昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第143号原告：昆明市西山区春苑社区居民委员会。住所：昆明市西山区近华浦路春苑小区。负责人：刘惠玲，职务：主任。委托代理人：崔云，云南华序律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南名庭装饰工程有限公司。组织机构代码：69089172-7。住所：云南省昆明市西山区环城南路***号*层。法定代表人：周光明，职务：总经理。委托代理人：周光奇，男，1985年6月20日生，汉族，广东省湛江市人，云南名庭装饰工程有限公司员工。特别授权代理。第三人：周吉，男，1979年2月2日生，汉族，云南省昆明市人，大专文化，个体户。第三人：徐军，男，1969年12月20日生，布依族，四川省资中县人，大专文化，个体户。第三人：方宁，男，1976年1月17日生，汉族，云南省昆明市人，高中文化，个体户。第三人：马红波，男，1975年11月13日生，汉族，云南省陆良县人，大专文化，无业。原告昆明市西山区春苑社区居民委员会诉被告云南名庭装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院2014年11月24日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。庭审后，本院通知周吉、徐军、方宁、马红波作为第三人参加诉讼，并将案件转为普通程序，于2015年3月6日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昆明市西山区春苑社区居民委员会的负责人刘惠玲、委托代理人崔云，被告云南名庭装饰工程有限公司的委托代理人周光奇到庭参加了第一次庭审。原告昆明市西山区春苑社区居民委员会的负责人刘惠玲、委托代理人崔云，第三人周吉、徐军、方宁、马红波到庭参加了第二次庭审。被告云南名庭装饰工程有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市西山区春苑社区居民委员会起诉称：2014年3月19日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告继续租用春苑小区中心花园内文化活动中心除文化活动室外的房屋场地，租期自2014年1月1日至2016年6月30日止，租金为每年100000元。合同约定：每年租金分两次支付，上半年1月支付50000元，下半年6月支付50000元，如被告不按期支付租金，原告有权终止租赁合同。合同还就双方的权利义务，水、电、物管费的承担作了明确约定。合同签订生效后，双方实际履行了合同，被告支付了上半年的租金50000元。2014年6月应支付下半年租金50000元，但被告没有支付，经原告多次催要，被告至今不支付下半年的租金，违反了合同的约定。综上，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，并已实际履行。被告违反合同约定，拒不支付下半年的租金，侵犯了原告的合法权益。现诉请法院判令解除原、被告双方于2014年3月19日签订的《租赁合同》，由被告返还租赁房屋场地，补交至交房之日止的租金，并由被告承担本案诉讼费。被告云南名庭装饰工程有限公司答辩称：被告租房是事实，拖欠租金也是事实，所拖欠的租金为2014年下半年的租金50000元。被告愿意支付拖欠的租金，但希望继续使用房屋。按照原、被告双方所签订的《租赁合同》，租期应当到2014年6月30日。第三人周吉、徐军、方宁陈述称：第三人周吉、徐军、方宁在合伙经营九分半超市，场地是2010年从被告云南名庭装饰工程有限公司处租过来的，租的是一层的一部分，租期自2010年8月1日至2016年8月1日，已经交纳了房租，且租金交到2016年3月，按照原来的租赁合同是180000元一年，但被告要求提前支付租金就重新签订了合同。由于投资较大，所以第三人周吉、徐军、方宁不愿意放弃，希望继续做超市。因此愿意与原告协商交纳租金之后的合同问题，以后的租金可以直接交给原告，至于被告欠原告的租金，原告应该找被告追要。第三人马红波陈述称：第三人马红波是与周光奇直接签订的合同，合同期限为2014年10月1日至2016年10月1日，房租是交到2015年4月1日，还交了2000元的押金。第三人马红波租赁的是二楼的儿童游乐场，当时场内的设施是一并转过来的，原来的游乐场主是王冬，设施是从王冬那里转过来的。是王冬介绍第三人马红波与周光奇签订的合同，第三人马红波与周光奇签订合同，交了12000元给周光奇。第三人只知道场地是周光奇在办。由于第三人马红波也对儿童游乐场进行了投入使用，因此，希望与周光奇解除合同后和原告重新签订新的合同。原告昆明市西山区春苑社区居民委员会为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《租赁合同》，欲证实以下证明内容：1、原、被告双方于2014年3月19日签订了《租赁合同》，被告继续租用原告管理的春苑小区中心花园内1200平方米的文化活动中心。租期自2014年1月1日至2016年6月30日。被告原与物业公司签订的租赁合同作废。合同到期后自然终止，由原告收回，恢复文化功能，对全体居民开放；2、《租赁合同》约定：租金为每年100000元，每年租金分两次支付，上半年1月支付50000元，下半年6月支付50000元，如被告不按期支付租金，原告有权终止本租赁合同；《租赁合同》还就违约、水电物业等费用的支付进行了明确约定。经质证，被告对该份证据材料予以认可，认可《租赁合同》上加盖的是被告公司的公章，对证明内容也没有异议。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料没有意见。第三人马红波对该份证据材料没有意见。二、收据，欲证实被告向原告交纳过租金100000元。经质证，被告对该份证据材料没有异议。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料认可，没有意见。第三人马红波对该份证据材料没有意见。三、《通知》，欲证实被告未按《租赁合同》约定的时间交纳下半年的租金，原告通知被告十日内，即在2014年7月10日前交清，否则解除合同，收回租赁物。经质证，被告表示对该份证据材料不清楚。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料没有异议。第三人马红波对该份证据材料没有异议。四、昆明市西山区住房和城乡建设局出具的《情况说明》一份，欲证实2011年7月25日，由原告依法代行春苑小区业主委员会的职责，由原告与被告签订租赁合同。经质证，被告表示对该份证据材料载明的情况不清楚。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料没有异议。第三人马红波对该份证据材料没有异议。五、昆明市西山区人民政府西苑街道办事处出具的《情况说明》一份，欲证实原告属于西苑街道办管辖。经质证，被告对该份证据材料没有异议。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料没有异议。第三人马红波对该份证据材料没有异议。六、昆明市人民政府关于同意成立西苑街道办事处的批复，欲证实西苑街道办事处于2005年10月27日成立，隶属于西山区人民政府。经质证，被告对该份证据材料没有异议。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料没有异议。第三人马红波对该份证据材料没有异议。七、关于胡蓉等同志任免职的通知，欲证实原告主体身份适格，原告的负责人为刘惠玲。经质证，被告对该份证据材料没有异议。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料没有异议。第三人马红波对该份证据材料没有异议。八、工商登记卡片，欲证实被告的主体身份适格。经质证，被告对该份证据材料没有异议。第三人周吉、徐军、方宁对该份证据材料没有异议。第三人马红波对该份证据材料没有异议。九、春苑小区规划和规划图纸，欲证实文化活动中心是合法场所，在规划范围内。被告未到庭质证。第三人周吉、徐军、方宁对该组证据材料没有异议。第三人马红波对该组证据材料没有异议。被告云南名庭装饰工程有限公司未向本院提交证据材料。第三人周吉、徐军、方宁为支持其陈述主张，向本院提交了以下证据材料：一、《房屋租赁合同》，欲证实第三人周吉、徐军、方宁是从被告处租赁了现在的场地。经质证，原告认为不能证实该份证据材料的合法性、客观性和关联性，认为房屋出租给第三人不是原告经手的，合同涉及的租赁物被划分为几部分转租，也表明被告是在非法转租。被告未到庭质证。第三人马红波对该份证据材料没有异议。二、收据，欲证实在与被告签订合同期间内，第三人周吉、徐军、方宁支付了应该支付的租金，租金支付到2016年3月。经质证，原告认为证据的合法性、客观性和关联性不能确认，表示对转租行为并不知情，也不能证实其租金交到3月份。被告未到庭质证。第三人马红波对该证据材料没有意见。三、停电通知单、电费发票复印件，欲证实第三人周吉、徐军、方宁交给被告费用后，被告没有向供电局交纳，供电局要停电，第三人周吉、徐军、方宁又只得继续交纳水、电费。经质证，原告对发票的真实性没有异议，但认为与本案无关，表示不清楚电费是怎么交的。被告未到庭质证。第三人马红波对该证据材料没有异议。四、经营协议书，欲证实第三人周吉、徐军、方宁合伙经营九分半超市，是沿用原来的名称，没有办理新的营业执照，也办理不了营业执照。经质证，原告对该份证据材料的合法性、客观性、关联性没有异议。被告未到庭质证。第三人马红波对该证据材料没有异议。第三人马红波为支持其陈述主张，向本院提交了以下证据材料：《租房协议》、收条，欲证实第三人马红波与周光奇租用场地，租金交到2015年4月1日。经质证，原告认为该组证据的合法性、客观性和关联性不能确认，且与本案无关，认为被告租给第三人马红波的租期截止日为2016年10月1日，此时原、被告的合同已在之前到期，被告属于非法转租。被告未到庭质证。第三人周吉、徐军、方宁对该组证据材料没有意见。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告提交的证据材料二，被告及第三人没有异议，本院予以确认。原告提交的证据材料三，本院确认系由原告制作，但仅凭该份证据材料，尚不能证实原告向被告发出过该份通知。原告提交的证据材料四，系由昆明市西山区住房和城乡建设局出具，本院予以确认。原告提交的证据材料五、证据材料六、证据材料七、证据材料八，被告及第三人没有异议，本院予以确认。原告提交的证据材料九，本院对其予以确认。第三人周吉、徐军、方宁提交的证据材料一、证据材料二，符合证据的有效要件，本院对真实性予以确认。第三人周吉、徐军、方宁提交的证据材料三，本院对其中的停电通知单予以确认、其中的电费发票为复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。第三人周吉、徐军、方宁提交的证据材料四，本院予以确认，通过该份证据，本院确认周吉、徐军、方宁合伙经营超市的事实。第三人马红波提交的证据材料，本院对其真实性予以确认。经审理查明：被告云南名庭装饰工程有限公司于2010年4月7日与昆明金馨物业服务有限公司签订了租赁合同，承租使用春苑小区的文化活动中心。原告昆明市西山区春苑社区居民委员会自2011年7月25日起代行春苑小区业主委员会的职责。2012年7月11日，由昆明市西山区住房和城乡建设局出具的《情况说明》载明，“自2011年7月25日起，在新一届春苑小区业主委员会产生之前，由春苑社区居民委员会在我局物管科和西苑街道办事处的指导和监督下，代行春苑小区业主委员会职责”，该《情况说明》同时载明，“春苑小区文化站未进行产权登记，属小区公共配套设施，由社区居委会按规划用途进行管理，向全体居民开放”。2014年3月19日，原告昆明市西山区春苑社区居民委员会作为甲方（出租方）、被告云南名庭装饰工程有限公司作为乙方（承租方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、位于春苑小区中心花园内，总面积1200㎡的文化活动中心属春苑小区的公共设施。在产权未明确前由当地政府代为管理（即西山区西苑街道办事处社区居委会）。甲方将除文化活动室外整体出租给乙方。二、租赁期自2014年1月1日至2016年6月30日止。租金为每年壹拾万元人民币。每年租金分两次支付，上半年1月支付5万元，下半年6月支付5万元。（如乙方不按期支付租金，甲方有权终止本租赁合同）。……五、乙方在租赁期内，水、电、物业服务费及相关费用由乙方自行承担。六、本合同经甲乙双方签字后生效，乙方在2010年4月7日与昆明金馨物业服务有限公司所签原合同自然作废。合同签订后，被告交纳了截止至2014年6月30日的房租，但未按照原、被告双方所签订的《租赁合同》在2014年6月交纳2014年6月至12月的房租50000元及之后的房屋租金。2014年11月24日，原告诉至本院，以被告未按约定交租构成违约为由，要求按照《租赁合同》的约定解除原、被告双方所签订的《租赁合同》，要求被告腾退租赁物并补交自腾房之日止的租金。庭审中，原、被告双方确认所租赁的房屋结构为两层楼，除一层文化活动室外，一层其他的房屋和二层均由被告承租。被告对欠交2014年下半年租金50000元的事实予以认可，并陈述其所租赁的一层房屋已转租给他人进行超市的经营，所租赁的二层房屋已转租给他人进行儿童乐园的经营。另查明，第三人周吉、徐军、方宁为合伙关系，2010年7月13日，被告作为甲方、周吉作为乙方签订了《房屋租赁合同》，被告将所承租的一楼房屋（不含文化活动室）进行了转租，合同约定的租期为2010年8月1日至2016年8月1日。租金标准为第一、二年每年180000元、第三年140000元、第四年120000元、第五年、第六年每年80000元。现周吉、徐军、方宁正用于超市经营。在该份《房屋租赁合同》上，有被告员工周光奇的签名，并加盖了被告印章。2014年9月21日，周光奇作为甲方、马红波作为乙方签订了《租房协议》，将被告所承租的二楼房屋进行了转租。合同约定的租期为2014年10月1日至2016年10月1日，第一年租金24000元，第二年租金26800元。现马红波将该场地用于经营儿童乐园。庭审中，原告表示对被告转租他人的情况不知情，认为属于非法转租。庭审中，对于被告欠原告的租金，第三人均表示不愿意代被告向原告交纳。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，从昆明市西山区住房和城乡建设局所出具的《情况说明》内容看，春苑小区文化活动中心系在规划范围内建盖的房屋，原告具有对春苑小区文化活动中心的管理权，因此，其于2014年3月19日与被告所签订的《租赁合同》合法有效。因此，作为出租方的原告和作为承租方的被告均应当按照《租赁合同》的约定各自履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，从《租赁合同》的内容看，双方明确约定每年租金的缴纳分两次支付，上半年1月支付50000元，下半年6月支付50000元，同时约定，“如乙方（被告）不按期支付租金，甲方有权终止本租赁合同”。由此可见，原、被告双方在签订《租赁合同》时，约定了被告不按时交纳租金时，原告享有对合同的解除权。从庭审查明的事实看，被告对于原告所主张的欠交2014年7月起的租金的事实无异议，因此，本案原告在被告未按期交纳租金的情况下，有权要求解除合同，因此，对于原告要求解除其与被告之间的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，被告应当将所租赁的房屋归还原告，并按照每半年50000元，即每月8333.33元的标准向原告支付自2014年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的租金（房屋占用费）。本案中，经查明，存在被告从原告处租赁房屋后又转租给第三人的行为，本院认为，原告现行使合同解除权解除与被告之间的合同符合法律的规定，若在此过程中导致第三人的利益受损，第三人可向相应的法定义务人提出主张以保护自己的权益。本案被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席判决，符合法律的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市西山区春苑社区居民委员会与被告云南名庭装饰工程有限公司于2014年3月19日所签订的《租赁合同》。二、由被告云南名庭装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内将所承租的春苑小区文化活动中心（位于春苑小区中心花园内，共两层楼，一层的文化活动室除外）腾空归还原告昆明市西山区春苑社区居民委员会。三、由被告云南名庭装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每月8333.33元的标准计算，向原告昆明市西山区春苑社区居民委员会支付自2014年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的租金（房屋占用费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币1050元由被告云南名庭装饰工程有限公司负担（此款已由原告昆明市西山区春苑社区居民委员会预交，被告云南名庭装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告昆明市西山区春苑社区居民委员会）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王静波代理审判员  杜竹馨人民陪审员  李 倩二〇一五年三月十日书 记 员  沈思思