宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初4054号 原告：张奋飞,女,1984年8月11日出生,汉族，甘肃天水市人，公务员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张生录，男，1982年1月10日出生，汉族，甘肃临夏市人，公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:银川新顺和物业服务有限公司，住所地:银川市金凤区。 法定代表人:杨小娥，系公司经理。 委托诉讼代理人：黄学军，男，1977年8月1日出生，回族，宁夏银川市人，系该公司办公室主任。 原告张奋飞诉被告银川新顺和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张奋飞委托诉讼代理人张生录、被告银川新顺和物业服务有限公司委托诉讼代理人黄学军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张奋飞向本院提出如下诉讼请求:1.请求依法判令被告返还原告2014年10月1日-2016年5月10日物业管理费2133+2133÷365×222=2133+1297=3430元、电梯费1560+1560÷365×222=1560+949=2509元、照明费50元,总计5989元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告银川新顺和物业服务有限公司系原告所住小区的物业公司。原告于2013年9月22日与开发商银川市白云房地产开发有限公司签订了《银川市商品房买卖合同》,购得某房,合同约定2014年9月30日前将房屋交付原告使用。但是，因开发商银川市白云房地产开发有限公司缘由不能按期向业主交付符合使用条件房屋，因此原告一直拒绝接收房屋。并且该房屋至2017年1月5日方取得交付使用证具备交付条件。2016年5月11日，原告因刚需要求开发商银川市白云房地产开发有限公司交付房屋。然而开发商告知原告必须缴纳2014年10月1日至2016年10月1日物业费、电梯费等物业服务费后才能交付房屋。原告被迫无奈向被告交付了2015年至2016年两年的物业管理费用合计8081元(包括物业费4266元、电梯费3120元、垃圾清运费395元、预存水费200元、照明费100元),领取了房屋钥匙。原告认为,依据《物业管理条例》第四十二条、《物业服务收费管理办法》第十六条相关规定,未交付给物业买受人的物业,物业服务费用不应当由物业买受人交纳。即在开发商不能交付达到合格交付条件物业的,本案被告无权向原告收取物业管理费。特此,为维护原告的合法权益,故诉至贵院,望贵院依法审理,并判定被告银川新顺和物业服务有限公司退还原告已收取的物业费为盼。 被告银川新顺和物业服务有限公司辩称：1.2013年9月22日原告与案外人银川市白云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十二条明确了涉案房屋的交付通知方式以及买受人逾期不办理接受房屋手续缴纳支付物业费等法律后果,原告明确知晓上述约定,并在涉案同批次房屋具备交付条件后,经被告通知原告故意拖延至2016年4月20日才办理入住手续。依据《商品房买卖合同》约定以及《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务,业主应当交纳物业服务费。根据《银川市物业管理条例》第三十一条明确规定,"交付使用是指物业通过竣工验收,符合要求,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满30日后"。原告购买的该物业已经于2014年9月14日达到竣工验收条件,符合交房要求,建设单位于2014年10月12日在新消息报上刊登了交房通知，原告未收取房屋，是原告自己的责任，原告无限期不收房并以未享受物业服务为由，不交物业费不符合法律规定，据此，被告有权收取自通知交房之日起的物业费。2.房屋政策变化原因，行政部门未能及时向建设单位颁发银川市新建住宅配套设施交付使用证，为不可抗力，被告不应承担退还责任。涉案房屋于2014年9月14日完成竣工验收备案登记，依据当时施行的《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》第四条规定：新建住宅建设工程竣工验收合格后，住宅建设单位应该向项目所在地的房产行政部门提出交付使用申请。第六条规定房地产行政主管部门应当收到申请人提出的申请之日起十五个工作日内审查完毕，对符合规定的使用条件的，准予颁发住宅使用证，建设单位于2014年9月按约定申报后，因银川市人民政府于2014年8月27日经银川市第十四届人民代表大会及常务委员会第十四次会议通过、2014年11月25日宁夏回族自治区第十一届人民代表大会及常务委员会第十三次会议批准，于2015年1月1日发布并实施《银川市新建商品房配套设施交付使用管理规定》，该条例废止了《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》相应使用证发生变更和调整,验收的标准和条件发生了变化,致使该使用证推迟颁发。上述基于政策性原因变化导致涉案使用证不能及时取得,为被告及建设单位不能预见且不能避免,为不可抗力,被告不应承担责任。其次、《商品房买卖合同》的签订是银川市住房保障局和工商行政管理局基于现行法律及地方法规监制的格式条款合同,不能更改而导致。再次,《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》第五条要求的水、电、供热、排污、燃气、通信、绿化建设、环卫等条件在验收竣工备案时已经配备到位,具备了实质交付业主使用的条件,且同批次业主均已实际入住使用,更能证明涉案房屋具体实质交付使用条件。物业费的收取是用于小区的公共管理而支付的相关费用,原告实际已享受被告提供的物业服务,应支付物业服务费用。《物业管理条例》第二条规定物业费的收取是物业管理公司对房屋及配套设施、设备和相关场地的维修、养护、管理、以维护相关区域内的公共安全、环境整洁、治安管理良好有序。其具有为小区所有住户提供公共服务的性质,自被告通知办理交房手续之日起,双方之间形成物业服务合同,被告据此提供了约定的物业服务,原告已实际享受该服务,应交纳约定费用。综上，原告诉请没有依据，应当驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，原告提交了（2018）宁0106民初18号民事调解书一份、交费发票一张、收据三张、白云房地产开发有限公司房屋出（入）库移交表一份、浦发银行信用卡对账单一份证实其主张；被告提交了《商品房买卖合同》一份、《前期物业服务合同》一份、《物业服务手册一份》一份、《银川市新建住宅配套交付使用管理规定》一份、《银川市新建商品房配套交付使用管理规定》一份、《银川市物业管理条例》一份、宝湖花园2号楼工程竣工验收备案表一份、《新消息报交房通知》一份、张奋飞办理房屋出库交接手续通知单一份、银川市商品房住宅交付配套使用证一份予以证实其主张，上述证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月21日被告与银川市白云房地产开发有限公司签订了一份前期物业服务合同，由被告为宝湖花园提供前期物业服务。2013年9月22日原告与开发商银川市白云房地产开发有限公司签订了一份《银川市商品房买卖合同》,合同约定原告购买了该公司开发的某房。约定该公司于2014年9月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后开发商银川市白云房地产开发有限公司完成了某工程，于2014年9月14日申请该工程竣工验收备案登记。2014年10月12日该公司在新消息报上发布交房通知。但原告以开发商银川市白云房地产开发有限公司未取得配套设施交付使用证为由未予接收房屋。2016年5月11日原告因住房需要向开发商银川市白云房地产开发有限公司申请交房后，开发商银川市白云房地产开发有限公司通知被告交房，在向原告交房时被告要求原告缴纳2014年10月1日至2016年10月1日物业费、电梯费共计7386元、楼道照明用电费100元，原告向被告缴纳了上述费用后领取了房屋钥匙入住。2016年12月30日被告取得了配套设施交付使用证。后原告以银川市白云房地产开发有限公司违约交房诉至本院，经本院主持调解双方达成（2018）宁0106民初18号民事调解书。现原告以入住前物业费不应由其承担为由,诉至本院，请求判如所请。 本院认为，开发商银川市白云房地产开发有限公司选聘被告为其开发的宝湖花园小区提供前期物业服务并签订了物业服务合同，该合同属有效合同，对小区全体业主具有约束力。但原告是2016年5月11日才入住某小区，其应缴纳的物业费应当自2016年5月11日后开始缴纳，此前原告未得到被告提供的物业服务，根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，"已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳"。故原告不应承担2014年10月1日至2016年5月10日期间已缴纳的物业服务费和电梯费5539.5元、楼道照明用电费50元，现原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。被告以原告未按期接收房屋也应承担其提供的物业服务费，而原告未按期收房系与房屋开发商之间的合同法律关系，应由房屋开发企业根据合同约定向买受人主张。故被告以此抗辩的理由本院不予支持。原告诉请数额有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第六条,国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 被告银川新顺和物业服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告张奋飞已付的2014年10月1日至2016年5月10日期间的物业服务费、电梯使用费、楼道照明用电费共计5589.5元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告银川新顺和物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  李建东 二〇一八年八月十四日 法官助理汤艳宁 书记员陈威樾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。