江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初3232号 原告（反诉被告）：朱少迪。 委托诉讼代理人：张巍，江苏天辩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：左庄会。 委托诉讼代理人：郑小冲，苏州市姑苏区平诚法律服务所法律工作者。 原告朱少迪与被告左庄会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，被告左庄会提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱少迪的委托诉讼代理人张巍、被告（反诉原告）左庄会及其委托诉讼代理人郑小冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱少迪向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁出、返还苏州市姑苏区某某路62幢209室房屋；2、被告支付拖欠的房屋租金18万元（按照合同约定年租金12万元，即每月租金1万元的标准，累计拖欠租金共20月计算，并减去两个月租金）、房屋占用费8万元（按占用面积731.58平方米，同地段租金标准2万元/月，自2018年3月18日起暂计算至2018年7月18日，并继续计算至实际迁出并返还之日止）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告朱少迪系苏州市姑苏区某某路62幢209室房屋（以下简称涉案房屋）所有权人，于2007年委托父亲朱桂祥将该房屋出租，通过居间人苏州市平江区诚龙房产中介咨询服务部（以下简称诚龙中介）与被告左庄会签订房屋租赁合同，约定租期为2007年7月18日至2012年7月17日，年租金12万元，合同还约定到期续签期仍为5年，租金按市场行情浮动上涨不得超过12.5%。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告用于经营宾馆，自2007年7月18日至2017年7月18日，被告累计拖欠租金20个月未付，且2012年7月书面租赁合同到期后，双方并未签署书面续租合同，故成立不定期租赁关系。2018年3月16日，原告委托律师函告被告解除不定期租赁合同，并要求被告腾空返还涉案房屋，但被告未予理会，故原告主张要求其自2018年3月18日起至实际腾让房屋之日，按市场租金标准2万元/月支付房屋占用费。因协商未果，故原告诉来法院，望判如所请。 被告左庄会辩称，我从未拖欠原告房租，因与原告并不相识，租期内我都是通过诚龙中介向原告支付租金。2017年7月31日，我通过诚龙中介再次向原告支付租金6万元，故应视为已与原告再次续签了房屋租赁合同，续签租期仍为5年，原告现无权解除租赁合同，我不同意腾让房屋。截至目前，我租金付至2018年1月18日，其后因原告拒绝收取租金，故暂未支付租金，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告左庄会向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告承担出租房屋修理费315550元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由:2007年反诉原、被告签订涉案房屋租赁合同，其中约定出租人有义务修复顶层的漏水问题。然合同履行过程中，反诉被告拒绝履行维修义务，为避免经营损失，反诉原告两次找人大修共计花费315550元，上述费用应由反诉被告承担，故提起反诉，望判如所请。 反诉被告朱少迪辩称，反诉原告要求其支付房屋维修费315550元缺乏法律依据，其在签署书面租赁合同后已将涉案房屋顶层漏水问题进行修复，并将适租房屋交付给反诉原告。反诉原告提供的两份第三方的维修价格单真实性、关联性均存疑，其中涉及的“隔墙铺设，吊顶铺设，油漆批涂，屋顶防水”与所谓的屋顶漏水并无关联，且两份价格单落款时间分别为2012年7月和2016年6月。即使单据真实性无疑，反诉原告主张2012年7月的维修费用亦超过诉讼时效，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明： 苏州市某某路62幢209室房屋（二至五层，建筑面积731.58平方米，即涉案房屋）所有权人为朱少迪。 2007年4月10日，朱少迪委托其父朱桂祥与承租人左庄会签订房屋租赁合同，约定出租人将涉案房屋出租给承租人用于经营，租期自2007年7月18日起至2012年7月17日，年租金12万元，提前三十天支付下一期租金。合同还约定，出租人修好顶层漏水，另补两万元从当年房租内扣除，给承租人办理消防审批手续，到期续签期仍为五年，房租按市场行情浮动上涨幅度不得超过原年租金的12.5%，以后再续按市场行情酌情而定。诚龙中介作为居间方在该合同上盖章确认。 合同签订后，朱少迪将涉案房屋交付左庄会，左庄会在涉案房屋内经营姑苏区今有缘宾馆（个体工商户，经营者即左庄会）至今。 2012年7月租赁合同到期后，朱少迪与左庄会虽未签署书面租赁合同，但朱少迪仍将涉案房屋租赁给左庄会经营宾馆使用；期间左庄会亦按每年10万元的标准通过诚龙中介向朱少迪支付租金。2017年7月，左庄会通过诚龙中介向朱少迪支付2017年7月18日至2018年1月17日期间租金6万元。 2018年3月27日，朱少迪委托律师函告左庄会，称因双方在2012年7月涉案房屋租赁合同到期后未签订新的书面租赁合同，故后续成立的系不定期租赁关系，且2017年12月诚龙中介已转达要求左庄会自2018年1月底前迁出、返还涉案房屋之意见，现通知解除涉案房屋租赁合同，要求自收函后15日内腾空交还涉案房屋并承担2018年1月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费，按1万元/月计算。该律师函寄往姑苏区今有缘宾馆，于2018年3月28日被签收。 审理中，左庄会申请证人吴某出庭作证。吴某作证称，其系挂靠在苏州蓝浩建筑装饰工程有限公司的包工头，2012年、2016年为左庄会经营的姑苏区今有缘宾馆维修过屋顶防水、油漆涂料、吊顶铺设及隔墙铺设等工程。落款时间为2012年7月1日的205000元维修价格单、2016年6月1日的110550元维修价格单均系应左庄会要求在近期出具。 审理中，左庄会申请证人戴某出庭作证。戴某作证称，其系诚龙中介工作人员，2007年系由其提供居间服务促成涉案房屋租赁合同的签订。自2007年起，左庄会每次都将租金支付给其，再由其支付给出租人，半年一付，每期都是5万元。2017年8月初，左庄会支付了6万元。最初出租人也曾对房屋漏水进行过维修，也曾对左庄会每期仅支付5万元租金提出异议，后来其说房屋存在漏水情形，出租人就让左庄会自己维修，从房租里扣1万元，故双方此后就默认按租金半年一付、每期5万元履行合同，出租人未再提出过异议。2017年8月之后，左庄会再要交租金，但出租人表示不租了，为此其也做过一些协调工作。 审理中，朱少迪陈述称，扣除最初在合同中约定扣减两个月租金外，自2008年7月至2017年7月间，左庄会每年均按10万元支付租金，欠付2万租金，故结欠租金为18万元。 审理中，左庄会陈述称，因涉案房屋租赁合同约定续签一期为5年，故2012年7月到期后，双方实际续签合同5年，至2017年7月再次到期后，因朱少迪收取新一期租金，故应视为租赁合同再次续签5年。 以上事实，有朱少迪提供的房屋所有权证书、租赁合同、朱桂祥出具的说明、律师函及邮寄凭证、左庄会申请的证人出庭作证证言、两份维修价格单及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，朱少迪与左庄会于2007年就涉案房屋订立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。鉴于该份合同约定的租期至2012年7月17日到期届满，此后双方虽未再签订书面租赁合同，但左庄会继续使用涉案房屋经营宾馆并定期向朱少迪支付租金，朱少迪亦未提出异议，故应认定朱少迪与左庄会自2012年7月18日起就涉案房屋成立不定期租赁关系。左庄会辩称根据合同约定，续期一期为5年，因朱少迪于2017年8月收取其支付租金应视为涉案房屋租赁合同已续签至2022年7月的观点，与“租期期限六个月以上的应采用书面形式，未采用书面形式则视为不定期租赁”的法律规定不符，故本院对该抗辩意见不予采纳。鉴于不定期租赁关系下当事人有权随时解除合同，虑及证人戴某作证称朱少迪已提前告知左庄会不再收取其租金、要求解除租赁合同以及朱少迪委托律师于2018年3月28日函告左庄会解除合同并要求其15日内腾让房屋的事实，故可认定朱少迪已在合理期限内通知左庄会解除合同，据此本院认定涉案房屋租赁合同于左庄会收到解除通知之日即2018年3月28日解除，对于朱少迪主张要求左庄会腾空返还涉案房屋的诉讼请求亦予支持。 关于租金及房屋占有使用费。左庄会已向朱少迪支付租金至2018年1月17日，现因涉案房屋租赁合同于2018年3月28日解除，故朱少迪要求左庄会支付2018年1月18日至3月28日期间租金的诉讼请求，本院亦予支持，参照合同约定的租金标准计23333元。因左庄会至今仍占用涉案房屋进行经营，故自2018年3月29日至左庄会腾空、返还涉案房屋之日止，朱少迪有权向其主张房屋占有使用费。朱少迪主张按两倍于现租金标准计算，未能提供有效证据证明，本院虑及双方履行合同的租金标准系十余年前所确定，酌情确定左庄会应按合同约定初始租金标准的1.3倍（即156000元/年）向朱少迪支付占用房屋期间使用费。 关于朱少迪主张的合同履行期内欠付租金18万元及左庄会反诉的房屋维修费用。根据证人戴某的证言，左庄会在2007年至2017年租赁涉案房屋期间系按每年10万元支付租金，较之于合同约定的12万元/年的租金标准，双方在变更下调租金标准时系结合了左庄会自行对涉案房屋进行修缮的因素。鉴于朱少迪在合同履行期内在左庄会每期均按5万元/半年支付租金的情形下从未及时提出异议，此举有悖日常经验法则，结合证人戴某的证言，本院认定双方系基于左庄会自行修复房屋漏水事宜而变更了租金标准按10万元/年计算，且左庄会两次装修、维修房屋的时间点分别为2012年和2016年，并不排除为经营所需而翻新涉案房屋的因素。据此，故本院对双方提出的上述两项诉讼请求均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、左庄会于本判决生效之日起30日内将苏州市某某路62幢209室（二至五层，建筑面积731.58平方米）房屋腾空、返还朱少迪。 二、左庄会于本判决生效之日起30日内支付朱少迪房屋租金23333元，并支付房屋占有使用费（自2018年3月29日起至腾让上述房屋之日止，按156000元/年计算）。 三、驳回朱少迪的其他诉讼请求。 四、驳回左庄会的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告朱少迪负担1810元，被告左庄会负担790元。被告左庄会负担部分于本判决生效之日起三十日内直接向原告朱少迪履行。 反诉案件受理费3017元，由反诉原告左庄会负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 李 尧 二〇一八年八月六日 书记员 季碧珺