浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3734号 上诉人（原审原告、反诉被告）：鄢婉琦，女，1977年12月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：孟令大、祝敏，浙江一墨律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟富，男，1971年9月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邵福香，女，1973年5月19日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌。 委托诉讼代理人：吴苏华、李妮。 上诉人鄢婉琦因与上诉人陈伟富、邵福香，被上诉人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年9月14日，鄢婉琦、陈伟富、邵福香、我爱我家公司就陈伟富、邵福香通过我爱我家公司向鄢婉琦购买杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产事宜签订《购房意向合同》（ＺＤ0092198），双方约定杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产转让价格为6580000元，价格包含随屋赠送的固定装修、冰箱一台、电视一台、空调中央空调一套、床三张、沙发一套、餐桌一套、书桌一张、洗衣机一台。2016年9月14日，鄢婉琦、陈伟富、邵福香在我爱我家公司签订了《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0412682），合同约定：“杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产转让总价为6580000元，转让价格不包含装修价款。随房屋赠送的基础设施有：水一户一表、电一户一表、管道煤气、数字电视（含机顶盒）。陈伟富、邵福香须于2016年9月25日前支付首期款人民币2000000元至鄢婉琦、陈伟富、邵福香约定的第三方监管账户，余款4580000元由陈伟富、邵福香申请银行贷款。待首付房款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，陈伟富、邵福香同意向鄢婉琦支付首付房款2000000元；待银行放贷五个工作日内，陈伟富、邵福香同意向鄢婉琦支付房款4580000元（鄢婉琦凭房屋交接单领取）；银行放贷后五个工作日内，鄢婉琦将房屋交付给陈伟富、邵福香。物业管理服务费用由鄢婉琦向物业管理企业结算至交房之日止，之后的物业管理费用由陈伟富、邵福香承担。”同日，鄢婉琦、陈伟富、邵福香、我爱我家公司签订《杭州市房地产经纪服务合同》，约定：转让杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产的附属配套设施及设备为：床3张、书桌1张、固定装修、固定厨卫设施、中央空调1套、冰箱1台、沙发1套、餐桌1套、洗衣机一台、热水器1个、油烟机1台、煤气灶1个、电视机1台。 合同签订后，鄢婉琦领取了首付款2000000元。2016年12月，鄢婉琦、陈伟富、邵福香办理了杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产过户手续。陈伟富、邵福香申请的银行贷款4580000元汇入监管账户。鄢婉琦、陈伟富、邵福香在办理房产过户手续后，对杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产内附属物品的归属产生争议，未能办理房屋交接手续。 2017年2月16日，鄢婉琦、陈伟富、邵福香、我爱我家公司经协商达成协议，鄢婉琦、陈伟富、邵福香于2017年2月16日办理房屋交割手续，陈伟富、邵福香同意鄢婉琦凭物业交割单领取房款4000000元。同日，鄢婉琦、陈伟富、邵福香、我爱我家公司签署物业交验单（编号：0135479），杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产及钥匙交付陈伟富、邵福香，截止2017年2月16日的物业费由鄢婉琦先行支付。交割手续完成后，鄢婉琦领取房款4000000元。 现鄢婉琦诉至原审法院，请求：1.判令陈伟富、邵福香继续履行与鄢婉琦签订的《杭州市房屋转让合同》，履行收房义务（签署房屋交接单）；向鄢婉琦支付购房余款4580000元，同时向鄢婉琦赔偿逾期付款损失暂计为4980.75元（以银行同期同档贷款基准利率，加收50%，暂以年利率6.525%为标准，自2017年1月11日起暂计算至2017年1月17日，要求计算至实际支付日止）；2.判令我爱我家公司对陈伟富、邵福香支付上述4580000元购房余款的义务承担连带清偿责任；3.判令本案全部诉讼费用由陈伟富、邵福香承担。在原审审理过程中，鄢婉琦变更诉讼请求为：1、请求判令陈伟富、邵福香向鄢婉琦支付购房余款580000元，同时向鄢婉琦赔偿逾期付款损失（以580000元为基数，以银行同期同档贷款基准利率，加收50%，暂以年利率6.525%为标准，自2017年2月17日起计算至实际支付日止）；2.请求判令陈伟富、邵福香向鄢婉琦赔偿已发生的逾期付款损失35695元（以4580000元为基数，以银行同期同档贷款基准利率加收50%，即以年利率6.525%为标准，自2017年1月4日起计算至2017年2月16日止）；3.请求判令陈伟富、邵福香向鄢婉琦赔偿物业费损失521.2元；4.请求判令我爱我家公司对陈伟富、邵福香支付上述580000元购房余款的义务承担连带清偿责任；5.请求判令本案全部诉讼费用由陈伟富、邵福香承担。 陈伟富、邵福香向原审法院提起反诉，请求：1.判令鄢婉琦返还陈伟富、邵福香八件家具或者赔偿八件家具款10万元；2.判令鄢婉琦支付陈伟富、邵福香卫生间漏水维修费用23199元；3.判令我爱我家公司对上诉第一项和第二项反诉请求承担连带责任；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由鄢婉琦承担。后增加反诉请求5.判令鄢婉琦支付陈伟富、邵福香逾期交房损失50619元（以658万元为基数，按年利率6.53%计算，从2017年1月4日到2017年2月16日，共43天），我爱我家公司承担连带责任。 原审法院认为：鄢婉琦、陈伟富、邵福香、我爱我家公司在杭州市江干区××花园××幢××单元××室房产交易的过程中所签订的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》为当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。 陈伟富、邵福香以合同约定的附赠家具未完全交付为由拒绝在房屋交接单上签字。现无证据证明双方在房产交易时对室内家具、家电、装修等的品名、数量进行过确认或有明确的约定，陈伟富、邵福香也未能举证证明在房产交易过程中因家具交付争议所产生的具体损失，故对陈伟富、邵福香的第一项反诉请求，该院不予支持。 陈伟富、邵福香提出房屋存在质量瑕疵，案涉房产漏水给楼下住户造成损失，但未提交证据证明损失确实存在及损失的具体金额，故对陈伟富、邵福香的第二项反诉请求，该院不予支持。 鄢婉琦、陈伟富、邵福香在房屋交接前均积极履行合同义务，根据合同约定鄢婉琦腾空了案涉房产，陈伟富、邵福香支付了首付款并及时办理了按揭。过户完成后，双方在交接房产时产生争议，买卖双方对此均有责任，故鄢婉琦主张逾期付款损失，陈伟富、邵福香主张违约交房损失的两项诉请，该院均不予支持。已履行了交付房屋并转移所有权的主要义务，陈伟富、邵福香应支付剩余房款。现58万元房款在鄢婉琦、陈伟富、邵福香约定的第三方监管账户内，我爱我家公司应配合鄢婉琦办理领款手续。 鄢婉琦、陈伟富、邵福香签订的《杭州市房屋转让合同》约定，物业费用由鄢婉琦结算至交房之日止。2017年2月16日，鄢婉琦、陈伟富、邵福香就房屋交接等事项达成协议后，签署房屋交验单，故截止2017年2月16日的物业费用应由鄢婉琦承担，鄢婉琦对于物业费损失的诉请，该院不予支持。 鄢婉琦、陈伟富、邵福香对于我爱我家公司承担连带清偿责任的诉请，未提供相应的证据证明，缺乏法律依据，故鄢婉琦、陈伟富、邵福香对于我爱我家公司承担连带清偿责任的诉请，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，原审法院于2018年3月27日判决：一、陈伟富、邵福香于判决生效之日起十日内支付鄢婉琦购房款580000元（由我爱我家公司配合办理付款手续）。二、驳回鄢婉琦的其他诉讼请求。三、驳回陈伟富、邵福香的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9962元（鄢婉琦已预缴43480元），由鄢婉琦负担363元，陈伟富、邵福香负担9599元。反诉案件受理费1884元，由陈伟富、邵福香负担。 宣判后，鄢婉琦、陈伟富、邵福香均不服，向本院提起上诉。 鄢婉琦上诉称：1、原审判决认定过户完成后，双方在交接房产时产生争议，买卖双方对此均有责任，属事实认定错误。本案最大的争议焦点是买卖双方对于案涉争议家具是否明确约定由卖方赠送给买方。对此，原审判决已认定无证据证明双方在房产交易时对室内家具、家电、装修等的品名、数量进行过确认或有明确的约定。故陈伟富、邵福香对案涉房屋内有争议的8件家具并没有任何权利，其无权以此进行抗辩从而拒绝收房、拒签房屋交接单。案涉房屋迟延交接完全是因为陈伟富、邵福香不当抗辩所致，故陈伟富、邵福香是直接过错方。既然原审法院已经认定案涉争议家具系鄢婉琦所有，则鄢婉琦未将争议家具交付给陈伟富、邵福香便不存在违约。鄢婉琦在房屋交接中已经充分履行了合同义务，无任何过错与责任。陈伟富、邵福香在原审反诉中主张争议家具的价值为10万元，虽然实际价值远远低于10万元，但陈伟富、邵福香等于自认无权拒付剩余的448万元购房款，则至少该448万元是鄢婉琦由于陈伟富、邵福香的原因所无法正当、按时获得的款项，由此产生的逾期付款损失理应由陈伟富、邵福香承担。因此，陈伟富、邵福香的违约行为直接导致了鄢婉琦无法取得剩余房款，进而产生利息损失。且参考基本无风险的银行理财等相关收益，鄢婉琦所主张的贷款利息损失已经较低，故陈伟富、邵福香理应赔偿鄢婉琦所主张的损失。2、原审判决对物业费的认定错误。陈伟富、邵福香对于迟延交接案涉房屋负有直接和全部的责任，故陈伟富、邵福香应对迟延交接案涉房屋给鄢婉琦造成的额外损失进行赔偿。案涉《杭州市房屋转让合同》约定，物业费由鄢婉琦结算至交房之日，对于交房日合同约定为在银行放贷后五个工作日内。银行放贷日为2017年1月3日，故对于鄢婉琦来说，其可预见的物业费最多缴纳至2017年1月8日，且鄢婉琦在2017年1月1日前已经履行了各项交房义务，但因陈伟富、邵福香的不当要求致使案涉房屋无法交接成功。物业费是物业产权人或使用人向物业服务企业支付的费用，案涉房屋所有权人在2017年1月1日前已经转移登记在陈伟富、邵福香名下，此后的物业费应当由陈伟富、邵福香支付。双方在2017年2月16日的《物业交验单》中也约定了2017年2月16日前的物业费由鄢婉琦先行付清，鄢婉琦保留追索权利。综上，原审判决认定事实错误，判决结果有失公允，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第二项；2、依法改判陈伟富、邵福香向鄢婉琦赔偿2017年2月16日之后的逾期付款损失（以580000元为基数，以银行同期同档贷款基准利率加收50%，暂以年利率6.525%为标准，自2017年2月17日起计算至实际支付日止）；3、依法改判陈伟富、邵福香向鄢婉琦赔偿已发生的逾期付款损失35695元（以4580000元为基数，以银行同期同档贷款基准利率加收50%，即以年利率6.525%为标准，自2017年1月4日起计算至2017年2月16日止）；4、依法改判陈伟富、邵福香向鄢婉琦赔偿物业费损失521.2元；5、依法判决陈伟富、邵福香承担本案一审、二审诉讼费用。 针对鄢婉琦的上诉，陈伟富、邵福香答辩称：1、案涉房屋没有及时进行交接是因为鄢婉琦没有履行交接房屋时必须进行结算的各种水费、电费、燃气费的义务，以及鄢婉琦自行搬走属于陈伟富、邵福香所有的8件家具，且不履行卫生间漏水的维修义务，没有维修空调设备等，责任在鄢婉琦方。2、双方在2017年2与16日达成补充协议，约定尾款58万元根据法院生效判决或调解书领取，并没有约定逾期付款损失。3、银行在2017年1月3日已经把458万元贷款发放至第三方监管账户，证明陈伟富、邵福香已经在银行放贷当日全面履行了合同约定义务，不存在逾期付款的事实，鄢婉琦未能及时领到房款是由于其擅自搬走属于陈伟富、邵福香的家具、未主动结清相关水电气费用和办理交接手续。4、双方在2017年2月16日完成了案涉房屋的交接手续，陈伟富、邵福香是在这天才占有使用案涉房屋的，在这之前案涉房屋产生的各项费用包括水费、电费、燃气费、物业费等应当由房屋实际占有使用人也即鄢婉琦承担。5、双方于2016年12月29日下午在我爱我家公司陪同下完成了案涉房屋的过户，随后到案涉房屋检查现状时发现部分家具被搬走，鄢婉琦说家具已经送给领导了，在中介提出搬回家具后才能进行交接时，鄢婉琦自行离开，故当天没有进行房屋交接，陈伟富、邵福香并没有拒收房屋。之后鄢婉琦也没有结清水费、电费、燃气费等费用，也没有对家用电器进行维修，没有履行房屋交接应尽的义务，所造成的结果应自行承担。6、案涉房屋漏水问题应由鄢婉琦承担，事实清楚、证据充分，原审判决错误，要求依法予以改判。综上，请求二审法院驳回鄢婉琦的全部诉讼请求，支持陈伟富、邵福香的上诉请求。 我爱我家公司答辩称：鄢婉琦曾在签约前口头承诺赠送全部家具（包含争议的8件家具），但三方在场签订书面合同时并未约定该8件家具的去留。在办理案涉房屋交接时，陈伟富、邵福香以曾口头约定为由要求鄢婉琦交付8件家具未果，拒绝在物业交割单上签字。纠纷发生近2年时间里，我爱我家公司多次从中调解，希望双方理性解决，但始终未果。同时，对于案涉房屋的卫生间漏水，由于漏水发生于2015年鄢婉琦委托我爱我家公司出售前，故我爱我家公司完全不知情，且无证据证明我爱我家公司知情。因此，造成目前双方损失不断扩大，双方均有责任。我爱我家公司已经根据三方签订的案涉《杭州市房屋转让合同》及《杭州市房地产经纪服务合同》等约定，客观履行了相关义务，且案涉房屋的不动产证已办理完结。请求二审法院依法判决。 陈伟富、邵福香上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。1、原审法院认为陈伟富、邵福香未提交证据证明案涉房屋卫生间漏水确实存在及损失的具体金额，是对事实的错误认定。陈伟富、邵福香提交的原审证据12、13、14已经证明了案涉房屋卫生间漏水确实存在及损失的具体金额，陈伟富、邵福香为维修案涉房屋卫生间漏水需产生23199元维修费用。陈伟富、邵福香并非为证明卫生间漏水给楼下用户造成的损失，而是为证明给陈伟富、邵福香本人造成的损失。2、原审法院认为无证据证明双方在房产交易时对家具、家电、装修等的物品、数量进行过确认或明确的约定，陈伟富、邵福香也未能举证证明在房产交易过程中因家具交付争议所产生的具体损失，是对事实的错误认定。陈伟富、邵福香提交的原审证据8、9、10、11，其在原审庭审中的陈述以及原审证人的陈述，均可证明虽案涉合同未写全所有家具，只进行了概括性描述，但双方在案涉房屋买卖过程中对家具是有非常明确的约定的，658万元购房款是包含了房间内所有家具的，也包括了争议的8件家具。口头约定一样具有法律效力，本着诚实信用原则一样需要履行。争议的8件家具已不在案涉房屋内，陈伟富、邵福香无法对其价值进行评估，故陈伟富、邵福香的第一项反诉请求是返回家具或赔偿家具款10万元。鄢婉琦在原审时承认家具已送给领导，即家具在领导家中，是可以拿回来的，陈伟富、邵福香的请求是可以实现的。3、原审法院的诉讼费承担，系事实认定错误，适用法律不当。原审法院判决陈伟富、邵福香支付余款58万，陈伟富、邵福香对此无异议，但判决由陈伟富、邵福香承担诉讼费，陈伟富、邵福香对此不认可。本案纠纷是鄢婉琦引起的，纠纷发生后陈伟富、邵福香一直希望鄢婉琦能搬回家具，并非不愿意支付购房款，但鄢婉琦却以各种理由不愿搬回，且向原审法院提起了本案诉讼，故本案本反诉诉讼费均应由鄢婉琦承担。4、原审法院认为我爱我家公司无需承担连带清偿责任，是错误的。本案中因我爱我家公司提供的服务有瑕疵，在2016年12月29日下午交接案涉房屋时没有督促鄢婉琦及时缴纳各种水电气费用，未在案涉《杭州市房地产经纪服务合同》中写明全部家具，未发现卫生间漏水，导致最后交接手续没有完成和纠纷的产生，故我爱我家公司应承担连带清偿责任。综上，请求二审法院：l、依法撤销原审判决第三项，改判鄢婉琦支付卫生间漏水维修费用23199元。2、本案诉讼费用由鄢婉琦承担。后陈伟富、邵福香增加上诉请求，请求判令鄢婉琦返还8件家具或赔偿家具款10万元。本院于2018年7月10日向其送达了交纳上诉费用通知书，要求陈伟富、邵福香在收到该通知书后七日内向本院预交该增加上诉请求的案件受理费，但陈伟富、邵福香未在规定期限内交纳，应视为陈伟富、邵福香撤回该增加的上诉请求。 针对陈伟富、邵福香的上诉，鄢婉琦答辩称：鉴于陈伟富、邵福香在上诉请求中仅要求改判卫生间漏水维修费用，对其他4项原审反诉请求没有上诉，鄢婉琦认为原审判决第三项事实清楚，适用法律正确，并无不当。1、卫生间漏水的维修赔偿属侵权损害赔偿，需要满足侵权行为的构成要件。原审时，陈伟富、邵福香所提交的证据无法证明损失确实存在。陈伟富、邵福香并未因漏水对楼下住户进行过任何赔偿，故不存在实际损失，且漏水原因等构成要件也没有明确，故原审法院对此事实的认定是正确的。2、关于争议家具的归属，原审法院认定事实正确。双方约定的十几样赠送家具并非是概括性的约定，而是数量、品名都十分具体明确的，故若对争议家具有明确约定，双方一定会以书面方式加以固定。陈伟富、邵福香分别是前律师和现律师，具有较强的法律功底，故其对于合同的注意义务要高于一般人。此外，陈伟富、邵福香申请的原审证人表示，双方未曾就8件家具的归属作出过明确约定，故原审法院采信该证人证言与认定陈伟富、邵福香无证据证明双方对争议家具有明确约定，不存在矛盾。3、原审法院对诉讼费的判决并无不当。综上，请求二审法院驳回陈伟富、邵福香的上诉请求。 我爱我家公司答辩称：漏水事件发生于2015年，我爱我家公司对此不知情，且陈伟富、邵福香的原审证据也无法证明我爱我家公司知晓此事。漏水属房屋的隐蔽质量瑕疵，我爱我家公司不可能在委托出售期间第一时间发现，同时该维修费用并未实际产生，案涉房屋也不属于我爱我家公司，故对该笔维修费用金额不予认可，不应由我爱我家公司来承担。陈伟富、邵福香要求我爱我家公司承担连带责任没有约定和法定依据。 二审中，在本院指定的举证期限内，鄢婉琦与我爱我家公司均未向本院提交新的证据。 陈伟富、邵福香向本院提出鉴定申请，请求对案涉房屋主卧卫生间的漏水原因和造成的财产损失进行鉴定评估。本院经审查后认为，该鉴定申请不属于二审新证据，且当事人申请鉴定的，应当在一审举证期限内提出，故本院对该鉴定申请不予准许。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。案涉《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。根据各方的上诉请求，本案的争议焦点是陈伟富、邵福香是否应当赔偿鄢婉琦逾期付款损失与物业费损失，鄢婉琦是否应当赔偿陈伟富、邵福香卫生间漏水的维修费用。 关于逾期付款损失与物业费损失，鄢婉琦主张陈伟富、邵福香无正当理由拒绝收房、拒绝办理房屋交接手续的违约行为致使其无法取得剩余房款，进而产生了利息损失与物业费损失。但从本案在案证据和查明的事实来看，鄢婉琦与陈伟富、邵福香在案涉房屋办理交接手续前均积极履行合同义务，但在案涉房屋办理交接手续时，双方产生了争议。一方面，案涉《购房意向合同》与《杭州市房屋转让合同》均有关于鄢婉琦需结清已发生的水电气、物业等所有费用后再行签署房屋交接单、办理房屋交接手续的约定，但鄢婉琦未能提供证据证明其在办理案涉房屋交接手续前已结清上述所有费用，即鄢婉琦对案涉房屋未能顺利交接存在一定过错；另一方面，陈伟富、邵福香以鄢婉琦搬走属于其所有的家具为由拒绝收房，但因陈伟富、邵福香未能提供证据证明双方对案涉合同载明以外的家具、家电、装修等归属有明确约定，故其拒绝收房的理由不能成立，即陈伟富、邵福香对案涉房屋未能顺利交接亦存在一定过错。故原审法院不予支持鄢婉琦关于逾期付款损失的主张及陈伟富、邵福香关于逾期交房损失的主张，并根据案涉合同约定，认定双方于2017年2月16日办理案涉房屋交接前的物业费用由鄢婉琦承担，并无不当。 关于卫生间漏水的维修费用，陈伟富、邵福香主张因鄢婉琦未履行相应维修义务，给其造成了损失，但陈伟富、邵福香并未能证明该损失已实际产生，故原审法院不予支持，亦无不当。 此外，鄢婉琦与陈伟富、邵福香均未能提供证据证明我爱我家公司应当承担连带清偿责任，原审法院根据原审判决结果所进行之诉讼费负担分配亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1085元，由鄢婉琦负担705元，由陈伟富、邵福香负担380元。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年八月三十一日 法官助理  张 琪 书 记 员  刘婧函