安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1502民初3202号原告：周年峰，男，1992年7月21日出生，汉族，住六安市金安区。委托诉讼代理人：张明惠，六安市金安区中店法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。被告：袁世强，男，1974年4月25日出生，汉族，住六安市金安区。被告：吴胜群，女，1974年1月25日出生，汉族，住。两被告委托诉讼代理人：张倩倩，安徽皋陶律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：丁百贺，安徽皋陶律师事务所律师。被告：六安市佳润房地产经纪有限公司，住所地六安市梅山北路状元楼，统一社会信用代码91341500060843528B。法定代表人：杨润，该公司总经理。委托诉讼代理人：滕旭辉，安徽皖西律师事务所律师。原告周年峰与被告袁世强、吴胜群、六安市佳润房地产经纪有限公司（以下简称佳润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张明惠，被告袁世强、吴胜群的委托诉讼代理人张倩倩，被告佳润公司的委托诉讼代理人滕旭辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。周年峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还购房定金20,000元；2、判令被告支付违约金20,000元；3、判令被告承担原告已支付的中介服务费7,000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的存量房买卖合同；2、判令被告袁世强、吴胜群退还购房定金20,000元；3、判令被告袁世强、吴胜群支付违约金20,000元；4、判令被告佳润公司退还中介服务费7,000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月19日，原被告通过佳润公司居间促成，签订一份“存量房买卖合同”，约定原告购买被告所有的位于六安市寿春小区64幢1101室108平方米住宅房，出售价格428,000元，签订合同时交付定金20,000元。合同第五条（二）款规定“甲乙双方签订房屋买卖合同后，若甲方违约，甲方应全额退还购房定金，另以购房定金的100%赔偿乙方；若乙方违约，甲方所收定金不退并作为甲方补偿金。甲乙双方任何一方违约，违约方都要承担本合同丙方的全额佣金”。合同第五条（四）款同时规定“签订本合同70日内，甲乙双方应将按揭所需的材料递交丙方，供丙方办理手续使用，乙方需在75日内将银行申请贷款面签手续完善，任何一方若不能按时完善手续，视为违约，应承担本合同第五项第二条违约责任”。上述合同签订后，原告及时支付了定金、中介费并提交了相关资料，然被告不守诚信，将近四个月过去了，迟迟不提供或无法提供合同约定按揭应提交的资料，造成合同无法履行。被告行为构成根本违约，为此，特诉至贵院，望依法判决。袁世强、吴胜群辩称，第一，被告袁世强、吴胜群没有违约，被告袁世强、吴胜群在合同有效期内提供了一系列相关材料；第二，补充协议的第三款约定已经实际更改了主合同的第5条和第4条的约定，视为对违约事项的变更，对被告提交按揭材料的时间做出了变更。佳润公司辩称，一、我方认为原告应明确在诉讼请求中要求被告佳润公司承担的责任；二、被告佳润公司从事的是中介经纪服务，居间促成双方买卖合同，已经完成了其义务，在本案中没有过错，不应承担责任；三、佳润公司没有收取其定金，不应承担违约金，佳润公司依法收取中介费用，符合法律规定，不应承担中介费退还责任，原告在诉请中并未要求解除合同，故被告认为其诉请不应得到支持，合同应继续履行。原告周年峰提供证据如下：证据一、原告身份证复印件，证明原告主体适格；证据二、被告1、2的身份证复印件，被告3的企业登记信息，证明三被告的身份情况；证据三、存量房买卖合同，证明2017年9月19日原告和被告1.2经过被告3居间促成签订存量房买卖合同一份，原告购买被告1、2房屋，合同对违约责任有详细约定；证据四、收据一份，证明被告2吴胜群收到原告给付的定金2万元；证据五、收据凭证，证明被告3确认收到原告的中介费7,000元。被告袁世强、吴胜群对原告证据一，二三性不持异议；对证据三，三性不持异议，认为补充协议第三款对合同第五条作出变更；对证据四，五三性不持异议。被告佳润公司对原告证据一，二的三性不持异议；对证据三的真实性不持异议，认为被告3不存在违约情形，其次该合同并未约定甲乙任何一方违约被告3需要向买受人退还佣金的条款，合同的第六条第一项对退还佣金的情形进行了注明，指明发生不可抗力的情况下才可以退还佣金，合同的第六条第三项及第五条第二项均约定如果合同目的不能实现，应当由出卖人及买受人承担佳润公司的全额佣金，由此可见如合同目的不能实现应当由违约方承担佣金而非由被告3退还佣金；对证据四，五三性不持异议。被告袁世强、吴胜群提供证据如下：公证书两份，证明被告袁世强、吴胜群在2017年11月27日，也就是合同签订的第69天，已经将公证材料办好，并且交付给被告佳润公司，被告袁世强、吴胜群并未违约。原告对被告袁世强、吴胜群证据的三性不持异议，对证明目的持异议。被告佳润公司对被告袁世强、吴胜群证据的三性不持异议，认为在整个签约及合同目的实现的过程中，被告3没有违约情形，其收取的中介费用符合法律规定，原告要求退还没有依据。本院经审理认定事实如下：2017年9月19日，周年峰（合同乙方）与袁世强、吴胜群（合同甲方）在佳润公司（合同丙方）居间中介下，签订一份存量房买卖合同，合同第一条、第二条约定，袁世强、吴胜群将其拥有的坐落在六安市寿春小区64幢1101室住宅房（108平方米）出卖给周年峰，甲方保证该房屋无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷；出售价格428,000元，签订合同时，乙方交付购房定金20,000元，首付款178,000元于甲乙双方办理房屋产权过户手续时交付资金监管部门，剩余款23万元待银行按揭贷款放款后甲方交付房屋时付给甲方，甲乙双方若因国家政策而导致按揭不成功此合同自行终止，甲方所收购房定金需原款退回乙方，丙方所收甲乙双方的中介服务费以实际金额原款退回。合同第五条（二）、（四）款约定，甲乙双方签订房屋买卖合同后，若甲方违约，甲方应全额退还购房定金，另以购房定金的100%赔偿乙方；若乙方违约，甲方所收定金不退并作为甲方补偿金。甲乙双方任何一方违约，违约方都要承担本合同丙方的全额佣金；签订本合同70日内，甲乙双方应将按揭所需的材料递交丙方，供丙方办理手续使用，乙方需在75日内将银行申请贷款面签手续完善，任何一方若不能按时完善手续，视为违约，应承担本合同第五项第二条违约责任。合同第八条补充协议约定，该房为现房毛坯，交易价格为428,000元，甲方负责办理该房第一本房产证，并承担办证费用，后期一切转户税费及中介佣金8,560元都有乙方承担等。上述合同签订后，周年峰当天支付了定金20,000元，由吴胜群出具定金20,000元收据一份。佳润公司当天收取周年峰中介佣金7,000元。袁世强、吴胜群在签订合同后第69天向佳润公司提供二份公证书（房产分割协议公证、继承公证各一份），逾期70日因袁世强、吴胜群提供的按揭所需的材料不完善，后续手续均未能办理。另查明，2017年11月14日，袁世兵、袁世强、吴胜群、郑士英（系袁世强母亲）达成房产分割协议，载明，袁世兵、袁世强、吴胜群与郑士英的配偶袁绍才（于2012年9月2日死亡）共同与六安市经济技术开发区征地拆迁办公室签署房屋拆迁安置协议书，共同取得的位于六安市寿春小区86#楼505室、68#楼201室房屋归袁世兵所有，位于六安市寿春小区**楼**、68#楼704室房屋归袁世强、吴胜群所有，位于，位于六安市寿春小区**楼**归郑士英所有绍才、郑士英夫妻共同财产，包括袁世兵、袁世强在内的6子女均放弃继承分割），并于2017年11月27日在六安市皋翔公证处予以公证（房产分割协议公证、继承公证各一份）。至法庭辩论终结前，位于六安市寿，位于六安市寿春小区**楼**房屋产权归郑士英所有群出卖该房屋郑士英没有参与和签名，也没有书面授权，郑士英也没有予以追认。本院认为，被告袁世强、吴胜群与原告周年峰于2017年9月19日签订存量房买卖合同，出卖的位于六安市寿春小区64#楼1101室房屋为郑士英所有财产，签订该存量房买卖合同时郑士英没有参与和签名，也没有书面授权，袁世强、吴胜群属无处分权人，袁世强、吴胜群订立合同后至本案辩论终结前未取得处分权，也未得到权利人郑士英的追认，该存量房买卖合同因未获得郑士英追认而无效，自始没有法律约束力。导致合同无效的过错责任在袁世强、吴胜群一方。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条的规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原告周年峰要求被告袁世强、吴胜群退还购房定金20,000元，支付违约金20,000元，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。被告佳润公司明知袁世强、吴胜群无房屋产权证而居间中介订立买卖合同，该合同因未得到权利人郑士英追认而无效，被告佳润公司因该合同取得的中介佣金7,000元，也应当予以返还原告，对原告的该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告袁世强、吴胜群于本判决生效之日起十日内返还原告周年峰定金20,000元；二、被告袁世强、吴胜群于本判决生效之日起十日内给付原告周年峰违约金20,000元；三、被告六安市佳润房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周年峰中介佣金7,000元；四、驳回原告周年峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，减半收取490元，由被告袁世强、吴胜群、六安市佳润房地产经纪有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  何修胜二〇一八年八月二十日书记员  文 政附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。