宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2015)甬鄞执异初字第4号原告：严化明。委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。被告：宁波鄞州农村合作银行。法定代表人：周建斌。委托代理人：程瑾。委托代理人：何燕燕。被告：吴文雅，无固定职业。委托代理人：王珅，浙江甬望律师事务所律师。原告严化明因与被告宁波鄞州农村合作银行、吴文雅案外人执行异议之诉一案，于2015年1月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案适用普通程序于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告严化明及其委托代理人吴宗建，被告宁波鄞州农村合作银行的委托代理人程瑾、何燕燕，被告吴文雅及其代理人王珅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严化明起诉称：2008年2月，经他人介绍，被告吴文雅同意将宁波市江北区同方杰座2号1103室房屋以人民币1300000元的价格转让给原告。2008年2月28日，原告通过中国建设银行将650000元汇到被告吴文雅指定的吴文杰银行帐户中。由于该房屋欠银行贷款，被告吴文雅在近一年仍未还清贷款，并希望原告再付650000元，让其还清贷款并将房屋过户到原告名下。因原告急需房屋使用，2009年3月2日，原告又通过中国建设银行汇款给吴文杰。而被告吴文雅没有将收取的原告购房款及时还贷，导致无法办理房屋过户手续。直到2009年5月，被告吴文雅仍没有归还银行贷款。为了确保原告已付1300000元购房款资金的安全，双方协商同意先以租赁方式将诉争房屋租给原告先行使用，并签订了房屋租赁合同，合同时间提前到原告第二次付款的前一天。租赁时限为20年，价格为650000元。被告吴文雅也将房屋交付给原告，原告开始装修并于2010年2月左右入住。现因被告吴文雅未归还贷款而导致诉讼并执行，原告居住的房屋要被拍卖，故提出执行异议，但法院裁定驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定对租赁合同未进行效力上的认定不符合事实，而且原告实际居住五年，合同也事实上在履行，也是原告装修该房屋。被告吴文雅的承诺与原告无关。综上，请求对涉案房屋暂停执行并确认原告与被告吴文雅签订的房屋租赁合同有效。被告宁波鄞州农村合作银行在庭审中答辩称：一、根据原告的陈述，他们没有租赁合同，只是普通的债权行为，吴文雅明确告知我行她的房子没有出租，原告的陈述与事实不相符。二、原告提出来的装修问题，原告到目前为止没有证据证明装修系他的投入。被告吴文雅在庭审中答辩称，原告所说都是客观事实，所以吴文雅放弃答辩。出庭也是为了还原事实。原告严化明为证明其主张向本院提供了如下证据：1、（2014）甬鄞执民字第872号拍卖预告一份，拟证明拍卖预告中对于原告承租的房屋进行拍卖，包括原告的装修、装饰也要进行拍卖的事实。2、租赁合同一份，拟证明房屋在抵押合同签订前已经出租给原告，并对租赁房屋的权利义务进行约定的事实。3、（2014）甬鄞执异字第39-1号执行裁定书一份，拟证明原告提出执行异议被裁定驳回的事实。4、2010年2月份以来历年银行卡明细及历年电费明细各一份，拟证明早在被告宁波鄞州农村合作银行与吴文雅签订抵押合同之前，原告就居住在涉案房屋里，涉案房屋的水、电等费用均由原告交纳的事实。5、宁波日新装饰工程有限公司决算书、宁波日新装饰工程有限公司2015年1月21日出具的证明、宁波日新装饰工程有限公司于2009年11月9日出具的交款单位为同方杰座2号1103室，金额为50000元的收款收据、宁波中建物业管理有限公司同方杰座管理处出具的证明各一份，拟证明涉案房屋内所有的装修都是原告委托装修公司进行装修及房子交付之日起的物业费都是严化明缴纳的事实。6、转账凭条二份，拟证明原告二次转帐给吴文雅的哥哥吴文杰各650000元，后由于房屋抵押不能过户，故与吴文雅签订了二十年的租赁合同的事实。被告宁波市鄞州农村合作银行向本院提供了如下证据：1.抵押房地产状况证明一份，拟证明吴文雅办理抵押后，我行向其进行调查时吴文雅向我行承诺当时房屋没有出租，是自用的事实。2.承诺书一份，拟证明原告本人承诺无条件搬出承租房屋的事实。3.吴文雅于2015年1月29日在我行写的情况说明及当时的照片各一份，拟证明租赁协议是2014年1月24日之后签订，原告提交的租赁合同不真实的事实。被告吴文雅未提供证据。对双方当事人提交的上述证据经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1、3，两被告没有异议，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告宁波鄞州农村合作银行提出异议，认为租赁合同可能为了恶意规避银行抵押权而事后形成，且原告所述的形成时间与被告吴文雅陈述有矛盾。被告吴文雅没有异议，但其肯定该租赁合同是2009年3月1日签订。本院认为，原告在庭审中承认该合同是在2009年3月1日之后的5月所签订，当时是为了与2009年3月2日汇给吴文杰650000元相对应而将合同落款时间写为2009年3月1日，而被告吴文雅又肯定是于2009年3月1日所签订，而其出具给被告宁波鄞州农村合作银行的情况说明中又说是2014年1月24日之后，其陈述前后矛盾。且该房屋租赁合同中约定：租赁期限共为20年，即从2010年3月1日起至2030年3月28日止。如一次性支付租金优惠到650000元，且租金指定收款人为吴文杰而非房屋所有权人即被告吴文雅。该房屋租赁合同不符合市场交易习惯及一般生活常理。故该房屋租赁合同本院不予以认定。对原告提供的证据4，被告宁波鄞州农村合作银行认为只是扣款明细，不能证明该卡持有人为严化明，电费明细只能说明严化明开过户，不能证明租赁关系成立。被告吴文雅无异议。本院认为该组证据只能证明涉案房屋电费开户为原告，而银行明细单虽然有水电气扣款记录，但目前证据还不能证明该银行帐户是原告。对原告提供的证据5，被告宁波鄞州农村合作银行认为装修公司是2015年1月份才出具证明。房屋装修在2009年，不排除是事后补的，也没有严化明当时付款的证明，装修公司也应当有付款证明予以一并提供。被告吴文雅无异议。本院认为该证据是事后形成，没有装修公司的原始入帐证明，而收款收据上没有付款人，不能证明是原告支付该款项。而物业公司的证明原告亦没有原始付款凭证相印证，故不予以认定。对原告提供的证据6，被告宁波鄞州农村合作银行认为转账凭证收款人是吴文杰，而房屋所有权人系吴文雅，与租赁合同的时间也不一致。被告吴文雅无异议。本院认为该二笔款项收款人是吴文杰，只能证明原告分别于2008年2月28日、2009年3月1日分别汇入吴文杰帐户各650000元的事实。对被告宁波鄞州农村合作银行提供的证据1，原告认为是抵押之后出具，不能证明房子当时没有出租，这也是吴文雅单方面的情况说明。被告吴文雅认为当时银行让我签什么我就签什么，没有仔细看过。本院认为该证据是吴文雅出具，而其是一个具有完全民事行为的人，应该对自己出具的证明负责，故对该证据予以认定。对被告宁波鄞州农村合作银行提供的证据2，原告认为因对司法程序不了解，认为在承诺期限之前可以通过房屋买卖纠纷诉讼解决，就签了这个承诺书。同时间接说明银行是知道房屋出租的情况。被告吴文雅无异议，当时其是与原告一起去银行的。本院认为该承诺书是原告所签，其也了解承诺书内容，且没有证据证明其当时提出过该房屋由其租赁的事实，对此证据本院予以认定。对被告宁波鄞州农村合作银行提供的证据3，原告认为该情况说明是一个打印件，形成时间是执行裁定之后，是银行单方面制作的，也不符合客观事实。被告吴文雅认为当时是去银行处理信用卡一事，当时糊里糊涂就签名了，没有仔细看，但该证据的确是其签名。鉴于被告吴文雅陈述前后矛盾，对此证据本院不予认定。根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：2010年10月11日，被告宁波鄞州农村合作银行下属中河支行与被告吴文雅签订最高额抵押合同一份，抵押人吴文雅以其所有的位于宁波市江北区同方杰座2号1103室房屋作抵押，为浙江鼎盛医药有限公司向被告宁波鄞州农村合作银行的借款1400000元提供担保。2011年6月2日，被告吴文雅又出具抵押房地产使用状况声明一份，声明抵押人抵押的房地产为自用。因浙江鼎盛医药有限公司未按期支付利息，2013年9月24日，被告宁波鄞州农村合作银行向本院提起诉讼，在诉讼过程中即2014年1月24日，原告严化明向被告宁波鄞州农村合作银行出具承诺书，承诺由其居住的宁波市江北区同方杰座2号1103室于2014年6月30日无条件腾出。2014年2月26日本院作出（2013）甬鄞商初字第1015号民事判决书，判令浙江鼎盛医药有限公司归还被告宁波鄞州农村合作银行1400000元借款及利息（含罚息、复利）。如浙江鼎盛医药有限公司未归还本息，被告宁波鄞州农村合作银行有权以被告吴文雅所有的位于宁波市江北区同方杰座2号1103室的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在1400000元借款本金及相应的利息、罚息、复利和实际债权的费用范围内优先受偿。后浙江鼎盛医药有限公司公司及吴文雅未履行本院判决。被告宁波鄞州农村合作银行向本院申请强制执行。2014年7月16日，本院作出（2014）甬鄞执督字第60－1号执行裁定书，裁定查封被告吴文雅所有的位于宁波市江北区同方杰座2号1103室房地产［土地权证号为甬国用（2006）第2505006号，房产证号为甬房权证江北字第××号］，2014年7月25日，宁波市房地产交易中心及宁波市国土资源局对此房屋所有权及土地使用权进行了查封。2014年10月11日宁波市甬海房地产估价有限公司对该房屋进行了评估，并出具了房地产估价报告。2014年12月10日，本院作出（2014）甬鄞执民字第3872号拍卖预告。2014年12月16日原告严化明向本院提出执行异议，2015年1月7日，本院作出（2014）甬鄞执异字第39－1号执行裁定，驳回严化明的异议。另查明，现原告严化明居住在涉案同方杰座房屋内，该房屋电费开户户名亦为原告。原告分别于2008年2月28日、2009年3月2日汇入吴文杰帐户各650000元。2009年10月前涉案房屋在其他银行抵押。本院认为：本案的原告严化明虽然居住在位于宁波市江北区同方杰座2号1103室房屋内，但其提供的与被告吴文雅签订的房屋租赁合同未办理租赁登记备案手续或进行公证，也未因租赁缴纳税金。该房屋租赁合同中约定：租赁期限共为20年，即从2010年3月1日起至2030年3月28日止。如一次性支付租金优惠到650000元，且租金指定收款人为吴文杰而非房屋所有权人即被告吴文雅。该房屋租赁合同不符合市场交易习惯及一般生活常理。原告承认在签订房屋租赁合同之前由于想购买涉案房屋而于2008年2月28日、2009年3月2日汇入吴文杰帐户各650000元，故原告在签订了房屋租赁合同后并未支付房屋租金，而是以房屋租赁合同租金来抵部分支付给吴文杰的款项。在被告宁波鄞州农村合作银行与浙江鼎盛医药有限公司及被告吴文雅的金融借款合同纠纷诉讼过程中，原告于2014年1月24日向被告宁波鄞州农村合作银行出具《承诺书》，承诺其居住的涉案房屋于2014年6月30日无条件腾出房屋，期间也未提到租赁一事，从中有理由相信该房屋并未出租。另外，被告吴文雅在向被告宁波鄞州农村合作银行出具的《抵押房地产使用状况声明》中，明确表示涉案房屋是其自用，没有出租给他人使用。原告提供的《房屋租赁合同》与《抵押房地产使用状况声明》相矛盾，原告承认房屋租赁合同时间倒签，但其提出的签订合同时间没有证据相印证，也没有提供证据来排除该房屋租赁合同是事后签订，故该房屋租赁合同不足以反驳《抵押房地产使用状况声明》及原告出具的《承诺书》，其证明力不能予以确认。再者原告虽提交了装饰公司的收款收据、决算书及证明，但由谁装修与是否存在房屋租赁关系无关联性。综上，原告现虽居住在涉案房屋内，但其提供的证据不足以证明其与被告吴文雅存在房屋租赁关系，且该房屋租赁合同未向有关部门登记备案，不得阻止法院的执行。依照《》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告严化明的诉讼请求。案件受理费8612元，由原告严化明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王红萍人民陪审员  赵宝德人民陪审员  郑富君二〇一五年三月六日代书 记员  蒋惠惠