杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第1200号原告：吴永敏。委托代理人：陈旭初，浙江泽大律师事务所律师。被告：杭州金茂商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区下沙镇文渊路133号-93。法定代表人：刘斌，该公司总经理。被告：浙江金茂实业发展有限公司。住所地：浙江省杭州市德胜东路2777号。法定代表人：刘巧铭，该公司董事长。上述二被告共同委托代理人：方文斌，浙江金茂实业发展有限公司员工。原告吴永敏诉被告杭州金茂商业管理有限公司（以下简称杭州金茂公司）、浙江金茂实业发展有限公司（以下简称浙江金茂公司）合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员昂玉洁独任审判，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告吴永敏的委托代理人陈旭初，二被告的共同委托代理人方文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永敏起诉称：2009年10月24日，原告与浙江金茂公司签订《商铺使用权租赁合同》一份，约定由原告承租浙江金茂公司位于杭州市德胜东路2777号的杭州红星美凯龙·金茂MALL商场3A-1101号商铺。同日，原告与杭州金茂公司签订《委托租赁及管理合同》一份，委托杭州金茂公司全权租赁和管理上述商铺，由杭州金茂公司按年限分阶段向原告支付租金收益。然而，被告杭州金茂公司未按合同约定及时支付租金收益。现原告诉至法院请求判令：一、解除原告与被告杭州金茂公司签订的《委托租赁及管理合同》，解除原告与被告浙江金茂公司签订的《商铺使用权租赁合同》；二、被告杭州金茂公司退还原告商铺成交价款530660元及经济损失（经济损失自起诉之日起以530660元为基数按年利率24%的标准计算至实际履行之日止）；三、被告杭州金茂公司支付原告商铺租金收益265329.50元及逾期违约金44462元（逾期违约金暂计至2015年8月20日，要求计算至实际履行之日止）；四、被告杭州金茂公司支付原告违约金53066元；五、浙江金茂公司对第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；六、二被告承担本案诉讼费。二被告共同答辩称：2013年3月17日，原告与二被告签订了补充合同，根据补充合同，2013年、2014年、2015年的租金收益分别推迟到2016年、2017年、2018年支付，原告申请退铺的权利调整至2018年执行，故被告无须支付相应租金收益，原告无权解除案涉合同。被告虽未完全履行补充合同，但只是合同履行瑕疵，未付款项不多，不影响合同目的，即使未履行，也是因为政府政策导致，属于不可抗力，不应归责于被告，且原告亦未告知被告选择按原合同执行。综上，被告认为，补充合同合法有效，应当予以适用，请求法院驳回原告的全部诉请。此外，被告已替原告偿还案涉商铺按揭贷款135179.53元，该部分款项应予扣除，被告认为逾期违约金按照日万分之五计算过高，如果解除合同，请求法院予以调减，要求调减至按照年利率7.8%进行计算。本院经审理查明：2009年10月24日，原告与浙江金茂公司签订《商铺使用权租赁合同》一份，约定由原告承租浙江金茂公司位于杭州市德胜东路2777号的杭州红星美凯龙·金茂MALL商场3楼A区东3A-1101号商铺，商铺承租总价为530660元，当日原告支付270660元首付款，剩余价款260000元于合同签订之日起10日内办理按揭贷款。同日，原告与杭州金茂公司签订《委托租赁及管理合同》一份，委托杭州金茂公司全权租赁和管理上述商铺，委托期与租期一致，由杭州金茂公司按年限分阶段向原告支付租金收益，具体支付方式如下：第一阶段（2010年1月1日至2015年12月31日）采取固定收益方式，以商铺合同总价款为基数，第一年至第三年按收益率8%计算年总收益为42453元、第四年按收益率11%计算年总收益为58373元、第五年按收益率15%计算年总收益为79599元、第六年按收益率20%计算年总收益为106131元，每年6月30日支付上半年的租金收益，12月31日支付下半年的租金收益；第二阶段（2016年1月1日至2024年12月30日）采取租赁收益方式，杭州金茂公司将实际出租租金收益扣除10%服务费后全额支付给原告，租赁方式及价格按市场情况确定。该合同第六条第1款约定：杭州金茂公司逾期未能按约定支付租金收益的，每逾期一日，按应付金额的万分之五支付违约金。该合同第七条第1款约定：浙江金茂公司为杭州金茂公司的担保方，如杭州金茂公司未能按合同约定条款履行义务，由浙江金茂公司承担连带责任。合同签订当日，原告支付了首付款270660元，剩余款项260000元原告按约办妥了银行按揭贷款。2013年3月17日，原告与二被告签订《补充合同》一份，约定：原《商铺使用权租赁合同》及《委托租赁及管理合同》保持不变，但2013年、2014年、2015年的固定收益分别推迟到2016年、2017年、2018年发放；原告应收的2012年固定收益未支付部分，二被告分别于2013年10月30日和2014年6月30日各付50%；原告未偿还的按揭贷款由二被告在2013年6月30日前一次性代为归还；如果被告浙江金茂公司或杭州金茂公司不能履行协议的各项条款，原告有权选择按原合同执行，浙江金茂公司和杭州金茂公司必须无条件同意。截止2015年8月4日，原告已还清了案涉商铺的全部按揭贷款本息，二被告为原告偿还了银行按揭贷款108311.35元。2012年下半年及之后的租金收益被告杭州金茂公司至今未付。以上事实认定，由原告提交的《商铺使用权租赁合同》、《委托租赁及管理合同》、收据、证明、二被告提交的《补充合同》及双方当事人在庭审中所作的陈述所证实。本院认为：原、被告签订的《商铺使用权租赁合同》、《委托租赁及管理合同》、《补充合同》，系其真实意思表示，对双方当事人均有约束力。根据《补充合同》的约定，二被告若不能履行《补充合同》的各项条款，则原告有权选择按原合同执行。补充合同签订后，二被告仅代原告偿还了案涉商铺的部分按揭贷款，且2012年下半年的租金收益，二被告至今未向原告支付。二被告未能按约履行合同义务，故原告有权选择执行原合同。现被告杭州金茂公司未按约支付租金收益，故根据《委托租赁及管理合同》约定，被告杭州金茂公司应承担相应违约责任，被告浙江金茂公司则应按约承担连带责任。原告要求解除《商铺使用权租赁合同》及《委托租赁及管理合同》、退还商铺实际成交价款的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付到期租金收益的诉讼请求，因本院已支持了原告要求解除案涉两份合同的诉请，故租金收益应当计算至合同解除之日止，被告到期应支付的租金收益为212264元（暂计至2015年6月30日），而被告已为原告偿还银行按揭贷款108311.35元，原、被告互负到期债务，且债务标的相同，现被告主张抵销，且原告表示无异议，二者相抵后被告仍应支付原告剩余租金收益。关于原告要求被告支付商铺合同实际成交总价款530660元10%违约金的诉讼请求，亦符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金收益逾期违约金的诉讼请求，被告认为原告主张的逾期违约金数额过高，请求调减，本院认为被告理由正当，应予采纳，根据本案实际情况，酌定以年利率6.00%上浮30%为标准计算逾期违约金。关于原告要求被告支付经济损失的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告吴永敏与被告浙江金茂实业发展有限公司于2009年10月24日签订的《商铺使用权租赁合同》、与被告杭州金茂商业管理有限公司和浙江金茂实业发展有限公司于2009年10月24日签订的《委托租赁及管理合同》于本判决生效之日解除；二、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告吴永敏商铺实际成交价款530660元并支付违约金53066元；三、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴永敏租金收益103952.65元（暂计至2015年6月30日，2015年7月1日至本判决生效之日的租金收益按约另行计算）；四、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴永敏逾期违约金19017.16元（暂计至2015年8月20日，自2015年8月21日起以103952.65元为本金按年利率7.8%计算至实际履行之日止）；五、被告浙江金茂实业发展有限公司对上述第二、三、四项承担连带责任；六、驳回原告吴永敏的其他诉讼请求。案件受理费12291元，减半收取6145.50元，由杭州金茂商业管理有限公司、浙江金茂实业发展有限公司负担。原告吴永敏于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州金茂商业管理有限公司、浙江金茂实业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。代理审判员  昂玉洁二〇一五年十月二十一日书 记 员  张洁丽