上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初7363号原告(反诉被告)：姜娜，女，1983年12月7日生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：冯桂琴，女。委托诉讼代理人：何玉平，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中展企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵进添，总经理。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海松江月星家居经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：丁佐勇，总经理。委托诉讼代理人：马栋巍。原告姜娜与被告上海中展企业发展有限公司(以下简称“中展公司”)、上海松江月星家居经营管理有限公司(以下简称“月星公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序于2018年6月11日公开开庭进行第一次庭审。审理中，两被告向本院提出了反诉请求，本院受理后合并于2018年7月30日公开开庭进行第二次庭审。原告姜娜及其委托诉讼代理人冯桂琴、何玉平，被告中展公司的委托诉讼代理人吴全明、周文强，被告月星公司的委托诉讼代理人马栋巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜娜向本院提出诉讼请求：１、判令确认原、被之间签订的《展位租赁合同》于2018年1月20日解除；２、判令两被告赔偿原告装修等损失1,089,565元；３、判令两被告返还原告管理费194,400元。事实和理由：2016年4月21日，原、被告签订《展位租赁合同》一份，约定原告向被告中展公司承租坐落于上海市松江区茸梅路XXX号的月星家居商场(以下简称“涉案商场”，实际经营地址为上海市松江区广富林路XXX弄)XXXX-XXXX的展位(以下简称“系争商铺”)。被告月星公司为涉案商场的管理方。合同签订后，原告即开始对系争商铺装修并入住经营，但因涉案商场消防未通过验收等原因，致使原告在系争商铺无法办出营业执照，导致原告在系争商铺一直处于无证经营状态，客户前来购买家具也无法开具发票。两被告对涉案商场招商宣传的承诺都没有兑现，涉案商场的房屋也非两被告所有。现原告已无法在系争商铺正常经营，原告的合同目的根本无法实现。故请求法院判如所请。被告月星公司、中展公司辩称，1、两被告在履行合同中没有任何的违约行为，原告单方面以无法办理营业执照为由解除合同，缺乏事实依据，两被告没有法定的义务代替原告办理营业执照；2、同意解除合同，但合同解除时间应当以两被告向原告发出《解除合同告知函》为合同解除时间。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。审理中，被告月星公司、中展公司提出了反诉请求：1、判令确认原、被之间签订的《展位租赁合同》于2018年5月18日解除；2、判令原告向两被告返还系争商铺；3、判令原告支付两被告展位综合费用364,830.97元(2016年9月1日至2018年5月18日，按合同约定计算，扣除已付的133,056元)；4、原告支付两被告逾期付款违约金33,384.96元；5、判令原告支付两被告提前解除合同违约金48,384元；6、判令原告支付两被告自2018年5月19日起至系争商铺实际返还日止的占有使用费(按每日1,209.60元计算)。审理中，两被告自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：根据《展位租赁合同》约定,原告向两被告承租系争商铺，用于经营“奢适家”品牌家具，租赁面积为252平方米，租赁期限为自2016年9月1日起至2018年8月31日止，综合费用为每月每平方米96元，合计每月24,192元，按季结算，先付后用，每期综合费用应于下一个结算期前15日一次性支付。合同另对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，两原告按约将系争商铺交付被告使用，但被告未能按约向两原告支付租金。截至2018年6月12日，原告合计向两被告支付综合费用133,056元，以及质保金24,192元。2018年1月18日，原告向两被告发出《解除合同通知书》，单方提出提前解除合同。2018年5月18日，被告月星公司向原告发出《解除合同告知函》。故请求法院判如所请。原告姜娜针对被告月星公司、中展公司反诉请求辩称：1、关于合同解除时间应当以原告通知解除之日解除；2、系争商铺已经被被告中展公司注册登记，导致原告无法再注册登记办理营业执照，原告的合同目的无法实现；3、合同约定的违约金明显过高，要求法院调整。综上，请求法院驳回两被告的全部反诉请求。经审理查明：坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号地下1层车位(人防无障碍)A227等房屋的权利人为上海炬盛置业有限公司，土地用途为商业、办公用地，建筑面积为2,253.93平方米。2017年8月9日，上海市松江区建设和管理委员会(以下简称“建管委”)向上海炬盛置业有限公司出具上海市普通地下室使用备案证书，备案使用用途为商场。另查明：2016年4月21日，被告中展公司作为甲方、原告作为乙方、被告月星公司作为丙方签订《展位租赁合同》一份，约定甲方在上海市松江区广富林路XXX弄开设商场，并委托丙方为管理人对商场进行管理。乙方向甲方承租系争商铺，面积为297平方米(含实际使用面积20%的公摊面积)，租赁用途为经营“奢适家”品牌家具(橱柜、木门、楼梯、护墙板等)。乙方同意系争商铺符合交付乙方承租的条件，乙方于2016年9月1日接收系争商铺。租赁期限为自2016年9月1日起至2018年8月31日止。综合费用为每月每平方米96元，月合计为24,192元(其中，租金每月每平方米19元、物业管理费每月每平方米46元、商场运营管理费每月每平方米31元，租金和物业管理费由乙方直接交付甲方)。综合费用每季度为一个结算期，先付后用，乙方于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日支付。乙方于本合同签订之日起10日内向丙方支付商品质量保证金24,192元……如乙方退出一年后无售后遗留问题，则由丙方通知乙方在商品三包期结束后十个工作日内无息归还乙方交存的质量保证金。合同第四条甲方的权利和义务：1、甲方委托丙方按照租赁合同的约定向乙方收取相关费用；2、甲方应当按时向乙方交付符合租赁合同约定的商铺；3、甲方全权委托丙方对商场进行管理，代为行使本合同约定的出租人权利。合同第五条乙方的权利和义务：1、乙方应当以自己的名义，在租赁合同约定的范围内，依法独立经营，独立承担民事责任，严格遵守税收、工商等规定，由此产生的费用由乙方自行承担；……。合同第六条丙方的权利和义务：1、丙方有权按照租赁合同约定及甲方的委托，向乙方收取相关费用，代为行使本合同约定的出租人权利；2、在租赁期限内，丙方负责商场公共部位的物业管理工作；3、丙方根据乙方需要，可以有偿向乙方提供系争商铺以外的辅助设施及有关服务；……。第八条违约责任：……2、乙方未按租赁合同约定，按时向甲方或丙方支付首期综合费用及其他款项的，应当向丙方支付应付未付金额的每日3‰的违约金，同时甲方或丙方有权采取断水、断电等限制经营措施；3、因一方违约导致另一方解除租赁合同的，违约金应当向另一方支付两个月综合费用违约金……；5、如提前终止合同，乙方需向甲方或丙方补交免租期的综合费用。合同第九条第2款约定，合同解除后，未经丙方书面同意，乙方逾期占有系争商铺的，每日按原月综合费用5%的金额支付场地占用费。合同另对其他事项作了相应的约定。上述《展位租赁合同》签订后，被告月星公司、中展公司按约将系争商铺交付原告使用。审理中，两被告自认按照招商政策，两被告给予原告11.5个月的免租期，即2016年11月及2017年2月、3月、4月(半个月)、5月、8月、9月、10月、11月和2018年1月、3月、5月为免租期。再查明：2017年8月11日，上海市松江区市场监督管理局(以下简称“市场监督管理局”)向原告出具的立案通知书一份，载明：原告涉嫌无照从事家居经营，并根据相关法律规定，决定对原告立案调查。同日，市场监督管理局对原告进行询问后，向原告出具了《责令停止经营通知书》，责任原告立即停止相关经营活动。又查明：2018年1月18日，原告向两被告发出《解除合同通知书》，载明：双方于2016年4月21日合同签订后，两被告多次要求原告提交申办营业执照所需的材料，原告均按要求提交了所需材料，但营业执照至今仍未办出，导致原告在系争商铺一直处于无证经营状态，客户前来购买家具也无法开具发票。现系争商铺已经无法正常经营，双方签订的《展位租赁合同》目的根本无法实现。根据法律规定，两被告已经构成根本违约。现原告正式通知两被告：一、《展位租赁合同》自本通知书发出后立即解除；二、两被告应在2018年1月28日之前退还原告支付的房屋租金，并赔偿原告的装修损失等一切经济损失。否则。原告将进一步采取法律措施，由此造成的损失都将由两被告承担。另又查明，被告月星公司成立于2015年7月30日，注册地址为上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室。经营范围为：企业管理服务、物业管理、家居用品、建材、家具、装潢材料(除危险品)的销售等。被告中展公司成立于2010年10月22日，原住所地登记在上海市闵行区中春路XXX弄XXX号第一幢A-101室，于2017年8月29日变更到现在的住所地。审理中，原告证明其主张另提供了如下证据材料：1、《定制合同》一份、收据三份，证明原告对系争商铺进行了装修，花费了1,089,565元；两被告对该证据的真实性不予认可；2、招商广告一份，证明两被告对外进行宣传，但在实际中两被告没有兑现自己的承诺，两被告存在违约行为；两被告对该证据的真实性予以认可，但与本案无关。两被告证明其主张另提供了如下证据材料：1、《上海市房地产权证》两份，证明涉案商场房屋权利人为上海炬盛置业有限公司、上海欧蒂华置业有限公司；原告对证据的真实性无异议，但不包括地下一层；2、上海炬盛置业有限公司、上海欧蒂华置业有限公司于2018年6月11日出具的《情况说明函》一份，证明房屋产权人授权被告中展公司对外统一招商，并委托被告月星公司对涉案商场统一经营；原告对证据的真实性不认可，并不包括地下一层；3、《公共聚集场所投入使用、营业前交付安全检查合格证》及《建设工程消防验收意见书》各一份，证明涉案商场于2016年9月20日通过了消防验收，符合开业条件，也具备合法经营的资质；原告质证后认为，双方签订合同的时间为2016年4月21日，而涉案商场取得上述合格证的时间在2016年9月20日；4、申办公司通知及照片，证明两被告为了涉案商场的有序经营多次通知小业主办理营业执照；原告质证后认为其未签收上述通知；5、企业工商信息，证明其他小业主向两被告承租涉案商场内商铺后，已经办理并取得了营业执照；原告质证后认为，系争商铺的地址在上海市松江区广富林路XXX弄，而企业工商信息在上海市松江区广富林路777弄，与实际地址不一致，按照规定实际经营地址与注册地址应该一致；6、《解除合同告知函》一份，证明原、被告签订《展位租赁合同》于2018年5月18日解除；原告质证后认为，其未收到上述告知函，认为合同解除时间应当以原告发出的《解除合同通知书》为准。本案审理中，针对原、被告签订《展位租赁合同》后，就有关办理营业执照相关事宜，本院向市场监督管理局发函进行调查，该局于2018年7月16日向本院复函，主要内容为：1、自2016年4月后，坐落于上海市松江区广富林路XXX弄内先后办理了企业营业执照2户、个体工商户营业执照3户；2、依据《上海市企业住所登记管理办法》第七条第一款的规定，区(县)人民政府或其授权单位可以指定一处或多处非居住用房为集中登记地，供本区(县)内从事不扰民、不影响周边环境和公共安全经营项目的企业登记住所。坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室系区政府授权中山街道办事处所指定的“集中登记地”供本区内从事不扰民、不影响周边环境和公共安全经营项目的企业登记住所[沪松府办(2015)124号《上海市松江区企业住所登记管理细则》]。并附有被告中展公司企业信用信息公示报告及《经济小区引进商贸型企业集中注册场所意见书》。针对上述复函意见，原告认为，复函与本案无关，未涉及系争商铺是否可以办理营业执照。两被告认为，根据复函原告的营业执照完全可以统一办理在广富林路XXX弄XXX号XXX室，原告的诉称意见与事实不符。以上事实，有上海市不动产权证、《展位租赁合同》、《解除合同通知书》、企业信用信息公示报告及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《展位租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于《展位租赁合同》的解除时间，原告于2018年1月18日向两被告发出《解除合同通知书》要求解除合同，被告月星公司也于2018年5月18日向原告发出《解除合同告知函》要求解除合同。两被告在2018年6月11日的庭审中表示同意解除合同，故本院依法确认原、被告于2016年4月21日签订的《展位租赁合同》于2018年6月11日解除。合同解除后，原告应当将系争商铺返还给两被告。本案主要争议焦点在于原告未办出营业执照是否系两被告根本违约所致？对此，本院认为，合同约定原告应当以自己的名义在系争商铺内开展经营活动，合同没有约定申请办理营业执照的义务为两被告，故原告应当依法以自己的名义向市场监督管理局申请办理营业执照，不管是办理《企业法人营业执照》，还是《个体工商户营业执照》，根据相关法律规定，申请办理营业执照的主体是原告，并非是两被告，然而，原告没有证据证明其与两被告签订《展位租赁合同》后已经向市场监督管理局申请办理公司登记或申请个体工商户登记，原告也没有证据证明其向市场监督管理局申请办理公司登记或申请个体工商户登记后，因系争商铺存在瑕疵或因两被告的过错，市场监督管理局拒绝为原告办理营业执照。根据本案查明的事实，涉案商场于2016年9月20日通过了消防验收，且系争商铺所在的地下一层于2017年8月9日在建管委备案用途为商场，已经符合申请注册登记的条件，只要原告依法向市场监督管理局提出申请，完全可以将公司或个体工商户注册登记在上海市松江区广富林路XXX弄。事实证明在上述地址已经办理了《企业法人营业执照》2户、《个体工商户营业执照》3户。另根据市场监督管理局复函，为了方便各经营户办理营业执照，自2018年起松江区人民政府已授权中山街道办事处确定坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室为“集中登记地”，现有多家经营户向两被告承租涉案商场内商铺后，已经申请办理并取得了营业执照，集中登记在上述地址。因此，原告在系争商铺无证经营，被市场监督管理局责令停止经营，完全是其未向市场监督管理局申请注册登记造成的，原告将办理营业执照责任推卸给两被告，显然，缺乏事实和法律依据，原告主张以其未办出营业执照为由，认为是两被告构成了根本违约的理由不成立。据此，原告的全部诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，两被告已经按合同约定将系争商铺交付原告占有使用，原告应当按合同约定向两被告支付综合费用，原告未能按约向两被告支付综合费用的，应按合同约定向两被告支付逾期付款违约金。现两被告自愿放弃逾期付款违约金的诉讼请求，是其处分自己的权利，本院予以准许。关于两被告反诉主张的综合费用。系争商铺的租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止，两原告自认给予被告11.5个月的免租期，但合同中未明确免租期的具体月份，因此，根据日常生活经验，本院依法推定2016年9月1日至2017年8月15日为免租期，对两被告自认的免租期月份，本院不予采纳。故原告应支付两被告2017年8月16日至2018年6月10日的综合费用225,792元【24,192元×9个月)+(24,192元÷30天×10天)】，原告已向两被告支付133,056元，余款92,736元原告应支付给两被告。合同解除后，原告继续占有使用系争商铺，原告应按合同第九条第2款约定向两被告支付占有使用费。关于两被告反诉主张的提前解除合同违约金。本院认为，两被告按照合同第八条第5款约定，要求原告补交免租期的综合费用，其性质就是提前解除合同违约金，再加上合同第八条第3款约定，原告需要向两被告支付13.5个月的综合费用作为提前解除合同违约金。被告认为按上述约定计算提前解除合同违约金过高，故本院根据公平原则、诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况，依法酌情调整为原告支付两被告提前解除合同违约金72,576元(24,192元×3个月)。本院注意到，系争商铺所在的地下一层于2017年8月9日在建管委备案用途为商场，晚于《展位租赁合同》约定的起租时间，但两被告已经用免租期弥补给了原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)姜娜的全部本诉请求；二、确认原告(反诉被告)姜娜与被告(反诉原告)上海中展企业发展有限公司、上海松江月星家居经营管理有限公司于2016年4月21日签订的《展位租赁合同》于2018年6月11日解除；三、原告(反诉被告)姜娜于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区光星路、广富林路XXX弄XXXX-XXXX商铺返还给被告(反诉原告)上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司；四、原告(反诉被告)姜娜于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司综合费用92,736元；五、原告(反诉被告)姜娜于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司提前解除合同违约金72,576元；六、原告(反诉被告)姜娜于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司自2018年6月11日起至上述商铺实际返还日止的占有使用费(按每日1,209.60元计算)；七、驳回被告(反诉原告)上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,356元，减半收取8,178元，反诉案件受理费4,039元，合计诉讼费12,217元，由原告(反诉被告)姜娜负担10,101元(已付)，由被告(反诉原告)上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司负担2,116(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一八年八月三十日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。