上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初4291号原告：上海车之友机械设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：傅卫敏，总经理。委托诉讼代理人：黄耀勇，上海住珈律师事务律师。委托诉讼代理人：吴克明，上海住珈律师事务律师。被告：上海佘建有色金属制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曹友清，总经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。第三人：上海市松江区佘山镇江秋村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：沈峰，村主任。委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亮，上海巨明律师事务所律师。原告上海车之友机械设备有限公司(以下简称“车之友公司”)与被告上海佘建有色金属制品有限公司(以下简称“佘建公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月2日公开开庭进行了第一次审理。审理中，本院依职权追加上海市松江区佘山镇江秋村村民委员会(以下简称“江秋村村民委员会”)作为第三人参加本案诉讼，并于2018年6月27日公开开庭进行了第二次审理。原告车之友公司的委托诉讼代理人黄耀勇、吴克明，被告佘建公司的委托诉讼代理人周芝均、顾超，第三人江秋村村民委员会的委托诉讼代理人胡亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告车之友公司向本院提出诉讼请求：１、判令原、被告于2013年7月18日签订的转租合同无效；２、判令被告退还未能履行的使用费共计1,208,955.22元(即退还2017年4月至2019年6月期间的租金；３、判令被告返还原告押金500,000元。事实与理由：被告向第三人承租了位于上海市松江区佘山镇江秋村陈江公路XXX号房屋(车间和办公楼面积1,511.14平方米、附属房面积349.02平方米，合计面积1,860.16平方米，以下简称“涉案厂区”)。2013年7月18日，原、被告签订《转让协议书》一份，约定被告将涉案厂区转租给原告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2019年6月30日止，合计租金3,000,000元。原告已经一次性向被告支付了租金3,000,000元。事后，被告又向原告收取了押金500,000元。2017年3月，因涉案厂区为违法建筑被政府拆除，导致原、被告之间的《转让协议书》无法继续履行，原告的合法权益受到了损害。故请求法院判如诉请。被告佘建公司辩称，１、原、被告之间签订的是转让合同，不是转租合同，被告将涉案厂区内部分厂房转租给了原告，但将有关办公用品及设施、设备等转让给了原告，不是转租。因此，《转让协议书》中有关办公用品及有关设施、设备等转让合同有效；2、被告没有收到过原告支付的押金，即使被告在合同之外向原告收取了500,000元，该款项应为办公用品及设施、设备等转让款，不是押金；3、关于租金标准应当参照被告与第三人之间签订的合同计算，原告实际搬离涉案厂区时间为2017年8月，而不是2017年3月；4、第三人支付给原告的补偿款应当抵扣原告的损失。综上，请求法院依法裁判。第三人江秋村村民委员会述称，涉案厂区是在2017年8月拆除的，但其不清楚原告是何时搬离涉案厂区的。经审理查明：2010年9月28日，被告与第三人签订《协议书》一份，约定因被告所需，第三人将小农场仓库及副业用房交由被告改造，改造费用由被告承担。改造完成后，第三人将其出租给被告使用，房屋租金为每天每平方米0.28元(面积按改造后实际面积计算)，土地使用费为每亩3,500元(合计3.13亩)。协议另对其他有关事项作了相应的约定。2011年1月1日，被告与第三人签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向第三人承租小农场，房屋建筑面积1,273平方米，土地使用面积2,085平方米。房屋租金每天每平方米0.28元，土地使用费每年每平方米5.25元，全年计10,946.25元，两项全年共计141,046.85元。租赁期限为5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止。协议另对其他有关事项作了相应的约定。2011年6月15日，第三人在2010年9月28日的《协议书》上补充载明：一、经审价后房屋改造总价为1,150,104.90元，根据协议约定第三人以每年租赁费141,046.85元支付被告改造费，考虑到一次性投入资金等因素，双方协定至2019年6月30日，第三人以上述期间所有租金抵扣改造费完成，自2019年7月1日起房屋归第三人所有，被告若继续使用需另行签订租赁协议；2、在2011年至2019年6月期间，被告不再使用该房屋，由第三人另行租赁，剩余房屋改造费，由第三人在3个月内付清，被告不得转租。2012年10月24日，被告与案外人上海市松江区佘山镇村镇管理办公室(以下简称“佘山镇村镇管理办公室”)签订《房屋出租合同》一份，约定被告向第三人承租涉案厂区，租赁期限从2012年11月1日起至2019年6月30日止。付款方式为：2012年10月，被告首付100万元，交房后，其他300万元到2012年底一次性付清，不开发票。合同另对其他有关事项作了相应的约定。另查明：2013年7月18日，原、被告签订《转让协议书》一份，约定：一、被告同意将现有厂区转让给原告；二、经过双方商定，被告现有办公楼两层面积477.57㎡、一号厂房面积617.12㎡、二号厂房面积416.45㎡，合计面积1,511.14㎡。以上厂房面积到期后归第三人所有；三、其他附属房包括自行车车棚面积为349.02㎡、白色水泥路面、供电设施、自来水设施、消防设施、办公楼室内外装潢、厂区不锈钢自动大门、厂区绿化、周边果树及树苗等，以上附属设施本协议签订后归原告所有；四、……；五、被告现有厂区向第三人承租，整个厂区设施由被告出资改造后通过有关部门进行评估，抵扣租赁费到2019年6月30日止。在2019年6月30日前无需向第三人支付租赁费。到期后办公楼477.57㎡、一号厂房617.12㎡、二号厂房416.45㎡归第三人所有，多出厂房面积附属配套设施及其他配套设施归被告所有；六、双方商定，被告同意将整个厂区现有厂房配套设施转让给原告，总计金额300万元；七、付款方式：2013年8月首付100万元，其余200万元于2013年年底付清，不开发票；八、原告到期后由被告配合原告到第三人处协调续租，续租面积1,273㎡；九、原告如在租赁内碰到动迁问题，由被告配合原告出面协调工作。所有应得当动迁费部分归原告所有；十、被告争取在2013年11月底之前搬出厂区。审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：1、付款凭证五张(复印件)及银行付款明细，证明原告向被告支付了350万元；被告质证后认为，确认收到350万元，但不能证明50万元为押金；第三人对上述付款情况不清楚；2、上海市松江区佘山镇人民政府于2017年3月20日出具的《立即代为履行决定书》一份，证明涉案厂区为违法建筑，后原告不能正常使用涉案厂区；被告质证后认为，上述决定书的发送对象不是原告，与原、被告无关。第三人对上述决定书的真实性认可，关联性由法院认定。被告为证明其主张另提供了《搬迁奖励协议书》及图纸各一份，证明原告与第三人达成协议，第三人支付给了原告奖励费518,250元，以及奖励费的组成；原告对《搬迁奖励协议书》真实性认可，签订日期在2017年4月左右，但只是对搬迁过程进行的奖励。对图纸的真实性不予认可；第三人对《搬迁奖励协议书》及图纸的真实性均认可，奖励费是镇里转给第三人的，第三人又将奖励费转给了原告。审理中，原告认为，若原告单纯向被告承租厂房，租金单价为每天每平方米0.9元；被告认为，厂房占有使用费应参照被告与第三人之间的《房屋租赁协议》约定按每天每平方米0.28元计算。以上事实，有《协议书》、《房屋租赁协议》、《房屋出租合同》、《转让协议书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《转让协议书》约定的内容，本院依法认定被告不仅将1,273平方米厂房(以下简称“系争厂房”)转租给原告使用，同时，被告又将涉案厂区进行改造后所形成附合添附(即厂区内外的水泥路面、厂区内水泥场地、围墙、电网改造、办公楼室内外的装饰装修等)转让给了原告。另外，被告还将有关设施、设备等动产转让给了原告。关于原、被告之间就系争厂房转租的期限。根据协议第十条约定(被告争取在2013年11月底之前搬出厂区)，本院依法认定原、被告之间就系争厂房转租合同期限为自2013年12月1日起至2019年6月30日止。关于原告搬离涉案厂区的时间。根据上海市松江区佘山镇人民政府出具《立即代为履行决定书》的时间、原告的陈述意见及日常生活经验，本院依法认定原告搬离涉案厂区的时间为2017年5月31日。关于《转让协议书》中300万元具体用途明细。第一，经本院对佘山地区厂房租赁市场的调查，并考虑到原告一次性向被告付清租金的事实，以及系争厂房为无证厂房等因素，依法认定2013年12月1日至2019年6月30日期间的平均租金为每天每平方米0.60元，故2013年12月1日至2019年6月30日期间的租金为1,555,860.60元(2,037天×1,273平方米×0.60元)；第二，根据本案查明的事实，被告在2011年6月完成了对涉案厂区的改造，合计花费了1,150,104.90元，被告与第三人之间就系争厂房租赁合同至2019年6月30日到期，由此可见，就涉案厂区改造费用到2019年6月30日全部折旧完毕，每个月的折旧金额为11,980.26元(1,150,104.90元÷96个月)。而原告于2013年12月1日起占有使用了涉案厂区，故本院依法认定被告在2013年12月1日时间节点就涉案厂区所形成附合添附的现值为658,914.30元(11,980.26元×55个月)。综上，本院依法认定《转让协议书》中300万元具体用途明细为：1,555,860.60元为系争厂房2013年12月1日至2019年6月30日期间的租金，658,914.30元为涉案厂区所形成附合添附的转让费用，785,225.10元为有关设施、设备等(即动产)的转让费用。由于涉案厂区系未经合法批准建造的，故本院依法认定被告与第三人之间就涉案厂区租赁合同无效，而原、被告之间就系争厂房转租合同亦无效。但原、被告之间就有关设施、设备等动产转让合同有效。系争厂房转租合同无效后，协议中约定租金应为房屋占有使用费。因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就系争厂房转租合同无效的过错责任而言，被告明知系争厂房没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房转租给原告，应承担70%的过错责任。原告在签约前未谨慎审查涉案厂区的相关情况，应承担30%的过错责任。鉴于原告于2017年5月31日已搬离涉案厂区，故被告应当将2017年6月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费580,488元(760天×1,273平方米×0.60元)返还给原告。关于涉案厂区所形成附合添附的损失，原、被告应根据各自的过错承担责任。按本院认定的事实，原告自2013年12月1日开始占有使用涉案厂区，于2017年5月31日搬离，原告占有使用了42个月，故就涉案厂区所形成附合添附在2017年5月31日时间节点的现值为155,743.38元(11,980.26元×13个月)，按被告的过错责任应赔偿原告109,020.37元(155,743.38元×70%)。因有关设施、设备等动产转让合同有效，故不存在需要被告返还和赔偿损失的问题。关于原告主张的押金，虽双方在《转让协议书》中对押金没有约定，但根据日常生活经验，被告另在合同之外向原告收取的50万元应属于押金，否则，被告就没有任何法律根据再向原告收取其他款项，现原、被告之间就涉案厂区的转租合同已经无法继续履行，故被告应当将该50万元押金返还给原告。关于被告要求将第三人支付给原告的补偿款来抵扣原告的损失的辩称意见，缺乏意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、原告上海车之友机械设备有限公司与被告上海佘建有色金属制品有限公司就位于上海市松江区佘山镇江秋村陈江公路XXX号1,273平方米厂房签订的房屋租赁合同无效；二、被告上海佘建有色金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海车之友机械设备有限公司房屋占有使用费580,488元；三、被告上海佘建有色金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海车之友机械设备有限公司就位于上海市松江区佘山镇江秋村陈江公路XXX号厂区所形成附合添附损失109,020.37元；四、被告上海佘建有色金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海车之友机械设备有限公司押金500,000元；五、驳回原告上海车之友机械设备有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,181元，减半收取10,090.50元，由原告上海车之友机械设备有限公司负担2,297.50元(已付)，被告上海佘建有色金属制品有限公司负担7,793元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一八年八月十三日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。