湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0903民初2823号原告：罗国军，男，1962年5月13日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：曹文卿，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路桂苑小区**门面。法定代表人：颜昌华，系公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何俊男，湖南万维律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告罗国军（以下简称原告）与被告益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、判令被告支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金4658.1元（计算至2017年7月15日），并应按照已付房款的日万分之一的标准计算至实际办妥之日止。2、法院诉讼费用归被告承担。事实与理由：2013年4月3日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告支付408608元购买被告开发的雄森国际项目中的6幢22层2207号房屋，该房屋被告应当在2014年9月28日前交付。被告应当在交付使用后90日内完成该幢商品房的初始登记，之后360个工作日内办妥原告的房屋所有权证，再之后180个工作日内办好土地使用权证。如因被告的责任，未能在约定的时间内办理上述登记，原告不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。被告按期交房，但未在合同约定的期限内办妥房屋所有权证，也未按期办妥不动产权属登记，并且至今未完成，依据双方的合同约定，被告应当承担违约责任。被告辩称：第一，逾期办证并非被告的原因，根据合同约定被告不需承担违约责任。根据合同第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任。被告于2010年2月经挂牌取得益阳大道四号地块的土地使用权，同时经市政府要求整合零星用地统一开发，于2014年挂牌取得[2013]48号地块土地使用权。产权证至今无法办理是因为存在如下障碍：1、两宗土地均为毛地现状出让，截止目前为止，益阳市城投公司仍未完成拆迁交地，且前期拆迁成本均由被告垫付，而益阳市城投公司不确认拆迁成本，导致土地手续不能办理。2、项目内土地存在土地跨宗的问题，不能落宗，导致不能按合同约定期限办证。根据合同约定，非出卖人原因导致逾期办证的，开发商无需承担违约责任。非出卖人原因导致逾期办证的情况下，开发商不应全额承担违约责任，希望法院酌情调低违约金比率。第二，个别业主未及时、充分履行补充协议第七条之在先义务的，被告不承担延迟办证责任。补充协议第七条第1款：买受人委托出卖人办理房屋权属证书的，应办妥委托代办手续，并按照出卖人或房产部门的要求及时将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费或各项税费缴纳凭证一并交予出卖人。买受人未及时、充分履行前述义务导致办证延期的，由买受人自行承担法律责任。又根据民事诉讼举证规则，原告对前述条款的全面履行负有举证责任。根据庭审提交的证据来看，个别业主并未及时、全面履行合同在先义务，被告对其诉请不承担违约责任。第三，不动产登记暂行条例自2015年3月1日起施行，房产证于条例颁布后已经退出历史舞台，原告的该项诉讼请求应予以驳回。综上所述，出卖人不需承担违约责任。请贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院确认如下案件事实：一、2013年4月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于益阳西侧的雄森国际项目中的6幢22层2207号屋。房屋总价款为408608元。该合同第十条规定，被告应当在2014年9月28日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告以公积金贷款的方式支付了全部的购房款，被告已于2014年9月28日交付了房屋，但被告至今仍没有为原告办理好房屋的不动产权证。二、雄森国际项目部分业主就办证问题向湖南红网《百姓呼声》栏目组投诉，益阳市房地产管理局作了如下回复：“自2016年6月开始，房产证与土地证合并为不动产权证，雄森国际小区目前已交付的房屋均已取得了国土证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表等办理不动产权证所需的前期文件，契税和维修基金也已缴纳。办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与益阳市城投公司的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题，目前市政府正在组织协调”。三、根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。以上事实有《商品房买卖合同》、首付房款及税收票据、《关于（红调字[2017]0746号）的回复》等证据证实。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于被告是否违约、是否应向原告支付违约金的问题。经查，被告已于2014年9月28日向原告交付了房屋，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条关于办证期限的约定，扣除办理初始登记的90天、扣除540个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间段），即2017年2月8日。被告办证违约日期应以第二天即同年2月9日开始计算，计算至2017年7月15日，违约157天。被告应在2017年2月8日前办理房屋所有权证和土地使用证，但益阳市实行不动产统一登记制度后，自2016年6月6日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故被告办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。被告未按约定的期限办妥，存在违约行为，应当承担违约责任。被告辩称“涉案房屋不动产权证暂未办妥是因政府拆迁交地未完成、拆迁成本核算及资金返还工作无法推进以及存在土地跨宗等客观障碍所致，被告无需向原告承担违约责任”，本案中双方作为《商品房买卖合同》的相对方，应受合同约束，均应当按照合同约定履行各自义务，被告的该抗辩意见，本院不予支持。被告辩称“个别业主未及时、充分履行合同在先义务，被告不承担延迟办证责任”，因被告无证据证实，该抗辩意见，本院亦不予支持。二、关于原告诉请的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办妥上述权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房款的万分之一的标准向买受人支付违约金。本案原告要求被告支付逾期办证违约金，按逾期天数乘以已付总房款万分之一的标准计算的主张，被告提出该违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并没有提供证据证实被告逾期办理权属证书所造成的损失情况，原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金的诉求，过分高于原告因此而造成的实际损失，对此应当予以酌减。综合原告因被告的违约行为所造成的损失，并考虑到被告的过错程度、被告违约的实际情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付逾期办证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点五的标准进行计算。因双方在合同中约定了违约金计算至实际办妥登记之日止，故原告关于违约金应计算至办好不动产权证之日止的主张，本院予以支持。逾期办理房屋不动产权证计算至2017年7月15日违约金为3207.57元（408608元×万分之零点五×157天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告益阳雄森房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗国军支付违约金3207.57元（已计算至2017年7月15日），以后的违约金按已付总房款的万分之零点五为标准自2017年7月16日开始计算至不动产权证办妥之日止；二、驳回原告罗国军的其他诉讼请求。如果被告益阳雄森房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告益阳雄森房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  陈 静人民陪审员  蔡俊青人民陪审员  熊其生二〇一八年八月二十七日书 记 员  张 舞