上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初6089号原告(反诉被告)：石新营，男，1982年4月22日生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：桂云柯，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王征凯，总经理。委托诉讼代理人：潘振辉，男。原告石新营与被告上海歆禺房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序于2018年5月23日公开开庭进行了审理。嗣后，被告提起反诉，本院依法受理后于2018年6月21日再次公开开庭就本、反诉予以合并审理。原告的委托诉讼代理人李晶晶及被告的委托诉讼代理人潘振辉两次均到庭参加庭审，原告石新营到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告石新营向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月7日解除；2.判令被告支付2018年1月18日至2018年3月7日期间的租金7,280元(按每月4,450元计算)；3.判令被告支付滞纳金(2017年11月26日至2017年11月27日，每日45.5元，计91元。2018年1月25日至7,280元租金实际付清之日止，按每日45.5元计算)；4.判令被告支付2018年3月8日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费3,488.33元(按每月4,450元计算)；5.判令被告支付违约金9,100元；6.判令被告支付免租期的房屋占有使用费7,078元；7.判令被告支付水、电费合计607.17元。事实和理由：2017年6月14日，原告与案外人上海壹火网络科技有限公司(以下简称“壹火公司”)签订了《上海市房屋出租委托代理合同》，约定原告委托案外人壹火公司出租坐落于上海市松江区泗泾镇祥严路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，委托期限为自2017年6月18日至2020年8月17日，租金为每月4,550元，每月25日之前支付当月的租金。2017年9月，被告称由其承继案外人壹火公司在上述《上海市房屋出租委托代理合同》中的权利义务。当月开始，由被告向原告支付租金。但被告自2018年1月25日始未向原告支付租金。经原告催告后，被告要求与原告重新签订《上海市房屋出租委托代理合同》。然，双方重新签订该合同后，被告仍未支付租金。原告于2018年3月7日向被告发函要求解除合同。原告为维护合法权益诉至法院，望判如诉请。被告上海歆禺房屋租赁有限公司辩称，对于第1项诉讼请求，同意确认双方之间的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月7日解除；对于第2项诉讼请求，同意支付；对于第3项诉讼请求，同意支付；对于第4项诉讼请求，因原告已于2018年3月25日自行收回系争房屋，故同意支付房屋占有使用费至2018年3月25日；对于第5项诉讼请求，同意支付；对于第6项诉讼请求，不同意支付，原告主张免租期内的租金没有合同依据；对于第7项诉讼请求，同意支付，金额无异议。同时，被告上海歆禺房屋租赁有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿装饰装修4,803元、家具8,082元、家电1,180元；2.判令原告返还押金4,550元。事实和理由：被告于2018年2月开始出现资金链断裂，存在逾期支付租金的行为。2018年3月底，被告公司出现新的资本注入，逐渐开始支付租金，但原告已经自行赶走租客，且未将被告添置的家具、家电返还给被告。故被告望判如所请。原告石新营针对反诉辩称，原告收到的是案外人壹火公司支付的押金，被告并未向其支付过押金，故不同意将押金返还给被告。因合同系被告违约导致解除，故不同意赔偿装饰装修及家具、家电。经审理查明，系争房屋为原告与案外人孙美静共同购买的商品房。2017年6月14日，原告与案外人壹火公司就系争房屋签订《上海市房屋出租委托代理合同》一份，约定原告将系争房屋独家委托案外人壹火公司全权代理出租，合同期限自2017年6月18日至2020年8月17日，其中免租期为2017年6月18日至2017年8月17日，第一年、第二年租金为每月4,550元，第三年租金为每月4,686元。委托期内，案外人壹火公司向原告支付租金的方式为月付，支付租金日期统一固定在每月的5日或15日或25日。合同另对其他相关事项作了相应约定。案外人壹火公司分别于2017年6月19日、2017年8月25日向原告支付了4,550元，其中原告确认案外人壹火公司于2017年6月19日支付的4,550元为押金。被告分别于2017年9月25日、2017年10月25日、2017年11月27日、2017年12月25日向原告每次支付4,550元。因被告未支付2018年1月的租金，原告向被告的工作人员进行催讨，被告的工作人员要求原告与被告重新签订《上海市房屋出租委托代理合同》。故原、被告签订《上海市房屋出租委托代理合同》一份，约定原告委托被告出租系争房屋，委托期限至2020年8月17日止，其中免租期为2017年6月18日至2017年8月17日，第一年、第二年租金为每月4,550元，第三年租金为每月4,686元。委托期内，被告向原告支付租金的方式为月付，支付租金日期统一固定在每月的5日或15日或25日。如被告逾期支付房租(非被告因素除外)，每逾期一天，须向原告支付月租金的1%作为滞纳金，无故超过15个工作日未支付租金的，原告有权追究被告的违约责任。被告发生下列违约行为的，原告有权解除本合同，被告应按月租金的200%向原告支付违约金，如违约金不足弥补原告直接损失的，被告还应给予赔偿：(1)原告无任何违约行为，被告提前解约的；……合同另对其他相关事项作了相应约定。被告与原告签订上述合同后，仍未向原告支付后续租金。2018年2月11日，原告向被告发出《告知函》一份，载明：“……依据双方合同约定，每月25日为付款日，本人收到的最后一次款项是12月25日。本应2018年1月25日的应付的2017年12月18日至2018年1月17日的房租至发函之日仍然未付。因你方在履行合同过程中的违约行为和消极的沟通态度，为了维护我方合法权益，如我方在2018年2月23日仍没有收到全部房租和滞纳金的情况下，为避免我方损失继续扩大，我方将单方面终止合同，扣除所有押金，收回房屋，不承担任何违约责任。一切违约责任归你方承担……”。被告于2018年2月13日收到该份《告知函》。因被告仍未支付租金，故原告于2018年3月7日向被告发出“解除《上海市房屋出租委托代理合同》通知书”，载明：“……一、自本通知函发出之日起，你方与我之间签订的《上海市房屋出租委托代理合同》因你方违约解除，请最迟在2018年3月11日12时前搬出位于上海市松江区祥严路XXX弄XXX号XXX室房屋，清退和安排里面的租客，结清一切拖欠的水电煤等相关费用。届时房屋里的一切遗留个人物品、设备设施以及装饰装修作为自主放弃物，由我全权处理。二、若您在上述期限内未搬出上述房屋，清退并安排里面的租客，结清拖欠费用。本人将通过法律途径予以解决，并要求你方承担包括但不限于以下的损失：1.未彻底搬出上述房屋，导致我无法收回并正常使用该房屋，每拖延1天，你方须支付我每日200元房屋占用费。2.房屋遭到破坏，导致我无法正常使用该房屋，你方须承担我修复房屋所发生的相关费用以及修复期间房屋占用费，每日200元。3.我交付给你方的相关家具家电设施遭到破坏，你方须按同品牌同型号或者同档次的全新物品价格进行赔偿。4.你方须向我支付已产生的租金和滞纳金，以及违约金”。被告于2018年3月8日收到该函。原告为系争房屋支付2018年2月、3月的电费合计500.47元以及2018年2月的水费107元。审理中，原告陈述，其于2018年3月31日自行收回系争房屋。被告则认为原告系于2018年3月25日收回系争房屋。审理中，被告陈述，其装修系争房屋花费4,803.4元，购置冰箱花费1,180元，购置床、书桌、床头柜、衣柜等家具花费8,082元。原告对被告主张的金额均不予认可，仅同意家具、家电折价4,000元支付给被告。以上事实，有上海市不动产交易税收登记综合预收单、《上海市房屋出租委托代理合同》、告知函、交通银行个人客户交易清单、水电费缴费清单及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订了名为《上海市房屋出租委托代理合同》，实则双方之间建立了房屋租赁合同关系，被告应当按照合同约定向原告支付租金。2018年1月之后，被告一直未付租金，逾期超过15个工作日。且，在原告进行催告之后，被告仍未支付。据此，原告有权主张解除合同，并要求被告承担相应违约责任。关于解除合同的时间，应当以原告发出的解除通知达到被告之日为准，故本院确定2018年3月8日为合同解除之日。原告自认其于2018年3月31日收回房屋，虽然被告不予认可，但被告并未提供任何证据证明其何时将系争房屋返还给原告，故本院采纳原告自认的收回房屋时间。现被告仅支付租金至2018年1月17日，故还应向原告支付自2018年1月18日至2018年3月7日止的租金，原告主张7,280元，未超过合同约定的租金标准，本院予以支持。被告还应支付原告自2018年3月8日至2018年3月31日止的房屋占有使用费，原告主张3,488.33元的房屋占有使用费，于法不悖，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，被告同意支付且对原告主张的标准无异议，但原告主张的计算方式与合同约定有悖，本院依法调整为自逾期付款之日至合同实际解除前一日，分段计算。对于2017年11月27日逾期支付的2天，被告应支付违约金91元。对于2018年1月18日至2018年2月17日期间的租金产生的滞纳金，应以4,550元为基数，自2018年1月26日计算至合同解除前一日即2018年3月7日为止，按照每天45.5元计算，计1,865.5元。对于2018年2月18日至2018年3月7日期间的租金产生的滞纳金，应以2,728元为基数，自2018年2月26日计算至2018年3月7日止，按照每天27.28元计算，计272.8元。上述滞纳金合计2,229.3元。对于原告主张的违约金9,100元，被告同意支付且对标准无异议，故本院予以支持。对于原告主张的免租期间的房屋占有使用费，因合同并未约定在被告责任导致合同提前解除的情况下应当承担免租期间的房屋占有使用费，故本院对此不予支持。对于原告主张的水、电费合计607.17元，被告同意支付，本院予以支持。对于被告反诉主张的装饰装修费用4,803元，因合同解除系被告违约导致，故被告无权主张原告就装饰装修进行赔偿。对于被告反诉主张的家具、家电合计9,262元，因未与系争房屋形成附合，被告本应搬离，现原告自行收回房屋后使用了该家具、家电未返还给被告，应予折价赔偿。本院根据合同的履行情况，酌情确定原告应赔偿被告家具、家电损失合计7,200元。对于被告反诉主张返还的押金4,550元，因系案外人壹火公司支付给原告的，且被告并未提供案外人壹火公司授权其主张返还押金的书面依据，故本院对此不予支持，应由案外人壹火公司向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，第九十四条第(三)项及第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)石新营与被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司之间的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月8日解除；二、被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)石新营租金7,280元；三、被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)石新营滞纳金2,229.3元；四、被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)石新营房屋占有使用费3,488.33元；五、被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)石新营违约金9,100元；六、被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)石新营水、电费合计607.17元；七、原告(反诉被告)石新营于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司家具、家电损失合计7,200元；八、驳回原告(反诉被告)石新营的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费626元，减半收取313元，反诉案件受理费133元，合计诉讼费446元，由原告(反诉被告)石新营负担158元(已付)，由被告(反诉原告)上海歆禺房屋租赁有限公司负担288元(已付133元，余款155元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一八年八月二十七日书记员  夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。