广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初665号原告：罗卓梅，女，1966年10月7日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：孙槐玉，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奎，广东高义律师事务所实习人员。被告：赵红军，男，1975年3月10日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告罗卓梅诉被告赵红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告罗卓梅及其委托诉讼代理人孙槐玉、李奎到庭参加诉讼。被告赵红军经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告清偿拖欠的房屋租金71656元［从2016年2月1日至2017年3月21日，每月租金标准都是5239元，2017年3月份租金是3549元（5239元/月÷31天×21天）］及其逾期交租的利息（利息分段计算，从每月5日起，按每月未付租金的数额，以中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至2017年11月10日为4145.97元），以上合计75801.97元；2.判令被告立即向原告清偿拖欠的房屋租赁期间的水电费和物管费共3327元；3.本案的诉讼费由被告承担（由被告迳付原告）。事实和理由：原告、被告、左重斌于2010年9月10日签订了《广州市房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在广州市黄埔区大沙北路113号二楼04房的物业出租给被告和左重斌使用，租赁期限为2010年10月15日至2014年10月14日止，被告和左重斌应于每月第5日前按银行转账的方式缴付租金。合同租赁期限届满后，被告和左重斌与原告约定继续租用该物业，租金变更为每月5239元，被告和左重斌也一直按该租金标准交租，但拖延至解除租赁关系也未另签租赁合同。从2015年5月份开始被告和左重斌经常拖欠租金，拖欠租金期间，原告一直积极找被告和左重斌催缴租金，直至2017年3月21日被告和左重斌将该租赁物业内所有物件、资料清理完毕，交还租赁房屋给原告止，被告和左重斌仍拖欠2016年2月1日至2017年3月21日期间的房屋租金71656元、2015年11月份至2017年2月份的水电费及物管费共3327元。被告和左重斌自拖欠租金等相关费用以来，原告再三向被告和左重斌追索未果。原告认为，被告和左重斌拖欠租金不仅违反了合同的约定，应当承担违约责任，从逾期缴纳租金之日按银行同期同类贷款利率支付利息。原告多次催收未果的情况下只好诉诸法院，以保障原告的财产权益。被告未出庭应诉，亦未发表书面答辩意见。经审理查明：案外人陆凌志于2006年3月8日与广州市黄埔房地产开发总公司签订《购房合同》，向该司购买由其兴建、位于广州市黄埔区大沙北路泰景花园文轩阁二楼商铺，门牌地址为广州市黄埔区大沙北路113号201，该商品房产权登记建筑面积为643.3949平方米。2010年9月10日，原告（出租人、甲方）与被告、左重斌（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，第二条约定：甲方同意将坐落在广州市黄埔区大沙北路113号二楼04房的物业出租给乙方作办公用途使用，总建筑面积为90.33平方米。第三条约定：租赁期限自2010年10月15日至2014年10月14日共4年，租金分别为38、40、42、44元每平方米，其中，2010年10月15日至2011年10月14日期间的月租金为3432元，2011年10月15日至2012年10月14日期间的月租金为3613元，2012年10月15日至2013年10月14日期间的月租金为3793元，2013年10月15日至2014年10月14日期间的月租金为3974元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前按银行转账付款方式缴付下月租金给甲方。第四条约定：乙方向甲方交纳6864元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金。第八条约定：2.铺位内水电费，按以下方式计算：用户应缴水电费=（用户水电表度数+实际损耗）×规定商业用水电标准单位。3.当地政府和有关部门征收的一切税金（含房产税）和杂费等均由乙方自行承担。庭审中，原告陈述租赁合同到期后，被告和左重斌共同向原告交涉继续承租涉案房屋，但没有续签书面合同，原、被告和左重斌协商同意从2014年10月15日开始租金均按照5239元/月计算，每月的租金均从当月1日起算，合同到期后的租金都是由被告交纳。2018年1月1日，陆凌志出具《委托授权说明书》委托授权其母亲即原告对广州市黄埔区大沙北路113号201享有经营、使用、对外租赁、收益的权利。2018年3月26日，陆凌志出具《说明》，载明：其知悉并授权罗卓梅对黄埔区大沙东路113号201其中的04户房屋租赁合同纠纷，以罗卓梅的名义提起诉讼，其对罗卓梅在参加本案诉讼活动中的行为均予以确认，没有任何异议。原告陈述黄埔区大沙北路113号201是大通间，原告购买后将201分隔成8间房屋，门牌号是一致的，涉案房屋是其中一间。原告提交了被告于2017年3月18日出具的《委托书》一份，载明：被告委托案外人何松涛前来办理涉案房屋内的资料及生活用品的清理工作。何松涛于2017年3月21日在该《委托书》上注明，涉案房屋内的所有资料已清理运走，包括电脑显示器、所有电器。原告陈述该《委托书》是被告通过手机短信发送给原告，原告再打印出来的，何松涛在该打印件上签名。原告还主张当天被告移交了涉案租赁房屋给原告，双方的租赁关系自此终止。原告拟证实被告支付涉案房屋租金的时间和金额，提交了以下证据：1.《银行历史明细清单》，显示：对方账号为62×××59，2014年8月18日向原告账户转入4498元；2014年10月1日向原告账户转入4475元；2014年12月16日，转入5649元；2015年2月17日，转入15717元；对方账号为62×××89，2015年5月8日向原告账户转入5524元；2015年7月28日向原告账户转入6000元；2015年8月15日向原告账户转入6000元；2015年9月9日向原告账户转入5239元；2015年10月21日向原告账户转入5239元。2.《活期历史明细清单》，显示：对方户名为赵*军，账号为62×××89，2016年1月2日向原告账户转入5239元，原告主张该费用为被告缴纳2015年10月的租金；2016年2月6日向原告账户转入10478元，原告主张该费用为被告缴纳2015年11月至12月的租金；2016年5月27日向原告账户转入5230元，原告主张该费用为被告缴纳2016年1月的租金。原告拟证实其已缴纳涉案房屋租赁期间的水电费，提交了广州市金丽物业管理有限公司向陆凌志开具的2016年4月至2017年2月的水电费发票。原告拟证实被告拖欠涉案房屋租赁期间的水电费、物管费，提交了其自行制作的涉案房屋2015年11月1日至2017年3月2日期间的用水电报表，报表上列明涉案房屋每个月份的房屋用电量、电费分摊具体费用、水费分摊具体费用及物管费，原告主张上述期间涉案房屋的水电费、物管费共计3327元。原告主张涉案房屋所在二楼有个总的水电表，其提交的发票金额是总水电表的费用，涉案房屋的实际电费是根据涉案房屋单独的电表用电量加上总的公摊电表数按面积平摊到每户的公摊电费计算，水费是根据总表读数按面积分摊计算。对于物业管理费，原告在庭审中的陈述自相矛盾，原告先前陈述合同没有约定物管费，双方口头约定物管费由被告承担，物管费每月固定按建筑面积乘以收费标准1.5元/平方米计算，之后原告又主张租赁合同第8条第3款约定的杂费包含了物管费。原告还提交了其与被告之间的短信截图，拟证明被告拖欠租金、水电费及物管费的事实。短信上显示：2016年10月26日、2016年12月30日、2017年3月24日、2017年6月21日多次催缴被告缴纳涉案房屋的租金、水电费和物业管理费，被告也多次表示尽快处理，但并未对具体金额进行确认。2018年7月17日，本院对涉案房屋进行了现场勘查，涉案房屋所在地黄埔区大沙东路113号二楼大通间并无标注201门牌，原告将二楼的大通间分隔成8间房屋，涉案房屋为自编204号。涉案房屋所在地的广州市金丽物业管理有限公司对原告将二楼的大通间分隔成8间房屋的事情表示不清楚。上述事实，有《广州市房屋租赁合同》《委托书》《银行历史明细清单》、用水电报表、发票、短信截图、《购房合同》《委托授权说明书》《说明》、户口本及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为：被告经本院依法传唤未出庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在审核原告证据的基础上，对本案进行依法裁判。案外人陆凌志于2018年通过出具《委托授权说明书》的形式授权原告对涉案房屋进行租赁和收益，视为其对《广州市房屋租赁合同》的追认，故原告的代理行为合法有效。因此，原告、被告及左重斌就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》是各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。《广州市房屋租赁合同》到期后，三方并未就涉案房屋续签租赁合同，原告主张被告、左重斌与其形成不定期租赁关系，根据原告提交的租金支付凭证和最终清理涉案房屋的证据，可以看出与原告形成不定期租赁关系的主体应为被告，并没有证据显示左重斌与原告形成了不定期租赁关系，故本案承担责任的主体应为被告。原告和被告在租赁合同到期后应参照《广州市房屋租赁合同》履行。关于租金。原告主张被告委托案外人于2017年3月21日对涉案房屋内的物品进行了清理并交还了涉案房屋，故双方的不定期租赁关系于该日终止，原告为此提交了《委托书》予以证实，本院对此予以采信，故租金应计算至2017年3月21日。原告主张被告未支付2016年2月1日至2017年3月21日的租金，被告未提交证据证实其已支付该段期间的租金，应由被告承担举证不能的责任。关于租金标准。原告主张合同到期后双方协商租金标准为5239元/月，没有证据证实，且原告提交的《银行历史明细清单》中被告每月支付的租金时间和租金金额也并不一致，也不能印证原告的主张，故本院参照《广州市房屋租赁合同》的约定，按每月3974元的租金标准计算2016年2月1日至2017年3月21日的租金共计54354元（3974元/月×13个月+3974元/月÷31天×21天）。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算被告逾期交租的利息合理，本院对此予以支持。但参照《广州市房屋租赁合同》的约定，每月房租应在当月5日前缴纳，故计算利息的时间应从每月的6日起计算。2016年2月1日至2017年2月28日的租金利息，分别以当月欠付租金3974元为本金，自欠付当月6日起计算至实际付清之日止。2017年3月1日至2017年3月21日的租金利息，以该月欠付租金2692元为本金，自欠付当月6日起计算至实际付清之日止。关于水电费。原告提交了其自行制作的用水电报表，但该报表中各种数据原告并没有提交证据证实，报表中的水电费计算方式与租赁合同第八条第二款约定的计算方式也不一致，且原告也确认其提交的水电费发票乃是陆凌志购买的201房大通间的水电费总额，无法区分涉案房屋的具体水电费，在被告未到庭对此予以确认的情况下，原告依据其自行制作的用水电报表主张涉案房屋的水电费理据不足，本院不予支持。关于物业管理费。原告在庭审中对物业管理费的陈述自相矛盾，如若属口头约定，原告并未提交证据证实，即便根据租赁合同第8条第3款约定，根据对该条的文义理解，物业管理费也并不包含在杂费中，即使包含在杂费中，原告在举证期内也并未提交其按照1.5元/平方米/月计算物业管理费的依据。综上，原告主张物业管理费理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵红军于本判决生效之日起十日内向原告罗卓梅支付2016年2月1日至2017年3月21日的租金共计54354元及利息（利息分段计算：2016年2月1日至2017年2月28日的租金利息，分别以当月欠付租金3974元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠付当月6日起计算至实际付清之日止；2017年3月1日至2017年3月21日的租金利息，以2692元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自该月6日起计算至实际付清之日止）；二、驳回原告罗卓梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1778.2元，由原告罗卓梅负担463.2元，由被告赵红军负担1315元。上述案件受理费原告罗卓梅已预缴，被告赵红军应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告罗卓梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  潘新标人民陪审员  岑焕谊二〇一八年八月七日书 记 员  黄曼玲陈婷玉