河北省易县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0633民初1104号原告：李涛涛，女，1991年10月10日出生，汉族，住河北省保定市涞源县上庄乡中庄村042号。现住南水北调中线建管局北京分局易县。委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。被告：张善学，男，1981年8月16日出生，汉族，住河北省保定市易县。被告：张红娥，女，1982年1月22日出生，汉族，住河北省保定市易县。二被告共同委托诉讼代理人：王学军，河北李俊生律师事务所律师。原告李涛涛与被告张善学、张红娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李涛涛及其委托诉讼代理人黄锦、被告张善学及二被告共同委托诉讼代理人王学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李涛涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋定金协议》和《房屋转让协议》，被告返还原告定金和购房款合计130000元；2.判令被告违约并赔偿原告中介费、律师费、贷款评估费、资金占用等损失合计30000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：经“易县在线”平台及梦巢房屋中介的居间撮合，原、被告于2017年6月26日签订《房屋定金协议》，后于2017年7月3日签订《房屋转让协议》，约定被告将坐落于易县朝阳东路亚澜家苑6号楼4单元102室以总价430000元出售给原告，原告支付首付款当日双方办理过户。其中，定金10000元（已交付）和购房首付款120000元（已交付），剩余房款双方约定通过银行贷款支付，并已办理贷款审批手续。原告交付首付款后催促中介办理后续手续，中介答复因易县房管局和土地局处在整合阶段，暂时无法办理过户。经过一段时间的等待后，原告主动询问易县不动产中心得知，被告的房屋虽有房产证，但其土地权属有问题，不能办理过户。原告与中介、被告多次联系试图解决问题，但被告一边将房屋出租获利，一边推诿搪塞，既不解决过户问题，又不退还原告定金和购房款。鉴于被告违约己给原告造成巨大损失，为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张善学、张红娥共同辩称，就原告所诉《房屋定金协议》和《房屋转让协议》解除问题，原告曾于2018年4月8日向被告发出解除上述两份协议的通知，根据双方买卖房屋的事实，被告对原告发出的解除通知的效力有异议，并于2018年4月19日就原告解除定金协议、房屋转让协议要求法院确认该解除通知无效。在此情形下，被告向贵院就本案提出中止本案诉讼申请。我方仍坚持就合同效力我方以确认之诉向贵院提起诉讼，贵院应依法中止本案诉讼。况且就本案原告所诉依法、依约均不具备解除合同的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的证据一《房屋定金协议》、证据二《房屋转让协议》、证据四定金收条、转帐凭证的真实性均无异议，原告对二被告提交的《房屋转让协议》、房产本复印件均无异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据三原告及其委托诉讼代理人在不动产登记中心询问涉案房屋不能办理过户原因的录音录像，二被告不予认可，认为在没有不动产登记部门出具本案所涉土地权属有争议或权属不明的情况下，对原告的观点不认可；2.对原告提交的证据五贷款欠条、贷款审批页面，二被告认为因双方合同正在履行当中，属于继续履行合同的证据；3.对原告提交的证据六中介费和房屋评估费收据，二被告认为原告是向中介部门所交纳，不存在其损失问题，而且也属于继续履行合同的范畴；4.对原告提交的证据七委托合同及发票，二被告对真实性无异议，但认为已实际发生的费用是5000元；5.对原告提交的证据八通话记录、微信截图，二被告对其证明目的不认可，认为该部分也不能作为本案认定损失的依据。对上述证据的真实性，本院予以确认。经本院调取，易县国土资源局出具《关于房屋所有权转移登记有关情况的说明》一份，内容为：“不动产职责整合后，我局对全县范围内房地产开发项目进行了全面核查，易县朝阳东路亚澜家苑小区6号楼，在数据整合中发现建筑物超出合法用地范围，暂不能办理房屋所有权转移登记；就该问题我局将请示政府，待政府有明确意见后，即可办理房屋所有权转移登记”。原告质证称，对证据无异议，证明内容说明两点，第一，涉案房屋现仍不能过户，第二，涉案房屋能否过户待定状态。二被告质证称，对证据的真实性和合法性无异议，根据该说明的内容，说明该用地超出合法用地范围，不是被告方的责任，另可以办理房屋产权转移登记。对该份说明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张善学、张红娥系夫妻关系。本案所涉易县朝阳东路亚澜家苑住宅小区6号楼4单元102室房屋所有权人为张红娥，共有人为张善学，该房屋于2012年办理房屋所有权证书。经易县梦巢房屋中介服务有限公司居间介绍，2017年6月26日，甲方张红娥、张善学与乙方李涛涛签订《房屋定金协议》，约定甲方自愿将朝阳东路亚澜家苑住宅小区6号楼4单元102室房屋卖于乙方，协议第三条约定：“乙方购买该房屋为贷款，签订该协议当日支付甲方定金10000元，10日内乙方支付首付款120000元，全款支付应在房管局过户当天将余款结清，贷款支付余款应在房管局过户后由银行自动打入甲方账户。甲方确认该房屋无任何权属争议，乙方自愿与甲方进行房产交易；甲方确认该房屋可以正常市场交易取得房屋共有人同意出售。”该协议签订当天，被告张善学收到原告李涛涛定金10000元，并出具收条一张。2017年7月3日，甲方张红娥、张善学与乙方李涛涛签订《房屋转让协议》，协议第四条房屋付款约定内容为：“乙方向甲方付款的约定（1）乙方于2017年6月26日向甲方支付该房屋的定金计人民币10000元；（2）乙方于2017年7月3日过户当日交付该房款人民币120000元；（3）待该房屋过户手续办理完毕，且甲，乙双方确认该房屋费用交接清楚并在物业实验单签字七日内（遇节假日付款时间顺延），结清余款”。该协议签订后，原告李涛涛将首付款120000元转账给被告张善学。后因不动产职责整合，本案所涉房屋因建筑物超出合法用地范围，一直未能办理房屋所有权转移登记。另查明，原告李涛涛于立案当日2018年4月8日通过邮寄方式向二被告发出解除协议的通知，二被告于2018年4月10日签收，因在诉讼过程中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果，故对二被告提出中止本案诉讼的申请，本院未予支持。本院认为，原、被告签订的《房屋定金协议》、《房屋转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案所涉房屋暂不能办理房屋所有权转移登记，且双方未能就合同约定的权利义务进行修正达成合意，导致合同不能继续履行，原、被告签订的《房屋定金协议》、《房屋转让协议》应予解除。原告李涛涛已支付的定金、购房款共计130000元，二被告应当予以返还。因涉案房屋买卖合同解除属不可归责于双方当事人事由，故对原告要求二被告赔偿中介费、律师费、贷款评估费、资金占用等损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告李涛涛与被告张善学、张红娥签订的《房屋定金协议》、《房屋转让协议》；二、被告张善学、张红娥返还原告李涛涛定金、购房款共计130000元，款于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回原告李涛涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告李涛涛负担600元、被告张善学、张红娥负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  朱晓霞审 判 员  梁 宇人民陪审员  张新媛二〇一八年八月二十日书 记 员  常小光