昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第1329号原告（反诉被告）：昆明优聚经贸有限公司。住所：云南省昆明市五华区龙泉路**。法定代表人：丁艳绮，系该公司总经理。委托代理人：朱禹睿，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南新源再生产业有限公司。住所：云南省昆明市西山区碧鸡办事处车家壁村/div>法定代表人：申萍久，系该公司董事长。委托代理人：徐朝，系云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明优聚经贸有限公司诉被告（反诉原告）云南新源再生产业有限公司及云南新源再生产业有限公司反诉昆明优聚经贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于二0一五年六月二十九日受理后，依法组成合议庭，于二0一五年八月十日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人朱禹睿，被告（反诉原告）委托代理人徐朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）起诉称：原告昆明优聚经贸有限公司与被告云南新源再生产业有限公司于2014年6月16日签订了《租赁合同》，租用被告位于昆明市寺瓦路与190支线路交汇口“昆明大合晟4S店”5675.68平方米的房屋及土地，租赁期限为2014年6月16日至2019年6月16日，首年的租金为150万元（相当于每平方米租金为22元），租金支付方式为每半年支付一次。合同签订后原告履行了合同义务，向被告支付了租金。根据双方合同约定，被告应于2014年6月10日前将“昆明大合晟4S店”（5675.68平方米）的房屋及土地交付原告使用，但截至原告提起本案诉讼之日止，被告一直占用部分租赁房屋和土地（共计1435平方米）。诉请：1、判令被告继续履行合同，将其占用的位于昆明市寺瓦路与190支线路交汇口“昆明大合晟4S店”销售展区内1000平米的房屋及土地交付给原告；2、判令被告继续履行合同，将占用的位于昆明市寺瓦路与190支线路交汇口“昆明大合晟4S店”幢号为7号，面积为435平米房屋交付给原告；3、判令被告按合同约定的每月每平方米22元的租金标准，向原告支付自2014年6月10日起至上述房屋交付给原告之日止的占用费；4、判令被告承担因本案产生的全部诉讼费用。被告（反诉原告）答辩称：被告已按合同约定交付了合同约定的租赁房屋，按合同约定被告租赁给原告的只是大合晟4S店部分指定销售区域和售后区域，而不是全部大合晟4S店，原告诉请将全部大合晟4S店交付原告不符合合同约定。故占用费也不应该得到支付。被告未按合同约定支付租金，故本案被告已在本案提起反诉。被告（反诉原告）反诉称：反诉人与被反诉人订立《租赁合同》，约定反诉人将位于昆明市盘龙区昙华社区郭家村昆明大合晟4S店中指定销售区域和售后区域的房屋和土地的使用权出租给被反诉人，但被反诉人未按约支付反诉人租金和保证金，经反诉人多次催要，被反诉人至今仍拒不支付，并且被反诉人违约将部分租赁物转租。诉请：1、判决反诉人与被反诉人签订的《租赁合同解除》；2、判令反诉人即刻将位于昆明市盘龙区昙华社区郭家村昆明大合晟4S店的租赁房屋、土地及设备完好返还反诉人；3、判令被反诉人即刻支付反诉人租金人民币1210960元及保证金人民币50000元；4、判令被反诉人向的反诉人支付违约金人民币50000元；5、判令被反诉人按照每天人民币8876元的标准向反诉人支付自2015年7月11日起至实际交还租赁物之日止的逾期占用费（暂计算至2015年8月10日为266280元）；6、判令被反诉人按照每月人民币100元的标准向反诉人支付自2014年6月16日起至实际交还租赁物之日止的物业费（暂计至2015年8月16日为1400元）；7、判令被反诉人承担自2014年6月16日起至实际交还租赁物之日止的水电费；8、判令被反诉人承担本案的全部案件受理费其他诉讼费用。庭审中反诉原告明确第7项水电费中电费为106857元，水费没有具体金额。原告（反诉被告）答辩称：被告在未完成交付的情况下，原告有先履行抗辩权，原告积极行使抗辩权，故本案原告不存在根本性违约可解除合同。本案不存在合同约定解除的条件也不存在法定解除条件，故不认可合同解除及占用费和违约金。原告提交下列证据证明其诉讼请求：证据一：1、组织机构代码证；2、企业法人营业执照；3、法定代表人身份证明。证明原告主体资格。证据二：4、工商登记卡片。证明被告主体资格。证据三：5、租赁合同；6、土地证一份；7、房产证三份。证明被告将位于昆明市寺瓦路与190支线路交汇口“昆明大合晟4S店”出租给原告，约定交房时间为2014年6月10日，首年租金为150万元，租金支付方式为半年一付。证据四：8、中国光大银行进账单；9、中国建设银行银行卡客户交易记录。证明原告已履行合同义务，按合同约定将租金汇入被告指定帐户。证据五：10、昆明大合晟汽车科技有限公司网页截图；11、百度地图截图；12、照片。证明被告仍继续占有租赁房屋及土地部分区域。证据六：民事起诉状、民事裁定书[（2015）盘法立民初字第14号]、民事上诉状、民事裁定书[（2015）昆法立民初字第102号]、盘龙法院立案登记收讫凭证、立案通知书。证明被告不完全交付租赁物，原告享有合同抗辩权且一直积极行使抗辩权。被告（反诉原告）质证对证据1、2、3、4、5、8、10、11、12及证据六没有异议，对证据6、7、9认为与本案没有关联性。被告（反诉原告）提交下列证据证明其诉讼主张：证据一、租赁合同一份。证明双方之间租赁关系和解除合同的依据。证据二、解除合同通知书一份；证据三、邮政特快专递单两份；证据四、寄送视频一份。上述证据证明被告书面通知原告解除合同的事实。证据五、土地使用权证一份；证据六、施工图两份；证据七、照片一份。上述证据证明租赁物所在地昆明大合晟4S店的范围和使用情况。证据八、电力供应收费发票十五份。证明原告应承担电费的金额。原告（反诉被告）质证对证据一无异议。证据二系被告单方制作三性均不认可。证据三真实性认可，时间是在起诉后。证据四真实性认可，但不认可证明内容。证据五被告提交土地使用证明非涉案土地，双方确认本案涉案土地证以原告提交的为准。证据六系被告单方制作三性不认可；证据七不认可，没有完整反映情况。证据八真实性认可，关联性不认可，被告未提交电力使用数，不能证明电力都是原告使用产生。本院认为：被告未对原告提交证据真实性提出异议，本院予确认，被告提交证据五与本案无关，六系被告自制，原告质证不认可，本院不予确认，其他证据原告未对真实性提出异议，本院予以确认。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月16日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告将郭家凹昆明大合晟4S店中指定销售区域和售后区域的房屋和土地（简称“标的”）使用权出租给原告方使用。该标的具体包含销售展厅指定区域，售后维修部分的烤漆房、维修车间、前台接待、维修车间及其售后的相关范围、办公设备、维修工具（详见交接清单）。合同附件设备清单为：举升机11台、四柱举升机1台、废油池1个、仓库货架20个、空压机2台、储气罐1个、烤漆房1套、油水分离器1个。租赁期限为5年，自2014年6月16日至2019年6月16日止，被告给原告6天的免租期，于2014年6月10日前交房给原告。年租金为第一年150万元、第二年162万元、第三年174.96万元、第四年192.456万元、第五年211.7016万元。为保证租金安全快捷支付，双方约定租金由原告通过银行统一支付至被告银行账号。被告租金收款账号为25×××48，户名云南新源再生产业有限公司。原告将租金支付至被告银行账户即视为原告租金支付完成。如果被告收款账号有变更，被告需要在变更前通知原告，同时及时书面告知原告变更后的收款账号。租金支付时间为原告第一次租金支付至被告账号时间起，每半年支付一次。保证金为10万元，该款分两次付清，第一次支付时间为2014年5月28日金额5万元，第二次支付时间为2014年10月28日金额5万元。物业管理费每月按100元计收，全年1200元，水费按实际收费收据结算，电费按3元/度计收，以电表使用数为准。在合同有效期内，原告不得擅自将标的使用权转租给第三方。原告方恶意拖欠租金或不支付到期租金超过15日的，被告可以单方解除本合同，但需书面通知原告。违反本合同内容，违约方应承担违约金人民币5万元，如造成被违约方损失的，还应承担赔偿责任。被告于2014年5月23日向原告移交了维修工具，2014年6月10向原告移交郭家凹昆明大合晟4S店中4140平方米的使用地域（郭家凹昆明大合晟4S店总使用地域面积为5675.68平方米）。原告法定代表人丁艳绮于2014年5月26日向被告财务王静转账支付30万元，原告于2014年5月29日向被告转账支付20万元，2014年6月11日转账支付20万元。原告确认被告交付了部分销售展厅、烤漆房、部分修理车间、洗车场地、独立办公楼，尚有部分销售展厅及幢号为7号的房屋未交付。原告起诉后，被告于2015年7月4日向原告邮寄《解除合同通知书》，通知原告因原告未按约定支付租赁费用，根据合同约定通知如下：1、解除双方签订的租赁合同；2、你司应立刻支付拖欠的租赁费用并承担违约责任；3、你司应按约定交还租赁场地及设施，否则还应支付滞纳金和承担给本公司造成的全部损失。上述解除通知被告分别向原告工商登记地址及原告租赁办公地址寄出，并经中国邮政确认投递并签收。2014年3月31日至2015年5月31日期间，昆明大合晟汽车技术有限公司户号为1713089050的电表共计缴费29615.33元。本院认为：原被告双方签订的《租赁合同》，系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。原告诉请要求被告交付“昆明大合晟4S店”销售展厅1000平方米的房屋及土地，依据合同约定原告租赁的标的为“销售展厅指定区域，售后维修部分的烤漆房、维修车间、前台接待、维修车间及其售后的相关范围、办公设备、维修工具（详见交接清单）。”就销售展厅部分合同约定为部分指定区域并非销售展厅的全部，被告已向原告交付了4140平米的区域，原告要求被告交付销售展厅的所有区域，无合同依据，本院不予支持。原告要求被告交付“昆明大合晟4S店”幢号为7号，面积为435平米房屋，合同中未明确该房屋为租赁标的，原告也未证明该房屋为合同约定应当交付的租赁标的，对原告的本项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告未证明依据合同被告应当向原告交付上述标的物，对原告要求被告支付上述标的占用费的诉讼请求，本院也不予支持。原、被告双方在签订《租赁合同》前即已部分履行了合同，原告在2014年5月26日至2014年6月11日期间共向被告支付了70万元租金，被告对其中2014年5月26日转账给其公司财务王静的30万元不认可，认为原告应当将款项转到合同约定的被告账户，本院认为转账时双方尚未签订合同约定收款账户，被告未证明其公司财务王静所收款项并非租金，本院对该笔款项为原告向被告支付的租金予以确认。依据合同约定租金支付时间为原告第一次租金支付到被告账号时间起，每半年支付一次，即原告应于2014年5月29日支付75万、2014年11月29日支付75万元，原告截止到起诉之日仅支付了70万元的租赁费违反了合同约定。依据合同约定原告不支付租金超15日的，被告可以单方解除合同，但需书面通知原告，被告于2015年7月4日向原告工商登记地昆明市龙泉路347号及原告租用的经营地昆明市盘龙区寺瓦路郭家凹村寄送书面解除合同通知书，且开庭时原告已收到被告提交的书面解除合同通知书，并进行质证，应视为被告已履行书面通知解除合同的义务。对被告反诉要求解除合同的诉讼请求，本院确认双方《租赁合同》于2015年8月10解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。对被告反诉要求原告返还位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村昆明大合晟4S店的租赁房屋、土地及设备的诉讼请求，因合同解除，本院予以支持。对被告反诉要求支付未付租金的诉讼请求，本院支持原告向被告支付2014年6月16日至2015年6月15日未付租金1500000-700000=800000万元及2015年6月16至2015年8月10日租金，按每天4438（1620000÷365）×56=248528元，以上租金合计1048528元。被告反诉要求原告支付违约金50000元、符合合同约定，本院予以支持。被告反诉要求原告按每天8876元的标准向原告支付租赁物逾期占用费的诉讼请求，本院按合同约定的第二年日租金数额1620000÷365=4438元予以支持，自2015年8月11日起计至原告实际交还租赁物之日止。被告反诉要求原告按每月100元支付物管费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，物管费自2014年6月16日起计至原告实际交还租赁物之日止。被告反诉要求原告支付保证金50000元的诉讼请求，因合同已解除，本院不予支持。被告反诉要求原告支付水费、电费的诉讼请求，因被告未举证证明原告的实际用电量和用水量，证据不足，本案不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》于2015年8月10日解除；三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）返还租赁标的物位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村昆明大合晟4S店的销售展厅指定区域，售后维修部分的烤漆房、维修车间、前台接待、维修车间及其售后的相关范围、办公设备、维修工具（详见交接清单）；四、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付截止至2015年8月10日止的租金人民币1048528元；五、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付自2015年8月11日起至实际返还租赁物之日止的租赁物占用费，占用费按日租金4438元计算；六、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付自2014年6月16日起至实际返还租赁物之日止的物管费，物管费按每月100元计算；七、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付违约金50000元；八、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费5500元由原告（反诉被告）昆明优聚经贸有限公司承担，反诉案件受理费9504元，由原告（反诉被告）昆明优聚经贸有限公司承担7350元，被告（反诉原告）云南新源再生产业有限公司承担2154元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  唐旭霞人民陪审员  王 莹人民陪审员  张达云二〇一五年十月二十八日书 记 员  陈 渝