广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0802民初1663号原告：湛江万象物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区军民路**金沙湾新城豪璟园**首层。法定代表人：杨鹏湛，经理。委托诉讼代理人：王国常，公司运营部副主任。委托诉讼代理人：黄国喜，公司管理处主任。被告：刘耀文，男，1985年8月30日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：李子丹，广东诚堡律师事务所律师。原告湛江万象物业服务有限公司与被告刘耀文物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王国常、黄国喜，被告刘耀文的委托诉讼代理人李子丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业服务费24400.6元（每月841.4元×29个月）、公用水电分摊费2245.29元、及违约金5611.34元（自2016年2月起至2018年6月共29个月）；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告为原告所管理服务的湛江市赤坎区御海路1号金沙湾广场1、2、3号商住楼2号楼××、1307、1308房（门牌号为××房）业主，被告与原告于2012年2月15日签订了《万象金沙湾广场前期物业服务协议》，明确约定被告须按时交纳物业服务费用及其他相关费用。2013年2月5日，被告与原告办理了上述房屋交接手续并入住，自此即享受了原告对金沙湾广场商住楼的管理服务。但是，被告自2016年2月起至今一直未按双方签订的协议履行按时交纳物业服务费及其他相关费用的义务。经原告多次催告，被告均置之不理。被告拒不交纳物业服务费及其他相关费用的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故根据法律规定及双方约定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告刘耀文辩称：原告未履行协议约定的义务，违约在先，被告未能享受相应物业服务而拒交物业管理费合法合法。一、原告的物业服务未完全履行，其提供的服务严重不符协议的约定，已严重影响了被告的生活及作为业主应有的合法权益。首先，根据协议，原告提供绿化、环境卫生、秩序维护等项目的服务和管理，但原告没有履行合同义务，物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁侵占等，致使小区的物业环境、配套等均为达标，在被告收楼至今长达数年，仍无法解决应有的配套设施及服务。被告多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。因此，大部分业主由于物业公司的严重合同违约，行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，合理合法。其次，本案的物业负一层停车场原定规划的车位为395个车位，但原告经过改造，原有的部门车位被改造成地下商场，导致目前负一层仅有167个车位供业主使用，严重影响业主的全法权益。更荒唐的是负一层的部分车位现作为一个堆放杂物的“仓库”，甚至成为商场店铺员工晾衣服的阳台。原告提供的物业服务质量恶劣，却要求被告按照每月3.5元/㎡的标准支付物业费用，显失公平。因此，被告与原告的违约行为多次协商沟通，但却无法得到改善和提升，原告的行为已构成根本违约，使合同的根本目的无法实现，被告依法行使先履行抗辩权合理合法。二、根据相关规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途，物业服务区域不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益，利用物业公共部位、公共设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。原告的行为已违反相关规定，依法应承担相应的违约法律责任。三、原告要求被告每月按3.5元每平方米的标准支付管理费明显过高，原告的物业管理成本及服务远达不到该收费水平，因此被告认为应降低物业管理的收费标准为每平方2.34元。四、原告要求被告支付违约金并无事实和法律依据，原告在明知自己并没有完全履行合同，严重违反相关规定，一直同意被告拖欠管理费用，其主张的催收只是走形式，并没有一次上门正面催收过。同时，被告认为原告违约在先，其收取违约金的事实不充分，严重违背公平正义，且原告不完全履行合同，收取足额的管理费显失公平。综上，被告认为物业服务合同属于双务合同，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依法完全可以拒绝交纳物业费进行抗辩。恳请法院依法查明本案事实，驳回原告对被告的全部诉讼请求，切实维护被告的合法权益。经审理查明，2012年2月15日，原告与被告就被告所购置位于湛江市××区××海路××广场××、××、××商住楼××楼××、××、××房××了三份《前期物业服务协议》，由原告提供物业管理服务，约定：房屋建筑面积共为240.29平方米（44.2平方米+100.31平方米+95.78平方米），物业服务费收费按建筑面积每月3.5元/平方米计收，公用水电分摊费根据实际用量分摊，每次交费时间为当月的15日前，如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起每天按欠费额的千分之一交纳违约金。被告于2013年2月5日入住。由于被告认为原告提供的物业服务没有达到合同约定的服务质量要求，从2016年2月份至2018年6月，被告就没有按协议约定交付物业管理费，以及拖欠2016年2月份至2018年5月公用水电分摊费2170.66元。为此，原告向本院提起诉讼。另查明，在湛江市物价局于2014年3月17日核发给原告的《广东省收费许可证》显示金沙湾广场首俯物业服务收费政府指导价为每月2.92元/平方米,浮动幅度为±20%。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告于2012年2月15日签订的《前期物业服务协议》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。被告没有依约支付物业管理服务费显属违约，应承担相关的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告没有充分证据证明原告没有按约定提供物业服务，因此，原告请求被告支付2016年2月至2018年6月的物业管理费和公用水电分摊费合法有据，本院予以支持。物业管理费应根据涉案房屋建筑面积240.29平方米，以及协议约定的每月3.5元/平方米计算。因此，被告应向原告支付2016年2月至2018年6月（共29个月）的物业管理费24389.44元（3.5元/平方米×240.29平方米×29个月）以及公用水电分摊费2170.66元（2016年2月至2018年5月）。至于2018年6月的公用水电分摊费，原告没有提供证据予以证实，故本院不予支持。关于违约金的计算。根据双方关于“每次交费时间为当月的15日前，如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起每天按欠费额的千分之一交纳违约金”的合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当按违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因此，被告应向原告支付2016年2月至2018年6月逾期交付物业管理费的违约金10975.25元[（3.5元/平方米×240.29）×435（29+28+27+26+25+24+23+22+21+20+19+18+17+16+15+14+13+12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）月×月利率3%（日利率0.1%×30天）]。原告请求违约金5611.34元未超过该范围，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘耀文须于本判决生效之日起十日内支付物业管理费24389.44元、公用水电分摊费2170.66元给原告湛江万象物业服务有限公司。二、被告刘耀文须于本判决生效之日起十日内支付违约金5611.34元给原告湛江万象物业服务有限公司。三、驳回原告湛江万象物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286.94元（原告已预交），由被告刘耀文负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇一八年八月十六日书记员  张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当按违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。