海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民初168号 原告：张正喜，男，1960年8月28日出生，汉族，住北京市市辖区。 委托诉讼代理人：王蔓，北京大成（郑州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何阳，北京大成（郑州）律师事务所律师。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：琼海市博鳌水城金海岸大道**。 法定代表人：刘星，该公司负责人。 委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾思怡，海南瑞来律师事务所实习律师。 原告张正喜诉被告海南博鳌投资控股有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告张正喜的委托诉讼代理人王蔓、何阳被告海南博鳌投资控股有限公司的委托诉讼代理人陈挺、曾思怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张正喜向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告双方签订的编号为BAQZW-C6-C6号《琼海市商品房买卖合同》及附件于2018年5月31日解除；2.判令被告一次性退还原告已支付的购房款人民币15920000元、维修基金14121元、契税477600元，以上共计16411721元；3.判令被告一次性退还原告已支付的购房款利息人民币6003048.6元（以人民币15920000元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算，自2011年1月15日第一笔付款开始按实际付款日起算，暂计算至2018年6月15日，请求判令支付至实际退还全部购房款之日）；4.判令被告向原告支付违约金人民币159200元；5.判令被告承担本案原告律师费人民币70000元；6.本案诉讼费、鉴定费均由被告负担。事实与理由：原告与被告双方于2011年8月6日签订了编号为BAQZW-C6-C6号的《琼海市商品房买卖合同》及附件，合同约定由原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇排园桥南边Cl?C11#(幢）1+2(层）C6号房产一套，精装修交房，合同总价款为人民币15920000元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并缴纳了房屋契税477600元、物业专项维修资金14121元。被告于2012年8月30日向原告交付房屋。房屋交付使用后，陆续出现各种房屋质量问题，被告既未履行保修义务，也未采取任何有效措施。具体出现的情况有：遇到雨季，房屋楼顶的积水无法排出，原告要求被告承担保修义务，被告将房屋屋顶边沿凿孔，让雨水顺小孔流出，拒绝安装排水设施；房屋交付至今，每逢万泉河水涨水时，负一层就会被淹没，室内电梯间也因长期积水，无法使用，被告未采取任何维修措施；2017年春节期间，原告发现房屋墙体开始裂缝、地基下沉、院内游泳池裂缝、漏水，无法使用；房屋电路经常短路，入户网线、有线电视电线排线混乱，极易产生火灾等事故。以上情况经原告多次催告，被告均拒绝履行保修义务，拒绝进行安全改造。2017年春节后，原告准备维修房屋内设施，发现房屋装修材料、设备与双方签订的《琼海市商品房买卖合同》附件三约定完全不符，所使用的装修材料、设备均不是约定品牌。目前，该房屋根本无法正常居住，整栋房屋出现严重安全隐患。原告多次向被告反映上述情况，均未得到有效处理。2018年5月31日，原告向被告送达《解除合同通知书》，要求解除编号为BAQZW-C6-C6号的《琼海市商品房买卖合同》，被告签收解除合同通知书后，至今未与原告联系，未退还房款。按照《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，但至今仍未办理，严重侵害原告物权。综上，被告向原告交付的房屋存在严重质量问题、严重安全隐患，装修完全未达到约定标准，原告的合同目的不能实现，符合法定解除合同条件；被告逾期办理房屋权属证书构成违约，符合合同约定的解除条件。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 为证明其主张，原告向法院提交了以下证据： 证据1.《琼海市商品房买卖合同》（编号为BAQZW-C6-C6号）及其相关附件原件；证据2.海南增值税普通发票原件两张（票号：02078225/02078226）；证据3.海南省住宅专项维修资金专用收据原件一张（票号：0571337）；证据4.契税完税凭证原件一张（证号：【2012】琼地电转**）；证据5.涉案房屋现状照片一组（附光盘）；证据6.琼海市人民法院（2017）琼9002民初1575号民事判决书；证据7.海南省第一中级人民法院（2018）琼96民终69号民事判决书；证据8.海南省高级人民法院（2018）琼民申624号民事裁定书；证据9.解除合同通知书；证据10.中国邮政速递物流查询单；证据11.EMS存留联（单号：1046481078930）；证据12.《解除合同通知书》邮寄视频一段（附光盘）；证据13.委托代理协议原件一份（编号：601）；证据14.河南省增值税普通发票一张（票号：17526129）；证据15.中国农业银行网上电子回单一份。 被告海南博鳌投资控股有限公司答辩称，一、张正喜所诉称的“房屋交付后存在质量问题、开发商未履行保修义务、无法正常居住、整栋房屋出现严重安全隐患”、及“涉案房屋装修材料、设备与双方签订的《琼海市商品房买卖合同》附件三约定品牌完全不符”的主张与客观事实不符，其单方的解除通知属于无效解约通知，其主张合同解除的诉请应当驳回。1.项目的报规报建情况：2008年7月14日，琼海市发展和改革局向答辩人发出同意答辩人建设博鳌千舟湾项目，并予以备案的通知（文书号：海发改备（2008）118号）。海南省建设厅于2009年1月5日向琼海市建设局发出《关于博鳌千舟湾旅游度假项目修建性详细规划的批复》，批复中确认：海南省建设厅原则同意《博鳌千舟湾旅游度假项目修建性详细规划》，并确定了规划用地面积、容积率、总建筑面积、基础设施建设等内容。琼海市规划建设局分别于2009年1月16日、2010年3月23日、2010年9月29日向答辩人颁发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》、《建筑工程施工许可证》。琼海市住房保障与房产管理局于2010年12月13日向答辩人颁发了《琼海市房产预售许可证》，涉案的商品房取得了合法报规报建手续，故商品房买卖合同合法有效。2.张正喜的逾期付款违约情况；根据商品房买卖合同的分期付款约定，张正喜应当在合同签署后于2011年6月29日支付5000000元房款、2011年9月30日前支付4800000元房款、剩余6120000元房款应当在2011年12月1日前支付，而实际情况是，张正喜除第一期按期支付房款之外，第二期房款4800000元直到2011年11月6日才支付，迟延支付天数为36天；第三期房款于2012年9月24日才支付，迟延支付天数为294天，据此证明张正喜存在逾期付款的违约责任。3、房屋的交付情况、及维保、装修情况；2013年1月15日，张正喜在实地查看房屋装修、装饰、并对房屋交付情况认可的情况下，在《千舟湾入伙手续程序表》、《承诺书》、《千舟湾房屋交接资料清单》、《千舟湾业主／住户资料登记表》、《千舟湾住宅消防安全责任书》中均予以签字确认，这足以证明自2013年1月15日起，答辩人就将验收合格的涉案房屋向张正喜交付。张正喜从2013年1月15日起收房居住至今，已经历时5年零6个月，已经超过了房屋装修质保期。其保修期内均没有质量问题，至于2017年春节张正喜提出真空玻璃破损、庭院大理石破裂，均属于自然耗损，答辩人已经委托单位代为修缮，至于电梯墙面面板破裂，应当属于业主不正当使用所致，答辩人亦在质保期外进行了修缮。张正喜提到的负一楼被淹不是设计及施工问题，万泉河水曾因台风暴雨、上游水库泄洪使得博鳌整个小镇被水淹这属于不可抗力原因，不能归责于开发商。至于张正喜提出的网线等问题均不存在，张正喜在居住5年半时间提出根本无法正常居住、存在安全隐患没有任何事实及证据证明，答辩人也申请法院进行房屋实地调查，敬请贵院驳回其诉请。在装修材料及设备方面，张正喜主张“涉案房屋装修材料、设备与双方签订的《琼海市商品房买卖合同》附件三约定品牌完全不符”，该主张与实际客观事实不符，答辩人均依照双方签订的《琼海市商品房买卖合同》附件三的装饰、设备标准对房屋进行精装装修，所安装的电梯、入户门、洁具、厨具等品牌也与附件三中约定的品牌相符合（具体详见答辩人向贵院提交的补充证据中屋内部分设备照片），答辩人未构成违约，涉案房屋完全符合居住条件，法定解除事由不存在，故张正喜该项主张与客观事实不相符，请求贵院予以驳回该诉请。二、张正喜主张“答辩人因逾期办理房屋权属证书而构成违约，符合合同约定的解除条件”，答辩人已经取得了房屋的竣工验收备案证、在2014年完成了土地变性，并已向房管局递交了办证申请、一期、二期业主均取得了房产证，涉案房屋的房产证正在办理之中，答辩人已经完成了办证材料的递交义务，张正喜主张答辩人办证违约不是事实、且该办证违约解除权的主张已过1年除斥期间，该主张应予驳回。2013年1月15日，张正喜在《千舟湾入伙手续程序表》、《承诺书》、《千舟湾房屋交接资料清单》、《千舟湾业主／住户资料登记表》、《千舟湾住宅消防安全责任书》中均予以签字确认。自2013年1月15日起，答辩人就将验收合格的涉案房屋向张正喜交付，张正喜随后即办理实际入住。涉案房屋于2011年12月30日取得竣工验收备案证，根据2009年省国土厅批复的土地变性批复，答辩人积极推动土地变性，因政府迟延办理，直到2014年6月30日才办理完毕土地变性。为此答辩人已经申请千舟湾的初始登记、将业主办理分证的办证材料递交到房管部门，房管局已经为开发商办理了相邻房屋的初始登记及业主分证，故根据商品房买卖合同附件的第13条约定内容，答辩人已经履行了办证材料的递交，答辩人不存在违约。未办证的房屋包括涉案房屋在内，因考虑临河，环评复查已经通过验收，根据商品房买卖合同附件的第16条约定内容，因政府迟延办理土地变性、及环评复查验收，故由此导致的迟延不属于出卖人责任。退一步讲，根据《琼海市商品房买卖合同》及附件中第十五条第约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。根据前述双方合同约定，房屋约定交付之日为2012年8月30日，从该日起的720日为14年8月30日，依照2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，张正喜的解约权在2015年2月30日即消灭。如果从房屋实际交付日起算，涉案房屋在2013年1月15日实际交付，从该日起的720日为2015年1月15日，根据上述解约权为1年期的除斥期间规定，张正喜的解约权在2015年7月15日即消灭。根据相关生效的参考案例，本案中涉及的解除权，其性质上属于形成权，可以基于一方意思表示而发生相应的法律后果，故立法者为追求司法环境、交易过程的稳定，对权利人行使解除权科之以一定的期限，以防止给对方当事人带来过重的负担。答辩人作为出卖人，在张正喜享有解除权长达一年的时间内未提出解除合同的情形下，答辩人有理由相信张正喜不再行使解除权，继而为完整履行全部合同义务作进一步努力，同时也丧失了相应的另行出售案涉房屋的时机。退一步讲，根据最高法《商品房买卖合同解释》的规定，交付房屋与办理权属证书系房屋买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，也是房屋出卖人履行商品房买卖合同内容的两项主要义务。从其第十五条规定而言，办理权属证书是该条款中对于“交付房屋”规定的应有之义，在此应对“交付房屋”内涵界定作圆满性理解，即无论是交付房屋，还是办理权属证书，均符合法律及司法解释为行使解除权设定合理期间，用以督促当事人及时行使权利，安定法律秩序的规范目的，属于同样情况，故对两者应同样对待，即对于法律没有规定的迟延办证解除权的行使期限，应类推适用逾期交房解除权行使期限的规定，而不能采用反面解释，排除该条款的适用。关于张正喜主张答辩人迟延办证属于根本违约的问题，在《物权法》施行之后，于2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”参照该条款规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有交易房屋，即可以认定为业主，这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。既如此，视迟延登记为重大违约甚至根本性违约，就失去了法理基础。关于张正喜变革第三项诉请，张正喜把支付时间前移，主张利息是不合法的，且张正喜已经使用房屋五年，所以是无法主张利息。故对于张正喜的主张,请求贵院予以驳回。 被告向法院提交了以下证据： 证据1.《琼海市商品房买卖合同》；证据2.收款收据、转账凭证；证据3.千舟湾入伙手续程序表、千舟湾房屋交接资料清单、千舟湾业主／住户资料登记表、千舟湾住宅消防安全责任书；证据4.博鳌中心千舟湾项目二期维修合同（恒兴隆）；证据5.涉案房屋维修图片；证据6.2008年7月14日，海发改备（2008）118号《琼海市发展和改革局关于博鳌千舟湾项目备案的通知》及《琼海市企业固定资产投资项目申报表》；证据7.2009年1月16日地字第（2009）01（补办）号《建设用地规划许可证》；证据8.2010年3月23日，编号：（2010）88号，《建设工程规划临时许可证》；证据9.2010年9月29日编号：（2010）292号《建筑工程施工许可证》；证据10.2010年12月13日（2010）海房预字0268号《琼海市房产预售许可证》；证据11.2011年12月19日《单位（子单位）工程竣工验收报告》；证据12.2012年6月28日《琼海市公安消防支队建设工程消防验收备案检查函告书》；证据13.2011年12月30日备案号：（2011）66号《建筑工程竣工验收备案证》；证据14.2010年11月5日《博鳌千舟湾三期别墅房屋建筑面积测绘报告》；证据15.2010年1月8日海国用（2010）第0073号《国有土地使用权证》；证据16.2010年12月13日《琼海市人民政府市长办公室会议纪要》；证据17.2009年1月5日琼建规函（2009）1号《关于博鳌千舟湾旅游度假项目修建性详细规划的批复》；证据18.博鳌千舟湾项目《总平面规划图》；证据19.2011年12月12日中信博总字（2011）27号《关于请求确认并出具需缴纳中信博鳌千舟湾项目用地变性款项通知的函》；证据20.2012年3月14日中信博总字（2012）3号《关于重新核准海国用（2010）第0073号土地证土地用途及办理博鳌千舟湾项目改变土地用途的申请》；证据21.2013年11月4日琼土环资函（2013）1950号《海南省国土环境资源厅关于批复琼海市千舟湾旅游度假项目土地用途改变的函》；证据22.2013年11月26日海土环资函（2013）868号《琼海市国土环境资源局关于出具海南博鳌投资控股有限公司海国用（2010）第0073号宗地规划条件的函》；证据23.2014年6月30日海国用（2014）第1189号《国有土地使用权证》；证据24.博鳌千舟湾一期、二期，部分房屋权属证明、小业主的房屋权属证明；证据25.涉案房屋屋内设备、房屋现状、及泳池现状照片；证据26.2017年6月26日龙城物业公司向张正喜邮寄发出的《催款函》、邮寄单、及投妥记录；证据27.2018年6月20日《博鳌千舟湾旅游度假项目（噪声和固废部分）竣工环境保护验收意见》；证据28.2018年1月24日《博鳌千舟湾旅游度假项目竣工环境保护验收意见（大气、水部分）》。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人认可的证据予以确认。被告对原告提交的15份证据的真实性予以认可，但对原告提交的证据5中的照片内容不确定，对其合法性不予确认，对原告提交的证据9、10、11、12、13、14、15证明的内容不确认。本院经审核认为，对原告提交的证据9的合法性不予确认。被告提交的28份证据，原告对被告提交的证据4、5、25、27、28的真实性不予确认，本院经审核认为，对被告提交的证据4、5、25、27、28的真实性予以确认。 根据当事人提供的证据和陈述，本院认定事实如下： 原告与被告双方于2011年8月6日签订了编号为BAQZW-C6-C6号的《琼海市商品房买卖合同》及附件，合同约定由原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇排园桥南边Cl?C11#(幢）1+2(层）C6号房产一套，精装修交房，合同总价款为人民币15920000元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并缴纳了房屋契税477600元、物业专项维修资金14121元。原告实际于2013年1月15日接收被告交付的房屋并开始入住该房，双方承认房屋交接时没有发现房屋质量存在问题，被告也提交了相应的工程竣工验收报告。2017年春节期间，原告从内陆来海南居住时，开始发现房屋质量问题，原告为此向被告提出要求进行维修，被告也上门进行了维修。事后，原告认为该房屋楼顶的积水无法排出，逢万泉河水涨水时，负一层就会被淹没，室内电梯无法使用，房屋墙体开始裂缝、地基下沉、院内游泳池裂缝、漏水，无法使用；房屋电路经常短路，入户网线、有线电视电线排线混乱，极易产生火灾等事故，该房屋根本无法正常居住，整栋房屋出现严重安全隐患。原告于2018年5月31日向被告送达《解除合同通知书》，要求解除编号为BAQZW-C6-C6号的《琼海市商品房买卖合同》，被告签收解除合同通知书后，未予以答复。另外，因政府环境部门对当地大气、水部分环境保护验收未结束，被告未能及时为原告办理涉案房屋的产权证书。 庭审中，被告辩称涉案的房屋是合法用地，被告已取得合法的土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证，原告入住已达五年多时间，在原告入住四年后才发现房屋质量问题，同时被告已对原告要求维修部分进行相应的维修，房屋质量不存在问题，且已过保修期，本案不应该解除合同。原告经法庭释明，表示不改变诉讼请求。 上述事实有原告提供的证据1-15、被告提交的证据1－28以及双方当事人的陈述为证。 本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点为：本案的商品房买卖合同是继续履行还是应该解除并由被告退还原告购房款、维修基金、契税、购房款利息、违约金、律师费等。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇排园桥南边Cl?C11#(幢）1+2(层）C6号房产一套，精装修交房，合同总价款为人民币15920000元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并缴纳了房屋契税477600元、物业专项维修资金14121元。原告已于2013年1月15日接收原告交付房屋。涉案房屋经过峻工验收，双方均承认交接时也没有发现房屋质量问题，直到原告入住四年后即2017年春节才发现房屋质量问题，且被告也进行了维修，现房屋已过了保修期，如房屋发现质量问题双方可通过协商处理。至于涉案的房屋产权证的办理问题，当地政府环境部门对当地大气、水部分环境保护验收未结束，被告未能及时为原告办理涉案房屋的产权证书，因涉案房屋是合法用地，被告已取得合法的土地使用权证，办理了建设规划许可证、施工许可证，办理产权证只是时间问题。为此，涉案商品房买卖合同的主要权利义务双交已履行完毕，保质期后的质量问题以及办理房屋产权证问题双方可通过协商解决，本案不存在解除合同情形。原告坚持要求解除涉案的商品房买卖合同，理由不能成立，应不予支持。 综上，原告要求解除涉案商品房买卖合同并要求被告退还购房款、维修基金、契税、购房款利息、违约金、律师费等，没有事实根据和法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四第一款条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张正喜的诉讼请求。 案件受理费151508.09元，全部由原告张正喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  梁振文 审判员  白玉琳 审判员  林 珍 二〇一八年八月二日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。