湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初1080号原告：浏阳市宏发塑业有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处宏源村北冲组。法定代表人：李和清，总经理。委托诉讼代理人：张秋华，湖南声威律师事务所律师。被告：张海清，男，1971年1月6日出生，汉族，居民，住浏阳市。被告：唐淑玲（曾用名唐叔玲），女，1970年5月8日出生，汉族，居民，住浏阳市。原告浏阳市宏发塑业有限公司与被告张海清、唐淑玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浏阳市宏发塑业有限公司法定代表人李和清及委托诉讼代理人张秋华，被告张海清、唐淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市宏发塑业有限公司向本院提出如下请求:请求法院判令被告张海清按协议立即腾退租赁原告的车间和场地（1、拆除并运走租赁车间、场地内的机械设备；2、清理并运走堆放在租赁场地内的废球、废渣等垃圾或支付垃圾处理费用42000元；3、移走变压器并拆除变电房）；支付原告车间、场地至实际腾退之日止（暂计算至2018年2月份的租金为345000元）的租金；支付自2016年5月起至实际付清之日止按欠付租金每月2%的标准计算的逾期付款违约金（暂计算为75900元）；被告承担诉讼费用。被告张海清、唐淑玲主要答辩意见，被告唐淑玲与原告不存在房屋租赁合同关系，请求驳回原告对被告唐淑玲的起诉；合同到期后，双方没有形成新的租赁关系，且被告自2016年12月份停产后并没有使用原告厂房及场地，故没有向原告支付租金的义务；原、被告租赁合同关系存续期间，原告与另一公司建立合同关系，租赁使用同一场地，损害了被告的合法权益，应当承担相应的违约责任；租赁合同到期后，被告仅有变压器、铲车、撕料机等三台机器存放在原告的空闲场地上，对原告生产及生活没有影响；被告搬离原告厂区时，已经向原告付清了此前的租金，不同意再支付租金和承担违约责任；原告起诉后，被告将厂区内的机械设备运走了，并清除了部分垃圾，目前，厂区内仅剩余2车垃圾没有运走，仅有变压器及变电房没有移走和拆除。本院经审理对案件事实认定如下：2014年9月16日，原告浏阳市宏发塑业有限公司与被告张海清签订车间、场地租赁协议书，约定由被告张海清租赁原告现有车间及场地用于废球破碎造粒生产；租赁期限10年，自2014年11月8日起至2024年11月17日止，合同期满，被告享有优先租赁权；租金计算方式，2014年11月18日起至2015年11月17日，按被告每生产一吨颗粒成品支付150元给原告作为租金，2015年11月18日起至2019年11月17日，按被告每生产一吨颗粒成品支付200元给原告作为租金，但被告必须确保年生产量在1200吨以上，如果被告年生产量低于1200吨，则由原告按每年1200吨的基数向被告收取租金，2019年11月18日起至2024年11月17日的租金另行协商确定，如果协商不成，双方均可解除本协议；租金支付方式，被告每月月底按生产量及时足额支付租金，逾期则按未付租金金额月2%的标准支付逾期付款违约金，如果超过2个月未足额支付租金，原告可以提前解除本协议，同时原告有权扣押、变卖被告的设备抵扣租金；双方还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，原告将车间、场地交付给被告管理使用，被告张海清以厂区道路硬化垫付工程款冲抵了部分租金。2015年11月16日，原告浏阳市宏发塑业有限公司与被告张海清再次签订车间、场地租赁补充协议，约定双方对原2014年9月16日签订的租赁协议作出部分调整和补充，租赁期限由10年变更为1年，即自2015年12月1日起至2016年11月30日止，合同期满，由原告制定新的租赁协议，协议不成，被告无条件退出；租金计算方式，按被告每生产一吨颗粒成品支付150元给原告作为租金，但被告必须保证年生产量1200吨的基数不变，未达到1200吨仍然按该基数计算租金，超出1200吨，则按实际产量收取租金；租金支付方式，被告必须每月25日前支付租金15000元，多余部分在12月底一次性付清，如果被告产品存在积压，可以将上述合格产品按每吨1800元交给原告抵扣当月租金，被告未及时支付租金按原协议追究违约责任；垃圾处理方法，如果本厂区有处理能力，原告提供场所，被告自行处理，如果无处理能力，由被告自找场地作外运处理，费用由被告承担；合同期满，不管下一租期租赁与否，必须在期满前一个月时间向原告提出，经原告同意，可履行续签手续，否则，垃圾及设备必须在10日内作出处理，如果未作处理，仍然占用原告场地，同样要向原告缴纳相等比例的租金，直至处理完毕，被告组建住房，属于固定财产，所有权归原告享有，期满由原告收回，不计任何补偿；原2014年9月16日签订的协议，只要不与本补充协议相冲突的条款，仍然有效。补充协议签订后，原告表示不再与被告计较此前欠付的租金。被告张海清则向原告交清了至2016年4月底的租金，此后的租金再未支付。2016年12月，原告将此前承租给被告张海清的车间及场地转租给了案外人黄德成。2017年1月底，被告经营的废球破碎造粒生产线停产。另查明:1、被告张海清、唐淑玲系夫妻关系，被告唐淑玲对所欠租金发生在俩被告婚姻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务的事实不持异议；2、被告唐淑玲称在搬离原告厂区时已经付清了此前的租金，未提交证据证明；3、2017年4月18日，浏阳市集里司法所组织原、被告双方进行了调解，调解内容涉及租金支付及场地腾退等问题，因双方意见不统一，调解未能成功；4、原告向本院提起诉讼后，被告移除了部分机械设备并清理了部分垃圾。目前，厂区内仅有被告剩余的2车垃圾没有运走，仅有变压器没有移走及变电房没有拆除。本院认为，原告作为房屋所有权人与被告张海清签订车间、场地租赁协议书和补充协议，双方形成了真实、合法、有效的房屋租赁合同关系。原告依协议约定将车间及场地交付给被告张海清管理使用后，被告张海清则应按合同条款履行包括交付租金在内的全面义务，现双方合同期届满，且被告张海清有部分租金未付、部分设备未移除、部分垃圾未清理，其行为构成违约，被告张海清应当承担违约责任。本案的焦点问题：一、关于租赁期限及欠付租金的确定？双方对2016年4月份之前的租金缴付没有争议，补充协议约定了租赁期限为一年，自2015年12月1日起至2016年11月30日止，此后，双方再未签订新的租赁协议，且原告在2016年12月份将被告张海清此前租赁的车间及场地转租给了案外人，被告张海清实际生产至2017年1月底便停产，故被告张海清的实际租赁期限计算至2017年1月底较为妥当。租金从2016年5月1日起计算至2017年1月31日止，计9个月，月租金为15000元，合计租金为135000元。二、关于被告张海清违约责任的认定及责任承担的问题？被告张海清自2016年5月1日起未付租金，其行为构成违约。按照双方于2014年9月16日签订的租赁协议第三条（二）项的约定，被告张海清应承担未付月租金2%的逾期付款违约金损失。损失计算方法：自逾期之日起至租赁期限结束之日即2016年11月30日止。约定由被告张海清于每月25日前向原告交付当月租金，现逾期未付，故其应自2016年5月26日起向原告支付违约损失。经计算，截止至合同最后一日止，被告张海清欠付原告共计租金105000元，应当承担逾期付款违约金损失为6480元。三、关于原告要求被告继续交付自2017年2月1日后的租金并承担逾期付款违约金损失的请求能否支持的问题？本院认为，原、被告之间自2016年12月1日起没有续签租赁合同，至此已处于不定期租赁状态，双方可以随时解除租赁合同。虽然双方在补充协议内约定了逾期未清除垃圾和移除机械设备等情形下必须继续交付相等比例租金的条款，但该条款对被告来说显然有失公平，加重了被告违约责任的负担。且原告已于2016年12月将被告张海清此前承租的车间、场地转租他人，客观上造成了其不能继续租赁的事实，原告的利益也未受到实质上的损害。故原告要求被告张海清继续交付2017年2月1日之后的租金并承担违约损失，已不具有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。四、被告唐淑玲是否应承担所负原告债务的共同偿还责任？被告张海清所负原告债务发生在俩被告婚姻关系存续期间，且在租赁期间内，被告唐淑玲共同参与了废球破碎造粒的生产、经营和管理，上述债务应认定为俩被告共同生产经营、共同生活期间所负，被告唐淑玲应承担共同偿还责任。综上，原告要求俩被告共同支付尚欠租金135000元及承担违约金损失6480元的诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于被告逾期付款所造成的损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算。故本院仅对原告要求俩被告支付自2017年2月1日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利息标准计算损失的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、张海清、唐淑玲于本判决生效之日起十日内共同给付浏阳市宏发塑业有限公司租金135000元及延期付款损失（计算方法：以135000元为基数，自2017年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息标准计算）；二、张海清、唐淑玲于本判决生效之日起十日内共同给付浏阳市宏发塑业有限公司违约金损失6480元；三、张海清、唐淑玲于本判决生效之日起十日内自行清除堆放在原告场地内的垃圾、移除变压器并拆除变电房并自行承担相应的费用；四、驳回浏阳市宏发塑业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7614元，申请费3020元，合计10634元，由浏阳市宏发塑业有限公司负担2634元，张海清、唐淑玲负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴银辉人民陪审员  卢彦章人民陪审员  李晓红二〇一八年八月二十六日书 记 员  何 娅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释：第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予以支持。第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。第四条本解释自2018年1月18日起施行。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。