浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0781民初2408号 原告（反诉被告）：盛文伟，男，1949年12月3日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人：金艳平，浙江溪源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚秋荣，男，1967年9月2日出生，汉族，住兰溪市。 被告（反诉原告）：郑少君，女，1973年2月4日出生，汉族，住兰溪市。 二被告共同委托代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。 原告（反诉被告）盛文伟与被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员潘燕独任审判，于2018年7月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）盛文伟及其委托代理人金艳平和被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君的共同委托代理人陈建学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）盛文伟诉称，原告自2003年就承租两被告位于兰溪市间毛坯房，用以开办药店使用（即葆生堂药店）原被告双方在2003年3月15日签订《租房协议》一份，其中约定由原告租用该涉案房屋，租期为2003年3月31日至2007年3月30日，租金前二年每年3万，后三年租金根据市场情况协商另定，房屋内地面、吊顶、卫生间、水电等装修费用由原告自负等各项内容。合同签订后，原告即按约定支付了租金，并注资几十万元进行多次装修且一直租用至今。后双方于2014年3月9日又签订一份《租房续租协议》，约定租房时间为2014年3月31日至2019年3月30日止，租金2014年为6万元，以后每年递增5%，每年3月10日钱一次性付清租金，房屋内地面、吊顶、卫生间、水电等装修费用由原告自负等内容，同时原告已经按约定支付了相应期间的租金。两被告为夫妻关系。2017年，政府桃花坞旧城区改造工程，由被告就包括兰溪市间营业房与政府签订了拆迁补偿协议。按协议规定，被告获得包括房屋拆迁补偿费、装修补偿费、搬迁费、腾空费、停产停业损失补偿费、承租方所添附属费等在内的多项补偿。原告认为，原告是兰溪市间营业房的实际经营者和装修人，被告因该租赁房屋被拆迁所取得的装修补偿费、搬迁费、腾空费、停产停业损失补偿费、承租方所添附属费等应当归还原告所有，但双方多次协商不能达成一致协议。现原告（反诉被告）为维护自身的合法权益向法院起诉，请求法院依法判令被告（反诉原告）补偿原告（反诉被告）房屋拆迁款中的装修款106781元、附属物补偿106625元、搬迁费补助2412元、电话迁移补助108元、宽带迁移补助100元、数字电视迁移补助100元、水一户一表补助700元、电一户一表补助240元、空调移机补助1140元、电热水器迁移补助200元、停产停业损失补偿149216元、腾空费10000元，以上共计377622元，并承担本案的诉讼费。 被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君辩称，关于诉讼请求，请求法院依法驳回原告方的各项诉讼请求。1、本案诉争的装修款等各种补偿款都是被告方作为被征迁人与房屋征迁部门签订的，也是根据国有土地上房屋补偿条例的相关规定签订补偿协议，在该补偿条例里面很明确征收补偿款包括被征收房屋价值的补偿，因房屋造成搬迁的临时补偿等相关补偿。而本案中作为原告，他实际上是偷换了概念，将拆迁补偿款作为租赁协议的赔偿，本案是两个不同的法律关系，两被告与原告与兰溪政府部门是一个行政上的关系，而原被告是租赁合同的关系，根据民法相应的原则，自然按照租赁合同来进行，所以原告要求支付上述款项没有法律依据。2、原告在诉状中称斥资几十万元进行装修，2017年3月31日至2018年3月30日，期间原告仅仅交纳租金6万元，没有按照合同约定交纳六万九千多的租金，当时在2017年3月28日双方就协商租金交到2018年春节前，所以当时也有传闻桃花坞拆迁。作为原告来讲也没有交纳足够的租金，实际腾空是在5月底，这是属于非法占用。3、原告要求主张拆迁款没有事实依据和法律依据，将租赁合同等同于征收补偿协议是张冠李戴。根据双方的2003年的租房协议，很明确房屋的固定装潢不能带走，2014年3月9日的合同也说明。2007年到2014年，房租是双方口头协商的，所以说明房屋的装修款是属于被告的，原告不能带走或者自行拆除。 原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、原告身份证、被告户籍信息，证明原告、被告诉讼主体资格及被告婚姻状况；证据2，租房协议、房屋续租协议，证明原告在2003年就租了被告方的房屋，以及房屋内的装修由原告自行装潢的约定事项；证据3，营业执照，药品经营许可证，桃花坞社区证明一份，证明原告在03年就租用被告方的房屋并在04就注册为药店的事实；证据4，建设银行存款明细单一份，证明原告方交付了2017年3月到2018年3月的租金的事实；证据5，各个年份的装修收款收据，销货清单，销货凭证，共计44页，证明原告经营的药店自2003开始就由原告自行装修的事实；证据6，征收补偿协议，证明原告租赁被告房屋纳入征收范围，被告与政府签订协议，被告获得各项补偿款的事实；证据7，评估报告，装修明细表，附属物明细表，证明涉案房屋的估价结果以及室内附属物装修的市值。 被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君反诉称，原兰溪市云山路80号营业房为龚秋荣、郑少君共同共有。2003年3月31日至2014年3月31日一直由反诉人出租给被反诉人盛文伟从事药品经营。2014年3月9日郑少君与盛文伟又签订租房续租协议，用于被反诉人盛文伟开办药店，租房时间为2014年3月31日至2019年3月30日止，租金2014年为6万元，以后每年递增5%，每年3月10日前一次性付清房租。盛文伟签约后，当时就付清2014年3月31日至2015年3月30日房租6万元；在2015年3月份，盛文伟付清2015年3月31日至2016年3月30日房租；在2016年3月份，盛文伟付清2016年3月31日至2017年3月30日房租。2017年3月28日，盛文伟支付房租6万元。2017年5月中旬，兰溪市发布棚户区改造（桃花坞）区国有土地房屋征迁政策，同时兰溪市人民政府发布桃花坞棚户区改造征收红线图。反诉人所有的兰溪市云山路80号营业房列入棚户区改造范围。由于涉及棚户区改造，被反诉人之后的租金也未交纳。双方经多次协商，双方同意之前交纳6万元的房租，让其药店经营至2018年2月春节前，终止双方续租协议，并予以腾退。但由于被反诉人一直占用反诉人营业房经营，一直至2018年5月底才腾退房屋。因被反诉人一直占用反诉人的营业房，理应依双方租房续租协议，赔偿其占用营业房期间的租金损失。根据租房协议结算，被反诉人至2018年5月底，应赔偿其占用营业房营业期间的租金损失21612.48元。为维护反诉人的合法权益，特依法反诉，要求依法判令被反诉人立即赔偿反诉人占用营业房期间房租损失21612.48元，反诉费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）盛文伟辩称，1、被反诉人非常赞成反诉人陈述的基本事实，本案房屋租赁在2003年至2018一直由反诉人租给被反诉人的，在2003年3月31日到2019年3月31日，一直由反诉人租给被反诉人，双方协议一直没有中断，对于反诉人要求被反诉人支付租金损失，应该不予以支持，双方经多次协商同意之前交纳的6万元房租让其到2018年春节前并不是本案的事实，反诉人一直没有主动找被反诉人进行沟通和交涉，双方也自行协商，之前被反诉人一直以优惠的价格租给反诉人，约定被反诉人的房租以每年6万元的租金来交付，2017年交付的6万元，反诉人一直没有异议，也没有要求被反诉人支付剩余房租，退一步说，按照反诉人的意思，在2018年2月初合同已经终止了，现在又要求被反诉人来交租。因为被反诉人忙于设备设施的搬迁和腾退，反诉人在2018年5月底就停水停电了，被反诉人实际腾退之日是5月28日，根据公告来，五月底腾空都是没关系的，关于具体腾退之日，政府都有明文规定的，被反诉人也按照政府公告进行腾退，反诉人不存在损失。2、被反诉人交了6万元作为2017年3月31日到2018年3月31日的房租，在2017年12月26日反诉人协议签订货币补偿协议，并且协议约定反诉人将征收的房产证或者土地证交给房屋拆迁部门，再由房屋征收单位在规定的时间内向房屋土地征收机构办理相关的手续，而且反诉人已经在2018年1月2日，领取到了桃花坞区块280多万元，涉案房屋在政府签订了货币补偿协议，并且上交了相关的证明，意味着涉案房屋在反诉人签订了货币补偿协议之后，也就是这涉案房屋已经属于政府的了，所以反诉人在这之后并不是这个房屋的适格的所有权人，所以反诉方无权要求赔偿租金损失。3、在2017年5月，房屋进入拆迁工作，即使反诉人与被反诉人签订的协议是2014年到2019年，不可否认房屋进入拆迁阶段，即使我方要求继续履行合同也是不可能的，反诉人更加无权要求被反诉人支付租金。所以综上所述，我方认为对方所说的没有法律依据，请法庭予以查明考虑。 被告（反诉原告）为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1，原告身份证复印件、被告户籍信息，证明原告、被告诉讼主体资格；证据2，租房协议，证明双方租赁关系及租金事实；证据3，网上拉取的桃花坞棚户区改造2018年5月22日红线图，2018年5月16日的政策解读，证明红线图和拆迁政策的时间。 经审理，对原告（反诉被告）提供的证据1、2、3、6、7，因被告（反诉原告）无异议，本院予以认定；对原告（反诉被告）方提供的证据4，被告（反诉原告）质证认为真实性无异议，这份证据只能证明2017年3月28日汇给被告钱，不能证明2017年年度的租金，按照约定是6万9千多，原告方少付了，本院对该证据真实性予以认定；对原告（反诉被告）方提供的证据5，被告（反诉原告）质证认为，对证据的三性均有异议，不符合证据的形式要件，不能相互印证。本院只对证据真实性予以认定；对被告（反诉原告）提供的证据1、2，因原告（反诉被告）无异议，本院予以认定；对被告（反诉原告）提供的证据3，原告（反诉被告）质证认为，真实性无异议，证明目的，关联性有异议。本院对该证据真实性予以认定。 根据上述认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定如下事实：原告（反诉被告）盛文伟系葆生堂药店的经营者，该葆生堂药店于2004年1月16日成立，住所地为兰溪市。原被告于2003年3月15日签订租房协议一份，约定将被告（反诉原告）位于兰溪市的营业房租给原告（反诉被告）开办药店，租期2003年3月31日至2007年3月30日，同时约定房屋内地面、吊顶、卫生间、水电等装修费用由原告（反诉被告）自负，如结束租房，房屋内一切固定装潢不得自行拆除。合同到期后，原告（反诉被告）继续租用该房屋。2014年3月9日双方又签订租房续租协议一份，约定将被告（反诉原告）位于兰溪市的营业房续租给原告（反诉被告）开办药店，租期2014年3月31日至2019年3月30日至，租金2014年为6万元。以后每年递增5%，每年3月10日前一次性付清租金，同时约定房屋内地面、吊顶、卫生间、水电等装修费用由原告（反诉被告）自负，不得私自转租。原告（反诉被告）已交付了2017年3月31日之后的租金6万元。2017年5月22日，兰溪市人民政府作出兰政征字（2017）1号房屋征收决定，对桃花坞区块棚户区改造范围内国有土地上房屋依法实施征收，案涉房屋属于征收范围内。2017年9月29日，兰溪市人民政府又下达了兰政告（2017）16号房屋征收决定公告，并公布了房屋征收补偿方案。被告（反诉原告）于2017年12月26日与兰溪市住房和城乡建设局签订了“国有土地上房屋征收货币补偿协议”，并于2018年1月2日领取了补偿款3877152元，补偿款中房屋装修补偿为106781元、附属物及构筑物补偿106625元（其中夹层99586元、其余附属物及构筑物7039元）、搬迁费补助2412元、电话迁移补助108元、宽带迁移补助100元、数字电视迁移补助100元、水一户一表补助700元、电一户一表补助240元、空调移机补助1140元、电热水器迁移补助200元、停产停业损失补偿149216元。原告（反诉被告）于2018年5月底搬离诉争房屋，之后被告领取了房屋腾空奖励10000元。经当庭确认，双方均认可附属物及构筑物中夹层部分系被告（反诉原告）所建，其余附属物及构筑物为原告（反诉被告）所装，另外电话、宽带、数字电视、空调及热水器也系原告（反诉被告）所装。 本院认为，本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。原告（反诉被告）方长期租赁涉诉房屋，对房屋进行多次装修，双方对于形成附合的装饰装修物的处理约定不明，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则对半分配，参照房屋征迁部门对装修款的评估价值，原告（反诉被告）应得53390.5元。附属物及构筑物部分中夹层部分系被告所建，原告（反诉被告）方无权要求补偿，其余部分参照评估价值酌情确定为3519.5元。关于停产停业损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性，原告（反诉被告）因租赁房屋被征收停产停业产生的损失客观存在，但基于政府对房屋征收早已下达征收范围公告，原告（反诉被告）对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌情确定停产停业损失为14921.6元。电话、宽带、数字电视、空调及热水器系原告（反诉被告）所装，故而相关补助应归原告（反诉被告）所有。至于原告（反诉被告）诉请的其他费用，因房屋征迁部门补偿对象为房屋所有权人，相关补偿应由房屋所有权人享有，原告（反诉被告）基于租赁合同法律关系作为承租人无权享有，故而对该部分诉讼请求，本院不予支持。因涉诉房屋已被征收，房屋所有权已被征收实施单位收回，被告（反诉原告）以其仍享有房屋使用权和占有权为由，要求原告（反诉被告）赔偿房屋征收之后租金损失的反诉请求，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）盛文伟装饰装修残值损失53390.5元、附属物及构筑物损失3519.5元、停产停业损失14921.6元、电话迁移补助108元、宽带迁移补助100元、数字电视迁移补助100元、空调移机补助1140元、电热水器迁移补助200元，共计73479.6元； 二、驳回原告（反诉被告）盛文伟的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3482元（已减半收取），由原告（反诉被告）盛文伟负担2482元，由被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君负担1000元；反诉受理费170元（已减半收取），由被告（反诉原告）龚秋荣、郑少君负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  潘 燕 二〇一八年八月二十八日 代书记员  吴霄雨