广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初6058号原告:东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇迈豪街22号。法定代表人：蔡燕辉，经理。委托诉讼代理人：谭学军，男，土家族，1979年12月8日出生，住湖北省巴东县，系原告公司员工。委托诉讼代理人：黄晓明，女，汉族，1965年11月29日出生，住广东省广州市越秀区，系原告公司员工。被告：黄剑涛，男，汉族，1974年8月4日出生，住广东省四会市城中区，原告东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称樟木头物业公司）诉被告黄剑涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告樟木头物业公司的委托诉讼代理人谭学军、黄晓明到庭参加了诉讼，被告黄剑涛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樟木头物业公司诉称，黄剑涛系东莞市樟木头龙腾花园二期A45铺位业主。樟木头物业公司是对其所在物业小区进行物业管理服务的具有合法物业管理资格的单位，樟木头物业公司向包括黄剑涛在内的其它小区业主按每月一期统一收取物业管理服务费。自从2013年3月份起，黄剑涛开始拖欠樟木头物业公司的物业管理服务费，经樟木头物业公司多次催交拒不付清。截止到2018年2月28日，黄剑涛拖欠樟木头物业公司物业管理服务费10800元及违约金9526.14元。为维护自身的合法权益，樟木头物业公司依法诉至法院，请求判令：一、黄剑涛立即清付物业管理服务费10800元及违约金9526.14元；二、黄剑涛承担本案全部诉讼费用。被告黄剑涛在法定期限内未进行答辩，也未提交证据材料。本院经审理认定如下事实，黄剑涛系东莞市樟木头龙腾花园二期商铺A45业主，该非住宅房屋自2012年10月8日起登记在黄剑涛名下，建筑面积为26.94平方米，房地产权证号为:粤房地权证莞字第××号。樟木头物业公司根据与东莞市樟木头房地产开发总公司签订的《物业管理委托合同》（合同编号：GF-97-1010（001521）），自2011年3月22日起至2016年3月22日止为东莞市樟木头镇龙腾花园提供物业服务。合同约定：非住宅房屋由樟木头物业公司按建筑面积每月每平方米4.94元向业主或者物业使用人收取，该收费标准按政府物价部门审批调整。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。六个月以上不缴清者，向法院提起诉讼。2016年3月22日，樟木头物业公司与东莞市樟木头房地产开发总公司签订《合同延续补充协议书》，约定樟木头物业公司对樟木头镇龙腾花园进行物业管理服务的期限从2016年3月23日延续至业主大会成立止，樟木头物业公司继续行使《物业管理委托合同》中的权利义务。2016年3月23日，樟木头物业公司与东莞市樟木头房地产开发总公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务收费补充协议》，约定自2016年3月23日起至2021年3月23日止为东莞市樟木头镇龙腾花园提供物业服务，约定商业物业按每月每平方米4.86元收取物业管理费，物业管理费于每月15日前缴纳。另查明，被告黄剑涛通过买卖的方式取得了案涉物业的所有权，案涉物业的一手业主为案外人马少芬。2012年8月24日，被告黄剑涛与案涉物业一手业主到物业管理处办理了转名登记，约定了自2012年9月起的物业管理费由被告黄剑涛缴纳。合同签订后，樟木头物业公司按照合同约定向包括黄剑涛在内的龙腾花园的业主提供了物业管理服务。樟木头物业公司主张，由于黄剑涛是二手房业主，所以樟木头物业公司没有与黄剑涛重新签订《物业管理服务合同》，物业管理服务费标准是按照其与一手房业主约定的每月180元的标准收取，每月15日前交纳当月的物业管理服务费。樟木头物业公司主张在为案涉物业一手业主办理入伙通知时告知每月180元的物业管理费中包含了公共地方的水电费而不再单独另外收取，并提交了《龙腾花园入伙通知书》予以佐证。樟木头物业公司称被告黄剑涛自2012年8月至2013年2月期间均按照每月180元的标准缴纳了一段时间物业管理费后，但从2013年3月份起就没有缴纳过物业管理费，截止2018年2月累计拖欠50个月的物业管理服务费合计10800元。樟木头物业公司多次催促被告黄剑涛交纳物业管理服务费，并向其发出了《律师函》，但被告黄剑涛至今仍拖欠拒不交纳，故樟木头物业公司诉至法院，请求判如所请。上述事实，有樟木头物业公司提供的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《合同延续补充协议书》、房地产权证书、不动产登记信息查询结果、《律师函》、《最后催缴费用通知单》、龙腾花园欠费单位欠费明细、转名单位资料等证据及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告黄剑涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。樟木头物业公司与樟木头房地产开发总公司签订《前期物业服务合同》约定由樟木头物业公司为樟木头镇龙腾花园提供物业管理服务，业主或物业使用人按照约定标准向樟木头物业公司支付物业管理费，该协议内容未违反法律法规的规定，合法有效。案涉物业自2012年10月8日登记在黄剑涛名下，黄剑涛作为业主，接受了樟木头物业公司提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。因此，被告黄剑涛作为龙腾花园二期商铺A45的业主，虽然未与樟木头物业公司签订《物业服务合同》，但是《前期物业服务合同》对被告黄剑涛具有法律拘束力，被告黄剑涛应当按照合同中对物业服务提供者、合同收费标准的约定按期向樟木头物业公司交纳物业管理费。樟木头物业公司主张黄剑涛从2013年3月至2018年2月累计50个月未缴费，黄剑涛对此应承担举证责任，黄剑涛未到庭进行抗辩及举证，应承担举证不能的不利法律后果，故本院采信樟木头物业公司的主张，确认黄剑涛拖欠2013年3月至2018年2月期间的物业管理服务费未交纳。樟木头物业公司主张与案涉物业一手业主案外人马少芬约定了每月管理费180元包含公共地方的水电费用而不再单独收取，黄剑涛与案外人马少芬到管理处办理转名登记后亦依此标准缴纳了2012月9月至2013年2月的物业管理费，故对于该物业管理费的收费标准，本院予以认定，黄剑涛应向樟木头物业公司支付上述期间拖欠的物业管理服务费合计为10800元。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，黄剑涛没有按期支付物业管理费等费用，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同的约定，违约金的标准是每日千分之一，樟木头物业公司主张黄剑涛逾期交纳物业管理服务费的违约金为9526.14元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：限被告黄剑涛于判决生效之日起五日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付2013年3月至2018年2月期间的物业管理服务费10800元及违约金9526.14元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费558元(原告已预缴558元)，由被告黄剑涛负担558元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周淑君人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一八年八月二十四日书 记 员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。