广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4852号上诉人（原审原告）：谭卫宇，男，1976年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道红星居委会桂洲大道中**新翼银座大楼**402，统一社会信用代码91440606699721919U。法定代表人：伍桂姬。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈妹妹，女，1949年5月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中**之一统一社会信用代码91440606789437807K。法定代表人：何永丰。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。上诉人谭卫宇因与被上诉人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司（以下简称拓信公司）、陈妹妹、佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司（以下简称新粤丰公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初19672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭卫宇上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项并改判拓信公司向谭卫宇返还租金、物业管理费149592元及赔偿损失288232元；判令新粤丰公司、陈妹妹对上述债务承担连带清偿责任；4.本案一、二审诉讼费用由拓信公司、新粤丰公司、陈妹妹负担。事实和理由：一、拓信公司的行为属于滥用民事权利，应返还改变经营用途所得的部分高额租金和物业管理费149592元。拓信公司出租的车位属于新翼·银座的所有业主共有部分，拓信公司即使取得新翼·银座所有空地和停车场的使用权，也无权滥用，拓信公司将其改变为商业用途出租给谭卫宇的行为，违反了《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百二十六条及《中华人民共和国物权法》第五条、第七条、第七十条规定的民事权利不得滥用、物权法定原则，损害了新翼·银座所有业主以及不特定消费者的合法权益。拓信公司收取高额租金和物业管理费缺乏法律依据，应退还多收部分。拓信公司将车位改变用途出租，将车位与空地分别以185元/㎡、111元/㎡的标准收取租金，以35元/㎡、31元/㎡的标准收取物业管理费，于法无据。一个车位的平均面积约为14㎡，即使高档商场的车位租金标准也不过是600元/月，物业管理费100元/月。谭卫宇租用的车位70㎡、空地18㎡。因此，拓信公司应向谭卫宇返还已付租金121020元［（12990元×4个月＋14289元×8个月）－3771元×12个月］、物业管理费28572元［（3010元－629元）×12个月］。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，应根据双方的过错分担所造成的损失。谭卫宇为实现合同目的支付了696996.45元，拓信公司至少应承担构筑物补偿及给付设备搬迁补偿288232元。一审判决认为谭卫宇承租时明知场地是车位性质、谭卫宇所作投入均属自身经营行为，故全部损失应由谭卫宇承担，将谭卫宇的过错无限放大而不追究拓信公司的重大过错，违反公平原则。签订合同之初，拓信公司称该场地可作经营用途，并且前手正在正常经营，谭卫宇基于对拓信公司的信赖，为达到经营目的，支付了转名费、建造了玻璃屋并进行了重新装修、购买了各类器具等、支付了加盟费，造成了696996.45元的损失。拓新公司滥用民事权利，将车位改变用途出租给谭卫宇使用，主观上具有重大过错。即使谭卫宇明知场地为车位性质，也不应由谭卫宇来承担全部损失，而应依法根据各自的过错分担责任。拓信公司滥用民事权利，不仅可收取高额租金和物业管理费，还无需承担责任，一切后果由谭卫宇承担，这显然是不公平。谭卫宇在起诉后聘请了评估公司对损失和搬迁费进行了评估作价，其中构筑物市场价值补偿244146元、机器设备搬迁补偿44086元，合计288232元。拓信公司至少应该承担这一部分损失。三、陈妹妹、新粤丰公司应与拓信公司共同承担连带责任。（一）关于陈妹妹的责任。陈妹妹称其账户由拓信公司实际管理和掌控，后果应由拓信公司来承担，但没有提交任何证据。谭卫宇的证据证明所有的物业管理费、租金等费用均由陈妹妹的账户收取，在没有证据证明陈妹妹说法的情况下，谭卫宇有理由认为陈妹妹是实际经营者之一。陈妹妹应在收款的范围内承担责任。（二）关于新粤丰公司的责任。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》的规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人产生效力。拓信公司在签订合同时未向谭卫宇披露被代理人的具体情况，属于隐名代理。故谭卫宇在起诉之初并不能确定具体委托人，后根据拓信公司提交的证据向一审法院申请追加了新粤丰公司为被告。新粤丰公司在庭上确认其与拓信公司之间是委托关系，其拥有出租车位的使用权。根据委托代理法律关系，拓信公司经授权代为租赁管理的行为后果应由新粤丰公司来承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法，仍然实施代理行为，被代理人和代理人应当承担连带责任。同时从新粤丰公司提交的委托书可以认定代理人与被代理人共享收益，对外应共担责任。因此，新粤丰公司应与拓信公司对谭卫宇的债务承担连带责任。拓信公司、陈妹妹、新粤丰公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、一审判决后出现了新的事实。一是顺德区城市管理部门向谭卫宇出具了行政处理决定。之前的行政决定是向拓新公司出具的。拓新公司以物业并非拓信公司搭建为由提出行政复议，在行政复议过程中，相关政府部门对谭卫宇另行做出了行政处理决定，因此拓信公司撤回了行政复议申请。二是一审判决后，税务部门要求谭卫宇按照合同约定缴纳租赁税等。谭卫宇予以拒绝，拓信公司无奈之下为谭卫宇缴纳了税款，对此拓信公司保留另行起诉的权利。谭卫宇向一审法院起诉请求：1.确认谭卫宇与拓信公司于2016年11月19日签订的《户外场地使用协议书》和《户外临时场地使用合同》无效；2.判令拓信公司向谭卫宇返还各种保证金共71180元（户外场地保证金4000元、水电周转押金1050元、履约保证金32000元、费用保证金1050元、管理费保证金6020元、装修办证押金80元、场地使用费保证金25980元、租赁税押金1000元）；3.判令拓信公司赔偿谭卫宇的损失共952913.35元；4.判令陈妹妹、新粤丰公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由拓信公司、陈妹妹、新粤丰公司负担。一审法院认定事实：2016年11月19日，谭卫宇与拓信公司签订《户外场地使用协议书》和《户外临时场地使用合同》，约定甲方（被告拓信公司）将佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中61号“新翼·银座”对开的空地一块中的1T02C号场地及旁边场地租赁给乙方（谭卫宇），其中1T02C使用面积约70平方米，用于经营甜品小食，经营商品的品牌名称为“鲜芋仙”，使用费每月12990元，3个月后增至每月14289元，管理费为每月3010元；签订协议时乙方需支付水电周转押金1050元、履约保证金32000元，履约保证金在合同期满之日或约定解除合同之日后，乙方无违约且缴清全部应缴费用、交还场地并经验收后十五天内无客户投诉，甲方无息退还乙方；旁边场地约18平方米，用于摆放台凳展示，场地使用管理费为每月2000元，两块场地的租赁期间均为1年4个月，自2016年12月1日至2018年3月31日。《户外场地使用协议书》就1T02C号场地另约定，甲方（拓信公司）只提供上述场地给乙方(谭卫宇)使用，该场地上建筑须为可移动式临时建筑，场上建筑物的建造及相关审批手续由乙方负责；乙方负责向相关部门申请有关建设、经营或活动所需的批准或登记，因乙方未获批准擅自经营或活动而被政府部门处罚的，相关法律责任由乙方自行承担；本场地属临时使用性质，如因乙方违法经营、违章建筑或相关政府部门要求动迁、拆除的，乙方应无条件服从；合同期内，如因政府部门要求拆除地上建筑、停止经营或国家征拆、政府行为等因素而造成本协议无法履行的，协议终止，乙方在限期内拆除相关建筑并迁出场地，甲方无需向乙方作出相关补偿。上述协议签订后，谭卫宇利用上述场地搭建钢结构玻璃屋并装修为商铺后进行经营，并将装修情况报拓信公司备案，但未依法办理《建设工程规划许可证》等报建手续。谭卫宇根据约定向拓信公司支付户外场地保证金4000元、水电费保证金1050元、管理费保证金6020元、装修办证押金80元、场地使用费保证金25980元、租赁税押金1000元，上述保证金及押金共计38130元。谭卫宇另按合同约定支付了计至2017年10月份的租金、管理费及计至2017年9月份的水电费。2017年10月26日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向拓信公司作出《行政处罚决定书》，认为上述场地上搭建的临时商铺未取得《建设工程规划许可证》即进行建设，无法采取改正措施消除影响，限15日内自行拆除。另查明，拓信公司、新粤丰公司在诉讼中述称案涉场地属于“新翼·银座”所在小区全体业主共有，原作为停车车位，新粤丰公司通过与小区所有业主签订了商品房销售补充合同，向业主购买使用权的方式购买涉案土地使用权，再以委托经营的方式交由拓信公司出租。再查明，拓信公司曾使用陈妹妹名下的开设于顺德农村商业银行的银行账号向谭卫宇收取有关费用。一审法院认为，谭卫宇、拓信公司双方均确认案涉场地属“新翼·银座”所在小区全体业主共有，原用途为停车车位，双方应当知道在案涉场地上搭建建筑物用于经营商铺需经过报建并经相关主管部门审批，谭卫宇与拓信公司在所签订的《户外场地使用协议书》和《户外临时场地使用合同》约定将案涉场地出租给谭卫宇用于搭建商铺进行经营，上述行为亦经政府主管部门认定违反了有关法律的规定，故上述合同应确认无效。佛山市顺德区环境运输和城市管理局于2017年10月26日对拓信公司作出行政处罚决定，谭卫宇应将所搭建的建筑物拆除并搬离案涉场地，谭卫宇此后不能再以案涉场地进行经营，谭卫宇事实上支付了计至2017年10月份的租金，拓信公司并未举证证实谭卫宇另有其他费用未结算，故拓信公司同时应将已收取的相关保证金共计38130元返还给谭卫宇。拓信公司如有其他费用未结算，应另循合法途径主张。谭卫宇主张其另外支付过场地使用费保证金32000元及费用保证金1050元，但未提供相应证据证实，故对其主张的已支付保证金及押金共计71180元的意见不予采信。关于谭卫宇要求赔偿损失共952913.35元。根据相关法律的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对谭卫宇主张的损失分析认定如下，其中从2016年12月份起按月向拓信公司支付的场地使用费、租赁税、物业管理费、水电费、垃圾费、分摊费等合计255916.9元，谭卫宇此期间事实上已使用案涉场地并接受拓信公司的管理、服务，谭卫宇是根据合同履行情况及费用的实际开支情况支付，要求返还缺乏理据，不予支持。其他损失是谭卫宇为开办“鲜芋仙”甜品店而支付的转名手续费、装修办证费、建造和装修商铺、购买设备费、加盟费及加盟管理费等，均是谭卫宇为其自身的经营行为而作的投入，根据双方在合同中的约定，案涉场地上申请有关建设、经营或活动所需的批准或登记由谭卫宇负责，因未获批准的法律责任亦由谭卫宇承担，故谭卫宇对相关风险应当予以预见并自行把控，且本案中合同约定的租赁期限为1年4个月，即至2018年3月31日到期，谭卫宇未办理报建即搭建商铺，且在约定较短的租赁期限内仍投入大额资金进行装修和经营，由此产生的损失应由其自行承担，谭卫宇要求拓信公司予以承担缺乏理据，不予支持。关于陈妹妹应否对案涉债务承担连带责任。根据查明的事实，陈妹妹并非合同当事人，拓信公司所收取的款项只是通过陈妹妹名下的账户收取，拓信公司、陈妹妹均确认所涉的陈妹妹名下账户实际由拓信公司控制和使用，谭卫宇亦清楚该账户是拓信公司指定的收款账户，事实上拓信公司亦出具收款凭证确认收取谭卫宇合同款项的事实，不能以谭卫宇支付款项至陈妹妹名下账户即认定其是收款人或拓信公司的实际经营者，故谭卫宇要求陈妹妹对案涉债务承担连带责任的请求，缺乏理据，本院不予支持。关于新粤丰公司应否对案涉债务承担连带责任。被告新粤丰公司并未直接与谭卫宇签订合同，谭卫宇在与拓信公司签订的相关合同中明确约定由拓信公司作为合同相对人行使相关权利义务，且谭卫宇在起诉中已先选择拓信公司作为合同相对人承担责任，又再要求新粤丰公司作为委托人承担责任缺乏理据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、确认谭卫宇与拓信公司于2016年11月19日签订的《户外场地使用协议书》和《户外临时场地使用合同》无效；二、谭卫宇于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中61号“新翼·银座”1T02C号场地及旁边场地；拓信公司于上述期限内同时向谭卫宇退还户外场地保证金、水电费保证金、管理费保证金、装修办证押金、场地使用费保证金、租赁税押金合计38130元；二、驳回谭卫宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7008.42元、财产保全费3020元，合计10028.42元（谭卫宇已预交），由谭卫宇负担9628.42元，由拓信公司负担400元。上诉人谭卫宇在二审期间没有提交新的证据。被上诉人拓信公司、陈妹妹、新粤丰公司在二审期间提交下列证据：一、佛山市顺德区环境运输和城市管理局作出的A171131151-A1711311503号《责令改正（停止）违法行为通知书》，其中A1711311502号通知书“鲜芋仙”即谭卫宇经营的甜品店，拟证明谭卫宇搭建的地上建筑物至今尚未拆除，谭卫宇至今仍占用涉案场地，拓信公司保留向谭卫宇主张占用费的权利。二、拓信公司为谭卫宇代付税款9993.83元的发票复印件6张。谭卫宇质证认为：一、证据的真实性由法院核实。二、谭卫宇早已撤场，并未收到通知书，亦对拓信公司申请行政复议不知情。政府部门的送达程序违法。通知书可以证明涉案场地不能经营小吃店。拓信公司改变用途出租，获取高额收益。主观上存在重大过错，所获得的高额收益部分没有合法依据。通知书不是处罚决定书，行政部门尚未作出最终决定，通知书不能证明谭卫宇是本案的责任方。拓信公司出租场地给谭卫宇经营甜品店，谭卫宇才搭建了建筑物，责任主体是拓信公司。三、开具发票不等于支付税款。纳税是法定义务，租赁税依法应由出租人承担。拓信公司在每月收取租金前已向谭卫宇收取了应由拓信公司承担的部分税费，拓信公司无权向谭卫宇追讨税费。四、上述证据与本案无关，反映的是不同的法律关系。对于拓信公司提交的证据，本院认证如下：拓信公司在二审答辩和提交证据时均表示对于相关行政决定作出后谭卫宇仍占用场地的占用费和代付税费保留今后主张的权利，即上述证据与本案无关，本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷案件，二审的争议焦点是：一、拓信公司是否应当向谭卫宇返还超出车位租金和物业管理费标准外的已付租金和场地管理费；二、拓信公司是否应当给予谭卫宇构筑物补偿和机器设备搬迁补偿；三、陈妹妹、新粤丰公司是否应当承担连带责任。关于争议焦点一。谭卫宇、拓信公司签订的户外场地使用协议虽属无效合同，但在谭卫宇撤场前，确实占有使用了涉案场地，而且如协议所约定，谭卫宇实际使用涉案场地是用于经营甜品店而并非用作车位，期间拓信公司也是依照协议约定为谭卫宇提供与商户对应的物业管理服务，因此一审法院认为谭卫宇应当参照协议约定的租金、物业管理费标准向拓信公司支付场地使用费、物业管理费并无不当，本院予以维持。谭卫宇上诉要求拓信公司返还超出车位租金和物业管理费标准外的已付租金和场地管理费，本院不予支持。关于争议焦点二。首先，谭卫宇、拓信公司签订的户外场地使用协议已明确约定拓信公司出租场地给谭卫宇作经营甜品店使用，该场地早已明线划出车位，拓信公司、谭卫宇均明知该场地用途为停车场，在场地上搭建临时建筑物属于改变场地用途，即双方对于签订无效合同均存在过错。其次，双方签订的场地使用协议明确约定拓信公司只提供场地给谭卫宇使用，该场地上建筑须为可移动式临时建筑，场上建筑物的建造及相关审批手续由谭卫宇负责；谭卫宇负责向相关部门申请有关建设、经营或活动所需的批准或登记，因谭卫宇未获批准擅自经营或活动而被政府部门处罚的，相关法律责任由谭卫宇自行承担；场地属临时使用性质，如因谭卫宇违法经营、违章建筑或相关政府部门要求动迁、拆除的，谭卫宇应无条件服从；合同期内，如因政府部门要求拆除地上建筑、停止经营或国家征拆、政府行为等因素而造成协议无法履行的，协议终止，谭卫宇在限期内拆除相关建筑并迁出场地，拓信公司无需向谭卫宇作出相关补偿。虽然该协议被认定为无效合同，但上述条款是双方真实意思表示。也就是说，谭卫宇在签订协议时对于上述条款所约定的其应当承担报建、报批义务；未获报建、报批后批准所造成的动迁、拆除、处罚等法律责任、法律后果应当是明知的，对于由此可能产生的损失拓信公司不作赔偿而需由其本人承担的风险应当有所预期并应当自行控制风险。因此，一审法院认为谭卫宇与拓信公司对于签订无效合同均有过错，谭卫宇应自行承担其损失，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。首先，陈妹妹并非涉案合同的合同相对人，现有证据仅证明拓信公司借用陈妹妹的账户收取谭卫宇支付的费用，而且拓信公司收款后也是以拓信公司名义向谭卫宇出具收据等，无法证明陈妹妹是拓信公司的实际经营者。其次，新粤丰公司也不是涉案合同的合同相对人，谭卫宇与拓信公司签订的协议中明确约定由拓信公司作为合同相对人行使权利、承担义务。因此，谭卫宇要求陈妹妹、新粤丰公司承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人谭卫宇的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7867.36元，由上诉人谭卫宇负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  奉 芳审判员  余珂珂二〇一八年八月二日法官助理欧阳莹书记员谢慕蓉