广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初10165号原告：林福华，男，1983年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：倪淳湘，广东定海针（佛山）律师事务所律师。被告：刘果强，男，1973年5月25日出生，汉族，住广东省博罗县，委托诉讼代理人：余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。被告：顺德区大良景宜房屋中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区大良升平居委会东乐路富丽阁13号铺之一。经营者：李淑珊。被告：李淑珊，女，1973年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告林福华诉被告刘果强、顺德区大良景宜房屋中介服务部（以下简称景宜中介）、李淑珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪淳湘、被告刘果强委托诉讼代理人余宝钧、被告景宜中介经营者即被告李淑珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘果强、被告景宜中介违约，解除原告与被告刘果强、被告景宜中介三方签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令三被告共同返还原告预交的购房定金50000元；3.判令三被告支付原告违约金80800元；4.判令三被告支付原告向被告景宜中介已支付的评估费300元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年1月，原告经被告景宜中介介绍，购买被告刘果强位于佛山市顺德区大良街道办事处古鉴村委会良勒路康格斯花园五期7座*号房。经被告景宜中介撮合，三方于2018年1月10日签订了《房屋买卖三方合同》。合同第一条约定：甲方（被告刘果强）自愿将自由的房屋产权有偿转让给乙方（原告）。甲方保证在签订此合同，如有共有人已经征得共有人的同意，并且已如实陈述该房屋权属状况、装修情况和相关关系，乙方对甲方上述转让房产的具体情况充分了解，自愿买受该房产。合同第二条约定：房屋成交价格为808000元。其中定金50000元于2018年1月10日前支付给卖方；首期款（不含定金）208000元在过户当天转入甲方指定银行账户。买方应于2018年2月25日前签订银行按揭贷款文件并提供所需资料及支付贷款所需费用。卖方提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方应于2018年5月10日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理买卖手续。尾期楼款550000元在银行办理登记抵押后，由银行划入甲方指定银行账户，该贷款金额以银行审批、放款为准。合同第三条约定：居间报酬由甲乙双方分摊，即甲方按照房屋总价款1.5%即人民币12120元于本合同签订当日向丙方支付报酬，乙方按照房屋总价款1.5%即人民币12120元于本合同签订当日向丙方支付居间报酬。合同第四条约定：甲方应在该房地产正式交付使用前交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如所欠银行贷款税款、债务及水电、煤气、电话、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上诉甲方欠款及应付费用负责。合同第五条约定：1、甲方有向乙方提供真实、完整和有效的房屋相关资料义务；2、甲方有向乙方告知房屋真实情况包括但不限于出租、抵押等的义务；4、如期配合乙方进行产权转移义务；5、在房屋交付之前，保证缴清与房屋相关且应由甲方支付的各项费用。合同第七条约定：丙方（被告景宜中介）为甲乙双方提供订立合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息、损害甲乙双方利益的，应当承担相应赔偿责任。合同第九条约定：甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，甲方向乙方双倍返还定金，同时甲方要向乙方支付合同签订房款交易价总额的10%作为违约金。2018年1月10日，原告向被告景宜中介支付了6060元的中介费。2018年1月11日，原告向被告刘果强支付了定金50000元。2018年1月19日，原告向银行申请贷款，被告景宜中介私自向原告收取300元评估费。2018年2月5日，银行向原告出具了《同意贷款通知书》。随后，原告要求被告刘果强一起到行政部门办理房屋过户手续，但被告刘果强却屡次拒绝。直到2018年4月，被告刘果强和被告景宜中介才告知原告该涉案房屋除了抵押给银行之外还抵押了给几个人，该房屋不能办理过户。并且还告知原告该房产是共同共有。随后，被告景宜中介自知违约并将原告交纳的6060元中介费退还给原告。原告认为，两被告在出售上述物业的过程中，隐瞒了涉案房屋除了抵押给银行之外还有其他抵押权人的情况，隐瞒了涉案房屋系共同共有的情况，根本无法依照合同的约定向原告交付，被告的行为导致原告的权益受到重大损害，应承担违约责任。故此，原告特向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告刘果强辩称，同意向原告返还定金50000元，但根据涉案合同第九条第一款第一点的约定，同时约定定金及违约金超出法律规定，原告没有证据证明其损失，请求下调违约金。二、原告诉状所称不是事实，双方在签订合同时，已经明确告知涉案房产的真实情况（存在二押及共有），原告同意给予被告刘果强充分的时间办理手续，因此才约定2018年5月才办理过户。同时，被告刘果强已告诉原告房产是共有的，且另一共有人即被告刘果强的配偶已经死亡，继承人已经全部放弃继承。因此被告刘果强有单独处分房产的权利。被告景宜中介、李淑珊辩称，原告与被告刘果强在被告景宜中介处签订合同时，被告刘果强已经将房产情况告知原告，原告清楚涉案房屋有抵押，且被告刘果强的贷款由其承担偿还，偿还完毕办理过户，原告也同意这个条款，所以一月份签订合同，约定5月份才办理过户。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，原告与被告刘果强、景宜中介签订房屋买卖三方合同一份，约定原告向被告刘果强购买佛山市顺德区大良街道办事处古鉴村委会良勒路康格斯花园五期7座*号房，成交价为808000元，定金50000元应于签约当天支付，首期款于过户当天转入被告刘果强指定银行账户，原告应于2018年2月25日前签订银行按揭贷款文件并提供所需资料及支付贷款所需费用，被告刘果强需提供贷款所需资料并协助原告办理按揭，原告与被告刘果强应于2018年5月10日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理买卖手续，在银行出具同贷书5天内到房管局办理过户手续，尾期楼款550000元在银行办理登记抵押后，由银行划入被告刘果强指定银行账户。原告与被告刘果强、景宜中介还对违约责任作了如下约定：被告景宜中介在为原告与被告刘果强提供订立合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息、损害买卖双方利益的，应当承担相应赔偿责任，被告刘果强如不按合同约定出售房屋给原告的，应向原告双倍返还定金，同时向原告支付房屋交易价总额的10%作为违约金。合同签订后，原告向被告刘果强支付了定金50000元，向被告景宜中介支付了中介服务费6060元。此外，为办理按揭贷款，原告还支出了评估费300元。2018年2月5日，平安银行股份有限公司佛山分行向原告出具了同意贷款通知书。然，被告刘果强未能在约定的时间内协助原告办理过户手续。佛山市顺德区大良街道办事处古鉴村委会良勒路康格斯花园五期7座*号房登记于刘果强、龙清燕名下，该房于2015年6月29日抵押给了中国农业银行股份有限公司顺德分行，于2017年4月27日抵押给了中国对外经济贸易信托有限公司，后又于2017年7月20日再次抵押给了中国对外经济贸易信托有限公司。被告景宜中介于2018年5月11日向原告返还了中介服务费6060元。本院认为，原告与被告刘果强、景宜中介签订的房屋买卖三方合同合法有效，各方应按合同的约定履行合同项下己方的义务。现原告向被告刘果强支付了定金50000元，而被告刘果强未能在约定的时间与原告一同前往办理过户手续，已经构成违约，自当承担违约责任。因被告刘果强违约，原告请求解除与被告刘果强签订的房屋买卖合同有理，本院予以支持。原告向被告刘果强支付的定金50000元，被告刘果强应予退还。虽法律规定违约金与定金不得同时主张，但在本案中原告也未同时主张，而被告刘果强并未提供证据证明违约金显著高于原告的损失，故被告刘果强应向原告支付违约金80800元。然，违约金是对原告损失的补偿，而原告未能证明其损失高于违约金，故原告请求被告支付评估费300元无理，本院不予支持。原告提供的证据不足以证明被告景宜中介在签订合同时提供了与订立合同有关的虚假信息，故其请求被告景宜中介、李淑珊承担连带责任无理，本院不予支持。然，被告景宜中介于2018年5月11日向原告退还了中介费6060元，应视为解除其与原告的居间合同。故，原告请求解除其与被告景宜中介间的居间合同有理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告林福华与被告刘果强、顺德区大良景宜房屋中介服务部签订的《房屋买卖三方合同》（仅限于原告林福华与被告刘果强间的买卖合同，原告林福华与被告顺德区大良景宜房屋中介服务部的居间合同）；二、被告刘果强于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林福华定金50000元；二、被告刘果强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林福华违约金80800元；三、驳回原告林福华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半为1461元，保全费1175.5元，合计2636.5元（原告已预交），由原告林福华负担6.03元，被告刘果强负担2630.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赖荣华二〇一八年八月一日书记员  洪 勉