包头市中级人民法院   民事判决书   (2018)内02民终997号   上诉人（一审原告）：包头市中港物业服务有限责任公司。   法定代表人：郭霞，该公司总经理。   委托诉讼代理人：连静，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王壹鸥，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：付泽锋，男，1976年12月9日出生，汉族，包头市昆都仑区经信局职工，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审被告）：赵香燕（付泽峰之妻），女，1976年1月23日出生，汉族，包头市昆都仑区区委办公室职工，住址同上。   上诉人包头市中港物业服务有限责任公司（以下简称中港物业公司）因与被上诉人付泽峰、被上诉人赵香燕物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   中港物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中港物业公司一审的全部诉讼请求或发回重审。其上诉主张的事实及理由为：一审判决认定事实错误，适用法律错误。第一，一审法院认定应当按照刚开始提供物业服务时的1.48元/月/平计算服务费错误。双方签订的《前期物业服务管理服务协议》是真实有效的。在中港物业公司提供服务的数年间，设备维护费用、物价、社会平均工资均上调，故中港物业公司上调服务费属于对合同内容的变更。由于案涉小区没有成立业委会，故变更过程需要召开业主大会。中港物业公司根据《物业管理条例》第十二条的规定，在2011年以书面调研问卷的形式向全体常住业主征求意见，且该小区内占建筑物总面积过半数的业主已经和物业公司签订了变更协议，自2012年1月1日服务费上调至1.98元/月/平，对此也专门在小区内张贴了通告。其次，根据中港物业公司与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》已在包头市反观局房管局物业管理处备案，备案的标准是2元，故上调后的价格并没有超过备案范围。故中港物业公司上调服务费是对全体业主发生效力的，一审判决仅以双方未签订合同即否定该决定的效力，不符合法律规定。第二，一审判决认定中港物业公司服务存在瑕疵据此判决支付90%的物业费并驳回违约金的诉请，缺乏依据。中港物业公司已经在物业管理范围内完全履行了自己的义务，不存在服务瑕疵的情形，一审判决也认定了付泽峰所反映的各项问题系由部分业主素质不高所致。   付泽峰、赵香燕答辩称：一审判决正确。双方签订的《前期物业服务合同》中并没有约定服务费标准，是实际达成1.48元，付泽峰并没有签订变更协议，不能以大部分人的意思来表达本人的意见，小区门禁系统没有做到隔离外来人员。小区物业服务存在诸多问题，并一直没有解决。   中港物业公司向一审法院起诉请求：付泽峰、赵香燕支付物业费13132元、违约金1215元，合计14347元；本案诉讼费由付泽峰、赵香燕承担。   一审法院认定事实：赵香燕系包头市昆都仑区欧风丽景的业主，付泽峰、赵香燕系夫妻关系，是上述房屋的实际使用人。2009年12月26日，付泽锋与中港物业公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：中港物业公司为付泽峰所在小区提供物业服务；案涉房屋建筑面积为139.22平方米，类型为普通住宅；物业费为每一年一付，于每一年首月15日之前缴清；不按协议约定缴纳有关费用的，中港物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按每户每天1元交纳滞纳金，但协议中未写明收费标准。当天，付泽锋签署了《业主承诺书》，声明其已经详细阅读了包头市银基房地产有限公司制定的《业主临时公约》，同意遵守该临时公约。《业主临时公约》规定，由中港物业公司为付泽峰所在的欧风丽景小区提供物业服务。2010年4月10日，中港物业公司与包头市银基房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由中港物业公司为欧风丽景小区提供物业服务，其中多层住宅的物业费标准为2元/月/平方米，业主应当在每年1月1日前交纳物业费。2014年6月30日之前的物业服务费，付泽峰已交清，2014年7月1日起至2017年12月31日的物业服务费至今未付。   庭审过程中，双方对于原物业费标准为1.48元/月/平方米不持异议，但对于中港物业公司于2012年1月1日将物业服务费提高到1.98元/月/平方米的行为是否合法存在争议。为此，中港物业公司向法院举证了《包头市欧风丽景前期物业管理服务协议变更协议》697份，称该小区共888户业主，实际居住743户业主，其中687户业主已经签署变更协议，同意变更物业费标准为1.98元/月/平方米，该物业服务费变更的行为合法。   付泽峰、赵香燕向法院提供了照片67张、视频2段，证明小区楼道墙体存在起皮情况，电梯脚踏处有坑、有狗尿，有的楼道内开关和灯泡存在问题；因11楼业主将排风口和下水管并成一根，导致一单元门口常年潮湿，冬天结冰；物业没有做小区绿化，单元门口是其自己绿化的；花坛边有狗尿、花坛砖有破损，小区内有的车占两个车位，导致路边停了很多车影响通行，有的车辆逆向行驶；有很多外小区人员进入小区遛狗，影响小区环境；付泽峰买房的时候，隔着小区区间路有一个垃圾场，开发商承诺那个地方会作为三期开发，但是至今没有开发，影响被告居住；小区旁原来王傻子熏肉的生产基地房屋已经是危房，今年已经搬走了，但是去年之前24小时都在生产，影响小区居民居住；小区常常发生入户偷盗现象。   一审法院认为:中港物业公司提供物业服务，付泽峰、赵香燕应当向中港物业公司交纳物业费。双方签订了《包头市欧风丽景前期物业管理服务协议》，该协议未载明收费标准。双方对于中港物业公司在刚开始提供物业服务时，收费标准为1.48元/月/平方米不持异议，之后的收费应当按照该标准继续执行。因此付泽峰欠付2014年7月1日至2017年12月31日的物业服务费8654元（139.22平方米×1.48元/月/平方米×42个月）。中港物业公司称双方曾一致同意2012年1月1日起物业费收费标准变更为每月每平方米1.98元，但其提供697份《包头市欧风丽景前期物业管理服务协议变更协议》中并没有付泽峰、赵香燕签订的协议。在小区未成立业委会的情况下，其他业主与物业公司签订变更协议仅能代表其个人意愿，中港物业公司将其他业主与物业公司签订的协议强行适用至未签订协议的业主身上，不符合法律规定，法院不予支持。付泽峰、赵香燕主张小区旁边有垃圾场、王傻子熏肉生产基地，都不属于物业公司能够管辖和解决的范围。其主张车辆乱停放、小区中有狗尿、业主私自改造下水管排风口、单元门口潮湿等问题，究其问题根源，在于部分业主素质不高，中港物业公司作为物业公司，也应当及时处理各项产生的问题，其物业服务存在一定的瑕疵。结合本案实际情况，该院认为付泽峰、赵香燕应当向中港物业公司支付其欠付物业费的90%较为适宜。故付泽峰、赵香燕应当向中港物业公司支付2014年7月1日至2017年12月31日的物业服务费7788.6元（8654元×90%）。中港物业公司的物业服务有瑕疵，付泽峰、赵香燕据此抗辩未交物业费，不构成违约，故中港物业公司要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、付泽锋、赵香燕于本判决生效后十日内向中港物业公司支付物业费7788.6元；二、驳回中港物业公司的其他诉讼请求。案件受理费158元，减半收取计79元，由付泽锋、赵香燕负担。   本院二审经审理查明，案涉房屋建筑面积为159.2平米，其余事实一审法院认定清楚，本院予以确认。   另查明，2011年9月22日，中港物业公司在案涉小区张贴通告，告知业主经过前期服务满意度调查，共有711户业主参与，其中595户业主同意物业服务费自2012年1月1日起上调至1.98元/月/平米，此后，中港物业公司陆续与小区687户业主签订《包头市欧风丽景前期物业服务管理服务协议变更协议》，对物业服务费标准予以变更。   以上事实有双方当事人陈述、中港物业公司提供的照片、《包头市欧风丽景前期物业服务管理服务协议变更协议》等证据予以证实。   本院认为：根据双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点有两个，一是付泽峰、赵香燕是否应当按照变更后的物业费标准缴纳欠付期间的物业费；二是付泽峰、赵香燕是否应当全额缴纳物业费。   第一，关于缴费标准的问题。根据中港物业公司提供的《包头市欧风丽景前期物业服务管理服务协议变更协议》及该公司在小区内张贴的通告内容显示，超过小区常住户2/3的业主与中港物业公司签订变更协议，同意将原服务协议所约定的物业管理服务费标准变更为从2012年1月1日起按照1.98元/月/平计算。中港物业公司服务的对象为小区全体业主，具有共同性，所提供的服务对小区业主而言具有同质性，故不能仅以业主是否签订过变更协议来确定物业费标准，现已有超过2/3的业主同意调整物业费，而事实上赵香燕亦按照该新的标准缴纳了2012年1月1日至12月31日的物业费，故付泽峰、赵香燕应按照1.98元/月/平的标准缴纳欠付期间的物业费，一审判决以双方未签订变更协议认定应按原标准缴纳物业费错误。   第二，关于付泽峰、赵香燕是否应当全额缴纳服务费的问题。双方当事人均应依合同约定全面履行各自义务，对中港物业公司而言，其应当依约提供符合约定标准的服务，根据付泽峰在诉讼中提供的照片显示，案涉小区存在楼梯间墙面起皮、公共区域地面污物未能及时清理等现象，故中港物业公司的服务存在一定的瑕疵，一审判决根据案件事实认定付泽峰、赵香燕按照90%的比例缴纳物业费并无不当，中港物业公司要求付泽峰全额缴纳物业费不能成立。   根据上述标准，付泽峰、赵香燕应给付中港物业公司2014年7月至2017年12月的物业费11915元（1.98元/月/平米×159.2平米×42个月×90%=11915元）。付泽峰、赵香燕未能依约给付物业费属于对中港物业公司服务存在瑕疵的抗辩行为，非恶意欠费的违约行为，故中港物业公司要求付泽峰、赵香燕给付违约金的主张不能成立。   综上，中港物业公司的上诉主张部分成立，本院予以支持。一审判决认定付泽峰、赵香燕按照1.48元/月/平米的标准缴纳物业费错误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初646号民事判决；   二、被上诉人付泽峰、赵香燕于本判决生效之日起十日内给付上诉人包头市中港物业服务有限责任公司物业费11915元；   三、驳回上诉人包头市中港物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费237元，由上诉人包头市中港物业服务有限责任公司负担40元，由被上诉人付泽峰、赵香燕负担197元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年八月一日   书记员 杨苏敦   附：本判决所依据的法律条文   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。