广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初272号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广州市白云区云城东路**********。负责人：冯智敏。委托代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：毕敏华，广东金桥百信律师事务所律师。被告：陈美桦，女，1963年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，被告：广州市联成房地产有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路**自编保利国际广场北塔，住所地广州市海珠区阅江中路**自编保利国际广场北塔**HT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郭莉。委托代理人：晏婵娟，女，1985年10月20日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，系该公司员工。委托代理人：巫臻治，女，1990年8月29日出生，身份证住址广州市海珠区，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告陈美桦、广州市联成房地产有限公司借款合同纠纷一案。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的委托代理人毕敏华、被告广州市联成房地产有限公司的委托代理人巫臻治到庭参加了诉讼，被告陈美桦经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行诉称：2014年9月1日，原告与被告陈美桦签定《个人购房借款/担保合同》，合同约定：（1）被告陈美桦向原告借款人民币2410000元，用于购买广州市荔湾区龙津世家土兴巷11号803房，借款期限为15年，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率；（2）被告陈美桦以其名下的广州市荔湾区龙津世家土兴巷11号803房向原告提供抵押担保，并办理了房地产抵押权预告登记手续；（3）抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。（4）被告广州市联成房地产有限公司为被告陈美桦的债务提供阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在正式抵押登记手续己办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，被告广州市联成房地产有限公司对此之后到期的债务免除保证责任。2014年4月24日，被告广州市联成房地产有限公司与原告签定《按揭贷款业务合作协议》，约定：被告广州市联成房地产有限公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，被告广州市联成房地产有限公司对借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，按揭房产的正式抵押登记手续己办理完毕并且原告收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》后，被告广州市联成房地产有限公司对到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，原告于2014年9月19日依约发放了贷款2410000元。现被告陈美桦多次未按合同约定还款，截至2017年10月21日，拖欠原告逾期欠款达人民币58503.03元，给原告造成了巨大经济损失。根据借款合同约定，被告陈美桦未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除本合同，要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因其违约给原告造成的损失，并有权处置抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告广州市联成房地产有限公司作为保证人，应对被告陈美桦的上述债务承担连带清偿责任。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1、解除原告与被告陈美桦签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告陈美桦立即向原告清偿全部借款本金、利息、罚息等合计人民币2211891.31元（其中本金2098324.41元，暂计至2018年7月21日止的积欠利息（包含利息、罚息、复利）113566.9元，利息、罚息、复利按照合同约定计至清还欠款之日止）：3、被告陈美桦向原告支付律师费21255元；4、原告有权处置被告陈美桦的抵押房产广州市荔湾区龙津世家土兴巷11号803房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5、被告广州市联成房地产有限公司对被告陈美桦的上述债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用（含公告费）。被告陈美桦无答辩。被告广州市联成房地产有限公司辩称：被告认为原告提出的律师费用是还没有发生的费用，应该另案起诉。其他没有意见。经审理查明：2014年4月24日，原告（甲方）与被告广州市联成房地产有限公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的“龙津世家”项目的按揭贷款达成如下协议：乙方根据《建设用地规划许可证》穗规地证[2006]1675号、《国有土地使用权证》/《国有土地出让合同》穂府国用（2008）笫01100021号、《建设工程规划许可证》穗规建证[2011]613号、《建筑工程施工许可证》440103201108170101号，《商品房预售许可证》，取得位于荔××路，面积为4362.154平方米的土地使用权，并获准开发兴建“龙津世家”项目。《商品房预售许可证》作为本协议的附件；乙方承诺将其在本协议合作项目所收到的房款（包括但不限于购房首期致、按揭款、一次性购房款等）转入其在中信银行广州滨江东支行开立的商品房预售款监控账户用于按揭项目建设，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用；乙方确认甲方对乙方使用商品房预售款享有监控的权利，有权按工程建设进度监督用款。乙方同意将合作项目的有关结算业务、存款集中在甲方办理，所属物业的租金收入、管理费收入和其他收入存入在甲方开立的账户上；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在行开立的预售款监控账户；乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的保证担保，按以下第B种方式确定：B.阶段性连带责任保证：乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：（1）按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；（2）甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》。2014年9月1日，原告（贷款人）与被告陈美桦（借款人及抵押人）、被告广州市联成房地产有限公司（保证人）签订编号为：060201446006号《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告陈美桦发放购置个人住房贷款；金额为2410000元；贷款用途为购买座落于广州市荔湾区土兴巷11号803房；担保方式为抵押加保证；贷款期限为15年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定；贷款人按月等额本息还款法（按月计息）作为偿还贷款本息的方式；对于未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照上述利率加收50%作为罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按照上述罚息利率计收复利；还款账户为被告陈美桦在中国工商银行62×××23账户；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为广州市荔湾区土兴巷11号803房。该合同第十七条“费用”规定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保证自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。”第十四条“违约及违约责任”约定：“14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……；（5）解除本合同。……。”第十九条“抵押担保范围”约定：“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付款项。”第二十一条“抵押物的处分”约定：“21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……。”第五十四条“保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”第十条“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；……。”2014年10月11日，被告陈美桦为其名下位于广州市荔湾区土兴巷11号803房［粤房地预登穗字第××号]设定预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为被告广州市联成房地产有限公司，预告登记权利人为被告陈美桦。同日，被告陈美桦为其名下位于广州市荔湾区土兴巷11号803房［粤房地预登穗字第××号]设定预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为被告陈美桦，预告登记权利人为原告。2014年9月19日，原告向被告陈美桦指定的被告广州市联成房地产有限公司账户发放贷款2410000元，并于2014年10月19日从被告陈美桦在中国工商银行62×××23账户按月扣收贷款本息。2017年8月19日起，被告陈美桦即存在逾期清偿贷款本金的行为且一直持续至今，截止至2018年7月21日尚欠原告贷款本金2098324.41元及相应的利息、罚息、复利未予清偿。另查：本院以公告方式向被告陈美桦送达本案民事起诉状及开庭传票，公告时间为2018年4月27日，公告期60天。原告委托广东金桥百信律师事务所就本案提供法律服务并于2018年8月6日支付律师费14633.27元。广东金桥百信律师事务所律师毕敏华出庭参加诉讼并提供相应的法律服务。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房地产预告登记证明、自营历史明细列表、按揭贷款业务合作协议、法律服务委托代理合同、律师费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告、被告陈美桦、被告广州市联成房地产有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人购房借款/担保合同》签订后，已经依约向被告陈美桦发放了贷款2410000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告陈美桦尚欠贷款本金2098324.41元未予归还并提供还款记录予以佐证。被告陈美桦未到庭就借款金额、还款情况进行答辩，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采纳。现原告要求被告陈美桦清偿上述借款本金于法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息问题，《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。”《个人购房借款/担保合同》约定计收罚息符合上述规定，本院予以确认。被告陈美桦自2017年8月19日开始逾期清偿贷款本息，属于连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息等情形，故《个人购房借款/担保合同》第十四条约定的合同解除条件已经成就，然《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院以公告方式向被告陈美桦送达本案民事起诉状及开庭传票，公告时间为2018年4月27日，公告期60天，即本案民事起诉状于2018年6月26日送达被告陈美桦，故依照上述规定，原告的解除合同通知实际上于2018年6月26日即送达被告陈美桦，被告陈美桦未就此提出异议，故涉案合同实际已经于2018年6月26日解除，本院予以确认。原告再主张要求解除合同，本院则不予支持。对于合同解除前的利息，罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，则应当以2098324.41元为本金，自2018年6月27日起，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利。对于律师费的问题，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”现因被告陈美桦违反合同约定，导致合同解除的条件成就，原告遵循诉讼途径解除双方的《个人购房借款/担保合同》，并为此支付律师费14633.27元。本院按照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》附件《广东省律师服务政府指导价》核算，以诉讼标的计算，律师费14633.27元未超过上述政府指导价的最高限额，其要求被告陈美桦清偿上述律师费用具有合同及法律依据，本院亦予以支持。原告主张的超出部分，因款项并未实际支付，故本院不予支持。对于优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，抵押权预告登记有别于抵押权设立登记，预告登记后，并不导致不动产物权设立或变动。本案中，原告尚未取得涉案房产抵押权，不具有优先受偿权，故本院对原告主张有权就处分涉案房产所得的价款优先受偿的诉讼请求，不予支持。对于被告广州市联成房地产有限公司保证责任问题，根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告广州市联成房地产有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时免除保证责任。现原告根据《个人购房借款/担保合同》的约定，在保证期间内要求被告广州市联成房地产有限公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。被告广州市联成房地产有限公司在承担保证责任后，可依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向被告陈美桦追偿。被告陈美桦经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《人民币利率管理规定》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认中国工商银行股份有限公司广州云山支行与陈美桦于2014年9月1日签订的编号为060201446006号《个人购房借款/担保合同》于2018年6月26日解除；二、于本判决生效之日起五日内，陈美桦向中国工商银行股份有限公司广州云山支行清偿借款本金2098324.41元并支付利息、罚息（2018年6月26日前的利息、罚息（包括复利）按照《个人购房借款/担保合同》约定计付；2017年6月27日起以尚欠借款2098324.41元为本金，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利）；三、于本判决生效之日起五日内，陈美桦支付中国工商银行股份有限公司广州云山支行律师费14633.27元；四、广州市联成房地产有限公司对上述判决第一项、第二项、第三项承担连带清偿责任，并在承责任后有权向陈美桦追偿；五、驳回中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23974.7元、财产保全费5000元，由陈美桦、广州市联成房地产有限公司负担。上述受理费23974.7元、财产保全费5000元已经由中国工商银行股份有限公司广州云山支行预交，由陈美桦、广州市联成房地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给中国工商银行股份有限公司广州云山支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 方人民陪审员  谭小雁人民陪审员  陈婉玲二〇一八年八月二十四日书 记 员  黄秋金