陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）山民初字第00697号原告山阳县西关农工商有限责任公司住所地山阳县城关镇北大街358号法定代表人赵新彦，系该公司执行董事委托代理人李光虎，陕西丰阳律师事务所律师委托代理人李书海，男，汉族，系西关社区居委会主任。被告杨建高，男，汉族，农民。委托代理人胡一，陕西书宝律师事务所律师原告山阳县西关农工商有限责任公司与被告杨建高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员李传宏适用简易程序独任审判，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李光虎、李书海，被告杨建高及委托代理人胡一到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告在西关有商业展销楼1-2层门面及地下室对外出租，2012年8月，通过招租，被告取得承租权，双方签订了“租赁合同”。合同第三条约定，租金每年81万元，第三年在第二年的基础上增加3%；合同第四条约定，除第一、二年外，以后每年租金应于上年11月底前交清下年租金；合同第六条约定，租金拖欠一个月，每天按年租金1%交纳滞纳金。合同签订后，被告向原告交纳了第一、二年的租金。依据合同约定，被告应当于2014年11月底前交纳2015年底租金，到交纳租金之时，我公司工作人员多次找被告要求其交纳2015年度租金，被告却以各种借口推托至今未交纳。请求法院依法判令被告支付2015年度房屋租金83.4万元，并按约定每天承担年租金1%的违约金。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：租赁合同一份，以证明原、被告于2012年8月17日签订房屋租赁合同，并约定相关权利义务而被告违约应承担的违约责任等事实。被告杨建高辩称：一、原、被告虽签有书面《租赁合同》，但由于原告不履行合同中规定的相关义务，原告所装的管道漏水，原告未及时修理，致使被告不能实现合同目的，被告不能如期交纳租金，是原告违约在先。二、双方所签订的《租赁合同》属当事人可以解除的合同，根据《合同法》第九十四条规定，符合解除合同的条件。三、被告没有如期交纳租金，属原告违约在先造成，被告不履行租金是不履行金钱给付义务范畴，所造成的损失只是金钱利息的损失，所以原告要求被告每天承担年租金的1%的违约金显属违法。被告为支持其辩解意见，提供以下证据：1、被告代理人调查王胜虎的调查笔录，以证明原告出租给被告的房屋管道漏水，被告多次找原告维修，原告不予理会，被告自行承担了维修费用；2、照片12张，以证明被告承租原告的房屋漏水状况。经当庭举证、质证和本院审核，对原告方出示的租赁合同，被告对真实性无异议，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；对被告出示的证据1、被告代理人调查王胜虎的调查笔录，原告方质证认为：对王胜虎的身份有异议，若被告方维修了，需出示维修票据，现无证据证明被告方找原告要求维修过，原告方不予认可。本院认为，该证据属证人证言，我国民诉法第73条以及民诉法解释第117条规定对证人证言采信做出了具体规定，本案被告并未申请该证人出庭作证，对该证据本院不予以采信；被告出示的证据2，原告质证认为：前两张可看出是维修线路的照片而非漏水，其他照片的真实性无法认定，不能说明房屋漏水事实，无法对抗被告不支付租金。本院认为，对该组证据，本院组织双方到现场勘查并拍照，以本院勘查笔录为准。根据对上述证据的分析、认定以及原、被告的陈述可以确定以下事实：2012年8月，原告将位于山阳县城过境路西段西关展销楼1、2层门面房及地下室整体以毛坯现状公开挂牌出租，经过竞拍报价，被告取得上述房屋承租权。2012年8月17日，原告为出租方（甲方）与被告承租方（乙方）签订“租赁合同”，合同第二条约定“租赁期限：共6年，从2013年元月1日起至2018年12月31日止（2012年10月1日至12月31日为装修时间）”；合同第三条约定“年租金：依据甲方挂牌，乙方竟租自愿报价的租金基数为捌拾壹万元。第一年第二年的租金合计壹佰陆拾贰万元整。第三年在第二年的基础上递增3%，第四年在第三年的基础上递增4%，......”；合同第四条约定“租金支付办法：本合同签字盖章后6日内，乙方必须一次性交清两年租金壹佰陆拾贰万元整，以后每年租金应于上年11月底前交清下年租金，不得拖欠”；合同第五条约定：“双方权益和义务，第7项约定‘如发生房屋主体漏水或出现危及安全情形时，乙方应及时向甲方反映，由甲方维修。’”；合同第六条约定：“违约责任，其中2项规定‘乙方必须按合同的条款要求履行，按时缴纳租金，如租金拖欠一个月，每天按年租金的1%交纳滞纳金。……’。合同签订后，被告自行对租赁房屋进行了装修。被告按约定交纳了第一年、第二年的租金合计壹佰陆拾贰万元整。2015年度租金按约定被告应于2014年11月30日前交纳，因被告未按约定期限履行交纳租金义务，原告诉至本院。另经本院现场勘查，现涉案租赁物一楼商户正常营业，无房屋渗漏水现象；租赁物二楼及地下室未正常营业。租赁物渗漏水现象，共可见五处渗漏点，其中地下室有两处渗漏点，二楼两处渗漏点，一、二楼楼梯有一处渗漏点。渗漏水原因系楼上商品楼住户向下的排水管道渗漏所致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告2012年8月17日所签订“租赁合同”，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约定将租赁物交付被告使用，被告应按合同约定使用租赁物并按约定交纳租金，被告未按约定期限交纳应支付的租金，属违约行为，应承担违约责任，故原告要求被告支付租金并按约定承担违约金的诉讼请求应予以支持。按合同约定，2015年度租金应在2014年租金81万元基础上递增3%，故被告应付租金应为81＋81×3%=83.43万元，因原告请求要求被告支付83.4万元，减轻了被告责任，故可判令被告支付原告2015年度租金83.4万元；原告要求被告按合同约定每天承担年租金1%的违约金，因被告不履行租金属不履行金钱给付义务，所造成的损失只是金钱利息的损失，根据法律规定，违约金应以实际损失为基础，因原告未提供具体损失证据，故综合本案，对原告的损失以被告所欠租金83.4万元为基数，从2014年12月1日起到给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算原告损失较为公平，故被告辩称按每天承担年租金1%的违约金过高应予以纠正的意见，符合法律规定，应予以采纳。被告辩称原告出租房屋的管道漏水原告未及时修理，致使被告不能实现合同目的，被告不能如期交纳租金是原告违约在先的意见，因合同第五条7项约定“如发生房屋主体漏水或出现危及安全情形时，乙方应及时向甲方反映，由甲方维修。”，而被告举证及本院现场勘查，并未现“房屋主体漏水”，有渗漏水现象属出租房屋上层住户下水管道漏水造成，原告交付被告的租赁物系新建毛坯房，租赁房屋装修均由被告方自己完成，无法判定造成下水管道渗漏水的原因确属原告一方责任，被告也无证据证明向原告反映渗漏水原告拒绝维修，故对被告的此项辩解意见本院不予采纳；被告还辩称双方所签订的《租赁合同》根据《合同法》第九十四条规定，符合解除合同的条件应予以解除的意见，因本案系被告未按约定支付租金发生纠纷，显属被告违约，原告在被告不支付租金时享有解除合同或要求被告继续履行合同权利，本案原告选择要求继续履行合同，仅要求被告按约定支付租金属原告方权利，被告在未与原告协商一致解除合同的情况下并不享有单方解除合同的权利，故被告的该辩解意见本院不予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告杨建高支付原告2015年度房屋租金83.4万元；二、被告杨建高赔偿原告2015年度房屋租金83.4万元从2014年12月1日起到给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计息的利息损失；三、驳回原告其它诉讼请求。上述给付内容限本判决生效后10日内履行。案件受理费12200元，减半收取6100元，由被告杨建高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院审判员  李传宏二〇一五年十月二十三日书记员  姚 莉