浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终903号上诉人（原审被告）：李水香，女，1944年11月27日出生，汉族，住杭州市滨江区。上诉人（原审被告）：余佳峰，男，1993年12月8日出生，汉族，住杭州市滨江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：娄华锋，浙江近山（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀辉，女，1978年12月31日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：周树生，浙江登云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余利忠，男，1968年6月10日出生，汉族，住杭州市滨江区。被上诉人（原审被告）：项爱娟，女，1968年4月4日出生，汉族，住杭州市滨江区。被上诉人（原审被告）：余利云，女，1966年3月13日出生，汉族，住杭州市滨江区。被上诉人（原审被告）：余利萍，女，1970年10月4日出生，汉族，住杭州市滨江区。上诉人李水香、余佳峰因与被上诉人王秀辉、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2005年12月13日，以死者余某及余利忠、项爱娟、李水香、余佳峰为申购人员分得位于杭州市滨江区××小区××单元××室的拆迁安置房屋一套及编号为6-12的储物间一间。2007年2月12日，王秀辉与余利忠、项爱娟签订了一份《房屋转让合同》，并约定：余利忠、项爱娟将位于杭州市滨江区××小区××单元××室的房屋（建筑面积为80.1m2）一套及编号为6-12的储物间（建筑面积为3.85m2）一间转让给王秀辉；房屋转让价格为34万元，王秀辉于合同签订之日支付33万元，余款1万元在出卖方办理完毕房屋三证交付之日支付；出卖方于合同签订之日将房屋交付给购买方；转让房屋的产权证、土地使用证、契税证尚未领出，出卖方保证在领到房屋三证之日起十日内交付给购买方；房屋三证变更登记手续由购买方办理，出卖方必须协助，办理变更登记过程中所产生的一切费用由购买方负担。合同签订后，王秀辉于同日支付给余利忠、项爱娟购房款33万元，至今尚欠1万元。余利忠、项爱娟将涉案房屋交付给王秀辉使用至今。自2015年5月起，涉案房屋可以办理产权登记。现王秀辉要求李水香、余佳峰、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍协助办理涉案房屋产权转移登记，但李水香、余佳峰、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍至今未予履行。2015年6月8日，王秀辉提起诉讼，请求判令：1、确认王秀辉与余利忠、项爱娟之间所签订的《房屋转让合同》合法有效；2、由李水香、余佳峰、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍协助王秀辉办理位于杭州市滨江区××小区××单元××室房屋的产权转移登记手续。原审法院另查明：余利忠、项爱娟系余佳峰的父母；余某死亡后，其财产继承人为妻子李水香、儿子余利忠、长女余利云、次女余利萍。王秀辉为实现本案债权支付了公告费650元。原审法院认为：一、关于王秀辉与余利忠、项爱娟所签订的《房屋转让合同》的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让合同签订时，涉案房屋虽无所有权证、土地使用权证、契证等三证，但根据当时的相关政策，涉案房屋以后可以办理三证，双方在转让合同中对此亦有预见并予以约定。从查明的事实来看，涉案房屋自2015年5月起确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即涉案房屋转让合同并未违反法律、行政法规等效力性强制规范。王秀辉与余利忠、项爱娟签订上述房屋转让合同时，余佳峰属于限制民事行为能力人，作为其法定代理人的余利忠、项爱娟有权代理其民事行为。《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》系余利忠、项爱娟代表家庭成员与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订的，该拆迁安置协议上仅写明“安置人口为5人”，并未明确写明死者余某及李水香为被安置人。王秀辉作为购买人在庭审中提交的《公证书》、往来款票据上也仅注明为“余利忠户”，也未注明死者余某及李水香的名字，且涉案房屋已于合同签订后交付给王秀辉使用并长期居住，而没有人向其主张过权利，故由此可推定未在买卖合同上签字的其他被安置人员即死者余某及李水香已默示同意出售涉案房屋。综上，涉案房屋转让合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，故王秀辉要求确认涉案房屋转让合同合法、有效的诉讼请求合法有理，予以支持。二、关于李水香、余佳峰、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍协助王秀辉办理涉案房屋产权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，房地产转让需办理权属登记，涉案房屋转让合同合法有效，出于保护交易安全与秩序，使真正的权利人达到对不动产的合法所有，涉案房屋转让合同签订后，王秀辉已按约支付购房款，则余利忠、项爱娟、李水香、余佳峰就有义务协助王秀辉办理上述房屋产权转移登记，故王秀辉要求判令余利忠、项爱娟、李水香、余佳峰协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求也合法有理，予以支持。作为涉案房屋共有权人之一的余某死亡后，其财产继承人为妻子李水香、儿子余利忠、长女余利云、次女余利萍，原应当由余某承担的协助义务应当由余某的财产继承人代为履行，故王秀辉要求判令李水香、余利忠、余利云、余利萍协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求也合法有理，予以支持。三、因王秀辉不确定编号为6-12的储物间是否能取得产权证书，故在起诉时未一并提起。在审理过程中，王秀辉也主张今后根据办理产权证的需要，决定另案主张，故对编号为6-12的储物间不予处理。四、因《房屋转让合同》中明确约定剩余1万元购房款王秀辉需在办理完毕房屋三证交付之日支付，故李水香、余佳峰、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍协助王秀辉办理涉案房屋产权转移登记后，王秀辉需支付给李水香、余佳峰、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍购房款1万元。五、因余利忠、项爱娟、余利云、余利萍外出无法联系，采用公告方式送达诉讼文书，王秀辉为此支付了公告费650元，该笔费用亦应由余利忠、项爱娟、余利云、余利萍承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年9月1日判决：一、王秀辉与余利忠、项爱娟于2007年2月12日签订的《房屋转让合同》合法有效。二、余利忠、项爱娟、李水香、余佳峰、余利云、余利萍自判决生效之日起十五日内协助王秀辉办理位于杭州市滨江区××小区××单元××室的房屋产权转移登记。三、王秀辉在余利忠、项爱娟、李水香、余佳峰、余利云、余利萍协助其办理完上述房屋产权转移登记当日支付给余利忠、项爱娟、李水香、余佳峰、余利云、余利萍购房款10000元。四、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍于判决生效之日起十五日内支付给王秀辉公告费650元。案件受理费6400元，保全申请费5000元，合计11400元，由余利忠、项爱娟、李水香、余佳峰、余利云、余利萍共同负担。宣判后，李水香、余佳峰不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清。涉案房屋转让合同没有经过合同其他共有权人的同意，也没有在合同上体现出李水香、余佳峰的意志，而原审法院推定未在买卖合同上签字的李水香、余佳峰已默示同意出售涉案房屋不当。原判适用法律错误。涉案房屋转让合同系效力待定合同，该房屋转让合同未经李水香、余佳峰及其他房屋共有权人的追认，不能生效。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回王秀辉一审全部诉讼请求；2、诉讼费由王秀辉、余利忠、项爱娟、余利云、余利萍负担。上诉人李水香、余佳峰在二审中未提交新证据。被上诉人王秀辉在二审中辩称：1、余利忠、项爱娟与王秀辉签订买卖合同时，余利忠、项爱娟系余佳峰的法定代理人，余佳峰财产被其父母做了处分。2、在王秀辉与余利忠、项爱娟签订房屋买卖合同时，李水香对案涉房屋的买卖是知情且同意的。签订房屋买卖合同时，虽然李水香未签字，但这符合日常生活中家庭事务老人是任凭儿子、儿媳妇处理的，且王秀辉多次到李水香处要求余利忠、项爱娟进行产权转移登记，而李水香从未表示过反对。3、签订的案涉房屋买卖合同是合法有效的，并非效力待定。依据最高人民法院关于买卖合同的解释第三条第一款，本案也不违反合同法52条规定，故不存在效力待定的情况。4、案涉房屋买卖合同有效。余利忠、项爱娟等人应当依法履行其合同义务。余某去世后，其相关的继承人应当履行合同中协助义务，这也是有法可依的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王秀辉在二审中未提交新证据。被上诉人余利忠、项爱娟、余利云、余利萍在二审中未作答辩，也未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案中，涉案房屋的《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》的签订、购房款的支付以及安置房选房都是余利忠、项爱娟进行，且其二人是涉案房屋的共同权利人，故作为王秀辉，其完全有理由相信余利忠、项爱娟有权代表其他权利人，对涉案房屋进行处分，且案涉房屋早已交付王秀辉居住使用至今。李水香、余佳峰上诉认为本案《房屋转让合同》因未经其他房屋共有权人同意和追认，尚未生效的理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由李水香、余佳峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年七月二十六日书 记 员 袁其伟