上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2700号原告：上海市奉贤区金都雅苑业主委员会。负责人：杨宝福，主任。委托诉讼代理人：钱福贵，上海览峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成辉，江苏东恒(苏州)律师事务所律师。被告：上海金明房地产物业管理有限公司。法定代表人：何珉峰，总经理。委托诉讼代理人：王芳荣，上海市国鑫律师事务所律师。原告上海市奉贤区金都雅苑业主委员会诉被告上海金明房地产物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月26日立案受理后，依法简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱福贵、李成辉，被告委托诉讼代理人王芳荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还公共收益金人民币(下同)2,187,996元。事实与理由：原告于2015年12月12日成立，2016年2月3日在西渡街道办事处备案。被告为原告小区前期物业服务企业，2005年开始进场提供物业服务，2016年7月20日被全体业主投票解聘，2016年9月30日撤场。2005年11月至2015年12月30日，被告代收了小区地面车辆停放费1,564,430元。2006年5月24日至2016年3月22日被告代收了架空层机房租金收入188,903元。上述两项公共收益金共计1,753,333元。2015年12月原告成立后，被告理应将上述公共收益金返还给原告管理，但原告要求返还时，被告声称在代收公共收益金期间支付车辆管理人员工资、加班费、服装费等共计1,076,875元。因专项维修资金无法动用而为小区垫付维修费710,304.10元，支付国家法定税金87,610.05元。因此拒不返还代收的公共收益金。原告认为，根据相关规定，利用物业公共部位、共用设施进行经营的所得收益属于全体业主所有，应当主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用。被告声称支出人员工资、服装费、维修费等成本，既无证据证明该成本是合理支出，也未按约将该成本向全体业主报备。另公共收益金应当主要用于补充专项维修资金，而专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，被告使用公共收益金亦不符合法定程序。另外，被告应返还2016年1月1日起至2016年9月30日所代收的小区停车费404,025元。另有被告代收的移动公司2016年3月23日起支付给小区的租金24,638元，代收的速递易合作费用6,000元。故原告诉讼来院。庭审中，原告增加诉讼请求为：判令被告返还公共收益金(网络技术公司支付的场地费)8,400元。被告上海金明房地产物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。公共收益并不是全部属于原告，应当减去税金等支出。本案争议的公共收益发生在前期物业服务期间，被告垫付的维修款项应当从公共收益中扣除。8,400元是被告代收的，被告会提供证据。维修费用经被告核对，实际被告支付了707,330元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的上海移动通信设施建设协议及委托书一份，证明被告代收移动公司租金24,638元。被告对三性不予认可，认为架空层的性质是否属于原告不明确，如属于则按照公共利益的处理原则分配。2、原告提供的金都雅苑2016年10月至2016年12月停车费收入表一份，证明被告2016年1月至9月30日所代收小区停车费404,025元。被告对证据的三性均不认可。3、被告提供的金都雅苑2011年至2015年公共部位维修费用一组，证明有70余万元维修费用应该在业主的公共收益里予以扣除，按照合同约定和相关规定，公共部位的维修在过了保修期后，应当由业主共同承担。原告对该证据不予认可，认为是被告擅自动用公共收益，没有向相关部门申请和报备，也没有得到相关部门的批准。对上述三份证据，本院认为，因公共收益收入及支出已经鉴定，故本院对上述证据不再认证，以鉴定意见为准。另，根据被告的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海复兴明方会计师事务所对2005年起至2016年9月30日止，被告对金都雅苑小区进行物业管理期间的公共收益收入及相应成本支出进行司法会计鉴定。鉴定单位于2018年7月31日作出《鉴定意见书》一份，鉴定意见：(一)、被告2005年起至2016年9月30日在金都雅苑进行物业管理期间的公共收益收入为1,983,841.26元，其中停车费管理收入1,764,817.33元、车库机房租金收入219,023.93元。(二)、上述公共收益收入需承担的营业税及附加为105,339.02元。(三)、车位管理人员的人工成本：1、根据被告提供的各时间段的车位管理人员数量及上海市人力资源和社会保障局公布的员工最低工资标准，车位管理人员的人工成本为1,079,220元。2、根据地面停车费收入占被告总收入的比例测算车位管理人员的人工成本为792,058.94元。(四)、被告2011年起至2016年9月30日在金都雅苑进行物业管理期间，金都雅苑房屋渗水维修等支出826,148.03元。(五)、被告2016年2月至5月，在金都雅苑业主委员会筹备期间，为业委会垫付费用17,820元。原告对鉴定意见书有如下异议：1、鉴定意见书忽略了前期物业服务合同第十条中有车辆车库秩序管理的约定，按照这条约定，缴纳的物业费里涵盖了车位管理的费用，被告不应当要求业主再行承担车辆管理人员的费用。补充协议中没有按照合同第十三条约定签订，没有报物价局审核备案后执行，该补充协议是被告与被告的关联公司签订的，且该协议中表述物业公司配备车辆管理人员不超过7人，没有约定应该承担车位管理人员的工资，以该补充协议作为依据计算公共收益应该扣除车位管理人员的工资没有合同依据。被告为了证明已经发放的车位管理人员工资所提供的证据仅仅是自己制作的表格，没有任何的银行取款、付款以及所得税和社保申报缴纳的凭证，该自制表格的真实性不予认可，鉴定人员在庭审中陈述鉴定意见书中工资计算的依据是被告提供的工资发放清单，以此作为前提计算工资必然失真。被告在庭审中自认实际配备管理人员为4人，鉴定意见书中按照多于四人统计成本，统计结果不符实际。2、关于维修的支出，鉴定意见书罗列的维修项目，除了第十二页有三项从字面上看与车位有关，其余所有维修都是关于住宅维修项目，此维修费用明显与车位管理的成本没有关联性。在具体维修明细中，鉴定意见书显示都是业主报修的，但业主报修部分不属于公共部位维修，维修的费用不应作为成本在公共收益中扣除。关于维修凭证，有部分是现金支付，鉴定意见书没有反映出被告是否通过了发票及合同，故对于现金支付的部分原告不认可。经庭审中的询问，鉴定人员确认，鉴定单位对依据的充分性和真实性是不负责的。被告对鉴定意见书真实性无异议，认为物业服务合同是示范文本，系争小区开发商是没有车库的，不存在把车库卖给小业主的事情。本案就是对业主共有部分的车位进行管理，停车位收入属于业主共有部分的车位与合同第十条是没有关系的。补充协议按照规定不是一定要备案的，没有法律规定补充协议要备案，双方企业的关系不影响协议的有效性。被告在实际履行过程中车辆管理人员是按照实际情况安排的，管理人员的工资是按照最低工资标准发放的。原告提出补充协议里没有提到管理人员的工资需要业主承担，但被告认为管理共有部分的车位，是需要列入成本的。由于很多物业公司的工资都是现金发放的，所以被告公司的保安也是现金发放工资。鉴定意见书中对车位管理人员人工成本的鉴定结论有两种方案，第二种方案价款为790,000余元，对被告来说是不公平的，被告已经是按照最低工资发放工资了。对于鉴定报告中双方有争议的部分，本院认定如下：1、对于原告提出物业服务合同中第十条，被告收取物业费的工作项目中，包含了交通和车辆停放秩序的管理，故在计算人工成本时应当予以考虑这个条款的约定，减少人工成本。鉴定单位对此解释，合同第十三条收费的服务内容中没有包含停车管理，且鉴定单位只是如实反映双方提供的材料；公共收益收入的数据和有关的支出数额，具体都由法院判定。对此，本院认为，物业服务合同第十条属于委托管理事项一章，约定委托被告对交通与车辆停放秩序进行管理，并非第十三条约定的收费项目的内容之一；且被告代为收取停车费用，自然产生停车设备和人员的支出，应当作为代为收取停车费用所产生的成本。综上，由于被告对车辆收费管理实际支出了人员工资，故本院对鉴定报告中公共收益收入应扣除人员工资予以认定。至于人员工资应当如何计算，鉴定单位给出两种意见作为参考，本院认为，其一，被告虽提供了车位管理人员的人数，但未能提供具体人员的名单，原告对管理人员人数亦不予认可；其二，被告与建设单位签订的《补充协议》未包含在建设单位与业主的买卖合同的内容中，亦未在相关部门备案或经得原告的确认，故该《补充协议》不能作为本案定案的依据；综上本院认为，按照鉴定单位根据停车费收入占被告公司物业总收入的比例测算车位管理人员的人工成本为792,058.94元，更为合理。2、对于原告提出维修支出没法考量，被告提供的证据是否可以直接证明实际产生了维修费用存有异议。鉴定单位对此解释,鉴定单位是根据相应的发票、现金支出痕迹确认支付的，对提供材料是否真实鉴定单位无法考察。对此本院认为，鉴定单位根据委托，对当事人提供的材料进行司法会计鉴定，并不需对材料的真实性进行审核，鉴定单位的鉴定结论是作为本院判案的参考，将由本院对被告提供材料的真实性及鉴定结论是否适用于本案进行评判。综上，本院认为，原、被告对鉴定意见第(一)项公共收益收入1,983,841.26元均无异议，对鉴定意见第(二)项营业税及附加105,339.02元均无异议，本院对上述两项依法予以确认。根据上述认定，本院对鉴定意见第(三)项车位管理人员的人工成本按照第2种计算方法为792,058.94元依法予以采纳；对鉴定意见第(四)项维修等支出，其中报告书第8页第(六)项渗水维修等支出中的序号5、7、15项为停车场管理系统、停车场道闸系统的维护等支出共计50160元，本院依法予以确认。对鉴定意见第(五)项为业委会垫付费用，因原告认可真实性，仅认为其中一笔应当可由被告向开发商报销，但原告对此未提供依据，故本院对原告的意见不予采信，对垫付费用17820元本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2004年6月，被告与开发商上海金明置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：合同约定由被告对原告所在小区进行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；被告向业主和物业使用人收取的费用包括物业服务费低层、多层0.50元每平方米每月及房屋设备运行费多层0.15元每平方每月，低层0.10元每平方米每月；物业管理服务费包含管理、保洁、保安、绿化养护、街坊用灯、楼道灯照明及费用；委托管理期限为自2004年6月20日起至金都雅苑业主委员会批准成立之日止；房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用，在保修期内由开发商承担，在保修期外由业主按建筑面积或责任人承担。2004年7月28日，开发商上海金明置业发展有限公司与被告签订《补充协议》一份，约定：1、被告对金都雅苑的车位进行管理，费用按物价局相关规定收取；2、被告配备相应的车位管理人员应不超过7人；3、《前期物业管理服务合同》其他条款不变更；4、待业主委员会成立后，可与业委会协商变更相关事项。2016年2月3日，上海市奉贤区金都雅苑业主大会、原告上海市奉贤区金都雅苑业主委员会取得备案证。2016年3月11日，被告出具《金都雅苑公共收益汇总说明》一份，载明：金都雅苑从2005年11月起至2015年12月底止，1、地面车辆停放费收入分为临时收费和月定收费，共计1,564,430元，记入财务凭证；2、137号架空层机房租金收入(从2006年5月24日至2016年3月22日)共计188,903元。被告公司从2005年起至2015年接管前期物业之间的费用：1、车辆管理巡视人员实际工资、节日加班费、服装费共计1,076,875元，由本公司垫付；2、2011-2015年度各业主房屋墙面屋面等共用部位、公共设施设备更新费用的支出，此项费用应根据国务院《物业管理条例》第五章第五十四条：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用的规定。但因业委会刚成立，无法动用维修资金，开发商已超过保修期，为此被告垫付710,304.10元，此费用为保修期外费用；3、国家法定税金为87,610.05元；费用共计1,874,789.15元。原告对此不予认可，致涉诉。本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。被告按照《前期物业管理服务合同》的约定对系争小区进行了物业管理，并同时对属于物业共用部分的车库及地上车位进行管理并代收费用，代收的上述费用属于利用物业共用部分获取的收入。但该部分收入产生的同时亦存在成本的支出，比如共用部分维修、养护费用，收入的税金及管理的人工成本等,故共用部分的收益应当为共用部分收入与成本支出的差额。根据双方庭审中的确认及本院的认定，本案共用部分收入为1,983,841.26元，成本支出为营业税及附加105,339.02元、管理人员的人工成本792,058.94元、停车场维护费用支出共计50,160元，综上，共用部分收益为1,036,283.30元。对于被告提出的住宅共用部位维修费用等是否应当在公共收益中作为成本支出予以扣除的问题，本院认为，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位保修期限之外的物业部分共用部分和全体共用部分的维修，应当在专项维修资金中列支，但专项维修资金的使用应符合法律、法规的规定程序。业主大会成立之前，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。如遇到危及房屋安全等紧急情况，物业服务企业仍应报区、县房屋行政管理部分审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支。但本案被告在对房屋共用部位、共用设施设备进行维修前，未经过上述征询或申请列支的程序，故在原告对维修不予追认的情况下，被告所提供的材料无法证明维修的事实存在，更无依据在共用收益中支出。综上，本院对被告要求在共用部分收益中扣除住宅共用部分维修费用等的主张，本院不予采信。对于共有部分收益的分配，本院认为，收益的产生是全体业主的共有资产与被告的管理行为共同作用而来，该部分的收益分配，全体业主和物业服务企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法合理分配。本案中，《前期物业管理服务合同》中未对分配进行约定，业主大会或原告亦未与被告另行进行过约定，故本院认为应当按照公平原则合理分配该共用部分收益。全体业主作为共有人对共有物享有法定的收益权；而被告作为物业服务企业付出了管理的成本，应当享有一定的经济回报；综上，本院认为上述收益应当主要归属于全体业主享有，同时物业服务企业也应相应一定比例的合理回报，根据公平原则，本院认为由原告取得收益的百分之七十，被告取得收益的百分之三十较为合理。据此，共用部分收益为1,036,283.30元中原告应得725,398.31元，被告应得310,884.99元。另，由于被告为原告垫付了筹备期间的费用17,820元，该费用并非共用收益的成本，而是按照规定属于业主所有的共用部分收益中可列支部分，故该费用应当在原告应得的部分中扣除。综上，被告尚应返还原告共用部分收益707,578.31元。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、国务院《物业管理条例》第五十四条第二款、第五十五条，参照适用《上海市住宅物业管理规定》第四十六条、第六十四条、第六十六条的规定，判决如下：被告上海金明房地产物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市奉贤区金都雅苑业主委员会共用部分收益人民币707,578.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24,304元，由原、被告各半负担。财产保全费人民币3,020元，由被告负担。案件鉴定费人民币120,000元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  朱秀琴二〇一八年八月三十日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物业管理条例》第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。……第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《上海市住宅物业管理规定》第四十六条利用物业专用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。第六十四条……建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告单业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。……第六十六条发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告：……前款规定涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报区、县房屋行政管理部分审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。