太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初5230号   原告：景卫，男，1974年8月14日出生，汉族，住山西省武乡县。   委托诉讼代理人：赵亚丽，山西晋浩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨妮妮，山西晋浩律师事务所实习律师。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：孙昕，总经理。   委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。   委托诉讼代理人：袁国清，山西晋商律师事务所律师。   原告景卫与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景卫及其委托诉讼代理人赵亚丽、杨妮妮，被告和信摩尔公司的委托诉讼代理人赵凯东、袁国清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告景卫向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁关系已经解除；2.判令被告立即返还商铺；3.本案的诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2005年5月29日，原、被告签订了编号为00070701的商铺租赁合同书。原告将其所有的和信商业广场负一UA40号商铺租赁给被告经营，被告有权将商铺转租给第三方经营，被告按月支付租金。合同签订后，被告将商铺转租给第三方经营。因被告拖欠自2017年1月始至今的租金，被告已经逾期支付租金超过210天，故原告有权依据双方签订的《合同书》第十三条约定解除租赁经营专用条款。涉案商铺由原告收回自营或自行出租。因原告客观上无法收集次承租人的详细信息，故2018年1月22日，原告仅向被告送达了解除租赁合同的律师函，被告在三个月内未提出异议。根据《合同法》《民事诉讼法》相关规定，现原告依法向贵院提起诉讼，请求确认租赁关系已经解除并判令被告立即返还商铺。   被告和信摩尔公司辩称，1.答辩人未收到原告诉称的《律师函》，更不知晓其中的内容，该函件对答辩人不发生任何法律效力，原告据此主张双方租赁关系已解除，无任何事实及法律依据，答辩人不予认可；2.答辩人与原告就合同的解除方式进行了明确的约定，该约定真实合法有效，对双方具有严格的约束效力，且按照私法自治原则，约定优于法定，故以约定以外的任何方式行使解除权均属无效；3.合同对商铺的占有及经营方式只能为答辩人承租原告商铺的情形作了特殊约定，原告的商铺属于只能由答辩人承租的情形，不能自营或者自行出租；4.目前涉案的商铺由善意第三人合法占有使用，如解除合同将损害善意第三人的合法权益，同时涉案房屋目前也不具备交房条件；5.目前涉案的商铺由善意第三人合法占有使用，除涉案商铺外还涉及其他业主的商铺，是整体经营，如将答辩人与原告的租赁合同解除，也会损害其他业主的利益；6.涉案商铺属于无隔墙分割产权性质，未经测绘无法确定原告商铺的具体位置，不具备交房的现实条件。7.原告主体不适格，合同书的签约主体是孟广德，签署合同后没有做过任何业主名字的变更。另外，原被告之间签订的合同书包括五个部分，租赁经营专用条款只是一个部分，不能定性为租赁经营合同，律师函指向不够明确。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年5月29日，被告和信摩尔公司（甲方、商业管理单位）和案外人孟广德（乙方、商铺业主）签订了一份编号为00070701的《合同书》。合同由合同总则、商业管理的通用条款、租赁经营专用条款、自营专用条款和附则五部分组成。合同约定，为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理。甲方承租乙方位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1层1UA40号建筑面积54.82㎡的商铺，并统一进行招商与经营管理。商铺租赁期限为16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为人民币108540元，租金自本合同签订之日起算，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。甲方租赁经营权利包括但不限于将商铺以转租、承包、租赁、联合经营等，并许可他人经营的权利等。合同还对商铺所有权的行使、合同的变更与解除等其他内容进行了约定。《合同书》签订后，被告和信摩尔公司占有使用了上述商铺，每月按时支付原告租金9045.33元至2016年10月，之后陆续支付原告租金至2017年1月前半月，此后产生的租金至今尚未支付。关于涉案商铺的现状，原告陈述涉案商铺为肯德基经营面积的一部分，被告陈述涉案商铺在负一层的餐饮区，商铺具体位置需要测量后才能确定。   另查明，1.2010年12月10日案外人孟广德将涉案商铺出卖于原告，2011年1月5日办理了涉案商铺的房产证登记手续，房产证号为晋房权证并字第XXXX号，现原告景卫系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1层1UA40号建筑面积54.82㎡的无隔墙分割产权商铺的所有权人。2.原告提交了山西省太原市城南公证处2018年1月26日作出的（2018）并南证经字第723号和第721号关于保全证据的公证书，证明原告的委托代理人分别以邮寄、在被告单位铭牌下粘贴、在“和信业主洽谈部”留置的方式将关于《解除租赁关系的律师函》及附件（业主名单）送达给了被告。被告质证意见为，律师函指向不明确、律师函没有相应的代理手续无法证明是业主真实意思表示，被告未收到律师函的相关邮件、律师函等材料也未经被告有效签收未形成有效送达。   上述事实有当事人陈述、房屋所有权证、《合同书》、银行个人账户明细账单、《房地产买卖契约》、公证书及庭审笔录等在案为凭。   本院认为，本案争议焦点为原告主体是否适格、原告是否向被告送达了《解除租赁关系的律师函》以及原告的诉讼请求是否应得到支持。首先关于原告主体是否适格。案外人孟广德与被告和信摩尔公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应遵守。《合同书》第六条约定“乙方可以合法行使商铺的所有权，将商铺以转让、赠与、抵押予以处分，但应提前明确告知相对方本合同的存在；商铺所有权人发生变化的，不影响本合同的效力及履行，本合同对甲方及变更后的商铺所有权人继续有效。”，该约定合法有效，涉案商铺在租赁期间内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，故案外人孟广德将该商铺出让给原告景卫后，该合同内容对原告景卫继续有效。被告抗辩原告景卫主体不适格的抗辩理由本院不予采信。其次，关于原告是否向被告送达了《解除租赁关系的律师函》，关于律师函是否送达的问题，对于原告通过邮寄送达方式（EMS特快专递邮寄）向被告邮寄律师函，该邮件邮寄至被告处时显示“未妥投，原因：无人认领”，后该邮件被退回，原告未将该律师函邮寄送达至被告，邮寄送达未产生送达效果；对于原告通过直接送达方式向被告送达律师函，原告的委托代理人赵亚丽、李宪斌将该律师函通过在和信商城二层东北角内标有“和信摩尔商业管理公司”字样的单位铭牌下粘贴和在和信商城五层标有“和信业主洽谈部”字样的区域经与工作人员沟通拒绝接收后，李宪斌将律师函及相关资料放置在该办公区的桌上，且上述送达行为经过公证，应视为完成送达。被告和信摩尔公司抗辩律师函指向不明、律师函等材料未经其有效签收未形成有效送达，该抗辩意见理由与依据不足，本院不予采信。再次，原告要求确认原被告的租赁关系已经解除、要求被告立即返还商铺的诉讼请求是否应得到支持。虽然原告通过直接送达方式向被告送达了《解除租赁关系的律师函》，但原被告双方在《合同书》第八条约定“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议。否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。”，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守，现原告仅以向被告送达律师函的方式要求确认解除租赁关系，违反合同约定，本院不予支持。退一步讲，鉴于本案所涉商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且原被告双方在《合同书》中也约定“为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的‘和信商业广场’项目实施统一的商业经营管理”，因此原告行使涉案合同的解除权不得损害或者可能损害他人的合法权利，对于其上述诉讼请求，本院依法不予支持。经本院审判研究委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告景卫的诉讼请求。   案件受理费减半收取100元（原告已预交），由原告   景卫负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员   黄 洁     二〇一八年八月十六日   书记员 王晓敏