海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)琼海民一初字第1156号 原告：琼海宝真商贸有限公司。住所地：琼海市嘉积镇东风路26号。 法定代表人：禤文义，该公司总经理。 委托代理人：卢家轩，海南天皓律师事务所律师。 被告：周柏青，男，1969年8月24日出生，汉族，现住海南省琼海市。 委托代理人：王钰铭，琼海市谐和法律事务所法律工作者。 原告琼海宝真商贸有限公司（以下简称宝真商贸公司）与被告周柏青租赁合同纠纷一案，本院2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告宝真商贸公司的委托代理人卢家轩，被告周柏青及其委托代理人王钰铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年1月3日，原、被告经充分协商签订《琼海宝真商贸有限公司商铺联营合同》。双方约定：由原告将公司建成的位于琼海市嘉积镇中心市场东侧宝真东风店第一层第021商铺和第026商铺交给被告经营（经营范围为服装、首饰、皮具、鞋帽等），时间从2014年1月1日起至2022年12月31日止，期限为9年。被告应按每间店铺缴交给原告建设费30000元，此外每间商铺每月还应向原告缴交管理费1000元（2019年1月1日前每月1000元，此后每月1200元），以及每间商铺合同保证金2000元，电费根据实际使用量缴交。合同签订后，被告依约付给了原告建设费和保证金，便进场营业至今。但是自2014年8月起，被告便以经营不善为由拖欠管理费和电费至今。虽经原告多次催促仍不缴交。从2014年8月至2015年6月，被告共拖欠管理费17800元和电费1603元，共计19403元。根据双方签订的合同第10条第1项约定，如被告不按规定时间和数量向甲方缴纳约定款项，超过一个月合同自动终止，被告还须支付滞纳金。经多次催交未果，因此特提起诉讼，要求判令被告给付管理费和电费合计19403元及滞纳金（自起诉之日起计付），案件受理费由被告承担。 原告为证明其诉讼主张，提供了下列证据：1、《琼海宝真商贸有限公司商铺联营合同》，用于证明被告应按合同履行其义务，向原告缴纳管理费、电费和延付滞纳金；2、被告居民身份证复印件，用于证明被告的身份情况；3、被告拖欠管理费（租金）、电费一览表，用于证明被告拖欠原告管理费（租金）和电费的事实；4、《营业执照》副本复印件，用于证明原告的基本情况；5、原告与全会林、王少莉分别签订的两份房屋租赁合同复印件，用于证明原告租赁给被告的房屋是向他人租赁而来。 被告辩称：被告与原告签订《琼海宝真商贸有限公司商铺联营合同》一事属实，被告已依约缴交了建设费和保证金。但是：1、原告对涉案商铺所在的房屋没有合法的使用权和转租权，故原告无资格要求被告缴交管理费和电费。2、因商铺存在漏水现象，尤其是去年9月台风来袭时，被告的货物浸泡在水中，导致货物不同程度受损，被告多次要求原告进行维修，但一直没有解决，导致商铺难以经营，自去年9月起被告便清货并搬离该商铺至今，故被告不存在拖欠原告管理费和电费的事实。3、因原告未履行修缮义务，违约在先，被告有权拒绝向原告交纳上述费用，被告是依法在履行不安抗辩权，原告应履行修缮义务在先。因此，被告不同意支付拖欠的管理费、电费给原告。4、原告要求支付滞纳金没有法律依据。5、原告存在欺诈行为。因原告与全会林、王少莉签订的合同的真实性无法确认，原告与王少莉签订的合同的租赁期限仅至2018年3月31日，但原告与被告签订的合同的期限却至2022年3月31日；原告与被告签订合同时许诺开发二楼以活跃一楼经济环境但原告未做到，此外因商场漏水原告未尽合同约定的修缮义务，导致被告货物受损，被告向原告提交了《关于要求退回商场摊位的进场费和定金的请求》意见书后，原告拒绝修缮房屋，曾表示如果多数商户要求退场，则愿意退还进场费和定金，尔后在多数商户已签字要求退场的情况下，原告又不愿意退还上述费用。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其诉讼主张，提供了下列证据：1、《关于要求退回商场摊位的进场费和定金的请求》，证明商场存在漏水，但原告没有履行房屋修缮义务，导致被告货物受损，商场28户商铺中有13户商铺曾向原告提出书面异议；原告承诺开发二楼商场但至今未开发；同时证明原告在台风过后拒绝修缮房屋，被告要求原告退还进场费和定金的事实。2、相片13张，证明本案原告没有尽到管理义务，致使被告拖欠管理费的事实。 经质证，被告对原告提供的证据2、4的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对原告提供的证据2、4的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告对证据1的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，认为原告与王少莉签订的房屋租赁合同期限仅至2018年，但原告与被告签订的合同期限却至2022年，已损害了被告的利益。被告对证据3的真实性有异议，认为原告没有在上面签名或盖章，其来源不合法，对证据5有异议，认为原告与全会林签订的租赁合同仅是复印件，无法核对真实性，原告与王少莉签订的租赁合同期限为2018年，但与被告签订的租赁合同期限至2022年，原告存在欺诈行为。关于证据1，本院认为，原告与被告签订的合同虽然约定的租赁期限已超过原告与他人签订合同的租赁期限，但属于效力待定的行为，并不属于当然无效的民事行为，对被告的利益并不必然造成损害，而且被告所称的损害目前并不存在，因此，对该证据1的合法性予以采信；证据3中被告对拖欠原告租金的期限没有异议，本院对此事实予以采信，对于拖欠的电费应以双方现场勘查的结果为准；证据５经核实，能够证明原告与全会林、王少莉分别签订了房屋租赁合同，因此，本院对其真实性、合法性、关联性均予以采信。 经质证，原告对被告当庭提供的证据1和证据2的真实性、合法性以及关联性均有异议，认为原告没有收到被告提交的书面请求，无法确认其真实性，证据2亦无法证明原告未尽到管理义务的事实。本院认为，由于被告系逾期提供证据，且该证据无法证明其所要证明的事实，故本院对被告提供的证据不予采纳。 经审理查明：2014年1月3日，原告与被告签订《琼海宝真商贸有限公司商铺联营合同》，约定：由原告将其建成的位于琼海市嘉积镇中心市场东侧宝真东风店第一层第021和026号两间商铺租给被告经营，经营范围为服装、首饰、皮具、鞋帽等，联营期限为9年，即从2014年1月1日起至2022年12月31日止；每间商铺公共建设费30000元由被告在签订合同时一次性付给原告，管理费按月计付，被告须在每月５日前缴交，每间商铺管理费为2019年1月1日前每月1000元，此后每月1200元；每间商铺的合同保证金2000元，在签订合同时支付给原告；每间商铺内用电按电表计算，按月结算，每度１元，公共用电共同分摊，与管理费同时缴交；被告如不按规定时间和数量向原告缴纳双方约定款项，则每逾期一天，原告有权按每天100元计算滞纳金，超过一个月不交者本合同自行终止，被告所交的合同保证金以及剩余一切费用均不退还等等。但该合同没有对管理费的收取方式、原告对商场的管理职责、二楼开发等内容进行约定。合同签订后，被告依约支付2间商铺的建设费和保证金给原告，便进场经营至2015年6月。自2014年8月起至2015年6月，被告不再支付管理费和电费给原告，共拖欠管理费22000元和电费1298元。因双方发生纠纷，原告已于2015年６月关闭商场大门，被告无法进场经营。经原告多次催促，被告仍不缴交管理费和电费，因此原告起诉要求被告支付管理费17800元和电费1603元，共计19403元，以及滞纳金给原告。 因被告在庭审中对实际使用电费数额有异议，本院于2015年９月21日下午组织原、被告双方到现场进行核对，经双方核对确认，自2014年8月至2015年6月，被告实际使用电费为1298元（含公摊电费）。 另查明，原告建设的商场系向全会林和王少莉租赁而来，其中原告与全会林签订的租赁合同，全会林承认是事实，属整栋楼出租，租赁期限从2013年4月1日至2023年3月31日止，期满后可以续租；原告与王少莉签订的租赁合同，王少莉的委托房产管理人符俊承认是事实，属整栋楼出租，租赁期限从2013年4月1日至2018年3月31日止，期满后可以续租。 本院认为：本案系租赁合同纠纷，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法、有效，对双方均具有法律效力。 本案的争议焦点是原告要求被告支付管理费（即租金）、电费以及滞纳金是否有正当理由。支付租金不但是承租人的约定义务，也是承租人的法定义务，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订合同时，已对管理费（即租金）有明确约定，即2014年1月1日至2018年12月31日管理费为每月1000元，2019年1月1日至2022年12月31日管理费为每月1200元，而且原告已履行商铺交付的义务，被告也进入商铺经营并缴纳管理费至2014年8月。现原告主张被告支付2014年9月至2015年6月的管理费17800元，既符合合同约定，又有事实根据。被告辩称其不违约而不同意支付管理费和电费，理由是房屋漏水造成无法经营、因台风导致漏水造成财物损失未赔偿、原告未尽到管理责任、原告未开发二楼市场吸引客源等，这些理由与支付租金属不同的法律关系，被告可另行主张，不应作为免除或者拖欠租金的正当理由，因此，被告在既未提交证据证明原告拒绝对房屋进行维修，又无法证明其具备免除支付租金的正当理由时，仍应承担支付租金的义务，故原告要求被告支付租金的主张既有事实根据，又符合合同约定，本院对此予以支持。被告称其已于2014年9月起便清货并搬离该商铺至今，不存在拖欠原告管理费和电费的问题，但被告至今未与原告解除合同，也未与原告协商停止缴交租金和电费，因此被告仍应承担支付租金的义务。被告自2014年8月至2015年6月共拖欠管理费11个月，2间商铺应付管理费为22000元（1000元/月×11月×2），但原告仅要求被告支付管理费17800元，未超出应支付总额，对此本院予以照准。原告要求被告支付电费符合约定，但经双方现场核对确认，被告实际用电费用为1298元而非原告起诉时的1603元，因此被告应支付的电费为1298元。故被告应支付管理费17800元和电费1298元，合计19098元给原告。关于滞纳金问题，原告与被告在协议中已明确约定，但双方约定的滞纳金为每逾期一天100元过高，已高于每月管理费，因此应进行调整。庭审后，原告同意对滞纳金进行调整，即以19098元为基数，自2015年７月22日起按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍计付，原告的主张符合法律规定，对此本院予以照准。关于被告辩称原告无权转租以及原告与王少莉签订的租赁合同期限为2018年，但原告与被告签订的租赁合同期限至2022年，原告存在欺诈行为的问题。本院认为，涉案商铺系原告与全会林、王少莉分别租赁而来，原告在原租赁期间有权转租，已经本院查证属实。原告与被告签订的合同虽然已超过原告与王少莉签订的房屋租赁合同约定的租赁期限，但是原出租人在期满后仍有意续租给原告经营，因此超出部分属于效力待定的行为，并不属于当然无效，对被告的利益并不必然造成损害，而且被告所称的损害目前并不实际存在。关于被告辩称因原告未尽管理义务而行使不安抗辩权的问题。本院认为，不安抗辩权的行使应当存在着当事人互负债务、有先后履行顺序的法律关系，本案当事人双方之间显然不属此法律关系，故对被告的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告周柏青于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付给原告琼海宝真商贸有限公司管理费17800元、电费1298元，共计19098元以及滞纳金（滞纳金的计算方法：以19098元为基数，自2015年７月22日起按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍计付至本判决确定给付之日止）。 二、驳回原告琼海宝真商贸有限公司超出第一项判决中所确定支付数额的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285元，由被告周柏青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 雷    平 审 判 员 何  书  权 人民陪审员 王    飞 二〇一五年十月十二日 书 记 员 林剑虹（代） 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。