广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2054号 上诉人（原审原告）：徐振生，男，汉族，1985年6月7日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：苏联生，桂林市名流法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：桂林昊天物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区凯风路****1（2）层**门面。 法定代表人：周斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 上诉人徐振生(以下简称上诉人)因与被上诉人桂林昊天物业服务有限公司（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人苏联生，被上诉人委托诉讼代理人龚泽锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2694号民事判决，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.上诉人与被上诉人于2014年12月3日签订《第一期商铺租赁合同》时，因被上诉人虚假宣传、无相关证件，导致上诉人于2015年5月被迫撤离，撤离时被上诉人物业处没有任何工作人员。2.根据合同约定，三个月不交租金，视为双方自动终止合同。上诉人在撤离时双方合同已经自然终止。现撤离已经三年，被上诉人不但未退还保证金，还故意扩大损失，收取租金和物业费。3.被上诉人没有为上诉人提供物业服务，至今租赁商铺仍处于无物业的状态。综上，一审判决错误，请求二审法院依法公正判决。 被上诉人答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：桂林市象山区凯风路101号23栋1-6号门面（产权证号：房权证桂林市象山区字第**）所有权人系金春银。桂林市象山区凯风路101号23栋1-18号门面（产权证号：房权证桂林市：房权证桂林市象山区字第**林国城房地产开发有限公司（以下简称国城公司）。2013年10月1日，原告与金春银签订《承包协议》，约定将包括桂林市象山区凯风路101号23栋1-6号门面在内的共16间门面经营权承包给原告，原告在承包期限内对该门面享有使用和收益的权利，并有权对门面进行招商招租，租金价格由原告自行制定并收取，承包期限自2013年10月1日起至2032年9月30日止。同日，原告亦与国城公司签订《承包协议》，约定将包括桂林市象山区凯风路101号23栋1-18号门面在内的共214间门面经营权承包给原告，原告在承包期限内对该门面享有使用和收益的权利，并有权对门面进行招商招租，租金价格由原告自行制定并收取，承包期限自2013年10月1日起至2032年9月30日止。 2014年12月15日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《第一期商铺租赁合同》，约定（节录）：甲方出租的商铺坐落在桂林市象山区两间商铺，建筑面积为一楼42.33平方米，乙方对所租赁商铺现状经现场确认无异议；租赁期从2015年元月16日起至2018年元月15日止；租金价格第一年一楼35元/平方/月，每月租金合计1482元，以后各年按照每年10%涨幅上涨；物业费一楼4元/平方米/月，二楼1.5元/平方米/月；乙方一次支付三个月租金；乙方必须在租金和物业费到期前一个月的1日缴纳下期的租金及物业费，逾期缴纳，每天按所欠费用的5%收取滞纳金，逾期15天，视同乙方违约，甲方有权解除合同，收回门面使用权，押金不退，乙方承担一切经济损失；水电费按照电表数据由甲方代收代缴，公摊水电费收费标准为5元/户/月；本合同签订时乙方应向甲方交纳租赁保证金和业态保证金，保证金合计人民币柒仟元整，租赁保证金由甲方保管，租赁期满无违约现象发生，该保证金不计利息如数退还乙方；为了共同的经济利益和培育新市场，乙方承诺在商铺租赁期限内，每月开门营业的时间不低于28天，每日开门营业的时间不低于8小时，如有违约，每违约一次，乙方应当按保证金的1%向甲方支付违约金；乙方违约累计超过8次或累计超过20天，甲方有权收回商铺，且保证金不退。该合同附件《第一期门面合同优惠政策》：享受优惠条件，2015年1月16日装修完成并开业经营，每月开门营业的时间不低于28天，每日开门营业的时间不低于8小时；租金优惠，给予1年免租期；物业费优惠，第1年1层2元/平方米/月，第2年1层3元/平方米/月，第3年1层3.5元/平方米/月。上述合同签订后，原告于2014年12月20日将涉诉门面交由被告使用，被告装修后于2015年1月16日开业经营至今，但一直未依约交纳门面租金及物业费。原告多次催收未果，故诉至法院。庭审时，原告明确表示被告符合涉诉合同附件中门面租金及物业费的优惠条件。 一审法院认为，原告依据其与金春银、国城公司间签订的《承包协议》取得对本案涉诉门面的占用、使用、收益等相关权利，并将该门面转租给被告。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《第一期商铺租赁合同》内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同。合同中双方对租金、物业费的金额及交纳方式、违约责任等内容均进行了详细的约定，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉诉合同约定：被告逾期交纳租金、物业费15天，原告有权解除合同，收回门面使用权。本案中，原告依约将门面交付被告经营使用，而被告从未按合同约定向原告交纳租金、物业费，其行为已构成违约并达到约定的合同解除条件，现原告主张解除与被告于2014年12月15日签订的《第一期商铺租赁合同》并请求返还涉诉门面，一审法院予以支持。 关于被告应交租金、物业费的数额。原告认可被告达到门面租金、物业费优惠条件，现其要求被告按优惠前的租金、物业费标准交费，无事实依据及法律依据，一审法院不予支持。被告应交的租金金额：按合同约定的优惠条件被告享受一年免租期，即从租期起算日2015年1月16日起至2016年1月15日被告不需交纳租金；被告需交纳的租金应从2016年1月16日起算至原告诉请截止日2017年10月15日（共21个月），为31122元（1482元/月×21个月）。被告应交纳的物业费金额：3873.2元（42.33平方米×2元/平方米/月×12个月+42.33平方米×3元/平方米/月×12个月+42.33平方米×3.5元/平方米/月×9个月）。上述费用，被告应予支付。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告桂林昊天物业服务有限公司与被告徐振生于2014年12月15日签订的《第一期商铺租赁合同》；二、被告徐振生应于本判决生效之日起十日内将位于桂林市象山区共两间门面腾空退还给原告桂林昊天物业服务有限公司；三、被告徐振生应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林昊天物业服务有限公司门面租金31122元及物业费3873.2元；四、驳回原告桂林昊天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1162元，减半收取计581元（原告已预交），由原告桂林昊天物业服务有限公司负担208元，被告徐振生负担373元。 二审期间，上诉人提交了下列新证据：1.电脑咨询单及工商档案复印件，拟证明被上诉人的由来及经营范围，被上诉人不是开发商，不具有收取租金的权利；2.金地球食品商贸城虚假广告册，拟证明被上诉人虚假宣传的事实；3.商铺租赁合同，拟证明被上诉人非法收取保证金及合同存在免租和终止的条款；4.商铺租赁自动终止证明，拟证明被上诉人进行虚假宣传、证照不全、无物业服务，导致商户无法经营而集体撤离的事实；5.投诉书，拟证明商户就本案纠纷向多部门投诉的事实；6.水电表情况，拟证明上诉人在2015年5月就不再使用门面；7.照片，拟证明商户为维权而在被上诉人门口打横幅的事实。 被上诉人对上诉人提交的新证据的质证意见是:对证据1的真实性予以认可，对证明内容不认可；对证据2、4、5、6均不予认可；对证据3的真实性予以认可；对证据7的关联性不予认可。 本院对上诉人提交的新证据作如下认定：对证据1的真实性、合法性予以认可，但被上诉人因与案外人周姜廷签订《承包协议》合法取得涉案商铺占有、使用、收益的权利，故对上诉人的证明内容不予认可；证据2、4、6无法证明待证事实，不予采信；证据3一审已经提交并装订在卷，不属于新证据；证据5、7与本案无关联性，不予认定。 被上诉人二审期间提交了新证据2015-2017年员工工资表，拟证明被上诉人一直有相对固定员工上班值日。 上诉人对被上诉人提交的新证据的真实性不予认可。 本院认为，被上诉人提交的新证据从形式上仅为被上诉人自己制作，但未能提交劳动合同和实际发放工资的银行凭证予以佐证，因此对其真实性无法确认。 综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为:一、双方签订的租赁合同应否解除，上诉人应否将租赁商铺腾退给被上诉人；二、上诉人应否支付被上诉人门面租金及物业费。 关于争议焦点一，双方签订的租赁合同应否解除，被上诉人是否应当腾退租赁商铺的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《第一期商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应按照合同约定行使权利和履行各自义务。合同约定，上诉人逾期交纳租金及物业费15天，视同违约，被上诉人有权解除合同，收回门面使用权，押金不退，上诉人承担一切经济损失。本案中，根据查明的事实，上诉人从未交纳过租金和物业费，上诉人未按照合同约定交纳租金、物业费的行为，已达到合同约定的解除条件，因此被上诉人有权解除合同并收回门面。上诉人主张被上诉人招租时采用虚假广告宣传，其入驻时尚未办理相关证件。上诉人针对其上诉主张，并未提供证据予以证明，双方当事人所签订的《第一期商铺租赁合同》并未就被上诉人办证义务进行约定，故上诉人的上述主张，本院不予支持。一审法院判决解除本案双方当事人之间签订的《第一期商铺租赁合同》，并由上诉人腾退租赁商铺，有事实和法律依据，本院予以维持。 关于争议焦点二，上诉人应否支付被上诉人门面租金及物业费的问题。本院认为，上诉人承租被上诉人的商铺进行经营，应当按照合同约定交纳租金和物业费。根据合同约定，在合同租赁期未满，甲乙双方如有特殊情况和正当理由需要提前解约的，应提前六十天书面通知对方，对方同意后，方可解除合同。合同还约定，租赁期第一年优惠期为9个月，只收取3个月租金和物业费。双方之所以作上述约定，是基于涉案商铺为新开发商业区，其经营前景具有不可预知性，存在经营风险，从客观情况出发，存在一个试业的期间，具有风险共担的性质。对于租金和物业费交纳，合同约定为在租金和物业费到期前一个月的1日缴纳下期的租金及物业费，逾期15天，视同租赁方违约，出租方有权解除合同，收回门面使用权，押金不退，承租方承担一切经济损失。上诉人如果确因客观原因无法继续经营，可以按照合同约定向被上诉人提出解除合同的主张，此亦是合同中赋予租赁方之权利，但上诉人以客观原因导致其无法继续经营为由,于租赁期内自行撤离，并未按照合同约定提前通知被上诉人，并经其同意解除合同，存在明显过错。上诉人未交纳租金和物业费，按照合同约定的期限，因系提前一个月交纳，如果被上诉人及时催缴，即使经过15天，仍然距离下期租赁期有15天的时间，被上诉人有足够的时间采取适当的措施。在上诉人逾期未交纳租金和物业费并已实际撤离租赁门面、租赁合同实际已处于无法继续履行的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被上诉人述称上诉人自合同签订后至起诉时，从未交纳租金，被上诉人作为出租人，应当及时行使自己的权利，对上诉人进行催缴，但被上诉人从未对上诉人进行催收，在上诉人明确表示不愿继续履行合同时，怠于行使合同权利而放任损失扩大，对扩大的损失部分存在过错，应当自行承担责任。按照合同约定，上诉人的租金交纳方式为一次性支付三个月的租金，根据合同双方当事人的履约情况，结合合同约定的门面租金、物业费优惠条件和合同履行过程中的客观实际情况，从公平角度考量，上诉人应当补交第一年即三个月的门面租金及物业费。因此，上诉人应当交纳的租金为4446元（1482元/月×3个月），物业费为253.98元（42.33㎡×2元/㎡×3个月）。至于滞纳金等损失，由于上诉人交纳了押金，按照合同约定，因租赁方违约而解除合同的，押金不予退还，该押金足以抵消被上诉人的其他损失，故对被上诉人除租金和物业费以外的其他诉请，本院不予支持。上诉人请求驳回被上诉人的诉讼请求，其理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持，对不成立部分，本院依法不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律准确，但实体判决不当，本院依法更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2694号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2694号民事判决第三项、第四项； 三、上诉人徐振生支付被上诉人桂林昊天物业服务有限公司门面租金4446元及物业费253.98元； 四、驳回被上诉人桂林昊天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费581元（被上诉人已预交），二审案件受理费1162元（上诉人已预交），合计1743元，由上诉人徐振生负担1394元，被上诉人桂林昊天物业服务有限公司负担349元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 潘文华 审判员 丁 勇 二〇一八年八月二十三日 法官助理黄赟 书记员庾嘉慧