呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3020号原告：边疆丽，女，退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘慧（原告边疆丽丈夫），住呼和浩特市。被告：内蒙古金禾泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区上栅子街7号办公楼三层。法定代表人：孙静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文正，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟瑞律师事务所律师。被告：内蒙古金德房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区上栅子街7号。法定代表人：孙永胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文正，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟瑞律师事务所律师。原告边疆丽与被告内蒙古金禾泰房地产开发有限责任公司（以下简称金禾泰公司）、内蒙古金德房地产开发有限公司（以下简称金德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边疆丽的委托诉讼代理人刘慧、被告金禾泰公司的委托诉讼代理人刘文正、被告金德公司的委托诉讼代理人刘文正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边疆丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告金德公司当庭出示有关原告边疆丽的权利义务债务债权转移给原告边疆丽的法律文书及相关文件；2.依法判令被告金禾泰公司继续履行永久电等的义务，水电天燃气等配套设备日后任何安装费用，业主不再承担，即刻支付违约金及至今的利息；3.依法判令新协议第八条1段为无效条款；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告、被告金德公司于2012年6月24日签订香榭澜湾认购协议并口头承诺五证马上办下来，让原告务必准备好各种证件，原告一次性交全款伍拾贰万壹仟贰佰陆拾贰元整，购买香榭澜湾5号楼2单元1304室，98.87平米一套房屋,约定交房日期2013年12月31号。由于被告未如期交房,经大多数购房人多次催告，原告与被告于2014年8月21日签订香榭澜湾住宅小区补充协议，就延期交房被告对原告做出如下承诺：2014年10月31日10个月未交房款按每日每天已交房款的万分之零点五支付违约金；2014年10月31日还未交房，以后按已交房款的万分之三支付违约金，直至交房为止。被告金德公司与原告于2015年8月30日交房，被告退多余面积余款，收条上没有公司名称，被告金德公司与原告签订香榭澜湾房屋认购协议，并将原告与被告金德公司房屋认购协议和收据收走,收走协议前原告要求复印一份协议，后由被告复印了一份,收到法人签字交房承诺书一份。原告缴物业费后,领到房屋钥匙。特别说明：被告没有提收回补充协议，并发交房承诺书一份，承诺书第四条：原补充协议生效。当时，被告说为完善合同,原告就签了字，事后发现公司变成金禾泰，新协议没有认购时间和交房时间，补充协议，交房承诺书等均没有体现。原告找被告多次，要求合理说明和执行原协议相关条款,没有结果。被告的工作人员前后就那一位，不知道怎么就换了公司，售楼处没有任何公司标牌。时至今日，由于临时水电暖，停水停电停暖成常态，停暖时间最长达40天，严重侵犯原告利益。以上是原告买房的经历和遭遇。做为原协议的债务人金德公司有义务向它的债权人原告出示债权债务转移转让[变更]的相关文件，原告有权利知晓转让[变更]转移债务债权的具体事宜。依据合同法第八十四条，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的应当经债权人同意。依据合同法第八十八条，当事人一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。金禾泰从金德承接债权债务权利义务概括转移转让[变更]，系只是改变履行合同权利和义务的主体，并不改变原订合同权利和义务，转让[变更]后的权利人或义务人所享有的权利和义务是原合同约定，因此，其内容应与原合同内容一致。金禾泰应该遵循合同法的第五条、第六条以公平原则确定各方的权利和义务，遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务，三方共同签署甲乙丙三方转让协议，就转移转让的权利义务通过新协议作出明确约定和变更，然后由金德公司与原告就原协议作出约定是‘废止’还是留存。然而金禾泰违背合同法第五条，第六条，第十二条，对原告的重要权利义务在提供的格式协议里不明确也不约定，还故意隐瞒原协议里的基本事实，违反了商品房销售管理办法第十六条，应当载明以下内容之规定：履期期限，认购时间，交款时间，交房时间，被告的违约责任，解决争议的办法。以上内容的不约定，不明确，正如合同法第三十条是对要约的实质性的变更，是对原告的权利的侵害，故原告要求载明。依据合同法第六十一条，第六十二条，第七十八条，合同生效后，当事人就日期，质量等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充，不能达成补充协议的，当事人对合同变更的内容约定不明确的推定为未变更之规定，也就是交款日期2012年6月24日，交房日期2013年12月31日，缴款总数521262元，补充协议第一条，2014年10月31日10个月未交房款按每日每天已交房款的万分之零点五支付违约金。第二条，2014年10月31日还未交房，以后按已交房款的万分之三支付违约金，直至交房为止。交房承诺书，第二条，水电天燃气等配套设备日后任何安装费用业主不再承担。第四条原补充协议生效。第六条现存在临时电，永久电在2015年12月31日前完工。第七条上述条款无法兑现，责任由开发商承担。以上内容应以明确，仍具有法律效力，依据以上内容，被告的违约事实清楚。依据合同法第86条，金禾泰做为接受债权债务转移转让的一方，即新债务人应当承担与主债务有关的从债务。另外，被告金禾泰提供的新协议，仅在第一页留有部分空白，其余条款均是被告事先拟定印刷好的，格式条款应属无疑。由于格式条款并非双方协商形成的，无法体现原告的真实意愿。被告未以公平原则确定原告的权利义务；对免除和限制条款也没有采取合理方式提请原告注意，也未尽说明的义务。如，第八条1段从形式上与其余条款完全相同，无任何特别标识，显然不能：足以引起对方注意：也没有文字说明。原告对协议第八条1段有不同的理解：条款前后矛盾，与现行的法律，法规是相悖的，其意在排除原告追究被告责任的权利，不合理免除被告责任，单方限制排除原告要求损害赔偿的权利。依据合同法第39条，第40条，第41条，新协议第8条1，应确认为无效条款。这条款是关于办理房本的。综上，根据合同法第60条，第107条，民法通则第115条规定，依据商品房销售管理办法第三十条，最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条，故原告要求被告金禾泰，作为房屋买卖合同出售方，金德公司债权债务转移转让接受方，在原告交付房屋全款，履行了付款义务后，被告方未按承诺时间交房，完成水电天然气暖气工程承诺，就应该按照违约约定支付原告违约金，继续履行永久电等项义务。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判令前列诉讼请求。被告金禾泰公司、金德公司辩称：第一，原告边疆丽与被告金禾泰公司于2015年8月30日签订的《香榭蓝湾房屋认购协议》是双方真实意思表示，合法有效。依据该协议第九条“该协议自甲、乙双方签署之日起生效……本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回”的约定，原、被告双方签订的《香榭澜湾房屋认购协议》已于2015年8月30日生效且原告已按协议约定将以前签订的协议、补充协议交回金禾泰公司，应当视为原告同金禾泰公司之间以新的合同取代了之前的协议，双方的权利义务约定应当以2015年8月30日所签订的认购协议来进行约束，故边疆丽要求金德公司当庭出示有关权利义务债务债权转移的法律文书及相关文件没有事实与法律依据。《香榭澜湾房屋认购协议》合法有效。依据该协议第九条：本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回的约定，故2014年10月31日出具的承诺书作废，该协议书约定的永久水电和水电天燃气的问题等于未约定。第三，本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回的约定，以前所有协议、补充协议已作废，原告要求按以前的协议、补充协议约定支付违约金及至今的利息没有事实与法律依据。第四、原告边疆丽与被告金禾泰公司于2015年8月30日签订的《香榭澜湾房屋认购协议》合法有效，故原告请求判令协议第八条1段为无效条款不成立。综上，原告各项诉讼请求均不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告边疆丽向本院提交了以下证据：证据一：交款凭条，工商银行个人业务凭证，拟证明原告与金德公司2012年6月24日签订香榭澜湾认购协议的真实性，房屋总额521062元（与协议上有200元的定金差），证明原协议的真实性，证明新协议签字时所开收据不是当天所支付，证明新协议是转款变更后协议，证明付款时间2012年6月24日，被告新协议隐瞒了事实真相，可以与原协议互证真实性。证据二：与金德公司签的香榭澜湾房屋认购协议，拟证明凭条，工商银行个人业务凭证互证真实性，合法性，证明新协议故意隐瞒转让变更主体主要事实，协议清楚载明被告交房承诺时间2013奶奶12月31日，新协议隐瞒了这一事实，新协议隐瞒了实际认购总额数以及签约时间这些基本情况，新协议违反《合同法》诚实信用原则，新协议隐瞒了订立合同有关的事实，新协议收回原协议合乎正常性，原告提供复印件，被告给复印件的，所以复印件存在。证据三：与金德公司签订的香榭澜湾住宅小区补充协议，拟证明新协议隐瞒违约金这一订立协议的事实，违约金约定清楚，被告损害原告的权利，这是协议留存原件，证明被告被有提出收回“补充协议”，如果被告提出收费，按复印件原协议习惯，肯定也要复印，是合乎正常的，适用《合同法》42条（二）（三）。证据四：交房承诺书，拟证明原协议的真实性，补充协议的真实性，水、电、暖、天然等设备及后安装费用业主不再承担，证明原告权利存在，新协议隐瞒了重大事实，损害了原告的权利，违反诚实信用原则，证明交房日期，证明被告当天不可能提出收走补充协议，也证明原告手里的真实性合乎常理，是迷惑诱导放松警觉的证据，是被告欺诈的证据，是他导致原告重大误解签订了损害自身权益的新协议，证明订立这个新协议显示公平，依据合同法54条、59条请求法院变更协议，恢复原告正当权利，证明协议不是原告真实意思表达，是被误导的结果。证据五：与金德公司签订的香榭澜湾认购协议，拟证明隐瞒了转让变更主体的的订立协议有关的重大事实，性协议只字未提金德公司，证明隐瞒了原告的基本事实，损害了原告水、电、天然气等权利，损害了原告享有违约金的权利，证明被告违背了合同法诚实信用原则，不合法，证明被告未尽告知义务，导致原告权利损害，证明隐瞒了原协议重大事实，适用合同法第53条，新协议第九条系无效条款。证据六：工商公示信息、法人股东（金德、金禾泰），拟证明故意隐瞒侵占损害原告的权利，法人股东孙永胜，孙静互为法人，股东一样的地点，姓氏，成立月份，被告金德公司不尽告知义务，导致原告重大误解，是串通好的，关联企业转让变更（原告债权债务不经债权人同意是非法的）。证据七：原协议、新协议、交房承诺书，拟证明被告隐瞒了转让变更的重大事实，违反合同法八十四条，新协议不明确约定交房时间，付款时间，总额数天然气水电暖责任违约金计算方法等，违反了合同法第五条，第六条，第十二条，商品房销售管理办法十六条是对原告权利得损害，应当载明以上事实，依据合同法第六十一条、第六十二条、第七十八条载明后的协议，被告违约事实清楚，依据合同法第十二条第二、三款，被告承担损害赔偿责任。证据八：交房承诺书、与金禾泰香榭澜湾认购协议，拟证明两个内容相悖，证明被告的欺诈性，协议故意隐瞒变更转让重大事实，未尽告知义务，证明交房签协议没有钱是欺诈行为，由于交房承诺书迷惑诱导了原告，导致原告错误认识，证明交房承诺书是欺诈工具，原告被诱导产生错误认识，误签了，侵犯了自身权益，显示公平的协议，协议不是原告真实意愿表示，被告的目的明确，侵占违约金和水电暖等原告的权利。证据九：（2017）内0104民初2113号民事判决书，拟证明原告所提供的与金德的房屋认购协议小区补充协议，交房承诺书真实性法院认可，被告承认转移原告的债权债务，证明被告隐瞒订立合同这一重大事实，违反合同法第八十四条，被告有合同法第四十二条第二款、第三款情形，被告认可以上三证据的真实性，以关联企业举证证明转让债权债务的合法性，证明被告违反合同法第二、三、四，违反当事人双方地位平等，遵循平等自愿原则，证明原告权利被侵犯一清二楚，另后附对判决书对的质疑。被告金禾泰公司、金德公司的质证意见为，对证据一，真实性认可，认可原告向被告交款的事实，其他证明问题不认可。对证据二，因原告未能出示原件，故真实性，关联性，合法性不认可，证明问题不认可。对证据三，双方已在2015年8月30日签订的房屋认购协议中第9条明确约定补充协议同时作废并由被告收回，所以原告持有给协议既没有法效力，也证明原告违约。对证据四，无原件，真实性，合法性，关联性均不认可。对证据五，真实性认可，证明问题不认可，该协议已被生效的民事判决书确认有效。证据六，真实性认可，但那是2016年的，现在杨久乐、杜新民、付培德已不是金德公司股东，与现在公司实际情况不符，对原告要证明的问题不认可，但该证据可证明两公司有关联性。证据七，该证据是重复举证，交房承诺书和香榭澜湾房屋认购协议没有原件，对真实性，合法性，关联性均不认可，香榭澜湾住宅小区补充协议已在香榭澜湾房屋认购协议中约定作废并由被告收回，补充协议已作废，原告持有补充协议已构成违约，补充协议已无法律效力。证据八，交房承诺书无原件，真实性，合法性，关联性，证明问题均不认可，香榭澜湾房屋认购协议的真实性认可，证明问题不认可，对该协议已经约定取代以前所有签订的协议内容。对证据九，判决书的真实性认可，证明问题不认可，该证据证明原告本次起诉的所有诉讼请求不能成立，质疑是真对的是生效的判决书，判决书现在是有效的，所以他的质疑是无效的。本院对该证综合全案予以认证。被告金禾泰公司、金德公司向本院提交了以下证据：证据一：国家企业信用信息公示信息，拟证明内蒙古金德房地产开发有限公司与内蒙古金禾泰房地产开发有限责任公司为关联企业。证据二：《香榭澜湾认购协议》，拟证明原被告双方签订的《香榭澜湾房屋认购协议》第九条约定：本协议自甲乙双方签署之日起生效…..本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回。证据三：收条一张，拟证明原告边疆丽已收到内蒙古金禾房地产开发有限责任公司退还的购房款14287元。证据四：民事判决书，拟证明《香榭澜湾房屋认购协议》已由生效判决确认为有效协议。生效判决已确认边疆丽要求被告当庭出示原告与被告金德公司所签的法律文书没有事实与法律依据。生效判决已确认本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回，故原告要求按以前所签订的协议履行永久电、水电天然气以及违约金利息等相关义务均已无事实和法律依据。本诉与2017年8月23日的起诉两个诉讼主体相同，诉讼标的相同，诉讼请求基本相同。原告边疆丽的质证意见为，对证据一，网上信息认可，关联企业转让合法不合法没有因果关系，不认可关联企业是转让的合法证据。合同法第84条规定债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人应当经债权人同意，被告违反了合同法第84条规定，关联性信息证明被告串通好侵占原告的权利的预谋性。对证据二，认可真实性，不合法，理由是隐瞒了订立协议的事实，未尽告知转让义务，违反诚实信用原则，违反合同法2、3、4条和84条。串通好的欺诈，导致重大误解订立了侵犯原告权利的协议，是显示公平的，协议不是原告真实意思表达。依据合同法第52条原告有权要求变更条款，恢复原告的权利。协议最后依据不认可，协议表述不准确隐瞒了转让重大事实，提供虚假情况，原告之前未与金禾泰有过任何协议，所以不存在作废和收回。请金禾泰以前的协议看看，最后依据证明故意隐瞒和侵犯原告权利的目的，至今原告存有补充协议原件和交房承诺书原件。对证据三，真实的，不规范，没有公司名称和公章，不认可是收到金禾泰的钱，证明了交房日期2015年8月30日，不写金禾泰是迷惑诱导原告，承诺书也没有公司公章和名称，都是怕原告警觉串通好故意隐瞒的证据。对证据四：真的，用判决书来证明，没有法律依据，判决书有误，岂不是一错再错，对这个判决书原告有申诉，抗诉的权利，不认可证明的问题。理由：判决书认定的事实不清楚，补充协议在原告手里，不是所谓的交回，交房承诺书在原告手里，不是交回，判决书认定的证据不合法；仅仅以两个公司信息来判断转让债权债务的合法有效，没有法律依据。违反了合同法第84条之规定，转让是否有效合法首先要确认是否经债权人同意这一要件，这一重要事实。不经债权人同意的转移债权债务是无效的，用认定事实与事实不清作出的判决书是站不住脚的，因此，被告所要证明的1.2.3条均无事实与法律依据，不认可被告的1.2.3条，不认可第4条，上次诉求主要针对金德，这次主要针对金禾泰都是维护原告打的权利不受侵犯，原告增加了水电天然气和被告转让债权债务等新诉求。这次诉求合法合理，有利有据，合同法、民法通则以及最高院司法解释都是维权的武器的依据，不认可被告的以上4个所要证明的问题。综合有争议的证据和事实，本院查明：2012年6月24日，原告边疆丽与被告金德公司签订了《“香榭澜湾”房屋认购协议》，协议约定：“乙方自愿认购甲方开发的‘香榭澜湾’5#-2-1304建筑面积98.87㎡。单价5858元/㎡，房屋总价579180.5元。付款方式为：乙方签署本认购协议当日起3日内，向甲方交齐首付款（总房款的100%），享受9折优惠，优惠后单价为：5272元/㎡，优惠后总房款为：521262元。……凭此协议及甲方开据的相应收据签订正式商品房买卖合同，若双方签订的正式商品房买卖合同与本协议有抵触的地方，以商品房买卖合同为准。”协议签订当日，边疆丽向金德公司支付购房款521062元。后双方又于2014年8月12日签订《香榭澜湾住宅小区补充协议》。2015年8月30日，原告边疆丽与被告金禾泰公司签订了《香榭澜湾房屋认购协议》，协议约定：“乙方自愿认购甲方开发的香榭澜湾住××区房，建筑面积96.16㎡。该房屋用途为住宅。……计价方式与房价款：该商品房建筑面积为96.16㎡，每平方米5272.2元，该房屋的总金额为506975元。”该协议第九条约定：“本协议自甲、乙双方签署之日起生效……本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回。”金禾泰公司向边疆丽出具内容为：“今收到边疆丽交来购房款（5#-2-1304，96.16㎡）香榭澜湾人民币506975元”的收款收据。该协议签订当日，被告金禾泰公司将香榭澜湾住××区房交付原告边疆丽实际使用，并退还边疆丽房屋面积差价款14287元。另查明，金德公司与金禾泰公司为关联企业。本院认为，原告边疆丽与被告金禾泰公司于2015年8月30日签订的《香榭澜湾房屋认购协议》是双方真实意思表示，合法有效。依据该协议第九条“该协议自甲、乙双方签署之日起生效…本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回”的约定，原、被告双方签订的《香榭澜湾房屋认购协议》已于2015年8月30日生效，且原告已按协议约定将以前签订的协议、补充协议交回金禾泰公司，可视为边疆丽同金禾泰公司之间以新的合同取代了之前的协议，双方的权利义务约定应当以2015年8月30日所签认购协议来进行约束，故边疆丽要求二被告出示有关原告边疆丽的权利义务债务债权转移给原告边疆丽的法律文书和相关文件以及以被取代合同、补充协议为由要求二被告继续履行永久电等的义务、水电天燃气等配套设备日后任何安装费用业主不再承担的诉讼请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。针对支付违约金及至今的利息的诉讼请求，《香榭澜湾房屋认购协议》本质上系预约合同，是使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务，合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故其依据《香榭澜湾房屋认购协议》及以被取代合同、补充协议要求二被告承担违约金及至今的利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。针对原告的第三项诉讼请求，协议条款系双方自愿签订，体现了合同法的意思自治，且条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，其意思表示应当得到维护，对其要求确认新协议第八条1段为无效条款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：驳回原告边疆丽的诉讼请求。案件受理费50元，由原告边疆丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一九年八月十九日书记员 岳凤龙《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。