广东省广州市花都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)粤0114执异248号 异议人（案外人）：李军，男，1946年7月3日出生，汉族，住广州市芳村区。 委托诉讼代理人：王国安，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余泓，广东广信君达律师事务所实习律师。 申请执行人：广东富邦融资租赁有限公司，住所地广州市天河区天河路****，组织机构代码69053386-6。 法定代表人：陈荣备。 被执行人：安徽嘉丰窗帘有限公司，住所地安，住所地安徽省马鞍山市和县经济开发区办公大楼内代码69574823-3。 法定代表人：程丰益。 被执行人：程丰益，男，1964年3月20日出生，台湾地区云林县人。 被执行人：程丰原，男，1951年8月4日出生，台湾地区云林县人。 申请执行人广东富邦融资租赁有限公司与被执行人安徽嘉丰窗帘有限公司、程丰益、程丰原融资租赁合同纠纷【(2017）粤0114执2026号】一案中，异议人李军向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人称：一、2013年3月5日，异议申请人与原案被执行人程丰原就执行标的签订了《房地产买卖合同》，并将房产证原件和钥匙移交，自此该房屋便一直由异议人合法占有、使用广州市天河区黄埔大道西路429号203房由程丰原、邓兆元、张光普三人按份共有，其中程丰原80%、邓兆元10%、张光普占10%。2013年3月5日，程丰原、邓兆元同意作价985,000元人民币将执行标的卖给异议人，并与异议人签订《房地产买卖合同》。根据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《房地产买卖合同》由程丰原、邓兆元亲笔签字，两人所占份额达90％，有权处分执行标的。签订《房地产买卖合同》当日，程丰原将房产证原件、钥匙交给异议申请人，房屋自此由异议人实际控制和占有，房屋装修、物业管理费用、出租税费等都是异议申请人在处理、缴纳。二、2014年8月，异议人已通过债务抵销的方式付清全部房款。2006年，程丰原请异议申请人任自己的商务顾问，双方形成长期的合作关系。异议人帮程丰原名下几家公司开展、处理商务往来事务，及程丰原交办的其他事宜，双方口头约定了报酬标准、工作开展模式和费用报销等事宜。2012年，因经济不景气、企业转型等原因，程丰原资金告急，对异议人形成了两笔债务：1、第一笔债务59万：2013年1月至3月间，程丰原因生意周转急需，先后向异议人借款两次，2013年3月5日两笔债务到期，合计59万元。因程丰原无力还款，双方便协商一致约定：终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，用异议人对程丰原的59万债权抵付购房款。根据双方签订的《房地产买卖合同》第七条第三款，其余购房款于“办理转名过户当天由买方直接支付卖方”。2、第二笔债务460744.05元：2012年8月27日，程丰原短信告知异议执行人，顾问费用和每月的其他费用（主要指异议执行人为其办事过程中预先垫付、事后报销的费用）于2013年底一并结算，请异议人支持和理解。2013年12月31日，异议人整理、列明应付费用共计379,932.38元，要求程丰原依约定清偿。但直到2014年7月16日，程丰原才予以签字确认，同时确认了2014年上半年的应付费用80，811.57元，两项合计460，744.05元。程丰原确认了债务的同时，注明该债务可由程丰原支付清偿，但异议人多次向程丰益、程丰原要求还款，都是口头答应，却没有下文。协商还款的过程中，异议人表示这部分欠款可以用购房款抵除，但要求就超出的部分进行清偿。程丰益、程丰原一味敷衍、推搪。鉴于双方还有合作，竟一直搁置至今。根据《合同法》第99条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何方可以将自己的债务与对方的债务抵销……当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或者期限”，异议人有权将自己欠付程丰原的房款与程丰原欠付自己的金钱债务抵销，其抵销意愿在告知程丰原时便己视为到达生效。因此，异议人已经付清全部房款。三、由于未能联系到该房屋共有人张光普，无法遵照房屋管理机关的要求办理过户手续：2013年3月上旬，程丰原、邓兆元与异议人准备办理房屋过户时，由于张光普己移居美国，几经周折和努力，依然无法取得联系。此后，异议人也几次与程丰原提及此事，希望能联系上张光普，但直至当下，仍没有音讯，致使房产过户手续至今未能办成。四、执行标的是异议人赖以生活的经济来源：异议人己72岁高龄，身患高血压、心脏病等疾病，本想通过与程丰原的合作攒下养老钱，却不料连早年少许积蓄都迫于无奈用于购买执行标的。异议人之前靠执行标的的租金生活，但法院查封该房屋后，异议人丧失生活来源，因无法支付较高的租房成本，只能住进该房屋，勉强度日。异议申请人早在2013年3月便与程丰原签订合法有效的书面买卖合同，并一直合法占有该不动产，于2014年即付清全部价款，非因异议申请人自身原因未办理过户登记。综上所述，根据上述事实和法律规定，异议人对广州市天河区黄埔大道西路429号203房拥有合法权利，能够排除执行，特向法院提出执行异议，以维护异议人的合法权益。 申请执行人广东富邦融资租赁有限公司称：我方因异议人对广州市花都区人民法院(2017)粤0114执2026号《公告》提出执行异议一案，法院已经立案，案号为(2018)粤0114执异248号，现我方根据本案的事实和法律答辩如下：一、广州市花都区人民法院作出了(2017)粤0114执2026号《公告》是符合法律规定。广州市花都区人民法院依据一审(2014)穗花法民二初字第1695号、二审(2016)粤01民终12634号《民事判决书》，且该判决已经发生法律效力。该判决判项判令被申请执行人程丰原承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被申请执行人安徽嘉丰窗帘有限公司追偿。广州市花都区人民法院依据上述生效法律文书的判项执行被申请执行人程丰原的财产是符合法律规定。二、异议人与被执行人程丰原之间的《房地产买卖合同》，执行公告中的执行标的仍在被申请执行人程丰原名下，并没有发生物权效力。三、根据异议人提交的证据来看：1、异议申请人并没有与执行标的的全部所有权人签订《房地产买卖合同》，虽然与执行标的中占有份额90%的所有权人签订了合同，但该合同的效力是待定的，因其中占lo%份额的所有权人并未追认，该合同仍具备争议性，即使有效，也需经法院认定及判决才能履行。2、异议人与被执行人之间支付购房款是以物抵债的形式，但是执行标的并非是在被执行人一个人名下，其中还有两个其他所有权人，该以物抵债的方式支付部分购房款是损害了其他共有人的权利，也未经其他共有人的同意，故被执行人拖欠异议申请人的债务并不能视为已经支付了执行标的的购房款。3、异议人自执行标的签订之日2013年至本执行异议2018年之前，从未向法院提起确认之诉，也未提出要求履行上述《房地产买卖合同》，异议人以其中一个共有人无法找到为由，无法办理过户为由，明显是不充分的。从签订涉案《房地产买卖合同》来看，其中一个共有人就没有过来签定，异议人就明知是无法直接办理过户，应当通过诉讼强制办理过户，故若涉案交易属实，则未办理过户的原因是因异议人怠于行使权利。综上，请求法院予以驳回异议申请人的执行异议请求。 经查明：广东富邦融资租赁有限公司与安徽嘉丰窗帘有限公司、程丰益、程丰原融资租赁合同纠纷【(2016)粤01民终12634号】一案，已经发生法律效力。根据广东富邦融资租赁有限公司的申请，本院立案执行，执行案号为：(2017)粤0114执2026号。本院依法于2017年8月21日作出(2017)粤0114执2026号执行裁定，查封位于广州市天河区黄埔大道西路429号203房权属于被执行人程丰原的占有份额为80%的房地产权。被执行人拒不履行生效判决，本院将公开拍卖上述房屋。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。根据房屋管理部门的登记显示，涉案房屋现登记在被执行人程丰原名下。本院查封并公开拍卖涉案房产合法合理。故对李军的异议请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人李军的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  袁 贞 人民陪审员  江杏深 人民陪审员  邱战平 二〇一八年八月六日 书 记 员  郑 萍