广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初902号 原告：龙映红，女，1981年2月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：吕坤才，广西玉洲律师事务所律师。 被告：广西盛世翰林置业投资有限公司，住所地：广西玉林市玉东区茂林镇茂林街1号。统一社会信用代码：914509005640499342。 法定代表人：黄建安。 委托诉讼代理人：吴昭传，广西毅少传律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林毅，广西毅少传律师事务所律师。 原告龙映红与被告广西盛世翰林置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理。依法适用普通程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告龙映红及其委托诉讼代理人吕坤才与被告广西盛世翰林置业投资有限公司的委托诉讼代理人吴昭传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙映红向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2016年11月15日签订的《认购协议书》第二条第（7）项的约定“水电、天然气管道开户费收取由认购方承担”无效。被告应尽快与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在明知国家规章和政策严禁开发商收取水电、燃气管道开户费的情况下，利用格式合同欺骗原告认可签字约定《认购协议书》第二条第（7）项，被告这一行为属欺诈行为，依据《合同法》规定，该项约定应属无效。同时，根据国家计委、财政部（1996）2922号文和国家发改委585号文及广西下发的有关文件和玉林市物价局的规定，房地产开发商及水电等有关部门都不得收水电、燃气开户费。虽然上述规范性文件不是法律，但属规章，从法律适用角度看，国家行政主管部门针对商品房交易过程中有关收费问题专门颁发的规范性文件，具有合法性、合理性，管理相对人应当严格遵守和执行，不得违反。但被告却以团购房形式推销商品房，并以签订《定向开发合同书》和《认购协议书》等手段，规避行政部门相关规定，诱骗原告及其他业主与其签订约定承诺承担上述二项费用。当原告和其他业主与被告签订了《认购协议书》后，被告又进一步给业主发出“客户签署《商品房买卖合同》时需代收费用、代缴费用清单”第5项“水电开户费”（110元每平方），燃气管道开户费（2,350元每户）。这两笔费用《认购协议书》并未约定有具体数额，且国家行政主管部门早就命令取消。被告为了骗取到这二笔费用，却以代收为名，当业主交了这二笔费用后，不给业主开具代收发票，却把这两笔费用加入到房价上，抬高原来双方签订《认购协议书》上约定的房价，再与业主签订《商品房买卖合同》，后以此房价报住建委备案。可见，被告的行为明显是“以合法形式，掩盖非法目的”。被告名为代收二费，实为抬高房价，并以不交二费为由拒不与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》。被告的行为构成严重违约，依照《合同法》规定，法院应当依法判令被告履行合同义务。综上，请法院判如所请。 被告广西盛世翰林置业投资有限公司辩称：双方签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，协议书各项条款都是合法有效的。原告方引用的有关文件并不是法律法规，甚至连部门规章都不算，不能作为认定条款无效的依据。本案原告因未按被告通知的时间、地点签订正式商品房买卖合同，被告在2017年12月12日已经与原告解除了《认购协议书》，被告不同意再与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》。原告诉请被告与其尽快签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》已没有任何依据，也违反《合同法》的合同自由原则。同时，《认购协议书》已经解除，相关的条款已经无法律效力了，被告已将原告所交房款退回给原告。综上，应驳回原告的诉讼请求。 审理期间，原告提交了下列证据：1．原告身份证，拟证明原告主体资格；2．《杏林居客户报名表》、《认购协议书》，拟证明双方签订协议书的事实并约定了房价，但对水电、燃气管道开户数额没有作具体约定，被告应按协议书与原告签订《商品房买卖合同》和相关的贷款合同；3．收款收据，拟证明原告已按协议约定交了总价款的30%房款给被告；4．客户签署《商品房买卖合同》时需代收费用、代缴费用清单影印件，拟证明被告单方设定水电、燃气管道开户费数额，并以代收名义要求原告交纳的事实；5．其他购房者的收款收据影印件两张，拟证明被告收取水电、燃气管道开户费不是代收，而是将此费用打入房价的事实，被告存在欺诈行为；6．被告在玉东新区房屋交易中心网站向社会发布销售杏林居各栋楼房明码标价表影印件，拟证明被告向业主销售商品房时双方商定的认购价格是明码标价的价格；7．被告将部分业主交纳水电、燃气管道开户费后将房价抬高备案的有关资料影印件，拟证明被告以代收水电、燃气管道开户费的名义抬高房价，存在欺诈行为，被告的行为违反了有关法律、法规；8．视频（光盘），拟证明原告等购房者按通知时间到被告处，但被告拒不与原告签订《商品房买卖合同》及银行按揭手续；9．投诉书，拟证明原告已将被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》的事投诉至有关部门。经质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，理由按答辩意见；对证据3无异议，称已将该房款退回给原告；对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，认为反而说明被告没有把水电、燃气管道费算到房价中；对证据5-7的合法性、真实性、关联性都有异议，因为没有原件核对，不能证明原告所要证明的内容；对证据8的合法性、真实性、关联性都有异议，认为视频拍摄的时间、地点及画面人员都无法确定；对证据9的合法性、真实性、关联性都有异议，认为该投诉书只是原告的一面之词，对其真实性无法确认。 审理期间，被告提交了下列证据：1．营业执照，拟证明被告工商登记情况；2．《商品住宅定向开发合同书》，拟证明第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费”；3．杏林居一期、二期水电安装工程专业分包合同（摘录），拟证明本案涉及的水电开户配套费按每平方米110元计系根据有关工程合同确定的；4．杏林居客户报名表，拟证明被告已向原告明示《商品住宅定向开发合同》第八条的约定等合同内容，双方已书面同意按该合同第八条执行，受其约束；5．公告两份、短信、微信聊天记录、《催告通知函》、《解除〈认购协议书〉通知函》、《退款通知》、柳州银行网上银行电子回执，拟证明由于原告的原因，被告已于2017年12月12日依法依约解除了与原告签订的《认购协议书》，在此之前，被告已多次通知原告前来办理《商品房买卖合同》、《商品房借款贷款合同》，被告已于2018年1月24日将认购房款全部退回给原告；6．其他购房者的《商品房买卖合同（预售）》、备案证明、增值税普通发票，拟证明被告不存在原告所主张的拒绝办理公积金贷款的事实。经质证，原告质证意见为：对证据1无异议，对证据2真实性由法院认定，不同意被告主张的证明内容，因为水电开户费有关部门已取消；对证据3认为与本案无关；对证据4真实性无异议，但这个表只是认定原告报名认购的资格，并非认可《商品住宅定向开发合同书》及该合同第八条；对证据5的合法性有异议，认为是无效的；对证据6认为这是被告与其他人签订的合同，不能说明被告也愿意与原告签订合同，因此与本案无关。 本院认为，对原告提供的证据1-3，被告对真实性无异议，予以确认其真实性，证明作用在以下事实认定中进行辨析；对原告提供的4-9项证据，被告对合法性、真实性、关联性均提出异议，从形式上因非原件无法确认真实性，从内容看，单凭这几份证据尚不能证明原告欲证明的问题，本院不予采纳。被告提供的证据1-5，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，证明作用在以下事实认定中进行辨析；被告提供的证据6与本案无关。 经审理查明：被告广西盛世翰林置业投资有限公司于2015年4月3日与玉林市第一人民医院签订《商品住宅定向开发合同书》，约定由被告定向开发玉林市玉东新区秀水路与石棠路交叉口东侧［盛世．杏林居］商品住宅区，主要定向销售给玉林市第一人民医院职工。上述合同书第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费”。原告在报名购房时，被告在杏林居客户报名表已明示付款方式及时间节点详见《商品住宅定向开发合同》第八条。原告与被告于2016年11月15日签订［盛世．杏林居］《认购协议书》，认购杏林居3栋803房，被告于同日出具《收款收据》收到原告认购款95157元。《认购协议书》第二“认购条款”第（7）项约定“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担。”庭审中，被告方称其公司多次通知原告到公司售楼部签订合同，但未见到原告在指定的时间前去签订合同，因此，其公司2017年11月27日向原告发出于2017年11月30日前到其公司售楼部签订合同的《催告通知函》，但原告仍未到，其公司于2017年12月12日向原告发出《解除〈认购协议书〉通知函》，2018年1月24日，向原告发出《退款通知》，并将认购款95157元汇到原告邮政储蓄银行账户。被告庭审中表示与原告签订的《认购协议书》指向的房屋已出售给他人并备案登记，但没有提供相关证据。庭审中，被告明确表示拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。 本院认为，本案原、被告属于商品房预约合同关系。本案争议焦点之一：《认购协议书》第二条第（7）项条款的效力问题，本院认为，被告与玉林市第一人民医院签订的《商品住宅定向开发合同》第八条约定商品住宅价格不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费。原告在报名购房时，被告已明示上述合同内容。之后原告与被告签订的《认购协议书》，约定水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担，此条款是双方约定的结果。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。因此，对合同效力和合同部分条款的审查认定应当依据法律和行政法规。本案双方的约定没有违反法律、行政法规的强制性，合法有效，应遵守执行。原告诉请确认该条款无效理由不成立，本院不予支持。本案另一个争议问题，即被告应否尽快与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房借款贷款合同》的问题，因被告已明确表示本案诉争认购的房屋已销售给他人并已登记备案，明确拒绝与原告签订合同。签订合同的客观条件已不成立，另根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利。”的规定，因此不能判决强制签订合同。原告如果认为被告违约或违背诚实信用原则的行为并造成损失的，可以依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项另案进行诉讼。据上述理由，原告的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条规定，判决如下： 驳回原告龙映红的诉讼请求。 本案受理费148元，由原告龙映红负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。上诉人并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费148元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：农行玉林城东支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  高斯宜 人民陪审员  黄 艳 人民陪审员  梁 敏 二〇一八年八月十五日 书 记 员  梁丹凤