湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0581民初1142号 原告向桂英，女，汉族，1979年11月16日出生。 原告谢华，男，汉族，1976年6月17日生。 特别授权诉讼代理人唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。 被告湖南皇冠投资置业有限公司。 法定代表人周安福，该公司执行董事。 特别授权诉讼代理人李金，湖南越明律师事务所律师。 原告向桂英、谢华与被告湖南皇冠投资置业有限公司（以下简称皇冠投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向桂英、谢华的特别授权诉讼代理人唐锦琳、被告皇冠投资公司的特别授权诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向桂英、谢华向本院提出诉讼请求：1、被告在10日内向原告交付符合商品房法定交付条件及《商品房买卖合同》约定交房条件的皇冠世纪城第15栋10层XXXX号房；2、被告向原告支付2017年10月1日起至原告起诉之日2018年5月21日期间的违约金20737元；3、被告按每日89元的标准向原告支付自2018年5月22日至被告实际向原告交付房屋之日期间的违约金；4、判令被告向原告支付交通、住宿费用1000元，精神损害抚慰金3000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2016年10月7日与被告订立《商品房买卖合同》，由原告出资446952元购买被告开发的位于武冈市庆丰东路与春光北路交汇处的皇冠世纪城第15栋10层XXXX号房。合同约定：被告应于2017年9月30日前向原告交付经验收合格并符合合同附件所约定的装饰、设备标准的前述房屋；如被告逾期交房超过60日但原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。合同订立后，原告依约向被告支付了购房款。2017年9月30日，皇冠世纪城第15栋发生火灾，原告等诸多业主向被告口头或发函问询后，被告在2017年11月1日作出《关于皇冠世纪城15栋失火、延期交房的诉求回复》：15栋预计交房时间于2017年11月30日；火灾不影响房屋质量安全及使用功能；没有消防验收报告等。2017年12月，被告在没有办妥《质量验收报告》、《消防验收报告》的情况下，通知原告收房，在遭到原告拒收后，被告作出15栋尚未达到交房条件暂停交房与具体交房时间另行通知的决定。直至起诉日，被告仍不能向原告交付符合商品房法定交付条件及《商品房买卖合同》约定交房条件的房屋，也不积极处理相关问题，办理相关证件和手续，原告为此提出以上诉讼请求。 被告皇冠投资公司辩称：被告所开发的皇冠世纪城15栋的规划、主体工程、装修工程及住宅工程质量全都经过验收合格，已达到交房条件，被告在2017年9月30日前已向业主交付10余套房屋。2017年9月30日，被告依约向原告等业主交房时，因已接收房屋的业主在室内装修私接电井内的电源引发火灾，原告等业主为此不愿接收房屋。被告为了尽快履行交房义务，花费二百余万元将15栋的电缆线全部更换并维修了基础设施，对两台电梯重新检测合格，但原告等业主仍不肯接收房屋。根据武冈市政府的规划设计，皇冠世纪城15栋房屋的西边和北边是市政道路，因市政道路现在还没有进行征地修建，导致涉案商品房不能形成小区环形消防通道，无消防通道便不能通过消防验收，被告为此不能提供消防验收合格报告。因此，被告延期交房是事实，但原告要求被告按照购房总价款每日万分之二的标准支付违约金明显过高，请求依法减少。理由是：1、原告请求按购房总价款计算违约金无事实与法律依据，原告等大部分业主只付了购房首付款，余款均是以银行按揭方式支付，被告是该按揭贷款的担保人。在未解除被告的担保责任前，被告需要为原告的银行按揭贷款承担连带偿还责任，因此只能按原告已付首付款和已偿还的银行按揭贷款为基数计算违约金。2、延期交房的原因与责任不在于被告，交房当天起火超出被告预料，且被告已积极进行维修与更换，原告仍拒收房屋造成交房进一步延期；另外涉案商品房未能通过消防验收的责任不在于被告，是因为小区旁的市政通道未按规划征地修建；3、被告延期交房未造成原告等业主权益的实质损害，原告亦未提交证据证明其为此受到损害。另外，原告要求被告赔偿交通费、住宿费和精神损害抚慰金的诉讼请求无事实与法律依据，亦不符合双方所签订合同的约定，应依法予以驳回。综上所述，被告同意将符合合同约定交房条件的商品房交付给原告，对原告诉请的违约金请法庭酌情认定，但不愿承担交通费、住宿费和精神损害抚慰金的赔偿责任。如原告同意解除合同，被告愿意全额退还原告所交购房款并承担银行同期贷款利率的利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，本院查明如下法律事实： 被告皇冠投资公司以出让方式取得位于武冈市庆丰东路与春光北路交汇处编号为武国用（2013）第1544号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地块上建设皇冠世纪城商品房。2017年4月6日，原告向桂英、谢华与被告皇冠投资公司签订编号为20160024XXXX的《武冈市商品房买卖合同》，约定由原告购买皇冠世纪城住宅小区二期15幢（地上层数共26层）10层XXXX号商品房，该房屋建筑面积为135.44平方米，单价为每平方米3300元，总价款为446952元。原告应于2017年4月6日支付首付款186952元，余款260000元采取银行按揭方式支付。该合同第十条约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付给买受人；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人，买受人应在书面通知送达之日起15日内对房屋进行验收并办理交接手续，出卖人在交接房屋时应出示本合同第十条规定的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人如逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同附件三对商品房的公共部位与房屋部分的装饰、设备标准进行了约定，包括电梯为知名品牌电梯、主入户门为品牌防盗门配指纹锁、阳台为锌钢质栏杆等。2017年4月6日，原告依约交纳首付款186952元，余款260000元在中国邮政储蓄银行股份有限公司武冈市支行办理了贷款手续。武冈市皇冠世纪城15幢楼的主体结构于2016年10月11日经相关单位验收合格，建筑装修、装饰部分于2017年1月5日经相关单位验收合格，并于2017年1月6日通过住宅工程质量分户验收合格。2017年9月中旬，被告皇冠投资公司通知皇冠世纪城15幢楼的买受人办理交接房手续，部分买受人接收房屋后准备或正在进行室内装修。2017年9月30日下午，武冈市皇冠世纪城第15幢电梯电井突然起火，烧毁了电缆线、熏黑了电井四周的墙壁等，正在办理或准备办理交接房手续的原告等买受人便拒绝接收房屋，向被告询问起火原因以及对房屋质量是否有影响。被告在事发当天即向消防部门报案，消防部门认为是一般火警未出具火调报告。被告猜测是15幢的业主在装修房屋时接错电线导致电梯电井起火，之后更换了电缆线、粉刷了熏黑的墙壁等修复与整改工作。针对原告等买受人的询问与质疑，被告于2017年11月1日作出《关于皇冠世纪城15栋失火、延期交房的诉求回复》：15栋预计交房时间为2017年11月30日；被告将对15栋房屋受损部分按严要求高标准进行修复整改，本次事故不会影响房屋质量安全及使用功能；消防验收需延迟；被告对本次延迟交房慎重研讨后会给予合理说法及解决方式等。湖南省特种设备检验检测研究院在2017年12月24日对15栋左、右两台电梯经过检验，于2017年12月26日出具《电梯监督检验报告》，检验结论为合格。被告为此再次通知原告等买受人办理交房手续，但原告等买受人以商品房电梯存在安全隐患、房屋未通过消防验收合格等为由不同意接收。2018年4月6日，被告皇冠投资公司作出《承诺书》，承诺皇冠世纪城住宅小区二期15幢住宅于2018年6月30日前交付给业主使用，交付时出具事故后质检部门检测的电梯合格证，如业主提前装修入住，保留其维权追诉的权力。原告向桂英、谢华仍不愿接收其购买的商品房。 本案在诉讼过程中，被告皇冠投资公司在庭审时辩称皇冠世纪城二期15幢房屋的西边和北边规划是市政道路，因市政道路未进行征地修建，导致涉案商品房不能形成小区环形消防通道，无消防通道便不能通过消防验收，明确提出其出卖的皇冠世纪城住宅小区二期15幢住宅现通过消防验收的条件不成就、以后何时通过消防验收不能确定，同意向原告向桂英、谢华交付仅符合合同约定条件的商品房或者解除与原告签订的商品房买卖合同。本院庭审后将被告的答辩意见释明并多次电话联系与信息通知原告向桂英、谢华的特别授权诉讼代理人唐锦琳，询问原告是否坚持其第一项诉讼请求或者是行使解除商品房买卖合同的权利，但原告在限期内未作出答复。 本院认为：原告向桂英、谢华与被告皇冠投资公司签订的《武冈市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。原、被告签订合同后即形成商品房销售合同关系，应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房价款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的付款义务；被告作为出卖人，应当在约定的期限内向原告交付符合质量要求的商品房。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据《建设工程消防监督管理规定》及《建筑设计防火规范》的相关规定，建筑高度大于54米的住宅建筑为一类高层建筑，依法应在竣工后通过消防验收。被告出卖的皇冠世纪城住宅小区二期15幢住宅，地上部分有26层，建筑高度大于54米，属于应当要通过消防验收合格后才能投入使用的建筑工程。因此，被告向原告交付符合质量要求的商品房，不仅要符合双方约定的质量要求，还应符合通过消防验收这一法定要件。被告在庭审时陈述涉案商品房竣工后因第三方的原因通过消防验收的条件不成就、何时能通过消防验收尚不能确定，此情形已表明原告的合同目的难以实现，原告依法可以通过解除合同并要求被告承担违约责任等方式予以补救，但原告在本院释明并征求意见后限期内未作出答复，应视为原告坚持要求“被告在10日内交付符合商品房法定交付条件及《商品房买卖合同》约定交房条件的皇冠世纪城第15栋10层XXXX号房”的诉讼请求。法律赋予当事人在民事活动中有权依法从事某种民事行为和不从事某种民事行为的权利，原告要求被告履行合同交付符合法定条件的商品房，被告已明确表示因第三方的原因导致条件不成就不能按原告的要求履行合同，本院依法不能以公权力的形式强制确定合同当事人履行合同的期限，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原、被告可通过协商的方式明确被告就涉案商品房通过消防验收的期限，或通过解除合同等其他方式予以补救。被告在明确其出售的商品房在交付期限届满后因未通过消防验收不能向原告履行商品房买卖合同时，法律同样赋予被告可行使合同解除权，因被告在答辩时已表明同意原告解除合同，故最终原、被告是通过协商继续履行合同延期办理房屋交接手续或者是解除合同终止买卖关系，结果不能预见，不同的结果被告需依约承担不同方式的违约责任，且被告只需承担其中任一项违约责任。原告要求被告承担延期交房的违约责任是建立在不解除合同的基础上，在被告不能履行合同时是否解除合同不是取决原告一方的意志，因此，原告提出的该项诉讼请求不具有唯一性与确定性，本院不予支持。原告要求被告支付交通、住宿费用1000元及精神损害抚慰金3000元的诉讼请求，因原告未提供相关事实依据，本院不予支持。被告出售的商品房在交付期限届满后，未通过消防验收等，具有明显过错，为此引发诉讼纠纷应由被告承担诉讼费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告向桂英、谢华的诉讼请求。 本案受理费300元，减半收取150元，由被告湖南皇冠投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  夏晓东 二〇一八年八月十三日 法官助理杨桂花 代理书记员  廖佳敏  附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵行诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国消防法》 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。