江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏06民再24号 二审上诉人（一审被告）:周长林,男，××族，1931年10月30日生，住江苏省海安县。 委托诉讼代理人：周友来(系周长林之子)，男，××族，1966年6月12日生，住江苏省海安县。 委托诉讼代理人：范从兰(系周长林儿媳)，女，××族，1965年10月26日生，住江苏省海安县。 二审被上诉人（一审原告）：赵某2,女，××族，1938年12月2日生，住江苏省海安县。 二审被上诉人（一审原告）：唐某3,男，××族，1957年9月19日生，住江苏省海安县。 二审被上诉人（一审原告）：唐某4（曾用名唐某5），女，××族，1966年10月8日生，住江苏省海安县。 二审被上诉人:崔某，女，××族，1966年10月11日生，住江苏省海安县。 二审被上诉人:李某，男，××族，1986年3月13日生，住江苏省如皋市。 二审被上诉人:唐某1，男，××族，1990年6月30日生，住江苏省海安县。 上述六位二审被上诉人共同委托诉讼代理人：张某(系唐某3之妻)，女，××族，1963年9月23日生，住江苏省海安县。 二审上诉人周长林与二审被上诉人赵某2、唐某3、唐某4、崔某、李某、唐某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于1994年5月21日作出（1994）通民终字第230号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会决定，于2017年7月31日作出（2016）苏06民监3号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人周长林的委托诉讼代理人周友来、范从兰、二审被上诉人唐某3以及赵某2、唐某3、唐某4、崔某、李某、唐某1的共同委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。二审被上诉人赵某1于2015年7月28日死亡，其权利义务继受人为妻子崔某、长子李某、次子唐某1。本案现已审理终结。 周长林称，赵某2在房屋买卖过程中没有患××，房屋交付时赵某2的两个儿子在场，村干部在场，房屋买卖有效。二审认定赵某2系××患者所依据的鉴定结论不成立，该鉴定是事后鉴定没有科学依据。二审判决其返还房屋、赔偿损失，并自行拆除宅基地违章建筑不当。请求撤销二审判决，维持江苏省海安县人民法院（以下简称海安法院）（1989）法民字第109号民事判决。 赵某2等六人辩称，赵某2从文革时就患有××，至今未能痊愈，一直靠药物治疗。1987年底唐某1（赵某2丈夫）去世，赵某2病情加重，1988年1月其与周长林签订的房屋买卖协议无效。唐某1死后未进行分家析产，案涉房屋系全家人共同共有财产，房屋买卖协议上赵某2的签名以及乡、村、组干部的签名均没有效力。请求维持二审判决。 赵某2向一审法院起诉请求，判令周长林返还房屋，其向周长林退还7150元购房款。案涉房屋系家庭成员共同财产，其为××患者与周长林签订房屋买卖属无效民事行为。 一审法院认定事实：赵某2夫妻有砖木结构瓦房三间、厨房一间半，唐某1生前就想全家迁居海安县××乡××村。1988年1月1日，唐某3与李应树签订了拆房运输协议，后因拆房损失太大，此协议没有实施。接着赵某2与同村村民周长林家协商买卖房屋，周长林约请乡建筑站赵振江为赵某2的房屋作价，当时作价7000元，赵某2的儿女均在家，赵家人拜托作价人不能将房价作得过低。1988年1月6日，赵某2与周长林初订房屋买卖协议。协议约定，四间半房屋售价7150元，预付定金500元，当月31日交足售房款，同时移交房屋，并约定如有一方反悔，违约金500元，双方在协议上签字。1988年1月28日，赵某2与周长林正式签订房屋买卖协议书，有乡、村、组干部到场，并在协议上签名，赵的儿女虽没有在协议上签名，但均在场参与了房屋买卖活动。1988年1月31日，赵某2移交房屋，周长林给付售房款，唐某3、赵某1二人为母亲清点周长林所付的现金，唐某3替母亲写了一张收款收据交周长林，村干部丁忠圣到场监督交款交房。同年7月2日，赵某2、唐某3书面通知周长林，对房屋买卖提出反悔。海安法院认为，赵某2在卖房过程中神志清楚，思维清晰，其所实施的民事法律行为是有效的。唐某3、赵某1和唐某4虽没有在卖房协议书上签名，但参与了房屋买卖活动并没有提出异议，应视为认可，赵某2已收到房款，房屋已由周长林居住，双方都履行了协议，房屋买卖关系是有效的，现赵某2提出反悔，实无道理。一审法院判决赵某2与周长林的房屋买卖关系有效，赵某2返还房屋的请求不予支持。诉讼费用92元由赵某2、唐某3、赵某1和唐某4承担。 赵某2等四人不服一审判决，向本院提出上诉。本院在二审审理中，委托南通市神经××防治院对赵某2有无××疾病，有无行为能力进行鉴定，根据该防治院1991年10月12日出具的《××疾病病案医学鉴定书》，鉴定结论为赵某2患××症，无行为能力。据此，本院二审认定赵某2系××患者，一审判决认定事实错误，于1991年12月7日作出（1991）民上字第639号民事裁定，撤销海安法院（1989）法民字第109号民事判决，发回该院重新审理。 海安法院在发回重审中将赵某2的三儿女作为原告参加本案诉讼。另查明：赵某2与唐某1夫妇共生育有二子一女，长子唐某3、次子赵某1，女儿唐某4。1966年唐某1遭到迫害，被贬职下放。从此，赵某2患上××，经多番治疗未愈。不久全家从海安县××乡迁往××乡××村落户。1978年唐某1恢复公职。1985年，全家在翻建了案涉房屋。1987年12月15日唐某1去世，赵某2××倍受刺激，整日神情恍惚。1988年1月6日，赵某2单独与周长林签订房屋买卖协议。同月26日，周家怕赵某2反悔，请村、组干部见证，重新订立买房协议。赵某2一人在协议书上签名。其他家庭成员均未明确表示同意卖房。同月31日晚，赵、周在移交房屋时，唐某3不同意交付房屋，双方发生争执。周长林请村干部说合，唐某3代为收下房款，交付了房屋。事后不久赵家提出反悔，为此双方多次发生纠纷。在本案诉讼过程中，周长林擅自在宅基地周围建造了猪舍、厕所、鸡舍等。1992年春，周长林私自拆卸原购得的平瓦房上的门窗，并将部分门、门框用于自建的蚕室上（现作厨房），造成原简易平瓦房部分倒塌。为此赵某2等四人增加了要求周长林恢复平瓦房原状，赔偿损失和要求周长林自行拆除在原宅基地上违章搭建的建筑物的诉讼请求。海安法院重审认为，双方讼争的房屋是赵某2与唐某3、赵某1、唐某4的共有财产。赵某2系××患者，单独与周长林进行房屋买卖时正处于××发病期，辨认能力丧失，其所作出的卖房行为是无效民事行为，双方应当返还各自所取得的财产，因此造成的损失各自自负。周长林在诉讼过程中私自拆卸原购得的房屋上的门窗，致使房屋受损，应当承担民事赔偿责任。诉讼中，赵某2等四人提出要求周长林拆除其他建筑，赔偿其损坏树木等经济损失的请求，与本案不是同一法律关系，不属本案审理范围。海安法院判决，一、赵某2与周长林房屋买卖关系无效。周长林返还房屋、其它财物及赔偿赵某2房屋损失费500元，赵某2返还购房款7150元。一审诉讼费92元，二审诉讼费296元，合计388元，由周长林承担。 判决后，周长林不服，向本院提起上诉称，赵某2无××，房屋买卖应有效；部分房屋倒塌非其所为；赵某2在他乡已建房不应两头占用宅基地。请求二审认定案涉房屋买卖有效，驳回赵某2等人的诉讼请求。 本院二审查明的事实与海安法院重审中查明的事实基本一致，二审予以确认。 本院二审认为，房屋买卖是要式民事法律行为。本案讼争房屋原系赵某2与丈夫唐某1共有，唐某1去世后，其子女及赵某2则为房屋的共有人。1988年1月，赵某2与周长林所订立的房屋买卖协议未明确征得其他共有人的同意，赵某2也处于不正常之状态；事后不久，赵某2及子女即对房屋买卖提出反悔；双方当事人亦未对土地使用权进行转移。故赵某2与周长林间的房屋买卖关系依法应认定无效。至于周长林提出的赵某2不可多处占用土地使用权的问题，应由行政部门依照土地管理法等有关规定另行处理。本院二审判决驳回上诉，维持原判。并向海安县土管理局发出（1994）通民函字第13号司法建议书。 本案判决生效后，海安法院于2001年3月27日向本院提交《关于赵某2、唐某3、赵某1、唐某4与周长林房屋买卖纠纷一案的情况汇报》，本院对本案立案审查，并于同年11月23日作出（2001）通中审民监字第19号函，函告该院原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。 本案再审查明事实与一、二审查明事实基本一致，再审予以确认。 本案再审中，周长林提供了海安县城东镇上湖村村委会《证明》一份，证明周长林在97年二轮承包时未分到责任田、宅基地、自留地的事实。赵某2等六人质证认为，周长林提交的《证明》与事实不符，其在其他地方有宅基地并且有建房。本院经审查认为周长林提供的上述材料与本案不具有关联性，不予采纳。 赵某2等六人提供唐某6证言一份、赵某2的病情摘要、门诊病历、出院记录、赵某2的工商登记材料以及海安县××乡人民政府建设管理办公室出具的关于赵某2申请建房的处理意见和戴文来出具的《证明》材料，分别证明海安县城东镇××村村长丁忠元为周长林作伪证、赵某2患有××、赵某2当年未在海安县××乡××村建房的事实。周长林质证认为，唐某6系唐某3的姑姑，其证言不具有真实性；海安县市场监督管理局出具的赵某2的营业执照与赵某2的医院病历、出院记录等不能证明赵某2患有××的事实；赵某2当年虽未在海安县××乡××村建房，但买了案外人钱艮根的住房。本院经审查认为赵某2等六人提供的上述证据均不属于我国民诉法规定的新证据，不予采纳。 本院再审对有争议的证据和事实认定如下： 一、关于赵某2是否为××患者，有无行为能力的问题。 周长林主张赵某2在房屋买卖过程中没有××，案涉司法鉴定结论无效；赵某2等六人辩称，赵某2文革时就患有××，至今未能痊愈，一直靠药物治疗。1987年底唐某1去世，赵某2病情加重。经查，1991年本院审理本案时曾委托南通市神经××防治院对赵某2有无××，有无行为能力进行司法鉴定，该防治院于1991年10月12日作出《精神疾病病案医学鉴定书》，鉴定结论为赵某2患××症、无行为能力。本院认为上述鉴定报告是对1988年1月本案双方当事人买卖房屋时赵某2的精神状态进行的鉴定，1991年7月能否对3年前赵某2在签订买卖房屋协议时的行为能力进行鉴定存疑，但在目前没有证据足以推翻上述鉴定结论的情况下，认定赵某2在签订案涉协议时无行为能力。 二、关于案涉房屋系家庭共有财产，案涉房屋买卖协议上只有赵某2一人签字，能否代表其儿女的意思。 根据已查明的事实，在签订案涉卖房协议前，1988年1月1日，唐某3与李元发签订了《代拆房屋协议》，内容为“兹有甲方（唐某3）有三间房屋，请乙方（李元发）代拆，……共计拆卸费计人民币壹佰伍拾元”；同日，唐某3还与李应树签订了《运输协议》，内容为“兹有甲方（唐某3）有房屋大小九间（包括乱砖等杂物），请乙方（李应树）代运至目的地，共计人民币伍佰元正。……”，上述两协议因拆房与卖房后重建相比损失太大、不划算而未履行；在签订案涉协议前，周长林请海安县南屏乡建筑站工地负责人赵振江对案涉房屋进行作价时，赵某2拜托其不能将房价作得过低。其次，1988年1月6日，赵某2与周长林初订房屋买卖协议，同年同月28日，正式签订房屋买卖协议时不仅有双方的签名，而且有乡、村、组干部到场见证，并在协议上签名。同年同月31日，赵某2移交房屋，周长林给付房款，唐某3提出异议，经他人相劝，唐某3、赵某1二人为母亲清点周长林给付的现金，唐某3替母亲写了一张收款收据交周长林，村干部丁忠圣到场监督交款交房。再次，在双方履行了协议后，1988年4月12日赵某2、赵某1、唐某4三人将户口从案涉房屋处即海安县迁至海安县××乡××村六组。另外，1989年4月12日，赵某2与海安县××乡××村七组钱艮根签订了《转让住房协议》，同样是由赵某2一人在协议上签名，唐某3在场，村组干部见证。上述事实无论从签订协议前唐某3与案外人签订的代拆房及运输协议、请案外人对案涉房屋进行估价；签订协议后周长林家付款，赵某2家腾房；双方履行了协议后，赵某2、赵某1、唐某4三人户口迁出、赵某2在异地购房等系列事实，可以证实赵的两个儿子唐某3、赵某1参与了房屋买卖活动。虽然赵的女儿唐某4称事后知道卖房，但签订协议后举家搬迁腾房交付、户口迁出以及异地购房等行为可以视为全家人对赵某2卖房行为的认可。因此，赵的儿女虽没有在协议上签名，仍可以认定签订本案卖房协议不是赵某2一人行为，而是其所有子女共同认可、参与的行为。 本院认为，本案争议焦点为赵某2与周长林签订的案涉房屋买卖协议是否有效。 本案中，根据南通市神经××防治院出具的《精神疾病病案医学鉴定书》所述，赵某2在卖房时患××症，无行为能力，但在正式签订房屋买卖协议时，有乡、村、组干部到场见证，并在协议上签名；唐某3兄妹三人作为案涉房屋的共有人，又是赵某2的法定监护人，虽没有在协议上签名，可在赵某2移交房屋，周长林给付房款时，赵某1清点房款、唐某3替母亲写下收款收据交周长林，并有村干部到场监督交款交房。因此，不能以赵某2有××、无行为能力来否定案涉房屋买卖协议、否定该协议的效力。鉴于赵某2家已交付房屋并收取房款，周长林支付了房款并已实际居住，本着诚实信用原则，对双方已履行的案涉协议效力应予认定。赵某2等人虽主张房屋买卖协议上赵某2的签名以及乡、村、组干部的签名均没有效力，案涉房屋买卖协议无效，但所提供证据不足以证明，应承担举证不能的不利后果。 综上所述，赵某2与周长林签订的房屋买卖协议有效。海安法院（1989）法民字第109号民事判决正确，应予维持。本院（1991）民上字第639号民事裁定、海安法院（1993）海民再字第1号民事判决、本院（1994）通民终字第230号民事判决均不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销本院（1994）通民终字第230号民事判决、江苏省海安县人民法院（1993）海民再字第1号民事判决、本院（1991）民上字第639号民事裁定； 二、维持江苏省海安县人民法院（1989）法民字第109号民事判决，即赵某2与周长林的房屋买卖关系有效，对赵某2等人返还房屋的请求不予支持。 本案一审诉讼费92元、二审诉讼费296元，合计388元，由赵某2、唐某3、唐某4、崔某、李某、唐某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴汉军 审判员  陈 舜 审判员  施素芬 二〇一八年八月三日 书记员  马思涵