海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终847号   上诉人（原审原告）：李华桥，男，1980年10月27日出生，汉族，现住广东省广州市越秀区。   委托诉讼代理人：高德刚，广东任高扬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田涛，广东任高扬律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇滨海北路18号。   法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。   委托诉讼代理人：彭文清，海南遂良律师事务所律师。   上诉人李华桥因与被上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称东方滨海花园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院(2018)琼9007民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   李华桥上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持李华桥一审诉讼请求；3.本案诉讼费全部由东方滨海花园公司承担。事实和理由：一、一审法院关于缔约过失责任的事实认定错误。李华桥与东方滨海花园公司于2017年1月13日订立的《海东方产权式酒店意向认购书》是双方真实的意思表示，是一份独立的合同，一审判决将东方滨海花园公司故意违反《海东方产权式酒店意向认购书》的行为认定为缔约过失行为错误。二、一审判决关于《海东方产权式酒店意向认购书》效力的法律适用错误。《海东方产权式酒店意向认购书》虽然是一份预约合同，但其独立性的效力不依附于《商品房买卖合同》的签署与否。本案应根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律法律问题的解释》第二条的规定，追究东方滨海花园公司的违约责任。三、一审判决在认定东方滨海花园公司违反《海东方产权式酒店意向认购书》的同时，又不按照该认购书的约定来归责，放纵了恶意毁约行为，损害了诚实信用原则，东方滨海花园公司违约，应双倍返还李华桥支付的200000元认购金。四、涉案房屋虽还未出售，但东方滨海花园公司必将另行出售，涉案房屋升值已超过200多万元，李华桥主张600000元的可预期经济利益损失在合理范围内。综上，请求二审法院支持李华桥的上诉请求。   东方滨海花园公司辩称，一、本案为商品房预售合同纠纷，李华桥主张应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律法律问题的解释》第二条的规定来处理本案纠纷，明显适用法律错误。二、李华桥交付的200000元不是定金，只是意向金，不适用定金条款的法律依据。东方滨海花园公司认为导致双方不能签订正式的《商品房买卖合同》是政策原因，东方滨海花园公司已经函告李华桥要求变更支付尾款的方式，东方滨海花园公司没有违约行为。三、双方签订的《海东方产权式酒店意向认购书》不是正式的《商品房买卖合同》，不具有效力，不存在违约责任的问题。李华桥主张可期待利益损失600000元是没有法律依据的，且李华桥提出可期待利益600000元超出双方签订合同时可以预见或可预知的问题。综上，李华桥的上诉请求没有事实根据及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   李华桥向一审法院起诉请求：1.判令东方滨海花园公司向李华桥一次性双倍返还定金400000元；2.东方滨海花园公司向李华桥一次性支付期待利益损失600000元；3.诉讼费由东方滨海花园公司承担。   一审法院认定事实：李华桥与东方滨海花园公司于2017年1月13日就海南省东方市海东方项目2、3期17#-A号产权式酒店签署了《海东方产权式酒店意向认购书》。该认购书约定：该物业套内建筑面积114.145m，按照套内面积单价17248.24元/m计算房款，总价196880元；付款方式为按揭付款；认购金为200000元。同时补充约定，如东方滨海花园公司在预定期内另行售出该房的，须双倍退还认购金。2017年9月30日，东方滨海花园公司就海东方项目2.3期17#-A号产权式酒店取得了[2017]东房预字（0057）号《东方市商品房预售许可证》。2017年10月11日，东方滨海花园公司向李华桥通知取得了该房的预售许可证，并要求李华桥于2017年10月13日前支付剩余房款。李华桥在收到该通知后，立即前往东方滨海花园公司销售部办理按揭付款手续，但东方滨海花园公司与中国工商银行股份有限公司东方市支行于2017年12月16日才签订《按揭贷款业务合作协议》，因此不能在双方约定的期限内办理按揭贷款业务，东方滨海花园公司要求李华桥一次性支付剩余房款，不能为李华桥办理按揭手续及签署《商品房买卖合同》。2017年9月，东方滨海花园公司向李华桥邮寄了《关于通知李华桥办理海东方项目退订手续的函》，如未付清全款，通知李华桥退订该房并可另行出售。在收到东方滨海花园公司要求李华桥在2017年10月13日前支付剩余房款的通知后，李华桥至今未在通知期限内付清全款，根据认购书《附加协议》第二条款的约定，东方滨海花园公司另行出售该房的，须向李华桥双倍赔偿认购金。但李华桥没有提供证据证明东方滨海花园公司已另行出售该房，截止到2018年4月10日，东方市海东方项目2.3期17#-A号产权式酒店在东方市无商品房网签信息和无商品房合同备案记录。因在2017年10月13日前，东方滨海花园公司未与中国工商银行股份有限公司东方市支行签订合作协议，故中国工商银行股份有限公司东方市支行无法为涉案房屋办理按揭贷款。   一审法院认为，李华桥与东方滨海花园公司于2017年1月13日签订的关于东方市海东方项目2、3期17#-A号产权式酒店的《海东方产权式酒店意向认购书》对双方具有约束力，但该认购书并不具有商品房买卖合同的效力，该认购书的签订，属于双方《商品房买卖合同》缔约前的一个过程。现因东方滨海花园公司未及时与银行签订贷款协议等原因，导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》。东方滨海花园公司对《海东方产权式酒店意向认购书》的违反，构成对未签订的《商品房买卖合同》的缔约过失责任，缔约过失责任的赔偿范围通常是信赖利益的损失，信赖利益的损失限于直接损失，李华桥的直接损失为其已支付的意向认购金200000元及东方滨海花园公司占用该笔款项所产生的资金占用期间利息。虽然双方签订的《海东方产权式酒店意向认购书》附加协议中有“如果东方滨海花园公司在预定期内另行出售涉案房屋，东方滨海花园公司双倍退还意向认购金”的约定，但鉴于截止到2018年4月10日，东方滨海花园公司仍未另行出售房屋，故东方滨海花园公司不应双倍退还意向认购金。对于李华桥关于要求东方滨海花园公司向其支付期待利益损失的诉讼请求，因期待利益损失属于间接损失，而东方滨海花园公司只有缔约过失责任，李华桥因丧失交易机会导致的间接损失，不在东方滨海花园公司的赔偿范围之内，故对该项诉讼请求不予支持。东方滨海花园公司应返还李华桥向其交付的意向认购金200000元及支付占用该笔款项所产生的资金占用期间利息（以200000元为本金，按年利率6%，从2017年1月13日计算至实际清偿之日止）。   综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李华桥返还意向认购金200000元及支付利息（以200000元为本金，按年利率6%，从2017年1月13日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回李华桥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元(李华桥已预交），已减半收取，由李华桥负担4750元，东方滨海花园房地产开发有限公司负担2150元。   二审中，当事人均未提交新证据。   对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，2017年12月16日中国工商银行股份有限公司东方市支行与东方滨海花园公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，涉案房屋可办理按揭贷款手续，但东方滨海花园公司未通知李华桥可按《海东方产权式酒店意向认购书》的约定签订《商品房买卖合同》。2018年1月8日李华桥提起诉讼，二审期间东方滨海花园公司明确表示不愿意与李华桥按《海东方产权式酒店意向认购书》的约定签订《商品房买卖合同》。   以上二审另查明事实有《按揭贷款业务合作协议》及当事人的当庭陈述等证据在案证实，足以认定。   本院认为，本案二审的争议焦点是李华桥主张东方滨海花园公司双倍返还定金400000元及支付预期利益损失600000是否有相应的事实根据及法律依据。关于双倍返还定金400000元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，李华桥与东方滨海花园公司于2017年1月13日签订的《海东方产权式酒店意向认购书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。而东方滨海花园公司在合同履行过程中以政策原因不能办理按揭贷款为由，变更按揭付款方式，要求李华桥一次性支付剩余房款，拒绝与李华桥签订《商品房买卖合同》。在涉案房屋具备办理按揭贷款手续的情况下，东方滨海花园公司未通知李华桥可按《海东方产权式酒店意向认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，且在本案二审审理期间东方滨海花园公司亦明确表示不愿意与李华桥按《海东方产权式酒店意向认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，东方滨海花园公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《海东方产权式酒店意向认购书》第四条约定，李华桥在签署本意向认购书时，自愿向东方滨海花园公司支付意向认购金200000元，该意向金在双方签署《商品房买卖合同》后，即转为李华桥在《商品房买卖合同》项下应付的房价款的组成部分；且《附加协议》第一条第2项还约定，如东方滨海花园公司在李华桥预定期内另行出售该房，东方滨海花园公司双倍返还意向金。可见李华桥向东方滨海花园公司支付的200000元虽名为意向金，但从双方的约定条款的内容来看是李华桥作为购买涉案房屋所作担保，故其实质为定金的性质。现东方滨海花园公司未与李华桥签订《商品房买卖合同》，不愿将涉案房屋出售给李华桥，因此，李华桥主张东方滨海花园公司双倍返还定金共计400000元，有相应的事实根据及法律依据，本院予以支持。一审判决认为东方滨海花园公司违反《海东方产权式酒店意向认购书》的约定是未签订的《商品房买卖合同》的一种缔约过失行为错误，本院予以纠正。关于李华桥主张的预期利益损失600000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，《海东方产权式酒店意向认购书》不是《商品房买卖合同》，该《海东方产权式酒店意向认购书》的履行即双方签订《商品房买卖合同》，因此，涉案房屋的价格上涨不能成为履行《海东方产权式酒店意向认购书》可获得的利益，故李华桥的该主张缺乏依据，本院不予支持。   综上所述，李华桥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、撤销海南省东方市人民法院(2018)琼9007民初222号民事判决；   二、东方滨海花园房地产开发有限公司双倍返还李华桥定金共计400000元，于本判决生效之日起十日内付清；   三、驳回李华桥的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费6900元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担2760元，由李华桥负担4140元；二审案件受理费11800元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担4720元，由李华桥负担7080元。   本判决为终审判决。   审判长 张模金   审判员 何昌恩   审判员 王天琳      二○一八年八月三十日   书记员 刘昕昕   速录员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。