广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初20880号原告：国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心），法定代表人：刘明伟，主任。委托诉讼代理人：王佳容，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵儒霈，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市慑力安防科技有限公司，法定代表人：祝亚东，总经理。委托诉讼代理人：晏海华，系该公司员工。第三人：曙光信息产业（北京）有限公司，法定代表人：历军，董事长。原告国家超级计算深圳中心诉被告深圳市慑力安防科技有限公司、第三人曙光信息产业（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王佳容、赵儒霈，被告的委托诉讼代理人晏海华到庭参加诉讼，第三人曙光信息产业（北京）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付租金731060.00元；2、被告立即向原告支付电费人民币31844.30元、物业管理费人民币159504.00元、空调费112852.50元；3、被告立即向原告支付欠款利息人民币78511.72元（按中国人民银行同期银行贷款利率计，自2015年4月5日起算，暂计至2017年10月25日，应计至实际支付之日）；4、被告立即向原告支付违约金人民币96840.00元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年2月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告为出租人，被告为承租人，被告租赁原告位于深圳市南山区西丽大学城（西侧）国家超级计算深圳中心科研楼某房屋，租用房屋建筑面积共计380平方米，房屋租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止。被告应于每月5日前向委托人交付当月租金22800元和上月使用租赁房屋产生的电费、物业管理费、空调费等房屋租赁费用。电费的计算方式为同层用户按面积分摊，物业管理费12元／平方米／月，空调费15元／平方米／月，空调运行时间为每年4月15日-11月15日。2014年9月5日，原告与被告签署《房屋租赁合同补充协议》，约定对2014年2月27日签署的《房屋租赁合同》进行变更。按照该补充协议，自2014年9月1日起，被告承租原告位于涉案房屋，租用房屋建筑面积共计807平方米。月租金48420元。2014年12月25日，原告与被告签署《房屋租赁合同补充协议二》，约定对2014年2月27日签署的《房屋租赁合同》及2014年8月29日签署的《房屋租赁合同补充协议》进行变更。按照该补充协议二，自2015年1月1日起，被告承租原告位于涉案房屋，租用房屋建筑面积共计1234平方米，月租金人民币67870元。2015年3月，因第三人曙光信息产业（北京）有限公司存在使用租赁房屋的需要，且被告所租赁的部分房屋处于闲置状态，经三方协商，被告同意将其租赁的南侧租赁房屋（面积427平方米）交给第三人使用并直接向第三人交付了该部分租赁房屋的钥匙，协助第三人进驻租赁房屋。自2015年3月起，被告按调整后的租赁房屋面积向委托人支付房屋租金、空调费和物业管理费。自2015年8月起，被告开始拖欠房屋租金、物业管理费、空调费、电费等房屋租赁费用。根据租赁合同第十八条第二款的约定，原告有权要求被告支付相当于两个月租金的违约金。经原告多次催收和协商，被告于2016年4月至6月期间支付了部分费用，并以各种理由推托拒不向原告支付其他相关费用。为避免损失扩大并考虑到被告的房屋使用要求，2016年12月，经与被告协商，原告收回涉案房屋北侧共计427平方米的房屋，被告一直占有使用东侧和西侧的房屋，直至2017年3月30日搬离。截至目前，被告仍未向原告清偿其拖欠的房屋租金、物业管理费、电费、空调费等费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告提交的租赁合同不合法，存在欺骗性。我方在交租时才发现，对方无法开具租赁费专用发票，后私下告知属国有财产，无租赁资质无法开具发票，只能开具虚假的技术服务发票给我方冲账，造成我方财务困扰长久难解决。后原告告知可以补救解决也一直没有到位。2、原告在无协商成果的情况下，声称临时借用部分房屋摆放物品竟随后擅自转租第三方，违反合同在先。原告在无任何协商成果，没有任何授权文件的情况下，于2015年3月采取欺骗手段拿走南侧房屋，擅自转租本案第三方曙光信息产业（北京）有限公司。我司因租赁之初就有年度发展计划，只是在等待购置装备回深圳安装，期间暂时敞开空置，怎可能放弃？房屋被无理侵占后，我方暂停租金支付以此发出抗议信号并一直与被答辩方交涉要求退回被占用房屋，但迄今依然无答复无解决；原告的行为造成被告租赁房屋不完整因而实际无法使用。综上所述，原告在合同之初就明显有隐瞒欺骗之嫌，合同履约间又违约收回房屋擅自转租他人，造成答辩方租赁房屋不完整因而实际无法使用，严重干扰了被告正常的企业发展规划，造成被告不可估量的经济损失，被告保留对其提起反诉权力。被告请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉。第三人未到庭，也未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区西丽大学城（西侧）国家超级计算深圳中心科研楼（以下简称涉案房产）系深圳市科技工贸和信息化委员会经过报批报建手续用于国家超级计算中心项目，于2011年12月31日竣工验收，后投入使用的工程。2012年1月10日深圳市科技工贸和信息化委员会被拆分后，成立深圳市科技创新委员会。该委员会继受了深圳市科技工贸和信息化委员会对涉案房产的使用权。因原告系深圳市科技创新委员会的下属事业单位，在涉案房产竣工验收后，深圳市科技创新委员会将涉案房产的使用权交由原告，由原告对涉案房产进行使用、管理。2014年2月27日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产11楼东西两侧出租给乙方使用；租用房屋建筑面积为380平方米；月租金为22800元；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；租期为2014年3月1日起至2017年2月28日止；租赁期间，乙方负责于每月5日前支付租赁房屋上月的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；电费收费标准按超算中心标准，同层用户按面积分摊；物业管理费（含卫生费、水费）12元每平方米每月；空调房15元每平方米每月，空调年运行时间为4月15日至11月15日；乙方拖欠租金达30天，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿，同时甲方有权要求乙方支付相当于两个月租金的违约金；及其他内容。原告（甲方）于2014年9月5日签字、盖章与被告（乙方）于2014年8月29日签字、盖章，签订《房屋租赁合同补充协议书》，协议约定：双方经友好磋商，就2014年2月27日签订《房屋租赁合同》的内容变更；原甲方将涉案房产11楼东西两侧出租给乙方使用、租用房屋建筑面积为380平方米、月租金为22800元变更为甲方将涉案房产11楼东西北侧出租给乙方使用、租赁房屋建筑面积为807平方米、月租金为48420元；《房屋租赁合同》中的其余条款及计费单价保持不变；本协议自2014年9月1日起执行，有效期至原合同截止日期；及其他内容。2014年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定：双方经友好磋商，就2014年2月27日签订是《房屋租赁合同》及2014年8月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》的内容变更；《房屋租赁合同补充协议》中的甲方将涉案房产11楼东西北侧出租给乙方使用、租赁房屋建筑面积为807平方米、月租金为48420元变更为甲方将涉案房产11楼出租给乙方使用、租赁房屋建筑面积为1234平方米、月租金为67870元；《房屋租赁合同》及补充协议中的其余条款及计费单价保持不变；本协议自2015年1月1日起执行；及其他内容。2015年4月9日，原告（甲方、出租方）与第三人曙光信息产业股份有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产11楼南侧的房屋出租给乙方使用；租用房屋建筑面积共计427平方米；月租金为25620元；乙方于每月5日前向甲方交付当月租金；甲方应于2015年3月25日前将租赁房屋交付乙方使用；租赁期限自2015年3月26日起至2016年4月15日止。被告确认其于2015年4月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间未支付涉案房产的电费；确认2015年8月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间均未支付涉案房产的租金、物业管理费、空调费。原告、被告均确认被告缴纳了2016年4月1日至2016年6月30日期间的涉案房产中380平方米的租金、空调费、物业管理费；被告于2017年3月30日与原告办理交接手续，由涉案房产的服务公司开具放行条，并于当日搬离涉案房产。原告为了证明其将涉案房产的南侧427平方米转租给第三人曙光信息产业（北京）有限公司，系经被告同意，向本院提交了以下证据：1、加盖第三人曙光信息产业（北京）有限公司公章、单位负责人谭晓光签字、落款时间为2017年3月24日的《情况说明》，该说明的主要内容有：第三人于2015年3月入住涉案房产11层南侧，入驻时，被告将场地及配套钥匙交于第三人，同时约定相应场地费用由第三人直接向原告支付，被告不再支付涉案场地11层南侧的租赁费用；第三人于2015年4月开始装修，在装修过程中从未收到被告对装修事宜提出异议或意见；2016年4月租赁合同到期后，经协商，第三人与被告就场地使用签订合同，但因双方在付款方式、押金、发票等方面存在分歧，最终未达成一致意见；第三人与原告于2017年1月补签了租赁合同，并向原告补缴了2016年的租赁费用；及其他内容。2、中航物业管理有限公司超算中心管理处于2015年3月12日向第三人送达的进驻通知书；2015年4月21日，中航物业管理有限公司超算中心管理处盖章、第三人盖章、装修负责人签字的装修/施工责任书；第三人的公司信息单。被告对以上证据均不予认可，其称原告将涉案房产11楼南侧转租给第三人的事实，被告并不知晓。被告将涉案房产11楼南侧的钥匙交给第三人只是给原告临时存放物品。原告为了证明被告在2016年4月1日至6月30日期间仅缴纳了面积为380平方米的租金、物业管理费、空调费而没有缴纳在此期间的被告承租的面积为807平方米的电费及剩余面积为427平方米的租金、物业管理费、空调费，向本院提交了中国银行国内支付业务收款回单三份。三份银行收款回单显示2016年4月5日被告向原告转账28310元，备注为4月份费用；2016年5月5日被告向原告转账31160元，备注为5月份费用；2016年6月30日被告向原告转账31160元，备注为6月份费用。被告对于以上转账均予以认可，其称因原告违约转租，导致其实际能用的租赁面积即为380平方米，故只支付以上的费用。原告为了证明其已经缴纳了被告拖欠的电费、物业管理费、空调费向本院提交了以下证据：1、2012年11月5日原告与中航物业管理有限公司签订的《国家超级计算深圳中心物业管理合同》、2014年8月29日原告与中航物业管理有限公司签订的《国家超级计算深圳中心物业管理合同延期补充协议》、2014年10月31日原告与中航物业管理有限公司签订的《国家超级计算深圳中心物业管理合同延期补充协议之二》、2015年6月1日原告与中航物业管理有限公司签订的《辅机设备与建筑本体运行维护服务合同/协议》、2016年6月1日原告与中航物业管理有限公司签订的《辅机设备与建筑本体运行维护服务合同/协议》，以上物业服务合约中显示涉案房产自2012年11月5日起由中航物业管理有限公司进行物业管理，且双方约定由原告支付涉案房屋的物业管理费、水电费，及其他内容。2、中航物业管理超算中心管理处出具的《超算中心租户慑力安防用电情况说明》，该说明的主要内容有：中航物业管理有限公司受原告委托管理整个大楼物业，每月底对租户电表抄表一次（详见电表抄表单），因前期涉案房产11楼只有被告一家租用（2014年3月1日-2017年2月28日，2017年3月整月为被告撤场时间），被告没有单独安装电表仅适用楼层总表。后第三人入驻，增加了一个电表，中航物业每月底按时抄上面2个电表读数并报原告系统运行部，由系统运行部按总表电量减去租户分表电量及固定分摊电量作为被告用电量；及其他内容。3、原告出具的《关于电费计算的说明》、中航物业超算中心管理处出具的2014年2月-2017年3月的电费抄表记录、原告提交的电表照片。4、2016年11月7日原告向被告发出《关于缴纳办公场所租金及费用的函》，该函件的主要内容有：截至2016年10月31日，被告尚未缴纳的房屋租金及相关费用累计达1114898.77元；请被告于2016年11月15日前向原告缴清前述款项；如预期未缴清前述款项，原告依据双方签订的租赁合同的约定，解除合同并保留按合同约定采取进一步措施的权利；及其他内容。5、原告于2017年2月23日通过EMS向被告邮寄了《律师函》，该函件主要内容为催缴被告缴纳所拖欠的房屋租金及电费、物业管理费、空调费等费用。被告对于物业管理合同、抄表记录等均不予认可；对电费计算方式说明、电表照片表示认可；2016年11月15日的《关于缴纳办公场所租金及费用的函》称没有收到，不予认可；对于律师函表示认可。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，被告抗辩上述租赁合同不合法，本院不予采信。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告辩称，原告将被告已承租的涉案房产建筑面积为1234平方米中的427平方米擅自转租给第三人，原告擅自转租的行为构成违约并主张双方的租赁合同于2015年3月予以解除。本院认为，原告提交的第三人出具的情况说明、涉案物业管理公司出具的第三人入驻、装修等相关资料、被告庭审时陈述其将钥匙交给原告、被告在2015年3月第三人入驻后亦按照承租总面积减去第三人承租的427平方米的807平方米向原告缴纳了2015年4月至7月期间的租金、空调费、物业管理费，以上证据能证明被告并非不知晓转租事实，原告并非擅自转租。被告主张双方的租赁合同已于2015年3月份解除，但被告并未提交证据证明其有解除权，亦未提供证据证明其向原告主张过解除双方合同的意思表示。综上，被告的抗辩本院不予采信。对于原告要求被告支付租金的诉讼请求。被告明确其未缴纳2015年8月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金；2016年4月1日至2016年6月30日期间也仅缴纳了承租面积中380平方米的租金，未缴纳427平方米的租金；故被告应按租赁合同约定的租金标准向原告支付上述期间的租金。被告拖欠的租金分别为：2015年8月1日至2016年3月31日的租金为355080元（807平方米×55元×8个月）；2016年4月1日至2016年6月30日的租金为70455元（427平方米×55元×3个月）；2016年7月1日至2016年11月30日的租金为221925元（807平方米×55元×5个月）；由于被告长期拖欠租金，原告于2016年11月发函给被告，并于2016年12月收回涉案房产的建筑面积为427平方米的场地，被告在庭审中亦称其使用的面积为380平方米，且原、被告均确认在合同期限届满后一个月，于2017年3月31日被告搬离涉案房产，故2016年12月至2017年3月的租金及占有使用费为83600元（380平方米×55元×4个月）。经计算，被告应支付原告上述期间的租金及占有使用费共计731060元。对于原告要求被告支付的电费、物业管理费、空调费的诉讼请求。原、被告双方签订的租赁合同中约定，以上的电费、物业管理费、空调费均由被告支付，且约定了支付的标准；依据原告与涉案房产的物业管理公司签订的涉案房产的物业管理合同，原告向涉案物业管理公司缴纳了涉案房产的物业管理费；原告对涉案房产向深圳供电局缴纳了电费，综上，被告应承担以上费用。被告明确其未缴纳2015年8月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间的物业管理费、空调费；2015年4月1日至2016年3月31日、2016年7月1日至2017年3月31日期间的电费；2016年4月1日至2016年6月30日被告三次转账共计90630元给原告，用于抵扣此期间的承租面积中380平方米的租金后，剩余27930元，用于抵扣此期间380平方米所拖欠的物业管理费及空调费。综上，被告拖欠的物业管理费分别为：2015年8月1日至2016年3月31日为77472元（807平方米×12元×8个月）、2016年4月1日至2016年6月30日为15372元（427平方米×12元×3个月）、2016年7月1日至2016年11月30日为48420元（807平方米×12元×5个月）、2016年12月至2017年3月为18240元（380平方米×12元×4个月）共计159504元；双方合同中约定空调运行时间为4月15日至11月15日，故被告拖欠的空调费为：2015年8月1日至2016年3月31日为42367.5元（807平方米×15元×3.5个月）、2016年4月1日至2016年6月30日为16012.5元（427平方米×15元×2.5个月）、2016年7月1日至2016年11月30日为54472.5元（807平方米×15元×4.5个月），共计112852.5元；根据被告认可原告对于电费的计算方式，及原告已提交涉案房产的物业管理公司的抄表记录，被告拖欠的电费共计为31844.30元。对于原告要求的被告支付违约金96840元的诉讼请求。本案中，被告拖欠租金的行为，构成违约，依据合同约定，被告应当支付原告相当于两个月租金的违约金。原告主张的96840元系依据2014年9月1日执行的《房屋租赁合同补充规定》中约定的月租金计算。而被告拖欠租金系从2015年8月开始，该期间被告承租的面积为807平方米，依据2015年1月1日执行的《房屋租赁合同补充协议二》中的约定，租金按照房屋建筑面积每平方米每月55元计算，故违约金的月租金为44385元（55×807），故本院支持的两个月租金的违约金为88770元。对于原告要求被告支付欠款利息的诉讼请求，因原、被告在租赁合同中并未对此进行约定，故该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的租金731060元；二、被告深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的电费31844.30元；三、被告深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的物业管理费159504元；四、被告深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付拖欠的空调费112852.50元；五、被告深圳市慑力安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）支付违约金88770元；六、驳回原告国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15695.51元，由原告负担1122.53元，被告负担14572.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王小燕人民陪审员  秦春年人民陪审员  胡 鸣二〇一八年八月二十八日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。