广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5592号 上诉人（原审被告）：黎志方，男，1963年4月20日出生，汉族，住南宁市。 上诉人（原审被告）：韦家军，男，1973年9月1日出生，壮族，住宾阳县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：梁潇，南宁市西乡塘恒信法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审原告）：袁庆洪，男，1968年3月4日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。 被上诉人（原审原告）：庾玉玲，女，1981年7月28日出生，汉族，住该广东省东莞市东城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄荣萍，广西广为律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。 原审被告：广西力鼎塑业有限公司，住所地南宁市武鸣区伊岭工业集中区强达产业园1#楼B座1、4层。统一社会信用代码：91450100MA5KGBD39F。 法定代表人：韦家军，该公司经理。 委托诉讼代理人：江进，男，该公司员工。 上诉人黎志方、韦家军因与被上诉人袁庆洪、庾玉玲、原审被告广西力鼎塑业有限公司（以下简称力鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2017）桂0122民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黎志方、韦家军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在订合同时，宣称一切合法、合格正常，完全符合生产用厂房，但上诉人在合同签订后发现A座的货运电梯无法使用，被上诉人存在欺诈行为。且讼争的厂房未经消防验收合格，亦违反了《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定。故上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》无效。二、上诉人从未占有使用讼争厂房，不应支付租金。合同签订后，上诉人发现货运电梯用不了，被上诉人在2017年2月1日之前没修好，故上诉人没有交租金，也没有使用讼争厂房。合同第5条约定，逾期45天不交租金的，视承租方自动放弃合同租用权力，承租方无条件退出租用的物业。被上诉人在2017年6月挂出的厂房招租信息，证明其早就收回讼争厂房，故一审判决上诉人交2017年2月至2018年4月的租金错误。三、一审法院庭后向物业公司调取的证明，第一份证明内容是2017年11月起A座、B座的货运电梯正常，对此，上诉人质证表示无异议，但两天后，一审法院又叫去质证物业公司的证明，但该证明内容却变成货运电梯自2016年12月起正常，一审法院采用第二份证明没有依据。 被上诉人袁庆洪、庾玉玲辩称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案租赁合同有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告力鼎公司述称，同意上诉人意见。 袁庆洪、庾玉玲向一审法院起诉请求：1、依法解除其与黎志方、韦家军于2016年11月26日签订的《租赁合同》。2、判令黎志方、韦家军支付袁庆洪、庾玉玲租金217040元（租金计算方式：暂计2017年2月至9月份，2017年9月后另计，按27130元/月计，应计至黎志方、韦家军将租赁场地交付袁庆洪、庾玉玲为止）。3、判令黎志方、韦家军支付违约金17489.9元（违约金计算方式：暂计2017年9月份，2017年9月后另计，以27130元/月为基数，按月息2%计，应计至黎志方、韦家军将租金全部支付给袁庆洪、庾玉玲止）。4、本案诉讼费由黎志方、韦家军承担。 一审法院认定事实：袁庆洪、庾玉玲与韦家军、黎志方于2016年11月26日签订一份《租赁合同》，约定黎志方、韦家军向袁庆洪、庾玉玲租赁位于广西南宁市伊岭工业集中区强达产业园1号楼A座3-6层的厂房，租赁面积合计2466.45平方米，租赁期限为2016年11月26日至2021年11月26日止，租期为5年。《租赁合同》第三条约定租金的收取方式为：“1、2016年11月26日到2017年1月31日为免租期；2、2017年2月1日至2018年12月31日止按租金单价11元/每平方米计算，每月租金为27130元……”《租赁合同》第五条还约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一天，乙方应按所欠租金的0.8%支付给甲方违约金……逾期45天不交纳租金的，视为乙方自动放弃此合同租用权利，乙方无条件退出此租用的物业，乙方同意甲方不需要退回之前交纳的2个月押金……”。双方在第七条违约责任上还约定“乙方有下列情形之一的……乙方已交纳的租金和押金作为违约金不予退还。乙方所拖欠的租金和各项费用，还应由乙方另行向甲方支付：1、拖欠租金累计达壹个月；故意破坏承租房屋的；……”上述《租赁合同》签订后，黎志方、韦家军向袁庆洪、庾玉玲交纳了54260的保证金，并进入租赁场地进行简单装修。至今为止，黎志方、韦家军尚未向袁庆洪、庾玉玲支付过其他费用，袁庆洪、庾玉玲遂诉至法院。 另查明，本案涉及的租赁物系属于南宁市武鸣区双桥镇平陆村民委员会，已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。南宁市武鸣区双桥镇平陆村民委员会将本案租赁物交由袁庆洪、庾玉玲出租，并同意由袁庆洪、庾玉玲以自己的名义收取租金。 再查明，力鼎公司于2016年12月21日成立时工商登记的企业住所地为本案的租赁物的所在地，2018年2月22日，力鼎公司将工商登记的住所地变更为南宁市武鸣区伊岭工业集中区强达产业园1#楼B座第1、4层。 一审法院认为：一、关于双方签订的《租赁合同》的效力及是否解除的问题。双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，租赁的房屋符合法律规定，约定的内容亦未存在违反法律法规的情形，因此，本案涉及的《租赁合同》合法有效，现双方当事人均同意解除，对双方当事人签订的《租赁合同》予以解除。韦家军、黎志方作为合同的相对人，应当将租赁物退还袁庆洪、庾玉玲，力鼎公司虽然其原来的工商登记的登记场所为本案租赁房屋，但经一审法院组织双方勘查现场，双方均认可力鼎公司并未实际进场使用该租赁物，力鼎公司亦已经将工商登记住所地变更为南宁市武鸣区伊岭工业集中区强达产业园1#楼B座第1、4层，因此，力鼎公司不承担退还租赁物的责任。 二、关于在合同的履行过程中黎志方、韦家军是否存在违约情形的问题。虽然黎志方、韦家军辩称袁庆洪、庾玉玲并未实际交付租赁物，亦主张租赁物存在水电不通、货梯不通等情形，但经一审法院组织双方勘查现场，韦家军亦认可其已经将房屋进行简单装修，因此，黎志方、韦家军主张并未交付租赁物显然不合理，同样，经该租赁物的物业管理方南宁春夏晨星物业服务有限公司及其强达物业服务中心证实，黎志方、韦家军一直以力鼎公司的名义缴纳本案租赁物的水电费，并且货梯自2016年12月以来系正常运转的，因此一审法院对黎志方、韦家军的抗辩理由不予采信。合同签订后，黎志方、韦家军向袁庆洪、庾玉玲交纳了54260元的保证金后就一直未能按期交纳租金，因此黎志方、韦家军存在违约情形。 三、关于袁庆洪、庾玉玲主张的各项损失如何计算的问题。1、关于租金损失。黎志方、韦家军系该份租赁合同的相对人，应当承担合同的违约责任，根据双方合同约定，黎志方、韦家军应当自2017年2月1日起每月支付袁庆洪、庾玉玲租金27130元。力鼎公司虽然其工商登记的住所地为本案租赁房屋，但经组织双方勘查现场，双方均认可力鼎公司并未实际进场使用该租赁物，因此，力鼎公司不承担支付租金的责任。2、关于违约金，黎志方、韦家军存在违约行为，应当根据合同的约定内容承担违约责任。双方关于违约责任的约定为第七条：乙方有下列情形之一的……乙方已交纳的租金和押金作为违约金不予退还。乙方所拖欠的租金和各项费用，还应由乙方另行向甲方支付：1、拖欠租金累计达壹个月；故意破坏承租房屋的；……”，根据双方约定，乙方存在以下违约情形的，乙方已交纳的租金和押金作为违约金不予退还。因此，一审法院确认黎志方、韦家军应当支付袁庆洪、庾玉玲违约金54260元，该项金额由黎志方、韦家军交纳的押金予以冲抵，袁庆洪、庾玉玲已经收取押金，黎志方、韦家军无需再另行支付，袁庆洪、庾玉玲主张其他违约金，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、解除袁庆洪、庾玉玲与黎志方、韦家军于2016年11月26日签订的《租赁合同》，黎志方、韦家军于十日内将租赁物（广西南宁市伊岭工业集中区强达产业园1号楼A座3-6层的厂房）退还袁庆洪、庾玉玲； 二、黎志方、韦家军支付袁庆洪、庾玉玲租金406950元（自2017年2月1日起至2018年4月30日止，每月按27130元计付）；三、驳回袁庆洪、庾玉玲其他诉讼请求。案件受理费4809元，由袁庆洪、庾玉玲负担1603元，黎志方、韦家军负担3206元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：强达物业服务中心于2018年7月30日，向本院出具的情况说明函，内容为“2018年3月下旬，我物业服务中心收到南宁市武鸣区人民法院的协助调查函，要求我中心协助调查自2016年11月26日以来1#A楼与B楼的货梯的使用情况，我中心就此向南宁市武鸣区人民法院出具了说明函。出具后工作人员发现由于疏忽将说明函中的2016年错写成了2017年。为更正错误，又向南宁市武鸣区人民法院出具了一份新的说明函。实际情况以2018年3月31日出具的说明函为准，从2016年11月交房至今，该单元楼A座与B座的两部五吨货梯和一部客梯均为正常使用状态，并且有专业维保公司定期进行维修保养。”强达物业服务中心针对其说明函证实的内容提供了2016年、2017年年的电梯保养维修报告书、电梯日常维护保养记录予以证实。 南宁春夏晨星物业服务有限公司于2017年10月31日出具的证明，内容为“位于南宁市伊岭岩工业集中区强达产业园1号楼A座3-6层自2016年11月26日至今一直由韦家军、黎志方使用。韦家军成立力鼎公司后，曾以力鼎公司的名义分别在2017年4月、5月、6月向我公司缴纳电费（电费计费时段从2016年12月1日至2017年4月30日），在2017年6月缴纳一次物业费（物业费计费时段从2016年12月1日至2017年3月31日），其余电费及物业费均未缴纳。”2017年11月8日，一审法院组织现场勘查时，双方均认可租赁场地经过装修，上诉人韦家军亦承认租赁场地的地板是由其铺的。力鼎公司在2018年4月12日一审法院向其询问时述称“签订合同之后开始进行装修，发现A座的货梯不能使用，全部都是通过B座的货梯运货。”双方二审中均认可，涉案的租赁场地的A座与B座相连并且相通。 本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否有效？2、如讼争的租赁合同有效，该合同应否予以解除？3、上诉人应否向被上诉人支付租金？租金如何计算？ 关于讼争的租赁合同的效力。上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，租赁的房屋也取得建设工程规划许可证，合同内容没有违反法律法规关于效力性的禁止性规定，故讼争的租赁合同合法有效。 关于讼争的租赁合同应否解除的问题。如上所述，讼争租赁合同合法有效，上诉人与被上诉人在一审审理中均表示同意解除该合同，故一审判决解除讼争的租赁合同正确，本院予以维持。 关于上诉人应否向被上诉人支付租金的问题。上诉人主张租赁物存在水电不通，货梯不能正常运行，无法使用等情形，导致其并未实际使用租赁物。但南宁春夏晨星物业服务有限公司出具的证明证实讼争的房屋自2016年11月26日起一直由上诉人韦家军、黎志方使用。并以力鼎公司的名义分别向该公司缴纳电费、物业费。南宁春夏晨星物业服务有限公司及强达物业服务中心的证明亦证实涉案的A座货梯自2016年12月以来系正常运转的。上诉人对上述证明内容虽有异议，但未举出相反证据，故上诉人主张租赁房屋水电不通，A座电梯无法使用与事实不符，本院不予采纳。且韦家军亦认可签订合同之后已进行了装修，装修是通过B座的货梯运货，并认可租赁场地的A座与B座是相连相通的，故即使A座货梯不能正常运行，亦不影响上诉人使用涉案房屋。故上诉人主张被上诉人违约，其不应向被上诉人支付租金，没有依据，本院不予支持。 关于租金应如何计算的问题。根据双方合同约定，上诉人应当自2017年2月1日起每月支付被上诉人租金27130元。上诉人在签订合同后，未支付过任何租金，被上诉人主张租金计算至上诉人将租赁场地交付为止，依法有据。上诉人主张被上诉人早已收回租赁房屋，但未提供相应证据证实，本院不予采纳。一审法院判决上诉人自2017年2月1日起至一审判决之日，即2018年4月30日止，按每月27130元向被上诉人支付租金合计406950元，被上诉人对此没有异议，本院予以维持。 综上所述，上诉人黎志方、韦家军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4809元，由上诉人黎志方、韦家军负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 高翔宇 二〇一八年八月十日 书记员 韦梦琪