江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0206民初3341号 原告：惠山区洛社镇徐贵桥社区居民委员会蒋中村民小组，住所地无锡市惠山区洛社镇南蒋巷。 负责人：蒋如林，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：闫德中，江苏景丰律师事务所律师。 被告：朱伟，男，1960年6月4日生，汉族,住无锡市惠山区。 被告：李碧容,女,1974年12月19日生，汉族,住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：冯龙兴（受朱伟、李碧容的共同委托）。 原告惠山区洛社镇徐贵桥社区居民委员会蒋中村民小组与被告朱伟、李碧容土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月16日、8月24日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，于2018年9月4日裁定转为适用普通程序审理，并于2019年4月29日再次公开开庭进行了审理。原告惠山区洛社镇徐贵桥社区居民委员会蒋中村民小组（以下简称蒋中村民小组）的组长蒋如林及委托诉讼代理人闫德中，被告朱伟、李碧容及其共同的委托诉讼代理人冯龙兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋中村民小组向本院提出诉讼请求：1、要求被告朱伟、李碧容限期迁出涉案6.8亩土地，并支付自2018年1月份起至实际迁出为止的土地租金；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月，蒋中村民小组全体村民代表一致同意将本村村民的土地交由其同意经营管理，2014年3月14日，其与本组村民徐亚珍、蒋如洁签订租地协议，约定由徐亚珍、蒋如洁承租该村民小组土地36.329亩，并对租金、租赁期限及其他事项作了明确约定，但朱伟、李碧容自2008年起一直占用上述36.329亩土地中的6.8亩土地，其及徐亚珍、蒋如洁已分别向朱伟、李碧容寄发告知函，告知上述租地协议签订的情况，并要求其尽快清场并交付土地，但朱伟、李碧容无任何回应，故诉至法院。 被告朱伟、李碧容辩称：1、蒋中村民小组公章未经向公安部门备案后雕刻，无民事诉讼主体资格；2、其系合法租用土地，并按年交付租金，并非非法占有，蒋中村民小组将土地另租他人侵害其优先权；3、如涉及土地返还，应当向其支付土地上添置设备的费用作为补偿。 本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，洛社镇徐贵桥社区南蒋巷蒋中生产队（甲方）与蒋中村民小组村民徐亚珍、蒋如洁（乙方）签订租地协议一份，约定甲方将本生产队土地36.329亩租于乙方统一经营管理，作为繁育绿化苗木使用，并约定其中9.4亩土地年租金按照2000元/亩计算，26.929亩土地年租金按照1100元/亩计算，当年12月31日前交清当年土地租金，租赁期限为2014年5月1日至2019年5月1日。落款处甲方蒋中村民小组盖章确认，乙方签字予以确认。 2015年4月12日，蒋中村民小组开会决议本小组内的土地由小组集中统一发包，小组农户只享受收益分配。该会议纪要由到场的小组承包户代表（应到13户13人，实到12户14人）和蒋中村民小组在落款处分别签字同意、盖章确认。后蒋中村民小组就本组13户农户的土地承包经营权登记颁证情况进行公示。 2018年1月2日、1月13日，蒋中村民小组和徐亚珍、蒋如洁分别向朱伟、李碧容（系夫妻关系）发函，告知朱伟、李碧容所使用的土地另有他用，要求朱伟、李碧容做好清场工作并要求其限期迁出。朱伟、李碧容认可已收到上述两封函，但是认为该函均对其不产生约束力。 2018年2月7日，徐亚珍、蒋如洁以朱伟、李碧容为被告诉至本院，要求朱伟、李碧容迁出涉案6.8亩土地，并支付自2018年1月份起至实际迁出为止的土地租金。审理过程中，徐亚珍、蒋如洁为证明其已向蒋中村民小组交纳租金，向本院提交2013年、2015年、2016年、2017年租金收据，其中2013年、2015年、2016年收据均为三份，交款人分别为张云、朱大魁、洁新汽修，2017年收据交款人为蒋晓伟，租金为22206.5元，并陈述其与蒋中村民小组签订租赁协议之前，该36.329亩土地上有很多零散的租户，他们自己向村里交纳租金，租赁协议签订之后，其逐渐清退这些租户，但是村里电脑系统没有把名字改过来，所以交款凭证上显示的交款人还是之前租户的名字，直到2017年才改过来，租金系蒋如洁儿子蒋晓伟代交，因其与村民小组签订租地协议时，朱伟、李碧容即在使用涉案的6.8亩土地，故其向蒋中村民小组交纳的租金是按实际使用的土地计算的，不包括朱伟、李碧容占用的6.8亩土地的租金。朱伟、李碧容陈述，其老厂拆迁时，作为补偿，在洛社镇拆迁办、村委及土管所的协调下，从2002年开始就占有使用涉案的6.8亩土地，当时签订了租赁协议，现在找不到了，但其从2002年一直交纳租金，并向法庭提交营业执照和部分土地租金收据，营业执照载明的主体分别为无锡市洛社镇朱伟木业经营部（经营者朱龙年，经营场所为无锡市惠山区洛社镇312国道正明路口、注册日期为2006年12月26日，吊销日期为2014年1月20日）、惠山区洛社镇顺昌木业经营部（经营者为李碧容、经营场所为无锡市惠山区洛社镇正明路2号、注册日期为2014年7月16日），2018年1月3日土地租金票据显示朱伟向惠山区洛社镇徐贵桥社区居民委员会（以下简称徐贵桥社居委）交纳2017年蒋中田租金13600元（6.8×2000）。另徐贵桥社居委工作人员向本院陈述，朱伟、李碧容在2008年之前就已使用涉案的6.8亩土地，2008年之前租金交给蒋中村民小组，2008年之后交给徐贵桥社居委，但实际还是记在蒋中村民小组名下，对于该6.8亩土地他们跟村小组有口头的租赁约定，没有签订书面合同。2014年，徐亚珍、蒋如洁与蒋中村民小组签订租地协议，租赁36亩多土地，但当时这36亩多土地上有好几家租户，他们各自交纳租金，蒋中村民小组提供的收据中载明的张云和朱大魁就是当时这块土地上的租户，徐亚珍、蒋如洁交纳的租金的范围不包括朱伟他们使用的6.8亩土地。2018年4月24日，本院作出（2018）苏0206民初817号民事判决书，认为徐亚珍、蒋如洁与蒋中村民小组签订的土地租赁合同虽合法有效，但自2014年签订合同至今，徐亚珍、蒋如洁未就合同标的中包含的6.8亩土地交纳过租金，亦未实际占有该土地，该6.8亩土地一直由蒋中村民小组向朱伟、李碧容收取租金，朱伟、李碧容亦一直占有使用该土地，徐亚珍、蒋如洁要求朱伟、李碧容迁出该土地并支付从2018年1月至实际迁出为止期间的土地租金无法律依据，故判决驳回徐亚珍、蒋如洁的诉讼请求。判决作出后，双方当事人均未提起上诉。 另查明，蒋中村民小组共有承包户13户，在1998年推行的二轮土地承包中，每户村民均取得农村土地承包经营权证，载明发包方名称为徐贵桥社居委，承包方代表为蒋如洁等人，承包期限为1998年10月31日至2028年10月31日。诉讼中，朱伟、李碧容提交6户签名字样的情况证实书，内容为：其木业社初办于洛社镇农服公司经营场地内，后因政府规划绿化，其场地经农服公司、徐贵桥村委书记、土管所长共同协商安置于蒋巷中队，占地6.8亩，租赁合同自2003年有效，约定年租金2000元/亩，在不出现租金拖欠的情况下，可以长期经营而不受年限，现蒋巷中队队长蒋如林及其侄儿蒋晓伟毁灭证据、公然起诉、强迫收回6.8亩土地，用于经营蒋晓伟的汽修厂、农家乐，是利用家族势力横行乡里。蒋中村民小组质证认为：全组13户的户主代表除一户服刑期间未表决外，均在2015年4月12日的会议纪要上签名同意土地由蒋中村民小组同意经营、管理，后依法进行公示，是合法有效的，但朱伟、李碧容提交的情况证实书上的签名真实性无法确认，有的签名是家庭成员代全家所签，并非农村土地承包经营权证中登记的承包户代表所签，有的签名（如马蓉娣）与会议纪要中的签名笔迹明显不同，即便签名真实，也只能证明签名村民知晓其开办木材加工厂的过往，不能证明签名村民同意将其拥有承包经营权的土地继续租赁给朱伟、李碧容开办木材加工厂，且签名村民只是少部分，不是绝大多数有表决权的村民的意见，此外朱伟、李碧容在占用土地上搭建违章建筑，无合法申请手续，其开办的木材加工厂是典型的“散乱污”企业，无环评手续，且注册地与实际经营地不一致，属异地经营行为，相关行政主管部门均已采取查处措施。 再查明，2016年12月1日，中国共产党无锡市惠山区委员会农村工作办公室颁发证书编号为惠山家庭农场061号无锡市家庭农场证书，载明名称为无锡市惠山区洛社镇春天苗木园艺家庭农场，农场类型为种植类，农场主为徐亚珍，地址为惠山区洛社镇徐贵桥社区。 本案中，徐贵桥社居委先后出具三份情况说明，载明：1、蒋中村民小组的公章雕刻于2005年（当时公安机关不要求备案），该公章平时由徐贵桥社居委代为保管，蒋中村民小组如需使用公章需至徐贵桥社居委办理用印，此次诉讼材料即是由蒋中村民小组至徐贵桥社居委申请加盖该村民小组公章；2、蒋中村民小组有独立的财产及财务账目，财务账目由徐贵桥社居委代为建立及监管；3、朱伟、李碧容当时是与蒋中村民小组商谈土地使用事宜，不存在政府文件规定的异地安置和镇政府与社居委协调补偿之事，因朱伟、李碧容在租赁土地上开办的木材加工厂存在环境问题，蒋中村民小组曾于2018年1月发函要求其限期迁出，因朱伟、李碧容未予迁出，蒋中村民小组向法院起诉。诉讼中，蒋中村民小组认可已收回部分土地，并主张朱伟、李碧容按2.8亩支付逾期迁出的占有使用费。 以上事实，有农村土地承包经营权证、（2018）苏0206民初817号民事判决书、会议纪要、公示表、告知函、营业执照、租金凭证、无锡市家庭农场证书情况说明及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，一、对于原告主体是否适格。依据法律规定，村民委员会或有独立财产的村民小组可以作为民事纠纷当事人，故本案中，蒋中村民小组具体独立的民事诉讼主体资格，是本案适格原告。 二、对于蒋中村民小组与朱伟、李碧容之间的基础法律关系及其效力。根据朱伟、李碧容提交的2018年1月3日的土地租金票据中载明的2017年蒋中田租金字样，本院认定蒋中村民小组与朱伟、李碧容之间存在土地租赁合同关系。朱伟、李碧容陈述其与蒋中村民小组签订了书面合同，约定了在不出现租金拖欠的情况下可以长期经营而不受年限，但其提交的情况证实书不能达到其证明目的，且徐贵桥社居委对其陈述予以否认，故本院对其陈述不予采信，其未继续补强证据，应自行承担不利后果。根据法律规定，租赁期限六个月以上应采用书面形式，否则视为不定期租赁，不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前告知承租人。此外，无论是2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条的规定，还是自2019年1月1日实施的该法第二次修正案，均规定土地经营权流转应当遵循的原则包括：1、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；2、受让方须有农业经营能力；3、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。本案中，朱伟、李碧容经营的木业经营部无农业经营能力或资质，改变了土地的农业用途，故朱伟、李碧容与蒋中村民小组之间的不定期租赁合同关系违反法律强制性规定，应属无效。又鉴于本案中，蒋中村民小组已参照法律规定的不定期租赁合同的解除方式，于2018年1月发函要求朱伟、李碧容限期迁出土地，尽到合理的提前通知义务，故对其主张朱伟、李碧容迁出租赁土地，并按2.8亩支付实际占有期间（自2018年1月1日起至实际迁出之日止）使用费的诉讼请求，本院予以支持。法律对于承租人的优先续租权未明确规定，对同等条件下本集体经济组织成员享有土地经营流转优先权予以明确规定，故对朱伟、李碧容辩称蒋中村民小组将土地另租他人侵害其优先权的辩称意见，本院不予采纳。对于朱伟、李碧容提出的如涉及土地返还，应当向其支付土地上添置设备的费用作为补偿的辩称意见，本院认为其提出是一种独立的反请求权，并非抗辩减轻或免除己方责任，故应以反诉的形式提出，但其在本案中未提出反诉，故相关请求由其另行主张。需要指出的是，土地承包经营权对家庭承包方的基本生存存在重要意义，村民小组作为代全体组员行使权利的主体，在充分保护土地承包经营权人流转自主权的同时，应切实提高法治意识，为全体组员利益保护作出更加细致的考虑，确保土地承包经营权的流转在法律的框架内进行，达到保护土地承包经营权人合法权益、促进农业农村经济发展和农村社会稳定的立法宗旨。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十八条之规定，判决如下： 朱伟、李碧容于本判决发生法律效力之日起十日内迁出其所承租涉案6.8亩土地，并按2000元/亩/年的标准支付其中2.8亩土地自2018年1月1日起至实际迁出之日止的占有使用费。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由朱伟、李碧容负担。（此款已由惠山区洛社镇徐贵桥社区居民委员会蒋中村民小组预交，朱伟、李碧容于本判决发生法律效力之日起十日内直接将款项支付给惠山区洛社镇徐贵桥社区居民委员会蒋中村民小组） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  马英峰 人民陪审员  杨年珍 人民陪审员  吕嘉烨 二〇一八年八月九日 书 记 员  朱佳莉