浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2866号 上诉人（原审原告）：杭州豪氏房地产代理有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪诚园明礼苑**楼**-1。 法定代表人：陈晓东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵娟利、孟令大，浙江一墨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈巍，男，1968年2月29日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 上诉人杭州豪氏房地产代理有限公司（以下简称豪氏房代公司）与被上诉人陈巍居间合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。 原审法院查明，2017年6月3日，买方陈巍与卖方孔菁、居间方豪氏房代公司签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋座落于杭州市西湖区××幢××单元××室，建筑面积181平方米（具体以产权记载为准）；转让总价986万元，该总价包含随房屋赠送的开发商统一精装标准家具、家电，加一车位（车位号75）；买方于2017年6月6日前付150万元定金，6月25日前首付480万元，7月5日前付156万元差额款，7月30日前全部付清；买方支付意向金150万元，卖方接受买方的购房条件并签署本意向合同后，意向金转为定金，若买方不依约履行合同，无权要求返还定金；买卖双方同意在本《购房意向合同》签订后20日内签订《杭州市房屋转让合同》，如买方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，已支付的定金不予返还，卖方同意将不予返还之定金的50%支付给居间方作为居间费用；本意向合同经买卖双方签字后，买方或卖方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；若因买方、卖方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过居间方的途径成交，违约方应支付本合同第五条第3款的金额作为居间方从事居间活动支出的费用。合同第五条第3款载明“买卖双方正常按约定时间签订《杭州市房屋转让合同》的，居间方收取服务费的时间为签订该转让合同后∕日内，买卖双方有任何一方违约拒绝签订转让合同的，由违约方在违约事项确定后三日内支付给居间方”。同日，豪氏房代公司、陈巍签订《经纪服务费确认书》一份，约定经纪服务费金额为80000元，支付时间为在《杭州市房屋转让合同》签订及办理不动产登记起5日内。 嗣后，陈巍未支付意向金，与案外人朱海鹰作为共同买方就案涉房屋与卖方孔菁、居间方浙江绿城房屋置换有限公司（以下简称绿城公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定转让价995万元，总房价包含了车位一个（车位号75号，母子车位）、储藏室一间（地（地下室合同价为675万元。 2017年6月25日，卖方孔菁与陈巍、案外人朱海鹰就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》，约定转让总价640万元。该合同载明居间方为绿城公司，合同附件1载明的随房赠送的附属设施设备未载明家具、电器、车位、储藏室。2017年7月21日，案涉房屋办理了过户手续，登记至陈巍陈巍、朱海鹰的名下。2017年7月21日，陈巍向绿城公司支付了置换服务费2万元。2017年8月8日，豪氏房代公司向法院提出诉讼请求：1、陈巍支付居间报酬80000元；2、陈巍支付逾期付款利息损失886.7元（自2017年6月7日暂计至2017年8月7日，此后至款清之日止的逾期付款利息损失按年利率6.525%另行计付）；3、本案诉讼费由陈巍承担。 审理过程中，豪氏房代公司表示虽然其认为陈巍已构成违约，但豪氏房代公司在本案中主张的是居间合同的对价，而非主张违约责任。另法院向豪氏房代公司释明，豪氏房代公司仍坚持原诉讼请求，并明确不在本案中要求陈巍支付从事居间活动支出的必要费用。 原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据查明的事实，最终促成陈巍与孔菁签订《杭州市房屋转让合同》的是绿城公司，而非本案豪氏房代公司。故豪氏房代公司要求陈巍支付居间报酬的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。至于因豪氏房代公司从事居间活动支出的必要费用，豪氏房代公司明确不在本案中主张，该院对此不作处理，豪氏房代公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杭州豪氏房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取911元，由杭州豪氏房地产代理有限公司负担。 宣判后，豪氏房代公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。位于杭州市西湖区××幢××单元××室的房产（以下简称案涉房产）系由上诉人促成买卖双方就买卖价格、款项支付等达成一致的，而非一审法院认定的系由绿城置换促成。一审法院的认定仅浮于表面，其忽略了一个重要的细节：房子还是这套房子，买家还是这个买家，卖家也还是那个卖家，附赠的设施也还是这些设施，价格也几乎是相同的价格、无实质性区别。但透过现象看本质，虽然从形式上看，被上诉人与卖家孔菁所签订的《杭州市房屋转让合同》中载明的居间方系绿城置换，但那也仅仅只是载明而己，事实上，最终导致案涉房产买卖双方达成交易的真正的居间方系上诉人。绿城置换做的所谓的居间，无非就是替两个本已达成合意的买卖双方进行收尾、以便于房管部门过户手续的办理。绿城置换不可能在这过程中为买卖双方起到厂报告订约机会、提供订约媒介服务的作用，其仅仅是一个“现成的买卖合意”的记录者和房产过户手续的经办人。首次向被上诉人推介案涉房产、陪同被上诉人看房、向其介绍周边适合其小孩上学的学校、与卖家孔菁洽谈价格、洽谈价款支付时间及方式、为上诉人争取优惠的购买价格等，均系上诉人付出的劳务，这一点，被上诉人在一审庭审中亦-予以认可。也正是基于上诉人的上述劳务，才让被上诉人对案涉房产有了了解。被上诉人也正是基于这些了解，才最终作出了购买案涉房产的决定（购买价格、价款支付方式均己明确）。对于这一点，最为直接的证据就是，被上诉人与卖家孔菁、上诉人签订《购房意向合同》的时间是2017年6月3日，该份《购房意向合同》中对于交易的细节作出了详尽的约定；而买卖双方、绿城置换签订《房地产买卖居间协议》的时间不会早于2017年6月18日，交易细节的约定与《购房意向合同》相差无儿。时间上的先后顺序和内容上的一致性也足以说明，上诉人与卖家孔菁早在绿城置换介入之前就已经就房屋买卖的细节达成一致，而此后《杭州市房屋转让合同》的正式签订及过户手续的办理，也印证了在上诉人的居间下，被上诉人与卖家孔菁最终完成了交易。被上诉人即使在上诉人己经促成交易的情况下违约，另行与第三方签订合同、向第三方支付费用，但并不意味着另行与第三方签订合同、支付费用后，上诉人在此次交易中所付出的劳务荡然无存了，更不能因此实质上去改变上诉人促成案涉房产买卖合同成立的事实。一审判决忽略了上述情况，其以《杭州市房屋转让合同》载明的居间方为第三方，就枉顾事实，错将绿城置换认定为促成案涉房产交易的居间方，进而否认上诉人才是真正促成案涉房产交易的居间方，致使本案裁判的事实基础发生重大错误。发生这种错误的原因是一审法院未正确认定居间合同的内核，提供订约机会及媒介才是居间合同的重要内涵，才是居间方真正的价值所在。否认了上诉人真正的居间人身份，其实就等于否认了居间合同的真正立法本意。二、一审判决适用法律错误。一审法院在被上诉人与卖方孔菁、上诉人签订了《购房意向合同》、且最终被上诉人与卖方孔菁签订了正式的房屋转让合同并完成过户手续的情况下，认定事实错误，导致本应适用《合同法》第四百二十六条的规定，却错误适用《合同法》第四百二十七条的规定，最终驳回上诉人的诉讼请求，不仅是对法律的错误适用，更是对法律的错误理解。如上所述，上诉人在交易过程中起到了决定性作用，案涉房屋买卖合意的达成系由上诉人促成。根据《合同法》第四百二十六条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”根据被上诉人与上诉人签订的《经纪服务费确认书》，被上诉人应当向上诉人支付居间报酬80000元。即使在案涉房产交易过程中，被上诉人因绿城置换提供了过户手续协助办理的服务而支出了20000元费用，但该费用的支出并未改变上诉人促成案涉房产买卖双方成立之成立的事实。一审法院适用《合同法》第四百二十七条的规定作出判决，实属错误。退而言之，即使如一审法院认定的，以最终结果论，只要买卖双方所签订的《杭州市房屋转让合同》当中载明的居间方为绿城置换，就视同绿城置换促成了案涉房屋买卖合意的达成，而非上诉人最终促成。2017年6月3日，被上诉人与卖家孔菁、上诉人所签订的《购房意向合同》在整个过程中的性质是什么？本案所涉的法律关系为居间合同关系，那么什么是居间合同？根据《合同法》第四百二十四条的明文规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”也就是说，居间合同的主要内容是居间人利用己方的资源、劳务、所处地位等优势，将委托人无法自行获得的信息提供给委托人参考决策，或者委托人无法自行与他人就签订合同达成一致而必须通过居间人居间媒介、斡旋才能就合同条款达成一致，这也是居间人获取居间报酬的基础，而居间人获得报酬的条件是促成合同成立。再看本案，本案中，促成双方达成合意的前期工作完全系由上诉人完成，被上诉人与孔菁通过签订《购房意向合同》将房屋买卖、买卖价格、价款支付方式、附属设施信息、交付条件等有关房屋买卖的所有信息事无巨细的进行约定。该份《购房意向合同》无任何效力性瑕疵，系各方当事人的真实意思表示，从适用法律的角度而言，上诉人已经促成合同成立，自然有权要求被上诉人支付报酬。再者，《购房意向合司》除了在称谓上与《杭州市房屋转让合同》存在区别外，几乎无任何实质性区别。众所周知，之所以需要签订《杭州市房屋转让合同》完全系因相关机关备案所需，并非买卖双方合意的重新达成。从合同法角度出发，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，在《购房意向合同》有效成立的情况下，完全符合报酬支付的条件。在本案中，一审法院以《杭州市房屋转让合同》的成立作为报酬支付的条件，系对法律的曲解，更是强行为《合同法》第四百二十六条增加了一个前提条件。另外，被上诉人与上诉人于2017年6月3日签订的《经纪服务费确认书》，实质上系被上诉人对应向上诉人支付的居间报酬的再次确定，该份《经纪服务费确认书》有效成立，在未被撤销或确认无效之前，是约束双方权利义务的依据。仔细分析《经纪服务费确认书》关于80000元居间报酬的支付条件，系在《杭州市房屋转让合同》签订及办理不动产登记起5日内，而不是表述为“签订《杭州市房屋转让合同》时居间人一栏必须列有上诉人及办理不动产登记起5日内，在上诉人居间下，被上诉人的交易对方为卖方孔菁，最终结果上，与被上斥人签订《杭州市房屋转让合同》的交易对方亦为卖方孔菁，交易主体、条件、客观结果都未有任何变化。根据《经纪服务费确认书》，被上诉人所承诺的80000元居间服务费的付款条件早已成就。《经纪服务费确认书》并未载明《杭州市房屋转让合同》中居间人一栏必须为上诉人，即使《杭州市房屋转让合同》上载明的是其他第三方，但实质内容上并未发生改变，依然符合款项支付的条件。再退一步而言，在2017年6月3日《购房意向合同》签订后，被上诉人即表示不愿履行后期义务，更未在约定期间内交付定金，己属违约。其中，《购房意向合同》第五条第3款约定：“甲乙双方由任何一方违约拒绝签订转让合同的，由违约方在违约事项确定后三日内支付给丙方服务费”，该服务费系指80000元居间服务费。在被上诉人违约的情况下，亦能适用《合同法》第六十五条的规定，由被上诉人根据约定向上诉人承担违约责任。 另外，合同依据是购房意向合同以及经纪服务费确认书，法律依据是合同法第424、第426条。本案居间合同，最终使得双方达成合同的促成者是上诉人，而并非绿城置换。绿城置换的身份仅仅是所谓的签约者，局限于形式上的。房屋转让合同从内容看仅仅是附随义务，而居间合同才是一个主合同义务，上诉人已经完成了所有居间合同的所有义务，即主合同义务。居间人已经完成了主合同义务，所以虽然被上诉人支付了绿城公司2万元，那么剩余的6万元应该支付给上诉人。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人要求被上诉人支付居间报酬80000元及逾期付款利息损失的诉讼请求；本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人陈巍答辩称：原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋。陈巍分别通过不同的中介公司了解到了同一房源信息，并最终通过绿城置换公司促成了杭州市房屋转让合同的成立。首先上诉人并不是垄断信息的提供者。其次，最终陈巍成交的房屋价格是995万元。该价格明显要高于案涉购房意向合同上记载的986万元，这充分说明上诉人在居间的过程中是存在很大问题。转让价格作为房屋转让合同最重要的条款，如果连这个最重要的条款都无法促成，上诉人如何妥善的将居间行为推进去最终购房合同的签订呢？最后陈巍通过绿城置换公司获得了同一房源信息，陈巍作为消费者，有权选择报价低的服务好的中介公司来促成房屋买卖合同的成立。原审判决适用法律正确，上诉人的居间并未完成，不得要求陈巍支付报酬。上诉人与陈巍之间形成了居间合同关系，合同最根本的目的是为了购买案外人的房屋，并非仅仅只是为了获得上诉人对交易机会的报告。按照上诉人的说法，签订了案涉的购房意向合同就完成了居间，陈巍认为意向合同与正式的购房合同存在巨大的不同，尽管意向合同从中必然存在一些购房合同的核心条款，但是意向合同无法直接履行，即使出让方违约受让方也不能就此主张购房方所能主张的过户等权利，如果仅仅达成意向合同，是无法最终达到购买房屋目的的，因此达成意向合同并不能代表上诉人完成了居间义务。案涉的购房意向合同第五条第三款应属无效，案涉购房意向合同第五条第三款载明甲乙双方一方违约，拒绝签订转让合同的，应当支付违约金为全部服务费。违约金的主要目的事实上，应该是赔偿非违约方因违约造成的损失，而非严厉惩罚违约方。作为居间人，其实际损失最多也仅是其支出的费用，与全部服务费相比是存在较大差距的。同时，上诉人并未拥有案涉房屋的独家代理权，最终也没有完成全部的居间服务。在此情况下，仅以介绍房源为充分要件，要求支付的违约金，为全部服务费系双方权利义务的不合理约定，有违公平原则。这一条款明显加重了陈巍作为消费者的义务，而上诉人在合同签订时并未与陈巍进行协商，也未向陈巍作出特别提示。根据合同法的相关规定，应当属于无效，请求二审法院在审理查明事实后，依法驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院依据有效证据及双方当事人庭审的陈述，经审理查明的事实与原审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据查明的事实，最终促成陈巍与孔菁签订《杭州市房屋转让合同》的是绿城公司，而非本案豪氏房代公司。豪氏房代公司认为陈巍已构成违约，但豪氏房代公司在本案中主张的是居间合同的对价，而非主张违约责任。原审法院向豪氏房代公司进行释明，豪氏房代公司仍坚持原诉讼请求，并明确不在本案中要求陈巍支付从事居间活动支出的必要费用。故豪氏房代公司要求陈巍支付居间报酬的诉讼请求，原审法院不予支持并无不当。现豪氏房代公司上诉仍然坚持要求陈巍支付居间报酬的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1822元，由上诉人杭州豪氏房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年八月二十日 书记员  何英杰