山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初6091号原告：刘霞，女，1982年4月12日出生，汉族，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：郭庆华，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚楠，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：张绪，男，1996年10月9日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：于长义，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原告刘霞与被告张绪房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘霞的委托诉讼代理人郭庆华、何亚楠，被告张绪及其委托诉讼代理人于长义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘霞向本院提出诉讼请求：1.判令张绪继续履行与刘霞签订的《房屋买卖合同》，并变更付款方式，一次性支付刘霞剩余购房款现金60万元；2.判令张绪支付逾期付款违约金36900元(计算至起诉之日，请求判决计算至实际支付之日止)；3.判令张绪赔偿刘霞经济损失10万元；4.由张绪承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月23日，刘霞与张绪在济南市佰世特不动产经纪有限公司居间下签订了《房屋买卖合同》，张绪购买了刘霞名下位于济南市历下区文化东路78号万豪中心小区5号楼108室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积56.01㎡，总房款120万元，过户前张绪支付刘霞首付款60万元，剩余房款60万元，张绪以购房贷款的形式支付，由贷款银行转入刘霞账户，若张绪逾期付款，应当按逾期未付款日万分之五计算支付违约金，并赔偿刘霞经济损失。张绪向刘霞支付了购房款60万元后，刘霞按合同约定将涉案房屋过户至张绪名下。张绪却严重违约，没有将房产证交付银行，且拒不去银行继续办理贷款手续，刘霞多次催促张绪办理贷款事宜或变更付款方式一次性支付剩余房款，但张绪却置之不理，剩余房款至今未付。刘霞已按合同履行了将房权证变更登记的主要义务，张绪却至今不支付剩余合同款项，已构成严重违约。刘霞出售涉案房屋后准备重新购置房产，由于张绪违约未按期支付购房款导致刘霞无法买房，现在购买新房的价格要远高于出售房屋时的价格，给刘霞造成的经济损失远高于10万元。为了维护自身的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。张绪辩称，一、双方实际履行的是80万元的房屋买卖合同。从济南市房管局调取的涉案房屋此前的原房屋档案和现房屋档案显示，双方实际履行的是2017年2月17日签订的80万的买卖合同。理由如下：2017年2月17日80万元的合同签订当日，张绪支付了1万元定金。80万元合同第一条第二项约定需要在办理房屋权属转移登记前注销房屋抵押登记，原房屋档案《不动产抵押注销证明》显示在2017年4月14日120万元合同签订前即已经注销了该房屋抵押登记，证实履行的是80万元的合同。注销抵押登记的50余万元是被告支付。编号为00828951、00828952、00828953的三张税收完税证明显示完税时间是2017年5月22日，在80万元合同后、120万元合同签订前缴税。N0.22370217《山东增值税普通发票》显示完税时间是2017年5月22日，且在备注中明确“合同金额为80万元”。2017年5月23日双方申请了不动产转移登记，5月25日张绪已取得不动产登记证书。而120万元合同约定需在“办妥贷款审批手续后7个工作日内”才办理房地产过户登记手续，显然房产过户登记也是履行的80万元的合同，根本不是履行的120万元的合同。综上，在签订120万元的合同时，80万元的合同已基本履行完毕。完全可以证实双方实际履行的是80万元的买卖合同，120万元的合同根本没有履行。二、120万元合同签订的真实原因，是刘霞想通过提高合同金额多让张绪贷款借其使用，但张绪后来考虑到刘霞外债太多担心其不能按时偿还，在签订120万元合同后并未继续履行贷款手续。三、刘霞起诉的真正原因是张绪的父亲对刘霞夫妻多有照顾，其中之一是多方筹措帮刘霞夫妻借款，后刘霞方不能偿还，张绪父亲被迫起诉刘霞夫妻还款，刘霞败诉后，为逃避、冲抵对张绪父亲的债务提起本案诉讼。四、张绪除了支付60万元外，还于2017年1月21日代刘霞还贷款5000元，于2017年5月23日向其支付了1.5万元现金，共支付了62万元。综上，双方实际按80万元的合同履行，刘霞按120万元的合同主张剩余债权没有事实依据，请法院查明上述事实依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月17日，刘霞（出卖人）与张绪（买受人）签订了《济南市存量房屋买卖合同》，约定张绪购买刘霞名下的涉案房屋，房屋所有权证证号：济南20170017213，建筑面积56.01㎡，涉案房屋价款为80万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称中国银行天桥支行），抵押金额56万元，出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。2017年5月23日，刘霞（甲方）与张绪（乙方）在济南佰世特不动产经纪有限公司的居间介绍下签订了《济南市房地产买卖合同》，约定刘霞将涉案房屋出卖给张绪，转让价款为120万元，付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，合同附件三付款协议约定了付款方式：乙方应于过户前支付甲方首付款60万元整，以首付款收到凭条为准；乙方以购房贷款形式向甲方支付房款60万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同补充条款第一条约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后7个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。补充条款第六条约定，乙方于签约后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若乙方贷款审批通过后，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。补充条款第8条约定，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。张绪分别于2017年2月17日向刘霞支付1万元现金，于2017年4月10日前向刘霞支付6万元现金，于2017年4月10日通过案外人张善武银行账户向刘霞转账支付53万元。刘霞认可已收到上述60万元购房款。张绪主张除上述60万元房款外，另外向刘霞支付了2万元房款，并提供落款时间为2017年5月23日、署名为“刘霞”并捺手印的收条，内容为“今收到张绪现金1.5万元整”；落款时间为2017年1月21日、署名为“袁鼎凯”的收条，内容为“今收到刘霞5000元整，用于归还其中国光大银行尾号6197信用贷款。因客户在外地、且账户已跨期需要手动操作扣款，故客户刘霞将款项以微信形式转给平安普惠济南催收中心风控专员袁鼎凯”予以证明。2017年5月22日，刘霞缴纳了印花税、个人所得税、城市维护建设费、教育费附加、地方教育附加、增值税等税费；张绪缴纳了印花税、契税等税费。2017年5月23日，刘霞与张绪提交不动产登记申请表，请求对涉案房屋所有权进行转移登记。2017年5月25日，张绪取得了涉案房屋的不动产登记证书，编号为鲁（2017）济南市不动产权第0102403号。另查明，2013年刘霞因购买涉案房屋，与中国银行天桥支行签订《个人一手住房贷款合同》，从中国银行天桥支行贷款56万元用于支付涉案房屋购房款，并提供涉案房屋作为抵押；合同载明刘霞从山东泰祥房地产开发有限公司处购买涉案房屋的总房款为80万元。后，刘霞与中国银行天桥支行办理了涉案房屋抵押登记手续，抵押价值确认为80万元。2017年4月14日，中国银行天桥支行出具《不动产抵押注销证明》，同意注销与刘霞办理的涉案房屋的不动产抵押权登记，并委托刘霞办理注销不动产抵押登记事宜。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。刘霞与张绪2017年2月17日签订的《济南市存量房屋买卖合同》、2017年5月23日签订的《济南市房地产买卖合同》均系双方就涉案房屋达成买卖合意的真实意思表示，《济南市房地产买卖合同》的签订时间晚于《济南市存量房屋买卖合同》，应视为双方对《济南市存量房屋买卖合同》的条款进行了变更，重新达成合意。另，张绪提交了刘霞与中国银行天桥支行的《个人一手住房贷款合同》，合同中载明刘霞2013年购买涉案房屋时的总房款即为80万元，其在2017年再以80万元出售涉案房屋，与常理不符，而《济南市房地产买卖合同》约定的涉案房屋价款为120万元，与同期同地段二手房市场均价相符，故本院认定《济南市房地产买卖合同》为真实有效的合同，双方应按《济南市房地产买卖合同》的约定履行各自的合同义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；······。张绪提供了落款时间为2017年5月23日、署名为刘霞的收条，以证明张绪向刘霞支付了60万元房款后又向其支付了1.5万元现金，刘霞对该份收条不予认可，但其未能提供证据证实其异议成立，本院对该份收条的真实性予以确认。张绪提交的署名为“袁鼎凯”的收条不能证实张绪替刘霞偿还贷款的事实，本院对该份证据不予采信。综上，本院认定张绪已向刘霞支付购房款共计61.5万元。刘霞在收到张绪支付的购房首付款后，协助张绪将涉案房屋产权变更登记在张绪名下，已履行了协助办理过户的义务，张绪亦应按合同约定，将剩余房款120万元-61.5万元=58.5万元支付给刘霞，故对刘霞的该项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。《济南市房地产买卖合同》补充条款第六条约定，若贷款审批通过后，张绪的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则张绪应与刘霞至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。涉案房屋已于2017年5月25日过户登记在张绪名下，因张绪未能提交证据证明已办理了贷款审批手续，张绪至迟应于2017年5月25日之前将剩余房款58.5万元支付给刘霞，张绪未履行上述合同义务，已构成违约，应按合同约定向刘霞支付违约金，即以58.5万元为基数，按照日万分之五为，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止。刘霞要求张绪支付经济损失10万元，但未提交证据予以证实该损失的存在，故对刘霞的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告张绪于本判决生效之日起十日内支付原告刘霞购房款58.5万元；二、被告张绪于本判决生效之日起十日内支付原告刘霞违约金（以58.5万元为基数，按照日万分之五为，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告刘霞超出部分的诉讼请求；四、驳回原告刘霞其他诉讼请求。若未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11170元，由被告张绪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 陈 军人民陪审员 张 忠二〇一八年八月七日书 记 员 王玉莺