浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1467号上诉人（原审原告）：张江静，男，1959年7月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张江安，系张江静哥哥。委托诉讼代理人：周敏，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海丰策投资管理有限公司。住所地：上海市金山区枫泾镇东一路65弄6号2124室。统一社会信用代码：91310117301544378P。法定代表人：王玉生，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，上海市东高地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江慕容世家地产有限公司。住所地：浙江省海宁市海昌街道隆兴路101号。统一社会信用代码：913304815877727382。法定代表人：邹格兵，董事长。委托诉讼代理人：郭春，该公司员工。上诉人张江静因与被上诉人上海丰策投资管理有限公司（以下简称丰策公司）、浙江慕容世家地产有限公司（以下简称慕容公司）合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张江静上诉请求：1.撤销原判，改判丰策公司退还团购费8万元，慕容公司承担连带责任；2.诉讼费由丰策公司和慕容公司负担。事实和理由：一、张江静在签订认购单、支付8万元团购费时并不知晓团购费不包含在房屋总价内。按张江静的理解，认购单上“存8万抵12万”代表8万元包含在房屋总价内。签订正式买卖合同时，张江静被告知团购费不包含在购房款总价内，但慕容公司对涉及张江静重要权益的该项条款未作出特别提示，造成张江静未能引起足够重视。丰策公司与慕容公司签订独家销售协议，但在实际销售过程中丰策公司作为团购合同当事人却不向张江静表明身份，也不与张江静签订书面团购合同，只是通过慕容公司在认购单、签约须知上语焉不详的描述，显然有违合同平等自愿原则。而且丰策公司没有房地产经纪的资质，也没有异地经营的工商许可。根据合同相对性原则，团购合同的当事人是张江静和丰策公司，慕容公司并非团购合同当事人，无权在认购单和签约须知上对丰策公司设立合同义务，其关于团购费的告知也不能作为确定团购合同权利义务的依据。二、张江静在2016年12月31日收房时已明确向慕容公司提出房屋价格异议，随后向海宁市工商局投诉反映此事，一审认定张江静一直未向对方主张权利与事实不符。三、张江静并未享受团购优惠，合同目的不能实现。丰策公司收取了团购费但实际上并未提供任何服务，张江静接受的是案外人的居间且已支付了中介费。丰策公司作为慕容公司的销售代理商，理应向慕容公司收取佣金，而非向客户收取团购费。张江静额外支付了8万元团购费，实际上未享受到存抵的优惠。丰策公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。现场销售人员逐单向购房者解释过销售价格，在签订的认购单上也写得一清二楚，在合同总价的基础上另外支付团购费。付款时POS签单上明确有付款的相对方，张江静没有提出异议。基于双方团购合同张江静才享受到房屋价格的优惠。张江静是否通过案外人居间以及是否另外支付了中介费与本案无关。张江静将团购费计入购房成本，认为自己亏了，这样的计算方式是错误的。请求二审驳回上诉，维持原判。慕容公司辩称不同意张江静的上诉请求，请求二审维持原判。张江静向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的团购合同；2.判令丰策公司退还张江静缴纳的团购费8万元，慕容公司承担连带责任。一审法院认定事实：本案“慕容城”项目系慕容公司开发建设。2016年9月4日，张江静与慕容公司签订认购单1份，由张江静认购慕容公司开发的慕容城9幢1单元304室房屋一套，并约定“可参加存8万抵12万团购优惠活动，优惠后此房合同单价6954.83元/平方米，合同总价941546元”。同日，张江静向慕容公司支付50000元定金。2016年9月24日，张江静通过POS机刷卡方式向丰策公司支付团购费8万元，丰策公司向张江静出具收据1份。同日，张江静亦通过POS刷卡方式向慕容公司支付首付款141545元。2016年11月28日，张江静与慕容公司签订浙江省商品房买卖合同及慕容城《商品房买卖合同》签约须知各1份，并于同日支付张江静房屋尾款750000元。2016年12月21日，慕容公司向张江静交付房屋，双方结算房屋面积差价，经核算涉案房屋总价款为943146元。2016年8月14日，丰策公司与慕容公司签订《渠道分销框架协议》1份，约定：慕容公司承诺在2016年9月30日前允许丰策公司独家分销慕容城一期、二期剩余所有房源。丰策公司根据市场环境的变化和客户的接受度收取团购费，团购费需在销售中心现场在慕容公司监督情况下收取，并交于慕容公司详细团购费收取清单，且由其负责人签收，绝不允许丰策公司在慕容公司未知情情况下向客户收取团购费。客户与慕容公司签订《商品房买卖合同》后向丰策公司缴纳团购费，丰策公司须向该客户开具收取团购费的合法凭证，并提供复印件由慕容公司备案；若客户签订《商品房买卖合同》后因特殊原因而无法贷款等导致退房，丰策公司应在客户退房成功后10日内将团购费全额退还给客户。当事人对以下事实存有争议：1.对“存8万抵12万”的团购优惠活动如何理解；2.张江静支付了团购费后在购房过程中是否享受到参加该团购活动的优惠购房价格的事实。一审对争议事实认定如下：张江静诉称，其经中世地产居间在慕容公司处定购涉案房屋，已向中世地产支付了中介费，在销售现场是经慕容公司指示向丰策公司缴纳了团购费，意指在其签订认购单之前并无被告知丰策公司或其他业务合作单位的参与，亦不了解其所缴纳的团购费实际是支付给丰策公司的，更不了解该团购费不包含在房屋总价内。但根据在案证据，张江静与慕容公司签订的认购单、《商品房买卖合同》签约须知，就房屋参加团购优惠活动后总价已进行明确，并注明团购费系丰策公司收取且不包含在房屋总价内；POS机刷卡支付的对象是丰策公司，事后团购费收据也是由丰策公司开具。在具有上述一系列行为的情况下，张江静应当知道团购费系丰策公司收取，房屋总价为认购单中注明的94万余元。现张江静认为，其支付团购费时不知道是支付给丰策公司的，签订签约须知时亦不清楚8万元团购费是不包括在房屋总价内的，与其应有的认知判断能力不相符，对其所述事实不予采信。此外，张江静于2016年11月18日签订《浙江省商品房买卖合同》，随后支付了剩余房款75万元，并对房屋面积误差进行了价款退补结算，但未见其同时向慕容公司主张优惠的证据。假设依据张江静所述存在该优惠事实，则张江静在支付剩余房款或面积误差结算时，一直未向对方主张，这亦不合情理。综上，张江静是在已知悉涉案房屋参加团购优惠后总价为94万余元，支付的团购费8万元由丰策公司收取且不包含在房屋总价内的情况下，与慕容公司签订认购单、《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》签约须知，并向丰策公司支付了8万元团购费。现张江静已按所约定的团购优惠价购买了房屋，故不存在张江静所称的至今没有享受“存8万抵12万元”优惠的事实。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，张江静与丰策公司就商品房团购服务虽未订立书面合同，但双方在诉讼中对成立团购合同均无异议，且合同内容未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的其他情形，应认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现依据查明的事实，张江静按约向丰策公司支付团购费8万元，并享受了约定的房价优惠，其参加团购合同的目的已经实现。故张江静以丰策公司存在违约行为致使合同目的不能实现为由请求解除合同，无事实依据，不予支持。由于张江静的其他诉讼请求均是以解除合同为前提，故应予一并驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回张江静的全部诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取计900元，由张江静负担。二审中，张江静提交了海宁市工商行政管理局举报投诉转办单以及丰策公司工商登记资料各一份，证明张江静于2017年2月将涉案团购费纠纷投诉至海宁市12345，以及丰策公司在2016年没有房屋经纪资质的事实。丰策公司质证意见：两份证据均不是二审新证据。对证据一真实性无异议，但不能证明待证事实；证据二真实性需要核实，但工商登记的经营范围不影响合同效力，双方之间的团购合同属于无名合同，并非居间，不属于工商登记的房地产经纪业务范围内。慕容公司质证意见：对两份证据均不认可。本院认证意见：两份证据在一审庭审前已经形成，不属于二审新证据的范畴。证据一与本案无关，不予认定。团购行为不涉及国家限制经营、特许经营，丰策公司是否超出经营范围订立合同与合同效力无关，故证据二与本案缺乏关联性，亦不予认定。张江静二审中向本院申请调取慕容城二期9幢2016年9月至10月的备案价格与实际销售价格，证明张江静购买涉案房屋没有享受优惠。对其申请本院审查认为，商品房销售价格备案属于政府行政部门的监管措施，房屋备案价并非衡量合同效力的要件。况且，丰策公司与慕容公司也未对张江静宣称房屋折前价格是备案价，也未允诺在备案价的基础上打折优惠。本案双方实质争议与商品房备案价无关。因此，本院对张江静的申请不予照准。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，张江静以未享受到团购优惠，合同目的不能实现为由主张解除团购合同和返还团购费，理由不能成立。第一，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。对于开发商制定的价格，购房者有接受或不接受的自由。本案双方达成房屋交易合意并非一蹴而就，而是经过认购单直至最终的商品房买卖合同。两份协议均明确张江静参与团购优惠活动后合同总价为941546元，另外还需支付团购费，张江静在两份协议上均自愿签字确认，系双方协商确定的结果，表明张江静对支付合同总价款之外另需支付团购费具有明确认知。第二，张江静在实际履行过程中并未对合同价款94万余元之外另付8万团购费的内容提出异议，反而按约支付了团购费、补足定金并结清剩余款项，其以实际履行行为表明对上述合同内容的认可。张江静提出在付清款项后才发现价款不对，但一则合同关于购房价和团购费的约定明确，不存在错误理解；二则对于购房如此重大的事项，且经过了两次磋商，再以合同履行完毕后才发现合同内容与内心意思不符作为辩解，既有违常理，也与一般购房者和张江静自身应有的认知不符。故张江静的上述意见缺乏依据，不予采信。综观案情，张江静支付团购费并据此享受了合同约定的价格优惠，其现以团购目的不能实现为由主张解除团购合同，缺乏事实和法律依据，亦有违诚信原则，一审据此驳回其诉讼请求并无不当。综上，张江静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由张江静负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年八月二十八日法官助理沈文潇书记员张叶娟