江苏省扬中市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1182民初676号 原告：祝启煌，男，1991年8月1日生，汉族，扬中市人，住扬中市开发区。 委托诉讼代理人：丁忠，江苏民脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，江苏民脉律师事务所律师。 被告：陈桂生，男，1962年9月6日生，汉族，扬中市人，住扬中市。 被告：胡林娜，女，1982年4月1日生，汉族，扬中市人，住扬中市。 被告：扬中市大鹏纺织品有限公司，统一社会信用代码9132118206XXX9E，住所地扬中市油坊镇长旺街长丰路**。 法定代表人：秦鹏，总经理。 共同委托诉讼代理人：房清，江苏唯悦律师事务所律师。 原告祝启煌与被告陈桂生、胡林娜、扬中市大鹏纺织品有限公司（以下简称大鹏公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告祝启煌及其委托诉讼代理人丁忠、王倩、被告陈桂生及其与被告胡林娜、大鹏公司的共同委托诉讼代理人房清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝启煌向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间房屋买卖合同无效；2.判令被告陈桂生、胡林娜共同返还原告购房款180万元，赔偿原告利息损失3万元（暂算，实际应算至被告还清全部房款之日），赔偿原告损失10万元；3.判令被告大鹏公司对上述第2项债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年9月15日，被告陈桂生之妻即被告胡林娜在扬中热线网站发布卖房广告一则，内容为出售长旺街安泰小区别墅一幢，国有出让，价格面议。原告与胡林娜取得联系后，得知该房屋是其从被告大鹏公司处购买，手续齐全可以办房产证。2017年9月29日，原告与被告陈桂生、胡林娜协商后确定以180万元的价格购买此房，并向陈桂生缴纳了5万元定金，其出具收条一份，约定10月9日（或延迟一日）付全款，签订购房合同，若违反不签合同，定金不退。2017年10月9日，被告陈桂生称原告直接与被告大鹏公司签订合同可以便捷过户手续，故原告就没有与陈桂生签订合同，而是于当日经陈桂生引领在长旺街与被告大鹏公司签订了一份打印好的《房屋买卖合同》，同时按陈桂生要求将合同签订时间倒签为2017年1月18日，将合同金额写成240万元，合同经办人是大鹏公司的法定代表人秦鹏，合同约定的标的房屋与被告陈桂生出具收条上的标的房屋一致。随后，原告分别于2017年10月9日、10月12日分三次向被告胡林娜付清购房余款合计175万元。 原告在付清房款后不久去查看房屋时，发现房屋的大门已被人用木板封死，经了解该房屋已被案外人以被告大鹏公司欠其工程款为由占有，目前该房已被安装了防盗门，原告无法取得房屋。原告进一步调查发现，涉案房屋并无《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》等手续，且房屋用地实际系被告大鹏公司的工业用地。原告认为，三被告恶意串通，故意隐瞒房屋已被他人占有且属于非法建筑的实际情况，致使原告履行了自己的付款义务后，无法取得房屋，更无法办理不动产登记、过户等手续，购房目的根本不能实现，各被告在原告购房的过程中均存在明显的过错和欺诈，违反诚信原则，应依法偿还原告已付的房款，并赔偿原告的损失，被告大鹏公司应依法承担连带法律责任。 原告为支持其主张，向本院提交如下证据： 1、原告本人身份证及被告大鹏公司营业执照复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。 2、广告截图一张，证明被告胡林娜于2017年9月15日在扬中热线网站发布卖房广告一则，内容为出售本案涉及的房屋，载明国有出让，价格面议； 3、微信截图四份，证明原告的女友杨颖与被告取得联系后，被告胡林娜告知原告该别墅是被告大鹏公司以房抵债给被告陈桂生的，手续齐全，可以办证； 4、收条一份，证明被告胡林娜收取原告给付的涉案房屋的购房定金5万元，同时也进一步证明原告与被告陈桂生、胡林娜已达成口头购房协议，明确了购房的价款以及签约的时间； 5、房屋买卖合同一份，证明为了便于办理购房手续，原告与被告大鹏公司直接签订房屋购买合同，并将时间倒签为2017年1月18日； 6、交易明细单三份，证明原告于2017年10月9日、10月12日分三次向被告胡林娜付清购房款175万元； 7、被告大鹏公司法定代表人以及其母亲温春芳分别油坊派出所所做的讯问笔录，其中温春芳在其讯问笔录中回答公安机关人员讯问时陈述其儿子秦鹏被陈桂生所逼写了两张收据，其中包含写给原告的一份收据，并陈述秦鹏已经还清了所欠被告陈桂生的债务。秦鹏在公安机关所做笔录中陈述其2017年10月9日被陈桂生逼写了两张各240万元的收据，还陈述其本人已经还清了所有陈桂生的债务。另，秦鹏在笔录中还陈述案涉房屋已经抵押给案外人何宇云； 8、陈桂生和秦鹏的电话录音书面摘录及光盘，其中2017年11月18日的录音可以证明陈桂生在向原告销售房屋之前就已经知道涉案房屋存在抵押情形，但却没有告知原告。2017年12月19日的录音可以证明原告与陈桂生谈定的房价为180万元。2017年12月12日的录音可以证明秦鹏认为原告购买的房屋是从陈桂生手里购买的，与被告大鹏公司无关。2018年3月31日的录音可以证明在第一次庭审结束后原告方向被告索要案涉房屋钥匙，被告拒绝给付，其所体现的态度与庭审中表明愿意将房屋钥匙交给原告的情形截然相反。 被告陈桂生、胡林娜辩称，其二人为夫妻关系，陈桂生与被告大鹏公司法定代表人系朋友关系。大鹏公司曾因资金周转向陈桂生借款180万元，借款到期后大鹏公司答应如陈桂生帮助其将位于长旺街安泰小区的别墅出售，售房款即优先偿还。陈桂生为了尽快实现债权，与胡林娜将此房的售房信息发布于扬中热线论坛。原告得知信息后与陈桂生联系，并经陈桂生引见与被告大鹏公司达成合意，签订了买卖合同，对房屋的基本情况、销售方式、价款支付以及违约责任等内容的约定均为合同当事人的真实意思表示，双方均应依约履行各自权利义务，与被告陈桂生、胡林娜再没有任何法律和事实上的关系。三被告没有串通行为，没有欺诈原告。 被告大鹏公司辩称，被告陈桂生发布售房广告时，房屋信息都是大鹏公司提供，陈桂生只是起到介绍人的作用。180万购房款也是被告大鹏指定原告交付给被告陈桂生、胡林娜，大鹏公司认可收到此笔款项。在签订合同前，大鹏公司详细如实向原告介绍了涉案房屋的具体情况，包括相关手续正在完善，正在和油坊政府协调，解决出让金多少的问题，因此暂时不能办理不动产登记和过户手续，预计到2018年12月前可以办好。为此，双方还特意在合同第二条约定：如甲方在一年内未能办理好不动产权证，乙方余款不再支付给甲方，以乙方所交纳的购房款清账。这一条足以证明在签订合同时，原告对暂时不能办理不动产登记和过户手续，及何时能办好都是非常清楚明白的，并且已经约定了应对方案。故原告要求解除合同，于法无据，应予驳回。 被告大鹏公司为支持其答辩意见，向本庭提交扬中市规划局和国土资源局出具的公告和规划红线图一份，证明涉案房屋已经拿到规划局的出让红线图，目前正在和油坊政府协调解出让金多少的问题。 被告陈桂生、胡林娜、大鹏公司对原告所提交证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3，被告胡林娜对房屋的具体情况和信息都来自于被告大鹏公司，其说的也是事实，房屋可以办证；对证据4的真实性无异议，是由被告大鹏公司指定原告交付给被告陈桂生、胡林娜的；对证据5真实性无异议，合同第二项作为一条制约条款足以说明在签订合同时原告对暂时不能办证是非常清楚明白的；对证据6无异议，被告大鹏公司认可收到总计180万元购房款；对于证据7，这只是被告陈桂生与大鹏公司之前的经济纠纷，与本案无关联性，笔录中所说的涉案房产已经抵押给案外人不是事实，事实是何宇云是建筑商，当时拖欠部分工程款，已经结清，不存在该问题。在笔录之后，被告陈桂生和被告大鹏公司已经达成共识，即陈桂生帮助大鹏公司卖掉房屋，房款用于结清欠款；对证据8的真实性无法核对。11月18日的录音，只能说明拖欠工程款的事实，但是现在已经结清，录音中所述的两份合同另一份是被告大鹏公司和被告陈桂生的借款合同，与本案无关联性。对12月19日录音证明目的不予认可，只能证明被告陈桂生接受大鹏公司委托，促成房屋的买卖。关于12月12日的录音，原告自己陈述陈桂生并非房屋主人，进一步证明陈桂生只是个中间人，只是想促成这笔合同。对于4月20日录音，因发生于第一次庭审后，被告认为待法庭判决后再做定论更合情、合理、合法。且根据购房合同的约定，一年后如果不能办理房产证，余款才不予结清，录音时距离签订合同不满一年，被告认为一年内可以办到房产证，也就是说原告尚有余款未付，不交付钥匙也是合理的。 原告祝启煌对被告大鹏公司所提交证据的质证意见为：对用地红线图，仅从图上标明的内容来看，不能证明与涉案房屋用地存在必然的关联性，在该红线图上并没有列明系被告大鹏公司的用地，也没有相应的大鹏公司的名称标注。即使有红线图，按照行政许可法的相关规定，需要规划部门对建设用地出具行政规划用地许可证。两份复印的征地公告和补偿安置方案公告，因系复印件，故真实性无法确认，即使从该两份证据的内容来看，也不能证明与涉案房屋存在必然的关联性。以上被告提供的证据，不能证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告大鹏公司法定代表人秦鹏在本案中所作陈述与其在油坊派出所接受询问所作陈述存在自相矛盾或完全相反之处，本院结合原、被告诉辩主张及庭审查明情况，采纳其在油坊派出所所作的陈述，理由如下：1、该陈述系秦鹏在油坊派出所主动作出；2、其陈述经其母亲在油坊派出所再次证明；3、该陈述发生于本案房屋买卖合同签订当月，且在本案起诉之前；4、秦鹏未就其在庭审中推翻前述言辞证据作出合理解释。 关于2017年9月29日的收条，被告陈桂生于庭审中先后作出认可、伪造、添加等多种质证意见，且未就其异议进行阐述并提供证明，加之借条所载内容与原告付款行为能够相互印证，故对于该收条的真实性、关联性、合法性，本院依法予以认定。 综上，结合原、被告之间微信及电话磋商记录，及原、被告举证、质证意见，可证实被告陈桂生、胡林娜在本案房屋买卖过程以实现债权为目的，实施了处分案涉房屋的民事行为，具体事实认定如下:被告胡林娜于2017年9月15日在扬中热线网站发出售房贴，载明出售“长旺街安泰小区别墅”，并注明：“国有出让价格面议联系电话：189××××0799”，随贴附有别墅外观照片两张。原告获得该信息后与被告陈桂生取得联系，双方于2017年9月29日就购买上述房屋协商达成一致，原告向陈桂生支付定金5万元后，陈桂生出具收条载明：“今收到祝启煌购房定金伍万元整（￥50000）。房屋信息：安泰小区别墅第一排东起第一幢，西起第五幢。约定：十月九日（或延迟一日）一起付全款（人民币壹佰捌拾万元整）签订购房合同。若违反不签合同，定金不退还。收款人陈桂生2017.9.29号”。2017年10月9日，经被告陈桂生指示，原告与被告大鹏公司签订房屋买卖合同，约定由大鹏公司将其所有的“位于原扬中市大鹏纺织品有限公司安泰小区第**第**由东至西第**、由西至东第五幢”以人民币240万元的价格出售给原告，并载明“该房屋及土地享有完全的所有权，且不存在任何纠纷，如有纠纷一切责任、后果均由甲方承担”。合同另载明：“合同签订时乙方给付甲方购房款贰佰肆拾万元……如甲方在一年内未能办理好中华人民共和国不动产权证，乙方余款不再支付给甲方，以乙方所交纳的购房款清账”，合同落款时间为2017年1月18日。合同签订后，原告向被告胡林娜支付款项175万元。 上述安泰小区第一排第一幢由东至西第一幢、由西至东第五幢房屋系被告大鹏公司开发并委托建造，但截至本案诉讼期间，尚未办理建设工程规划许可证，亦无证据证明大鹏公司具有房地产开发资质且已经交纳土地使用权出让金，并办理相关产权证书。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售，应当持有建设工程规划许可证，且取得商品房预售许可证。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。依据《城市房地产开发管理条例》规定，房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。我国实行土地用途管制制度，上述规定事项系对房地产经济秩序的规范，依法属于效力性强制性规定。故被告大鹏公司与原告签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效； 原告系接受被告胡林娜售房要约，而与被告陈桂生商定房屋价款等合同主要条款，在磋商过程中，被告陈桂生、胡林娜均未向原告披露被告大鹏公司。依据庭审查明事实及大鹏公司法定代表人在公安机关的陈述，本案房屋买卖实为被告陈桂生、胡林娜基于以物抵债之目所一手促成，合同履行对其具有实益，且原告所支付全部购房款均汇给胡林娜，故被告陈桂生、胡林娜为本案房屋买卖合同隐名的相对人。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告大鹏公司应当向原告返还购房款180万元，被告陈桂生、胡林娜对此承担连带偿还责任； 被告陈桂生、胡林娜、大鹏公司出售未获得建设工程规划许可证的房屋，对合同无效的后果存有过错，故原告主张被告承担按银行贷款利率计算的资金占用期间利息的诉讼请求，不违反法律、法规禁止性规定，本院依法应予支持，为便于计算，本院酌定该利息以180万元计，自合同实际签订之日起算。原告另主张被告赔偿损失10万元，但未提供证据证明其实际损失金额，故本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告扬中市大鹏纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告祝启煌返还购房款180万元，并支付资金占用利息（自2017年10月9日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）； 二、被告陈桂生、胡林娜对上述还款承担连带清偿责任； 二、驳回原告祝启煌其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22170元，保全费5000元，合计27170元，由被告陈桂生、胡林娜、扬中市大鹏纺织品有限公司负担(此款原告已垫付，由三被告在支付上述款项时一并付给原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本4份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61) 审 判 长  聂道胜 人民陪审员  张建凤 人民陪审员  杨怀荣 二〇一八年八月八日 书 记 员  郭 俊