广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初2830号原告：中山市正邦置业有限公司，住所地中山市**城南二路120-128（B座3卡），统一社会信用代码914420007592337319。法定代表人：雷凤嫦，经理。委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所实习律师。被告：温月娥，女，1982年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省梅县，委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所实习律师。原告中山市正邦置业有限公司（以下简称正邦公司）与被告温月娥商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正邦公司委托诉讼代理人郑惠清，被告温月娥委托诉讼代理人吴健祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正邦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2017年2月28日签订的中山市商品房买卖合同；2.被告协助原告办理注销中山市商品房买卖合同登记备案手续；3.被告向原告支付违约金237180.4元；4.被告向原告支付律师费8000元。庭审期间，原告明确第1项请求中2017年2月28日是笔误，更正为2016年10月26日。事实和理由：2016年10月26日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告将位于中山××城××号华颢豪庭1幢1903房的商品房出售给被告，被告应向原告支付总房款1185902元。被告使用银行按揭方式支付房款，根据合同第六条约定，其应于2016年10月26日支付237902元，并于同年11月30日支付剩余房款948000元。但因银行批准给被告贷款数额不足以支付购房款，因此被告应于15日内以现金方式向原告交清差额部分购房款。原告多次联系被告，并于2017年4月12日和2017年6月7日两次发函通知被告补足差额，但被告后于2017年7月17日补交了100000元后拒绝补足剩余房款，至今仍未补足差额部分购房款。根据合同第七条约定，被告逾期支付房款超过90日，已严重违约，原告随时有权解除合同。原告解除合同后，被告应按总房价款的20%向原告支付违约金237180.4元及为实现债权而支出的律师费、诉讼费等合理支出费用。被告温月娥辩称，1.被告要求继续履行合同，重新约定尾款的支付时间和方式。原告没有向被告发出不能贷款的告知书。如果原告明确告知不能贷款并说明理由，退还已缴纳的贷款办理费，被告将在合理期限内支付购房尾款。2.被告于2017年7月17日委托朋友向原告支付的10万元，是应原告要求增加支付的首期款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2016年10月26日，温月娥作为买受人与作为出卖人的正邦公司签订中山市商品房买卖合同，合同约定：买受人向出卖人购买位于中山××城××号华颢豪庭1幢1903房的商品房；总价款为1185902元，于2016年10月26日以现金方式支付237902元，于2016年11月30日以商业贷款方式支付948000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人可以随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。该合同上当事人信息处记载：温月娥地址为中山市五桂山长命水市场4楼；联系电话：135××******。同日，温月娥与正邦公司签订补充协议约定：买受人选择银行按揭贷款方式付款的，买受人能否获得银行按揭贷款及按揭贷款的年限、金额、利率以银行最终批复为准；若银行批准的按揭贷款数额不足以支付购房款，买受人应在出卖人有关通知送达之日起15日内以现金方式向出卖人交清差额，否则视为买受人违约；买受人的贷款申请未获银行批准的，买受人应将付款方式变更为一次性现金付款方式，并应在出卖人有关通知送达之日起30日内以现金方式交清余下全部购房款，否则视为买受人违约；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能送达的后果，由买受人自行承担；如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担因此而发生的一切费用及律师费等损失。同日，温月娥向正邦公司支付首期款237902元。2016年11月21日，案涉中山市商品房买卖合同经中山市房地产交易登记管理所登记备案，备案合同编号为HTN2016121714。2.2017年4月12日，正邦公司委托律师向温月娥寄送（邮寄地址：中山市五桂山长命水市场4楼；收件人：温月娥；手机：135××××****）律师函，主张温月娥的银行贷款申请未能通过审批，要求温月娥于收到律师函之日起7日内向正邦公司一次性付清剩余购房款948000元。该律师函因“客户不在家出差未归”而被退回。同年6月7日，正邦公司再次委托律师向温月娥寄送（邮寄地址：中山市五桂山长命水市场4楼；收件人：温月娥；手机：135××××****、139××××****）律师函，表示温月娥未能办妥银行按揭贷款手续，亦未能以其他方式付清购房余款，主张立即解除与温月娥签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，要求温月娥收到律师函之日起3日内与正邦公司前往中山市房地产交易登记管理所办理中山市商品房买卖合同终止备案登记手续，并向正邦公司支付总购房价20%的违约金。该律师函因“拒收”而被退回。2017年7月17日，温月娥向正邦公司支付了10万元购房款。嗣后，正邦公司工作人员向手机135××××****发送手机短信，表示温月娥购买的华颢豪庭1幢1903房逾期未办理贷款手续，正邦公司已在2017年多次发律师函催促温月娥办理按揭手续，但均遭到拒绝，现在正邦公司决定收回该房产，并正式起诉。2018年2月25日，温月娥签收本院寄送（邮寄地址：中山市五桂山长命水市场4楼；收件人：温月娥；手机：135××××****）的本案应诉材料。庭审中，温月娥确认135××××****、139××××8713号码是其本人使用的手机号码，主张没有签收律师函是因为回老家生小孩。3.温月娥于2016年1月至2018年3月期间在中山市荣华市场管理有限公司参加了社会保险。庭审中，温月娥主张其付款按揭贷款的条件。4.2018年1月18日，正邦公司与广东品信律师事务所律师签订民事案件委托代理合同，约定广东品信律师事务所接受正邦公司的委托，指派律师在正邦公司与温月娥买卖合同纠纷一案的一审程序中担任正邦公司代理人，正邦公司需在签订本合同当日向广东品信律师事务所支付律师代理费8000元。同年2月9日，广东品信律师事务所向正邦公司开具8000元的律师费发票。5.庭审中，温月娥表示若法院支持继续履行，可以在2个月内付清剩余购房款。温月娥还主张已向正邦公司支付了代为办理按揭贷款的费用1万多元，但未能提供任何证据。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同及补充协议，均是正邦公司与温月娥的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。温月娥至今未能足额支付剩余购房款。温月娥主张其不构成违约，理由是其符合贷款的条件，且没有收到贷款未通过审批的通知。对于前者，温月娥提供了参保证明，但该证据仅能证实其具有贷款资格，而贷款申请能否审批通过，银行还需要考虑到申请人的收入是否稳定，信用是否良好等其他因素，因此仅凭参保证明不足以证实温月娥符合贷款的条件。对于后者，正邦公司先后两次委托律师向温月娥预留的通讯地址（添加了温月娥的手机号码）寄送律师函，告知其贷款申请未通过，却先后因“客户不在家出差未归”、“拒收”而被退回。温月娥辩称退回是因为其回老家生小孩，但合同约定温月娥变更通讯地址应通知正邦公司，因此即便回家生小孩属实，因温月娥没有如约通知正邦公司，对正邦公司而言，律师函送达的程序有效，视为已送达，温月娥需自行承担没有收到的不利后果。而且，正邦公司还另行通过手机短信告知温月娥银行贷款已逾期。上述事实足以证实温月娥已知晓其按揭贷款申请未通过银行审批。综上，温月娥接到贷款未通过审批的通知后无正当理由未在一个月内付清贷款余额构成违约，应当承担相应的违约责任。正邦公司请求解除中山市商品房买卖合同，温月娥如约支付违约金、律师费损失，并协助办理注销中山市商品房买卖合同登记备案手续，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。补充协议是中山市商品房买卖合同的变更条款，中山市商品房买卖合同解除，补充协议亦随之解除。至于计算违约金的基数，虽然合同约定为总购房款，但温月娥已支付部分购房款，根据公平合理的原则，本院调整为未付购房款，数额经核算为169600元【（948000元-100000元）×20%】。对于律师费损失，正邦公司主张8000元，并提供了民事案件委托代理合同、发票为据，且数额较为合理，本院予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告中山市正邦置业有限公司与被告温月娥于2016年10月26日签订的中山市商品房买卖合同；二、被告温月娥于本判决生效之日起七日内协助原告中山市正邦置业有限公司办理注销中山市商品房买卖合同登记备案（备案合同编号：HTN2016121714）的手续；三、被告温月娥于本判决生效之日起七日内向原告中山市正邦置业有限公司支付违约金169600元及律师费损失8000元；四、驳回原告中山市正邦置业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17680元（原告已预交），由原告中山市正邦置业有限公司负担835元，被告温月娥负担16845元（该款被告温月娥于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市正邦置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  梁颖欣人民陪审员  黄雁礼二〇一八年八月五日书 记 员  李杰华冼日飞