广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初4914号原告（案外人）：张旭东，男，汉族，1974年4月8日出生，住址湖南省常宁市。委托代理人李志坤，广东勤诺律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈俊杰，男，汉族，1992年10月28日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人邱瑞政，锦天城律师事务所律师。被告（被执行人）：东莞市金域资产管理有限公司，地址广东省东莞市南城区鸿福路200号海德广场2栋办公902之一，统一社会信用代码91441900090182556F。法定代表人陈欣。上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书提起诉讼，本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李志坤，被告陈俊杰的委托代理人邱瑞政到庭参加诉讼，被告东莞市金域资产管理有限公司（以下简称“金域公司”）经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、判决涉案的东莞市南城区XX路XX号XX花园XX广场X层XXXX号商铺归原告所有；2、判决解除对涉案的东莞市南城区XX路XX号XX花园XX广场X层XXXX号商铺的查封；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：一、涉案商铺在被查封前原告已签订买卖合同且已支付全部价款。2016年4月30日原告与被告金域公司签订《商铺买卖合同》，同时原告与被告金域公司签订《委托经营管理协议》，当天原告已向被告金域公司支付案涉商铺的全部价款。随后福田法院于2016年7月19日查封了涉案商铺。二、涉案商铺在查封措施之前原告已合法占有。原告已向被告金域公司支付案涉商铺所有房款，原告已实际占有涉案商铺。占有既包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。被告金域公司逐月向原告缴交委托经营收益。《商铺买卖合同》约定“原告将所有房款付清给金域公司之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之日起，金域公司应按《委托经营管理协议》的约定向原告支付租金收益；”《委托经营管理协议》约定“在协议约定的委托经营期内，无论金域公司的经营管理情况如何，金域公司应从计租期开始逐月以原始价款为基数核算向原告缴交委托经营收益。”原告从金域公司购买案涉商铺的目的是用于投资，在签订买卖合同后，已经通过签订《委托管理协议》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。三、非因原告自身原因未办理过户登记。未办理过户登记的原因过错在被告金域公司，金域公司应解除抵押后过户登记给原告。《商铺买卖合同》约定“在该商铺所有房款付清的情况下，且在合同签订之日起三个月内，甲乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给原告”。原告付清涉案所有房款后，金域公司并未按约定办理过户手续。未解除或未征求抵押权人意见是作为出卖人金域公司的过错，与原告无关。广东华兴银行股份有限公司东莞分行及招商银行股份有限公司东莞大朗支行作为抵押权人并未就抵押人金域公司出售涉案商铺提出异议，本案申请人是民间借贷债权人，并不是抵押权人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，贵院不得查封涉案的XXXX号商铺。四、最高人民法院（2014）民一终字第118号判决，与本案的案情完全相符，并作出解除查封物的裁定。五、（2017）粤0304执异39、42、117-154号裁定书没有区分“有抵押权”及“未抵押”的房产，推导出解封后，也不能过户的谬论。综上所述，贵院将原告的财产予以查封，明显错误。烦请贵院解除对上述财产的查封以便切实维护原告的合法权益。被告陈俊杰庭审时口头辩称：被告陈俊杰依据合法有效的债权文书以及相应的生效判决文书，向贵院提出保全申请和强制执行申请，贵院依法受理并对被告金域公司的财产采取相应的措施，作出相应的裁定符合法律规定，依法受法律保护，涉案当事人也应予遵守，原告不是涉案不动产的所有权人因此提出的异议无事实和法律依据，不动产产权变更应当由不动产产权部门变更登记后才发生物权变动效力，且该登记行为有公示性，依据物权法的相关规定，涉案不动产仍为金域公司所有，原告以委托经营管理、代收租金的理由作为不动产交付或占有没有事实基础也不符合法律规定，并且不具有公示性，故此，被告陈俊杰向贵院提出的强制执行申请于法有据，针对原告提交的证据由于我方不是协议当事人，其证据三性均不予认可。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，原告不符合该规定的法定条件，提出本案的诉讼请求，没有法律依据，应当予以驳回。被告（被执行人）东莞市金域资产管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料及答辩状。本院（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书查明：本院作出的（2016）粤0304民初16724号民事判决书已发生法律效力，判决：一、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰偿还本金700万元及利息（利息以700万元借款本金为基数，按照年利率24%计算，自2014年5月6日起，至实际履行之日止）；二、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿律师费损失80000元；三、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿担保服务费损失18810元；四、被执行人东莞市金域资产管理有限公司应对本判决确定的上述借款本息、律师费损失、担保服务费损失向申请执行人陈俊杰承担连带清偿责任。在诉讼过程中，本院依据申请执行人提交的财产保全申请，作出（2016）粤0304民初16724号民事裁定书，并于2016年7月19日查封了被执行人金域公司名下包括涉案商铺在内的256套房产。因被执行人未按判决履行，申请执行人向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人刁锡玲等人（包括本案原告）对涉案商铺主张实体权利，向本院提出执行异议。另查明，2015年10月至2016年5月期间，各案外人（乙方）分别与被执行人金域公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，约定案外人购买涉案商铺（具体商铺号及购房总价详见附表）；乙方将所有房款付清给甲方之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，甲方应按《委托经营管理协议》的约定向乙方支付租金收益；在该商铺所有房款付清的情况下，且在合同签订之日起三个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给乙方。双方还对违约责任、管辖等其他事宜进行了约定。同时，案外人还分别与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，约定将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益；委托经营期限120个月；双方同意在协议约定的委托经营期内，无论被执行人金域公司的经营管理情况如何，被执行人金域公司应从计租期开始逐月以原始价款为基数核算向案外人缴交委托经营收益。上述合同签订后，各案外人向被执行人金域公司支付了购房款。各案外人均依照《委托经营管理协议》约定由被执行人金域公司对涉案商铺进行统一管理。另查，涉案部分商铺早在2014年就已设定抵押权（对应商铺号及抵押权人详见附表），抵押权人分别为广东华兴银行股份有限公司东莞分行及招商银行股份有限公司东莞大朗支行，抵押总债权分别为4853.21万元及1500万元。本院（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书认定：关于本院查封是否合法的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案土地登记在被执行人金域公司名下，被执行人金域公司为涉案商铺的权利人。本院依据申请执行人的申请查封涉案商铺，于法有据。关于各案外人的主张是否能够排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款主要为了在执行程序中平衡无过错买受人及申请执行人之间的利益，其理论基础为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，案外人必须同时符合上述四个条件才能排除本案执行。首先，本系列案中，各案外人与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》后，又与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益。被执行人金域公司并未将涉案商铺实际交付给各案外人，现涉案商铺实际仍由被执行人金域公司在控制、管理、支配，不具有对外公示效力。因此，各案外人未实际占有涉案商铺的情形不符合上述第（二）项关于合法占有涉案商铺的规定。其次，被执行人金域公司在出售涉案商铺之前已在涉案商铺上设定抵押权，现大部分涉案商铺仍处于抵押状态，即使不存在本案查封的障碍，案外人也无法直接办理产权转移登记手续而取得物权。案外人在购买涉案商铺前未履行合理的注意义务，在涉案商铺处于抵押状态下仍与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》，对于涉案商铺未能过户存在一定过错。案外人购买存在抵押权的涉案商铺亦不符合上述第（四）项规定。综上，案外人提出要求排除执行、解除查封的异议请求，本院予以驳回。本案查明的事实与（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书查明一致。另查明，原告与被告金域公司已于2016年7月4日向东莞市房产管理局提交了双方签订的涉案商铺买卖合同。原告向被告金域公司最后的付款时间是2016年4月30日，被告金域公司已同意支付原告一年租金，该租金从原告房款中予以扣除，扣除后原告已支付剩余房款378861元。本院认为，本案争议的焦点是原告对于涉案商铺是否享有足以阻止执行的实体权利。原告与被告金域公司之间签订有书面买卖合同。原告已全额支付了合同约定的购房款。因《商铺买卖合同》约定，原告购买涉案商铺将所有房款付清给被告金域公司之日视为该商铺交付之日，本案原告已全额支付了房款，且与被告金域公司签订了《委托经营管理协议》，约定由被告金域公司统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益，故可以认定原告已实际占有涉案商铺。原告与被告金域公司在合同约定的期限内向房管部门递交了转移登记买卖合同，在房管部门审查期间，本院查封了涉案商铺，导致上述转移登记未能完成的原因并不在原告，故原告对涉案商铺享有足以阻止执行的实体权利，原告请求解除对涉案商铺的查封，实质即停止对涉案商铺的执行，原告该项请求，本院予以支持。至于原告要求判决涉案商铺属原告所有的请求，本案的商铺目前还登记在被告金域公司名下，原告仅是与被告金域公司签订了买卖合同，基于保护无过错买房人的目的，原告享有优于普通债权人的权益保护，但在没有完成商铺转移登记的情况下，原告该项请求无法律依据，本院不予支持。本案诉讼系因被告金域公司引起，故诉讼费由被告金域公司承担。综上，原告的诉讼请求，部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对东莞市南城区XX路XX号XX花园XX广场XXXX号商铺的执行；三、驳回原告张旭东的其他诉讼请求。本案案件受理费7346元（已由原告预交），由被告东莞市金域资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。本院（2017）粤0304执异129号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  李轶男人民陪审员  雷南山人民陪审员  梅干军二〇一八年八月二十二日书 记 员  陈东方