湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）潭民一初字第1616号原告长沙柳秀物业管理有限公司。法定代表人程继文，该公司总经理。委托代理人王运红，湖南康泰律师事务所律师。委托代理人程柳，该公司湘潭分公司的负责人。被告袁永。原告长沙柳秀物业管理有限公司（以下简称柳秀物业公司）诉被告袁永物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法由审判员胡康宁适用简易程序于2015年10月10日公开开庭进行审理。原告柳秀物业公司的委托代理人王运红、程柳、被告袁永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳秀物业公司诉称：2012年7月5日原告与湘潭县上水西郡业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：原告向上水西郡小区提供物业管理服务，合同效力及于原告物业管理区域的全体业主及物业使用人，小区车库车位属业主所有，物业服务费依据房屋面积按月支付（住宅按0.6元／月／㎡计算、别墅按0.8元／月／㎡计算、商业物业按1.0元／月／㎡计算），停车管理费按0.4／元／月／㎡计算，上述费用在每月的20日前交纳，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的3‰向原告支付违约金，合同期限自2012年7月26日至2016年12月31日止。被告袁永为上水西郡的业主，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约实行规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，被告依约应当向原告缴纳自2013年8月至2015年7月的物业管理费用6240元，违约金9801.6元。原告多次向被告催交物业管理等费用，但被告一直拒绝缴纳，特向法院提起诉讼，请求依法判决：由被告袁永支付原告柳秀物业公司物业服务费6240元及违约金9801.6元。由被告袁永承担本案诉讼费用。被告袁永辩称：原告所诉不属实。一、原告在提供物业管理服务的过程中，相关卫生、安全方面等服务不到位。原告超市卫生是由城市管理局负责，被告已缴纳卫生费；被告在小区内沿街门面未按规定安装摄像头也没有保安巡逻，丢失东西未作任何处理，出现问题都是被告解决；绿化较少，并不需要原告处理。二、被告经营的超市与被告门面连在一起的佳乐美装饰公司，基于道德观念，愿意缴纳适当的物业管理费，被告与原告公司负责人于2014年12月份口头约定被告支付2013年8月至2015年7月的物业管理费5600元，同时被告与佳乐美装饰公司达成协议约定上述物业管理费双方各承担50﹪，佳乐美装饰公司于2014年12月9日向原告缴纳了2800元物业管理费，但原告仍一直未处理被告经营超市内公共水管的漏水问题，被告故未缴纳物业管理费，同时该漏水问题造成被告超市货品损失6765元、长期空置损失14400元、墙壁损失6500元，合计损失27665元。请求法院公正判决。原告柳秀物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告柳秀物业公司的企业注册登记资料、被告袁永的身份证复印件，拟证明原、被告的基本情况，是本案适格的诉讼主体。2、物业服务合同，拟证明原、被告于2012年7月15日签订了物业服务合同，原、被告存在合法有效的合同关系。3、业主交费通知单两张，拟证明原告已经制作书面的业主交费通知单，该通知的内容已经告知被告。4、卫生费的交纳票据，拟证明被告曾向城市管理局缴纳卫生费，其中包含被告应交部分。被告袁永对原告提交证据的质证意见如下：对证据无异议，但卫生费是原告应该要交的部分，不应包括被告临街门面的卫生费。被告袁永为支持其主张，向本院提交证据如下：1、卫生费交纳票据五张，拟证明被告已经自行向城市管理局交纳了卫生管理费。2、嘉乐美装饰公司负责人的签字，拟证明佳乐美装饰公司承认反映的下水管道漏水问题严重影响被告驰翔超市的经营，造成了货物损坏的情况属实及被告超市与佳乐美装饰公司的门面连在一起，嘉乐美装饰公司占用面积410个平方，总面积770个平方，各自承担一半的物业管理费，佳乐美装饰公司已交纳物业管理费2800元。原告对被告提交的证据质证后发表如下意见：1、漏水的问题，原告进场第四天属于维修期内，房屋公共区域漏水的问题属于高空操作，费用不小。原告已经与被告门面的工作人员协商过多次，需要动用物业维修资金，必须通过80%的业主签字同意，物业公司还要出示一个公告。2、垃圾卫生费的问题，原告已经统一交纳了所有业主和门面的卫生费，临街门面应该要业主自费一部分。监控归业主委员会启动资金来安装，物业只进行维护。本院综合原、被告的举证、质证意见，对原告提交的证据1、2、3、4，被告提交的证据1，均予以采信。被告提交的证据2，因提出下水管道漏水问题，不属于本案处理问题；对被告提出与佳乐美公司各承担2800元物业管理费，原告未予认可，不予采信。经审理查明：被告为上水西郡门面的业主，2012年7月5日原告与上水西郡业主委员会签订了《物业服务合同》，双方约定了物业管理费、停车管理费等费用的计算方式，被告应当按照合同的约定按时交纳物业管理服务等费用；被告未按时清缴物业管理服务费，原告从逾期之日起按每天3‰向被告收取违约金。合同签订后，原告履行合同约定的相关权利和义务，实行物业管理，为被告提供了物业管理服务，后因被告对原告物业管理提出质疑和要求，被告拖欠原告物业管理费自2013年8月至2015年7月共计6240元，按照合同规定，被告应支付违约金9801.6元。原告多次向被告催交物业管理等费用未果。本院认为：原告柳秀物业公司与上水西郡业主委员会自愿签订《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告均有约束。原告按照合同约定提供了物业服务，被告逾期不交纳原告物业服务费，系不履行合同义务，应当按照合同约定承担相应的责任，原告请求被告支付物业管理费，予以支持。原告诉称要求被告支付物业服务费从逾期之日起，按每天千分之三收取违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院对约定的违约金酌情予以调整，从被告欠款之日（即2013年8月1日起至2015年7月1日）起按每天万分之三收取违约金，对超出部分，本院不予支持。被告辩称提出原告与被告对物业管理费重新口头约定，应支付原告物业管理费2800元，因原告不予认可，被告未提交充分的证据证明，不予支持。被告辩称提出被告门面卫生费已缴纳，因被告提交了向城市管理部门缴纳卫生费的相关票据，故可酌情减少被告应缴物业费，宜由被告承担拖欠物业费6240元的80﹪责任。被告辩称提出原告物业卫生、安全方面等服务管理不到位以及被告门面公共水管漏水等问题，虽然不属于本案审理的范围，但原告与被告及其他业主可以另行协商解决。被告辩称提出被告超市因漏水导致其经济损失27665元，也不属于本案审理范围，可另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告袁永在本判决生效后十日内支付原告长沙柳秀物业管理公司物业服务费4992元并支付该款违约金（即从2013年8月1日起至债务清偿之日止，按每天万分之三计算）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126元，减半收取63元，由原告柳秀物业公司负担13元，被告袁永负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  胡康宁二〇一五年十月二十一日代理书记员  胡 愁附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。