浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0104民初4098号原告杭州华速实业有限公司,住所地杭州市江干区新业路**华联时代大厦******。法定代表人林翠,公司总经理。委托代理人钱梁、斯语馨（特别授权），浙江泽大律师事务所律师。被告周婷,女,1991年3月15日出生，汉族，住河南省罗山县。委托代理人许允贺（特别授权），浙江天富律师事务所律师。原告杭州华速实业有限公司（以下简称华速公司）为与被告周婷房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月2日向本院起诉，本院受理后，由审判员陈维专独任审判，于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告华速公司的委托代理人斯语馨、被告周婷的委托代理人许允贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华速公司起诉称：被告与柯亦顺于2015年12月11日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租坐落于浙江省杭州市江干区××大厦××幢××楼××室房屋。房屋租赁期自2016年1月1日起至2018年12月31日止。付款时间及方式为每半年支付，第一次付款于合同签订之日3天内支付，下期付款提前贰个月支付，租金每年递增5%。如逾期支付房租，每逾期一日须支付日租金两倍之违约金。租赁期内，乙方拖欠租金累计30天以上，甲方有权不退还房屋保证金，等等。后柯亦顺在《房屋租赁合同》租赁期限内将租赁房屋所有权转让给原告，原告、被告、柯亦顺于2017年9月27日签订《租赁主体变更协议书》，三方对《房屋租赁合同》及房屋转让合同予以确认，原告在受让该租赁房屋所有权之日起，由原告取代柯亦顺成为《房屋租赁合同》之出租方履行合同的义务，柯亦顺的全部权利和义务由原告享有和承担。根据《租赁主体变更协议书》，被告应于2017年11月1日前支付2018年1月1日至6月30日房屋租金411161.94元，原告已于2017年11月13日、11月14日、12月27日多次向被告催讨并告知收款账户变更事宜，被告仍未支付租金，现为维护原告合法权益，特提起诉讼，要求判令（变更后）：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金874995.8元（每逾期一日支付日租金两倍之违约金，自2017年11月2日暂算至2018年5月15日）；3、被告支付装修空置期的租金62156元及物业费10947.3元；4、判令确认房租保证金62156元不予退还；5、本案诉讼费由被告承担。被告周婷答辩称：1、原被告之间的租金合同关系属实，同意解除双方的房屋租赁合同，被告已于2018年6月30日搬离租赁房屋，同时也已告知原告，原告已实际接收案涉房屋。2、关于违约金，原告主张过高，被告认为可以参照实际拖欠的时间，按照银行同期同类别贷款利率计算，请求法院予以调整。合同约定的租赁期限为3年，但本案有争议的租金仅为2018年1月1日至2018年6月30日的租金，该租金的应付时间为2017年的11月1日，被告实际支付时间为2018年的5月15日。3、关于原告主张的装修空置期租金、物业费不予退还，被告不予认可。根据合同约定，因乙方原因提前终止租赁合同的，乙方将承担装修空置期的租金及物业费。被告认为，本案是属于原告诉讼要求解除合同，并不属于合同约定的因乙方原因提前终止租赁合同，故被告不应当承担装修空置期的费用以及物业费。另外，房租保证金抵扣违约金后，多余的部分应该返还给被告。经审理，本院认定事实如下：2015年12月11日，案外人柯亦顺（合同甲方）与周婷（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于杭州市江干区××大厦××幢××楼××室房屋，（建筑面积364.91＊2＝729.82平方米），出租给乙方使用；乙方的承租期为3年整，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；该房屋第一年的租金为人民币745872元（每平方米租金为2.8元），该租金不含税费；乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，付款的时间及方式为每半年支付，第一次付款于合同签订之日3天内支付，下次付款提前贰个月支付。租金每年递增5%；乙方保证所租赁的房屋仅作为办公房使用；甲方收取乙方租房保证金人民币62156元，合同期满后，无欠费3天内全额无息归还；如乙方逾期支付房租，或在合同期满后逾期交还房屋，在未征得甲方谅解的情况下，每逾期一日须向甲方支付日租金两倍的违约金，同时还应履行合同规定的房租支付责任。逾期30天，甲方有权收回房屋；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋且不退还房屋保证金。若保证金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：1、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；4、拖欠租金累计30天以上的；因乙方原因提前终止租赁合同，则乙方将承担装修空置期的租金及物业费，等等。上述合同签订后，被告周婷向案外人柯亦顺支付了租赁押金62156元。后在租赁期限内，柯亦顺将案涉房屋所有权转让给原告华速公司。2017年9月27日，案外人柯亦顺（甲方）、被告周婷（乙方）、原告华速公司（丙方）签订《租赁主体变更协议书》，确认因甲方在租赁期内将租赁房屋所有权转让给丙方，三方对房屋租赁合同以及房屋转让合同予以确认，不持任何异议；三方同意丙方在受让该租赁房屋所有权之日起，由丙方取代甲方成为《房屋租赁合同》的出租方履行合同义务，《房屋租赁合同》甲方的全部权利和义务由丙方享有和承担；原《房屋租赁合同》的房屋租赁费，甲方确认乙方2017年7月1日已付至2017年12月31日前房租783165元，甲、丙同意甲方已收乙方上述租赁费以及乙方依据《房屋租赁合同》缴纳甲方的62156元租赁押金均由甲、丙自行处理。乙方应以转账方式支付2018年1月1日之后的应付租金至如下银行账号，款到账才视为乙方完成付款。户名：张小燕，开户行：中国银行福州长乐市支行，账号×××52；乙方依据《房屋租赁合同》已缴纳给甲方的租赁押金由丙方待租赁期满后依据《房屋租赁合同》约定结算并退还乙方。事后，因被告周婷未按约定支付租金，原告起诉至本院。另查明，2018年5月15日被告周婷向原告支付案涉房屋2018年1月1日至2018年6月3日期间租金411161.94元。2018年6月28日被告向原告发函，通知被告将于2018年6月30日前腾空案涉房屋，2018年6月30日被告腾空案涉房屋，并与原告完成房屋交接。再查明，案涉房屋于2015年12月1日至2015年12月31日期间缴纳物业费10947.3元。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《租赁主体变更协议书》、《告知函》、短信聊天记录、证明，被告提交的银行汇款单、《律师函》、邮政快递单、物流查询记录及当事人庭审陈述为证。本院认为，案外人柯亦顺与被告周婷签订的《房屋租赁合同》，案外人柯亦顺、原告华速公司与被告周婷三方签订的《租赁主体变更协议书》，均系当事人真实意思表示，合法有效。现原告起诉主张解除与被告的房屋租赁合同关系，被告周婷在2018年6月28日的律师函中也明确表示同意解除，故本院确认双方房屋租赁合同关系解除。关于逾期违约金，被告未按合同约定的期限支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但原告主张的违约金标准过高，本院予以调整，调整至中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%。按此标准，自2017年11月2日起算至2018年5月15日，违约金为14457.5元。关于装修空置期的租金和物业费，根据双方合同约定，因被告原因提前终止租赁合同，被告需要承担装修空置期的租金及物业费。现因被告逾期支付租金导致原告起诉要求解除合同，符合因被告原因提前终止租赁合同的情形，故被告应承担装修空置期的租金62156元和物业费10947.3元。关于房租保证金，在原告已主张违约金的情况下，考虑到被告已补交租金并及时腾空房屋完成移交，平衡双方的利益，对原告要求没收保证金的主张本院不予支持，保证金62156元原告应退还给被告。上述三项相抵，被告周婷应支付原告华速公司款项25404.8元。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杭州华速实业有限公司与被告周婷房屋租赁合同关系；二、被告周婷支付原告杭州华速实业有限公司款项人民币25404.8元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告杭州华速实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13892元，减半收取人民币6946元，由原告杭州华速实业有限公司负担人民币5951元，由被告周婷负担人民币995元。原告杭州华速实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告周婷于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 陈维专二〇一八年八月一日法官助理 李晓斐代书记员 蒋圣杰