湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2013）桃民重初字第3号原告代玉婵，女，1959年6月13日出生，汉族，居民。委托代理人陈卫亚，桃源县法律援助中心律师。被告黄正超，男，1955年12月29日出生，汉族，居民。被告李伟光，男，1984年7月14日出生，汉族，居民。第三人鲁兴，男，1979年9月2日出生，汉族，居民。第三人李伟，男，1982年3月10日出生，汉族，居民。原告代玉婵因与被告黄正超、李伟光、鲁兴占有物返还纠纷于2012年11月29日向本法院提起诉讼。本院于2013年1月28日作出（2012）桃民初字第1239号民事判决。原告代玉婵提起上诉。湖南省常德市中级人民法院以判决认定基本事实不请，适用法律错误，违反法定程序为由，于同年9月24日作出（2013）常民三终字第15号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于同年10月29日重新立案受理后，依法另行组成由审判员李永贵担任审判长，审判员李德新（2015年3月19日变更为代理审判员雷妮）、人民陪审员周晓辉参加的合议庭审理本案。审理过程中，本院依法追加李伟为本案第三人参加诉讼。2014年5月29日，经本院院长批准，延长审理期限6个月。2014年10月27日当事人要求庭外和解，时间至2014年12月12日，2014年12月12日，当事人再次要求庭外和解，时间至2015年3月17日。合议庭于2014年4月21日、5月21日、2015年3月23日三次公开开庭进行了审理，原告代玉婵及委托代理人陈卫亚、被告黄正超（第三次开庭缺席）、被告李伟光均到庭参加诉讼，第三人鲁兴、李伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告代玉婵诉称，2012年7月第三人鲁兴组织工匠在桃源县漳江镇莲花湖社区商业步行街11栋旁一号门面进行装修。当时，原告阻止，第三人告知：此一号门面系第三人与被告李伟光签订的五年门面租赁合同，租赁经营酒吧。经查询得知属原告所有的该1号门面已于2009年11月16日被被告黄正超转让给李伟光。据此，原告认为被告黄正超转让属原告所有的门面是非法的，被告李伟光买卖该房屋是无效的，请求法院判令被告黄正超、李伟光及第三人鲁兴返还属原告所有的1号门面，赔偿损失并承担本案诉讼费用。原告代玉婵就诉讼主张向本院提交了下列证据：1、购房协议复印件1份，翻修房屋原住宅筹款办法协议书复印件1份，杨国梁证明3份，以证明原告按照约定给付了一定的建房款，取得诉争1号门面房产证合理合法，合伙建房的五户对建房资金来源、建房后如何取得房产证是有约定的，被告黄正超、李伟光所签诉争1号门面购房协议未经权利人原告同意，事后未经原告认可，购房协议依法无效，对原告造成的损失应依法赔偿的事实；2、房屋产权证、国有土地使用权证、工程质量检测报告书、土地出让金等七项交款票据复印件，国有土地使用权出让审批报告复印件，土地补偿协议书复印件，建设用地规划许可红线图复印件，国有土地使用权出让合同复印件，建设用地规划许可证复印件各1份，以证明原告自翻修房屋至产权申报，都是原告自己办理并取得，房产证、国有土地使用权证的获得是合法的事实。被告黄正超辩称，原、被告等合伙集资建房是形成一致后签订了协议的。建房时所有的权属证件均由被告黄正超出钱出力办下来，原告和她侄儿办理的证都是单独的，因建房款1690000元除冯海霞510000元、罗桃明294000元、原告代玉婵20000元外由被告黄正超一人出资，办证由被告黄正超一人办理，所有的证由被告黄正超管理。当时是想将一、二楼全部出卖，所得资金支付建房款，但房屋未卖掉。原告以水电立户为由将证件拿出去后未归还。被告黄正超将诉争的1号门面卖给被告李伟光，是因为急需偿还工程借款。诉状中称被告黄正超卖房是非法的不认可，因为房屋买卖在前，原告办证在后。原告在被告黄正超拿走了50000元用于房屋装修，现要求原告还本付息。原告没有支出建房款，没有理由要求返还诉争门面，不同意赔偿损失。被告黄正超就抗辩解主张向本院提交以下证据：1、翻修原住宅筹款办法协议书1份，以证明包括原被告在内的相邻五户共同合伙集资建房的事实；2、冯海霞的证词1份及合伙出资收据7份，以证明各合伙的出资、负责人为被告黄正超以及合伙集资所建成房屋为合伙人共有，所建房屋一、二楼共同出售出租偿还共同债务建房款的事实；3、房屋出租合同1份，以证明按共有人的意识处置共有资产，将租金偿还共同债务建房款的事实；4、代玉婵收款收据3份，金额伍万元，以证明被告出售房屋所得共同利润分配给原告的事实；5、工程造价、费用支出及相关材料，以证明被告黄正超是合伙集资建房的负责人，所建共有房屋所花费资金的情况。被告李伟光辩称，诉争1号门面是被告李伟光出钱购买的，不同意返还，也不同意赔偿损失。被告李伟光就抗辩解主张向本院提交了下列证据：1、2009年11月16日购买协议复印件、2011年3月31日门面出租合同复印件、2012年6月8日门面出租合同复印件各1份，以证明诉争1号门面的购买和出租的事实；2、2009年11月16日金额为70000元的收条复印件、2009年12月15日金额为60000元的收条复印件、2010年1月15日金额为60000元的收条复印件各1份，以证明买卖1号门面已付款的事实。第三人鲁兴未作陈述，亦未向本院提交证据。第三人李伟述称，第三人李伟2014年1月从鲁兴处接手经营酒吧，认识了房东李伟光，1月17日签订租房合同。第三人李伟就陈述主张，未向本院提交证据。对于原告提供的证据1，二被告质证时均表示不予认可，被告黄正超认为一、二楼32个门面是四大户共有的，被告李伟光认为诉争1号门面是自己出钱购买的，不属原告所有。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。因本案诉争不动产登记在原告名下，故该诉争门面的实际权利人为原告代玉婵。既然诉争门面的实际权利人为原告代玉婵，那么在原告代玉婵不予追认的情况下，被告黄正超将属于原告代玉婵的门面卖给被告李伟光的民事法律行为无效，故二被告之间的购房协议自始无效。对二被告2009年11月16日签订的购房协议书本院不予采信。对于原告提供的证据1中翻修房屋原住宅筹款办法协议书复印件1份和杨国梁证明3份，二被告虽表示不予认可，但并未提交证据予以反驳，本院予以采信。对于原告提供的证据2，二被告对真实性、合法性均无异议，本院予以采信。对于被告黄正超提供的证据1，原告质证无异议，被告李伟光以不清楚为由，不发表质证意见，本院予以采信。对于被告黄正超提供的证据2，原告提出异议，认为应以冯海霞已更正的证词为准；被告李伟光以不清楚为由，不发表质证意见，本院对两份证词相互一致的部分予以采信，其它部分不予采信。对于被告黄正超提供的证据3、5，原告认为不知情，未结算为由，不予认可，本院认为，该证据与本案争执焦点无关联，不予采信。对于被告黄正超提供的证据4，原告认可收取了50000元，但不认可被告黄正超提出的证明目的，本院认为，单据上并没有记载该款项系房屋出售后的利益分配，故对原告收取了50000元的事实予以认定，对该证据不予采信。对于被告李伟光提供的证据1，被告黄正超无异议，原告表示不知情，不追认，不认可。基于同样的理由，本院对二被告2009年11月16日签订的购房协议不予采信；因为合法性的原因，对两份租赁合同亦不予采信。对于被告李伟光提供的证据2，被告黄正超无异议，原告对真实性不予认可，本院认为，原告就真实性提出异议，但并未提交证据予以反驳，故本院对被告黄正超收取被告李伟光购房款190000元的事实予以认定，因为合法性的原因，对该份证据不予采信。经审理查明：2007年4月20日原告代玉婵与被告黄正超、案外人罗桃明、赵龙、冯海霞签订了《翻修原住宅筹款办法协议书》，共同筹款翻修房屋。2007年6月18日五户一起开始建造房屋，2007年11月竣工。2009年11月16日被告黄正超将诉争标的1号门面以247000元的价格出卖给被告李伟光，被告李伟光分三次交给被告黄正超购房款190000元。2010年8月10日，桃源县国土资源管理局为原告代玉婵颁发国有土地使用权证，证号为桃国用（2010）第XXX号，使用面积为98㎡。2010年8月27日桃源县房地产管理局为原告办理了诉争门面在内的房屋的产权证，产权证号为桃房权证字第371**号。2012年6月8日被告李伟光将诉争房屋1号门面出租给第三人鲁兴。2014年1月17日起，被告李伟光将诉争房屋1号门面出租给第三人李伟。2012年11月29日原告代玉婵向本院起诉，要求二被告及第三人返还占有物。本案的争议焦点为，谁是桃房权证字第371**号产权证中从南往北第1号门面的实际所有权人。原告认为1号门面产权登记为自己。被告黄正超认为原、被告等人所签订的是合作开发房地产合同，1号门面依约定属共有，其有权处置该诉争门面。被告李伟光认为诉争1号门面是自己出钱购买的，应归自己所有。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。现原告代玉婵取得了该诉争1号门面的不动产权属证书，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故该诉争门面的实际权利人为原告代玉婵。既然诉争门面的实际权利人为原告代玉婵，那么原告代玉婵就依法享有对诉争1号门面的占有、使用、收益的权利。因登记在自己名下的不动产正在被他人占有使用，原告据此要求返还占有物，理由正当，本院予以支持。庭审中，原告明确表示在本案中放弃经济损失赔偿主张，是其对自身民事权利的有效处分，本院予以认定。被告李伟光的购房款损失，应另案主张。被告黄正超、第三人鲁兴、李伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，予以缺席判决。据此依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告黄正超、被告李伟光、第三人李伟在本判决生效后三十日内返还原告代玉婵桃房权证字第371**号产权证中从南往北第1号门面；二、驳回原告代玉婵的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告黄正超负担。如不服本判决可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院审 判 长  李永贵代理审判员  雷 妮人民陪审员  周晓辉二〇一五年三月二十三日书 记 员  黄 琼附：本案适用的法律条文和司法解释一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。