.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省河曲县人民法院民事判决书（2018）晋0930民初271号原告：李伟，男，1977年11月15日生，河曲县人，现住河曲县。委托诉讼代理人：马玉青，男，山西省翠峰律师事务所律师。被告：郭建军，男，1979年7月1日生，河曲县人，现住河曲县。委托诉讼代理人：李国春，男，山西省翠峰律师事务所律师。原告李伟与被告郭建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托诉讼代理人马玉青、被告郭建军及其委托诉讼代理人李国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告订立的《房屋租赁合同》，并判令被告将所租赁房屋内属于其的可移动物品搬离，为原告腾退房屋；2、依法判令被告向原告支付其所欠2015年10月1日至2018年3月31日的房租费259000元，向原告支付其所欠的冬季采暖费26500元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月25日，原告将其所有的、位于××县号的商用房产租赁给被告经营，双方之间订立了书面《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期限：2013年10月1日-2019年9月30日，租金：第1年租金l5万元，其余5年每年租金17万元。该合同在履行过程中，于2017年10月14日经双方挽算截止2017年9月30日的房租费，被告给原告打下书面欠条，确认为：2016、2017年度共计欠原告房租费200000元，并承诺向原告支付所欠房租费的利息24000元。2018年度的经双方协议房租费为l万元／月，随后被告分别给付2017年10月房租费l万元、Il月房租费l万元，12月份仅给付5000元，其后经原告多次催要，被告总是拒绝给付！2018年春节刚过，原告多次催告被告，并正式地通知被告如交不了房租费就要依据合同的约定终止合同。此后，原告经多次对被告催告、通知无果后，被迫无奈之下，原告于2018年4月1日将正面的房门上锁，以此督促被告尽快交清所欠的房租费！但此后，被告不闻不问，对原告的行为不予理睬！被告在经营期间，拖欠承租房屋2015年度的采暖费26500元，由于被告拒交2015年度的采暖费，致使原告的该房屋被供暖公司关闭阀门停供，被告拖欠的该笔采暖费最终要由房主（即原告）来补交，但依《房屋租赁合同》的约定，采暖费应当由被告承担；故原告提出该项诉求。综上所述，原告现只有依据《合同法》、《物权法》的相关规定，将该纠纷诉至人民法院，请求人民法院依法裁判，支持原告之诉求！被告郭建军辩称，1、房屋租赁合同期限至2019年9月30日，未到期，不同意解除合同。2、2015年10月至2017年9月房租被告已打欠条，房租应视为已结算，所打欠条应属民间借贷，不应在本案中审理。3、2017年10月以后的房租，双方口头协议是每年10万元而不是每月1万元。4、被告未付房租是因为房屋暖气不热又漏水，原告未尽到维修义务，违约在先。5、暖气不热才未交暖气费，且原告也未缴纳，所以原告无权主张被告付原告暖气费。本院经审理认定的事实如下：原告李伟与被告郭建军签订《房屋租赁合同》。原告李伟将其位于××县号的商用房租给被告郭建军经营（该租赁物八楼为原告自用）。租赁期限为2013年10月1日至2019年9月30日止，租金为第一年15万元，后五年每年17万元，于每年的10月1日前付清。本合同在2015年10月1日前原、被告双方无争议，之后被告郭建军未能依约定按期支付房租。双方于2017年10月14日对2015年10月1日至2017年9月30日间所欠房租进行了结算，但被告郭建军未实际给付租金，仅打下欠条一支，该欠条内容为："今欠到李伟2016年度、2017年度房屋租赁费贰拾万元整（200000），承诺2018年度10月前付清。并支付2018年利息贰万肆仟元整，如不能按约定付清欠款，按本息合计后的2分计算利息。"之后，被告郭建军向原告李伟分别于2017年10月付租金1万元，2017年11月付租金1万元，2017年12月付租金5000元。2018年4月1日原告李伟与其朋友田某向被告郭建军催要租金未果后，将租赁房屋正面门上锁。被告郭建军在租赁房屋期间拖欠2015年度供暖费用26500元，该费用原告李伟也未向山西华鹿热电有限公司缴纳。被告郭建军认为，在其租赁该房屋期间，冬季供暖不热，地下室漏水严重，原告未尽到维修义务，致使其不能正常营业，严重影响了经营收入，并提供了曾是其所雇的收银员刘某的证言予以佐证，对于该证据原告对其真实性提出了异议，并对被告所述予以了否认，但未提供该证言不是证人刘某所写或所写不是真实事实的证据，因此，本院对于刘某的证言予以采纳。但仅凭一份证人证言不能够充分证明供暖不热、地下室漏水事实的存在，更不能证明已严重影响到经营收入，也无法证明原告李伟未尽到维修义务，不能成为其不付租金的理由。以上事实有原、被告皆提供的《房屋租赁合同》、欠条和证人田某当庭作证的证言以及证人刘某的证人证言、山西华鹿热电有限公司的催费通知书予以证实；以上证据皆经原、被告双方当庭质证，可以作为认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告郭建军租赁原告李伟的房屋，应当向原告李伟支付租金，原告诉请被告支付2015年10月1日至2018年3月31日间的房租费，应予支持。2015年10月1日至2017年9月30日间所欠的房屋租金，原、被告双方已以欠条的方式确认为20万元。被告郭建军认为其打下欠条后，该所欠的房租已转化为民间借贷，故该事实不应在本案中审理。本院认为，民间借贷关系是以具有民间借贷事实为基础的，欠条中所确认的20万元本质上仍是因租赁房屋产生的租赁费，该欠条在法律上应视为原、被告双方对2015年10月1日至2018年9月30日间房屋租赁费支付方式的补充协议。该协议中所约定的利息24000元，因为原告李伟在约定届满前主张被告支付该期间的房屋租金，且被告郭建军已向原告支付了2017年10月1日后的房屋租金2.5万元，所以对其要求按约定支付利息的诉求不予支持。2017年10月1日至2018年3月31日间的房租费，被告郭建军认为与原告李伟达成了每年10万元的口头协议，原告李伟认为是达成了每月1万元的口头协议，双方皆无提供相应的证据予以佐证，应视为没有达成口头协议，应按原合同约定的每年17万元履行。但原告李伟主张每月1万元（即一年12万元），依照民事意思自治的原则，本院应支持原告的主张。综上所述，被告郭建军应向原告李伟支付2017年10月1日至2018年3月31日租金共计26万元，除去被告已支付的2.5万元，应支付23.5万元。原告李伟诉请被告郭建军向其支付拖欠的2015年度供暖费26500元。本院认为，对租赁房屋所拖欠山西华鹿热电有限公司2015年度的供暖费用，原、被告双方都是缴费义务人。现原、被告双方都未履行其缴费义务，故原告李伟未取得该费用的追偿权，应在实际缴纳后，另行起诉。支付租金作为被告郭建军在房屋租赁合同中应承担的主要义务，自2015年10月1日起一直未按合同约定严格履行。中间原告进行了催要，双方也进行了协商，但未实际解决问题，直至原告诉至本院。《中华人民共和国合同法》第94条规定，在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告李伟要求解除与被告郭建军签订的《房屋租赁合同》，应予以支持。被告郭建军应当自本判决生效之日起，在合理期限内将租赁房屋内属于被告的物品搬离，但原、被告双方都未提供具体物品的清单，更未进行确认。因此，对于原告李伟要求被告郭建军搬离属被告物品的诉求，在本案中不宜处理，待实际行为发生后，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告李伟与被告郭建军签订的《房屋租赁合同》。二、被告郭建军自本判决生效之日起十日内向原告李伟支付2015年10月1日至2018年3月31日间的房屋租赁费23.5万元。三、驳回原告李伟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2791元，由原告李伟负担494元，被告郭建军负担2297元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判员 魏治忠 二〇一八年八月二十一日书记员 金春燕