贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔2730民初981号 原告：贾息祥，男，1968年11月21日生，汉族，贵州省龙里县人，小学文化，农民，住龙里县。 委托诉讼代理人：曾崇来，贵州驰援律师事务所律师，特别授权。 被告：蒲学珍，女，1946年11月26日，汉族，贵州省龙里县人，小学文化，农民，住龙里县。 第三人：袁刚，男，1975年4月13日生，汉族，贵州省贵阳市人，初中文化，个体户，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：袁用安，贵州正苍律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：吴刚，贵州正苍律师事务所实习律师，特别授权。 原告贾息祥与被告蒲学珍、第三人袁刚确认合同有效纠纷一案，本院于2016年3月7日作出（2015）龙民初字第765号民事判决后，贾息祥不服，向黔南州中级人民法院提起上诉。黔南州中级人民法院于2016年8月4日作出（2016）黔27民终917号民事判决，驳回上诉，维持原判。贾息祥、蒲学珍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民申1561号民事裁定，指令黔南州中级人民法院再审本案，黔南州中级人民法院作出（2018）黔27民再13号民事裁定书，撤销黔南州中级人民法院（2016）黔27民终917号民事判决及本院（2015）龙民初字第765号民事判决，发回本院重审。本院于2018年3月1日受理后，依法适用普通程序，于2018年4月18日公开开庭进行审理。原告贾息祥及委托诉讼代理人曾崇来，被告蒲学珍、第三人袁刚及委托诉讼代理人袁用安、吴刚到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论，现已审理终结。 原告贾息祥向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告蒲学珍签订的《房屋转让协议》即原告购买被告蒲学珍四方井××房屋的合同有效；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告已经在2012年5月15日与被告蒲学珍签订协议购买被告位于龙山镇××号房屋，有双方当事人的签字、盖手印，有见证人见证，还有买房所在村委会的证实。原告先签字之时的2012年5月11日付款606000元，之后在2012年6月20日付款160000元、2013年5月10日付清尾款50000元。原告到龙里县国土资源局申请办理土地手续，被告知该处将要拆迁，已经停办有关手续，但房屋已经实际交付给原告。2012年10月，袁刚此前向蒲学珍购买该房，因为不能办理房产证而解除合同后引起债务纠纷，向龙里县人民法院申请保全该房，龙里县人民法院作出（2012）龙民初字第757号民事裁定对原龙山镇中山路175号房屋采取保全措施，但没有将保全裁定书送给作为实际管理人的原告，之后作出的与该房屋有关的法律文书，原告也无从知道，导致原告不能采取任何法律救济方法，以致在被告蒲学珍不配合水电供应的情况下，费了很大的劲办理水、电立户手续。在第三人袁刚与被告蒲学珍债务纠纷的执行听证会中，法院的全部重心用于执行案件，对原告的协议不重视，听证会后，法院作出的裁定书也没有告知原告法律救济途径，认为原告与被告蒲学珍可能是出于逃避债务而签订的虚假协议。而原告实际支付了八十多万元，有一系列的证据可以证明购买房屋协议的真实性，原告也已经实际管理、使用该房。只认可袁刚的债权而不认可原告付出的80多万元是极不公平的，故诉至法院。 被告蒲学珍辩称，对原告的诉请无异议，该协议有双方当事人签字还有村委会盖章，被告承认已将门面卖给了原告，且承租人也认可原告为房屋所有人，原告已经办理了相关水、电户头。原告之所以没有办理房产手续，是因为该房屋住处是龙里县政府所划的红线范围内，第三人是拿空白欠条给被告签字，第三人房屋买卖的事是造假。 第三人袁刚述称，原告提起的是权利之诉，无论诉讼请求法院是否支持与我们没有利害关系，房屋的产权在被告的手上，没有过户给原告，无论合同是否有效，与我们没有任何的关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定如下事实：1992年7月18日，被告蒲学珍丈夫周云安（已于2011年11月去世）经批准取得位于龙里县原××××号《宅基地使用权》，面积115.2平方米，土地权属性质为集体。1994年，被告蒲学珍与丈夫周云安将上述宅基地老房拆旧翻新，建成龙里县冠山街道办事处光明社区四方井砖混结构两层8间房屋。上述宅基地于2011年7月变更登记为龙集用（2011）第018号《集体土地使用权证》，实测面积186.6平方米，土地用途为住宅，权属性质仍为集体。周云安去世后，被告蒲学珍于2012年4月到龙里县国土资源局申请将“龙集用（2011）第018号《集体土地使用权证》”变更为“龙集用（2012）第006号《集体土地使用权证》”，原面积、用途及权属性质未变更。 2012年5月15日，原、被告签订《房屋转让协议》。协议约定，蒲学珍将坐落于四方井（门牌号为××）房屋（两层两间，下面两个门面面积为8.05米×7.73米，房屋面向街道及公路，四至：前从人行道起，基础为8.05米，后阳台（后墙）50公分属贾息祥所有，宽7.73米，剩余部份属蒲学珍所有，左边靠蒲学珍住房，右边靠一条巷道，巷道边靠关家）永久性转让给贾息祥，转让费共计人民币816000元一次性付清。原、被告双方签订的《房屋转让协议》系龙里县原龙山镇光明村村委会主任方刚当场誊写，签订协议时，有龙里县原龙山镇光明村村委会主任方刚、文书黄银松、周家族人周仁祥、证人罗某、廖某、余某在场见证签名捺印。被告蒲学珍认可收到原告贾息祥购房款人民币816000元，亦认可上述房屋已交付原告贾息祥实际管理。 另查明，2013年1月23日，本院作出（2012）龙民初字第756号民事判决，判决蒲学珍、蒲世祥清偿袁刚借款90000元及利息16200元。该判决原、被告均未上诉。2013年8月8日，本院作出（2012）龙民初字第757号民事判决书，判决蒲学珍、蒲世祥返还袁刚购房款150000元及损失共计230000元。同时，该判决审理查明蒲世祥为被告蒲学珍与周云安夫妇之子，蒲世祥、蒲学珍、周云安、袁刚于2010年12月30日签订门面出售协议，约定周云安、蒲学珍、蒲世祥将共同所有位于龙里县龙山镇××房屋楼底××层右边两间门面作价150000元卖给袁刚，协议当日，袁刚按协议支付购房款150000元，蒲世祥向袁刚出具收据，周云安在收据上签名，后周云安病故，蒲学珍、蒲世祥与袁刚于2012年3月16日签订补充协议，约定解除双方于2010年12月30日签订门面出售协议，蒲学珍、蒲世祥退还袁刚购房款150000元，并赔偿袁刚损失80000元，共计230000元。上述判决原、被告均未上诉。2013年11月2日，袁刚申请强制执行本院作出的（2012）龙民初字第756、757号民事判决书，执行案号分别为（2013）龙执字第221、222号。2014年3月21日，贾息祥向本院提出执行异议申请，本院组织听证后于2014年5月24日作出（2013）龙执字第221-3号民事裁定，裁定驳回贾息祥的异议。后于2015年1月5日作出（2013）龙执字第221-4号民事裁定，裁定蒲学珍、蒲世祥欠袁刚债务合计370758.65元，以位于龙里县××号房××楼对街面右边（四方井方向）门面房一间（30.4平方米）即以第二次流拍底价380292元全部抵清，自本裁定生效之日起，该门面的所有权归袁刚所有。 2015年6月30日，原告诉至本院，要求确认原告与被告签订《房屋转让协议》有效，同时将袁刚列为第三人参加诉讼。本院于2016年3月7日作出（2015）龙民初字第765号民事判决后，贾息祥不服，向黔南州中级人民法院提起上诉。黔南州中级人民法院于2016年8月4日作出（2016）黔27民终917号民事判决，驳回上诉，维持原判。贾息祥、蒲学珍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民申1561号民事裁定，指令黔南州中级人民法院再审本案，黔南州中级人民法院作出（2018）黔27民再13号民事裁定书，撤销黔南州中级人民法院（2016）黔27民终917号民事判决及本院（2015）龙民初字第765号民事判决，发回本院重审。 原、被告双方签订《房屋转让协议》后未办理房屋变更登记，现双方诉争的房屋已被政府征收后拆除，原告和第三人均与龙里县城市棚户区改造建设协调指挥部签订了《房屋征收与补偿协议》。 原告贾息祥至今仍系龙里县冠山街道麻芝社区小西堡（原麻芝乡五里村小西堡）村民。 以上事实，有（2015）龙执异字第9号裁定书、证人证言等证据加以佐证。 本院认为,原告的房屋虽然是在龙里县冠山街道光明社区中山路（原龙里县龙山镇光明村中山路），但其房屋的宅基地性质是集体土地，其房屋虽然作为私有财产，可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，因此，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”及第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，可见，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得，宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让。本案中，双方当事人签订的《房屋转让协议》虽系双方真实意思表示，但原告并非受让房屋占用的宅基地所属的集体经济组织成员，从签订协议至今，原告也未取得该集体经济组织成员的身份，且也未经政府部门审批取得宅基地使用权，其不享有受让房屋及其宅基地使用权的主体资格，故该《房屋转让协议》因违反了法律、行政法规定的强制性规定，应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告可就因本案《房屋转让协议》被确认无效后的损失另行诉讼解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二十六条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告贾息祥的诉讼请求。 本案案件受理费60元，由原告贾息祥承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审 判 长  杨发娟 审 判 员  李兰应 人民陪审员  李德富 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  周仕芬