福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初6429号 原告：李亚红，女，1965年1月20日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：王宏伟，福建冠德律师事务所律师。 被告：李冬琴，女，1963年1月10日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：林青辉（系李冬琴之夫），住福建省永安市。 被告：夏天歌，男，1994年6月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告李亚红与被告李冬琴、夏天歌案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚红的委托诉讼代理人王宏伟，被告李冬琴及其委托诉讼代理人林青辉，被告夏天歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李亚红向本院提出诉讼请求：1.停止对2012JP03地块A4子地块一期3#楼22称2201室（厦门市集美区诚毅北路290号2204室）房产的执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由李冬琴、夏天歌承担。事实和理由：2013年12月3日，夏天歌与中交（厦门）投资有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》，购买了址在2012JP03地块A4子地块一期3#楼22层2201室商品房，同日，该合同向厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。2014年6月27日，夏天歌以讼争房产为抵押物向中国农业银行贷款110万元。夏天歌已交完首付款，现尚在按月偿还银行贷款。 2015年7月17日，夏天歌的代理人朱少玲与李亚红签订编号为0005053的《房产买卖协议》，将上述房产出售给李亚红，双方约定：一、购房定金10万元李亚红于本协议签订之日直接交付给夏天歌；二、2015年7月22日之前交付10万元；三、首付款为93万元；四、夏天歌应于公证后当天将房产交付给李亚红使用；五、李亚红承诺2015年8月2日自行还贷。 2015年7月17日，夏天歌收取李亚红定金20万元，并签署《收据》、《订金条》各一份给李亚红收执。2015年8月25日，李亚红向夏天歌支付房款73万元整，夏天歌出具《收据》一份交李亚红执行。 2015年8月25日，夏天歌与李亚红签订编号为0005146号《房产买卖协议》，增加补充条款：一、讼争房产成交价为203万元整，购房定金20万元已付清；二、双方交易金额93万元已付清。因夏天歌尚未能办理产权证，上述房产亦无法过户到李亚红名下。李亚红为方便办理上述房产的接收，缴纳税费，要求夏天歌办理委托公证给高月花，2015年8月25日，夏天歌办理授权委托公证，将包括出售、办理产权证等权利委托给高月花行使。 李亚红按照合同约定从2015年8月2日至今逐月支付了房屋月供。 2017年2月24日，高月花代李亚红领取厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书，确认讼争房屋经验收，已达到交付使用条件，同意于讼争房屋实际交付使用之日2017年2月24日接收，并取得讼争房屋的钥匙。当日，高月花代李亚红向中交（厦门）物业服务有限公司支付2016年7月1日-2017年3月31日的物业费2809.23元、公维金413.12元，合计3222.35元。 2017年2月24日，李亚红委托中交（厦门）投资有限公司代为办理房产过户手续，并向其支付契税26678.1元。中交（厦门）投资有限公司缴纳完契税，办理讼争房屋产权过户登记手续时，突然发现因夏天歌与他人有债权债务纠纷，该房产于2017年3月24日被厦门市湖里区人民法院保全查封（案号2017闽02**执保416号），2017年5月22日，李冬琴向厦门市湖里区人民法院申请强制执行（案号2017闽02**执1435号），造成无法办理过户登记。 综上，李亚红在讼争房屋被人民法院保全之前就与夏天歌签订了房屋买卖合同，办理了房屋全权委托公证，已支付了全部价款，包括2015年8月2日起至今每个月的按揭款、2016年7月1日至今每个月的物业费、公维金，从未中断。李亚红作为善意第三人，已支付了全部价款并合法占有讼争房屋，因此李亚红的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。李亚红于2017年6月12日向贵院提起执行异议申请，请求人民法院裁定停止执行并解除查封，贵院于2017年6与29日作出（2017）闽0206执异56号执行裁定，驳回李亚红的异议申请，为维护自己权益，李亚红提起诉讼。 李冬琴辩称，李亚红诉求不符合法律法规、司法解释的规定，请求驳回李亚红的的诉讼请求。一、李亚红与夏天歌签订的《房产买卖协议》及后增补条款及李亚红擅自加上的条款，均可认定双方意思表示不真实，且李亚红没有按约定支付给夏天歌房款，李亚红属主观上恶意购买夏天歌房产，其行为严重损害夏天歌利益。李亚红明知夏天歌的厦门市集美区诚毅北路290号2204室房产已设定抵押权，在抵押权未消灭的情况下，李亚红与夏天歌双方签订的房产买卖协议无效。 二、夏天歌于2015年8月25日与高月花办理的委托公证，内容非常明确，高月花应以夏天歌的名义办理与房产产权相关的证明手续，根据厦门市政府2017年3月25日的房屋限购令，已明确未取得房产证房屋办理全权委托买卖房屋公证委托书无效的情况下，高月花于2017年5月22日在为夏天歌代缴房屋契税的同时，在得知房屋2017年3月27日被法院保全的情况下，违反委托合同约定，超越代理权，恶意代夏天歌缴纳物业管理费及领取房屋钥匙后，擅自要求物业公司以高月花的名义开据收条，该行为严重损坏了委托人夏天歌的利益。物业公司出具给高月花的物业费收据时间是不真实的、无效的，高月花应向法院提供银行卡转账给物业公司的银行明细及物业发票。李亚红、高月花是想通过代缴物业费及领取房屋钥匙事实，恶意占有夏天歌房产。厦门市集美区诚毅北路290号2204房产至始至终均在夏天歌名下，房产所有权是夏天歌的，高月花缴纳物业费、公摊金及契税是高月花在夏天歌房产被查封后恶意代夏天歌缴纳，属一般债权关系，虽高月花恶意补开收据时间写在房产查封前，但正式契税发票时间已详细明确为2017年5月22日，李亚红提供的高月花的证明及物业费、公摊金收款收据上的时间不可信。综上，李亚红在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。 三、李亚红与高月花恶意串通，提供虚假证据，1.从夏天歌2015年8月25日的收据中可看出，73万元购房款约定收款账号62×××20，并没有所谓的夏天歌同意其母朱少玲向高月花借35万元用以抵扣房款的说明。2.李亚红在房产买卖协议中补充了很多附加条款，也没有高月花对朱少玲享有的35万元债权抵扣房款的约定。3.所谓的朱少玲向高月花借35万元，利息2分，也是不成立的，虽朱少玲与高月花有账务往来，但不能证明双方是借贷关系。4.李亚红第一次诉讼时，并没有提供夏天歌同意母亲朱少玲向高月花借35万元抵扣房款的约定，李亚红提供的补充证据不知道是用什么手段，得到这张补充条子的？该证据即不客观也不真实，法院应当追究李亚红诉讼中提供伪证的法律责任。补充证据高月花的债权既没有借条证明，又没有债务人朱少玲的认可，该债务转移不符合法律规定要件，更不属于物权期待权的保护对象。 四、李亚红擅自涂改73万元的收条书写时间，将2015年7月17日改为2015年8月25日。且未按合同约定支付给夏天歌93万元购房款，未办理银行贷款转按揭或还清银行贷款消灭抵押权，根据物权法第一百九十一条、担保法第49条规定，夏天歌与李亚红之间的房屋买卖合同无效。李亚红是想与亲家高月花及儿子柯仲裕恶意串通占有夏天歌的房产，然后等待时机高价转让房产从而获取高额回报。综上，足可说明本案因李亚红自身原因未办理房屋过户登记。 五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在夏天歌名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，李亚红恶意与夏天歌签订房屋买卖合同，虚假交易，双方签订的买卖合同无效；人民法院查封之前李亚红无合法证据证明占有该房产；李亚红未按合同约定支付给夏天歌购房款，未办理银行转按揭款或代夏天歌偿还银行按揭款消灭抵押权；虽高月花与夏天歌办理了房产交易委托公正，有条件代理夏天歌与李亚红办理房产过户登记手续，但由于李亚红的自身原因而未办理过户登记。 综上，（2017）闽0206执异56号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。李亚红的请求不符合法律及司法解释的规定，依法应予以驳回。 夏天歌辩称，李亚红诉求不成立，一、《房产买卖协议》非本人真实意愿，是夏天歌母亲朱少玲炒股亏本才要求卖房子；但李亚红没有支付足额93万首付，且2015年5月起的按揭款也是夏天歌自行缴纳。 二、夏天歌于2015年8月25日与高月花办理的委托公证是要求高月花应以委托人夏天歌的名义办理与房产产权相关的证明手续，高月花于2017年5月22日缴房屋契税、代缴物业费及领取钥匙是代夏天歌实施的民事行为，房屋产权是夏天歌的，夏天歌与高月花是一般债权关系。在签订房屋买卖协议和三张收据中，都没注明夏天歌母亲朱少玲欠高月花35万元，夏天歌同意抵扣的说法。而其中一张收据写73万，收款账户62×××20，系李亚红与高月花捏造事实、恶意串通、不履行房屋买卖协议，想霸占夏天歌的房产。 三、补充证据是李亚红与高月花恶意串通，提供虚假证据，在办理委托公证时，高月花以夏天歌上班要请假，多次找夏天歌不方便为由，骗夏天歌在空白纸上签字（签了二至三张）而将其中一张写上所谓的朱少玲欠高月花35万元，夏天歌同意抵扣房款的内容，从补充证据的书写格式可以看出，李亚红和高月花伪造证据，无中生有，夏天歌要求法院追究李亚红与高月花的恶意串通、提供虚假证据的法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年12月3日，夏天歌与中交（厦门）投资有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》，以1870030元的总价款购买了址于2012JP03地块A4子地块一期3#楼22层2201室的房产，并向厦门市房地产交易权籍登记中心办理了上述《厦门市商品房买卖合同》备案登记。2014年6月27日，夏天歌以讼争房产为抵押物向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行贷款110万元。2016年11月14日，中交（厦门）投资有限公司向夏天歌出具了价值为1867467元的发票。 2015年7月17日，夏天歌的母亲朱少玲与李亚红签订编号为0005053的《房产买卖协议》，约定：讼争房产出售给李亚红，首付款93万元，购房定金10万元于本协议签订之日直接支付给夏天歌，于2015年7月22日之前支付10万元，于2015年8月25日扣除银行贷款后其余一次付清，李亚红于2015年8月2日起自行还贷；于公证后当天将房产交付给李亚红使用。同日，夏天歌出具了《收据》和《订金条》，确认收到李亚红的定金20万元。同日，李亚红转账支付朱少玲10万元；2015年7月20日，李亚红转账支付朱少玲10万元。 2015年8月25日，夏天歌与李亚红签订编号为0005146号的《房产买卖协议》，约定：讼争房产成交价为203万元，购房定金20万元已于2015年7月22日支付，于2015年8月25日支付73万元，双方实际交易金额93万元已付清；该合同公证后，夏天歌三年之内不能以任何理由催李亚红更名，夏天歌无条件配合李亚红办理过户手续，李亚红有权指定产权人等；在该房产产权办理出来并顺利过户完成交易之前，该房产不能有其他债务纠纷，如若买卖双方任何一方违约不能完成交易，则需赔付对方70万元；于公证后当天将房产交付给李亚红使用。同日，李亚红转账支付朱少玲28万元，柯仲裕转账支付朱少玲10万元；夏天歌办理了委托公证给高月花，授权高月花代为办理和领取产权证书、出售讼争车位、代为收取售房款项等。 讼争房产于2015年11月具备交房条件，讼争房产开发商约定的交房时间为2016年5月1日，讼争房产实际交付时间为2017年2月24日。2017年2月24日，高月花支付了2016年7月1日至2017年3月31日讼争房产的物业费用。 夏天歌以讼争房产为抵押向银行贷款，贷款金额为110万元，贷款期限从2014年6月27日至2044年6月26日止。2015年8月2日起至2017年6月，柯仲裕每月转账7000元左右至夏天歌讼争房产还贷账户。 2017年2月24日，讼争房产开发商开具了金额为26678.1元的契税《收据》，契税的《税收完税证明》开具时间为2017年5月22日。本院在审理李冬琴与夏天歌、朱少玲的民间借贷纠纷中，于2017年3月24日查封了讼争房产。2017年6月15日，李亚红向本院提起关于讼争房产的执行异议申请，本院于2017年6月29日作出（2017）闽0206执异56号执行裁定，驳回李亚红的异议申请。李亚红对上述裁定不服，提起本案诉讼。 在本案审理过程中，李亚红向本院申请财产保全，请求冻结李冬琴、夏天歌的银行存款203万元或查封、扣押其等值财产。担保人杜朝宗提供了其名下的址于厦门市湖里区竹坑路22号102室房产作为担保。本院依法做出（2017）闽0206民初6429号民事裁定书，于2018年1月30日查封了夏天歌名下的址于2012JP03地块A4子地块一期3#楼22层2201室（厦门市集美区诚毅北路290号2204室）房产和担保人杜朝宗名下的址于厦门市湖里区竹坑路22号102室房产。 本院认为，本案争议焦点为，讼争合同是否在讼争房产被查封前已成立生效、李亚红是否在查封前合法占有讼争房产、购房款是否已全部支付及未办理转移登记手续是否因李亚红自身原因。一、关于讼争合同是否在讼争房产被查封前已成立生效问题，根据《房产买卖协议》等证据，讼争合同签订于2015年8月25日，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，又讼争房产于2017年3月24日被本院查封，故讼争合同在讼争房产被查封前已成立并生效。二、关于是否已经支付全部价款问题，依据转账凭证可确认金额仅为58万元，李亚红自认其他已付的购房款35万元系以债权相折抵，并未实际支付购房款35万元给夏天歌，故无法认定李亚红已依约支付讼争房产全部价款。三、关于是否因李亚红自身原因未办理转移登记问题，从讼争合同约定的“于公证后当天将房产交付给李亚红使用”、“夏天歌三年之内不能以任何理由催李亚红更名”等内容，结合讼争房产于2015年11月具备交房条件、讼争房产开发商约定的交房时间为2016年5月1日、讼争房产实际交付时间却为2017年2月24日并缴交契税等事实，可见李亚红对接收讼争房产和办理转移登记手续并不积极，李亚红提供的证据并不能证明其对未及时办理转移登记不存在过错，故无法认定未办理转移登记非因李亚红自身原因。综上，（2017）闽0206执异56号执行裁定书裁定驳回李亚红的异议请求，有事实和法律依据，故李亚红的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回李亚红的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由李亚红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  林振焕 人民陪审员  陈亚源 二〇一八年八月二日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。