福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽01民初1391号 原告：林金地，男，1972年12月17日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：王岚生、陈巧珍，福建合伦律师事务所律师。 被告：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区华林路**福城花园福城楼**商场东面**，组织机构代码：5506713-7。 负责人：王**。 委托诉讼代理人：李玉芳、卢海风，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人：武夷山市勤晖旅游有限公司，住所，住所地福建省武夷山市度假区三菇街机构代码证××-5。 第三人：孙九妹，女，1963年9月5日出生，汉族，住福建省武夷山市。 第三人：王建华，男，1957年4月5日出生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：郭立和，北京融显律师事务所律师。 原告林金地与被告恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称“恒丰银行”）、第三人武夷山市勤晖旅游有限公司（以下简称“勤晖公司”）、孙九妹、王建华案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年7月3日公开开庭审理。原告林金地委托诉讼代理人王岚生、陈巧珍，被告恒丰银行委托诉讼代理人李玉芳、卢海风，王建华的委托诉讼代理人郭立和到庭参加诉讼，勤晖公司、孙九妹经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林金地向本院提出诉讼请求：一、撤销福州市中级人民法院作出的（2016）闽01执异119号执行裁定书；二、原告对勤晖公司名下的武夷山市度假区三菇街66号房产具有合法的租赁权，停止拍卖（变卖）上述房产或原告有权使用上述房产至2032年12月31日；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、租赁过程简述：2011年至2012年王建华和勤晖公司欠原告230万元，无力还债。后王建华、勤晖公司与林金地签订《酒店房产租赁合同》，约定勤晖公司名下的武夷山勤晖大酒店租赁给原告，租期2013年1月1日至2032年12月31日，租金800万元，并同意林金地将该房屋转租第三人或是与第三人合作、经营承包。林金地以230万元债权抵扣租金，另支付570万元，共计800万元。后林金地将案涉房产转租案外人谢某经营至2016年8月，而后林金地自行经营。二、租金支付方式：①2011年3月至2012年7月期间王建华对林金地欠款本息共计230万元抵扣租金。②林金地将房产转租谢某收取租金270万元，林金地同意谢某径行将该270万支付王建华作为林金地向王建华缴纳的案涉租金的一部分。③2013年5月13日林金地向王建华转账付款20万元。④王建华之前对王某负债100万元、对杨端凤负债100万元、对刘生泉负债50万元，2013年5月6日林金地向王某转账100万元，指令陈某向杨端凤账户转账100万元，2013年5月13日林金地向刘生泉女儿刘晶账户转账50万元，共代王建华还款250万元，该款项冲抵250万元租金。⑤谢某2009年至2012年期间承包勤晖大酒店，支付了30万元的押金，该押金勤晖公司未予以退还，与谢某2013年之后承租林金地酒店房产应支付的30万押金相抵，在谢某2016年退租的时候，林金地亦已向谢某退还该押金。三、关于承包给谢某的问题。承租案涉房产后，因王建华口头同意林金地继续使用勤晖大酒店的资质，故林金地与谢某签署的是承包合同，允许谢某以勤晖大酒店资质继续经营。王建华还将勤晖大酒店的公章交给林金地，林金地在承包给谢某后也转交谢某。但因勤晖公司在2015年左右变更了法定代表人，不再允许谢某以其名义开具开票了，故林金地又成立了武夷山儒缘旅游开发责任有限公司（以下简称“儒缘公司”），此后谢某就以儒缘公司名义对外开具发票。因水电费还没有过户到儒缘公司名下，故水电发票都是以勤晖公司名义开具。 恒丰银行辩称：首先，案涉房产系恒丰银行的抵押物，已于2013年8月1日办理抵押登记，（2014）榕民初字第1743号民事判决已确认恒丰银行有权以该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。其次，林金地对案涉房屋没有合法的租赁权。案涉《酒店房产租赁合同》系虚假合同，未实际履行。理由有：一、案涉房产在抵押给答辩人时是勤晖公司设立的分公司勤晖大酒店的经营场所，酒店大堂悬挂的营业执照体现的经营主体始终系勤晖公司勤晖大酒店，酒店负责人为王建华。林金地并未实际租赁使用案涉房产。二、案涉《酒店房产租赁合同》租赁合同约定出租人为勤晖公司，约定的出租房产中有部分系王建华和孙九妹夫妻名下，勤晖公司无权出租。三、现有证据不能证明案涉房产实际交付林金地或谢某。林金地称2009年10月1日至2012年12月31日谢某向勤晖公司承包了勤晖大酒店，《酒店房产租赁合同》又约定签订合同后十日内交付房屋（即2012年12月4日），两者时间相互冲突，林金地显然不可能依约接收房产。四、《酒店房产租赁合同》2.2条约定租赁期间林金地应当负责办理经营所需的证照，不得以勤晖公司的名义对外经营，但案涉房产抵押时仍系勤晖公司的经营场所，水电及税收发票缴费主体是勤晖公司，由此可知该房产并非由林金地承租。五、案涉租金约定800万元，租金过低不符合常理，且林金地所谓的支付租金的款项中230万系借款冲抵，该230万元中尚有253919元系现金支付也与交易习惯不符。另有570万元收款方均非勤晖公司，也不能证明是支付租金。六、案涉房产面积达4846.93平方米，二十年租金仅800万元，显然过低。七、林金地称其系向勤晖公司租赁案涉房产，但是却将勤晖大酒店承包给谢某，林金地不享有酒店的承包权，无从转包。而且谢某承包费月均62791元，林金地租金仅33334元，金额差距甚大。林金地也未能证明其收取了谢某30万元的押金。八、林金地并未就案涉房屋的租赁到房地产管理部门办理租赁备案登记，勤晖公司也未就租金收入开具正式发票、纳税。综上，《酒店房产租赁合同》和《酒店承包合同》都是虚假的，租金未实际支付、房屋也未实际交付，林金地无权以承租人身份阻止本案的执行。 第三人王建华述称：首先，勤晖公司2014年年底时候，公司股东只有两个，分别为王建华和孙九妹，二者是夫妻关系。勤晖公司名下的案涉房产及王建华夫妻名下的武夷山度假区三姑街66号房屋系用于勤晖大酒店的经营，2009年王建华将该房屋租赁给谢某经营酒店，后因欠林金地款项无法偿还，就将该部分房屋出租给林金地20年，约定租金800万元，因之前是谢某在经营，故答辩人也口头同意林金地承包给谢某继续经营，准许他们使用勤晖大酒店的营业执照。其次，林金地已经支付了全部租金800万元，其构成为：①2011年3月至2012年7月期间王建华对林金地欠款本息共计230万元抵扣租金。这230万元的结算条中有一笔253919元记载为现金，实际上是林金地将钱转给王建华家属，双方就在结算条中体现为现金。②林金地将房产转租谢某收取租金270万元，因之前王建华及家属向谢某借款215.29万元，林金地、谢某和王建华同意将谢某应支付的租金和林金地应支付的租金以及王建华对谢某的欠款抵扣，抵扣后谢某还需要向林金地支付54.71万元租金，林金地指令谢某径行支付王建华作为林金地向王建华缴纳的案涉租金。③2013年5月13日林金地向王建华转账付款20万元。④王建华之前对王某负债100万元、对杨端凤负债100万元、对刘生泉负债50万元，林金地代王建华向他们还款共计250万元，该款项冲抵250万元的租金。⑤谢某2009年至2012年期间承包勤晖大酒店，支付了30万元的押金，该押金勤晖公司未予以退还，而是与谢某2013年之后承租林金地酒店房产应支付的30万押金相抵，由此勤晖公司确认收到林金地30万元租金。以上共计800万元租金，王建华确认林金地已全部实际支付。最后，勤晖公司在将案涉房产抵押给恒丰银行的时候，勤晖大酒店处于停业状态，是王建华和谢某开门带领恒丰银行的工作人员进入案涉房产进行现场查验的，当时恒丰银行工作人员并未询问王建华案涉酒店是否出租。 第三人勤晖公司、孙九妹未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交下列证明资料：Ａ1、酒店房产租赁合同，拟证明勤晖大酒店已于2013年1月1日出租林金地；Ａ2、收据、借款清单、银行明细对账单，拟证明林金地已支付800万元租金；Ａ3、酒店承包合同、收条、转账凭证，拟证明林金地2013年1月已将其承租的勤晖大酒店承包予谢某经营至2016年7月；Ａ4、2013年1月至2016年7月水电费发票及完税凭证等，拟证明2013年1月至2016年7月，勤晖大酒店实际承租人为谢某；Ａ5、内资企业登记情况表，拟证明2014年1月13日前该公司法定代表人为王建华；Ａ6、（2016）闽01执异119号执行异议裁定书，拟证明福州市中级人民法院裁定驳回原告的执行异议。Ａ7、发票，拟证明谢某承包勤晖大酒店期满后林金地继续自营。Ａ8、儒缘酒店营业执照、食品经营许可证，拟证明儒缘酒店经营范围包括住宿和旅游接待；Ａ9、冲款用房协议；Ａ10、订房合同；Ａ11、订房合同；Ａ12、订房协议书；Ａ13、冲款用房协议；Ａ14、用房协议；Ａ15、勤晖大酒店基站租赁合同；Ａ16、保廉合同、中国铁塔股份有限公司廉洁从业十不准、授权委托书；Ａ17、智能按摩椅合作协议；Ａ18、醇基液体燃料供应协议书；Ａ19、卫生行政执法文书，Ａ9-Ａ19拟证明2016年9月1日后林金地实际经营使用讼争租赁物，并将讼争租赁物作为儒缘酒店经营接待使用。Ａ20、银行流水，拟证明林金地2013年5月6日指令陈某转账杨端凤100万后，双方以月利率2%计算利息，林金地于2013年8月28日向陈某转账还款60万元，于2013年12月3日向陈某转账还款50万元，还清借款。 被告恒丰银行围绕诉讼请求提交如下证明资料：Ｂ1、勤晖公司营业执照、组织机构代码证；Ｂ2、王建华身份证复印件及法定代表人证明书；Ｂ3、勤晖公司勤晖大酒店营业执照及税务登记证复印件；Ｂ4、勤晖公司企业信用信息公示报告；Ｂ5、房屋所有权证复印件；Ｂ6、土地使用权证复印件；Ｂ7、房屋他项权证复印件，Ｂ1-Ｂ7拟证明勤晖大酒店系勤晖公司分公司，成立于2009年3月31日，负责人王建华，案涉房产2013年8月1日抵押给恒丰银行，抵押时该房产系勤晖大酒店经营场所，不存在租赁；Ｂ8、所有权登记查询结果；Ｂ9、房屋限制查询结果，Ｂ8-Ｂ9拟证明所有权证号为××的房产所有权人为王建华和孙九妹，勤晖公司抵押房产的查封情况；Ｂ10、（2014）榕民初字第1743号民事判决书，福州中院判决确认恒丰银行对案涉房产享有抵押权；Ｂ11、申请执行书复印件；Ｂ12、受理执行案件通知书复印件，Ｂ11-Ｂ12勤晖公司、王建华、孙九妹未主动履行法院判决确认的还款义务，恒丰银行于2015年10月13日向福州中院申请强制执行；Ｂ13、（2014）榕民保字第726号民事裁定书；Ｂ14、协助执行通知书、送达回证复印件；Ｂ15、（2015）榕执字第1186号之一民事裁定书复印件；Ｂ16、协助执行通知书、送达回证复印件，Ｂ13-Ｂ16拟证明福州中院2014年12月24日轮候查封本案讼争房产；Ｂ17、2017年10月20日照片2张，2017年10月20日酒店大堂悬挂的营业执照上载明的经营主体为武夷山市勤晖公司勤晖大酒店，酒店负责人为王建华，案涉房产至此时仍为勤晖大酒店经营场所。 林金地申请出庭的证人谢某陈述：2009年10月1日到2012年12月30日期间，谢某从勤晖公司承包勤晖大酒店，而后勤晖公司法定代表人王建华询问谢某是否愿意以800万元的金额一次性承包20年，谢某因无法负担拒绝了，后勤晖公司将酒店出租林金地，而2013年1月1日至2016年7月谢某从林金地处承包勤晖大酒店，租金270万元。谢某取得林金地同意将这270万的款项支付给勤晖公司的王建华。谢某2016年7月承包期结束后，林金地向其退还押金30万元，除了案涉的承包关系外，谢某与林金地之间不存在其他金钱往来。在案涉房产要抵押给恒丰银行前，王建华带着恒丰银行的人来看案涉房产，谢某对此知情，但未过问。 林金地申请出庭的证人王某陈述：王建华之前对王某有负债，2013年5月6日，林金地向王某转账100万元代王建华还款。 林金地申请出庭的证人陈某陈述：2013年5月6日，林金地向陈某借款100万元并指令直接向杨端凤转账。 经质证恒丰银行对证明资料Ａ1客观性、合法性、关联性均有异议，认为该合同系虚假合同，未实际履行；对证明资料Ａ2客观性、合法性、关联性均有异议，认为款项均未打入勤晖公司账户，并非真实的租金交付凭证；对证明资料Ａ3客观性、合法性、关联性均有异议，谢某未能证明其向林金地支付270万元租金及30万元押金；对证明资料Ａ4、Ａ6、Ａ7客观性、合法性、关联性均有异议；对证明资料Ａ5客观性无异议，但认为与本案无关联性。Ａ8-Ａ20与本案不具有关联性特征。王建华对证明资料Ａ1-Ａ3、Ａ5-Ａ6、Ａ8-Ａ20均无异议，但对Ａ4、Ａ7发票及税收单据的真实性无法确认。 林金地对证明资料B1-B17均无异议，但认为案涉房屋抵押时已经处于租赁状态，即使2017年10月20日酒店大堂悬挂的营业执照还是勤晖大酒店的营业执照，也不能证明是王建华在经营，买卖不破租赁，抵押甚至是之后的变卖都不影响租赁合同的履行。王建华对证明资料B1-B17均无异议。 林金地、王建华对谢某、王某、陈某的证人证言均无异议，恒丰银行对谢某、王某、陈某的证人证言真实性均有异议。 经审查，本院确认证明资料Ａ1-Ａ3有原件可供核对，与谢某、王某、陈某的证人证言亦可相互佐证，对其客观性、合法性及与本案的关联性予以认定，可以作为本案认定事实的依据。Ａ4中有原件可供核对的部分，本院对有原件可供核对的部分的客观性、合法性与关联性予以认可，可以作为本案认定事实的依据。Ａ5、Ａ6具备客观性、合法性与关联性特征，本院予以认可，可以作为本案认定事实的依据。Ａ7-Ａ20有原件可供核对，对其客观性、合法性及与本案的关联性，本院予以认可，可以作为本案认定事实的依据。林金地、王建华对证明资料Ｂ1-Ｂ17均无异议，本院对其客观性、合法性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案认定事实的依据。谢某、王某、陈某的证言与证据Ａ2、Ａ3、Ａ4的内容可以相互印证，对其客观性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。 根据本案现有证据，本院认定： （一）2012年11月20日，勤晖公司与林金地签订酒店房产租赁合同。该合同约定，勤晖公司将位于武夷山市度假区××街××号××屋（产权证号为武夷山字第2××0号商住用房）、2-4层（产权证号为武夷山字第2××9号商住用房）、三菇街新街1层（产权证号为武夷山字第200900167、200900168号商住用房）、三菇街新街1层（产权证号为武夷山字第××-1、××-2）房产出租林金地；租期20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止；租金800万元整，鉴于勤晖公司及其法定代表人在公司前期经营过程中因资金周转问题向林金地借款，经结算，勤晖公司欠林金地230万元，现勤晖公司同意林金地以租金冲抵，剩余租金570万元，林金地应于2013年1月15日前付清；租赁房屋的装修、设施、设备详见合同附件清单，清单以2009年勤晖公司与谢某租赁时盘点的清单为准，林金地自行与谢某盘点，勤晖公司不再参与盘点；租赁期间，林金地应当负责办理经营所需的各种执照及证件并承担相关费用，勤晖公司应予积极配合，林金地依法自主经营、自负盈亏、自主管理，林金地不得以勤晖公司名义对外从事任何经营活动；林金地在租赁期间有权将该房屋全部或部分转租第三人使用或与第三人合作、承包经营等。其中武夷山市度假区××街××号××屋（产权证号为武夷山字第2××0号商住用房）、2-4层（产权证号为武夷山字第2××9号商住用房）、三菇街新街1层（产权证号为武夷山字第200900167、200900168号商住用房）房产系勤晖公司名下房产，而三菇街新街1层（产权证号为武夷山字第××-1、××-2）系王建华、孙九妹名下房产。 2012年11月20日，王建华与林金地就借款进行结算，确认王建华对林金地欠款230万元整。2013年5月6日林金地向王某转账100万元，陈某向杨端凤转账100万元；2013年5月13日林金地向刘晶转账50万元，向王建华转账20万元。勤晖公司向林金地分别开具230万元的收款收据和570万元的收款收据。 （二）2013年1月9日，林金地与谢某签订《酒店承包合同》，约定林金地将勤晖大酒店承包给谢某，林金地提供该酒店现有的装修、设施、设备及场所承包给谢某芳经营（不包括商场），谢某经营内容不得超过酒店经营执照范围；承包期限2013年1月1日至2016年7月31日止；押金30万元，租金270万元（2012年10月底支付200万元整，剩余70万元到2013年1月1日一次性支付）；谢某如未继续承包酒店，在双方共同盘点清单后三日内，林金地应退还谢某押金30万元及补充协议电梯的费用。《补充协议》载明“甲乙双方共同协商由乙方出资安装电梯，如乙方经营三年期满不再经营本酒店，则电梯按总造价和总年限来折价，购买电梯价格为12.5万元，电梯使用的额管道并造价为8万元，总价格为22.5万元，按三年折旧费为67500元，剩余费用则甲方无条件退还乙方”，王建华、林金地在甲方处签名，落款日期为2013年9月25日，谢某在乙方处签名，落款日期2013年1月9日。2016年8月31日，谢某出具收条载明“今收到林金地退勤晖酒店保证金30万元，酒店设备及其他折旧费用21万元，合计人民币51万元”，2016年8月31日林金地向谢某转账51万元。 （三）工商登记资料显示：2008年10月23日至2014年1月3日期间，勤晖公司的股东为孙九妹与王建华，其中王建华系法定代表人，2014年1月3日，勤晖公司股东变更为黄黎明、黄长泰，法定代表人变更为黄黎明。勤晖大酒店系勤晖公司的分公司。 （四）林金地提交的水电费发票显示，2013年至2017年，谢某、林金地均以勤晖公司名义缴纳案涉房产的水电费，2013年1月至2016年1月期间，谢某在案涉房产经营过程缴纳均是以勤晖公司名义缴纳水电费，缴纳营业税的完税证明也均显示纳税主体为勤晖公司。林金地提交的勤晖大酒店的税收完税证明显示2014年至2016年的勤晖大酒店房产的“房产税”均是从价计征，每半年的税收金额为9585元。2017年10月20日，武夷山市度假区××街××号房产大堂悬挂的营业执照仍显示经营主体为勤晖公司勤晖大酒店，酒店负责人王建华。 （五）（2014）榕民初字第1743号民事判决查明：恒丰银行与勤晖公司签订《抵押合同》（合同编号为2013年恒银榕借抵字第000407290011号），约定勤晖公司提供其名下位于武夷山市度假区××街××号房产作为抵押物，担保的主合同为编号2013年恒银榕借字第000407250031号《固定资产借款合同》，并于2013年8月1日办理了抵押登记（房他证武夷山字第2013033**）；该案判决：勤晖公司应于判决生效之日起十日内偿还恒丰银行借款本金18893735元，并按合同约定的利率支付利息、罚息、复利至全部款项还清之日止（暂计至2015年4月30日为1588900.40元）；二、勤晖公司应于判决生效之日起十日内偿还恒丰银行律师代理费10万元；三、恒丰银行对勤晖公司提供抵押担保的位于武夷山市度假区××街××号房产（房产证号：房权证武夷山字第2××7号、第2××8号、第2××9号、第2××0号；建设用地使用权证号：武国用【2009】第**、第**），有权以拍卖、变卖所得价款，就判决第一、二项所确定的债权行使优先受偿权。 2013年11月14日福建邵武市人民法院首先查封勤晖公司名下位于武夷山市度假区××街××号××屋（产权证号为武夷山字第2××0号商住用房）、2-4层（产权证号为武夷山字第2××9号商住用房）、三菇街新街1层（产权证号为武夷山字第200900167、200900168号商住用房）；2014年12月24日，本院根据（2014）榕民保字第726号裁定轮候查封了前述房产。该房产被邵武市法院首先查封后移送至武夷山市人民法院执行，2016年5月5日，武夷山人民法院同意将上述房产移交本院处置。本院于2016年5月16日作出（2015）榕执字第1186号执行裁定书，拍卖变卖上诉房产。林金地就此提出执行异议。本院又于2017年11月15日作出（2016）闽01执异119号执行裁定书，裁定驳回对林金地的异议。 本院认为：本案的争议焦点为林金地是否确系案涉房产的承租人，其享有的租赁权是否可以阻却执行。 首先，关于林金地是否确系案涉房产承租人的问题。林金地与勤晖公司于2012年11月20日签订了《酒店房产租赁合同》，该合同中关于将勤晖公司名下房产出租给林金地的约定，并未违反法律法规的规定，系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。合同约定林金地应向勤晖公司支付800万元租金，林金地提交的转账凭证、欠款结算单、勤晖公司的收款收据以及谢某、王某、陈某的证人证言可以相互吻合，足以证明林金地已向勤晖公司支付案涉租金。故林金地确系案涉房产的承租人。 其次，关于签订租赁合同时间的问题。案涉租赁合同签订的时间为2012年11月20日，早于案涉房产设定抵押日期（2013年8月1日）、亦早于案涉房产被法院查封的日期（2013年11月14日）。 再次，关于林金地是否实际占有使用案涉租赁物的问题。林金地在签订案涉租赁合同后，并未直接占有使用案涉租赁物，而是将其承包给案外人谢某，并准予谢某以勤晖大酒店的名义承包使用案涉租赁物。 最后，恒丰银行是否可以通过尽职调查知悉林金地租赁案涉房产的事实。一是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”的规定，城市房产出租应向房产管理部门登记备案，但林金地与勤晖公司并未就案涉房产租赁办理登记手续。二是，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条关于“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”及第四条关于“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”的规定，案涉房产出租，勤晖公司应当根据租金收入计算房产税金额，但是林金地提交的勤晖大酒店的税收完税证明显示2014年至2016年的勤晖大酒店房产的“房产税”均是从价计征，从缴税的金额上看，亦不是以租金＊12%所得的金额。由此可知，案涉房产租赁事实并未向税务部门披露，也未依法纳税。三是，林金地与谢某均确认直至2017年10月20日勤晖大酒店现场悬挂的营业执照上，负责人仍是王建华，在林金地及谢某在实际经营勤晖大酒店后，勤晖大酒店的负责人并未变更为林金地或谢某。四是，王建华与谢某均确认恒丰银行在设定案涉抵押前，曾到案涉房产实地查看，王建华在勤晖大酒店停业的情况下，打开勤晖大酒店的大门带领恒丰银行工作人员入内，而此时勤晖大酒店的墙壁上悬挂的营业执照体现勤晖大酒店负责人为王建华。据此，恒丰银行不论是通过实地走访还是通过查阅勤晖大酒店的营业执照、纳税凭证、亦或是查阅房产登记部门的登记情况，都无法了解林金地租赁案涉房产的事实。恒丰银行对案涉抵押物的尽职调查已恪尽职守，未见明显瑕疵；而林金地与勤晖公司本应就案涉租赁及承包事宜依法通过办理登记、缴纳税收、变更营业执照等方式对外披露以维护交易安全，但却均未依法施行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”；第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，不动产租赁权要排除抵押权的执行，需要具备：在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同、在法院查封前占有使用该不动产这两个条件。而本案中，林金地虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的“占有”因林金地本人的过错，未能对包括恒丰银行在内的社会不特定第三人形成租赁权的“公示外观”，未能达到“宣誓租赁权”的法律效果。故林金地对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行的抵押权，亦不能排除案涉执行。林金地因租赁合同无法正常履行造成的损失可以另行依法向勤晖公司主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告林金地的诉讼请求。 案件受理费67800元，由原告林金地负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林秀榕 审判员  魏 昀 审判员  林星星 二〇一八年八月××日 书记员  曲信纬  2- （2017）闽01民初1391号共17页