四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初9702号 原告:成都市嘉锦置业有限公司。住所地：四川省成都市高新区天久北巷139号附42号3层。 法定代表人：景百孚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宇，男，汉族，1982年8月22日出生，住成都市青羊区，该公司员工。一般授权代理人。 被告：朱红梅，女，汉族，1970年9月12日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行。住所地：成都市高新区芳草街28号。 负责人：刘翔。 委托诉讼代理人：廖杰，男，汉族，1970年6月11日出生，住成都市成华区。系该行员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：赵耀，男，汉族，1986年5月31日出生，住成都市锦江区。系该行员工，一般授权代理人。 原告成都市嘉锦置业有限公司（以下简称嘉锦公司）诉被告朱红梅、第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法由本院审判员陈朗适用简易程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理，原告成都市嘉锦置业有限公司的委托诉讼代理人王宇、被告朱红梅及其委托诉讼代理人赵熙良、第三人工行高新支行的委托诉讼代理人廖杰到庭参加了诉讼；于2018年8月16日公开开庭进行了审理，原告成都市嘉锦置业有限公司的委托诉讼代理人王宇、第三人工行高新支行的委托诉讼代理人廖杰到庭参加了诉讼，被告朱红梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告成都市嘉锦置业有限公司诉称，2013年8月30日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定被告购买原告开发的位于成都高新区“嘉年华.御府”项目1幢2单元9层903号商品房，被告采取按揭贷款方式支付购房款，以及若在被告逾期还贷情况下的处置方式，另外原告为被告向第三人的850000元的贷款承担连带保证人责任，之后，被告未按照与第三人签订的借款合同偿还贷款，导致原告已为被告向第三人代偿借款本息共计777634.14元。原告认为被告逾期偿还银行借款导致原告代为偿还的行为已构成根本违约，故诉讼请求判令：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告向原告支付违约金243505元，支付因逾期还贷引起原告代被告垫付偿还银行费用777634.14元；三、被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：1911675）；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告朱红梅辩称，同意原告代为被告支付的银行本金、利息等共计777634.14元，该款同意支付给原告；不同意解除合同和注销合同备案登记，买卖合同的义务已履行完毕，原告应协助被告办理权属转移登记手续，原告仅取得追偿权未取得物权，该房屋被告与案外人签订房屋买卖合同，由于房屋被查封，案外人也起诉被告，现在房屋为案外人租用，原告恢复原状违反了合同法保护交易的稳定性和公平性；违约金过高，请求调整。 第三人工行高新支行陈述，本案被告因个人购置住房，于2013年向我行申请个人购置住房贷款85万元，2013年9月22日，我行发放贷款850000元，本贷款2015年11月开始违约，到了2017年11月至今借款人未再归还我行的贷款，经我行通知，保证人即本案原告于2018年4月18日全额履行了保证责任结清了我行的贷款。 经本院查明，2013年8月30日朱红梅与嘉锦公司签订 《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：被告购买原告开发的位于成都高新区中和街道新华社区地块“嘉年华.御府”项目1幢2单元9层903号房屋，房屋总价款为1217525元；贷款方式付款，被告首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行借款支付。被告应于签订该合同及补充协议的当日，一次性向出卖人付清全部首付款367525元，余款850000元由被告向中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行申请按揭贷款方式支付；被告在原告承担担保责任之日起30日内仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按总房款20%向原告支付违约金；被告应在原告发出书面通知之日起10日内配合原告办理完毕本合同备案注销手续。 工行高新支行与嘉锦公司于2013年9月10日签订《按揭贷款业务合作协议》经双方协商，同意由工行高新支行作为“嘉年华.御府”项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为2000万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行高新支行收押之前，嘉锦公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 朱红梅、嘉锦公司与工行高新支行于2013年9月17日签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告作为借款人贷款金额为850000元，用于购买成都高新区中和街道新华社区3组“嘉年华.御府”项目1幢2单元9层903号房屋，贷款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，按月等额本息还款法还款，本笔贷款的担保方式为抵押加保证。借款人未按本合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；原告作为保证人承担阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 2013年9月22日，工行高新支行向朱红梅发放贷款850000元。截至2018年4月18日，被告拖欠工行高新支行本息合计777634.14元，嘉锦公司于2018年4月18日代朱红梅向工行高新支行偿还本息777634.14元。 另查明，涉案房屋于2013年9月17日签约备案（签约备案号：1911675），所有权人为嘉锦公司，尚未过户登记至朱红梅名下。该房屋被本院分别于2017年3月3日、2018年2月8日以（2017）川0191民初1512号和（2018）川0191民初974号案件予以查封。 上述事实，有原、被告和第三人的当庭陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、合同备案摘要、《按揭贷款业务合作协议》、《担保人履约责任通知书》、网上银行电子回执、房屋信息查询表、《个人借款担保合同》、还款记录等证据予以证明。上述证据经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案的待证事实，故予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的合同明确约定，被告在原告承担担保责任之日起30日内仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，原告有权解除《买卖合同》，原告依约享有合同单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告未向被告发出过解除合同的通知，故本院以原告提起诉讼，被告收到起诉状副本之日视为通知到达之日，确认《商品房买卖合同》及补充协议于该日解除。 另需要说明，由于被告与案外人间的纠纷，涉讼房屋被法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因涉讼商品房尚未办理房屋所有权变更登记，故法院对该房实施的系预查封行为。涉讼商品房在预查封时尚不为被告所有，但被告享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待权利属于债权，其实现以双方当事人对《商品房买卖合同》及补充协议的正常履行为前提。法院正是基于被告享有的物权期待权而对涉讼商品房进行预查封。但当被告违约导致《商品房买卖合同》解除，其取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现。因此，法院进行的预查封并不能导致原告约定解除权的丧失。同时，原告承担还贷保证责任后，获取房屋对价的合同目的已无法实现，如合同未能解除，涉讼商品房又将为法院强制执行所处置，对原告而言显失公平。鉴于上述事实及理由，原告诉请解除合同理据充分，应予支持。 合同解除后，原告为合同履行所做的备案登记已无必要，理应予以注销，故对原告要求被告配合办理商品房合同备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告主张被告偿还代偿款的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故对原告要求被告偿还其代偿的本息合计777634.14元的诉讼请求，本院亦予支持。但同时，为避免产生歧义，被告未在本案中提出清算并退还已付房款的主张，本院对此不予处理。 对于原告主张被告支付违约金的诉请，合同约定的违约金为总房款20%即243505元，而违约金的适用应以补偿性为主，惩罚性为辅。被告抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，其逾期还款行为导致原告承担担保责任，结合原告垫付款项的时长，原告的损失情况，被告应承担的违约金酌情按照实际代偿金额的10%计算为宜，其金额为77763元，除此之外的违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都市嘉锦置业有限公司与被告朱红梅于2013年8月30日签订的关于购买成都高新区“嘉年华.御府”项目应龙路77号1幢2单元9层903号房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议于2018年5月29日解除； 二、被告朱红梅于本判决生效之日起十日内协助原告成都市嘉锦置业有限公司办理上述商品房合同备案（签约备案号1911675）注销手续； 三、被告朱红梅于本判决生效之日起十日内支付原告成都市嘉锦置业有限公司代偿款777634.14元； 四、被告朱红梅于本判决生效之日起十日内支付原告成都锦城中建地产开发有限公司违约金77763元； 五、驳回原告成都市嘉锦置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6995元，由被告朱红梅负担（此款原告已预交，被告应在履行上述义务时一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 朗 二〇一八年八月十六日 书记员 周雅静