辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第663号上诉人（原审原告）：徐桂荣，女，1970年10月1日生，汉族，住址沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：聂军，男，1972年5月22日生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托代理人：孙国山，辽宁张正律师事务所律师。委托代理人：高丹，辽宁张正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区吉力湖街76—1号。法定代表人：李金钰，系该公司经理。委托代理人：张闻通，男，1962年11月28日出生，汉族，系该公司员工。上诉人徐桂荣、聂军因与被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第5642号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年02月05日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案，上诉人徐桂荣、聂军的委托代理人孙国山、高丹，被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司（以下简称永盛公司）的委托代理人张闻通、万永辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐桂荣、聂军诉称：徐桂荣、聂军与永盛公司签订商品房买卖合同，约定徐桂荣、聂军购买永盛公司开发建设的房屋一套，合同约定永盛公司在房屋交付使用后360日内为徐桂荣、聂军向登记部门提交初始登记资料。徐桂荣、聂军按约定支付了购房款，但永盛公司未按合同约定将办理产权登记需由永盛公司提供的资料报产权登记机关备案，致使徐桂荣、聂军迟延取得房产证，构成违约，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，永盛公司应按日0.025%承担违约金。为了维护自己的合法权益，故来院诉讼，请求判令：1、永盛公司赔偿逾期办证违约金15，610.65元；2、永盛公司承担本案诉讼费用。永盛公司辩称：延期办证不是我们的原因，我们认为徐桂荣、聂军的延期天数计算错误，徐桂荣、聂军主张的违约金数额过高，明显高于实际损失，请求法院予以酌情考虑处理。在房屋买卖合同中关于违约明确约定是协商解决，徐桂荣、聂军提出的违约金的计算方式我方不认可。原审法院审理查明：徐桂荣、聂军与永盛公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：徐桂荣、聂军购买永盛公司开发的位于沈阳市于洪区吉力湖街80号262室房屋，建筑面积为81.74平方米，金额为208142元，合同第八条约定，出卖人应当在2008年12月31日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、以出卖人开具入住通知单为准；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、协商解决。合同签订后，徐桂荣、聂军按合同约定交付了购房款。2009年4月5日，徐桂荣、聂军办理入住手续。2011年1月30日，永盛公司完成了新建商品房初始登记备案。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。徐桂荣、聂军与永盛公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐桂荣、聂军与永盛公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即协商解决。该违约金的约定，未损害他人利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。2009年4月5日，徐桂荣、聂军办理入住手续。2011年1月30日，永盛公司完成了新建商品房初始登记备案。永盛公司没有按约定完成新建商品房初始登记备案，属违约行为，应承担相应的违约责任。关于徐桂荣、聂军请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，徐桂荣、聂军与永盛公司双方对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了明确约定，即协商解决；其次，永盛公司没有按约定完成新建商品房初始登记备案，徐桂荣、聂军提供的证据不足以证明其有实际损失发生；第三，经原审法院处理的业主诉永盛公司逾期办证违约金案件均为调解结案，结案标的额均未超过总房款的百分之一。故徐桂荣、聂军请求的逾期办证违约金的数额定为已付总房款的百分之一为宜，即2081.42元（208，142元×1%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳永盛房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告徐桂荣、聂军逾期办理房屋所有权证违约金即2081.42元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费190元，减半收取95元，由被告沈阳永盛房屋开发有限公司承担25元，由原告徐桂荣、聂军承担70元。宣判后，徐桂荣、聂军不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人逾期办理初始登记违约金15，610.65元；两审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院以上诉人和被上诉人约定协商解决逾期取得房屋权属证书的违约责任和上诉人提供的证据不足以证明有实际损失的发生以及被上诉人与其他业主调解数额来确定本案的违约金数额是错误的。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》只是约定由于被上诉人的原因上诉人不能在规定的期限内取得房屋权属证书，双方协商解决，并未约定违约金的数额和计算方法。事后双方也未能达成一致意见，应视为没有约定或约定不明，且上诉人的实际损失难以确定。那么，违约金的数额应按照最高法关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的方法来确定。2、法院审理案件只能以法律为准绳，被上诉人与其他业主调解案件的违约金数额不能成为本案依据。二、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金，而上诉人的实际损失也难以确定，本案应适用最高法关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，原审法院只依据第一条没有意义。综上，上诉人要求赔偿违约金15，610.65元应得到法院支持。被上诉人永盛公司辩称：原审法院事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、发票等相关证据在卷佐证，经庭审质证及法院审查，予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。被上诉人未能在合同约定的期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其构成违约，应当承担相应的违约责任。现双方对被上诉人应承担的违约金的计算标准发生争议，上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金15，610.65元，被上诉人认为其提出的违约金数额过高，应予调整。对此，本院认为，关于违约金计算标准的问题。上诉人认为应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并中国人民银行关于利息标准的规定来确定。因该司法解释第十八条并非强制性规定，其允许当事人变更、选择适用或排除适用。又因涉案合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”且《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方于事后就此问题并未进行协商，因此，被上诉人亦应承担相应的责任。在双方对违约金有约定的前提下对违约金的高低应以其是否超过实际损失的30%来考量，现上诉人提供的证据不足以证明其实际损失的发生，且上诉人所在园区内涉及到逾期办证违约金案件多通过调解或以生效判决的方式结案，结案的标的额亦未超过已付房款的百分之一，故原审法院本着维护生效判决的既判力和稳定性原则，判令被上诉人按已付房款百分之一的标准承担逾期办证违约金的判决并无不当，本院对上诉人该项上诉主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人聂军、徐桂荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年三月十六日书 记 员 刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。