福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初7330号 原告（反诉被告）：林毅，男，汉族，1979年7月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈光泽，郑发江，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：卓金良（反诉原告），男，汉族，1937年11月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：余泉水，黄凯，福建中美律师事务所律师。 被告：福建骊特担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**。 法定代表人：廖志英，总经理。 委托诉讼代理人：李磊，福建骊特担保有限公司员工。 原告林毅（反诉被告）与被告卓金良（反诉原告）、被告福建骊特担保有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林毅（反诉被告）及其委托诉讼代理人陈光泽，被告卓金良（反诉原告）及其委托诉讼代理人黄凯、余泉水，被告福建骊特担保有限公司委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判令被告卓金良（反诉原告）立即向原告林毅（反诉被告）返还履约保证金人民币20000元；二、判令被告福建骊特担保有限公司立即向原告林毅（反诉被告）返还履约保证金人民币30000元；三、判令被告卓金良（反诉被告）向原告（反诉被告）支付合同解除违约金人民币630000元，并赔偿原告因讼争房产房价上涨产生的可得利益损失人民币366000元；四、判令被告卓金良向原告（反诉被告）支付原告因本案产生的律师费人民币10000元；五、判令被告卓金良承担本案的全部诉讼、评估费用。 事实和理由：2017年3月14日，原告林毅与被告卓金良签订了编号为002546的《存量房买卖合同》，约定原告向被告购买其所有的位于福州市鼓楼区，面积99.33平方米，成交价3180000元，并约定一方违约导致合同解除的，违约方应支付相当于房屋成交价的20%金额的违约金即人民币630000元，同时承担因违约产生的律师代理费、诉讼费、双方居间佣金等费用。同时，原告林毅还与被告卓金良、被告福建骊特担保有限公司（以下简称“福建骊特公司”）签订了《存量房交易服务协议》，约定由被告福建骊特公司为双方交易提供中介服务。协议签订后，原告林毅按合同约定于签订合同当日将20000元履约保证金交付给被告卓金良，另外30000元履约保证金交付被告福建骊特公司。 在合同履行过程中，被告卓金良迟迟不将房屋产权证明交付被告福建骊特公司，导致合同约定的办理时间延误。但原告林毅仍然想促成这次交易，遂答应被告卓金良的要求于2017年5月12日签订了《补充协议》，约定2017年6月5日前原告林毅将首付款和差额款转入原告指定的贷款银行办理冻结手续，双方开始办理商业按揭贷款申请手续，2017年6月25日前贷款手续审批未通过，双方可以解除合同，同时双方指定中国农业银行股份有限公司福州湖东支行（以下简称“农业银行湖东支行”）为贷款审批银行。《补充协议》签订后，原告林毅即于2017年5月19日将首付款和差额款共计1,710,000元在农业银行湖东支行处办理了冻结手续，但之后在原告林毅申请银行贷款的过程中，被告卓金良即到农业银行湖东支行处吵闹，以评估报告时间存在问题，要求第三人不要发放贷款于原告，导致原告无法完成商业按揭审批程序。对此，原告林毅又于2017年6月2日将312万元购房款存入光大银行账户并发函告知被告福建骊特公司让其告知被告卓金良，原告愿意改变付款方式，用一次性支付房款方式进行购房交易，但2017年6月26日被告卓金良却向原告送达了解除购房合同函，原告对于解除合同不持有异议，但认为系因被告卓金良违约导致原告商业按揭审批程序无法通过，之后原告采用对被告更为有利的方式进行购房交易，但基于房价上涨原因，被告卓金良不愿继续交易，并单方解除与原告林毅签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，同时拒绝承担违约责任，严重损害了原告的合法权益。 另，诉争标的福州市鼓楼区系学区房，自原告与被告达成购房交易之日起至今房价上涨迅速，对此原告向福州瑞尔房地产评估有限公司提起房屋价值评估鉴定申请，福州瑞尔房地产评估有限公司作出本案诉争标的房屋房产价格达到4176000元，房价上涨了996000元。原告认为因原告与被告无法达成购房交易，该部分损失属于原告的可得利益损失，被告对此应承担赔偿责任。 综上所述，被告卓金良违反与原告林毅之间购房约定，导致原告林毅与被告卓金良之间的购房交易无法完成，损害了原告的合法权益，对此应当承担赔偿责任。被告骊特房产也应当基于原告与被告卓金良的购房交易无法达成返还履约保证金给原告。 被告卓金良辩称：一、原告所称答辩人迟迟不交产权证明，与事实不符。 2017年3月14日，原告与答辩人签订的《存量房买卖合同》（下简称《买卖合同》）第十二条“商业按揭类交易流程”约定：“合同签订后三个工作日内或甲方领取到该房屋的《房屋所有权证》／《不动产权证书》后三个工作日内，甲方提交《房屋所有权证》／《不动产权证书》等权属证明。同日，答辩人与原告、骊特公司签订《存量房交易服务协议》，并在第一条约定：“因交易服务需要，在签订本协议时，甲方（答辩人）将该房屋权属资料交由丙方（骊特公司）保管，以便于办理交易过户事项服务中使用。”据此，答辩人于2017年3月13日已将榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》及榕鼓国用（2003）第82688号《国有土地使用权证》权属证书原件交付给骊特公司（见收证收据）。故不存在原告所称：“答辩人迟迟不交产权证明的情形。” 二、原告所称答辩人到农业银行吵闹，要求“第三人”不要发放贷款给原告导致无法完成商业按揭审批的理由不能成立。 答辩人已及时提交了相关权属证明，配合原告到有关银行办理贷款审批手续；当答辩人配合原告到农行湖东支行办理按揭贷款时，发现评估报告中的房屋建成时间为1991年与实际不符。因该房屋所有权仍属答辩人，答辩人必须如实反映情况，否则出现法律责任需由答辩人承担。因此答辩人向农行湖东支行经办人反映情况，经其要求，答辩人提交了福建省城乡规划设计研究院开具证明，证实争议房的建成时间为1986年。诉争房屋能否办理按揭贷款，系贷款银行的审查责任，答辩人无权干涉，更不必与其争吵。因此，原告的说法毫无事实根据，不能成立。 三、本案《买卖合同》已解除。 为积极促成交易，答辩人应原告请求签订《补充协议》，约定：“乙方（原告）通过申请商业按揭购买该房产；若乙方的任何原因导致贷款手续无法在2017年6月25日之前审批通过......双方解除该购房合同，甲方从乙方已经支付给甲方的定金人民币贰万元整中扣留下人民币壹万元整作为赔偿金，剩余人民币壹万元归还给乙方......”。因原告无法依约通过贷款审批，故答辩人依约解除合同，经原告同意。本案《买卖合同》已解除。 《补充协议》中将原告违约所需承担的违约金，从成交价的20%降为1万元，多收的款项退还原告。足见答辩人促成《买卖合同》交易的诚意。反观若答辩人违约，仍需承担成交价20%等巨额违约金。原、被告谁愿违约，不言而喻！ 综上所述，原告的说法缺乏合同及事实依据，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求 被告卓金良提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）林毅赔偿被告（反诉原告）卓金良10000元整；2、判令原告（反诉被告）林毅承担被告（反诉原告）支出的律师费30000整；3、原告（反诉被告）林毅承担本案的诉讼费用等。 事实和理由：2017年3月14日，反诉被告林毅（下简称林毅）与反诉原告卓金良（下简称卓金良）签订编号为002546的《存量房买卖合同》（下简称《买卖合同》），约定卓金良向林毅出售其所有的，位于福州市鼓楼区；并约定付款方式，因合同一方违约导致解除合同，守约方有权要求违约方支付按交易价款20%的违约金、支付律师费等违约责任。双方与本诉被告福建骊特担保有限公司签订《存量房交易服务协议》（下简称《服务协议》，由其提供中介服务。2017年3月13日卓金良依约向骊特公司交付房屋所有权证等全部权属证书，2017年3月24日卓金良配合林毅到浦发银行办理贷款审批手续，同日办理了开户；2017年3月30日卓金良配合林毅到中国农业银行股份有限公司鼓屏支行办理贷款审批手续，同日办理了开户。但由于林毅方原因致贷款不能。 因贷款不能，林毅估计不能履行合同义务，故在2017年5月12日要求签订《补充协议》，将其违约责任从成交价的20%等降为1万元。为积极促成交易，卓金良满足了林毅的请求，签订了《补充协议》。 2017年5月19日林毅在中国农业银行股份有限公司湖东支行办理资金冻结，卓金良亦积极配合办理贷款手续。此间，银行得知评估报告中房屋建成年份与实际不符（该房屋建成时间为1986年，评估报告中为1991年），银行对林毅的贷款申请未予通过。《补充协议》约定：因林毅方任何原因导致贷款手续无法在2017年6月25日前审批通过，双方解除该购房合同，卓金良因此于2017年6月26日通过骊特公司向林毅发函解除《买卖合同》，林毅回函表示同意。故本《买卖合同》已解除，林毅的违约事实存在。 被告骊特公司辩称：原告诉讼请求中要求被告骊特公司返还履约保证金30000元人民币，被告骊特公司愿予以配合；关于原被告的产权证纠纷被告骊特公司予以简要描述：签订本合同当日即2017年3月14日，被告卓金良已将房屋产权证、土地证交给被告骊特公司监管，但因被告卓金良需办理继承公证与更名手续，期间被告卓金良将产权证借出，被告骊特公司在原告的要求下，于2017年4月25日发函催告被告卓金良及时将更名后的产权证归还。被告卓金良于2017年4月27日将新产权证交至被告骊特公司处，现产权证仍在被告骊特公司处。无论是新产权证还是旧产权证，其上信息记载均无建成年限。原、被告于2017年5月12日签署补充协议，约定原告通过商业按揭购买讼争房产，该房产评估银行按揭贷款，由原告自行委托相关机构办理，并非委托被告骊特公司办理，因此被告骊特公司认为原告与被告卓金良的贷款纠纷与骊特公司无关。 原告对被告卓金良的反诉辩称：一、原告与被告卓金良于2017年5月12日签订的《补充协议》第2条明确约定，若因为原告的任何原因导致贷款手续无法在2017年6月25日之前审批通过，双方解除该购房合同。被告卓金良从原告已经支付给被告卓金良的订金人民币20000元中扣留10000元作为赔偿金，这个条款明确约定是，因为乙方的违约才需要承担的违约责任，但本案的违约责任在于被告卓金良一方，所以不适用该条款。同时，双方在本合同第1条也约定房产评估和银行按揭贷款都由原告自行委托相关机构办理，也就是说被告卓金良对原告委托的房产评估机构所作出的评估结果是予以认可的，但是被告卓金良却在原告审批贷款期间向贷款审批银行提出评估报告建成年份有误，明显是在阻扰这次房产交易的进行，在被告骊特公司给被告卓金良的函件中也能明显看出，评估报告年份有误的主要责任在于被告卓金良一方，因为在评估过程中，被告卓金良始终没有向评估机构透露讼争房产的建成年份，2017年5月3日是评估报告作出的时间，评估报告最后一页表格中的建成年份是空的，评估公司只能大致估算讼争房产的建成年份，而2017年5月19日原告进行贷款审批并进行了部分购房款的冻结，2017年5月23日被告卓金良从福建省城乡规划设计研究院开出了房产建成年限的证明，2017年5月24日寄到农行去反映评估报告年份错误的问题，要求农行不对原告的贷款审批予以通过，在可以提早提交建成年限的情况下却在原告进行贷款审批的过程中，突然向贷款审批机构提出了不能放款给原告的要求，其恶意违约的行为明显，应当由被告卓金良承担违约责任，故被告卓金良的反诉请求毫无事实根据，应当予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，双方对于真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年3月14日，原告林毅（乙方）与被告卓金良（甲方）签订了编号为002546的《存量房买卖合同》，约定原告向卓金良购买其所有的位于福州市鼓楼区，面积99.33平方米，成交价3180000元，并约定一方违约导致合同解除的，违约方应支付相当于房屋成交价的20%金额的违约金即人民币630000元，同时承担因违约产生的律师代理费、诉讼费、双方居间佣金等费用。合同签订后三个工作日内甲方提交《房屋所有权证》／《不动产权证书》等权属证明。同日，原告林毅与被告卓金良、被告福建骊特担保有限公司签订了《存量房交易服务协议》，约定由被告福建骊特公司为双方交易提供中介服务。三方约定：“因交易服务需要，在签订本协议时，甲方（卓金良）将该房屋权属资料交由丙方（骊特公司）保管，以便于办理交易过户事项服务中使用。”协议签订后，原告林毅按合同约定于签订合同当日将20000元履约保证金交付给被告卓金良，另外30000元履约保证金交付给被告福建骊特公司。 被告卓金良于2017年3月13日将榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》及榕鼓国用（2003）第82688号《国有土地使用权证》权属证书原件交付给骊特公司，但因卓金良需办理继承公证与更名手续，期间被告卓金良将产权证借出，被告骊特公司在原告的要求下，于2017年4月25日发函催告被告卓金良及时将更名后的产权证归还。被告卓金良于2017年4月27日将新产权证交至被告骊特公司处。 原告与卓金良于2017年5月12日签订了《补充协议》，约定2017年6月5日前原告林毅将首付款和差额款转入原告指定的贷款银行办理冻结手续，双方开始办理商业按揭贷款申请手续，2017年6月25日前贷款手续审批未通过，双方可以解除合同，同时双方指定中国农业银行股份有限公司福州湖东支行（以下简称“农业银行湖东支行”）为贷款审批银行。双方并在第5条约定，若乙方于2017年底无法办理商业按揭贷款手续，则甲乙双方取消《存量房买卖合同》，乙方赔偿甲方人民币5000元。《补充协议》签订后，原告林毅即于2017年5月19日将首付款和差额款共计1,710,000元在农业银行湖东支行处办理了冻结手续，但之后在原告林毅申请银行贷款的过程中，被告卓金良发现评估报告中的房屋建成时间为1991年与实际不符，因此向农行湖东支行经办人反映情况并提交了福建省城乡规划设计研究院开具证明，证实争议房的建成时间为1986年，最终导致银行拒绝发放贷款。 为了继续履行合同，原告林毅又于2017年6月2日将312万元购房款存入光大银行账户并发函告知被告福建骊特公司让其告知被告卓金良，原告愿意改变付款方式，用一次性支付房款方式进行购房交易，但2017年6月26日被告卓金良向原告送达了解除购房合同函。原告随即向被告复函表示同意。 本院认为：原告与被告卓金良、被告骊特公司之间签订的《存量房买卖合同》、《存量房交易服务协议》、《补充协议》为三方的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点 一、原告无法完成商业贷款手续的责任。诉争房产系卓金良所有，卓金良有义务主动如实将该房产建造时间告知评估机构，现卓金良无法证明其履行了该义务，因此造成原告无法完成贷款手续的责任在于卓金良，原告不存在违约。二、原告请求变更付款方式是否构成违约。原告在无法办理银行贷款后，于2017年6月2日请求以现金方式一次性付款以促成交易，并将该款汇至大银行账户并发函告知被告福建骊特公司，骊特公司也告知了被告卓金良，对此，本院认为，原告改变付款方式对卓金良的交易利益不构成损害，卓金良予以拒绝，明显违背了民事活动中的诚实信用原则，其拒绝继续履行合同显属违约，应承担违约责任，向原告返还履约保证金20000元，并根据双方签订的《存量房买卖合同》第十六条第二款的约定，向原告支付相当于房屋约定成交价款20%金额的违约金630000元，同时承担因违约产生的诉讼费、律师代理费。原告主张的违约金足以赔偿其损失，其主张可得利益损失366000元本院不予支持。由于双方交易无法继续履行，且原告不存在违约，被告骊特房产应将履约保证金30000元返还原告。被告主张原告违约证据不足，其反诉请求本院本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告卓金良（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告林毅（反诉被告）返还履约保证金20000元； 二、被告福建骊特担保有限公司于本本判决生效之日起十日内向原告林毅返还履约保证金30000元； 三、被告卓金良（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告林毅（反诉被告）支付违约金630000元； 四、被告卓金良（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告林毅（反诉被告）支付因本案产生的律师费10000元； 五、驳回原告林毅（反诉被告）其他诉讼请求； 六、驳回被告卓金良（反诉原告）反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14304元，适用简易程序减半收取7152元，由被告卓金良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一八年八月八日 书记员  何 荧 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。