广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初1300号原告：姜学林，男，1978年3月7日出生，苗族，住贵州省三穗县，委托诉讼代理人：李芳，广东尚智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张筠若，广东尚智和律师事务所辅助人员。被告：向华银，男，1974年10月29日出生，汉族，住湖北省公安县，被告：张义荣，女，1975年5月6日出生，汉族，住湖北省公安县，两被告的共同委托诉讼代理人：谭应华，广东岭山律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：欧阳炜斌，广东岭山律师事务所辅助人员。原告姜学林与被告向华银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，根据原告姜学林的申请，本院追加张义荣作为本案的被告参加诉讼，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李芳、张筠若，被告向华银、两被告的共同委托诉讼代理人谭应华、欧阳炜斌到庭参加诉讼。原、被告均有调解意愿，请求本院给予双方30天庭外和解时间，该庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。原告姜学林向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告腾空并返还位于东莞市大岭山镇连平村连平圩工业路8号厂房的一层及铁皮棚；2.两被告向原告支付2016年10月至起诉之日的厂房占用使用费383000元，并自起诉之日起按每月22000元的标准向原告支付厂房占有使用费至上述厂房及铁皮棚实际腾空并返还之日止；3.两被告向原告支付2016年10月至2018年1月的厂长工资14659元，并自2018年2月1日起按每月666元的标准支付厂长工资至上述厂房及铁皮棚实际腾空并返还之日止；4.两被告向原告支付粮食基金款24000元、水电费8111元；5.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月28日，原告与被告向华银签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于东莞市大岭山镇连平村连平圩工业路8号一层、三层与铁皮棚出租给被告向华银用于经营东莞市博旭家具公司，租赁物面积约为3400平方米，月租金为30000元。《厂房租赁合同书》还约定被告向华银每年应向连平村委会缴纳粮食基金12000元、承担厂长工资2000元，每月15日前交清当月租金、水电费。后被告向华银将厂房第三层转租给案外人张亿富经营富亿达家具厂。涉案厂房第二层因该层承租人东莞市大岭山瑞敏家具厂的原因于2016年10月17日发生火灾，造成涉案厂房第二层、第三层受损，后原告委托他人对受损厂房进行修复，于2017年5月完工。被告向华银在2017年1月以厂房受损无法使用为由向东莞市第二人民法院起诉要求解除与原告的租赁合同，该案一审案号为（2017）粤1972民初10号、二审案号为（2017）粤19民终8104号。一审法院经审理查明，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管机构批准建设，故认定原告与被告向华银签订的《厂房租赁合同书》无效并判决原告向被告向华银返还定金60000元及利息。被告向华银自2016年10月起未按照约定支付厂房占用费，至今仍使用第一层厂房和铁皮棚，被告向华银在（2017）粤1972民初10号案中确认一层厂房和铁皮棚的月租金为22000元，且其尚未支付水电费8111元。此外，被告向华银一直未支付合同约定的粮食基金，一直由原告垫款向东莞市大岭山镇连平股份经济合作社支付。被告向华银与张义荣于1998年5月15日登记结婚，原告与被告向华银于2015年10月28日签订《厂房租赁合同》。根据相关法律规定，因被告向华银与原告的债务发生在两被告的婚姻关系存续期间且属于夫妻一方以个人名义以为家庭日常生活需要所负的债务，应当按夫妻共同债务处理。被告向华银辩称：1.被告向华银自2016年10月17日后未占有或使用涉案厂房第一层和铁皮棚，故无腾空返还的义务，更无需向原告支付任何占用费。涉案厂房第二层于2016年10月17日因该层承租人东莞市大岭山瑞敏家具厂使用不当发生火灾。东莞市公安消防局大岭山大队当日对涉案厂房作出予以封闭的决定，严禁任何人擅自进入封闭区域，故被告向华银自此无法正常使用涉案厂房进行生产。被告向华银多次与原告进行沟通协商，要求解除双方的租赁合同关系，要求原告返还押金，并让被告向华银搬出设备与物品，但均遭到原告的拒绝。由于租赁物已无法实际使用，原告亦一直拖延未将押金、设备与物品返还给被告向华银，被告向华银于2016年12月9日委托广东岭山律师事务所就解除租赁合同关系及返还押金事项寄发律师函，催告原告积极履行。鉴于原告一再拒绝拖延，未与被告向华银沟通协商，被告向华银于2017年1月2日向法院提起诉讼，诉请原告返还押金，一、二审判决均支持被告向华银的诉讼请求。上述事实有封闭火灾现场公告、律师函、厂房租赁合同书、一审及二审判决书为证。涉案租赁物火灾后处于封闭状态，厂房设施损坏，停水停电，已不符合安全使用标准，亦不具备继续使用或生产经营的客观条件，被告向华银并未实际占有使用租赁物。根据相关法律法规之规定，被告向华银有权要求解除合同，并要求退还押金，搬出租赁物内的设备与物品，但原告均无理拖延及拒绝返还相关款项、设备与物品。为此，被告向华银委托律师寄发律师函及提起诉讼来维护自身的合法权益。结合发函及起诉的时间点，均足以表明被告向华银主动积极寻求解决办法，只是原告单方的无故拖延导致涉案租赁物无法使用或获得收益，被告向华银理应自行承担相应的损失。2.原告诉请占用费、厂长工资、粮食基金款及水电费，于法无据，于理不合，应不予支持。被告向华银已支付涉案租赁物2016年10月17日之前的所有费用，不存在拖欠费用问题。履行合同义务的前提是被告向华银享有合同权利，2016年10月17日火灾之后，原告已无法将正常的租赁物交给被告向华银使用，被告向华银也并未实际占有使用租赁物，且一、二审判决均确认双方于2015年10月28日签订的《厂房租赁合同书》无效，无权利即无义务，故原告诉请被告向华银支付2016年10月至今的占用费、厂长工资、粮食基金款及水电费，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。被告张义荣辩称：其答辩意见与被告向华银的答辩意见一致，并补充以下内容：被告张义荣对原告的主张不知情，且原告的主张无事实及法律依据，故被告张义荣不同意对被告向华银的案涉债务承担连带清偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告向华银于2015年10月28日签订一份《厂房租赁合同书》，约定原告将位于东莞市大岭山镇连平圩工业路8号的租赁物出租给被告向华银使用，租赁物包括厂房第一层、第三层和铁皮棚，面积约3400平方米，其中第一层的面积1500平方米，第三层的面积1500平方米，铁皮棚的面积约400平方米，租赁期限从2015年11月1日至2017年11月30日，租赁物每月租金30000元，签订合同之日被告向华银需向原告缴交定金60000元和预交第一个月租金30000元；合同第三条第2款约定被告向华银应向办厂所在地连平村委会缴交粮食基金，每年12000元，每年在3月份一次性交清；合同第六条第3款约定原告选派一名厂长配合被告向华银管理工厂，厂长工资由被告向华银支付，工资不得低于2000元；合同第七条第6款约定，未经原告书面同意，被告向华银不得将租赁物的部分或全部转租给他人；合同第七条第7款约定，被告向华银损坏租赁物的，要负责修复，修复费用由被告向华银承担；合同第八条第1款约定，被告向华银不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。上述合同签订后，原告于2015年10月28日将涉案厂房的第一层、第三层和铁皮棚交给被告向华银使用。被告向华银于2015年11月16日向原告支付定金60000元。涉案厂房没有房产证，也没有建设工程规划许可证。已发生法律效力的（2017）粤19民终8104号民事判决书判决确认原告与被告向华银于2015年10月28日签订的《厂房租赁合同书》无效。原告主张被告向华银从2016年6月1日起将涉案厂房第三层转租给涉案厂房第二层的承租人张亿富。被告向华银主张其不是将涉案厂房第三层转租给张亿富，而是在原告同意的情况下，被告向华银与张亿富交换使用厂房的楼层，被告向华银承租的厂房第三层由张亿富使用，张亿富向原告承租的铁皮棚由被告向华银使用，被告向华银只使用涉案厂房第一层及铁皮棚，被告向华银需要交纳的租金从30000元/月变为22000元/月，张亿富将租金差价8000元直接支付给原告。原告主张被告向华银已向其告知被告向华银与张亿富交换使用厂房楼层的事宜，原告已同意被告向华银与张亿富交换使用厂房的楼层，但需按照被告向华银与原告、原告与张亿富分别签订的租赁合同约定的租金数额继续支付房屋租金。2016年10月17日，涉案厂房第二层承租人张亿富经营的“瑞敏家具厂”电线起火引起火灾，导致涉案厂房第二层和第三层有损毁。消防部门于2016年10月17日张贴了《封闭火灾现场公告》，公告内容为“从2016年10月17日12时起，对东莞市大岭山瑞敏家具厂火灾现场（地址：东莞市大岭山镇连平村连平圩工业路8号2楼）予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。警戒标志撤除时，视为现场封闭解除”。后原告将涉案厂房第三层维修完毕。原告主张涉案厂房第三层的维修费为260000元，要求被告向华银向其赔偿涉案厂房第三层的维修费。被告向华银主张张亿富经营的“瑞敏家具厂”发生火灾导致第三层有损毁，且第三层的使用人是张亿富，不是被告向华银，被告向华银无需向原告赔偿维修费。被告向华银已向原告付清2016年10月16日前的租金。原告要求被告向华银向其支付2016年10月17日起至返还涉案厂房和铁皮棚之日止的使用费。被告向华银主张涉案厂房发生火灾后，厂房第一层门口被消防部门张贴了封条，且厂房停水停电，被告向华银在发生火灾后没有再使用涉案租赁物，被告向华银无需向原告支付发生火灾后的使用费。原告确认涉案厂房第一层从发生火灾后至今一直处于停电状态，不能使用，被告向华银的相关人员在发生火灾后已搬离涉案厂房第一层。在火灾发生前，被告向华银已将涉案铁皮棚转租给案外人魏明雷使用，每月租金2000元。发生火灾后，魏明雷至今仍一直使用涉案铁皮棚。原告于2017年6月1日将涉案厂房第三层出租给案外人谭德平使用。涉案厂房发生火灾后，保安人员由原告聘请，原告允许被告向华银的人员自由出入。被告向华银主张原告不允许其将涉案厂房第一层和铁皮棚的机器设备和材料搬离，请求原告将涉案厂房第一层和铁皮棚的机器设备和材料返还被告向华银。被告向华银主张存放在涉案厂房第一层和铁皮棚的机器设备和材料是东莞市博旭家具有限公司，被告向华银租赁涉案厂房是给东莞市博旭家具有限公司使用的。原告主张被告向华银拖欠租金和涉案厂房第三层的维修费，不同意被告向华银将机器设备和材料搬离。关于厂长工资。原告主张被告向华银已向涉案厂房的厂长叶旭祺支付了2016年10月9日前的厂长工资，原告已向涉案厂房的厂长叶旭祺支付了2016年10月10日至2017年10月的厂长工资25000元，要求被告向华银向其支付涉案厂房第一层和第三层在2016年10月至2017年5月期间的厂长工资每月1333元，涉案厂房第一层从2017年6月至2018年1月期间的厂长工资每月666元。原告提供了叶旭祺已领取2016年10月10日至2017年10月的厂长工资25000元的收据作为证据。被告向华银确认涉案厂房每层楼的厂长工资为每月666元，并主张其已向厂长叶旭祺现金支付了2016年10月的厂长工资666元，但未能提供证据予以证明。关于粮食基金。原告请求被告向华银支付2016年1月至2017年12月期间的粮食基金24000元。原告主张其已向东莞市大岭山镇连平股份经济合作社支付了2016年和2017年的粮食基金40000元，并提供了收据作为证据。被告向华银确认其从未向原告支付过每年12000元的粮食基金。关于水电费。原告确认被告向华银没有拖欠其水费，只拖欠电费。原告已为被告向华银垫付了2016年9月电费8111元。原告确认被告向华银委托案外人杨祥平于2016年12月13日向其转账支付的3749元是支付涉案租赁物的电费，但不是支付2016年9月的电费，是支付2016年10月的电费。被告向华银提交的经原告确认的银行转账记录中已备注了杨祥平于2016年12月13日向原告转账支付的3749元是2016年9月的电费。本案诉讼过程中，本院根据原告的申请，裁定保全被告向华银的财产并已实施。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告请求被告向华银返还涉案厂房的第一层和铁皮棚是否合法有据；二、被告向华银是否应向原告支付发生火灾后的使用费；三、原告请求被告向华银向其支付厂长工资是否合法有据；四、原告请求被告向华银向其支付粮食基金是否合法有据；五、被告向华银是否应向原告支付电费；六、被告张义荣是否应对被告向华银涉案债务承担连带清偿责任。关于焦点一。已发生法律效力的（2017）粤19民终8104号民事判决书判决确认原告与被告向华银于2015年10月28日签订的《厂房租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，涉案《厂房租赁合同书》无效，故被告向华银应向原告返还涉案厂房的第一层和铁皮棚。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告可参照其与被告向华银约定的租金标准计算涉案房屋的使用费。1.涉案厂房第一层的使用费。原告确认涉案厂房第一层从发生火灾后至今一直处于停电状态，不能使用，被告向华银的相关人员在发生火灾后已搬离涉案厂房第一层。虽涉案厂房第一层仍放置有设备和材料，但发生火灾后，被告向华银要求将涉案厂房第一层的设备和材料搬离，原告却认为被告向华银拖欠租金和涉案厂房第三层的维修费，不同意被告向华银将设备和材料搬离。可见，涉案厂房第一层仍存放有不属于原告的设备和材料的责任不在被告向华银，而在于原告，故原告请求被告向华银向其支付涉案厂房第一层2016年10月17日后的使用费，本院不予支持。2.涉案厂房第三层的使用费。原告已同意张亿富与被告向华银交换使用涉案厂房第三层，涉案厂房第三层是张亿富实际使用中导致火灾毁损。发生火灾后，被告向华银没有使用涉案厂房第三层，原告要求被告向华银支付涉案厂房第三层2016年10月17日后的使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。3.涉案铁皮棚的使用费。被告向华银从原告处承租铁皮棚后将该铁皮棚转租给魏明雷，魏明雷至今仍在使用该铁皮棚，参考魏明雷每月向被告向华银支付该铁皮棚租金2000元，本院酌定涉案铁皮棚的使用费为2000元/月，故被告向华银应按2000元/月的标准向原告支付从2016年10月17日起至返还涉案铁皮棚之日止的使用费。关于焦点三。原告主张被告向华银已向涉案厂房的厂长叶旭祺支付了2016年10月9日前的厂长工资，原告已向涉案厂房的厂长叶旭祺支付了2016年10月10日至2017年10月的厂长工资25000元，要求被告向华银向其支付涉案厂房第一层和第三层在2016年10月至2017年5月期间的厂长工资每月1333元，涉案厂房第一层从2017年6月至2018年1月期间的厂长工资每月666元。原告提供了叶旭祺已领取2016年10月10日至2017年10月的厂长工资25000元的收据作为证据，并提供了原件以供核对，本院对该收据予以确认。被告向华银确认涉案厂房每层楼的厂长工资为每月666元，并主张其已向厂长叶旭祺现金支付了2016年10月的厂长工资666元，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告向华银上述主张不予采信。1.涉案厂房第一层的厂长工资。厂长叶旭祺在2016年10月16日前已为被告向华银提供服务，原告已向叶旭祺支付了该期间的厂长工资，故被告向华银应向原告支付2016年10月10日至2016年10月16日期间的厂长工资150元（666元÷31天×7天）。原告确认涉案厂房第一层从发生火灾后至今一直处于停电状态，不能使用，被告向华银的相关人员在发生火灾后已搬离涉案厂房第一层，即厂长叶旭祺在发生火灾后未为被告向华银提供涉案厂房第一层的服务，故被告向华银无需向原告支付从2016年10月17日起的厂长工资。2.涉案厂房第三层的厂长工资。原告已同意被告向华银与张亿富从2016年6月起交换使用涉案厂房第三层，厂长叶旭祺并未为被告向华银提供涉案厂房第三层的服务，故原告请求被告向华银向其支付涉案厂房第三层的厂长工资，本院不予支持。关于焦点四。原告请求被告向华银支付2016年1月至2017年12月期间的粮食基金24000元。原告主张其已向东莞市大岭山镇连平股份经济合作社支付了2016年和2017年的粮食基金40000元，并提供了收据作为证据，原告提供了收据的原件以供核对，本院对该证据予以确认。被告向华银确认其从未向原告支付过每年12000元的粮食基金。虽涉案《厂房租赁合同书》无效，但粮食基金属于被告向华银使用涉案厂房和铁皮棚的成本，属于占用费的一部分，结合涉案厂房发生火灾后，被告向华银没有实际使用涉案厂房，只使用涉案铁皮棚，故本院酌定被告向华银应向原告支付粮食基金13000元；原告相关诉请中超出上述部分，本院不予支持。关于焦点五。原告已为被告向华银垫付了2016年9月电费8111元。原告确认被告向华银委托案外人杨祥平于2016年12月13日向其转账支付的3749元是支付涉案租赁物的电费，但原告认为是支付2016年10月的电费，不是支付2016年9月的电费。虽原告不确认上述转账3749元是支付涉案租赁物2016年9月的电费，但银行转账记录中已备注了是2016年9月的电费，故本院认定上述转账3749元是支付涉案租赁物2016年9月的电费。被告向华银未能举证证明其已向原告付清2016年9月的剩余电费4362元（8111元-3749元），应承担举证不能的不利后果，故被告向华银仍应向原告支付2016年9月电费4362元。原告相关诉请中超出上述部分，本院不予支持。关于焦点六。涉案租赁合同关系存在于原告与被告向华银之间，被告张义荣不是涉案租赁合同的相对方，原告要求被告张义荣承担涉案债务违反合同相对性原则，故对原告要求被告张义荣对被告向华银涉案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告向华银于本判决生效之日起三日内向原告姜学林归还涉案厂房第一层和铁皮棚；二、限被告向华银于本判决发生法律效力之日起三日内按2000元/月的标准向原告姜学林支付从2016年10月17日起计至返还涉案铁皮棚之日止的使用费；三、限被告向华银于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姜学林支付2016年10月10日至2016年10月16日期间的厂长工资150元；四、限被告向华银于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姜学林支付粮食基金13000元；五、限被告向华银于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姜学林支付2016年9月电费4362元；六、驳回原告姜学林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7747元、保全费653元，合计8400元，由原告姜学林负担7198元，被告向华银负担1202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邝小敏人民陪审员  吉海荣人民陪审员  李少华二〇一八年八月十六日书 记 员  植 怡附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管机构批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。