江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终6685号上诉人（原审被告）：南京市浦口区商务局，住所地南京市浦口区江浦街道文昌路12号。法定代表人：解天庆，该局局长。上诉人（原审被告）：江浦县人民商场，住所地南京市浦口区江浦街道文德东路41号。法定代表人：方靖，该商场经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余夕辉，男，1965年8月11日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。上诉人南京市浦口区商务局（以下简称浦口商务局）、江浦县人民商场（以下简称江浦商场）因与被上诉人余夕辉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦口商务局、江浦商场上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、江浦商场系集体所有制的商业企业，是独立的法人，虽被吊销营业执照，但其具有诉讼主体资格和民事行为能力。2、浦口商务局作为江浦商场的主管部门，履行对江浦商场的干部管理、行业管理的职责，但从来没有接管江浦商场资产的行为。3、关于548.89平方米房屋的合同，其价格是参考评估报告书中的四楼房屋价格，并不含土地使用权的，一审法院对此未加注明，亦未加阐述。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院以江浦商场已经被吊销营业执照，作为其主管部门的浦口商务局应当与其共同承担为由，判决浦口商务局应当连带承担相应的过户义务没有法律依据。1、江浦商场是领取法人营业执照的商业企业，具有独立的法人资格，能够独立地享有相关民事权利、承担相关民事义务。吊销营业执照系工商行政管理部门对未按时参加工商年检的企业的一种行政处罚，不是对被吊销营业执照的企业的市场主体资格的消灭。2、主管部门对下属企业的相关债务承担连带清偿责任，没有法律规定。（二）一审法院判决案涉合同合法有效，混淆了政府的职能区分，是错误的。1、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》，江浦商场的房屋土地使用权系划拨所得，因此江浦商场的房屋转让成功的前提是要经过国有划拨土地使用权转让审批的前置程序，而本案没有。2、即使浦口商务局明确同意转让，也不能证明该转让审批的前置程序已经完成。3、根据法律规定，此项审批属于个案审批，一审判决以（1998）5号文件来证明政府已经同意，即审批通过，显然牵强。4、（1998）5号文件是县委、县政府对改制工作的指导意见，与本案无关联性。5、浦口商务局的批复和说明，不能起到土地转让前置审批的作用。6、本案所涉合同违反法律法规强制性规定，应认定为无效。（三）一审判决关于诉讼时效的判决是错误的。1、办证的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。2、按照合同法的规定，房屋只要没有办理过户登记手续，主要的给付义务没有履行，构成的仍然是违约。3、诉讼时效应从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算，被上诉人的起诉明显超过诉讼时效。(四）一审法院在判决中故意遗漏合同中已经明确没有土地使用权的事实，笼统地判决过户是错误的。三、一审程序违法。一审法院将江浦商场也列为被告并判决承担“配合”责任，违反了民事诉讼的法律规定，既是法律适用错误，也是程序违法。综上，一审法院在事实认定、适用法律、及审理程序上均有错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。余夕辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。余夕辉向一审法院提起诉讼请求：1、要求浦口商务局与江浦商场共同办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由浦口商务局、江浦商场承担。一审法院认定的事实：1990年9月21日，由江浦县供销合作总社出资及本单位提取、职工个人入股的形式成立江浦县人民商场。江浦县供销合作总社后改名为南京市浦口区商业贸易局（以下简称浦口商贸局），南京市浦口区商业贸易局后改名为南京市浦口区商务局。南京市浦口区商务局系江浦县人民商场的主管局。2008年2月18日，江浦商场营业执照被吊销。2005年5月24日，浦口商贸局（甲方）与余夕辉（乙方）签订房屋出售协议。协议约定，经商贸局党委研究决定，现将江浦商场四楼（原江浦供销社办公室）一层建筑面积为548.89平方米，实际可出售面积为534平方米（房权证：珠江字××号{实际为01002112号}）出售给乙方，总房款854400元。签订之日起五日内乙方支付甲方70万元，余款待房产证、土地证办理过户手续时一次性付清。办理产权过户所涉及的有关税费按政策规定甲方、乙方各自交纳自己应承担的部分。2005年5月23日，余夕辉支付了购房款70万元。2006年6月20日，浦口商贸局（甲方）与余夕辉（乙方）签订房屋转让协议。协议约定，经商贸局党委研究同意，现将江浦商场三楼房屋转让给乙方，房屋位于南京市浦口区江浦商场综合楼三楼（以地下室为基准），房权证号为江房权证珠江字第××号，证载建筑面积为550.9平方米。房屋评估价格902600元（不含土地使用权价值），转让价款100万元。签订之日起十日内乙方必须首付80万元，余款待产权证过户时一次性付清。办理产权过户所涉及的有关税费按政府规定甲方、乙方各自交纳自己应承担的部分。余夕辉自2006年5月至2007年5月23日陆续支付购房款76万元，剩余应交房款4万元用多交纳的房屋租金予以抵扣。一审另查明，2001年6月，江浦商场取得江房权证珠江字第××号房屋所有权证。该证记载其所有房屋坐落于文德东路，房屋总层数为五层，其中第一层建筑面积1107.77平方米；第二层建筑面积为550.90平方米；第三层建筑面积为346.75平方米；第四层建筑面积为548.89平方米；第五层建筑面积为194.69平方米。余夕辉在购买浦口商务局、江浦商场所有的房屋后一直占有并使用至今。以上事实有余夕辉、浦口商务局、江浦商场陈述，江浦商场的工商登记档案，全国企业信用信息公示系统表，二份房屋买卖协议，收款收据，江房权证珠江字第××号房屋所有权证等证据在卷证实。本案主要争议有以下几个方面：1、本案二份房屋买卖合同的效力问题。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。本案所涉房屋所占用土地性质是国有划拨土地，根据该条规定，转让房屋时，必须经浦口区人民政府（原江浦县人民政府）审批，合同才能生效。1998年1月7日，由中共江浦县委员会发出一份江委发（1998）5号文件《关于全面推进公有制企业改制工作的实施意见》，该意见中提到企业改制形式有整体出售、“售、股、租”结合、股份出售等形式，在资产清理和评估环节由县属企业成立由主管部门、金融部门、改制企业法人代表和职工组成清产核资小组。2000年11月28日，江浦县供销社发出一份江供总发（2000）24号文件《关于人民商场资产变现报告的批复》，该批复载明：“针对上述问题，你单位申请通过实行部分资产变现来解决，经县社研究决定，同意你单位实施部分资产变现”。该文件抄送县体改委、国资局等。2006年5月20日，浦口商贸局出具一份《关于江浦县人民商场（县社五金交电公司）处置资产的情况说明》。该说明载明：“自2000年起，浦口商业贸易局（原江浦县供销合作总社）遵照区委、区政府（原江浦县委、县政府）的要求，在全系统开展企业改制工作，……，经请求区委、区政府同意商贸系统通过企业变现来筹集改制资金，处理银行债务以及其他遗留问题”。从以上三个文件可以看出，江浦商场在出售房屋时是经过主管部门浦口商务局（原江浦县供销社、浦口商贸局）批准并同意，也是经过区政府（县政府）同意，且通过政府下发的文件，是鼓励公有制企业通过出售资产的形式进行改制。无论是政府事先同意，还是事后同意，余夕辉、浦口商务局、江浦商场之间签订的三份房屋买卖合同并未违反法律的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故一审法院认定余夕辉与浦口商务局之间签订的两份房屋买卖合同均合法有效。2、无权处分是否导致房屋买卖合同无效。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，浦口商务局在没有取得房屋所有权和处分权的情况下与余夕辉订立房屋买卖合同，并不影响房屋买卖合同的效力。只有在没有所有权和处分权的情况下，无法配合余夕辉办理房屋所有权转移登记手续。目前，江浦商场营业执照已被吊销，浦口商务局作为江浦商场主管部门，接管了江浦商场的财产，其取得涉案房屋的处分权，使得办理房屋过户手续成为可能。综上，一审法院认为，余夕辉与浦口商务局签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。余夕辉已按合同约定支付了购房款，浦口商务局应按合同约定履行房屋所有权转移的过户义务。虽然江浦商场的营业执照已被工商部门吊销，但其主体资格还存在，涉案房屋所有权仍登记在江浦商场名下，江浦商场理应配合其主管部门浦口商务局办理房屋过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，一审法院判决：南京市浦口区商务局、江浦县人民商场于判决生效后十日内协助余夕辉将江浦县人民商场所有的位于南京市浦口区房屋（分别是2005年5月24日、2006年6月20日签订的两份房屋买卖合同所约定的房屋）过户至余夕辉名下。案件受理费80元，由南京市浦口区商务局、江浦县人民商场负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人与上诉人浦口商务局签订的售房协议的效力。2、上诉人江浦商场、浦口商务局是否有义务协助被上诉人办理房屋过户手续。3、被上诉人起诉是否超过诉讼时效。4、本案程序是否合法。关于争议焦点1。本院认为，浦口商务局和被上诉人余夕辉于2005年5月24日签订《房屋出售协议》、2006年6月20日签订《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人主张浦口商务局出售房屋未经过政府国有划拨土地使用权转让审批程序，违反了法律的强制性规定，应为无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”。原江浦县委、江浦县人民政府1998年江委发（1998）5号文件《关于全面推进公有制企业改制工作的实施意见》明确了企业改制形式包括整体出售、“售、股、租”结合、股份出售等形式，并在资产清理和评估环节由县属企业成立由主管金融部门、改制企业法人代表和职工组成的清产核资小组；原江浦县供销合作总社2000年下发的江供总发（2000）24号文件中亦明确江浦县供销合作总社同意江浦县人民商场实施资产变现；原浦口区商贸局2006年5月20日出具的“情况说明”中，也表明商贸系统通过企业资产变现来筹集改制资金是经区委、区政府同意的。由此可见，上诉人基于改制的背景向被上诉人出售房屋符合政府文件的精神，是经过政府及其主管部门同意的，并未违反法律的强制性规定。故上诉人主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点2。本院认为，浦口商务局系涉案合同的相对方，理应按合同约定履行房屋所有权转移的过户义务。因涉案房屋所有权仍登记在江浦商场名下，虽江浦商场的营业执照已被工商部门吊销，但其主体资格还存在，江浦商场作为涉案房屋的所有权人应配合其主管部门浦口商务局办理房屋过户手续。因此，一审法院判令浦口商务局、江浦商场协助余夕辉办理有关房屋的过户手续，并无不当，本院予以支持。关于争议焦点3。本院认为，上诉人与被上诉人签订的协议没有明确约定办理产权过户手续的时间，被上诉人可以随时主张上诉人履行，故被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于争议焦点4。本院认为，虽江浦商场不是签订合同的相对方，但因涉案房屋所有权登记在江浦商场名下，并与本案有直接利害关系的当事人，故一审依法追加江浦商场作为一审共同被告，程序并无不当，符合法律规定。综上所述，浦口商务局、江浦商场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京市浦口区商务局、江浦县人民商场负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 张旭东审判员 许云苏二〇一八年八月二十九日书记员 戴 苗