成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初1601号 原告：成都汇融物业服务有限公司锦江分公司，住所地：成都市锦江区锦华路三段**汇融国际广场****。 法定代表人：薛超雄，成都汇融物业服务有限公司锦江分公司总经理。 委托诉讼代理人：刘真含，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川中阆信泰科技发展有限公司，住，住所地：成都市锦江区锦华路三段**汇融国际广场****（**）**（电梯**）/div> 法定代表人：张泓，四川中阆信泰科技发展有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王文星，四川天作律师事务所律师。 原告成都汇融物业服务有限公司锦江分公司（以下简称汇融物业锦江分公司）与被告四川中阆信泰科技发展有限公司（以下简称中阆信泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告汇融物业锦江分公司的委托诉讼代理人刘真含，被告中阆信泰公司的法定代表人张泓及委托诉讼代理人王文星到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 原告汇融物业锦江分公司向本院提出诉讼请求：1、中阆信泰公司向汇融物业锦江分公司支付物业费20787.84元(2017年6月15日至2017年9月14日期间的物业费，按769.92平方米×9元×3个月=20787.84元)；2、中阆信泰公司向汇融物业锦江分公司支付违约金1309.63元(庭审中变更诉讼请求为：违约金3180.53元。并明确违约金从2017年6月16日起计算至2017年7月26日，以20787.84元为基数，按每日3‰计算)；3、中阆信泰公司承担本案诉讼费。事实和理由：汇融物业锦江分公司与中阆信泰公司签订《物业服务协议》，约定由汇融物业锦江分公司为中阆信泰公司提供物业服务。该协议约定：乙方应按租赁建筑面积769.92平方米，向甲方支付物业服务费9元/月/平方米；按季度支付，季度物业服务费共计20787.84元；乙方首次物业服务费根据开发商发出的交房通知上通知的交房之日起计算，且乙方应于交付日当日缴纳第一季度物业服务费，此后的物业服务费按季预交，乙方应于当期物业服务费届满前10日前支付下一季度物业服务费。逾期缴纳物业服务费用的，从应交费日期的次日按应缴总额的3‰/日，向甲方支付滞纳金。而自2017年5月23日前起，中阆信泰公司开始拒缴物业服务费。经汇融物业锦江分公司多次催促，中阆信泰公司仍未履行上述义务。 被告中阆信泰公司辩称：1、汇融物业锦江分公司起诉的物业费计算时间错误。汇融物业锦江分公司于2017年6月29日封锁中阆信泰公司大门，致使中阆信泰公司从2017年6月29日起无法正常营业，故汇融物业锦江分公司从2017年6月29日后未提供任何物业服务。2、物业服务协议约定了逾期缴纳物业费的处理方式，但汇融物业锦江分公司未按约定处理，直接封锁了中阆信泰公司的大门，汇融物业锦江分公司违反了合约约定。3、中阆信泰公司已经向业主交纳了76922元保证金，该保证金中对中阆信泰公司交纳物业费进行了保证，根据租赁合同相关规定，汇融物业锦江分公司通知业主可以在保证金中扣除相应物业费，所以汇融物业锦江分公司无任何理由封锁中阆信泰公司大门。4、汇融物业锦江分公司陈述的违约金起算期间与事实不符，中阆信泰公司已交纳物业费截至2017年6月14日，其尚欠的物业费从2017年6月15日起计算，故违约金的计算日期应为2017年6月16日起。对于违约金的计算标准无异议。 本院经审理认定事实如下：2016年12月7日，成都汇融华章资产管理有限公司(以下简称汇融华章公司、甲方)与中阆信泰公司(乙方)签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的汇融国际广场X座(X单元)XX层(电梯XX层)房屋，租赁房屋的建筑面积为769.92平方米，租赁期限为2017年2月15日至2020年2月14日，乙方应向甲方支付履约保证金76992元；乙方逾期未支付物业管理、水电等因使用房屋而发生的费用，导致相关单位要求甲方作为房屋的所有权人承担连带责任的，甲方在接到相关单位要求支付的通知后，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用用于向相关单位进行费用交付；物业管理费由乙方自行承担。 2016年12月7日，中阆信泰公司(乙方)与汇融物业锦江分公司(甲方)签订《物业服务协议》，约定：甲方系通过公开招投标选聘并与业主汇融华章公司签订《前期物业服务合同》的物业服务公司，乙方系汇融国际广场X座XX层(电梯XX层)物业的使用人即租户，其所租房为乙级写字楼；物业服务费用采取包干制收取方式，乙方应按租赁建筑面积769.92平方米，向甲方支付物业服务费9元/月/平方米，按季度交纳，季度物业服务费为20787.84平方米；物业服务费按季预交，乙方应于当期物业服务费届满前10日前支付下一季度物业服务费，逾期交纳物业服务费用的，从应交费日期的次日起按应缴总额的3‰/日，向甲方支付滞纳金。 中阆信泰公司承租案涉房屋后，向汇融物业锦江分公司缴纳了2017年3月15日至2017年6月14日的物业费20787.84元，此后未再交纳物业费。汇融物业锦江分公司于2017年5月、6月多次向中阆信泰公司发出《缴费通知单》、《物业费催告函》，催收2017年6月15日至2017年9月14日欠付的物业费及滞纳金。 2017年7月26日，中阆信泰公司的法定代表人张泓报案称，在一个月前物业公司把公司的门锁住了，公司一个月没法正常上班，现在要求物业给说法，经了解是物业要收服务费，张泓认为不合理。同日，中阆信泰公司在汇融物业锦江分公司的玻璃门上张贴一份《关于解除＜物业服务协议＞的函》，载明因2017年6月29日中阆信泰公司承租的办公用房被无故封存，导致中阆信泰公司无法使用，造成巨大经济损失，故提出解除《物业服务协议》。庭审中，中阆信泰公司陈述：该公司自2017年6月29日门被上锁后未再使用案涉房屋。 另经本院核实(2018)川0104民初1338号汇融华章公司与被告中阆信泰公司房屋租赁合同一案的庭审笔录可知，庭审中，汇融华章公司认为其与中阆信泰公司之间的租赁合同已于2017年7月26日解除。 以上事实的认定有汇融物业锦江分公司提交的营业执照、物业服务协议、缴费通知单、物业费催告函，中阆信泰公司提交的物业费缴纳发票、接报警登记表、物业服务协议、租赁合同、关于解除《物业服务协议》的函、照片、微信记录以及双方当事人的当庭陈述在案为证。 中阆信泰公司提交的张泓与吕斌的微信聊天记录、照片，拟证明案涉房屋大门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司封锁。本院认为，该聊天记录只能反映中阆信泰公司欠缴了物业费，因此而停电，聊天记录中的图片只能看见一扇玻璃门被上锁，并不能反映门所处的具体位置，且双方的聊天内容中也未反映出该门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司上锁，另提供的照片无拍摄时间，亦不能证明案涉房屋大门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司封锁，故该组证据不能作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。中阆信泰公司提交的录音资料，不能证明案涉房屋大门被锁的时间及汇融物业锦江分公司锁门的事实，故对该证据本院不予采信。 本院认为，汇融物业锦江分公司与中阆信泰公司签订的《物业服务协议》是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行义务。中阆信泰公司称案涉房屋的大门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司上锁导致其无法办公，但未提交有效证据予以印证，故对中阆信泰公司的该辩称意见，本院不予采纳。根据中阆信泰公司提交的报警记录，可以确认案涉房屋的大门在2017年7月26日时已被封锁。根据本案查明的事实，中阆信泰公司已向汇融物业锦江分公司交纳了截至2017年6月14日的物业费，中阆信泰公司自2017年7月26日起因大门被锁未能继续使用案涉房屋，未再接受汇融物业锦江分公司提供的物业服务，且汇融华章公司在另案纠纷中自认其与中阆信泰公司之间的租赁合同于2017年7月26日解除，故中阆信泰公司应向汇融物业锦江分公司交纳使用案涉房屋期间(2017年6月15日至2017年7月26日)的物业费9701元，具体计算方式为：(769.92平方米×9元)÷30天×42天=9701元。2017年7月26日之后的物业费，汇融物业锦江分公司可另向案涉房屋的业主主张权利。本案中，汇融物业锦江分公司多主张的物业费，本院不予支持。中阆信泰公司依据租赁合同向汇融华章公司交纳的保证金，因系不同的法律关系，汇融物业锦江分公司无权从该保证金中扣收相应的物业费，故中阆信泰公司辩称汇融物业锦江分公司可通知业主从其交纳的保证金中扣除物业费的意见，本院不予采纳。根据《物业服务协议》的约定，中阆信泰公司逾期交纳物业服务费用的，从应交费日期的次日起按应缴总额的3‰/日支付滞纳金。庭审中，中阆信泰公司对协议约定的违约金计算标准无异议，汇融物业锦江分公司主张违约金从2017年6月16日起计算至2017年7月26日，故中阆信泰公司应以尚欠的物业费9701元为基数，从2017年6月16日起至2017年7月26日止，按每日3‰的标准计算向汇融物业锦江分公司支付违约金1193元。汇融物业锦江分公司多主张的违约金，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川中阆信泰科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都汇融物业服务有限公司锦江分公司支付2017年6月15日至2017年7月26日的物业费9701元，并支付违约金1193元； 二、驳回原告成都汇融物业服务有限公司锦江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费352元，减半收取176元，由原告成都汇融物业服务有限公司锦江分公司负担89元，由被告四川中阆信泰科技发展有限公司负担87元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一八年八月六日 书记员  刘茜