江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初6554号原告：南京市江宁区秣陵街道吉山社区居民委员会，组织机构代码K1362587-3，住所地南京市江宁区秣陵街道吉山社区居民委员会。负责人：余志兵，该社区主任。委托诉讼代理人：王远虎，南京市江宁区麒麟法律服务所法律工作者。被告：殷飞，男，1968年3月8日生,汉族。委托诉讼代理人：刘金彪，南京市江宁区秣陵法律服务所法律工作者。原告南京市江宁区秣陵街道吉山社区居民委员会（以下简称吉山居委会）诉被告殷飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉山居委会的委托诉讼代理人王远虎、被告殷飞及其委托诉讼代理人刘金彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉山居委会向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的租赁合同；2.判令被告殷飞立即腾空承租房屋，并将承租房屋交还给其；3.判令被告殷飞支付2007年1月1日起至2017年12月31日止的房屋占用使用费440000元，并自2018年1月1日起按每年40000元的标准支付房屋占有使用费至实际交还承租房屋之日止；4.判令被告殷飞承担本案诉讼费。事实与理由：2007年1月1日，其与被告殷飞签订租房协议，由其将原吉山小学学校房屋出租给殷飞，双方约定租期自2007年1月1日起至2007年12月31日止，租金为一年40000元。合同到期后，其要求殷飞腾空交还承租房屋，但殷飞一直未交还承租房屋也未交付租金。因殷飞拖欠租金，且双方未再续签书面租赁协议，形成不定期租赁关系，故其有权要求解除租赁合同，并要求殷飞腾空交还承租房屋，支付租金及占有使用费。被告殷飞辩称，其承租原告吉山居委会的房屋是事实，欠付租金也是事实。双方早在2005年就已经签订了租赁合同，当时租期是两年，期间其按约支付了租金。2007年1月1日，双方续签第二份租赁合同，租赁期间，其主动找到吉山居委会要求支付租金。但因该地址即将被征地拆迁，吉山居委会领导口头告知其租金暂时不交，等到拆迁时再一并结算。其租赁吉山居委会的房屋是用于南京善吉印务有限公司的生产经营，故其肯定是想积极主动缴纳租金的。2007年租赁期到期后，其又主动找到吉山居委会要求续签租赁合同，并且交付2007年度的房租，吉山居委会答复因即将拆迁不再续签合同，并口头承诺租期直到拆迁时止。综上，其并非恶意拖欠租金，是吉山居委会以拆迁为由拒绝收取租金。其愿意支付租金，但现在不应支付，应当待征收时与吉山居委会应付其的承租期间由其自行添置的相应设施的补偿以及根据拆迁政策给予生产经营企业的征收补偿相抵销。其欠付租金的原因是吉山居委会没有收取租金，且吉山居委会在长达十年期间也未向其主张过租金，其在租赁期间对房屋进行了部分维修、改善，如果解除合同，会给其带来更大的损失，故其不同意解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：2005年1月2日，原告吉山居委会（甲方）与被告殷飞（乙方）签订《租房协议》，约定：乙方租用甲方原吉山小学学校用于印刷包装生产，租期从2005年1月1日至2006年12月31日止，两年整，从签订协议时起，此房的维修、保护由乙方负责；租金付款方式为一年租金为肆万元整，此款在签订本协议时先交壹万伍仟元整，余款在当年12月底一次性付清；乙方在租用期内要合法经营，违法自负，但如遇开发拆迁，甲、乙方必须无条件服从大局，终止本协议，甲方将根据乙方租用期的长短退回乙方租用费的部分（按实际时间为准）。该协议签订后，殷飞自2005年起即使用案涉租赁房屋，并在该地址经营南京善吉印务有限公司。2007年1月1日，吉山居委会（甲方）与殷飞（乙方）就殷飞租用原吉山小学学校事宜续签《租房协议》，租期从2007年1月1日至2007年12月31日止一年整；一年租金为肆万元整，付款方式为当年6月份付一半为贰万元，余额在当年12月底付清；乙方在租用期间内要合法经营，违法自负，但如遇开发拆迁，甲、乙双方必须无条件服从大局终止本协议，甲方将根据乙方租用的时间确认乙方的租金；乙方租用期满一年后需继续租用的同等条件下，乙方有优先租用权，协议另行签定；乙方在经营当中不得将学校房产租赁给其他业主现已租赁给其他户主立即终止协议，如遇开发拆迁由乙方自行处理，开发区不补偿经济损失。此后，吉山居委会与殷飞未再签订书面租赁合同，但殷飞一直使用案涉租赁房屋至今。原、被告双方均确认案涉原吉山小学学校房屋为宁善系字第1816007号村镇房屋所有权证载明的房屋，所有权证记载所有权人为吉山居委会。审理中，殷飞主张其已缴纳租金至2007年12月31日止，此后吉山居委会拒收租金，双方形成不定期租赁关系，吉山居委会并口头承诺租期延续至拆迁时止，租金也待拆迁时再一并结算，但殷飞对其上述主张未提供证据证明。吉山居委会对殷飞的上述陈述不予认可，主张殷飞仅支付租金至2006年12月31日止，此后租金一直未付，双方形成不定期租赁，其自2007年后多次以张贴公告、口头通知、邮寄方式通知殷飞搬离案涉租赁房屋。对吉山居委会主张的多次通知殷飞搬离租赁房屋的事实，吉山居委会提供2014年11月20日的《回执》予以证明。《回执》的内容主要为“因上级政府要求社区到期租赁合同一律不得续签发包，由社区收回，贵公司（南京善吉印务有限公司）与社区自2007年后就未签订租赁合同，给贵公司使用至今，也未交任何费用，请贵公司接到通知后在本年度12月底搬出该区域”，该《回执》上手写注明“拒签”字样，并由吉山居委会人员签字。殷飞对该《回执》不予认可，称其从未看到过《回执》，并主张吉山居委会从未要求其搬离，也未向其主张过租金。对于殷飞关于案涉租赁房屋已经纳入征收范围的主张，殷飞未提供证据予以证明。吉山居委会则陈述案涉房屋并未纳入征收范围。经本院向有关部门调查，亦未调取到案涉房屋已被纳入征收范围的相关材料。上述事实，有2005年1月2日的《租房协议》、2007年1月1日的《租房协议》、村镇房屋所有权证及当事人陈述证明。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告吉山居委会与被告殷飞于2005年1月2日、2007年1月1日签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。2007年1月1日的租房协议约定的租赁期限届满后，殷飞继续使用案涉租赁房屋。虽然吉山居委会主张其自2007年起即多次要求殷飞搬离案涉房屋，但仅提供了2014年的《回执》予以证明，而该《回执》并无殷飞签名，故对于吉山居委会主张其自2007年起即多次要求殷飞搬离案涉房屋的主张，因证据不足，本院不予采信。在书面租房协议约定的租赁期限到期后，殷飞继续使用案涉租赁房屋，吉山居委会也未提供证据证明其提出异议，加之，原、被告双方均认为2008年1月1日以后双方之间形成不定期租赁关系，故本院认定原、被告双方自2008年1月1日起就案涉租赁房屋形成不定期租赁关系，吉山居委会作为出租人有权随时解除不定期的租赁合同。殷飞主张吉山居委会承诺租期延续至征收拆迁时终止，但未提供证据予以证明，且吉山居委会对此不予认可，故对殷飞的该主张，因无证据证实，本院不予采信。吉山居委会要求与殷飞解除租赁合同，由殷飞腾空交还案涉租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于殷飞拖欠租金的期间问题。殷飞在庭审中最终主张其已交纳租金至2007年12月31日，但未提供证据予以证明，且与其答辩时陈述不一致，吉山居委会对此亦不予认可，吉山居委会仅认可殷飞交纳租金至2006年12月31日，故对殷飞关于其已交纳租金至2007年12月31日的主张，本院不予采信。本院认定殷飞现仅交纳租金至2006年12月31日。对于殷飞主张吉山居委会拒收其房租，并承诺租金待征收拆迁时一并结算，对此殷飞并未提供证据予以证明，且吉山居委会不予认可，故对殷飞的该主张，本院亦不予采信。殷飞应当按照约定标准交纳拖欠的租金。故对吉山居委会要求殷飞按照原租金标准支付自2007年1月1日起的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京市江宁区秣陵街道吉山社区居民委员会与被告殷飞之间的租赁合同于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告殷飞于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离其承租的原吉山小学学校房屋；三、被告殷飞按照每年40000元标准支付原告南京市江宁区秣陵街道吉山社区居民委员会自2007年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金，此后按照每年40000元标准支付房屋占有使用费至殷飞实际搬离原吉山小学学校房屋之日止，均于本判决发生法律效力之日起三十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费4190元，由被告殷飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张映秋二〇一八年八月二十九日书记员  孙秋君