湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0721民初689号原告：陶开心，男，1959年12月27日出生，汉族，私营业主，住安乡县。委托诉讼代理人：戴红杰，湖南信义律师事务所律师。被告：唐建军，男，1973年9月8日出生，汉族，私营业主，住湖南省安乡县。被告：龚四元，女，1968年3月15日出生，汉族，私营业主，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：周桂莲，湖南海河律师事务所律师。原告陶开心与被告唐建军、龚四元租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月12日作出（2012）安民初字第1393号民事判决，龚四元不服提起上诉，2013年3月10日常德市中级人民法院作出（2013）常民一终字第388号民事判决，已经发生法律效力。后经常德市中级人民法院审判委员会讨论决定，于2018年3月13日作出了（2018）湘07民监4号民事裁定，再审本案。2018年5月21日常德市中级人民法院作出（2018）湘07民再20号民事裁定，裁定撤销（2013）常民一终字第388号民事判决及湖南省安乡县人民法院（2012）安民初字第1393号民事判决；本案发回湖南省安乡县人民法院重审。本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告陶开心及其委托诉讼代理人戴红杰，被告唐建军，被告龚四元及其委托诉讼代理人周桂莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陶开心向本院提出诉讼请求：1、解除原告与龚四元、唐建军的《财产租赁合同》；2、将租赁物交还给原告；3、龚四元、唐建军将毁坏的租赁物恢复原状或者赔偿因此给原告造成的损失；4、龚四元、唐建军按100万元/年的租赁标准支付从2012年2月24日起至交还租赁物止的租金；5、龚四元、唐建军支付违约金100万元；6、由龚四元、唐建军承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年2月24日陶开心与唐建军、龚四元签订了《财产租赁合同》，原告将其所有的位于安乡县深柳镇文昌湾社区的房屋、场地及原告已投资建设的中央空调、电梯等机电设备（数量及租赁财产范围见清单）出租给龚四元、唐建军从事宾馆酒店经营。合同约定：租赁期为8年，从2009年2月24日至2017年2月23日，第一、二年租金为80万元，第三年至第八年为年租金100万元，于每年的8月1日一次性付清。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将租赁财产如数交付给了龚四元、唐建军使用。2011年8月被告未按期缴纳当年租金100万元，原告遂于2011年11月15日向安乡县人民法院起诉要求被告支付租金。该院于2012年1月11日作出（2011)安民初字第1174号民事判决，判决龚四元、唐建军向原告缴纳租金100万元。判决生效后，龚四元、唐建军未履行判决义务。原告申请法院强制执行，安乡县人民法院于2012年3月13日向被告发出执行通知，限被告在3月20日前履行判决义务，龚四元、唐建军未履行分文义务。被告不仅不缴纳租金，还违反合同的约定和法律规定，未经原告同意将原告花巨资装修的茶楼随意损坏，损失巨大。被告无视法律规定和合同约定，欠缴租金，金额近140万元，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，请法院判令所请。龚四元辩称：（2011）安民初字第1174号已经进入再审，不能作为认定事实的依据，原告违反合同约定拒不交付租赁物鱼池、别墅；原告交付的租赁物空调，无法使用，不符合约定；原告违反租赁合同约定将租赁物出售给第三人；原告陶开心肆意违约，导致被告无法正常经营。原告存在严重违约行为应承担违约责任，被告拒付租金既是原告违约所至亦是对原告违约行为的抗辩。原审租金计算起始时间错误，合同签订后有五个月的装修期。茶楼作为租赁房屋，被告有权装修，不存在毁坏茶楼一说。被告的行为不属于根本性违约不应当解除合同，应判令继续履行合同。约定的违约金，因原告有错在先，违约金应该降低。唐建军辩称：对陶开心要求解除合同不同意，合同明确约定，乙方租赁甲方所有的坐落在安乡县深柳镇文昌湾社区的房屋、场地及甲方投资建设的中央空调、电梯等机电设备，而不是部分。其出示的租赁清单是假的，没有双方签字确认。2010年12月8日，陶开心不顾合同明确约定，私自与陈兴民签订房屋土地转让协议。陶开心巨额出租的主要机电设备中央空调余款未付，导致厂方设置密码，高峰期不能使用。经营的酒店自己一直只有交费的义务，没有结算的权利，且多次无故停电、导致酒店一直无法经营。陶开心存在违约行为，自己可以拒付租金。龚四元不是本案适格主体。陶开心应返还给唐建军不当得利、赔偿损失等共计21155730元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了质证。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认。对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1、鱼池和别墅是否在租赁范围内龚四元提供的陶开心收鱼款凭证和童正国领条一张，拟证明鱼池在租赁范围内的事实。陶开心认为所收鱼款18万元包括15万鱼款和3万租金。陶开心提供了租赁清单，且租赁清单中不包括鱼池，龚四元认为该租赁清单是陶开心自己拟定，未经双方签字。本院认为，租赁清单并非合同签订时出示，清单未经龚四元、唐建军签字认可，且双方对租赁物范围存在争议，故对陶开心提供的租赁清单本院不予认可；2009年5月2日，陶开心收唐建军鱼款18万元，未写明租金多少，亦未另行签订租赁合同，并且陶开心将鱼池已交付唐建军、龚四元实际使用，并在2009年4月22日唐建军就购买鱼放入鱼池，如果鱼池不在租赁范围内，唐建军不会在未租赁前就放鱼；陶开心未能提出充分证据予以证明鱼池不在租赁范围内，故本院认定鱼池应当在租赁范围内。唐建军、龚四元提供《财产租赁合同》，拟证明租赁物为陶开心所有的坐落在安乡县深柳镇文昌湾社区的房屋、场地及已投资建设的中央家电等机电设备，这合同中“所有”包括全部，那就是说别墅也在租赁物内。陶开心认为《财产租赁合同》中的“所有”是指所有权的所有，并不是全部，别墅不在租赁范围内。本院认为，根据《财产租赁合同》中约定“甲方享有乙方租赁财产范围内的无偿自由通行权，车辆停泊权，并有偿使用水、电、空调的权利”，从这一约定可以认定陶开心并没有将别墅承租出去，陶开心可自行通行并有偿使用水电，并结合常德市中级人民法院的实地勘察情况，陶开心本人及其家人一直在别墅中居住，后有由陶开心单独牵电线入户的事实，故本院认定别墅不在财产租赁范围之内，《财产租赁合同》中的“所有”二字并非指全部。2、陶开心交付的空调是否能正常使用龚四元提供常德市中级人民法院法官对程天喜的询问笔录及（2017）湘0721民再4号2017年9月8日开庭笔录，拟证明陶开心出租期间未支付空调货款导致空调停机，无法使用。陶开心认为并没有此事。停机原因是唐建军未交电费。本院认为，对程天喜的询问笔录中写明“厂家没有锁大空调，大空调只停机半天，一直都可以使用”，对龚四元提供的证据真实性予以认可，但不能达到龚四元证明的目的，不能认定陶开心交付的空调不能正常使用。3、房屋租赁合同主体唐建军提供天源大酒店的工商登记执照，拟证明天源大酒店属其个人家庭经营，龚四元不是本案的诉讼主体。本院认为，龚四元在《财产租赁合同》首部和尾部承租方一栏内均有签名，显然龚四元之于陶开心也是合同的相对方，是房屋租赁合同的主体。本院经审理查明如下案件事实：1、陶开心产权登记情况坐落于安乡县深柳镇文昌湾社区的三处房产归陶开心所有。陶开心对上述房产、房产周围场地等已投资建设了中央空调、电梯等设施。2、陶开心与唐建军、龚四元签订的《财产租赁合同》情况2009年2月24日原告陶开心（甲方）与被告唐建军、龚四元（乙方）签订《财产租赁合同》，合同约定：一、租赁标的：乙方承租甲方所有的坐落在安乡县深柳镇文昌湾社区的房屋、场地及原告已投资建设的中央空调、电梯等机电设备，具体租赁物名称、数量及租赁财产范围见本合同附件清单；二、租赁期限为8年，从2009年2月24日至2017年2月23日；三、租金折旧费及给付方式为第一、二年房屋租金为每年20万元，电器、空调及其他设备为每年60万元，共计每年80万元。第三年至第八年电器空调及其他设备为每年80万元，共计每年100万元。第一年租金分三期给付，第二年至第八年租金于当年的8月1日一次性现金给付。另约定甲方给乙方五个月的酒店装修期，乙方五个月装修时间，甲方不计算租金，租金计算的起始时间为每年的8月1日。2009年龚四元、唐建军按约支付了第一年的租金80万元，并于2009年5月2日另给付原告鱼池的鱼款18万元。2010年5月，陶开心将鱼池收回，占有使用。2010年8月1日前龚四元、唐建军亦给原告支付了第二年的租金80万元。3、陶开心与唐建军、龚四元历次诉讼和执行情况如下：因唐建军、龚四元未按约支付第三年租金，陶开心于2011年11月15日向本院起诉，要求龚四元、唐建军按约给付租金，2012年1月11日本院作出（2011）安民初字第1174号民事判决，判决唐建军、龚四元于给付原告陶开心租金1000000元。该判决于2012年2月18号生效后，陶开心申请执行，2013年1月30日执行到位的标的268000元本院已交付陶开心。后被告唐建军、龚四元一直未履行给付租金义务，且在未经陶开心明确同意的情况下龚四元、唐建军对租赁标的物茶楼进行装修。陶开心于2012年7月11日再次向本院提起本案诉讼，2012年7月13日本院向唐建军、龚四元送达起诉状副本。2012年11月12日本院作出（2012）安民初字第1393号民事判决，判决解除原告陶开心与被告唐建军、龚四元于2009年2月24日签订的《财产租赁合同》；被告唐建军、龚四元应于本判决生效之日起10日内返还原告陶开心《财产租赁合同》约定的全部租赁财产；被告唐建军、龚四元应于本判决生效之日起10日内支付原告陶开心租金750000元（按照年100万元的租金标准，从2012年2月24日起计至2012年11月24日止的租金；超出该期限的租金按年100万元的租金标准，另行计算至被告唐建军、龚四元实际返还全部租赁物之日止）；被告唐建军、龚四元支付原告陶开心违约金100万元。龚四元不服，上诉于常德市中级人民法院，常德市中级人民法院作出（2013）常民一终字第388号判决，驳回上诉，维持原判。（2012）安民初字第1393号民事判决于2013年3月25日生效后，陶开心申请执行，2013年10月24日，本院依法强制腾退了龚四元、唐建军租赁使用的天源国际大酒店房屋并交付给陶开心。龚四元、唐建军于2015年7月7日向本院起诉，要求陶开心赔偿龚四元、唐建军原天源国际大酒店固定装修残值4180194元；陶开心赔偿龚四元、唐建军原天源国际大酒店可搬动的资产残值5000000元；陶开心赔偿剥夺原告优先购买权的经济损失1000000元。2015年11月4日本院作出（2015）安民初字第633号民事判决，判决陶开心返还龚四元、唐建军原天源国际大酒店不可移动的建（构）筑物、装饰装修及设施设备的残值4180194元，该判决于2015年12月11日生效。龚四元、唐建军于2013年11月4日向本院起诉，要求判决龚四元对租赁房屋享有优先购买权，确认陶开心、王淑珍与陈兴民夫妇签订的《买卖合同》无效，由被告承担本案诉讼费用。本院于2014年8月4号作出（2013）安民初字第1383号民事判决，判决驳回龚四元、唐建军的诉讼请求。龚四元、唐建军不服提起上诉。2014年10月17日，常德市中级人民法院作出（2014）常民二终字第136号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点为1、当事人双方在合同履行过程中是否存在违约行为，是否可解除合同；2、陶开心要求的租金和违约金是否应该支持。一、关于当事人双方在合同履行过程中是否存在违约行为，能否解除合同的问题。原告陶开心与被告唐建军、龚四元于2009年2月24日签订的《财产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。龚四元、唐建军未及时履行给付租金的义务构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及《财产租赁合同》中约定“乙方（即唐建军、龚四元）应按照合同的约定给付租金，如乙方迟延给付租金，甲方（即陶开心）可以解除合同”，龚四元、唐建军未及时给付租金，已经符合陶开心行使合同单方解除权的条件，故对陶开心要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。陶开心诉请法院解除与唐建军、龚四元的《财产租赁合同》，故本院确认（2012）安民初字第1393号案的诉状副本送达唐建军、龚四元之日即2012年7月13日为合同解除之日。合同解除后，龚四元、唐建军应将占用的租赁财产返还给陶开心。合同履行的第二年陶开心将租赁物鱼池收回，唐建军、龚四元仍交付了第二年租金80万元，并且在第三年陶开心催收租金时，唐建军发给陶开心的信息中也未提及其收回鱼池，拒付租金的要求。应视为对陶开心收回鱼池，龚四元、唐建军无异议。另别墅不在租赁物内，故唐建军、龚四元以陶开心未完全交付鱼池、别墅作为抗辩拒付租金的理由，本院不予支持。2013年11月4日唐建军、龚四元向本院起诉，要求判决龚四元对租赁房屋享有优先购买权，（2013）安民初字第1383号民事判决，判决驳回龚四元、唐建军的诉讼请求，（2014）常民二终字第136号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。故唐建军、龚四元以陶开心出卖租赁房屋及财产为由拒付租金，理由不成立，本院不予支持。唐建军、龚四元提交的证据不足以证明因空调停机影响酒店经营，故对唐建军、龚四元以空调停机为理由拒付租金，本院不予支持。龚四元、唐建军未举证证明经陶开心明确同意装修茶楼，应承担损害赔偿责任。因陶开心在法庭辩论终结前未举证证明其具体损失额，也未提供证据证明茶楼完整的原貌和损失的状况，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对陶开心要求恢复茶楼原状或赔偿损失的诉讼请求，不予支持。二、关于陶开心要求的租金和违约金是否应该支持的问题。陶开心于2012年7月11日向本院起诉，要求解除租赁合同，要求唐建军、龚四元给付租金及违约金。按租赁合同约定第四年的租金给付时间为2012年8月1日，陶开心起诉时尚未到第四年租金给付的时间。唐建军、龚四元延迟给付第三年租金，陶开心要求解除双方签订的租赁合同，本院确认双方的《财产租赁合同》解除之日为诉状副本送达之日，即2012年7月13日为合同解除之日，合同解除后，唐建军、龚四元继续占有租赁物，应给付至腾退之日止的占有使用费，占有使用费的标准按租金标准计算，因陶开心中途收回鱼池，本院酌定自应付未付租金的第三年起，年租金扣减3万元以97万元为宜。唐建军、龚四元应以租金为标准给付2012年8月1日至2013年10月24日（实际腾退日）的占有租赁物的使用费，共计970000元×449天/365天=1193233元，对陶开心要求给付租金的诉讼请求，本院不予支持。因唐建军、龚四元延迟给付第三年租金已经本院另案判决承担了违约责任，陶开心基于同一违约事实再次主张违约责任，不符合法律规定，理由不成立，故本院对陶开心要求给付违约金的诉讼请求不予支持。唐建军要求返还不当得利、赔偿损失等请求在另案中已经得到处理，本案不再处理。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陶开心与唐建军、龚四元签订的《财产租赁合同》于2012年7月13日解除；二、唐建军、龚四元应返还陶开心《财产租赁合同》约定的全部租赁财产；三、唐建军、龚四元于本判决生效之日起十五日内支付陶开心自2012年8月1日至2013年10月24日期间占有租赁物的使用费1193233元；四、驳回陶开心的其他诉讼请求。本案受理费24346元，由陶开心负担11101元，唐建军、龚四元负担13245元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判长 徐 静审判员 黄京伟审判员 陈 艳二〇一八年八月八日书记员 龙 茂本案适用的法律及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。