山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初9804号原告：吴波，男，1961年4月2日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：赵国，山东雅博律师事务所律师。被告：张美丽，女，1985年9月7日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：王炳旗，青岛李沧兴义法律服务所法律工作者。原告吴波与被告张美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵国、被告张美丽的委托诉讼代理人王炳旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告就青岛市裕环路*户房屋（以下简称涉案房屋）签订的青岛市存量房买卖合同无效（合同编号：233691号）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案房屋原系原告的私有房屋，2016年原告因急需资金，与被告协商双方就涉案房屋作虚假交易，办理银行按揭贷款以便原告获取资金。双方于2016年4月1日就涉案房屋签订了买卖合同，办理了过户手续，原告获取了贷款，至今原告一直以被告的名义偿还贷款，房产证一直在原告处保管。原被告签订买卖合同的目的并非转移房屋所有权，只是以交易的形式达到获取银行贷款的非法目的。根据法律规定，该合同应属无效，故要求判如所请。被告辩称，2016年初被告得知原告欲出售涉案房屋，被告考虑到自己在青岛无房,经与原告协商一致,签订了房屋买卖合同，并办理了所有权转移登记手续，被告从未知晓原告有骗取银行贷款的目的,若真如原告所称,签订合同的目的不是转移产权,至少还应有份隐性合同，否则无法证明交易目的不是转移房屋产权；众所周知，近一年来青岛市区房价一路飙升,在这种情况下，原告要求确认买卖无效的意图昭然若揭。原被告签合同及全部交易过程,均毫无违法、违规、规避或掩盖之处,毫无“合同无效”之情形。被告给付原告32万元购房款后,再每月偿还银行贷款有些困难，因当时与原告系朋友关系,原告称其愿意代为偿还部分贷款，双方言明按被告向原告借款处理，附加条件是将房产证交由原告保管,实质就是质押,事实上,原告也未代被告偿还银行贷款。原、被告签订的《青岛市存量房买卖合同》合法有效，原告要求确认无效,于法无据,其主张不能成立。另外,倘若原告胜诉,势必会在社会上引起连锁反应,给房屋交易市场的安全与稳定造成混乱,这也与我国《合同法》第52条的立法本意相悖。据上,恳请贵院依法驳回原告之诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方没有争议的事实，本院认定如下：2016年4月1日原被告签订青岛市存量房买卖合同，约定被告购买原告名下的涉案房屋，房屋成交价117万元，2016年3月22日前支付首付款32万元，剩余房款85万元由被告通过银行贷款支付，原告于2016年5月1日前腾出房屋并通知被告进行验收交接。合同还约定了其他权利义务内容。合同签订后，2016年4月20日被告与中国工商银行股份有限公司青岛高科技园支行签订个人购房借款/担保合同，贷款85万元，收款人为原告。2016年5月5日原告收到贷款85万元。原被告已办理房屋所有权转移登记手续，被告已取得房屋所有权证（鲁2016青岛市不动产权第0074801号），该房屋所有权证存放于原告处。2018年7月被告补办了涉案房屋所有权证，权证字号：鲁（2018）青岛市不动产权第0053561号。对于首付款32万元，被告提供了中国农业银行交易明细清单，该证据显示：2016年3月22日徐磊转存到王钢账户30万元，当日王钢转给了原告30万元。被告称该30万元是其丈夫王钢通过原告向原告朋友借的，对于另外的2万元，被告未提供支付凭证。被告称房屋已交付并由被告出租收益，原告则称并没有交付，是被告自行更换了门锁占用了房屋。原被告对各自的主张均未提供证据。根据双方的陈述，提供的证据，双方争议的主要焦点问题在于涉案房屋的买卖是否合法有效。一、原告认为从被告未支付房款、也没有偿还贷款且房产证由原告保管等事实，完全可以证明双方签订买卖合同的目的只是为了获取银行贷款，以便原告偿还债务，原被告并没有转移房屋所有权的意思，该买卖不是真实的。对于被告主张的已支付首付款的事实，虽然被告提供了30万元的付款凭证，但该30万元款项并非来源于被告自身，而是按原告的债权人宋晅的要求，指派案外人徐磊转给被告丈夫王钢，再由王钢转给原告，目的是做出银行流水,作为被告办理银行贷款时已经支付首付款的凭证,以便被告办理贷款使用。原告收到该款项当日，按照宋晅的要求将该款全部转给了案外人张小波。因此实际上被告并没有实际支付30万元购房款。原告对该陈述提供了其活期存款账户交易明细、案外人张小波中国农业银行卡交易明细清单。该证据显示了原告陈述的资金流转过程。另外原告提供了宋晅在中国工商银行借记卡历史明细清单，该证据显示2016年5月5日宋晅账户汇入85万元款项。原告以此证明其与宋晅之间有借贷关系，原告将获取的银行贷款85万元偿还了宋晅的债权。被告对原告提供的上述证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，该证据反映了原告与张小波之间的转款事实，并不能证明原告欲证明的事项，被告提供的农业银行交易明细清单完全可以证明被告已支付30万元购房款，该款项是被告丈夫通过原告向他人借取而支付的。宋晅的借记卡明细与本案无关，退一步讲即使原告与案外人之间有款项流转行为，也不能证明原告主张的涉案买卖是虚假交易。本院认为，原被告对对方提供的银行交易明细清单的真实性均无异议，故对该部分证据的真实性本院予以确认。二、关于贷款偿还情况。原告称贷款是由原告出资偿还的，对此提供了：1、2016年6月5日电子银行付款凭证、2016年12月5日、2017年2月至7月、9月、11月、12月、2018年1月至12月、2019年1月至5月手机银行付款凭证，该证据显示在该时间内，吴涛（吴波妹妹）每月向被告转款4140元。2、2017年10月中国工商银行凭证，该证据显示，该时间内原告代王春梅向被告汇款4140元；3、微信转账记录截屏打印件。原告以上述证据证明自2016年6月至今原告每月向被告支付4140元，用于偿还银行贷款。被告对微信转账记录截屏外的其他证据的真实性均没有异议，但认为不清楚原告为何给被告打款、打的什么款，有部分打款时间形成于诉讼期间，系原告为达到其目的，自行制造的与被告相关的证据，其自行向被告转款，该证据不应被采纳，也不能证明原告的主张。被告自认每月需偿还贷款4100余元，至2019年5月所有的贷款均是向吴波、吴涛借款偿还的，但是自2018年上半年被告即告知原告和吴涛不要再打款了，但是其仍然一直打款。该证据结合被告的自认，本院确认该证据的效力。至2019年5月，贷款是由原告出资偿还的事实本院予以确认。三、关于与涉案房屋相关的登记以及原告借款情况。原告提供了其中国工商银行借记卡账户历史明细清单、青岛市房地产他项权利登记审核表、担保借款合同、2016年4月25日、2016年4月26日的撤押申请。原告以此证明此前原告一直以涉案房屋作抵押的形式向民间借贷，借新还旧，利息很高，如果再以此方式借款，原告的房屋不再具有任何价值，因此根据宋晅提议，办理了虚假买卖合同，套取银行贷款，用于还债。原被告签订买卖合同时，涉案房屋上还设有两个抵押权，双方在合同中未对抵押权如何涤除等事项进行约定。根据该事实也可以确认双方的买卖不符合常理，不是真实交易。被告认为该部分证据与本案无关，不能证明原告的主张。本院认为，该部分证据出自于青岛市不动产交易中心，被告对该部分证据的真实性亦未提出异议，因此对该部分证据的真实性，本院予以确认。综合上述分析，本院认为，我国合同法规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。原被告虽然签订了买卖合同、办理了过户，在形式上看该合同是成立的，但根据本院查明的事实可知，30万元的购房款并非源于被告自身，至2019年5月每月贷款也是由原告出资偿还的。被告称30万元房款是通过原告向原告朋友借取的，并且向原告借款用于偿还贷款。对该陈述原告未认可，被告对借款事实及如何偿还等事实没有提供相关证据，无法证明借款事实，而且按照一般常理，出卖方出售房屋目的在于获取资金收益，按照被告所称其购房需原告为其借款支付房款并由原告出资偿还贷款，明显不符合常理，另外在双方签订合同时，涉案房屋尚设有抵押权，双方在签订买卖合同时未就如何涤除抵押权等事项进行约定，亦不符合一般房屋买卖的习惯做法；原告提供的证据形成了完整的证据链，可以证实原被告签订的买卖合同系以买卖房屋的形式，套取银行贷款而订立的，双方并无房屋买卖的真实意思表示。原告主张与被告就涉案房屋的买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：确认2016年4月1日原告吴波与被告张美丽就青岛市裕环路*户房屋签订的青岛市存量房买卖合同无效。案件受理费15330元、财产保全费5000元，共计20330元（原告已预交），由原告负担7665元，被告负担12655元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  于敬乐人民陪审员  葛增荣二〇一八年八月二十二日书 记 员  林 洁