辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0283民初4066号原告：王桂英，女，1973年10月30日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251973********。原告：姜家创，男，1974年1月15日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251974********。二原告共同委托诉讼代理人：宋顺义，系庄河市欣政法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：于丽真，系庄河市欣政法律服务所法律工作者。被告：王长海，男，1951年6月22日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：210225195********。（未出庭）被告：王长江，男，1960年7月22日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251960********。被告：王长河，男，1964年10月9日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251964********。被告：王长湖，男，1967年9月18日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251967********。被告：王长兰，女，1953年7月9日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251953********。被告：王长香，女，1956年1月17日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251956********。被告：王长令，女，1958年1月31日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102831958********。七被告共同委托诉讼代理人：郭仁雨，系辽宁昌汉律师事务所律师。原告王桂英、姜家创与被告王长海、王长江、王长河、王长湖、王长兰、王长香、王长令农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王桂英及二原告共同委托诉讼代理人宋顺义、被告王长江、王长河、王长湖、王长兰、王长香、王长令及七被告共同委托诉讼代理人郭仁雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂英、姜家创向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原告于2001年5月26日购买坐落于庄河市，产权证号为庄村房执字第××号草房五间买卖协议有效。2.请求判令七被告协助原告办理房屋过户手续。3.诉讼费用由七被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，系初婚。姜家创与妻子王桂英于1996年4月27日经政府登记结婚后，搬迁到原告王桂英住所地庄河市与王桂英租房居住生活。2001年5月26日，二原告由姜家创出面购买名头为七被告的父亲王德恩坐落于庄河市，产权证号为庄村房执字第××号草房五间，并签订了《房屋买卖契约书》。签约当场二原告将购房款28000元交付给王德恩。王德恩当日将房屋及房产执照交付给二原告，当日二原告搬进上述房屋居住至今。同年5月28日，二原告到税务部门交付购买上述房屋契税120元。原告取得上述房屋后因个人原因未办理房屋过户手续。因七被告母亲施桂英于2004年9月29日病故，父亲于2007年9月2日病故。王德恩与施桂英共生育四子三女，长子王长海、次子王长江、三子王长河、四子王长湖、长女王长兰、次女王长香、三女王长令。故根据《继承法》的相关规定，原告多次找七被告要求协助办理房屋过户手续，均遭到相互推诿，导致二原告无法办理过户，鉴于二原告合法取得上述房屋，诉至本院，请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。被告王长海、王长江、王长河、王长湖、王长兰、王长香、王长令均辩称：不同意原告的诉讼请求。1.依据《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”依据《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这意味着，只有本村村民享有宅基地使用权，外村村民不能买本村房屋。农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，作为原告姜家创在未取得高屯村集体经济组织成员资格的情况下与被告父母签订《房屋买卖契约书》就宅基地房屋予以流转系违反法律强制性规定，属于买卖主体不适格，买卖行为无效。即使原告后来取得高屯村集体组织成员资格，依据《合同法》第五十六条之规定，无效合同自始没有法律效力。因此，原告的主张没有事实和法律依据。2.被告父母名下的房屋系六人共同共有。依据《物权法》95条、97条之规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。原告仅与部分共有人签订《房屋买卖契约书》，事后未经其他共有人追认（合同法51条），其签订《房屋买卖契约书》的部分共有人系无权处分行为。依据《物权法》第一百零六条之规定，无权处分人将不动产转让受让人的，所有权人有权追回；除非符合善意取得的三个条件。即受让人受让不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依据法律规定应当登记的已经登记。而原告作为买受人在受让不动产时非本集体组织成员，依据法律法规之规定原告不得购买涉案房屋，即非善意；转让价格仅为8000元，不符合合理价格；依据法律规定亦未作登记，即不发生物权变更效力，其不构成善意取得。综上，请求贵院依法查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告王桂英与姜家创于1996年4月27日经政府登记结婚。原告王桂英系庄河市居民。二原告结婚后，姜家创搬迁至庄河市社区与王桂英租房居住生活。2001年5月26日，二原告由姜家创出面与七被告的父亲王德恩签订了房屋买卖契约，王德恩将自有的坐落在庄河市五间草房（产权证号为：庄村房执字第××号）出售给原告王桂英、姜家创。将并邀请了鉴证人到场，由刘某执笔代书契约。契约载明：“卖房人王德恩现将草正房五间自愿卖给姜家创永久居住。东至本墙，西至水沟，南至本墙，北至滴水。同众言明鉴证，房产金价计人民币捌仟元整，当面交清，立即生效不得改悔。以上各项空口无凭，以据为证，特立契书。鉴证人:郝某、王某2、王某3、孙某、王某1、王长河、王长海、于某，执笔人：刘某。公元二〇〇一年五月二十六日。”契约签订后，原告称当场给付王德恩购房款28000元，被告表示不清楚。王德恩当场将房产执照及案涉房屋交付给二原告。二原告于2001年5月28日缴纳了房屋契税120元。二原告在案涉房屋一直居住至今，但没有办理案涉房屋产权变更手续。证人刘某、王某1书面证实：2001年5月26日，买房人王德恩将自有的坐落在庄河市五间草房出售给买房人王桂英、姜家创。当日上午，买房人王德恩及其长子王长海、三子王长河与买房人王桂英、姜家创组织了鉴证人郝某、王某2、王某3、孙某、王某1、于某在案涉房屋的东间，由刘某执笔按照买卖双方的意愿书写契约。当书写完毕并口念给在场人，经确认书写无误时，所有上述在场人均在契约上各自名下按手印确认双方的真实意思表示。当场买房人王桂英将购房款以现金的方式一次性交付给王德恩。中午由王桂英在案涉房屋准备午餐，上述人员均一起用餐。证人刘某在庭审中证实：签订契约时，原告王桂英在场，农村有个习俗，一般都是以男人为主，所以契约上写的是姜家创的名字。契约写完后，王桂英交给王德恩的钱，契约上写的是8000元，当场实际交付的是28000元，写8000元是因为想少拿点税。签订契约当日，王德恩和他的两个儿子在场，王德恩说他的妻子有病，所以没到场，王德恩说他是家庭商量的，由他来代表，他说的算。房屋是王德恩的，具体他家谁有份额其不知道，王德恩的两个儿子王长海、王长河在场，是家庭成员，签字就表示同意。证人王某1在庭审中证实：签订契约时，原告王桂英在场，农村有个习俗，不让写女人的名字，所以写的是姜家创的名字。签约时王德恩的两个儿子也在场，因为王德恩的妻子有病，所以没有到现场，王德恩说是他们家研究好的，同意卖此房屋。房屋是王德恩盖的，是否有他儿子份额其不清楚。王桂英将购房款交给王德恩其中一个儿子，是谁其不清楚，当时交了购房款28000元。签约时王德恩已经提前把家具等东西都搬走了。被告认为上述两个证人的证词存在多处矛盾。首先在款项的交付上，第一个证人刘某说款项交付给王德恩，第二个证人王某1说款项交付给王德恩的儿子。为什么契约签订在姜家创的名下，两人也存在矛盾之处，其中第一个证人说因为这个问题还发生争议。另查明，王德恩与施桂英系夫妻关系，共生育七名子女，长子王长海、次子王长江、三子王长河、四子王长湖、长女王长兰、次女王长香、三女王长令。王德恩于2007年9月2日病故，施桂英于2004年9月29日病故。王德恩与施桂英的父母均先于他们去世。本院认为，本案争议的焦点问题是1.原告姜家创与王德恩签订的房屋买卖契约是否有效；2.七被告是否应当协助原告办理案涉房屋的所有权登记。一、关于原告姜家创与王德恩签订的房屋买卖契约是否有效的问题。本院认为，该契约系原告姜家创与七被告父亲王德恩的真实意思表示，既无以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形，也无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，更无以合法形式掩盖非法目的的情形，协议内容既没有损害社会公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由如下：（一）虽然2001年5月26日，原告姜家创与七被告父亲王德恩签订房屋买卖契约时，不是庄河市观驾山乡高屯村村民，但姜家创的妻子本案原告王桂英属该村村民，与王德恩系同一集体经济组织成员，且与姜家创系共同购买人。庄河市社区还出具了书面证明，证明原告与王德恩间房屋买卖系本村居民在本村买房自由交易。同时二原告不存在隐瞒、欺诈行为，二原告与王德恩亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。对于被告辩称原告姜家创在未取得高屯社区集体经济组织成员资格的情况下与被告父母签订房屋买卖契约就宅基地房屋予以流转系违反法律强制性规定，属于买卖主体不适格，买卖行为无效的主张，本院不予采纳。（二）虽然原告姜家创与七被告父亲在签订房屋买卖契约时，未经王德恩妻子施桂英到场签字确认，但是两名证人均证实施桂英因病不能到场，王德恩称经过家庭研究同意卖此房屋，由他来代表，且有八名鉴证人，一名执笔人在场，本案被告王长海、王长河作为鉴证人在契约上按了手印。因此，原告有理由相信王德恩对案涉房屋有处分权。两名证人亦证明了契约签订后原告支付了全部购房款，七被告父亲王德恩向原告交付了案涉房屋。自此，二原告实际占有案涉房屋居住至今，被告未能向本院提供充分证据证明除其父母外案涉房屋还有其他共有人，且在原告购买使用案涉房屋期间并无其他人在合理的期限内提出异议，被告也未能向本院提供充分证据证明除其父母外案涉房屋还有其他共有人，故对被告辩称被告父母名下的房屋系六人共同共有，原告仅与部分共有人签订房屋买卖契约，事后未经其他共有人追认系无权处分行为，亦不构成善意占有，所有权人有权追回的主张，本院也不予采纳。二、关于七被告是否应当协助原告办理案涉房屋的所有权登记的问题。本院认为，案涉房屋买卖契约系原告姜家创与七被告父亲王德恩的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他合同无效的情形，合法有效。买受人应当及时办理房屋过户手续，出卖人应履行协助办理房屋过户的义务，出卖人死亡后，买受人有权要求其继承人协助办理房屋所有权过户手续。因七被告父亲王德恩、母亲施桂英已去世，现原告有权主张七被告作为王德恩、施桂英的第一顺位继承人协助办理案涉房屋的房屋所有权过户手续。综上所述，二原告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告姜家创与七被告父亲王德恩于2001年5月26日签订的房屋买卖契约有效。二、被告王长海、王长江、王长河、王长湖、王长兰、王长香、王长令于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告王桂英、姜家创办理案涉房屋所有权（产权证号为：庄村房执字第××号）过户登记手续。案件受理费25元，由七被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于政雄二〇一八年八月二十日书记员  王婷婷附：本判决适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。