浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初5828号 原告（反诉被告）：傅筱娟，女，1967年11月17日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：何恒锋，浙江兴运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑志琴，浙江兴运律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚辉，男，1977年12月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：季静波，女，1988年9月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：孙丽巧，浙江福田律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吕晶莹，浙江福田律师事务所律师。 原告傅筱娟为与被告龚辉、季静波房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月8日诉至本院，本院于同日立案受理。被告龚辉、季静波于2018年4月13日提出反诉，本院于同日亦予以受理。本案依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2018年5月9日、5月28日、7月18日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）傅筱娟的委托诉讼代理人何恒锋、郑志琴（第三次庭审时未到庭），被告（反诉原告）龚辉、季静波及其共同委托诉讼代理人孙丽巧到庭参加诉讼。被告（反诉原告）龚辉、季静波申请的证人蒋某出庭作证。本案现已审理终结。 原告傅筱娟起诉称：2017年6月9日，原、被告签订了《租房合同》一份，被告将座落在义乌市稠江街道稠关村8号、9号楼房屋租给原告，每年租金13万元，由于被告租给原告的房屋是分成53个房间再出租的，需要投巨资对租房进行装修，有一定的年限才能收回投资，故双方约定租期六年，并特别约定无论以任何理由违约按租金五倍赔偿。不料，租给原告才8个月，被告就以租房要拆迁为由，迫使原告与之解除合同，使原告蒙受重大的损失。现诉请：1、判令被告返还房屋租金43333.33元、押金2万元。2、判令被告给付违约金65万元。第一次庭审时，原告增加诉讼请求：确认原、被告双方在2017年6月9日签订的租房合同在2018年3月11日已经解除。 被告龚辉、季静波答辩称：1、原告要求被告返还房屋租金43333.33元是没有依据的，原告至今仍然占有使用租赁的房屋，在租赁合同确认解除的情况下，应该支付相应的使用费。2、关于押金被告同意返还。3、本案纠纷的产生主要是由于二被告所在的社区旧改，是社区统一规划要求被告腾空房屋、拆除房屋，所以导致无法继续履行合同，这一点在原、被告签订房屋租赁合同当时二被告是无法预见的，是合同签订以后客观的情况发生了变化，所以租赁合同解除，不是二被告主动违约造成的，被告认为不应该判令被告支付违约金。退一步说，如果被告需要支付违约金，我们认为原告主张的违约金过高，要求法院予以减少。关于事实理由部分，原告的陈述两点不实：1、原告称租赁房屋以后分成53间再出租需要投入巨资对租房进行装修，这一点不是事实，原告租房子是前一手转让过来的，前一手也是房子租去再出租的，是原告转让过去之后重新签了合同。房子原告没有进行装修，不存在投巨资装修的问题，第一被告住在这个房子里，对房子的情况是非常清楚的。2、原告称被告以租房需要拆迁为由迫使原告与之解除合同不是事实，被告在接到村里的通知以后一直和原告积极协商，希望可以解除合同并给原告一定的补偿，但是一直没有协商下来。我们认为合同现在已经解除了，是在原告起诉到法院的时候解除的。原告的诉请是基于合同解除提出来的。 针对原告增加的诉讼请求，第一次庭审时两被告补充陈述：被告方是向原告发过解除合同通知书，2018年3月10日寄去是对的，但是原告什么时候收到不清楚。 第二次庭审时，两被告对涉案租赁房屋历史租赁情况作补充陈述：2007年的时候租赁房屋整体出租给王文华，当时王文华已经把租赁的房屋分割出来对外出租，格局是当时隔好的，并且对房屋进行了装修装饰。在2011年的时候，王文华合同没有到期就转给了陆冬芳和蒋某，在陆冬芳接手以后把租赁房屋里的空调更换成了格力空调，是工程机，后来陆冬芳不再经营，在2014年的时候转给了张爱仙，张爱仙合同没有到期，在2017年的时候转给了本案原告。原告在租赁以后对房屋除了一楼进行了部分的整改，其他地方没有进行过装修装饰，里面的设施不是原告添置的，只是对租赁物楼道的墙面进行了粉刷，对部分房屋的内墙进行了粉刷。 原告傅筱娟为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，租房合同1份，证明原、被告之间的租赁合同及相关约定。 证据2，收条2份，证明原告已支付租金13万元及定金2万元。 证据3，居委会通知1份，证明2018年2月7日起被告就贴出通知，原告已无法出租房屋。 证据4，解除合同通知书1份，证明被告单方面解除合同。 证据5，信封1份，证明被告通过信件的方式向原告寄送解除合同通知书和原告2018年3月12日收到该信件。 证据6，中国移动通信客户清单1份、录音资料1份（附书面整理资料）、不动产档案证明2份，证明被告曾经承诺过涉案房屋的土地性质为国有，不会拆迁的。 证据7，评估报告书1份、预期年收益计算清单1份，证明被告解除合同对原告造成的损失很大。 证据8，租房协议合同书38份、微信截图86份，证明原告房屋出租及租金收入情况，可推算出年预期可得收益约135100元，以及解除原告和下一租户租赁合同的情况。说明一点，微信内容保存在原告方的手机中。 证据9，评估费发票复印件1份，证明由于被告的违约行为造成原告为确定损失金额进行评估，花费评估费1万元。 被告质证认为：对证据1，真实性没有异议，约定的违约金过高。 证据2，真实性、合法性、关联性没有异议。2万元的收条其实是押金。 证据3，真实性无异议，证明目的有异议，通知不是2018年2月7日贴出去的，录音资料中可以体现，是2018年3月1日被告贴出去的。通知落款时间是2月7日，但是不是当天贴出去的。 证据4，真实性没有异议，证明目的有异议，租赁合同没有约定被告可以单方解除合同，当时发出通知书的目的是通知原告被告要求解除合同。 证据5，真实性没有异议，被告是通过这个信封寄了通知书，但是原告签收的时间被告不知道。 证据6，真实性没有异议，包括对录音资料内容的真实性没有异议，证明目的有异议，录音里面没有说到被告在签订租赁合同的时候向原告承诺过房子是国有的、不会拆的，关于录音资料整理材料第一页倒数第四行中原告方说的内容，被告姨父有没有说过被告不清楚。而且这是原告单方面的陈述，被告没有予以肯定。录音不能证明二被告做过承诺。签合同的当事人是二被告，不是第一被告的姨父。假设说过这样的话也不是二被告做出的承诺。 关于社区的通知，原告提供的录音里面第一被告说到过，根据该陈述可以证明通知不是2月7日贴出来的。 证据7，评估报告书形式上的真实性没有异议，对客观性和关联性有异议，理由如下：1、该评估是基于原告的单方委托，评估机构在勘验现场的时候没有通知被告，因此程序违法，评估报告书不能作为定案的依据。2、评估报告书存在重大的错误，涉案的租赁房屋是稠关大街9号、8号房屋，评估机构对9号房屋进行了评估，评估报告中的装修装饰明细表中房间的数量是错误的，9号房屋没有那么多的房间。评估报告的结论是基于原告提供的资料，但是原告向评估机构陈述的事实是不属实的，因此结论是不正确的。一楼装修装饰平方数没有那么多，木门是第二被告的父亲之前做好了的。评估报告不能作为定案的依据。 对预期年收益计算清单，一楼的租金被告认可，但是对二楼、三楼、六楼、七楼的年租金被告方不认可，首先这四层房屋一共是38间，没有42个房间，房间有大小，楼层有高低，租金是不一样的，就算根据原告自己提供的证据也不能算出四层楼房的年租金是252000元，而且房屋还存在空置的问题。扣除空置的时间一年算11个月是合理的。原告方对房屋还有维修的费用，应当予以扣除。原告现在还没有全部腾退房屋，第一年的租金原告已经有收益，这部分收益应该扣除。 证据8，对租房协议合同书的真实性、合法性、关联性均有异议，合同书很大一部分是复写件，是否是原告和次承租人真实的协议被告不清楚，假设协议是真实的，租房二楼、三楼、六楼、七楼的租金是没有252000元的。按照协议记载，六楼、七楼平均租金没有达到6000元。根据被告的计算，二楼、三楼、六楼、七楼的租金是217900元。 对微信本身的真实性没有异议，对关联性有异议，是否是涉案租赁房屋的租金或者说转账记录是否是交纳涉案房屋的租金看不出来。 证据9，对真实性、合法性、关联性均有异议，原告提供的发票是复印件，因此真实性不认可。 另外，根据原告的申请，本院委托金华天证价格评估有限公司对义乌市稠关大塘9号楼1-3楼、6-7楼以及8号楼的1-3楼从2018年4月1日至2023年6月9日经营公寓的预期收益进行司法鉴定评估。2018年7月4日，该鉴定机构出具《评估报告书》1份，原告为此缴纳鉴定费用7605元。 被告质证认为：对该评估报告书形式上的真实性没有异议，对证明目的有异议，对鉴定报告书的鉴定结论有异议，不能作为定案的证据，具体理由如下：1、评估公司进行评估的过程中程序是错误的，鉴定人员到现场进行查看的时候没有对所有的房间进行查看，只是开了十多个房间。租赁房屋每个房间大小不同，格局以及装修装饰都不一样，会影响房屋出租的价格。一共将近五十个房间，但是鉴定人员只看了十几个房间，因此是不全面的。鉴定报告书中没有房间内部的现状照片。2、根据鉴定报告第五条（3），还需要市场调查的资料，结合价格鉴定的过程，报告书中没有具体的调查内容，因此鉴定人没有做过相关的市场调查。3、鉴定报告对年经营公寓净收益的计算是存在问题的，根据原告提供的预期年收益计算清单，保洁人员工资是36000元一年，这是原告自认的成本，但是鉴定报告中该成本没有扣除。房屋维修费用也是成本，但是计算净收益的时候没有扣除，因此计算结果是不正确的。4、鉴定报告对五年期的预期收益进行评估是不客观的，房屋租金价格波动是比较大的，原告在五年经营期间可能有盈亏。综上所述，评估报告书是不客观的。 被告龚辉、季静波为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据： 证据1，照片9份，证明涉案的房屋周边环境非常脏乱，很多垃圾堆积。说明一点，原件在被告方的手机中。 证据2，二被告与部分未腾退承租户的对话现场视频录像资料（附文字整理资料）7份，证明涉案租赁房屋原告尚未腾退，仍有租客居住在内。 证据3，第二被告的父亲季国庆、第二被告及证人蒋某在涉案租赁房屋现场对话的视频录像资料（附文字整理资料）3份，证明涉案租赁房屋的格局是在王文华承租时就弄好了，格力空调是2011年证人蒋某购买的。 证据4，涉案租赁房屋部分照片8张（其中一份重复，实际为7份），证明涉案租赁房屋的装饰装修是很老旧的。 证据5，2018年5月11日、2018年5月15日第二被告的哥哥季检鸣与原告的通话录音资料（附文字整理材料）各一份，证明二次通话时原告均未腾退租赁房屋，房屋仍由原告管理使用。 证据6，中国移动通信客户清单1份，证明第二被告哥哥与原告两次通话录音的通话记录。 证据7，证明2份，证明二被告所在社区旧改办上门动员要求二被告参与旧改，并要求二被告2018年3月底前腾空拆除涉案租赁房屋。 证据8，租房协议2份，证明涉案租赁房屋2007年对外整体出租，证人蒋某是之前的承租户。 证据9，租房协议1份，证明2016年涉案房屋租给了张爱仙。 证据10，格力产品销售保修凭证1份，证明涉案租赁房屋内的格力空调是2011年6月10日购买的。说明一点，当时格力空调销售部门没有给证人出具过保修凭证，2018年5月28日证人蒋某去销售部门开具的，销售部门电脑有留存。 原告质证认为：证据1，真实性没有异议，关联性有异议，照片的拍摄时间不清楚，不能证明是在解除合同之前还是之后，原告承租涉案房屋以后曾经花费了大量清洁费，如果出租房屋周围存在脏乱差的环境，不是原告造成的，相反说明被告作为房屋的所有权人疏于对出租房屋周围环境的保洁，不整洁的外部环境妨碍了原告的经营。 对证据2，真实性、关联性均有异议，视频1、5、6中无法看到是谁和谁的对话，视频2、3、4为605-608四个房间同一租户，原告和该承租人已经在2018年3月27日解除租房协议并收回房间的钥匙，该四个房间已经没有人在居住了。视频7，原告已经在2018年3月份解除了与次承租人的租房协议。该租户未搬离的原因是被告造成的，因为被告承诺给予3000元的补偿款至今没有给。 证据3，真实性、合法性、关联性均有异议，证人应该到庭作证。 证据4，关联性有异议，即使照片拍摄的是所涉房屋的状况，明显是被告截取最差的房间的状况，不能证明全部房屋的状况，不能以偏概全。 证据5，关联性有异议，原告对案外人即第二被告哥哥说的话没有肯定，且原告的回话已经明确原告已经离开涉案的房屋，房屋钥匙是原告自己配置的，被告说房屋马上要拆了，怕原告要算房屋钥匙的钱，被告就没有向原告要钥匙。 证据6，没有异议。 证据7，对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不符合《最高人民法院关于适用的解释》第155条规定的由单位出具的证明材料的形式要件，和本案无关。 证据8、9，对真实性、合法性、关联性均有异议，作为书证，租房协议的相对方应当出庭作证，这些租房协议全部没有约定租期届满或者解除后租赁期间添加的财物归房主即被告所有，而且都属于重新租赁，不是转租，租赁的时间相互矛盾。 证据10，对真实性、合法性、关联性均有异议，该凭证不是原始形成的，是被告在本案诉讼以后要求开具的，不能证明所购买的空调均装在本案所涉的租赁房屋内，被告要求出庭作证的证人也证明了只有部分空调是装在涉案的租赁房屋内的。 证据11，申请证人蒋某出庭作证，证明：1、涉案租赁房屋在2007年王文华承租的时候已经隔好了，并且进行了装修装饰；2、涉案租赁房屋内的格力空调是陆冬芳、蒋某在2011年购买并安装的；3、其他牌子的空调在陆冬芳、蒋某承租之前已经安装在房间里；4、2018年5月10日涉案租赁房屋还有次承租户没有腾退。 证人蒋某（男，1962年11月30日出生，汉族，住浙江省东阳市画水镇黄田畈村上康25号）出庭陈述：认识被告的，和被告不是亲戚。租房协议中蒋某的名字是我签的。义乌稠关大塘8号、9号楼租来过的，陆冬芳是我亲戚。2011年上半年租来的。因为我承租之前那个承租人是租10年的，后来我写的协议就和那个时间一样了，所以协议上写的是2007年开始租。之前的承租人是叫王文华。王文华租去是用作单身公寓出租。我们租来一样的，也是单身公寓出租。我们租来的时候房屋的格局全部隔好了，我没有改动过，房间里旧的家具换了一下，墙面翻新一下，地板没动过。我租来的时候王文华房间没有改动过。今年五月份，之前老季也就是第二被告的父亲电话打来，问我格力空调多少钱，什么时候买来，后来路上碰到他，他让我到他家里去坐一下，我就去了，他家住在8号房屋的四楼，后来老季开了一个三楼的房屋让我看一下和我承租的时候对比有没有重新装修过，我只看了一个房间。我在那个房间看过，厨房、卫生间等格局和我承租的时候基本一样，其他房间没有看。其他房间没有钥匙。去看的房间是老季推开的，可能门没有关。那天去的时候有没有人住在那里没有留意。房子租来以后我买过几十台格力空调，全部是格力牌工程机。当时换了30台左右。当时空调价格2000多一点。2011年一起买的其他空调另外的用在。空调在城中西路的友谊商场买的。保修凭证（之前被告提供）是我自己去补来的，之前的发票找不到了。陆冬芳是我老婆的三嫂。涉案房屋是她一个人租的。开始的时候陆冬芳不熟悉，我开公寓比较熟悉，开公寓事情多，我签字就可以出面处理，所以我在租房协议书盖章处签字、盖指印。陆冬芳承租涉案房屋的时候，每个房间都有空调的，空调都很旧了。陆冬芳承租涉案房屋的时候，旧的家具更换、墙面翻新等事情都是我叫人做的，工资是她付的。当时购买格力空调挂我的名字买的。装在8号、9号楼的空调钱是陆冬芳出的。 原告质证认为：证明目的第2点和证人所述不一致，证明目的第3点，证人只是看过涉案房屋的一个房间，无法证明其他房间的空调还是陆冬芳买的空调。证明目的第4点无法证明。关于证明目的第1点，证人不能证明在王文华把涉案房屋分割以后涉案房屋至今没有改装。 反诉原告龚辉、季静波反诉称：2017年6月9日，反诉原告与反诉被告签订租房合同一份，将位于义乌市稠关大塘9号一楼、二楼、三楼、六楼、七楼及8号楼一楼、二楼、三楼房屋出租给反诉被告。后，由于义乌市稠江街道兴业社区进行旧村改造，上述出租房屋也涉及在内，且社区于2018年2月7日通知反诉原告需于2018年3月底腾空拆除稠关大塘8号、9号7层楼房。涉案房屋如今房屋前后、四周脏乱差，垃圾遍地，环境恶劣，对同一排其他住户都造成了极其恶劣的影响，是社区旧改重点对象。收到社区上述腾空拆除房屋的通知后，为积极配合政府及社区的旧改政策，反诉原告积极与反诉被告协商解除租房合同，现由于情势变更且反诉被告提出返还租房及押金，故反诉原告反诉：1、确认反诉原告与反诉被告于2017年6月9日签订的租房合同已解除。2、判令反诉被告腾退位于义乌稠关大塘9号一楼、二楼、三楼、六楼、七楼、8号楼一楼、二楼、三楼房屋并将房屋返还给反诉原告。第一次庭审时，被告方进一步明确：租房合同解除的时间是本诉原告起诉之日。 反诉被告傅筱娟答辩称：反诉原告在2018年春节前多次通知解除租房合同，使得反诉被告无法经营，在2018年3月10日以书面的解除合同通知书通知解除合同，按照合同法第96条的规定，合同自通知到达对方时解除，由于反诉原告的干扰，合同实际已经无法履行，因此反诉被告对解除合同没有提出异议，也没有提出请求确认解除合同的效力。相反还提起了要求反诉原告返还租金、支付违约金等的诉讼，可见涉案房屋租赁合同已被解除，房屋也由反诉原告掌管，因此反诉原告的反诉没有事实法律依据，应该驳回。 反诉原告龚辉、季静波为证明自己的主张，表示将本诉中提供的以下证据作为反诉证据使用，证明目的一致： 证据1（即本诉证据1），照片9份； 证据2（即本诉证据2），二被告与部分未腾退承租户的对话现场视频录像资料（附文字整理资料）7份； 证据3（即本诉证据5），2018年5月11日、2018年5月15日第二被告的哥哥季检鸣与原告的通话录音资料（附文字整理材料）各一份； 证据4（即本诉证据6），中国移动通信客户清单1份，证明第二被告哥哥与原告两次通话录音的通话记录； 证据5（即本诉证据11），证人蒋某出庭所作证言。 反诉被告质证表示质证意见与本诉一致。 反诉被告表示在反诉部分无证据提供。 结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下： 一、关于原告提供的证据。1、对租房合同、收条的证明效力予以确认。2、对居委会通知、解除合同通知书、信封的真实性予以确认。经核实，信封中显示第一次加盖邮戳时间为2018年3月11日，本院认定该时间为被告送寄时间。3、对中国移动通信客户清单、录音资料、不动产档案证明的真实性予以确认。4、对评估报告书、预期年收益计算清单本身形式上的真实性予以确认。但原告未提供证据证明原告在承租后对租房所进行的装修装饰情况及实际支出费用，其中评估结论所依据的装修装饰事实无法确认，故对该价格评估结论书的证明效力不予确认。预期年收益计算清单系原告自行制作，本院对其证明效力亦不予确认。5、对租房协议合同书、微信截图、评估费发票复印件本身形式上的真实性予以确认。6、对金华天证价格评估有限公司出具的《评估报告书》本身的真实性予以确认。 二、关于被告提供的证据。1、对照片、视频录像资料、录音资料本身的真实性予以确认。2、对中国移动通信客户清单的真实性予以确认。3、对于二份证明，其中季旭明的证明因证人未出庭作证，本院对其真实性不予确认；对义乌市稠江街道稠关股份经济合作社出具的证明本身的真实性予以确认。4、对租房协议、格力产品销售保修凭证本身形式上的真实性予以确认。5、对于证人蒋某当庭所作的证言，结合当事人庭审陈述，本院认定之前的承租人在承租涉案租房时曾进行过装修装饰，但证人证言不能证明原告承租后没有进行过装修装饰。 三、反诉原告提供的证据。对于反诉原告在本诉中已经提供的又作为反诉提供的证据，本院在本诉部分已经进行了认证，不再重复论述。 经审理，本院认定事实如下： 2017年6月9日，原告傅筱娟（乙方，承租方）与被告龚辉、季静波（甲方，出租方）签订《租房合同》一份，载明：“座落于义乌稠关大塘9号一楼、二楼、三楼、六楼、七楼、8号楼一楼、二楼、三楼全部归乙方使用，具体协商如下：1、租期六年2017年6月10日至2023年6月9日。2、租金每年壹拾叁万，六年不变，一年一付，租金每年提早壹月付清。3、如双方有一方以任何理由违约按租金五倍赔偿。4、乙方在租用期间必须爱护房中一切设备，乙方要小心火灾，如乙方造成灾害，应按房屋财产赔偿，都有乙方负责修复或赔偿。5、租用期满，乙方如须续租，应提前一个月通知甲方，到期超出几天乙方应付一个月房租。6、在租用期间的一切费用（水费、电费、房屋出租税金、治安费、卫生费等）均由乙方自付。7、在租赁期间楼，切安全问题由乙方负责（包括空调，窗户玻璃掉落等）。8、另收房屋押金贰万元整，到期归还不计利息。9、本协议一式三份签字盖章生效。”原告傅筱娟在签订上述《租房协议》前向被告龚辉、季静波支付押金2万元，并于2017年6月9日向被告龚辉、季静波支付第一年度租金13万元。 2018年2月7日，义乌市稠江街道稠关股份经济合作社发布《通知》一份，载明：“为配合旧村改造，稠关大塘8号、9号7层楼房，于2018年3月底腾空拆除。希勿误！” 2018年3月11日，被告方向原告邮寄发送《解除合同通知书》一份，其中载明：“傅筱娟：您好，贵方与我方于2017年6月9日签订了一份租房合同，贵方向我方承租位于义乌市稠关大塘9号一楼、二楼、三楼、六楼、七楼、8号楼一楼、二楼、三楼的房屋，现由于义乌市稠江街道兴业社区进行旧村改造，涉及该房屋，要求该房屋于2018年3月底前拆除，为配合及支持村里的旧改政策，致使该房屋无法出租，现我方作为合同的一方当事人，根据合同法相关规定，行使合同解除权，解除与贵方签订的租房合同。合同解除后请贵方于2018年3月底前腾空该房屋。同时，我方亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。特此通知。” 另查明：义乌市稠江街道稠关大塘8号楼的所有权登记在被告龚辉名下，9号楼的所有权登记在被告季静波名下。 本案在审理过程中，根据原告的申请，本院委托金华天证价格评估有限公司对义乌市稠江街道稠关大塘9号楼1-3楼、6-7楼以及8号楼的1-3楼从2018年4月1日至2023年6月9日经营公寓的预期收益进行评估。2018年7月4日，该鉴定机构出具《评估报告书》一份，其中的“价格鉴定结论”为：“义乌市稠关大塘9号楼1-3楼、6-7楼以及8号楼的1-3楼从2018年4月1日至2023年6月9日经营公寓的预期收益：陆拾贰万肆仟伍佰伍拾捌元整（￥624558）”。原告为此交纳评估费用7605元。 2018年7月25日，本院到现场勘查发现：各租房的次承租户已搬离；租房内仍存放着床、桌等物品，房间空调也未拆除。 本院认为：原、被告双方签订的《租房合同》系当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行自己的义务。 义乌市稠江街道稠关股份经济合作社于2018年2月7日发布的《通知》并不具有强制力，被告有权自行决定是否参加旧改，该情形并不属于不可抗力。被告提出解除合同，应认定构成违约。作为违约方，被告无权通知原告解除合同，因为违约方如果也可以任意解除合同，守约方的利益将无法得到保障，将会造成合同双方权利义务的失衡。因此，被告方于2018年3月11日邮寄发送的《解除合同通知书》虽已到达原告处，但并不能由此产生合同解除的效力。虽然原告在庭审时认为2018年3月30日已腾退房屋，但直至本院2018年7月25日去现场勘查，租房内仍存放着床、桌等物品，房间空调也未拆除。故无法认定原告在2018年3月31日前已经以自己的行为表示同意解除合同。原告在2018年4月8日提起诉讼，要求被告返还租金和押金，其前提是解除双方签订的《租房合同》，应认定双方已达成解除合同的合意，本院认定《租房合同》于2018年4月8日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在第三次庭审时，本院询问原告是否已腾退房屋，原告陈述：“原告方认为有搬迁价值的东西都已经搬出，原告认为没有搬迁价值的东西还放在那里。”但根据现场勘查，租房内仍存放有床、桌及空调等主要租赁用品，原告的该陈述不符合常理，也无证据证明原告已明确告知被告这些物品可由被告自行处理，虽然次承租人已搬离，但仍应认定原告至今尚未腾退租房。因此，原告现要求被告返还房租依据不足，本院不予支持。关于押金2万元，被告在答辩时表示同意返还，并不违反法律规定，本院予以确认。由于被告违约在先，原告要求被告支付违约金理由正当，本院予以支持。 关于违约金的数额问题。虽然原告承租后对租房进行了装修装饰，但现无证据证明原告因装修装饰而花费的费用情况；关于涉案租房内的空调，在原告未提供证据的情况下，无法确定是原告承租后所购买的新空调，但即使是之前的承租人所安装，按常理本院认定原告也应支付了相应对价，但无法明确具体数额；关于金华天证价格评估有限公司出具的《评估报告书》，虽然其中确定了预期收益数额，但由于经营存在风险，不能仅凭评估意见就认定原告肯定能在将来取得该收益，故该预期收益数额不能直接作为判断原告主张的违约金是否过高的依据；关于评估风险，本院已作释明，其后果应由原告自行承担。在原告无充分证据的情况下，本院认定原告主张的违约金明显过高。综合考虑本案实际，本院酌定由被告支付原告违约金19.5万元（65万元×30%）。 关于被告提出的反诉请求。首先，如前分析，本院已确认《租房合同》于2018年4月8日解除。另外，也如前分析，原告至今尚未实际腾退租房，被告反诉要求原告腾退租房理由正当，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）傅筱娟与被告（反诉原告）龚辉、季静波2017年6月9日签订的《租房合同》于2018年4月8日解除。 二、被告龚辉、季静波返还原告傅筱娟押金2万元，于本判决生效后十日内履行完毕。 三、被告龚辉、季静波支付原告傅筱娟违约金19.5万元，于本判决生效后十日内履行完毕。 四、反诉被告傅筱娟于本判决生效之日起十五日内将所承租的义乌市稠江街道稠关大塘9号一楼、二楼、三楼、六楼、七楼以及8号楼一楼、二楼、三楼租房腾退交付给反诉原告龚辉、季静波。 五、驳回原告傅筱娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5467元，由原告傅筱娟负担3367元，由被告龚辉、季静波负担2100元；鉴定费7605元，由原告傅筱娟负担。反诉受理费40元，由反诉被告傅筱娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼宇栋 二〇一八年八月二日 书记员  王国才