广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终11130号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市新航凯实业有限公司，住所地：法定代表人：朱杰，总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱洪兴，男，汉族，1960年10月5日生，住所地：上述两上诉人共同委托诉讼代理人：夏小刚，广东中万律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳鹏城汇合物流园管理公司，住所地：法定代表人：陈家辉，总经理。委托诉讼代理人：李冬菊，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐慕苏，广东鼎方律师事务所实习律师。上诉人深圳市新航凯实业有限公司（以下简称新航凯公司）、朱洪兴因与被上诉人深圳鹏城汇合物流园管理公司（以下简称鹏城汇合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初字13921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新航凯公司、朱洪兴上诉请求：一、撤销（2017）粤0306初字第13921号民事判决第二、三项，改判鹏城汇合公司向新航凯公司、朱洪兴支付违约金人民币13万，新航凯公司、朱洪兴无需支付鹏城汇合公司电费20297.4元，合计150297.4元；二、本案诉讼费由鹏城汇合公司承担。事实和理由：新航凯公司、朱洪兴认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判依法改判。一、一审法院认定新航凯公司、朱洪兴违约在先，应向鹏城汇合公司支付违约金认定事实错误。首先，根据新航凯公司、朱洪兴与鹏城汇合公司于2017年3月31日签订的《解除租赁合同书》第四条的约定，新航凯公司、朱洪兴转租的次承租人可以选择续租和解除租赁合同。本案中，在双方签订解除租赁合同书后，新航凯公司、朱洪兴已经与所有次承租人解除租赁合同关系并签订了《解除租赁合同书》，合同签订日为2017年4月1日（所有解除租赁合同均已提交至法院），其中有25家商户（次承租人）以及楼梯间送水商户均同意继续承租，根据三方商定，同意续租的次承租人同时与鹏城汇合公司新签订了《房屋租赁合同》，办理上述手续同时，鹏城汇合公司收回了所有续签商户（次承租人）持有的新航凯公司、朱洪兴所开具的押金条原件，包括原合同原件等，各续租的次承租人用新航凯公司、朱洪兴出具的押金条原件换取鹏城汇合公司出具的新的押金条，鹏城汇合公司与所有续签商户（次承租人）签订的《房屋租赁合同》，开具的押金条原件的日期均是2017年4月1日，与新航凯公司、朱洪兴提交的同意续租的次承租人之一深圳市京鹏物流有限公司与鹏城汇合公司续租签订的《房屋租赁合同》以及鹏城汇合公司出具给该公司的押金条等证据相符，印证了新航凯公司、朱洪兴已经将所有需续租的商户（次承租人）向鹏城汇合公司办理了相关交接手续，续租的商户（次承租人）均与鹏城汇合公司重新办理了《房屋租赁合同》和换取了鹏城汇合公司出具的押金条，其余的4家商户均因不愿续租而于2017年4月1日直接与新航凯公司、朱洪兴办理了解除租赁合同并及时搬离。而且根据新航凯公司、朱洪兴与鹏城汇合公司于2017年3月31日签订的《解除租赁合同书》第四条的约定，如果新航凯公司、朱洪兴未按规定期限清理租赁屋内动产，鹏城汇合公司可自行清理无需返还，何况鹏城汇合公司并没有提出和证明存有上述情况的情形。其二、在新航凯公司、朱洪兴已经协助鹏城汇合公司与其续租的次承租人办理了相关手续后，鹏城汇合公司应当及时向新航凯公司、朱洪兴出具有关交接有关单证原件的交接清单资料，但鹏城汇合公司在收回有关单证原件后，不但不配合出具签收证明，反而违背诚信否认已收到相关单证原件的事实。根据双方的约定，同意续租的次承租人交给新航凯公司、朱洪兴的押金（保证金）由新航凯公司、朱洪兴直接转给鹏城汇合公司，次承租人将新航凯公司、朱洪兴出具给他们的押金条原件拿去鹏城汇合公司处换取鹏城汇合公司开具的押金条。因此根据常理，如果续租的次承租人没有将合同、协议以及其出具给他们的押金条原件等交给鹏城汇合公司，尤其是新航凯公司、朱洪兴出具给次承租人的押金条原件，押金条载明的金额合计达三十万元之多，新航凯公司、朱洪兴怎么可能同意主动从鹏城汇合公司应支付给新航凯公司、朱洪兴的金额中扣除，如果按鹏城汇合公司所说的，次承租人没有将新航凯公司、朱洪兴出具的押金条交给鹏城汇合公司，那么，鹏城汇合公司同意收取新航凯公司、朱洪兴三十多万元所谓押金的依据在哪里。一审也判决抵扣了该笔押金款，如果是这样，新航凯公司、朱洪兴将面临次承租人向其索要三十多万押金的巨大风险，明显不合常理，由此可以反映鹏城汇合公司在讲假话，违背了诚实信用，而且这是在新航凯公司、朱洪兴提交证明均与所有次承租人签订了解除租赁合同的情况下。其三、新航凯公司、朱洪兴在办理完交接手续后，多次要求鹏城汇合公司办理结算，并通过短信、微信向鹏城汇合公司经理陈俊秋要求办理结算，2017年5月1日通过邮寄送达的方式要求鹏城汇合公司按照合同办理相关结算，但鹏城汇合公司以种种理由推脱，通过2017年4月22日陈俊秋和朱洪兴的手机短信记录可以看出，鹏城汇合公司经常不配合新航凯公司、朱洪兴办理相关手续。对此一审判决也认定新航凯公司、朱洪兴一直采取积极态度进行磋商，反而鹏城汇合公司一直拖延，由此也可想而知鹏城汇合公司的态度一直是不配合的，因此要让鹏城汇合公司配合出具相关签收单证太难了。因此，新航凯公司、朱洪兴提交的证据足以证明新航凯公司、朱洪兴已经按合同约定履行了办理相关交接义务，一审法院仅以新航凯公司、朱洪兴没有提交鹏城汇合公司出具的相关收据为由片面认定鹏城汇合公司违约在先是错误的，应予依法纠正。二、原审法院认定鹏城汇合公司无需支付5万元商铺复原维修款错误。该五万元垫付的商铺复原整修款是在2017年1月12日因鹏城汇合公司在与新航凯公司、朱洪兴签订合同后，迟迟未能交付合同约定的租赁物，后经双方友好协商，由新航凯公司、朱洪兴请人进行商铺复原整修，双方各承担一半整修费用，该五万元是鹏城汇合公司双方一致同意由新航凯公司、朱洪兴垫付，鹏城汇合公司承担的情况下发生的，且在2017年5月2日至5日的微信语音通话中鹏城汇合公司经理（经办人）陈俊秋承认该笔5万元款是鹏城汇合公司同意支付的。三、一审判决新航凯公司、朱洪兴支付鹏城汇合公司电费20297.4元超出一审双方的诉讼请求范围。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，撤销原判决，依法改判。鹏城汇合公司辩称，新航凯公司、朱洪兴的上诉请求没有事实和理由，在新航凯公司、朱洪兴与鹏城汇合公司签订的解除租赁合同书中，双方约定的补偿金是附条件的支付，并不是附期限的。在双方的约定中系双方完成交接后，新航凯公司、朱洪兴出具移交交接清单列表之日起三日内，且抵扣了必要费用后才支付该补偿款，但事实上，新航凯公司、朱洪兴自始至终均没有完成所有的交接工作，也没有制作交接列表，双方对账目并没有进行清算和确认，尚不符合支付款项的条件。根据一审查明的事实，新航凯公司、朱洪兴也承认其没有制作过移交清单列表，根据双方的合同约定，新航凯公司、朱洪兴的行为已构成违约，在新航凯公司、朱洪兴不履行其义务的情况下，鹏城汇合公司无奈进行部分交接工作来减少损失，但鹏城汇合公司的行为并不是新航凯公司、朱洪兴不构成违约的理由。根据合同明确约定，新航凯公司、朱洪兴只要没有按照合同约定履行完全交接义务及制作交接列表，就已经构成违约。故一审在此基础上认定新航凯公司、朱洪兴存在违约行为，向鹏城汇合公司支付违约金，有充分的事实和法律依据，一审判决抵扣的电费系在双方合同约定里面，抵扣相应费用后，进行支付的款项并未超出双方诉讼请求范围。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。新航凯公司、朱洪兴向一审法院起诉请求：一、鹏城汇合公司向新航凯公司、朱洪兴返还租赁押金、支付补偿款及垫付的工程款等余额人民币414480元（包括经济赔偿款330000元、返还的押金516000元、新航凯公司、朱洪兴垫付的装修款50000元，再扣除2017年1至3月的租金172000元及新航凯公司、朱洪兴收取的商户押金30950）；二、鹏城汇合公司向新航凯公司、朱洪兴支付违约金100万元；三、本案诉讼费由鹏城汇合公司承担。鹏城汇合公司向一审法院反诉请求：一、新航凯公司、朱洪兴与鹏城汇合公司签订的《解除租赁合同书》因新航凯公司、朱洪兴违约而解除；二、新航凯公司、朱洪兴向鹏城汇合公司支付2017年5月份106号、107号、372号商铺租金、管理费、卫生费共计10737元；三、新航凯公司、朱洪兴向鹏城汇合公司支付违约金10万元（约定100万元，暂定10万元）；四、新航凯公司、朱洪兴承担本案本诉、反诉的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月27日，朱洪兴与鹏城汇合公司签订《房屋租赁合同书》，约定鹏城汇合公司将其承租的位于XXX商住楼A、B、C、D、E、F栋一、二、三层建筑面积为8600平方的物业转租给朱洪兴，租期12年。2016年11月19日，新航凯公司、朱洪兴与鹏城汇合公司签订《房屋租赁合同书》之补充协议，约定朱洪兴将《房屋租赁合同书》的全部权利义务变更给新航凯公司，朱洪兴不再是《房屋租赁合同书》中的履行主体。2017年3月31日新航凯公司、朱洪兴与鹏城汇合公司签订《解除租赁合同书》，达成如下意见：一、同意解除此前签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同书》之补充协议；二、鹏城汇合公司同意给新航凯公司、朱洪兴共计33万元作为经济补偿；三、协议签订起10日内新航凯公司、朱洪兴须向鹏城汇合公司办理完毕物业交接手续，提供包括但不限于其在转租过程中与次承租人签订的合同、协议、押金保证金收据等原件，并制作清单列表盖章确认；四、协议签订起15日内，新航凯公司、朱洪兴与其转租的次承租人协商解除租赁关系或将租赁关系变更至鹏城汇合公司名下，如次承租人愿意继续承租鹏城汇合公司需接收，如次承租人不愿意，新航凯公司、朱洪兴须将租赁物完整交付鹏城汇合公司（租赁物动产新航凯公司、朱洪兴清理，装修设施及其他不动产归鹏城汇合公司所有）；五、鹏城汇合公司同意在朱洪兴缴纳的人民币516000元押金和头一个月租金人民币258000元中扣除包括但不限于租金、水电费等应缴纳的费用及转租中次承租人的保证金、押金等费用，扣除上述费用后如还有剩余，将剩余部分金额无息退还新航凯公司、朱洪兴，若不足抵则在33万元补偿金中抵扣，费用按多退少补原则；六、任何一方违反本合同的约定，守约方有权要求违约方承担人民币100万元的违约金，违约金不足弥补实际损失的按实际损失承担违约责任。在合同履行过程中,鹏城汇合公司未按约定支付新航凯公司、朱洪兴剩余款项，新航凯公司、朱洪兴遂诉至一审法院，酿成本纠纷。一审法院认为，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。本案的争议焦点在于合同双方谁是违约方。鹏城汇合公司主张其未向新航凯公司、朱洪兴付款系因新航凯公司、朱洪兴未履行完毕物业交接手续，未提供与续租的次承租人签订的合同、协议、押金保证金收据等原件，新航凯公司、朱洪兴予以否认，按照常理，合同、押金原件等如此重要之物品的交接，接收方应出具收据等凭证，但新航凯公司、朱洪兴未提供任何证据证明其移交了上述物品，应承担举证不能的不利后果，新航凯公司、朱洪兴在此问题上构成违约。但原审法院认为，新航凯公司、朱洪兴的违约行为并非根本违约，鹏城汇合公司已积极采取行动与续租的商户均签订了租赁合同并重新出具了押金条，已达到了与新航凯公司、朱洪兴履行合同义务相同的后果，未影响正常的经营活动，因此本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的条件，故对于鹏城汇合公司确认双方签订的《解除租赁合同通知书》因新航凯公司、朱洪兴违约而解除的反诉请求，原审法院不予支持。鹏城汇合公司以京鹏物流公司拖欠其租金、管理费、卫生费共计10737元，而新航凯公司、朱洪兴与京鹏物流公司系关联企业为由要求新航凯公司、朱洪兴支付该租金，原审法院认为，鹏城汇合公司既未举证证明京鹏物流公司拖欠其租金的事实，也未举证证明新航凯公司、朱洪兴与京鹏物流公司系关联企业，且鹏城汇合公司的该项请求，系基于另一租赁合同关系，因此，对于鹏城汇合公司的该项反诉请求，原审法院不予支持。新航凯公司、朱洪兴的违约行为造成鹏城汇合公司损失较小，且双方在结算金额上具有分歧，新航凯公司、朱洪兴一直采取积极态度进行磋商，反而鹏城汇合公司一直拖延，且鹏城汇合公司已实际收回了涉案租赁物业，并未造成实际损失的扩大。因此，原审法院酌定新航凯公司、朱洪兴需赔偿鹏城汇合公司违约金40000元。对于鹏城汇合公司的其他反诉请求，原审法院不予支持。关于新航凯公司、朱洪兴关于要求鹏城汇合公司返还租赁押金、支付补偿金及装修费等414480元的诉讼请求。原审法院认为，根据双方在《解除租赁合同书》约定，鹏城汇合公司同意给新航凯公司、朱洪兴共计33万元作为经济补偿，516000元押金和头一个月租金人民币258000元中扣除包括但不限于租金、水电费等应缴纳的费用及转租中次承租人的保证金、押金等费用，扣除上述费用后如还有剩余，将剩余部分金额无息退还新航凯公司、朱洪兴，因此，新航凯公司、朱洪兴请求鹏城汇合公司支付新航凯公司、朱洪兴经济补偿金330000元，扣除租金、水电费及转租押金后的押金，原审法院予以支持，其主张其垫付了装修费50000元，既未提供证据证明该费用存在，且双方也未在合同约定有鹏城汇合公司承担或补偿，故原审法院对新航凯公司、朱洪兴该项请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。对于续租商户押金的问题，新航凯公司、朱洪兴主张是309520万元，并列明了清单，鹏城汇合公司对此不予认可，认为不够全面，但未能提供证据证明存在遗漏，因此，原审法院认可新航凯公司、朱洪兴主张的309520万元。对于鹏城汇合公司要求新航凯公司、朱洪兴支付变压器耗损费的问题，鹏城汇合公司仅提供了一个单方面出具的通知，未证明其与新航凯公司、朱洪兴之间就变压器耗损费的承担达成了一致意见，新航凯公司、朱洪兴亦不认可，故原审法院对鹏城汇合公司该项主张不予支持，经双方确认的实际电费为20297.4元，1-3月房租172000元。综上所述，鹏城汇合公司应支付给新航凯公司、朱洪兴的款项金额应为：退还新航凯公司、朱洪兴的押金516000元+经济补偿330000元-2017年1-3月房租172000元-电费20297.4元-租户押金309520元=344182.6元。由于在双务履行合同中，新航凯公司违约在先，因此，其主张鹏城汇合公司支付违约金1000000元，原审法院不予支持。一审法院判决：一、鹏城汇合公司应于本判决生效之日起五日内支付新航凯公司344182.6元；二、新航凯公司应于本判决生效之日起五日内支付被告鹏城汇合公司违约金40000元；三、驳回新航凯公司、朱洪兴其他诉讼请求；四、驳回鹏城汇合公司其他反诉请求。如果鹏城汇合公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17530元及诉讼保全费5000元合计23530元，由鹏城汇合公司承担5726元，新航凯公司、朱洪兴承担17804元。反诉受理费1257元，由鹏城汇合公司承担803元，新航凯公司、朱洪兴承担454元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点在于新航凯公司、朱洪兴是否严格履行《解除租赁合同书》约定的义务。新航凯公司、朱洪兴上诉称，《解除租赁合同书》约定的合同、押金保证金收据等资料原件均已交付给鹏城汇合公司，但其未能提交任何证据证明该主张。鹏城汇合公司自行与续租商户签订租赁合同并重新出具押金条的事实亦无法推断新航凯公司、朱洪兴实际履行了移交资料原件的义务。根据民事证据举证责任规则，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故新航凯公司、朱洪兴应承担举证不能的不利后果。原审据此认定新航凯公司、朱洪兴存在违约，适用法律正确，本院予以维持。关于违约金，鉴于鹏城汇合公司实际收回租赁房产，原审已经在衡量实际损失的基础上将违约金数额由约定的100万元酌情调低为4万元，新航凯公司、朱洪兴无证据证明该数额仍明显高于实际损失，本院对原审认定的4万元违约金予以确认。此外，新航凯公司、朱洪兴上诉主张其垫付商铺复原维修费用5万元，对此仅提交了微信语音记录予以证明，鹏城汇合公司对其真实性不予确认，在无其他证据佐证的情况下，该证据不能单独作为认定事实的依据。故对新航凯公司、朱洪兴主张的5万元维修费用本院不予支持。关于电费20297.4元，《解除租赁合同书》明确约定鹏城汇合公司在向新航凯公司、朱洪兴退还的费用中应当扣除水电费部分，原审在计算新航凯公司、朱洪兴诉请鹏城汇合公司应退还的金额时扣除电费20297.4元，处理结果正确，本院予以维持。综上所述，新航凯公司、朱洪兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3306元，由上诉人深圳市新航凯实业有限公司、朱洪兴负担。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 许  莹  姣审判员 邓    媛二〇一八年八月六日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。