广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初12311号原告(反诉被告)肖学礼，男，1965年7月3日出生，住址广东省大埔县，委托代理人纪鹏生，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）黄亦雄，男，汉族，1966年10月2日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人梁冰，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。原告肖学礼诉被告黄亦雄确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人纪鹏生、被告黄亦雄及其委托代理人梁冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，因被告有坐落于深圳市光明新区××办事处××号的宅基地约208平米地块，原告与被告约定合作兴建一栋住宅楼用以解决住房问题。2014年8月11日，原、被告签订《合作建房协议书》，约定：1、原告出资约800万与被告在上述地块合作兴建一栋约13层的楼房；2、签订本协议后，被告应将上述地块有关资料及证件复印件交给原告，原告支付押金50万给被告，合同签订之日起支付5万，自甲方搬迁拆楼之日支付45万元；做好主体每一层被告退还押金10万，做好主体五层之后，被告返还全部押金50万元。协议同时对分楼方式、房产证手续办理及楼房建成之后的权属分配等进行了明确约定。协议签订后，原告立即向被告支付押金现金5万元，并于2014年8月12日支付押金45万元至被告账户，被告也于收到全部押金款项当日向原告出具《收条》，确认已收到原告支付的建房保证金50万元。原告支付完押金后，因约定所建房屋属于违法建筑，经过多方沟通，均不能正常动工，且根据政府关于宅基地建房的相关政策及相关法律法规，也是均不允许原被告在宅基地合作建房。至此，合作开发事宜已经搁置近三年多，原被告双方无法按照合同约定正常履行。原告认为：建房地块系被告家宅基地，应为农村集体所有土地，按照相关法律规定，只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或以其他方式非法转让土地；根据原被告所签协议的内容约定，原被告双方实际上非法转让宅基地、变相购买房产，其行为违法了相关法律的强制性规定，根据《合同法》第52条之规定，应属无效合同。援引《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”，原告认为：原被告签订的开发合同属无效合同，被告根据双方签订的合作协议收取原告的50万元押金应当予以退还原告。原告曾于2016年8月4日向贵院起诉被告要求返还押金及利息（案号：（2016）粤0306民初18043号），后被告提出和解并先期返还15万元（含自2014年8月12日至2016年9月3日止期间的资金占有使用费55479.86元及返还资金本金94520.14元），原告于2016年9月6日向贵院提出撤诉申请，经贵院准许撤回起诉。但被告至今未将剩余款项返还原告，原告与被告多次沟通协商退款事宜未果，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告签订的《合作建房协议书》属合同无效；二、被告立即返还原告人民币405479.86元；三、被告立即支付原告资金占有使用费37736.11元（自2016年9月4日起暂计至2018年3月29日止,此后发生的资金占有使用费以人民币405479.86元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、双方签订的合作建房协议书的本意是合作建房，非宅基地转让协议。二、我方无须返还原告保证金及支付占有使用费；三、合同无效的过错在于原告；四、原告应赔偿我方巨大经济损失，其他详见我方反诉状。被告针对原告本诉提出反诉称，原告为获得巨大收益，反复劝说被告拆除原厂房与其合作建房；后双方于2014年8月11日签订《合作建房协议书》，约定：1、双方合作兴建一栋楼房约13层，原告负责施工、图纸设计、工程质量；2、被告将地块有关资料及证件复印件交给原告使用后，原告于签订本协议之日支付50000元押金，于被告搬迁拆楼之日支付450000元押金；3、楼房盖好后，第一层店面分一半给被告，第二楼、三楼和四楼的一半分给被告，其余部分的楼房产权分给原告；如因政府部分干涉导致无法继续建设的情况下，该地块及地上的建筑物按被告占30%、原告占70%的比例分配。合同签订后，被告依约履行了自己所有的义务，但原告却迟迟未能开工，给被告造成巨大经济损失。请求判令：1、确认原、被告签订的《合作建房协议》无效；2、原告向被告赔偿损失50万元；3、本案诉讼费用、评估费用等相关费用由原告承担。原告针对被告反诉答辩称，一、根据原被告双方签订的合作建房协议书，其中第四条的约定，该分楼方式可以看出合同名为合作建房，实为宅基地转让，该转让行为因违反法律的强制性规定属于无效合同。二、被告要求我方履行因违反法律禁止性规定而无效的涉案合同，要求我方实施违法建楼行为，为被告谋取不正当利益，其本身就丧失合法性和正当性，被告在反诉状中称由于我方主动停止参与违约建设活动，对其造成巨大经济损失，该所谓巨大经济损失本身就与法律和政策命令所禁止，不受法律保护，故被告主张的50万元赔偿的请求不合法、不正当，也不应当得到法院的支持。同时根据谁主张谁举证的原则，被告要求赔偿50万元，其应当承担损失的举证责任，证明其损失大小，本案中被告未能向法庭提供其因签订涉案合同而产生的实际损失，其应依法承担举证不能的不利后果。经审理查明，2014年8月11日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《合作建房协议书》，约定：1、兹有甲方坐落在深圳市光明新区××办事处××号的宅基地约208平方米地块，为解决住房问题与乙方合作兴建一栋住宅楼房；2、原告出资约800万与被告在上述地块合作兴建一栋楼房约13层；3、签订本协议后，被告应将上述地块有关资料及证件复印件交给原告，原告支付押金50万给被告，合同签订之日起支付5万，自甲方搬迁拆楼之日支付45万元；做好主体每一层被告退还押金10万，做好主体五层之后，被告返还全部押金50万元。2014年8月12日，案外人廖碧旋通过其深圳农村商业银行大浪支行账户向被告黄亦雄账户转账45万元。同日，案外人廖碧旋出具《委托付款函》，载明：委托人肖学礼委托受托人廖碧旋，就委托人与黄亦雄民间借贷事宜，将人民币45万元汇至黄亦雄名下账户。该受托人支付款项的行为即视为委托人实际支付行为，由此产生的任何法律责任均由委托人承担。2014年8月12日，被告黄亦雄向原告出具《收条》一份，载明：收到肖学礼先生交来光明新区光明办事处木墩旧村69号合作建房保证金人民币50万元，此款在做好主体五层后退50万元给肖学礼先生。2016年9月3日，被告黄亦雄向原告肖学礼的账户转账15万元，用途为退还保证金。庭审中，被告确认收到原告支付的保证金50万元，并于2016年9月3日退回保证金15万元。原告确认收到15万元，但主张该15万元系2014年8月12日至2016年9月3日止期间的资金占有使用费55479.86元及返还资金本金94520.14元。上述事实，有《合作建房协议书》、《委托付款函》、银行转账记录、收款收据等证据及当事人陈述在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中原被告签订涉案的合作建房协议，未依法取得有关行政主管部门的批准，违反了我国土地管理法的有关规定，原、被告之间签订的《合作建房合同书》应属无效。原、被告要求确认《合作建房协议》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据无效合同的全面处理原则，被告应向原告返还其已支付的款项，结合本院查明的事实，原告合计向被告支付保证金50万元，后被告返还15万元，故应将剩余35万元返还原告。原告要求被告返还保证金35万元的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认，原告主张的多出部分，本院不予确认。原告要求被告支付资金占有使用费的诉求，于法无据，本院不予支持。被告反诉称其为履行涉案合作建房合同，拆除了涉案地块上的铁皮房，造成了房屋使用费、拆迁补偿等各项损失，但未提供有力证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，本院对被告的诉求不予确认。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告肖学礼与被告黄亦雄于2014年8月11日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告黄亦雄于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肖学礼返还人民币35万元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3921元，由原告负担823元，由被告负担3098元。反诉受理费1961元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一八年八月十五日书记员  谢晓帅书记员  白宇鹏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。