上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初3213号原告(反诉被告)：上海兴信空调配件有限公司，住所地上海市。法定代表人：望月义弘，总经理。委托诉讼代理人：刘红，女。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱海林，1950年3月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。原告上海兴信空调配件有限公司诉被告朱海林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2018年4月13日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘红、沈舟、被告委托诉讼代理人陆永珍到庭参加诉讼。因双方当事人对案涉厂房屋顶修缮费用无法达成一致意见，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对案涉厂房屋顶修缮费用进行审价。2018年8月3日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘红、沈舟、被告委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海兴信空调配件有限公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令原被告签订的有证的《厂房租赁合同》于2017年7月31日解除；2.判令被告返还原告2017年8月1日至2017年10月31日租金人民币(以下币种均为人民币)162,880元；3.判令被告退还原告押金50,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告自2006年起即建立租赁关系。2016年10月20日，原、被告签订了两份《厂房租赁合同》，其中有证的房屋租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日，无证的房屋租赁期限自2016年11月1日至2017年10月31日。原告因生产需要经被告同意搭建了仓库、车库、设备房、气房等设施。2017年5月15日政府部门要求原告将部分使用的违建厂房于2017年6月30日前拆除。违建厂房于2017年6月29日正式拆除，拆除后导致原告使用场地受限，无法正常生产经营，原告于2017年6月30日书面通知被告提前终止租赁合同，被告于2017年7月10日签收了《解除厂房租赁合同通知书》并同意提前解除。2017年7月，被告要求原告清退并交房。2017年7月底，被告将系争厂房另租他人，但被告拒绝退还2017年8月至10月租金及保证金。被告提供的无证厂房由原告使用至2017年6月29日，但原告房屋使用费支付至2017年10月底。违建厂房已被拆除，被告至今未支付原告补偿款。综上，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，作如上诉请。被告朱海林辩称：1.同意解除案涉厂房租赁合同，解除时间应为2017年10月31日；2.不同意返还原告租金，原告实际支付租金至合同解除之日；3.同意退还押金。同时，被告主张：因原告生产经营需要，在厂房屋顶上方安装排气扇，原告于2014年7月25日出具关于负责维修的承诺书，现原告单方解除合同，未与被告签订解约书亦未维修并将屋面恢复原状，被告自行进行了修复，原告应当赔偿被告恢复屋面原状的经济损失，为此，被告提起反诉，请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告屋面修复费用148,734.39元；2.判令反诉被告支付反诉原告2017年1月1日至9月30日期间水费15,870元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。针对反诉，反诉被告上海兴信空调配件有限公司辩称：1、不同意反诉原告诉请1，因反诉被告当时承诺对房屋排气管进行修复，但反诉原告没有经过反诉被告同意就私自修复，且对整个屋面进行修复，金额远高于实际产生的损失。反诉被告从未表示对其屋面不进行维修，故反诉被告同意对屋面进行维修，但不同意赔偿；2、对水费金额予以确认，但产生的期间并非2017年1月1日至9月30日，而是产生于2017年7月30日之前。经开庭审理查明：案涉青浦区新达路XXX号3号厂房(以下称“系争厂房”)登记于上海申锌金属材料有限公司名下。2006年起，原、被告即建立租赁关系。2016年10月20日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定：系争厂房共1栋、厂房结构为钢筋混泥土骨架，建筑面积1,733平方米；出租方在本合同签订时提供房产产权证原件和复印件，并承诺该厂房确系出租方所有，如提供情况不实造成的本租赁合同无效或者部分无效，所有法律后果和经济上的后果，均由出租方承担全部责任；本合同的有效期限为2016年11月1日至2021年10月31日止；厂房租金自2016年11月1日起计算，每平方米厂房每天1.03元，全年租金651,520元；正常的厂房大维修费用由甲方承担，日常的厂房维修费用由乙方承担；因正常使用导致的老化损耗的维修由甲方负责；拱廊天篷、厂房上方天篷、屋顶、力壁、上下水道、漏雨的维修、处理由甲方负责；因乙方管理使用不善造成厂房及其相连设备的损失和维修费用，由乙方负责赔偿损失；乙方不得随意损坏厂房设施，如需改变厂房的内部结构和装修或设置对厂房结构影响的设备，须先征得甲方书面同意，投资费用由乙方自负；租赁期间，如甲方和乙方解除本合同，应提前3个月书面通知对方，双方协商以后，签订解约书。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告支付租金至2017年10月31日。同日，原、被告就3号厂房南侧一栋混凝土彩钢板钢架结构、建筑面积600平方米的临时建筑签订《厂房租赁合同》，合同有效期自2016年11月1日至2017年10月31日止；租金自2016年11月1日起计算，每平方米厂房每天1.03元全年租金225,570元。合同另对其他内容进行了约定。2017年5月15日，青浦区香花桥街道生态环境综合整治指挥部办公室向原告发出《限期拆除告知书》，告知原告因擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，于2017年6月30日前由街道帮助拆除违法建筑，恢复违法用地，拒不整改的，将由执法部门依法拆除。2017年7月10日，被告签收原告出具的《解除厂房租赁合同通知书》，内容为：双方于2016年10月20日签订了《厂房租赁合同》，现由于该厂房仓库等周边拆违问题，致使场地受限，无法正常运营，因此原告不得不搬离本厂房，根据租赁合同第十二条提前终止合同的第一款，现原告正式通知被告提出终止本《厂房租赁合同》。另查明，2014年7月25日，原告向被告出具承诺书，载明：因需在原租借的厂房屋顶上面安装排气扇，原告承诺在安装好排气扇后，如厂房里面发生漏水由原告负责维修，及搬出该厂房，屋面恢复原状。2018年1月9日，青浦区香花桥街道陈桥村民委员会出《具情况说明》：位于本区新达路**内**厂房西南侧**混凝土加彩钢板结构房，建筑面积600平方米，该厂房属于违建临时建筑，经香花桥街道陈桥村确认于2017年12月予以拆除。因双方当事人对案涉厂房屋顶修缮费用无法达成一致意见，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对案涉厂房屋顶修缮费用进行审价，并出具《司法鉴定意见书》，意见为：本次鉴定“对厂房屋顶进行修缮所产生的实际费用进行审价”的造价为148,734.39元。被告为此支付鉴定费7,200元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，产权证、厂房租赁合同、限期拆除告知书、解除租赁合同通知书、情况说明、承诺书、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1)原告在承租系争厂房后，除双方签订租赁合同的无证建筑外，原告方自行搭建了部分建筑，原告搭建的无证建筑于2017年5、6月份就被拆除了，在原告搬离过程中其他违建也开始拆除，屋顶被拆掉了，而政府部门要求拆除的违章建筑并未区分原告搭建部分还是被告搭建部分，故由于系争厂房周边无证建筑被拆除，导致原告无法正常使用系争厂房进行生产经营，原告只能另行租借厂房，并与被告解除案涉租赁合同；2)被告于2017年7月10日签收了原告方出具的解除合同通知书，根据合同第十二条约定，案涉合同应于2017年10月9日解除；但2017年7月底8月初原告即搬离系争厂房，双方未办理交接手续，后被告安排他人进驻厂房、将厂房大门上锁，导致原告无法进入，故被告应返还原告2017年8月1日至2017年10月31日的租金；3)因原告生产需要经被告同意，原告在案涉厂房屋顶安装了排气扇，原告同意将屋顶恢复，但由于被告擅自在原屋顶上方加建一层彩钢板屋顶，导致原告无法进行恢复，被告行为属过度维修；而鉴定单位出具的鉴定意见书所审价的内容是被告重新铺设彩钢板的费用，并非维修的费用，故对鉴定单位出具的鉴定意见书中认定的费用不予认可。为此，原告提供照片、承诺书、租赁合同、发票及电子回单作为证据。被告对上述证据均不予认可。同时被告主张：1)被告在收到原告出具的解除合同通知书后，对原告提出解除合同的主张不予认可，双方从未达成解约协议，故合同应于2017年10月31日解除；2)原告搬离系争厂房后于2017年9月30日将钥匙返还被告，双方未办理交接手续，但由于系争厂房于2017年12月才得以另行出租，故不应退还原告租金；3)由于原告在使用过程中在屋顶彩钢板上安装排气扇18个，直径在90-100厘米之间，导致无法进行修复，被告只得在原有屋顶上加盖一层屋顶重新铺设彩钢板，由此产生的费用应由原告方承担。为此，被告提供厂房租赁协议、施工协议及收据、照片等作为证据。原告对被告提供的厂房租赁协议、施工协议及收据不予认可，对照片真实性予以确认，同时原告认为根据照片显示原告安装排气扇所产生的孔洞与彩钢板宽度还有差距，且间隔较大，如需维修仅需对孔洞进行修补，而无需对整个屋顶加盖一层，现被告的维修属过度，对最终的维修费用由法院酌定。根据庭审确认的事实，本院认为：案涉3号厂房《厂房租赁合同》是原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原、被告均同意解除案涉租赁合同，于法无悖，本院予以准许。合同解除后，被告理应返还原告支付的押金5万元。对于合同解除时间，被告虽于2017年7月10日签收了原告出具的解除合同通知书，但原告解除合同的理由不成立，原告无权解除案涉合同。被告自认于2017年9月30日收到系争厂房钥匙，故本院认定案涉厂房租赁合同于2017年9月30日解除。原告主张其于2017年7月底8月初搬离系争厂房，但未提供相应证据予以证明，故对该主张本院不予采信。根据被告提供的施工协议及付款凭证，并结合双方当事人庭审陈述，本院认定被告已于2017年9月30日实际占用系争厂房，被告应返还原告2017年9月30日至2017年10月31日的租金57,119.68元。对于修复费用，根据原告2014年7月25日出具的承诺书，原告应负有恢复屋顶原状的义务，而现被告已在原屋顶上加盖一层，故再行由原告恢复已无必要，结合鉴定意见书，本院认定应由原告赔偿被告屋面修复费用148,734.39元。原告对被告主张的水费金额没有异议，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海兴信空调配件有限公司与被告朱海林签订的《厂房租赁合同》于2017年9月30日解除；二、被告朱海林应于本判决生效之日起十日内返还原告上海兴信空调配件有限公司租金57,119.68元；三、被告朱海林应于本判决生效之日起十日内返还原告上海兴信空调配件有限公司押金5万元；四、反诉被告上海兴信空调配件有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告朱海林屋面修复费用148,734.39元；五、反诉被告上海兴信空调配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱海林水费15,870元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4,493.20元，减半收取计2,246.60元，由原告上海兴信空调配件有限公司负担1,000元，被告朱海林负担1,246.60元；反诉费1,796元，鉴定费7,200元，合计8,996元，由反诉被告上海兴信空调配件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一八年八月三十日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。