陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕04民初30号 原告：张露，男，汉族，1984年11月10日生，陕西城固人，住汉中市城固县， 委托代理人：刘军，男，陕西时代潮律师事务所律师。 委托代理人：殷彦军，男，陕西时代潮律师事务所律师。 被告：付彦政，男，汉族，1963年8月20日生，自由职业，住西安市雁塔区， 被告：陕西驰宇置业有限公司，住所地杨凌农业高新技术产业示范区创业中心神农路16号创业大厦二层220、227室，统一社会信用代码：9161000067791287XR。 法定代表人：魏云龙，系该公司董事长。 被告：魏云龙，男，汉族，1969年11月3日生，住杨凌区。 原告张露与被告付彦政、陕西驰宇置业有限公司、魏云龙案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张露及其委托代理人刘军、殷彦军，被告付彦政到庭参加了诉讼。被告陕西驰宇置业有限公司、魏云龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张露向本院提出诉讼请求：1、不得执行城固县××与××东南角××星光花××号商品房房屋的查封，请求解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2、请求确认原告对城固县××与××东南角××星光花××号商品房房屋具有所有权；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月18日咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00089号付彦政与陕西驰宇置业有限责任公司、魏云龙民间借贷纠纷一案作出民事调解书。2015年7月8日咸阳市中级人民法院查封了原告2014年4月5日购买的城固县××与××东南角××星光花××号预售商品房。2017年9月1日原告对执行标的提出书面异议，咸阳市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）陕04执异95号执行异议裁定，驳回原告的异议。原告认为咸阳市中级人民法院驳回原告执行异议的裁定未查清案件主要事实，同时使用法律错误，导致裁定结果错误，应当依法予以纠正，不得对标的物查封和执行。1、驰宇公司具有驰宇星光花苑A401号商品房销售的主体资格，陕西驰宇置业有限公司（简称驰宇公司）是城固县驰宇星光花苑商品房的开发企业，驰宇公司成立于2008年8月6日，经营范围是房地产开发、销售，2014年4月5日驰宇公司向原告销售驰宇星光花苑A401号预售商品房时告知原告，其开发的驰宇星光花苑楼盘办理了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》等证件，属于五证齐全的楼盘，驰宇公司有资格对该楼盘商品房进行销售；2、原告由此基于对驰宇公司商品房销售五证齐全的信任，双方于2014年4月5日签订了《商品房买卖合同》，驰宇公司将A401号房屋作价20万元卖给原告，原告按合同约定于2014年4月5日一次性付清购房款共计20万元给驰宇公司；3、由于驰宇公司的原因导致驰宇星光花苑未能竣工验收，驰宇公司涉案房屋目前无法办理房产证，但驰宇公司有国有土地使用证，根据不动产房随地走的法律原则，涉案房屋登记在被执行人驰宇公司名下；4、原告支付了合同约定的购房款作为对价，有商品房买卖合同、收据为凭证，履行完了付款义务，且房屋是用于自住，是合法取得，而且该房屋属于原告名下唯一住房，因此，A401号房屋事实上已经于2014年4月5日就通过陕西驰宇置业有限公司出售给了原告，原告对该房屋有所有权；5、原告所购房屋已经依法登记备案，具有法律效力，相对于申请执行人未登记备案的购房合同和金钱债权，原告的购房行为具有优先权，具有公示效力。原告认为，法院查封该房产，影响了原告对该房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除查封，终止执行。综上所述，原告是对该房屋拥有合法产权的案外人，由于被告未能履行合同约定及时为原告办理银行按揭手续，属被告驰宇公司之过错。贵院将原告善意、合法购买、并依法首先备案登记、开具了机打销售不动产地税税务发票的房屋予以查封执行，明显错误。 被告付彦政辩称：1、之前的查封没有问题；2、我也是一次性全款付了购房款，只是没有办理备案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告张露为证明其主张向法庭提交如下证据： 第一组证据：原告身份证复印件 证明目的：原告基本情况。 被告付彦政质证认为，对该组证据无异议。 第二组证据：2-1原告购房合同复印件；2-2被告驰宇公司房屋收款收据；2-3汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702执异47号生效执行裁定书 证明目的：原告按合同约定，购买了本案房屋，查封前一次性付清了房款，履行了全部购房义务，原告是房屋所有权人，应当享有该房的所有权、占有权、使用权。购房合同已经备案登记，具有公示效力，原告是该房权利人。 被告付彦政质证认为真实性认可，证明目的不认可。 第三组证据：3-1《商品房预售许可证》、3-2《国有土地使用证》、3-3《建设用地规划许可证》、3-4《建设工程规划许可证》、3-5《建设施工许可证》 证明目的：被告驰宇公司有该房销售资格，该房屋五证齐全，原告购房没有过错，原告的购房行为合法有效，是该房权利人。 被告付彦政质证认为真实性认可，证明目的不认可。 第四组证据：4-1西安市中级人民法院（2014）西中执民字第00214-1-3号执行裁定书、4-2咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00089号民事调解书、4-3咸阳市中级人民法院（2015）咸中执字第00042号执行裁定书、4-4协助执行通知书、4-5咸阳市中级人民法院（2017）陕04执异101号执行裁定书 证明目的：西安中院查封土地使用权在前，咸阳中院是重复查封；付彦政对驰宇公司所谓的4937万债权没有银行转账凭证，该巨额债权不具有真实性，驳回原告异议的裁定书未通知原告庭审，程序不当，裁定书认定付彦政4937万债权变为购房款，和付彦政申请查封的民间借贷案调解书认定的事实严重矛盾，系错误查封。 被告付彦政质证认为真实性认可，证明目的不认可。 第五组证据：不动产登记资料查询结果证明 证明目的：原告被查封房屋是唯一住房，用于自住，相对于付彦政的金钱债权，原告对该房具有物权期待权利益，具有优先权。 被告付彦政质证认为真实性认可，证明目的不认可。 被告付彦政为支持自己的主张，提交证据：1、购房合同；2、公证书 欲证明：2012年与被告驰宇公司签订合同购买70套房屋的事实。 原告质证认为，公证书，不能代替房屋买卖合同，而且已经告知其办理登记手续但其没有办理，公证书内容也不真实；购房合同，70套房屋签一份合同，有违常理，不能体现真实的房屋交易，故合同无效。 合议庭对原告提交的全部证据真实性及证明目的均予以认可；对被告提交证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予支持。 合议庭根据庭审调查及采信的证据，确认以下案件事实： 驰宇公司于2008年12月至2011年4月分别取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，具有承建及对外销售位于城固县北环路与西环一路交汇东南角驰宇星光花苑项目商品房资格。2014年4月5日，张露与驰宇公司签订《驰宇“星光花苑”房屋认购书》，驰宇公司将A401号房屋作价20万元卖给原告，原告按合同约定于2014年4月5日，一次性付清购房款共计20万元给驰宇公司，后因驰宇公司的原因导致驰宇星光花苑未能竣工验收，且驰宇公司工作人员及法人代表失联，导致不能办理房屋权属证书。 另查明，驰宇公司因资金困难于2012年10月11日向付彦政借款2934万元，借款期限3个月，超过借款期限的借款利率为月息2%，驰宇公司将其所有的坐落于城固县县城北环路与西环一路交汇处南角驰宇星光花苑面积为7508.56平方米的70套房屋以签订商品房买卖合同的方式抵押给付彦政，将上述商品房买卖合同在城固县公证处进行公证。2014年6月9日，付彦政因上述借款纠纷将驰宇公司、魏云龙诉至本院。经本院调解，付彦政与驰宇公司、魏云龙达成调解协议，本院出具（2014）咸中民初字第00089号民事调解书，该调解协议中约定：“二、被告陕西驰宇置业有限责任公司以其位于陕西省××县城××与××星光花××住宅××套，总面积7508.56m2，商业用房1972.96m2，作为还款的担保。三、双方均同意对本调解协议第二项的房产进行诉讼保全。”后驰宇公司、魏云龙未履行生效法律文书确定的义务，付彦政向本院申请强制执行，本院出具（2015）咸中执字第00042号执行裁定书，裁定：“依法冻结、扣划被执行人陕西驰宇置业有限责任公司、魏云龙银行存款6500万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入、财产。”并于2015年7月13日向城固县房管局发出协助执行通知书，协助执行内容为：依法查封被执行人陕西驰宇置业有限责任公司位于陕西省××县城××与××星光花××住宅××套，总面积7508.56m2，及全部一层临街商铺，查封期间，被查封房屋不得办理产权变更登记手续，查封期限以2015年7月13日至2018年7月12日止。 本院认为，关于驰宇公司与付彦政签订的《商品房买卖合同》，根据生效法律文书确定的事实，双方达成的房屋买卖合同实为借款合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。据此付彦政与驰宇公司之间不存在事实上的房屋买卖合同关系，因此，付彦政与驰宇公司签订的《商品房买卖合同》并不能引起物权的变动，付彦政的债权属于一般金钱债权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照前述规定案外人张露，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中买受人张露与驰宇公司签订的《商品房买卖合同》，早于咸阳市中级人民法院的查封裁定，并且根据不动产登记资料查询结果可以证明买受人张露名下无其他用于居住的房屋，且买受人张露支付房屋款20万元，占总房款百分之百，超过法律规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，故具有足以排除执行的实体权利。本案中张露对涉案房屋享有物权期待权。在张露享有的物权期待权与付彦政作为申请执行人享有的一般金钱债权发生冲突时，应着重保护张露享有的物权期待权。 关于张露请求确认原告对城固县××与××东南角××星光花××号商品房房屋具有所有权一节，该请求属另一法律关系，本案不予处理。 综上所述，人民法院只能执行驰宇公司的财产，如果被执行财产不属于被执行人驰宇公司，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止该财产的执行。张露对涉案房屋享有物权期待权，对被执行财产拥有足以排除执行的实体权利，其要求停止执行涉案财产的诉讼请求成立，应予支持。张露要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定判决如下： 一、不得执行位于城固县北环路与西环一路交汇东南角驰宇星光花苑A401号商品房； 二、驳回张露的其他诉讼请求。 本案诉讼费4300元，由付彦政承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  唐鸿彬 审判员  张军海 审判员  刘联胜 二〇一八年八月二十九日 书记员  康馥婷 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。