江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0602民初1022号原告：北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司，住鹰潭市信江新区纬四路以南、支四路以西，统一社会信用代码：91360600343313412F。法定代表人宋立军，总经理。委托代理人袁开明，江西华兴律师事务所律师。委托代理人冯世强，江西华兴律师事务所律师。被告：鹰潭惠通置业有限公司，住所地鹰潭市信江新区夏埠乡滩上刘家安置区，统一社会信用代码：91360600309254383L。法定代表人刘志香，总经理。委托代理人李光曼，江西思海律师事务所律师。委托代理人夏梅权，江西思海律师事务所律师。被告：深圳市天虹置业有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道中心路**天虹大厦**。法定代表人高书林，总经理。委托代理人刘秀娴，女，汉族，1990年11月5日出生，系天虹商场股份有限公司法务。委托代理人徐琳琳，女，汉族，1981年10月4日出生，系天虹商场股份有限公司法务。原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司（以下简称原告）与被告鹰潭惠通置业有限公司（以下简称被告一）、深圳市天虹置业有限公司（以下简称被告二）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司、被告鹰潭惠通置业有限公司、被告深圳市天虹置业有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告向原告支付物业服务费及违约金，共计1961008.21元；（详见证据第22之《鹰潭天虹项目物业费及违约金计算明细表》）。2、请求判令两被告赔偿原告前期投入334875.75元。（详见证据第26之（鹰潭天虹项目前期投入费用明细表》）；3、请求判令两被告支付品牌使用费200000元；4、请求判令两被告合同履行后可得利润损失1050000元（三年行业合理利润）；5、请求法院责令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月20日，被告鹰潭惠通置业有限公司在鹰潭日报刊登了《“鹰潭天虹国际”小区物业服务招标公告》。2015年7月29日，鹰潭惠通置业有限公司向原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司发出了《物业中标通知书》，决定选聘，原告为鹰潭天虹国际项目物业管理单位，承担鹰潭天虹国际项目前期业务管理服务工作。2015年7月20日，被告一作为建设单位与原告签订了《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》，合同约定由原告对鹰潭天虹国际项目实行专业化的“物业管理服务；物业管理服务期限从被告一与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起始，至被告一与最后一批购房者签订房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期之后计算满三年终止。2015年8月14日原告已就上述前期物业管理服务合同在鹰潭市房产管理局办理了备案登记。2015年9月12日，北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司又与被告一以及深圳市天虹置业有限公司签订了《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》，该协议明确了深圳市天虹置业有限公司成为鹰潭天虹购物中心商业裙楼负2层至7层（局部8层）合法产权所有人及非产权面积的使用权人，被告二聘任原告为鹰潭天虹购物中心物业管理人；合同有效期为三年。合同签订后，原告积极的履行义务，也投入了大量的人力、物力，被告一也利用原告的物业品牌进行促销活动。但是，没有想到，被告一竟然口头表示不履行合同，要另行聘请物业，这种情况下，2017年4月20日，北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司向被告一发出了《关于依法履行及的告知函》，以催告被告一依法继续履行上述两份合同。被告一当天即收到了上述《告知函》。2017年4月21日，被告一回函，称其一直依约履行合同，更换物业公司并非其表示，其只是作为中间方进行沟通协调。但是2017年5月有5日被告一又向原告发出了《告知函》，假借业主名义，称全体业主同意不成立业主大会，并要求终止对上述两份合同的执行。该函中被告二天虹置业并没有做出相应的意思表示，也没有在该函上盖章确认，显然被告一在操弄毁约一事，并非其在2017年4月21日《回复函》中所称，其只是作为中间方进行沟通协调。针对前述情况，2017年5月19日，原告向被告一发出了《关于鹰潭惠通置业的复函》，表示对被告一提出的终止合同的要求不予认可，并会继续履行上述两份合同。原告于2017年5月25日向被告二发《询问函》，询问被告一要求解除合同是否也是被告二天虹置业的意思表示，天虹置业并未回函。2017年7月31日，被告一惠通置业向原告发送《关于终止执行的告知函》，明确表述单方面解除该合同，聘请中航物业管理有限公司为物业管理服务方。被告二在2017年7月17日被告一非法组织的所谓业主大会相关会议纪要上对此进行了盖章签字确认。综上，原告方和被告方签订的合同系双方真实意思表示，且经过了相关部门的备案，并已经开始实际履行。被告一以建设单位名义签订《前期物业服务合同》后，又以业主名义来解聘物业服务企业，完全无视合同约定。被告二开始并不想违约，但是被告一从中唆使，操弄，最终还是决定违约。根据物业管理相关法律规定，即使在业主人数比较少的情况下，也需要经过全体业主一致同意才能选聘物业服务企业，事实上，两被告并不具备这个条件，这既是对原告方利益的损害也对其他业主利益的漠视。综上，为维护原告方的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的有关规定以及《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》第五十七条的约定、《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》第6.4条的约定，特向贵院提起诉讼，请依法作出判决。原告在法定期限内向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证、两被告工商信息；2、刊登在鹰潭日报的“鹰潭天虹国际”小区物业服务招标公告、鹰潭市信江新区经济发展贸易局出具的《证明》；3、鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同、原告发给被告的承诺函；4、鹰潭市前期物业管理服务合同备案要件、物业中标通知书、鹰潭市发展和改革委员会《关于鹰潭天虹商业综合体项目备案的通知》、建设工程规划许可证；5、被告一出具给房管局的《物业管理用房承诺书》；6、物业管理用房审批表；7、鹰潭天虹购物中心物业管理协议；8、关于鹰潭天虹购物中心物业服务前期相关费用工作联系函及签收单；9、关于依法履行《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》和鹰潭天虹购物中心物业管理协议的告知函及文件签收确认单；10、被告一的回复函；11、被告一发给原告的告知函；12、原告针对被告一《告知函》的《复函》13、鹰潭天虹购物中心物业管理协议询问函及快递单；14、被告一发给原告的关于终止《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》执行的告知函、鹰潭市天虹国际项目业主会议纪要及决议；15、原告给被告一的工作联系函；16、鹰潭天虹项目前期投入费用明细表、票据33本；17、鹰潭天虹项目物业费及违约金计算明细表。被告鹰潭惠通置业有限公司辩称，一、被告一与原告之间仅签订了《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》（以下简称协议），原告只能依此协议主张权利；同时，被告一与原告之间未签订《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》（以下简称合同）、原告并非该合同主体，不能依据该合同主张合同权利。本案中，被告一与原告签订的是《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》，原告仅享有该协议项下的相关合同权利并承担相关义务。根据该协议第三条第3.1条、第3.2条项约定，原告物业管理费计费面积约为106665.5m”，每月每平方米为3元。原告本案中主张权利的依据是被告一与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》。根据合同相对性原则，原告不是涉案《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》的权利主体，无法就此合同主张相关权利。即使原告作为北京瑞高酒店物业管理有限公司也无权依据合同主张权利，协议的约定，鹰潭惠通置业有限公司变更了合同约定的内容，应当以在后的约定作为确定当事人权利义务的依据。二、原告主张物业服务费用，没有合同和法律依据。根据协议约定，被告一没有义务向原告交纳物业服务费；且原告应举证证明其已经提供前期物业服务并实际发生合理费用，仅凭明细表无法认定前期费用的真实性和合理性。根据《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》第三条第3.3款“物业管理费结算方式：乙方（天虹公司）自商业开业之日起按本合同向甲方（瑞赢鹰潭分公司）交纳物业管理费用”。因此，只有在鹰潭天虹商场开业了才由乙方天虹公司开始交纳物业费。事实上，鹰潭天虹商场尚未开业，故原告向被告一主张物业费用，没有事实基础和合同依据。至于原告主张的前期费用，应由原告举证证明该费用已经真实、合理发生，仅凭费用明细无法认定其客观性和真实性。三、涉案《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》已经业主依法解除。原告的物业服务协议丧失存在的基础。根据《物权法》第七十六条之规定，决定解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，三位业主（鹰潭惠通公司、深圳天鹰置业公司及江西银行鹰潭支行）已于2017年7月17日召开业主大会，会议决定解除与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》，该解聘过程和结果符合法律规定。在各业主的授权下，被告一已于2017年7月31日以告知函形式书面通知北京瑞赢酒店物业管理有限公司。据此，本案的合同已经合法解除，原告的物业服务协议丧失存在的基础。原告在本案的诉讼请求，是建立在合同不再履行的前提下对了各方权利义务责任的清算要求，据此可以确认，原告已经同意协议不再履行。四、原告主张违约金、品牌使用费及利润损失没有合同和事实依据，依法不应支持。鹰潭惠通置业有限公司如前所述，涉案鹰潭天虹商场的物业服务企业系经业主合法解聘、被告一不存在违约行为，故原告诉请违约金没有合同和事实依据。同时，被告一也不存在使用原告品牌的行为，原告主张品牌使用费没有合同和事实依据。此外，原告诉请的利润损失并非实际损失，且无有效证据予以支撑，故该诉请同样没有合同和事实依据，依法应不予认定。五、即使原告能举证证明其存在前期物业服务，根据《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》第3.3条约定，物业费的付款前提是原告先开具发票。本案中。原告逾期未提供管理发票。付款时间应相应顺延。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。被告鹰潭惠通置业有限公司在法定期限内向本院提交了以下证据：1、江西省天鹰置业有限公司《不动产登记证书》、江西银行《鹰潭市商品房买卖合同》、江西省天鹰置业有限公司企业公示信息及鹰潭市房地产信息网“鹰潭天虹商业综合体”楼盘累计成交情况截图；2、017年7月17日《鹰潭市天虹国际项目业主会议纪要及决议》一份；3、2017年5月15日惠通公司致瑞赢公司《告知函》一份及2017年7月31日惠通公司致瑞赢公司《关于终止执行的告知函》一份。被告深圳市天虹置业有限公司辩称，一、我司既不是“鹰潭天虹国际”（下称“本项目”）物业的业主，也不是该物业的使用人，不受《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》（下简称“前期物业合同”）的约束，无义务交纳物业服务费。本案“鹰潭天虹国际”项目的全体业主仅三名，分别是惠通公司、江西省天鹰置业有限公司（原深圳天鹰置业有限公司、下称天鹰公司）及江西银行股份有限公司，我司既不是本项目物业的业主，也不是使用人，当然不受本项目前期物业合同的约束，无义务交纳物业服务费。二、尽管我司与惠通公司、瑞赢鹰潭分公司有签署《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》（下简称“协议”）,但由于我司最终未成为本项目内天虹购物中心的业主或使用人，故该协议实际无法履行，原告实际也未提供该协议约定的任何服务，我司不应承担物业服务费，更不应承担延迟支付物业管理费的违约责任。根据“协议”，该协议签署的前提是我司作为鹰潭天虹购物中心物业的产权人及使用权人，但实际上我司最终并未成为鹰潭天虹购物中心的业主或使用人，故该“协议”不存在履行基础，原告实际也未向我司提供该协议约定的任何服务，我司不应承担物业服务费，更不应承担延迟支付物业管理费的违约责任。三、本案“鹰潭天虹国际”的前期物业服务合同已经被全体业主依据合法程序解除，不再具有合同约束力。根据物权法及最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。本案“鹰潭天虹国际”项目的全体业主（分别是惠通公司、天鹰公司、江西银行股份有限公司）共同于2017年7月17日决定解除瑞赢公司的《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》并聘请中航物业管理有限公司作为本项目新的物业服务企业。根据相关规定，本项目全体业主作出解除前期物业服务合同的决定符合法定程序。惠通公司已于2017年7月18日通知瑞赢公司解除事宜。因此，该前期物业服务合同实质已经解除，不具有合同约束力。四、原告主张的各项费用及损失，包括违约金、前期投入、品牌使用费、可得利润损失没有合同和事实依据，也未提供任何证据证明该损失与《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》无法履行存在直接因果关系，应自行承担举证不能的后果，我司不应承担任何赔偿责任。综上，原告全部的诉讼请求均没有事实和法律依据，不应得到法院支持请法院依法裁判，维护我司的合法权益。被告深圳市天虹置业有限公司在法定期限内向本院提交的证据：·、鹰潭天虹购物中心物业管理协议；2、两份不动产权证书（编号分别是0010936、0010937）；3、全体业主关于解除前期物业服务协议的决议、终止前期物业服务合同通知书。根据原告申请，本庭调取以下证据：鹰潭天虹写字楼的房屋出售情况及业主情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对地原告提交的第4、5、6、13、14、15组证据的关联性有异议，认为与本案无关，本院认为能证明本案的事实，两被告异议不成立，对于第17组证据的三性均有异议，本院认为异议成立，不予确认；对于被告一提交的第2、3组证据原告有异议，认为不能证明是全体业主，本院认为原告没有相反证据予以证明，异议不成立，本院予以确信；对于被告二提交的第2、3组证据有异议，但原告没有相反证据反证，异议不成立；对于本院调取的证据双方没有异议，予以确认。据此可以确认以下事实，2015年6月20日，被告一在鹰潭日报刊登了《“鹰潭天虹国际”小区物业服务招标公告》。2015年7月29日，被告一向北京瑞赢酒店物业管理有限公司发出了《物业中标通知书》，决定选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为鹰潭天虹国际项目物业管理单位，承担鹰潭天虹国际项目前期业务管理服务工作。2015年7月20日，被告一作为建设单位与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订了《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》，合同约定由原告对鹰潭天虹国际项目实行专业化的“物业管理服务,物业管理服务期限从被告一与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起始，至被告一与最后一批购房者签订房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期之后计算满三年终止。2015年8月14日北京瑞赢酒店物业管理有限公司已就上述前期物业管理服务合同在鹰潭市房产管理局办理了备案登记。2015年9月12日原告又与被告一、被告二签订了《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》，该协议明确了被告二成为鹰潭天虹购物中心商业裙楼负2层至7层（局部8层）合法产权所有人及非产权面积的使用权人，聘任原告为鹰潭天虹购物中心物业管理人，合同有效期为三年。合同签订后，原告积极的履行义务，前期投入大量的人力、物力。之后被告一口头表示不再履行合同，要另行聘请物业，原告于2017年4月20日向被告一发出了《关于依法履行及的告知函》，以催告被告一依法继续履行上述两份合同。被告一当天即收到了上述《告知函》，于2017年4月21日回函，称其一直依约履行合同，更换物业公司并非其表示，其只是作为中间方进行沟通协调。2017年5月15日被告一又向原告发出了《告知函》，称全体业主同意不成立业主大会，并要求终止对上述两份合同的执行，并要求在2017年6月1日前办理移交手续。针对该函原告于2017年5月19日向被告一发出了《关于鹰潭惠通置业的复函》，表示对被告一提出的终止合同的要求不予认可，并会继续履行上述两份合同。原告于2017年5月25日向被告二发出《询问函》，询问被告一要求解除合同是否也是被告二的意思表示，并未回函。2017年7月31日，被告一向原告发送《关于终止执行的告知函》，称经全体业主会议决定，终止《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》的履行，并出具了2017年7月17日业主大会相关会议纪要及决议。原告认为和被告签订的合同系双方真实意思表示，且经过了相关部门的备案，并已经开始实际履行，被告一以建设单位名义签订《前期物业服务合同》后，又以业主名义来解聘物业服务企业，完全无视合同约定，唆使，操弄被告二，决定违约，损害原告的利益，为此诉至本院，请依法判如所请。本院认为，原告在本案中主张的前期投入费用，所依据的是被告一与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》。根据合同相对性原则，签订该合同的是北京瑞赢酒店物业管理有限公司，原告只是北京瑞赢酒店物业管理有限公司的分公司，不是涉案《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》的权利主体，无权就此合同主张相关权利，因此原告该主张不予以支持。对于原告主张的物业服务费及违约金的请求，所依据的是被告一与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》及原告与被告一、被告二答订的《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》，而该合同和协议，经全体业主会议决定，予以解除，同时根据《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》第三条第3.3款“物业管理费结算方式：乙方（天虹公司）自商业开业之日起按本合同向甲方（瑞赢鹰潭分公司）交纳物业管理费用”。因此，只有在鹰潭天虹商场开业了才由乙方天虹公司开始交纳物业费。事实上，鹰潭天虹商场至今尚未开业，故原告向被告一主张物业费用及违约金的请求，没有事实和法律依据，该请求不予支持。对于原告要求二被告支付品牌使用费及合同履行后可得利润损失的请求，原告没有提供证据予证明，没有事实依据和法律伋据，依法不予支持。对于要求被告二承担前期投入费用、物业服务费、违约金及品牌使用费和合同履行后可得利润损失的请求。本院认为，本案“鹰潭天虹国际”项目的全体业主分别是被告一、江西省天鹰置业有限公司（原深圳天鹰置业有限公司）及江西银行股份有限公司，被告二既不是“鹰潭天虹国际”（下称“本项目”）物业的业主，也不是该物业的使用人，不受《鹰潭天虹国际项目前期物业服务合同》的约束，无义务交纳物业服务费。尽管原告与被告一、被告二签订了《鹰潭天虹购物中心物业管理协议》,但由于被告二最终未成为本项目内天虹购物中心的业主或使用人，故该协议实际无法履行，原告实际也未提供该协议约定的任何服务，原告该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民诉讼法》第六十五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第八十八条第一款的规定，判决如下：驳回原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司的诉讼请求。案件受理费35167.0元，由原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司鹰潭分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  陆卫华人民陪审员  尉小英人民陪审员  张小燕二〇一八年八月十日书 记 员  张韩月