江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）扬民终字第00359号上诉人（原审被告）扬州刘氏天福祥商贸有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇陈行工业园。法定代表人刘伟，公司总经理。委托代理人周斌，公司法律顾问。被上诉人（原审原告）史锡金。委托代理人史杰。上诉人扬州刘氏天福祥商贸有限公司（以下简称天福祥公司）因与被上诉人史锡金房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史锡金在一审中诉称：天福祥公司与史锡金于2012年7月20日签订房屋租赁合同一份，2012年11月5日签订补充协议一份，约定，史锡金将位于扬州市江都区新区乐和嘉园105、106号商铺底层四间和第二层四间出租给天福祥公司经营餐饮，租赁期限为5年，自2012年9月20日起至2017年9月20日止，租赁开始的前两年每年租金为36万元，第三年起每年递增8%，租金交付方式为先租后用，于每年8月20日前付清下一年全年租金，违约方赔偿对方违约金10万元。合同签订后，天福祥公司仅给付第一年租金36万元和第二年租金28万元，拖欠第二年租金8万元和第三年租金。史锡金于2014年9月15日通知天福祥公司，限其在2014年9月20日前付清所欠租金，天福祥公司未按期给付。2014年9月24日，史锡金通知天福祥公司解除了租赁合同。请求判令解除史锡金、天福祥公司双方于2012年7月20日签订的房屋租赁合同及2012年11月5日签订的补充协议，天福祥公司搬离承租房屋并交付史锡金，结清截止搬离之日的水电费、燃气费、物业费，给付第二年剩余租金8万元及逾期的利息，承担违约金10万元，给付自2014年9月20日起至实际搬离并交付房屋之日止的租金。天福祥公司一审未答辩。原审查明：史锡金、天福祥公司于2012年7月20日签订房屋租赁合同一份，2012年11月5日签订补充协议一份，约定，史锡金将位于扬州市江都区新区乐和嘉园105、106号商铺底层四间和第二层四间出租给天福祥公司经营餐饮，租赁期限为5年，自2012年9月20日至2017年9月20日止，租赁期间的税费由天福祥公司负担，租赁开始的前两年每年租金36万元，第三年起每年租金递增8%，租金交付方式为先租后用，于每年8月20日前付清下一年全年租金，违约方赔偿对方违约金10万元。合同签订后，天福祥公司开始使用上述租赁房屋经营，但仅给付第一年租金36万元和第二年租金28万元，拖欠第二年租金8万元，且未按约给付第三年租金。史锡金于2014年9月15日通知天福祥公司，限其在2014年9月20日前付清所欠租金，天福祥公司未按期给付。2014年9月24日，史锡金书面通知天福祥公司解除租赁合同。另查明，上述租赁房屋系史锡金于2012年5月28日向江都市鑫源投资产业集团有限公司购买的商铺。原审认为：史锡金、天福祥公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。天福祥公司未按合同约定给付租金，应承担违约责任，史锡金要求天福祥公司支付违约金的请求，依法予以支持。因天福祥公司逾期给付租金，经史锡金催交后，仍未履行，故史锡金通知天福祥公司解除房屋租赁合同符合法律规定。对史锡金要求天福祥公司返还租赁房屋并给付所欠租金，支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。史锡金要求天福祥公司承担迟延给付租金期间的利息损失，因其主张的违约金已包含该损失，故不予支持。天福祥公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但本案基本事实已经查清，依法可以缺席判决。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、史锡金与扬州刘氏天福祥商贸有限公司于2012年7月20日签订的房屋租赁合同及2012年11月5日签订的补充协议终止履行；二、扬州刘氏天福祥商贸有限公司向史锡金返还上述租赁房屋，不得破坏房屋装潢，结清截止交付房屋之日的水电费、燃气费、物业费；三、扬州刘氏天福祥商贸有限公司给付史锡金所欠房屋租金8万元；四、扬州刘氏天福祥商贸有限公司给付史锡金违约金10万元；五、扬州刘氏天福祥商贸有限公司给付史锡金自2014年9月21日起至交付租赁房屋之日止，按年租金36万元的标准计算的使用费；六、上述第二、三、四、五项，扬州刘氏天福祥商贸有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕；七、驳回史锡金其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费减半收取2070元，由扬州刘氏天福祥商贸有限公司负担。判决后，天福祥公司不服，向本院提起上诉称：1、本案一审程序违法，天福祥公司法定代表人一审期间在外避债，原审法院未能依法送达法律文书，致使天福祥公司未能行使答辩权。2、因讼争房屋未取得合法建设许可，故本案讼争所涉租赁合同无效，双方间关于违约责任的约定也无效。3、2013年10月14日，讼争双方已协议将房屋租金变更为28万元每年，原判要求天福祥公司依照36万元每年支付房屋使用费，存在不当。综上请求：撤销原判，依法改判或发回重审，诉讼费用由史锡金承担。史锡金答辩称：1、一审期间，史锡金多次与天福祥公司法定代表人刘伟沟通，刘伟亦委托亲友就案件与原审法院沟通，其未到庭参加诉讼系为了拖延时间。2、讼争房屋系由史锡金于2012年购买，并于2014年10月领取了房屋权属证书，讼争租赁合同有效。3、减免租金的前提系基于天福祥公司向史锡金承诺的于2014年9月20日前搬出讼争房屋，双方约定若天福祥公司未按时搬出，则租金不予减免。综上请求：驳回上诉，维持原判。二审审理期间，天福祥公司向法庭提交1份讼争双方于2013年10月14日变更租金的合同证据，证明：房屋租金从2013年起变更为28万元每年。史锡金质证意见：1、这个一份收条，不是变更协议。2、收条上的时间界定范围明确，仅限于2013年9月20日至2014年9月20日的租金。3、收条中，除了史锡金的签名是其本人所签，其他均为对方所写。4、出租人不可能主动要求降低房租，此租金享受减免是有前提条件的，对此我方答辩状中已经提及。本院认为，鉴于史锡金对于收条中其签名予以确认，故该份收条的真实性本院予以确认。二审审理期间，史锡金向法庭提交讼争房屋的权属证书、购房发票、房屋契税发票、交纳房款收据，证明：史锡金合法购得讼争房屋，房屋是合法砌建。天福祥公司质证意见：对于证据的真实性和合法性予以认可，但是规划许可证上看不到涉案房屋，与本案没有关联性。请求法庭调查，如果房屋确实具有合法性，确认租赁合同的效力。本院认为，鉴于讼争双方对于上述证据的真实性和合法性予以认可，本院亦予以确认。经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明，2013年10月14日史锡金收到天福祥公司的房屋租金28万元，并出具收条；同时该收条注明“依双方2012年7月20日签订的房屋租赁合同，双方同意将2013年度房租变为28万元（即2013年9月20日至2014年9月20日的租金）”，史锡金在此加注处亦签名确认。本案二审的争议焦点是：1、讼争所涉房屋租赁合同的效力如何确定？若有效，应否予以解除？2、是否存在双方协议从第二年开始将租金变更为28万元的事实？原审判决天福祥公司按年支付租金36万元的标准计付房屋使用费，是否妥当？3、是否存在天福祥公司上诉提及的程序问题？关于争议焦点一，本院认为，首先，讼争所涉的房屋租赁合同是史锡金与天福祥公司真实意思表示，应为合法有效；天福祥公司上诉认为合同无效，但并未提供证据证明存在合同无效的法定情形。其次，史锡金与天福祥公司签订的租赁合同明确约定，天福祥公司须在每年8月20日前一次性付清全年房租，逾期未付清全年租金，视为天福祥公司违约；故，天福祥公司依约应在2014年8月20日前缴纳第三年的租金。但结合原审查明的事实，天福祥公司实际仅给付第一年租金36万元和第二年租金28万元，并未给付第三年的租金，因此天福祥公司存在未按期缴纳租金的违约行为；而作为租赁合同的承租方，天福祥依约足额缴纳租金当是其合同主要义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以行使合同解除权；本案中，出租人史锡金于2014年9月15日通知天福祥公司，限其在2014年9月20日前付清所欠租金；可见，史锡金已及时向天福祥公司进行催告，要求其及时履行合同义务，但天福祥公司在合理期限内仍未履行，依据上述法律规定，史锡金得行使合同解除权。再次，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，结合原审查明的事实可知，史锡金于2014年9月24日书面通知天福祥公司解除租赁合同，系出租人行使法定合同解除权的恰当行为，天福祥公司并未以诉讼或是仲裁形式提出异议，讼争所涉租赁合同实际已于解除通知送达天福祥公司之日解除；即便截至二审审理阶段，天福祥公司依旧占用讼争房屋却仍未支付房屋使用费或是租金，故原审依照史锡金的诉求，判令终止履行双方间的租赁合同，符合法律规定，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，史锡金与天福祥公司确合意将2013年度的租金变更为28万元，但对之后的租金并未作变更约定，原审依照年租金36万元标准判令天福祥公司支付房屋使用费，并未损害天福祥公司的利益。理由：1、天福祥公司在二审提交的“收条”中备注载明，“双方同意将2013年度房租变为28万元（2013年9月20日至2014年9月20日的租金）”，出租人史锡金亦在下面签字确认，由此可见，双方确存在将2013年度房租变更为28万元的合意，但天福祥公司据此认为，双方实际将2013年度及以后的租金均作了调整，则并无事实依据，其也并未提供其他证据予以证明；故2014年度及以后租金仍应以双方间的租赁合同约定为准。虽双方间的合同约定，讼争房屋第三年起的租金以8%递增，但原审判令天福祥公司以年租金36万元标准承担房屋使用费，史锡金并未提出异议，故本院依法不予调整。2、至于史锡金提及，双方变更租金存在要求天福祥公司须于2014年9月20日前搬离的前提，否则租金不予调整；依据上述“收条”载明的内容，讼争双方在变更租金时并未提及存在此项前提，史锡金也未提供其他证据证明存在此项前提，故对史锡金的抗辩依法不予采纳。关于争议焦点三，原审法院向天福祥公司寄送诉讼材料被退回，后到天福祥公司法定代表人刘伟住处送达，但依旧未果，原审法院遂将诉讼材料转送至刘伟的同住成年家属，由其父亲代收；且天福祥公司法定代表人刘伟在第一时间到原审法院接收原审判决书，其在二审上诉时亦提及，一审期间其在外避债，由此本院认为，刘伟实际明知本案的一审审理过程却不到庭参加诉讼，存在明显过错；加之本案二审期间亦就其提供的新证据进行了审理，故天福祥公司现提出的程序问题并未影响案件的实体审理，对此上诉理由，本院不予采纳。综上，因二审出现新证据，导致一审判决认定的事实发生变化，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第1893号民事判决第一、二、四、五、六、七项及诉讼费用负担部分；二、撤销江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第1893号民事判决第三项。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4140元，由扬州刘氏天福祥商贸有限公司负担3600元，由史锡金负担540元。本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一五年三月三十日书 记 员  王 媛附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。