江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5395号上诉人（原审被告）：王全红，男，1968年9月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：李奡，男，1990年9月4日生，回族，住南京市鼓楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈华，北京大成（南京）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张琴锋，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈新凤，女，1970年11月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李越，江苏永元律师事务所实习律师。上诉人王全红、李奡因与被上诉人陈新凤确认合同无效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王全红、李奡上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅凭身份关系就认定王桂花与王全红签订的房屋买卖合同无效，未对王全红是否支付合理对价、王桂花与陈新凤签订的协议是否有效、履行情况等作出认定，损害了上诉人的合法权益。一、一审法院认定王桂花与王全红系姐弟关系，因此签订房屋买卖合同为恶意串通，该认定为主观臆断，无事实依据。二、王全红与王桂花签订房屋买卖协议，未损害陈新凤权益，陈新凤在王全红与王桂花签订房屋买卖合同时，已非利益关系人。陈新凤与王桂花协议是否有效、是否履行，应当进行审查。三、王全红已实际取得涉案房屋物权，陈新凤的债权不能对抗上诉人王全红的物权。四、如果王桂花与陈新凤真实签订了房屋转让协议，那么王桂花对陈新凤、王全红都是恶意的。五、陈新凤在签订房屋转让协议后近20年都不要求房屋过户，不支付房款，不符合常理。陈新凤辩称，上诉人王全红与案外人王桂花签订的南京市存量房买卖合同存在恶意串通行为，损害了被上诉人陈新凤的利益。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈新凤向一审法院起诉请求：确认王桂花与王全红于2009年7月23日就本市秦淮区扇骨里小区28幢104室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。一审法院认定事实：王桂花与王全红系姐弟关系，王桂花与李奡系母子关系。王桂花于1991年离婚后未再婚，与李奡共同生活。2016年1月16日，王桂花死亡。1999年7月30日，王桂花（乙方、买方）与南京市秦淮区扇骨营军队干休所（甲方、卖方）签订南京市公有住房买卖契约，约定甲方将涉案的公有住房出售给乙方，房价款17560元，乙方以一次付款（或分期付款、抵押贷款）的付款方式支付价款，实际支付房价款15101元，乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务等等。1999年12月5日，王桂花（甲方、卖方）、陈新凤（乙方、买方）、鼓楼区新永辉市场信息中心（丙方、中介方）签订房屋转让协议，约定经丙方介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方经看房和慎重考虑，同意接受最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于1999年12月底之前腾空房屋、结清水、电话等费用，并交付给乙方，乙方于1999年12月7日公证后首付43000元房款给甲方，甲方保证此房无纠纷、矛盾、证件齐全、无条件配合过户，甲方尽力在最短时间内办理好产权证、土地证，办理好证件之后甲乙双方同时到房地产交易中心办理过户手续，乙方在过户之前付清余款37000元；80000元房款包括电话一部、装修、家具等，并提供房屋相关资料；过户手续由丙方协助办理，过户手续中所需税费按政策规定交纳（由乙方全部承担）；如果因国家政策致使该房不允许上市出售，双方均不承担违约责任，甲方同时返还乙方购房款，乙方同时无条件搬出此房等等。1999年12月7日，王桂花（甲方、卖方）与陈新凤（乙方、买方）再次签订房屋转让协议，约定经新永辉市场信息中心介绍，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，最终转让价为80000元；付款方式为甲方最迟于2000年1月3日前腾空房屋，结清水、电、电话等费用，并交付给乙方居住，院内物品于2000年4月中旬前腾空交付乙方，乙方在公证后首付43000元房款给甲方，乙方在过户前付清余款37000元等等。该房屋转让协议经南京市第三公证处公证。1999年12月14日，王桂花出具收据一张，载明今收到陈新凤购房预付款43000元。2000年1月3日，王桂花将涉案房屋交付陈新凤。陈新凤对涉案房屋进行装修后居住使用至今。2009年7月23日，王桂花（甲方、卖方）与王全红（乙方、买方）签订南京市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积46.93平方米，房屋转让价款为150000元，乙方于2009年7月23日一次性支付给甲方150000元；甲、乙双方定于2009年8月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。2009年7月29日，涉案房屋转移登记至王全红名下。2016年9月30日，王全红（甲方、转让方）与李奡（乙方、受让方）签订南京市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为50000元，双方对涉案房屋交付时间未约定。涉案房屋现登记在李奡名下。一审审理中，王全红对陈新凤与王桂花签订的房屋转让协议效力提出异议，认为应为无效。经一审法院释明后，王全红未在规定期限内另行提起诉讼确认房屋转让协议无效。一审另查明，李奡于2018年1月23日将陈新凤诉至南京市秦淮区人民法院，要求陈新凤迁出涉案房屋，该案尚在审理中。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王桂花与陈新凤就涉案房屋签订了房屋转让协议，并将涉案房屋交付陈新凤占有使用，故陈新凤与涉案房屋具有利害关系。王桂花与王全红系姐弟关系，王桂花在已经将涉案房屋交付陈新凤居住使用的情况下，仍与王全红签订南京市存量房买卖合同，存在恶意，王全红作为王桂花的近亲属，亦应对王桂花的居住情况有所了解，王全红在未对涉案房屋查看的情况下即与王桂花签订南京市存量房买卖合同，双方存在恶意串通，损害了利害关系人陈新凤的利益，故王桂花与王全红就涉案房屋签订的南京市存量房买卖合同应为无效。由于王桂花已死亡，李奡系王桂花的继承人，故南京市存量房买卖合同中王桂花的权利义务应由李奡承继。李奡关系其并非合同当事人，不是本案适格被告的辩解意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决确认王桂花与王全红2009年7月23日就本市秦淮区扇骨里小区28幢104室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由王全红、李奡负担（此款陈新凤已预付，王全红、李奡在本判决生效后十五日内直接支付陈新凤）。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，陈新凤作为房屋购买人，在王桂花再次将涉案房屋另售他人的情况下，其作为利害关系人有权向人民法院提起诉讼，保护自己的合法民事权利。王桂花与陈新凤签订房屋转让协议后，将涉案房屋交付陈新凤居住使用多年，王全红在并未对涉案房屋查看的情况下即与其姐姐王桂花签订南京市存量房买卖合同，将房屋过户至王全红名下，后王全红又将涉案房屋转移登记至王桂花的儿子李奡名下。基于以上事实，应当认定王全红与王桂花签订南京市存量房买卖合同存在恶意串通，损害了陈新凤的利益，故一审法院认定王桂花与王全红签订的房屋买卖合同无效，有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人王全红、李奡负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年八月三十一日书记员  郭旭冬