上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8624号原告：邵干兰，女，1965年8月11日生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：王栋，上海浦汇律师事务所律师。被告：罗勤云，男，1957年11月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈茂超，上海汇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴竹坤，上海汇鑫律师事务所律师。原告邵干兰与被告罗勤云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王栋、被告委托诉讼代理人陈茂超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵干兰向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房款人民币100万元(以下币种同)；2、被告支付原告违约金160万元。事实和理由：2014年8月28日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定：原告购买被告动迁安置的上海市松江区王家厍路775弄15幢19号402室房屋一套(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积88.6平方米，合同总价为人民币105万元，房屋目前登记在开发商上海海桥置业有限公司名下，合同签订后，原告支付了房屋款100万元，被告交付房屋。因房价上涨被告擅自撬门非法侵入涉案房屋。原告于2017年初起诉至松江区人民法院要求被告返还房屋，松江区法院作出(2017)沪0117民初3689号判决书(以下简称“3689号案件”)，驳回原告要求返还房屋的诉讼请求，现原告要求被告返还房款100万元及违约金160万元。综上，被告明确表示不继续履行合同，应属违约，原告特诉至法院。被告罗勤云辩称：不同意全部诉讼请求。1、3689号案件审理中，原告坚持要求继续履行合同，放弃按照解除合同角度提出相关请求；2、被告未收到房款100万元，除了原告直接支付给开发商用于补足动迁房差价的249,628.91元外，65万元房款是原告打入被告账户后立即现金取出，被告没有收到，10万元也仅有收条，没有支付凭证，被告也没有收到。事实上，因为被告赌博欠了原告丈夫(已去世)20到30多万元的赌债，之后原告丈夫说可以房屋押在他那，以后欠款归还了，房屋收回去，所以签订了房屋买卖合同，被告从未收到任何房款；3、违约金不予认可，而且过高，要求给予调整。经审理查明：1991年11月，编号为071863号的宅基地使用证经申请并审核批准，载明现有人口为罗士兴、罗月秀。同月，编号为071876号的宅基地使用证经申请并审核批准，载明现有人口为被告罗勤云、案外人张某某、罗某。2012年9月6日，被告罗勤云、案外人罗勤辉和罗月秀(乙方)与上海市松江区洞泾镇人民政府动迁办公室(甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》[沪洞泾(社区外围)拆协字第066号]，约定被拆迁人为罗士兴(已故)、罗月秀、罗勤辉、罗勤云，宅基地使用证号为071863，乙方所有的房屋位于洞泾渔洋浜村河南队280号，建筑面积116.44平方米，本协议补偿合计320,128元。2014年3月17日，被告罗勤辉代罗月秀、罗勤云签署《塘桥大居申报确认书》一份，载明洞泾镇塘桥大型居住社区于2014年3月17日进行分房申报登记，现罗月秀、罗勤云安置户通过申报，确定登记房型为中套一套，具体摸签时间待通知。同日，罗勤辉又签署《塘桥大居申报确认书》一份，现罗月秀、罗勤辉安置户通过申报，其余同上份确认书。期间，案外人松江区洞泾镇人民政府安置办公室出具《塘桥大居安置户购房结算单》一份，言明罗月秀已故，罗勤云购房户，经抽签确定15幢19单元402室，本单元经结算总价249,628.91元。被告罗勤云作为安置户在落款处签名。2014年8月28日，原告(乙方)与被告罗勤云(甲方)签订《房产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积88.60平方米，转让总房价款105万元；于2014年8月28日支付定金25万元，合同签订后定金转为房款，于2014年9月15日支付房款75万元，第三笔办过户保证金等产证过户到乙方或者乙方指定名下后支付；双方约定于2014年8月28日进行房产验收交接；若政府或相关部门通知该房产可以办理上海房屋产权证或相关手续时，双方都要配合在60个工作日内办好，甲方要按办证部门规定提供相关证件，办理该房产产权证的相关税费和费用全部由甲方支付；甲方承诺保证甲方相关继承人也配合办理该房产产权过户给乙方，双方在履行本合同过程中，甲方违约，连本带息退还全部房款给乙方，甲方还需按该房产违约当时的市场价200%支付违约金，除支付以上违约金外，甲方还需另外补偿乙方相关经济损失(如装修费、开户费、中介费、律师费等)。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告罗勤云与案外人上海海桥置业有限公司签订《楼宇交接书》一份，与案外人上海鑫欣物业管理有限公司签订《协议书》一份，签署《验收清单》一份，办理了涉案房屋相关交接手续。同日，原告向被告罗勤云转账支付249,928.91元，被告罗勤云向原告出具了《定金收条》，言明收到原告购买涉案房屋的定金25万元。对于差额371.08元，原告表示系通过现金支付被告的。该金额与前述《塘桥大居安置户购房结算单》的房屋结算价一致，即该款实际由原告通过被告支付。2014年9月1日8时54分59秒，被告罗勤云的账户通过现金存款方式增加65万元。同日8时59分55秒，被告罗勤云的账户通过现金取款方式减少65万元。同日，被告罗勤云向原告出具收据，言明收到原告65万元，作为出售涉案房屋的首付款。对此，被告罗勤云称原告一行数人与被告一起去银行办理了业务，虽然被告罗勤云在银行的存款、取款凭条上签名，但被告罗勤云没有实际没有拿到钱；原告则称，原告将现金存入被告罗勤云账户后就离开了，被告罗勤云何时取钱的原告不清楚。同月，被告罗勤云将涉案房屋交付给原告。2014年9月15日，被告罗勤云向原告出具收据，言明收到原告10万元。2014年9月17日，原告与案外人上海鑫欣物业管理有限公司签订《住宅装修管理协议》、装修申请表，并向其支付了250元。之后，原告以案外人王某某的名义支付了2015年4月至2016年12月的物业费。2016年5月23日，涉案房屋核准登记于案外人上海海桥置业有限公司名下。2016年12月13日，被告罗勤云(甲方)与案外人陈1(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方，租期自2016年12月13日起至2026年12月12日止，每月租金2,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2017年1月4日，被告罗勤云强行打开涉案房屋房门，并收回房屋。案外人王某某于次日报警。2017年5月5日，案外人松江区洞泾镇人民政府动迁安置办公室出具《情况说明》一份，言明涉案房屋是宅基地使用证号071863农村房屋的拆迁安置房。2017年6月8日，案外人松江区洞泾镇人民政府动迁安置办公室出具《情况说明》一份，言明涉案房屋的小产证尚不能办理。2017年7月4日，案外人上海市公安局松江分局洞泾派出所出具《证明》一份，言明罗月秀于2013年3月21日因死亡注销户口。罗士兴的妻子系罗月秀，二者的长女为罗勤荷，次女为罗勤仙，子为罗勤云，次子为罗勤辉。由于被告强行收回房屋，原告遂于2017年2月28日起诉被告，即3689号案件。2018年1月19日，本院作出判决，认定原、被告之间签订关于涉案房屋的买卖合同合法有效，但因罗士兴、罗月秀的其他继承人均不同意出售，故该合同无法履行，应予以解除；被告提出其被赌债高息所迫签订房屋买卖合同的意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。该判决生效后，原告遂提起本案诉讼。在本案审理中，被告还自认将涉案房屋作价180万元卖给案外人陈2，并因担心被告再卖房由陈2兄弟陈1住在涉案房屋。原告表示涉案房屋市场价达到250万元-260万元，原告装修费、律师费等也没有主张，根据合同约定的违约金酌情主张160万元，主张的并不高。以上事实，由房产买卖合同、民事判决书、谈话笔录、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从本案查明的情况来看，本案原、被告签订的房屋买卖合同因生效的3689号案件判决书认定解除，故本院确认该合同的解除时间为判决书作出的2018年1月19日。合同解除后，被告应当将原告已付100万元房款返还原告。根据查明的收条、银行交易凭证、开发商补差房款收讫等事实可以证明原告的付款事实，被告虽辩称其未收到65万元和10万元两笔房款，但其陈述仅为单方意见，难以与其他证据相互印证，原告亦对此予以否认，本院对被告的辩称意见难以采纳。由于被告作为出卖人不具备处分房屋的权利，故导致合同解除的责任在于被告，原告依约有权主张违约金。但合同约定违约金为房屋市场价全额的200%，明显过高，被告也提出了要求法院调整违约金的意见。本院根据原告实际损失为基础，兼顾双方的履行情况、过错程度和被告其另售房屋的价格因素、本案争议的实际焦点等，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整为30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告罗勤云于本判决生效之日起十日内返还原告邵干兰房款1,000,000元；二、被告罗勤云于本判决生效之日起十日内支付原告邵干兰违约金300,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,600元，减半收取13,800元，由原告邵干兰负担5,550元(已付)，被告罗勤云负担8,250元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年八月二十一日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……