苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初2511号 原告聂卫林,男,1988年4月7日出生,汉族,住河南省杞县。 委托代理人顾玉静，江苏道金律师事务所律师。 被告苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖浦北工业开发区。 法定代表人马伟进。 委托代理人黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。 原告聂卫林与被告苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法组成合议庭于2018年7月3日公开开庭进行了审理，原告聂卫林之委托代理人顾玉静、被告欧普置业公司之委托代理人黄晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂卫林诉称：2016年8月3日，原告与被告签署《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2xx77），被告将其开发的位于苏州市吴江区出售给原告，买卖合同中约定了当事人、项目建设依据、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人交房的违约责任等条款。其中的购房总价为622528元，交付期限为被告应在2016年8月31日前具备该商品房竣工文件报房产管理部门本案，并取得《商品房交付使用通知书》和该商品房经验收合格；出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求维续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了合同约定的全款，但直至2018年1月17日被告才取得《商品房交付使用通知书》，原告认为直到此时，被告才具备交房条件，被告违反合同约定未按时将符合交房条件的涉案房屋交付给原告，实际上已经违反了合同的约定，构成逾期交房，应该按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，请求判令被告支付原告截止至2018年1月17日的逾期交房违约金155893.4元（621089.5元*0.05%/日*502日）；诉讼费由被告承担。 被告欧普置业公司辩称：被告不同意原告的诉请，首先案涉房屋于2016年9月8日已经交付原告使用，被告已履行房屋交付的义务，不存在逾期交房；其次本案中原告主张的违约金过高，被告认为即便应当承担违约责任，也应该是按照案涉房屋所在地同类房屋的租金标准计算，而目前类似房屋的租金标准在2500元-3000元之间；最后本案原告存在逾期付款的情形，逾期28天，逾期付款违约金为1739元，该部分违约金应当在双方的争议金额中予以扣除。 经审理查明：2016年8月3日聂卫林与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由聂卫林购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋。 该合同第八条约定，出卖人应于2016年8月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 聂卫林已付清房款总额621089.5元。2016年9月8日，聂卫林接收涉案房屋。2018年1月17日，梦想家园x幢x单元xxx号房屋取得商品房交付使用通知书。 庭审中，欧普置业公司向本院提交涉案房屋所坐落工程的单位工程竣工验收证明书、欧普理想城五方验收情况说明，证明2016年5月涉案房屋经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格，具备交付使用的法定条件；涉案房屋项目交付流程表、房屋交接验收书、业主承诺材料，证明双方已经办理交房手续，涉案商品房于2016年9月8日已经由聂卫林占有使用。 以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、发票，被告提交的涉案房屋的验收资料及双方的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方于2016年8月3日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按期履行商品房交付义务。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向原告支付逾期交房违约金。 关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。故综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，本院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。 对于欧普置业公司认为其已于2016年9月8日向聂卫林交付房屋，不应再承担2016年9月8日之后的逾期违约责任的抗辩，本院认为，虽然欧普置业公司向聂卫林实际交房，聂卫林也配合办理了接房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故本院对欧普置业公司认为其在实际交房后，不应承担后续违约金的主张，不予采信。关于被告认为原告存在逾期付款行为，应承担逾期付款违约金，因其未提起反诉，故本案中不予理涉。 综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2016年9月1日起计算，涉案房屋于2018年1月17日取得了交付使用通知书，故原告主张的自2016年9月1日起计算至2018年1月16日（计502天）的逾期交房违约金本院依法确定为124714.77元（621089.5元×0.04%×502天）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告聂卫林支付自2016年9月1日起至2018年1月16日止的逾期交房违约金124714.77元。 二、驳回原告聂卫林的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3418元，由原告聂卫林负担218元，由被告苏州欧普置业有限公司负担3200元，被告苏州欧普置业有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  顾伟林 人民陪审员  倪炳荣 人民陪审员  宋长林 二〇一八年八月十五日  书记员罗洁 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。