山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终5770号上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左明福，男，1991年出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人左明福商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初495号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.撤销（2018）鲁0104民初495号民事判决书;2.依法改判，减少违约金数额，龙腾公司应根据左明福所受的实际损失向左明福支付违约金，3.本案一、二审受理费由左明福承担。事实和理由。一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方签订的合同约定违约金为购房款数额的每日万分之一，上述约定过高，根据合同法的相关规定应予以减少。本案中，一审判令龙腾公司向左明福支付违约金数额每月（每月按30天计）2069.355元，但相同地段的同等面积房屋租金远低于合同约定的数额，买受人所受的实际损失亦远远低于合同约定的违约金，因此违约金数额应依法适当予以减少。左明福辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求贵院驳回龙腾公司的全部上诉请求。具体如下：违约金计算比例正确，不存在违约金过高的情形。1、因左明福与龙腾公司签订的合同文本的制定及提供者为龙腾公司，在制定合同初期其应已对其违约的行为可能会造成的后果进行了评估。龙腾公司在《商品房买卖合同》约定的违约金为日万分之一或者日万分之二，龙腾公司单方制定合同以及补充协议之初并没有同左明福进行协商，现在以违约金约定过高为由要求减轻责任承担，违反了公平原则、诚实信用原则。2、《商品房买卖合同》以及补充协议约定逾期交房违约金为日万分之一或日万分之二，并未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定民间借贷的受法律保护范围年利率24%的规定。在2016年-2018年房价上涨，随之房屋租金也大幅度上涨，房屋租金价格基本上等于龙腾公司所应承担逾期交房违约金。生效的同小区同类型二审法院法律文书已经对此作出认定，案号：(2017)鲁01民终7520号，(2017)鲁01民终8060号，(2017)鲁01民终6541号，(2017)鲁01民终7515号等20余判决书。综上所述，龙腾公司的上诉请求没有事实及法律依据，望贵院查清事实，依法驳回龙腾公司的上诉请求。左明福向一审法院起诉请求：判令在腾公司支付左明福逾期交房违约金50423.28元（自2016年1月1日至涉案楼宇通过分期综合验收备案证明之日止）。一审法院认定事实：一、2014年3月17日，左明福作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定左明福购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园某预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013663号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米7868元，金额689785元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，龙腾公司与左明福还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。二、左明福按合同约定向龙腾公司支付了购房款，龙腾公司向其开具收据，金额为689785元。三、因龙腾公司未取得开发项目《分期综合验收备案证明》，左明福至今未接收其所购买的商品房。对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。当事人双方有争议的事实，龙腾公司主张合同中关于逾期交付商品房的违约金标准即“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”的比例过高，其认为应当以其公司相同地段房屋租赁价格作为参照标准。左明福对龙腾公司的该主张不予认可，其认为合同中关于违约金标准的约定并不过高。一审法院认为，左明福与龙腾公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》中在第九条对“出卖人逾期交房的违约责任”进行了明确约定，其中包括“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”，该约定系当事人双方的意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。从《商品房买卖合同》中约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”标准来看，并不明显过高，且龙腾公司也未提供其所称相应地段同类房屋的租金标准作为参照依据。因此一审法院对龙腾公司的该项主张不予确认。一审法院认为，左明福与龙腾公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，左明福的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向左明福交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司未按合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，其行为已构成违约，应当向左明福承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即左明福支付已交付房价款万分之一的违约金。左明福现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经本院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向左明福承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一并不过高，对此一审法院在前面已将理由说明。因此本院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同中约定的违约金计算标准不予调整。以上，左明福要求龙腾公司向其支付逾期交房的违约金有理有据，一审法院予以支持。另，左明福在本案中提出的诉讼请求是要求龙腾公司向其支付逾期交付商品房的违约金，其主张的截止时间为涉案楼宇通过分期综合验收备案证明之日。但该时间目前并不能确定，因此本院确定龙腾公司向左明福承担的违约金截止至本案判决生效之日止；在此之前，如左明福实际接收房屋的，则应计算至实际接收房屋之日止。此后如龙腾公司仍然存在逾期交付商品房的行为，左明福可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向左明福支付逾期交付龙腾国际花园12#楼1-202号商品房的违约金，以购房款689785元为基数，按日万分之一的标准自2016年1月1日起计算至本判决生效之日止；如在本判决生效之日前，左明福实际接收该商品房的，则计算至实际接收之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，减半收取计530.50元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，左明福与龙腾公司于2014年3月17日签订《商品房买卖合同》及附件，上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同第八条交付期限中约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品交付给买受人左明福使用。龙腾公司至今未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。涉案合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将该商品房房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，龙腾公司按日向左明福支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，左明福有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。龙腾公司至今未向左明福交付符合合同约定的商品房，应当根据合同约定承担违约责任。上述合同中约定的按日支付已交购房款万分之一的违约金标准并不过高，龙腾公司应按该约定支付违约金。综上所述，龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1061元，由上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年八月二十九日书记员 孙 娜