浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0481民初2666号 原告：方婧，女，1988年1月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告：方勃颖，男，1995年11月23日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上列二原告委托诉讼代理人：吴莉琴，浙江诺力亚律师事务所律师。 上列二原告委托诉讼代理人：高远，浙江诺力亚律师事务所实习律师。 被告：施红霞，女，1982年10月18日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：金涛、俞剑飞，浙江金宏律师事务所律师。 被告：王海梅，女，1983年7月27日出生，汉族，住江苏省邳州市。 原告方婧、方勃颖与被告施红霞、王海梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月16日、7月24日、8月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告方婧、方勃颖及委托诉讼代理人吴莉琴，被告施红霞及委托诉讼代理人金涛、俞剑飞，被告王海梅到庭参加诉讼。第二次庭审，原告方婧及二原告委托诉讼代理人吴莉琴，被告施红霞及委托诉讼代理人俞剑飞，被告王海梅到庭参加诉讼。第三次庭审，二原告委托诉讼代理人吴莉琴，被告施红霞委托诉讼代理人俞剑飞，被告王海梅到庭参加诉讼。原、被告共同申请给予30日的庭外和解期间，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告方婧、方勃颖向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》已解除；2、判令二被告将位于海宁市的营业房腾空并返还给原告；3、判令被告施红霞支付租金（自2018年4月8日起计算至房屋租赁合同解除之日止，租金按合同约定的标准计算）；4、判令被告施红霞支付占有使用费（自合同解除之日起计算至房屋腾退之日止，占有使用费参照合同约定的租金标准计算）；5、判令被告施红霞支付二原告违约金（违约金按29.2元/天计算，自2018年4月8日起计算至房屋腾退之日止）；6、判令被告施红霞支付案涉房屋腾退前拖欠的水电费、物业费等（暂计2000元），最终以实际欠缴的金额为准；7、判令二被告将案涉房屋恢复原状，若不恢复，则由二被告赔偿二原告因房屋恢复原状所需的费用，费用由第三方评估为准。诉讼过程中，二原告明确第1项诉讼请求为确认原告方婧、方勃颖与被告施红霞签订的《房屋租赁合同》于2018年3月4日已解除；第4项诉讼请求变更为判令被告施红霞支付占有使用费（自2018年3月4日起计算至房屋腾退之日止，占有使用费参照合同约定的租金标准计算）；第5项诉讼请求变更为判令被告施红霞支付二原告违约金58322.20元；放弃第3、6、7项诉讼请求。事实和理由：2015年4月8日，二原告授权方本正与被告施红霞签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告施红霞承租二原告所有的位于海宁市的营业房。租赁期限自2015年4月8日至2020年4月7日止。租金第一年为251905元，第二年为264500元，第三年为277725元，第四年为291611元，第五年为306191元，共计1391932元。租金支付时间为第一、二年每半年一付，每次提前一个月支付；第三、四、五年为一年一付，每次提前一个月支付。如逾期支付房租，每天以当期房租的万分之一支付违约金（违约金可从保证金中扣除），逾期一个月未交房租，二原告有权收回房屋。在租赁期内，被告施红霞有下列行为之一的，二原告单方面有权终止本合同，收回该房屋，已交纳的租金不得退回，由此造成两原告损失的，应予以赔偿：（1）未经二原告书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经二原告书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损害房屋的；（3）拖欠租金累计一个月以上的。被告施红霞未经二原告书面同意，擅自将案涉房屋第一层转租给被告王海梅，且未经二原告书面同意，擅自与被告王海梅改造房屋，同时，被告施红霞逾期拖欠租金累计一个月以上。被告施红霞的上述行为已严重违约，给二原告造成了极大损失。二原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。 被告施红霞辩称，一、其与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应得到双方的信用履行。二、其以口头方式告知原告将一楼营业房转租，得到了原告的同意，双方对《房屋租赁合同》部分内容变更达成合意，原《房屋租赁合同》应当继续履行。三、退一步讲，即便其转租的行为没有得到原告的书面认可，但被告王海梅的营业时间也已经超过六个月，根据相关法律规定，应当视为原告同意转租。四、原告已实际收取被告施红霞支付的2018年4月8日至2019年4月7日间的租金291611元，可认定原告以自己的行为否定了之前解除通知书的效力。五、被告王海梅的装修行为是经营必须的，且没有破坏房屋的主体结构，原告对其装修也是知情的。如果判决确认解除二原告与被告施红霞签订的房屋租赁合同，则应以判决生效之日为合同解除之日，且二原告请求的违约金过高，并同意在已支付的租金291611元中扣除相应的房屋占有使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告王海梅辩称，店面是其从被告施红霞处租来的，如果合同无法履行，由被告施红霞赔偿其损失就可以了。 原告为证实其主张向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》1份，证明二原告与被告施红霞签订《房屋租赁合同》的事实。 2、《营业房租赁合同》1份，证明被告施红霞未经二原告书面同意将部分营业房转租给被告王海梅的事实。 3、房产证、土地使用权证、门牌××份，证明二原告系案涉房屋所有权人的事实。 4、照片（打印件）4页，证明案涉房屋的出租情况。 5、解除合同通知书1份，证明二原告向被告施红霞发出解除合同通知的事实。 6、照片（打印件）2页，证明二原告以张贴方式通知被告施红霞解除合同的事实。 7、照片（打印件）6页，证明案涉房屋出租前屋内的情况。 被告施红霞为证实其主张向本院提交如下证据： 1、支付宝转账凭据6份、情况说明3份、身份证打印件3份、客户回单1份，证明被告施红霞本人及委托王春霞、陈伟、张良芬已支付第四年租金的事实。 2、营业执照打印件1份，证明被告王海梅于2017年5月9日开设水果店的事实。 3、照片（打印件）4页，证明被告王海梅经营水果店的事实。 4、关于解除合同通知书的回复1份，证明被告施红霞通知二原告不同意解除合同的事实。 被告王海梅未向本院提交证据。 经质证，原告提交的证据1，被告施红霞对真实性、关联性无异议，对待证事实提出异议，认为合同履行过程中部分条款已进行了变更，被告王海梅无异议。证据2，被告施红霞对真实性无异议，对待证事实提出异议，认为被告施红霞在转租中对原告进行了批露；被告王海梅无异议。证据3、4，二被告均无异议。证据5、6，被告施红霞对真实性无异议，但认为二原告没有单方解除权；被告王海梅表示不清楚。证据7，被告施红霞对真实性提出异议，认为二原告交付的房屋是毛坯房；被告王海梅表示不清楚。被告施红霞提出的证据1，二原告对真实性没有异议，但认为是被告施红霞在合同解除后支付的款项，可认定为支付占有使用费，不能证明待证事实；被告王海梅无异议。证据2，二原告对证据本身无异议，但认为转租未经二原告同意；被告王海梅无异议。证据3，二原告对真实性无异议，但认为不能证明待证事实，转租未经同意。证据4，二原告认可收到该回复，但认为回复的内容与事实不符，转租未经书面同意，且被告施红霞收到解除合同通知书之日起《房屋租赁合同》已解除；被告王海梅无异议。本院经审查认为，二原告提交的证据1、2、3、4，二被告对真实性没有异议，予以认定。二原告提供的证据5、6，被告施红霞对真实性没有异议，被告王海梅表示不清楚，没有提出异议，予以认定。二原告提交的证据7，二原告在交付房屋时并未与被告施红霞进行确认，且被告施红霞对交付营业房时房屋内的状态予以否认，不予认定。被告施红霞提供的证据1、2、3，二原告对证据的真实性无异议，被告王海梅无异议，予以认定。被告施红霞提交的证据4，二原告认可收到该回复，对该证据的真实性予以认定。 根据庭审认定的证据及当事人庭审中的陈述，本院确认案件事实如下： 2015年4月8日，二原告（甲方）授权方本正与被告施红霞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落于海宁市的营业房（建筑面积460.1平方米）出租给乙方使用；乙方保证租赁该营业房仅作为开咖啡厅使用，在租赁期限内，未事前征得书面同意不得擅自改变房屋使用用途，未经书面同意不得擅自将该房屋转租、转借他人使用；租赁期自2015年4月8日至2020年4月7日止；租金第一年（2015年4月8日至2016年4月7日）为251905元，第二年（2016年4月8日至2017年4月7日）为264500元，第三年（2017年4月8日至2018年4月7日）为277725元，第四年（2018年4月8日至2019年4月7日）为291611元，第五年（2019年4月8日至2020年4月7日）为306191元；租金支付时间为第一、二年半年一付，每次提前一个月支付，第三、四、五年为一年一付，每次提前一个月支付，如逾期支付房租，每天以当期房租的万分之一支付违约金（违约金可从保证金中扣除），逾期一个月未交房租，有权收回房屋；甲方收取乙方租房保证金为20000元；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应出图纸并交于甲方认可，征得甲方书面同意后方可实施，租赁期满，根据约定，要求恢复原状需恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方单方面有权终止本合同，收回该房屋，乙方已交纳的租金不得退回，由此造成两原告损失的，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的，（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋的，（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的，（4）拖欠租金累计一个月以上的；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则逾期一天乙方应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金等。合同签订后，二原告依约交付营业房，被告施红霞将承租的房屋用于开设咖啡厅，并支付了2015年4月8日至2018年4月7日的租金。 2017年4月23日，被告施红霞未经两原告书面同意，与被告王海梅签订《营业房租赁合同》一份，约定由被告施红霞将其合法拥有的坐落于海宁市的部分营业房（第一层，建筑面积200平方米）出租给被告王海梅使用等。被告王海梅租赁该营业房后进行了装修，于2017年5月9日注册了海宁市许村镇果然鲜水果店并进行营业。 2017年12月份，二原告经询问被告王海梅得知被告施红霞将部分营业房转租后，向二被告提出解除合同事宜，但协商未果。 2018年3月4日，二原告授权方本正向被告施红霞发出解除合同通知书，告知被告施红霞双方于2015年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月10日解除，并要求被告施红霞于2018年3月10日前停止经营活动、交还营业房等。被告施红霞于同月8日回复不同意解除《房屋租赁合同》。 2018年3月18日至4月4日，被告施红霞本人以及委托王春霞、陈伟、张良芬通过支付宝（绑定被告施红霞银行卡）分六次支付给二原告金额291611元，转账备注或摘要均备注转账。 本院认为，原告方婧、方勃颖与被告施红霞之间的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法有效。被告施红霞未经二原告书面同意，擅自将承租的部分房屋转租给被告王海梅，已构成违约。关于被告施红霞提出以口头方式告知转租并征得二原告同意的意见。经查，被告施红霞未提供相应证据予以证实，且二原告予以否认，本院不予采纳。关于被告施红霞提出被告王海梅的水果店营业时间已经超过六个月，依司法解释之规定应当视为二原告同意转租的意见。经查，二原告是于2017年12月才知道被告施红霞将部分房屋进行转租的，随即向其提出解除房屋租赁合同事宜，至2018年3月4日发出解除合同通知，未超过六个月的异议期。被告施红霞虽提出被告王海梅经营的水果店从注册之日起计算至发出解除合同通知书已超过六个月的时间，但不能以此证明二原告从水果店注册之日起已知道或应当知道转租的事实，本院不予采纳。关于被告施红霞提出二原告已实际收取其支付的第四年租金291611元，可认定原告以自己的行为否定了之前解除通知书效力的意见。经查，该款项是2018年3月18日至4月4日间分六次支付给二原告的，支付时均未对款项予以说明系租金，二原告收款时未知情，并且该款项支付前被告施红霞已收到解除合同通知书，故本院亦不予采纳。综上，二原告要求确认与被告施红霞之间的房屋租赁合同已解除于法有据，本院予以支持。二原告于2018年3月4日向被告施红霞发出解除合同通知书，告知双方签订的房屋租赁合同于2018年3月10日解除，并张贴于被告施红霞经营的店铺，故房屋租赁合同的解除日期应认定为2018年3月10日。房屋租赁合同解除后，二被告应当将承租的房屋腾空并返还给二原告，故二原告要求二被告腾退房屋的诉请本院亦予以支持。合同解除后至实际腾退之日，被告施红霞应当向二原告支付房屋的实际占有使用费，被告施红霞同意合同解除后以已支付的款项扣减相应的房屋占有使用费，予以准许。关于二原告请求的违约金。根据房屋租赁合同第十二条二原告单方终止合同后已交纳的租金不得退回的约定，可认定被告施红霞已支付的2018年3月11日至2018年4月7日的租金21304.93元（277725元÷365天×28天）为其违约应承担的违约金，该金额尚属合理，二原告可不予退还。二原告未提供因解除合同造成其他损失的相应证据，且房屋租赁合同第十四条约定的违约金是针对合同租赁期满后未按期交还房屋应承担的违约责任，故二原告提出的部分违约金请求本院予以支持。综上所述，二原告诉请中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告方婧、方勃颖与被告施红霞在2015年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月10日解除。 二、被告施红霞、王海梅于本判决生效之日起十日内，将坐落于海宁市的房屋腾空并返还给原告方婧、方勃颖。 三、被告施红霞于腾退之日起十日内支付原告方婧、方勃颖相应的房屋占有使用费（自2018年3月11日起至实际腾退之日止，参照原合同约定的租金标准计算）。 四、被告施红霞已支付的租金21304.93元作为违约金，不予退还。 五、驳回原告方婧、方勃颖的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1258元，减半收取计629元，由原告方婧、方勃颖负担463元，被告施红霞负担166元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 张 辉 二〇一八年八月七日 书记员 刘雪峰 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。