河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终1271号上诉人（原审原告）：马建梅，女，1977年3月4日生，汉族，住所地河南省渑池县。上诉人（原审被告）：三门峡昌泰房地产开发有限公司，住所地渑池县韶州商务酒店十一楼。法定代表人：王海峰，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：高远，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人马建梅与上诉人三门峡昌泰房地产开发有限公司(以下简称昌泰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服渑池县人民法院（2018）豫1221民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人马建梅、上诉人昌泰公司的委托诉讼代理人高远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建梅上诉请求：1.判令昌泰公司退还收取的暖、燃气初装费6326.4元；2.判令昌泰公司按合同约定更换外墙保温层或支付差价，并封闭公用阳台；3.判令昌泰公司支付未按照合同约定协助上诉人办理房产证的违约金及其自2014年6月1日（房屋交付满60日）至今的利息2117元。事实与理由：1.昌泰公司不应收取合同外未约定的暖、燃气初装费。2.昌泰公司主动向建筑设计单位申请将合同约定的岩棉板保温材料更换为聚苯乙烯泡沫板，并没有及时告知上诉人，涉嫌合同欺诈。合同第三条约定该商品房是封闭式阳台，并未单独说明公共阳台是非封闭式，采用非封闭式阳台存在安全隐患，应责令予以纠正。3.由于昌泰公司原因至今未能办理房产证，严重侵犯了我方利益，昌泰公司应支付违约金及利息。昌泰公司辩称：1.昌泰公司不应返还暖气、燃气初装费。双方签订的《商品房买卖合同》附件中并未约定业主不承担暖气、燃气初装费，仅是写明由燃气公司统一安装煤气管道，暖气管道入户，昌泰公司仅是代为收取上述费用。2.上诉人新增加的“支付差价”和“利息”不在一审诉请中，二审不应审理。3.外墙保温材料的变更经过工程设计变更，施工符合设计需求，该变更并非简单的更换材料，施工工艺也均进行了变更，不影响上诉人的使用。4.双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定公用阳台事宜，昌泰公司均按设计要求施工并取得验收。昌泰公司上诉请求：改判上诉人不承担被上诉人未取得房屋权属证书违约金。事实与理由：1.被上诉人应提供昌泰公司有过错应承担违约金的证据。2.被上诉人无法取得权属证书并非昌泰公司的过错，昌泰公司不应承担违约金。马建梅辩称：1.我国合同法对违约责任的确定是不考虑过错的，只要没有履行合同，就应当承担违约责任。上诉人没有在合同约定的期限内办理房产登记手续，即是违约，应当承担违约责任，不论是什么原因造成的，都不应受到影响。2.高压线没移走以及政府部门不办理产权登记，不是上诉人免除责任的理由，上诉人应当在承担违约责任后，向有关责任单位主张权利。马建梅向一审法院起诉请求：1.判令昌泰公司赔偿至今尚未协助其办理房产证的违约金4602.73元；2.判令昌泰公司返还合同约定外收取的暖、燃气初装费共计6326.4元；3.判令昌泰公司按照合同的规定更换房屋的外墙保温层，封闭公用阳台。一审法院认定事实：2012年12月3日，马建梅和昌泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定昌泰公司将位于汇金广场的房产出让给马建梅。合同主要条款为：第四条约定按建筑面积计算，总金额为46.0273万元。第十四条约定，房屋交付之日起暖气具备开通条件出卖人负责暖气入户，其户内暖气设备由买受人自行购买。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人按已付房款的1%向买受人支付。第十九条约定合同在履行过程中发生争议，若协商不成提交渑池县仲裁委员会仲裁。附件三约定：1、外墙为岩棉板外墙保温系统，刷防水面漆；7、由燃气公司统一安装煤气管道；8、每户暖气管道入户等。合同签订后，马建梅缴纳了房款，昌泰公司于2014年5月将房屋交付马建梅。因昌泰公司一直未能办理产权证书及马建梅对昌泰公司收取暖气初装费、煤气初装费等有异议，2015年6月，马建梅向三门峡仲裁委员会申请仲裁，该会认为双方对仲裁委员会约定不明确，且双方对此达不成补充协议，不予受理马建梅等人的仲裁申请。马建梅诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照约定全面履行义务。本案中，昌泰公司与马建梅签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，各方当事人应按合同约定行使权利履行义务。关于诉讼时效问题。马建梅已于2015年6月向三门峡仲裁委员会申请仲裁，虽然该仲裁委未予受理，应视为诉讼时效中断，故昌泰公司的意见不予支持。关于马建梅要求昌泰公司支付未办理房屋权属证书的违约金问题。因马建梅至今仍未取得房屋权属证书，昌泰公司在审理中亦未能举证已在房屋交付后60日内将相关资料报登记机关以办理权属证书，故昌泰公司应当依照合同约定承担违约责任。昌泰公司辩称不能办理权属证书不是昌泰公司原因，但不能举证证明不能办理权属证书的原因，因昌泰公司作为开发商，对其预售的商品房不仅负有交付的义务，亦负有办理产权过户的义务，故不能办理权属登记的责任应当由昌泰公司承担，按合同约定向马建梅支付违约金，昌泰公司的意见，依法不予支持。昌泰公司在支付违约金后，仍有义务协助马建梅办理房屋权属证书。关于马建梅要求昌泰公司退还暖气初装费和煤气初装费问题。因双方在合同中没有明确约定该两项费用由谁承担，昌泰公司交付房屋时已明确该两项费用为代收费用，马建梅已自愿向昌泰公司交纳，故马建梅要求昌泰公司退还，不予支持。关于马建梅要求昌泰公司按《房屋买卖合同》附件三的约定将外墙泡沫板更换为岩棉板的问题，因在施工中已经进行了变更，不影响马建梅方的使用，故该项诉讼请求不予支持。关于马建梅要求封闭公用阳台的诉请，昌泰公司与马建梅签订的《商品房买卖合同》并未约定，并且昌泰公司均按照设计要求施工并取得验收，马建梅此项诉求请求不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、三门峡昌泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付马建梅未能按期取得房屋权属证书的违约金4602.73元；二、驳回马建梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由三门峡昌泰房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，关于逾期办证违约金问题。昌泰公司未能在合同约定的期限内将相关资料报送产权登记机关，构成违约，应当承担违约责任，一审判令昌泰公司承担违约金并无不当。关于暖气、燃气初装费问题。双方合同第十四条“房屋交付之日起暖气具备开通条件出卖人负责暖气入户”以及附件三交房标准第7项“煤气：由燃气公司统一安装煤气管道”、第8项“每户暖气管道入户”的约定，是对暖气、燃气管道设备的约定，并非是对暖气、燃气初装费的约定，昌泰公司收取的暖气、燃气初装费只是代暖气、燃气公司收取，自身并未占有该两项款项，马建梅要求昌泰公司返还缺乏依据，本院不予支持。关于更换外墙保温层材料问题。昌泰公司在施工中，向设计部门申请将外墙保温材料变更为聚丙乙烯泡沫板，设计部门准许了昌泰公司的该项变更申请，昌泰公司按照设计变更进行了施工。昌泰公司该项变更未通知购房户，其行为确有不妥，但该项变更并不影响马建梅对房屋的正常使用。且聚丙乙烯泡沫板是建筑市场常用的外墙保温材料，马建梅称昌泰公司更换外墙保温材料是为节约成本且不符合安全要求缺乏事实依据。故对马建梅要求将外墙保温材料更换为岩棉板的上诉请求，本院不予支持。关于封闭公用阳台问题。双方合同中约定阳台为封闭式，但并未明确是否包含公用阳台。根据设计图纸，公用阳台为非封闭式设计，昌泰公司亦是按设计图纸施工，马建梅称公用阳台采用非封闭式不符合安全要求，但并未提交证据证明。故对马建梅要求封闭公用阳台的上诉请求，本院不予支持。关于违约金利息问题。马建梅在一审诉讼请求中并未提出违约金利息，对二审中增加的该项诉讼请求，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由马建梅负担126元，由三门峡昌泰房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  郭丽莎审 判 员  赵 曜代理审判员  齐晓丹二〇一八年八月三十日书 记 员  张娇娇