安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2014）桐民一初字第01928号原告：张茂金，男，1982年11月19日出生，汉族，教师，住安徽省桐城市。委托代理人：梅强，安徽文都律师事务所律师。被告：铜陵市运诚房地产开发有限责任公司。法定代表人：ＸＸ光，董事长。委托代理人：闻银峰，该公司副经理。委托代理人：朱光胜，安徽省铜陵市狮子山区西湖镇法律服务所法律工作者。原告张茂金诉被告铜陵市运诚房地产开发有限责任公司（以下简称运诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告张茂金及其委托代理人梅强、被告运诚房地产公司委托代理人闻银峰，朱光胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张茂金诉称：原、被告于2011年4月30日签订房屋买卖合同，购买位于桐城市孔城镇东环路风情旅游街8号楼406室，原告同年6月1日付清房款，被告同年6月10日将房屋交付原告使用。被告曾口头承诺同年年底办好房产证，后原告数次向被告催要房产证，但至今未能拿到房产证。根据法律规定及合同约定，原告无法办理房产证系被告的原因造成。为此，特向法院起诉，请求依法判决：1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同；2、被告赔偿原告已付房款202013.6元、契税4040元、装潢损失费56224.41元及装潢损失鉴定费5000元、公积金贷款担保及服务费2080元、已还贷款利息21060.12元、违约金54354.28元、共计344772.41元。被告运诚房地产公司辩称：第一、原告购买的房屋至今未办理备案手续并非被告原因，而是由于桐城市政府在房屋竣工后出台的相关文件与房屋开工建设时的文件不一致，导致无法办理备案手续，属于不可抗力原因。第二、该房屋的建设从始至终整个过程均合法，被告无任何过错，原告主张的损失，即使需要赔偿，应当考虑到原告已实际居住几年的因素，对原告要求赔偿违约金部分，原告的本金计算数额有误。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原被告于2011年5月10日签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建造的“桐城市孔城镇东环路风情旅游街1期”第8幢406室商住房一套，该房屋建筑面积为109.79平方米，房屋按建筑面积计算房款即每平方米1840元，合计房款202013.6元。合同第十二条规定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人与买受人协商同意在甲方（注：“甲方”应为“交付”二字误打印）后180天办理产权登记。另查明：原告于2011年6月1日办理132000元的公积金按揭贷款后，即于同日付清房款，同年6月10日，被告将该房屋交付原告使用，原告即对该房屋进行装潢并居住至今，房屋装潢工程造价经本院委托安徽誉诚司法鉴定中心进行司法鉴定，评定装潢费工程造价为56224.41元，鉴定费5000元。同时查明：原告为办理公积金贷款向安庆市房屋置业担保有限责任公司桐城分公司支付担保费1980元及服务费100元，截止到原告起诉时，原告已支付贷款利息21060.12元；2011年10月11日原告向桐城市财政局孔城分局缴纳契税4040元。自房屋交付使用至今，原告数次催促被告提交有关商品房买卖资料报产权登记机关备案，原告在各相关机关查询其购买的房屋有关资料未果，致使原告无法办理房地产权属证书，遂于2014年8月29日诉至本院，要求1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同；2、被告赔偿原告已付房款202013.6元、契税4040元、公积金贷款担保及服务费2080元、已还贷款利息21060.12元、违约金49695元，计255748.6元；2014年11月5日，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿其房款202013.6元、契税4040元、公积金贷款担保及服务费2080元、已还贷款利息21060.12元、装潢损失费56224.41元及装潢损失鉴定费5000元、违约金54354.28元，共计344772.41元。上述事实，有当事人陈述、身份证、商品房买卖合同、销售不动产发票、契税发票、贷款凭证、个人贷款对账单、税务发票、司法鉴定意见书、鉴定费发票、建筑工程施工许可证、工程竣工验收报告等在卷佐证并经当庭质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应自觉履行合同确定的义务。原告依合同约定向被告交付房款，被告理应按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告未在合同约定的期限内将有关资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房产证，被告明显违约。故对原告要求解除原被告之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赔偿其已付房款202013.6元、契税4040元、公积金贷款担保及服务费2080元、已还贷款利息21060.12元、装潢损失费56224.41元及装潢损失鉴定费5000元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院应予支持。本案原告在获得赔偿后，应立即搬离“桐城市孔城镇东环路风情旅游街1期”第8幢406室商住房，并保持该房屋设施完整性。对原告要求被告支付违约金54354.28元的诉讼请求，因原被告之间未在签署的合同中约定违约金，且本案原告获赔的损失高于其违约金，故对此项诉求，本院不予支持。被告辨称原告购买的房屋至今未办理备案手续并非被告方面的原因，是桐城市政府在房屋竣工后出台的相关文件与房屋开工建设时的文件不一致，导致无法办理备案手续，属于不可抗力导致，因被告未提供充分证据予以证明，仅向本院提交了从网络上下载的不完整的两份文件，无法证明其辩称意见，故本院不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告张茂金与被告铜陵市运诚房地产开发有限责任公司于2011年5月10日签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。二、被告铜陵市运诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内赔付原告张茂金购房款202013.6元、装潢损失费56224.41元、装潢鉴定费5000元、契税4040元、公积金贷款担保及服务费2080元、已还贷款利息21060.12元，合计290418.13元。三、驳回原告张茂金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6472元，由原告张茂金负担1020元，被告铜陵市运诚房地产开发有限责任公司负担5452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判长  桂玉祥审判员  吴 涛审判员  刘敏华二〇一五年三月二十三日书记员  林长泓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。