济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民三初字第242号原告（反诉被告）济南金口岸人防商城管理服务有限公司（组织机构代码证号：68469910-6），住所地济南市。法定代表人吴才新，总经理。委托代理人王博，男，1960年3月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。委托代理人张伟伟，山东齐邦律师事务所律师。被告郑美才（反诉原告），男，1969年3月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市，现住济南市天桥区。委托代理人李树森，山东康桥律师事务所律师。委托代理人赵灵强，山东康桥律师事务所律师。原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司(以下简称金口岸公司)与被告郑美才房屋租赁合同纠纷一案，原告金口岸公司向本院提起诉讼，本院审查后立案，并向被告郑美才送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。被告郑美才依法提起反诉，本院一并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)金口岸公司的委托代理人张伟伟，被告郑美才的委托代理人赵灵强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金口岸公司诉称，2012年4月12日，被告与原告签订了商城商铺租赁合同一份，合同约定：原告将位于济洛路132号济南金口岸人防商城2、3号口布(含3号口布入口上阁楼)的配套设施，建筑面积约为320平方米出租给被告经营使用；租赁期限为5年；每年租金35万元，租赁期间商城收取的管理服务费被告另行交纳。协议签订被告进驻商城后，被告只交纳了部分租金和管理费。截止到今年5月份，被告共拖欠租金、管理费共计459200元，并擅自改变房屋结构、擅自使用原告的广告位。被告严重违反了合同约定和法律规定，为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求依法解除租赁合同并腾出房屋；判令被告支付租金35万元、商城综合管理费109200元、违约金10.5万元；诉讼费用由被告承担。被告郑美才辩称，原告的起诉没有事实及法律依据，请法庭予以驳回。1、原告违约在先，于2012年10月28日恶意停水停电，未能提供符合合同约定的房屋，被告在依约支付首期租金后，已完全履行了双方间的租赁合同；2、根据合同约定，被告的第二年租金应在2013年5月1日和11月1日前付清，但原告于2012年10月28日停水停电，致使被告不能实现合同目的。被告有权拒付第二年租金，原告要求支付租金35万元的理由不能成立。违约金更是无从谈起；3、原告主张的商城综合管理费10.92万元，原告应对此提供收取综合管理服务费的合同依据及计算依据，否则不应予以支持。第二年的管理费已经交付了。原告没有提供相应的合同约定的商城正常的管理运营，要求收取商城管理费缺乏事实及法律依据。反诉原告郑美才诉称，2012年4月12日，反诉原告与反诉被告签订《商城商铺租赁合同书》，约定反诉原告承租反诉被告金口岸公司人防商城2、3号口布用于娱乐休闲家居类产品的经营。合同签订后，反诉原告按约缴纳了租金35万元。2012年5月份反诉原告即进场装修，但因反诉被告的原因致无法正常施工，拖延至2012年10月份才完成装修。2012年10月，反诉被告无故停止供水供电导致反诉原告无法正常经营。期间反诉原告多次以电话、传真、短信等形式与反诉被告进行交涉，要求供水供电，以便反诉原告正常开业经营，但反诉被告始终没有给予任何的解释及解决办法。致使反诉原告所租赁的商铺没水没电，无法开业。反诉被告无故停水停电的行为属于严重违约，直接导致反诉原告不能使用所租店铺，故反诉原告有权拒付租金，且有权要求返还已缴纳的房租35万元；有权要求赔偿装修费、人员工资、物业费、可得利润等损失557万元。故依法提起反诉，要求判令反诉被告返还已缴纳的房屋租金、商城管理服务费35.9万元；判令反诉被告赔偿装修费、经营利润、工人工资等损失557万元（损失计算至6月，以法院委托鉴定为准）；3、反诉费用等由被反诉人承担。反诉被告金口岸公司辩称，反诉原告要求解除合同，反诉被告也同意解除双方签订的商城商铺租赁合同，反诉原告称反诉被告的停电行为属于严重违约，但停电的主要原因也是对方当事人根本违约造成的，反诉被告为了保护济南市人防工程的安全迫不得已进行了停电，具体事实：合同签订后，反诉原告在装修过程中将所租赁房屋的两根承重梁给拆掉，破坏了整个钢结构，2012年10月30日反诉被告书面通知反诉原告要求暂停施工，就改变主体钢结构，恢复钢结构，对专业的评估机构评估后进行装修，反诉原告对反诉被告的书面通知置之不理继续施工，迫于无奈反诉被告只能给予停电以阻止其施工，但反诉原告却利用在当地的关系，在商铺北边朋友商铺借电，继续施工。而且施工完成后将店铺直接用于经营，所以说我们的停电行为对其没有造成任何损失，也给予了对方足够长的时间恢复原状，反诉原告将一根承重钢梁电焊焊接后对另一根承重钢梁也置之不理，也没有委托专业的机构进行评估，而且连第二年的房租都不缴纳，反诉原告的行为已经构成了根本违约。反诉原告要求反诉被告返还房屋租金及商场服务费没有任何依据，根据商品租赁管理办法规定，出租人的法定义务是交付房屋，对房屋进行维修，反诉被告已经按照合同的约定将房屋交给反诉原告，反诉原告对房屋进行了接收，并进行了装修用于经营，其按照法律规定，其法定义务应该就是缴纳房屋租金。自2012年6月至今反诉原告一直使用房屋，其缴纳租金理所当然。对于反诉原告所诉的装修费、经营利润及工人工资等损失是由于反诉原告的根本违约行为造成的，应当由自己承担。对于反诉原告反诉请求中所说的经营利润，我们可以在百度、谷歌等轻易搜到经营利润的定义，即从毛利中减去经营费用所得，这属于经营利润，本案中审理的是租赁合同纠纷，不是审理的销售合同；也不是审理的产品的成本、毛利、经营费用，所以对方所诉的经营利润跟本案没有任何关系。至于反诉原告所诉的人员工资损失，反诉被告认为营业人员工资跟经营是密不可分的，人员工资是经营的重要组成部分。如果需要经营，肯定会需要支出工资，但跟本案中审理的租赁合同纠纷没有任何关系。综上所述，反诉原告的反诉请求没有任何法律依据，其损失也是由自己的法定违约行为造成的，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理本院认定，位于济南市天桥区济泺路东侧、北园大街北侧的济南市泉星广场地下人防工程的建设单位系济南市天桥区人民防空办公室，规划用途为地下建设人防工程。地面为公共绿地。2007年9月18日，济南市天桥区人民防空委员会办公室作为甲方，江苏三环实业股份有限公司作为乙方，签订《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》一份，约定：泉星广场人防工程产权归甲方所有。甲方同意乙方按照《中华人民共和国人民防空法》投资建设、管理、使用该工程，甲方对乙方的建设、管理、使用行使监督权。并约定了双方其他权利义务关系。2009年10月21日，济南市天桥区人民防空委员会办公室作为甲方，原告金口岸公司作为乙方签订补充协议二，载明：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2007年9月18日签订的《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》中的定义相同。本着人防工程谁投资谁受益的原则，乙方对人防工程进行商场化运营，经甲方同意达成补充协议如下：一、商场基本情况商场名称：济南市天桥区泉星广场人防商城商场地点：济南市天桥区泉星小区三角绿地，南侧为北园路，西侧为济泺路、北侧为泉星小区。总建筑面积为5800㎡二、本合同作为原《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》的补充协议，与原协议具有同等的法律效益。三、协议内容1、按《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》泉星广场人防工程产权归甲方所有，本项目总计50年的使用权归乙方。2、该期限内乙方拥有该项目的管理、收益、经营等权利，同时乙方有权分割转让该年限内商铺的使用权。3、乙方与客户签订的合同以及广告发布内容须由甲方认可。四、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，未尽事宜，由双方共同协商作出补充，补充协议视为本协议的正式条款。该协议加盖有济南市天桥区人民防空委员会办公室及原告金口岸公司的公章。2012年4月12日原告(反诉被告)金口岸公司(甲方)与被告(反诉原告)郑美才(乙方)签订商城商铺租赁合同书1份，合同编号：2012约定：第一条商铺的位置、现状及用途1、甲方将位于济洛路132号济南金口岸人防商城2，3号口布（含3号口布上阁楼）的配套设施给乙方经营使用。(3号口布实用面积约计280平方米，2号口布实用面积约计40平方米。)2、乙方经营项目为：娱乐休闲家居类产品。第二条租赁期限：为2012年6月1日起至2017年6月1日止，其中2012年5月1日至2012年6月1日为装修期，共计5年。第三条商铺租金、其它费用及缴纳期限：1、商铺租金及付款方式：每年租金35万元。第一年租金自签订本合同起10日内交纳15万元，剩余20万元于2012年6月1日前交纳，以后每年租金分两次交纳，于每年5月1日、11月1日之前各交纳17.5万元。2、租赁期内，商城收取的管理服务费(包括但不限于空调使用费、水电费等)，乙方另行交纳。该合同还约定了双方其他权利义务，加盖有原告公章及被告的签名。合同签订后，原告(反诉被告)金口岸公司将上述房屋交付给被告郑美才使用。被告(反诉原告)郑美才将上述房屋进行装修并用于经营。期间因装修问题双方发生纠纷。上述事实，有原、被告陈述、答辩及当事人提交的协议书、租赁合同及政府规划文件等证据证实，足以认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告(反诉被告)金口岸公司将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的位于泉星地下广场的地上的房屋租赁给被告(反诉原告)郑美才使用、经营，双方订立的租赁合同应当认定为无效。经本院释明后，原告金口岸公司及反诉原告郑美才均不予变更诉讼请求。故对于原告金口岸公司要求解除双方所签订的租赁合同并要求被告腾出房屋、支付租金、管理费及违约金的请求，本院不予支持。对于反诉原告郑美才主张反诉被告金口岸公司违反合同约定，要求其返还已缴纳的房屋租金、商城管理服务费35.9万元及赔偿装修费、经营利润、工人工资等损失557万元请求，本院亦不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告郑美才的诉讼请求。案件受理费9640元，财产保全费2770元，由原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司负担。反诉案件受理费53310元，由反诉原告郑美才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  张士美人民陪审员  孔祥森二〇一五年十月九日书 记 员  朱 瑶