浙江省宁波市海曙区人民法院执 行 裁 定 书（2015）甬海执异字第47号案外人：谢雪敏。委托代理人：林希晔。委托代理人：钱浪浪。原告：袁志敏。委托代理人：苏志敖。委托代理人：郑杰。被告：杜济明。被告：姜小素，退休。本院在审理原告袁志敏与被告杜济明、姜小素民间借贷纠纷一案【案号为（2015）甬海商初字第912号】过程中，依原告申请于2015年7月23日、24日分别对被告姜小素所有的位于宁波市海曙区桂井街xx号xxx室、宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产采取了财产保全措施。案外人谢雪敏对此提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭并组织了听证。案外人谢雪敏及其委托代理人林希晔、钱浪浪，原告袁志敏及其委托代理人苏志敖、郑杰，被告杜济明、姜小素到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人谢雪敏称，其从姜小素名下购买了前述两套房产，并于2015年7月20日付清了全额房款，姜小素出具了收款收据。次日，双方正式签订了宁波市存量房屋买卖合同（合同编号为201507001289）和房地产转让合同。合同签订后，双方于当日完成房屋交付，同时上述房屋对应的钥匙、土地证、房屋产权证等也交给了谢雪敏。2015年7月21日至24日，谢雪敏分别前往宁波市房产交易与权籍管理中心和段塘房地产交易所办理两套房产的过户手续。7月24日，谢雪敏在宁波市地方税务局契税征收管理中心缴纳了宁波市海曙区桂井街xx号xxx室房产的契税，拿到了契证，只等七日后房产证做下来；而当谢雪敏赶至段塘房地产交易所办理第二套房产的过户手续时被告知，法院查封了该房产。后谢雪敏从宁波市房产交易与权籍管理中心得知宁波市海曙区桂井街xx号xxx室也已被法院查封了。谢雪敏认为姜小素已将其名下的两套房产转让给谢雪敏，双方不仅签订了相关房屋买卖合同，并且其已经付清全额房款且实际占有该房屋，为此请求依法解除对位于宁波市海曙区桂井街xx号xxx室、宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产的查封措施。为证明其主张，案外人谢雪敏向本院提交了下列证据材料：1.（2015）甬海商初字第912号民事裁定书1份，拟证明案外人异议的根据；2.①宁波市存量房买卖合同（合同编号：201507001289）、房权证（甬房权证海曙字第××号）、房产业务受理收件单（编号：201507014127）、发票、税收缴款书、新契证各1份，拟证明案外人就位于宁波市海曙区桂井街xx号xxx室房产与原房主姜小素签订了房产买卖合同，原产权证由于办理房屋产权过户所需被宁波市房产交易与权籍管理中心收走以及案外人已用自己的名字在宁波市地方税务局契税征收管理中心缴纳了宁波市海曙区桂井街xx号xx室房产的契税，拿到了契证的事实；②房地产转让合同、宁波市房屋所有权转移契证（No.0000118）、房权证（甬海段私字第××号）、宁波市海曙区房地产交易管理所登记收件收据收费通知单（No.1302433）各1份，拟证明案外人就位于宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产与原房主姜小素签订了房产买卖合同以及原房权证由于办理房屋产权过户所需被段塘镇房地产交易所收走的事实；3.收款收据1份、浙江省农村信用社收贷收息凭证2份、流动资金借款合同及最高额抵押合同2份、委托付款说明1份，拟证明案外人已于2015年7月20日付清两套房产的全部购房款，姜小素为借款人宁波市江北恒亿工贸有限公司的两笔借款分别以位于宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产和位于宁波市海曙区桂井街xx号xxx室房产向宁波市市区农村信用合作联社段塘信用社提供抵押担保以及案外人依照姜小素的指示将两套购房款中的部分款项委托朋友向银行偿还贷款用于去除房产上的他项权的事实；4.证明1份（No.0000655），拟证明案外人到宁波市海曙区民政局地名办核实姜小素名下宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产的具体门牌号的事实；5.2015年7月24日的宁波日报、宁波增值税普通发票各1份，拟证明案外人为两套房产的原契证办理登报挂失的事实；6.钥匙2套、房屋租赁协议书2份，拟证明案外人已实际占有并使用宁波市海曙区桂井街xx号xxx室房产、宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产的事实。以上证据均为与原件核对无异的复印件。原告袁志敏答辩称，案外人因对执行标的不具有“实体权利”，不存在“足以排除强制执行的权益”，故案外人提起异议的主体资格不符；对于不动产，所有权已登记为准；虽然案外人有购房的具体行为，但并无有效的支付凭证以佐证谢雪敏已将涉案房屋的对价支付给姜小素，故该房屋仍属于姜小素所有，故对姜小素房屋的查封合法。综上，案外人异议不成立，应予以驳回。为证明其主张，原告袁志敏向本院提交证据材料如下：1.调解书及送达回证，拟证明2015年7月16日达成调解协议，被告杜济明及姜小素于2015年8月20日前共同归还欠款；2.查封材料，拟证明原告申请及法院已查封涉案房产的事实。被告杜济明答辩称，没有答辩意见。被告姜小素答辩称，房子是其自己的，钱是儿子借的与其无关，法院不应查封涉案房产。被告杜济明、姜小素未向法院提交证据材料。经质证，原告对案外人证据材料的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为与案外人没有关联；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，查封的房屋所有权人是姜小素，不是案外人；虽然有房屋买卖的行为，但房屋所有权是以登记为准，并非以合同或者房款是否支付为准，不能证明房屋已经属于案外人所有；对证据3中的银行贷款合同和抵押合同，认为与本案没有关联性；对其中的收款收据、委托付款说明的关联性有异议，该证据不能证明房款已经付清，支付金额不清，路径不明，同时认为因为出具人都是直接利害关系人或当事人，性质属于本人陈述，不属于证据，不具有证明力；另上述证据能够证明房屋属于姜小素所有，没有过户登记为谢雪敏所有的事实；对证据4的关联性有异议，因为房屋登记为姜小素所有，非谢雪敏所有，因此与查封无关；对证据5的关联性有异议，姜小素登报声明契证遗失作废，证明该房屋属于姜小素所有，与案外人无关；对证据6的真实性、关联性有异议，认为房屋买卖合同是2015年7月21日签订的，而案外人已经在7月20日将房子出租并签订了房屋租赁合同明显虚假；另属于姜小素的房屋由案外人出租属非法，合同应属无效，更不能证明产权已依法变更。案外人对原告提交的证据材料的质证意见如下：对证据1中的调解书和送达回证的真实性没有异议，但认为与本案无关；查封回执显示的查封时间是在案外人签订房屋买卖合同、使用房屋之后，证明案外人有理由提出异议申请。对于案外人的举证，被告姜小素均无异议，被告杜济明则以不知道为由未发表质证意见；对于原告提交的证据材料，案外人、被告杜济明、被告姜小素的质证意见如下：对真实性没有异议。结合当事人质证意见及当事人于听证过程中的陈述，关于证据认证，本院综述如下：一、关于对案外人提交的证据材料的认证。因被告杜济明未发表质证意见，而被告姜小素对案外人的证据均无异议，故本认证仅结合原告质证意见作出。对证据1，虽原告提出异议，但因该证据系已经发生法律效力的法律文书，且系对被告姜小素财产采取财产保全措施的执行依据，故本院对其证明力予以认定；对证据2，虽然原告对其关联性存有异议，但该证据能够证明案外人与被告姜小素于2015年7月21日就涉案两套房产分别签订了房屋买卖（转让）合同，且相关行政部门已分别受理了案外人交易过户申请以及案外人已经向宁波市地方税务局契税征收管理中心缴纳了宁波市海曙区桂井街xx号xxx室房产的契税并领取了契证的事实，故本院对其相应证明力予以认定；对证据3，由于涉案房产上设有抵押权，而注销抵押权是被告姜小素转让已设有抵押房产的必经程序，故案外人提交的浙江省农村信用社收贷收息凭证、流动资金借款合同、《最高额抵押合同》以及委托付款说明与本案存有关联性，故本院对浙江省农村信用社收贷收息凭证、流动资金借款合同、《最高额抵押合同》以及委托付款说明的相应证明力予以认定；至于证据3中的由姜小素出具的收款收据，因系原件且原告并未能提供相反证据予以推翻，故本院对其相应证明力亦予以认定；对证据4，因系政府部门出具，故本院对其相应证明力予以认定；对证据5，因该证据能够证明被告姜小素办理登报挂失的事实，故本院予以认定；对证据6，因与原件核对无异，故本院对其相应证明力予以认定。二、对原告提交的证据材料的认证。因案外人、被告杜济明、被告姜小素对真实性均没有异议，故本院对其相应证明力予以认定。经审理，查明：2015年5月12日、6月19日，姜小素以其所有的涉案两套房产为抵押物与宁波市市区农村信用合作联社段塘信用社各签订了一份最高额抵押合同，抵押担保范围分别为宁波市江北恒亿工贸有限公司自2015年5月12日至2020年5月11日的融资期间最高融资限额50万元的所有融资债权、自2015年6月19日至2019年6月18日的融资期间最高融资限额60万元的所有融资债权。双方并就抵押物办理了抵押登记。2015年5月14日、6月29日，宁波市江北恒亿工贸有限公司为其自2015年5月14日至2016年5月13日的50万元贷款、自2015年6月29日至2016年6月28日的60万元贷款与宁波市市区农村信用合作联社段塘信用社各签订了一份流动资金借款合同。2015年7月20日，案外人委托孙雪雁向宁波市市区农村信用合作联社段塘信用社支付了1105643.25元，用于归还宁波市江北恒亿工贸有限公司欠该信用社的上述贷款本息。同日，涉案房产上设立的抵押权办理了注销手续。姜小素也于同日向案外人出具了一份收款收据，载明：今收到谢雪敏支付的购房款共计1362935元（包括海曙大河头路xx弄xx号xxx室的房款680255元、桂井街xx号xxx室的房款682680元），其中1105643.25元由谢雪敏直接支付给宁波市江北恒亿工贸有限公司用于去掉上述两套房产上的他项权证。同日，谢雪敏以自己的名义与朱加旭、柯军就海曙区大河头路xx弄xx号xxx室中的1间、海曙区桂井街xx号xxx室中的1间的分别签订了房屋租赁协议书，将上述房间分别出租于朱加旭、柯军。2015年7月21日，姜小素与案外人签订了一份合同编号201507001289的宁波市存量房买卖合同，约定由案外人购买姜小素位于宁波市海曙区桂井街xx号xxx室房产，成交总价为682680元；等等。双方之间还签订了一份房地产转让合同，载明：案外人向姜小素购买位于宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产，价格为680255元，姜小素保证于2015年7月21日前将转让房地产交付谢雪敏；等等。同日，宁波市房产交易与权籍管理中心依申请出具了编号201507014127的房产业务受理收件单，段塘房地产交易所依申请出具了宁波市海曙区房地产交易管理所登记收件收据收费通知单（No.1302433）。7月24日，案外人在向宁波市地方税务局契税征收管理中心缴纳了宁波市海曙区桂井街xx号xxx室房产的契税后，领取了纳税人为谢雪敏的契证。同日，谢雪敏获悉涉案房产被本院予以查封事宜。2015年7月16日，本院依法受理了原告袁志敏与被告杜济明、姜小素民间借贷纠纷一案，案号为（2015）甬海商初字第912号。审理中，经本院主持调解，双方当事人于2015年7月16日自愿达成如下协议：一、被告杜济明、姜小素尚欠原告袁志敏借款1500000元。该款被告杜济明、姜小素于2015年8月20日前一次性还清（被告可将上述借款直接汇入原告账户：户名：袁志敏；账号：62×××39；开户行：宁波银行）；二、案件受理费18300元，减半收取计9150元，由被告杜济明、姜小素负担。同日双方当事人签收了本院依法制作的（2015）甬海商初字第912号民事调解书。同月22日，本院依原告申请依法作出（2015）甬海商初字第912号民事裁定，查封被告杜济明、被告姜小素名下价值1500000元的房产或查封、扣押等值财产。同月23日、24日，本院依法分别对被告姜小素所有的位于宁波市海曙区桂井街xx号xxx室、宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产采取了财产保全措施。2015年8月21日，本院依法受理了申请执行人袁志敏与被执行人杜济明、姜小素民间借贷纠纷一案，案号为（2015）甬海执民字第1053号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然本案涉案房屋不动产登记簿载明的所有权人为被告姜小素，但案外人谢雪敏在本院查封涉案房屋前已与被告姜小素就涉案房屋签订了合法有效的房屋买卖（转让）合同，并按合同约定金额支付了全部房款（该成交价格原告亦认为符合市场行情）；同时，其提供的房屋租赁协议书亦能证明案外人在法院查封前通过出租的方式实际使用涉案房屋。另外，案外人在购房过程中积极办理过户登记手续，仅是由于法院查封导致其未能继续办理过户登记手续。故案外人所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定保护的法定情形，本院应予支持。至于原告关于案外人并未在法院查封房屋前付清全部房款等辩称，因缺乏相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：解除对位于宁波市海曙区桂井街xx号xxx室、宁波市海曙区大河头路xx弄xx号xxx室房产的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  毛建军审 判 员  张 磊代理审判员  张 习二〇一五年十月二十八日代书 记员  林 静