广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2017号上诉人（原审原告）：刘永生，身份证住址广州市白云区。委托代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：谢振兴，广东诺臣律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：孙戎，身份证住址广州市东山区。委托代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。上诉人刘永生因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月23日，广州市德心置业发展有限公司（甲方）、刘永生（乙方）与孙戎（丙方）三方签订《房屋买卖补充协议》，约定：1、广州市白云区太和镇大源村旧广从公路东侧黄泥墩“桐林别墅”小区，编号为桐林三街1号单元的房产（以下简称1号物业），乙方于2004年6月1日以250万元向甲方购买该1号物业，乙方已向甲方付清该1号物业的应缴房款，现乙方将该1号物业以760万元转让给丙方；2、该1号物业建筑面积313.9841平方米；3、乙丙双方的实际成交价760万元与合同价250万元超出的510万元，由丙方直接转至乙方指定的账户名下；4、甲方收齐首期房款150万元后，办理该1号物业的产权证过户至丙方名下；5、丙方签署余款610万元欠条给乙方；6、该1号物业抵押贷款约400万元支付乙方上述欠款；等等。2011年12月20日，刘永生（甲方）、孙戎（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方购买甲方位于广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号及左侧的独栋房产，共2栋房产的房款支付方式特增加本补充协议；2、甲方已按协议完成将桐林三街1号过户到乙方名下，乙方按总房价935万元交付甲方370万元，其他抵扣40万元，共410万元。目前乙方欠甲方购房款余额525万元；3、乙方应于2012年1月20日前支付甲方款项180万元，如逾期，甲方就此笔款项按日0.5‰计算利息；4、甲方按345万元为基数，以年利率8%向乙方收取利息，计息日期，自2012年1月1日起计算，每两个月递增2%（即2012年3月1日至2012年5月30日按年利率10%计算利息，以此类推），此期间已缴付款项扣减后计算利息；等等。2011年3月23日，刘永生（卖方）与孙戎（买方）签订《房屋买卖协议》，约定：1、买方购买卖方座落于广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号左侧的独栋房产（以下简称1号左侧物业）；2、成交价格180万元；3、卖方收齐买方的全额款项当天给买方一本买方名下的广州市白云区太和镇政府盖章的宅基地证；4、卖方应于收齐买方的款项当天将该物业交付买方使用，并配合买方办理收楼及装修等手续；等等。该《房屋买卖协议》有孙戎的签名，但孙戎不予确认。2014年1月14日，刘永生向原审法院提起本案诉讼称：2011年3月23日签订三方《房屋买卖补充协议》，将黄庄南桐林三街1号房屋以760万元价格转让给孙戎后，刘永生依约履行合同，将房产过户到孙戎名下，孙戎亦已将房屋用于抵押贷款，但孙戎并未将银行贷款全额支付给刘永生。截至2011年12月20日，孙戎共计向刘永生支付410万元，尚欠345万元未付。为此，双方签订上述2011年12月20日《补充协议》，该《补充协议》签订后，孙戎于2012年1月19日支付了180万元，余款165万元至今未付，亦未向刘永生支付过任何利息。请求：孙戎立即向刘永生支付购房款165万元，并向刘永生支付自2012年1月1日起至购房款实际付清之日止利息（2012年1月1日至2012年2月29日的年利率为8%，此后每两个月递增2%，以此类推，暂计至2013年12月31日利息为635458元），本案的诉讼费用由孙戎承担。孙戎原审答辩称：确认欠刘永生款项，当时购买两栋房产，一栋房产有房产证，另一栋房产没有房产证。刘永生没有经过孙戎同意，把没有房产证的房屋卖给他人，刘永生答应孙戎办理宅基地证，但至今没有办理，损失孙戎的权益，才没有付清房款。刘永生把两栋房产交付孙戎，孙戎同意将欠款支付给刘永生。本案原审庭审中，刘永生、孙戎双方确认：孙戎某支付房款590万元，尚欠刘永生房款165万元，涉讼位于广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号房产已过户至孙戎名下。以上事实，有房屋买卖协议、房屋买卖补充协议、房地产登记簿查册表、补充协议及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：刘永生、孙戎签订的《房屋买卖补充协议》是双方在平等自愿基础上作出的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方应遵约履行。孙戎主张向刘永生购买位于广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号及左侧共2栋房产，但刘永生未能办理广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号左侧的独栋房产宅基地证，且销售给他人，不应支付所欠房款。但本案双方先后签订《房屋买卖补充协议》《补充协议》，分别约定购买广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号房产、广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号房产及左侧的房产，价款分别为760万元及935万元。孙戎于2013年3月23日署名签订《房屋买卖协议》，约定购买广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号左侧房产的价款为180万元，刘永生需办理广州市白云区太和镇政府盖章的宅基地证。据此，刘永生主张将位于广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号房产出卖给孙戎，价款760万元的事实，予以确认。刘永生已依约定将该房产过户至孙戎名下，履行了合同义务，孙戎应依约定支付房款。孙戎尚欠刘永生房款165万元，构成违约，刘永生主张孙戎支付房款165万元，合理合法，予以支持。《补充协议》中关于以345万元为基数，按年利率8%（每两个月递增2%）支付利息的约定，是双方对涉讼2栋价款为935万元房产付款及利息的约定，而双方未能最终完成广州市白云区太和镇黄庄南路桐林三街1号左侧房产的交易，故刘永生请求按年利率8%（每两个月递增2%）支付利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。因孙戎拖欠房款，构成违约，应自起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款逾期利率，向刘永生支付利息。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，于2014年10月27日作出如下判决：在本判决生效之日起十日内，被告孙戎向原告刘永生支付房款165万元及利息（以165万元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，计付自2014年1月14日至付清之日止的利息，以本金为限）；驳回原告刘永生的其他诉讼请求。一审案件受理费25084元，由被告孙戎负担18109元，原告刘永生负担6975元，保全费5000元，由被告孙戎承担。判后，上诉人刘永生不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以桐林三街1号左侧房产的交易未最终完成为由，驳回刘永生按“年利率8%（每两个月递增2%）”的标准计付利息的诉讼主张，缺乏理据。首先，双方于2011年12月20日签订的《补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，该《补充协议》第二条即双方对所欠房款按何种标准和何种方式计付利息的约定，对双方有法律约束力。其次，《补充协议》的签订背景，是刘永生针对孙戎向其购买两套别墅、但两套别墅均欠房款所作的一个补充约定。《补充协议》第二条提及的345万元房款，实际上由涉案争议的桐林别墅三街1号的165万元，以及左侧独栋别墅的180万元两部分构成，且案经审理查明，一审法院也确认涉案房屋尚欠165万元，且左侧房产交易未完成。既然165万元属于345万元房款中的一部分，为何不能适用《补充协议》第二条？再次，一审法院在判词中提及左侧房产未能最终完成交易，但左侧房产已单独签订购房合同，无论该合同的履行情况孰是孰非，但总的来说与本案并非同一法律关系，双方只能另案处理，因此左侧独栋别墅的履行情况不应成为刘永生在本案中适用《补充协议》第二条的障碍。否则，岂不是只能当两套房屋捆绑一并起诉时才能够适用《补充协议》第二条就左侧房产所欠的180万元房款而言，刘永生是通过诉讼还是协商的方式解决，是刘永生民事诉讼权利的选择，决定权在于刘永生，一审法院不应干预也无权干预，更不能捆绑处理左右刘永生的诉权。二、一审法院在孙戎未对利息标准提出调整申请、甚至未对利息标准提出半点异议的情况下，主动把利息标准调整降低，明显程序违法。在本案整个庭审过程中，孙戎对《补充协议》第二条约定的利息标准是高是低都未有片言只字，其答辩理由就是认为刘永生至今未将涉案房产及左侧独栋别墅交付孙戎使用，也至今没有为左侧独栋别墅办证，因此不同意支付余下房款。但左侧房产己单独签订购房合同，就算合同履行产生纠纷也应另案处理，在孙戎没有对第二条提出任何异议、并申请调整降低的情况下，一审法院主动行使职权，把双方事先约定好的利息标准“年利率8%（每两个月递增2%）”，调整为“按中国人民银行同期同类逾期贷款利率”计算，程序违法。三、就算抛开利息标准的问题，一审法院判决涉案房款的利息起算时间从2014年1月14日起算，明显也是错误的。首先，如前述，《补充协议》第二条是双方的真实意思表示，在没有违反法律禁止性规定的情况下，双方理应遵照执行，法院也不应违反双方的真实意愿另寻适用标准。《补充协议》第二条订明计息日期自2012年1月1日起计算，第四条同时约定“在还款期间，孙戎所还款项在总还款额中分笔，计算金额亦相应减少”，欠款的利息起算时间约定清晰、不存在任何争议。其次，就算《补充协议》第二条不能适用，那么计息的起算时间理应按双方于2011年3月23日签订的《房屋买卖补充协议》第三条第4点执行。该条款明确约定，孙戎应分别于2011年8月30日前、2011年10月30日前、2011年12月30日前各支付70万，现既然孙戎欠房款165万元，按前述约定，孙戎理应自2011年9月1日起按25万、自2011年11月1日起按95万、2012年11月1日起按165万元计算利息，一审法院判决自起诉日起，即从2014年1月14日起计算利息，毫无理据，极大损害刘永生的合法权益。上诉请求：1、撤销原审判决第一项中关于利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付自2014年1月14日至付清之日止之利息的判项内容，撤销原审判决第二项，并依法改判孙戎向刘永生支付自2012年1月1日起至购房款实际付清之日止之利息（2012年1月1日至2012年2月29日的年利率为8%，此后每两个月递增2%，以此类推）。2、本案一、二审诉讼费用由孙戎承担。被上诉人孙戎没有上诉，答辩不同意刘永生的上诉请求。经查，原审庭审中孙戎对“房价款及付款情况”的表述为“935万元买两栋房屋，两栋房屋的价格没有分开付，孙戎支付了590万元”。原审查明孙戎确认“已支付房款590万元，尚欠孙戎房款165万元”与孙戎的表述有误差，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：上述2011年3月23日广州市德心置业发展有限公司（甲方）、刘永生（乙方）与孙戎（丙方）三方签订的《房屋买卖补充协议》相关内容如下：丙方与甲方签署之递交广州市房管局的该1号物业的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2002076128号）是为办理该1号物业的房地产权证而签订。“付款方式”约定为：丙方于2011年3月22日前与甲乙三方签署该1号物业的《商品房买卖合同》，同时丙方支付首期房款人民币15万元给甲方，第二期房款人民币135万元于2011年3月29日前支付给甲方。甲方收齐首期房款人民币150万元后，办理该物业的产权证过户至丙方名下。2、丙方签署余款人民币610万元欠条给乙方。3、丙方办理丙方名下的该1号物业的抵押贷款约人民币400万元正支付乙方的上述欠款，出证后约一个月时间办妥上述抵押贷款手续。4、剩余款项人民币210万元正丙方由2011年7月1日起至2011年12月30日分3期支付，即2011年8月30日前支付人民币70万元正，2011年10月30日前支付人民币70万元正，2011年12月30日前支付人民币70万元正。对“交付使用”的约定为：乙方应于某缴齐该1号物业的全额房款人民币760万元正后当天将该1号物业交付丙方。该补充协议对逾期付款责任没有约定。上述2011年3月23日，刘永生（卖方）与孙戎（买方）签订的《房屋买卖协议》约定的相关内容如下：1号左侧物业为三层独栋别墅，建筑面积为313.9841平方米。付款方式为：买方于2011年3月29日前支付定金人民币2万元正给卖方并同时签署本协议，余款2011年7月1日至2011年12月30日分三期支付，即2011年8月30日前支付人民币59万元正，2011年10月30日前支付人民币59万元正，2011年12月30日前支付人民币60万元正给卖方。该协议对逾期付款责任没有约定。上述2011年12月20日，刘永生（甲方）、孙戎（乙方）签订《补充协议》，相关内容如下：乙方所欠款项原则上不超过2012年12月30日，如因特殊原因超过，甲方有权收回该1号及1号左侧物业的权属并原价退还乙方所缴交之款项。在还款期间，乙方所还款项在总还款额中分笔减扣，计息金额亦相应减少。乙方缴齐该1号及1号左侧物业的所有房款及应付利息后，甲方七天内将该1号及1号左侧物业交付乙方使用。根据广州市房地产档案馆2014年1月3日出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2011登记字1018719号）记载，上述广州市白云区太和镇黄庄南桐林三街1号产权人为孙戎，登记时间为2011年4月21日。二审中，孙戎表示：孙戎购买的是1号物业及1号左侧物业两栋别墅，两栋别墅的面积是一样大的，2011年12月20日的《补充协议》是在孙戎提出涉案两栋房屋的价格分割不合理后作出的。上述原审查明“孙戎某支付房款590万元，尚欠刘永生房款165万元”，该590万元中，付款时间为2012年1月19日的180万元是1号左侧物业即宅基地房屋的房价款。后因为涉案小区的业主举报有违建，要拆除部分房屋，孙戎拟等到确定1号左侧物业不拆时，才支付剩余的房款，故其不付款是有原因的。刘永生把1号左侧物业进行改造，并且告诉孙戎该1号左侧物业已经出售给他人。孙戎对1号左侧物业的180万元房款已支付完毕，但刘永生并没有将该物业的宅基地证交付给孙戎，而以其所购买的两栋别墅中已经办证的1号物业提起本案诉讼，与实际不符。现在1号物业及1号左侧物业都没有交付给孙戎。刘永生表示：2011年3月23日，分别签订两份买卖合同，买卖两栋别墅：1号物业及1号左侧物业，总价款原为940万，在合同履行过程中刘永生给予5万元优惠，因此总价款为935万。由于孙戎没有付清1号物业的房款，且完全没有给付1号左侧物业的房款，所以才有2011年12月20日签订的《补充协议》，该补充协议就孙戎再次违约应如何承担违约责任、支付违约利息有清晰的约定。本案刘永生起诉的是1号物业，刘永生把5万元优惠直接打到1号物业，故以755万元作为1号物业的总价款。由于双方在一审中一致确认已付房款590万，所以才得出1号物业欠款165万元的事实。一审时孙戎主张最后一笔给付的180万元是用于给付1号左侧物业宅基地房屋的房款，但由于没有提供证据证实，故原审法院没有采纳其主张。一审判决后，孙戎没有上诉，对于该事实，应该是可以确定即1号物业已付款590万元，尚欠房款165万元。孙戎称刘永生已将1号左侧物业另行出售，是不属实的，也缺乏证据支持。根据合同约定，所有房款都支付完毕以后刘永生才履行交付房屋的义务，1号物业及1号左侧物业都没有交付给孙戎。对于孙戎某支付的590万元房款中付款时间为2012年1月19日的180万元，是1号物业房款还是1号左侧物业房款、有何证据的问题。孙戎表示：该180万元对应的合同就是1号左侧物业，只是与刘永生口头约定，没有证据证实，刘永生也没有证据证实该180万元就不是支付1号左侧物业的房款。刘永生则表示：除非孙戎有特别说明该180万元是给付1号左侧物业的房款，否则刘永生就当然认为是1号物业的房款。本院认为，本案二审争议焦点在于：刘永生仅就1号物业提起本案诉讼请求孙戎支付165万元房款，该165万元房款利息起算时间及利息计付标准的确定，能否适用2011年12月20日《补充协议》的约定。根据本案查明的事实，刘永生与孙戎均确认双方于2011年3月23日当天就1号物业及1号左侧物业分别签订房屋买卖合同，其中1号左侧物业成交价180万元，双方约定刘永生为孙戎就1号左侧物业办理的是宅基地证，且目前尚未办证。刘永生与孙戎于2011年3月23日签订关于买卖1号物业的《房屋买卖补充协议》，虽约定了支付房款的期限，但对于逾期付款责任没有约定。刘永生与孙戎于2011年12月20日签订《补充协议》，确认孙戎向刘永生购买1号物业及1号左侧物业的总价款由原来的940万元，变更为935万元，孙戎向刘永生购买1号物业及1号左侧物业尚欠购房款总额为525万元，并约定了该525万元的支付期限、逾期付款利息，1号物业及1号左侧物业的交付使用时间。该《补充协议》就房价款、房款支付期限、逾期付款利息、房屋的交付使用时间等所作的约定，均是将1号物业及1号左侧物业作为一个整体进行考量，并没有对1号物业、1号左侧物业分别作出约定。根据上述2011年12月20日《补充协议》的约定，双方并没有明确孙戎尚欠的1号物业及1号左侧物业购房款总额525万元中，应于2012年1月20日前支付的180万元属于1号物业或1号左侧物业，而是将所欠525万元房款作为一个整体对待。对于孙戎于2012年1月19日支付的180万元，孙戎主张是1号左侧物业的房款，刘永生主张属1号物业的房款，均依据不足，本院均不予认定。如上所述，刘永生与孙戎签订的2011年12月20日《补充协议》，是将双方买卖1号物业及1号左侧物业即两栋物业的房价款、房款支付期限、逾期付款利息、房屋的交付使用时间等作为一个整体进行考量作出的约定，已经变更了2011年3月23日《房屋买卖补充协议》的相应条款。鉴于刘永生仅就1号物业的165万元房款提起本案诉讼，请求适用2011年12月20日《补充协议》的约定确定该165万元房款利息起算时间及利息计付标准，有违双方签订该《补充协议》将1号物业及1号左侧物业作为一个整体进行考量，对房款、付款期限及逾期付款利息作出约定的真实意思表示。原审法院在刘永生、孙戎双方认可的1号物业总价款755万元的范围内，判决孙戎向刘永生支付欠款165万元，并自刘永生提起本案诉讼之日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至付清之日止的利息，并无不当。刘永生上诉坚持适用2011年12月20日《补充协议》的约定，确定该165万元房款利息起算时间及利息计付标准，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘永生的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审判决处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6975元，由上诉人刘永生负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年十月十四日书记员  邹凌青黄咏欣