山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0921民初702号原告：张栋，男，1990年5月26日出生，汉族，个体，住宁阳县。委托诉讼代理人：张彦庆，山东一山律师事务所律师。被告：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。法定代表人：张瑞华，该公司董事长。委托诉讼代理人：马海锋，山东锦春律师事务所律师。原告张栋与被告宁阳县宏达置业有限公司（以下称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告张栋的委托诉讼代理人张彦庆，被告宏达公司的委托诉讼代理人马海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张栋向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金21492.2元（暂计至2018年1月24日），全部违约金计算至实际办理产权证书时止；2．本案的诉讼费用及邮寄费用由被告承担。事实与理由：2015年11月6日，原告与被告在金阳?御景花园售楼中心签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS00011819）一份，合同约定原告购买被告位于宁阳县城区文庙街道办事处海力大道1669号的商品房一套（房屋代码：65216）。原告通过贷款方式向被告共支付了全部购房款￥475492元（肆拾柒万伍仟肆佰玖拾贰元整），合同约定被告应于2016年7月31日前向原告交付该商品房，商品房交付使用后90日内保证原告办理商品房的所有权转移登记。但由于被告的原因时至今日没有给予办理。原告已将办理产权登记的所有费用及代办费交付给被告并签好委托书。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。宏达公司辩称，一、办理不动产证是一项复杂的工作，涉及到政府若干部门，以及原、被告等的积极配合。从办理不动产证的过程中，涉及政府部门众多。按照房产开发的实际情况，从项目竣工交房到完成不动产证，需要至少27道大的审批备案流程，且个个流程之间不能同时或交叉进行，只能按照先后顺序逐项进行。据答辩人的初步统计，完成全部手续至少需要625个工作日。本次集中统一办理，共涉及960户，面广量大，不仅涉及到每家每户的单独所有或共有，还涉及到业主的基本信息的收集和汇总；政府机关不仅包括住建部门、土地部门，还有气象、消防等，不仅包括县级部门。还包括市级省级以上机关的审验。特别是不动产登记的统一办理尚处于过渡阶段，住建部门、房管、国土的责权利和人员的不协调、办证人员少，是影响办证进展的主要因素。还涉及到业主的第一套房产，还是第二套房产，还是多套房产，税收存在较大差异，都需要与业主核实。业主是否配合，基本信息是否属实。业主提供的资料是否及时和完整，也是决定能否及时办证的因素。答辩人在为业主代办不动产证件的过程中，积极履行义务。二、对于被告的原因导致拖延办证，被告已经采取了积极的补救措施。且已经取得了广大业主的理解和支持（包括因此诉讼后又撤诉的业主）。由于被告存在办证过程中的违约行为，釆取了客观公正的处理意见，即一二期业主进行一次性补偿，按照房屋建筑面积20元/平方米，等。截止到2018年6月11日一二期业主共有960户，其中704户已经办理了放弃追究违约责任，领取一次性偿金，占比73.33%。同时证明该措施已经得到了大多数业主的认可。三、合同第二十条（一）的约定，属于格式性条款，是指“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”并非指“在90日内办理完毕”，也不是指“买受人在90日内取得房屋权属证书”。合同第二十条（二）的约定，申请登记的方式第三种“买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地出让，出卖人提供相应证件，按国家规定各自承担相应费用”。所以，延期办证不能证明是答辩人的责任。四、因××延期办理完毕不动产证的违约金明显偏高，应当予以调整，予以降低。综上，请求法院依法支持答辩人的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年11月6日，原告张栋（××）与被告宏达公司（××）签订合同编号为YS00011819的《商品房预售合同》一份，交易房屋代码65216。合同主要内容：土地使用权证号：宁国用2011第**，建设工程规划许可证号：建字第**，施工许可证号：15-05-25，商品房预售许可证号：宁房宁预字第000385号。：宁房宁预字第**园第22幢2单元11层1101室住宅，建筑面积120.58平方米，单价每平方米3,830元，附属设施储藏室6.51平方米，单价每平方米2,100元，以上合计价款475492元；贷款方式付款，已付清首付款145492元，剩余房款330000元办理按揭贷款。交付期限：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房；交付条件：1．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2．该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第二十条产权登记部分约定：“（一）出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1．买受人有权退房……2．买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3．出卖人协助买受人办理产权证，按国家规定各自承担相应费用。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式办理房屋所有权转移登记：……（3）买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地出让，出卖人提供相应证件，按国家规定各自承担相应费用。”合同还对逾期付款、逾期交房责任等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告办理了按揭贷款手续，缴纳了购房款，被告向原告出具山东增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款475492元。诉讼中原告认可被告于2016年8月26日交房，期间原告向宁阳宏远物业管理有限公司（以下简称宏远公司）缴房产证办理费16,000元。原告认为被告未履行合同约定的为其办理房产证的义务，遂起诉至本院。又查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理；宏远公司是被告宏达公司于2014年7月2日设立的一人有限责任公司，经营范围为：物业管理；保洁服务、清洁服务、园林绿化施工；房屋修缮。诉讼中原告递交宏远公司制作的《交房通知书》一份，没有制作的具体时间，主要内容为：涉案的22幢楼的交房时间为2016年8月26日至27日，26日为东单元，27日为西单元，业主将办房产证的费用16,000元、垃圾清运费200元、装修保证金2,000元，共计18,200元，汇入其公司在山东宁阳农村商业银行股份有限公司信合苑支行开设的账号：9090109043742050000673内；原告据此主张两公司是一家，宏远公司是被告宏达公司选聘的，并且全额出资控制，在交房时，原告应被告宏达公司的要求将办理房产证的费用及材料费用打入了宏远公司，宏达公司应承担为原告办理房产证的责任。被告提出有异议，主张与原告交房时，原告委托案外人代办房产登记，并未委托被告予以办理，仍属于原告自身办理的方式。在上述《交房通知书》中还写有“办证资料费（房产证、土地证）：200元（此费用由康园房产代办收取）”，被告称“康园房产”全称为“宁阳县康园房地产营销策划有限公司”，他们主要负责向社会销售楼房，该公司在被告开发过程中，熟悉一些行政许可审批的程序、流程，包括准备的一些资料，所以他们为业主有偿提供服务，业主委托该公司办理房产登记转移手续，是一种自愿行为，业主和该公司之间是委托代理行为。庭审时被告承认不具备为原告办证的条件，称按照不动产登记的规范和条件，有部分行政许可手续还没有办理完毕，正在办理。被告同时还主张为原告办理房产证涉及到的材料至少27份，比如：住建局质检站出具的竣工验收备案表、竣工验收证明、竣工验收报告、节能验收报告，要有设计单位、建设、施工单位的验收、盖章；住建局监管科要对建设单位、施工单位调查核实是否拖欠农民工工资，然后再出具无拖欠农民工工资证明；由规划局进行现场测绘来确认是否是按照规划设计进行的施工，予以规划验收等，未能及时办理房产证被告没有过错，不应承担违约责任。被告还主张违约金计算方法和计算标准过高，称房子是用来住的，房子已经交付，原告也进行了入住，双方之间合同的主要义务已经履行完毕，办理房产证应属于辅助义务，合同中延期交房违约责任与延期办证的违约责任相比较基本对等，表明了从义务即延期办理房产证的违约责任明显过高；根据现实情况看，造成延期办证的主要原因是原、被告之外的政府有关部门的工作导致的，不应让被告承担过高的违约责任；其公司已将上述事由通过张贴告知书、温馨提示等方式告知了全体业主，内容中公司还表示按照房屋建筑面积20元/平方米时行补偿，通过物业服务费的方式进行办理，没有购买车库的，也可部分折抵车库价款，部分业主也已接受了其公司的一次性补偿。原告对被告的上述主张不予认可，不同意被告的补偿意见。本院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告张栋向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行约定的义务。本案中原告已全面履行了合同约定的义务；被告未履行合同约定的部分义务，即未向买受人提供办理房产证的相应证件，协助买受人在商品房交付使用后90日内办理商品房所有权登记，庭审时承认仍不具备为原告办证的条件的事实清楚，被告的行为本院依法认定为违约。本案争议的焦点是被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由是否成立；二、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准是否过高。具体分析如下：一、被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由不成立。被告宏达公司是依法设立的房地产开发企业，具有合法的资质，开发的涉案房产也取得了预售许可，因此，其对办理房产所有权转移登记所需要的手续、资料及所需要的时间应是能预料的、熟悉的，被告提出的事由即为原告办理房产证涉及到的材料至少27份，属于办理房产证的正常手续、资料，不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力情形，也不是不能预见、不可避免的突发情况，因此，被告提出的免责事由不成立，被告的主张本院依法不予支持。二、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准依法应予支持。被告虽然主张在合同中约定的违约金计算方法和计算标准过高，但并未提供相应的法律规定和依据，被告也未举证证明其是在违背真实意思的情况下约定的该条款，因此，被告的主张本院依法不予支持，被告应按照约定的计算方法和计算标准支付违约金。被告还主张已通过张贴告知书、温馨提示等方式告知全体业主，愿按照房屋建筑面积20元/平方米补偿全体业主的损失，因是被告的单方行为，对原告不具有约束力，庭审中原告明确表示不同意该补偿意见，本院对被告的上述主张依法不予支持。综上，被告的行为违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院依法予以支持。被告于2016年8月26日将房屋交付原告，根据合同约定，计算违约金的起始时间应为2016年11月24日，原告要求自2016年10月31日起计算违约金，与事实不符，本院依法不予支持，原告要求计算至2018年1月24日，不违反相关法律规定，本院依法予以支持，违约时间为427日，被告应支付原告的违约金为20,303.51元（475,492元×万分之一×427天）。原告要求被告支付违约金至实际办理产权证时止，与合同中的约定不符，本院依法不予支持。下余违约金等被告提供办理房产证的全部手续、资料后，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告宁阳县宏达置业有限公司支付给原告张栋违约金20,303.51元。于本判决生效后十日内通过本院一次性付清。二、驳回原告张栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元由被告宁阳县宏达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 新人民陪审员  毛兴国人民陪审员  靳恩江二〇一八年八月十七日书 记 员  范雯竹