广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初6034号原告：邓晶晶，女，1976年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李小非、黄晓颖，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：梁凤英，女，1949年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈冠星，广东广信君达律师事务所律师。被告：林婷，女，1977年6月21日出生，身份证住址广州市越秀区。第三人：董智文，男，1975年2月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：包谊锦，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芸，广东法制盛邦律师事务所律师。原告邓晶晶诉被告梁凤英、林婷，第三人董智文所有权确认纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李小非、黄晓颖，被告梁凤英的委托诉讼代理人陈冠星，被告林婷，第三人的委托诉讼代理人包谊锦、吴芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告梁凤英出售广州市越秀区广州大道中611号2311房（以下简称“涉案房产”）所得的售房款归原告及第三人所有；2、判令被告梁凤英在本判决生效之日起十日内返还涉案房产的售房款1,100,000元及利息（按银行同期同类贷款利率计算至两被告实际返还全部售房款时止），被告林婷对此承担连带责任；3、判令被告梁凤英在本判决生效之日起十日内赔偿原告因出售涉案房产所造成的损失992014元。事实和理由：原告与第三人是夫妻关系，被告梁凤英是第三人的母亲。2015年11月原告与第三人向涉案房屋的原业主李业成、龙玉英购买广州市越秀区广州大道中611号2311房。因原告与第三人名下己有其他房产，按照广州的限购政策，原告与第三人不具有购买资格。因此，原告与第三人协商后，决定以被告梁凤英的名义购置涉案房屋，涉案房屋购买总价为1050000元。2015年11月25日，原告与原业主签订了《广州市存量房买卖合同》，并支付定金50000元。之后原告支付了剩余的购房款及其他购置房屋所需的中介费、税费等全部费用，并办理了房屋交接手续。完成交易手续后，涉案房屋登记在被告梁凤英名下，但一直由原告管理出租，出租所得租金一直由原告收取。2016年9月30日，原告与第三人因感情不和向广州市越秀区人民法院提起离婚诉讼，离婚诉讼期间，第三人拒不接收法院送达文书，且在公告期即将届满前恶意提起管辖权异议为转移夫妻共同财产争取时间，被告梁凤英未经原告同意要求租户变更租金的支付方式，更让租户退租。后原告向房地产档案馆查册得知，被告梁凤英已擅自把涉案房屋于2016年12月以明显的低价转售被告林婷。被告梁凤英与被告林婷的行为己经严重损害原告的合法利益，请求两被告需对其侵权行为给原告带来的损失进行赔偿，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告梁凤英辩称：1、本案涉案房屋不动产权属证书是登记在我方名下，原告认为是基于广州市购房政策第三人和原告均不具有购买资格才决定以我方名义购置涉案房屋，这陈述不是事实。本案存量房买卖合同是原告与业主真实意思表示，我方在合同中也是房产购买方，合同载明对于房地产权属人登记在我方名下各方均知悉，由此可见涉案房屋的不动产权属登记以及真实状态完全一致，我方对所涉房产有完整处分权，故我方完全可以自由处分涉案房屋。原告的其中理由是本案属于借名买房，但是司法实践中，应当有书面协议或代持人正式的书面说明，子女为父母出资买房通常被认为是赠与或借款，不能因为子女为父母出资买房就简单机械认为就是借名买房，在没有书面协议没有代持人书写说明的情况下，没有证据证明是借名买房应当认定权属登记人就是本案产权人。2、本案事实部分，本案商品房确实是原告与第三人合意赠与我方，第三人是我方的独生子，在我方丈夫去世以后，我方与第三人相依为命，原告与第三人结婚后三人一起居住，我方负责照顾原告与第三人日常起居饮食。因原告与第三人工作忙碌，故其儿子董思源起居也是由我方照顾抚养，当时我方在清远有卖房收入和退休金都用来支持原告以及第三人起居以及创业，此后我方没有任何房产、收入，故原告与第三人当时合意购买涉案房屋，赠与了我方，作为对我方的补偿，希望我方能够老有所养。所以虽然原告提交证据中，表面付款人是原告，但里面部分款项也是来自于我方的卖房收入和退休金。3、对于原告所提到的关于租金收入以及水电费支出等生活成本，由于我方年事已高，接近七旬老人，不可能在照顾二人起居饮食和小孩之余再处理琐碎事情。故这些都是由原告出面处理，但其租金收入，原告仅仅是代持和管理，对此不具有任何所有权。我方不排除此后另案起诉原告，要求返还其没有返还给我方的租金收入。从原告提交的聊天记录可以印证。租户对于最终租金处分以我方为准。在本案第三人要求租户把租金转给我方的时候租户也是认为按照权属人登记，仅仅可以支付给我方不可能再支付给原告了。综上，本案涉案房屋由我方一人所有，原告没有任何证据证明本案属于借名买房，没有证据证明原告对于本案涉案房屋享有任何的所有权、处分权。因此，请求予以驳回原告全部诉请。经审理查明：据2015年12月4日的（2015）广州市不动产权第××号《房地产证》记载：越秀区广州大道中611号2311房的权利人为被告梁凤英，建筑面积37.9平方米，用途为住宅。2015年11月25日，原告、被告梁凤英（乙方）与案外人李业成、龙玉英（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买越秀区广州大道中611号2311房，建筑面积37.90000平方米，房屋使用性质住宅，总金额1050000元等。该合同首部的乙方只打印了原告的名字；附件的落款处乙方只有原告签名。同日，原告支付了50000元定金给李业成、龙玉英，李业成、龙玉英并向原告立下《收款证明》。同日，原告向满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）立下《买卖代理费支付承诺书》，原告并支付了代理费5000元给满堂红公司。2015年12月1日，原告支付1000000元购房款给李业成。同日，原告支付了代理费5500元给满堂红公司，并把涉案房屋的钥匙交给满堂红公司。2015年12月19日，原告与广州市自来水公司就涉案房屋签订《银行代扣水费及污水处理费授权书》。同日，原告支付了U互动49套餐67.50元、主机装机工料费100元、安装调试费288元给广东有线广播电视网络有限公司。2015年12月20日，原告与广州供电局有限公司就涉案房屋签订了《委托银行代划电费合同》。2016年12月5日，被告梁凤英与被告林婷签订《存量房买卖合同》，约定被告梁凤英以1100000元将越秀区广州大道中611号2311房出售给被告林婷。2016年12月13日，越秀区广州大道中611号2311房登记在被告林婷名下。原告为证明其一直负责管理涉案房屋，租金由其收取，但被告梁凤英在原告与第三人启动离婚诉讼后，故意要求租客变更租金的支付方式，侵害原告的利益提供了1、微信记录；2、支付宝记录；3、租赁合同（复印件）；4、照片。被告梁凤英及第三人对证据1的真实性合法性确认，关联性正如我方所述关于房屋出租、管理、与租户对接等工作一般由原告处理，租金由原告代收、管理。从微信记录可以看到，原告仅仅是租金管理人和负责收租联系人，租户所认的租金实际收益人是被告梁凤英。从双方微信聊天记录可知，租户所有对于房屋缴租、搬离等行为都是与被告梁凤英交涉、本案第三人的确认为基础，在没有经过被告梁凤英的同意之下，租户也认为应当由原告先与被告梁凤英沟通，得到被告梁凤英确认后再进行下一步处理；对证据2的真实性合法性确认，租金是原告代被告梁凤英收取持有管理并不是原告所有，原告对租金没有任何权利。对于具体数额被告梁凤英认为会进行核查，保留向原告追索租金、返还租金的法律途径；对证据3的真实性合法性确认，我方也持有该合同。租赁合同甲方是被告梁凤英，租户所对的也是被告梁凤英不是原告，若原告才是本案涉案房屋实际产权人，那么租赁合同原件必然在原告手上持有，不可能被告梁凤英持有。租赁合同第6条中，对甲方作为产权人具有有效证明的真实合法的确认，即使如原告所述租金先打入原告名下，仅仅是因为原告作为涉案房屋管理的联系人以及被告梁凤英的媳妇，其代收租金可以得到租户的认可，视为支付给被告梁凤英本人。在2016年年初一直到2016年11月正是由于原告在收取了租金以后没有返还给被告梁凤英，故出现了2016年11月16日在租赁合同由被告梁凤英确认租金直接打入被告梁凤英本人的账号而不再转入原告的账户。也正好说明租户段月娥签合同是与被告梁凤英签订，被告梁凤英才是涉案房屋合法产权人；对证据4的真实性合法性确认，可看出被告梁凤英具有真实的意思表示。其持有租赁合同原件可以与租户处分变更租金支付方式，若被告梁凤英仅仅是代持，不可能也不需要在租赁合同签名，不可能持有租赁合同原件。按照常理租赁合同原件必然会在原告手上。本案诉讼过程中，原告申请对越秀区广州大道中611号2311房在2016年12月5日及2018年3月30日的价值进行评估，经本院摇珠确定由广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司进行评估，该公司于2018年6月19日做出鸿信（广）评字[2018]-SWP042号《房地产司法委托估价报告》，其中内容为：越秀区广州大道中611号2311房在2016年12月5日的评估价值为1459104元，在2018年3月30日的评估价值为2092014元。原告于2017年10月31日向本院申请要求冻结被告梁凤英名下银行存款1676500元或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2017年11月20日做出（2017）粤0104民初6034-1号民事裁定：查封被告梁凤英名下银行存款1676500元或查封、扣押其相应价值的财产。另查明：原告与第三人为夫妻，被告梁凤英是第三人的母亲。2016年9月30日，原告向本院提起诉讼要求与第三人离婚，该案仍在审理中。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋虽然以原告的名义支付购房款，但最终登记在被告梁凤英名下，根据上述规定，被告梁凤英为涉案房屋的产权人，其有权将涉案房屋予以出售。原告认为是借用被告梁凤英的名义购房，但原告与被告梁凤英之间并没有签订借名买房的协议，且原告提供的现有证据也并不能证明是借名买房，故本院对此不予采信。另在没有关于借用等别的关系存在的情况下，原告与被告梁凤英为婆媳关系，原告出资1050000元为被告梁凤英购买涉案房屋属于晚辈对长辈的孝道，该行为应视为赠与。因此，原告的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：驳回原告邓晶晶的诉讼请求。本案受理费19888.50元，评估费5000元，由原告邓晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  陈慧玲人民陪审员  吴 斐二〇一八年八月二十日书 记 员  戴 鹏