四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1381民初4965号 原告：李金花，女，1963年3月11日出生，汉族，户籍地四川省南部县，现住四川省南部县。 被告：四川省太成房地产开发有限公司。 法定代表人：贾勇，总经理。 委托诉讼代理人：梁雄，四川龙正律师事务所律师。 第三人：邓安俊，男，1962年9月4日出生，汉族，户籍地四川省南部县，现住四川省南部县。 第三人：刘春容，女，1965年2月16日出生，汉族，户籍地四川省南部县，现住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓化俊，四川义立律师事务所律师。 原告李金花诉被告四川省太成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，南部县人民法院于2009年12月31日受理后，于2010年3月20日作出（2010）南民初字第186号民事判决，被告四川省太成房地产开发有限公司不服向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院认为原判决认定事实不清，裁定撤销（2010）南民初字第186号民事判决，发回南部县人民法院重审。南部县人民法院又于2011年2月22日作出（2010）南民初字第2250号民事判决。原告李金花不服向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院作出（2011）南中法民终字第747号民事判决，判决维持原判。原告李金花向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院经提审后作出（2012）川民提字第277号民事判决。后经四川省高级人民法院审判委员会讨论决定，撤销四川省高级人民法院（2012）川民提字第277号民事判决、四川省南充市中级人民法院（2011）南中法民终字第747号民事判决、南部县人民法院（2010）南民初字第2250号民事判决，将本案发回南部县人民法院重审。2014年11月28日南充市中级人民法院作出（2014）南中法民管字67号民事裁定，裁定本案由阆中市人民法院管辖。本院于2015年1月13日受理，并追加了邓安俊、刘春容为本案第三人，于2015年12月1日作出（2015）阆民初字第414号民事裁定，裁定本案按自动撤诉处理。2016年12月15日经本院院长提交本院审判委员会讨论决定撤销本院（2015）阆民初字第414号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭继续审理，作出（2015）阆民初字第414号判决。判决作出后，李金花上诉于南充市中级人民法院，南充市中级人民法院作出（2017）川13民终1960号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院另行组成合议庭于2018年4月10日公开开庭进行了审理，原告李金花、被告四川省太成房地产开发有限公司（以下简称“太成房地产公司”）之委托诉讼代理人梁雄、第三人刘春容及其委托诉讼代理人邓化俊（并作为邓安俊之委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本院又于2018年5月3日公开开庭进行了审理，原告李金花、被告太成房地产公司之委托诉讼代理人梁雄、第三人刘春容、邓安俊及其委托诉讼代理人邓化俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求为：1、判令被告继续履行【凯莱帝景】商品房预售合同，将房屋交付给原告，并办理相关手续；2、被告赔偿原告损失；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告对第二项诉讼请求称保留该权利，在另案中主张。事实与理由：原、被告于2009年10月12日签订【凯莱帝景】商品房预售合同，约定被告将南部县蜀北大道508-562“凯莱帝景”项目第二层（商业）房（编号为SP7商铺）出售给原告，建筑面积为156.6平方米，双方在合同中对付款方式和时间作了约定。合同签订后，原告积极筹措资金并在合同约定的期限内向被告交购房款时，当时被告方工作人员说出纳不在，要求原告将钱存至银行。原告将钱存至银行后，多次找被告要求被告交付房屋，但被告却告知其已将商铺卖与他人。后经多次与被告交涉无果。 被告太成房地产公司辩称，1、与原告合同事实上已无效，该房屋已被第三人占有、使用多年，并办理了产权登记，在事实和法律上都无法将案涉房屋交付给原告。2、原、被告签订商品房预售合同后，原告未按约定履行交付购房款的义务，被告作为出卖人有权出售，违约责任应由原告承担。3、原、被告所签订的预售合同并非本约性质，该合同是签订商品房买卖合同的基础。 第三人邓安俊、刘春容述称，第三人系依法购买案涉房屋，支付了相应对价，缴纳相关税费，办理了不动产登记，且占有、使用、收益多年，案涉房屋归第三人所有。 本院经审理认定如下事实：2009年10月12日，原告李金花作为买受人、与被告太成房地产公司（原名称为四川省南部县太成房地产开发有限公司）作为出卖人签订《【凯莱帝景】商品房预售合同》，约定：1、买受人自愿购买被告开发建设位于南部县蜀北大道508-562号“凯莱帝景”项目第二层商业房屋，该房屋建筑面积为156.6平方米，单价7630.91元/平方米，总房款412000元。2、买受人以按揭付款方式支付购房款。3、签订本合同时，买受人向出卖人支付购房定金1万元，签订《商品房买卖合同》后，定金转入总房款内。4、本合同签订后，买受人在七个工作日内支付该房屋款102000元，余款15万元于2010年1月1日之前付清，余款15万元向银行按揭。5、如因买受人不按约定付款期限支付房款、按揭客户接出卖人按揭贷款通知后未来办理按揭手续，出卖人有权在10个工作日后自主处理买受人所定购的房屋，且买受人所交定金不退。6、向银行按揭客户付足总房款40%后签订《商品房买卖合同》。7、出卖人不得将买受人已定购的房屋出卖给第三方，除买受人违背付款约定外，如出卖人将买受人已定购的房屋出卖给第三方，出卖人退还买受人所付全部房款，并向买受人支付违约金，违约金按买受人所付全部房款的3%计算，应返还的房款及违约金在30日内支付。8、买受人不得单方解除本定购合同，如买受人申请解除本定购合同，须经出卖人同意后，买受人应向出卖人支付违约金，违约金金额按全部房款的3%计算，买受人向出卖人支付违约金后，出卖人将买受人所交房款扣除定金后退还买受人。9、本定购合同是签定《商品房买卖合同》的基础，本合同未尽事宜，均按《商品房买卖合同》条款执行。10、本预售合同经双方签字盖章后生效，双方签定正式的《商品房买卖合同》生效后本预售合同自行终止。合同签订后，原告于同日即向被告支付购二楼营业房定金1万元，被告向其出具了收据。2009年10月16日，李金花称其向被告交纳房款102000元时，被告拒收，同日原告在中国银行存款10万元。关于原告所购买房屋的编号，原告在诉讼中称，当时买房子时是看的图纸和沙盘后就确定了所购买房屋的位置，但被告未告知房屋的编号，原告在房管局查询后得知自己所购房屋的编号为SP7。 2009年11月9日，被告作为出卖人与第三人作为买受人签订了《商品房买卖合同》。该份合同的主要内容为：1、买受人购买南部县蜀北大道中段“凯莱帝景”1幢第2层2-SP5号、预测建筑面积为1156.86平方米。2、单价3100元/平方米，总价款3,586,266元。3、买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款以按揭贷款方式支付。同时，第三人在被告处还购买“凯莱帝景”第3层部分房屋。2010年4月13日，成都市全友家私销售有限公司出具授权书一份“授权邓安俊在四川省南部县蜀北大道设立全友家私专卖店”。第三人已对“凯莱帝景”第2层、第3层部分房屋进行整体装修，开设了全友家俱店。原、被告所争议的房屋，已作为整体之部分由第三人占有并使用。2013年3月14日，被告向第三人出具了销售不动产统一发票。2016年3月，该房屋权属证书已办理给邓安俊、刘春容，办证面积为1227.13平方米，现已变更为不动产登记证。 另查明，被告太成房地产公司原登记名称为四川省南部县太成房地产开发有限公司，2009年7月变更登记名称为四川省太成房地产开发有限公司。被告陈述邓安俊、刘春容系购买的SP5-8，SP1-8是被告自行编制的房号，后房管局统一编号时就将邓安俊所购买的房屋编制为SP5。“凯莱帝景”第2层（商业服务）的户室号为SP1至SP8,经被告太成房地产公司预测：SP1至SP8总建筑面积为2751.52平方米，其中SP5的建筑面积为364.23平方米，SP7的建筑面积为156.6平方米，SP5-SP8总建筑面积为1239.69平方米。 诉讼中，本院依法向原告释明，告知所争议的房屋已由第三人占有、使用和办理了不动产权属证书，在案涉房屋无法交付的情况下，原告可以变更其主张为要求赔偿损失，原告一再表示不同意变更其诉讼主张。 认定上述事实，有《【凯莱帝景】商品房预售合同》、收据、银行存单、不动产权证、《商品房买卖合同》、四川省高级人民法院（2013）川民初字第12号卷宗相关材料、当事人陈述等为据。 本院认为，一、关于原告与被告签订的合同是本约还是预约的问题。本约和预约合同的区别在于交货付款的义务是否直接发生，如若直接发生交货付款义务即应视为本约合同。本案中，原、被告所签订的合同明确约定李金花在七个工作日内支付该房屋款102000元，余款15万元于2010年1月1日之前付清，余款15万元向银行按揭，该条款已直接发生付款义务，因此该合同应视为本约合同。该合同同时约定“本定购合同是签定《商品房买卖合同》的基础，本合同未尽事宜，均按《商品房买卖合同》条款执行”，双方约定的正式买卖合同应视为具有补充协议性质的合同。故原、被告之间的买卖合同关系自签订商品房预售合同时即成立，且该合同未违反相关法律、行政法规强制性规定，属于有效合同。 二、关于原告主张被告继续履行该合同的问题。原告所提供的证据不足以证明被告与第三人之间存在恶意串通损害原告利益的行为，被告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，被告与第三人之间的房屋买卖合同亦属有效合同。虽然原、被告签订的买卖合同成立并生效，但原告与被告之间的房屋买卖合同相较于被告与第三人之间的房屋买卖合同并不具有法律上的优先性，且案涉房屋已由被告作为整体之部分出售给第三人，第三人支付了合理对价以及相关税费后，被告向第三人交付了房屋，案涉房屋现由第三人占有并使用，案涉房屋也作为整体之部分已由第三人办理了权属变更登记。因此，原、被告签订的房屋买卖合同在法律上和事实上已无法继续履行。经本院释明后，原告坚持不改变其诉讼请求。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，判决如下： 驳回原告李金花的诉讼请求。 案件受理费500元，由原告李金花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  杜 国 审 判 员  伏 瑚 人民陪审员  高小蒙 二〇一八年八月十日 书 记 员  朱倩倩