广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0981民初226号 原告：北流市新竟成房地产开发有限公司，住所地北流市新丰镇政府大院内。 法定代表人：李开涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李永军，广西鸿州律师事务所律师。 被告：曾智深，男，1963年2月18日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：何业有，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌福才，广西金和泰律师事务所律师。 第三人：陈恒，男，1978年12月10日出生，汉族，住北流市。 原告北流市新竟成房地产开发有限公司（以下简称新竟成公司）与被告曾智深及第三人陈恒确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；因不宜适用简易程序，依法于2018年4月5日作出民事裁定书，裁定：将案件转入普通程序。本院依法适用普通程序，于2018年6月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李永军、被告的委托诉讼代理人何业有到庭参加了诉讼。第三人陈恒经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。双方当事人一致同意庭外调解，调解时间30天。本案现已审理终结。 原告李开涛向本院提出诉讼请求：确认被告曾智深向第三人陈恒出售北流市新丰镇2007年10月荔新大道1-A地块第138号、第137号铺面共180㎡土地的行为无效。 事实和理由：2003年7月24日，原告李开涛与被告曾智深、案外人邹剑出资设立了北流市新竟成房地产有限公司（以下简称新竟成公司）。 2007年1月11日，原告与被告新竟成公司及李开涛签订了《荔新大道项目退伙协议书》，原告同意从荔新大道入口左侧“四眼塘”对面无偿划拨第18号、第19号铺面给被告，每间规格为宽5米、长18米，面积90平方米（实际为建设部门于2007年10月作出的《新丰镇荔新大道1-A地块规划图（调整）》的第146号、第145号地块）；又将荔新大道“四眼塘”对面的第20号至39号铺面共20间（《新丰镇荔新大道1-A地块规划图（调整）》的第145号至第126号，每间规格为宽5米、长18米，每间90平方米）作为支付全部退伙补偿金77万元的抵押。 《荔新大道项目退伙协议书》经过玉林市中级人民法院作出的(2012)玉中民二终字第87号民事判决，确认无效。 原告认为，原告对《新丰镇荔新大道1-A地块规划图（调整）》地块27067平方米（包括第138号、第137号铺面）土地享有合法使用权。被告曾智深对《新丰镇荔新大道1-A地块规划图（调整）》的第138号、第137号土地（以下简称讼争土地）进行违法处分，于2014年2月将讼争土地出售给第三人陈恒，获取非法利益，侵犯了原告对上述土地享有的合法使用权。被告出售第三人讼争土地的行为无效。 被告曾智深辩称，第一、原告的法定代表人李开涛越权以公司名义起诉公司股东曾智深，主体不适格，应依法驳回原告的起诉。主要理由：1、根据公司章程第八条第二款“本公司股东只有三位股东（包括被告），股东会作出职权中的各项决议必须经三位股东都同意为前提”的规定，原告的法定代表人李开涛在没有召开股东会的情况下，且未经公司股东曾智深的同意，无权擅自以原告的公司名义起诉被告。2、公司营业执照早已被吊销，依法应当进入清算程序而尚未对公司进行清算。第二、（2012）玉中民二终字第87号民事判决书确认《荔新大道项目退伙协议书》无效，同时亦确认被告曾智深为新竟成公司股东。被告作为持有新竟成公司25％股权的股东，在公司解散后，必然会分得新竟成公司包括讼争土地在内的25％剩余财产，因此，收取第三人陈恒交来购买荔新大道1-A地块规划第7、8号铺面（即讼争土地）的定金20万元（约定每平方米计价3300元）。对应被告与第三人之间存在的不动产认购关系，有待新竟成公司清算后，被告能否实际取得讼争土地处分权。被告与第三人之间的不动产认购关系是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形。综上,请法院依法驳回原告无理的诉讼请求,依法作出公正的裁决。 第三人陈恒没有向本院提出述称意见，也没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据：1、工商登记信息、公司执照；2、被告身份证；3、《荔新大道项目退伙协议书》；4、（2012）玉中民二终字第87号民事判决书；5、《新丰镇荔新大道1-A地块规划图（调整）》；7、建设用地规划许可证；8、宗地图、国有土地使用证；9、收条、卖房身份证；10、规划图。 被告向本院提供的证据：1、工商登记信息；2、（2012）玉中民二终字第87号民事判决书；3《荔新大道项目退伙协议书》、收条；4、规划图、许可证、土地证；5、225号案民事起诉状；6、购买商品房买卖合同及收条。 经过庭审举证、质证，本院认证如下： 第三人陈恒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应享有答辩和质证的权利。对于原、被告提供的相对方无异议的上述证据，本院予以附卷佐证；对于相对方提出异议的上述证据，本院综合各份证据间以及与本案诉讼主张的关联程度、证明力大小进行评判后予以认定，作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 为了妥善解决李开筹、曾智深在荔新大道和新竟成公司经济纠纷，李开涛、新竟成公司与曾智深于2007年1月11日签订《荔新大道项目退伙协议书》，主要写明：一、李开筹同意曾智深退出荔新大道和新竟成公司项目的合伙经营，李开筹将曾智深投入的资金退还给曾智深，并给曾智深一定的补偿，两项共计为77万元整，由李开筹负责退给曾智深，另从荔新大道入口左侧“四眼塘”对面无偿划拨18、19号两间铺面（每间规格为宽5米、长度按统一设计的图纸规划长度为准）给曾智深。二、自协议签订之日起，新竟成公司与曾智深无任何关系（即曾智深解除股东身份，由李开筹自行经营，自负盈亏），曾智深从此之后不得干涉该项目任何事务，曾智深从此之后不得干涉该项目任何事务，一旦干涉则视为违法，赔偿损失，承担法律责任。三、曾智深退出合伙后，原两当事人与新丰镇政府签订的协议由李开筹继续负责履行，与曾智深无关。四、本协议自双方当事人签字之日起生效，在签字当日，由李开筹支付3万元给曾智深，余款在2007年2月17日前付25万元左右，其他余款以荔新大道“四眼塘”对面的20日至39号铺面共20间(每间规格为宽5米、长度以统一设计的图纸规划为准)抵押给曾智深，抵押期间李开筹可以出售，所得款作为对曾智深的退伙补偿金，直至还清74万元为止。期限为2007年7月1日前。五、本协议一式三份，当事人各一份，新丰镇政府一份。 2011年6月10日，曾智深以李开涛、李伯新为被告，邹剑、黎瑞卫为第三人向本院提起诉讼，请求法院判决：1、确认曾智深与李开涛于2007年1月11日签订的《荔新大道项目退伙协议书》，李开涛于李伯新伪造曾智深签字的、落款日期为2010年1月10日（应为2006年1月10日的笔误）的《股权转让协议》及新竟成公司《股东会决议》无效；2确认曾智深仍为新竟成公司的股东。本院审理后依法作出（2011）北民初字第831号民事判决书，判决：一、2006年1月10日新竟成公司、李开涛和曾智深签订的《荔新大道项目退伙协议书》无效；二、2006年1月10日签订的《新竟成公司股东会决议》和《股权转让协议》无效；三、曾智深仍是新竟成公司的股东。李开涛不服该判决，提起上诉。 玉林市中级人民法院经过审理后，于2012年8月20日作出的（2012）玉中民二终字第87号民事判决书，该判决书查明的事实主要有：本案诉争的《荔新大道项目退伙协议书》约定，李开涛同意曾智深退出荔新大道和新竟成公司的合伙经营，李开涛将曾智深投入的资金退还给曾智深并给予一定的补偿，合计77万元，另从荔新大道入口左侧“四眼塘”对面无偿划拨18、19号两间铺面给曾智深，并以20号至39号20间铺面作为抵押。该协议所指的铺面，实系新竟成公司统一规划开发的铺面占用范围内的土地使用权。该判决书认为，曾智深系新竟成公司设立时的股东，有该公司2003年7月9日的股东会决议、章程、验资报告及工商登记材料等证据证明，事实清楚，证据确凿充分，应予认定……二、有关《荔新大道项目退伙协议书》效力确认的问题。公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，未经法定程序清算，其财产不得分配给股东。该退伙协议实质系双方对曾智深转让新竟成公司股权，对价支付办法的约定，但所约定对价中的两间铺面系新竟成公司财产，违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十七条第三款款“……公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东”的规定，故应认定该退伙协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，李伯新因无效合同取得的新竟成公司25％股权，应返还给曾智深。对曾智深因无效合同取得的财物，权利人可另行主张权利……判决：一、维持北流市人民法院（2011）北民初字第831号民事判决第三项；二、变更北流市人民法院（2011）北民初字第831号民事判决书第一项为：上诉人李开涛、新竟成公司与被上诉人曾智深于2007年1月11日签订的《荔新大道项目退伙协议书》无效；三、变更北流市人民法院（2011）北民初字第831号民事判决书第一项为：2006年1月10日签订的有关被上诉人曾智深与一审被告李伯新之间的《股权转让协议》和通过的《新竟成公司决议》无效。（2012）玉中民二终字第87号民事判决书于2012年11月27日发生法律效力；2012年9月12日送达李开涛。 2014年2月4日，被告曾智深收取第三人陈恒款项20万元，立写《收条》交被告收执。《收条》主要写明：今收到陈恒交来购买荔新大道曾智深权属商铺地块，位置坐落西南向东北方右手边，即是（从北宝二级公路新丰路口直入曾智深已建好楼房开始）第7、8号商铺地块，每间商铺地块每间90平方米，共计180平方米，每平方米计价3300元，暂收定金人民币30万元。待限时间3-5年内办清国有土地证后一次付清，定金已转入曾智深中国农业银行账户（卡号：62×××15）。曾智深在《收条》收款人处签名、捺印。 另查明，新丰镇荔新大道1-A地块于2008年5月15日取得建设用地规划许可；2009年1月16日取得并办理了土地使用权证书，建设用地规划许可登记的用地单位、土地使用权证书登记的土地使用权人均为新竟成公司。讼争地块在上述的土地使用权证书登记土地的范围，没有办理土地使用权登记至被告曾智深名下，也没有办理土地使用权登记至第三人陈恒名下。 本院认为，（2012）玉中民二终字第87号民事判决书确认《荔新大道项目退伙协议书》无效，同时确认被告曾智深为原告新竟成公司的股东（占该公司25％股权）。讼争地块在上述的已办理土地使用权证书登记的土地使用权范围，而讼争地块登记的土地使用权人为原告，原告有权据此向被告主张权利，被告抗辩原告的诉讼主体不适格，理由不成立，依法不予采纳。 讼争地块权属人为原告新竟成公司，被告曾智深仅为该公司股东，被告曾智深对讼争地块以其个人名义转让给第三人，但讼争地块未依法登记权属证书在被告名下。被告与第三人之间的土地转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”规定；且被告以其个人股东名义转让属于公司的土地，没有经过股东大会（会议）进行决议，被告曾智深利用其股东权利损害公司或者其他股东的利益，违反了《中华人民共和国公司法》第二十条规定，侵害了公司及其他股东的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，被告与第三人之间的土地转让行为无效，原告主张被告出售第三人讼争地块无效的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告曾智深出售第三人陈恒《新丰镇荔新大道1-A地块规划图（调整）》第138号、第137号铺面共180㎡土地的行为无效。 案件受理费100元（原告已预交50元），由被告曾智深负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 东 人民陪审员  覃惠清 人民陪审员  罗 兰 二〇一八年八月八日 书 记 员  罗 镇