浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉善民初字第2223号原告：许家龚。委托代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。被告：嘉善中盈房地产开发有限公司。住所地：嘉善经济开发区晋亿大道**号。法定代表人：冯海珍，执行董事。委托代理人：陆琦云，浙江嘉诚中天律师事务所律师。委托代理人：李康，浙江嘉诚中天律师事务所实习律师。原告许家龚与被告嘉善中盈房地产开发有限公司（以下简称中盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法由审判员赵玲莉适用简易程序于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原、被告申请庭外和解一个月，不计入审限。原告的委托代理人薛岭、被告的委托代理人陆琦云、李康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许家龚起诉称：原告于2012年7月16日与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告于当天支付了购房款1351375元，余款730000元办理了按揭贷款。合同约定：在2013年12月31日将所购的房屋交付给原告，在2014年6月30日将所购房屋的土地证、房产证交付给原告，但是直到原告起诉日被告均未履行，被告违约，2014年10月29日原告交清了物业管理费、办证费等费用，并且与被告结算了延期交房滞纳金和办证违约金计125255元，原告认为按照合同第十条约定，被告应当承担延期交房滞纳金为60631.38元和延期交证违约金457902.5元，后原告多次向被告协商均未果，原告无奈，现向法院起诉，请求法院判令：被告即时付清延期交房滞纳金和延期办证违约金518533.88元。诉讼中，原告变更诉请为，要求：1、对原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条第二款第1点第（1）项“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”，予以撤销，变更为：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行”；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第四款第2点第（2）项“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”予以撤销，变更为“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”（注：一年期利息6厘＋50%=9厘）。综上要求被告即时付清延期交房滞纳金127247.43元和延期办证违约金98864.6元，二项合计226112.03元。3、本案诉讼费用由被告承担。原告许家龚为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证、被告公司基本信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同原件一份，证明原、被告于2012年7月16日签订了购房合同，该合同为格式合同，其中有欺诈的条款，原告也付清涉案房屋全部款项，但被告至今未交付涉案房屋及权证，构成违约。3、购房发票复印件及原件各一份，证明原告按照合同约定付清了全部房款2081375元。4、金地家园二期违约金计算清单一份，证明2014年10月29日被告向原告结算了延期交房滞纳金和延期办证违约金，并由原告签字，后原告发现计算有误，从被告处要回该清单。被告中盈公司答辩称：原告要求我方赔偿延期交房滞纳金为127247.43元和延期交证违约金98864.6元，其要求明显过高，与事实与法律规定不符：1、我公司早已交房，延期交房的计算方式明显有误，我公司于2014年9月13日向原告发出商品房交付通知，通知其于2014年9月16日来办理交房手续，但原告一直于2014年10月29日才来办理相关手续。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定视为我公司已将涉案房产交付给原告，故我公司交房时间应认定为2014年9月16日，并不是原告认为的尚未交付，故计算的延期滞纳金天数应当减少；2、原告计算延期交房滞纳金计算标准为每日万分之五，其要求明显过高，且与合同约定不符。合同第十条对此有明确的约定，为每日万分之一，这是双方真实意思的表示，并没有违背公平合理的原则；3、延期交证违约金的计算天数有误，合同第十六条约定，2014年6月30日应交付的房屋权属证书是商品房初始登记后的权属证书即平时所称的大产权证，该大产权证我公司于2014年11月3日就已办出。而原告诉称尚未取得的应该是商品房取得后转移登记的权属证书，即平时所称的小产权证。该权属证书合同中约定原告委托我公司办理，但对于交付小产权证的日期，合同中并未约定。我公司认为办理该小产权证不应该计入该天数，故延期办证的天数应该相应减少；4、延期办证违约金原告要求按9厘计算，其标准要求过高，应依法予以调低。按合同第十条的约定，我公司逾期交房的责任应该为每日万分之一，而逾期交证并不会影响原告的正常生活，其责任小于逾期交房的责任，由于我公司的逾期交房的一个违约行为，承担了二个违约责任，承担的责任明显高于原告的实际损失，依据我国《合同法》第一百一十四条的规定，我方认为逾期办证的违约金调整为每日万分之一比较合理。被告中盈公司为其抗辩向本院提交了以下证据：1、《商品房交付通知》复印件及邮寄凭证原件各一份，证明被告于2014年9月13日向原告发出《商品房交付通知》，通知原告于2014年9月16日来办理交房手续。2、《房屋产权证》原件一份，证明被告于2014年11月3日办好了双方合同中约定的房屋产权证书。3、《竣工验收备案证明》、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《建设工程消防验收意见书》档案原件各1份，证明2014年9月16日，被告已具备合同约定的交房条件。4、钥匙领用登记表、业主入住验房表、“金地家园华庭”入伙手续书、业主家庭情况登记表、金地家园小区房屋装修管理协议原件各1份，证明原告已于2014年10月29日来被告处交纳了物业、办证等费用，于2014年11月19日来被告处对诉争房产进行验收，并领取了钥匙等事实。5、土地使用权证复印件1份，证明被告早在2010年4月29日，就取得了合同中约定应取得的《土地使用权证》。6、住宅小区供配电设施（工程建设）——竣工检验结果通知单、燃气管道设施设备验收合格通知书、电信工程竣工验收交付使用表、嘉善华数广电网络工程质量验收报告书、金地家园二期有线电视安装工程有线电视信号测试报告、供水管道设施验收合格通知书、建设项目污水接管证明（入网意见书）原件各1份，证明涉案房屋在2014年9月16日前已具备了通电、通水、通气的条件，符合商品房正常使用的条件。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1-3真实性均未持异议，对上述证据的真实性本院予以确认。被告对原告提供的证据4不予认可，本院认为该证据没有被告盖章确认，对该证据本院不予确认。原告对被告提供的证据1-6真实性均无异议，本院认为上述证据经核对与原件一致，具有客观性、真实性，与本案相关联，对上述证据本院予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：2012年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告向被告购买位于嘉善县罗星街道车站南路西、世纪大道南、白水塘路北金地家园65幢1-101室，房屋用途为住宅，建筑面积1层为95.1平方米，2层为93.26平方米，总价为1831375元；储藏室为250000元。交付期限及条件为：被告应在2013年12月31日前，将符合条件的房屋交付给原告。逾期交房的违约责任为：若被告未能按合同规定的期限将该商品房交付给原告，则承担逾期交房的违约责任；按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按照原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；产权登记：被告承诺于2014年6月30日前，取得商品房的土地、房屋权属证书，交付给原告；如被告不能按约定期限交付权属证书，自约定日期起30日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了涉案商品房房价款共计2081375元。被告于2014年9月13日通知原告于2014年9月16日交房。2014年9月16日，被告已具备原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件。原告于2014年11月19日来办理涉案房屋的领用手续。2014年11月3日，被告办出以其公司名称为房屋登记所有人的房产证。原告现要求变更原、被告合同约定的逾期交房及交证的违约金计算标准，并由被告按照其诉请的标准支付逾期交房及交证的违约金，商品房买卖合同继续履行。被告同意继续履行合同，但认为原告诉请的违约金过高。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，关于逾期交房违约金。结合本案查明的事实，被告未在合同约定的时间内将符合合同约定的交付条件的房屋交付原告，被告已构成违约，故被告应当支付原告逾期交房违约金，关于交房时间，结合本案查明的事实，被告于2014年9月16日已达到合同约定的交房条件且告知原告于当日来办理交房手续，原告逾期不办理，责任在于原告，故交房时间应当认定为2014年9月16日，按照合同约定被告逾期天数自2014年1月1日起至2014年9月16日为259天。原告认为被告至今未交房，与本案查明的事实不符，原告诉请的逾期交房时间超出部分本院不予支持，被告就此所提的抗辩意见本院予以采纳。被告逾期交房违约金为259天以已付房款2081375元为本金按日万分之一计算违约金为53908元。原告诉请要求将原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条第二款第1点第（1）项“逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”，予以撤销，变更为：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行”的请求与本案的处理无关联，且缺乏依据，本院不予支持。原告要求逾期交房违约金分为60天内按照按日万分之五，超出60天部分按照万分之一分段计算，与合同约定不符，且缺乏依据，对原告的计算标准及分段计算方式本院不予支持，被告抗辩认为应当分为60天内按照按日万分之零点五，超出60天部分按照万分之一分段计算逾期交房违约金与合同约定不符，被告就此所提的抗辩意见本院不予采纳。其次，关于逾期交证违约金。合同约定被告超过约定日期起30日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向原告支付已交付房价款0.2%的违约金，该违约金的约定明显过高，考虑到原告的合理损失及被告违约的系逾期办证之情形，本院酌情将逾期交证的违约金调至日万分之一，原告诉请要求将原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第四款第2点第（2）项“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”予以撤销，变更为“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”缺乏依据，对原告的该诉请本院不予支持，对被告就此提出的抗辩意见本院予以采纳。结合原告诉请，应由被告支付逾期交证自2014年6月30日至2015年1月6日共190天以已付房款2081375元为本金按日万分之一计算违约金为39546元。对原告诉请的逾期交证违约金过高部分本院不予支持，被告认为应当计算至其公司为房屋所有权人的房产证办出之日即2014年11月3日，本院认为被告的抗辩意见与合同约定不符，对被告就此所提的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：一、被告嘉善中盈房地产开发有限公司支付原告许家龚自2014年1月1日起至2014年9月16日止的逾期交房违约金53908元，于本判决生效之日起七日内支付；二、被告嘉善中盈房地产开发有限公司支付原告许家龚自2014年6月30日起至2015年1月6日止的逾期交证违约金39546元，于本判决生效之日起七日内支付；三、驳回原告许家龚的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8985元，减半收取4493元，由原告许家龚负担3235元，由被告嘉善中盈房地产开发有限公司负担1258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  赵玲莉二〇一五年三月十六日书记员  钱 煜附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。