贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2600号 上诉人（原审原告）:罗中云，男，1981年3月22日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区， 被上诉人（原审被告）贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人:刘利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310883797。 委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310883797。 上诉人罗中云因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司(以下简称：碧阳置业公司)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初7439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告罗中云提起诉讼，请求判决：1、被告返还多收房款16296.96元（其中13796.86元为房款，2500元为银行同期利息）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2012年1月13日签订商品房买卖合同。原告购买被告开发销售的位于毕节市七星关区××大道碧阳国际城第10幢1单元15层4号房屋。现因被告交付的房屋建筑面积与当时被告销售承诺的房屋建筑面积存在面积差，原告要求被告对误差面积的房款进行返还，被告拒不返还。原告于2011年7月22日在被告处与其销售人员商谈购买被告开发的房屋时，被告的销售人员给原告介绍原告购买的上述房屋建筑面积是136.08平方米，价格是2618元/平方米，销售人员还称这批房屋是针对教师群体做的活动。原告同意以该价格购买，总房价为356257.44元，并当场交付了10万元诚意金。2012年1月13日，被告通知原告签订买卖合同，合同约定建筑面积为136.08平方米，但计价方式与协商的计价方式不一样，计价方式被被告换算为按套内面积计价（即136.08平方米×2618元/平方米=111.59平方米×3192.56元/平方米），即总价款不变。签订合同时，被告的销售人员介绍反正房屋建筑面积不变，总价款也不变，你们就签订了吧。总之原告被告知无法对被告提供的格式合同作任何更改，否则就退款，原告没有办法，认为只要被告按合同约定履行义务，能提供建筑面积为136.08平方米给原告也可。后来，经有关部门实测，原告购买的涉案房屋面积为130.81平方米，套内面积为111.87平方米，建筑面积比约定的少了5.27平方米，套内面积多了0.25平方米。现被告拒绝返还减少的5.27平方米的房款。综上，原告认为被告违反了原、被告的约定，交付的房屋建筑面积比约定的少了5.27平方米，且以单方更改约定的计价方式拒绝返还减少面积的房款。被告的行为已经违反了双方的约定和相关法律规定，致使原告多支付了5.27平方米的房款。原告于2012年7月23日已将全部房款交被告，因此被告还应返还银行同期利息2500元，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法判决。 原审被告碧阳置业公司辩称：原、被告使用的书面合同是贵州省住建厅和贵州省工商局制定的标准合同，合同使用前经毕节市工商局备案，根据《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第34条之规定，商品房应当按照套内建筑面积或按套计价结算销量，因此合同文本第七条计价方式与价款就只以套内面积或按套计算，并不是被告随意制作合同，双方已经约定了按套内面积计算，并在合同第十五条约定了套内面积误差的处理方式，据此，本合同内容合法并已经发生法律效力，应以本合同约定履行，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。 原审经审理查明：2012年1月13日，以罗中云、陈雪梅为买受人与碧阳置业公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第10幢1单元15层4号房，房号为10-1-1504；该商品房合同约定建筑面积136.08平方米，套内建筑面积111.59平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米3192.56元，总价款为356258.00元；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实际面积与预测面积发生误差的，按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约通过首付款及贷款方式向被告支付了购房款356258.00元。被告向原告出具了“房屋面积实测报告”，该份“报告”载明：1-15-4号房屋套内建筑面积为111.87平方米，建筑面积为130.81平方米。现原告认为被告交付的房屋建筑面积小于合同约定的建筑面积，故诉至法院，请求返还相应购房款。 另查明，原告罗中云与陈雪梅于2012年1月13日办理了结婚登记。陈雪梅出具情况说明一份，载明：我丈夫罗中云诉碧阳置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本人放弃参与诉讼，合同纠纷一案由罗中云行使。 原审认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方签订的《商品房买卖合同》对涉案商品房价款的计价方式、面积误差处理方式等均作了明确约定，即房屋按照套内面积计算，面积误差以套内建筑面积据实结算房价款，根据原告提供的“房屋面积实测报告”数据显示，涉案房屋的套内建筑面积并未减少，依照合同约定，被告并不存在应返还原告购房款的情形。根据原告的陈述可知，其在签订《商品房买卖合同》时对合同约定涉案房屋的计价方式是知晓的，但仍与被告签订该合同，并不存在原告主张的被告单方更改计价方式的情形。另，房屋的实际面积应当以相关职权部门出具的产权登记数据为准，原告所提供的“房屋面积实测报告”并不足以证明涉案房屋面积的最终实测数据。综上，原告主张因涉案房屋存在面积误差，要求被告返还购房款的诉请无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回原告罗中云的诉讼请求。案件受理费104.00元，由原告罗中云负担。 宣判后，罗中云不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案中，双方合同约定的建筑面积为136.08平方米，但被上诉人交付给上诉人的房屋建筑面积实为130.81平方米，少了5.27平方米。且该数据是被上诉人委托第三方测量的房屋面积实测报告所载明的面积，上诉人对实测报告认可且无异议。一审法院认为上诉人提供的“房屋面积实测报告”不足以证明涉案房屋面积的最终实测数据，因此不认定被上诉人交付的房屋少面积的认定错误。二、被上诉人销售房屋时是按房屋建筑面积作为计价方式与上诉人商谈房屋价格，即被上诉人以单价为2618元／平方米和建筑面积为136.08平方米与上诉人计算房屋总价。双方签订的合同约定建筑面积为136.08平方米，但被上诉人提供格式合同的房屋计价方式与当初上诉人与被上诉人协商时的计价方式不一样，被被上诉人单方换算为按套内面积计价（即136.08平方米×2618元／平方米=111.59平方米×3192.56元／平方米）。总房款虽不变，但被上诉人交付的房屋建筑面积与约定的建筑面积少了5.27平方米，而房屋套内面积却多了0.25平方米，即被上诉人提供的格式合同的计价方式加重了上诉人的负担，使上诉人购买的房屋按建筑面积计价的话，每平米多了100多元。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定及《最高人民法院司法观点集成（第三版）》：“如果商品房买卖双方约定‘交付面积与约定面积不符时房款总金额不变’，发生纠纷时，如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，人民法院可根据《合同法》第40条的规定认定该条款无效。”的观点，应当认定被上诉人提供的格式合同中的按套内面积计价条款无效。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。 被上诉人碧阳置业公司未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应按建筑面积差返还上诉人相应的房款。 本院认为：上诉人与被上诉人双方于2012年1月13日签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋建筑面积为136.08平方米，套内建筑面积111.59平方米，计价方式按套内建筑面积计算，每平方米3192.56元，总房款为356258.00元。上诉人主张双方协商购房时系按房屋建筑面积作为计价方式无事实依据，且即便上诉人关于双方协商时系按房屋建筑面积作为计价方式的主张属实，因双方签订合同时上诉人对合同中按套内建筑面积计算房款的内容是明知的，应视为双方最终达成合意的计价方式系按套内建筑面积计算，且该计价方式符合《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第34条之规定。现被上诉人交付上诉人的房屋套内建筑面积为111.87平方米，已超过合同约定的套内建筑面积111.59平方米，上诉人要求被上诉人按2618元/平方米的价格退还多收的5.27平方米房款16296.96元及利息无事实及法律依据，不予支持。上诉人提出的《最高人民法院司法观点集成（第三版）》：“如果商品房买卖双方约定‘交付面积与约定面积不符时房款总金额不变’，发生纠纷时，如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，人民法院可根据《合同法》第40条的规定认定该条款无效。”的观点从文义理解，系指销售方与购房者约定如交付面积与约定面积不符，房款总金额仍不变时，如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款，且交付面积明显小于约定面积时，可根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定认定该约定条款无效。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定交付的房屋面积与约定面积不符时，房款总金额仍不变，而是明确约定了面积差异的处理方式，被上诉人交付的房屋套内建筑面积也未少于合同约定的面积，不属于上述观点对应的情形。上诉人主张应参照上述观点根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定认定双方约定按套建筑内面积计算房款的条款无效系对上述观点及规定的误读，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费208元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年八月十三日 书记员  高 进