江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0791民初31号 原告：曹金霞，女，1963年11月27日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：李冬冬(系原告儿子)，男，1992年11月14日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 被告：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地连云港开发区朝阳前进路26号。 法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：葛元建，江苏新海连律师事务所律师。 被告：连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号。 法定代表人：宁玉春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张义成，该公司员工。 被告：连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连云港市海州区建宁路59号。 法定代表人：张秀霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。 原告曹金霞与被告连云港馨华房地产开发有限公司（以下简称馨华公司）、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本院依原告曹金霞申请，追加了连云港义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）、连云港市房屋建设开发有限公司（以下简称房开公司）为共同被告参加诉讼，被告房开公司在答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出了(2018)苏0791民初31号民事裁定书，驳回房开公司对本案管辖权提出的异议。房开公司不服本院裁定，提起上诉。连云港市中级人民法院经审查，作出（2018）苏07民辖终83号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法公开开庭进行了审理。原告曹金霞及其委托诉讼代理人李冬冬、被告馨华公司的委托诉讼代理人葛元建、被告义龙公司的法定代表人宁玉春及委托诉讼代理人张义成、被告房开公司的委托诉讼代理人王广凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹金霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告为原告办理景山秀水小区D2号楼2单元402室房屋及D2-2-7自行车库的产权证。2、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年7月18日，原告与被告馨华公司签订了《景山秀水小区认购单》，确认原告以每平方米4300元的价格购买被告所有的景山秀水小区D2号楼2单元402室房屋，购房款共计505809元，原告签合同当日支付了450000元，并约定在办理产权证后付清余款。2015年10月13日，原告应被告要求并约定，缴纳了55000元后房款即付清并办理房产过户手续。后原告按约支付。但自原告按约结清全部购房款后，被告以种种理由拖欠至今不予办理。另外，原告曾于2014年12月25日购买了该楼下D2-2-7自行车库，共计38000元，至今也未办理相应的产权登记手续。三被告合作开发景山秀水D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼，但三被告因内部事宜迟迟不给原告办理房产登记手续，故诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告馨华公司辩称，1、被告馨华公司对涉案房产有合法的出售权，被告馨华公司与连云港义龙置业有限公司、连云港房屋建设开发有限公司合作开发的楼盘是以上述两公司的名义进行建设并出售。2、被告馨华公司对涉案房产没有办理产权的义务和权利，涉案房产所有房产证的办理均由连云港义龙公司给予办理，原告与被告馨华公司之间没有合同约定由被告馨华公司办理产权登记手续，该小区的四分之三以上业主均通过义龙公司办理网签。3、原告所诉诉求不对，诉求的产权登记属于行政登记行为。4、现义龙公司与房产局及被告馨华公司有纠纷，其网签的平台已经被关闭，无法进行网签，综上所述请依法驳回。 被告义龙公司辩称，1、办理景山秀水D2号楼2单元402室及自行车库的诉求不成立。2、要求原告立即撤销追加我司的诉求，避免我司造成经济损失。事实与理由：一、1、认购单不具备商品房买卖合同性质，其原因是原告提供的合作开发协议是被告馨华公司偷盖被告房开公司的公章，在另案中已经证实，此案和被告房开公司无任何关联。2、我方是独立的开发企业，从未收取原告购房款，也无片纸协议，被告馨华公司也未替原告缴纳任何定金形式的房款。3、原告称2013年7月18日签订的景山秀水定购单，当时缴纳房款450000元，存在以下问题：根据连云港市商品房销售管理细则，销售房款应进入专属管理，原告应拿出交款的凭证，才能证实所谓的450000元是进入了义龙公司的监管账户，还是进入了被告馨华公司的监管账户，仅凭收据不能作为证据。4、2015年10月13日，原告所述又交了55000元购房款，与诉求叙述存在矛盾，也就是说对方没有兑现承诺为何你又交钱？5、2015年10月31日，被告馨华公司与被告义龙公司核对销售房屋清单时，此房屋是待销售状态。二、1、被告馨华公司不具备出让资格，义龙公司是独立的法人，具备开发资格，领取预售许可证，在现场和被告房开公司有共同的销售大厅和办理上房入住的办公场所、工作人员。2、围绕被告馨华公司和被告义龙公司的合作协议，被告馨华公司在完成缴纳统建费才享有分配利润的权益和介绍客服的义务。根据海州区法院苏0706民初3770号判决，被告馨华公司还欠被告义龙公司统建费，被告馨华公司已失去任何的权利，因此，被告馨华公司无出让人的资格。3、我司认为原告追加我司作为被告已造成我司在信贷上出现了障碍，应立即撤销，否则我司将用法律手段维护我司自身权利。 被告房开公司辩称1、答辩人不认识原告，未销售房屋给原告，也未收取原告购房款，对原告诉称事项不知情，答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。2、答辩人和被告馨华公司不存在合作关系，被告义龙公司和被告馨华公司的合作，答辩人未参与，与答辩人无关。被告馨华公司出售给原告的涉案房屋，预售许可证在被告义龙公司名下，被告义龙公司是涉案楼栋的销售主体，只有被告义龙公司具备办证的条件，答辩人不是涉案楼栋的销售主体也没有涉案楼栋的预售许可，不具备办证的条件和可能。同样，因为答辩人与原告之间没有房屋买卖合同关系也不具有为原告办理不动产权的义务，因此原告要求答辩人承担责任没有事实和法律依据，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了景山秀水小区认购单，被告馨华公司出具的收到450000元购房款收据、收到55000元购房款的收据、收到车库款38000元的收据，网签通知单，开发合作协议，销售清单核对表，（2017）苏07民终693号民事裁定书，（2016）苏0706民初3770号民事判决书，（2016）苏0706民初4717号民事判决书，连云港房产网销售信息等证据，经本院审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 本院经审理认定事实如下：2006年3月30日，被告房开公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为被告义龙公司）作为甲方，馨华公司作为乙方签订《合作开发协议》，约定：甲方将景山秀水小区中部分楼号让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行，具体楼号为D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼，由乙方向甲方交纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同需经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。协议第五条约定：甲方为乙方设独立帐户，预收房款全部进入该专用帐户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有。该协议书还约定了其他事项。该协议书被告义龙公司称其中房开公司的公章系馨华公司私盖。被告房开公司认为其公司章系他人私盖，涉案房屋非公司开发建设。被告馨华公司称被告房开公司与义龙公司在景山秀水的土地使用权分开后，合建房屋在被告义龙公司名下，即履行合作开发协议的相对方认可是义龙公司。 2006年11月13日，义龙公司与被告馨华公司签订《合作开发补充协议》，对景山秀水D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼的合作达成了补充协议。 2013年7月18日，原告曹金霞与馨华公司签订《景山秀水小区认购单》，曹金霞认购景山秀水小区D2号楼2单元402室房屋，面积暂定117.63㎡，单价4300元/㎡，房款505809元。认购人须于2013年7月18日预付房款450000元。认购单签订当日，曹金霞向馨华公司交纳了450000元购房款，被告馨华公司向原告曹金霞出具了收款收据。2014年12月25日，曹金霞向馨华公司交纳了38000元车库款，馨华公司出具了收款收据。2015年10月13日，曹金霞向馨华公司交纳了55000元购房款，馨华公司开具了收款收据，并注明房款已结清。2016年5月10日，馨华公司向义龙公司出具网签通知单，载明：景山秀水D2号楼2单元402室，我单位决定转让于曹金霞，单价4300元/㎡，车库单价3758元/㎡，请办理网签手续。若办理后出现房屋被抢占或室内外有损坏、少设备等因素均由我单位与购房人协商处理，与贵单位无关。后馨华公司将房屋景山秀水小区D2号楼2单元402室房屋交付给曹金霞，现曹金霞已在该房屋中居住使用。 另查明，涉案的景山秀水D2号楼预售许可证登记的开发商为义龙公司。涉案房屋已经过备案验收，具备办理产权证的条件。原告与被告未签订网签备案的商品房买卖合同。但车库不具备办证条件。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告馨华公司签订了涉案房屋及车库的认购单，该认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质。原告已向被告馨华公司按约交付了全部购房款，双方认购单应认定为商品房买卖合同。被告义龙公司与馨华公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案房屋的商品房权属登记在义龙公司名下，但销售所得款项，在馨华公司缴纳相关税费后，归馨华公司所有。即涉案房屋实际归被告馨华公司所有。馨华公司将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与原告签订商品房买卖合同，该合同有效。被告馨华公司作为出卖方有义务为原告办理房产登记过户手续，但因义龙公司是案涉房屋法律意义上的开发主体，故案涉房屋的所有权登记只能由义龙公司办理，义龙公司为办理房产登记的义务主体，其与馨华公司的内部纠纷不应影响原告权利的实现。故被告义龙公司应承担为原告办理房产登记的义务。办理房产登记所需的费用应依照国家规定由原、被告双方各自承担。被告房开公司虽在合作开发协议中盖章，但三被告均认可房开公司未参与该合作开发协议的实际履行，且原告与被告房开公司并无直接房屋买卖合同关系，故被告房开公司在本案中不应承担责任。目前涉案房屋上并未签订网签备案合同，房屋具备办理产权登记的条件，原告要求义龙公司、馨华公司为其办理房产登记过户手续，符合法律规定，本院予以支持。但车库不具备办理产权登记的条件。原告要求办理车库产权登记过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 被告义龙公司抗辩称原告的购房款没有交付至被告馨华公司的账户，原告系擅自侵占房屋的抗辩意见，因馨华公司已认可收到原告全额购房款，故该抗辩意见与事实不符，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港义龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告曹金霞办理连云港市景山秀水小区D2幢2单元402室的房产产权登记。 二、被告连云港馨华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告曹金霞办理连云港市景山秀水小区D2幢2单元402室的房产产权登记。 三、驳回原告曹金霞的其他诉讼请求。 案件受理费9238元（原告已预交），由被告馨华公司、义龙公司负担，二被告于本判决生效之日起十五日内给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇一八年八月二十日 书记员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。