广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初12089号原告（反诉被告，统称原告）东莞市智造产业园投资管理有限公司，住所地：东莞市石碣镇四甲村庆丰路6号。法定代表人胡海红。委托代理人习召军，广东众坚律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）罗伟,男，汉族，1981年12月16日出生，住湖南省衡山县，被告（反诉原告，统称被告）董洪琪,男，汉族，1986年11月26日出生，住湖南省衡山县，被告（反诉原告，统称被告）董洪明，男，汉族，1984年1月11日出生，住湖南省衡山县，三被告的共同委托代理人吕春，广东尊品律师事务所律师。原告东莞市智造产业园投资管理有限公司（以下简称智造公司）诉被告罗伟、董洪琪、董洪明与被告罗伟、董洪琪、董洪明反诉原告智造公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人习召军、三被告的共同委托代理人吕春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告智造公司诉称：被告罗伟代表被告董洪明、董洪琪和其本人与原告于2015年8月10日签订《饭堂租赁合同书》，约定原告将位于东莞市××镇××产业××区××给三被告用于经营饭堂，每月租金13500元，三被告应在每月5号之前将上月水电费及当月租金支付给原告，逾期则每日按所欠费用总额的5%的标准支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了租赁物，但三被告从2016年10月起开始拖欠租金，为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判令：1、三被告向原告支付2016年10月至2017年2月的租金67500元，2016年9月水电费6188元，违约金73688元；2、本案诉讼费用由三被告承担。三被告共同辩称：一、原告提交的饭堂租赁合同书伪造、删除了“不允许外卖送进园区、不允许园区内宿舍做饭”等约定。二、原告违约在先，被告有权拒绝继续履行支付租金义务。三、原告对被告停水停电导致被告无法继续经营，被告有权从原告停水停电之日起不支付租金。四、被告对（2017）粤1971民初11139号民事判决书只判决原告承担50%的赔偿责任不服，但被告为了息事宁人没有上诉。原告对被告造成的损失远大于原告的诉求金额。请求法院驳回原告全部诉讼请求。三被告反诉称：原告在与被告签订《饭堂租赁合同书》时称要替供电部门向被告每月收取基本用电费1800元，在第四条第③款载明“……按供电部门规定自用电开始每月无条件自行缴纳基本用电费24×75KVA（折合人民币1800元整）……”。原告在2015年9月至2016年8月期间向被告共收取12个月的基本用电费21600元，但是原告至今没有出具供电部门收取基本用电费的收费票据，故三被告特提起反诉，请求判令：1、原告向三被告返还2015年9月至2016年8月期间共计12个月的基本用电费1800元×12个月=21600元；2、本案的诉讼费用由原告承担。原告对三被告的反诉答辩称：基本电费是变压器基本电费，是用电单位必须支付的。有两种计算单位一种是容量计算，一种是需量计算。在原告园区是根据变压器的容量计算电费的，被告是根据合同上约定的需量75千瓦计算的，石碣电费收费标准是每千瓦24元，原告多收1元是按照25元每千瓦计算的，该费用是供电部门收取的。多收的1元是原告收取的管理费。园区的变压器的户主是石碣四甲村委会，发票是用户提出有需要才开具的。但是在整个合同的履行中被告没有要求开具发票，所以原告代收的电费是供电部门收取的。经审理查明，原告作为出租方与三被告作为承租方存在租赁合同关系，双方于2015年8月10日签订了《饭堂租赁合同书》，合同约定：饭堂起租日为2015年12月10日；租金每月13500元，第三年递增10%；承租方自用电开始每月无条件自行交纳基本用电费24×75KVA（折合人民币1800元整）及电费；每月房租、当月其他定性费用及水电费需在当月5号前以现金或转账方式支付，若承租方逾期一天，出租方有权按所有费用总金额的5%加收违约滞纳金；拖欠租金、水电费达半个月的，东莞智造公司有权给予停水停电处理，单方终止合同，不退还押金并追缴对方所欠一切费用，终止合同带来的损失承租方自行负责；只允许承租人经营饭堂，不允许出现第二家饭堂；外卖只允许送到园区门口；宿舍不允许做饭。合同另就其它事项进行了约定。上述合同签订后，双方按约履行，2016年10月双方发生纠纷，2017年3月三被告将原告诉至本院，案号为（2017）粤1971民初11139号，该案最后经东莞市中级人民法院审理判决维持原判。（2017）粤1971民初11139号案件主要查明并认定事实如下：三被告缴清了截止至2016年8月的水电费和2016年9月的租金。三被告提交的照片和视频资料显示，有外卖直接送到园区内办公楼和宿舍楼内，部分宿舍的阳台和走廊上放置有锅碗等餐具。另外，三被告提交的录音和录像资料显示，2016年10月18日，由于三被告未缴纳租金和水电费，原告实施了停电措施，三被告打电话给原告要求恢复用电，但原告要求三被告缴纳租金，由于未能协议一致，三被告表示其关门不再营业。2016年11月5日，三被告就停电事项再次打电话给原告，要求原告保证外卖不能进园区和不能做饭，恢复用电，原告则要求三被告缴纳租金，双方仍未能协商一致。2017年2月28日，原告将解除合同的《欠费通知》通过微信方式发送给三被告，三被告亦确认于2017年3月3日收到该微信，故法院确认案涉《饭堂租赁合同书》已经于2017年3月3日解除。原告未提交证据证明其已经履行了相应的管理责任，违反了《饭堂租赁合同书》中关于“外卖只允许送到园区门口，宿舍不允许做饭”的约定，构成违约。但三被告在其继续租用房屋经营饭堂且并无证据证明原告的违约行为导致饭堂无法继续经营的情形下，采取拒绝支付租金、水电费的做法，并非属于对原告违约行为的合理抗辩，其该行为违反了《饭堂租赁合同书》关于按时缴纳租金和水电费用的约定，亦构成违约。虽然《饭堂租赁合同书》约定三被告拖欠租金、水电费的，原告有权采取停电措施，但由于三被告并非属于无故拖欠租金和水电费，原告应当采取积极措施与原告协商解决矛盾和问题，其直接采取停电措施，只能进一步激化双方的矛盾。在原告采取停电措施后，三被告亦没有采取积极的措施与原告协商解决问题或是协商解除合同分清责任，只是关门不再营业，亦不支付租金等费用，且在收到原告要求解除合同的通知后亦不理会，消极对待矛盾，导致纠纷再次升级。综上，双方在履行《饭堂租赁合同书》过程中均存在违约行为，对该合同最终导致解除均存在过错，应各自承担相应的责任。以上事实，有原告提交的饭堂租赁合同书、缴费通知单、房地产权证、消防验收意见、执行裁定书、厂房租赁合同、证明、证明、民事判决书，三被告提交的饭堂租赁合同书、收款收据、缴费通知书、照片、电话录音、通话记录、民事判决书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷，原告与三被告之间的租赁合同关系及案涉《饭堂租赁合同》的效力已经（2017）粤1971民初11139号、（2017）粤19民终7823号民事判决书认定，本院予以确认。关于原告诉请的租金问题。双方在（2017）粤1971民初11139号案件中已明确三被告缴清了截止2016年9月的租金，双方租赁合同关系于2017年3月3日解除。故原告诉请三被告支付自2016年10月至2017年2月28日的租金，本院予以支持。双方首先对于2016年10月租金的起算时间存在争议。原告主张应从2016年10月1日起计算，三被告则主张应从2016年10月10日起计算。从双方确认的收据可知，虽然三被告在2015年8月10日初次预付的是2015年12月10日至2016年1月9日的租金，但三被告在2016年2月29日仅支付了2016年1月10日至2016年1月31日租金，并未支付至2016年2月9日，因此，原告主张从2016年2月起每个月的计租期是从1号起算，证据充分，本院予以采信，原告主张本案租金应从2016年10月1日起计，本院予以支持。其次，从（2017）粤1971民初11139号案件已查明的事实可知，2016年10月18日，原告实施了停电措施，直至租赁合同解除，双方都未能协商一致，原告也未恢复用电。故2016年10月18日起至2017年2月28日期间的租金，因原告的停电行为影响了三被告对案涉房屋的正常使用，应予以酌减50%为宜。最后，结合案涉合同约定的租金标准，本案三被告应向原告支付租金13500元/月×（17天÷31天）＋13500元/月×[（14天÷31天）＋4个月]×50%=37451.6元。关于水、电费问题。案涉合同已明确约定，三被告每月应无条件支付基本用电费1800元给原告，案涉合同签订后三被告每月均向原告支付了基本电费1800元，三被告在履行过程中未对此未提出过异议。可见双方对该基本电费不只进行了书面约定，亦已按约定实际履行，故对三被告要求原告返还原告已收取的基本电费21600元的反诉请求，没有依据，本院不予支持。双方对2016年9月的水、电费4388元没有异议，故原告诉请三被告支付2016年9月的水、电费4388元、基本电费1800元共6188元，本院予以支持。关于原告诉请的违约金问题。案涉合同已约定，每月房租、当月其他定性费用及水电费需在当月5号前以现金或转账方式支付，若承租方逾期一天，出租方有权按所有费用总金额的5%加收违约滞纳金。从上述已认定的事实可知，三被告至今未支付原告租金、水电费共43639.6元（37451.6元＋6188元），原告因此要求三被告支付违约金，符合案涉合同约定，本院予以支持。至于违约金的具体金额，（2017）粤1971民初11139号民事判决书已认定，双方在履行《饭堂租赁合同书》过程中均存在违约行为，应各自承担相应的责任，而按合同约定的计算方法，从三被告逾期付款之日计算至庭审之日，违约金已超出43639.6元，结合本案案情，本院酌情认定三被告应按向原告支付违约金21819.8元（43639.6元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗伟、董洪明、董洪琪应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市智造产业园投资管理有限公司支付2016年10月1日至2017年2月28日租金37451.6元；二、被告罗伟、董洪明、董洪琪应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市智造产业园投资管理有限公司支付2016年9月的水、电费6188元；三、被告罗伟、董洪明、董洪琪应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市智造产业园投资管理有限公司支付违约金21819.8元；四、驳回原告东莞市智造产业园投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告罗伟、董洪明、董洪琪的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1623.76元，原告已预交，由原告承担902.54元，三被告承担721.22元；反诉受理费170元，三被告已预交，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  成瑶二〇一八年八月六日书记员  朱蕾