福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初3117号 原告：福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会，住所地：福建省福州市鼓楼区茶园山新村小区。 负责人：施予，主任。 委托诉讼代理人：吴雅萍，福建富柏律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：崔振霞，福建富柏律师事务所执业律师。 被告：林宁，男，1976年3月18日出生,住福建省福州市鼓楼区。 被告：郑毅，女，1976年9月8日出生,住福建省福州市鼓楼区。 原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会（以下简称茶园山业委会）与被告林宁、郑毅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会委托诉讼代理人吴雅萍，被告高振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费3242.68元；2.请求判令被告从起诉之日起按照6％年利率支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：福州市鼓楼区茶园山新村小区为业委会自管小区并制定了《茶园山新村业主委员会义务服务合约》明确了自治管理的范围、内容及收费标准等。该小区临时业委会己于2014年1月成立并实际接管小区物业管理，小区业主委员会于2016年8月8日正式成立并备案成功。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，被告接受业主委员会的服务，服务内容包括原告代收物业费及管理小区物业等，被告应按建筑面积0.4元/平方米的标准缴纳物业管理费，车辆管理按60元/辆缴纳管理费。被告所有的3#604室产权面积为75.21平米，自2015年7月至起诉之日（暂计至2018年3月，下同）共计32个月的物业费为962.68元；2014年7月至12月、2015年7月至12月以及2016年至起诉之日共计38个月车辆占地服务费为2280元。原告多次通过电话、通知、发送缴费催款通知书等形式追讨，但被告至今未付。原告为维护全体业主的合法权益，特起诉要求被告支付所欠物业费、车辆占地服务费和因诉讼产生的诉讼费，望判如所请。 被告林宁、郑毅辩称，1.本案原告主体不适格，法院应驳回原告起诉。2.原告诉请答辩人支付拖欠物业管理服务费及逾期付款的滞纳金缺乏事实与法律依据。3.原告民事起诉状陈述事实缺乏依据，且与客观事实不符。综上，原告起诉主体不适格，且诉请缺乏事实与法律依据，法院应驳回原告起诉。退一步讲，即使存在未交费用，原告2015年10月之前的诉请至2017年10月请求已超过两年的事实时效，不应适用民法总则三年时效规定，法院应驳回原告该期间的诉请。 经审理查明，福州市鼓楼区洪山镇福屿社区居民委员会于2018年3月8日出具《证明》，证明：福州市鼓楼区茶园山新村小区于2014年6月10日由全体业主选举成立临时业委会并决定由临管会自行管理该小区，……该临管会成员由小区业主组成，由全体业主选举产生，暂时管理小区物业至正式业委会成立，物业费延续之前的收费标准，不予提高。 福州市鼓楼区住房保障和房产管理局于2016年8月23日出具鼓业委备[2016]047号《业主委员会备案证明》，载明：福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会于2016年8月8日成立，任期三年。 原告提交的《茶园山新村业主委员会义务服务合约》载明：业委会服务项目如下：（1）负责代收业主交纳物业费；（2）负责小区工作人员工资发放；（3）负责安排小区车辆有序停放，垃圾及时清运及小区日常维护；（4）物业收费标准：每平方米0.40元（扫地，清运垃圾，公共用水，公共路灯及灭蚊灯用电，监控维护，蓝牙维护及其他办公耗材，但不包括电动车看管）；车辆管理费每辆每月60元（只提供场地，如遇台风以及其他不可抗拒因素损坏请直接报保险公司解决）。出租户每辆100元，限制一切外来车辆过夜停靠。电动车请各业主放杂物间。如遇盗窃，业委会有义务配合警察破案。如业主对以上服务项目无异议，请在合约上签字。 另查，被告林宁、郑毅系福州市鼓楼区洪山镇杨桥中路283号茶园山新村3#楼604单元业主。原告主张该房屋建筑面积75.21平方米，按每平方米0.4元的标准，每月物业费为30.08元。被告自2015年7月起至2018年3月未缴纳物业管理费。 再查，闽Ａ×××××号车辆自2012年8月3日至2017年5月21日登记在被告郑毅名下，2017年5月22日转移登记至黄灵名下更名号牌为闽Ａ×××××。 本院认为，茶园山业委会已经在福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案登记，系依法成立的组织。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款之规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，茶园山业委会有权对小区内的物业进行管理。《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据原告提交的《茶园山新村业主委员会义务服务合约》，原告茶园山业委会已作出决定自行向包括被告在内的业主提供物业管理服务。该决定对作为业主的被告具有约束力，被告应履行按期向茶园山业委会交纳物业管理费、停车费等费用的义务。被告如对上述决定有异议，应另行提起诉讼，请求法院撤销。 被告辩称茶园山业委会要有业主大会授权才能提起本案诉讼。本院认为，《福建省物业管理条例》第十八条第五项内容为“业主委员会履行下列职责”“（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”。上述规定系指代表全体业主对外进行的诉讼，并不包含业委会自治情况下的催缴物业费的诉讼。根据该条例第十八条第二款第四项的规定：“（四）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”，业主委员会有权对内要求业主缴纳物业服务费，并就物业费提起诉讼。因此，茶园山业委会对小区进行物业服务管理，具有本案原告的诉讼主体资格，有权提起本案诉讼，要求被告支付未缴纳的物业服务费。 关于物业费的价格，本院认为，业主委员会非专业物业服务机构，其管理资质及服务能力与专业的物业服务机构尚有差距。本案原告向业主收取的物业服务费的标准每平方米0.4元/平方米属于较低的价格范围，足以匹配其提供的物业服务。故茶园山业委会要求被告支付尚欠的物业费，合法合理，本院予以支持。 关于应缴纳物业费的时间点，本院认为，原告进行民事活动的主体资格，应当自其在备案证明中所载明的2016年8月8日成立时起确立。故原告主张2016年8月8日之前的物业费，无法律依据，本院不予支持。 原告另要求被告支付停车管理费，闽Ａ×××××号车辆自2012年8月3日至2017年5月21日登记在被告郑毅名下,结合原告的证据，可以推定此期间被告在小区使用、停放该车辆，故自2016年8月8日至2017年5月21日期间，被告郑毅应按每月60元的标准缴纳停车管理费用。原告主张物业费的滞纳金，《茶园山新村业主委员会义务服务合约》并未约定，故该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十五条，《福建省物业管理条例》第十八条之规定，判决如下： 一、被告林宁、郑毅于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会按30.08元/月的标准支付2016年8月8日至2018年3月7日的物业服务费； 二、被告郑毅于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会按60元/月的标准支付2016年8月8日至2017年5月21日的停车管理费； 三、驳回原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元，由原告负担15元，由被告负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一八年八月九日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《福建省物业管理条例》 第十八条经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系； （四）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼； （六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理； （七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告； （八）就全体业主共有的房产，办理登记手续； （九）定期公布财务收支情况； （十）业主大会赋予的其他职责。 申请执行提示： 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。