上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初10517号原告：杨海泉，男，1957男6月1日生，汉族，住上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室。原告：季峥荣，男，1984年7月14日生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托诉讼代理人肖平，上海市致真律师事务所律师。被告：杜希文，男，1957年1月4日生，汉族，户籍地宝山区罗店镇远景村杜家。法定代理人：杜希贤(系杜希文之兄)，住上海市嘉定区徐行镇曹王村华东485号。被告杜希贤，男，1951年11月6日生，汉族，住上海市嘉定区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：张红云，上海兰盾律师事务所律师。原告杨海泉、季峥荣与被告杜希文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，追加杜希贤作为共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告杨海泉、季峥荣的共同委托诉讼代理人肖平，被告杜希文的法定代理人暨被告杜希贤及共同委托诉讼代理人张红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海泉、季峥荣向本院提起如下诉讼请求：判令被告将上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称501室房屋)过户给季峥荣。事实和理由：杨海泉与季峥荣系父子。2015年4月16日，季峥荣以杨海泉的名义经中介公司居间与杜希贤签订房屋买卖合同，约定，杜希贤将动迁取得的501室房屋以人民币143万元(以下币种均为人民币)的价格出售给原告，杜希贤在2018年6月17日前将房屋过户给原告，如杨海泉到时由于自身客观原因无法将房屋过户在自己名下，可以将该房屋过户于亲友名下。合同签订后，杨海泉支付了大部分房款，仅剩15万元尾款待过户时支付。之后，杜希贤将501室房屋房地产权利登记在杜希文名下。目前，501室房屋已经符合过户条件，季峥荣也具备购房资格，原告多次要求被告办理过户未果，故涉诉。被告杜希文辩称，501室房屋系杜希文的动迁安置房，杜希贤出售房屋之事杜希文不知情，杜希贤也不是作为杜希文的代理人出售房屋，而是以自己的名义出售房屋，杜希文并非本案适格主体。不同意原告的诉请。被告杜希贤辩称，动迁安置共获得两套房屋，安置对象系杜希文与杜希贤两人，杜希贤以为501室房屋产权会登记在杜希贤名下，故以自己名义与杨海泉签订了房屋买卖合同。之后在办理产权登记时，虽杜希贤为杜希文的法定监护人，但其他兄弟姐妹对501室房屋登记在杜希贤名下有异议，故501室房屋登记在了杜希文名下，杜希贤拿了另一套面积较小的房屋。杜希贤在产权登记后立即通知了杨海泉，501室房屋产权人为杜希文，不能买卖。现房屋买卖合同不能继续履行，不同意原告的诉请。经审理查明，2011年5月18日，杜希贤与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，载明，被拆迁人为杜希文(户)，同等价位产权房调换地址为宝山区大型居住社区罗店基地内。2012年4月20日，杜希贤与杜希文的其他兄弟姐妹签订确认书，内容为，杜希文因XXX残疾无正常行为能力，在此次大型居住社区动迁中，由杜希贤作为监护人，杜希文拆迁补偿可调产金额是236,285.60元，由于历史原因，杜希贤本人在此次拆迁的28平方米房子没有宅基地使用证，不能单独立户，只能补在杜希文的拆迁协议书份下，该笔补偿款与杜希文没有任何关联，属杜希贤本人所有。杜希贤在该确认书下方还手写如下内容：今后若发生任何家庭财产纠纷，与动迁办、动迁公司无关，由杜希贤本人承担一切责任。该确认书提交给了宝山区罗店镇远景村委会。2014年12月8日，大型居住社区宝山罗店基地土地储备项目抽签单载明，抽签人杜希文(杜希贤)，抽中501室房屋。2015年4月4日，杨海泉(乙方)与杜希贤(甲方)经中介公司居间，签订了《房地产买卖居间协议》，约定，501室房屋权利人为甲方，乙方向甲方购买501室房屋，总房价款为143万元。当日，杨海泉支付杜希贤定金1万元。2015年4月7日，杨海泉支付杜希贤房款4万元。2015年4月16日，杨海泉(乙方)与杜希贤(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方501室房屋，转让价款为143万元。合同补充条款约定，甲方同意于2015年4月17日将房屋钥匙交付乙方；甲方承诺办理名为杜希贤的产权证，如不按承诺办理产权便是违约，甲乙双方承诺在国家政策允许办理过户手续1个月内共同办理过户手续，不得以任何理由拖延过户，每逾期一日按照房价的万分之五支付违约金；甲方保证在房屋过户给乙方之前，本房屋享有所有权的各权利人均同意将该房屋出售予乙方，并有权签收乙方购房定金及房款，甲方同时保证在与乙方签订本协议后不将该房产再卖给其他人；在国家政策允许办理过户手续1个月内，如乙方到时由于自身原因无法过户予乙方名下时，乙方可以将该房屋过户予父母、亲朋好友名下，但甲乙到时必须签订法律认可的协议；合同附件三付款协议约定，乙方于2015年4月4日支付甲方购房定金1万元，2015年4月7日支付购房款4万元，于2015年4月16日签订买卖合同当日支付购房款33万元，于2015年6月16日支付购房款90万元，于2018年6月17日之前支付15万元(以过户时间为准)。当日，杨海泉支付杜希贤房款33万元。嗣后，杜希贤将501室房屋交付给了杨海泉。2015年6月18日，杨海泉支付杜希贤房款90万元。2015年12月15日，杜希贤、杜希琳、杜希豪向宝山区罗店镇远景村委会出具了产权人确认单，载明，办理安置房个人房地产权证时，每套房屋产权人如下：501室房屋产权人杜希文，125.21平方米，美安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1102室房屋)产权人杜希贤，65.15平方米。2016年5月13日，501室房屋房地产权利登记至杜希文名下，美安路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利登记至杜希贤名下。2016年5月20日，杜希贤向杨海泉发出告知函，主要内容为，501室房屋签订买卖合同时产权证尚未办理，杜希文主观上希望不要遇到任何障碍，但动迁房的特定性质决定了动迁房屋的种种风险，动迁部门在办理该套房屋的产权证书过程中，权利登记人为杜希文，而不是杜希贤，杜希文系无民事行为能力人，其财产不能处分，故房屋买卖合同无法继续履行，杜希贤愿意返还购房款并对装修折价回收。另查明，2004年6月，崇明县残联向杜希文发放残疾证人，杜希文系二级XXX残疾。2011年5月，杜希文转入宝山区更换二代残疾证。2011年5月5日，杜希贤向宝山区残联出具监护人承诺书，主要内容为，因杜希文系XXX残疾，杜希贤自愿担任杜希文的监护人。宝山区罗店镇远景村民委员会在该承诺书上盖章。还查明，杨海泉与季峥荣系父子，2011年1月至2018年5月期间，季峥荣连续在本市缴纳个税。审理过程中，杜希贤表示，杜希贤收取杨海泉的128万元房款中，8万余元用于支付购买动迁安置房差价，近40万元被杜希贤用掉了，之后家庭成员知道501室房屋被出售的事情，都有异议，表示剩余房款不能由杜希贤处置，杜希贤就将剩余款项存入了杜希文的帐户。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证及收条、房屋拆迁补偿安置协议、抽签单、确认书、产权人确认单、个人所得税纳税清单、户口簿、不动产登记信息、残疾人证、宝山区残联证明、监护人承诺书，被告提供的告知函，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，杨海泉与杜希贤签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。杨海泉与杜希贤签订《上海市房地产买卖合同》时，501室房屋产权尚未登记，杜希贤在合同中保证于房屋过户给杨海泉之前，享有所有权的各权利人均同意将该房屋出售予杨海泉，杜希贤有权签收购房定金及房款。动迁安置仅为杜希贤、杜希文两人，杜希贤的上述保证可理解为，杜希贤承诺杜希文亦同意将501室房屋出售给杨海泉。杜希贤系杜希文的法定监护人，其有权代表杜希文对外作出意思表示，该意思表示对杜希文有效。不论此后501室房屋登记在杜希贤或杜希文名下，两人均应履行《上海市房地产买卖合同》。杨海泉要求杜希文、杜希贤继续履行合同，本院予以准许。合同约定，如杨海泉到时由于自身原因无法过户予自己名下时，可以将该房屋过户予父母、亲朋好友名下。现501室房屋符合过户条件，杨海泉指定将501室房屋过户至其子季峥荣名下，不违反合同约定，可予准许。杨海泉、季峥荣应在过户时付清尾款15万元。杜希贤出售501室房屋获得了相应的对价，出售房屋并不损害杜希文的利益。如杜希文认为杜希贤侵占其利益，可另行向杜希贤主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杜希文于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告季峥荣；二、原告杨海泉、季峥荣于被告杜希文办理上述房屋过户手续之日，支付被告杜希文房款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8,835元、保全费5,000元，均由被告杜希贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一八年八月十三日书记员  黄 莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。