山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终4236号上诉人（原审原告）：蓬莱市振兴塑料有限公司，住所地蓬莱市登州镇司家庄。法定代表人：孙德振，经理。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡柠，山东绍元律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处，住所地烟台市芝罘区上夼西路39号。负责人：高光明，党委书记。委托诉讼代理人：刘昱男，山东鲁通律师事务所律师。蓬莱市振兴塑料有限公司（以下简称振兴公司）与中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处（以下简称烟台管理处）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振兴公司上诉请求：1、改判烟台管理处赔偿振兴公司增建、翻建损失1798833元以及拆除、搬迁、经营损失等。2、本案的一、二审诉讼费用由烟台管理处承担。事实与理由：一、本案的基本事实。2001年4月18日，振兴公司与烟台管理处签订《军队房地产使用合同》（以下简称使用合同），烟台管理处将其位于蓬莱市登州镇西沟村的房屋场地转让给振兴公司使用，使用期限自2001年4月18日至2031年4月17日止，使用费合计3万元。合同第六条约定“甲方非因军事需要要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。”合同第十八条附加条款：“1双方约定现3号、6号房屋可由乙方拆除。2、使用期内乙方新建的各项设施（含围墙）期满时归乙方所有，甲方使用时合理给乙方补偿。”后烟台管理处又告知振兴公司拆除4号、5号房屋。使用合同签订后，振兴公司依约将使用费叁万元交付烟台管理处，并将原有的建筑物、铁丝网拆除，新建了办公楼、厂房、仓库等，硬化了路面，重建了围墙。2018年1月17日烟台管理处提起诉讼，要求解除双方签订的《军队房地产使用合同》，由于国家政策性调整，经烟台市中院审理于2018年2月28日作出（2018)鲁06民初26号判决书，判决解除双方签订的《军队房地产使用合同》。因烟台管理处对振兴公司的损失未予补偿，振兴公司起诉至蓬莱市人民法院。二、烟台管理处应赔偿振兴公司增建、翻建损失1798833元。1、一审认定，振兴公司在烟台管理处土地范围之外建设的南仓库、西围墙、水井的价值总额98637.5元应从总的评估价值中扣减，振兴公司认为是不正确的，虽然振兴公司建设的南仓库中的197.73平方米、西围墙中的1.2792平方米、水井在烟台管理处土地范围之外，但上述面积与在烟台管理处土地范围之内的建筑物是一体的，不能分割使用，因烟台管理处提前解除合同，导致上述部分面积丧失了使用价值，烟台管理处应赔偿这部分损失。2、一审认定振兴公司对增建、翻建的部分未办理合法建设手续，判决烟台管理处赔偿振兴公司增建、翻建的费用的50%，不正确的，烟台管理处应全额赔偿。振兴公司根据与烟台管理处的使用合同约定和烟台管理处的指示，拆除了原有的房屋，进行了增建、翻建，路面硬化等，如果需要办理相关手续，应由烟台管理处办理，振兴公司只是根据合同约定和烟台管理处的指示进行的增建、翻建，没有办理建设手续，责任在烟台管理处，而且双方使用合同明确约定“甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。”对振兴公司的损失，烟台管理处应全额赔偿。三、烟台管理处应赔偿振兴公司拆除、搬迁、经营损失等。一审时，振兴公司提出要求对振兴公司拆除原有建筑物、合同解除后的搬迁费用、经营损失等进行评估，但一审法院仅评估了振兴公司增建、翻建损失，对拆除、搬迁、经营损失等未予评估，是不正确的。一审评估报告采用的是成本法评估，对建筑物的价值进行了折旧，因此，振兴公司拆除原有建筑物的费用应一并评估，因烟台管理处提前解除合同，导致振兴公司将使用房屋内的物品全部搬迁，并给振兴公司造成了经营损失，对于这些损失，也应一并评估，烟台管理处均应给予赔偿。烟台管理处辩称，不同意赔偿振兴公司增建、翻建损失，解除合同非因我方过错，我方不负有赔偿义务；不同意赔偿振兴公司拆除、搬迁、经营损失等，振兴公司所述的损失与我方无关，合同中没有相关约定，请求驳回振兴公司的诉请。烟台管理处上诉请求：1、依法撤销(2018)鲁0684民初1368号民事判决，依法改判。2、判令本案一、二审诉讼费用由振兴公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定：烟台管理处与振兴公司均认可南仓库、西围墙、水泥地面的一部分建在振兴公司承租烟台管理处的土地之外，烟台管理处作为涉案土地的所有权人，有义务向法院提交证据证明振兴公司建在自己土地范围内的南仓库、西围墙、水泥地的面积。烟台管理处没有证据予以证明，结合军队房地产使用合同中的土地面积、振兴公司的陈述、评估机构人员的勘验与陈述、振兴公司提交的国有土地使用证认定振兴公司建在承租烟台管理处的土地之外的南仓库面积为197.73平方米、西围墙面积为1.2792平方米、水泥地面积为3340.7442平方米。首先，振兴公司认可南仓库、西围墙、水泥地面的一部分建在振兴公司承租烟台管理处的土地之外，但对于建在承租土地之外部分的面积双方均无法确定；涉案土地的国有土地使用证也无法识别土地四至；评估机构人员也无人参与过军队房地产使用合同的签订过程，对土地原貌及边界不可能有所了解。一审法院推定出了振兴公司建在承租烟台管理处的土地之外的南仓库面积、西围墙面积、水泥地面积，无任何事实及法律依据，系对事实的猜测，确有不妥。其次，振兴公司原审作为原告，对于其诉讼请求及所述事实应提供充足证据予以佐证，因而振兴公司关于损失数额及范围的确定负有完全举证责任。一审法院将举证不能的不利后果推由烟台管理处承担，无端加重了烟台管理处举证责任，无任何事实及法律依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为：振兴公司经烟台管理处同意，对承租房屋进行增建、翻建，增建、翻建的部分未办理合法建设手续，双方对增建、翻建费用的处理没有约定，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同巳被法院判决解除，振兴公司增建、翻建的费用烟台管理处应赔偿50%。关于涉案合同的解除，系因不可归责于烟台管理处的事由，烟台管理处不存在过错，因而振兴公司所诉请的损失也非烟台管理处原因所造成；涉案房屋烟台管理处不同意继续使用可由振兴公司拆除。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项之规定判令烟台管理处承担50%责任系对该条款错误理解与适用。振兴公司辩称，烟台管理处的上诉请求不成立，请求依法驳回其上诉请求。振兴公司向一审法院起诉请求：1、要求烟台管理处返还振兴公司使用费13000元，补偿上诉人经济损失4000000元，合计4013000元。2、本案的诉讼费用由烟台管理处承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，一审法院认定如下：1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方均认可南仓库、西围墙、水泥地面的一部分建在振兴公司承租烟台管理处的土地之外，烟台管理处作为涉案土地的所有权人，有义务向法院提交证据证明振兴公司建在自己土地范围内的南仓库、西围墙、水泥地面的面积。烟台管理处没有证据予以证明，结合军队房地产使用合同中的土地面积、振兴公司的陈述、评估机构人员的勘验与陈述、振兴公司提交的国有土地使用证，一审法院认定振兴公司建在承租烟台管理处的土地之外的南仓库面积为197.73平方米、西围墙面积为1.2792平方米、水泥地面面积为3340.7442平方米。2、在双方签订的军队房地产使用合同中，双方约定由振兴公司拆除烟台管理处的3、6号房屋，但双方对拆除费用的处理没有约定，振兴公司要求赔偿拆除烟台管理处原有的建筑物的费用约5万元，没有事实及法律依据，振兴公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。振兴公司没有证据证明自己搬迁费用、经营损失、重新租赁房屋增加的租赁费等损失，振兴公司的该项主张一审法院亦不予支持。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方签订的军队房地产使用合同租赁期限为2001年4月18日至2031年4月17日，超出了法律规定的期限，超出二十年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。振兴公司按照30年期限缴纳租赁费3万元，超出二十年部分的租赁费按每年1000元10年计算，为1万元，烟台管理处应予返还。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因受国家政策调整，发生了双方合同时不可预见的非商业风险的重大变化，双方之间的租赁合同被法院判决解除，有效租赁期内剩余的3年，烟台管理处应按每年1000元返还给振兴公司3000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。振兴公司经烟台管理处同意，对承租的房屋进行增建、翻建，增建、翻建的部分未办理合法建设手续，双方对增建、翻建费用的处理没有约定，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同已被法院判决解除，振兴公司增建、翻建的费用烟台管理处应赔偿50%。振兴公司所建仓库197.73平方米、西围墙1.2792平方米、所打的水井在承租烟台管理处的土地之外，南仓库、西围墙的价值总额98637.5元应从评估报告书中予以扣除。综上，振兴公司在承租烟台管理处的土地上增建、翻建的建筑物总价值为1694605.5元。综上所述，振兴公司的诉讼请求符合法律规定部分，一审法院予以支持。烟台管理处答辩理由不当，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处赔偿蓬莱市振兴塑料有限公司增建、翻建费860303元，限于本判决生效后10日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。证人出庭质证费500元、鉴定费18000元，由中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处负担。案件受理费38904元，蓬莱市振兴塑料有限公司负担30690元，中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处负担8214元。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，双方均认可涉案房地产振兴公司已经转交并由烟台管理处接收，涉案房产未拆除。振兴公司明确其超出出租土地之外所建部分土地系该公司从西沟村购买土地，超出范围的均是建在其所购买的村委土地上。振兴公司认可其所建造的相关房产没有取得合法建设手续，其没有证据证实其所主张的拆除费、搬迁费及经营损失。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。振兴公司没有证据证明自己拆除费用、搬迁费用、经营损失、重新租赁房屋增加的租赁费等损失，一审法院对振兴公司的该项主张不予支持正确。一审法院认定振兴公司建在承租烟台管理处的土地之外的南仓库面积为197.73平方米、西围墙面积为1.2792平方米、水泥地面面积为3340.7442平方米。烟台管理处作为涉案土地的所有权人，有义务向法院提交证据证明振兴公司建在自己土地范围内的南仓库、西围墙、水泥地面的面积。烟台管理处没有证据予以证明，亦应承担举证不能的法律后果。振兴公司经烟台管理处同意，对承租的房屋进行增建、翻建，增建、翻建的部分未办理合法建设手续，双方对增建、翻建费用的处理没有约定，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同已被法院判决解除，一审法院对振兴公司增建、翻建的费用判决由烟台管理处赔偿50%，于法有据，并无不当。综上，双方上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人蓬莱市振兴塑料有限公司、中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38904元，由上诉人蓬莱市振兴塑料有限公司负担10495元，上诉人中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处负担28409元。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二〇一八年八月二十七日书记员  张 筱