山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民初451号原告：山东乳山太华置业有限公司，住所地乳山市银滩度假区海翔花园13号。法定代表人:李浦，总经理。委托诉讼代理人:王红光、于晨辉，山东三和德通律师事务所律师。被告：乳山市国土资源局，住所地乳山市北环路12-1号。法定代表人：陈明，局长。委托诉讼代理人：刘卫东，男，系该局副局长。委托诉讼代理人：王世强，山东卓世律师事务所律师。原告山东乳山太华置业有限公司（以下简称太华公司）与被告乳山市国土资源局（以下简称乳山国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告太华公司法定代表人李浦及委托诉讼代理人王红光、于晨辉，被告乳山国土局之委托诉讼代理人刘卫东、王世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太华公司向本院提出诉讼请求：1.解除太华公司与乳山国土局于2007年10月15日签订的、落款日期为2007年12月25日的《国有土地使用权出让合同》；2.判令乳山国土局向太华公司返还土地出让金45800000元及各类税费1809058元，并自2007年12月28日至土地出让金实际返还之日止，以45800000元为基数，按照每日千分之一的比例支付延期交付土地违约金；3.由乳山国土局承担全部诉讼费用。事实与理由：太华公司于2007年10月15日以45800000元竞得乳山国土局公开拍卖出让的大乳山度假区200亩国有土地使用权，双方于同日签订了《成交确认书》并对该《成交确认书》进行了公证。太华公司于2007年12月18日缴纳契税1374000元、拍卖佣金229000元、登记费和证费10699元、评估费57959元，并于2007年12月20日向乳山市公证处缴纳公证费137400元。2007年12月25日，太华公司与乳山国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，乳山市人民政府于2007年12月28日向太华公司颁发了案涉土地使用权证，证号为乳国用（2007）第1466号。但上述权证办理后，乳山国土局并未向太华公司交付土地，构成违约，应当按照双方签订的《国有土地使用权出让合同》第三十二条的约定承担违约责任，太华公司在本案诉讼中自愿将违约金计算比例由约定的千分之三降低至千分之一。乳山国土局辩称，其同意解除与太华公司于2007年12月25日签订的《国有土地使用权出让合同》，但太华公司仅交纳了1200万元的土地出让金，无权要求返还4580万元，所主张的违约金明显高于实际损失，太华公司的直接损失仅是其支付的1200万元的利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。太华公司提交如下证据：证据1、2007年10月15日，太华公司与乳山国土局签订的成交确认书复印件一份，拟证实双方于2007年10月15日签订了成交确认书，太华公司以45800000元的价格竞得了案涉的133333平米的国有土地的使用权；证据2、2007年11月15日，乳山市公证处出具的（2007）乳证民字第674号公证书复印件一份，拟证实乳山市公证处于2007年11月15日对成交确认书进行了公证；证据3、太华公司与乳山国土局于2007年12月25日签订的国有土地使用权出让合同复印件一份，合同对乳山国土局出让给太华公司的宗地面积、位置、出让金价格、违约责任等进行了约定；证据4共5份，分别为：（1）编号为0141859的契税完税证，拟证实太华公司于2007年10月18日缴纳了契税1374000元；（2）全国农村合作社电汇凭证及发票，拟证实太华公司在2007年12月18日支付了拍卖佣金229000元、评估费57999元；（3）编号为121036943013收款收据和全国农村信用社电汇凭证，拟证实太华公司在2007年12月20日支付了公证费137400元；（4）编号为Y00577166票据和全国农村信用社票据一份，拟证实太华公司在2007年12月18日缴纳了登记费和证费10699元，上述费用合计1809058元；（5）2007年12月28日，乳山市人民政府向太华公司颁发的乳国用（2007）第1466号国有土地使用权证及在乳山国土局查询的案涉土地档案复印件一份，拟证实太华公司取得了案涉土地的使用权，乳山市政府在2007年12月28日向太华公司颁发了国有土地使用权证，并将案涉土地以乳政征出字（2007）第29号文件批复给太华公司，乳山国土局的业务财务回执单的财务处理情况一栏载明“款已清”；证据5、案涉土地现状照片一宗，拟证实乳山国土局至今未完成案涉土地三通一平，亦未对安置补偿落实到位，案涉土地仍由原集体经济组织成员继续耕种，至今未达到法律规定的交付条件，乳山国土局构成违约，太华公司享有合同解除权，乳山国土局应当返还土地出让金，并赔偿损失；证据6、山东乳山维多利亚海湾旅游开发有限公司（以下简称维多利亚公司）与陕西榆林太华置业有限公司签订的土地转让协议、付款凭证及乳国用（2007）第5670号国有土地使用权证，太华公司是陕西榆林太华置业公司在乳山成立的项目公司，拟证实维多利亚公司取得了403亩的土地使用权，未经合法的招拍挂手续，维多利亚公司将其中的200亩即案涉土地转让给太华公司且办理了土地使用权证；证据7乳政征出（拍挂）字（2007）15号乳山市政府关于乳山国土局收回国有土地使用权并进行挂牌出让的请示的批复，证明乳山市政府在未给予太华公司任何补偿的情况下把太华公司自维多利亚公司处购买取得的200亩土地使用权收回并重新组织挂牌出让，太华公司通过招拍挂程序取得案涉土地使用权后将土地差价1200万元缴纳给乳山国土局，乳山国土局确认“款已清”；证据8、维多利亚公司乳国用（2006）第5556号国有土地使用权证复印件一份，拟证实乳山国土局应按照32条而非第34条承担违约责任。经质证，乳山国土局对证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但认为证据3的土地出让合同书中的第34条规定“出让人交付的土地未能达到合同约定的条件的视为违约”，其一方赔偿的损失是直接损失；对证据4的中的契税、评估、公证、拍卖佣金、登记费、证费、土地业务财务回执单等单据真实性无异议，从单据内容看，缴纳费用主要是评估、公证、拍卖佣金等费用，体现土地出让金的仅有700万元，另有500万元的保证金转为出让金，太华公司解释其他单据未保存不合常理，也无银行转账凭证佐证，因太华公司与维多利亚公司联合竞拍，仅凭财务回执中“款已清”的记载不能证实太华公司付清全部出让金；对证据5的真实性不予认可，从内容看，土地已设有界桩，证实太华公司已经对土地进行过管理；对证据6的真实性无法评价，是案外人之间的单独的商业行为，与本案无关联性;对证据7的真实性不予认可；对证据8的真实性不予认可，且内容上无法证实案涉土地与5556号土地系同一土地。乳山国土局提交太华公司与维多利亚公司竞买的协议复印件一份，拟证实太华公司仅支付了1200万元，其余款项是维多利亚公司支付。经质证，太华公司对证据的真实性不予认可，主张案涉土地是太华公司单独竞得，且无论联和竞拍或单独竞拍，最终太华公司单独取得了案涉200亩土地的使用权。根据双方当事人的陈述和现有证据，本院对双方无争议的事实认定如下：太华公司于2007年10月15日以45800000元竞得乳山国土局公开拍卖出让的大乳山度假区200亩国有土地使用权，双方于同日签订了《成交确认书》并对该《成交确认书》进行了公证。太华公司于2007年12月18日缴纳契税1374000元、拍卖佣金229000元、登记费和证费10699元、评估费57959元，并于2007年12月20日向乳山市公证处缴纳公证费137400元。2007年12月25日，太华公司与乳山国土局签订了《国有土地使用权出让合同》。第三十二条约定，受让人（太华公司）按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人（乳山国土局）必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十四条约定，出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。乳山市人民政府于2007年11月27日作出乳政征出字（2007）29号《乳山市人民政府关于收回国有土地并将其使用权出让给山东乳山太华置业有限公司的批复》中，载明：2007年10月15日，太华公司和维多利亚公司通过联合参加公开竞买，取得了大乳山风景区土地268932平方米国有建设用地使用权，将该宗国有建设用地使用权133333平方米出让给太华公司，用地性质为商业居住用地。2007年12月28日，乳山市人民政府向太华公司颁发了证号为乳国用（2007）第1466号的土地使用权证，载明土地使用权人：太华公司，座落：大乳山风景区，地类（用途）：住宅，使用权类型：出让，使用权面积：133333㎡，终止日期：2077-11-26。乳山国土局在业务财务回执单的财务处理情况一栏载明“款已清”。另查明，陕西榆林太华置业有限公司于2007年3月20日签署其与维多利亚公司《协议》一份，载明：第一条项目内容及基本情况1.甲方（维多利亚公司）同意转让乳山海景小区项目用地给乙方（陕西榆林太华置业有限公司）。乳山海景小区位于大乳山旅游风景区，东临石厘村东，西临西黄岛，南临黄海，北临双峰庄，项目用地面积约为400亩，……第三条付款方式1.双方约定，乙方应于合同签订之日向甲方支付首批资金2000万元人民币。2.乙方获得土地其中西侧200亩使用权证之日起一周内，应向甲方支付资金500万元人民币。3.2007年12月30日内，乙方向甲方支付资金700万元人民币。4.在甲方协助下，自乙方获得第一批开发的房屋预售证之日起10日内，再向甲方付西侧土地剩余款项，资金金额约800万元人民币。……第五条甲方责任3.乙方获得土地使用权后，甲方继续负责协助办理项目立项、项目建设、规划和其他各项有关手续，相关文书和手续等费用由乙方提供并支付。6.乙方进场施工后，若因土地等问题而引起附近农民的干扰，甲方有义务进行协调处理，并负责协调乙方开发地块周边与开发建设相关关系，保证乙方顺利施工。8.乙方在获得土地使用证后对该项目的开发建设时间为4年。……第七条附加约定4.甲方在2007年7月30日以前，可以利用该地块进行融资抵押，但不得将该地块转让给任何第三方。……。2007年4月12日，维多利亚公司向陕西榆林太华置业有限公司出具收据一张，载明：交款单位陕西榆林太华置业有限公司，人民币贰仟万元整，收款事由暂收款，收款方式电汇。再查明，乳山市人民政府于2006年1月10日颁发的证号为乳国用(2006)第5556号土地使用权证载明：土地使用权人为维多利亚公司，座落为海洋所镇，地类为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为266400㎡。乳山市人民政府于2007年8月31日向乳山国土局作出的乳政征出（拍挂）字（2007）15号《关于的批复》中载明：一、同意你局将位于，……，原维多利亚公司土地458747平方米（合688.1亩），……土地依法收回，重新规划并进行公开挂牌出让。出让的土地总面积为597813平方米（合896.7亩），分四宗地出让，其中地块一……；地块四挂牌出让土地面积268932平方米（403.4亩），入地用途均为商住用地，使用年限根据具体用地性质，商业用地40年，居住用地70年，均自挂牌出让成交之日起计算……。诉讼中，双方对太华公司是否已经付清土地出让金45800000元存有争议，太华公司主张维多利亚公司原通过拍卖程序取得案涉土地使用权，太华公司以陕西榆林太华置业有限公司的名义自维多利亚公司受让了案涉土地使用权并支付了20000000元转让款后，乳山国土局未予补偿将案涉土地收回，后太华公司拍得案涉土地使用权，乳山国土局将此前太华公司所付土地转让款及收回土地应得补偿款与部分案涉土地转让款予以抵销，差价款12000000元由太华公司另行支付给乳山国土局。乳山国土局对此不予认可，主张太华公司仅收到12000000元，但对为何回执单中载明“款已清”无法做出合理解释。另，乳山国土局主张其已经向太华公司交付了案涉土地，但认可因为该土地的规划发生变更，无法达到太华公司的开发要求。另，太华公司在诉讼中申请追加乳山市人民政府、乳山市财政局作为本案被告参加诉讼，同时申请对乳山国土局的财产予以查封。本院认为，太华公司通过招拍挂手续拍得案涉200亩土地使用权，并与乳山国土局签订《国有土地使用权出让合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，乳山国土局应当向太华公司提供符合合同要求的土地使用权，现案涉土地使用权虽已办理了使用权证并登记在太华公司名下，但根据乳山国土局的自认，该土地的规划已经发生变更，无法实现太华公司开发土地的合同目的，该合同已经客观上无法继续履行，且双方均同意解除该合同，故太华公司诉请解除双方于2007年12月25日签订的《国有土地使用权出让合同》，本院予以支持。合同解除后，乳山国土局应当向太华公司返还案涉土地出让金。双方对太华公司已付出让金的数额存有争议，从双方提交的证据看，太华公司直接向乳山国土局支付款项12000000元，对于尾款，太华公司主张其以20000000元自维多利亚公司购买了案涉土地使用权后，乳山国土局未经补偿便予以收回，故乳山国土局以上述转让款及补偿款与案涉土地出让金尾款相互抵销，对此提交了陕西榆林太华置业有限公司与维多利亚公司签订的转让合同和付款凭证，以及乳山国土局收回土地的批复等证据，上述证据相互印证，形成完整的证据链，具有较高的证明力。同时，乳山国土局持有的付款回执中明确写明“款已清”，乳山国土局虽对此不予认可，但未能作出合理解释。另，案涉出让合同签订后，乳山国土局已经实际为太华公司办理了案涉土地使用权证，而根据一般交易惯例，付款与交付土地及办证的合同义务通常应当同时履行，乳山国土局的办证行为一定程度上可以佐证太华公司付清出让金之事实。综合以上证据，本院认定太华公司提供的证据更具优势，其主张已付清出让金具有高度可能性，乳山国土局应当向太华公司返还已付出让金45800000元。关于违约责任。乳山国土局出让案涉土地，应当确保案涉土地的合法性质及使用条件，但案涉土地现因规划变更无法实现太华公司开发该土地的合同目的，系乳山国土局未能完全履行合同义务所致，故其应当承担违约责任。按照《国有土地使用权出让合同》之约定，延期提供土地，每延期一日，乳山国土局应当按照太华公司已付出让金的3‰支付违约金，现太华公司未能举证证实其实际损失，且乳山国土局亦以该违约责任约定过高为由要求调低，在此情况下，本院参照太华公司支付出让金后的合理利息损失，酌定乳山国土局以45800000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2007年12月29日（国有土地使用权证办理后次日）起至本院确定的履行之日止，向太华公司支付延期交付土地违约金。另，太华公司拍得案涉土地使用权后，为履行合同缴纳了契税1374000元、拍卖佣金229000元、登记费和证费10699元、评估费57959元以及公证费137400元，合计1809058元。现因乳山国土局的原因出让合同予以解除，上述费用属于太华公司的直接损失，应当由乳山国土局予以赔偿。关于太华公司的追加被告申请及查封申请，本院认为乳山市人民政府和乳山市财政局并非合同当事人，亦非本案必要共同诉讼主体，根据合同相对性原则，太华公司追加二者参加诉讼于法无据。太华公司申请查封财产，对此未能提供证据证实乳山国土局存在履行不能之情形，且查封行为可能影响行政机关的正常行政事务展开，对该申请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除山东乳山太华置业有限公司与乳山市国土资源局于2007年12月25日签订的《国有土地使用权出让合同》；二、乳山市国土资源局于本判决生效后十五日内向山东乳山太华置业有限公司返还出让金45800000元，并支付迟延交付土地违约金（以45800000元为基数，自2007年12月29日起至本院确定的履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、乳山市国土资源局于本判决生效后十五日内赔偿山东乳山太华置业有限公司的损失1809058元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1108825元，由山东乳山太华置业有限公司负担685237元，乳山市国土资源局负担423588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一八年八月七日书记员  安圆圆