河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终1956号上诉人（原审原告）：潘红建，男，1983年6月13日出生，汉族，住三门峡市陕州区。上诉人（原审原告）：赵帅花，女，1985年4月15日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐彤瑶、潘松强，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：三门峡远大房地产开发有限公司。住所地：三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆**。法定代表人：侯军强，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋峰，河南长浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人潘红建、赵帅花因与被上诉人三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2298号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘红建、赵帅花的共同委托诉讼代理人唐彤瑶，被上诉人远大公司的委托诉讼代理人宋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘红建、赵帅花上诉请求：改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审将双方协商解决认定为特殊约定错误。协商解决是商事合同的兜底条款，不属于特殊约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条中的特殊约定指的是对逾期办证违约金的赔偿标准的约定。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条第二款的规定，当事人可以通过和解、调解解决合同争议，协商不成的，可以向人民法院起诉。原审仅依据双方协商解决驳回上诉人的诉讼请求错误。2.双方签订的商品房买卖合同没有约定违约金的计算标准。被上诉人在合同签订后长达四年未给上诉人办理不动产权属登记备案属于严重的违约行为，客观上给上诉人造成损失，被上诉人依法应当承担违约责任，上诉人要求按照年利率3%支付逾期办证违约金符合法律规定。被上诉人远大公司辩称：1.我公司于2017年下半年已经开始通知城市之巅业主前来公司办理房地产权属登记证书的各项手续，目前已经有超过2/3的业主陆续前来办理了手续，并且拿到了不动产证书，但上诉人一直不予办理，导致上诉人权属登记证书没有办理的责任不在我公司，而在上诉人。2.上诉人请求我公司赔偿逾期办理房地产权属证书违约金的理由依法不能成立。上诉人和我公司签订的商品房买卖合同明确约定不采用退房和支付违约金的处理方式，上诉人请求支付违约金明显违背了合同约定，其请求依法不能成立。上诉人的房屋系按揭购房，房屋交付上诉人后对其生活和经济上并未造成任何的实际损失，上诉方也没有举证其有实际损失，故上诉人请求我公司支付违约金的诉请依法不能成立。3.我公司和上诉人签订的商品房买卖合同第15条约定双方协商解决属于特殊约定。潘红建、赵帅花向一审法院起诉请求：1.判令远大公司将三门峡市湖滨区上阳南路1057号城市之巅小区2单元20层2008号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案，并为潘红建、赵帅花办理房地产权属登记证书。2.判令远大公司向潘红建、赵帅花赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金，按购房款总额492109元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2014年7月1日计算至房地产权属证书办理之日（暂计至2018年2月28日为54118.51元）。一审法院认定事实：2013年8月16日，远大公司（出卖人）与潘红建、赵帅花（××）签订房屋买卖合同，约定：“潘红建、赵帅花购买的商品房为湖滨区上阳南路1057号2单元20层2008号房屋，总金额492109元整。××首付152109元，剩余340000元以公积金贷款方式支付。出卖人应当在2013年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：3、双方协商解决。潘红建、赵帅花交纳房款后，远大公司于2013年12月31日向潘红建、赵帅花交付房屋。远大公司于2017年11月6日收到“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，于2017年11月7日委托城市之巅物业办公室在该小区的公告栏通过张贴公告的方式通知全部业主其已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。2017年11月20日远大公司为潘红建、赵帅花所有的湖滨区上阳南路1057号2单元20层2008号房屋在三门峡市国土资源局办理首次登记。庭审中，潘红建、赵帅花认可远大公司已通知其涉案房屋可以办证。一审法院认为，潘红建、赵帅花与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。远大公司已于2017年11月20日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，故潘红建、赵帅花要求远大公司将三门峡市湖滨区上阳南路1057号城市之巅小区2单元20层2008号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案的诉讼请求一审不予支持。虽然远大公司完成了到不动产登记机关备案的义务，但是其应当履行该义务的时间为2014年7月1之前，实际完成时间为2017年11月20日，存在逾期行为。关于逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定，而根据双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：3、双方协商解决。”的约定，当事人之间有特殊约定，即双方协商解决。故潘红建、赵帅花依据该条规定要求远大公司承担逾期办证违约金于法无据。双方在合同中未约定违约责任，亦未约定违约金，同时潘红建、赵帅花也没有证据证明远大公司逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其要求逾期办证违约金，证据不足，一审不予支持。关于潘红建、赵帅花要求远大公司办理房产证的请求，远大公司已经将潘红建、赵帅花购买的房屋到产权登记机关备案，同时也通知了潘红建、赵帅花可以办理房产证，愿意履行随后办理房产证过程中远大公司应履行的协助义务，尽到了其在办理房产证中应尽的责任，至于最终房产证能否办理亦需要潘红建、赵帅花尽到自己应尽的义务，故对潘红建、赵帅花该项请求不予支持。综上，潘红建、赵帅花对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回潘红建、赵帅花的诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由潘红建、赵帅花负担。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为：双方签订的商品房买卖合同明确约定如因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。故对本案纠纷，双方应首先协商解决。因上诉人并未提交有效证据证明双方对逾期办理房屋产权登记的问题进行了正式的协商，对上诉人要求远大公司支付违约金的诉讼请求本案不予支持。综上，一审判决驳回上诉人诉讼请求处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人潘红建、赵帅花负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭丽莎审 判 员  赵 曜代理审判员  齐晓丹二〇一八年八月三十日书 记 员  刘艳红