江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2014)沛民初字第1491号原告彭国兴，居民。原告唐卫兴，居民。两原告共同委托代理人秦建歆，江苏健行律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈健，江苏健行律师事务所律师。被告农工商超市集团沛县有限公司，住所地沛县东风路28号。法定代表人李恩德，总经理。委托代理人邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人朱玮丽，上海市锦天城律师事务所律师。原告彭国兴、唐卫兴诉被告农工商超市集团沛县有限公司（以下简称沛县农工商超市）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年5月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2013年11月6日作出（2013）沛民初字第0424号民事判决。被告沛县农工商超市不服，提起上诉，徐州市中级人民法院于2014年6月5日作出（2014）徐民终字第849号民事裁定，撤销（2013）沛民初字第0424号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2014年9月9日、2015年4月10日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人秦建歆、陈健，被告沛县农工商超市的委托代理人邵鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国兴、唐卫兴诉称，两原告系夫妻关系。2005年11月23日，原告唐卫兴经过拍卖取得座落于徐州市沛县东风路北侧、原大风商场一楼店面商业用房345.08平方米。原告唐卫兴尚未取得上述商业用房产权前，被告沛县农工商超市已实际使用该商业用房。原告唐卫兴取得该商业用房的产权后，多次与沛县农工商超市交涉，要求被告沛县农工商超市签订房屋租赁合同，支付房屋使用费。而被告一直未能解决。现该地段拆迁，原告多次要求被告按照该地段的市场租赁价格结算实际使用房屋费用，被告没有给予解决。被告侵占原告房产经营多年，至今未支付费用，已侵害了原告的合法权益。请求法院判令被告支付原告房屋使用费1215616元；诉讼费由被告承担。被告沛县农工商超市辩称，大风商场建筑无论是登记在彭国兴名下还是登记在唐卫兴名下，均是两原告夫妻共同财产，且客观上连为一体，作为整体建筑使用，因此两原告中的一方或双方处置该共同财产，其效力应依法及于夫妇二人。2005年8月18日，彭国兴与被告签订租赁合同，将其夫妻共同财产合计约3300平方米房屋出租给被告，两原告自始知道该租赁事实且互无异议。两原告无视夫妻共同财产处置的基本法律规定，以及长期以来均同意将本案诉争房屋交由被告租赁使用的事实，为获得不应有的拆迁利益，违反诚信，主张所谓的房屋使用费。被告认为不存在侵权事实，没有证据证明被告有侵犯原告财产权的行为。另外，原告的起诉也超过两年诉讼时效，被告不应承担赔偿责任。经审理查明，原告彭国兴与唐卫兴系夫妻关系。2005年8月18日，原告彭国兴作为甲方、农工商超市徐州有限公司作为乙方签订《房产租赁合同》一份，原告将大风商场约3300平方米的房产租赁给农工商超市徐州有限公司使用，约定：“……一、租赁房产使用范围及使用性质。1、甲方将按符合下述条款和条件的坐落于江苏省沛县汉城北路西侧大风商场（东风路8#），建筑面积为一、二、三层共计约3300平方米的房屋，以及该房屋所附属的空地、通道、楼梯、设施等（以下简称房产）一并出租给乙方使用。房产之具体建筑位置、使用范围以附件一中红线划出部分为准。附属部分的具体内容以附件三所列为准，并经甲乙双方加盖印章后确认。2、乙方可将承租的房产用于开设超市等商业使用，乙方在规定使用期限内的自主经营权不受甲方干涉。二、租赁期限。1、本合同租赁期限为15年，自2005年11月1日起至2020年10月31日止……三、租金及支付方式。1、该房产年租金为人民币捌拾陆万元整，租金自第四年起，每两年环比递增3%……四、房产交付使用。1、甲方应于2005年9月1日前有效地交付已具备附件三所述之房产技术条件的完整房产。在交付房产前一周，甲方应书面通知乙方接收房产……房产交付时，双方应委派代表到场进行房产移交，并签署附件五所述之房产交付确认书……”。同日，原告彭国兴向农工商超市徐州有限公司出具承诺书，内容为：“……因该房产的一层及三层的部分面积没有房产所有权证，故本人向贵司承诺：1、在合同期间，本人将尽快办理未能提供权利证明之房产的相关权利证明文件，并提供给贵司。2、在合同存续期间，如因该房产的房屋产权或土地使用权权属纠纷等问题致使贵司不能正常进行装修施工，或者不能正常经营的，或者不能完全或部分行使使用权的，贵司有权选择提前终止合同，也有权选择继续承租房产，并减少租金至人民币陆拾陆万元整。不论贵司作出何种选择，贵司不需承担违约责任。并且本人愿意赔偿贵司损失人民币捌拾陆万元整……”。2005年10月15日，沛县大风商场破产清算组出具沛县大风商场清场工作情况说明一份，内容为：“沛县大风商场于2005年元月12日……以公开竞价的形式，将大风商场以718万元价格转让给彭国兴同志。根据转让协议的要求，主管公司和清算组必须在2005年3月1日前清场完毕，若不按时清场完毕每月支付给彭国兴10万元的租金，至今彭国兴同志没有收取主管公司和清算组租金（除3月份前收取租金10万元）。经县政府多次协调，经主管局和清算组做了大量工作，唯有白波同志占用600平方米场地没有清场完毕。其原因是在主管公司和清算组不知情的情况下，沛县正大家用电器有限公司与沛县新百有限公司周广恩有过一份租赁合同，关于此合同的合法有效性，法院定于2005年10月25日开庭审理。在本月14日徐州、上海招商项目推介会上，上海农工商超市向徐州市领导反映，因综上原因不能使上海农工商正常装修，据彭国兴同志说上海农工商向彭国兴同志要求索赔损失170万元，现彭国兴同志向主管公司和清算组提出索赔此损失，另外彭国兴同志权益部分的损失仍要求主管公司和清算组来承担。（彭国兴与上海农工商签订的租赁协议若能如期执行，彭国兴则不再向主管公司和清算组提出索赔）”。原告彭国兴自认，因清算组欠其租金，清算组将尚未登记在工商银行名下的约260平方米的房产交付给彭国兴使用。沛县农工商超市自2005年11月9日至2012年4月10日实际使用上述房产。2005年11月30日，沛县农工商超市向彭国兴出具《房屋接收说明》一份，内容为：“彭国兴的房产租赁给农工商超市集团沛县有限公司具体楼层分布如下：底层26.7×39.7-14.2×14.2=858.4平方米。二层46×41.4=1904.4平方米。三层13.85×14.96=207.2平方米。底层工商银行约260平方米已被农工商超市集团沛县有限公司在使用。合计为:叁仟贰佰叁拾平方米”。2002年12月19日，徐州市九里区人民法院作出（2002）九执字第336号民事裁定书，裁定：将被执行人沛县饮食服务公司、沛县大风商场所有沛县饮食服务公司大风商场二期工程楼（局部）一层商场东起隔墙内口往西17.88米，北起北墙（原二期设计图纸）外口往南19.3米，合计面积345平方米房屋划给中国建设银行沛县支行所有。房屋所有权证及国有土地使用权证由中国建设银行沛县支行自行办理。中国建设银行沛县支行委托徐州九州拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，2005年9月29日，原告唐卫兴通过拍卖取得该房产，2005年11月23日，唐卫兴取得了上述房产的产权证。2012年8月9日，沛县住房和城乡建设局出具说明一份，内容为：“原大风商场建筑面积为3560.57㎡。其中彭国兴2964.85㎡，唐卫兴345.08㎡，法院裁定给工商银行250.64㎡，但工商银行至今未办理房产过户手续”。沛县农工商超市实际使用的房产包括以下部分:1、彭国兴名下的2964.85平方米（位于大风商场一期的一、二、三层扣除一层售出部分，二期的二层扣除楼梯面积）。2、唐卫兴名下的345.08平方米（位于大风商场二期东半部）。3、工商银行名下的250.08平方米（位于大风商场二期西半部）。现大风商场已拆迁。2012年5月3日，原告彭国兴、唐卫兴与沛县土地储备发展中心签订沛县城市房屋拆迁货币补偿安置协议，其二人名下的沛县大风商场房产已通过货币补偿的方式安置完毕。另查明，沛县农工商超市成立于2005年11月9日，沛县农工商超市成立后，实际使用上述租赁房屋。以上事实有原、被告的陈述，原、被告向本院提供的唐卫兴房产证、房屋租赁合同、彭国兴出具的承诺书、房屋接收说明、（2002）九执字第336号民事裁定书、沛县大风商场清场工作说明、沛县住房和城乡建设局的说明、拍卖成交证明书、通知、律师函、沛县房产示意图以及本院调取的拆迁补偿协议、彭国兴、唐卫兴的房产证、对沛县房产服务中心胡玉芳进行调查形成的调查笔录等予以证实，本院予以确认。根据原告的起诉理由及被告的答辩意见，本案原、被告双方的争议焦点为：被告沛县农工商超市使用原告唐卫兴名下的房屋是否存在侵权事实。本院认为，原告彭国兴与唐卫兴系夫妻关系，二人名下的位于大风商场的两处房产均系夫妻共同财产，原告彭国兴处分共有财产，对外签订的租赁合同对唐卫兴具有约束力。本案系被告占有、使用唐卫兴名下的345.08平方米房产引发的侵权纠纷，认定本案是否存在侵权事实，首先应当确定唐卫兴名下的345.08平方米房产是否在原告彭国兴与被告沛县农工商超市之间房产租赁合同的租赁范围内。对于该争议，本院认为：1、根据租赁合同约定，租赁范围以附件一红线划出部分为准，但附件一房产示意图中划出的红线部分并不详细，无法通过该附件确定租赁范围。从面积来看，双方约定的房屋面积约3300平方米，原告彭国兴、唐卫兴的两处房产面积之和为3309.93平方米，与双方合同约定的租赁面积极为接近。2、工商银行250.08平方米的房产不是原告彭国兴、唐卫兴的房产。根据2005年8月18日原告彭国兴出具的承诺书可以认定，原被告之间租赁合同约定的租赁范围中包括一层没有房屋所有权证的部分房产面积。而大风商场一层的房产仅包括彭国兴已办理房产证的一期面积、工商银行的250.08平方米以及唐卫兴的345.08平方米。也就是说，原告彭国兴租赁给被告的大风商场一层的房产中，除彭国兴名下已办理产权证的面积外，还有未取得产权证的部分，而该部分不是工商银行的250.08平方米就是唐卫兴名下的345.08平方米。3、根据原被告双方在庭审中的陈述可以认定，租赁房屋的交付为一次性整体交付，也就是说，在租赁物交付时原告是将大风商场整体交付给被告方使用，其中包括诉争的唐卫兴名下的345.08平方米房产。4、沛县大风商场清算组出具的情况说明日期为2005年10月15日，根据说明内容可以认定，截至2005年10月15日，因彭国兴房产清场问题，彭国兴向清算组索赔，对于逾期交付房屋的责任，各方尚未达成一致。庭审中，原告主张因农工商超市装修过程中有第三人主张权利与彭国兴发生纠纷，经过协商农工商超市、清算组、彭国兴互不追究，原告于2005年10月25日取得工商银行250.08平方米的房产使用权。根据原告的该陈述可以认定，原告彭国兴取得工商银行250.08平方米的房产使用权是在2005年10月25日之后，即原被告签订租赁合同时，原告并不享有工商银行250.08平方米房产的使用权，也无将来可能取得该房产使用权的意向，故工商银行250.08平方米的房产不应成为双方租赁合同的一部分。被告使用该部分房产是双方履行合同发生纠纷后，协商互不追究责任的一种补偿方式。原告关于双方租赁合同的房产范围由彭国兴的2964.85平方米和工商银行的250.08平方米组成的主张，本院不予采纳。而大风商场一层除去该250.08平方米外，其剩余面积也恰为3309.93平方米。5、原告虽然主张多次找被告要求补签租赁合同，但未提供证据加以证实，本院不予采信。2005年11月原告唐卫兴取得房屋所有权后，既未要求被告支付租金，也未要求返还房屋，而是在2012年2月，大风商场确定拆迁后向被告农工商超市发函要求支付房屋使用费，与常理不符。6、2005年11月30日的房屋接收说明中虽然未提及唐卫兴名下的房产，但双方对大风商场整体交付的事实均不持异议，且根据以上第4条分析意见，工商银行的250.08平方米是作为补偿占有使用的，并非租赁合同约定的租赁范围，仅凭该房屋接收说明不能认定该说明中记载的房屋面积即为涉案租赁合同的全部租赁范围。综合以上分析，原被告双方签订的房产租赁合同的房产租赁范围包括原建设银行的345.08平方米，即本案诉争的登记在唐卫兴名下的345.08平方米房产。被告占有、使用该部分房产，符合双方合同约定，不存在侵权行为。原告以被告侵权为由要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：驳回原告彭国兴、唐卫兴的诉讼请求。案件受理费15741元，由原告彭国兴、唐卫兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 巍审 判 员  李 霞人民陪审员  张前进二〇一五年十月十四日书 记 员  李 艳