广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13286号原告：程春阳，男，1980年4月17日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，原告：张翠萍，女，1983年11月9日出生，汉族，身份证住址陕西省澄城县，两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，董事长。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪嘉敏，广东中元（中山）律师事务所律师。原告程春阳、张翠萍与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人田念、洪嘉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告中山火炬开发区建设发展有限公司按逾期办理房地产权属证书实际天数（即2016年5月25日起至原告实际取得权属证书的2018年2月2日止，共计629天），以430379元为本金，按年利率6%计算违约金45118元给原告；2.被告中山火炬开发区建设发展有限公司向原告退还（6045.5元×0.5m）套内面积差异款3023元。事实与理由：原告与被告于2012年7月12日签订商品房买卖合同（该商品房坐落于：中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢903房），合同约定被告应当在商品房交付使用（2013年6月30日）后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理原告的权属证书，直至2018年2月12日才办理好原告的不动产权属证书。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条第2款约定：差异值为±0.6%以上±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该涉案商品房产权登记的套内面积与合同约定计价面积差异已超过0.6%，被告应向原告退还面积差异款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法作出公正判决。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.不动产权证书；4.购房发票。被告辩称：1.按合同第14条约定，如因小区业主违建造成迟延验收导致办证迟延，开发商无需承担责任，无需赔偿损失；涉案房产出现逾期原因在于小区业主存在违建情况，因此，被告认为无需承担逾期办证的违约责任；2.即使被告需要承担责任也应按照买卖合同第14条对于逾期办证的约定，原告应按应付房款每天万分之一计算违约金，因此原告计算方式不符合合同约定；且被告于2013年6月19日向原告发出收楼通知书，并安排其于6月29日前办理收楼，原告因自身原因迟延收楼，故起算时间应以实际交付时间为准；3.合同上第14条登记的是套内建筑面积，业主不动产权证上是专有建筑面积，无法确定专有建筑面积即套内面积，对套内面积差异不确认。经审理查明：2012年7月12日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢903房的预售商品房；购房总价430379元，单价6045.5元/平方米；建筑面积90.03平方米，其中套内建筑面积71.19平方米；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；出卖人应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务。同年7月23日，涉案房产办出商品房销售登记备案表，记载建筑面积90.03平方米，套内建筑面积71.19平方米。2013年7月17日，原告办理了涉案不动产的收楼手续。2018年2月6日，不动产登记部门受理了原告关于涉案不动产所有权转移及抵押登记的受理通知书。2018年2月12日，原告的不动产权证办出，不动产权证记载的房屋面积为89.82平方米，专有建筑面积70.69平方米。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同原、被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。被告逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称因业主违建致使逾期办证，其未提交证据予以证明，本院不予采信。双方签订的商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金”，但涉案合同系被告提供的格式合同，上述条款极大地免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定该条款无效。结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。根据合同约定，被告最迟应于2013年6月30日向原告交付涉案房产。现被告称因原告的个人原因延迟收楼，应按实际交付日（2013年7月17日）作为逾期办证违约金的起算时间，本院认为，“出卖人应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的合同条款中，第二款“商品房交付使用后720个工作日”应理解为该条款第一款所约定的2013年6月30日，而非商品房实际交付之日。故被告的主张，本院不予认可，原告要求按合同约定的2013年6月30日作为交付日，本院予以采纳。故，应以2013年6月30日起的720个工作日次日，即2016年5月25日为逾期办证违约金的起算时间。又根据合同关于“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定，逾期办证违约金应计算至涉案不动产登记受理之日（2018年2月6日），被告逾期办证天数为622天。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金44005元（430379×6%÷365×622）。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积71.19平方米，不动产权证登记房屋专有建筑面积70.69平方米。关于房屋套内建筑面积可否等同于房屋专有建筑面积，中华人民共和国住房和城乡建设部于2008年5月6日印发的《房屋登记簿管理试行办法》附件中对房屋登记簿记载内容说明如下：“【建筑面积】记载按照《房产测量规范》测量的房屋建筑面积，分别注明房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积。建筑物为多个所有人区分所有的，专有部分面积为套内建筑面积；建筑物不为多个所有人区分所有的，专有部分面积为建筑面积。”故本院认为，本案中，不动产权证登记的房屋专有建筑面积即商品房买卖合同约定的房屋套内建筑面积。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为0.74%，故被告应向原告退回房屋差价3023元【6045.5元/平方米×（71.19-70.69）平方米】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题解释》（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告程春阳、张翠萍支付逾期办证违约金44005元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告程春阳、张翠萍支付房屋面积差异款3023元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元，减半收取为502元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一八年八月十四日书记员 郑诗琳