浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0604民初4196号 原告（反诉被告）：陈浩，男，1990年7月3日出生，汉族，住上虞区。 委托诉讼代理人：朱真，北京浩天安理（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈新潮，男，1965年1月17日出生，汉族，住上虞区。 委托诉讼代理人：陈海根，绍兴市东关法律服务所法律工作者。 被告（反诉第三人）：冯云达，女，1968年11月19日出生，汉族，住上虞区。 原告（反诉被告）陈浩与被告（反诉原告）陈新潮、被告（反诉第三人）冯云达农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年6月5日、6月27日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈浩及其委托诉讼代理人朱真、被告（反诉原告）陈新潮到庭参加第一次诉讼，原告（反诉被告）陈浩及其委托诉讼代理人朱真、被告（反诉原告）陈新潮及其委托诉讼代理人陈海根到庭参加第二次诉讼，被告（反诉第三人）冯云达经传票传唤，无正当理由未到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈新潮、冯云达继续履行《房屋转让协议书》，协助原告办理房屋产权过户登记手续，第二次庭审，原告增加诉讼请求，要求确认涉案房屋所有权归原告所有；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年5月17日，被告与案外人陈新良（系原告陈浩父亲）签订《转让协议》-份，约定被告将其所有的位于肖金村溇底的自建二层楼房两间转让给陈新良，转让价为人民币60000元。协议生效后，陈新良分别于2013年5月18日、2013年7月3日和2013年8月7日，将房款分三次共计45000元汇入被告指定银行账号；2013年10月10日，陈新良再次将5000元房款转入被告指定的案外人陈赛丽（系被告陈新潮、冯云达的女儿）的银行账号；此外，因被告陈新潮与案外人陈月珍（系被告陈新潮大姐）的债务纠纷，由被告陈新潮指定陈新良将10000元交付给陈月珍。至此，所有房款已结清。后因原告成年，考虑到原告未来结婚所需房屋等原因，经原告、被告陈新潮与陈新良三方协商达成一致，三方约定将2013年5月17日的《转让协议》做变更，将所涉房屋的所有权转让给原告，由原告与被告陈新潮重新签订一份房屋转让协议。2013年12月15日，原告与被告陈新潮签订《房屋转让协议书》-份，协议约定被告陈新潮将自建二层楼房两间转让给原告，转让款60000元，转让款由陈新良负责结清。此外，双方在协议中明确上诉转让款于2013年10月10日己全部付清，且房屋的所有权证己交予原告。协议生效后，原告己履行付款义务，但经原告多次催告，被告陈新潮直未协助原告办理房屋过户登记。另，被告冯云达系被告陈新潮前妻，二人离婚后被告冯云达占有自建二层楼房中的一间。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护，被告未履行房屋过户登记义务，己构成重大违约，应承担相应的民事责任；根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诉讼请求如上，请予支持。 被告陈新潮辩称，我现在有病，长期住在父母老房子中，阴暗潮湿，对身体恢复不利，另原告诉称多次叫我去办理过户手续，这个是没有的；第二次庭审，被告辩称原告增加诉讼请求没有事实依据，并没有收到原告款项，转让协议没有履行，要求驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交证据如下： 1.转让协议一份，证明被告陈新潮曾在2013年5月17日将自建房转让给案外人陈新良的事实； 2.房屋转让协议书一份，证明经原、被告陈新潮与案外人陈新良协商，被告陈新潮同意在2013年12月15日将其所有的自建房转让给原告的事实； 3.中国农业银行业务凭证一份，证明案外人陈新良（系原告父亲）受原告委托，将房屋转让款45000元汇入被告陈新潮账户的事实； 4.浙江省农村信用社回单一份，证明案外人陈新良（系原告父亲）受原告委托将剩余5000元房屋转让款汇入被告陈新潮指定陈赛丽的账户的事实； 5.手机短信截图一份，证明陈赛丽已收到由陈新良（系原告父亲）受托转入的购房款5000元的事实； 6.收条一份，证明因被告陈新潮与案外人陈月珍的债权债务纠纷，陈新良（系原告父亲）受托在2013年5月18日将购房款10000元交付给陈月珍的事实； 7.上虞市区农村集体经济组织成员证明一份，证明原告系案涉房屋所在地的村集体经济组织的成员，具有购买案涉房屋的资格。 8.无婚姻登记记录证明一份，证明原告在购置案涉房屋时系单身。 9.照片一组，证明被告陈新潮在合同生效后将房屋实际交付给原告，由原告对房屋进行了修缮和装修，目前由原告的祖母居住的事实； 10.Ems快递单一份，证明原告与被告陈新潮于2013年12月签订的房屋装让协议被告陈新潮己签收的事实； 11.人口信息查询证明两份，证明二被告主体资格； 12.《房屋所有权证》、《土地使用权证》各一份，证明《房屋转让协议书》签订后，原告己依约交付房款，被告陈新潮将房屋权证交付给原告，将房屋实际交付给原告的事实； 13.身份证复印一份，证明被告陈新潮主体资格； 14.上虞区道墟街道肖金村村民委员会证明一份，证明原告符合购房条件的事实。 被告陈新潮质证认为，证据1-13均无异议，证据14三性均有异议，不符合区政府关于旧房转让调剂政策。 被告陈新潮提供证据如下： 15.医疗卡一份，证明被告陈新潮患病的事实； 16.照片两份，证明原告陈浩将被告陈新潮留在房中财产损害的事实； 17.农村私人建房用地呈报表一份，证明原告系有房户，仍是家庭成员，不符合购买房屋条件； 18.虞政办发【2012】45号文件一份，证明只有一个儿子的家庭不得分户申请建房，另涉及旧房转让调剂的，必须提供经依法批准的转让手续，不得以转让调剂协议等代替。房管部门根据国土部门出具的受房对象条件审核意见，进行房产过户，再凭房产契税完税凭证办理土地使用权变更手续；国土部门应当严格按照农村私人建房户型限额标准办理土地使用权变更手续； 原告质证认为，证据15，因被告未提供原件，真实性有异议，且与本案无关；证据16与本案无关；证据17真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的有异议，在呈报表上，原告系未成年人，随父亲成为在册人口，但法律并不禁止原告成年后，作为村集体成员购买同村房屋；证据18，真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的有异议，该文件所调整的范围为农村私人建房，只是对农村旧房转让变更的程序性意见，并非强制性规定，且效力较低，案涉合同并未违反《合同法》第五十二条规定，应属有效。 反诉原告陈新潮当庭口头提出反诉，诉讼请求：1、要求解除《房屋转让协议书》，反诉被告返还房屋；第二次庭审反诉原告陈新潮变更诉讼请求，要求确认《房屋转让协议书》无效并返回房屋；2、本案诉讼费由法院判决。事实和理由：我身体不好，住老房子阴暗潮湿对身体有影响，我母亲年龄大了，我不去照顾，没人照顾的，反诉被告方也有虐待老人的嫌疑。 反诉被告陈浩针对反诉自愿放弃答辩期及举证期限并当庭辩称，房屋转让协议是合法有效的，反诉原告没有法定及约定理由解除合同，反诉被告已经占有使用房屋了，不应解除；反诉原告称身体有病不能成为解除合同的理由；至于反诉原告称反诉被告虐待老人更是无中生有。 反诉原告、反诉被告针对反诉均未提供证据。 被告（反诉第三人）冯云达未到庭，也未提交证据，视为放弃答辩及质证权利。 经审查，本院认为证据1-13，被告质证无异议，本院予以认定；证据14符合证据三性要件，本院予以认定；证据15、16与本案无关，本院不予认定；证据17、18符合证据三性要件，本院予以认定。 根据以上证据及原告（反诉被告）陈浩与被告（反诉原告）陈新潮在庭审中陈述，本院认定事实与原告（反诉被告）陈浩陈述一致。 本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，原告（反诉被告）陈浩与被告（反诉原告）陈新潮同系道墟街道肖金村村民集体成员，签订的房屋转让协议书系双方真实意思表达，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，反诉原告陈新潮要求确认协议无效，本院不予支持；但根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告（反诉被告）陈浩与家庭成员陈新良、严企燕、陈关友已于1995年8月3日审批一处宅基地并建造房屋，故原告（反诉被告）陈浩要求被告（反诉原告）陈新潮协助办理房屋产权过户手续，本院不予支持；原告（反诉被告）陈浩已交付被告（反诉原告）陈新潮房款6万元且已经占有使用房屋，房屋转让协议已履行完毕，故原告（反诉被告）陈浩拥有转让房屋所有权。被告（反诉第三人）冯云达经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈浩与被告陈新潮于2013年12月15日签订的房屋转让协议中涉及的房屋所有权归原告陈浩所有； 二、驳回原告陈浩其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈新潮全部诉讼请求。 本案本诉受理费80元，减半收取计40元，由被告陈新潮负担，反诉受理费650元，由反诉原告陈新潮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  闫利峰 二〇一八年八月二十七日 书记员  俞洁燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。