上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初2266号原告：郭静芳，女，1964年6月23日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。被告：梁忠方，男，1962年9月26日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王常栋，上海理研律师事务所律师。被告：郭静芬，女，1964年6月23日生，汉族，住上海市宝山区。第三人：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。负责人：欧阳勇，行长。委托诉讼代理人：陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯琼，上海宏翰律师事务所律师。原告郭静芳与被告梁忠方、郭静芬确认合同无效纠纷一案，本院立案后通知第三人中国民生银行股份有限公司上海分行到庭参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭静芳及其委托诉讼代理人胡耀弟、被告梁忠方及其委托诉讼代理人王常栋、被告郭静芬、第三人中国民生银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人陈怡、柯琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭静芳向本院提出诉讼请求：要求确认被告郭静芬和被告梁忠方于2003年1月15日就上海市宝山区爱辉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；要求被告梁忠方配合原告郭静芳将上述房屋的房地产权利恢复登记为原告一人所有。事实和理由：1998年原告离婚，原有一套位于莘庄的房屋和儿子一起居住，后原告要出国，故委托其双胞胎姐姐郭静芬将房屋出售并购入一套离父母家(位于呼玛二村)近一点的房屋。为此，原告也出具了公证委托书，所有出售和购入的手续都是郭静芬办理的，郭静芬告知原告莘庄的房屋转让价20万元左右，购入的系争房屋是32万元，差价用贷款支付，每个月的还贷是1,800元。此后，原告半年一次给郭静芬钱用于归还贷款，因为外汇管制的原因，原告有时通过南非的朋友把现金带回国，有时由南非的银行汇出，2003年开始郭静芬也经常去南非，钱就直接交付给她。系争房屋取得后，开始是由原告儿子和原告父母居住，父母在呼玛二村的房屋就由郭静芬出售了。因原告涉嫌一宗抢劫杀人案，故在2016年10月7日原告经由香港进入深圳时被公安机关逮捕，2017年9月26日宝山区人民检察院作出不起诉决定书，原告释放后回到系争房屋居住，准备和郭静芬结算贷款的事宜，此时郭静芬就告知原告，系争房屋产权于2003年1月15日转到梁忠方名下，因2001年左右被告得知原告被通缉的消息，当时郭静芬和梁忠方在谈恋爱，梁忠方就说这样的情况下原告是回不来了，而且据说名下的财产都会被充公，而郭静芬又是原告的姐姐，故梁忠方提议将房屋的产权变更至他的名下，以此防止房屋被充公。2004、2005年期间梁忠方曾去过南非，从来未提及系争房屋的事情。目前系争房屋由原告及母亲、郭静芬以及她的儿子居住。系争房屋为原告名下唯一的房产，原告得知房屋变更的事情后立即找到梁忠方要求恢复产权，但遭到拒绝。综上，原告认为系争房屋的买卖合同并非原告签订，原告也从未授权任何人出售系争房屋，故该合同不是原告的真实意思表示，同时两被告之间恶意串通，侵害了原告对房屋的合法产权，故起诉要求确认合同无效。另，鉴于系争房屋上仍有银行的抵押权登记，故原告同意先行替代被告清偿剩余欠款本金、利息，以涤除抵押登记，再行变更产权。被告梁忠方辩称，梁忠方原本在通河七村有一套房屋，当时由梁忠方一人居住，2003年想置换一套大的房屋，因此通过共江路的中介挂牌出售，转让价是8、9万元。同时，中介公司推荐了爱辉路的房屋，转让价是32万元，并去实地看了房，当时“郭静芳”在房子里。嗣后双方就去中介签买卖合同，“郭静芳”也带了产证和身份证，梁忠方都验看过，因此梁忠方就认为郭静芬就是郭静芳。签约后，双方一起去交易中心签合同。首付是10万元，贷款是22万元，首付是付给中介，因为时间长了，所有材料都找不到了。过户后，梁忠方一个人入住。梁忠方的父母住在呼玛二村，因此梁忠方基本都是在呼玛二村吃饭的。2005、2006年左右，梁忠方用了10万元进行装修，没有签订装修合同。2005年梁忠方在呼玛二村认识了郭静芬，发现就是出售系争房屋的那个房东，后来两人就恋爱了，同年登记结婚，两人住在系争房屋，郭静芬的儿子偶尔来住下，后来郭静芬的父母也过来居住，梁忠方知道郭静芬父母原来住在呼玛二村，至于该房屋后来的处理情况梁忠方不知道。之后，郭静芬说她有个妹妹在南非，2006年我们到南非去了，此时梁忠方才知道郭静芳是郭静芬的妹妹，在南非我们都没有谈到系争房屋的事情。从南非回来后，郭静芬把她虎林路的房屋卖掉，所得的房款用于去南非做生意，2007年郭静芬回来说生意亏了，并要求梁忠方用系争房屋申请银行贷款，之后通过抵押贷款向银行借款55万元，扣除归还原来贷款的15万元，还有40万元，全部交给郭静芬，郭静芬拿着钱又去南非了。之后回来说又亏了，又向梁忠方借钱，梁忠方表示没有钱，双方因此发生了矛盾。2009年梁忠方提出离婚，系争房屋梁忠方一直住到2010年，因为家里知道我们要离婚了，家里的开销梁忠方也负担不起，因此就居住到母亲家(在呼玛二村)。系争房屋由郭静芬的儿子、郭静芬的母亲、郭静芳的儿子居住，梁忠方一周就回去一次。梁忠方除了系争房屋之外名下没有房产。综上，梁忠方认为：1、原告的诉请超过诉讼时效，从2003年到起诉的15年里，原告有理由知道房屋转让的这件事，因为原告在2007年就不需要偿还农业银行的房贷了，由此可以推定原告是明知的；2、原告所述的没有出售意愿、郭静芬无权代理，这些都是原告与郭静芬之间姐妹的内部关系，不能对抗第三人。原告自1999年离境后，郭静芬以原告的名义卖掉万科的房屋，又买进了系争房屋，在买卖手续中都是签原告的名字，与转让系争房屋给梁忠方是一样的形式，都是以郭静芳的名义。而原告现在只选择性认可前两个买卖行为，对转让给梁忠方的行为予以否认，没有法律依据。在梁忠方和郭静芬签订买卖合同的时候，从梁忠方的角度来看，认为郭静芬就是郭静芳，不是代理关系。因郭静芳当时在国外涉嫌刑事案件，郭静芬也讲要替郭静芳转移国内资产，且这个资产已经转移到梁忠方名下了，因此梁忠方和郭静芳所达成的买卖合同关系成立并生效；3、梁忠方是善意第三人，作为购房者，梁忠方无法区分郭静芳和郭静芬，梁忠方是在阅看证件后才交易的。梁忠方和郭静芬相识在2005年，此一节在另案离婚诉讼的判决书中已经确认。因此在2003年买卖过程中，梁忠方并不认识郭静芬，所以不存在郭静芬和梁忠方的恶意串通。梁忠方购买系争房屋是为置换，此前也出售了原有的房屋，而且购入价格是符合市场价的，梁忠方为善意第三人；4、22万元的贷款是问上海银行申请的，一开始每个月还1800元，到郭静芬从国外回来说没钱，要求梁忠方向银行贷款，2007年向民生银行作了房屋抵押贷款53万元，其中18万元用于归还上海银行的贷款，剩下34万元给了郭静芬，梁忠方留了1万元，从2007年到现在，民生银行的贷款每月4,000元都是梁忠方按期还的。被告郭静芬辩称，郭静芬和郭静芳是孪生姐妹，2000年，郭静芬陪同妹妹郭静芳一起去看了系争房屋，当时房屋还在建造，之后郭静芳就去南非了，她通过公证委托郭静芬将其原有的万科的房屋出售并购买了系争的宝山的房屋，万科的房屋卖了20多万元，买进系争房屋是30万元，向上海银行申请了贷款十几万元，手续都是开发商办的。取得房屋后，用多出来的钱进行了装修，都由郭静芬负责，上海银行的贷款每个月是1,800元。因为中国和南非都有外汇控制，因此原告贷款的钱都是通过私人或者南非那边的华人当地私人银行给付郭静芬的，基本上半年一次，郭静芬去南非的时候，郭静芳就直接给现金，都是通过地下银行处理的。房屋装修好之后由郭静芳的儿子和我父母一起住的。父母原来住在呼玛二村，郭静芬和他们一起住，父母搬出来后，郭静芬就把呼玛二村的房屋卖了，购入虎林路的房屋。郭静芬和梁忠方是在1999年经朋友介绍认识的，当时郭静芬在装修公司，梁忠方是做黄牛的，谈到2002、2003年两人就在安庆路的房屋同居了，虎林路的房屋就借出去。梁忠方所谓在2005年呼玛二村认识的郭静芬不属实，2002年郭静芬就把呼玛二村房屋卖掉了。到2005年，郭静芬和梁忠方结婚。在两人结婚之前看到报纸得知了郭静芳在国外涉嫌犯罪，梁忠方知道后找了懂法律的人打听说，郭静芳这个事很危险，财产会被充公。梁忠方说郭静芬是姐姐，怕也会有牵连，所以他就出了主意，系争房屋的产权转到他名下，并明确说这只是形式上的转移。后来梁忠方找了中介公司，在他开的装修公司里面让郭静芬签字，交易中心是梁忠方和中介公司去的。根本没有付过对价，系争房屋的对价是梁忠方自己问中介公司的，中介公司说这个房屋39万元，梁忠方说为了少缴税把价格作低。系争房屋购入时是30万元不到，贷款是农业银行15万元，农业银行的贷款还清后还有几万元，是郭静芬和梁忠方一起用掉了。此事郭静芬一直没有告知郭静芳，也没有告知父母。对外而言没有人知道房屋的转移情况，郭静芬还是每个月拿原告的钱还贷款，系争房屋还是我父母居住。直到2002年2月，梁忠方要开装潢公司，就把他在通河七村(原先是借出去的)的房屋卖掉了，卖了之后开公司(先是开在郭静芬借的岭南路的房屋，后来是开到郭静芬借的位于一二八纪念路的门面房)，在此期间就是2002年的时候，两人从安庆路搬出来，为了经营方便两人就搬到系争房屋了。当时还有我父母、原告的儿子、郭静芬的儿子一起居住。直到2003年郭静芬就出国了，2005年郭静芬回国和梁忠方登记结婚，还是住到系争房屋。2007年郭静芬在南非，梁忠方电话说缺钱需要申请银行贷款，说要配偶一起签字，要求郭静芬赶紧回国，郭静芬回国后两周就去民生银行签字了，贷了53万元，还了之前的18万元，34万元打到郭静芬的账上。郭静芬转走20万元到南非做生意，把卡就给梁忠方了。名义上是梁忠方每个月还的3,000多元贷款，但都是郭静芬每半年寄一次给梁忠方的。在2008年，郭静芬知道梁忠方外面有第三者了，用于还贷的钱郭静芬就不给他了，期间梁忠方也离开系争房屋了。通过几次诉讼，法院在2018年7月判决两人离婚。关于房屋的事情，是郭静芳回来之后郭静芬才告诉她的。当时，郭静芬和梁忠方2005年登记结婚后，郭静芬有提出过把她的名字加进房产证，当时梁忠方同意的，但到交易中心梁忠方就跑掉了。就是这些原因，导致郭静芬一直不敢和郭静芳讲。虎林路的房屋在2007年也卖了，郭静芬名下没有房产，系争房屋现在是郭静芬以及母亲、郭静芬的儿子、郭静芳一起居住。综上，同意郭静芳的诉请。第三人中国民生银行股份有限公司上海分行述称，系争房屋是2003年登记在梁忠方名下的，2016年梁忠方申请转按揭贷款，与第三人签了抵押借款合同，办理了抵押登记，当时借款是53万元，直到2018年8月1日，剩余本金37万余元，至2018年7月是正常还款的。如果法院判决房屋要恢复到郭静芳名下，要求保护第三人的抵押权。本院经审理认定事实如下：郭静芬与郭静芳系孪生姐妹。1998年10月12日，郭静芬与韩国建达成离婚协议书，其中明确万科产权房一套归女方所有。自2000年起，郭静芳离境并长期在南非生活、工作。2000年12月20日，郭静芳委托姐姐郭静芬向开发商上海共富经济发展有限公司购买位于宝山区爱辉路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋的总价款为295,584元。2001年3月1日，郭静芳经核准登记成为上述房屋的房地产权利人。不动产登记信息中注明他项权利人为中国农业银行上海市宝山支行，债权数额236,000元，设定日期2001年1月17日，结束日期2016年1月16日。2003年1月15日，甲方“郭静芳”与乙方梁忠方签订了一份上海市房地产买卖合同，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，房屋转让价为32万元，乙方于2003年2月30日前一次性支付32万元。该合同中除了上述约定事项，其余合同条款均为空白。合同落款处甲方处加盖了“郭静芳”私章，并由郭静芬签了“郭静芳”的名字。2003年1月29日，梁忠方经登记为系争房屋的房地产权利人。梁忠方以系争房屋为抵押担保，向上海银行申请贷款22万元，借款期限180个月，每月归还本息为1,744.33元。2007年1月，梁忠方与第三人签订抵押借款合同，梁忠方用系争房屋抵押担保向第三人借款53万元。同年1月25日，第三人登记为系争房屋的抵押权人，登记为的债权数额为53万元，期限自2007年1月23日至2032年1月23日。另查明，郭静芳自2000年至南非后一直未归国，2016年10月经由香港进入深圳时被公安机关逮捕。2017年9月26日，上海市宝山区人民检察院出具沪宝检诉刑不诉(2017)12号不起诉决定书，其中载明，2001年8月，郭静芳因涉嫌抢劫罪被上海市检察院第二分院批准，于2016年10月9日由上海市公安局执行逮捕。本案由上海市公安局侦查终结，由上海市人民检察院第二分院以被不起诉人郭静芳涉嫌抢劫罪，于2017年5月26日交本院审查起诉。本院经审查并两次退回补充侦查，认为认定被不起诉人郭静芳参与抢劫犯罪缺乏直接证据予以证明，现有证据得出的结论具有其他可能性，不能排除合理怀疑，上海市公安局认定的犯罪事实不清、证据不足。故决定对被不起诉人郭静芳不起诉。还查明，梁忠方曾向本院起诉要求与郭静芬离婚，2018年7月13日，本院出具(2018)沪0113民初184号民事判决，经查两人2005年9月登记结婚，未共同生育子女，郭静芬长期在国外，2008年起双方开始分居，梁忠方曾两次诉诸法院要求离婚，未获准许。本院认为双方感情确已破裂，经调解无效，故判决准许梁忠方与郭静芬离婚。审理中，原告还提供一组燃气公司、物业管理费、水务公司的缴费通知以及缴费收据，证明煤气和物业管理费缴费户名仍为原告，所有费用都是原告母亲支付的，水务公司的缴费通知尽管没有名字，但也是由原告母亲一直承担的。梁忠方对上述材料的真实性认可，但表示与本案的诉求没有关联性。名字是否变更，与缴费没有关系，当时梁忠方买到房屋后，也要求郭静芬去办理物业更名，但她说没空，就没有变更，因此相关的物业费、水费、煤气费、电费都是梁忠方承担的。庭审中，被告梁忠方还提供了：1、公有住房差价交换合同(签约日期为2002年3月20日)，其中约定，甲方叶莹玮与乙方梁忠方在自愿公平和等价有偿的基础上，经协商一致，将各自承租或者拥有产权的房屋进行交换，甲方交换房屋位于共康四村XXX号XXX室，乙方交换的房屋位于通河七村XXX号XXX室，甲方的住房成交价为92,000元，乙方的住房成交价为87,000元；2、上海银行账户历史交易明细一组，证明被告购房后正常支付房贷；3、(2009)宝民一(民)初字第7505号判决书，其中经审理查明被告梁忠方与郭静芬在2005年相识的事实；4、民生银行本票两张，证明贷款53万元中的34万元给了郭静芬。郭静芬表示，通河七村的房屋梁忠方没有住就卖掉了；每个月1,800元贷款是郭静芬给梁忠方，由梁忠方还的；本票是34万元，其中郭静芬拿了20万元，余下的都给了梁忠方；至于判决书的查明是有问题的，在该案的庭审笔录中，郭静芬明确陈述两人是在2002年结识的。郭静芬同时提供了一组2002年拍摄的照片，里面是郭静芬及儿子、郭静芳的儿子、还有梁忠方，证明在2002年就认识了。梁忠方表示，照片无法确认是什么时候拍摄的，不能从身份证来推定两人认识的时间。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点在于，郭静芬以郭静芳的名义与梁忠方就系争房屋达成的买卖合同关系是否成立并生效。对此，郭静芳主张该份合同自始未经产权人郭静芳的同意及授权，事后也不予追认，该份合同为郭静芬及梁忠方利用郭静芳、郭静芬的孪生姐妹的身份关系而恶意串通、擅自处分郭静芳的合法财产的行为，并要求法院确认该份合同无效。对此，郭静芬不持异议。梁忠方主张，系争房地产的转让法律行为系郭静芳与梁忠方之间达成的真实意思表示，梁忠方为善意买受方，实际支付了对价并核准登记成为房地产权人，且历时多年，原告的主张超过诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求。根据民事诉讼证据规则的要求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，在系争房地产买卖合同中，出售方即甲方并非原告本人签订，郭静芬亦未能提供郭静芳的授权委托材料，缺少代理权成立的形式要件。并且，这份合同中除了房屋信息、转让价格作出约定，其余的合同条款处均为空白，显然不符合正常的交易习惯。第二，关于房款支付，梁忠方所述的首付款系用出售通河七村的房屋房款支付，但根据被告梁忠方提供的合同，该合同为公有住房差价交换合同，系产权的交换，而非直接的出售，根据该合同记载，经交换后梁忠方调入共康四村XXX号XXX室公有住房，对方调入通河七村XXX号XXX室房屋，显然，梁忠方所称出售款9万元缺乏事实基础，且该份交换合同签约比梁忠方与郭静芬所签合同时间早了一年有余。同时，梁忠方未提供向郭静芬支付首付款10万元的收据或其他凭证，其仅简单表述系通过中介公司转付给郭静芬，郭静芬对上述陈述均不予认可，本院认为，梁忠方就首付款已实际给付的主张显然没有提供充分、有效、直接的证据证明，本院对其抗辩不予采信。第三，系争房屋有关的物业费、水电煤等费用的单据原件均由原告提供，且单据上的缴费单位主体仍为原告本人，从一般逻辑判断，如若是真实的产权人，就所持有的产权房占有、使用期间的费用均应由产权人自行承担，梁忠方却无法提供所有物业管理方面的付费凭证，亦无法解释为何产权变更至今的十多年来未去办理物业更名手续的原因。第四，根据各方当事人的陈述，在郭静芬与梁忠方分居后，梁忠方已实际搬出了系争房屋，且双方经法院判决已离婚，系争房屋系梁忠方婚前取得，梁忠方理应明知为其个人财产，但其却未能在离婚之后积极主张排除妨害的物上请求权，房屋仍由郭静芬、郭静芳及其家人正常居住。第五，关于梁忠方针对诉讼时效的抗辩，郭静芳自2000年出境赴南非直至2016年10月入境期间，从未回国，故梁忠方所谓郭静芳对系争买卖合同应明知的主张缺乏事实基础，亦未提供证据印证，本院对此无法采信。第六，梁忠方以郭静芳此前出售万科房屋并购入系争房屋的过程比对本次交易，认为均为一样的形式，都是以郭静芳的名义由郭静芬操作，该辩称也仅仅为主观推论，缺乏任何证据基础，本院同样不予采纳。至于梁忠方嗣后用系争房屋作为抵押担保向银行申请并获得借款、逐月返还借款的事实，与本案的争议焦点无关，无法反推出交易本身的真实合法性。综上，梁忠方的主张缺乏充分、确凿、客观的证据予以支撑，其认为与郭静芳就系争房屋达成真实的买卖法律关系的主张，本院不予采信。郭静芬和梁忠方在郭静芳长期居住国外的情况下，利用郭静芳与郭静芳孪生姐妹的条件，擅自达成买卖合同并至交易中心办理产权变更，未能得到郭静芳的事先授权和事后追认，该合同应依法确认为无效。最后，鉴于系争房屋上仍设定有第三人的抵押权，故应在清偿借款本息并注销抵押权登记后，方能恢复产权的登记。本案中，原告提出并同意替被告梁忠方履行还款义务以涤除抵押登记，该意思表示于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郭静芬(以郭静芳的名义)和被告梁忠方于2003年1月15日就上海市宝山区爱辉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告郭静芳于本判决生效之日起十日内，代被告梁忠方向第三人中国民生银行股份有限公司上海分行偿还被告梁忠方所欠贷款本金及利息，第三人中国民生银行股份有限公司上海分行于收到上述款项后出具结清凭证，并申请注销其在系争房屋上设定的抵押权登记；三、被告梁忠方于设定在系争房屋上的抵押权撤销登记后的十日内，配合原告郭静芳办理房地产权利变更手续，将系争房屋的房地产权利变更登记为原告郭静芳所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3,050元，保全费5,000元，共计8,050元，由被告梁忠方和被告郭静芬各半负担4,025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年八月二十七日书记员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。