内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2015）准民初字第3099号原告高磊厚，男，19＊＊年＊月＊日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。被告景泰华府业主委员会，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。负责人刘玉军，该业主委员会主任。委托代理人高福，该业主委员会主任。被告准格尔旗房地产管理局，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。法定代表人杨玉和，该局局长。委托代理人奇海龙，内蒙古准格尔律师事务所律师。原告高磊厚与被告景泰华府业主委员会（以下简称景泰业主委员会）、准格尔旗房地产管理局（以下简称准旗房管局）承揽合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法由代理审判员张丽峰适用简易程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理，原告高磊厚、被告景泰业主委员会委托代理人高福、准旗房管局委托代理人奇海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高磊厚诉称，2014年8月8日，景泰业主委员会将小区屋面防水工程承揽于高磊厚维修，双方签订了《维修协议》，协议约定合同总量为15330.9平方米，每平方米32元，共计490588.8元；质保期五年，保证金为合同总价的5%即24529.4元，质保期满后高磊厚；付款方式为：1、将验收结果如实报房地产管理部门；2、每平方米材料及作业施工价位32元；3、保修金由房管局扣除；4、景泰业主委员会只负责验收呈报，高磊厚施工结束后由施工作业方向房地产主管部门申请列支。2014年9月7日，景泰业主委员会又将小区居民楼女儿墙渗水维修工程承揽予高磊厚，双方签订了《维修协议》，协议约定工程价款为221807.5元，质保金5%即11090.38元，质保期为两年，保证金由房管局扣除，协议书呈报房管局。高磊厚签订协议后，完成了全部工程，景泰业主委员会一直未给付工程款。高磊厚认为，景泰业主委员会将小区维修工程承揽予高磊厚维修，双方签订了协议，该协议合法有效，景泰业主委员会作为签订合同权利人，其有义务支付或协助支付高磊厚维修费用。准旗房管局作为景泰华府小区居民楼两共基金的管理职能部门，协议明确约定费用由主管部门房地产管理局支付，而且在维修时已将维修项目呈报准旗房管局，准旗房管局明知上述施工内容，现高磊厚已经将工程完成一年多，除应扣除质保金部分外，应承担支付维修费用的责任。故请求：1、依法判令景泰业主委员会、准旗房管局给付高磊厚房屋维修款676776.49元（已扣除质保金35619.8元）；2、保留质保金35619.8元诉权；3、本案诉讼费由被告承担。原告高磊厚出示《会议纪要》、《维修协议》及《景泰小区防水项目验收明细》、《专项维修基金业主确认签字表》，拟证明其主张。被告景泰业主委员会辩称，对维修款金额没有异议，质保金高磊厚并未主张，到期后应当给付。被告景泰业主委员会未向法庭出示证据。被告准旗房管局辩称，一、高磊厚请求准旗房管局给付房屋维修款无事实依据。准旗房管局认可高磊厚与景泰业主委员会签订的《维修协议》，对双反共签订的协议内容准旗房管局也知道，高磊厚也确实实施过房屋维修工作。但本案中高磊厚签订《维修协议》的相对方是景泰业主委员会，且《维修协议》是在高磊厚与景泰业主委员会双方自愿、协商的基础上签订的，作为协议之外的第三人没有事实及法律依据直接向协议中的当事人承担法律义务；二、高磊厚请求准旗房管局给付房屋维修款无法律依据。高磊厚主张准旗房管局支付维修款，其实就是想动用存放于准旗房管局代管的“维修基金”。按照《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》第十条、第十一条的规定，准旗房管局代管的维修基金的具体使用权人为景泰业主委员会，并非准旗房管局，应当有景泰业主委员会审定后支付。准旗房管局无权决定该笔款项的使用。且依据《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》第四十五条的规定，准旗房管局作为本地区房地产行政主管部门，至负责行政指导、协调和监督该维修基金的管理与使用职权，主要监督维修基金是否专款专用、是否存储专项银行、是否存在截留、挪用等情况，无权干扰业主委员会的意志，其是否同意给付不属于准旗房管局的职能范围；三、维修基金使用应担符合法定的程序。业主发现共用部位和共用设施设备需要维修，有业主向业主委员会反映使用两共基金，业主委员会向房管局提出申请，有业主委员会提供证据证明该笔费用需要两共基金支付。由业主委员会提交预算报告、维修协议。施工方必须是在房管局备案的企业，提交施工前、中、后的图片以及工程材料使用明细。提交预算报告及同意使用两共基金的书面材料（三分之二是指建筑面积和业主人数），具备以上条件后房管局才能付款。在两共基金使用过程中，大多数维修方领取了维修款后，放弃主张质保金也不按照合同约定履行质保义务，房管局虽扣取质保金，但房管局对质保期内维修不负责任。景泰业主委员会未经过三分之二以上业主同意，因此房管局未支取维修基金。被告准旗房管局未向法庭出示证据。经审理查明，2014年8月8日，景泰业主委员会与高磊厚签订了《维修协议》，由高磊厚负责景泰华府小区屋面防水翻烫施工，景泰业主委员会负责使用材料和施工质量的监督。合同约定施工总量为15330.9平米，单价为32元／平米，总金额为490588.8元，质保期为五年，保证金为合同总价的5%。材料要求由高磊厚提供，生产厂家由景泰业主委员会制定，厚度为3mm，纵横拉力大于500，低温柔性负十度以上，不透水，耐热度90度。验收方法：高磊厚施工结束后，由景泰业主委员会会同有关部门按协议标准实际测量。验收合格后由景泰业主委员会向物业部门呈报验收结果及其他证明。付款方式：1、将验收结果如实报房地产管理部门；2、每平米材料及作业施工价位32元（此价包括税金、安全费、上料费、落水放低等）；3、保修金由房管局扣除；4、景泰业主委员会仅负责验收呈报，高磊厚施工结束后由施工作业方向房地产主管部门申请列支。景泰业主委员会盖章确认、高磊厚签字捺印。高磊厚施工完毕后，其施工的全部工程均经过景泰业主委员会各个组团的验收合格，且景泰业主委员会认可该验收结果，并在《景泰小区防水项目验收明细表》上签字确认。2014年9月7日，景泰业主委员会与高磊厚签订了《维修协议》，由景泰业主委员会委托高磊厚负责维修景泰华府小区居民楼女儿墙渗水，约定单价为85元／米，具体施工长度以《验收明细表》确定的长度为准。质保期为两年，保证金为合同总价的5%。材料要求、验收方法、付款方式：均未约定。景泰业主委员会盖章确认、高磊厚签字捺印。高磊厚施工完毕后，其施工的全部工程均经过景泰业主委员会各个组团的验收合格，且景泰业主委员会认可该验收结果，并在《景泰小区防水项目验收明细表》上盖章。2015年9月24日，景泰业主委员会与高磊厚进行了结算，确定景泰华府小区居民楼女儿墙渗水产生维修款221807.5元。还查明，景泰华府小区由十一个组团，2400多户组成。且景泰业主委员会已经将高磊厚达成《维修协议》且履行完毕维修工程并验收合格的相应材料提交准旗房管局，但无法满足三分之二业主签字的条件，因此准旗房管局不予提取维修基金。本院认为，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。本案中高磊厚与景泰业主委员会存在承揽合同关系，双方签订的两份《维修协议》均合法有效，高磊厚按照协议约定履行了维修义务并向景泰业主委员会交付了工作成果，景泰业主委员会已经对高磊厚交付的工作成果进行了验收，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条的规定，定作人应当按照约定的期限支付报酬。本案中景泰业主委员会应当向高磊厚支付除质保金外的维修费用共计676776.49元，且高磊厚有权在质保期届满后就剩余质保金另行主张。对高磊厚主张的准旗房管局在其收取的景泰华府小区共用部位共用设施设备维修基金范围内对景泰业主委员会欠付的维修费承担共同给付义务，该主张无法律依据，本院不予支持。首先准旗房管局并非本案所涉两份承揽合同的相对方，其无法律义务履行维修费的给付义务；其次，根据内蒙古自治区建设厅、财政厅关于认真贯彻执行《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知的规定，各旗、县（市）房地产行政主管部门、财政部门负责维修基金的管理和使用的指导、协调和监督工作，因此本案中房地产行政部门负责代管维修基金，且根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定维修基金属全体业主共同所有，准旗房管局无权以其名义处分该部分维修基金；最后，准旗房管局代管维修基金系其依法取得的行政职权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。人民法院设行政审判庭，审理行政案件。因此对高磊厚提出的准旗房管局承担给付责任的诉讼请求，另行提起行政诉讼。故依照《中华人民共和国合同法》第二百五十一条、第二百六十一、第二百六十三条，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第四条的规定，判决如下：一、景泰华府业主委员会于本判决生效后立即给付高磊厚房屋共用部分维修款676776.49元；二、驳回高磊厚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10924元，减半收取2462元（原告高磊厚已预交），由被告景泰华府业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  张丽峰二〇一五年十月九日书 记 员  师 洁附：本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。第二百六十一条承揽人完成工作的，应当向定作人交付工作成果，并提交必要的技术资料和有关质量证明。定作人应当验收该工作成果。第二百六十三条定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。第四条人民法院依法对行政案件独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。设行政审判庭，审理行政案件。