重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初9620号原告：李淑伦，女，1954年9月18日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：黎永波，男，系原告李淑伦女婿。被告：熊晓燕，女，1986年9月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：朱凯，男，1985年7月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：重庆欣瑞房地产代理有限公司，住所地重庆市长寿区桃源大道****1-5，统一社会信用代码9150011569926632XC。法定代表人：袁秀琴。委托诉讼代理人（特别授权）：田贵华，女，该公司职工。原告李淑伦与被告熊晓燕、朱凯、第三人重庆欣瑞房地产代理有限公司（以下简称为欣瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李淑伦及其委托诉讼代理人黎永波、第三人欣瑞公司的法定代表人袁秀琴及委托诉讼代理人田贵华到庭参加了诉讼。被告熊晓燕、朱凯经本院公告送达开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告李淑伦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2017年6月12日签订的《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》的房屋买卖部分；2、判令被告熊晓燕、朱凯退还原告李淑伦定金10000元；3、判令被告熊晓燕、朱凯支付原告李淑伦违约金57000元；4、判令被告熊晓燕、朱凯支付原告李淑伦财产保全费1945元；5、本案诉讼费由被告熊晓燕、朱凯负担。诉讼过程中，原告李淑伦自愿放弃要求被告熊晓燕、朱凯支付财产保全费1945元的诉讼请求。事实和理由：2017年6月12日，原告李淑伦与被告熊晓燕签订《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》，约定被告熊晓燕、朱凯将其所有的位于重庆市长寿区XX大道XX号X幢X-X的房屋出售给原告李淑伦。原告李淑伦于签订合同当日支付了定金10000元。按照合同约定，双方应于2017年6月19日办理产权过户委托公证手续，并由原告李淑伦支付230000元房款用于偿还银行按揭贷款。但被告熊晓燕、朱凯未按照约定办理相关手续。经第三人欣瑞公司多次催促，被告熊晓燕、朱凯拖延至2017年7月18日仍未履约，并告知原告李淑伦其不愿意出售案涉房屋，双方就违约事项协商未果。后被告熊晓燕、朱凯不再接听电话，无法联系。故原告李淑伦向人民法院申请了诉前财产保全，将案涉房屋查封。后原告李淑伦了解到二被告于2017年7月18日在重庆市长寿区链尚房屋中介服务部以315000元的价格将案涉房屋出售给林世刚和杨柳。在办理过户时二被告才发现案涉房屋已经被法院查封，二被告与原告李淑伦协商达成口头协议，由原告李淑伦申请法院解除查封，待过户后，二被告退还原告李淑伦定金10000元，并支付违约金30000元。原告李淑伦按照口头协议申请解除了案涉房屋的司法查封，但二被告在房屋过户后并未按约定支付相关款项。现为维护原告李淑伦的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告熊晓燕、朱凯未作答辩。第三人欣瑞公司述称，原告李淑伦与被告熊晓燕签订的《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》属实，被告朱凯对此事是知情并同意的。被告方在原告李淑伦及第三人欣瑞公司不知情的情况下将案涉房屋另行出售给他人，未履行协议约定的义务。经过多次协商，原、被告双方都未能达成一致意见。现在原告李淑伦及第三人欣瑞公司均无法联系上二被告。原告李淑伦围绕诉讼请求提交了下列证据：1、《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》一份；2、《收条》一份；3、《房地产买卖居间协议》复印件一份；4、《委托书》复印件一份；5、短信记录十一张；6、民事裁定书一份。上述证据系原告李淑伦提供，且上述证据符合证据的一般形式，被告熊晓燕、朱凯未到庭，放弃了举证、质证的权利，应自行承担不利的法律后果，第三人欣瑞公司对原告李淑伦提交的证据无异议。本院经审查，依法对原告李淑伦提供的上述证据予以确认并在卷佐证。同时，本院向长寿区不动产档案馆调取了二被告与案外人林世刚在该馆备案的《重庆市房屋买卖合同》及《重庆市长寿区不动产档案馆档案查询结果》，该查询结果载明案涉房屋现登记产权人为林世刚，本院还向重庆市长寿区链尚房屋中介服务部的职工陈娟进行了询问，形成了《调查笔录》一份，陈娟称案涉房屋是经重庆市长寿区链尚房屋中介服务部由二被告出售，出售时间为2017年7月，且已经办理了过户手续，对原告李淑伦提交的二被告出具的《委托书》的真实性其予以确认。原告李淑伦及第三人欣瑞公司对本院调取的证据及《调查笔录》无异议。根据原告李淑伦及第三人欣瑞公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，原告李淑伦（乙方）与被告熊晓燕（甲方）及第三人欣瑞公司（丙方）签订了《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》，协议约定：由甲方将其所有的位于重庆市长寿区XX大道XX号X幢X-X的房屋出售给乙方，房款总价为285000元，合同第四条第一款约定乙方于2017年6月12日支付购房定金10000元，当甲方收到房屋定金之时起不得将房屋转售给第三方，甲、乙双方约定于2017年6月19日办理产权过户委托公证手续，同时乙方支付房款230000元……合同第八条约定：甲、乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利和义务，如有一方未按本协议约定的内容履行，逾期将支付房屋成交额20%的违约金。在合同尾部签名栏的“朱凯”二字为被告熊晓燕代签。被告朱凯对被告熊晓燕出售案涉房屋的事实知情，亦同意向原告李淑伦出售该房屋。同日，原告李淑伦向被告熊晓燕交纳了购房定金10000元。后被告熊晓燕、朱凯未按照房屋买卖协议约定的时间办理房屋过户委托公证手续，经第三人欣瑞公司多次催促，被告熊晓燕、朱凯仍未按协议约定履行义务。2017年7月18日，经案外人重庆市长寿区链尚房屋中介服务部居间，被告熊晓燕、朱凯与案外人杨柳及重庆市长寿区链尚房屋中介服务部签订《房地产买卖居间协议》，由被告熊晓燕、朱凯将案涉房屋以315000元的价格出售给案外人杨柳。重庆市长寿区链尚房屋中介服务部的工作人员陈娟在该合同上作为经纪人签字。2017年7月20日，被告熊晓燕、朱凯向陈娟出具《委托书》一份，委托陈娟代二被告办理出售该房屋的产权转移登记、协助买方办理按揭贷款等手续。2017年7月24日，原告李淑伦向本院申请财产保全，要求查封被告熊晓燕、朱凯价值285000元的财产，产生财产保全申请费1945元。2017年8月4日，陈娟代表二被告与案外人林世刚在房管机关重新签订了备案的《重庆市房屋买卖合同》。后该房屋实际过户至林世刚名下。本院认为，关于《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》的合同相对方问题。虽然被告朱凯在该协议上的签名是由被告熊晓燕代签，但被告朱凯对此知情，亦同意将案涉房屋出售给原告李淑伦，故被告朱凯与被告熊晓燕一同，均为案涉房屋的出售方。原告李淑伦与被告熊晓燕、朱凯签订的《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照该合同约定行使权利及履行义务。该协议第四条第一款约定原告李淑伦于2017年6月12日支付购房定金10000元，当被告熊晓燕、朱凯收到房屋定金之时起不得将房屋转售给第三方，现原告李淑伦已于签订合同当日支付了购房定金10000元，而被告熊晓燕、朱凯在其后又与案外人杨柳签订了房屋买卖协议，并实际将案涉房屋过户至案外人林世刚名下，且被告熊晓燕、朱凯也未按照合同约定的时间办理房屋过户公证手续，二被告的上述行为违反了合同约定，且案涉房屋已过户至他人名下，合同已无法履行，合同目的无法实现，故原告李淑伦有权依据合同约定要求解除合同，并要求被告熊晓燕、朱凯支付违约金，故本院对原告李淑伦要求解除原、被告之间于2017年6月12日签订的《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》中的房屋买卖部分的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告熊晓燕、朱凯应将原告李淑伦已支付的定金10000元退还原告李淑伦。故对原告李淑伦请求被告熊晓燕、朱凯退还定金10000元的诉讼请求予以支持。关于违约金，合同第八条约定如有一方未按本协议约定的内容履行，逾期将支付房屋成交额20%的违约金，故违约金为合同总额的20%，即285000元×20%=57000元。关于原告李淑伦请求的财产保全费1945元，原告李淑伦自愿放弃，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告李淑伦与被告熊晓燕、朱凯于2017年6月12日签订的《重庆欣瑞房地产代理有限公司房屋买卖协议》中的房屋买卖部分于本判决生效之日解除；被告熊晓燕、朱凯于本判决生效后7日内退还原告李淑伦购房定金10000元，并支付原告李淑伦违约金57000元；驳回原告李淑伦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由被告熊晓燕、朱凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何 强审 判 员  许武星人民陪审员  孙 静二〇一八年八月十三日书 记 员  杨 静