浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初4078号 原告：永嘉县瓯北街道龙桥村民委员会。住所地：永嘉县瓯北街道龙桥村。 负责人：张大丰，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：余心耀，永嘉县上塘法律服务所法律工作者。 被告：潘银裕，男，1978年2月26日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：潘建白，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。 原告永嘉县瓯北街道龙桥村民委员会（以下简称龙桥村委会）与被告潘银裕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序分别于2018年7月20日、7月27日公开开庭进行了审理。原告龙桥村委会的委托诉讼代理人余心耀，被告潘银裕及其委托诉讼代理人潘建白两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙桥村委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《公有产权租赁合同》已解除；2.被告支付到期房屋租金1282750元（2012年12月31日至2017年6月30日租金4151667元，扣除已支付租金2868916元）；3.被告应支付原告违约金128000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月14日，原、被告订立一份租赁合同。根据合同约定，原告将自己所有的坐落于永嘉县瓯北街道龙桥村委会综合大楼一层东边6间店面出租给被告使用，租期为五年，即自2012年12月31日至2017年12月30日，年租金94万元。第一年租金于2012年12月31日前付清，此后每年租金在11月30日前付清，期内水电费由被告承担。合同约定，被告逾期支付租金，原告有权解除合同。合同订立后，原告依约履行了义务，及时向被告提供了店面。被告分别于2013年1月20日向原告支付租金94万元、2014年3月24日支付租金50万元、2014年6月17日支付租金24万元、2014年8月11日支付租金20万元、2015年2月1日支付租金20万元、2015年2月16日支付租金15万元、2015年9月14日支付租金5万元、2016年7月1日支付租金5万元、2016年8月1日支付租金20万元、2016年9月5日支付租金133340元、2018年3月支付租金205576元，共计2868916元。被告应付租金4151667元减去已付租金2868916万元，尚拖欠租金1282750元。由于被告拖欠巨额租金又久催不交，原告于2017年7月1日依约解除了合同。综上所述，原告认为，合同订立后双方都要履行合同义务，被告长期拖欠原告租金未付，故原告诉至法院。 诉讼过程中，原告补充陈述：根据原告村委会的账目显示被告于2016年9月5日结清了2015年度之前的租金，尚欠2016年以后的租金；双方约定扣除一个月的装修期，现原告不清楚是否已扣除，自愿同意在目前尚欠的租金里扣除一个月装修期的租金78333元。原告放弃第三项诉讼请求，其他诉讼请求不变。 被告潘银裕辩称，1.双方确已解除合同，但解除时间并非原告陈述的于2017年7月1日解除合同，被告于2016年10月向龙桥村委会提出解除合同，当时主要村干部都口头同意，具体哪位村干部我不记得了，后于2017年1月初腾空店面，并于2017年2月2日向原告提交了请求确认租赁关系终止的书面申请书。 2.被告从2015年开始经营发生困难，曾口头向原告方提出要求减少租金，后原告于2015年11月通过村两委会议同意减少我的租金按年70万元计算。具体开始计算时间是哪月份不清楚，但2016年9月5日支付租金133340元时，原告方表示我2015年的租金已支付完毕。3.双方约定扣除一个月的装修期，尚未扣除，应在目前尚欠的租金里扣除一个月装修期的租金78333元。4.双方约定的20万元保证金应属于押金性质，应在租金中抵扣。5.被告确实尚欠原告租金未还，但金额没有这么高，计算至2016年12月的租金70万元，还应扣除2018年3月支付的租金205576元、1个月装修期租金78000元、保证金20万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的解除合同的通知。经质证，被告表示对三性均有异议，其未收到该通知。本院认为，被告表示对真实性有异议，原告亦承认该通知可能系为诉讼需要补充制作，并非通知上载明的时间出具粘贴，也未送达给被告，故本院对该证据不予认定。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月14日，原告龙桥村委会将其所有的坐落于永嘉县瓯北街道龙桥村委会瓯北街道双塔路与龙桥路交叉口一层东边6间店面出租给被告潘银裕。同日，以原告龙桥村委会为甲方、以被告潘银裕为乙方，双方签订了一份《公有产权租赁合同》。该合同载明：租赁期为五年，从2012年12月31日至2018年12月30日止，包含一个月的装修期；年租金为94万元，租金分5个年度支付；承租人应于2012年12月31日前付清第一年租金，第二年度开始，每年租金均在11月30日前一次性付清，先付后用；合同履约保证金为20万元，租赁期满或合同终止十日内，双方在结清账款、确定无债权债务、无欠水费电费且乙方未违反本合同关于合同履约保证金相关条款规定的情况下，该合同履约保证金甲方不计息退还给乙方。该合同的第七条第八项载明：乙方不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，甲方有权解除合同，并不予返还合同履约保证金；第十项载明：“租赁期内，乙方认为不需要租用时，应提前一个月向甲方提供退房书面报告，由甲方收回租赁房屋……”。签订《公有产权租赁合同》后，原告依约交付涉案租赁物给被告使用，被告陆续向原告支付租金，分别于2013年1月20日支付94万元、2014年3月24日支付50万元、2014年6月17日支付24万元、2014年8月11日支付20万元、2015年2月1日支付20万元、2015年2月16日支付15万元、2015年9月14日支付5万元、2016年7月1日支付5万元、2016年8月1日支付20万元，后于2016年9月5日支付133340元结清2015年度的租金。 2015年，被告因租金过高经营困难曾请求原告减少租金，原告于2015年11月24日召开村两委会议同意被告承租的店面租金减为每年70万元。 2017年2月2日，被告向原告递交解除租赁合同申请书，该申请书载明：“尊敬的龙桥村委会：我是龙桥综合大楼一楼东首承租户潘银裕……2016年下半年曾多次向贵村提出解除租赁合同的申请，确认2016年12月30日前解除租赁合同（本人实际已于2016年12月底结束经营），恳请贵村体谅我的困难，确认本租赁关系已经终止，在结算租金时本人所缴纳的保证金予以抵扣所欠租金。申请人：潘银裕，2017年2月2日。”递交报告后，被告未再使用涉案租赁物。原告于2018年1月11日召开村两委会议决定：“被告欠原告店面租金约70万元，向法院起诉（以财务为准）”。被告于2018年3月向原告支付租金205576元。 本院认为，原、被告于2012年12月14日签订的《公有产权租赁合同》主体适格，内容合法，属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。被告占有、使用涉案租赁物，应当按照约定支付原告租金。合同已约定：租赁期内承租人认为不需要租用时，应提前一个月向出租方提供退房书面报告，由出租方收回租赁房屋。本案中，被告于2017年2月2日向原告递交了解除租赁合同申请书，原告未作否定表示，可见根据合同约定双方签订的《公有产权租赁合同》于2017年3月2日起解除。 关于被告尚欠的租金数额。被告尚欠原告2016年度的租金70万元，并在此后继续使用租赁物。后双方于2017年3月2日解除合同，故租金应算至2017年3月2日止，2016年1月1日至2017年3月2日共产生租金为820503元，扣除双方约定的一个月的装修期租金78333元及2018年3月支付的租金205576元。综上，被告共欠原告租金为536594元（820503元-78333元-205576元）。被告未及时向原告支付租金，其行为显属违约，应当承担继续支付租金的违约责任。 关于履约保证金问题。被告辩称履约保证金应视为押金，应在租金中抵扣。原告陈述履约保证金系违约金性质，被告逾期支付租金，原告有权没收履约保证金。本院认为，本案合同约定租金为每年94万元，租期5年，履约保证金为20万元，并约定了“承租方不能按期支付每年租金，逾期交款超过一个月的，出租方有权解除合同，并不予返还合同履约保证金”的违约责任，该约定未违反法律规定，故对被告的辩称，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、确认原告永嘉县瓯北街道龙桥村民委员会与被告潘银裕于2012年12月14日签订的《公有产权租赁合同》已解除； 二、被告潘银裕于本判决生效之日起十日内支付原告永嘉县瓯北街道龙桥村民委员会租金536594元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17498元，减半收取8749元，由原告永嘉县瓯北街道龙桥村民委员会负担4166元，由被告潘银裕负担4583元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑惠内 二〇一八年八月一日 书记员  肖福强