广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4796号上诉人（原审被告）：赖红，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：唐培南，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：广州市沃凯投���管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：郭渭云，职务董事长。委托代理人：吴海滢，该公司职员，联系地址同上。委托代理人：徐思念，1982年12月3日，该公司职员，联系地址同上。上诉人赖红、唐培南因与被上诉人广州市沃凯投资管理有限公司（以下简称沃凯公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年12月4日，沃某公司（出租方、甲方）与赖红（承租方、乙方）签订《沃某街商铺租赁（补充）合同》，约定：甲方同意将属下的位于广州���天河北路460号101房自编112A号铺（以下简称涉讼商铺）租赁给乙方使用；乙方对甲方所出租的该物业做了充分了解，愿意承租该物业，双方约定该物业只能做商铺使用，乙方将该物业用于经营翡翠、钻石、珠宝等；租赁期从2012年12月4日起至2018年12月3日止；甲乙双方约定从2012年12月4日起的60个自然天为装修期，期间免交租金，但需支付其他费用（包括但不限于管理费、水电费、电话费等费用）；但如果乙方提前开业，则租金从开业当天起计算；因受市政施工影响，前6个月租金按照8折收取（不含装修期）；2012年12月4日至2014年12月3日，每月租金为69700元；管理费为每月4879元，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付当月管理费；租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付当月租金；本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、��理费及其他应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方搬出商铺之日并缴清所有费用之日起30天内将上述前三项保证金无息退给乙方；退保证金时，乙方必须提交保证金收据原件，否则甲方有权不予退还保证金；乙方认可甲方当前的水、电费的收费标准（政府有关部门公布标准），甲方按乙方实际使用的数额收取；乙方应在甲方发出缴费通知之日起5个工作日内将水、电费缴交给甲方，甲方开具正式收据；（第7-5条）合同期届满或提前终止而乙方逾期不迁出商铺的，乙方除应按照合同期间的标准支付各项费用外，还应按占用期间租金与管理费总额的20%支付违约金；（第7-7条）合同期届满或提前终止的，租赁期满日、双方协商的终止日或一方向另一方发出合同终止的书面通知，另一方收到之日为本合同终止日；乙方应在合同终止之日起三天内搬出所租赁的商铺，逾期搬出的；乙方需支付场地占用费予甲方，场地占用费从合同终止第二日起计，金额以租赁期终止前一个月的租金按日计付同等数额，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续；如乙方在约定期间内未向甲方申请退还财产并支付场地占用费的，即视为乙方留存于租赁物业内之任何财产和设备为废弃物，乙方已放弃所有权，甲方有权自行处理；乙方亦应承担甲方处理该废弃物的劳务费和因拆除租赁物业内的设备和装修并恢复租赁物业原状而产生的费用；如乙方逾期支付租金、管理费、治安联防费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金；若逾期付款超过五日，甲方有权采取停止供应水、电、煤气等强制性措施；若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同；乙方按本合同约定交纳的各项保证金不予退还；甲方有权立即将该商铺另行租给其他人，乙方应按照甲方要求的时间将商铺内的物品搬出，如未迁出的，甲方有权按本合同第7-5、7-7条处理等条款。赖红在该合同上预留的通信地址为其户籍所在地。该合同签订当天，赖红交纳了涉讼商铺的租赁保证金209100元、管理费押金14637元和水电费保证金20000元给沃某公司；沃某公司亦于当天将涉讼商铺交付给赖红使用。2013年10月22日，沃某公司（甲方）、赖红（乙方）与唐培南（丙方）签订《补充协议》，载明：甲、乙、丙三方经协商一致，就涉讼商铺的租赁事宜，签订本补充协议，供共同遵守执行；甲方与乙方于2012年12月4日签订的《租赁合同》及《补充协议》项下乙方自2013年10月22日起变更为赖红、唐培南（即乙方、丙方），合同其余内容不变，原乙方的全部权利义务由本协议的乙方、丙方共同���续履行；自变更之日起，乙方与丙方共同承担所有变更前及变更后应付及未付的相关费用，包括但不限于租金、水电费、物业管理费和其他费用；乙方向甲方缴纳的租赁保证金209100元、管理费保证金14634元及水、电保证金20000元，当返还租赁保证金、管理费保证金及水、电保证金的条件成就时，由甲方直接返还于乙方，与丙方无关等内容。2014年4月28日，沃某公司分别按赖红、唐培南的户籍所在地通过邮政特快专递的方式邮寄了《解除租赁合同通知书》给赖红、唐培南，内容均为：赖红、唐培南从2014年1月1日起未按《沃某街商铺租赁（补充）合同》的约定支付租金、管理费及水电费等相关费用；经其多次发函催促，均未缴纳欠款；赖红、唐培南的行为违反合同及法律规定，根据合同约定及法律规定，其要求解除与赖红、唐培南所签订的租赁合同，并要求赖红、唐培南承担违约赔偿责任：1.自通知到达之日起解除其与赖红、唐培南于2012年12月3日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年12月4日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》；2.保证金合共243737元，按照合同约定不予退还；3.支付自2014年1月1日至实际搬出之日期间所拖欠的租金、管理费、水电费、滞纳金，暂计到2014年4月30日合共316987.64元等。根据邮政部门提供的妥投证明内容显示，邮寄给赖红的邮件于2014年4月29日被“他人收”，邮寄给唐培南的邮件于同日被“唐某”签收。2014年4月30日，赖红、唐培南将涉讼商铺腾空交还给沃某公司。沃某公司称赖红、唐培南自2014年1月1日起均未缴纳涉讼商铺的租金、管理费、水电费；其中，2014��1月的电费为2061.6元、公摊电费256.97元、水费44.4元；2014年2月份的电费为1712.4元、公摊电费310.12元、水费51.1元；2014年3月份的电费为1581.6元、公摊电费171.42元、水费24.66元；2014年4月份的电费343.2元、公摊电费233.26元、水费36.27元。为此沃某公司提供了以下证据：1.欠费明细单（原件），该明细单上注明涉讼商铺2014年1月的电费为2061.6元、公用电费分摊为256.97元、共用水费分摊为44.4元；2014年2月份的电费为1712.4元、公用电费分摊为310.12元、公用水费分摊为51.1元，赖红于2014年2月21日在该明细单上签名确认；2.3月份月终结算通知单，该通知单上除载明1、2月份拖欠的租金、管理费、水电费的具体金额外，显示涉讼商铺拖欠的2014年3月份的电费为1581.6元、公用电费公摊为171.42元、公用水费公摊为24.66元；3.编号为1078718561907的邮政特快专递邮件详情单，载明沃某公司于2014年3月3日按赖红在上述合同上预留的通信地址（即其户籍所在地）邮寄了《3月份月终结算通知单》给赖红；4.4月份月终结算通知单，该通知单上除载明1、2、3月份拖欠的租金、管理费、水电费具体金额外，显示涉讼商铺拖欠2014年4月份的电费为343.2元、公用电费分摊为233.26元、公用水费分摊为36.27元；5.编号为1026332608308的邮政特快专递邮件详情单，载明沃某公司于2014年4月8日按赖红在上述合同上预留的通信地址（即其户籍所在地）邮寄了《2014年4月份月结通知单》给赖红；6、编号为1026332609708的邮政特快专递邮件详情单，载明沃某公司于2014年4月8日按唐培南的户籍所在地邮寄了《2014年4月份月结通知单》给唐培南。沃某公司并未举证证实证据3、5、6三份特快专递邮件的送达情况。原审法院认为：沃某公司与赖红签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》及沃某公司与赖红、唐培南签订的《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律的强制性规定，是合法有效的。《补充协议》签订后，《沃某街商铺租赁（补充）合同》的承租人主体已由赖红变更为赖红、唐培南，该合同中承租人的义务应由赖红、唐培南共同承受。合同履行中，有无交纳租金、管理费应由作为交纳义务人的承租人承担相应的举证责任。本案中，作为出租人的沃某公司表示2014年1月1日起的租金、管理费均未缴纳，作为承租人的赖红、唐培南经原审法院合法传唤逾期未到庭应诉，原审法院视为其放弃抗辩的权利，对于沃某公司的上述陈述，原审法院予以采信。2014年1月1日起的租金、管理费至今未付已构成违约，依约自2014年2月21日（逾期第十六天）起沃某公司享有合同的解除权，因此沃某公司于2014年4月28日发函要求解除合同合法有据，依法合同于解除合同通知到达赖红、唐培南之日的2014年4月29日解除，沃某公司要求确认合同于其发函之日即2014年4月28日即解除缺乏依据，原审法院确认该合同于2014年4月29日解除。合同解除后，赖红、唐培南拖欠的租金、管理费仍应予以偿还。赖红、唐培南于2014年4月30日才将涉讼商铺交还给沃某公司，因此沃某公司要求租金、管理费计至当日合法有据，原审法院予以支持。沃某公司要求2014年1月至2014年3月的租金按约定的租金的80%即55760元计付、2014年4月的租金按69700元并无不妥，原审法院予以支持。如前所述，赖红、唐培南逾期支付租金、管理费构成违约，故沃某公司要求赖红、唐培南支付逾期支付租金、管理费的滞纳金符合合同约定，原审法院予以支持。上述合同约定，逾期支付租金、管理费的按每日3‰的标准计付滞纳金，现沃某公司要求按每日万分之五的标准计付并无不妥，原审法院予以照准。关于沃某公司要求赖红、唐培南支付水电费6827元诉请一项。其中2014年1、2月份水电费（含公摊电费）的具体金额，赖红在签收欠费单后并未提出异议，原审法院直接予以确认；虽沃某公司未举证证实其催讨2014年3、4月份水电费（含公摊电费）函件的送达情况，但2014年3、4月份水电费（公摊电费）的金额已涵盖在其要求解除合同通知书中主张的欠费总额之内，赖红、唐培南在收到该通知书次日办理铺位交接手续时，亦并未提出异议，因此，原审法院对沃某公司主张的2014年3、4月份水电费金额亦予以确认。赖红、唐培南拖欠上述水电费已构成违约，沃某公司要求其支付合法有据，原审法院予以支持。赖红、唐培南经原审法院合法传唤，逾期未到庭应诉，原审法院依法可做缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认沃某公司与赖红于2012年12月4日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》已于2014年4月29日解除。二、赖红、唐培南于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2014年4月期间的租金236980元、管理费19516元和水电费6827元给沃某投公司。三、赖红、唐培南于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付2014年1月至2014年4月期间租金、管理费的违约金（其中，2014年1月至2014年3月期间的违约金均以60639元为本金；2014年4月的违约金以74579元为本金，均按每日万分之五的标准，分别自上述期间每月的6日起均计至2014年4月30日止）给沃某公司。一审案件受理费5380元，由赖红、唐培南负担。赖红、唐培南不服上述原审判决，向本院提起上诉称：我方与沃某公司于2012年12月3日签订《沃某街商铺租赁合同》，同年12月4日签订《沃某街商铺租赁（补充）合同》，但我方入场经营后，二楼印刷公司的重型机器操作的噪音严重影响我方经营收入。沃某公司在签订租约前未尽告知义务，租期内亦未作出有效的解决方案作为补救，导致我方损失较大，我方多次向沃某公司提出提前终止合同，沃某公司予以拒绝，后因我方无法承担损失，于2014年2月28日撤离涉讼商铺，且电话联系沃某公司表示愿意配合新租户的招租工作，故我方于2014年2月28日后已无继续使用涉讼商铺，此后的租金及水电等费用均不应承担。据此请求：1.确认双方《沃某街商铺租赁（补充）合同》及《补充协议》���2014年2月28日解除。2.确认我方应付的租金、管理费、水电费为125714.59元。3.我方缴纳的保证金合计243737元应予以抵押上述欠款，剩余118022.41元应由沃某公司退还给我方；4.本案诉讼费由沃某公司负担。沃某公司辩称:原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、《沃某街商铺租赁（补充）合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予维持。二、沃某公司于2014年4月28日发函要求解除租赁合同，赖红、唐培南于同年4月30日才将涉讼商铺归还沃某公司，原审法院认定双方租赁合同于4月29日解除合法合理。三、虽然市政工程对涉讼商铺经营有影响但未导致商铺租赁丧失所有功能，不属于合同目的无法实现的情形。四、赖红、唐培南拒付租金违约在先，沃某公司依约享有解除权，赖红、��培南要求抵扣租金、管理费、保证金没有任何依据。综上，请求法院驳回赖红、唐培南的上诉请求。本院查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，赖红、唐培南主张因市政施工导致涉讼商铺业绩受损，双方曾就减免租金及撤场进行协商，故双方应以赖红、唐培南撤场时间2014年2月28日为解除租赁合同时间，并提供如下证据为证：1.2013年8月9日赖红的《租金减免申请》，内容为：“由于市政施工，导致我铺业绩受影响，特申请继续按合同商定折扣减免相应租金，期限由2013年8月1日起至2013年12月30日止。”2.2014年2月11日沃某公司作出的《关于减免租金申请回复》，内容为：“不同意减租方案。贵司的店铺处于天河北路临街人流最好的位置，贵司进驻沃某街���前，市政工程已经开始施工，在贵司签订租赁合同时，已经给予贵司6个月的租金8折优惠，优惠期过后至今仍继续给予贵司8折租金优惠。故望贵司能积极配合我司工作，准时缴纳租金等费用。”3.2014年2月26日赖红的《致沃凯街管理处的函》，内容为：“由于沃某街人流严重不足（我店实际记录数据为凭），在向贵处申请减免租金无果的情况下，我决定与2014年2月28日终止天河北路沃某街12铺的租赁，确保避免该店继续亏损。2014年1月至2月的租金由我方缴纳的保证金中抵扣。”4.沃某公司于2014年2月27日作出《关于退铺事宜》的回复：“我方从未同意与阁下解除租赁合同，根据双方签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》，阁下申请解除的理由并不属于合同约定的解除情形，阁下的通知并不发生法律效力，我方的合同仍未解除；……阁下如未经我方同意擅自退场，是违反合同约定，我方不予认可，现通知阁下在收到本函2天内恢复正常营业，并按照合同约定及时缴纳租金、管理费及水电费；……如阁下坚持单方解除合同，则构成对我方的违约，根据租赁补充合同第七条7-3条的约定，保证金不予退还，且我方某追究贵司的违约责任；……如阁下确因公司战略方向调整计划停止商铺经营，欢迎阁下就该租赁事宜与我方另行友好协商。”沃某公司对于上述双方往来复函的真实性均无异议，但认为赖红进驻涉讼商铺时已开始市政工程且沃某公司租赁期间曾给予减免租金，且沃某公司向赖红、唐培南邮寄的《解除租赁合同》已于2014年4月29日被签收，加之双方于2014年4月30日退场并作交收记录，故应��定双方租赁合同解除之日为2014年4月29日。双方当事人二审期间均确认，自2013年6月底起，天寿路至天河东路围蔽工程对涉讼商铺有一定影响。另查明，《沃某街商铺租赁（补充）合同》1-3约定：“乙方对甲方所出租的该物业做了充分了解，愿意承租该物业……”；3-5约定：“双方均同意，无论何种情况下，保证金均不得用于抵扣租金及管理费、水电费等费用。”本院认为：本案争议的焦点是涉案租赁合同的解除时间。《沃某街商铺租赁（补充）合同》与《补充协议》系由双方当事人签订且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法规规定的其他情形。本案中，赖红、唐培南自2014年1月1日起未缴纳租金、管理费等，沃某公司依约在赖红、唐培南逾期缴纳费用的第十六日起即有权解除合同，但沃某公司仍于2014年2月11日向其发出《关于减免租金申请回复》催缴未果，又于同年4月向其邮寄《解除租赁合同》的通知，且双方于4月30日交接涉讼商铺，原审据此认定以赖红、唐培南签收《解除租赁合同》的通知之日2014年4月29日为合同解除之日并无不当，本院予以维持。涉案租赁合同租赁期限���2018年12月3日届满，赖红于2014年2月26日发函致沃某公司要求提前解除合同，未获得沃某公司的书面同意，也不存在法定解除或约定解除的情形，故赖红该意思表示不发生解除合同的效力。赖红、唐培南主张涉案租赁合同于2014年2月28日解除，理由不成立，本院不予采纳。涉案租赁合同履行期间因市政工程对涉案商铺有一定影响，但据涉案租赁合同1-3中“乙方对甲方所出租的该物业做了充分了解”的约定，赖红、唐培南对于涉讼商铺的环境等均已做了充分了解，故其上诉主张未能预知市政工程导致经营困难，理据不充分，本院对此不予采纳。至于赖红、唐培南请求以保证金抵扣欠付租金、管理费等费用的问题，鉴于沃某公司未在本案原审中要求处理保证金，赖红、唐培南可另循途径解决，本院对此不作处理。双方当事人对于租金、水电费、管���费的计算依据均无提出异议，本院予以确认。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。赖红、唐培南提出的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元由赖红、唐培南负担。本判决为终审判决。审判长  叶惠莲审判员  林 娟审判员  汤 琼二〇一五年十一月××日书记员  周夏如