贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔23民初130号 原告：中国工商银行股份有限公司普安支行，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州普安县盘水镇西街36号。 负责人：朱复伟，系该支行行长。 委托诉讼代理人：刘永吉，系中国工商银行股份有限公司兴义分行特殊资产处置中心主任。 委托诉讼代理人：于海贵，系中国工商银行股份有限公司普安支行副行长。 被告：郭玉书，男，1979年9月11日生，苗族，贵州省普安县人，住贵州省普安县。 被告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州普安县盘水镇劳动街36号。 法定代表人：罗永泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗永良、姚钢，系该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司普安支行(以下简称：工商银行普安支行)诉被告郭玉书、普安县房地产开发有限责任公司（以下简称：普安县房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行普安支行的委托诉讼代理人、被告普安县房开公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告郭玉书经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行普安支行向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2014年6月30日签订的编号为2014商房贷1000044号《个人购房借款／担保合同》；2.请求判令郭玉书偿还原告贷款本金11438329.38元及利息（利息从借款之日起，直至还清之日止）；3.请求判令原告对郭玉书所有的位于普安县门面享有抵押权，优先受偿权。4.请求判令普安县房开公司对上述贷款本息承担连带保证责任。5.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中工商银行普安支行放弃第1项诉请。事实及理由：郭玉书于2014年6月12日向工商银行普安支行申请个人商用房贷款1488万元，于2014年6月30日与工商银行普安支行签订《个人购房借款／担保合同》，依照合同约定工商银行普安支行于2014年8月1日向郭玉书放款1488万元。郭玉书提供位于普安县102门面作抵押贷款，该抵押物为郭玉书单独享有，并在普安县住房和城乡建设局办理了预告登记，普安县房开公司提供连带保证责任。该笔贷款于2014年9月1日开始还款，到2017年10月18日止，已归还贷款本金3441670.62元，归还利息3222722.59元，合计归还贷款本息6664393.21元。现尚有贷款余额11438329.38元，利息支付至2017年9月1日后，以后的利息按合同约定计算追加。郭玉书在贷款发放后，不按合同约定归还贷款本息，从贷款发放至今已累计20次违约，现诉至人民法院请求保护合法权益。 普安县房开公司辩称，我公司对承担连带保证责任无异议。 郭玉书未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对原告所提供的下列证据：一、原告营业执照、负责人身份证明书、负责人身份证、代理人身份证；二、郭玉书身份证、户口册、户籍证明、婚姻证明、普安县房开公司营业执照及法人代表身份证。三、商品房预售许可证、商品房买卖合同、购房首付款证明、个人购房借款/担保合同、借款凭证、委托转账付款授权书。四、房屋预告登记证明。五、还款明细清单、个人违约贷款还款催收通知书。六、截止2017年12月1日已经偿还本金3767763.96元，利息3418620.36元的《银行托单》。被告对其真实性无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月5日郭玉书与普安县房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定郭玉书向普安县房开公司购买文笔新苑1、3号楼的门面，约定的总价款为29762736元，郭玉书于合同签订之日向出卖方交付首期14882736元，余款14880000元以银行按揭方式支付。 2014年6月30日，郭玉书作为借款人、普安县房开公司作为保证人与工商银行普安支行签订《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款，金额为14880000元；贷款用于购买／自建坐落于普安县建筑面积2156.72平方米的房屋；本合同项下贷款的期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮40%确定。贷款发放后基准利率调整方式为：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整的基准利率及确定的浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率是在合同约定的利率基础上加收50%确定。本笔贷款的担保方式为抵押＋保证。郭玉书自愿用普安县门面设定抵押，但未办理抵押登记。本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；发生下列情形之一的，无需担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：贷款人宣布贷款提前到期的；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任。借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或者可能影响借款人在本合同项下义务履行的；借款人发生合同约定的违约情形，贷款人有权采取下列一项或多项措施：1、要求借款人限期纠正违约行为。2、要求借款人另行提供贷款人认可的担保；3、停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；4、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。5、解除本合同；6、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；7、法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。工商银行普安支行于2014年8月1日出具《借款凭证》，《借款凭证》记载：贷款发放日为2014年8月1日，借款到期日为2024年8月1日，起息日期为2014年8月1日，执行利率为9.17%（年利率）。 贷款发放后，合同约定的抵押范围未办理不动产抵押登记。 另查明：截止2017年12月1日，涉案借款合同共归还本金3767763.96元，已归还利息为3418620.36元，未产生罚息及复利。同时截止至2017年12月1日执行利率为年利率6.86%。 本院认为，本案争议焦点为：一、工商银行普安支行诉请郭玉书偿还贷款本金11438329.38元及利息是否应予支持；二、工商银行普安支行对郭玉书设定的抵押物是否享有优先受偿权；三、普安县房开公司是否对欠款本息承担连带保证责任。 关于争议焦点一，本案三方当事人所签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，双方当事人均应依约履行。根据本案三方当事人所签订的《个人购房借款／担保合同》第14.1条“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ａ、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任。Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。”第14.2条“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：(4)宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”的规定，从工商银行普安支行提供的《个人违约贷款还款催收通知书》显示，截止2017年10月10日，郭玉书已累计违约20余次，尚有1期未偿还贷款。故工商银行普安支行有权依据合同宣布贷款立即到期，并要求郭玉书偿还所欠的借款本金及利息。从审理查明案件事实来看，涉案借款合同共归还本金3767763.96元，现尚欠本金金额为11112236.04元（14880000元-3767763.96元）。关于利率认定问题，本案借款合同虽约定了浮动利率，但《个人购房借款／担保合同》约定在借款人存在违约的情况下，工商银行普安支行有权宣布贷款立即到期，截止到工商银行普安支行起诉之日，浮动利率未作出调整，故双方仍应按照6.86%的年利率计息。 关于争议焦点二，本案对案涉抵押财产实行的是预告登记，并非不动产抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第(一)项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”，第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案涉案抵押条款有效，但抵押权因未办理抵押登记故未设立，工商银行普安支行请求对抵押物享有优先受偿权的理由不能成立。 关于争议焦点三，本案合同约定普安县房开公司承担连带保证责任，故普安县房开公司应对本案欠款本息承担连带清偿责任，其承担责任后有权向郭玉书追偿。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、郭玉书自本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司普安支行偿还借款本金11112236.04元及利息(计息计算方法为：以本金11112236.04元为基数，按照6.86%的年利率从2017年12月2日计算至实际清偿之日止)。 二、普安县房地产开发有限责任公司对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；普安县房地产开发有限责任公司承担清偿责任后，有权向郭玉书追偿。 三、驳回中国工商银行股份有限公司普安支行其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90430元，郭玉书、普安县房地产开发有限责任公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  谢娟 审判员  程鹏 审判员  杨林 二〇一八年八月二十日 书记员  陈燕