广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2338号原告：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地广州市增城中新镇绿野山庄六和街1号2层自编203号房。负责人：宗卫东。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。被告：郭龙，男，1988年3月2日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司与被告郭龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人陈侃、被告郭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2017年7月至2018年2月的物业服务费2094.56元，自2017年2月至2017年11月的公摊电费205.7元，自2017年5月至2018年2月的水费99.71元；二、被告支付违约金直至实际缴清全部物业费之日止，暂计至2018年2月28日的违约金为163.11元（违约金=月物业服务费×0.1%×实际违约天数，实际违约天数从应收物业服务费日期的第3个自然月起算）三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是侨建御溪谷花园xx街xx号xx房的业主，所购物业建筑面积为100.7平方米，且已办理收楼手续。2015年11月15日，原告与被告签订了《侨建御溪谷花园前期物业服务协议》，约定由原告向被告居住的侨建御溪谷花园提供物业管理服务，原告提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.6元（未含公共能源费）向原告支付物业服务费用，缴费时间为每月5日前，逾期缴纳的从逾期之日起按欠缴金额每天0.1%交纳违约金。该协议生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费等费用。原告多次催收，被告拒不履行支付义务。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼。被告郭龙辩称：一、原告物业公司收费标准与提供服务质量不符，损害了消费者权益。广州发改委、住建委和广州市物业管理费兴业协会2016年11月9日印发了《广州市住宅物业收费参考标准》，对综合服务管理、物业共用部位和共用设施设备维护的标准进行了规定。在综合服务管理方面，根据物业公司管理情况，提供的服务为2级水平，对应收费标准为0.65元/平。在物业公共部分和共用设施设备维护方面，涉案小区外墙脱落，对业主的居家安全产生了严重影响，原告未进行全面检查，也未树立警示标志，导致业主财产损失。在共用部位和共用设施设备维护方面未达标，即便按照三级标准收费，收费标准应为0.6元每平方米。在公共秩序维护方面，物业公司消防演习过少、发生入室盗窃事故、随意改变停车范围、对小区饲养动物无限制，服务未达到三级服务要求，收费标准应为0.45元每平方米。在保洁服务方面未达标，收费标准应为0.2元每平方米。小区绿化方面达到1级服务标准，收费标准为0.15元每平方米。原告在服务水平不达标的情况下，仍然按照2.6元每平方米的标准收取物业服务费，违反了《广州市住宅物业收费参考标准》的规定。二、原告未尽公布物业服务收支账目的义务，违约在先。依据前期物业服务协议，物业公司应每年1次向业主公布物业服务费用收支账目，但原告并未尽到公示义务。三、原告捏造事实、胡乱管理。根据《关于小叠墅封闭北面阳台的通知》显示，该通知是经开发商、业主代表和原告协商后落实的，但没有证据显示有任何业主参与了本次协商，也未见到相关会议情况的证明、纪要和公示。四、原告存在乱收费的违规行为。小区内多名业主在装修期间被物业公司收取3000元装修保证金，明显存在违规行为。五、原告存在私自多计公摊电量、多收公摊电费、拒绝公开供电局收费原单的违规行为。综上所述，一、原告管理混乱、提供劣质服务，超标收取管理费，应根据《广州市住宅物业收费参考标准》进行整改。二、原告未公布收支账目，存在多收电费等的行为，在不清楚所交费用用于何处，公摊电费真实情况之前，被告有权利拒绝缴纳物业管理费。三、原告侵犯到被告的合法权益，应承担全部诉讼费用，物业服务收费标准应降为每月1.8元每平方米，同时免除被告的违约金。经审理查明：2015年11月15日，原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司（甲方）与被告郭龙（乙方）签订《侨建御溪谷花园前期物业服务协议》，载明：座落位置：增城区中新镇侨建御溪谷花园xx街xx号xx房，建筑面积：100.7平方米，第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、园建绿化用地、停车场等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。……第四条物业服务费用（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方入伙时需向甲方预交3个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付物业服务费。乙方应在每月5日前向甲方缴交当月物业服务费用。二、物业服务费用：别墅按建筑面积每月每平方米人民币4.8元（包含公共能源费）计收；高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币2.6元（未含公共能源费）计收……第六条代收代缴收取服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行按政府规定。代收代缴费用的缴费时间及缴费原则均与上述物业服务费用一致。……第十条违约责任……四、乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额每天0.1%交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向人民法院起诉。……第十一条其他约定……六、本协议自签字之日起生效。七、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。”原告提交广州供电局有限公司出具的2017年1月至2017年12月的电费发票、广州市增城自来水有限公司出具的2017年5月至2018年2月的水费发票，证明原告已代缴被告欠费时段的水费、污水费、公摊电费的事实。原告于2017年6月10日向被告出具《物业管理费催告函》，被告确认收到该催收函。另查明，2018年3月27日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落：增城区中新镇侨建御溪谷花园xx街xx号xx房。建筑面积：100.7平方米，产权人：郭龙”。庭审中，一、原告与被告确认如下案件事实：被告于2016年12月24日接收涉案房屋；涉案小区没有成立业主委员会。二、原告主张以下事实，公摊电费的计算比较复杂，对于是否私自多计公摊电量的问题，根据被告所述原告的员工在2017年10月左右因为工作失误没有及时调整电费，在问题发生后，原告将多收的电费在2017年12月进行了抵扣，而且也向业主道歉；诉讼请求中的2017年2月至11月的电费已经扣除多收的2017年2月至9月部分公摊电费72.96元，公摊电费的分摊与计算方式可根据被告提交的证据证明。三、被告提交《广州市住宅物业收费参考标准》、小区外墙照片、小区公示栏照片、微信聊天记录截图、公摊费用明细、《广州市物业管理暂行办法》等证据，证明涉案小区物业收费标准不符合参考标准、物业管理不达标、原告未公布物业服务费收支账目、公摊电费数据严重错误、管理混乱等。本院认为：原、被告签订《侨建御溪谷花园前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业管理费。被告辩称涉案小区存在共用部位和共用设施设备维护不到位、公共秩序混乱、保洁方面不到位等物业服务问题，但其提交的证据并不足以证明原告未提供管理与服务，故本院不予采信。被告如认为原告物业服务质量存在瑕疵或造成其损失，可另循合法途径请求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告对侨建御溪谷花园的高层住宅业主收取每月每平方米2.6元服务费，并未超出政府部门规定的指导价。经核算，被告应支付每月的物业服务费为261.82元（2.6元/平方米/月×100.7平方米），现被告未按合同约定支付2017年7月起至2018年2月止的物业服务费，故对于原告主张被告向其支付2017年7月至2018年2月的物业服务费2094.56元（261.82元/月×8个月）的主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。关于公摊电费，原告主张被告欠付自2017年2月至2017年11月的公摊电费205.7元，并提交广州供电局有限公司出具的2017年1月至2017年12月的电费发票证明原告已代缴的事实。原告称公摊电费的分摊与计算方式可根据被告提交的证据证明，但被告提交的证据中仅有2017年4-5月、2017年8-9月的公摊费用明细，未能证明原告的主张，原告亦未能对公摊电费的分摊与计算方式作出合理解释，故原告主张被告欠付自2017年2月至2017年11月的公摊电费205.7元，证据不足，本院不予支持。至于原告起诉要求被告支付2017年5月至2018年2月的水费99.71元，被告对此无异议，本院依法予以支持。关于违约金的问题，根据《侨建御溪谷花园前期物业服务协议》的约定，被告逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金，但每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。现原告主张从应收物业费的第三个月开始计算违约金，即2017年7月的物业服务费从2017年9月1日开始计算违约金，以此类推，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从应收物业服务费的第三个月开始计算至付清款日止，违约金总额以2094.56元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付自2017年7月至2018年2月的物业服务费2094.56元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从应收物业费的第三个月开始计算至付清款日止，违约金总额以2094.56元为限）；二、被告郭龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2017年5月至2018年2月的水费99.71元；三、驳回原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郭龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长 张 靖审判员 梁仕保审判员 何宇琳二〇一八年八月二十八日书记员 钟巧羚附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。