中华人民共和国 山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初2446号 原告高彩玉，女，1964年9月13日出生，汉族，住青岛即墨市。 委托代理人郭铁钧，山东中青律师事务所律师。 委托代理人江超，山东中青律师事务所律师。 被告陈逊（XunChen），男，1959年11月30日出生，美国国籍，住美国。 委托代理人秦婷婷，山东照岳律师事务所律师。 委托代理人刘风民，山东照岳律师事务所律师。 被告韩松森，男，1934年6月1日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托代理人王文，山东岛城律师事务所律师。 原告高彩玉与被告陈逊、被告韩松森财产损害赔偿纠纷一案，原告于2017年4月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月6日公开开庭审理了本案。原告高彩玉的委托诉讼代理人郭铁钧、江超，被告陈逊的委托诉讼代理人秦婷婷，被告韩松森的委托代理人王文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2005年5月份，被告韩松森受被告陈逊委托办理青岛市市南区云南路123号房屋的房地产权证，建筑面积为129.52平方米。之后，被告韩松森又受被告陈逊委托于2006年3月9日将涉案房屋中的20.23平方米出售给冷希正，买方付款后，办理房产证。2007年12月28日，冷希正将所购买的房屋以15万元价格出售给原告，并办理房产证。2015年10月13日，青岛市中级人民法院作出（2015）青行终字第263号行政判决书，认定青岛市国土资源和房屋管理局将属于被告陈逊的涉案房屋，分户分别登记至冷希正等人名下，但在六份分户登记档案中，并无青房政发[2000]156号文规定的相关审批材料，属行政程序违法，对分户登记行为予以撤销，判令撤销青岛市国土资源和房屋管理局为冷希正等人办理的涉案房屋的产权登记行为。2017年2月24日，青岛市中级人民法院又做出（2017）鲁02行终51号判决书，维持原判。原告认为，被告陈逊委托被告韩松森对外出售涉案房屋，未能保证买卖合同标的物符合法定交易条件，在房屋售出后，单方恶意提起诉讼，撤销基于合法的房屋买卖合同关系而办理的房屋权属登记，导致原告丧失善意取得的涉案房屋，损害原告的合法权益。原告诉至法院，请求依法判令：1、两被告共同赔偿原告各项损失60万元；2、两被告共同承担本案诉讼费用、保全费用、公告费用。 被告陈逊辩称，一、被告陈逊不是本案适格的诉讼主体。2007年12月28日，案外人冷希正与原告高彩玉签订《房地产买卖契约》，约定房屋价款为5万元，并办理青房地权市字第××号房地产权证。现原告因房地产权证书被依法撤销提起财产损害赔偿诉讼，被告认为本案的诉讼主体有误。1、根据合同相对性原则，与原告签订房屋买卖合同的系冷希正，原告应当根据双方签订的《房地产买卖契约》向冷希正主张违约责任。2、冷希正在将房屋出售给原告时，将不能独立成间的“房屋”，即将面积为8.12平方米的真实房屋的南墙虚化位移形成，而原告作为买受人，并未实际考察冷希正所取得的房地产权证中的房产是否能够独立使用、是否真实存在。二、被告韩松森无权对涉案房屋进行分户出售。2005年4月15日，被告陈逊为处理父亲陈国本遗留的云南路123号房屋事宜，向被告韩松森出具授权手续。2005年5月份，被告韩松森受托办理涉案房屋的房地产权证，至此，被告韩松森已经依照授权书中载明的授权内容完成房产继承事宜。被告韩松森之后所有的关于涉案房屋的处置行为，并没有得到被告陈逊的书面授权；授权的内容无分户、分割房产的明确授权，被告韩松森擅自分户的行为，已超越代理权限，且并未取得被告陈逊的事后追认，并不对被告陈逊产生法律效力。三、原告不是善意第三人，不能对涉案房屋主张善意取得。冷希正涉及的房屋存在“改变原来房屋的间架结构”问题，因此，冷希正取得的涉案房屋20.23平方米，既不能独立使用，也不是真实存在的，而是将面积为8.12平方米的真实房屋的南墙虚化位移形成。原告在受让涉案房屋20.23平方米时，未尽到合理审查义务；2007年3月19日，云南路片区拆迁改造全面启动，并下达通知拆迁补偿方案。原告与冷希正之间的房屋买卖合同签订于2007年12月28日，原告已经知晓云南路片区面临拆迁，为获取拆迁利益，并未实际考察房屋能否独立使用，且原告与冷希正之间的《房地产买卖契约》中约定的房屋价款为5万元，价格明显不合理。综上，被告陈逊与被告韩松森之间未恶意串通，亦未损害原告的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告韩松森辩称，原告应首先明确诉讼请求和请求权基础。若原告提起的是合同之诉，原、被告之间不存在合同关系，被告陈逊与原告之间亦不存在合同关系，原告要求被告承担基于合同关系产生的财产损害赔偿责任无事实和法律依据。若原告提起的是侵权之诉，则被告韩松森出售房屋给冷希正，是在被告陈逊的授权范围内实施的代理行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为，被代理人对代理人的代理行为后果应承担民事责任；被告韩松森将涉案房屋出售给冷希正是在当时政策允许情况下实施的一种民事行为，主观上无过错；原告纵使有损失，也只能向其前手主张赔偿，而不能越过前手向被告韩松森主张；房屋买卖行为被确认无效后，原告为购买涉案房屋支付给冷希正的购房款应由冷希正返还，原告即使有损失也应向冷希正主张，无理由要求被告韩松森返还购房款和赔偿损失；原告购买涉案房屋并非用于居住，而是投机行为，所谓的可得利益不应得到保护。 经审理查明，2005年4月15日，被告陈逊出具《宣誓书》一份，载明：被告陈逊的父亲陈国本拥有一处房产位于青岛市市南区云南路123号楼上（面积123.52平方米），以及其他现金财产，被告陈逊全权继承该房产及其他现金财产；被告陈逊委托被告韩松森先生作为其合法代理人，在中国青岛办理陈国本拥有的位于云南路的房产和其他现金财产的有关手续，全权代表被告陈逊办理有关上述房屋和财产的下述事务：A、依照中国有关法律法规，完成房产权继承、更名等一切有关上述房产的手续；B、代被告陈逊管理出租或出售涉案房屋；C、受委托人在办理上述事务所签署的一切文件被告陈逊均承认；D、受委托人有权办理其他现金财产的继承手续。 2005年6月14日，青岛市市南区云南路123号房屋登记至被告陈逊名下，建筑面积129.52平方米。 2006年3月9日，被告韩松森作为被告陈逊的委托代理人，与案外人冷希正签订《房地产买卖契约》，以4万元价格将涉案房屋中20.23平方米面积出售给冷希正。同日，涉案房屋中20.23平方米的面积过户登记至案外人冷希正名下。 2007年12月28日，原告与冷希正签订《房地产买卖契约》，以5万元价格购买涉案房屋中20.23平方米的面积；同日，该房屋过户至原告名下。 2007年12月29日，本案被告陈逊向我院提起行政诉讼；2014年6月30日，我院作出（2008）南行初字第24号行政判决书，判令：一、撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为冷希正等五人办理云南路123号房地产权登记行为，撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为被告陈逊办理涉案房屋房地产权变更登记行为；二、青岛市国土资源和房屋管理局对被告陈逊申请的房产更正登记问题重新作出具体行政行为。2015年10月13日，青岛市中级人民法院作出（2015）青行终字第263号行政判决书，维持原判决第一项。 2015年9月1日，本案被告陈逊向我院提起行政诉讼，诉请为撤销青岛市国土资源和房屋管理局为本案原告办理云南路123号房地产权登记的行为；青岛市国土资源和房屋管理局将涉案房屋的不动产登记簿记载的所有权人更正为被告陈逊。2016年9月7日，我院作出（2015）南行初字第217号行政判决书，判决撤销青岛市国土资源和房屋管理局为本案原告核发的涉案房屋中20.23平方米房屋的房地产权证；驳回被告的其他诉讼请求。2017年2月24日，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02行终51号行政判决书，载明：尽管本案原告申请涉案房屋转移登记时的申请材料符合当时的法律、法规规定，但是青岛市国土资源和房屋管理局向冷希正颁发房地产权证时缺少对涉案房屋符合分户登记的审查材料，该分户登记行为已被生效的行政判决书所撤销，因此,涉案房屋不是可以上市交易的独立成套的房屋，青岛市国土资源和房屋管理局为本案原告办理房屋产权证的行为失去基本的事实根据，被诉房屋登记行为理应予以撤销；判决维持原判。 原告称，1、冷希正购买涉案房屋中20.23平方米面积时已支付合理对价并变更登记，原告自冷希正处购买该房屋时系基于房屋登记现状及授权材料，其有理由相信该房屋的来源合法；房屋过户登记后被告陈逊提起撤销之诉，在该房屋正常交易已经完成的情况下，被告陈逊出面将自己委托他人出售房屋的行为提出撤销，明显存在过错。2、原告诉请60万元的依据：涉案房屋已经灭失、拆迁，原告系针对涉案房屋的拆迁补偿款进行主张，60万元系根据2017年4月份涉案房屋被拆迁时的价值估算计算得出；购房款15万元冷希正未返还给原告，原告找不到冷希正；原告购房前到房屋内查看过，当时房屋为空置状态；原告购房时不知道存在分户情形，原告购买涉案房屋后实际占有使用，在房屋拆迁时搬出来的。3、原告依据《侵权责任法》第八条的规定要求两被告承担连带赔偿责任。 被告陈逊称，被告在得知自己的房产由被告韩松森分户出售后，于2007年11月23日向本院提交诉状，于2007年12月29日正式立案；冷希正于2007年12月28日将该房屋转让给原告，被告认为冷希正在处理该房屋时有过错，应对原告的损失承担赔偿责任；涉案房屋已经拆迁，但整体拆迁款一直未发放，分户均已撤销，房产证尚未撤销。 被告韩松森称，被告系在被告陈逊授权范围内实施法律行为，未超越代理权或滥用代理权，其在授权范围内所为的民事法律行为，其法律后果应由被代理人承担。 上述事实，有行政判决书、房产档案材料、授权委托书、宣誓书及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。 本院认为，本案的争议焦点为：两被告是否负有向原告赔偿损失的法律责任。 原告主张其诉讼请求所依据的基础法律规范为《侵权责任法》第八条：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。依据原告的请求权基础，本院进行如下分析：侵权责任的构成要件为：行为人实施侵权行为、行为人主观上存在故意、造成损害后果、行为与损害后果之间存在因果关系。本案中，原告系与案外人冷希正签订《房地产买卖契约》，购买云南路123号房屋中20.23平方米的面积。在房屋买卖过程中，两被告并未对原告直接实施任何侵犯原告合法权益的行为，原告提交的证据亦未证明两被告存在侵犯原告合法权益的主观故意；原告名下的涉案房屋中20.23平方米房地产权证被生效裁判文书撤销后，原告并未向合同相对方冷希正主张房款返还责任，且涉案房屋至今尚未完成征收补偿程序，原告称其依据2017年4月份房屋被拆迁时的价值估算得出损失60万元的主张，证据不足，原告所主张的损害后果未明确具体；原告提交的证据亦未证明两被告的行为与原告主张的损害后果之间存在直接因果关系。综上，原告要求两被告赔偿其损失60万元的请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告高彩玉的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  许 枫 人民陪审员  史春燕 人民陪审员  张鲁波 二〇一八年八月十三日 书 记 员  张祚广