宁夏回族自治区同心县人民法院   民事判决书   （2018）宁0324民初2126号   原告：谭某，住宁夏回族自治区同心县。   委托诉讼代理人：田某，系北京市泽元（银川）律师事务所律师，特别授权。   被告：马某1，住宁夏回族自治区同心县。   第三人：高某，住宁夏回族自治区同心县。   第三人：张某，住宁夏回族自治区同心县。   第三人共同委托诉讼代理人：陈某，系宁夏预海律师事务所律师，特别授权。   原告谭某诉被告马某1、第三人高某、张某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月29日受理，依法适用普通程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告谭某及其代理人田某、被告马某1、第三人高某、张某的代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告谭某向本院提出诉讼请求：1.确认被告马某1与第三人高某、张某之间签订的房屋买卖合同无效；2.被告承担诉讼费用。事实及理由：被告向原告借款40万元，以被告名下位于同心县豫海镇伊欣苑小区17-4号营业房作为抵押，原告分别于2018年1月8日、2018年2月2日以马某1为被告诉至同心县人民法院，同心县人民法院作出（2018）宁0324民初117号民事调解书、（2018）宁0324民初659号民事判决书。2018年4月16日，原告听说第三人要买涉案的房屋，便告知第三人涉案房屋已抵押给原告，且原、被告之间的借贷纠纷已诉至人民法院。被告将房屋以47万元的价格低价出售给第三人，第三人明知涉案房屋已经抵押给原告的事实后，仍然以低价购买，恶意损害了原告的财产权益，故原告提起诉讼。   被告马某1辩称，我与高某、张某于2018年4月13日口头达成买卖房屋的协议，以96万元价格成交，高某于2018年4月16日给我转账15万元，我和高某之间的交易是自愿、平等、等价有偿的。原告所说的40万元借款，同心县人民法院的（2018）宁0324民初117号调解书确认我偿还原告11万元属实，（2018）宁0324民初659号判决书判决由我给本案原告偿还33万元，此案未生效，尚在上诉期内。我的房产证是2014年办出来的，我与原告的借款是2015年发生的，所以我和原告之间的抵押协议属无效抵押，我和高某之间的买卖合同是合法有效的，请求驳回原告的诉求。   第三人的诉讼代理人辩称，1.原告以确认合同无效法律关系主张诉权，主体不适格，被告和第三人之间的合同是债权法律关系，而原告与第三人之间没有任何经济往来，也不存在债权债务关系，原告既不是涉案楼房的共有人，也不是合法有效的抵押权人，故无权提起确认合同无效之诉；2.无论担保法还是物权法，对不动产的抵押，均以登记为准，原、被告未办理合法有效的抵押登记，仅以借条上形成的简易抵押合同行使抵押权缺乏形式要件，且第三人在房屋登记部门进行了查询，未发现原、被告就涉案房屋抵押登记的事实，故原、被告之间的抵押行为无效；3.本案被告与第三人就涉案房屋以市场价格96万元（国家税务机关评估涉案楼房价格为721325元，含5%增值税）进行了交易，并缴纳了契税等费后办理了过户登记手续，故被告与第三人楼房转让合法有效；4.原告的财产权益经同心县人民法院两次进行了处理，两份法律文书并没有确认被告马某1将涉案楼房抵押给原告的内容，现原告对被告与第三人的物权合法变动提起诉讼，显然无法律依据。综上，请法庭驳回原告的诉求。   原告谭某向本院出示了以下证据：   1.《房屋买卖合同》（GF-2014-0172）、完税证明各1份，证明房屋购买时的价格为839424元的事实。   2.房屋转让合同1份、电话清单1份，证明:被告在未经过抵押权人同意的情况下，将涉案的房产过户给第三人高某、张某的事实；在合同中约定的价格明显低于房屋实际的价值，恶意侵害了原告的合法权益；原告已经明确告知第三人涉案房屋已经抵押给原告的事实；   3.证人证言2份，证明原告已经告知第三人涉案房屋已经抵押给原告的事实；   4.同心县人民法院作出的（2018）宁0324民初117号民事调解书1份、（2018）宁0324民初689号民事判决书1份，证明:被告欠原告40万元借款并经同心县人民法院确认；被告将涉案房屋抵押给原告；被告在原告诉讼期间将涉案房屋恶意低价出售的事实。   被告马某1质证认为，对证据1无异议；对证据2的转让合同无异议，对电话清单无异议，对证明目的不认可，通话与我无关；对证据3真实性、证明目的均有异议，我和第三人2018年4月16日在一起，我没有听到原告和第三人的通话，他们于2018年4月17日9时35分通话，当时我已与第三人将房屋买卖完毕；对证据4的调解书无异议，对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，该案尚在上诉期间，我已将钱还清了，与原告之间不存在债权债务关系，涉案房屋不存在恶意低价出售的情形。   第三人质证认为，对证据1的三性没有异议；对证据2房屋转让合同的三性无异议，对证明目的有异议，该合同是被告与第三人办理房屋过户登记时为了少交契税而另外签订的一份合同，涉案房屋的实际交易价格为96万元，对通话记录真实性无异议，对证明目的有异议，原告与第三人当天的通话内容无法用该证据予以证明；对证据3的三性、证明目的均有异议，证人丁某陈述自己给朋友打款时碰见原告在第三人营业房门口争吵，这一事实无证据证明；对证据4的三性无异议，该证据与第三人无关。   原告申请马某2其出庭作证，证人马某2证明，2017年的时候，我就知道马某1房子外面贴了“此房出售”，我不知道房子抵押给谭某了，房子的具体交易时间我忘记了，现在门面房的交易价格在每平米3000到5000元之间。   原告谭某对证人马某2的证言，经质证认为,对门面房的销售价格有异议，对其他无异议，对证人当庭证言无异议。   被告马某1对马某2的调查笔录有异议，认为笔录内容与当庭陈述不一致，对证人当庭证言无异议。   第三人质证认为，证人马某2的当庭陈述属实，对其调查笔录不予认可。   被告马某1向本院提交了房屋买卖合同1份，证明其与第三人张某房屋买卖交易合法，交易价款96万元。   原告质证认为，对三性及证明目的均有异议，该合同房屋交易价格为96万元，但原告在房屋产权登记部门调取的房屋转让协议房屋价格为47.25万元，不排除虚假签订的可能性。   第三人质证认为，三性及证明目的无异议。   第三人高某、张某向本院出示了以下证据：   证据1.房屋买卖协议书复印件1份、同心县国土资源局不动产登记局证明原件1份，证明马某1与张某以96万元的价格转让了伊欣苑小区17-4号营业房。在转让涉案楼房前，第三人查得被告就涉案楼房曾于2014年9月25日向中国建设银行同心支行抵押贷款，被告夫妻二人于2018年4月18日偿还抵押贷款并办理了抵押注销手续的事实，同时还印证了原告与被告之间的抵押行为无效；   证据2.中华人民共和国不动产登记产权证书1份，证明涉案楼房产权于2018年4月24日过户登记到第三人名下的事实；   证据3.建行同心支行智慧柜员机业务回执5张、中国建设银行个人贷款还款凭证1份、中华人民共和国税收缴款书2份、黄河农村商业银行客户存根2张、收条2张，证明第三人先后以银行转账方式，代被告马某1偿还银行抵押贷款方式、支付过户税费方式、支付现金等方式向被告马某1支付了转让费96万元的事实。   原告质证认为，对证据1质证意见与被告提交的房屋买卖合同的质证意见一致；对证据2的三性及证明目的均有异议，在马某1、马秀萍还清涉案贷款后，该房屋才能办理不动产权证过户手续，但被告与第三人称交易时间为2018年4月16日、17日，该证据与被告、第三人陈述相悖，该证据证明被告为逃避承担债务，恶意将房屋低价转移至第三人名下的事实；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明第三人与被告交易的事实。   被告对第三人提交的证据均无异议。   本院认证如下：   1.原告提交的证据《房屋买卖合同》（GF-2014-0172）、完税证明，被告、第三人不持异议，本院予以确认。   2.原告提交的证据房屋转让合同，系被告和第三人签订，证明被告和第三人之间的房屋买卖合同关系成立，且被告和第三人据此完成了房屋过户手续，但合同价款部分有逃避税收嫌疑，故该合同属部分有效部分无效合同。电话清单1份仅能证明2018年4月17日原告与第三人通话一次，无法证明原告的证明目的，故本院不予确认。   3.原告提交的丁某调查笔录，因丁某未到庭进行质证，故其证言本院不予采信；马某2调查笔录虽经当庭质证，但与当庭陈述前后矛盾，故本院不予采信。   4.原告出具的民事调解书、民事判决书，均系同心县人民法院依法作出，来源合法，原、被告对该民事调解书均无异议，本院予以确认，该民事判决书尚未生效，且原告在上述两案中未主张抵押权，民事调解书、民事判决书中也未提及，故原告的证明目的本院不予确认；   5.被告提交的房屋买卖合同，能够证明被告与第三人之间的房屋买卖交易合法，本院予以确认。   6.第三人提交的房屋买卖协议书与被告提交的房屋买卖合同一致，本院予以确认；同心县国土资源局不动产登记局证明能够证明被告就涉案楼房曾于2014年9月25日向中国建设银行同心支行抵押贷款，本院予以确认；   7.第三人提交的不动产登记产权证书，系同心县国土资源局出具，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认；   8.第三人提交的建行同心支行智慧柜员机业务回执5张、中国建设银行个人贷款还款凭证1份、中华人民共和国税收缴款书2份、黄河农村商业银行客户存根2张、收条2张，能够证明第三人向被告支付了涉案楼房全部转让费959999.23元的事实，本院予以确认。   9.证人马某2当庭的证言，原告对证人当庭陈述门面房的销售价格有异议，被告、第三人均无异议，本院予以采信。   经审理查明：   2014年8月28日，银川三建房地产开发有限公司与被告马某1签订合同，将位于××县营业房以83.9424万元的价格出售给被告马某1。2014年9月25日，被告马某1将此营业房向中国建设银行同心支行抵押贷款。   2018年1月8日，原告谭某起诉被告马某1及妻子马秀萍，要求偿还借款10万元、利息1万元。2018年2月22日，同心县人民法院作出（2018）宁0324民初117号调解书，经调解由被告马某1于2018年4月30日前偿还5万元，于2018年7月31日前偿还本息6万元。在调解书作出的同日，原告谭某又诉讼被告马某1偿还借款30万元、利息3万元。2018年5月14日，同心县人民法院作出（2018）宁0324民初659号判决书，判决被告马某1偿还原告谭某借款30万元、利息3万元，被告马某1不服该判决提起上诉。   2018年4月16日，被告与第三人高某、张某签订房屋买卖协议书，将自己名下的的位××县营业房以96万元的价格转让给第三人，第三人当天给被告付款15万元。4月18日，被告与第三人高某、张某又签订了47.25万元的房屋转让合同，第三人替被告偿还银行贷款296371.13元，第三人替被告缴纳契税124480.1元，被告夫妻两人偿还抵押贷款并办理了抵押注销手续，被告和第三人办理了房屋过户手续。4月26至5月11日，第三人给被告支付现金389148元，第三人共支付被告转让费（包括税金）959999.23元。同心县国家税务局于2018年4月18日评估涉案楼房价格为686976.19元，并以72.1325万元进行征税（含5%增值税）。   本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告与第三人于2018年4月16日签订的价款为96万元房屋买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，且已经办理了过户登记手续，该合同合法有效。被告和第三人签订的47.25万元的房屋转让合同，是为了逃避契税所签订的不符合事实的合同，该合同价款部分无效，该无效部分不影响其他部分的效力。本案被告与第三人就涉案房屋进行了交易，同心县国家税务局评估涉案楼房价格为686976.19元，以721325元进行了征税，并未按照47.25万元的价格征税，故原告称被告和第三人逃避国家税收的情形并不属实。原告以涉案房屋已经抵押给原告而提起诉讼，要求确认被告马某1与第三人高某、张某之间签订的房屋买卖合同无效。不动产的抵押，以在房产管理部门抵押登记为要件，原、被告未办理合法有效的抵押登记，故原、被告之间的抵押行为无效，本案被告和第三人属正常交易行为，无恶意串通的情形，故原告的主张，本院不予支持。被告称其与原告之间的抵押协议属无效抵押的主张，符合法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：   驳回原告谭某的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告谭某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                审判长   马汉武                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         人民陪审员  马长保                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            人民审判员    周学发     二〇一八年八月三十日   书记员 杨梅娜   本案所适用的法律规定：   一、《中华人民共和国合同法》第一百三十条   买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款   依法成立的合同，自成立时生效。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   三、《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同   第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。   第四十二条办理抵押物登记的部门如下：   （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；   （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；   （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；   （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；   （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。   四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条   人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。