济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初1742号 原告：宋洪雁，男，1960年6月10日出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市，现住济南市。 原告：卞玉贞，女，1961年1月12日出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市，现住济南市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：刘玮，女，1981年4月16日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 被告：卞玉宏，女，1954年3月3日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：凌国铭，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：徐琪，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 原告宋洪雁、原告卞玉贞（以下简称两原告）与被告刘玮、被告卞玉宏（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，两原告提出诉讼保全申请，要求查封坐落于济南市市中区段店南路124号x号楼4－502号房屋（以下简称502号房屋），本院对其申请审查后予以准许，作出（2018）鲁0104民初1742号民事裁定，查封了上述房产。本院依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了第一次审理，两原告的共同委托诉讼代理人王盼盼、于学伟，被告刘玮及两被告的共同委托诉讼代理人凌国铭、徐琪到庭参加诉讼。在该次庭审后，两原告提出变更诉讼请求，本案于2018年8月24日公开开庭进行了第二次审理。两原告的共同委托诉讼代理人于学伟，被告刘玮及两被告的共同委托诉讼代理人凌国铭、徐琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的房屋买卖《合同书》合法有效；2.判令被告协助原告办理房屋过户手续并承担违约责任。事实和理由：2011年6月12日，原告与被告签订《合同书》，约定将502号房屋（房产证号：中**）出售给原告，房屋总价款为37万元。在合同签订当日向被告付款20万元，余款17万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。双方约定2013年9月办理房屋过户手续。合同签订当日，原告向被告支付了首付款20万元，被告也实际向原告交付了房屋，随后原告陆续向被告支付了购房余款。但被告拒不协助原告办理房屋过户手续。经多次协商未果。为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。 两原告向本院提出变更诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的房屋买卖《合同书》合法有效；2.判令被告向原告退还已付购房款29.50万元；3.判令被告承担违约责任，赔偿原告因无法取得涉案房屋而造成的实际损失（具体数额待对涉案房屋的现价值进行评估鉴定后确定）。事实和理由：原告原诉讼请求要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户，现因无法确认刘玮父亲刘照中继承人的范围，致使合同无法继续履行，申请变更诉讼请求。 两原告在本案诉讼中说明要求解除与两被告签订的房屋买卖《合同书》。 两被告针对两原告的原诉讼请求辩称，一、涉案房屋存在事实上的履行不能。涉案房屋系卞玉宏与刘照中夫妻关系存续期间取得，为夫妻共同财产。2000年8月4日，卞玉宏与刘照中离婚并约定涉案房屋归卞玉宏居住，家电、家具一套归卞玉宏。因涉案房屋在当时并未取得房产证，实质该房屋产权并未进行分割。2004年6月1日，刘照中因病去世，生前未立遗嘱，依据继承法的有关规定，刘照中的涉案房产的份额由其母亲韩志英及女儿刘玮继承。2007年3月17日，韩志英因病死亡，生前未立遗嘱。根据刘照中在济南电磁线厂的《工人档案》可知，刘照中另有哥哥刘兆刚、姐姐刘桂芝、弟弟刘胜利。韩志英继承的该涉案房产的份额由刘兆刚、刘桂芝、刘胜利及刘玮继承。现两被告对刘兆刚、刘桂芝、刘胜利的生活状况不清楚，涉案房屋系多人共同共有。两被告对房屋的处理属无权处分，存在事实上的履行不能。二、两被告系对房屋权属产生误解而与原告签订的《合同书》。2000年8月4日，刘照中与卞玉宏离婚时曾约定该房屋由卞玉宏居住，2008年取得房屋所有权证后，房屋权属状况为刘照中、卞玉宏共同共有，而刘照中在2004年已经去世，因法律常识有限，故两被告便认为该房屋的所有权归两人所有，遂在2011年与原告签订了《合同书》，将涉案房屋出卖给原告。三、原告非善意第三人，不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定。卞玉宏与原告卞玉贞系亲戚，原告在2011年与被告签订《合同书》之前就已尽知该涉案房屋的权属状况，且原告在签订合同前自己负有审查的义务。虽然原告已经向被告支付房款并占有房屋，但原告的行为不符合《物权法》第一百零六条的规定，不能因此取得涉案房屋的所有权。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。另，两被告同原告签订涉案的合同书，出售涉案房屋，属于处分他人财产的行为，依照合同法第五十一条的规定，不应认定该合同有效。此外，两被告现不能履行涉案合同，并非主观上不予配合，而是存在客观上履行不能的情况。原告在与两被告签订合同时，明知道涉案房屋并未登记在两被告名下，因此，对于当前不能办理房屋过户手续，两原告存在过错。故两被告不同意两原告提出的要求被告承担违约责任的请求。 两被告在两原告变更诉讼请求后辩称，同意解除房屋买卖《合同书》，但不同意原告变更后诉讼请求的第三项的内容。合同签订当时，涉案房屋仍登记在刘照中名下，两被告尚未取得涉案房屋的所有权，原告是清楚知道的。而合同签订以后，两被告立即将涉案房屋交付给了原告，至今原告仍在对涉案房屋居住使用，可以说被告是有充分的履行合同的意愿的。现由于涉案房屋所有权人刘照中的继承人的问题，导致房屋未能由两被告取得，从而致使合同无法继续履行。但该无法履行的责任不应完全归究于两被告，因此对于原告主张的所谓实际损失，不应全部由两被告来进行承担。且其主张的损失计算依据不合理。明显超出合同无法履行其实际遭受的经济损失。 本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，两原告提交502号房屋《房屋权属状况信息》、2011年6月12日签订的《合同书》及同日收条，2012年9月15日收条，2012年12月16日收条，2014年9月24日电汇凭证、刘照中的《户籍证明》，两被告提交《离婚证》《离婚协议》、502号房屋《房屋权属状况信息》、济南电磁线厂于2008年7月11日出具的《证明》、刘照中《户籍证明》、韩志英的《死亡通知书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人双方的陈述，经审理认定事实如下： 1.刘照中与卞玉宏原为夫妻关系，刘玮系两人之女。 2.2000年8月1日，刘照中与卞玉宏签订《离婚协议书》，其中关于共同财产分割约定为“济南段店南路124号电磁线厂宿舍x号楼502室住房一套，归女方居住，家电、家具一套归女方”。同年8月4日，婚姻登记机关批准了刘照中与卞玉宏的离婚，并制发了《离婚证》。 3.2004年6月1日，刘照中因病死亡。 4.502号房屋为刘照中参加单位（济南电磁线厂）房改购买取得。2008年9月2日，该房屋进行了所有权登记，所有权人为刘照中，共有权人为卞玉宏。 5.2011年6月12日，两原告作为买方、乙方与作为卖方、甲方的两被告签订《合同书》，内容为：第一条：房屋基本情况。甲方房屋坐落于市中区段店南路124号x号楼，位于第**第****。房产证登记60.13平方米，储藏室1间平方米。房屋权属证书号为济房证中字第150694号。第二条：价格。该房屋售价总金额为37万元。第三条：付款方式。乙方于本合同签订之日向甲方付款20万元。余款17万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。第四条：房屋交付期限。甲方应于合同签订之日，将该房屋所有权交付乙方（即房屋所有权归乙方所有）。第五条：甲方保证在办理房产证过户手续时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如过户后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。第六条：乙方如未按时付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按应付款的1‰向甲方支付违约金，逾期超过30天即视为乙方不履行合同。甲方有权解除合同，追究乙方的责任。第七条：甲乙双方在2013年9月办理房屋过户手续（过户所需手续由甲方提供），如因甲方原因造成不能按时过户，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日将乙方已付款退还给乙方，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。第八条：本合同自甲乙双方签订之日起生效。无论房价涨、跌双方都无权更改。 合同签订当日，两原告支付房款20万元，刘玮出具《收到条》。两被告也将502号房屋交付给两原告，两原告居住、使用至今。 2012年9月15日、12月16日、2014年8月25日、9月24日，两原告又分别交付房款7万元、1万元、5000元和1万元。以上两原告共交付购房款29.50万元。 6.刘照中之母韩志英于2007年3月17日死亡。 7.两原告与两被告在本案诉讼中确认、同意502号房屋现价值按每平方米12500元计算，并确认、同意两原告对502号房屋的装修价值按18000元计算。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实，两被告提供刘照中在济南电磁线厂的《工人档案》，载明刘照中母亲为韩志英，姐姐为刘xx，哥哥为刘xx，弟弟为刘xx。两被告在本案诉讼中说明刘照中死亡时未订立遗嘱，其还说明与刘xx、刘xx、刘xx没有联系。 两原告对两被告提供的《工人档案》不予认可，认为没有加盖济南电磁线厂印章，其并说明刘照中是否订立遗嘱其们不了解。两原告因502号房屋的房屋所有权证载明的的所有人为刘照中和卞玉宏共同所有，但刘照中在2004年去世，因此在原被告双方签订合同时，刘照中的所有继承人在合同中签字，未签字的在当时两被告说有其他继承人的放弃声明、具备处分权。两原告还说明当时两被告说有一个叔叔有放弃声明，但是其们没有见过这个放弃声明。在合同中也约定两被告保证该房屋没有产权纠纷。 本院认为，两被告提供刘照中的《工人档案》虽未加盖济南电磁线厂印章，但在本案诉讼中本院就此向济南电磁线厂进行了核实，可以确认该《工人档案》的真实性，因此本院予以采信。 本院认为，502号房屋原为刘照中与卞玉宏婚姻关系存续期间，刘照中通过房改购房取得。2000年8月1日，刘照中因与卞玉宏协商离婚事宜，双方签订《离婚协议书》，其中就502号房屋约定为“济南段店南路124号电磁线厂宿舍x号楼502室住房一套，归女方居住”，由该内容可以确认双方在《离婚协议书》中仅是对502号房屋的使用权进行了约定，而未对所有权进行约定。后该502号房屋进行了所有权登记，为刘照中与卞玉宏共同共有。刘照中死亡后，因其未订立遗嘱，依照我国继承法的相关规定，刘照中的法定继承人，包括其女刘玮、母亲韩志英均应对该502号房屋享有法定继承权。因此，在刘照中于2004年6月1日死亡后，502号房屋实际处于两被告与韩志英共有状态。两原告提供的买卖502号房屋的《合同书》，仅显示与两被告签订，其中卞玉宏为该房产的权利人，刘玮为刘照中的法定继承人，但无证据证明韩志英也同意该502号房屋出卖给两原告。尽管如此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，由该规定，可以确认两原告与两被告于2011年6月12日签订的《合同书》即使没有刘照中的母亲也是刘照中的法定继承人的韩志英参与或同意，该《合同书》仍为有效。两原告在本案中提出的第一项诉讼请求即是要求确认该《合同书》合法有效，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两被告在本案诉讼中辩称与两原告签订的该合同书，约定出售涉案房屋，属于处分他人财产的行为，不应认定该合同有效。其该项答辩意见与相关法律规定相悖，不能成立，本院不予采信。 两原告原提出的第二项诉讼请求是要求两被告协助办理502号房屋的所有权转移登记手续，但该502号房屋除了卖方即两被告外，实际还有权利人即刘照中的母亲韩志英。韩志英于2007年3月17日死亡后，按刘照中《工人档案》中的记载，刘照中还有姐姐刘xx、哥哥刘xx、弟弟刘xx，也就是说韩志英死亡后还有法定继承人有权继承韩志英对502号房屋的相应权利。因两原告无证据证明502号房屋的所有权利人包括两被告、韩志英的其他法定继承人均同意将房产出卖给两原告，由此两原告原提出的该项诉讼请求不能成立。对此，两被告在答辩时也提出了履行不能的答辩意见。鉴于此，两原告提出了变更诉讼请求，即要求解除该502号房屋买卖的《合同书》，并要求两被告返还购房款29.50万元、承担违约责任。对此，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款也规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。基于以上规定并结合本案审理查明的事实，本院对两原告要求解除《合同书》的诉讼请求予以支持。同时，因两原告提出解除该合同书的变更诉讼请求于2018年7月19日向两被告送达，也就是两原告解除该合同的意思表示于当日到达两被告。因此本院确定该合同在当日解除。在502号房屋买卖合同解除后，两被告应将收取两原告的购房款29.50万元退还两原告，两原告也应将502号房屋返还给两被告。 两原告还要求两被告赔偿损失，其具体明确为502号房屋的增值差价损失和其装修损失。通过本案的审理，可以确认502号房屋买卖合同无法履行，主要原因在于两被告出卖该房屋时未得到该房屋的全部权利人的同意。因此两被告应承担相应的违约责任，包括合同解除后，两原告无法实现合同目的、不能得到该处房屋的经济损失，其中既包括两原告主张的该房屋增值损失，也包括两原告对该房屋进行装修产生的相应损失。两原告原拟通过司法鉴定确定以上损失的数额，但在本案诉讼中，经双方确认，明确该502号房屋目前的市场价格按每平方米12500元计算、装修价值按18000元计算。因此两原告提出的该部分主张无需再进行司法鉴定。按双方共同确认的以上标准计算，该房屋目前的价值应为751625元（60.13平方米×12500元）。该价值相比两原告购买时的价值37万元，差价为381625元。两被告对两原告提出的该项诉讼请求提出答辩意见，认为合同无法履行的责任不应完全归究于其，两原告主张的所谓实际损失，不应全部由其来进行承担。综合本案查明的相关事实后，本院认为两被告提出的该项意见有理，在两被告应向两原告承担违约责任的情形下，该502号房屋的差价两被告的确也不应承担全部的赔偿责任。理由为：1.本案审理中，两原告陈述与两被告签订合同时，两被告说有其他继承人的放弃声明，由此表明两原告应当知晓该502号房屋还有其他的权利人，但两原告并未就此进行进一步的核实和明确，所以对本案目前产生的纠纷两原告实际也有部分责任。2.《合同书》约定两原告购买502号房屋的价款为37万元，但两原告实际支付的购房款项为29.50万元，也就是说两原告并未支付全部购房款。尽管两原告未支付全部购房款是基于与两被告之间的约定，但两原告在未支付全部购房款的情形下要求两被告赔偿全部的增值损失有失公平。因此，本院对两原告的该项诉讼请求予以调整，确定两被告向两原告赔偿502号房屋增值部分的90%，为343462.50元。另两原告对502号房屋进行装修，在买卖合同解除后，该502号房屋退还给两被告，两被告应向两原告赔偿装修损失，即18000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一项、第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、宋洪雁、卞玉贞与刘玮、卞玉宏于2011年6月12日就坐落于济南市市中区段店南路124号x号楼4－502号房屋签订的《合同书》合法有效； 二、宋洪雁、卞玉贞与刘玮、卞玉宏于2011年6月12日就坐落于济南市市中区段店南路124号x号楼4－502号房屋签订的《合同书》于2018年7月19日解除； 三、刘玮、卞玉宏于本判决书生效之日起十日内向宋洪雁、卞玉贞退还购房款29.50万元； 四、刘玮、卞玉宏于本判决书生效之日起十日内向宋洪雁、卞玉贞赔偿坐落于济南市市中区段店南路124号x号楼4－502号房屋的增值损失343462.50元； 五、刘玮、卞玉宏于本判决书生效之日起十日内向宋洪雁、卞玉贞赔偿坐落于济南市市中区段店南路124号x号楼4－502号房屋的装修损失18000元； 六、宋洪雁、卞玉贞于收到刘玮、卞玉宏支付的以上三、四、五项款项后十日内，将坐落于济南市市中区段店南路124号x号楼4－502号的房屋在保持原装修状态下退还刘玮、卞玉宏； 七、驳回宋洪雁、卞玉贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10946元，减半收取计5473元，由宋洪雁、卞玉贞负担473元，由刘玮、卞玉宏负担5000元；诉讼保全费2370元，由刘玮、卞玉宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一八年八月二十九日 书记员  刘 微