天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初13820号原告：天津市南开资产管理运营有限公司，住所地天津市南开区乐谷商务中心B座17层。法定代表人：侯世立，董事长。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。被告：刘津崧，男，1989年12月15日出生，汉族，天津真心文化传播有限公司经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵军，天津德彰律师事务所律师。被告：天津真心文化传播有限公司，住所地天津市南开区红旗南路263号B座310室。法定代表人：刘津崧，经理。委托诉讼代理人：赵军，天津德彰律师事务所律师。原告天津市南开资产管理运营有限公司与被告刘津崧、被告天津真心文化传播有限公司（以下简称被告真心文化）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王敏、被告刘津崧及其委托诉讼代理人赵军、被告天津真心文化传播有限公司的法定代表人及其委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１．请求判令二被告向原告支付2017年4月1日至实际腾房之日止的房屋使用费（暂计至2017年11月22日为124584.4元）；２．判令二被告腾空并搬离位于天津市南开区房屋；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年城市之间（天津）园区运营有限公司（以下简称案外人城市之间）与原告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于天津市南开区红旗南路263号产业园区房屋出租给城市之间使用。后城市之间在未与被告刘津菘签订租赁合同的情况下，将上述产业园区中的B座310室房屋出租给被告刘津崧使用，面积为263.95平方米，租金标准为每天每平方米2.0元（含物业管理费）。2016年5月，被告刘津崧以涉诉房屋为注册地址注册成立被告真心文化，并实际在此经营。2016年5月，城市之间被申请破产清算。2017年3月31日城市之间破产管理人与原告签署《交接清单》，破产管理人将包括涉诉房屋在内的产业园区交还给原告。原告授权学府创新（天津）园区运营管理有限公司对交接后的产业园区进行管理。关于产业园区商户租金的收取依据《交接清单》的约定，2017年4月1日之前由城市之间负责；2017年4月1日开始由学府创新（天津）园区运营管理有限公司负责。对此城市之间破产管理人和学府创新（天津）园区运营管理有限公司于2017年6月以发送《致广大商户的一封信》的方式告知包括被告在内的广大商户。但截止起诉之日，被告尚未与学府创新（天津）园区运营管理有限公司重新签订合同，且参照2017年4月1日前的涉诉房屋的租金标准，截止至2017年11月22日，被告应缴纳使用费为124584.4元，但被告至今未予支付，故原告诉至法院。二被告辩称，原告没有主体资格，被告系与城市之间订立的合同，如果原告能够证实自己为房屋产权人应该追加城市之间为第三人，因为不追加无法查清事实，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告与案外人城市之间原系房屋租赁关系，案外人城市之间将坐落于天津市南开区房屋出租给二被告用于经营，年租金为192684元，押金32114元，但双方未签订书面的房屋租赁合同，后案外人城市之间将涉诉房屋交付二被告，二被告于2016年4月2日进驻涉诉房屋开始装修使用，同时二被告支付案外人城市之间房屋租金至2016年12月31日，并支付案外人城市之间押金32114元，自2017年1月开始二被告未再支付过任何费用。现涉诉房屋仍由二被告占有使用。另查，2014年10月11日原告与案外人城市之间签订《房屋租赁合同》，约定将包含涉诉房屋在内的坐落于天津市南开区红旗南路263号，总建筑面积60386平方米房屋出租给案外人城市之间经营使用，租赁期限自2015年1月4日至2035年1月3日，租金标准为1.35元/平米/天，自起租之日起计算，每2年增加7%等内容。合同签订后，原告于2015年1月4日将租赁房屋交付案外人城市之间。2016年1月4日、2016年1月5日，原告向案外人城市之间发送催款函，要求案外人城市之间支付拖欠的租金。2016年2月26日原告向案外人城市之间发送解除租赁合同通知书，载明因案外人城市之间拖欠房屋租金要求解除双方签订的《租赁合同》及补充协议。同日案外人对该解除通知予以签收。后原告向本院提起申请要求案外人城市之间破产清算，2016年5月4日本院做出（2016）津0104民破4号裁定书，裁定受理原告申请案外人城市之间破产清算一案，并于同日指定天津市亚星清算事务有限公司为破产管理人。2017年3月31日案外人城市之间的破产管理人与原告就天津市南开区红旗南路263号房屋签订交接清单，将案外人城市之间承租的坐落于天津市南开区红旗南路263号，面积为60386平方米房屋及所属配套院落交还给原告，并约定交接前即2017年3月31日前运营过程中的权利义务由案外人城市之间承担，交接后即2017年4月1日后的权利义务由原告承担。2017年4月1日原告出具授权书，载明授权学府创新（天津）园区运营管理有限公司负责天津市南开区红旗南路263号产业园的各项事务。2017年6月学府创新（天津）园区运营管理有限公司出具《致广大商户的一封信》，告知天津市南开区红旗南路263号产业园内的各商户案外人城市之间破产事宜，并告知现由其负责园区运营，需要与各商户重新签订《房屋租赁合同》等事项。2017年9月11日，原告向二被告出具律师函，向二被告做出要求重新签订合同的要约，并要求二被告支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的房屋使用费。二被告对此律师函进行了签收。此后二被告并未与原告或其授权的学府创新（天津）园区运营管理有限公司签订新的租赁合同，亦未支付过任何费用。本院认为，本案的争议焦点为二被告是否为合理占用使用涉诉房屋，是否应当具备腾房义务及支付使用费费用的义务。现二被告主张原告并非涉诉房屋产权人，且被告系与案外人城市之间建立的租赁关系，因此原告不具备诉请的主体资格，并要求追加案外人城市之间进行核实，但根据原告提交的证据足以证明其与案外人城市之间就涉诉房屋建立的租赁合同关系，且原告亦提交证据证明现双方之间的租赁关系已经解除，虽原告现并未取得涉诉房屋的所有权证，但结合原告提交的证据足以证明现涉诉房屋的使用、处置、收益、管理等权利义务现由原告承担。且被告亦未提交证据证明其抗辩理由，故二被告以主体资格进行抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。二被告与案外人城市之间虽建立了租赁关系，但并未签订书面的租赁合同，故应认定双方之间形成的为不定期租赁关系，虽案外人并未向二被告送达解除租赁关系通知，但二被告在庭审中自认，原告于2017年3月份曾与其沟通过涉诉房屋需要重新签订合同事宜，且之后多次函告通知二被告，但二被告均未做出回复，而系继续在未支付任何费用的前提下占有使用涉诉房屋，二被告的此行为并无事实和法律依据。故原告要求二被告腾交房屋，同时按照其与案外人城市之间在解除合同后签署的交接协议中约定的要求二被告支付自2017年4月1日至实际腾房之日止的房屋占用使用费符合法律规定，本院予以支持。另二被告当庭亦认可其与案外人城市之间建立租赁关系期间约定的房屋租金为年租金192684元，因此原告依此标准计算房屋占有使用费符合事实和法律规定，本院予以支持。另被告真心文化系被告刘津崧出资的自然人独资的有限公司，被告刘津崧亦未提交证据证明被告真心文化的财产独立于其自己的财产，故二被告应连带承担对原告应付的义务。综上所述，对原告的全部诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百五十三条、《中华人民共和国公司法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告刘津崧、被告天津真心文化传播有限公司将坐落于天津市南开区腾空交还原告天津市南开区资产管理运营有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告刘津崧、被告天津真心文化传播有限公司连带支付原告天津市南开区资产管理运营有限公司2017年4月1日至2017年11月22日的房屋使用费124584.4元；并按年租金192684元标准支付自2017年11月23日至实际腾房之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元，由被告刘津崧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 孔 郁代理审判员 王 冠人民陪审员 杨玉清二〇一八年八月十七日书 记 员 赵金丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百五十三条承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但当事人另有约定的除外。承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十条一人有限责任公司章程由股东制定。一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。