湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初1722号原告：广州市时代物业管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市月亮岛街道黄狮岭社区玫瑰园39#-40#。负责人：张景，总经理。委托诉讼代理人：余利华，男，该公司职员。被告：何亚男，女，1968年8月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“时代物业公司”）与被告何亚男物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人余利华和被告何亚男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费2970.36元；2、被告向原告支付物业管理费滞纳金717.48元（按照欠交费用每日万分之五计算，暂计算至2018年3月31日，并按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定计算至实际清偿日止）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系位于长沙市望城区业主。原告从2014年11月1日起为长沙玫瑰园小区提供物业管理服务，根据原告与长沙玫瑰园小区开发商于2014年11月1日签订的《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》约定，长沙玫瑰园小区业主按照建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：住宅1.68元/月/平方米。自2017年4月1日起至2018年3月31日止，被告共欠交物业管理费和物业管理费滞纳金3687.84元，严重损害了原告的合法权益，原告多次催告未果，请求法院判如所请。被告何亚男辩称，物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，根据合同法的规定，时代物业公司没有履行合同或者履行合同存在严重瑕疵，业主完全可以拒绝交纳物业费。主要事实如下：1、原告不履行应尽的职责和义务。2、原告不及时履行维修职责。3、长沙玫瑰园小区内的卫生、绿化管理缺失。4、被告没有收到《律师函》；原告在起诉书中关于滞纳金的计算错误；原告购买的是二手房，原告未与物业公司签订物业管理协议。因此，在原告履行好物业服务义务之前，被告有权拒绝交纳物业服务费。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告时代物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、房屋产权情况；证据二、《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》；证据三、广州市时代物业管理有限公司长沙分公司缴费通知单；证据四、律师函及EMS全球邮政特快专递；证据五、被告的居民身份证、被告所有的房屋产权登记信息；证据六、原告职员与被告之间的短息记录和通话记录；证据七、长沙玫瑰园（一期）前期物业管理招投标评标结果公示、长沙玫瑰园房地产开发有限公司发布的公告。被告何亚男为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、2017年6月被告与物业管家小谢的短信记录；证据二、时代物业公司管理系统内的报修记录；证据三、卧室飘窗渗水墙纸脱落的照片；证据四、长沙玫瑰园40栋804房未经装修即入住、且房屋内乱拉电线如蛛网的照片；证据五、长沙玫瑰园40栋电梯通道与车库之间的防盗门已经被损坏的照片；证据六、长沙玫瑰园40栋1楼电梯通道的瓷砖大量脱落的照片；证据七、长沙玫瑰园40栋7楼电梯通道共有七盏灯只有一盏灯亮的照片；证据八、长沙玫瑰园40栋7楼电梯通道顶部开裂下坠的照片；证据九、长沙玫瑰园40栋7楼电梯通道的窗户被封死的照片；证据十、长沙玫瑰园40栋西侧电梯被损坏的照片；证据十一、长沙玫瑰园40栋东侧电梯被损坏的照片；证据十二、长沙玫瑰园40栋1楼停车坪地下车库的杂物堆山的照片；证据十三、长沙玫瑰园40栋1楼的消防通道和汽车通道被封堵的照片；证据十四、长沙玫瑰园40栋2楼左侧水景只有积水的照片；证据十五、长沙玫瑰园40栋2楼右侧水景积水和杂草的照片；证据十六、长沙玫瑰园40栋1楼商铺经营者占道经营的照片；证据十七和证据十八、长沙玫瑰园40栋业主的群聊记录截屏。经审核，原告和被告提交的以上证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告何亚男系位于长沙市望城区业主，房屋建筑面积为147.34平方米。2014年11月14日，原告与开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》，合同约定，长沙玫瑰园房地产开发有限公司选聘时代物业公司对长沙玫瑰园社区一提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为高层住宅1.68元/月/平方米。长沙玫瑰园房地产开发有限公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰/天的标准向原告支付违约金。该合同第四条还约定，时代物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。被告入住后已经交纳部分物业费用，但是从2017年4月1日起至2018年3月31日止，被告共拖欠12个月的物业管理费未交，拖欠金额为2970.37元。原告多次催收无果，双方故此成诉。另查明，原告时代物业公司在涉案小区包括公共区域的维修管理、小区绿化管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。本院认为，原告与开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》，已经依法成立物业服务合同关系，原告应当进行物业管理并提供物业服务，虽然被告未与原告签订物业管理服务合同，但是被告自认其为涉案房屋业主，其已经享受原告提供的物业管理服务，应当履行支付物业管理服务费用的义务。本案中，虽然原告提供的物业服务确实存在瑕疵，但是不是被告拒绝交纳物业管理服务费用的正当事由。物业管理服务费用是物业公司提供物业服务的经济基础，也是物业公司向业主提供物业服务的原始动力，业主拒绝交纳物业管理服务费用，将导致整个小区的物业管理服务陷于瘫痪或者停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或者与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量或者减少物业管理费用的收取比例，而不是拒绝交纳物业管理服务费用。因此，原告要求被告支付物业管理服务费用的主张成立，本院予以支持。但是，原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理服务费用收取标准应当进行调整，故本院将原告主张的物业服务费收费标准酌情核减20%，确定按照合同约定标准的80%计算物业服务费，即被告应当向原告支付自2017年4月1日起至2018年3月31日止的物业服务费的数额为：2376.3元（2970.37元×80%）。关于原告主张按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定计算至实际清偿日止的诉求，本院认为，《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》第四条的内容为“乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。”故原告的该部分诉讼请求不具体，在本案中不予审理。被告在入住后已经交纳部分物业服务费，后期未予交纳系与原告未能协商达成一致，虽然被告以拒交物业费的方式进行抗辩并不妥当，但是并非恶意拖欠，因此，原告要求被告支付物业管理费滞纳金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告何亚男于本判决生效后十日内向原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司支付自2017年4月1日起至2018年3月31日止的物业管理服务费2376.3元；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告何亚男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  彭喜云二〇一八年八月二十四日代理书记员  傅路婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。