哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书(2015)里民三民初字第273号原告爱建证券有限责任公司，住所地上海市浦东新区世纪大道1600号1幢32楼。法定代表人钱华，总经理。委托代理人郑国强，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。委托代理人徐萍，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。被告哈尔滨新商海商业企业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区爱建新城紫园路6—11号308室。法定代表人陈军，总经理。委托代理人尹伊，该公司综合部主管。被告哈尔滨爱达投资置业有限公司，住所地哈尔滨市道里区鸿润路167号。法定代表人张金水，总经理。委托代理人李子明，该公司法务部经理。原告爱建证券有限责任公司（以下简称爱建证券公司）与被告哈尔滨新商海商业企业管理有限公司（以下新商海公司）、哈尔滨爱达投资置业有限公司（以下简称爱达投资公司）占有物返还纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告爱建证券公司委托代理人郑国强、徐萍，被告新商海公司委托代理人尹伊及爱达投资公司委托代理人李子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱建证券公司诉称：爱建证券公司于2005年8月24日取得哈尔滨市道里区爱建路8号115号1-2层、8号116号1-2层、8号117号1-2层、8号318号、8号319号、8号320号、8号321号共7套房屋的所有权，并办理了产权证。后爱建证券公司发现上述房屋由新商海公司作为其公司的经营场所占有使用。爱建证券公司多次要求新商海公司迁出，新商海公司拒绝迁让。2014年7月1日，爱建证券公司委托律师向新商海公司发出律师函，要求其归还被侵占的房产。2014年7月11日新商海公司书面答复，称上述房产的使用权系其与爱达投资公司签订租赁合同而取得，不同意迁让。爱建证券公司遂委托黑龙江广荣资产评估有限公司对上述房产租金价格进行评估，自2011年11月20日起计算至2014年9月19日止，按哈尔滨市当地房屋市场租金价格计算，该争议房屋租金为4566500元。现爱建证券公司请求新商海公司从争议房屋迁出，并请求新商海公司向其支付房屋使用费4566500元（自2011年11月20日起计算至2014年9月19日止，2014年9月20日至新商海公司实际迁出之日止的房屋使用费按照该标准另行计算），爱达投资公司对该房屋使用费承担连带责任。被告新商海公司辩称：新商海公司没有侵占爱建证券公司房屋，新商海公司与爱达投资公司签订的租赁合同也没有履行，新商海公司没有在爱建证券公司所述的场地内进行经营活动，请驳回爱建证券公司的诉请。被告爱达投资公司辩称：不同意爱建证券公司的诉讼请求，爱建证券公司所述事实不成立，爱建证券公司在起诉书中清楚表明爱建证券公司所有的上述7套房屋自购买后一直未办理入住，因此因其未办理入住导致的所有后果与爱达投资公司无关，请驳回爱建证券公司诉请。在本院开庭审理过程中，爱建证券公司、新商海公司及爱达投资公司为证明其诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。爱建证券公司举示证据情况如下：证据A1、商品房买卖合同七份、房屋产权证七份。拟证明2005年爱建证券公司在爱达投资公司购买七处房产并取得了七处房产的产权证，爱达投资公司知道爱建证券公司为七处房产的所有权人，爱达投资公司在未经爱建证券公司同意的情况下与新商海公司签订租赁合同，将七处房产出租给新商海公司使用，属于侵权行为。证据A2、EMS快递单、律师函。拟证明2014年7月1日国号律师事务所律师接受爱建证券公司委托向新商海公司发送律师函，并抄送爱达公司，要求新商海公司停止侵权，返还被侵占的七处房产，并将房产恢复原状，支付占用期间的费用。证据A3、新商海公司回函。拟证明新商海公司书面承认占有使用了爱建证券公司七处房产的事实，新商海公司系依据其与爱达投资公司签订的租赁合同获得使用权，新商海公司拒绝返还房屋并继续占有使用房屋。证据A4、评估报告。拟证明爱建证券公司委托资产评估公司对房屋使用费进行评估，自2011年11月20日至2014年9月19日7处房屋市场租金价格为4566500元。证据A5、哈尔滨市供水集团有限责任公司道里营业一分公司提供的用户缴费清单、黑龙江电力有限责任公司哈尔滨供电公司出具的爱建路8号1AL26—116用户缴费明细（电表号为09368216530304）。拟证明起止购电日是2012年1月1日、2014年3月21日至2015年2月8日用水总金额为3080元，足可以证明新商海公司使用该房屋的时间。证据A6、公证书（附现场照片10张，现场录像光盘1张）。拟证明爱建证券公司委托南岗区公证处作证据保全公证，2015年3月17日新商海公司仍占有使用本案争议七处房产的事实新商海公司对爱建证券公司举示的证据质证认为：对证据A1无异议。对证据A2对快递单有异议，新商海公司并没有收到快递及律师函。对证据A3真实性有异议，新商海公司没有收到快递及律师函，就不会有回函。对证据A4无异议。对证据A5有异议，并不能证明是新商海公司缴的费用，认为不能作为证据。对证据A6真实性无异议，但对证明问题有异议。爱建证券公司仅以牌匾和门牌照片无法证明新商海公司占用争议房产，不足以作为证据。爱达投资公司对爱建证券公司举示的证据质证认为：对证据A1无异议。对证据A2国浩律师事务所律师函真实性无异议，该律师函中第一页清楚的说明爱建证券公司自购买上述七处房屋后一直未办理入住，对证明问题有异议，该证据能够证明爱建证券公司一直未办理入住。对快递单有异议，认为不能说明问题，爱达投资公司没有收到快递单。对证据A3真实性及证明问题均有异议，爱建证券公司仅凭回函不能确认存在房屋租赁合同的事实。证据A4与爱达投资公司无关，不予质证。对证据A5有异议，与爱达投资公司无关，也不能证明是何人缴费。对证据A6真实性无异议，但对证明问题有异议。该公证书的申请人为美盛泰富律师事务所，并非爱建证券公司，且该公证书作出的时间为2015年3月30日，在规定的举证期限后作出。该公证书并非在民诉法规定的法庭上提出，而是在法庭辩论及最后陈述休庭后提出，超过举证期限及相关法律规定。该公证书无法证明新商海公司有任何占有行为的法律事实，与爱建证券公司的诉请无关联性。民诉法140条规定，法庭辩论终结后应当依法作出判决，该份证据再法庭辩论终结后提出，故请求法院不予组织质证，驳回爱建证券公司的诉请。该公证书写明菱建物业商务写字楼，足以说明与爱建证券公司所述房产无关。新商海公司与爱达投资公司未举示证据。本院确认：证据A1因新商海公司及爱达投资公司对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。证据A2、A3新商海公司及爱达投资公司虽然有异议，但其未提供相反的证据予以证实，本院予以采信。证据A4因新商海公司无异议，且爱达投资公司未提出相反的证据予以反驳，本院予以采信。证据A5具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以彩信。证据A6真实合法有效，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：2005年6月15日，爱建证券公司与爱达投资公司签订7份商品房买卖合同，合同约定：爱建证券公司购买爱达投资公司所有的哈尔滨市道里区爱建路8号115号1-2层、哈尔滨市道里区爱建路8号116号1-2层、哈尔滨市道里区爱建路8号117号1-2层、哈尔滨市道里区爱建路8号318号、哈尔滨市道里区爱建路8号319号、哈尔滨市道里区爱建路8号320号及哈尔滨市道里区爱建路8号321室房产，房屋总价款为11000038元。爱达投资公司应当在具备下列5种条件后将符合约定的上述7处房产交付爱建证券公司：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经爱达投资公司与监理公司共同验收以后报政府主管部门验收合格。爱达投资公司应当在商品房达到交付使用条件后书面通知爱建证券公司办理交付手续，双方进行验收交接时，爱达投资公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。爱达投资公司逾期90日交付房屋，如爱建证券公司要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，爱达投资公司按日向爱建证券公司支付已交房价款万分之五的违约金。2005年6月30日，爱建证券公司交付了上述房屋的全部价款，2005年8月24日取得上述7处房产的房屋所有权证书。爱建证券公司与爱达投资公司未办理房屋的交接手续。本案争议房屋现已验收合格并交付使用。上述房屋自2012年1月1日起有用电记录。2014年7月1日，爱建证券公司委托国浩律师（上海）律师所向新商海公司发律师函，要求新商海公司于收到律师函之日起15日内从争议房屋搬离，并将房产恢复原状。2014年7月11日，新商海公司回函称哈尔滨市道里区爱建路8号115室、116室、117室、318室、319室、320室及321室系新商海公司从爱达投资公司租赁而获得使用权，新商海公司已按合同约定向爱达投资公司支付了房屋租赁费等各项费用，不存在侵权行为，新商海公司将继续按照房屋租赁合同的约定占有和使用争议房产。现本案争议房屋仍由新商海公司占有使用。2014年9月19日，经爱建证券公司委托，黑龙江广荣资产评估有限公司针对上述七处房产的租金价值作出黑广荣评报字[2014]第067号资产评估报告，经评估，截止评估基准日2011年11月20日，爱建证券公司拟确定房屋租金价值项目所涉及资产的公允价值为肆佰伍拾陆万陆仟伍佰元。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，爱建证券公司自2005年8月24日取得房屋所有权证书之日起即取得了争议房屋的所有权。作为房屋所有权人，爱建证券公司有权在其房产受到侵害的情况下请求排除妨碍并赔偿损失。新商海公司虽主张其与爱达投资公司的租赁合同未实际履行，但其于2014年7月11日给爱建证券公司的回函已明确承认其租赁争议房屋，且新商海公司使用争议房屋已被爱建证券公司的公证予以证明，新商海公司未经所有权人爱建证券公司同意使用争议房屋，已构成侵权。故爱建证券公司请求新商海公司自争议房屋迁出符合法律规定，本院予以支持。对于爱建证券公司请求新商海公司及爱达投资公司连带给付房屋使用费的请求，因爱达投资公司与新商海公司系共同私自占有使用爱建证券公司的房产，属共同侵权，理应承担连带赔偿，本院对该请求予以支持。至于给付房屋使用费的数额应根据争议房屋租金的市场价格进行计算，故对于2011年11月20日至2014年9月19日的房屋使用费应根据爱建证券公司提供的资产评估报告书进行确定，对于2014年9月20日至新商海公司迁出之日止的租金，爱建证券公司主张按照其提供的资产评估报告书进行计算并未超过法律规定的范围，本院予以支持。对于爱建证券公司请求新商海公司将房产恢复原状因会造成不必要的损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨新商海商业企业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内从哈尔滨市道里区爱建路8号115号1-2层、哈尔滨市道里区爱建路8号116号1-2层、哈尔滨市道里区爱建路8号117号1-2层、哈尔滨市道里区爱建路8号318号、哈尔滨市道里区爱建路8号319号、哈尔滨市道里区爱建路8号320号及哈尔滨市道里区爱建路8号321室房屋内迁出；二、被告哈尔滨爱达投资置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告爱建证券有限责任公司2011年11月20日至2015年10月27日的房屋使用费6403126元，2015年10月28日起至被告哈尔滨新商海商业企业管理有限公司自上述7处房屋迁出之日止的使用费按原告爱建证券有限责任公司评估报告的标准即4557.39元/日另行计算；三、被告哈尔滨新商海商业企业管理有限公司对于上述第二项承担连带赔偿责任；四、驳回原告爱建证券有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费56622元由被告哈尔滨爱达投资置业有限公司及被告哈尔滨新商海商业企业管理有限公司各自负担28311元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  孙艳杰代理审判员  孙萧箫人民陪审员  刘明顺二〇一五年十月二十七日书 记 员  张梦阳