浙江省天台县人民法院民 事 判 决 书(2017)浙1023民初3406号原告：浙江天铁实业股份有限公司（统一社会信用代码：9133100075709503XC），住所地：浙江省天台县人民东路928号。代表人：许吉锭，董事长。委托诉讼代理人：施宏民，浙江万向光明律师事务所律师。被告：天台县天湖娱乐会所（统一社会信用代码：331023000028257），住所地：浙江省天台县人民东路延伸段（坡塘村）。系个人独资企业。负责人：蔡修云被告：蔡修（秀）云，男，1964年12月9日出生，汉族，住浙江省天台县。被告：梅云华，女，1963年2月8日出生，汉族，住浙江省天台县。原告浙江天铁实业股份有限公司与被告天台县天湖娱乐会所、被告蔡修云、梅云华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理后，依法由审判员胡国卫适用简易程序于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告浙江天铁实业股份有限公司的委托诉讼代理人施宏民到庭参加诉讼。被告天台县天湖娱乐会所、被告蔡修云、梅云华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告浙江天铁实业股份有限公司向本院起诉提出诉讼请求：1、判决被告天台县天湖娱乐会所向原告支付房屋租金750000元、违约金356000元共计1156000元。2、被告蔡修云、梅云华对上述被告天台县天湖娱乐会所不足以清偿债务部分共同承担偿付责任。3、判决解除2011年1月2日签订的《房屋租赁合同》。4、判决被告天台县天湖娱乐会所腾退并向原告交付租赁房屋，逾期腾房占有使用费按日租金1095元从判决腾房限期届满之日至实际履行完毕之日止。5、本案诉讼费由三被告承担。事实与事理：2011年1月2日，原告与被告天台县天湖娱乐会所签订《房屋租赁合同》，其中约定：出租房面积4500平方米，用途为KTV娱乐使用，租赁期共9年，自2011年1月1日起至2019年12月31日止。2011年、2012年年租金均为380000元，2013年年租金为400000元，2014年起租金双方商定。原告按约将房屋交付被告使用后，鉴于被告天台县天湖娱乐会所前五年均于次年的1月份左右支付上一年度的租金，原告也认同这一支付租金方式。现被告天台县天湖娱乐会所尚欠2015年度未付部分的租金150000元外，同时还尚未支付2016年度和2017年度的租金，即使按2013年的年租金400000元来计算，截止2017年6月30日，被告天台县天湖娱乐会所尚欠租金至少750000元。被告天台县天湖娱乐会所拖欠上述租金期间，原告每年均多次催讨但都未获结果。现被告蔡修云下落不明，既不腾退又不向原告交还房屋，根据合同约定，逾期支付房租超过三个月的，原告有权解除房屋租赁合同，并可以要求被告按总租金3560000元的10%向原告支付违约金即356000元。被告梅云华系被告蔡修云的妻子，被告梅云华依法应对婚姻持续期间被告蔡修云所负的债务负共同偿还责任。原告为维护自身的合法权益，根据有关法律规定，特向法院起诉。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：要求三被告支付房屋租金750000元，违约金按750000元从2016年2月开始按银行同期同类贷款利率计算至付清款日止。被告天台县天湖娱乐会所、被告蔡修云、梅云华均未答辩。经审理查明：2011年1月2日，浙江天铁实业有限公司与被告天台县天湖娱乐会所签订《房屋租赁合同》一份，由浙江天铁实业有限公司将坐落在天台县赤城街道人民东路延伸段（坡塘村）公司内约4500平方米房屋出租给被告天台县天湖娱乐会所开设KTV娱乐使用。合同约定租赁期共9年，自2011年1月1日起至2019年12月31日止。2011年、2012年年租金均为380000元，2013年年租金为400000元，2014年起租金由双方商定。原告认可于次年的1月份左右支付上一年度的租金。现被告天台县天湖娱乐会所尚欠2015年度租金150000元，2016年度和2017年度的租金分文未付。现原告主张2014年开始的年租金均按2013年的年租金400000元计算，截止2017年6月30日，被告天台县天湖娱乐会所共欠租金750000元。另查明，浙江天铁实业有限公司于2011年12月更名为浙江天铁实业股份有限公司。天台县天湖娱乐会所系个人独资企业，自然人股东为蔡修云。梅云华系蔡修云的妻子。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同，原告有关名称变更的工商登记信息、被告企业基本情况、蔡修云婚姻登记信息以及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，一经成立并生效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同所约定的义务。本案中，原告与被告天台县天湖娱乐会所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。被告天台县天湖娱乐会所作为承租人，应按照合同约定及时支付房屋租金。但其除了尚欠2015年未付部分租金外，同时还拖欠2016年和2017年的租金，被告拒不履行合同义务的行为致使原告的合同目的难以实现，已构成根本性违约，现原告要求解除双方签订的租赁合同并要求被告腾退、交还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告起诉的2017年6月可视为原告主张解除合同的时间，故对原告要求被告支付此前尚欠的房屋租金及违约金，本院予以支持。虽然原告认可于次年的1月份左右支付上一年度的租金，考虑到被告已构成根本性违约，且原告已主张解除租赁合同，故对2017年6月30日前的租金可一并处理。原告参照2013年度的租金计算此后的租金，尚属合理，本院予以支持。计算至2017年6月30日，被告尚欠租金为750000元。合同约定被告方按总租金的10%支付违约金，明显偏高，现原告变更诉讼请求，要求按银行同期同类贷款利率计算违约金，本院予以准许。租赁合同解除后，被告天台县天湖娱乐会所应及时返还房屋，并支付返还之前的占有使用费。原告参照2013年度租金主张按日租金1095元从判决腾房限期届满之日开始计算占有使用费，本院予以支持。被告天台县天湖娱乐会所系个人独资企业，被告蔡修云作为自然人投资人，在个人独资企业财产不足以清偿债务时，应以其个人的其他财产予以清偿。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。但原告以被告梅云华与被告蔡修云系夫妻关系，该房租债务发生在夫妻关系存续期间，故要求被告梅云华共同承担偿付责任。本院认为，根据合同相对性原则，梅云华并非本案租赁合同的当事人，且被告蔡修云经营个人独资企业所负债务，并不必然属于夫妻共同债务，原告这一主张缺乏事实和法律依据，对此本院不予支持。被告天台县天湖娱乐会所、被告蔡修云、梅云华经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告浙江天铁实业股份有限公司与被告天台县天湖娱乐会所于2011年1月2日签订的房屋租赁合同。二、限被告天台县天湖娱乐会所于本判决生效之日起十日内腾退其承租的天台县赤城街道人民东路延伸段坡塘村原告公司内约4500平方米KTV娱乐用房，并返还给原告。并自本判决生效之日起十日期满开始至房屋腾退之日止按日租金1095元计算占有使用费。三、限被告天台县天湖娱乐会所于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江天铁实业股份有限公司拖欠的房屋租金750000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金（其中的150000元从2016年2月1日开始计算至实际付款日止；其中的400000元从2017年2月1日开始计算至实际付款日止；其中的400000元从2017年7月1日开始计算至实际付款日止）。四、被告蔡修云对被告天台县天湖娱乐会所上述第二、三项不足清偿部分承担偿付责任。五、驳回原告浙江天铁实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取人民币7600元，由被告天台县天湖娱乐会所、被告蔡修云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费3710元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 胡国卫二〇一七年七月二十日代书记员 洪 娟