实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，原审法院判决如下：一、确认谢广启与丛建华于二○○六年一月十日就北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院签订的《房屋买卖合同》无效；二、谢广启于本判决生效之日起三十日内返还丛建华房屋及附属物现价值五万三千六百二十九元；三、谢广启于判决生效之日起三十日内赔偿丛建华信赖利益损失二十万一千八百五十三元；四、自谢广启实际按照判决第二项、第三项全部履行完毕之日起七日内，丛建华将北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院腾退返还给谢广启；五、自谢广启实际按照判决第二项、第三项全部履行完毕之日起七日内，丛建华将北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院的《集体土地建设��地使用证》原件返还给谢广启；六、谢广启于判决生效之日起七日内赔偿丛建华评估费损失一千四百元；七、驳回谢广启的其他诉讼请求及丛建华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。谢广启不服原审法院判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，二审应当依法改判并撤销。首先，原审判决适用法律错误，对于判决书第二项内容应当依法改判退还29500元。谢广启认为，丛建华非本村村民，且其翻建西厢房的行为未同谢广启协商，且未经相关土地管理部门批准是违法建筑，按照法律规定应当依法予以拆除，谢广启不同意赔付涉诉宅院内西厢房重新翻建的价值，故请求二审法院依法改���退还29500元。其次，原审法院判决内容违反法定程序，适用法律不当。对于判决书第三项超出了诉讼请求的范围，违反了民事诉讼中的不告不理原则，二审法院应当依法撤销（2015）顺民初字第12212号民事判决第三项“原告于本判决生效之日起三十日内赔偿被告信赖利益损失201853元”。原审判决第三项是丛建华未提信赖利益损失这一诉讼请求的前提下作出的判决。当事人未提出请求，而法院却作出实体判决，违反了民事诉讼的不告不理法律原则。那么从程序角度讲，该判决内容超出了诉讼请求的范围，应当予以纠正。并且该房屋买卖合同因为违反法律的强制性规定被确认是无效合同，合同无效自始无效。信赖利益在违反法律强制性规定下订立合同时没有损失发生，即法律不保护违反法律强制性规定下达成合意的信赖利益。第三，原审判决适用法律不当，二审法院应当依法判决丛建华立即将北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院的《集体土地建设用地使用证》原件返还谢广启，并腾退涉诉宅院内房屋及附属设施返还谢广启。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始无效。故丛建华应当将该宅院内的房屋及附属设施恢复到合同签订之前的状态，包括退还涉诉的《集体土地建设用地使用证》原件，谢广启也同意退还29500元购房款。第四，谢广启不同意支付涉诉房屋的评估费。因为2014年10月28日北京市顺义区人民法院杨镇法庭开庭笔录中双方针对返还房屋退还房款协议时，谢广启同意给付50000元并不同意申请评估鉴定，后丛建华申请评估鉴定结论为53629元与谢广启同意的数额基本相符。故请求依法改判谢广启不承担评估费用。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律不当、违反法律程序，谢广启故请求：一��依法判决丛建华返还房屋及附属物价值29500元；二、依法撤销（2015）顺民初字第12212号民事判决第三项“原告于本判决生效之日起三十日内赔偿被告信赖利益损失201853元”；三、依法判决丛建华立即将北京市顺义区大孙各庄村镇大段村村西街道西侧宅院腾退返还谢广启；四、依法判决丛建华立即将北京市顺义区大孙各庄镇大段村村西街道西侧宅院的《集体土地建设用地使用证》原件返还谢广启；五、依法判决谢广启不予赔偿丛建华评估费损失1400元；六、本案原审、二审的诉讼费由丛建华承担。丛建华同意原审判决，其针对谢广启的上诉请求答辩称：同意原审判决，请求维持原审判决。不同意谢广启的上诉请求。二审期间，本院依法补充查明如下事实：谢广启向本院提交一份庭审笔录，旨在证明自己不同意做评估，谢广启不应当承担评估费，并��丛建华的户口仍然在密云县。丛建华对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有民事案件卷宗材料、户口簿复印件等证据及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。本院认为：丛建华与谢广启签订的《房屋买卖合同》不符合法律的相关规定，故应当依法认定该合同无效。现丛建华与谢广启对此均不持异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。谢广启主张，丛建华翻建涉案房屋是违法建筑，且���原审期间并未将信赖利益作为诉讼请求提出，法律也不保护在违反法律强制性规定下达成合意的信赖利益，故谢广启不同意赔付房款29500元以外的款项。对此本院认为，首先，根据相关规定，经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理地予以确定。本案中，涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，且丛建华在原审答辩意见中明确提出了45万元经济补偿的要求。因此，原审法院认定谢广启应返还丛建华涉诉宅院房屋及附属物的现价值并对丛建华因合同无效造���的信赖利益损失给予补偿，并无不当；其次，为解决双方纠纷，评估机构已经就涉诉宅院房屋、附属物的现价值及宅基地区位补偿价值出具了评估报告。该评估报告尚在有效期内，经原审法院组织质证，双方均认可其真实性，谢广启虽称无需评估，但未提交相关证据予以证明。原审法院在参照该评估报告意见的基础上，综合考虑双方过错程度，认定谢广启应返还及赔偿丛建华之款项数额，并无不当。谢广启主张，其不同意进行评估故不应承担评估费。对此本院认为，丛建华主张的评估费2000元属其因合同无效受到的损失且有证据支持，原审法院据此认定谢广启应承担部分评估费，并无不当。此外，原审法院在综合考虑本案情况及双方过错程度等因素的前提下，对谢广启、丛建华履行返还义务的顺序作出认定，亦无不妥。综上所述，谢广启的上诉理由均不��成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费269元，由谢广启负担（已交纳），反诉案件受理费35元，由丛建华负担（已交纳）。二审案件受理费5132元，由谢广启负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王东军代理审判员  宋 晖代理审判员  王海宁二〇一五年十月十六日书 记 员  武原野