江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初2793号 原告：常翠，女，1971年3月5日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：杜超杰，江苏友诚律师事务所律师。 被告：魏后民，男，1962年2月21日生，住徐州市鼓楼区。 被告：郭玉芝，女，1963年4月24日生，住徐州市泉山区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：孙黎明，江苏金华星律师事务所律师。 原告常翠与被告魏后民、郭玉芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告常翠及其委托诉讼代理人杜超杰，被告魏后民、郭玉芝的共同委托诉讼代理人孙黎明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告常翠向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理涉案房屋过户手续；2、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2014年10月份，从被告处购买房屋一套（位于徐州市泉山区玉潭佳苑**），购房款34万元全部付清,原告也接收了房屋。但至今，被告迟迟不办理涉案房屋产权过户手续,被告违约严重侵犯原告合法权益，故提起诉讼。 被告魏后民、郭玉芝辩称，对双方存在房屋买卖合同关系的事实无异议，购房协议约定由原告将现金一次性付清给魏后民，后期由魏后民协助办理过户手续。但至今原告尚未支付全部购房款。原告在未支付全额购房款的情形下无权要求被告办理过户手续，请求法院驳回原告诉请。 原告常翠为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、房屋转让协议一份，证明原被告双方签订了房屋转让协议； 2、中国农业银行出具的转款凭证一份、中国农业银行拾屯支行出具的补制回单两份，证明原告在双方签订房屋买卖转让协议之后，支付了购房款14.5万元，其中5000元是支付给被告的太阳能和物业费；同时证明在双方购房转让协议之前就存在了借贷关系，通过银行转账给被告共30万元。后来被告陆续还款，还剩18万元； 3、被告郭玉芝本人亲笔账本一份，证明被告欠原告18万元本金，同时该账本还记载郭玉芝本人向常翠借款及支付利息的凭证，主要证明欠款18万元的真实性； 被告魏后民、郭玉芝经质证认为，对以上证据的真实性无异议，但是对第二份补制回单的关联性有异议，被告认可原告向被告借款30万元的事实，但是不能证明被告尚欠原告18万元。 被告魏后民、郭玉芝为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、郭玉芝、魏后民离婚证一份，证明二被告于2015年10月8日已经离婚； 2、不动产登记证一份，证明涉案房屋在魏后民名下； 3、记事本一份，证明被告于2011年8月27日还款1万元，9月8日还款1万元； 4、中国农业银行存款业务回单一张，中国农业银行存款业务补制回单四份，证明被告于2011年11月1日偿还4100元，2011年12月12日偿还4600元，2011年12月30日偿还4600元，2012年6月16日偿还2000元，2012年7月18日偿还2000元。以上返还的均为借款本金； 5、常翠收条一份，证明被告于2012年9月19日偿还借款本金1万元； 6、借条两张，证明借款30万元以后，被告还款至2011年8月18日还剩18万元的时向原告出具借条。 原告经质证认为，1、对于离婚证的真实性无异议，但是根据原告获取的信息和提供被告双方收取传票的地址，二被告现在仍居住在一起，原告认为双方是欺骗的形式领取了离婚证，并且该证据与本案无关；2、对于不动产登记证的真实性、合法性、关联性均无异议，恰证明了涉案不动产属于被告魏后民所有，二被告有权签订房屋转让协议，房屋转让协议真实合法有效；3、对于记事本记载的2011年8月27日、9月8日两份还款真实性不认可，是被告单方记载。对于剩余的还款认可，但均是被告还的利息；4、对借条的真实性、合法性、关联性、均无异议。 本院经审查后认为，因被告郭玉芝提供的记事本所记载的2011年8月27日、9月8日两份还款记录系其单方制作，且无其他证据予以佐证，故本院对其真实性不予认可，依法不予采纳。对于原被告提供的其余证据，本院对其形式的真实性予以确认，但能否实现举证目的，本院将在裁判理由部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郭玉芝与魏后民原系夫妻关系，二人于2015年10月8日办理离婚手续。 2010年，被告郭玉芝向原告常翠协商借款，并口头约定利息。2010年1月6日、7月27日，原告常翠通过中国农业银行股份有限公司徐州拾屯支行分别向被告郭玉芝账户（卡号622848045151********）转账10万元、20万元。后被告郭玉芝对两笔借款陆续进行还款。2011年8月27日，2011年9月6日被告郭玉芝分别向原告重新出具借条，确认还欠原告借款本金18万元。两份借条分别载明：“今借常翠现金拾万元（100000元）.”、“今借常翠现金捌万元（80000元）”。后郭玉芝于2011年11月1日偿还4100元，2011年12月12日偿还4600元，2011年12月30日偿还4600元，2012年6月16日偿还2000元，2012年7月18日偿还2000元，2012年9月19日偿还1万元，合计27300元。 2014年10月25日，魏后民、郭玉芝与常翠签订《房屋转让协议》，约定将魏后民名下位于本市泉山区玉檀佳苑XXX-XX-XXXX室出卖给常翠，价格为34万元，此房屋无任何抵押，由常翠把现金一次性付清给魏后民，魏后民把现有手续和钥匙交付给常翠。后期由魏后民协助常翠办理房产证和过户手续，魏后民不负责任何费用。 庭审中，原、被告均认可在签订《房屋转让协议》后，双方协商以前期郭玉芝所欠常翠的借款冲抵其中一部分购房款，并将2011年8月27日，2011年9月6日所出具的18万元借条返还给被告。 2014年10月28日，常翠通过中国农业银行股份有限公司徐州拾屯支行向郭玉芝转账支付购房款14.5万元，其中5000元为太阳能使用费和物业费。2015年、2016年常翠又向被告支付2万元购房款现金。 后常翠以其已交付全额购房款，而被告魏后民未配合协助办理过户手续为由起诉来本院。 本院认为，原被告双方所签订的《房屋转让协议》系双方自愿达成，无违反法律、法规的强制性规定情形，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。从双方所签订的合同形式及内容上看，本案应属于房屋买卖合同关系。 此外，因双方在合同履行中达成以部分房款抵偿前期被告所欠债务的合意，即以转移一定面积房屋的所有权替代原借款的给付，因此，本案还包含以物抵债合同的法律关系。 以物抵债，系债务清偿的方式之一，其本质为代物清偿合同。从诚实信用原则和债权人合理预期保护角度看，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。不宜对代物清偿合同的实践性作严苛要求。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要以物抵债的双方当事人是存在确定的债权债务关系以及双方存在有明确的以物抵债的合意，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，法院应当结合借款合同等证据予以审查。 本案中，原被告均认可在签订《房屋转让协议》之前存在借款关系且均未约定还款期限。双方虽然没有签订书面的以物抵债协议，但庭审中，双方均认可经双方对账结算（视为借款到期）后，达成用部分房款抵偿原债务的合意，此是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，从该角度分析，该协议亦为有效。 本案双方争议的焦点主要是原告常翠的购房款是否已付清的问题。在《房屋转让协议》签订后，常翠分别于2014至2016年间向被告支付购房款合计16万元（14万元+2万元），双方对此事实均无异议，本院予以确认。至于剩余18万余购房款是否已支付完毕，原告主张在《房屋转让协议》后，双方协商一致将郭玉芝前欠的18万元借款用以抵顶购房款，且其在签订《房屋转让协议》前归还的27300元均为18万元借款的利息，因而其剩余购房款已经付清。被告则主张，签订《房屋转让协议》前郭玉芝已归还的47300元为本金（其中20000元本院未予认定），原告实际是以132700元抵扣的购房款，尚欠47300元购房款未支付完毕。因此双方争议焦点在于27300元归还的是本金还是利息。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院从原告提交的证据及法院已经查明的事实来看，27300元难以确定为利息，理由如下:其一，从两份借条的文义内容看，双方在借条中未约定借款利息。借据是证明双方存在借贷合意和借贷关系实际发生的直接证据，具有较强的证明力。因而，应视为无息借款；其二，从履行方式上看，双方对之前存在的30万元借款约定了利息，若原告仍然要求郭玉芝按照原有借款支付利息，则无需与其结算并重新签订18万元的无息借条。对此，原告并未作出合情合理的解释，而被告解释系因经营状况不佳导致无法偿还原借款高额的利息，故而在结算后的剩余18万元只归还本金的前提下，才重新为原告出具了欠条，此举符合情理；其三，从金额和时间上看，郭玉芝每次向常翠偿还的款项并不固定，且归还的日期均不确定，不具有明显的规律性，不符合利息支付的特征；其四，从达成以房款抵偿原借款合意后，原告将18万元借条返还给被告的行为看，常翠认为这一做法即意味着用18万元抵扣房款，本院认为，在房屋价格大于18万元的情形下，原告将18万元的借条返还给被告并不能表明在达成合意时，郭玉芝尚欠原告18万元。综上，在缺乏其他证据进一步证实的情况下，原告主张的郭玉芝偿还的27300元为借款利息的这一待证事实尚未达到高度可能性，对其主张，本院难以采信。据此，本院依法认定被告郭玉芝向原告归还的款项27300元的性质为本金，据此计算，原告尚欠被告27300元购房款未支付。 最后，被告拒绝协助过户系履行先履行抗辩权。双方在《房屋转让协议》中约定原告支付全额购房款的义务在先，被告协助过户的义务于后，在原告未支付完毕购房款的情形下，被告有权行使先履行抗辩权而拒绝协助过户。原告要求被告履行协助过户的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告常翠的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告常翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  吴风华 二〇一八年八月七日 法官助理王开阳 书记员刘芷瑄 附:法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。