大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0204民初3846号原告：柳秋雪，女，汉族，1987年9月14日出生，无职业，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：艾红星（原告丈夫），无职业，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：张帝，辽宁谦尚律师事务所律师。被告：李维，男，汉族，1978年7月20日出生，大连朗佳贸易有限公司职员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘健，辽宁住邦律师事务所律师。第三人：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街**，统一社会信用代码91210203751566910M。法定代表人：刘建国，董事长。委托诉讼代理人：许明哲，女，该公司职员，住大连市沙河口区。原告柳秋雪与被告李维、第三人大连安鑫房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳秋雪及委托诉讼代理人艾红星、张帝、被告李维的委托诉讼代理人刘健、第三人大连安鑫房地产代理有限公司委托诉讼代理人许明哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，1.判令解除原、被告之间的《房地产买卖合同》；2.被告双倍返还原告定金6万元（其中有3万元在第三人处保管，由第三人协助返还）；3.被告赔偿原告损失42962元（贷款费服务费15000元、中介服务费4000元、资金监管期间62万元的利息损失620000元×4.75%（银行同期贷款利率）÷12个月×3个月=7362元、租房费用3800元×3个月+办理购房资格、贷款等发生的交通费、误工费、餐费2000元，总计42962元）。事实与理由：2018年3月3日，原、被告在第三人居间下签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于大连市沙河口区的房屋卖给原告，原告依约支付了定金及首付款，并办理了相应的手续。但被告不按照合同约定履行相应的义务，根据合同第六条第三的约定款原告有权解除合同，并有权要求被告承担相应的违约责任，第三人协助返还定金。被告辩称，同意解除合同，其他诉讼请求不同意。被告没有违约，原、被告自3月3日签订《房地产买卖合同》之日起，被告就提出合同第一条第2项的由被告撤销银行抵押的期限履行不了，经过与原告及第三人的沟通，对合同第一条第2项及第二条第2款进行了口头变更。原告所述与事实不符，被告没有违约。对原告主张赔偿经济损失的要求，法院应予驳回。第三人述称，原告（乙方）、被告（甲方）及承办贷款的大连快捷易家投资顾问有限公司（丙方）签订《购房贷款代理服务合同》，该合同第二条第3款约定乙方办理商业贷款，乙方在贷款银行进行贷款初审面签视为丙方进入贷款办理阶段。合同第三条第1款约定丙方已经进入贷款办理阶段的，丙方贷款服务费不予退还。乙方贷款面签已经办理完毕，贷款审核也已经进行完毕。乙方将贷款服务费15000元打入第三人账户，如果应该返还，可以由第三人负责返还。但根据《购房贷款代理服务合同》第三条违约责任约定，守约方应向违约方追责贷款服务费的损失，故我方不同意退还贷款服务费。反诉原告诉称，被告与艾红星及第三人签订的《房地产买卖合同》，约定将被告名下的房产出卖给艾红星，由于艾红星无法办理银行贷款，三方于同月的6日签订了变更协议，购买人变更为原告柳秋雪。签约时被告对合同的第一条第二款提出异议要求更改该条款，因为经了解大连民生银行还贷注销抵押登记需要的工作天数将远远超过合同约定的履行期限，即便是从合同成立当日开始办理申请注销抵押登记也是无法完成的。该条款对于被告是显失公平，请求法院判决撤销《房地产买卖合同》第一条第二款条款，以维护被告的合法权益。反诉被告辩称，一、反诉请求没有法律依据，反诉请求不成立。《合同法》第54条规定的是合同的可变更、可撤销，不存在撤销合同条款的法律规定。二、《房地产买卖合同》合法有效，合同第一条第二款同样合法有效。该合同在原告与被告及第三人平等协商基础上签订，不存在可变更、可撤销合同的情形。2018年3月6日签订了变更合同主体的补充协议，如果此时被告无法履行该合同第一条第二款的约定，应在补充协议中予以明确变更或修改，被告不修改该合同条款就应按照合同的约定履行。原告和第三人均没有对该合同第一条第二款进行过口头变更或修改，更没有接到任何口头或书面的履约异议。三、实际中也不存在还贷注销抵押登记所需天数超过合同约定履行期限的情况。造成反诉人违约的根本原因是其怠于履行还贷义务。银行的抵押传递单载明受理时间2018年5月15日，结案时间2018年5月15日，说明反诉人撤销抵押的时间只需一天，所以不存在还贷注销抵押登记所需的工作天数超过合同约定的履行期限的情况。该合同第一条第二款，无论是根据合同的约定还是实际的操作均可以履行，不存在合同约定时间过短的情形。原告始终在积极履行合同，签约当天缴纳定金、贷款服务费并于2018年3月12日申请贷款，于2018年3月24日贷款批复完成，而被告迟迟不将产权证原件交付第三人，原告多次电话催促，被告找各种借口拖延。综上，被告的反诉请求不成立，其事实和理由无法律及事实依据，请贵院驳回被告的反诉请求。第三人述称，第三人与原告的上述意见一致。合同有效，对于定约的三方均有约束力，签订合同后三方均应积极履行，被告按合同第一条第二款的约定应自行偿还贷款撤销抵押，本项义务由被告独立完成，不依赖其他条件，被告作为出售人应对自己的赎证能力和银行的赎证要求知晓，签订合同时被告认可合同内容约定，接受合同约束，合同约定2018年4月13日前被告完成赎证撤押，合同约定给予被告40天的准备时间，非常充分，按大连市各大银行通用的赎证撤押最长时间即提前一个月申请，申请后还款撤押，40天的时间非常充分，而且各银行对赎证的时间并没有严格要求，被告只要正常的沟通银行都会尽快完成，如果签约后被告积极向银行提出赎证申请，完全有能力在合同约定时间内完成赎证撤押义务，第三人多次催促被告履行赎证义务，被告均没有给出明确回复，也从未向第三人书面或口头提出延长赎证期限的请求，因而第三人不接受被告的反诉请求。经审理查明，2018年3月3日，原告丈夫艾红星作为买方、被告李维作为卖方，被告大连安鑫房地产代理有限公司作为居间方，三方签订《房地产买卖合同》，合同第一条第一款约定，买卖双方通过居间方出售及购买甲方位于大连市沙河口区房屋，建筑面积127.86平方米。合同第一条第二款约定，该房屋已设定抵押，卖方自行还清欠贷，保证于2018年4月13日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方保管。合同第二条约定，房屋出售价格2150000元。定金30000元与本合同签订之日支付。买方申请商业贷款。买方于本合同签订之日起10日内，备齐购房款（定金除外）620000元，由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方无息代为保管。买卖双方委托居间方选择贷款银行。第五条服务费用约定，买方须向居间方支付服务费4000元，于本合同签订当日交付居间方。第六条违约责任第1款约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让。如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，卖方须双倍返还定金给买方。第2款约定，如一方违约导致合同解除，由违约方赔偿守约方居间费用损失。第3款约定，买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天，居间方或守约方有权解除合同，违约方按合同的约定承担违约责任。买方艾红星、卖方李维、居间方第三人分别在合同上签字、捺印，加盖公章确认。合同签订当日原告向第三人交付居间服务费4000元，第三人代收原告定金30000元。当日，艾红星（乙方）、李维（甲方）及大连快捷易家投资顾问有限公司（丙方）签订《购房贷款代理服务合同》，合同约定甲乙双方委托丙方代为办理商业贷款手续，服务费用15000元，由乙方承担，贷款服务费应于丙方进入贷款办理阶段前支付丙方。乙方在贷款银行进行贷款初审面签，视为丙方进入贷款办理阶段；甲乙双方如未按合同约定履行义务，导致合同履行延迟或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。丙方已经进入贷款办理阶段的，丙方贷款服务费不予退还。甲乙双方签订的房地产买卖合同解除时，本合同自动解除，不必就本合同另行签订书面解除协议。本合同签订后，艾红星向第三人交付贷款服务费15000元，大连快捷易家投资顾问有限公司出具专用收款收据。当日，原告与被告还签订《二手房交易资金监管协议》。2018年3月5日，原告将620000元存入第三人指定的资金监管账户。2018年3月6日，原告柳秋雪及艾红星与被告、第三人签订《合同变更协议》，协议约定原合同约定买方为艾红星，现变更为柳秋雪购买，原合同中约定的权利义务相应转移。对此，买卖双方及柳秋雪本人均无异议。原告柳秋雪及艾红星与被告、第三人，分别在协议上签字、捺印，加盖公章。2018年3月6日，原告向银行申请商业贷款，3月12日银行对原告资信调查完毕，3月24日银行批复同意放贷。2018年3月29日，被告向银行申请授信变更，2018年5月9日被告偿还银行贷款，2018年5月15日银行注销案涉房屋的抵押。2018年5月17日，艾红星作为原告以要求解除合同等诉讼请求起诉被告及第三人，后以原告主体有误申请撤诉。2018年5月24日，被告将案涉房屋转让他人，现房屋产权人为孙玉梁、王赛男。2018年8月1日被告配合原告解冻资金监管的620000元。本案诉讼过程中，原告于2018年6月11日，向本院申请冻结被告名下中国邮政储蓄银行账户62×××28内11万元，冻结期限一年。2018年6月12日，原告向本院申请查封被告名下奥迪牌车牌号为辽Ｂ×××**号小型汽车，查封期限一年。上述事实，有原告提供的起诉状、《房地产买卖合同》、专用收款收据、合同变更协议、房产查询、购房贷款代理服务合同、二手房交易资金监管协议、招商银行股份有限公司首付款转账记录、中国工商银行股份有限公司工商银行贷款批复，被告提供的《房地产买卖合同》、民生银行授信变更审批书、民生银行个人帐户对帐单，法院调取的抵押传递单及当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，合法有效，三方均应按照合同约定履行各自的义务。《合同变更协议》仅是将买方姓名由原告丈夫变更为原告，原合同中的权利义务相应转移给原告。原告主张解除合同，被告亦同意，本院予以确认。本案争议焦点归纳如下：一、关于《房地产买卖合同》中第一条第二项条款是否有效的问题，该条约定被告在合同签订后45日完成撤销银行抵押，该期限并非是提供合同文本的第三人提前拟定的，而是经过三方协商后确认的期限，被告作为该约定的义务履行主体，应当知道自己的赎证能力和银行赎证要求，此还款期限是否能如期完成，主要与申请人的个人经济能力和是否积极履行有关，与原告变更买方姓名及买方能否完成贷款审批无关。对于被告提出三方已经口头变更了被告撤押期限的问题，现原告和第三人对此均不予认可，被告也未提供相关证据予以证明，本院不予采信。被告未能在合同约定的期限内完成注销抵押赎证，存在违约行为，被告应承担违约责任。被告反诉要求确认合同第一条第二项条款无效的主张，不予支持。二、关于原告要求被告双倍返还定金的问题。根据《房地产买卖合同》第六条违约责任第1款约定，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，卖方须双倍返还定金给买方，故原告主张被告返还定金60000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。三、关于原告主张被告支付居间费、贷款服务费及资金监管期间利息损失的问题，合同第六条违约责任第2款约定，如一方违约导致合同解除，由违约方赔偿守约方居间费用损失。故原告主张由被告赔偿其居间服务费4000元符合合同约定，予以支持；根据《购房贷款代理服务合同》约定，乙方在贷款银行进行贷款初审面签，视为丙方进入贷款办理阶段；甲乙双方如未按合同约定履行义务，导致合同履行延迟或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。丙方已经进入贷款办理阶段的，丙方贷款服务费不予退还。原告的贷款申请已经得到银行批复，第三人主张贷款服务费不应退还符合合同约定，原告的该项损失应当由违约方被告承担。故原告主张被告赔偿其贷款服务费15000元，予以支持；由于被告违约行为，导致原告资金监管62万元存入期间（2018年3月5日至2018年6月5日）产生利息损失，原告的该项主张属于合理损失。原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，予以支持。四、关于原告主张的其他损失，在《房地产买卖合同》中未作约定，原告的该项主张没有合同和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告柳秋雪与被告李维、第三人大连安鑫房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》；二、被告李维于本判决生效之日起十日内返还原告柳秋雪定金6元（其中已交付给第三人大连安鑫房地产代理有限公司的定金30000元，由第三人直接返还给原告）；三、被告李维于本判决生效之日起十日内赔偿原告柳秋雪贷款服务费15000元、居间服务费4000元、资金监管期间利息7362元；四、驳回原告柳秋雪的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李维的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2359元（原告柳秋雪已预交），减半收取1179.5元，由被告李维负担1179.5元。保全费1035元，由被告李维负担。反诉案件受理费100元（反诉原告李维已预付），由反诉原告李维负担。给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  吴红岩二〇一八年八月三十一日书记员  王 璐附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十十条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。