福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0505民初2900号 原告：庄鹭鹏，男，1992年12月8日出生，汉族，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：李光进，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑梅琼，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。 被告：福建宏地置业有限公司，统一社会信用代码91350505066582752C，住所地泉州市泉港区山腰海南街17号楼401室。 法定代表人：庄文强。 委托诉讼代理人：吴敬南，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪柱，福建智君律师事务所律师。 原告庄鹭鹏与被告福建宏地置业有限公司（以下简称“宏地置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案。2017年10月9日，被告对本案管辖权提出异议。2017年10月18日，本院依法作出（2017）闽0505民初2900号民事裁定，裁定：驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提出上诉。2017年11月30日，泉州市中级人民法院依法作出（2017）闽05民辖终2458号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李光进、被告委托诉讼代理人吴敬南、李洪柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄鹭鹏向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付房屋未达到交付条件的违约金人民币500元及至实际交房之日的逾期交房违约金暂计人民币87318元（违约金以660000元为基数按日万分之三计算，计算至被告实际交房之日止，暂计至2017年9月15日）；二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：一、判令被告宏地置业公司将址在泉州市泉港区南山中路西侧宏地·盐湖城3#楼2107号商品房（以下简称“诉争商品房”）交付原告使用；二、判令被告立即向原告支付房屋未达到交付条件的违约金人民币500元及自2016年7月1日起至实际交房之日止以已付购房款66万元为基数按日万分之三标准计算的逾期交房违约金。事实和理由：2016年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为201603240053，房屋代码为613801，以下简称“买卖合同”），约定：二原告向被告购买诉争商品房，总价款66万元。被告应于2016年6月30日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但被告至今未向原告交付符合上述合同约定条件的商品房，已构成违约，故被告应承担相应的违约责任。 被告宏地置业公司辩称，其已于2017年8月29日向原告邮寄《交房通知书》但其拒绝交接房屋，故本案的交房日期应为2017年9月1日；其逾期交房天数中的部分逾期天数即266天应当依据合同约定予以扣除；双方约定的逾期交房违约金过高应依法予以调整。 本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，原告庄鹭鹏与被告宏地置业公司签订买卖合同及《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”）各1份。其中，买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人即原告向出卖人即被告购买诉争商品房，建筑面积为127.22㎡，其中套内建筑面积96.88㎡，公摊面积30.34㎡。”第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为5187.86元／㎡，总价款计66万元。”第六条约定：“付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：买受人应于2016年3月24日前缴清首付款人民币拾玖万捌仟元整（￥198000），余款人民币肆拾陆万贰仟元整（￥462000），以办理银行按揭贷款或公积金贷款方式支付。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因气候因素（如六级以上大风、中雨以上等）影响施工进度的；3、因政府提供的市政配套、公共工程（如道路、电力、给水、排水、排污）等导致；4、因配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起延误的；5、因配合政府有关部门要求而停水、停电导致施工停止的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人交房通知书确认的时间与出卖人办理房屋交接手续的，每日应按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金；同时还应承担自出卖人通知交房之日起至买受人实际接房之日止期间的物业管理费等费用。2、若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生该房屋存在的质量问题无法及时修复等后果等的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。3、若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生房屋被人为破坏、房屋设施设备被盗窃等后果的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。”第十八条约定：“……。专项维修基金由买受人按有关规定缴交，计人民币8905元，于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：兴业银行泉州泉港支行；监管账户：15×××71。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”第二十三条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”第二十五条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”《附件六：合同补充协议》主要内容：第一条约定：“本合同约定的买受人应支付的总房价款不包括如下项目的税、费：2、专项维修基金（买受人应在办理该商品房交接房手续前缴纳）。”第二条约定：“买受人确认，本合同第二十条所述‘本合同约定的联系地址’系本合同第3页填写的关于买受人的地址。出卖人以该联系地址向买受人寄发各类通知、文书的，自该通知或文书寄发之日起七日后，即视为已送达买受人。”第六条约定：“买受人同意在接到出卖人的交房通知时，即按国家规定标准向出卖人交纳专项维修资金；否则，出卖人有权不予交付该商品房，也不必承担逾期交房的违约责任，同时买受人应按银行同期贷款利率支付自接到出卖人的交房通知之日起至买受人交清专项维修资金之日止的违约金（如发生诉讼，买受人应承担出卖人支付的诉讼费及律师代理费），并承担自本合同约定的交房之日起至买受人交清专项维修资金之日止的物业管理费等费用。在该期间，若发生该房屋存在的质量问题无法及时修复及该房屋被人为破坏、房屋设施设备等被盗窃等后果的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。”第十六条约定：“甲乙双方均承诺，如本合同的约定与本补充协议有不一致之处的，则以本补充协议为准，双方均应按本补充协议履行。”等等。2017年9月18日，原告诉诸本院。本案审理中，原告称：因其至今未收到宏地公司的交房通知书，故其至今未交纳诉争商品房的专项维修基金。 另查明，2016年3月29日，被告宏地置业公司向原告庄鹭鹏出具了1张《销售不动产统一发票（自开）》，该张发票载明被告预收原告购房款的金额为19.8万元。2016年4月6日，被告宏地置业公司向原告庄鹭鹏出具了1张《销售不动产统一发票（自开）》，该张发票载明被告预收原告购房款的金额为3.2万元。2016年5月19日，中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行向向被告支付了原告按揭银行的按揭款43万元。另外，诉争商品房已经办理房屋登记备案。诉争房屋至今未交房。 又查明，被告宏地置业公司成立于2013年4月28日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发及经营管理，房地产销售代理及房产中介服务，等等。2014年3月6日，被告对诉争商品房所在盐湖城办理了《建筑工程施工许可证》，该许可证上载明开工日期为2013年8月30日，合同竣工日期为2016年3月30日。2014年，被告对诉争商品房所在宏地·盐湖城2#、3#楼项目，申请办理了《商品房预售许可证》，证号为泉港预售【2014】第08号。2017年5月30日，宏地·盐湖城2#、3#楼项目经建设单位即被告、勘察单位即福建华东岩土工程有限公司、设计单位即福建省闽武建筑设计院有限公司、监理单位即福建公正工程建设监理咨询有限公司、施工单位即中国一冶集团有限公司的竣工验收并出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2017年8月22日，诉争商品房所在宏地·盐湖城2#、3#楼项目经泉州市公安消防支队消防验收合格。 还查明，自2013年8月30日起至2016年6月30日止，诉争小区遇到10㎜即中雨以上天数为89天（时间分别为：2013年度的10月8日、11月24日、12月15日、12月16日、12月17日、2014年度的2月5日、2月6日、2月9日、4月26日、5月4日、5月5日、5月15日、5月22日、5月23日、5月31日、6月2日、6月6日、6月15日、6月16日、7月23日、7月24日、8月1日、8月13日、12月4日、2015年度的1月13日、2月15日、2月21日、3月26日、4月10日、4月28日、5月3日、5月9日、5月19日、5月20日、5月23日、5月24日、5月30日、6月4日、6月11日、6月24日、7月2日、7月19日、7月20日、7月21日、7月23日、8月8日、8月9日、8月10日、8月11日、8月17日、8月24日、8月27日、8月28日、8月30日、8月31日、9月1日、9月29日、9月30日、10月30日、12月6日、12月9日、12月10日、2016年度的1月17日、1月21日、1月22日、1月28日、1月29日、2月1日、3月10日、3月13日、3月18日、3月23日、4月12日、4月13日、4月17日、4月18日、4月23日、4月24日、4月25日、5月2日、5月10日、5月21日、5月22日、5月30日、6月4日、6月5日、6月14日、6月17日、6月18日）；遇到6级以上极大风力天数为60天（时间分别为：2013年度的9月19日、9月20日、9月21日、9月22日、10月11日、10月12日、10月13日、10月31日、12月24日、2014年度的1月15日、2月3日、2月4日、3月2日、3月21日、5月5日、7月22日、7月23日、9月14日、9月15日、10月6日、10月7日、10月8日、10月10日、10月16日、10月27日、11月3日、11月18日、12月6日、12月8日、2015年度的1月1日、1月12日、1月17日、2月8日、2月9日、3月4日、3月10日、3月22日、3月24日、3月25日、4月7日、7月8日、7月9日、8月7日、8月8日、8月21日、8月22日、9月13日、9月29日、10月17日、10月18日、10月20日、10月21日、10月22日、12月8日、2016年度的1月20日、1月31日、2月2日、2月23日、2月25日、3月9日）；遇到37度以上高温天数为7天（时间分别为：2014年7月8日、2014年7月9日、2014年8月1日、2014年9月1日、2015年7月10日、2015年7月11日、2016年6月27日）；遇到停电16天（时间分别为：2014年度的4月8日、4月22日、5月2日、6月4日、7月14日、8月20日、9月6日、9月29日；2015年度的4月21日、5月26日、6月10日、7月6日、7月25日、9月10日；2016年度的5月25日、6月16日）。 上述事实，有原告庄鹭鹏的陈述及原告提供的买卖合同、补充协议、《销售不动产统一发票（自开）》、个人贷款支付凭证2张、被告宏地置业公司提供的《建筑工程施工许可证》（以下简称“施工许可证”）、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》（以下简称“竣工验收报告”）、泉州市气象信息服务中心（以下简称“气象中心”）出具的《天气资料分析报告》（以下简称“天气报告”）2份、泉州市泉港区山腰盐场出具的《证明》、《设备维修登记表》、泉州市公安消防支队（以下简称“泉州消防”）出具的《建设工程消防验收意见书》（以下简称“消防验收意见书”）和本院依职权调取内资企业登记基本情况表、向泉州市泉港区住房和城乡规划建设局（以下简称“住建局”）调取的证明等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 原告庄鹭鹏和被告宏地置业公司争议的主要焦点是：关于宏地置业公司应支付原告违约金的具体数额问题。 原告庄鹭鹏主张被告宏地置业公司应支付原告房屋未达到交付条件的违约金500元及逾期交房违约金（以购房款66万元为基数，自2016年7月1日起至被告实际交房之日止，按日万分之三计算），所依理由与其诉称一致，并向本院提供了买卖合同及补充协议、住建局出具的泉港建信答[2017]13号信访事项处理答复意见书及视频光盘予以证实。经质证，被告对视频光盘的三性有异议，认为不能证明被告拒绝向原告交房。被告认为诉争商品房已于2017年5月30日竣工验收，于2017年8月22日消防验收，其已于2017年8月31日通知原告办理交房手续，且因天气及停电等原因，交房日期可自工程开工之日即2013年8月30起至2017年9月1日止顺延262天，其向本院提供了施工许可证、竣工验收报告、天气报告、泉州市泉港区山腰盐场（以下简称“山腰盐场”）出具的《设备维修登记表》、《证明》、消防验收意见书、《交房通知书》、EMS邮政特快专递回执（以下简称“快递回执”）予以证实，经质证，二原告对施工许可证、天气报告真实性无异议，但认为施工许可证与本案无关联性，天气报告中有部分中雨天气与大风天气时间重合，且并非所有中雨及大风天气均影响施工进度，对《证明》真实性无异议，对快递回执、《设备维修登记表》三性有异议，认为停电应由电网公司证明，且停电不必然影响施工，快递回执的签收人并非原告，且仅快递回执并无法证明被告已通知其交房，对竣工验收报告、消防验收意见书无异议。 本院认为，被告宏地置业公司应支付原告庄鹭鹏自2016年7月1日起至实际交房之日止以已付购房款为基数按日万分之三标准计算的逾期交房违约金（但应扣除符合合同约定的顺延天数）。主要理由： （一）根据买卖合同第八条的约定：“如果在规定日期内即2016年6月30日前未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。”本案中，诉争房屋在约定交房之日前未达到交房条件，但原告庄鹭鹏至今也未实际接收诉争房屋，故原告主张被告支付其房屋未达交付条件的违约金500元，不符合合同约定，不予支持。 （二）诉争房屋于2017年8月22日具备交房条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，诉争工程经竣工验收、消防验收合格后，始具备交付使用的条件。被告宏地置业公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，其与原告庄鹭鹏签订的买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。买卖合同签订于2016年3月24日，合同约定的交房时间为2016年6月30日前，诉争工程于2017年8月22日经竣工验收及消防验收后，诉争商品房即可交付使用。被告辩称其于2017年8月31日通知原告交房，但其提供的快递回执中的内件品名仅勾选了“文件资料”，未载明“交房通知书”等字样，无法证实被告寄送的文件系“交房通知书”，原告又予以否认，且被告提供的ＥＭＳ邮政特快专递回执上收件人为“庄鹭微”、手机“150××××6888”、地址为“泉港区金山街富贵世家翡翠楼107店面庄玉桂”而非买卖合同第三页填写的关于买受人即庄鹭鹏的地址，又原告称该ＥＭＳ邮政特快专递回执上收件人签收处的“玉桂”并非原告签名，被告至今未能提供其他证据佐证其已履行通知交房的义务，故本院对被告的此项辩解，不予采纳。 如上所述，被告宏地置业公司至今未履行交房义务，应承担自逾期交房之日即2016年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约责任。被告辩称交房日期可自工程开工之日即2013年8月30日起至2017年9月1日止顺延262天。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，出卖人在签订合同前、逾期交房后出现的顺延之情形，均不应作为本案的顺延交房时间。若在签订买卖合同后至买卖合同约定的交房之日即2016年6月30日止，遇到可据实予以延期的情形导致诉争房屋延期交付，则被告可以据实予以延期。结合本案实际，根据查明的事实以及被告的辩解，自双方签订合同之日即2016年3月24日起至2016年6月30日止，诉争商品房小区工程遇到了10㎜以上降水天数合计17天；37度以上高温1天；遇到了停电天数合计2天。以上合计20天，均符合买卖合同第八条约定的被告可据实予以顺延交房的条件。被告辩解本案诉争商品房可顺延交房262天，予以部分采纳。原告主张并非所有中雨及大风天气均影响施工进度、停电应由电网公司证明、且不必然影响施工，本院不予采纳。原告主张逾期交房违约金应按已交付房款的日万分之三计算，符合双方合同的约定，予以采纳。 综上所述，本院认为，原告庄鹭鹏的上述诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第四十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,45)?)第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建宏地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将符合本案《商品房买卖合同》（合同编号为201603240053，房屋代码为613801）约定交付条件的址在泉州市泉港区交付原告庄鹭鹏使用； 二、被告福建宏地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告庄鹭鹏自2016年7月1日起至实际交房之日止以已付购房款66万元为基数按日万分之三标准计算的逾期交房违约金（扣除符合合同约定的顺延天数20天）； 三、驳回原告庄鹭鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2010元，由原告庄鹭鹏共同负担12元（多预交的1983元予以退回），由被告福建宏地置业有限公司负担1998元。被告负担的款项，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长 王    月    明 人民陪审员 李惠鹏人民陪审员林荣文 二〇一八年八月二十九日 书 记 员 钟    小    玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条第二款建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十一条对房屋的转移、占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。  18-