安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0522民初684号 原告：程阳,男,1986年8月20日出生,汉族,住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：王裕彬，安徽联君律师事务所律师。 被告：尹兵芳，女，1986年5月22日出生，汉族，住安徽省含山县，系原告妻子。 被告：刘玉龙，男，1988年12月31日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告程阳与被告尹兵芳、刘玉龙确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告程阳及其委托诉讼代理人王裕彬，被告刘玉龙到庭参加诉讼。被告尹兵芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程阳向本院提出诉讼请求：1、确认两被告签订的关于含山县房屋租赁协议无效；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：位于安徽省含山县系原告单独所有，属原告个人财产，第一被告在原告不知情也没有得到原告授权的情况下擅自与第二被告签订了房屋租赁协议，擅自将上述房屋出租给第二被告使用，两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，第二被告占用该房屋导致原告之子无法在县城正常上学，给原告造成了一定的经济损失，原告曾就此事多次找到被告要求被告返还房屋，但是被告对原告的合理要求置之不理。 被告刘玉龙未作书面答辩，庭审中辩称：一、被答辩人不是本案合同当事人，无权提起确认本案房屋租赁协议无效的诉讼，请法院驳回被答辩人的诉讼请求；二、本案涉及的含山县房屋，属被答辩人与被告尹兵芳夫妻共同财产，而非被答辩人个人财产，被告尹兵芳也出示了结婚证；三、被告尹兵芳对涉案房屋具有处理权，其有权与答辩人签订租赁合同，无需经被答辩人程阳授权确认；四、本案答辩人与被告尹兵芳签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在任何合同无效的情形；五、本案全部诉讼费用应由被答辩人程阳承担。 被告尹兵芳未作答辩。 原告程阳围绕诉讼请求向法庭提交如下证据：1、原告身份证，证明原告身份信息及适格的诉讼主体；2、不动产权证，证明涉案房屋系原告单独所有，不属于夫妻共同财产，被告尹兵芳无权将该房屋出租给被告刘玉龙；3、房屋租赁协议复印件，证明被告尹兵芳将房屋出租给被告刘玉龙的事实；4、原告与被告尹兵芳的通话录音一份，证明该房屋租赁协议也并非被告尹兵芳的真实意思表示，协议内容系被告刘玉龙自行填写。 被告刘玉龙向法庭提交如下证据：1、程阳与尹兵芳的结婚证，证明房屋在夫妻关系存续期间购买，属于共同财产；2、尹兵芳的驾驶证，证明其身份信息；3、房屋租赁协议原件，证明房屋租赁事实确实存在。 被告刘玉龙对原告所提交的证据质证认为：对证据1(身份证)，真实性、合法性、关联性不持异议；对证据2（不动产权证）的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明涉案房屋是原告程阳单独所有；对证据3（房屋租赁协议复印件）的真实性、合法性、关联性不持异议；对证据4（通话录音）有异议，认为是否为尹兵芳的声音不能确定，但所说内容与事实相符，同时认为租赁协议并非其自行填写，是尹兵芳让填的，尹兵芳的名字是其自己签的。 原告程阳对被告所提交的证据质证认为：对证据1（结婚证复印件），真实性无异议，但不能达到被告证明目的，结婚证只能证明婚姻关系，并不能做其他证明使用；对证据2（驾驶证），真实性、合法性、关联性不持异议；对证据3（房屋租赁协议原件），真实性有异议，认为该协议并非尹兵芳真实意思表示。 对原告所提交的证据认证如下，原告所提交证据1(身份证)、3（房屋租赁协议复印件），被告刘玉龙对其真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认；原告所提交的证据2（不动产权证），被告刘玉龙对其真实性并无异议，仅对其证明目的有异议，本院认为不动产权证书是不动产登记部门发放的，被告刘玉龙对其真实性不持异议，那么其合法性也不应怀疑，且该产权证书与本案具有关联性，因此本院对该证据予以确认，但对证明目的在其后进行分析；原告所提交的证据4（通话录音），被告刘玉龙对通话内容的真实性不持异议，合议庭虽在庭审中予以认定，但是被告刘玉龙对通话录音是否是被告尹兵芳所说有异议，原告也没有进一步证实确为被告尹兵芳所说，因此，对该证据不予认定。 对被告刘玉龙所提交的证据认证如下，被告刘玉龙提交的证据1（结婚证复印件），原告对其真实性并无异议，仅对其证明目的有异议，本院认为结婚证是民政部门发放的，对其真实性不持异议，那么其合法性也不应怀疑，且结婚证与本案具有关联性，因此本院对该证据予以确认，但对证明目的在其后进行分析；对证据2（驾驶证），原告对其真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以确认；对证据3（房屋租赁协议原件），原告对其真实性有异议，认为签订租赁协议不是被告尹兵芳的真实意思，本院认为租赁协议是被告刘玉龙与被告尹兵芳签订的，原告虽对其真实性有异议，但原告已将该租赁协议的复印件作为证据提交，且本院已经将其作为证据予以确认，因此，本院予以确认。 根据当事人在庭审中的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告程阳与被告尹兵芳于2010年12月29日登记结婚。为了其子能进县城学校上学，2015年原告程阳与含山县东兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买含山县环峰镇兰庭佳苑小区2＃302室一套房屋。2017年4月25日办理了不动产权登记，权利人为程阳，且为程阳单独所有。2017年4月程阳夫妇及其子入住该房屋。其子转入含山县环峰第三小学上学。2017年11月4日，被告尹兵芳向被告刘玉龙借款，被告刘玉龙为了保证借出资金的安全，要求被告尹兵芳用房屋进行抵押，被告尹兵芳告知不动产权证已抵押在银行；于是被告刘玉龙提出签订房屋租赁协议。当日，被告刘玉龙借给被告尹兵芳90000元，被告尹兵芳出具了一张借到刘玉龙90000元的借条；同时，被告刘玉龙与被告尹兵芳签订了一份房屋租赁协议，协议约定：第1条，甲方（尹兵芳）将位于含山县房屋租赁给乙方（刘玉龙），租期为10年，租金为每年20000元，同时交纳房屋租赁保证金壹仟元。第8条，其它，备注：房租以现金的方式已付200000元整。租赁协议签订后，被告刘玉龙并没有另外付房屋租金。同年11月8日，被告刘玉龙又借给被告尹兵芳100000元，被告尹兵芳与另一人共同出具了一张借条给刘玉龙。同年12月23日，被告刘玉龙在原告程阳与被告尹兵芳均不在家时，通过开锁人员打开门，入住原告程阳家。原告程阳当日向公安机关报案，被告刘玉龙出示房屋租赁协议，公安机关认为系合同纠纷要求其自行协商处理。原告程阳与被告刘玉龙无法达成协议，该房屋现在由被告刘玉龙使用。为此原告向法院起诉，请求确认房屋租赁协议无效。 本院认为：本案争议的焦点是：一、原告是否有权提起本案诉讼；二、被告刘玉龙与被告尹兵芳签订的房屋租赁协议是否无效。 关于争议焦点一：原告是否有权提起本案诉讼。 被告刘玉龙认为原告程阳不是本案合同当事人无权提起诉讼。本院认为，原告程阳是涉案房屋不动产登记权利人、且登记为单独所有，当得知他人将其房屋对外出租，虽不是租赁合同的当事人，其有权提起诉讼、维护其合法权益。 关于争议焦点二：被告刘玉龙与被告尹兵芳签订的房屋租赁协议是否无效。 原告认为，涉案房屋属原告个人财产，被告尹兵芳在原告不知情也没有得到原告授权的情况下擅自与被告刘玉龙签订了房屋租赁协议，将涉案房屋出租给被告刘玉龙使用，两被告所签订的房屋租赁协议应属无效；被告刘玉龙认为，涉案房屋，属原告程阳与被告尹兵芳夫妻共同财产、而非原告程阳个人财产，被告尹兵芳对涉案房屋具有处理权、其有权与被告刘玉龙签订租赁协议、无需经原告程阳授权确认，因此，被告刘玉龙与被告尹兵芳签订的《房屋租赁协议》合法有效，不存在任何合同无效的情形。 本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。原告在庭审中陈述购买涉案房屋系由自己父母出资的，不动产权证登记的权利人为原告、并为原告单独所有，且原告的妻子即被告尹兵芳没有出庭、也没有提供涉案房屋产权归谁所有的意见，因此，对原告所称涉案房屋属于其个人财产，不作否定。因此，对被告刘玉龙认为涉案房屋是原告程阳与被告尹兵芳在夫妻关系存续期间购买的，属于夫妻共有财产的意见不予采纳。房屋产权属于原告程阳单独所有，被告尹兵芳在原告不知情也没有得到原告授权的情况下将属于原告程阳单独所有的房屋对外出租，显属无权处分，且被告刘玉龙也没有提供证据证实，被告尹兵芳的处分行为得到原告程阳的追认或被告尹兵芳在签订出租合同后取得处分权;同时，从被告刘玉龙在法庭陈述来看，被告刘玉龙之所以与被告尹兵芳签订房屋租赁协议，是因为被告尹兵芳向被告刘玉龙借款，被告刘玉龙要求被告尹兵芳提供住房作抵押，因住房已办理了抵押手续，被告刘玉龙遂要求被告尹兵芳与其签订房屋租赁协议；在双方签订房屋租赁协议后，被告刘玉龙分两次借给被告尹兵芳19万元，被告尹兵芳也出具了借条，被告刘玉龙未另外支付20万元的房租，而且双方均表示如果钱还了就不租房子，由此可以认定两被告并无租赁房屋的真实意愿。因此，被告尹兵芳与被告刘玉龙其所签订的房屋出租协议应属无效协议。 综上，原告程阳在其单独所有的房屋被其妻擅自出租的情况下，有权提起诉讼维护其合法权益；被告尹兵芳擅自将产权为原告程阳单独所有的房屋与他人签订房屋出租协议，事后又未得到登记权利人的追认、也没有获得处分权，因此，被告尹兵芳与被告刘玉龙签订的房屋租赁协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告尹兵芳与被告刘玉龙签订的房屋租赁协议无效。 案件受理费80元，由被告尹兵芳、刘玉龙共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山中级人民法院。 审 判 长  谷从荣 人民陪审员  董 红 人民陪审员  王 智 二〇一八年八月二十九日 书 记 员  黄昌磊 附件：本判决所援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。