山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁03民终2962号 上诉人（原审被告）：淄博开发区正大房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博开发区石桥办事处南石村。 法定代表人：王业春，董事长。 委托诉讼代理人：宋淑杰，山东泉兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海，山东泉兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩英，女，1979年9月9日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人淄博开发区正大房地产开发有限公司（以下简称正大房地产公司）因与被上诉人韩英商品房预售合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人正大房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的商品房买卖合同或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.本案是因上诉人未为被上诉人办理产权登记手续而引起的纠纷。一审法院在上诉人明确表示产权证无法办理的情况下，依然判决由上诉人于判决生效后30日内为被上诉人办理权属登记，此判决结果既未查明何原因不能办理产权登记证书，也未充分考虑合同是否还具备履行的客观因素，属事实不清；2.上诉人未按照合同约定办理完毕房屋权属登记，是因南石村历史遗留问题一直不能解决，导致房屋权属一直未能登记，何时符合办理条件上诉人也不能确认，此合同目的已不能实现；3.若依合同约定由上诉人方支付逾期办证违约金因为时间不能确定，支付违约金的金额可能会高于合同实际价款，有违我国民法的公平原则。 被上诉人韩英辩称，双方签订了商品房买卖合同，就应按照合同履行各自的义务，一审判决按照合同约定要求上诉人进行赔偿合情合理，上诉人在交房时有部分配套设施没有完成，但被上诉人对此并未主张权利，被上诉人诉讼的目的是办理房产证。 韩英向一审法院起诉请求：1.请求判令正大房地产公司协助韩英办理淄博高新区南石裕民小区5号楼2单元020301号房的交房及产权登记事项；2.请求判令正大房地产公司支付韩英截至2017年8月1日的逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金136745.42元（2017年8月2日至实际完成房屋交付、权属登记的违约金按照每年6%计算），后韩英将该项诉讼请求数额减少为：128476.90元；3.诉讼费、申请费由正大房地产公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月17日，韩英与正大房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定由韩英购买正大房地产公司开发的位于高新区裕民路××、石大路西的南石裕民小区5#住宅楼2单元020301号楼房，还约定其他主要内容：总房款为589833.00元，买受人签订合同时付房款人民币179833.00元整，剩余房款人民币410000.00元整办理银行按揭贷款；出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款千分之零点一*超期天数向买受人支付违约金。合同签订后，韩英按约定向正大房地产公司交清了房款。正大房地产公司于2014年1月11日向韩英交房，韩英在验房回馈单上签字确认并对房屋进行了装修，该验房回馈单上备注栏明确说明：本人承诺在交房后不破坏房屋的主体结构，如有破坏，除扣除装修押金外，承担维修费用；待物业入驻后，并配合物业补办相关手续，并交纳相关费用和代收费用。正大房地产公司主张因客观原因至今未给韩英办理涉案房屋的权属证书,但并未向法庭提供证据证明自己的主张。关于逾期交房违约金及办证违约金的问题。韩英主张按合同约定应是2013年12月31日交房，计算至起诉之日，计算了1309天，按年利率6%计算，按首付款179833.00元×6%/360天×1309天=39233.57元。从2014年1月3日贷款发放日计算至起诉之日，共1306天，按年利率6%计算，按贷款410000.00元×6%/360天×1306天=89243.33元。合计128476.90元。韩英主张逾期办证违约金按合同约定的办证日期2015年10月31日至起诉之日2017年8月1日共计640天，此违约金包含在违约交房的违约金里面。正大房地产公司主张：正大房地产公司没有逾期交房，因此韩英计算的依据正大房地产公司不认可，关于逾期办证的违约金，并非正大房地产公司自身的原因不给予办证，因此，不应当由正大房地产公司承担。 一审法院认为，正大房地产公司作为涉案房屋的开发商应按约定向韩英交房并为韩英办理房屋的产权登记手续，正大房地产公司未按合同约定交房并为韩英办理产权登记手续已构成违约，应当向韩英承担违约责任。关于逾期交房的问题。韩英主张正大房地产公司交房不符合交房条件，正大房地产公司主张正大房地产公司已于2014年1月11日向韩英交房。法院认为，正大房地产公司2014年1月11日向韩英交房，并由韩英接收进行装修使用，2014年1月11日应视为正大房地产公司向韩英实际交房的日期。双方的房屋买卖合同约定2013年12月31日前交付房屋，故逾期交房违约金应从2014年1月1日计算至实际交房日期2014年1月11日，共计11天。按照合同约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。经本院计算该违约金为1946.45元（房屋价款589833.00元×万分之三×11天=1946.45元）。对韩英多主张的部分，依法不予支持。关于逾期办证违约金的问题。合同约定正大房地产公司应当在2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内）办理完毕产权证。逾期办证违约金应从2015年11月1日计算至韩英主张的2017年8月1日（韩英起诉之日），共计639天，按合同约定的千分之零点一计算。房价589833.00元×万分之一（即千分之零点一）×639天=37690.33元。对韩英多主张的部分，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：一、淄博开发区正大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为韩英办理淄博高新区南石裕民小区5号楼2单元020301号房屋的权属登记。二、淄博开发区正大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付韩英逾期交房违约金1946.45元。三、淄博开发区正大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付韩英逾期办证违约金37690.33元。四、驳回韩英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1517.50元,保全费1204.00元，由淄博开发区正大房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人正大房地产公司提交由淄博市张店区南石社区居委会出具的情况说明一份，拟证实并非因上诉人原因导致未能办理权属登记。被上诉人韩英质证称，对证据的真实性及证明内容均无法确认。 上诉人正大房地产公司二审中提交的证据系由淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区出具的情况说明，载明：“我社区在裕民路××、石大路西安居花园南侧，有部分沿街房是南石社区集体投资建设的房屋，此处房屋为南石社区集体资产，因各种历史原因及南石社区农村经济股份制改革时已将这部分资产评估、量化给全体南石社区股民，致使此房屋无法拆除。”经审查，该证据系由单位向人民法院提供的证明材料，但该证据中无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位向人民法院提供证明材料应具备的证据形式要件，本院对该证据依法不予采信。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，上诉人正大房地产公司上诉请求改判解除双方签订的商品房买卖合同，但其在一审中未就该项诉讼请求提起反诉，应视为其系在二审中提起反诉，本院对其该项上诉请求依法不予审理。本案的争议焦点问题应为：上诉人正大房地产公司未按合同约定时间办理涉案房屋产权证书的原因及其应否承担逾期办证责任。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依据双方签订的房屋预售合同，正大房地产公司为韩英办理涉案房屋的权属证书系双方之间的合同义务，正大房地产公司应当按照合同的约定为韩英办理权属证书。正大房地产公司主张系因南石村历史遗留问题未能解决，导致房屋权属未能登记，但其在诉讼中提交的由南石社区出具的情况说明等证据不足以证实其上述主张，其应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉请求本院依法不予支持。正大房地产公司未能按合同约定时间办理产权证书，其应按合同约定向韩英支付违约金，一审判决确定的违约金数额并未高于合同实际价款，正大房地产公司应当予以支付。 综上，上诉人正大房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百六十九条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费859.00元，由淄博开发区正大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王淑玲 审 判 员  马清华 审 判 员  胡晓梅 二〇一八年八月三十日 法官助理史华振 代理书记员  李慧姣