山西省太原市万柏林区人民法院行政裁定书（2018）晋0109行初34号原告：王凤华，女，1947年12月9日出生，汉族,住太原市。委托诉讼代理人：刘婕，山西济德律师事务所律师。被告：太原市国土资源局，住所地太原市金刚堰路2号。法定代表人：李军，职务局长。出庭负责人：荆庆年，职务副局长。委托诉讼代理人：赵华，山西晋泰律师事务所律师。被告：太原市房产管理局，住所地太原市杏花岭区府西街88号。法定代表人：王东立，职务局长。出庭负责人：李玉东，职务副调研员。委托诉讼代理人：田斌，男，太原市房产交易服务中心科员。委托诉讼代理人：赵华，山西晋泰律师事务所律师。第三人：赵群，女，1972年1月20日出生，汉族，住太原市.第三人：赵洁，女，1973年9月5日出生，汉族，住太原市.第三人：晋商银行股份有限公司太原并州支行，住所地太原市杏花岭区解放路103号中盛国际大厦底层。负责人：上官玉将，职务行长。委托诉讼代理人：陈悦禹，山西承鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：关宁，山西承鸣律师事务所律师。原告王凤华诉被告太原市不动产登记中心、第三人赵群、赵洁、晋商银行股份有限公司太原并州支行不履行房屋登记法定职责一案，由太原市杏花岭区移送我院审理。本院于2017年2月22日立案后，认为该案不属于本院管辖，依法报请太原市中级人民法院指定管辖，太原市中级人民法院于2017年4月11日作出（2017）晋01行他6号行政裁定书，裁定本案由本院管辖，本院收到指定管辖裁定后，于2017年5月15日依法告知原告需变更被告，原告王凤华于2017年5月16日将本案被告变更为太原市国土资源局、太原市房产管理局，并提交变更后的起诉状。2017年10月12日，本院依法作出（2017）晋0109行初17号行政判决书。原告王风华不服上诉于山西省太原市中级人民法院。2018年4月24日，山西省太原市中级人民法院作出（2018）晋01行终132号行政裁定书，撤销我院（2017）晋0109行初17号行政判决，发回我院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王凤华的委托代理人刘婕，被告太原市国土资源局的行政机关负责人荆庆年、被告太原市房产管理局的行政机关负责人李玉东及其委托代理人田斌，及二被告共同的委托代理人赵华，第三人赵群，第三人赵洁，第三人晋商银行股份有限公司太原并州支行的委托代理人陈悦禹、关宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤华诉称，原告王凤华与其夫赵利业名下有位于太原市迎泽园小区35幢1单元16层30号的房屋一套。2010年7月8日，原告之夫赵利业去世，该房屋所属赵利业的部分应由原告王凤华与其两个女儿（第三人赵群、赵洁）共同共有。2011年2月23日，第三人赵洁利用原告不懂相关法律的规定，哄骗原告王凤华使其在违背真实自愿的原则下与其签订了《太原市存量房买卖合同》。在办理房屋转移登记时，太原市房产管理局在没有查明客观事实的情况下，不审慎的、错误的为合同当事人双方办理了房屋转移登记。其不审慎的错误登记行为表现在以下几方面：第一，原告与第三人赵洁提供的《太原市存量房买卖合同》上约定，以15万元的低价将价值70多万的房屋转让给第三人赵洁，该对价明显不合理，严重低于市场行情；第二，原告与第三人赵洁提交的房屋转移登记申请表上表明原告王凤华有该房屋100%的所有权，与事实严重不符。根据《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋登记机关应尽审慎义务，查验申请登记材料，询问申请登记房屋的权属情况。因此，正是由于太原市房产管理局未尽其审慎义务，才导致其错误的为第三人赵洁办理了房产登记。基于此，2014年7月18日，太原市房产管理局又为第三人赵洁与第三人晋商银行股份有限公司太原并州支行就本案诉争房屋办理了抵押权设立登记手续。2015年6月11日，第三人赵群就要求确认原告王凤华与第三人赵洁签订的《太原市存量房买卖合同》无效诉至太原市迎泽区人民法院。2015年9月18日，太原市迎泽区人民法院作出（2015）迎民初字第1861号判决书，判决原告王凤华与第三人赵洁于2011年2月23日签订的《太原市存量房买卖合同》为无效合同。第三人赵洁不服上述判决，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2016年4月11日作出（2015）并民终字第2197号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决现已生效。基于以上判决，《太原市存量房买卖合同》为无效合同，并发生恢复原状的法律效力，故第三人赵洁与晋商银行股份有限公司太原并州支行在诉争房产上设定的抵押权登记应予以撤销。判决生效后，原告王凤华持判决书要求太原市房产管理局将该房屋恢复到该无效合同签订前的状况，即恢复到原告名下，但太原市房产管理局拒不办理该项登记。太原市房产管理局拒不办理上述登记的行政不作为已严重侵犯了原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令二被告行政不作为违法，判令二被告共同将太原市迎泽园小区X幢X单元X层X号房产（房产证号XXX）恢复至原告名下；诉讼费由被告承担。被告太原市国土资源局辩称，1、本案争议的具体行政行为由被告太原市房产管理局作出，关于具体行政行为由被告太原市房产管理局答辩并提供证据，我局同意被告太原市房产管理局的答辩意见；2、我局依据国家及山西省不动产登记规定依法承接原土地、森林、水源、草原等不动产登记职能，依法统一登记职能，尊重人民法院审理判决，将依据生效的判决作出相应的行政行为。被告太原市房产管理局辩称，原告诉请恢复房屋产权的请求因民事判决中没有返还财产的判决，且涉案房屋已经抵押无法返还财产，原告应当通过民事诉讼解决；被告的登记行政行为事实清楚，证据充分，程序合法，无瑕疵，尽到了合理审慎的审查职责；原告作为有完全民事行为能力的成年人，对自己亲自办理房产过户登记行为应当承担法律责任。综上，由于原告民事诉讼中缺乏诉讼请求，导致本案房屋买卖合同被确认无效的情况下无返还财产的判决，且本案所涉房产存在抵押，不能返还财产，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，由原告另行提起民事诉讼解决。第三人赵群述称，我国民法通则明确规定合同无效即发生恢复原状的法律效力，且物权法规定，有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；我国宪法和物权法都规定公民的合法的私有财产不受侵犯，因此第三人赵群作为涉案房屋的合法继承人，受法律保护，被告在未经赵群同意的情况下违法办理房屋转移登记的行为侵犯了赵群的合法权利；被告未尽审查职责，未对申请人提交的材料进行认真审核即违法办理转移登记，使第三人权益遭受重大损害；太原市中级人民法院于2014年4月11日作出的（2015）并民终字第2197号民事判决书，判决出让方王凤华和受让方赵洁签订的《太原市存量房买卖合同》无效，且判决已生效，并发生恢复原状的法律效力。综上，被告的错误行政行为严重侵害了第三人赵群的合法权益，请求法院依法保护其私有财产权和继承权并判令其承担赔偿责任。第三人赵洁述称，原告亲自在房地局按照房产登记机关的制度、流程办理房产过户手续；夫妻的财产共有，是全部财产的共有，不是就单套房屋；原告是自愿将房屋卖给赵洁，且赵洁在房产过户中是按照房地局的要求去缴纳各项房产过户费用；一审、二审认定的事实不清楚、适用法律不合适，赵洁不服一、二审判决，已上告山西省高级人民法院，现等待通知开庭时间。综上，第三人与原告签订的《太原市存量房买卖合同》是原告自愿的情况下办理的，房产管理局登记行政行为事实清楚、证据充分、程序合法，请求人民法院公正判决。第三人晋商银行股份有限公司太原并州支行述称，我方与本案被诉的房屋变更登记行政行为无关，该房屋所有权变更登记行为不能影响已经合法生效的抵押权登记；我方依法合规与第三人赵洁签订太原市住房公积金管理中心提供的《住房公积金个人贷款抵押借款合同》，同时根据《住房公积金个人委托贷款发放通知书》的要求履行了放款义务。该合同签订时，第三人赵洁是被抵押房屋的合法所有权人，故第三人晋商银行并州支行办理抵押登记是合法合规的，我方无过错。我方已经办理抵押登记并取得他项权证证号为：晋房他证并字第TXXX号。根据物权的公示主义，我方设定该他项权利应受法律保护。原告已经撤销了原诉讼请求中的第二项，要求撤掉抵押登记的诉求，据此我方请求依法驳回原告对我方的诉讼请求，维护我方合法权益。经审理查明，原告王凤华与第三人赵群、赵洁系母女关系。2011年2月23日原告王凤华与被告赵洁签订了《太原市存量房买卖合同》，原告王凤华将坐落在太原市迎泽园小区X幢X元X层X号的房屋出售给赵洁，双方去被告太原市房产管理局申请办理了房屋转移登记。2014年7月18日，第三人赵洁将该房屋抵押向太原市住房公积金中心申请了贷款，并进行了抵押登记。2015年9月18日太原市迎泽区人民法院作出（2015）迎民初字第1861号民事判决书，判决王凤华与赵洁于2011年2月23日签订的《太原市存量房买卖合同》为无效合同。2016年4月11日，太原市中级人民法院作出（2015）并民终字第2197号民事判决书，维持太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1861号民事判决书。2016年5月25日，原告向被告太原市房产管理局邮寄律师函，被退回。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠予、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”本案中，原告王风华提出确认被告太原市房产管理局颁发给第三人赵洁的编号为XXX号《房屋所有权证》违法并要求二被告共同将太原市迎泽园小区X幢X单元X层X号房产恢复至原告名下的诉求，根据上述相关法律规定，此类民行交叉的案件，应通过先行解决民事争议的方式解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十九条第一款的规定，裁定如下：驳回原告王风华的起诉。案件受理费50元，由原王风华负担。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 梁立功人民陪审员   李 珊人民陪审员 冯兰英 二〇一八年八月二十三日书 记 员 梁晓娜