上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初7699号原告：傅巍，男，1988年7月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：傅连荣(系傅巍父亲)，男，1954年11月27日出生，汉族，住上海市。被告：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：黄光明，男。委托诉讼代理人：陈曦，女。被告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：傅薇，女。原告傅巍与被告上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称菁英公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告傅巍于2018年5月14日追加被告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)。本案于2018年6月12日再次公开开庭进行了审理。原告傅巍的委托诉讼代理人傅连荣、被告菁英公司的委托诉讼代理人陈曦、被告太平洋公司的委托诉讼代理人傅薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅巍向本院提出诉讼请求：1、判令菁英公司、太平洋公司退还百分之二的佣金91,000元；2、判令菁英公司、太平洋公司赔偿由于不履职，故意刁难拖延3个月胁迫过户，造成经济损失49,000元。事实和理由：2016年5月，被告伙同房东介绍上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX区XXX号XXX室房屋(即静安新城X区XXX号XXX室，以下简称系争房屋)，该房屋为40万豪装房，由于看房时发现房屋尚在装修，原告当即提出异议，被告与房东都承诺等装修完工让原告验收后，房东才可与装修公司结清工程尾款；被告才有权利收取佣金。但原告按约支付前三笔房款后，房东不按约交钥匙，被告也不履职。一直拖至2016年8月8日，原告被迫付清了佣金尾款11,000元、胁迫下签了交房手续单，才办理了过户手续，拿到了没装修完成的所谓40万豪装房屋。经原告投诉，徐汇区市场监督管理局对被告作出行政处罚，被告存在欺诈、虚假广告的违法行为确凿。被告提供虚假情况误导原告，刁难、拖延、胁迫原告成就买卖，未提供贷款、注销有线电视、物业户名变更等服务，未向房东及时要回原产证；没有协助将装修图纸、设备发票、保修单交给原告，并由于其违法行为造成原告经济损失和精神损害，故原告起诉至法院。菁英公司辩称，不同意原告的诉请。菁英公司与傅巍之间不存在民事法律关系，菁英公司与太平洋公司为特许经营关系，所有买卖合同等都是太平洋公司向傅巍提供的，傅巍已提起过事实理由完全一致的诉讼，并已被闵行区法院依法驳回，应按一事不再理原则驳回原告起诉。太平洋公司辩称，不同意原告的诉请。太平洋公司已经协助傅巍办理完毕所有交易手续，应收取居间服务费。对傅巍称的经济损失不予认可，具体操作是由傅巍与房屋出售人完成，傅巍已经向房屋出售人主张经济损失，且已得到支持。本院认定事实如下：2016年5月1日，甲方李某、乙方傅巍、中介方太平洋公司签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定甲方以总价455万元向乙方出售系争房屋，定金总额为20万元，乙方于本协议签订时支付定金1万元，剩余定金19万元于3日内补足；乙方于甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方房款1万元，于2016年5月4日前支付房款19万元，于2016年5月10日前支付房款202万元，于银行发放贷款后支付房款231万元，于交房当日支付2万元；甲乙双方应于2016年6月30日之前至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；双方同意在本协议签署生效后次日起1天内签署网上备案专用的《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务；甲乙双方授权并要求中介方太平洋公司根据本协议在两日内做出网上备案专用的《上海市房地产买卖合同》以确保本次交易的安全；甲乙双方应支付给中介方的服务费用总计房屋总价的2%，亦均由乙方支付；甲乙双方确认：本协议是双方在太平洋公司居间下达成的买卖房地产之真实意思表示，本协议所确定的买卖条件即为双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件。双方另对其余事项作了约定。当日，傅巍(乙方)签署了太平洋公司(甲方)提供的《佣金确认单》，内容为：乙方经甲方居间介绍就购买系争房屋签订了房地产买卖合同。为此，现甲乙双方就此项服务确定服务费金额支付方式如下：1、乙方于签约当日后付首付时，支付甲方服务费人民币玖万壹仟元整；2、乙方应于限期内支付上述费用。如果乙方未按照上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算；3、甲乙双方若有争议，应协商解决，协商不能解决，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。2016年5月1日，李某(卖售人、甲方)与傅巍(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同记载的居间方为菁英公司宛平南路店。合同约定甲方以330万元向乙方转让上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XXX号XXX室建筑面积100.77平方米房屋，在2016年7月31日之前，双方共赴房地产交易中心办理转让过户手续。双方还另行签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方125万元；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。菁英公司称，虽然《上海市房地产买卖合同》上居间介绍的房地产经纪公司处加盖菁英公司的公章，但菁英公司与太平洋公司为特许经营关系，所有佣金确认单等均由太平洋公司与傅巍签订。傅巍分两次支付居间服务费计91,000元，其中8万元由太平洋公司业务员侯建签收，收条上加盖太平洋公司的公章，该收据正文下方手写：另，甲方房东装修完工，乙方认可便付剩余佣金11,000元(注：太平洋公司认为手写部分是后续添加的，对该内容不予认可，但找不到留存联)；第二笔11,000元傅巍称系向菁英公司业务员支付11,000元；两被告均称，钱是太平洋公司收的，菁英公司与太平洋公司在内部进行分成。太平洋公司在(2017)沪0112民初2770号案件中，确认从傅巍处共收到居间服务费91,000元；傅巍称，手写内容是侯建写的，装修实际没有完工，被告胁迫原告支付的佣金尾款。2016年8月8日，傅巍与李某在太平洋公司见证下，签署了房屋买卖交接书，办理了房屋交接。后因上述房屋买卖合同纠纷傅巍至法院起诉李某，法院判决李某偿付傅巍逾期交房违约赔偿金5万元。2017年1月，傅巍向法院起诉太平洋公司、李某，认为其找的是菁英公司，签合同的确是太平洋公司，居间合同上公章系伪造，故要求确认三方就系争房屋签订的《房地产买卖(含居间)协议》无效，法院认为太平洋公司确实为傅巍提供过居间服务，且该协议已经得到了合同当事人的履行，故驳回傅巍的诉讼请求。2017年12月27日，上海市徐汇区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，该局查明菁英公司在使用“太平洋房屋”名义对外从事房地产居间服务过程中，相关工作人员未经充分审核，未向购房消费者提供关于房源信息准确、完整、全面的宣传，该局认为，菁英公司发布房源信息时，未对“40万豪装”包含的内容作准确、完整、全面的宣传，违反了有关法律规定，遂作出责令改正违法行为、警告的行政处罚。菁英公司称，处罚是针对没有对40万元豪装进行全面准确的宣传，原产权人确实对房屋进行40万元的装修，宣传不是虚假的，原告予以认可后才签订了买卖合同并办理房屋交接手续的；太平洋公司称，豪装40万仅是广告宣传，具体内容没有说明，原告对房屋进行多次参看、验看后，认可房屋状况的。另查明，菁英公司(甲方)与太平洋公司(乙方)签订了《房地产中介经纪服务合作协议》，约定甲、乙双方对系争房屋的转让，合作提供中介经纪服务，甲方提供房源，乙方提供客户，双方确认由乙方作为该房屋买卖双方的中介方，组织促成《上海市房地产买卖合同》或类似合同的订立，由甲方提供网签版本的《上海市房地产买卖合同》，由乙方协助完成买卖双方产权转让的相关事宜；甲、乙双方自行完成各自提供的买方或卖方的相关中介服务；由乙方收取本次交易的居间服务费，甲方不得向买卖双方另行收取其他费用。庭审中，菁英公司与太平洋公司确认双方系特许经营合作关系，菁英公司提供房源，太平洋公司提供客户，两方人员都有参与，后续交易由太平洋公司完成；系争房屋交易所在的门店使用菁英公司注册的营业执照，店面招牌则使用太平洋公司，中介费由太平洋公司收取，按照双方付出的比例，菁英公司获取30%佣金、太平洋公司获取70%佣金，该费用双方已经结清。太平洋公司龙茗路店用的是菁英公司的营业执照，故系争房屋成交时合同上写的是菁英公司，但该店面对外招牌是太平洋公司，也是太平洋公司的工作人员在店内上班。审理中，就原告提出的不履职问题，两被告称，因原告与房东闹僵，房东不予配合，所以尚未办理物业更名、交接文件等事宜，居间方不应承担责任，居间方也愿意协助。本院认为，原告先前在闵行法院提起合同无效的诉请，本案则是返还居间费、赔偿损失的诉请，两案诉请不同，依据的事由不同，不构成一事不再理，被告的该抗辩意见，不予采纳。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。根据政府有关部门的行政处罚决定书的认定，居间人未对“40万豪装”包含的内容作准确、完整、全面的宣传，作为专业的中介机构，应当知晓该信息的准确、完整、全面与否会影响到买卖双方的交易价格，事实上买卖双方在交易中也由此逐渐产生矛盾，显然涉案居间人未尽全责，履约有瑕疵。故其收取的居间费用，应酌情扣减，本院依本案实际情况酌扣11,000元。未有证据表明居间人有恶意隐瞒的事实，故原告要求全额返还居间费用91,000元不当，本院不予采纳。菁英公司虽不是居间合同的签订主体，但鉴于菁英公司和太平洋公司的特殊合作关系，双方在营业场所、工作人员、营业执照等方面的混同和共享，故两被告应作为共同居间人一同承担返还居间费用的义务。原告就两被告有其他的不履职情况未提供充分证据证实，物业更名、交付装修文件也非居间人的义务，且原告已就逾期交房违约金向出售方主张了权利并得到法院支持，现再要求两被告赔偿因此造成的经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下：一、上海菁英房地产经纪有限公司、上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还傅巍居间费11,000元；二、驳回傅巍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由傅巍负担1400元，由上海菁英房地产经纪有限公司、上海太平洋房屋服务有限公司共同负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一八年八月七日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。