四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0182民初1907号 原告（反诉被告）：张秋月，女，汉族，1987年9月28日出生，住四川省彭州市。 原告（反诉被告）：涂军，男，汉族，1986年5月19日，住重庆市江津区。 共同委托诉讼代理人：王兴发，彭州市天彭法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：胡明芳，女，汉族，1952年4月16日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨忠秀（胡明芳之女），女，汉族，1975年5月11日出生，住四川省彭州市。 第三人：成都世合房地产营销有限公司，统一社会信用代码：91510182MA61TKYK1M，住所地四川省彭州市天彭镇朝阳中路146号1层。 法定代表人：付丽娟，职务：执行董事兼总经理。 原告张秋月、涂军与被告胡明芳、第三人成都世合房地产营销有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月23日立案受理，依法适用简易程序。被告胡明芳在审理过程中，向本院提起反诉，本院对本案公开开庭进行了审理。原告涂军、原告张秋月的委托诉讼代理人王兴发、被告胡明芳及其委托诉讼代理人杨忠秀、第三人成都世合房地产营销有限公司的法定代表人付丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋月、涂军向本院提出诉讼请求：判令被告十日内办理彭州市天彭镇回龙西路房屋产权过户手续。事实与理由：二原告系夫妻关系。2017年8月29日，经第三人介绍二原告与被告签订房屋买卖合同。合同约定：被告将其所有的位于彭州市天彭镇回龙西路136号2栋1单元2201号房屋卖给二原告，终止合同或继续履行合同，违约方向守约方支付违约金100000元。房屋成交价为282000元，签订合同当日支付定金50000元。付款方式为：1、签订合同当日支付定金50000元；2、其余房屋首付款32000元于过户当日支付；3、剩余房款200000元由银行放贷给二原告。双方约定于2017年9月30日前办理过户手续。合同签订后，原告依约定向被告支付了50000元定金，向第三人支付了中介费5640元，但二原告拒绝履行过户手续，故诉至本院。 被告对签订合同及收取定金50000元的事实没有异议，但认为，二原告没有按约支付购房款，导致被告无法及时取得购房款，二原告属于违约，根据合同约定及第三人工作人员的释明，被告不愿意履行本合同，仅需要向二原告支付违约金100000元即可。 反诉原告向本院提出反诉请求：请求解除双方签订的房屋买卖合同。事实与理由：双方签订的买卖合同约定，反诉被告应当在反诉原告取得不动产权证之日起30日内办理过户手续，在办理过户手续当日支付部分购房款，其余房款由贷款支付。但在反诉原告取得不动产权证后经通知反诉被告过户，但反诉被告未与反诉原告配合办理，已经逾期超过30日，反诉被告的行为导致反诉原告合同目的无法实现。且双方签订合同时，第三人工作人员明确向双方解释，如果反诉被告不买房子，定金不退，如果反诉原告不卖房子，向反诉被告双倍返还定金即可。因此，反诉原告有权解除合同。 反诉被告对反诉原告主张通知办理过户手续的事实不予认可，对第三人工作人员作出解释的事实予以认可，但认为定金与违约金系不同的概念，因此不同意反诉原告所提解除合同的要求。 本院经审理，认定事实如下：2017年5月29日，张秋月、涂军与胡明芳、成都世合房地产营销有限公司（以下简称：世合公司）签订《房屋买卖合同》，约定胡明芳将其所有的位于彭州市天彭镇回龙西路房屋出售给张秋月、涂军，房屋成交价为282000元，签订合同当日，由张秋月、涂军向胡明芳支付50000元作为定金，首付款32000元于过户当日支付，剩余房款200000元由银行放款给胡明芳指定的账户。合同第十五条约定“双方协商一致，2017年9月30日前到房管局过户，若因房管局原因导致产权未及时下证，过期三个工作日三方另行协商”。合同第九条约定“甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列②种方式追究违约方责任：……2、终止合同或继续履行合同、违约方向守约方支付违约金100000元”。合同签订后，张秋月、涂军向胡明芳支付了定金50000元。 另查明，案涉合同由证人邓某代表世合公司签订，签订合同时，邓某向双方解释合同第九条的意思是：如张秋月、涂军不购买房屋，胡明芳可不退换定金50000元；如胡明芳不卖房屋，则应当双倍向张秋月、涂军返还定金。2017年12月14日，胡明芳取得案涉房屋的不动产权证书。庭审中，胡明芳明确表示不愿意继续履行合同，但同意支付100000元。 认定上述事实的证据有：张秋月、涂军、胡明芳身份证，世合公司企业信息，《房屋买卖合同》，商品房现售合同信息摘要，收条，不动产权证书，证人邓某的证言及当事人当庭陈述，本院认为，上述证据经当庭举证、质证，具备证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。证人廖某的证言不能证明胡明芳通知张秋月、涂军办理过户手续，不能达到胡明芳的证明目的，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点在于：张秋月、涂军是否怠于履行过户手续，导致胡明芳合同目的无法实现，以及胡明芳是否有权支付违约金解除合同。针对上述争议焦点，本院评述如下： 《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方均受该合同约束。胡明芳主张在取得不动产权证书后通知张秋月、涂军办理过户手续，但张秋月、涂军予以否认，胡明芳也未提出证据证明其通知过张秋月、涂军，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款的规定，应当承担举证不能的不利责任。 本院认为，《房屋买卖合同》第九条系关于违约责任的约定，该条款内容存在“终止合同，违约方向守约方支付违约金100000元”和“继续履行合同”的歧义，世合公司作为《房屋买卖合同》的提供方，证人郑某作为世合工作的工作人员，在为买卖双方提供居间服务时，向双方解释该条款的意思是“如张秋月、涂军不购买房屋，胡明芳可不退还定金50000元；如胡明芳不卖房屋，则应当双倍向张秋月、涂军返还定金”。证人郑某向张秋月、涂军、胡明芳解释了该合同条款后，张秋月、涂军、胡明芳签订了《房屋买卖合同》，证明《房屋买卖合同》约定了案涉合同的解除条件为违约方向守约方支付违约金100000元。 综上所述，张秋月、涂军在履行合同过程中并无违约行为，胡明芳主张张秋月、涂军违约，要求解除合同的请求不成立，本院不予支持。但胡明芳在庭审中明确表示不愿意履行合同，愿意支付100000元，胡明芳要求解除合同的条件已经成就，其有权解除合同，故对胡明芳所提要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，对张秋月、涂军要求胡明芳协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认张秋月、涂军与胡明芳签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起五日内解除； 二、胡明芳于本判决生效之日起五日内向张秋月、涂军支付违约金100000元； 三、驳回张秋月、涂军的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，由胡明芳负担（本诉案件受理费已由张秋月、涂军垫付，由胡明芳在支付本案款项时一并支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 何 倩 二〇一八年八月一日 书记员 顾芳草 彭州市人民法院 自觉履行生效法律文书告知书 依照法律规定，裁判文书生效后，有履行义务的单位或个人应当及时履行裁判文书确定的义务，拒不履行的，权利人有权自裁判文书生效或规定的履行期间届满之日起二年内申请执行，人民法院将依法登记立案强制执行。 一、生效裁判文书的种类：发生法律效力并具有给付内容的民事判决书、裁定书、调解书、支付令和刑事判决书、裁定书及行政判决书、裁定书；仲裁机构做出的裁决书、调解书和仲裁机构提交法院作出的财产保全裁定书；公证机关制作的依法赋予强制执行效力的债权文书。 二、有履行义务的单位或个人必须按照生效法律文书指定的期限、方式、数额等给付内容及时正确的履行。 三、有履行义务的单位或个人不履行生效法律文书确定的义务，案件进入执行程序后，对被执行人将产生以下法律后果： 1.被限制出境。 2.被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3.被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4.被强制执行并承担相关费用。 5.支付执行费，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。 6.被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。 不履行生效裁判司法风险告知书 一、当事人应当自觉履行生效判决、裁定、调解书。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一方未自觉履行的，另一方可申请人民法院强制执行。 二、一方当事人申请人民法院强制执行后，被执行人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，报告当前以及收到通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可对被执行人或其法定代表人、法定代理人予以罚款、拘留。 三、被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。 根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》，被执行人为自然人的，不得（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）其它非生活和工作必需的高消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述行为。 被执行人属于《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》中第一条所列六种情形的，人民法院将其纳入失信被执行人名单，并将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对其进行信用惩戒。 四、被执行人对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，人民法院可予以罚款、拘留，情节严重构成犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位构成前述犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前述规定处罚。