山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初3932号 原告(反诉被告)：李金平，男，1955年9月19日出生，汉族，山东省冶金总公司退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：张旭，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王万福，山东舜翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马朝阳，男，1970年4月7日出生，汉族，无业，住济南市。 被告（反诉原告）：孟勇慧，女，1965年2月6日出生，汉族，无业，住济南市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐征年，国浩（济南）律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孙英国，国浩（济南）律师事务所实习律师。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金田，董事长。 委托诉讼代理人：解学鑫，男，1989年11月19日出生，汉族，住济南市。 第三人：平安普惠融资担保有限公司，住所地南京市。 法定代表人：YONGSUKCHO，总经理。 委托诉讼代理人：王志军，男，1983年1月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 原告(反诉被告)与被告（反诉原告）马朝阳、孟勇慧及第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住地产经纪公司）、平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安融资担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李金平的委托诉讼代理人张旭，被告（反诉原告）马朝阳、孟勇慧的委托诉讼代理人徐征年，第三人中住地产经纪公司的委托诉讼代理人解学鑫到庭参加诉讼，第三人平安融资担保公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李金平2018年3月17日向本院提出变更后的诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年1月10日签订的《房屋买卖合同》并返还已支付的购房款175万元及同期银行贷款利息（自2017年7月1日起至实际履行之日止）；2、依法判令被告支付原告违约金1107000元；3、依法判令被告支付申请人经济损失暂定100万元、律师费5万元、财产保全费3800元；4、依法判令被告支付原告经济损失房屋租赁费57500元；5、依法判令被告支付原告经济损失中介费7.5万元；6、本案诉讼费用和保全费由二被告承担。事实与理由：2017年1月10日，在第三人山东中住地产经纪有限公司居间下，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于历下区***房产转让给原告，房屋转让款为369万元，首付款219万元于过户当日支付，剩余房款办理房屋按揭贷款，由银行直接支付被告，合同定金为10万，合同还约定被告应在过户前自筹资金办理该房产的解除抵押手续，双方还就其他权利义务作了相应的约定。 合同签订后，原告按照合同约定支付了10万元的定金，并向招商银行申请了按揭贷款，银行已批准了本次贷款，原告已将批准贷款的事宜通知被告并要求被告办理房屋抵押解除及过户手续。此后，原告陆续支付被告房款175万元，但两被告迟迟未能办理该房屋的抵押解除手续，更未依约办理房屋过户手续，反而要求增加总房款30余万元。另查明，该房屋现在的抵押权人实际为第三人平安普惠融资担保有限公司，并不是合同所说的抵押权人为平安银行，被告其实在签订合同时就存在欺诈行为。 现两被告拒不按照《房屋买卖合同》约定履行义务，已构成违约。为履行原被申请人之间的合同，原告已将位于高新区***房屋出售，因被告拒不履行合同，导致申请人现在无房可住，只能租房居住。后济南市二手房价格大幅上涨，原告已经无力再购买房屋，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，为维护申请人合法权益，特向贵院申请变更诉讼请求，望判如所请。 马朝阳、孟勇慧辩称，原告诉求没有事实和法律依据，原告逾期支付购房首付款系合同不能继续履行的根本原因，根据双方签订的房屋买卖合同及达成的口头约定，本案原告支付首付款的义务在先，但其违反约定，导致合同不能履行，另被告并没有违约行为，被告从未增加总房款30万元，涉案房屋也已经办理了相关解押手续，综上请求依法驳回原告的诉讼请求。 马朝阳、孟勇慧反诉的诉讼请求：1、判令解除反诉人、被反诉人及第三人于2017年1月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被反诉人支付违约金110.7万元；3、判令被反诉人支付因诉讼产生的律师费暂计18万元；4、判令本案的诉讼费、保全费由被反诉人承担。事实与理由：2017年1月10日，反诉人和被反诉人及第三人（居间方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：反诉人将位于济南市历下区***房屋出售给被反诉人。被反诉人于过户当日将首付款219万元存入反诉人指定账户，剩余房款150万元在银行发放贷款之日由银行向反诉人直接支付。被反诉人不履行付款义务，反诉人有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。任何一方未按照约定履行相关义务的，守约方可以要求违约方承担合同总价款30%的违约金。 合同签订后，因反诉人在2017年3月底之前急需使用购房款，反诉人与被反诉人对付款时间重新约定为：被反诉人于2017年3月底之前向反诉人支付首付款后，反诉人用首付款办理解押手续，然后再办理过户手续。但被反诉人以自己的房屋没有出卖为由，迟迟没有凑齐并支付首付款，至今被反诉人支付的定金和首付款仅为175万。 被反诉人严重违反双方约定，逾期支付首付款，严重损害了反诉人的合法权益。反诉人特诉至贵院，望判如所请。 李金平辩称，反诉人从未与被反诉人之间进行过所谓的变更付款时间的商议，根据合同7条原被告双方应当自合同签订之日起30日内委托中介机构办理房屋过户相关手续，但通过第三人平安普惠融资担保有限公司答辩状可知，被告在出售房屋时未得到抵押权人的同意，也没有向中介机构递交房屋过户相关手续，根据第三人平安普惠融资担保有限公司答辩状可知2017年5月26日反诉原告方才动用借款额度233.1万元，在此之前反诉原告与第三人之间仅是签订了授信及借款合同，并未实际发生借款金额，在2017年5月26日反诉原告动用该额度时，反诉被告已经向反诉原告支付了175万元，恰恰说明反诉原告其反诉请求及事实与理由均不能成立，在其所主张的2017年3月份反诉原告并未实际发生贷款金额，根本无从谈起解押事宜。 中住地产经纪公司述称，第三人作为该交易的居间方，愿意积极配合法庭调查，我方尊重并严格执行法院关于房屋买卖合同是否解除的判决。 平安融资担保公司述称，一、本案法律关系：我司与被告马朝阳订立的委托担保合同合法有效，我司抵押权依法设立，经房屋抵押登记后合法有效。原告与被告订立房屋买卖合同，在我司抵押权设立之后，我司对此事不知情，且未经我司同意，诉争房屋不得转让。1、我司与被告马朝阳订立委托担保合同，并设立抵押，合法有效，被告马朝阳于2016年11月29日与我司签订《最高额委托担保合同》和《最高额反担保抵押合同》，委托我司为其与重庆金安小额贷款有限公司之间的借款提供保证，并将诉争房屋作为反担保物抵押给我司，抵押期限自2016年11月29日至2021年11月28日。2、原告与被告签订的《房屋买卖合同》未经我司同意，诉争房屋不得转让。原告与被告订立房屋买卖合同的时间是2017年1月10日，在我司抵押期间内，根据我国物权法第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，原告与被告签订的房屋买卖协议未经我司同意，且被告委托我方担保的债权尚未清偿诉争房屋不得转让。 二、被告马朝阳欠款的情况：被告马朝阳于2016年11月29日与重庆金安小额贷款有限公司（以下简称金安小贷）签订《授信及借款合同》，授信额度2331000元，授信期限自2016年11月29日至2021年11月28日。同日，被告马朝阳与我司签订《最高额委托担保合同》和《最高额反担保抵押合同》由我司对上述《授信与借款合同》提供连带责任保证担保，月担保费率0.5%。同时被告马朝阳将位于济南市历下区***房屋抵押给我司进行反担保。 2017年5月26日，被告马朝阳向金安小贷动用借款额度2331000元，动用期限6期，年化利率8.2%，固定还款日为每月26日。截止2017年7月26日剩余本金2331000元。 三、我司意见：请法院维护我司合法权益，在原被告未能清偿担保债权之前，我是不同意抵押房产转让。考虑到本案原告的切实需求，如法院判决原、被告结清金安小贷和我司欠款，我单位愿意在合同期限内收到应还款项后（准确应还款金额计算至实际支付之日），协助完成房屋解除抵押等相关工作，配合法院及原告完成房屋过户。综上所述，我司意见以此答辩为准，届时不再参与开庭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和庭审中当事人提交的经本院认定有效的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，出卖人（甲方）马朝阳、孟勇慧，买受人（乙方）李金平，在居间人（丙方）中住地产经纪公司居间下，双方签订了编号为0007889的《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于历下区***房产转让给乙方，房产证号为***，房屋所有权人为马朝阳；房屋建筑面积203.12平方米，地下室面积约13平方米并含一地下车位；房屋有抵押、无租赁；房屋成交价格为369万元，合同定金为10万；四、付款方式：双方同意使用本条的第（二）种付款方式；（二）按揭贷款：乙方于过户当日，将首付款219万元存入甲方指定账户；剩余房款人民币150万元，在银行发放贷款之日，由银行向甲方直接支付，以上款项，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理，或者贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次补足。若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后20日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方不承担过户产生的税费及费用，乙方承担过户产生的增值税、个税、契税等过户产生的税费及费用。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起30日内，委托并协助21世纪不动产济南中柱加盟店权证部办理，包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。九、解除抵押：该房产在平安银行设有房地产权抵押，甲方应当在过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为甲方自筹。十二、违约责任:1，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金，（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。 合同签订后，李金平向马朝阳、孟勇慧于2017年1月10日支付定金10万元，2017年1月19日支付房款15万元，2017年4月13日支付房款46万元，2017年4月17日支付房款54万元，2017年5月12日支付房款50万元，以上共计支付房款175万元。 2017年3月26日李金平作为出卖人与买受人王玉签订了《房屋买卖合同》，将其位于济南市***出售，房屋总价款为305万元；2017年8月19日李金平作为承租人与出租人高玉红签订《房屋租赁合同》，承租了济南市***，期限2017年9月3日至2018年9月2日，月租金4600元，计55200元，支付中介费2300元，共计57500元。 在开庭期间，依马朝阳、孟勇慧的申请第三人山东中住地产经纪有限公司的员工李某某、刘某某、付某某三人出庭作证。根据庭审中证人的陈述，本院可以确认了以下基本事实：1、李金平与马朝阳、孟勇慧签订房屋买卖合同时，并没有约定购房首付款的支付时间；2、2017年1月19日由第三人中住地产经纪公司协助李金平向招商银行申请了150万元按揭贷款，2月10日银行批准了本次贷款；3、在合同履行期间，马朝阳、孟勇慧2017年3月份因急需用钱，提出让李金平3月底付清首付款，李金平口头答应先卖掉自己的住房支付首付。后由于李金平所卖的房屋回款不及时，3月底没有付清首付，之后，于2017年4月13日起开始陆续向马朝阳、孟勇慧支付首付款，5月底前李金平把首付款全部凑齐并支付时，马朝阳、孟勇慧拒绝收取首付款，并要求赔偿10万元，由于双方未达成协议，引起纠纷。 另查明，涉案房屋***，未在平安银行设立按揭贷款抵押，而是因马朝阳于2016年11月29日与重庆金安小额贷款公司签订了《授信及借款合同》，授信额度2331000元。同日，马朝阳与平安惠普融资担保有限公司签订《最高额委托担保合同》和《最高额反担保抵押合同》。将涉案房屋抵押给平安惠普融资担保有限公司进行了反担保，抵押期限自2016年11月29日至2021年11月28日。2017年5月26日，马朝阳向重庆金安小额贷款公司贷款，动用借款额度2331000元。目前以涉案房屋进行反担保的抵押仍未解除。 庭审中李金平提出2018年3月***在链家网的平均售价为每平方米23000元至24000元，如马朝阳、孟勇慧不认可该价格将申请鉴定，马朝阳、孟勇慧在二次庭审中认可李金平提出的上述价格。依据上述价格的中间价格计算涉案房产2018年3月的房屋总价款为4773320元（23500元/平方米*203.12平方米），与签合同时的3690000元的差价为813320元。 2017年6月20日李金平与山东舜翔律师事务所签订《民商案件委托代理合同》，李金平因本案委托律师需向山东舜翔律师事务所支付律师费5万元，2017年6月20日山东舜翔律师事务所出具发票收取律师费3万元。 2018年1月24日马朝阳、孟勇慧与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》，2018年3月19日国浩律师（济南）事务所出具两张发票分别收取律师费10万元、8万元，马朝阳、孟勇慧因本案向国浩律师（济南）事务所共支付律师代理费18万元。 本院认为，李金平与马朝阳、孟勇慧签订的房屋买卖合同，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行通知、协助义务。 关于李金平是否违约的问题。根据双方房屋买卖合同约定，李金平应予过户当日将首付款219万元，存入马朝阳指定的账户。剩余房款人民币150万元在银行发放贷款之日，由银行向马朝阳直接支付。该约定系双方对首付款时间约定不明，双方完全可以在后期签订补充协议予以完善。庭审中，通过证人出庭作证证实，李金平和马朝阳口头达成了2017年3月底支付首付款的合意，为保证本合同的履行，李金平将自己所居住的***房屋以305万元的价格售出，自2017年4月13日起，李金平陆续向马朝阳支付首付款，截止到5月12日，共计支付首付款175万，5月底首付款凑齐后马朝阳拒绝接收剩余首付款。在双方没有达成书面首付款时间的情况下，既便是按双方口头合意的首付款时间为3月底，李金平也只构成逾期付款的违约责任并不构成根本违约。从李金平申请银行贷款并批准以及出售自己所居住的房屋用于支付涉案房屋的房款，可以看出李金平在积极的履行合同，促使双方交易目的达成。 关于马朝阳、孟勇慧是否存在违约的问题，合同对解除抵押条款的约定：“该房产在平安银行设有房地产权抵押，马朝阳应当在过户前，到有关部门办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为甲方自筹”。该条款适用于所交易的房产上设有银行按揭贷款抵押的情形，当房屋抵押人将银行的按揭贷款付清后，可到银行办理房屋的解押手续。而马朝阳在涉案房屋上设定的抵押，并非上述情形。其抵押是与第三人平安融资担保公司签订了《最高额反担保抵押合同》，提供反担保而设定的抵押，不存向第三人支付贷款的情形。根据担保法的规定，马朝阳出售抵押的房产应当征求抵押权人的同意。而马朝阳在出售涉案房屋时即没有征得抵押权人同意也未将该房屋设有反担保抵押的事实，明确告之买受人李金平。现该房屋设定的抵押至今仍未解除，也是造成涉案房屋不能继续履行的原因之一；马朝阳上述行为均违反合同法的诚实信用原则。2017年5月底李金平将首付款凑齐后，马朝阳拒绝接收，并且不但不去办理解除抵押权，反而于2017年5月26日动用贷款2331000元，从而可推断出其不继续履行合同的本意，其行为是造成合同不能履行的根本原因。 本案房屋买卖合同不能继续履行的原因，一是双方对首付款时间约定不明，二是马朝阳、孟勇慧违反诚实信用原则，对抵押权人和买受人均未履行相关义务，三是马朝阳、孟勇慧拒绝继续履行合同。在审理过程中，双方当事人均提出解除合同的请求，是双方真实意思的表示，本院予以支持。对于李金平及马朝阳、孟勇慧均提出让对方承担合同总价款30%的违约金即1107000元的诉讼请求，因双方签订合同时对合同主要条款约定不明，致使在合同履行中产生歧义，无法准确把握哪一方先违约，因此，本院认为该违约条款在本案中不适用，对原告及反诉原告的该项请求均不予以支持； 对于李金平要求马朝阳、孟勇慧返还已支付的购房款175万元及同期银行贷款利息（自2017年7月1日起至实际履行之日止）的诉讼请求，本院予以支持，对其主张赔偿经济损失100万元请求，应以产生的实际房屋差价813320元为准，超出部分不予支持；对于李金平要求马朝阳、孟勇慧赔偿律师费5万元、房屋租赁费57500元、中介费7.5万元的请求，因李金平也存在过错，上述损失应由其自行承担，对上述请求本院不予支持。 对反诉原告马朝阳、孟勇慧赔偿要求李金平支付违约金及赔偿损失的反诉请求，因反诉原告马朝阳、孟勇慧是造成合同根本不能履行的原因，对其反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告李金平与被告马朝阳、孟勇慧于2017年1月10日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告马朝阳、孟勇慧于判决生效之日起十日内返还原告李金平购房款175万元及利息（以175万元为基数，自2017年7月1日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算）； 三、被告马朝阳、孟勇慧于判决生效之日起十日内赔偿原告李金平经济损失813320元； 四、驳回原告李金平的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告马朝阳、孟勇慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12500元，由原告李金平负担2500元，被告马朝阳、孟勇慧财产10000元；保全费3800元，由被告马朝阳、孟勇慧；反诉案件受理费7742元，由反诉原告马朝阳、孟勇慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 东 人民陪审员  郭小云 人民陪审员  胡丽颖 二〇一八年八月十五日 书 记 员  郭 帅