山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初11190号 原告：刘晨，男，1987年9月19日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：苏广文，山东超信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，山东超信律师事务所实习律师。 被告：临沂鸿德置业有限公司。住所地：山东省临沂市北城新区秀水雅苑小区**楼与**楼之间商业楼**。 法定代表人：高俊伦，董事长。 委托诉讼代理人：李永成，山东衡正源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑金飞，女，1977年9月12日生，汉族，该公司办公室主任，住山东省临沂市北城新区。 原告刘晨诉被告临沂鸿德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晨的委托诉讼代理人苏广文、王飞，被告临沂鸿德置业有限公司的委托诉讼代理人郑金飞、李永成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋不动产权证；2、请求判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金161915元（自2014年12月31日至2018年5月31日止，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月24日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的“鸿德秀水雅苑”小区6号楼3单元301室房屋及1044号储藏室，房屋总价款为476383元。被告应于2012年12月31日前交付涉案房屋，且应在商品房交付后24个月内办理房屋不动产权证。合同签订后，原告依约交纳首付款158383元，余款318000元办理银行按揭。后原告为此多次催促被告履行办证义务，但被告以种种理由推诿，至今未提供办理不动产权证的相关资料。原告认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，且原告已经履行了合同义务，被告应当按约定提交办理产权证的相关手续，并承担延期办理产权证的违约责任。虽然《商品房预售合同》约定原告不能在合同期内取得房地产权属证书的，被告承担万分之一的违约责任，但该条款约定的违约金数额明显过低，不足以弥补原告的损失，不足以凸显对违约方的惩罚性。为此，原告为维护自身的合法权益，特依照相关法律规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告临沂鸿德置业有限公司辩称，被告未能按时办理房产证的原因是临沂市房产局、临沂市土地局在成立不动产权中心时，档案移交的过程中出现竣工工程验收备案的变化，致使开发商在进行竣工工程验收备案时需要重新按照不动产中心登记的要求整理备案资料，该时间的拖延是行政管理的原因造成的。我方现在已经按照住房和城乡建设局要求完成了竣工工程验收备案，现在该工程已经马上具备办证条件，购房小区业主已经通知缴纳住房维修基金。今天开庭我方通过在庭审现场当面通知的形式通知原告立即缴纳住房维修基金，办理产权证。双方《商品房买卖合同》第15条就关于产权登记的约定做了明确约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同意按照第1、2项处理。第1项买受人退房，第2项买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，直至取得产权证。该约定就违约条款做了具体的明确约定，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定第18条完全吻合，属于约定的具体违约情形的约定。该约定是双方权利的体现，是意思自治的表现。该房屋已经交付原告，并居住使用至今，原告没有任何损失。房价款也由原告的4000元每平方米涨至现在的13000元每平方米。故此，原告不选择退房这是原告的权利。办理房产证是商品房买卖合同中的附属义务，不是合同的主要交付义务。且现在我方已经具备办理房产证的条件。因原告没有损失，故其对违约金依据的主张，我方只承担合同中双方约定的房价款万分之一的违约金。我方愿意配合原告办理不动产产权证。请求依法驳回原告的其他诉讼请求。 经审理查明，2011年11月24日，原告（买受人）刘晨与被告（出卖人）临沂鸿德置业有限公司签订合同编号为YS184847的《商品房预售合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于临沂市兰山区“秀水雅苑”第6号楼3单元301号住房和第6号楼1044号储藏室各一套；住房面积为98.61平方米，储藏室面积为9.53平方米；每平方米价款4405.24元；总房价为476383元。合同第六条、付款方式及期限：买受人于2011年9月15日前向出卖人支付购房定金20000元；于2011年11月19日前向出卖人支付首付房款158383元（定金自动转为房价款）；余款318000元，作为银行按揭贷款。合同第八条、交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的房屋交付买受人使用。合同第十五条、关于产权登记的约定：交房即日起，最长期限为二十四个月，买受人取得房屋所有权证。出卖人应当在商品房交付使用尽快将办理产权登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，直至取得房产证。双方还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告刘晨已将购房款交给被告，被告于2014年12月10日向原告出具金额为474724元的购房款发票。被告于2012年12月31日将涉案房屋交付原告使用。后原、被告因办理房屋产权证书及逾期办理房屋产权证书的违约问题发生争议，原告诉至本院。 上述事实，主要有相关书证、庭审调查、当事人陈述，经质证所证实，有关证据均已收集并记录在卷。 本院认为，原告刘晨与被告临沂鸿德置业有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定全面履行义务。 关于原告主张的被告应按约定协助其办理房屋产权证书的主张，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。本案中，原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。本院认为，原告的此项诉求，符合法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。 关于被告临沂鸿德置业有限公司应否赔偿原告刘晨逾期协助办理产权证书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋产权证书的行为已构成违约，被告应向原告支付违约金。关于逾期办证的违约金数额，应按照《商品房预售合同》第十五条的约定，被告临沂鸿德置业有限公司按照房屋总价款474724元的万分之一向原告刘晨支付违约金，即47.50元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告临沂鸿德置业有限公司于符合办理产权登记条件时协助原告刘晨办理位于临沂市北城新区“秀水雅苑”第6号楼3单元301号住房和第6号楼1044号储藏室各一套的产权登记手续； 二、被告临沂鸿德置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告刘晨逾期办理产权证书的违约金47.50元； 三、驳回原告刘晨的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1769元，减半收取885元，由被告临沂鸿德置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 高雪梅 二〇一八年八月二十四日 代书记员 焦晓菲