江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5154号上诉人（原审被告）：王顺成，男，1956年7月2日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审被告）：余礼侠，女，1956年12月19日出生，汉族，住南京市玄武区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：王宗桂，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯敏，男，1973年11月16日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：蒋金娥，女，1972年9月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：孙芳，江苏素彤律师事务所律师。上诉人王顺成、余礼侠因与被上诉人冯敏、蒋金娥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王顺成、余礼侠上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：1.上诉人王顺成、余礼侠并未违约。上诉人王顺成、余礼侠与被上诉人冯敏、蒋金娥于2013年1月4日签订了《房屋买卖协议书》后，及时将诉争房屋交付给了被上诉人使用，同时约定在2016年办理诉争房屋过户手续。《房屋买卖协议书》买方是由被上诉人冯敏的弟弟冯雷代为签署的，冯雷是从事房地产行业工作的，对房地产行业非常了解。2016年7月份，上诉人多次协助被上诉人到南京市办理过户审批手续，但被该办公室拒绝。后余礼侠也就未能过户事宜进行多次信访，两上诉人自始至终都未拒绝办理诉争房屋的过户手续，反而多次积极协助被上诉人进行过户审核。在一审诉讼过程中，上诉人的委托代理人也代表上诉人向一审法院和被上诉人表示可以配合过户。2.本案诉争房屋交易本身就具有一定的风险。在签订《房屋买卖协议书》时，上诉人向冯雷出示了诉争房屋的土地证和房产证，被上诉人对诉争房屋的性质和风险是明知的。而王顺成、余礼侠是半文盲，王顺成是一级残疾，上诉人的文化水平有限，上诉人认为只要按照政府颁发的房产证上载明的五年后过户即可。即使南京市认为诉争房屋超面积是正确的，也属于不可抗力，不应认定属于上诉人违约。3.南京市于2016年9月6日给余礼侠的信访答复中引用《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号文）第二十八条和《实施细则》（宁政发[2007]143号文）的规定，南京市住房保障和房产局欲2016年12月5日给余礼侠的信访答复中也是引用上述两文件的规定。余礼侠与王顺成于2003年户口分户（即余礼侠和王顺成户口不在一个户口薄上），于2007年11月29日因感情不合而离婚。2010年5月30日，南京市玄武区红山办事处小营村村民委员会、南京市玄武区人民政府红山办事处和南京市玄武区拆迁工作领导小组办公室作出《红山经济适用房地块征地拆迁面积认定表》认定余礼侠拥有的106室是按61号文直接认定的，并无相关产权手续。王顺成在2010年拆迁的房屋面积是有相关产权证的。在2010年第二次拆迁时，余礼侠与王顺成己经户口分户且离婚，余礼侠拆迁的面积来源区政府认定，王顺成的拆迁面积来源于产权手续，余礼侠与王顺成之间并无直接关联，余礼侠和王顺成拆迁并未超过面积。南京市和南京市住房保障和房产局在2016年的两份信访答复是完全错误的。且在一审判决时两份答复依据的相关规范性文件已经被废止。即使在两份答复没有被权威机关认定错误和撤销以前是有效的，那么两份答复所依据的规范性文件己经废止，那么两份答复也就是无效和错误的。4.一审法院判决的50万元违约金过高。2016年，上诉人和被上诉人在办理过户审批过程中，就房屋的违约金达成过新的约定，在后约定己取代2013年关于违约金的约定，应按照2016年关于违约金的约定。在本案合同的签署和履行过程中，上诉人并无违约的行为和意思表示，本案诉争房屋不能过户是因上诉人以外的因素导致的，不是上诉人可以控制的，上诉人并未违约。一审法院判决上诉人承担50万违约金严重过高。案涉房屋交付时间是2013年9月1日，被上诉人起诉时间早已超过约定的解除权行使期间，且被上诉人在一审中也是以合同目的无法实现行使法定解除权，被上诉人不能依据2013年案涉合同第七条约定主张违约金。5.本案属于不可抗力，上诉人不应承担民事责任。2002年拆迁王顺成获得涉案房屋，2010年拆迁时余礼侠、王顺成已经离婚，王顺成以有产权房屋获得拆迁安置房两套，2014年12月10日玄武区集中处理信访问题和群众，2010年剩余土地再次被征收拆迁时，相关部门发现了上述问题，在计算安置面积时多占220平方米的基础上扣除了上述申购的房屋面积。上诉人2010年补偿的面积并未超标。随后，上诉人拥有的四套安置房已经办理了产权证，多部门均未认定两上诉人获得的拆迁安置房超标。上诉人基于对政府的信任，认为案涉房屋可以正常出售，且市场上也有大量的拆迁安置房在销售。2016年南京市房改办却认为两上诉人属于同一产权户，房改办对于产权户的政策认定发生了变化，对于此认定上诉人根本无法预见且无法克服，根据民法总则第180条规定，上诉人不应承担民事责任。即使本案不属于不可抗力，也属于情势变更，法院应根据公平原则确定双方权利义务。冯敏、蒋金娥辩称：上诉人在上诉状中称的与他人之间的纷争，如果上诉人认为侵犯了其合法权益，应当通过法律途径维护自己的权益，不应将这样的问题强加给被上诉人。收到一审判决书后，上诉人代理人多次电话、微信与被上诉人代理人联系，让被上诉人配合上诉人通过房屋中介的方式将涉案房屋卖掉，被上诉人也积极予以配合，现上诉人又提起上诉的行为属于滥用司法资源。在房屋价格如此高涨的形势下，一审法院判决50万元违约金并不高。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。冯敏、蒋金娥向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方解除2013年1月4日签订的房屋买卖协议书；2.判令被告王顺成、余礼侠返还购房款616760元并支付利息（自2016年7月2日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算）；3.判令被告王顺成、余礼侠支付违约金50万元。一审法院认定事实如下：南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司（甲方拆迁人）与王顺成（乙方被拆迁人）签订征地房屋拆迁补偿协议，根据《南京市建设征用土地补偿和安置办法》及《南京市征地房屋拆迁货币补偿细则》的规定，甲方经宁国土征拆(2002)第45号征地拆迁许可证批准，将于2002年11月18日至2003年1月18日在玄武区小营村地块实施征地房屋拆迁工作。坐落于附着物系王顺成所有，房屋为砖木结构，已列入拆迁范围，乙方同意甲方予以拆除。甲方在乙方移交被拆除房屋及附着物的同时，应当通知有关银行向乙方开具拆迁补偿款专项存款凭据，对乙方进行拆迁补偿，房屋拆迁款总计146367.6元，甲方应当以现金支付给被拆除房屋的产权人或继承人定附着物补偿款及补助费用合计14604元。2002年10月13日，申请人王顺成因其南京市玄武区小营村二队20号房屋被拆迁，申请人家庭收入低于全市平均水平且在本市无其它住房，向南京市玄武区房产管理局提交南京市征地房屋拆迁户购买经济适用住房申请表。2004年10月28日，南京市玄武区红山街道出具证明，主要内容为兹有红山街道小营村20号王顺成，因征地农转非而无工作，无经济收入，儿子王震正在上学无经济收入，女儿王娟亦无工作，其妻余礼侠现下岗，每月领取360元生活费。2008年5月6日，南京市向王顺成发出南京市征地拆迁安置房购买通知书，购房位置兴贤佳园二期，房屋套型65平方米。南京市房产系王顺成所有，登记时间为2011年6月21日，房屋面积65.16平方米，房屋性质经济适用房。2013年1月4日，冯敏（买方）委托冯雷与王顺成、余礼侠（卖方）签订房屋买卖协议书，房屋坐落于，房产证登记面积65.16平方米，房屋权属证书号：玄转365621，土地使用权证号：宁玄国用（2011）第05023号，房屋单价每平方米11000元，房屋售价总额716760元。买方于2013年1月8日前向卖方支付首付款30万元整；2013年9月1日前，卖方搬空，将房屋交给买方居住，支付购房款20万元，2013年10月1日前，买方支付购房款116760元。卖方将本房产过户至买方名下，买方户口迁入本房后，买方支付购房余款10万元。2013年9月1日前，卖方搬空，将房屋交给买方居住。2016年7月1日前，卖方将房产过户至买方名下。卖方如未按本合同约定将房屋交给买方使用，买方有权向卖方追究违约责任。每逾期一天违约，卖方每日按1000元向买方支付违约金。买方未按约定付款方式如期向卖方付款，买方按每日1000元向卖方支付违约金。如买方在房屋买卖过程中违约不买的付20万元违约金给卖方。卖方应协助买方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记部门办理权属过户登记手续。如因卖方的原因导致买方不能在房屋交付之日起60天内取得房地产权属证书，买方有权解除合同，卖方应向买方支付50万元的违约金。双方签订本协议后，卖方禁止将本房产再次出卖给第三人。如卖方违反本条约定，卖方应当向买方支付80万元的违约金。2016年7月29日，王顺成向南京市提交《南京市经济适用住房买卖合同》等一系列材料，王顺成协助冯敏实施过户，但因王顺成获得的其他房屋面积超标，南京市未准许过户。余礼侠为实现案涉房屋过户曾向南京市住房改革办公室及南京市住房保障和房产局进行信访。两部门均答复因余礼侠与王顺成在同一宅基地上申购的拆迁安置房面积合并达320平方米，超过了《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十八条规定：“每产权户可申购拆迁安置房最大面积不得超过220平米”根据经济适用房现行政策，超面积部分房屋需由市房产局追回或由购房人按市场价补足购房款。另查明，2010年6月19日，王顺成与南京市玄武区房产管理局签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，王顺成坐落于玄武区，建筑面积207平方米在拆迁范围之内，王顺成获得房屋货币补偿款899021元以及其他补偿费用若干，王顺成按照有关规定和程序，以拆迁款799770元申购拆迁安置房建筑面积170平方米。同日，余礼侠与南京市玄武区房产管理局签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，余礼侠坐落于玄武区，建筑面积106平方米在拆迁范围之内，余礼侠获得房屋货币补偿款471641元以及其他补偿费用若干，余礼侠按照有关规定和程序，以拆迁款401528元申购拆迁安置房,建筑面积85平方米。冯敏、蒋金娥于1998年11月3日结婚，双方系夫妻关系。上述事实有房屋买卖协议书、收条、房屋所有权证、土地证、登记收据收件、房产登记簿、信访材料、拆迁补偿安置协议及庭审笔录等证据证实。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。根据南京市住房改革办公室向王顺成发出南京市征地拆迁安置房购买通知书及南京市住房改革办公室对余礼侠、王顺成信访的回复，可知案涉房屋应属于拆迁安置房。双方买卖协议签订后，原告按约向被告支付616760元购房款，被告亦按合同约定交付案涉房屋。现涉案房屋具备过户条件，按照合同约定被告理应按约协助原告过户，现因王顺成获得的拆迁安置房屋面积超标，涉案房屋无法过户，王顺成、余礼侠构成违约，根据双方合同约定，原告有权解除合同并要求两被告支付50万元的违约金，故对原告要求解除双方房屋买卖协议书及被告支付50万元违约金的请求，一审法院予以支持。对于原告要求被告支付利息的请求，没有相应的合同依据，且属于对被告违约责任的重复主张，故对两原告要求被告支付利息的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原告冯敏与被告王顺成、余礼侠于2013年1月4日签订的《房屋买卖协议书》于判决生效之日起解除；二、被告王顺成、余礼侠于判决生效之日起30日内向原告冯敏、蒋金娥返还购房款616760元并支付违约金500000元，共计1116760元;三、原告冯敏、蒋金娥于判决生效之日起30日内向被告王顺成、余礼侠归还南京市房屋。案件受理费14851元，由被告王顺成、余礼侠负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人提交：1.2016年上诉人与被上诉人签订的《南京市经济适用房买卖合同》，证明上诉人为了履行其卖房义务签订了该合同，上诉人并不存在违约。2.《南京市人民政府关于修改和废止部分市政府规范性文件的决定》，该文件系2017年12月21日发布的，证明南京市房改办和南京市房产局答复所依据的61号文和143号文已经作废，房改办和房产局答复不予过户是错误的。被上诉人质证认为：1.上诉人提交的买卖合同系复印件。合同中出现的被上诉人的签名不是本人所签，被上诉人也没有授权任何人代签。案涉房产的总房款金额是716760元，而合同中出现的房款是651600元，按照合同约定，被上诉人还需要将631600元支付至房屋托管中心，这与事实不符，被上诉人也没有经济实力再拿出如此多的款项。对该证据的三性不予认可。2.上诉人提交的规范性文件的关联性不予认可，上诉人与被上诉人之间无法达成房屋过户的根本责任在于上诉人的拆迁安置房屋面积超标，在此情况下上诉人应该积极主动向政府部门缴纳因超标产生的费用，然后按照双方的房屋买卖合同约定完成过户事宜。被上诉人无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖协议书》是否应当解除；2.上诉人是否应承担违约责任，如应承担，违约金的数额如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据南京市住房改革办公室向王顺成发出的南京市征地拆迁安置房购买通知书及相关政府部门对余礼侠、王顺成信访的回复，可知案涉房屋应属于拆迁安置房。上诉人与被上诉人就案涉房屋达成的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。买卖协议签订后，被上诉人按约向上诉人支付了616760元购房款，上诉人亦按合同约定交付了案涉房屋。现涉案房屋具备过户条件，按照合同约定上诉人应按约协助被上诉人办理过户事宜，现因王顺成获得的拆迁安置房屋面积超标，涉案房屋无法过户，致使被上诉人的合同目的无法实现，王顺成、余礼侠已构成违约，被上诉人有权依据合同约定及法律规定要求解除合同。上诉人认为南京市住房改革办公室及南京市住房保障和房产局的答复错误的主张与本案无涉，本院不予理涉。上诉人认为其并未违约，合同解除系不可抗力或情势变更造成的主张，与客观事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予采信。考虑到被上诉人因合同解除产生相应损失，一审法院结合双方合同约定及法律规定，对被上诉人要求两上诉人支付50万元违约金的诉请予以支持亦并无不当。综上所述，王顺成、余礼侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14851元，由王顺成、余礼侠负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  涂 甫审判员  马 帅二〇一八年八月二十八日书记员  王 慧