福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初4824号 原告（反诉被告）：江建兴，男，汉族，1984年7月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人刘侹杰，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵东德，男，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：黄清，女，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人（反诉被告）：福建好家置业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区安泰街道新权南路**鑫涛苑**楼**02店面，统一社会信用代码：91350100077431044L。 法定代表人陈静宇，总经理。 委托诉讼代理人付丽，系公司员工。 反诉被告：陈龙，男，汉族，住福建省罗源县。 原告江建兴与被告赵东德、黄清、第三人福建好家置业有限公司（好家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，被告赵东德在法定期限内向本院提起反诉，本院依法予以受理，同时适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江建兴及其委托诉讼代理人刘侹杰、被告赵东德、第三人好家公司委托诉讼代理人付丽、反诉被告陈龙到庭参加诉讼，被告黄清经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告江建兴向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告江建兴与被告赵东德签订的《房产买卖交易服务合同》于2018年4月20日解除，并判令被告赵东德、黄清将位于福州市台江区房屋产权恢复登记至原告江建兴名下，因此产生的税费、滞纳金等相关费用由被告赵东德、被告黄清承担；二、判令被告赵东德向原告支付自2018年3月24日起，按成交价伍拾伍万柒仟元的日万分之五的标准支付至合同解除之日止的违约金7519.5元；三、判令被告赵东德向原告支付违约金50000元；四、判令被告赵东德向原告支付律师代理费10000元；五、判令第三人福建好家置业有限公司协助办理产权恢复登记至原告名下的手续；六、依法判令由被告赵东德承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2018年3月6日，原告江建兴（甲方）因急需用钱，在第三人好家公司提供居间服务下，与被告赵东德（乙方）签订了《房产买卖交易服务合同》，由被告赵东德以55.7万元的价格购买原告位于福州市台江区，面积44.57㎡的房屋（产权证号：榕房权证ＦＺ房权证字第××号）。其中，《房产买卖交易服务合同》特别提示载明：本合同履行过程中所有文件及通知函件以特快专递或挂号信的形式发出至合同各方在本合同中所留地址或是身份证件上的地址，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任应由提供地址方自行承担。被告赵东德在合同中所留联系地址为：台江区万福路807#。合同第六条约定，乙方应在2018年3月19日之前将除已付履约保证金外的剩余全部购房款一次性解入双方认可的银行办理资金监管手续。甲乙双方应于该房产交易可办理缴税后的2个工作日内前往不动产交易登记等部门缴纳相关税费。税费缴交完毕及乙方领取到过户后的《不动产权证书》2个工作日内，乙方将除房产交接保证金、户口保证金外的购房款一次性支付给甲方。合同第九条约定，甲乙双方任何一方未按约履行本合同、任何一方未按合同或相关附件的约定履行义务的，均视为违约行为。合同第十条约定：1.自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。2.因乙方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。3.因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金伍万元整；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。同日，原告江建兴、被告赵东德、第三人福建好家置业有限公司签订《补充协议》，约定甲乙双方约定该房产本合同项下新的产权人为乙方指定的人员。合同签订后，被告赵东德指定讼争房产新的产权人为被告黄清。2018年3月12日，原告江建兴与被告黄清在中国广大银行福州南门支行办理购房款的资金监管手续，监管金额为527000元，并于当天下午在福州市不动产登记和交易中心办理了个人二手房转移登记，领取了福州市不动产登记和房屋交易业务受理单，确认领取产权证日期为2018年3月21日下午（即2018年3月21日下午，被告黄清就可凭受理单缴税后领取新的产权证）。但是，约定的时间届满，被告方却迟迟未缴税领取新的产权证，导致原告江建兴未能及时收到购房款。第三人好家公司于2018年3月26日向被告赵东德发函催促无效后，原告于2018年4月7日向被告赵东德所留的台江区万福路807#地址邮寄《履约通知书》，催促其尽快履约，但该快件于2018年4月8日被拒收退回。2018年4月19日，原告向上述地址邮寄《解除合同函》，该快件于2018年4月20日被拒收退回。据此，原告认为，经原告多次催促，被告均拒绝继续履行合同，不配合办理缴税、领证、解款手续，其行为已构成违约，原告的合法权益受到侵害，为此，原告向法院提起民事诉讼，请求依法判如所请！ 被告赵东德辩称：其知道原告的电话之后，一直和原告联系要求原告依法核实房产，原告一直不配合。其认为原告是诈骗，原告说房屋租赁承租期为一年。承租人要求开发票并要多虚开租金金额，多开金额部分会给被告赵东德一定补偿。赵东德认为是阴阳合同，是违法的就拒绝开发票，其认为原告是有预谋的欺骗。 被告黄清经本院传票传唤未到庭应诉，也无提出书面答辩意见及证据。 第三人好家公司辩称，买卖双方签完合同之后，其一直积极配合办理手续，并且组织原被告前往银行办理资金冻结等手续，但到了领证时间被告赵东德一直不配合办理房款转账。其也一直通过各种方式催促被告赵东德配合办理相应手续，但是被告赵东德一直没有配合。 反诉原告赵东德向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告江建兴系恶意利用诉讼程序从而达到非法赔偿目的典型虚假诉讼；二、依法判令反诉被告江建兴与反诉原告赵东德签订《房产买卖交易服务合同》合法有效，其中租赁部分，因反诉被告江建兴隐瞒欺骗反诉原告赵东德，《房产租赁合同》隐瞒欺骗部分应为无效；三、依法判令反诉被告江建兴配合反诉原告赵东德调查，弄清福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉二期16号楼17层09室房屋《以下简称该房屋》租赁部分隐瞒欺骗的疑点问题；四、依法判令反诉被告江建兴向反诉原告赵东德和本诉被告黄清支付自2018年3月21日起到2018年8月21日止，共计150天，安全交出该房屋为止的每天70元房租及缴费领证的滞纳金为2000元；五、依法判令反诉被告江建兴向反诉原告赵东德和本诉被告黄清支付卫生间马桶管道10000元的承诺金；六、依法判令居间方（丙方）陈龙退还全部佣金17510元；七、依法判令交易服务方（第三方）福建好家置业有限公司配合反诉原告赵东德和本诉被告黄清调查弄清该房屋租赁部分的疑点问题，并配合办理领证，解冻、放款、交房等手续；八、依法判令反诉被告江建兴承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2018年3月6日，反诉原告赵东德与反诉被告江建兴在反诉被告好家公司提供居间服务下，签订了《房产买卖交易服务合同》，由反诉原告赵东德以55.7万元的价格购买反诉被告江建兴位于福州市台江区，面积44.57㎡的房屋（产权证号：榕房权证ＦＺ房权证字第××号）。反诉被告江建兴口头陈述诉争房产现出租给福建省福州市体育彩票管理中心（以下简称体彩中心），租期为一年，每月租金2100元。体彩中心要求虚开租金金额，反诉原告赵东德认为阴阳合同是违法的，拒绝开具。另因诉争房没有马桶管道反诉被告江建兴口头同意补偿10000元。双方谈妥后，签订《房产租赁合同》时，居间方陈龙没有全部如实填写诉争房屋租期为一年，而是用“C”代替，也就是说将租赁关系的出租方变更为反诉原告赵东德，在补充协议中又把卫生间马桶管道改写成下水管道。反诉原告赵东德基于对居间方和反诉被告江建兴的信任签约确认。3月12日下午办完资金监管和二手房转移登记手续后，其要求看《房屋租赁合同》，但反诉被告江建兴多次不接电话也不回微信。之后其要求先到诉争房产与承租方体彩中心负责人处了解《房产租赁合同》中的疑点问题，再解冻、放款、领证、交房等手续，但居间方不同意，坚持按诉争合同顺序办理。反诉被告在签约时未能出未《房屋租赁合同》，是违法的。后来双方因诉争房的租赁问题产生争议。 反诉被告江建兴辩称，一、反诉被告江建兴在本诉第三人好家公司提供居间服务下与反诉原告签订《房产买卖交易服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不存在反诉被告江建兴隐瞒欺骗反诉原告的事实。合同成立并且生效后，当事人均应按照合同约定的权利义务切实履行合同。二、《房产买卖交易服务合同》第二条，反诉被告江建兴已明确告知反诉原告本案讼争房产存在出租，并承诺在交房前将租赁关系的出租人变更为反诉原告。合同第三条，反诉原告也明确声明其已亲自实地看验过该房产，并已就该房产的现状及疑虑询问过反诉被告江建兴，并保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，否则由此产生的后果由反诉原告自行承担。现反诉原告为自己的违约行为找借口，认为反诉被告江建兴就房屋的租赁部分欺骗反诉原告，根本没有任何事实及法律依据。三、在本案房屋买卖行为中，讼争房产领取产权证的时间是2018年3月21日下午，反诉原告指定的本诉被告黄清应当在福州市不动产登记和交易中心凭福州市不动产登记和房屋交易业务受理单缴纳税款后领取新的产权证，并在领取新的产权证后2个工作日内将除房产交接保证金、户口保证金外的购房款一次性支付给反诉被告江建兴，但反诉原告方却迟迟不肯配合缴税领证，导致反诉被告江建兴房屋产权已经过户登记给本诉被告黄清，却迟迟无法收到讼争房产的购房款，经本诉第三人及反诉被告江建兴多次发函要求反诉原告履行合同义务，反诉原告均置之不理，才引发本案诉讼，因此，本案完全系反诉原告的违约行为引起，应当由反诉原告承担《房产买卖交易服务合同》项下的违约责任，反诉原告要求反诉被告江建兴支付房租、滞纳金、管道承诺金均无事实及法律依据。综上，反诉被告江建兴认为，因反诉原告的违约行为导致本案讼争《房产买卖交易服务合同》解除，应当由反诉原告承担合同项下的违约责任，反诉原告的反诉请求均无事实及法律依据，恳请法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求，并支持反诉被告江建兴本诉的全部诉讼请求。 反诉被告陈龙辩称，其是居间服务方，带着反诉原告看房子，后续也有按合同约定在进行，在原被告存在矛盾时也积极调解沟通，其认为服务费为其辛苦所得，不应该退还。 反诉被告好家公司辩称，其是作为交易服务方，在整个过程中一直积极组织原被告促成交易。但反诉原告一直不配合办理，其已经尽到交易服务方的相应义务，不应要求退回佣金。 结合原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明如下事实： 2018年3月6日，在第三人好家公司的居间服务下，原告江建兴与被告赵东德签订了《房产买卖交易服务合同》（以下简称合同）。合同约定，原告江建兴将其名下的福州市台江区房产以55.7万元的价格出售给被告赵东德。合同第二条“卖方对该房产现状的声明及相关约定”第2条“出租状况”：该房产如存在出租状态，则原告江建兴应保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权。同时，应承诺在交房前办妥“将租赁关系的出租人变更为被告赵东德。合同第六条约定，被告赵东德应在2018年3月19日之前将除已付履约保证金外的剩余全部购房款一次性解入双方认可的银行办理资金监管手续，办妥后2个工作日内办理房产的《房屋所有权证》和《不动产权证书》过户收件受理手续。原告江建兴与被告赵东德双方应于该房产交易可办理缴税后的2个工作日内前往不动产交易登记等部门缴纳相关税费。税费缴交完毕及被告赵东德领取到过户后的《不动产权证书》2个工作日内，被告赵东德将除房产交接保证金、户口保证金外的购房款一次性支付给原告江建兴。合同第九条约定：双方任何一方未按约履行本合同、任何一方未按合同或相关附件的约定履行义务的，均视为违约行为。合同第十条约定：1.自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同；2.因乙方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金；3.因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金伍万元整；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。同日，原告江建兴、被告赵东德、第三人福建好家置业有限公司签订《补充协议》，确认被告赵东德指定讼争房产新的产权人为被告黄清。 2018年3月12日，原告江建兴与被告黄清在中国广大银行福州南门支行办理购房款的资金监管手续，监管金额为527000元。同日，原告江建兴与被告黄清至福州市不动产登记和交易中心办理了产权转移登记，领取了《福州市不动产登记和房屋交易业务受理单》。该受理单确认领取产权证日期为2018年3月21日下午。期限届满后，被告赵东德和黄清却未缴税领取新的产权证，原告江建兴因此至今未能收到购房款。2018年3月26日，第三人好家公司向被告赵东德在合同中确认的台江区万福路807#发函要求其在收到该函后2个工作日内配合办理诉争房产的缴税领证及房款解冻支付手续。原告于2018年4月7日向被告赵东德在合同中确认的台江区万福路807#地址邮寄《履约通知书》，催促其尽快履约，但该快件于2018年4月8日被拒收退回。2018年4月19日，原告再次向合同确认的地址邮寄《解除合同函》，该快件于2018年4月20日被拒收退回。现原告以被告赵东德违约诉至本院。 另查，诉争房产现已预登记至被告黄清名下。原告委托福建融成律师事务所代理本案，并支付10000元律师费。 本院认为，原告江建新与被告赵东德之间的合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告赵东德辩称原告江建新在签订合同时刻意隐瞒租赁部分，但从其在法庭上的陈述确认签订合同前已到过现场，且知悉租赁情况；合同中第二条第2款亦约定将租赁关系的出租人亦更为被告赵东德，故其辩称原告隐瞒真实情况存在欺诈本院不予采信。原告江建新已依约提供将诉争房产过户至被告赵东德指定人黄清名下的手续，被告赵东德应继续履行合同，办理诉争房产的缴税领证及房款解冻支付手续。原告江建新诉请确认合同解除并将诉争房产恢复登记至其名下，本院不予支持。由于两被告未及时缴交房产过户税款，被告赵东德的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告赵东德应按合同约定向原告支付违约金，即自2018年3月24日起，按成交价557000元的日万分之五的标准支付至其实际付款之日止。鉴于合同并未解除，且原告的第2项诉讼请求已足以弥补其损失，故原告诉请被告支付违约金本院不予支持。根据合同的约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等），原告提供的证据足以证明其为本案支付律师费10000元，故原告诉请被告赵东德支付律师费10000元有事实和法律依据，本院予以支持。第三人好家公司系合同的居间服务方，现仍应负有协助义务。被告黄清作为被告赵东德购房指定产权人，并非合同的相对方，故无需承担付款责任，但应协助办理诉争房产交易资金托管解冻支付。 关于反诉原告赵东德的反诉请求。第1.3.7项诉讼请求属于查明事实要求，本院已依法查明。第2项诉讼请求经本院查明事实后认为确认合同有效，反诉原告知晓该房产相关事实，由于反诉原告存在违约，故其第4项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。第6项诉讼请求属于另一法律关系，由反诉原告赵东德另行主张，反诉被告陈龙作为居间合同的经办人在本案中是否承担责任属另一法律关系，本案不做处理。关于第5项诉讼请求，根据双方签订的《补充协议》约定，于双方至该房屋交房当日检查房屋是否有安装下水管道，若上述房屋未安装下水管道，则原告同意当日支付人民币10000元给被告赵东德作为赔偿。反诉原告赵东德称约定的是马桶管道而非下水管道，但其申请出庭的证人郑某亦到庭确认约定的是下水管道，故反诉原告赵东德的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 被告黄清经本院传票送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告江建新与被告赵东德继续履行双方于2018年3月6日的签订了《房产买卖交易服务合同》和《补充协议》，被告赵东德于本判决生效之日起十日内办理诉争房产的缴税领证事宜，并协助办理诉争房产交易资金解冻支付手续，向原告江建新支付余下购房款527000元；被告黄清对交易资金解冻支付手续的办理负有协助的义务； 二、被告赵东德于本判决生效之日起十日内赔偿原告江建兴违约金（违约金自2018年3月24日起，按成交价557000元的日万分之五的标准支付至其实际付款之日止）及律师费10000元； 三、第三人福建好家置业有限公司对原告江建新与被告赵东德双方于2018年3月6日的签订的《房产买卖交易服务合同》和《补充协议》的继续履行负有协助义务； 四、驳回反诉原告赵东德的全部诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费适用简易程序减半收取5022.5元（已由原告江建新预交10045元）、反诉费800元（已由反诉原告赵东德预交），由被告赵东德承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈起强 二〇一八年八月十日 书记员  张 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。