云南省腾冲市人民法院行 政 裁 定 书（2018）云0581行初16号原告：云南大理金牛房地产开发有限公司，住所云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区富海路东侧，统一社会信用代码915329007098431792。法定代表人：戴祖为,任该公司总经理。（未到庭）委托代理人：刘以斌，云南境源律师事务所律师。代理权限特别授权。被告：腾冲市住房和城乡建设局，住所腾冲市腾越镇华严路延长线金鹰地产临街**，统一社会信用代码11533023015261094T。负责人：段胜辉，任该局局长。（未到庭）委托代理人：尹兴汉，腾冲市住房和城乡建设局职工。代理权限特别授权。委托代理人：刘朝继，云南援边律师事务所律师。代理权限特别授权。原告云南大理金牛房地产开发有限公司（以下简称大理金牛公司）与被告腾冲市住房和城乡建设局（以下简称腾冲住建局）房屋登记管理行政登记一案，本院于2018年6月4日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并组成合议庭，于2018年7月16日公开开庭审理了本案。原告大理金牛公司委托代理人刘以斌，被告腾冲住建局委托代理人尹兴汉、刘朝继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大理金牛公司诉称，2014年6月27日，原告与腾冲县云生房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定：腾冲县云生房地产开发有限公司将其建盖并取得预售许可证（证号为预许腾字2012-05号）的位于腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区的御景林墅12-3号房屋卖给原告。合同签订后，腾冲县云生房地产开发有限公司向原告提出暂不备案请求，原告同意后，双方于2014年6月27日向被告下属的腾冲县城镇房地产交易管理所提交了暂不办理备案登记的申请，申请内容为：双方已签订《商品房购销合同》的该套房屋，只有在双方共同提出备案登记申请时，被告才能办理备案登记手续。后被告于2014年6月30日作出书面答复同意该申请。但原告现得知，被告在未经原告同意的情况下已经将该套房屋网签备案至他人名下。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法撤销腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区御景林墅12-3号房屋的网上签约手续。被告腾冲住建局辩称，一、答辩人书面答复不进行办理合同备案，之后对办理合同备案并未作出过行政行为，原告行政诉讼不具有可诉性。1、2014年6月30日，原告与腾冲县云生房地产开发有限公司共同向答辩人提出申请，因原告购买腾冲县云生房地产开发有限公司开发建设的“御景林墅”项目下8套房产，双方已经签订了买卖合同，申请对以上房产暂不办理合同备案，只有在双方共同提出合同备案申请时，答辩人才予以办理。答辩人于2014年6月30日作出书面答复同意该申请。自书面答复作出后，至今双方都未向答辩人提出合同备案申请，并且答辩人均未对上述8套房产所涉《商品房购销合同》进行过备案，也未在《商品房购销合同》登记备案栏加盖公章，未作出过任何行政行为。2、根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，原告与腾冲县云生房地产开发有限公司针对上述8套房产已经于2014年6月30日前签订了《商品房购销合同》，应当按规定在签订合同后30日内向答辩人办理合同登记备案手续。根据上述规定，答辩人作出书面答复同意未在双方共同申请的情况下不进行备案登记的时限也应当在该法定期限内。该法定期限内，答辩人未对上述8套房产的《商品房购销合同》进行过备案登记。二、网签手续系腾冲县云生房地产开发有限公司自行可操作的行为，无需答辩人参与即可完成，并不等于合同备案。1、网签是指开发商每一个楼盘都建立一个电子楼盘表，该楼盘的销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积等蒙骗消费者的手段将会失灵，与售楼处的销控表相比，购房者有了更可靠的信息源。网上签约的程序为：购房者与开发企业确定购房意向→开发企业登陆新建商品房网上签约备案管理系统→选择需购买的房屋→根据网上所公示的商品房购销合同示范文本，协商拟定相应合同条款录入签约系统→打印经双方确认的购房合同→双方当事人签字（盖章）→系统楼盘表显示“已签约”。网签只是房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。其过程无需答辩人操作同意即可完成。合同备案是指购房者与开发商网签打印出合同，双方签字盖章后，按照《城市商品房预售管理办法》第十条规定，由开发企业于30日内办理合同备案手续。2、2015年9月20日后答辩人才要求全面实施网签管理，在此之前均是开发商与购房者签订购房合同后，由开发商整理材料到答辩人处进行合同备案。本案答辩人作出的书面答复是在网签管理平台实施之前，且答辩人也未进行过合同备案。故原告诉称由答辩人直接撤销网签手续不符合法律规定。三、该案系原告与腾冲县云生房地产开发有限公司之间的民事争议，应由双方通过民事诉讼解决。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，该纠纷是上述8套房产同时有两份购房合同，具体哪份合同有效、应当撤销哪份，属于原告与腾冲县云生房地产开发有限公司及新购房者之间的民事争议，应当通过民事诉讼解决。届时，答辩人将根据生效的法律文书进行备案登记。综上所述，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明：2014年6月27日，原告大理金牛公司与腾冲县云生房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定：由原告购买腾冲县云生房地产开发有限公司开发的位于腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区的御景林墅第12幢第3号房，商品房预售许可证号为预许腾字（2012-05）号。合同签订后，原告与腾冲县云生房地产开发有限公司于2014年6月27日向腾冲县城镇房地产交易管理所提出《关于腾冲县云生房地产开发有限公司“御景林墅”项目8套房屋不予办理备案登记的申请》，申请对腾冲县云生房地产开发有限公司开发建设的“御景林墅”项目下的原告与腾冲县云生房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》的8套房屋暂不办理合同备案，只有在双方共同提出申请，才能办理备案登记。2014年6月30日，被告腾冲住建局作出《关于“腾冲县云生房地产开发有限公司御景林墅项目8套房屋不予办理备案登记的申请”的答复》，“同意对以上8套房屋，没有腾冲县云生房地产开发有限公司和大理金牛公司共同提出申请，不予办理备案登记”。2014年8月24日，腾冲县云生房地产开发有限公司向腾冲县城镇房地产交易管理所提交《解除〈商品房购销合同〉声明》，声明载明：解除腾冲县云生房地产开发有限公司与大理金牛房地产公司签订的《商品房购销合同》，收回该8套房屋，同时2014年6月30日向贵所提交的双方请求不予办理合同备案的申请作废。2015年9月9日，腾冲住建局发布《腾冲县住房和城乡建设局关于商品房购销合同和存量房交易合同网上签约备案的通知》，该通知主要内容为腾冲县于2015年9月起启用网签系统，针对2015年9月以前签订的纸质新建商品房购销合同、存量房交易合同（协议），必须在9月20日前完成备案工作，9月20日起全县所有新建商品房购销合同、存量房交易合同（协议）必须执行网上签约备案，老版纸质合同将不予受理。后腾冲县云生房地产开发有限公司将其开发的“御景林墅”房屋与他人进行了网上签约。本院认为，商品房网上签约是房屋登记主管部门为了规范商品房交易市场，保障交易安全而推行的一项服务措施。网上签约行为的主体是商品房交易的双方当事人，该行为实质上是买卖双方签订合同的行为，房屋登记机关提供的是网上签约服务，与商品房买卖的相关人不产生行政法律上的利害关系，该行为不具有可诉的行政行为的特征，因此不属于行政诉讼法审判权限范围。故原告的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告云南大理金牛房地产开发有限公司对被告腾冲市住房和城乡建设局的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判长  张占伦审判员  李云侠审判员  段生菊二〇一八年八月十四日书记员  王维娟