江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0729民初541号 原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场****。 法定代表人：陈海峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李小明，男，1973年10月12日出生，汉族，住全南县，系该公司员工，代理权限：特别授权。 被告：黄才真，男，汉族，1972年6月16日出生，住全南县，现住。 原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告黄才真物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明、被告黄才真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天豪物业向本院提出诉讼请求：要求被告立即支付丽景花苑小区44号店铺的物业管理服务费11101元并承担滞纳金；庭审时变更诉讼请求：要求被告立即支付丽景花苑小区44号店铺的物业管理服务费13292元并承担滞纳金。事实和理由：原告和赣州森合物业管理有限公司于2007年7月1日签订了丽景花苑小区物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定商铺物业费单价为1元/㎡/月。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告经营的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为丽景花苑小区44号商铺的业主，建筑面积为一层46㎡，二层为180㎡（庭审时变更面积为一层52.22㎡，二层223.11㎡），从2009年1月1日开始拖欠物业费，至2018年6月30日，现总欠费13292元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。为此，特诉至法院。 被告黄才真辩称，我是丽景花园第44号店铺的业主，今天对天豪物业诉本人欠交物业费一案，特作如下答辩。首先，就我本身拒绝缴费的理由共有6个：1、我们家的人不会从小区大门出入，也不会往小区里倒垃圾，也没有使用过小区的水电。2、门口从来没有看见过保安巡逻，以前基本没见过人打扫卫生，近期才安排有人，我家跟城管签了门口卫生责任状，要求保持门口清洁。3、因缺乏对我家这里的管理，没有巡逻，也没有装摄像头监控，导致到我店住的客人摩托车被盗，派出所已有备案，可以查询，我赔偿客人李锦芳人民币伍仟陆佰伍拾元（￥：5650.00元），蒙受重大损失。4、更加令人恼火的是：2012-2013两年物业公司在没有和我发出通知或者协商的情况下，将我宾馆二楼的消防应急通道门用膨胀罗丝和角铁焊死，强行封锁。给我宾馆的经营带来了极大的安全隐患。5、2014年8月份，我们几间店面的化粪池出现问题，化粪池的水溢出化粪池，小区里面住户投诉物业，物业没处理好，化粪池的水倒上店面卫生间，是我组织收钱，组织人把化类池清理和埋在地下的管道全部换掉，共花费工资人民币贰仟肆佰元（￥2400.00元），材料费人民币叁佰伍拾陆元（￥356.00元）。6、天豪物业从来没有和我签订物业服务合同。根据《民法通则》第135条规定，民事合同的时效为两年，但是从我进住到现在没有和我签订任何的协议，即然没有合同协议的约定，就没有相互之间的权利和义务，我们双方间就没有任何关系的存在，更不存在向我收取服务费的理由。根据《中华人民共和国民法通则》《合同法》《物权法》《物业管理条例》等相关法律的规定，无不体现出权利和义务的对等、公平。综上所述，天豪物业在对我方没有提供任何服务和安全保障的前提下，还擅自侵犯我的个人权益，严重影响我的宾馆合法经营，所以我方坚决不承认和天豪物业有任何的服务关系。也坚决不承担对方提出的所谓物业管理费，特别请求法庭全部驳回对方的诉讼请求，以最公正的判决维护我的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天豪物业提交：营业执照、资质证书各一份，全南县物价局文件全价字（2016）6号、（2014）23号、（2013）35号、（2012）20号、（2011）16号各一份，丽景花苑物业交接协议书一份，全南县天豪公司与全南县环境卫生管理所签订的协议书一份，员工工资银行清单三张，修理费用报销单两份及领条两份，不动产登记局出具的材料一份，丽景花苑7、8、15、32号店面物业费收据各一份，催缴物业管理服务费通知书一份。被告黄才真提交：摩托车发票、完税证明、保险单、行驶证、驾驶证、检测维修中心收据、机动车登记信息各一份，照片三张及证明人陈坤妹出具的证明各一份，收据及收条各一份，营业执照复印件一份，相片打印件五张，房产证复印件二份。本院依法对刘志成、温建华、黄坚石所作的笔录各一份。 对以下证据当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证：全南县物价局文件全价字（2016）6号、（2014）23号、（2013）35号、（2012）20号、（2011）16号，全南县天豪公司与全南县环境卫生管理所签订的协议书，员工工资银行清单，不动产登记局出具的材料，营业执照，房产证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对营业执照及资质证书、丽景花苑物业交接协议书，被告对真实性有异议，本院认为该证据有原件予以核对，故真实性、合法性可确定，且与本案有关联，故对此证据予以确认；2.对修理费用报销单及领条，被告认为与其无关，本院认为该证据有原件予以核对，且可与其他证据相佐证，故对此证据予以确认；3.对丽景花苑7、8、15、32号店面物业费收据，被告对关联性有异议，本院认为该证据与本案无关联，故对此证据不予确认；4.对催缴物业管理服务费通知书，被告有异议，本院认为该催收通知书没有被告签名，且无其他证据予以佐证，故对此证据不予确认；5.对摩托车发票、完税证明、保险单，行驶证、驾驶证、检测维修中心收据、机动车登记信息，原告有异议，本院认为以上证据并不能证明该摩托车被盗，故对此证据不予确认；6.对照片及证明人陈坤妹出具的证明，原告认为该应急通道并没有经过审批，也影响了小区内业主的安全，本院认为该证据可与其他证据证实原告阻拦二楼门的开放，但被告在一楼和二楼经营宾馆，而二楼往小区内开设的门侵害了其他小区内住户的安全利益，该证据也反证了原告确为小区的安全提供了服务；7.对被告提交的收据及收条和本院调取的对刘志成、温建华、黄坚石所作的笔录，原告有异议，被告无异议，本院认为该证据可与本院调取的证据相印证，故对此两份证据均予以确认；8.对相片打印件，原告有异议，本院认为该证据与本案无关联，故对此证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月1日，全南县丽景花苑小区开发建设企业聘请赣州森合物业管理有限公司为丽景花苑小区物业服务企业，2009年6月30日，原告公司与赣州森合物业管理有限公司签订了一份《丽景花苑物业交接协议书》，协议书约定自2009年7月1日起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告公司承担。原告公司遂取得了丽景花苑小区的物业管理权并入驻管理，为该小区安排了保安、提供卫生清洁与公共设施维修管理等服务。被告黄才真购买了该小区44号临街店铺，该店铺第一层52.22㎡，第二层223.11㎡。临街店铺与小区内住房的供水、供电及排污设施均系整体布设，由原告公司管理与维修公共部分，原告公司未为该小区临街店铺安装监控设备。 另查，被告在该店铺一楼和二楼经营“全南县三泰宾馆”，其中二楼用于家住和经营，且二楼有一扇门可直接通往小区，宾馆内的旅客可直接通过该门出入小区，原告认为该可从一楼店面直接通往小区内的门开放对住户的安全构成威胁，故于2012年左右在该门外用膨胀螺丝焊接铁以阻拦该门的开放。2014年左右，被告自行拆除了膨胀螺丝及焊铁。2014年，被告与其他业主使用的化粪池需清理，但原告未及时清理，故被告与其他业主共五户，自主请工人清理了化粪池。被告自2009年1月1日起至今一直未缴纳物业费。 再查，全南县丽景花苑小区至今尚未成立业主委员会。原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质，有效期至2019年9月21日。全南县物价局核定原告公司对丽景花苑小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至2015年10月9日多层住宅0.35元/月/㎡、高层住宅0.7元/月/㎡、商业店铺1元/月/㎡。 本院认为，本案的争议焦点是临街店铺是否应交纳物业管理服务费？如应交纳，其物业管理服务费标准是多少？本案是否已过诉讼时效？ 经查，原告公司办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。丽景花苑小区尚未成立业主委员会，原告公司与赣州森合物业管理有限公司签订《丽景花苑物业交接协议书》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，被告黄才真作为业主实际享受了相应的物业服务，故被告黄才真依法应交纳物业管理服务费。 关于物业管理服务费标准的问题。经庭审查实的事实，原告公司对丽景花苑小区临街店铺的管理存在设备不完备、服务不够完善等现象，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，本院酌定按之前物价部门所核定标准1元/月/㎡的50%计算本案物业管理服务费，超出部分，本院不予支持。原告公司要求店铺第二层相应期间的物业管理服务费按0.26元/月/㎡或0.35元/月/㎡不违反法律规定，本院予以支持。因原告物业管理服务存在一定的瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院亦不予采信。 关于诉讼时效。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间。原告公司2018年6月12日提起诉讼要求2009年1月1日至2018年6月30日物业管理服务费，被告均以已过诉讼时效期间而抗辩，故本案2015年9月30日之前的物业管理服务费适用二年诉讼时效期间，之后的适用三年。因原告公司未提供证据证明2009年1月1日至2018年6月30日对被告进行了催收，故对超过诉讼时效部分的，本院不予支持，仅支持2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费。2015年10月1日至2018年6月30日合计33个月，则物业费为3438.55元（一楼52.22㎡×1元/月/㎡×50%×33个月+二楼223.11㎡×0.35元/月/㎡×33个月） 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告黄才真应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付物业管理服务费计币3438.55元； 二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元（原告已预付），由原告天豪物业负担49元，由被告黄才真负担17元，此款限与上述款项一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  谭梦薇 二〇一八年八月一日 书记员  陈丽娟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。