重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初8254号 原告：郭丽娟，女，1982年6月17日出生，汉族，住四川省委托代理人：李隆庚、齐雁英，重庆扬华律师事务所律师。 被告：杨莉娟，女，1967年7月20日出生，汉族，住重庆市巴南区 被告：刘刚平，男，1967年1月27日出生，汉族，住重庆市巴南区 二被告共同委托代理人：王定胜，重庆盛全律师事务所律师。 第三人：重庆优澜房地产营销策划有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋2楼，统一社会信用代码91500108MA5U6LQX9N。 法定代表人：胥润霞。 委托代理人：刘恋，重庆优澜房地产营销策划有限公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司巴南支行，营业场所重庆市巴南区龙海大道5号1幢1-2、2-1、3-1，统一社会信用代码91500113622073095E。 负责人：陈建。 原告郭丽娟与被告杨莉娟、被告刘刚平、第三人重庆优澜房地产营销策划有限公司（以下简称优澜公司）、第三人中国建设银行股份有限公司巴南支行（以下简称巴南建行）房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。除第三人巴南建行外，原告郭丽娟的委托代理人李隆庚、齐雁英，被告杨莉娟、刘刚平的委托代理人王定胜，第三人优澜公司的委托代理人刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭丽娟诉称，原、被告双方于2018年1月18日签订了《房地产买卖及居间合约》，合同约定，原告购买登记在被告名下的位于重庆市巴南区云锦路2号20幢2单元7-2的房屋，房屋成交价110万，合同签订当日原告支付定金3万，原告已向银行申请按揭贷款，目前按揭审批已经通过，但被告一直拖延办理解押及过户手续。请求依法判令被告继续履行《房地产买卖及居间合约》，配合原告向银行申请按揭贷款，并在按揭审批通过后（具体时间以银行通知为准）的五个工作日内将房屋过户至原告名下，并在产权过户当日将房屋交付至原告，被告向原告支付违约金34100元（自2018年5月20日起，每日按物业成交总价的千分之一计算，计算至被告实际履行合同义务时止，现暂计至2018年6月20日），本案律师费、保函费由被告承担。 被告杨莉娟、刘刚平共同辩称，原告与杨莉娟签订合同是事实，刘刚平只是因夫妻关系在落款处签字，但合同抬头是杨莉娟，卖方是杨莉娟一个人，房屋产权人是杨莉娟；被告没有违反合同约定，没有不履行合同的行为，反而是原告未按合同履行，致使现在合同仍无法履行，因此不同意负担诉讼费、保全费，不同意承担违约责任。 第三人优澜公司述称，被告刘刚平、杨莉娟夫妻双方签订的合同，后续履行义务中发生争执，导致合同没有履行完毕。 第三人巴南建行未提交述称。 经审理查明：被告刘刚平、杨莉娟系夫妻，被告杨莉娟名下有一套住房坐落于重庆市巴南区云锦路2号20幢2单元7-2（建筑面积145.25平方米）。2018年1月18日，以原告郭丽娟为买方、被告杨莉娟和刘刚平为卖方、第三人优澜公司为经纪方，三方签订《房地产买卖及居间合约》约定，该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款；买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；由买方支付部分房款并用提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负责；该物业成交价为110万元；买方付款方式种类为商业贷款，经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签定本合约七日内或2018年2月之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料；第一部分房款（定金款）3万元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档；第二部分房款（首期款）365000元，买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为卖方违约；第三部分房款（尾期款）70万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方；第四部分房款（交易保证金）5000元，预留给买方，待卖方交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内由买方支付给卖方；其他约定，卖方承诺该出售房屋产权由购买所得，产权清晰无争议能正常过户到买方指定任何人名下，如因卖方原因所产生的继承或赠予税费由卖方自行承担；买方承诺征信良好无不良记（误写为计）录，并自行提供真实有效的按揭及过户的所需资料，买卖双方承诺无条件配合经纪方办理与该出售房屋相关的一切手续；买卖双方于卖方解押出证后买方按揭贷款银行审批通过后五个工作日内在房管部门办理产权过户手续；物业交付时间约定为产权过户当日，卖方需结清交房前所产生的该物业水、电、燃气、有线电视等一切相关费用；合约违约责任，签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押，拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料，拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续，拒不或逾期交付房屋，拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等费用，拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），按照下述约定处理，逾期七个工作日（含）以内的，违约方需按照物业成交总价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金；逾期超过七个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业成交总价千分之一的违约金；以上违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额；合约未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催促履行通知书之日起七个工作日为履行期限；本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、交通费、住宿费、税费等）均由违约方承担；合约变更，本合约取代三方签约前谈判中的声称、理解、承诺、协议之内容，除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何一方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，在变更或解除本协议的书面补充协议达成之前，本协议继续有效；如擅自变更的，应承担由此给其他各方造成的损失；争议处理，因本协议的履行以发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，各方按照合约关系向本次交易房屋标的所在地人民法院提起诉讼；法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、税费等）；本合约记载买卖双方的通讯地址或身份证地址为买卖双方所有通知、文件、资料等的送达地址，通讯或身份证地址如有变更，变更一方应在变更后三个自然日内书面通知，否则一经正常投递则视为已经送达，邮寄的凭证即视为已成功送达凭证。 合同履行中，原告郭丽娟于2018年1月18日支付定金29999.97元给被告杨莉娟，还未能在约定的时间即2018年2月之前通过银行的按揭贷款审批，由此，原、被告双方对合同履行事宜多次进行口头交涉，但任何一方均未就合同履行、或变更、或解除书面通知另一方；原告郭丽娟遂支付代理费2.5万元委托律师诉至本院并申请诉讼保全，支付诉讼保全担保费3300元。 审理中，被告杨莉娟、刘刚平认为原告郭丽娟支付的第一部分房款（定金款）只有29999.97元，没有达到约定的3万元，没有履行合同义务；原告郭丽娟迟迟不能通过银行的按揭贷款审批，迟延履行合同义务，是原告郭丽娟违约，而不是被告杨莉娟、刘刚平违约；且原、被告双方一直在处于商量之中，不是被告杨莉娟、刘刚平拒绝履行合同，并表示同意继续履行合同。原告郭丽娟认为自己没有违约行为，自己已于2018年4月10日通过银行的按揭贷款审批，经纪方已通知被告办理解押手续，被告未向银行申请还贷解押，并拒绝还贷解押；是被告杨莉娟、刘刚平违约提高涉案房屋成交价，拒绝履行合同，致使合同未履行完毕。第三人优澜公司陈述，银行是电话通知的按揭贷款已通过审批，之后已电话通知被告。被告杨莉娟、刘刚平陈述，原告或经纪方没有通知，不知道原告已通过按揭贷款审批，原告至今未提供按揭贷款审批已通过的依据。第三人巴南建行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。调解未果。 以上事实，有当事人陈述，原告郭丽娟提交的《房地产买卖及居间合约》、收条（收款收据）、中国建设银行个人账户支出交易明细、房屋登记信息查询证明、杨莉娟的《房屋产权证》、婚姻信息、短信记录（2018年5月14日中介与被告杨莉娟）、《录音材料》(2018年4月13日、2018年5月2日、2018年5月25日郭丽娟录音）、情况说明、《委托代理合同》、律师费发票、转账凭证、担保函、保函费发票、原告给律所转账的转账记录、保全缴费通知书、缴费存根、《受理案件通知书》、诉讼费发票等证据，被告杨莉娟、刘刚平提交的《房地产买卖及居间合约》证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。 本院认为：当事人签订的《房地产买卖及居间合约》不违反法律法规的效力性强制性规定，系有效合同；对各方均有法律约束力，各方应遵照合同履行义务。合同约定，由买方支付部分房款提前还款解押，该物业成交价110万元，买方付款方式为商业贷款，经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签定本合约七日内或2018年2月之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需费用，第一部分房款（定金款）3万元，签约当天买方须向卖方一次性支付。合同履行中，原告郭丽娟支付第一部分房款（定金款）只有29999.97元，不符合合同约定，被告杨莉娟、刘刚平可以催告原告郭丽娟按约履行合同义务，也享有先履行抗辩权。原告郭丽娟陈述自己已于2018年4月10日通过银行的按揭贷款审批，经纪方已通知被告办理解押手续；第三人优澜公司述称，已电话通知被告原告郭丽娟的按揭贷款已通过银行审批；但原告郭丽娟或第三人优澜公司皆未举示相应证据予以证明，不能以此认定被告杨莉娟、刘刚平有拒绝履行合同的违约行为。合同约定经纪方代为办理按揭手续，故原告郭丽娟未能在约定的时间通过银行的按揭贷款审批，并非一定是原告郭丽娟一方的原因；原、被告双方由此而进行的口头交涉，免不了有些抱怨。合同约定，履行期间任何一方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，如擅自变更的，应承担由此给其他各方造成的损失；原告郭丽娟将原、被告双方履行合同中发生的口头交涉争议，视为被告杨莉娟、刘刚平拒绝履行合同的书面通知，不符合合同约定，不能认定为被告杨莉娟、刘刚平擅自变更合同。《房地产买卖及居间合约》约定事项应展期继续履行。 综上所述，原告郭丽娟请求依法判令被告杨莉娟、刘刚平继续履行《房地产买卖及居间合约》，配合原告郭丽娟向银行申请按揭贷款，并在按揭审批通过后（具体时间以银行通知为准）的五个工作日内将房屋过户至原告郭丽娟名下，并在产权过户当日将房屋交付原告郭丽娟，被告杨莉娟、刘刚平向原告郭丽娟支付违约金34100元（自2018年5月20日起，每日按物业成交总价的千分之一计算，计算至实际履行合同义务时止，现暂计至2018年6月20日），本案律师费、保函费由被告杨莉娟、刘刚平承担的诉求，部分符合法律规定，应予以部分支持；同时，第三人巴南建行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告郭丽娟与被告杨莉娟、刘刚平继续履行《房地产买卖及居间合约》； 二、驳回原告郭丽娟的其他诉讼请求。 本案案件受理费7350元、诉讼保全申请费5000元，合计诉讼费用12350元由原告郭丽娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后未按规定在七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  卢再祥 二〇一八年八月二日 书记员  郭俊伶