湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4211号原告：徐跃刚，男，汉族，1958年10月31日出生，住湖南省娄底市娄星区。原告：毛建华，女，汉族，1962年3月9日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：张洋菁，湖南湘达律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地：长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区,公司职员。徐跃刚、毛建华与湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，徐跃刚、毛建华委托诉讼代理人张洋菁、橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐跃刚、毛建华请求判令：一、请求判令被告立即为原告办理不动产权登记证书；二、请求判令被告支付逾期办理不动产权登记证的违约金235410元（违约金参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2018年7月13日，后续违约金计算至实际办证之日）；三、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。橘郡公司答辩要点：一、该合同第十八条“关于产权登记的约定”明确约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。被答辩人于2011年9月1日实际收房，答辩人应于2013年3月办妥房屋所有权证。但被答辩人至今于2018年5月31日才向人民法院主张该权利，已过诉讼时效。二、答辩人已于2018年3月9日办妥了涉案房屋的栋证，但因被答辩人自身原因未去长沙房产交易大楼办理核税相关手续，致使涉案房屋未能办理完房屋不动产证，现只需被答辩人本人持身份证去长沙房产交易大楼办理完核税相关手续即可办妥房屋不动产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。涉案房屋早已实际交付给被答辩人使用，而未办理房屋产权证书客观上不影响被答辩人居住和使用，不会对被答辩人造成损失。即便需要支付违约金，虽然合同没有明确约定违约金，但可参照该涉案小区同期其它合同违约金标准按房屋总价的1%予以计算，即答辩人向被答辩人支付逾期办证违约金为11800元。现被答辩人要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金金额明显过高，因既未提出遭受损失的具体数额，也未举证证明其实际损失的情况，应承担举证不能的不利后果。经审理查明，2010年8月14日，橘郡公司（出卖人）与徐跃刚、毛建华（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：08036018106）及附件。约定：由买受人购买橘郡公司开发的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县橘郡项目第55a幢106号房，建筑面积共181.88平方米，总金额1180000元。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款710000元，剩余房款470000元向银行申请贷款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2010年12月31日前，将验收合格的商品房交付使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期在180日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记(即买受人个人的房产证)办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。徐跃刚、毛建华、橘郡公司签订买卖合同后，徐跃刚、毛建华依约履行义务。根据买卖合同约定，橘郡公司应当在2010年12月31日前将验收合格的商品房交付给徐跃刚、毛建华使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)。其次，根据买卖合同约定，橘郡公司应当于2012年6月28之前，为徐跃刚、毛建华办理个人房屋产权登记。以上事实有收款收据、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、首次登记凭证列表、庭审笔录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。徐跃刚、毛建华依约支付购房款和税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权属登记，否则应承担违约责任。其一，依据双方合同约定，橘郡公司应于2010年12月31日之前交付房屋。橘郡公司提交证据证明房屋已经符合国家规定以及合同约定的交付条件并已经通知徐跃刚、毛建华收房，对于徐跃刚、毛建华的诉讼请求，本院不予支持。其二，依据合同约定，橘郡公司从标的房屋交付使用后365日内，向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始产权登记后180日内，双方共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房屋产权证）办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管机关办理买受人个人的国有土地使用证。其三，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权证、国有土地使用证双证合一为不动产登记簿。橘郡公司应依法依约为徐跃刚、毛建华向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿，申请办理时间以双方约定的房屋产权证办理时间为宜。其四，根据合同约定，橘郡公司应当于2012年6月28日前向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄。橘郡公司仍未履行该义务，其行为构成违约，应继续履行申请办理不动产登记薄之义务，并赔偿给徐跃刚、毛建华造成的损失。其五，违约损失以填补损失为原则。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定不高于国家规定标准，合法有效；双方约定逾期办理不动产权属登记违约金按已付房款万分之一每日计算，该约定合乎法律规定，本院予以支持，橘郡公司应向徐跃刚、毛建华支付以已付购房款总额710000元为基数，按万分之一每日的标准计算自2012年6月28日至橘郡公司向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄之日的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效后十日内为原告梅文慧办理位于橘郡项目第55a幢106号房的房屋所有权证；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐跃刚、毛建华支付按已付房款710000元为基数，按万分之一每日计算从2012年6月28日至房屋实际交付之日止的违约金；三、驳回原告徐跃刚、毛建华的其他诉讼请求。本案受理费4832元，减半收取2416元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判长  章富琼二〇一八年八月三十日书记员  张 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。