湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初2097号原告（反诉被告）：武汉金通源投资担保有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**新世界中心******。法定代表人：黄河，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟满君，湖北忠三（汉南）律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：武汉旺轩建筑装饰有限公司，住所地，住所地武汉市硚口区解放大道**iv>法定代表人：高健，该公司董事长。原告武汉金通源投资担保有限公司（以下简称金通源公司）与被告武汉旺轩建筑装饰有限公司（以下简称旺轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，被告旺轩公司向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法组成由审判员王林担任审判长，人民陪审员何红武、刘文玲参加评议的合议庭，于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告金通源公司的委托诉讼代理人钟满君；被告旺轩公司的法定代表人高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金通源公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告履约保证金人民币30000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月16日原、被告签订了《房屋租赁合同》，该房屋位于武汉市硚口区解放大道1083号写字楼5楼，合同期限5年（2014年6月16日起至2019年7月15日止），原告租赁该房屋仅作为办公使用，原告向被告支付了合同履约保证金三万元。现原告将租金已支付至2018年3月15日，该房屋为被告与中国人民解放军空军后勤部合建，产权归部队所有，被告有租赁权，因国家政策变化，空军后勤部驻武汉办事处提出该房屋无法提供给原告继续租赁使用，自2017年12月起，原告和空军后勤部驻武汉办事处多次邀约被告协商此事，但被告拒不配合。故空军后勤部驻武汉办事处相关人员多次到访该房屋要求员工搬离，并人为致使该房屋停电停水，严重影响原告公司办公，原告被迫于2018年3月16日搬离该房屋。原告多次催促被告退还合同履约保证金未果，故起诉来院。被告（反诉原告）旺轩公司辩称：1、原告诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回全部诉求。虽然我们出具了收据，但是我没有看到原告支付3万元履约金的支付凭证；原告所称部队原因导致撤场没有事实依据，原告与部队没有关系，原告与我方才是合同相对方，根据合同约定应当提前三个月提出申请，原告退场应该与我方进行协商；我方没有见到原告方的合同；我司与旺达公司解除合同在5月份，原告擅自搬走是违约；原告所称我方避而不见不是事实，我一直与部队在协商停产的事宜，原告所称部队停水停电没有依据。2、由原告承担全部诉讼费用。被告（反诉原告）旺轩公司向本院提出反诉请求：1、判令解除2014年6月12日反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》，令其腾退涉案房屋；2、判令被反诉人支付租金69301.33元；3、判令被反诉人支付逾期滞纳金20737.84元；4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年6月12日，反诉人与被反诉人在武汉千百家不动产经纪公司签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于武汉市硚口区解放大道1083号五楼580平方米房屋租赁给乙方，租期五年（自2014年6月16日至2019年7月15日止），房屋月租金26000元，每两年上浮8%，租金按季支付，甲方收到租金出具税务发票，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金1%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同，乙方按实际居住日交纳租金并承担违约责任。乙方负责承租期内房屋的安全和周边协调，自行承担租赁期内水费、电费等实际发生的费用。合同还明确对未经甲方书面同意，乙方将房屋转租、转借给他人使用的和拖欠房屋累计一个月以上的，甲方有权解除本合同，收回房屋，同时乙方应按照年度总租金的30%向甲方支付违约金，并承担由此造成的全部损失，若支付的违约金不足弥补甲方租金损失的，乙方还应负责赔偿包括但不限于该房屋闲置的同等租金费用；为解决争而支出的评估费、保全费等费用，支付后甲方退还租金。合同签订后双方均按合同履约，但2018年3月6日，反诉人到硚口法院领取空后武汉办事处“雄鹰大厦”1-3楼租赁合同纠纷诉讼资料时，得知“雄鹰大厦”5楼目前是一个名叫“慕雅”的公司在经营使用，该公司2017年从被反诉人处租得5楼。后反诉人告知慕雅公司转租、转借系违约。结果2018年3月16日起至今未付房租，3月19日反诉人办公室人员到雄鹰大厦五楼催要房租，大门已上锁，无法联系，其尚拖欠水费6314元未结清，反诉人联系被反诉人未果，鉴于被反诉人擅自转租转借房屋并拖欠房租73天的事实已构成违约，故反诉人提起反诉。原告（反诉被告）金通源公司对反诉答辩称：1、本案是因军方的停偿政策导致无法继续履行合同，合同已经于2018年3月16日终止，不存在解除情形。2、关于租金支付，被告反诉的是2018年月至5月租金，因我方已经腾退该房屋，支付租金没有事实依据，也不存在未支付租金的违约责任。3、诉讼费用尊重法院判决。经审理查明，2014年6月12日，原告（反诉被告）金通源公司与被告（反诉原告）旺轩公司经武汉千百家不动产经纪有限公司居间介绍签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（旺轩公司）出租给乙方（金通源公司）的房屋位于武汉市硚口区解放大道1083号五楼，房屋建筑面积为580平方米，房屋租赁期五年，自2014年6月16日起至2019年7月15日止，房屋用途仅作办公使用。房屋每月租金为26000元，租金每两年上浮一次，上浮标准为前两年租金的8%；房屋租金按季度支付一次，首期租金支付时间为：2014年6月16日，金额为78000元，以后租金的支付时间为每年的6月16日，9月16日，12月16日，3月16日。甲方收到乙方租金后应向乙方出具正规税务发票。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同，乙方须按实际居住日交纳并承担违约责任。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付履约保证金人民币30000元，待租赁期届满乙方交还租赁房屋时甲方将该履约保证金全额退还乙方。乙方自行承担租赁期内电话费、水费、电费等实际发生的费用，物业费由甲方负责，乙方服从大楼物业办管理。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。租赁合同第九条约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或者造成损失，甲、乙双方互不承担违约责任。合同签订后金通源公司依约支付履约保证金人民币30000元。2017年底金通源公司将租赁的房屋交湖北慕雅美容有限公司使用，并由湖北慕雅美容有限公司支付2017年12月15日至2018年3月15日的房屋租金85440元，旺轩公司开具发票。另查明，“雄鹰大厦”房屋实际所有权人为中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处，涉案房屋为军产，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行总体部署，应中央军委文件精神，中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处通知承租人限期搬离涉案房屋，并采取停水停电等措施，原告被迫于2018年3月15日腾退涉案房屋。截止3月15日腾退房屋，金通源公司尚差欠6314元水费未结清。审理过程中金通源公司承诺愿意从履约保证金中扣除差欠的水电费6314元。上述事实，有双方当事人陈述，原告（反诉被告）提供的军队房地产租赁许可证、收据、发票、转账凭证；被告（反诉原告）提供的房屋租赁合同、现场照片、送达记录、发票、银行业务回单等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，原告金通源公司与被告旺轩公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年2月16日，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，产权人中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处依该政策于2018年3月15日腾退涉案房屋，导致金通源公司与旺轩公司之间的租赁合同客观上无法继续履行，双方房屋租赁合同应当予以解除。合同解除后旺轩公司应当退还履约保证金3万元，双方合同约定承租人自行承担租赁期内的水费、电费等费用，现原告自愿在履约保证金中扣除差欠的水电费6314元，故被告还应当退还履约保证金23686元。双方《房屋租赁合同》第九条约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担违约责任，旺轩公司接收了湖北慕雅美容有限公司缴纳2017年12月16日至2018年3月15日的房屋租金并出具发票，视为其对金通源公司转租的认可，涉案房屋实际使用至2018年3月15日，并由产权人中国人民解放军空军后勤部驻武汉办事处收回房屋，旺轩公司反诉要求金通源公司腾退房屋并支付2018年3月15日以后的租金69301.33元及滞纳金20737.84元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉金通源投资担保有限公司与被告（反诉原告）武汉旺轩建筑装饰有限公司于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）武汉旺轩建筑装饰有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）武汉金通源投资担保有限公司履约保证金23686元。三、驳回被告（反诉原告）武汉旺轩建筑装饰有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，反诉费2051元，共计2326元，由原告（反诉被告）武汉金通源投资担保有限公司承担465元，由被告（反诉原告）武汉旺轩建筑装饰有限公司承担1861元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 林人民陪审员  何红武人民陪审员  刘文玲二〇一八年八月一日书 记 员  吴 穹