四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初3081号 原告：熊太秀，女，生于1984年，汉族，高中文化，农民，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：何家永，四川同善律师事务所律师。 被告：巴中市广建房地产开发有限责任公司。 法定代表人：陈政冈，该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：赵思东，男，生于1973年，汉族，巴中市广建房地产开发有限责任公司办公室主任，住四川省巴中市。 委托代理人：彭贤美，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告熊太秀与被告巴中市广建房地产开发有限责任公司（以下简称“广建公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年06月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告熊太秀及其委托代理人何家永,被告广建公司的委托代理人赵思东、彭贤美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊太秀诉称，2012年被告“金水人家”售楼部开始售房，原告于2013年2月20日与被告签订《金水人家房屋认购合同》约定原告于当日支付购房款10万元，后又陆续支付房款15万元，总支付房款25万元，其中15万元支付给了被告的委托代理人沈昌东及被告财务人员李莉，现双方对这15万元的购房款发生争议，被告以此为借口，拒不给原告网签备案和交房。2018年6月4日被告向原告发出“关于解除”金水人家房屋认购合同书通知书，其内容严重违法，其违法行为望人民法院及时纠正。被告多次要求原告签订正式《商品房买卖合同》并网上备案，被告以种种理由推拖。现起诉要求：一、判令合同编号为025的《金水人家房屋认购合同书》合法有效并继续履行，同时确认原告所交的购房款为25万元；二、判令被告在判决生效后10日内，与原告签订正式《商品房买卖合同》、并办理网上备案，交房、及给原告办理房屋产权及土地使用权证书；三、判令被告承担相应的违约责任；四、本案诉讼费由被告承担。 被告广建公司辩称，一、沈昌东于2013年3406平方米土地以117万元的价款有偿转让给广建公司。转让后“金水人家”项目的开发权、经营权、资产处置权全部属于广建公司。广建公司又增征地1431.64平方米，才形成了现在“金水人家”项目。二、沈昌东在广建公司“金水人家”项目仅是一个工作人员，无任何权利义务收取该项目房款，更无任何权利对外签订经济合同。三、按照原、被告签订的《房屋认购合同书》第七条第四项约定，合同生效条件，购房人每次所有交款必须进入广建公司指定财务专户，账号88×××12，户名广建公司，否则合同不具备法律效力。原告首次将购房款10万元交与公司属于正常履行合同。原告违约事实如下：1、分期付款约定签订认购协议支付10万元，网签合同应付80%，我司于2014年12月取得预售许可，即电话通知其到公司签订网签合同，交纳购房款，原告接通知后并未到公司签订网上合同。2、按合同约定网上备案时应交足80%，即32.22万元，除首次交款10万元外，另需补交22.22万元，原告仍未交纳。却在2015年2月恶意将10万元交于沈昌东个人，属自身违约。3、主体封顶时交至95%，应交够382617元，至今原告都未能交付。在2017年7月再次恶意操作向沈昌东交款5万元。4、经我司多次电话书面通知催收，原告拒不到公司签订网上合同和交纳下余房款。故原告应按协议违约处理承担违约责任，承担应付房款10%即4.03万元的违约金。四、若原告要求我司继续履行合同，原告必须按合同生效条件履行付款义务，将全部房款交于我司，并承担违约金4.03万元后继续履行。否则只能按解除合同处理，扣除违约金4.03万元后，退还原告5.97万元。五、原告未按《房屋认购合同书》生效条件履行交付义务，其损失与我司无关，应自行向沈昌东追收。 经审理查明:2013年2月20日，原告熊太秀（为乙方）与被告广建公司（为甲方）签订《金水人家房屋认购合同书》合同编号025号，约定乙方自愿认购甲方开发建设的“金水人家”房屋（6楼第13层05号），在签定正式《商品房买卖合同》之前达成本认购合同书。1、付款方式单价4244元，房款总价378615；2、分期分款：签订本认购合同时交付100000元，签网上备案合同时付到80%，主体封顶时付到95%，余款交房时一次性付清。2、《商品房买卖合同》的签定:乙方需确保本认购书所载明的电话、地址等真实无误，若因乙方原因造成甲方无法及时联系乙方签订《商品房买卖合同》，造成的一切损失由乙方承担。乙方必须在甲方通知时间内到金水人家售楼部签定正式的《商品房买卖合同》。3、该商品房甲方约在2015年2月底前交付给乙方，如遇不可抗力因素交付时间顺延《房产证》《土地使用证》由甲方在该商品房交付使用并竣工备案后10个月内负责办理完毕。4、违约责任：(1)甲方有义务在本合同第三条约定的通知时间内保留该套商品房，不得将该商品房另行出售。若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同已付房款10%的违约金；(2)乙方未在本合同第三条约定的时间内前往售楼部签定正式《商品房买卖合同》及相关手续的，则视同乙方违约，并向甲方支付本合同已付房款10%的违约金，同时甲方有权将该套商品房另行销售而无须另行通知乙方，乙方此前已付房款甲方在扣除违约金后，所剩余额退还乙方;(3)在本合同第二条每一个约定付认购款期限内，若乙方未能按期向甲方付认购款，每拖延一月，则乙方向甲方支付本合同应付房款10%的违约金逾期2月后，乙方仍不支付拖欠的房款，则视为放弃购房，甲方有权另行处置该房屋，本合同同时作废，并计算所有逾期日期的违约金。乙方此前已付房款甲方在扣除违约金后，所剩余额退还乙方。5、其他：……合同生效条件：购房人每次的（所有）交款必须进入广建公司指定财务专户（账号：88×××12，户名：巴中市广建房地产开发有限责任公司），否则，该合同不具备法律效力。被告广建公司在甲方处加盖公司印章，沈昌东作为甲方委托代理人签字。原告熊太秀虽然未在该合同乙方处签名，但在被告广建公司持有的《金水人家房屋认购合同书》合同编号025号落款处由其委托代理人熊统万签字，且原、被告均对双方于2013年2月20日签订《金水人家房屋认购合同书》合同编号025号的事实予以认可。 2013年2月20日，原告熊太秀向被告广建公司缴纳了认购房款100000元，由被告广建公司向其出具了《巴中市广建房地产开发有限责任公司金水人家项目部收款凭据》：“今收到熊太秀认购金水人家项目……5号楼（6-1305）房款100000元整”。被告广建公司加盖了公司印章，沈昌东在经办人处加盖个人印章。 2015年2月16日，原告向沈昌东交付房款100000元，沈昌东向原告出具了《收据》。 2017年7月1日，原告又向沈昌东交付房款50000元，沈昌东向原告出具了《收条》：“今收到熊太秀购房款伍万元正。（小写50000.00元）金水人家项目。收款人：沈昌东”。 同时查明：2013年8月26日，被告广建公司与巴中市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告广建公司以出让方式取得位于巴中市巴州区江北龙泉居委会4837.64平方米的国有土地使用权。 2013年10月8日，被告广建公司与沈昌东协议，由沈昌东将其享有的位于巴中市江北望王路国有土地使用权（巴地国用（2000）933号、面积3406平方米）转让给被告广建公司，转让价款117.17万元。转让情况由巴中市地籍地政事务中心予以了公示。 2013年10月12日，被告广建公司取得了“金水人家”的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》；2013年11月5日，被告广建公司取得“金水人家”（金城华府工程二期）项目《建设工程规划许可证》。2014年，被告广建公司取得了位于巴中市巴州区江北龙泉居委会“金水人家”的《建筑工程施工许可证》、巴市国用（2014）第5018号《国有土地使用权证》（使用权面积4837.64㎡）。2014年12月16日，被告广建公司取得了“金水人家”6号、7号楼《商品房预售许可证》（2014）房预售证第050号。 2018年7月26日，沈昌东向本院就本案做如下书面说明：一、我于2009年7月7日与广建公司签订的《联合开发协议》双方均未实际履行，未实质实施。二、我将土地转让给广建公司后，广建公司将我留在工地上做出纳和日常管理工作，时间是2013年11月至2016年8月。在此期间，广建公司对我在外办事的管理办法是一事一托（即每处理一件事进行书面委托或盖章确认才能有效）。三、熊太秀于2013年2月30日与巴中市广建公司确实签订一份《房屋认购合同书》，但实际只向广建公司交了房款10万元。另15万元属本人违规收取，且至今未交到广建公司财务处属实。四、按其合同第七项第四条约定，这15万元房款应由熊太秀交到广建公司指定的财务专户（账号为：88×××12），合同才能生效。故此，特请求法院按基本事实公判，这15万元房款由我退还熊太秀或我找熊太秀另行协商解决或另案处理。 上述事实，有《金水人家房屋认购合同书》（合同编号025号），《国有建设用地使用权出让合同》，《巴中市广建房地产开发有限责任公司金水人家项目部收款凭据》，《收据》，《收条》，《商品房预售许可证》（2014）房预售证第050号及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2013年2月20日，原告熊太秀与被告广建公司签订的《金水人家房屋认购合同书》（合同编号025号）系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应当按照该认购合同约定全面履行自己的义务。按照《金水人家房屋认购合同书》约定：购房人每次交款必须进入广建公司指定财务专户（账号：88×××12，户名：巴中市广建房地产开发有限责任公司）。原告按照认购合同约定向被告广建公司缴纳了100000元，之后原告并未按照约定付款方式向被告广建公司交纳第二、三笔款项，导致被告广建公司至今仅收到原告方认购款100000元。庭审中原告虽提供了其于2015年、2017年先后两次向沈昌东交纳款项的收据，但被告广建公司不认可收到了该款项，且无证据证明广建公司委托了沈昌东代为收款。庭审中，原告向本院提供了被告广建公司与沈昌东签订的《联合开发协议》，被告提出该《联合开发协议》并未实际实施。本院认为无论该《联合开发协议》是否实际履行，均无法对抗原、被告签订《金水人家房屋认购合同书》（合同编号025号）对交纳认购款方式的明确约定，原告明知认购合同对付款方式有明确约定，在按认购合同约定交纳第一笔款项后，却不按此约定交纳第二、三笔款项，显然原告未按认购合同约定完全履行交款义务。综上，原告的举证无法达到其已向被告广建公司交款250000元的证明目的。故原告主张确认其所交购房款为250000元的诉求，本院不予支持。 关于原告要求被告与其签订正式《商品房买卖合同》、并办理网上备案，交房、及给其办理房屋产权及土地使用权证书的诉求。因双方签订的《金水人家房屋认购合同书》约定将来签订正式的《商品房买卖合同》，在正式《商品房买卖合同》签订之前达成本认购合同书。由此可见，双方签订的《金水人家房屋认购合同书》仅为商品房预约合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现。商品房预约合同并不具备正式商品房买卖合同的强制执行效力，《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。原、被告签订认购书约定签正式商品房买卖合同时付到总房款的80%，主体封顶时付到总房款的95%，被告广建公司当庭表示在已付认购款100000元的基础上要求原告按分期付款的约定足额交纳款项并承担违约金后同意继续履行认购书并签订正式《商品房买卖合同》，但原告当庭表示拒绝在已付认购款100000元的基础上向被告广建公司继续履行交款义务；故原告方仅向被告广建公司支付认购款100000元并拒绝继续交款的前提下，主张与被告签订正式《商品房买卖合同》、并办理网上备案，交房及给其办理房屋产权及土地使用权证书的诉求，本院不予支持。 原告诉请第三项要求被告承担逾期交房的违约责任。因至今双方尚未签订正式商品房买卖合同，该项诉请，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告熊太秀与被告巴中市广建房地产开发有限责任公司于2013年2月20日签订的合同编号025号《金水人家房屋认购合同书》合法有效。 二、驳回原告熊太秀的其他诉讼请求。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杨 青 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  刘远芳 二〇一八年八月十三日 书 记 员  孙晓琴