重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0112民初5748号 原告：重庆日报报业集团产业有限责任公司，住所地重庆市渝**农业园区食品大道**，统一社会信用代码91590112784218904M。 法定代表人：管洪，董事长。 委托诉讼代理人：杨玲，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆市金德茧丝绸有限公司，，住所地重庆市万州区北山大道**统一社会信用代码915001017428787877。 法定代表人：彭中海。 委托诉讼代理人：彭港，重庆周立太律师事务所律师。 原告重庆日报报业集团产业有限责任公司与被告重庆市金德茧丝绸有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆日报报业集团产业有限责任公司的委托诉讼代理人杨玲，被告重庆市金德茧丝绸有限公司的委托诉讼代理人彭港到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆日报报业集团产业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还借款本金1085485.73元；2.判令被告从2015年11月28日起月利率2%支付利息及罚息至本息付清之日止；3.被告承担本案受理费、保全费、律师费等全部诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：利息、罚息、违约金三项共计按照2%的月利率支付直至付清之日止，放弃第三项诉讼请求中律师费。事实和理由：被告购买了原告建造的位于重庆市渝北区食品城大道18号D4栋物业共计22套房屋，由于被告资金困难特向原告申请借款用以支付购买房屋办理房产证所需的各项费用，且双方于2015年11月27日签订了《权证办理代收费借款协议》，约定了借款期限为1年，利息为同期银行贷款利率，并约定了宽限期、罚息等。协议签订后，原告严格按照合同约定履行了出借义务，为被告办理产权证共支付了测绘业内制图费、专项维修基金、契税、印花税合计1098703.23元，其中应由申请人承担13217.50元，剩余1085485.73元为被告应偿还的借款本金。款项出借至今，被告并未归还任何本息，被告违约给原告造成损失，故原告提起诉讼。 为证明其主张，原告在举证期内举示了如下证据材料： 1.权证办理代收费借款协议，证明双方的合同约定内容； 2.重庆C城房屋买卖合同22份，证明双方存在房屋买卖关系，存在房屋过户的费用需求； 3.兴业银行汇款回单、重庆市渝北区土地测绘有限公司出具的测绘内业制图费发票，刘娟的说明，证明原告代被告支付测绘制图费1623.60元； 4.兴业银行汇款回单、银行流水、重庆市物业专项维修资金专用收据22份，证明原告代被告支付物业专项维修资金277844元； 5.兴业银行汇款回单、银行流水、完税证明22份，证明原告代被告支付契税、印花税806378.13元； 6.涉案房屋照片16张，证明被告出租房屋构成违约； 7.保全费发票、诉讼费发票，证明原告为诉讼支出费用。 被告重庆市金德茧丝绸有限公司辩称，1.本案并非单纯的民间借贷法律关系，被告认为应当以原被告的基础买卖关系予以审查。原被告签订的《权证办理代收费借款协议》系双方为完整的履行房屋买卖合同而签订的补充协议，应该结合双方就房屋买卖合同关系互负的相应的义务予以审查。办理产权证本身就是原告方履行房屋买卖合同既存的义务。原告向被告提供的房屋不符合相应标准，被告在房屋交付后就房屋质量问题多次与原告交涉，均未得到解决，至今存在房屋漏水，内部墙体破损等问题，被告有理由拒绝支付相应费用。2.原告主张的费用中，专项维修基金不应当属于办理产权证的必要费用，超出原被告合同约定的范围。原被告合同约定的是办理产权证的相关费用，原告只有在办理产权证根据法律法规必须交纳的费用才在双方合同约定范围内。本案中广告产业园的房屋系工业用房，并非商品住房或者公有住房，不适用《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》，被告不认可原告交纳专项维修基金的行为。3.原告按照从2015年11月28日起按月利率2%的利息计算方式并无相应约定。原被告双方于2016年12月26日签订的《权证办理代收费借款补充协议》第四条对被告逾期还款的责任作了重新约定，原告应当按照2015年兴业银行的短期贷款利率从款项实际产生之日起计算至2017年11月27日，2017年11月28日以后的利息按照兴业银行的短期贷款银行利率上浮30%计算利息。 为证明其主张，被告在举证期内举示了如下证据材料： 1.权证办理代收费借款补充协议，证明双方借款约定的变化情况； 2.2015年3月至2018年8月的兴业银行利率表，证明借款利率值。 经质证，原告对被告证据真实性予以认可，被告对原告证据1-5、7的真实性予以认可，对证据6真实性不予认可。本院对双方均无异议的证据真实性予以采信，且该证据能够证明案件相关事实，本院予以采信其关联性。对于原告的证据材料6，原告未出示原始载体，本院无法核实其真实性。 根据采信的证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2015年1月，被告向原告购买房屋22套，买卖合同中约定被告在合同及补充协议约定期限内未能支付全部款项（包括房价款、违约金、大修基金、税费等），原告可以据实延期交房。 2015年11月27日，原告为甲方（贷款人）与被告为乙方（借款人），双方签订《权证办理代收费借款协议》，主要约定：乙方因购买甲方建造位于重庆市渝北区食品城大道18号D4栋物业资金困难，特向甲方申请借款1034361元用于支付购买该套物业办理房屋权证的代收费，借款期限为一年，从实际放款之日起计算，贷款利率按照银行同期贷款利率执行，借款经甲、乙双方签字确认后，由甲方直接支付给办理权证的相关部门，并不经过乙方账户。合同第六条约定，乙方未按时偿还甲方贷款即为乙方违约。甲方给予乙方三个月的还款宽限期，乙方须在偿还贷款日之后三个月内全额归还甲方贷款本金和利息，且须向甲方支付其欠款金额每天计收千分之三的罚息。如乙方在还款截至日期到期后三个月内仍无法偿还贷款，则由此（还款截至日到期后3个月之日）开始计算的五年时间内，乙方无条件同意将其购买的本物业（重庆市渝北区食品城大道18号D4栋的物业）的使用权及经营权无偿转让给甲方进行经营性出租，期间的经营性收入归甲方所有。除银行办理的按揭抵押外，未经甲方书面同意，乙方在偿还完甲方贷款、利息、违约金前不得将本物业进行出售、转让、交换、赠与、再抵押或以其他方式处置抵押物，否则视为乙方违约，甲方有权要求乙方相应责任并赔偿损失。并备注：乙方若于2016年11月26日前向甲方还清所借款项则不产生利息。 原、被告双方确认的合同附件具体列明物业权证代收费情况为D4-1-1、D4-1-2、D4-2-1、D4-2-2、D4-2-3、D4-2-4、D4-3-1、D4-3-2、D4-3-3、D4-3-4、D4-4-1、D4-4-2、D4-4-3、D4-4-4、D4-5-1、D4-5-2、D4-5-3、D4-5-4、D4-6-1、D4-6-2、D4-6-3、D4-6-4房屋权证扣减面积误差款后的实际代收费合计1034361元。 合同签订后，原告于2015年12月4日通过兴业银行向重庆市渝北区房屋管理局汇款277484元，用途为大修基金。同日，该银行向原告收费1元。2015年12月10日，重庆市渝北区房屋管理局向被告出具重庆市物业专项维修资金专用收据，载明业主姓名：重庆市金德茧丝绸有限公司，物业地址重庆广告产业园13栋4单元1层1-14号、13栋4单元1层1-15号、13栋4单元2层4-2-1号、13栋4单元2层4-2-2号、13栋4单元2层4-2-3号、13栋4单元2层4-2-4号、13栋4单元3层4-3-1号、13栋4单元3层4-3-2号、13栋4单元3层4-3-3号、13栋4单元3层4-3-4号、13栋4单元4层4-4-1号、13栋4单元4层4-4-2号、13栋4单元4层4-4-3号、13栋4单元4层4-4-4号、13栋4单元5层4-5-1号、13栋4单元5层4-5-2号、13栋4单元5层4-5-3号、13栋4单元5层4-5-4号、13栋4单元6层4-6-1号、13栋4单元6层4-6-2号、13栋4单元6层4-6-3号、13栋4单元6层4-6-4号。 2015年12月22日，原告向统一版财税库行待结算财政款项的账户转款806378.13元及13217.50元，重庆市渝北区地方税务局开具了相应金额的契税、印花税发票22份。 2016年1月13日，原告通过兴业银行向刘娟兴业银行账户汇款1623.60元，重庆市渝北区土地测绘有限责任公司开具相应金额的购买人为被告的测绘内业制图费发票。 2016年12月26日，原告与被告签订《权证办理代收费借款补充协议》，主要约定上述借款还款期限延长至2017年11月27日前付清，2016年11月27日至2017年11月27日的利率按照兴业银行同期同档次借款利率计算借款利息，利息款在被告偿还最后一笔借款本金的时候进行支付。在该延长期限内，被告房屋（包括但不限于本物业）出租的全部租金由租赁方直接转至原告账户用于抵扣借款金额，被告须配合原告与租赁方签订三方协议约定租金直接支付至原告账户。若被告在2017年11月27日前仍未全部偿还上述款项，则该款利率按照兴业银行同期同档次借款利率上浮30%计算罚息，并以被告方房屋租赁收益进行抵扣，直至全部本息扣完为止。协议第五条约定，未经原告同意，被告在偿还完原告借款及其利息、违约金前不得将本物业进行出售、转让、交换、赠与、再抵押或者以其他方式处置抵押物，否则视为违约，原告有权要求被告立即偿还全部款项并支付借款总额30%的违约金，违约金不足弥补损失的，被告应另行赔偿原告损失。协议签订后，被告至今未付款。 另查明，兴业银行2016年、2017年执行利率标准如下：一年以内（含一年）为年利率4.35%。 本院认为:本案争议焦点：一、原告的主张款项是否为借款及其金额；二、如果是借款，被告应承担责任如何确定，本院针对上述问题评述如下。 首先，对于原告主张款项是否为借款的问题。原告主张被告借款1085485.73元，被告则辩称应当以原被告的基础买卖关系予以审查，办理产权证本身就是原告方履行房屋买卖合同既存的义务，原告向被告提供的房屋不符合相应标准，被告在房屋交付后就房屋质量问题多次与原告交涉，均未得到解决，至今存在房屋漏水，内部墙体破损等问题，被告有理由拒绝支付相应费用。本院认为，原、被告双方确实存在房屋买卖关系，且被告依约应承担房价款、违约金、大修基金、税费等等款项，为了办理过户手续，原被告双方签订《权证办理代收费借款协议》及其补充协议确认被告借款1034361元，后原告在实际办理过户手续中支付了1085485.73，本院确认双方的借款金额为1034361元，双方对超出部分截止庭审结束没有达成借款合意，不属于本案处理范围。 其次，被告应还款金额计算问题。按照约定，本案借款已届清偿期，故被告应还本金1034361元及其利息、罚息，对于利息问题，双方在借款协议中约定按照“银行同期贷款利率执行”，但是哪家银行或者人民银行的利率没有明确，本院认为2016年11月26日前的利率以中国人民银行同期贷款利率计算为宜，具体计算方式如下：以277484元为本金，从2015年12月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年12月26日止；以756877元为本金，从2015年12月22日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年12月26日止。2016年11月27日至2017年11月26日的利息，依据补充协议应当以1034361元为本金，按照兴业银行同期同档次年利率4.35%计算。对于罚息，依照补充协议约定，罚息利率为5.655%（4.35%×130%），故罚息应以1034361元为本金，从2017年11月27日起，按照年利率5.655%计算至付清时止。对于违约金，双方在补充协议中约定被告房屋的承租人将租金直接转至原告账户用于抵扣被告的应付款，可见双方均认可被告可将其房屋对外出租，现原告主张被告将其房屋对外出租属于协议约定的出售、赠与、交换等违约处置方式，该主张显然不符合双方的约定，本院不予支持。 审理中，原告自愿撤回律师费请求，本院裁定予以准许并不再单独制作裁定书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆市金德茧丝绸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告重庆日报报业集团产业有限责任公司借款本金1034361元及利息：以277484元为本金，从2015年12月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年12月26日止；以756877元为本金，从2015年12月22日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年12月26日止。以1034361元为本金，从2016年11月27日起，按照年利率4.35%计算至2017年11月26日止； 二、被告重庆市金德茧丝绸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆日报报业集团产业有限责任公司罚息：以1034361元为本金，从2017年11月27日起，按照年利率5.655%计算至付清时止； 三、驳回原告重庆日报报业集团产业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19727元，保全费5000元，合计24727元，由原告重庆日报报业集团产业有限责任公司负担4727元，被告重庆市金德茧丝绸有限公司负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘长军 人民陪审员  陈定明 人民陪审员  晏 平 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  何采临