浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初1823号 原告：郑志银，男，1955年2月3日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托代理人：沈建福，浙江世纪新天律师事务所。 被告：浙江博风集团有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区笕丁路大世界五金城32幢301室。 法定代表人：刘帮风。 委托代理人：郭立人，浙江中格律师事务所律师。 被告：杭州长河江二股份经济合作社，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道江二村荡坊园66号二楼。 法定代表人：周兴泉。 委托代理人：陈春鸿，杭州市天官法律服务所法律工作者。 被告：中易置业（杭州）有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道长河路1318号博风创意大厦3-1101。 法定代表人：郑道胜。 委托代理人：陈春鸿，杭州市天官法律服务所法律工作者。 被告：杭州博泰置业有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道江二村荡坊园66号303室。 法定代表人：刘帮风。 原告郑志银与被告浙江博风集团有限公司（以下简称“博风公司”）、杭州长河江二股份经济合作社（以下简称“江二村”）、中易置业（杭州）有限公司（以下简称“中易公司”）、杭州博泰置业有限公司（以下简称“博泰公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月29日公开开庭进行了审理，原告郑志银及其委托诉讼代理人沈建福、被告博风公司委托诉讼代理人郭立人、被告江二村和中易公司的委托诉讼代理人陈春鸿到庭参加诉讼，博泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑志银向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告一、二、三于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》无效。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：经滨江法院调解书确认：博泰公司于2017年7月31日前返还原告租金200000元，博风公司承担连带责任。后两公司均未履行付款义务，原告申请强制执行。2018年3月，原告获悉博风公司、江二村、中易公司签订了《房屋租赁合同》一份，将博风公司依据原《合作开发博风创意大厦协议书》（以下简称协议书）、《浙江博风创意大厦补充协议书》（以下简称补充协议书）所约定的权利义务概括转由中易公司承担，并在2018年1月29日依据该租赁合同将江二村在博泰公司持有的股份全部转让给博风公司。原告认为，博风公司受让了江二村股权后，承受了博泰公司的全部对外债务，但放弃了其依据上述合作开发协议及补充协议所享有的巨大利益，博风公司、江二村、中易公司之间签订房屋租赁合同的目的在于完成博风公司、江二村之间的析产手续，达到江二村在取得两个协议约定的全部利益的同时无需承担博泰公司的债务，而博风公司、中易公司之间达成的利益分配方案，不仅刘帮风可以谋取私利，中易公司亦可以低于公允价值获取原属博风公司的权益。综上，博风公司、江二村、中易公司基于逃避债务履行或低价获利等非法目的，经恶意串通并以签订《房屋租赁合同》合法形式，损害了包括原告在内的债权人利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，请求认定无效。 被告博风公司辩称，博风、博泰两公司经营不善，公司陷入债务危机，名下除博风创意大厦外无其余可供清偿资产，且博风创意大厦已有抵押、司法查封、刑事查封，公司法定代表人现处于取保候审状态，根本无能力推动博风创意大厦的处置、还款工作，故已打报告给滨江区人民政府，恳请政府帮助。对于原告与博风、博泰公司之间的调解书是真实有效的：（1）两公司无偿还能力，同样对江二村也拖欠租金947万元未付，所以江二村为减少损失找到新的承租人，作为对价,中易公司要根据之前签订的补充协议如期支付租金，还要支付拖欠的947万元租金。（2）因为博风大厦只是一个主体结构完成，还有一些车位、通风、空调设施等配套工程未完工，中易公司承诺后续工程继续施工完成，保证大楼可以实际投入使用，这是签订三方协议的背景。（3）至于原告的起诉，原告不是协议的当事人，无权提出无效之诉，且这个协议是在博风公司没有履行能力的前提下作出，是双方的真实意思表示，是合法有效的。 被告江二村辩称，原杭州市滨江区长河街道江二村经济合人作社已变更为杭州长河江二股份经济合作社，签订协议书和补充协议是真实的，是依据村级留用地的相关开发政策签订，双方还注册成立了博泰公司，作为项目开发的物业管理公司，办理相关手续，建设博风创意大厦。由于博风公司的原因，未在补充协议约定的起租时间将博风创意大厦建成并交付使用，村民利益无法保障，为妥善解决问题，维护社会稳定，2018年1月3日三方签订了租赁合同，该合同是合法有效的：（1）从内容看合同解决了江二村与博风公司补充协议的遗留问题，根据协议无偿转让了股份，鉴于博风公司无履行能力，重新明确了中易公司为承租方，上述情况根本不存在原告认为三方恶意串通，基于逃避债务或低价获得非法的情形。（2）三方合同是在多次沟通协商、反复论证后签订的，是各方当事人的真实意思表示，且内容合法，没有违反法律、法规、政策的情形，江二村已收到中易公司的租金，协议得到了实际履行。（3）原告主体不适格。综上，请求依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 被告中易公司辩称，三方签订的房屋租赁合同合法有效。因博风公司未履行补充协议，欠付江二村两年租金9473760元，为妥善解决问题，扭转被动局面，三方进行了多次沟通协商，中易公司有意向江二村租赁房屋，当时江二村开出的条件是租期、租金按原协议不变，但必须承担博风公司欠付的两年租金，租赁后中易公司与博风公司存在的利益冲突，如水电设施、管线网络设施、电梯、共用部分场地、物业管理等由双方协商解决，另行签订协议。三方一致同意后于2018年1月3日签订了房屋租赁合同。合同签订后，中易公司于2018年1月4日支付了9473760元，2018年2月5日支付了第一年租金4730400元。因此该协议是在三方充分协商一致的基础上签订的，各方当事人意思表示真实，且内容合法，没有违反法律、法规和政策的情形，且已得到实际履行，该协议是合法有效的。另认为原告主体不适格，请求依法驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 被告博泰公司未提供书面答辩意见。 当事人为了证明各自主张提交了证据，本院进行了当庭举证和质证，被告博泰公司未到庭放弃质证权利。（一）对原告提供的《房屋租赁合同》、民事调解书及执行案件受理通知书、中易公司的工商登记中备案场地租赁合同、工商变更信息，三被告对真实性均无异议，其内容与本案相关联，本院均予以确认。对原告提供的周边地段租金信息、2008年7月的协议，三被告不予认可。本院认为，该两份证据不具备证据的形式要件，本院均不予采信。（二）对被告江二村提供的不动产权证书、江二社区居民（股东）代表会议记录，原告对真实性无异议，但对产权证的取得合法性有异议，对村民讨论记录的关联性有异议，被告博风公司、中易公司无异议，本院认为，上述证据与本案具有关联性，本院均予以确认。（三）对被告中易公司提供转账凭证和收据，原告及被告博风公司、江二村对真实性无异议，原告认为履行不能认为合同有效，本院对该证据本身的证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：2008年10月21日，被告博风公司与江二村（原江二村经济合作社）签订《协议书》，约定：根据滨江区高起点、高标准的建设目标，充分合理地运作好甲方（江二村）的村级留用地，与乙方（博风公司）本着合作、双赢的宗旨，达成如下协议：“一、项目情况：名称博风创意大厦，地点华洲广场北，长河路东，北塘河南，约27亩村级三产留用地。二、合作内容：本项目由甲乙双方共同合作开发，成立项目开发公司，注册资金2000万元，甲方占51%股份，出资1020万元，乙方占49%的股份，出资980万元。甲方以项目用地的土地使用权（经评估）及现金方式进行投资，乙方以现金方式投资。该项目权益分配：项目建成后，甲方拥有51%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权，乙方拥有49%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权。三、项目开发公司成立后，双方商定由乙方对项目开发公司进行全过程运作，甲方根据项目开发公司章程委派必要的人员参与合作项目开发管理，并为乙方提供必要的办公场所。四、项目使用的土地，由甲方依法申领留用地，有关申领过程中产生的土地出让金及与项目用地有关的所有费用由甲方承担。甲方负责完成该项目的前期土地规划红线审批，审批所需的项目方案及设计由乙方提供，相关费用由双方共同组成的项目开发公司承担。乙方负责办理该项目所有的设计、方案、审批、建设施工、项目运作等各项工作，相关费用由项目开发公司承担，在双方对公司的投资总额中实际开支。五、该项目权益分配：项目建成后，甲方拥有51%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权；乙方拥有49%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权。对乙方按规定取得的49%的商业房产和相应比例的公共设施、公建配套的所有权，乙方有权以自己的名义和项目开发公司的名义对外转让，也有权自行经营、使用该些房产”。 2015年7月被告博风公司与江二村签订了《补充协议书》，约定：“一、甲方（江二村）以国有土地使用权作价出资博风创意大厦，国有土地使用权作价出资前的费用（包括但不限于土地征迁费、土地出让金及办证的相关税费）由乙方（博风公司）承担。甲方将本项目的土地出让金政府返还部分（2840万元）按滨政办（2010）23号文件规定全额汇入项目公司，作为甲方51%产权部分房产的建设成本，本项目工程建设的其他成本和费用由乙方承担。二、本项目交付使用后，甲方同意将其所有的全部房产有偿出租给乙方统一经营使用，租期为2015年7月1日起，租期十年，租金每年年中付一次，租金计算按前五年（2015年7月1日—2020年6月31日）按每天0.96元/平方米，按13500平方米计算；第六年至第八年（2020年7月1日—2023年6月31日）租金按1.20元/平方米，面积41467平方米计算；第九年至第十年（2023年7月1日—2025年6月31日）租金按1.32元/平方米，面积按产权证面积计算。三、项目房产产权析产分配原则：甲方享有1#（不含北侧一至三层裙房和东侧一至三层裙房）、2#写字楼，乙方拥有3#、4#、5#写字楼和1#楼北侧一至三层裙房和东侧一至三层裙房。四、在本项目析产完成并办理完毕产权过户登记后，甲方所拥有的项目公司51%的股份全部无偿转让给乙方”。 郑志银起诉博泰公司、博风公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日作出（2016）浙0108民初3625号民事调解书，博泰公司于2017年7月31日前返还郑志银租金200000元，并支付该款自2015年8月1日起至2017年3月31日止按年利率14%计算的经营收益，博风公司承担连带责任。因博泰公司、博风公司未支付，2017年8月22日，郑志银申请强制执行。 2018年1月3日，被告江二村、中易公司、博风公司签订了《房屋租赁合同》：鉴于甲方（江二村）与丙方（博风公司）签订有合作协议及补充协议，现由于丙方原因导致该租赁房屋未能在补充协议约定的起租时间建成交付使用，由此视为甲方已经在2015年7月1日将租赁房屋出租给丙方。截止2017年6月30日，丙方尚欠甲方租金9473760元。因丙方此前的违约事实和现在的履约能力，为保障甲方权益，乙方（中易公司）和丙方自愿调整补充协议约定的租赁关系，由乙方取代丙方，甲方对此表示认可，按本合同的相关约定履行。“一、本合同的基础：1、在本合同签订当日，乙方负责代丙方将欠付租金9473760元向甲方支付完毕。2、在本合同签署后，丙方应积极完成股权变更手续（即甲方将其在杭州博泰置业有限公司的51%股权转让并登记在丙方或丙方指定主体名下）。3、自本合同生效之日起，甲丙双方终止原约定的租赁关系，甲方就本合同项下房屋与乙方另行建立租赁关系，甲乙双方的租赁事项按本合同约定执行。二、租赁房屋概况：租赁房屋位于杭州市滨江区，全部租赁的建筑面积约41372.01平方米。三、租赁期限：自2017年7月1日至2025年6月30日，自起租之日至2020年6月30日期间租金每天为0.96元/平方米按13500平方米计算；2020年7月1日至2023年6月30日期间租金每天1.20元/平方米按租赁面积41372.01平方米计算；2023年7月1日至2025年6月30日期间租金每天1.32元/平方米按41372.01平方米计算。四、合同第十二条第4点：本租赁合同约定的租金与丙方无关。乙丙双方之间的相关利益由乙丙双方另行协商并签订协议，与甲方无关，对甲方也没有任何约束力”。 该协议经江二村居民代表大会讨论通过。2018年1月10日，中易公司支付欠付的租金9473760元及第一年租金（2017年7月1日至2018年6月30日）4730400元。 另查明，博风创意大厦工程于2016年竣工验收通过，2017年4月1日，博风创意大厦1楼102室等、2幢101室等、3幢301室的产权证进行办理，登记权利人为江二村，附记载明：属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割，不得转让。 本院认为，原告作为债权人由生效法律文书确认，租赁合同涉及了博风公司，因此原告认为损害其利益，有权提出诉讼。原告对协议书和补充协议书的真实性、合法性均无异议，被告江二村与博风公司的合作开发符合政策精神，两个协议不违反法律规定，应认定合法有效。关于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形，本院认为，（一）本案具有特殊性，并非纯商业的房地产合作开发，是根据杭州市对村级留用地的相关规定所进行的合作开发，具有较强的政策性，目的在于推进征地制度改革，提高农民在土地增值收益中的分配比例，充分体现村级集体经济组织留用地资产价值，切实保障失地农民长远生计，也是保护失地农民利益，维护稳定的国家政策的体现，因此对合作开发中股份的比例、收益分配的比例都作了强制性规定，租赁合同中关于股权转让的内容是当时的协议书及补充协议书约定的延续，符合政策规定，并不存在逃避债务而恶意串通。（二）博风公司爆发债务危机，法定代表人涉嫌犯非法吸收公众存款罪，虽已被取保候审，但没有能力继续经营，推动资产重组，原告及其他债权人也都是知情的，博风公司为避免更多的债务，在履行不能的情况下转租，不违反法律规定，且江二村作为产权人，为保护村民的利益另行出租并无不当，至于中易公司、博风公司在经济上可能存在的利害得失，也是双方商业交易中权衡利弊，有多种因素，不能单纯地以同地段租金来衡量，因此三方达成的协议并不存在恶意串通，原告所提供的证据不足以证明损害其利益。综上，三方签订的租赁合同系各自的真实意思表示，未违反法律强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的无效情形，本院认定合法有效，原告的诉请本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回郑志银的诉讼请求。 案件受理费80元，由郑志银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  潘 文 人民陪审员  杜文华 人民陪审员  陆文伟 二〇一八年八月二十七日 代书 记员  陆泽钥 -12- -11-