河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0123民初1021号原告：袁立娟，女，1973年9月7日出生，汉族，职业，住。被告：刘红利，男，1977年10月13日出生，汉族，住正定县。原告袁立娟（以下简称原告）与被告刘红利（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告袁立娟、被告刘红利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁立娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同约定之义务：A支付原告合同违约金肆万元。B被告在终止合同后，仍非法占有，请求判令被告及时履行交接义务并赔偿原告经济损失。2、本案诉讼费由被告承担。后庭审中原告变更诉讼请求为：1、终止合同。2、支付违约金100000元。3、要求被告恢复公安局颁发的特行证、工商部门颁发的营业执照、卫生部门颁发的防疫许可证。4、赔偿因被告非法侵占造成的损失200000元。5、物品损失及评估费11730元。6、在恢复三证的前提下清空房屋，交与原告。事实和理由：原告与被告于2015年十月一日签订，《房屋租赁合同》，约定原告将位于西北街常德，总房间22间，交于被告租用，合同期限为三年2018年9月30日到期。2016年9月1日被告突然给原告发了一条短信，说因房屋漏雨，被告己经单方终止了合同。原告赶到旅馆一看，被告早己清空其所有物品（包括廉价的塑料装饰品），原告马上联系被告，其却一直避而不见，找各种理由搪塞。其实屋子漏雨我原告在2016年7月份就开始着手处理了，并且已经把漏雨的那间房顶全部拆除，其余个别滴雨的位置己经做好标记，准备做进一步修复,并且承诺对被告的实际损失做出赔偿，整个过程被告是完全知情的，现在竟然以此为唯一理由，在不沟通协商的情况下，在被告己经收取房客九月份租金，仍有客人居住的情况下！在对我的旅馆无任何交接手续下！竟然用一条短信断然终止合同，一走了之！视法律如儿戏！置信义于不顾！综上所述，被告因自身经营不善、续尔转嫁风险、恶意毁约的意图暴露无遗！被告的行为严重违反了双方的协议约定，极大损害了原告的合法权益，恳请法院能依法维护原告的合法权益。被告辩称，一、被告同意解除合同并且认为被告没有违约，违约的是原告；原因如下：1、合同的签订，被告在考察原告的房屋时，发现有多处漏雨、房顶掉土的现象，因此双方在签订租赁合同时，被告就特别约定，原告保证房屋不能漏雨，并承担由此而产生的责任。而今天的局面是由原告房屋漏雨造成的，因此，相应的一切责任应由原告承担。2、漏雨过程，房屋发生过几次漏雨，由于雨下的不大，因此并没有造成多大的损失，所以没有追究原告的责任，而原告也做了简单的处理。但是由于房顶水层老化严重，简单的修补不能解决根本问题，因此，导致了7月19号房顶垮塌，给被告造成了重大的损失。3、发生垮塌后的处理与交涉：即便如此，被告也不想把脸撕破，发生损失后，并没有为难原告，但原告从房子发生垮塌事件后一个多月里只做了简单修补，并没有彻底处理，因此在9月1号应该续费之前，对原告通过短信通知的方式提出了被告的要求。4、关于原告提出的被告清空房屋的答辩：首先，房屋的租赁合同是被告签订的，在被告使用房屋几个月后，发生垮塌事件后，原经营业务不能进行，后被告想将此房屋用作养老院的分院，但是在前期的问题没有解决之前，被告暂没有对房屋进行使用。二、对于原告提出的被告所谓终止合同、仍非法占有的陈述的答辩：1、不知道原告从哪提到的被告已经终止合同，请原告拿出证据说明被告终止合同的事实。被告的短信只是说明双方的合同暂停执行，等原告完成了被告的要求后再回复合同的执行。2、原告所说的被告非法占有，更是不存在的问题，被告在给原告发了短信通知后，安排公司的股东的姐姐把钥匙、账本等交接给原告，让原告作房顶的处理，可原告一再不去交接，因此被告并没有非法占有，随时可以去交接房屋，然而原告不去交接房屋，也不做房顶修理，而选择起诉，原因就是为了不赔偿被告损失，并且一旦造成被告违约的现象可向其赔偿几万块钱的目的。综上所述，可以看到，原告提出的几项诉讼请求纯属强词夺理，歪曲事实。因此作为本案的被告，我决定反诉原告，为此我提出以下诉讼请求：1、赔偿我方的损失。2、对小院里的所有房屋屋顶进行全面彻底的修复，并承诺，房屋一旦漏雨将承担被告损失三倍的赔偿。3、修复所有房屋由于漏雨造成的室内装修的赔偿。4、完成以上事项后，继续回复合同的执行，合同到期日顺延从7月19日到合同回复日的天数。5本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2015年9月18日原告与被告签订了《金鑫旅馆出租合同》合同约定该旅馆承包期限自2015年10月1日至2018年9月30日止，该旅馆年承包金为5万元，交付方式每年一交，一次性付清。房屋的交付以能够正常使用为基本原则。原告保证房屋不能漏雨。合同期间，合同双方任何一方单方解除本合同的，必须承担双倍违约金，双方对此均认可，以上事实由《金鑫旅馆出租合同》、庭审笔录予以证实。在庭审中原告请求解除合同，被告亦同意解除合同。在被告在租赁此房屋时明知此房屋有两间是漏雨的。且原告一直在对漏雨房间进行维修，房屋塌陷后，被告单方通知原告暂停合同的履行且一直不出面进行交涉，直到现在为止被告与原告也没有完成房屋的交接。以上事实由原告提交的短信记录、庭审笔录予以证实。关于恢复三证问题，原告主张是由于被告不缴纳相关经营费用三证被有关部门予以撤销，被告对此不认可，认为与自己无关，同时原告没有提供相关证明予以证实该主张。关于原告主张的非法侵占问题，原告认为在被告单方通知原告暂停合同执行期间被告还允许一些人员在此房屋内居住，认为被告构成非法侵占，要求侵占费用21万元。被告对此不予认可，认为合同暂停执行期间，自己只是找了一个人在房屋内看守相关物品，不能构成非法侵占。原告对此没有提供相关证据予以证实该主张。另查明，经原告的申请对房屋内各项损失进行了价值评估，评估结果为房屋的维修费用为1354.56元，其他财产损失为6092元。两项合计为7446.56元。以上事实由价格评估报告书为证，原、被告对此予以认可。本院认为，2015年9月18日原、被告双方签定的《金鑫旅馆出租合同》双方均无异议，是真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现原告要求解除合同，被告同意解除合同，故本院对此予以支持。关于违约问题，由于被告是在明知房屋漏雨的情况下签订的合同，且原告一直在积极配合修缮房屋，故本院认为原告没有构成违约，且在此情况被告单方通知原告暂停履行合同，在一直没有达成合意的情况下不交纳租金，已构成违约。另外本院对原告申请的损失鉴定由沧州鉴真价格事务所出具的价格评估报告书中的损失金额予以认定。关于非法侵占的问题，原告没有提供相应证据，故本院对此不做处理。对于原告主张的恢复三证的诉讼请求，由于原告没有提供相关证据亦没有申请鉴定，故本院不做处理，待原告有证据后可另行主张。对于被告的反诉和对损失的诉求，由于被告没有交纳反诉的相关诉讼费用亦没有对损失申请鉴定，故本院对此不做处理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：：一、解除原告袁立绢与被告刘红利签定的《金鑫旅馆出租合同》。二、限判决生效后五日内被告刘红利支付原告袁立娟违约金10万元。三、限判决生效后五日内被告刘红利赔偿原告袁立娟的各项损失共计7446.56元，鉴定费3500元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告刘红利承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  刘宏亮人民陪审员  高翊轩人民陪审员  邱会彦二〇一八年八月十五日书 记 员  赵卓卓