江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0791民初1402号 原告：崔树青，男，1975年8月29日生，汉族，住连云港市连云区。 原告：张晶，女，1976年3月1日生，汉族，住连云港市连云区。 原告共同委托诉讼代理人：顾倩、戴徽，江苏蓝昊律师事务所律师。 被告：寇德宇，男，1991年6月26日生，汉族，住连云港开发区。 委托诉讼代理人：张强、何通，江苏田湾律师事务所律师。 第三人：连云港硕信房产经纪有限公司，住所地连云港市连云区云山乡老君堂村四组95号。 法定代表人：江尧东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐文才，该公司员工。 原告崔树青、张晶与被告寇德宇、连云港硕信房产经纪有限公司（以下简称硕信经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔树青及其两原告共同委托诉讼代理人戴徽、顾倩，被告寇德宇委托诉讼代理人张强、何通，第三人硕信经纪公司委托诉讼代理人徐文才到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理，原告共同委托诉讼代理人戴徽、顾倩，被告寇德宇及其委托诉讼代理人何通到庭参加诉讼，第三人硕信经纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告崔树青、张晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的买卖合同（合同总款109万元）；2、判令被告双倍返还定金43.6万元以及返还房屋预付款8.2万元；3、判令被告赔偿原告装修损失10万元、中介费8000元。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月10日，原、被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告以109万元的价格购买被告所有的位于开发区云和路7-8号楼3单元903室的房屋。原告在合同签订之日按照合同约定支付了30万元定金。2018年2月6日，原告入住了房屋，并花费10万元对房屋进行了装修。然而在办理过户时候，才得知房屋的另一共有权人寇某1不同意办理过户手续。2018年3月4日，原、被告在第三人见证下达成补充协议，协议约定被告协调家庭内部，并承诺2018年6月30日前办理完过户手续。然而在被告协调过程中，涉案房产已在2018年5月15日已被连云区人民法院（2018）苏0703执133号民事裁定予以查封，现房屋在连云区人民法院进入执行拍卖程序。综上，原、被告之间的买卖合同约定的房产，至今办理不了过户手续，且已被人民法院查封、拍卖。被告已构成了根本违约。原告有权要求解除，并要求被告赔偿损失。请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告寇德宇辩称，1、被告的行为不构成根本违约，原告要求解除合同的主张没有法律依据，房屋买卖合同并没有约定何时是办理产权证的最终时间，也没有赋予原告在实际入住使用涉案房屋，但因暂时不能办理产权证而解除房屋买卖合同的权利。被告暂时不能给原告办理产权过户手续是因为连云港市连云区人民法院作出的错误裁判所致，现该裁判已被连云港市中级人民法院裁定中止执行，指令再审，待再审案件审结后被告即可为原告办理房产过户手续。在本案开庭前被告已经向贵院提出中止审理申请书，希望该案能够中止审理。涉案房屋已经交付，原告已经实际占有并实际装修，产权证办理与否并不损害原告利益，基于诚信原则，原告也无权主张解除房屋买卖合同，在合同可以继续履行的情况下，根据鼓励交易原则，人民法院应当判令合同继续履行，而不是随意解除合同。2、原告要求双倍返回定金43.6万元无法律依据，不应当得到支持。买卖合同中约定的定金为证约定金。当合同成立并履行以后，该定金即转换为购房款，定金罚则不再适用，原告无权以合同目前没有完全履行而要求双倍返还定金。3、在买卖合同不能被解除的情况下，被告无需赔偿原告的装修损失和中介费用，且被告对原告主张的装修损失数额也不予认可。4、在买卖合同履行过程中，原告也存在违约行为，原告并未按照合同约定在合同签订三十日之内将首付款59万元交付给被告，且至今没有交付。在原告违约未能履行合同义务的情况下，被告有权拒绝为原告办理房屋过户手续。 被告硕信经纪公司辩称，双方于2018年1月10日正式签订房屋买卖合同，签订合同时我司按要求核实产证信息，产证信息显示此房为被告寇德宇、寇某1两人共有，寇德宇出具与寇某1的自愿放弃共有产权承诺书，证明为寇某1的全权代理，并证明自己享有此交易的所有权，签订合同当日，寇德宇声称产证丢失，但有原购房合同为证，我司核实无误。双方约定待寇德宇将产证补办完毕后办理过户手续，签订合同之时，因此交易房屋在农行仍有近28万元整尾款未结清，寇德宇要求买方崔树青将定金额度增至30万元整，以定金收条为准。2018年3月4日，双方再次会面，是因房产证迟迟没有补办下来，且此房共有人寇某1母亲上门告知此房有纠纷，具体纠纷未告知，会面之时，寇德宇与崔树青再次签订补充协议，寇德宇承诺于2018年6月30日之前做好相关工作，保证与崔树青办理相关交易手续，具体内容以补充协议为准。2018年5月20日，经崔树青告知，其手机突然接到寇某1母亲发来信息，图片显示此房已被连云区法院查封，查封日期为2018年5月15日，自2018年5月20日起，我司得知寇德宇房屋被查封，经多次跟进、沟通，直至今日，此房仍未能保证与崔树青可以正常的过户手续，产证仍未办理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同，定金收条及付款凭证，承诺书，2018年3月4日协议，连云港市房屋登记簿信息证明，原始房屋买卖合同，房屋装修清单以及相关票据十三张，原告的离婚证以及结婚证，中介费收据，连云港市中级人民法院2018苏07民申128号民事裁定书，2018苏07民再41号立案通知书及立案登记表，2012港民初字第0795号民事调解书，被告与原告崔树青微信聊天记录，2018苏07民再41号民事裁定书等证据，经本院审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2018年1月10日，寇德宇（甲方）、崔树青、张晶（乙方）和硕信经纪公司（丙方）签订一份房屋买卖合同，合同约定：甲乙双方自愿委托丙方对其双方房屋提供居间服务，促成房屋买卖成立。交易房屋基本情况：房屋地址为连云港市连云区开发区云和路7-8号楼3单元902室，房屋为商品房，房屋所有人为寇德宇，共有权人为寇某1（甲方已取得共有权人同意出售上述房屋），建筑面积125.81平方米；房屋有抵押贷款，抵押权人农业银行，至今未还款余额28万元，贷款余额的处理方案，乙方将首付款交给甲方，优先用于偿还贷款，不足部分由甲方方自行还清。甲方保证此房介绍属实，承诺和保证此房无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有人及所有人同意出售，同时保证已将该房产的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。等房产过户后，该房产的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有。自此之后，有关该房的一切债权债务与乙方无关。交易条件：总房价款109万元，上述交易总房价款包括：房价款、现有的公共维修基金、室内不可移动之装饰。在本合同签订后当日，乙方同意交付甲方定金30万元。甲乙双方同意全款方式付款，乙方在本合同签订之日起30日内将首付款（含定金）59万元交付甲方，其余购房款于过户之日之前交付甲方。甲乙双方定于丙方通知之日起3日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的情况下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理产权转让手续。甲方应于收到全款3日内向乙方交房。涉及此次房屋交易中产生的全部税费由甲乙双方各自承担。甲、乙、丙三方在签订本合同时，按照国家及相关行业规定甲方须向中介方支付居间服务费1万元，乙方须向中介方支付居间服务费1万元。上述费用不包括交易过程中甲乙双方所需交付相关部门的交易税、费及相关手续费用，甲乙双方任何一方违约导致买卖合同不能履行，居间方收取的费用皆无义务退还，居间方依据本合同约定向守约方收取的相关费用，守约方应向违约方讨要。甲方承诺本次交易房屋除前述所设立的抵押外，无其他任何权利瑕疵影响到标的房屋的交易。签订合同后，如甲方未能履行合同约定的，则应在三日内向乙方双倍返还，并在三日内全额无息返还乙方已支付给甲方的所有款项；如乙方未能履行本合同约定的，则已支付甲方的定金不予退还，甲方须在三日内全额无息返还乙方已支付给甲方的所有款项（除定金）。合同备注中注明：具体房屋内物品由甲乙双方协商，由于房产证丢失，需要重新补办。由国家规定，定金不超出总房款20%，现定金为30万元，双方认可。合同中还对其他事项进行了约定。三方在合同上签字确认。合同签订当日，崔树青向寇德宇支付了30万元定金，寇德宇出具了收条。并出具一份书面承诺，内容为：本房产无债务纠纷、债权纠纷，若因本人债务、债权或其他原因造成交易无法进行，最终责任有后果由本人承担，与中介方（硕信房地产）和买方无关。后寇德宇将已经过装修的房屋交付给崔树青，崔树青添置了空调、暖气等部分设施后入住至今。 2018年3月4日，寇德宇（甲方）、崔树青（乙方）、硕信经纪公司（中介方）签订一份补充协议，主要内容为：甲乙双方于2018年1月10日正式签定买卖合同，至此因甲方单方面仍未将产证正常补办完毕，目前甲方已交房，为保证交易的正常进行，双方经过友好协议，针对原签定的买卖合同再次作出以下补充条款：1、甲方在2018年6月30日之前将此交易的房屋产证被办完毕，并交于中介方代为保管。2、在此期间甲方及时做好家庭内部沟通，等产证下发后保证正常过户等手续。3、在补充协议签订之后过房之前，甲方需保证乙方在此期间的正常居住，如因本人及家庭因素影响乙方正常居住产，需及时到场协调或做好沟通。如已因此对乙方造成损失，在公安机关认定责任后，由甲方负责协调解决，保证乙方的权益。4、在此期间中介方需做好协调监督的义务，待甲乙双方材料准备齐全后及时安排甲乙双方的后期交易手续。本协议为原双方签定的房屋买卖合同的补充协议，具有同等法律效力。三方在协议中签名确认。 另查明，2009年9月18日，寇德宇、寇某1与连云港久和置业投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，共同购买了位于开发区云和路7-8号楼3单元902室房屋。 连云港市连云区人民法院于2012年6月25日受理连云港经济技术开发区朝阳镇人民政府诉寇某2、寇德宇、寇某1房屋买卖合同纠纷一案，并于2012年7月25日作出（2012）港民初字第0795号民事调解书，调解协议内容：一、被告寇某2、寇德宇、寇某1于2012年9月30日前一次性还清原告欠款40万元整，原告连云港经济技术开发区朝阳镇人民政府放弃利息的诉讼请求；如逾期不付，则三被告连带偿还欠款40万元及利息[从欠款之日起（2012年1月18日）至实际付款日止同期银行贷款利息]。二、寇某2、寇德宇、寇某1同意以连云港经济技术开发区云和路7-8号楼3单元902室房屋作为抵押，原告有权申请执行拍卖该房屋。后连云港经济技术开发区朝阳镇人民政府申请执行。2018年5月15日，连云港市连云区人民法院在房屋产权登记部门对开发区云和路7-8号楼3单元902室房屋予以查封。后寇德宇申请再审，2018年8月10日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民申128号裁定，一、该案由江苏省连云港市中级人民法院再审。二、再审期间，中止原调解书的执行。2018年9月7日，受理寇德宇再审申请，江苏省连云港市中级人民法院向寇德宇发出了立案通知。经再审审理查明，原审中寇德宇没有参加诉讼，相关委托手续中的签名并非其本人签名。2019年7月2日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民再41号民事裁定书，裁定：撤销连云港市连云区人民法院（2012）港民初字第0795号民事调解书；二、本案发回连云港市连云区人民法院重审。 本院认为，原告崔树青、张晶与被告寇德宇、硕信经纪公司三方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。现因寇德宇与他人的债务纠纷，致使双方买卖的房屋至今不能办理过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于不能办理房屋过户登记，原告崔树青、张晶不能依法取得案涉房屋的所有权，致使原告的合同目的无法实现。根据双方合同中寇德宇的承诺：此房无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有人及所有人同意出售，同时保证已将该房产的房屋善充分先知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。以及合同当日寇德宇出具的书面承诺：本房产无债务纠纷、债权纠纷，若因本人债务、债权或其他原因造成交易无法进行，最终责任有后果由本人承担，与中介方（硕信房地产）和买方无关。寇德宇应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……原告寇德宇要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告寇德宇提出双方合同没有约定办理过户时间，因此至今未办理过户不构成违约的抗辩意见，本院认为，根据合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按上述方法仍不能确定的，关于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。案涉合同中没有约定办理房屋过户的具体时间，根据法律规定，原告崔树青、张晶可以随时要求被告寇德宇履行。案涉合同签订时间为2018年1月10日，之后崔树青多次要求办理房屋过户登记，由于交易房屋已被查封，寇德宇至今无法办理房屋过户登记，已构成违约。因此，被告寇德宇该项抗辩意见，本院不予支持。 关于原告崔树青、张晶要求被告寇德宇双倍返还定金43.6万元及返还房屋预付款8.2万元的诉讼请求。寇德宇根据双方签订的房屋买卖合同收取了原告崔树青、张晶定金30万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原告在主张权利时已根据法律规定主动将定金数额由30万元调整至21.8万元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告寇德宇至今不能办理房屋过户登记，致使原告崔树青、张晶不能实现合同目的而解除了双方的房屋买卖合同。寇德宇应承担违约责任。根据双方合同约定，如寇德宇未能履行合同约定的，则应在三日内向双倍返还定金，并在三日内全额无息返还崔树青、张晶已支付给的所有款项，因此，原告崔树青、张晶要求寇德宇双倍返还定金43.6万元及返还房屋预付款8.2元符合法律规定，本院予以支持。被告寇德宇提出原告崔树青、张晶未按合同约定时间将首付59万元交付给寇德宇，原告违约在先，寇德宇未办理房屋过户登记是行使先履行抗辩权。本院认为，根据合同约定，原告崔树青、张晶应在合同签订后30日内向寇德宇支付的首付款59万元（含定金30万元），余款在过户时付清。即崔树青、张晶支付59万元首付款应在过户前给付。在双方均同意履行合同的情况下，崔树青、张晶没有按时支付29万元首付款，应承担的是迟延付款违约责任。而寇德宇因其他债务纠纷导致至今不能办理房屋过户登记，应承担的是导致合同不能履行的根本性违约责任。因此，寇德宇的该项抗辩意见，本院不予支持。 关于原告崔树青、张晶要求被告寇德宇赔偿装修损失10万元和中介费8000元的诉讼请求，原告主张的损失中空调、暖气炉等部分物品系可移动物品。原告向被告返还房屋时，在不破坏原有装修的情况下，部分物品可以自行拆移。且原、被告双方约定了定金，被告承担的定金足以弥补原告的损失，因此原告主张的该项损失，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告崔树青、张晶与被告寇德宇、被告连云港硕信房产经纪有限公司于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告寇德宇于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告崔树青、张晶定金43.6万元，并返还房屋预付款8.2万元。 三、原告崔树青、张晶于本判决发生法律效力后三十日内向被告寇德宇返还位于连云港经济技术开发区云和路7-8号楼3单元902室的房屋。 四、驳回原告崔树青、张晶其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20244元、诉讼保全费3650元，合计23894元（原告已预交），由被告寇德宇负担，被告寇德宇于给付上述款项时一并付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一八年八月六日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。