昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初1613号原告：昆明市盘龙区建设投资有限公司,住所地：云南省昆明市盘龙区尚义街199号二楼。法定代表人：陈芬，系该公司董事长。委托代理人：邱浩、杨阳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南思广教育信息咨询有限公司,住所地：云南省昆明市盘龙区拓东路20号巨人大厦5楼。法定代表人：陈杰。委托代理人：陈古兵，云南广恩律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市盘龙区建设投资有限公司诉被告云南思广教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日受理后，依法适用普通程序于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱浩、杨阳、被告法定代表人陈杰及被告委托代理人陈古兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市盘龙区建设投资有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2、请求判令被告向原告支付自2017年3月1日起至2018年2月28日租金178100元，2017年3月1日至2018年2月28日的管理费用45360元；3、请求判令被告立即将其向原告承租的房屋腾出并返还给原告（平均年租金274050元）；4、请求判令被告向原告支付自2018年3月1日起至实际返还房屋之日止房屋占用费及管理费【房屋占用费按照房租标准支付，管理费按3元/月/平方米标准支付，截止至立案之日2018年3月6日房屋占用费为2928元，管理费用为746元】；5、请求判令被告向原告支付违约金44692元；6、请求判决由被告承担本案案件受理费（上述费用暂计545876元）。事实与理由:原被告双方就租赁昆明市拓东路20号巨人大厦五楼房屋于2016年3月1日签订《房屋租赁协议书》，租赁期限为5年，半年支付一次租金及管理费。协议签订后，原告按约定履行出租人义务，但被告却未按协议约定支付2017年房租及管理费。2017年3月1日至2018年2月28日期间，被告应向原告支付租金278100元，管理费用45360元，但截止至2018年2月28日，原告仅支付了100000元房租，仍拖欠房租178100元、管理费用45360元。原告于2018年1月5日向被告致送《催收通知书》要求支付拖欠房租、管理费用及违约金，但被告置若罔闻。2018年2月28日，原告向被告致送《解除租赁协议通知书》。综上所述，被告拒不支付租金及管理费的行为，已严重违反双方协议约定，构成违约。现原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼，主张上述诉请。被告云南思广教育信息咨询有限公司答辩称，2016年11月18日答辩人与原告签订的《房屋租赁协议》至2021年2月28日到期，应继续履行合同；原告提供的房屋因修地铁及原告电梯等诸多因素影响，导致答辩人不能正常经营，是原告违约在先，答辩人未按时支付租金是行使不安抗辩权，答辩人未违反约定，故截止2018年2月28日租金178100元、管理费45360元，应该酌情予以减少；请求依法驳回原告第三、四、五、六项诉讼请求。被告不同意支付违约金，在违约前被告就与原告进行沟通，即使支付违约金被告也只同意按未付租金的银行同期贷款利率进行支付。经审理，本院确认如下案件事实:2016年11月18日，原、被告共同签订《房屋租赁协议书》(续签)，协议主要内容：1、被告承租原告位于拓东路20号五楼房屋作为商业使用，该房租赁期自2016年3月1日起至2021年2月28日止，共五年；2、房屋计租面积1260平方米，年租金270000元（自第二年起递增3%）。其中2017年3月1日—2018年2月28日的租金为278100元，管理费为45360元、2018年3月1日—2019年2月28日的租金为286443元，管理费为45360元；3、租金支付方式为半年一付，被告须于每年2月28日和8月31日前交付下一次房屋租金。被告逾期支付租金超过十天的，原告每日将按被告应付租金额（欠交）的8%收取违约金。逾期支付房屋租金达30日以上的，则原告有权单方解除该协议。审理中查明：1、2018年1月5日，原告向被告发出《催收通知书》，告知被告截止2017年12月31日其尚欠租金178100元、管理费45360元，并限被告于2018年1月7日前足额缴纳。同日，被告法定代表人陈杰在该《催收通知书》上签字“收到此通知”；2、2018年2月28日，原告向被告发出并在其办公场所张贴《解除租赁协议通知书》，限被告十日内迁出并交清拖欠租金及管理费、违约金；3、2018年4月17日、2018年5月2日，被告分别向原告发出《关于场地租赁费用减免的申请》、《关于场地租赁交费的申请》各一份，对其尚欠租金178100元、管理费45360元无异议，但要求对租金给予适当减免；2018年5月9日，被告又向原告发出一份《关于场地租赁交费的申请》，但原告对以上三份申请均未予回复。以上事实，有原告提交的原告营业执照复印件、被告营业执照复印件、《房屋租赁协议书》(被告也已提交)、《催收通知书》、《解除租赁协议通知书》、录像光盘、送达现场照片及被告提交的发票、关于拓东路20号地铁围栏施工情况的说明、通知、关于场地租赁费用减免的申请等证据材料在卷佐证以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告主张的第一项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原、被告双方自愿签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《房屋租赁协议书》第五条对解除协议的条件已有明确约定，现被告逾期支付租金超过30日，解除条件成就，原告已向被告发出解除通知并张贴于正在营业的被告公司门口，原告取得单方解除权且履行了通知义务。庭审中被告要求继续履行合同，原告坚持自己的诉讼请求，根据自愿原则予以衡量，该协议不宜继续履行，故关于原告主张解除《房屋租赁协议书》的请求有事实和法律依据，本院予以支持，该协议于2018年2月28日解除。关于原告主张的第二、三项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。庭审中，被告对原告主张的欠付租金、管理费数额没有异议，仅对其应付数额即原告是否应当给予适当减免存在争议，对双方均认可的事实本院予以确认。被告答辩称因地铁围挡施工及电梯维修导致其经营受到影响，申请原告减免租金。本院认为，地铁围挡施工系有利于社会公共利益的公共设施建设，公众有义务予以配合，电梯检修、停运属正常的介入因素，若确实影响经营对此被告可与原告协商处理，但《房屋租赁协议书》在双方达成新的合意前并未失去效力，合同双方仍应恪守履行各自义务。被告的上述答辩意见不能成为减免租金的法定阻却事由,对此本院不予采信。租赁协议解除后，被告负有返还租赁物的法定义务。故原告主张的第二、三项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的第四、五项诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。以及第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告主张协议解除后的房屋占用费按房租标准支付，管理费为3元/月/平方米。管理费计算标准系双方合同约定，房屋占用费，本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于合同无效时房屋占用费的规定予以认定；关于房屋占用费的起算时间，原告主张自2018年2月28日即协议解除之日起算，但双方所签《房屋租赁协议书》中第八条第3项约定“原告按本协议第五条提前解除协议后，被告须在协议解除的十日内迁出该房屋并将房屋内属于被告的物品全部搬走……”故关于原告的第四项诉讼请求本院除将房屋占用费起算时间变更为自2018年3月11日起算外，其余予以支持。另，原告已按约向被告交付了租赁物，履行了出租人的义务，被告作为承租人则应当按约定向原告支付租金，现被告未能按约支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方所签《房屋租赁协议书》第四条第2项约定“被告逾期支付租金超过十天的，原告每日将按被告应付租金额（欠交）的8%收取违约金。”庭审中，原告主张的违约金系所欠租金及管理费总额的20%，此计算标准低于合同约定的8%/日。根据公平原则予以衡量，且考虑违约金兼具惩罚性质，故关于被告答辩称违约金应按银行同期贷款款利率支付的意见本院不予采纳，原告的该项诉讼请求本院予以支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市盘龙区建设投资有限公司与被告云南思广教育信息咨询有限公司于2016年11月18日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告云南思广教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付自2017年3月1日起至2018年2月28日期间的租金人民币178100元、管理费人民币45360元；三、被告云南思广教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将昆明市拓东路20号五楼房屋腾空交还原告；四、被告云南思广教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付自2018年3月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按278100元/年计算）及管理费（按3元/月/平米计算）；五、被告云南思广教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付违约金人民币44692元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9259元，由被告云南思广教育信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  侯 萍人民陪审员  曹 瑕二〇一八年八月二十日书 记 员  刘艳艳