四川省渠县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川1725执异10号 异议申请人：陈小兵，男，生于1978年12月27日，汉族，四川渠县人。 委托代理人：刘建涌，四川宕渠律师事务所律师。 委托代理人：杨川，渠县渠江镇法律服务所法律工作者。 执行申请人：四川长和信达建筑工程有限责任公司。 法定代表人：宋佳唯，该公司董事长。 项目代表人：廖毅，该公司项目经理。 委托代理人：李建华，男，1973年7月16日出生，汉族，四川省渠县人，系该公司员工。 案外人：成都倍谊房地产估价有限公司。 法定代表人：唐启淮，该公司总经理。 委托代理人：单凌云，男，生于1986年6月15日，汉族，四川省渠县人，系该公司员工。 本院在执行案中，陈小兵于2018年8月6日对成都倍谊房地产估价有限公司作出的成倍房估达〔2018〕字第8号《房地产评估报告》提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 异议申请人陈小兵提出请求：依法撤销成都倍谊房地产评估有限公司作出的“成倍房估达（2018）字第8号”房地产评估报告，责令重新作出客观公正的房地产评估报告，理由有以下几点，一、成倍房估达（2018）字第8号房地产评估严重违反评估程序。1、在2018年3月下旬确定该评估公司为异议人执行一案的评估公司，评估公司到达现场实地查勘人员与成倍房估达（2018）字第8号署名的房地产评估师明显不符，评估报告中王洪云、唐启淮均未到现场勘查，到达现场人员仅为该公司的工作人员，并非具有专业知识的房地产估价师；2、评估公司违反《国家标准房地产估价规范》的4.0.3条的二款程序未收集对房地产价格有普遍影响的资料，异议人多次向评估公司提供影响房产市场价值的相关资料，评估公司派不具有专业知识的员工与异议人接洽，异议人向其工作人员提交相关参考信息资料，时至今日评估公司未向异议人收取这些资料，对此，评估公司收集资料违背其房产价值评估的程序导致本次评估价格评估错误，其次异议人所提供的住房、门市测绘报告数据，因测绘公司未正式加以确认，而评估公司仅凭测绘初稿数据便以证据使用，属严重违规行为，现今本次评估公司也提供不出加盖鲜章的测绘资料，因评估公司的评估程序违法行为，侵犯异议人合法权益。二、评估公司未收集渠县静边镇当地商品房市场价信息资料，也未将异议人提交的土地出让合同、施工承包合同、缴纳房屋销售税、还建成本等费用纳入本次评估内容，更未将上述资料交由申请执行人与异议人进行听证，导致本评估报告的价格严重偏离渠县静边镇的商品房市场价，严重偏离被评估商品房的成本范畴。三、评估报告的成套商业住宅及门市价格明显过低，1、成套商业住宅最低为1000元/平方米，最高为1060元/平方米，而本评估报告中未对楼层市场差价做出充分考虑说明。2、门市A、B、C栋的评估价值明显严重存在错误价值评估，1、A栋1-6号门市现为正常经营门市，已做内饰装修，其评估价值为1350元/平方米，与B、C栋门市未内饰装修1220元/平方米、1280元/平方米比较，造成此错误价值评估属具有专业知识的价格评估师未到现场所致，3、A、B、C栋门市评估价值明显低于市场价值，成倍房估达（2018）字第8号评估报告中，价格最高1350元/平方米与住房1050元/平方米根本就不具有门市与成套住房的价差，造成此错误属本次评估公司，严重违反我国《国家标准房地产估价规范》程序未在当地了解、收集门市、住房销售价格信息造成的。综上所述，请求依法撤销成倍房估达（2018）字第8号评估报告。 申请执行人四川长和信达建筑工程有限责任公司辩称，1、测绘报告是由异议人陈小兵亲自交给我的，2、评估报告评估的成套商业住宅及门市价格低是受相关政策、地理位置以及该房屋相关手续不完善的影响所造成的，房屋装修与否与房屋估价没有关系，3、请求异议人按照法院已生效的法律文书履行相应的法律义务，异议人在法院查封期间，擅自出卖了几套房子，请求追究异议人的法律责任。 案外人成都倍谊房地产估价有限公司辩称，1、公司在收到评估委托后，严格按照《房地产估价规范》规定程序对该项目进行了评估，对陈小兵提出的未安排估价师去现场查看的情况与事实不符。我司第一次安排的估价助理人员勘察现场，之后房地产估价师唐启淮又去现场对评估对象所在位置进行了实地勘察，并留有查勘记录，因异议人当时未在现场，所以提出“估价师未到现场”，可以理解，但与事实不符。2、我司估价人员在实地查勘时对估价对象所在楼盘进行了详细的调查、了解。根据估价对象所在楼盘的基础配套设施、地理位置、环境等因素以及估价对象所在楼盘难以办理房产证等相关证件、房屋交易情况等情况，结合估价对象难以变卖的实际情况及保守估价和有利于查封对象拍卖、变现的原则，并依据委托法院提供的相关资料作出了此次评估，未达到异议人心里预测属正常情况。 本院查明，本院在执行四川长和信达建筑有限公司申请执行渠县兴鑫房地产开发有限公司、陈小兵建筑施工合同纠纷一案中，因异议人未履行四川省达州市中级人民法院（2017）川17民终1193号民事调解书所确定的义务，本院依法对诉讼阶段保全的、陈小兵开发的渠县静边镇龙渡街蒲清茂等商住房工程未出售的房产拍卖处置。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《四川省高级人民法院委托评估管理办法》的相关规定，在本院主持下，经执行申请人与异议人协商一致，委托了成都倍谊房地产估价有限公司对以上案涉房屋进行评估。成都倍谊房地产估价有限公司于2018年5月30日作出了成倍房估达[2018]字第8号《房地产司法鉴定估价报告》。被执行人陈小兵对该《房地产评估报告》有异议，认为报告存在评估程序严重违法和评估价偏低等，于2018年8月6日向本院提出书面执行异议申请。 本院认为，本案争议的焦点是关于成倍房估达〔2018〕字第8号《房地产评估报告》是否存在评估程序严重违法和评估价是否偏低的问题。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，当事人对评估报告提出异议，法院主要审查评估机构、评估人员资质以及评估程序是否严重违法。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价偏低，亦可在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估价格出具后，没有法定理由，不应启动重新评估，加之，对评估价格高低的审查不属本案审查重点范围。依照《中华人民共和国资产评估法》第八条第一款：“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的才符合申请重新评估的条件，其举证责任应是本案异议人。陈小兵未提供充分的证据证明评估机构、评估人员不具备相应资质或者评估程序严重违法，其应承担举证不能的不利后果；相反，案涉《房地产评估报告》是在本院主持下，由异议人和执行申请人共同选定的具有资质的专业评估机构、评估人员按照相关法律法规及行业规范作出的，案外人成都倍谊房地产估价有限公司也出示了估价专业人员资质、到估价对象现场勘察情况、查勘记录、测绘资料等相关证据并作出了合理解释，本案评估程序并不存在严重违法情形，评估报告应予认可。陈小兵的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。 执行申请人提出异议人陈小兵擅自处置人民法院查封房屋，因不是本案执行异议审查的对象，本院对此请求不作审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）的规定，裁定如下： 驳回异议陈小兵的异议请求。 本案当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十日内向达州市中级人民法院申请复议。 审判长 王 兰 审判员 熊 英 审判员 王金平 二〇一八年八月二十八日 书记员 邹 锐