广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初11188号原告（反诉被告）：广东顺德万德嘉机电设备有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教常教北海工业区创业路南1号一楼之五D，统一社会信用代码914406060778951052。法定代表人：廖丹。委托诉讼代理人：郭梁凯，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市新派美琚家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇水口大道东侧工业区，统一社会信用代码91440606671588386X。法定代表人：黄锦成。委托诉讼代理人：陈壮，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑菲，广东华法律师事务所律师。广东顺德万德嘉机电设备有限公司与佛山市新派美琚家具有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，佛山市新派美琚家具有限公司向广东顺德万德嘉机电设备有限公司提起反诉，本院将本诉与反诉予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广东顺德万德嘉机电设备有限公司的法定代表人廖丹及其委托诉讼代理人郭梁凯、被告（反诉原告）佛山市新派美琚家具有限公司的委托诉讼代理人郑菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广东顺德万德嘉机电设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告履约保证金71250元；2.判令被告赔偿原告利息损失，以71250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起至付清之日；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月3日，原告、被告双方签订《厂房使用协议书》，租赁时间为2017年6月1日至2018年5月31日，原告按照合同约定履行了承租方义务，缴纳履约保证金71250元，并在承租过程中支付了相应租金。但被告却未按照合同约定履行出租方义务，明知原告的承租期到2018年5月31日才到期，却在2018年4月8日，在完全未告知原告的情况下，擅自将租赁厂房出租给第三方使用，并且经原告多次交涉，拒不退还原告履约保证金，严重损害了原告的合法权益。被告（反诉原告）佛山市新派美琚家具有限公司辩称，1.双方签订的租赁协议合法有效，被告一方并未出现违约情况，不应退还保证金；2.原告在2018年就已经开始拖欠租金，根据协议中约定，若承租方违约擅自解除本协议，出租方有权全额没收其交付的履约保证金；3.双方在协议中约定的租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日，被告是在租赁期满后才承租给第三人使用，并未在租赁期间擅自将租赁厂房给第三方使用，因此被告一方没有构成违约。反诉原告（被告）佛山市新派美琚家具有限公司反诉请求：1.判令反诉被告支付2018年4月及5月的租金共71250元；2.判令反诉被告支付2018年1月至5月的水电费共10786元。以上共计82036元；3.判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。事实理由：2017年6月3日，反诉原告与反诉被告签订《厂房使用协议书》，使用期自2017年6月1日至2018年5月31日，每个月的使用费为人民币35625元，支付时间为每月8日前，如逾期未支付，反诉原告有权每天加收月使用费的千分之六作为逾期利息，超过十天未支付的，视为根本违约；反诉被告应当支付人民币71250元作为履约保证金，在反诉被告完全履行完成协议后，在协议期满7天内无息退还；水电费反诉原告按共变价单结算提供收据向反诉被告收取，支付时间为每月8号前支付上个月水电费。一直以来，反诉被告都是消极履行付款义务，合同约定租金的支付时间是每月8日前，但反诉被告从2017年10月份到2018年3月份间从未按期支付，甚至2018年1月—3月份的租金都是推延到当月底甚至下个月初才予以支付。2018年4月—5月租金，经反诉原告多次追讨，反诉被告却一直未予支付，且拖欠了2018年1月—5月份的水电费尚未结算。反诉原告认为，反诉被告违反约定的义务，给反诉原告造成了经济损失。请法院依法判决。针对反诉，反诉被告（原告）广东顺德万德嘉机电设备有限公司辩称，1.2018年4月15日前后被告已经将案涉厂房转租给第三方使用，由第三方实际占有。由于我方在这之后没有实际使用案涉厂房，故租金我方交至2018年4月15日即可，之后发生的租金与我方无关；2.关于水电费，涉案厂房没有独立的水电表，无法证明我方实际使用了多少度水电。2018年3月11日下午案涉厂房的消防栓发生破损，我方向被告报修，被告一直没有派人维修，直到2018年3月15日消防栓才修好。3月11日至3月15日期间损失的费用（我方无法确定具体金额，由法院酌定）不应当由我方承担。且水电费我方只交到2018年4月15日即可，之后的水电费亦与我方无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和争议的事实，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，查明事实如下：2017年6月3日，原告与被告双方签订《厂房使用协议书》，协议约定：被告将位于佛山市顺德区北滘莘村村委会工业西区内（水口美的二十二仓库）建筑面积2850平方米的厂房出租给原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司使用；协议约定租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日，每个月的使用费为35625元，原告应于每月8号前支付当月使用费。如若逾期支付，被告有权每天加收月使用费的千分之六作为逾期利息，超过十天未支付使用费的，视为原告根本违约；双方签订协议时，原告向被告支付人民币71250元作为履约保证金，在原告完全履行完成本协议之后，被告应在协议期满七天内将保证金无息退还给原告；房屋使用期间的水电费由被告按公变单价结算提供收据向原告收取，支付时间为每个月8号前支付上个月的水电费。同日，双方就厂房租赁事项签订补充协议，确认水电费收取标准为水费1元/吨，电费1元/度，按照双方所确定的水表、电表的数量由被告提供相应的发票给原告；租赁期间被告应当保证仓库的建筑完好，如因漏雨、地下冒水、仓库墙面渗水等影响原告产品安全存放的事项，被告必须在接到通知的24小时内安排人员到场进行处理，并于一周予以解决，如果不能及时解决，原告有权退租且不承担违约责任。协议签订后，原告于2017年6月5日向被告缴纳保证金71250元，被告将租赁房屋移交原告使用。承租期间，承租仓库基础设施多次出现损坏，经原告催告后亦未能及时得到修缮。2018年四月中上旬原告方负责人返回厂房时发现所租赁的厂房已经被第三方实际占有使用，遂通过微信与被告负责人协商终止合约并退还押金，被告方以未与第三方签订合同为由拒绝退还并要求其支付完4月、5月的租金。另查明，被告承租了金华庭家具厂的10000多方的厂房，其出租给原告的2000多方厂房是其中的一部分。厂房内未安装独立水电表。直至2018年4月15日，原告尚欠被告租金17812.5元。再查明，案涉厂房未取得规划许可证、建设施工许可证。以上事实，有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，双方主要争议的焦点为:一、被告是否应该退还履约金。二、水电费的认定。三、厂房使用费的认定。被告是否应该退还履约金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”由于租赁厂房未取得建设工程规划许可证，原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司与被告佛山市新派美琚家具有限公司所签订的《厂房使用协议书》无效。因为合同本身无效，故合同中关于履约金的约定自始无效，被告应当退还原告所支付的履约保证金71250元。关于水电费的认定。金华庭家具厂向被告佛山市新派美琚家具有限公司收取的水电费包括了全部厂房，共计10000多方，原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司承租的厂房面积为2850方。被告提供的水电费清单显示2018年1月至5月水电费共计10786元，但由于案涉厂房没有设立独立的水电表，仅根据该清单所显示的信息无法认定其为案涉厂房的水电用量，且原告对案涉厂房的实际占有并未至2018年5月。故反诉原告要求反诉被告根据缴费清单支付2018年1-5月的水电费10786元，本院不予支持。但原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司租赁期间确认会产生水电费，参照2017年度被告向金华庭家具厂缴纳的年度水电费为17958.4元，结合原告租赁面积、租赁时间，本院酌定原告应当向被告支付2018年1月-4月15日的水电费为2000元。关于厂房使用费的计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告与被告在协议中约定厂房每个月的使用费为35625元，故每日使用费应为1187.5元。由于原告的使用费已经缴纳至2018年3月且案涉厂房在2018年4月15日以后已经被第三方实际占有使用，故原告还需要向被告支付的使用费为17812.5元（1187.5元/天*15天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市新派美琚家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司返还履约保证金71250元及利息（利息计算方式：以71250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起至付清之日止）；二、原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市新派美琚家具有限公司支付厂房使用费17812.5元；三、原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市新派美琚家具有限公司支付水电费2000元；四、驳回被告佛山市新派美琚家具有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费790.63元，由被告佛山市新派美琚家具有限公司负担；案件反诉受理费925.45元，由原告广东顺德万德嘉机电设备有限公司负担200元，被告佛山市新派美琚家具有限公司负担725.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市市中级人民法院。审判员  刘兴二〇一八年八月二十五日书记员  钟贵