北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)京03执异62号异议人：泰远嘉业（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大柳树富海中心3号楼707室。法定代表人：魏俊玲，总经理。委托代理人：王天任，北京市天耀律师事务所律师。申请执行人：北京岳泰科技发展有限公司，住所地北京市丰台区丰管路1号院12号楼231室。法定代表人：周长水，执行董事。委托代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人：李甜，北京市兰台律师事务所律师。被执行人：北京星城置业有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号。法定代表人：李世亮。被执行人：北京润拓投资有限责任公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座2706号。法定代表人：李世亮，执行董事。委托代理人：赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。委托代理人：孙卓超，北京天达共和律师事务所实习律师。被执行人：石健平，男，1970年8月2日出生。被执行人：李世亮，男，1982年7月15日出生。委托代理人：赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。委托代理人：孙卓超，北京天达共和律师事务所实习律师。在本院执行北京岳泰科技发展有限公司（以下简称岳泰公司）与北京星城置业有限公司（以下简称星城公司）、北京润拓投资有限责任公司（以下简称润拓公司）、石健平、李世亮一案中，异议人泰远嘉业（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泰远嘉业公司）向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。泰远嘉业公司提出异议称，请求法院中止对星城公司位于北京市朝阳区×××层整层（以下简称涉案房产）的房产的执行。主要事实理由：一、北京市第三中级人民法院(以下简称三中院)未经我方同意拍卖涉案房产，程序违法。2014年，我方向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区人民法院）申请对星城公司的房产进行了财产保全，朝阳区人民法院查封（首封）了涉案房产，朝阳区人民法院依法对涉案房产有首次查封权和拍卖变卖处置权，三中院未经首封权利人同意，擅自拍卖涉案房产，侵害我方权益。二、三中院在拍卖过程中对涉案房产的评估价值明显低于市场价格。三中院在处置过程中未向我方提供相关资产的评估报告，后我方通过相关拍卖公告了解到相关资产的评估价值，该评估价值明显低于市场价值，三中院未征求首封债权人对评估价值意见的情况下径行拍卖、变卖相关资产，损害我方权益。三、三中院在第一次拍卖过程中错误将其他公司的合法财产纳入拍卖标的，后没有更正继续拍卖，拍卖程序错误。在法院执行过程中，原申请执行人中融国际信托有限公司（以下简称中融公司）将债权转让给岳泰公司，但相关房地产登记机关的登记簿显示岳泰公司不是房产抵押权人，故岳泰公司不享有优先受偿权，我方对其所谓的优先债权情况不了解。四、涉案房产的最后拍卖价格为140757.678914亿元，由于涉案房产在抵押登记薄上记载的被担保债权数额为11亿元，根据相关法律规定，以登记的抵押担保范围确定优先受偿范围，故三中院应将11亿元实现中融公司优先受偿范围外的款项应通知朝阳区人民法院扣划7000余万元，以实现我方债权。申请执行人岳泰公司辩称，1.三中院与朝阳区人民法院协商，由三中院启动涉案房产在内的抵押物处置，并无不当，无需经泰远嘉业公司同意。2.涉案房产在内的抵押物评估机构及评估价格、拍卖、变卖价格系依法确定，无需征求泰远嘉业公司的意见。涉案房产在内的抵押物已经拍卖、变卖，不存在严重违反拍卖、变卖程序且损害当事人或者竞买人利益的可撤销情形。3.法院拍卖程序及拍卖行为未侵害泰远嘉业公司的债权。本案未将其他公司的财产纳入拍卖标的。中融公司债权转让，担保该债权的抵押权一并转让，岳泰公司取得抵押权系基于法律的规定，无需登记。岳泰公司的债权的核实、核算，系法院审查的内容，泰远嘉业公司无权知悉。4.担保物权的担保范围法定，及于全部债权。岳泰公司债权已超过变卖价格，按法定受偿顺序，泰远嘉业公司已无法受偿，本案无需为其预留案款，法院不必通知朝阳区人民法院扣划7000万元。本院查明，中融公司依据北京市方圆公证处（2015）京方圆执字第0014号执行证书、（2012）京方圆内经证字第32328-32332号公证书、（2013）京方圆内经证字第04404号公证书向本院申请强制执行，本院以（2015）三中执字第00140号案立案执行。为确保中融公司债权的实现，星城公司与中融公司于2012年11月6日签订《抵押合同》，星城公司以其拥有的北京市朝阳区×××层总计62099.87平方米的商业物业及其对应的土地使用权向中融公司提供抵押担保，上述公证债权文书中的（2012）京方圆内经证字第32329号公证书赋予了该合同强制执行效力，上述抵押亦办理了相应的抵押登记。执行过程中，本院于2015年2月15日查封被执行人星城公司名下的座落在北京市朝阳区×××裙房共计419套房产及对应的土地使用权。其中D101、1001、1002及103、203、3层、4层被朝阳区人民法院先行查封，经与朝阳区人民法院协商，决定上述房产由本院统一进行处置。经查，泰远嘉业公司与星城公司居间合同纠纷一案，审理过程中，朝阳区人民法院于2014年对上述103、203、3层、4层房屋进行保全查封。本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称评估公司）对房产进行评估，评估公司于2015年8月25日作出《房地产评估报告》，估价对象为×××号地上1-4层商业裙楼、地下1层商业用房、地下1-3层车位（412个）（以下简称10号房），评估价格为2172186403元。中融公司对评估报告的评估值等问题提出异议，评估公司对其异议出具了书面回复，答复称评估估价对象价值是客观合理的。本院分别于2015年12月13日10时至2015年12月14日10时、2016年1月22日10时至2016年1月23日10时、2016年8月9日10时至2016年8月10日10时，先后三次在淘宝网司法拍卖网络平台上对10号房进行公开拍卖，结果均流拍。2017年1月19日10时至2017年1月20日10时，本院在北京产权交易所诉讼资产网络交易平台上对10号房进行变卖，因无人应买，变卖流拍。另查，本院于2016年11月17日作出(2016)京03执异136号执行裁定，裁定变更岳泰公司为（2015）三中执字第00140号案的申请执行人。本院认为，本案申请执行人对涉案房产享有抵押权，本院作为优先债权执行法院可以要求首封法院将涉案房产移送本院执行，泰远嘉业公司的利益仅及于涉案房产除去优先债权的余额，将涉案房产移送本院执行并不损害其利益，泰远嘉业公司提出本院拍卖涉案房产应征得其同意，无法律依据。关于泰远嘉业公司提出的评估价格低、未向其送达评估报告系程序违法，侵害其权益的理由，本院在处置涉案房产时委托了具有相应资质的评估机构进行价格评估，在公开的司法拍卖变卖平台上进行公开拍卖、变卖，评估拍卖变卖程序合法，且评估报告作出后，已有当事人对评估价格提出异议，评估公司已作出答复，认为评估价格客观合理，即使泰远嘉业公司未收到评估报告，亦不影响评估报告确定拍卖、变卖的价格，并未损害泰远嘉业公司的利益，故对其提出的该项理由，本院不予采信。泰远嘉业公司虽提出法院将其他公司的财产纳入拍卖标的，拍卖错误，但无相应证据予以证明，对该主张本院不予支持。对于岳泰公司是否享有优先受偿权以及款项分配等问题，不属于本案异议审查范围，本院不予审查。综上，泰远嘉业公司所提理由均不成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回泰远嘉业（北京）房地产经纪有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长  吴鸣审 判 员  高可代理审判员  李畅二〇一七年七月三日书 记 员  乔丹