成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初5787号 原告：胡铃沣，女，1994年1月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘驰，四川中星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾令晖，四川衡平律师事务所律师。 被告：袁凯，男，1988年12月18日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：张光华，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 被告：彭媛媛，女，1989年8月10日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：张光华，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 第三人：杨倬，男，1991年12月27日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告胡铃沣诉被告袁凯、彭媛媛、第三人杨倬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，进行了公开开庭审理。原告胡铃沣的委托诉讼代理人刘驰、曾令晖，被告袁凯、彭媛媛的共同委托诉讼代理人张光华、傅孝松到庭参加诉讼。第三人杨倬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案现已缺席审理终结。 原告胡铃沣向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》（原告在庭审中明确继续履行合同的内容为要求被告将案涉房屋的产权变更登记至其名下，并在庭审后明确自愿放弃该项诉讼请求）；2.判令被告向原告支付违约金356000元（原告在庭审中明确该违约金为迟延履行违约金）；3.判令被告承担原告因本案产生的律师费、保全费、诉讼费。事实及理由：胡铃沣与杨倬合伙购房拟用以结婚，经多方筛选，决定购买位于成都市锦江区芙蓉西路房屋，该房屋由袁凯、彭媛媛夫妻二人共同所有。2017年9月2日，在彭媛媛未在场的情况下，胡铃沣、杨倬与袁凯签订了《房屋买卖合同》，约定袁凯、彭媛媛将前述房屋以178万的价格出售给胡铃沣、杨倬。《房屋买卖合同》第16条约定：“卖方或卖方代理人擅自解除本合同或者卖方或卖方代理人单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金及退还买方已付的所有款项”。《房屋买卖合同》第19条约定：“守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等”。《房屋买卖合同》还约定：“卖方袁凯与彭媛媛系夫妻，因彭媛媛不在本地，由袁凯签署本协议，若因此产生任何纠纷及法律责任由袁凯承担”。杨倬在合同签订后立即依约向袁凯支付了定金100000元，并于2017年10月17日、10月19日分两次向袁凯支付了首付款451555元（其中10月17日支付253555元，10月19日支付198000元）用于赎楼，但在合同约定的期限内，袁凯既未到贷款银行办理提前还贷手续，也未积极提档办理涉诉房屋的不动产权属证书。2018年4月21日，袁凯向胡铃沣、杨倬发出《通知书》，以无法按照合同约定完成房屋交易为由单方面解除合同，并于2018年5月6日将前述各项费用退还给杨倬。胡铃沣认为，袁凯、彭媛媛拖延履行合同的行为已构成违约，由于杨倬已在胡铃沣不知情的情况下与袁凯签订解约协议，说明杨倬已将其所拥有的部分合同权利让与胡铃沣，且胡铃沣作为案涉合同的一方主体具有独立购买权，即胡铃沣在本案中具备单独主张的权利，故为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告袁凯、彭媛媛共同辩称，关于原告的第一项诉讼请求，案涉《房屋买卖合同》已经解除，不存在继续履行，且因案涉房屋未取得权属登记证书，《房屋买卖合同》客观上无法继续履行，无法办理过户手续。关于原告的第二项诉讼请求，因案涉《房屋买卖合同》合同已经解除，且被告已经按照合同约定履行完毕了合同义务，于2017年10月17日提前偿还了银行按揭贷款，提交了相关资料，为履行合同作出了全部准备；不具备合同约定的违约金支付条件。关于原告第三项诉讼请求，因系原告自身过错提起诉讼，应当由原告承担各项费用。关于原告陈述的事实及理由，款项的支付情况属实，但按揭贷款的提前偿还手续的办理情况和不动产证书的办理情况不属实，被告按约偿还按揭贷款，也积极提供了办理不动产登记证书的资料，不存在任何违约行为。杨倬的身份应当是原告，而不是第三人。 第三人杨倬书面陈述，其与胡铃沣为准备结婚共同购置案涉房屋。经过其与胡铃沣的双方家庭商量，决定由其支付定金、首付款、前期费用并负责装修和购买家电家具，由胡铃沣负责向银行偿还按揭还贷，二人按出资比例登记房屋所有权份额。2017年9月2日，买卖双方在中介的见证下签署了《房屋买卖合同》。合同签订后，其支付了房屋定金10万元，其后又按照袁凯的要求支付了40余万元赎楼款，袁凯收到款后并经多次催促却迟迟不去办理产权证。2018年1月份，袁凯称产权证很快就要办下来了，但是比合同预计的时间长，需要其再签一份主要内容为若不能按时取得房屋产权则购房合同终止的补充协议，其因一时冲动没有细想就在该协议上签了字。2018年4月份，袁凯发出通知，以无法获得房屋产权为由要求解除之前签订的购房合同，对此其提出疑问。其认为，袁凯单方面要求其签署一份解约协议，并在当时宣称此举是为了完善合同，保护买方的权利，并称签了该协议可以更快的去办理产权，但是袁凯从未说过赎楼的进展，也没有向其具体解释条款内容，侵犯了其知情权，而且胡铃沣对其与袁凯签订该协议的情况并不知晓。因为购房合同系其和胡铃沣共同与袁凯签署，虽然其已经退出，袁凯已向其退还了前期其出资的部分，但是胡铃沣自己有能力也有权利购买案涉房屋。希望法院查明案件事实，支持胡铃沣的合理诉求。 本院经审理认定事实如下：袁凯、彭媛媛系夫妻关系，案涉房屋即位于成都市锦江区芙蓉西路的房屋系袁凯、彭媛媛从绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司购买的商品房。 胡铃沣、杨倬因准备结婚而购置房屋，二人作为买方于2017年9月2日与卖方袁凯、彭媛媛及居间方成都市链城居（新家）房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：），约定：胡铃沣、杨倬购买袁凯、彭媛媛所有的位于成都市锦江区芙蓉西路号房屋，建筑面积102.76平方米；成交价1780000元，合同签订当日支付定金100000元；买卖双方应在2017年9月30日前向居间方交齐相关证件即交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等；交易房屋目前为按揭状态，卖方负责在2017年11月30日前到其贷款银行办理结按即提前还贷手续、承担相关费用并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体时间以银行通知为准）；卖方或卖方代理人买卖双方均知晓本房屋为合同房，并对交易流程予以认可；若买方愿意支付提前办产权费用，卖方必须配合办理；在本房屋原始产权下来后，卖方必须在7个工作日内配合办理相关手续；买方同意用首付款为卖方结清银行贷款（还款时间以银行通知为准）。胡铃沣、杨倬及袁凯、彭媛媛分别在合同的买方和卖方处签名，彭媛媛签名系袁凯代签。 同日，胡铃沣、杨倬向居间方提交了户口本及身份证复印件，袁凯、彭媛媛向居间方提交了借款合同、商品房买卖合同摘要、收据、买卖合同附件及补充协议。 杨倬在签订上述《房屋买卖合同》当日向袁凯支付定金100000元，并分别于2017年10月17日和2017年10月19日向袁凯支付253555元和198000元的首付款。 2017年10月17日，袁凯提前结清了案涉房屋的按揭贷款。 2018年1月31日，甲方袁凯与乙方杨倬签订《解除协议》，约定：现办理房屋产权证，卖方配合办理，若50个工作日未成功办理并取得房屋产权证，经买卖双方协商一致达成以下协议：1.甲方退还乙方定金100000元、首付款452402.95元；2.原签订的房屋买卖合同解除（合同编号：）；3.买卖双方均不承担违约责任，甲乙双方均不得要求对方赔偿；4.本协议自甲乙双方签字之日起生效。 2018年4月21日，袁凯向胡铃沣、杨倬发出《通知书》，载明：基于2017年9月2日双方签订的《房屋买卖合同》及2018年1月31日签订的《解除协议》，现无法按照合同约定完成房屋交易。特告知，双方的上述合同已于2018年4月17日解除。 2018年4月24日，胡铃沣、杨倬共同向袁凯发出《告知函》，载明：你方发出的解除合同要求不符合法律规定和合同约定，且原合同（双方于2017年9月2日签订的《房屋买卖合同》）未达到解除条件，我方要求继续履行原合同。随后，袁凯将杨倬向其支付的定金及首付款全部退还给杨倬。 查明，绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司根据调查令向本院出具的情况说明载明：案涉房屋前期未办理产权的原因是因为其未交齐办理产权的资料及费用，绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司无法为其办理产权；袁凯、彭媛媛已于2018年4月交齐办理产权所需的全部资料及费用；该房屋产权目前已正由绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司代为办理，目前阶段为正在排队等待报税核税阶段。 另查明，本案《房屋买卖合同》在签订后的后续履行过程中，买卖双方主要由杨倬与袁凯进行沟通和联系。 以上事实有当事人提交的胡铃沣、杨倬、袁凯、彭媛媛的身份证，《房屋买卖合同》、银行转款凭证、收件凭证、公证书、房屋信息查询记录、商品房买卖合同摘要、网签合同信息查询记录、《商品房买卖合同》、提前还款的结清证明、《解除协议》、《解除通知》、《告知函》、微信聊天记录，绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司出具的情况说明。 本院认为，胡铃沣、杨倬与袁凯、彭媛媛签订的《房屋买卖合同》均系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点在于：本案《房屋买卖合同》是否已经解除；袁凯、彭媛媛是否存在迟延履约的违约行为。 关于本案《房屋买卖合同》是否已经解除的问题。根据杨倬与袁凯签订的《解除协议》，双方约定了卖方办理并取得不动产权证书的期限，并约定在此期限内未能取得不动产权证书则双方之间的《房屋买卖合同》解除。虽然胡铃沣认为该《解除协议》系杨倬单方与袁凯签订，其并不知情，《解除协议》对其不具有约束力。本院认为，为了准备结婚，胡铃沣、杨倬作为共同买受人向袁凯、彭媛媛购买案涉房屋，基于双方的特殊关系，袁凯作为合同相对方有理由认为杨倬有权代表胡铃沣与其签订相关协议，故对胡铃沣关于《解除协议》对其不具有约束力的主张，本院不予支持，即上述《解除协议》对胡铃沣具有约束力。由于袁凯、彭媛媛未能在上述《解除协议》约定的期限内取得不动产权证书，即双方约定的合同解除条件成就，且袁凯、彭媛媛已经向胡铃沣、杨倬送达了解除合同的通知，则根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十六条的规定，本案《房屋买卖合同》已于袁凯、彭媛媛发出的解除合同通知到达胡铃沣、杨倬时解除。 关于袁凯、彭媛媛是否存在迟延履约的违约行为的问题。胡铃沣认为袁凯、彭媛媛未在合同约定的期限内到贷款银行办理提前还贷手续，也未积极办理不动产权属证书。首先，关于袁凯、彭媛媛是否存在迟延办理提前还贷手续的违约行为。本院认为，庭审已查明，袁凯、彭媛媛已在合同约定的期限届满前结清银行贷款，即胡铃沣诉称袁凯、彭媛媛未在合同约定的期限内到贷款银行办理提前还贷手续的主张，无事实依据，本院不予支持。其次，关于袁凯、彭媛媛是否存在怠于办理不动产权证书的违约行为。本院认为，虽然卖方在签订案涉《房屋买卖合同》时尚未取得案涉房屋的不动产权证书，但双方签订的《房屋买卖合同》并未约定卖方办理和取得不动产权证书的期限，也未约定具体的办理产权转移登记的时间，《解除协议》虽然约定了卖方成功办理和取得不动产权证的期限，但同时约定卖方未在该期限内取得不动产权证书双方的《房屋买卖合同》解除；由于办理不动产权证书涉及本案卖方、开发商、行政机关等多方主体的行为，而胡铃沣未提供证据证明卖方袁凯、彭媛媛未取得不动产权证系由于其怠于履行合同义务造成的，故胡铃沣认为袁凯、彭媛媛存在怠于办理不动产权属证书的违约行为的主张，也无事实依据，本院不予支持。 综上所述，并无证据证明袁凯、彭媛媛存在迟延办理提前还贷手续和怠于办理不动产权证书的违约行为，也无证据证明袁凯、彭媛媛还存在其他迟延履约的违约行为，故胡铃沣要求袁凯、彭媛媛支付迟延履行违约金并承担本案律师费、保全费等费用的诉讼请求，无相应的事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告胡铃沣的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3320元，诉讼保全费2300元，两项合计5620元，由原告胡铃沣负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一八年八月十六日 书记员  覃雪梅