上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初1671号原告(反诉被告)：唐玉勤，女，1974年11月19日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王莉、姚臻，上海君乐律师事务所律师。被告(反诉原告)：玉力瓦斯·喀斯木，男，1965年4月15日生，维吾尔族，户籍地新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：艾孜提艾力·玉力瓦斯(系被告之子)，户籍地同被告。委托诉讼代理人：郁洪鹏，上海市科伟律师事务所律师。第三人：郭卫兵，男，1973年12月10日生，汉族，户籍地江苏省启东市。第三人：图尔混江·努尔，男，1987年2月7日生，维吾尔族，户籍地新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：郁洪鹏，上海科伟律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)唐玉勤与被告(反诉原告，以下简称被告)玉力瓦斯·喀斯木房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，追加郭卫兵、图尔混江·努尔为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐玉勤及其委托诉讼代理人王莉、姚臻，被告玉力瓦斯·喀斯木之委托诉讼代理人艾孜提艾力·玉力瓦斯、郁洪鹏，第三人郭卫兵，第三人图尔混江·努尔及其委托诉讼代理人郁洪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告间《房屋租赁合同》；2、判令被告返还嘉定区真新路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；3、判令被告支付租金及占有使用费(暂计算自2017年4月1日至2018年6月30日为52,500元，要求计算至实际返还系争房屋之日止)；4、判令被告支付违约金3,500元；5、判令被告支付原告垫付的电费190.50元。事实和理由：2016年8月1日，原告将系争房屋租赁给郭卫兵使用，期限至2018年7月31日。2016年底，郭卫兵因故不承租系争房屋，与原告协商将系争房屋转租给图尔混江·努尔，郭卫兵收取了图尔混江·努尔转让费1,000元，其余请原告代收后转给郭卫兵。原告同意后与图尔混江·努尔签订了房屋租赁合同，约定租期自2017年1月1日至2018年12月31日，月租金3,500元，一季度一付，押金3,500元，并交付了系争房屋。2016年12月30日，原告收到图尔混江·努尔转账而来款项，发现共为45,000元，图尔混江·努尔称多余的31,000元是请原告转交给郭卫兵的转让费余款。其后原告将31,000元转让费余款及郭卫兵原交押金2，800元转给郭卫兵。不久，图尔混江·努尔通知原告不再经营，已将系争房屋转租给被告，原租赁合同除承租人变更为被告外，其余内容不变，前期已付租金、押金由其与被告自行交接。原告遂与被告签订了房屋租赁合同，同时销毁了原与图尔混江·努尔签订的租赁合同。2017年3月27日，被告因不按规定登记来沪人员信息导致原告被派出所罚款。自2017年4月1日起，被告不再支付租金，原告多次催讨未果。被告行为违反了租赁合同和法律规定，造成原告损失。原告与被告多次协商解除合同，被告均不同意，故诉至法院。被告辩称，租赁合同合法有效，要求继续履行。合同约定中原告自愿写明“此商铺以餐饮为主，出租方应办理营业执照”，现系争房屋未办理营业执照，故合同不能履行的原因在于原告。系争房屋如经营水果、干果等可以办理营业执照，如合同解除，要求原告赔偿损失。第三人郭卫兵述称，2016年8月1日其与原告签订房屋租赁合同，租赁期间未拖欠任何费用。后其将系争房屋转给图尔混江·努尔承租，三方达成转让协议，其不认识被告，也没有收取过被告转让费。第三人图尔混江·努尔述称，2016年12月，其向郭卫兵询问系争房屋能否办理餐饮的营业执照，郭卫兵回复问过原告可以办理。故其向郭卫兵转承租了系争房屋，转让费共32,000元，先付了定金1,000元给郭卫兵，剩余31,000元其打到原告账上让原告转给郭卫兵。其与原告签过租赁合同，后来不想做了，由原被告签订了租赁合同。反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令原被告继续履行租赁合同；2、判令反诉被告赔偿转让费45,000元(为图尔混江·努尔付给反诉被告的)、工人工资38,000元、冰箱、炉子、烤箱损失17,000元、装修损失1万元，合计11万元。事实和理由：原被告双方于2016年底签订租赁合同，原告手写确认“此商铺以餐饮为主，出租方会去办理营业执照”。合同履行之初，原告带领被告去办理营业执照，因原告不会办事和不能及时办出，造成被告聘请2人不得不长期等工，损失工资38,000元。原告此后不愿继续履约，造成被告(包括图尔混江·努尔)因无法经营造成损失租金加转让费45,000元、已购设备设施费17,000元、装修费1万元。被告告知原告，工商部门同意被告经营烧烤以外的水果等行业，但原告置之不理，坚持解除租赁合同。因原告没有履约诚意，应承担违约造成的全部责任，故提起反诉。反诉被告辩称，如合同继续履行则被告不存在损失。现被告长达14个月未付租金，故合同已解除。如被告对系争房屋装修，应告知原告，但被告从未告知，故原告对装修费用不予认可。转让费用是图尔混江·努尔委托原告转给郭卫兵，不应由原告返还。原告不同意反诉诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告父亲唐邦伦为系争房屋所有权人，于2001年12月19日取得房地产权证，唐邦伦委托原告全权处理系争房屋租赁事宜。2016年8月，原告与郭卫兵签订房屋租赁合同2份，约定原告将系争房屋出租给郭卫兵，期限分别为2016年8月1日至2017年7月31日、2017年8月1日至2018年7月31日，月租金分别为2,900元、3,000元，保证金为2,800元等。郭卫兵承租系争房屋后，办理了电瓶车维修的个体户执照。2016年12月，郭卫兵与图尔混江·努尔就系争房屋转由图尔混江·努尔承租事宜协商后，确定由图尔混江·努尔承租系争房屋，图尔混江·努尔支付郭卫兵设备、装修等转让费32,000元。图尔混江·努尔先支付了郭卫兵转让费1,000元，原告遂与图尔混江·努尔就系争房屋签订了房屋租赁合同，约定月租金为3,500元等。图尔混江·努尔向原告转账支付了45,000元，其中14,000元为保证金(3,500元)和2017年第一季度租金、31,000元为其支付给郭卫兵的转让费余款。后原告将31,000元及郭卫兵原租赁合同的保证金2,800元共33,800元支付给郭卫兵。不久，图尔混江·努尔提出转由被告承租系争房屋，租赁条件不变，原告表示同意。2016年12月底，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，月租金3，500元，按季度结算，每季最后一天，乙方向甲方支付全季租金；租赁期间，水电费及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，乙方同意预交3,500元为保证金；任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方3,500元违约金，如有拖欠房租5天以上的，合同自动解除，并扣除押金3,500元全款；甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助；甲方在合同上手写“此商铺以餐饮为主，出租方会去办营业执照”；合同约定了其他权利义务。上述合同签订后，系争房屋由被告租赁使用，图尔混江·努尔所支付的2017年第一季度租金及保证金转为被告所付。被告开始经营烧烤，但不久因未办理营业执照被没收了工具。此后，被告也未再支付租金。因被告不付租金等，原告向本院提起诉讼要求解除双方租赁合同，本院于2018年1月31日向被告方送达了起诉状等应诉材料。同年3月6日，原告为被告垫付了系争房屋所用的电费190.50元。本院认为，原告先后就系争房屋与郭卫兵、图尔混江·努尔签订租赁合同，2016年底确定由被告承租系争房屋，原被告签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告使用系争房屋，应按约向原告支付租金。对于被告主张租赁合同中原告手写“此商铺以餐饮为主，出租方会去办营业执照”故原告负有办理营业执照的合同义务，但租赁合同也约定“被告因经营需要，要求原告提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，原告应予以协助”，通常来讲营业执照应由经营者即承租人负责办理，出租人仅负有协助义务，且系争房屋原由郭卫兵办理过相应的个体经营执照，故原告手写“出租方会去办营业执照”部分应解释为原告会配合被告办理营业执照，被告主张原告负有办理营业执照的义务本院不予采信。各方确认图尔混江·努尔所付14,000元转为被告所付保证金和2017年第一季度租金，现被告未按约支付2017年第二季度起的租金，故原告有权行使解除权。原告向本院提起诉讼行使合同解除权，故本院确认《房屋租赁合同》于诉状副本等材料送达被告之日(2018年1月31日)解除。租赁合同解除后，被告应携其财产搬离系争房屋并将系争房屋返还原告，并向原告支付合同期内的租金。系争房屋被告目前仍未返还原告，故被告还应按合同约定标准支付合同解除后的使用费，原告主张使用费至系争房屋返还之日止，本院予以支持。对于原告诉请要求被告支付所垫付的电费190.50元，被告予以认可，本院予以支持。因被告拖欠租金的违约行为导致租赁合同解除，租赁合同约定扣除押金3500元，实际系双方对违约责任的约定，故被告所付的保证金原告可不予返还。合同因反诉原告不按约支付租金的违约行为而解除，反诉被告唐玉勤没有违约，故反诉原告要求继续履行租赁合同并主张反诉被告赔偿损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原被告就嘉定区真新路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；二、被告玉力瓦斯·喀斯木应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离嘉定区真新路XXX号房屋，并将嘉定区真新路XXX号房屋返还原告唐玉勤；三、被告玉力瓦斯·喀斯木应于本判决生效之日起十日内支付原告唐玉勤自2017年4月1日至实际返还房屋之日止的的租金及使用费(按照每月3,500元计算)；四、被告玉力瓦斯·喀斯木已付保证金3,500元原告唐玉勤不予返还；五、被告玉力瓦斯·喀斯木应于本判决生效之日起十日内支付原告唐玉勤电费190.50元；六、驳回反诉原告玉力瓦斯·喀斯木的反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,204元，减半收取602元，由被告负担。反诉受理费1，250元，由反诉原告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一八年八月二十九日书记员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……