北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第16441号原告北京东润装饰工程有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村。法定代表人陈运全，董事长。委托代理人王振花，北京市中银律师事务所律师。被告赵平元，男，1961年9月8日出生。原告北京东润装饰工程有限公司（以下简称原告）与被告赵平元（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官何杨彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈运全及其委托代理人王振花，被告赵平元到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告起诉称：2000年至2010年4月，被告在原告处工作。2007年，为了照顾本公司员工，原告依照被告的请求提供北京市通州区宋庄镇小堡村东润装饰公司3号住宅楼X单元X层X号房屋（以下简称XXX室房屋）用于解决被告的居住困难。实际上，XXX室的建设并未取得建设工程规划许可证等相关资质，原告并没有对外出租权，被告在明知该事实的情况下，依然要求原告与其签订书面协议。2007年2月26日，被告与原告签订四份有关承租XXX室的《房屋租赁合同》，承租期限分别为2007年2月26日起至2052年8月25日止、2007年2月26日起至2027年2月25日止、2027年2月26日起至2047年2月25日止以及2047年2月26日起至2052年8月25日止。这些合同签订后，被告随即入住。2010年，被告从原告处离职。原告因为XXX室没有对外出租权，要求被告返还该房屋，但被告一直不配合返还。原告认为XXX室是在未取得建设工程规划许可证等资质情况下所建，原告并没有对外出租权，该情况被告在订立合同时已知晓。根据相关法律及司法解释的规定，原告与被告之间签订关于XXX室的《房屋出租合同》应属无效。原告故起诉至法院，请求法院依法判令：1、被告与原告于2007年2月26日所签订的关于XXX室房屋的《房屋租赁合同》无效；2、被告支付占有XXX室房屋的使用费98437元、物业费3150元、暖气费13750元及水电费1819.5元；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述不属实，原告说的都是假话。经审理查明：原告向本院提交四份《房屋租赁合同》，该四份《房屋租赁合同》的甲方均为原告、乙方均为被告，四份合同均约定被告作为乙方承租使用本案涉及的XXX室房屋，涉及的租赁的房屋为同一处房屋。四份合同的内容基本一致，只是在乙方承租使用房屋时间及租赁房屋费用计算上存在差别：第一份合同约定的乙方承租使用房屋的时间为45.5年，自2007年2月26日起至2052年8月25日止，承租使用45.5年每平米租金为2000元，125平米承租使用45.5年，合计租金25万元；第二份合同约定的乙方承租使用房屋的时间为20年，自2007年2月26日起至2027年2月25日止，承租使用20年每平米租金为880元，125平米承租使用20年，合计租金11万元；第三份合同约定的乙方承租使用房屋的时间为20年，自2027年2月26日起至2047年2月25日止，承租使用20年每平米租金为880元，125平米承租使用20年，合计租金11万元；第四份合同约定的乙方承租使用房屋的时间为5.5年，自2047年2月26日起至2052年8月25日止，承租使用5.5年每平米租金为880元，125平米承租使用5.5年，合计租金3万元。该四份合同其他约定的内容一致，并约定水、电费用由乙方自理，乙方在甲方工作期间电话、电讯、暖气等费用甲方不向乙方收取，乙方离位期间，应按甲方规定支付电话、电讯、暖气等费用。被告在庭审中认可签订了该四份合同，认可合同的真实性。被告原来在原告处工作，2010年从原告处离职。原告提出该四份合同约定的租赁物即XXX室房屋建设时没有办理审批手续，也没有规划许可，系违法建设，并由北京市通州区宋庄镇人民政府向原告发放限期拆除通知书，故原告主张该四份合同无效。被告认可该四份合同约定的租赁物即XXX室房屋没有建设审批手续，当时建设时是村里答应的。XXX室房屋位于原告公司院内，系原告的员工住宅楼，大楼一共四层，均没有建设审批手续。原告在庭审中该栋楼的其他房间都出租给别人居住。关于水电费、供暖费等，被告称一直系其本人负责。原告称涉案水电费、电话费等都是其交纳的，本案中原告主张的系被告从2010年离职后的部分。关于从2010年到现在的涉案房屋即XXX室的水电费、物业费、暖气费等，原告称系其交纳，但并未提交证据证明。被告对此不予认可，并向本院提交一张票据注明2013年至2014年的暖气费由被告自行交纳。关于房屋的使用费，原告主张从2010年至2015年的使用费，每年1.5万元，一共7.9932万元。被告对此不予认可，并向本院提交一份协议《关于用XXX居室抵偿赵平元退股金的协议书》，约定：甲方：原告，乙方：被告；乙方原为甲方股东，经本人申请，甲方批准退股，经甲乙双方友好协商，用住宅居室抵偿退股金，具体事项商定如下：一、退股金额为人民币20万元；二、甲方用X号住宅楼X单元X层X号（XXX室）为125平米，折合人民币25万元，使用权为45.5年进行抵偿乙方退股金，自2007年2月26日至2052年8月25日；三、差额为25万元减去20万元等于5万元，由乙方在六年内付清；四、房屋的有关使用规定见租赁合同书。被告以此认为双方关于房屋的使用费已经进行了约定，抵偿了20万元，剩余5万元被告认可尚未支付。原告认可该协议书的真实性。上述事实，有《房屋租赁合同》（四份）、限期拆除通知书、照片、退股申请、《关于用321居室抵偿赵平元退股金的协议书》、收据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案原告出租给被告的XXX室房屋没有国家建设部门发放的建设许可证，也没有规划部门的规划许可，属于违法建设，并由政府部门发放限期拆除通知书，责令拆除。故原告与被告在2007年2月26日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物系违法建设，该合同违反国家法律、行政法规的强制规定，应属无效。原告在本案中主张2007年2月26日签订的四份《房屋租赁合同》无效，本院认为本案中只处理一份合同的效力，虽然四份合同约定的租赁物一致及内容基本一致，但系原告与被告达成的四份，本院仅处理一份合同，本院处理的合同为2007年2月26日原告与被告签订的承租使用房屋时间为45.5年的这一份，这一份合同已经包含了剩余三份合同的租赁期限，本院认为该份合同应属无效。对于其余三份合同的效力原告可以另行处理。故本院对于原告主张2007年2月26日由原告与被告签订的《房屋租赁合同》（约定的承租使用房屋时间为45.5年）无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张该被告使用XXX室房屋的使用费98437元，本院认为根据被告提交的《关于用321居室抵偿赵平元退股金的协议书》，已经明确以原告应退还给被告的退股金20万元用于抵偿XXX室房屋的使用费，剩余5万元被告在六年内付清，原告对该协议的真实性认可，故如被告未按该协议支付，原告可以依据协议进行主张，而不能在本案中主张2010年至2015年的XXX室房屋的使用费，原告的该项主张与协议书冲突，违背协议的内容，本院不予支持。关于水电费、物业费、暖气费，双方在2007年2月26日签署的《房屋租赁合同》中已经进行了约定，现该合同原告主张无效，本院亦确认无效。故关于这些费用的支出双方现在已经没有合同约定，双方可以另行进行补充约定，在未约定之前，关于谁负担这些费用不明确，而且原告在本案中并未提交充足证据证明其交纳了从2010年至今的这些相关费用，被告在庭审中提交了其交纳暖气费的证据。故原告在本案中向被告主张水电费、物业费及暖气费等，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京东润装饰工程有限公司与被告赵平元于二○○七年二月二十六日签订的《房屋租赁合同》（合同约定的承租使用房屋时间为四十五点五年，自二○○七年二月二十六日起至二○五二年八月二十五日止）无效；二、驳回原告北京东润装饰工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费一千三百二十二元，由原告北京东润装饰工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  何杨彪二〇一五年十月二十七日书记员  王 芳