福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初9053号 原告：吴成继，男，1981年11月23日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：洪小青，女，1982年12月18日出生，汉族，住福建省南安市。 二原告共同的委托诉讼代理人：黄辉秋，福建诚全律师事务所执业律师。 被告：南安中禧房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 原告吴成继、洪小青与被告南安中禧房地产开发有限公司（以下简称“中禧房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭审理本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年4月23日公开开庭审理了本案。原告吴成继、洪小青及其共同的委托诉讼代理人黄辉秋、被告中禧房地产公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴成继、洪小青向本院提出诉讼请求：判令中禧房地产公司赔偿吴成继、洪小青逾期交房违约金，违约金按吴成继、洪小青已交房款3083869元的日万分之五计算，自2014年1月1日起计至实际交房之日止，暂计算至起诉之日为2134037.35元。事实和理由：2013年3月8日，吴成继、洪小青与中禧房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定中禧房地产公司将位于南安市水暖新都城（滨江新城）第X单元房屋出售给吴成继、洪小青，房屋总价款为3083869元，交房期限至2013年12月31日前。双方签订《商品房买卖合同》后，吴成继、洪小青按约付清全部购房款，并缴纳了相关费用。交房期限届满后，中禧房地产公司没有按约履行交房义务。2014年1月26日，中禧房地产公司曾书面通知吴成继、洪小青交房，但由于房屋不具备交房条件，因此吴成继、洪小青拒绝接收房屋。时至今日，中禧房地产公司没再通知吴成继、洪小青办理交房手续。中禧房地产公司逾期交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。 中禧房地产公司辩称，第一，吴成继、洪小青主张中禧房地产公司长期逾期交房与事实不符，其要求中禧房地产公司支付违约金缺乏事实和法律依据。本案商品房在合同约定时间内已具备《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第十条约定的交房条件，且中禧房地产公司已在2014年1月26日书面通知吴成继、洪小青办理交房手续，但吴成继、洪小青拒绝接受房屋。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十一条的约定，吴成继、洪小青前述行为视为同意接受本案商品房，并自愿承担相应的责任。故吴成继、洪小青要求中禧房地产公司承担逾期交房违约责任于法无据。即使本案商品房存在逾期交房，亦仅是在2014年1月1日至2014年1月25日期间存在逾期交房，但2014年1月1日至2015年10月16日期间的逾期交房违约金截至本案起诉之日已超过法律规定的诉讼时效期间，依法不应当支持。第二，退一步说，即使存在逾期交房，吴成继、洪小青主张的按日万分之五计算违约金明显过高，依法应当予以调整。1、从吴成继、洪小青实际损失来说，据中禧房地产公司所了解，本案商品房周边的房屋租金每月在2000元左右，即便按吴成继、洪小青所诉请的逾期交房时间计算，实际的租金损失仅是在10万元左右，但本案中吴成继、洪小青主张的违约金高达2134037.35元，将近房屋总价款的70%，房屋租金的20倍。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，吴成继、洪小青主张的违约金明显高于其实际租金损失，同时也有违买卖双方公平合理的交易原则，依法应当予以调整。2、从合同约定内容来看，根据《商品房买卖合同》第九条约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行”。即便本案商品房存在逾期交房，逾期尚未超过90日，吴成继、洪小青主张按日万分之五计算违约金明显违反合同约定。3、从合同履行过错程度来看，吴成继、洪小青在合同履行过程中也存在过错。吴成继、洪小青作为买受人在接到交房通知后，如认为本案商品房不具备交房条件，应当及时向中禧房地产公司书面说明。但吴成继、洪小青拒绝接收房屋，也未书面说明任何原因，其本身对本案商品房实际交付存在重大过错。综上所述，吴成继、洪小青的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对无争议的事实，本院认定如下：中禧房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并依法取得南安市水暖新都城（滨江新城）一期多层的商品房预售许可证。2013年3月8日，吴成继、洪小青与中禧房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴成继、洪小青购买中禧房地产公司开发的址在南安市水暖新都城（滨江新城）一期X房，建筑面积共277平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米11133.1元，总金额3083869元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5的违约金。合同签订后，吴成继、洪小青支付了购房款3083869元。本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。吴成继、洪小青至今未与中禧房地产公司办理本案商品房的交房手续。另，中禧房地产公司曾于2016年9月19日向本院起诉吴文科，请求吴文科按日万分之五的违约金标准支付逾期付款违约金。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于本案商品房何时具备交房条件的问题，吴成继、洪小青认为，本案商品房至今仍不具备交房条件。为此，提供如下证据：1、公证书，【公证书公证“福建省消防总队消防监督结果公开”网页显示“消防监督结果公开>建设工程消防设计备案抽查结果公告：中禧房地产公司开发的水暖新都城（滨江新城）一期Ｆ1、Ｆ2＃楼2017年3月6日办结结果为不合格”；“消防监督结果公开>建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告：中禧房地产公司开发的水暖新都城（滨江新城）一期多层Ｆ1、Ｆ22017年6月20日办结结果未抽中”】，证明本案商品房于2017年3月6日经消防检验不合格。2、建设工程竣工验收消防备案申报表及消防监督结果公开表、承诺书，证明截至2017年6月20日本案商品房还不符合消防验收条件，所以当时还不符合交房条件。中禧房地产公司认为，本案商品房于2014年10月20日已具备交房条件。为此，提供如下证据：竣工验收报告、消防备案证明【消防备案证明中显示“水暖新都城（滨江新城）一期多层于2014年10月20日竣工验收消防备案，抽查结果为未被抽中”】，证明本案商品房于2013年5月10日通过竣工验收，于2014年10月20日消防验收合格，已具备合同约定的交付条件。本院向南安市公安消防大队调查，中禧房地产公司所开发的水暖新都城（滨江新城）一期多层于2014年10月20日竣工验收消防备案，是否代表其当时消防设施已达到设计要求条件？南安市公安消防大队回复：南安市水暖新都城（滨江新城）一期多层于2012年4月18日申报消防设计备案，其抽查结果为“未抽中”；于2014年10月20日申报消防验收备案，其抽查结果为“未抽中”。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十五条“公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收消防备案申报后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证”，我大队受理人员经核对备案编号、工程名称、工程地点、抽查结果信息与网上公告信息一致，在备案凭证上加盖受理专用章。本院认为，中禧房地产公司提供的竣工验收消防备案表载明涉案工程于2014年10月20日竣工验收消防备案，且南安市公安消防大队也确认中禧房地产公司所开发的涉案房产于2014年10月20日申报消防验收备案，其抽查结果为“未抽中”。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，本案商品房于2014年10月20日经消防备案后即可投入使用，因此，应认定2014年10月20日本案商品房即具备交房条件。吴成继、洪小青所提供的公证书以及建设工程竣工验收消防备案申报表、消防监督结果公开表、承诺书，均无法否定中禧房地产公司2014年10月20日就涉案工程进行消防验收备案的有效性，故对吴成继、洪小青所主张的涉案工程2017年6月20日前还不具备交房条件，不予采纳。 2、关于中禧房地产公司何时通知吴成继、洪小青交房的问题，吴成继、洪小青认为，中禧房地产公司于2014年1月26日、2017年11月22日两次书面通知交房，但因本案商品房不具备交房条件，他们没有办理交房手续。为此，提供如下证据：2017年11月22日中禧房地产公司寄给吴成继、洪小青的《通知函》，证明中禧房地产公司于2017年11月22日通知交房。中禧房地产公司认为，除了两次书面通知外，还有电话通知，本案商品房周边房屋均已在2014年交房，不可能存在吴成继、洪小青一套没有交房。为此，提供如下证据：滨江首府别墅区房产验收确认书、提前接房申请书、滨江首府临时管理规约承诺书、提前装修申请表，证明2014年1月26日中禧房地产公司通知交房的时候，本案商品房已具备交房条件，且同类型的F1幢的其他类型的房子都已经交房。本院调取（2017）闽0583民初9056号吴成继、洪小青诉中禧房地产公司商品房预售合同纠纷案件的商品房买卖合同、滨江首府入伙通知书（该商品房买卖合同于2015年6月9日签订，吴成继、洪小青向中禧房地产公司购买水暖新都城一期多层第X店、X号商业辅助房；中禧房地产公司于2016年2月26日通知吴成继、洪小青交房）。中禧房地产公司称吴成继、洪小青在2015年6月9日购买另案店面时以及2016年2月26日中禧房地产公司在通知另案店面交房时，都有口头告知吴成继、洪小青本案商品房随时可以交房；吴成继、洪小青认可中禧房地产公司的说法，但认为中禧房地产公司无法提供符合交房条件的相关手续，导致其没有办理交房手续。本院认为，因为本案商品房于2014年10月20日才具备交房条件，中禧房地产公司于2014年1月26日通知交房时，当时并不具备交房条件，业主有权拒绝接受房屋，故该交房通知不能构成有效的交房通知。中禧房地产公司所提供的滨江首府别墅区房产验收确认书、提前接房申请书、滨江首府临时管理规约承诺书、提前装修申请表，其中F1幢的都是在具备交房条件之前交房，而其他并非F1幢，因此，该些商品房的交房，与本案商品房的交房，不具有关联性，不能认定本案商品房于2014年1月26日已经具备交房条件，并通知交房。因吴成继、洪小青于2015年6月9日再向中禧房地产公司购买水暖新都城一期多层第X店、X号商业辅助房时，以及中禧房地产公司2016年2月26日通知吴成继、洪小青交付前述房产时，中禧房地产公司均有口头告知吴成继、洪小青本案商品房可以交房，当时中禧房地产公司已具备交房条件，故2015年6月9日、2016年2月26日口头告知交房，可以构成有效通知，应认定2015年6月9日中禧房地产公司已完成通知吴成继、洪小青交房的义务。 本院认为，本案商品房为预售商品房，因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷。中禧房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴成继、洪小青向中禧房地产公司购买址在南安市水暖新都城（滨江新城）一期X房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴成继、洪小青与中禧房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中禧房地产公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付吴成继、洪小青使用，但是本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2014年10月20日经竣工验收消防备案后才具备交房条件。而中禧房地产公司于2015年6月9日才通知吴成继、洪小青交房，故中禧房地产公司已构成逾期交房，逾期交房的时间为2014年1月1日至2015年6月9日。因自2014年1月26日中禧房地产公司首次通知吴成继、洪小青交房，2015年6月9日、2016年2月26日中禧房地产公司口头告知吴成继、洪小青交房，2017年11月22日中禧房地产公司再次书面通知吴成继、洪小青交房，吴成继、洪小青均以不具备交房条件为由拒绝交房，可以认定吴成继、洪小青自2014年1月26日起首次就本案商品房的交房问题，与中禧房地产公司交涉，2015年、2016年、2017年间又就交房问题多次进行交涉，已多次构成诉讼时效中断，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案2014年1月1日至2015年6月9日的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，依法予以保护。因中禧房地产公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，中禧房地产公司应自2014年1月1日起至2015年6月9日止，每日按吴成继、洪小青已付购房款3083869元的0.05%计算支付逾期交房违约金为3083869元×0.05％×525天＝809516元，故吴成继、洪小青请求中禧房地产公司支付逾期交房违约金2134037.35元，对于符合法律规定的部分809516元，予以支持；超出此部分的，不予支持。因违约金约定系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，且中禧房地产公司在请求其他业主支付逾期付款违约金时也是按日万分之五的违约金标准请求的，故中禧房地产公司辩称本案违约金过高，请求按租金标准予以调整违约金，缺乏依据，不予采纳。中禧房地产公司所提供的洪碧娥与泉州日出东方房地产销售有限公司签订的关于出租滨江首府1＃205室房屋、年租金为23000元的租赁合同，与本案亦缺乏关联性，不予认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安中禧房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付吴成继、洪小青逾期交房违约金809516元； 二、驳回吴成继、洪小青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23872元，由吴成继、洪小青负担14825元，由南安中禧房地产开发有限公司负担9047元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  李志民 人民陪审员  莫战兰 二〇一八年八月十五日 书 记 员  倪丽端 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14- -15-