重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初12231号原告:代庆容，女，汉族，1973年10月26日生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：蒋燕，重庆欣力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧中华，重庆欣力律师事务所律师。原告：谭劲，男，汉族，1973年9月15日生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：蒋燕，重庆欣力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧中华，重庆欣力律师事务所律师。被告：重庆怡置招商房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道桂馥二支路**桂馥家园**1-6,统一社会信用代码915000000830923767；法定代表人：凌常峰，董事长。委托诉讼代理人：俞理伟，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。原告代庆容、谭劲与被告重庆怡置招商房地产开发有限公司(下称怡置招商公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陶立独任审判，适用简易程序于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告代庆容、谭劲及委托诉讼代理人蒋燕、欧中华，被告怡置招商公司的委托诉讼代理人俞理伟、左清松到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告代庆容、谭劲的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金138217.99元（以已付房款2786653元为基数，自2017年8月31日起按日万分之二标准计算至实际交房之日即2018年5月5日止，共计248天）；2、判令被告向原告支付逾期交房期间产生的已由原告垫付的物管费13065.25元及水电公摊费326.64元，共计13391.89元；3、本案诉讼费由被告承担（包括但不限于案件受理费、鉴定费、保全费等）。事实及理由：2017年4月2日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道184号附17号上东汇小区二期F79-5地块商业1-商业36商服用房一套，建筑面积200.48㎡，总成交金额2786653元，付款方式按揭付款：首付款为1396653元，按揭贷款1390000元。商品房买卖合同还约定：甲方（被告）应在2017年8月30日前将符合交付条件的房屋交付乙方（原告）使用；甲方应当于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》（下称两书一证）。甲方不出具证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。双方约定的逾期交房违约责任为：乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。买卖合同签订后，原告按约履行了全部付款义务，并办理了按揭贷款。双方约定的最后交房期限届满后，被告拟向原告交付的房屋处于未完工状态，存在严重的质量问题，不具备交房条件，且被告拒绝出具“两书一证”，致使被告未能按约向原告交房。被告多次向原告承诺对房屋进行整改，但每次均未整改合格。原告多次催促被告交房，并于2018年4月3日委托律师致函被告催促其交付符合交房条件的商品房，并向原告支付逾期交房违约金，均未果。直至2018年5月5日，房屋基本达到交付条件，被告要求原告缴清逾期交房期间产生的物管费13065.25元及水电公摊费326.64元，共计13391.89元费用的前提下，被告才向原告交付房屋，已构成逾期交房长达248天。被告应承担相应的违约责任，应支付逾期交房违约金以及逾期交房期间产生的费用应由被告承担、由原告垫付的物管费和水电公摊费也应由被告承担。故诉至法院。被告怡置招商公司辩称：被告于2017年5月26日取得了竣工验收备案登记证，房屋质量符合法定要求和合同约定的交房标准，并不存在原告所述的案涉房屋存在严重质量问题的情况；被告在合同约定的时间内通知原告接房，且案涉房屋不存在严重质量问题，原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期交房期间的物管费没有事实和法律依据。即便原告所称房屋质量问题真实存在，也属于被告履行维修义务的范围，原告无权拒绝接房，综上，原告所陈述的事实与理由不成立，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2017年4月2日，被告怡置招商公司为甲方与原告代庆容、谭劲为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道184号附17号上东汇小区二期F79-5地块商业1-商业36房屋；建筑面积200.48㎡，总成交金额2786653元；第七条交房期限及交付条件，（一）本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2017年8月30日前，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程设计备案登记证》；第八条交房手续的办理，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；第九条甲方逾期交房的违约责任，除本案第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金；《补充协议》第十三条对房屋交付、交房手续进行了补充约定：2、乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的。5、在甲方具备了本合同第七条约定的条件下及乙方无前述正当理由时，乙方就应该在甲方书面通知规定的接房时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务。6、双方明确，依照本合同约定，甲方向乙方出示有关证明文件是指交房通知书约定的交付期限内，甲方在交付地点现场张贴需公示的文件：甲方向乙方提供有关文件，是指按照交房通知书规定的流程在乙方签署交接单或类似文件时向其提供《新建商品房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书》及《住宅工程质量分户验收汇总表》（如有）。7、乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题，甲方应按《新建商品房屋质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此由拒绝接受该商品房，甲方无需向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题拒绝办理入住手续，视为乙方逾期收房；8、乙方逾期收房，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同甲方按时交房，甲方不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费用以及任何其它与房屋有关的杂费）即转由乙方承担。由于乙方不按期办理房屋交接手续，导致房屋未能实际交付，将给甲方造成管理成本的增大，因此，乙方逾期收房的，预期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向甲方支付总房款万分之一的违约金。2017年5月26日，上东汇小区F78-1、F79-5地块项目取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，竣工验收时间为2017年5月25日。原告的重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书载明竣工验收备案登记证取得时间为2017年5月25日。合同签订后，代庆容、谭劲向怡置招商公司履行完毕支付房款和相应税费等付款义务。2017年8月18日，怡置招商公司向代庆容、谭劲邮寄了《交房通知书》，其主要内容是通知代庆容、谭劲于2017年8月30日前往公园大道销售中心办理上东汇项目F79-5商业-商业网点36号房的交房手续。2017年9月1日，重庆市渝北区公证处出具了《公证书》，内容为：申请人：怡置招商公司，公证事项：保全证据。申请人为防止日后证据灭失，申请人的委托代理人周锐臻于二〇一七年八月二十五日向本处申请对位于重庆市渝北区公园大道东路“公园大道”楼盘销售中心所展示的《地块竣工备案登记证》、《房屋面积分户汇总表》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、室内展板、样板间外立面等进行保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》和《中华人民共和国公证程序规则》的规定，本公证员与本处工作人员周游、朱敬伟以及申请人的委托人周锐臻于二〇一七年八月二十八日十五时十分来到位于重庆市渝北区公园大道东路公园大道楼盘销售中心现场，对公园大道楼盘销售中心展示的《地块竣工备案登记证》、《房屋面积分户汇总表》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、室内展板、样板间外立面等进行了现场拍照或收集样本，拍摄、收集人员为本处工作人员周游，现场拍摄照片11张，收集纸质件132页，由公证员胡志青制作《现场工作记录》一份共2页，于二〇一七年八月二十八日十五时五十五分离开现场。兹证明与本公证书所粘连的相关展示内容纸质件、保全证据公证现场照片为本公证员及本处工作人员周游现场收集、拍照取得，与怡置招商公司在公园大道楼盘销售中心当日所展示的现场实际情况相符。附：1、《相关展示内容纸质件》共132页。2、《保全证据公证现场照片》共11张。照片中显示了公园大道F78-1/F79-5地块竣工备案登记证明。2017年10月21日，记录人员蒲浩东填写了交房建议记录表，载明：房号79-184-17（即案涉房屋），建议记录：1、楼梯梯步缝隙。2、消防烟道未填实。2018年2月25日和2018年3月24日，怡置招商公司对案涉房屋的烟道进行了维修。2018年4月3日，代庆容、谭劲委托重庆欣力律师事务所律师向怡置招商公司邮寄了律师函，主要内容为要求怡置招商公司交付房屋，并支付逾期交房违约金、延迟交房经营损失。2018年4月25日，怡置招商公司委托中豪律师事务所律师向重庆欣力律师事务所邮寄了律师函，主要内容为怡置招商公司按约交付已达交付条件的房屋，故其不存在履行延迟。2018年5月5日，代庆容交付了案涉房屋2017年9月-2018年5月5日的物业费13065.25元和水电公摊费326.64元，并办理了房屋交付手续。怡置招商公司另行举示了《重庆市新建商品房使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》，拟证明被告在交房时向原告出具了该证据。代庆容、谭劲的质证意见是：对真实性与关联系予以认可，但不能达到其证明目的。代庆容、谭劲称，其于2017年8月30日接房时未看到被告张贴两书一证，被告也拒绝向其出示两书一证，导致2017年8月30日未接房成功；2018年5月5日正式接房之前，案涉房屋一直未达到合同约定的交房条件，主要是烟道存在问题，截至2018年3月24日房屋仍然在进行烟道安装施工，房屋未达到正常使用功能，不符合交房条件，被告应支付原告逾期交房的违约金。2018年5月5日，被告要求原告先支付逾期交房期间的物管费和水电费才向原告交付房屋，于法无据，该部分费用应由被告承担。由于《重庆市商品房买卖合同》属于格式合同，故补充协议第十三条第七款应属无效条款。怡置招商公司称，其在接房现场对两书一证进行了公示。两书一证是由政府部门颁发的，且形成时间均在房屋交付时间前。两书是在接房时提供给原告，未接房时无法提供，但不是原告所称拒绝出示。根据合同约定，交付房屋时被告只需要取得两书一证，即使房屋存在质量问题等，被告应承担保修义务，原告应办理接房手续，不能以此为由拒绝接房。物业服务费是原告与物业公司的法律关系，与被告无关。上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、竣工验收备案登记证、收据、交房通知书、公证书、律师函等证据在案佐证。本院认为：原被告所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违返法律法规的禁止性规定，属有效合同，其补充协议没有免除被告的责任，加重、排除原告的权利，亦属有效。代庆容、谭劲按约履行了付款义务。2017年5月26日，被告取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，被告按约向原告发出交房通知，要求原告于2017年8月30日接房，原告以房屋质量问题及被告未出示两书一证为由未接房。对此，本院认为，1、案涉房屋于2017年8月30日前已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证及重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书，符合合同约定房屋交付条件，公证书等证据证明被告在交房是对外公示了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，按常理，为正常交接房屋，完成被告的交房义务，被告无理由不出示两书，故对原告陈述被告未出示两书一证的理由，本院不予采信；2、按合同补充协议约定，交接房中，如有质量问题，被告承担维修义务，原告不得以此为由拒绝接房。故按约定，即使房屋有质量问题，原告亦应接房，被告房屋质量问题进行维修，事实上，被告也进行了维修，故原告以质量问题拒绝接房的理由，本院不予采信。综上所述，原告未接房的理由不成立，故对其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告代庆容、谭劲的诉讼请求。案件受理费3330元，因适用简易程序减半收取1665元，由原告代庆容、谭劲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 陶 立二〇一八年八月三十一日书记员 叶小丫