四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初3449号 原告：张婷，女，汉族，1989年6月13日出生，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：罗莉，四川顶泰律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：何胜平，四川顶泰律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：覃正友，男，汉族，1957年7月26日出生，住重庆市城口县。 被告：张明会，女，汉族，1957年3月6日出生，住重庆市城口县。 共同委托诉讼代理人:覃操，男，汉族，1983年12月8日出生，住重庆市城口县，系被告儿子。特别授权代理人。 共同委托诉讼代理人：黄凯，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李小红，女，汉族，1989年5月3日出生，住四川省沐川县，系公司员工。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：童恒建，男，汉族，1990年2月14日出生，住四川省峨边彝族自治县，系公司员工，一般授权代理人。 第三人：天津银行股份有限公司成都分行。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道中段688号。 法定代表人：史亮。 委托诉讼代理人：谢柯，男，汉族，1987年7月12日出生，住四川省喜德县，系公司员工。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：王欣怡，女，汉族，1989年4月24日出生，住四川省崇州市，系公司员工。一般授权代理人。 原告张婷与被告覃正友、张明会、第三人天津银行股份有限公司成都分行（以下简称天津银行成都分行）、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称四川链家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理，依法适用简易程序，由审判员高清虎独任审判。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔独任审判。于2018年7月9日公开开庭进行了审理，原告张婷的委托诉讼代理人罗莉、何胜平，被告覃正友、张明会的共同委托诉讼代理人覃操、黄凯，第三人四川链家的委托诉讼代理人李小红、赵霞，第三人天津银行成都分行的委托诉讼代理人谢柯、王欣怡到庭参加诉讼；于2018年8月7日进行第二次开庭，原告张婷的委托诉讼代理人罗莉，被告覃正友、张明会的共同委托诉讼代理人覃操、黄凯，第三人四川链家的委托诉讼代理人童恒建到庭参加诉讼，第三人天津银行成都分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张婷向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理过户手续，将房屋过户到原告名下。事实与理由：2018年1月12日，原、被告双方签订房屋买卖定金协议，第三人四川链家提供居间服务。合同约定原告以2400000元总价购买被告所有的位于成都市天府大道南段651号怡丰新城51栋1单元6层12号房屋，支付购房款的方式为商业贷款。合同同时约定了房屋过户所涉及的维修基金、土地出让金、增值税及附加等税费项目由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付相应款项50000元，被告却告知原告将不履行合同义务，在原告表示自愿将剩余房款一次性支付给被告后，被告仍拒不履行义务，被告的前述行为已经构成了违约，故诉至法院。 被告覃正友、张明会辩称，1.2018年1月12日张婷与覃正友、张明会、链家房地产公司签订的《房屋买卖定金协议》，不是商品房买卖合同，而是立约定金协议，协议约定的张婷向覃正友、张明会支付5万元的定金，其性质属于立约定金；2.上述协议签订后，原告张婷未支付立约定金给被告，因立约定金合同属于实践性合同，以定金交付为生效要件，所以上述协议未生效；3.因原告张婷未按约定履行支付立约定金的义务，上述协议未生效，时隔多日后，被告因急需资金，便与案外人签订《房屋买卖合同》，且案外人已支付购房款，房屋也交付案外人占有使用。 第三人四川链家答辩称，2018年1月12日原被告签订《房屋买卖定金协议》，原告以240万元的价格购买被告的房屋，后因被告以不愿意卖房为由，不再同意继续履行房屋买卖合同。根据协议的约定，定金是划到指定的账户，房东出具了收据。 第三人天津银行成都分行答辩称，我方只知道案涉房屋贷款的情况，该笔款项2018年4月3日还清，其他的交易情况我方不清楚。 经审理查明，2018年1月12日，原告张婷（乙方）、被告覃正友、张明会（甲方）及第三人四川链家（丙方）三方签订《房屋买卖定金协议》（以下简称《定金协议》），约定就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议：一、房屋情况概述：1.交易房屋位于成都市天府大道南段651号怡丰新城51幢1单元6楼612号，建筑面积共180.9平方米；……3.甲方承诺交易房屋抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为天津银行；二、房屋交易：1.乙方经现场查看，对交易房屋的装饰装修、设备等情况已充分了解，并愿意以2400000元购买该房屋；2.交易房屋所涉及的税费项目由乙方承担，因政策变动而产生的其他税费项目由乙方承担，甲方承诺交易房屋非继承或赠与所得，否则因此产生的个人所得税由甲方承担；3.乙方支付购房款的方式为商业贷款，且首付款金额不得低于50000元；三、定金金额及支付：乙方应于本协议经三方签字（盖章）后的当日向甲方指定账户微信账号189××××8900划转购房定金50000元，乙方的转账记录作为乙方已支付定金的有效凭证；四、签订买卖合同的约定：1.甲乙双方应于本协议生效后与丙方签署房屋交易文件；2.甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，在房屋交易文件签署当日，甲方同意支付丙方佣金24000元，乙方同意支付丙方佣金48000元。甲乙双方签署房屋交易文件后，丙方有权要求甲乙双方支付本协议约定的全部佣金。……六、本协议生效后如甲方违反本协议之约定导致房屋交易文件无法正常签署的，甲方应双倍退还乙方已支付的定金，同时甲方不得向乙方、丙方要求任何赔偿，本协议终止；如乙方违反本协议之约定导致房屋交易文件无法正常签署的，乙方无权要求甲方退还定金且甲方有权向乙方追求赔偿责任，本协议终止。 三方签订的《定金协议》第二页尾部为《收据》，内容为：兹收到乙方按本协议约定支付的购房定金50000元。覃正友、张明会签字按印，签署日期为2018年1月12日。 2018年1月13日，原告张婷通过建设银行向第三人四川链家的员工杨芳琼银行账户转入50000元定金。该笔定金由原告张婷申请于2018年7月9日提存于成都市蜀都公证处。 2018年1月15日，被告覃正友、张明会通过成都平民房屋经纪有限责任公司与案外人李平签订《房屋买卖合同书》，约定房屋价格238万元。当日，案外人李平通过张卫向被告覃正友尾号6578的农行卡转入定金200000元。2018年3月5日，李平向被告覃正友尾号6578的农行卡转入第二笔款项1050000元。庭审中被告陈述“剩下的尾款已经存放在中介，过户的时候会直接支付给出卖人，案涉房屋已经于2018年3月20日交付给案外人李平居住”。目前，此案涉房屋尚未办理产权过户，房屋产权仍登记在被告覃正友、张明会名下。 另查明：1.合同约定的189××××8900微信号为第三人四川链家的员工杨芳琼所有；2.2017年8月28日，被告以该案涉房屋作为抵押向天津银行申请商业贷款1100000元，该笔贷款已于2018年4月3日还清，目前无抵押，除本院本案保全查封外无其他司法查封。《定金协议》签订时，案涉房屋产权证原件保存于天津银行。 本院认为，原告张婷与被告覃正友、张明会签订的《定金协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：双方签订的《定金协议》是预约合同还是本约合同，该定金协议能否视为正式的房屋买卖合同。 预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议，本约合同是指当事人依据预约合同所最终订立的合同。本案所涉的《定金协议》第四条第一款约定：“甲乙双方应于本协议生效后与丙方签署房屋交易文件”及第六条约定：“本协议生效后如甲方违反本协议之约定导致房屋交易文件无法正常签署的……如乙方违反本协议之约定导致房屋交易文件无法正常签署的……”，可见，双方存在约定将来一定期限内签订包括房屋买卖合同在内的房屋交易文件，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系具体内容的意思表示。因此，该协议是预约合同。 至于能否视为本约合同，原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，因此原告认为《定金协议》应该认定为商品房买卖合同。本院认为，首先，该司法解释第一条还规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，即原告所列举的司法解释适用于一手房买卖，而并不适用于本案所涉二手房交易。 其次，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。即便本案可以参照使用该解释，还应当符合上述实质性条件。就本案《定金协议》来说，从内容上看，此定金协议在合同内容上明确了房屋的位置、面积、总价款、交割、税费承担等，但未明确除定金外其余房款的支付时间、房屋交付使用条件和日期以及房屋产权过户登记等涉及房屋买卖合同的最重要事项，不具备一份正式的房屋买卖合同的主要内容。最后，即便参照该司法解释第五条，亦不能认定为本约，因为按照该条规定“并且出卖人已经按照约定收受购房款的”，截止庭审之日，原告只支出了5万元定金，而被告亦未接受定金之外的购房款。综上，对于原告主张定金协议应认定为本约合同的主张不予认可。 至于被告是否收到定金的问题，立约定金合同属于实践性合同，以定金交付为生效要件。《定金协议》第三条约定：“乙方应于本协议经三方签字（盖章）后的当日向甲方指定账户微信账号189××××8900划转购房定金50000元，乙方的转账记录作为乙方已支付定金的有效凭证”，乙方按协议约定向丙方工作人员银行账户而不是微信账户转入50000元的行为，本院认为只是支付方式不同，不能据此视为未支付。 综上，《定金协议》属于预约性质，是双方为设立买卖房屋的权利义务关系而签订的协议，其形式和内容均符合《合同法》的规定，属独立性的预约合同，其合法性、有效性，予以确认，该预约合同对当事人具有法律约束力。但预约合同当事人的义务是订立本约合同，所以，当事人一方只能请求对方订立本约合同，而不能依预约合同内容请求对方履行。故，原告以定金协议具备了房屋买卖合同应具备的主要条款，应视为房屋买卖合同，其要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张婷的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取13000元，保全费5000元，合计18000元，由原告张婷负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年八月七日 书记员  曾娜