江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0923民初2277号原告：中国工商银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县城河路235号。负责人：单林，该支行行长。委托诉讼代理人：刘丽萍，女，该支行工作人员。委托诉讼代理人：许红，女，该支行工作人员。被告：朱桂萍，女，市民。被告：孙昌成（系朱桂萍丈夫），男，市民。被告：富建集团有限公司城南新区分公司，住所地阜宁县城南新区天鹅国际商业中心步行街8幢4楼。法定代表人：孙昌成，该公司董事长。被告朱桂萍、孙昌成、富建集团有限公司城南新区分公司的共同委托诉讼代理人：孔俐，阜宁县城北法律服务所法律工作者。被告：富建集团有限公司，住所地阜宁县北京路99号。法定代表人：姜怀标，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴相成，江苏瑞信律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工行阜宁支行）与被告朱桂萍、孙昌成、富建集团有限公司城南新区分公司（以下简称富建集团城南分公司）、富建集团有限公司（以下简称富建集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告工行阜宁支行的委托诉讼代理人刘丽萍、许红，被告朱桂萍、孙昌成、富建集团城南分公司的共同委托诉讼代理人孔俐，被告富建集团的委托诉讼代理人吴相成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.被告朱桂萍、孙昌成立即偿还所欠原告贷款本金2069126.92元及利息（结算至2017年5月25日的利息为117064.98元，从2017年5月26日至实际履行之日的利息按照合同约定计算）；2.被告富建集团城南分公司、富建集团对上述第一项承担连带清偿责任；3.原告对位于阜宁**国际商业中心第*幢****-***、****室房屋所有权拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月19日，被告朱桂萍因购买位于阜宁**国际商业中心第*幢****-***、****室商用房向原告贷款2800000元，期限为10年，按月等额本息还款法，借款合同号为01**********13商房贷*******；因购买位于阜宁**国际商业中心第*幢****室商用房向原告贷款4960000元，期限为10年，按月等额本息还款法，借款合同号为01**********13商房贷*******。两笔贷款均由富建集团城南分公司、富建集团承担阶段性连带责任保证，并以所购房产设定预抵押。两笔贷款发放后，被告朱桂萍初期尚能按期还款，自2016年6月起连续违约，截至2017年4月4日，朱桂萍尚欠原告贷款本息合计3172999.28元。被告朱桂萍因另案纠纷被上海市普陀区人民法院强制执行，依法对朱桂萍所有的位于阜宁**国际商业中心第*幢****号房产进行了拍卖，该拍卖款优先偿还了合同号为01**********13商房贷*******项下贷款本息1011954.32元。被告朱桂萍、孙昌成辩称，朱桂萍向原告借款属实，但因经济状况恶化，暂时无力偿还借款，但朱桂萍以所购房屋设定了预抵押，可以房屋拍卖后所得价款清偿贷款本息。被告富建集团城南分公司辩称，担保属实，但是被告朱桂萍以其房屋设定了抵押权，应当由朱桂萍的房屋拍卖后先行偿还贷款。被告富建集团辩称，其提供阶段性担保属实，但应当先以朱桂萍抵押的房产偿还贷款，不足部分再由其承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的《个人购房借款/担保合同》、预抵押登记证书、借款凭证、富建集团董事会决议、《按揭贷款业务合作协议》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月5日，被告富建集团城南分公司、富建集团与原告工行阜宁支行签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议载明在房屋他项权证未办妥之前，被告富建集团同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2013年1月22日，被告朱桂萍、孙昌成、富建集团城南分公司与原告签订了一份《个人购房借款/担保合同》，被告朱桂萍为借款人、抵押人，被告孙昌成为共同借款人、抵押物共有人，被告富建集团城南分公司为保证人，合同约定：个人购置商用房贷款金额为2800000元，贷款用于购买位于阜宁**国际商业中心*幢****-***、****室房屋，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，遇基准利率调整，自调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率及合同约定的浮动比例确定并执行新的利率，借款人未按合同约定日期偿还贷款本息的，贷款人有权在执行利率基础上加收30%罚息。被告朱桂萍、孙昌成自愿以其所购买的位于阜宁**国际商业中心*幢****-***、****室房屋向原告提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续（阜房预**字第*********号）；被告富建集团城南分公司作为保证人承担阶段性连带保证责任，在抵押人正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人对到期的借款人债务免除保证责任。抵押和保证担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，被告朱桂萍于2013年1月24日立据向原告借款2800000元，到期日期为2023年1月24日。借款后，被告朱桂萍正常还款至2016年5月24日，此后即停止还款。截至2017年5月25日，被告朱桂萍、孙昌成差欠原告借款本金2069126.92元及利息117064.98元。本院认为，原告工行阜宁支行与被告朱桂萍、孙昌成、富建集团城南分公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方应严格依约履行。原告按约履行了发放贷款义务，而被告朱桂萍、孙昌成自2016年5月25日起未能按合同约定付息还本，已构成违约，原告依据合同的约定，主张借款提前到期并提前行使担保权，依约有据，应予支持。被告富建集团城南分公司作为阶段性连带责任保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。因被告富建集团在《按揭贷款业务合作协议》中承诺为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，故被告富建集团应对被告朱桂萍、孙昌成的借款承担连带清偿责任。对原告工行阜宁支行提出在被告朱桂萍、孙昌成不履行债务时，原告有权对二被告提供抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，原告的该诉讼请求，不符合法律规定，本院对此不予支持。对于被告富建集团城南分公司、富建集团提出的应当先执行案涉房产的辩解意见，因二被告提供的是阶段性连带责任保证，即在案涉房屋他项权证未办妥之前，二被告对案涉贷款本息承担连带保证责任，故对二被告的上述辩解，本院不予采纳。综上所述，对原告工行阜宁支行要求被告朱桂萍、孙昌成偿还贷款本息以及要求被告富建集团城南分公司、富建集团承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告要求对案涉房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、被告朱桂萍、孙昌成于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行贷款本金2069126.92元及利息（利息计算方法：从2016年5月25日起至实际给付之日止按合同约定利率计算）;二、被告富建集团有限公司城南新区分公司、富建集团有限公司对被告朱桂萍、孙昌成上述第一项判决确定的还款义务承担连带清偿责任;三、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24290元（原告已预交），由被告朱桂萍、孙昌成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  崔付琴代理审判员  梁晓婷人民陪审员  刘长兰二〇一七年七月七日书 记 员  薛娅楠