河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终3985号 上诉人（原审被告）：牛建恒，男，1963年1月9日出生，汉族，黑龙江省鸡西市恒山区人，现住北京市通州区。 委托诉讼代理人：黄乔稳，北京百伦（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张立山，男，1979年11月9日出生，汉族，住辽宁省建昌县。 委托诉讼代理人：李景志，河北省香河县县城鸿鹄法律服务所法律工作者。 上诉人牛建恒因与被上诉人张立山租赁合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 牛建恒上诉请求：1、依法撤销河北省香河县人民法院(2018)冀1024民初1920号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人张立山一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：本案一审的认定、适用，违背了最基本的法律规定，上诉人无法感受到公平正义。一、原判决解除合同认定基本事实不清。原判决整个事实认定部分没有关于解除合同的基本事实认定。解除合同没有任何客观事实根据，进而导致解除合同的适用法律出现严重性错误。二、原判决适用法律严重错误，且自相矛盾。第一、原被告签订的《商用租房合同》真实有效的情况下，各方均应全面履行自己的义务，这也是原审法院的认定，因此，合同应继续履行，判决解除毫无根据。第二、原审认定合同解除系被上诉人张立山“自身经营状况引起”，却判决解除合同，其解除不符合法定解除和约定解除条件，判决解除明显违背法律规定，且与前述认定“全面履行义务”自相矛盾，属适用法律错误。第三、原审关于“并非因法定事由或者原被告的合意解除”，根据合同法第94条、第93条的规定，属于法定解除和协议解除的法律规定，本案双方未能协议解除，更不符合合同法第94条规定的法定解除条件，原审适用法律错误。第四、被上诉人张立山以“经营状况恶化”为由解除合同，原审在毫无任何事实依据的情况下也认为“系被上诉人张立山自身经营状况引起”，1、此为“商业风险”，并非“情势变更”；2、情势变更必须有情势变更的客观事实且当事人不能预见；3、人民法院要严格审查、慎重适用情势变更原则；4、情势变更必可归责于双方当事人、违约不适用情势变更原则；5、情势变更后继续履行会显示公平。第五、原审认定系原告张立山违约，却判决解除合同违背最基本的法律常识，违约方不享有合同法定解除权。第六、原审认为“现原告明确表示不再继续履行合同，合同目的已无法实现，应当予以解除。”按此观点，任何合同只要一方当事人想解除，明确表示一下即可，这将严重破坏经济秩序和社会稳定。综上，原判决解除合同认定基本事实不清，适用法律严重错误、且自相矛盾，应依法纠正。二审法院应当依据法律结合当前审判形式，撤销河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初1920号民事判决，发回重审或改判驳回破上诉人一审全部诉讼请求。 张立山答辩称，被上诉人于2017年8月26日曾以短信的形式向上诉人发出解除合同通知，已经给予了上诉人充分合理的时间对租赁物作出其他处分，避免资源的浪费和损失的扩大。2017年4月10日至2018年4月9日的租金，香河县人民法院已经判决由被上诉人给付上诉人租金33万元，上诉人并没有任何损失，双方的租赁合同在事实上已经不能履行，双方的租赁合同不适用强制履行，因此被上诉人请求解除合同符合事实及相关法律规定。牛建恒的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张立山向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2015年4月3日签订的《商用租房合同》；2、诉讼费用依法负担。 一审法院查明事实：2015年4月3日，被告牛建恒（甲方）与原告张立山（乙方）签订《商用租房合同》，双方约定：“甲方将位于103国道安平段东侧，占地4.5亩，约1900平方米房屋租给乙方，如有规划乙方自建房归乙方。一、房屋租赁期限自2015年4月10日至2022年4月15日止，共计七年。二、第一年、第二年年租金为30万元。第三年、第四年年租金为33万元。第五年、第六年、第七年年租金为36.3万元整。保证金3万元，待合同期满后由甲方对其所承租房屋进行验收合格后，可凭租赁合同和收据退还保证金。” 合同签订后，第一年、第二年的租金原告张立山已给付被告牛建恒，自2017年4月10日起，张立山未给付牛建恒第三年租金33万元，为此牛建恒起诉要求张立山给付此款及逾期付款利息，一审法院以（2018）冀1024民初796号民事判决确定张立山给付牛建恒租金33万元，该判决已生效。2017年8月26日，原告通过短信形式通知被告，要求自2017年8月30日解除双方的租赁合同，但原告至今未向被告交付承租房屋。 2017年4月18日，因原告拆除了承租的部分房屋约300平方米，被告牛建恒（甲方）与原告张立山（乙方）签订《补充协议》，双方约定，乙方向甲方交纳8万元，作为乙方将拆除房屋恢复原状的保证金。 另查，被告牛建恒出租给原告张立山的4.5亩土地是自案外人赵春明处租赁，赵春明系该宗土地使用权人。 一审法院认为，原告张立山与被告牛建恒签订的《商用租房合同》，真实有效，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。现原告明确表示不再继续履行上述合同，合同目的已无法实现，应当予以解除。合同解除后，被告应将其承租标的物返还给原告。本案合同的解除系因原告自身经营状况引起，并非因法定事由或者原、被告双方的合议解除，故原告违约，应承担违约责任；原告在租赁期间，拆除了承租的部分房屋，确实给被告造成了一定的损失，但被告在本案中未提出要求原告赔偿违约金及损失的具体请求，对此被告可另案主张权利。原告交付给被告的租赁保证金3万及恢复房屋的保证金8万元在本案中暂不予退还，在另案中合并解决。遂判决：一、解除原告张立山与被告牛建恒于2015年4月3日签订的《商用租房合同》；二、原告张立山于判决生效后十日内将其承租的土地及房屋返还给被告牛建恒；并每月给付被告租赁费27500元（自2018年4月10日起计算至原告将其承租的土地及房屋返还完毕之日止，按日计算）。案件受理费减半收取50元，由原告张立山负担。 本院二审期间，上诉人提交租赁物照片六张，证明被上诉人在2018年7月4日、7月9日还在正常经营，不应判决解除合同，以及被上诉人将租赁物损坏及拆除的事实。被上诉人对照片的真实性无异议，不认可拍摄时间以及上诉人证明的目的。因上诉人未提交照片原始载体，且仅凭照片本院对上诉人预证明的事实无法核实，本院对证据的关联性不予确认。一审审理期间，被上诉人试图将租赁物钥匙交与上诉人，上诉人因双方争议未解决为由拒绝收取。二审查明其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。本案中，被上诉人因自身经营问题前期交付租金迟延被生效判决确认，后期又向上诉人发出解除合同的通知的行为，属于在履行期限届满之前，一方当事人明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务的情形，符合上述法律规定的法定解除合同的事由。被上诉人诉讼请求解除合同于法有据，一审法院判令解除双方之间的合同正确，本院予以维护。而一审判决对解除事由认定为被上诉人因自身原因不再继续履行合同，导致合同目的无法实现，以及请求解除合同非法定事由的论述不妥，本院予以纠正。鉴于本案实际情况，被上诉人解除合同需以其承担违约责任、赔偿损失为代价。一审判决解除合同，对被上诉人需承担违约责任及赔偿损失予以确认并赋予上诉人另案主张权利，保证了履行合同守约方权利救济途径，本院亦予以维护。关于合同解除后返还租赁物及被上诉人支付租赁费至实际返还之日的判决内容，因合同解除后承租方将租赁物返还系合同解除后应有之意，对租赁物实际返还前产生的损失仍由被上诉人承担责任亦是防止损失扩大并平衡当事人利益的处理，且上述内容当事人未提起上诉，本院予以确认。综上所述，牛建恒的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人牛建恒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一八年八月十五日 法官助理 王国强 书 记 员 刘 磊