西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）莲民初字第01634号原告杜耀平，男，1974年10月4日出生，汉族。委托代理人曹亦军，陕西法言律师事务所律师。被告陕西华天置业有限公司，住所地西安市莲湖区莲湖路糖坊街8号。法定代表人雷光明，该公司总经理。委托代理人罗明，男，1958年2月15日出生，汉族。原告杜耀平诉被告陕西华天置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜耀平委托代理人曹亦军、被告委托代理人罗明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的房卖给原告，建筑面积104.01平方米，每平方米5407.63元，总价562448元，2011年8月31日前交房，交房后次年冬季供暖。被告提供的制式合同中极力减小其开发商的责任义务，而加大对购房者的责任处罚，对原告显失公平：如买方逾期付款，向卖方每日支付万分之一至万分之一点五的违约金；卖方逾期交房，向买方每日支付万分之零点一的违约金。卖方办房证逾期违约的，买方要求退房时，卖方退还买方购房款及活期利息。不要求退房时，卖方向买方支付总房款百分之零点一的违约金。如因买方原因退房，买方向卖方支付总房款百分之二十的违约金。合同还规定原告购买房屋的楼顶及外墙使用权归卖方。合同买卖双方权利、义务及处罚度相差几十倍甚至数百倍。被告在原告所购房的楼顶违法加盖了4层，增加约40余户，使原告所购房屋土地使用权减少、地基承载加重、抗震力下降致房屋寿命缩短、使用人数增多电梯维修成本加大等，给原告造成诸多使用影响、质量安全隐患及财产损失，同时导致原定于2011年8月底前的交房，拖延至2013年4月15日交付，逾期交房585天，原告损失巨大，被告只冲抵了部分物业费，对原告的损失至今未赔付。由于该楼盘诸多违法行为，至今无验收合格证、无供暖、无房证，致原告无期限等待。被告的行为已构成严重违约，故诉至法院，请求：1、判令被告按购房款每日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金及损失费共计37600元；2、被告向原告支付因其违法加盖4层楼房造成的使用及财产等损失费10000元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告在收房时，被告公司已经向其支付双倍补偿金，双方签订了交房确认单。原告现已经入住数年，又提出赔偿，违反当年约定，故不同意支付违约金。另该楼盘加层有审批手续的，不属于违法建筑。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于西安市莲湖区西门外环城西路南段人民东村商品房，建筑面积104.01平方米。该商品房为成套住宅，钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上29层，地下1层，房屋单价为每平方米5407.63元。合同第八条约定：出卖人在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格并符合合同约定的商品房。合同第九条约定：出卖人未按合同约定交房，如逾期不超过90天，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点一的违约金；逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点一的违约金。合同第十条约定：经过规划部门批准规划变更、设计单位同意设计变更，导致影响买受人所购房屋质量或使用功能，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人在书面通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复，视为接受变更。合同附件四补充协议第一条约定联络方式：电话、传真、信件、报纸。关于相关通知的送达约定：买受人的有效送达地址以《商品房买卖合同》中写明的联系地址为准。买受人同意出卖人在交付前15日内在当地报纸上公告交付商品房的时间和地点，而无须另行通知。交房时间以登报公告时间起15日内不到者，视为自动接收所购房屋，同时计收物业管理费。合同及补充协议还约定了其他的权利义务。2009年7月4日，原告向被告交纳首付款172448元，剩余款项在银行办理了按揭贷款。庭审中，原告提供照片一张，证明被告违法加盖四层楼房的事实。提供与周小刚签订《房屋租赁合同》，证明未能按期交房，致其一直在外租住房屋造成损失。被告提供“延期交房补偿金确认单”一张，证明2013年4月2日原告在“业主确认签字”栏签名。确认单补偿金额栏显示：购房款562448元，延期天数456天，补偿标准：合同约定×2倍，金额合计5129.53元。备注中显示“双方手续已结清”。2013年4月2日，西安正翔物业管理有限责任公司出具“收款收据”，摘由记载延期交房补偿金冲抵物业各项费用，金额5129.53元。2014年，部分业主起诉被告要求支付逾期交房违约金及违反合同约定加盖4层楼造成损失，该部分案件经本院一审后判决认定：2013年4月15日（报纸公告期满当日）为华兰佳园最终交房时间。判决对加盖4层楼是否给业主造成损失一节认定：双方买卖合同中约定，如经过规划部门批准规划变更、设计单位同意设计变更，导致影响买受人所购房屋质量或使用功能，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人在书面通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复，视为接受变更。被告向原告出售的商品房属于期房，原告购房时该房尚在建设中，被告通过登报、邮寄方式通知业主关于房屋层次变更事宜并在2013年3月15日取得西安市规划局的建设工程规划许可证，原告自2013年4月收房至今，并未提出退房的书面申请，应视为对此变更的认可。原告主张该部分违约金为自行估算，亦没有证据支持，故对其该主张，不予支持。该部分案件宣判后，被告华天置业不服，上诉至西安市中级人民法院，后撤回了起诉。该部分案件中原、被告之间没有签订“延期交房补偿金确认单”。本案审理中，原告主张违约金即损失的计算办法为：以总房款562448元为基数，自2011年8月31日算至2013年4月15日（生效判决确定的交房时间），按每日万分之一点五计算，原告在本案主张违约金37600元；原告主张加层损失10000元为自行估算。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、延期交房补偿金确认单、（2014）莲民初字第01416号民事判决书、（2015）西中民二终字第00265号民事裁定书及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律效力。原、被告在自愿、平等基础上签订《商品房买卖合同》，合同内容不违背国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，被告应在2011年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付业主，但是被告未能按照约定向原告交付商品房，构成违约，应承担违约责任。2013年4月2日，原告在“延期交房补偿金确认单”中签字，按照约定接受双方合同约定的双倍延期交房违约金并收房。该部分违约金亦转为物业费，物业公司在收取原告物业费时进行了扣减。故应认定双方就逾期交房已经达成协议，且已履行。原告在本案又以购房款日万分之一点五主张违约金，与法相悖，本院依法不予支持。关于被告在加盖四层楼房事宜已经生效判决认定：被告通过登报、邮寄方式通知业主关于房屋层次变更事宜并在2013年3月15日取得西安市规划局的建设工程规划许可证。而本案原告自认2013年4月15日收房至今，并未提出退房的书面申请，亦应视为对被告规划、设计变更的认可。原告自行估算该部分违约金，亦没有证据支持，故对其该主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告杜耀平的诉讼请求。案件受理费990元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  孙晓凤代理审判员  史 琳代理审判员  铁文静二〇一五年十月二十二日书 记 员  王丹妮