江苏省句容市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1183民初1157号 原告：戴学洲，男，1973年7月1日出生，汉族，住句容市。 委托诉讼代理人：陈忠，江苏民中律师事务所律师。 被告：镇江曙光置业有限公司，住所地句容市华阳镇文昌东路**（句容曙光国际大酒店**）。 法定代表人：张云连，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国林，江苏永兆律师事务所律师。 原告戴学洲诉被告镇江曙光置业有限公司（以下简称曙光置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案，依法适用简易程序于2018年5月16日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法由本院审判员陆玉婷、人民陪审员吴乐珍、贾梅香组成合议庭，适用普通程序于2018年7月3日、7月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈忠、被告委托诉讼代理人刘国林三次开庭均到庭参加诉讼，原告戴学洲第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴学洲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的两份认购协议书（签订时间分别为2013年9月9日、2013年11月7日）；2.判令被告返还购房款115万元；3.判令被告承担本案诉讼费用，请求法院在判决生效后将预交的诉讼费退还给原告。事实和理由：2013年9月29日，原告与被告签订曙光国际花园认购协议书一份，约定原告购买被告开发的曙光国际花园别墅区31幢102室（建筑面积为258.17平方米）。协议签订后原告于2013年9月30日、2014年1月24日、2015年3月10日各付款30万元，共计90万元。2013年11月17日，原告与被告再次签订曙光国际花园认购协议一份，约定由原告购买被告开发的曙光国际花园7-9-11幢108-208商铺（建筑面积为106.27平方米）。协议签订后，原告于当日付款25万元。后被告未能履行义务，也未及时将原告所缴纳的购房款退还给原告。被告长期占用原告购房款，其行为侵害了原告的合法权益，现原告起诉，请求判如所请。 被告曙光置业公司辩称，1.原被告之间不存在真实的商品房销售合同关系，是原告与案外人谢荣年之间的私人经济纠纷，我方申请追加谢荣年为第三人；2.即使双方存在商品房销售合同关系，原告所交定金也应当因其违约承担定金法则；3.原告所提交的收据记载的金额被告从未收到，被告作为一个正规的开发商企业所有的收费均由单位的财务部门收取，并加盖公司的财务印章，而原告所提交的收据均为合同专用章，对此被告不认可；4.大额款项的支付均应当以转账形式支付，原告应当提供向被告转账的凭证以证明已交付所涉金额；5.原告于2016年与本公司签订的商品房买卖合同并履行全额付款义务，如果存在本案中所涉及的款项，原告当时应当提出一并处理；6.原告提交的收据记载金额与认购协议书记载相互矛盾，在双方未能签订正式的商品房买卖合同之前，通常情况下作为购房者的原告是没有任何合同依据向开发商超额支付购房款的；7.原告诉请已经超过了诉讼时效；综上，请求依法驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求提交了2013年9月29日认购协议书一份、2013年11月17日认购协议书复印件一份、收据四张、江苏恒创建设工程有限公司证明一份、银行明细一份、原告的银行明细一份、被告提供的关于启用新合同专用章的备忘录照片打印件一份、商品房买卖合同复印件一份、句容市不动产登记中心调取的商品房买卖合同一份、房地产买卖契约两份、不动产登记信息查询结果两份，上述证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年9月29日，原、被告签订认购协议书一份，约定原告认购被告开发的曙光国际花园31幢102室、建筑面积258.17平方米房屋一套，认购总价1950000元整。认购协议书载明实付定金500000元整。次日，原告实际支付定金300000元。 2013年11月17日，原、被告签订认购协议书一份，约定原告认购被告开发的曙光国际花园7-9-11幢中9幢108-208、建筑面积106.27平方米房屋一套，认购总价956430元整。认购协议书载明实付定金250000元整。同日，原告实际支付定金250000元。 上述两份认购协议书被告印章处均有案外人谢荣年签字，两份认购协议书均约定“本认购书只适用于认购方本人，除非开发商事先书面同意，认购方不得将本认购书权益转让他人”与“客户购房之权利义务以购房合同规定为准，任何非书面承诺均无法律约束力”的内容，但是对于签订正式购房合约的时间、付款方式、购房首期款数额等事项双方均未约定。 2014年1月24日、2015年3月10日，原告分别支付曙光国际花园31幢102室部分房款300000元。 2015年1月20日，被告公司启用新合同专用章，在《关于启用新合同专用章的备忘录》上载明如下内容：“公司原有合同专用章由售楼处保管并使用，售楼处收取客户的房款时未通过财务直接开具收款收据并在收款收据上加盖合同专用章交给客户，给公司带来经济和法律风险。为加强管理经董事会同意，从即日起将原合同专用章作废，启用新的合同专用章”、“原合同专用章在售楼处保管期间发生的经济事项仍由原保管人负责”。该备忘录上注明原章保管人为谢荣年，被告庭审中认可2015年1月20日前谢荣年负责其公司销售工作。 2015年2月6日，被告将案涉曙光国际花园7-9-11幢中9幢108、208室房产出卖给案外人曲奕燃，并于2017年2月24日办理不动产登记手续。被告在上述两份关于9幢108、208室房产的《不动产买卖契约》上加盖的印章不是被告公司启用的新合同专用章，也不是原、被告认购协议书上加盖的被告公司合同专用章。 2016年3月3日，原告与被告另签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的曙光国际花园40幢101号房。合同签订后，原、被告均按约定履行了合同义务。 2016年4月24日，被告将案涉曙光国际31幢102室房产出卖给案外人张锦，并于2016年7月27日办理不动产登记手续。 庭审中，原告陈述被告在2016年年初明确告知其已无法继续履行认购协议书，建议原告另购房产。 本院认为：原、被告之间系预约合同关系。原、被告签订的认购协议书虽载明原告所认购房产的房号、面积及总价款事项，但是对于房产的基本状况、交付使用条件及交付日期、装饰装修及设备标准、配套设施及公共设施、房款交付方式、逾期责任等权利义务内容，双方还需签订正式的商品房销售合同以进行明确，故原、被告签订的认购协议书为本约订立之前先行订立的预约合同。该预约合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。 原告提供的2013年11月17日被告出具的250000元的定金收据上注明收款事由为“曙光国际花园商铺7-9-11幢9幢108、208”，该收据与2013年11月17日认购协议书复印件内容相吻合，能够证明在2013年11月17日原、被告签订认购协议书的事实存在，对该份认购协议书真实性、合法性及与本案关联性本院均予以确认。 关于被告提出的与原告之间不存在合同关系，所有款项为谢荣年个人收取，要求追加谢荣年为第三人的辩称意见，根据被告提供的《关于启用新合同专用章的备忘录》上内容可知，在2015年1月20日之前，被告公司存在销售人员未通过公司财务、直接收取客户房款并开具收款收据，且在交给客户的收款收据上加盖合同专用章的用章不规范情形，原告所提供的两份认购协议书上均加盖被告公司合同专用章，2013年9月30日、2013年11月17日、2014年1月24日三份收据上亦加盖被告公司合同专用章，应属上述用章不规范情形，被告不能据此否认订立认购协议书及三次收款的事实。 关于2015年1月20日之后，被告公司是否实际使用新合同专用章的事实，被告未举证证明；从被告提供的2015年2月6日与案外人曲奕燃签订的两份关于9幢108、208室房产的《不动产买卖契约》上加盖的不同于新旧两种合同专用章的印章可知，被告公司仍然存在用章不规范行为；另，被告未举证证明启用新合同专用章后收回了谢荣年持有的原合同专用章，也未举证证明对原合同专用章进行了公示作废，故对于2015年1月20日之后原告所持有的、加盖被告公司原合同专用章的收据，被告仍应承担相应的法律责任。被告认可2015年1月20日前谢荣年负责其公司销售工作，对2015年1月20日后谢荣年在其公司的任职情况，被告未予说明。本院认为即使2015年1月20日后谢荣年已非被告公司员工，但因原告持有的2015年3月10日收据上加盖了被告公司的原合同专用章，该印章与之前被告提供的收据上印章一致，且谢荣年曾系案涉房产的销售人员，其具有履行职务收受房款的客观表象，原告在付款时主观亦善意无过失，故应认定2015年3月10日收据上的款项为被告收取。 《关于启用新合同专用章的备忘录》载明的“原合同专用章在售楼处保管期间发生的经济事项仍由原保管人负责”内容，系被告公司内部规定，不具有对抗第三人的效力。即使案外人谢荣年存在违反公司规章制度的行为，被告可另行主张，与本案无关，对被告要求追加谢荣年为第三人的意见本院不予采纳。 订立预约合同的意义，是为在公平诚信原则下，双方继续磋商最终订立正式本约合同。被告公司提供的认购协议书为格式条款，其中约定了“本认购书只适用于认购方本人，除非开发商事先书面同意，认购方不得将本认购书权益转让他人”、“客户购房之权利义务以购房合同规定为准，任何非书面承诺均无法律约束力”的内容，同时对于签订正式购房合同的时间未作明确约定，上述条款使得购房者处于明显不利地位。原、被告于2013年9月29日、2013年11月17日分别签订认购协议书，在等待签订正式购房合同的过程中，原告陆续付款且付款总额未超出认购协议书约定的房款总价，其行为符合常理。被告在等待签订正式购房合同的过程中先后将案涉两套房产出卖给他人，其行为明显有违诚信，实属违约，应承担相应法律责任。现原告签订认购协议书的合同目的已不能实现，诉请要求解除认购协议书，被告庭审同意解除，对该诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已缴纳房款1150000元，于法有据，本院予以支持。 被告辩称原告违约，其所交定金应承担定金罚则，但未能举证证明原告违约事实的存在，对该意见本院不予采纳。原告于2016年3月3日与被告签订商品房买卖合同另购房屋的事实，与本案无关，本案不予理涉。 关于诉讼时效问题，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告在2018年2月7日起诉，被告辩称原告诉请已超出诉讼时效，未能举证证明原告在2015年2月6日前已经知道或者应当知道权利受到损害以及义务人的事实，故对该辩称意见本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告戴学洲与被告镇江曙光置业有限公司于2013年9月29日、2013年11月17日签订的两份《认购协议书》解除； 二、被告镇江曙光置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告戴学洲1150000元。 案件受理费15150元，由被告镇江曙光置业有限公司负担（此款原告已预交，被告应在本判决生效后十日内将此款缴纳至本院，原告可在判决生效后十日内向本院申请退还该费用）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  陆玉婷 人民陪审员  贾梅香 人民陪审员  吴乐珍 二〇一八年八月十三日 书 记 员  李 璐