贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初3223号原告：邹书丽，女，1984年5月18日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省遵义市红花岗区新舟镇杨绿村连堰组10号，现住贵州省遵义市播州区。原告：卢德江，男，1978年4月2日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区新舟镇杨绿村连堰组10号，现住址同上。被告：重庆正久置业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区石桥铺渝州路27号29-4号。统一社会信用代码：91500107699284202F。法定代表人：胡华良，该公司总经理。委托诉讼代理人：王迪，贵州十朋律师事务所律师。原告邹书丽、卢德江与被告重庆正久置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2017年7月17日作出了（2017）黔0321民初3081号民事判决，宣判后被告重庆正久置业有限公司不服上诉至贵州省遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）黔03民终5643号民事裁定：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初3081号民事判决；2、本案发回贵州省遵义市播州区人民法院重审。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邹书丽、卢德江，被告重庆正久置业有限公司法定代表人胡华良到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告邹书丽、卢德江向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即支付原告购房合同约定的交房超期违约金21,982.12元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年7月9日购买了由重庆正久置业有限公司开发位于播州区南白街道西大街正久民和天地5栋1单元24层5号房106.48㎡，该商品房单价每平方米3,452.87元，总购房款为301,125.00元，分别于2015年3月22日交房款91,125.00元，另以银行按揭210,000.00元，有收款依据为证，并签订商品房买卖合同，合同第一章第十一条第（一）项约定被告应当在2016年4月30日前向原告交付该商品房，合同第十三条第一款第（1）项第十一条约定自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日期计算向原告支付已付房价款万分之2的违约金，并与该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。被告一直拖延交房时间，于2017年4月10日才通知可以接房，原告于2017年5月1日办理接房手续。由于被告对于其迟延交房的违约行为拒不按照合同的约定支付违约金，多次与被告交涉未果，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告重庆正久置业有限公司辩称：1、被告违约并非恶意，其违约是因为楼盘属于问题楼盘、天气原因、新建住宅供电配套设施费用等问题；2、即使违约也非原告计算的时间、期限，且合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整。本案经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，2015年3月22日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于播州区西大街的正久民和天地5幢1单元24层（地上层）5号房作价301,125.00元出卖给二原告。二原告于同日向被告交付了购房首付款91,125.00元及房屋维修基金6,389.00元、契税和印花税等7,428.00元，其后通过按揭贷款向被告交付了其余购房款。由于需对该合同予以网签，故双方在2015年7月6日再次签订了《商品房买卖合同》，该合同第十一条第一款中约定“出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付商品房”；第十三条第一款第二项对逾期交房的处理约定为“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。后重庆正久置业有限公司由于资金和股东内部原因对涉案楼房多次停工成为烂尾楼，未能按照合同的约定向原告邹书丽、卢德江如期交房，双方多次产生纠纷。2016年9月7日，重庆正久置业有限公司当时法定代表人周生乾、股东周生海、被告债权人王安华及包含原告在内的业主在被告办公室再次协商，达成一致意见，其中内容为“所有购房户及还房户都同意2017年2月底交付房屋”。其后，被告仍未能在2017年2月底向原告交付房屋，直至2017年4月10日才电话通知二原告接房，二原告由于在外未能及时返回接受房屋，导致被告在2017年5月1日才向二原告交付诉争房屋。庭审中，被告提交了证明、情况说明、会议纪要1份及晴雨表1份，认为被告迟延交房是因为供电部门违规收费及施工期间雨天较多而导致，依法应当减轻或者免除被告的违约责任。本院认为：原、被告双方对签订的涉案商品房买卖合同已生效且原告已付清购房款、被告已向原告实际交付涉案房屋、被告存在迟延交房的违约行为等事实均无异议，本院予以确认。本案双方争议的焦点是：一、被告迟延交房构成违约的原因是否系不可抗力造成，被告是否因此而应减轻或免除违约责任；二、双方对涉案合同关于交房时间是否达成合意后予以变更；三、原、被告约定的违约金是否过高而需要调整。关于第一个焦点，被告认为迟延交房系该楼盘为问题楼盘且在建设中涉及到电力部门的违规收费等原因，是其在房屋开发建设过程中可能存在的且可以预见的困难，并不能成为其主张免责的理由。关于其主张施工期间雨天过多，但被告并未举证证明雨天过多而形成了不可预见的自然灾难，不能成为其主张免责或者减轻违约责任的理由。对被告主张应当对其违约责任予以减轻或免除的请求，本院不予支持；关于第二个焦点，对于被告迟延交房的期间，被告主张双方在2016年9月7日的座谈中，包括原告在内的所有购房户同意变更交房的时间为2017年2月底，有遵义市播州区房地产领域突出问题协调工作领导小组办公室的情况说明予以证明，本院对原告已同意变更涉案楼房交房时间为2017年2月底的事实予以确认。故原告在明知被告已经违约交房甚至无法确定交房时间的情况下，对交房时间予以变更应视作对案外人王安华准备接受该楼盘的默认，同意其继续建设诉争楼盘以达到交付房屋的目的。这种默认在当时的情况下不损害原、被告的合法利益，应当视为原告对2017年2月底交房前的违约责任予以放弃。故此被告在本案中迟延交房的期间为2017年3月1日至2017年4月10日，共计41日。关于第三个焦点，关于原、被告双方在合同中约定的违约金是否过高而需要调整，根据合同自治原则及双方在合同中约定的每日万分之二的违约金，换算成年利率约为7.2%，不属于明显过高、需要进行调整的情形，被告也未提出证据对该项主张予以证明。故此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告请求予以调减的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，对原告请求被告按照双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定承担赔偿责任的请求，依法应予以支持。故此，本案中被告迟延交房的时间为41天（2017年3月1日至2017年4月10日），应当支付原告的违约金为2,469.23元（301,125.00元×41天×0.0002元/天）。综上所述，为保护依法成立的合同得到各方的遵守和保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆正久置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告邹书丽、卢德江违约金2,469.23元；二、驳回原告邹书丽、卢德江的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350.00元，由被告重庆正久置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 长  麻 伟人民陪审员  陆安仙人民陪审员  张家学二〇一八年八月二十日法官助理陈章勇书记员余娟