四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9686号 上诉人（原审原告）：徐祖强，男，1990年6月26日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青白江区大同镇凤凰东二路********。 法定代表人：张永胜，董事长。 委托诉讼代理人：石长沙，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人徐祖强因与被上诉人成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称盛鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初454号民事判决，向本院提起了上诉，本院于2018年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人徐祖强的委托诉讼代理人徐欣、被上诉人盛鑫公司委托诉讼代理人石长沙均到庭参加审理，现已审理终结。 徐祖强上诉请求：请求依法撤销成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初454号民事判决，支持徐祖强的一审全部诉讼请求。在二审诉讼中，徐祖强当庭明确其上诉请求为：维持成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初454号民事判决第一、二项，撤销第三项，改判盛鑫公司支付徐祖强房屋占用使用费662858元（该房屋占用使用费从2017年1月1日算至2017年12月31日，之后的费用按55238.16元/月计算至盛鑫公司实际返还合格房屋之日止）。事实与理由：1.一审法院在认定盛鑫公司在租赁期满后向徐祖强交付的房屋不符合《商品房买卖合同》及附件约定，并判决对案涉房屋不符合约定的地方予以恢复基础上，驳回徐祖强主张的盛鑫公司未交付合格的房屋而产生的房屋占用费，前后认定不一；2.即使徐祖强请求按照租金标准支付赔偿费用欠妥，一审法院也应当按照《商品房买卖合同》的约定和法律规定予以调整，不应当全部驳回。一审法院未查清本案事实，适用法律不正确。 盛鑫公司辩称，1.徐祖强买进现房办理收房手续又将房屋租赁给盛鑫公司使用，实际上是徐祖强承认房屋现状，不是按买卖合同附图进行交付，盛鑫公司按商品房买卖合同交房时徐祖强并未提出异议，也没有提出恢复附图状态的要求，同时又将房屋出租给盛鑫公司，应当视为其同意现房状态，盛鑫公司没有义务恢复案涉房屋至附图原状；2.徐祖强主张的空置费实际是扩大的损失，盛鑫公司两次发函要求向徐祖强交付租赁房屋，徐祖强无理由拒收房屋，其可以收回房屋后自行恢复，如果其觉得公司有恢复义务，也可向法院主张公司承担恢复责任。徐祖强拒收房屋扩大了损失，因此盛鑫公司不应承担该房屋占用费损失。 徐祖强向一审法院的起诉请求：1、判令盛鑫公司为徐祖强购买的位于成都市青白江区房屋下沉的地面进行恢复；2、判令盛鑫公司按照设计图纸为徐祖强修建独立的隔墙、外墙及门；3、判令盛鑫公司支付徐祖强房屋占用使用费662858元（该房屋占用使用费从2017年1月1日暂计算至2017年12月31日，之后的费用按55238.16元/月计算至盛鑫公司实际返还合格房屋之日止）。 一审法院认定事实：案涉位于青白江区大同镇凤凰大道东二路36号1栋1层3、4号两套房屋系由盛鑫公司开发修建，2013年12月18日前，该两处房屋即已被盛鑫公司更改内部结构后作公司售楼部之用。2013年12月18日，徐祖强与盛鑫公司签订2份《商品房买卖合同》，约定由徐祖强购买案涉两套房屋，均作商业用途。其中4号房屋建筑面积为221.22平方米，房屋总价款为4559645元，3号房屋建筑面积为204.9平方米，房屋总价款为3726508元，合同约定的交房时间为2013年12月31日前。《商品房买卖合同》第十六条约定“（一）……该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保险期限内发生质量问题的，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任”。案涉房屋一层平面图显示：大同镇1层共有1号、2号、3号、4号、5号共五套商铺，其中1号与2号、2号与3号、3号与4号房屋两两相邻，并列排列，并均坐西南朝东北，案涉3号房屋系长条形，4号房屋系“L”形，且3号房屋的东南面与4号房屋的西北面相邻，3号房屋的西北面与2号房屋东南面相邻，4号房屋西南面与5号房屋面相邻，图纸上描绘了案涉房屋的基本结构（包含墙体结构、门窗位置等）。案涉两套房屋房款均已付清，另徐祖强于2013年12月30日向盛鑫公司缴纳了两套房屋的契税、维修基金、产权登记费。盛鑫公司于2013年12月31日依约向徐祖强交付房屋的当天，徐祖强与盛鑫公司签订2份了《房屋租赁合同》，约定徐祖强将其在盛鑫公司购买的上述两处房屋返租给盛鑫公司用于经营商业。其中4号房的租金标准按照137元/㎡.月，年租金为1649元/㎡.月计算，3号房的租金标准按照121元/㎡.月，年租金为1455元/㎡.月计算，租赁期限均从2013年12月31日至2016年12月31日。《房屋租赁合同》签订后，案涉两套房屋便继续由盛鑫公司作售楼部使用。现房屋的内部结构与平面图纸不一致的地方有：一、3、4号房屋之间有一堵200毫米厚、16.1米长的空心砖墙未修建；二、2、3号房屋之间有一堵200毫米厚、16.1米长的空心砖墙未修建；三、4号房与5号房之间靠西北方向有一堵200毫米厚、7.8米长的空心砖墙未修建；四、4号房屋东北面靠近3号房屋一扇墙面有一个独立的门未修建；五、3号、4号房屋东北面一侧均是100毫米厚、7.8米长空心砖墙，被更改为玻璃墙面；六、3号房屋西南面一侧是100毫米空心砖墙，被更改为玻璃墙面。《房屋租赁合同》期满后，盛鑫公司于2017年1月9日、2017年1月13日先后向徐祖强发出“关于催促业主前来办理房屋移交致函”及“关于租赁期满办理房屋移交再次函告”，通知徐祖强案涉租赁合同到期，要求其尽快来公司办理退房手续。徐祖强于2017年1月13日向盛鑫公司发函称，要求退房应达到以下要求：1、立即将合同规定的租金付清；2、立即将单位使用期间的装饰物拆除干净，达到房屋使用要求；3、立即将承租房屋按《商品房买卖合同》约定的房屋大小、空间等状况与他人所有的同楼层的房屋用墙体分割开关并设置大门，达到房屋使用要求；4、立即按相关法律法规之规定对该房的质量缺陷（如室内地基严重沉陷等）进行修复；5、立即将房屋前面水沟填满装饰或按合同标的大门前设置通道，达到房屋使用要求。因房屋未达到以上基本使用要求，故徐祖强拒绝接受案涉房屋。盛鑫公司自租赁合同期满后未再继续使用案涉房屋，徐祖强至今仍未接收案涉房屋。案涉房屋的内部地面出现不同程度的下沉。盛鑫公司已于2015年4月30日取得案涉房屋所在楼栋大产权证，案涉房屋的不动产权证至今仍未办理。 一审法院认为，徐祖强与盛鑫公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，盛鑫公司应根据《商品房买卖合同》附件载明的房屋平面图要求在向徐祖强交付案涉房屋，因案涉房屋的隔墙、外墙及门与《商品房买卖合同》附件载明的房屋平面图不一致，现徐祖强要求盛鑫公司按照设计图纸对案涉房屋修建独立的隔墙、外墙及门的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，根据本案实际，酌情确定盛鑫公司于判决生效之日起30日内按照设计图纸为徐祖强修复案涉房屋的隔墙、外墙及门。依据《商品房销售管理办法》第三十二条，房地产开发企业应对其开发房屋的地基基础在合理使用寿命年限内承担保修责任。本案中，案涉房屋的地面出现了下沉，盛鑫公司作为开发商，依法应当对案涉房屋下沉的地面进行修复，根据本案实际，酌情确定盛鑫公司于判决生效之日起30日内对案涉房屋内下沉地面进行恢复。案涉房屋的部分内部结构与《商品房买卖合同》附件载明的房屋平面图不一致，并不当然影响其正当使用，故徐祖强在房屋租赁期满后，依约应收回案涉房屋，案涉房屋的地面出现了下沉，徐祖强在收回案涉房屋后依法要求盛鑫公司进行恢复，在盛鑫公司拒绝恢复的情况下，徐祖强应自行及时恢复，并向盛鑫公司主张相关恢复费用，而不应通过拒绝收房的方式扩大相关损失，同时，租赁期满后，盛鑫公司亦未继续使用案涉房屋，现徐祖强主张盛鑫公司给付《房屋租赁合同》到期后的房屋占用使用费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《商品房销售管理办法》第三十二条、《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第2项、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由盛鑫公司于判决生效之日起30日内对位于青白江区大同镇凤凰大道东二路36号1栋1层3、4号两套房屋下沉的地面进行修复；二、由盛鑫公司于判决生效之日起30日内按照设计图纸要求对位于青白江区大同镇凤凰大道东二路36号1栋1层3、4号的两套房屋的隔墙、外墙及门进行恢复；三、驳回徐祖强的其他诉讼请求。本案案件受理费5214元，由徐祖强负担4000元，盛鑫公司负担1214元。 二审中，各方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实一一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 本院认为，本案二审争议焦点：徐祖强要求盛鑫公司支付房屋占用费的诉讼请求是否成立。支付房屋占用费是作为承租人对其在租赁合同终止后继续占用租赁房屋获取占有利益进行折价补偿的方式。本案中，案涉房屋租赁期届满后，盛鑫公司多次通知徐祖强前来办理退房手续，并未使用继续使用案涉房屋。徐祖强要求盛鑫公司支付房屋占有使用费的诉讼请求不具有相应的请求权基础，缺乏事实与法律依据，故一审法院认定租赁期满后盛鑫公司未占有案涉房屋，对徐祖强该诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，徐祖强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10428元，由上诉人徐祖强负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 骥 审判员 唐云国 审判员 冯 璐 二〇一八年八月一日 书记员 龚正刚