四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民终1134号 上诉人（原审原告）：宜宾市裕川房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段。 法定代表人：邓裕川，董事长兼总裁。 委托诉讼代理人：朱燕，女，公司员工。 委托诉讼代理人：陈兴云，四川戎城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市翠屏区商业街********。 负责人：赵勇，经理。 委托诉讼代理人：李锦，四川长源律师事务所律师。 上诉人宜宾市裕川房地产开发有限公司（以下简称裕川公司）因与成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司（以下简称亿新宜宾分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人裕川公司上诉请求：撤销原判，依法改判亿新宜宾分公司支付裕川公司车位占用费290021.34元和支付业主卡费用15204元，并由被上诉人亿新宜宾分公司承担本案一、二审诉讼费。 事实和理由：1.一审认定事实错误，2017年，上诉人多次要求被上诉人签订新的房屋租赁合同或将租赁车位退还上诉人，但被上诉人在未与上诉人签订新的房屋租赁合同情况下，长期占用上诉人的车位。2.一审法院采信证据不公，导致一审判决错误。 被上诉人亿新宜宾分公司答辩称，因裕川公司与亿新宜宾分公司在2017年未签订新的房屋租赁合同，双方继续沿用2016年房屋租赁合同，因此，原判认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。 裕川公司向一审法院起诉请求：1.判令亿新宜宾分公司立即返还裕川公司所有的书香府第小区275个车位；2.判令亿新宜宾分公司支付裕川公司书香府第小区275个车位，自2017年1月起至全部车位返还之日止的租赁费（按465091.42元/年计算租赁费，截止2018年1月31日，亿新宜宾分公司应交租赁费503849.04元，扣除裕川公司应付亿新宜宾分公司的物管费213827.70元，亿新宜宾分公司还应支付裕川公司租赁费290021.34元；从2018年2月1日至3月31日止的租赁费标准是260元/月/车位;4月1日起车位租赁费标准为300元/月/车位）；3.判令亿新宜宾分公司支付裕川公司在2014年7月31日移交的业主卡费用15204元；4.亿新宜宾分公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：自2014年8月1日起，亿新宜宾分公司开始租赁裕川公司所有的位于宜宾市翠屏区×××未售的275个车位，亿新宜宾分公司对上述车位及书香府第第1、8号提供物管服务。因裕川公司未及时支付上述车位的物管费，2015年12月1日，亿新宜宾分公司向裕川公司出具了《工作函》要求裕川公司支付275个车位及商铺物管费，经双方协商后，自2014年8月1日起至2015年12月31日的物管费五折后欠费金额为135566元（其中车位服务费217685元，商铺物管费53447元）。 2016年1月6日，裕川公司（甲方）与亿新宜宾分公司（乙方）签订《书香府第小区地下停车场租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：甲方将位于江北育才路10号书香府第小区地下停车场未售的275个车位出租给乙方经营管理。第一条租赁期限及费用1.租赁期限壹年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止；2.乙方租赁甲方书香府第地下车库275个未售车位壹年的租赁费用：⑴用于抵扣书香府第2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物管费和1、8号楼底楼未售未租商业的物管费；⑵用于抵扣书香府第2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物管费和1、8号楼未售未租商业物管费135566.00元。第二条……7.租赁期满后，本协议自动终止，乙方应无条件交还甲方的房屋及设施设备。乙方如需继续续租应提前一个月通知甲方，在同等条件下乙方享有优先租赁权。……9.乙方租赁停车位给业主租赁期限超过本协议租赁期限的，或者本协议被解除或者终止的，业主剩余租赁期限的停车费应当归还甲方所有，乙方已经收取的，应当算在办理停车场交接时退还甲方。第三条违约责任1.在租赁期内，乙方违反本协议的，已收取的租赁费概不退还。2.逾期不交租赁费的，除按本条第一款处理外，甲方有权解除本协议并收回该停车场。3.本协议解除或者终止后，乙方拒不移交停车场及设施设备的，除按本条第一款处理外，保证金不足以弥补甲方损失的，还应赔偿甲方的全部经济损失。 租赁协议到期后，亿新宜宾分公司继续使用、管理案涉车位，但未向裕川公司支付车位租赁费。2017年10月，裕川公司先后向亿新宜宾分公司发送了裕川房产[2017]第1、2号及裕川房产[2018]第1号《关于书香府第车库续租事宜的工作联系函》，催促亿新宜宾分公司支付2017年及2018年1月至3月的车位租赁费，并及时与裕川公司商谈续租事宜。 2017年12月16日，裕川公司去接收本案诉争车位，因业主原因未实际接收车位，亿新宜宾分公司仍继续使用并管理案涉车位。因双方就车位租赁费及物管费多次协商未果，裕川公司诉至法院，要求判如所请。 另查明，1.裕川公司未向亿新宜宾分公司支付案涉车位及1号楼、8号楼商铺自2014年8月1日1起至2015年12月31日止的物管费，裕川公司预收了业主2014年之后的物业费182356.75元。2.庭审中，双方均认可案涉275个车位及1号楼、8号楼商铺的物管费一直未变，并同意在车位租赁费中抵扣上述物管费。双方对1号楼商铺物管费5911.70元/年，8号楼商铺物管费22118.40元/年及裕川公司作为开发商前期预收业主物业费182356.75元均无异议。裕川公司方认为275个车位服务费为154620元/年，亿新宜宾分公司认可153660元/年（其中大车位153个、50元/月，中车位55个、45元/月，小车位67个、40元/月）。并且，亿新宜宾分公司认为裕川公司应支付9号楼1住房的物管费3174.63元。 一审法院认为，裕川公司与亿新宜宾分公司签订的《租赁协议》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的效力性强制性规定，均合法、有效，对当事人均具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。 对裕川公司要求亿新宜宾分公司返还裕川公司所有的书香府第小区275个车位的诉讼请求，根据《租赁协议》的约定，租赁期于2016年12月31日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，亿新宜宾分公司应返还裕川公司案涉275个车位，故一审法院对该诉讼请求依法予以支持。 对裕川公司要求亿新宜宾分公司支付275个车位自2017年1月起至全部车位返还之日止的租赁费（实质为车位占用费，按465091.42元/年计算租赁费，截止2018年1月31日，亿新宜宾分公司应交租赁费503849.04元，扣除裕川公司应付亿新宜宾分公司的物管费213827.70元，亿新宜宾分公司还应支付裕川公司租赁费290021.34元；从2018年2月1日至3月31日止的租赁费标准是260元/月/车位;4月1日起车位租赁费标准为300元/月/车位）的诉讼请求，因亿新宜宾分公司通过与裕川公司签订《租赁协议》，取得了案涉车位的使用权，使用期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。亿新宜宾分公司在租赁期限已经届满而合同终止的情况下，仍然继续使用案涉车位，给裕川公司造成了车位占用费损失，故应当按照法律规定向裕川公司交纳其实际占用车位期间的占用费。因双方在《租赁协议》期限届满后未再续签租赁合同，故车位租赁费及物管费一审法院按照双方之前达成的租赁合同约定的标准予以计算。因裕川公司与亿新宜宾分公司双方均同意在车位租赁费中抵扣物管费，按照《租赁协议》第一条第二款“275个未售车位壹年的租赁费用：⑴用于抵扣书香府第2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物管费和1、8号楼底楼未售未租商业的物管费；⑵用于抵扣书香府第2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物管费和1、8号楼未售未租商业物管费135566.00元。”的约定，抵扣275个车位及1、8号楼当年的物管费后，亿新宜宾分公司还应实际向裕川公司支付案涉275个车位租赁费为135566元/年。因裕川公司前期预收业主物业费182356.75元，故自2017年1月1日至2018年5月10日止，在抵扣车位及1、8号楼物管费及前期预收的物管费后，亿新宜宾分公司还应向裕川公司支付车位租赁费2125.98元（135566元/年÷12月×16.33月-182356.75元）；自2018年5月11日起，抵扣物管费后，亿新宜宾分公司还应实际支付裕川公司车位占用费为：以135566元/年为标准，自2018年5月11日起计算至亿新宜宾分公司返还车位之日止。 对裕川公司要求亿新宜宾分公司支付裕川公司在2014年7月31日移交的业主卡费用15204元的诉讼请求，因该诉求无事实和法律依据，故一审法院依法不予支持。 对亿新宜宾分公司要求裕川公司支付9号楼1住房的物管费3174.63元的辩解意见，因《租赁协议》并未涉及到9号楼住房，且亿新宜宾分公司也未提供证据证明裕川公司应支付该物管费及该物管费的计算依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，一审法院依法不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向宜宾市裕川房地产开发有限公司返还位于宜宾市翠屏区×××未售的275个车位；二、成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向宜宾市裕川房地产开发有限公司实际支付车位占用费（计算方式：1.截止2018年5月10日的车位占用费为2125.98元；2.自2018年5月11日起的车位占用费为：以135566元/年为标准，自2018年5月11日起计算至亿新宜宾分公司返还车位之日止）；三、驳回宜宾市裕川房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费5878元，减半收取计2939元，由成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司负担25元，由宜宾市裕川房地产开发有限公司负担2914元。 二审中，上诉人裕川公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对裕川公司二审提供的2018年5月29日出具的工作联系函，亿新宜宾分公司认为是上诉人单方自认的工作函，没有亿新宜宾分公司的回应，不予认可，故本院不予采信；对裕川公司二审提供的停车照片，亿新宜宾分公司认为只能反映一时的停车情况，不全面，有时是没有停车的，不予认可，故本院不予采信。本院认定事实如下：一审审理查明的事实与二审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人在二审争议的焦点是：亿新宜宾分公司是否应当支付裕川公司的车位占用费290021.34元？ 关于该争议焦点，经查明，因亿新宜宾分公司通过与裕川公司签订《租赁协议》，取得了案涉车位的使用权，使用期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。双方在《租赁协议》期限届满后未再续签租赁合同，故车位租赁费及物管费一审法院按照双方之前达成的租赁合同约定的标准予以计算，即按照《租赁协议》第一条第二款“275个未售车位壹年的租赁费用：⑴用于抵扣书香府第2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物管费和1、8号楼底楼未售未租商业的物管费；⑵用于抵扣书香府第2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物管费和1、8号楼未售未租商业物管费135566.00元。”的约定，抵扣275个车位及1、8号楼当年的物管费后，亿新宜宾分公司还应实际向裕川公司支付案涉275个车位租赁费为135566元/年。因裕川公司前期预收业主物业费182356.75元，故自2017年1月1日至2018年5月10日止，在抵扣车位及1、8号楼物管费及前期预收的物管费后，亿新宜宾分公司还应向裕川公司支付车位租赁费2125.98元并无不当。故亿新宜宾分公司不应支付裕川公司的车位占用费290021.34元。 综上所述，上诉人裕川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5878元，由上诉人宜宾市裕川房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 永 审判员 王 春 审判员 越太强 二〇一八年八月二十三日 书记员 翟旭玫