贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初4713号原告：袁成，男，汉族，1979年7月22日出生，住贵州省息烽县，原告：伍兰，女，汉族，1982年6月20日出生，住贵州省息烽县，二原告委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理)，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳文祥，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李海龙（特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201510886960。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。原告袁成、伍兰与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁成、伍兰之委托诉讼代理人龙海，被告长弘房开公司之委托诉讼代理人李海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁成、伍兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计人民币20000元(以上违约金计算从2015年1月1日起以368940为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止);二、判令被告立即为原告办理房屋权属证书;三、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告明确放弃第二项诉讼请求。事实和理由:原、被告于2012年8月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位毕节市××单元××房房，该房号为B2-19-2。合同约定房屋总价款为368940元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:第(二)项(2)款:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款368940元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷行。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为368940元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有证之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法公判。被告长弘房开公司辩称，一、原告袁成与被告签订了“凭据”表明就涉案商品房买卖合同有关的一切违约责任已经一次性结算完毕，原告主张的逾期办证违约责任也包含在一切违约责任内。因此，原告不能再向被告主张逾期办证的违约责任；二、即使原告可以向被告主张逾期办证的违约责任，也超过了诉讼时效，依法不应予以支持。本院经审理查明：2012年8月26日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位毕节市××路××单元××房房，该房号为B2-19-2；商品房价款为368,940.00元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年11月6日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的费用。2013年11月6日，因逾期交房问题，原告袁成与被告签订了一份《凭据》，载明：由于“长弘花苑”B2-19-2号超期交房，长弘公司同意在该户（袁成）办证费中减12000元，双方不再为超期一事有任何争执。因被告未按照合同的约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。本院认定上述事实有原被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》及收据二张、购房户办产权证费预计及收据二张，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《凭据》。原被告提交的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向向原告支付迟延提交办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告提出《凭据》表明就涉案《商品房买卖合同》有关的一切违约责任已经一次性结算完毕，原告主张的逾期办证违约责任也包含在一切违约责任内的抗辩，因《凭据》签订于2013年11月6日，《商品房买卖合同》约定的办证时间为2014年12月31日，此时被告逾期办证违约行为尚未发生，且《凭据》明确载明“超期交房”，故《凭据》为原被告双方处理被告逾期交付涉案商品房的相关违约责任而达成的协议，并不包括逾期办证行为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年1月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2015年10月1日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。故应从2015年10月1日起，以原告已付购房款368,940.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告袁成、伍兰支付迟延提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的违约金，违约金的计算方式为：以368,940.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告袁成、伍兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年八月三十日书记员  高立