上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初1931号原告(反诉被告)：梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑效慈，总经理。委托诉讼代理人：沈春兰，女。委托诉讼代理人：费翠翠，女。被告(反诉原告)：上海盛万佳工贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵本，总经理。委托诉讼代理人：钟勇，上海海业韬律师事务所律师。原告梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司(以下简称“梯西艾公司”)与被告上海盛万佳工贸有限公司(以下简称“盛万佳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理，被告盛万佳公司当庭向本院提出反诉。原告(反诉被告)的法定代表人郑效慈及其委托诉讼代理人沈春兰、费翠翠，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人钟勇到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人合意、本院院长批准，本案延长本案简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告梯西艾公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租金余款26,658.28元(原告在被告处的定金15,414元和低压电器设备垫付资金30,000元，扣除原告应向被告支付的实际使用部分的2017年11月、12月租金18,755.72元，币种为人民币，以下同)；2.被告与原告就位于上海市松江区洞泾镇同乐路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)处的低压电器设备办理过户手续，并赔偿原告基础电费损失3,170.16元；3.被告向原告赔偿因原告与新租户以实物交换一周租赁时间产生的损失16,288.65元(作为交换物的防盗窗、防盗门费用共计20,106.65元，扣除2017年11月17日至2017年11月24日的租金3,818元)；4.被告赔偿原告开锁与置换新锁的费用600元。审理中，原告多次变更诉讼请求，最终的诉讼请求为：1.被告向原告返还租金余款285元(原告在被告处的定金15,414元，扣除原告应向被告支付的2017年11月、12月租金15,129元)；2.被告赔偿原告基础电费3,170.16元；3.被告向原告返还低压电器设备垫付款30,000元。事实与理由：原告自2004年11月起租借被告名下的涉案房屋，并向被告交付租赁保证金15,414元。嗣后，原告分别于2007年11月、2012年11月与被告签订房屋租赁合同，续租至2017年10月31日止，被告处仍保留了原告支付的租赁保证金。2017年6月，原告通知被告在2017年10月31日租期届满后，原告需额外续租涉案房屋一个月结束正在生产的订单并处理生产设备，而对于涉案房屋中的办公室则需要额外续租6个月，用于办理注销公司等手续。被告对原告的上述要求均予认可，并在此后的四个月中反复表示同意原告的要求，但却迟迟不与原告续签短期租赁合同。2017年11月，被告多次带领潜在后续租客到涉案房屋处看房，并最终与案外人签订合同并由案外人入场使用涉案房屋，且曾擅自给涉案房屋上锁，给原告造成了相关损失。此外，在涉案房屋内，原告还曾建造安装低压供电设备，并依约为被告垫付资金，目前被告仍有30,000元垫付资金未向原告返还，且因被告未及时与原告办理供电设备过户更名手续，导致原告发生额外的基础电费3,170.16元。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告盛万佳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2017年10月30日终止，被告在合同到期前，于2017年6月30日提前发函通知原告，告知其做好搬迁准备。但原告在合同到期后，拒绝迁出涉案房屋也不与被告续签合同，造成了被告的损失，故被告并未拖欠原告费用，反而原告应当就其占用涉案房屋的行为支付被告房屋占有使用费。租赁保证金15,414元和低压供电设备垫付资金30,000元要求在原告应支付的款项中予以抵扣。反诉原告盛万佳公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费(按照1.3元/平方米·日的标准，自2017年11月1日起计算至反诉被告将涉案房屋处的工商登记迁出或注销之日止，建筑面积共计1,207平米)；2.反诉被告将涉案房屋处的工商登记迁出或注销；3.反诉被告向反诉原告支付场地清理费、垃圾搬运费10,600元；4.反诉被告向反诉原告支付拖欠的水费2,996.25元。事实与理由：2012年11月1日，反诉原告与反诉被告签订《承租厂房协议书》，约定反诉原告将涉案房屋共1,107平方米的面积租赁给反诉被告。前述合同于2017年10月30日到期。合同期满前反诉原告与反诉被告沟通，反诉被告明确拒绝。合同到期后，反诉被告拒绝搬离涉案房屋，且拒绝将其在涉案房屋上注册的工商登记迁移或注销。在反诉被告搬离的过程中，因其未清理场地导致反诉原告支出场地清理费、垃圾搬运费10,600元，此外反诉被告仍有水费尚未结清，故请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告梯西艾公司辩称，不同意反诉原告的部分诉讼请求。反诉被告已于2017年12月9日搬离涉案房屋，故房屋占有使用费反诉被告仅需支付至2017年12月10日，且鉴于此期间反诉被告无法正常使用全部涉案房屋，租金标准(按照0.67元/平方米·日的租金标准支付)和计算面积应予降低；同意注销涉案房屋内的工商登记，反诉被告已于2017年11月25日启动注销公司的手续，并已取得注销备案，目前仍在程序之中；反诉被告在搬离涉案房屋时已经打扫干净场地，不存在场地清理费和垃圾搬运费；对反诉原告主张的水费亦不予认可。本院经审理查明事实如下：涉案房屋的产权人为盛万佳公司。2012年11月1日，盛万佳公司(原企业名称为“上海盛万佳食品有限公司”，甲方)与梯西艾公司(乙方)签订《承租厂房协议书》一份，约定甲方同意乙方从涉案房屋处租赁1,007平方米5米高厂房底楼建筑面积，100平方米3米高厂房底楼建筑面积，共1,107平方米，另租100平方米2米高阁楼式办公室，每月租金23,155元，租金包含税金；合同从2012年11月1日起，租期为五年，第一阶段为三年，第二阶段为两年，三年租期满后乙方同意继续租用同样厂房，租金递增6%，合同到期后甲方同意给乙方优先租用权，甲方同意再租时房租增长不超过洞泾同类厂房出租的水平；乙方同意甲方保留乙方于2004年8月支付给甲方的15,414元作为定金，在租期满后退还；乙方同意安装独立的电表和水表并承担乙方所用水电的费用。就涉案房屋的租赁，梯西艾公司(甲方)与盛万佳公司(乙方)曾于2005年3月29日另行签订《149KW低压电器设备协议》一份，约定：甲方租用乙方厂房，为确保甲方生产用电，乙方同意在甲方租用的厂房内安装149KW低压供电设备；工程设备安装费总额76,500元，由乙方承担，乙方已预付15,420元，甲方为乙方垫款61,080元，于2005年4月至2005年9月每月交付乙方的房租中扣除5,180元，余款30,000元乙方在甲方租房合同期满时退还给甲方；乙方设备款未付清甲方以前，设备户名和所有权属于甲方，合同期满并由乙方支付余款30,000元给甲方时，甲方必须同时将此设备过户给乙方。2017年10月22日，梯西艾公司向盛万佳公司发送《通知书》，称：“我公司与贵公司的厂房租约于2017年10月31日到期，根据我公司与贵公司2017年6月的口头约定，以及之后几个月的再次重复核实，贵公司同意我公司因为需要附加两周时间完成手中的客户订单，此后我公司还需要两周搬运处理厂房内的生产设备，所以需要到2017年11月30日才能完全腾出厂房。根据我公司与贵公司的承租厂房协议，我公司有优先权，可以选择延长租期一个月。我公司于2017年10月22日曾要求将目前在我公司名下的149KW低压电器设备从2017年11月1日开始转到贵公司名下，但是贵公司明确表示，等11月底我公司附加租期到期时再转，再次口头确定了我公司延长租期一个月的协议。我公司目前还在贵公司处有15,414元的房屋租金定金与30,000元的电器设备押金，在2017年11月底延长租期到期后，贵公司需要在我公司搬离以前扣除一个月租金24,544元后退回余款。……”对于该份《通知书》，盛万佳公司表示并未收到，另表示从未同意梯西艾公司提出的关于延长租期的请求。审理中，双方均确认以2017年12月12日作为梯西艾公司全部迁出涉案房屋的时间。梯西艾公司另表示，2017年11月1日至2017年11月16日期间其使用了合同约定的全部面积厂房；2017年11月17日至2017年11月24日期间，其仅使用了三分之一面积的厂房，并通过实物交换的形式向新租户换取了剩余三分之二面积厂房的使用权；2017年11月25日至2017年12月12日期间，其仅使用了三分之一面积的厂房。对此，盛万佳公司认为2017年11月1日至2017年11月28日梯西艾公司使用了全部1,207平方米面积的厂房，2017年11月28日梯西艾公司返还了707平方米的厂房，后又于2017年12月12日返还了剩余的500平方米厂房。2017年11月12日，盛万佳公司向梯西艾公司发送短信称：“郑博士你好，麻烦你尽快搬出我这急用谢”。梯西艾公司回复称：“我们尽快”。2017年11月20日(周一)，梯西艾公司向盛万佳公司发送短信称：“赵老板，我公司发了正式通知给周三之前需要与贵公司一起把149KW电站过户给盛万佳。如果周三前贵公司不派人与我公司办事人员一起办理相关手续，我公司只得将使用功率减容，以后贵公司如果要恢复就需要支付数万元手续费用。特此通知。”另查明：2017年11月17日，盛万佳公司与案外人解某某签订《房屋租赁合同》一份，约定盛万佳公司将涉案房屋内400平方米的面积出租于解某某，租赁合同期限自2017年11月17日至2019年11月21日止。后因梯西艾公司尚未迁出涉案房屋，盛万佳公司与解某某共同修改租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日。2017年11月17日，盛万佳公司与案外人王某某签订《房屋租赁合同》一份，约定盛万佳公司将涉案房屋内320平方米的面积出租于王某某，租赁合同期限自2017年11月17日至2019年11月16日止。后因梯西艾公司尚未迁出涉案房屋，盛万佳公司与王某某共同修改租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日。2017年12月18日，盛万佳公司与案外人陈某某签订《房屋租赁合同》一份，约定盛万佳公司将涉案房屋内500平方米的面积出租于陈某某，租赁合同期限自2017年12月20日至2019年12月19日止。审理中，盛万佳公司申请证人陈某某(涉案房屋的新租户之一)、马某某(涉案房屋内新租户之一王某某店里的工作人员)、解某某(涉案房屋的新租户之一)、吴某某(介绍涉案房屋租赁的中介人员)。证人陈某某向本院陈述称，其于2017年12月18日与盛万佳公司签订合同，于2017年12月20日搬入涉案房屋，承租的面积约为500平方米(包括原为梯西艾公司承租的100平方米的办公室)，进入涉案房屋时房屋内已经没有梯西艾公司的物品。证人马某某向本院陈述称，王某某于2017年11月27日让其清扫并搬入涉案房屋，梯西艾公司向法庭出示的王某某的手机号及微信号确实归属于王某某本人。根据王某某的朋友圈记录及其与梯西艾公司工作人员的聊天记录显示，王某某曾于2017年11月24日发布朋友圈表示“新仓库还不知道今天一天能否搞定”、“这个墙敲掉老板出2,000块！谁来”，后又于2017年11月26日发布朋友圈表示“仓库弄好了，啥货都可以来了”，并于当日向梯西艾公司工作人员发送微信称“这帮无赖，今天量了实际面积只有260”。证人解某某向本院陈述称，其于2017年11月27日正式搬入涉案房屋，后于2017年11月底才向盛万佳公司支付租金。其于2017年11月25日去打门、敲墙、做地坪等。在2017年11月25、26日盛万佳公司曾找人清理涉案房屋内的海绵、砖墙等，费用由解某某和王某某垫付，大约五千元左右，事后再从解某某和王某某应支付的租金中抵扣。解某某原定2017年11月17日进场敲墙，后梯西艾公司与解某某进行协商，约定用梯西艾公司在现场的防盗窗、卷帘门来抵扣本应属于解某某的租赁面积，由梯西艾公司使用一周。在解某某搬入涉案房屋后，梯西艾公司还曾有喷砂机一台遗留于涉案房屋内，至2017年11月底才搬走。为此，解某某拒绝向盛万佳公司支付租金，此后仅向盛万佳公司支付自2017年12月1日起的租金。对此，梯西艾公司自认其于解某某承租部分的房屋内遗留喷砂机一台，直至2017年11月29日才将喷砂机搬走。证人吴某某向本院陈述称，盛万佳公司于2017年11月委托吴某某介绍承租涉案房屋的新租户。王某某和解某某是搬入涉案房屋的第一批新租户，涉案房屋相应部分应该是2017年11月27日腾空的，就该时间梯西艾公司和新租户应该是有协商的，协商的具体内容不清楚。涉案房屋剩下的三分之一左右面积是2017年12月中下旬腾空的，当时盛万佳公司还请了收垃圾的人将室内的垃圾卖掉，包括拆铁皮房、拆墙等，花了几千块钱，由王某某和解某某垫付并从他们应支付的房租中抵扣。2017年11月27日吴某某到现场看时，涉案房屋的门已重新开好，路也已重新铺好，车辆可以直接开入。对此，梯西艾公司认为其于2017年11月24日搬离涉案厂房三分之二左右的面积后，盛万佳公司或新租户利用2017年11月25、26日这一周末时间对涉案房屋进行开墙、铺路等装修。再查明：2017年10月，梯西艾公司向上海市松江区经济委员会递交外商投资企业变更备案申报材料，申请事项为“终止(最高权力机构决议解散：主要技术人员和管理人员退休)”，相关程序仍在进行之中。目前，梯西艾公司的工商登记状态仍为存续状态，注册地址为涉案房屋。2017年12月1日，梯西艾公司向国网上海市电力公司松江供电公司提出申请，自2017年12月9日起至2018年6月30日暂停使用低压电器设备。2018年4月16日，在本院的协调下，梯西艾公司与盛万佳公司联合向国网上海市电力公司松江供电公司申请办理了149KW低压电器设备的过户手续。审理中，梯西艾公司与盛万佳公司均确认根据《承租厂房协议书》，2017年的租金标准应为每月24,544.3元，目前梯西艾公司已向盛万佳公司支付了截至2017年10月31日的租金。就2013年7月至2016年6月期间，梯西艾公司为使用涉案房屋向盛万佳公司支付水费5,620.31元。梯西艾公司尚未向盛万佳公司支付自2016年7月起的水费。以上事实，由《准予变更登记通知书》、《通知书》、《承租厂房协议书》、《149KW低压电器设备协议》、《上海市公安局案(事)件接报回执单》、电力发票、《上海市不动产权证》、短信记录、《房屋租赁合同》、证人陈某某、马某某、解某某、吴某某证言、《外商投资企业变更备案回执》、国网上海市电力公司松江供电公司《客户联系卡》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。梯西艾公司与盛万佳公司之间签订的《承租厂房协议书》既已于2017年10月31日到期，则梯西艾公司理应于合同到期后向盛万佳公司返还涉案房屋，现梯西艾公司并未及时向盛万佳公司返还涉案房屋，故需就合同期外对涉案房屋的使用向盛万佳公司支付相应的房屋使用费。对房屋使用费的计算标准，本院参照《承租厂房协议书》约定的租金标准即每月24,544.3元予以确定。关于梯西艾公司在合同期满后实际使用涉案房屋的情况，双方当事人对2017年11月1日至2017年11月16日期间梯西艾公司使用了合同约定的全部面积厂房和梯西艾公司最终于2017年12月12日搬离涉案房屋的事实并无异议，本院予以认可；至于2017年11月17日至2017年12月12日的使用情况，从现有证据来看，本院认定梯西艾公司于2017年11月24日腾退了涉案房屋中除盛万佳公司出租于陈某某的500平方米建筑面积以外的部分，后于2017年12月12日腾退全部房屋，该段时间内的使用费应当根据实际使用的面积比例作相应调整。梯西艾公司虽认为2017年11月17日至2017年11月24日期间的部分建筑面积系其与新租户交换所得，但并未征得盛万佳公司之同意，且新租户事实上也未向盛万佳公司支付该段期间的租金，故梯西艾公司仍应向盛万佳公司全额支付2017年11月17日至2017年11月24日的房屋使用费。至于2017年11月25日至2017年12月12日期间的房屋使用费，应当按照5/12的比例予以调整，虽然在2017年11月底的数日内梯西艾公司自认遗留有喷砂机等物品在涉案房屋内，但难称对后续商户的使用存有重大影响，事实上后续商户也已于2017年11月25日起为进驻涉案房屋作准备，并实际占用了涉案房屋，即便盛万佳公司仅收取相关商户自2017年12月1日起的租金，亦属其对自身合法权利的放弃。综上，本院参照合同约定的每月24,544.3元的租金标准，认定2017年11月1日至2017年12月12日期间梯西艾公司应当向盛万佳公司支付的房屋使用费为25,771.5元。合同终止后，梯西艾公司在盛万佳公司处的租赁保证金15,414元和低压供电设备垫付资金30,000元应予返还，盛万佳公司要求在抵扣相关费用后予以返还，本院予以准许。对于梯西艾公司要求盛万佳公司支付的基础电费3,170.16元，因梯西艾公司直至2018年12月12日才迁出涉案房屋，且其于2017年12月1日向国网上海市电力公司松江供电公司提出申请，自2017年12月9日起至2018年6月30日暂停使用低压电器设备，故相关费用均在梯西艾公司使用涉案房屋期间内发生，梯西艾公司又称其曾向盛万佳公司要求功率减容以规避基础电费之损失但遭拒绝，但根据其提供的短信记录，其直至2017年11月20日向盛万佳公司发送要求办理电站过户手续的短信时才以或然性的语气称若盛万佳公司不配合办理过户手续则其将申请功率减容，与梯西艾公司的陈述相悖，且盛万佳公司虽未协助梯西艾公司办理过户手续，亦属梯西艾公司到期未履行迁出义务在先，故对梯西艾公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于盛万佳公司要求梯西艾公司将涉案房屋处的工商登记迁出或注销手续的诉讼请求，鉴于工商登记手续的注销并非法院的职权范围，且梯西艾公司属外商投资企业，其办理注销手续具有一定的特殊性，有待相关部门审核后方可处理，梯西艾公司在审理中也表示自愿配合盛万佳公司办理相关手续，故本院在本案中对盛万佳公司的该项诉讼请求不作处理。对于盛万佳公司要求梯西艾公司支付场地清理费、垃圾搬运费10,600元的诉讼请求，因梯西艾公司对盛万佳公司提供的相关发票和收据的真实性和关联性不予认可，且盛万佳公司提供的相关票据载明的内容和数额与其诉请并不相符，故对盛万佳公司的该项诉讼请求，本院难以支持。至于盛万佳公司向梯西艾公司支付拖欠的水费的诉讼请求，双方对于梯西艾公司尚未向盛万佳公司支付自2016年7月起的水费均无异议，对于水费的标准存有争议，且双方均确认涉案房屋处的水表早已损坏，故本院结合本案实际情况酌情确定梯西艾公司应向盛万佳公司支付的水费数额为1,700元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海盛万佳工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司返还租赁保证金人民币15,414元；二、被告(反诉原告)上海盛万佳工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司支付低压电器设备垫付资金人民币30,000元；三、原告(反诉被告)梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海盛万佳工贸有限公司支付2017年11月1日至2017年12月12日期间的房屋占有使用费人民币25,771.5元；四、原告(反诉被告)梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海盛万佳工贸有限公司支付拖欠的水费人民币1,700元；五、驳回原告(反诉被告)梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海盛万佳工贸有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币636元，减半收取计人民币318元，由原告梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司负担人民币29元，由被告上海盛万佳工贸有限公司负担人民币289元(于判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费人民币392元，由反诉原告上海盛万佳工贸有限公司负担人民币106元(已付)，由反诉被告梯西艾燃气轮机材料技术(上海)有限公司负担人民币286元(于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一八年八月二十三日书记员  孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。