云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2504民初1921号 原告：李黎，女，1977年9月4日出生，汉族，居民，住昆明市。 委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师.代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司职工。代理权限:特别授权。 原告李黎与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李黎的委托诉讼代理人范静，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李黎向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付2016、2017及2018年三年度的租金（租期为2016年l月1日起至2018年12月31日止）共计95143.61元（406927×8%×3-2518.87）；2.请求法院判决被告以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2016年2月1日起至2018年6月1日止迟延支付租金的违约金共计22627.63元；3.请求法院判决被告以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2018年6月2日起至付清上述租金之日止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我与被告于2011年5月6日签订《商品房购销合同》及《补充协议》[合同编号为:湖销住第5-××××号]，在合同中双方约定:我向被告购买位于弥勒市县城西区生态园以东“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第×期×幢××××号房产，合同约定的购买价款为408528元，实际支付的价款为406927元，签订合同后，我向被告付清了全部房款，并与被告签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定我将上述向被告所购买的房屋出租给被告，租期共计三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，在本合同约定的租期内被告每年按照我所购房屋价款的8%向我支付租金，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付。若被告迟延支付租金的，每迟延一天，被告应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。随后我将房屋交付被告使用。鉴于上述租赁合同所约，我与被告签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长三年，即租赁合同的租期共计六年，至2018年12月31日届满，所约定的租金计算标准不变，被告每年向我支付一次租金，《补充协议》未约定的事项按照租赁合同的约定执行。2013年1月1日起至2015年12月31日止的税后租金被告已经通过银行转账方式向我付清。从2016年1月1日起，被告未如约支付租金。出于对被告的信任及理解，为缓解被告资金周转压力，我于2017年3月1日与被告签订《[湖泉湾1号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，同意被告2016年度租金共计30226.54元分为12期，每期支付金额为2518.87元（合同上笔误写成:5037.76元），首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日以前支付。关于税费的代缴代扣问题，虽然《房屋租赁合同》有约定由被告代缴，但在前三年的租期里被告在扣下税费之后均未向我出示代扣代缴的发票，原告依法向税局查询，也未查询到被告代扣代缴的记录，因此我认为被告在前三年并未依约履行代扣代缴义务，致被告依法履行合同的目的不能实现，因此我有权收回此项授权，不再同意税费由被告代缴代扣，被告应将含税的租金支付给我，由我自己缴纳相关税费。综上所述，依据相关法律规定:被告应向我支付2016年度租金共计30035.29元（已经支付过1期），应于2017年l月1日至2017年1月31日期间向我支付2017年度租金共计32554.16元，应于2018年1月1日至2018年1月31日期间向我支付2018年度租金共计32554.16元；但截至我起诉之日，被告一再违反诚实信用原则，未按期支付租金，被告的上述行为已构成违约，被告应按《房屋租赁合同》第六条第四款、《补充协议》第三条的约定向我承担违约金，截至2018年6月1日止，上述违约金共计22627.63元。我认为我和被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《分期协议》均系双方真实意思表示，合法有效，签订后双方均应按照合同约定履行各自的义务，我已经将房屋交付被告使用，被告并未依约支付租金，己构成违约，而我多次向被告催要并且同意被告2016年租金分期支付，对于我的谅解，被告反而一再拖延租金支付。现特向人民法院起诉，望判如诉请。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.租金已经包含了税费，应扣减税费后再支付给原告，双方还签订了分期支付协议，分期支付协议是对原合同的变更，视为原告放弃2016年的违约金，2017年的违约金应从5月份开始起算；2.违约金的基数也应以扣减税费后的净租金计算，不应把税费纳入违约金计算范畴；3.违约金按日万分之五的标准过高，应参照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，予以调整；4.房屋租金过高，我方要求解除合同或者予以调整变更。 针对争议事实，原告向本院提交证据： 1.《商品房购销合同》及《补充协议》复印件各1份，收据复印件2份，《云南省地方税务局通用机打发票》复印件3份，欲证实原告对房屋的所有权属及房屋的价款情况。 2.《房屋租赁合同》、《补充协议》、《[湖泉湾1号]2016年返租公寓租金分期支付协议》、银行卡交易流水、湖泉湾Ⅰ号返租公寓业主卡使用须知复印件各1份，欲证实租赁关系合法有效，权利义务关系明确，原告已将房屋交付被告使用，被告就应依约按照实际购买价款的8%支付年度租金，迟延支付租金的，还应已未付租金为基数，按日万分之五的标准承担违约金。 被告未向本院提交证据。 经质证，原告提交的证据1，被告对《商品房购销合同》和载明为房款、退房款的云南省地方税务局通用机打发票联无异议，但认为其他发票与本案无关；证据2，被告认为湖泉湾Ⅰ号返租公寓业主卡使用须知与本案无关，对其他无异议。 经举证、质证，本院认为，对当事人提交的证据，相对方无异议的部分，本院予以采信并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1，收据和载明为配套费的云南省地方税务局通用机打发票与本案无关，不能证明原告欲证明的事实，不予采信；证据2，湖泉湾Ⅰ号返租公寓业主卡使用须知与本案无关，不能证明原告欲证明的事实，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2011年5月6日，原、被告签订合同编号为湖销住第5-3005号《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第×幢第××层××号房屋，建筑面积为51.05平方米，单价为每平方米8002.51元，房屋总价款为408528元。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期为自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2011年5月，原告向被告全额支付了购房款，但存在面积误差，实际房屋总价款为406927元。2014年1月9日，原、被告签订《补充协议》，约定将上述《房屋租赁合同》约定的租期延长三年至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2013年1月1日起至2015年12月31日止期间的租金被告已实际支付。因2016年度租金未付，2017年3月1日，原、被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金30226.54元分12期支付，每期应支付2518.88元（笔误写成5037.76元），首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年4月28日，被告转账支付原告第一期租金2518.88元，汇款用途记载为“2016年×-××××返租租金第一期”，剩余款项至今未付。现原告起诉来院要求解决。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，现原告已依约将该房屋实际交由被告经营管理，被告应按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定向原告支付租金，现被告未按期足额履行支付租金义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的年租金为按商品房购销合同约定购房价款的8%兼有投资性质。双方在签订《房屋租赁合同》时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费应在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告2016、2017、2018年度的房屋租金分别为30035.28元（406927×8%-2518.88）、32554.16元（406927×8%）、32554.16元（406927×8%），共计95143.60元。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金和相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成分期支付协议，该协议未对违约金另作约定，原告亦未明确表示放弃违约金，故协议签订前的违约金应按《房屋租赁合同》的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按《房屋租赁合同》约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金，现原告主张由被告以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2016年2月1日起至2018年6月1日止迟延支付租金的违约金共计22627.63元，并以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2018年6月2日起至付清上述租金之日止的违约金，因被告拖欠原告房屋租金的状态一直在持续，故原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，被告应支付原告截至到2018年6月1日的2016年度违约金为10323.82元[32554.16元×0.0005×393天＋2518.88元×0.0005×（427天＋397天+366天+336天+305天+275天+245天+214天+184天+153天+122天+94天）]；2017年度违约金为7910.66元（32554.16元×0.0005×486天）；2018年度违约金为1969.53元（32554.16元×0.0005×121天），共计20204.01元，并应以未付租金额、按日利率万分之五计算支付自2018年6月2日起至判决确定的履行期间届满之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告李黎自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金95143.60元和自2016年2月1日起至2018年6月1日止的违约金20204.01元，并按未付租金额为基数、按日利率万分之五计算支付自2018年6月2日起至实际付清款项之日止的违约金。 二、驳回原告李黎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2656元，减半收取计1328元，由原告李黎负担27元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1301元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  孙云霞 二〇一八年八月二十日 书记员  张人尹