江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6889号上诉人（原审原告）：南京市江宁区古雅温泉馆，住所地南京市江宁区。经营者：王芳城，男，1971年12月7日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郁丰，江苏宁盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军南京军区南京总医院疗养区，住所地南京市江宁区。法定代表人：陈兴东，该疗养区主任。委托诉讼代理人：王式军，江苏金政律师事务所律师。上诉人南京市江宁区古雅温泉馆（以下简称古雅温泉馆）、上诉人中国人民解放军南京军区南京总医院疗养区（以下简称南京军总疗养区）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。古雅温泉馆上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用及鉴定费。事实与理由：一、本案讼争南京市江宁区汤山街道温泉路5号房屋一、二层以及配套辅房等均为上诉人建造，南京军总疗养区应支付该部份的相应建造安装费用。1、对于一审法院组织的现场勘验情况，上诉人即时作出了合理解释。2、根据南京军总疗养区一审庭审提供的证据（营房分栋登记表），本案讼争的浴室建筑年份为1955年，距上诉人开始施工时间长达50余年。如果仅仅在原有一层基础上进行加盖，而非采取对原房屋拆除、地基重新加固等措施，那么以如此之老房龄的原房屋，显然根本无法承受二层房屋以及浴室的设备和经营过程中人员的重量。3、由双方签订的《军队房地产租赁合同》可见，南京军总疗养区并没有相应的配套辅房出租给上诉人。而作为任何一家正常经营的浴室，办公房、厕所、宿舍、食堂等相关配套用房均是必需的。既然南京军总疗养区没有提供，而这些配套辅房现也客观存在，那么必然是上诉人自行建造的。二、对上诉人的所有经济损失，南京军总疗养区应予赔偿。1、经生效判决认定，南京军总疗养区对上诉人翻建房屋的行为是知道且应当知道。南京军总疗养区与本案讼争的浴室仅一墙之隔，南京军总疗养区从未向上诉人提出异议或直接制止上诉人的建房行为；并且，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》，南京军总疗养区要求合同到期后，上诉人搭建的所有建筑归南京军总疗养区所有。可见，南京军总疗养区不仅知晓且同意上诉人建房，甚至希望以此获利。2、根据《建筑法》等相关法律规定，南京军总疗养区作为涉案房屋的权属单位，办理相关规划许可等手续是其法定义务。由于南京军总疗养区未履行其该履行的法定义务，从而导致本案所涉的《军队房地产租赁合同》无效。因此，该合同无效的责任完全在南京军总疗养区。南京军总疗养区上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回对方一审诉请；2、由古雅温泉馆承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决上诉人补偿古雅温泉馆建造损失200000元、装修损失70000元没有任何依据。一、根据双方于2014年12月30日签订的《军队房地产租赁合同》的规定，上诉人租赁给古雅温泉馆的房屋面积为750平米，也就是说上诉人只是对由自己建造的750平米的房屋向古雅温泉馆收取了租金，对古雅温泉馆私自搭建的部分房屋上诉人并未收取租金。古雅温泉馆为了增加自己的使用面积，在未经上诉人同意的情况下，在上诉人的房屋上私自搭建房屋。上诉人没有义务对古雅温泉馆私自搭建的房屋支付任何补偿，双方签订的《军队房地产租赁合同》第十五条也明确约定：“到2016年3月31日合同到期后由乙方搭建的所有建筑物归甲方所有”。二、上诉人与古雅温泉馆之间签订的《军队房地产租赁合同》于2016年3月31日就已经到期，双方并没有续签租赁合同，合同到期后上诉人就向古雅温泉馆主张，要求古雅温泉馆将房屋交还，古雅温泉馆在租赁期间，为了自己经营需要，对租赁房屋进行了装修，合同到期后其理应将房屋及时交还，古雅温泉馆在租赁合同到期后向上诉人主张装修补偿没有任何依据。古雅温泉馆向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿翻建房屋损失1806286.16元、装饰装修损失250808.28元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月30日，南京军总疗养区（甲方）与古雅温泉馆（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于江宁区的房屋建筑面积750平方米（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为浴室；租赁期限2015年1月1日起至2016年3月31日止；租金总额214500元，合同签订时一次性交清；本合同到期后甲方收回全部出租房，乙方必须无条件的按时退出；出租房内由乙方安装的设备等能移动的物品乙方可全部搬走，但必须在合同到期时全部搬完；到2016年3月31日合同到期后，由乙方搭建的所有建筑归甲方所有，再无历史遗留问题。2017年3月，南京军总疗养区向一审法院提起诉讼，要求古雅温泉馆搬离并交还涉案房屋。该案经审理查明的部分内容如下：2002年起南京军总疗养区将涉案房屋出租给古雅温泉馆，为一层平房，建成时间约为1955年；2005年至2008年，双方每年度签订一份租赁合同，约定的房屋建筑面积为750平方米；2009年至2011年，古雅温泉馆对涉案房屋进行翻建，由一层平房翻建为两层楼房；2012年至2014年，双方每年度签订一份租赁合同，合同约定的房屋建筑面积仍为750平方米；涉案房屋在南京军总疗养区大门旁边，与南京军总疗养区大院相连；涉案房屋翻建未办理相应的建设规划手续；南京军总疗养区系温泉路5号地块的国有土地使用权人。一审法院于2017年8月11日就该案作出（2017）苏0115民初3608号民事判决，该民事判决认定双方自2012年起签订的租赁合同无效，判决古雅温泉馆搬离涉案场地并将房屋返还给南京军总疗养区。该判决作出后，古雅温泉馆提起上诉，后又撤回上诉，该判决已生效。古雅温泉馆实际经营至2018年3月27日。原告就其主张的建造及装修损失提交前浴室改造计划书、翻建及装修竣工图各一份，结算总价清单两份。其中前浴室改造计划书内容如下：为了更好保证院方交给的保障任务，现前浴室需改造并作装饰及设备设施更好改善洗浴条件，以提高浴室的社会效益、经济效益；根据目前市场及院方职工洗浴需要，现把男女普浴优化设计集中在原浴室的一层并把原屋面翻新检漏并改造上下水路装饰更新（投资见附表）；根据设计专家建议结合翻新工作，可把原建筑增加一层，以满足经营功能需要，同时协调原大门口原勤务队用房设计外观使大门口规整焕然一新，整洁有序（投资见附表）；为了增加洗浴特色，满足市场需要，把原女普浴平房设成包间洗浴，改善洗浴环境（投资见附表）；把原后勤仓库改成洗衣房，新建锅炉房和晒衣场并做景观绿化合作方式另议；以上计划请院方审查并给予指示。被告对上述证据的真实性均不予认可，并主张上述证据均是原告单方制作，未经其确认，亦不能证明原告是按照图纸内容施工。审理中，原告申请对其将涉案房屋由一层平房翻建为两层楼房的费用及装修费用申请鉴定。江苏建威建设管理有限公司（以下简称建威公司）接受委托进行鉴定，并于2018年3月23日出具工程造价咨询报告书，报告书载明：涉案浴室改造工程（含土建、安装）造价1217566.78元，办公楼、仓库、厕所、食堂、职工宿舍工程（含土建、安装）造价651175.92元。原告对咨询报告书的真实性认可，但主张除已计取的造价外，还遗漏了部分内容，遗漏内容具体见其漏项清单，并申请鉴定人员出庭作证。被告对咨询报告书的真实性不认可，理由如下：1.鉴定人员现场勘验时提出原告提交的图纸与现场实际状况不符，其对原告提交的图纸亦不予认可。2.涉案房屋原告仅是在一层的基础上加盖第二层，不存在翻建的问题。3.办公楼、仓库、厕所、食堂、职工宿舍等房屋均是其建造的房屋，装修是原告施工的。4.双方租赁合同已于2016年到期，装饰装修部分不存在补偿问题。鉴定人员出庭对双方的异议发表如下意见：原告：1.原告方提交的漏项清单中的内容在图纸和结算总价中均没有，故其在鉴定中未予考虑，清单中的部分内容属于施工过程中的内容和隐蔽工程，已无法计算，部分内容可以计算。2.原告主张工程量扣多的两项，其在鉴定时是根据现场实际情况计算的，不存在多扣工程量的问题。被告：1.其在现场勘验时所称的图纸与现场实际状况不符是指其中两间房屋目测年代久远，应不是原告建造，经与原告确认后，将该两间房屋排除在鉴定范围之外，其他图纸内容与现场状况均相吻合。2.根据现场勘验，两层房屋从外立面到墙根均是一样的，看不出加盖的连接点，故在鉴定时按照两层房屋进行计价。3.办公楼、仓库等房屋属于图纸中的内容，其无法判断是谁建造的，故予以计取。4.装饰装修鉴定中仅计取已形成附和的不可移动的部分，其他部分均未计取。根据双方对咨询报告书的质证意见，一审法院组织双方进行第二次现场勘验。在本次现场勘验中对双方争议的一层房屋进行破坏性勘验，根据勘验结果，一层房屋为青砖，同时房屋侧面墙存在新旧施工界面。对此，原告方的解释是：侧面墙出现的新旧施工界面是因为当时施工空间不够，不好搭设脚手架，故保留一部分原有墙体，且不影响结构的承重；一层房屋正面墙体经破坏性勘验虽显示是青砖，但此系被告要求的，施工时被告要求与部队围墙的青砖风格相统一，但后来青砖不够，故其重新粉刷外墙。对于咨询报告书出具后原告认为遗漏的门口的两个水池、门前的混凝土路面及路中地沟，被告认可水池是原告建造的，但主张门前路面不在其宗地图红线范围内，亦不在租赁范围内，其将涉案房屋出租给原告时门前的路面是水泥地，原来是花坛，原告将花坛改造成路面，但路中地沟和地沟盖板是其建造的。并提交宗地图。原告对宗地图的真实性认可，但主张红线范围外的区域亦属于被告。鉴定机构称根据红线图，门前路面部分在红线内，部分在红线外，路中地沟在红线内。根据双方对咨询报告书的质证意见及勘验结果，建威公司出具了工程造价鉴定说明，根据说明，涉案浴室改造一层土建、装修的造价分别为455461.94元、73648.65元，二层土建、装修的造价分别为289376.52元、79126.29元，室外零星工程造价18424.25元，水电安装、消防造价303564.03元；配套辅房土建（含水电安装）625127.40元，装修26048.51元；增加部分装修费用71984.83元，室外道路55364.28元，路中地沟18903.88元，水电安装40063.86元。原告对鉴定说明的真实性认可，但对内容有异议，主张鉴定金额低于其实际支付的费用，不能完全弥补其实际损失，且未完全按照其提交的漏项清单进行鉴定。被告对鉴定说明的真实性认可，但主张鉴定结果未考虑折旧率，损失只能按照现值确定。一审法院认为，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已认定双方自2012年起就涉案房屋签订的租赁合同无效，原告主张被告补偿相应的建造及装修损失，具有事实及法律依据。双方签订的最后一份租赁合同已被生效判决认定为无效合同，生效判决亦认定被告对原告翻建涉案房屋知道且应当知道，现被告以合同约定期满原告应无条件搬出、原告翻建涉案房屋未经其同意为由辩称其不应补偿原告相应的损失，依据不足，不予采纳。对于补偿的具体金额，双方对鉴定说明的真实性均予以认可，原告以鉴定结果低于其实际支出的费用、未完全对其主张的漏项进行鉴定为由主张对鉴定说明的内容有异议，但未举证证明其实际支出费用高于鉴定结果，其主张的漏项部分属于施工过程中的内容以及隐蔽工程，现场无法测量，原告亦未举证证明相应的内容已实际施工及具体的工程量，其对鉴定说明的异议不能成立，对鉴定说明一审法院予以采信。对于浴室的第一层、办公楼和职工宿舍等配套辅房、室外路面的路中地沟，被告辩称是其原有房屋及设施，原告主张是其建造，但未提交相应的证据证明，且与现场勘验及其提交的前浴室改造计划书不符，不予采纳。根据鉴定说明，属于原告建造部分的造价为706792.94元、装修部分的造价为250808.28元。综合考虑双方过错、建造及装修折旧、合同实际履行情形等因素，一审法院酌定原告的建造、装修损失分别由被告补偿200000元、70000元。对原告主张的建造损失中的200000元、装修损失中的70000元一审法院予以支持，其余损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、被告中国人民解放军南京军区南京总医院疗养区自判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京市江宁区古雅温泉馆建造损失200000元、装修损失70000元，合计270000元；二、驳回原告南京市江宁区古雅温泉馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案应收案件受理费23257元、鉴定费50000元，合计73257元，由原告南京市江宁区古雅温泉馆负担42907元，由被告中国人民解放军南京军区南京总医院疗养区负担30350元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人古雅温泉馆与上诉人南京军总疗养区双方自2002年起即建立房屋租赁关系，人民法院生效判决已经认定双方自2012年起签订的租赁合同无效，在租赁期间古雅温泉馆对租赁房屋进行了翻建及装修，南京军总疗养区对翻建和装修的事实知道且应当知道，现租赁合同到期，古雅温泉馆起诉主张赔偿翻建及装修损失，对此，本院认为，虽然双方租赁合同约定租赁期限届满后，承租人应当无条件迁出，但该份租赁合同已被生效判决认定无效，租赁期间承租人进行了大量的翻建及装修等添附，出租人对此是知情的，现承租人迁出后添附物无法继续利用，存在较大损失，而出租人对此损失存在一定过错，原审法院根据合同履行及本案的实际情况，酌定南京军总疗养区补偿古雅温泉馆建造损失200000元、装修损失70000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，古雅温泉馆、南京军总疗养区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20883元，由上诉人古雅温泉馆负担15533元，上诉人南京军总疗养区负担5350元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年八月三十一日书记员  汪海燕