福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初163号 原告：林木金男，1953年2月4日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林为贤、林春，福建世好律师事务所律师。 被告：林春荣男，1962年12月10日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：李美凤女，1963年2月24日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告林木金与被告林春荣、李美凤经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林木金委托诉讼代理人林为贤、林春，被告林春荣到庭参加诉讼，被告李美凤经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾空、搬离福州市金山福湾新城秋月苑×号楼×室并将房屋交还原告；2.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，经本院释明，原告变第一项诉讼请求为：判令解除原、被告双方签订的《房产买卖合同书》，二被告立即腾空、搬离福州市金山福湾新城秋月苑×号楼×室并将房屋交还原告。事实与理由：坐落于福州市金山福湾新城秋月苑×号楼×室房屋系原告向福州市住宅发展有限公司购买的经济适用房。2008年4月28日，原告与二被告签订《房产买卖合同书》，约定：一、甲方自愿将坐落在福州市金山福湾新城秋月苑×号楼×室（建筑面积73.19平方米）房产出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为224650元，即贰拾贰万肆千陆佰伍拾元整。其中194650元由乙方按照上述房产开发商要求的缴纳购房款的步骤、期限直接向开发商缴纳，另30000元乙方需在2008年12月31日前向甲方缴纳。七、本合同签订后，如乙方违反本合同条款或反悔买房，则甲方不予退还乙方已向开发商所缴纳的任何购房款，且上述房产的权利、义务由甲方承受，甲方并有权将上述房产转卖或作其他处理。 但上述《房产买卖合同书》因实际履行不能，依法应当解除。依据福州市人民政府于2008年9月24日印发的《福州市经济适用房管理办法》第二十二条“于2007年6月7日以后购买的经济适用房，应在取得房屋所有权证后，并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市转让”的规定，原告自始至终未入住案涉房产，根本不可能取得区房管局对于原告已在案涉房屋住满10年的鉴证。另，《福州市城区经济适用房上市交易办法》第三条第二款规定，2007年6月7日以后取得房屋所有权证的经济适用房，取证时间未满10年的，购房人不得申请上市交易或者办理产权变更登记。原告于2012年取得案涉房产的房屋所有权证，至今未满10年。依据《福州市经济适用房管理办法》第十七条的规定可知，两被告至今仍然不具备购买我市经济适用房的资格，综上，案涉房产客观上不具备上市交易，办理产权变更登记的条件，案涉《房产买卖合同书》客观上履行不能，依法应当予以解除。 此外，二被告还存在持续、多次的违约，《房产买卖合同书》按约应当解除。2008年5月23日，原告与福州市住宅发展有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房产，合同规定：买受人于2008年5月23日内付清首付款陆万肆仟陆佰捌拾伍元整，余款壹拾叁万元整申请办理银行按揭贷款；福州市住宅发展有限公司并于《商品房买卖合同》补充协议规定应按时还本还息。之后，原告向中国建设银行南门支行申请办理按揭贷款，被告于2009年6月入住案涉房屋。放款之后，建设银行每月4号从原告银行卡（卡号：62×××37，该卡系专用于偿还案涉房产银行按揭贷款使用）扣缴贷款本息1349.23元，该还贷义务按约由被告承担。但自2013年起，被告多次（17次）逾期还贷；且自2016年6月4日起至今，被告停止还贷；由于被告违约，导致原告另一张建行工资卡（卡号：62×××57）受累，陆续被银行强行扣缴合计2847.37元。依据原、被告双方签订的《房产买卖合同书》第二条“双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币224650元，即人民币贰拾贰万肆千陆佰伍拾元整。其中人民币194650元，由乙方按照上述房产开发商要求的缴纳购房款的步骤、期限直接向开发商缴纳......”，据此，被告承担的是分期连续付款义务，原告有权对被告的任何一期违约行为主张权利。贷款银行对被告的违约行为前期选择容忍，直至2017年原告起诉之前才通知加速到期，提前收贷，原告另一张建行银行卡最终被扣划29845元。此项，严重损害原告利益。依据《房产买卖合同书》第七条的规定“本合同签订后，如乙方违反本合同条款或反悔买房，则甲方不予退还乙方已向开发商所缴纳的任何购房款，且上述房产的权利、义务由甲方承受，甲方并有权将上述房产转卖或作其他处理”，据此，被告应返还案涉房屋并承担相应的违约责任。现诉至法院，请求判如所请。 被告林春荣辩称，1.原告逾期还贷是原告自己的原因造成的，原告把我准备用来还房贷的钱借走，先后两次向我借钱8000元和5000元，并告知我，他自己会还贷，但实际上没有；2.不同意解除合同，钱已支付给原告好多年，即便解除合同，我也有损失。如果原告要房子也可以，但原告应按房屋的现值补偿给我。 被告李美凤未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李美凤未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。被告林春荣对原告提交的房屋买卖合同、《不动产权证书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、建设银行ＤＣＣ历史流水（卡号分别为：62×××37、62×××57）、中国建设银行个人活期账户交易明细（账户尾号2657）、个人信用报告的真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。《福州市经济适用住房管理办法》、《福州市城区经济适用住房上市交易办法》不属于证据范畴。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月28日，原告林木金与被告林春荣、李美凤二人，双方签订一份《房产买卖合同书》，约定：原告自愿将坐落在福州市金山福湾新城秋月苑×号楼×室以总价款224650元的价格出售给二被告；其中的194650元由被告按照房产开发商要求的缴纳步骤、期限直接向开发商缴纳，另30000元被告需在2008年12月31日前向原告缴纳；上述房产由开发商通知交房后，被告即享有入住使用权；本合同签订后，如被告违反本合同条款或反悔买房，则原告不予退还被告已向开发商所缴纳的任何购房款，且上述房产的权利、义务由原告承受，原告有权将上述房产转卖或作其他处理。自2009年6月起，讼争房屋由被告居住使用。 2008年5月23日，原告与福州市住宅发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定福州市住宅发展有限公司将规划用途为经济适用房的坐落于福州市仓山区建新镇福湾路916号福湾新城秋月苑第×#楼×单元以194685元价格出卖给原告。《商品房买卖合同》补充协议第九条约定“买受人购买的经济适用住房应入住时间及届时上市出售等有关规定，按照福州市人民政府有关经济适用住房管理规定执行”。2017年12月5日，上述房屋办理了不动产权证，权利人为林木金，权利性质“划拨经适房”。 本院认为，原、被告签订的关于买卖福州市金山福湾新城秋月苑×号楼×室的《房产买卖合同书》，系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于讼争的《房产买卖合同书》是否应当解除？原告主张被告未按约定及时偿还贷款，故而其有权行使解除权解除合同，但原、被告在《房产买卖合同书》中并未约定被告在未及时偿还银行贷款的情况下原告有权行使解除权；此外，原告也无证据证实双方就被告在未及时偿还银行贷款的情况下原告是否有权行使解除权达成了口头协议。原告还主张因讼争房屋系经济适用房，不符合福州市人民政府发布的《福州市经济适用住房管理办法》、《福州市城区经济适用住房上市交易办法》规定的上市交易情况，讼争的《房产买卖合同书》在客观上履行不能，故依法应当予以解除，对此，本院认为，福州市人民政府于2008年发布的《福州市经济适用住房管理办法》第二十二条规定：“《福州市经济适用住房销售管理若干规定（试行）》（榕政综【2007号】146颁布施行（2007年6月7日）以前购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满5年后，方可上市转让；2007年6月7日以后购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满10年后，方可上市转让”，由上述规定可知，对于经济适用房的转让，相关的管理规定并未明确予以禁止，而是规定了只有符合了相应条件，即可以上市交易。虽然讼争房屋系于2017年12月5日办理了不动产权证，且自2009年6月起由被告居住使用，目前暂不具备上市交易条件，但并不妨碍讼争房屋在具备上市交易条件的情况下，办理权属变更登记手续，因此，原告主张讼争的《房产买卖合同书》在客观上履行不能予以解除的理由，本院不予采纳。综上，原告要求解除《房产买卖合同书》并要求二被告腾空、搬离、返还讼争房屋的诉请，本院不予支持。被告李美凤经传票传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条判决如下： 驳回原告林木金的全部诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告林木金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年八月二十二日 书记员  付静思