广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0802民初1326号原告：温贤福，男，1971年9月18日出生，汉族，住廉江市，原告委托诉讼代理人：成君，男，住湛江市赤坎区。原告委托诉讼代理人：焦志兵，男，住湛江市赤坎区。被告：湛江市加禾房地产开发有限公司，住所地：湛江经济技术开发区乐山西路****202。法定代表人：庞阳富，总经理。委托诉讼代理人：吴华鑫，男，该公司员工。原告温贤福与被告湛江市加禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人焦志兵，被告的委托诉讼代理人吴华鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金8765.04元（从2017年1月1日起计算至8月24日实际交付房屋止）。2、被告向原告支付增加违约金2629.51元（合同约定的延期交房违约金总额8765.04元×30%）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、2015年7月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为371405元。原告已按合同约定履行了付款义务，被告也向原告出具了购房发票。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2、原告于2016年12月18日突然收到被告的短信通知，称因受到去年特大台风“彩虹”的影响，原告所购商品房的交房时间将顺延两个月。被告这天才通知原告，严重违反合同第八条交付期限的约定：但如果下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：第1点：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；”在合同约定下，被告具体违约表现是既没有在台风发生之日起10日内告知，也没有在合理期限内提供证明文件给原告，在受台风影响日（2015年10月4日至7日）到被告通知顺延两个月之日（2016年12月18日）相距438天才通知，并且在离合同约定收房日（2016年12月31日）只有13日才通知，实属被告已严重违反合同约定，据实不予以顺延两个月，由此产生的延期交房责任由被告承担。3、原告在2017年3月1日以后与部分业主前往售楼部和公司总部办理收房时，被告又告知该商品房还没全部达到交付使用条件，要想收到符合合同约定条件的商品房就必须继续等待，并且不书面承诺下次符合交付条件的交房日，致使原告又不能按合同约定交接的条件收房。被告又严重违反合同第八条第一款第1种条件的约定“该商品房经验收合格。”在合同约定下，被告具体违约表现是该商品房没有经验收合格，且不兑现短信通知承诺，并一拖而再拖，实属被告严重违反合同约定，由此再次产生的延期交房责任由被告承担。4、请求根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十八条“（不可抗力的通知与证明）当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定以及当事人双方签订的合同第七条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务。并按照每日万分之一的比例，支付违约金8765.04元[37.14元/天×违约天数，计算至2017年8月24日（实际交楼日），合计236日]。5、合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日与逾期超过60日后的违约金比率已括号注明该比率应不少于60日前的比率，而合同约定前后违约金的比率是相等的。该约定对原告不公平不合理，没有体现出对被告继续违约行为的约束力和惩罚性，请求法院合理调整增加违约金比率。6、被告顺延二个月后，还是没按合同约定的条件交付，又以台风影响为由再次通过短信告知原告于2017年6月30日前交付，但到了该日被告还是交付不了合格的房屋。在这种被告次次承诺又严重失约的情况下，原告为了早日装修入住及避免自己的损失等不利于的情况下，自愿、忍让接收了没经验收合格的房屋，对此，被告也应对自己的诚实信用负责。7、被告违约后没有主动与原告协商解决违约金问题，而原告主动与被告协商时，被告却迟迟不予答复，致使原告诉讼到法院追讨违约金，造成原告更多的经济损失，被告也理应负责。8、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及双方公平原则和诚实信用原则，请求法院予以衡量，支持原告的诉求，判令被告向原告增加延期交房违约补偿金的诉讼请求。综上所述，被告已严重延期交付，根本不存在法定和约定的免责事由，被告的违约事实明显突出，被告应向原告承担违约产生的责任，支付过期交房违约金和增加延期交房违约补偿金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、双方在履行合同过程中发生不可抗力，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。2015年6月26日，被告依法取得涉案房屋的《广东省湛江市商品房预售许可证》。2015年7月30日，原告向被告购买涉案房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。但是，在履行合同过程中，2015年10月4日至2015年10月7日期间，湛江市遭受超强台风“彩虹”的袭击（该台风为1949年以来登陆广东最强的强风），各行各业损失惨重，又由于帝景金岸楼盘临近海岸，加剧了台风“彩虹”的破坏性，直接给当时正在施工的涉案工程带来不可估量的损失。塔吊、施工梯等严重损坏无法使用，需另外购置安装，严重影响在建工程施工进度。另外，工人工棚及项目办公室全部摧毁，以致大量的施工文件被淋湿而无法使用，包括办理竣工验收等资料，需要重新向政府有关部门进行申报，严重阻碍了整个项目的验收进度。基于实际情况，湛江市政府要求对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见，湛江市房产管理局、湛江市房地产行业协会与市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，2016年5月31日就处理意见向市政府请示（湛房报[2016]55号文），其中，建议批淮延长交房时间二个月。其后，湛江市人民政府批准湛房报[2016]55号文的处理意见。故此，本案的涉案房屋即批准延长交房时间二个月。《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《商品房买卖合同》第八条也明确约定，如发生不可抗力，被告如逾期交房，属被告可免责情形。结合台风“彩虹”的特性及造成的损害程度，属于法律规定的不可抗力。由此，无论从法律规定，或是合同约定，发生了不可抗力，被告主张延期交房应予以支持。而对于台风“彩虹”造成的损害及影响，市政府专门就预售商品房竣工验收方面充分征求主管部门及相关部门的意见，相关部门会议研究后，确定为建议批准延长交房时间二个月，也属于合理期间。二、被告在合同约定的履行期限届满前已如实告知全体购房人无法按期交房，同时也释明无法交房的原因，交房时间需延长2个月，并致歉意。但因台风“彩虹”破坏力极大，修复重建工程量远远大于预期，考虑到市第八小学新校区建成，大部分业主为办理学位强烈要求进场装修。为尊重业主的诉求，于3月4日通知全体购房者，被告免费提供水电，购房人可自愿提前进场装修。三、被告已于2017年8月24日将涉案房屋实际交付给原告使用，虽然在实际交付时涉案房屋尚未完成竣工验收，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告自愿接收涉案房屋，应当视为被告已经完成了交付房屋的义务。四、被告已于2017年9月28日完成涉案房屋的竣工验收，根据《商品房买卖合同》第八条约定：“具备下列第1种条件，1、商品房经验收合格。”涉案房屋已实际具备交付房屋的条件。综上，虽然被告存在迟延履行情形，但是由于发生了不可抗力，被告迟延履行的合理期限应受法律保护，应当免责。目前，涉案房屋已实际具备交房条件，原告主张被告从2017年1月1日起承担违约责任，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年7月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为371405元。二、商品房交付条件：该商品房经验收合格，并符合合同约定。三、被告应于2016年12月31日前将房屋交付原告使用。四、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款。被告于2017年8月24日将房屋交付原告使用。涉案房屋的建设工程于2017年9月30日取得《竣工验收备案表》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行过程中，湛江于2015年10月4日发生了特大台风“彩虹”，对于该台风的发生，被告不能预见、不能避免并不能克服，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，台风“彩虹”的发生应属于不可抗力，且该不可抗力确实对建筑工程施工进度造成重大影响，故被告据此主张交房时间应予延长，本院予以采纳。但被告以湛江市房产管理局及湛江市人民政府办公室的相关文件意见为依据，主张房屋的交房时间应延长二个月，于法无据，本院不予采纳。综合考虑台风“彩虹”对建筑工程行业造成的影响和原告的合法权益，本院酌情确定交房时间应延长一个月，即被告应于2017年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但被告于2017年8月24日才将房屋交付原告使用，且涉案房屋的建设工程于2017年9月30日才取得《竣工验收备案表》，显然，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告请求从2017年1月1日起计算违约金，本院不予支持，违约金应从2017年2月1日（本院确定交房之日的次日）计算至2017年8月24日（被告交房之日），逾期共计205天，根据合同约定，被告应向原告支付违约金7613.80元（371405元×0.1‰×205天）。对于原告请求违约金的超出部分，本院不予支持。对于原告主张增加逾期交房违约金30%违约金的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告未能举证证明其因被告逾期交房给其造成的损失高于约定的违约金，故原告请求增加违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金7613.80元给原告温贤福。二、驳回原告温贤福的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取42.43元，由原告温贤福负担17.43元，被告湛江市加禾房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇一八年八月九日书记员  林 敏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。