上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第67号原告张林金生，男，住上海市。委托代理人袁凤桃，上海源孟律师事务所律师。被告杨凯，男，住上海市。委托代理人陈庆，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。被告王玉龙，男，户籍地上海市。被告朱**娟，女，户籍地上海市。原告张林金生诉被告杨凯、王玉龙、朱**娟案外人执行异议之诉一案，于2015年1月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判。因被告王玉龙、朱**娟下落不明，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告张林金生及其委托代理人袁凤桃、被告杨凯的委托代理人徐丽锦到庭参加诉讼。被告王玉龙、朱**娟经本院公告传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张林金生诉称，被告王玉龙与朱**娟是夫妻，被告杨凯与被告王玉龙、朱**娟是民间借贷关系。2013年10月21日，经上海住商房地产经纪有限公司居间，原告与被告王玉龙、朱**娟的代理人金志翔签署了《上海市房地产买卖合同》并办理了合同公证，以总价人民币400万元购置了806室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。签约之日，原告支付首付款10万元。同年10月28日，原告支付了第二笔房款250万元，出售方归还了贷款，设定在涉讼房屋上的抵押权被注销。后买卖双方至闵行区房地产交易中心办理产权交易及过户手续，并缴纳了税款。10月30日，买卖双方签订《房屋交接书》，原告取得了涉讼房屋的钥匙。10月31日，原告支付了尾款140万元，双方同去小区物业公司办理入住手续，原告向物业公司支付了2013年11月-12月的物业管理费等。2013年11月4日，闵行区房地产登记处发出《不予登记告知书》，作出不予登记决定。原告经查询，发现涉讼房屋因（2013）裁定书于2013年10月31日被本院查封。2014年6月30日，上海市徐汇区人民法院依据（2014）裁定书将涉讼房屋轮候查封。原告辗转得知本院受理了被告杨凯作为执行人，被告王玉龙、朱**娟作为被执行人的民间借贷纠纷执行案件，原告于2014年10月20日作为案外人对执行标的提出执行异议。本院受理后于2014年11月14日组成合议庭进行听证，11月18日作出驳回案外人执行异议的裁定。故原告提起本案诉讼，要求判令：1、撤销（2014）执行裁定书；2、终止对涉讼房屋的执行；3、解除对涉讼房屋的查封；4、涉讼房屋归原告所有。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。被告杨凯辩称，涉讼房屋买卖合同的效力有待确定，价格过低，且原告与被告王玉龙、朱**娟始终没有见过面，不符合正常交易程序。原告支付最后一笔房款时，房屋已经被查封，不构成善意，也未能实际居住涉讼房屋，不属于合法占有状态。故不同意原告的诉讼请求。被告王玉龙、朱**娟无答辩意见。经审理查明，涉讼房屋产权登记在被告朱**娟名下。2013年10月21日，原告与被告朱**娟签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告以人民币400万元的价格向被告朱**娟购买涉讼房屋，原告与被告朱**娟于2013年10月29日前共同至交易中心办理过户手续。合同补充条款（一）第14条约定，原告已知晓房屋抵押状况，抵押权人为应伟民，债权数额为470万元。合同附件三“付款协议”约定，双方签约当日原告支付第一笔房款10万元；待被告朱**娟办妥注销手续后，原告支付第二笔房款250万元；双方至交易中心办理过户手续后12日内，原告支付第三笔房款70万元；双方办妥交房手续当日原告支付第四笔房款70万元。落款处甲方由被告朱**娟、王玉龙公证委托代理人金志翔签字。签约当日，案外人陈则君向金志翔帐户转账10万元，附言注明系代付原告购名都城房屋之头款。金志翔代被告朱**娟出具房款收条，载明收到原告购买涉讼房屋的款项10万元。2013年10月28日，原告向金志翔帐户转账支付250万元，金志翔代被告朱**娟出具付款收据，载明收到原告购买涉讼房屋房款250万元。同日，案外人应伟民向上海市闵行区房地产交易中心申请抵押权注销登记并取得收件收据。2013年10月28日，原告取得申请存量房地产买卖过户登记的收件收据。2013年10月30日，金志翔代被告朱**娟与原告签署了《房地产买卖交接书》，将涉讼房屋钥匙一套交付给原告。2013年10月31日，原告向金志翔帐户转账支付140万元，金志翔代被告朱**娟出具房款收据，载明收到原告支付的涉讼房屋房款140万元。同日，涉讼房屋因财产保全被本院依据（2013）裁定书裁定查封。2013年11月4日，上海市闵行区房地产登记处作出《不予登记告知书》，告知因法律、行政法规规定不予登记的其他情形，涉讼房屋不予进行买卖过户登记。2013年11月28日，本案被告杨凯向本院提起诉讼，本院经审理后于2014年4月24日作出（2013）民事判决，判决由本案被告王玉龙、朱**娟归还本案被告杨凯借款212万元及相应利息，支付律师费10万元，并承担保全费、案件受理费共计32，160.40元。判决生效后，因本案被告王玉龙、朱**娟未按判决确定内容履行义务，本案被告杨凯于2014年9月29日申请执行。执行中，本案原告向本院提起执行异议，本院于2014年11月18日作出（2014）执行裁定，认为不动产物权以记载于不动产登记簿时发生效力。本案原告主张购买涉讼房屋并已实际入住的事实并未经确认为法律事实，据此驳回了原告的执行异议。该执行裁定书于2014年11月21日送达本案原告。2014年12月5日，本院收到原告递交的提起本案诉讼的民事起诉状。另查明，涉讼房屋于2014年2月25日因财产保全被本院依据（2014）民事裁定书轮候查封。2014年6月30日，被上海市徐汇区人民法院依据（2014）民事裁定书再次轮候查封。为证明上述事实，原告提供如下几组证据：1、《上海市房地产买卖合同》、（2013）沪静公证书、（2013）沪杨公证书、《上海市房地产权证》及上海市房地产登记簿信息、被告朱**娟、王玉龙及其售房公证委托代理人金志翔的身份证复印件。欲证明原告与被告朱**娟、王玉龙的公证委托代理人签署了房屋买卖合同，该合同当属合法有效。2、房款收据三份、中国工商银行网上银行电子回单一份、中国工商银行个人业务凭证一份、中国建设银行付款凭条一份、中国建设银行帐户转账信息查询单一份及银行卡客户交易查询单一份，欲证明原告已经全额支付了购房款项。3、上海市闵行区房地产登记收件收据两份、抵押权登记证明一份、契税缴款书一份、房款发票一份、欲证明被告朱**娟、王玉龙注销了原登记在涉讼房屋上的抵押权，双方至交易中心办理了产权过户手续，原告取得收件收据。4、《房地产买卖交接书》一份、物业管理费发票四份、收据两份、燃气费发票四份，欲证明买卖双方已于2013年10月30日办理了房屋交接，原告已合法占有涉讼房屋，并自2013年11月开始缴纳物业管理费。5、《不予登记告知书》。欲证明2013年11月4日，因涉讼房屋被查封，上海市闵行区房地产登记处决定不予过户登记。6、上海市房地产登记簿信息。欲证明经原告查询发现涉讼房屋被多次查封。7、（2014）执行裁定书、EMS快递回执复印件一份及快递查询结果一份。欲证明本院于2014年11月18日裁定驳回了原告的执行异议申请，原告方于2014年11月21日收悉。被告杨凯对上述证据质证意见如下：1、无异议，但公证书未明确代理人可以决定价格并向他人转付房款，不能证明原告的主张。2、中国工商银行网上银行电子回单系原告自行打印，被告杨凯不予认可。其他无异议。但被告杨凯认为房屋价值不止400万元，交易价格过低，该组证据不能证明原告主张。4、对《房屋交接书》真实性无法确认，可能存在诉讼后倒签的情况。发票真实性无异议，但有些费用金额是估算的，不能证明原告已经实际占有。7、对裁定书无异议。查询单为原告自行查询，存在异议。被告杨凯对原告提供的证据3、5、6、7无异议。对于双方无异议的证据，本院予以采信。原告提供的证据1，被告杨凯的反驳理由不充分，被告朱**娟、王玉龙的公证委托代理人与原告协商并签署房屋买卖合同并无并未超出委托权限，对该组证据的证明力，本院予以认可。原告提供的证据2中的中国工商银行网上银行电子回单与被告朱**娟、王玉龙的代理人出具的收款收据相互印证，本院予以采信。关于房价的抗辩意见是否采信，本院将在下文判决理由部分一并阐述。原告提供的证据4中的《房屋交接书》与物业费发票相互印证，本院予以采信。被告杨凯认为存在倒签可能的主张，缺乏依据，本院不予采信。原告提供的证据7中快递查询单与快递回执相互印证，本院予以采信。被告杨凯提供如下证据：房地产估价报告一份，欲证明涉讼房屋在2013年10月21日的市场价格为530万元。2、企业基本信息查询单四份，欲证明涉讼房屋原抵押权人应伟明与被告朱**娟、王玉龙的代理人金志翔有利害关系，有经济往来，涉讼房屋的买卖合同是应伟民等人操办，不能体现被告朱**娟、王玉龙的真实意思，合同的效力待定。3、本院2014年11月14日听证笔录一份，欲证明原告在买卖交易中存在不符合交易常规的情况。原告对上述证据的质证意见如下：不认可，认为被告单方委托进行的估价不具有证明力，原告与被告朱**娟的买卖合同已经交易中心审核，符合正常的市场价格。2、对关联性有异议，与原告无关。3、无异议。本院对无异议的证据予以采信。被告提供的证据1，该估价报告属于被告杨凯单方委托，未经原告同意，也未经法庭委托，本院难以采信。被告提供的证据2，不足以证明被告杨凯的观点，亦缺乏法律依据，被告朱**娟、王玉龙均未到庭抗辩合同不是本人的真实意思，本院难以采信。被告朱**娟、王玉龙未提供证据，亦无对上述证据的质证意见。本院认为，原、被告双方的争议焦点在于原告是否具有足以排除对涉讼房屋强制执行的民事权益。依据民诉法解释的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。首先，原告与被告朱**娟签署的买卖合同的效力。被告杨凯认为，买卖合同价格过低，且双方存在不符合正常交易流程的情形。现有证据显示原告与被告朱**娟的交易价格为400万元，即使按照被告杨凯提供的评估报告，交易价格也未达到法定的明显不合理低价的认定标准。原告与被告朱**娟的公证委托代理人进行交易，也不构成合同存在效力瑕疵的法定理由。故被告杨凯的该项抗辩意见，缺乏法律依据，本院难以支持。原告与被告朱**娟的买卖合同有效。其次，原告对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的，若买受人已在查封前签署合法有效的买卖合同、合法占有该不动产，全额支付价款，并且非因买受人原因未办理过户登记的，买受人权利能够排除执行。在本案中，在涉讼房屋被查封之前，原告与被告朱**娟已经签署了房屋买卖合同，办理了房屋交接手续，买卖双方亦共同至交易中心办理产权过户手续，原告取得了交易中心出具的收件收据。原告在取得收件收据后次日，将最后两笔房款一次性支付给被告朱**娟一方的代理人，履行了付款义务。虽然最后一次支付房款的时间与涉讼房屋被查封的时间为同一日，但考虑到被告杨凯提起的是诉前保全，没有证据显示原告知晓被告杨凯欲起诉被告朱**娟的事实，原告没有理由在取得收件收据后再次查询涉讼房屋的登记信息，故仅凭最后支付房款的日期与查封日期为同一日，不能证明原告存有过错。在原告取得收件收据后，交易中心完成过户登记核准之前，涉讼房屋因三被告之间的债权债务纠纷而被查封，产权最终无法过户的原因不应归咎于原告。最后，被告杨凯对被告朱**娟、王玉龙享有的权利，与原告对被告朱**娟享有的买卖合同项下的过户请求权属性一致，均为债权，被告杨凯享有的债权在权利属性上并不具有优先性。综上，原告对涉讼房屋享有的民事权益足以排除强制执行。关于原告提出的解除查封的诉讼请求，依据民诉法解释的规定，不属于本案处理范围。关于确认产权归属的诉讼请求，依据物权法的规定，不动产物权以登记始生效力，故原告的该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止执行806室房屋；二、驳回原告张林金生其余的诉讼请求。案件受理费人民币44，800元，由原告张林金生负担人民币44，720元，由被告杨凯、王玉龙、朱**娟负担人民币80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金喆勋代理审判员  张 沁人民陪审员  杨耀丰二〇一五年十月十六日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。