福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2650号 原告：福建金帝物业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区洪山镇梅亭路50号大儒世家花园八区一层。 法定代表人：李雄虎，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：杨清、俞欢，福建瑞权律师事务所律师。 被告：李锡强，男，汉族，1956年4月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建金帝物业管理有限公司诉被告李锡强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建金帝物业有限公司委托诉讼代理人杨清、被告李锡强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建金帝物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2016年1月至2017年11月的物业服务费4282.6元，并按照每日千分之三支付逾期违约金4625元（暂计至2017年12月31日，至实际结清全部物业管理费止）;2.请求判令被告向原告支付原告垫付的自2015年12月至2017年10月的公摊水费100.2元和公摊电费587.4元。3.本案诉讼费由被告承担。上述标的额暂为9595.2元。事实与理由：被告系原告（2010年4月21日由福建省仁信物业管理有限公司变更为福建金帝物业有限公司）所管理的大儒世家卧玻小区1#501单元业主。2007年10月8日，被告与福建仁文建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已于2010年8月20日在福州市鼓楼区房管局备案（编号：鼓物合备（2010)047号）。合同约定业主自交房之日起缴纳物业服务费，公共水电费用由小区全体业主共同公摊，业主应在每月10日前交纳物业管理费，逾期付款从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。被告每月应交物业费186.2元，于2016年1月至2017年11月共拖欠物业服务费4282.6元。另外，被告还欠原告代缴自2015年12月至2017年10月的公摊水费100.2元和公摊电费587.4元。后经原告工作人员多次催促未果。被告的行为违反了双方签订的《前期物业服务合同》的约定，并且严重损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告李锡强辩称，我在2007年12月25日收房前，原告要我们业主必须先签《前期物业管理服务协议》和《业主手册》后，才能领取房间锁匙，进行验收房。验房中我发现1＃501单元，本宅室内西北侧厨房外阳台栏杆与室外公共走廊的推位窗口距离太近（直线距离仅有60厘米），成年人一伸手，一步便可跨至阳台上，存在严重的安全隐患，要求自费安装防盗网。但甲方验房负责人，以建筑美观及以上双方签字合同中安全管理等书面承诺为依据，并强调小区保安24小时都有监控值班和巡逻检查为由，所以不同意业主自费在此位置安装防盗网。事实与理由:1.物业公司违反合同中设备维护义务，我从2012年1月入住开始，就发现室内监控与本座Ｂ层大门口智能锁的安防连控及物业监控值班室连控系统，时好时坏，无法正常使用，多次请求物业派人维修，半年多的时间里频繁的维修给我们带来了无尽的烦恼，渐渐地叫他们也不爱来了。2013年监控出问题再叫他们也不来人，最后电话也不接了，追问物业人员得到的回答是：已报公司，准备换新设备，年底开通（指2014年底）,逾期后再问物业又是明年，就这样年复一年，至今室内监控系统仍不能用。在合同，物业服务质量设备运行一栏中，甲方承诺大型设备完好率99%以上，中小型设备完好率95％以上。但甲方因没有依约对小区院内探头、入门探头、Ｂ层门禁探头、电梯内探头、业主室内监控系统等安防设施，进行维护保养尽责，导致安防系统因失修而失去作用。负有不可推卸的责任。事实与理由:2.因物业公司未尽到安全保障义务，致使小区内不时有入室偷盗事件发生。违背了双方签订的合同中安全管理，内容（3）提供二十四小时保安监控中心值班及对本项目内重点公共区域进行定时，定点治安巡逻检查的承诺。2018年4月26日15点一16点50分1＃5层进出电梯人员。（法院贴2016年2月16日早我家人起床后，发现家中被盗了，现金损失5千多元，其他损失4千多元，找物业要求调看1＃Ｂ层大门口监控及电梯内探头等相关监控记录，物业人员回答“没有监控”，交谈中还有物业人员再次证明说“从他来这个小区上班时起，全小区内就只有供汽车出入口处有一个收费监控探头能用。”这更证明了从2013年起整个小区的监控系统已不起作用了，反之也证明了甲方从那时起就已开始损害业主权益。报警后，警方通过现场拍照取证，认定小偷是通过公共走廊上的推拉窗口，跨至，再踩着栏杆进入户内的。（我已在2007年12月25日验收房时，向物业人员指出并反映过这个安全隐患点）可物业公司对业主家失窃前告知的安全薄弱隐患点，置若周闻，因物业公司对安防系统设备没有进到保养和维护义务，导致监控系统瘫痪，致使小区内业主家和本宅失窃后，警方本可通过小区内监控中心记录的监控图像，找寻作案人的运动轨迹和体貌、体征的直接信息，证据灭失，致使无法破案。物业公司不但因自身违约造成业主财产受损，并且在客观上起到帮助小偷灭失证据，逃避法律制裁的事实，因承担合同第十一条违约责任1款，甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改证给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。事实与理由：3．因物业公司违反了《前期物业管理服务协议》第三条中设备运行第5款和第二条中安全管理第3款等约定，此行为违反了合同中等价有偿服务的原则，且给业主造成了损失，物业公司的违约行为与业主财产损失之间存在着必然的因果关系，我认为物业公司未尽到设备维护义务，安保义务，仅此二项就构成了对合同义务不安全履行的事实，属于违约行为，且事发后我多次找物业方沟通无果，最后采取抗辩行动是合理合法的。且至今监控系统仍然有缺失，如本宅户内监控设备仍不能用，Ｂ层大门口智能锁无法与本宅连动，电梯间探头等均有疑点，为了证明物业的工作实效：恳请法官让物业公司调取出以下三个时间段的监控中心图像：传票人员图像）1.2018年5月15日上午10点-12点法律在线记者三人进入小区的全部行迹图像。2.2018年5月25日我在小区院内活动全部行迹图像，及1＃Ｂ层门禁探头和电梯内图像纪录。以此证明监控系统是在良好的工作运行状态，反之就应限期整改达标。另2018年3月2日夜间1＃7层业主家失火，门口走廊上消防栓打开确流不出一滴水。还好消防车能及时赶到，否则后果不堪设想。物业公司未履行双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条物业服务内容，安全管理第3款，第三条物业服务质量，设备运行第5款第十一条违约责任第1款，依据以上合同约定，我的诉求是：1.请求法院判令甲方返还2013年1月-2015年12月间，因未全面履行合同约定义务，而多收的物业费，共计人民币：2232元整。2.判令甲方因未履行物业服务合同约定的安保义务，导致业主财产安全，精神受到损害，赔偿我的损失现金5000元和其他损失4000元。3．业主户内监控至今仍不能使用，物业费也应每月下调0.4元（每平方米）直至甲方将监控安防系统，都修好达标为止。请法庭支持我的诉求，维护业主的合法权益。 经审理查明，2007年10月8日，福建省仁信物业管理有限公司与福建仁文建设有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由福建省仁信物业管理有限公司为被告所在的仁文·大儒世家卧琥住宅小区提供物业服务。该协议第六条对物业服务费用作了约定：高层带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取（不含水电公摊）……。第七条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行物业服务费用交纳义务。第二十七条就违约责任作了约定：业主或物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，福建省仁信物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金。2007年12月25日，福建省仁信物业管理有限公司（甲方）与王小龙、被告李锡强（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方米1.20（不含水电公摊）；业主或物业使用人应在每月10日前履行物业服务费用交纳义务；乙方未缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。 2010年4月28日，福建省仁信物业管理有限公司变更为福建金帝物业有限公司。2010年8月20日，福州市鼓楼区房地产管理局向原告出具大儒世家·卧琥小区的编号为鼓物合备[2010]047号《福州市物业服务合同备案证明》。 另查，被告系福建省福州市鼓楼区梅亭路136号大儒世家卧琥1#楼501单元业主，原告主张被告按155.15平方米支付物业费，故每月应交纳物业服务费为：1.2元/平方米×155.15平方米=186.18元。自2016年1月至2017年11月，被告累计拖欠物业服务费187.21元/月×23个月=4305.83元。自2015年12月至2017年10月，被告拖欠原告公摊水费100.2元和公摊电费587.4元。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与福建仁文建设有限公司（原为福建省仁信物业管理有限公司）签订《福州市前期物业服务合同》，为大儒世家A地块住宅小区提供物业服务；被告系大儒世家卧琥小区1#楼501单元业主，故被告应受合同约束，依约履行交纳物业管理费等义务。本案被告在享受原告提供的物业服务同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。原告为被告提供了主要的物业服务，被告仍应依约缴纳物业费。因此，原告要求被告缴纳物业费和支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。由于被告所在小区多处地方管理不善，故本院将原告主张的按日千分之三的标准支付违约金，调整为每月2%的标准计付。 被告辩称房子被盗窃，原告未尽义务应予以赔偿；本院认为，被告的主张与本案并非同一法律关系，被告可另案凭据主张。被告要求返还2013年1月至2015年12月期间的物业费，但并未提起反诉，亦与本案无关，故本案本院不予处理。 关于水电公摊费用，依据《福州市物业管理若干规定》第二十七条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊”之规定，被告应依法支付原告代垫的水、电公摊费用。庭审中被告亦同意缴纳，原告该项诉请本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告李锡强于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付自2016年1月至2017年11月的物业服务费4305.83元及其违约金（以每月物业管理费186.18元为基数，按月利率2%的标准，从当月11日起分别计算至本判决确定还款之日止）； 二、被告李锡强于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付自2016年1月至2017年11月的公摊水费100.2元和公摊电费587.4元; 三、驳回原告福建金帝物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一八年八月二十日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。