广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第1464号上诉人（原审被告）南宁金沙湾实业有限责任公司。住所地：南宁市白沙大道**号。法定代表人张智宁，董事长。委托代理人钟家友，广西邦泰律师事务所律师被上诉人（原审原告）卢捍云。被上诉人（原审原告）马金艳。委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称：金沙湾公司）因与被上诉人卢捍云、马金艳商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人金沙湾公司的委托代理人钟家友和被上诉人卢捍云、马金艳的委托代理人韦兰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：卢捍云、马金艳与金沙湾公司于2007年1月6日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：卢捍云、马金艳购买金沙湾公司开发的南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼×座×单元×号房，建筑面积118.03㎡，购房价款总额为337542元；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，卢捍云、马金艳向金沙湾公司交付了337542元购房款。根据入伙手续书的记载，金沙湾公司的交房时间为2008年12月19日。2013年6月14日，金沙湾公司为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼（不含地上一层办公、物业用房、卫生间、消防控制室、人防地下室、人防设施、平战人防设施、公用建筑）取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2013）第02323009号）。2013年7月12日，卢捍云、马金艳与金沙湾公司签署《补充协议书》一份，对《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定变更为：“办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。一审法院审理认为：卢捍云、马金艳与金沙湾公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同中未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗的条款，是合法有效的条款，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。卢捍云、马金艳已按合同约定向金沙湾公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。卢捍云、马金艳与金沙湾公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项时，于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（现为自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未作出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确。金沙湾公司主张卢捍云、马金艳与金沙湾公司已由《补充协议书》重新确认金沙湾公司提供资料报产权登记机关备案的时间为“取得《商品房现售备案证明》后90天内”，卢捍云、马金艳主张并非其真实意思表示。一审法院认为，金沙湾公司取得《商品房现售备案证明》，即视为其完成报备义务，而该《补充协议书》约定“出卖人应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，亦即变更后的约定系完成报备义务后90日内再完成报备义务，该《补充协议书》的循环约定导致其无法执行无法实现。且金沙湾公司已于2013年6月14日为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼取得《商品房现售备案证明》，即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。而其又于2013年7月12日提供格式条款与卢捍云、马金艳签订《补充协议书》变更金沙湾公司办理报备案的时间为“取得《商品房现售备案证明》后90天内”的，实际上已免除了金沙湾公司逾期报备案的全部责任，并排除了卢捍云、马金艳主张逾期报备案违约金的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，《补充协议书》的约定为无效条款，自始没有法律约束力。在卢捍云、马金艳与金沙湾公司双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，且双方重新确认的报备案条款无效的情况下，对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，该期间应适用法律的相关规定予以确定。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间2年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故一审法院确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后2年。涉案房屋于2008年12月19日实际交付的，金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为2010年12月19日前，而金沙湾公司于2013年6月14日才为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼办理《商品房现售备案证明》的，金沙湾公司已构成违约，卢捍云、马金艳请求金沙湾公司支付逾期报备案违约金合法有据，一审法院予以支持。对于违约金的计算方式。因一审法院已确认《补充协议书》无效，故应适用《商品房买卖合同》的相关约定。卢捍云、马金艳与金沙湾公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。金沙湾公司于2008年12月19日交付房屋给卢捍云、马金艳，合同约定的办理报备的期限至2010年12月19日届满，而其于2013年6月14日办妥《商品房现房销售备案证明》的，已逾期908日，则金沙湾公司应向卢捍云、马金艳支付的逾期报备案违约金的数额为：337542元×908日×每日万分之一＝30649元。对于卢捍云、马金艳请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。金沙湾公司提出卢捍云、马金艳的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是金沙湾公司在商品房综合验收合格后两年内进行报备案，而取消综合验收制度后，何时完成自检验收却未作出约定，且《补充协议书》关于重新确认报备期限的约定依法无效。故直至起诉之后，才由一审法院确定了金沙湾公司应自房屋交付后两年内履行报备案义务的合理期限，且金沙湾公司的违约也一直延续至2013年6月14日，而卢捍云、马金艳在庭审时方得知金沙湾公司已于2013年6月14日完成报备义务，故而要求卢捍云、马金艳在起诉之前自行确定金沙湾公司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，卢捍云、马金艳请求报备案违约金的诉讼时效应自金沙湾公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，卢捍云、马金艳之诉请，明显未超过诉讼时效，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南宁金沙湾实业有限责任公司向卢捍云、马金艳支付南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期5号楼×座×单元×号房逾期报备案违约金30649元；二、驳回卢捍云、马金艳的其他诉讼请求。一审案件受理费749元，由卢捍云、马金艳自行负担144元，由南宁金沙湾实业有限责任公司负担605元。上诉人金沙湾公司不服一审判决，上诉称：一、被上诉人请求上诉人支付逾期报备案的违约金已经超过诉讼时效。本案中，被上诉人要求上诉人支付逾期报备案违约金是从合同约定的交房时间起届满两年后开始计算，即被上诉人从该日起已经知道自己的权利被侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定，被上诉人主张违约金的诉讼时效期间已经届满，且被上诉人没有举证存在诉讼时效中断的情形，因此被上诉人于2013年1月31日起诉主张违约金债权，已经超过诉讼时效。二、一审关于报备案违约金的诉讼时效期间起算点计算有误。在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工等单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点，一审将被上诉人请求报备案违约金的诉讼时效确定为上诉人办理《商品房现售备案证明》之日起计算，没有法律依据，且与法律关于诉讼时效制度的规定相悖。上诉人于2008年12月19日交付房屋给被上诉人，被上诉人于2010年12月19日起即可向上诉人和主张逾期报备案的违约责任。而根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人承担按日支付已交房款万分之一的逾期报备案违约金的责任，违约金的债权债务自逾期报备案违约之日即成立并客观存在，被上诉人从逾期报备案之日起已经知道其权利被侵害，因此，逾期报备案违约金的诉讼时效期间应从2010年12月19日起算至2012年12月19日止。被上诉人于2013年1月31日提起本案诉讼已经超过法定的诉讼时效。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。被上诉人卢捍云、马金艳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案二审争议焦点为：被上诉人的诉请是否已超过诉讼时效？当事人二审均未提供新的证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：上诉人金沙湾公司与被上诉人卢捍云、马金艳签订的《商品房买卖合同》约定出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（后改为各项自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未做出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点。双方约定的报备时间两年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后两年。自2008年12月19日交房后至2013年6月14日金沙湾公司为金沙湾花园二期5号楼办理商品房现售备案证明之日已逾两年，已构成违约，卢捍云、马金艳诉请金沙湾公司支付逾期报备案违约金，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。对于金沙湾公司提出卢捍云、马金艳的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，本院认为，因双方约定的是金沙湾公司在综合验收后两年进行报备案，而何时进行综合验收却未约定。直至起诉之后，才由法院确定了报备案的合理期限，故以在诉讼过程中由法院确定的报备案期限来认定卢捍云、马金艳知道或者应当知道权利被侵害的时间欠妥，而办理报备案并取得《商品房现售备案证明》是金沙湾公司对行政管理部门应尽的义务，且即使金沙湾公司已经办理报备案并取得《商品房现售备案证明》后，在金沙湾公司未告知卢捍云、马金艳之前，卢捍云、马金艳是无法知道金沙湾公司是否已经办理报备案，也就无法知道合同约定的报备案违约金的请求权是否受到侵害，因此，卢捍云、马金艳请求报备案违约金的诉讼时效应自金沙湾公司取得《商品房现售备案证明》之日起算，卢捍云、马金艳于2013年1月31日提起本案诉讼，诉讼时效并未起算。金沙湾公司主张卢捍云、马金艳的诉请超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。一审认定卢捍云、马金艳请求的逾期报备案违约金，应计至金沙湾公司取得《商品房现售备案证明》之日，并按卢捍云、马金艳已交购房款的日万分之一计算，理由充分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费749元，由上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 肖燕青审判员 邓 杰二〇一五年十月十五日书记员 蒋群利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。