广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6491号原告：王小芳，女，1981年9月出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璐，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市横栏镇西冲口沿江街7号首层。法定代表人：罗卫锋。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。原告王小芳与被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小芳及其委托诉讼代理人庄娘友、杨璐，被告亿力公司委托诉讼代理人林嘉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小芳向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（按5745元/月，从2017年1月1日计至房屋实际交付之日止）。事实与理由：2016年4月11日，原告和被告签订了《中山市商品房买卖合同》及其附件。根据合同约定，原告购买被告位于中山市××路××号万品中心2幢1层36卡商铺，建筑面积为41.03平方米，房款为943690元。合同签订后，原告已向被告全额支付购房款。2016年4月18日，上述《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案。按照《中山市商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商铺交付给原告使用。但被告至今未将商铺交付给原告，也未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《中山市商品房买卖合同》第九条第2款约定，“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。《合同补充协议》第四条“违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%”。原告认为，被告逾期交房应承担违约责任，但《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的逾期交房违约金标准严重过低。原告向被告购买的是商铺，用于出租。2017年1月6日，原告按被告要求将商铺返租给香港众茂商业运营有限公司（以下简称众茂公司），并与该公司签订《委托代理租赁合同》，约定租金标准为5745元/月(约140元/平/月).截止2018年5月31日,被告逾期交楼已有17个月,由于被告逾期交楼导致原告租金损失为97665元。如果按照《中山市商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》约定标准来计算违约金，根本无法弥补原告的损失。而且，合同对于逾期交房违约金标准严重不公。因为该合同第7条关于买受人逾期付款的违约责任约定“逾期在30日之内……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后……买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金”，对于买受人逾期付款约定的违约金标准最高是总房价的20%，而对于出卖人逾期交房约定的违约金标准最高是总房价的3%，严重不对等。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，原告要求将被告逾期交楼的违约金标准调整为按租金标准5745元/月计算。暂计至2018年5月31日，被告应向原告支付逾期交楼违约金97665元。被告亿力公司辩称：1.对于逾期交房的违约金，应从2017年1月1日起计算至2017年5月31日。根据原告提供的《委托代理租赁合同》显示，原告在2017年1月6日至2017年5月31日就开始委托众茂公司进行招租，委托管理出租的时间是从2017年6月1日至2020年8月31日。该《委托代理租赁合同》成立的前提必然是原告已经取得房屋的使用权。因此，原告在委托众茂公司收楼的前提下无权要求被告继续支付违约金。2.对于违约金标准，应当严格按照原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条以及《合同补充协议》第四条的条款约定，予以严格执行。因为商品房买卖合同以及补充协议是原、被告真实的意思表示，且合同也经行政管理部门予以备案，原告一直没有对合同条款提出过任何异议，因此，涉案的违约金标准应当按上述条款约定。经审理查明：2016年4月11日，原告王小芳与被告亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定王小芳向亿力公司购买中山市××路××号万品中心2幢1层36卡。该商品房的用途为商业，建筑面积41.03平方米，总房价为943690元。买受人按银行按揭方式付款，首期款483690元应于2016年4月11日支付，贷款460000元应于2016年5月11日支付。如逾期付款在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示上述证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。2016年4月18日，上述《中山市商品房买卖合同》进行了登记备案。王小芳已付清了该商品房的购房款。涉案房产至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年7月7日，亿力公司作出了《关于万品中心部分相关业主诉求的回复函》（以下简称《回复函》）。《回复函》对于业主提出的“延误交楼时间必须作出赔偿”的答复是“我司确定收楼日期时，会根据我司与业主签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及其他相关文件条款执行”。对于业主提出的“必须履行与我们签订的租赁协议”的答复是“我司会督促及监督招商代理公司履行合同条款，全面落实合同约定”。庭审中，亿力公司确认上述“招商代理公司”是指众茂公司。诉讼过程中，王小芳提供了其与众茂公司于2017年1月6日签订的《委托代理租赁合同》。该合同约定王小芳委托众茂公司代理管理出租位于中山市西冲“万品名店城”2幢1层36卡的商铺，每月租金5745元由众茂公司代收，众茂公司应于每月15日前将当月租金转交给王小芳。委托招租时间从2017年1月6日至2017年5月31日。委托管理出租时间从2017年6月1日至2020年8月31日。其中，从2017年6月1日至2017年8月31日为免租期，计租起止日期从2017年9月1日至2020年8月31日。王小芳称该《委托代理租赁合同》是亿力公司组织王小芳与众茂公司签订的，但由于亿力公司未将涉案商铺交付给王小芳，该商铺无法出租出去。亿力公司对《委托代理租赁合同》的真实性、合法性、关联性不予确认，又认为该《委托代理租赁合同》可证明原告已经收楼了。本院认为，亿力公司的第1点答辩意见实际上确认了《委托代理租赁合同》的真实性。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。首先，关于王小芳是否已经收楼的问题，亿力公司未提供证据证明已和王小芳办理了房屋交付手续，且涉案商品房至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的交付条件，故对亿力公司称王小芳已经收楼，逾期交房违约金应计算至2017年5月31日止的答辩意见，本院不予采纳。涉案商品房买卖合同约定亿力公司应当在2016年12月31日前，将该商品房交付买受人使用，而亿力公司至今未交房，构成违约，应当支付逾期交房违约金。其次，关于亿力公司应当承担多少逾期交房违约金，分析如下。首先，涉案商品房买卖合同的补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。该条款是亿力公司提供的格式条款，不适当地限制了亿力公司的违约责任，变相排除了购房者要求亿力公司交付房屋的主要合同权利，故该条款无效。其次，涉案商品房买卖合同约定如出卖人逾期交房的，应自逾期交房之日起，每日按已付房款的万分之一支付违约金至实际交付之日止。而原告主张被告按5745元/月的标准支付违约金，理由是涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准过低，原告与众茂公司签订的《委托代理租赁合同》约定的租金标准是5745元/月，并以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定为依据。对此，本院认为，其一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”即该规定适用于商品房买卖合同未约定逾期交房违约金计算方法的情形，而本案原、被告已约定了逾期交房违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。其二，原告委托众茂公司按5745元/月的租金标准进行招租，众茂公司只是代理人，而非承租人，不足以证明该租金标准的合理性。考虑到原告的损失和被告目前仍无法确定涉案商品房交付时间的情况，本院酌定被告应支付的逾期交房违约金为以943690元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率即在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30%，从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告中山市亿力贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王小芳支付逾期交房违约金（以943690元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告王小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1121元（原告已预交），由原告负担173元，被告负担948元，被告负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一八年八月二十八日书记员  朱杰军