兴城市人民法院 行 政 判 决 书 （2018）辽1481行初25号 原告:葫芦岛恒盛置业有限公司，地址葫芦岛市龙港区龙警街**楼3B。 统一社会信用代码：912114005807101981。 法定代表人：徐艳丽。 委托代理人：梁爽，辽宁大鸣律师事务所律师。 委托代理人：刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。 被告:葫芦岛市国土资源局，地址葫芦岛市龙港区海月路**。 统一社会信用代码11211400001210333Y。 负责人:徐长顺，该局局长。 行政机关负责人：李凯，该局副局长。 委托代理人：曹士齐，该局土地利用管理科科长。 委托代理人：郭巍，辽宁一鸣律师事务所律师。 原告葫芦岛恒盛置业有限公司诉被告葫芦岛市国土资源局《国有建设用地使用权出让合同》违约、赔偿一案，于2018年4月3日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，向被告葫芦岛市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。在答辩期内，被告葫芦岛市国土资源局提出管辖异议，本院于2018年4月23日作出行政裁定书，驳回其异议申请。被告葫芦岛市国土资源局上诉，葫芦岛市中级人民法院维持本院裁定。本院依法组成合议庭，于2018年8月8日公开开庭审理了本案。原告葫芦岛恒盛置业有限公司委托代理人梁爽、刘官竹，被告葫芦岛市国土资源局行政机关负责人李凯、委托代理人曹士齐、郭巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葫芦岛恒盛置业有限公司诉称，2017年4月18日，被告就出让龙港区龙警街原计生委地块发布国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（葫国土资[2017]2号）。原告通过竞买方式取得该地块使用权。原告于2017年5月19日与被告签订《成交确认书》。2017年6月2日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2017-4）。合同约定了出让宗地的位置、面积、土地出让价款及交付时间（土地交付时间为2017年12月10日）、违约金及违约金计算方式，挂牌文件《挂牌特殊情况说明》中“腾退后地上物（原计生委办公楼及附属物）由竞得人依法自行拆除”。合同签订后，原告履行了支付土地出让金义务。2017年12月10日，被告依据合同约定的时间向原告交付土地时，原告发现土地上有一正在运行使用中的权属为葫芦岛热网有限公司的“武边换热站”，原告当即提出被告的土地交付行为存在瑕疵，会影响甚至导致原告无法施工后，双方便未履行土地交接手续，后原告多次要求被告履行交付土地义务，解决现正在运行中的“武边换热站”拆除事宜，被告均以合同中约定的“现状交付”为借口，称已履行了交付土地义务。截止到原告起诉之日止，被告的违约行为，已给原告造成直接经济损失4372634元。原告认为，被告挂牌出让国有建设用地使用权是行政行为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》属行政合同。出让公告及合同中的“现状交付”违反了国土资源部及国务院办公厅关于出让土地必须是净地的规定，应属于无效条款，且“武边换热站”也不在出让公告及合同中规定需原告拆除的范围内，被告现状交付行为既违反了土地出让政策的相关规定，又违反了合同约定。故提起诉讼，请求判决：1、被告葫芦岛市国土资源局拆除“武边换热站”，履行交付土地义务；2、被告以54444801元为基数按日向原告支付自2017年12月11日起至2018年4月3日止违约金6206707元；3、被告以54444801元为基数按日向原告支付自2018年4月4日起至实际交地之日止违约金；4、被告以54444801元为基数，按月利率2%向原告支付自2017年12月11日起至实际交付地之日止的利息；5、土地使用权的出让期按实际交付土地之日起计算；6、本案诉讼费由被告承担。 原告葫芦岛恒盛置业有限公司向本院提交的证据及法律依据：1、葫芦岛市国有建设用地使用权（二0一七年第二期）挂牌出让文件及成交确认书，证明原告通过竞买方式取得涉案土地使用权。原告拆除地上附着物的范围是原计生委办公楼及附属物，不包括葫芦岛热网有限公司的“武边消换热站”；2、国有建设用地使用权出让合同复印件，证明被告交付土地的时间是2017年12月10日（合同第六条），被告逾期交付土地应以原告支付的土地出让价款为基数，按1‰向原告支付违约金（合同三十七条），土地上现使用当中的“武边换热站”不在原告拆屋的范围内（合同中补充条款）；3、缴款凭证复印件4份，证明申请人交付了全部土地出让价款，在这四份缴款凭证复印件中有一份是原告按照合同约定的日千分之一向被告支付的违约金，金额是740778.43元；4、EMS快递单，证明原告向被告催交过土地，原告是在2017年的12月10日在双方交接土地时发现了武边换热站的存在，证明原告方在提起诉讼时没有超过诉讼时效；5、交付土地说明函复印件，证明被告在收到原告催交土地的函后，给原告出具的回函中自称按“现状”交付了土地；6、照片（拍摄时间2017年12月10日、2018年3月22日），证明“武边消换热站”自2017年12月10日至今仍在涉案土地上，且处于使用中。 被告葫芦岛市国土资源局辩称： 一、答辩人的土地出让行为合法有效，是“净地”。 1、答辩人根据《关于收回原计生委地块国有建设用地使用权并挂牌出让方案的批复》（葫政地字[2015]13号）以及《关于原计生委地块的规划条件》（葫规条字[2015]005号），于2017年4月18日发布《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（葫国土资告字[2015]2号），依法通过挂牌方式出让涉案宗地，原告通过参与竞拍取得了该宗地的土地使用权，双方于2017年6月2日签订了《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号2114002017B00086），出让程序合法有效。 2、合同约定“现状出让”并不等于“不是净地”，涉案地块权利清晰，无安置补偿争议，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，宗地红线外“七通”、红线内“一平”，具备动工开发条件，符合“净地”标准。 二、答辩人已经履行了交付土地义务，原告已经开始行使土地使用权人的占有、使用、收益和依法处置权。 1、原告缴清全部土地出让金及税款后，于2017年9月8日向答辩人下属单位葫芦岛市不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权登记，并依法取得了辽（2017）葫芦岛市不动产权第0019628号不动产权证。 2、2017年9月21日，原告为给辽宁韩正贸易有限公司与辽宁兴城农村商业银行股份有限公司签订的所有银行承兑汇票协议提供抵押担保，与辽宁兴城农村商业银行股份有限公司签订了《最高额抵押合同》，被担保债权数额为4200万元，双方共同向答辩人下属单位葫芦岛市不动产登记中心申请办理了国有建设用地使用权抵押登记。 3、原告在申请办理抵押登记过程中，于2017年9月25日出具了《情况说明》，明确说明：“……9月8日办理了不动产权证书，9月10日公司开始进驻场地，进行施工前的准备工作！” 4、葫芦岛市卫生和计划生育委员会出具了《关于原市计生委地块出售有关事宜的说明》，将原告与卫计委交接过程进行了说明：“2017年12月7日下午2点，市卫计委办公室主任张庆开、科员郭传辉与葫芦岛恒盛置业有限公司徐艳丽女士一行3人，在原市计生委办公楼前进行了楼门和大门钥匙交接。徐艳丽女士接受钥匙后，率领一行人对整个大院以及附属房屋、树木等进行了目视和了解，市卫计委办公室主任张庆开陪同作了简单介绍。现场情况比较简单清楚，徐艳丽女士认为没有签订交接协议的必要。”足以证明，答辩人已经依约履行了交付义务，而原告并没有“当即提出”交付行为“存在瑕疵”。 5、在公告的《挂牌特殊情况说明》中，答辩人明确告知“挂牌成交后，地上物由市卫计委负责组织腾退清空，腾退后地上物（原计生委办公楼及附属物）由竞得人依法自行拆除”，在市卫计委腾退清空后，原告已经拆除了原计生委办公楼及附属物。 三、“武边消换热站”不存在土地使用权争议，属于该宗地开发建设必备的配套设施，且原告对地块现状早已明知并声明无异议。 1、本案诉争的“武边消换热站”属于城市供暖配套设施，并没有独立的土地使用权，不存在权属争议，不能据此说明不是“净地”。并且根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定，供暖配套设施属于住宅小区等房地产开发项目必备的设施，而涉案宗地用途正是其他普通商品住房用地和其他商服用地，因此，供暖配套设施没有拆除的必要，并且在开发建设过程中并非不能改建、扩建。 2、答辩人在2017年4月18日公告的《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》第五项申请和资格审查之（四）答疑及现场踏勘部分已明确告知：“申请人对挂牌文件有疑问的，可向我局咨询；有意竞买者可自行或联系我局到地块现场踏勘；涉及回迁安置用房建设的，有意竞买者到地块所在辖区政府有关咨询回迁安置事宜。”在第十一项注意事项之（一）部分又明确告知：“有意竞买者须全面阅读挂牌出让文件及相关信息，如有疑问可以在挂牌出让活动开始日以前用书面或口头方式向我局咨询。申请人可到现场踏勘出让地块。申请一经受理确认后，即视为申请人对挂牌出让文件及地块现状无异议并且全部接受，并对有关承诺承担法律责任。” 3、2017年5月12日，原告向答辩人递交了《竞买申请书》，第一段即已声明：“经认真阅读《国有建设用地使用权挂牌出让须知》等出让文件，并经过现场踏勘，我方完全接受并愿意遵守你局2017年第2期国有建设用地使用权挂牌出让文件中的规定和要求，对所有文件无异议。” 4、市卫计委出具的《关于原市计生委地块出售有关事宜的说明》中，对涉案供暖加压房情况进行了说明：“在原计生委地块后院一角有一个供暖加压房，始建于1991年，主要用于原计生委楼房及周边居民供暖加压。在土地出售前，葫芦岛恒盛置业有限公司曾经咨询并了解此事。” 5、原告在申请办理该宗地抵押登记时，递交了辽新土评（2017）估字第220号《土地估价报告》，可知，原告因拟进行抵押贷款的需要，作为委托估价方，特委托辽宁新兴土地评估有限公司对涉案宗地价格进行评估，评估机构于2017年9月12日出具了估价报告，在报告第2页“土地开发程度”部分明确说明：经现场勘查，土地实际开发程度为：宗地红线外“七通”，宗地红线内“一平”。报告估价结果是：总地价6161.02万元。可见原告不但自己进行过现场勘查，还曾委托专业的评估机构进行现场勘查和评估，对地块的现状是充分了解的。 四、原告起诉超过了法定期限 根据《行政诉讼法》第四十六条之规定，原告直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，答辩人与原告双方签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间是2017年6月2日，原告起诉状落款日期是2018年4月3日（请法院审查实际立案日期），可见原告起诉早已超过了法定的起诉期限。 综上，答辩人认为，从实体上来说，涉案宗地符合“净地”标准，答辩人依约履行了交付土地义务，原告在经过现场踏勘后声明对所有文件无异议，特别是其已经开始行使土地使用权人的占有、使用、收益和依法处置权，原告的全部诉讼请求均没有事实和法律依据；从程序上来说，原告起诉超过了法定期限。因此，请求人民法院依法裁定驳回原告的起诉。 被告葫芦岛市国土资源局向本院提交的证据及法律依据：1、《关于收回原计生委地块国有建设用地使用权并挂牌出让方案的批复》（葫政地字[2015]13号），证明挂牌出让涉案宗地经市政府批准；2、《关于原计生委地块的规划条件》及附图（葫规条字[2015]005号）、《关于明确规划条件是否有效的复函》（葫规函[2017]8号），证明涉案地块规划条件有效，位置、使用性质、容积率等规划条件明确，符合净地标准；3、《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（葫国土资告字[2017]2号）、《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》附《挂牌特殊情况说明》、《国有建设用地使用权挂牌出让报名表》（二0一七年第二期）、《竞买申请书》附营业执照副本、法定代表人身份证复印件、葫芦岛农商银行转账业务凭证、《报价公示单》2份、竞买报价单8份、《成交确定书》、《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案宗地挂牌出让程序合法，国土局已明确告知竞买人权利义务，不存在欺诈、隐瞒土地现状的情形，原告声明经过现场踏勘，完全接受出让文件中的规定和要求，对所有文件无异议，双方签订的出让合同合法有效，原告起诉超过法定期限；4、《关于原市计生委地块出售有关事宜的说明》，证明2017年12月7日下午2点原告与市卫计委进行了交接，原告自认为没有签订交接协议的必要，在土地出售前，原告曾经咨询并了解地块后院供暖加压房情况；5、国有土地使用权登记卷宗材料，证明原告已经实际取得涉案宗地的土地使用权，土地使用权登记面积与出让合同面积一致，说明涉案地块不存在权属争议；6、国有土地使用权抵押登记卷宗材料，证明原告已抵押涉案土地使用权，担保债权数额为4200万元，原告自认于2017年9月10日开始进驻场地，进行施工前的准备工作，原告曾经委托专业评估机构现场勘查、评估，评估机构认定宗地符合“七通”“一平”；7、宗地现场照片4张，证明原告已经拆除原市卫计委办公楼及附属物；8、原告的密切关联单位诉兴城国土局民事判决书等系列裁判文书，证明原告的密切关联单位中维房地产开发公司在与兴城国土局的挂牌出让合同纠纷过程中，该合同也有“按土地现状条件出让”字样，该关联单位因地下存在部队光缆，也以现状不符合净地的要求为由起诉兴城国土局承担赔偿责任。在其提交的证据中，就有本案原告配合其提交的相关证据，说明原告早就经历过现状出让的合同，在签订合同当时其已经看到了现状出让字样，并没有提出异议，而是在交付完土地并且已经抵押套现之后又来向国土局主张权利。 经庭审质证，原告对被告提供的证据1无意见；对证据2的真实性无异议但对证明目的存在异议，附图中没有标注武边消换热站；对证据3的真实性无异议，对证明事项有异议，在挂牌特殊情况说明及出让合同中的补充条款中，被告写明的腾退后地上物（原计生委办公楼及附属物），此处可以看出地上物不包括武边消换热站。原告的起诉没有超过法定期限，原告一直在向被告交涉交付土地的事宜，而且给被告发过交付土地事宜的函；对证据4的真实性关联性均有异议。案涉地块系被告挂牌出让的地块，既然被告将该地块挂牌出让了，就与葫芦岛市卫生和计划生育委员会没有关系，卫生和计划生育委员会出具的证明说明不可信。案涉地块是纳入国家土地储备中心的地块，该地块的原使用人员是卫计委，已经无权对该地块作出说明，原告是与被告签订的土地出让合同，与卫计委没有关系；对证据5的真实性没有异议，对证明事项有异议。该份证据不能证明被告方主张的涉案地块不存在权属争议这一主张。现在该地块上存在武边消换热站这一事实，导致原告无法进行施工，这是土地交付方面存在的问题；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议。原告自竞买成功时起，即取得了涉案地块的土地使用权，现在争议的是该地块上存在武边消换热站这一建筑，被告在挂牌出让的过程中及签订出让合同时均没有披露这一事实，被告的行为不符合国土资源部（2010）204号通知中关于禁止毛地出让的规定，同时也违反了2012年国土资源部发布的闲置土地处置办法第21条，市县国土资源主管部门供应土地，应当符合下列要求中第五项的规定，具备动工开发所必需的其他基本条件；对证据7原告对于自行拆除计生委楼这一事实接受并认可，并不代表原告认可拆除武边消换热站。因为被告事先并未告知原告该地块上有武边消换热站这一建筑。双方在合同中也没有约定由原告负责拆除武边消换热站；对证据8质证意见，首先被告提交的判决书与本案没有关系；其次被告方所称的密切关联单位，这一说法毫无依据，因为该份判决书中的中维公司和本案的原告是两个独立的法人单位；再次被告作为行政主体，其应当按照现行的法律和政策规定进行出让行为，现被告方没有做到净地出让，这一行为本身已经违反了政策规定。被告对原告提供证据1质证意见，真实性无异议，对证明内容有异议。文件明确的是现状出让，已经告知原告方现场勘查，武边消换热站是地上物，与刚才所说兴城国土局判决的地下光缆性质不同，并且该判决书没有生效，最后的和解协议已经明确当时双方对地下的光缆均不知情。所以不存在兴城国土局隐瞒的情况。本案换热站是地上物，原告已经现场勘查过，即已经明知武边消换热站的存在；对证据2的质证意见，对合同真实性无异议，对证明内容有异议，原告在强调武边换热站不在其拆除范围内，这是在混淆概念。该换热站是必备的配套设施，并且规划的位置不影响其动工。该换热站也并非永远不能拆除，该换热站是该地域唯一的热源。未来原告开发住宅小区项目很可能会用到，它的存在对原告有利无弊。假如拆除，原告又如何满足其小区的供暖需求呢。原告施工并未受到任何部门的阻止，其是假想有换热站的存在不能动工。根据我们从规划部门以及换热站的管理单位了解，未来原告是可以在一定条件下对该换热站进行改扩建或者迁移的；对证据3质证意见，真实性无异议；对证据4质证意见，原告方向我方邮寄的催交土地函时间是2017年12月12日，而卫计委出具的证明2017年12月7日，原告方就已经与卫计委进行了交接。原告方所称的时效未超期，也是错误的。出让合同签订时间是2017年6月2日，到2017年12月12日已经超过了6个月。因此，原告在催交函中所称的我方未在12月10日前交付土地的不是事实，不能证明原告的主张。我方及时进行了回函；对证据5的质证意见，真实性无异议。合同约定的就是现状交付，我方已经明确卫计委已经与对方进行了交接；对证据6的质证意见，从照片中可以看出，该换热站明确挂牌。原告及其委托评估机构现场勘查时一目了然，从未提出过异议。 本院对上述证据认定如下： 被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、客观、真实、与本案具有关联性本院予以采纳；证据8与本案不具有关联性，不予采纳；原告提供的证据与本案具有关联性本院予以采纳。 经审理查明，2015年4月葫芦岛市人民政府以葫政地字[2015]13号文件收回涉案宗地使用权并同意以挂牌方式出让涉案宗地。2017年4月18日，被告发布了《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》、《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》、《挂牌特殊情况说明》，《须知》第十一条注意事项中规定“申请人可到现场踏勘出让地块。申请一经受理确认后，即视为申请人对挂牌出让文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任”。《挂牌特殊情况说明》要求，“地上物由市卫纪委负责组织腾退清空，腾退后地上物（原计生委办公楼及附属物）由竞买人依法自行拆除，交地时间为2017年12月10日。”2017年5月12日原告向被告递交了《竞买申请书》，在《竞买申请书》中原告“认真阅读《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》等出让文件，并经过现场踏勘，愿意遵守文件中的规定和要求，对所有文件无异议”。原告通过挂牌的方式取得了涉案宗地，并于2017年6月2日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该《合同》第六条约定“出让人同意在2017年12月10日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状出让规定的土地条件。”2017年9月8日原告取得辽（2017）葫芦岛市不动产权第0019628号不动产权证书。2017年9月21日，原告用涉案宗地的土地使用权为其他公司贷款提供42000000元担保并办理了抵押登记。现原告认为涉案宗地上存在“武边消换热站”会影响其正常施工，要求被告拆除“武边消换热站”，交付土地，并承担违约赔偿责任。 本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：葫芦岛市国土资源局是否存在违约。 一、关于葫芦岛国土资源局是否存在违约的问题首先需明确涉案宗地上存在“武边消换热站”是否符合净地的标准。根据《闲置土地处置办法》第二十一条：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必须的其他基本条件”的规定，判断涉案宗地是否属于净地应从以上五个方面进行分析，原告对前四项无异议，主张不是净地的理由是涉案宗地上存在“武边消换热站”会影响其正常施工,而在原告委托评估机构对涉案宗地进行贷款评估时，原告对涉案宗地红线外“七通”、红线内“一平”是认可的，该宗地已具备动工开发所必须的其他基本条件。另，“武边消换热站”属于城市供暖配套设施，为附近居民及单位供暖，原告对涉案土地进行商业开发，也需通暖，“换热站”属于必不可少的配套设施。如果原告认为“武边消换热站”现有位置与其商业开发发生冲突，可与供暖部门协商处理。故，葫芦岛国土资源局出让地块符合净地标准。 二、葫芦岛市国土资源局是否尽到如实告知和披露义务。2017年4月18日，葫芦岛市国土资源局发布拍卖公告，其在《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》中载明“申请人可到现场踏勘出让地块。申请一经受理确认后，即视为申请人对挂牌出让文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任”；在《挂牌特殊情况说明》载明“地上物由市卫计委负责组织腾退清空，腾退后地上物（原计生委办公楼及附属物）由竞买人依法自行拆除，交地时间为2017年12月10日。”在原告递交给被告的《竞买申请书》中载明，“原告经过现场踏勘，完全接受并愿意遵守2017年第2期国有建设用地使用权挂牌出让文件中的规定和要求，对所有文件无异议”。在签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定“出让人同意在2017年12月10日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地现状出让的土地条件”。以上证据表明了葫芦岛市国土资源局已尽到如实告知和披露义务，原告明知宗地上“武边消换热站”存在的事实。 三、土地是否交付。土地属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让需依法登记，发生效力。2017年9月8日原告取得涉案宗地的不动产权证书，此时土地使用权已发生转移，归原告所有。葫芦岛市国土资源局履行了交付的义务。 综上，原告要求被告拆除“武边消换热站”，履行交付土地义务以及承担违约金、赔偿损失等诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告葫芦岛恒盛置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费85276元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  李 响 审 判 员  张 茉 人民陪审员  马佳宝 二〇一八年八月十四日 书 记 员  陈冠宇