陕西省宝鸡市渭滨区人民法院   民事判决书                   （2018）陕0302民初165号   原告：陶更生，男，住宝鸡市渭滨区。   委托诉讼代理人：何新营，陕西炎城律师事务所律师。   委托诉讼代理人：时嫚，陕西炎城律师事务所律师。   被告：陕西佳恒房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX6144。   法定代表人：候懿珉，总经理。   委托诉讼代理人：毕天增，男，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：张志敏，陕西渭塬律师事务所律师。   被告：冯文园，男，住宝鸡市金台区。   委托诉讼代理人：张艺瀚，陕西永佳律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王晨，陕西永佳律师事务所实习律师。   原告陶更生与被告陕西佳恒房地产开发有限公司（以下简称佳恒公司）、冯文园商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶更生委托诉讼代理人何新营、时嫚，被告佳恒公司委托诉讼代理人张志敏、毕天增，被告冯文园及其委托诉讼代理人张艺瀚、王晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告陶更生向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋认购意向书》；2、二被告双倍返还原告定金150300元；3、二被告返还原告已付购房款300600元，并支付自2016年5月13日起至款清之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4、二被告赔偿原告375750元；5、被告承担本案受理费。事实与理由：2016年5月13日，原告与被告佳恒公司第一项目部签订《房屋认购意向书》，约定原告购买位于宝鸡市渭滨区XX路十字西的XX街XX楼盘内商品房一套，房号为141102，建筑面积约为125.25平方米，单价每平方米3000元，总价款（定金）375750元，并约定2017年7月1日交房。合同签订后，原告依约支付了定金，并付清了全部购房款，履行了全部合同义务。约定交房期限届满后，原告多次找被告佳恒公司协商履约事宜，被告明确表示无法交房并称已将房屋出售他人。原告所购楼盘项目系由被告冯文园挂靠被告佳恒公司，并以佳恒公司名义开发、建设并销售，故二被告应当对原告诉讼请求承担连带责任。综上，二被告的上述行为已经构成根本违约，原告的商品房买卖合同目的不能实现，现为维护原告的合法权益，诉至法院。   被告佳恒公司辩称，原告起诉无事实和法律依据，被告冯文园承包其公司第一项目部进行建设施工，被告冯文园以第一项目部与原告签订上述意向书时，被告佳恒公司对被告冯文园授权已经过期，且其公司已将第一项目部公章挂失，二被告之间承包经营关系亦已解除，被告冯文园无权以被告佳恒公司第一项目部名义从事民事法律行为，应当由被告冯文园承担相应责任。被告佳恒公司并未与原告签订购房合同，下属项目部亦未收取原告购房款。原告的购房行为系其与被告冯文园发生的法律关系，被告佳恒公司不应承担责任，故请求驳回对被告佳恒公司的起诉。   被告冯文园辩称，原告起诉无法律依据。原告系与被告佳恒公司第一项目部签订合同，被告冯文园非《认购意向书》的订立主体。依据合同相对性原则，被告佳恒公司应当承担返还定金、购房款及赔偿损失的责任，被告冯文园不应承担责任，故请求驳回对被告冯文园的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告与被告佳恒公司均提交了《承包经营合同》，原告提交了《房屋认购意向书》《关于陶更生等询问冯文园销售新街坊美寓商品房问题的答复》、收款收据、收条、转账凭条，被告佳恒公司提交了《法人授权委托书》《情况说明》《报警情况受理、处理登记表》《挂失公告》《印章审批备案回执》《印章证明》《协商解除承包经营合同书》《盖章申请》《商品房买卖合同》、证人证言，被告冯文园提交了宝鸡市中级人民法院（以下简称市中院）（2017）陕03民终1633号民事判决书、《补充协议》《收条》《借条》转账凭证，依原告申请，本院调取了涉案房屋《宝鸡市不动产登记申请审批表》。根据原、被告的质证意见，经本院审查，本院对上述证据认定如下：对《承包经营合同》《宝鸡市不动产登记申请审批表》，被告佳恒公司提交的《报警情况受理、处理登记表》《挂失公告》《印章审批备案回执》《印章证明》《协商解除承包经营合同书》《商品房买卖合同》，被告冯文园提交的市中院（2017）陕03民终1633号民事判决书，原、被告对真实性均无异议，本院予以确认。对原告提交的《房屋认购意向书》收款收据、收条、转账凭条的真实性，被告佳恒公司虽提出异议，但被告冯文园均予以认可，因签订《购房意向书》时被告佳恒公司与被告冯文园间的承包经营协议尚未解除，被告冯文园仍然有权以被告佳恒公司第一项目部对外从事经营活动，且佳恒公司第一项目部公章由被告冯文园持有，被告冯文园认可其委托案外人王某甲收取原告款项的事实，故本院对原告提交的《房屋认购意向书》收款收据、收条、转账凭条的真实性予以认定。对原告提交的《关于陶更生等询问冯文园销售新街坊美寓商品房问题的答复》加盖被告佳恒公司公章，本院对真实性予以认定。对被告佳恒公司提交的《法人授权委托书》，与《承包经营合同》部分内容可以印证，且加盖被告佳恒公司公章，故对真实性本院予以认定。对被告佳恒公司提交的《情况说明》、证人证言，证人未出庭接受法庭调查，原告与被告冯文园亦不予认可，故本院对该证据不予认定。对被告佳恒公司提交的《盖章申请》，与本案无关联性，本院不予认定。对被告冯文园提交的《补充协议》《借条》，原告未明确意见，被告佳恒公司均认可真实性，本院予以确认。对被告冯文园提交的《收条》及转账凭证，系其与案外人乔某某间经济往来，与本案无关联性，本院不予认定。   依据上述证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年4月21日，被告佳恒公司（甲方）与被告冯文园（乙方）就XX路西段路北旧城改造项目签订《承包经营合同》，约定，XX路旧城改造项目开发部（被告佳恒公司第一项目部）经理由被告冯文园担任，项目部合作人员及相关工程技术人员由项目部自行确定，乙方在承包开发项目期间，对聘用人员的工资、福利待遇、办公经费等一切费用全权支付，自主确定，被告冯文园向被告佳恒公司所交项目管理费打包计算共计100000元，由乙方组织项目招标和房产销售等，销售款存入乙方账户，XX路项目的合同、协议及公文等均应以被告佳恒公司名义出现，由被告佳恒公司法定代表人签字，使用被告佳恒公司印章。同时对项目概况、经营原则、项目部组建、承包时间、人员经费、项目资金筹措及工程管理、优惠政策享受、财务管理、制约措施、违约责任均进行了明确约定。双方将合同落款时间倒签于2010年3月16日。   2014年4月15日，被告佳恒公司（甲方）与案外人乔某某（乙方）就XX路西段路北旧城改造项目的承包经营合同变更事宜签订《补充协议》，约定“第一、甲方同意乙方把承包经营合同的主体变更为冯文园，由冯文园履行承包经营合同。第二、乙方自愿将承包经营合同中的权利义务转让给冯文园，由冯文园继续履行与甲方的承包经营合同……第四、承包经营合同的主体变更为甲方和冯文园，甲方应全力配合冯文园接收项目后的全部配套工作（含后期办理房产证的相关事宜）……”，该协议加盖被告佳恒公司公章，案外人乔某某签名捺印。   2014年4月21日，被告佳恒公司出具《法人授权委托书》，载明“宝鸡市渭滨区XX路XX村XX城XX街坊美寓占地约6.2亩，计划建筑面积约20000平方米，该项目全权委托我公司第一项目部经理冯文园同志负责开发、建设、销售、售后服务等事宜。独立经营、自负盈亏，债权债务由冯文园同志自理。保证该项目按期顺利完成。委托期限：2014年4月21日至2015年4月20日止。”，上加盖被告佳恒公司公章及其法定代表人候懿珉私章。   2014年8月12日，案外人乔某某向被告冯文园出具《借条》一份，载明“今从冯文园处借走‘陕西佳恒房地产开发有限公司第一项目部’公章一枚，借走之日起（包含当日）因此章发生的一切业务，债权债务由本人承担一切责任”，上有案外人乔某某签名捺印。   2016年4月，被告佳恒公司取得新街坊美寓项目预售许可证。   2016年4月10日，被告冯文园因取回公章事宜与案外人张某某发生纠纷并报警，公安机关告知双方经济债务纠纷应向法院起诉。   2016年4月14日，被告佳恒公司在宝鸡日报上登报声明该公司第一项目部丢失公章一枚，防伪号码为61030XXXX0204。   2016年4月11日、4月22日、5月13日、5月23日、5月27日、5月28日，被告冯文园委托案外人王某甲收取原告款项分别为20000元、20000元、50000元、30000元、15000元、185000元，共计320000元。2016年5月13日，原告（乙方）与被告佳恒公司第一项目部（甲方）签订《房屋认购意向书》一份，约定主要内容：乙方认购甲方开发的坐落于宝鸡市渭滨区XX路十字西二十米的XX街XX小区XX单元XX层XX号商品房，建筑面积约125.25平方米；乙方认购房屋单价为每平方米3000元，总价为375750元，房款以乙方选房时实选户型面积为依据；意向定金为375750元，于签订本意向时缴纳；付款方式为一次性全款375750元，于2016年5月13日前付清；甲方承诺本项目的竣工时间为2017年3月1日，甲方向乙方交付房屋使用权时间为2017年7月1日。双方同时对其他权利义务进行了详细约定。该意向书加盖被告佳恒公司第一项目部公章，并有原告签名捺印。同日，被告佳恒公司第一项目部向原告出具收款收据一份，载明“今收到XX路XX街坊美寓-4-1102人民币叁拾柒万伍仟柒佰伍拾元（￥375750元）”。   2016年9月19日，被告佳恒公司与案外人王某乙签订《商品房买卖合同》，出售涉案房屋，并已办理预告登记。   2016年10月21日，被告佳恒公司（甲方）与被告冯文园（乙方）签订《协商解除承包经营合同书》，约定“第一、甲乙双方同意2010年3月16日签订的《新街坊美寓项目承包经营合同》及其它相关协议。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。第二、乙方将项目公章一枚同时交回，此协议生效视为甲方收到项目部公章……”，该合同加盖被告佳恒公司公章，被告冯文园签名捺印，同时加盖被告佳恒公司第一项目部公章（防伪号码61030XXXX0204）。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告佳恒公司第一项目部签订的《房屋认购意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，本院予以确认。本案中，双方对《房屋认购意向书》的权利义务主体存在争议。依据二被告签订的《承包经营合同》及被告佳恒公司与案外人乔某某签订的《补充协议》，可以认定各方认可被告冯文园系该项目部经理。且《承包经营合同》明确约定“由乙方组织项目招标和房产销售等，销售款存入乙方账户”，依据上述约定，可以认定被告佳恒公司许可被告冯文园以佳恒公司第一项目部名义从事房产销售活动，并由冯文园收取房款。原告签订的上述《房屋认购意向书》中加盖被告佳恒公司第一项目部公章，被告佳恒公司虽提交证据证明签订《房屋认购意向书》时已过授权时间，涉案第一项目部公章于2016年4月14日公告丢失的事实，且认为案外人乔某某于2014年8月12日向被告冯文园出具《借条》借走公章即证明其公司与被告冯文园《承包经营合同》已经解除，但未提交证据证明签订《房屋认购意向书》时二被告就解除《承包经营合同》达成合意，且解除合同依照我国相关法律规定应该为明确的意思表示并通知合同相对方，被告佳恒公司并未向被告冯文园送达解除合同的通知，亦未提交证据证明其时被告冯文园项目经理职务被解除，同时，出借公章的行为发生于被告冯文园与案外人乔某某之间，不能发生解除二被告《承包经营合同》的效力。再者，二被告于2016年10月21日签订《协商解除承包经营合同书》对解除《承包经营合同》及公章移交有明确约定，该合同书上亦加盖第一项目部公章，与被告佳恒公司陈述内容存在冲突。故，原告有理由相信被告冯文园可以被告佳恒公司第一项目部名义从事民事法律行为，对被告佳恒公司第一项目部与被告佳恒公司之间关系，原告并无审查义务，第一项目部系被告佳恒公司的内设机构，被告佳恒公司应当承担《房屋认购意向书》约定的权利义务。   原告认为《房屋认购意向书》具备商品房买卖合同要件，该意向书应当认定为双方签订的商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，经本院审查，《房屋认购意向书》明确约定房屋坐落、价款、面积、竣工时间、交房时间等事项，且原告已经履行支付购房款的义务，故本院对原告该项意见予以采信，认定《房屋认购意向书》系原告与被告佳恒公司订立的商品房买卖合同。   关于原告支付的款项数额。原告陈述，其共支付350000元，被告佳恒公司第一项目部向其出具收款收据载明金额为375750元，其中25750元系优惠，被告冯文园认可收取原告款项的事实，但认为应当以原告出具的支付凭证认定款项数额。经本院审查，被告佳恒公司第一项目部于2016年5月13日向原告出具收款收据，载明金额为375750元，但原告提交的支付凭证显示，截止2016年5月13日，原告实际付款数额为90000元，其余付款时间均在出具收款收据之后。依据上述事实，被告佳恒公司第一项目部出具收款收据时，原告并未完全支付收款收据载明款项，收款收据仅系双方对应付款项之确认，原告实际付款数额应当以其提交的支付凭证确认，故本院认定，原告实际付款数额为320000元。   原告认为，其支付的款项中，双方《房屋认购意向书》约定的房款20%，即75150元为定金，其余为房款，因为被告违约，应双倍返还定金150300元。本院认为，基于上文论述，《房屋认购意向书》系原、被告签订的商品房买卖合同，该意向书虽载明定金条款，但双方约定定金数额与房款数额一致，且原告提交的部分支付凭证明确载明“房款”，其余未明确载明款项性质，原告主张无充分证据印证，故本院认定，原告支付320000元均系涉案房屋价款，对原告要求被告双倍返还定金150300的诉讼请求不予支持。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第八条第一款第二项规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”，本案中，原告与被告佳恒公司第一项目部于2016年5月13日签订《房屋认购意向书》，被告佳恒公司于2016年9月19日向案外人王某乙出售涉案房屋并办理预告登记，原告合同目的无法实现，故本院对原告主张解除《房屋认购意向书》的请求予以支持。依据上述法律规定，原告有权主张出卖人被告佳恒公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故本院对原告主张被告返还已付购房款及利息并承担一倍购房款赔偿责任的请求予以支持。依据本院认定的事实，被告佳恒公司已于2016年9月19日将涉案房屋出售给他人，原告合同目的无法实现，被告佳恒公司应将原告购房款返还原告。被告佳恒公司未返还，应赔偿原告利息损失。利息从2016年9月20日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。   本案中，被告佳恒公司第一项目部系被告佳恒公司设立，依据《承包经营合同》约定，涉案项目由被告冯文园担任项目经理并承包经营，该项目部资金自筹、人事自主、独立核算、自负盈亏，由被告冯文园向被告佳恒公司交纳管理费，项目承包期间的合同、协议及公文均以被告佳恒公司名义出现，二被告之间已形成挂靠关系，且涉案房款系被告冯文园收取，故对原告主张被告冯文园与被告佳恒公司承担连带责任的意见，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项、第五条之规定，判决如下：   一、解除原告陶更生与被告陕西佳恒房地产开发有限公司第一项目部于2016年5月13日签订的《房屋认购意向书》。   二、被告陕西佳恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶更生购房款320000元，并支付从2016年9月20日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。   三、被告陕西佳恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶更生320000元。   四、被告冯文园对上述第二项、第三项义务承担连带清偿责任。   五、驳回原告陶更生的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12300元，由原告陶更生承担2300元，被告陕西佳恒房地产开发有限公司、冯文园承担10000元。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                           审  判  长  易萍                     审  判  员  姚胜兰                     人 民 陪 审 员  朱亚玲                          二〇一八年八月二日                     书  记  员  王馨   1964715XXXXXXXXXXXXXXXXXX0284XXXXXXXXXXXXXX6144197412XXXXXXXXXXXXXXXXXX25090320181412150300330060020165134375750520165131411021252530003757502017712017031633201703163320144211000002010316201441520144216220000201442120154202014812201642016410201641461030XXXX02042016411422513523527528200002000050000300001500018500032000020165134111102125253000375750375750375750201651320173120177141102375750201691920161021201031661030XXXX02042016414201481220161021350000375750257502016513375750201651390000320000207515015030032000015030020165132016919201691920169202016513320000201692032000012300230010000      1