浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初5836号 原告：邵福龙，男，1960年出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：王辉、陆闪闪（实习），浙江淼森律师事务所律师。 被告：张谢林，男，1981年出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：杨志东，浙江国翔律师事务所律师。 第三人：张荣忠，男，1963年出生，汉族，住浙江省东阳市。 第三人：吴亚静，女，1963年出生，汉族，住上海市长宁区。 第三人：杭州铂金置业有限公司，住所地：浙江省杭州市临安区锦城街道钱王街429-431号1幢102室。 法定代表人：张荣忠，董事长。 原告邵福龙与被告张谢林、第三人张荣忠、吴亚静、杭州铂金置业有限公司（下称铂金公司）申请执行人异议之诉一案，原告于2018年5月14日向本院起诉，本院立案受理后，依法决定适用普通程序组成合议庭，并于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告邵福龙及其委托代理人王辉、陆闪闪、被告张谢林的委托代理人杨志东到庭参加了庭审，第三人张荣忠、吴亚静、铂金公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告邵福龙起诉称，2017年6月20日，东阳法院作出（2017）浙0783民初1578号判决书，判决张荣忠归还原告、张玉兰借款本金15082597.12元，并支付利息6434729.66元（已计算到2016年12月20日，此后利息按月利率2%计算至实际归还之日止），铂金公司对上述本息承担连带清偿责任。后原告就该案申请执行，东阳法院裁定查封铂金公司名下价值九千万元的房地产。2018年3月23日，张谢林就执行标的向东阳法院提出书面异议，东阳法院于2018年4月25日作出（2018）浙0783执异63号执行裁定书，裁定中止对坐落于杭州市临安区锦城街道钱王街铂金大厦1幢101、102、103、104、105、106、107、201、202、301、302、303、304、305、401、402、404房屋的执行。原告认为，被告购买房产流程违反正常情况下房产买卖，且被告资金来源存疑。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被告需支付全部购房价款、实际占有房产，且没有过错。从被告提供的证据来看，被告并未实际占有法院所查封的房屋，无水费、电费等凭证。同时，被查封的房屋至今仍登记在第三人铂金公司名下，所有权不属被告。依据物权法的规定，不动产物权的转移以登记为要件。法院对查封房产的执行符合法律规定。其次，被告与铂金公司签订的《浙江省商品房买卖合同》时间为2015年8月17日，而被告提供的电子汇款凭证是2015年8月7日，其中的收据为2015年8月6日。在资金没有到账的情况下，铂金公司就出具了收款收据。正常的房产买卖，应该先签订预售房产合同，后支付约定的购房款，收到资金后再开具收款收据。其二，从《浙江省商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定来看，被告应该在合同签订之日起15天内付清全部房款。该语句的文意是签订合同后必须在15日内支付购房款，也就是说签订合同时并未支付购房款，也就证明被告提供的电子汇款凭证的资金并非购房款。据了解，被告系浙江新东阳建设集团有限公司（下称新东阳公司）的职工，从上述事实看该资金是否属于被告存有巨大的疑问。若被告认为该资金属于自己所有，应该出具资金来源的证明，否则，原告相信该资金为新东阳公司所有。因为，从铂金公司在临安农信账户的资金来往看，被告于2015年8月7日汇入的资金，当天就转入新东阳公司的账户中。同时，张荣忠既是铂金公司的股东，也是新东阳公司的股东。所以原告认为，不能排除张荣忠利用二公司的股东身份，走流水账的可能。被告与铂金公司之间的预售房产合同，应该是双方串通，意在损害债权人利益的虚假合同。根据合同法的规定，这样的合同是无效的。综上所述，被告与铂金公司之间房产买卖的资金真实性缺乏合理的证据证明，违反正常的预售房屋买卖合同的基本流程，其目的是为损害债权人的利益。故原告诉请判令：准许对法院查封的坐落于浙江省杭州市临安区锦城街道钱王街铂金大厦1幢101、102、103、104、105、106、107、201、202、301、302、303、304、305、401、402、404房屋的执行。 原告邵福龙为证明其主张，向本院提供了如下证据： 一、裁定书1份，证明原执行案件裁定中止执行。 二、浙江省商品房买卖合同1份，证明该合同签订日期为2015年8月17日，价格低于正常价格。 三、收据、银行电子回单复印件共3页，证明收据时间为2015年8月6日，回单时间为2015年8月7日。 四、铂金公司的银行交易凭证复印件1页，证明张谢林汇入的款项于又当日汇回新东阳公司。 五、职工企业养老保险缴费情况复印件1页，证明张谢林是新东阳公司的职工，且从缴费基数来看其工资并不高。 六、公司登记基本情况复印件1页，证明张荣忠系新东阳公司的股东。 七、建筑工程施工许可证复印件1页，证明新东阳公司为铂金公司锦城街道钱王街429-431号钱王铂金大厦商住楼的施工单位。 八、土地抵押登记证复印件2页，证明铂金公司临国用（2013）第03741号土地面积2920.5平方米于2014年2月21日再次抵押给银行。 九、情况说明复印件1页，证明铂金公司将钱王街429-431号开发的铂金大厦项目的土地使用权抵押给浦发银行临安支行。 十、临安市商品房预售资金监管银行预发监管账号联系单复印件1页，证明浦发银行将资金账户账号95×××17预发给铂金公司铂金大厦项目，用于办理《商品房预售许可证》，且该账户为专用存款账户，不能支取现金。 十一、浙江省商品房预售资金监管协议书复印件6页，证明由浦发银行临安支行、铂金公司、浙江文汇工程项目管理有限公司在协议中约定的内容，包括铂金大厦项目的预售资金专用存款账户账号；商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款）由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存；各银行机构按揭贷款、住房公积金贷款必须划入该资金账户内；签约时间为2015年5月18日等内容。 十二、商品房预售存根复印件12页，证明张谢林所主张的17套房产为商品房，面积共5277平方米；其他居住用房的价格最低为10020元每平方米，均价为12039元。 被告张谢林答辩称，一，被告是在铂金公司合法取得预售许可证的前提下，向铂金公司支付了购房款并进行了网签登记。被告购房的行为主体合法，程序合法，不存在原告所称的串通行为。原告无证据证明其主张，从原告的起诉状所述的理由来看，均为其主观臆测。二是被告与铂金公司购房行为发生时间为2015年8月份，而原告的诉讼发生于2017年11月，何来的损害债权人的利益。新东阳公司与铂金公司之间的关系系另外的法律关系，与被告向铂金公司购买房屋的行为无关。根据谁主张谁举证的原则，应驳回原告的诉讼请求。三是（2018）浙0783执异63号执行裁定书所查明的事实和依据是正确的。因为在原告起诉第三人主张债权时，被告与第三人之间的买卖关系早已发生，且已经按法律规定办理了预售备案登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，法院的裁定是正确的。四是若支持原告的诉讼请求，必然造成房地产交易市场的混乱，显然会构成房地产买卖市场诚信和交易安全的挑战，也违背了我国房地产预售制度设置的初衷和精神。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张，向本院提供证据材料如下： 一、涉案17套房屋的商品房买卖合同复印件17份，证明被告与第三人签订购房合同。 二、收款收据、中国银行网上银行电子回单共3页，证明被告交付了17套房屋的房款。 三、杭州市临安区住房情况查询记录复印件1份，证明被告购买房屋办理了商品房预售备案登记。 第三人未进行答辩，也未提供证据。 经审理，本院对本案证据认证如下：第三人未到庭，视为放弃举证质证的权利。 对原告提供的证据，被告质证认为：证据一，无异议。证据二、三，不能达到证明目的，商品房买卖的惯例为先付款后签订合同。证据四，与本案无关，不能达到其证明目的。证据五，无经办人员签名，无法确定其真实性，也无法达到证明目的。证据六，不能达到证明目的，张荣忠系新东阳公司股东，但其无法直接决定公司事务。证据七，真实性无异议，但不能达到证明目的。证据八、九、十、十一、十二，均系铂金公司的行为，无法质证其真实性，也与本案无关，商品房买卖的价格是否合理要与当时的市场价格进行对比。本院认为，证据一可以达到原告的证明目的，予以确认；证据二、三，被告对真实性无异议，本院确认其形式真实性；证据四、五、六、七、八、九、十、十一、十二，可以证明涉案房款交付过程中的部分背景事实。 对被告提供的证据，原告质证认为：证据一，房屋买卖合同约定的价款为每平方米5686元，明显低于市场价格，根据铂金公司向当地房管局提交的该栋商品房买卖的均价为12039元每平方米，被告购买的房产为门面房与商品房组合的房屋，按市场价格应为5万元每平方米；被告支付购房款不符合房屋买卖合同的约定；如被告已支付购房款，则合同约定违约条款无必要。证据二，铂金公司的收款账号不是其与浦发银行约定的预售资金专用存款账号，被告的付款方式也不符合铂金公司与银行对预售资金监管的约定。证据三，该证据仅系网上签约的凭证，而非预告登记的凭证，二者的性质不同。本院认为，证据一、二的形式真实性可予确认；证据三仅能证明涉案房屋办理了商品房预售备案登记，不能证明涉案房屋已办理房屋预告登记的事实。 经审理，本院认定事实如下： 2017年1月19日，本院立案受理了邵福龙、张玉兰诉张荣忠、铂金公司民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2017年6月20日作出（2017）浙0783民初1578号民事判决书，判决张荣忠归还邵福龙借款本金15082597.12元及利息，铂金公司对借款本息承担连带清偿责任。因张荣忠、铂金公司未履行还款义务，邵福龙、张玉兰于2017年8月4日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年1月5日作出（2017）浙0783执3901、5816、5830、7585号之一执行裁定书，查封了坐落于杭州市临安区房屋。2018年3月23日，张谢林以其购买了上述17套涉案房屋并已支付购房款为由向本院提出书面执行异议。经审查，本院于2018年4月25日作出（2018）浙0783执异63号执行裁定书，裁定中止对坐落于杭州市临安区锦城街道钱王街铂金大厦1幢101、102、103、104、105、106、107、201、202、301、302、303、304、305、401、402、404房屋的执行。上述裁定送达邵福龙后，邵福龙在法定期限内提起本案诉讼。 另查明，铂金公司系“钱王·铂金大厦”项目的开发商，并就该项目办理了临售许字（2015）第035号商品房预售证。2015年8月6日，张谢林通过其开设在中国银行的账户向铂金公司尾号为4810的账户分别汇款1000万元、2000万元。同日，铂金公司向张谢林开具收据一张，载明以汇款方式收到上述17套涉案房屋的购房款三千万元。2015年8月17日，张谢林与铂金公司就上述17套涉案房屋签订了17份商品房买卖合同，约定涉案17套房屋总价为30005029元，并办理了商品房预售备案登记，房屋用途均登记为商业服务。 本院认为，本案的争议焦点为张谢林对涉案17套房屋是否享有足以排除强制执行的权利。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”张谢林所购17套房屋均系商业服务用途，并非用于居住，不符合第二十九条规定的情形。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”张谢林购买的涉案17套房屋仅办理了商品房预售备案登记，而办理商品房预售备案系对开发商的强制要求，系为防止开发商“一房多卖”的措施。预告登记的性质则与商品房预售备案登记完全不同，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，办理预告登记是为保障购房者将来实现物权，因为预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。张谢林未提供证据证明其已为涉案17套房屋办理预告登记并取得房屋预告登记证明，故其对涉案房屋并不当然享有物权期待权，其民事权利不足以排除人民法院强制执行。综上，邵福龙要求准许对涉案17套房屋强制执行的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 准许对坐落于浙江省杭州市临安区锦城街道钱王街铂金大厦1幢101、102、103、104、105、106、107、201、202、301、302、303、304、305、401、402、404房屋的执行。 本案受理费13800元，由被告张谢林负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  叶冬良 人民陪审员  黄福仁 人民陪审员  李德喜 二〇一八年八月二十日 法官助理蒋翠容 代书 记员  黄旭珍 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； …… ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?