山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初2194号 原告：济南市商河县豪门又一城业主委员会，住所地商河县。 负责人：单祥正，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人:李雷，山东名泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘晶，山东名泉律师事务所律师。 被告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地：济南市。 负责人：王罡，该单位董事长。 委托诉讼代理人：郑福新，男，该单位职工。 委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。 原告济南市商河县豪门又一城业主委员会（以下简称“商河豪门又一城业委会”）与被告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称“北京中实杰肯道夫山东分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告商河豪门又一城业委会的负责人单祥正及原告的委托诉讼代理人李雷、刘晶，被告北京中实杰肯道夫山东分公司的委托诉讼代理人郑福新、李旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商河豪门又一城业委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除商河豪门又一城业委会与北京中实杰肯道夫山东分公司之间签订的《物业服务合同》；2.涉诉费用由北京中实杰肯道夫山东分公司承担。事实和理由：2017年4月1日，商河豪门又一城业委会与北京中实杰肯道夫山东分公司签订《物业服务合同》，合同约定由北京中实杰肯道夫山东分公司对商河县豪门又一城小区进行物业管理，合同第二章对北京中实杰肯道夫山东分公司的义务作出详细约定，并强调北京中实杰肯道夫山东分公司不得将本物业和管理责任转让给第三方。但北京中实杰肯道夫山东分公司在与商河豪门又一城业委会签订合同后，对小区环境卫生弃之不顾，服务标准也未达到双方约定的目标管理，商河豪门又一城业委会多次口头要求北京中实杰肯道夫山东分公司进行整改，但北京中实杰肯道夫山东分公司置之不理。另外，北京中实杰肯道夫山东分公司在签订合同后擅自将小区物业管理权全部转让给第三方，从未与商河豪门又一城业委会办理过财务、管理文件的登记与交接工作，在服务期间从未编制年度计划及资金使用计划，未按期公布管理经费的使用情况。北京中实杰肯道夫山东分公司的上述行为严重违反双方约定及相关法律规定，故诉至法院，望判如所请。 北京中实杰肯道夫山东分公司辩称，不同意解除涉案合同。一、《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由全体业主决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。从以上法律规定可以看出，解除物业服务合同的决定主体为业主大会，并非业主委员会。商河豪门又一城业委会自成立以来，未召开过业主大会会议和业主大会临时会议，更未曾就要求解除与答辩人签订的《物业服务合同》进行表决，其利用自身职能便利，未经业主大会授权，恶意解除物业服务合同，是超越职权、违背法律规定的行为，法院应依法驳回其诉讼请求。二、北京中实杰肯道夫山东分公司一直服务于商河县豪门又一城的物业管理，不存在商河豪门又一城业委会所称的转让行为，且为了更好的服务小区业主，曾调配更为熟悉该小区情况的员工负责相关工作。后因公司工作调整，调换了该负责人的工作，其他工作人员依旧各司其职，未影响到物业服务质量。但自北京中实杰肯道夫山东分公司调整了相关负责人的工作后，商河豪门又一城业委会多次利用优势地位对北京中实杰肯道夫山东分公司非难，借此影响北京中实杰肯道夫山东分公司内部人事管理安排。据悉，其主要原因是业主委员会的组成人员中，有人与原物业具体负责人关系甚密，对北京中实杰肯道夫山东分公司的人事安排不满。三、北京中实杰肯道夫山东分公司一直践行满足业主需求的服务宗旨，有效的处理小区环境卫生，深受业主好评，未曾收到过业主投诉建议和业主委员会的整改要求，并不存在商河豪门又一城业委会所称的服务瑕疵。至于管理经费的公开问题，因北京中实杰肯道夫山东分公司与商河豪门又一城业委会约定的收费方式为包干制而非酬金制，物业费的收支为北京中实杰肯道夫山东分公司内部财务管理而非约定及法律规定的公开事项，商河豪门又一城业委会对此的错误认识，是其法律匮乏和法律适用错误所致。同时，北京中实杰肯道夫山东分公司已向商河豪门又一城业委会告知，如确需查询相关材料，经依法申请，符合规定的，北京中实杰肯道夫山东分公司可向其公开。 综上，商河豪门又一城业委会主张解除物业服务合同的行为，未经授权、超越职权，违背法律规定、于法无据；虚构理由、没有事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，商河豪门又一城业委会委托北京中实杰肯道夫山东分公司对商河县豪门又一城小区实行物业管理，双方签订《物业服务合同》一份，该合同主要对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理综合服务费、物业维修基金、违约责任等事项进行了约定。其中委托管理期限为2017年4月1日起至2022年4月1日止。 2017年4月1日，北京中实杰肯道夫山东分公司与其聘请的项目经理吴某某签订《内部承包协议书》一份，约定北京中实杰肯道夫山东分公司同意将商河县豪门又一城的物业服务按照本协议的条件作为岗位责任考核承包给吴某某经营管理。该协议还对项目概况、承包及结算付款方式、承包期限、吴某某的基本权利和义务、合同解除与终止、保密条款、违约责任及争议解决等事项进行了约定。其中承包期限为一年，自2017年4月1日至2018年3月31日。 商河豪门又一城业委会提供：1、商河县房屋管理服务中心于2017年3月20日向其下达的《济南市业主委员会成立备案通知书》复印件一份（商河豪门又一城业委会主张管理部门只允许复印），该通知书主要载明，业主大会名称：济南市商河县豪门又一城业主大会，业主委员会名称：济南市商河县豪门又一城业主委员会，本届业主委员会成立（换届）时间为2017年1月22日，任期4年。业主委员会成员名单（按得票多少排序）：张某、吴某某、泮某、单某、鲁某、耿某、李某，其中主任：单某，副主任：张某、吴某某，执行委员：李某。2、提供向北京中实杰肯道夫山东分公司出具的《物业服务合同解除通知书》及EMS快递单和物流跟踪信息单各一份，证实解除合同通知已于2018年7月5日向北京中实杰肯道夫山东分公司送达并签收。 对双方有争议的事实，本院认定如下： 商河豪门又一城业委会就请求解除与北京中实杰肯道夫山东分公司签订的涉案《物业服务合同》事项，是否召开过业主大会。商河豪门又一城业委会主张，其于2018年4月中旬召开过业主代表大会，暂无证据提交，庭后5日内向法庭反馈意见，逾期视为放弃权利（但商河豪门又一城业委会在上述期限内并未提交证据）。北京中实杰肯道夫山东分公司主张，业主代表大会不能取代业主大会的权利，商河豪门又一城业委会应召开业主大会，经表决后确认业主需要解除物业服务合同，才有权提起诉讼。商河豪门又一城业委会私自作出超越职权的行为，当属无效。对此，本院认定商河豪门又一城业委会在指定的期限内未提供证据证实的情形下，请求解除与北京中实杰肯道夫山东分公司签订的涉案物业服务合同，并未召开业主大会。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，下列事项由业主共同决定：……；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。本案中，商河豪门又一城业委会请求解除与北京中实杰肯道夫山东分公司签订的《物业服务合同》，事关全体业主利益，属于上述法律规定的应由业主共同决定的重大事项，必须召开业主大会，如果未经业主大会讨论决定决定解除，势必损害业主的权利，也将导致物业服务秩序的混乱。且即使如商河豪门又一城业委会主张的召开过业主代表大会，但也不能取代业主大会的权利。故，在商河豪门又一城业委会未提供证据证明解除商河县豪门又一城小区的《物业服务合同》，系经商河县豪门又一城业主大会共同讨论决定的情形下，本院对商河豪门又一城业委会请求解除与北京中实杰肯道夫山东分公司之间签订的《物业服务合同》，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告济南市商河县豪门又一城业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告济南市商河县豪门又一城业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春东 二〇一八年八月二十三日 书记员  刘源源