上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一（民）初字第1399号原告王亚静。委托代理人吴燕娟，上海申伦律师事务所律师。被告上海吕野投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人吕野，该公司经理。委托代理人陈绍明。委托代理人林关琴，上海艾帝尔律师事务所律师。原告王亚静诉被告上海吕野投资管理有限公司（以下简称吕野公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员钱宏兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告王亚静的委托代理人吴燕娟、被告吕野公司的委托代理人陈绍明、林关琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王亚静诉称，2013年11月15日，原告与案外人洪某某就位于上海市浦东新区晚霞路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订了买卖合同，因卖方洪某某无力一次性归还房屋剩余贷款但又不同意将首付款优先偿还银行贷款，故提出要求买方即原告办理转按揭贷款。后经房屋买卖中介公司介绍，原、被告于同日签订服务协议，并先后三次支付被告服务费、评估费、担保费共计27900元。在此期间，被告多次承诺可以成功办理转按揭贷款且贷款利率85折，但因被告的过错最终导致转按揭失败。2014年7月，洪某某将原告诉至浦东法院，要求解除房屋买卖合同并由原告支付违约金，原告为继续履行合同，四处筹款一次性支付了160万元房款。原告认为，转按揭未能办成的某某是没有担保公司同意担保，被告作为专业办理申请贷款业务的公司，应当清楚办理贷款的相关政策包括转按揭贷款的条件，现由于不符合条件导致转按揭贷款未办成，过错在被告，被告应当承担相应责任。据此，原告请求判令被告返还服务费16000元、评估费2300元以及担保费9600元，合计27900元；赔偿因违约造成的原告损失25200元（包括律师费2万元和诉讼费5200元）。被告吕野公司辩称，不同意原告的诉请，请求法院驳回。本案被告提供的是按揭贷款服务，如果被告违约，服务合同上应写明转按揭。所谓贷款利率85折，也应在书面合同中明确，被告并未作此承诺。合同签订后，被告履行了全部义务。按照合同约定，原告是先向被告支付1万元，等银行批准贷款后再支付剩余款项，实际原告也按照约定履行了支付服务费的义务，合同已按约履行。原告要求被告履行约定之外的转按揭义务，没有法律和事实依据。即使办理过程中，原告提出要转按揭，被告也只是予以配合，没有承诺能办成，现在贷款未办成是由于案外人的某某。原告要求被告承担的评估费和担保费，都是银行向原告收取的，被告不承担返还的义务，更不承担所谓违约给原告造成的损失。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1、房产按揭贷款服务合同，证明原、被告于2013年11月15日签订了名为按揭贷款，实为转按揭贷款的服务合同，贷款金额是160万元，合同约定如果银行审批未通过，被告应返还原告的已付款项；2、2013年11月15日的服务费收据一份、2014年1月15日、1月16日的汇款凭证各一份，证明原告先后向被告方支付了服务费16000元、评估费2300元、担保费9600元，收据是预付的服务费1万元，第一笔汇款8300元中的6000元是服务费，2300元是评估费，第二笔汇款是担保费，评估费和担保费都是代收款性质，是被告和原告讲要产生这些费用，所以原告才汇的；3、补充协议书，证明原告与案外人洪某某签订了关于晚霞路房屋买卖合同后又签了补充协议，约定如果转按揭未审批通过，原告需要另外支付现金用于案外人洪某某还贷，故买卖双方约定的贷款是转按揭，是卖方提出的，在原、被告签订服务合同时该协议书也提交给了被告，被告对此是知情的，原、被告之间的服务合同内容应是转按揭贷款；4、浦东法院民事判决书、二中院民事调解书，证明案外人洪某某因原告未能办理转按揭而起诉原告，原告为此凑了160万以履行与其的房屋买卖合同；5、解除合同通知回执一份，证明在2014年10月，因被告未能履行合同，原告提出解除合同，要求返还全部款项，被告收到了该通知，但未同意；6、上海中合房地产经纪事务所证明、房屋买卖居间合同，证明原告和洪某某委托被告办理的是转按揭贷款，而非普通贷款，中介公司对此过程进行了详细描述，后来因被告的某某导致没有办理成功，所以产生纠纷。当时原、被告和中介公司是在一起谈的，被告对于原告办理转按揭贷款是知情的；7、代收诉讼费收据、律师费发票，证明原告损失的构成，原告在房屋买卖合同纠纷中产生律师费2万元、诉讼费5200元。经质证，被告对证据1的真实性无异议，并认为合同明确了服务内容是按揭贷款，不是转按揭，该合同现已履行完毕，原告付清了约定的所有款项，表明被告已履行了合同义务；对证据2的真实性无异议，收到过这些钱，汇款中确实有2300元评估费和9600元担保费，这些已交给银行，收据庭后补交；对证据3，认为与本案无关，被告没有收到过，也不知情，该协议书只能证明原告与案外人之间有转按揭的约定，但不能把这责任推卸给被告；对证据4的真实性无异议，但认为与本案无关，一审判决书中也证明了原告在与案外人的纠纷中没有搞清楚是按揭还是转按揭，原告在办理相关贷款申请时对有些概念不清楚，由此带来的后果应由原告自己承担；对证据5的真实性无异议，被告收到后经审查认为不符合解除合同的条件，所以没有同意；对证据6，中介公司的证明关键是看原、被告当时是怎么谈的，被告假如承诺的是转按揭，并且贷款85折，应在服务合同中明确，按照合同，被告没有违反约定；对房屋买卖合同的真实性无异议，但认为发生纠纷的某某是原告自己对案外人了解不透，原告不应把自己应承担的责任嫁祸给被告。被告为支持其主张向本院提交中国银行对贷款申请的批复意见（网络回单），证明双方签订服务合同之后，银行审批通过了贷款，被告告知通过的信息后，原告才把余款付清，但之后原告没有去办理贷款。银行没有转按揭业务，但可以介绍该业务。经质证，原告认为银行的批复意见中的“其他说明事项”上写了是转按揭协议，而且担保也是在转按揭过程中产生的，这份材料能说明被告办理的是转按揭。经审查，本院确认上述所有证据的证据效力。就证据的证明力而言，原告的证据1、2能够证明双方之间成立有关服务合同以及原告支付16000元服务费、2300元评估费和9600元担保费的事实；原告的证据5能够证明原告向被告提出解除合同，被告未予同意的事实；原告的证据3、4和证据6中的居间合同能够证明原告与案外人洪某某之间订立房屋买卖合同并签订含有“转按揭”内容的补充协议，以及双方因转按揭未办成所引发的纠纷和司法处理结果；原告的证据7能够证明原告在与洪某某的纠纷中所产生的律师费和诉讼费；原告证据6中的中介公司证明和被告的银行批复意见能够证明被告在与原告签订有关服务合同时知道原告所要办理的房屋按揭贷款具有转按揭的内容，并且在向相关银行申请办理时也作了相应说明。庭审后，被告向本院补充提交了交付评估费和担保费的凭证，包括收据、网银转账记录、估价查询表和银行转账凭证各一份，证明被告于2014年3月3日向担保公司代付担保费9600元，2014年3月12日向评估公司代付了评估费2500元，评估公司也已完成了对买卖合同所涉房屋的评估（评估价值为2843687元），收据上注明：“若贷款审批通过费用不退，若审批未通过此费用可全额退还”。经审查，本院认为，有关评估费的证据能够证明被告代付评估费的事实，但由于贷款最终未获通过，根据收据上的备注内容，评估费应予退还；有关担保费的证据仅为转账凭证，没有相关收据、发票等能证明确实发生担保费事实的证据，故不能证明被告已履行代付义务。综上，本院确认事实如下：2013年11月15日，原告与案外人洪某某签订房屋买卖合同，约定洪某某将坐落于上海市浦东新区晚霞路XXX弄XXX号XXX室的房屋转让给原告，价款230万元。同日，原告与洪某某另签订协议书一份，内容为上述房屋的实际成交价是235万元，该款与合同价款之间的差额5万元由原告于订约当日交付洪某某（留1万元做尾款），如果原告办理转按揭贷款未审批通过，原告应再支付洪某某60万元用于洪某某还贷。同在该日，原、被告签订《房产按揭贷款服务合同》一份，约定由被告为原告办理以原告所购的上述晚霞路房产向银行申请个人抵押贷款160万元的相关手续，综合服务费为16000元，并约定如果银行审批未通过，被告退还原告已付款项；但由于原告中途主动放弃或故意造假以及不配合导致未审批通过的，则已付款项转为违约赔偿金不予退还等。原告于当日先期支付被告服务费1万元。之后，被告为原告办理了相关贷款申请手续，申请的贷款金额为157万元，银行审贷后的放款前提条件为：借款合同签署、借款借据和首付款证明，另注明其他说明事项：1、转按揭协议；2、分行认可的担保公司提供阶段性担保，确认担保额度；3、评估报告，且评估总价不得低于买卖合同价格；……等。2014年1月15日，原告通过银行转账向被告支付剩余的服务费6000元、评估费2300元以及担保费9600元。被告于2014年3月12日代原告向评估公司支付了评估费2500元。2014年4月，洪某某就上述房屋买卖合同向浦东新区法院起诉原告，称因原告违约致使洪某某未能还清银行贷款，不能办理过户手续，故要求解除与原告之间的房屋买卖合同，原告支付违约金32万元。原告在答辩中称，其与洪某某所签协议书中的转按揭条款无效，贷款已于2014年1月2日审批通过并告知洪某某，洪某某于2014年3月3日告知原告其已找好担保公司可以办理转按揭，但两人去办时得知不能办理，故原告要求对方继续履行合同。浦东法院经审理，认为两人之间的协议书有效，在转按揭贷款未通过的情况下原告应按约再支付洪某某60万元，但由于洪某某之后要求原告支付160万元也不符合约定，故不享有合同解除权，亦无权主张违约金，故不支持其请求。同时，由于原告自愿支付剩余房款160万元，故于2014年7月14日判决洪某某涤除涉案房屋抵押权、交付涉案房屋并协助办理过户手续，原告支付洪某某房款160万元。洪某某不服，提起上诉。经二审法院调解，两人于2014年9月22日达成调解协议，将原告应付的160万元分两期给付洪某某，第一期125万元给付后由洪某某涤除抵押权，第二期35万元在涉案房屋过户和交付后再给付。2014年10月24日，原告向被告递交《解除服务协议申请书》，因被告签收后拒绝原告的申请，遂涉讼。本院认为，合同约定一方为另一方提供订立合同的媒介服务的为居间合同。委托的一方称为委托人，提供服务的一方称为居间人。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬。本案中，双方订立的服务合同，主要内容是被告为原告提供媒介服务，促成其与银行签订房屋抵押贷款合同，故为居间合同。不过本案的居间合同具有一定的特殊性，因为双方在签订合同时清楚要办理的是转按揭贷款，所谓转按揭贷款，实质就是所涉房产尚有贷款未还清，需要在办理新的贷款同时涤除在该房产上已有的抵押权，即将原有的按揭贷款从卖房者身上“转移”到买房者身上。所以，被告除了合同明确约定的为原告申请房屋按揭贷款、促成原告与银行订立贷款合同的义务之外，还附带有协助原告将房屋上原有的抵押权予以涤除的义务，此从银行的贷款审批意见中有关其他事项的注明可得印证。被告的该项义务从性质上讲应从属于委托关系，也就是说，在本案原、被告之间的居间关系之中还包含了一个委托关系，被告作为受托人，负有为原告处理委托事务（即协助原告涤除房屋抵押权）的义务。该委托合同从属于双方之间的居间合同，是配合居间活动，以居间成功为其目的，可以称得上是居间合同这一主合同的从合同。虽然最终转按揭贷款未能办成，但从现有证据来看，被告在预收了原告1万元后积极履行了相关义务，与银行进行接洽，代原告提交了按揭贷款的申请，该申请也获得了银行的初步审核通过，此从原告在房屋买卖合同一案中所作的答辩也可以得到印证。之后在进一步办理转按揭的过程中，由于房屋买卖一方存在的某某导致无法办理，最终造成居间失败（即未能签订按揭贷款合同），不应完全归责于被告。事实上，原告在委托被告时也对转按揭可能存在的风险有所预知，不然原告不会在与洪某某的协议书中约定转按揭不成另付洪某某60万元以供其还贷，此约定也可视为买卖双方对转按揭不成时所预备的替代方案。但由于转按揭贷款最终未能办成，致使原告未能实现签订居间合同所欲达到的目的。就此而言，被告收取的报酬（即服务费）中属于居间性质的部分应当予以返还。但与此同时，被告的服务内容也包含部分委托事项，且从一定意义上说，被告从事居间活动是以从事委托事项为前提，故对于被告在此过程中所履行的服务义务，基于公平原则，原告应当支付相应的报酬，具体金额，考虑被告的营业成本以及委托事项在居间活动中的比例，本院酌定8000元，另8000元服务费由被告予以返还。原告主张的评估费，因审贷未通过，评估公司明确该款应予退还，故应由代收人即被告返还原告；担保费，因被告不能证明费用已实际发生，故亦应返还原告。原告主张的损失，无论是律师费还是诉讼费，均为原告与案外人之间的纠纷所产生，与本案并无关联，不应归咎于被告，故对此请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告上海吕野投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王亚静服务费人民币8000元；二、被告上海吕野投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王亚静评估费2300元、担保费9600元，共计人民币11900元；三、驳回原告王亚静的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1127.50元，减半收取563.75元，由原告王亚静负担355.15元，被告上海吕野投资管理有限公司负担208.60元。被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  钱宏兴二〇一五年三月二十三日书 记 员  余冠捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损的人。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。