上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初5576号原告上海汇彩不动产经营管理有限公司。住所地上海市黄浦区鲁班路XXX号XXX室。法定代表人曹剑懿。委托代理人陈禹声，上海市嘉华律师事务所律师。被告陈芳，女，汉族，1966年1月23日出生。原告上海汇彩不动产经营管理有限公司诉被告陈芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈禹声、被告陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汇彩不动产经营管理有限公司诉称：被告长期承租原告所经营之大同古玩殿154-1号铺位。2017年5月11日，经对账确认被告应按月租金人民币3,987.50元支付2016年1月1日至2017年5月31日期间租金计人民币57,787.50元。后被告陆续支付人民币11,000元，尚欠租计人民币46,787.50元(记为人民币46,787元)。2017年9月6日，原、被告就系争铺位签订商铺租赁合同，约定租期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，月租金(含管理费)为人民币3,795.50元。该份租赁合同履行期间，被告未予履行付租义务，欠租计人民币45,546元。租期届满后，被告延至2018年6月6日迁离系争铺位，按原租金标准计算，则2018年6月1日至2018年6月6日期间房屋使用费应为人民币759元。现原告诉请要求(1)被告支付尚欠租金及房屋使用费共计人民币93,092元；(2)被告赔偿原告为本案诉讼所支出之律师费人民币5,000元。对于被告所付押金人民币8,895元，则要求用于冲抵被告欠费。原告提供以下证据：1、2017年9月6日《静安寺珠宝古玩城—大同古玩殿市场铺位租赁经营合同》(下称《铺位租赁经营合同》)，以证明原、被告之间存在租赁合同关系，该份合同系原、被告就系争铺位所签之最后一份合同。2、2017年5月11日《备忘录(对账单)》，以证明被告签订最后一份租赁合同前之欠租情形。3、2018年1月15日原告致被告函件。4、《法律服务委托合同》、律师费发票及支付凭证，以证明原告所支出之律师费。被告陈芳辩称：原告诉请之租金数额有误，另原告未能尽责招商，原告所招商户在经营中所造成之噪音及废气等对被告经营及身心均造成影响及伤害。至于原告所称律师费，被告亦不予认可。被告对原告提供证据1-3形式真实性予以确认；对原告提供证据1称确曾签署该份合同，同时确认该份合同所涉租金均未支付；对原告提供证据2确认被告签名属实；对原告提供证据3确认已经收讫函件；对原告提供证据4称并不清楚，且对所涉律师费不予认可。被告提供视频及录音资料，以证明原告未能尽责招商且对被告经营及身心均造成伤害。原告对被告提供证据称所涉证据内容不足以证明被告对于合同约定租金有权要求减免。经审理查明：被告长期承租原告所经营位于上海市黄浦区鲁班路XXX号之大同古玩殿市场154-1号铺位，并曾就租赁铺位缴付租赁保证金人民币8,895元。2017年5月11日，原、被告经对账签署《备忘录(对账单)》一份，明确(1)2016年1月1日至2017年5月31期间月租金标准为人民币3,987.50元；(2)截至2017年5月31日止，被告尚应付租金为人民币57,787.50元。之后，被告就上述欠租陆续支付人民币11,000元，现尚结欠租金计人民币46,787.50元。2017年9月6日，原告作为出租人、被告作为承租人、案外人上海九百股份有限公司静安寺珠宝古玩城(下称古玩城)作为经营管理人，三方签订《静安寺珠宝古玩城—大同古玩殿市场铺位租赁经营合同》(下称《铺位租赁经营合同》)一份，约定(1)原、被告同意就位于上海市黄浦区鲁班路XXX号“古玩城”市场一层154-1号铺位建立租赁关系，租期自2017年6月1日起至2018年5月31日止；(2)每月租金(含管理费)为人民币4,447.50元，其中含每月物业管理费人民币592元及每月经营管理费人民币355元；(3)被告须于签约当日向原告支付相当于2个月之租金(含管理费)计人民币8,895元作为承租保证金；(4)承租期满或本合同被提前终止时，除被告严重违约外，原告应在被告按照本合同规定将承租场所交还原告后30日内退还被告二分之一承租保证金，其余部分将暂留3个月，用于结算包括但不限于商铺恢复、消费者投诉、电费、电话费余额等费用之结算；(5)如被告未能在承租期满或本合同被提前终止日或以前将承租场所恢复原状及交还，每逾期1日，被告须向原告缴纳数额相当于2倍日租金及管理费之使用费；(6)被告应对承租期间由于被告违约行为、过失或过错而对原告造成之一切损失(包括但不限于租金、出租该承租场所所发生之其他费用、损害赔偿、仲裁或诉讼及律师费用等)承担责任，被告须赔偿原告因被告违反本合同任何条款或声明及保证而对原告造成之所有损失；(7)“特别约定”条款明确原告承诺在本合同期限内将租金(含管理费)给予被告一定优惠，原定月租金(含管理费)人民币4,447.50元调整为人民币3,795.50元(其中含物业管理费人民币592元及经营管理费人民币355元)。合同同时明确古玩城系接受原告委托，以原告名义全面经营管理“古玩城”之经营管理人。签约后，被告继续承租使用系争铺位，但对于《铺位租赁经营合同》项下之付租义务均未履行。期间，原告曾于2018年1月15日致函被告要求清结欠租，但未果。合同约定租期届满后，被告延至2018年6月6日迁离系争铺位。现原告称被告尚有欠租未予支付，且被告就延迟返还房屋一节亦应支付房屋使用费，原告遂以此为由，支出律师费人民币5,000元并委托律师起诉来院。对于被告已缴之租赁保证金人民币8,895元，原告则要求用于冲抵被告欠费。以上事实，由原告提供的《铺位租赁经营合同》、《备忘录(对账单)》、函件、《法律服务委托合同》、律师费发票、律师费付款凭证以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告诉请费用包括3项内容，即(1)截至2017年5月31日止尚欠之租金人民币46,787元；(2)2017年6月1日至2018年5月31日期间即《铺位租赁经营合同》项下合同租期内之租金人民币45,546元；(3)2018年6月1日至2018年6月6日期间按照合同项下租金标准计算之房屋使用费人民币759元。对于第(1)项费用，依据被告签字确认之《备忘录(对账单)》，本院对原告在起诉状中所述该时段尚欠租金数额人民币46,787.50元依法予以确认，但鉴于原告在庭审后所提交书面意见中明确该项租金数额为人民币46,787元，而该项意见与原告诉请之租金及房屋使用费总额无悖，故本院据此仅在原告确认之数额范围内依法予以支持；对于第(2)项费用，鉴于《铺位租赁经营合同》系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务，故被告就该合同期限内承租使用系争铺位应当按照约定支付租金，故本院对原告诉请之该合同租期内欠租数额亦依法予以确认并予支持；对于第(3)项费用，鉴于被告未能按约于合同租期届满当日即将系争铺位返还予原告，故被告依据合同约定应当按照2倍日租金及管理费数额向原告支付房屋使用费，现原告仅要求被告按照原租金(含管理费)标准支付房屋使用费，此系原告对己方合同权利之处分，且并未增加被告应予承担之合同义务，本院依法应予准许，鉴此，本院对原告诉请之该时段房屋使用费亦依法予以确认并予支持。对于原告诉请之律师费，鉴于原告该项诉请存在合同依据，且原告所提供证据亦可足以证明该项律师费之实际发生，故本院对原告该项诉请亦依法予以支持。至于被告所付租赁保证金，原告要求用于冲抵被告欠费，鉴于该项处理意见系原告对己方合同权利之自行处分，且并未增加被告应予承担之合同义务，故本院对原告该项处理意见依法应予准许。至于《铺位租赁经营合同》另有一方当事人即古玩城一节，鉴于合同条款中明确古玩城系接受原告委托、以原告名义全面经营管理“古玩城”之一方当事人，鉴此，合同履行之法律后果实际仅直接约束原、被告双方，原告未将古玩城列为本案当事人并无不妥。至于被告辩称因原告招商时未作严格审查，部分商户经营所产生之噪音、废气等对被告经营及身心均造成损害一节，鉴于被告所述内容及被告就此所提供之证据并不足以导致被告不予付租之抗辩理由得以成立，况且，被告在承租期间可通过解除合同或者不予续签合同等方式以避免继续遭受所称损失，故被告以此为由拒付租赁费用之辩称意见，本院依法不予采纳。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告陈芳于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇彩不动产经营管理有限公司租金人民币83,438元(截至2017年5月31日止欠租计人民币46,787元，2017年6月1日至2018年5月31日期间欠租计人民币45,546元，综上，被告陈芳原欠租共计人民币92,333元，经被告陈芳所付租赁保证金人民币8,895元予以全额冲抵后，被告陈芳剩余欠租则为人民币83,438元)；二、被告陈芳于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇彩不动产经营管理有限公司2018年6月1日至2018年6月6日期间之房屋使用费人民币759元；三、被告陈芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海汇彩不动产经营管理有限公司律师费损失人民币5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,824元(原告上海汇彩不动产经营管理有限公司已预缴)，由被告陈芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一八年八月十日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受让人和第三人的除外。