贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2727民初808号原告：石兰熙，男，苗族，1993年5月10日出生，贵州省平塘县人，住平塘县。委托诉讼代理人：代永红，系贵州仁义律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫雪，系贵州仁义律师事务所律师。被告：平塘县恒升置业有限责任公司，住所:贵州省平塘县平湖镇后山路，统一社会信用代码：9152272708565116X1。法定代表人：雷清松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。委托诉讼代理人：田勇，系贵州桥城律师事务所律师。原告石兰熙诉被告平塘县恒升置业有限责任公司合同纠纷一案,本院于2018年5月14日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告石兰熙委托诉讼代理人代永红,被告平塘县恒升置业有限责任公司委托诉讼代理人田勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石兰熙向本院提出诉讼请求:1、判令被告按照382500元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际交付房屋之日止向原告支付逾期交付房屋的违约金（暂计算至2017年9月12日为33622元）；2、判令被告按照382500元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际办理房屋产权证书完毕之日止的违约金,（暂计算至2018年4月30日违约金为59785元）;3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年3月22日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》合同约定:①原告购买由被告开发位于平塘县平××后山路后山××号公寓二幢2单元8层3号房屋一套和该栋2层12号房屋一间,建筑面积122.74平方米,购房价款为382500元,由原告与合同签订之日向被告支付购房首付款76500元,余款306000元由原告通过向银行按揭贷款的方式支付;②被告应当于2016年11月24日前向原告交付该房屋:逾期交付房屋的，逾期超过90日的,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金；③被告应当在2016年11月24日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告,被告不能在上述约定期限内交付该商品房转移登记的有关文书的,原告不退房的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转让登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。合同约定的房屋交付期限届满后，被告未如约向原告交付房屋，同时也没有按照合同约定将商品房转移登记的有关文书交付原告，被告的行为已构成违约，原告多次向被告主张权利未果，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请支持原告的诉讼请求。诉讼中原告将诉讼请求2由“至实际办理房屋产权证书完毕之日止”变更为“至被告交付房屋转移登记文书之日止”。被告平塘县恒升置业有限责任公司当庭辩称:第一、原告的房屋实际已经交付，原告所主张的逾期交房期限应该截至于实际交房；第二、逾期办理房屋产权登记证书原告并不存在损失，该项请求应不予支持；第三、原告所主张的逾期交房和办证违约金明显超过其实际损失，望法庭作出调整；第四、原告诉请金额与实际交付金额不符，应予扣减。本院经审理认定事实如下:位于平塘县平××后山路后山××号公寓房开项目系被告合法取得的房地产开发项目,2016年3月22日被告与原告签订《商品房买卖合同》,合同第三条约定:原告购买该项目第1幢2单元8层3号商品房,建筑面积122.74平方米，套内建筑面积100.53平方米;合同第七条约定:按照套（单元）计算，该商品房总价款为382500.00元;第八条约定:原告首付76500.00元,余款306000.00元银行按揭支付;第十一条约定：被告应当于2016年11月24日前向原告交付该商品房;第十三条约定:…逾期交房超过90日,买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金;第十四条约定:…查验该商品房后,买受人对出卖人所交付的商品房无异议,双方应当签署商品房交接单;第二十二条约定:…出卖人承诺于2016年11月24日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人,出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,买受人有权退房或不退房,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;第二十七条约定:双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。原告按照合同约定应支付被告购房款382500.00元，但因被告未实际进行精装修扣减了53557.00元，原告向被告实际支付了全部购房款328943.00元。2017年3月30日平塘县后山一号公寓10KV配电工程竣工并检验合格，2017年9月12日被告张贴通知，通知后山一号公寓业主办理交房手续。现原告以被告未能在合同约定的交房时间内交付房屋和交付房屋转移登记文书，被告构成违约，给原告造成损失为由提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明:2017年10月12日,原告向被告申请提前装修并交付装修保证金，涉案房屋目前还不能交付房屋转移登记的有关文书。以上事实,有当事人陈述,原告提供的《身份证复印件》、《商品房买卖合同》、《平塘县商品房预售合同备案登记表》、《收款收据》、《通知》，被告提供的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《精装房协议》、《精装修退款申请》、《收条》、《后山一号申请提前装修客户簿》、《玉城物业平塘后山一号物管收费登记表》、《收据》、《租房协议》、《电力设施建设安装工程合同》《客户受电工程竣工检验意见书》等证据在卷佐证，并经庭审质证,本院认为当事人提供的上述证据客观真实与本案有关联性,可以采信。本院认为,本案中原、被告于2016年3月22日签订《商品房买卖合同》,合同约定了房屋交付的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款,系双方真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效,对双方均具有约束力,双方应按照合同约定履行各自的义务,根据合同约定,被告应当于2016年11月24日前交付房屋,被告没有按约定时间交付房屋和交付房屋转移登记文书，违反合同的约定，应当承担违约责任。关于被告逾期交房和办证的原因是否属于不可抗力的问题。被告提供了电力设施合同及附件复印件，用以证明逾期交房的一个原因，但该原因并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被告辩称不可抗力的理由，本院不予支持。关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题。由于被告违约、逾期交房和办证的原因又不属于不可抗力,理应按照合同约定即分别按已交付房价款的日万分之三支付违约金,但庭审中被告表示过高,要求法院予以调整,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,被告逾期交房造成原告的损失主要是房屋租赁的租金损失，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成不能及时办理房屋产权证书，不方便管理等间接损失。参考本地同类房屋租金的房租行情，双方合同约定的违约金确实超过同期同类型房屋租金。本院认为原、被告约定的违约金属于过高，应以实际损失为基础，间接损失为参考，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后,以交付购房款为基数,将逾期交房违约金调整为日万分之二,逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金调整为日万分之一。关于逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书计算违约金起止日期的问题。房屋的交付时间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”从规定来看，理论上要具备合同约定的交付条件，如果具备了事实上的使用条件，虽然未具备合同约定的条件，但原告已同意接受提前装修并于2017年10月12日交纳了装修保证金，可视为原告已接受房屋，故逾期交房违约金计算至2017年10月12日。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算时间，因该房屋具备办理产权登记的时间尚未确定，故本院确定计算至一审法庭辩论终结当日即2018年7月9日。2018年7月10日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，原、被告可自行协商或另行诉讼解决。综上,逾期交房的违约金为：328943.00元×0.0002×321天=21118.14元，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为：328943.00元×0.0001×591天=19440.53元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条之规定,判决如下：一、被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起一个月内支付原告石兰熙逾期交房的违约金二万一千一百一十八元一角四分（￥21118.14元）；二、被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起一个月内支付原告石兰熙逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金一万九千四百四十元五角三分（￥19440.53元）；三、驳回原告石兰熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068.00元（已减半收取），被告平塘县恒升置业有限责任公司负担。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陆朝平二〇一八年八月二日书记员  侯天珍