浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终1993号 上诉人（原审原告）：胡小菊，女，1965年3月21日出生，汉族，住湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：井新，浙江瑞坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州共煌房地产代理有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区四季风景苑**商铺2。 法定代表人：王安丽。 上诉人胡小菊因与被上诉人杭州共煌房地产代理有限公司（以下简称共煌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初3316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年3月2日，胡小菊（乙方、承租方）与江明涛（甲方、出租方）签订《杭州市房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于下沙清雅苑23幢1单元501的房屋，建筑面积160.55平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。乙方承租期限为36个月，即自2016年3月15日起至2019年3月14日止，乙方保证所租赁的房屋作为住房使用。该房屋每月租金为3000元，年租金合计36000元。乙方必须按时向甲方缴纳租金，付款方式为年付，第一期租金36000元，于签订合同当日缴纳。乙方应向甲方缴纳租房保证金3000元，合同期满后，无欠费及房屋和附属设施无损坏（自然损耗除外）全额归还。甲方发生以下行为之一的，乙方有权终止合同，甲方须支付乙方2个月租金作为违约金：逾期交付房屋超过7天；乙方无任何违约行为，甲方擅自提前收回房屋。该合同还约定了其他事项。该合同的甲方栏载有“杭州住杭房地产代理有限公司”的内容。同日，江明涛向胡小菊出具收条一份，载明：今收到胡小菊承租清雅苑23幢1单元501室共计20000元。2016年3月7日，共煌公司向胡小菊出具收条一份，载明：今收到胡小菊清雅苑23幢1单元501室2016.3.15-2017.3.14房屋租押金39000元。2016年7月5日，胡小菊（乙方、承租方）与蔡敏（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于清雅苑23幢1单元501的房屋，建筑面积160平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。该房屋租赁期自2016年6月9日起至2019年6月8日止。该房屋月租金为2800元，付款方式为半年一付。乙方应向甲方缴纳租房保证金3000元，合同期满后，无欠费及房屋和附属设施无损坏（自然损耗除外）全额归还。乙方保证所租赁的房屋作为住房使用。该合同还约定了其他事项。胡小菊于2016年7月5日、7月6日向蔡敏支付租金、保证金共计19800元。2016年12月5日，胡小菊提起诉讼，后变更诉讼请求为：1、确认胡小菊、共煌公司于2016年3月2日签订的《杭州市房屋租赁合同》于2016年6月9日解除；2、判令共煌公司向胡小菊返还房屋剩余租金27600元（胡小菊已付租金36000元，扣除实际租赁期限即自2016年3月15日起至同年6月9日止产生的租金8400元）；3、判令共煌公司返还胡小菊保证金3000元；4、判令共煌公司支付胡小菊违约金6000元；5、本案诉讼费用由共煌公司负担。 原审法院另查明，共煌公司成立于2016年3月4日，股东为王安丽、龚浩、雷进涛。 原审法院认为：胡小菊诉请要求确认胡小菊、共煌公司于2016年3月2日签订的《杭州市房屋租赁合同》已解除，要求共煌公司返还租金、保证金并支付违约金，其前提是共煌公司系2016年3月2日《杭州市房屋租赁合同》的合同相对人。但根据本案查明的事实，2016年3月2日《杭州市房屋租赁合同》系胡小菊与江明涛签订，且签订于共煌公司成立之前，而共煌公司在成立后也未对该合同予以追认。胡小菊主张江明涛系共煌公司工作人员，但未能举证予以证明。共煌公司于2016年3月7日出具的39000元收条仅能证明共煌公司确认收到胡小菊39000元款项的事实，并不能证明共煌公司对2016年3月2日《杭州市房屋租赁合同》予以追认。因此，共煌公司并非2016年3月2日《杭州市房屋租赁合同》的合同相对人。胡小菊诉请要求确认胡小菊、共煌公司于2016年3月2日签订的《杭州市房屋租赁合同》于2016年6月9日解除，要求共煌公司返还租金、保证金并支付违约金，均不予支持。共煌公司经合法传唤未到庭参加诉讼，根据查明的事实，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，于2017年8月4日判决：驳回胡小菊的诉讼请求。案件受理费715元，由胡小菊负担。 宣判后，胡小菊不服，向本院提起上诉称：一审法院关于“共煌公司并非案涉租赁合同相对人”的事实认定是错误的，案件基本事实认定不清楚。现有证据足以证明共煌公司系案涉合同相对人，另有新证据证明江明涛系共煌公司工作人员。一、共煌公司出具的《收条》和支付宝交易页面截图足以证明共煌公司知悉案涉合同内容并对合同予以追认。胡小菊与案外人江明涛签订《杭州市房屋租赁合同》后，胡小菊先后以现金、支付宝转账等形式支付了上述钱款。2016年3月7日共煌公司向胡小菊出具《收条》一份，明确载明：今收到胡小菊清雅苑23幢1单元501室2016.3.15-2017.3.14房屋租押金39000元。该收条内容具体到承租人是胡小菊，租赁的房屋是清雅苑23幢1单元501室房屋，交付钱款是房屋租金和押金，租金的期限是2016年3月15日起至2017年3月14日，内容与案涉《杭州市房屋租赁合同》中载明的内容完全吻合，足以证明共煌公司知晓案涉《杭州市房屋租赁合同》的内容，并对合同予以了追认。共煌公司的法定代表人是王安丽，与合同的经办人江明涛系夫妻关系，胡小菊通过支付宝转账的形式向王安丽支付租金，故共煌公司对房屋租赁事宜是明知的，其向胡小菊出具《收条》足以表明其对合同予以确认。二、《房屋租赁合同》（蔡敏与龚浩签订）可以佐证共煌公司知晓案涉《杭州市房屋租赁合同》，《印章管理协议》可以解释案涉房屋租赁合同出现“杭州住杭代理有限公司”名称的原因。案涉房屋的租赁事宜是由共煌公司股东龚浩具体经办的，胡小菊之所以承租该房屋，是因为龚浩能提供其与房屋产权人蔡敏签订的《房屋租赁合同》。案涉房屋租赁合同的签订也是龚浩安排江明涛办的，龚浩告知胡小菊其与其他两位股东新设立了一家公司，所以才没有在案涉合同签订当日盖上公司印章。作为共煌公司股东，龚浩参与了案涉房屋租赁的整个过程，故共煌公司出具《收条》足以表明其对案涉租赁合同内容予以确认。《印章管理协议》显示，杭州住杭代理有限公司曾将公司印章交与王安丽代管，经胡小菊向杭州住杭代理有限公司法定代表人任相逢了解，龚浩、江明涛等人原来是其公司员工，这些人曾想以杭州住杭代理有限公司的名义成立一家分公司，住杭公司曾将印章交与王安丽、龚浩等人使用，故王安丽、龚浩、江明涛会以“杭州住杭代理有限公司”名义与他人签订合同。三、在多个案件中，江明涛作为工作人员代表共煌公司处理事宜，故江明涛系共煌公司工作人员。请求二审法院：一、撤销原判，查明事实后依法改判支持胡小菊一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由共煌公司承担。 上诉人胡小菊在二审中提交以下证据：1、杭州住杭房地产代理有限公司第一分公司企业信息复印件一份，证明王安丽申请设立杭州住杭房地产代理有限公司第一分公司；2、（2016）浙01民终6236号民事判决书复印件一份，证明江明涛系共煌公司工作人员。 被上诉人共煌公司在二审中未作答辩，也未提交新证据。 上诉人胡小菊在二审中提交的证据，因被上诉人共煌公司未到庭参加二审诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，证据1为复印件，不符合证据的形式要件，对其真实性本院不予确认；证据2亦为复印件，且不能证明上诉人的证明对象，本院不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡小菊以其与共煌公司签订《杭州市房屋租赁合同》后，因共煌公司未将房租交付实际产权人蔡敏，蔡敏要求提前收回房屋，故胡小菊与蔡敏签订《房屋租赁合同》为由，诉请要求确认与共煌公司解除合同，并返还剩余房租、保证金及支付违约金。根据已查明的事实，胡小菊诉请要求确认解除的2016年3月2日的《杭州市房屋租赁合同》系胡小菊与江明涛签订，合同甲方署名为“杭州住杭房地产代理有限公司”，并非是共煌公司，且合同上亦未加盖“杭州住杭房地产代理有限公司”公章，胡小菊在二审中自认杭州住杭房地产代理有限公司与共煌公司均为独立法人，同时，胡小菊亦未提供证据证明江明涛系代表共煌公司与其签订《杭州市房屋租赁合同》。虽然共煌公司于2016年3月7日向胡小菊出具了房屋租押金的收条，但仅凭此并不能证明双方之间存在房屋租赁关系，更无法证明双方之间的权利义务内容。即使按胡小菊的主张，其与共煌公司之间存在房屋租赁关系，但其对所主张的因共煌公司未支付产权人租金导致产权人提前收回房屋的事实未举证证明，即胡小菊未能就共煌公司的违约事实进行举证，相反，胡小菊却在《杭州市房屋租赁合同》约定的租赁期限内又与产权人蔡敏签订案涉房屋的《房屋租赁合同》，而对此行为的合法性与正当性，胡小菊未能举证证明。据此，胡小菊应承担举证不能的不利后果。胡小菊的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费715元，由胡小菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年八月二十四日 书记员 袁其伟