江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0723民初1897号 原告:扬州嘉豪地产顾问有限公司,住所地扬州市文昌中路**,统一社会信用代码913210006627066436。 法定代表人：韦林松。 委托诉讼代理人：徐进忠、李海宁，江苏云港律师事务所律师。 被告:连云港中发置业有限公司,住,住所地灌云县城人民西路南侧商业水街**楼一社会信用代码913207006676163053。 法定代表人：章仁法。 委托诉讼代理人：黄福松，江苏亿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨硕，江苏亿诚律师事务所实习律师。 本院于2016年11月7日立案受理原告扬州嘉豪地产顾问有限公司（以下简称扬州嘉豪公司）诉被告连云港中发置业有限公司（以下简称连云港中发公司）委托合同纠纷一案后，依法适用普通程序于2017年5月5日作出（2016）苏0723民初5427号民事判决,连云港中发公司对该判决不服提起上诉,连云港中人民法院以基本事实不清发回重审,本院叧行组成合议庭于2018年4月28日对本案公开开庭审理。原告扬州嘉豪公司委托诉讼代理人徐进忠、李海宁、被告连云港中发公司的委托诉讼代理人黄福松、杨硕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告扬州嘉豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付代理费979241.27元，2.被告承担诉讼费。在本案审理过程中原告将代理费979241.27元诉求变更为1648241.83元（代理费组成：应得代理佣金、溢价共计5234030.76元减去已付已付3585788.93元，）。事实与理由如下： 2008年10月，我方与被告就被告开发的灌云县九龙港一期项目签订《房产项目销售代理合同》，约定：被告将该项目全程委托给原告代理策划和销售，原告拥有本项目的独家代理权，代理期限自本合同生效之日起至本项目销售面积达到90%为止；商业部分销售总额的2%、住宅部分销售总额的1.5%及超出销售底价部分的20%作为溢价分成共同作为原告的代理费用；结算方法是开盘后达到第一批次房屋销售目标的40%为计算原告销售业绩的日期，被告自当月开始支付原告的代理费；每月按照到账款的相应比例凭发票结取，对储藏室部分和被告与施工单位协商一致用于冲抵工程款的房屋原告不结取佣金，但作为计算销售指标进度的依据；溢价部分按照楼盘销售的批次，在完成本批次的销售目标后按照50%的比例开始结算，另外50%在完成下一批次时结清，在完成整个阶段的销售后须将溢价部分全部结清；如被告延期支付超过30天，则视作被告违约，原告有权单方面解除合同，且被告仍应按照合同条款支付所有的款项与代理费用。 2012年9月23日，原被告双方又就二期南地块房源签订《关于二期南地块房源销售代理的补充协议》，作为上述《房产项目销售代理合同》的补充协议，被告将该地块房源也委托给原告代理销售。2013年10月，被告单方面解除了双方之间的销售代理合同。 在签订上述销售代理合同与补充协议之后，原告按照合同约定全面履行了自己的合同义务，完成了工作任务。根据统计，被告应付给原告代理费5234030.76元，扣除被告已付的3554788.93元，被告还应向原告支付代理费1648241.83元。但是该笔款项经原告多次催要，被告至今拒绝支付。原告现依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告连云港中发公司答辩称：认可原告陈述的已付金额数字，原告主张的应得金额没有事实和法律依据，依据合同约定，原告可得代理费用不到250万元，被告将另行主张多支付部份。 原告围绕诉讼请求举证房产项目销售代理合同、关于二期南地块房源销售代理的补充协议、九龙港商业水街商铺招商代理协议、工作联系函4份4页、7号、11号、12号、13号、18号、19号、20号楼九龙港商业水街价格表、17号楼商铺销售价格表、1号楼、4号楼、5号楼、6号楼定价标准及车库价格表、27号楼至31号楼均价表、17号、21号楼多层底价表、解除函，、邀请对账函、证明，被告围绕抗辨举证一期销售率汇总表4页、二期销售率汇总表4页、账目结算清单、刘政宏、缪松江作为收款人的收条两张、解除函、对账函，14号啇铺价格表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并组织双方对代理费用进行对帐,对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和举证，本院对案件争议事实认定如下： 2008年10月，原告扬州嘉豪公司（乙方）与被告连云港中发公司（甲方）签订房产项目销售代理合同一份，约定被告将其开发的灌云九龙港一期项目（住宅57061平方米和所有车库,啇业18923平方米）委托原告代理策划、销售，代理期限为自该合同签订生效之日起至项目总销售面积达到90%为止；原告拥有该项目的独家代理权，被告不得再自行销售或叧设销售机构。乙方代理项目销售进度指标如下：按领到预售许可证的实际时间进行销售,在一期全部交付后六个月达到总销售面积的90%,如销售去化率未达90%,顺延最多不超过60天。按营销方案，可销房源原告需按比例分段优、中、差去化安排，并经被告审定后销售。关于销售底价及代理费用合同约定：按一房一价制定㡳价，详见附件价格表，价格表由双方签字确认，原告可进行价格调整但需获被告认可后执行。对被告分价段审定的本项目底价表（房产销售价格表）作为合同附件，由被告方签章后交给原告作为对原告的授权。代理费收费标准为：代理佣金包括两部分：商业部分销售总额的2%，住宅部分销售总额的1.5%。对销售价格超出销售底价部份，被告将超出部分的20%作为溢价分成奖励给原告。关于代理费用的支付方法合同约定：开盘后达到第一批次房屋销售目标的40%为计算原告销售业绩的日期，被告自当月开始支付原告的代理费；每月按照到账款的相应比例凭发票结取，储藏室部分和被告与施工单位协商一致用于冲抵工程款的房屋，原告不结取佣金，但作计算销售指标进度的依据；溢价部分按照楼盘销售的批次，在完成本批次的销售目标后按照50%的比例开始结算，另外50%在完成下一批次时结清，在完成整个阶段的销售后须将溢价部分全部结清。在奖惩办法中约定：为加强乙方销售力度及分担甲方的承建风险，乙方的当期代理佣金扣除20%作为下一阶段目标完成的保证金，根据阶段目标的完成情况，原告分阶段将保证金退还给乙方。如果下一阶段没有完成目标，则保证金继续暂扣，在最后阶段的考核期限届满时，乙方没有完成90%的目标的，保证金不返还。在违约责任中约定：如被告延期支付代理费用超过30天，则视作被告违约，原告有权单方面解除合同，且被告仍应按照合同条款支付所有的款项与代理费用。如原告违背合同第二条、第十条约定对本项目销售产生障碍以致不能达到预定目标或在媒体及社会上对原告商誉造成损害的，原告有权解除合同。 签订上述销售代理合同后，被告将九龙港一期房屋分五批交给原告销售： 第一批次含7、11、12、13、18、19、20号楼，于2009年3月8日销售,其中7#楼待售面积3676.45㎡,已售面积:3676.45㎡,底价:2105.93元/㎡,销售总价：8008110元,代理佣金120122元；11#楼待售面积:3629.5㎡,已售面积3629.5㎡,底价:2105.93元/㎡,销售总价：8055543元,代理佣金120833元；12#楼待售面积3676.45㎡,已售面积:3676.45㎡,底价:2105.93元/㎡,销售总价8080369元,代理佣金121206元；13#楼待售面积:2584.15㎡,已售面积:2584.15㎡,底价:2105.93元/㎡,销售总价5620252元,代理佣金84304元；18#楼待售面积:3629.5㎡,已售面积3629.5㎡,底价2105.93元/㎡,销售总价7808812元,代理佣金117132元；19#楼待售面积3321.4㎡,已售面积3321.4㎡,底价:2105.93元/㎡,销售总价6885097元,代理佣金103276元；20#楼待售面积:3691.85㎡,已售面积3691.85㎡,底价2105.93元/㎡,销售总价：7950225元,代理佣金119253元。该批次代理佣金共计786126元.截止该批次销售目标考核结束时溢价分成奖励金额213538元。 第二批次9号楼，于2009年3月15日销售，待售面积:1916.56㎡,已售面积:1303.2㎡,底价:2929元/㎡,销售总价：4352610元,代理佣金65289元。 第三批次含17号（含21#，总称17#）楼（住宅）楼，于2010年3月3日销售，待售面积:4432.87㎡,已售面积:4432.87㎡,底价:2588元/㎡,销售总价：12181139元，代理佣金182717元.截止该批次销售目标考核结束时溢价分成奖励金额158854元. 第四批次含1、4、5、6号楼，于:2010年11月21日销售，其中1#楼待售面积:5581.82㎡,已售面积:4981.76㎡,底价3420元/㎡,销售总价18177538元，产权车库销售总价：486496元，（实际销售面积为5342.7㎡，上述4981.76㎡是指减去抵工程款及其他面积）,代理佣金279961元；4#楼待售面积:5607.34㎡,已售面积:5234.07㎡,底价:3420元/㎡,销售总价：18098762元，产权车库销售总价677238元，（实际销售面积为5484.07㎡，上述5234.07㎡是指减去抵工程款及其他面积）,代理佣金281640元；5#楼待售面积:3647.82㎡,已售面积:3150.39㎡,底价:3420元/㎡,销售总价：11529839元，产权车库销售总价：414996元，（实际销售面积为3316.2㎡，上述3150.39㎡是指减去抵工程款及其他面积）代理佣金179173元；6#楼待售面积:5645.40㎡,已售面积:5387.87㎡,底价:3420元/㎡,销售总价：19656899元，产权车库销售总价：779454元，（实际销售面积为5645.4㎡，上述5387.87㎡是指减去抵工程款及其他面积）代理佣金306545元。该批次代理佣金共计1047319元。 第五批次含17、16号楼（均为商业房屋），于2010年11月30日销售，其中17#商铺待售面积:529.63㎡,已售面积:423.85㎡,销售总价：6060864元，（无底价，故没有溢价），代理佣金121217元；16#写字楼待售面积:2956.55㎡,已售面积:2956.55㎡,一次性整栋楼销售，销售总价：14747271元，该楼由被告自行销售;叧被告还将14#楼待售面积2741.27㎡交给原告销售，因该栋楼销售不理想，被告将部份已收的定金退还给客户。 以上一期代理佣金共计2202668元,一期达到合同约定90%销售目标的截止时间是2011年7月29日。 2012年9月23日，原、被告双方又就二期南地块房源签订了《关于二期南地块房源销售代理的补充协议》，约定被告将二期房源（住宅及车库建筑面积51063.05平米、商业及办公建筑面积27731.65平米，）委托给原告销售，协议作为上述《房产项目销售代理合同》的补充协议，与《房产项目销售代理合同》具有同等法律效力。具体事宜按九龙港一期房产项目销售代理合同执行，委托期限：自签署本协议之日起，至该部分房源达到总销售目标的90%时。 签订上述补充协议后，原告于2011年1月21日开始销售二期27、28号楼，其中27#楼待售面积:3098.88㎡,已售面积:2956.25㎡,底价3605元/㎡,销售总价：10994576元,代理佣金164918.64元；28#楼待售面积:2925.84㎡,已售面积:2925.84㎡,底价3605元/㎡,销售总价11083409元,代理佣金166251.14元；从2012年3月10日开始销售29、30、31号楼，其中29#楼待售面积:2925.84㎡,已售面积:2681.77㎡,底价:3605元/㎡,销售总价：10608845元,代理佣金159132.68元；30#楼待售面积:2925.84㎡,已售面积:2545.22㎡,底价:3605元/㎡,销售总价：9937681元,代理佣金149065.22元；31#楼待售面积3098.88㎡,已售面积:2414.6㎡,底价:3605元/㎡,销售总价：9497761元,代理佣金142466.42元。 以上二期代理佣金共计781834.08元。二期达到合同约定90%销售目标的截止时间是2012年11月9日。 从2009年1月24日至2015年7月,被告连云港中发公司分多次向原告支付代理费为3585788.93元。 2013年10月25日，被告连云港中发公司以原告扬州嘉豪公司未按合同约定达到销售去化率90％，商铺销售去化率仅为2.8％,未按月提供广告计划，对二期南地块的商铺未提交让被告滿意并能确保销售率的销售方案，未经被告同意销售二期南地块29、30、31号楼住宅并私自收受客户定金为由，向原告发去“关于解除九龙港一期、二期南地块销售代理合同的函”，并于2013年11月29日向原告发函要求对九龙港一期、二期南地块销售佣金和溢价部份对帐，原告收到解除函后未提出异议，也未继续销售上述房屋，后双方对销售佣金和溢价部份对帐金额发生异议。 在案件审理过程中,经本院多次释明,原告未举证证明一、二期共七批次在合同约定的90%销售目标时间到达时完成销售目标情况。 原告举证九龙港商业水街商铺招商代理协议，证明被告可以从本案应支付给原告的代理佣金中，扣抵70万元用作九龙港商业水街商铺招商代理协议的履约保证金。被告认为该证据与本案无关联性。本院查明在本院（2016）苏0723民初5410号原告扬州嘉豪地产顾问有限公司诉被告灌云九龙港投资管理有限公司《九龙港水街商铺招商代理协议》委托合同纠纷一案中，《九龙港水街商铺招商代理协议》约定扬州嘉豪地产顾问有限公司应当向灌云九龙港投资管理有限公司支付履约保证金70万元，灌云九龙港投资管理有限公司可从本案《房产项目销售代理合同》（灌云九龙港一期）中原告应得的代理费中直接予以扣抵，因灌云九龙港投资管理有限公司与连云港中发公司不是同一民事主体且《九龙港水街商铺招商代理协议》未经连云港中发公司认可，该约定对连云港中发公司无约束力。 本院认为，原告扬州嘉豪公司与被告连云港中发公司之间的委托合同系双方平等协商后的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告双方应依照合同约定履行合同义务。本案中原告认为应按实际销售房屋的总金额计算代理费，被告认为在按实际销售房屋的总金额计算代理费基础上，因原告扬州嘉豪公司未按合同约定达到销售去化率90％，还应按合同的约定扣除溢价分成奖励部份及保证金（当期代理佣金20%），并且车库不应计入销售业绩并支付代理费用，29、30、31、号楼底价是3805元。 针对上述分歧，本院认为因委托合同约定：代理佣金商业部分按销售总额的2%，住宅部分按销售总额的1.5%计算，销售价格超出销售底价20%部分作为溢价分成奖励给原告。溢价部分在完成本批次的销售目标后支付50%,叧50%在完成下一批次时结清，在完成整个阶段的销售后全部结清。当期代理佣金扣除20%作为下一阶段目标完成的保证金，在最后阶段的考核期限届满时没有完成90%目标的，保证金不返还。本案应视原告是否履行了每批次销售目标及在最后阶段的考核期限届满时是否完成90%的销售目标来确定是否支付溢价分成奖励及返还保证金。经本院反复多次释明,原告未举证证明一、二期共七批次在合同约定的本批次及本期90%销售目标时间到达时完成销售目标情况，被告自认第一批、第三批原告是在规定时间内完成的,因此对原告要求被告支付代理费用中除一、三批次外的溢价分成奖励诉求不予支持,对原告要求被告支付保证金的诉求不予支持。被告自认一、三批次溢价分成奖励金额共计372392元,因原告未举证证明完成对应下一批次及本期销售目标完成情况,被告应向原告支付上述金额的50%即186196元. 对车库是否应计入销售业绩并支付代理费用，本院认为双方协议中对车库、储藏室概念无明确约定，1、4、5、6＃楼设计图纸中标注均是自行车库，无储藏室标注。被告认为按照规划每套房子都需配备一间储藏室，本案自行车库即储藏室的辨称与被告提供给原告的“1、4、5、6＃楼车库价格表”中“车库”名称不符，应此对原告称1、4、5、6＃楼车库应计入销售业绩并支付代理费的主张予以支持。 对29、30、31号楼底价是否是3805元，本院认为在被告提供给原告的27、28、29、30、31楼栋差均价表中各栋楼㡳价不一，在3586.68元至3658.77元之间，五栋楼平均㡳价为3611元，在案件审理过程中原告陈述二期27、28、29、30、31五栋楼于2011年1月21日同时交付且销售底价都是3605元，被告认可27、28栋楼销售底价都是3605元，但认为五栋楼于2011年1月21日同时交付销售不是事实。2012年3月行情好转，被告才将29、30、31交付原告销售，该三栋楼被告与原告商定在2011年1月21日确定的五栋楼平均底价3605元基础上每平方加价200元，对此原告对29、30、31栋楼交付原告开始销售时间无异议，对加价200元予以否认。本院认为因原告否认，被告对29、30、31三栋楼底价在3605元基础上每平方加价200元未履行举证责任，对被告该主张不予采信。 本案所涉协议履行中，被告连云港中发公司应当向原告支付的代理费为2573797.66元【（一期代理佣金共计2202668元+二期代理佣金共计781834.08元）×80%+一期第一批、第三批溢价分成奖励186196】，被告已经向原告支付的代理费为3585788.93元，原告再要求被告支付代理费1648241.83元的诉求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条,《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告扬州嘉豪地产顾问有限公司要求被告连云港中发置业有限公司支付代理费1648241.21元的诉讼请求。 本案案件受理费19920元，由原告扬州嘉豪地产顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费19920元，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  冯继辉 人民陪审员  徐继东 人民陪审员  张 诚 二〇一八年八月二十七日 书 记 员  任思颖 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第三百九十六条：委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。 （二）《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。