中华人民共和国 湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鄂01民初6502号 原告：周水平，男，汉族，1957年2月2日出生，住湖北省天门市横林镇董湾村6组43号。 委托诉讼代理人：李涛，湖北维力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程骥，湖北维力律师事务所律师。 被告：李俊，女，汉族，1978年9月28日出生，住湖北省武汉市惠誉路1号惠誉花园11栋4单元7楼701室。 委托诉讼代理人：黄靖，湖北忠三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨成成，湖北忠三律师事务所律师。 第三人：程杰，香港特别行政区身份证号P230687（9），住所地湖北省武汉市关山口特一号虹景花园。 原告周水平为与被告李俊、第三人程杰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2016年12月1日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员尹为担任审判长并主审，审判员余杰、审判员赵千喜参加评议的合议庭，适用普通程序，于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告周水平的委托诉讼代理人李涛、程骥,被告李俊的委托诉讼代理人黄靖、杨成成到庭参加诉讼。第三人程杰经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周水平提出的诉讼请求为：1，判令在（2013）鄂武汉中执字第00442号案件中准许对位于武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B260、B261号房地产予以强制执行；2，由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月14日，原告与第三人等借款合同纠纷一案向贵院提出强制执行申请，贵院作出（2013）鄂武汉中执字第00442号立案执行。在执行中，原告申请对第三人位于武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B260、B261号的房地产予以强制执行。被告提出异议，主张对上述房产享有所有权。2016年11月16日，贵院作出（2016）鄂01执异401号执行裁定书裁定中止。原告认为被告对上述房屋取得与第三人程杰存在串通，不构成善意取得，应该准予对上述房屋继续强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是对我国物权法规定的物权登记制度的一种例外，目的在于保护善意购房人的生存利益。但在适用上述条款时善意第三人应当要同时满足签订合同、全额付款、实际占有且无过错等四项要件，否则无法排除强制执行。本案中，被告不符合上述条件，具体体现在：1，没有证据证明在人民法院查封之前被告已合法占有上述不动产。2，被告在执行异议程序中已经明确表示并未支付全部价款。3，原告于2015年7月3日申请对涉案房产采取强制查封措施。而被告在查封期间多次向第三人支付部分价款，存在严重过错。原告请求支持其全部诉讼请求。 被告李俊庭审答辩称：一、《武汉市存量房买卖合同》合法有效，不存在无效情形。2014年5月15日，答辩人与本案第三人程杰（以下简称“第三人”）签订《武汉市存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），双方约定：由答辩人购买第三人位于武汉市洪山区关山口特1号虹景花园B260、B261号房屋；第三人于收到答辩人房款达400万元后的60日内，将房屋交付给答辩人。该买卖合同合法有效，并不存在合同法第52条规定的无效情形。二、答辩人的执行异议符合法定要件。本案中，答辩人提出的执行异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件。1、买卖合同的签订时间为2014年5月15日，在法院2015年7月3日查封涉案房屋之前，且买卖合同合法有效。2、答辩人在人民法院查封之前已合法占有涉案不动产。湖北虹景花园物业管理有限公司出具的《情况说明》以及水电费的收据等证据，均足以证明答辩人已于2014年12月底合法占有涉案不动产。3、答辩人已支付大部分购房款，并承诺按人民法院的要求将剩余购房款交付执行。2014年5月16日至2016年2月14日，答辩人已累计向第三人支付购房款共计8,707,330元整，并已承诺按照人民法院的要求将剩余568,350元购房款交付执行。4、涉案不动产未办理过户登记并非答辩人自身原因。由于办理过户登记需要买卖双方一起到房地产主管部门，并提供相关资料，答辩人多次要求第三人前往办理，但第三人均以长期出差等理由推诿，导致过户登记未能办理。武汉市中级人民法院（2016）鄂01执异401号《执行裁定书》裁定中止执行涉案房屋并无不当。三、不论涉案不动产中的房屋是否存在违法拆改建，均不影响答辩人依法享有的执行异议权。同时，若该房屋确实存在违法拆改建，更不宜采取强制执行。答辩人所购买的不动产，具备合法的房屋所有权证及国有土地使用证，不论其中的房屋是否存在违法拆改建，均不影响答辩人基于前述合法的不动产权证所享有的合法财产权。即便房屋因违法拆改建而被迫全部拆除，答辩人也仍然拥有相应的国有土地使用权。同时，如果上述房屋确属需要全部拆除的违章建筑，那么人民法院更不应对该房屋采取任何强制执行措施，否则将导致违章建筑合法化，明显违反了《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第1条的规定。综上所述，答辩人提出的执行异议完全符合法定要件，武汉市中级人民法院（2016）鄂01执异401号《执行裁定书》合法合理，被答辩人要求强制执行涉案房屋缺乏法律依据和证据支持，其主张不应得到支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人程杰没有陈述意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 原告提交的第二组证据中的1-2，是涉案争议房产的登记信息，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的提出异议，认为不能达到涉案房屋已经改建的证明目的。本院认为该房产的登记信息证明李俊与程杰交易的B260、B261登记在程杰名下，与本案争议需确认的事实具有关联性，该证据本院予以确认。原告提交的第二组证据中的3-5，为程杰与尹舲的结婚证、程诗惠的香港生死登记处的核证副本以及房屋所有权转移登记申请表，被告对真实性、关联性均提出异议，认为是复印件，没有提交原件。本院认为，虽然该三份证据原告提交的虽然是复印件，但该复印件系从武汉市不动产登记局取得，并加盖了武汉市不动产登记局资料查询专用章，用以证明虹景花园B267号房屋所有权人的信息，与本案待证事实具有关联性，该证据本院予以确认。原告提交的第三组证据中的1—2，为中央电视台《焦点访谈》节目的光碟和打印截图，被告对其真实性、合法性和证明目的均有异议，认为：1、无法判断视频节目的来源、节目制作的具体时间、是否经过改编和再次制作，证据本身的真实性存疑。2、特别截图提到的采访对象，表述前后矛盾，其真实身份无法认定，所述内容不可采信。3、视频制作单位无权判定涉案房屋的法律属性、是否为非法拆改建建筑、以及是否可以办理转移登记等内容。4、即便按照视频内容，也并未显示涉案房产的实际居住人不是被告。本院认为，中央电视台2015年11月18日播出的《焦点访谈》之《虹景花园的另类风景》节目本身是客观真实的，作为已经播出的访谈类节目，任何人均可在中央电视台网站搜索到，故对其真实性、合法性以及关联性，本院予以确认。但该访谈节目内容并非直接证据，不能单独证明案件事实，能否达到原告所期待的证明目的，本院将结合其他证据，予以综合评判。 被告提交的证据1是程杰与李俊签订的《武汉市存量房买卖合同》，原告对真实性、关联性提出异议，认为原标的已经灭失，现标的违法，合同无效。本院认为，该合同系第三人程杰与被告李俊于2014年5月15日签订的，李俊已经提交原件，并提交相关履行合同的证据加以佐证，故本院对该证据予以确认。至于原告提出的合同无效等，不属于对证据本身否定的理由。被告提交的证据2是支付凭证，原告对证明目的有异议，认为不能证明是支付的购房款。本院认为，证据2由银行支付凭证和程杰签名的收条组成，用以证明被告履行合同支付部分房款，被告已经提交原件，原告对真实性没有提出异议，故该证据本院予以确认。被告提交的证据3、4，为一份物业《情况说明》和多份水电费收据，是湖北虹景花园物业管理有限公司出具的说明和收据，拟证明涉案房屋在2014年底交付给被告李俊，李俊实际已经居住在涉案房屋中。原告对其真实性有异议，认为水电费收据几份编号是颠倒的，存在补开的情况，且物业并不能证明房屋交付时间。本院到湖北虹景花园物业管理有限公司对说明进行核实，其对出具的说明和水电费收据予以认可，故本院对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 武汉市仲裁委员会就周水平与联发公司、周昌华、周拥军、汉飞公司、程杰、鹏程公司借款合同纠纷，于2013年9月16日作出（2013）武仲裁字第0000978号裁决书，裁决联发公司应向周水平偿还98890228.82元欠款，周昌华、周拥军、汉飞公司、程杰、鹏程公司对联发公司所欠周水平全部债务承担连带保证责任。上述裁决书已发生法律效力。因联发公司等未自动履行义务，权利人周水平于2013年11月14日提出强制执行申请，本院以（2013）鄂武汉中执字第00442号立案执行。 在本院执行过程中，经周水平申请，于2015年7月3日作出（2013）鄂武汉中执字第00442号执行裁定书，查封了被执行人程杰所有的位于武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B260、B261号共两栋房屋使用权和土地使用权。2016年3月1日，本院就拟对上述房屋使用权和土地使用权进行评估、拍卖发布公告。为此，李俊提出执行异议，主张对上述房产享有所有权。2016年9月7日，本院作出（2016）鄂01执异401号执行裁定书裁定中止执行。 李俊提交的《武汉市存量房买卖合同》显示，李俊与程杰于2014年5月15日签订该房屋买卖合同。合同约定，程杰将涉案B260、B261号两栋房屋以9275680元价格出售给李俊；程杰在收到房款达到400万元后的60日内将房屋交付给李俊；双方在付清全部房款之日起15日内到相关部门办理房地产转移过户手续；房款的具体给付方式为：合同签订后3日内支付定金100万元，2014年10月30日前支付300万元，2015年10月30日前支付260万元,2016年10月30日前付清余款。李俊为证明其履行了合同，向本院提交六份付款凭证，证明其分别于2014年5月16日付款100万元，2014年6月13日付款154万元，2014年9月24日付款100万元，2014年10月22日付款50万元，2015年10月28日付款2667330元，2016年2月4日付款200万元，总计付房款8707330元给程杰。李俊为证明程杰已将涉案房屋于2014年12月底交付，提交了湖北虹景花园物业管理有限公司的一份情况说明以及2015年起至2016年的水电费收据，用以证明其已经实际居住在涉案房屋中。 另查明，位于武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B260号房屋的房屋使用权证号为：洪200305169，建筑面积273.00平方米，设计用途：住宅，产权来源：市场买受，成交价：73万元。虹景花园B261号房屋的房屋使用权证号为：洪200005943，建筑面积306.73.00平方米，设计用途：住宅，产权来源：交换。虹景花园B260号、B261号房屋登记的产权人均为程杰。 还查明，武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B267号房屋的房屋使用权证号为：湖201101828，建筑面积307.75平方米，产权人为程诗惠，房产附记载明“该持证人于1989年出生到2016年成年，该监护人程杰、尹舲为持证人法定监护人”。武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B268号房屋的房屋使用权证号为：湖200402035，建筑面积519.86平方米，产权人为程杰。 本院审理期间，对武汉市洪山区虹景花园涉案争议的房屋现状进行现场核实。其中B260、B261、B267、B268号四栋原本是相互独立且相互比邻的别墅，已经被拆除，改建为一个中间带有壁墙及中心花园的凹型整体建筑，经由大铁门与小区拦隔成一个相对封闭、独立的大院。结合2015年11月18日中央电视台《焦点访谈》之《虹景花园的另类风景》节目以及本院对物业及相关管理部门的走访，可以确认自2011年起，B260、B261、B267、B268四栋别墅被程杰陆续拆除、重建，到2013年建成现在的凹型整体建筑。 本案争议焦点为：李俊对虹景花园B260、B261别墅是否享有足以排除强制执行之权利。 本院认为： 本案为当事人执行异议之诉，即申请执行人周水平对人民法院中止对特定标的（即程杰名下的虹景花园B260、B261别墅）执行的裁定不服，认为案外人李俊不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从本案查明的事实来看，李俊不具有物权期待权，不享有足以排除强制执行之权利，其理由是： 一、李俊与程杰于2014年5月15日签订的《武汉市存量房买卖合同》属于无效合同，不受法律保护。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：（一）属于违章建筑的。《土地登记管理办法》第18条规定“有下列情形之一的，不予登记：（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的。《房屋登记办法》第22条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。这些规定均属于对于违法建筑不应予以登记的禁止性规定。本案可以确定的事实是，登记在程杰名下的武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B260、B261号别墅在李俊与程杰签订《武汉市存量房屋买卖合同》前，已经被程杰全部拆除，程杰在没有向任何城乡规划主管部门或者有管理权的政府主管部门申请办理建设工程规划许可证并报批的前提下，其对包括B260、B261号在内的房屋进行了违法改建，并于2013年改建完成。程杰改建房屋未向相关部门报批、未取得建设工程规划许可证而应认定为违法建筑。 对于违法建筑，因规避了国家对建筑行政规划、建筑产品质量等系列行为的监管，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全，故案涉违法建筑的转让行为亦直接危害了国家和社会公共利益。由于程杰与李俊于2014年5月才签订涉案《武汉市存量房屋买卖合同》，此时房屋已经被拆除并违法改建，因此程杰与李俊间交易标的（违建房屋）违法，该合同还系以合法形式掩盖转让违法建筑的非法目的的合同。因截止到本案辩论终结时改建房屋的违法状态并未改变，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上，该合同应为无效合同，而导致交易行为无效。 同时，从最高人民法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定来看，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，出租违法建筑的合同尚且无效，采用“当然解释方法”，以买卖等形式转让违法建筑的合同更应无效。 此外，最高院在第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要中提出，“21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”，可见，司法政策对违法建筑的转让也持否定意见。 二、李俊的行为主观上是否存在过错。 周水平认为李俊与程杰签订《武汉市存量房屋买卖合同》时，已经知道交易的B260、B261房屋被改建为违法建筑，依法不能办理产权转移登记手续，法院查封时尚未办理过户登记的原因，与李俊的过错存在因果关系。李俊辩称，无论是不动产登记机关的登记信息，还是两证，均显示涉案房屋合法登记在程杰名下，既无抵押及其他权利受限制的登记记录，也没有任何其它限制办理产权转移登记的事项，这些证据足以证明第三人对涉案房屋享有基于“两证”产生的合法的房屋所有权及土地使用权。李俊通过实地看房，了解到房屋的状态可以凭现状交付正常居住，作为善意购买人完全有理由相信，涉案房屋属于可以正常、合法买卖的财产。 本院认为，李俊与程杰签订《武汉市存量房屋买卖合同》属于房地产交易，不是房产证之间的交易。脱离具体房屋的房产证是没有价值的，其价值应落实到对应的房产上，我国并不支持和保护单纯买卖房产证的行为。李俊与程杰房地产交易合同涉及两栋别墅，交易标的巨大，李俊作为买受人，不可能在签订合同前，不亲自或委托他人现场查看房屋的现状，事实上，李俊也当庭承认其实地查看了房屋。在明知B260、B261、B267、B268号一并改建成一栋整体建筑的情况下，仍然与程杰签订购买合同，因此对于B260、B261房屋无法办理权属转移登记至其名下的后果，李俊作为买受人，主观存在过错是显而易见的，故对于李俊的辩称理由，本院不予支持。 三、关于涉案房产能否强制执行问题。 周水平认为，李俊不具有物权期待权，故应判决对本案涉案查封的房屋继续执行。李俊则辩称，如果符合两证的涉案房屋已灭失，则申请执行的对象不存在，依法应予驳回。原告以涉案房屋灭失为由认为房屋买卖合同无效，却又诉请对已灭失的涉案房屋予以强制执行，明显自相矛盾。如果涉案房屋可以合法拍卖，则表明涉案房屋可以合法买卖，执行异议理由成立。 对此，本院认为，本案为执行异议之诉，应解决的是李俊对虹景花园B260、B261别墅是否享有足以排除强制执行之权利，即其辩称的物权期待权能否成就，从逻辑关系上看，涉案被查封的房产能否执行，不是执行异议之诉程序中要解决的问题。但因双方对于违法建筑能否执行存在争议，对此有必要进一步阐述。违法建筑本身是有使用和实用价值的，如何执行是执行部门的职权。法院当然不能通过拍卖等强制措施将违法建筑变相变成合法，但是违法建筑在被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，其使用价值可以通过比如租赁等方式取得收益，或通过披露的方式按现状处置等，该收益应视为程杰所有的、具有使用价值的可供执行财产，用于保障债权人的权益。不能将违法建筑能否执行当做执行异议的逻辑前提。李俊的辩称理由本院不予支持。 综上，李俊与程杰虽然在法院查封前签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，但该合同的标的物在合同签订前已经灭失，双方交付的房屋系未经有权机关审批的违法建筑，无法办理转移登记，该合同属于无效合同，不受法律保护，李俊对此具有过错，不具有物权期待权，不产生足以排除强制执行虹景花园B260、B261别墅之权利，故应判决对本案涉案的房屋予以继续执行。 经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《房屋登记办法》第22条，《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三的规定，判决如下： 准许在（2013）鄂武汉中执字第00442号案件中对位于湖北省武汉市洪山区关山口特一号虹景花园B260、B261号房地产予以强制执行。 本案案件受理费人民币76729.76元，由被告李俊负担。此款原告周水平已经预缴，被告李俊应于本判决生效后十日内一次性支付给原告周水平。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省高级人民法院。 审判长 尹 为 审判员 余 杰 审判员 赵千喜 二〇一八年八月六日                                                              法官助理 徐蕾                                                               书记员  张莉