河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1091民初907号 原告（反诉被告）：吴斌，男，汉族，1984年8月22日出生，住址：湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：吴大伟，河北听韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张扬，男，蒙古族，1988年2月2日出生，住址：河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：吴超，北京盈科（天津）律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴斌与被告（反诉原告）张扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴斌委托诉讼代理人、被告（反诉原告）张扬委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房定金200000元、契税36150.67元、公共维修基金48000元、不动产登记费80元，合计284230.67元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月17日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同编号：2016525，合同约定原告购买被告所有的坐落于廊坊市开发区的房屋，房屋面积为271.09平方米，房款总价为3658500元。原告向被告支付购房定金200000元，并在一个月内（即2017年3月19日至2017年4月22日期间）通过银行按揭贷款的方式向被告支付剩余房款。合同签订当日，原告通过银行转账的方式向被告支付购房定金200000元。2017年3月21日，廊坊出台房屋限购政策---非本地户籍居民家庭限购1套住房。因原告不是廊坊本地户籍，并且之前已购买一套住房，房管局告知原告没有购买涉案房屋的资格，也无法办理涉案房屋的银行按揭贷款手续。另，签订合同时，被告因没有交纳契税和公共维修基金，不能办理涉案房屋产权证，原、被告约定原告为被告垫付契税36150.67元、公共维修基金48000元及不动产登记费80元，垫付的费用计算到已付房款中。原告已实际垫付上述费用。原告多次与被告联系，协商解除合同，并要求被告返还原告购房定金200000元、契税36150.67元、公共维修基金48000元及不动产登记费80元，但被告均不予配合解决此事，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望贵院判准所求。 被告（反诉原告）张扬辩称，对于原告提出的第一条诉讼请求，我们认可双方可以解除合同关系；对原告提出的第二项诉讼请求不予认可，理由是原告吴斌在合同履行过程当中存在重大过错，在合同签订后，一年三个月这么长时间内一直没有提出自己没有购房资格，也没有向被告张扬提出过解除合同，而是一直承诺积极筹钱争取全款购买涉案房屋，但一年三个月之后，突然告知张扬解除双方的合同，吴斌迟延履行其付款义务，未明确告知其是否因为新政而丧失购房资格，因此张扬认为吴斌构成违约，故请求法院驳回其要求返还定金的诉讼请求。关于契税、公共维修基金、不动产登记费，这个费用是吴斌交付给其他部门的，张扬本人并没有收到此等款项。上述所说的这些费用也是在合同明确是由吴斌承担的，因此原告要求被告返还公共维修基金、不动产登记费违反法律和约定，请求法庭予以驳回。 被告（反诉原告）张扬提起反诉请求：1、请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金731700元；2、本案的诉讼费全部由被反诉人承担。事实与理由：2017年3月17日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，约定将位于廊坊市开发区房屋出卖给被反诉人，总房款为3658500元。该合同第六条第3项第（1）款约定，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方必须补齐所差房款，并继续履行合同，同时承担由此引起的经济损失，已交纳给丙方用于协助办理贷款的服务费不予退还。该条明确了被反诉人不能贷款时通过补齐所差房款的履行方式，并且在双方签订合同当日，被反诉人亦向反诉人当面承诺，如不能从银行贷款其付全款购买此房。该合同第九条补充规定约定，被反诉人一个月内让甲方收到总房款，日期从2017年3月19日至2017年4月22日。自双方签约时起至本诉立案前，在反诉人多次催促其履行约定时，被反诉人均多次表示全款购买诉争房屋的意愿。被反诉人自始至终未提起过其因新政而无购房资格，其拖延履行合同长达1年3个月之久，确实延误了反诉人的售房良机，给反诉人带来巨大实际损失，应承担违约责任，赔偿反诉人损失。 原告（反诉被告）吴斌辩称，在本案中我方没有任何过错，合同无法履行是因为政府出台的限购政策导致的，不可归责于双方当事人的事由，我方没有任何违约行为，被告的反诉请求不成立，我方不承担任何违约责任。 本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，原、被告在廊坊市广达房产经纪有限公司居间主持下签订《房屋买卖合同》一份，约定：“原告（乙方）购买被告（甲方）所有的坐落于廊坊开发区房屋；约定的房屋成交价格为3658500元；乙方在签订合同的同时支付定金20万元；乙方支付其余房款的具体方式为按揭；甲方规定乙方一个月之内让甲方收到总房款，日期（2017年3月19日至2017年4月22日），房屋的手续费和税务费由乙方承担，经甲乙双方协商违约金由总房款10%改为总房款40%，甲方承诺提供的所有手续的真实，甲方保证此房屋无任何纠纷，甲方最终收总房款3658500元整。”同日，原告向被告支付购房定金20万元整。2017年3月22日，廊坊市政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。2017年3月28日，原告将涉案房屋的公共维修基金48000元通过银行转账方式交付给被告，2017年5月4日，原告为涉案房屋缴纳契税36150.67元，2017年5月19日，原告为涉案房屋缴纳不动产登记费80元。2017年6月2日廊坊市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定“无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，包括新建商品房和二手住房”。上述政策相继出台后，原、被告双方曾就合同履行问题进行协商，根据庭审中被告提交的其与原告的微信聊天记录显示，2017年7月27日，被告向原告提出，“当时你说4月22日之前肯定没问题，我还特意问银行，你说银行贷不了款，你想办法给我弄。”原告回复称，“从4月1号限购政策一出，4、5、6月份开发区建行都不批贷款，我们一直在找别的银行。”2017年8月21日，被告问原告，“你那银行现在怎么样了？贷款的路走不通，就直接按当时承诺的，就请给我付全款吧，这个是你当时就说了的，想必对你也不是难事。”原告回答，“…这笔钱下来，我就可以办了，好吗？再等等，我一直在想办法，工程钱太难要了。”2018年5月28日，原告向被告提出：“那个房子我现在弄了半天，实在是买不了，看看咱们能不能解除了。”被告答复，“你多次说全款买，我始终相信您，才等你那才能久。”原告回答，“政策没出之前可以，一直以为政策会变动，可是到现在看政策都没松动。”被告庭审中提交的2017年12月1日通话录音中，被告方的委托委托代理人宫晓宇说，“…你看怎么着，年前从4月份，今年都快一年了。”原告说，“那会一直说就是那样，现在到银行这还是那个话，没法弄。”宫晓宇说，“办不下来不可能我们一直给你留着是怎么着，你们属于违约了。”原告说，“不是说违约了，之前你像那会可以买，现在弄的现在，我资格也不够，想把钱凑够，钱凑不够的话过不了户。”宫晓宇说，“…是，你看这怎么弄，房主跟我急眼了都，跟我急了。说能弄了吧，弄不了看怎么着，赶紧说措施，实在不行就发律师函了。…” 另查明，原告吴斌户籍所在地为湖北省蕲春县，其妻侯彦元，户籍所在地为山西省天镇县，双方均未在廊坊市缴纳社会保险或纳税。吴斌在廊坊市房屋一套,该房屋产权证取得时间为2017年2月8日。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上通过协商一致达成的，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，本院依法确认有效。上述合同因廊坊市房屋限购政策实施后，已无法继续履行，双方当事人在诉讼过程中均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院依法予以确认。本案原告要求被告在解除合同后返还购房定金20万元及为涉案房屋支出的契税、公共维修基金、不动产登记费共计84230.67元；被告提出反诉要求原告在解除合同后赔偿被告违约金731700元，原告之诉讼与被告之反诉涉及的争议焦点为：双方当事人签订的《房屋买卖合同》因无法继续履行而导致解除，原告对此应否承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，原告虽因廊坊市政府于2017年3月22日出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见》而使购房资格受到限制，但仍于2017年3月28日、5月4日、5月19日为涉案房屋缴纳了契税、不动产登记费，办理了房屋产权证，并给付被告涉案房屋的公共维修基金，可见原告具有积极继续履行合同的意愿。从原、被告双方的微信聊天记录及通话录音内容来看，被告自廊坊市房屋限购政策出台后即已明知原告已无法申请贷款购房，而原告于2017年12月1日与宫晓宇的通话录音中已提到“我资格也不够”，即没有购房资格，被告也向原告提出过“房屋不能一直给原告留着”、“实在不行就发律师函了”等解除合同意思表示，但双方当事人均未实际解除涉案合同，而是一直在协商处理，可见双方当事人在都有意愿等待房屋限购政策放宽后继续履行合同。因此，导致原、被告之间的《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因是廊坊市房屋限购政策的实施，致使原告丧失购房资格，而非原告违约。虽然造成《房屋买卖合同》无法履行的过错不在原告，且限购政策之严格超出双方当事人的预判，但原告在限购政策实施后及被告提出要解除合同后均多次承诺积极筹措款项继续购买房屋，而后又以无法购买为由要求解除合同，有违诚实信用原则，存在一定过错，应给予被告适当赔偿。本院根据《房屋买卖合同》无法履行的根本原因、原告存在过错的大小及廊坊市房屋价格走势的实际情况，根据公平合理原则，酌情确定原告按已付购房定金10%（即2万元）赔偿被告损失。综上，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失,故本案双方当事人《房屋买卖合同》解除后，被告应返还原告购房订金20万元及原告为办理涉案房屋产权证而支出的公维基金、契税、不动产登记费84230.67元，原告赔偿被告损失2万元，上述两项相互抵扣后，被告应返还原告264230.67元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告吴斌与被告张扬于2017年3月17日签订的关于原告购买被告所有的廊坊开发区的《房屋买卖合同》； 二、被告张扬于本判决生效之日起七日内返还原告吴斌购房定金及其他款项共计264230.67元； 三、驳回原告吴斌其他诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)张扬其他反诉请求。 本诉案件受理费减半收取为2872元，由被告张扬负担；反诉费减半收取为150元，由原告吴斌负担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王红 二〇一八年七月二十八日 书记员  王颖