苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第1186号原告苏州市合景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人孔健岷，董事长。委托代理人徐辉、梁川，公司员工。被告叶江斌。原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告叶江斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月13日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告苏州市合景房地产开发有限公司委托代理人梁川到庭参加诉讼。被告叶江斌经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市合景房地产开发有限公司诉称，原、被告于2010年4月1日签订《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发的峰汇园花园一区9幢1506室房屋，房屋总价2190000元，被告支付了首付款440000元、余款1750000元由被告申请贷款、由中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（下称农行相城支行）发放给原告。因被告未能按时还贷，农行相城支行向法院起诉，苏州市相城区人民法院作出（2013）相商初字第1093号民事判决书，判决被告叶江斌归还农行相城支行贷款本金余额1687620.26元；截止2012年12月10日的利息、罚息15976.60元以及上述贷款本金自2012年12月11日起至判决书确定的给付之日止按合同约定计算的利息、罚息，律师代理费43672元，案件受理费10303元；并判决本案原告对上述全部债务承担连带责任。为此，原告向农行相城支行代偿款项1843248.59元。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，因被告原因致使原告向银行承担保证责任的，原告有权向被告追偿，并有权单方解除合同，被告还应向原告支付房屋总价20%的违约金438000元并承担办理合同解除手续的全部费用。要求判令：1、确认原告与被告于2010年4月1日签订的编号为苏相合同201004010136的《商品房买卖合同》已解除；2、被告于判决生效后10天内协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记并承担撤销备案登记费用；3、被告向原告支付款项计2281248.59元（包括原告代偿的银行本息及相关费用1843248.59元和被告应当支付的违约金438000元）；4、被告已付购房款2190000元与上述第三项被告应向原告支付的款项中的等额款项已相互抵消；5、被告向原告补足不足款项91248.59元；6、被告承担本案诉讼费。被告叶江斌未作答辩。经审理查明，2010年4月1日，以原告为出卖方、被告为买受方签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：苏相合同201004010136），由被告向原告购买公安门牌号为相城区元和街道峰汇园一区9幢1506室房屋，房价为2190000元，支付方式为2010年4月1日之前支付房价款440000元，剩余房款1750000元由买受人申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，交房时间为2010年12月15日前。合同附件五：“合同补充协议”中第一条第五款约定，因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行；补充协议第14条约定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付本合同约定房屋总价20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用；双方还作了其他约定，并均在合同上签名确认。再查明，2010年5月10日，以农行相城支行为贷款人与本案原、被告签订《个人购房担保借款合同》1份，借款人（抵押人）为被告叶江斌，保证人为本案原告，根据被告叶江斌的申请，农行相城支行同意向其发放个人购置住房借款1750000元，并于合同当日发放该贷款；保证人的保证方式为连带责任保证。因被告叶江斌未按约归还银行贷款，农行相城支行向本院起诉，要求被告叶江斌和本案原告承担相应责任。本院于2013年10月16日作出（2013）相商初字第1093号民事判决书，判决被告叶江斌偿还农行相城支行贷款1687620.26元及利息、罚息15976.60元（截止2012年12月10日）以及上述贷款本金1687620.26元自2012年12月11日起至判决确定的给付之日止按合同约定计算的利息、罚息；赔偿农行相城支行为实现债权而支出的律师代理费43672元；并判决本案原告对被告叶江斌上述全部债务承担连带清偿责任；案件受理费10303元由被告叶江斌和本案原告共同负担。该判决已生效。本案原告据此于2013年11月21日向农行相城支行共支付款项1843248.59元。另查明，原告先后三次向被告发生通知函，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告根据合同承担违约责任，通知函于2014年2月27日送达被告。上述事实，由原告的营业执照、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、本院（2013）相商初字第1093号民事判决书、原告向农行相城支行的付款凭证、通知函及EMS查询清单以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中原告自认，涉案房款2190000元，已由被告自付440000元、另通过贷款支付1750000元，房款全部付清；涉案房屋已具备交付条件但尚未交付被告。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同房价2190000元，其中1750000元由被告向农行相城支行贷款后支付，因被告未按约向银行还款，农行相城支行向法院诉讼，并要求本案原告作为连带责任保证人承担责任。本案原告根据生效判决书向农行相城支行代偿共1843248.59元。双方约定“因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同；若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付合同约定房屋总价20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用”，现原告已向农行相城支行承担了保证责任，按合同约定可向借款人即本案被告追偿，被告应返还原告1843248.59元。合同约定原告单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告向被告发出解除合同的通知，通知于2014年2月27日到达被告，双方的《商品房买卖合同》于2014年2月27日解除；被告还应配合原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续，并按合同约定承担相应费用。因被告未按约向银行支付贷款本息，导致原告承担了保证责任，《商品房买卖合同》亦因此解除，合同解除的原因应归责于被告，被告还应按合同约定支付原告房款20%的违约金计438000元。被告已付原告2190000元，与应返还原告的代付款1843248.59元和应支付原告的违约金438000元相抵，被告还应支付原告91248.59元。被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告叶江斌之间的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201004010136）于2014年2月27日解除。二、被告叶江斌于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市合景房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，撤销登记费用由被告叶江斌负担。三、被告叶江斌返还原告苏州市合景房地产开发有限公司代付款人民币1843248.59元。四、被告叶江斌支付原告苏州市合景房地产开发有限公司违约金人民币4380000元。综合上述第三、四项，被告叶江斌应支付原告2281248.59元，与已支付的2190000元相抵，尚需支付原告人民币91248.59元，于本判决生效之日起十日内履行。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币12200元，由被告叶江斌负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告叶江斌于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一五年三月三日书记员  候佳芸