重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第01301号上诉人（原审被告）重庆市崇发房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民西路白领雅园，组织机构代码79804931-2。法定代表人朱崇发，董事长。委托代理人邓华，重庆欣凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄安荣，男，1976年1月7日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被上诉人（原审原告）贺小琴，女，1979年11月4日出生，汉族，居民，住址同上。二被上诉人的共同委托代理人易川江，重庆欣凯律师事务所律师。上诉人重庆市崇发房地产开发有限公司（以下简称崇发房地产公司）因与被上诉人黄安荣、贺小琴商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第03844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人崇发房地产公司的委托代理人邓华，被上诉人黄安荣、贺小琴的共同委托代理人易川江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2009年11月7日，黄安荣、贺小琴与崇发房地产公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定：黄安荣、贺小琴购买崇发房地产公司开发的位于垫江县桂溪镇西城雅豪A2栋第2层3号房屋一套，房屋总价款188455元。崇发房地产公司应当于2011年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给黄安荣、贺小琴使用，房屋交付使用后一年内交付房屋产权证。自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，崇发房地产公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至崇发房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，崇发房地产公司按日向黄安荣、贺小琴支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，黄安荣、贺小琴有权解除合同。黄安荣、贺小琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至崇发房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，崇发房地产公司按日向黄安荣、贺小琴支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向黄安荣、贺小琴支付违约金。2010年10月13日，黄安荣、贺小琴支付房款188455元。2011年8月5日，崇发房地产公司将房屋交付给黄安荣、贺小琴。2012年5月7日，垫江县城乡建设综合执法大队作出垫城建执法队［处罚决定］（2012）53号行政处罚决定书，以崇发房地产公司于2009年在垫江县桂溪镇陵园路开发修建西城雅豪工程中擅自改变工程规划许可证批准的建设规模，扩大建设规模建筑面积8878.28平方米为由，责令崇发房地产公司改正，并处以621479.6元罚款。2014年4月10日，崇发房地产公司向垫江县国土资源和房屋管理局提出办理《房地产权证》的申请，并取得其出具的登记受理单；2014年4月15日，垫江县国土资源和房屋管理局为黄安荣、贺小琴办理了《房地产权证》。黄安荣、贺小琴一审诉称：我与崇发房地产公司于2009年11月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：崇发房地产公司应当在2011年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给我使用，并约定在商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请。合同签订后，我于2011年8月5日前接收了该房，但崇发房地产公司未能在合同约定的商品房交付使用之日起60日内取得登记受理单，其实际取得登记受理单的日期为2014年4月10日。因此，崇发房地产公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。现请求判令崇发房地产公司支付逾期办理房地产权证的违约金18374元，并承担本案诉讼费用。崇发房地产公司一审答辩称：1、黄安荣、贺小琴诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间等事实属实。2、迟延办证不是我公司迟延提出办理房地产权证申请，而是我公司无法取得垫江县国土资源和房屋管理局出具的办理房地产权证登记受理单，理由是我公司实际用地面积超出批准的面积，需补交土地出让金，但垫江县国土资源和房屋管理局以规划处罚未定、算不清账为由拒绝收缴我公司补交的土地出让金。按照规定，未完善手续补交土地出让金或者土地收益的，不予登记，故我公司无法取得办理该房屋产权登记的登记受理单。后垫江县政府召开政府常务会，我公司才取得“西城雅豪”房屋的办理房地产权证申请的登记受理单，故我公司不能取得登记受理单系政府及其部门的行政行为导致，属不可抗力，应当免除责任。3、我公司不应支付违约金。理由为：当事人主张约定的违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础。我公司虽未能按时取得办理房地产权证登记受理单，但这并没有给黄安荣、贺小琴造成实际损失，故我公司不应支付违约金。一审法院认为，黄安荣、贺小琴与崇发房地产公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，合法有效。根据合同约定，崇发房地产公司应在商品房实际交付使用后一年内交付房地产权证。本案中，双方约定交付房屋的时间为2011年10月30日，故其逾期办理房地产权证的违约时间应从2012年10月30日起计算至2014年4月10日止，崇发房地产公司迟延办理房地产权证的违约天数为528天。因此，按照双方合同约定的违约金计算方式确定违约金为9950.42元（188455×1?元／天×528天=9950.42元），但依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及预期利益等因素并依据崇发房地产公司要求调减违约金的请求，酌情调减违约金至4975.21元。崇发房地产公司辩称因行政部门原因造成迟延办证的事实，不能构成其免责事由，对该项抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市崇发房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付给黄安荣、贺小琴逾期办证违约金4975.21元。二、驳回黄安荣、贺小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，减半收取130元（黄安荣、贺小琴已预交），由重庆市崇发房地产开发有限公司负担。崇发房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回黄安荣、贺小琴的诉讼请求。主要事实及理由如下：1、我公司迟延取得办理房地产权证的登记受理单，不是因为我公司未按合同约定期限迟延提交办理房地产权证的申请，而是因为垫江县国土资源和房屋管理局以我公司存在违规扩建行为，垫江县城乡建设综合执法大队未处罚完毕为由，拒绝收缴我公司补交的土地出让金。按照规定，若未完善手续补交土地出让金或者土地收益的，则不予办理产权登记，故我公司就未取得房屋产权证的登记受理单。而对于垫江县城乡建设综合执法大队认定我公司的违规扩建行为，系垫江县人民政府为修建安置房的需要，占用了我公司依法取得的6.08亩房地产开发用地，尔后，相关行政主管机关既未给予我公司相应补偿，也未依法对我公司依法取得的开发用地的容积率进行调整，在我公司仍按原批准的容积率修建商品房后，便产生了所谓的“违规扩建”行为。虽然该行为与我公司逾期取得房屋产权登记受理单存在关联性，但直接原因系政府行政行为所致。综上，我公司不能取得登记受理单系政府及其部门的行政行为导致，属不可抗力，应当免除我公司的违约责任。2、虽然按照合同约定，若我公司逾期给被上诉人办理房屋产权证，应当支付违约金。但这一损失数额应当以实际损失为准，在被上诉人未举证证明其实际损失的情形下，一审法院仍判决我公司向被上诉人支付逾期办证违约金，适用法律不当。被上诉人黄安荣、贺小琴答辩称：上诉人的违规扩建行为系其自身原因所致，其与行政机关之间的其他法律关系，不能导致我与上诉人之间的商品房买卖合同关系发生改变，故原审判决由上诉人向我支付逾期办证违约金正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人崇发房地产公司与被上诉人黄安荣、贺小琴签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据合同约定，崇发房地产公司应在商品房实际交付使用后一年内给黄安荣、贺小琴办理房地产权证。经查，崇发房地产公司交付房屋的日期为2011年10月30日，故其应当在2012年10月30日前履行办理房地产权证的义务，其于2014年4月10日才向垫江县国土资源和房屋管理局提出办理房地产权证的申请，存在逾期办证行为。上诉人主张逾期办证系垫江县人民政府违规占用其建设用地，在上诉人按原批准建设规模建设的情况下，仍被主管部门错误地认定为“违规扩建”，进而又以上诉人违规扩建为由拒不办理房地产权证的理由，一是上诉人未举证证明垫江县人民政府违规占用其建设用地的事实，即使存在违规占地事实，亦是发生在与被上诉人订立本案商品房买卖合同之后，亦属于其可以预见的事实；二是其未举证证明垫江县城乡建设综合执法大队所作出的垫城建执法队［处罚决定］（2012）53号行政处罚决定书被依法撤销或不具有法律效力；三是即使存在第三人的侵权行为，也属另一法律关系，崇发房地产公司亦不能据此享有免除依法进行房地产开发的法定义务，也不能对抗其应当向被上诉人履行的合同义务。综上，崇发房地产公司认为自己逾期办证系行政机关行为导致的理由不能成立，其主张的事实不符合“不能预见，不能避免，不能克服”的构成要件，对其要求免除本案民事合同责任的上诉请求，本院不予支持。根据双方合同约定及相关司法解释的规定，崇发房地产公司在房屋交付后给黄安荣、贺小琴办理房屋产权登记既是合同义务，也是法定义务，故其逾期提交办理房屋产权登记申请构成违约，依法应承担违约责任。本案中，双方在合同中约定“如崇发房地产公司逾期取得登记受理单，则从约定取得登记受理单之日起至其实际取得登记受理单之日止，按日向黄安荣、贺小琴支付已付房款万分之一的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，崇发房地产公司与黄安荣、贺小琴就逾期办证违约金的约定条款合法有效，对双方当事人均有约束力。崇发房地产公司上诉认为黄安荣、贺小琴未举证证明其因逾期办证所造成损失，崇发房地产公司就不应承担逾期办证违约金的请求，于法不符，对该项上诉请求，本院亦不予支持。一审法院在崇发房地产公司申请调减逾期办证违约金的情况下，结合双方履行合同的情况及各自过错大小，将合同约定的违约金予以适当调减，体现了公平原则，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆崇发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贺付琴审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一五年十月二十日书 记 员  石 佳