西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初4293号原告：张天元，男，1991年7月25日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：梁瑾，陕西迎旭律师事务所律师。被告：王娟，女，1983年10月17日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王帅，陕西永嘉信律师事务所律师。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层。法定代表人：徐万刚，该公司董事。委托诉讼代理人：郭想宏，男，1990年10月7日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原告张天元与被告王娟、第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告张天元及委托诉讼代理人梁瑾、被告王娟之委托诉讼代理人王帅、第三人链家公司之委托诉讼代理人郭想宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张天元向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的存量房屋买卖合同；2、解除原告与被告、第三人签订的居间服务合同；3、被告返还原告定金20000元，赔偿原告违约金130000元，共计150000元；4、被告赔偿因房价差造成原告的经济损失328050元；5、第三人返还原告中介费19500元、贷款服务费3000元、评估费1200元，共计23700元；6、被告承担原告误工费3000元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月6日，原告与被告达成房屋买卖意向，被告将坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给原告。该房屋所在楼栋建筑总层数28层，其中地上27层，地下1层，该房屋所在楼层为25层，产权证所载房屋建筑面积65.61平方米，原被告确定房屋成交价为650000元（不含税）。同日，双方在XX路XX店签订房屋买卖合同，并于合同签订当晚原告支付被告20000元定金，随后原告与第三人签订服务合同，给付第三人服务费22500元。2018年3月30日，原告在西安西大街唐宁国际1号楼办理完面签手续。2018年4月4日，原告在西安中信银行高新店开具个人银行贷款账号。2018年4月13日，原告接到第三人电话后，得知剩余流程无法继续办理，原因是被告提供的房产证类型系经济适用房，不是商品房，无法批准预估金额，致使原告无法办理个人贷款。三方协商后，无法达成一致意见，被告拒不履行合同。原告与被告签订合同时，房屋每平米的售价为10000元，现同区域、同地段、同楼层的房屋每平米的售价为15000元，致使原告遭受巨大损失，原告诉至法院。被告王娟辩称：1、本案的基本事实如下：2018年1月6日，原告与被告在链家公司的居间下签订《西安市存量房屋买卖合同》。后被告按照合同约定在2018年2月28日前，积极自筹资金，全额还清了银行的按揭贷款，完成了交易房屋的解押手续，从银行取回了房产证原件。2018年3月24日，被告与原告共同前往西安市XX中心完成了网签备案。2018年3月30日，被告提供相关证件，配合原告前往银行完成了面签。后由于原告的原因，银行贷款未能审批下来。在贷款过程中，贷款银行要求原告加一成首付，贷款即可批准，但原告不同意；经协商后贷款银行同意只加10000元首付款，原告仍然不同意。如此拖延十几天后，链家公司与贷款银行协调后，银行同意不加首付，但要求原告至公证处办理个人征信状况公证，然原告至今未办理公证。原告未依据合同约定按时向被告支付购房款，导致交易无法继续，三方协商未果，原告诉至法院，要求解除合同，赔偿损失；2、被告已经按照合同约定全面适当地履行了义务，被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约金并赔偿经济损失于法无据。且被告至今未收到原告的购房款，原告作为买房人通过银行贷款方式支付房款是其应尽的义务，由于原告不配合银行，导致银行未批准其按揭贷款手续以致未能向被告支付购房款，导致双方合同不能继续履行、合同目的不能实现，原告构成违约。被告同意原告解除合同的诉请，第三人在提供居间服务过程中，无任何过错，亦不存在违约行为，故原告要求第三人返还中介费、贷款服务费、评估费的诉请于法无据。综上所述，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请人民法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，维护被告的合法权益及正常的经济秩序。第三人链家公司述称：1、其公司作为居间人，为交易双方提供真实的房源信息和客源信息，经过其公司的一系列居间服务，促成了双方达成交易，居间成功；2、根据合同法有关规定，居间人促成合同成立的，依法享有报酬请求权，因此其公司有权取得应有的居间报酬。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，双方对真实性无异议的证据：原告提交的西安市存量房买卖合同（备案登记版）、居间服务合同、房地产经纪服务事项告知书、链家公司专用收据，被告提交的西安市政府非税收入一般缴款书、西安市XX房XX中心出具的《准予取得经济适用住房完全产权通知单》，第三人提交的房产经纪服务事项告知书2份、房屋状况说明书，原被告均提交的房产证信息、原被告及第三人均提交的西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版），与本案事实存在关联，予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的微信转账凭证、陈秋玲出具的收据，无法看出与本案的关联性，不予采信；2、原告提交的微信聊天记录，与庭审中各方陈述较为一致，予以采信。催告函，无法证明被告已收到并知悉该函件内容，不予采信；3、原告提交的收入证明及请假条，因原告未提交劳动合同及银行流水，无法证明其收入减少情况，依法不予采信；4、原告提交的安居客、房天下、XX城XX房售价截图，因每个房子均有其特殊性，房屋价格会因供求关系、房屋楼层及户型等有所不同，故不予采信。本院认定事实如下：2018年1月6日，原告张天元（乙方、买方）与被告王娟（甲方、卖方）签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定甲方出售位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋给乙方，房屋建筑面积65.61平方米，总价款650000元。该房屋已设立抵押，抵押权人为建设银行，甲方应于2018年1月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2018年2月28日前办理完毕注销抵押登记手续。付款方式约定：乙方于2018年1月6日支付甲方定金20000元，于网签之后5个工作日内支付甲方首付款210000元，剩余420000元乙方向银行申办抵押贷款。甲乙双方应于网签之后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至建委监管账户，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由乙方自行筹齐剩余房价款，在XX房XX委监管支付的方式支付给甲方。违约责任约定：一、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；二、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋权属证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同义务超过十五日的；4、拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付定金20000元。2018年1月6日，原告张天元（买方）、被告王娟（卖方）、第三人链家公司（居间方）还签订《居间服务合同》一份，约定由链家公司向原被告提供房屋买卖居间服务。原被告签订买卖合同时，居间行为完成，原被告应向链家公司支付居间服务费19500元，其中被告王娟承担0元，原告张天元承担19500元。原告需要办理购房贷款的，应向链家公司支付贷款服务费3000元。原被告违反合同约定，导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且有权收取居间服务合同约定的居间服务费。2018年1月9日，链家公司收取原告居间服务费19500元、贷款服务费3000元。关于评估费，原告称其向链家公司支付1200元，链家公司称原告支付给评估公司500元、担保公司700元。2018年2月2日，被告王娟结清了其在中国建设银行的150000元贷款。2018年3月24日，原告张天元及王佳佳作为买方，被告王娟作为卖方签订了合同备案号为C18012241的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，房屋基本情况、成交价、付款方式约定同《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，该网签备案合同现已失效。另查，涉案房屋登记在被告王娟名下，房屋性质原系经济适用房，2017年12月19日被告王娟向西安市XX房XX中心补缴了31050元的国有土地使用权出让价款。同日，西安市XX房XX中心向原告出具《准予取得经济适用住房完全产权通知单》，载明涉案房屋已交纳土地收益等差价款，准予取得完全产权，但被告并未办理房屋性质为商品房的房产证。后原被告在办理贷款过程中，贷款银行要求原告增加一成或10000元首付款，或被告将经济适用房的房产证变更为商品房的房产证，银行即可放款，然双方均未配合，导致交易未成交，原告亦未支付首付款给被告。案审中，原被告、链家公司均同意解除《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》。原告还向本院提交《房屋评估申请书》，要求对涉案房屋价值进行评估。本院认为，原告张天元与被告王娟签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。原告诉请解除合同，被告不持异议，《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》由双方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告王娟应返还原告定金20000元。本案争议的焦点为：1、被告王娟是否构成违约？合同签订后，被告王娟依约还清房屋下的贷款并缴纳土地出让金，使房屋满足交易条件，被告王娟积极履行合同义务，并未违约。理由如下：其一，房屋未成交系双方协商未果所致，非被告王娟造成。合同约定原告于网签之后5个工作日内支付被告首付款210000元，剩余420000元由原告向银行申办贷款。后双方在办理贷款过程中，原告不同意银行增加一成或10000元首付款的方案，被告亦未同意将经适房房产证更换为商品房房产证的方案，导致贷款未办理成功，原被告均应承担相应的法律后果；其二，合同约定“乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由乙方自行筹齐剩余房价款，在XX房XX委监管支付的方式支付给甲方”，可见原告对贷款未获批准之事已有预料，在贷款未获银行批准的情况下，原告应自行筹齐房款支付被告，然本案法庭辩论终结前原告仅支付被告20000元定金，首付款210000元至今未付。双方就履约细则未协商一致后，原告诉请解除合同，被告亦已同意，合同的解除并非被告违约所致，故本院对原告申请的房屋价值评估之请求，不予准许。综上，被告王娟未构成违约，原告主张被告王娟赔偿违约金130000元、房屋差价损失328050元、误工费3000元之诉请，本院均不予支持。2、第三人链家公司应否返还原告中介费19500元、贷款服务费3000元、评估费1200元？庭审中，原被告、第三人链家公司均同意解除《居间服务合同》，本院不持异议。合同解除系原被告协商未果所致，链家公司对此并无过错，且链家公司已向原被告提供了相应的居间服务，促成合同订立，其享有合同约定的报酬请求权，故原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、原告张天元与被告王娟于2018年1月6日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于本判决生效之日解除；二、原告张天元与被告王娟、第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订的《居间服务合同》于本判决生效之日解除；三、本判决生效后十日内，被告王娟返还原告张天元定金20000元；四、驳回原告张天元其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8848元（原告已预交），由被告王娟负担350元，原告张天元负担8498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长    王晓萤审    判    员    雷  丹人 民 陪 审 员    谢翔天 二○一八年八月十五日 书    记    员    陈  涛 1