河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初2651号原告：邵某，男，1960年1月27日出生，汉族，现住石家庄市长安区。被告：某公司，住所地：石家庄市长安区和平东路**。法定代表人：某，该公司总经理。原告邵某与被告某公司（以下简称鑫辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月5日作出（2017）冀0102民初7671号民事判决书，原告邵某不服，上诉至石家庄市中级人民法院，该院于2018年4月9日作出（2018）冀01民终1625号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2017）冀0102民初7671号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2018年5月4日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵某和被告鑫辰物业公司的法定代表人某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将与原告签订的《前期物业管理服务协议》中的物业服务费收费标准由原来的每月每平方米1.2元变更为每月每平方米不超过0.72元（按建筑面积计算、含电梯费），同时退还多收取原告的物业费3,620.45元；2、判令被告十日内安装完毕单元对讲门语音对讲系统，取消电梯卡，并返还电梯卡使用费150元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。后变更为：1、判令被告未尽职责服务有瑕疵退还原告物业费3,620.45元；2、判令被告十日内安装完毕对讲门语音对讲系统；3、判令被告拆除电梯刷卡分层刷卡系统，恢复原样，返还电梯卡使用费150元；4、本案一、二审诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年12月23日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费按每平方米每月1.2元收取，同时该协议第3条约定物业服务质量标准按《石家庄市物业服务等级指导标准》执行。2017年6、7月间，由于原告丢失电梯卡，被告总以无卡为由不予补发。后原告向市住建局、物价局投诉，查询得知被告的收费属于一级服务收费标准，但鑫利天域小区现有主要基础条件及综合管理服务内容不具备一级服务的条件。被告提供的服务等级勉强符合四级服务的主要基础条件及综合服务内容等，应以四级服务收费标准收取物业费，即每平方米每月不超过0.72元为宜。被告按一级服务标准收费收取原告自2015年7月1日至2017年12月31日物业费共计9,051.09元，显失公平，应将多收取的物业费3,620.45元退还原告。被告至今未尽到对讲门语音系统的维修、养护和管理义务，任由对讲门失去其应有的防盗作用，违反了《前期物业管理服务协议》的约定，不履行相应义务，严重威胁到原告的人身和财产安全，应立即整改。被告为了达到如期收取物业费目的，未经多数业主同意，擅自采用物业费和电梯卡捆绑的办法，每半年只要是到了交物业费的期限，被告就以电梯卡升级为由，只有缴纳了物业费后电梯卡才能升级使用，并且即使缴纳了物业费，其电梯卡也仅能刷到本业主的楼层，限制了业主对电梯的使用权。另外，被告发给原告6张电梯卡补发1张卡，并以每张20元至30元的价格向原告收取了150元，违反了《石家庄市物业管理条例》第四十二条的规定，应予退还。综上所述，被告的行为侵犯了原告的权益，阻碍了创造和谐社区的愿望，给原告和家人及所有业主的正常生活带来诸多不便，失去了电梯坠落时自我保护措施。为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。原告诉鑫辰物业公司的物业服务合同纠纷一案，经石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终1625号裁定撤销一审判决发回贵院重审，需要变更诉讼请求，现原告根据法律的相关规定向贵院提出如上变更诉讼请求的申请，恳请贵院批准！被告鑫辰物业辩称，原告邵某现居住地为胜利北大街172号院1-1-2101室和1-1-3201室，2015年12月23日原告跟被告签订了《前期物业服务管理协议》，并按协议支付了2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费。2016年8月25日，我公司作为第二被告被原告起诉至长安区法院，其当时诉求第4条：判令我公司返还原告物业费1,739.83元（自2015年7月1日至2015年12月23日），2016年12月7日长安区法院对上述诉求出具（2016）冀0102民初5397号民事调解书，并已生效。而本次原告诉求第一项判决我公司返还原告物业费3,620.45元（自2015年7月1日至2017年12月23日），内容和时间明显重置。原告的物业费已按协议规定的单价足额交至2017年12月31日，《前期物业服务管理协议》至今生效期已经超过了1年，原告对该协议条款享有变更或撤销的权利已经消灭，被告的诉讼请求没有法律依据。单元门语音对讲系统和电梯卡是目前物业管理的两种不同方式，在《前期物业服务管理协议》中没有明确注明使用单元门语音对讲系统或电梯卡。我公司本着本小区业主安全第一、管理至上的经营理念，从维护成本和管理上考虑，经多方考证及大多数业主认可的前提下采用了电梯卡这种方便且容易管理的方式，原告不能因自己主观丢失电梯卡就质疑这种管理方式，故请求法院依法驳回原告的上述各项诉求。本院经审理认定事实如下：原告邵某系石家庄市长安区胜利北街鑫利天域小区1-1-2101和1-1-3201室业主，2015年12月23日，原告邵某与被告鑫辰物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告鑫辰物业公司为原告居住小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取（含电梯费），单元对讲门质保期后的维修费用由本单元业主或使用人共同分摊。自2015年7月1日至2017年12月31日原告居住的两套房屋均以每月每平方米1.2元的标准，向被告共计缴纳物业费9,051.09元。并分别于2016年9月1日和2017年2月13日共计向被告交纳了150元电梯卡费用。庭审中，原告提交其与被告原保安队长康志红微信聊天记录等欲证实该小区物业服务存在瑕疵，物业费与电梯升级捆绑；被告称上述证据系个人行为，不认可物业费与电梯升级捆绑。另庭审中，原告称其主张被告返还物业费的期间自2015年12月24日至2017年9月5日即原审提起诉讼之日止，应交并已实际缴纳6,144元，因被告服务存在瑕疵，故主张被告退还物业费3,620.45元。另查明，2016年8月，原告邵某将鑫辰物业公司与案外人石家庄鑫利房地产开发有限公司共同列为被告诉至本院，诉讼请求第4项要求鑫辰物业公司返还自2015年7月1日至2015年12月23日收取的物业费1,739.83元和装修管理费2,514.2元。该案经本院主持调解，各方于2016年12月7日达成调解协议，并由本院出具（2016）冀0102民初5397号民事调解书，协议由案外人石家庄鑫利房地产开发有限公司支付邵某补偿款13,000元，该调解书已生效。再查明，原告所住小区尚未成立业主委员会。以上事实有当事人陈述、《前期物业服务管理协议》、物业费收据、电梯卡收据及庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告主张被告返还自2015年12月24日至2017年9月5日期间的物业费，与本院另案中调解书中原告主张物业费的期间未重合，但原告主张被告未尽职责服务有瑕疵，被告不予认可，原告该项诉请证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告拆除电梯刷卡分层刷卡系统及恢复原样、返还电梯卡使用费150元一节，本院认为，是否应使用入户电梯卡刷卡管理及是否应安装单元对讲门语音对讲系统均属物业服务的管理方式，应由大多数业主商议决定；又，该小区尚未成立业主委员会，且原告主张电梯升级与物业费绑定证据不足，故对原告要求拆除电梯刷卡分层刷卡系统及恢复原样、返还电梯卡使用费150元的诉求，本院不予支持。原告主张被告限期安装对讲门语音对讲系统，被告抗辩称《前期物业服务管理协议》中没有明确注明使用单元门语音对讲系统或电梯卡，故被告有权选择采用单元门语音对讲系统和电梯卡的不同管理方式，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告邵某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告邵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内按不服判决的数额预交上诉费，同时将缴费凭证一并递交我院，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 高 涵审判员 苏丽娜审判员 李 利二〇一八年八月十四日书记员 董韶坤