苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初2927号 原告苏州爱旭包装有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇富乡工业区。 法定代表人董建方，总经理。 委托代理吴耀党，江苏邦度律师事务所律师。 被告苏州中源科技纺织有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇富乡工业集中区。 法定代表人蔡跃峰。 委托代理人顾佳琦，江苏剑桥人律师事务所律师。 委托代理人郑旭云，江苏剑桥人律师事务所律师。 原告苏州爱旭包装有限公司（以下简称爱旭包装）诉被告苏州中源科技纺织有限公司（以下简称中源科技）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2018年3月14日立案受理，依法由审判员刘辉云适用简易程序于2018年4月19日公开开庭进行了审理，原告爱旭包装的法定代表人董建方及委托代理人吴耀党、被告中源科技的委托代理人顾佳琦、郑旭云到庭参加诉讼。后本案由审判员刘辉云、人民陪审员李圣楹、沈懿组成合议庭适用普通程序于2018年7月17日第二次公开开庭进行了审理，第二次庭审中，原告爱旭包装的法定代表人董建方及委托代理人吴耀党、被告中源科技的委托代理人顾佳琦、郑旭云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱旭包装诉称：2016年12月16日，原告爱旭包装的法定代表人董建方与被告中源科技签订编号为20161216的《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于苏州市吴江区桃源镇房屋5年，该房屋建筑面积共3286.87平方米，空地5693.3平方米（实量为准），总共年租金为633542元。被告于2017年1月1日正式将该房屋及空地交付给原告的法定代表人董建方。原告于2017年1月24日经过苏州市吴江区市场监督管理局正式批准成立，正式租用该场地，为此，原告支付了2017年度以及2018年度两年的租金。2018年1月20日，苏州市吴江区拆违控违办公室突然带人到原告租赁的厂房及空地拆除相关建筑物及附着物，宣称为违法建筑。后原告从桃源镇拆违控违办公室工作人员处了解到，被告出租给原告的厂房中的空地5693.3平方米（实量为准）并非是被告所有，而是富乡村集体所有土地，被告无权出租。因桃源镇拆违控违办公室根据苏州市吴江区国土资源局移送函界定该租赁土地为违法用地，限期拆除，致使原、被告之间的租赁合同无法履行。原告认为，被告违反诚信原则，将本不属于自己所有的土地出租给原告，致使租赁合同用地被认定为违法用地，导致租赁合同无法继续履行的原因在于被告，并给原告造成了巨大的经济损失。原告聘请评估公司对房屋装修设备及附着物等进行评估，评定房屋装修设备及附着物损失为1186198元；原告依据政府要求腾空非法占用的土地，需要拆装以及运输相关机器设备产生额外费用179580元；同时，原告还认为，被告并非是租赁厂房中的空地产权人，无权收取租金，理应将已经收取的租金退还给原告，被告已经退还2018年度场地租金239117.6元，但是2017年度场地租金没有退还，同时2018年度厂房租金和押金没有退回。为此，原告多次找到被告主要负责人要求被告解决问题，但被告的主要负责人一直避而不见，现原告为维护自身合法权益，诉至法院请求：1、判令原、被告之间编号为20161216的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除；2、判令被告赔偿原告因解除租赁合同而造成的各项经济损失1365778元（损失包括：房屋装修设备及附着物损失1186198元、机器设备拆装费98580元、运输费81000元）；3、判令被告退还原告2017年场地租金239117.6元、2018年厂房租金372513元、押金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告爱旭包装将第三项诉讼请求的计算方式明确为：2017年场地租金是2017年1月1日至2017年12月31日总租金633542元减去房屋部分租赁费用3286.87*120后等于239117.6元；2018年厂房租金为总租金633542元扣除被告已经退回的空地部分租金239117.6元后再减去2018年1月份20天的租金21912元，最终金额为372513元。 被告中源科技辩称：一、原告请求判令《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除的诉请，无事实和法律依据，依法应予驳回。二、原告要求被告赔偿损失1365778元的诉请，无事实和法律依据，依法应予驳回，理由为：1、且不论案涉《房屋租赁合同》是无效还是解除，未形成附和的装修装饰均应由原告自行拆除，被告无需承担赔偿责任，从原告出具的《机器设备及装修附着物评估咨询报告》中可以看出，案涉空地除原告自行浇筑的水泥地和瓷砖面之外，还包括大量的隔断钢板和可移动板棚和可移动板棚、支架等，该等物品和未形成附和之装修物在搬迁后仍然可以使用或再利用，留有残值甚至是全值，故原告将其推定为全损并算入损失数额是错误的，此外，该《机器设备及装修附着物评估咨询报告》系原告单方面自行委托第三方制作，对被告无约束力，被告对此不予认可；2、根据原告提交的《物流合同》、《安装协议书》和《拆除协议书》，从该证据的关联性来看，该等证据不能证明该行为系案涉被告之违法转租行为而导致的拆装和运输，亦无付款凭证，故被告不应当承担该等拆装和运输费用。三、原告无权要求被告退还2017年度场地租金239117.6元及2018年度厂房租金372513元，理由为：1、案涉空地的原土地使用权人系江苏众诚鸭业有限公司（以下简称众诚公司），2010年8月5日，被告的股东之一陆甲某与吴江市人民政府签订《项目投资协议书》，约定由吴江市桃源镇政府将桃源镇富乡村地块（含案涉空地）转让给陆甲某设立生产企业，2011年1月30日，陆甲某与另一股东设立中源科技，为避免程序上的麻烦，被告直接与富乡村地块的原土地使用权人众诚公司签订了《国有土地使用权转让合同》，并报吴江市国土资源局和桃源镇政府批准，为此，被告已向桃源镇政府交付了土地出让金人民币1200万元，后因桃源镇政府土地指标原因，众诚公司迟迟未向被告办理案涉地块的土地证过户手续，被告认为，虽然被告未就案涉地块及时办理土地证过户手续，但被告实际已享有土地使用权的权利义务，有权就案涉空地进行出租，并且，原告已出资对案涉空地进行平整及铺设道渣，故原告无权要求被告返还空地部分租金；2、被告系案涉厂房的出资建设者和控制人且原告至今仍占有使用厂房未退租，故原告无权要求被告返还其仍占有使用期间产生的2018年的厂房租金。四、原告尚欠被告水电费用38474.55元，应在押金中予以抵扣。综上，原告无权要求被告退还2017年至2018年期间原告已实际占有使用的空地和房屋的租金，更无权要求被告赔偿其损失，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2016年12月16日，中源科技作为出租方（甲方）与董建方作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：1、甲方将其拥有的座落于吴江区桃源镇房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为3286.87平方米，每平方米120元，空地为5693.3平方米（实量为准），每平方米为42元，坐落方位见附件平面图，空地由乙方自行垫平，浇水泥地坪，由乙方自行承担；2、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；3、乙方租赁房屋为生产用房，乙方向甲方承诺在租赁期限内未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途；4、本合同租赁期为五年，自甲方通知乙方可以设备进场之日起计算租金，具体时间以甲方书面通知为证；5、合同签订后先付第一年年租金为633542元，第二年年租金价格按第一年价格，第三年年租金在第二年的年租金基础上按市场价协商，房屋租金的支付方式为先付后用，本合同签订时先付定金，等甲方书面通知乙方进场正式交付第一年房租金，第二年房租金在第二年租期起始之日提前一个月支付，以后每年房租金按照第二年相对应的交付日期支付，甲方收款后应给乙方收据，乙方要税务发票由甲方代开，乙方承担税款；6、因租赁房屋所产生的水、电、汽费用等由乙方承担，电费根据甲、乙双方约定由乙方使用300KV并由乙方承担每月贴变费，同时按甲方峰平谷平均电价另加0.1元/度结算，汽按罗森热电零售价每吨加5元，每一月结算一次，乙方独立合法经营，不得以甲方的名义对外经营，经营所涉及的工商、税、工资、工伤、政府收费等费用由乙方自行负担；7、甲方交付租赁房屋时应保证出租房屋符合约定的使用安全要求，交付后在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任均由乙方负责，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状并向乙方收取恢复工程实际发生的费用；8、甲方交付房屋时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的应于10日内向对方主张，乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品甲方有权处置；9、乙方需付甲方租房保证金50000元。 上述合同签订后，2016年12月19日，董建方向中源纤维支付了租房押金50000元及2017年1月1日至2017年12月31日的房租金633542元。2016年12月16日，董建方签了租房交付使用通知书，载明：董建方租用我司的生产用房于2017年1月1日正式交付使用并即日起计算房租。2017年1月24日，爱旭包装经工商登记成立，类型为有限责任公司（自然人独资），股东为董建方。爱旭包装在收到涉案租赁房屋和场地后，对涉案场地进行了浇筑水泥地坪、搭建彩钢板简易棚，并对涉案房屋进行了装饰装修。2018年1月9日，爱旭包装向中源纤维支付了2018年1月1日至2018年12月21日的房租金633543元。 2018年1月19日，苏州市吴江区桃源镇相关部门开始进场对涉案租赁标的物中的彩钢板简易棚和浇筑的水泥地坪进行了强制拆除并复耕，现涉案租赁物中的空地部分已复耕为农地。2018年1月23日，苏州市吴江区国土资源局向苏州市吴江区桃源镇人民政府发出了涉嫌行政违法案件移送函，主要内容为：2018年1月22日，我局在2017年度国土资源部遥感监测图斑核查中发现你镇富乡村富乡开发区地块违法违规用地迹象，经现场初步核实，2017年3月你镇苏州中源科技纤维有限公司擅自占用富乡村集体土地约9.7亩建设水泥场地和彩钢板棚，所占土地现状地类为农用地，其中0.76亩符合《桃源镇土地利用总体规划》，位于允许建设区，8.94亩不符合《桃源镇土地利用总体规划》，位于有条件建设区。根据《苏州市吴江区镇域综合行政执法管理规定（试行）》（吴政办[2017]24号）文件规定，现将苏州中源科技纤维有限公司涉嫌土地违法案件移交你镇处理，请你镇采取有效处置措施，落实管控责任，消除违法用地行为，处理情况请告知我局。 另查明：涉案租赁合同中的房屋部分未办理建设工程规划许可证，涉案租赁合同所对应的房屋部分和空地部分均在中源科技的整体厂区的围墙范围之内。 又查明：2018年1月19日，苏州市吴江区桃源镇相关部门对涉案租赁空地搭建的彩钢板简易棚进场强制拆除并对空地进行强拆复耕后，爱旭包装进行了拆除生产设备并搬离了涉案租赁的房屋及空地。截止爱旭包装彻底搬离中源纤维处租赁标的物，爱旭包装尚结欠水电费为24344元，爱旭包装和中源纤维均同意在租赁押金中予以抵扣。 庭审中，爱旭包装向本院提交了江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2018年2月8日出具的编号为苏万隆咨报字(2018)第10号机器设备及装修附着物评估咨询报告，评估对象为位于富乡工业园）的机器设备及装修附着物市场价值，结论为：机器设备评估值1032940元、装修附着物评估值1186198元，其中房屋装修设备及附着物专项分户评估表显示：地砖为561.79元、塑扣板顶为2642.98元、瓷砖面为4062.03元、单层彩钢瓦隔断顶为15504.76元、复合彩钢板隔断为34850.59元、不锈钢毛巾架为84元、不锈钢毛巾架为84元、混凝土道路为524800.24元、A-彩板阳光板棚为2620.80元、B-型钢架瓦楞钢彩板为159943.68元、C-型钢架瓦楞钢彩板为8083.30元、D-型钢架瓦阳光板棚为299046.38元、E-复合彩板办公区为10785.25元、F-复合彩板宿舍为11347.26元、G-食堂为5236.14元、H-复合彩板仓库为2462.14元、J-厕所为2886.21元、K-复合彩板蒸汽房为67426.38元、L-复合彩板仓库为14347.62元、PVC-U下水管为9450.00元、蒸汽管为9972.48元。 庭审中，爱旭包装向本院提交了2018年2月1日签订的拆除协议书，主要载明：因甲方业务需要由王某为爱旭包装拆除设备，费用为50080元。庭审中，爱旭包装向本院提交了2018年2月1日签订的安装协议书，主要载明：因甲方业务需要由王某为爱旭包装安装设备，费用为48500元。2018年2月1日，王某向爱旭包装出具了收条一份，载明：今收到爱旭包装拆、装机器设备费人民币98580元。庭审中，爱旭包装向本院提交了物流合同书，主要载明：苏州凯特物流有限公司为爱旭包装运输机器设备货物，含搬运工费、叉车费、车辆运输费合计81000元。2018年2月27日，苏州凯特物流有限公司向爱旭包装开具了增值税专用发票两张，金额共计为81000元。 庭审中，爱旭包装申请证人王某出庭作证，证人王某陈述：王某与爱旭包装之间没有什么关系，爱旭包装将厂区内拆装机器设备的工程发包给王某的，王某带四五个人在铜锣富乡村的厂房里拆除了爱旭包装指定的设备，并安装在了无锡的一个指定地点，爱旭包装共计向王某支付了95000元左右的现金。王某陈述涉案的全部设备拆除并全部安装完毕后，全部拿到款项后向爱旭包装出具了收条，收条不是后期补的。 庭审中，中源科技向本院提交了项目投资协议书，甲方为吴江市桃源镇人民政府，乙方为陆甲某，主要内容为：为加快发展，促进桃源地方经济的建设，甲方决定将桃源镇富乡村地块转让给乙方设立生产企业，土地出让面积约90亩，其中有土地证约55亩，每亩19.2万元，其余土地约35亩，每亩6万元，合计金额为1266万元人民币，无土地证部分今后如需办理土地证按桃源政府统一规定实际办证费用支付，付款方式为乙方在签约后一次性付清全部价款，甲方协助乙方办理工商执照、建设申报、土地证过户等手续，乙方承担土地证过户费用。 庭审中，中源科技向本院提交了国有土地使用权转让合同，甲方为江苏众诚鸭业有限公司，乙方为中源科技，主要约定：甲方将位于吴江市桃源镇铜罗开发区面积为37287平方米的土地使用权转让给乙方，土地使用权转让后时，土地使用权出让合同和文件中所载明的权利义务随之转移给乙方，土地用途为工业，土地使用权终止日期为2055年10月25日，地价为1073.87万元。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋平面图、交付使用通知书、收据、银行往来明细、苏州市吴江区国土资源局涉嫌行政违法案件移送函、照片、评估咨询报告、增值税专用发票、拆除协议书、安装协议书、物流合同书，被告提供的2018年2月1日至2018年3月11日用水用电收费说明、对账单、电表照片、厂房现场照片，本院调取的规划资料及所作调查情况记录，证人王某的证人证言以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原告爱旭包装的设立发起人董建方与被告中源科技之间于2016年12月16日签订的房屋租赁合同依法成立，原告爱旭包装成立后已经实际享有合同权利并履行合同义务，但因涉案租赁房屋的建造未取得建设工程规划许可证，涉案租赁空地性质上为集体土地且无充分证据足以证明被告中源科技享有该空地的合法占有使用权，故上述房屋租赁合同应认定为无效合同，现原告爱旭包装主张要求确认原、被告之间编号为20161216的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除的诉讼请求，本院不予支持。原告爱旭包装主张认为涉案房屋租赁合同所对应的房屋部分的装饰装修系经过被告中源科技同意也是在原告爱旭包装对租赁房屋部分进行装饰装修后长达一年的时间内未提出任何反对意见，但原告爱旭包装并未向本院提供证据证明涉案房屋租赁合同所对应的房屋部分的装饰装修系经过出租人即被告中源科技同意的，本院认为，即使被告中源科技作为出租人在发现原告爱旭包装作为承租人未经同意对涉案房屋进行装修装修而未提出异议，在原告未能提供证据的情况下并不能直接推定被告中源科技同意原告对涉案租赁房屋进行装饰装修，故本院认定，原告爱旭包装对涉案空地浇筑水泥地坪系经过被告中源科技的同意，其余该房屋租赁合同所涉的装饰装修部分均未征得被告中源科技的同意。因此，原告爱旭包装主张的要求被告中源科技赔偿的房屋装修设备及附着物损失1186198元中除混凝土道路为524800.24元部分外的其它部分，本院不予支持，应由承租人自行负担，因涉案房屋租赁合同系无效合同，原、被告均应对各自的过错承担相应的责任，考虑到涉案房屋及空地均在被告中源科技的厂区围墙范围内，原告作为承租人虽未向本院提供证据证明签订涉案房屋租赁合同时曾要求被告出示享有合法占有使用权的权属证明但其过错较轻，被告作为出租人明知涉案房屋未办理建设工程规划许可证且涉案空地性质为集体农业用地而与原告签订涉案房屋租赁合同其过错较大，故本院酌情确定由原告承担因涉案房屋租赁合同无效所造成损失的20%，由被告承担因涉案房屋租赁合同无效所造成损失的80%。另外，原告爱旭包装主张机器设备拆装费损失98580元和运输费损失81000元，但原告向本院提交的证据中证人王某关于收条出具时间的陈述与原告向本院提交的王某出具的收条上载明时间的陈述存在矛盾，且原告提供的其它的证据尚不足以证明原告爱旭包装因拆装运输设备产生的具体的费用金额，即使原告爱旭包装提供了充足的证据证明因拆装运输设备产生的具体费用金额，但本院认为，涉案租赁合同到期后原告亦会产生上述费用，上述原告主张的费用并非本案租赁合同所产生的损失而系涉案租赁合同履行过程中的正常费用，故原告的该部分主张，本院不予支持。综上，被告中源科技应赔偿原告爱旭包装损失419840.19元（524800.24元*80%）。关于原告爱旭包装主张的要求判令被告退还原告2017年场地租金239117.6元、2018年厂房租金372513元的诉讼请求，本院认为，被告中源科技并非涉案租赁合同中空地的合法占有使用权人，其无权获得该空地的占有使用费，应当予以返还，涉案空地的合法占有使用权人可另行向原告爱旭包装主张占有期间的使用费，另因相关行政部门于2018年1月19日进场对涉案租赁场地等设施进行强制拆除，原告作为承租人已不能进行正常的生产经营，故被告应向原告退还已缴纳的2018年1月20日起的占有使用费373892.72元（3286.87*120/365*346），现原告仅主张退还2018年厂房租金372513元属对自己权利的合法处分，故原告的上述诉讼请求，本院依法应予支持。关于原告爱旭包装主张的要求被告中源科技退还押金50000元的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同为无效合同，双方应当互相返还，故被告应当向原告返还押金50000元，且原、被告双方在庭审中一致同意在押金中扣除原告尚结欠被告的水电费24344元，故本院认定，被告应当返还原告押金25656元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州中源科技纺织有限公司应赔偿原告苏州爱旭包装有限公司损失419840.19元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、被告苏州中源科技纺织有限公司应退还原告苏州爱旭包装有限公司空地占有使用费239117.6元及房屋租金372513元，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 三、被告苏州中源科技纺织有限公司应退还原告苏州爱旭包装有限公司押金25656元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告苏州爱旭包装有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费23020元，由原告苏州爱旭包装有限公司负担其中的8706元，由被告苏州中源科技纺织有限公司负担其中的14314元，被告苏州中源科技纺织有限公司负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的案件受理费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。 (此页无正文) 审 判 长  刘辉云 人民陪审员  沈 懿 人民陪审员  李圣楹 二〇一八年八月一日    书记员邱清颖 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。