广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初16202号原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道香蜜湖半山莲塘尾兰江山2A1808室，统一社会信用代码91440300MA5DT2DY2Q。法定代表人赵澄宇。委托代理人蔡子杰，男，汉族，1989年1月10日出生，身份住址广东省深圳市，该司员工。被告深圳前海顺天润康科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300360039056W。法定代表人钟海燕。上列原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司诉被告深圳前海顺天润康科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如组成合议庭适用普通程序审理，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡子杰、被告法定代表人钟海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年10月27日原告与被告签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将其有权处分的位于深圳市××中心区××海岸环××大厦××楼、××楼整层租赁给原告使用，租赁期限为2017年11月1日至2027年4月30日止，租金为第一年每月464057.20元，2017年10月28日双方又签订了《补充协议》。合同签订后，被告未向原告支付租赁保证金1392172.5元。原告将房屋交付给被告，并向被告催讨租赁保证金及首期租金，被告故意推脱搪塞。截止2017年12月5日，被告仅仅支付了第一个月的物业管理费112125.63元，原告多次协商无果，故向被告发出解除合同通知函。根据《租赁合同》第十八条约定：被告拖欠租金达30天以上构成违约，原告有权要求被告赔偿实际损失，并不予退还保证金。截止起诉日，原告前述2楼、3楼整层尚未能够出租。综上，恳请法院依法维护原告的合法诉求，支持原告的诉讼请求。请求判令：1、原、被告双方2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除，已支付的一个月物业管理费不予返还；2、被告赔偿原告实际损失1160143元（二个半月的租金，暂计截止日2018年1月15日）；3、被告赔偿原告实际损失224251.26元（二个月的物业管理费，暂计截止日2018年1月15日）；4、被告支付原告违约金三个月的租金1392172.5元（即租赁保证金数额）；5、被告承担本案诉讼费。被告答辩称，1、被告与原告签订涉案合同后至原告发函解除合同期间，原告一直未向被告履行交付租赁标的物的房产证以及授权委托等涉及处分权的书面材料，因此，被告并未违约，而是属于依法行使抗辩权的正当行为；2、即使法庭查明事实后认定被告存在违约行为，原告所主张赔偿的实际损失也没有事实依据，原告于2017年12月26日向被告发函解除合同，在解除合同之日仍在双方约定的免租期内，且被告并未实际装修或进驻租赁标的物，因此原告不得就未发生的损失以及超过在订立合同时所预见到的因违反合同可能造成的损失要求被告赔偿，并且约定的违约金数额明显过分高于实际造成的损失，请求法庭驳回原告关于赔偿实际损失的全部诉讼请求，同时请求法庭减少原告主张违约金的数额；3、若原告同意调解，被告愿意将已支付的一个月管理费作为给予原告的合理补偿。经审理查明，2017年10月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定甲方将位于深圳市××中心区××海岸环××大厦××楼××、××楼整层的房屋出租给乙方使用，租赁面积为2592.5平方米；租赁期限自2017年11月1日至2027年4月30日止；租金为464057.5元/月，租金应于每月5日前向甲方交付；乙方应于2017年11月1日前交付首期租金；甲方应于2017年11月1日前将房屋交付乙方使用，甲方迟于前款时间交付房屋的，乙方可要求将本合同有效期顺延；甲方交付租赁房屋时，向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金1392172.5元；本合同未期满，乙方无正当理由提前终止本合同的，甲方可不予返还保证金；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达30天（一个月）以上，甲方可向乙方请求损害赔偿并不予返还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；乙方送达地址为深圳市福田区福田路24号海岸中心2F-3F，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。该合同补充条款约定免租期为2017年11月1日至2017年12月31日；物业管理费由乙方承担，每月总额112125.63元，由甲方代收；签约时乙方需支付甲方三个月租金总额的租赁保证金1392172.5元；本补充条款与主合同条款有冲突的以本补充条款为准。2017年10月28日，原被告签署《补充协议》约定免租期为2017年11月1日至2018年1月15日。签订合同后，原告主张被告未依据合同约定按期支付租赁保证金及首期租金。2017年11月13日，原告向被告出具《催款函》，称截至2017年11月10日，被告仍未按合同约定于2017年11月1日前缴纳租赁保证金及管理费款项共计1968355.63元，现提出严正交涉，限被告于收到本催缴函5个工作日内缴纳相应款项。该函下方空白处，有案外人签名（无法辨认）手写备注“收到。2017.11.13”。庭审中，被告确认该函为被告公司员工签收。2017年12月5日，原告再次向被告出具《通知函》，称合同签订后，被告应按照合同书约定支付租赁保证金及相关租金，而被告一直拖延支付，截止2017年12月5日，被告仅支付了1个月物业管理费112125.63元。现正式通知被告于2017年12月15日前将合同约定的保证金等费用全额支付给原告，如仍未支付全部费用，原告将解除合同书并追究违约责任。庭审中，被告确认该函被被告公司员工签收。2017年12月15日，被告向原告出具《回复函》，称被告于2017年12月5日收到原告发给的《通知函》，但被告因投资方资金问题不能如期在2017年12月15日之前将合同中约定的相关费用全部支付；经口头协商，如被告于2017年12月22日之前仍未全额支付，则解除合同。2017年12月26日，原告向被告出具《解除通知函》，称签订租赁合同书后，被告一直未按约支付租赁保证金，2017年12月5日原告发出催讨函，要求被告于十日内支付相关保证金款项，被告一直没有支付全部保证金。现原告正式书面告知被告：从2017年12月26日起解除双方的租赁合同书，依照合同规定，被告应付违约金2432413.13元，请被告收到本函后三日内支付。该函下方空白处钟海燕手写备注“已收到本函，具体事宜再进行协商解决。2017.12.26”。同日，被告向原告出具《承诺书》，称被告承诺于2017年12月28日下午5时前将租赁合同书中约定的租赁保证金及租金、管理费（三押一租、两个月管理费）共计2080481.26元交付给原告，逾期被告将承担所有不利后果及解除合同。庭审中，被告称该承诺书是原告公司员工称为了应付公司要求其签署的。另查明，原告（甲方）与钟海燕（乙方）签署《商品房使用交接书》确认甲方已于2017年11月1日将涉案租赁房屋按房屋租赁合同中约定的装修、附属设施及设备标准交付给乙方使用，乙方确认甲方已按合同的约定完成了履行房屋的交付义务。该交接书乙方落款处为钟海燕签字并注明日期为“2017.”；甲方落款处加盖了原告公章，但日期为空白。庭审中，被告称该交接书是2018年1月左右原告公司员工让其签的，其当时不想签日期，就随意写了2017年；原告实际并未向被告交付涉案房产，原告虽多次要求被告支付租赁保证金及各项费用，但被告资金未到位，所以被告就预先告知过原告，被告资金到位并按照合同约定支付租赁保证金等费用后才开始起租并接收房屋。原告则称，签订合同后便直接带被告到涉案房屋并告知可随时使用，涉案房屋只有一个电动开门的门锁，没有钥匙。被告完全可以正常使用涉案房屋。且事实上被告在签署合同后还寻找了设计公司进入涉案物业内对涉案物业进行丈量设计；因被告一直未支付相应款项，故该交接书于2017年12月发解除合同通知之前才签署。对于设计师上门丈量的事情，被告称确实有委托设计师上门查看，但并未进行丈量，也未实际进行设计。另，双方均确认被告于2017年11月17日向原告转账支付一个月管理费112125.63元。本院认为，原被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依约全面诚实履行合同义务。被告未依约按期向原告支付首期租金及租赁保证金，构成违约，应向原告承担相应违约责任。原告据此有权解除合同并要求被告支付占用房屋期间的租金、管理费及违约金。关于合同解除的时间。被告法定代表人钟海燕在原告出具的解除通知函下方备注收到此函，故原被告签署的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议已于2017年12月26日解除。被告虽主张原告未向其交付涉及处分权的书面材料，其系行使抗辩权的正当行为。但首先，从被告向原告出具的函件及承诺书可看出，被告在合同履行期内并未就上述问题向原告提出异议或要求，还确认了原告所述的欠付金额并承诺于2017年12月28日下午5时前予以支付；其次，如原告确未向被告交付上述材料，亦不能阻却合同效力而免除被告的合同义务。对于被告的该项抗辩，本院不予支持。关于涉案房屋的交付问题。被告抗辩称原告从未向被告交付涉案房屋，房屋交接书也是应原告要求补签的。但即便确如被告所述的房屋交接书系之后补签的，但交接书已明确载明房屋具体的交付日期及交付的事实，事后补签交接书应当认定为双方对此前的实际交付房产行为的确认。在被告未能提出相反证据的情况下，本院确认涉案房屋已于2017年11月1日实际交付。对于被告未实际接收房屋的抗辩，本院不予支持。综上所述，原告有权要求被告支付2017年11月1日至2017年12月26日的租金853266.46元【464057.2元+464057.2元÷31天×26天】、物业管理费及违约金。因双方均确认被告已支付一个月的物业管理费，故被告还另需向原告支付2017年12月1日至2017年12月26日的物业管理费94040.85元（112125.63元÷31天×26天）。对于原告请求支付租金及物业管理费的超出部分，本院不予支持。关于违约金的数额，因被告一直未能如期向原告支付合同约定的租赁保证金等各项费用，原告作为承租人亦应积极履行解除合同收回房屋并另行出租以减少损失的责任，本院酌情确定被告还应向原告支付相当于两个月租金标准的违约金928114.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司与被告深圳前海顺天润康科技有限公司于2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月26日解除；二、原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司有权不予返还被告深圳前海顺天润康科技有限公司支付的物业管理费112125.63元；三、被告深圳前海顺天润康科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司支付物业管理费94040.85元；四、被告深圳前海顺天润康科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司支付租金853266.46元；五、被告深圳前海顺天润康科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司支付违约金928114.4元；六、驳回原告深圳环庆宏紫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29013元（已由原告预交），由原告负担9416元、由被告负担19597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年八月二十日书 记 员 俞婷婷（代）李颖欣