贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初1033号 原告：申佳妮，女，汉族，1992年10月1日生，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201610179240。 被告：贵阳首开龙泰房地产开发有限公司，住贵阳市南明区机场路**首开紫郡紫香堤**楼。 法定代表人：信东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：瞿洁，贵州黔坤律师事务所律师，执业证号：15201201711418686。 委托诉讼代理人：袁仲锜，贵州黔坤律师事务所律师，执业证号：15201201610946395。 原告申佳妮诉被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申佳妮的委托诉讼代理人冯先国，被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人瞿洁、袁仲锜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申佳妮向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并承担逾期备案违约金14415.81元（以840572元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2016年12月31日起计算至2017年12月8日止）；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买“首开紫郡”贵阳市××区机场路8号首开紫郡香缇郡Fx栋x单元x层x号房屋，被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今未按照约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案并交付原告，导致原告至今未能取得房屋权属证书。为维护自身合法权益，现原告诉至本院。 被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司辩称：1、被告并无违约行为，据合同第二十二条约定，被告已于2016年11月17日将办理首次登记的相关材料全部交齐至贵阳市不动产登记中心，根据不动产登记暂行条例第二十条之规定，被告完全有时间于合同约定日期办理完初始登记并将相关文书交付给买受人；2、被告未能在规定时间交付买受人属情势变更而非违约，原因是在被告交齐了相关办证资料后，不动产登记中心亲至首开实地勘验，发现实地面积与规划面积不一致，因此无法办理，而后经被告多方查证，出现上述面积不一致的原因是政府修建市政道路龙水路和兴业西路占用了首开的部分土地，导致首开实际占有面积减少，与规划不一致，该部分事实是首开没有能成功申领初始登记证后才知道的，该情形是首开售房之初没法预见的，我方认为这属于政府行为导致的情势变更，而非首开故意违约，首开不应承担违约责任，为查明该事实，现特向法庭申请追加贵阳南明暹达国有资产投资经营有限公司为第三人。3、即使认定首开违约，原告诉请的违约金过高，依法不应支持。根据合同22条第2项第2小项约定，首开在发现情势变更事实后，积极处理问题，办理相关规划变更手续，于2017年11月20日取得初始登记证，并于2017年11月25日将办理转移登记的相关文书交付至原告委托的代办公司，又于2017年12月8日于小区各处张贴公告告知业主办理转移登记，至此，首开已经履行全部合同义务，根据合同约定，首开最多承担已付房款0.2%的违约金，因此原告诉请违约金过高。 经审理查明，2015年9月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市××区龙洞堡首开紫郡一期第Fx栋x单元x层x号房屋，建筑面积125.54平方米，套内建筑面积110.41平方米，房屋总价款840572元；原告以贷款方式付款的，应于本合同签订之日向被告交付首期房款260572元，余款580000元以银行按揭支付；合同同时对房屋交付、房屋登记、前期物业管理、争议解决方式等作了约定；其中关于房屋登记，该合同第二十二条约定：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息……（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：……（2）买受人同意委托出卖人指定的有资质的中介结构向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用500元由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款840572元。2017年11月20日，被告完成了涉案房屋的初始登记。2017年11月25日，被告将原告办理商品房转移登记的有关文书交付买受人委托的中介机构。2017年12月8日，被告向买受人发出《关于办理房产证的通知》：“请下列楼幢（项目一期洋房F3、F4、F5、F11、F13、F15、F17、F19、F8、F9、F10、F12、F14、F16、F18号楼；项目一期高层C27、C28、C29、C30、C31、C32、C33号楼）尚未去产权代办点办理房产证的购房户接本通知后，本人持有关的证明资料到一期洋房（紫香堤）物业管理中心产权办理点提交相关资料。”逾期342天。其后，原、被告就被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金发生纠纷，原告遂诉至本院，变更诉请如前。审理中，原告主张双方约定的逾期交付办证资料的违约金计算比例过低，因无法提供证据证明因此给原告造成的实际损失，请求参照以往裁判，全款支付的每日按已付购房款的万分之一，按揭支付的每日按已付购房款的万分之零点五计算违约金。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、发票、备案表、通知等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，原告按约向被告支付房价款840572元，被告应在2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告直至2017年12月8日才通知原告可以办理商品房转移登记，逾期342天，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，原告同意委托被告指定的有资质的中介结构向房屋登记机关申请办理房屋权属登记;被告已于2017年11月25日将办理商品房转移登记的有关材料交付中介机构，原告诉请被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，与双方约定不符,本院依法不予支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第1条之约定，逾期365日内，应按照原告已付房价款的0.2%的标准计算。现原告请求调高违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告应提供证据证明上述方法计算出的违约金不足以弥补因被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告造成的损失，而原告就此并未提供证据予以证实，故对原告该主张，本院依法不予采纳。被告应支付原告的违约金按照双方约定执行，即840572元×0.2%=1681.14元。对被告答辩申请追加贵阳南明暹达国有资产投资经营有限公司为第三人参与诉讼的主张，不符合法律规定，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申佳妮逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金1681.14元； 二、驳回原告申佳妮的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取92元，由原告申佳妮负担80元，由被告贵阳首开龙泰房地产开发有限公司负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  邹平萍 二〇一八年八月三十一日 书记员  陈桂梅