广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤19民申87号再审申请人（一审原告）：陈观康，男，汉族，1955年8月2日出生，住所地为广东省吴川市，委托诉讼代理人：黎明珍，广东今久律师事务所律师。被申请人（一审被告）：东莞荔景山庄商住开发有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇鹿湖山。法定代表人：简建章。破产管理人:广东尚宽律师事务所。被申请人（一审被告）：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区银河北路12号建设大厦六楼。法定代表人：曹永生。一审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行，住所地：广东省东莞市樟木头镇永宁路展鹏大厦。负责人：邓政康。委托诉讼代理人：罗玉梅，女，该行员工。委托诉讼代理人：郑雪峰，男，该行员工。一审第三人：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道深南大道1003号大中华国际金融中心（东方新天地广场）A座20-21层。负责人：吴斌。一审第三人：东莞市樟木头镇人民政府，住所地：广东省东莞市樟木头镇银河北路1号。负责人：李惠明。再审申请人陈观康因与被申请人东莞荔景山庄商住开发有限公司（以下简称荔景山庄公司）、东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头房地产公司）及一审第三人中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行（以下简称工行樟木头支行）、中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达公司深圳分公司）、东莞市樟木头镇人民政府（以下简称樟木头镇政府）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第304号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈观康申请再审称，一、根据樟木头镇政府提供《流动资金借款合同》(合同编号：2003年樟行借字第011号)第11条的约定：“自本合同签订之日起，甲方须尽快销售提供作为抵押物的商品房(按照2300元／㎡-2800元／㎡价格，如须低于该价格销售，必须征得乙方同意)，并将销售款全部即时用于清还贷款(不受本合同借款到期日的限制)，如果2004年12月1日前，甲方未处理完成所有抵押物，乙方有权提前收回剩余贷款，并有权处理甲方提供的抵押物。”该条款明确约定荔景山庄公司可以出售案涉房屋。上述借款合同签订于2003年3月4日，而荔景山庄公司与陈观康的交易行为发生在上述时间之后。具体为在2003年4月1日签订了《协定证明》，约定以工程款抵消购房款的方式受让案涉房屋，受让价格在2300元-2800元的范围；2003年5月1日，荔景山庄公司将案涉房屋交付给陈观康使用。由此可见，荔景山庄公司与陈观康的交易行为，事前已经获得工行樟木头支行的书面同意，该转让行为合法有效。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务。陈观康通过以工程款抵消购房款的方式受让案涉房屋，自工行樟木头支行同意荔景山庄公司出售房屋且陈观康付清案涉房屋的购房款之日起，工行樟木头支行对案涉房屋不再享有抵押权，其享有的抵押权已经转变为提前受偿所担保的债权，只对案涉房屋的购房款享有优先受偿权。鉴于荔景山庄公司同意以工程款抵消购房款，付款主体转变为荔景公司，并非陈观康。因此，樟木头镇政府应当涂销案涉房屋的抵押权，协助陈观康办理过户手续。三、樟木头镇政府享受抵押权对应的40套房屋中，已经有部分房屋消除了抵押权登记，由此说明樟木头镇政府购买抵押权的目的是协助业主办证，这与樟木头镇政府在2012年11月9日颁发的《关于印发的通知》(第7页)内容与精神是一致的。综上所述，陈观康与荔景山庄公司的房屋交易行为已经获得了抵押权人工行樟木头支行的同意，抵押权人对案涉房屋享有的抵押权已经转化为享有提前受偿的担保债权，并且樟木头镇政府购买工行樟木头支行债权的目的在于协助业主办证。因此，一审法院认定案涉房屋转让行为未获得抵押权人同意，属认定事实错误。请求撤销一审判决，改判：荔景山庄公司及樟木头房地产公司协助陈观康办理位于东莞市樟木头××山庄××景台景××楼××室房屋的产权登记手续；本案的诉讼费由荔景山庄公司、樟木头房地产公司承担。工行樟木头支行提交意见称，因陈观康并无向作为第三人的工行樟木头支行主张任何权利或要求承担任何义务，工行樟木头支行所作答辩仅作为查明本案事实和参考依据，不能作为承担责任的理由。一、工行樟木头支行作为案涉房屋的抵押权人，对于案涉房屋的转让是在满足借款合同约定的特定还款条件并附有销售价格约束的条件下同意的，并非无条件地同意。工行樟木头支行于2003年3月4日与荔景山庄公司签订了《流动资金借款合同》(合同编号：2003年樟行借字第011号)第十一条“双方约定的其他事项”约定：“自本合同签订之日起，甲方须尽快销售提供作为抵押物的商品房(按照2300元／㎡-2800元／㎡价格，如须该价格销售，必须征得乙方同意)，并将销售款全部即时用于清还贷款(不受本合同借款到期日的限制)，如果2004年12月1日前，甲方未处理完成所有抵押物，乙方有权提前收回剩余贷款，并有权处理甲方提供的抵押物。”该条款应理解为在借款人同意将全部抵押物销售款即时用于清还贷款的特定还款条件下，抵押权人才附有销售价格约束的条件同意在满足销售价格限制下其出售其抵押物，并非抵押权人无条件地同意抵押人可以随意处置抵押物。二、在借款人未能清偿贷款情况下，工行樟木头支行作为抵押权人对抵押物享有抵押权不因抵押物的出售行为而受到任何不利影响。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，抵押人出售抵押房产所得价款未用于清偿工行樟木头支行的贷款，工行樟木头支行不会自动放弃对抵押房产的抵押权，不会自动放弃对案涉房产出售所得相关款项的优先受偿权。工行樟木头支行上述抵押权已随工行樟木头支行对荔景山庄公司主债权转让至信达公司深圳分公司，并归信达公司深圳分公司享有。荔景山庄公司、樟木头房地产公司、工行樟木头支信达公司深圳分公司、樟木头镇政府未提交书面意见。本院经审查认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋已办理了抵押登记，陈观康主张工行樟木头支行于2003年3月4日与荔景山庄公司签订了《流动资金借款合同》(合同编号：2003年樟行借字第011号)第十一条“双方约定的其他事项”约定“自本合同签订之日起，甲方须尽快销售提供作为抵押物的商品房(按照2300元／㎡-2800元／㎡价格，如须低于该价格销售，必须征得乙方同意)，并将销售款全部即时用于清还贷款(不受本合同借款到期日的限制)……”视为当时的抵押权人工行樟木头支行书面同意荔景山庄公司与陈观康之间的以房抵工程款的交易行为。但该条款应理解为在借款人同意将全部抵押物销售款即时用于清还贷款的特定还款条件下，抵押权人才附有销售价格约束的条件同意在满足销售价格限制下其出售其抵押物。在该条款中已明确要“将销售款全部即时用于清还贷款”,明显地，荔景山庄公司与陈观康都没有履行该义务。在借款人未能清偿贷款情况下，工行樟木头支行作为抵押权人对抵押物享有抵押权不因抵押物的出售行为而受到不利影响。因此，陈观康没有证据证明该转让行为已征得抵押权人工行樟木头支行的同意，现抵押权人樟木头政府也不同意该房屋过户登记，经一审法院释明，陈观康也不愿意变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失等。因此，陈观康主张的再审事由不能成立，本院不予采纳。综上，陈观康的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈观康的再审申请。审判长  何小玲审判员  吴国鹏审判员  王惠嫦二〇一八年八月二十七日书记员  卢柳芝