广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1333号 原告许平，女，1980年6月14日出生，汉族，现住广西南宁市。 被告广西镒建房地产开发有限责任公司。住所：南宁市西乡塘区衡阳东路1号。统一社会信用代码：91450000571831406W。 法定代表人孔祥瑜，董事长。 委托诉讼代理人谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年7月14日 开庭日期2020年8月5日 原告诉讼请求被告支付给原告逾期交房违约金28204.23元（违约金计算方式：从2016年12月31日起计至2018年12月24日止，共723日，按总房款390131元的每日万分之一即每日39.01元计算）。事实和理由：2015年10月6 2/5 日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00006405),原告向被告购买被告开发的位于北海市广东路交新世纪大道东南世纪城11幢1902号房，总金额390131元。原告依照合同约定把所有的购房款390131元按一次性付款方式于2015年10月6日前支付给被告，原告已依约履行了自己的合同义务。原告与被告所签的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定及《商品房买卖合同》第九、第十条约定，将验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告。约定交房的期限己过，被告没有按合同约定时间交房，2017年3月25日，原告收到被告寄来的《入伙通知书》，通知原告于七天内去办理收房手续，当时被告开发的世纪城本案所在楼栋11幢尚未申报消防验收，直至2018年8月1日才通过消防验收（见北海市人民政府门户官网对市民咨询北海镒建世纪城是否通过消防验收回复信件）。由于消防涉及到群众人身财产和生命安全问题，是国家严控严管的事项。依据《中华人民共和国建筑法》61条、《中华人民共和国合同法》279条、《城市房地产管理法》27条、《房地产开发经营管理条例》17条、《建设工程质量管理条例》16条等规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第10条第3款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”同时亦违反了双方签定的《商品房买卖合同》第九条约定，故原告没有去办理收房。在被告多次电话催促下，原告于2018年10月1日办理收房手续，当时被告并没有出示该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件。直至2018年12月24日，被告才取得该商品房的建设工程验收备案证明。按双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，方符合商品房交付条件，故交房日期应在2018年12月24日后交付才算是被告履行完交付义务，本案以合法收房日2018年12月24日为收房日期计算原告损失。按合同第十二条约定，被告逾期交房，被告须按日向原告支付房价款万分之一的违约金，日期从2016年12月31日起计算至2018年12月24日止，共计723日，逾期交房违约金人民币28204.23元。原告认为，被告逾期交房违约事实明显，严重损害了原告的利益。而被告在没有申报消防验收的前提下，发放入伙通知书，要求原告收房，视原告人身安全于不顾，并存在欺骗行为，与 3/5 国家法律法规相悖。综上，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告答辩意见原告请求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉求。涉案世纪城11幢商品房已于2017年3月24日符合交付条件，于2014年10月25日取得了北海市房产测绘成果报告书，2017年3月24日取得了五方验收合格。里面提到的备案的问题，备案只是行政部门的行政手续而已，不是强制要求的商品房交付条件，原告于2017年3月25日收到了被告邮寄的入伙通知书，但从来没有向被告提出过房屋交付存在任何的问题，由于原告自身的原因一直拖延不办理收房手续，直到被告多次电话催促下，原告才于2018年10月1日到物业公司办理商品房交付手续。其对房屋进行查验后，在世纪城房屋交接书签字确认自2017年3月31日起该房屋由被告交付给原告，并确认房屋交付使用条件为五方验收合格。原告也在商品房交接表上面确认同意收楼，按照商品房买卖合同和收楼通知书约定其本人确认验收同意收房。明确了交付条件就是五方验收，这个约定没有违反法律法规的规定，合法有效，对双方具有法律约束力。2、逾期交房违约金超过了诉讼时效，不应予以支持。商品房买卖合同约定的房屋交付时间是2016年12月30日前，至此时起，原告应当知道被告交付的时间，其于2017年3月25日收到入伙通知书以后，一直到起诉为止，从来没有提出过异议，那么从2016年12月30日至原告起诉之日，根据民法总则第188条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，原告的起诉已远远超过了三年的诉讼时效。根据商品房买卖而合同第11条第2条约定，如果原告认为交付的房屋不满足约定的条件，其可以拒绝接收房屋。其才有权利依据第12条的约定，向被告主张逾期交房违约金。因此原告的请求没有任何的事实和法律依据，应予以驳回。 查明事实原告欲购买位于北海市广东路交新世纪大道东南世纪城11幢1902号房，与被告协商后，原告按照约定将总房款390131元支付给被告。 2015年10月6日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：YS00006405)，双方约定：原告购买被告开发的位于北海市广东路交新世纪大道东南世纪城 4/5 地块的建设用地使用权，建筑面积88.94平方米，单价为每平方米4386.45元，总价款为390131元；原告采取一次性付款，于2015年10月6日前支付全部价款；被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告于同年12月14日向原告出具发票，收到原告购房款390131元。2017年3月24日，涉案商品房竣工验收。过了交房日期后，被告向原告邮寄《入伙通知书》，要求原告于2017年3月25日起7日内办理相关入住手续。原告于2017年3月25日收到上述《入伙通知书》，原告没有处理该《入伙通知书》，直至2018年10月1日原告委托他人前去被告处收房并签《世纪城房屋交接书》，双方确认自2017年3月31日起，该套房屋由被告交付给原告。2020年7月14日，原告以被告逾期交房为由起诉至本院。 本院意见原告与被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》、《世纪城房屋交接书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，原告已交付全部购房款给被告，被告应当于2016年12月30日前将涉案商品房交付给原告，其未在上述约定时间内按期交房，至2017年3月25日才通知原告收房，已经逾期，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但被告在收到原告的《入伙通知书》后，被告怠于收房，也没有对该《入伙通知书》作出相应的回复通知，至2018年10月1日才前去收房，期间的时间不应计入被告逾期交房的时间。原告主张要求被告按已付房款390131元为基数，按日万分之一自2016年12月31日起计至2018年12月24日止计算违约金；本院认为，被告向原告发出《入伙通知书》后，原告没有提出异议，双方在2018年10月1日又签订了《世纪城房屋交接书》，视为双方对交房时间作了重新约定，即2017年3月31日为双方确认的交房时间。据此，原告以已付房款390131元为基数，按照日万分之一，自2016年12月31日至2017年3月30日共89日的违约金，共计3471.89元，依法有据，其余超出部分，本院不予支持。被告抗辩称，自2016年12月31日至2017年3月30日期间的违约天数应当扣除暴雨天数，由于被告没有提供相关证据予以证实，本院不予采纳。双方确认自2017年3月31日交房，被 5/5 告认为至起诉之日已超过三年诉讼时效不需要再支付违约金，本院认为被告的抗辩成立，对于原告的诉请本院不予支持。 判决主文驳回原告许平的诉讼请求。 判决依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款。 诉讼费本案受理费减半收取253元，由原告许平负担。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年十月九日 法官助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。