黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)齐民初字第21号原告李智会，住拜泉县。委托代理人韩文煜，拜泉县星火法律服务所法律工作者。委托代理人李峰，住拜泉县。被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司，住所地鹤岗市向阳区花园小区7号楼116-216室。法定代表人于庆兰，该公司董事长。委托代理人宋景臻。委托代理人高峰，黑龙江福诚律师事务所律师。被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司拜泉销售分公司，住所地拜泉县拜泉镇电业局综合楼。法定代表人于庆祥，该公司经理。委托代理人宋景臻。委托代理人高峰，黑龙江福诚律师事务所律师。原告李智会与被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天房地产公司）、鹤岗市蓝天房地产开发有限公司拜泉销售分公司（以下简称拜泉销售分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法组成由审判员梁铁宾担任审判长，与审判员杨志欣、代理审判员王红娜参加的合议庭，于2015年4月16日第一次公开开庭进行了审理。原告李智会的委托代理人韩文煜、被告蓝天房地产公司、拜泉销售分公司的委托代理人宋景臻到庭参加了诉讼。2015年10月13日第二次公开开庭进行了审理，原告李智会的委托代理人李峰、被告蓝天房地产公司、拜泉销售分公司的委托代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李智会诉称，李智会为拜泉县南通道街主街路西商户（南通街三委25组），拥有商用房屋一套，房屋建筑面积为115.55平方米，地下室57.5平方米，锅炉房和阳台共13平方米。2011年12月21日，拜泉销售分公司与李智会签定了《拆迁住宅房屋安置多层住宅楼协议书》（以下简称《协议书》），协议书约定：“回迁1代3楼门市商服，每层4.2米宽开间，总面积176.4平方米。毛坯房住宅楼3套，即（70平方米+80平方米+80平方米）”，同时《协议书》还约定：商服位于南六路西南数第四个门，北邻佟晓东、南邻闫三，原址原位。门面宽度不少于4.2米。乙方所有楼房必须无遮挡，无冷山。住宅楼若有高层10层以上，不要顶层。李智会完全履行了协议书中的搬迁义务，并支持、配合了拆迁工作。但李智会商服楼所在地已改造建成了金域购物广场，该购物广场已于2014年10月10日正式开业，拜泉销售分公司却于2014年10月15日单方面宣布，所有临正街回迁户一视同仁，不按《协议书》约定安置，公然拒绝履行合同义务。拜泉销售分公司宣称，原临主街每栋门市给回迁商户原位回迁，购物中心大门南的安置154平方米的1-3商服楼（3.6米×14米开间），一栋72.64平方米的住宅楼，一个地下停车位。拜泉销售分公司公然违约的行径，已构成实质上的违约，应当承担相应的赔偿责任。故请求法院判令1、被告全面履行《拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书》；2、被告按照《协议书》无偿提供回迁商服房屋176.4（4.2×14×3=176.4）平方米，并提供约定楼层住宅三套230平方米（70平方米+80平方米+80平方米）；3、被告赔偿逾期回迁的经济损失180,000.00元；4、全部诉讼费用由被告承担。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司第一次开庭时辩称，开发商不能履行安置合同，合同签订的本身就是显失公正，只能给一带三的商服和73平方米的住宅，别的不能给予安置。第二次开庭时辩称：一、蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在提交答辩状期间虽未提出管辖异议且应诉答辩，但本案是违反级别管辖和专属管辖规定的案件，故本案应由拜泉县人民法院审理；二、拜泉销售分公司是具有独立经营资质的企业，并依法取得了营业执照，具有独立的位于拜泉县拜泉镇内“宏景家园”的巨额房屋等财产，能够独立承担民事责任，其民事责任不应由蓝天房地产公司承担；三、双方协议回迁的一套门市房176.40平方米和三套住宅230平方米，因双方合同没有约定具体位置，又未后续达成一致，且上述房屋已做其它用途，事实上这些房屋已不存在，合同已经无法履行，房屋竣工后拜泉销售分公司已经明确通知李智会接受回迁的房屋，李智会拒绝接受，责任在李智会，合同已无法履行；四、李智会主张的180,000.00元损失没有事实依据；五、本案涉及近200户已销售回迁的业主，如按李智会的说法判决，会造成不稳定因素，故请求驳回原告的诉讼请求。李智会为证实自己的主张，在举证期限内向法庭提交以下证据。证据1、拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书（编号151号），证明原、被告双方2011年12月21日签订协议书，约定以原告有照房屋115.55平方米、地下室57.5平方米、地上建筑物锅炉房加上附属13平方米，及停产停业损失费和各种安置补偿置换被告门市房176.4平方米，三套住宅房屋（70平方米一套、80平方米两套），三套住宅就是停产停业损失费和安置补偿费。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在质证中对该协议书无异议，但认为手写部分是原告写的，不予认可。证据2、房屋租赁合同一份，证明同等地段面积基本相同的商服房屋出租每年可得利益95,000.00元，因被告未让原告按时回迁房屋，给原告造成的损失是180，000.00元。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在质证中对该证据不予认可，认为房租没有那么高。该门市房安置位置不是拜泉县的经济中心，该地段房屋不论多大面积，出租价格也就是两三万元钱。原告举示的租赁合同与本案不具备关联性，与本案无关。证据3、销售合同开发复印件，证明找过被告多次，经县政府和权利部门协商，被告同意回迁一处商服房，但面积比原来少了29平方米,证明差门市房的面积。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在质证中对该销售合同有异议，认为公章象但名章不象。同时原告的价格不在区间内，偏高，门市最高不过6，000.00元。证据4、入户证明书，测绘面积154.8平方米，证明因与面积不相符所以原告没有接收房屋。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在质证中认为没见过这个东西，没有法人的签字和盖章，王学军是我们单位的职工，但也可能是个人行为。证据5、原房屋产权证一份和原房屋照片三份，证明原告拆迁房屋的所有权人，房屋在拆迁前作为营业房屋使用。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在质证中没有异议，对房屋用处没有异议。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司没有向法庭提供证据。第二次开庭审理时，李智会向法院提交以下证据。证据6、回迁准入证明，证明回迁一个154.8平方米的门市，与协议中约定的差了21.6平方米。房屋竣工时间是2014年11月份，应该在2013年6月回迁。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司对该份证据没有异议，但认为没有约定回迁时间。证据7、房屋租赁合同，证明商服一年的租金是95,000.00元，是要求逾期回迁款180,000.00元的依据。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在质证中对该证据真实性有异议，一、出示的是复印件，合同双方是否是真实意思表示，租金是否交纳没有其他证据佐证；二、该租赁合同与本案不具备关联性，与本案无关。证据8、房屋买卖合同，证明商服少了21.6平方米，被告应该予以补偿，每平方米大概7,834.00元。蓝天房地产公司、拜泉销售分公司在质证中对真实性没有异议，对要证明的问题有异议，一、该合同是被告与案外人签订，与本案无关；二、根据该合同书，是双方自愿协商的价格，该证据不能作为其他人买卖房屋比照的价款。第二次开庭审理时，蓝天房地产公司、拜泉销售分公司没有向法庭提供证据。根据当事人举证质证情况，对证据分析采集如下：对李智会提供的证据1-7，蓝天房地产公司、拜泉销售分公司虽然有异议或不予认可，但并没有提供足够的证据予以证实，故本院予以采信；对李智会提供的证据8，蓝天房地产公司、拜泉销售分公司虽有异议，但结合本案，根据证明力的大小及蓝天房地产公司、拜泉销售分公司对该地段的商服用房确有按此价格出售的，故本院对李智会要求按每平方米商服价格7,834.00元补偿，予以采信。经审理查明：李智会在南通街有照房屋115.55，产权证载明的用途为商业，实际用途商业。另有地下室57.5平方米，地上建筑物锅炉房及附属13平方米。2011年12月21日，拜泉销售分公司（甲方，拆迁人）与李智会（乙方，被拆迁人）签订拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书（编号151）。内容为：甲方按齐拆许字（2010）第16号房屋拆迁许可证，在南通街地段实施房屋拆迁，须拆除乙方（房屋承租人）房屋，依据《齐齐哈尔市城市房屋拆迁管理条例》及相关规定，经协商达成如下协议：第一条根据乙方（房屋承租人）提供的产权证及相关材料，经双方核对，对乙方（房屋承租人）房屋、附属物及其它情况确认如下：（一）房屋状况：1、房屋座落南通街区3委25组；2、房屋产权属私产（公）产，产权证号20030782，结构混合，房建筑面积115.55平方米；3、产权证载明的用途商业，实际用途商业。……（五）家庭人口中最高年龄：1955年7月1日。第二条甲方按下列标准对乙方（房屋承租人）房屋予以安置：（一）乙方（房屋承租人）同意甲方提供宏景家园小区安置用房。……第五条甲方依据本协议第一条确认事项，按下列标准对乙方（房屋承租人）给予补偿：……（五）产权置换后，乙方放弃所有补偿补助费，按齐市政府规定及原面积应回迁115.55平方米，现乙方要求1代3门市，80平方米+80平方米+70平方米住宅，为及早拆迁甲方拟按法规安排。第六条本协议签订后15日内，乙方或者房屋承租人应搬迁完毕，并将房屋交给甲方。第九条其它：甲方同意乙方自搬家之日起至回迁之日止，自愿放弃所有补偿和各种补助，回迁1代3楼门市，每层4.2米宽开间商服，80平方米+80平方米+70平方米毛坯房住宅。乙方所有楼房必须无遮挡、无冷山。1楼商用梁柁、楼梯布局合理有后门窗。住宅楼若有高层10层以上，不要顶层。如是多层，要4层5层。李智会于2012年1月1日搬走。李智会、拜泉销售分公司约定十八个月回迁，但因工期没有按时完成，故未按时回迁。另查明，一、宏景家园已更名为金域时代广场；二、拜泉销售分公司提供的商服房屋已在李智会控制之下，《协议书》中约定商服房屋面积为176.4平方米（4.2米×14米×3），测绘面积为154.8平方米，相差21.6平方米，没有供水供电，住宅房屋拜泉销售分公司已经出售；三、李智会同意商服房屋及住宅房屋所差面积按市场价货币补偿，其中商服用房价格为每平方米7,834.00元。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李智会与拜泉销售分公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方依公平原则确立了各方的权利义务，故双方应依该《协议书》的约定履行义务。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。拜泉销售分公司关于其与李智会所签订的《协议书》是违心的，是李智会利用拜泉销售分公司急于拆迁的心理，拜泉销售分公司为了不影响拆迁才与李智会签订的主张，因没有提供充分证据，本院不予支持。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。拜泉销售分公司对协议书上手写部分不予认可的主张，因该《协议书》格式条款部分是拜泉销售分公司提供的，该协议书上手写部分拜泉销售分公司虽不认可，根据谁主张谁举证的原则，拜泉销售分公司并没有提供充分证据证明是李智会所写，故拜泉销售分公司对《协议书》上手写部分不予认可的主张，本院不予支持。综上，李智会与拜泉销售分公司签订的《协议书》合法有效，李智会请求蓝天房地产公司与拜泉销售分公司全面履行《协议书》，按照《协议书》约定无偿提供回迁商服房屋176.4平方米（4.2米×14米×3），并提供约定楼层住宅三套230平方米（70平方米+80平方米+80平方米），的主张，符合法律规定，本院予以支持。人民法院受理案件后，当事人对管辖权提出异议的，应当在提交答辩状期间提出。当事人未提出管辖权异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。蓝天房地产公司与拜泉销售分公司在提交答辩状期间未提交答辩状，亦未提出管辖权异议，并应诉答辩，应视为服从本院有管辖权；同时因本案所涉及的不动产是因为房屋拆迁安置补偿合同引起的，其基础关系是房屋拆迁安置补偿合同，应不完全适用专属管辖的规定；且上级人民法院有权审理下级人民法院管辖的第一审民事案件，故本案由本院审理并无不当。综上，被告蓝天房地产公司与拜泉销售分公司关于本案应由拜泉县人民法院审理的主张，不符合法律规定，本院不予支持。公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。故李智会以拜泉销售分公司为被告符合法律规定，本院予支持。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。拜泉销售分公司关于其是具有独立经营资质的企业，并依法取得了营业执照，具有独立的位于拜泉县拜泉镇内“宏景家园”的房屋等财产，能够独立承担民事责任，其民事责任不应由蓝天房地产公司承担的主张，因拜泉销售分公司是蓝天房地产公司的分公司，其民事责任由蓝天房地产公司承担，并无不当。故拜泉销售分公司该主张，本院不予采信。拜泉销售分公司关于李智会与拜泉销售分公司双方协议回迁的一套门市房176.40平方米和三套住宅230平方米，因双方合同中没有约定上述房屋具体位置，以后又未能达成一致意见，且上述房屋已做其它用途，事实上这些房屋已不存在，合同已经无法履行的主张，因双方已明确约定回迁位置在宏景家园（现改名为金域时代广场）且李智会已实际控制商服房屋，故拜泉销售分公司该主张，本院不予支持。拜泉销售分公司关于房屋竣工后已经明确通知李智会接受回迁的房屋，李智会拒绝接受，责任在李智会，合同已无法履行的主张，因未提供充分证据，且李智会已当庭表示对不能安置部分的面积，可以按货币化补偿，故拜泉销售分公司该主张，本院亦不予采信。拜泉销售分公司关于李智会主张的180,000.00元损失没有事实依据的主张，因李智会至今未回迁商服用房，必然产生相应的损失。其虽然提供其他商服房屋的租房合同、租金金额，来证实其所受的损失，但考虑到该合同中的商服房屋租金价格系同一地段相似条件下的租金金额，同时拜泉销售分公司又未能提供充分的证据证明该损失是李智会拒绝回迁造成的，故拜泉销售分公司该主张，本院不予采信，李智会请求赔偿逾期回迁的经济损失180,000.00元的主张，本院予以支持。考虑到拜泉销售分公司已经事实上不能安置《协议书》中约定的商服面积及住宅面积，李智会亦认可可以按货币化补偿，且同意以同一地段的商服用房的价格7,834.00元为参考，故本院酌定对不能安置部分的商服房屋面积每平方米按7,834.00元予以补偿，对不能安置的住宅房屋面积按本判决生效后执行时的同一地段住宅房屋的市场价格予以补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条、第四十八条、第一百二十五条、第一百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司拜泉销售分公司为原告李智会在拜泉县金域时代广场安置176.4平方米一代三楼门市商服房屋一座，如不能按《协议书》约定面积安置商服房屋，所差面积应比照每平方米7,834.00元给予原告李智会货币补偿；二、被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司拜泉销售分公司为原告李智会在拜泉县金域时代广场安置三套住宅房屋，面积分别为70平方米、80平方米、80平方米（总面积为230平方米），如不能按《协议书》约定面积安置住宅房屋，所差面积应按本判决生效后执行之日同等地段住宅房屋每平方米市场价格标准给予原告李智会货币补偿；三、被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司拜泉销售分公司赔偿原告李智会因迟延入户造成的经济损失180,000.00元，于本判决生效后十日内给付完毕；四、被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司与被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司拜泉销售分公司对上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,872.00元，由被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司、鹤岗市蓝天房地产开发有限公司拜泉销售分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  梁铁宾审 判 员  杨志欣代理审判员  王红娜二〇一五年十月十四日书 记 员  许璐璐