.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   翁牛特旗人民法院   民事判决书   （2017）内0426民初860号   原告（反诉被告）：赤峰昊运房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古赤峰市松山区松山大街路北（京通铁路东侧）中昊大厦。   法人代表人：谢瑞华，系总经理。   委托诉讼代理人：潘晓，内蒙古松洲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：尚宝刚，内蒙古百柳律师事务所律师。   被告（反诉原告）:刘贵，男，1968年7月21日出生，汉族，工人，现住内蒙古赤峰市。身份证号码：×××   委托诉讼代理人：周晓东，翁牛特旗五分地镇法律服务所法律工作者。   原告赤峰昊运房地产开发有限责任公司（以下简称昊运公司）与被告刘贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊运公司的委托代理人潘晓，被告刘贵的委托诉讼代理人周晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）昊运公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付购房欠款257000元，被告承担自2013年4月24日至2017年1月16日止的违约金175017元，以及自2013年4月24日至2017年1月16日止的利息52647.98元（按同期银行贷款利率计算），财产保全费2509元，以上合计487173.98元；2、被告承担自2017年1月17日至全部欠款还清之日止的违约金及利息；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告在2012年2月8日购买了原告开发建设的的位××旗第1号（座）楼1单元101号房，被告共支付购房款257624元，尚欠原告购房款257000元，经原告多次催要无果。为了维护原告自身合法权益于2016年6月29日申请了财产保全，请法院支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）刘贵针对本诉的诉讼请求辩称，原告与被告在2012年9月19日签订了房屋买卖合同，被告按约定已经向原告支付了首付款，但是原告迟迟不为被告办理房地产权证，被告多次找原告协商办证事宜，均未达成协议。同时被告也曾多次口头向原告提出解除2012年9月19日签订的房屋买卖合同，遭到了原告的拒绝，所以被告不存在违约行为，是原告的违约行为导致该合同约定内容的实际履行未完成，因此我方请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求，要求与原告解除商品房买卖合同并退还被告向原告交付的首付款257000元及利息。   被告（反诉原告）刘贵向本院提出反诉请求：1、请求法院依法解除反诉人、被反诉人双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求被反诉人立即退还购房款257624元及利息；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人赤峰昊运房地产开发有限责任公司签订合同，反诉人刘贵按合同的第六条约定已向被反诉人支付了首付款257624元，余款由被反诉人负责在银行办理贷款，被反诉人并未按照合同约定将该房屋产权及土地使用权证办理完毕并交付给反诉人，在此情况下，反诉人曾多次要求与被反诉人解除合同，均遭到被反诉人拒绝。双方于2012年6月17日再次达成协议，约定昊运公司在30日内将该房屋地产权证交付给反诉人，直至今日，昊运公司一直违反合同约定，未履行合同义务。起诉反诉人要求反诉人一次性给付购房欠款、违约金及利息487173.98元，反诉人认为被反诉人没有事实依据，反诉人多次要求被反诉人退房或给办理房产证和土地使用权证，被反诉人不予理睬，所以反诉人不存在违约。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持反诉人之请求。   原告（反诉被告）昊运公司辩称，反诉原告的诉讼请求贵院不享有管辖权，依据双方签订的商品房买卖合同第十九条的约定，双方发生争议的提交赤峰市仲裁委员会仲裁，故请求贵院依法驳回反诉原告的反诉请求，反诉被告当庭提交管辖权异议申请书。   原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及反诉的答辩意见，向本院提交了如下证据：   1、购房贷款申请书一份。证明：被告在2012年6月27日签署的申请书明确承认原告已将涉案房屋交付给被告，被告保证主动积极的自行办理贷款用以清偿所欠原告的房款，同时约定了在被告贷款申请未获批准的情况下，原告将涉案房屋产权证办理在被告名下之日起三个月内付清所欠257000元房款，如逾期则按欠款部分日千分之一缴纳违约金。   被告（反诉原告）质证认为这份申请不具有法律效力，其申请的来源不明。原、被告之间签订的商品房买卖合同形成的时间是2012年9月19日，那么原、被告的买卖合同没有签订之前就发生了被告的申请，这是不符合逻辑的。2、原告提交的申请是以骗取的方式取得的，没有法律效力。   2、商品房买卖合同一份、欠据一枚。证明：双方在2012年9月18日依据2012年6月27日的申请签订了商品房买卖合同。合同约定房屋建筑面积为75.68平方米，单价每平方米6800元，总价款514624元，信息与测绘报告信息相符。被告已经支付257624元，尚欠257000元，在签订合同的当日，被告向原告出具了欠据一枚，足以证明对于尾欠的257000元的购房款由被告自行解决，原告依据欠据随时可以向被告主张权利。如果被告符合贷款条件，那么对于被告欠款的债权人就应当是银行而非原告。   被告（反诉原告）质证认为对证据本身无异议，但对证明的事实有异议。2012年9月19日签订了《商品房买卖合同》，并向原告交付了首付款257624元，余款由原告负责在银行办理贷款，所以被告才为原告出示了欠据一枚，并没有依据2012年6月27日的申请签订《商品房买卖合同》。   3、商品房预销售许可证一份。证明：被告所购买的涉案房屋完全符合办理贷款的条件。   被告（反诉原告）质证认为无异议。   4、房屋所有权证一份。证明：原告已经按照被告的申请完成了法律义务，将被告购买的房屋办理在被告名下。   被告（反诉原告）质证认为无异议。   5、翁牛特旗人民法院裁定书及发票各一份。证明：涉案房屋已由申请人申请保全，该保全费应由被告承担。   被告（反诉原告）质证认为对裁定不知情，我们没有收到过保全裁定。我们不承担保全费。   6、违约金计算表一份。证明：被告逾期还房款的违约计算方式和方法。   被告（反诉原告）质证认为被告不存在违约，不应承担违约金。   7、翁牛特旗人民法院裁定书一份。证明：反诉原告的反诉请求应当予以驳回，法院不享有管辖权。   被告（反诉原告）质证认为对真实性无异议，但是对证明的问题有异议。因为该裁定发生在赤峰市中级人民法院撤销赤峰仲裁委的裁决之前。   被告（反诉原告）为支持其反诉请求及本诉的答辩意见，向本院提交了如下证据:   1、《商品房买卖合同》一份。证明：原、被告于2012年9月19日形成了买卖合同关系，被告按合同约定向原告支付了首付款257624元，但原告未按合同第十五条的约定在约定期限内将涉案房屋的房地产权属证书办理完毕并交付给被告。   原告（反诉被告）质证认为对真实性无异议，但对证明的问题有异议。该合同首页明确约定为商品房买卖合同而非土地使用权出让合同。该合同第十五条约定的内容有前置条件，是在因为出卖人的责任导致买受人不能取得房产证书的，而本案中原告不存在过错，并且将涉案房屋的房产证已经办理在被告名下，被告对于十五条的理解有断章取义之嫌。   2、赤峰市中级人民法院民事裁定书一份。证明：原告在赤峰市仲裁委员会因原、被告的《商品房买卖合同》纠纷一案申请仲裁，被告于2016年9月5日在赤峰市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，赤峰市中级人民法院依法撤消了赤峰市仲裁委（2016）赤仲裁字第63号裁决书，所以被告反诉不存在管辖异议问题。   原告（反诉被告）质证认为对真实性无异议，但与本案没有关联。法律规定法院撤销仲裁裁决后，权利人可依法向法院提起诉讼。   3、房权证一份、土地证一份（鲍玉芬的）。证明：两份权属证书均是原告赤峰昊运房地产开发有限责任公司给办理的，合同约定的房地产权属证书应当指房屋的所有权证和房屋土地使用权证两证。   原告（反诉被告）质证认为对真实性无异议，但与本案无关。该份证据恰恰证明原告所述房屋均符合办理贷款及证件的条件，被告未办理是由于自身原因导致的，因为办理国有土地使用证需要购房人积极配合，而本案被告不积极主动配合。   庭审后，被告（反诉原告）向本院提出申请，申请法院调取了翁国土资发【2017】83号文件一份及询问笔录一份。   原告（反诉被告）质证认为对国土局文件的真实性无异议，但对其要证明的事项有异议。1、此文件是答复意见，通过此文件无法证明涉案的房屋及土地存在违法建筑。原告开发建筑时是完全按照规划手续进行开发建设的，当时并不存在超容的问题，至于国土资源局说超容，那是政府之间内部的问题。2、此文件虽说是超容，但是不影响办理房屋所有权证书，并不导致原告与被告签订的商品房买卖合同无效，被告也不能据此文件作为依据要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，对于询问笔录的质证意见同上。   被告（反诉原告）质证认为对证据的真实性无异议，也恰恰证明了原告对涉案楼房的建筑属于违章建筑，无法按原、被告之间签订的合同来履行义务。在约定期限内，没有为被告办理房地产权属证书，已经构成违约。   依据原告（反诉被告）的陈述、被告（反诉原告）的答辩，并经庭审举证、质证，本院综合认证为：原告(反诉被告)提交的1、2、5、7号证据虽真实、合法，但不能证明原告（反诉被告）所要证明的问题；原告(反诉被告)提交的3、4号证据因内容客观真实，且与本案有关联性，本院认定为有效证据；原告（反诉被告）提交的6号证据系昊运公司自己出具，属于其单方陈述，不能作为证据使用，本院不予确认；被告（反诉原告）提供的1、2、3号证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以确认。自国土资源局调取的翁国土资发【2017】83号文件及询问笔录系国家权力机关及其相关人员出具，系有效证据，本院予以确认。   经审理查明，2012年9月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，被告自原告昊运公司处购买了位于××区）第1座1单元101号房，该建筑面积为75.68平方米，每平米价格为6800元，房屋总价款为514624元。合同约定付款方式为首付款257624元，其余贷款257000元。买受人如果逾期付款，则按照逾期时间分别处理。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0%向买受人支付违约金。合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交赤峰市仲裁委员会仲裁。协议签订后，原告将涉案的房屋交付给被告使用，并于2013年1月23日为被告办理了房权证，但房权证一直由原告昊运公司持有，土地证至今没有办理。   另查明，被告向原告交付了首付款257624元，尾欠款257000元至今未给付。   本院认为，原告昊运公司与被告刘贵签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，符合合同的基本构成要件，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋并办理了房权证，但由于涉案的楼房系原告昊运公司超出规划面积所建设，超出部分需要待规划部门出具新的规划条件后，委托有资质的评估公司进行评估确定应补缴的出让金数额，土地受让人补缴土地出让金后，可办理相关用地手续。自该楼房交付至今，超规划面积的土地出让金原告尚未补缴，导致涉案的房屋土地证不能办理，不动产登记证在缺少土地证的情况下亦不能办理。依据《房屋买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。本案中，由于原告即出卖人昊运公司的原因导致涉案房屋的土地证不能办理，原告应于被告提出退房之日起30日内退还购房款，即使被告没有证据证明起诉前其已经要求原告退还购房款，那么自本案反诉之日起30日内，原告也没有按照合同约定履行返还已付购房款的义务，构成了违约，故被告要求解除《商品房买卖合同》，退还已付的购房款并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。针对利息部分，本院认为自反诉之日起满30日的第二日，即2017年4月1日起按照年利率6%计算更为适宜。被告没有给付原告尾欠购房款的原因是原告昊运公司构成了根本性的违约，违反了合同的约定，致使合同目的无法实现，故原告要求被告立即给付购房欠款257000元及违约金、利息的诉讼请求，本院不予支持。原告的保全没有依据，保全费应由原告自行承担，对于原告要求被告承担保全费的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）赤峰昊运房地产开发有限责任公司的诉讼请求；   二、解除双方于2012年9月19日签订的《商品房买卖合同》；   三、原告（反诉被告）赤峰昊运房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内退还给被告（反诉原告）刘贵已付购房款257624元并支付利息（利息以257624元为基数自2017年4月1日起按照年利率6%计算至房款本息退还完毕之日止）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费8608元，减半收取4304元，保全费2509元，合计6813元由原告（反诉被告）昊运公司负担；反诉案件受理费5159元，减半收取2579.5元，由原告（反诉被告）昊运公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。   审判员 李丹青     二0一八年八月二十六日   书记员 于怡菲   附：   1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   2、《中华人民共和国合同法》九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。