山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民初13号原告（执行案外人）：重庆和盘房地产营销策划中心，住所地重庆市酉阳县板溪镇金园大道58号A-217地块（重庆桃花源经济园区）。法定代表人：张志其，经理。委托诉讼代理人：于云斌，北京易准律师事务所律师。被告（申请执行人）：黑龙江恒泰建设集团有限公司烟台分公司，住所地烟台市福山区门楼镇大屋村东。法定代表人：朱文，总经理。委托诉讼代理人：孙振明，黑龙江孙振明律师事务所律师。第三人（被执行人）：烟台中简置业有限公司，住所地烟台市福山区连福街59号。法定代表人：郁小毛，执行董事。委托诉讼代理人：张鹤，山东一和律师事务所律师。原告重庆和盘房地产营销策划中心（以下简称和盘公司）与被告黑龙江恒泰建设集团有限公司烟台分公司（以下简称恒泰公司）、第三人烟台中简置业有限公司（以下简称中简公司公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。和盘公司的委托诉讼代理人于云斌、恒泰公司的委托诉讼代理人孙振明及中简公司的委托诉讼代理人张鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和盘公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除对烟台市福山区福海路1018号欧尚花园2#楼4-18层共120套住宅的查封并不予执行，该房产标的为11880000元；2、本案诉讼费用由恒泰公司承担。事实和理由：2012年9月24日，和盘公司与中简公司签订了《商品房买卖合同》，约定和盘公司购买中简公司位于福山区（现更名为：福山区福海路1018号）玉森新城（现项目名称为“欧尚花园”）2号楼4层-30层合计216套商品房，总面积为17820㎡，总房款为人民币21384000元，房款支付方式为债权抵冲房款，即以中简公司欠和盘公司的部分借款人民币21384000元抵顶和盘公司应付给中简公司的购房款。该《商品房买卖合同》签订之日，和盘公司即以上述债权抵冲房款的方式付清了全部购房款。中简公司为和盘公司出具了21384000元的房款收据，并将上述房屋交付给了和盘公司。2013年12月10日，烟台市中级人民法院（2012）烟民一初字第145-3号民事裁定书查封了和盘公司合法购买的上述房屋中的2号楼4-18层120套房产。2018年7月26日和盘公司向烟台市中级人民法院提出执行异议，烟台市中级人民法院于2018年11月8日作出（2018）鲁06执异82号执行裁定书，裁定驳回和盘公司的异议请求。和盘公司合法购买并占有上述涉案的120套房产，依法享有足以排除执行的民事权利，请求人民法院依法支持和盘公司的诉讼请求。恒泰公司辩称，一、和盘公司虚构与中简公司签订《商品房买卖合同》的事实，《中简公司认可和盘公司的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：一份是商品房买卖合同是由双方签署盖章的，第二份提交原告向第三人于2012年3月份打款的凭证及第三人出具的收款收据，付款共计21384000元。证明双方的原告是实际向第三人支付了款项的，并不存在本案是虚构的这个事实。从而证明了房屋买卖合同的合法有效。2012年9月24日，和盘公司与中简公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议1994年7月4日，奇山街道办事处与山东房地产集团胶东发展公司（以下简称胶东公司）签订协议书，共同联合建设奇山文化娱乐中心，约定：奇山街道办事处申请文化娱乐中心建设项目，并以文化娱乐中心开工前的准备工作及其费用和城市建设配套费用及施工后的小配套费用为出资，胶东公司以建筑安装施工费用为出资。文化娱乐中心建成后为双方共有财产，交付使用时双方按总建筑面积各分得50%的产权。具体分配以该建筑设施的电梯间南墙沉降线为界，北侧为奇山街道办事处所有，南侧为胶东公司所有，胶东公司分得一侧不足应分得总面积50%部分，从奇山街道办事处一侧最顶层起向下依次划归胶东公司。1995年1月6日，胶东公司更名为山东胶东房地产开发公司，同时主管部门由山东房地产集团公司改为山东胶东集团公司。1996年2月18日，奇山街道办事处与烟台市土地管理局签订（1996）烟地合字（46）号国有土地使用权有偿出让合同，约定出让的地块位于上夼西路南端西侧，用于建设奇山文化娱乐中心；土地使用期限为50年，自1996年1月1日至2046年1月1日。2001年1月9日，烟台市国土资源局为奇山街道办事处办理了芝罘区国有土地使用证，证号为烟国用（2001）字第124号，用途为文、体、娱，使用权类型为出让，终止日期为2046年1月1日，使用权面积为1703平方米。2001年7月25日，烟台市房产管理局为奇山街道办事处办理了芝罘区房屋所有权证，证号为烟房权证芝字第××号，地上建筑面积3580.83平方米,地下建筑面积501.46平方米。胶东公司与奇山街道办事处在履行合建协议中，因工程未按期竣工，奇山街道办事处向本院提起诉讼，请求判决终止双方签订的合建协议书，并判决胶东公司赔偿违约金。本院于2000年11月8日作出（2000）烟民初字第56号民事判决书，驳回奇山街道办事处的诉讼请求。1998年4月9日，胶东公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行（下称建设银行）签订借款合同，借款755万元，奇山街道办事处以上夼西路南首东侧办公楼（在建）南半部分1-7层房产5000平方米房产提供抵押担保，并在芝罘区工商局办理了抵押登记。因胶东公司未能还款，建设银行向本院提起诉讼。2000年5月18日，本院作出（1999）烟经初字第334号民事判决，认定以奇山街道办事处名义抵押给建设银行的位于芝罘区首东侧办公楼，因是奇山街道办事处与胶东公司的合建工程，按照合建协议，抵押的该工程南半部分属于胶东公司应分得的部分，故建设银行对抵押部分房产享有优先受偿权，判决建设银行对抵押的位于烟台市上夼西路南首东侧办公楼南半部分享有优先受偿权。判决生效后，胶东公司未自动履行，2000年6月19日，建设银行向本院申请执行，本院以（2000）烟执字第207号立案。1996年9月29日，嘉诚公司与山东省胶东建设总公司（以下简称胶建总公司）签订房屋出售合同。双方因房屋交付问题发生纠纷，嘉诚公司诉至本院，要求胶建总公司返还房款52万元及利息。1997年7月22日，本院作出（1997）烟民初字第27号民事判决，判决双方签订的房屋买卖合同无效，胶建总公司偿还嘉诚公司52万元及利息94062元。宣判后，胶建总公司不服提起上诉，1998年3月5日，山东省高级人民法院作出（1997）鲁民终字第199号民事判决，驳回上诉，维持原判。胶建总公司未自动履行，嘉诚公司于1998年4月21日向本院申请执行，本院以（1998）执字第128号立案。因胶建总公司被其主管部门山东胶东集团公司于1998年7月21日申请注销，1998年10月21日，本院作出（1998）烟执字第128-1号民事裁定书，变更山东胶东集团公司为被执行人。1998年11月19日，本院作出（1998）执字第128号民事裁定书，查封被执行人山东胶东集团公司所有的位于烟台市芝罘区首东侧的综合楼南半部分（以沉降线为界）第五层，并向烟台市工商管理局送达了不得办理抵押登记手续的协助执行通知书。2000年7月3日，本院作出（2000）烟执字第207号和（1998）执字第128号民事裁定书，拍卖被执行人山东胶东集团公司所有的位于烟台市芝罘区首东侧的综合楼南半部及北半部顶层（以沉降线为界），将拍卖所得价款交付申请执行人抵偿债务。2000年7月3日，本院委托烟台市拍卖总行有限责任公司对位于烟台市芝罘区端东侧部分综合楼进行拍卖。2000年7月11日，拍卖人烟台市拍卖总行有限责任公司与买受人58#孙胜签订拍卖成交确认书，58#孙胜以8729300元拍得位于烟台市芝罘区东侧部分综合楼南半部，以单价1870元/㎡拍得上夼西路南端路东侧部分综合楼北半部六楼835㎡。2000年7月12日，烟台市拍卖总行有限责任公司收取58#拍卖成交价款和佣金共计10540750元。2000年6月30日本院送达给建设银行的价格评估报告，2000年7月3日，本院送达给建设银行的民事裁定书，签收人均是孙胜。2000年7月4日，建设银行与嘉诚公司双方依照烟台市中级人民法院（2000）烟执字第207号和（1998）执字第128号民事裁定书就山东胶东集团公司上夼西路南端综合楼拍卖特定协议如下：建设银行将拍卖房屋优先受偿债权数额以内部分截留后，超出部分用现金或房屋的形式支付嘉诚公司在该楼的债权部分，即人民币捌拾陆万元整。2000年7月13日，本院作出（2000）烟执字第207号和（1998）执字第128号民事裁定书，裁定：一、本次拍卖费用合计人民币325000元（含评估费75000元，拍卖佣金250000元）由被执行人承担。二、将依法拍卖被执行人山东胶东集团公司所有的位于烟台市芝罘区首东侧的综合楼南半部及北半部顶层（以沉降线为界）所得价款人民币10290750元，扣除前款费用后交付申请执行人建设银行抵偿债务，余款860000元交付嘉诚公司抵偿山东胶东集团公司所欠款项。三、上述两项履行完毕后，申请人同意两案终结执行。2000年8月7日，本院向烟台市土地局、烟台市房产交易市场和奇山街道办事处发出关于（2000）烟执字第207号和（1998）执字第128号协助执行通知书，请协助执行下列项目：一、协助办理山东胶东集团公司所有的位于烟台市芝罘区端东侧综合楼南半部及北半部顶层（以该楼沉降线为界）房产的有关手续；二、房产所有权转交建设银行和嘉诚公司。2000年8月21日，本院作出（2000）烟执字第207号和（1998）执字第128号公告：本院依据已经发生法律效力的（1997）鲁民终字第199号民事判决及（1999）烟经初字第334号民事判决，于2000年7月13日以（2000）烟执字第207号、（1998）执字第128号民事裁定，将被执行人山东胶东集团公司所有的位于烟台市芝罘区首东侧的综合楼南半部及北半部顶层（以该楼沉降线为界），将拍卖所得价款交付申请执行人建设银行和嘉诚公司抵偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条第一款之规定，本院责令被执行人于2000年8月24日前搬出，逾期不搬，本院将依法强制搬出。2000年8月9日，奇山街道办事处（甲方）、嘉诚公司（乙方）和建设银行（丙方）三方经友好协商，为尽快盘活上夼西路南首东侧闲置在建工程，签订合作协议：一、对于上述闲置工程（以下简称标的物），三方以市中院（2000）烟执字第207号和（1998）执字第128号民事裁定书为依据，对房屋以及土地进行分割，价格以烟台市拍卖总行成交确认书为标准，各方不得再提异议；二、三方商定，执行标的物不足5000㎡的部分，从北侧5楼（从上往下第二层）南端继续分割，该部分分割面积经确权后由甲方和乙、丙作为一方各按50%分享。三、甲方方须无条件协助乙、丙两方完善在建工程各种手续，待综合验收后，负责为乙方办理有关房产手续。四、本协议签订后，甲方继续履行与山东胶东集团公司共建合同中甲方已履行和应履行的义务，办理有关手续，支付有关费用，同时乙方代为履行山东胶东集团公司应履行的义务。嘉诚公司（甲方）与建设银行（乙方）就转让上夼西路南首东侧闲置在建工程（以下简称标的物）达成如下协议：一、根据烟台市中级人民法院（2000）烟执字第207号、（1998）执字第128号民事裁定书和烟台市拍卖总行关于该标的物的拍卖成交确认书，以及甲乙双方和奇山街道办事处（丙方）达成的协议，乙方将标的物中属于乙方部分（注：其中扣除作为费用转给奇山街道办事处部分）有偿转让给甲方，价格为900万元。二、乙方应保证标的物转让行为的合法性，若出现纠纷与甲方无关。八、标的物转让给甲方后，甲方应将标的物作为乙方贷款的抵押。九、协议签订后，甲方应与奇山街道办事处协商负担标的物综合验收前以及过户的各项费用，乙方不再承担任何费用。2002年3月1日，嘉诚公司（甲方）与建设银行（乙方）就处置上夼西路南首东侧闲置在建工程（以下简称标的物）达成合作协议：一、根据烟台市中级人民法院（2000）烟执字第207号、（1999）烟经初字第334号、（1998）执字第128号民事裁定书和烟台市拍卖总行关于该标的物的拍卖成交确认书，以及甲乙双方和奇山街道办事处（丙方）达成的协议，乙方将标的物中属于乙方部分（注：其中扣除作为费用转给奇山街道办事处部分）有偿转让给甲方，价格为900万元。该协议生效后，甲乙方2000年8月9日签订的合作协议中乙方的权利与义务均转让给甲方。二、该协议执行过程中，如有涉及标的物权属纠纷，由乙方协助解决。三、标的物由乙方清理标的物现场无障碍后交甲方。四、甲方购买及开发该标的物的资金不足部分，由乙方协助贷款解决。八、标的物转让给甲方后，甲方应将标的物作为乙方贷款的抵押。九、协议签订后，甲方应与奇山街道办事处协商负担标的物综合验收前的各项费用。2004年8月27日，马爱红与嘉诚公司签订商品房买卖合同，马爱红购买嘉诚公司芝罘区上夼西路99号楼五层商业网点房，建筑面积487.70平方米，每平方米建筑面积售价为2700元。马爱红于2004年8月27日前交付房款1316790元，签订合同时付款300000元，余款付款方式见本合同第十一条其它事项。嘉诚公司应于马爱红全部房款付清后交房证给马爱红。合同第十一条其它事项约定：1、马爱红应于2004年10月1日前再向嘉诚公司支付500000元房款，2004年10月15日前再付120000元，余款396790元办理房产证后付清。2、马爱红将商业银行的烟台大地爆破工程有限公司500000元定期存款票据预交嘉诚公司，马爱红在此期间不得挂失，到期时由马爱红协助嘉诚公司提取现金。合同底部有马爱红和卞寿宽签字。2004年8月27日，马爱红通过烟台市商业银行转给嘉诚公司300000元，嘉诚公司给马爱红出具了300000元收款收据。2004年9月30日，烟台大地爆破工程有限公司通过中国光大银行转给嘉诚公司500000元，嘉诚公司给马爱红出具了500000元收款收据。2005年3月30日，马爱红支付嘉诚公司105000元，嘉诚公司给马爱红出具了105000元收款收据。2005年5月31日，马爱红支付嘉诚公司15000元，嘉诚公司给马爱红出具了15000元收款收据。2004年9月18日，烟台大地爆破工程有限公司与烟台金泰装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，由烟台金泰装饰工程有限公司对烟台大地爆破工程有限公司的办楼进行装修。2004年10月29日，烟台大地爆破工程有限公司与烟台金泰装饰工程有限公司对工程进行了结算。2005年8月30日、2007年8月26日、2009年8月30日和2011年6月30日，马爱红分别致函嘉诚公司，催促嘉诚公司给予办理房产过户手续。本院在审理建设银行与嘉诚公司借款抵押合同纠纷一案期间，奇山街道办事处于2007年7月30日出具担保函，自愿以坐落于烟台市芝罘区的房产（房产证号为烟开房权证芝字第××号）为嘉诚公司提供担保，并声明此房无设定抵押、担保及权利瑕疵。2007年8月2日，本院查封了该房产。2007年10月25日，本院对建设银行与嘉诚公司借款抵押合同纠纷一案作出（2007）烟民二初字第192号民事判决。判决生效后，嘉诚公司未自动履行，建设银行于2008年1月2日向本院申请执行。在（2007）烟民二初字第192号民事案件审理过程中，建设银行认可位于烟台市芝罘区上夼西路南端东侧在建工程是其在烟台市中级人民法院处理拍卖资产时得到的，之后又出售给嘉诚公司，嘉诚公司现实际占有该在建工程。2007年7月30日奇山街道办事处为嘉诚公司出具担保函时，奇山街道办事处（甲方）又与嘉诚公司（乙方）就坐落于烟台市芝罘区产所有权事宜达成如下协议：因为历史原因，坐落于烟台市芝罘区产目前登记在甲方名下，在该房产变更登记之前，因该房产所发生的债权、债务均由乙方承担，与甲方无关。本院在执行过程中，2009年9月30日，建设银行将债权转让给了中国信达资产管理公司济南办事处。2012年4月20日，中国信达资产管理公司济南办事处与烟台市国有资产经营公司签订债权转让合同，将债权转让给了烟台市国有资产经营公司。2012年4月28日，周求生向本院提出申请，要求变更其为该案的申请执行人，并提供了其与烟台市国有资产经营公司于2012年4月20日签订的委托收购协议，约定周求生委托烟台市国有资产经营公司代为购买对嘉诚公司的债权。2012年7月5日、8月14日，本院作出（2008）烟执字第33-2号、（2008）烟执字第34-1号执行裁定书，变更周求生为申请执行人。2012年8月28日，本院应周求生的申请，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第85条之规定，作出（2008）烟执字第33-1号执行裁定书，裁定奇山街道办事处在其提供担保的财产范围内对嘉诚公司的债务承担清偿责任。执行过程中，本院对嘉诚公司的财产和奇山街道办事处提供担保的房产进行评估拍卖。流拍后，本院依据周求生的申请，于2013年2月4日作出烟执字第33-10号执行裁定书，将奇山街道办事处所有的位于烟台市芝罘区.29平方米的房产，作价20540790元，交付周求生抵偿债务。2013年2月21日本院向周求生和奇山街道办事处送达了执行裁定。2013年2月26日本院向嘉诚公司送达了执行裁定。2013年4月12日，本院向烟台市住房和城乡建设局送达了执行裁定和协助办理上夼西路099号房产过户手续的协助执行通知书。2013年8月14日，本院向烟台市国土资源局送达了协助办理上夼西路099号土地使用权过户手续的协助执行通知书。截止2013年2月4日，本院（2008）烟执字第33号执行案件对应的执行依据本院（2007）烟民二初字第192号民事判决已实际执行到位20540790元，而申请执行标的为25957220元及迟延履行的债务利息，故该案件尚未执行完毕。对于剩余的债权，因申请执行人未作出放弃的承诺，所以执行程序尚未终结。2013年7月24日，周求生办理出烟台市芝罘区房屋所有权证书，证书编号为烟房权证芝字第××号，包括一至七层3580.83平方米,地下一层501.46平方米。2013年10月28日，周求生将烟台市芝罘区第五层即涉案房产从烟房权证芝字第××号中分户登记，办理出涉案房产所有权证书，证号为烟房权证芝字第××号，房屋坐落变更为芝罘区，建筑面积521.89平方米。2014年11月28日，芝罘区房屋所有权人变更为韦国，韦国办理出房屋所有权证书，证号为烟房权证芝字第××号，房屋坐落为芝罘区，建筑面积521.89平方米。2014年12月1日，韦国办理出坐落于芝罘区的国有土地使用权证，证号为烟国用（2014）第10970号，地类（用途）为文体娱乐用地，使用权类型为出让，终止日期为2046年1月1日，使用权面积138.27平方米。2013年6月8日、6月19日，被执行人嘉诚公司和案外人马爱红向本院提出了书面执行异议。嘉诚公司称周求生是委托烟台市国有资产经营公司购买的该案债权，而烟台市国有资产公司与中国信达资产管理公司济南办事处的债权转让协议无效，因此法院变更周求生为申请执行人不当，要求撤销变更周求生为申请执行人的裁定。案外人马爱红称，其与嘉诚公司签订了房屋买卖合同，于2004年购买了芝罘区房产的第五层，马爱红巳经付清房款并占有使用至今，法院将该房屋拍卖，侵害了其合法权益，要求撤销对该房产中第五层的拍卖。2013年8月21日，本院执行机构合议庭经评议后认为，嘉诚公司的异议理由是本院变更周求生为申请执行人所依据的债权转让协议无效，而关于确认债权转让协议的效力问题应当通过审判程序经过审理后予以确认，不属于执行程序审查的事项，故告知嘉诚公司另行起诉，确认债权转让协议的效力问题。对于其异议，执行程序可以中止审查，待其诉讼结果而定。嘉诚公司随后向烟台市莱山区人民法院提起了诉讼。对于案外人马爱红的异议，因嘉诚公司已经提起了请求确认债权转让协议无效的诉讼，而诉讼结果将对该案产生影响，故对于马爱红的异议，本院亦中止审查，等待嘉诚公司的诉讼结果。2014年4月4日，烟台市莱山区人民法院作出（2013）莱商初字第279-2号民事裁定书，裁定驳回了嘉诚公司的起诉。嘉诚公司不服，向本院提起上诉。2015年5月20日，本院作出（2014）烟商二终字第247号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院执行机构应马爱红请求对其异议恢复审查。本院执行机构查明，2004年8月27日，马爱红与嘉诚公司签订了商品房买卖合同，马爱红购买了芝罘区的第五层487.7平方米的房产。本院执行机构经审查后认为，案外人马爱红主张权利的房产登记在奇山街道办事处名下，而案外人马爱红提出异议所依据的买卖合同系与嘉诚公司所签，且未提供嘉公司对该房屋享有所有权或处分权的证据，故案外人马爱红异议的证据不足，依法不予支持。2016年12月5日，本院作出（2013）烟执字第31号执行裁定，驳回案外人马爱红的异议。马爱红依法向本院提起案外人执行异议之诉。2014年，周求生与娄景栩因芝罘区奇山西街20号附1号房屋租赁合同纠纷诉至烟台市芝罘区人民法院。烟台市芝罘区人民法院在审理过程中，娄景栩向奇山街道办事处反映国有资产流失问题。2014年10月20日，奇山街道办事处出具关于娄景栩反映国有资产流失信访事项的答复意见：信访所涉位于上夼西路的房产原是奇山街道办事处和山东房地产集团胶东发展公司于1994年联合投资建设的，双方协议约定按总建筑面积各分得50%产权（只因该项目初期是以奇山街道办事处名义申请建设的，因此整个房屋产权登记在奇山街道办事处名下）。后期，因胶东公司出现经济纠纷，将其所有的50%的产权进行抵押，几经法院判决及拍卖，上夼西路99号房产（原胶东公司占有的50%房产）所有人变更为周求生，周求生也于2013年办理了房屋产权变更手续。上夼西路099号房产虽然登记在奇山街道办事处名下，但在法院对相关案件的执行过程中，该房产的实际所有权人曾经是嘉诚公司，上述事实在嘉诚公司的相关案件中已经确认。所以不存在国有资产流失问题。经审理，烟台市芝罘区人民法院认为嘉诚公司提供的一系列证据显示，嘉诚公司在本案中对外出租的奇山西街20号附1号（原上夼西路099号）房屋中的2－11、4－10、4－11、6－5和6－6号六间房屋所在的上夼西路南端东侧办公楼建设项目，最初是由奇山街道办事处与胶东集团达成合作协议共同开发建设，在该项目建成之前，因胶东集团对外欠款，经烟台市中级人民法院合并执行以及建行烟台分行、嘉诚公司和奇山街道办事处三方协商，最终确定由奇山街道办事处和嘉诚公司继续履行奇山街道办事处与原胶东集团合作协议中的权利义务，对上述在建工程继续开发建设，从北侧5楼南端继续分割，按确权后的面积双方各占50%的产权，奇山街道办事处负有为嘉诚公司办理有关房产手续的义务；协议签订后至今，奇山办事处与嘉诚公司双方未办理相应的房产变更登记手续。自2006年7月30日开始，本案嘉诚公司就将上述登记在奇山街道办事处名下的涉案六间房屋出租给娄景栩使用至今长达七年，早于周求生取得上述房屋所有权的时间即2013年7月24日的事实清楚，结合烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原烟台市芝罘区）的登记产权人奇山街道办事处在2014年10月20日出具的《答复意见》内容，至今并无证据证明奇山街道办事处对嘉诚公司出租涉案六间房屋的行为存有异议。基于本案实际情况，现周求生请求确认两被告在2006年7月30日签订的房屋租赁合同无效的主张，不予支持。2014年11月7日，烟台市芝罘区人民法院作出（2014）芝民一初字第4号民事判决，驳回周求生的诉讼请求。周求生不服向本院提起上诉。经审理，本院认为，根据本院（2000）烟民执字第207号、（1998）烟执字第128号民事裁定书，以及嘉诚公司、建设银行与奇山街道办事处达成的合作协议，嘉诚公司与中建设银行签订的转让协议等证据，结合奇山街道办事处的《答复意见》关于涉案房产虽然登记在奇山街道办事处名下，但实际所有权人曾经是嘉诚公司的陈述，可以认定嘉诚公司对涉案房屋的所有权早于周求生取得房屋所有权的时间。嘉诚公司在奇山街道办事处将涉案房产向法院提供担保前已与娄景栩签订租赁合同并交付使用，周求生主张嘉诚公司出租房屋时没有处分权，理由不当，不予支持。虽然奇山街道办事处向法院提供担保函，注明房屋无权利瑕疵，法院在执行过程中予以拍卖，周求生购买了涉案房屋并办理了房屋所有权登记手续，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故嘉诚公司与娄景栩的租赁关系仍然有效。本院于2015年6月26日作出（2015）烟民一终字第177号民事判决，驳回上诉，维持原判。因马爱红向奇山街道办事处提出芝罘区上夼西路099号产权问题，2017年10月16日奇山街道办事处出具情况说明：根据2000年8月9日奇山街道办事处、嘉诚公司、建设银行签订的合作协议及2007年7月30日奇山街道办事处与嘉诚公司签订的协议书，位于芝罘区房屋产权虽然登记在奇山街道办事处名下，但该房屋实际为嘉诚公司所有，嘉诚公司有处分权。本院依法对奇山街道办事处进行了调查，2018年4月9日奇山街道办事处向本院提交了情况说明：坐落于烟台市芝罘区东侧南端部分综合楼，自2001年7月25日登记在我办事处名下（产权证号：烟房权证芝字第××），该房屋在我办事处账面上没有登记。根据2000年8月9日奇山街道办事处、嘉诚公司、建设银行签订的合作协议及2007年7月30日奇山街道办事处与嘉诚公司签订的协议书，位于芝罘区房屋产权虽然登记在奇山街道办事处名下，但该房屋实际为嘉诚公司所有。奇山街道办事处在情况说明下附2000年8月9日的合作协议及2007年7月30日协议书。2018年8月6日，马爱红通过中国工商银行烟台南大街支行汇入我院396790元。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、银行转账汇款回单、房屋所有权证书、民事判决书、执行裁定书及调查笔录等在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”依据1994年7月4日奇山街道办事处与胶东公司签订协议书约定双方按总建筑面积各分得50%的产权，胶东公司分得以该建筑设施的电梯间南墙沉降线南侧。本院（1999）烟经初字第334号民事判决认定抵押的该工程南半部分属于胶东公司应分得的部分，建设银行对抵押部分房产享有优先受偿权，判决建设银行对抵押的位于烟台市上夼西路南首东侧办公楼南半部分享有优先受偿权。2001年1月9日奇山街道办事处就上夼西路南首东侧办公楼南半部分办理了芝罘区国有土地使用证，2001年7月25日奇山街道办事处办理了芝罘区房屋所有权证等事实，可以认定芝罘区上夼西路099号土地使用权证和房屋所有权证虽登记在奇山街道办事处名下，但实际所有权人并非奇山街道办事处。根据2000年8月7日本院向烟台市土地局、烟台市房产交易市场和奇山街道办事处发出关于（2000）烟执字第207号和（1998）执字第128号协助执行通知书，可以认定包括争议房产在内的位于烟台市芝罘区端东侧综合楼南半部及北半部顶层（以该楼沉降线为界）房产的所有权人为嘉诚公司和建设银行。结合2000年8月9日奇山街道办事处、嘉诚公司和建设银行达成的合作协议，嘉诚公司与建设银行达成的转让协议，2002年3月1日嘉诚公司与建设银行达成的合作协议，可以认定包括争议房产在内的位于烟台市芝罘区端东侧综合楼南半部及北半部顶层（以该楼沉降线为界）房产的实际所有权人为嘉诚公司。建设银行在本院（2007）烟民二初字第192号民事案件审理中也认可将上述房产出售给嘉诚公司的事实。芝罘区上夼西路099号房产的所有权人并非奇山街道办事处，结合奇山街道办事处2014年10月20日出具的关于娄景栩反映国有资产流失信访事项的答复意见，2017年10月16日出具的情况说明，2018年4月9日向本院提交的情况说明，可以认定包括争议房产在内的位于烟台市芝罘区端东侧综合楼南半部及北半部顶层（以该楼沉降线为界）房产的实际所有权人为嘉诚公司。2004年8月27日嘉诚公司与马爱红签订的商品房买卖合同合法有效，马爱红已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，马爱红实际占有使用涉案房屋，没有办理过户的原因也不在马爱红。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依法应认定马爱红对涉案房产烟台市芝罘区享有物权期待权，足以排除法院的强制执行。马爱红请求不得强制执行涉案房产，符合法律规定，依法应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。马爱红与嘉诚公司虽就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，但并未依法办理权属变更登记，不产生物权变动的法律效力。因涉案房产现已变更登记在他人名下，马爱红与嘉诚公司之间仅成立基于《商品房买卖合同》形成的债权债务关系。故马爱红要求确认涉案房产所有权归其所有，没有法律依据，依法不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）第三百零七条、第三百一十一条和第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行烟台市芝罘区房产；二、驳回原告马爱红的其它诉讼请求。案件受理费14985元，由被告周求生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  王云龙审 判 员  王家国人民陪审员  高风秋二〇一八年八月三十一日书 记 员  车丽翠