山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终3776号上诉人（原审被告）：王守岩，男，1969年4月10日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：战志军，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：苗仁安，男，1976年12月14日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：迟晓明，山东宸来律师事务所律师。上诉人王守岩因与被上诉人苗仁安房屋租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王守岩上诉请求：请求二审法院依法改判或者发回重审。事实与理由：1、一审认定上诉人对涉案房屋无处分权，故认定租赁合同无效，违反了不告不理的审判原则。一审被上诉人诉讼请求系请求解除双方签订的租赁合同，这是变更之诉，而一审法院确认该合同无效，系确认之诉，这是两个不同的诉讼标的，两个不同的法律关系，产生的法律后果不同，人民法院审案，不可能一个案件出现两个诉，也不可能将此诉而判成彼诉。其次，上诉人一审中，针对被上诉人的诉讼请求，所答辩的是合同是否可以解除，而不是合同是否有效和无效。上诉人一审没有针对合同有效还是无效进行答辩，这种答辩权是被一审法院通过判决的形式剥夺的，即使上诉进行答辩，也违反了两审终审的原则。认定合同无效，其在判决主文当中却没有判决该合同无效，也是在回避不告不理的处分原则，既然认定了无效，就应该在判决主文中体现，否则要求上诉人返还财产和赔偿损失，无法律依据。一审法院违反不告不理的处分原则，违反法定程序。2、一审法院以上诉人对涉案房屋无处分权为由，认定双方所签合同无效，缺乏事实与法律规定。《物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条是关于物权的规定，而本案是关于房屋租赁纠纷，故该条款不适用本案，本案涉案房屋符合规划，上诉人方巳提交建设规划许可证，本案应适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。并且上诉人已通过购买的方式，取得涉案房屋的管理使用权，上诉人有权对外出租，双方签订租赁合同合法有效。其次，此涉案房屋系四层楼房，该三层、四层已被蓬莱市人民法院于2008年9月以拍卖的方式公示拍卖，并于2010年2月25日拍卖成交。通过此次拍卖，我方认为该楼房虽无证，但法院可以拍卖，我方也可以通过买卖取得管理使用权。《物权法》第九条第一款、《合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条，均没有关于无效合同的规定，这些条款都是合同无效后的法律后果，一审法院认定合同无效缺乏依据。3、一审判决第三条判令上诉人赔偿被上诉人各项损失66692元，无法律依据。66692元，包括装修材料6594元、垃圾清运费2000元及装修合同保证金58098元。其中装修合同保证金58098元从性质上应该定性为装修款，不是违约金，也不是定金。如果合同不履行的话，案外人李某应当返还给被上诉人。如果李某克扣该款项，构成不当得利。被上诉人应当向李某主张返还，而不应向上诉人主张赔偿。被上诉人苗仁安辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人苗仁安向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同；2、判令上诉人返还租金40000元、押金5000元共计45000元给被上诉人；3、判令上诉人赔偿被上诉人损失111372元；4、案件受理费由上诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：上诉人王守岩主张其对涉案房屋享有出租权，提交上诉人王守岩与蓬莱市新港街道中村村委会签订的涉案房屋买卖合同两份；购房款收据九张（其中0029419收据是上诉人用自己鲁Ｙ×××××沃尔沃轿车抵顶房款200000元，4795777、4472914、5728501、5728502号收据，收款人是蓬莱海景置业有限公司）；蓬莱海景置业有限公司企业信息一份，证明蓬莱海景置业有限公司是蓬莱市新港街道中村村民委员会控股的公司。被上诉人对上诉人提交的涉案房屋买卖合同的真实性有异议，认为作为房屋出卖方的蓬莱市新港街道中村村民委员会应当先取得涉案房屋的产权，才有权利进行出售，否则双方签订的房屋买卖合同属于无效合同；对购房款收据有异议，其中编号为4795777、4472914、5728501、5728502的收据，收款人是蓬莱海景置业有限公司，而不是上诉人所主张的涉案房屋买卖合同的相对方蓬莱市新港街道中村村民委员会；对上诉人提交的企业信息的真实性没有异议，但认为该证据无法证明上诉人主张。庭审中，上诉人陈述其购买涉案房屋时未看到该房屋的产权证，购买房屋后未办理相关的产权登记手续。经一审法院向蓬莱市住房规划管理建设局调查核实，涉案房屋的原房产证登记在蓬莱通北集团新型墙体复合材料有限公司且已被注销。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人主张其从蓬莱市新港街道中村村委会购买了涉案房屋，但未提交相关登记证明，故该购买行为未发生效力，上诉人对涉案房屋的出租行为系无权处分，双方签订的租赁合同无效。被上诉人主张要求上诉人返还租金40000元、押金5000元，上诉人认可收取了被上诉人租金40000元、押金5000元。被上诉人主张要求上诉人赔偿被上诉人损失共计111372元，其中装修材料花费6594元、砸墙工人工钱15000元、打井8680元、装修合同保证金58098元、1号房屋租金16000元、定金5000元（因被上诉人整体经营需要，租赁了同样位置的1号房屋）、垃圾清运费2000元。提交了装修材料单据四张、砸墙工人工钱收条两张、打井收据一张、被上诉人与王袆签订的1号房屋租赁合同一份、王袆出具的收据两张、垃圾清运费收据一张、被上诉人与李某签订的装修合同一份、工程预算表一份，证人李某出庭作证，证明李某与被上诉人签订了装饰装修合同，李某在签订合同后收取了被上诉人58098元的保证金，事后因涉案房屋产权纠纷无法继续装修，所以根据合同书李某将装修保证金扣留这一事实。上诉人主张不同意返还租金及押金，不同意赔偿被上诉人损失，双方所签订的《房屋租赁合同》中约定被上诉人不得破坏房屋结构及设施，被上诉人的施工没有经过上诉人的同意，如被上诉人有损失不应当由上诉人承担；对被上诉人因整体经营需要，租赁的同样位置的1号房屋的租金及定金的损失不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第9条、第13条、第14条的规定处理。”第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”本案中被上诉人主张要求上诉人返还租金40000元、押金5000元，应扣除被上诉人自房屋租赁合同签订之日即2016年12月5日起至起诉之日即2017年3月21日的房屋占有使用费共计11616元（40000元/365天*106天），故上诉人应返还被上诉人租金28384元、押金5000元。被上诉人主张要求上诉人赔偿被上诉人损失共计111372元，一审法院认为根据被上诉人提交的证据认定上诉人应赔偿的被上诉人的合理损失为装修材料花费6594元、装修合同保证金58098元、垃圾清运费2000元，共计66692元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定，一审法院判决：一、驳回苗仁安要求解除双方于2016年12月5日签订的房屋租赁合同的诉讼请求；二、王守岩于本判决生效后10日内返还苗仁安房屋租金28384元、押金5000元；三、王守岩于本判决生效后10日内赔偿苗仁安各项损失共计66692元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3427元，由苗仁安负担1126元，由王守岩负担2301元。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一，蓬莱市人民法院2008年9月4日的通知及拍卖成交确认书，证实法院执行过涉案房屋的三、四层楼，且在2010年2月25日成交，用以证明涉案楼房可以交易；证据二，房屋原来的登记产权人蓬莱通北集团新型墙体复合材料有限公司在2009年12月16日已经被注销，实际产权人已经被注销，用以证明涉案房屋上诉人通过合法途径购买涉案房屋。被上诉人针对上诉人提交的证据进行质证，对证据一的真实性有异议，该通知及确认书均系复印件且通知上未加盖人民法院印章，不能证明其真实性，更不能作为证据使用；对证据二真实性无异议，该证据调取时间为2017年10月10日，该日期一审法院案件并未审理结束，所以该证据上诉人应在一审时向法院提供，因此不能作为新证据使用。对于上诉人提交的如上证据，本院认为，对证据一因系复印件，被上诉人不予认可，上诉人提交的证据一、二均不能证实其系涉案房产的权利人、其有权对外出租涉案房产。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。但法律另有规定的除外。第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。本案中，涉案房产上诉人没有办理过户登记手续，亦未取得权属证书的事实清楚，上诉人亦不否认。上诉人提交的相关证据，不能证实上诉人对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人将涉案房产出租给被上诉人使用，无合法依据。在被上诉人租赁期间进行装修改造时，案外人以权利人身份进行阻挠，导致被上诉人无法使用租赁物，且依据双方租赁合同约定，上诉人应保证涉案房产无产权纠纷。而导致被上诉人不能实现其合同目的，责任在于上诉人。一审法院认定双方所签订租赁合同无效，于法有据，判决上诉人返还被上诉人租金及押金，并无不当。因上诉人原因，造成被上诉人与李某的装饰装修合同无法履行，李某依据与被上诉人签订的合同约定扣留了被上诉人装修合同保证金，一审法院判决该保证金由上诉人予以赔偿，亦无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王守岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3427元，由上诉人王守岩负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二〇一八年八月二十三日书记员  张 筱