湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆州区民初字第00370号原告（反诉被告）代国锐。委托代理人段小云，系荆州区西城街道办事处郢都路社区推荐代理人。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）张治明。被告荆州区荆北木器加工厂。住所地荆州市荆州区荆北村二组318国道南侧。经营者张金仔。被告张金仔。以上三被告共同委托代理人彭敏，湖北楚都律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告代国锐诉被告张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成由审判员杜振虎担任审判长、审判员杨玲、代理审判员荣晓黎参加的合议庭，分别于2015年4月15日、2015年5月13日公开开庭进行了审理。被告张治明在审理中提起反诉，本院依法合并审理。原告代国锐的委托代理人段小云、被告张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔及三被告的共同委托代理人彭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代国锐诉称，原告于2009年3月26日与房东张治明签订《房屋租赁合同》。双方约定：该房屋租赁期10年零1月，自2009年3月28日起至2019年4月28日止；5年为一阶段，根据市场行情双方协商调整房租。2014年5月25日上午，张治明一意孤行，以原告未交房租为由与其哥哥张治新带人将大门上锁。原告报了110，警方来后，要求我们双方协商解决。原告始终认为双方应依照合同履行，合同未到期，如有特殊情况需要变更，即便需要调整房租，也应双方协商，必要时可以申请相应的有关部门评估、协调。现被告从2014年5月25日至今采取锁门手段阻碍原告经营，导致合同无法正常履行，给原告造成经济损失10万元。原告依据《中华人民共和国合同法》第八条和第一百二十二条之规定，诉至本院，请求法院判令：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、赔偿原告经济损失10万元整（包括工人工资1.8万元、设备维修1.9万元、花草保养0.3万元等直接经济损失，间接损失为支付章海波《装饰装修合同》违约金6万元整）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告代国锐为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件、租赁合同、张治明身份证复印件、荆州区荆北木器加工厂土地证、房产证、张治明为业主的营业执照，证明代国锐租赁的房产属于荆州区荆北木器加工厂所有。证据二：荆州区银亨大酒店营业执照、组织机构代码证、税务登记证，证明代国锐是银亨大酒店业主。证据三：2012年9月4日荆州区荆北木器加工厂注销、张金仔2012年9月4日申请字号荆州区荆北木器加工厂，证明2012年9月4日至今，荆州区荆北木器加工厂的业主是张金仔。证据四：委托书、2013年10月28日张金仔、荆州区荆北木器加工厂签订的《房屋租赁合同》、房产证，证明荆州区荆北木器加工厂的实际租金。证据五：照片，证明2014年5月25日上午张金仔等人强行对经营中的银亨大酒店锁门。证据六：民事判决书，证明代国锐因为酒店被锁造成对章海波的装修合同损失。证据七：荆州区荆北木器加工厂土地抵押登记表、房屋查询结果，证明荆州区荆北木器加工厂的房产、土地已经抵押，土地抵押登记附表显示土地于2014年3月9日抵押给了中国建设银行股份有限公司荆州玉桥支行，并提供了张治明与代国锐签订的房屋租赁合同加盖有荆州区荆北木器加工厂的公章。证据八：房租收据，证明合同第一期的租金已付清。被告张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔共同辩称，1、双方签订的合同期限为十年，合同约定五年后的房屋租金待定，合同在2014年3月28日一期到期后，双方没有对后期房屋租金价格达成一致，被告依法终止合同，被告行为合法，无任何违约行为；2、原告主张赔偿损失没有任何事实依据和法律依据，请法院驳回其诉请。被告（反诉原告）张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一：反诉原告身份证复印件，证明反诉原告主体资格。证据二：房屋租赁合同、房地产证复印件，证明反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁关系。证据三：通知，证明反诉原告已依约协商未果的情况下向反诉被告发出了解除合同的通知。证据四：照片，证明反诉被告收到了解除合同的通知。证据五：电话录音光盘及文字材料，证明反诉原、被告就租赁房屋的相关事宜进行过多次协商，协商未达成一致，从内容看酒店已经是转租给别人，代国锐在协商中要求延长租期，价格达成二十几万元，转租方要求再租十年。反诉原告张治明反诉称，2009年3月26日，反诉原、被告经友好协商，就位于荆州区荆北村2组318国道南侧的房屋租赁签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定期限为10年零1个月，前五年的年租金为120000元，后五年的年租金按市场价经双方协商再定，如协商未达成协议，合同终止履行。2014年3月28日五年租期到期后，反诉原、被告双方就年租金问题经多次协商未果，反诉原告于2014年5月15日依合同约定向反诉被告发出了关于收回房屋的通知，正式提出解除合同收回房屋，然被告收到通知后，置之不理，拒不交还房屋。反诉原告多次交涉未果。反诉原告为维护其合法权益，提起反诉，请求：1、解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同；2、反诉被告支付2014年3月28日至2015年3月27日的租金损失120000元；3、反诉被告将租赁房屋交还给反诉原告；4、反诉被告承担本案诉讼费用。反诉原告张治明为支持其反诉请求，向本院提出了与其在本诉相同的证据。反诉被告代国锐辩称，双方签订的合同有效，双方对合同的理解有分歧，反诉原告张治明单方解除合同没有法律效力，反诉原告的锁门行为致使合同不能正常履行，因此，合同未到期不能解除合同，应驳回反诉原告的反诉请求，诉讼费由反诉原告负担。反诉被告代国锐为支持其反诉抗辩主张，向本院提交了与其在本诉中相同的证据。经庭审质证，被告（反诉原告）张治明、被告荆州区荆北木器加工厂、张金仔对原告（反诉被告）代国锐提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八的真实性均无异议，原告（反诉被告）代国锐对被告（反诉原告）张治明的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）张治明、被告荆州区荆北木器加工厂、张金仔对原告（反诉被告）代国锐提交的以下证据的证明目的有异议，认为：证据三载明荆州区荆北木器加工厂的登记业主是张金仔，但是实际经营者是张治明，证据四与本案无关，证据五照片不能证明是被告方强行锁经营中的银亨大酒店，证据六的判决书没有载明是被告的原因导致原告酒店装修损失，证据七与本案无关，证据八的房租收据只能证明双方履行了合同义务，与本案无关。原告（反诉被告）代国锐对被告（反诉原告）张治明、被告荆州区荆北木器加工厂、张金仔共同提交的证据的证明目的有异议，认为：证据三的解除合同《通知》不合法，证据四的照片不合法，证据五的录音光盘看不出通话时间、且荆州区荆北木器加工厂的经营者为张金仔，张金仔一直没有和原告协商，因此不能认定原、被告协商未达成一致。对上述有争议的证据，本院认为：原告的证据三载明荆州区荆北木器加工厂的登记业主是张金仔，但从张金仔与张治明的父子关系、张治明签订租赁合同，且登记业主张金仔当庭认可实际经营者是张治明来看，可以认定登记业主为张金仔，而实际经营者是张治明；原告的证据四即2013年10月28日张金仔与荆州区荆北木器加工厂的房屋租赁合同，因签订该合同的目的是为了成立荆州市荆北村木器有限公司，且该房屋此时由原告方基于租赁合同占有使用，无证据证明该合同已实际履行，因此不能达到原告主张涉诉房屋的实际租金为1200元／月的证明目的；原告的证据五照片经庭审质证，双方均认可其真实性，从照片的内容并结合法庭询问时被告（反诉原告）张治明承认是自己锁门来看，可以认定双方因履行合同产生纠纷、由被告对涉诉房产进行了锁门；原告的证据六仅有判决书却没有支付凭证印证原告已履行了付款义务，且判决内容为3.8万元，无法达到原告主张因酒店被锁造成对章海波的装修合同损失6万元的证明目的；原告的证据七荆北木器加工厂抵押登记材料与本案的租赁合同纠纷没有关联性；原告的证据八房租收据客观真实，本院依法予以采信，可证明原告已支付至2014年3月27日止的房屋租金。被告的证据三解除合同《通知》及证据四的照片因原告认可照片上是代国锐本人，可以认定被告于2014年5月15日向原告告知解除合同，对被告的证明目的予以采信；被告的证据五录音光盘经当庭播放，可证明原告（反诉被告）代国锐与被告（反诉原告）张治明就涉诉房屋租赁的事宜进行了多次协商，均未达成一致，关于原告认为被告张治明并非涉案房屋所有权人即荆北木器加工厂的经营者、无权进行协商因此不能认定原、被告多次协商的意见，因荆北木器加工厂的登记经营者明确追认被告张治明的上述行为，本院对原告代国锐的质证意见不予采信。本案在审理中，原告代国锐申请法院调取代国锐与荆州区荆北木器加工厂签订的《房屋租赁合同》，本院认为其申请调取的上述证据不属于当事人因客观原因不能收集的证据而决定不予准许。经庭审调查，该份《房屋租赁合同》与原告提交的证据一中的《房屋租赁合同》的内容完全一致，仅仅是申请调取的证据多加盖了“荆州区荆北木器加工厂”的印章，系被告为了贷款将该份合同加盖印章后提交到了建设银行玉桥支行，原告持有的合同并未加盖印章。经审理查明，本案涉诉房屋位于荆州市荆州区荆北村二组318国道南侧，共四层，房屋的所有权人为被告荆州区荆北木器加工厂，工商登记的经营者为张金仔，实际经营者为张治明，张金仔与张治明系父子关系。2009年3月26日原告（反诉被告）代国锐与被告（反诉原告）张治明就该房屋签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“该房屋租赁期10年零1月，自2009年3月28日起至2019年4月28日止”，“该房屋2009年3月28日起至2014年3月28日止为第一期，年租金为12万元，该房屋2014年3月28日起至2019年4月28日止为第二期，年租金按市场价经甲、乙双方协商再定，如协商未达成协议，合同终止履行”，“承租方在租赁期每年3月28日一次性付清年租金”。原告（反诉被告）代国锐对涉诉房屋进行了装修，经营“银亨大酒店”，租金已付至2014年3月27日。第一期合同到期后，因合同对第二期的租金约定不明，双方就租金进行了多次协商，均未达成补充协议。2014年5月25日，被告（反诉原告）张治明以原告（反诉被告）代国锐未交房租为由将大门上锁，原告报警。因双方协商未果，涉诉房屋闲置至今。另查明，本院组织双方调解时，建议双方达成补充协议，原、被告双方均予以拒绝；本院询问双方是否要求对“市场价格”进行价格鉴定并以鉴定的价格继续履行合同，原告表示不同意。另查明，本院询问原、被告是否还要继续履行房屋租赁合同，原告陈述由于对方的行为导致无法继续履行租赁合同，被告则表示不想再租给原告。另查明，关于原告（反诉被告）代国锐是已否支付章海波装修损失，原告（反诉被告）代国锐接受法庭调查时称“法院判决是3.8万元，但判决是判决，我还是支付了6万元”，法庭责令原告提交相应的支付凭证，并告知其逾期提交的风险，但原告（反诉被告）代国锐未提交。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议全面履行合同。原告在签约后实际使用了租赁房屋五年，按照合同约定，第六年的租金应在2014年3月28日前予以一次性提前支付，但因双方对后五年的房租约定不明，又未能就价格达成补充协议，原告虽对租金调整标准有异议，但未缴纳无争议部分租金，违反合同约定，但结合双方调解经过来看，主要是对第六年租金标准存在争议所致，故其行为尚不足以构成根本违约。双方在对后五年房租递增标准协商的过程中，被告提出大幅涨租，却不能就涨租标准作出合理解释，其发出解除合同通知并采取加锁方式阻止原告方继续经营的行为不当，本院对反诉原告主张2014年3月28日至2015年3月27日的房屋租金损失不予支持。庭审后，在法院组织双方调解的过程中，原告表示由于被告的行为导致无法继续履行租赁合同，租赁合同目的无法实现，被告亦不愿意再出租给原告，双方对解除合同达成合意，双方签订的《房屋租赁合同》依法应予以解除，因此，本院对反诉原告的反诉请求要求解除合同的请求予以支持。本案中，因原告所主张的损失没有支付凭证佐证、原告当庭也认可没有实际发生，只是预估的损失，本院对其主张的直接损失部分不予支持，对其主张的间接损失部分6万元，因生效的判决书确定的装修损失为3.8万元，原告又未补充提供支付凭证，因此被告应赔偿原告该部分损失3.8万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）代国锐与被告（反诉原告）张治明签订的《房屋租赁合同》。二、原告（反诉被告）代国锐于判决生效之日起十日内将其承租坐落于荆州区荆北村2组318国道南侧的租赁房屋交还被告荆州区荆北木器加工厂。三、被告（反诉原告）张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）代国锐损失3.8万元。四、驳回原告（反诉被告）代国锐、反诉原告张治明的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由原告代国锐负担1300元，三被告负担1300元；反诉受理费1300元，由反诉原告张治明负担650元，反诉被告代国锐负担650元。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜振虎审 判 员  杨 玲代理审判员  荣晓黎二〇一五年十月二十一日书 记 员  黄微微