江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1323民初9043号 原告：吴立志，男，1962年10月5日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：张伟，江苏文本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单家珍（系原告吴立志妻子），女，1961年3月28日出生，住泗阳县。 被告：臧道学，男，1964年2月14日出生，住杭州市下城区。 被告：朱其超，男，1970年4月8日出生，户籍地泗阳县，现住泗阳县。 被告：杨贵连（系被告朱其超妻子），女，1971年5月20日出生，住泗阳县。 三被告共同委托诉讼代理人：黄国宝，泗阳县卢集法律服务所法律工作者。 原告吴立志与被告臧道学、朱其超、杨贵连确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年5月22日，本院依法作出（2017）苏1323民初1555号民事判决。被告臧道学、朱其超、杨贵连不服该判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉。2017年11月6日，宿迁市中级人民法院依法作出（2017）苏13民终2983号民事裁定，撤销本院的（2017）苏1323民初1555号民事判决，发回本院重审。本院于2017年12月11日重新立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴立志的委托诉讼代理人张伟、单家珍和被告臧道学、朱其超、杨贵连及三被告的共同委托诉讼代理人黄国宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴立志向本院提出诉讼请求：1.确认被告臧道学与被告朱其超、杨贵连签订的《房屋转让协议书》无效；2.被告朱其超、杨贵连搬离涉案房屋，将房屋交付给原告；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1991年左右，原告在位于泗阳县自家宅基地上建造楼房一幢（上下九间）、砖瓦结构边房三间及院落。1992年9月20日，原告取得了《集体土地建设用地使用权证》。房屋建成后不久，原告及家人即外出打工。三年前原告回家发现被告朱其超、杨贵连居住在原告房屋内，原告以为系临时居住，并未让其二人搬离。2017年春节后，原告要求两被告搬离房屋时，两被告称是被告臧道学将原告房屋转让给他们。被告臧道学以原告借其款未还为由将涉案房屋、土地转让给被告朱其超、杨贵连，但其处分该房屋未经原告同意，系无权处分，三被告侵犯了原告合法权益。因为涉案房屋是集体土地上所建房屋，转让时仅限于集体经济组织成员的农民，被告朱其超二审庭审中陈述其户籍已经迁至新袁镇，其不具备购买涉案房屋的主体资格，其与被告臧道学签订的房屋转让协议书无效。涉案房屋拍卖程序违法，且被告未出具法院作出的合法有效的以物抵债的执行裁定书，故涉案的房屋所有权未发生变更，仍属于原告所有，原告要求返还房屋有事实和法律依据。因涉案房屋系不动产，需要经办理权属变更登记，而被告朱其超、杨贵连未进行变更登记，所以不享有涉案房屋的所有权。被告朱其超在以前的庭审中要求原告赔偿房屋装修损失没有依据，因被告朱其超在装修房屋时，原告已经提出异议，并告知朱其超不要对房屋进行装修或改建，朱其超在明知房屋所有权存在异议的情况下，仍对涉案房屋进行装修，故原告对被告朱其超房屋装修不承担责任，应由被告臧道学承担相应的损失。 被告臧道学辩称，原告吴立志借被告臧道学款未还，经法院判决后，吴立志未履行还款义务，法院评估拍卖吴立志房产，有评估发票、拍卖公告，房产评估62000元，土地评估20000元，共计82000元，无人竞买，执行人员签字抵账给被告臧道学，涉案房屋已由被告合法取得，对于原告提出的执行程序没有以物抵债裁定书，应当中止本案的审理，恢复原执行程序，再作出以物抵债执行裁定。 被告朱其超、杨贵连共同辩称，朱其超以前的户口就是，后来迁到泗阳县，但是朱其超从来没有到新袁镇居住，一直住在。两被告有老宅基，就在争议房屋的前庄，房屋已经破旧、拆除。两被告花76000元购买臧道学的房子，是善意取得。四代同堂居住在涉案房屋已八年，没有人来要房子。两被告取得房屋后两次装潢、对房屋楼顶维修。第一次是铲掉内墙，重新粉刷，大概2万多一点。第二次是更换灯具、门换成铝合金，大概8万元，两次装修费用10万元左右。 本案的争议焦点为：一、被告臧道学与被告朱其超、杨贵连签订的房屋转让协议是否有效，被告朱其超、杨贵连取得涉案房屋是否是善意取得；二、被告臧道学取得涉案房屋是否合法，是否经过拍卖。 本院经审理认定事实如下：1992年9月20日，原告吴立志取得泗集建（XX）字第XX号集体土地建设用地使用证，地址“泗阳县”，用地面积“219.00”，用途“房屋用地”。 臧道学诉吴立志民间借贷纠纷一案经审理，本院于2000年5月24日依法作出泗法（2000）经初字第26号民事判决，判决吴立志支付臧道学31400元借款本息以及差旅费295元。 臧道学于2000年8月21日向本院申请强制执行。2000年11月22日，本院发出泗法（2000）民执字第1264号公告，内容为：“臧道学诉吴立志借款一案，我院于2000年5月24日作出的（2000）经初字第26号民事判决书已发生法律效力，被执行人吴立志在限期内拒不履行义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，依法拍卖泗阳县吴立志楼房上下九间、边房二间及土地使用权，以此归还欠款，截止2000年11月30日。”2001年8月25日，本院作出泗法（2000）民执字第1264号民事裁定书一份，裁定本案中止执行。2005年3月7日，本院作出一份公告，内容为：“泗法（2000）民执字第1264号臧道学诉吴立志借款一案，我院作出民事判决，已发生法律效力，被执行人吴立志在限期内如不归还欠款、隐藏在外的话，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，依法对被告人吴立志全部房产强制执行抵押，给与原告人臧道学所有。并由臧道学自由处理、拍卖，以此归还欠款。” 2010年6月16日，被告臧道学（转让方）与被告朱其超、杨贵连（受让方）签订房屋转让协议一份，双方约定：“……一、转让方将2005年3月7日通过法院执行局确认吴立志全部房屋归其所有（具体位置于，西为沟边，东邻朱其文，上下九间楼房）转让给受让方居住。二、转让价格为柒万陆仟元整，在本协议签订时一次性付清……五、土地使用证变更手续由受让方负责办理，转让方有协助义务……”。现房屋（整体楼房一幢，其中厨房系平房）由被告朱其超、杨贵连占有使用。 2017年6月16日，本院恢复泗法（2000）经初字第26号民事判决的执行。2017年6月19日，原告吴立志的委托诉讼代理人单家珍代吴立志交给本院执行案款100000元。 关于被告臧道学与被告朱其超、杨贵连签订的房屋转让协议是否有效问题。本院认为，当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，无权处分的合同并不当然无效，此类合同只要系双方当事人真实意思表示，买卖合同即为有效，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态，在经权利人追认或之后取得处分权时，处分行为生效。因此，无论被告臧道学是否取得涉案房屋的所有权或处分权，其与被告朱其超、杨贵连之间签订的房屋转让协议均为有效，但合同有效并不必然导致物权变动，也就是房屋所有权并未发生转移。 关于被告朱其超、杨贵连取得涉案房屋是否属于善意取得的问题。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，被告朱其超、杨贵连系吴立志同村同组人，其与臧道学签订房屋买卖合同时应该知道该房屋系原告吴立志所有；其次，被告朱其超作为集体经济组织成员，自己有宅基地，却仍然从臧道学手中购买涉案房屋，违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，故不能认定被告朱其超、杨贵连系善意取得。 关于被告臧道学是否取得争议房屋所有权问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”依该规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，人民法院首先应当作出裁定，标的物所有权自裁定送达买受人或者承受人时转移。本院于2000年11月22日发出的泗法（2000）民执字第1264号公告、本院执行员绳前安于2005年3月7日出具的公告都是法院针对该房产拟采取的一种执行措施，即要求原告吴立志在限期内履行，否则即对其房屋评估拍卖予以抵债，但并未经过评估，委托拍卖机构进行拍卖。针对上述房屋，本院也未作出以物抵债裁定，因此该房屋所有权并未转移至被告臧道学名下，被告臧道学并未取得涉案房屋所有权。 关于原告吴立志能否要求被告朱其超、杨贵连返还涉案房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”被告朱其超、杨贵连未取得涉案房屋的所有权，现其二人占有该房屋，系无权占有，原告作为权利人要求朱其超、杨贵连返还该房屋，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告朱其超、杨贵连于本判决生效后三十日内将位于泗阳县属于原告吴立志所有的房屋（整体楼房一幢，其中厨房系平房）返还给原告吴立志； 二、驳回原告吴立志的其他诉讼请求。 案件受理费1780元（已收取890元），由被告臧道学负担890元，由被告朱其超、杨贵连负担890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈 坚 人民陪审员  毕润武 人民陪审员  刘厚昶 二〇一八年八月二日 书 记 员  戈杉杉 附录法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第二十三条拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。