宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬海民初字第1292号原告：宁波市海曙区文物管理所。法定代表人：裘燕萍。。委托代理人：张韶峰。。被告：宁波市福施福贸易有限公司。法定代表人：胡方品。。委托代理人：叶逸。。委托代理人：吴宗建。。原告宁波市海曙区文物管理所为与被告宁波市福施福贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月28日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘晶独任审判。被告在答辩期间对本案提出管辖异议，本院裁定予以驳回。被告不服，向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2015年1月12日裁定驳回被告的上诉。本案于2015年2月5日、3月24日两次公开开庭进行了审理。原告宁波市海曙区文物管理所的委托代理人张韶峰与被告宁波市福施福贸易有限公司的委托代理人叶逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市海曙区文物管理所起诉称：原、被告于2013年6月10日、2013年9月1日分别签订了《关于使用张苍水故居部分用房的协议》2份，约定被告租赁、使用国家授权原告管理使用的张苍水故居西厢房二楼大间及小间房屋（面积分别为129.1平方米和44.4平方米）；使用期限为1年，分别自2013年6月10日至2014年6月9日、2013年9月1日至2014年8月31日。协议还约定了房屋使用费、付款方式、违约责任、逾期支付费用的滞纳金计算方式及争议处理方式等房屋使用的协议条款。协议签订后，原告如约交付了房屋，被告却未及时支付租金。经原告多次催收，被告仅支付了8000元租金及2013年10月31日前的水电费用。现二份合同履行期已届满，被告明确表示拒绝交还与腾空房屋。原告与被告就该事项协商不成，诉至法院，请求判令：1.被告立即搬出宁波市海曙区苍水街194号张苍水故居西厢房二楼和西厢房小间，并不得拆除装修装潢，水表、电表等固定设施（腾空房屋，保持房屋文物保护及可使用状态）；2.被告支付房屋租金58000元；3.被告支付房屋使用期满后被告继续实际占用使用房屋的费用，按照协议约定的房屋使用费标准，分别自2014年6月10日和2014年9月1日开始计算到被告腾空房屋日止；4.被告支付截止到2014年8月18日原告起诉日止的水电费用计5370.90元，并按实计算支付到房屋搬迁日止的全部水电费用；5.被告支付逾期支付房屋使用费的违约金16500元；6.被告支付逾期缴纳房屋使用费和水电费的滞纳100827.07元（自逾期日起每逾期一日按照费用总额的0.5%计算到款项实际缴纳日止，息随本清，暂计算到2014年8月18日止的滞纳金为100827.07元）；7.被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告确认：1.电费依据法院现场勘验拍照时电表读数计算；2.放弃第5项要求违约金的诉讼请求；3.逾期缴纳房屋使用费和水电费的滞纳金按照中国人民银行同期同档次贷款利率四倍计算至实际履行日止。被告宁波市福施福贸易有限公司答辩称：1.本案是房屋租赁合同纠纷，但原告仅能提供宁波市海曙区文化广电新闻出版局的授权证明，不能提供房产证或土地证，原告与文化广电新闻出版局都未能证明其是该房屋的所有权人；2.被告因信任原告而向原告承租房屋，并斥资十余万元对房屋进行了修缮。但2014年初，国家严查文物单位出租给他人经营与文物保护无关的商业活动，原告遂口头告知被告停止经营活动并解除合同，致使被告失去使用权。因原告违约行为，被告产生停业损失、搬迁费用和临时安置费用，该费用已高于未付的租金和房屋占有使用费；3.原告违约后，被告已另行寻找办公地点并进行装修，但因被告经营檀香等贵重物品，如堆放在新装修的场所会对这些物品造成严重损害，被告不得已占有原告房屋堆放物品以弥补损失。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。原告宁波市海曙区文物管理所为证明其主张，向本院提供了下列证据：证1.《关于使用张苍水故居部分用房的协议》二份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系及被告应该支付租金等协议内容的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但提出协议同时还约定因原告违约，被告有权要求原告支付三个月的租金，原告在合同期内不能提供适用的房屋，应承担违约责任。经审查，本院对该合同的真实性、合法性予以认定，对其关联性在后详述。证2.单位办公场所证明、房屋出租证明各一份，拟证明原告有房屋出租主体资格的事实。经质证，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但提出原告应当出示房屋产权证以及土地使用权证，且该证据仅说明可合理利用出租，不能证明原告出租之前告知过被告可以经营使用。经审查，本院对该证据的真实性予以认定，对该证据的待证事实在后详述。证3.收款收据一份，拟证明被告支付部分租赁费用，但仍拖欠房屋使用费的事实。经质证，被告对真实性没有异议，提出该16000元缴纳的是本案已出示的两份租赁协议中的租赁期限内的房租，但第二次庭审中，被告也明确本案两份租赁协议中的房租缴纳了8000元，与原告主张一致。故本院对该证据予以认定。证4.水电费收据一份，拟证明被告拖欠水电费的事实。经质证，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为被告一直根据原告通知交纳水电费，但原告未能提供被告实际用电的发票，不能证明被告实际拖欠水电费的数额。本院对该证据的真实性、合法性没有异议，对该证据的关联性结合其他证据在后详述。被告宁波市福施福贸易有限公司未向本院提交证据。依原告申请，法院依法对涉案房屋进行了现场勘验，勘验情况显示：被告宁波市福施福贸易有限公司已将涉案房屋内物品搬空，但尚未向原告交还房屋。屋外三相电表总表读数为12870度，两个分表读数分别为11489度和1378度。原告认为该证据证明电费应当按照12870度来计算，且两个分表相加的电量是12867度，也基本相符，故应当按照12870度计算实际用电量。被告认可两个分表显示的电量确系被告实际使用，但提出起始度数和单价不能确定，同时被告提出勘验情况也证明了被告对涉案房屋进行了装修的事实。本院认为，该电表读数仅有最终读数，起始读数不明，故该电表读数无法证明被告实际用电量的事实。对涉案房屋装修情况在后详述。综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：原、被告于2013年6月10日、2013年9月1日分别签订了《关于使用张苍水故居部分用房的协议》2份，约定被告租赁、使用国家授权原告管理使用的张苍水故居西厢房二楼大间及小间房屋（面积分别为129.1平方米和44.4平方米）；使用期限为1年，分别自2013年6月10日至2014年6月9日、2013年9月1日至2014年8月31日。协议还约定：1.被告租赁房屋仅作办公使用，并向原告分别缴纳房屋使用费每年合计66000元，该使用费用每半年支付一次，第一次于协议签订时交付，第二次于使用期开始的一个月内交付；2.被告需按实际使用量向原告交付水电费用；3.如被告逾期三个月未缴纳房租的，需向原告支付违约金12500元，并按照拖欠费用总额的日0.5%支付滞纳金。协议签订后，原告如约交付了房屋，被告于2013年12月25日支付了16000元，其中8000元为本案所涉两合同项下房租，并支付了水电费用6000元。之后，被告再未支付房租及水电费用。房屋租赁期限届满后，被告仍未搬出房屋，故原告向法院提起诉讼。本案审理过程中，双方争议较大，致调解不成。本院认为，原、被告双方签订的二份《关于使用张苍水故居部分用房的协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告承租并使用原告提供的房屋，应当依约支付房屋租金，故原告主张被告未按期支付房屋租金属于违约行为，要求被告承担违约责任，合法有据，本院予以支持。原告主张被告按照中国人民银行同期同档次银行贷款利率四倍支付逾期缴纳房屋使用费的滞纳金至实际履行日止，该滞纳金的性质属于逾期付款利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。依据合同，被告2013年6月10日应支付房租25000元，2013年11月10日应支付房租25000元，2014年1月31日应支付房租8000元，本院参照中国人民银行同期同档次贷款利率四倍计算逾期付款的利息损失2015年3月28日为21853.56元，后续逾期支付的利息损失仍应自2015年3月29日支付至实际履行日止。合同履行期满后，被告占用房屋于法无据，原告主张被告支付合同履行期满后房屋的占有使用费到实际腾退日止，本院也予以支持。被告辩称原告未能提供房屋所有权证明，本院认为：张苍水故居系文物，原告提供了宁波市海曙区文化广电新闻出版局提供的房屋出租证明，被告也依据原告提供的住所地证明材料办理了工商登记手续，证明原告有权出租该房屋，被告在租赁期内亦有权使用该租赁房屋，故对被告该抗辩本院不予采纳。被告提出因政策原因，原告要求被告停止经营活动，解除合同，腾退房屋，但被告未能提供证据予以证明，且事实上被告一直在占用该房屋并从事经营活动，故本院对被告该抗辩亦不予采纳。另：被告提出对房屋进行装修花费资金，但合同中约定合同期满后，房屋内不动产（包括被告增添的装修、装潢等）无偿归原告所有，经法院释明，被告亦表示不提起反诉，故本案对装修不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己的主张有义务提供证据。针对被告所应支付的水电费，虽然双方都认可法院现场勘验的电表读数，也认可被告于2013年10月31日支付了6000元，但原告未能提供证据证明被告在2013年10月31日支付电费时支付到哪个电表刻度，且2013年10月31日被告支付的水电费6000元，从常理推断也应当是一个近期水电费的估算取整数值而不是确切数值，故不能参照原告单方提供的电费表格计算后续电费，原告应当承担举证不能的不利后果。原告虽主张双方口头约定水费每月支付30元，但也未能提供相应证据予以证明，故本院对该诉请亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁波市福施福贸易有限公司在本判决生效之日起十五日内腾退搬出宁波市海曙区苍水街194号张苍水故居西厢房二楼和西厢房小间，归还给原告宁波市海曙区文物管理所，并不得拆除装修装潢，水表、电表等固定设施，保持房屋文物保护及可使用状态；二、被告宁波市福施福贸易有限公司向原告宁波市海曙区文物管理所支付房屋租金58000元，逾期付款的利息损失21853.56元（暂计至2015年3月28日），并以58000元为基数自2015年3月29日按照中国人民银行同期同档次银行贷款利率四倍支付逾期支付房屋使用费的利息损失至实际履行日止；三、被告宁波市福施福贸易有限公司向原告宁波市海曙区文物管理所支付房屋租赁期满至2015年3月27日的房屋占有使用费49200元，并自2015年3月28日起按5500元每月计算到被告腾空搬走日止；四、驳回原告宁波市海曙区文物管理所其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3914元，减半收取1957元，由原告宁波市海曙区文物管理所负担559元，被告宁波市福施福贸易有限公司负担1398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。代理审判员 刘 晶二〇一五年三月二十八日代书 记员 徐倩倩本案引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。