大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6682号原告：大连易兴物业服务有限公司。法定代表人：张志学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠。委托诉讼代理人：赵光飞。被告：刘惠阳，男。原告大连易兴物业服务有限公司与被告刘惠阳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连易兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人李楠、赵光飞、被告刘惠阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连易兴物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费本金10,691.78元、滞纳金21,985.58元、利息1,287.68元，合计33,965.04元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系大连市甘井子区辛虹园小区物业管理公司，负责向该小区业主提供物业管理服务。被告刘惠阳系该小区61-1-5-3和69-1-7-3的业主，该业主名下二套房屋于2013年12月起，无故拖欠物业服务费本金、滞纳金及利息共计33,965.04元至今。因被告的此种行为已严重违反了《物权法》、《大连市物业管理条例办法》、辛虹园《业主临时公约》等相关规定，同时影响小区全体业主的公共利益和正常的物业管理服务工作。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告刘惠阳辩称，不同意原告诉讼请求，被告是案涉二套房屋的业主，对原告陈述的面积没有异议，欠费时间现在不能确定，想看一下当时签订的合同。被告入住时交了1年零1个月的物业费，后来阳台的门自爆了，当时在质保期，被告向原告多次反映后，原告没有给被告维修，拖了二年，玻璃碎片慢慢掉落。原告的管理与国家的法律规定抵触，入住时禁止安装热水器，导致被告现在无法安装了。原告服务失职，小区的门无人管理，任何人都可以出入，被告的电瓶车白天时间被盗。原告没有经过业主的允许将停车位外包给其他人，导致小区管理混乱，原告侵犯了被告的合法权利。小区没有成立业主委员会，业主要求罢免物业的管理权。所以被告欠缴物业费不是被告的过错，希望法院支持被告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、原告大连易兴物业服务有限公司系经过批准成立的物业服务企业，原核定的物业服务资质等级为二级。2012年7月，大连天虹房屋开发有限公司（甲方）与大连易兴物业服务有限公司（乙方）签订《辛虹园前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村的辛虹园项目实行物业管理服务，自2012年7月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收费标准为高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，公建按建筑面积每月每平方米2.0元收取；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后的物业服务费用可按年交纳，业主或物业使用人应在每年首季度首月10日内履行交纳义务；如未能按时缴纳物业管理费，除应及时如数补交外，每逾期一日，应按拖欠总额每日3‰向物业服务方支付滞纳金；合同还约定了双方的其他权利义务、服务质量标准等内容。上述合同签订后，原告向案涉小区提供了物业服务至今。2、被告系大连市甘井子区辛虹园小区61号1单元503和69号1单元703房屋的业主，房屋面积分别是64.65平方米和64.48平方米。2012年11月，被告刘惠阳办理了案涉房屋的收房手续，并在上述《前期物业服务合同》及《临时管理规约》尾部签署《承诺书》，确认其为辛虹园小区61号1单元503和69号1单元703房屋的买受人，已阅读《前期物业服务合同》内容，同意在业主委员会成立前，由甲方委托乙方对辛虹园项目进行前期物业管理，并同意合同条款；确认已阅读《临时管理规约》内容，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》。但被告没有交纳2013年12月至2017年9月30日的物业服务费，拖欠物业服务费合计10,691.96元（1.8元/月/平方米×129.13平方米×46个月）。3、被告向本院提交了一份大连市公安局甘井子分局辛寨子派出所出具的《情况说明》，主要内容：刘惠阳于2015年12月15日19时拨打110报警，称其在大连市甘井子区内停放的塞克牌电动车被盗窃，辛寨子派出所已将其列为治安案件进行侦查，但由于案情复杂，目前此案还在进一步工作中。另被告提交了一张照片，显示一窗户存在损坏情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告签字确认同意《前期物业服务合同》条款和《临时管理规约》的内容，故《前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.8元，被告依法应向原告交纳2013年12月至2017年9月30日期间的物业服务费10,691.96元，借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费10,691.78元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告存在物业服务不到位、保安未正常履行职责、服务质量不达标等问题，无权收取物业费一节，本院认为，原告提供了其履行物业服务的报告和照片，部分体现了其服务的内容。但物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称其家中门和窗户损坏等问题原告一直未予维修解决，在此之前不同意交纳物业费一节，本院认为，被告家中门、窗户系其房屋自用部分，其品质如何是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。本案证据不能证明上述门窗维修属于物业公司责任范围。关于被告所述电动车停放在楼道内被盗窃，物业公司推脱责任一节，本院认为,电动车被盗具体原因尚不明确，且楼道系业主共用空间，被告将自家物品放于楼道区域不仅影响其他业主的生活，也是对其财产安全的放任，在找到盗窃人之前，被告应当自行承担丢失的风险，该事项不能成为被告免交物业费的合理理由。且《临时管理规约》中写明“业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费”。因此，被告以上述理由拒交物业服务费，依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金、利息的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。且原告在履行物业服务合同当中也有需要改善的地方，也存在一定的违约行为。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的滞纳金、利息主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘惠阳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连易兴物业服务有限公司2013年12月至2017年9月30日的物业服务费人民币10,691.78元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币650元（原告已预付），由原告大连易兴物业服务有限公司负担445元，被告刘惠阳负担205元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年八月三十一日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。