江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4775号上诉人（原审原告）：卢兴泉，男，1971年11月10日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙冬英，女，1973年1月24日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区拆迁事务中心，组织机构代码71416177-0，住所地苏州工业园区星海街169号师惠大厦5A。法定代表人：徐剑，主任。委托诉讼代理人：王熔，江苏德富信律师事务所律师。上诉人卢兴泉、孙冬英与被上诉人苏州工业园区拆迁事务中心（以下简称园区拆迁中心）财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。卢兴泉、孙冬英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实不清。1、一审法院确认上诉人卢新泉、孙冬英通过与卢兴林家庭签订的《协议书》与《过户协议书》获得房屋产权，该《过户协议书》已在被上诉人园区拆迁中心备案并予以确认。被上诉人与上诉人重新签订了《产权交换协议书》成为诉争房产新的产权人的事实，一审判决没有作出明确表述。2、被上诉人对诉争房产现归属于上诉人卢新泉、孙东英所有的事实是明知的、确认的，但在办理产权登记时被上诉人却仍然将诉争房产安置以卢兴林家庭名下是错误的，对此一审判决对该事实未进行查明。二、一审判决适用法律错误。被上诉人与上诉人重新签订的《产权交换协议书》是双方真实意思表示，合法有效。被上诉人应该按照合同约定履行附随义务，应该将诉争房产登记在上诉人名下。但由于被上诉人在产权登记上的错误行为导致诉争房产被卢兴林出售，使得上诉人无法获得诉争房产，上诉人的损失与被上诉人的行为存在直接因果关系，应当对此承担过错责任。园区拆迁中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。卢兴泉、孙冬英一审的诉请：：1、判令园区拆迁中心赔偿卢兴泉、孙冬英房屋损失暂计人民币60万元；2、本案诉讼费用由园区拆迁中心承担。一审法院认定事实：2008年5月，苏州工业园区陵北4组老宅动迁，由卢兴林于当年5月14日代表全家与园区拆迁中心签订《拆迁安置协议》，取得包括本案讼争苏州工业园区唯亭悬珠小区56幢4单元107室（现公安编号为悬珠花园83幢107室，以下简称诉争房屋）房屋在内的三套房屋。上述房屋安置人员为卢兴林、金冬妹、卢宇平、卢二男，卢二男处备注“给卢兴泉5平方米”。用于置换上述房屋的老宅为面积为262.48平方米的主房，折价173640.57元。查询于苏州工业园区国土环保局的资料显示，系以上述交换协议作为备案材料，于2014年在苏州工业园区国土局办理讼争房屋不动产原始登记，房屋面积63.35平方米，另附车库14.28平方米。2008年5月17日，由卢兴泉代表全家与园区拆迁中心签订《产权置换协议》，取得位于夷陵山D区1-1幢1103室等三套房屋，该户安置对象为卢兴泉、孙冬英、卢澄宇、陈雪宝、卢二男。产权交换协议上安置人口载明为4.125人，用于置换的老宅为住房261.68平方米，住房39.61平方米，这家180347.32元。2010年2月12日，卢兴泉、卢兴林、金冬妹、卢二男、孙冬英等人签订一份《协议书》约定，卢兴林、金冬妹自愿将讼争房屋及车库60平方米以人民币4000元/平方米的价格出售给卢兴泉、孙冬英家；三年后，卢兴林、金冬妹有能力的话，以26.5万元赎回该房，如果没有能力赎回，该房归属卢兴泉、孙冬英所有，与卢兴林、金冬妹无关；父母先住卢兴泉、孙冬英家三年，赎回以后还照原来的商定；如果三年以后卢兴林、金冬妹没有能力赎回该房，父母住到卢兴林、金冬妹A区112幢101室三年，以此循环。当日，双方在村委会见证下签订《过户协议书》约定：卢兴林上述房屋动迁安置的讼争房屋于2010年2月12日出售给卢兴泉等，经双方协商将上述安置房的产权直接过户给卢兴泉等。诉讼中，园区拆迁中心确认该《过户协议书》已在中心备案。就讼争房屋以卢兴泉、孙冬英为安置对象的安置协议，卢兴泉、孙冬英为2010年签订《协议书》及《过户协议书》并交付至动迁部门后，将安置协议上的时间倒签至2008年；园区拆迁中心辩称是为了结算方便。2014年10月13日，卢兴林、金冬妹、卢宇平、卢二男与案外人周花珍、朱荣明签订房屋买卖合同，将上述房屋以45.7万元的价格出售给周华珍与朱荣明。该房屋于2014年10月29日登记至周花珍、朱荣明名下，并由该二人向中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行办理抵押贷款，贷款金额为31万元，抵押期限自2014年10月27日至2034年10月21日。本案卢兴泉、孙冬英自述，上述房屋从取得后一直由己方使用至今。卢兴泉、孙冬英、园区拆迁中心一致同意本案房屋目前的市场价格按照100万元计算。以上事实，由产权调换协议、房屋简档、协议书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为：我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。苏州工业园区关于拆迁安置问题的相关规定及实际操作方式表明，园区动迁安置是以家庭户单位，以家庭安置成员为基础确定安置面积及相应房产。针对讼争房屋存在两层法律关系，第一是拆迁补偿安置法律关系，即卢兴林家庭与园区拆迁中心签订协议，以卢兴林家庭成员为单位、按照该户人头数及老宅的面积及折价进行置换，卢兴林家庭基于该安置政策取得讼争房屋的原始产权，双方之间的拆迁补偿合法有效，拆迁事务中心将房屋登记至该户名下符合法律及政策规定；第二是房屋买卖法律关系，即卢兴林与卢兴泉基于父母养老及房屋出售的综合意思签订《协议书》及《过户协议书》，从而由卢兴泉继受取得房屋产权，此为债权法律关系。本案中，卢兴泉与卢兴林等人的《过户协议书》虽备案于园区拆迁中心，但卢兴泉、孙冬英确认上述行为实际发生于2010年，在讼争房屋安置于卢兴林家庭已经依法得以确认的情况下，办理产证仅为履行原合法拆迁协议的附属行为，拆迁事务中心虽对卢兴泉、孙冬英的材料进行备案，但备案并非履行买卖协议的法定方式，园区拆迁中心并不据此承担直接将房屋办理产证至卢兴泉、孙冬英名下的法律义务，且上述行为存在规避税收之嫌。系因卢兴林对外另行出售房屋导致卢兴泉、孙冬英未能按照与卢兴林的约定取得房屋产权，卢兴泉、孙冬英的损失与园区拆迁中心无法律上的因果关系，卢兴泉、孙冬英据此向园区拆迁中心诉请主张赔偿缺乏事实与法律依据，一审法院难以支持。至于卢兴林对外出售房屋的行为是否涉嫌虚假买卖，不属于本案理涉范围。至于卢兴泉、孙冬英是否因此导致无房居住，与现有安置的客观情形不符。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回卢兴泉、孙冬英的全部诉讼请求；案件受理费收取13800元，公告费300元，合计14100元，由卢兴泉、孙冬英负担。二审中，当事人双方均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任；《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，上诉人卢兴泉、孙冬英以与卢兴林、金冬妹等家人就诉争房屋签订了《协议书》及《过户协议书》经向园区拆迁中心备案，并另签《产权交换协议书》为由，从而主张诉争房屋的所有权。本院认为，首先，上述《协议书》及《过户协议书》虽经园区拆迁中心备案,但就《协议书》所明确的房屋交易款项，卢兴泉、孙冬英没有提供支付对价的凭证予以予以证明；又因卢兴泉、孙冬英在诉讼中撤回了对卢兴林、金冬妹、卢宇平、卢二男的起诉，故《协议书》及《过户协议书》的真实性，合法性不能确认；其次，卢兴泉、孙冬英与园区拆迁中心另签《产权交换协议书》的行为是借拆迁住房“产权交换协议”之名，行卢兴林、金冬妹等人与卢兴泉、孙冬英之间进行房屋买卖交易之实。苏州工业园区关于拆迁安置问题的相关规定及实际操作方式表明，园区动迁安置是以家庭户单位，以家庭安置成员为基础确定安置面积及相应房产。据此，从该份《产权交换协议书》的内容上不难看出，被拆迁人仅为卢兴泉一人，既没有所对应诉争房屋“拆迁私有住房现场测量表”也没有“家庭人员的构成”记载，显然与拆迁安置补偿规定不符。卢兴泉、孙冬英与园区拆迁中心对诉争房屋另签《产权交换协议书》的变更行为，没有法律依据，违反了房地产交易的相关规定，且存在规避税收之嫌。因此，房屋登记部门据卢兴林户与园区拆迁中心签订的拆迁产权交换协议，将诉争房屋登记至卢兴林户名下符合法律及政策规定。至于因卢兴林对外另行出售诉争房屋导致卢兴泉、孙冬英未能按照与卢兴林的约定取得房屋产权而造成的损失，卢兴泉、孙冬英应持双方签订的《协议书》向卢兴林、金冬妹等人进行主张，与园区拆迁中心没有必然的因果关系。一审法院对卢兴泉、孙冬英向园区拆迁中心主张赔偿的诉请不予支持，并无不妥。综上，上诉人卢兴泉、孙冬英的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费人民币13800元，由上诉人卢兴泉、孙冬英负担。决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 周剑鸣审判员 孙 莹二〇一八年八月二十二日书记员 严立群