广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初974号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2。法定代表人：杜艳花,总经理。委托诉讼代理人：李婕雯，该公司法务专员。委托诉讼代理人：侯涛，该公司法务专员。被告：惠州市中洲城房地产投资开发有限公司，住，住所地：惠阳区淡水石坑路****/div>法定代表人：刘灵苑，总经理。委托诉讼代理人：郑玉云，该公司员工。委托诉讼代理人：余飞飞，该公司员工。原告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）与被告惠州市中洲城房地产投资开发有限公司（以下简称中洲城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人侯涛，被告中洲城公司的委托诉讼代理人郑玉云、余飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐有家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付推介服务费人民币84807元；2、判令被告依据合同约定向原告支付违约金848元；3、判令被告按银行同期贷款利率（6%）向原告支付从2017年5月6日起暂计至2018年3月18日未付推介服务费利息，共计人民币435元（计算方式：6%/365*312*84807=435）；4、诉讼请求第1、2、3项共计：86090元；5、请求判令被告承担本案全部诉讼、保全费用。事实与理由：2014年10月15日，原告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家”）与被告签署《联动代理合同》，被告委托乐有家推介中洲商务公寓项目，推广名称中洲城尚品。合作期限为2014年10月15日至2015年1月30日，代理服务费按照成交价的4%/套佣金以及成交物业现金奖励为:单身公寓1500元，一房一厅2500元，三房3500元。后续，于2015年6月1日再次合作。合作期限为2015年6月1日至2015年12月31日，代理服务费按照成交价的5%/套佣金以及成交物业现金奖励为2000元/套。原告在与被告合作期间严格履行合同约定义务并促成客户购买被告开发的房产，但被告未按照合同约定向原告支付全部推介服务费，仍欠原告8套房产的代理服务费，共计人民币84807元。被告经原告多次催告仍不履行义务。据此，原告认为，被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方的约定，为维护原告的合法利益，特向法院申请起诉，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。原告乐有家公司为其陈述的事实提交如下证据：1、中洲商务公寓项目《联动代理合同》合作期限分别为：2014年10月15日至2015年1月30日；2015年6年1日至2015年12月31日；2、中洲商务公寓项目欠佣明细、客户乔静漪来访联动、成交确认单，客户李燕鸣来访联动、成交确认单、对账确认表，客户陈维来访联动、成交确认单、对账确认表，客户朱小环来访联动、成交确认单，客户张菊英来访联动、成交确认单、对账确认单，客户林敏来访联动、成交确认单、对账确认表；3、对账函、快递单及投递打印件；4、流水号15RI0XXXX3804的招商银行电子回单；5、房号1816、2007、1605的联动单与成交单；6、中洲商务公寓项目代理服务费结算确认表；7、流水号16RI0XXXX8877的招商银行收款回单。告中洲城公司辩称，我们的合同是跟家家顺签订的，但是你们公司是乐有家。905号房不认，因为有写客户退房；1815号房不认，确认单上客户没有签字，1815号房我方显示的是吴小兰；0706、0705不能认，0706显示业主是田文亮，0705显示的是孙学彪；序号5-8套房的联络单是新世家的联络单，原告应该向新世家结算，不是向我方进行结算。表上第7、8套房，即715和1408，对账确认表上写着2014.11.4到2014.12.17我们有对接授权人，这段时间的授权人应该是姚芮，但是原告提交的材料上不是姚芮的签字。对账表上的第一套没有对账确认表，第二套可以，其他不认。被告中洲城公司为其答辩提交如下证据：1、3套房的房产证（705、706、1815号房）。本案审理过程中，本院依职权向惠州市惠阳区房产管理局发函查询涉案房产的权属情况及过户登记情况，惠阳房管局以统计表形式向本院复函，该统计表已经各方当事人质证。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：原告乐有家公司曾用名称为“深圳市家家顺房产交易有限公司”（以下简称家家顺公司）。2017年6月29日，家家顺公司变更公司名称为“深圳市乐有家房产交易有限公司”，并经深圳市市场监督管理局备案登记。2014年10月15日，原告以家家顺公司名义与被告中洲城公司签订《联动代理合同》（下称“14年代理合同”），约定被告委托原告为“中洲城尚品”楼盘项目的外围联动销售代理人，代理期限自2014年10月15日至2015年1月30日，代理方式为非独家销售代理人；被告指定对接人负责与原告接洽工作及确认工作服务成果，对接内容见《对接人确认书》；被告对接人应在原告客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认被告工作；经被告对接人签字确认的客户成交确认表可作为原告结算代理服务费的凭证；一次性付款客户签署《商品房买卖合同》，按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期款并签署《银行按揭合同》后即为客户成交，原告的代理销售工作即算完成；成交确认后，原告推介的一次性付款客户签署《商品房买卖合同》，按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期房款并签署《银行按揭合同》后，被告按套计付原告成功推介物业的代理服务费，即每套物业合同成交价的4%；被告同意对成功推介被告物业的原告业务人员奖励每套单身公寓1500，一房一厅2500，三房3500元的现金奖，此项奖金于原告客户交付定金后当天内结算；原告客户签订《商品房买卖合同》后违约，被告同意于扣除客户违约金后15日内支付该物业的代理服务费；客户成交后，出现挞定、换房的，该单已发现金奖不予退还，被告不得以任何理由从未结佣金中扣除；合同终止、解除后，被告仍须依照合同第六条约定向原告支付成功推介物业的代理服务费，支付期限不得迟于书面通知终止或解除合同之日起30日。合同附件一《对接人确认书》上写明，被告确认姚芮为该合同期限内的公司对接人，可代表被告进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜；合同附件二为《家家顺集团客户联动确认单》，附件三为《家家顺集团客户成交确认单》。2015年6月1日，原告再次以家家顺公司名义与被告中洲城公司签订《联动代理合同》（下称“15年代理合同”），该合同销售项目仍为“中洲城尚品”，代理期限自2015年6月1日至2015年12月31日，代理方式非独家代理，被告对接人应在原告客户签订《认购书》时。在《客户成交确认单》上签名确认原告工作；经被告对接人签字确认的客户成交确认表可作为原告结算代理服务费的凭证；一次性付款客户签署《商品房买卖合同》，按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期款并签署《银行按揭合同》后即为客户成交，原告的代理销售工作即算完成；成交确认后，原告推介的一次性付款客户签署《商品房买卖合同》，按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期房款并签署《银行按揭合同》后，被告按套计付原告成功推介物业的代理服务费，即每套物业合同成交价的5%；如原告客户缴纳定金后违约，应于没收定金或收取违约金后30日内支付原告该套物业已收定金或违约金的30%作为代理服务费。客户成交后，出现挞定/退定/换房/退房的，被告须配合提供《未成交确认表》给原告；但该单已发现金奖、已结佣金原告不予退还，被告不得以任何理由从未结佣金中扣除；合同终止、解除后，被告仍须依照合同第六条约定向原告支付成功推介物业的代理服务费，支付期限不得迟于书面通知终止或解除合同之日起30日；被告若逾期支付原告代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额0.5‰的标准支付违约金，如逾期超过30天仍未付清所有款项，原告可单方解除合同，同时要求被告支付原告应得代理服务费并以应付款项金额1%向原告支付逾期违约金。合同附件一为《对接人确认书》，其上写明，林惠燕为该合同期限内的被告公司对接人，可代表被告公司进行客户确认、对账、文件签收等事宜。附件二为《家家顺集团客户联动确认单》，附件三《家家顺集团客户成交确认单》、附件四《未成交确认表》。上述两合同签订后，原告依约进行推介服务，但在对705、706、715、1408号房及905、1414、1815、2603号房进行推介后，被告并未支付该8套成交物业的推介服务费和现金奖。经交涉，被告未与原告进行结算。原告声称其于2017年5月6日向被告发出催告函，告知其于该函签发之日起7日内履行佣金支付义务，逾期将诉至法院。后被告仍未履行义务，原告遂诉至法院，希判如所请。案经本院调解未果。又查明，原告所推介的涉案楼盘705、706号房，客户为牛小环，715号房为张菊英，1408为刘吉华，905为陈维，1414为李燕鸣，1815为王新，2603为乔静漪。上述客户除王新外均在《家家顺集团客户成交确认单》上签名确认，其中客户陈维所签成交确认单上有写明“客户退房”，客户牛小环的两份成交确认单上，“开发商确认”一栏均在对接人签名上写明“待签《商品房买卖合同》结算”。再查明，惠州市惠阳区房产管理局向本院复函的统计表上显示，705号房现房产权属人为田文亮，706为周娜，715为张菊英，905为陈维，1408为刘吉华，1414为李燕鸣，1815为吴小兰，2603为乔静漪。其中706号房是由被告转移登记至孙学彪名下，再由孙学彪转移登记至周娜名下，其他七套房产均直接由被告转移登记至现权属人名下。另查明，705号房合同成交价为303888元，706号房为306000元，715为266364元，905为330000元，1408为153800元，1414为311846元，1815为320000元，2603为530000元。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原告主体是否适格问题；二、诉讼时效问题；三、涉案8套房产的推介服务费及现金奖是否应当支付的问题；四、违约金问题。关于原告主体是否适格的问题。涉案两份合同的相对方虽为家家顺公司与中洲城公司，但家家顺公司已于2017年6月29日更名为深圳市乐有家房产交易有限公司，即本案原告乐有家公司，公司名称的变更并不影响公司债权债务的延续，因此，本案乐有家公司作为原告起诉被告的主体适格，本院对此予以确认。关于诉讼时效问题。被告在庭审过程中提出，原告提交的起诉状所附《中洲商务公寓项目代理服务对账表》中，序号为5-8的物业已过债权催收时间。该对账表中序号为5-8的物业房号分别为706、705、715、1408，客户名称为牛小环、牛小环、张菊英、刘吉华，成交时间则为2015年1月27日、2015年1月27日、2014年12月17日、2014年11月4日，均在《14年代理合同》代理期限内成交。而原告提交的有1408、715号房的《中洲城尚品项目代理服务费对账确认表》上并无对账时间；《中洲商务公寓项目现金奖对账确认表》上亦无牛小环的名字。原告虽向本院提交了《催告函》及该函的邮寄快递单，但是该两份证据均为复印件，被告称其从未收到过函件，原告亦未提交该邮单的物流查询信息，本院无法采信该两份证据。之后原告提出，其提交的1408、715号房对账确认表上有《15年代理合同》对接人林惠燕签名，应认定为被告对拖欠债务的一次确认。本院认为，1408、715号房为《14年代理合同》期限内推介的房屋，该期限内的被告对接人为姚芮，1408、715号房对账表上并无姚芮签名，虽有林惠燕签字，但没有签字时间，无法证实是否是在林惠燕得到授权期间内确认的，因此，对于原告的该项主张本院不予采信。原告无法举证证明其有向被告催收过涉案款项或被告有对拖欠的款项有过确认，本院只能适用《14年代理合同》第九条违约责任第9.3“合同终止、解除后，甲方（被告）仍须依照合同第六条约定向乙方（原告）支付成功推介物业的代理服务费，支付期限不得迟于书面通知终止或解除合同之日起30日”的约定，确定原告诉讼时效的起算时间为2015年3月2日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，705、706、715、1408号房推介服务费及现金奖的诉讼时效期间最后一日为2018年3月2日，而本案原告起诉时间为2018年3月20日，已超过诉讼时效期间。因此，被告的抗辩有理，本院予以采纳。对原告诉求涉案楼盘705、706号房的现金奖及715、1408号房的推介服务费，本院不予支持，予以驳回。关于涉案8套房产的推介服务费及现金奖是否应当支付的问题。从以上论述中可知，705、706、715及1408号房的推介服务费与现金奖本院不予支持。剩余4套房产为905、1414、1815、2603号房，依照《中洲商务公寓项目代理服务对账表》可知，原告诉求的是905、1815号房推介服务费、1414号房现金奖、2603号房推介服务费及现金奖。该4套房均在《15年代理合同》代理期限内，应当依照《15年代理合同》的约定确定是否支付推介服务费及现金奖。对于905号房，原告提交的成交确认单上客户名称为陈维，虽被告辩称确认单上有写着“客户退房”，不认该套房的推介服务费，但依据本院向惠阳房管局查询的结果显示，905号房的现房产权属人仍为陈维，且是由被告直接转移登记至陈维名下，在第二次质证过程中，被告亦表示以房管局的复函为准，因此，本院确定905号房为原告推介成功。对于1815号房，原告提交的成交确认单上客户名称虽为王新，但被告对此不予认可，并称该套房产不能认，客户王新未在成交确认单上签名确认，房产权属人实为吴小兰，并提交房产证书予以证明。本院查询结果亦显示，1815号房的现房产权属人为吴小兰，且是由被告直接转移登记至吴小兰名下，中间并未出现转手情况。原告虽称，即使最终实际成交的业主不一致，但其主张的客户已缴纳定金20000元并签署认购书是既定的事实，若被告无证据证明王新缴纳的定金已全部返还，至少应该向原告结算挞定金额的30%即6000元。本院认为，客户王新并未在《成交确认单》上签名确认，房产查询结果显示1815号房最终成交人为吴小兰，原告虽称王新已经签署认购书并缴纳定金，但并未提交定金收据等证据予以佐证，只有《联动单》及客户未签名的《成交确认单》上有写到“定金20000”，被告对此也不予认可，本院对王新已缴纳定金的事实无法确认，因此对1815号房的推介服务费本院不予支持，对原告后续所称按照客户缴纳定金后违约，结算挞定金额的30%即6000元的主张亦无法支持。对于1414号房现金奖2000元，原告依据是合同中第六条“代理服务费及奖金”第6.5条。合同第6.5条约定的是“成交一套奖励两个安居客端口（人民币2000元以内）”，并未约定现金奖2000元，原告虽称双方在实际操作中一直是被告直接支付现金奖2000元，但被告对此不予认可，原告也并未提交证据予以证实，因此对于1414号房的现金奖2000元，本院不予支持。对于2603号房，被告认可《成交确认单》上“林惠燕”的签名，但认为该套房产没有对账确认表，不予确认。本院认为，《15年代理合同》上约定了经对接人签字确认的客户成交确认表可作为结算凭证，并未约定一定要有对账确认表才能结算，且房产查询结果显示2603号房的权属人为乔静漪，中间未有转手情况，因此，该套房产应认定为原告推介成功，被告应当支付原告2603号房的推介服务费，对于2603号房的现金奖2000元，合同中并未约定，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付905、2603号房的推介服务费。关于违约金问题，《15年代理合同》中约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告诉求违约金具有合同和法律依据，本院予以支持，但违约金的计算应以逾期支付905、2603号房推介服务费为基础，依照合同“逾期一日按拖欠金额0.5‰支付违约金，逾期超过30天，可单方解除合同，同时要求应付推介服务费并以应付款项金额1%支付逾期违约金”的约定计算。关于原告诉求未付推介服务费利息问题，合同中已经约定了违约金条款，且合同中并未约定逾期支付推介服务费的利息问题，因此，原告的利息诉求没有合同和法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，被告应当向原告支付905、2603号房的推介服务费及违约金，根据《15年代理合同》第6.1条、第9.4条的约定，推介服务费应当依照每套物业合同成交价的5%计算，即330000×5%+530000×5%=43000元；违约金计算为43000元×1%=430元，以上两项合计43430元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市中洲城房地产投资开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付推介服务费43000元；二、被告惠州市中洲城房地产投资开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付违约金430元；三、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1952元减半收取为976元、保全费881元，合计1857元，由被告惠州市中洲城房地产投资开发有限公司承担受理费319元，保全费881元，共1200元；由原告承担受理费657元（原告已预交案件受理费976元、保全费881元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  梁东辉二〇一八年八月二十九日法官助理万意莉书记员朱瑞仙