浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终1465号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王东，男，1983年10月4日出生，汉族，户籍所在地江苏省泗阳县，现住浙江省台州市椒江区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵美艳，女，1982年10月4日出生，汉族，户籍所在地江苏省泗阳县，现住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阮善杨，男，1965年11月15日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴华君，女，1976年7月16日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡婉瑛，浙江利群律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：应灵潇，浙江利群律师事务所律师。 上诉人王东、赵美艳因与被上诉人阮善杨、吴华君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王东、赵美艳上诉请求：1、请求撤销一审判决，并予以改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中两被上诉人与案外人余继明、阮丹萍之间签订的房屋租赁协议系反签的，并非是租赁关系的意思表示。被上诉人与案外人余继明、阮丹萍是亲戚，在银行抵押时案外人余继明、阮丹萍描述该房子是没有租赁的,可以认定该租房协议是反签的,并不是2013年1月26日签的，是为逃避法律的制裁而恶意串通签订的，损害了第三人利益。本案买卖可以破租赁。二、退一步说，即使合同成立，被上诉人并未支付租赁费，根据租赁协议，租赁合同并未成立。上诉人于2017年8月11日拍得该房屋，2017年11月3日办理产权登记过户手续。因此，退一步说，法院认定租赁协议是真实有效的，上诉人对案外人（原房屋产权人）对该房屋的权利和义务概括承受，被上诉人并无证据证明其在2013年2月28日之前将12万元房屋租金付清的事实。因此，被上诉人违反《房屋租赁协议书》中的第二款，根据第七款，上诉人有权解除合同。三、被上诉人违反《房屋租赁协议书》第八条“在租赁期间所产生的水电费、物业管理费等一切费用由乙方自理”。根据第七条“任何乙方未能履行本协议规定的条款或违反行为，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担”。上诉人拍卖得到房屋产权后，收到该房屋所在小区的台州市新大众物业管理有限公司的物业费结算清单，得知被上诉人拖欠款项有2017年物业费、能耗费、车位费共计2700元，上诉人又查明被上诉人拖欠2018年1月-2月水费97元。上诉人多次催促被上诉人将物业费用补齐，但被上诉人一直拖欠至今。上诉人在2018年2月7日自行支付电费139.34元。由于被上诉人的违约行为，根据《合同法》第93条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，上诉人于2018年2月12日向被上诉人发出通知，与其解除合同，让其在半个月内搬出房屋。四、由于被上诉人拖欠物业公司的费用，水费及电费，给上诉人的信用造成严重影响，在上诉人多次催促交付无果后，上诉人通知被上诉人解除合同，上诉人将电费补齐并将供电账户转户到自己名下。由于被上诉人违约在先，根据《房屋租赁协议书》第七款中造成的损失由责任方承担，上诉人不需要承担被上诉人的租房损失。 阮善杨、吴华君答辩称：一、被上诉人与阮丹萍、余继明签订的房屋租赁合同合法有效，租赁在先，转让在后，上诉人明知房屋有租赁竞得涉案房屋，本案房屋租赁合同对上诉人应继续有效；二、被上诉人没有欠付物业费和水电费，上诉人因注销供电账户而提前支付了涉案房屋的电费，恰恰说明上诉人构成了违约，上诉人应继续履行本案房屋租赁合同，赔偿被上诉人的损失。 阮善杨、吴华君向一审法院起诉请求：1.要求两被告继续履行房屋租赁合同，并重新开通台州市椒江区洪家街道城市港湾C区12幢二单元501室的供电账户。2.要求两被告立即赔偿两原告自2018年2月9日起至今的租房损失（暂算至起诉之日为3700元）。审理过程中，原告明确租房损失按每月3700元标准计算，计算至实际履行之日止。 一审法院认定事实：2013年1月26日，案外人余继明、阮丹萍作为甲方（出租方），原告阮善杨、吴华君作为乙方（承租方）签订房屋租赁协议书，约定：1.甲方自愿将坐落在椒江洪家街道城市港湾C12幢二单元501室的房屋（毛坯）出租给乙方使用，房内由乙方出资装修。2.房屋租赁期限共15年，自2013年1月26日至2028年1月25日止，租金为每年8000元，共计120000元，在2013年2月28日前全部付清。3.乙方在承租期间里要遵纪守法，若出现违法行为后果自负。4.甲方在出租期间不得收回房屋。5.乙方如对房屋进行增扩设备时，应征得甲方同意，费用由乙方自理，所有权属乙方，如乙方转租第三人使用时，必须取得甲方同意。6.乙方在租赁期满时应把房屋及钥匙交还给甲方，如需继续承租房屋，应提前一个月与甲方协商，双方另签订协议。7.任何一方未能履行本协议规定的条款或违反行为，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担。8.租赁期间所产生的水电费、物业管理费等一切费用由乙方自理。9.本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决，本协议一式两份，于签字之日生效。2013年7月29日，原告吴华君与台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司签订管道燃气居民用户供用气合同，对涉案房屋开通了管道煤气。2013年7月30日，原告吴华君在中国银行开立银行账户，用于缴纳管道煤气费，后通过该账户陆续缴纳多笔费用。2017年7月10日，该院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布关于拍卖台州市椒江区城市港湾C区12幢二单元501室房地产的公告，确认该院于2017年8月10日在该院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，在公告中以黑体字注明：“特别须知：有租赁，租期至2028年1月25日止，租金已经全部收取，买受人不享有期间的租金。”2017年8月11日，被告王东在该项司法拍卖项目公开竞价中，以864000元成交价格胜出。2017年8月18日，被告王东签署了拍卖成交确认书。现涉案房屋登记在被告王东、赵美艳名下。另查明，2018年2月8日，被告赵美艳在国网浙江台州市椒江区供电有限公司办理了涉案房屋用电销户手续，理由是“该地址不用电”，并支付了电费139.34元。另根据供电公司出具清单反映，自2015年12月至2018年1月，涉案房屋电费均在当月付清。 一审法院认为，两原告与案外人余继明、阮丹萍之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容合法，应为有效。根据原告提供的管道燃气缴费清单及该院调取的电费收费清单看，两原告确实长期居住在涉案房屋。两被告反诉要求解除涉案租赁合同，理由是两原告未实际支付租金并拖欠物业管理费及水电费。首先，关于租金问题，该院认为，被告王东通过该院司法网拍平台竞得涉案房屋，在该院的竞拍公告中已加黑注明“有租赁，租期至2028年1月25日止，租金已经全部收取，买受人不享有期间的租金”，被告王东在竞拍该房屋时应对重要事项有充分的了解，其辩称竞拍时不知该内容，与情理不符，且不影响其受该公告内容的约束。故被告王东竞得涉案房屋，理应承担租赁事实产生的法律后果，涉案房屋的租金买受人不享有，故租金有无实际交付与两被告无关，两被告不得据此要求解除合同。其次，关于物业管理费及水电费问题。两被告提供了台州市新大众物业管理有限公司城市港湾物业管理处出具的物业费、水电费欠费单，该证据系案外人出具，该院对真实性无法确认，另外，该院认为，从生活常理看，物业管理费及水电费的缴纳并非一产生就必须立即缴付，从两被告主张的事实看，欠缴的水电费是起诉前一两个月的费用，并不能认为两原告存在故意欠费的事实。关于物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”本案中，并无证据证明物业服务企业已向两原告或两被告书面催交，故不能认为两原告存在经催交而不缴纳物业费的行为。两原告另提供了装修单据，因涉及案外人，该院对真实性无法确认，且该证据不影响本案处理。综上，该院认为，两被告主张解除涉案租赁合同的理由不能成立。另，根据合同法第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故两被告通过竞拍取得涉案房屋所有权，不影响本案租赁合同的效力，且两被告不得妨碍租赁人在涉案房屋正常生活。被告赵美艳无正当理由将涉案房屋用电账户销户，影响了两原告的正常生活，应限期改正，恢复用电。关于两原告要求两被告赔偿租房损失的诉讼请求，两原告并未举证证明其重新进行了租房及重新租房的标准，但两被告注销涉案房屋供电账户的行为确实给两原告的生活造成不便，该院酌情确定两被告给予两原告每月400元的补偿，从断电之次日即2018年2月9日起计算至恢复用电之日止。对超出该标准的诉讼请求，该院不予支持。综上，原告阮善杨、吴华君诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院予以驳回。被告王东、赵美艳的反诉请求缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告阮善杨、吴华君与案外人余继明、阮丹萍于2013年1月26日签订的房屋租赁协议书继续履行，被告王东、赵美艳于本判决发生法律效力之日起十日内重新开通台州市椒江区洪家街道城市港湾C区12幢二单元501室的供电账户；二、被告王东、赵美艳于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告阮善杨、吴华君自2018年2月9日起至恢复用电之日止按每月400元标准计算的款项；三、驳回原告阮善杨、吴华君的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王东、赵美艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告阮善杨、吴华君共同负担22元，由被告王东、赵美艳共同负担3元；反诉案件受理费40元（已减半），由被告王东、赵美艳共同负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间的争议焦点有以下两个方面：一、被上诉人与案外人余继明、阮丹萍之间签订的房屋租赁合同是否成立。本院审查认为，被上诉人与案外人余继明、阮丹萍于2013年1月26日签订《房屋租赁协议书》一份，后被上诉人吴华君与台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司签订管道燃气居民用户供用气合同，对涉案房屋开通了管道煤气。2013年7月30日，被上诉人吴华君在中国银行开立银行账户，用于缴纳管道煤气费，后通过该账户陆续缴纳多笔费用，且自2015年12月至2018年1月，涉案房屋电费均在当月付清。上述事实足以表明本案租赁协议真实有效，且被上诉人已实际使用涉案房屋。上诉人主张本案租赁协议不成立，与事实不符，本院不予采信；二、被上诉人有无违反租赁协议约定的义务，上诉人是否有权解除租赁协议。上诉人主张其可以提前解除租赁协议，主要理由是被上诉人在交付租金、物业管理费及水电费等方面存在违约行为。本院审查认为，上诉人王东通过法院司法网拍平台竞得涉案房屋，竞拍公告中已加黑注明“有租赁，租期至2028年1月25日止，租金已经全部收取，买受人不享有期间的租金”，上诉人王东竞得涉案房屋，理应承担租赁事实产生的法律后果，涉案房屋的租金买受人不享有，故租金有无实际交付与两上诉人无关，两上诉人不得据此要求解除合同。关于物业管理费及水电费问题，从两上诉人主张的事实看，欠缴的水电费是起诉前一两个月的费用，并不能认定为两被上诉人存在故意欠费的事实。关于物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”本案中，并无证据证明物业服务企业已向两被上诉人或两上诉人书面催交，故不能认为两被上诉人存在经催交而不缴纳物业费的行为。 综上所述，王东、赵美艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人王东、赵美艳负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 李至坚 审 判 员 汤坚强 审 判 员 王文兴 二〇一八年八月八日 代书记员 包菲菲