陕西省甘泉县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0627民初127号原告陕西祥瑞房地产开发有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区东苑社区祥瑞小区4—2—***号。法定代表人李俊祥，系该公司经理。委托代理人李文强，男，1962年1月17日出生，汉族，陕西省甘泉县美水街道办事处居民，现住甘泉县城内东台区，公民身份证号码：6126271962********。委托代理人马小卉，女，1976年8月20日出生，汉族陕西省甘泉县148法律服务所法律工作者，现住甘泉县育英路***号。被告中国移动通讯集团陕西有限公司延安分公司。住所地：延安宝塔区中心街移动大厦。法���代表人潘利，系该公司总经理。委托代理人张东亚，男，陕西嘉岭律师事务所律师。原告陕西祥瑞房地产开发有限公司与被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日作出（2016）陕0627民初44号民事判决书，被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司不服该判决，上诉于延安市中级人民法院，延安市中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）陕06民终1424号民事裁定书，撤销陕西省甘泉县人民法院（2016）陕0627民初44号民事判决书，发回本院重审，本院受理后另行组成合议庭依法公开开庭审理了本案，原告委托代理人李文强、马小卉，被告委托代理人张东亚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陕西祥瑞房地产开发有限公司诉称：2012年7月9日陕西祥瑞房地产开发有限公司与被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司签订了两份房屋买卖合同。被告购买“清泉名苑小区”第1幢第一层16—18号房和第五层整层。第一层16—18号约定面积为297.86平方米，每平方米价款为13000元，第五层整层约定面积为1438平方米，每平方米价款为6500元，双方还约定了付款方式、面积确认及违约责任等。经甘泉县房地产管理局确认，第一层16—18号房的实际面积为260.69平方米，第五层整层实际面积为1623.28平方米，被告第一层16—18号房多支付了483210元，第五层整层少支付房款1204320元，实际少支付房款721110元，原告多次被告协商处理此事未果，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、原被告所签订的购房合同中的第五条第二款第二项为：产权面积大于合同约定面积，按照差额面积的房款由买受人支付出卖人,2、依法判令被告支付原告买卖房屋差额面积的房款721110元及至付款责之日的利息。3、由被告承担本案诉讼费及相关费用。被告中国移动通讯集团陕西有限公司延安分公司辩称：原告的诉讼因超出一年的除斥期间，涉案购房合同条款的变更权已经消灭。最高人民法院在《民法通则若干意见》第73条规定“可变或者可撤消的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤消的，人民法院不予保护”。根据该规定，具有变更权的当事人自知道或者应当知道变更事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。该“一年”是除斥期间，不存在中止、中断、和延长两份购房合同均签订于2012年7月9日，房管局对涉案房屋面积测绘是在2012年8月，原告如果认为合同条款显失公平，应于2012年8月便已知道其享有变更权，然其未在法定期限内行使权利，应当依法确认原告丧失要求法院变更的权利，原告须接受合同约束，履行合同义务，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。二、涉案合同条款并不构成显失公平，不应当予以变更。《合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院变更：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《民法通则若干意见》第72条规定：“一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”可见，认定显失公平应当从以下两个方面考察：一是考察合同对双方当事人是否明显不公平。公平原则的实质在于均衡合同当事人的利益，对显失公平合同的认定应结合当事人权利义务是否对等、一方获得利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯、显失公平的原因是否适当等��面综合衡量。二是要考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上的优势地位，而使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平合同中利益受损的一方往往因为无经验，对行为的内容缺乏正当认识的能力，或者因为某种急迫的情况而非自愿接受了对方提出的条件。本案中，被告与原告在平等、自愿、协商一致基础上所签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同一旦订立，双方即应严格按照约定全面履行各自的权利义务。本案中，原告作为房屋出卖方，从事房地产开发长达16年，专业做房地产开发和买卖；而被告是通信企业，业务与房地产买卖毫无关联，无任何条件能够牵制原告让���签订不公平合同，因此根本不存在被告故意利用优势或者原告的草率、无经验等订立合同，本案在订立购房合同时根本不存在显失公平的情形，更不存在重大误解的情形。故此，案涉购房合同不存在法定的变更事由。在市场经济条件下，要求达到完全的对等是不可能的，做生意都是有赔有赚，从事交易必然要承担风险，并且这种风险都是当事人自愿承担的，这种风险造成的不平衡如果是法律允许的限度范围之内，这种风险就是商业风险。很明显，双方约定的面积差异处理条款，是原告自愿承担的，更是原告在订立合同时就应当预料到的。况且，法律也没有对这种约定作出某种禁止性的规定，应当认定该条款合法有效。况且，原告从业多年，经验远比被告多，其修建房屋有图纸，有科学依据，应当很清楚房屋面积误差不应超过3%。然而，现在被告购买的房屋两层���积的误差均超出3%，其中一层面积误差为12%，五层面积误差为13%，且一层少、五层多，是被告极不满意的，违背了被告购房的初衷和基本要求，给被告经营造成巨大的困难，潜在损失很大。三．被告不应当再向原告支付购房款。1.涉案合同条款完全符合法律规定。2.、按照法律规定的面积误差处理办法，原告反而应当退赔被告购房款为（不包括利息）569844.6元。3、如果不考虑除斥期间的限制，必然会导致履行多年的合同面临变更风险，不利于维护民事关系的稳定。至于原告提供的谈判纪要，因法律规定除斥期间并不存在终止、中断。不能达到原告的证明目的。本案不存在显失公平，合同法第五十四条规定。合同虽然由被告提供，但被告并没有强迫原告签订，原告签字盖章的行为是对合同全部条款的认可。以及面积差异处理办法。综上所述，按照合同约定的面积误差处理方式，被告不应当向原告支付购房款；按照法律规定的面积误差处理办法，原告反而应当退赔被告购房款为（不包括利息）569844.6元。而绝不存在原告诉请的变更合同条款后的被告支付原告购房款721110元。况且，本案不存在法定的变更事由，原告的变更权因其起诉已经远远超出一年的除斥期间而丧失。故恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为了支持自己的诉讼请求向法庭提供如下证据予以证明：1、原被告签订的甘泉分公司营业厅购置合同、甘泉县人民政府出具的甘房权证金庄区字第03－0**号产权证书。证明原被告双方签定买卖合同，被告购买于原告开发的位于甘泉县清泉茗苑第一层的房屋，其中约定对于面积差额的��理方式，最终甘泉县人民政府确认面积260.69平方米，比约定面积少37.17平方米，价格差额483210元的事实，原告应当退回483210元。2、原被告签订的甘泉分公司办公楼购置合同、甘泉县人民政府出具的甘房权证金庄区字第03－0**号产权证书。证明原被告双方签定买卖合同，被告购买于原告开发的位于甘泉县清泉茗苑第五层整层的房屋，其中约定对于面各差额的处理方式，最终甘泉县人民政府确认面积1623.28平方米，比约定面积少185.28平方米，价格差额1204320元的事实，被告应当补交1204320元。同时证明合同约定显失公平，给原告造成巨大经济损失，合同第五条应予以变更。结合第一组证据证明，被告实际应当付721110元及利息。3、被告向相关部门提供的介绍信一份。证明被告因自己客观实际需要，对房屋的面积予以调整，将5层的40平方米调整登记到1层，1层和5层变更登记面积和实际面积不符，应当以实际面积为准，同时法院应当提出司法建议，对被告随意变更面积，伪造面积的违法行为予以处理。第四组证据谈判纪要及谈判纪要（附件）。证明被告公司认识到合同显失公平，为处理面积差异事宜进行两次商谈，被告公司报省公司审批，征得省公司同意。被告公司办公室主任惠建平表示对处理此事拖延时间长表示歉意。最终达成一致协议：开发商同意接受原来的条款，即对于购房多出的面积进行一次性补偿，共计补偿43.2万元。但由于被告公司原因，谈判纪要未能履行，进一步证明双方签定的购房协议，显失公平，所以被告公司愿意补偿。证明该协议第五条应当予以变更。被告对原告提交的第一组证据的第一份的甘泉分公司营业厅的购置合同没有异议，该购置合同第五条第二款第二项明确约定了产权登记面积大于合同约定面积时超出部分的房价款买受人不在承担的内容，对于第一组第二份证据及03-019号房屋产权证书的真实性有异议，我们要求原告方出具该证据的原件。理由：1、原告不能提供该房产证的原件；2、该房产证的登记时间是2012年8月28日；3、该房产证上登记的建筑面积260.69平米，与房产证原件上登载的建筑面积300.69平米面积不一致。对于第二组证据的第一份证据没有异议；对于第二组证据的第二份证据没有异议该购置合同第五条第二款第二项明确约定了产权登记面积大于合同约定面积时超出部分的房价款买受人不再承担的内容，对于第一组第二份证据及03-018号房屋产权证书的真实性有异议，理由如下：1、原告不能提供该房产证的原件；2、该房产证的登记时间是2012年8月28日；3、该房产证上登记的建筑面积1623.28���米，与房产证原件上登载的建筑面积1583.28面积不一致。第三组证据，原告向被告交付的房屋面积不符合合同的约定，给被告的经营造成的潜在损失很大。因为这一切是原告造成的，应该有原告来承担。对第四组证据，真实性没有异议，证明目的有异议，法律规定合同条款的变更权期限是一年，原告在2012年8月就应当知道变更事由，变更权也不存在，不存在终止、终断和延长。谈判纪要发生在2012年2月20日，原告的起诉超出一年的除斥期间。被告向法庭提供如下证据：移动甘泉分公司营业厅及办公楼购置合同各一份，证明原告与被告签订的购置合同系双方真实意思的表达，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，俩份合同的第五条第二款第二项都约定了产权登记面积与合同约定面积不符时的处理办法；2、03-018号、03-019号房屋所有权证书，其中03-019号房屋产权证书的登记时间为2012年10月22日，建筑面积为300.69平方米。03-018号房屋所有权证书，其中03-018号房屋产权证书的登记时间为2012年10月22日，建筑面积为1583.28平方米。证明依据原告与被告签订的俩份购置合同第五条的约定，被告不应当向原告另行支付差额费用。原告对被告的第一组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，对于签订的合同的第五条第二款第二项显示公平，依法应当变更；第二组证据中对于原告提供的房产证的真实性、证明目的均有异议，我们提供的房屋产权登记时间为2012年8月28日，被告提供的时间为2012年10月22日。后补充办理房屋登记证书，协商向测绘局提出申请，在登记时将5楼面积减少40平方米，将一楼面积增加40平方米，故应当按照实际面积确定。这是属于明显的违法行为，我们对于被告伪造房屋面积及予以严厉的惩罚。结合原.被告提供的证据及质证意见本院认为：原、被告对两份购房合同的真实性没有异议，本院予以确认，对于原、被告提供的房产证，因原告提供的房产证登记时间在先，被告提供的房产证登记时间在后，且被告单方调整一楼和五楼的建筑面积并予以补办登记房产证，经过对被告的房产证计算，对一楼和五楼的建筑面积调整40平方米，被告的“一增一减”40平方米建筑面积恰好与原告提供的房产证相吻合，故本院应予采信原告的房产证，被告的房产证本院不予认可，对原告提供的第三组和第四组证据，因被告认可，本院予以确认。经审理查明：2012年7月9日陕西祥瑞房地产开发有限公司与被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司签订了两份房屋买卖合同。被告购买“清泉名苑小区���第1幢第一层16—18号房和第五层整层。第一层16—18号约定面积为297.86平方米，每平方米价款为13000元，第五层整层约定面积为1438平方米，每平方米价款为6500元，双方还约定了付款方式、面积确认及违约责任等。经甘泉县房地产管理局确认，第一层16—18号房的实际面积为260.69平方米，第五层整层实际面积为1623.28平方米，被告第一层16—18号房多支付了483210元，第五层整层少支付房款1204320元，实际少支付房款721110元，原告多次被告协商处理此事未果，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、原被告所签订的购房合同中的第五条第二款第二项为：产权面积大于合同约定面积，按照差额面积的房款由买受人支付出卖人,2、依法判令被告支付原告买卖房屋差额面积的房款721110元及至付款责之日的利息。3、由被告承担本案诉讼费及相关费用。另查明被告于2012年10月19日向延安市建恒测绘公司提出申请，调整所购房屋一楼和五楼的公摊面积，将5楼面积减少40平方米，将一楼面积增加40平方米。并于2012年10月22日重新补充办理房屋登记证书。上述事实，有原、被告的陈述及相关证据在案佐证。本院认为：原，被告自愿达成两份购房合同，该合同符合相关法律规定，合同合法有效，原告在给被告办理房产登记的过程中发现房产面积有误差后，继而与被告因产权登记面积和合同约定面积发生争议，发生争议后被告并未提出解除合同，仍然要求原告继续履行合同，但该合同均系被告提供属格式合同，被告未采取合理的方式提请原告注意免除或者限制责任的条款，原、被告在两份合同中第五条第二项均约定：产权登记面积大于合同约定面积，超出部分的房款买受人不在承担的约定，违反公平交易���则，给原告造成巨大财产损失，该条款属无效约定，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持，原告要求支付利息的诉讼请求与法无据，不予支持。·依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项、第四十一条第二项、第五十四条第二项，第一百零九条之规定，判决如下：将原、被告在两份合同中第五条第二项变更为：产权登记面积大于合同约定面积，超出部分的房款由买受人承担。被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司于本判决生效后十五日内，向原告陕西祥瑞房地产开发公司支付购房款721110元。驳回原告陕西祥瑞房地产开发公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11000元，由被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。此页无正文审 判 员 ：高兆丰审 判 员 ：曹江平人民陪审员 ：马玉成二〇一七年七月二十一日书 记 员 ： 宋 江