河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1091民初837号 原告张立新，女，汉族，1966年9月7日出生，北京市西城区人，现住河北省廊坊市广阳区。 委托代理人袁汝杰、曹岩，河北轩逸律师事务所律师。 被告黄小红，女，汉族，1980年7月5日出生，现住北京市大兴区。 委托代理人江宇飞，男，汉族，1981年7月4日出生，现住北京市大兴区，系被告黄小红之夫。 被告江宇飞，男，汉族，1981年7月4日出生，现住北京市大兴区。 委托代理人祁咏欣，北京市建诚律师事务所律师。 本院在审理原告张立新与被告黄小红、江宇飞房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立新及其委托代理人袁汝杰，被告黄小红的委托代理人江宇飞、被告江宇飞及其委托代理人祁咏欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年2月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定以150万元的价格，交易位于廊坊经济技术开发区，建筑面积为87.5平方米的房产。合同签订后，因被告不能将交易房产过户到原告名下，协议解除了该合同。但是，被告迟迟不予退还原告已经支付的部分房款（定金）。虽经多次催要，被告总以无力支付为由拒不返还。遂请求判令:1、解除《房屋买卖合同》，返还定金（房款）50万元；2、被告承担相应的违约责任50万元；3、被告承担支出的律师费3万元；4、诉讼费由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2017年2月26日签订房屋买卖合同，约定交易价格150万元，合同签订之日原告已经给付购房定金50万元。被告承诺此款用于清偿银行借款解除抵押，但被告却未依据承诺解除抵押,而将上述款项用于自己和孩子出国生活消费。因此,在签订合同之初,被告欺骗原告,合同因无法履行而解除，被告存在过错,应按合同第三条约定承担违约责任。2、原告与被告江宇飞的短信聊天记录，证明合同经双方协议解除，原告一直主张被告还款，被告以种种理由推脱,拒不还款。3、原告与姜宇飞的录音三段，证明2018年3月12日、4月19日、4月21日，原告多次请求被告还款，被告非但不还，还在支持自己妻儿在国外高消费生活。 二被告辩称，1、不同意原告的诉讼请求，该合同没有实际解除。本合同是双方自愿成立的，符合合同法的规定，根据合同法的相关规定，如果一方解除合同没有一个合理的事由，那么定金不予返还。2、房屋购买日期是2017年2月26日，相关的廊坊房屋的限购措施是在2017年3月份出台，即在签订合同后。原告将50万元定金于2017年2月26日通过银行十笔划转到被告黄小红的账户，已经完成了定金交付，证明合同成立。作为购房款的一个组成部分，在廊坊市房屋限购政策之前，实际签订的合同交付了房款，被告已经将房屋实际交给原告使用，那么完成了合同履行的大部分的义务。考虑到限购政策应当是针对政策出台以后本地区已经有一套房子的外地人不能再购买房屋，而原、被告双方合同已经成立并支付房款实际交付房屋的话，被告希望能够继续履行合同。3、对于协商解决的话，我们的理由是由于解除合同导致被告经济损失，在签订合同的时候双方约定是150万元，不得以价格的调整为由，拒绝履行该合同，否则视为违约。由于原告要求解除合同，现在的房价已经低于当时约定房价150万元，被告在本案中没有任何的违约和过错行为，所以如果原告执意解除合同，考虑到实际的情况，被告同意返还部分定金30万元，并要求原告支付一年五个月的房租。 二被告针对己方主张向本院提交证据如下：1、汇款记录，证明被告收到原告付款50万元。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 1、2017年2月26日，张立新与黄小红签订《房屋买卖合同》，约定：1、张立新购买黄小红坐落于河北省廊坊经济技术开发区房屋，建筑面积87.5平方米。该房屋系黄小红采取向银行借款450000元的分期还款方式购买的，即该房屋已设定了贷款抵押。2、上述房产的交易价格为1500000元，本合同签订之日，张立新向黄小红支付人民币50万元，作为购房定金。黄小红承诺用该款项优先清偿向银行的上述借款，并解除抵押。张立新剩余未支付房产对价，待房产变更登记在张立新的产权交割当日支付给黄小红。3、如黄小红因法定事由致使张立新不能取得房屋产权的情形，按照定金原则返还张立新已支付款项并按照双倍银行同期贷款利率支付利息；如张立新非法定事由拒绝履行合同义务造成交易不能，黄小红有权按照法定定金规定，保留张立新定金。4、张立新、黄小红双方合同签订后应各自履行自己的义务，否则除承担定金约定责任外，还须承担500000元的赔偿责任。5、本合同在履约过程中发生的争议，任何一方均有权向交易房产所在地人民法院提起诉讼。过错方承担诉讼引起的相对方因诉讼支出律师费、诉讼费、交通费、误工费等所有损失费用。6、本合同第二条约定的交易价格（150万元）为最终交易价格，双方均不得以价格浮动为由拒绝履行该合同，否则视为违约。本合同签字、盖章同时，黄小红将入户钥匙、信报箱钥匙、门连窗钥匙、可视对讲、猫眼、门禁卡（3个）、商品买卖合同原件、购房发票原件、公共维修基金收款收据、契税复印件交给张立新持有。7、该合同有江宇飞在第一页签名确认。同日，张立新通过银行转账黄小红“购房定金”500000元；黄小红将入户钥匙、信报箱钥匙、门连窗钥匙、可视对讲、猫眼、门禁卡（3个）、商品买卖合同原件、购房发票原件、公共维修基金收款收据、契税复印件交付张立新持有。 2、2014年4月30日，黄小红从廊坊泰土房地产开发有限公司购买涉诉房屋，双方与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：黄小红因购买涉诉房屋从中国建设银行股份有限公司北京市分行贷款450000元，借款期限为叁佰个月，黄小红以涉诉房屋作为抵押。2014年6月6日，银行放款，黄小红始还款。至今，黄小红未按照其与张立新签订的涉诉合同约定清偿涉诉房屋上原有贷款，而是仍在偿还贷款中。 3、2017年3月21日，廊坊市出台商品房买卖限购政策，具体为外地人在廊坊购买房屋的首付款从30%提高至50%。本院在审理本院（2018）冀1091民初80号案件的过程中，曾依职权向廊坊市房屋交易与产权管理中心询问限购政策。该中心提供《关于在廊坊市主城区贯彻执行市房管局等部门实施细则的补充条款》（以下简称市场调控补充条款），该条款第二条规定：购房人在3月21日（含21日）之前向卖方支付部分或全部购房款（不含现金支付）、但尚未完成网签的，按照3月21日之前有关政策规定处理。 2017年6月3日廊坊市限购政策升级，即限制外地人在廊坊市本地购买房屋的套数。 4、2017年9月29日，在张立新的协助下，黄小红办理了涉诉房屋的不动产权证书，该证书登记字号为冀（2017）廊坊开发区不动产权第0013993号。该证书附记：本不动产于2017-09-26日通过转移抵押合一登记，登记抵押给中国建设银行股份有限公司北京市分行，抵押金额450000元，期限从2014/4/30到2039/4/30，不动产登记证明[冀（2017）廊坊开发区不动产证明第0002681号]。在办理上述证书时，张立新除房屋钥匙外已将黄小红在签订合同时交付的其他物品、文件均返还黄小红。张立新在持有涉诉房屋期间，曾出租涉诉房屋三个月，获得9000元租金。至今，张立新仍持有涉诉房屋钥匙。 5、2017年11月，黄小红、江宇飞和张立新因廊坊市房屋限购政策协商过解除房屋买卖合同一事；2018年3月后，张立新通过短信要求江宇飞退房款，但江宇飞推脱。 本院认为，张立新与黄小红签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，本院依法确认。 一、关于张立新和黄小红履行合同义务情况 1、根据合同内容，张立新支付的“购房定金”500000元，虽该款名为“购房定金”，但从合同履行的过程看，双方签订的房屋买卖合同为实质房屋交易合同，不存在意向订约和以此作为履行债务的担保性质，因此该款实为购房的首付款。张立新已依约支付第一笔款项，履行了合同初始付款的义务。 2、张立新与黄小红签订的房屋买卖合同时间为2017年2月26日，张立新付款时间亦为当日，早于2017年3月21日廊坊市出台限购政策前。依据市场调控补充条款的规定，结合本案的事实，张立新已于2017年3月21日之前通过银行转账的方式（非现金交付）向黄小红支付了购房款，黄小红交付房屋，其符合市场调控补充条款的文件要求。故根据廊坊市相关部门的政策要求，张立新具有购买涉诉房屋的资格。 3、黄小红在签订房屋买卖合同的当日拿到500000元购房款后，并未按照合同第二条的约定“用该款项优先清偿向银行的上述借款，并解除抵押”。而黄小红在涉诉房屋上设定的银行贷款为450000元，且贷款已从2014年6月开始还款。也就是说，黄小红当时的贷款数额已低于贷款总额，且张立新付的首笔房款也足以还清涉诉房屋的贷款。再结合2017年9月，在张立新的协助下，黄小红取得涉诉房屋的不动产权证书。但是，黄小红依然没有清偿房屋项下的贷款，且持续至今，黄小红未按照合同约定履行义务，构成违约（合同约定不履行义务赔偿500000元），应对后续发生的事实及引发本诉承担相应的法律责任。 4、张立新协助黄小红办理房屋权证的事实表明，张立新当时没有解除房屋买卖合同的意思表示，反而是以实际行动希望加快办理房屋产权登记并尽早办理过户交易。11月，张立新和黄小红、江宇飞面谈时，张立新曾提出解除房屋买卖合同的意见，但黄小红没有同意。即时有张立新与江宇飞的短信记录，也不足以说明黄小红同意解除房屋买卖合同。此时，张立新并未归还房屋钥匙，持续使用房屋至今并获益，张立新对纠纷延续至今导致其损失扩大应承担相应的法律责任。 5、张立新作为房屋的购买人应知晓其将会支出大笔交易金额，且当时全国各地限购政策不断出台，其对房价波动带来的不确定性应当自行承担相应后果。 综合本案事实，黄小红在履行合同的过程中首先违约，自身存在过错。之后，廊坊市房屋限购政策出台，涉诉房屋价值持续回落至今已远低于张立新和黄小红交易时的价值，即使张立新目前仍具备购房资格，但黄小红的违约行为对张立新随着价格变动所引发的要求解除房屋买卖合同的意愿逐渐增强，直至引发本诉，黄小红的违约是本案纠纷引发的关健，而解除合同也势必造成黄小红的房价贬损。张立新在具备购房资格的条件下依然要求解除房屋买卖合同，亦属违约。而且，黄小红得到张立新交付的500000元房款用于国外消费一年有余，张立新将黄小红交付的房屋亦使用一年有余，双方在本次房屋交易过程中均存在违约，又均有获益。从公平原则衡量，本院酌情确定双方的违约责任相抵。故，张立新主张解除房屋买卖合同，本院准予。合同解除后，黄小红应将房款500000元返还张立新；张立新应将房屋清理、恢复原状后并与钥匙一同交付黄小红，张立新清理房屋、恢复原状的时间以十天为限。对于张立新主张黄小红承担违约责任的意见，本院不予支持。对于黄小红、江宇飞就本案的抗辩意见，本院亦不予支持。 二、关于律师费 张立新虽委托律师出庭应诉，但在庭审中其没有提供委托合同和付款凭证，本院对于张立新主张要求黄小红、江宇飞承担律师费的意见，本院不予支持。 三、其他 黄小红、江宇飞在庭审结束后即7月14日向本院递交反诉状，根据法律规定，反诉应在法庭辩论结束前提出。故，本院对于黄小红、江宇飞提出的反诉请求不予受理。需要说明的是，双方纠纷及双方应承担的责任，本院已作出认定，希望双方能互相尊重，化解矛盾。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告张立新与被告黄小红于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告黄小红、江宇飞返还原告张立新购房款500000元，此款于本判决生效之日起五日内给付。 三、原告张立新于本判决生效之日起十日内将河北省廊坊经济技术开发区毕昇路孔雀城大学里G-6幢3单元101室的房屋清理并恢复原状；原告张立新将清理后的房屋及钥匙在之后的五日内返还被告黄小红、江宇飞。 四、驳回原告张立新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为7035元，由原告张立新承担3620元，由被告黄小红、江宇飞承担3415元；上述款项于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇一八年八月九日 书记员 崔婷婷