安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0102民初2367号 原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市。 法定代表人：黄明裕，该公司董事长。 委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。 被告：彭浩，男，汉族，1983年12月26日出生，住广州市白云区。 委托代理人：彭克龙（系彭浩父亲），男，汉族，1954年10月25日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 原告合肥元一物业管理有限公司（以下简称“元一物业公司”）诉被告彭浩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李化、被告彭浩的委托代理人彭克龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告元一物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费7471.57元（138.8平方米×1.38元/月·平方×2014年10月1日至2017年12月31日共39个月）、水费711.12元、滞纳金2017.76元，共计10200.45元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告彭浩为元一时代花园业主，该房面积为138.8平方米。原告合肥元一物业管理有限公司系为元一时代花园小区提供物业服务的企业。2002年8月18日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对物业的服务内容、收费标准、违约责任等相关事项作了约定。在原告依约履行了物业服务义务后，被告却并没有按时向原告交纳物业服务费用，现欠缴各项费用10200.45元，经原告多次催要未果。原告认为，缴纳物业服务费用是业主的应尽义务，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。为维护原告的合法权益原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告彭浩辩称：原告诉请中物业费的起始时间为2014年7月是错误的，应从2014年10月开始计算。2002年8月，元一房地产发展有限公司与合肥元一物业管理公司签订的《前期物业管理委托合同》生效后，对全体业主均具有约束力，至此，各购房业主单独签订的《前期物业管理服务协议》已被开发商与物业公司签订的《前期物业管理委托合同》代替。该合同约定期限届满后，开发商又再次与元一物业公司签订了第二份《前期物业管理委托合同》，该两份合同均约定物业管理服务收费标准为1元每平方米，当时合肥市物价局批复本物业收费标准最高指导价为1.2元每平方米，前期合同约定的1元/平方米标准，属于双方真实意思表示，占最高指导价的83.3%（八点三折），属于双方真实意思表示。物业公司现以物价局批复的最高指导价1.38元每平方米收费，没有依据，应当按照双方合同约定，没有约定的就应当参照《前期物业管理委托合同》约定的折扣（八点三折）计算物管费。物业公司的服务价格登记证不能取代双方合同约定的真实意思表示，并非双方对物业服务收费标准和收费数额的约定，因此，元一物业公司主张的物业服务费标准和收费数额没有依据。物业公司提供的服务价格登记证载明服务等级是物业综合服务费有电梯甲级服务为1.38元每平方米，但是，其服务等级又达不到甲级服务标准，且双方对服务等级、收费标准也没有约定，现在以事实服务且服务不达标，按照最高指导价1.38元每平方米标准收费也没有依据。合肥市供水集团实收到户水价平均2.77元/吨（三级分别是每吨2.31元、2.77元、3.79元），元一物业公司收取4.26元/吨，高于市场价格，也没有提供二次供水的实际摊销费用的凭证，其主张的水费收费价格没有依据，与事实不符。双方对服务质量和收费数额存在争议，对收费时限、违约责任等都没有约定，也就不存在滞纳金之说，综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告彭浩系元一时代花园业主，房屋建筑面积为138.79平方米。2002年8月18日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方在合同中就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中物业管理服务费用约定：物业管理收费标准按市物价局批复文件执行。合肥市物价局2003、2005年文件批复均显示该小区小高层物业费每月每平方米1.20元，2013年1月1日之后实行一费制，收费标准为每月每平方米1.38元。合同签订后，被告按照约定缴纳了2014年9月30日以前的物业费，之后的物业费未缴纳，故原告经催要后诉至法院。 本院认为，原告与被告彭浩签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告间物业服务合同关系依法成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。物业公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。被告作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中被告提出的物业管理中存在的部分问题，本院认为，被告的抗辩理由只能证明原告提供的服务存在瑕疵，不能完全以此为理由，拒绝支付物业费。被告彭浩作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。但因原告在物业服务中存在一定瑕疵，故对于原告主张2014年10月1日至2017年12月31期间的物业费本院酌情支持为6724.4元（7471.57元×90%）。关于原告主张的水费711.12元，因未提供证据证实，故本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因被告在物业服务中存在一定瑕疵，故对于被告主张的滞纳金本院不予支持。被告彭浩辩称其与原告签订的《前期物业管理服务协议》被开发商与原告签订了《前期物业管理委托合同》代替，缺乏法律依据，本院对其该辩称主张不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、彭浩于本判决生效之日起十日内向合肥元一物业管理有限公司支付物业服务费6724.4元； 二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收到25元，由被告彭浩负担20元，由原告合肥元一物业管理有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 审判员 方 芳 二〇一八年八月二十一日 书记员 胡晓君 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。