广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初12059号原告：劳见英，女，1976年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张君仪，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市竞泽投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫路22号首层C2号，统一社会信用代码91440604668195821Q。法定代表人：潘军。原告劳见英与被告佛山市竞泽投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2014年9月23日签订的三份《租赁合同》于2018年4月13日终止；2、被告立即返还租赁定金148620元给原告；3、被告立即返还2018年4月13日至2018年5月10日的租金62406元给原告，上述两项合计211026元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与佛山市盈溢房地产有限公司（以下简称“盈溢公司”）于2014年9月23日签订三份《租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定原告承租盈溢公司位于佛山市禅城区影荫路22号月亮湾裙楼首层P6、7、8号三间商铺，租赁期自2014年9月23日至2022年9月22日止。盈溢公司于2016年4月将上述商铺转让给被告，被告承接盈溢公司于2014年9月23日三份《租赁合同》的全部合同权利和义务。原告承租商铺用作经营佛山市悦膳餐饮有限公司（以下简称“悦膳公司”）使用，后悦膳公司由案外人何汝光承包经营，经营期间的租金、水电费等费用均由何汝光承担，但因何汝光自2017年8月起至2018年2月拖欠被告的租金，被告向原告提起起诉，案号为（2018）粤0604民初2764号，诉讼期间为避免原告的损失日益扩大，原告多次主动与被告协商缴清欠缴租金，腾空场地并退还商铺，双方终止协议。原告于2018年4月2日向被告发出《移交场地通知书》，书面通知被告称将于2018年4月6日至2018年4月12日期间办理商铺内的厨房设备等动产，于2018年4月13日清空并腾退商铺给被告，要求被告派人到现场办理场地交接手续。后被告未派人到现场交接，原告已于2018年4月13日当天将商铺钥匙交至被告公司，实际退还上述商铺。（2018）粤0604民初2764号民事判决书生效后，原告立即按判决书判项要求向被告缴清拖欠租金，原、被告协商约定，原告缴清至2018年5月10日的租金、水电费及物业管理费，原、被告即于2018年5月10日解除案涉商铺《租赁合同》，被告立即向原告返还租赁定金，不再追究其他责任。后原告按约向被告缴清至2018年5月10日的租金、水电费等费用，但被告拒不配合签署书面的解除协议。原告已书面向被告作出终止协议的意思表示，且案涉商铺已于2018年4月13日交还给被告，案涉租赁合同已于2018年4月13日正式终止，原告自始无再实际占用和使用案涉商铺，而被告屡次出尔反尔，拒不与原告签署商铺终止协议，违反合同法中防止损失扩大义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起起诉，请求判令所请。庭审中，原告补充意见如下：原告第一项诉请的法律依据《合同法》第91条第二项，符合合同一方解除的情形，原告已经向被告发送解除的通知，还有《合同法》第94条第二款，我方是已经单方确认不再履行合同，而且还有《合同法》第119条。我方认为我方已经单方向被告提出，按照双方的合同约定也是可以约定合同解除，在合同第12条违约责任第二款，还有一个事实依据，双方上一次租赁合同纠纷结束后，双方经过协商，是在2018年5月10日解除合同，原告已经缴清了租金、水电费、物业费等费用，双方已经协商完毕，但是被告拒绝出具相关的书面文件。原告把涉案房屋转租给另外的承包人，是该承包人欠被告半年的租金，原告一直是不知情。被告庭后提交答辩状，称原告无故提出解除案涉合同，由于被告在履行案涉合同过程中并没有违反约定的条款，没有过错，因此，被告不同意解除案涉合同，要求原告继续履行案涉合同约定的条款及所有权利义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。原告提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告营业执照复印件；2、租赁合同3份、租赁定金收据3张；3、产权转让通知书3份；4、承包经营协议；5、民事判决书（2018）粤0604民初2764号；6、移交场地通知书；7、邮单及送达情况查询结果进账单2张及客户回单2张；8、移交场地视频及移交钥匙视频；9、现场照片1张；10、悦膳公司企业信息查询情况、核准变更登记通知书；11、进账单两张、客户回单两张、增值税普通发票6张、收据1张。经审查，本院对上述证据1-3、5-9、11的真实性予以确认，至于证据4、10，与本案的处理结果缺乏关联性，故不予采纳。被告未向本院提交证据。经审理查明：2014年9月23日，原告（承租方、乙方）与案外人盈溢公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》三份，分别约定由盈溢公司将涉案佛山市禅城区影荫路22号月亮湾裙楼首层P6、P7、P8号铺租给乙方作商业使用。上述合同第三条第1项约定租赁定金于合同期满时，经甲方验收该物业结构无损坏，并由乙方恢复其外立面原状，结清之前所有费用后，即如数归还。第十二条第2项约定如乙方在合同期内要求提前终止合同或由于违约而导致终止合同，乙方应付清所拖欠的租金及水电费等相关费用，则租赁定金作为违约金赔偿给甲方，另支付甲方人民币叁万元作为违约金，甲方放弃提出其他索赔要求。2016年5月18日，案外人盈溢公司向原告发送《产权转让通知书》，载明：我司已于2016年4月与佛山市竞泽投资有限公司达成的商品房买卖协议，将禅城区影荫路22号月亮湾裙楼首层P6、P7、P8号商铺的所有权依法转让给佛山市竞泽投资有限公司，根据2014年9月签订的《租赁合同》第八条约定，“房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续生效”，因此我司租赁合同的相关权利及义务也一并转让给佛山市竞泽投资有限公司。请贵公司从2016年6月1日起与佛山市竞泽投资有限公司继续履行原租赁合同的全部权利与义务。原告于2016年5月31日签收上述《产权转让通知书》。另查明，涉案佛山市禅城区影荫路22号首层P6、P7、P8号的权利人均为被告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与案外人盈溢公司签订的案涉合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照合同约定全面善意履行各自的义务。因案外人盈溢公司将案涉合同项下的商铺所有权转移给被告，并发送《产权转让通知书》给原告，原告签收后亦未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故案涉合同对原告及被告均具有法律效力，双方应依约履行各自的义务。关于原告诉请确认案涉合同终止。经查，原告该诉请并不符合约定解除的情形，原告在案涉合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行案涉合同，其搬离房屋的行为不符合《合同法》规定的约定解除条件，不具有单方解除合同的效力。然而，虽然被告不同意解除案涉合同，但考虑到原告不愿继续履行案涉合同，该义务性质又不宜强制履行，案涉合同目的已无法实现，故案涉合同应予解除。综合本案具体情况，本院确定以本判决生效之日作为案涉合同解除的时间，案涉合同亦于该日终止。至于原告主张其已于2018年4月13日退还相关商铺予被告，但缺乏充足的证据证明双方完成交接，故对原告该主张不予采纳。因此，原告诉请返还2018年4月13日至5月10日的租金，依据上述分析，亦缺乏依据，本院不予支持。至于原告诉请退还租赁定金。根据案涉合同约定，租赁定金于合同期满时，经甲方验收该物业结构无损坏，并由乙方恢复其外立面原状，结清之前所有费用后，即如数归还。第十二条第2项约定如乙方在合同期内要求提前终止合同或由于违约而导致终止合同，乙方应付清所拖欠的租金及水电费等相关费用，则租赁定金作为违约金赔偿给甲方。依据上述约定，原告属于在合同期内要求提前终止合同，故在案涉合同依法被解除及原告按约定履行相关义务前，原告无权要求退还租赁定金。至于原告在合同期内要求提前终止合同是否应承担违约责任及承担何种违约责任，不属于本案审理的范围，被告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：确认原告劳见英与案外人佛山市盈溢房地产有限公司2014年9月23日签订的关于佛山市禅城区影荫路22号月亮湾裙楼首层P6、P7、P8号三间商铺的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日终止；二、驳回原告劳见英的其他诉讼请求。本案受理费2233元，由被告佛山市竞泽投资有限公司负担50元，由原告劳见英负担2183元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年八月二十四日书记员 冯裕雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。