湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初2127号 原告:王灿，男，汉族。 委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 被告：郴州汇龙置业有限公司。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段炼，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖丽娟，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告王灿与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄亚梅、被告汇龙公司的委托诉讼代理人段炼、廖丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王灿向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金36708元（违约金按贷款年利率4.35%上浮30%计算，自2015年1月1日起暂计算至2018年3月24日，最终计算至房屋首次登记之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告汇龙公司辩称：一、办证时间长是政策变动导致，系不可抗力因素，并非被告故意违约；二、原告主张的逾期办证违约金没有合同约定，也不符合法律规定；三、涉案房屋已办妥首次登记；四、请求大幅度核减原告诉请的违约金，违约金计算至被告向产权登记机关提供齐应当由出卖人提供的相关材料之日止，判决被告承担原告因延期办证受损数额30%以内的违约责任。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： （一）2015年5月18日，原告（买受人）王灿与被告（出卖人）汇龙公司签订编号为20120287304的《郴州市商品房买卖合同》及附件。该合同第三条、第四条、第九条约定：原告购买汇龙公司开发的“汇龙•万宝国际城”第A6栋3层304号房，建筑面积114.29㎡，单价4768.57元/㎡，总房款为545000元；汇龙公司在2015年6月18日前交付房屋。第十六条“关于产权登记”约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：……3、详见附件四：合同补充协议”。附件四《合同补充协议》第五条约定，双方同意本合同第十六条“关于产权登记的约定”补充如下：以2015年6月18日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。 （二）上述合同签订后，原告依约向被告汇龙公司付清了全部购房款545000元，被告于2016年8月21日向原告出具了销售不动产统一发票。涉案房屋已于2018年6月12日办妥不动产首次登记（即初始登记），证号为：湘（2018）北湖不动产权第0023602号，权利人为汇龙公司，证上载明涉案房屋的竣工时间为2016年10月30日。 （三）2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日正式公布）取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“1、自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。2、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。” （四）因汇龙公司超规划审批建设，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点在于：能否认定被告汇龙公司存在违约行为;如果被告汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。 一、关于能否认定被告汇龙公司存在违约行为的问题。被告汇龙公司抗辩逾期办证系实施不动产统一登记的政策变动导致，属不可抗力，不应认定为违约。对此，本院认为：1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、上述合同于2015年5月18日签订，此时《不动产登记条例》已经实施；3、郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日才停止受理登记业务，而郴州市不动产登记中心在2016年6月21日已正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明；4、被告曾于2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚，而且涉案房屋在2016年10月30日才竣工，这些事实可以证明在2016年10月30日之前，被告所开发的涉案楼盘尚不具备办证条件。综上，被告汇龙公司逾期办理房屋首次登记（初始登记）构成违约，对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。 二、关于被告汇龙公司应如何承担违约责任的问题。1、关于违约金的计算标准。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，请求按照银行贷款年利率4.35%上浮30%来计算违约金，而被告则请求调减违约金。本院认为：因被告汇龙公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务，故原告要求被告承担违约责任，本院予以支持；但上述司法解释虽规定“可以”上浮，却并未使用“应当”一词，法院可以根据案件的具体情况具体适用；由于政策的改变确实给办证带来了困扰，且涉案房屋早已交付给原告，合同的主要目的已经实现，故按照中国人民银行贷款基准年利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，更为恰当。2、关于违约金计算的起止时间。原告主张违约金自2015年1月1日起计算至房屋首次登记之日止，而被告主张违约金计算至其向产权登记机关提交应当由其提交的相关材料之日止。根据上述合同及附件的约定，被告应在2015年6月19日起540个工作日内向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助原告办妥产权登记，故原告主张从2015年1月1日开始计算违约金，本院不予支持，应自2017年8月14日开始计算违约金；原告主张违约金计算至房屋首次登记之日止，本院予以支持。至2018年6月12日被告汇龙公司已完成涉案房屋首次登记（初始登记），逾期违约金为19680.47元（545000元×4.35%÷365天/年×303天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王灿逾期办理房屋首次登记（初始登记）违约金19680.47元（从2017年8月14日计算至2018年6月12日止）； 二、驳回原告王灿的其他诉讼请求。 如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费718元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担384元，由原告王灿负担334元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曹华英 审 判 员  肖 娜 人民陪审员  李一庆 二〇一八年八月十日 书 记 员  张 靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。