广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初654号 原告:谭均寿，男，1962年2月16日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：杨国军，广西民族律师事务所律师。 被告:余动云，男，1968年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：杨丽凤，广西彤日律师事务所律师。 第三人：梧州市京梧房地产开发总公司，住所广西梧州市新兴二路119号京梧东苑1号楼地层，社会统一信用代码：91450405199128430B。 法定代表人：陈朝新。 原告谭均寿与被告余动云、第三人梧州市京梧房地产开发总公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭均寿的委托诉讼代理人杨国军，被告余动云的委托诉讼代理人杨丽凤到庭参加诉讼。第三人梧州市京梧房地产开发总公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭均寿向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的梧州市新兴二路119号Ｂ区的执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认原告及第三人于2007年9月10日签订的商品房买卖合同合法有效，并确认梧州市新兴二路119号Ｂ区归原告所有；3.本案的案件受理费由被告承担。 事实和理由：2007年9月10日，原告与第三人梧州市京梧房地产开发总公司签订一份商品房买卖合同。双方约定，原告购买第三人开发的位于梧州市新兴二路119号Ｂ区，价款为282277元，于合同签订当日付清。合同签订后，被告于2007年9月10日将购房所需款项282277元全部支付给第三人，第三人向原告出具了销售不动产统一发票。2007年12月第三人将涉案房屋钥匙及房屋交付给原告使用。原告购买房屋后，其妻子覃妙芳被诊断出患有尿毒症需治疗，治疗时间长达10年之久。为此原告不得不将房屋装修事宜推后，将装修款用来治疗妻子的疾病。这样一直拖到2017年原告才筹到装修款项。2017年10月30日，原告欲办理房屋产权过户登记，发现所购买的涉案房屋被梧州市长洲区人民法院查封，无法过户。原告事后得知，第三人因与被告余动云存在商品房买卖合同纠纷，被余动云起诉至法院，法院判决第三人败诉。判决生效后因第三人未履行生效判决确定的义务，被告向贵院申请强制执行。为保证生效判决的得到执行，贵院将第三人于2007年9月10日已经出卖给原告的位于新兴二路119号Ｂ区进行查封。2018年3月1日，原告依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定向贵院申请执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。贵院于2018年3月27日作出（2018）桂0405执异10号裁定书，裁定认为，案外人谭均寿提出要求解除梧州市新兴二路119-12号第4栋1单元604房的查封的执行异议理由不能成立，裁定驳回谭均寿的执行异议请求。原告认为，法院作出的驳回原告执行异议的（2018）桂0405执异10号裁定没有事实和法律依据。理由如下：1.裁定没有引用具体的法律条文，属于没有法律依据的裁定。2.原告的权利足以排除本案的执行，因此法院应该予以支持。原告作为商品房消费者，购买登记在第三人名下由第三人开发的商品房的时候，涉案房屋未被查封，且当时已经交完所有的购房款。原告的权利具备排除对涉案房屋的执行。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告谭均寿向法庭提供的证据有： 1.房屋买卖合同，证明原告与第三人签订房屋买卖合同的时间为2007年9月10日，购房款支付时间为2007年9月10日； 2.销售不动产统一发票、印花税收据、结算书，证明原告已经将全部购房款支付给第三人； 3.业主专项维修资金缴交表、维修基金发票，证明原告入住涉案房屋； 4.异议裁定书，证明原告异议申请被驳回的事实； 5.物业费缴费收据，证明原告交纳物业管理费的事实； 6.房产分户图，证明原告于2010年丈量房屋，房屋的建筑面积为135.19平方米，套内面积为116.25平方米； 7.协议，证明原告妻子因病治疗需在岑溪租房居住； 8.无房证明，证明原告名下在梧州没有商品房； 9.交房通知，证明第三人于签订合同时已经将房屋交付给原告。 被告余动云辩称，1.涉案房屋登记在第三人名下，该公司是房屋的所有权人，原告虽然与第三人存在买卖合同关系，但并非对该房屋享有所有权。2.原告与第三人签订的合同为预售合同，并未依法办理登记备案手续，不属于合法有效的合同。3.原告购买该房屋并未用于居住，原告从2007年购房至今11年未入住的事实，可以判定原告有其他可居住的房屋。4.原告未提交购房款的银行凭证，无法确定其已付清购房款。为此，原告的情况不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的三个基本要件，请法院驳回原告的诉讼请求。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1有异议，认为原告签订合同后没有办理备案登记手续，该合同没有合法手续；对原告提供的证据2、6有异议，认为真实性无法确定，原告没有提交任何支付凭证，无法确定是否真实支付房款；对原告提供的证据3、5有异议，认为原告在查封房产后才支付该费用；对原告提供的证据4无异议；对原告提供的证据7有异议，认为对其真实性不予认可；对原告提供的证据8有异议，认为不能证明原告名下无房；对原告提供的证据9有异议，认为不能确定其真实性。本院认为，原告提供的证据1－6、9符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年9月10日，原告谭均寿与第三人梧州市京梧房地产开发总公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：1.原告向第三人购买其开发的位于梧州市，建筑面积为135.19平方米；2.单价为2088元，总金额为282277元，于2007年9月10日付清282277元；3.第三人应当在2007年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。同日，第三人发出交房通知，告知原告于2017年12月31日前到京梧物业公司京梧东苑管理处办理入住手续。2007年10月30日，第三人向原告开具了销售不动产统一发票。同日，原告向第三人支付了印花税款项141元。 因被告余动云向本院申请执行与第三人梧州市京梧房地产开发总公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日对登记在第三人名下的梧州市进行查封。2017年10月30日，原告得知上述房屋被查封的事实。2018年1月22日，第三人向原告出具《结算书》，确认经测绘实测面积结果135.19㎡以该测绘所核定的面积为准，房屋差额0元。同日，原告向梧州市房地产交易中心缴纳了维修基金5645.5元。2018年2月8日，原告向税务机关缴纳了契税4234.15元。2018年2月25日，原告作为案外人，对本院查封上述房屋提出书面异议，要求解除上述房屋的查封。本院于2018年3月27日作出（2018）桂0405执异10号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。2018年4月23日，原告诉至法院成讼。在庭审过程中，原告的委托诉讼代理人陈述，原告于签订合同当天，即2007年9月10日通过银行转账向第三人支付了全部购房款。庭后，原告再次向本院出具书面说明，陈述称第三人于2007年9月10日向原告交付了房屋钥匙，原告向第三人支付购房款的方式为现金支付。 本院认为，被告余动云向本院申请执行诉梧州市京梧房地产开发总公司商品房买卖合同纠纷一案中，梧州市京梧房地产开发总公司作为被执行人，未提出反对申请执行人请求，原告谭均寿作为案外人提出执行异议，并不服（2018）桂0405执异10号执行裁定书，在法定期限内提起诉讼。根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释〉第十七条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”的规定，余动云是本案适格的被告，梧州市京梧房地产开发总公司作为被执行的房地产开发企业在本案中应作为第三人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告谭均寿主张排除对登记在第三人名下商品房的执行，应当符合上述法律规定的条件。对此本院认为，首先，关于原告是否已经支付全部购房款。原告与第三人在合同中约定，于签订合同时付清全部购房款282277元。原告的委托诉讼代理人在庭审过程中陈述称于签订合同时通过银行转账支付了全部购房款，经本院释明后原告却无法提供银行转账凭证；庭后原告再次出具书面说明称通过现金支付购房款，但原告仍然无法提供第三人出具的收款收据。虽然第三人向原告出具了销售不动产统一发票，但时间为2007年10月30日。原告主张于2007年9月10日向第三人支付现金282277元，第三人却没有同时出具收款收据，显然与购买商品房的交易习惯不符。故原告仅提供一份销售不动产统一发票无法证明已向第三人支付的全部购房款。其次，原告主张第三人向原告发出交房通知后，于2007年9月10日向其交付了房屋钥匙，但原告无法提供双方办理了房屋交接手续的证据。原告在长达十年的时间里，没有对房屋进行装修入住，亦没有办理房屋过户手续，其在得知涉案房屋被查封后，才向相关部门缴纳契税和维修基金；另外，原告于2018年向物业公司缴纳了当年的物业管理费，但物业公司却没有要求原告缴纳2007至2017年期间的物业管理费。故本院认定原告在本院查封涉案房屋前并没有与第三人办理房屋交接手续，原告的行为表明其购买涉案商品房的目的并非用于居住。因此，原告要求停止对登记在第三人名下梧州市的执行，并解除上述房屋的查封，依据不足，本院不予支持。另外，原告要求确认与第三人于2007年9月10日签订的商品房买卖合同合法有效，以及确认梧州市归原告所有，因涉及另外一个法律关系，本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下： 驳回原告谭均寿的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告谭均寿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  邹文姬 人民陪审员  黄 莹 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  谢廷耘 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。