浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2015）金武民初字第18号原告：周萱。被告：浙江武义沃丰商业经营管理有限公司。法定代表人：王雄辉。被告：浙江武义金灿房地产开发有限公司。法定代表人：应刚建。两被告委托代理人：朱晓林（特别授权代理）。原告周萱为与被告浙江武义沃丰商业经营管理有限公司（以下简称沃丰公司）、被告浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）委托合同纠纷一案，于2014年12月23日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告周萱，被告浙江武义沃丰商业经营管理有限公司和被告浙江武义金灿房地产开发有限公司的共同委托代理人朱晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周萱起诉称：2010年11月17日，原告及两被告三方签订物业委托合同。合同约定：原告将地处武义县俞源街“金灿·财富广场”二层2-112号商铺（建筑面积17.39㎡，套内面积8.96㎡）委托被告沃丰公司管理经营；委托年限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；采用包干制计算收益，第一年2012年1月1日至2012年12月31日止委托收益率为该商铺总成交价的7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日止委托收益率为该商铺总成交价的7.5%，第三年2014年1月1日至2014年12月31日，委托收益率为该商品总成交价的8%，第四年2015年1月1日至2015年12月31日止委托收益率为该商铺总成交价的8.5%，第五年2016年1月1日至2016年12月31日止委托收益率为该商铺总成交价的9%；收益支付时间为每个收益年度内的首月内一次性支付原告当年的收益。同时约定被告沃丰公司逾期支付每年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金；被告金灿公司对年度收益额、违约赔偿承担连带保证责任。合同签订后，被告沃丰公司按约支付了第一、二年的收益金。但2014年的年度收益金至今未支付，被告金灿公司也未承担担保责任。为此，请求判令：1、被告沃丰公司立即支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止的年度收益金28767元；2、被告沃丰公司支付自2014年1月1日起至2014年12月14日止按年度收益额日千分之三计算的违约金计30205元，自2014年12月15日起至判决确定归还之日止仍按年度收益额日千分之三计算违约金；3、被告沃丰公司承担本案的诉讼费；4、被告金灿公司对上述收益额和违约金、诉讼费等承担连带担保清偿责任。被告沃丰公司和被告金灿公司答辩称：1、关于被告沃丰公司未支付收益金事出有因。因为银行信贷风险防控原因，造成原告委托沃丰公司经营的商铺按揭贷款不能办理，原告自身存在原因，由于不及时配合，未向金灿公司提供相关资料，而后也一直未付清购铺款，导致金灿公司无法支付沃丰公司收益金。因为收益金来源于金灿公司，是由金灿支付给沃丰公司，后再由沃丰公司支付给原告。金灿公司与原告一直存在商铺买卖纠纷，金灿公司是在多次向原告催促购铺款未果后才停止支付收益金的，其中还有政府的原因。被告对原告主张支付的收益金的金额无异议，但请原告注意沃丰公司不支付的原因。2、本案存在连环合同关系，一个是买卖合同，一个是委托合同，因为买卖合同发生争议，导致委托合同也不能履行，两份合同不能分开履行，在原告没有交清房款前提下支付收益金有失公平。关于违约问题，双方存在很大争议，原告本身存在违约导致被告无法支付收益金。3、作为金灿公司，在委托合同上以担保人身份出现，本身两公司就存在利益冲突，具体表现是原告没有按照买卖合同按时提供按揭贷款的有关资料，也不支付购房款，担保人有权抗辩。原告周萱为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证、被告公司基本情况（复印件）各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、委托合同1份，证明原告和两被告三方订立委托合同以及三方在此合同中的权利义务；3、付款发票及购房合同各1份，证明原告购买了被告金灿公司商铺的事实；4、诉求书、对金灿财富广场商铺买卖纠纷化解方案的答复各1份，证明原、被告之间就收益金一直在交涉，原告不同意与被告进行调解。对上述证据，两被告质证认为对证据1-3真实性无异议。对证据4中提及的交涉事实无异议，但是只是原告与金灿公司就商铺买卖在交涉；对答复中的第2条有异议，未能办理按揭是因为原告方自身没有按时提交按揭贷款的资料，还有行政原因，且从2014年开始银行为了防范风险对政策进行调整，对商铺不办理按揭贷款。2014年3月份之前银行还是可以办理的，是由于原告方自己不提供资料，所以之后银行无法办理，并非金灿公司经营不善导致不能贷款；其中第4条内容系政府出台化解方案，在2014年12月1日前交清房款，就可以享受2014年、2015年、2016年的收益金，还可以享受优惠，目前有128户同意政府化解方案的，均已领到了双证。本院对证据1-3的真实性予以确认；证据4系原告单方陈述，被告亦不认可，本院不予认定。被告沃丰公司和被告金灿公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、函告书、通知书、邮政详单1组，证明迟延交付商铺有告知原告；2、关于办理按揭贷款通知的函1份，证明原告不按时办理按揭贷款的事实；3、补办交接通知书1份，证明原告不按时办理按揭贷款的事实；4、情况说明1份，证明收益事实；5、要求暂停支付收益金的通知书1份，证明沃丰公司不付收益金的原因。对上述证据，原告质证认为函告书没有收到过，但是听商铺人说要交证件用于贷款，后就把材料都交给沃丰公司。2011年、2012年的收益金是电话通知的。办理按揭的函没有收到过，但材料是都交了的。补办交房通知书也没有收到过，交房手续是办过的。情况说明没有收到过。对暂停支付收益金的通知书是不知道的。本院认为上述证据仅能证明在履约过程中被告向原告履行告知义务，且其中对于暂停支付收益金的理由仅是被告的单方陈述，原告对此不予认可，结合委托合同，是否按时办理按揭贷款与本案应否支付商铺收益金并不存在关联性，故本院对上述证据不予认定。综上，本院认定如下事实：2010年11月17日，周萱与金灿公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定周萱向金灿公司购买坐落于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺2-112号商铺，建筑面积17.39平方米，每平方米20678元，总价款为人民币359590元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同生效日首付商品房总额的50%即189590元，余额170000元办理按揭。合同签订后，周萱按约支付了购房款189590元。2010年11月17日，周萱与沃丰公司及金灿公司签订《委托合同》一份，合同约定：自合同订立之日起至2016年12月31日止，其中自2012年1月1日起至2016年12月31日止的5年期限，为沃丰公司向周萱支付收益的期限；周萱自该物业交付之日即向沃丰公司交付；合同采用包干制计算方式，第一年2012年1月1日至2012年12月31日委托收益率7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日委托收益率7.5%，第三年2014年1月1日至2014年12月31日委托收益率8%，第四年2015年1月1日至2015年12月31日委托收益率8.5%，2016年1月1日至2016年12月31日委托收益率9%；在委托期限内，沃丰公司的招商收入不足上述收益标准的，由沃丰公司按上述支付标准向周萱支付，沃丰公司的招商收入超过上述收益标准的，其超过部分归沃丰公司享有；沃丰公司在每个收益年度的首月内向周萱一次性付清当年度的收益；周萱逾期交付物业（商铺）或者沃丰公司逾期支付年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金；金灿公司自愿向周萱提供本合同期限赔偿损失连带保证担保，担保范围为周萱的年度收益额、沃丰公司的违约责任与赔偿责任等。委托合同签订后，沃丰公司依约支付了2012年和2013年的收益金，2014年的收益金至今未付。本院认为，原告周萱与被告沃丰公司、金灿公司签订的《委托合同》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告支付2014年年度收益金及违约金的诉请，被告沃丰公司及被告金灿公司辩称原告未按时办理按揭贷款手续，未付清购房款，故被告可以暂停支付收益金。从庭审查明的情况看，原告虽与被告金灿公司就购房款的支付方式等存在争议，但双方签订的商品房买卖合同仍有效，且根据委托合同的约定，原告仅需在物业接受交付之日即向沃丰公司交付，沃丰公司就应当在每个收益年度的首月内向原告一次性付清当年度的收益。故被告的辩解意见，本院不予采纳。被告沃丰公司逾期支付2014年收益金已构成违约，应当由其支付违约金，根据合同约定违约金调整为从2014年2月1日起每日按年度收益金的千分之三计算。被告金灿公司自愿为上述收益金、违约责任及赔偿责任提供连带保证担保，该担保合法有效。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告武义沃丰商业经营管理有限公司于本判决生效后7日内支付原告周萱2014年收益金28767元并支付自2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算的违约金，但违约金最高不得超过2014年收益金的30%；二、被告浙江武义金灿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告周萱的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元（已减半），由被告武义沃丰商业经营管理有限公司负担，限于本判决生效后7日内交纳，由被告浙江武义金灿房地产开发有限公司对此承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费1274元，款汇入金华市中级人民法院诉讼费预收户。开户银行：中国农业银行金华市分行。汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员  沈忆二〇一五年三月二十三日代书 记员  廖君