重庆市荣昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0153民初3368号 原告：梁益超，男，1950年6月29日生，汉族，住重庆市荣昌区。 原告：胥世英，女，1956年8月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。 被告：毛平，男，1972年4月4日生，汉族，住重庆市荣昌区。 第三人：夏光荣，男，1968年10月14日生，汉族，住重庆市荣昌区。 原告梁益超、胥世英与被告毛平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法追加夏光荣为第三人并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁益超、胥世英，被告毛平，第三人夏光荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梁益超、胥世英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金16800元；2、判令被告支付原告合同违约金30000元；3、判令被告赔偿原告经济损失20000元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加了一项诉讼请求，即要求解除与被告签订的《租房协议》。事实及理由：2015年6月3日，被告与原告签订了《租房协议》，约定原告将其所有的位于荣昌区双河街道沿河街××号门面出租给被告，租赁期限为五年，租金为每年14400元。协议还约定双方租金交付方式等有关事宜。协议签订次日，被告即按照约定向原告支付了第一年度的租金14400元，当天下午，原告便将门面交付被告使用。2016年6月，被告按照约定应当向原告支付第二年的房租，但被告却以房租偏高等种种理由拒不支付。期间经原告多次催促，被告才于2018年3月30日通知其雇员夏光荣代其补交了12000元房租，但至今仍欠原告16800元房租未付。原告认为被告违反诚实信用，拒不按照约定支付原告租金，已经违反了合同法的相关规定，故原告现起诉至法院，请求依法判决。 毛平辩称：原告并未将门面实际交付被告使用，存在一房二租。原告方于2010年起便将涉案门面租赁给案外人夏光荣经营燃气具、桶装纯净水，租赁期限为五年。2015年2月底，合同期满后，承租人夏光荣有优先承租权。在被告不知情的情况下，原告于2015年6月3日又与被告签订了《租房协议》，协议签订当天被告就支付了原告房租14400元。但原告在收到被告支付的第一年的房租后，并未将门面交付被告使用，而是继续由夏光荣经营使用，并且收取了夏光荣的租金。为此，被告多次找到原告及夏光荣协商未果，被告至今未取得门面使用权，且原告并未退还租金，原告存在一房二租的欺诈违约行为，被告将保留对原告违约行为的诉权。因此，原告系虚假诉讼，被告系受害者，支付了租金但并未实际使用门面，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人夏光荣称：本案与我无关，我租赁了原告的房屋。 本院经审理认定事实如下：原告梁益超与胥世英系夫妻关系。2015年6月3日，二原告（甲方）与被告毛平（乙方）签订了《租房协议》。该协议约定二原告将其所有的位于荣昌区双河街道沿河街××号门面（住：该门面房地产权证上载明的坐落位于荣昌县双河镇中和街×号×幢×号，建筑面积为40.72平方米）出租给被告毛平使用，租赁期限为五年（2015年6月3日至2020年6月2日）。协议载明：“…三、租房租金：年租金壹万肆仟肆佰元（小写：14400.00元）。四、付款方式：自本合同签订之日起，首付全年房租，每期满一年付款一次，由乙方依据甲方收据，直接打入甲方指定的银行账户。…六、违约责任：若甲方违约，支付违约金伍万元”。合同还约定了其他权利义务。庭审中，双方均认可协议中约定的付款方式为预付一年房租，即每年先预付租金，再使用房屋。2015年9月1日，被告毛平取得了重庆市荣昌区商务局发放的《燃气经营许可证》，许可证载明企业名称为“重庆市荣昌区毛平液化气经营部”，法定代表人姓名为毛平，登记注册地址为涉案门面。 协议签订后，被告毛平按照约定向原告支付了第一年即2015年6月3日至2016年6月2日期间的租金14400元，此后毛平至今未支付租金。原、被告签订协议前，涉案房屋由第三人夏光荣使用。2018年3月30日，夏光荣让其子夏凯通过转账向原告梁益超支付了12000元，同年6月2日原告梁益超向第三人夏光荣出具了收条载明：“今收到夏光荣交来的房租费壹万贰仟元整。注：2016年6月2日至2018年6月2日每年夏光荣自费6000，其余赊欠由毛平支付按原合同执行…”。庭审中，原告称协议签订当天原、被告便到达涉案门面处，在夏光荣在场的情形下将门面及钥匙交付给了被告毛平，并由毛平转账支付了第一年的租金。夏光荣是帮被告送液化气的员工，他向原告支付的租金是替毛平代为支付的。被告毛平称：“原告并未将涉案门面及钥匙交付给我，因为协议签订后夏光荣还有很多货物在涉案门面内，原告并未强制要求夏光荣搬走，我当时提出不租原告的门面，原告说夏光荣几天就搬走了，我就同意了，几天后我去找了原告，但还是没有搬。后来我因为生意忙，找了原告几次要求退房租或交付房屋，但一直没有解决，我一直以为原告是找了夏光荣收了房租的，原告的门面是租赁给夏光荣的”。为证实其所主张的事实，第一次庭审中被告毛平申请夏光荣作为证人出庭作证。夏光荣陈述：“2010年至2015年间我一直在原告夫妇处承包门市经营液化气和纯净水，每月支付原告液化气10元/瓶、水1.5元/桶，不缴纳租金。从2015年合同期满后到现在，我每年支付原告房租6000元，之前的模式就取消了，直到2018年5月21日我将房屋返还给原告。2018年6月2日我交付给原告的租金12000元是代表我交纳给原告的2016年6月2日至2018年6月2日的租金，不是帮毛平交的。原、被告间签订的协议我之前不知道，但后来知道了，当时原、被告当着我的面，均同意我继续使用门面经营，第一年（2015年6月3日至2016年6月3日）的租金6000元是经过原、被告双方同意后交给毛平的，2016年6月3日至2018年6月1日的租金是交给原告的。2015年6月3日后，被告毛平一直没有使用过该房屋”。原告对夏光荣的陈述均不认可，被告毛平对夏光荣的陈述无异议，并称其收取夏光荣支付的6000元租金是因其已支付原告14400元租金，为了减少自身损失。 上述事实，有原、被告及第三人陈述、《租房协议》、《燃气经营许可证》、打款凭证、收条、结婚证、房地产权证等证实，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效，合同双方应当按照约定履行。本案争议的焦点一是原告是否将涉案门面交付被告使用，二是合同是否应当解除以及被告是否应当支付租金、违约金及赔偿原告经济损失。 针对第一个争议焦点：首先，根据原告提供的《燃气经营许可证》，被告毛平在《租房协议》签订后的2015年9月1日取得了以涉案门面为注册地址的燃气经营许可证，该证据系具有社会管理职责的国家机关出具，具有较强的证明效力，足以证实被告在协议签订后取得了涉案门面的使用权，被告并未举示相反证据予以推翻。其次，原、被告双方均认可被告毛平按照协议约定支付了一年的租金14400元，但若根据被告陈述，其在并未实际取得门面的情形下，距今三年多时间内被告都未采取任何法律措施要求原告返还租金，有违常理。最后，夏光荣称其一直租赁使用原告门面，则其应当向原告支付租金，但其又称向被告毛平支付了一年的租金，前后矛盾且无合理解释。加之夏光荣作与本案有重大利害关系，其陈述证明效力较低，本院对其不予采信。综上，本院对被告辩称的原告未交付房屋的相关意见不予采信。 针对第二个争议焦点：原、被告签订《租房协议》后，原告按照约定将门面交付被告使用，被告应当向原告支付房租。但被告仅支付了第一年的租金14400元，此后的租金未按时支付，已构成根本违约，导致原告合同目的无法实现，故本院对原告要求解除《租房协议》的诉讼请求依法予以支持。同时对被告应当支付原告的各项费用确认如下： 1、房屋租金。根据合同约定2016年6月3日至2018年6月2日期间，被告应当支付原告的租金28800元，庭审中原告自认夏光荣向其支付的12000元系代被告支付的租金，扣除该款后，原告要求被告补交2016年6月3日至2018年6月2日期间的房屋租金16800元符合双方约定，本院依法予以支持。 2、违约金及损害赔偿金。被告未按时支付租金，确属违约，因原告并无证据证明被告欠付租金给其造成了经济损失，故被告违约给原告造成的损失即资金占用利息，但原告主张的的违约金30000元及经济损失20000元，共计50000元，过分高于原告损失，本院依法予以调整，违约金酌情以未付租金为基数按照年利率24%计算至租金付清为止。根据协议约定，被告应当于2016年6月3日前支付第二年（2016年6月3日至2017年6月2日期间）的租金14400元，应当于2017年6月3日前支付第三年（2017年6月3日至2018年6月2日期间）的租金14400元，但根据原告自认，被告仅于2018年3月30日通过夏光荣向原告支付了租金12000元。故截止2018年3月30日，第二年的租金被告应当支付原告违约金14400元×24%÷365天/年×665天=6296.55元，第三年租金被告应当支付违约金14400元×24%÷365天/年×300天=2840.55元，以上共计9137.1元。2018年3月30日以后的违约金，被告应当以未付租金16800元为基数，自2018年4月1日起按年利率24%支付至租金付清为止。因本院支持的违约金中已考虑到原告经济损失，故原告要求被告支付经济赔偿金的诉讼请求本院不再支持。至于被告毛平及第三人夏光荣存在何种关系，因不属本案审理范围，本院不予评判，双方可另行处理。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告梁益超、胥世英与被告毛平于2015年6月3日签订的《租房协议》； 二、被告毛平于本判决生效后十日内支付原告梁益超、胥世英2016年6月3日至2018年6月2日期间的租金16800元； 三、被告毛平于本判决生效后十日内支付原告梁益超、胥世英违约金9137.1元，并自2018年4月1日起以16800元租金为基数按年利率24%支付原告梁益超、胥世英剩余违约金至租金付清为止； 四、驳回原告梁益超、胥世英的其他诉讼请求。 如果被告毛平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1220元，减半收取计610元（原告已预交），由被告毛平负担224元，原告梁益超、胥世英负担386元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审判员  邬霞 二〇一八年八月一日 法官助理朱俊亨 书记员易江虹