安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初3104号原告:林建国,男,1994年10月9日出生,汉族,住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：吴宗涛，江苏三理律师事务所律师。被告:韦文梅,女,1971年7月1日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：马利宏，安徽巨铭律师事务所律师。原告林建国与被告韦文梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林建国及其委托诉讼代理人吴宗涛及被告韦文梅的委托诉讼代理人马利宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林建国向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告剩余房租5250元（2018年2月10日-3月25日）；2、判决被告支付可得利益损失,计至合同截止日营业利润89444.42元（2018年2月10日—2019年3月24日）；3、判决被告支付转让损失费30000元；4、判决被告支付违约损失房屋保证金5000元；5、判决被告支付违约损失加盟费5000元；6、判决被告支付装修费损失30000元；7、判决被告支付防止损失扩大合理费用搬家费5000元。事实与理由：2017年9月19日，原、被告双方签订了房屋租赁协议，原告承租被告位于长江路555东一门面房一间经营中国电信业务，租赁期限截止日为2019年3月24日，房屋租金42000元/年。除此，原告为经营，支付了转让费、房屋押金、加盟中国电信的加盟费、房屋装修费。2018年2月10日原告收到通知函，方得知被告并非房屋实际产权人，且签订租赁合同时被告隐瞒其是承租人的事实。如今原告被要求十日内搬离，同时水表电表均被拆除导致无法经营，合同目的落空。原、被告的租赁协议合法有效、受法律保护。根据合同第十条第1项约定,同时依据合同法第一百零七条、一百一十三条第一款、一百一十九条第二款，特具状贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告韦文梅辩称：原告在没有通知被告的情况下，搬离承租房屋，擅自提前终止合同，原告已经构成违约，原告已经支付的租金是2017年9月19日到2018年3月19日，原告是2018年3月19日左右搬离房屋，原告支付租金的时间和原告实际使用房屋时间一致，被告没有多收取租金，原告要求我方返还各种费用无事实及法律依据。被告在本案中没有任何违约行为，原告主张的各项违约损失及费用均无事实及法律依据，应当予以驳回，综上原告所有诉请均无事实及法律依据，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：案涉长江东路555号一楼东一门面房的承租权系被告韦文梅通过投标的方式取得，2014年7月11日，合肥创信资产管理有限公司（以下简称创信公司）与被告签订房屋租赁合同一份，约定租期自2014年7月11日起至2017年7月10日止。2017年7月6日，双方续签合同，约定租期暂定半年，自2017年7月11日至2018年1月10日。2017年3月29日，被告与案外人商丽朋签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给商丽朋使用，双方约定租期自2017年3月25日至2018年3月24日。2017年9月19日，原告与被告签订租赁合同一份，约定：被告将案涉房屋出租给原告，租期自2017年9月19日至2019年3月24日；履约保证金人民币5000元，原告应在接收房屋之前交付给被告，如原告承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还原告（不计息）；原告须在合同签订之日向被告缴纳首期租金21000元，租金每6个月支付一次；房屋租赁期间，原告因经营需要对租赁房屋进行装修的，所需全部费用由原告承担，房屋进行装修前必须以书面形式征得被告同意。案在审理中，原、被告双方均陈述案涉房屋是经原、被告及商丽朋三方协商后，将商丽朋的承租权转让给原告，原、被告由此订立上列租赁合同。合同签订后，原告依约向被告支付了5000元履约保证金和2017年9月19日至2018年3月19日的半年租金21000元。2018年2月1日，创信公司在案涉房屋门上张贴《通知函》，内容为：“韦方梅：2017年7月6日，你与我司签订《房屋租赁合同》一份，约定你方承租我司长江东路555号一楼东一门面房（房地产权证合产字第**），租期为2017年7月11日至2018年1月10日，租赁期满后10日内你方将承租房屋交还我司。但租赁期满后，你方未按约将租赁房屋交还我司，我司多次催还均未果，你方仍占有并使用租赁房屋至今。为此，再次通知你方：请你方于收到本通知函之日起10日内（即于2018年2月11日前）腾空位于长江东路555号门面房屋并交还我司……否则，我司将通过包括但不限于向人民法院提起诉讼等方式主张权利……”。原告将通知内容告知被告，因被告未能与创信公司就案涉房屋达成续租协议，原告遂向被告提出解除合同并搬离涉案房屋，双方就损失问题协商未果，以致成讼。案在审理中，被告主张原告承租期内尚欠水、电费651.7元，原告予以认可并同意从保证金中扣除。以上事实，有原、被告身份证明、租赁合同四份（被告与创信公司签订的租赁合同两份、被告与商丽朋签订的租赁合同一份、原被告签订的租赁合同一份）、通知函、中标通知书及当事人当庭陈述为证。本院认为：案涉房屋系被告从创信公司处承租后转租给原告使用，根据被告与创信公司续签的租赁合同的约定，租期仅为半年且未约定期满后自然延续，被告在不能确定半年租期届满时创信公司必然与之续签合同的情况下，却与原告签订租赁合同将租金约定为一年半，当与创信公司约定的半年租赁期届满时，因创信公司解除了双方的租赁关系，以致被告与原告签订的租赁合同无法继续履行，原告订立合同的目的不能实现，被告的行为构成违约，依约、依法应向原告承担违约责任。被告主张原告擅自解除合同构成违约，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。关于原告主张的各项违约损失，本院逐一作如下认定：一、退还剩余房租5250元。结合双方租赁合同的约定及当事人双方的当庭陈述，原告向被告支付的半年房租21000元应为2017年9月19日至2018年3月19日期间的租金，现在原告要求被告退还至3月25日的房租，与事实不符，且租赁合同解除后，租赁房屋于何时返还出租人的举证责任应当由承租人承担，原告主张其于2018年2月10日已将房屋交还被告，未举证证明，本院不予采信，被告主张原告于3月19日即合同半年租期届满之日交还房屋，本院予以采纳。故此，原告所交的半年房租与其实际承租房屋的期限相符，被告无需返还租金。原告要求被告退还2018年2月10日至3月25日的房租5250元，本院不予支持。二、可得利益损失89444.42元。原告主张在承租期间已获得的平均利润应当提交完整的账目及纳税凭证等有效证据方可证明，现仅提交一份其自制的帐本和统计表，难以证明其月平均纯利润为6880.34元；且商业行为本身存在风险，即便原告前期经营中获取了利润，并不能确定其在后期的经营就一定能够获得利润，故原告主张其在2018年2月25日至2019年3月24日期间可获得营业利润89444.42元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。三、转让费损失30000元。首先，原告提交的微信交易记录中，既没有转账人的姓名，且无法证实“海之蓝”即商丽朋；其次，即便原告向商丽朋支付了30000元的转让费，亦是原告为获得房屋转租权自愿向原转租人支付的费用，被告并未从中获利，被告承担的违约责任不应超出合同约定及法律规定的范围。原告此节主张，证据不足且于法无据，本院不予支持。四、关于履约保证金5000元是否退还的问题。原、被告当庭均认可原告支付了5000保证金，现因被告违约，理应退还原告该5000元保证金，原告此项诉请，本院予以支持，但应扣除原告欠付的水、电费651.7元，故被告应退还原告的保证金为4348.3元。五、关于原告主张的加盟费损失5000元。原告未提交该5000元的付款凭据原件，且仅为收款收据，非税务部门出具的有效票据，其真实性不能确定；被告应当赔偿的是原告实际已经发生的损失。根据原告所述，该5000元系其加盟中国电信支付的保证金，既为保证金就存在退还的可能，原告未举证证明该5000元保证金因为本案租赁合同的解除确已得不到退还的事实，故该项请求，本院亦难以支持。六、关于装修费损失30000元。首先，仅凭原告提交的装修合同以及装修单位出具的收款收据，不足以证明装修合同确已实际履行及履行的程度；其次，根据原、被告《房屋租赁合同》的约定，房屋租赁期间，乙方（林建国）因经营需要对租赁房屋进行装修的……装修前必须以书面形式征得甲方（韦文梅）同意，原告未举示证据证明其在装修前征得了被告的同意，其擅自装修承租房屋，即便合同提前解除系因被告违约造成，原告亦无权要求被告承担其装修损失，原告此项请求，本院不予支持。七、关于搬家费损失5000元，鉴于合同的提前解除确因被告违约所致，且原告仓促之间将承租房内存货进行搬离，产生相关的搬家费用符合常情，故本院酌定被告支付原告搬家费损失2000元。原告主张5000元搬家费损失，缺乏证据证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韦文梅于本判决生效之日起十日内返还原告林建国履约保证金4348.3元；二、被告韦文梅于本判决生效之日起十日内支付原告林建国搬家费损失2000元；三、驳回原告林建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半收取1800元，由原告负担1600元，被告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 牛 蕾二〇一八年八月九日书记员 陈晓薇