广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1402民初723号 原告：罗引菊，女，1984年3月10日出生，壮族，个体户，户籍所在地广西壮族自治区河池市南丹县，现住广西壮族自治区崇左市。 委托诉讼代理人：廖立华，广西艺高律师事务所律师。 被告：广西洛诗雅家具有限公司，住所：广西崇左市山秀路中段东侧汇豪城******，统一社会信用代码：91451400057508032R。 法定代表人：江兆时，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昭能，广西万晖律师事务所律师。 被告：南宁长江企业投资集团有限公司，住所，住所：广西南宁市金湖路**圣展独立公社大厦社会信用代码：91450100MA5K9RDF25。 法定代表人：覃万丰，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫隆芳，女，系被告南宁长江企业投资集团有限公司公司职员。 原告罗引菊诉被告广西洛诗雅家具有限公司（以下简称洛诗雅公司）、南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告罗引菊及其委托诉讼代理人廖立华，被告洛诗雅公司的委托诉讼代理人刘超军、黄昭能，被告长江公司委托诉讼代理人莫隆芳到庭参加诉讼，被告洛诗雅公司法定代表人江兆时、被告长江公司法定代表人覃万丰经本院传票传唤不到庭。本案现已审理终结。 原告罗引菊向本院提出诉讼请求：1.确认解除被告洛诗雅公司与原告2016年4月1日签订的《商铺租赁合同》，并退还原告商铺押金5425元；2.被告洛诗雅公司和长江公司共同连带赔偿原告前期投入装修41456元（折旧减半20728元），未到期8个月租金损失16666元（被告洛诗雅公司因违约被被告长江公司停电不能营业从2017年8月1日起至2018年3月21日止），合计37394元；3.本案受理费由两被告负担。诉讼过程中，原告放弃两被告共同赔偿前期投入装修损失41456元（折旧减半20728元）的诉讼请求。事实和理由：2015年6月10日被告洛诗雅公司与被告长江公司在崇左汇豪城小区签订《商铺租赁合同》，约定由被告洛诗雅公司租用被告长江公司所有的汇豪城第一期17-118号大型商铺两层共7239.46平方米，其中第一层为3380.11平方米，第二层为3859.35平方米。租赁期限8年即自2015年6月1日起至2023年5月31日止。租赁用途用于家具卖场（酒店用品、家居用品、家居装饰、厨具、装饰建材、灯饰)。2016年4月1日，被告洛诗雅公司经被告长江公司同意而将汇豪城第一期17-118号大型商铺第一层3380.11平方米分别转租给原告等人承租，并与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告承租第一层B6号商铺使用面积为54.25平方米(包含公摊面积)，用途用于营销化妆品和婚纱摄影卖场；租期2年即自2016年4月1日起至2018年3月31日止，其中2017年4月1日起至2018年3月31日止为被告洛诗雅公司租给原告的免租期；租金标准按月收取每平方米50元，签订合同当天，原告要付给被告洛诗雅公司押金5425元（已付），2016年4月1日至2017年3月31日第一年租金26550元(折后25000元)应在2016年4月1日前支付（已付）。因此，原告已付给被告洛诗雅公司人民币共30425元。2017年8月被告洛诗雅公司因违约拖欠被告长江公司租金和水电费用而被被告长江公司停止供电，导致原告等多名承租用户从2017年8月起至今无法营业，造成巨大的经济损失。 原告认为，2017年11月4日，原告已与其他承租者联名邮寄送达解除合同通知书给被告洛诗雅公司,同时还用手机短信将该通知书内容发给被告洛诗雅公司法定代表人江兆时，明确告知解除《商铺租赁合同》。被告洛诗雅公司与原告签订《商铺租赁合同》第十二条规定：“由于甲方（被告洛诗雅公司)的原因，致使乙方（原告）无法按合同的约定用途使用或继续使用出租商铺，应视为甲方违约，乙方单方面有权解除合同，并有权要求甲方赔偿遭致的实际损失，退还甲方收取乙方的全部押金。”被告洛诗雅公司因拖欠被告长江公司商铺租金和水电费用而被被告长江公司停止供电，这是被告洛诗雅公司违约而导致原告无法营业的主要原因。依照上述合同约定，被告洛诗雅公司除了全部退还押金给原告外，还应当赔偿原告无法营业所造成的实际损失。被告洛诗雅公司是经过被告长江公司同意后才把大型商铺分割转租给原告等人承租，同时原告办理了营业执照，因此是合法经营。被告长江公司采取停电的粗暴行为是导致原告无法营业的重要原因，造成原告经济的巨大损失。因此，被告长江公司应与被告洛诗雅公司共同承担连带赔偿原告经济损失的民事责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告洛诗雅公司辩称，1、本案诉争的合同期限现在已经到期，不存在解除合同问题；2、根据合同约定，第二年租金是免除的，被告并没有收取原告第二年的租金，原告要求赔偿第二年租金损失没有事实依据；3、原告没有提供具有资质第三方评估、鉴定机构的相关证据证实原告的损失，被告也不存在履行合同的过错。因此，对于原告主张的装修损失被告方不同意赔偿；4、停电问题不是被告造成的，被告在停电事件中不存在过错；5、原告已经合理利用完了合同的租期，现在仍在使用。因此原告主张的损失并不存在，反而原告应当腾空租赁的铺面返还给被告。 被告长江公司辩称，1、根据合同相对性，被告并没有和原告签订租赁合同，被告对于洛诗雅公司的违约行为已经另案处理，被告不是本案适格主体；2、被告洛诗雅公司转租商铺给原告并没有经过被告的书面同意，所以被告洛诗雅公司和原告所产生的纠纷与被告无关，所租赁场地的用途不符合被告和洛诗雅公司签订的合同中约定的场地用途；3、停电问题是由于洛诗雅公司没有按时交纳物业费、水电费导致，原告的损失与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告洛诗雅公司对原告提交的装饰制作清单及收据的真实性有异议，认为收据并非真实发票，对于装修内容无法确认是否真实；对工作联系函、保证书、九月收费通知单的真实性不予认可，认为停电的责任在于被告长江公司；对邮政特快专递、微信内容的证明目的不予认可，认为无法证实被告已经收到解除合同通知书。被告长江公司对原告提交的其与被告洛诗雅公司租赁合同、押金租金现金收据、装饰制作清单及收据认为与被告无关，均不予质证。被告长江公司对于本院依原告申请向城南派出所调取的报警登记表的真实性、合法性予以认可，但认为与被告无关。装饰制作清单的内容并无其他证据佐证且制作物品多数均可反复使用，收据并非正式发票，该证据不能真实反映原告的装修损失，本院不予采信；租赁合同、押金租金现金收据、工作联系函、保证书、九月收费通知单具备真实性、合法性，与本案之间存在关联性，本院予以采纳；邮政特快专递、微信内容无法证明被告洛诗雅公司已经收到解除合同通知书，对于原告的证明目的，本院不予采信。报警登记表证实原、被告之间确实因拖欠租金、水电费问题发生过纠纷，本院予以采纳。 原告和被告洛诗雅公司对于被告长江公司提交的租赁合同的证明目的不予认可，不能证实长江公司不是本案适格被告；被告洛诗雅公司对被告长江公司提交的收费通知单及函、律师函的真实性不予认可，认为上述材料里并没有被告签字认可；对民事起诉状、案件受理通知书及传票的真实性无异议，但认为与本案无关。被告长江公司提交的租赁合同与本案之间存在关联性，本院予以采纳，对于能否证明被告长江公司的证明目的本院结合查明的事实在下文再予论述；收费通知单及函结合原告提交的证据证实被告洛诗雅公司确实存在欠交物业费、水电费的事实，本院予以采纳；律师函并无相关送达手续证实已通知到被告洛诗雅公司，对于该证据本院不予采纳；民事起诉状、案件受理通知书及传票证实了两被告之间存在诉讼纠纷，但并不能证明被告长江公司与本案无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，被告洛诗雅公司与被告长江公司签订了一份《商铺租赁合同》，被告长江公司为甲方，被告洛诗雅公司为乙方。合同约定：“乙方租用甲方位于崇左汇豪城一期17-118号大型商铺共两层，建筑面积共计7239.46平方米，其中第一层为3380.11平方米，第二层为3859.35平方米。租赁期限8年即自2015年6月1日起至2023年5月31日止。租赁用途用为主营家具卖场（酒店用品、家居用品、家居装饰、厨具、装饰建材、灯饰);租赁期限内，乙方将出租场地部分或全部转租给他人的，须向甲方书面提出申请，经甲方同意后乙方才能办理转租手续，乙方确保转租场地用途符合项目整体商业规划要求;如乙方拖欠租金或者拖欠物业管理费、水电费、垃圾清运费、城市生活垃圾处理费等超过15天的，则甲方以书面形式告知乙方后，可对乙方所承租的经营场所采取停水、停电方式处理或封闭其营业场所等措施，如因以上原因停水、停电造成租户损失，均由租户自行承担，由电力公司及不可抗拒因素出现停电造成的损失甲方不承担责任。”2015年7月29日，原告罗引菊与被告洛诗雅公司协商谈妥租赁铺面一事后预先交纳了商铺租金25000元，押金5425元。2016年1月份左右，原告经被告洛诗雅公司口头同意后便开始装修其租用的商铺。2016年4月1日，原告与被告洛诗雅公司签订了《商铺租赁合同》，被告洛诗雅公司为甲方，原告为乙方。合同约定：“原告承租崇左汇豪城一期17-118号大型商铺第一层B6号商铺，租期2年即自2016年4月1日起至2018年3月31日止，其中2017年4月1日起至2018年3月31日止为被告洛诗雅公司租给原告的免租期；租赁用途为主营化妆品、婚纱摄影卖场；面积为54.25平方米（包含公摊面积），租金按年度支付，标准为每平方米50元每月，第一年租金26550元，折后租金25000元，商铺押金为5425元；租赁期内出租商铺的物业管理费由乙方负责。物业管理费从2016年4月1日起至2017年3月31日止按1.5元每平方米每月收取，2017年4月1日起至2018年3月31日止按2.5元每平方米每月收取；甲方将商铺租赁给乙方期间，该商铺的水电费、垃圾清运费、电话费、宽带网络使用费等均由乙方承担；乙方经营所需要的相关证照均需乙方自行办理，甲方可提供协助；甲方同意乙方对出租商铺进行装修，但在装修前须向甲方物业管理部门提交书面申请和装修方案，经甲方物业管理部门书面同意后，乙方可进行装修，装修费用由乙方自行承担；在租赁期限内，除法律规定和本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同，如果任何一方解除本合同，应向对方承担赔偿损失的责任。有下列情形之一的，视为乙方违反合同，甲方有权解除本合同：1、如乙方拖欠租金或者拖欠物业管理费、水电费、垃圾清运费等超过5天的（不可抗力因素除外），则甲方以书面形式告知乙方，在第8天乙方还继续拖欠的，甲方对乙方所承租的商铺及商铺内的产品封闭和终止其营业等措施。上述租金和各项费用中乙方任意拖欠一项超过7天的，视为乙方单方面违约，甲方有权收回该出租的商铺，乙方所缴纳的商铺租金概不退还，甲方有权通过其他有效途径追缴所拖欠的款项；2、擅自转租商铺的；3、法律规定的其他情形；有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方单方面有权解除本合同：1、甲方逾期交付出租商铺超过30天的，或者交付的出租商铺不符合双方约定的房屋交付标准；2、由于甲方的原因，致使乙方无法按本合同约定的用途使用或继续使用出租商铺；3、法律规定的其他情形。乙方依据上述情形单方面解除本合同的，应当提前3天之内通知甲方，乙方在解除合同的同时有权要求甲方赔偿乙方遭致的实际损失，并退还甲方收取乙方的全部押金；租赁期限届满或者根据约定解除本合同的，乙方应于租赁期限届满或解除本合同之日起7日内搬离出租商铺；租赁期间乙方在出租商铺装修、改造等所形成的新增或添加的设施、使用空间等，在租赁期间届满时由甲方决定其留存或拆除，留存的甲方无需支付乙方的对价，甲方决定拆除的，由乙方自行拆除。”原告与被告洛诗雅公司签订合同后于2016年5月6日办理了营业执照，经营场所即为其向被告洛诗雅公司租用的商铺，经营范围为化妆品、美发美甲用品、饰品、日用品、办公用品销售。由于被告洛诗雅公司拖欠物业管理费、水电费、垃圾处理费，广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司崇左分公司于2017年7月31日和2017年9月19日分别向被告洛诗雅公司发出一份工作联系函和一份收费通知单，要求被告洛诗雅公司尽快结清拖欠的相关费用，被告洛诗雅公司的法定代表人江兆时签收后均书面承诺尽快分期付清欠款。此后由于被告洛诗雅公司没有按约定及时付清拖欠的相关费用，至2017年10月26日，被告洛诗雅公司仍拖欠物业管理费、电费、垃圾费共计234676.4元。因被告洛诗雅公司拖欠广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司崇左分公司物业费等相关费用及被告洛诗雅公司与被告长江公司之间的合同纠纷，被告洛诗雅公司所租用的崇左汇豪城一期17-118号两层商铺从2017年8月开始至2017年12月陆续遭到了停电或封门处理，原告经营的商铺为此至今也无法正常营业。 本院认为，一、关于原告与被告洛诗雅公司签订的《商铺租赁合同》是否合法有效，是否应解除并退还原告商铺押金的问题。被告长江公司与被告洛诗雅公司虽然在合同中约定了被告洛诗雅公司转租须向被告长江公司提出书面申请，经被告长江公司同意后才能办理转租手续的条款，但在本案中，原告租用被告洛诗雅公司转租的商铺后于2016年5月6日依法办理了个体工商户的营业执照，该营业执照的办理依照规定需要作为业主的被告长江公司出具相关权属凭证才能办理，被告长江公司对于被告洛诗雅公司的转租行为应该知晓。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租方知道承租人转租但在六个月内并没有提出异议，对于主张转租合同无效的，人民法院不予支持。被告洛诗雅公司的转租行为至今已经超过六个月，对于被告长江公司提出双方签订的合同没有经过出租方同意应无效的辩解意见，本院不予采纳。原告与被告洛诗雅公司经协商一致签订《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。原告因被告洛诗雅公司的原因从2017年8月开始无法正常使用租用的商铺，致使合同目的无法实现。依照法律规定，解除合同的条件成就时，合同自解除通知到达对方时解除。原告依照合同的约定行使单方解除权主张从2017年8月1日开始解除与被告洛诗雅公司之间的租赁合同，但原告并没有提供充分证据证实解除合同通知已经通知到被告洛诗雅公司。至原告向法院起诉要求解除合同时已经超过原告与被告洛诗雅公司签订的租赁合同中约定的租赁期限，双方约定的2年租赁期限已经于2018年3月31日到期。对于原告主张确认解除租赁合同的请求，因合同已经到期无需解除，本院不予支持该请求。对于商铺押金5425元，因合同约定在租期满后7个工作日内被告洛诗雅公司应不计息退还，被告洛诗雅公司至今没有退还该押金，对于该请求本院予以支持。 二、关于原告的损失如何确定，是否应由两被告连带赔偿原告损失的问题。原告在庭审中明确放弃请求两被告连带赔偿装修损失的请求，是其真实意思表示，本院予以确认。原告主张从2017年8月1日至2018年3月31日因停电不能营业的租金损失16666元的请求，因原告与被告洛诗雅公司在租赁合同中约定2017年4月1日至2018年3月31日为免租期，被告洛诗雅公司并没有收取原告第二年的租金，原告主张的租金损失没有法律依据。原告也没有提供相关证据证明停业期间的营业损失，也没有明确的营业损失数额，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的后果。对于原告赔偿损失的请求，本院不予支持。由于原告主张的损失不予支持，对于两被告是否连带赔偿损失的问题本院不再予以论述。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告广西洛诗雅家具有限公司应向原告罗引菊返还租赁押金5425元； 二、驳回原告罗引菊的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，逾期不予立案执行。 案件受理费870元，因适用简易程序审理减半收取435元，由原告罗引菊负担367元，由被告广西洛诗雅家具有限公司负担68元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  李振京 二〇一八年八月二十一日 法官助理洪玺 书记员周天都 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。