济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初1378号 原告：董环，女，1987年1月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李斌、张伟伟（均系特别授权代理），山东律雨人律师事务所律师。 被告：济南保利置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李阳，总经理。 委托诉讼代理人:张翠芳（特别授权代理），女，1981年9月3日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 委托诉讼代理人：刘利（特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。 原告董环与被告济南保利置业有限公司（以下简称济南保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理。根据原告申请，本院裁定查封位于济南市历城区祝舜路以南，佳宝路以东，华信路以西，辛甸花园以北的保利海德公馆X号楼X单元XXXX室房屋一套。本案依法适用简易程序于2017年5月31日进行了第一次公开开庭审理。原告董环及其变更前的委托诉讼代理人施汉博，被告济南保利公司的委托代理人张翠芳、李雯（变更前的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。庭审中,被告申请对原告提交的《商品房买卖合同》中加盖的公章与其公章是否一致及合同部分文本内容与其它内容是否同一打印机、一次形成等事项进行鉴定，本案依法中止诉讼。鉴定结论做出后，被告提出司法鉴定异议，要求鉴定机构对合同部分文本与其他文本为同一打印机、同一时间一次性打印的鉴定意见进行详细说明。天津市天鼎物证司法鉴定所于2018年1月29日作出《回复函》，对被告提出的异议作出了答复。鉴定程序终结后，本院恢复本案诉讼，并适用普通程序于2018年4月3日进行了第二次公开开庭审理。原告董环及其变更前的委托诉讼代理人施汉博，被告济南保利公司的委托代理人张翠芳、刘利（变更后的委托代理人）到庭参加了诉讼。2018年6月20日，原告申请撤回并变更部分诉讼请求，本院于2018年8月14日对本案进行了第三次公开开庭审理。原告董环及其变更后的委托诉讼代理人李斌、张伟伟，被告济南保利公司的委托代理人张翠芳、刘利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董环向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并按合同的约定继续履行；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的网签备案手续；3、判令被告接受原告交付剩余首付款233756元，并开具收据；4、判令被告按《商品房买卖合同》的约定于2017年5月31日前向原告交付房屋；5、判令案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房一套。合同第4条约定，房屋总价款为943756元，第6条约定买受人于2014年12月26日交纳房屋首付款五万元，剩余首付款233756元申请延期至2017年5月31日前交齐，其余房款66万元向银行申请按揭。合同签订后，原告依约向被告支付了第一期首付款五万元。因房屋价格上涨，被告拒绝继续履行合同，不接受原告交纳的剩余首付款。原告多次与被告协商未果，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 济南保利公司辩称，一、不应根据印章真实性直接推定协议真实性。原告提交的《商品房买卖合同》虽具有形式要件，但不具备实质性要件，应认定为无效合同。1、《民法总则》第一百四十三条规定，民事法律行为生效需同时具备三个要件：……；（二）意思表示真实；……。原告提供的《商品房买卖合同》内虽然有被告的销售合同专用章，但被告对该公章的加盖情况并不知情，合同内容未经被告同意，不具备合同签订的实质性要件，不能仅凭合同形式上加盖销售合同专用章就此认定为签订合同是被告的真实意思表示。2、参照最高人民法院公报刊登的最高人民法院（2014）民提字第178号陈呈浴与内蒙古昌宇石业有限公司合同纠纷案，最高法院认为：协议加盖印章虽真实，但因协议形成行为与印章加盖行为具有相对独立性，在证据意义上，印章真实一般即可推定合意形成行为真实，但在有证据否定或怀疑合意形成行为真实性情况下，即不能根据印章真实性直接推定协议真实性。即印章在证明协议真实性上尚属初步证据，法院认定协议真实性需综合考虑其他证据及事实。3、本案中，董环持有的合同与被告同一时段同一栋楼使用的合同条款存在30余处差异（具体差异请详见被告提交的《董环所提供合同与保利海德公馆1号楼实际签订合同版本对比表》），合同约定的房屋建设交付标准尤其是公共区域的建设标准与实际建设情况严重不符，被告不可能向原告承诺高于自己建设标准的房屋标准。合同载明的房屋价格、缴纳首付款时间、合同约定义务、是否包含储藏室等情况与双方签订的认购协议书相互矛盾，且合同载明迟延缴纳首付款时间达两年半之久，明显违反常理及交易惯例，合同盖章不符合保利公司拟定的盖章流程，盖章时间点系原告董环任职置业顾问期间且其有机会单方盖章的情形。本案查明的以上案情均符合最高人民法院认定的“有证据否定或怀疑合意形成行为真实性情况下，不能根据印章真实性直接推定协议真实性”的情况下，不能根据印章真实性认定协议真实性。因此，应综合考虑本案其他证据及事实认定的基础上，对协议真实性进行认定。二、退一步讲，即使原告提供的《商品房买卖合同》被认定为有效合同，该合同也因原告违约而解除。原告提供的《商品房买卖合同》第六条约定，“买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人逾期5日仍未提交完备的按揭贷款资料的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除本合同的，自出卖人发出解约通知之日起生效，买受人已付款由出卖人无息退还，并由买受人按照房屋总价款的1%向出卖人支付违约金……”。原告当庭承认未向被告提交完备按揭贷款资料，按照上述合同约定，原告已构成违约，被告有权解除合同。被告于2015年8月21日因原告迟延履行认购协议书约定的缴纳首付款、提交按揭资料及签订合同的义务向原告寄发过《挞定函》，对原告所选物业做挞定处理，定金没收，房屋另行销售，该《挞定函》也同样适用于董环提供《商品房买卖合同》中未及时提交完备按揭资料的违约行为。因此，即使涉案《商品房买卖合同》被认定为有效合同，也因原告违约而解除。三、如原告提供的《商品房买卖合同》被认定为有效合同，则会面临被告无法交付房屋的情形，该合同不具有实际可履行性。且现法院裁判文书均要求进行互联网公开，如合同一方当事人私自加盖合同印章的行为得到支持且获得巨额利益，则会滋生、纵容社会不良风气，不利于维护正常经济秩序，造成国有资产的流失。原告提供的《商品房买卖合同》约定的房屋交付标准，在公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成，装饰、设备标准，民用建筑节能信息等方面的交付标准均明显与被告海德公馆X号楼的实际交付标准严重不符，被告无法交付合同约定标准的房屋，该合同不具有实际可履行性。综上所述，请求法院依法作出公平公正的裁判、驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定以下事实： 一、原告董环原为被告济南保利公司置业顾问，于2013年10月至2014年1月期间入职，2015年5月离职。2014年12月26日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《保利海德公馆认购协议书》一份，协议载明，认购房屋：济南保利海德公馆X号楼X单元XXXX房，建筑面积106.04平方米；认购地下室：编号X-XXX，建筑面积10.97平方米；房屋价款：认购表单价10884元/平方米，表总价1154139元；地下室价款：单价3000元/平方米，总价32910元（地下室不享受优惠价格）；以上总价款1187049元；本协议签订时，乙方缴纳定金人民币伍万元整；乙方在2015年1月2日之前携带本认购书、定金收据、身份证件及办理银行按揭相关材料到保利海德公馆营销中心缴纳房屋总价款或首付款，并正式签署《商品房买卖合同》；如乙方未在上述约定期间内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，甲方有权不返还定金，且乙方不再享受本协议所确定的价格优惠，乙方已支付的房款（定金除外）无息退还。当日，原告交纳定金5万元，被告出具《收据》一张，收款事由载明：定金（X-X-XXXX），加盖济南保利置业有限公司财务专用章和济南保利置业有限公司定金专用收据章。 二、原告提交2015年1月1日签订的《商品房买卖合同》一份。合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明：楼号X楼，单元X，房号XXXX，建筑面积共106.04平方米，其中套内建筑面积84.64平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.4平方米；第四条计价方式与价款（以人民币计价）载明：出卖人与买受人约定按照下述第3种方式计算该商品房价款：3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8900元，总价款943756元；第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第3种方式按期付款：3.买受人于2014年12月26日交纳房款首付伍万元，剩余首付款贰拾叁万叁仟柒佰伍拾陆元申请延期，于2017年5月31日前交齐，其余房款陆拾陆万元整向银行申请按揭；第八条交付期限载明：出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》；第九条出卖人逾期交房的违约责任载明：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同加盖被告济南保利公司销售合同专用章。 被告对该合同的真实性不予认可，于2017年5月31日提交鉴定申请书一份,申请对上述合同中被告处加盖的印章与被告的印章是否一致、印章加盖时间及《商品房买卖合同》第1页买受人信息部分以及第四条第3款的横线部分、第六条第3款的横线部分与合同其它部分是否为使用同一打印机、在同一时间一次性打印进行鉴定。本院根据被告的申请委托鉴定机构对上述事宜进行了鉴定。2017年11月16日，天津市天鼎物证司法鉴定所出具津天鼎[2017]文书鉴字第597号、598号司法鉴定意见书，鉴定结论为：检材一、二、三印文与样本印文是同一印章盖印形成；检材一、二字迹为不同文字系统编辑形成，检材一、二字迹是同一打印机、一次打印形成。对印章加盖时间的鉴定因纸张原因被退回。鉴定结论作出后，被告提出司法鉴定异议申请，要求对印章形成时间进行鉴定，同时对合同部分文本内容与其它内容系使用同一打印机、一次打印形成的鉴定意见进行详细说明。因被告未在本院指定时间内提交对印章加盖时间进行鉴定的相关样本，视为放弃该项鉴定申请。2018年1月29日，天津市天鼎物证司法鉴定所就被告提出的异议作出津鼎发[2018]116号回复函，其中第二条载明：鉴定人对检材与四份样本进行比较发现存在明显差异。如：检材未打印防伪标识；页面设置不同，说明董环的《济南市商品房买卖合同》未取得授权的“销售（字）号”（即合同编号），其不能进入《济南市商品房买卖合同》的互联网系统下进行填写。第三条载明：鉴定书中检材一、二字迹虽然存在差异，但检材一字迹不具备添加打印的特征。二者字迹的差异是由于使用人未取得房屋销售管理部门的授权，其不能进入房屋销售管理部门的互联网系统下填写《济南市商品房买卖合同》，致使填写检材一字迹的字库不能启用，从而达到防伪的作用。根据被告的申请，本院通知天津市天鼎物证司法鉴定所鉴定人员王伟出庭就相关的鉴定事宜接受质询。鉴定人员对被告就鉴定结论提出的异议进行了解释，原、被告对鉴定人员的答复均无异议。 三、涉案房产尚未交付，现仍由被告控制。原告主张其按照《商品房买卖合同》约定的时间向被告支付剩余首付款233756元时，被告拒绝继续履行合同，不接受原告交纳剩余首付款。2018年6月28日，原告将该款项提存至山东省济南市泉城公证处。 四、被告主张原告提交的《商品房买卖合同》与涉案房屋同楼号同单元其它房屋实际签订的合同版本在房屋交付标准方面存在较大差异，上述交付标准存在的差异可能导致房屋面积、设计更改等后果，提交《董环所提供合同与保利海德公馆X号楼实际签订合同房屋交付标准方面的差异对比表》及房屋交付标准存在的差异及其后果的说明各一份。原告对证据的真实性不予认可，辩称是被告自证的证据。且根据被告提供的差异表，面积方面被告已经在提交的对照表上明确写明是计算方式不同，室内装修方面的外墙是被告公司在建设方面存在擅自变更的情况，被告提供的变更均是室外材料的变更，并不牵扯原告购买房屋的相关情况，该变更不足以导致房屋无法交付，同意按实际建成的房产标准交付。被告陈述涉案房产实际建成的标准为网签合同标准，整栋楼标准均相同。 另查明：原告起诉时的诉讼请求第四项为：判令被告协助原告办理剩余购房款的按揭贷款，第六项为：判令被告按《商品房买卖合同》的约定于房屋交付后365日内为原告办理商品房权属登记，后原告撤回该两项诉讼请求，并在原第一项诉讼请求“确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效”后增加“并按合同的约定继续履行”。庭审中，原告明确按合同继续履行内容为其变更后的第二、三、四项诉讼请求。被告在原告变更诉讼请求之前的答辩意见还包括以下方面：一、被告公司不存在原告诉称海德公馆X-X-XXXX室《商品房买卖合同》;二、被告怀疑原告提供的《商品房买卖合同》系伪造，认为该合同文本与被告使用的合同销售条款差异达30余处，合同注明的销售价格明显低于市场价;三、原告提供的合同注明的购买房号及购买价格与认购时签订的认购书内注明的房号与价格不同;四、原告持有合同签订的时间为2015年1月，此期间原告在被告海德公馆营销中心任置业顾问一职，其存在利用职务之便私自伪造合同的可能性;五、即使该合同印章为真，双方争议的焦点也存在于原告是否履行了合同义务。 本案争议的焦点是：原告提交的《商品房买卖合同》是否有效。 原告主张《商品房买卖合同》系原、被告签订，合同有效。涉案房产系2014年12月26日海德公馆X号楼集中开盘时购买，因当时原告本人业绩名列前茅，向被告当时的销售经理韩丽递交了延期支付剩余首付的申请表，经韩丽同意并签字后，原告按照被告公司模板将个人信息和购房信息打印在合同文本上，被告加盖了公章，公章具体是谁加盖原告不清楚。原告为证实其主张提交以下证据：1.被告与案外人路世通签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：2015XXXXXXXX号，落款时间为2015年6月21日），证实与原告购房合同同时期的其他购房人购买单价亦为8900元，该份合同是开盘时认购，与原告认购时间一致。2.被告与案外人李琪就地下室签订《商品房买卖合同》一份，主张该合同与原告的合同套用的是一个版本，但因是地下室，个别条款略有不同，合同上也没有水印，不是网签合同，证实被告与购房人签订网签合同之前会签订一份购房合同，签订网签合同是最后一个步骤。但网签合同之前的合同双方即成立了房屋买卖关系，网签备案只是行政管理手段。3.2017年电费缴费短信截图1张、电力局客户信息查询照片2张、加盖国网山东省电力公司济南市历城区供电公司财务专用章的增值税发票3张，证实从电力局缴费短信和电力局登记信息看，原告是涉案房屋的用电客户，说明被告实际向电力局提供业主信息时是将原告作为涉案房屋的购房人。被告知悉涉案房屋买卖合同的存在，也认可原告的购房人身份，涉诉后被告又主张涉案合同不存在，违背诚实信用原则。上述电费因开发商预存了300元，原告没有实际交纳。4.手机一部，主张内有保利物业公司向原告发送的祝福短信及证据1中电费缴费短信，证实2017年中秋节及2018年元旦保利物业公司向原告发送了祝福短信，在保利物业公司处，涉案房屋的业主登记为原告，被告与保利物业公司交接时是将原告作为购房人对待的。5、申请书复印件一份，证实原告申请延期支付房款向被告提交了申请，申请书原件在被告处。6、录音及书面整理资料（与被告公司经理韩丽通话）一份，证实：2017年3月15日，被告仍然拒绝承认合同的真实性、公章的真实性，被告先违约并一直在违约，被告不承认合同是因房价上涨后反悔的表现。 经质证，被告对路世通合同的真实性没有异议，但辩称合同签订时间与原告合同签订时间相隔半年，不属同一单元，不能印证原告合同价格的真实性。且路世通合同与原告合同约定的交付标准差异达30余处，可以印证原告合同与被告实际使用合同文本与房屋交付标准明显不符。对李琪合同的真实性有异议，李琪购买的是X号楼X层XXX地下室，而非XX号楼地下X层。原告提交的该地下室合同与实际签订的合同在合同形式、层高、建筑面积等方面存在多处不符，且原告提交的合同注明面积为10.52平方米，单价为3000元，按照此价格和面积计算金额为31560元，而原告提交的合同价款为27570元，明显系为与真实合同总房价一致凑数。一个为主房，一个为地下室，楼号不同，且不是真实合同，不具有参照性。对电费缴费短信的真实性无法确定，且该短信内注明的用电地址为海德公馆X号楼。对电力局客户信息查询照片2张的真实性不能确定，且原告持涉案合同可自行办理电费开户，原告声称由被告办理不真实。对电费交费发票3张的真实性无异议，但用户名称并非原告，且被告并未向任何购房人预存过电费。同时，原告亦无法证明该电费开户为被告为原告办理。原告至今没有实际占有涉案房屋，没有实际用电量，产生的电费从何而来。对保利物业公司向原告发送的祝福短信并非被告所发，对其真实性存疑，且原告持有涉案合同，可自行到物业办理业主登记的可能性。发送号码为群发短信，并非特意发送，也不能证明原告为保利海德公馆的X-X-XXXX商品房的业主，如原告为保利其他项目购房人也有可能收到此类短信。对申请书复印件不具有真实性且为手写，无公司人员签字，与公司内部的日常审批形式不符，所加盖为销售合同专用章，申请书载明的迟延交首付款时间是2017年5月3日，与涉案合同不符，故不予认可。对录音真实性没有异议，录音可证实韩丽对房屋买卖合同事先不知情，未代表被告对合同进行过审查。韩丽在对话中表示房子因挞定被收回，需要按照新的市场价缴纳房款，与被告提供的挞定函相符。同时，原告一直称人员换的太多，记不清谁为其做的合同并通知其去办公室拿，与此前原告所称的合同盖章领取手续表达不相符。该录音在本案立案之前，韩丽真实的表达了对原告持有的涉案合同的不认可和不知情，明确表示“哪有到交付的时候再交钱啊，从上到下没有这样的合同，公司的挞定函之类咱们也有，都有回执和备案”，与被告之前的答辩一致。原告提供的录音整理资料有遗漏，录音中“后期你还来公司拿过”，遗漏“来公司”；“谁有14年买的房子签到17年5月31号”整理不完整；书面材料第四页第四行整理也不全。本院要求被告核实案外人路世通《认购协议书》的签订时间，被告未在在指定时间内向本院回复。 被告主张双方不存在真实房屋买卖关系，除对原告提交的涉案合同申请鉴定的事项外，被告主张合同内注明的企业资质号、被告的联系电话、住所地等信息与被告实际使用的1号楼的销售合同文本不符，合同内第1、5、6、8、11、14、15、22条，附件2、3、4、5均与被告实际与业主签订的购房合同文本不符，该合同没有统一的销售编码及防伪水印，每页下的页码、编码、形式与被告使用的合同文本不符，且2015年1月份海德公馆1号楼的销售价格并非统一的8900元/每平方米。被告为证实其主张提交以下证据：1.海德公馆X-X-XXX室、X-X-XXXX室、X-X-XXXX室商品房买卖合同各一份，证实原告合同文本与被告实际使用文本的差异及房产价格。2、海德公馆《认购协议书》一份，证实原告认购时房产的价格。3、合同领取表一份，证实在2014年12月至2015年2月期间没有原告签订涉案《商品房买卖合同》的相关记录。4.光盘一张，证实2015年7月2日被告公司的营销部门职员通过公司的办公软件向公司领导发送各项目报表，报表内容含海德公馆项目截止2016年6月底已认购未签约的人员名单，该报表显示原告所认购的X-X-XXXX室为已认购未签约状态。5.EMS邮件（内有挞定函）一份，证实因原告迟迟不签约，不交首付款违反认购协议书约定的内容，被告于2015年8月21日向原告发出了挞定函通知原告房屋收回另售，定金没收，但该邮件被原告拒收，于2015年8月25日退回。挞定函主要内容包括：您于2015年1月2日成功认购我司开发的位于祝舜路的保利海德公馆项目三期X号楼X单元XXXX室房屋一处，并签订了《认购协议书》。该协议书明确约定于2015年6月30日前，您需要携带相关资料至保利海德公馆营销中心签署正式《商品房买卖合同》，并交纳首付款及完备的按揭资料，配合办理银行贷款。......现正式通知您：我司已将您所选物业做挞定处理，即定金没收，您所选定的房屋另行销售。6、申请证人（被告公司财务人员）张甜出庭，证实原告担任海德公馆项目置业顾问期间有机会私自加盖项目合同专用章。证人张甜甜出庭时陈述，公司的合同章都锁在财务室的抽屉里。在其不在或者休息的时候置业顾问有可能去财务室给客户办理业务，比如刷POS机，收取房款，也可能盖合同章。公章虽锁在抽屉里，钥匙由证人放在固定的地方，大家都知道，有时置业顾问从抽屉里拿公章盖章。 经质证，原告对证据1、2、3的真实性没有异议，辩称证据1三份合同是网签之后打印出来的版本，与原告提交的合同并非同一模板，原告提交的合同是网签之前签订；证据2认购协议书上的价格是公司标的零售价，认购协议上不体现实际认购价。开盘时是8900元，开盘之后有大约半个月期间内也有8900元销售的情况，8900元价格的楼层开盘时没有卖掉的活动截止后就以新的价格销售；证据3的领取表是领取网签合同的登记表，因原告与被告尚未签订网签合同，没有从被告处领取，故登记表上没有记载；原告离职时将身份证、户口本复印件等办理按揭的材料交给对接的置业顾问，银行流水需要银行通知时带过去，贷款应在交纳首付款后才能办理。2016年10月因首付款降低比例，原告想交纳，韩经理表示不能按原价卖给原告，其后未协商成功，未签订网签合同。证据4光盘录像所录的操作系统是被告自己内部的系统，被告在该系统下如何填写原告不能控制，原告与被告签订合同后已经形成了合同关系，被告单方记载原告没有签订合同，录像的效力等同于当事人陈述，没有证明效力;证据5的EMS邮件因原告2015年5月份离职后，不在该处居住。发邮件时，快递员打过电话，原告问是什么，快递员说没有写，原告要求邮寄到现住址，快递员称没法送，只能拒收后，由保利公司重新发送，后便无人与原告联系;对挞定函，首先，挞定函内容显示2015年1月2日签订的成功认购保利海德公馆项目三期X号楼X单元XXXX室，并签订了认购协议，该挞定函是否是针对双方2014年12月26日签订的认购协议没有显示。原、被告已于2015年1月1日签订了正式的《商品房买卖合同》，挞定函显示日期是2015年8月20日，又要求双方签订买卖合同明显不合理。其次，挞定函中显示双方约定2015年6月30日交付首付款，但已签订的认购协议书中并无该时间限制。挞定函明确针对认购协议，而非《商品房买卖合同》，不能证明被告提出了解除合同的目的，原告有理由相信该挞定函是被告为达到自己目的重新制作的。挞定函中约定6月30日交齐，但该挞定函的发出日期是2015年8月14日，也明显违反时间的规定。对证据6证人张甜的证言，原告辩称被告作为知名国有房地产企业，必然对合同章的使用有严格的管理制度，而证人陈述公章使用非常随意明显违背常理。原告只是被告公司的基层员工，销售人员众多，且流动性很大，人人都能接触到公司的合同章不符合常理。证人陈述被告公司不签订除了网签之外的合同也与事实不符，办理银行贷款的时候，银行需要一份《商品房买卖合同》，银行同意放贷后客户才会与开发商签署网签合同。因为网签合同一旦签订不能随意撤销，如果先签订了网签合同再去申请银行贷款，而银行贷款不能批准，网签合同又不能撤销，会严重影响开发商另行销售房屋。因此，不存在证人所谓的签了网签合同再去申请贷款的情况。证人是被告公司的员工，与被告公司有利害关系，证言可采信度低，且多处自相矛盾，其陈述时有明显的倾向性。 本院认为，本案争议的焦点是原告提交的《商品房买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提交的《商品房买卖合同》加盖被告公章，且经鉴定所加盖公章与被告公章一致，原告对其主张事实完成初步举证责任，被告应对其主张的公章未经其同意，原告单方加盖承担举证责任。被告虽申请证人张甜出庭，但证人系被告员工，亦未看到原告在合同上加盖公章，其陈述内容仅为被告公司公章管理不严格，可能存在原告加盖的可能，因此证人张甜的证言不能直接证实涉案合同公章系原告加盖。涉案合同签订时，原告系被告公司置业顾问，但不能由此推定公章系其私自加盖。被告虽在其内部通过办公软件发送的各项目报表中，将涉案房产登记为已认购未签约，但在原告认购房产至其起诉长达两年多的时间内，一直未将该房产售出。原告手机短信显示的保利物业公司群发的祝福短信可以说明，涉案房产在物业公司登记的号码为原告号码，被告主张原告持有涉案合同，可自行到物业办理业主登记并未提交证据证实。根据原、被告均认可的案外人路世通的购房合同，合同价格亦为每平方米8900元。由原告提交的录音中，被告公司韩丽陈述的“不是说我或者洪莹，或者畅总，盛总，就说这个房子你想要，就能按照之前的价格给你......”、“公司领导说了，这个房子绝对不能卖到8900了，这个我也说的很清楚，不是一次两次了”可知，被告曾以每平方米8900元的价格出售过涉案楼房。原告陈述被告公司主管王洪莹等与其购房情况相同，亦按8900元购买，被告作为出卖方，有能力提交证据推翻原告该主张，但其并未提交。故涉案合同约定的每平米8900元的价格不是原告合同独有。被告按原告在其公司所居住的地址发送挞定函时，原告已经离职，被告并未核实情况后重新发送。挞定函中“您于2015年1月2日成功认购我司开发的位于祝舜路的保利海德公馆项目三期X号楼X单元XXXX室房屋一处”、“该协议书明确约定于2015年6月30日前，您需要携带相关资料至保利海德公馆营销中心签署正式《商品房买卖合同》”中载明的时间均与实际不符，内容亦无解除《商品房买卖合同》的意思表示。综上所述，被告对其《商品房买卖合同》未经被告同意加盖公章，不是其真实意思表示的主张提供证据不足，本院不予采信，其辩称的即使原告提供的《商品房买卖合同》被认定为有效合同，该合同也因原告违约而解除亦不能成立。本院认定原、被告之间的《商品房买卖合同》有效。原告提交的《商品房买卖合同》并非网签合同，合同约定的标准与网签合同标准存在差异，被告陈述建成的房产系按网签合同标准所建。因涉案《商品房买卖合同》对房产坐落的信息约定明确，即合同约定履行的标的物明确，原告亦同意按涉案房产已建成的现状交付，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定房款943756元，原告仅支付房款首付5万元，剩余首付款233756元及房款66万元均未支付。基于原、被告《商品房买卖合同》履行的现状，无法再按合同约定的时间及方式支付房款，原告同意按法院确定时间支付剩余购房款，亦提交了存款凭证证实其有支付能力，被告亦表示如法院最终认定被告应向原告交付房产，则基于权利义务对等原则，要求被告支付剩余房款，故本院认定原告应于本判决生效之日起十日内支付被告剩余房款893756元。《商品房买卖合同》约定房产于2017年5月31日前交付，原告已将首付款233756元办理提存，故被告亦应于本判决生效之日起十五日内将房产交付原告。原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》的网签备案手续及交付首付款时由被告开具收据的请求，因《商品房买卖合同》没有进行约定，且系行政管理方式，本院对原告的上述请求不予支持。 综上所述，本院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；原告应于本判决生效之日起十日内支付被告房款893756元；被告应于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历城区祝舜路以南，佳宝路以东，华信路以西，辛甸花园以北的保利海德公馆X号楼X单元XXXX室房屋交付原告；驳回原告其它诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下： 一、原告董环与被告济南保利置业有限公司于2015年1月1日签订的《商品房买卖合同》为有效合同。 二、原告董环于本判决生效之日起十日内支付被告济南保利置业有限公司房款893756元。 三、被告济南保利置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历城区祝舜路以南，佳宝路以东，华信路以西，辛甸花园以北的保利海德公馆X号楼X单元XXXX室房屋交付原告董环。 四、驳回原告其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13238元，由原告董环负担6119元，被告济南保利置业有限公司负担7119元；保全费5000元，由被告济南保利置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  张英华 人民陪审员  李 娜 二〇一八年八月二十九日 书 记 员  郭迎超