福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初1052号 原告：洪温介，男，1969年6月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林婷，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育彬，福建中言律师事务所律师。 被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市世纪大道**之**楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：汤沸，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊小华，福建贤泰律师事务所律师。 原告洪温介与被告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林婷、吴育彬，被告的委托诉讼代理人胡长鸿、熊小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪温介向本院提出诉讼请求：1.判令世茂公司立即履行协助洪温介办理址在晋江房产的不动产权证的义务；2.判令世茂公司承担逾期办证的违约责任，支付违约金（自2015年9月16日起至不动产权证办理完毕止，以已付购房款总额1511821元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，暂计至2017年12月15日约为242364元）。事实与理由：洪温介与世茂公司于2012年7月9日签订一份《商品房认购书》，约定洪温介向世茂公司认购址在晋江，总房款1511821元，当日支付定金10万元，并约定三日内到世茂公司售楼处签订《商品房买卖合同》。同月12日，洪温介到世茂公司处签订《商品房买卖合同》并支付扣除10万元定金后的购房款1411821元，至此全部购房款支付完毕。2015年6月18日，世茂公司将上述房产交付与洪温介，但至今无法将办理诉争房产的不动产权证的相关文件提供给相关部门及洪温介，造成洪温介至今无法取得上述房产的不动产权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，由于出卖人的原因，致使买受人未能在房屋交付之日起90日取得房屋权属证书的，应承担违约责任，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。请求判如所请。 世茂公司辩称，1.根据相关法律规定，商品房销售应签订书面商品房买卖合同。世茂公司作为开发企业，承担的是协助办证义务，而履行协助办证义务的客观前提是双方签订正式的书面商品房买卖合同。本案所涉房屋未办理不动产权证的原因在于洪温介。由于洪温介的原因，双方至今只签订了《房屋订购书》，没有签订正式的《商品房买卖合同》。世茂公司多次敦促洪温介及时签订正式《商品房买卖合同》以便明确双方权利义务并且及时办理相应的权属证书，甚至通过特快专递的方式正式发函敦促，但是洪温介一直予以推诿，拒绝履行签约义务，由此导致相应的不动产权登记手续无法办理。洪温介在诉状中所述于2012年7月12日到世茂公司处签订《商品房买卖合同》与客观事实不符。2.洪温介至今尚未足额交付购房款，未完全履行支付购房款的义务。3.世茂公司于2014年12月30日取得办理本案所涉房屋产权证的测绘报告书，于2015年8月31日取得项目初始登记证明，本案所涉房屋在2015年8月31日就已经具备了办理不动产分户登记的条件。洪温介未取得房屋权属证书的原因并不是“由于出卖人”原因，而是因为其自身怠于履行合同义务，签署书面商品房买卖合同导致，依照司法解释的规定世茂公司无须承担违约责任。洪温介的诉求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。洪温介提供如下证据：1.洪温介身份证；2.世茂公司企业信用信息打印件一份；3.《商品房认购书》复印件一份、收款收据两张；4.房屋交接单复印件一份。世茂公司提供如下证据：5.通知函、快递单各一份；6.商品房预售许可证一份；7.房地产开发项目初始登记证明一份；8.房产测绘报告书一份。 双方当事人对证据1、2、6、7、8均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1.世茂公司对证据3、4的真实性不持异议，本院予以确认。证据3的《商品房认购书》中载明双方约定的购房款总额为1591390元，收款收据可证明洪温介于2012年7月9日支付定金10万元，于2012年7月12日支付房款1411821元的事实；洪温介主张双方实际系按认购书约定价款的95%计付购房款，其已付清全部购房款，虽未能提供相关证据予以证明，世茂公司亦不予认可，但证据4房屋交接单中明确载明“买受人洪温介已按照《商品房买卖合同》约定缴付购房款项”，而双方对该房屋交接单均无异议，故本院对洪温介的主张予以采信，认定洪温介已付清购房款。2.关于证据5通知函、快递单，对其真实性予以认定；快递单可证明世茂公司于2014年10月31日向洪温介发出通知函，但该邮件单据上仅载明内容物为“通知函”，并未明确该“通知函”的内容，无法确认该邮件所寄送的函件即世茂公司所提供的通知函，故本院对该组证据的证明力不予认定，无法证明世茂公司发函催告洪温介签署书面合同并支付房款的事实。 本院经审理认定事实如下：洪温介与世茂公司于2012年7月9日签订《商品房认购书》一份，约定如下：洪温介向世茂公司认购晋江市世茂人工湖项目K3-1地块8栋102号房屋，按套计价，总房价为1591390元，付款方式为一次性付款；洪温介应于签订该认购书时交付定金10万元，自该认购书签订之日起3日内到世茂公司售楼处签订《商品房买卖合同》及相关文件并支付约定房款。《商品房认购书》签订后，洪温介于2012年7月9日支付定金10万元，于2012年7月12日支付房款1411821元，共计支付1511821元。世茂公司出具收款收据两份交由洪温介收执。双方于2015年6月18日办理房屋交接手续。涉案房屋所在楼栋于2012年6月8日取得商品房预售许可证，于2015年8月31日完成初始登记。 本院认为，双方当事人的争议焦点主要在于：1.双方是否已签订商品房买卖合同？世茂公司是否应履行协助办证义务？2.涉案房屋权属证书至今未能办理是否因世茂公司原因导致？洪温介主张的逾期办证违约金能否得到支持？ 关于争议焦点一。洪温介在审理过程中主张其与世茂公司于2012年7月12日即已签署《商品房买卖合同》，但合同被世茂公司丢失，但未能提供相应的证据予以证实，本院不予认定。洪温介主张双方之间签订的《商品房认购书》可认定为商品房买卖合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套设施的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解除争议的方法；违约责任及双方约定的其他事项。本案中，世茂公司虽然已经收受了洪温介支付的定金及购房款共计1511821元，但双方签订的《商品房认购书》中只约定了当事人的姓名和住所、商品房基本状况、商品房计价方式、总价款、付款方式及付款时间，对上述其他内容均未进行约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，而应认定为商品房预约合同。 双方当事人在签订该商品房预约合同后，未能依照《商品房认购书》的约定及时签订书面的《商品房买卖合同》对双方的权利义务进行明确，但如前文所述，本院认定双方在实际履行合同中已变更购房总价款为1511821元，洪温介已付清全部购房款，世茂公司亦已接受并于2015年6月18日将涉案房屋交付给洪温介，即双方均已履行了商品房买卖合同的主要义务，故可认定双方之间的商品房买卖合同关系成立，世茂公司负有向洪温介转移涉案房屋所有权的义务。由于双方未签订书面合同对办证事宜进行约定，未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书，世茂公司仅承担协助办证义务。故洪温介请求世茂公司履行协助办证义务，本院予以支持。 关于争议焦点二。本院认为，实践中，业主申请办理权属证书，一般需要提供经住建局备案的《商品房买卖合同》、业主及开发公司的身份证明、国有土地使用权证、初始登记证明或首次登记证明、权籍调查成果（宗地图、房产分户图）、完税证明及销售不动产发票等材料。本案中，洪温介至今未能办理权属登记的主要原因在于双方当事人至今未签署书面的《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，致使无法进行后续的相关手续；而签署书面的《商品房买卖合同》需要双方当事人共同进行，洪温介未能举证证明双方至今未能签署书面合同系由于世茂公司的原因导致，故其请求世茂公司承担违约责任、支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，洪温介的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决书生效之日起十日内协助原告洪温介办理晋江房产的不动产权属登记手续； 二、驳回原告洪温介的其他诉讼请求。 案件受理费4935元，因适用简易程序减半计2467.5元，由原告洪温介负担2367.5元，由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  蔡燕萍 二〇一八年八月十三日 书记员  蔡铭钊 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－