江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初6228号原告:镇江新区点击房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码913211910645225536，住所地镇江新区大港银山鑫城铃兰苑3幢03室。法定代表人：陈耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈昭海，江苏六仁律师事务所律师。被告：泗阳银泰置业有限公司，统一社会信用代码91321323666811555G，住所地泗阳县众兴镇淮海东路8号。法定代表人：陈光华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶化军，江苏民卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：许国喜，江苏民卫律师事务所律师。被告：王照卫，男,1971年1月18日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。原告镇江新区点击房地产营销策划有限公司（以下简称点击公司）与被告泗阳银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）、王照卫委托合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告点击公司的法定代表人陈耀及委托诉讼代理人陈昭海、被告银泰公司的委托诉讼代理人许国喜和被告王照卫的委托诉讼代理人陈亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告点击公司向本院提出诉讼请求：1.被告王照卫给付原告为履行委托代理合同支出的样板房、售楼部、2-6层公共设施装修费用335610元；2.被告王照卫给付原告为履行委托代理合同支出的人力费用315800元；3.被告王照卫给付原告为履行委托合同所承担的合同项下的损失500000元；4.被告王照卫给付原告支出的车辆租赁、广告、办公家具等杂费159236元；5.被告王照卫支付违约金1000000元；6.被告银泰公司对上述款项承担连带付款责任。事实和理由：2016年3月11日，原告和被告王照卫签订了《泗阳汽配城公寓项目委托代理销售合同》，合同约定了如下主要条款：甲方（被告王照卫）对该项目及物业享有绝对所有权（系甲方开发，甲方全权委托乙方作为其项目的销售代理人）；2.1.1合同标的的房地产项目位于泗阳县，用地性质为商业用地，可供乙方销售的酒店公寓总建筑面积约为6600平米，可售总套数为150套，总标的额约为1450万元。甲方声明：甲方对本合同物业标的（泗阳汽配城11号楼）的销售策划权已全权委托乙方。2.2本合同销售代理期限为2016年3月15日至2017年3月15日；2.3.2.1甲方保证委托乙方进行对外销售的本项目属于无任何产权纠纷的项目，并提供本项目相关销售文件依据。2.3.2.2为方便销售甲方负责按照乙方的设计意见提供相应案场接待地点，乙方负责案场接待地点的装修、布置等基本销售设施。2.3.2.3甲方须确保2016年3月15日前相应案场接待地点交付使用，并保证项目相关资料到位。2.3.2.6提供项目合同销售文件“五证一书”等相关资料原件、复印件以备客户查验。合作期间，甲方所有剩余房源均计入本委托销售合同，无论甲乙双方任何一方实现销售均计入乙方销售额，甲方均须向乙方支付销售代理费。客户定金及楼款有双方共同收取，甲方确保合同价（开票金额）不超过4000元每平方米，如因甲方原因导致合同金额未能达到预设4000元每平方米，甲方承担乙方100万元损失，合同终止。本合同签订生效期间，如甲方无故要求乙方退场，乙方可要求违约方一次性支付人民币2000000元违约金，甲方继续履行支付佣金的义务，并赔偿乙方已经投入酒店装修所有费用和全部损失。委托合同签订后，原告根据合同约定为履行合同做了宣传策划方案设计、组织销售队伍、装修接待场所、布置外宣网点等准备。至目前已实际投入910646元（含支付镇江润嘉精准营销策划有限公司100000元），并和镇江润嘉精准营销策划有限公司签订了相关合同，镇江润嘉精准营销策划有限公司对涉案项目研究制定可行的营销策划设计方案，由镇江润嘉精准营销策划有限公司收取策划费用500000元。被告王照卫在履行合同存在违约行为：一是未能按照《合同附件》第一、第八条的约定履行合同，损害了原告的合同利益；二是和案外人张以众直接达成销售协议，且该协议违反了合同2.4.4、2.5条的约定，直接造成了原告可得利益的损失；三是被告王照卫和案外人张以众所签订涉案房屋买卖的数量。原告继续履行合同已经毫无意义，合同实际上已经处于履行不能的状态，且被告单方面宣布解除合同。根据法律的规定，原告向贵院提起诉讼，要求两被告向原告支付为履行合同投入的实际费用损失并支付原告的可得利益损失。被告王照卫辩称：被告王照卫和原告点击公司签订合同是事实，涉案的房源虽然登记在被告银泰公司的名下，但是属于被告王照卫所有，被告银泰公司仅是负责办理相关手续。原告对涉案房屋的销售进行策划、装修等均是履行合同的义务，相关的费用应该由原告自行承担，对其提出具体的数额不认可，即便是真实的也应由原告承担。根据合同2.4.4条的约定，被告王照卫和原告均有权出售房屋。原告没有证据证明其在2016年6月30日前销售数量达到了20套，按照合同的约定，被告王照卫有权解除合同，解除合同原告是知道且认可的，合同解除后，被告王照卫才与张以众签订合同，将房屋出售给张以众，因为张以众涉及刑事案件，被告和张以众的合同并未实际履行。被告王照卫不存在违约行为，对原告要求被告王照卫支付1000000元违约金不予认可。对于500000元损失，没有合同的约定，也没有事实依据，被告王照卫不同意承担。装修是原告的义务，被告王照卫已经考虑到原告点击公司实际投入130000余元的事实，是同意给付的，后原告的法定代表人陈耀反悔拒绝收取，故被告王照卫没有支付，其余的合伙人侯某2、倪某1已经支付完毕，故不存在支付装修损失。租车费用是不真实的，且与本案没有关联性，原告点击公司虽有向倪某2转账的事实，但不排除他们之间有其他经济往来。请求法院驳回原告对被告王照卫的诉讼请求。被告银泰公司辩称：涉案房屋属于被告王照卫所有，被告银泰公司仅是负责办理相关手续。涉案合同并非是被告银泰公司和原告签订的，不应由被告银泰公司承担责任。本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，原告点击公司和被告王照卫签订《泗阳汽配城公寓项目委托代理销售合同》（以下简称《代理销售合同》，双方在合同中主要约定：1.被告王照卫委托原告点击公司为位于泗阳汽配城11号楼房地产项目提供销售代理服务。总建筑面积约为6600平方米，可售总套为150套，总标的约1450万元。销售代理期限为2016年3月15日至2017年3月15日止。2.被告王照卫负责按照原告点击公司的设计提供相应案场接待地点，原告点击公司负责案场接待地点的装修、布置等基本销售实施。被告王照卫负责承担接待点的水电、物业管理等费用。3.双方确定2至5楼均价2200元每平方米。被告王照卫同意按照销售30套为进账结算单位，结算标准为：销售溢价=销售合同总价-销售底价2200元/平方米-700元/平方米装修款。4.合作期内，被告王照卫所有剩余房源均计入本委托销售合同，无论原告点击公司、被告王照卫任何一方实现销售均计算入原告点击公司的销售额，被告王照卫均须向原告点击公司支付销售代理费。5.楼款分别为：定金、房款、装修款。客户定金及楼款由双方共同收取，被告王照卫确保合同金额（开票金额）不超过4000元/平方米，如因被告王照卫原因导致合同金额未能达到预设4000元/平方米，被告王照卫承担原告点击公司100万元损失，合同终止。双方还就各自的权利义务及如实履行合同作了约定。同一日，双方还签订了《合同附件》，主要约定：原告点击公司保证销售进度表为：2016年6月30日前完成销售20套，10月30日完成80套（含6月30日前2套），合同到期前完成120套，如因被告王照卫原因导致进度跟不上，考核时间顺延。上述指标为被告王照卫考核指标，原告点击公司完不成上述考核指标，被告王照卫有权解除合同。《合同附件》还对其他事项进行了约定。本院认为：原告和被告王照卫之间于2016年3月11日签订的《代理销售合同》及《合同附件》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。从合同约定的内容看，双方所签订的合同属于我国《合同法》分则规定的委托合同。委托合同是以信任为基础的一种法律关系，有其特殊性。双方当事人因为信任而建立委托代理关系，因为丧失信任而解除委托代理关系。根据我国《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。法律赋予委托合同双方当事人可以随时解除合同的权利，并且这一权利的行使并不以任何一方违约为前提。原告点击公司提供的证据不足以证明其在2016年6月30日前完成销售20套房屋，根据《合同附件》的约定，被告王照卫亦有权解除合同。本案中，被告王照卫主张，原告没有兑现合同的约定，即房屋销售的保底价格是2200元/平方米，2016年6月20日前销售20套，故双方于2016年9月份左右协商一致解除了《代理销售合同》，解除合同后，被告王照卫将房屋出售给了张以众，对此，被告王照卫向本院提供了以下证据：涉案项目的投资人侯某2、倪某1出庭作证。侯某2到庭陈述：…倪某1问我同不同意退，我说同意，根本钱拿回来就行。与谁协商以及相关事实是不清楚的，是倪某1告诉我的…当时王照卫在北京，也不是我直接联系的，所以具体怎么联系的情况我不清楚…我投了42300元，又多给了我15000元，这个钱是倪某1谈的，我在场，也接受了。庭审中，原告点击公司询问倪某1：证人，王照卫提出找人买房时，你听谁说的？大概是何时？倪某1答：具体记不得是听谁说的，但知道这个事情，具体时间记不得了，我只是听说这个事实，也没有告诉其他人。审判员问：王照卫本人有无和你说过自己找人买房。倪某1答：记不得了。倪某1到庭还陈述：陈耀负责销售涉案房屋，我们其他人不插手，公司正常运营管理都是陈耀，我们其他几个股东，有时候不去，正常都是陈耀负责的。原告点击公司质证：1.两证人证言内容相互矛盾，侯某2陈述证明的内容是倪某1告知他的，而倪某1又陈述证明内容他没有告诉任何人。2.两证人均没有陈述是通过被告王照卫或者陈耀来知晓此事，对如何知晓的，也没有说清楚。对于合同的履行这么重要的事实，应该以某种书面文件来确认，而不是听说而已。3.涉案合同的相对人是原告点击公司，两证人也无权同意由被告王照卫自行销售。综上，证人的证言是虚假的，达不到被告王照卫所主张的证明目的。本院认证意见：证人侯某2陈述是倪某1向其告知的，具体是和谁协商及协商的过程其均未参与。证人倪某1亦陈述其仅是听说，具体是听谁说的亦记不清楚，即使证人证言是真实的，也达不到被告王照卫所主张的证明目的。同时，根据证人倪某1的陈述陈耀负责销售房屋，公司的正常运营管理均是陈耀负责，且涉案合同的相对方为原告点击公司，被告王照卫应向原告点击公司提出解除合同。故本院对被告王照卫的该辩称不予采信。应属于被告王照卫单方解除合同。原告点击公司在知晓被告王照卫解除合同后，没有在法定期限内就合同解除的效力提起诉讼，故被告王照卫主张解除合同的行为已经发生法律效力，双方在《代理销售合同》及《合同附件》中约定的权利和义务已因合同的解除而终止。原、被告双方应根据委托事务完成的情况，按照我国《合同法》中关于委托人和受委托人权责义务的规定来分别承担相应的责任。根据我国《合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”被告王照卫单方行使解除权给原告点击公司造成损失的，应当予以赔偿。被告王照卫行使解除权所承担的民事责任，其性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任。根据我国《合同法》第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。委托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”的规定，并根据本案法律关系的性质和实际情况，被告王照卫行使解除权给原告点击公司造成的损失，不宜作扩大化解释，应以必须性、合理性为原则，故对原告点击公司所主张的1000000元的诉请，据理不足，不予支持。原告点击公司在履行《代理销售合同》及《合同附件》中已先期开展了宣传推广、销售策划、派人进驻项目销售现场及对样板房、售楼部、公共实施进行了装修等工作，被告王照卫应当根据本案的实际情况支付原告点击公司为履行委托代理合同所支出的相关必要、合理费用。售楼部装修、板房费装修部分。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据予以证实：1.原告作为委托方签订的委托装修合同，主要约定如下内容：1.工程地址：泗阳汽配城11号楼101-103售楼部装修、506室样板房，总面积为165平方米。工程价款130310元。材料清单：售楼部装修清单面积120平米，92210元。506样板房装修45平方米，38100元。2.收据2份，载明收到泗阳汽配城样板房、售楼部装修款共计130310元。被告王照卫质证意见：原告装修样板房和售楼处是事实，但样板房仅装修了一个,费用没有130310元，因合同约定装修费用700元/平方米。被告银泰公司质证意见：与被告银泰公司没有关系。本院认证意见：被告王照卫对原告装修样板房、售楼部的事实没有异议，本院予以确认。结合原告提供的委托装修合同、收据可以证实，原告点击公司为装修样板房、售楼部支付了130310元的事实。被告王照卫虽对原告点击公司提供的证据存有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，本院不予采信。二楼水电改造及装修部分。因被告王照卫对原告所主张的二楼水电改造及装修工程产生了150000元及增加费用47561.28元，合计197561.28元的真实性没有异议，本院予以确认。人力费用部分。原告点击公司为证明为履行委托代理合同支出人力费用315800元（发传单、拨打邀约电话、接待客户），提供了如下证据予以证实：1.原告点击公司单方制作的2016年4月份至2016年12月的工资表。2.申请证人包某,4、丁某,4、束某,4（工资表中载明的员工）出庭作证，证人均陈述：是于2016年4月到原告点击公司上班，工作内容为销售房屋，在公司里面打电话，发传单，工作至2016年12月份，月工资4000元左右，工资是现金发放的。被告王照卫质证意见：对证据1的三性均不予认可。原告点击公司属于有限责任公司，如果存在真实的工资表，工资表均应在财务凭证中，员工的签字可以看出是在同一时间签名的，并非是原告所主张的按月签名的，工资数额均超出了纳税金额，应提供纳税凭证。原告点击公司未提供款项支付的证据，被告王照卫对员工签字的形成时间申请司法鉴定。证人与原告存在利害关系，证人均陈述工作是发传单，与部分事实不符。被告银泰公司质证意见：证据1与被告银泰公司没有关系。证据2质证意见同被告王照卫质证意见。本院认证意见：对于证据1，因系原告点击公司自行制作的，且被告王照卫对此不予认可，本院不予采信。但是根据实际情况，原告点击公司为了履行合同，必然会产生一定的人力损失，根据必要性、合理性原则，并综合本地的收入状况，本院酌定为150000元。合同项目下的损失部分。原告点击公司为证明其主张，提供了如下证据：1.原告点击公司与镇江润嘉精准营销策划有限公司（以下简称润嘉公司）于2016年3月29日签订的《宿迁泗阳县汽配城项目地产全程策划设计合同》，约定原告聘请润嘉公司为宿迁泗阳汽配城项目进行全程策划事宜。本项目总销售额不低于人民币2000万元，策划费用为合同销售额的2.5%给予润嘉公司结算。2.加盖润嘉公司公章的工作沟通函。3.原告点击公司与润嘉公司于2017年6月28日签订的协议一份，约定原告点击公司同意支付合同约定款项，但因点击公司与开发商纠纷尚未解决，原告点击公司同意先支付前期款项100000元，后续费用等原告点击公司与汽配城诉讼结束后一次性支付，未支付的400000元从2017年7月1日给予利息。4.加盖润嘉公司公章的收据一份，时间2017年6月28日，金额是100000元。收款事由设计策划首付款。5.申请证人谢某出庭作证，证人陈述，其在润嘉公司任首席设计师，原告和润嘉公司商谈将汽配城售楼处、样板房交给润嘉公司设计，后在装修过程中，将地产策划也委托给润嘉公司，原告提供的《宿迁泗阳县汽配城项目地产全程策划设计合同》、工作沟通函、协议、收据均是真实的，其负责代表润嘉公司和原告商谈，相关合同也是其代表公司与原告签订。原告委托润嘉公司负责市场定位、周边楼房房价的考察、宣传海报设计等项目，未委托润嘉公司直接销售房屋。合同未履行完毕，如果履行完毕的情况下，点击公司应支付润嘉公司500000元。对于应支付的款项，双方并没有进行结算。点击公司现仅支付润嘉公司100000元。被告王照卫质证意见：对证据1.2.3.4.5均不予认可，对涉案房屋进行销售策划是原告应承担的义务，不存在委托他人完成，原告点击公司本身就是营销策划公司，对合同加盖公章的时间进行鉴定。被告银泰公司质证意见：与被告银泰公司没有关系。本院认证意见：在原告履行《代理销售合同》的过程中，必然需要产生一定的策划费用，同时根据证人谢某的陈述，润嘉公司与原告点击公司之间的策划合同并未履行完毕，在履行完毕的情况下，原告点击公司才应向润嘉公司支付500000元，同时根据原告点击公司的陈述，其公司目前仅向润嘉公司支付100000元，综合本案的情况，本院对原告点击公司的该主张，酌情支持100000元。车辆租赁、广告、办公家具部分。原告点击公司为证明其主张，提供了如下证据予以证实：1、《车辆租赁合同》，主要约定，点击公司租用倪某2奥迪A6轿车一辆，期限2016年3月20日至2017年2月20日，租金标准12000元/月（其中驾驶员费用4000元/月、车辆租金8000元/月）。2.陈耀中国农业银行卡交易明细清单，载明2016年10月21日、2016年11月11日、2016年12月10日，向倪某2支付14150元、18000元、5000元，合计37150元。3.倪某2于2017年1月30日出具的收条一份，载明收到原告点击公司租赁车辆费用、人工费130000元。4.申请倪某2出庭作证，证人到庭陈述：我姐夫和陈耀系亲堂兄弟，我通过我姐夫认识陈耀，2016年3月，陈耀因汽配城卖房子，租用我的车辆（连车带人），每月租金12000元。收条是我写的，我收到了130000元，有的是通过转账支付的，有的是现金支付的，有时候负责乡下发传单，有时候接待。5.提供泗阳县康博家具店收据，日期2016年4月6日、收款事由办公家具、收款方式：现金，费用7450元。6.提供中国电信股份有限公司宿迁分公司的机打发票，金额是1690元。7.提供泗阳县众兴镇名流图文室收据二份。一份日期2016年4月30日、费用10750元、收款事由：制作费。收款方式：现金。另一份，日期为2016年9月25日、金额9130元，收款方式现金。事由：制作费。被告王照卫质证意见：对该组证据不予认可，原告已经拖走了购买的家具，电话手机是原告自己消费的，不存在损失。被告银泰公司质证意见：与银泰公司没有关系。本院认证意见：对于租用车辆损失，原告点击公司虽主张支付了130000元，但仅提供了37150元的付款证据，对于余款92850元未能提供付款的证据，本院不予采信。对于租车损失问题，根据必要性、合理性原则，并综合本案的情况，本院予以酌定为30000元。原告点击公司为履行合同必然会支出相关广告、办公家具等费用，根据原告点击公司提供的上述证据，并综合本案的情况，本院对原告主张的29020元予以支持。被告王照卫虽辩称，电话费用是原告自己消费的，家具已经被原告拖去，未能提供证据予以证实，本院不予采信。综上，被告王照卫应支付原告点击公司的损失共计为636891.28元。涉案《代理销售合同》及《合同附件》的合同相对人为原告点击公司和被告王照卫，原告无权要求不是合同相对人的被告银泰公司承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告王照卫于判决生效后十日内支付原告镇江新区点击房地产营销策划有限公司636891.28元；二、驳回原告镇江新区点击房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25286元，由被告王照卫负担10168元，原告镇江新区点击房地产营销策划有限公司负担15118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张 敬人民陪审员  毕润武人民陪审员  刘长春二〇一八年八月十日书 记 员  沈苗青附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。