河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初870号原告：香河京兰物业服务有限公司，住所地香河县淑阳镇前景亭村。法定代表人：武光欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏贺英，河北王文成律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈董炎，河北王文成律师事务所律师。被告：宋训鹏，男，1972年6月2日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市四方区，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙嘉莉，女，1968年9月21日出生，汉族，户籍所在地北京市崇文区，现住北京市西城区，系被告宋训鹏之妻。原告香河京兰物业服务有限公司（以下简称京兰物业公司）与被告宋训鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京兰物业公司委托诉讼代理人沈董炎、被告宋训鹏及其委托诉讼代理人孙嘉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香河京兰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付2014年9月15日至2017年12月31日的物业费人民币23,528.18元；2、判决被告给付2014年9月15日至2017年11月30日的违约金人民币7,283.91元；3、诉讼费用被告负担。事实和理由为：原告于2014年8月通过投标，取得城西社区我家公坊小区物业管理服务项目，并于2014年8月与城西社区我家公坊小区业主委员会签订《廊坊市物业服务合同》，9月15日正式接管该小区物业服务管理，并提供标准物业服务至今。被告是该小区业主，但被告以种种借口拒绝缴纳物业费。根据《合同法》、《物业管理条例》、《物业服务合同》的相关规定，为维护物业公司及全体业主的权利，特诉至法院，请法院依法判决。被告宋训鹏辩称，我是城西社区我家公坊小区22号楼2单元103室的业主。一、原告服务与收费标准不符，事实如下：1、小区多处道路常年不修导致道路积水，道路破损严重（有照片）。2、管理混乱不堪，物业服务人员蛮横无理，与业主打架，更谈不上服务（有报警记录）骂业主更是经常事。3、小区卫生脏乱差。4、至少2年多没路灯，小区漆黑一片。5、小区多次出现入室盗窃案，包括本人家中也有晚上被人入室盗窃记录，此案一直没破（有报案记录）。6、在临近2017年春节的时候将业主家配电箱空气开关拆掉，导致业主在大年29晚上回去贴春联的时候发现家里没电！业主找物业维修，物业称他们不管，拒绝服务！无奈业主自己找电工来修理接电，物业还威胁电工不让进院进行维修。导致快到年30凌晨才恢复供电。严重耽误了业主行程。这次拆卸空气开关还导致业主安装的监控无法正常工作，造成安全隐患，冰箱断电，造成损失。据了解，被拆掉空气开关的不止本人一户，小区还有多户业主也遭此毒手。7、本小区应及时制止占用公用绿地，京兰物业不做有效制止，且利用此类事件向业主索要各种名目和各种理由的费用。8、京兰物业乱收费现象，别墅区内所有业主有自家的停放车的院子，物业强行收取别墅区业主停车费。有收费凭证及业主因此事与物业发生争执报警记录为证。9、2016年6月2号下午开始到晚上，因协商物业费不成，物业经理公开表示，我就是不给你提供服务。有报警记录和香河房管局相关人员到场协商。10、从京兰物业进驻至今，没有给业主配垃圾箱，进小区停在自家院子里也按小时收停车费。从京兰物业进驻开始，业主没有在此房屋长期居住过，仅每隔2-3周回去看一看。11、从2017年5月31号开始，业主房屋的电路一直有故障，不能正常供电，处于停电状态，反复沟通到半夜，物业拒绝维修。12、2018年正月18，业主春节后第一次回香河看房子，发现院墙也就是围起来的木栅栏都被邻居楼上落下的冰块砸断了。可是没有接到物业的哪怕一个电话通知。综上所述，京兰物业的服务质量很差，服务态度恶劣。没有达到一类物业收费标准的服务内容，本人据此暂时拒缴物业费，并与物业沟通协商实际解决方案，可是物业一直拒绝协商。根据物权法相关规定：物业费，是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。有以下6中情况，业主可暂时拒缴物业费：1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵；2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水、漏电等；3、行使管理责任不到位。未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为；4、未能履行安全保障义务：如财务被偷，车辆被划、被盗。在小区内受到第三人侵犯等；5、物业公司未公布账目，侵害业主知情权；6、物业公司滥用职权：如非法闯入业主住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为；擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。二、原告称我方拖欠京兰物业有限公司物业服务费，需要相应的证据佐证。在该案件中，物业方对2年前的物业费追讨已过诉讼时效。物业方在2年前，并未向被告主张自己的权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。京兰物业公司向被告催收诉状中表述2014年9月15日至今的物业服务费，根据民法相关法律规定，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。已过诉讼时效，法院不应支持。三、小区绿地属于小区居民共同所有，任何人无权私自划为己有。当初规划部门将该绿地规划为公共绿地，则开发商也无权在出售房屋时承诺住户扣押自行开发小区公共绿地。物业私自规划成停车泊位侵占小区公共绿地并在上面私搭乱建，侵害了其他业主的合法权益，根据《物业管理条例》的规定，1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；2、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为，业主可坚决予以拒绝；5、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；6、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交；8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。四、关于京兰物业进驻的合法性问题有待商榷，因为香河城西居委会单主任涉嫌勾结物业、操控业主委员会，业主多次找相关部门反映相关问题，但未得到解决。本院经审理认定事实如下：被告宋训鹏系河北省香河县城西社区我家公坊小区22号楼2单元103号房屋的业主，该房屋建筑面积为198.55平方米，属于别墅。城西社区我家公坊小区业主委员会（以下简称我家公坊小区业委会）于2010年11月26日成立。2014年8月16日，我家公坊小区业委会通知原告京兰物业公司决定聘请该公司对我家公坊小区物业实施管理，请其与原物业公司办理交接手续。2014年8月18日，原告京兰物业公司与我家公坊小区业委会签订物业服务合同一份，约定由原告为我家公坊小区提供物业服务，委托期限为10年，自2014年10月15日起至2024年12月31日止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：高层住宅1.2元/平方米/月，7、8号楼1.7元/平方米/月，别墅3元/平方米/月，商业物业2.5元/平方米/月；业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的1月1日至1月31日；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；合同还约定了双方权利与义务、合同终止、解决争议等条款。原告与我家公坊小区业委会签订合同后，按约为该小区提供物业服务。被告宋训鹏2014年10月15日至2017年12月31日期间的物业费共计22,932.53元（198.55平方米×3元/平方米/月×38.5个月）未交纳。上述事实，有原、被告当庭陈述、物业服务企业资质证书、廊坊市物业服务合同、我家公坊小区业委会出具的通知书、（2017）冀1024民初871号民事判决书等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中原告与被告所在的我家公坊小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效。原告在签订合同后依约为被告提供了物业服务，被告也实际接受了原告所提供的物业服务，故被告应按照物业服务合同履行交纳物业费的义务。原告主张被告交纳2014年9月15日至2017年12月31日期间的物业服务费23,528.18元。被告认为原告诉请被告给付的2年以前的物业费已超过诉讼时效。本院认为，按照合同约定，原告对我家公坊小区物业服务自2014年10月15日开始，又因原告未提交有效证据证实其在2017年6月1日之前曾向被告催缴物业费，且涉案物业服务合同约定每年交纳物业费的日期为每年1月1日至1月31日，故2015年及之前的物业费已超过诉讼时效本院不予支持，对原告主张被告交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费14,295.60元（3元/平方米/月×198.55平方米×24个月）的诉讼请求本院予以支持，对原告主张被告交纳2014年9月15日至2015年12月31日物业费的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告按照每日万分之五标准支付逾期交纳物业费的滞纳金7,283.91元。被告认为过高。本院认为原告与我家公坊小区业委会签订的物业服务合同中约定的滞纳金应属违约金性质，该违约金应根据原告的实际损失适当减少，因原告未提交其实际损失数额的相应证据，故该滞纳金比照法律规定资金占用期间利息年利率6%计算为宜，故滞纳金应为：2016年1月1日-2016年12月31日物业费7,147.8元（3元/平方米/月×198.55平方米×12个月）的滞纳金786.26元（2016年2月1日至2017年11月30日，7,147.8元×6%×22个月÷12个月）；2017年1月1日-2017年12月31日物业费7,147.8元（3元/平方米/月×198.55平方米×12个月）的滞纳金357.39元（2017年2月1日至2017年11月30日，7,147.8元×6%×10个月÷12个月）。原告超出部分的诉讼请求，因无证据证实，本院不予支持。被告抗辩称我家公坊小区业委会成立不合法，原告与业委会签订的物业服务合同对被告无约束力，因我家公坊小区业委会成立的相关手续及原告与业委会签订的物业服务合同均在房管部门进行备案，物业服务合同对被告应具有约束力，且业主与业委会之间的纠纷与本案非同一法律关系，故本院对被告该抗辩意见不予采信。被告主张原告提供的物业服务不达标。本院认为被告提交的证据不能达到其举证目的，其主张亦无法律依据，故本院对其该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告宋训鹏给付原告香河京兰物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费人民币14,295.60元、滞纳金人民币1,143.65元，合计人民币15,439.25元。于判决生效后三日内履行。二、驳回原告香河京兰物业服务有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币285元，由原告香河京兰物业服务有限公司负担人民币100元，被告宋训鹏负担人民币185元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 韩 利二〇一八年八月二十三日书记员 王新旭