江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0830民初2523号原告：江苏五瓣梅物业服务有限公司，住所地盱眙县盱城街道甘泉西路山水名都**。法定代表人：俞国治，该公司经理。被告：林峰，男，1960年5月30日生，汉族，个体户，住盱眙县。被告：周海霞，女，1972年1月8日生，汉族，个体户，住盱眙县。原告江苏五瓣梅物业服务有限公司（以下至判决主文简称五瓣梅物业公司）与被告林峰、周海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告五瓣梅物业公司的法定代表人俞国治、被告林峰、周海霞到庭参加诉讼。后于2018年7月31日适用简易程序第二次公开开庭进行了审理。原告五瓣梅物业公司的法定代表人俞国治、被告林峰、周海霞到庭参加诉讼。庭审中，原告五瓣梅物业公司申请撤回对李延栋的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告五瓣梅物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告林峰、周海霞支付盱眙县龙城新天地7-8号商铺物业管理服务费6000元（250平方米×1元/平方米/月×24个月）、经营性垃圾处理费1500元（250平方米×0.25元/平方米/月×24个月）、滞纳金7500元，合计15000元。本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：原告系盱眙县龙城新天地小区的物业服务公司，2016年7月20日，原告与该小区业委会签订物业服务合同，约定商业物业管理费为1元/月/平方米。被告林峰、周海霞系该小区7-8号商铺的业主。现，两被告欠付2016年7月21日至2018年7月20日期间的物业管理费、经营性垃圾处理费、滞纳金等相关费用未交纳，故原告诉讼至法院。被告林峰、周海霞辩称，本案所涉房屋系我们所有的商铺，面积为254.04平方米，共计三层，每层面积都一样。2009年购买的，已经拿了房产证了。该商铺我们用于经营宾馆，一楼已经出租给他人开饭店。之前的物业费等费用都交的，直到原告方进驻该小区自2016年7月21日就没有再给过。原告提供的物业服务存在诸多问题，具体表现为：消防栓没有水、监控不能使用、公共路灯不亮、公共厕所不能使用、屋面漏水无人维修只能自己维修、公共下水道不通、公共环境卫生较差、公共安全保障不到位；该小区业委会成立程序不合法，没有通知业主；本案所涉商铺经营的宾馆现有24张床位，依照83号文件，应当根据床位数量收取垃圾费，现原告收取的垃圾费标准不合法。综上，原告现在的服务水平远没达到要求被告支付物业费的条件，故被告方拒绝支付物业费。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案所涉龙城新天地小区业主大会授权该小区业主委员会与原告签订《龙城新天地小区物业服务合同》，该合同系当事人自由意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告五瓣梅物业公司对盱眙县龙城新天地小区进行了物业管理，被告林峰、周海霞作为该小区**商铺所有权人,物业面积为254.04平方米，两被告实际接受了原告对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。《龙城新天地小区物业服务合同》约定商业部分物业服务费按照1元/平方米/月收取。盱眙县人民政府于2003年6月9日就当地城区城镇垃圾处理费征收管理工作颁发盱政发【2003】83号文件，该文件就本地区经营性垃圾处理费规定如下：宾馆、旅社、招待所及桑拿按实有床位的40%，每张床位每月6元。根据上述标准，本案所涉商铺2016年7月21日至2018年7月20日期间物业服务费为6000元（250平方米×1元/平方米/月×24个月），因原告自愿按照250平方米计收该项费用，本院予以准许；经营垃圾处理费1382.4元（24张×0.4×6元/月×24个月），原告对于两被告经营宾馆以及本院查勘的床位数量没有异议，亦同意按照床位数计收该项费用，本院予以准许。被告林峰、周海霞辩称原告未尽职履行物业管理事项，导致案涉小区内长期存在公共环境卫生脏乱、公共设施无法正常使用、安全保障不到位等情形。但其所提供的相关证据不足以证明原告长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或者小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特征，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，物业业主或者使用人拒绝交纳物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。另，原告已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，其在物业管理服务过程中存在瑕疵，物业使用人和所有人也可以根据《龙城新天地小区物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。根据本院现场勘查以及两被告举证证明的情况，原告提供的物业管理服务的确存在瑕疵，故依据原告提供的物业管理服务水平和现状，本院酌定按照《龙城新天地小区物业服务合同》约定的收费标准的80%计收物业管理服务费，即被告林峰、周海霞应当支付原告物业管理费4800元（6000元×0.8）。至于两被告辩称的原告对于该小区区域内市政设施和房屋共用设备设施运行、维修、养护和管理不到位的情形，本院已就原告提供的物业管理瑕疵问题进行了酌情处理，如果两被告因原告的上述管理瑕疵行为产生了损失，可依据《龙城新天地小区物业服务合同》约定另案主张，要求原告赔偿相应损失，但不能构成拒付物业管理费和经营垃圾处理费的理由。至于两被告辩称的该小区业委会成立不合法，因该事项并非本案审理的范围，两被告可另行主张。原告主张被告林峰、周海霞支付逾期付款滞纳金，因两被告逾期支付物业管理费和经营性垃圾处理费系事出有因，原告提供的物业服务的确存在相应的瑕疵，故本院对于原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林峰、周海霞于判决生效后十日内给付原告江苏五瓣梅物业服务有限公司物业管理费4800元、经营性垃圾处理费1382.4元，合计6182.4元；二、驳回原告江苏五瓣梅物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，减半收取281元，由原告江苏五瓣梅物业服务有限公司负担224元,由被告林峰、周海霞负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（收款单位名称：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；帐号：62×××13）。审判员 周 婷二〇一八年八月七日书记员 赵亚冉附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院帐号：3208300011010000101701开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。