江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0324民初6682号原告：徐州宇飞电力科技有限公司，统一社会信用代码91320324661775268M，住所地睢宁县沙集镇和平村徐洪河桥西1KM处。法定代表人：仝合泽，该公司经理。委托诉讼代理人：周修旺、李莉，江苏以立律师事务所律师。被告：徐州辰飞企业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320324MA1NGGQF9D，住所地睢宁县沙集镇324省道北、崂山路东。法定代表人：程继阔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。第三人：孟昭付，男，1955年9月22日生，汉族，个体工商户，住睢宁县。委托诉讼代理人：王恒，睢宁县城关法律服务所法律工作者。原告徐州宇飞电力科技有限公司与被告徐州辰飞企业管理服务有限公司、第三人孟昭付买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州宇飞电力科技有限公司的法定代表人仝合泽及其委托诉讼代理人周修旺，被告徐州辰飞企业管理服务有限公司的法定代表人程继阔及其委托诉讼代理人姚军、赵从秀，第三人孟昭付及其委托诉讼代理人王恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州宇飞电力科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购买土地厂房款人民币3763941.3元，并承担违约金402741元（以3763941.3元为基数，以日万分之五利率为标准，从2017年5月30日起算至被告支付购买款完毕之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，原告与被告签订《土地厂房买卖合同》，该合同约定：原告将位于沙集镇工业园区324省道北、崂山路东的一幅工业用地及其工业用房出售给被告用于生产经营，成交价格为960万元。被告应在土地厂房过户到其名下或者其指定的第三方名下5日内将购买款全部支付到原告指定账户内，若被告未按照合同约定的期限支付价款，被告应以逾期应付款项日万分之五支付违约金。同时，合同还对其他事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了自己的义务将涉案土地厂房过户到被告名下，但被告没有及时足额支付购买款。时至今日，仍然有3763941.3元款项没有支付。虽经原告多次催要，但被告以种种理由拒绝支付。综上，原告认为被告的行为已违约，其应该承担相应的违约责任，并应继续支付购买款。为了维护自己的合法理由，原告现具状诉讼，请求法院查明案件事实，依法公正判决。被告徐州辰飞企业管理服务有限公司辩称，认可原被告双方存在案涉土地厂房买卖合同关系，也认可约定的厂房价格为960万元，也认可案涉的土地厂房已过户到答辩人名下，但是原告方一直占用土地及厂房，未有实际将厂房土地交付给被告方使用，答辩人已通过支付现款或代为归还原告方欠款等方式陆续支付了940万元左右的价款，现只欠原告方20万元左右的款项。第三人孟昭付述称，在诉讼过程中第三人已将原、被告所涉及的280万元债权转让给被告所享有，该笔债权转让成立，这280万元应当抵扣涉案的厂房转让款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月10日，原告与被告签订《土地厂房买卖合同》，该合同约定：原告将位于睢宁县沙集镇工业园区324省道北、崂山路东的一幅工业用地及其工业用房出售给被告用于生产经营，转让标的成交价格为960万元。2017年5月24日，涉案不动产权过户登记到被告名下。2017年7月24日，原、被告签订《甲乙双方付款登记表》，确认被告在2017年7月24日之前已经向原告支付了合同价款5977243.1元。原告认为被告至今为止仅仅支付了上述数额的部分合同价款，而被告辩称尚欠的合同价款中应当扣除其通过债权转让对原告享有的债权、代原告支付房租欠款等项目，尚欠合同价款为149056.9元，此后又重新明确合同价款中应当抵扣的部分包括：1.双方均认可的已付款项5977243.1元；2.被告对原告享有的280万元债权；3.被告替原告支付案外人董山的租金323000元；4.被告替原告垫付的税款18000元；5.被告代原告垫付工程款49000元；6.原告收取大田物流的租金46700元。被告辩称其已经支付的和其认为应予抵扣的上述价款合计9213943.1元，目前尚欠原告合同价款386056.9元。原告以双方签订《土地厂房买卖合同》后仍然有继续合作意向、被告同意其继续占用合同约定范围内的部分土地及厂房为由，在被告拖欠合同价款时，其又行使了不安抗辩权，故而以机器设备、办公桌椅等物占用车间和办公楼，未有实际将合同约定范围内的厂房土地全部向被告交付。对以上争议分述如下：一、关于被告主张的应予扣除的280万元债权的认定。债权转让是指债权人将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权的有效存在是债权转让生效的的根本前提。本案中，第三人认为由于原告违反了《厂房建设协议》中三年内出卖厂房原告应付第三人280万元的约定而使得第三人对原告享有280万元的债权。第三人称这280万元由三笔款项组成：1.第三人出资140万元在原告的原场地建设了6000平方米的厂房，2.第三人投资所建的厂房出租的租金被原告收取40万元，3.厂房出租建好后15年的收益权归第三人所有，厂房在三年内出售、这其中有100万元的利润。在诉讼过程中，第三人与被告于2017年12月9日签订债权转让协议，将第三人于2016年6月13日与原告签订的《厂房建设协议》约定的债权280万元及其他权利全部转让给被告。此后，第三人通过手机短信等方式将债权转让的事实通知了原告。然而，在2017年11月24日的庭审中，被告提供了原告与被告法定代表人程继阔签订的《厂房定向建造租赁合同》、原告与第三人孟昭付（被告称第三人为其股东）签订的《厂房建设协议》、原告于2016年6月13日向被告出具的借条打印件一张,拟证明因建设涉案的厂房及办公用房、按照双方约定在案涉房屋已出售的情况下，原告应支付给被告280万元的款项,进一步证明被告已用该280万元的欠款冲抵了合同价款。也就是说，被告认为自己就是《厂房建设协议》第三条第2项中约定的280万元的债权人，并已由其行使了抵销权。在庭审过程中，第三人孟昭付在现场旁听，未提出任何异议。被告在2018年1月3日的庭审中提供了其股东情况工商登记打印件，原告对证据的真实性不持异议。该份证据显示的股东信息中，并未有第三人孟昭付的名字。被告亦改称孟昭付不是被告的股东，股东实际上是孟昭付之子孟辉。同时改称280万元的合法权利人是孟昭付而非被告法定代表人程继阔。在第三人主张债权转让成立时，被告又认可了第三人陈述。在2018年4月24日的庭审中，被告法定代表人在回答原告诉讼代理人提问时称《厂房定向建造租赁合同》在原、被告买卖厂房的时候已经作废了，但是《厂房建设协议》没有终止。第三人述称其向被告转让的债权280万元中包含其出资140万元，而被告提供的中国农业银行银行卡交易明细清单中，涉及第三人的交易时间为2014年10月16日和2016年8月23日、9月3日、9月10日、9月22日，交易对方户名未显示原告法定代表人；被告提供的汇入仝合泽账目中，记载第三人孟召付汇入款项数额仅仅为12万元，这些说法均与第三人述称的其于2016年6月至8月间，将140万元投资款直接打到原告法定代表人仝合泽的账号上的说法在时间、数额、汇款人等关键问题上存在诸多矛盾之处，缺乏客观真实性。由此可见，关于案涉的280万元债权是否明确存在、其权利人究竟为谁，被告与第三人的陈述均存在诸多矛盾之处，关于第三人所主张享有的280万元债权是否客观有效存在，被告及第三人均没有提供令人信服、达到高度盖然性证明标准的证据。综上，被告所辩称、第三人所陈述的280万元债权转让依法不能成立。二、关于被告辩称的其替原告向案外人董山支付租金323000元的事实的认定。原告在庭审过程及其提供的甲乙双方付款登记结算明细中予以认可并进行相应扣除，本院依法予以采信并采纳被告对该扣除项的抗辩意见。三、关于被告辩称替原告垫付税款18000元的事实的认定。被告提供了睢宁县沙集镇税务代征站出具的证明一份，拟证明被告为原告垫付税款18000元；原告质证对其真实性不予认可，即使垫付也是被告债务承担的行为，作为原告对于这个行为不予认可。被告提供的证明不符合法律规定的形式也未能提供相关的证据进行证明力补强，故本院对被告该项抗辩观点依法不予采纳。四、关于被告辩称替原告垫付工程款49000元的事实的认定。被告提供了原告法定代表人仝合泽向施工方出具的结算厂房欠条原件一张，证明原告因建设涉案的厂房欠施工方工程款49000元，后由被告向施工方代为支付了49000元，该款应该冲抵涉案的购房款。原告质证对证据的真实性不持异议，但是认为这份欠条是原告与程继阔之间合作建房协议所产生的债务，程继阔也有义务偿还该笔债务，这份欠条与本案没有关联性。同时即使程继阔已经履行了偿还义务，那也是程继阔债务加入的行为，与本案没有关联性。本院认为，该欠条记载的“欠厂房建设费用肆万玖仟元（49000元），以上账已结清”的内容并未明确该款项系由被告抑或他人结清，也未能提供相关的证据进行证据关联性的证明力补强，故本院对被告该项抗辩观点依法不予采纳。五、关于被告辩称原告收取大田物流租金46700元事实的认定。被告提供了案外人陈恒军和大田物流的负责人王伟力通话录音一份，证明大田物流应支付给被告的租金46700元已经由原告收取。原告质证认为无法确定通话的状况，不能因为王伟力单方的陈述就能够确定原告收取了这方面的租金。本院认为，被告没有提供其他证据作为佐证其待证事实，该证据缺乏客观性，本院依法不予采信。六、关于案涉买卖合同涉及的相关税款的承担。原告对被告提供的双方在2017年7月24日签订的双方付款登记表原件一份的真实性不持异议，并认可被告到目前为止仅支付了5977243.10元。该登记表载明了税、所得税、评估费、公证费的数额。而根据原被告签订的《土地厂房买卖合同》第八条税款承担条款的约定内容，转让交易所产生的各项税费除（公司）所得税外，由买方（即被告）承担。据此，原告认为被告已经支付的税款459484.4元、评估费3000元、公证费700元，合计463184.4元，系被告按照合同约定应当承担的合同交易价款之外的税费，不应当在原告主张的合同价款中进行扣除。原告主张己方支付评估费2000元，未有提供相应的证据，故不应进行扣除。本院认为，意思自治原则作为我国民法的基本原则之一，民事主体在法律规定的范围内，可以按照自己的意志从事民事活动，创设自己的权利义务。本案中原被告关于税费负担的约定并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。对原告的该项诉讼主张，本院依法予以支持。综合以上分析，被告尚欠原告的合同价款应为9600000元-（5977243.1元-459484.4元-3000元-700元）-323000元=3762941.3元。七、关于原告主张的双方在签订买卖合同后仍然有继续合作意向，被告同意其继续占用合同范围内部分土地及厂房的事实，原告未能提供相应的证据予以证实，故本院依法对原告的该事实主张不予采信。八、关于原告称在被告拖欠合同价款时，其行使了不安抗辩权，故而未有实际将厂房土地全部交付给被告方使用的行为的认定。不安抗辩权是指双务合同成立后，应当先履行的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行能力的情形时，在对方没有履行或提供担保之前，有权中止履行合同义务。我国《合同法》第六十八条规定了适用不安抗辩权的四种情形，分别是经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。《合同法》第六十九条规定当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。本案中，原告并未提供确切证据证明被告存在适用不安抗辩权的上述四种情形及其向被告进行过中止履行合同的通知，对原告的上述诉讼主张，本院依法不予支持。本院认为，原被告的买卖合同关系合法有效。双方签订的《土地厂房买卖合同》明确约定了付款方式、交接、违约责任等条款，明确约定了双方的权利义务。在合同实际履行过程中，双方以自己的行为对付款方式进行了变更，包括以其他款项扣除合同价款。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原被告针对付款、过户、权利瑕疵担保等约定了违约责任，原告已经于2017年5月24日履行了案涉标的物的不动产过户登记义务，但未完全履行交付标的物的合同义务，应承担继续履行的违约责任，被告未按照约定在合同标的物过户至名下5日内履行支付全部价款的合同义务，应承担继续履行、支付违约金的违约责任。原告主张自2017年5月30日起计算违约金，符合双方合同约定。第三人对自己的债权可以待其提供相应的确实充分的证据予以明确后向相关债务人另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州辰飞企业管理服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐州宇飞电力科技有限公司尚欠的合同价款3762941.3元及违约金（以3762941.3元为基数、按日利率5‱自2017年5月30日计算至实际履行之日）；二、原告徐州宇飞电力科技有限公司在被告徐州辰飞企业管理服务有限公司全部履行上述给付义务后二十日内将原被告签订的《土地厂房买卖合同》范围内的土地及厂房等全部交付给被告徐州辰飞企业管理服务有限公司。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40134元，由原告负担4134元，被告负担36000元，（鉴于原告已全部预交，被告应负担的部分于履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 猛审 判 员  李亚林人民陪审员  马端民二〇一八年八月六日书 记 员  郑 漓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。