广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初3315号原告：饶惠超，女，1928年11月18日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。原告：徐霞，女，1961年6月28日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。原告：徐辉，女，1963年7月9日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。三原告共同委托代理人：张乘进，广东博浩律师事务所律师。被告：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：吴吉喆。委托代理人：邵林枫，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东广源工程公司，住所地广州市越秀区环市东路486号广良大厦十楼。法定代表人：邓才元。原告饶惠超、徐霞、徐辉与被告广州市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）、广东广源工程公司（以下简称广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人张乘进、被告共青河公司的委托代理人邵林枫到庭参加诉讼，被告广源公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向三原告连带支付逾期办理产权过户登记及取得房屋权属证书的违约金48433元（以已付房价款594990元为基数，从2016年10月3日起计算至2017年11月23日，按银行同期贷款利率上浮50%计算）；2.两被告向三原告连带返还房屋面积差226747元。事实与理由：1997年3月16日，原告与被告广源公司签订《房地产预售契约》，约定：原告以分期付款方式向被告广源公司预购其开发的位于广州市东山区南堤二马路36-42号土地兴建商品楼宇“京隆阁”第19层13号南向、建筑面积为90.15平方米的房屋（下称“该房屋”)。该房屋成交总价格594990元，即该房屋建筑面积每平方米价格为6600元；被告广源公司应于1998年12月30日前将房屋建成及正式交付原告使用，并在实际交付使用后90天内协同乙方办理该房屋的产权过户手续和房屋登记手续；该房屋实际面积以广州市国土房管局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积为准，如本契约中所列的建筑面积与广州市国土房管局核发的《房地产证》记载面积的误差超过±1%，按本契约规定的建筑面积每平方米价格计算，双方进行多退少补。2008年5月26日，广州市国土房管局依据广州市越秀区人民法院委托，按现状拍卖出让该房屋所在的广州市越秀区南堤二马路36-40号地块，并要求竞得人负责解决拍卖出让地块的所有拆迁补偿安置遗留问题。2008年6月30日，被告共青河公司竞拍得上述地块，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。2009年9月21日，广州市越秀区人民法院以（2008)越法执字第1025号-1《执行裁定书》裁定，将被告广源公司名下“京隆阁”项目过户给被告共青河公司所有，该地块上涉案房屋所在大楼已由被告共青河公司建设完毕，现名“御江苑”。2010年10月12日，广州市国土房管局做出《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》，明确御江苑项目原第7层和第8层之间有一转换层，预售时未计为一层自然层，未编层数；……已售房屋中原14层以上房屋现预测层数增加了一层，但实际交易部位不变。2016年6月30日，被告共青河公司向广州银行出具证明，内容为：广州市越秀区御江苑1913房，现楼层房号更改为2013房。2016年7月4日，被告共青河公司出具《收楼确认》，内容为：2013房业主饶惠超、徐辉、徐霞，面积71.6191平方米，现交齐尾款可以收楼。2017年11月23日，该房屋办理取得《不动产权证书》，登记建筑面积为71.62平方米。该房屋实际办理产权过户登记及取得房屋权属证书的时间较契约约定迟延417天（自2016年10月3日起计至2017年11月23日止。已扣除90天办证期）。同时，该房屋实际建筑面积少18.53平方米(90.15平方米-71.62平方米=18.53平方米），面积误差比为20.55%。因两被告违约行为，三原告未能及时取得该房屋权属证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条【由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限等届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算】、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条【逾期贷款改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%】规定，两被告向三原告连带支付逾期办理涉案房屋产权过户登记及取得房屋权属证书的违约金48433元。与此同时，两被告交付的该房屋实际面积比合同约定面积少18.53平方米，面积误差比高达20.55%，远远超过3%的合理误差范围，三原告合同目的仅部分实现。三原告在20年前的1997年3月16日，即支付594990元的房价款，却在2017年11月23日才确定取得面积仅71.62平方米的房屋。两被告以虚构房屋面积的方式，侵占三原告超额房款122298元（18.53平方米×6600元/平方米=122298元）超过20年。若两被告仅依《房地产预售契约》第十七条约定的不计利息方式向三原告返还多收房款本金，对三原告显失公平：一方面，两被告因违约行为明显获利（如资金占用及利息），另一方面，三原告的损失未能得到基本补偿。鉴于《房地产预售契约》第十七条约定的违约金仅限于两被告返还多收的房款本金，远低于三原告的实际损失，依据我国《合同法》第一百零七条【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任】、第一百一十二条【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失】、第一百一十四条【当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加】、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条【当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限】，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条【出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人】规定，三原告现请求人民法院就两被告所付违约金按“面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款（免息）由两被告返还三原告，面积误差比超过3%部分的房价款由两被告双倍返还三原告”方式给予相应增加，即两被告应返还三原告的房价款为226747元【90.15平方米×3%×6600元/平方米+(18.53平方米-90.15平方米×3%)×6600元/平方米×2=226747元】。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼。被告共青河公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告主张我方承担逾期办理房产证的违约金没有事实与法律依据，我方与原告无约定，更不存在违约责任。1、逾期交楼是被告广源公司的责任。原告是与被告广源公司签订的《房地产预售契约》，合同的违约责任理应由被告广源公司承担。而事实上，原告之所以未能依照《房地产预售契约》的约定取得房产证，也是因为被告广源公司停建房屋的原因导致的。2012年7月19曰，广州市越秀区人民法院就出具过《关于“京隆阁”业主来访的复函》，明确答复涉案的烂尾楼盘的办证违约金等普通债权应由被告广源公司承担。2、我方与原告不存在房屋买卖合同关系。因原告与被告广源公司签订的《房地产预售契约》未约定逾期办理房产证的违约责任，原告又引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张逾期办证的违约金。但我方与原告并非出卖人与买受人的关系，我方是通过司法拍卖程序竞得涉案楼盘的，应承担的义务仅限于拍卖公告附带的条件，我方也从未与原告约定过任何办证的期限。实际上，因为我方与原告之间没有合同关系，房管部门也不受理我方提出的办证申请。经咨询广州市房地产交易中心，原告等与被告广源公司签订合同的小业主要申请办证，必须走司法程序，在判决生效后申请执行，小业主拿法院出具的协助执行文书的回执到房地产交易中心通过“法院判决的转移登记”程序来办理房产证。3、我方作为烂尾楼盘的竞得人已经履行了拍卖公告的附带条件。2016年原告起诉我方要求办证，我方也当庭解释我方因为不是出卖人，与原告没有购房合同或者预售合同，无法通过正常开发商的手续去申请办理房产证，只能通过法院判决的形式来解决办证问题。广州市越秀区人民法院判决后，我方也没有上诉，原告也凭借生效判决顺利的办理房产证。至此原告已经收楼入住且取得了房产证。二、原告要求我方承担房屋面积差价款亦缺乏事实与法律依据，原告适用法律错误，而房屋面积差额不是我方造成的，于情于理都不应承担连带责任。1、原告适用法律错误。原告与被告广源公司签订的《房地产预售契约》对房屋面积出现差额的情况有明确的约定，原告有权按《房地产预售契约》要求被告广源公司依约赔偿。但是原告引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条要求双倍赔偿是明显适用法律错误，因为这一条明确规定“合同没有约定或者约定不明确的”时才适用。2、我方不应与被告广源公司承担连带责任。我方是2008年6月才竞得涉案的烂尾楼盘，拍卖公告明确的记载“地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程”，从这里可以看出我方接手楼盘时，大楼已经封顶。我方不清楚被告广源公司在建设过程中为何变更了规划导致原告的房屋面积缩水，但显然这不是我方造成的，我方也无力将大楼推倒重建，原告要求我方承担连带责任没有任何事实与法律依据。3、原告并未因我方行为遭受损失而是获利了。原告购房时，该房一平米只售6600元，但是因被告广源公司烂尾停建而导致原告交了钱拿不到房。正是我方竞得地块后，将房屋继续修建完工交付原告使用，而目前房屋的均价已经超过60000元每平方米，原告已经因此获利接近十倍。可以说正是我方的投入与付出解决了包括原告在内的一大批“京隆阁”小业主的切身问题，同时也解决了被告广源公司引发的遗留社会问题，是有利于社会和谐稳定的。从情理上和公平的角度出发，我方也不应与被告广源公司承担任何连带责任。原告不依不饶的要求我方与被告广源公司承担连带责任,若这种无理要求能获得支持，不仅损害了我方的合法权益，而且不断的赔付高额的赔偿金必然导致我方资金紧缺，影响涉案地块北侧用地二期工程的开发，甚至导致新的烂尾楼出现，又引发一批遗留多年也难以解决的社会问题。综上所述，原告对我方的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法院依法审理驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明：1997年3月16日，饶惠超、徐辉、徐霞（为乙方、买方）与被告广源公司（为甲方、买方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路36-42号地块的土地使用权,甲方在上述土地兴建商品楼宇,定名为京隆阁，由甲方预售，预售证号为960141;乙方向甲方预购上述房地产的第19层13号,朝向南，该房地产的建筑面积为90.15平方米(含公共分摊面积为19.83平方米);该房地产的用途为住宅；该房地产的成交总价格为594990元；甲方同意乙方选择本契约附件二中第二项方式向甲方支付购房款：1、乙方必须在1996年11月19日前支付178497元，2、乙方必须在1996年12月12日前支付196346.7元，3、乙方必须在1997年1月11日前支付208246.5元，4、乙方必须在收到甲方向乙方发出的该房地产交付使用的通知书后五天内付清该地产成交价的余款11899.8元交付或汇入甲方的售房款监控银行账户内；甲方应于1998年12月30日前,将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格,在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该《房地产预售契约》于1997年3月19日在广州市房地产交易所办理了预售契约鉴证。2001年，因被告广源公司逾期交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。2001年6月29日，本院做出（2001）越法房初字第××号《民事判决书》，判决：一、被告广东广源工程公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，清付从1999年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金（按原告已付购房款583090.2元以每日万分之四计）给原告饶惠超、徐霞、徐辉（其中应扣除被告已付的违约金50000元）；二、被告广东广源工程公司应于上述楼宇竣工经验收合格具备交楼条件且发出收楼通知书之日起十日内，清付从本判决发生法律效力之次日起至实际交楼之日止的逾期交楼违约金（按上述标准计）给原告。（上述违约金总额以不得超过原告已付购房款583090.2元为限）等等。该判决生效后，因被告广源公司未按生效判决履行义务，原告遂向本院申请强制执行，经本院强制执行，因被告广源公司暂无可供执行的财产，本院于2002年7月10日做出（2002）越法执字第1849号《民事裁定书》，裁定：本院的（2001）越法房初字第××号民事判决中止执行。2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。2008年6月30日，被告竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。2009年9月21日，本院以（2008）越法执字第1025号-1《执行裁定书》裁定，将广源公司名下“京隆阁”项目过户给被告共青河公司所有。现该地块上涉案房屋所在大楼已由被告共青河公司建设完毕，现名“御江苑”。2013年7月16日，涉案的京隆阁工程在广州市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2016年7月4日，被告共青河公司出具《收楼确认》，内容为“2013房业主饶惠超、徐辉、徐霞，面积71.6191平方米，现交齐尾款可以收楼。”此后，因两被告未能协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书，三原告遂再诉至本院。案经本院审理，本院于2016年10月27日做出（2016）粤0104民初11017号《民事判决书》，判决：被告广州市共青河贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同原告饶惠超、徐辉、徐霞共同到房地产行政主管部门办理广州市南堤二马路36-42号地段兴建的《京隆阁》1913号房（现为《御江苑》2013号房）的产权转移登记至原告饶惠超、徐辉、徐霞名下的手续。2017年11月23日，广州市国土资源和规划委员会核发编号为粤（2017）广州市不动产权第03007027号的《不动产权证》，载明：坐落在本市××区××马路××房的权利人为三原告按份共有，房屋建筑面积为71.62平方米等。另查明，2012年7月19日，本院曾向罗国泰等“京隆阁”业主出具《关于“京隆阁”业主来访的复函》，主要内容是：因涉及“京隆阁”的办证违约金及有关债权的利息部分属于普通债权，其分配顺位在设有抵押的债权之后，鉴于目前拍卖所得款项不足以清偿全部债务，且被执行人广源公司查无其他可供执行的财产，在设定抵押的债权尚且不能全部满足的情况下，对于办证违约金等普通债权，本院不能进行分配。本院认为：原告与被告广源公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。被告广源公司逾期为原告办理产权证及所交付房屋面积减少已构成违约，应承担违约责任，原告据此要求被告广源公司支付逾期办证违约金及房屋面积减少补偿款合法有理，本院予以支持。因《房地产预售契约》已明确约定房屋面积不符的补偿标准，故原告应获得的房屋面积减少的补偿款为（90.15平方米-71.62平方米）×6600元/平方米=122298元。原告要求被告广源公司支付房屋面积减少补偿款226747元不符合合同约定，本院不予采纳。经查明，涉案地块是广州市登记在册的烂尾地块之一，被告共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，因此，被告共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附加条件范围。根据广州市国土资源和房屋管理局就涉案地块发出的拍卖公告，拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。被告共青河公司竞拍取得该地块后与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。据此，被告共青河公司作为竞得人应承担的义务为继续负责出让地块包含的拆迁补偿安置遗留问题、已办理合同登记的小业主收楼入住安置问题，该义务并不包含被告广源公司所应承担的逾期办证及房屋面积减少所承担的违约责任，上述被告共青河公司所应承担的义务是来源于拍卖公告以及《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，而不是基于被告广源公司与原告签订的《房地产预售契约》。另本院出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了办证违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿。综上，原告主张根据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由被告共青河公司承担逾期办证及房屋面积减少补偿款的违约责任，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下：一、被告广东广源工程公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告饶惠超、徐霞、徐辉支付逾期办证违约金（以已付房价款594990元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从2016年10月3日起计算至2017年11月23日）;二、被告广东广源工程公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告饶惠超、徐霞、徐辉支付房屋面积减少补偿款122298元；三、驳回原告饶惠超、徐霞、徐辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5427.60元，由原告饶惠超、徐霞、徐辉负担2300.60元，被告广东广源工程公司负担3127元。如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  龙咏诗二〇一八年八月三十日书 记 员  戴 鹏