广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0881民初1823号原告：刘军，男，1971年12月9日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：陈达斌，广东旗胜律师事务所律师。被告：王宝如，女，1994年11月29日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，第三人：彭晖，男，1972年10月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告刘军与被告王宝如、第三人彭晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告刘军及委托诉讼代理人陈达斌到庭参加诉讼，被告王宝如、第三人彭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还购房款342800元；2、请求判令被告支付违约金270848.4元；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：被告与廉江市长盈置业有限公司于2017年9月7日签订一份合同编号为2016121268的《商品房买卖合同》，该合同约定：被告购买廉江市长盈置业有限公司开发的位于廉江市××江大道南××翰林××房。该套房建筑面积155.66平方米，其中套内建筑面积127.56平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积28.1平方米。该房总价款724529元，其中被告交首期款184529元，余下540000元向银行申请办理按揭贷款。同时还约定交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三（即是《翰林苑9-12栋设施、设备配置及装饰标准》）的标准。被告购买该房后，通过第三人（中介方）彭晖介绍与原告商谈，欲将该房转让给原告，当时被告将其与廉江市长盈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括附件）给原告看，讲明该房为精装房。原告同意购买后，便与被告及第三人（中介方）于2018年1月2日签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于廉江市××江大道南××翰林××房转让给原告，房屋转让总价款902828元。该款的付款方式为：原告在2018年1月2日前给被告交付340000元，余下被告欠该房的银行按揭贷款540000元由原告代被告每月到银行缴纳；双方约定房屋交付时间为2018年约2月份；同时还特别约定违约责任：本合同一经签订，对双方均有约束力，任何一方不得擅自解除本合同。一方解除本合同的，要向守约方支付违约金，该违约金为本合同房屋买卖总价款的30%。合同签订后，原告通过银行转帐、微信转帐等方式共交付房款342800元给被告（注明：当时中介人要求被告写340000元整数的收据，尾数2800元不需写：另外还差20000元房款由原告写欠据给被告，待办理完房屋过户手续时再付清），被告也将其与廉江市长盈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》原件交给原告，以此作为交房标准的依据。根据合同约定的交房时间，原告于2018年2月26日两次通过微信要求被告定时间交房，被告回复：“这几天幼儿园开学，实在很忙，非常抱歉”。被告没有确定交房时间。2018年3月6日原告又三次通过微信要求被告约到星期六或星期日交房，但被告一直没有回复。鉴于这种情况，原告于2018年3月中旬到楼盘现场看房，发现该房没有装修，是毛坯房，即要求被告按其与廉江市长盈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定装修标准交房，但被告置之不理。被告于2018年6月11日通过微信发信息给原告，要求原告在毎月的25日前将月供款2943.59元存入其指定的银行帐号，并要求预存2个月的月供款。2018年6月14日，原告通过微信回复要求被告出来商量交房事宜，但被告回复：“交月供再讲，否则免谈。”2018年6月13日至27日，第三人（中介方）彭晖多次通过微信或电话与被告商谈，要求被告交房或退房款给原告，但都遭到被告的拒绝。原告为了妥善处理好该事，在被告严重违约不肯交房的情况下，于2018年6月29日仍将当月的月供款及预存2个月的月供款共8830.77元汇入被告指定的银行帐户，但被告当即又将该款退还给原告。根据被告拒绝将房屋交给原告，又将原告交付的月供款退回的事实，足以证明被告已单方决定解除合同，不继续履行本合同。因此，被告应将原告交付的房款342800元退还给原告，并应按合同约定向原告支付违约金270848.4元。原告刘军对其陈述向本院提供的证据有：1、居民身份证复印件三份（有原件），证明原、被告和第三人的身份情况；2、广东省商品房买卖合同复印件一份（有原件），证明被告购买位于廉江市××大道南××翰林××房及该房是精装房的事实；3、房屋买卖合同复印件一份（有原件），证明被告将廉江市廉江市大道南239号转让给原告的事实;4、汇款业务凭单、微信支付截图、购房首付收据复印件（有原件），证明原告按合同约定向被告支付购房款342800元的事实;5、微信聊天记录截图、汇款业务凭单、回单详情复印件（有原件），证明被告不同意按合同约定交房，也不接受原告代其偿还按揭贷款，已被告本人的行为单方解除合同的事实。被告辩称：“1、原告讲我要转让给原告的房是精装房没有证据。2、2018年1月2日前原告并没有按合同约定支付齐首付款340000元。3、原告尚欠的房款20000元在代办理房屋交付手续后没有依据。原告应该尚欠我房款除开银行贷款外，应是20028元，不是20000元。4、我在2018年1月2日已经将房屋的业主变更为原告，否则原告没有任何资格看房。”（在被告庭后补充书面辩论意见中，被告承认截至2018年1月2日止收到原告交付房款312800元，2018年1月3日收到原告银行转账30000元）。被告在庭审提供居民身份证复印件一份（有原件），证明被告的身份情况。第三人辩称：“被告所提到的多出的28元，三方协商房屋转让事宜的时候，认为数目太小，所以大家都同意舍弃不计。原告当时欠到被告的2万元，是待被告办理完过户手续后再由原告付清给被告，并且原告也立有欠据给被告。”第三人无证据提供。本院依职权向被告王宝如作调查笔录一份；本院依原告申请，分别向中国建设银行股份有限公司廉江支行（以下称“廉江建行”）调查取证，该行出具《中国建设银行个人贷款对账单》一份；向廉江市长盈置业有限公司销售中心（以下称“长盈公司”）置业顾问李松霖作调查笔录一份，且该中心向本院出具《翰林苑商品房认购书（王宝如）》一份；向廉江市长利物业服务有限公司（以下称“长利物业公司”）客户主任梁文静作调查笔录一份。上述材料在庭审已宣读。经开庭质证，被告对原告提供的对证据1无异议。对证据2有异议，并没有写明被告转让给原告的房屋是精装房。对证据3无异议。对证据4有异议，原告称按合同约定支付购房款342800元给被告与事实不符。对证据5要证明的事实有异议，原告称被告单方解除合同不是事实。第三人彭晖对原告提供的证据均无异议。原告、被告、第三人对本院向廉江建行、长盈公司的调查取证材料无异议。原告、第三人对本院向长利物业公司调查取证材料无异议，被告对长利物业公司调查取证材料，认为因为变更业主的资料是被告与原告及原告的妻子和第三人到物业管理处变更的。经审理查明：2018年1月2日，经第三人彭晖介绍，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将位于廉江市××江大道南××翰林××房转让给原告，房屋转让总价款902828元；原告在2018年1月2日前向被告交付房款340000元，余下被告所欠该房的银行按揭贷款540000元由原告代被告每月到银行缴纳（没有提供缴款账号）；双方约定房屋交付时间为2018年约2月份；交付时由原告对房屋进行查验，双方友好签署房屋交接单以示交付完毕。双方约定本合同一经签订，对双方均有约束力，任何一方不得擅自解除本合同，一方解除本合同的，要向守约方支付违约金，该违约金为本合同房屋买卖总价款的30%。合同签订当日，原告向被告支付了房款312800元，2018年1月3日，原告又向被告支付30000元，共计342800元。在合同履行过程中，被告告知原告于2018年6月25日向按揭缴款账户打款，原告于2018年6月29日通过其妻子罗亚群向被告指定账户转入8830.77元（其中含月供款2943.59元及预存2个月供款），被告拒收该款而在当日将款项退回。原告在2018年2月份起多次要求被告交房，被告因拒绝与原告交付房屋而引起纠纷。经原告、第三人与被告多次协商无果，原告诉至本院请求处理。另查明：被告与长盈公司于2016年11月15日签订《翰林苑商品房认购书》一份，其中第一条载明“乙方（王宝如）认购甲方（长盈公司）位于廉江市实验学校西面翰林××号商品房……”、第九条备注载明“准确签合同时间按销售通知为准，按毛坯交房，毛坯按套内面积减200元计算”。被告与长盈公司于2017年9月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号2016121268）一份，该合同约定：被告购买长盈公司开发的位于廉江市××江大道南××翰林××房。该套房建筑面积155.66平方米，其中套内建筑面积127.56平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积28.1平方米。该房总价款724529元，其中被告交首期款184529元，余下540000元向银行申请办理按揭贷款。同时还约定交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三（即是《翰林苑9-12栋设施、设备配置及装饰标准》）的标准。还查明：被告通过第三人彭晖介绍，就本案涉诉房屋转让给原告进行商谈，被告将其原与长盈公司签订的《商品房买卖合同》（含附件）给原告查阅，第三人讲明交付标准是精装房。在原、被告、第三人签订《房屋买卖合同》时，对交付房屋标准没有书面约定，被告既没有向原告特别说明以毛坯房标准交付，也没有提供上述《翰林苑商品房认购书》。再查明：2018年2月份长盈公司已向被告交付本案涉诉房屋，但从长利物业公司调查得知被告并没有办理收房，被告只是简单将长盈公司原购房客户通信录上被告名字及手机号码变更为原告妻子名字及手机号码。又查明：被告就本案涉诉商品房向廉江建行申请办理了按揭贷款，放款时间2018年4月30日，月供扣款时间为每月30日，第一期扣款时间为5月30日，第二期扣款时间为6月30日，第三期扣款时间为7月30日。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、如何确认原、被告所交易的房产是毛坯房还是精装房的问题。根据原告与第三人的陈述，结合《商品房买卖合同》（含附件）、《房屋买卖合同》，比较两个合同价款差价及考虑到翰林苑项目对外通用交易方式等，本院确认交付标准是精装房。至于被告否认交房是精装房，且在签合同时已告知原告以毛坯房交付，但被告没有提供任何证据证明已经履行特别提醒（告知）义务，据此，被告提出以毛坯房为交付标准的主张，本院不予采信。二、原告支付首付款给被告，是否存在违约的问题。原告于2018年1月2日向被告支付了房款312800元，2018年1月3日原告又向被告支付余款30000元，共计342800元。至于部分款项30000元，被告辩称已超过约定付款时间2018年1月2日构成违约。本院认为，原告在履行上虽然存在些许瑕疵，但尚不构成根本违约，双方买卖合同目的完全可以实现。原告于2018年1月2日已付款占到首付款91.25%，可见其积极履行，况且对迟延一天付清余款30000元，经被告催告后在合理期限内支付完毕，被告在接收后没有提出任何异议，视为其同意迟延履行。据此，应认定原告已按约定支付首付款，不构成违约。三、被告是否已按约定向原告交房的问题。从本院向长盈公司调查取证得知，其已于2018年2月份向被告交房。原、被告约定同年约2月份交房，但经原告多次催促，被告仍未履行交房义务。被告以已到长利物业公司物业服务中心将被告名字及手机号码变更为原告妻子名字及手机号码即视为完成交房，但该交付方式并未得到原告的认可，不符合双方的约定，更没有得到长利物业公司物业服务中心的确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被告对已向原告交房负有举证义务，但其没有向本院提供任何证据。本案原、被告没有按合同约定签订交房交接手续，实际上也没有按物业管理规定交房，故对被告提出已经交房的意见，本院不予采纳。四、原告向被告交付的月供款是否逾期的问题。被告曾通知原告于2018年6月25日将月供款转入指定账户，其间原告因与被告没有交房的问题发生争执，故于2018年6月29日将月供款及预存2个月供转入被告账号，但被告随即拒收退回。结合廉江建行扣款时间规定，原告向被告提供6月份月供并未逾期，预存的7、8月份的供款由于被告明确拒收而未能给银行扣款。本院认为，被告拒收原告的供款，是恶意制造违约的行为，违反了合同法诚信原则，由此造成逾期按揭供款的责任，依法由被告承担。本案中，被告将涉诉房屋出卖给原告时，对于交房标准是精装房还是毛坯房，未履行如实告知义务，在原告按约定付清首付款后没有按时交房，原告按时供款却遭到被告拒收。被告以实际行为表明不履行合同主要债务，存在主要过错，应负担违约的主要责任。但对于违约的造成，由于原告在催促被告交房的过程采取的方式欠妥，导致双方产生纠纷，原告存在一定过错，应负担违约的次要责任。经开庭审理双方未能达成调解协议，本案原、被告之间的合同难以继续履行，致使合同目的无法实现，依法应予解除合同，被告应向原告返还房款。另外，虽然原、被告在合同中约定违约金是双方的真实意思表示，但考虑到原、被告约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、《中国人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告主张支付违约金270848.4过高，应适当减少，本院酌定违约金为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告王宝如在本判决生效之日起十日内向原告刘军退还买卖房屋款项人民币342800元；二、限被告王宝如在本判决生效之日起十日内向原告刘军支付违约金人民币100000元；三、驳回原告刘军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4968元，由被告王宝如负担3585元，原告刘军负担1383元；保全费3588元，由被告王宝如负担2589元，原告刘军负担999元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  刘志辉二〇一八年八月二十八日书记员  林晓军附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人不履行合同义务的应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。