昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初2122号原告：金新卫，男，1974年11月2日生，汉族，云南省昆明市人。被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司。法定代表人：叶文武。系公司总经理。委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。原告金新卫与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发伟业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金新卫，被告俊发伟业公司的委托诉讼代理人苏曼迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金新卫向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金3521元；2、判令被告向原告支付逾期办理所有权证的违约金40756元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2012年12月20日原告与被告签署《俊发伟业呈贡项目认购资格确认单》并向被告交纳住宅资格确认金200000元及50000元车位认购金。2013年11月9日签署《商品房购销合同》，原告购买由被告预售的位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处金盾俊园A3地块21栋1单元1402号商品房一套（面积为184.42平方米），约定该商品房价款总金额567949元。《商品房购销合同》约定被告应于2015年3月31日前将该商品房交付给原告。《商品房购销合同》第九条约定被告未能按期交房的，被告逾期10天后按已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。在实际履行合同的过程中，被告未能如期交房，实际交房时间为2015年8月9日，被告逾期交房131天。但被告在计算逾期交房的违约金时，将违约日期只计算了100天，被告逾期交房的违约金少计算了31天，因此被告应向原告支付违约金567949×0.0002×31天=3521元，被告还应向原告支付违约金3521元。双方在《商品房购销合同》第十二条明确约定：原告在被告交清全部款项及相关代收费用，以及满足交接房等其他条件后，被告应在240个工作日内将办理所有证所需的全部资料递交产权登记机关。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部款项。2015年11月9日，原告满足了合同第十二条约定的所有条件，240个工作日即2016年11月1日，但被告一直到2018年2月6日才把登记日期为2017年11月16日的房屋所有权证交至原告手中。因此被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，总金额人民币567949元以年利率6%，自2016年11月1日起至拿到房屋产权证之日止（即2018年2月6日）的利息，即为人民币567949×6%÷365×433天=40426元，且因被告逾期办理房屋产权证，致使原告多向被告支付了330元的房屋产权证办理费用，被告应将330元退还原告，以上两项合计40756元。综上所述，被告违反合同约定交付期限逾期交房，逾期办理房屋产权证，其行为严重侵害了原告的合法权益，被告应向原告支付违约金共计人民币44277元，为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定，特起诉于人民法院。被告辨称：针对诉讼请求一，被告已经全额支付了逾期交房的违约金，原告对此已经签字确认，双方对此已经达成了一致，同时原告再来主张逾期交房违约金已经超过了诉讼时效。针对诉讼请求二，被告已于2017年11月9日将原告办证资料交到了不动产登记机关，基于2016年开始实施不动产登记新政策，2016年至2017年之间不动产登记属于不正常状态，加之诉争项目办证量大，并不是因为被告原因所导致。再者，其违约金也过高，与原告损失不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据一、证据二、证据三，原告对其真实性予以认可，来源合法、客观真实，本院对其予以采信，但不能证明被告的观点。对被告提交的证据四、证据五、证据六，原告对其真实性、合法性予以认可，且与本案相关，本院对其予以采信，但不能证明被告的观点。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2012年12月20日，被告向原告收取了住宅认购资格确认金人民币200000元及车位认购金50000元。2013年11月9日，原、被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园A3-21-1-1402），商品房总价为人民币567949元，双方在合同第十二条明确约定：“乙方（原告）在达到以下条件后，甲方（被告）在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用，2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。”2015年8月9日，原告办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办理土地证的工本费。被告俊发公司于2017年11月9日将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关，案件开庭审理时原告已经领取了本案房屋不动产所有权证。本院认为：原、被告双方于2013年11月9日签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同严格履行合同。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案中，原告起诉的时间为2018年5月23日，但原告已于2015年8月9日接房，且双方当天对逾期交房违约金进行了结算，故原告的该诉请已经超过了法律保护的诉讼时效，因此原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告双方在商品房购销合同中约定甲方（被告）在240个工作日内协助乙方（原告）将办理住宅所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2015年8月9日办理了交接房手续，原告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩契税新政的实施以及原告没有及时提交房屋产权登记情况查询的问题，合同责任的归责原则为无过错责任原则，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任。双方虽并未约定相应违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的逾期办证违约金，本院根据被告的逾期办证情况，依法支持原告以567949元为基数，自2016年11月1日起至被告递交资料之日2017年11月19日共计382天，按年利率6％计算的违约金35664.1元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告金新卫支付逾期办理房屋所有权证的违约金35664.1元；二、驳回原告金新卫的其他诉讼请求。案件受理费907元，减半收取计453.5元，由原告金新卫承担45.35元，被告呈贡俊发伟业房地产有限公司承担408.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李世民二〇一八年八月二十二日书记员  李品娴