北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第12457号原告侯沙，男，1970年4月4日出生。委托代理人王南湖，北京市法拓律师事务所律师。委托代理人李蕾，北京市法拓律师事务所律师。被告北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期。法定代表人李再顺，董事长。委托代理人高仲，北京市中高盛律师事务所律师。原告侯沙与被告北京万容天地商业管理有限公司（以下简称万容天地公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告侯沙的委托代理人王南湖、李蕾、被告万容天地公司的委托代理人高仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯沙诉称，2012年3月31日，原告（乙方）与被告万容天地公司（甲方）签订了《北京市市场场地租赁合同》及《租赁合同补充协议》，租赁合同约定：原告承租被告F4层2011号场地，面积18.1平方米；租期20年，从2012年7月28日至2032年7月27日。补充协议约定：租赁期限为五年，一次性交付五年租金1123200元，认租时已交纳定金60万元自动转为部分租金，签订补充协议时应当交付523200元。原告在签订租赁合同之前于2011年11月24日向被告交付了定金60万元，根据补充协议，原告又于2012年3月31日交付了523200元。被告先后给原告出具两张收据，共计收取原告交付的定金1123200元。补充协议约定被告有权对原告的装修标准提出要求，三、四、五层的租户第一次装修费用不得低于5万元，原告与被告签订合同及协议并交付上述款项后开始进场装修，共计支出装修费53000元。铺面装修后，原告进行了采购开始经营，因被告未能为原告办理工商营业执照，原告自行申办未果，导致原告无法继续经营。原告认为，被告与原告签订的《场地租赁合同》及《补充协议》违法无效。理由如下：第一，被告以欺诈手段订立合同。被告在广告宣传资料中以及与原告签订的租赁合同和补充协议内容中，隐瞒了万容天地大厦原是北京建筑大学（原名北京建筑工程学院）的教学科研楼的事实、隐瞒了北京建筑大学出租该项目给被告作为办公用房和租期10年的事实，而被告与原告签订的租赁合同期限都是20年。另，被告谎称可以办理市场经营执照，但是至今被告不具有市场经营许可，导致原告也无法办理在万容天地大厦经营服装、鞋帽的营业执照。被告隐瞒上述事实的行为属于民事欺诈，同时损害了国家利益。因为该项目所使用的土地是划拨地，被告及建筑大学没有依法办理备案手续、补交土地出让金就租给被告与其共同搞商业经营，造成国家土地出让金巨大损失，损害了国家利益。第二、被告与建筑大学恶意串通，损害国家利益和第三人原告的利益。2009年11月27日北京市规划委员会给北京建筑工程学院核发的《建设工程规划许可证》，批准的建设项目为教学科研楼；2010年3月29日，北京市住房和城乡建设委员会给北京建筑工程学院核发了《建设工程施工许可证》，批准工程名称为教学科研楼。可见，北京建筑大学明知该项目是规划部门和城乡建设部门批准其利用国家无偿划拨土地建设教学科研楼项目，却为了获取巨额租金，违背规划及城建部门审批用途，擅自将该项目土地及建筑物先是出租给被告，被告将该项目建设成万容天地市场大厦用房。第三、租赁合同及补充协议违反了法律、行政法规强制性规定。租赁合同及补充协议违反了《土地管理法》、《城乡建设规划法》、《北京市规划条例》及《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规的规定，属于违法出租。“万容天地大厦”是在规划部门批准的教学科研项目用地上擅自改变土地和房屋用途建成的商品批发市场，因违反上述法律强制性规定，导致规划部门不验收，房产部门不登记，属于违法建筑，不得出租。根据上述事实及法律、法规规定，请求法院确认原、被告签订的《北京市市场场地租赁合同》和《租赁合同补充协议》违法无效；被告退还原告交予被告的定金1123200元，并赔偿原告已付定金利息损失211253.87元，商铺装修费损失53000元。被告万容天地公司辩称，一、原、被告所签《租赁合同》及《补充协议》真实、合法、有效。被告依法取得并拥有合法的经营资格，合同所约定的各项条款内容均是原、被告双方的真实意思表示，且合同的条款并未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。二、合同签订后，被告依约履行了向原告交付场地义务，原告也依约向被告缴纳了部分场地租金的义务，租赁场地至今在原告处并由其掌控，合同处于履行的状态之中。三、本案所涉的房产，不论是在规划、建设、施工上，还是在使用上，均是经过相关行政部门批准进行的，被告使用该房产进行经营是经过了房产所有者的许可，根本不存在原告所称的采取欺诈手段、擅自改变房产用途的情形。四、双方所签合同上并未约定营业执照由谁办、如何办理问题，而合同上恰恰对原告签约时的经营资格有明确的规定：“应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证经营”，由此可见，作为纠纷案的原告在与被告签约时就应当具备合法的经营资格，退一步讲，如果原告需要办理工商执照，那么，办理执照的义务主体方也应该是原告，而非是被告，被告充其量也只是负有协助义务而已。五、根据合同的相对性原则，被告与案外人北京建筑大学所签合同的具体事宜与本案无任何的法律关联性。被告注意到，原告坚持主张双方所签合同无效，其理由均是引用法律、法规有关合同无效的条文规定，原告无任何的事实、证据支持其合同无效的主张，被告与原告自签订场地租赁合同至今，均严格履行合同义务，未违反国家法律、法规强制性的规定，被告认为，法律、法规的规定不属于证据范畴，同时，判定合同是否违反了国家法律，法规的强制性规定，首先要看有无违法行为，其次是看该行为对应的所属国家机关有无对该行为的违法认定，针对本案，从场地租赁合同的签订到履行，均未出现上述违法的情形。综上，被告认为原告主张《租赁合同》及《补充协议》无效的理由不能成立，其请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，北京建筑大学位于北京市西城区展览馆路1号的科贸楼二期大厦系万容天地公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（以下简称万容天地商城）。2012年3月31日，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）签订了《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁合同约定：原告承租被告F4层2011号场地，面积18.1平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租期自2012年7月28日起至2032年7月27日止，租金详见租赁合同补充协议。同日，双方还签订《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：乙方承租的场地一次性缴付五年租金1123200元，乙方在认租时乙方已交纳的定金60万元自动转为部分租金，本次应补交租金523200元。甲方向乙方开具收据，每年另行开具年租金正式发票。租赁合同起始日期以大厦实际开业日期为准起算。上述《租赁合同》及《补充协议》签订当日，原告向被告补交了定金523200元，加之原告在签订《租赁合同》之前于2011年11月24日向被告交付定金600000元，被告共计收取原告交付的定金1123200元。现原告以《租赁合同》及《补充协议》违反国家法律、法规的强制性规定等理由要求确认其无效，被告返还交付的定金并赔偿利息及装修损失。被告持辩称理由予以抗辩，不同意原告的诉讼请求。另查，一、万容天地公司于2008年3月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准成立，法定代表人李再顺，注册资本5018万元，公司经营范围为投资管理、资产管理、物业管理、出租商业用房、办公用房、企业管理、设计、代理、发布广告、会议服务、销售服装、鞋帽、箱包、饰品、日用品、针纺织品。二、庭审中，原告提交了2013年7月20日，北京建筑大学（甲方）、北京世纪正通商贸有限公司（乙方）、浙江仙琚制药股份有限公司（乙方）及万容天地公司（丙方）就有关科贸楼项目建设完成后的运营管理相关事项签订《北京建筑大学科贸楼二期项目运营管理协议》，并以该协议约定的“乙方可以授权丙方行使本协议的有关权利并履行相关的义务，乙方对丙方的行为承担连带责任”为由，申请追加北京世纪正通商贸有限公司及浙江仙琚制药股份有限公司为本案被告，北京建筑大学为本案第三人，经本院审查，对原告的申请已裁定不予准许。在本案审理中，本院就案件涉及的相关问题致函有关国家行政机关进行的询问及回复。一、本院致函北京市规划委员会西城分局询问以下问题：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路1号科贸楼二期项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。二、本院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。上述事实，有双方当事人陈述、收据、《北京市市场场地租赁合同》、《租赁合同补充协议》、北京市规划委员会西城分局回函及北京市工商行政管理局回函等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，被告依据合同取得了北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期楼宇房屋的使用权，其与原告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定的合同形式。对于原告提出的主张合同无效理由，本院认为，首先，对于原告主张的被告以欺诈手段订立的合同，隐瞒事实，并造成国家土地出让金损失，损坏了国家利益，合同应属无效的主张，依据合同法第五十四条第一款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的属于无效合同，第一，被告对涉案楼宇取得经营权并未违法，且不存在擅自改变房产用途的情形，原告不能证明被告在订立合同时存在欺诈行为。第二，原告未能提交证据证明原、被告所签订的合同损害了国家利益。涉及涉案楼宇的其他问题，与原告的该项主张无关。其次，对于原告提出的涉案楼宇属于违法建筑，出租违法的主张，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。城市规划区内各类建设项目均须依法办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证的是违章建筑。本案中，北京市规划委员会西城分局给我院的回函中写明“涉案楼宇主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。”因此可以确定，该楼宇不属于违法建设的建筑。就该楼宇房屋所签订的租赁合同不存在上述司法解释确认合同无效的情形。再次，对于原告主张的《租赁合同》及《补充协议》违反了法律、行政法规强制性规定的主张，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的“强制性规定”是指效力性强制性规定。原告主张合同无效所引用的规范性文件均不属于效力性的强制性规定。原告提出的万容天地商城不具备为承租商户办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使商户不能正常从事经营活动，无法实现合同目的主张，不属于导致合同无效的法定情形，原告可以依合同约定另行主张权利进行救济。综上，原告要求确认《租赁合同》及《补充协议》无效的请求以及基于无效请求要求被告返还定金及赔偿利息、装修损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告侯沙的诉讼请求。案件受理费八千六百四十四元，由原告侯沙负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 斌二〇一五年十月二十日书记员 苏晓明