广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初1666号 原告：姜秀绍，男，1977年11月28日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：咸刚南，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平通，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被告：卓俊祥，男，1967年10月10日出生，汉族，住贵港市港**。 原告姜秀绍与被告卓俊祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日受理后，依法适用简易程序于2018年7月16日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王平通到庭参加诉讼。被告卓俊祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告2013年1月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告向原告归还房屋租金414000元（2018年7月1日至2028年1月20日期间的租金）及违约金10800元；3.判决被告向原先归还房屋押金30000元；4.本案受理费由被告承担。起诉后，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告2013年1月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.确认原告享有该合同约定房屋的承租权至2028年1月30日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告同意将其名下坐落于贵港市港北区宏桂广场1幢3A05、3A06、3A07（即405、406、407）三间房屋出租给原告使用，租期从2013年1月30日起至2028年1月30日共15年，其中每月租金3600元，租金支付方式以签合同之日起先付5年租金216000元，到2014年10月30日前付5年租金216000元，再到2015年12月30日前付5年租金216000元，共计648000元。合同签订后原告按合同约定通过现金、转账等方式先后于2013年2月10日交付216000元，2014年8月31日交付100000元，2014年10月11日交付116000元,2015年12月30日交付216000元,合计648000元交付给被告完成了15年的房屋租金支付义务。但在2016年3月31日港北法院作出（2016）桂0802执589-2号，2016年4月3日港北法院作出（2016）港北执589-1号、2016年6月27日港北法院作出（2016）港北委拍字第082号、2017年11月23日平南县法院作出（2017）桂0821执1073号之三、2017年11月24日平南县法院作出（2017）桂0821执1073号之四，这五项法律文书均明确拟将被告名下的三套房屋进行查封、拍卖处分。原告自2013年1月30日起一直承租该房屋进行工作，而被告是2014年4月8日才将上述三套房屋抵押给平南县农村信用合作社。原告的承租房屋在前，抵押在后，继而才有法院对上述三套房屋的查封、拍卖程序，符合“买卖不破租赁”的物权原则。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告卓俊祥未作答辩，也没有提交书面的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：坐落于贵港市港**（宏桂广场）**405、406、407号系登记在被告卓俊祥名下。2013年1月30日，原告姜秀绍（承租方、乙方）与被告卓俊祥（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其名下坐落于贵港市港北区宏桂广场1幢3A05、3A06、3A07（即405、406、407）三间房屋出租给乙方办公使用，面积为332平方米；2、租期从2013年1月30日起至2028年1月30日；3、装修免租期约定：在2013年7月30日以前，该房产处于装修筹备阶段，在此期间甲方不向乙方收取任何费用；4、甲方应于2013年1月30日将房屋交付给乙方使用，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，所有的装修设施不得损坏归甲方所有；5、租金每月为3600元，支付方式以签合同之日起先付5年租金216000元，到2014年10月30日前付5年租金216000元，再到2015年12月30日前付5年租金216000元，共计648000元。该合同还约定了房屋修缮责任及装修约定、双方的权利义务、责任等内容。 2013年2月10日,卓俊祥出具一份收条给姜秀绍，内容载明：现收到姜秀绍现金216000元，该款是姜秀绍租用宏桂3A**、3A06、3A07房的五年租金，从2013年1月30日至2018年元月30日的租金。 2014年8月31日,卓俊祥出具一份收据给姜秀绍，内容载明：今收到姜秀绍交来宏桂4**、406、407从2018年元月30日至2023年元月30日的租金10万元。 2014年8月31日，由案外人姜秀桃在贵港市区农村信用合作联社港北信用社的账号62×××92转账10万元至90×××83账号，再从账号90×××83转账10万元至卓俊祥账号。 2014年10月11日,卓俊祥出具一份收据给姜秀绍，内容载明：今收到姜秀绍交来租宏桂4**、406、407从2018年元月30日至2023年元月30日的租金116000元（其中有10万元转帐，有11600元现金）。 2014年10月7日，由案外人姜秀桃在贵港市区农村信用合作联社港北信用社的账号62×××92转账10万元至90×××83账号，再从账号90×××83转账10万元至卓俊祥账号。 2015年12月30日,卓俊祥出具一份收据给姜秀绍，内容载明：现收到姜秀绍交来宏桂最后5年租金216000元。 庭审中，原告称涉案房屋的电费由原告以被告卓俊祥的名义交纳，证据显示用电地址为民主路69号城市广场1栋3A层3A05房、3A06房、3A07房，时间从2016年12月8日至2018年4月1日止。 2016年3月31日，本院作出（2016）港北执589-2号执行裁定书，本院在执行申请执行人张少娟与被执行人卓俊祥、张莲民间借贷纠纷一案中，裁定查封登记在卓俊祥名下坐落在贵港市港北区（宏桂城市广场）1幢405、406、407房屋三套（房屋所有权证号分别为：贵港房权证港北区字第××号、10××02号、10××04号），查封期限为三年。 2016年4月3日，本院作出（2016）港北执589-1号执行裁定书，本院在执行申请执行人张少娟与被执行人卓俊祥、张莲民间借贷纠纷一案中，裁定拍卖登记在卓俊祥名下坐落在贵港市港北区（宏桂城市广场）1幢405、406、407房屋三套（房屋所有权证号分别为：贵港房权证港北区字第××号、10××02号、10××04号），得款用以清偿债务。 2017年11月23日，平南县人民法院作出（2017）桂0821执1073号之三执行裁定书，该院在执行申请执行人平南县农村信用合作联社与被执行人卓俊祥、张莲借款合同纠纷一案中，裁定查封登记在卓俊祥名下的坐落在贵港市港北区（宏桂城市广场）1幢405、406房两套（房屋所有权证号分别为：贵港房权证港北区字第××号、10××02号），查封期限为三年。 2017年11月24日，平南县人民法院作出（2017）桂0821执1073号之四执行裁定书，该院在执行申请执行人平南县农村信用合作联社与被执行人卓俊祥、张莲借款合同纠纷一案中，裁定评估、拍卖登记在卓俊祥名下的坐落在贵港市港北区（宏桂城市广场）1幢405、406房两套（房屋所有权证号分别为：贵港房权证港北区字第××号、10××02号），以清偿债务。 以上事实，有身份证复印件，房屋租赁合同、社区证明，收条、收据、农村信用社流水，房产证，（2016）桂0802执589-2号执行裁定书、（2016）桂0802执589-1号执行裁定书、（2016）港北委拍字第082号随机抽取拍卖机构通知书、（2017）桂0821执1073号之三执行裁定书、（2017）桂0821执1073号之四执行裁定书，电费缴费清单及原告的陈述为证，足以认定。 本院认为，民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，被告卓俊祥作为涉案房屋的合法产权人，原告姜秀绍为证明其与卓俊祥存在租赁合同关系而提供的《房屋租赁合同》形式上符合租赁合同的特性，因此，若不存在其他违反法律规定情形，则对姜秀绍关于要求确认该合同效力的诉讼请求本应予以支持。但综合原告姜秀绍在本案中提交的上述证据以及庭审查明的事实，姜秀绍的起诉存在如下疑点：其一，本案被告卓俊祥涉及多方债务，且拒不履行生效法律文书确定的义务，名下的涉案房屋业已办理抵押登记手续，因此被告系基于民间借贷纠纷及金融借款合同纠纷等案件被法院依法查封、拍卖其名下的涉案房屋，被告卓俊祥收到涉案房屋租金应积极偿还债务，然被告并没有积极履行；其二，从签约时间看，涉案房屋已被查封的情况下，姜秀绍提供的《房屋租赁合同》虽显示签订时间在房屋被查封拍卖之前，但该合同并未依法办理相应的租赁备案登记手续，不能排除该合同是原告、被告在查封、拍卖之后才签订的可能；其三，从合同内容来看，合同约定租金标准为每月3600元，面积为332平方米，明显低于同地段同类房屋同期租金标准，且约定的租期长达15年，不能排除原告与被告串通损害涉案房产执行申请人的合法权益的可能；其四，从合同的履行情况来看，按合同约定，姜秀绍在签订合同之日起先付5年租金216000元，到2014年10月30日前付5年租金216000元，再到2015年12月30日前付5年租金216000元，原告于3年内（即于2015年12月30日前）将租期15年内的全部租金向被告支付完毕，这种做法明显有违市场中的租赁惯例做法及交易习惯，且合同约定2013年1月30日至2013年7月30日前该房产处于装修筹备阶段，在此期间被告不收取原告任何费用，但原告依然向被告支付了该期间的租金。结合以上情形，原告姜秀绍要求确认合同效力及承租权的诉请存有可疑之处。因此，本案不能排除姜秀绍与卓俊祥双方事后制作这些证据的可能。综上所述，在涉案房产已被依法查封拍卖且原告实际知情的情况下，原告提交的《房屋租赁合同》约定的租赁期限过长，租金标准过低，势必导致若案涉房屋在被执行拍卖、变卖时，价格远低于应有价值的情况发生，从而严重损害涉案房屋申请查封人的合法权益。由此可知，原告与被告的签约行为存在恶意串通、损害第三人利益的故意，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，上述《房屋租赁合同》应属无效，故对姜秀绍要求确认《房屋租赁合同》有效及要求确认承租权的诉讼请求，本院均不予支持。被告卓俊祥经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告姜秀绍的诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取计50元，由原告姜秀绍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一八年八月三十一日 书记员  张蓝月