海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第914号上诉人（原审原告）傅吉先，男。委托代理人刘国兵，海南海新律师事务所律师。委托代理人王艺霏，海南海新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南龙诚达投资有限公司。法定代表人蔡士荣,该公司总经理。上诉人傅吉先因与被上诉人海南龙诚达投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服屯昌县人民法院（2014）屯民初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106的房屋，以上商品房总金额260万元；2、被告应当在2013年12月31日前,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；3、被告逾期交房的违约责任，自合同规定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按原告已付款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房价款的1%；4、被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定其他条款。被告于2013年2月1日出具1份收据给原告，其主要内容为：今收到傅吉先交来龙城天地二期购房款金额2200000元。此收据上还备注，此购房款由何文勋代付。被告于2013年3月6日出具1份收据给原告，其主要内容为：今收到傅吉先交来龙城天地二期购房款金额198000元。此收据上还备注，此款2013.2.1日收到，此款抵傅吉先的收条。被告于2013年6月25日出具1份收据给原告，其主要内容为：今收到傅吉先交来龙城天地二期购房款金额202000元。2013年2月1日上述4套房屋均在屯昌县住房保障与房产管理局办理了预售备案登记手续。因双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限及产权登记期限已届满，原告多次催促被告交付房屋，办理产权登记手续，被告均以各种理由推脱。原告于2014年4月向屯昌县人民法院提起诉讼，请求判决：1、依法确认原告、被告2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告履行合同义务，将位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106的房产交付原告使用；3、被告履行合同义务，将位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106的房屋产权证及土地使用权证办理在原告名下；4、被告支付逾期交付房屋给原告造成的损失（损失计算依据：按照同地段同类房屋每月租金单价25元/月平方米计算，从约定交房2013年12月31日起至实际交房时止）；5、本案诉讼费用由被告承担。原告起诉至一审法院后提出司法评估鉴定申请,要求对屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期房号为9-101、13-106、16-105、16-106同地段同类房屋的租金标准进行司法评估鉴定，一审法院通过海南省第一中级人民法院委托海口汇力远资产评估有限公司进行鉴定，该公司作出《司法鉴定报告》,确定每月租金单价在25元/月平方米，鉴定结论为：截止于评估鉴定基准日2014年7月16日，海南省第一中级人民法院委估的本案所涉房屋租金损失价值为人民币141616.88元。原告向鉴定机构支付鉴定费3000元。原审法院认为：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告也出具了收据给原告，并且原告所购买的4套房屋已办理了预售备案登记手续。被告主张其与原告是借款关系，但没有提供证据予以证明。综合以上理由，原告与被告之间应认定构成商品房预售合同关系。至于260万元的支付问题，被告出具3张收据给原告，数额共计260万元，内容均为今收到傅吉先交来龙城天地二期购房款，故被告出具260万元收据应视为对原告支付购房款数额的确认，260万元应认定为已经交付。被告主张双方是借款关系，原告实际交付款项不足260万元，没有事实根据和法律依据，不予支持。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是原告、被告真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。故原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，应予以支持。至今涉案房屋尚未竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，商品房交付的条件应为项目竣工验收合格。被告投资建设的位于屯昌县屯城镇环东二路东侧龙城天地二期工程至今尚未竣工验收，尚未达到商品房交付的法定条件，因此原告主张被告将涉案4套房屋交付原告使用及办理房屋产权证在原告名下，不予支持。因《商品房买卖合同》没有约定被告将涉案4套房屋土地使用权证办理在原告名下，故原告主张被告将涉案4套房屋土地使用权证办理在原告名下，不予支持；本案中，原告依约履行了交付全部购房款的义务，被告至今未按合同约定将商品房交付给原告使用，因此，被告应按合同约定继续履行合同义务。被告未按合同约定的交房时间交付商品房给原告使用，其行为已构成违约，原告主张被告支付逾期交房损失，符合《商品房买卖合同》约定，未违反法律规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”的规定，本案合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式及限额，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商业主体的当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。原告主张被告支付逾期交房给原告造成的损失按照同地段同类房屋租金标准计算，对此，该院认为，本案商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约金的计算方式及限额,另外，原告也没有提供其实际损失的证据。故本案应当按照合同约定的逾期交房的违约金的计算方式及限额确定损失的赔偿额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告傅吉先与被告海南龙诚达投资有限公司于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告海南龙诚达投资有限公司继续履行与原告傅吉先于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》。三、被告海南龙诚达投资有限公司于本判决生效后十五日内向原告傅吉先支付逾期交房损失（逾期交房损失以2600000元为本金，自2014年1月1日起按日万分之二计算至实际交付房屋之日止，但总金额不超过合同总房价款的1%，即26000元）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告傅吉先的其他诉讼请求。一审案件受理费28808元，由被告海南龙诚达投资有限公司负担，鉴定费3000元，由原告傅吉先负担。一审宣判后，傅吉先不服，向本院提起上诉称：上诉人在一审诉讼请求中，对被上诉人逾期交房造成上诉人的损失要求按照同地段同类房屋租金标准计算，同时，在诉讼中，已申请司法鉴定，一审法院通过诉讼程序委托海口汇力远资产评估有限公司进行鉴定，该公司作出《司法鉴定报告》，确定每月租金单价在25元/月平方米，鉴定结论为：截止于评估鉴定基准日2014年7月16日，海南省第一中级人民法院委估的本案所涉房屋租金损失价值为人民币141616.88元。为此，本案的逾期交房损失应按此鉴定意见处理。一审法院按合同约定的逾期交房违约金计算方式及限额确定损失的赔偿额，于法无据。请求二审法院：1、依法撤销屯昌县人民法院（2014）屯民初字第256号民事判决第三项；2、判令被上诉人赔偿上诉人逾期交付房屋造成的实际损失，损失按同地段同类房屋租金标准25元/月平方米计算，从2013年12月3日起计至实际交房之日止。被上诉人海南龙诚达投资有限公司未作答辩。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。以上事实有上诉人在一审中提供的证据和当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应共同遵守。被上诉人未按合同约定期间向上诉人交付房屋及履行合同规定的相关义务，系违约行为，应承担违约责任。对被上诉人逾期交房造成上诉人的损失计算问题，双方在合同中已明确约定了逾期交房违约金计算方式，因双方签订商品房预售合同是有效合同，应按合同约定处理。上诉人上诉要求按一审法院委托的鉴定部门鉴定意见作为计算损失的依据，因一审法院在诉讼中是根据上诉人的申请所委托做的鉴定，该鉴定意见最终是否被法院采信，应根据本案的具体情况而定。本案中，上诉人的租金损失并非实际已经发生的损失，而是预计可得损失，为此，本案应按双方在有效合同中约定的损失计算方式计算损失方为合理。为此，上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费450元，全部由上诉人傅吉先负担。本判决为终审判决。审判长  梁振文审判员  黄声泽审判员  白玉琳二〇一五年十月十九日书记员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核人：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年10月21日印制（共印20份）