海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0105民初3968号 原告：海南兴佳缘物业服务有限公司。住所地：海南省海口市永万路108号展兴高新花园C1栋1楼。统一社会信用代码：91460000665123339E。 法定代表人：李友助。 委托诉讼代理人：谭茜茜，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：李俊峰，男，1971年10月16日出生，汉族，住海南省海口市。 原告海南兴佳缘物业服务有限公司（下称：兴佳缘公司）诉被告李俊峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭茜茜到庭参加诉讼，被告李俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴佳缘公司诉称：2010年3月11日，被告李俊峰向案外人海南展兴房地产开发有限公司购买展兴高新花园C7-3-6D房，双方签订的《展兴高新花园购房合同》附件四补充协议中的第五条约定了被告负有支付物业管理费的义务。2011年4月20日，原、被告双方签订《临时管理规约与业主手册》，被告其承诺遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，若违反则承担相应的法律责任，且对该物业的使用人违反本《临时管理规约》的行为承担连带责任等。根据《临时管理规约》的规定，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，住房物业服务费收费标准是每月1.5元/平方米，业主应按时足额缴纳物业服务费；须在接到交款通知后，于每月8日前结清费用，每逾期一天，则按应缴费用总额的千分之一计算滞纳金。兴佳缘公司为小区提供物业服务，李俊峰作为业主，与兴佳缘公司之间已构成物业服务合同关系，李俊峰应当支付相应的服务对价。李俊峰存在逾期支付物业费的情形，已构成违约，依法应承担违约责任，因此，兴佳缘公司特向本院提起诉讼，请求判令：1、李俊峰支付拖欠兴佳缘公司2017年11月1日至2018年6月30日物业费用1897.12元、违约金（每月物业费的违约金为以每月物业费237.14元为基数，按照每日千分之一的标准，自次月1日计算至实际付清之日止）；2、诉讼费用、公告费、保全费等费用由曾艳红承担。 李俊峰辩称：一、兴佳缘公司收取物业服务费没有法律依据，其行为不受法律保护。兴佳缘公司提供的《物业临时管理规约》内容不具备物业服务合同的要素，也没有经过有关部门合法备案，属于无效的合同。无效合同，不存在收费。兴佳缘公司提供的《物业临时管理规约》是开发商前期物业，且已近8年了，兴佳缘公司只为极少数开发商员工、在物业工作的员工服务，没有为我们服务，不应该要求我们交费。二、兴佳缘公司按照《购房合同》、《物业临时管理规约》的收费标准收费，多收的费用退还给业主，并处罚款，上交国库。兴佳缘公司不按《购房合同》、《物业临时管理规约》的收费标准收费，擅自提价，请求法院判令将多收的费用退还给业主，兴佳缘公司占据小区，又不能提供符合规定的物业服务，阻止成立业主委员会，兴佳缘公司只是开发商的前期物业公司，一直未与业主签订物业服务合同，既然业主没有选聘兴佳缘公司作为物业服务企业，业主当然没有义务向兴佳缘公司交纳物业费。兴佳缘公司在本小区未与业主、业主大会、业主委员会签订物业服务合同，无权在小区提供物业服务，同时兴佳缘公司也没有提供符合规定的物业服务，因此，兴佳缘公司无权收取物业服务费，在业主大会成立后，业主有权按照《物业管理条例》的规定，拒绝接受无权管理的公司提供物业服务。兴佳缘公司并未严格按照规约的约定提供高质量的物业服务，相反物业服务存在环境卫生差、服务质量差等问题，如照明灯损坏未修理、垃圾桶不及时清理、偷盗事件频发、电动车只收费不保管、外来车辆随意进入小区、小广告到处贴、空调乱挂等现象，一直未进行整改，兴佳缘公司按1.5元每平米的标准收取物业费明显与服务水平不相适应，兴佳缘公司将物业费由原来的1.3元每平方米变更为1.5元每平米，没有经占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意而擅自将物业费调整为1.5元每平米，已经违反了临时管理规约的约定，已构成违约，且该变更物业费行为也明显不合法，并未与业主签订新的物业服务合同，应为无效行为。兴佳缘公司收取了小区业主的物业费后，并未提供相应的物业服务，也没有将物业费用于小区物业的维护与保养等，使得小区存在各种问题，严重影响了小区业主的正常生活质量。三、李俊峰入住以来一直是按时交纳物业费的。请求法院判令兴佳缘公司赔偿小区全体业主损失，维护业主合法权益，退出本小区物业管理。四、即便业主拒交物业费，依据《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案中从来没有业主委员会向业主提出限期交纳物业费，从侧面反映兴佳缘公司收取物业费是违背业主大会、业主委员会意志的。五、兴佳缘公司自2011年以来，将小区所有的电梯及楼层租给广告公司收取广告费。请求法院依法驳回兴佳缘公司的诉讼请求，并要求兴佳缘公司采取补救措施、赔偿小区业主损失，由兴佳缘公司承担诉讼费。 经审理查明：2010年3月11日，李俊峰与案外人海南展兴房地产开发有限公司签订《展兴高新花园购房合同》，该合同附件四补充协议第五条约定了李俊峰负有支付物业管理费的义务。2011年4月20日，兴佳缘公司与李俊峰签订《临时管理规约与业主手册》，由兴佳缘公司对“展兴高新花园小区进行物业管理。根据《临时管理规约》的规定，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，住房物业服务费收费标准是每月1.3元/平方米。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月8日前履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一天，则按应缴费用总额的千分之一计算滞纳金。2013年2月26日，兴佳缘公司就“展兴高新花园”物业服务收费标准向海口市物价局进行备案，将高层电梯楼的收费标准由每月1.3元/平方米上调至每月1.5元/平方米，登记备案有效时间自2013年2月26日至2016年2月26日。李俊峰系该小区C7-3-6D房的业主，涉案房屋于2013年4月16日登记在李俊峰名下，房屋面积为158.09平方米，李俊峰未按时缴纳2017年11月1日至2018年6月30日物业管理费1897.12元。2018年3月27日，兴佳缘公司向李俊峰发送《律师函》，通知李俊峰交纳物业服务费及滞纳金。李俊峰一直未按时交纳物业费及滞纳金，并辩称兴佳缘公司收取物业费没有依据，且兴佳缘公司未尽到相应的物业服务义务，存在物业服务费收费标准与服务水平不相适应的情形，并提供了小区管理不到位的照片予以证明，李俊峰辩称要求将小区的相关收益及多收取的费用退还给业主并赔偿损失，但未提出相关的反诉请求。 本院认为：李俊峰系展兴高新花园小区的业主，兴佳缘公司与李俊峰签订《临时管理规约与业主手册》对李俊峰具有约束力。兴佳缘公司依约履行合同约定的相关义务，为李俊峰提供物业服务后，李俊峰应当按照《临时管理规约与业主手册》的约定按时向兴佳缘公司缴纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，李俊峰经兴佳缘公司催缴后，仍未缴纳物业管理费，应承担相应的法律责任。本案中，《购房合同》及《临时管理规约与业主手册》约定的物业服务费为1.3元每月每平米，兴佳缘公司将物业费由1.3元每月每平米上调至1.5元每月每平米，并在海口市物价局进行了备案，备案虽已于2016年2月26日到期，但李俊峰自2013年2月26日开始已按照该标准交费，应视为双方已同意按照新的收费标准1.5元每月每平米履行。因此，李俊峰每月应向兴佳缘公司支付物业管理费237.14元，李俊峰应向兴佳缘公司支付2017年11月1日至2018年6月30日物业管理费1897.12元。李俊峰辩称兴佳缘公司收取物业费没有依据，且兴佳缘公司未尽到相应的物业服务义务，存在物业服务费收费标准与服务水平不相适应的情形，并提供了小区管理不到位的照片予以证明，由于李俊峰提供的照片仅能证明拍摄当时的状况，不能证明小区管理的常态，因此，本院对李俊峰的辩称不予采信。李俊峰辩称要求将小区的相关收益及多收取的费用退还给业主并赔偿损失，但未提出相关的反诉请求，本院不作处理。由于合同约定的日千分之一的滞纳金计算标准过高，本院将滞纳金的计算标准调整为日万分之二，李俊峰应向兴佳缘公司支付2017年11月1日至2018年6月30日的物业费的滞纳金为以每月的物业费237.14元为本金，按照每日万分之二的标准计算，从次月1号计算至该月物业费实际付清之日止。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李俊峰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告海南兴佳缘物业服务有限公司支付海口市秀英区南海大道267号展兴高新花园C7-3-6D房2017年11月-2018年6月的物业管理费1897.12元及上述2017年11月-2018年6月共计8个月的物业管理费的滞纳金（以每月的物业费237.14元为本金，按照每日万分之二的标准计算，从次月1号计算至该月物业费实际付清之日止）。 二、驳回原告海南兴佳缘物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告李俊峰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 书记员 黄清海[盖章位置] 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主近以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 印刷：许斯娜 海南省海口市秀英区人民法院2018年8月14日印制 （共印7份） {文书日期} 书记员黄清海[盖章位置] 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主近以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 印刷：许斯娜 海南省海口市秀英区人民法院2018年8月14日印制 （共印7份）