广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第1031号原告钟丽敏，女，汉族。委托代理人黄志平，广东天地元律师事务所律师。被告吴政远，男，汉族。被告罗若尔，女，汉族。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B,组织机构代码：78525491-5。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人杨佳琳，女，汉族，系公司员工。原告钟丽敏诉被告吴政远、被告罗若尔、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟丽敏及其委托代理人黄志平，第三人的委托代理人杨佳琳到庭参加诉讼。被告吴政远、被告罗若尔经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月24日，原告与两被告签订《二手房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买两被告位于深圳市南山区某房（以下简称涉案房产），买方同意于合同生效之日支付定金人民币20万元（以下币种均为人民币），本合同生效7日内再支付定金30万元，定金由第三方监管，买方于2014年6月30日之前一次性支付除定金之外的购房款688万元至监管账户。原告于签订合同当日支付了20万元定金至第三人托管账户，于2014年5月1日，应两被告要求，将定金30万元直接支付至被告吴政远的账户，两被告出具了收款收据。2014年6月11日，原告与被告罗若尔达成补充协议，确认将部分购房款410万元支付至中信银行作资金监管，剩余购房款278万元于涉案房产过户至买方名下后一个月内支付给卖方指定收款账户。2014年6月12日，被告吴政远委托被告罗若尔为代理人，并出具公证委托书。2014年6月18日，被告罗若尔公证委托王铁男到银行或土地房地产交易中心办理资金监管，同时，原告、王铁男及平安银行深圳东门支行三方共同签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管410万元，原告于当日即把410万元存入监管账户。在办理房产过户过程中，原告发现涉案房产已被法院查封，两被告负债累累，涉案房产被轮候查封，不能过户。故原告诉至法院，请求判令：1、终止原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付违约金147.6万元；3、被告立即返还原告购房定金50万元；4、第三人承担返还定金20万元的连带责任；5、被告承担本案诉讼费用。两被告未予答辩。第三人辩称，2014年4月24日，原、被告通过第三人就涉案房产签署了编号为155447的二手房买卖合同，合同就交易价格、房款支付方式、定金金额、违约责任等必要事项进行明确约定，交易过程中涉案房产被查封，该房产现仍未完成过户；第三人已妥善履行作为居间方应尽的义务。针对原告要求第三人返还定金20万元并承担连带责任，第三人认为该主张无事实及法律依据，根据2014年4月24日三方签署的资金托管协议第六条第1项第5点的约定，只要甲方即被告提供查档单确定产权清晰无查封状态，买方即原告同意在抵押状态下放款。根据第三人提供的证据1产权资料电脑查询结果表显示，该房产处于抵押状态无查封，所以三方约定的托管定金放款条件已成就，第三人将其中15万元定金放款给被告无过错，请求法院驳回原告要求第三人承担20万元定金返还的连带责任的诉求。经审理查明，位于深圳市南山区某房，建筑面积为151.32平方米，登记价为1283833元，于2006年10月26日登记至被告吴政远、被告罗若尔名下，两人各占50%份额。2014年4月24日，原告（买方）与两被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定两被告将涉案房产出售给原告，转让成交价为738万元，买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金20万元，在合同生效后7日内（含当日）向卖方支付定金30万元，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方应于2014年6月30日之前支付除定金外的全部楼款688万元至第四条所述的监管机构的指定账号中；在买方依约一次性支付楼款至监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年7月；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起日内（原文如此）自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自双方签字或盖章之日起生效；及其它内容。同日，原告与两被告、第三人签订了《资金托管协议》，约定双方同意将定金20万元、交楼押金5万元交由第三人进行托管；及其它内容。2014年4月23日，原告向第三人转账20万元作为购买涉案房产的定金，两被告向原告出具了收款收据。2014年4月25日，第三人将定金15万元转账支付给被告吴政远。第三人提交了于2014年4月24日打印的涉案房产产权信息单，涉案房产设置了抵押权，并无查封记录。2014年4月30日，原告向被告吴政远转账支付了定金30万元，2014年5月1日，被告吴政远出具了收到定金30万元的收款收据。2014年6月11日，原告与被告罗若尔签订《补充协议》，约定买方于2014年6月12日前提前将除定金外的部分购房款410万元支付到中信银行作资金监管；该物业产权成功过户到买方名下日内（原文如此），由监管方将监管楼款放款至卖方；物业过户到买方名下后一个月内，买方将剩余楼款278万元支付给卖方指定收款人卢俊的指定账户，及其它内容。2014年6月12日，被告吴政远办理了对被告罗若尔的公证委托手续，委托被告罗若尔全权办理涉案房产赎楼、过户等转让手续，受托人有转委托权。2014年6月18日，被告罗若尔办理了对王铁男的公证委托手续，委托王铁男全权办理涉案房产赎楼、过户等转让手续，受托人有转委托权。同日，王铁男作为两被告（甲方）的代理人与原告（乙方）、平安银行股份有限公司深圳东门支行（丙方）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲、乙双方自愿将购买涉案房产的交易资金410万元委托丙方监管。同日，原告将410万元支付至上述监管账户。该资金已于2014年12月18日解除监管。2014年6月25日，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封，其后，涉案房产于2014年7月先后因四个案件被轮候查封。庭审中，第三人陈述第三人员工去打印房屋买卖合同，发现涉案房产被查封，第三人多次电话及函件通知被告出面处理，但该邮件被被告拒收。原告陈述曾致电被告协商，起初被告委托律师与原告协商，要求原告解除合同后返还定金给原告，后被告拒接电话，涉案房产也一直被查封。以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、《资金托管协议》、《补充协议》、《公证书》、《二手楼交易资金委托监管协议》、银行转账凭证、房地产权信息单及庭审笔录等在卷为证，足以认定。本院认为，原告与两被告签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同。原告与两被告签订《二手房买卖合同》后，依约支付了购房定金；在与被告罗若尔签订《补充协议》变更剩余购房款的支付方式后，亦依约将410万元购房款支付至监管账户。依照《二手房买卖合同》和《补充协议》的约定，两被告应将涉案房产过户至原告名下，因涉案房产被告查封，导致涉案房产不能办理产权过户手续，涉案合同无法履行，故两被告构成了根本违约。对于原告要求终止原、被告签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告的诉讼请求系公告送达，故涉案的合同应于该请求公告送达两被告之日即2014年12月20日解除。两被告根本违约，应承担违约责任，对于原告要求两被告支付违约金147.6万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。涉案合同因两被告的过错无法履行，两被告亦无权继续占有原告支付的定金，故两被告应向原告返还购房定金50万元，其中5万元托管在第三人处，由第三人迳行返还。原告支付的首笔定金20万元，第三人在查清涉案房产的产权并无查封的情况下将其中15万元支付给两被告，第三人的行为符合《资金托管协议》的约定，对于原告要求第三人承担返还定金20万元的连带责任的诉讼请求，本院不予支持。两被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟丽敏与被告吴政远、被告罗若尔签订的《二手房买卖合同》于2014年12月20日解除；二、被告吴政远、被告罗若尔应于本判决生效之日起十日内向原告钟丽敏支付违约金147.6万元；三、被告吴政远、被告罗若尔应于本判决生效之日起十日内向原告钟丽敏返还定金45万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告钟丽敏返还定金5万元；四、驳回原告钟丽敏的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22584元，保全费5000元，公告费650元，由两被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  廖 艳人民陪审员  沈金芳人民陪审员  李小珍二〇一五年三月二十日书 记 员  洪靖敏