连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第00961号 原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室，住所地连云港市海州区陇西路3号。 法定代表人黄庆，该办公室主任。 委托代理人赵金宝、沈燕，江苏海晟律师事务所律师。 被告侯长文，男，1968年10月19日生，汉族，住连云港市海州区。 委托代理人成以公，男，1943年4月20日生，汉族，住连云港市海州区。 原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室（以下简称民主路老街管委会办公室）与被告侯长文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2015年2月11日向被告侯长文送达起诉状以及应诉材料，依法由代理审判员郭敏先后二次适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理期间，因案情复杂转为普通程序,依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告民主路老街管委会办公室的委托代理人赵金宝、沈燕、被告侯长文及其委托代理人成以公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告民主路老街管委会办公室诉称，2013年，市委、市政府决定对民主路老街进行改造，该地段的原市区直管公房由连云港市住房保障中心委托江苏瀛洲发展集团有限公司进行运作管理。2014年1月1日，江苏瀛洲发展集团有限公司授权原告对原市直管公房对外租赁。被告从2014年1月1日起租赁民主路老街156-1号、154-9号、154-10号门面房进行经营。因当时房屋租赁标准尚未确定，而开街时间紧迫，双方没有签订书面租赁合同。原告研究确定了租赁标准并进行了公示，此后原告多次派人与被告联系签订租赁合同、收取租金事宜。但被告却一直拒不签订书面租赁合同。被告的行为违背诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系，被告归还原告海州区民主中路156-1号、154-9号、154-10号房屋；2、被告给付原告2014年1月1日至2015年2月4日的租金，并按照租赁关系存续期间的租金标准支付房屋占有使用费至2015年7月12日，上述费用共计43730.13元，并由被告承担本案的诉讼费及评估费用。 被告侯长文辩称，1、原告身份性质不明，不具备原告的主体资格；2、原告诉称的事实与理由与客观事实不符，主张解除租赁关系、索要租金没有法律依据。综上，请求法院裁定驳回原告的起诉或者判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年1月1日，连云港市住房保障中心（乙方）与江苏瀛洲发展集团有限公司（甲方）签订1份《民主路特色街区（通灌路至公房管理合作协议》，约定民主路特色街区由新浦区成立街区管理委员会进行管理，乙方将民主路特色街区（通灌路至）公房（包括非盈利性展馆用房、文物保护单位、部分直管公房，具体公房号以协议后附清单为准）委托甲方运作管理，甲方收取租金后定期与乙方结算等内容。协议后附清单中包含本案讼争的房屋，即座落于本市海州区房屋。其中156-1号房屋建筑面积为40平方米，性质为非住宅公房；154-9号、154-10号性质为住宅公房，建筑面积共计72.19平方米。同日，江苏瀛洲发展集团有限公司（甲方）与民主路老街管委会办公室（乙方）签订1份《委托协议》，约定：甲方根据其与连云港市住房保障中心签订的《民主路特色街区（通灌路至公房管理合作协议》将民主路特色街区（通灌路至）公房委托乙方运作管理，由乙方负责对外租赁并收取租金。甲方与连云港市住房保障中心签订协议中甲方的所有权利义务均由乙方代为行使。涉及租金收益分配事宜由区政府另行协调确定，目前暂由乙方收取管理。 2014年1月1日，被告侯长文从原告民主路老街管委会办公室处承租座落于本市海州区房屋，双方未签订书面租赁合同，对租金约定亦不明确。被告侯长文占有、使用租赁物至今，未向原告民主路老街管委会办公室交纳租金，故而成讼。 在本案审理期间，原告民主路老街管委会办公室申请对涉案房屋同等地段的同期房屋租赁价格进行司法鉴定。江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司接受委托，于2015年6月3日对连云港市海州区民主中路156-1号、154-9号、154-10号房屋的同等地段的同期房屋租赁价格进行了鉴定。经鉴定，本市海州区民主中路156-1号房屋日平均租金1.49元每平方米；154-9号、154-10号房屋日平均租金0.26元每平方米。2014年1月1日至2015年4月10日期间，156-1号、154-9号、154-10号房屋市场租金总额为36400元。原告民主路老街管委会办公室为此预付鉴定费用4120元。经计算，被告侯长文承租的156-1号、154-9号、154-10号房屋自2014年1月1日至2015年7月12日租金、房屋占有使用费共计43688.35元。 另查明，2013年2月20日，连云港市新浦区机构编制委员会发布新编委［2013］12号文，同意成立新浦区民主路老街管理委员会办公室，为股级全额拨款事业单位。2014年，因区划调整，连云港市新浦区与海州区合并为海州区。2015年1月16日，原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室进行登记备案，拥有自己的组织机构代码证。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的新编委［2013］12号文件、《民主路特色街区（通灌路至公房管理合作协议》、《委托协议》、连云港市住房保障中心出具的《说明》、《房地产估价报告》、《协议书》等证据在案予以证明。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方的争议焦点为：一、原告是否具备诉讼主体资格；二、原、被告之间的租赁关系应否解除；三、被告应否给付原告2014年1月1日至2015年7月12日期间的租金以及租金的给付标准。 关于第一个争议焦点问题，2013年初，政府即发文筹备成立新浦区民主路老街管理委员会办公室，为股级全额拨款事业单位。2014年，因区划调整，新浦区与海州区合并，海州区民主路老街管理委员会办公室以自己名义与江苏瀛洲发展集团有限公司签订《委托协议》，对涉案房屋进行运作管理。原告民主路老街管委会办公室接受房屋代管人的委托对涉案房屋进行运作、管理，并且已于2015年1月16日进行登记备案，在起诉时已具备了民事诉讼主体资格，可以以自己的名义要求被告承担相应的民事责任。被告辩称原告不具备主体资格，无事实和法律依据，本院不予采信。 关于第二个争议焦点问题，原、被告之间虽未签订书面租赁合同，但双方之间已形成事实上的不定期租赁关系。被告自租赁关系形成后至今未交租金，使原告出租房屋的目的不能实现，符合法定单方解除合同的条件。本院于2015年2月11日向被告送达起诉状等法律文书，故自被告收到原告起诉状时双方之间的租赁关系解除，被告应及时将承租的房屋返还原告。 关于第三个争议焦点问题，原、被告于2014年1月1日起形成事实上的租赁关系，被告应向原告给付2014年1月1日至租赁关系解除之日即2015年2月11日的租金。因原、被告对租金约定不明确，原告要求被告按照涉案房屋的同等地段同期房屋租赁价格支付租金，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告之间的租赁关系解除后，被告仍占有、使用租赁物，原告要求被告按照租赁关系存续期间的租金标准支付房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室与被告侯长文于2014年1月1日就连云港市海州区民主中路156-1号、154-9号、154-10号房屋形成的租赁关系于2015年2月11日解除。 二、被告侯长文于本判决生效之日起十日内将连云港市海州区民主中路156-1号、154-9号、154-10号房屋返还原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室。 三、被告侯长文于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室截至2015年7月12日租金、房屋占有使用费共计43688.35元。 如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用890元、鉴定费4120元（原告已预交），由原告负担2060元，被告负担2950元，被告负担部分，于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费890元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市44×××941040009094。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 审 判 长  杜秀丽 代理审判员  郭 敏 人民陪审员  宋 燕 二〇一五年十月二十六日 书 记 员  谭锦亭 法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。