福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第2408号原告厦门温馨家园物业服务有限公司。法定代表人方雄，总经理。委托代理人尤文泽，公司职员。被告��庆强，男，1978年1月6日出生，汉族。原告厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称“温馨家园物业公司”）与被告林庆强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈基周独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温馨家园物业公司的法定代表人方雄，以及被告林庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨家园物业公司诉称，其于2011年8月7日与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订了《未来橙堡物业服务委托合同》，从2011年8月1日至今服务于未来橙堡小区业主。被告系未来橙堡102号1401室业主，从2011年8月1日起无故拖欠物业管理费、公共维修金、电公摊等各项费用。至2015年6月30日止，被告共拖欠各项物业管理费用人民币11340.70元（币种以下均同）。原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付物业管���费、公共维修金、电公摊共计11340.70元（包括2011年8月至2014年12月期间的物业管理费5965.5元、公共维修金1310.9元、电公摊456.3元水泵费562元、垃圾处理费99元；以及2015年1月至2015年6月的前述各项费用共计1373.4元）；二、本案诉讼费由被告承担。被告林庆强辩称，原告主张的电公摊、水泵费、垃圾费等缺乏计算依据，不知是如何得出的，要求原告出示管理费、公维金等项目的相关计算依据。此外，要求被告立即处理原告楼上的空调水问题，处理草地脏乱问题，以及对于原告曾经被困电梯的问题做出合适处理。原告没有履行好合同相关义务，被告可以不交有关费用。经审理查明，被告林庆强系厦门市海沧区“未来橙堡”102号1401室（厦门市海沧区渐美里102号1401室，建筑面积133.83平方米）业主。2011年8月7日，原告温馨家园物业公司与厦门市海沧区未来��堡业主委员会签订一份《未来橙堡物业服务委托合同》，约定由原告对“未来橙堡”小区进行物业服务，委托服务期限自2011年8月1日起至2015年7月31日。合同约定：委托管理事项包括房屋使用、装修的管理和监督，房屋建筑共用部位维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理，公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，以及维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、公共水电费、水电公摊、停车服务费。物业服务管理费标准，小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.10元收取，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取；公共维修金收费标准：住宅、店面及商场收费为0.20元��月每平方米，公共维修金代收代缴、单独账户、专户管理，专款专用。原告若未尽管理义务或未达到管理目标要求，造成业主或使用人损失的，原告应给予相应经济赔偿；连续调查满意率低于60%，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，业主委员会有权解除本合同。前述合同签订后，于2011年10月14日通过厦门市海沧区建设局备案。现因被告拖欠2011年8月起的物业管理相关费用，故原告诉至本院。另查明：一、厦门市海沧区未来橙堡第3届业主委员会成立于2011年6月17日，任期三年，主任为范瑶英，成员为包括范瑶英在内的11人。该业主委员会成立后，于当日通过厦门市海沧区海沧街道办事处备案。二、原告庭审提供一份欠费明细，载明被告林庆强的欠费情况：计费面积132.3平方米，管理1.10元／m2，2011年8月至2014年12月期间的物���管理费5965.5元、公共维修金1310.9元、电公摊456.3元水泵费562元、垃圾处理费99元；以及2015年1月至2015年6月的前述各项费用共计1373.4元。就此，被告质证认为计算没有依据。原告庭审提供原始工作记录及工作图片，拟证明其已根据合同提供了相关物业服务。被告林庆强庭审质证认为，对原始工作记录无异议，但要求原告继续提供截至要求原告付款之日的相关记录；对于照片看不懂，也无法核实真实性。三、原告管理服务案涉小区期间，经未来橙堡业主委员会盖章同意，自2013年8月起未来城堡B区公共维修金的标准从0.20元每平方米每月调整为0.30元每平方米每月。上述事实有原告提交的欠费明细表、《未来橙堡物业服务委托合同》、原始工作记录及工作图片、《业主委员会备案通知书》、《物业服务合同备案证明》、土地房屋登记卡，以及���院法庭审理笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原告温馨家园物业公司与未来橙堡业主委员会签订的《未来橙堡物业服务委托合同》不存在应当认定无效的情形，对原告温馨家园物业公司与未来橙堡小区全体业主均具有法律拘束力。根据查明的事实，原告履行了物业服务职责，被告作为业主也实际享受了物业服务带来的利益，应当按照约定支付物业管理各项费用。被告主张原告没有履行好合同相关义务未提供相关证据予以证明，不足采信。即使原告的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，原告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令原告整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。被告拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据。关于具体的项目及费用，首先，原告主张电公摊、水费、水泵费、垃圾处理费，但未提供实际支出及具体计算依据方面的证据，应承担不利后果，对于原告主张的该部分费用，本院不予支持。其次，公共维修金，原告有权依约代收代缴。对于物业管理费及公共维修金，经本院核算，原告主张被告欠付2011年8月至2014年12月期间的物业管理费5965.5元、公共维修金1310.9元，未超过应计数额，本院予以认定。2015年1月至6月期间，被告应付的物业管理费计883.28元（133.83平方米×1.1元／月×6月），应缴的公共维修金计240.89元（133.83平方米×0.3元／月×6月），两项合计1124.17元。原告主张2015年1月至6月期间费用共计为1373.4元，超过1124.17元的部分，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十五条第二项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告林庆强于本判决生效之日起十日内支付原告厦门温馨家园物业服务有限公司所欠的2011年8月至2014年12月期间的物业管理费5965.5元、公共维修金1310.9元以及2015年1月至2015年6月期间的物业管理费883.28元、公共维修金240.89元，以上合计8400.57元；二、驳回原告厦门温馨家园物业服务有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费84元减半收取42元，由原告厦门温馨家园物业服务有限公司负担7元，被告林庆强负担35元。被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判���，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 陈基周二〇一五年十月二十日代书记员 邱智伟附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……