江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2592号上诉人（原审被告）：华梁，男，1965年11月28日生，汉族，户籍所在地无锡市新吴区，现住无锡市新吴区。上诉人（原审被告）：严建琴，女，1965年12月22日生，汉族，户籍所在地无锡市新吴区，现住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陆建萍、陆荣法（均受华梁、严建琴共同委托），无锡市新吴区江溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：强红宾，男，1991年12月6日生，汉族，住无锡市新吴区。被上诉人（原审原告）：黄晓兰，女，1993年7月25日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：谢曦朦、汪浩瀚（均受强红宾、黄晓兰共同委托），上海君澜（无锡）律师事务所律师。上诉人华梁、严建琴因与被上诉人强红宾、黄晓兰房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华梁、严建琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回强红宾、黄晓兰的诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定有误。虽然双方签订了关于春城家园*区9-***的房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同，但房屋仍登记在其名下，且强红宾、黄晓兰只支付了三分之二的房款，尚未取得涉案房屋的所有权，房屋的所有权尚未转移。强红宾、黄晓兰出租涉案房屋，承租人违反租赁合同约定在涉案房屋内经营教育培训机构，未经有利害关系的业主同意，严重影响小区其他业主的生活，且有严重安全隐患，其要求承租人搬离涉案房屋完全是行使正当权利，不存在侵权。一审判决将本案和买卖合同联系在一起是事实认定错误，适用法律不正确。被上诉人强红宾、黄晓兰辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。强红宾、黄晓兰向一审法院起诉请求：判令华梁、严建琴赔偿其损失4900元。一审法院认定事实：2016年10月10日，华梁、严建琴与强红宾、黄晓兰签订《安置房买卖合同》1份，约定：华梁、严建琴将涉案房屋出售给强红宾、黄晓兰；房屋总价为305000元；首付205000元于合同签订当日支付，付首付款当日华梁、严建琴开出收款收条给强红宾、黄晓兰，并交付房屋和钥匙；第二笔房款10万元在华梁、严建琴房屋不动产登记证交付给强红宾、黄晓兰后两日内付给华梁、严建琴；华梁、严建琴于房屋交付时将交易的房产及其附带钥匙全部交付给强红宾、黄晓兰，交由强红宾、黄晓兰所有；对本房屋以后需要办理房屋产权证，土地证等其他手续，经双方协商，买卖房屋办理到华梁、严建琴名下所有权证、土地所有权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由华梁、严建琴承担；在办理到华梁、严建琴名下房屋产权证、土地使用证等其他手续之后，自强红宾、黄晓兰向华梁、严建琴提出办理房屋产权过户请求之日起60天内华梁、严建琴须协助强红宾、黄晓兰办理房屋产权证、土地证及其他过户手续，所需相关费用（包含双方交易费、营业税等）全部由强红宾、黄晓兰承担，华梁、严建琴应当提供一切与之有关的过户手续及资料，不得拒绝阻挠。同日，强红宾、黄晓兰支付205000元，华梁于次日出具《首付款（定金）收条确认书》1份，确认收到强红宾、黄晓兰用于购买涉案房屋的首付款（定金）205000元。后涉案房屋由强红宾、黄晓兰实际占有、使用。强红宾与张静签订《房屋租赁协议》1份，约定：强红宾将涉案房屋出租给张静，租期从2017年8月20日起至2018年8月20日止。强红宾应于本合同租赁期限起始日将承租屋按约定条件交付给张静；支付使用原则，押一付三，先付费后使用，租金到期前一个月缴纳，租金支付周期为三月一交，每个支付周期缴纳租金4800元，签署合同当天张静支付给强红宾租金1600元；张静不得将承租物作为仓库或库房，不得用于公司办公室、文体娱乐、体育活动、教学教育等经营性活动等。2017年9、10月，华梁多次至春城花园*区9号***室要求张静搬离房屋，致使张静多次报警。2017年10月22日，张静向强红宾、黄晓兰提出退房申请，称因自2017年9月起多次受到华梁夫妇的恶意骚扰，其多次报警均无用，严重影响其对房屋的日常使用，故申请退房，并要求退还租金、赔偿损失。同日，张静、强红宾达成退房协议，同意张静退房，并返还已收押金及租金3200元，并赔偿张静1700元，合计4900元。2017年11月10日，强红宾、黄晓兰向法院提起诉讼，要求确认其与强红宾、黄晓兰于2016年10月10日签订《安置房买卖合同》合法、有效。经法院审理确认该《安置房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。一审法院认为，华梁、严建琴与强红宾、黄晓兰签订的《安置房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同中约定第二笔房款10万元在华梁、严建琴将房屋不动产登记证交付给强红宾、黄晓兰后两日内付给华梁、严建琴。但在一审中经法院释明，华梁、严建琴仍拒绝将房屋不动产登记证交付给强红宾、黄晓兰，故第二笔房款的付款条件尚未成就，强红宾、黄晓兰未支付该笔房款不属于违约。虽然房屋产权并未办理产权变更，华梁、严建琴仍为登记的产权人，强红宾、黄晓兰未取得登记物权，但这仅是合同义务未履行完毕，并不影响华梁、严建琴应当按照合同约定将房屋的使用权交付给强红宾、黄晓兰。华梁、严建琴交付房屋后，仍以其为登记产权人为由，阻挠强红宾、黄晓兰使用房屋，违反合同约定，侵犯了强红宾、黄晓兰按照合同约定享有的房屋使用权，因此造成强红宾、黄晓兰的租金损失，华梁、严建琴应当予以赔偿。华梁、严建琴并非涉案房屋的相邻住户，行使相邻权无法律和事实依据。华梁、严建琴也不是租赁合同的相对人，无权要求张静向强红宾、黄晓兰承担违约责任。据此，对于强红宾、黄晓兰的诉讼请求，法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：华梁、严建琴于判决发生法律效力之日起10日内赔偿强红宾、黄晓兰损失4900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由华梁、严建琴负担。二审中，强红宾、黄晓兰没有提交新证据。华梁、严建琴向本院提交4张打印照片，以证明强红宾、黄晓兰出租涉案房屋的承租人在房屋中开班小学生培训机构的事实。强红宾、黄晓兰质证称，对上述证据三性均不予认可，照片没有时间、门牌号，无法证明系涉案房屋的出租情况。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，双方《安置房买卖合同》第七条第1项约定：自合同签订之日起，卖方对该房屋无任何处置权（包括赠与、转让、继承、或从事商业活动）。二审中，华梁陈述涉案房屋的不动产登记证在2017年的下半年已经拿到，其拒绝向强红宾、黄晓兰交付不动产登记证是因为涉案房屋房价上涨，其希望对方多出一点补偿。上述事实，由《安置房买卖合同》和当事人陈述在卷佐证。本院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，强红宾、黄晓兰基于其与华梁、严建琴之间的《安置房买卖合同》支付了首付款并实际占有、使用涉案房屋。双方约定自合同签订之日起华梁、严建琴对涉案房屋不再享有任何处置权，故该房屋的使用、收益权应归属于强红宾、黄晓兰所有。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担该损失的赔偿责任。现华梁、严建琴违反合同约定，损害强红宾、黄晓兰对涉案房屋的使用和收益权，造成强红宾、黄晓兰产生损失4900元，该损失应由华梁、严建琴承担。华梁、严建琴上诉提出强红宾、黄晓兰只支付了三分之二的房款。因合同约定第二笔房款10万元在华梁、严建琴将房屋不动产登记证交付给强红宾、黄晓兰后两日内支付，而根据本院二审另查明内容，华梁、严建琴已经取得涉案房屋的不动产登记证，因房价上涨希望对方多出补偿而拒绝交付不动产登记证，故合同未能继续履行的原因在于华梁、严建琴，强红宾、黄晓兰在华梁、严建琴未将房屋不动产登记证交付给其的情况下有权拒付第二笔房款。华梁、严建琴该上诉理由不能成立，本院不予认可。华梁、严建琴上诉还提出强红宾、黄晓兰出租房屋的承租人将承租房屋作为教学教育等经营性活动，违反了租赁合同的约定。因华梁、严建琴不是该租赁合同的权利人，故其不享有基于该租赁合同向承租人主张违约的权利，故该上诉理由亦不能成立。另外，因华梁、严建琴并非涉案房屋的相邻住户，一审法院认定其行使相邻权无法律和事实依据，并无不当。综上所述，华梁、严建琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人华梁、严建琴负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一八年八月三十日法官助理杨志书记员汪丽敏