沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0111民初2010号 原告:刘洋。 被告：张洪涛。 原告刘洋与被告张洪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日作出（2017）辽0111民初1071号民事判决书，原告刘洋不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2018年3月7日作出（2018）辽01民终974号民事裁定书，裁定撤销我院（2017）辽0111民初1071号民事判决，发回我院重审。我院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘洋的委托诉讼代理人肖鹏、被告张洪涛及其委托诉讼代理人朱水明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洋向本院提出诉讼请求：１、请求确认原告与被告于2016年11月21日签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告为原告办理位于沈阳市苏家屯区南京南街1218-15号2-12-1、建筑面积77.88平方米房屋的产权过户手续；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告经朋友介绍与被告相识。双方于2016年11月21日签订了一份《房屋买卖合同》，双方在合同上约定被告愿将位于沈阳市苏家屯区南京南街1218-15号2-12-1、建筑面积77.88平方米房屋一处作价人民币42万元卖给原告。双方在合同上约定：房屋价款原告将分两期付给被告（第一期：在双方签订买卖合同之日，付人民币1万元；第二期：在2017年1月16日前，付清余款人民币41万元）。同时约定，被告应在收到原告全部购房款后，七天内将房屋腾空，连同该房有关手续交给原告。被告承诺在收到原告全部购房款后的7天之内，必须配合原告办理上述房屋的产权过户手续，如不配合，应承担违约责任，另行给付原告购房款全额的百分之三十作为违约金给付原告。原告在双方签订合同当日给付被告定金人民币1万元，余款人民币41万元在2017年1月16日给付了被告。被告在收到全部购房款后，给原告出具了收条，并于当日将上述房屋交付给了原告。之后，原告多次找被告，要求其为自己办理上述房屋的产权过户手续，被告拒不配合，此事至今未果。故原告起诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告张洪涛辩称，1、我与原告从未签订过房屋买卖合同，我没有给原告签过字，在2016年11月21日当天我也没有签过字，我也从未收到过原告向被告交付的42万元房屋买卖款项，原告所述与事实不符，该房屋所有权仍由我所有，但现在房屋没有产权证，只有购房发票和合同；2、该房屋是抵帐的，抵帐协议双方是我和沈阳安捷建筑设备租赁有限公司，安捷公司拖欠我劳务费，将诉争房屋作为劳务费抵账给我，抵账金额为42万元，抵账人为韩香红（安捷公司负责人），时间是2016年9月12日。抵账后诉争房屋一直为被告所有，从未进行过任何买卖，因此原告的诉讼请求与事实不符；3、《房屋买卖合同》第六条可以看出该合同具有很大的不公平性。涉案房屋的抵账金额为42万元，房屋买卖合同的金额也是42万元，但合同第六条约定该房屋如有应缴纳的一切捐税费用概由被告负责，原告只负责过户登记的费用，现被告并未取得房屋所有权证书，在被告取得房屋所有权证书时还应缴纳各项税费包括物业维修基金等费用，即如果被告完全取得该房屋的所有权，其价值不仅仅为42万元，该项条款明显对被告不利，合同的权利义务不对等，被告没有任何理由出卖此房屋，此房屋买卖合同不是真实的；4、2017年1月被告曾经给案外人刘占山出具过3、4张白纸上签名的白条，右下角写了名字，白纸上没有其他的内容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告提供的房屋买卖合同及2017年1月16日被告给原告出具的收条一份。可以证明2016年11月21日，原告刘洋与被告张洪涛签订房屋买卖合同，约定甲（被告）、乙（原告）双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方愿将自有坐落在沈阳市苏家屯区南京南街1218-15号2-12-1、建筑面积77.88平方米售卖给乙方。二、上列房屋双方议定房屋价款人民币42万元，由甲方售卖给乙方。三、房屋价款乙方分两期付给甲方。第一期：在双方签订买卖合同之日，付人民币1万元；第二期：在2017年1月16日前，付清余款人民币41万元；四、甲方应在收到乙方全部购房款后，七天内将房屋腾空，连同该房有关手续，交给乙方。五、在办理房屋产权移转过户登记时，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。六、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。七、甲方在收到乙方全部购房款后的7天之内，必须配合乙方办理上述房屋的产权过户手续，如不配合，应承担违约责任，另行给付乙方购房款全额的百分之三十作为违约金给付乙方。本合同一式二份，甲乙双方各持一份。甲方：张洪涛。乙方：刘洋。2016年11月21日，被告出具收条一份，载明：“今收到刘洋给我的购房全款人民币42万元（比款包括定金1万元），再不欠我任何房款。”被告承认房屋买卖合同及收条上的签名是其本人签写，但辩称是自己在白纸上的签字，本院认为，被告作为一个完全民事行为能力人，理应清楚亲笔签名的效力，被告所述情况不符合日常常识习惯，因此对于被告该项抗辩，本院不予采纳；2、原告提供的合同编号GF-2000-0171的商品房买卖合同及购房发票，可以证明2016年11月18日，被告张洪涛与沈阳奥园新城置业有限公司签订诉争房屋商品房买卖合同，诉争房屋发票购买方为被告张洪涛，金额419403元；3、原告提供的田广宝锦州银行个人客户交易明细清单、田广宝作为证人出庭作证的证人证言、中建二局集团有限公司出具的证明，可以证明田广宝、刘洋共同承包葫芦岛市隆卡广场项目二标段，9万平方的土建外墙脚手架项目，2016年12月23日，田广宝收到结算款80万元，同日分多次支取40万元，第二日支付给刘洋，可以证明刘洋的购房款的资金来源真实；4、被告提供的抵账协议、合同编号GF-2000-0171的商品房买卖合同及诉争房屋发票，可以证明2016年7月7日，韩香红与沈阳奥园新城置业有限公司签订涉案房屋商品房买卖合同，2016年9月12日，沈阳安捷建筑设备租赁有限公司与被告张洪涛签订抵账协议，约定安捷公司以沈阳市苏家屯区奥园会展广场四号楼二单元十二楼一号（即诉争房屋），原产权人为韩香红的住宅（原价42万元整）偿还拖欠被告张洪涛安装脚手架的劳务费。协议签订人系甲方：沈阳安捷建筑设备租赁有限公司、韩香红，乙方：张洪涛。诉争房屋发票购买方为被告张洪涛，金额419403元。该组证据可以证明被告张洪涛对诉争房屋享有处分权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，案外人韩香红与沈阳奥园新城置业有限公司签订诉争房屋商品房买卖合同。2016年9月12日，沈阳安捷建筑设备租赁有限公司与被告张洪涛签订抵账协议，安捷公司以诉争房屋，原产权人为韩香红的住宅（原价42万元整）偿还拖欠被告张洪涛安装脚手架的劳务费。2016年11月18日，被告张洪涛与沈阳奥园新城置业有限公司签订诉争房屋商品房买卖合同，诉争房屋发票购买方为被告张洪涛，金额419403元。2016年11月21日，原告刘洋与被告张洪涛签订房屋买卖合同，约定被告张洪涛愿将位于沈阳市苏家屯区南京南街1218-15号2-12-1、建筑面积77.88平方米房屋一处（即诉争房屋）作价人民币42万元卖给原告刘洋。房屋价款原告刘洋分两期付给张洪涛。2016年11月21日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到刘洋给我的购房全款人民币42万元（比款包括定金1万元），再不欠我任何房款。”另查明，案外人田广宝与原告刘洋共同承包葫芦岛市隆卡广场项目二标段土建外墙脚手架项目，2016年12月23日，田广宝收到结算款80万元，同日分多次支取40万元，第二日支付给刘洋。 本院认为，本案的争议焦点是原告刘洋与被告张洪涛签订的房屋买卖合同是否是双方真实意思表示。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告刘洋与被告张洪涛签订的位于沈阳市苏家屯区南京南街1218-15号2-12-1房屋买卖合同，据上述对证据的认定，且被告并不否认合同及收条签字是其本人，故该买卖合同是双方真实意思表示。虽然争议房屋未办理物权登记，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，原告与被告签订的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法生效。关于被告辩称诉争房屋的抵账金额为42万元，房屋买卖合同的金额也是42万元，但合同第六条约定该房屋如有应缴纳的一切捐税费用概由被告负责，原告只负责过户登记的费用，如果被告完全取得该房屋的所有权，其价值不仅仅为42万元，该项条款明显对被告不利，合同的权利义务不对等的主张，本院认为，房屋买卖遵循的是市场价格，具有不确定性，二人关于房屋价格以及税费负担的约定并不显失公平，房屋买卖价格也不是明显不合理的低价，符合市场规律。因此对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。关于原告请求判令被告为原告办理位于沈阳市苏家屯区南京南街1218-15号2-12-1、建筑面积77.88平方米房屋的产权过户手续，因被告张洪涛尚未办理诉争房屋的房屋所有权证，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告张洪涛尚未取得诉争房屋的合法所有权，因此原告该项请求存在事实和法律上的不能，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下： 一、原告刘洋与被告张洪涛于2016年11月21日签订的房屋买卖合同合法有效； 二、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。 案件受理费7600元，保全费2620元，均由被告张洪涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 丽 审 判 员  钟安龙 人民陪审员  赵新诗 二〇一八年八月一日 法官助理王鹏宇 书记员黄莹莹