海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9002民初1784号 原告:张某1，女，1986年8月17日出生，汉族，住浙江省嘉兴市。 原告:张某2，女，1995年9月8日出生，汉族，住浙江省嘉兴市。 二原告共同委托诉讼代理人：唐某，海南东方国信律师事务所律师。 被告：海某。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：杨某，董事长。 委托诉讼代理人：郑某，该公司职员。 原告张某1、张某2诉被告海某商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐某，被告的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年12月30日至2015年7月2日的逾期交房违约金74266元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金353972元（从2016年1月5日暂计至2018年5月31日共877天，按已付房款2018087元的日万分之二计算）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求:判令被告向原告支付自2018年6月1日至实际交房之日止的交房违约金，按已付房款2018087元的日万分之二计算。事实与理由为：2014年2月18日，原被告签订《琼海市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区房，总房款为2018087元，交房时间为2014年12月29日前，交房条件为取得建筑工程竣工验收备案证明文件。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，但被告未能在合同约定的时间内交房。直到2016年1月，被告迟迟未交房，原告起诉要求被告承担违约责任，2016年7月琼海市法院判决被告向原告支付交房违约金63368元（从2015年7月2日计至2016年1月4日按已付房款2018087元的日万分之二计算），判决后，被告支付了该违约金。但从2016年7月至今，被告仍未按合同约定交付房屋。原告不得不再次主张被告支付交房违约金。被告逾期交房行为违反了合同约定，也违背诚实信用原则，严重损害了原告的权益。因此提起诉讼，请法院判允所求。 被告答辩称：对原告陈述的事实没有意见，但原告主张的违约金明显超过实际损失，应酌情减少或不予支持。一、根据《合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金高于实际损失的，当事人可以请求减少。《合同法》若干问题解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。而原告总房款是2018087元，其主张的违约金加上之前已付的违约金为共计491606元，且目前房屋的市场价格已高于购房时的价格，原告主张的违约金明显超过实际损失，应酌情减少或不予支持。二、关于房屋买卖合同中出卖人以买受人主张的违约金过高作为抗辩的司法实践。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发2014)第二十二条第二款规定，买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金额加上买受人在后案中主张的违约金额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的全部请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告没有证据提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月18日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区房，建筑面积95.46平方米，总房款2018087元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列情况处理：……2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2015年3月10日原被告签订确认书，确认交房时间变更为2015年7月1日。因被告没有按确认后的时间交付房屋，原告向本院提起诉讼，要求确认签订的《琼海市商品房买卖合同》已依法解除；被告返还购房款2018087元及利息、支付违约金。本院作出（2016）琼9002民初19号民事判决书判决:一、驳回原告请求确认签订的《琼海市商品房买卖合同》已依法解除，被告返还购房款2018087元及利息的请求；二、限被告在本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金63368元(暂计至2016年1月4日)；判决生效后，被告已支付违约金63368元给原告。由于被告至今仍然没有将房屋交付给原告，因此原告于2018年6月11日再次提起诉讼。 另查明，涉案房产博鳌宝莲城2幢E座尚未通过竣工验收，没有取得竣工验收备案证明文件。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强 制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案中，原被告已重新确认被告向原告交房时间为2015年7月1日，但被告至今仍然没有向原告交付房屋，被告的行为已严重违约，应当。按合同第十一条约定，继续向原告支付违约金。原告主张支付2014年12月30日至2015年7月2日逾期交房违约金74266元，因双方已经重新确定交房时间为2015年7月1日，故原告主张被告支付2014年12月30日至2015年7月2日逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。其主张从2016年1月5日暂计至2018年5月31日违约金353972元(2018087元×768天×0.0002)，符合合同的约定，应予以支持。但要求计付违约金至实际交房之日止，因被告实际交房时间尚未确定，故原告主张违约金计至实际交房之日止，本院不予支持。被告抗辩涉案房屋目前的市场价格高于购房时的价格，其主张的违约金已明显超过实际损失，应酌情减少或不予支持。合同约定按已付房款的日万分之2计算违约金，没有明显过高，被告抗辩目前房价高于购房时房价，主张的违约金已明显超过实际损失，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告海某于本判决生效之日起十日内向原告张某1、张某2支付逾期交房违约金353972元(从2016年1月5日暂计至2018年5月31日)。 二、驳回原告张某1、张某2的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3862元，由原告承担670元，被告海某负担3192元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  周英俊 二〇一八年八月二十七日 法官助理  李昌琴 书记员王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后， 还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。