福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初1978号 原告：福建省天恩缘投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：邱水生，董事长。 委托诉讼代理人：张云年，福建知信衡律师事务所律师。 被告：郑辉，男，1982年10月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建力群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丽玉，福建力群律师事务所律师。 第三人：林国平，男，汉族，1975年1月30日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林建霖，男，住福建省闽侯县。 原告福建省天恩缘投资有限公司（以下简称“天恩缘投资公司”）与被告郑辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理。诉讼中，根据被告郑辉的申请，本院依法追加林国平为本案第三人。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天恩缘投资公司的委托诉讼代理人张云年，被告郑辉的委托诉讼代理人赵秀芝以及第三人林国平的委托诉讼代理人林建霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天恩缘公司向本院提出诉讼请求：郑辉支付自2015年7月1日起至2017年4月30日止的租金294800元、利息35376元，共计330176元。事实与理由：2012年1月1日，天恩缘投资公司、邱某某和张某某签订一份《东浦茶业商场合伙协议》，约定三人共同经营坐落于福州市晋安区房屋。2012年8月27日，天恩缘投资公司与张某某签订一份《承包经营协议书》，约定将坐落于福州市晋安区房屋交由张某某经营。2014年1月18日，张某某通过戴某某将坐落于福州市晋安区房屋第三层中面积为670平方米房屋（以下简称讼争房屋）出租给郑辉。后因承包经营权纠纷，天恩缘投资公司向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，福州市鼓楼区人民法院判决解除双方的承包合同关系，张某某将承包的房屋返还天恩缘投资公司。天恩缘投资公司与张某某于2015年6月26日达成《和解协议书》，约定陈文瑞应于2015年7月退出承包的房屋。后张某某退出承包的房屋，天恩缘投资公司取得讼争房屋经营权，张某某对外签订的租赁合同权利由天恩缘投资公司取得，郑辉应向天恩缘投资公司支付租金。但郑辉自2015年7月起未向天恩缘投资公司支付租金，天恩缘投资公司遂提起诉讼。 郑辉辩称，1.天恩缘公司与张某某于2015年6月26日达成《和解协议书》后，郑辉应天恩缘投资公司与张某某的要求将其所承租讼争房屋移交给天恩缘投资公司，由天恩缘投资公司直接与实际承租人林国平自行处理租赁相关事宜。故天恩缘投资公司应向实际承租人林国平主张租金，与郑辉无关；2.因讼争房屋遭政府拆迁，天恩缘投资公司想提早收回讼争房屋，林国平不同意，故天恩缘投资公司对讼争房屋进行断水断电，致使林国平无法正常经营。经林国平多次要求恢复供水供电，天恩缘投资公司均不予恢复，故林国平有正当理由拒绝支付租金；3.天恩缘投资公司于2017年5月2日提起诉讼，其主张的自2015年7月1日起至2016年5月1日止的租金已超过一年诉讼时效。 林国平述称，其与郑辉签订有房屋租赁合同，后因天恩缘投资公司内部纠纷，未重新与林国平签订房屋租赁合同。自2015年7月1日起，因无法确定出租人，故林国平未支付租金。后因天恩缘投资公司要求增加租金以及装修拆迁补偿费归天恩缘投资公司所有，林国平不同意，故双方未重新签订房屋租赁合同，天恩缘投资公司于2015年8月5日对讼争房屋断水断电，致使林国平无法正常经营，故林国平亦未缴纳租金。林国平实际使用讼争房屋至2015年8月5日，其曾与天恩缘投资公司协商提前退租，由天恩缘投资公司补偿装修损失，但双方未达成一致意见。综上，请求驳回天恩缘投资公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。各方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2011年5月25日，天恩缘投资公司与福州市晋安区某经济合作社签订一份《房屋租赁合同》，约定天恩缘投资公司承租福州市晋安区某经济合作社坐落于福州市晋安区，总建筑面积4500平方米的房屋，租赁期限15年，自2011年6月1日起至2026年5月31日止。 2012年1月1日，天恩缘投资公司、邱某某和张某某签订一份《东浦茶业商城合伙协议》，约定：坐落于福州市晋安区房屋由三方合伙经营，天恩缘投资公司、邱某某和张某某各占50%、10%和40%股份等。 2012年3月20日，福州市晋安区某经济合作社出具一份《证明》，同意天恩缘投资公司将坐落于福州市晋安区房屋转租给第三方。 2012年8月27日，天恩缘投资公司与张某某签订一份《承包经营协议书》，约定将坐落于福州市晋安区房屋承包给张某某，经营期限13年，自2012年9月7日起至2026年5月31日止等。邱某某亦在该《承包经营协议书》上签字。 2012年8月27日，天恩缘投资公司出具《关于东浦路133号租赁场所全权委托书》，载明“福建省天恩缘投资有限公司就某租赁场所事宜全权委托现股东承包人戴某某、张某某。今后一切租赁事宜由授权人全权负责”。 2014年1月18日，戴某某以张某某委托人身份与郑辉签订一份房屋租赁合同，约定郑辉向张某某承租坐落于福州市晋安区以中心线为准左侧总计面积670平方米房屋；租期11年，自2014年1月18日起至2025年1月17日止；每平方米租金20元／月，自租满三年每年递增4%，租金按月缴纳，于每月的1日前一次性交清一个月租金；郑辉违约，张某某有权没收全额合同保证金，郑辉还应赔偿两个月的租金作为补偿；郑辉逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日，由张某某按额定的百分之二向郑辉加收违约金。 2014年2月15日，郑辉与林国平签订一份房屋租赁合同，约定林国平向郑辉承租讼争房屋；租期6年，自2014年2月15日起至2019年2月15日止；每平方米租金40元/月，自租满三年每年递增4%，租金按季度缴纳，于每一季度第1个月的1日前一次性交清一个季度租金；林国平于合同签订当日支付合同保证金100000元；林国平违约，郑辉有权没收全额合同保证金，林国平还应赔偿两个月的租金作为补偿；林国平逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日，由郑辉按额定的百分之二向林国平加收违约金。 2014年12月4日，张某某、戴某某与郑辉签订一份《移交协议书》，约定：鉴于原福州市东浦路133号的场所由天恩缘投资公司内部承包给张某某经营，现场管理人员戴某某与郑辉就福州市东浦路133号的场所第二层1600平方米、第三层670平方米分别签订了《房屋租赁合同》；根据福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3083号民事判决书第一项、第三项规定：天恩缘投资公司和张某某签订的《承包经营协议书》于2014年10月31日解除，张某某于判决生效之日起十日内配合天恩缘投资公司办理承包场所移交手续并办理承包场所；现双方共同确认截至本协议签订之日，第三层670平方米的租金缴至2014年11月15日，郑辉仅需向张某某缴纳租金至2014年10月31日。2014年11月1日之后的租金、水电费不再向张某某缴纳，张某某将场所移交给天恩缘投资公司，郑辉直接向天恩缘投资公司缴纳。郑辉依据《房屋租赁合同》缴纳的第三层合同保证金15000元，张某某直接移交给天恩缘投资公司。同日，张某某与天恩缘投资公司的法定代表人邱水生签订一份《移交材料清单》，张某某将其与郑辉签订的房屋租赁合同、《移交协议书》移交给邱水生。该材料上备注“接收人特别声明：接收人收到上述材料及场所，但不代表接收人同意及认可上述材料的内容及效力”。 2015年6月26日，天恩缘投资公司与邱某某、张某某签订的《和解协议书》第二条第三款B项约定：“从2015年7月起郑辉退出承租二层、三层的承租并签订同意二层、三层两家实际承租户由天恩缘投资公司直接与其重新签订合同的文件”。福州市中级人民法院在（2017）闽01民终2027号民事判决书中认为：虽然案涉《和解协议书》第二条第三款B项的约定事实上对案外人郑辉的权利进行了处分，但郑辉并非案涉《和解协议书》的当事人，也未在《和解协议书》上签名确认，故前述约定对郑辉不发生法律效力。 自2015年7月起，林国平未向郑辉支付租金，郑辉亦未向天恩缘投资公司支付租金。天恩缘投资公司遂于同年8月5日将该租赁场所停水停电。天恩缘投资公司与郑辉未达成书面退租协议，林国平亦未与天恩缘投资公司直接签订租赁合同，继续占用租赁场所。天恩缘投资公司遂诉至本院。 本院认为，张某某与郑辉签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，张某某已依约向郑辉交付讼争房屋，后因张某某与天恩缘投资公司的承包经营协议解除，讼争房屋由张某某返还给天恩缘投资公司，且郑辉与张某某签订《移交协议书》，约定2014年11月1日之后的租金由郑辉直接支付给天恩缘投资公司，张某某亦已将讼争场所以及与郑辉签订的租赁合同、移交协议书移交给天恩缘投资公司。故本案实际出租人由张某某变更为天恩缘投资公司，虽然天恩缘投资公司与郑辉未签订新的房屋租赁合同，但郑辉实际继续占用讼争房屋，双方形成事实上的租赁合同关系，且郑辉亦未与天恩缘投资公司达成退租协议，其作为承租人仍应向天恩缘投资公司按约支付租金。因租赁合同中未赋予出租人在承租人拖欠租金时停水停电的权利，天恩缘投资公司于2015年8月起擅自对涉案租赁场所停水停电，致次出租人林国平未能正常使用，天恩缘投资公司亦负有过错，应自行承担2015年8月起50%的租金损失。郑辉辩称其已于2015年6月26日将讼争房屋移交给天恩缘投资公司，应由天恩缘投资公司向实际承租人林国平主张租金权利，其提交的《移交协议书》和《移交清单》仅能证明其与郑辉约定租金直接支付给天恩缘投资公司，无法证明将讼争场所返还给天恩缘投资公司，其抗辩不予采信。 关于天恩缘投资公司主张的租金是否已超过诉讼时效。本院认为，虽然租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债务超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方至今未解除租赁合同，租赁合同仍在持续履行，不应认定天恩缘投资公司怠于行使权利，天恩缘投资公司对于同一租赁合同项下的租金可以在合同履行期内要求郑辉履行支付租金义务，其主张的自2015年7月1日起至2017年4月30日止的租金均未超过诉讼时效，故郑辉应支付该期间22个月的租金，其中2015年7月份租金为13400元，2015年8月至2017年4月30日止的租金按50%即6700元/月支付，合计154100元。因双方未另行签订书面房屋租赁合同，亦未约定违约责任，故天恩缘投资公司主张郑辉支付利息35376元，本院不予支持。郑辉与林国平之间的租赁合同纠纷，可另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告郑辉应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省天恩缘投资有限公司自2015年7月1日起至2017年4月30日止的租金154100元； 二、驳回原告福建省天恩缘投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6252元，减半收取计3126元，由原告福建省天恩缘投资有限公司负担1435元，被告郑辉负担1691元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 阳 二〇一八年八月十六日 书记员 霍雨佳 附：本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。