上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初9240号原告(反诉被告)：上海金毅投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王建英，总经理。委托诉讼代理人：杨唐全，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：付蕾蕾，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：宣继龙，男，1962年7月3日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：韩晔，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹰，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)上海金毅投资发展有限公司与被告(反诉原告，下称被告)宣继龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨唐全、被告委托诉讼代理人韩晔到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告上海金毅投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《星湖染号房屋租赁合同N0：020》合同于2018年2月7日解除；2、依法判令被告向原告支付拖欠的租金及物业管理费合计人民币173,476.61元(2017年7月16日至2018年3月31日的物业管理费167,559.48元、2018年3月16日至2018年3月31日的租金5,917.13元)；3、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币159,378.88元(按合同约定的逾期违约金标准每日千分之五计算,以98,564.40元自2017年7月16日起算，以59,138.64元为基数自2017年12月16日起算，以9,856.44自2017年3月16日起算，均分段计算至判决生效之日)；4、依法判令被告按照合同约定向原告赔偿三个月的租金及物业管理费合计人民币201,149.64元；5、依法判令被告向原告支付欠缴的水电费人民币1,801元：6、依法判令被告向原告支付拖欠的仓库租金人民币6,000元。事实和理由：原、被告于2017年1月19日签订了《星湖柒号房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁位于智翔路XXX号XXX-XXX室的商铺从事品牌为“XXXXXXXXXXXX”的生鲜超市经营，双方对租赁期限、租金数额、付款日期、违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告却未按约足额支付约定的租金、物业管理费、水电费、仓库租金。原告多次向被告催收未果，故按合同约定书面通知被告解除合同、归还房屋并要求被告支付拖欠的费用及相应的违约金、赔偿金等。被告至今未支付拖欠的费用及相应的违约金、赔偿金等，故原告涉讼。被告宣继龙辩称，现场唯一的一部电梯是没有合格证的，所以导致了这个房屋实际的交付日期存在着迟延进而使得被告整个装修期以及免租期都延后。最终双方实际上是物业管理费的金额发生的争议，所以实际上根本的违约方不在被告一方，而是在原告一方。原告于2018年2月5日单方解除了合同。关于第二项诉请，物业管理费被告是愿意支付的，但是愿意支付的金额是88,706.52元，租金要求原告返还236,685元，第三项诉请不同意，被告认为违约方不在被告，并且由于租金、物业费是计算不准确的，故计算金额也是不对的，而且原告实际上在2月9日的时候就已经停水停电了，迫使被告方无法继续经营了。诉请4也不同意,理由跟前面陈述的一致。水电费愿意支付，但是要求原告方提供相应的凭证，第六项没有相应的事实依据。原告违约终止合同，故被告提起反诉要求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告因其单方面解除而导致的装修损失、加盟费损失、设备器材费等各项损失共计1,254,765.60元；2、要求原告退还租金236,685元(含押金94,674元)。原告上海金毅投资发展有限公司针对被告的反诉辩称，被告的诉请无任何事实与法律依据，应予驳回。导致双方不能继续履行合同的原因在于被告，而且原告一直催促被告缴纳相应的物业管理费，不仅催过一次两次，即使有损失，也应该是由被告自己承担，是被告自己造成的；被告所谓的损失金额也是没有事实依据的；原告按照合同的约定提供房屋给被告使用，被告将房屋交给其他商户使用，也收取了租金了，房屋使用是客观存在的，应当支付相应的租赁费，因此被告提出的返还租金请求无任何事实与法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年1月19日签订《星湖柒号房屋租赁合同》一份，约定：原告(甲方)将上海市嘉定区南翔镇星湖柒号智翔路XXX号XXX-XXX室建筑面积1037.52平方米的房屋出租给被告(乙方)作为开设经营使用，乙方的商铺名称：XXXXXXXXXXXX，经营生鲜超市；租赁期限8年，自2017年2月15日至2025年2月15日；租金标准：乙方承租房屋日租金为1.5元/天/平方米，年租金为568,042元，月租金为47,337元，每两年递增5%；物业管理费每月19,712.88元，由乙方向上海XXXX管理有限公司(下称XXXX)支付；乙方同意每3个月支付一次房租及物业管理费，并于每期房租及物业管理费到期前七天支付下一期房租及物业管理费，先付后用；装修期为5个月，即2017年2月15日至2017年7月15日，免租期为5个月，即2017年7月16日至2017年12月15日(免租范围内需支付物业管理费)，房租起算日为2017年12月16日；每期租金和物业管理费按自然日历月计算，合同期届满时或提前终止时的末期租金按实际天数计算，首期租金按计租之日起至下月月末的实际天数计算；本合同签订之后三个工作日内一次性支付租金142,011元；甲方应在2017年2月15日将租赁房屋交由乙方使用，如甲方延期交房则装修期、免租期和租赁年限相应顺延，届时甲方提前向乙方发送交付通知，写明具体交付时间，交付时应对租赁场地进行现场清点，并签署交接确认书；合同签订之日，乙方向甲方支付94,674元作为租赁押金，本合同终止时，乙方将承租房屋退还甲方及应缴费用付清后15日内，甲方一次性无息退还乙方，如乙方未能履行本合同项下的责任，甲方可根据本合同规定从押金中扣除乙方违约导致的损失；在租赁期限内，甲方提前解除合同或因产权纠纷造成乙方无法经营时，可赔偿乙方三个月租金及物业管理费的经济损失，并解除合同；在租赁期限内，因乙方的原因致使合同不能履行需提前解除合同时，经甲方同意后，赔偿甲方三个月租金及物业管理费以及造成的经济损失，并按合同规定交还房屋；乙方按合同规定的期限支付租金、物业管理费及其他费用，若乙方迟交租金、物业管理费或其他费用达一个月时，甲方即可以通知形式直接提前解除合同，乙方除应补足迟交租金、物业管理费及其他费用外，还应赔偿甲方三个月租金及物业管理费的经济损失，并按合同规定交还房屋；乙方逾期交付租金、物业管理费及其他费用时，除应及时如数补交外，每逾期一日按应付租金、物业管理费及其他费用的千分之五支付违约金给甲方；乙方违反租赁合同的主要条款，且在收到甲方要求乙方纠正的函件后的七个工作日内，未予纠正的，甲方有权停止租赁房屋的供水、供电、供气，并将该场地收回，提前解除合同，并按违约责任条款追究乙方责任，并扣除一个月的租赁费(押金)；租期届满而双方不再续约或解除合同时，乙方必须在五日内将承租的房屋以完整、清洁的状态移交给甲方，并从承租的房屋内撤离其人员；租期届满而双方不再续约或任何一方无论以何种原因解除合同时，乙方必须在五日内将其添附的属于单独构成的固定资产设备和可移动的设施撤离，否则视为乙方放弃，归甲方所有，甲方有权处理乙方遗留之物品，并有权把物品弃置，由乙方添附的装潢、装修和不可移动的设施作为房屋的整体，一并无偿归属甲方所有；乙方因装修而更改商铺原有装修、间隔及设施设备，甲方需要复原的，甲方有权向乙方收取复原费用；合同期满或合同解除五日后，乙方逾期不搬迁交还承租房屋，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的违约金，甲方亦可采取强行清场方式收回房屋，强行清场所发生的任何损失及后果均由乙方承担。上述合同签订后，被告向原告交纳了首期租金142,011元和押金94,674元，并入场进行装修使用。因被告未按约支付2017年7月16日至2017年12月15日的物业管理费98,564.40元，XXXX于2017年11月2日向被告发送催款通知书，要求被告在5个工作日内付清，否则将根据租赁合同按每日千分之五收取违约金，并保留追缴权利。被告工作人员于2017年11月23日在XXXX的回执单上备注“由于市场现在调整中，资金周转不开，此物业管理费分两次支付给甲方，时间节点：本月底付50%，余款十二月中旬付清”。2018年1月15日，原告委托律师向被告发函要求被告向原告支付拖欠的物业管理费等费用共计166,702.68元，该函被告于2018年1月17日收悉。被告于2018年1月26日向原告提交协议一份，称其在租赁房屋装修期间因电梯使用问题导致装修期延后，要求原告免除1.5个月房屋租金71,005.50元，免除物业管理费21,027.07元，原告对被告提交的上述协议未予认可，未在协议上签字。2018年2月6日，原告和XXXX在系争房屋张贴《正式解约通知》和《通知》，通知被告解除租赁合同，并通知被告于2018年2月9日停止供水、公司按，希望租赁房屋内所有商家在期限内尽快清理自己的库存货物并及时撤场，如逾期未清理及撤场的商家，所造成的损失其概不负责。被告承租的商铺位于地下一楼下沉式广场旁边，从地面至地下一层有楼梯和一部四面玻璃的观光电梯，楼梯和电梯的位置比较接近。原告称其于签订合同后立即向被告交付了房屋，因商铺系毛坯房没有钥匙，未办理书面手续。被告对于原告交付的商铺系毛坯房没有钥匙，双方未办理书面手续未予否认，但表示电梯的合格证系2017年4月19日取得，其于2017年4月20日方入场进行装修，故认为原告于2017年4月20日方将房屋交付其使用。被告于2017年2月8日与案外人就系争商铺签订《装修工程劳务施工合同》，并于2017年2月15日与案外人就系争商铺签订《装修水电劳务施工合同》，且其提供的建材销货清单中有多份是2017年4月20日之前。原告提供的仓库租赁协议的承租人为上海麦然贸易有限公司，被告系该公司法定代表人，被告表示因主体不同，不同意在本案中一并处理。审理中，原告称其于2018年3月31日之后将租赁房屋陆续收回，在2018年3月31日之前未停水停电。审理中，XXXX向本院出具书面说明，称因其与被告之间未签订物业合同，且系原告委托其进行物业管理，故其授权原告在本案中按照租赁合同约定的标准向被告主张物业管理费。关于双方争议的房屋交付时间和电梯的问题，本院认为根据现场照片，楼梯与电梯位置接近，且电梯是四面玻璃的客梯，并非货梯，故本院认为电梯能否使用不影响被告对房屋的装修使用。结合被告于2017年2月8日与案外人就系争商铺签订《装修工程劳务施工合同》，并于2017年2月15日与案外人就系争商铺签订《装修水电劳务施工合同》，且其提供的建材销货清单中有多份是2017年4月20日之前，本院认为被告陈述原告于2017年4月20日方将房屋交付其使用明显与事实不符，虽然双方未办理交接手续，但结合原告交付的商铺系毛坯房没有钥匙，被告对于XXXX催缴的2017年7月16日至2017年12月15日的物业管理费未提出异议并提出清偿方案的事实，本院对原告在2017年2月15日前已将房屋交付被告使用的事实予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《星湖柒号房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告在支付第一期租金和押金后，未按约支付免租期内的物业管理费，显属违约且缺乏履约诚意，原告按照合同约定行使单方解除权并无不当，原、被告之间的租赁合同自原告送达解除通知之日(张贴解除通知之日)即2018年2月6日解除。合同解除后，原告已于2018年3月31日收回房屋，故被告无需返还。因被告支付租金至2018年3月15日，故原告要求其支付2018年3月16日至2018年3月31日的房屋使用费合法有据，且原告主张的金额未超过合同约定的租金标准，故本院予以照准。租赁合同虽然约定物业管理费由被告直接向XXXX支付，但被告与XXXX之间未签订物业合同，被告也未向其支付过物业管理费，且XXXX系受原告委托进行物业管理，其也授权原告直接向被告主张，故原告要求被告支付2017年7月15日至2018年3月31日的物业管理费167,559.48元合法有据，本院予以支持。被告未按约支付物业管理费，原告要求被告支付滞纳金合法有据，但合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为按日万分之五自合同约定的付款次日计算至本判决生效之日，原告分段计算的方法有误，本院予以纠正；合同于2018年2月6日解除，故原告主张的2018年3月16日至2018年3月31日的物业管理费的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，因原告已于2018年2月6日通知被告解除合同，合同解除之后被告实际使用期间应支付的系房屋使用费，故原告要求被告支付2018年3月16日至3月31日的房屋使用费的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。合同因被告违约而解除，原告要求被告按照合同约定支付赔偿金合法有据，本院予以支持。原告未提交水电费的相关证据，被告对原告主张的金额也不认可，故本院认为原告主张的水电费金额缺乏依据，本院不予支持。仓库租赁协议的承租人并非本案被告，被告也不同意一并处理，故本案不作处理，原告可另行向该承租人主张。合同解除后，按照合同约定，被告支付的押金应在被告结清各项费用后15日内予以返还。合同因被告违约而解除被告要求原告赔偿因解除合同而造成的各项损失缺乏依据，本院不予支持。被告要求退还实际使用期间的租金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海金毅投资发展有限公司与被告宣继龙签订的《星湖柒号房屋租赁合同》于2018年2月6日解除；二、被告宣继龙应于本判决生效之日起十日内给付原告上海金毅投资发展有限公司2018年3月16日至2018年3月31日的房屋使用费5,917.13元、物业管理费167,559.48元；三、被告宣继龙于本判决生效之日起十日内给付原告上海金毅投资发展有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金(按每日万分之五的标准，以59,138.64元为基数自2017年7月16日起算，以39,425.76为基数自2017年10月16日起算，以59,138.64元为基数，自2017年12月10日起算，均计算至本判决生效之日)；四、被告宣继龙应于本判决生效之日起十日内给付原告上海金毅投资发展有限公司赔偿金201,149.64元；五、原告上海金毅投资发展有限公司应于被告宣继龙结清上述第二至第四项费用之日起十五日内返还被告押金94,674元；六、驳回原告上海金毅投资发展有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告宣继龙其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9,218元，减半收取4,609元，由原告负担86元，被告负担4,523元。反诉受理费9,112元，由原告负担689元，被告负担8,423元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一八年八月二十二日书记员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。