青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2018）青0104民初1372号原告：陈虹霞，女，1975年10月10日出生，回族，青海省果洛州工商局职工，住西宁市。委托诉讼代理人：闫晟，男，1972年12月23日出生，汉族，青海省汽车运输集团有限公司生产运行部部长，住西宁市。被告：李日智，男，1968年5月24日出生，汉族，无固定职业，住陕西省西安市××区太白南路****，住陕西省西安市××区。委托诉讼代理人：党向谦，青海竞帆律师事务所律师。被告：甄贵玲，女，1970年1月19日出生，汉族，青海银行城西支行信贷科科长，住西宁市。委托诉讼代理人：党向谦，青海竞帆律师事务所律师。原告陈虹霞与被告李日智、甄贵玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈虹霞及其诉讼代理人闫晟、被告李日智诉讼代理人党向谦，被告甄贵玲及其诉讼代理人党向谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈虹霞向本院提出诉讼请求：1.解除2018年6月5日被告向原告发出的《解除合同通知》，双方继续履行2018年4月12日签订的《青海省二手房买卖合同》，被告协助原告办理位于西宁市××区房产的过户手续；2.二被告交付位于西宁市××区房屋配套的地下室；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告李日智于2018年4月12日签订了《房屋买卖合同》（房产管理局己备案），合同约定被告李日智将位于西宁市××区的房屋出售给原告，合同约定价格72万元，房屋面积124.02平方米，不动产权证号（房屋所有权证号为宁房权证城西区字第XXXX号）。合同约定买受人首付为全部房价的20.83%，计150000元，余款570000元由买受人贷款后支付.双方约定交易资金存入到交易资金监管账户后1日内到产权交易管理部门办理交易登记手续。合同签订前，原告即按照被告的要求向被告支付了110000元的预付款（收款人甄贵玲、冯建平，收款日期为2018年3月21日）。合同签订后，原告即向西宁市房地产交易管理所的资金监管账户缴纳了150000元的首付款，同时又向被告转账支付了40000元（转账收款人陈玲萍，系甄贵玲母亲）。原告夫妇双方系国有企业的公职人员，均享有国家的公积金政策，原告夫妇已向公积金管理中心提交了申请，并向房产局备案，积极地落实公积金的贷款，只需要被告方提供相应的手续。可是事与愿违，被告甄贵玲利用职务之便从银行撤走了相关手续，不予配合，恶意毁约，至此原告多次与被告沟通，表示也有能力以现金方式付清余款，可被告方拒绝接受。在此之前，被告已向原告交付了房屋，原告即对交付的房屋进行了修缮装修，合计花费了128000元（己支付11万元，余款18000元作为质保金），且原告向物业公司缴纳了物业费及水电费、天然气费用等合计3288元，现原告夫妇已经搬进了房屋居住，被告却突然明确通知原告要毁约，拒绝协助原告办理过户手续，经原告多次商求无果。综上所述，原、被告双方签订的房屋买卖合同真实有效，被告应本着诚实信用的原则履行合同，但本案中，被告却无信用可言，不遵守契约的约定，对于合同的履行存在着严重的过错，违反了《民法通则》第85条及《合同法》第2条、第8条的规定，原告基于《房屋买卖合同》依法享有占有给付权和转移房屋所有权的请求权，却因被告的过错无法履行，原告恳求人民法院依法确认被告向原告发出的解除合同通知的法律效力，判令双方继续履行合同，被告履行合同义务，协助原告办理房屋过户手续，维护原告的合法利益，维护法律的尊严。被告李日智、甄贵玲共同辩称，李日智与甄贵玲系朋友关系，位于西宁市××区房产为学区位于西宁市××区房，房产属于甄贵玲所有，2015年左右为了方便李日智的孩子上学，李日智与甄贵玲以房屋买卖合同的形式将房产过户到李日智名下，但实际是无偿的。2018年4月12日，在原告与李日智、甄贵玲的协商下，双方签订了《房屋买卖合同》，但是该份合同中约定的房屋总价款72万元与真实的意思表示不一致，双方真实的意思表示是87万元，而非72万元，之所以合同约定是72万元，是因为双方的恶意串通逃避税费，此行为违反法律规定，故双方在2018年4月12日签订的《房屋买卖合同》无效。因合同无效，就不存在原告诉求中履行合同的行为，原告的诉求没有依据。其次，我们在交付房屋时没有完成所谓的房屋交付行为，在买卖房屋过程中，我们逐渐发现原告存在欺诈行为，故意隐瞒其公积金账户存在异常的情况，造成实际上无法办理公积金贷款，原告不应将自己的责任推卸到被告。对于原告后来提出以现金支付，被告也已表示同意，但是原告并未按期交付现金。经本院审理查明，位于西宁市××区房产原系甄贵玲所有。2015年，李日智为其孩子在该房产所在学区就学，李日智提出借用该房产户籍，遂与甄贵玲在房产局办理了房产交易过户登记，现不动产登记权利人为李日智，实际权利人仍为甄贵玲。2018年2月，甄贵玲欲出售上述房产，陈虹霞与甄贵玲经协商达成房屋买卖意向，2018年2月28日，陈虹霞向冯建平（甄贵玲之夫）支付10000元作为购房定金。2018年3月21日，陈虹霞向甄贵玲支付100000元房款，当日甄贵玲向陈虹霞出具《收条》，甄贵玲在该收条上注明“房屋总价85万元，已经支付11万元”。2018年4月12日，经陈虹霞、李日智、甄贵玲协商后，由陈虹霞与李日智签订合同编号为CL201804120098的《青海省二手房买卖合同》，并在西宁市房地产交易管理所备案。合同约定李日智将其名下位于西宁市××区的房产（房屋所有权证号：宁房：宁房权证城**字第**给陈虹霞，该份合同约定的房屋总价款为72万元，包括装饰及附属设备、地下室及车位；合同约定陈虹霞于2018年4月12日前支付首期房价款150000元，剩余57万元办理住房公积金贷款后支付；合同约定买方（陈虹霞）将房屋交易款存入该房屋所在地房屋交易行政主管部门设立的二手房资金监管账户，待全部购房款或需贷款额以外的全部资金存入到交易资金监管账户后，由资金管理机构按照约定向卖方（李日智）支付交易资金。买卖双方应在上述交易资金存入到交易资金监管账户后的1日内到产权交易管理部门办理交易登记手续。当日，陈虹霞向西宁市房地产交易管理所二手房资金监管账户存入150000元房款。2018年4月20日，陈虹霞再次向甄贵玲转账支付40000元房款。后陈虹霞与甄贵玲约定，在甄贵玲任职的青海银行城西支行办理公积金贷款手续，甄贵玲为该行信贷科负责人。办理过程中，因陈虹霞先前工作调动后公积金账户未并户，致使2018年5月7日青海银行城西支行的信贷员邱晨为陈虹霞在公积金管理信息系统录入资料时显示陈虹霞的公积金账户异常，造成未能及时完成公积金贷款申请，当日甄贵玲从邱晨处取回房屋所有权证、土地使用证等办理公积金贷款所需的卖方提交的资料。后陈虹霞通过与住房公积金管理中心协调，完成其公积金账户的并户。2018年5月17日，陈虹霞电话要求邱晨在公积金管理信息系统中查询后，确认其公积金管理信息系统已恢复正常，陈虹霞要求邱晨继续为其办理公积金贷款申请，但邱晨告知陈虹霞，甄贵玲已口头告知邱晨房产不再出售，双方因此产生争议。2018年6月1日左右，陈虹霞与李日智多次以短信形式沟通，商议以现金形式付清全款，2018年6月3日李日智再次短信告知陈虹霞当日晚7点前付清全款，否则终止双方签订的买卖合同。陈虹霞遂于2018年6月4日向本院递交起诉状要求李日智、甄贵玲继续履行合同，本院于2018年6月11日立案。2018年6月5日，李日智、甄贵玲向陈虹霞之夫李文海邮寄解除合同的通知，通知内容为“李文海、陈虹霞：我们于2018年4月12日签订了二手房屋交易合同，合同约定以公积金贷款方式支付房屋尾款，但你未履行合同义务，你于2018年6月1日通知并承诺以现金方式支付剩余全部房款，我也将收款方式送给你，并明确告知你在6月3日晚7点前付清剩余全部房款，如不按时支付要于2018年6月4日，前往西宁市不动产局办理二手房交易合同撤案事宜，届时将终止我们之间的二手房屋交易合同，但至今未见你到场，鉴于你屡次违约，现通知你解除我们签订的二手房屋交易合同，望周知。李日智，2018年6月5日”。次日李文海收到上述通知。另查明，青海省果洛藏族自治州住房资金管理中心于2018年5月3日出具陈虹霞《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，显示陈虹霞个人住房公积金账户状态正常，西宁住房公积金中心管理中心于2018年5月7日出具《西宁住房公积金管理中心异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，显示陈虹霞之夫李文海个人住房公积金账户正常。再查明，2018年4月初，甄贵玲将案涉房屋钥匙交付给陈虹霞。2018年4月7日，陈虹霞与案外人耿明才签订装饰装修合同，由耿明才对案涉房屋进行装饰装修。2018年4月底，装修完工后，陈虹霞已入住该房屋至今。对以上双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院分别认定如下：一、双方约定的案涉房产的实际价款？本案审理中，陈虹霞主张房屋价款为双方签订《青海省二手房买卖合同》约定的72万元，审理中又自认实际价款为85万元。李日智、甄贵玲主张房屋实际价款为87万元。对此，本院结合双方提交的证据，认定如下：首先，《青海省二手房买卖合同》虽约定房屋交易价款为72万元，但2018年4月12日签订该份合同之前，陈虹霞已向甄贵玲支付了11万元房款，而双方签订合同时未将已付款项约定在合同内，违反交易常理，存在以低价逃避税费的违法行为。现陈虹霞自认交易价款为85万元，与甄贵玲2018年3月21日出具的《收条》中注明“房屋总价85万元，已经支付11万元”相符，应认定为双方实际约定的房屋价款。李日智、甄贵玲辩称除了合同约定的72万元，陈虹霞先后已向甄贵玲支付了15万元，因此房屋实际价款应为87万元，对此本院认为陈虹霞向甄贵玲支付的15万元并非一次支付，其中40000元是在《青海省二手房买卖合同》签订后2018年4月20日支付，合同虽约定了公积金贷款金额为57万元，但实际履行中该金额变更并不鲜见，以此不足以证实双方约定的房屋交易价款为87万元，且李日智、甄贵玲对此并无其他证据证实，对该抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院认定，双方约定的房屋实际交易价款为85万元。另外，2018年8月1日，经原告陈虹霞申请，将房款55万元提存至本院案款账户。二、陈虹霞是否存在欺诈行为？审理中李日智、甄贵玲主张陈虹霞存在恶意隐瞒其住房公积金账户异常的欺诈行为。对此，李日智、甄贵玲提交了公积金管理信息系统的网页截图（2018年5月7日），及与微信名为“省公积金李工科技”的微信聊天记录为证据。本院认为，审理中陈虹霞对2018年5月7日其公积金管理信息系统存在异常的事实不持异议，但通过上述聊天记录可证实，该异常是因陈虹霞两个公积金账户未并户造成，可以通过异地转移接续手续消除，且陈虹霞提交的其本人与丈夫李文海的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》显示陈虹霞、李文海夫妻双方的个人住房公积金账户状态正常。合同履行中，陈虹霞于2018年5月7日发现其贷款申请系统异常后，已经向相关公积金管理中心申请完成并户，至2018年5月17日使得其公积金管理信息系统恢复正常。李日智、甄贵玲提交的证据不足以证明该异常情况是因陈虹霞的主观过错形成，或陈虹霞存在恶意隐瞒的情形，李日智、甄贵玲关于陈虹霞存在欺诈的事实主张，证据不足，本院不予认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为一、2018年4月12日签订的《青海省二手房买卖合同》的效力；二、2018年6月5日，被告李日智、甄贵玲向原告陈虹霞发出的解除合同通知的效力；三、原告陈虹霞的各项诉讼请求是否成立。对上述争议焦点，本院分别评判如下：一、2018年4月12日签订的《青海省二手房买卖合同》的效力认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。审理查明，原、被告于2018年4月12日签订的《青海省二手房买卖合同》中约定的72万元价格条款为双方的虚假意思表示，亦损害了国家税收利益，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。据此，该72万元的价格条款虽无效，但不影响合同其他部分的效力，该份合同其他条款为双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方也已实际履行，内容合法有效，应受法律保护。同时，双方实际约定的85万元价格条款虽未经过合同备案，但该备案并非房屋买卖合同生效的要件，因该合意为双方当事人真实意思表示，应自成立时生效，作为《青海省二手房买卖合同》的补充约定，双方均应以该价格条款及合同的其他约定履行各自的权利和义务。二、2018年6月5日，被告李日智、甄贵玲向原告陈虹霞发出的解除合同通知的效力认定。2018年6月5日，被告李日智、甄贵玲以原告陈虹霞未按约定期限付清房屋价款为由，通知原告陈虹霞解除双方签订房屋买卖合同。本院认为，首先，《青海省二手房买卖合同》约定除向房产交易中心资金监管账户支付的15万元房款外，剩余房款以公积金贷款形式支付，但该份合同并未约定办理住房公积金贷款的期限。因个人住房公积金贷款需要申请、审核、审批等流程，确需耗费一定的时间，应为原告提供合理期限。双方在办理住房公积金贷款过程中，原告陈虹霞的住房公积金管理信息系统存在异常后，已在合理期限内完成住房公积金并户消除该障碍，为促成合同继续履行作出努力，而此时甄贵玲已取回其房产证等住房公积金贷款所需的卖方资料，致使客观上原告陈虹霞无法继续办理住房公积金贷款申请，履行付款义务。至2018年6月1日左右，陈虹霞虽与李日智初步达成以现金支付剩余房款的协议，但就付款期限未达成一致的意见。即使双方拟变更合同约定的付款方式，以现金支付剩余全部款项，因涉及金额较大，为合同履行中重大变更事项，应当给予买方合理期限筹款。在此情形下，陈虹霞并不存在迟延履行债务且经催告后仍拒不履行的严重违约情形，李日智于2018年6月5日以陈虹霞未付清剩余房款为由发出的解除合同的通知不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，且原告陈虹霞此时已经向法院提起民事诉讼，并在收到解除合同通知后的三个月法定除斥期间内对解除合同通知提出异议。综上，本院认定该份解除合同的通知不产生解除合同的法律效力。三、原告陈虹霞的各项诉讼请求是否成立。因李日智于2018年6月5日发出的解除合同的通知不产生解除合同的法律效力，双方的房屋买卖合同关系存续，双方应继续履行各自的权利义务。本案审理中，鉴于被告李日智、甄贵玲拒绝继续履行合同，经原告陈虹霞申请，陈虹霞将剩余房款合计55万元已提存至本院案款账户，应视为其已履行了剩余款项的付款义务，依据《青海省二手房买卖合同》的约定，被告李日智、甄贵玲应当协助原告陈虹霞办理不动产过户登记手续。已存入二手房资金监管账户以及提存至本院案款账户的款项合计70万元，在判决生效后依据生效判决内容处理。关于原告诉求被告交付位于西宁市××区房屋配套的地下室的诉讼请求，因《青海省二手房买卖合同》约定标的物包括配套的地下室，被告理应按约定交付，原告该项诉求于法有据，本院予以支持。综上所述，被告李日智于2018年6月5日发出的解除合同的通知不产生解除合同的法律效力。原告陈虹霞与被告李日智签订的《青海省二手房买卖合同》约定的72万元价格条款无效，其他部分有效，双方应当继续履行《青海省二手房买卖合同》除72万元价格条款以外的合同内容，价格条款以85万元履行。被告李日智、甄贵玲应当协助原告陈虹霞办理西宁市城西区冷湖路24号2号楼3单元371室的不动产的过户登记手续，并向原告陈虹霞交付案涉房屋配套的地下室。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告陈虹霞与被告李日智于2018年4月12日签订的《青海省二手房买卖合同》中720000元价款条款无效，其他部分有效；二、被告李日智、甄贵玲于2018年6月5日发出的《解除合同通知》不产生解除合同的法律效力，原告陈虹霞与被告李日智、甄贵玲应继续履行《青海省二手房买卖合同》的有效部分，价格条款以850000元执行；三、被告李日智、甄贵玲于本判决生效后十五日内协助原告陈虹霞办理位于西宁市××区不动产的过户登记手续；四、被告李日智、甄贵玲于本判决生效后的十五日内向原告陈虹霞交付位于西宁市××区房产配套的地下室。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李日智、甄贵玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李成玲 二〇一八年八月二十日书记员 李文花书记员 严 丽书记员严丽本案引用的法律文书：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。