云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初998号原告：陈靖，男，景颇族，1995年12月13日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州陇川县。委托诉讼代理人：董建花，女，景颇族，1971年2月2日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州陇川县，系原告母亲。代理权限特别授权代理。委托诉讼代理人：杨成纲，云南良益律师事务所律师。执业证号：15331200810264270，代理权限特别授权代理。被告：瑞丽潮都置业有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市弄莫路153号A栋26楼，统一社会信用代码915331025662445731。法定代表人：陈铨，董事长。委托诉讼代理人：张春城，云南虹源律师事务所律师。执业证号15331201610540449，代理权限特别授权代理。原告陈靖与被告瑞丽潮都置业有限公司（以下简称潮都置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月9日公开开庭进行了审理。原告陈靖的委托诉讼代理人董建花、杨成纲，被告潮都置业公司的委托诉讼代理人张春城到庭参加了诉讼。2017年9月25日至2018年2月8日为鉴定期间。本案现已审理终结。原告陈靖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的商品房购销合同；2、判令被告将原告购房款253781元及相关费用11807元退还原告，并按中国人民银行同期贷款基准利率从2013年10月13日计算利息至实际退款之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月13日，德宏广播电视台工作人员郭某与被告签订商品房认购书，认购被告两套商品房，房号为A-1007、A-1013，认购房屋每套参考建筑面积为48.56平方米，两套价款合计517562元。当日，郭某支付了两套商品房定金4万元。后郭某因病在云南省肿瘤医院住院治疗，2014年1月，被告公司经理龚自平通知郭某要求支付购房款，郭某因治病医疗费支出巨大，资金紧张，便让朋友王某代为支付A-1007号房购房款。王某通过农业银行于2014年1月28日转账63781元、2014年3月19日转账10万元、2014年7月7日转账7万元，均转入被告公司经理龚自平指定账户，以上转账加定金2万元，合计支付购房款253781元，已为A-1007号房支付全款。郭某因病治疗无能力再购买A-1007号房，便将该房转让于董建花，董建花购买后将该房产落户于儿子陈靖名下，并与被告签订《商品房购销合同》，并缴纳了交房相关费用11807元。被告向原告出具了时间为2014年7月7日A-1007号房购房款253781元收款收据及时间为2014年11月30日A-1007号房交房时所缴纳相关费用11807元收款收据。现原告多次催促被告交房，被告拒不交房。综上，因被告拒不交房已构成根本违约，为维护原告合法权益，现诉至人民法院。被告潮都置业公司辩称，一、原告主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由如下：1、原、被告不存在商品房预售合同关系。原被告从未签订过《商品房购销合同》，被告也从未向原告收过定金、购房款和交房相关费用，原告诉称的A-1007号现处于未售状态。2、原告提交的《商品购销合同》不完整，不能证明原、被告存在商品房预售合同关系，且合同上没有原、被告签章，也无合同编号和备案登记。因此，不能证明原、被告存在商品房预售合同关系。3、原告提交的收款收据并非被告潮都置业公司出具，涉嫌伪造。经公司财务核实，原告提交编号5576225、5576228收款收据均不是被告潮都置业公司专用收款收据，且收据的签名和被告潮都置业公司财务印章均不是被告财务人员笔迹和被告公司经备案的财务专用印章。上述签字及印章均涉嫌伪造。4、被告不存在法定承担责任的情形。二、案外人龚自平的行为系个人行为，缺乏职务行为的构成要件，其行为产生的法律责任应由其个人承担，被告不应承担法律责任。1、原告诉称其通过案外人龚自平转让郭某认购的商品房，但至今未同被告签订第三方转让、变更协议，因此，只能认定为被告龚自平的个人行为，法律责任应由其个人承担。2、案外人龚自平的行为缺乏职务行为构成要件。其行为没有被告和总经理授权，无权收取购房款；案外人龚自平的行为发生在非工作时间、非工作场所；案外人龚自平的行为与履行职务没有内在联系；案外人龚自平的行为不是为公司谋利，而是损害公司利益。因此，其行为不能认定为职务行为。3、2017年4月17日，原告母亲董建花参加调解会时，也自述了上述事实。当时，被告已明确告知其通过提起民事诉讼的方式向案外人龚自平主张权利，或者向公安机关报案维护自身权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：原告提交的原告身份证复印件1份，被告营业执照信息复印件1份；被告提交的营业执照复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的商品房认购书复印件1份，欲证实郭某认购A-1007、A-1013房的情况。经质证，被告认为该组证据是复印件，在法庭查证核实后对该组证据合法性、真实性认可，对关联性、证明目的不认可，认为A-1007号房定金2万元已经退还。结合质证意见及证人郭某确实认购被告潮都置业公司A-1007、A-1013号房屋的实际情况，对该组证据本院予以采信。2、原告提交的农业银行交易回单复印件4张，欲证实案外人王某支付购房款的情况，原件存于王某处。经质证，被告认为该组证据是复印件，在法庭查证核实后对该组证据合法性、真实性认可，对关联性不认可，认为该组证据只能证明案外人王某和案外人龚自平之间的经济来往，与本案没有关联。结合质证意见及本案其他证据，本院对该组证据的真实性予以采信，能证实案外人王某分别于2014年1月28日转入案外人龚自平中国农业银行尾号9571的账户63781元，2014年3月19日分两笔（一笔3万元、一笔7万元）转入案外人龚自平中国农业银行尾号9571的账户10万元，2014年7月7日转入案外人龚自平中国农业银行尾号9571的账户7万元。3、原告提交的商品房购销合同（部分内容）打印件1份，欲证实原、被告双方签订商品房购销合同后，被告副总经理龚自平告知原告要将合同带回被告处盖章，原告母亲匆忙用手机拍摄两张照片。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告提交的商品房购销合同系复印件，且只有两页无法查明是否有原、被告的签章，也无合同编号和备案登记。本院认为该组证据虽系手机拍摄，但结合本案其他证据本院对该组证据的真实性予以采信。4、原告提交的收款收据原件2份，欲证实原告已支付完购房款及相关费用。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，经鉴定机构鉴定原告提交的收据上的印章非被告专用的财务印章。结合质证意见及鉴定意见书，本院确认该收款收据中加盖的公章与被告提供的收款收据的公章非同一枚，但不排除原告曾向被告支付购房款的事实，与本案的关联性及证明力本院将结合其他证据予以综合评判。5、原告提交的确认函复印件1份，欲证实被告向原告出具确认函，确认原告购房的情况，手写部分是龚自平写的。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据系复印件无法查证其真实性，确认函上也没有被告签章。本院认为该组证据虽为复印件，结合本案其他证据，本院对该组证据的真实性予以采信。6、原告提交的王某出具的情况说明1份、郭某出具的情况说明1份，欲证实郭某的购房情况。购房付款的基本情况，与证人证言证明目的相同。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为该组证据仅证明案外人郭某、王某和龚自平之间的经济来往，与本案没有关联性。由于出具证言的两位证人均到庭接受质询，本院将结合证人当庭证言进行综合评判。7、原告申请的证人郭某当庭证言，欲证实2013年10月，被告副总经理龚自平到证人工作的电视台联系业务，推荐被告正在开发酒店式公寓，首付8万元，被告可帮助办理按揭，每年还可收取房租。2013年10月13日，证人看了样板房以后订购了房号为A-1007、A-1013的两套房屋；同日签订了认购书并支付定金4万元。当日下午被告董事长陈铨当着证人的面称赞龚总人缘好，业绩突出，公司要给予龚总重奖。龚总还以潮都国际总经理的身份建立了一个微信群，其在群里发了第一批业主拿到房子产权证的图片。2014年1月、3月、7月潮都国际的财务人员电话通知证人交纳两套房屋的房款，证人由于自身患病的原因无力支付两套房屋的首付款，遂请证人好友王某帮忙垫付，并将龚自平的电话告知王某，让其二人协商付款事宜。王某先后垫付了3次钱，购房款已经支付了20多万。因证人经济困难，在征得龚自平同意转让的答复后，证人遂将A-1007号房转让给原告。2018年，原告母亲询问证人是否收到潮都国际的房租，证人答复其一直收取，原告母亲表示其未收到租金。原告母亲询问，被告告知其A-1007号房屋已经退房。经质证，原告认为证人郭某的证言证实了龚自平的行为是职务行为，后果应该由公司来承担。经质证，被告对证人证言的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为龚自平的行为是个人行为，不是职务行为。结合质证意见，本院对证人证言的真实性予以采信，对于证明目的本院将结合本案其他证据予以综合评判。8、原告申请的证人王某当庭证言，欲证实2014年1月，郭某电话联系证人称其在被告处购买房屋，因其生病住院资金不够，让证人垫付一套房子的房款，并让龚自平与证人联系。之后龚自平电话联系证人并告知证人付款账号。证人系工商局员工，认为私营企业打款到副总、法人的账户经常发生，所以没有怀疑。证人分三次共汇了4笔款，2014年1月28日汇款63781元，2014年3月19日分两次共汇款10万元，2014年7月7日汇款7万元。郭某因治疗费用太高，没有能力还款，将其中一套房子转让给董建花，证人垫付的购房款由董建花直接付给证人，直到2015年7月6日董建花将最后一笔垫付款付清。经质证，原告对证人证言无异议，认为龚自平是公司高管人员，其行为是职务行。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为龚自平的行为是个人行为，不是职务行为，所谓职务行为要有公司的授权，而对收购房款等财务手续公司有严格规定，公司并没有授权给龚自平收取购房款的权利，从证人郭某到公司财务室支付购房定金就可以证明。结合质证意见，本院对证人证言的真实性予以采信，对于证明目的本院将结合本案其他证据予以综合评判。9、被告提交的回复函原件1份，欲证实瑞丽市行政审批局确认潮都国际A-1007号房未进行商品房购销合同备案登记，处于待售状态。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为原告已经按约支付完购房款，但被告没有按照合同约定办理相关手续，责任在被告方。结合质证意见，本院对该组证据的真实性予以采信，但只能证实案涉房屋尚未进行备案登记，不能直接证实案涉房屋处于未销售状态。10、被告提交的公司专用收款收据复印件1张（加盖公司公章），欲证实案外人郭某于2015年5月9日支付购房定金收款收据样本，定金、购房款均由公司财务统一收取，并出具合法、有效票据。经质证，原告对该组证据真实性有异议，认为郭某确认当时其未收到该收据，公司不可能在2015年3月9日出具收款收据给郭某，因为2013年10月13日郭某就支付了4万元定金。本院对收款收据的真实性予以采信，但不能据此直接证实原被告间不存在商品房购销关系。11、被告提交的温馨提示原件1份，欲证实被告在销售中心和购房合同中均提示，提示业主购房款由公司财务统一收取，并出具合法、有效票据。经质证，原告对该组证据的真实性不认可，认为原告及其代理人董建花及证人郭某从未见过该提示。本院对该组证据的真实性予以采信，但该提示由被告单方制作，不能直接证实原告知晓该规定。12、被告提交的座谈笔录复印件1份，欲证实2017年4月17日，原告母亲董建花、被告代表等人曾就原告购房事宜进行座谈，鉴于龚自平的个人行为，原告与被告不存在商品房买卖关系，被告建议原告提起民事诉讼向龚自平主张权利或者向公安机关报案维护合法权益。经质证，原告对证据的真实性有异议，经过董建花辨认，笔录第1、2页经过被告的篡改不予认可，第3页有董建花的签字予以认可。结合质证意见，本院认为该笔录第1、2页中无原告方代表签字确认，无法确认该笔录前1、2页系当日制作的原始记录；本院仅对该笔录中第3页的真实性予以确认，能证实就案涉房屋原、被告双方曾进行座谈交流的事实。13、被告提交的鉴定意见书原件1份，欲证实编号为5576225、5576228的收款收据中的签名和印章均系伪造，原、被告不存在商品房买卖合同关系。经质证，原告认为该鉴定意见书虽反映原告提交的收据上的印章与被告提供的印章不是同一枚，但被告是否在经营过程中更换印章，原告不清楚，请法庭综合考虑是否采纳该鉴定意见书。结合质证意见，本院对该组证据的真实性予以采信，对于证明目的本院将结合本案其他证据予以综合评判。14、被告提交的退款申请及银行业务结算单复印件各1份，欲证实A-1007号房定金已于2015年2月13日申请退还。经质证，原告认为其不清楚该组证据的情况，需要询问证人郭某。结合证人郭某的当庭证言，本院对案涉房屋购房定金2万元退还郭某的事实予以确认。针对被告提交的退款申请机银行业务结算单，本院传唤证人郭某进行当庭陈述，其陈述由于证人于签订认购书当日支付购房定金4万元，加上王某支付的购房费用，证人多支付了2万元的房款，证人遂联系其侄子郝建明到被告处办理退款手续，但不是退房。被告提交的退款申请证人没有见过，但证人确认收到被告退还的2万元购房款。经质证，原告对证人证言无异议。经质证，被告对证人证言的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为证人证言仅证明证人及案外人王某与龚自平之间的经济往来，与本案无关。结合质证意见，本院对证人郭某陈述的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月，时任被告潮都置业公司销售经理的龚自平（负责潮都国际商品房推介、销售）到证人郭某工作的电视台联系房屋销售业务，其向证人郭某等推介被告潮都置业公司正在开发的潮都国际楼盘。证人郭某到瑞丽实地查看后决定购买潮都国际的两套房屋，于2013年10月13日与被告潮都置业公司签订了商品房认购书，约定“一、乙方（郭某）自愿认购甲方（潮都置业公司）开发销售的潮都国际项目商品房2套，房号为A-1007、A-1013，价款为（人民币）517562元。四、本协议签订时，乙方向甲方支付定金（人民币）40000元。”同日，证人郭某向被告支付了2套房屋定金40000元。由于证人郭某患病住院治疗，因经济原因无法支付2套房屋全部价款，其遂与好友王某联系，请求其先代为支付1套房屋的剩余价款，并将龚自平的联系方式告知王某，让其二人自行联系办理付款事宜。根据龚自平提供的账户，王某分别于2014年1月28日转入龚自平中国农业银行尾号9571的账户63781元，2014年3月19日分两笔（一笔3万元、一笔7万元）转入龚自平中国农业银行尾号9571的账户10万元，2014年7月7日转入龚自平中国农业银行尾号9571的账户7万元，共计233781元。由于无法偿还王某代为支付的233781元，证人郭某将案涉A-1007号房屋转让给原告，原告母亲董建花将王某支付的233781元付清。证人郭某将龚自平的联系方式告知原告母亲董建花，龚自平分别向原告出具时间为2014年7月7日，编号为5576225的收款收据，载明收到原告支付的潮都国际A-1007号房购房款253781元；时间为2014年11月30日，编号为5576228的收款收据，载明收到原告支付的潮都国际交房时所缴纳的相关费用11807元。龚自平亦向原告出示案涉房屋的商品房购销合同，载明商品房出卖人为被告潮都置业有限公司，商品房买受人为原告陈靖，商品房总价款为253781元。被告潮都置业公司认为原告提交的收款收据中加盖的印章并非出自被告潮都置业公司，系案外人龚自平伪造的印章；经本院委托云南云通司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为原告提交的收款收据与被告潮都置业公司会计账簿存档的收款收据中加盖的印章并非由同一枚印章原体所盖印。另查明，2015年11月，证人郭某委托郝建明到被告潮都置业公司办理退还A-1007号房屋定金2万元事宜。还查明，证人郭某购买的A-1013号房屋已进行商品房备案登记；原告要求被告就案涉房屋进行商品房备案登记，但被告以该套房屋尚未售出为由，否认其与原告间存在商品房预售合同关系，原告遂诉至法院请求解决。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：一、原、被告间是否成立商品房预售合同？效力如何？应否解除？二、被告应否退还原告购房款及支付利息？本院认为，一、原、被告间是否成立商品房预售合同？效力如何？应否解除的问题。原被告间的关系关键在于案外人龚自平行为的性质认定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，案外人龚自平作为被告负责潮都国际商品房推介、销售的经理与原告签订商品房购销合同并向其出具盖有被告财务印章的购房款及相关购房费用的收款收据，相对人原告基于对其职务行为的合理信赖，有理由相信行为人有代理权限，且相对人原告不知道其没有代理权，亦无主观上的过失，此代理行为应认定有效。因此，即便龚自平存在伪造公章的事实，相对人原告也有理由相信龚自平有权利代理被告与其签订《商品房购销合同》，本院对原、被告之间存在商品房预售合同关系予以确认。现被告拒绝履行合同义务，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、被告应否退还原告购房款及支付利息。被告拒绝履行合同义务，现原告要求被告解除合同并退还全部已付房款233781元及相关费用11807元，本院予以支持。关于原告主张的利息问题，本院认为原告实际已按合同约定支付购房款及相关费用，被告拒绝履行合同义务且未将原告交纳的款项返还，此期间确实造成原告资金占用期间损失，应以245588元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际退款之日，本院予以支持。由于原告提交的商品房购销合同不完整，本院认为应以原告向被告主张权利之日计算，原告未提交其向被告主张交房权利的时间，本院酌定按照原被告开展座谈交流记录的时间为起算依据，即自2017年4月17日计算利息。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第（一）、项之规定，判决如下：一、解除原告陈靖与被告瑞丽潮都置业有限公司签订的《商品房购销合同》。二、被告瑞丽潮都置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈靖购房款及相关费用共计245588元，并支付利息（以未返还款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2017年4月17日起计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告陈靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5288元，由被告瑞丽潮都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审 判 长  黄国倩审 判 员  石 飞人民陪审员  李 英二〇一八年八月三日法官助理吞咩书记员杨元霜