青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初466号原告：白玉明，男，藏族，1969年11月26日出生，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：韦廉明，青海同光律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，住所地：西宁市。法定代表人：彭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：王素文，女，汉族，1988年1月2日出生，该公司法务专员，住西宁市。第三人：中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行，住所地：西宁市。负责人：张海生，该支行行长。委托诉讼代理人：郑亚军，男，汉族，1977年8月20日出生，该行员工，住西宁市。委托诉讼代理人：徐青峰，女，汉族，1970年7月23日出生，该行员工，住西宁市。原告白玉明与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）、第三人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行（以下简称工行中心支行）商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案,本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白玉明的委托诉讼代理人韦廉明，佳和公司的委托诉讼代理人王素文、工行中心支行的委托诉讼代理人郑亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白玉明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与佳和公司签订的《商品房预售合同》；2.解除原告与工行中心支行签订的《个人购房借款担保合同》；3.解除原告与工行中心支行签订的《房地产抵押合同》；4.佳和公司返还原告购房首付款895385元，支付首付款利息损失186463.92元（计算至2018年3月19日）；5.佳和公司退还原告已还按揭贷款本金287289.41元，已还按揭贷款利息192391.1元（计算至2018年6月19日）；6.佳和公司支付原告违约金67291元（计算至2018年3月19日）；7.佳和公司偿还工行中心支行《借款担保合同》、《房地产抵押合同》项下剩余的贷款及利息；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年12月21日，原告与佳和公司签订《商品房预售合同》，原告以按揭贷款的方式购买了佳和公司位于本市城中区西大街29号商业用房1050号房屋，建筑面积34.86平方米，总金额为1775385元。合同签订后，原告按约定向佳和公司支付房屋首付款895385元，并向工行中心支行贷款880000元。随后，原告的商用房贷款经工行中心支行审核通过后，将880000元转入佳和公司账户。至此原告向佳和公司支付购房款的义务已全部履行完毕。合同约定佳和公司于2015年10月31日前向原告交付房屋。现逾期4年之久，佳和公司未向原告交付房屋，故诉至法院，望判如所请。佳和公司辩称，佳和公司不同意解除与原告白玉明签订的《商品房预售合同》，且原告白玉明与西宁港汇商业运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，原告白玉明对涉案房屋一直在收取租金，委托合同亦仍在继续履行中。工行中心支行辩称,为维护国有资产的稳定与安全，第三人不同意解除与原告白玉明签订的《个人购房借款担保合同》、《房地产抵押合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。原告白玉明向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明原告在被告公司购买商铺，被告公司逾期交房超过90天，原告可单方解除合同并要求被告支付违约金；证据二、《个人购房借款担保合同》，证明原告与工行中心支行的合同关系，原告从工行中心支行贷款880000元的事实；证据三、《房地产抵押合同》，证明原告与工行中心支行、佳和公司存在房地产抵押合同关系；证据四、收据，证明原告向佳和公司支付房屋首付款的事实；证据五、收据，证明工行中心支行向佳和公司发放贷款，原告已按照合同约定履行了支付房款的全部义务；证据六、还款记录明细表，证明原告按时向工行中心支行还款，没有违约的事实。佳和公司质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向不认可，原告未在合同约定的期限内解除合同，原告的解除权丧失，委托经营管理合同在继续履行中，不同意解除合同；对证据二、三真实性无异议，但与被告无关；对证据四、五、六无异议。工行中心支行质证认为，对证据一、二、三、四、五、六无异议。本院认为，原告白玉明提交的上述六份证据，与本案具有关联性，能够证实其证明方向，本院予以采信。佳和公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明原告白玉明未在合同约定的期限内解除合同，原告白玉明的解除权丧失，佳和公司不同意解除合同；证据二、《委托经营管理合同》，证明原告白玉明将房屋交给西宁港汇商业运营管理有限公司经营管理，合同在继续履行中，原告白玉明收取租金的事实。原告白玉明质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向不认可，该合同能够证明佳和公司逾期交房90天，原告可以解除合同；对证据二真实性无异议，证明方向不认可，该合同与本案中原告要求解除合同无关，佳和公司至今未交付房屋，该合同未实际履行，原告也未按《委托经营管理合同》收到全额租金。工行中心支行质证认为，对证据一真实性无异议；对证据二真实性无异议，但佳和公司未交付房屋，合同未实际履行。本院认为，证据一能够证实原告白玉明与佳和公司存在商品房预售合同关系的事实，对此本院予以确认；证据二与本案不具备关联性，本院不予以采信。工行中心支行为支持其抗辩理由，向本院提交证据客户须知，证明第三人在与原告签订借款合同时，履行了告知义务，原告白玉明与佳和公司之间的纠纷与第三人无关。原告白玉明质证认为，对该证据真实性无法确定，客户须知的内容违反法律规定，属于无效告知。佳和公司质证认为，对该证据真实性无异议，该客户须知与佳和公司无关。本院认为，该证据不能证实工行中心支行的证明方向，本院不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日,原告白玉明（买受人）与佳和公司签订《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买位于本市城中区西大街29号商业1050号房，房屋代码为486974。该商品房预测建筑面积34.86平方米，每平方米50929元，总金额为1775385元。双方在签订合同之日，买受人向出卖人支付首付款895385元，剩余房款880000元以银行按揭方式支付；出卖人应在2015年10月31日前将商品房验收合格交付买受人使用。合同还对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定:......逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案'd4じ娴羌亲⑾瓿?15天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金......。合同签订后，原告白玉明向佳和公司交付了首付款895385元。2014年6月13日，原告白玉明（抵押人）与工行中心支行（抵押权人）签订了《房地产抵押合同》，约定：原告白玉明将位于西宁市城中区西大街29号1050号房屋作为抵押物抵押给工行中心支行，抵押贷款的期限自2014年6月16日起至2024年6月16日止。该合同还对其他权利义务进行了约定。2014年6月18日，原告白玉明（借款人）与工行中心支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款人借款本金为880000元，贷款人将借款一次性划入佳和公司账户；贷款的担保方式为抵押......该合同对贷款利率、还款、保证担保作了约定。合同签订后，工行中心支行于2014年6月19日向原告白玉明发放贷款880000元。原告白玉明自2014年7月19日开始逐月向工行中心支行归还贷款本息,至2018年6月19日，累计归还借款本金287289.41元、利息192391.1元；尚未偿还的借款本金592710.59元。根据原告白玉明与佳和公司签订的《商品房预售合同》约定，佳和公司应于2015年10月31日将房屋交付原告使用，现佳和公司至今未将涉案房屋交付原告白玉明。本院认为,原告白玉明与佳和公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告白玉明已履行了向佳和公司交付房款的义务，但佳和公司未按合同约定的期限向原告白玉明交付房屋，佳和公司的行为已构成违约，依据合同约定，原告白玉明有权要求解除合同，故对原告白玉明主张解除《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，对原告白玉明主张解除与工行中心支行签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房预售合同》解除后，佳和公司应当向原告白玉明返还购房首付款895385元及原告白玉明已向工行中心支行所偿还的贷款本金287289.41元、利息192391.1元；并应赔偿原告白玉明已付购房首付款占用期间（自2013年12月21日至2018年3月19日）的利息损失186463.92元（895385×4.9％÷12个月×51个月）。因佳和公司违约，依据合同约定，其应向原告白玉明支付至2018年3月19日期间的违约金67291元（895385元+266735.96元+183699.38元=1345820.34×5％=67291元）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为了减少不必要的诉累，本案将商品房预售合同和按揭抵押贷款合同纠纷已合并审理。故应由佳和公司直接向工行中心支行返还剩余贷款本金592710.59元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、原告白玉明与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2013年12月21日签订的合同编号为YS0173680的《商品房预售合同》予以解除。二、原告白玉明与第三人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行于2014年6月18日签订的合同编号为商房贷字青海分行中心广场支行2014年1000024号《个人购房借款合同》予以解除。三、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司返还原告白玉明购房首付款895385元并支付利息损失186463.92元（自2013年12月21日开始计算至2018年3月19日止）。四、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司返还原告白玉明已偿还的按揭贷款本金287289.41元及按揭贷款利息192391.1元（自2014年7月19日开始计算至2018年6月19日止）。五、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司赔偿原告白玉明违约金67291元。六、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司返还第三人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行未还本金592710.59元（截至2018年6月19日），如被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司提前还款，利息以实际还款日据实结算；自2018年6月20日起至实际给付之日期间的利息，按照双方合同约定计算。七、第三人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行与原告白玉明签订的《个人购房担保合同》、《房地产抵押合同》有效。八、驳回原告白玉明的其他诉讼请求。（以上被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告白玉明给付款项合计1628820.43元；给付第三人中国工商银行股份有限公司西宁中心广场支行未还贷款本金592710.59元）如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19459元，由被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担（此款原告白玉明已预交，被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担部分随同上述款项一并给付原告白玉明）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 金 锋审 判 员 林 强人民陪审员 盛永忠 二〇一八年八月六日书 记 员 袁福清?附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。