广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第736号原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道创业路亿利达大厦A栋4楼420室，组织机构代码：30604766-1。法定代表人李娇。委托代理人苏戚萍，广东贤耀律师事务所律师。被告周群联，女，汉族，1968年2月8日出生，户籍地址浙江省嵊州市，原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司诉被告周群联房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人苏戚萍，被告周群联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年8月16日签订了《办公楼租赁合同》，约定原告将位于深圳市南山区××大道与创业路交界处××利××大厦××楼××、××、××房出租给被告用于服装设计版房使用或办公用途，合同内双方对租金、管理费、租赁保证金及违约责任等进行了详细约定。合同履行过程中，双方对原《办公楼租赁合同》进行了变更约定，被告由原来承租亿利达大厦1栋5楼505、507、509号房变更为只承租亿利达大厦1栋5楼505、507号房。为此，2015年3月16日双方重新签订了《办公楼租赁合同》。合同变更前，被告已经拖欠原告部分租金及电费等，为此被告提出减少租赁面积。但合同变更后，被告亦没有按照新签订的合同履行其交租义务，长期拖欠原告租金及电费等。为此原告于2015年5月12日发出《合同解除告知函》及《催款函》，通知被告解除双方签订的《办公楼租赁合同》及催收欠款。但截至本案起诉之日，被告仍未支付所欠租金及电费等费用。原告认为，被告的行为已经明显违反双方合同约定，违反诚实信用原则，给原告造成了重大损失。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告于2015年3月16日签订的《办公楼租赁合同》已于2015年5月26日解除；2、被告支付拖欠原告从2015年3月1日起至2015年5月26日之租金、管理费、物业维修基金，支付拖欠原告从2015年2月1日至5月26日电费及逾期支付租金、管理费、物业维修基金、电费等滞纳金共计36728.5元；3、被告支付原告自2015年5月26日起至搬离租赁物业止按照双倍租金（28954元/月）的占用费；4、被告所交的房屋租赁保证金（履约保证金）28954元归原告所有；5、被告支付原告违约金57908元。6、涉案物业内被告进行装修的不动产、设施、设备及装饰装修等归原告所有；7、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：l、楼层结构的安全性问题原告在我们租下来以后，没有告知是否安全的情况下，把原来六层加建以后变成七层，并且把第七层当作羽毛球馆使用，使用过程中对我的房间产生很大的震动和嗓音，对我们的工作环境造成严重影响，非常担心楼层结构的安全性问题；2、消防设施存在问题，有安全隐患使用该房子过程中，4月中左右偶尔发生的一次小小的明火意外，发现里面的消防喷淋，居然不会喷水，再次使用烟雾实验，消防喷也没有启劝，所以估汁消防设施没有过火，担心会对生命和财产造成极大的损害和损失；3、原告提交给法院的一些有关房屋安全等问题的材料不是现在的深圳市福源亿利达投资管理有限公司改建装修以后获得的批文，(1)《租赁房屋结构安全性检验评估报告》时间是2012年7月25日的，委托方为深圳创华合作有限公司；(2)《南山区既有建筑功能转换呈批表》时间是2011年3月1日，申报单位是深圳创华合作有限公司；(3)《深圳市南山区发展和改革局—社会投资项目备案通知》是2010年12月24日，有效三年的，现在已经过期；(4)深圳市公安局消防监督管理局《建设工程消防验收意见书》及《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》是2011年8月23日，是深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司的，以上4个文件都是深圳市福源亿利达投资管理有限公司2014年1月1日承租以前的，属于其他公司及其他项目的相关批文，自从2014年1月1日承租以后，进行了大量的改造和加建，使用功能变成布料市场，办公服装设计板房，部分厂房，仓库等，改变功能以后的文件均未提供；4、原告在没有履行告知我物业安全，出租物业设施安全，手续齐全的情况下，转租给我的房子是没有安全保障的，并且存在太多的安全隐患，是不能正常经营的场所，自租下来以后，我进行了办公室，工厂设备的搬迁，物业内部的地面装修，隔墙，布置电线，按照网络，耗费大量的资金和精力去完善使用场地，并且投入大量人力物力，开发周边的客户资源，而在这个物业不合格的情况下，这些付出，对我来说都是白费了，造成了巨大的损失；5、应诉请求(1)恳请法院驳回原告诉讼请求，原因如下：1、按照双方签订的《办公室租赁合同》第九条-1(1)项，甲方应该在我不及时支付费用超过5000元的时候，就及时解除合同，把损失控制在小的范围，甲方自己没有及时控制风险，超过5000元部分损失应该甲方自己负责；2、按照双方签订的《办公室租赁合同》第九条-2项，甲方可从乙方按本合同支付的租赁保证金内扣除甲方因上述情况所受的所有损失及开支；3、原租赁物业甲方已经于5月4号锁门停电收回，以甲方缴费通知单为准，本人向甲方支付的保证金和押金一共有38954元，实际还应支付35287.2元，足以扣除甲方的费用；(2)申请人民法院调查收集证据(3)如果原告对亿利达大厦1栋2014年加建第7层，未取得深圳市规划国土局南山分局的建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，原告转租的亿利达大厦1栋2014年改建以后未取得深圳市公安局消防监督管理局《建设工程消防验收意见书》，存在安全隐患，证据查明后，请求判令原合同无效；(4)请求判令双倍返还我所交的保证金和押金，计77908元，退还5月1日之前所交费用；（5月4日深圳市福源亿利达投资管理有限公司已经把物业回收并上锁）请求判令退还被原告扣押的物业内设施，设备等物品；(6)请求判令我保留追究因为了使用该物业造成的搬迁费用，物业内部的装修，装饰等等费用损失的权利；(7)请求判令法院责成相关部门落实停业整顿，监督其完成各个项目按照有关部门的要求完成审批方可出租物业，保障人民生命和财产的安全；（8）请求判令诉讼费用由原告承担。经审理查明，位于深圳市××利××大厦××、××栋整栋的权利人为亿利达中国发展有限公司，登记日期为2006年6月5日。2015年6月23日，亿利达中国发展有限公司向原告出具《证明》，同意原告将该物业分租或转租。2014年8月16日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《办公楼租赁合同》，约定甲方将亿利达大厦1栋5楼505、507、509房出租给乙方，等等。后该合同作废。同日，被告交纳水电押金10000元，原告向被告出具《收款收据》。2015年3月16日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《办公楼租赁合同》，约定甲方将亿利达大厦1栋5楼505、507房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁期限3年，从本合同签订之日始至2017年8月4日；每月租金为14477.4元，每月管理费为1149元，每月维修基金为80.43元，以上合计15706元；乙方需要交纳履约保证金28954元及水电费押金10000元；乙方须自起租日开始每月10日前向甲方支付相关费用；乙方不能按时支付租金超过1个月或不及时支付物业管理费等，损失超过5000以上，甲方可以解除合同且有权没收乙方租赁保证金；如甲方根据合同约定解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知后30天内搬出该物业，结清所有费用，可搬出可移动的物品，乙方投资的固定设施、设备、装饰等属于固定不能移动的归甲方所有，甲方不作补偿；乙方未按照本合同约定自动搬出租赁物业，乙方应从本合同期限届满或合同解除之次日向甲方支付双倍租金的占用费直至乙方搬出物业或按照规定清理该物业为止；等等。2015年3月17日，被告向原告交纳两个月押金28954元，原告向被告出具《收款收据》。2015年5月12日，原告向被告发出《催款函》，函称被告自2015年3月1日以来，拖欠租金等费用48537.5元等。庭审中，被告称其未收到该函件。2015年5月12日，原告向被告发出《合同解除告知函》，通知被告解除合同，并在收到函件后3日内搬离所有物品等。该函于2015年5月15日送达被告身份证住址，由他人代收。庭审中，被告称其未收到该函件。原告提交的2015年3月份缴费单显示，被告拖欠3月1日至15日的租金、管理费、物业维修基金、水费共计27225元；3月16日至31日的租金、管理费、物业维修基金、水费共计7853元，3月份的两张缴费单均有被告签收。2015年4月份缴费单显示，被告拖欠租金、管理费、物业维修基金、水费共计16610.5元，被告当庭确认该月金额。2015年5月份缴费单显示5月1日至5日，被告拖欠租金、管理费、物业维修基金、水费、电费共计3848.7元。庭审中，被告表示其因经营不善于2015年4月底搬离了部分物品，剩余物品现仍在涉案房产内，另称，原告于2015年5月5日将涉案房屋锁住，被告无法进入，对此原告予以否认，并表示系被告自行不经营，涉案房屋于8月份涉案房屋才另行出租。本院要求双方在2015年9月22日前办理涉案房屋的交接手续。另原告提交了房产证及房屋结构安全性检查评估报告、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证等有关材料，以证明涉案房屋可做商业办公用途，且涉案房屋已通过消防验收等。以上事实，有《证明》、《办公楼租赁合同》、《催款函》、《合同解除告知函》、缴费单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告对涉案房屋享有分租、转租权，原、被告双方签订的《办公楼租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告称原告于2015年5月5日将涉案房屋上锁，但未提交任何证据予以证明，对此被告应承担举证不能的责任，被告的该主张，本院不予采信。另，被告辩称涉案房屋未通过消防验收，但根据原告庭后补交的深公消验字（2014）第0476号《建设工程消防验收意见书》所载明的内容，被告的主张不成立，本院对于被告的该主张亦不予采信。庭审中，被告承认自己经营不善于2015年4月底关门歇业，且未提交任何证据证明其已支付2015年3月至5月的租金及相关费用，故被告构成违约，应向原告承担违约责任，按照合同约定向原告支付相关费用，同时，本院采信原告关于被告未支付相应费用的主张。本案中，原告系守约方，依法享有合同解除权，原告于2015年5月12日向被告发出《合同解除告知函》，于2015年5月15日送达被告身份证住址，虽被告称未收到该函件，但该函的送达方式不违约合同约定，故本院依法确认原、被告双方于2015年3月16日签订的《办公楼租赁合同》依法于2015年5月15日解除。经核算，被告应向原告支付2015年2月1日至5月15日的租金、管理费、物业维修基金、电费共计39291.5元（6975+7853+16610.5+14477÷2+1149÷2+80÷2），因原告对于该期间的相关费用只诉请36728.5元，本院视为原告对自身权利的处分，予以照准。原告诉求没收房屋租赁保证金28954元，符合合同约定，本院予以准许。原告诉请涉案房屋内被告进行装修的设施、设备及装饰装修等归原告所有符合合同约定，本院予以准许。关于原告诉请合同解除后至被告搬离涉案房屋的占有使用费，因原告于2015年5月5日已经知晓被告搬离涉案房屋并关门歇业，且在庭审中承认涉案房屋于8月份另行对外出租，故本院认为，原告主张此期间的占用费实际为原告的租金损失，对于此期间的损失，原告有义务进行减损，对于原告未主动减损的情况下，要求被告按租金标准两倍支付占用费，与合同的公平、诚实信用原则相悖，本院酌定被告向原告支付1个月的租金即14477元作为补偿。关于原告诉求的违约金，鉴于被告庭审时申请对违约金进行调低，本院酌定被告按日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，其中2015年3月份以14828为基数、4月份以16610.5为基数、5月份以7853元分别计算，均从应付日之次日起，计至本院确定还款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司与被告周群联于2015年3月16日签订的《办公楼租赁合同》于2015年5月15日解除；二、被告周群联应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司支付2015年2月1日至5月15日的租金、管理费、物业维修基金、电费共计36728.5元；三、被告周群联应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司支付房屋占有使用费14477元；四、原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司没收被告周群联已交纳的租赁保证金28954元；五、被告周群联应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司支付租金、管理费、物业维修基金、电费的逾期付款违约金，其中2015年3月份以14828为基数、4月份以16610.5为基数、5月份以7853元分别计算，均按日万分之五的标准从应付日之次日起，计至本院确定还款之日止；六、被告周群联在涉案房屋内装修的设施、设备及装饰装修物归原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司所有；七、驳回原告深圳市福源亿利达投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理1386元，由原告负担487元，被告负担899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 湘二〇一五年十月八日书记员 洪靖敏