福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终3121号 上诉人（原审被告）：陈景阳，男，1987年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门联发(集团)物业服务有限公司,住所地厦门市湖里区湖里大道**联盛大厦**。 法定代表人：王杰华，该公司董事长。 委托诉讼代理人:傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人陈景阳因与被上诉人厦门联发(集团)物业服务有限公司（下称联发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈景阳及被上诉人联发物业公司的委托诉讼代理人傅剑平、吴亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈景阳上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判驳回联发物业公司诉讼请求；2.判令联发物业公司承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审认定事实不清且存在明显错误。第一，一审未对建设单位与联发物业公司签订《联发杏林湾1号花园前期物业服务合同》（下称《前期物业服务合同》）相关事实进行查明，径直认定“建设单位与联发物业公司于2011年4月23日签订《前期物业服务合同》”的事实，显属认定错误。联发物业公司一审提交的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》，该合同未加盖印章。因此，至少在建设单位于2011年10月9日与陈景阳签订《商品房买卖合同》时，建设单位未与联发物业公司签订所谓的《前期物业服务合同》。第二，一审未对联发物业公司是否向陈景阳提供合格的物业服务的相关事实进行查明，显属认定事实不清。未经业主同意，联发物业公司对外出租电梯广告，擅自改造、侵占小区绿化，对外出租车库用于洗车，怠于对小区进行正常维护管理等。陈景阳基于正当理由拒付物业费并已在一审中依法向法院进行必要举证，联发物业公司无权主张支付违约金，且一审认定所谓的“按日千分之一计算违约金”的计算标准也缺乏法律依据。第三，一审未对联发物业公司主张的公维金和公摊水电费的计算依据、基数、实际使用情况等相关事实进行查明。二、一审判决认定“讼争《前期物业服务合同》对陈景阳具有约束力”显属适用法律错误。依据合同相对性原则，涉他合同即为他人设定权利义务的，实质上对他人权益的处分，只在订立合同的相对人间产生约束力，对他人无约束力。讼争《前期物业服务合同》尽管明确“联发杏林湾一号花园”小区的业主的权利义务关系，但该合同是否对业主具有约束力尚处于待定。通过一审调查可知，附件四《前期物业服务合同》上并未加盖印章，因此，在建设单位与陈景阳签订《商品房买卖合同》时，并未向陈景阳告知有关《前期物业服务合同》的相关情况，陈景阳自然不可能对《前期物业服务合同》进行承认或追认。该合同的相关条款对陈景阳并不具有当然的约束力。承上述，讼争《前期物业服务合同》对陈景阳没有约束力，陈景阳未与联发物业公司建立物业服务合同关系，联发物业公司诉求的相关物业服务收费标准缺乏相应的合同依据，不应得到支持。三、一审未审查联发物业公司在诉前是否进行法定的书面催讨前置程序便径行判决，显属程序错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，联发物业公司在诉前未以书面形式向陈景阳催交费用，违反法律规定的书面催讨前置程序，应当依法裁定驳回起诉。 联发物业公司辩称，陈景阳的上诉请求于法无据，应予驳回。一、讼争《前期物业服务合同》对陈景阳具有约束力。陈景阳作为讼争小区的业主，虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是合同项下权利义务一方的实际享有者、承担者，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，陈景阳以非合同当事人为由提出抗辩，于法无据。二、陈景阳无任何证据证明所谓的服务瑕疵造成小区环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响业主正常生活。而且在一审庭审中陈景阳是以房屋存在质量问题为由主张联发物业公司未向陈景阳提供合格的物业服务。房屋质量问题系开发商维修事项，与本案无关。三、联发物业公司诉前已多次向陈景阳催交物业费，一审提交的《付款通知单》和EMS回单足以证明，现陈景阳拖欠相应费用事实清楚、证据充分，陈景阳不仅应支付拖欠费用，还应按照合同约定承担相应的违约责任。 联发物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈景阳立即支付拖欠的物业服务费等相关费用（截至2017年6月30日尚欠物业服务费9141.7元、房屋公共维修基金1549.44元、公摊水电费1108.6元、代缴自用水费310.4元及违约金10772.35元，以上共计金额22882.49元）；2.判令陈景阳立即支付自起诉之日起至实际还款日止的上述款项逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令陈景阳承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2011年4月23日,联发集团有限公司（甲方）与联发物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方将联发杏林湾1号花园交由乙方实施前期物业管理服务事宜；乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限自签订之日起至本物业业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；收费选择包干制方式，物业服务费收取标准：高层住宅2.68元/月·m2,自甲方将本物业一期交乙方实施物业管理之日起至2016年12月31日止，本物业（包括一期、二期、三期）高层住宅优惠0.4元/月·m2，优惠期内，高层住宅（含超高层住宅）业主按2.28元/月·m2的优惠标准缴纳物业服务费，服务费按季收取，业主或使用人应于每季首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，乙方可按欠费总额3‰收取违约金；以上物业服务费不包含小区及楼宇内公摊水电费、房屋公共维修金、装修土头清运费、城市生活垃圾处理费等费用；公共水电费由全体业主或物业使用人按相同标准分摊，每月分摊一次；房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的日常维修、养护费用按照《厦门市房屋公共维修金管理规定》实行，如遇法律法规或相关政策调整，按新的规定执行，房屋公共维修金收取标准：住宅、商业按建筑面积0.40元/月·平方米收取。 2011年10月9日，陈景阳向联发集团有限公司购买联发杏林湾1号花园（一期）2#楼及地下室2#楼31层3104单元的商品房，建筑面积129.2平方米，双方并签订《商品房买卖合同》（合同编号：02040404），该合同第十八条约定：前期物业服务约定，本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘联发物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。该《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》约定的内容和2011年4月23日联发集团有限公司与联发物业公司签订的《前期物业服务合同》内容一致。该《商品房买卖合同》附件五《临时管理规约》约定：“第二条本临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第三条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定与本临时管理规约一致。第二十九条本物业服务区域内：1.物业管理服务费采取包干制方式，每季度收取一次，于每季首月15日前支付。高层住宅—2.68元/月·m2。;2.自建设单位将本物业一期交物业服务企业实施物业管理之日起至2016年12月31日止，本物业（包括一期、二期、三期）。高层住宅优惠0.4元/月·平方米，优惠期内，高层住宅（含超高层住宅）业主按2.28元/月·平方米的优惠标准缴纳物业服务费。;5.服务费按季收取，业主或物业使用人应于每季首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，乙方可按欠费总额3‰收取违约金；6.房屋公共维修金：0.40元/月·m2；7.业主在交房时预交三个月的物业服务费、房屋公共维修金等。承诺书本人为联发杏林湾1号花园（一期）2#楼及地下室2#楼31层3104单元（以下称‘该物业’）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人申明如下：一、确认已详细阅读联发集团有限公司制定的《临时管理规约》（以下称‘本临时管理规约’）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任……承诺人（签章）：陈景阳。”2013年11月25日，上述房屋交付给陈景阳。陈景阳于2014年6月份已经装修完毕，2015年年底陈景阳入住上述房屋。陈景阳缴纳物业服务费、房屋公共维修金至2014年12月，自2015年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费9141.7元、房屋公共维修金1549.44元、公摊水电费1108.6元陈景阳未缴纳。陈景阳已经缴纳2017年8月份之前的自用水费。一审庭审中，联发物业公司放弃关于自用水费的诉讼请求。 一审法院认为，本案系因逾期支付物业服务费、房屋公共维修金及公摊水电费等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。联发物业公司依法与讼争小区开发商联发集团有限公司签订前期物业服务合同，并依照合同约定提供了物业服务，陈景阳作为小区业主应按约定缴交相应的物业服务费、房屋公共维修金、公摊水电费等费用。陈景阳至今未缴纳自2015年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费9141.7元、房屋公共维修金1549.44元、公摊水电费1108.6元，已构成违约，联发物业公司依照合同约定向陈景阳主张上述费用，于法有据，应予支持。关于陈景阳辩称的房屋存在质量问题以及联发物业公司的物业服务不到位不应缴交物业服务费的主张，陈景阳未就其主张提供相应的证据予以证明，根据“谁主张谁举证”的证据规则，应由陈景阳承担举证不能的法律后果，且陈景阳所称的房屋质量问题应系陈景阳与开发商之间的关系，故陈景阳的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。关于违约金，联发物业公司主张自2015年4月1日暂计至2017年6月30日，按照日千分之三的标准计算，分档累计计算为10772.35元；陈景阳不予认可。一审法院认为，前期物业服务合同中就逾期缴纳物业服务费约定了违约金，陈景阳拖欠物业服务费的行为已经构成了违约，应承担相应的违约责任，综合考量联发物业公司的损失，兼顾合同的履行情况，一审法院酌情认定按日千分之一的标准计算为宜，故违约金应为3590.78元。关于联发物业公司主张的逾期付款利息，一审法院认为，陈景阳欠缴物业服务费、公共维修金以及公摊水电费，应向联发物业公司承担逾期付款利息，联发物业公司主张按照银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息，应予支持。联发物业公司当庭放弃关于代缴自用水费的诉讼请求，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、陈景阳应于判决生效之日起十日内向联发物业公司支付物业服务费9141.7元及违约金3590.78元、房屋公共维修金1549.44元、公摊水电费1108.6元并支付逾期付款利息（逾期付款利息以物业服务费9141.7元、房屋公共维修金1549.44元、公摊水电费1108.6元的总和11799.74元为基数自起诉之日即2017年9月20日起按银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止）；二、驳回联发物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费372元，减半收取186元，由陈景阳负担，陈景阳应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。对一审查明的事实，联发物业公司不持异议。陈景阳提出如下异议：第一，“2011年4月23日,联发集团有限公司（甲方）与联发物业公司签订一份《前期物业服务合同》”，该事实认定错误；第二，“房屋公共维修金1549.44元、公摊水电费1108.6元陈景阳未缴纳”，该认定的数额错误。 另查明，根据陈景阳一审申请调取的（2017）闽0211民初1331号庭审笔录记载，联发物业公司于2017年向一审法院起诉，要求陈景阳偿还2015年1月至2016年3月31日物业管理服务费4415.85元，公共维修金774.75元，支付物业管理服务费滞纳金2384.56元，自2014年12月至2016年2月的水电公摊535.85元，共计8110.01元。陈景阳参加了该案庭审，后该案联发物业公司撤诉。 再查明，针对附件四《前期物业服务合同》未加盖印章问题，联发物业公司一审中陈述：附件四《前期物业服务合同》仅是将前期物业服务合同事项出示给购房者了解，不影响其与联发集团有限公司签订的讼争《前期物业服务合同》的真实性问题。陈景阳二审中陈述：1.不清楚讼争小区目前的物业服务提供者是谁，讼争小区可能存在无物业管理状态；2.讼争《商品房买卖合同》真实有效，对附件四《前期物业服务合同》有异议，其他条款没有意见；3.讼争EMS邮单上的手机号码，陈景阳从签订讼争《商品房买卖合同》至今都在使用；4.讼争EMS邮单上收件人地址是讼争房屋地址，但不是陈景阳本人常住地址；5.讼争房屋不定期有人居住，有时候是亲戚朋友，平时陈景阳本人不居住。 除上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。公民、法人违反合同或者不履行其他义务，应当承担民事责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕陈景阳的上诉请求依法进行审查。结合本案现有证据及双方诉辩意见，本院分析、评判如下。一、联发物业公司与联发集团有限公司于2011年4月23日签订的《前期物业服务合同》是否真实有效问题。除陈景阳对讼争《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》有异议外，双方对讼争《商品房买卖合同》的真实性均无异议，本院予以确认。第一，讼争《商品房买卖合同》第十八条明确载明“讼争小区由联发物业公司提供前期物业服务”，陈景阳一审举示的《物业验收交接单》亦载明相对方系联发物业公司。对于附件四《前期物业服务合同》未加盖相关印章问题，联发物业公司已作出合理解释，《物业管理条例》第二十五条有关“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”规定，要求包含的是“前期物业服务合同约定的内容”并非是前期物业服务合同原件。结合联发物业公司举示其与联发集团有限公司签订的《前期物业服务合同》，可推定联发物业公司对其与联发集团有限公司之间签订《前期物业服务合同》的事实完成了初步举证责任。第二，关于讼争小区的物业服务企业，陈景阳主张不清楚、可能存在无物业状态，但又主张因房屋质量等问题与联发物业公司发生过交涉，其陈述前后矛盾，不具有合理性，故陈景阳该方面抗辩理由，本院不予采信。综上，在陈景阳未能进一步举证下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条有关“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，对联发物业公司关于《前期物业服务合同》真实有效的主张，一审予以采纳正确，本院予以维持，陈景阳的该项异议及上诉主张，缺乏合理性，本院不予支持，应由其承担举证不能的不利后果。二、讼争《前期物业服务合同》对陈景阳是否具有约束力问题。第一，本案所涉的物业管理属前期物业管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，作为讼争小区的业主，陈景阳关于其并非合同当事人的上诉理由，于法无据，本院不予支持。第二，如前述，讼争《前期物业服务合同》真实有效，故对双方均具有约束力。陈景阳亦在讼争《商品房买卖合同》中承诺“本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任”。现陈景阳未有足够证据佐证联发物业公司提供服务存在违约情形，应由其承担举证不能的不利后果。讼争《前期物业服务合同》对逾期交纳物业费等违约责任约定明确，现陈景阳违反其书面承诺，拒不履行合同，联发物业公司依约主张讼争违约金，于法有据，一审予以支持正确。在违约金计算标准上，一审法院酌情将合同约定的“日千分之三”调整为“日千分之一”，未减损陈景阳利益，陈景阳关于按日千分之一计算违约金缺乏法律依据的上诉理由，实难采信，本院不予支持。第三，对于陈景阳关于公维金和公摊水电费的计算依据、基数、实际使用情况等未查明的上诉理由，联发物业公司一审已经提交相关证据佐证其公维金和公摊水电费等诉求，反观陈景阳一方，陈景阳关于其不清楚的陈述与其“确认已详细阅读《临时管理规约》”的书面申明矛盾，且其另主张“联发物业公司有很多服务对象，并不能够准确的区分所缴交的费用具体用于哪个小区或工业用房”，亦未提供证据予以佐证，故对联发物业公司的该方面诉求，一审法院予以支持正确，陈景阳的该方面上诉理由，不符合常理，于法无据，应由其承担举证不能的不利后果。三、关于联发物业公司起诉是否符合法律规定程序问题。第一，针对陈景阳长期拒缴物业服务费、房屋公共维修金、公摊水电费等违约行为，联发物业公司在本案之前已通过起诉方式向陈景阳进行催讨，陈景阳也应诉参加前案庭审，足见其对联发物业公司的催交行为是知情的，联发物业公司已经进行了合理催交。第二，讼争EMS邮单载明收件人陈景阳、陈景阳手机号码及讼争房屋地址为收件地址。陈景阳对该邮单不予认可，主张没有收到邮单，且收件地址不是其本人常住地址，但未提供证据予以佐证。本院认为，该EMS邮单清楚载有陈景阳手机号码，足见联发物业公司存在积极履行书面催缴义务的行为。综上所述，结合前案诉讼情况，联发物业公司起诉符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，陈景阳该方面的上诉主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，陈景阳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费372元，由上诉人陈景阳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长王小兰 审 判 员许 莹 审 判 员叶鑫欣 二〇一八年八月一日 代书记员陈颖欣 附：本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。