上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初8880号原告：上海鑫宝实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：卢菊珍，董事长。委托诉讼代理人：潘丽云，上海大邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：施炜栋，上海大邦律师事务所律师。被告：上海日用化学工业开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：翁丽珠，董事长。委托诉讼代理人：朱云尉，上海泰吉十方律师事务所律师。被告：上海前汉日用香精有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴兴姑，董事长。委托诉讼代理人：胡文新，上海昆然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雯君，上海融力律师事务所律师。第三人：上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市宝山区蕴川路XXX号XXX室。法定代表人：郑弘，总经理。委托诉讼代理人：戴骏。原告上海鑫宝实业有限公司(以下简称鑫宝公司)与被告上海日用化学工业开发有限公司(以下简称日化公司)、上海前汉日用香精有限公司(以下简称前汉公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案并经审理，于2017年6月29日作出(2016)沪0113民初14787号民事判决。鑫宝公司、前汉公司不服判决提起上诉。2018年2月2日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，并追加上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告鑫宝公司的委托诉讼代理人潘丽云、施炜栋，被告日化公司的法定代表人翁丽珠、委托诉讼代理人朱云尉、被告前汉公司的委托诉讼代理人胡文新、黄雯君、第三人上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司的委托诉讼代理人戴骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫宝公司向本院提出诉讼请求：判令两被告共同向原告支付关于本市祁连山路XXX号-XXX号动迁补偿款19,565,900元。事实和理由：1995年，上海日用香精厂(前汉公司前身)吸纳国营上海嘉福香料厂，以两家企业的全部资产组建上海孔雀香精香料有限公司，其中包括上海市宝山区祁连山路XXX号土地(现为上海市宝山区祁连山路XXX号－1819号，以下简称系争土地)，但上海日用香料厂未办理注销登记，系争土地也未办理变更登记。2006年1月，上海日用化学工业开发公司(日化公司前身)受让上海孔雀香精香料有限公司100%股权。2010年7月16日，鑫宝公司与日化公司签订《协议书》，约定日化公司将系争土地约8,000平方米出租给鑫宝公司，租期10年，在租期内如遇动迁，动迁部门给予的经济补偿中凡涉及对鑫宝公司投资所产生的投资权益全部归鑫宝公司所有。目前系争土地正在实施动迁，动迁实施单位已经发放大部分动迁补偿款，日化公司、前汉公司拒绝支付鑫宝公司应得的合理补偿，故鑫宝公司诉至法院。被告日化公司辩称，2010年8月，案外人上海博衡餐饮管理有限公司通过上海联合产权交易所网络竞价的方式，从金山区国资委取得上海日用化学工业开发公司(包括上海日用香精厂在内)的全部国有资产，上海日用化学工业开发公司与鑫宝公司于2010年7月16日签订的《协议书》未经金山区国资委公开披露和认可，日化公司毫不知情，该协议无效。如转让前确有该协议也与被告无关。日化公司在本案中既非权利人，也不是动迁款的受益人，动迁过程和日化公司没有关系。2010年国有企业改制过程中日化公司的资产都公示过，如果日化公司土地上的建筑物不属于日化公司，那么国资委会明确告知。但是2010年之前国资委没有告知日化公司，之后也没有看到原告有实际的搭建，因此日化公司认为，原告主张损失的前提是基于其对土地上实际进行过房屋的建造，故原告对其建造房屋的事实应承担举证责任。同时，关于估价汇总表，该份表格的年限是倒置的，事实上都是先行由前汉公司和第三人谈好补偿方案，再落实在估价上。其中大部分房屋在2007年、2012年建造的，而日化公司和原告的第一份租赁合同在2009年就到期终止了，当时双方还未决定是否续签，故原告不可能于2008年建房；2011年时宝山区人民政府就出示征收公告，同样原告也不可能在2012年再进行搭建和添附。由此可证明报告中建造的年份是不符合事实的。再次，日化公司和原告签订的第一份合同于2009年3月到期，此时双方租赁合同关系结束。第二份合同是在2010年签订的，该份合同不能约束第一份合同关系，即第二份合同中关于动迁补偿的约定只能适用第二段的租赁期。在整个承租期间，原告没有进行过有证或者无证的房屋的搭建。最后，原告是承租人，在权利人日化公司的地块上投资建房，必须先行征求日化公司的同意，如果私自搭建，则日化公司有权要求原告恢复原状。承租期间，日化公司从未收到原告关于搭建房屋的申请，即便存在私自搭建，对此日化公司不予认可。综上，要求驳回鑫宝公司的全部诉讼请求。被告前汉公司辩称，日化公司所述均为事实。前汉公司从未与鑫宝公司就系争土地及房屋签署过协议，也从未授权第三方与鑫宝公司签署任何有关系争土地及房屋使用的协议。针对鑫宝公司主张补偿金额中的各项，第1项为有证房屋，事实上有证房屋的产权人是前汉公司，这些房屋在上世纪90年代就有；第2项和第4项是无证房屋，原告没有证据证明其在2004年以后有建房屋的事实，即便有也未经产权人的同意；第3项的装修部分原告也需要证明存在装修的事实，根据日化公司和原告签订的第一份租赁合同，约定了在2009年到期之后，即使存在装修也属于产权人所有；第5、6项的设备物品搬迁补偿部分，原告的该项损失也是缺乏依据的，在该土地上，除却原告，其余还有五十几户承租人，占2,000多平方米面积，故原告应和其余承租户共同享受搬迁的补偿；同时，评估公司并未对地块上的设备权属进行认定也无法认定，因此原告以估价明细表作为依据，是缺乏客观基础的。至于估价汇总表，是前汉公司和第三人协商的结果，目的是为了把补偿价格做高，并没有一个正常合法的评估程序，报告至今也没有盖章签字，故报告只是一个过程，并非最终的结论。综上，要求驳回原告的全部诉请。第三人上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司述称，动迁安置协议在结合相关的政策对产权人进行征收补偿时，是以2015年8月20日的评估报告为依据的，这个报告落款为何没有盖章，第三人无权解释。该份报告的第3条是关于房屋装潢评估、第4条是有关停产停业、附属设施补偿。其中停产停业是根据有证房和地补偿总价值的10%计算得出。在2013年有过一份评估报告的初稿，之后由评估公司对遗漏和误差进行调整。2015年8月的是正式报告。至本案诉讼期间，前汉公司已经取得的补偿金额为5千万左右，还有1千多万没有领取。本院经审理认定事实如下：系争土地对应的国有土地使用证地址为上海市宝山区祁连山路XXX号，登记的土地使用权人为上海日用香精厂，至今未办理产权变更登记。上海日用香精厂于1989年7月18日成立，原系上海日用化学(集团)有限公司所属企业。1995年5月，上海日用香精厂吸纳上海嘉福香料厂，成立上海孔雀香精香料有限公司，两家单位的全部国有资产投入新公司。1999年1月，上海家化联合公司吸收兼并上海日用化学(集团)有限公司，成立上海家化(集团)有限公司。2006年1月，上海家化(集团)有限公司将其持有的上海孔雀香精香料有限公司100%股权转让给上海日用化学工业开发公司。上海日用化学工业开发公司原系上海轻工控股(集团)有限公司下属国有企业，于2006年4月13日整建制划转给上海市金山区人民政府，股权由金山区国资委持有。2010年，上海日用化学工业开发公司改制，金山区国资委将其整体产权在上海联合产权交易所公开挂牌转让，于2010年8月3日成功交割，受让方为上海博衡餐饮管理有限公司，之后上海日用化学工业开发公司改制变更为日化公司。2012年7月，上海日用香精厂更名为上海前汉日用香精经营部。2013年7月，上海前汉日用香精经营部改制更名为上海前汉日用香精有限公司。2004年9月起，鑫宝公司向日化公司(当时仍为上海日用化学工业开发有限公司)租用系争土地8,000平方米，并一直占用至今。租赁期间，鑫宝公司在系争土地上投资搭建建筑物，但未办理相关审批手续。2007年9月24日，上海金陵股份有限公司(甲方，以下简称金陵公司)与日化公司(乙方)签订《协议书》，主要内容为，双方为解决(2006)闵民三(民)初字第2426号案件纠纷达成协议，乙方将系争土地出租给甲方，租赁期限2007年10月1日至2019年9月30日，年租金48万元。协议第三条约定，鉴于乙方原已将该地块出租给第三方，租赁期限至2009年9月30日止，甲方同意代替乙方继续履约至期满日止，此日期前该地块的租金仍由乙方收取，甲方不再向乙方支付租金；自2009年10月1日起乙方应协助甲方收回该地块，交付甲方自有或由甲方将该地块转租他人使用。2009年10月1日，金陵公司(甲方)与鑫宝公司(乙方)签订《协议书》，主要约定，甲方将系争土地出租给乙方，租赁期限2009年10月1日至2019年9月30日，年租金为60万元。2009年10月21日，金陵公司、日化公司、鑫宝公司签订《补充协议书》，其中约定金陵公司、日化公司在一年内可以互相提出提前终止2007年9月24日《协议书》。2010年7月16日，金陵公司、日化公司、鑫宝公司签订《协议书》，约定金陵公司与日化公司提前终止2007年9月24日《协议书》，日化公司委托鑫宝公司向金陵公司支付经济补偿金100万元，金陵公司与鑫宝公司签订的2009年10月1日《协议书》同时终止。同日，鑫宝公司向金陵公司给付100万元支票一张，代日化公司支付补偿金。2010年7月16日，日化公司(甲方)与鑫宝公司(乙方)签订《协议书》，主要约定，甲方将系争土地约8,000平方米出租给乙方开发经营使用，租期2009年10月1日至2019年9月30日；前五年年租金48万元，后五年年租金50.4万元。合同第3条约定，如在租期内，乙方对承租使用的土地、地上建筑物及其附属设施、设备等进行投资实体积累的，故对其产生的所有权益，甲方将作不可撤销的保证：即在双方约定的租期内，均属于乙方独自所享有；若租赁期限内，甲方无故擅自解除本合同而违约的，须对乙方作出相应的赔偿，即赔偿因甲方的违约所引起的乙方一切直接损失和可预见的经营损失；如不可归责于当事方事由导致解除本合同的，双方均不承担对对方的赔偿责任。合同第4条约定，在租期内，如遇国家、政府、以及所属城镇区域内的行政规划用地，或因社会公共利益、实施改造、利用或开发建设等情形时，须对祁连山路XXX号－1819号范围内的土地施行市政动迁、商业动迁，甲、乙双方均须无条件服从，不以违约处理；但届时甲方承诺应将动迁部门给予的经济补偿中凡涉及对乙方投资所产生的投资权益全部归乙方所得，即不管任何动迁目的，甲方都将给予乙方应得的动迁经济补偿。2012年10月9日，上海市宝山区人民政府发布《房屋征收决定公告》，决定对系争土地所在的土地进行征收。2015年9月6日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局作为甲方，上海市宝山区南大地区综合整治开发指挥部作为组织、协调、推进单位，上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司作为房屋征收实施单位，前汉公司作为乙方，共同签订《上海市国有土地上房屋征收与补偿协议》，主要内容为，乙方被征收的房屋坐落在系争土地，属于征收范围内，经上海城市房地产估价有限公司对乙方的房屋、土地、设备、辅助设施等事项进行评估，评估总价为52,705,567元；甲方向乙方支付征收补偿款63,884,434元，包括被征收房屋、土地、设备、辅助设施、停产停业、各类补贴等与征收相关的经济补偿，其中停产停业损失补偿2,852,578元，签约奖励费855,774元，按期搬迁奖励费570,515元；乙方应于2016年5月31日之前搬离被征收房屋，并负责房屋使用人在搬迁期内按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视为乙方未按期搬迁。2015年9月7日，前汉公司收到征收补偿款3,850万元。2016年9月5日，前汉公司收到征收补偿款15,162,925元。鑫宝公司原审审理中向本院提供上海城市房地产估价有限公司出具的《估价汇总表》，该证据调取自上海市宝山区南大地区综合整治开发指挥部，主要内容为，企业名称为上海日用香精厂，房屋坐落为上海市宝山区祁连山路XXX号，估价目的为房屋征收补偿估价，估价时点为2012年10月9日；估价结果为，土地15,161,175元，视为有证房屋(7,165平方米)14,680,184元，未见证房屋(6,837平方米)6,396,795元，房屋室内装修3,609,547元，附属设施1,393,133元，绿化1,935元，设备物品搬迁513,060元，土地溢价10,949,738元。原审审理中，上海城市房地产估价有限公司工作人员陈建华到庭表示，上述《估价汇总表》真实，因系争土地未移交，尚未出具正式报告，但征收单位与前汉公司签订的补偿协议是根据这份估价汇总表确定补偿金额的。还表示，根据平面图可以确定房屋位于哪一方的使用范围，装潢明细列明房屋编号，可以根据房屋编号确定装潢所在房屋位于哪一方的使用范围。但无法区分装潢的新旧，无法确定装潢由哪一方完成；对场地上的附属设施统一估价，无法区分双方各自的附属设施；对场地上的设备物品统一估价，无法区分双方各自的设备物品。停产停业损失是根据土地加上有证房屋价值的10%进行计算。鑫宝公司对此表示，2004年9月进场后，发现场地上的所有房屋都没有屋顶，不能使用，鑫宝公司全部进行了翻建，全部的视为有证房屋以及无证房屋，都是鑫宝公司建造。鑫宝公司为此提供田永建、宋长青、高鑫彪的证言。鑫宝公司还提供自制汇总表，系根据《估价汇总表》制作，包含鑫宝公司租赁范围内的有证房屋估价(按原评估报告的70%)、无证房屋估价、附属设施估价、设备物品搬迁估价、房屋装潢估价、停产停业损失(按原评估报告10%)，合计19,565,900元。前汉公司对此不予认可，并表示，《估价汇总表》由于没有征收单位的签字盖章，也没有评估单位的盖章确认，不具有法律上的约束力，不能作为动迁补偿的依据；视为有证房屋应属产权人前汉公司所有，前汉公司设备物品占明细里的90%，部分房屋内的装潢是原有的；前汉公司还提供2016年9月2日《土地移交确认书》，证明前汉公司已将自用部分移交给征收单位，确认书中写明有证房屋面积970平方米，未见权证房屋面积2,345平方米。鑫宝公司对此不予确认。本案重审审理过程中，鑫宝公司提交一份2014年1月7日的估价汇总表，并表示该份表格是原审二审中被告提供的，该份明细表所涉及的是各个租赁户评估记录的，第一份1-44是针对所有的房屋的现场勘验，包括原告的，第二份的1-20、38-44全部是原告使用建造的，所以原告认为以此可证明未建证房屋均为原告所建造；其中的搬迁设备表和房屋装潢明细表，也都是针对原告使用的设备物品以及装修状况，不包括其他租赁户。日化公司表示：上述表格是日化公司在原审二审中提供的，是动迁公司给付被告的，是根据产权人和动迁公司协商的结果后再制作的；租赁户的那一部分不是说租赁户搭建的，所有搭建都是被告的，租赁户并没有搭建，原告没有证据证明原告有做过房屋建造。前汉公司表示，是被告提供的，提供该份证据的目的是想证明评估数据前后的矛盾性，以印证原告所提供的2015年的报告中的数据不能采信。重审过程中，前汉公司又提交了以下材料：1、2013、2014、2015年上海日用香精厂估价明细表(动迁公司第三人给的)，证明三份报告中的数据是矛盾的，内容不是客观真实的；2、沪府土(2011)762号上海市人民政府土地管理文件，证明原告在2011年11月15日就已知系争土地即将面临动迁，原告不可能在此之后再建房屋，且原告也从未说明其在2011年之后建设过房屋，故2015年报告上的数据不是客观真实的；3、土地移交确认书(在原审一审中提交过)，证明系争土地上涉及原告使用部分的无证房屋建筑面积为2,911平米，该数据和原告提交的2015年评估报告中的数据不一致；4、证人(1997年就已经到涉案现场工作)证言、社保缴费记录，证明原告从未在系争土地上建设翻建装修房屋。原告对上述证据的质证意见为：证据1、真实性和合法性没有异议，最终的补偿金额是依据2015年的估价表确定的；证据2、真实性和合法性没有异议；证据3，移交的程序原告没有参与，真实性和合法性没法确认，从内容上看，是征收单位对外移交的手续，并不涉及原被告之间关于使用部分面积的认定。从上面的数据无法得出被告所称的原告建造的无证面积2,911平方米这个数据。日化公司表示：从几份评估报告的变化可以看出动迁实施单位与被征收单位磋商的过程，当时镇政府提出的补偿款是2,000多万元，日化公司提出的是1个亿的补偿金额，后来双方慢慢协商，最终确认了补偿款金额，该金额是双方协商的结论；报告中的建造年份都不是客观的，原告称其在2012年翻新过，2011年原告就接到动迁的通知，逻辑上其不应该再进行搭建和添附，故应由原告举证证明翻修事实。前汉公司又申请证人沈某某出庭作证，证人到庭陈述其是祁连山路XXX号日化集团洁明厂的员工，对1819号的土地很熟悉，该块土地上有厂房、办公、浴室，证人自1997年开始上班就有上述搭建构筑，一直到2015年都没有变化。原告对证人证言质证意见为，洁明厂和日化公司的法定代表人是同一个人，证人和被告之间有利害关系，对证人证言的真实性、合法性、关联性都不认可；关于证明的内容，原告认为原告的证据既有书证也有证人证言，因此关于该节事实的主张，法院应该采取原告的证明内容；原审中，原告申请的证人是被告日化公司的员工，所以该证人应该比本次庭审中的证人的证言更有说明力。日化公司称：认可证人证言，原来日化公司收购的资产不包括洁明厂，洁明厂只是在前汉公司的土地上租赁的，2012年才收购洁明厂，证人原来是洁明厂的，收购之后证人也退股了，因此日化公司和证人之间没有利害关系。前汉公司表示：对于原告原审中的证人，该证人是前汉公司解雇的，与前汉公司有利害关系。为证明搭建和添附的事实，鑫宝公司又提供一组付款凭证，时间为从2006年到2011年之间，是原告以零星的多批次的方法向施工工人付款的凭证，因为时间久远，原告只能找到这一部分，这一组的金额加起来是200多万元，费用的用途一部分表示为工程款，还有就是用于天棚的搭建，是原告承租期间在自用部分周围一圈进行的搭建。所有的建筑物、构筑物都是没有有效产证的，拆迁过程中评估单位将其中一部分作为有证、另一部分作为无证来估价的。日化公司质证意见为：对证据的三性都不认可，是原告公司内部自己制作的，不排除原告庭后自己另行制作的可能性。关于关联性，本案双方对事实的争议焦点是原告是否造房的事实，关于是否有装修，原告也应该提供证据，原告多年来使用了被告房屋，客观上也可能会有装修，原告在被告的土地上造了房屋的举证责任也完全应由原告来负责，而不是凭借原告公司自己制作的付款凭证来证明原告造房；同时原告作为承租人在产权人土地上造房，没有通知产权人本身就是不合理的。前汉公司质证：1、这些所有的凭证是公司内部的凭证，是可以自制的，2006年到2011年的所有付款凭证中没有一张是银行的流水，涉及的现金是200多万元，而大部分是现金支付，这本身就不符合常理，所有的收款人具体是谁，以什么身份来领取，是否是原告支付，都没有办法来证明，所以无法证明原告的证明目的；2、原告除了要提供真实有效的付款凭证，还要提供相关的合同和发票，否则无法证明原告的建房事实，原告所提供的所谓的装修付款凭证中有用于他处的装修和改建；3、原告本次提供的证据，和原告在庭审中的证人证言是矛盾的。在原审中原告提供证人，证明他曾经在2004年、2008年为原告做土建装潢工程，但在本次提供的付款记录中没有一张是付给该证人的。综上，原告是将其在他处装修的付款凭证用于证明本案的付款事实。根据建交委的规定，所有的工程都应该得到建交委的审批，必须要向建交委申请。本案原审法院就要求原告提供建房的材料，但直至本案发回重审原告才提供这些证据，显然有违常理。不同意原告说的在系争土地上的房屋都没有证，被告有规划局的建设规划许可证，许可建7,000多平方米房屋。原告提供的证据里面有一张银行的支票存根，但存根不同于转账凭证，如果确有这么一笔款项，那么原告的账户里就应有这笔款项的交易记录。为证明己方的主张，日化公司又提供：一组案外的金沙江路处建设房屋的材料，日化公司在金沙江路也有出租的地块，该处的承租方通过正规手续申请、建造所需要的材料，这些材料才是承租人建房的正规程序。向建交委提供的申请材料中包括设计图纸，原告称他们建房也有设计图纸，那么就应有设计公司的设计合同、收据；还包括工程报价清单，里面有具体的施工项目和报价，结合本案，如果原告在系争土地上建房，那么原告应该也有这些报价清单，方能作为补偿的凭证。原告质证意见为：原告并不否认走正规的程序所需要的步骤，但本案中，系争土地上原告的确是投资造房的主体，原告不是建设单位，也不是土地的使用权人，土地使用权人才是报批的主体，至于系争土地的报批行为，原告并不清楚。被告说他们在1993、1994年有规划许可证，那么后来房屋建设的话，应该取得房屋的产权证，但是被告从未取得房地产权证，在他们公司整个改制过程中，也没有将房屋列入公司资产的评估中，如果有房屋的话，就会涉及到国有资产流失的问题。2004年双方签订合同时，明确约定承租的目的是停车场的使用，可以证明系争土地就是空地。被告一直否认原告在系争土地上的建房行为，但是被告也没有证据证明被告自己或委托第三人建房的事实。本案的诉请并不涉及建房报批手续是否合规，流程是否合法，仅仅是将动迁的利益中涉及原告的投资权益所对应的补偿金额进行确认。日化公司针对原告的陈述表示，2010年国有资产的改制过程中系争土地上的房屋评估是0，无法推论出没有房屋的事实，是因为当时国有资产改制的过程中，是一个打包价。不能反过来证明没有房屋，只是没有细化。原告所称的垫资建房，那么就应该提供垫资建房的合同，但是原告从未提供过，故被告不认可原告说的垫资建房。日化公司作为土地使用权人，土地上若有搭建，则自然推论是被告建的，除非有证据证明是原告自己建的。前汉公司的质证意见为：对日化公司的证据没有意见。前汉公司还提供：1、2004年的土地租赁协议，证明租赁给原告的土地面积是8,000平方米，包括内部的建筑设施。在该协议的7.1条约定了动迁的后果，与2010年协议约定的是相反的。2004年原告承租该场地是作为停车场使用的，因此原告不可能去搭建，这份合同于2009年3月到期，原告根据2010年的合同约定起诉，应该以其在2010年之后的投资行为作为前提，2010年之前，原告所有的投资即便存在，也与本案无关；2、备案清单，是从建交委的官网上下载的，如果建设单位是法人的话，投资标的100万元以下是备案，100万元以上要报批；3、建设项目环境影响报告表，证明2005年原告承租的被告另一块地上的装修(390平方米)也做了一个报批，消防也要验收。那么建房也应该报批，所以也能证明原告没有建房。原告表示：证据1、真实性无法确认，原告不否认2004年在系争土地上有房屋，原告现在主张的补偿款是不包括2004年前搭建的房屋。在改制过程中，根据2009年12月的评估报告，其中没有孔雀香精香料公司出资建造的房屋。2004年原告进入系争场地后，实际有过建房，所以才会在2010年的10年期合同上对原告的投资回报进行变更的约定，2010年的合同是倒签的，双方的合同关系在2009年就开始了。证据2、对于正规的报批审批手续原告没有异议，但与本案适用的情形没有关系，原告本案中就是根据原告的垫资行为来获得补偿。证据3、建设单位不是原告，实际控制人与原告有关联，但是该证据与本案没有关联性。日化公司质证：同意前汉公司的意见。原告始终没有证据证明其在系争房屋上有过建房。被告是土地使用权人，哪怕土地上的建筑权属不明，也应该推定为是使用权人的。本案重审过程中，原告表示，承租土地后将场地用作物流停车使用，原告的搭建主要就是外面一圈的大棚。具体面积，原告不清楚。2004年最早拿到土地时就没有什么房屋，有锅炉房和门房间，原告之后陆陆续续建房，中间的时间隔的比较久。大棚这一块完全是用钢结构的，中间用砖墙隔断，每间隔了48平方米，A区13间，B区也有11间，还有一块也有大棚，是住宿和仓库的，当中有一块600平方米，其他都是小的。2011年、2012年，原告就没有搭建。原告搭建前会和被告的负责人口头告知，被告的工作人员就让原告自己弄，他们不管。日化公司称：整个动迁范围是12,000平方米，租赁给原告的范围是8,000平方米，其余4,000平方米是租给小的租赁户，这些小的租赁户也撤退了，是被告和小租赁户自行协商解决的。租给原告的时候，地上就有建筑了，原告只是在内部进行了隔断。2004年借给原告之后，作为出租方，就没有在系争场地上进行过搭建了。不管有证还是无证，地上的构筑物，租给原告的时候就有了。2004年之后，原告没有在上面搭建，至多就是小修小补和添附。本院认为，日化公司与鑫宝公司于2010年7月16日签订的《协议书》，在日化公司改制过程中虽未经金山区国资委公开披露，但合同的内容均为双方真实意思表示，且2004年9月起鑫宝公司就向日化公司承租系争土地，鑫宝公司有理由相信日化公司有权订立租赁合同，双方也已按协议约定实际履行了合同义务，故上述协议的真实性本院予以认可。根据协议第四条约定，在租期内，如遇国家、政府、以及所属城镇区域内的行政规划用地，或因社会公共利益，实施改造、利用或开发建设等情形时，须对系争场地施行市政动迁、商业动迁，甲方承诺应将动迁部门给予的经济补偿中凡涉及对乙方投资所产生的投资权益全部归乙方所得，即不管任何动迁目的，甲方都将给予乙方应得的动迁经济补偿。现在前汉公司已作为产权人与征收单位签订补偿协议，并已取得绝大部分的征收补偿款，故应将其中涉及鑫宝公司投资所获得的补偿款返还给鑫宝公司。鑫宝公司要求前汉公司支付补偿款的请求，本院可予支持。日化公司并未实际取得征收补偿款，鑫宝公司要求日化公司支付补偿款的请求，本院不予支持。关于补偿款的具体数额。虽然前汉公司对上海城市房地产估价有限公司出具的《估价汇总表》持有异议，但在正式报告尚未出具的情况下，前汉公司与征收单位签订的征收补偿协议中引用了该汇总表的评估总价。审理过程中，本院依法追加了动迁实施单位上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司，其表示，动迁安置协议中确认的补偿标准是以2015年8月20日的评估报告为依据的。其中就有证房屋、无证房屋、房屋装潢、附属设施、停产停业及搬迁补偿进行了估价。第三人确认2015年8月所出具的是正式报告。实际履行过程中，前汉公司也实际领取了大部分的动迁安置款项，故本院在确定鑫宝公司各项目补偿价值时，可以该汇总表作为重要参考依据。其中，关于有证房屋估价部分，理应归属产权人前汉公司，但汇总表反映大部分房屋的建造年份系在鑫宝公司承租使用期间，鑫宝公司也提供证人证言、2014年1月7日的估价汇总表、付款凭证等一系列证据材料，以证明鑫宝公司翻建房屋的事实，故应适当考虑鑫宝公司出资的因素。关于无证房屋估价，根据汇总表记载的建造年份，2004年9月以后建造的房屋应认定为鑫宝公司建造，相关价值应归属于鑫宝公司。前汉公司和日化公司就报告确认的建造年份不属实的抗辩，缺乏事实以及法律依据，本院难以采信。关于附属设施和设备物品搬迁估价，评估单位无法区分附属设施、设备、物品的归属，本院根据双方实际使用土地的范围及面积酌情确认。关于房屋装潢估价，评估单位无法区分装潢新旧，本院根据装潢所在的房屋及建造年份进行确定。关于停产停业损失，虽然评估单位是根据土地加上有证房屋的价值进行计算，但本院考虑到鑫宝公司也实际使用经营，故根据双方实际使用土地、房屋的范围及面积酌定。鑫宝公司扩建房屋部分，并未办理合法建设手续，鑫宝公司作为建设方，应对此承担主要过错责任，本院在酌定补偿费用时一并予以考虑。综上所述，本院根据查明的事实，参考《估价汇总表》，并兼顾公平合理、诚实信用的基本民法原则，酌情确定前汉公司向鑫宝公司支付征收补偿款800万元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下：一、被告上海前汉日用香精有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海鑫宝实业有限公司支付征收补偿款800万元；二、原告上海鑫宝实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135,728元，由原告上海鑫宝实业有限公司负担54,300元，被告上海前汉日用香精有限公司负担81,428元；财产保全费5,000元，由被告上海前汉日用香精有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  俞雅蓉审 判 员  陶 芳人民陪审员  刘 丽二〇一八年八月十七日书 记 员  张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。