上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初16913号原告：上海金维邦物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨兵，总经理。委托诉讼代理人：尹冬杰，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。被告：陈杰，男，1979年2月24日生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海金维邦物业管理有限公司与被告陈杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序(小额程序)，于2018年8月15日、2018年8月17日公开开庭进行了审理。原告上海金维邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹冬杰、陈杰均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告上海金维邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费人民币835元以及逾期支付违约金250.5元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系上海市奉贤区南桥镇航星二村物业服务企业，被告系上述小区1梯302室的业主。依物业服务合同约定，物业服务费收费标准为每月每平方米0.65元(2012年至2014年)、每月每平方米0.75元(2015年至2016年)、每月每平方米0.8元(2017年)。业主应在每季度首月前预交本季度的物业服务费。自2017年1月至2017年12月，被告拖欠12个月的物业服务费，共计835元。期间，原告多次催讨，被告均拒绝支付。按照物业服务合同约定，业主逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按照应缴费用的千分之三支付违约金。被告拒付物业服务费的行为违反了物业服务合同约定，侵犯了原告的合法权益，故原告诉诸法院。被告陈杰辩称：物业费欠费期间属实，金额待法庭核实，但被告不同意全额支付物业费，对违约金也不认可。物业费本金部分，理由系原告没有履行好物业管理义务，1、保安配置不够，晚上二十几栋楼还有别墅就一个保安巡逻。去年小偷在北阳台把我们防盗窗剪了之后入室盗窃；2、清洁卫生不到位，出租率比较高，垃圾比较多，但楼道一个礼拜扫一次；3、物业服务不到位，阳台外有四层楼高的树影响晒衣服，跟物业说了三四年，最终未果，还是新物业公司帮我们修剪的；4、在未通知被告的情况下，去年关了北门只有南门可以用。被告未为其辩称提供相应证据。本院经审理认定事实如下：被告系上海市奉贤区南桥镇航星二村1梯302室房屋的业主，房地产权证号为：奉XXXXXXXXXX；房屋建筑面积为92.75平方米。2011年12月5日，上海市奉贤区航星二村业主大会作为甲方与作为乙方的上海金维邦物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方将奉贤区南桥镇航星二村(物业名称)委托乙方实行物业管理；委托管理事项包括：物业共用部位的维护和管理、物业公用设施、设备的运行和维护和管理、对物业共用部位的附属建筑物、构筑物的维护和管理，并负责公共区域的清洁卫生，收集生活垃圾，疏通雨、污水管道、对公共绿化的养护和管理、对公共秩序的维护、车辆停放管理、安全意识防范的保安服务、对物业使用禁止性行为的管理、对物业公共事务的日常管理及物业档案管理、业主委托的其他专项服务，服务项目和收费方法另行与业主签订委托服务合同。合同有效期为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业管理费用：复式公寓物业服务费每平方米0.65元/月；物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月自觉向乙方履行及时、足额的缴纳义务；其中第十二条“航星二村业主管理规约”约定，逾期交纳的，从逾期之日起按日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。该合同已经奉贤区房地局物业科备案。后上海市奉贤区航星二村业主大会与上海金维邦物业管理有限公司于2014年12月31日签订《物业服务合同》，双方约定：合同有效期为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；物业管理费用：复式公寓物业服务费每平方米0.75元/月，2011年签订的《航星二村业主管理规约》对本物业区域内的业主和使用人均具有约束力。2015年12月28日上海市奉贤区航星二村业主大会与上海金维邦物业管理有限公司又签订“《物业服务合同》补充协议”，双方约定：合同有效期为二年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理费用：多层公寓房物业服务费2016年为每平方米0.75元/月，2017年为每平方米0.80元/月。因被告未交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，故原告诉诸本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的物业服务合同及补充协议、上海市不动产登记簿等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，针对被告的答辩及证据，原告提供了维修结算单，原告公司在物业管理合同期履行了小区公共部门维修服务。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告上海金维邦物业管理有限公司与上海市奉贤区航星二村业主大会签订的《物业管理服务合同》、《物业服务合同》及“《物业服务合同》补充协议”合法有效，效力及于全体业主，对原、被告均具有约束力。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，虽有服务瑕疵，但不足以构成业主拒交物业服务费的理由，业主应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业服务费。关于违约金，原告提供的“《物业服务合同》补充协议”中未对业主缴纳物业费时间以及逾期缴纳物业费的违约责任作明确约定，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间逾期支付物业服务费的违约金的主张不予支持。根据上海市奉贤区航星二村业主大会与上海金维邦物业管理有限公司在“《物业服务合同》补充协议”对服务管理费用等调整为每平方米0.8元/月。且在此期间原告给被告提供物业服务，事实上形成物业服务合同，故本院对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间物业管理费予以支持，按照每平方米0.8元/月标准乘以被告房屋建筑面积92.75平方米计算2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为890元。原告主张被告支付835元，对于原告主动放弃部分，系原告处理自身权益，于法无悖，本院予以认可。依照《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈杰于本判决生效之日起十日内支付原告上海金维邦物业管理有限公司物业服务费835元；二、驳回原告上海金维邦物业管理有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费人民币10元，由被告陈杰负担。本判决为终审判决。审判员  管玉洁二〇一八年八月二十八日书记员  罗 婷附：相关法律条文一、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。……第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。