浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4122号上诉人（原审被告）：周海云，男，1962年9月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（原审原告）：周家元，男，1982年1月2日出生，汉族，住安徽省肥西县。被上诉人（原审原告）：蓝苏菊，女，1984年9月6日出生，畲族，住浙江省武义县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：滕玲玲、鲍佳莹,浙江锦丰律师事务所律师。上诉人周海云因与被上诉人周家元、蓝苏菊房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年5月1日，周家元、蓝苏菊（乙方）通过杭州君乐房屋中介有限公司（丙方）与周海云（甲方）就房屋买卖事宜达成意向，并签订《房屋转让居间意向合同》，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区××公寓××苑××幢××单元××室的房屋（建筑面积为88.12㎡，房屋所有权证号为：杭西移××××、××××号，土地使用权证号为：杭西国用2008第010475号）作价115万元转让给乙方；乙方为表示购买诚意，于2016年5月1日前向甲方支付购房定金5万元；剩余房款110万元一次性支付，于2016年6月30日前支付；双方于2016年6月30日前到房管局在房产信息网上签订《杭州市房屋转让合同》及其他买卖相关文件并共同委托丙方办理该房产的交易过户手续；甲方保证该房屋不存在抵押、被查封、强制拆迁或者其他不能出售的情况，满足上市交易的条件；如有共有权人，共有权人对所委托出售事项均予以认可；如有承租人，应放弃优先购买权；甲方违反上述约定的，向乙方支付违约金5万元；乙方违反上述约定的，向甲方支付违约金5万元。同时，周家元、蓝苏菊、周海云在该合同第十二条“其他约定”栏内，以手写方式载明：“该房有抵押，甲方承诺于2016年6月30日前注销他项权证，并正常过户。该房有租赁，甲方将房屋过户给乙方后，租赁合同全部转交给新房东。该房无户口。如遇政策原因导致甲方不能正常过户给乙方，则本合同自动终止，互不追究违约责任。该房自行配对成交。经双方协商：乙方捌拾万元整提前作为房款用于甲方还银行”。此外，该合同落款处“卖方共有权人”蒋某的名字，系周海云代为书写。《房屋转让居间意向合同》签订当日，周家元向周海云支付定金5万元，并由周海云出具《定金收条》，载明：“今收到周家元、蓝苏菊购买××公寓××苑××幢××单元××室房屋，建筑面积88.12㎡，售价为：壹佰壹拾伍万元整。乙方为表示诚意，今向甲方支付购房定金（大写）：伍万元整。待签订《杭州市房屋转让合同》，定金自动转房款”，并由周海云在“收款人”处签字、捺印。该《定金收条》“收款人”处蒋某的名字，系周海云代为书写。周家元、蓝苏菊、周海云签订《房屋转让居间意向合同》及周家元向周海云支付定金5万元后，双方未签订正式的房屋买卖合同。原审法院另查明，坐落于杭州市西湖区××公寓××苑××幢××单元××室的房屋于2015年6月24日被该院查封，查封期限至2018年6月23日止；于2016年2月5日被拱墅区人民法院查封，查封期限至2019年2月4日止。现该房屋在该院已进入司法拍卖程序，执行案件案号为（2016）浙0106执1478号。经该院委托，杭州金孚资产评估有限公司于2016年10月31日出具杭金资评字（2016）第286号资产评估报告书，对案涉房屋在评估基准日2016年10月15日的评估总价值确定为1476010元。原审法院还查明，周海云、蒋某原系夫妻关系，双方于2015年6月30日离婚；案涉房屋登记的所有权人为周海云、蒋某，共有情况为共同共有。现周家元、蓝苏菊起诉至原审法院，请求判令：1、周海云立即返还周家元、蓝苏菊已支付的定金50000元，并按照定金罚则支付一倍的定金50000元作为赔偿；2、周海云立即支付周家元、蓝苏菊房屋差价损失200000元；3、本案的诉讼费用由周家元、蓝苏菊负担。原审法院认为：周家元、蓝苏菊与周海云签订的《房屋转让居间意向合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应如实履行。根据该合同的约定，周家元、蓝苏菊向周海云支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式的房屋买卖合同。本案中，周家元、蓝苏菊已按约向周海云支付定金5万元，周海云未在合同约定的期限内与周家元、蓝苏菊签订房屋买卖合同；案涉房屋由周海云与案外人蒋某共同共有，周海云在与蒋某离婚后代表蒋某对外签订合同，不构成表见代理，系无权处分行为；且在周家元、蓝苏菊、周海云签订《房屋转让居间意向合同》前，案涉房屋已被人民法院依法查封，该房屋实际无法过户。周海云的上述行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。现周家元、蓝苏菊要求周海云返还收取的定金，并主张按照定金罚则双倍返还定金，该院予以支持。关于周家元、蓝苏菊要求周海云赔偿房屋差价损失的问题。庭审中周家元、蓝苏菊明确，其主张的房屋差价损失系因周海云根本违约，导致其丧失在同时期同地段购买房屋的机会，现因房屋价格普遍上涨，要求周海云赔偿的房屋差价损失。该院认为，周家元、蓝苏菊的该主张，实质是周海云按照《房屋转让居间意向合同》承担的违约责任不足以弥补周家元、蓝苏菊由此造成的实际损失而主张的赔偿损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。案涉房屋现已进入司法拍卖程序，经杭金资评字（2016）第286号资产评估报告书确定，案涉房屋在评估基准日即2016年10月15日的评估总价值为1476010元，超过《房屋转让居间意向合同》约定的房屋价款326010元。综合考虑合同的履行、周海云的违约状况等因素，该院认为，周家元、蓝苏菊在主张定金罚则后，另行主张的房屋差价损失200000元，并未超过因周海云违约所造成的实际损失，故周家元、蓝苏菊的该主张该院予以支持。周海云经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩等权利，该院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周海云于判决生效之日起十日内双倍返还周家元、蓝苏菊已支付的定金，计100000元。二、周海云于判决生效之日起十日内赔偿周家元、蓝苏菊损失200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元。由周海云负担。宣判后，周海云不服，向本院提起上诉称：一审认定事实错误。周海云与周家元、蓝苏菊在杭州市君乐房屋中介有限公司的介绍下签订《房屋转让居间意向合同》约定房屋价款115万元。周家元、蓝苏菊于2016年5月1日前向周海云支付购房定金50000元，剩余房款110万于2016年6月30日之前一次性支付，周海云承诺于2016年6月30日之前注销他项权证。在合同签订之时周海云就明确告诉周家元、蓝苏菊该房屋因为杭州联合银行三墩支行起诉周海云而被西湖区法院查封，对此，周海云与周家元、蓝苏菊到杭州联合银行三墩支行询问情况，该银行的行长表示只要周海云将银行欠款归还，就会撤诉。据此，周家元、蓝苏菊在签订合同时是知道该房屋被查封的事实的，周家元、蓝苏菊未按照约定在2016年6月30日之前支付剩余房屋款项110万元，违反合同约定，而周海云是按照合同约定履行义务，不存在违约情况，据此一审判决是错误的。周海云告知过中介已被联合银行起诉的事实，如果卖方一次性付清房款，总房价才约定便宜点以115万出售，后来周家元、蓝苏菊不想买，一直不肯付钱，另有买家想要以158万元买，周海云询问周家元、蓝苏菊是否还要买，如果不要买就将5万元返还给周家元、蓝苏菊然后卖给其他人。因为周家元、蓝苏菊没有支付房款导致案涉房屋被法院拍卖，责任在于周家元、蓝苏菊。一审判决金额不合理，周海云仅收到定金50000元，一审判决双倍返还定金，另外赔偿损失200000元，明显不合理。综上，请求:1、撤销一审判决并改判驳回周家元、蓝苏菊一审诉讼请求；2、周家元、蓝苏菊承担本案诉讼费用。被上诉人周家元、蓝苏菊答辩称：1、周家元、蓝苏菊不存在任何违约，周家元、蓝苏菊按约支付定金后积极筹措房款，并等待周海云签订正式房屋买卖合同并注销他项权证进行过户，但是2016年6月30日之后周海云一直以偿还按揭为由拖延履行。案涉房屋是双方自行接洽的，从居间意向合同中介服务费用仅3000元可以看出。并且周海云当时没有告知周家元、蓝苏菊案涉房屋存在司法查封的情况。2、根据杭州市不动产权属信息查询记录来看，案涉房屋总计金额为139.5万元的抵押有两个，案涉房屋在2015年6月24日被西湖法院查封、2016年2月5日被拱墅法院查封，这些影响案涉房屋权属转移的因素都存在于签订案涉合同之前，但是周海云并未完全告知周家元、蓝苏菊，只是告知周家元、蓝苏菊有抵押情况，隐瞒了被两个法院查封的事实。3、周海云上诉称在购房时周家元、蓝苏菊已经知晓有查封事项没有事实依据，从双方签订的意向合同看，第十二条中明确该房有抵押，甲方承诺于2016年6月30日前注销他项权证并正常过户，如果按照周海云所说应当将查封的重要事项一并写入合同，但直至案涉房屋进行司法拍卖程序才告知周家元、蓝苏菊，周海云行为构成根本违约。且案涉房屋查封并不仅仅是只有一个案件的查封，还有拱墅法院的查封。4、意向合同第八条第一款中写明甲方保证该房屋不存在抵押等不能出售的情况，第十二条中甲方承诺2016年6月30日之前注销他项权证并正常过户，但是案涉房屋已经被司法拍卖，合同目的已经无法实现。综上，周海云故意隐瞒案涉房屋被查封的事实导致合同目的无法实现，造成周家元、蓝苏菊的各项损失，应由周海云承担，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：案涉周海云与周家元、蓝苏菊签订的《房屋转让居间意向合同》订立目的在于担保双方当事人在约定的期限内签订正式的房屋买卖合同，属于预约合同，且该合同内容未违反法律、法规强制性规定，也是双方当事人真实意思表示，为有效合同。本案争议焦点在于：1、上诉人周海云有无违约；2、原审法院判决周海云双倍返还定金并赔偿损失200000元，有无不当。一、关于争议焦点一。周海云上诉主张其已经向周家元、蓝苏菊告知案涉房屋被西湖区人民法院查封的事实，双方当事人最终未能签订正式房屋买卖合同的责任在周家元、蓝苏菊,周海云没有违约。本院认为周海云就告知的事实未举证证明，且该主张也与合同约定的“保证未被查封”不符，另外，案涉房屋在双方签订预约合同之前也被拱墅区人民法院查封，即使如周海云所说西湖区人民法院在双方当事人签订本约合同之前解封，案涉房屋依然无法办理过户，双方当事人签订合同目的将落空。故周海云的该项上诉理由不成立，原审法院认定周海云违约，并无不当。二、关于争议焦点二。（1）、关于定金问题。出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因出卖人原因未能订立商品房买卖合同的，买受人有权请求出卖人双倍返还定金。故原审法院判决周海云双倍返还定金有事实和法律依据。(2)、关于违反预约合同赔偿损失的范围问题。本院认为案涉合同为预约合同，买方仅支付了定金，并未实际支付购房款，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，不能产生合同的履行利益,并无可得利益损失。周家元、蓝苏菊并未举证证明其所受到的损失超过50000元，周家元、蓝苏菊在主张定金罚则后，另行主张房屋差价损失200000元，无事实和法律依据，应予以驳回。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，认为损失包括可得利益损失，属适用法律不当。综上，周海云的部分上诉理由成立，原审法院认定事实清楚、适用法律有误，实体判决结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10099号民事判决第一项。二、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10099号民事判决第二项。三、驳回周家元、蓝苏菊其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由周海云负担1150元，周家元、蓝苏菊负担1750元。二审案件受理费5800元，由周海云负担2300元，由周家元、蓝苏菊负担3500元。（周海云已交纳5800元，余款3500元于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费;周家元、蓝苏菊于本判决生效之日起十日内将诉讼费交纳至本院诉讼费账户:开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68。）本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一七年七月十三日书 记 员  吴梦姣