云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2601民初3201号原告：周某某，男，1973年8月13日生，汉族，身份证住址云南省红河哈尼彝族自治州屏边苗族自治县）。原告：邓某某，女，1973年5月6日生，汉族，身份证住址云南省红河哈尼彝族自治州屏边苗族自治县）。以上两原告委托诉讼代理人：许金凤，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：云南文山市农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91532621218181035B，住所地文山市普阳西路4号。法定代表人：祝大德，行长。委托诉讼代理人：郭云祥，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：田某，男，1979年1月7日生，汉族，曾住文山市城南片区。被告：陈某某，女，1978年4月13日生，曾住文山市城南片区。原告周某某、邓某某与被告云南文山市农村商业银行股份有限公司（以下简称文山市农村商业银行）、田某、陈某某案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月4日受理后，依法适用普通程序，于2018年6月4日公开开庭进行了审理，原告周某某、邓某某及其委托诉讼代理人许金凤，被告文山市农村商业银行的委托诉讼代理人郭云祥到庭参加了诉讼，被告田某、陈某某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周某某、邓某某向本院提出诉讼请求：1.立即停止对周某某、邓某某购买的位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋的强制执行；2.确认周某某、邓某某与田某签订的《售房协议书》有效，位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋归周某某、邓某某所有；3.田某、陈某某协助周某某、邓某某办理位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋过户；4.案件受理费由文山市农村商业银行、田某、陈某某承担。事实和理由：2012年12月24日，周某某、邓某某与田某签订《售房协议书》，双方约定由田某将其位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋以166万元的价格卖给周某某、邓某某。协议签订后，田某将房屋交付周某某、邓某某使用，周某某、邓某某按约定向田某支付房款139万元，田某收到房款后未按约定积极配合周某某、邓某某办理有关房产过户手续，经周某某、田某多次要求，田某一直未协助周某某、邓某某办理房屋过户手续。房屋至田某交付后一直为周某某、邓某某管理使用至今。2016年11月22日，文山市农村商业银行诉田某、陈某某金融借款合同纠纷一案，经向文山市人民法院审理，作出（2016）云2601民初3530号《民事判决书》，判决第二项“被告田某、陈某某以其抵押的位于文山市城南片区（权属证明：文房字第××号）的房产对上述款项承担抵押保证责任，原告文山市农村信用合作联社对该抵押物的折价或拍卖所得价款享有优先受偿权”。判决生效后，文山市农村商业银行申请强制执行，周某某、邓某某向文山市人民法院提出案外人执行异议申请，中止对所涉房屋的执行，2017年8月14日，文山市人民法院作出（2017）云2601执异10号《执行裁定书》，裁定驳回周某某、邓某某执行异议。周某某、邓某某针对其主张，提交以下证据：1、周某某、邓某某身份证，证明周某某、邓某某是本案适格主体；2、结婚证，证明周某某、邓某某系夫妻关系；3、《售房协议书》《补充协议书》《收据》《转账回执》，证明周某某、邓某某与田某、陈某某于2012年12月24日签订《售房协议书》，田某、陈某某将位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405号房屋卖给周某某、邓某某，周某某、邓某某支付房款1390000元的事实；4、《证明》《物管费清单2份》《用户水量费用查询》《电费收费登记表》，证明田某、陈某某收到购房款后将房屋交付周某某、邓某某使用，周某某、邓某某于2013年2月25日管理使用至今的事实。经质证，文山市农村商业银行对周某某、邓某某提交的第1组、第2组证据的真实性、关联性、合法性及证明观点均无异议；对第3组证据的真实性有异议，因田某未到庭，无法查实售房协议的真实性、合法性。同时该份售房合同并没有陈某某的签字，根据法律规定不能转让，根据周某某、邓某某提供的证据，周某某、邓某某并未按售房协议履行合同。对补充协议的真实性有异议，不能证实是周某某与田某签署的协议，在签订协议时明确暂时不过户，从账往过户时间不能超过一年，如超过了，田某必须向周某某提供房产证的原始原件并协助周某某过户。周某某提供的收条与签订的补充协议时间及数额都不相符，诉状中提供数额与收条上的数额是不相符的，如收条没有银行汇款凭证相互印证，不认可收条是田某所写，2013年4月28日收款人是陈某某书写，也不认可，该份收条与补充协议上的时间及数额均不相符，不予认可；对第4组证据的真实性不予认可，证人必须到庭经法庭询问质证，也不能说交纳了水电费房屋就是周某某、邓某某的，所以不予认可。文山市农村商业银行辩称，周某某、邓某某诉请人民法院判令立即停止对周某某、邓某某购买的位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋的强制执行的请求，依法不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记时发生效力。第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案周某某诉称：2012年12月24日周某某、邓某某与田某签订《售房协议书》，田某将文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋以166万元卖给周某某、邓某某。协议签订后，田某将房屋交付周某某、邓某某使用，周某某、邓某某按约定向田某支付房款139万元，但周某某、邓某某、田某至今未办理房屋过户手续。2016年11月22日文山市农村信用社诉田某、陈某某金融借款合同纠纷一案，经文山市人民法院审理，作出（2016）云2601民初3530号《民事判决书》，判决第二项“田某、陈某某以其抵押的位于文山市城南片区（权属证明：文房字第××号）的房产对上述款项承担抵押保证责任，文山市农村信用合作联社对该抵押的折价或拍卖所得价款享有优先受偿权”。判决生效后，在执行中，周某某、邓某某提出案外人执行异议申请，中止对所涉房屋的执行。2017年8月14日文山市人民法院作出（2017）云2601执异10号《执行裁定书》，裁定驳回周某某、邓某某提出案外人执行异议。依据上述法律规定，结合本案周某某、邓某某诉称及周某某、邓某某提交的证据，周某某、邓某某的请求依法不能成立。事实及理由如下：一、周某某、邓某某与田某签订的《售房协议书》所购房屋没有共有人陈某某的签字，该协议不是有效协议。依据《城市房地产法》第38条1款（4）项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让。二、《售房协议书》第6条双方约定：乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户的手续，但至2013年双方又签订《补充协议》约定：乙方同意甲方对所售房屋的房产证、土地证暂缓过户，暂缓过户时间从即日起不能超过一年，超过后，甲方必须向乙方提供此房产的原始房屋产权证、土地证使用权证，并协助乙方办理过户事宜。但时至今日，周某某、邓某某明知两次与田某签订的《售房协议书》《补充协议》都明确了过户时间，但周某某与田某都不按其签订的协议行使权利、履行义务，周某某、邓某某也未按协议要求田某提供房产土地证原件。加之周某某、邓某某与田某在签订所谓购房协议之前及之后田某与周某某、邓某某存在债权债务关系。所以，周某某、邓某某与田某之间的房屋买卖不能成立的过错在周某某、邓某某与田某，依法不能对抗文山市农村信用合作联社已登记抵押的他项权利。因此，依据《物权法》的相关规定，房屋买卖等不动产的公示方法是登记而产生房屋买卖效力。三、田某、陈某某2014年7月4日向文山市农村信用合作联社贷款时，用其共有的文山市城南片区（文山县房权证文房字第××号）房产为其贷款做抵押登记，文山市农村信用合作联社取得了文山市房他证文房他字第××号《他项权利证》，这一权利经文山市人民法院（2016）云2601民初3530号生效判决确认。所以，文山市农村信用合作联社当然的享有该房的他项权利，有权申请人民法院处置该抵押物，对处置抵押物所得价款，享有优先受偿权。综上所述，周某某只与田某签订房产买卖协议，并未经共有人陈某某的签名同意，依据城市房地产法第38条1款4项的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。周某某、陈某某即便是向田某购买了房产，但依法未办理登记过户，其买卖行为对外没有公示，其行为不能对抗答辩人依法登记取得的他项权利。所以其诉讼请求依法不能成立。另，1.合同约定支付的定金100万元，周某某、邓某某与田某就未按合同履行；2.周某某、邓某某支付首付款后，就应到房管局过户，但是至今未过户；3.补充协议上明确约定过户时间不能超过1年，若超过了田某应向周某某、邓某某提供房产证的原件，但是双方均未按签订的协议来履行；4.周某某、邓某某提供的收条与周某某、邓某某、田某签订补充协议房屋的所付价款不相符。文山市农村商业银行针对其主张，提交以下证据：1、《房地产抵押合同》，证明文山市农村信用合作联社申请执行的标的物系房地产抵押合同约定房地产；2、《房他证》《房地产权证》《抵押的房屋内外照片》，证明文山市农村信用合作联社申请执行的房产是文山市农村信用合作联社享有的他项权利的财产，在登记抵押时，抵押人向登记机关提供了抵押的房产证、土地使用权证，同时文山市农村信用合作联社还对抵押的房产内外拍照留档；3、民事判决书，证明抵押合同及他项权利证经生效的判决书确认，抵押有效，文山市农村信用合作联社享有优先受偿权；4、执行裁定书，证明周某某、邓某某对文山市农村信用合作联社的抵押物提出执行异议，执行裁定驳回其异议；5、《三七子条订购合同》《收据》，证明我方起诉田某金融借款合同纠纷案，借款150万元是打入原告账户的，原告是清楚该笔贷款的，并用该房屋作为抵押物。经质证，周某某、邓某某对文山市农村信用合作联社提交的第1组证据真实性、合法性、关联性及证明观点均不予认可，原件与复印件是一致，但对于该份证据不管是原件还是复印件均不予认可，第一该份合同为三个被告共同签署，原告对此不清楚，并未参与，是否是田某、陈某某签署不清，所以不予认可；第二，该份协议严重损害了原告的合法权利，不具有合法性；对第2组证据的他项权证及证明观点不予认可，原件与复印件是一致，但对于该份证据不管是原件还是复印件均不予认可，从该份证据载明的时间2014年7月21日，可知该证的办理是在原告买房一年后，因此不认可该份证据，且他项权证严重损害了原告的合法权利，办理该证的时候所依据的事实错误，因此不予认可。对房产证、土地证证据三性没有意见，但是对于证明观点不予认可，该房屋权利所有人就是田某与陈某某，在2012年12月24日已将房屋卖给周某某、邓某某，并履行支付购房款的义务，田某并未履行协助周某某办理过户手续的义务，致使周某某至今未办理房屋过户手续，但房屋已经实际出售给原告，并由原告实际使用。对于照片的三性及证明观点不予认可，该组照片的拍摄时间、拍摄地点及拍摄人员不详，缺乏证据的合法性，不符合证据规则的证据要求；对第3组证据三性没有意见，对证明观点不予认可，对于该份证据所列人员为本案三被告，该证据不能对抗原告，原告为善意的第三人；对第4组证据三性及证明观点没有意见，该份证据同时能证明原告是依照法律的规定提起执行异议之诉，程序合法的事实。对于第5组证据，《三七子条订购合同》《收据》没有意见，被告陈述属实，借款是打入周某某的账户的。本院认为，周某某、邓某某、文山市农村商业银行提交的证据与周某某、邓某某诉请的文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室房屋无关联性，对周某某、邓某某、文山市农村商业银行提交的证据及证明观点，本院不予采纳。田某、陈某某未作答辩，也未向本院提交证据。经审理，本院查明：文山市人民法院在执行文山市农村商业银行股份有限公司与田某、陈某某金融借款合同纠纷一案中，案外人周某某、邓某某对位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室房屋的查封、扣押、拍卖等执行措施不服提出书面异议，2017年8月14日文山市人民法院作出（2017）云2601执异10号执行裁定书，驳回周某某、邓某某的执行异议。另查明，文山市农村信用合作联社2016年12月22日变更登记为云南省文山市农村商业银行股份有限公司。本院认为，田某、陈某某未到庭参加诉讼，视为放弃质证权。周某某、邓某某、文山市农村商业银行提交的证据指向文山市城南片区三七产业园专家小区3组团4幢房屋，非文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋，周某某、邓某某提交的证据不能证明周某某、邓某某对位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋享有民事权益，周某某、邓某某要求1.立即停止对周某某、邓某某购买的位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋的强制执行；2.确认周某某、邓某某与田某签订的《售房协议书》有效，位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋归两原告所有；3.田某、陈某某协助周某某、邓某某办理位于文山市开化南路三七专家小区3组团4幢405室的房屋过户；4.案件受理费由文山市农村商业银行、田某、陈某某承担，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回周某某、邓某某的诉讼请求。案件受理费100元，由周某某、邓某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  何文丽审判员  温录波审判员  朱应洪二〇一八年八月二十五日书记员  向文局