河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终2451号上诉人(原审原告)：潘静，女，汉族。上诉人(原审原告)：潘辉，女，汉族。潘静、潘辉的共同委托诉讼代理人：刘作海、刘阳，河南凯仁律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：洛阳市住房保障和房产管理局。法定代表人：李新志，该局局长。委托诉讼代理人：李瑛，该局员工。一般代理。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。特别授权。上诉人潘静、潘辉与被上诉人洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称住房保障和房产局）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市西工区人民法院(2015)西民二初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘静、潘辉上诉请求:撤销原审判决第二、三项，改判被上诉人支付上诉人损失607088元或以面积为138.6平方米的房产予以赔偿，支付评估鉴定费6000元；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定的赔偿金额是按照争议房屋坐落地1992年建筑的旧房价格510299元认定的。上诉人购买的是新房，只办了房产证，一天也没有住过，要求按照现在所建房屋价格每平方5000元价格赔偿，或138.6平方米的房产赔偿。二、一审进行了房屋价格评估，交纳评估鉴定费6000元，上诉人已将分配提交法庭，应判决被上诉人承担该费用。三、被上诉人前身是洛阳市房产管理局，为洛阳市群贤住宅合作社（群贤合作社）的领导管理部门，又是颁发房屋所有权证的主管部门。由于被上诉人的过错，导致上诉人所购买的房屋持证21年之久无法居住，既不退购房款，也不予赔偿，被上诉人应承担赔偿责任。一审法院判决被上诉人承担责任正确。住房保障和房产局答辩称，1、一审认定的房款是双方都认可的鉴定机构作出的鉴定价格，对方主张以每平方5000元价格赔偿没有事实依据。2、一审判决住房保障和房产局承担赔偿责任是错误的，详见我方上诉意见。3、对方是以诉讼标的金额申请鉴定的，超出部分不应由住房保障和房产局承担。且上诉人在一审中并未主张该项权利，一审法院不予判决不违反法律规定。住房保障和房产局上诉请求：撤销一审判决，改判由群贤合作社财产承担民事责任，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案遗漏当事人。被上诉人一审诉称：1992年5月25日，其与洛阳市住宅合作社（后变更为群贤合作社）签订购房合同，购买位于西工区××院××楼××、××房产。一审法院认定，群贤合作社自1994年被扣缴营业执照后一直未做后续处理，财产未实际清算。根据我国《民法通则》第四十五条规定，企业法人由于下列原因之一终止：（一）依法被撤销。群贤合作社虽然被工商行政管理机关扣缴营业执照，但至今并未被撤销或注销，仍具有企业法人的资格和权利，应具有民事诉讼主体资格。一审法院在查明这一事实后未追加其参加诉讼，程序不当。二、被上诉人起诉已超过法定诉讼时效。被上诉人1992年购买涉案房产，1994年领取房产证，并于2012年换发新房产证，并且群贤合作社1992年已向被上诉人交付房产，双方房屋买卖合同权利义务已清结。被上诉人在20年后主张确认合同无效已超过法定诉讼时效。被上诉人所诉一房二证的诉讼时效也已超过法律规定的诉讼时效期间，且房产证在法院未做撤销判决的情况下仍属有效产权证明。一房二证情况被上诉人在2011年已知晓，但其并未提供行政诉讼解决，至2015年才提起民事诉讼，已超过法定诉讼时效，不应得到法律支持。一审认定诉讼时效中断，没有事实根据和法律依据。三、一审认定事实错误。群贤合作社是经工商行政管理机关登记注册的集体所有制企业法人，上诉人是事业法人单位。群贤合作社虽停业，但并未被注销法人资格，仍具有相应的民事行为能力和承担民事责任能力。我国《民法通则》第四十八条规定，集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任。并没有法律规定，集体所有制企业的债务由其上级主管部门承担。已生效的河南省高级人民法院（1999）豫经洛一终字第119号民事判决书和洛阳市中级人民法院（1999）洛经初字第23号民事判决书中，对群贤合作社的债务如何承担已作出明确认定和判决，即上诉人以群贤合作社的财产偿付债务，并非直接承担债务。一审判决上诉人直接承担债务没有事实和法律依据。四、上诉人没有法定义务替企业法人承担返还和赔偿的责任，一审判决错误，应予撤销。潘静、潘辉答辩称，一、上诉人认为本案遗漏当事人（群贤合作社）的理由不成立。1990年11月15日,洛阳市政府机构改革,洛阳市住宅合作社(以下简称住宅合作社)隶属于洛阳市房地产管理局直接领导和管理,同年11月29日领取新的营业执照,注册号17108011。1992年12月,田永烈以住宅合作社董事会名义进行领导班子换届,免去了董庆仁的经理法人代表职务,决定由田永烈担任经理和法人代表,并向洛阳城建局及洛阳市房地产业协会报告换届情况。洛阳城建局和洛阳市房地产业协会于1993年2月11日批复同意，具体工作由洛阳市房地产业协会组织实施。1993年1月19日，董庆仁以住宅合作社名义在《洛阳日报》刊登17108011号营业执照正本丢失，声明作废的启事，并据此于1993年3月9日到洛阳市工商局补办了营业执照，注册号17109287，法定代表人仍为董庆仁。1993年3月26日，田永烈持住宅合作社原营业执照正本及洛阳市房地产业协会、洛阳城建局批复文件到工商局变更了法定代表人，领取了新的营业执照，注册号17108011-1，并重新刻制了行政公章、合同章、财务章，原住宅合作社公章、财务章仍在董庆仁处。至此，出现了法人企业名称相同、法定代表人不同的两个洛阳市住宅合作社。1993年6月8日，董庆仁住宅合作社向洛阳市房管局报告要求“加字号”，以区分两个合作社，该局予以批准。1993年6月10日，经洛阳市工商局批准将董庆仁住宅合作社变更为群贤合作社。之后，群贤合作社于1993年6月30日在《洛阳日报》刊登启事，原住宅合作社及其名下公章全部作废，启用群贤合作社公章、合同章、财务章，凡单位和个人与原住宅合作社签订的合同等业务事项及债权债务均由群贤合作社享有和承担，但必须在1993年7月15日前持证据材料来社加盖新公章等。1993年3月26日前的原住宅合作社和财务及所有资产均由群贤合作社所有，未进行分割。1994年1月，洛阳市工商局对企业法人进行年检时，扣缴了群贤合作社的营业执照，后至今未做处理。上述事实证明，1994年1月后群贤合作社就不能再经营了，一直处于解散状态，虽没有被吊销营业执照，但事实上已经解散，应适用《民法通则》第45条第二款的规定，企业法人终止，不应是本案被告。二、起诉不超过诉讼时效。一审中，被上诉人提交的证据表明，被上诉人自1977年至2014年11月曾多次采取不同方式主张权利，上诉人认为已超过诉讼时效的主张不成立。三、一审认定事实正确。上诉人对于群贤合作社1994年被扣缴营业执照的事实非常清楚，对被上诉人购买群贤合作社房产的事实也非常清楚，可是一直不做处理，而是采取推、哄、拖的办法，导致被上诉人无法主张权利至今。一审判决认定作为群贤合作社的领导者和管理者，未及时清算以明确债权债务，直接控制其财产至今，导致被上诉人无法主张权利，应承担返还房款及赔偿损失的责任。一审认定事实清楚，证据充分、适用法律正确，应支持被上诉人的诉讼请求。潘静、潘辉向一审法院提出诉讼请求：1.确认《售房协议书》无效；2.返还购房款92797.16元；3.赔偿损失808102.84元；4.承担本案诉讼费。一审法院审理查明：1、1991年3月27日，住宅合作社（甲方）、洛阳市郊区洛北乡西下池村民委员会（乙方，以下简称西下池村委会）、洛阳市乡镇企业管理局（丙方，以下简称乡镇企管局）三方签订协议书并进行公证。协议约定，因甲方开发西下池1号、2号楼资金困难，丙方为解决职工住房困难集资参加2号楼建设，乙方免除部分征地费用，甲方负责工程报批、施工管理、验收移交，乙方负责维护施工场地和参加验收，丙方负责集资筹集、安排施工、参加验收，甲方收取工程造价5%的管理费用，竣工验收合格后，房屋移交乙、丙双方管理，产权归乙、丙方所有。在该协议履行中住宅合作社在办理审批手续时按城建规划要求增加一层楼。后由于增加部分的产权发生争议，1994年乡镇企业局将群贤合作社、洛阳市豫西联合建筑工程公司、西下池村委会诉至西工区人民法院，经二审终审判决西下池2号楼（含增加一层）的所有权归乡镇企管局与西下池村委会所有，双方按协议进行分配。2.1992年5月25日，潘静、潘辉与住宅合作社、群贤合作社签订《售房协议书》，潘静、潘辉购买西下池2号楼四单元两室一厅住房两套。1993年10月10日，群贤合作社向洛阳市房地产交易管理处发出函件，显示群贤合作社售给潘静、潘辉商品房两套，坐落西工区西下池2号楼1单元1-1、1-2号，总售价85912元。1993年11月7日，群贤合作社向潘静、潘辉出具购房发票，显示收取潘静、潘辉购房款85912元。1994年12月29日，潘静、潘辉领取字第23754号房屋所有权证，房屋坐落于西工区××楼××、××号，建筑面积69.3㎡。2001年1月11日，潘静、潘辉的房屋所有权证重新被登记，坐落于西工区××楼××、××号，附记取得方式为买卖，价款为85912元，原产权人为群贤合作社。2010年12月17日，洛阳市房产管理部门补发了洛房权证市字第××号房屋所有权证，登记人为潘静，共同共有人为潘辉，坐落为西工区西下池2幢1-101，面积为69.3㎡，并同时补发了权利人为潘辉，证号为00103005号，房屋编号为408672号，共有人为潘静，坐落为西工区西下池2幢1-102，面积为69.3㎡的房屋所有权证。潘静、潘辉购买房屋并办理房产证后，群贤合作社未将房屋交付给潘静、潘辉占用使用，且该两套房屋未办理国有土地使用权证。3.1987年3月，洛阳市房地产业协会以洛阳市房协字（87）01号文分别向洛阳市计划委员会（下称简称洛阳计委）和洛阳市城乡建设局（以下简称洛阳城建局）申请，要求设立住宅合作社，洛阳计委和洛阳城建局批准，并经市工商局登记成立了住宅合作社，属集体性质，实行独立核算，自负盈亏，隶属洛阳市城建局和洛阳市房地产业协会主管，法定代表人董庆仁，田永烈为董事长。4.1990年11月15日，洛阳市人民政府机构改革，住宅合作社隶属洛阳市房地产管理局（以下简称洛阳房管局）直接领导和管理，同年11月29日领取了新的营业执照，注册号为17108011。1992年12月，田永烈以原住宅合作社董事会名义进行领导班子换届，免去了董庆仁的经理和法人代表职务，决定由田永烈担任原住宅合作社经理和法人代表，并向洛阳城建局及洛阳市房地产业协会报告换届情况。洛阳城建局和洛阳市房地产业协会于1993年2月11日批复同意，具体工作由洛阳市房地产协会组织实施。1993年1月19日，董庆仁以原住宅合作社名义在洛阳日报刊登17108011号营业执照正本丢失，声明作废的启事。1993年3月9日以董庆仁为代表人的住宅合作社据此到洛阳市工商局补办了营业执照，注册号为17109287，法定代表人仍为董庆仁。1993年3月26日，田永烈持原住宅合作社营业执照正本及洛阳市房地产业协会、洛阳城建局批复文件到工商局变更了法定代表人，领取了新的营业执照，注册号为17108011-1，并重新刻制了行政公章、合同章、财务章。原住宅合作社公章、财务章仍在董庆仁处。至此，出现了法人企业名称相同，法定代表人不同的两个洛阳市住宅合作社。1993年6月8日，以董庆仁为法定代表人的住宅合作社向洛阳房管局报告要求“加字号”，以区分两个市住宅合作社，该局予以批准。1993年6月10日，经市工商局批准将以董庆仁为法人代表的原住宅合作社变更为群贤合作社。之后，群贤合作社于1993年6月30日在洛阳日报上刊登启事，从见报之日起，原住宅合作社及其名下公章全部作废，现启用群贤合作社公章、合同章、财务章，凡单位和个人与原住宅合作社签订的合同等业务事项及债权债务均由群贤合作社享有和承担，但必须在1993年7月15日前持证据材料来社加盖新公章等。1993年3月26日以前的原住宅合作社和财务及所有资产均由董庆仁为法定代表人的群贤合作社所有，未进行分割。1994年1月，洛阳市工商局对企业法人进行年检时，扣缴了以董庆仁为法定代表人的群贤合作社的营业执照后，至今未作处理。5.2012年7月10日，洛阳市机构编制委员会发出洛编[2012]21号文件，显示经2012年6月19日市编委会议研究，同意将原市房产管理局、市住房委员会办公室机构合并，成立洛阳市住房保障和房产管理局。6.潘静、潘辉于2012年7月23日将洛阳市西工区西下池2幢1-101室、1-102室的实际占有使用人田彦峰、王明水起诉至西工区人民法院，要求确认洛阳市西工区西下池2号楼1-101、1-102号房屋归潘静、潘辉所有。田彦峰、王明水辩称所争议房屋已经生效判决确权给原洛阳市乡镇企业管理局（现为洛阳市工业与信息化局）、洛阳市西下池村所有，田彦峰、王明水持有争议房屋的所有权证及国有土地使用权证且一直在争议房屋内居住。后经法院查明：2009年3月20日田彦峰从乡镇企管局处购买坐落于西工区村西××小区××号房屋，建筑面积60.58㎡，2009年5月4日领取洛房权证市字第××号房屋所有权证，田彦峰于2012年8月23日领取了该房的国有土地使用权证。王明水于2006年从他人处购买了位于西工区洛北乡××小区××号房屋，房屋所有权证号为洛市房权证（2006）字第X3344**号，面积55.9㎡，并办理座落为西工区西下池村××小区××楼××单元××室的国有土地使用权证。潘静、潘辉及住房保障和房产局均认可西工区西下池2幢1-101室、1-102室实际位于洛阳市西工区××院××楼××室、××室。洛阳市西工区××院××楼××室、××室目前由他人占有使用并享有相关权利。另查明，1.庭审时，法庭要求潘静、潘辉明确其诉讼请求中损失是如何计算。潘静、潘辉称按照房屋总面积138.6㎡×6500元/㎡后扣减购房款92797.16元即为损失808102.84元。住房保障和房产局认为6500元/㎡没有依据，不予认可。后潘静、潘辉申请对涉案房屋市场价值进行鉴定。2.案件审理过程中，潘静、潘辉要求住房保障和房产局承担鉴定费用，称因鉴定机构未出具正规发票，无法确定具体鉴定费数额。双方争议的事实：1.潘静、潘辉在诉讼过程中，申请对坐落于西工区××工区××西下池）2幢1-101室、1-102室两套房屋的现行价格予以评估。法庭委托河南远志房地产评估有限公司对上述两套房屋市场价值进行评估，河南远志房地产评估有限公司做出编号为豫远志评字[2016]024、025号《房地产司法鉴定咨询报告》，估价结果是西工区西下池2幢1-101室估价为256592元，1-102室估价为253707元。潘静、潘辉对《房地产司法鉴定咨询报告》无异议。住房保障和房产局对《房地产司法鉴定咨询报告》有异议，认为《房地产司法鉴定咨询报告》是咨询报告非评估报告，报告内容不完整，程序有问题，且被查勘评估的房产非涉案房产，故对评估结果有异议。在鉴定过程中，洛阳市西工区××院××楼××室、××室的实际占有人拒绝鉴定机构工作人员进入室内查勘现场。为使鉴定程序继续进行，经合议庭合议决定在洛阳市西工区××院内××与××院××楼××室、××室类似户型的房屋市场价值进行评估。《房地产司法鉴定咨询报告》是经西工区法院委托有资质的评估公司作出，程序合法，故报告作出的估价结果可以作为处理本案的参考意见。潘静、潘辉多次因涉案房屋发生的纠纷向法院提起诉讼和向相关部门进行信访，并提供法院的法律文书和信访材料为证。住房保障和房产局对潘静、潘辉提供的信访材料不予认可，认为潘静、潘辉已超过法律规定的诉讼时效。一审法院认为，潘静、潘辉多次向相关部门主张权利，存在诉讼时效中断的情形。一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽然西下池2号楼（含增加一层）的所有权归乡镇企管局与西下池村委会所有，住房合作社、群贤合作社未取得西下池2号楼（含增加一层）的所有权，但是潘静、潘辉与住房合作社、群贤合作社签订的《售房协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故《售房协议书》合法有效，予以确认。《售房协议书》是1992年5月25日签订，且房款由群贤合作社收取，群贤合作社登报声明与原住宅合作社签订的合同等业务事项及债权债务均由群贤合作社享有和承担，故《售房协议书》的相关权利义务由群贤合作社承继。潘静、潘辉已向群贤合作社支付房款，群贤合作社应将《售房协议》中约定的房屋的所有权转移给潘静、潘辉，使潘静、潘辉取得房屋所有权并非仅是办理不动产产权登记，亦应当将房屋实际交付给潘静、潘辉占有使用等。但是群贤合作社并未取得涉案房屋的所有权，其无法完整履行交付房屋的义务，因群贤合作社违约，导致《售房协议》无法继续履行，群贤合作社应当返还潘静、潘辉购房款85912元并承担相应的违约责任。因潘静、潘辉支付购房款而未取得房屋，给潘静、潘辉造成一定损失，潘静、潘辉主张按照涉案房屋市场价值再扣除购房款后进行赔偿合理合法，予以支持，故群贤合作社应当赔偿潘静、潘辉损失为424387元（256592元+253707元-85912元）。因潘静、潘辉未提供鉴定费票据，故对其要求住房保障和房产局承担鉴定费的主张不予支持。群贤合作社之前由原洛阳市房产管理局直接领导和管理，后原洛阳市房产管理局和原洛阳市住房委员会办公室机构合并，成立住房保障和房产局，故群贤合作社现由住房保障和房产局领导和管理。群贤合作社自1994年被扣缴营业执照后一直未作后续处理，群贤合作社财产也未作实际清算。住房保障和房产局作为群贤合作社领导者和管理者，在群贤合作社无法正常经营后未及时进行清算以明确债权、债务，而是直接控制群贤合作社资产至今，住房保障和房产局应承担因其未及时对群贤合作社进行清算，导致潘静、潘辉无法向群贤合作社主张权利的相应后果，故住房保障和房产局承担向潘静、潘辉返还房款及赔偿损失的责任。潘静、潘辉多次向相关部门主张权利，存在诉讼时效中断的情形，故被告辩称潘静、潘辉已超过诉讼时效的理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:被告洛阳市住房保障和房产管理局于本判决生效之日起十日内返还潘静、潘辉房款85912元；被告洛阳市住房保障和房产管理局于本判决生效之日起十日内赔偿潘静、潘辉损失424387元；三、驳回原告潘静、潘辉的其他诉讼请求。如洛阳市住房保障和房产管理局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12810元，由潘静、潘辉负担5555元，由洛阳市住房保障和房产管理局负担7255元。本院二审查明的事实与原审一致。此外，原审卷中存有河南远志房地产评估有限公司在2017年1月22日出具的评估费发票，评估费价税合计6000元。原审判决制作时间为2017年1月17日。本院认为：潘静、潘辉在1992年购买涉案房产，1994年领取房产证，2010年12月又领取了新的房产证，但因未能实际得到房产，多次向相关部门主张权利，存在诉讼时效中断的情形，故对于住房保障和房产局主张潘静、潘辉的起诉已超过诉讼时效的上诉请求，本院不予采纳。根据查明的事实，群贤合作社之前由原洛阳市房产管理局直接领导和管理，后原洛阳市房产管理局和原洛阳市住房委员会办公室机构合并，成立住房保障和房产局，故群贤合作社现由住房保障和房产局领导和管理。群贤合作社自1994年被扣缴营业执照后一直未作后续处理。住房保障和房产局作为群贤合作社领导者和管理者，控制着群贤合作社的财产，在群贤合作社无法正常经营后，未对群贤合作社的财产进行清算，导致潘静、潘辉无法向群贤合作社主张权利，应承担向潘静、潘辉返还房款及赔偿损失的责任。对于住房保障和房产管理局要求追加群贤合作社参加诉讼及其不应承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。一审法院依据鉴定机构的意见认定房屋市场价值合法合理，潘静、潘辉要求按照一平方5000元的价格认定缺乏依据，本院不予采纳。关于鉴定费6000元，潘静、潘辉提交发票的时间过晚，导致一审对此未予以认定，但鉴于此司法鉴定的必要花费，本院予以认定，按诉讼费比例由双方承担。综上，双方当事人的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12977元，由潘静、潘辉负担4074元，由洛阳市住房保障和房产管理局负担8903元；鉴定费6000元，由洛阳市住房保障和房产管理局负担3400元，由潘静、潘辉负担2600元（鉴定费潘静、潘辉已垫付，可在执行中一并清结）。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一七年七月十二日书记员  邵羽菲