湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初2324号原告（反诉被告）：杨彩莲，女，1967年9月3日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：邓万杰，湖北山河律师事务所律师。被告（反诉原告）：沿海绿色家园发展（武汉）有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道沿海赛洛城**-沿海赛洛城商铺售楼部。统一社会信用代码91420100MA4KM8Q50J。法定代表人：李霆，董事长。委托诉讼代理人：万庆，女，公司员工。委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。被告：武汉恒大金碧房地产开发有限公司，住所，住所地武汉市东西湖区鑫桥高新技术产业园社会信用代码914201004416296134。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托诉讼代理人：王蕾，女，公司员工。原告（反诉被告）杨彩莲与被告（反诉原告）沿海绿色家园发展（武汉）有限公司（以下简称沿海公司）、被告武汉恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨彩莲及其委托诉讼代理人邓万杰，被告（反诉原告）沿海公司的委托诉讼代理人万庆、被告恒大公司的委托诉讼代理人王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨彩莲向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告杨彩莲与被告沿海公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》有效；2、判令两被告为原告杨彩莲办理合同项下的房屋权属证书；3、判令两被告赔偿原告因逾期办证而造成的损失59,146.5元（8号商铺），83,451.4元（9号商铺），共计142,597.9元（自2015年10月31日起计算至2017年5月31日，以原告首付款的金额按照银行同期贷款基准利率4.35%计算），并从2017年6月1日起按照银行同期贷款利率计算后续的逾期办证损失；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年9月7日，原告杨彩莲与被告沿海公司签订《租赁合同》，约定原告杨彩莲租用被告沿海公司所有的位于武汉市东西湖区金银湖银湖湾项目XXXX商铺，租期5年。后被告沿海公司将该项目所有的商铺对外出售，原告杨彩莲决定购买已租用的8号商铺，2015年4月28日，原告杨彩莲与被告沿海公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定以12,412元每平方米的价格购买XX商铺（面积153.06平方米），被告沿海公司在2015年7月31日之前交房，并在交房后90天内为原告杨彩莲办理房屋两证。合同签订后，原告杨彩莲向被告沿海公司支付了该房屋的首付款959,781元，由被告沿海公司的合作开发单位武汉三江航天房地产开发有限公司（以下简称三江公司）出具收据。同时，原告杨彩莲与被告沿海公司又签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买9号商铺，约定同上。原告杨彩莲向三江公司支付了首付款1,354,181元。原告杨彩莲多次向被告沿海公司催告要求办理XX商铺、XX商铺房屋两证，被告沿海公司以各种理由推脱不予办理，使得原告杨彩莲的合法权益得不到法律保障。另经原告杨彩莲查实被告沿海公司的合作开发单位三江公司已于2015年9月变更为恒大公司。原告杨彩莲认为，原告杨彩莲与被告沿海公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，被告恒大公司收取了原告杨彩莲的房屋首付款，两被告就应依合同约定办理房屋两证，现两被告已严重违约，原告杨彩莲依法提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）沿海公司就本诉答辩意见如下：一、原告杨彩莲与我司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》有效。二、依据合同约定，因买受人即原告杨彩莲未足额支付全部购房款的，出卖人即我司有权拒绝交付房屋，因房屋未交付，故我司无办理产权登记义务。原告杨彩莲要求我司办理房屋产权证及赔偿逾期办证损失没有事实和法律依据。原告杨彩莲的第二、三、四项诉讼请求应予以驳回。被告恒大公司就本诉答辩意见如下：我司未与原告杨彩莲签订《武汉市商品房买卖合同》，并非合同当事人，根据合同的相对性原则，本案与我司无关，请求法院驳回原告杨彩莲向我司主张的诉讼请求。被告（反诉原告）沿海公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的关于航天银湖湾XXXX房、XXXX号房的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令反诉被告杨彩莲向反诉原告沿海公司支付逾期付款违约金45,939.62元；3、判令反诉被告杨彩莲承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月28日，原、被告之间签订了关于航天银湖湾XXXX房、XXXX房《武汉市商品房买卖合同》，合同总价分别为1,899,781元、2,694,181元。合同第六条约定被告按贷款形式付款。合同第九条约定交房时间为2015年7月31日。同时，原、被告双方在合同附件六补充协议第2条约定“买受人选用贷款方式付款的，须于本合同签订当日付清首期款，同时办理抵押贷款，逾期未办理抵押贷款手续和提交全部资料的，按照合同第七条的约定执行”，补充协议第7条约定“买受人在本合同如选择银行贷款方式时，应事先充分了解相关贷款银行的贷款政策，并根据银行的贷款政策及条件确定具体的贷款方式，否则因买受人原因导致贷款无法正常办理购房款逾期缴纳时，按照本合同第七条的约定执行”，补充协议第9条约定“合同约定的房屋交付期限届满时，买受人尚未能按照合同约定足额支付房款的，出卖人有权拒绝交付房屋直至买受人足额支付全部购房款，出卖人同时有权根据合同约定追究买受人逾期付款责任”。合同签订后，杨彩莲向我司支付了商8号房首付款959,781元、商9号房首付款1,154,181元，但剩余房款即商8号房余款94万元、商9号房余款154万元，杨彩莲至今仍未支付。杨彩莲逾期付款的行为已构成违约，根据合同法第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，杨彩莲逾期付款时间超过六十日，我司有权解除合同且杨彩莲应按应付款金额1%向我司支付违约金。原告（反诉被告）杨彩莲就反诉答辩意见如下：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，要求继续履行合同。2、杨彩莲不存在违约，是沿海公司违约在先，不应支付违约金。3、要求驳回沿海公司的全部反诉请求。事实与理由部分，我方认为商9号房的首付款是1,354,181元，其他事实属实。被告恒大公司就本案反诉答辩意见如下：我司未与原告杨彩莲签订《武汉市商品房买卖合同》，并非合同当事人，根据合同的相对性原则，本案与我司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和待证事实，本院认定如下：1、杨彩莲提交的《武汉市商品房买卖合同》两份、《武汉市商品房认购书》四份（杨彩莲与三江公司签订）、沿海公司向杨彩莲出具的收据两份、三江公司向杨彩莲出具的收据三份，来源合法且能够印证本案事实，本院依法予以采信。2、杨彩莲提交的《武汉市商品房认购书》两份（袁小娇与三江公司签订）、沿海公司向袁小娇出具的收据两份，因与本案并无关联性，本院不予采信。3、杨彩莲提交的《情况说明》、《授权委托书》各一份，因该两份证据上加盖了沿海公司的公章且沿海公司对该两份证据的真实性不持异议，本院对该两份证据的真实性予以认定。4、杨彩莲提交的武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终3241号民事判决书一份、恒大公司的工商信息登记资料一份，沿海公司和恒大公司对该两份证据的真实性均不持异议，本院依法对该两份证据的真实性予以认定。5、杨彩莲提交的武汉廷联地产经纪代理有限公司的工商登记信息一份、协议三份、房屋抵押记载信息四份、短信一组（与冯琳娜），因与本案并无关联性，本院不予采信。6、杨彩莲提交的催告函，因无法确定三江公司是否签收，故对该证据本院不予采信。7、杨彩莲提交的录音、短信，因无法确认录音中张岸、袁健、小叶、小冯等人的身份，故对该证据不予采信。8、杨彩莲提交的催缴租金通知单及快递单，因与本案并无关联性，本院不予采信。9、沿海公司提交的《商品房买卖合同》两份，因该证据系复印件，本院不予采信。10、沿海公司提交的《民事判决书》两份，杨彩莲对该证据的真实性不持异议，恒大公司对该证据不持异议，故本院依法对该证据的真实性予以认定。根据原、被告提交的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：杨彩莲与沿海公司于2015年4月28日签订《武汉市商品房买卖合同》两份，主要内容为杨彩莲购买沿海公司开发的位于武汉市东西湖区金银湖航天银湖湾项目第XXXX房和武汉市东西湖区金银湖航天银湖湾项目第XXXX号房，房屋总价款分别为1,899,781元和2,694,181元。合同第六条约定了付款形式为贷款付款，但付款时间并未约定。合同第七条约定了逾期付款的违约责任。合同第九条约定了沿海公司应当在2015年7月31日前向杨彩莲交付房屋。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任。第十六条约定了沿海公司应当在商品房交付使用之日起90日内完成房地产初始登记。合同附件六补充协议第2条约定杨彩莲选用贷款方式付款的，须于本合同签订当日付清首期款，同时办理抵押贷款，逾期未办理抵押贷款手续和提交全部资料的，按照合同第七条的约定执行。补充协议第9条约定房屋交付期限届满时，杨彩莲尚未能按照合同约定足额支付房款的，沿海公司有权拒绝交付房屋直至买受人足额支付全部购房款，沿海公司同时有权根据合同约定追究杨彩莲逾期付款责任。2014年12月8日，杨彩莲向沿海公司支付武汉市东西湖区金银湖航天银湖湾项目XXXX房定金50,000元和XXXX房定金50,000元。2015年4月24日，杨彩莲向三江公司支付武汉市东西湖区金银湖航天银湖湾项目XXXX号购房款300,000元。2015年4月28日，杨彩莲向三江公司支付武汉市东西湖区金银湖航天银湖湾项目XXXX号房首付款659,781元及武汉市东西湖区金银湖航天银湖湾项目XXXX号房首付款1,154,181元。另查明，位于武汉市东西湖区金银湖航天银湖湾项目系由沿海公司与三江公司合作开发。三江公司于2015年9月25日变更企业名称为恒大公司。本院认为，杨彩莲与沿海公司所订立的两份《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于杨彩莲要求两被告为其办理合同项下房屋权属证书及两被告赔偿其逾期办证损失的诉讼请求。因杨彩莲未能支付全部购房款，依据合同约定沿海公司有权拒绝交付房屋，而为房屋办理权属初始登记是房屋交付之后的义务，沿海公司当然有权拒不为杨彩莲办理房屋产权初始登记。故对杨彩莲的该两项诉讼请求，本院不予支持。关于沿海公司要求解除其与杨彩莲之间签订的《武汉市商品房买卖合同》及杨彩莲支付违约金45,939.62元的反诉请求。杨彩莲在就沿海公司的反诉进行答辩时承认存在合同附件六的事实，本院对该事实予以认定。然，沿海公司采用格式条款与杨彩莲订立《武汉市商品房买卖合同》，合同第六条未明确约定付款时间，而第六条尾部“具体付款方式及期限的约定见附件六”的字样亦未采取合理的方式提请杨彩莲注意，且合同附件六第2条的约定明显加重了杨彩莲的责任，该条款应属无效。且沿海公司亦未向杨彩莲就解除合同进行通知。故对沿海公司的该两项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨彩莲与被告（反诉原告）沿海绿色家园发展（武汉）有限公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告（反诉被告）杨彩莲的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）沿海绿色家园发展（武汉）有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费44,692元、反诉案件受理费210元，共计44,902元，由原告（反诉被告）杨彩莲负担44,692元，被告（反诉原告）沿海绿色家园发展（武汉）有限公司负担210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  柯尊杰人民陪审员  冯启生人民陪审员  陈福云二〇一八年八月二十三日法官助理林雅致书记员秦屹