北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初52920号原告(反诉被告)：刘菲。委托诉讼代理人：周皓。委托诉讼代理人：吴琼。原告（反诉被告）：高建明。委托诉讼代理人：周皓。委托诉讼代理人：吴琼。被告（反诉原告）：贾蕙宁。委托诉讼代理人：吴卓堃。委托诉讼代理人：韩敏。第三人：北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人：左辉，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳。原告（反诉被告）刘菲、高建明与被告（反诉原告）贾蕙宁（以下均简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘菲、高建明及二人的共同委托诉讼代理人周皓、吴琼，贾蕙宁及其委托诉讼代理人吴卓堃、韩敏，链家公司委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘菲、高建明向本院提出诉讼请求：1.判令解除我方与贾蕙宁于2017年2月26日签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.贾蕙宁向我方返还定金41万元。事实与理由：2017年2月26日，在链家公司居间下，我方与贾蕙宁前述《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定贾蕙宁以410万元将北京市朝阳区松榆里*号楼*层407号房屋出售给我方，我方通过贷款方式支付房款230万元。合同签订后，我方按照约定向贾蕙宁支付定金41万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，因我方属于前述规定的在本市无住房但有公积金住房贷款记录情形，按照规定，我方应支付的首付款比例不得低于60%，因此需要增加首付款80万元，远超我方支付能力，导致我方无法继续履行合同。因前述政策属于不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行。贾蕙宁应依法退还我方定金。但多次交涉均无果，故诉至法院。贾蕙宁反诉并答辩称：刘菲、高建明应继续履行合同。按照约定，刘菲、高建明应于2017年3月31日支付第三笔定金13万元。但于2017年3月30日，刘菲、高建明却以北京市出台的限贷政策为由，要求解除双方签订的合同，并拒绝继续履行合同。我认为房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，双方在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及政策走向应有一定程度的预见和判断，如果因为限贷政策就解除合同，则有失公平。限贷政策只是一定程度上增加了刘菲、高建明的首付比例，并非限制刘菲、高建明的购房资格，不会导致刘菲、高建明从根本上丧失购房能力，不能作为刘菲、高建明要求解除合同的合理理由。另刘菲、高建明也未举证证明前述政策导致其丧失履行能力。相反，刘菲、高建明在购买涉案房屋期间出售了自有名下房屋，并取得售房款，其也可以通过借款等其他融资方式筹集房款，具备继续履行涉案合同的能力。刘菲、高建明在限贷政策出台后很长一段时间内未向我提出变更或解除合同的意向，经我多次催告后仍未在合理期限内与我沟通变更合同事宜，存在恶意拖延行为，已经丧失了解除合同的权利。因刘菲、高建明逾期支付房屋定金及剩余房屋价款，导致我无法以涉案交易取得的房款购置他处房屋，需自行向银行及朋友借款购置新房，额外承担了50余万元的利息，造成我损失。刘菲、高建明拒绝继续履行合同行为构成违约，我因此提出反诉请求：1.刘菲、高建明共同向我支付定金13万元；2.刘菲、高建明共同支付违约金41万元。刘菲、高建明针对贾蕙宁的反诉请求共同辩称：不同意贾蕙宁的反诉请求。双方约定的第三笔定金付款时间为2017年3月31日，但相关部门在2017年3月17日就出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。因为该政策出台导致我方首付款比例增加至少80万元，超出我方实际支付能力。在前述政策施行后，我方多次与贾蕙宁沟通，告知贾蕙宁因前述政策出台导致我方存在履行障碍，贾蕙宁不同意解除合同及退还我方定金。因前述政策出台导致合同无法履行，我方不存在违约。链家公司述称：关于合同，我公司认为刘菲、高建明具有支付能力，可以继续履行合同。对其他事宜我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，在链家公司居间下，贾蕙宁与刘菲、高建明签订《买卖定金协议书》，约定：刘菲、高建明以410万元总价款购买贾蕙宁所有的北京市朝阳区松榆里*号楼*层407号房屋（以下简称涉案房屋）；签署协议时，刘菲、高建明向贾蕙宁自行支付定金10万元；双方签署协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。同日，贾蕙宁作为出卖人，刘菲、高建明作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人向买受人出售涉案房屋；房屋成交价格为354万元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价56万元；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向银行申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为230万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。同日，贾蕙宁作为甲方（出卖方），刘菲、高建明作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计410万元；乙方于2017年2月26日自行划转支付甲方定金10万元；于2017年3月13日前以理房通方式支付甲方定金31万元；2017年3月31日前以理房通方式支付甲方定金13万元；乙方于过户前三个工作日内将首付款124万元以建委监管支付方式支付甲方；甲乙双方办理物业交割当日，乙方将物业交割保证金2万元自行支付甲方；甲乙双方应于2017年6月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2017年6月30日前（具体时间以朝阳建委网上预约时间为准）甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；在乙方购房资质没问题为前提，甲方负责协调后期房屋交易的缴税过户相关时间，则按照合同约定时间2017年6月30日前完成过户，如甲方在后期交易中未协调成功，则丙方在2017年7月15日前（具体时间以朝阳建委官网预约时间为准）办理缴税过户；甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若出现拒绝购买房屋或逾期履行补充协议约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方出现前述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款20%的向甲方支付违约金；本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同签订当日，刘菲、高建明向贾蕙宁支付定金10万元；2017年3月12日，刘菲、高建明向贾蕙宁支付定金31万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。审理中，刘菲、高建明主张因其名下有公积金贷款购房记录，首付比例提高到60%，其无法承担，故其于2017年3月29日向贾蕙宁提出解除房屋买卖合同。刘菲、高建明向本院提供中央国家机关住房公积金贷款结清证明，其中载有两人名下购房贷款记录。贾蕙宁主张刘菲、高建明在购买涉案房屋前已将二人名下房屋出售，并在履行涉案合同期间取得了购房款272.5万元，刘菲、高建明履约能力并未受到新政影响，应继续履行合同；现刘菲、高建明未依约支付定金13万元超过15日，并拒绝继续履行合同，构成违约，其自行降低违约金标准，按照41万元主张违约金。刘菲、高建明则主张其出售他处房屋所得款项中的96万余元实际用于清偿他处房屋贷款，剩余180万元左右系用于购买涉案房屋；但受2017年3月17日的房屋新政影响，其应支付的首付款数额较原有约定增加至少80万元，导致其无能力继续履行合同，故其对合同未能继续履行不存在过错，不应认定为违约，刘菲、高建明对前述所述提交了银行交易往来记录予以佐证。本院认为：刘菲、高建明、贾蕙宁或并与链家公司之间签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，2017年3月17日房屋新政的实施确实会对购房人的履约能力产生影响，对合同履行产生一定困难。本案中，双方约定以按揭贷款方式支付剩余房款，房屋新政的出台造成首付款比例提升，刘菲、高建明不能按预期办理按揭贷款，并不属于当事人自身的原因。刘菲、高建明提交的银行交易往来记录可以证明其出售他处房屋所得款项去向的合理性，本院对贾蕙宁关于刘菲、高建明可用出售他处房屋所得全部款项支付涉案交易房款的抗辩意见不予采纳，并就此认定涉案交易系因不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现，对刘菲、高建明要求解除《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已支付的定金应当予以返还。对刘菲、高建明要求返还定金的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同因不可归责于双方的原因而解除，故本院对贾蕙宁基于继续履行合同提出的支付定金及违约金的相应诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘菲、高建明与被告（反诉原告）贾蕙宁之间签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的权利义务关系。二、被告（反诉原告）贾蕙宁于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）刘菲、高建明定金四十一万元。三、驳回被告（反诉原告）贾蕙宁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35120元，由被告（反诉原告）贾蕙宁负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费4600元，由被告（反诉原告）贾蕙宁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  高 祺审判员  裴小星二〇一八年八月二十九日书记员  陈锦洪