成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初6178号 原告：成都利丰物业有限公司，住所地成都市武侯区航空路6号3栋4层。 法定代表人：任显锋，总经理。 委托诉讼代理人：邹奕，女，成都利丰物业有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：姚文军，四川海峡律师事务所律师。 被告：唐世余，男，汉族，1973年12月26日出生，住成都市金牛区。 原告成都利丰物业有限公司（以下简称利丰公司）与被告唐世余物业服务合同一案，本院依法受理，并适用简易程序，于2018年8月13日公开开庭进行审理。原告利丰公司的委托代理人邹奕、姚文军，被告唐世余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告利丰公司提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年10月1日至2018年7月31日物业公共服务费25983.61元及违约金3168.84元，2015年6月1日至2018年7月31日垃圾处置费684.00元，费用合计29836.45元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：其与成都尚瑞置业有限责任公司签订了《尚瑞西三环项目二期前期物业服务合同》，协议约定以及金价函（2009）09号文备案载明：尚瑞西三环项目二期20层写字楼（含商业物业）物业公共服务费标准为建筑面积每月每平方米10元，业主应在每月1日前履行支付义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费金额的千分之三收取违约金。唐世余为该物业9栋606号房屋业主。但其公共服务费、垃圾费等费用。为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告唐世余辩称，1、违约金不成立，利丰公司首先违约，没有按照物业合同第二十一条第四点、第十五条履行，擅自利用业主房屋为载体牟利收益。2、违反合同第四条附件相关条款，物业管理不善，导致路面常年不平整，造成路面积水，有时又尘埃飞扬。3、违反合同第四条附件相关条款，物业管理不善，严重失职，导致垃圾常年散乱堆放，臭味熏天。4、违法合同第四条附件条款，物业管理不善，导致电梯出现故障几个月未维修。5、物业费一直按时缴纳，是按照6元标准在缴纳。6、因为物管公司没有按照物业合同履行，应该按照物业服务合同提供服务。被告唐世余针对物业服务合同以及垃圾费提起了反诉，本院已另作处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证质证。本院确认如下事实： 2012年9月27日，成都尚瑞置业有限责任公司与利丰公司签订《尚瑞西三环项目二期前期物业服务合同》，约定利丰公司为该项目提供物业服务。合同期限至2016年10月31日止。商业部分的物业服务费标准为每月每平方米10元。利丰公司提供的物业公共服务事项范围包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护、公共区域的秩序维护、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告等。合同有效期内，利丰公司按照包干制的计费方式确定物业服务费用，即由业主向利丰公司支付物业服务费用，盈余或者亏损均由利丰公司享有或者承担，而并未采取酬金制的方式确定物业费（酬金制主要指物业公司按照一定比例提取酬金，结余或者不足均由业主享有或者承担）。业主在接受房屋时首先缴纳6个月的物管费，之后按月收取。业主应在每月1日前履行义务，逾期缴纳的，自逾期之日起每日按应缴纳金额的千分之三支付违约金。利丰公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托收取水、电、气、信息、环卫等费用的，不应向业主收取手续费等额外费用。合同期限届满，业主大会尚未成立的，合同自动延期。当日，双方签订补充协议一份，约定成都尚瑞置业有限责任公司对唐世余所购商品房实施物业服务费补贴，主要内容为：自2013年12月1日至2016年11月30日，因成都尚瑞置业有限责任公司的补贴，唐世余实际每月应按照每平方米6元的标准缴纳物管费。补贴期满后，唐世余应当按照每月每平方米10元的标准缴纳物管费。 唐世余系本案案涉物业9栋60号业主，该房屋面积为282.44平方米。2012年9月27日以及2013年7月30日，唐世余均承诺已经阅读并理解了《前期物业服务合同》，表示同意并愿意遵守其内容，若违反上述合同约定，愿承担相关违约责任。 2017年12月31日，唐世余向利丰公司支付2017年10月至12月的物管费以及电费共计6146.37元；2018年6月4日，唐世余向利丰公司支付2018年1月至5月的物管费以及电费共计9982元。 2018年1月，利丰公司向唐世余去函，催收欠缴的费用。 案涉物业的公共路面存在个别未经维修的部分；案涉物业4号电梯于2018年5月出现故障后，利丰公司告知业主维修事宜，并请业主见谅。 另查明，2005年3月2日，成都市物价局和成都市市容环境管理局颁发文件，自2005年4月1日起，在本市中心城区开征城市垃圾处理费。其中规定，生产经营性单位按照垃圾日产生了分段征收，其中最低档为日常垃圾5公斤（含5公斤）以下的，每月征收18元。 上述事实有《尚瑞西三环项目二期前期物业服务合同》及补充协议、催收函、房屋信息摘要、收费文件、网络信息截图、电子交易凭证、物管费操作系统、照片、当事人陈述、庭审记录等在案为证。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉前期物业服务合同系建设单位与利丰公司的真实意思表示，虽有网络资料称利丰公司属于丰德集团成员机构，但在法律上，其均为独立的民事主体，无证据证明该物业服务合同违反了法律法规的强制性规定，故应认定为有效合同，对业主具有约束力。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务型的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主持有一定的容忍度，考虑小区服务管理中的客观困难。若因物业公司存在服务瑕疵就拒交物管费，进而可能造成小区物业整体服务质量下降，影响小区居民的生活质量，对于按时足额交纳物管费的业主亦不公平。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴的物业费予以减免则无法律依据。根据前期物业合同以及补充协议的约定，物管费补贴期间届满，业主则应当按照每月每平方米10元的标准缴纳物业服务费。利丰公司提供电脑系统生成的欠费明细表，拟证明唐世余自2017年10月起即未足额缴纳物管费，唐世余虽不予认可，但未能提供相应的反驳证据。利丰公司关于要求唐世余支付2017年10月1日至2018年7月31日期间的物管费25983.61元的请求，本院予以支持。关于违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，利丰公司未提交证据证明其除了利息损失之外的其他损失，本院酌情确定违约金为1600元。 关于垃圾处置费。本院认为，根据庭审查明的事实，利丰公司代收代缴的垃圾处置费为政府收取的城市生活垃圾处理费，而并非前期物业服务合同中约定的利丰公司应承担的对公共区域环境卫生维护的义务。根据合同约定，包干制是指在业主缴纳的物管费总额与物管公司实际运营成本产生结余或者不足情形下，由物管公司自行享有或者承担，其是相对于酬金制而言的，唐世余关于垃圾处置费应为物管公司“包干”的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。利丰公司要求唐世余支付2015年6月1日至2018年7月31期间的垃圾处置费684元的请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、唐世余应于本判决生效之日起十五日内向成都利丰物业有限公司支付2017年10月1日至2018年7月31日期间欠缴的物管费25983.61元； 二、唐世余应于本判决生效之日起十五日内向成都利丰物业有限公司支付违约金1600元； 三、唐世余应于本判决生效之日起十五日内向成都利丰物业有限公司支付2015年6月1日至2018年7月31日期间的垃圾处置费684元； 四、驳回成都利丰物业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费704元，因适用简易程序审理并结案，减半收取352元，由唐世余承担。 如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  杨阳 二〇一八年八月二十一日 书记员  叶婧