广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤13民终1408号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯丹，女，汉族，1996年4月14日出生，住四川省。委托诉讼代理人：方伟敏，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市南天大新置业有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：王智，总经理。委托诉讼代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚永乐，广东金卓越律师事务所律师。上诉人冯丹与上诉人惠州市南天大新置业有限公司（以下简称惠州南天大新公司）商品房销售合同纠纷两案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告冯丹不服一审判决，上诉请求：1、增加判令被上诉人惠州市南天大新置业有限公司（以下简称南天公司）赔偿上诉人损失436552元（9000×124.54-684308）；2、增加判令被上诉人南天公司赔偿上诉人205308元（以上合计641860元）；3、本案诉讼费用均由被上诉人南天公司承担。事实和理由：一、即便被上诉人有权解除《商品房买卖合同》，但其在双方房产买卖合同解除之前即与第三方签订新的《商品房买卖合同》，并办理网签（即预告登记），还是构成了一房二卖之违约；一审判决在第8页虽然认定了南天公司于2016年12月9日发出《解除合同通知书》，上诉人12日收到（实际为13日收到）。同时南天公司早在12月8日就已经与案外人程某鸿、李某英签订新的《商品房买卖合同》，但却错误的认为南天公司12月22日才办理了预售商品房买卖预售登记。上诉人认为，南天公司在12月8日，与案外人签订买卖合同的当日就已经向房产局递交了预告登记的申请。之所以在预告登记单上的备案登记时间显示为12月22日，只是因为房产局在南天公司提出申请后15个工作日才将预告登记办妥。因此，准确的说法应该是，南天公司于2016年12月8日与案外人程某鸿、李某英签订了新的《商品房买卖合同》，并在当日向房产局申请预告登记。12月22日，预告登记办理完成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第2款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。并导致商品房买卖合同目的不能实现的就构成了一房两卖。法条并没有主观故意或非故意的条件要求。本案中，发展商南天公司作为出卖人，已与上诉人签订了在先的《商品房买卖合同》，即便如南天公司所称，其有解除前合同的权利，在前合同没有解除的情况下又将涉诉房产出卖给案外人且办理预告登记。这已经足以导致上诉人冯丹购买商品房的合同目的不能实现。可见，被上诉人属于典型的一房二卖，理应承担违约责任。二、南天公司没有尽到协助上诉人办理贷款、及时告知贷款进程等先行附随义务，上诉人因而根本无法单方推进合同履行。上诉人不存在不履行合同附随义务，不积极促进合同继续履行的过错；1、两份《更改付款方式通知书》均表述为：截至2016年某月某日，你的按揭借款仍未获得按揭银行的批准（而不是按揭申请未获通过）…，上诉人认为，按揭银行系南天公司指定，既然“仍未获得”南天公司就有义务继续协调以获得批准，上诉人对其变更付款方式的要求无需理睬。2、南天公司拒不履行其附随义务的情况下，上诉人根本无法推进合同履行。一审法院确认南天公司作为开发商有协助上诉人办理银行贷款，主动向上诉人收集相关资料并提交银行审批的义务，如被贷款银行拒绝，亦有告知上诉人并通知上诉人自行寻找银行办理贷款的义务。然而，在南天公司认为自己没有义务协助办理银行贷款，只是双方在本案中的根本分歧。上诉人认为，南天公司长期怠于履行合同附随义务，拒不向上诉人告知贷款进展情况，阻碍了答辩人办理按揭贷款。南天公司既然不向上诉人收集贷款资料，上诉人当然无从提交。至于一审判决所称的，上诉人没有主动跟踪询问根本不是事实。实际上，为尽快处理按揭贷款，即使路途遥远，上诉人还是多次前往南天公司询问贷款相关事宜，反倒是南天公司或是找不到人，或是不予理睬，或是要求上诉人继续等待。三、依据《商品房买卖合同》及《补充协议》，南天公司无权单方主张改变付款方式，更加无权单方解除合同；（1）南天公司援引的《商品房买卖合同》第七条第1项第（2）点虽然约定“逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同”，并约定有其他违约条款。上诉人从合同签署之日即全额支付了首期房款，余款则有待南天公司向上诉人收集贷款资料提交银行申请贷款。上诉人从未有任何逾期行为，更加不存在所谓逾期90日一说。（2）《补充协议》第四条第1款，规定“如买受人自行选择按揭银行的，买受人应在签署原合同时与按揭银行办理借款相关手续，并按银行的要求提供齐全的贷款相关资料；如买受人在规定的时间内未获贷款银行批准的按揭款应当一次性支付给出卖人。”本案中，《商品房买卖合同》第六条中约定的广发银行系南天公司指定，并非上诉人自行选择的。因而该条款根本不适用于本案。（3）《补充协议》第四条第2款约定，如因买受人的原因导致按揭借款人未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于借款申请金额的，买受人应在出卖人发出书面通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人或与出卖人协商并确定其付款方式。本条款中南天公司若想变更付款方式，要求上诉人将余款一次性支付亦附有“因买受人原因”的条件，南天公司虽然两次向上诉人发出《更改付款方式通知书》，但至今没有任何证据证明“仍未获得银行批准”确系归责于上诉人。因此，依据上述双方书面约定，南天公司无权单方面要求变更付款方式，令上诉人一次性支付余款。四、南天公司以原价将涉案商品房出卖给程某鸿、李某英不过是其规避商品房价格管制的伎俩，不能作为南天公司没有一房二卖故意的理由。依据惠州市发展和改革局、惠州市房产管理局2016年10月14日发布的《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》。政府对发展商出售一手商品房的价格予以管制，办理预售登记时就需要申报房产监制价格，如需调整监制价格则需要提交一系列的资料并充分说明理由，报价格部门批准。商品房明码标价必须与申报监制的价格相一致，商品房成交价格不得高于明码标价的价格。对商品房明码标价与申报监制的价格不一致的，由价格部门函告房产管理部门锁定该楼盘网上签售功能，暂停其销售行为。对商品房成交价格高于明码标价的楼盘由价格部门依法从严查处。商品房实际成交价格不得突破监制价格，下浮幅度不得超过10%，成交价格低于监制价格的10%的，预售系统将限制其网签功能。房地产开发企业办理价格申报监制后，2个月内不予办理价格调整的申报监制。本案所涉的第x栋房产预售许可证号为：惠市房预许（2015）0xx号，发证日期为2015年8月27日。双方于2016年1月签署买卖合同，南天公司于2016年12月将争议房产售予程某鸿、李某英。很明显，近一年的时间里，房产价格有了很大的涨幅。但苦于受到价格管制，南天公司无法以更高的价格出售，只能按照原价与可控的案外人签署买卖合同，将房产转为二手房，借案外人之手出售收获房价涨幅的价差。从而得以避开政府价格管制。综上所述，被上诉人南天公司向法院虚假陈述，妄图掩盖其毁约后一房二卖的事实，请贵院纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市南天大新置业有限公司辩称，原审判决认定事实基本清楚，证据确实充分，但是在适用法律方面，我方认为，按照年利率24%支付没有合同与法律依据，其他判项我方予以认可。原审被告惠州市南天大新置业有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3362号民事判决第二项利息部分、第四项。2、判令被上诉人冯丹向上诉人惠州市南天大新置业有限公司支付违约金23950。3、判令被上诉人冯丹承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人冯丹在双方签订《商品房买卖合同》后，未按约在7个工作日内办理银行按揭手续，经上诉人多次催告，其中2016年10月13日、11月7日分别以书面形式催告，被上诉人仍拒不办理，也不按约一次性支付剩余房款479000元给上诉人。被上诉人应当按约向上诉人支付违约金23950元。原审判决未依法判令被上诉人支付违约金，反而要求上诉人支付利息，属于适用法律错误。综上所述，原审判决适用法律部分错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人冯丹辩称，一审对于案件事实的查明中，出现了几处严重的错误。1、第一，判决书第8页第三段最后一句话，“并于2016年12月22日办理了登记预售商品房买卖预告登记”与事实不符，实际情况是2016年12月8日南天公司已经与程某鸿、李某英办理了预售登记，只是国土局办理该项业务需要一定的工作时间，因此才体现为2016年12月22日。从本案事实上讲，自12月8日起新的商品房买卖合同已经办理了预告登记。而判决书的表述容易让人产生歧义。第二，在第十页最上面第一句话“没有主动就剩余房款支付情况进行跟踪询问”与事实不符，事实是冯丹多次就房产按揭的相关情况向大新公司致电询问，但没有得到回复。第三，在第十页第九行“冯丹在2016年12月12日收到解除合同通知书后，未当即提出异议，直至2017年3月30日才向法院起诉，认定冯丹在合同履行过程中存在不履行合同附随义务、不积极促进合同继续履行的过错”，事实是冯丹收到解除合同书后，当即、多次找大新公司提出异议，同时我方认为，3月30日提起诉讼并不能证明冯丹在履行合同中有任何过错。一审法院认为冯丹有不履行合同附随义务的情形，但我方至今并不清楚冯丹未履行附随义务是什么，因此，我方认为，一审法院认为我方在履行过程中有过错是没有依据的。2、南天公司在向冯丹发出的更改付款方式通知函中，该通知函是根据合同附件发出的，南天公司是按照补充协议第四条第1款要求冯丹承担违约责任，补充协议第四条第1款和第2款不可能同时适用，请南天公司对此进行明确说明。一审判决书第11页第三段，一审法院认为南天公司不存在一房多卖的主观故意，由此不构成一房多卖的情形，我方认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，只要导致商品房买卖合同不能实现，无法取得房屋的买受人就能因一房两卖向卖方主张权利，这里并没有提出主观故意才能构成罚则，客观过失则不构成罚则的问题，因此一审对于该司法解释的适用增加了主观故意的条件，由此作出本案错误的判决。原审原告冯丹向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告立即返还人民币205308元并支付利息至款项付清为止（参照银行一年期贷款年化利率6%，从2016年1月21日起开始计算）；3、赔偿原告损失436552元（9000元/平方×124.54平方-684308元);4、赔偿原告人民币205308元；5、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告惠州市南天大新置业有限公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2016年1月20日签订的《广东省商品房买卖合同》已于2016年12月7日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金23950元；3、本案本诉、反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：惠州南天大新公司（出卖人）与冯丹（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定惠州南天大新公司将其开发建设的位于xx市xx区××办事处××东××花园××房（建筑面积124.54平方米）出售给冯丹，该商品房总款为人民币684308元，签署本合同之日，买受人已付首期房款205308元，剩余房款479000元由买受人于签订本合同7个工作日内办理银行按揭手续，买受人应按照约定将商品房预售款直接存入出卖人在广发银行惠州水口支行的账户；买受人如未按照合同约定时间付款，逾期在90日内，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。该合同附件《补充协议》第四条约定“1、如买受人自行选择按揭银行借款的，买受人应在签署原合同时与按揭银行办理借款相关手续，并按银行要求提供齐全的相关贷款资料，买受人在规定时间内未获得贷款银行批准的按揭款应当一次性支付出卖人。2、如因买受人原因导致按揭借款未获出卖人指定的按揭银行批准或者批准金额低于借款申请金额的，买受人应在出卖人发出书面通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商确定其他付款方式，否则，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房总价款20%的违约金，并有权收回该商品房。”2016年1月20日，惠州南天大新公司向冯丹开具了房产销售专用收款收据，确认收到冯丹购房首期款205308元。2016年10月13日，惠州南天大新公司向冯丹邮寄《更改付款方式通知函》，通知主要内容为：冯丹女士，你在我司购买的x栋50x房屋，截至2016年10月13日，你的按揭借款仍未获得按揭银行的批准，按照双方签署的《商品房买卖合同》合同附件中第四条第二款：“如因买受人原因导致按揭借款未获出卖人指定的按揭银行批准或者批准金额低于借款申请金额的，买受人应在出卖人发出书面通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人”的协定，你应将未获批准的按揭款项一次性付清支付给我司。现通知你请于2016年10月20日前至南贸花园营销处将未获批准的按揭款项付清，逾期未付清则我司将按照合同约定解除合同并保留追究你违约以及要求你承担解除合同等所产生费用的权利。2016年11月10日，惠州南天大新公司再向冯丹邮寄《更改付款方式通知函（二）》，再次通知冯丹于2016年11月17日至xx花园营销处将未获批准的按揭款项付清。2016年12月9日，惠州南天大新公司向冯丹邮寄解除合同通知书，通知冯丹解除合同，2016年12月12日冯丹收到该通知。2016年12月8日，惠州南天大新公司与案外人李某英、程某鸿签订《商品房买卖合同》，约定将位于xx市xx区××办事处××东××花园××房出售给李某英、程某鸿，出售价格为684308元，并于2016年12月22日办理了预售商品房买卖预告登记。2017年3月30日冯丹诉至本院，请求判如所请。庭审中，惠州南天大新公司称与冯丹签订的《商品房买卖合同》约定应由冯丹自行去银行办理购房款按揭，不能在银行办理购房款按揭的原因是冯丹没有向银行申请按揭贷款。冯丹则称应当是惠州南天大新公司办理购房款按揭，从未收到惠州南天大新公司关于办理购房款按揭需提交相关材料的通知。冯丹称其第一次收到惠州南天大新公司的变更付款方式通知书后，没有进行回应，第二次收到变更付款方式通知书后，冯丹与惠州南天大新公司销售人员沟通，惠州南天大新公司要求其将剩余款项支付给xx市大新集团有限公司，冯丹予以拒绝。冯丹向本院提交了互联网上公开显示的xx花园开盘时间、预售价格，拟证明冯丹诉请按照9000元/平方计算其损失有事实依据。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。冯丹与惠州南天大新公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定诚实履行义务。《商品房买卖合同》约定，冯丹向惠州南天大新公司支付购房首期款205308元，剩余款项在签署合同7个工作日内办理银行按揭贷款。根据市场商品房买卖的交易通常惯例，惠州南天大新公司作为开发商，应当协助冯丹办理银行按揭贷款相关手续，主动向冯丹收集办理银行按揭贷款的相关资料并向银行提交审批。现惠州南天大新公司未提交证据证明其与冯丹签订合同后，积极主动地履行了为冯丹办理银行按揭贷款手续的义务，在超过合同约定的付款期限后，惠州南天大新公司签订合同后也没有明确通知冯丹需自行寻找银行办理银行贷款按揭手续，应当认定惠州南天大新公司存在不履行合同附随义务的违约行为。冯丹在与惠州南天大新公司签订《商品房买卖合同》后至惠州南天大新公司向冯丹第一次发出变更付款方式通知书要求限期一次性付款前，均没有主动就剩余房款支付的情况进行跟踪询问，第一次收到变更付款方式通知书后，冯丹也没有进行回应，没有就剩余房款如何支付的事项与惠州南天大新公司进行协商；惠州南天大新公司第二次向冯丹发出变更付款方式通知书，根据冯丹的陈述，其与惠州南天大新公司协商过程中并未反对一次性支付剩余款项，但不同意惠州南天大新公司提出的将剩余款项支付至东莞市大新集团有限公司的账户的要求，双方就此不能达成一致意见，后惠州南天大新公司于2016年12月9日向冯丹发出了《解除合同通知书》，冯丹在2016年12月12日收到《解除合同通知书》后，也未当即提出异议，直至2017年3月30日冯丹才向本院起诉且亦诉请解除合同，应当认定为冯丹在合同履行过程中也存在不履行合同附随义务、不积极促进合同继续履行的过错。冯丹与惠州南天大新公司签订的《商品房买卖合同》，双方均同意解除合同，则视为合同双方当事人协商一致解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”，惠州南天大新公司应向冯丹返还已付的购房款205308元。冯丹诉请的房屋价值上涨损失及利息损失，本院考虑双方当事人违约行为的过错，酌定由惠州南天大新公司按照年利率24%，以205308元为本金，从2016年1月21日起向冯丹支付利息直至款项还清之日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的商品房买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的一房二买的情形，是指出卖人存在一房多卖的主观故意并就同一商品房订立多份商品房买卖合同，导致买受人合同目的不能实现。本案惠州南天大新公司在与冯丹签订《商品房买卖合同》后，并未立即又与他人签订买卖合同，而是向冯丹发出两次更改付款方式通知书要求冯丹付清剩余款项未得到冯丹同意后，又以原价格将涉案商品房出卖给了案外人。这种情形下不应当认定惠州南天大新公司构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定的一房二卖，冯丹诉请惠州南天大新公司赔偿已付购房款一倍的款项即205308元的诉请，本院不予支持。涉案商品房买卖合同是因合同双方当事人对付款方式不能协商一致而解除，惠州南天大新公司诉请冯丹支付逾期付款违约金没有事实依据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）冯丹与被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告惠州市南天大新置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告冯丹返还购房款205308元及利息（利息以205308元为本金，按照年利率24%，从2016年1月21日起计算至款项付清之日止）。三、驳回原告冯丹的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市南天大新置业有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费12420元，减半收取即6210元，保全费4827.69元，诉讼费共计11037.69元（原告已预交），由被告惠州市南天大新置业有限公司负担9207.69元，原告冯丹自行负担1830元。反诉受理费400元，减半收取即200元（反诉原告预交），由反诉原告惠州市南天大新置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，惠州南天大新公司与冯丹签订的《商品房买卖合同》没有签署时间，但第六条中约定“买受人于签署本合同之日，已付首期房款205308元，余房款479000元由买受人于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预收款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为广发银行惠州水口支行……”。2016年1月20日惠州南天大新公司向冯丹开具房产销售专用收款收据，确认收到冯丹购房首期款205308元。由此可认定双方《商品房买卖合同》签署的时间为2016年1月20日。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同时间付款，（1）逾期在90日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。经查二，双方签订的合同附件四《补充协议》第四条“关于付款方式及期限（对原合同第六条的补充）”约定：1、如买受人自行选择按揭银行借款的，买受人应在签署原合同时与按揭银行办理借款相关手续，并按银行要求提供齐全的相关贷款资料；如买受人在规定的时间内未获贷款银行批准的按揭款应当一次性支付给出卖人。2、如因买受人原因导致按揭借款未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于借款申请金额的，买受人应在出卖人发出书面通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次支付给出卖人，或与出卖人协商并确定其他付款方式，否则，出卖人有权解除原合同并要求买受人支付购房总价款20%的违约金，并有权收回该商品房；买受人协助出卖人办理原合同的解除手续和合同备案的注销手续，买受人除支付位于今外，还需承担解除合同、注销合同备案登记所产生的费用，出卖人对已收取买受人的购房款，在扣除上述款项的剩余购房款退还买受人（不计利息）。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款，按相应的分期应付款的差额确定。另查三，惠州南天大新公司2016年12月9日向冯丹邮寄《解除合同告知书》，告知截至2016年12月7日冯丹仍未按约定支付购房款，经公司多次催告仍拒不支付，依照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第四条约定的解除条件已经成就，依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，公司决定即日解除双方签订的《房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方本诉与反诉均请求解除2016年1月20日签订的《广东省商品房买卖合同》，应予准许。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、双方所签《广东省商品房买卖合同》解除的原因是什么，是因为冯丹逾期支付购房款在先，还是因为惠州南天大新公司一房二卖；2、一审认定的违约责任承担是否适当。具体评述如下：双方所签《广东省商品房买卖合同》解除的原因。冯丹认为惠州南天大新公司在办理按揭贷款申请方面存在过错，在告知其按揭贷款未获得银行批准，其2016年11月17日前往被上诉人处欲支付余款又被告知要把购房款付到南天大新集团账户，双方对于付款方式发生争议后惠州南天大新公司将涉案房屋出售给案外人，主张惠州南天大新公司对合同解除存在过错。惠州南天大新公司则认为冯丹没有在约定时间内获得银行贷款审批，此后也没有在约定期限内一次性支付余款，在经过书面多次催告后双方《广东省商品房买卖合同》已于2016年12月7日解除，公司在解除合同后出售涉案房产不构成一房二卖，并主张冯丹存于逾期付款位于行为。本院认为，双方2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》第六条约定“余房款479000元由买受人于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预收款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为xx银行惠州xx支行……”。合同约定在合同签订后7个工作日内办理银行按揭手续，结合《补充协议》第四条的约定，双方对于是由哪一方负责办理按揭贷款手续并无作出明确约定。《商品房买卖合同》第六条仅约定购房款收取账号属广发银行，冯丹以此为由主张惠州南天大新公司指定向广发银行申请按揭贷款、由惠州南天大新公司负责贷款申请义务，没有合同依据，本院不予采纳。依照交易习惯，开发商有协助购房者办理按揭贷款手续的义务，但是支付购房款是购房者最主要的合同义务，购房者才是按揭贷款的申请主体，因此冯丹对于是否提交了贷款申请手续、何时向哪个银行提交应为知情，冯丹对是否在签订《商品房买卖合同》后七日内已向银行申请按揭贷款手续没有进行举证，也没有提交证据证明其在签订合同后的合理期限内有向银行、惠州南天大新公司了解、跟踪贷款审批进展。即使冯丹认为7日内无法完成按揭申请手续，在合同对此已有约定的情况下，冯丹亦未提交证据证明因按揭贷款申请期限问题其曾与惠州南天大新公司协商变更。对此冯丹应承担相应举证不能的不利后果。签订《商品房买卖合同》近9个月后，由于买受人尚未履行支付购房款义务，惠州南天大新公司依照合同及补充协议的付款约定，于2016年10月13日第一次向冯丹发出《更改付款方式通知函》，通知冯丹按照合同约定在收到通知后7日内一次性支付剩余购房款，逾期解除合同。此后惠州南天大新公司又于2016年11月10日再次发函给冯丹通知限期付清购房款，冯丹于2016年11月13日收到通知后7日内，冯丹既未支付购房余款，也未提交证据证明双方经协商后继续以按揭贷款方式付款。一个月后于2016年2月9日才发函告知冯丹因其未依约支付购房款即日解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。《补充协议》第四条约定：如买受人在规定的时间内未获贷款银行批准的按揭款应当一次性支付给出卖人，如因买受人原因导致按揭借款未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于借款申请金额的，买受人应在出卖人发出书面通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次支付给出卖人，或与出卖人协商并确定其他付款方式，否则，出卖人有权解除合同。因此，在买受人签订购房合同近9个月后按揭贷款无进展的情况下，惠州南天大新公司要求买受人一次性付款符合双方合同约定。买受人在接到通知后既不付款也没有与出卖人就其他付款方式协商一致，约定解除条件已经成就，惠州南天大新公司于2016年12月9日发函通知解除合同，有合同与法律依据，合同自通知到达冯丹时即2016年12月12日即解除。也因此，在冯丹自身付款超出合理期限违约在先且经催告在通知期限内仍不履行、合同因此解除的情况下，冯丹事后仅以惠州南天大新公司2016年12月8日与案外人签订商品房预售合同为由主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于一房二卖导致合同目的无法实现的规定诉请要求惠州南天大新公司赔偿64万余元，与本案双方履约情况不符，本院不予采纳。双方商品房买卖和及补偿协议解除后，惠州南天大新公司应向冯丹返还收取的购房款205308元及按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2016年1月21日起止付清之日止的利息。一审酌定按年利率24%计算利息不当，二审予以纠正。冯丹违约在先，惠州南天大新公司诉请要求冯丹承担逾期付款违约责任有事实与合同依据。结合双方所签合同及补充协议的约定，逾期付款超过90日后出卖人依权解除合同的，买受人按累计应付款的5%支付违约金。惠州南天大新公司反诉要去冯丹支付23950元的违约金，有合同依据，应予支持。综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分欠当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3362号民事判决第一、三、四判项；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3362号民事判决第二判项为：惠州市南天大新置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向冯丹返还购房款205308元及利息（利息以205308元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月21日起计至付清之日止）；三、冯丹应于本判决发生法律效力之日起七日内向惠州市南天大新置业有限公司支付逾期付款违约金23950元为限。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12420元，一审减半收取6210元，保全费4827.69元，诉讼费共计11037.69元（冯丹已预交）；反诉受理费400元，减半收取即200元（惠州市南天大新置业有限公司预交）；因本诉、反诉均上述，二审案件受理费收取12620元（冯丹已预交12420元，惠州市南天大新置业有限公司已预交12420元），一、二审诉讼费合计23857.69元，由上诉人冯丹负担16700.38元，被上诉人惠州市南天大新置业有限公司负担7157.31元；本院退回6757.31元给冯丹，退回5462.69元给惠州市南天大新置业有限公司。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一八年八月十六日书记员 李丽莎法官助理雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。