安徽省庐江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0124民初5902号 原告：浙江佳源物业管理有限公司庐江分公司，住所地安徽省庐江县庐城镇东方华庭小区，统一社会信用代码91340100697370182H。 负责人：邓文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯显元，该公司职工。 委托诉讼代理人：吴大兆，安徽剑戈律师事务所律师。 被告：王孝春，男，1968年4月18日出生，汉族，居民，户籍所在地广东省深圳市南山区，经常居住地广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：谭德凯，安徽潜川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐谭心，安徽潜川律师事务所实习律师。 原告浙江佳源物业管理有限公司庐江分公司（以下简称佳源庐江分公司）与被告王孝春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佳源庐江分公司委托诉讼代理人柯显元、吴大兆，被告王孝春及其委托诉讼代理人谭德凯、徐谭心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳源庐江分公司向本院提出诉讼请求：要求：1、被告支付欠缴的租赁款1000000元，并承担滞纳金和违约金计1220000元，共计2220000元（起诉以后的滞纳金按照合同约定日千分之一计算至实际给付日止）3、被告承担本案的诉讼费。 王孝春辩称：1、被告迟延支付第四期房款系行使不安抗辩权，不构成违约；2、被告迟延支付第五期房款系行使同时履行抗辩权，亦不构成违约；3、原告未能按照合同约定时间交付房屋，构成违约，应当支付违约金899000元；4、被告已经支付全部房款，不再欠付原告房款。 佳源庐江分公司为证明其主张，向本院提交证据如下：1、营业执照，证明原告的单位名称及诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》一份，证明被告应当支付租金的时间和数额。 对佳源庐江分公司提交的证据，王孝春质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2，证明原告应当对其延期交房承担违约责任，且保证涉案房屋不存在任何纠纷。 王孝春为证明其主张，向本院提交证据如下：1、银行付款记录，证明被告于2015年12月22日付款1200000元、2016年11月14日付款118473元；2、2015年9月至2016年12月的QQ聊天记录，证明原告与他人签订《五方协议》，涉嫌“根本性违约”，被告多次要求原告解决，并提供解决办法，被告于2015年12月才退还第三方500000元；3、2015年1月至2015年9月的聊天记录，证明原告代表李霞经理一直负责此事，被告积极与原告协商《五方协议》事宜，并提出暂停付款，被告一直拖延处理；4、邮件，证明被告一直积极主动与原告协商处理合同履行过程中出现的问题，原告一直拖延处理；5、2015年12月1日至2016年1月6日的短信聊天记录一组，证明被告第四期款项支付是经双方同意的，原告同意延期交房的情况下被告有权拒付最后一期款项；6、2016年1月至2016年12月的短信聊天记录一组，证明被告未能按期交房，被告通知原告违约金要从最后一期款项中扣除，尾款结算，支付事宜需要双方协商，原告一直不催款，也不协商，直到被告2016年11月14日主动支付尾款，原告不同意被告的尾款结算金额；7、五方协议书，证明原告涉嫌“根本性违约”；8、联系函、退款通知，证明开发商确实已经将涉案房屋转让给第三方，直到2015年11月尚未解除《五方协议》；9、催款函，证明原告不愿意承担违约金，原告方威胁被告方需要承担所谓的“违约责任”；10、关于东方华庭小区幼儿园的付款事项的说明，证明2016年5月25日房屋交付时，被告要求原告承担逾期交房滞纳金，同时要求办理结算、支付手续，原告愿意协商，但是双方未能达成一致。 对王孝春提交的证据，佳源庐江分公司质证意见如下：对证据1无异议，但是认为被告付款是支付违约金，不是租赁款；对证据2、3、4、5、6的真实性、关联性均有异议，对被告提出的延期交房事实和责任原告未认可，另被告与李霞之间是私人交往，不能代表公司；对证据7、8的真实性、关联性均有异议，认为原告已经将房子交付给被告使用，没有他方向被告主张权利，没有影响被告的租赁使用；对证据9的真实性无异议；对证据10，原告并不清楚，系被告发给李霞的。 本院经审理认定事实如下：2015年1月15日，佳源庐江分公司与王孝春签订《房屋租赁合同》，合同约定佳源庐江分公司将位于佳源˙东方华庭会所西侧（包括该房屋与会所围合内的空地），建筑面积2019.13平方米的房屋以租赁方式出租给王孝春使用，租赁期限与房屋的自然/法定使用年限一致；房屋价款为6200000元，王孝春于2015年1月15日前支付诚意金1000000元，于2015年1月30日前支付2000000元，于2015年3月30日前支付1000000元，于2015年7月30日前支付1200000元，于2015年12月31日前支付1000000元，如未按时付款，按日支付1‰的滞纳金；佳源庐江分公司应当在2015年12月31日前交付房屋，如未按时交付，需按日支付1‰的滞纳金；此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王孝春按约支付前三期款项，共计4000000元。2015年12月22日支付第四期款项1200000元，2016年11月14日支付第五期款项118473元。2016年5月25日，佳源庐江分公司将上述房屋交付给王孝春使用。2017年2月20日，庐江县广源置业发展有限公司向王孝春发送《催款通知》，要求王孝春因违约支付房款，应当支付第四期款项滞纳金174000元和第五前款项1000000元及滞纳金417000元。2017年6月20日，佳源庐江分公司向王孝春发送《催款函》，告知王孝春第四期款项未能按期交付、第五期款项未交付，应当承担相应的违约责任。 同时查明，佳源˙东方华庭会所开发商系庐江县广源置业发展有限公司，该公司将上述地产的前期物业委托佳源庐江分公司进行管理。李霞作为租赁方代表与王孝春就房屋租赁事宜进行沟通。2014年10月15日，庐江县广源置业发展有限公司与安徽省佳源建设工程有限公司、庐江县恒信混凝土制品有限公司、章荣林、何建江签订《协议书》，协议约定将庐江县广源置业发展有限公司开发建设所有的东方华庭商品房幼儿园，建筑面积2019.13平方米，抵销应付安徽省佳源建设工程有限公司工程款中的500000元，安徽省佳源建设工程有限公司以该房屋抵销应付何建江工程款中的500000元，何建江以该房屋抵销应付庐江县恒信混凝土制品有限公司材料款中的500000元，庐江县恒信混凝土制品有限公司则自愿将该房屋转让给章荣林；协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，章荣林未向庐江县广源置业发展有限公支付预约租金。2015年12月，庐江县广源置业发展有限公司将500000元退还给章荣林。 本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。佳源庐江分公司与王孝春签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。 关于王孝春是否应承担逾期支付第四期款项的违约责任，王孝春认为涉案房屋于2014年10月即由开发商庐江县广源置业发展有限公司与安徽省佳源建设工程有限公司、章荣林等签订《协议书》转让给章荣林，佳源庐江分公司在2015年12月才将上述《协议书》中载明的500000元转让款退还给章荣林，故王孝春不支付第四期款项系在行使不安抗辩权，不构成违约。对此本院认为，行使不安抗辩权需满足双方因同一双务合同互负债务，且两债务件具有对价关系，先履行方债务已届清偿期且有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或者可能丧失履行能力。本案中佳源庐江分公司承担的交房义务对应的是王孝春承担的支付房款义务，涉案房屋已由开发商与他人签订转让协议，虽未实际转移占有或登记，但该行为足以使对方认为其丧失或者可能丧失履行能力，在佳源庐江分公司对合同履行未能提供充分保证的情形下，王孝春中止履行合同符合法律规定，在庐江县广源置业发展有限公司退还章荣林500000元转让款后，王孝春即支付第四期款项1200000元不构成违约，故本院对佳源庐江分公司诉请王孝春支付第四期款项的滞纳金不予支持。 关于王孝春是否应支付第五期款项并承担逾期支付的违约责任，王孝春认为涉案房屋未能在交付日即2015年12月31日前竣工，故佳源庐江分公司不能交付房屋的行为已构成根本性违约，王孝春在扣除佳源庐江分公司逾期至2016年5月25日交房的违约金899000元（145天×1‰/日×6200000元）后支付101000元系在行使同时履行抗辩权。对此本院认为，行使同时履行抗辩权需满足双方互负的债务具有双务合同的牵连性这一条件，即在双务合同中，一方的权利与另一方的义务之间具有相互依存、互为因果关系，在双方互负的债务均已届清偿期时，对方未履行或其履行不符合约定。故双务合同中，在一方违约后，非违约方享有同时履行抗辩权，但违约方提出或实际履行时，对方已经接受履行时，非违约方则不得再主张同时履行抗辩权，而须立即履行合同。本案中，佳源庐江分公司在合同约定的交房日期不能按时交房，故其要求王孝春按照合同约定按时缴纳第五期房款显然于法无据。但佳源庐江分公司在2016年5月25日向王孝春交付房屋，王孝春予以接受，此时，王孝春须按照合同约定立即支付第五期款项1000000元，王孝春于2016年11月14日支付佳源庐江分公司118743元应属违约，故本院确定王孝春应当自2016年5月25日支付第五期房款1000000元。另佳源庐江分公司诉请王孝春按照1‰/日计算逾期付款利息明显过高，本院酌情确定王孝春按照年利率18%计算逾期付款利息，截至2016年11月14日，王孝春应当支付利息86500元（1000000元×173天×18%/360天），扣除其已经支付的118743元，王孝春还应当支付房款967757元。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告王孝春于本判决书生效之日起十五日内向原告浙江佳源物业管理有限公司庐江分公司支付房屋租赁款967757元及利息（以967757元为基数，按照年利率18%自2016年11月15日计算至实际付清之日）； 二、驳回原告浙江佳源物业管理有限公司庐江分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24920元，由原告浙江佳源物业管理有限公司庐江分公司负担12000元，被告王孝春负担12920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  邬秀娟 代理审判员  房希彤 人民陪审员  仲伟毅 二〇一八年八月二十日 书 记 员  房泽中 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： (一)经营状况严重恶化; (二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务; (三)丧失商业信誉; (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。