贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0522民初826号 原告：刘川，男，1985年12月4日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：吴学文，贵州本芳（黔西）律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：蔡鹏，贵州本芳（黔西）律师事务所实习律师，委托权限为一般授权。 被告：石淼，男，1974年6月25日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：袁祥芝，女，1985年9月10日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：石淼，与被告袁祥芝系夫妻关系，委托权限为特别授权。 第三人：谢鹏，男，1985年11月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 第三人：柳零，女，1986年1月3日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：谢鹏，男，1985年11月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。系第三人柳零丈夫，委托权限为特别授权。 原告刘川与被告石淼、袁祥芝、第三人谢鹏、柳零申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭审理。原告刘川的委托代理人吴学文、蔡鹏、被告石淼及被告袁祥芝的委托代理人石淼、第三人谢鹏及第三人柳零的委托代理人谢鹏均到庭参加了诉讼，现该案已审理终结。 原告刘川诉称：原告因与第三人谢鹏、柳零存在民间借贷纠纷，经贵州省毕节市中级人民法院调解，谢鹏、柳零应于2017年8月30日前一次性偿还原告120000元本金及利息。后因谢鹏、柳零逾期未履行调解书所确定的还款义务，原告向黔西县人民法院申请执行柳零所有的位于黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号）。该房屋已于2016年9月20日因原告与谢鹏、柳零民间借贷案件诉讼中经法院以（2016）黔0522民初4001号裁定书裁定保全查封。在申请执行期间，被告石淼、袁祥芝以该房屋系其2016年9月12日签订房屋买卖合同，以308730元的价格向柳零购买所得提出执行异议，黔西县人民法院作出（2018）黔0522执异2号裁定书，认定石淼、袁祥芝于2016年9月22日已向柳零支付了300000元购房款，2016年9月23日柳零已将该房屋及相关手续交付给袁祥芝、石淼，双方已按房屋买卖合同履行了各自义务，且袁祥芝、石淼至今一直居住该房为由裁定中止执行该涉案房屋。收到该裁定书后，原告对该裁定不服，因根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，执行异议成立必须同时符合四个条件即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人身原因未办理过户登记。而本案中被告石淼、袁祥芝交付房款及占有该房屋是在法院查封之后，且其双方签订房屋买卖合同虽然是在法院查封该房屋之前，但其签订该合同时系原告与谢鹏、柳零民间借贷案件诉讼期间，该合同存在质疑。故原告特诉来请求判决准许按照黔西县人民法院（2016）黔0522民初4001号裁定书裁定，执行柳零位于黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号）。 原告刘川为支持自己的诉讼主张，其在举证期内，向法庭提供如下证据： 1、原告刘川的身份证复印件一份，用以证明原告身份信息及主体适格； 2、贵州省黔西县人民法院《（2016）黔0522民初4001号民事裁定书》，用以证明案涉房屋于2016年9月20日被黔西县人民法院裁定保全； 3、贵州省毕节市中级人民法院（2017）黔05民终992号民事调解书一份，证明原告刘川与谢鹏、柳零之间存在12万元本息债权债务关系； 4、贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522执异2号执行裁定书一份，证明黔西县人民法院于2018年1月19日裁定中止对涉案房屋的执行。 被告石淼、袁祥芝辩称：我们与柳零签订了房屋买卖合同，并按合同约定支付了房屋价款，取得了房屋的使用权，合法占有了该房屋，缴纳了买卖房屋的一切税费，在对房屋产权变更中房产登记机关因政策的该变停止办理房屋变更手续，才没有将该房屋的产权变更在我们的名下。法院对该房屋的查封是在我们与柳零发生买卖之后，且在我们买卖该房屋及支付房屋价款、交付房屋一直不知道该房屋被法院查封。故该房屋现系我们合法占有，法院不应执行该房屋，我们提出的执行异议已得到法院的支持。为此，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告石淼、袁祥芝为支持自己的抗辩主张，在举证期内，向法庭提供的证据是： 1、被告袁祥芝、石淼的身份证及结婚证，用以证明其身份信息及主体资格，同时证明袁祥芝与石淼系夫妻关系； 2、房屋买卖合同一份，用以证明于2016年9月12日柳零与袁祥芝签订合同将涉案房屋卖给袁祥芝，该房屋属于合法购买所得； 3、银行转账凭证两份，用以证明其向袁祥芝购买的房屋，其分别于2019年9月13日和2016年9月22日向柳零转账100000元和200000元，共计300000元，按房屋买卖合同已支付了购房款； 4、地税交税通知及交税凭证，用以证明其已缴纳了涉案房屋变更登记的税费； 5、房产局停办业务通知一份，用以证明其于2016年9月21日到房产局办理房屋过户手续，因房产局停办该业务未过户成功的事实； 6、物业管理费收据，用以证明柳零已交清涉案房屋在卖给其之前的物业管理费； 7、房屋土地使用证一份、房屋所有权证一份、商品房买卖合同一份、原购房交费相关凭证四份，用以证明柳零与其签订房屋买卖合同后已将该房屋的所有手续全部交付，其已合法取得该房屋的所有权； 8、装修合同一份，用以证明柳零交付该房屋后，其立即对该房屋进行了装修装饰； 9、装修房屋的各种材料单据及收据38份，用以证明其合法确定涉案房屋后对该房屋装修投入了巨大的经济、精力及时间； 10、物业管理费、水费、电费凭证各9份，用以证明其装修完该房屋后就一直居住在该房内； 11、黔西县人民法院（2018）黔0522执异2号裁定书一份，用以证明其知道法院查封涉案房屋后，申请执行异议，法院审查后支持其异议，并裁定终止执行该房屋。 第三人谢鹏、柳零述称：原告刘川要求执行涉案房屋不合理，因为我们的房屋已经在我收到查封该房屋裁定书之前已经卖给石淼和袁祥芝了，我们不知道房屋被保全，也是因为欠银行贷款才卖房子还贷的，欠原告的钱我们该承担的我们会承担，执行房屋不合理，因为二被告已经购买房屋且已经装修居住了一年了，我们出卖的时候房屋还是毛坯房，欠原告的钱我们会想办法偿还的。 第三人谢鹏、柳零为支持其抗辩，在举证期内，向法庭提供如下证据： 1、谢鹏、柳零的身份证和结婚证，用以证明其身份信息及主体资格，同时证明谢鹏与柳零系夫妻关系； 2、贵州省黔西县人民法院的应诉通知书和举证通知书，用以证明其与原告刘川民间借贷纠纷诉讼案件是2016年10月17日才收到应诉，从而证明法院查封涉案房屋的裁定书是在2016年10月17日才收到，在之前涉案房屋已卖给被告石淼和袁祥芝，且购房款及房屋已相互交付。 本院依原告刘川的申请调取的证据是： 1、黔西县人民法院立案登记表一份，证明原告刘川与第三人柳零、谢鹏的民间借贷纠纷诉讼案件是2016年9月20日立案，案号为（2016）黔0522民初4001号。 2、黔西县人民法院（2016）黔0522民初4001号民事裁定书送达回证两份，证明涉案房屋的保全裁定书原告刘川于2016年10月8日收到，第三人柳零、谢鹏于2016年10月17日收到； 3、黔西县房产局收件收据一份，证明于2016年9月20日17时13秒黔西县房产局收到黔西县人民法院对涉案房屋的保全裁定书、协助执行通知书，查封登记申请表各一份； 4、黔西县人民法院案件移送表一份，证明被告石淼、袁祥芝申请执行异议时立案登记时间为2018年1月11日。 经庭审举证、质证。对于原告刘川提供的证据：被告石淼、袁祥芝和第三人对证据1、3、4均无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明涉案房屋于2016年9月20日法院就保全查封的证明目的有异议，其抗辩称第三人收到该保全裁定书的时间是2016年10月17日。对于被告石淼、袁祥芝提供的证据：原告刘川对证据1、3、7、11无异议，对证据2的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，可能存在恶意串通现象，对证据4、5、6、8、9、10的合法性和真实性无异议，但称与本案无关联性；第三人谢鹏、柳零对被告提供的证据均无异议。对于第三人谢鹏、柳零提供的证据：原告刘川对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但称达不到涉案房屋法院查封的时间在交付房款和房屋之后的证明目的。被告石淼、袁祥芝对第三人提供的证据均无异议。本院依原告刘川申请调取的证据本案各方当事人均无异议。 上述经各方质证对真实性无异议的证据，因来源合法且与本案具有关联性，故本院予以认定，可作为本定案依据。 经审理查明：被告石淼与被告袁祥芝系夫妻关系，第三人谢鹏与第三人柳零也系夫妻关系。2016年原告刘川因第三人谢鹏、柳零与其存在民间借贷纠纷诉讼至黔西县人民法院，在诉讼中，其向黔西县人民法院申请保全登记在第三人柳零名下位于黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号），黔西县人民法院于2016年9月20日作出（2016）黔0522民初4001号民事裁定书，裁定保全该房屋，并于当日送达该裁定书及协助执行通知书至黔西县房产局对该房进行查封。但该保全裁定书第三人谢鹏、柳零于2016年10月17日才收到。2017年6月1日原告与第三人谢鹏、柳零之间的民间借贷纠纷经毕节市中级人民法院二审调解，双方达成由“第三人谢鹏、柳零于2017年8月30日之前一次性偿还原告刘川借款本金人民币12万元及利息，利息以从本金为基数按年利率24%从2015年10月25日起计算至本息还清为止，”的协议，毕节市中级人民法院向其双方送达了其双方民间借贷纠纷的（2017）黔05民终992号民事调解书。但按照该调解书确定第三人履行债务的时间，第三人未履行还款付息义务，原告即向黔西县人民法院申请执行，在黔西县人民法院执行中，因涉及需拍卖被保全的房屋（黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋）。而该房屋于2016年9月12日经第三人柳零与被告袁祥芝签订房屋买卖合同以308730元的价格卖给被告袁祥芝，被告袁祥芝于签订合同之次日按合同约定通过银行转账方式支付了100000元的购房款，用于偿还柳零未偿还完的该房屋按揭银行贷款，在银行取回该房屋的产权证，柳零将产权证交付给袁祥芝。2016年9月21日第三人柳零、谢鹏与被告袁祥芝、石淼双方均到黔西县地方税务局交纳了该房屋过户应缴的税款，双方到黔西县房产局对该房屋过户时，黔西县房产局因根据国土资源部与住房城乡建设部关于房屋所有权证停旧换新的有关要求以及县委、政府统一安排部署从2016年9月13日起停止所有房屋所有权登记业务办理，故双方对该房屋未过户成功。第三人柳零与被告袁祥芝在房屋买卖合同中约定房屋交付的时间是被告支付完购房全款且双方办理结束房屋过户登记时才交付。因第三人柳零急需资金，被告也急需住房，故双方又重新约定被告再交付20万元的购房款，第三人即交付房屋给被告，剩余的部分待该房屋过户后再交付。故被告袁祥芝、石淼于2016年9月22日通过转账方式支付了第三人柳零、谢鹏20万的购房款，9月23日第三人将房屋交付给被告，被告即对该房屋进行装修并入住至今。在黔西县人民法院执行涉案房屋的过程中，被告袁祥芝、石淼知道后向黔西县人民法院提出执行异议申请，法院审查后于2018年1月19作出（2018）黔0522执异2号执行裁定书，裁定中止对黔龙新城22幢3单元3层一号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号）的执行。原告刘川收到该裁定书后，不服该裁定向本院提出申请人执行异议之诉要求判决支持其诉讼请求。 本案焦点：1、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2、原告诉请判决准予执行位于黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号）的诉讼请求应否支持。 本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案应定性为申请执行人执行异议之诉。关于本案中被告与第三人于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》是否真实合法有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中第三人柳零与被告袁祥芝通过自愿协商将其所有的房屋以308730元的价格卖给被告袁祥芝。从双方签订合同、交付房款及交付房屋的客观情况分析，其双方签订的房屋买卖合同不存在合同无效的情形，系真实合法有效的。原告诉称第三人与被告双方签订的房屋买卖合同是在第三人与其民间借贷诉讼期间，合同的真实性及签订合同的动机受到质疑，但从第三人与被告签订合同的时间在该房屋被法院保全前，且被告所提供的银行转款凭证能证明其按照双方合同约定真实交纳了30万元的购房款，从而说明双方签订的房屋买卖合同客观真实，故本院对原告主张房屋买卖合同的真实性和动机的质疑不予采纳。对于原告诉请判决准予执行位于黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号）的诉讼请求应否支持的问题，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。本案中，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》虽然有效，但该房屋并未转移到被告的名下，已即是被告还未取得该房屋的物权，该房屋的物权还是属于第三人。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人身原因未办理过户登记。”被告购买第三人的房屋交付房屋的时间是2016年9月23日，即是被告占有该房屋的时间，法院查封该房屋的时间是2016年9月20日，查封房屋的时间在被告占有房屋时间之前，故被告提出对该房屋的执行异议不应得到支持，即是原告诉请准予执行位于黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号）的诉讼请求应予支持。据此，及《最高人民法院关于适用民事诉讼执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起民事诉讼的，执行法院应当依照诉讼法程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，由于原告主张的理由不成立，故对其主张依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用民事诉讼执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许按照黔西县人民法院（2016）黔0522民初4001号裁定书裁定，执行柳零位于黔西县某某镇某某大道某某小区某某幢某某单元某某层某某号房屋（产权证号：黔西房权证城关镇字第10013723号）。 案件受理费100元，由被告袁祥芝、石淼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  熊廷虎 人民陪审员  李学伍 人民陪审员  杨 玲 二〇一八年八月十一日 书 记 员  刘 芸