海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2018）琼9022民初490号   原告：王某1，男,1955年3月8日出生，汉族。   委托诉讼代理人：王某2，乌坡镇美华村委会推荐。   被告：吴某，男，1965年8月21日出生，汉族，住屯昌县。   被告：周某（系吴海清妻子），女，1969年8月10日出生，汉族，住屯昌县。   原告王某1诉被告吴某、周某宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼，被告吴某、周某未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告王某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还出让宅基地款人民币25万元;2.判令被告赔偿原告损失费人民币11250元，两项合计262500元;3.判令被告承担本案的诉讼费。本案在审理过程中，原告认为起诉时计算数额有误，同时其他诉讼请求需要变更，原告变更后的诉讼请求为：１.请求法院判令解除原告与两被告于2018年２月5日签订的《宅基地出让契书》；２.请求法院判令两被告返还原告支付给两被告用于支付购买两被告的宅基地款人民币249800元；３.请求法院判令两被告赔偿原告投入建房的损失人民币6355元；４.由两被告支付本案诉讼费。事实与理由：原告早年到三亚市打拼谋生，现年老返回家乡乌坡镇美华村委会铁炉村居住。因故乡老房陈旧和兄弟同居生活确是困难。经他人介绍认识被告，并于2018年２月5日买下被告名下屯城镇红旗路南侧一间被告私人宅基地准备建房。该宅基地的四至为:东至被告宅基地，西至华盈小区围墙，南至六米公共小路，北至六米道路止。并指定该出让地“上通天空，下通地心”一次性买断归原告所有使用。该宅基地转让费人民币250000元整。原告在2月5日交付3000元定金，所有款项通过银行交易转入被告私人账户。被告在签订《宅基地出让契书》时，将所有该基地的合法来源证、契、文书等资料交付原告保管使用。经数月准备,原告在5月30日在该地择吉日动工建造房屋，6月11日突然来了一伙人自称被告吴某因债务纠纷，已将该宅基地作抵押并强行阻止工人施工,造成原告施工损失6355元。事出当天原告电催被告要求履行合同条款及时出面解决，但被告却玩起藏猫猫躲着不见，找他妻子周某，周某也是百般推辞说“等丈夫吴某回来再作解决”。最后吴某连电话都拉黑无法联系上。综上所述，被告所作所为严重损害原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十一条规定，合同成立必须按其订立条款履行。而被告不讲信用“一地二卖”给原告造成损失应当承担违约赔偿责任。特此提起民事诉讼请求法院依法判令，被告立即退还原告所付该宅基地的出让款人民币249800元及其赔偿原告建房时投入的经济损失6355元，两项合计256155元，并承担本案诉讼费用。   被告吴某、周某未作答辩。   原告为支持其诉讼主张，向法院提交的证据有：证据1.原告王某1身份证、被告吴某、周某身份证，证明原、被告主体适格；证据2.《关于竹头塘一社2010年第一批次项目征地工作有关问题的承诺》,证明本案争诉土地为国土征地安置所安排的给村集体的事实；证据3.《农村宅基地安排契书》，证明原告合法取得该地事实；证据4.红线图，证明土地四至，来源范围清楚，是本案争诉的土地；证据5.短信通话记录，证明被告已收到原告支付定金的事实；证据6.《农村宅基地出让契书》，证明被告出卖地，原告购买本案争诉的土地事实；证据7.《中国光大银行》回单，证据8.《中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单》2张，证据7、8共同证明原告通过银行转账人民币246800元（分三次转账，人民币190000元、人民币46800元、人民币10000元，三项合计人民币246800元）给被告的事实，加上原告在签订合同时已支付的人民币3000元，原告共向被告支付人民币249800元（扣除200元按风俗习惯被告应返还给原告的“利是”钱）；证据9.《收款收据》，证明原告王某1雇人施工建房，造成的花费人民币6355元（其中人民币6000元是工头工钱，人民币355元是购买电线钱）；证据10.证人王某3的证言，证明原告因为建房已支付工钱共计人民币6000元。   被告吴某、周某未向本院提供证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，由于两被告未到庭，视为放弃对原告提供证据１－9进行质证的权利。本庭经审查认为，原告所提供的证据1-9的具有真实性、合法性、且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。   根据当事人陈述和提供的证据的审查，本院认定事实如下：2018年２月5日原告经他人介绍认识两被告，并与两被告签订了一份《宅基地出让契书》（以下简称《契书》），《契书》第一条约定，“甲方（吴某）愿意将红旗路南侧政府征地返还用地的宅基地一间出让给乙方（王某1）建房永久使用，此宅基地坐北向南，规格为长1８米，宽4.8米一间宅基地，面积为86.4平方米”。第二条约定：“该宅基地四至为：东至吴某宅基地止；西至华盈小区围墙止；南至６米公共道路止；北至６米公共道路止”。第三条约定：“经甲、乙双方协商同意，甲方愿意将宅基地以人民币贰拾伍整（25万元整），转让给乙方建房永远使用”。第四条约定：“付款方式：甲、乙双方签订合同后，乙方一次性付清给甲方贰拾伍整（25万元整）”。第五条约定：“此宅基地一次性买断，上通天，下通地心。2018年２月５日起归乙方所有，今后他人不得干涉，特立此书”。第六条约定：“此宅基地今后建房时，如遇到政府行为，如有同胞兄弟、亲族兄弟、左邻右舍，本社村民发生纠纷，由甲方及时出面解决”。协议签订后，原告在于当日（2018年2月5日）交付定金人民币3000元给被告，同时原告于2018年2月６日从中国光大银行转账支付给被告吴某账户人民币190000元。2018年2月6日原告以女儿王雯铃账户从中国邮政储蓄银行股份有限公司海垦南路支行转账支付给被告吴某账户人民币46800元，2018年2月7日原告以女儿王雯铃账户从中国邮政储蓄银行股份有限公司海垦南路支行转账给被告吴某账户人民币10000元。至此原告王某1转账支付给被告吴某合计人民币249800元，即原、被告商定购宅基地款人民币250000元。按本地交易习惯被告应扣除返回给原告人民币200元作为“利是”款，余款人民币249800元全部支付给了被告。所以原告实际支付给被告的购买宅基地款为人民币249800元。付款完毕后，被告也将涉案的宅基地有关的资料交付给原告保管使用，其中有《关于竹头塘一社2010年第一批次项目征地工作有关问题的承诺》、《农村宅基地安排契书》、宅基地国土资源局卫星图片等。原告经过数月准备，择日在2018年5月30日开工建房屋，2018年6月11日来了一伙人，自称是被告吴某因债务纠纷已将该宅基地抵押给了他们，并强行阻止工人施工，造成原告已投入施工建房的损失人民币6355元。此后，原告多次要求被告履行合同条款，并及时出面解决纠纷便于原告建房，但被告却一再推辞不协助原告解决问题。后来被告吴某的电话都无法联系上，原告无奈，便于2018年6月19日向法院起诉，要求法院判决解除合同，并判决被告立即退还原告所付该宅基地的出让款人民币249800元，及其赔偿原告建房已投入损失人民币6355元，两项合计人民币256155元，并承担本案诉讼费用。   本院认为，本案争议的焦点为：两被告是否应退还原告支付给两被告的出让宅基地款人民币249800元和赔偿原告已投入的建房损失人民币6355元，两项合计256155元的问题。   关于两被告是否应退还原告支付给两被告的出让宅基地款人民币248900元和赔偿原告已投入的建房损失人民币6355元，两项合计256155元的问题。本院认为，原告王某1与被告吴某、周某，于2018年2月5日于2018年２月5日签订的《宅基地出让契书》,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”双方签订的《宅基地出让契书》违反法律、行政法规的强制性规定，所以该合同为无效合同，两被告应将原告购买宅基地款予以退还给原告。原告已按合同约定，按期支付给被告出让宅基地款人民币249800元（扣除被告返还给原告人民币200“利是”款）。由于两被告违反国家强制性行政法规相关规定，将该宅基地出让给原告建房，造成原告建房损失人民币6355元，两被告应当予以赔偿，原告要求解除与被告签订的《宅基地出让契书》，返还购宅基地款和赔偿建房损失两项合计人民币256155元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。   综上所述，原告王某1与被告吴某、周某，于2018年2月5日于签订的《宅基地出让契书》合同，违反《中华人民共和国土地管理法》等行政法规的强制性规定为无效合同，两被告应将原告已支付购买宅基地款人民币249800元（扣除被告返还给原告人民币200“利是”款）应予以返还。同时由于两被告违反国家强制性行政法规的相关规定，将该宅基地出让给原告建房，造成原告建房损失人民币6355元，两被告应当予以赔偿。原告要求解除与被告签订的《宅基地出让契书》，返还购宅基地款和赔偿建房损失合计人民币256155元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。另外被告吴某、周某经法院经传票传唤，两被告无正当理由拒不到庭，也未答辩和举证，所以两被告未到庭应诉，依据相关规定，应承担对自己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、原告王某1与被告吴某、周某，于2018年2月5日签订的《宅基地出让契书》为无效合同，予以解除；   二、被告吴某、周某应于本判决的发生法律效力之日起三十日内，退还原告王某1支付给被告吴某、周某出让宅基地款人民币249800元，赔偿原告王某1投入的建房损失人民币6355元，两项合计人民币256155元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币5237.5元，由被告吴某、周某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 王 宁   人民陪审员 李春兰   人民陪审员 彭 晓     二〇一八年八月二十日   法官助理 王 进   书记员 张熙锋   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。