上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16022号原告：朱春宏，女，1967年12月12日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：安辉波，上海衡安律师事务所律师。被告：上海弗创机电设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吕春花，总经理。委托诉讼代理人：吴海寅，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：上海珠峰门窗幕墙有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱学山，负责人。第三人：上海华立建筑材料有限公司，住所地上海市南汇区。法定代表人：王令兴，负责人。原告朱春宏与被告上海弗创机电设备有限公司(以下简称“弗创公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告弗创公司向本院提出了反诉，本院予以受理，并于2017年11月27日公开开庭进行了第一次庭审。另本院依职权追加上海珠峰门窗幕墙有限公司(以下简称“珠峰公司”)、上海华立建筑材料有限公司(以下简称“华立公司”)作为第三人参加本案诉讼。因第三人珠峰公司、华立公司下落不明，本院于2018年1月26日转为普通程序，于2018年5月2日、7月31日公开开庭进行了第二、三次庭审。后被告弗创公司撤回了反诉。原告朱春宏的委托诉讼代理人安辉波三次均到庭参加诉讼。被告弗创公司的委托诉讼代理人吴海寅到庭参加了2017年11月27日、2018年5月2日的庭审。被告弗创公司经传票传唤，未到庭参加2018年7月31日的庭审。第三人珠峰公司、华立公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱春宏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，被告搬离坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号厂房；2、判令被告向原告支付自2017年11月1日起至上述厂房实际返还日止的房屋占有使用费(按每天2,990.34元计算)；3、判令被告支付原告违约金(以272,868.75元为本金自2017年4月16日起算，以272,868.75元为本金自2017年7月16日起算，均计算至实际支付日止，按年息24%计算)；4、判令被告向原告支付一个月的免租期的租金90,956.25元；5、判令被告向原告支付违约金272,868.75元(相当于3个月租金＋80,000元押金)。事实与理由：原、被告于2013年3月28日签订《厂房租赁合同》，原告将上述厂房转租给被告使用。但被告未能按约向原告支付应于2017年4月15日、7月15日租金545,737.50元。故请求法院判如诉请。被告弗创公司辩称，1、上述厂房系第三人华立公司所有，第三人华立公司于2008年将上述厂房出租给了第三人珠峰公司，第三人珠峰公司于2011年将上述厂房转租给原告，原告于2013年又将上述厂房转租给了被告，上述合同中均明确载明出租人有义务提供“符合国家规定的各项安全、合法生产”的厂房，但上述厂房存在重大缺陷，2017年4月，案外人松江区中山街道通知被告要求对上述厂房进行改造，改造完后才可以继续进行经营活动，否则，对上述厂房停水停电。被告收到通知后及时告知原告，上述厂房不符合租赁的条件，要求原告提供合法的厂房，然原告为三房东，无法对上述厂房进行改造，故被告行使不安抗辩权暂时中止向原告支付租金，被告不存在违约；2、上述合同中均明确载明转租上述厂房需要同意转租的书面原件，但原告未能提供，故原、被告之间的租赁合同无效，即便合同有效，合同约定的违约金标准过高；3、上述厂房已经于2017年11月3日断水断电后，被告的合同目的已经无法实现，原告要求被告支付厂房占有费没有依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号土地(土地宗号为松江区中山街道10街坊10/4丘)为工业用地，独用面积为6,106平方米，权利人为第三人华立公司。坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号1幢厂房(以下简称“系争厂房”)，建筑面积3,618.55平方米，权利人为第三人华立公司。2008年8月1日，第三人华立公司(甲方)与第三人珠峰公司(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号厂房出租给乙方使用，建筑面积为5,500平方米。甲方承诺厂房符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。租赁期限为10年，自2008年9月1日起至2018年8月31日止。租金每年30万元(不含税)，每三年调整一次，调整幅度为在原租金水平上上涨7%。租金先付后用，每月支付一次。合同第8.1条约定，原则上甲方同意乙方可以将厂房进行转租,但必须先书面通知甲方，由甲方先审核承租人产业及用途(避免危险性及不合法性产业)，甲方书面同意后才可转租。合同另对其他有关事项作了相应约定。2011年1月1日，第三人珠峰公司(甲方)与原告(乙方)签订《转租合同》一份，约定甲方将系争厂房转租给乙方使用，建筑面积为3,618.55平方米。甲方承诺系争厂房符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。租赁期限自2011年2月1日起至2018年7月31日止。租金每年75万元(每日每平方米0.57元)。合同第2.2条约定，甲方同意乙方将系争厂房进行转租，但必须先书面通知甲方并获得甲方书面同意后才可转租。合同另对其他有关事项作了相应约定。2013年2月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房转租合同》一份，约定甲方将系争厂房转租给乙方，建筑面积为5,500平方米(实际使用建筑3,618平方米)。甲方对系争厂房有使用权及转租权，系争厂房房地产权证编号为松XXXXXXXXXX。甲方承诺系争厂房符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。乙方租赁系争厂房仅限于生产制作、加工、办公等工业用途，不得挪作他用。租赁期限自2013年4月1日起至2016年4月30日止。2013年4月1日至同年4月30日为免租期。合同第三条租金及有关费用：3.1租金每天每平方米0.75元，合计年租金990,000元；3.2租金每两年递增一次，上涨幅度为上一年度租金基础上递增5%，此条款适用于续租合同；3.3税费：按国家及本市有关规定，……。甲方向乙方提供资料包括：(1)第三人华立公司与第三人珠峰公司之间的租赁合同复印件(如需原件则使用后及时返还)；(2)第三人珠峰公司与原告朱春宏之间的转租合同原件；(3)第三人华立公司、珠峰公司同意转租的书面原件；(4)甲方朱春宏的身份证复印件。除第三人华立公司同意转租的书面原件甲方于2013年5月底之前(若因第三人华立公司的负责人不方便的原因延迟的，甲方应向乙方作出说明)提供外，其余材料合同签订时即已提供；3.4本转租合同的保证金为80,000元；3.5……；3.6系争厂房交付后的水、电、物业管理费、垃圾处理、卫生及联防等其他所有费用均由乙方承担，由乙方直接向相关收费部门缴纳。合同第四条租赁费用的支付：4.1租金每季度支付一次。合同签订一周内支付定金80,000元，2013年3月20日前支付保证金及第一季度租金(扣除已交付定金)共计247,500元，若发生提前或延期交付情形的，则第一期租金支付时即做相应增减。以后每年7月15日、10月15日、1月15日、4月15日之前支付下一期的租金，每期租金247,500元。先付后用，以此类推。甲方应该在收到租金和保证金的5个工作日内向乙方开具收据凭证；4.2本合同终止或租赁期限届满后，乙方返还系争厂房起10日内扣除因乙方使用所必须缴纳之费用、未付租金或系争厂房恢复所需费用后，甲方向乙方无息返还保证金；……。合同第五条系争厂房维修、使用、维护。保养：……5.3乙方在租赁期间享有系争厂房的专用权，对系争厂房应妥善使用，系争厂房主体结构正常维修保养责任及费用由甲方承担，但因乙方过错造成系争厂房损坏的，则由乙方负责维修及承担所有相关费用，乙方装修部分的维修保养责任及费用由乙方自行承担；5.4在租赁期间，乙方视情况，对系争厂房的主体结构、外立面、配套设施进行检查及简单保养，以确保租赁期间能够正常使用；5.5当乙方发现系争厂房出现重大故障和危险时，亦应及时通知甲方，由甲方承担维修、保修、保养责任。甲方应在接到通知的三天内进行回复，是否派员维修或委托乙方维修。若甲方在约定时间内没有回复或者没有按时派员维修的，乙方有权自行维修，产生的费用由甲方支付；……。合同第六条转租限制：未经甲方书面同意乙方不得将系争厂房进行转租，亦不得变相进行转租。合同第七条违约责任：7.1在租赁期限内，出租系争厂房本身正常的维修由甲方负责，如系争厂房发生重大自然损坏或重大危险，乙方应书面通知甲方，若甲方故意拖延长期不修缮时，乙方可以退租或由乙方修缮，并可以用修缮费用抵消租金；……7.8合同终止后返还前，乙方均应按合同租金标准承担合同终止后至乙方实际移交系争厂房期间的房屋占有使用费。若因乙方原因造成合同提前终止，如乙方提前三个月书面通知的，则只需赔付甲方给予的一个月免租期租金优惠和一个月押金没收，如果未提前三个月书面通知的，乙方需赔付三个月违约金和押金，并且甲方有权撤销给予的免租期优惠，乙方应补缴一个月的租金。合同第十一条委托代理人：甲方指定朱连红同志为本合同签订及履行的委托代理人。联系电话为：XXXXXXXXXXX。合同另对其他有关事项作了相应约定。2016年4月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房转租合同补充协议》一份，约定将租赁期限延长至2018年8月30日。另查明，2017年4月14日，被告通过手机(号码XXXXXXXXXXX)彩信向原告发《告知函》，载明：原、被告之间的租赁合同至2018年8月30日到期。日前，松江区中山街道通知被告，由于系争厂房不符合环保要求，必须停业整顿。被告认为提供符合环保要求和合同目的的厂房是原告的义务，如原告不能立即将系争厂房改造成符合松江区环保要求，将严重影响被告的生产经营，给被告造成严重经济损失。故被告告知原告，如收到本函件7日内原告无法对系争厂房进行整改以符合环保要求，使得被告能够正常经营，被告将暂时中止房租支付，待改造完成后，与原告结算相关租金。2017年7月18日，原告向被告发函，载明：按合同约定被告应于2017年4月15日、7月15日前分别向原告支付租金272,868.75元，合计545,737.50元，但被告一直未支付。若在2017年7月21日前仍未支付，原告将解除租赁合同，追究违约责任，并于2017年7月24日将系争厂房封堵上锁，并保留进一步采取法律手段维护自身权益。2017年7月25日，原告委托律师向被告发《律师函》，要求被告支付2017年4月15日和7月15日支付的两个季度的租金合计545,736元。再查明：2018年5月4日(本案审理中)，被告向原告发出《告知函》一份，主要内容为：由于松江区中山街道在2017年11月3日切断了系争厂房内的全部电源，故被告实际已经在2017年11月底搬离了系争厂房。现因原告申请了财产保全，故被告有部分机器设备不得不存放在系争厂房内，如原告需要使用系争厂房，被告建议原告与法院联系沟通后，将上述机器设备转移至可妥善存放之处，但由于上述机器设备属于精密仪器，搬运时务必小心。否则，原告需承担赔偿责任。现系争厂房处于空置状态，原告可随时去查看、接收系争厂房。2018年5月10日，原告针对被告上述《告知函》进行了《回函》，主要内容为：1、被告在系争厂房内搭建的电梯试验塔是特定的财产，只对被告有使用价值，故要求被告拆除上述电梯试验塔恢复原状；2、关于财产保全所查封的机器设备保管人为被告，原告对上述机器设备无保管义务；3、无论系争厂房处于生产还是非生产状态，被告存在推卸的保管责任，希望被告对系争厂房及原有设施设备等妥善保管，对现存的问题及时检查和修复；4、上述问题得以解决后，双方可以到现场查看其他条件是否符合移交标准。审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：1、中国大地财产保险股份有限公司出具的《诉讼财产保全责任保险保险单》一份，以证明因本案原告申请财产保全，原告向保险公司支付了保险费4,000元；被告质证后认为，该费用与律师费性质是一样的，应由原告自行承担；2、国家企业信用信息一份，以证明被告因非法排污被上海市松江区环保局行政处罚两次；因被告未能参加2018年7月31日的庭审，故未发表质证意见。被告为证明其主张另提供了如下证据材料：1、现场照片一张，证明系争厂房没有对雨水和污水分流处理；原告对真实性无法确认；2、松江区中山街道办事处于2017年10月10日出具的《告知书》一份，证明中山街道对未完成雨水和污水分流处理意见；原告认为，《告知书》是发给不特定企业的，如果存在环保问题是被告的责任；3、现场照片四张，证明系争厂房于2017年11月3日被强制性停电，系争厂房配电房开关被中山街道拿走，对系争厂房进行拉闸停电；原告认为，不能证明系争厂房停电的时间节点，也不能证明是谁拿走了房配电房开关，原告于2017年9月就提起了本案诉讼，停电发生在本案起诉之后。审理中，原告确认双方在签订《厂房转租合同》时，被告向原告支付了80,000元保证金。被告已经将租金支付至2017年4月30日。审理中，本院依法向原告释明：由于原告没有向本院提供就系争厂房第三人华立公司书面同意转租证据原件，故原、被告之间签订的《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》无效，但原告坚持认为，合同有效，如果法院认为合同无效，请求法院依法判决。以上事实，有上海市不动产登记薄、《厂房租赁合同》、《转租合同》、《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》、《告知函》、《回函》、《律师函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，本案系争厂房的坐落应为上海市松江区卖花桥路XXX号1幢，建筑面积应为3,618.55平方米，并非为5,500平方米。根据第三人华立公司与第三人珠峰公司之间签订的《厂房租赁合同》第8.1条约定，第三人珠峰公司对系争厂房进行转租必须经第三人华立公司书面同意原件，同时，第三人华立公司对承租人产业及用途也有明确的要求，故在合同载明了“避免危险性及不合法性产业”，该要求可解释为应避免将系争厂房转租给“产业结构不合理、高能耗、高污染”承租人。然而，就系争厂房第三人华立公司出租给第三人珠峰公司后，第三人珠峰公司转租给了原告，原告又转租给了被告，但原告至今没有向本院提供就系争厂房第三人华立公司书面同意转租证据原件，且原告没有证据证明被告的产业结构符合第三人华立公司的要求。由此可见，第三人珠峰公司在未经第三人华立公司书面同意转租的情况下，第三人珠峰公司将系争厂房转租给原告，原告又将系争厂房转租给被告，显然，违反了相关法律规定及合同约定，而且根据上海市松江区环保局对被告的两次行政处罚情况来看，被告属于高污染企业，根本不符合第三人华立公司的产业结构要求，故第三人珠峰公司与原告之间签订的《转租合同》，以及原、被告之间签订的《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》应属无效。本案，原告作为出租人，在明知其无法提供第三人华立公司书面同意转租证据原件，也未审核被告的产业结构是否符合第三人华立公司要求的情况下，仍将系争厂房出租给被告使用，应承担70%的过错责任。而被告作为承租人签约前未谨慎审查系争厂房的相关情况，也未审查系争厂房是否符合其生产和排污要求，应承担30%的过错责任。关于原告坚持认为原、被告之间的转租合同有效的意见，本院不予采纳。虽然，原、被告之间的《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》无效，但被告仍应参照合同约定的租金标准向原告支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费。根据本案查明的事实，因系争厂房不符合被告的生产排污要求，有关政府部门于2017年11月3日强制切断了系争厂房内的全部电源，致使被告无法开展生产经营活动，但被告在2017年11月3日前正常使用系争厂房，故被告应参照合同约定的租金标准向原告支付2017年11月3日前的厂房占有使用费，而被告自2017年5月1日起未向原告支付过厂房占有使用费，因此，被告应当将自2017年5月1日起至2017年11月2日止的厂房占有使用费556,203.24元(每天2,990.34元×186天)支付给原告。关于被告支付给原告的80,000元保证金应抵扣厂房占有使用费。本案审理中，为了避免损失进一步扩大，本院多次要求原、被告先行协商办理系争厂房交接手续，但原、被告双方均没有采取适当措施先行办理系争厂房交接手续，直至2018年5月4日被告才向原告发《告知函》称，系争厂房现处于空置状态，原告可随时查看、接收系争厂房，但未明确何时办理系争厂房交接手续。而原告在给被告的《回函》中以各种理由，拒绝接收系争厂房。因此，根据上述情况和合同无效的过错责任，以及系争厂房于2017年11月3日已经被强制停电的事实，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定被告应将厂房占有使用费支付至2018年5月9日(原告收到被告《告知函》之日)，厂房占有使用费的计算标准参照合同约定的租金标准三分一计算，即自2017年11月3日起至2018年5月9日止的厂房占有使用费为187,394.64元[(每天2,990.34元×188天)÷3]。关于系争厂房的返还问题，鉴于被告已经明确现系争厂房内，除因原告申请财产保全，被本院依法查封的机器设备无法搬离外，系争厂房现处于空置状态，故原告应自行收回系争厂房，本院不再另行处理。关于原告主张的逾期付款违约金和解约违约金，由于原、被告之间的转租合同无效，且导致合同无法继续履行的主要责任在于原告，故本院不予支持。同理，原告要求被告支付一个月的免租期的租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院的解释》第二百四十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告朱春宏与被告上海弗创机电设备有限公司就坐落于上海市松江区卖花桥路XXX号1幢厂房签订的《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》无效；二、被告上海弗创机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱春宏自2017年5月1日起至2017年11月2日止的厂房占有使用费556,203.24元(被告上海弗创机电设备有限公司支付给原告朱春宏的80,000元保证金抵扣厂房占有使用费)；三、被告上海弗创机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱春宏自2017年11月3日起至2018年5月9日止的厂房占有使用费187,394.64元；四、驳回原告朱春宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,277元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费18,277元，由原告朱春宏负担2,723元(已付)，由被告上海弗创机电设备有限公司负担15,554元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李 娜人民陪审员  范幼芳二〇一八年八月十七日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……四、《最高人民法院%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。