广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第261号上诉人（原审原告）钱家海。委托代理人张晴川，广东仁人律师事务所律师。委托代理人樊成玮，广东仁人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李会斌。原审第三人深圳市城市建设开发（集团）公司。法定代表人方一兵，系该司董事长。委托代理人毕秀林，系该司员工。委托代理人李琰，系该司员工。上诉人钱家海与被上诉人李会斌、原审第三人深圳市城市建设开发（集团）公司因合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第366号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：一、1988年1月13日，第三人作为售方、深圳市○一一信箱作为购方，双方签订《楼寓售购合同》1份，约定购方购买涉案的位于深圳市罗湖区黄贝路X号房产。合同还约定了双方的其它权利义务。合同签订后深圳市○一一信箱按约付清了购房款。第三人称，其已将上述房产按约交付给了深圳市○一一信箱。二、1993年8月29日，李会斌出具书面承诺书1份，内容为：李会斌向钱家海借款人民币30万元（以下均为人民币），李会斌以涉案的位于深圳市罗湖区黄贝路X号房产作为抵押并交给钱家海占有使用，待李会斌偿还完毕全部借款本息后再协商收回该房产。2005年5月21日，钱家海、李会斌签订书面协议书1份，约定：李会斌于1993年8月29日出具的承诺书项下的借款，借款到期后李会斌无法偿还，李会斌同意将涉案房产抵偿给钱家海；抵偿后应视为李会斌所借钱家海30万元本息全部偿还完毕；李会斌同意协助钱家海办理过户等手续，办证费用由钱家海负担。三、2013年3月26日，涉案X号房产所在小区物业管理单位出具证明称，钱家海自1993年11月入住涉案房产至今。钱家海亦提交了多年来其交付水电费和物管费的单据。钱家海庭审中出示了涉案房产的房产证（代用）原件，显示：1989年1月19日该房产办理房产证（代用），所有权人为深圳市○一一信箱。至2013年7月24日庭审之日，钱家海夫妻在深圳拥有住宅房产2套（不包括涉案房产）。四、经原审法院函询，深圳市房地产权登记中心于2013年5月10日书面复函称，涉案房产所在X栋已办理初始登记，权利人为深圳市城市建设开发（集团）公司，但地上建筑物未完善房地产初始登记；截至2013年5月9日，该房产未办理房地产证，无预售备案、无有效抵押、查封记录；存档的分户汇总表记载涉案房产的业主名称为深圳○一一信箱。五、本案无法查清深圳市○一一信箱代表谁，亦无法查清深圳市○一一信箱的任何可联系地址。同时，原、李会斌未能提供有效证据证明涉案房产从深圳市○一一信箱所代表的民事主体转移由李会斌控制使用的任何证据材料，李会斌本人庭审中对此转移过程及转移是否合法也未能作出清楚明确说明。钱家海在原审中诉请：1、李会斌配合钱家海将深圳市罗湖区黄贝路X号房（房屋登记价为161677.3元）过户至钱家海名下，并完成房产登记手续；2、李会斌承担本案所有诉讼费用。原审法院认为：根据本案现有证据，无法查清涉案房产是如何从深圳市○一一信箱转移到由李会斌控制的，即本案无法认定李会斌对涉案房产是否具有处置权。据此，钱家海依据其与李会斌签订的承诺书和协议书要求李会斌履行过户义务，证据不充分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回钱家海的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由钱家海承担。上诉人钱家海不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、请求判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：首先，上诉人拥有涉案房产的房产证原件，说明了房产的归属应当属于上诉人。其次，从占有、使用、收益的角度看，我方提交了该房产十几年的水电费、煤气费、管理费等费用单据，显示我方已经实际占有、使用、收益该房产十几年的时间，并且在此期间，没有任何单位或个人向上诉人主张过该房产的任何权利。再次，从被上诉人的义务看，在一审庭审中，被上诉人完全认可和上诉人之间签订的购房合同并完全认可涉案房产属于上诉人所有的事实，同时还阐述了该房产转让的有关细节，并且，第三人在庭审中也阐述了涉案房产所在小区其他房产的情况，除包括涉案房产的两三套房产仍然没有解决历史遗留问题外，其他房产均已解决完毕，并认为会配合解决该涉案房产的历史遗留问题。因此，没有理由认为该房产的所有权无法认定为钱家海所有。最后，一审判决认为无法查清涉案房产是如何从深圳市○一一信箱转移到由李会斌控制，因此认定无法支持钱家海的请求。该案应考虑历史遗留问题的特殊性，即在涉案房产竣工20几年后的今天，如果要彻底弄清楚中间的每个环节，是不切实际的。上诉人补充以下上诉意见：一、本案在事实上涉及四个客观事实：1、涉案房屋的开发及其存在情况是客观的。2、当年临时业主的登记情况到目前为止也是客观的，其临时性和登记的名称其实不是实名制，这个情况也是客观的，正好印证刚才代理人所说的历史背景。3、房屋由上诉人持续占有和居住情况是客观的。4、就涉案房屋产权所有权发生的纠纷是客观存在的。第一，物权法第106条明确规定了没有处分权的人将不动产转让给受让人，即李会斌转让给钱家海，受让人属于善意取得的该不动产所有权，应当依法予以保护，这是物权法善意取得的基本制度，本案中受让人钱家海取得该不动产时是善意的，不存在恶意性，而且是以合理的价格有偿取得，所以它符合物权法规定的应当依法保护的要件。第二，善意取得的法律后果是取得人取得的标的物的所有权转移，让与人李会斌向受让人钱家海交付的房产，从受让人实际占有该财产的时候起，善意占有的受让人钱家海就应该成为该不动产的合法所有人，而原来临时登记的原所有人的所有权应当予以变更消灭。第三，从涉案房屋取得的时效来看，受让人钱家海的善意占有自始至终都是公开的、自主的和和平的持有性占有和取得，并不是私下的、被动的或者采取暴力行为，而且时间相当长，已经达到了将近20年，假定从李会斌时候开始计算已经20多年了，同时钱家海在持续性占有和居住、使用涉案房屋时一直都是理所当然的以所有人的身份在行使权利，同时也在承担相关的义务，比如房屋的管理费、水电费和其他延伸的义务和房屋的修缮，钱家海这种长期存在的占有事实状况和其权利义务是保持一致的，而且相关人，比如说小区的邻居朋友、物业管理部门也表明了这一点，物业管理部门十几年来都是认可并接受的，这也符合物权法的基本原则和精神。第四，我们说开的证据上当年临时房产证明载明的权利人是深圳市○一一信箱，一审时第三人开发商也证明其长期以来都是消极不行使其权利，或者放弃行使权利，到现在为止都没有出现，也没有说什么，甚至该所谓的权利人已经消亡或者因为其他原则不存在了，在这种前提下，上诉人钱家海受让和善意占有该房产并积极行使权利，始终如一的全面承担义务，其房屋所有权理所当然应该依法受到承认和保护。第五，受让人钱家海在长期善意取得并占有该不动产的时间是从不间断的长达十多年，加上转让人李会斌取得占有的过程加起来有二十多年，在整整两大阶段过程中从来没有所谓的权利人以及其他任何第三人提出过异议，从法律上讲基于当时的历史背景，和临时登记反映的权利人名称，无论它现在是否存在，是否知道本诉讼的争议，它到今天为止都没有出现，也没有干预，那么基于这种权利实现，它也无权有异议和干预，所以我们认为法院应当直面这种由于深圳的历史原因造成的房屋产权纠纷，而不应当回避和将这种矛盾推向社会，请求依法予以保护并判决认定。被上诉人李会斌未到庭答辩。原审第三人深圳市城市建设开发（集团）公司口头答辩称：确认一个事实，深圳市城市建设开发（集团）公司曾与深圳市○一一信箱签订过售房合同，将涉案房产转让给深圳市○一一信箱，深圳市○一一信箱也付清了房款，至于深圳市○一一信箱是怎么将房产转让给李会斌的，李会斌又如何将涉案房产转让给钱家海的，深圳市城市建设开发（集团）公司不是当事人，对情况不清楚，也不提出其他任何意见，只是确认我方将涉案房产转让给深圳市○一一信箱这一个事实。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人钱家海主张，涉案房产系被上诉人李会斌通过以房抵债的方式转让给钱家海，但钱家海以及李会斌均未提交证据证明李会斌对涉案房产有权处置，李会斌转让涉案房产的行为构成无权处分。钱家海上诉主张，其受让涉案房产时是善意的，且以合理价格受让，故即便李会斌为无处分权人，钱家海对涉案房产已构成了善意取得。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项之规定，受让人善意取得不动产除满足上述条件外，转让的房产依照法律应当已经登记，即善意取得是指通过法律的形式认可受让人已经取得涉案房产的所有权的一种状态。本案中，涉案房产登记的权利人仍为深圳市城市建设开发（集团）有限公司，深圳市房地产权登记中心存档的分户汇总表记载的房产业主为深圳○一一信箱，故即便钱家海在涉案房产已居住多年，其对涉案房产并未构成善意取得。因李会斌转让涉案房产的行为系无权处分行为，钱家海依据其与李会斌签订的承诺书和协议书要求将涉案房产过户至其名下没有法律依据。原审判决驳回钱家海的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人钱家海负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨潮声审 判 员  聂 效代理审判员  王丹妮二〇一五年三月三日书 记 员  陈晓莹