广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0802民初2602号原告：湛江海田国际车城发展有限公司，住所地：湛江市赤坎区东盛路**。法定代表人：缪天祥,该公司董事长。委托诉讼代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。被告：何铨太，男，1968年9月8日出生，汉族，住茂名市茂**，委托诉讼代理人：吴家海，广东诚挚律师事务所律师。原告湛江海田国际车城发展有限公司（下称车城公司）与被告何铨太房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告车城公司的委托诉讼代理人夏宏到庭参加诉讼，被告何铨太经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。车城公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付所拖欠的租金及场地建设、综合运营、管理费共158080.6元；二、被告支付违约金32213元；三、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年5月13日签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》，由被告租赁原告的湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场Q区159号商铺（共两层），合同约定：租赁期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止，租金为每月3577.39元，场地建设、综合运营、管理费每月4306.12元，两项合计：每月租金及场地建设、综合运营、管理费共7884元（商铺的租金及场地建设、综合运营、管理费均逐年递增，第二年在第一年的基础上上浮10%，第三年在第二年的基础上上浮10%，以此类推），被告应按季度向原告支付租金及场地建设、综合运营、管理费，在每季度未的20日前支付下季度的租金及场地建设、综合运营、管理费，双方并约定：在合同签订之日，被告应向原告一次性支付租赁保证金15767元。合同签订后，原告依约将湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场Q区159号商铺交由被告使用，被告向原告支付了履约保证金15767元，但租金及场地建设、综合运营、管理费至今仅支付117292.4元。截至2017年5月1日止，被告拖欠原告租金及场地建设、综合运营、管理费合计158080.6元。被告未能按时支付相关费用，根据合同第七条第2款约定：乙方逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金。”，但考虑到被告经营的实际情况，原告愿意调低违约金的比例按年息24%计算，被告应支付给原告的违约金32213元（暂计至2017年5月1日）。原告多次向被告催缴，但被告却置之不理，拒不支付相关费用。为此，特诉诸法院，恳请判如所诉。被告何铨太不作应诉答辩。经审理查明：2014年5月13日，原告与被告签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》（合同编号：Q20140514-13），约定原告将位于湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场Q区159号商铺（共两层）出租给被告经营汽配使用。合同主要约定：租赁期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。租金为每月一层3055.69元、二层521.7元，场地综合运营、管理费每月4306.12元，两项合计7884元（商铺的租金及场地综合运营、管理费均逐年递增，第二年在第一年的基础上上浮10%，第三年在第二年的基础上上浮10%，以此类推），被告应按季度向原告支付租金及场地综合运营、管理费，在每季度末的20日前支付下季度的租金及场地综合运营、管理费。场地交付时间为2014年3月1日。被告逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的千分之五向原告支付违约金。被告拖欠租金等各项费用30天以上，经催告仍未缴齐的，原告有权单方解除合同，收回本合同项下的经营场地，被告已缴纳的一切费用不予退还。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用，被告按照合同约定支付租赁保证金15767元。原告于2017年3月1日收回商铺。原告于2016年11月23日出具给被告的收据，内容为收到被告交来2016年1月至8月剩余全部租金20457.6元。原告于2017年1月20日出具给被告的收据，内容为收到被告交来2016年9月至12月租金。另查明：原、被告在签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》的当日亦签订一份租金明细表，约定2014年3月1日至2014年5月31日为免租期。其中确认2014年6月1日至2015年2月28日期间，每季度应缴租金及场地综合运营、管理费共23651元（每月7884元）,2015年3月1日至2016年2月28日期间，每季度应缴租金及场地综合运营、管理费为26016元（每月为8672元）,2016年3月1日至2017年2月28日期间，每季度应缴租金及场地综合运营、管理费为28617元（每月为9539元）。再查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。本院认为：原、被告于2014年5月13日签订的《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》，将位于湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场Q区159号商铺（共两层）出租给被告经营汽配使用，该商铺没有办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告签订的《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》应确认为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应当按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告。根据原告分别于2016年11月23日、2017年1月20日出具给被告的收据，足以认定被告已支付至2016年12月31日的房屋占有使用费。原告于2017年3月1日收回商铺，因此，被告只须按合同约定的租金标准支付2017年1月至2017年2月两个月的房屋占有使用费19078元（9539元×2个月）给原告。关于原告请求被告按合同约定支付逾期交费违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，原告该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何铨太须在本判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费19078元给原告湛江海田国际车城发展有限公司。二、驳回原告湛江海田国际车城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4105.86元,由原告负担3695.86元，被告何铨太负担410元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  谭 茜人民陪审员  程 兵二〇一八年八月十六日书 记 员  林 敏附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。