甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第561号原告秦安县房地产管理局，住所地秦安县兴国镇青年西路房地产大厦。机构代码：43841005-5。法定代表人王义瑞，该局局长。委托代理人王保林，该局干部。委托代理人刘文华，该局干部。被告何军海，男，汉族。第三人卢红亮，男，汉族。委托代理人马琳资，女，系第三人之妻。原告秦安县房地产管理局诉被告何军海、第三人卢红亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。依法由代理审判员适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告秦安县房地产管理局的委托代理人刘文华，被告何军海，第三人的委托代理人马琳资到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦安县房地产管理局诉称：2012年1月31日，被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订了“租赁协议书”。协议约定被告租赁秦安县上关明清一条街南54-58号商铺，年租金为32400元，租期自2012年1月31日至2013年1月31日止。合同到期后，被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司再未续签租赁合同。由于秦安县人民政府与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司终止合同关系，2013年1月29日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将涉及上述商铺的所有权利义务均移交给了原告。2014年4月23日，秦安县人民法院通知被告何军海，其承租的商铺已移交原告接管，如其需继续租赁该房屋或办理退租事宜，从即日起可与原告联系办理。可至今被告未与原告协商过续租或退租事宜。原告在管理期间才得知，被告在承租期内已将54号商铺转租给第三人卢红亮实际使用。基于上述事实，原告为了维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，起诉于法院，请求判令：1.终止原、被告之间的租赁合同关系；2.由第三人立即腾退所占用的54号商铺，并支付占用费17280元；3.一切诉讼费用由被告承担。被告何军海辩称:㈠被告同意终止与原告的租赁合同。2012年1月31日，被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订了秦安县上关明清一条街南54-58号五间商铺的《租赁协议书》，约定年租金为32400元，押金5万元（每间1万元），租期自2012年1月31日至2013年1月31日止。租金及押金已于2012年1月31日交给了甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司。协商期间，因该公司要求54-58号商铺一次性出租，并与一人签订协议，因此，4位第三人（第54-58号商铺实际使用人）共同推举被告为承租人与该公司签订了租赁协议。租期已过近三年，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司何时将商铺所有权利和义务移交给了原告，被告一概不知，也从未接到过该公司及秦安县人民法院的移交通知。所以，被告并无过错；㈡被告不是54-58号商铺的实际使用人，被告从未使用过54号商铺，该54号商铺租赁后由刘婷实际使用，与被告无任何关系。因此，被告在本案中，既非商铺使用人，也非商铺受益人，只是按照甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司的要求签订了协议书，该协议书亦存在严重瑕疵，对原告也未造成任何直接经济损失，故被告不承担本案的其它责任及诉讼费用。第三人卢红亮述称：54号商铺是第三人于2015年1月30日从刘婷跟前转租来的。转租时其与刘婷口头约定，2013年1月31日至2015年1月31日期间的商铺租金抵转让费，上述期间的租金及第三人转租使用之后的租金均由第三人承担，并给刘婷交付了押金2万元。从2015年1月30日起，54号商铺由第三人使用至今。第三人的意见，如其能继续使用54号商铺，则按其与刘婷的约定房租由第三人承担；如不能使用，则第三人不承担其转租之前的房租，第三人只承担2015年1月30日起到现在的房租。庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供的证据以及法院依职权调查的证据材料如下：㈠原告提供的证据及证明目的1.《收据》复印件1份，证明目的：被告给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司交纳押金5万元（每间商铺1万元），甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司已经移交给原告。2.《秦安县人民法院通知》复印件1份，证明目的：经本院调解，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将诉争房屋移交给原告后，本院给被告进行了通知。㈡被告提供的证据及证明目的3.《租赁协议书》复印件1份（共4页），证明目的：被告在与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司的房屋租赁合同上签了名，而甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司没有在合同上签字。说明合同不成立，没有生效。原件在ＸＸ（第56-57号商铺实际使用人）处。㈢第三人除其陈述外未向法庭提交其他证据。㈣法庭依职权调取的本院（2012）秦民初字第626号卷宗材料：4.本院（2012）秦民初字第626号《民事调解书》1份，主要内容为：2013年9月14日，秦安县人民政府诉甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司皋兰分公司房屋租赁合同一案，经调解达成协议：解除秦安县人民政府诉甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司于2011年11月10日签订的秦安县上关明清一条街文化旅游开发项目合同，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将承租的秦安县上关明清一条街国有铺面199间（包括本案诉争商铺）全部交付给秦安县人民政府，秦安县人民政府授权由原告接管，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司向次承租人收取的押金（包括被告的押金5万元）移交给原告。5.《房屋交接笔录》1份，载明:2014年4月24日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将秦安县上关明清一条街54-58号铺面的管理权和被告的押金5万元（包含本案54号商铺押金1万元）移交给了原告。6.《押金收据》1份，载明：原告向甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司收取了被告所交押金5万元。7.《秦安县人民法院通知》1份，内容与证据2相同。《送达回证》和《谈话笔录》各1份，内容为：因当时被告住址不详，秦安县上关明清一条街54号铺面实际使用人刘婷签收了本院给被告的通知（证据7），并告知其尽快转交被告。经质证，被告对原告所举证据1认为是真实的，这钱是我们四个使用商铺的人的，交钱时收据上只写了被告的名字；对证据2认为内容是真实的，但其没有见过也未收到。第三人对证据1、2均无异议。原告和第三人对被告所举证据3均无异议，第三人认为自己是2015年1月才租的54号商铺，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司与被告所签合同第三人并不知情，也与第三人无关。原、被告和第三人对证据4-8均无异议。本院对当事人所举证据和法庭依职权调取证据综合评判如下：原告所举证据1—《收据》虽为复印件，但能够与当事人的陈述和法庭调取的证据印证被告交付押金的事实，对其证据效力应予确认。证据2—《秦安县人民法院通知》，被告虽认为没有收到，但能够与当事人的陈述和法庭调取的证据印证本院通过刘婷（当时54号商铺实际使用人）给被告发出了通知，被告也承认ＸＸ（57-58号商铺使用人）给其说明了此事，故对其证据效力应予确认。证据3—《租赁协议书》，虽为复印件，且甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司未签字，但原告和第三人均认可租金标准和租期都是按照这份合同履行的；被告虽不认可，但其在该协议上签了名，故对其证据效力应予确认。证据4-8是法院调解书和卷宗材料，证据效力较高，对其证据效力应予确认。基于以上当事人的诉辩陈述，举证质证的过程和本院对证据的分析认定，查明事实如下：2011年11月10日，秦安县人民政府将坐落于秦安县上关明清一条街的国有商铺199间出租给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，用于经营以书画、奇石、玉器、古玩、金石篆刻、花卉盆景、古币收藏、宗教和旅游纪念品、民间手工艺品、茶馆、书店等为主的文化旅游产品。2012年1月31日，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司与被告何军海签订《租赁协议书》1份，被告租赁秦安县上关明清一条街的54-58号商铺五间，约定用于经营旅游文化商品，租期一年（自2012年1月31日起至2013年1月31日止），全年租金32400元，每间押金1万元。合同签订后，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司给被告交付了铺面，被告给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司交清了当年租金32400元、押金5万元。被告租赁商铺后，自己没有使用，而是将诉争商铺转租给刘婷使用，后刘婷又将该商铺转租给了第三人。2012年8月31日，秦安县人民政府认为甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将上述商铺转租给次承租人后，经营范围和用途不符合合同约定，向本院起诉，要求解除合同。经本院主持调解，双方于2013年9月14日自愿达成协议：解除秦安县人民政府与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将承租的秦安县上关明清一条街铺面199间和从次承租人收取的押金全部交付给秦安县人民政府，秦安县人民政府授权由原告秦安县房管局接管。2014年4月24日，在本院的主持下甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司将秦安县上关明清一条街54-58号铺面的管理权和被告的押金5万元（包括本案54号铺面押金1万元）移交给了原告；并给被告进行了通知。原告在管理期间，由于被告没有与原告协商续租或退租事宜，并得知54号商铺已转租给了第三人使用，为此，起诉来院，要求解除合同，由第三人腾退房屋，交付房屋占用费。本院认为：双方当事人的争议焦点为：1.原、被告之间是否形成房屋租赁合同关系，原告要求解除原、被告之间租赁合同关系的请求应否支持；2.第三人是否应当向原告交付房屋，支付房屋占用费。关于原、被告之间是否形成房屋租赁合同关系，原告要求解除原、被告之间租赁合同关系的请求应否支持的问题。甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司从秦安县人民政府租赁商铺后，将其中的54-58号五间转租给被告，期限为一年，至2013年1月31日到期。此后，被告并未实际使用上述商铺，其中的54号商铺转租给刘婷使用，后刘婷又将54号商铺转租给第三人卢红亮使用；被告的租赁期限届满后，被告没有续签合同，也未实际使用诉争商铺；因此，被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订的租赁合同的权利义务已经因履行届满而终止。甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司给原告移交诉争商铺的管理权后，被告未与原告达成新的房屋租赁协议，被告也未实际使用诉争商铺，因此，原、被告之间未形成房屋租赁合同关系，故原告要求解除原、被告之间租赁合同关系的请求不应支持。关于第三人是否应当向原告交付诉争商铺的问题。被告租赁商铺后，其中的54号商铺转租给刘婷使用，后刘婷又将该商铺转租给第三人卢红亮使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，第三人的转租期限不能超过被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司的租赁期限；在被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司之间的租赁协议因届满而终止后，第三人没有合法理由继续占用诉争商铺。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。原告为诉争国有房屋的管理者，有权要求第三人腾退商铺，故原告要求第三人腾退所占用54号商铺的请求应予支持。第三人要求与原告重新签订房屋租赁合同的主张，不能对抗原告要求其腾退房屋的请求，其要求与原告签订房屋租赁合同，可以按照平等、自愿、公平的原则，与原告进行协商。关于第三人应否向原告支付房屋占用费的问题。被告租赁54号商铺后，向甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司交付了2012年1月31日至2013年1月31日的租金，租赁期限届满后，被告和刘婷以及第三人均未交付租金，而54号商铺一直由刘婷和第三人占有、使用和收益，因此，刘婷和第三人应当给原告交付房屋占用费。但是第三人承认其与刘婷口头约定，2013年1月31日之后的租金均由第三人承担，同时第三人还给刘婷交付了押金；第三人虽认为如不给其租赁商铺，就不同意交付之前刘婷的房屋占用费，但其未申请追加刘婷参加诉讼，因此，第三人应当给原告交付房屋占用费。在第三人承担给付占用费的责任后，其与刘婷之间的债权债务关系可另行解决，不属本案处理范围。关于占用费的数额应参照被告与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订的租赁协议约定的标准计算，即按照5间商铺每年32400元，每间商铺每月占用费应为540元，从2013年2月1日起计算至2015年10月1日为17280元，故原告请求第三人支付54号商铺占用费17280元应予支持。被告向甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司交付的54号商铺的押金1万元，已经移交给原告；由于被告在与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司签订的租赁协议届满终止后，被告应当及时返还商铺，其没有返还属违约行为，应当承担违约责任，而且，被告和第三人承认其与刘婷之间已对押金进行了交付，故第三人应付的占用费应先从被告所交的押金中扣减，剩余7280元由第三人承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、第三人卢红亮在本判决生效之日起10日内搬出秦安县上关明清一条街54号商铺，并交付给原告秦安县房地产管理局；二、第三人卢红亮在本判决生效之日起10日内一次性付清原告秦安县房地产管理局房屋占用费17280元，扣除被告何军海所交押金1万元，再付7280元；三、驳回原告秦安县房地产管理局的其他诉讼请求。在本判决生效后,如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，减半收取116元，由原告秦安县房地产管理局承担35元，被告何军海承担35元，第三人卢红亮承担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。代理审判员  李玉红二〇一五年十月二十日书 记 员  刘 璐