平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0402民初128号原告：孙军营，男，1956年5月24日出生，汉族，住平顶山市石龙区。委托诉讼代理人：张方，河南物华律师事务所律师。被告：河南亿嘉集团物业有限公司，住所地：平顶山市新华区建设路西段（焦店民族饮食文化广场6号楼二楼）。组织机构代码：67007617-8。法定代表人：陈平新，总经理。第三人：海燕，女，1977年10月20日出生，回族，住平顶山市新华区。原告孙军营与被告河南亿嘉集团物业有限公司（以下简称亿嘉物业公司）、第三人海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙军营及其委托诉讼代理人张方到庭参加诉讼。亿嘉物业公司经本院公告送达开庭传票,海燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙军营向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙军营与亿嘉物业公司于2009年元月11日签订的《商铺租赁合同》；2、判令亿嘉物业公司向孙军营支付从2015年1月11日至起诉之日（即2017年10月17日）租金共计187424.4元及逾期利息（按照同期银行贷款利率从2015年1月11日计算至判决生效日止）；3、判令第三人海燕从起诉之日起腾出占用的涉案房屋，并从起诉之日起按照每天185.61元支付逾期占用使用费至实际腾空房屋之日止；4、本案诉讼费用由亿嘉物业公司承担。事实和理由：2009年元月11日，孙军营与亿嘉物业公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：第一条亿嘉物业公司租赁孙军营所购买的民族饮食文化广场B区2栋03－04号房屋；第二条租赁期限为自2009年1月11日起至2019年1月11日止。第三条租金为每月5645.78元，每年67749.36元。第五条首期亿嘉物业公司支付三年租金为203248.08元。其余租金在租期到达后按逐年支付，具体支付日期为下一个合同租期年份的首月内支付（即每年的1月份支付），租金为67749.36元。合同签订后，截止到2014年亿嘉物业公司支付孙军营租金67749.36元（系付2014年1月11日至2015年1月11日租金）。2015年1月至今没有再向孙军营支付过租金，孙军营一直向亿嘉物业公司催要租金未果。在涉案房屋租赁期间，孙军营到涉案房屋询问情况，得知房屋被亿嘉物业公司转租给第三人海燕，孙军营要求海燕支付房屋租金，但是海燕对孙军营置之不理。综上，亿嘉物业公司和海燕的行为使孙军营的合法权益遭到侵害，故提起诉讼，望判如所求。亿嘉物业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。海燕未到庭，但庭后述称，当时单知伟把整个亿嘉茶城都直接大租给河南省御品茶叶有限公司，海燕是从河南省御品茶叶有限公司租赁来的，有租赁合同，租赁期限是7年，现在还没有到期。租金已从2015年11月30日交到了2017年2月底，还有押金2万多元，后来河南省御品茶叶有限公司也没有再向海燕催要过房租，海燕也没有交过。如果孙军营能赔偿海燕装修费用，海燕就同意立即搬离。不同意支付房屋占用费。经审理查明，涉案房屋位于平顶山市××民族饮食文化广场××区××房，系2009年元月11日孙军营从河南亿嘉集团房地产开发有限公司购得，系商业用房，为两层建筑，建筑面积共230.44平方米，购买价款921760元。2009年元月11日，孙军营与亿嘉物业公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：第一条孙军营将位于平顶山市新华区建设路焦店亿嘉.民族饮食文化广场B区2栋03－04号商铺租赁给亿嘉物业公司；第二条租赁期限为自2009年1月11日起至2019年1月11日止。第三条月租金5645.78元，每整年度租金为67749.36元。第五条首期租金按三年付，合同生效时，亿嘉物业公司于当年的对应日支付孙军营三年租金203248.08元。其余租金在租期到达后按逐年支付，具体支付日期为下一个合同租期年份的首月内支付（即每年的1月份支付），租金为67749.36元。第六条合同期内，任何一方如需解除合同，须提前半年通知对方。第七条亿嘉物业公司未按时向孙军营支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向孙军营支付所欠款1‰作为违约赔偿金。第九条本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。协议尾部由双方签字按印。协议签订后，孙军营将该房屋交由亿嘉物业公司，并同意亿嘉物业公司具有转租权。孙军营自认，截止2014年1月11日至2015年1月11日期间的整年租金67749.36元亿嘉物业公司支付孙军营之后，至今亿嘉物业公司再未支付孙军营租金，孙军营催要无果，诉至法院。另查明，案涉商铺现由第三人海燕租赁，海燕并提供有河南省御品茶叶有限公司作为出租方（甲方）、静悟堂海燕作为承租人（乙方）所签订的《河南省御品茶叶有限公司亿嘉茶城商铺租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁场地乙方承租甲方亿嘉茶城编号为B1B2-020商铺，面积461平方米。第二条租赁期限自2015年11月30日起至2017年2月30日止，合同期限7年，房租自2015年11月30日至2017年2月30日止。第三条租金本合同租金按壹年支付一次，月租金标准为15元/㎡（楼上楼下综合价）。合计租金82980元，提前15天缴纳下个半年的租金。第四条保证金自本合同签订之日起，乙方支付保证金每套贰万元作为履行合同的担保，不能冲抵租金，合同终止后自动退还。第十二条本合同项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协调或调解解决不成的，提交平顶山仲裁委员会仲裁。合同由双方签字按印。海燕租得该房屋后，经工商登记注册设立平顶山市新华区静悟堂茶叶店，该茶叶店经营场所为新华区焦店镇亿嘉茶城B1B2-020，案涉商铺包含其中，现在正在经营中。海燕自认其于2017年2月底后再未缴纳租金。在审理中，本院询问海燕是否愿意直接同孙军营建立租赁关系，海燕表示不同意。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，遵循诚实信用原则，履行民事义务，承担民事责任。孙军营与亿嘉物业公司就案涉房屋签订《商铺租赁合同》，建立房屋租赁合同关系，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人应当按照该合同的约定履行各自的义务。（1）对于孙军营要求解除租赁合同的诉讼请求，孙军营因亿嘉物业公司未缴纳房租且无法查找其下落，租赁合同的目的不能实现，亿嘉物业公司已经构成根本违约，故要求解除合同。本院认为，在亿嘉物业公司无法继续履行租赁合同中交付租金这一基本义务的情况下，要求双方继续履行租赁合同不符合合同精神，而亿嘉物业公司拒不到庭视为对抗辩权利的放弃，故对于孙军营要求解除孙军营与亿嘉物业公司于2009年元月11日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。（2）对于孙军营要求亿嘉物业公司向其支付自2015年1月11日至2017年10月17日的租金187424.4元及逾期利息（按照同期银行贷款利率计算，从2015年1月11日开始计算至判决生效日止）的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。对于亿嘉物业公司占有案涉房屋期间的租金，亿嘉物业公司理应向孙军营依约支付，孙军营自认2014年1月11日至2015年1月11日期间的租金亿嘉物业公司已支付，从2015年1月11日起之后的租金尚未支付，而亿嘉物业公司拒不到庭视为对相应抗辩权利的放弃，且结合双方《商铺租赁合同》第七条“亿嘉物业公司未按时向孙军营支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向孙军营支付所欠款1‰作为违约赔偿金”之约定，因此，对孙军营要求亿嘉物业公司从2015年1月11日至其起诉之日即2017年10月17日起支付租金共计187424.4元（67749．36元/年÷12月/年×33个月+每年67749．36元/年÷365天/年×6天），予以支持。对其主张从2015年1月11日按照同期银行贷款利率计算至判决生效日止的逾期利息的诉讼请求，因双方约定租金支付时间为“其余租金在租期到达后按逐年支付，具体支付日期为下一个合同租期年份的首月内支付（即每年的1月份支付）”，故逾期利息应从每年的2月1日开始计算，具体来说：2015年租金67749.36元，逾期利息以67749.36元为本金基数，自2015年2月1日起按照同期银行贷款利率计算支付至判决生效日止；2016年租金67749.36元，逾期利息以67749.36元为本金基数，自2016年2月1日起按照同期银行贷款利率计算支付至判决生效日止；2017年租金51925.68元，逾期利息以51925.68元为本金基数，自2017年2月1日起按照同期银行贷款利率计算支付至判决生效日止。（3）关于孙军营要求判令第三人海燕从起诉之日起腾出占用的涉案房屋，并从起诉之日起按照每天185.61元支付逾期占用使用费至实际腾空房屋之日止的诉讼请求。次承租人海燕与河南省御品茶叶有限公司之间的租赁合同的有效期需在房主孙军营与亿嘉物业公司的《商铺租赁合同》的有效期内方才有效，现在实际占有商铺的海燕在2019年1月11日原《商铺租赁合同》到期后即不再拥有占有、使用租赁商铺的合法依据，从而构成对孙军营所有的商铺的无权占有，且海燕也不愿意直接同孙军营建立租赁关系，故2019年1月11日《商铺租赁合同》到期后海燕应向孙军营返还房屋，本院酌定给予20天的腾房期限，故海燕应在2019年1月31日前将案涉房屋归还孙军营。同时，海燕自2017年2月底后亦未再缴纳房屋租金，孙军营向海燕主张逾期腾房期间的占用使用费于法有据。对于该房屋占用费，因孙军营与亿嘉物业公司之间约定的房屋租金为185.61元/天（67749.36元/年÷365天/年），故其主张海燕亦按照该标准支付逾期占用使用费符合法律规定，综上，海燕应自2017年10月17日起按照每天185.61元向孙军营支付逾期占用使用费至腾房之日。对于海燕述称的装修费用，系基于其和河南省御品茶叶有限公司之间的租赁合同所涉及的问题，和本案并非同一法律关系，且租赁的商铺和本案所涉商铺系包含而并非完全等同，其可依据双方所签订的《河南省御品茶叶有限公司亿嘉茶城商铺租赁合同》第十二条“本合同项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协调或调解解决不成的，提交平顶山仲裁委员会仲裁”之约定，另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除孙军营与河南亿嘉集团物业有限公司于2009年元月11日签订的《商铺租赁合同》；河南亿嘉集团物业有限公司于本判决生效之日起十日内向孙军营支付自2015年1月11日至2017年10月17日的租金187424.4元及逾期利息（其中2015年逾期利息以67749．36元为本金基数，自2015年2月1日起按照同期银行贷款利率计算支付至判决生效日止；2016年逾期利息以67749．36元为本金基数，自2016年2月1日起按照同期银行贷款利率计算支付至判决生效日止；2017年逾期利息以51925.68元为本金基数，自2017年2月1日起按照同期银行贷款利率计算支付至判决生效日止）；海燕于2019年1月31日前腾出占用的案涉房屋，并从2017年10月18日起按照每天185.61元向孙军营支付逾期占用使用费至实际腾出房屋之日止；驳回孙军营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4048元，由河南亿嘉集团物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  余红军审 判 员  闫兴斌人民陪审员  郭爱君二〇一八年八月七日书 记 员  刘银丽附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。