山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁13民终3648号上诉人（原审原告）：相龙彦，男，1980年8月12日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：于志涛，山东正之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂市利群房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区蒙山大道****楼**。法定代表人：周艳峰，董事长。委托诉讼代理人：杜平生，山东上和律师事务所律师。上诉人相龙彦因与被上诉人临沂市利群房地产开发有限公司（以下简称利群公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初14300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人相龙彦的委托诉讼代理人于志涛、被上诉人临沂市利群房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。相龙彦上诉请求：1、撤销一审判决第一项中关于利息的支付期限判决,依法改判；2、由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误。合同无效的自始无效，发生的法律后果应从合同签订之日或钱款交付之日开始发生，本案中因被上诉人原因导致合同无效，除了应当赔偿的损失外，利息的计算应从上诉人支付购房款之日开始计算，被上诉人占用上诉人钱款至今，利息是实际损失，应据实予以赔偿。利群公司辩称：上诉人请求撤销一审判决中关于利息的支付期限判决，请求支付购房款之日开始计算利息，其上诉请求不能成立。合同无效，应按照无效合同的处理方式恢复原状。一审判决认定答辩人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，属于认定事实错误。一审判决让答辩人全额承担装修损失是错误的。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定是错误的。相龙彦向一审法院起诉请求：1、请求确认合同无效；2、请求判决利群公司双倍返还购房款并赔偿给相龙彦造成的利息损失和装修损失30000元；3、本案诉讼费用由利群公司承担。一审法院认定事实：2007年1月24日，相龙彦（乙方）与利群公司（甲方）签订《购房协议书》一份，约定：一、甲方依法取得位于临沂市金雀山三路和临西三路交汇处东北方向地块的土地使用权。甲方经政府批准，在上述地块上建设商品房。（现定名）百合园小区。二、乙方所购买的商品房为合同第一条规定中的百合园小区4号楼2单元102室，建筑面积104.38平方米。三、计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2250元的9.8折，总金额230158元。四、付款方式为银行按揭。乙方首付房款的30%，剩余房款由银行提供按揭。在甲方通知乙方办理银行按揭之日起，乙方应在两周内提供相关所需材料，不得以任何理由拖欠，逾期甲方除按日向乙方收取总房款1%的违约金，所缴纳首付款不予退还，并有权收回所售给乙方的商品房。合同还对双方的其他权利义务作出相应的约定。合同签订当日，相龙彦向利群公司交纳首付款69158元，利群公司亦向相龙彦出具相应金额的收据一份。至起诉前，利群公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。2017年8月17日，利群公司张贴《关于百合园4#楼部分住户的通知》，内容：“尊敬的住户，您好：于2006年您与临沂市利群房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，协议第四条：交款方式约定，买受人采用第3种“银行按揭”方式付款。迄今为止，您仅缴纳了部分首付款，出卖人以按期将房屋交付您占有、使用。因该房屋系还建房，依照法律规定不符合银行按揭贷款条件，致使双方《购房协议书》约定的第四条履行不能，如不变更协议内容将违反公平公正原则。为此，我公司特别通知您：1、若您想继续履行合同，占有、使用房屋，自接到本通知5日内签订补充协议，将余款一次性付清。否则，停水停电停止一切物业服务，采取法律措施依法解除合同，收回房屋。2、若您不想继续履行合同，占有、使用房屋，必须在5日内腾空房屋，交付给我公司，我公司退回您当初缴纳的首付款，其余双方互不追究……。”庭审中，相龙彦就涉案房屋的装修现值向一审法院提出价格评估申请。经一审法院依法委托临沂博尔信价格评估有限公司进行评估，该公司于2017年12月14日出具山博价评字（2017）第281号《价格评估报告书》一份，价格评估结果：委托标的物在价格评估基准日的公开市场价值合计为人民币12200元。为此，相龙彦支付评估费用1000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，相龙彦与利群公司签订的《购房协议书》，虽系双方真实意思表示，但因利群公司未取得商品房预售许可证明就公开预售房屋的行为违反了法律的强制性规定，故相龙彦、利群公司双方签订的《购房协议书》应认定为无效合同。对于相龙彦主张的确认《购房协议书》为无效合同的诉求，符合上述法律规定，应予支持。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求买受人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。根据上述法律规定，利群公司除返还相龙彦购房本金外，还应支付相龙彦的利息损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对于相龙彦主张利群公司应返还购房款69158元、维修基金2000元并赔偿购房款69158元一倍损失的诉求，符合上述法律规定，依法予以支持。对于相龙彦主张的利息，因相龙彦、利群公司双方在达成协议时并未约定利息，故利群公司应自相龙彦诉讼之日起向相龙彦支付购房款利息。对于相龙彦主张的装修损失，由临沂博尔信价格评估有限公司出具的《价格评估报告书》可以证实案涉房屋的装修现值为12200元，故相龙彦提出的要求利群公司赔偿装修损失30000元的诉求，符合法律规定部分，应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判决：一、相龙彦与利群公司签订的《购房协议书》为无效合同；二、利群公司于判决生效后十日内向相龙彦返还购房首付款69158元及利息（利息以购房首付款69158元为基数，自2017年9月21日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计息）；三、利群公司于判决生效后十日内向相龙彦承担上述购房款69158元一倍的赔偿责任；四、利群公司于判决生效后十日内向相龙彦返还维修基金2000元；五、利群公司于判决生效后十日内向相龙彦支付装修损失12200元；六、驳回相龙彦的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3706元，鉴定费1000元，共计4706元，由相龙彦负担492元，由利群公司负担4214元。本案二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人争议的事实本院认定与一审相同。本院认为，本案的争议焦点问题为：上诉人相龙彦主张的已付购房款利息如何计算的问题。上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》虽系双方真实意思表示，但因被上诉人未取得商品房预售许可证即公开预售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《购房协议书》系无效合同。无效合同自始没有法律约束力，根据无效合同处理的原则，双方关系恢复到合同订立前的状态，除互负返还义务外，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，双方当事人因合同取得的财产，互负返还义务，被上诉人应当向上诉人返还已付购房款及利息，上诉人应当返还利群公司房屋。合同因无效、撤销或解除返还本金而发生利息给付的，应以守约方遭受的直接损失为限。上诉人对本案涉及房屋已占有使用多年。一审法院判决被上诉人返还首付款、支付房款一倍赔偿款和装修损失，并结合上诉人使用房屋等实际情况判决被上诉人按起诉之日起支付给上诉人房款利息并无不当。上诉人要求按支付购房款之日起计算利息的理由不成立，本院不予支持。另外，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人相龙彦的上诉请求范围进行审查。本案中，利群公司并未提起上诉，应视为其对一审判决的服从。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3706元，由上诉人相龙彦负担。本判决为终审判决。审判长 王 滨审判员 张凤芝审判员 蒋文静二〇一八年八月六日书记员 宋 莹