贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1404号上诉人（原审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4，住所黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨正德，男，1984年12月20日出生，侗族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨正德商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭,因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2018)黔2631民初184号《民事判决书》；2、依法委托鉴定评估机构对被上诉人因上诉人可能存在的逾期交付房屋转移登记文书是否造成被上诉人的经济损失评估鉴定，如果发生损失即进行评估鉴定有关损失，以判决减少原审判决的“违约金”数额。事实和理由：一、被上诉人存在违约不缴纳契税、印花税、维修基金、物业服务费等行为，其违约在先，其没有依据诉请上诉人按照合同约定支付其逾期交付商品房转移登记相关文书违约金。根据《商品房买卖合同》第13条第（二）项第（四）项的约定，该商品房为住宅，买受人应当在办理房屋交付手续时交纳房屋专项维修基金。被上诉人没有举证证明其向相关单位交纳了合同约定的费用，其存在违约情形，一审判决没有查明，导致判决不当。《合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。原审法院不考虑被上诉人违约在先且没有履行先行义务在先的情况，判决支持被上诉人请求的违约金明显不当，有悖法律的规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供了必要的证明文件，协助买受人实施申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关文书材料，即可认定出卖人的协助转移登记义务已经履行完毕，不存在违约行为。上诉人的义务是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。根据《商品房买卖合同》第十九条第三项第（四）小项的约定，商品房产权转移登记属于商品房买卖双方的共同义务和责任，被上诉人至今并未向上诉人出具办理房屋产权转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房产权转移登记，只是脱离合同的约定内容无理片面地认为等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人。即便出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的，原审判决上诉人单方对此承担“违约责任”明显不当。二、原审没有查明被上诉人是否因逾期办理产权转移登记和登记文书交付迟延有无损失存在？其损失有多大？判决上诉人承担“逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金41284.84元”明显过高，属于认定事实不清，证据不足，判决不当。即便上诉人因故没有按照合同约定的时间给予被上诉人交付商品房产权转移登记文书和与被上诉人按照约定的时间共同办理商品房产权转移登记手续，但这没有给被上诉人造成如此巨大的41284.84元的经济损失，被上诉人也没有理由向上诉人主张巨额41284.84元的“违约金”。评定被上诉人是否因此造成损失，因被上诉人自己不能举证证明，应以鉴定评估机构对此依法作出“损失”评估报告为准。被上诉人向上诉人支付的全部购房款仅为358580元，原审法院判决上诉人交付办理房屋转移登记相关文书违约金41284.84元，这样的判决结果有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的有关规定。就本案来讲，2016年7月22日之前，上诉人所出卖的商品房已经通过了住建部门的交付使用备案，完成初始登记，并书面通知被上诉人提供材料办理房屋产权转移登记手续，也通过了黎平县的新闻媒体通知了各业主，还发布了公示，2017年4月前完成办理不动产权证验收备案手续完毕，并向黎平县住建部门申报了不动产权证转移登记手续，此后的期间无论是否办到产权证，不是上诉人的原因所致，均非上诉人的责任，原审法院把这一期间仍然计算为上诉人逾期协助其办理不动产权证的违约期间明显不当，没有任何道理，应当驳回其诉求。三、请求二审法院查明、评定被上诉人是否因上诉人的逾期交付商品房转移登记有关文书因素造成其损失，并对其损失进行评估鉴定。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条的规定，特提出上诉，请二审法院依法立案审理，并请支持上诉人的上诉请求，纠正原审不当判决。杨正德辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。本案经过原审法院开庭审理后查明，2013年4月22日被答辩人贵州省黎平鸿邺房地产幵发有限公司与答辩人签订了《商品房买卖合同》，答辩人购买被答辩人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司位于黎平县××风情××单元××号商品房。合同签订时答辩人于2013年5月2日已经支付购房定金、工本费、登记费、首付、契税、维修金等费用给被答辩人，并于2014年1月12日按揭贷款支付完毕。但根据《商品房买卖合同》约定，被答辩人应在2015年6月30日前将答辩人所购买房屋所有权转移登记给答辩人，可被答辩人至今都没有将房屋所有权转移登记给答辩人，己构成违约，上述事实，双方合同约定被答辩人在2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给答辩人，从2015年6月30日后推2年至2017年6月30日，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金属继续性债权，答辩人于2018年1月25日起诉，答辩人保护其债权权益的诉讼时效应从2018年1月25日倒推2年至2016年1月25日，所以被答辩人承担违约金的违约时间应为从2016年1月26日至2017年7月21日，违约天数680天。因此，一审判决适用法律正确，判决结果公正合理。二、原审判决适用法律正确。双方签订合同时答辩人于2013年5月2日支付购房定金、工本费、登记费、首付、按揭款、契税、维修金等费用给被答辩人，答辩人按合同约定完成付款义务后，被答辩人却未在双方约定的时间内将房屋交付给答辩人使用，也未按约定办理商品房转移登记，被答辩人逾期交房给答辩人造成了一定的影响。因此，原审法院依据《合同法》第109条之规定，判决被答辩人协助答辩人办理商品房转移登记，并支付违约金41284.84元，该违约金是按照合同约定方式计算，合情合理，判决完全符合双方的约定及法律的规定。三、上诉人的上诉理由均不能成立，二审法院应予维持原判。被答辩人未在双方约定的时间内将房屋交付给答辩人使用，也未按约定办理商品房转移登记，被答辩人逾期交房给答辩人造成了一定的影响。而且，被答辩人一直未履行职责，造成了答辩人的重大损失，所以被答辩人的上诉请求不成立。综上，答辩人请求二审人民法院在审理查明事实之后，依法驳回上诉，维持原判。杨正德向一审法院起诉请求：1、判决被告对原告办理黎平县××风情××单元××号房的房产证给原告；2、判决被告对原告支付不能办理房产证的违约金107000.00元（按合同总价款的30%计算）；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的侗族风情园第11幢1单元1-4-1号房，套内面积为105.75平方米，每平方米3390.82元，房屋总金额为358580.00元。合同约定交房日期为2015年3月31日前。合同第十九条第三款转移登记约定，（一）2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.1％承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1％的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款358580.00元和契税等费用。2015年10月被告交付商品房给原告。原告购买房屋所在的11幢楼于2016年7月19日达到办证条件，被告于2017年7月21日通知原告办理商品房不动产权证，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于原告要求被告办理房产证的问题，根据合同约定，原告未委托被告办证，办理商品房转移登记需双方共同向房屋登记机关申请，是双方的义务，被告在未得到原告的配合下无法完成办证行为，原告的该项请求不能得到支持，被告应依合同约定向原告交付办理转移登记相关文书并协助原告办证。关于办证违约金的问题，原告要求被告按合同总价款的30%支付107000.00元逾期办证违约金给原告，一审法院认为，原告计算违约金的计算方式于法无据，不予支持。根据本案实际情况，现原告要求不退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，原告提出从合同约定的日期计算至起诉之日，即从2015年6月30日至2018年1月25日。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告在2017年7月21日已通知原告办理不动产权证，被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2015年6月30日至2017年7月21日。关于本案诉讼时效问题，被告已将房屋交付给原告，原告请求办理房产证具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。关于逾期办证违约金的时效，双方合同约定被告在2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，诉讼时效应从2015年6月30日后推2年至2017年6月30日，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金属继续性债权、其内容和范围受到时间因素影响，随着时间的推移不断发生变化，原告于2018年1月25日起诉，原告保护其债权权益的诉讼时效应从2018年1月25日倒推2年至2016年1月25日。本案中，办证违约金在2015年6月30日至2016年1月25日期间已超诉讼时效，不受法律保护，被告承担违约金的违约时间应为从2016年1月26日至2017年7月21日，逾期天数680天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为358580.00元×6.18%÷365天×680天=41284.84元，原告请求107000元，超出部分一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告杨正德交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告杨正德逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金41284.84元。三、驳回原告杨正德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440.00元，减半收取1220.00元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担470.00元，原告杨正德负担750.00元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：被上诉人主张的上诉人办理房屋转移登记及支付逾期办理房屋所有权证的违约金诉讼请求是否应当支持。经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第三项“转移登记”约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。显然双方并没有约定由买受人委托出卖人办理房屋所有权证。而本案被上诉人起诉的诉讼请求是：1、判决被告对原告办理黎平县××风情××单元××号房的房产证给原告；2、判决被告对原告支付不能办理房产证的违约金107000.00元（按合同总价款的30%计算）。被上诉人的两项诉讼请求既不符合双方在《商品房买卖合同》“转移登记”中“将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金”“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，也不符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人不能在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定。被上诉人也没有提出双方在共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记过程中因出卖人的原因导致买卖人未能取得房屋权属证书的事实和理由。而办理房屋转移登记和支付逾期办理房屋所有权证的违约金与交付商品房转移登记的相关文书及支付逾期交付相关文书违约金的所要履行的义务属完全不同的民事法律事实和行为。因此，在被上诉人的诉讼请求违反合同约定和法律规定，且没有围绕诉讼请求提出相应的事实和理由的情况下，一审判决没有审理当事人诉讼请求相对应的事实和理由是否有合同约定和法律依据，而是直接将当事人提出“1、判决被告对原告办理黎平县××风情××单元××号房的房产证给原告；2、判决被告对原告支付不能办理房产证的违约金107000.00元（按合同总价款的30%计算）”的诉讼请求进行变更，径行判决为“一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告杨正德交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告杨正德逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金41284.84元。”，显然违反了当事人的诉讼请求和法律规定。本院依法撤销原判，并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人对因诉讼请求不当造成的法律后果应由其自行承担。上诉人提出的“一审判决根据《商品房买卖合同》第十九条第三项第（四）小项的约定，商品房产权转移登记属于商品房买卖双方的共同义务和责任，被上诉人至今并未向上诉人出具办理房屋产权转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房产权转移登记，只是脱离合同的约定内容无理片面地认为等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人”明显不当的上诉理由成立，本院予以支持。因被上诉人的诉讼请求不当，本院依法予以改判，故对上诉人的其他上诉理由不再审理。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黎平县人民法院（2018）黔2631民初184号民事判决；二、驳回杨正德的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1220.00元，二审案件受理费2440.00元，合计3660.00元，由杨正德负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年八月九日法官助理罗安松书记员王凯