云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一初字第163号原告云南经济管理学院。住所地：昆明市海屯路**。法定代表人杨红卫，院长。特别授权诉讼代理人饶欣、李宁，云南治国律师事务所律师。被告云南科技信息职业学院。住。住所地：昆明市盘龙区穿金路**附**/div>法定代表人张旭，院长。特别授权诉讼代理人曹云磊、刘佳，云南汇同律师事务所律师。原告云南经济管理学院诉被告云南科技信息职业学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。原告云南经济管理学院委托的诉讼代理人饶欣、李宁，被告云南科技信息职业学院委托的诉讼代理人曹云磊、刘佳到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告云南经济管理学院起诉称：2013年6月26日，原、被告双方签订《合作办学补充协议（续签）》，约定：2013—2014学年度原告向被告提供5000个学生床位及相应的教学设备设施，被告向原告支付1500万元的资源占用费。协议签订后被告先支付50万元作为定金，剩余的教学资源占用费1450万元，被告应于2013年10月20日前分批支付给原告1400万元，另外50万元教学资源占用费，被告须于2014年2月1日前一次性支付给原告。并约定双方任何一方不履行或不适当履行本协议的，均构成违约，除应当支付给对方本协议资源占用费用总额的20%的违约金外，还应当承担由此给对方造成的一切经济损失。2013年8月28日开学后由于被告招生人数只有3704人，经协商后双方于同年9月3日签订了《合作办学补充协议（续签）补充协议》，将被告学生入住人数由5000人变更为3704人，教学资源占用费由1500万元变更为11112000元。资源占用费的支付方式、支付时间及协议其他条款不变，仍以6月26日签订的《合作办学补充协议（续签）》为准。双方签订协议后，原告已按照合同约定履行完自己的义务，而被告却违约并拖欠原告350万元资源占用费，原告故诉至本院，请求判令：一、被告向原告支付教学资源占用费人民币350万元；二、被告支付违约金人民币2,222,400元；三、被告赔偿经济损失155589元（暂算），（按照银行同期贷款利率计算至款项实际清偿之日止，其中300万元自2013年10月20日起暂计算至2014年8月1日为人民币140548元，50万自2014年2月1日起暂计算至2014年8月1日为人民币15041元）；四、被告承担本案诉讼的一切费用。被告云南科技信息职业学院答辩称：一、根据双方签订的协议及补充协议的约定，合作期限内的租金，由答辩人按照实际入住学生人数包干计算并向原告支付。现答辩人已经按照合同约定，实际支付租金共计761.2万元（此金额不含保证金30万元），剩余租金因双方未共同进行结算，故无法支付，答辩人没有拖欠租金，也没有违约。二、按照合同约定，原告应当向答辩人提供3074人的教学资源，原告实际提供给答辩人的教学资源只有2956人，因此，答辩人应当支付资源占用费为2760人×3000人/年=828万元，扣除已经实际支付的761.2万元后，只差66.8万元。为此，答辩人多次与原告协商交涉，要求原告对实际提供的教学资源进行确认，以便双方进行最终结算及费用支付，但是，原告拒绝配合，故原告无权要求答辩人承担违约责任。三、答辩人于2012年向原告支付了保证金30万元，应当予以抵扣租金。四、原告应当赔偿答辩人装修损失及搬家费共计431700元。原告云南经济管理学院为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：1、《组织机构代码证》（云南经济管理学院）；2、《组织机构代码证》（云南科技信息职业学院）。证明：原、被告诉讼主体资格。第二组：1、《关于委派张旭同志和云南经济管理职业学院签订校区租用协议的授权书》；2、《合作办学补充协议（续签）》；3、《汇兑来账凭证（回单）；4、《收据》；5、《合作办学补充协议（续签）补充协议》；6、《通用机打发票记账联》；7、《富滇银行进账单》；8、《关于敦促云南科技信息职业学院支付教学资源占用费的函》；9、《通用机打发票记账联》；10、《富滇银行进账单》；11、《科信催款函邮件》；12、《通用机打发票记账联》；13、《富滇银行进账单》。证明：1、原被告签订的《合作办学补充协议（续签）》及《合作办学补充协议（续签）补充协议》真实、合法、有效；2、原告已按照合同约定向被告提供校舍，被告未按照合同约定支付资源占用费，其行为已构成违约；3、被告不履行合同义务，原告有权根据合同约定追究被告的违约责任。第三组：1、《致云南科技信息职业学院关于收取合作办学资源占用费的函》；2、《回函》；3、《关于云南科技信息职业学院违反协议拒不交纳合作办学资源占用费的情况报告》；4、《科信催款函邮件》；5、《告知函》；6、《告知函》。证明：原告与被告多次协商，被告推诿拒绝支付教学资源占用费。经质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；对第二组证据中证据8、证据11的真实性、合法性、关联性均不认可，对该组证据中其它证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，不认可原告的证明观点；对第三组证据中证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可原告的证明观点，该两份证据可以证明原、被告双方正在就租金支付相关事宜进行协商中，因尚未协商出具体方案，故被告未进行余款支付，被告不存在任何违约情形，对证据3至证据6的真实性、合法性、关联性均不认可，证据3、证据5、证据6系原告单方制作，被告从未收到过以上函件，证据4制作随意，无明确制作人，不符合证据的形式要件。被告云南科技信息职业学院为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：1、被告与原告于2012年6月20日签订的《合作办学框架协议》一份；2、被告与原告于2013年6月26日签订的《合作办学补充协议（续签）》一份；3、被告与原告于2013年9月3日签订的《合作办学补充协议（续签）》补充协议一份。证明：1、原告提供海源校区开展教育活动的相关配套设施和条件（包括学生宿舍、教室、实验室、文化生活及运动场地、食堂、医疗、卫生、绿化等后勤服务设施条件、安全保卫以及与之配套的教师、管理人员的办公、宿舍场地条件等）与被告进行合作办学；合作期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止；被告按照实际入住学生人数包干计算并向原告支付租金。2、自2013年8月1日起至2014年7月31日，被告应当按照每生每年人民币3000元的标准向原告支付教学资源占用费。3、因被告退回部分约定的资源，相应部分资源的占用费￥3888000元双方同意从占用费总额中予以扣除。第二组：1、保证金收据一份；2、定金收据一份；3、发票及付款凭证各三份。证明：1、被告已经按照约定支付了保证金30万元，定金50万元；2、被告按照约定支付了资源占用费711.2万元。第三组：1、被告与俞真有于2013年7月25日签订的《房屋装修合同》份；2、被告与俞真有于2013年8月19日签订的《装修合同》一份；3、被告向俞真有支付装修费的收据一份；4、被告向俞真有支付装修费的发票一份；5、被告支付材料费的发票一份；6、被告校舍、办公室、教室的照片一组。证明：被告对原告提供给其使用的校舍等进行了装修，装修投入总金额为431700元。第四组：被告在校班级及学生人数统计表一份。证明：被告2013至2014学年实际入住的学生人数为2956人。经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，不认可对方缴纳费用的性质是租金，应当是教学资源占用费，对于费用交纳的标准应当以最后一份协议为准；对第二组证据中证据1、证据2的真实性没有异议，对证据3，仅认可发票的真实性，对其它证据系被告单方制作，不予认可，认可收到711.2万元；对第三组证据的真实性均不予认可；对第四组证据的真实性不予认可，系被告单方制作，在校师生人数应当以最后一份协议为准。双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采信。对原告提交的第二组证据中的证据8，因原告无证据证实其已经送达被告，本院不予采信；对第二组证据中的证据11、第三组证据中的证据4、证据5，因被告的代理人已经收到上述函件，本院对真实性予以采信；对第三组证据中的证据3，因原告无证据证实其已经送达给云南省教育厅，本院不予采信。对被告提交的第二组证据中证据3，因发票与支票存根、费用报告单的内容可以相互映证，且原告对收到款项的数额并无异议，故本院对该证据予以采信。对第三组证据，对于其中2013年9月2日的收据，因被告无法提交证据证实出具收据的俞真有的身份，故本院对该证据不予采信，对其它证据，因无原件，本院不予采信。对第四组证据，因系被告单方制作，本院不予采信。本院经审理确认：2012年6月20日，原告与被告签订《合作办学框架协议》，约定由被告自2012年6月中旬起，在原告海源校区挂牌设立云南科技信息职业学院海源校区，该合同第三条约定：“目前乙方（被告）入住该校区的性质为乙方向甲方租赁校舍，租期暂定为两年，即从2012年8月1日起至2014年7月31日止。租金按实际入住学生人数包干计算，生均年租金标准按双方主要领导原商定的指导原则由双方具体商定，租金按年支付，原则上乙方应在学生入住后30天内将年租金付给甲方。”2013年6月26日，双方签订《合作办学补充协议（续签）》，该合同第一条约定：合作期限为2013—2014学年度，自2013年8月1日起至2014年7月31日止。第二条约定：乙方继续于2013年8月，在甲方设立“云南科技信息职业学院海源校区”。目前，乙方入住甲方海源校区，甲方提供现有的部分校舍并向乙方收取一定的教学资源占用费，具体标准为每生每学年人民币3000元。第三条约定：2013—2014学年度，乙方计划入住学生5000人，甲方依照本协议第二条教学资源占用费标准，按实际入住学生数计算。若入住人数少于5000人，则费用仍按5000人计算。不足5000人学生的，按本协议约定的5000人需求标准提供，出现空置或空余的场地和设施设备的，由乙方自主使用，甲方不得干涉或占用和收回。第十二条约定：2013—2014学年度剩余的乙方占用甲方教学资源费用：1450万元（大写：壹仟肆佰伍拾万元整）人民币，乙方应于2013年10月20日前分批支付给甲方1400万元（大写：壹仟肆佰万元整）人民币，加上前面支付的50万元定金自收到乙方第一笔资源占用费用后转入占用甲方教学资源费用计算，合计支付给甲方的费用为1450万元（大写：壹仟肆佰伍拾万元整）人民币。其余的50万元费用，若甲方按本协议的约定按时保质提供了教育教学、行政办公、宿舍等场所和设施设备，并满足了本协议乙方要求的，乙方必须于2014年2月1日前一次性支付给甲方，总合计为1500万元（大写：壹仟伍佰万元整）人民币。第十四条约定：甲乙双方任何一方不履行或不适当履行本协议的，均构成违约，除应当支付给对方本协议资源占用费用总额的20%的违约金外，还应当承担由此给对方造成的一切经济损失。该协议并附原告应当提供给被告的教室及相应设施的明细。2013年9月3日，双方签订《补充协议》，该协议第一条约定：按《合作办学补充协议（续签）》约定，甲方应向乙方提供5000个学生公寓床位数，但实际移交床位数经甲乙双方共同确认为4992个……第二条约定：现因甲方教学需要，2013年9月4日前，乙方将协议中租用的第二教学楼10间教室（302、303、304、305、306、307、310、311、312、313），第二教学楼2间办公室（308、308—1）以及实训楼大实验室1间（102），独立的学生公寓第3幢（四人间）、9幢（四人间，第6层和第5层两间）、6幢（八人间，1—4层），退回给甲方自主安排使用。退回具体床位：四人间632个床位，八人间656个床位，甲方应当交付而未实际交付的8个床位视为已交付并退回，共计1296个床位。第三条约定：乙方向甲方退回第二条中约定的资源后，相应部分的资源的占用费3888000元（大写：叁佰捌拾捌万捌仟元整）人民币，从协议中总的5000人计的资源占用费中扣除。乙方需支付给甲方的资源占用费以3704人计，资源占用费总额变更为：11112000元（大写：壹仟壹佰壹拾壹万贰仟元整）人民币，资源占用费支付方式及时间的约定不变。学生公寓及教室的变动不影响协议中其他资源占用的约定。2014年3月12日，原告向被告发出《关于收取合作办学资源占用费的函》，要求被告支付尚欠的资源占用费350万元，被告于2014年3月19日回函，要求原告尽快与其协商下一年度的合作事宜，并表示被告将根据协商结果与原告协商后续费用的支付。诉讼中，双方一致认可，被告已经交纳的2013—2014年度的资源占用费数额为7112000元。另，被告于2013年6月27日交纳定金500000元，于2012年7月23日交纳300000元保证金，保证金及定金原告同意在本案中作为教学资源占用费予以抵扣。根据本院确认的上述法律事实及双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原告与被告之间是何种法律关系？二、被告是否应当向原告支付教学资源占用费？如应支付，数额为多少？三、被告的行为是否构成违约？如被告违约，违约责任应如何承担？本院认为：原告与被告于2012年6月20日签订的《合作办学框架协议》、于2013年6月26日签订的《合作办学补充协议（续签）》、于2013年9月3日签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。针对第一个争议焦点，经审查上述三份协议的相关内容，双方当事人的主要权利义务为由原告提供其位于海源校区的场地及相关配套设施和条件给被告办学使用，被告则按时向原告支付相应的资源占用费等费用。本院认为，双方约定的合同权利义务符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，并且，《合作办学框架协议》第三条亦载明“目前乙方入住该校区的性质为乙方向甲方租赁校舍……”故原告与被告所签合同名为合作办学实为房屋租赁，原告系出租人，被告系承租人。针对第二个争议焦点，对于2013—2014年度资源占用费的计算，根据《补充协议》的约定，应当为11112000元，被告已经支付的费用数额为7912000元（资源占用费7112000元+定金500000元+保证金300000元），其还应向原告支付3200000元。被告抗辩认为其应当交纳的资源占用费数额应当根据《合作办学框架协议》关于“租金按实际入住学生人数包干计算”的约定，以实际入住的学生人数计算。本院认为，本案中，原告与被告就租赁事宜签订过三份协议，每一份协议均对资源占用费的数额进行了不同的约定，在此情况下，对于双方权利义务的确定应当以双方当事人最后一次意思表示为准，即应当以《补充协议》的约定为准，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予支持，本院确认被告应当向原告交付资源占用费3200000元。针对第三个争议焦点，首先，《合作办学补充协议（续签）》第十二条约定被告必须于2014年2月1日前将资源占用费支付给原告，《补充协议》第三条约定：“资源占用费支付方式及时间的约定不变”根据上述合同约定内容，被告应当在2014年2月1日前将资源占用费支付给原告，其至今未付已经构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩认为双方未对租金进行结算，故其不支付租金不构成违约，对此，如前所述，双方权利义务关系应当以《补充协议》的约定为准，而该合同已经对被告应当支付的资源占用费数额进行了明确，故被告的该项抗辩主张与上述合同约定相悖，本院不予支持。其次，对于违约责任的承担，原告主张被告应当按照《合作办学补充协议（续签）》第十四条关于“甲乙双方任何一方不履行或不适当履行本协议的，均构成违约，除应当支付给对方本协议资源占用费用总额的20%的违约金外，还应当承担由此给对方造成的一切经济损失”的约定，向其支付违约金2222400元（11112000元×20%），并承担欠付资源占用费的资金占用损失。本院认为，对于原告主张的违约金，被告认为过高请求法院予以调整，对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”在原告未能提交确实、有效的证据证明其因被告的违约行为所受到的实际损失的数额的情况下，本院认定合同约定的违约金过高，在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，本院将违约金调整为被告欠付资源占用费的20%，即640000元（3200000元×20%）。对于原告主张的资金占用损失，因违约金已经足以弥补原告的该损失，故本院对此不予支持。综上所述，原告云南经济管理学院的诉请部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百一十八条第一款之规定，判决：一、被告云南科技信息职业学院于本判决生效之日起十日内向原告云南经济管理职业学院支付资源占用费人民币3200000元；二、被告云南科技信息职业学院于本判决生效之日起十日内向原告云南经济管理职业学院支付违约金640000元；三、驳回原告云南经济管理职业学院的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币52945.92元，由原告云南经济管理学院承担人民币15883元，由被告云南科技信息职业学院承担人民币37062.92元。保全费人民币5000元，由原告云南经济管理学院承担人民币1500元，由被告云南科技信息职业学院承担人民币3500元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判长 田 庄审判员 陆有林审判员 朱 欢二〇一五年三月十二日书记员 孙浩宇