黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终6185号上诉人（原审被告）：伊秀兰，女，1963年1月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市带岭区。委托诉讼代理人：刘芃，黑龙江鹏顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡建军，男，1962年4月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。原审第三人：温世军，男，1965年5月3日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人伊秀兰因与被上诉人蔡建军、原审第三人温世军案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2015)南民一民特字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月12日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。伊秀兰上诉请求：请求撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2015)南民一民特字第23号民事判决书第一项判决内容。事实和理由：一审判决书认定事实不清，法律适用错误，恳请驳回蔡建军的许可执行。原审认定事实不清，通过原审的诉讼程序无法充分的证实案外人蔡建军与温世军进行了合法有效的买卖，双方签订的买卖协议因当事人的缺席以及所有证人未出现无法证实真实性，收据因温世军没有出庭无法证明其真实性。原审适用法律错误，本案的争议属于集体宅基地用地，不能进行非村民之间的买卖，所以原审判决是错误的。蔡建军辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，伊秀兰的上诉请求和理由不能成立，应停止南岗区人民法院对位于双城新兴乡新兴村产权证号为双城房权证新兴乡字第**和双城房房权证新兴乡字第**产的强制执行，驳回伊秀兰的上诉请求。温世军未陈述意见。蔡建军向一审法院起诉请求：一、立即停止对位于双城市新兴乡××套房屋（产权证号：双城房权房权证新兴乡字第**城房权证新兴乡字第**）的强制执行；二、确认蔡建军享有位于双城市新兴乡××套房屋（产权证号：双城房房权证房权证新兴乡字第**房权证新兴乡字第**）所有权。一审法院认定事实：蔡建军通过报纸所发布的信息得知温世军出卖房产，2012年8月30日，蔡建军与温世军签订房屋买卖协议书，约定蔡建军购买温世军位于双城市新兴乡××套房屋（产权证号：双城房权房权证新房权证新兴乡字第**权证新兴乡字第**）属设施，价款225万元。合同签订后，蔡建军将购房款给付温世军，温世军交付房屋，蔡建军将该房屋用于存放设备材料，占有、使用至今，但双方未办理产权过户手续。2014年3月7日南岗区人民法院就伊秀兰与温世军民间借贷纠纷一案作出（2014）南王初字第00026号民事调解书，该案中，双方当事人达成协议，该案被告温世军给付该案原告伊秀兰115万元欠款及利息。该案在审理过程中，南岗区人民法院对温世军名下的位于双城市新兴乡××套房屋（产权证号：双城房权证房权证新兴房权证新兴乡字第**证新兴乡字第**）涉案房产进行查封。后伊秀兰申请执行该房产，本案蔡建军对执行标的提出书面异议。2015年6月11日南岗法院作出（2015）南执异字第9号执行裁定书。经审查认为，异议人蔡建军理由不成立，裁定驳回蔡建军的异议。后异议人蔡建军对该裁定不服，以申请执行人伊秀兰为被告，向法院提起诉讼。一审法院认为，根据最高人民法院《关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，蔡建军通过报纸信息与温世军取得联系，并与温世军签订买卖合同，通过支付对价的方式取得了诉争房屋。该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，蔡建军支付了全部购房款，取得该房屋后实际占有、使用至今，并在房屋周围进行了扩建，形成了长期稳定的居住事实，且该房屋买卖及使用事实皆发生在伊秀兰与温世军民间借贷纠纷案件之前，虽未办理更名过户手续，但蔡建军对此并无过错。故人民法院对该涉案财产不应查封、扣押、冻结。伊秀兰抗辩称，诉争房屋系农村宅基地上建设的房屋，蔡建军因非系房屋所在地集体经济组织成员，无权购买该房屋，买卖合同无效，但伊秀兰非房屋买卖合同当事人，对合同效力问题无权主张，对其该项抗辩主张法院不予采纳。蔡建军请求确认其对涉案房屋享有所有权，因涉案房屋所坐落土地涉及农村土地，且作为出卖人的温世军未到庭，相关事实无法确认，现有证据不足以证实其主张，故对蔡建军该项诉讼请求法院不予支持。判决如下：一、停止南岗区人民法院对位于双城市新兴乡××套房屋（产权证号：双城房权证新房权证新兴乡房权证新兴乡字第**新兴乡字第**）行；二、驳回蔡建军其他诉讼请求。案件受理费100元由伊秀兰负担。二审期间双方当事人未提交新证据。二审认定的案件事实与原审认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1.蔡建军与温世军是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；2.蔡建军有无排除强制执行的实体权利。（一）关于蔡建军与温世军是否存在合法有效的房屋买卖合同关系问题。蔡建军与温世军签订的《房屋买卖协议书》违反法律的强制性规定，为无效协议。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形导致土地使用权依法发生转移的除外。”依照上述法律规定，直接使用集体土地作为建设用地的主体通常限定为集体经济组织成员或集体企业，使用权的取得必须报请有关政府部门批准，使用目的限定为乡镇企业使用需要、乡（村）公共设施、公益事业、村民自住等，土地使用权不得转让。具体到本案中，蔡建军与温世军在协议书中约定买卖的主要标的物为土地5170平方米、坐落在该土地上建筑面积400平方米、200平方米房屋两处。经审理查明，该5170平方米土地使用权类型为村办企业用地；作为于该土地上的两处房屋的房屋性质为私产，规划用途为住宅。故蔡建军与温世军之间的转让行为违反了上述法律规定的农村集体土地以及宅基地不得转让的强制性规定，为无效合同。（二）关于蔡建军有无排除强制执行的实体权利问题。首先，伊秀兰申请对案涉房屋强制执行具有可执行性。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。”具体到本案中，案涉房屋坐落在集体建设用地上，根据地随房走的物权法原则，对案涉房屋的强制执行必然涉及对集体土地的执行。依照上述规定，具有执行的可行性。其次，蔡建军对案涉房屋的购买行为不足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蔡建军与温世军签订的《房屋买卖协议书》因违反国家法律强制性规定而为无效合同，不符合上述规定的书面买卖合同合法有效的情形，故蔡建军对案涉房屋不具有排除强制执行的权利。一审判决以蔡建军具有排除强制执行的权利为由，判决停止对案涉房屋的执行，属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，伊秀兰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民一民特字第23号民事判决；二、驳回蔡建军的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由蔡建军负担。本判决为终审判决。审判长  刘松涛审判员  辛吉雁审判员  侯守东二〇一八年八月八日法官助理李晶书记员李迪