河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀04民初32号 原告（申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王梅，河北精深律师事务所律师。 被告（案外人）：冯军喜，男，1972年11月4日出生，汉族，现住邯郸市。 委托诉讼代理人：刘新丰，河北鼎合律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司。住所地：邯郸市华信路58号。 法定代表人：袁静波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李信涛，男，该公司员工。 原告袁平年与被告冯军喜、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，原经本院作出（2016）冀04民初214号民事判决书，被告冯军喜不服提出上诉。河北省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）冀民终544号民事裁定，裁定：撤销河北省邯郸市中级人民法院（2016）冀04民初245号民事判决，发回本院重审。发还后，本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。袁平年的委托诉讼代理人王梅、冯军喜的委托诉讼代理人刘新丰、华信房地产公司的委托诉讼代理人李信涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1603号房屋；2.本案全部诉讼费用由冯军喜承担。主要的事实与理由：一、冯军喜主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，冯军喜申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性；2.冯军喜未有提供用于居住和其名下无其他用于居住房屋的证据，不符合该法条规定的能够排除执行的权利，人民法院不应予支持冯军喜执行异议的请求，邯郸市中级人民法院(2016)冀04执异95号裁定书在缺乏事实根据的情况下中止执行是错误的；3.冯军喜提供的收款收据时间是2015年3月23日，认购协议签订的时间是2015年4月16日，冯军喜在没有签订认购协议，不能确定房屋价款的情况下先予交足房款，不具有真实性。冯军喜提供的华信房地产公司开具的收款收据系单方面开具，其未提供相应的银行转款凭证证明，不能证明交款的真实性，以上证据均不能证明冯军喜付清房款和已支付价款超过合同约定总价款的50%。二、冯军喜未有提供已实际占有山水文苑秀园1-1603号房屋的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，冯军喜未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察冯军喜也未有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），冯军喜不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、冯军喜不具备该房产权利人的资格。冯军喜与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认冯军喜是山水文苑秀园1-1603号房屋的权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。 冯军喜辩称，法院应依法判决驳回袁平年的诉讼请求，理由如下：1.冯军喜购买的华信山水文苑秀园1号楼1603号房屋已签订合法有效的书面买卖协议。冯军喜与华信房地产公司在法院查封之前已于2015年4月16日签订了合法有效的书面买卖协议，购买了该房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条同时规定，当事人因商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。另外，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，应认定冯军喜与华信房地产公司的房屋买卖合同有效。2.冯军喜已经全额交付房款。现有《华信山水文苑房屋认购协议书》和华信房地产公司的财务收据及农业银行打款单，足以证明冯军喜全额交付了房款。3.冯军喜已实际占有了1603号房屋。冯军喜于2015年9月26日领到华信房地产公司交付的1603号房屋钥匙，并依法享有对该房屋的管控权。冯军喜受父母的委托用其提供的房款购房是为了让父母养老居住，虽由于华信房地产公司的原因导致其无法按照合同约定时间装修，但并不影响冯军喜对该房屋的实际占有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，冯军喜属于善意第三人，在购买房屋行为上无任何过错。综上，袁平年的诉求于法无据，依法应予驳回。 华信房地产公司述称，同冯军喜答辩意见。 袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法等证据；冯军喜围绕其答辩意见依法向本院提交了华信山水文苑房屋认购协议书、购房交款凭证、银行转款凭证、转款人证明、华信房地产公司证明、房屋钥匙、本院(2016)冀04执异95号裁定书、房屋装修照片、入住录像、2017年、2018年物业费收据、2018年电费交款单及电表照片等证据；华信房地产公司未提交证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实： 2012年，华信房地产公司开发山水文苑秀园小区。2012年10月24日、2012年12月3日冯军喜通过其妻子段丽平的农业银行账号分别转给华信房地产公司会计张双美100000元和115000元；2013年3月22日、2013年6月9日冯军喜又通过段丽平的农业银行账号分别转给华信房地产公司会计宋浚菲130000元和180000元。以上累计转给华信房地产公司款525000元。 2015年3月23日，华信房地产公司给冯军喜出具收款518208元的收据。2015年4月16日，甲方华信房地产公司与乙方冯军喜签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的乙方自愿认购位于秀园小区××楼××单元××号房屋，该房屋的建筑面积为107.96平方米，交房日期为2015年9月30日；二、计价方式及价款：双方同意计价方式以建筑面积为销售单价，该房屋的成交单价为4800元／㎡，总价款暂定为518208元；三、付款方式及期限乙方承诺按以下第［1］种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于2015年3月23日一次性向甲方交纳房款518208元；……。”双方在该协议中盖章、签字。华信房地产公司于2016年12月8日出具证明证实张双美、宋浚菲二人系华信房地产公司会计。2015年4月16日，冯军喜以其名义购买了华信房地产公司开发的山水文苑××小区××号和××号房屋（即本案争议房屋）。 另查明，华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房产商品房预售许可证，华信房地产公司与冯军喜未签订正式的商品房买卖合同，冯军喜至今未办理产权登记手续；本院依职权调取冯军喜房产信息，邯郸市肥乡区不动产登记中心于2018年4月23日出具的不动产登记资料查询结果显示：冯军喜在邯郸市有一处房产。 再查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人冯军喜提出案外人执行异议，本院于2016年7月29日作出(2016)冀04执异95号执行裁定书，该裁定书查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金6000万元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。华信房地产公司不服该判决提起上诉。河北省高级人民法院二审判决维持。依袁平年申请，本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人冯军喜提出书面异议。另查明，2015年4月16日，冯军喜与华信房地产公司签订房屋认购协议书，以518208元购买了该公司开发的山水文苑秀园1-1603号房屋，并付清房款。本院认为，在查封之前，案外人冯军喜与被执行人华信房地产公司签订了购房协议购买涉案房产用于居住，并支付了房款的50%以上，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1-1603号房屋的执行。后袁平年向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院在查封期间，于2015年11月2日对案涉房屋所在的场地进行了现场勘验，现场情况为：一、1号楼3楼电井未穿电线，主电缆未安装；二、1号楼均为一梯四户，3楼靠东两户门未锁，共同空间部分消防设施未安装，未吊顶，电表箱内未安装，入户电表、楼道及公共空间未安装照明设备；三、1号楼3层楼东户水电未通，其他层房屋均相同，未通水电，工程部人员对此认可；四、1号楼电梯面板未安装，楼体内水、暖气、计量表未安装；五、1号楼西门焊接成铁防护网，不能出入，东门入口未装修；六、秀园路面未硬化及绿化，地下室未完工，小区园内水、暖、电等设施未接通，排水系统未施工完毕。 本院认为，关于应否继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1－1603号房屋的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，冯军喜虽然提供了其与华信房地产公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了其妻子段丽平足额交纳购房款的相关证据，华信房地产公司予以认可，但其在邯郸市有一处房产，又在山水文苑秀园同时购买两套商品房即1-1601号、1-1603号，不能视为其均用于居住。且本院（2016）冀04民初220号民事判决，已经对冯军喜1-1601号房屋的权利予以保护，故冯军喜的辩称不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，故袁平年诉称冯军喜在该小区有两套房屋不能均视为其用于居住的理由部分成立，本院予以支持。 关于冯军喜是否在本院查封之前实际占有该房屋的问题。本院认为，本院于2015年10月10日作出（2015）邯市民一初字第00071－1号财产保全裁定，查封了上述争议房产，查封期限自2015年10月15日起至2018年10月14日止。冯军喜为了证明实际占有案涉房屋，向本院提交了涉案房屋的钥匙、入住照片、2017年、2018年物业费收据、2018年电费收据等证据，结合本院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（2015年12月31日），冯军喜提交的证据不能有效证明在查封前其已实际占有涉案的房屋。 关于袁平年诉称《华信山水文苑房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的问题。本院认为，冯军喜与华信房地产公司签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司已经按照约定收受购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该房屋认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。故，袁平年该主张不成立，不予支持。 关于袁平年诉称冯军喜不能证明其实际支付房款的问题。本院认为，冯军喜提供妻子段丽平的银行转账凭证，尽管转款数额与认购协议书上房款数额不符，因其同时交付两套房屋的购房款，且华信房地产公司认可此款系购买房屋款，结合房屋认购协议书等相关证据，能够证实冯军喜在签订房屋认购协议书时已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，并超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故，袁平年该诉称主张不成立，不予支持。 综上，袁平年请求应继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1603号房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准许执行邯郸市华信房地产开发有限公司开发的山水文苑秀园1-1603号房屋。 案件受理费8980元，由被告冯军喜负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院(2016)冀04执异95号裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  李卫疆 审判员  达建华 审判员  张海霞 二〇一八年八月二十八日 书记员  郑 洁 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条第二款对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。