广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第2874号原告：广州中医药大学（广州中医药研究院），住所地广州市机场路12号大院。法定代表人：王省良，职务校长。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。被告：广州银建商品房经营有限公司，住所地广州市越秀区中山六路236号2005房。法定代表人：叶细廉，职务总经理。委托诉讼代理人：崔志杨、曾笑欣，广东康浩律师事务所律师。第三人：广东省中医院，住所地广州市越秀区大德路111号。法定代表人：陈达灿。委托诉讼代理人：何如、符忠，广东经纶律师事务所律师。原告广州中医药大学诉被告广州银建商品房经营有限公司、第三人广东省中医院房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢瑞瑜，被告委托诉讼代理人崔志杨、曾笑欣，第三人委托诉讼代理人何如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2002年3月15日签署的《变更协议》第一项义务，将广源路××、××、××房腾空，免费交付给原告永久使用，并赔偿因被告逾期履行导致原告的损失；2.判决确认中山三路××房产权归原告所有，并判令被告履行2002年3月15日签署的《变更协议》第二项义务，到房地产管理部门办理将该房屋产权转移给原告的手续，并赔偿因被告逾期履行合同导致的原告的损失。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告赔偿相当于广源路××、××、××房目前房产价值3874000元的价款，并补偿从2002年3月15日起至今的利息（以上述房价为本金，参照银行同期贷款利率计算）；2.被告按照评估价2451190元补偿原告相当于中山三路北横街25号904房的价款，并支付从2002年3月15日起至今的利息（以上述房价为本金，参照银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2002年3月15日，原被告及第三人签订《变更协议》，约定：原告是xx路xx街x号的租住户，永迁到广源路瑶台xx巷xx号之一302、402、501（合共居住面积156平方米）和xx路xx街xx号901（建筑面积92.84平方米）；第三人和被告均同意原告永迁到瑶台人民九巷××、××、××房永久使用，今后不向原告收取租金；永迁到中山三路××房的套间将产权无偿转移给丙方，由被告负责办理产权转移手续，转移费用按规定各自支付等。但协议签订后，被告迟迟未履行上述义务，且将中山三路××房产权转移至案外人林钰青名下。被告的行为已经构成违约，并给原告造成损失。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.被告并非项目实际用地人，仅为拆迁实施单位，应由第三人承担变更协议中的拆迁安置责任。1993年9月25日，被告、广州建某房地产有限公司（以下简称建某公司）就拆迁安置事宜与原告签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》（协议第三条约定被告需在广源路朝阳大街xx巷xx号之一号第三、四、五层产权属于原告所有的房屋内安置原告回迁居住），但在2002年3月15日，原被告及第三人重新签订《变更协议》，约定被告与原告于1993年9月25日签订的《拆迁安置协议书》解除，因此被告已不应当承担《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》中的拆迁安置责任。其次，被告、建某公司与第三人于1999年11月27日签订《关于海珠中地块建设前期投入补偿合同》，合同约定被告和建某公司将大德路以北海珠中路及东转弯地段2168平方米用地转让给第三人兴建门诊综合楼，实际用地单位已经变更为第三人。第三人于2000年4月3日取得该地段的拆迁许可证。当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定：“本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人……”第五条规定：“拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置。”故承担《变更协议》中的拆迁安置责任的主体应当为拆迁人，即本案第三人。2.被告系受第三人的委托实施拆迁，第三人作为委托人应就拆迁补偿事宜依法承担相应的法律后果。被告、建某公司与第三人签订的《关于海珠中地块建设前期投入补偿合同》，协议中约定由被告、建某公司负责完成该地块所属全部住户及商铺的拆迁、永迁安置工作，并负责向拆迁办提供拆迁资料。该合同表明第三人与被告、建某公司之间就拆迁补偿安置事宜成立委托关系，第三人作为实际用地单位，委托被告及建某公司实施拆迁补偿安置。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被告作为受委托的拆迁实施单位与原告签订《变更协议》，由此产生的拆迁安置责任，应由委托人即第三人承担。3.第三人在拆迁安置过程中不支付补偿费用，应当承担由此产生的拆迁安置责任。上述《关于海珠中地块建设前期投入补偿合同》第五条第三款约定经市国土局确认拆迁结案后一周内，甲方提供一切拆迁资料给第三人备案后，第三人付清转让费余额。2001年6月22日，被告、建某公司及第三人签订的《房地产项目转让合同补充协议》第三条已经确认xx街xx号已办妥拆迁结案手续，并领取了(95)拆管准字第xx号建设办理《建设用地批准书的函》，因此，第三人应将转让费余额支付给被告及建某公司。但实际上第三人仅支付被告7746860.67元拆迁费用，未全额支付3800万元补偿，致使《变更协议》中的拆迁安置工作无法进行。因此，因第三人的过错产生的拆迁安置责任应当由第三人承担。此外，经了解，《变更协议》中提及的瑶台xx巷xx号之一302、402、501至今有租客租住，出租人为建某公司原员工，可知上述三套房屋实际并非被告管控，被告没有义务也无法将上述房屋安置给原告。第三人应要求建某公司将上述房屋安置给原告。综上所述，本案应当由第三人承担所有拆迁安置责任。4.不同意按照2017年3月15日为评估时点的评估结果进行补偿。且原告第二项诉讼请求是以2017年3月15日的房屋市场价主张赔偿，同时又要求支付2002年至今的利息，该请求自相矛盾。另，原告双方没有约定瑶台三房归原告所有，原告主张赔偿房价没有依据。1993年至2000年，瑶台三房一直由原告居住使用，只是2003年的变更协议增加了关于xx路房屋的内容。5.利息应该以起诉前两年开始计算。第三人述称：引发本案纠纷的是被告签订的合同，本案的回迁责任应由被告承担。被告在与原告或第三人签订的合同中均称其回迁责任和回迁事项已经完成，第三人基于该承诺在涉案地块新建办公楼，因此所有回迁引起的纠纷应由被告承担，与第三人无关。经审理查明：1993年9月25日，被告（用地单位、甲方）与原告（原称广州中医学院、被安置住户、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》。合同约定：被告经广州市规划局（92）城地批字xx号文核准，并经广州市房地产管理局（92）房征字第××号通告，征（拨）越秀区xx路xx街等地段的土地，需拆除xx路xx街xx号的房屋，原告是该屋的住户，承租居住面积156平方米，实际居住学生及教师。原告同意于1993年10月15日前迁出原址房屋。被告应于1993年10月15日前在广源路朝阳大街xx巷xx号之一第三、四、五层产权属于原告所有的房屋内安排房、厅面积156平方米给原告回迁居住。广源路朝阳大街xx巷xx号之一三楼北向居住面积32平方米、四楼居住面积66平方米、伍楼全层产权及使用权归广州中医学院所有；被告负责办理该屋房屋所有权证转移手续，期限为一年等。1999年11月3日，第三人取得广州市城市规划局核发的穗规地证字[1999]第xx号《建设用地规划许可证》，载明用地位置为海珠中路以东、南街以西、大德路以北，用地面积2445平方米，附加说明“随文注销我局（94）穗城规北片地复字第xx号文、（92）城地批字xx号《国家征用土地通知书》和（85）城地批字xx号《国家征用土地通知书》批准广州市银建商品房经营公司征用相应地段重叠部分用地红线”等。1999年11月27日，被告及建某公司（甲方）与第三人（乙方）签订《关于海珠中地块建设前期投入补偿合同》，约定甲方将其投资开发的大德路以北海珠中路以东转弯地段2168平方米用地（市规划局[85]城地批字第xx号及[92]城地批字xx号）转让给乙方兴建门诊综合楼，乙方支付甲方补偿前期投入费总额3800万元人民币等。此后，该三方又分别于2000年7月10日、2001年6月22日签订《关于海珠中路地块补偿费用财务问题的补充协议》及《房地产项目转让合同补充协议》，就相关问题进行了补充约定。2002年3月15日，第三人（甲方）、被告（乙方）及原告（丙方）签订《变更协议》。主要内容为：第三人经市规划局（1999）城地批字xx号文核准，并经市房地产管理局（2000）房征字第××号通告进行旧城改造，兴建医院大楼，现三方经协商达成如下协议：一、原告是原xx路xx街xx号的租住户，永迁到广源路瑶台xx巷xx号之一302、402、501（合共居住面积156平方米）和xx路xx街xx号901（建筑面积92.84平方米）。现第三人及被告同意原告永迁到广源路××、××、××房的套间永久使用，今后不向丙方收取租金；永迁到中山三路××房的套间将产权无偿转移给原告，由被告负责办理产权转移手续，转移费用按规定各自支付。二、原被告于1993年9月21日和9月25日签订的《拆迁安置协议书》予以解除。三、今后广源路瑶台xx巷xx号之一的住房可以办理产权证书时，再协商处理……另查明：广州市越秀区中山三路××房原登记所有权人为被告，权属来源为1991年自建。该房屋总建筑面积92.15平方米，用途为住宅。2005年9月8日，广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第xx号协助执行通知书及民事裁定书执行将该房屋过户给案外人林某青所有并注销原房产证。原被告及第三人所签《变更协议》涉及的广州市广源路××、××、××房未查到产权登记情况。本案审理过程中，原告申请对广源路××、××、××房及中山三路××房四套房屋在2002年3月15日签订《变更协议》时的市场价值进行评估。经摇珠，本院依法委托广东中广兴房地产与土地估价有限公司（以下简称中广兴公司）承担此次评估工作。2017年1月5日，中广兴公司致函本院，称因广源路××、××、××房资料不齐全，《变更协议》未显示估价对象的权属、土地使用权性质及使用年限，故无法对该三套房屋进行评估。2017年4月12日，中广兴公司作出《房地产估价报告》，评定广州市越秀区中山三路××房在2017年3月30日（勘查当日）的市场总价为2451190元。被告收到该《房地产估价报告》后提出书面异议，认为中广兴公司评估时点与法院委托的估价时点不符。同年9月1日，中广兴公司书面回复本院称，因该公司成立时间比估价期日（即2002年3月15日）较晚，公司数据库缺乏2002年的房价资料，故不能对上述房屋于2002年3月15日的市场价值进行评估。原告对《房地产估价报告》及中广兴公司的回复均无异议，称不申请重新评估，要求被告按照《房地产估价报告》评定的房屋价值予以相应赔偿。第三人对《房地产估价报告》及中广兴公司的回复亦未提出异议。原告已预交评估费8628元。因中广兴公司出具的《房地产估价报告》估价时点与委托不符，被告于2017年11月2日向本院申请委托其他评估机构对中山三路××房在2002年3月15日和2005年9月8日的市场价格重新评估。但经摇珠，该次选定的评估机构广州合富房地产评估有限公司于同年11月29日作出《评估退案申请书》，称该司认为在无法搜集足够数量价值时点估价对象的交易实例的前提下，难以确定估价对象的价值，故申请退案。2018年1月19日，本院发布《关于对外委托司法评估鉴定项目公告》，公告期满，无具备资质的中介机构应标。诉讼过程中，原告明确不需要第三人承担本案责任。本院认为：原被告及第三人共同签订的《变更协议》是当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行。该协议约定“永迁到中山三路××房的套间将产权无偿转移给原告，由被告负责办理产权转移手续”。即虽然协议为三方共同签订，但合同约定将涉案901房产权无偿转移给原告的义务人为被告，现该房屋所有权已转移至案外人名下，被告无法履行为原告办理该房屋所有权转移登记的义务已构成违约，原告要求被告赔偿损失于法有据。被告关于应由第三人承担责任的意见与上述《变更协议》的约定不符，本院不予采纳。关于赔偿的数额，被告违约行为导致原告无法获得该901房所有权，而被告至今未给予相应补偿，在无法评定《变更协议》签订时该房屋价值的情况下，原告主张按照诉讼过程中评估查看现场当日的市场价格进行赔偿亦为合理，本院予以支持。但既然赔偿标准为901房目前的市场价值，则2002年3月15日起至今的利息损失缺乏事实依据，故对原告关于利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿广源路××、××、××房价款损失及其利息的问题。涉案《变更协议》约定将该三房给原告使用，今后该住房可办理产权证书时，再协商处理，并未约定该三套房屋所有权亦归原告所有。因此，原告要求被告按照其估算的价格赔偿该三套房屋价款及利息依据不足，本院不予支持。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告广州银建商品房经营有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州中医药大学赔偿损失2451190元；二、驳回原告广州中医药大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56076.33元，由原告广州中医药大学负担34345.33元、被告广州银建商品房经营有限公司负担21731元。评估费8628元，由被告广州银建商品房经营有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  黄立宾二〇一八年八月二十九日书 记 员  曾小丽