江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民再45号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：吕翠萍，女，1966年3月22日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱德华，男，1954年2月6日生，汉族，南京华昌旅游产品开发中心退休职工，住南京市六合区。委托诉讼代理人：朱卫东，江苏衡顺达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京市秦淮区人民政府中华门办事处，住所地南京市秦淮区雨花路45号。负责人：苏少东，南京市秦淮区人民政府中华门办事处主任。委托诉讼代理人：刘继祥，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京市秦淮区房屋征收管理办公室，住所地南京市秦淮区马道街47号。负责人：马文斌，南京市秦淮区房屋征收管理办公室主任。委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。再审申请人吕翠萍因与被申请人朱德华、南京市秦淮区人民政府中华门办事处（以下简称中华门办事处）、南京市秦淮区房屋征收管理办公室（以下简称秦淮征收办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5560号民事判决，向本院提起上诉，因吕翠萍未缴纳上诉费，本院裁定按吕翠萍自动撤回上诉处理。其后，吕翠萍向本院申请再审。本院于2017年3月22日作出（2017）苏01民申94号民事裁定书，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕翠萍及其委托诉讼代理人刘应深、被申请人朱德华的委托诉讼代理人朱卫东、被申请人秦淮征收办的委托诉讼代理人张毅、被申请人中华门办事处的委托诉讼代理人刘继祥、王明鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人吕翠萍再审请求：请求支持申请人的一审诉讼请求，查明事实，依法改判。即三被告连带赔偿经营损失9.36万元、搬家费5万元、物品损失8万元、装修损失17.7万元，合计40.06万元。事实和理由：一审判决认定朱德华赔偿其物品损失、装潢损失3万元数额太低，与事实不符。吕翠萍提供的涉案房屋装修协议、工程队的收款收条、证人证言等证据证明因拆迁所受损40.06万元，涉案房屋由于已被申请人强拆无法进行评估，过错在被申请人方，且秦淮拆迁办拒不出示拆迁房屋的补偿协议，应依法承担举证不能的法律责任，应按吕翠萍出的损失赔偿证据认定赔偿数额。被申请人朱德华辩称，1.根据案涉合同第四条规定，补偿协议所有补偿费用都应当归朱德华所有。2.对于过渡费和奖励费，南京市国有土地房屋征收与补偿办法第五十一条规定，应当归朱德华所有。3.原合同是朱德华与案外人沙仁林在2007年10月21日签订的，两年内应是指在2009年10月21日前，2013年3月5日秦淮区人民政府发布征收决定，超过两年的期限，朱德华根本无需承担改造费用，协议转给吕翠萍履行时，示吕翠萍应当知晓协议的内容。退一步讲，即使以该协议于2010年10月7日转吕翠萍履行的时间来计算，也超过了两年的期限。4.对于案涉合同第八条约定的内容，应当结合合同的第四条一并理解。被申请人秦淮征收办辩称，根据征收条例的规定，与房屋权利人朱德华签订征收补偿协议，并且支付相应的征收补偿款，不参与拆迁的任何补偿指的是对房屋本身的价值和土地价值，原告针对秦淮区征收办的诉讼没有事实和法律依据。被申请人中华门办事处辩称，再审申请人是针对房屋租赁合同纠纷，而我方未与其签订书面合同，双方没有合同关系，将我方列为本案被告不适格，请求驳回再审申请人诉请。吕翠萍于2015年10月21日向一审法院起诉请求：判令被告给付赔偿款20万元。审理中，原告吕翠萍增加诉讼请求为三被告连带赔偿经营损失9.36万元、搬家费5万元、物品损失8万元、装修损失17.7万元，合计40.06万元，但未补交诉讼费。一审法院认定事实：2007年10月21日，被告朱德华（甲方）与案外人沙仁林（乙方）签订《租赁合同书》一份，2010年10月7日，原告吕翠萍在该合同上签字，确认“该协议转吕翠萍履行”。《租赁合同书》约定，甲方自愿将涉案房屋上下两层出租给乙方使用，出租给乙方经营使用期限为自2007年11月10日起至2017年11月10日止；租金为前两年每年1.6万元，第三年开始为每年1.8万元，乙方所搞的改造状况在拆迁离开时要完好地留下，不得破坏；乙方改造费用甲方不予承担，遇拆迁乙方按时无条件搬出，乙方不参与拆迁的任何补偿（留下改造状况，不得有意破坏），所添设施乙方有权拿走；如果该房屋产权不清而产生的纠纷，造成乙方的任何损失，由甲方全部负担；如两年内国家拆迁，乙方改造费用甲方全部承担（凭收据）；乙方如要求电力增容（民用）、安装有线电视，甲方要积极配合给予安装完毕，安装有线电视费用由乙方出资，遇国家拆迁时，有线电视的处置权归乙方。合同下方列有“关于西街82号房产转让的说明，朱德华，中华门街道办事处，2005年10月7日”。另查明，朱德华于2014年12月25日向一审法院起诉吕翠萍，要求支付房屋使用费。一审法院审理查明：涉案房屋原系中华门办事处所建，2003年12月10日，中华门办事处（甲方）与南京市华昌旅游产品开发公司（乙方，以下简称华昌旅游公司）签订《房屋转让协议》，约定：涉案房屋位于西街82号，面积为135平方米；该房屋无两证，自1988年至今一直由乙方承租，经街道行政办公室研究，甲方同意将涉租房屋全部一次性作价转让给乙方，价款为15万元，乙方一次性付给甲方全额房款；协议生效后，该房屋如遇拆迁或其他事宜，甲方不参与补偿，不承担任何责任。2005年10月7日，中华门办事处出具《关于西街82号房产转让的说明》，载明：涉租房屋由中华门办事处一次性作价转让给华昌旅游公司，交由该企业自主处置使用。华昌旅游公司系朱德华投资的个人独资企业，于2014年2月28日被吊销营业执照。2007年10月21日，朱德华（甲方）与沙仁林（乙方）签订《租赁合同书》，后于2010年10月2日转由被告吕翠萍作为乙方履行…合同后附有《关于西街82号房产转让的说明》。2013年3月5日，南京市秦淮区人民政府发布《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》，编号为宁秦征字（2013）3号，该文件将秦淮区西街70号-209号（单、双号）列入拆迁范围。一审法院于2015年6月23日作出（2015）秦民初字第145号民事判决：1.吕翠萍向朱德华支付自2013年5月10日至2015年5月10日期间的房屋使用费1.8万元；2.驳回朱德华的其他诉讼请求。吕翠萍不服，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2015年11月24日作出（2015）宁民终字第5996号民事判决:驳回上诉，维持原判。还查明，原告吕翠萍一直未搬出、交还涉案房屋。2015年10月22日15时30分有朱姓男子报警称房客不肯搬走，民警到场后经了解，朱德华称其为房东，现要求拆房，但二房东吕翠萍不在现场，要求民警通知其到现场，民警与吕翠萍联系，吕称其在北京不能到场。同日15时54分、16时13分，李姓女子报警称，房子拆迁没谈好，有一帮不明人员带人来敲墙敲门。次日，南京市公安局秦淮分局中华门派出所接李翠屏报警称，房子拆迁还没谈好，现有一帮不明人员带人来敲墙敲门。13时00分，民警到达现场，走访周围群众未发现报警情况，联系报警人，报警人称自己叫吕翠萍，现在人在北京，是别人发微信给她讲拆迁办要强拆，既然没有，让民警现场录像证明。现涉案房屋门窗被拆，屋内物品有损坏。原告吕翠萍提交《房屋装修协议》、《施工预算项目价格》、收条，载明2011年9月13日，原告与纪加高签订协议，将涉案房屋装修、隔断承包给纪加（家）高装修施工，总造价177000元，工期一个月；施工项目包括拆除与清运、拆除内墙及粉刷、水电等；2011年11月12日上述款项付清，三年包修。证人纪某到庭陈述上述情况。原告还提供《房屋租赁合同》复印件若干、《房屋买卖合同》复印件若干、委托书复印件若干等证明涉案房屋原告部分用于房屋经纪服务经营，部分用于转租。被告秦淮区征收办提交《南京市国有土地上非住宅用户征收补偿金额分户评估表》、《征收补偿款明细》，时间分别为2015年12月30日、2016年1月11日，上述材料载明，涉案房屋房地产评估总价、补偿金额、产权人补偿款均为1157048元；设备拆除、安装搬运费46282元、停业损失补偿57852元、附属物补偿（空调二台、有线电视、宽带、电增容、装潢）13780元；总补偿款为1274962元。但陈述，并未就涉案房屋签订协议。审理中，原告吕翠萍增加诉讼请求为：三被告连带赔偿经营损失9.36万元、搬家费5万元、物品损失8万元、装修损失17.7万元，合计40.06万元，但未补交诉讼费。原告吕翠萍明确关于装潢已不可能进行评估，物品已经毁损无法列清单。在生效判决确认原告与被告朱德华签订的《租赁合同书》无效后，原告明确，其所主张的损失确实存在，损失是合同缔约过错方造成的，各被告仍应承担赔偿责任；被告朱德华认为，朱德华不懂相关法律规定，并不知道房屋没有规划许可不能出租，故朱德华没有过错不应承担责任，另原告装修未经朱德华同意，朱德华不应承担相应责任；被告中华门办事处、秦淮区征收办认为，其不是合同相对方，原告要求其承担赔偿责任没有事实依据。另，朱德华于2016年2月22日向一审法院起诉吕翠萍，要求将涉案房屋腾空归还。一审法院判决：一、被告朱德华于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕翠萍物品损失、装潢损失合计3万元。二、驳回原告吕翠萍的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由吕翠萍负担3750元，由朱德华负担550元。本院再审中，秦淮征收办提交了2017年6月27日与朱德华签订的《南京市国有土地房屋征收与补偿协议》、涉案房屋五张付款清领单。五张清领单涉及的金额一共是2495904元，分别为：1、0007832金额为306088元，包括搬迁补助费6100元，过渡补助费40992元，有线电视拆移补助费2000元，空调拆装补助费2000元，宽带网拆除补助费2500元，奖励费122000万，装修费130496元。2、0007847金额为1855864元，房屋评估价。3、0007830金额为182458元，其中阁楼95000元，阁楼装修为87458元。4、0007831金额为115494元，其中自建70000元，自建装修为45494元。5、0007848金额为36000元，其中外阳台23000元，外楼梯13000元。吕翠萍质证认为，房子是整租给我的，接手房屋之后进行了改造，一部分作为办公经营，一部分改造成了13个单身公寓，然后我在二楼平台上搭了阁楼作为洗衣房，房子内部的装修都是我弄的，装修费、过渡费、搬迁费、阁楼搭建费、自建费用都应该给我。朱德华质证认可拆迁补偿协议的真实性，但认为与吕翠萍没有任何关系，且没有证据证明阁楼就是吕翠萍搭建的，阁楼的拆迁补偿费是朱德华与秦淮征收办协商得到的，应当归朱德华所有。中华门办事处未到庭质证。一审法院查明的事实，有证据证实，本院再审予以确认。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据及事实认定如下：秦淮征收办在本院再审中提交的证据，真实、合法，与本案具有关联性，可以作为本案认定事实的证据。涉案房屋位于本市秦淮区，系秦淮区中华门办事处于1980年所建，并已取得秦淮区政府批准的建筑执照。2007年10月21日，朱德华（甲方）与案外人沙仁林（乙方）就案涉房屋签订《租赁合同书》一份。吕翠萍于2010年10月7日在该合同上签名确认“该协议转吕翠萍履行”。合同约定，甲方（朱德华）自愿将涉案房屋上下两层出租给乙方（吕翠萍）使用，经营使用期限为自2007年11月10日起至2017年11月10日止；合同第三条、出租金：租金为前两年每年16000元，第三年开始为每年18000元。乙方所搞的改造状况在拆迁离开时要完好的留下，不得破坏”。第四条、改造费用：乙方改造费用甲方不予承担，遇拆迁乙方按时无条件搬出，乙方不参与拆迁的任何补偿（留下改造状况，不得有意破坏），所添设施乙方有权拿走”。第八条，如两年国家拆迁，乙方改造费用，甲方全部承担。第九条、“乙方如要求电力增容（民用）、安装有线电视，甲方要积极配合给予安装完毕，安装有线电视费用由乙方出资，遇国家拆迁时，有线电视的处置权归乙方”。朱德华于2016年2月22日向一审法院起诉，要求吕翠萍将涉案房屋腾空迁让归还朱德华。一审法院于2016年4月26日作出（2016）苏0104民初1687号民事判决：吕翠萍于判决生效后十五日内将案涉房屋腾空返还朱德华。吕翠萍不服，上诉至本院，本院于2016年作出（2016）苏01民终4906号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年6月27日，秦淮征收办与朱德华签订了一份《南京市国有土地房屋征收与补偿协议》。其中：搬迁补助费6100元、过渡补助费4.0992万元、有线电视拆移补助费2000元、空调拆装补助费2000元、宽带网拆除补助费2500元、其它奖励费12.2万元、装修费13.0496万元，七项计30.6088万元；房屋补偿费为154.9776万元；计货币补偿金额为185.5864万元。案涉房屋的拆迁补偿款，已被朱德华领取。本案再审中，当事人确认涉案房屋现已全部被拆除，本案原一审判决的30000元已执行完毕。本院再审认为，本案的争议焦点：一、吕翠萍在本案中主张的损失应当如何认定及具体数额；二、吕翠萍的案涉损失应由何人承担。关于本案第一个争议焦点，《最高人民法院》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁房屋1980年建设时，已取得政府批准的建筑执照，吕翠萍与朱德华签订的案涉房屋租赁合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人对于案涉租赁房屋拆迁善后事宜的处理，只要合同中的约定不违反法律法规的强制性规定，则应依合同的约定；合同中无约定的，则依法定。案涉合同第四条约定的内容为“改造费用：乙方改造费用甲方不予承担，遇拆迁乙方按时无条件搬出，乙方不参与拆迁的任何补偿（留下改造状况，不得有意破坏），所添设施乙方有权拿走”。对此，结合合同第三、八、九条约定的内容，应理解为吕翠萍不参与拆迁的任何补偿（留下改造状况，不得有意破坏），是在改造费用的范围内不参与拆迁的任何补偿，改造费用应包含改造建设及装修租赁房屋的费用。同时，案涉合同系朱德华与案外人沙仁林于2007年10月签订并履行，至2010年10月转吕翠萍履行，直到2013年3月拆迁，吕翠萍自己履行合同也已超过两年，依合同第八条的约定，吕翠萍对租赁房屋的改造费用，朱德华不予承担，即案涉租赁房屋拆迁时，吕翠萍对租赁房屋的改造建设及装修费用，朱德华不给予任何补偿。综上，按照合同的约定，案涉租赁房屋被拆迁后，承租人吕翠萍对于租赁房屋的改造建设及装修费用，不能得到任何补偿。再审申请人吕翠萍要求赔偿装修损失的诉讼请求，无合同依据，不予支持。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称办法）第五十一条规定，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得；占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。本案中当事人对于案涉房屋实际用于商业经营并被吕翠萍整体承租均予认可。吕翠萍系案涉房屋的合法占有使用人，其因拆迁，客观上存在对租赁房屋中的物品、设施等进行拆除、拆移、搬迁和过渡的事实。故朱德华与秦淮征收办签订的拆迁补偿协议中的搬迁补助费6100元、过渡补助费40992元、有线电视拆移补助费2000元、空调拆装补助费2000元、宽带网拆除补助费2500元，计53592元，依合同约定及办法规定，此款应由吕翠萍获得。被申请人朱德华认为过渡费归其所有的意见，无事实依据，不予支持。案涉房屋被吕翠萍承租后用于经营，遇有拆迁会带来停业经营损失是客观存在的，对此问题的处理，在案涉租赁合同中未见约定。对此，办法第五十二条规定，征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失有约定的，从其约定没有约定的，由双方协商，协商不成的，由房屋征收部门将货币补偿款经公证后专户提存，根据调解和诉讼情况进行分配。本案原一审中秦淮征收办提交的《南京市国有土地上非住宅用户征收补偿金额分户评估表》、《征收补偿款明细》材料中，明确载明有停业损失补偿57852元，由此可见，案涉房屋的拆迁补偿总款中是含有停产停业损失项目补偿的，这也符合办法第五十二条的规定。本院再审中，鉴于被申请人朱德华及秦淮征收办均不提交拆迁补偿款中有关停业损失补偿的具体明细，而其签订的书面补偿协议中，也未见停业损失补偿的具体数额；朱德华与吕翠萍就吕翠萍主张的停业经营损失亦未能达成一致意见；故本院再审依据办法规定，结合本案的客观情况，参照上述秦淮征收办在原一审中提交的征收款补偿的相关材料，酌定吕翠萍的案涉租赁房屋停业损失为57852元。被申请人朱德华提出的拆迁补偿协议中所有的补偿费用都应当归朱德华所有的辩解意见，事实依据不充分，不予采纳。关于吕翠萍主张的案涉物品损失，虽然吕翠萍无法提供损失物品清单等证据，但本院再审及原一审均查明吕翠萍事实上确实存在一定的物品损失。吕翠萍未能按要求及时主动搬迁物品、移交案涉房屋，而案涉物品的损失与朱德华相关，双方均存在过错；同时，朱德华对原一审判决未提出异议且案款已执行完毕；本院再审综合各种因素及客观情况考量，酌定吕翠萍的案涉物品损失1.5万元，由朱德华赔偿。关于第二个争议焦点，本案系租赁房屋遇拆迁引起的纠纷，被申请人中华门办事处即非案涉租赁合同的当事人，也非案涉房屋征收拆迁当事人，吕翠萍对中华门办事处的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予驳回；被申请人秦淮征收办虽为案涉房屋征收拆迁一方当事人，但因案涉房屋的征收补偿款已被朱德华从秦淮征收办领取,故吕翠萍对秦淮征收办的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，案涉房屋承租人吕翠萍获得搬迁补助费、过渡补助费、有线电视拆移补助费、空调拆装补助费、宽带网拆除补助费、停业损失共计111444元；因案涉征收补偿款已被朱德华领取，故朱德华应支付给吕翠萍111444元；吕翠萍案涉物品损失1.5万元，由朱德华赔偿。以上款项总计126444元，扣除本案原一审已执行的3万元，朱德华还应支付给吕翠萍96444元。原一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。再审申请人吕翠萍的部分再审请求成立，予以支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（六）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5560号民事判决；二、朱德华于本判决生效之日起十日内支付吕翠萍搬迁补助费6100元、过渡补助费40992元、有线电视拆移补助费2000元、空调拆装补助费2000元、宽带网拆除补助费2500元、停业损失费57852元，计111444元；赔偿吕翠萍物品损失15000元；总计126444元（扣除本案原一审已执行的30000元，朱德华还应支付给吕翠萍96444元）；三、驳回吕翠萍对南京市秦淮区人民政府中华门办事处、南京市秦淮区房屋征收管理办公室的诉讼请求；四、驳回吕翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4300元，由吕翠萍负担1471元，由朱德华负担2829元。本院再审案件受理费4300元，由吕翠萍负担1471元，由朱德华负担2829元。本判决为终审判决。审判长 柏 萍审判员 刘 杰审判员 于俊涛二〇一八年八月三十日书记员 郑双双速录员 王嘉玉