广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初6460号原告：李猛，女，1993年4月20日出生，汉族，住河南省邓州市，委托诉讼代理人：刘建丰，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。被告：杨活冬，男，1976年4月12日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：李崇，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘晓敏，广东宪鼎律师事务所律师助理。第三人：中山博纳房地产代理有限公司，住所地广东省中山市港口镇世纪东路1号保利怡芳花园10幢37卡，统一社会信用代码9144200MA4UWBCE7R。法定代表人：邓海浪。原告李猛与被告杨活冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依职权追加中山博纳房地产代理有限公司（以下简称博纳公司）作为本案的第三人参加诉讼。原告李猛的委托诉讼代理人刘建丰、贾丽霞，被告杨活冬的委托诉讼代理人李崇，第三人博纳公司的法定代表人邓海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李猛向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，并限期配合原告办理房产过户登记手续；2.被告向原告返还定金人民币100000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除2017年7月13日的房地产买卖合同的房屋买卖关系；2.被告双倍返还定金200000元；3.被告返还房款300000元；4.被告赔偿房屋差价损失（以法院委托的评估机构出具的鉴定报告为准）；5.被告赔偿佣金损失22000元；6.被告赔偿原告装修损失50000元。庭审中，原告明确诉求4的房屋差价损失为390800元。事实与理由：经博纳公司介绍，原、被告及中介机构于2017年2月6日签订了《房地产买卖合同》，合同约定：原告以110万元的价格购买被告名下位于中山市港口镇世纪东路××房；房款采用银行按揭方式支付，首期款23万元(含定金10万元)于2017年3月21前付清，余款87万元向银行申请按揭贷款；原告于2017年3月21日前为被告垫资315000元赎楼，被告在收到银行放款后的三个工作日内将多付的首期房款退还给原告；在被告赎出房地产证原件并注销抵押登记或银行出具同意购房抵押贷款通知书之日起的两个工作日内，被告须与原告签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续（即过户登记手续）。合同签订后，被告向原告交付了房屋。原告也依约向被告支付了首期款，并垫资帮助被告还清了银行贷款，赎出了房地产证原件，还取得了银行出具的同意购房抵押贷款通知书。此时被告却拒绝与原告签署中山市房地产买卖合同，亦不协助办理涉案房屋的过户登记手续。现因其无力一次付清涉案房屋的购房余款，被告又不同意其办理银行按揭贷款，故同意解除涉案房屋买卖合同。原告为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。被告杨活冬辩称，1.同意解除与原告于2017年2月6日签订的房地产买卖合同中房屋买卖关系。2.原告未在合同约定日期申请银行按揭，也未按合同约定将首期款130000元存入双方确认的监管账户，仅支付被告300000元用于赎楼，但合同约定原告需支付赎楼款应为315000元，综上，原告的行为已构成违约。因为原告未履行先合同义务，被告有权拒绝履行后合同义务。现被告同意向原告返还房款300000元，但不同意双倍返还定金200000元、赔偿佣金损失及装修损失。因原告违约在先，被告有权没收原告已缴纳的定金，佣金及装修损失均应由原告自行承担。3.原告在未经被告同意的情况下，擅自更换涉案房产的门锁，导致被告无法正常使用涉案房产。4.原告为了迫使涉案合同履行，还伪造了被告配偶的签名及手印，签订了同意出售声明，该声明并非被告配偶本人签名及按手印。综上，请法院依法判决。第三人博纳公司述称，本案所涉的整个交易过程都是我方进行主导的。原告于2017年3月2日到银行签订了相关的按揭资料，而且也积极配合两个银行进行备选，于同年4月1日取得了银行出具的同意购房抵押贷款通知书，可见买家在交易过程中积极协助该赎楼、补交资料；出卖方因中山房价不断上升，故意恶意拖延，不想出卖房子，已属于违约。对于31500元赎楼款问题，被告说只要给300000元就可以了，剩余的他自行筹集。对原告的诉求没有意见，房屋首期款130000元据了解已包括在300000元内。在本案审理期间，原告李猛向本院申请诉讼保全申请，要求查封被告杨活冬价值700000元的财产并提供了中国人民财产保险股份有限公司珠海分公司出具的保函作为担保。本院依原告李猛的申请于2017年4月20日作出（2017）粤2071民初6460号民事裁定书，查封了被告杨活冬位于中山市港口镇世纪东路1号怡方花园15幢1104房地产的相应产权份额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年2月6日，李猛（买方）、杨活冬（卖方）与博纳公司（居间方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：买卖双方通过居间人博纳公司出售及购入中山市港口镇世纪东路××房，建筑面积122.2平方米；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起45日内还清贷款并办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于第三方作为办理过户手续之用；该房地产不含税的转让成交价为1100000元，该房地产转让的税费由买方承担；定金100000元为第一部分楼款，第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款870000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为违约；买方须于2017年3月6日前申请按揭，卖方需无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须在2017年3月21日前付清首付款（除已付定金外）130000元（根据实际贷款金额多退少补）存入双方确认的银行账户监管；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方需签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续；卖方须在2017年3月1日将该房地产交于买方使用，交楼前卖方需付清一切有关该房地产之杂费；鉴于居间人已促成买卖双方签订本买卖合同,买方向居间人支付居间服务费22000元；若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他中介方成交该房地产，均不影响居间人收取上述居间服务费权利；卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还、抵押、查封等事宜，卖方应在签署中山市房地产买卖合同前清理完毕，并保证转让后买方无须负责；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失；买方垫支315000元给卖方用于赎楼，时间为2017年3月21日前，卖方于收到买方银行放款后3个工作日内把买房多付的首期款（以银行贷款通知书为准）退回给买方,否则按超出时间每天百分之一计算滞纳金；买方愿意由案外人郝新菊作为此房经济纠纷担保人为买方承担经济担保；合同还约定了其他事项。同日，李猛向杨活冬支付了定金100000元，杨活冬将涉案房屋的钥匙、业主卡交付给李猛;同年3月4日李猛通过银行转账方式向杨活冬支付了300000元。同年3月6日，李猛向博纳公司支付中介服务费22000元，杨活冬当天向银行清偿了涉案房屋的贷款余额395762.96元。同年4月11日，平安银行股份有限公司中山分行向李猛出具了个人贷款承诺书，内容载明：“……我行将向申请人发放期限为30年，金额为70万元的贷款，……贷款发放后我行将按照按揭申请人出具的付款委托，将贷款全额划至以下账户内（户名：杨活冬，……）……”。后因杨活冬拒绝与李猛签订《中山市房地产买卖合同》及办理相应的过户手续，李猛遂于同年4月15日向杨活冬寄送律师函，要求杨活冬在收到该函件后三日内履行后续的合同义务。经李猛催促后，杨活冬仍拒不履行。李猛遂诉至本院，主张前述实体权利。为证明其因杨活冬未依约履行合同义务，造成其装修损失，李猛提供了装修施工合同、中山装饰工程预算书、收款收据等。其中装修施工合同显示，委托方为李猛，承接方为中山市固特建筑安装工程有限公司，签订日期为2017年3月3日，其中约定：工程地址为港口镇世纪东路1号怡方花园15栋1104房，工程价款180000元；开工日期2016年4月1日，竣工日期2016年6月6日。收款收据显示“今收到怡方花园15栋1104房李猛装修款定金50000元。”收据上盖有中山市固特建筑安装工程有限公司公章。李猛称该款以现金方式支付。杨活冬不确认上述合同签订、付款情况，不确认李猛发生50000元装饰损失。李猛为证明其收入足以支付装修费，提供案外人王明明的银行流水、其工资单。其中银行流水显示王明明2018年3月至7月每月均有二至四万元收入不等，李猛称王明明是其男朋友。工资单显示收款人为李猛，2018年4月至6月工资金额为19300元、19500元、19500元，加盖中山市岐舞文化传播有限公司财务专用单。杨活冬对银行流水、工资单均不予确认。李猛又提供同意出售声明，内容显示“本人何英，……现座落在中山市港口镇世纪东路××房屋虽以杨活冬的名义登记，但依法属于我与杨活冬的夫妻共同财产，现本人同意出售上述房产，并愿意承担由此产生的一切后果。……”李猛称何英为杨活冬的配偶，该声明系为配合其办理银行的贷款同意书而出具的，但杨活冬称该声明中何英的签名是虚假的。另查，中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市港口镇世纪东路××1104房地产【不动产证书号：粤（2016）0181733号，建筑面积为122.2平方米】的产权人为杨活冬，产权登记时间为2016年11月7日，土地权属性质为国有。该房产于2016年11月7日抵押登记给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，后于2017年5月18日注销抵押登记。本案依李猛申请于2017年4月17日对涉案房屋进行查封，为第一查封；后涉案房产因本院另案纠纷[案号为（2017）粤2071民初7490号]于2017年5月16日被第一轮候查封。又查，诉讼期间，我院根据李猛的申请依法委托广东正中联行土地房地产评估有限公司对涉案房屋于2017年4月17日的市场价格进行评估，该司于2017年8月23日出具正中联行房字【2017】第17035号房地产估价报告，评估结论为涉案房屋于2017年4月17日的房地产市场估价为1490800元。李猛为此预付评估费用6227元。再查，杨活冬与案外人何英于2001年8月7日登记结婚。诉讼中，李猛称其起诉后涉案房屋被杨活冬换了门锁，现由杨活冬控制及使用，涉案房屋尚未进行装修。杨活冬、博纳公司均称涉案房屋并未交付李猛，交付钥匙与业主卡给李猛是方便李猛看房。李猛、博纳公司称李猛系于2017年3月2日办理房屋贷款手续的。另，杨活冬又称涉案房屋其已换了门锁，涉案房屋现由其占用，现为毛坯房；李猛未依合同约定足额付款给其已构成违约。杨活冬向本院申请对同意出售声明中“何英”的签名是否真实进行鉴定。本院认为，李猛已变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，并据此追究合同相对方杨活冬的相关违约责任，何英的签名是否真实与本案的处理无关联，对此本院对该申请不予允许。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方杨活冬，居间方博纳公司，买方李猛共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系李猛与杨活冬的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。李猛依约于签订房屋买卖合同当天支付杨冬活100000万元定金，后于2017年3月4日又支付了杨冬活赎楼款300000元，杨冬活遂于2017年3月6日清还了其之前的房屋贷款本息395762.96元，同年5月18日银行注销了涉案房屋的抵押登记。虽然合同约定李猛需于2017年3月6日前支付杨活冬首期款130000元，但合同又约定李猛支付的赎楼款扣除首期款后多出部分退还给李猛，可见，该赎楼款实际已包含了首期款130000元，杨活冬以未支付其首期款为由认为李猛违约没有依据。杨活冬在2017年4月11日李猛取得平安银行股份有限公司中山分行出具的《个人贷款承诺函》后未依约定与李猛签订《中山市房地产买卖合同》及递交产权过户手续材料，经李猛发出律师函催促后仍拒绝履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。李猛要求解除涉案合同，并要求双倍返还定金、赔偿居间服务费损失、返还已付房款，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。至于房屋差价损失部分。根据《广东省高级人民法院》第四十条规定，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守给方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到因违约可能造成的损失。本案中，经评估涉案房屋于2017年4月17日的房地产市场估价为1490800元，与李猛购买涉案房屋时约定的购房总价1100000元的差价损失为390800元，但该损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到因违约可能造成的损失，即应扣除双倍返还定金，扣除后的差价损失为190800元（390800元-200000元）。关于装修损失。因涉案房屋至今未实际装修，李猛虽提供收款收据，并称该款为现金支付，杨活冬对此不予确认，而李猛所提供的银行流水显示的户主为案外人王明明并非其本人，亦未进一步举证证明其支付该款项的资金来源，退一步讲，即便缴款真实，亦未有证据显示装修公司没收该款不予退还，造成其损失。故本院对李猛主张的装修损失不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李猛与被告杨活冬于2017年2月6日签订的房地产买卖合同中房屋买卖合同部分；二、被告杨活冬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李猛返还购房款300000元、双倍返还定金200000元；三、被告杨活冬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李猛支付房屋差价损失190800元、居间服务费损失22000元；四、驳回原告李猛的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，诉讼保全费4020元，评估费6227元，合计25847元（原告李猛已预交），由原告李猛负担1695元，被告杨活冬负担24152元（被告杨活冬于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年八月二十二日书 记 员  林文丽石丽娜