浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终3828号上诉人（原审原告）：孙建国，男，1965年8月29日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：薛春晓、林建国，浙江凯富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州银行股份有限公司滨江支行，经营场所：浙江省杭州市滨江区滨盛路**和江汉路**钱龙大厦**。负责人：杨轶华。委托诉讼代理人：姜宁、俞艳丽。原审被告：浙江凯达房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区钱江路****。法定代表人：叶晓明。原审第三人：浙江汉和实业投资集团有限公司，住，住所地：浙江省杭州市拱墅区沈半路****/div>法定代表人：蔡文崇。原审第三人：浙江欧文控股集团有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省杭州市下城区潮王路****>法定代表人：吴峰。原审第三人：吴峰，男，1966年12月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原审第三人：王小青，女，1978年1月11日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。上诉人孙建国因与被上诉人杭州银行股份有限公司滨江支行（以下简称杭州银行滨江支行）、原审被告浙江凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）、原审第三人浙江汉和实业投资集团有限公司（以下简称汉和公司）、原审第三人浙江欧文控股集团有限公司（以下简称欧文公司）、原审第三人吴峰、原审第三人王小青案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙建国上诉请求：1.撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初536号民事判决，依法改判停止对位于浙江省杭州市上城区××幢××单元××室××幢××单元××室（房产证号分别为杭房权证上字第0×**、0××1号）房屋的强制执行；2.确认上诉人孙建国与原审被告凯达公司于2011年2月16日签订的租赁合同合法有效；3.本案一、二审的所有诉讼费用均由被上诉人杭州银行滨江支行承担。具体理由如下：一、上诉人孙建国与原审被告凯达公司于2011年2月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。一审判决认为案涉《房屋租赁合同》未经登记备案，上诉人孙建国提交的证据不足以证明其主张，不能证明案涉《房屋租赁合同》的真实性，此认定无事实和法律依据。1.案涉租赁合同未经过登记备案并不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》的规定，登记备案手续并不是租赁合同的生效要件。2.对于符合形式要件的生效租赁合同是否存在真实租赁关系，其证明责任不在上诉人孙建国，而在被上诉人杭州银行滨江支行，一审法院混淆了双方的证明责任。被上诉人杭州银行滨江支行认为案涉租赁关系不真实，其应承担举证责任，杭州银行滨江支行认为案涉租赁行为不真实的理由不充分。二、一审法院认为上诉人作为高管是知情公司的经营情况，案涉房屋一直设有抵押，孙建国与凯达公司均知情，在此情况下装修入住应当承担风险，即使以房抵薪，也只能说明凯达公司以房屋使用权抵偿债务，以此认定双方不是真正的租赁关系，缺乏正确的逻辑推理和事实依据。1.租赁关系是否真实与是否对案涉房屋存在先抵押知情没有直接关系，上诉人孙建国即便案涉房屋有先抵押知情，仍对承租房屋进行装修并入住，并不表示其租赁关系就不真实。2.上诉人孙建国与原审被告凯达公司之间的租赁关系并不属于“房屋使用权抵偿债务”的情形。凯达公司是以“免交租金”的形式对孙建国曾为其服务工作多年进行的奖励，不存在以房屋使用权抵偿债务的情形，不能因为双方权利义务主体之间的关系特殊以及权利义务的履行方式就否认租赁关系的真实性。三、一审法院“被告凯达公司在抵押给杭州银行滨江支行时并未告知有这份合同，原告也没有提供证据证明其提出过异议，抵押一直延续，现即便占有也不能对抗优先受偿权“的认定缺乏法律依据。1.上诉人对抗被上诉人的优先受偿权不以原审被告“告知”租赁合同以及上诉人对抵押“提出异议”为要件。2.上诉人签订房屋租赁合同、占有并使用租赁房屋的时间均先于房屋设定抵押权时间，应当认定为租赁在先，依法应保护承租人的租赁权。3.上诉人在人民法院查封之前已与原审被告凯达公司签订合法有效的书面房屋租赁合同并占有使用该房屋至今，在租赁期内有权阻止向被上诉人杭州银行滨江支行移交案涉房屋。综上，上诉人孙建国对案涉房屋享有真实合法的租赁权，一审法院认定事实错误，损害了上诉人孙建国的合法租赁权，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误，支持上诉人孙建国的上诉请求，维护上诉人孙建国的合法权益。被上诉人杭州银行滨江支行答辩称：一、上诉人孙建国的租赁合同不真实。从孙建国在一审中提供的租赁合同来看，该合同约定租赁期限长、无租金，租赁期限届满后可再延长20年，属于典型的用于对抗法院执行的虚假租约。此外，该租赁合同也未经过有权机关备案登记。上诉人孙建国作为凯达公司高管，应当知道公司的经营情况，了解案涉的房屋一直设有抵押。在此情况下孙建国仍然装修入住即愿意承担租赁物被实现抵押权的风险，且孙建国一审中表示该租赁合同系以房抵薪，更加说明凯达公司以房屋使用权抵偿债务，其双方之间不是真正的租赁关系。且孙建国占有案涉房屋期间一直未提出异议，我行抵押权一直延续，不能对抗我行优先受偿权。二、被上诉人杭州银行滨江支行依法享有对案涉房屋的抵押权，依法可就抵押房产的执行变价款优先受偿。本案中，我行因担保需要在案涉房屋上设立抵押权，根据当时的房屋产权登记记录，钱塘名都5幢4单元2101室和5幢4单元2201室确系抵押人凯达公司所有。我行抵押权的设立是建立在对房屋产权这一物权公示的公信力的基础上的，因此我行依法享有对案涉房屋的抵押权，依法可就抵押房产的变价款项优先受偿。三、被上诉人杭州银行滨江支行作为抵押权人，在抵押权的设立及实现的过程中均无任何过错，优先受偿权依法应受法律保护。若否定了我行对案涉房产的抵押优先权，将直接影响金融债权的安全性，破坏正常的金融秩序。综上，请求二审法院驳回上诉人孙建国的上诉请求。原审被告凯达公司、原审第三人汉和公司、原审第三人欧文公司、原审第三人吴峰、原审第三人王小青均未答辩。孙建国向一审法院起诉请求：1.停止对位于浙江省杭州市上城区××幢××单元××室××室（房产证号分别为杭房权证上字第0×**、0××1号）房屋的强制执行；2.确认孙建国与凯达公司于2011年2月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认上述房屋归孙建国所有；3.案件受理费由被告杭州银行滨江支行承担。一审法院认定事实如下：2015年7月21日该院立案受理了杭州银行滨江支行诉汉和公司、凯达公司、欧文公司、吴峰、王小青金融借款合同纠纷一案，审理期间杭州银行滨江支行提出了财产保全，2015年7月27日该院采取了查封措施，并于2015年12月25日做出（2015）杭滨商外初字第127号民事判决：一、汉和公司于本判决生效之日起十日内向杭州银行滨江支行偿还借款本金1725万元，并按照合同约定支付自2015年9月21日起至本息付清之日止的利息及逾期利息。二、汉和公司未按期履行上述债务，杭州银行滨江支行有权对凯达公司名下房产（钱塘名都5幢4单元2101室，房屋所有权证号为杭房权证上字第0×**号；钱塘名都5幢4单元2201室，房屋所有权证号为杭房权证上字第0×**号等）以折价或者拍卖、变卖所得价款，在上述第一项债务范围内优先受偿。三、凯达公司、欧文公司、吴峰、王小青对汉和公司的上述第一项付款义务承担连带保证责任。凯达公司、欧文公司、吴峰、王小青在实际承担保证责任后，有权向汉和公司追偿。四、驳回杭州银行滨江支行的其他诉讼请求。上述判决生效后，杭州银行滨江支行申请执行，在执行过程中，该院于2016年10月17日向孙建国发出通知，对案涉房产不带租评估、拍卖，要求孙建国腾退房屋，孙建国作为案外人提出执行异议，该院于2016年12月1日做出（2016）浙0108执异49号执行裁定书，驳回了其异议申请，孙建国不服提起诉讼。一审再查明：根据孙建国的社会保险缴费变动记录，2006年3月-7月、2013年5月之后，其社保关系在凯达公司，孙建国于2003年起参与凯达公司建设项目的开发管理工作。孙建国提交了2011年2月16日与凯达公司签订的《房屋租赁合同》，合同内容：（1）房屋基本情况：凯达公司自愿将其位于杭州市上城区××幢××单元××室××室住宅（纯毛胚房）及地下一层28号、29号车位出租给原告，交付时间为2011年2月16日。（2）房屋租赁期为二十年，自房屋实际交付之日起算，双方一致同意，在二十年租期届满后，房屋租期可自动再延长二十年。（3）租金：双方一致认可由于孙建国已为凯达公司服务工作多年，具有重大、特殊贡献，经公司研究决定，孙建国在租赁期限内免交任何房租。公司承诺，在租赁承包房屋具备办理产权转让登记的条件时，将上述房屋及车位、附属设施无偿转让给孙建国或孙建国指定的自然人，并配合办理过户手续。（4）租赁期间相关费用由孙建国承担。（5）房屋使用，公司同意孙建国在租赁期间内有权自行处置房屋（包括但不限于转租、装修装潢、添置设施等，但不得转让）。涉及的有关费用（如装修费用）由孙建国自行承担。孙建国如改变房屋的内部结构、装修或安装重大设施设备，不可对房屋的结构安全造成影响。（6）其他约定：租赁期间，公司不得因任何原因提出终止合同。如公司强行要求收回房屋，若公司违约，公司应赔偿孙建国由此产生的损失和孙建国实际使用期限，结合当时市场租金价格剩余租期的损失。后孙建国对上述房屋进行了装修，上下两层已打通，至今居住。案涉房屋在孙建国提交的合同签订之前设定有抵押，并一直延续，2014年5月26日凯达公司又抵押给杭州银行滨江支行，抵押价值总计612万元，并办理了抵押登记。一审法院认为:孙建国提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。杭州银行滨江支行依据生效判决对案涉标的取得优先受偿权，该院在执行过程中进行评估、拍卖，符合法律规定。现孙建国认为其情形符合《执行异议和复议规定》第三十一条的条件，即在查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并已支付对价，占有使用该不动产，但依据该条款主张权利的须同时满足上述三个条件，首先是具有真实的租赁关系，本案中孙建国所提交的房屋租赁合同未经过登记备案，孙建国认为其在为凯达公司服务期间没有工资报酬，且有巨大、特殊贡献，凯达公司将房屋作为薪资和奖励免费出租20年，所提供的证据不足以证明其主张，因此孙建国不能证明租赁合同的真实性；第二，孙建国作为高管是知情公司的经营情况，案涉房屋一直设有抵押，孙建国与凯达公司均知情，在此情况下孙建国装修入住应当承担风险，即使如孙建国所说是以房抵薪，也只能说明凯达公司以房屋使用权抵偿债务，不是真正的租赁关系。凯达公司在抵押给杭州银行滨江支行时并未告知有这份合同，孙建国也没有提供证据证明其提出过异议，抵押一直延续，现即便占有也不能对抗优先受偿权。第三，合同内容中对房屋转让的条件没有明确，现孙建国认为条件成就依据不足，其要求确权缺乏事实和法律依据。综上所述，孙建国所提供的证据不能证明其对案涉房屋享有真实合法的租赁权，不符合《执行异议和复议规定》第三十一条第一款规定情形，因此孙建国的全部诉请该院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，于2017年11月14日作出判决：驳回原告孙建国的全部诉讼请求。案件受理费34800元，由原告孙建国负担。本院二审期间，各方当事人均无证据提交。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院根据上诉人孙建国的上诉请求和被上诉人杭州银行滨江支行的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：孙建国对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院认为，1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”以及第二百一十三条关于“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，租金是承租人使用租赁物而向出租人支付的对价，这是由租赁合同是有偿合同性质决定的，因此租金条款是租赁合同的重要条款之一。本案中，孙建国依据其与凯达公司签订的《房屋租赁合同》主张因其已为凯达公司服务工作多年，具有重大、特殊贡献，故凯达公司决定将房屋作为薪资和奖励免费出租20年供其居住使用，但孙建国所持证据并不足以证明薪资和奖励折抵租金的具体数额。同时，根据孙建国提交的社会保险缴费变动记录显示，凯达公司仅在2006年2月至2006年7月间为孙建国参保缴费5个月；虽孙建国提交了评审会议纪要、桩基工程会议纪要、工程联系单等证据可以证明其于2003年起参与凯达公司建设项目的开发管理工作，但上述证据并不足以证明孙建国为凯达公司做出过巨大、特殊贡献的事实存在。综上，一审法院认定案涉租赁合同缺乏真实性并无不当，上诉人孙建国主张停止执行案涉房产的理由不能成立，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权利。2.被上诉人杭州银行滨江支行对案涉房屋依法设定抵押权，并办理了抵押登记，上诉人孙建国提出的抗辩理由均不能对抗杭州银行滨江支行对案涉房产设立的法定抵押权。综上所述，上诉人孙建国的上诉理由均不能成立，本院不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人孙建国负担。本判决为终审判决。审判长 钱 晴审判员 朱 梅审判员 寿俊峰二〇一八年八月二十三日书记员 章 烨