湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初2085号 原告：长沙市东升有机玻璃有限公司，住所地长沙市芙蓉区尚德街65号。 法定代表人：廖建平。 委托诉讼代理人：李光白，湖南竞茂律师事务所律师。 被告：沈雷武，男，1982年10月29日出生，汉族。 原告长沙市东升有机玻璃有限公司与被告沈雷武租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员唐红伍、涂光华组成合议庭，于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告长沙市东升有机玻璃有限公司的委托诉讼代理人李光白、被告沈雷武均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙市东升有机玻璃有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的租金103200元（从2010年12月1日至2018年1月31日，共计86个月），并承担延期付款利息损失26611.2元（按年利率6.6%，分段计取）；2、判令被告腾退承租房屋并交还原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告申请撤回其第二项诉讼请求。事实与理由：2009年11月5日，被告与长沙石棉制品厂签订《门面租赁合同》，约定由被告承租该厂所有的位于长沙市书院南路的两个门面，月租金1200元，租赁期限自2009年12月1日开始至2010年12月1日，租期一年。2010年5月13日，长沙石棉制品厂将包括涉案门面在内的1号、2号、3号、4号门面出卖给原告，并以书面的形式告知了被告，后被告向原告交付了2010年6月1日至2010年12月1日的租金7200元。租赁期限届满后，原告因自身需要多次要求被告腾空房屋，但被告既未腾空房屋又拒不支付租金长达7年，严重损害原告的合法利益，故原告诉至本院。 被告沈雷武辩称：答辩人在原告处承租的房屋的租赁期限只有半年，从2010年6月1日至2010年12月1日，后答辩人从案外人黄跃良处承租了涉案房屋，租赁期限是两年，但答辩人实际上只租了半年，后把涉案房屋交还给了案外人黄跃良，原告陈述答辩人长期租赁涉案门面，证据不足，答辩人不同意支付租金。 经审理查明：2009年11月3日，被告沈雷武与案外人长沙石棉制品厂签订《门面租赁合同》，约定由被告沈雷武承租长沙石棉制品厂的两个门面，每个门面的租金为600元/月，共1200元/月，一次交付半年度租金7200元，租赁期限为一年，自2009年12月1日至2010年12月1日，到期长沙石棉制品厂如续租，优先被告沈雷武。2010年5月13日，原告长沙市东升有机玻璃有限公司与长沙石棉制品厂签订《门面房屋购买合同》，约定长沙石棉制品厂将位于书院南路507号厂宿舍临外马路北栋靠北向四间门面约97平方米（目前已租出靠南两间门面至2010年12月1日）出售给原告长沙市东升有机玻璃有限公司，门面房款共计700000元，原告长沙市东升有机玻璃有限公司支付购房款80%后，四间门面即可交付给原告使用，已租出两间门面的租金从2010年6月1日起由原告长沙市东升有机玻璃有限公司收取，长沙石棉制品厂保证所售门面无纠葛并负责给原告长沙市东升有机玻璃有限公司办到产权证（一年内交给原告）。同日，长沙石棉制品厂在其与沈雷武签订的《门面租赁合同》中注明“该门面已由有机玻璃公司购买，此合同转该单位执行”。后长沙石棉制品厂将尚未租出的两间门面交付给了原告，原告以该两间门面作为其办公室进行使用。2010年7月9日，被告沈雷武向原告长沙市东升有机玻璃有限公司支付了自2010年6月1日至2010年12月1日的门面租金7200元，后被告沈雷武未再向原告长沙市东升有机玻璃有限公司支付租金。2010年12月1日，原告长沙市东升有机玻璃有限公司向被告沈雷武送达《通告》，陈述其自身需使用涉案门面，要求被告沈雷武于2010年12月10日前腾空门面。2011年5月4日，原告长沙市东升有机玻璃有限公司再次向被告沈雷武送达《通知》，要求被告沈雷武支付自2010年12月1日至2011年5月1日的租金及拖欠的电费。2011年5月6日，被告沈雷武在该《通知》中注明，其已将租金交付给案外人黄跃良，请原告长沙市东升有机玻璃有限公司与黄跃良协商门面的归属权。后被告沈雷武仍承租、使用涉案门面至2018年3月。2018年1月11日，湖南竞茂律师事务所向被告沈雷武邮寄送达《律师函》，陈述被告沈雷武强占涉案门面但拒付租金，故要求被告于2018年2月1日前向原告长沙市东升有机玻璃有限公司一次性付清2010年12月1日至2017年12月31日的租金102000元，并腾空房屋给原告。2018年3月，被告沈雷武将涉案门面予以腾空并搬离，但其仍未向原告支付租金。2018年4月11日，原告长沙市东升有机玻璃有限公司诉至本院。 另查明，2010年11月28日，案外人黄跃良与被告沈雷武签订《门面续租合同》，约定由被告沈雷武向黄跃良续租门面两个，每个门面租金800元/月，共1600元/月，一次交付半年9600元，交付押金2000元，租赁期限为2年，自2010年12月1日至2012年12月1日。同日，被告沈雷武向案外人黄跃良支付门面租金10000元。案外人黄跃良与被告沈雷武所签订的租赁合同中所指的两个门面，即为涉案的门面。2013年11月27日，被告沈雷武向案外人黄跃良支付了20000元，黄跃良向其出具了收条，并注明该款系被告沈雷武2012年原欠的门面租金20000元。 还查明，本院受理的黄跃良诉长沙石棉制品厂建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年5月22日作出（2012）天民初字第1674号民事判决书，该案审理查明：1999年10月24日，长沙石棉制品厂作为建设单位（甲方）与长沙建设集团公司建筑机械化施工公司直属工程处作为施工单位（乙方）签订《建设工程合同》，约定由长沙建设集团公司建筑机械化施工公司直属工程处承建长沙石棉制品厂职工住宅楼。黄跃良系长沙石棉制品厂职工住宅楼工程项目负责人和实际施工人。2001年2月28日，该工程项目竣工验收。2003年4月20日，长沙建设集团公司建筑机械化施工公司及其直属工程处向长沙石棉制品厂出具函告，称“其公司直属工程处承建你单位集资宿舍项目，该项目为其公司直属工程处黄跃良同志个人垫资建设，经黄跃良同志个人请求，其公司直属工程处已将承包建设贵单位项目的相关事宜与黄跃良同志结清权利义务，并同意将贵单位尚欠其所有工程款的债务转为贵单位对黄跃良的个人债务。请你单位将尚欠的所有工程款直接偿付给黄跃良个人，项目后续由黄跃良个人负责。”同年4月22日，长沙石棉制品厂当时的法定代表人祝平在该函告上签署“同意与黄跃良个人结算”的意见。此后，黄跃良与长沙石棉制品厂商定，长沙石棉制品厂用门面购房款冲抵所欠黄跃良部分工程款，2005年12月5日，黄跃良向长沙石棉制品厂出具收到75万元工程款的收据，同日长沙石棉制品厂向黄跃良出具收到黄跃良交来（购厂宿舍门面从北头起的1、2、3、4、6、7、8、9号共计8间）款项75万元的收款凭证，并在该收款凭证备注栏中注明“抵黄跃良工程欠款”。同日，长沙石棉制品厂与黄跃良就长沙石棉制品厂该职工住宅楼工程款进行了结算，长沙石棉制品厂与黄跃良于2005年12月5日共同签名确认出具结算单如下：工程款总额为492.2万元，已付392.7452万元（包含以购房款形式抵付的工程款75万元），还欠工程款余额99.4548万元；报建费由施工方支付；所欠余额截止到2005年12月5日止。此后，2008年8月21日长沙石棉制品厂法定代表人祝平与黄跃良共同出具证明，该证明内容如下：付黄跃良人民币30万元，所欠工程款余额截止到2008年8月21日为69.4548万元。此后黄跃良在该证明下方又补充：2008年8月22日经厂长同意，再付黄跃良10万元，所欠余款至2008年8月22日为59.4548万元。2009年元月22日，黄跃良向长沙石棉制品厂借用了报建费53万元，并出具承诺书，该承诺书载明：“本人黄跃良因企业急需资金周转，特向长沙石棉制品厂借用报建费用53万元，本人承诺3个月内归还和办理报建手续等事宜（即2009年4月底前），如果没有办好上述事情，本人将石棉制品厂北栋四个门面作押，如有违反石棉制品厂有权出售此门面，本人无异议”。之后，黄跃良因个人其他原因未向有关职能部门缴纳报建费，长沙石棉制品厂于2009年7月13日向长沙市非税收入管理局自行交纳了报建费用30.7797万元，此后长沙石棉制品厂将黄跃良承诺用于抵押的长沙石棉制品厂宿舍北栋底层北头起1、2、3、4号四个门面于2010年5月13日出售给长沙市东升有机玻璃有限公司。2010年6月8日，黄跃良曾经向本院提起诉讼要求被告停止侵权，要求被告返还被告厂内集资宿舍底层北头起1、2、3、4号门面并赔偿原告相关损失，本院于2012年4月13日作出本院（2010）天民初字第1243号民事判决驳回黄跃良的诉讼请求。黄跃良遂再次起诉至本院，要求长沙石棉制品厂支付其工程款。该案认为，该职工住宅楼北头起的1、2、3、4号门面此后因黄跃良借用报建费53万元后黄跃良违反承诺未及时缴纳报建费而由长沙石棉制品厂收回并出售给长沙东升有机玻璃有限公司，对于该1、2、3、4号门面2005年12月冲抵的相应面积的价款，系冲抵未成功，故长沙石棉制品厂应当继续向黄跃良支付该部分的工程款，且长沙石棉制品厂支付的该部分工程款金额，应按照1、2、3、4号门面所占8个门面的面积比例来计算，本院遂判决长沙石棉制品厂支付黄跃良工程款176751元及利息665346.35元。 还查明，2011年4月28日，长沙石棉制品厂将位于长沙市天心区书院南路507号长沙石棉厂宿舍北栋全部办理了产权登记（面积为：2616.37平方米，产权证号为：711071469号），其中，104、105为办公用房，其余为住宅，该长沙石棉厂宿舍北栋底层北头起1、2、3、4号门面即为座落在长沙市天心区书院南路507号石棉厂宿舍北栋的104号房屋，该104号房屋建筑面积101.57平方米。因长沙石棉制品厂未按照（2012）天民初字第1674号民事判决书履行工程款支付义务，黄跃良向本院申请强制执行，本院将长沙市天心区书院南路507号石棉厂宿舍北栋的104号房屋予以冻结，导致长沙石棉制品厂至今未将104号房屋过户至原告长沙市东升有机玻璃有限公司名下。 上述事实，有原告长沙市东升有机玻璃有限公司、被告沈雷武提交的《门面租赁合同》、房屋所有权证、《门面房屋购买合同》、（2012）天民初字第1674号民事判决书、收据、《通告》、《通知》、律师函、陈利君、李丽红、彭敏、何长英等人的证人证言、不动产登记情况表、《门面租赁合同》、《门面续租合同》、收款收据、收条、本院对王乾凯、陈威作的调查笔录、当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，案外人长沙石棉制品厂与被告沈雷武签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的相对方应当按约履行义务。合同签订后，案外人长沙石棉制品厂依约向被告沈雷武提供了书院南路507号长沙石棉厂宿舍临外马路北栋靠北向四间门面（即104号房屋）中的靠南两间门面给被告沈雷武，已经履行了租赁物的交付义务，被告沈雷武应当按期足额向案外人长沙石棉制品厂支付租金，后长沙石棉制品厂与原告长沙市东升有机玻璃有限公司签订《门面房屋购买合同》，长沙石棉制品厂将104号房屋出卖给长沙市东升有机玻璃有限公司，且长沙石棉制品厂将其出卖房屋的事实告知了被告沈雷武，并告知被告沈雷武《门面租赁合同》转由原告长沙市东升有机玻璃有限公司执行，被告沈雷武也于2010年7月9日向原告长沙市东升有机玻璃有限公司支付了自2010年6月1日至2010年12月1日的租金7200元，故原、被告之间的构成事实上的租赁关系。后被告沈雷武持续使用该门面至2018年3月，但其并未向原告长沙市东升有机玻璃有限公司支付自2010年12月1日起至2018年3月的租金，被告沈雷武构成违约，应当承担相应的违约责任，原告长沙市东升有机玻璃有限公司要求被告沈雷武支付自2010年12月1日至2018年1月31的租金共计103200元及逾期利息，均符合法律规定本院予以支持。关于逾期利息的计算问题，案外人长沙石棉制品厂或原告均未与被告沈雷武约定租金的支付期限和逾期付款的违约责任承担方式，鉴于被告沈雷武未向原告长沙市东升有机玻璃有限公司支付租金给原告造成实际损失，本院确定由被告沈雷武以每年租金标准14400元为基数，按同期银行贷款利率的标准向原告支付自每一年度的租赁期限届满之次日起至2018年1月31日止的逾期利息，经计算，逾期利息为18368.64元（5274.72元+4419.36元+3456元+2626.56元+1684.8元+907.2元），对于原告主张的过高部分，本院不予支持。 对于被告沈雷武辩称，其自案外人黄跃良处承租了门面，租赁期限约定为两年，但其实际租赁的期限只有半年，后其把涉案房屋交还给了案外人黄跃良，故其不同意向原告支付租金，本院认为，根据被告沈雷武于2010年11月28日向案外人黄跃良支付租金10000元的收款收据，以及案外人黄跃良于2013年11月27日出具的20000元收款收据，证实被告沈雷武2011年、2012年仍在使用涉案门面，且根据陈利君、李丽红、彭敏、何长英等人的证人证言及本院对王乾凯、陈威作的调查笔录，可以证实被告沈雷武于2018年3月才腾空、搬离涉案门面。同时，虽然黄跃良与被告沈雷武签订了《门面租赁合同》，被告沈雷武也向案外人黄跃良支付了2011年、2012年的租金，但是，因黄跃良并非涉案门面的所有权人，其于2010年向本院起诉主张涉案门面及其他门面的所有权，本院依法作出的（2010）天民初字第1243号民事判决书，也驳回了黄跃良的诉讼请求，后本院依法作出的（2012）天民初字第1674号民事判决书，认定长沙石棉厂职工住宅楼北头起的1、2、3、4号门面此后因黄跃良借用报建费53万元后黄跃良违反承诺未及时缴纳报建费而由长沙石棉制品厂收回并出售给长沙东升有机玻璃有限公司，对于该1、2、3、4号门面2005年12月冲抵的相应面积的价款，系冲抵未成功，故判令长沙石棉制品厂应当继续向黄跃良支付该部分的工程款，因此，案外人黄跃良并未实际取得涉案门面的所有权，被告沈雷武将租金支付给黄跃良，也未取得长沙石棉制品厂或原告长沙东升有机玻璃有限公司的授权或认可，故被告沈雷武仍负有向原告长沙东升有机玻璃有限公司支付租金的义务，本院对其该项辩称，不予采信。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告沈雷武于本判决生效之日起十日内向原告长沙东升有机玻璃有限公司支付租金103200元； 二、限被告沈雷武于本判决生效之日起十日内向原告长沙东升有机玻璃有限公司支付逾期利息18368.64元； 三、驳回原告长沙市东升有机玻璃有限公司的其他诉讼请求。 如被告沈雷武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2900元，由被告沈雷武承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  谭小松 人民陪审员  唐红伍 人民陪审员  涂光华 二〇一八年八月十二日 代理书记员  邓双莹 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。