广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初4417、4418号原告（案外人）：陈祝芳，女，汉族，1983年11月12日出生，身份证住址广东省湛江市市辖区，委托诉讼代理人：杨凌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘今朝，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告（保全申请人）：戴亚林，男，汉族，1966年11月18日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：盘文礼，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（保全被申请人）：李森，男，1969年12月27日出生，澳门居民，上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2017）粤0304民初9220、9221号民事裁定书（保全异议裁定）提起诉讼，本院于2018年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨凌、刘今朝，被告戴亚林的委托诉讼代理人盘文礼到庭参加诉讼，被告李森经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项，1、立即停止对原告购买的位于珠海市明珠南路2039号24栋A户房屋（房产证号：01××14）的强制执行，并依法解除该房屋的查封措施；2、确认原告与被告李森于2014年4月8日签订《房屋买卖合同》合法、有效，并确认位于珠海市前山明珠××路、××Ａ户房屋（房产证号：01××14）归属原告所有；3、被告李森协助和配合原告办理珠海市前山明珠××路××Ａ户房屋（房产证号：01××14）产权过户登记；4、两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年9月26日下午在珠海市横琴新区人民法院开庭审理原告与被告李森的房屋买卖合同纠纷一案，庭审中原告得知李森与戴亚林民间借贷纠纷的两个案件，深圳市福田区人民法院依被告戴亚林申请于2017年4月27日以（2017）粤0304民初9220号、9221号民事裁定书查封了涉案房产。原告与被告李森于2014年4月8日签订了涉案房产的《房屋买卖合同》，根据合同约定“支付定金40万元后，双方办理过户手续，取得房过户受理回执付剩余房余款”，但原告于2014年6月6日前已向被告李森支付了103万元，于2017年3月8日又将剩余房款17万元，即合同约定的购房款原告已全部支付完毕。由于房价的上涨，被告李森以各种理由不协助原告办理房产的过户手续，因此，原告于2017年3月17日向珠海市香洲区人民法院提起诉讼请求“判令李森将涉案房产所有权转移登记到申请人名下”，并该案已经由珠海市香洲区人民法院受理（案号：[2017]粤0402民初2325号）。后由于李森提出其为澳门身份，因此香洲区人民法院将案移送至珠海市横琴新区人民法院，珠海市横琴新区人民法院于2017年7月27日立案（案号：[2017]粤0491民初715号），2017年9月26日开庭审理，由于涉案房屋已被查封，该案目前已中止审理。原告认为，原告与被告李森签订的《房屋买卖合同》签订时间为2014年4月8日，并且该房的房款原告已全部支付完毕，该房已转让给了原告，仅未完成过户变更登记手续。原告与被告李森签订的《房屋买卖合同》合法、有效，被告李森应协助原告办理产权过户手续。但由于房价的上涨，被告李森以各种理由不配合协助原告办理房产过户手续，在原告起诉被告李森后，被告李森为达到阻止房产过户之目的，甚至以另一诉讼查封其已转让的房产，其行为之恶劣。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然原告与被告李森未办理物权变更登记，但并不影响合同效力。原告提起诉讼的时间是2017年3月17日，深圳市福田区人民法院查封的时间是2017年4月27日，也是说深圳市福田区人民法院查封是发生在原告与被告李森房屋的买卖合同之后，此时该房屋已不属于被告李森的财产，深圳市福田区人民法院无权对案外人的财产进行查封。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告与被告李森签订的《房屋买卖合同》合法有效，并且原告已支付了全部的购房款，为此该房屋已不属于被告李森的财产，深圳市福田区人民法院对该房屋的查封是错误的。故恳请人民法院依法查明案件事实，解封涉案房产，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被查封涉案房产的权利人为被告李森，原告提交的证据不能证明其系上述所查封房产的所有权人，其提出的查封异议不能排除对该执行标的物的查封执行，请求予以驳回。理由如下：1、查封的不动产至今仍登记在被告李森名下，被告李森为该不动产唯一合法权利人，异议人并非是案涉不动产的权利人。从案外人提交的《不动产权登记表》可以看出，涉案房产的所有权人登记为被告李森，而非原告。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”在本案中，案涉查封的不动产经依法登记并颁发了不动产权属证书，其登记的合法权利人为被告李森。2、在查封该涉案不动产之前，原告并未与被告李森签订合法有效的书面买卖合同。从原告2017年3月17日所提交的民事起诉状可以看出，其提交的诉状中第一项诉讼请求是：“请求确认原告与被告于2014年4月8日签订的涉案房产的《房屋买卖合同》合法有效。”正是由于在查封涉案房产之前该《房屋买卖合同》是否合法有效存在不确定性，原告才向珠海市香洲区人民法院提出诉讼，而该案尚未完成实体审判，所以不能确定该《房屋买卖合同》是合法有效的。3、原告在福田区人民法院查封之前并未合法的占用涉案的不动产。在本案中，原告并没有提交任何证据能够证明其已合法的占用法院已查封的涉案房产。原告不能证明已支付全部价款。4、在珠海市横琴新区人民法院未完成《房屋买卖合同》纠纷[案号:（2017）粤0491民初715号]案件实体审判之前，不能确认《房屋买卖合同》的真实性，也不能确认该房屋买卖的真实销售价格。被告李森也并未确认收到了原告支付的全部的购房价款，异议人不能证明其已支付了购买房屋的全部价款。5、未办理房屋过户是由于原告自身原因造成。在珠海市横琴新区人民法院未完成《房屋买卖合同》纠纷[案号：（2017）粤0491民初715号]案件实体审判之前，无法确定案外人没有过错。退一步讲，假若《房屋买卖合同》是真实的，也是案外人自己首先违反了合同约定，构成违约，《房屋买卖合同》第四条约定：“本合同签订当天乙方交付购房定金给甲方40万元。”也就是说乙方即原告应该在签订合同的当天即2014年4月8日支付被告李森40万元，但原告实际却并没有按约定履行，是自身存在过错。二、在本案中，原告要求确认2014年4月8日签订的《房屋买卖合同》合法、有效并确认案涉的房产归案外人所有以及要求被告李森办理产权过权登记没有事实和法律依据。本案原告提起的是案外人执行异议之诉，而非确权之诉，双方是不同的法律关系，原告在执行异议之诉中要求法院确认原告与被告李森之间签订的《房屋买卖合同》合法、有效，并确认涉案房屋归属案外人所有，以及要求被告李森协助和配合办理产权过户登记没有事实和法律依据，请示依法驳回。综上所述，原告提交的证据不能证明其系被查封涉案房屋的权利人，其提出的查封异议不能排除对该执行标的物的查封执行，原告企图阻碍（2017）粤0304民初9220号、9221号案件的正常执行，损害答辩人的合法权益。请求查明事实，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定依法予以驳回。被告李森未答辩，庭审时缺席。本院（2017）粤0304民初9920、9921号民事裁定书（保全异议裁定）查明：被告戴亚林于2017年4月24日向本院提出申请，要求对被告李森采取诉中保全措施，保全被告李森名下价值3075467元的财产，并已由担保人深圳市友邦达融资担保有限公司（组织机构代码695564397）出具保函担保。本院于2017年4月27日作出（2017）粤0304民初9220、9221号民事裁定书（保全裁定），于2017年5月15日查封了被告李森名下位于珠海市前山明珠××路××Ａ户的房产（房产证号01××14）。另查，案外人陈祝芳向本院提交《房屋买卖合同》一份，上载明被告李森作为甲方（卖方），案外人陈祝芳作为乙方（买方），约定甲方将上述房产转让给乙方，房价为120万元，合同还约定“本合同签订当天乙方交付购房定金给甲方40万元，甲方当日收完定金后把该房产证及买卖有关的一切文件资料交给乙方办理银行注销抵押并协助乙方办理过户相关手续；甲方保证在注销抵押后7个工作日内约定时间与乙方一起到珠海市房地产登记中心办理产权过户到乙方名下……”案外人陈祝芳于合同“乙方签字”处签名并加盖指印，合同“甲方签字”处署名“李森”并加盖有指印，该签名上方手书“以款到本人账户为准”，落款日期为2014年4月8日。再查，案外人陈祝芳提交账户明细、转账凭证、汇款收据等证据，主张案外人张德虎以银行转账的方式分别于2014年4月8日向被告李森转账两笔5万元共计10万元、于4月22日转账两笔25万元及6万元合计31万元、于5月21日转账50万元、于5月23日转账5万元、于6月6日转账7万元、于2017年3月8日账17万元，上述转账共计120万元。案外人陈祝芳还提交《收到》一份，上载明“共收取孙德虎购房款叁拾壹万。注：另加定金壹拾万，共肆拾壹万”。该《收到》上署名“李森”，落款日期为22014年4月22日。又查，案外人陈祝芳提交涉案房产房产证一份，该房产证中“房地产权属人”为被告李森，“附记”处注明抵押登记于2014年4月22日注销。案外人陈祝芳还提交民事起诉状、珠海市香洲区人民法院及珠海横琴新区人民法院《受理案件通知书》、珠海横琴新区人民法院《传票》各一份，主张其与被告李森因涉案房产发生纠纷，遂向法院起诉，目前该案正在珠海横琴新区人民法院审理中，案号为（2017）粤0491民初715号，该案尚未审结。本院（2017）粤0304民初9920、9921号民事裁定书（保全异议裁定）认定：因案外人陈祝芳与本案被告李森就查封房产之房屋买卖合同纠纷[案号：（2017）粤0491民初715号]在珠海市横琴新区人民法院审理，该案尚未实体审判完成，无法确定案外人陈祝芳没有过错，亦无法确定查封房产所有人为案外人陈祝芳，应待该案实体审判完成后确定；且原告提交证据证明本案保全措施实施时被保全房产的登记所有人系本案被告李森，故本院保全措施合法。另依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人陈祝芳对本案被告李森名下位于珠海市前山明珠××路××Ａ户的房产（房产证号10××14）的保全措施之查封异议申请。本案查明的事实与（2017）粤0304民初9920、9921号民事裁定书（保全异议裁定）查明一致。本案另查明，原告提交的结婚证复印件显示，付款人张德虎与原告2006年7月5日登记结婚。涉案房产未实际使用，原告称系毛坯。2018年5月份，原告交纳了涉案房产物业相关费用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案物业查封前，原告未实际占有涉案房产，能过户而未主张过户长达4年之久，包括原告在内的买卖双方也未严格按合同实际履行，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告陈祝芳的诉讼请求。本案案件受理费7800元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人为30日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年八月二十八日书 记 员  罗婉婷谢寒