.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区土默特右旗人民法院民事判决书（2018）内0221民初1190号原告：包头市永盛成物业服务有限责任公司。法定代表人：孟某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭某某，内蒙古振义律师事务所律师。委托诉讼代理人：任某，内蒙古振义律师事务所律师。被告：郭某某，女，1975年10月2日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：张某某（郭某某丈夫），住内蒙古自治区。原告包头市永盛成物业服务有限责任公司（以下简称永盛成物业公司）与被告郭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告永盛成物业公司的委托诉讼代理人郭某某、被告郭某某的委托诉讼代理人张某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永盛成物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即给付原告拖欠的物业费6428元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系土默特右旗萨拉齐镇金川名邸小区的物业服务管理公司，被告系该小区的住户。2004年8月2日至2017年8月1日，被告未按照约定交纳物业费，共欠物业费6429元。原告多次催要，被告一直以各种理由拒绝交纳物业费。无奈，原告诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告郭某某辩称，应驳回原告的诉讼请求。答辩人于2012年12月向榆林市鸿顺房地产开发公司土右分公司购买一套商品房，位于××镇。答辩人将物业专项维修资金15472元交给了开发商后，2013年8月1日与包头市金川名邸物业服务有限责任公司签订了领钥匙协议书并交纳了2000元装修保证金（至今未退）。答辩人2012年冬天开始装修，2013年10月份入住。入住一个月后（2013年11月份）发现墙体多处裂缝，厨房墙体裂缝导致工作台大理石断裂，卫生间瓷砖墙面断裂，卧室墙面裂缝。答辩人多次向包头市金川名邸物业服务有限责任公司反映，得到的答复是他们不管。答辩人交了2013年8月1日到2014年8月1日的物业费后一直再未交，理由是房屋出现多处裂缝和断裂的质量问题，物业不管就不交物业费。包头市金川名邸物业服务有限责任公司于2014年撤走，由原告永盛成物业公司接替，从事金川名邸小区物业管理，答辩人又向该公司领导多次反映裂缝情况，答复是他们也不管。开发商早已撤走，物业也不管，答辩人找不到管的部门和地方，所以从2014年8月1日后至今未交物业费。2015年12月包头市永盛成物业服务有限责任公司向土右旗法院起诉，法院作出判决让答辩人交纳物业费。答辩人认为，物业维修费和其它该交的费用都交了，为什么出现了多处墙体断裂的质量问题，物业不管，物业是为业主提供服务的，出现了问题不给解决或者不向有关部门协调，收上物业费干什么。所以将答辩人的房屋维修妥善后，答辩人会将物业费如数交纳，否则解决不了墙体断裂问题，答辩人有理由不交物业费。请求法院依法进行调查核实后给予公证的裁决。本院经审理认定事实如下：被告郭某某是土默特右旗萨拉齐镇金川名邸小区2号楼2单元203室的业主，其房屋建筑面积为148.8平方米。2014年6月11日，金川名邸小区建设单位榆林市鸿顺房地产开发有限公司土右旗分公司（以下简称鸿顺公司）与原告永盛成物业公司签订了《物业管理合同》，合同约定鸿顺公司委托原告为金川名邸小区提供物业管理服务，管理服务范围包括：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、屋面的通风排气管道、共用照明、暖气干线、供暖高压系统、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修养护、管理和运行服务；物业管理范围的市政公用设施的维修养护和管理；本物业规划红线内的配套服务设施（商业网点）的维修养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。合同期限为五年，自2014年6月17日起至2019年6月16日止，管理服务费按双方协议的标准向业主收取，即每月每平方米建筑面积1.2元。合同还约定了双方的权利和义务、管理目标、违约责任等事宜。合同签订后，原告按约进行物业管理服务，被告郭某某却未交纳物业费，故原告提起诉讼。另查明，原告永盛成物业公司曾于2015年10月向本院提起诉讼，要求被告给付2014年8月1日至2015年8月1日的物业费2143元，本院经审理于2015年12月21日作出（2015）土民初字第1320号民事判决，支持了原告的诉请。金川名邸小区于2017年8月选举产生了由7人组成的新一届业主委员会，因1名委员外出一直未备齐备案所需手续，因此至庭审前在旗住建局一直未备案。上述认定的事实，有双方当事人的陈述以及原告提交的《物业管理服务合同》、萨拉齐镇振华社区居民委员会出具的证明经质证后予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，鸿顺公司与原告永盛成物业公司签订的《物业管理服务合同》系前期物业服务合同，即业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，在该合同有效期内及业主委员会未重新选定物业服务企业之前对金川名邸小区的全体业主具有约束力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依《物业管理服务合同》的约定向业主收取物业费，被告郭利梅应按照合同约定按时足额缴纳物业费，故被告应支付2015年8月2日至2017年8月1日期间的物业费4285（148.8平方米×1.2元×24个月）元。原告要求被告支付2014年8月2日至2015年8月1日期间的物业费，因该期间的物业费已经本院作出过民事判决，对此请求本院不予支持。关于被告郭利梅所称室内出现多处墙体裂缝，应由原告予以协调解决。本院认为，原告应承担的义务在《物业服务管理合同》中有明确约定，被告该项主张不在约定范围内，房屋墙体裂缝不属于本案审理范围，对此被告可另案处理；关于物业服务质量问题，被告郭某某在庭审中提交了3张照片欲证明原告没有及时进行维修义务。本院认为，物业服务是一种持续性的动态服务，而照片中拍摄的内容则是一个静态的节点，因此，该证据并不能直接反映出物业服务存在重大瑕疵。被告对原告提供的物业服务不满，应通过与物业公司沟通、协调或者向业主委员会反映等法律途径解决，而不应以拒交物业费为对抗手段；关于被告主张用其交纳的装修保证金抵顶物业服务费用，因原告并未收取被告的装修保证金，对此被告可另案处理，本院对被告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条之规定，判决如下：被告郭利梅于本判决生效之日起十日内给付原告包头市永盛成物业服务有限责任公司自2015年8月2日起至2017年8月1日期间的物业费4285元。若被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告郭利梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 龚宇星 二○一八年八月二十三日书记员 史天琪附：本案适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。