云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第63号原告：管言笑，男，汉族,出生于1984年1月11日，住昆明市。委托代理人：贾充昆、谢建程，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南普隆房地产开发有限责任公司。住所：昆明官渡区吴井街道办事处**。法定代表人：徐阳，董事长。委托代理人：杜丽娟、张垚，北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告管言笑诉被告云南普隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日、9月10日公开开庭进行了审理，原、被告双方的委托代理人到庭参加诉讼。本案因等待另案的处理结果，扣除审限。本案现已审理终结。原告诉称：2009年,原告于与被告签订《太乙桥片区改造回迁安置确认书》，被告方根据《安置确认书》的档案编号顺序作为原告选房的先后顺序号。后经双方协商一致的情况下，2012年8月24日，双方就原告在太乙桥片区改造项目中的回迁房选房事宜达成《太乙桥片区改造回迁安置确认书的补充协议》。补充协议约定，被告为原告实际安置房源为其开发的XXX号房屋，套内建筑面积为73.49平方米。原告在太乙桥城中村改造项目中被拆迁的面积为35㎡，被告应安置给原告的面积为42㎡，实际安置面积为73.49㎡给原告。被告为原告实际安置的面积大于应安置的面积31.49㎡，按照《安置确认书》内容的约定，原告应补款299415元。2012年8月30日，原告按约定向被告支付了全部房屋补款299415元，履行了作为一个买受人应尽的付款义务。根据补充协议第六条约定，该商品房应于2013年12月31日前验收合格并交付原告使用，合同约定的交房时间到期后被告强行要求原告接房。原告的业主代表投诉至昆明市住房与城乡建设局，城乡建设局回复：“经了解，该项目还未完成竣工验收备案，不符合政府规定的交房条件，2014年2月10日下午昆明市住房与城乡建设局已要求公司进行整改，不得强行要求业主接房，并已明确告诉业主现在还不具备交房条件，违约责任由开发公司承担。”原告因此一直没有接房，截止到2014年10月13日，因原告家中要使用房屋才被迫接房。在接房时，被告并没有依照《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律规定提供该房屋的竣工验收合格的材料，同时在收取费时，多收取的物业管理费用和水池清洗费、二次加压费、电梯使用费以及智能化系统费用没有任何依据，理应退还原告。综上所述，被告的行为已经严重违反法律规定及合同约定，且存在不按照规定收费的行为，侵犯了原告的合法权益。现起诉至人民法院，请求判令：一、要求被告提供符合要求的银杏金川小区建设工程竣工验收备案资料。二、要求被告给付原告因延迟交房产生的违约金共计人民30632元（按中国人民银行同期贷款利息计算为：656415×5.6%/12个月×暂计算10个月）。三、要求被告退还水池清洗费、二次加压费、电梯使用费共计人民币511元（按729÷365天×256天计算）。四、要求被告退还已收取的全部智能化系统费用共计人民币2500元。五、请求人民法院判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。被告辩称：我方建盖的小区已达到合同约定的交房条件，不存在逾期交房和强制交房，智能化费用不存在退还，同时，本案原告是基于回迁合同提起诉讼遗漏了当事人，双方在合同中未约定房屋交付方式，应适用交易习惯，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向法庭提交了下列证据：1、身份证、登记卡片各1份，证明原告、被告诉讼主体适格；2、家庭财产分割协议太乙桥片区村改造回迁安置确认书的补充协议、收据一份，证明原告是被告开发的XXX号房屋的合法购买人，原告与被告于2012年8月24签订太乙桥片区村改造回迁安置确认书的补充协议》，协议签订后，原告向被告一次性补清了购房款，但被告未按合同约定按约交房，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任；3、收据两份，证明被告在其开发的银杏金川小区不具备交房条件的情况下，强行要求原告接房，双方没有履行任何接房手续，被告向原告收取的水池清洗费、二次加压费、电梯使用费、智能化系统费用无任何事实和法律依据的，应当向原告退还所多收取的3011元费用；4、公告两份，证明被告于2013年12月3日公告通知28户原告银杏金川花园小区延期交房50天，其后于2013年12月26通知28户原告2013年12月31日前来交房。两份公告前后矛盾，被告在2013年12月31日在未能完成小区综合竣工验收备案就通知28户原告接房；5、投诉信、邮政快递单、税务局通用定额发票、举报信、昆明市住房和城乡建设局答复原告的情况、业主诉求书、投诉书、银杏金川业主关于要求开发商尽快交房的函、情况反映及征询函，证明被告在其开发的银杏金川小区在未完成工程综合竣工验收备案的情况下，强行要求28户原告接房，覃梁良及其他业主就此事向昆明市住房和城乡建设局和相关部门以及被告反映和投诉，昆明市住房和城乡建设局于2014年2月10日书面答复覃梁良等28户原告，被告开发的银杏金川小区还未完竣工验收备案，被告不能强行要求覃梁良等28户原告接房，并对被告下发了整改通知，逾期交房的违约责任由开发商承担信；6、银杏金川小区2月底的现场照片20张，证明被告开发的银杏金川小区2月底交房时的现场状况，小区的各项工程仍在建设中，仍未完工；7、昆明电视台K1频道《社区办事处》栏目2014年2月24日、3月21的两次报道银杏金川小区的视频、覃梁良代表28户原告向住建部门的三次电话询问录音、2014年9月28日28户原告业主被迫接房的视频，证明被告开发的银杏金川小区在2014年9月28日都不具备《商品房购销合同》和相关法律规定的交房条件，被告开发的银杏金川小区存在严重质量问题，且多项工程仍未完工，且至今未完成工程竣工验收备案，被告开发的银杏金川小区至今仍不具备交房条件；8、判决书，证明类似案件的处理。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4真实性无异议，但不能证实原告的证明内容，对其余证据不认可，判决书原告提交的不是原件，且与本案无关。被告为证实自己的辩解主张，提交了下列证据：1、《回迁安置确认书》及补充协议、商品房的《商品房购销合同》及补充协议（样本一份），证明2012年8月24日双方签订的《回迁安置确认书》约定：被告于2013年12月31日前交付回迁房，被告与买卖商品房业主签订的《商品房购销合同》及补充协议均约定：被告于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告；被告以昆明当地报纸媒体公告形式通知原告办理交接手续，原告应在约定交房日前30日关注并按通知要求办理交接手续，否则未能接房视为被告已按期交付了符合合同约定的房屋、并视为原告已验收合格；房款、配套费、契税、维修基金等由原告在办理接房手续时支付；因此，从交易习惯来看，同一小区商品房的交付方式同样适用回迁户；2、云南省昆明市第十二中学关于暂停施工的函件（部分）、昆明市南博会政府部门要求停工的通知、《公告》、联通支付POS签购单、《收据》、《昆明市房屋交易产权管理处房屋权属登记簿查询无结果通知书》，证明被告施工工程中由于周边学校各类考试以及政府会议等因素被要求暂停施工50余天（被告依约公告，据约定本可以顺延交房且被告不承担违约责任），被告经赶工，最终根据建设工程组织竣工验收情况通知原告等业主于2013年12月31日可以交房，原告接到被告通知后，直拖延至2014年10月17日才到被告处支付维修基金等款项并实际接收房屋；3、《工程竣工验收证明书》、《验收组工程竣工验收意见》、《地基基础工程验收记录》、《地基工程验槽记录》、《主体结构工程验收记录》、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋建筑工程施工许可证》、《建设工程施工图设计文件审查报告书》、建设单位《云南省建筑工程竣工验收报告》、勘查单位《云南省建筑工程质量检查报告》、设计单位《云南省建筑工程质量检查报告》、监理单位《质量评估报告》、施工单位《云南省建筑工程竣工报告》、《工程质量保修书》、环境质量《检测报告》、安装电梯的相关检验报告、《商品房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《证明》、《银杏金川小区业主钥匙领取情况登记表》、部分业主支付物管费、发生水电费等的收据，以及该业主《商品房购销合同》及补充协议摘页、房屋照片，证明合同所约定商品房的地基基础、主体结构、装饰装修、建筑层面、建筑给水采暖、建筑电气、空调电梯、智能、建筑节能等建设项目及基础设施，被告严格按照设计要求建设完成并达到正常使用标准，被告并在2013年12月31日组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，达到了双方合同约定的交房标准，大部分业主接房后即开始装修使用，银杏金川小区目前入住率较高，小区商品房不存在建设质量问题；4、《昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《昆明市规划局准予行政审批决定书》、《昆明市规划局建设工程规划核实意见书》，证明根据建设工程组织竣工验收合格情况，被告依法向政府部门申办验收审批手续，经政府部门排期及受理等程序，被告陆续取得政府主管部门的验收审批文件（正常情况下，开发商在组织竣工验收交房后到办完政府验收审批往往需要2-5年）。政府主管部门通过验收审批方式再次确认被告建设的银杏金川小区工程项目为合格建设工程的事实；5、《银杏金川花园工程预验收议程》及参会照片、《太乙桥银杏金川花园建设工程竣工预验收会议纪要》、证明建设单位云南普隆房地产开发有限责任公司在2013年12月27日组织了云南工程建设总承包公司、北京正东国际建筑设计有限责任公司、云南世博建设监理有限责任公司等公司进行竣工预验收，住建局下属部门昆明市建筑工程质量安全监督管理总站派出工作人员到施工现场参与了该验收过程；6、《关于太乙桥城中村改造项目“银杏金川”花园住宅小区工程项目的说明》、营业执照及建筑业资质证书、《建设工程施工合同》、《关于太乙桥城中村改造.银杏金川项目竣工验收的说明》、营业执照及建筑行业资质证、《建设工程设计合同（一）（民用建设工程设计合同）》及《补充协议》、《情况说明》、营业执照及组织机构代码证及资质证明文件、《建设工程监理委托合同》及附件，证明云南工程建设总承包公司、北京正东国际建筑设计有限责任公司、云南世博建设监理有限责任公司证实银杏金川小区在2013年12月27日建设完成所有工程项目，被告2013年12月31日组织竣工验收合格；7、《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》、《民事判决书》两份，证明根据2013年12月31日建设工程组织竣工验收合格情况，建设单位云南普隆房地产开发有限责任公司依法向政府部门申办验收审批手续，政府主管部门通过验收审批方式再次确认被告建设的银杏金川小区工程项目为合格建设工程的事实，且目前已经可以办理房屋产权登记，合同约定建设单位组织验收与政府审批验收的区别及联系。经质证，原告对被告提交的证据1、证据2中的公告、联通支付POS签购单、《收据》、《昆明市房屋交易产权管理处房屋权属登记簿查询无结果通知书》、证据3中的《房屋建筑工程施工许可证》、《建设工程施工图设计文件审查报告书》、照片、证据4、证据7中的《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》真实性无异议，但不认可被告举证所要证明的证明内容，恰恰能证明被告逾期交房的事实。对被告提交的其余证据，原告对其真实性或关联性、合法性不予认可。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、被告提交的证据1、证据2中的公告、联通支付POS签购单、《收据》、《昆明市房屋交易产权管理处房屋权属登记簿查询无结果通知书》、证据3中的《房屋建筑工程施工许可证》、《建设工程施工图设计文件审查报告书》、照片、证据4、证据7中的《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，双方对真实性均无异议，本院对其真实性依法予以确认；双方争议的事实应以生效法律文书确认的案件事实为准。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2012年8月24日，原、被告、案外人昆明拓瑞工贸有限公司签订《回迁房安置确认书》、《太乙桥片区改造回迁安置确认书的补充协议》。双方在《回迁房安置确认书》约定：原告、案外人昆明拓瑞工贸有限公司同意将房屋交被告拆迁或委托拆迁；按原地回迁的方式进行安置；过渡区24个月，如果超过24个未能交房的，过渡期间安置补助费按每平方米15元发放，到安置房交付为止等内容；双方在《太乙桥片区改造回迁安置确认书的补充协议》约定：被告将回迁安置的位于官渡区，建筑面积为73.49平方米于2013年12月31日前交付给原告等内容。合同签订后，原告依约履行付款义务。2012年11月8日，被告组织施工、勘察、设计、监理单位对于涉案的“银杏金川”花园住宅小区工程地基基础工程进行了验收。2013年3月29日，被告组织施工、勘察、设计、监理单位对于涉案的“银杏金川”花园住宅小区工程主体结构工程进行了验收。2013年12月27日，被告组织施工、勘察、设计、监理单位及昆明市建筑安全监督管理总站对于涉案的“银杏金川”花园住宅小区工程进行了竣工预验收，部分参建单位提出了整改意见并同意预验收，昆明市建筑安全生产监督管理总站提出了整改意见，认为经对现场及资料的查看，本工程无大问题，同意各单位一致意见，同意预验收。2013年12月29日，被告以及勘察单位、监理单位、施工单位分别就涉案工程出具竣工验收报告、质量检查报告、质量评估报告、工程竣工报告。2013年12月31日，设计单位就涉案工程出具质量检查报告。同时，被告及施工、勘察、设计、监理单位就涉案小区工程订立《工程竣工验收证明书》和《建设工程竣工验收备案表》（该备案表中“备案意见”一栏为空白），该两份书面材料分别所载明的竣工日期和竣工验收日期均为2013年12月31日。被告于2013年12月3日在《生活新报》上告知交房时间因周边学校各类考试要求及其他原因导致该项目停工累计50天而顺延50天，于当月26日登报公告交房时间为2013年12月31日前。后，原告于2014年10月13日接房，并向被告支付了水池清洗费、二次加压费、电梯使用费、维修基金、契税、智能化系统等费用，其中智能化系统费为2500元。本院认为：本案原、被告在自愿基础上订立的《回迁房安置确认书》、《太乙桥片区改造回迁安置确认书的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方在合同中明确约定：被告应于2013年12月31日前将房屋交付给原告，但双方在协议中并未约定房屋交付标准和交付方式，应参照该楼盘一般商品房买卖的交易习惯。本案被告提交的证据和根据生效法律文书确认的事实，可以证实涉案小区经被告在2013年12月31日组织各参建单位验收合格，具备交房条件。同时，原告认为涉案小区工程应经行政主管部门验收合格并办理备案登记方可交房的主张，本院认为，行政主管部门监督进行验收及备案并非双方《商品房销售合同》约定的交房条件，与双方合同约定的“建设单位组织验收合格”也并非同一概念，根据双方《回迁房安置确认书》约定，被告逾期交房承担的是支付安置补助费的民事责任而非违约金，故原告认为涉案房屋在2013年12月31日前没有具备交房条件，被告应承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院对该诉讼请求依法不予支持。关于原告要求被告提供符合要求的银杏金川小区建设工程竣工验收备案资料，并非双方约定的交房条件，有关资料在举证质证过程中被告已出示。关于原告要求被告退还水池清洗费、二次加压费、电梯使用费、智能化系统费，因该款项系原告自愿向被告交纳，故对该请求本院不予支持。至于原告申请调取证据和证人出庭，因其待证事实已依法确认，本院对其申请不予准许。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告管言笑的诉讼请求。案件受理费641元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  王 强人民陪审员  丁启洪人民陪审员  章雨春二〇一五年十月三十日书 记 员  马梓喻