四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3165号上诉人（原审被告）：杨植荷，女，汉族，1977年4月15日出生，住四川省郫县。委托诉讼代理人：何娴，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玲，女，汉族，1990年1月25日出生，住新疆伊宁市。委托诉讼代理人：朱红霞，四川良木律师事务所律师。上诉人杨植荷因与被上诉人周玲房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨植荷上诉请求：1.依法撤销（2017）川0124民初6239号民事判决，改判驳回周玲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由周玲承担。事实和理由：1.周玲知晓杨植荷出售房屋的行为系无权处分，不是善意第三人，双方签署的房屋转让协议及补充协议无效，周玲依据无效合同提起诉讼没有法律依据，故一审认定协议效力有误，认定事实不清，适用法律错误，应予改判。2.周玲逾期支付首付款，已满足协议约定的单方解除协议的条件，故案涉协议已因周玲的违约行为解除，且杨植荷拒绝对周玲的转款出具收据也印证了杨植荷对其转款存在异议，故周玲无权要求杨植荷承担违约责任，一审认定案涉协议解除的原因有误，导致判决错误，应予纠正。3.周玲从签订协议起至解除协议止均不具备购房资格，故杨植荷据此解除协议不构成违约，不应承担相应的责任，一审依据周玲在合同解除后，一审第二次庭审前取得的24个月社保认定周玲取得的购房资格，并据此认定杨植荷解除合同违反合同约定，系认定事实错误。4.周玲同时主张定金与违约金没有事实及法律依据，且一审在适用定金罚则的同时，又支持了周玲的违约损失，没有事实及法律的依据，一审在周玲没有举证证明其实际损失，且案涉协议履行时间不足两个月的情况下，判令杨植荷支付周玲共计209000元违约金，系认定事实错误，适用法律错误。综上，请求二审法院维护杨植荷的合法权益，支持杨植荷的上诉请求。周玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨植荷的上诉请求。1.杨植荷对转让房屋的处分系有权处分，不是无权处分，本案不符合《合同法》第51条规定的无权处分的条件，应该适用买卖合同司法解释第3条之规定，故一审认定并无不当，应予支持。2.杨植荷在接受周玲定金15万元及预付款20万元后一个月才予以返还的行为并不构成依法行使合同解除权，而是在周玲依法履行合同义务后擅自解除合同的根本违约行为。周玲一审提交的证据足以证明杨植荷在收取周玲的转款后并未明确表示不接受，其解除权逾期未行使，视为放弃，故一审认定并无不当。3.针对周玲的购房资格问题，因杨植荷并未取得案涉房屋的权属证书，双方也未在合同中约定具体的过户时间，故周玲在杨植荷取得产权之前取得购房资格即可，也就是说周玲在一审判决前已取得购房资格，不是杨植荷违约解除合同的理由，且限购政策不是合同解除的法定理由，一审就周玲购房资格的认定并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回杨植荷的上诉请求。周玲向一审法院起诉请求：1.杨植荷承担合同违约赔偿金190000元（该金额包含我方因该房屋价格上涨导致的损失171000元及实际支付给中介的佣金损失19000元）及定金罚则150000元共计340000元；2.杨植荷承担上述340000元的银行同期贷款利率损失（自起诉之日起计算至实际返还之日止）；3.本案诉讼费由杨植荷承担。一审法院查明，2017年8月4日周玲为买方、杨植荷与杨仕成为卖方、成都启领房屋经纪有限公司为经纪方签订《房屋转让意向协议》（编号0006032）。约定，由买方购买卖方所有的位于成都市郫都区房屋；总价为950000元；在签订协议当日支付定金15万元，余下房款在签合同过户当日内买方支付首付款350000元，剩余房款450000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；买方向经纪方支付佣金19000元，卖方向经纪方支付佣金9500元；买方擅自解除本协议或买方单方面违约致使本协议被解除的，须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金，卖方擅自解除本协议或卖方单方面违约致使本协议被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金等事项，附加约定：经双方协商成交价950000元带一个车位，车位编号为221号，代理人应保证具有真实授权，如因代理人导致合同不能正常履行或无效，则代理人应承担所代理一方在合同中所约定的相应一切违约责任。如房屋为夫妻共有夫妻一方签订本合同，签订合同一方承诺已取得另一方授权并作为另一方代理人承担责任。同日，上述三方签订《关于合同（编号：0006032）的补充协议》约定，涉案房屋带车位成交价为950000元,签订合同当天支付定金150000元；买方在2017年9月5日前将首付款200000元支付给卖方，剩余首付款15万元在过户前或当天转入房管局资金监管账户，递件成功后由房管局通过资金监管账户直接支付给卖方；本补充协议为本合同最终协议，在此期间卖方如果违约，将按照定金150000元的二倍赔偿给买方，并同时退还买方首付款200000元；买卖双方无论以任何形式解除协议，违约方需支付守约方约定的赔偿金额以及经纪方佣金；该协议与原合同有不相符之处，以本协议为准。上述两份协议均由卖方由杨植荷本人及代杨仕成签名，买方由周玲签名，经纪方盖章。周玲于8月4日、8月5日分两次向杨植荷银行账户转款共计150000元，杨植荷向周玲出具两份共计15万元的房屋定金收据，周玲向杨植荷支付该房屋购房款200500元，其中200000元系2017年9月7日银行转账。而后杨植荷以其丈夫杨仕成不愿出卖房屋为由拒绝出卖房屋，并向周玲于2017年10月9日、10月20日分两次退还了已支付的定金及购房款共计350500元。同时查明，周玲在法庭辩论终结前具有购房资格。另查明，涉案房产的所有人为杨植荷及其丈夫杨仕成，杨仕成自2017年7月7日起至今一直在国外工作。杨植荷出卖该房屋并未取得共有人杨仕成的授权同意。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得权属证书。一审法院认为，本案的争议焦点是杨植荷是否违约，是否应向周玲支付定金罚责150000元，是否应赔偿周玲的损失。对于杨植荷是否违约问题，从本案中周玲与杨植荷所签订的《房屋转让意向协议》（编号：0006032）及《关于合同（编号：0006032）的补充协议》系各方当事人真实意思的表示，对双方应具有拘束力，且杨植荷签订合同时明确承诺具有涉案房产共有人的授权，但事后杨植荷并未取得该共有人的授权同意，并与周玲解除了上述协议，退还了周玲已支付的定金及购房款，其行为已经构成根本违约。杨植荷声称周玲未按时支付定金及首付款构成违约的意见，因周玲向杨植荷支付定金及首付款一月后杨植荷才予以返还，应视为杨植荷对定金与首付款的收取无异议。故对杨植荷的上述意见不予采信。对于杨植荷辩称周玲在签约时无购房资格问题，一审法院认为，双方在合同中并未约定涉案房产的过户时间，且在法庭辩论终结前周玲已取得了购房资格，杨植荷至今未能取得涉案房屋的权属证书，若合同未解除，在杨植荷取得权属证书后其办理过户手续已无购房资格障碍，故对杨植荷的该项意见，一审法院不予采信。对于是否应向周玲支付定金罚责150000元的问题。根据《合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定了定金，又约定了违约金的，一方违约的，非违约方可以选择适用违约金或者定金条款，本案中周玲选择的定金条款，符合法律规定。从本案中证据能证实定金的金额为150000元，且并未超过合同总价款的20%，周玲也如实向杨植荷进行了支付。现该合同因杨植荷的违约行为而导致合同已经解除，杨植荷理应向周玲返还双倍定金，因其已向周玲返还的150000元的定金，故杨植荷还应按定金罚则向周玲支付150000元。对于是否应赔偿周玲的损失的问题。该合同签订的时间为2017年8月4日，近期内房价确有上涨的事实，杨植荷的违约行为势必会导致周玲另择其他房屋的成本增加，故一审法院酌情确定为4万元。对于周玲因此合同向经纪方支付的佣金19000元也应属周玲的损失，杨植荷的违约行为导致周玲的佣金损失，理应按双方的约定由杨植荷向周玲赔偿。对于周玲诉称的利息问题，因双方并未约定，且也无法律规定，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、杨植荷于判决生效之日起十日内向周玲支付定金罚责款150000元。二、杨植荷于判决生效之日起十日内向周玲支付违约而产生的损失59000元。三、驳回周玲的其他诉讼请求。本案适用简易程序，减半收取案件受理费3200元，由杨植荷承担2218元，周玲承担982元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨植荷提交从链家网上打印的同一小区其他房屋的售价情况，拟证明解除协议时并未涨价，反而在降价。周玲质证认为，对该证据的三性均不予认可，杨植荷应申请鉴定证明其主张，否则应承担举证不能的责任。周玲提交富房地产的《房屋交易文件》，拟证明同一小区、同一户型的房屋价格已上涨。杨植荷质证认为，因该交易文件系复印件，对真实性不予认可，且该文件签署时间是2018年2月28日，而本案合同解除时间是2017年10月，故即使该文件是真实的，也不能证明案涉合同解除时房屋的销售价格有上涨，而且每一户房屋都具有特殊性，价格都是不一致的，故该证据不能达到周玲的证明目的。本院认为，对杨植荷提交的证据的三性不予确认，该证据不能达到杨植荷证明房价下跌目的，本院不予采信；对周玲提交的证据的真实性不予确认，其证据材料显示的时间是2018年2月发生的交易行为，而案涉合同在2017年10月已解除，周玲提交的该份证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对双方的焦点问题作如下评析：一、关于案涉房屋转让协议的效力问题。案涉协议系杨植荷、周玲的真实意思表示，且双方在附加约定中表示，“……，代理人应保证具有真实授权，如因代理人导致合同不能正常履行或无效，则代理人应承担所代理一方在合同中所约定的相应一切违约责任。如房屋为夫妻共有夫妻一方签订本合同，签订合同一方承诺已取得另一方授权并作为另一方代理人承担责任。”据此，周玲有理由相信杨植荷取得了房屋共有人（其丈夫）杨仕成的授权，故杨植荷上诉提出其签署案涉协议时未取得其丈夫杨仕成的授权，案涉协议应属无效的抗辩，与事实不符，本院不予支持。二、关于双方在履行合同过程中的违约行为认定问题。杨植荷上诉认为周玲支付首付款的时间超过合同约定的支付时间，周玲已经违反双方补充协议的约定，存在违约行为。根据查明的情况，杨植荷在2017年9月7日收到周玲转款的首付款后，在2017年10月9日、10月20日分两次将收取的款项退还给了周玲，杨植荷收款和退款过程中均未对周玲晚于补充协议约定时间缴纳首付款的行为提出异议，导致杨植荷退款的理由并不是周玲逾期付款，故杨植荷上诉认为周玲逾期付款构成违约的主张没有证据证实，本院不予支持。杨植荷提出周玲从签订合同起至合同解除止均不具有购房资格，故其2017年10月解除合同的行为，不构成违约。双方在案涉协议中并未约定办理过户手续的具体时间，且杨植荷也未取得案涉房屋的产权证书，双方可待周玲取得购房资格且杨植荷取得产权证书后再履行过户手续，即周玲无购房资格并不必然导致合同解除，且根据查明的情况，杨植荷在二审中才取得产权证书，晚于周玲在一审就具备购房资格的时间，故杨植荷提出周玲未在双方合同存续期间取得购房资格，其解除合同的行为不构成违约的抗辩不成立，本院不予支持。三、关于定金罚则的适用及损失认定的问题。根据前述可知，杨植荷存在违约行为，一审根据《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及《补充协议》“本补充协议为本合同最终协议，在此期间卖方如果违约，将按照定金150000元的两倍赔偿给买方，并同时退还买方首付款200000元；买卖双方无论以任何形式解除协议，违约方需支付守约方约定的赔偿金额以及经纪方佣金。”之约定，结合合同实际履行情况，判令杨植荷支付周玲双倍定金150000元并无不当，本院予以维持。另，双方在案涉协议中约定，若卖方（杨植荷）违约，需支付守约方（周玲）经纪方佣金，故一审判令杨植荷赔偿周玲有证据证明的佣金19000元并无不当，本院予以维持。关于一审认定的40000元损失的问题。周玲在选择适用定金罚则后，又主张违约赔偿金。根据《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中周玲选择定金条款，一审法院也予以支持，虽然《合同法》第一百一十四条第二款规定了违约金不足以弥补损失应该如何处理的情况，但本案中周玲提供的证据不足以证明其损失超过了定金罚则的范围，故本院对周玲主张的违约赔偿金不予支持，一审酌情支持周玲40000元违约损失不当，与双方约定不符，本院予以纠正。综上，杨植荷上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初6239号民事判决第一项“一、杨植荷于判决生效之日起十日内向周玲支付定金罚责款150000元；”；二、撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初6239号民事判决第二项、第三项“二、杨植荷于判决生效之日起十日内向周玲支付违约而产生的损失59000元；三、驳回周玲的其他诉讼请求。”三、上诉人杨植荷于本判决生效之日起十日内向被上诉人周玲支付经纪方佣金19000元；四、驳回被上诉人周玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决方式执行；二审案件受理费6400元，由上诉人杨植荷负担5120元，由被上诉人周玲负担1280元。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  赵 锋二〇一八年八月三日书记员  谭小雨