贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔05民终2373号上诉人（原审原告）：吴虹霈，女，1991年9月13日出生，苗族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：夏友宪，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。被上诉人（原审被告）：胥昌富，男，1983年9月29日出生，汉族，住所贵州省毕节市。上诉人吴虹霈因与被上诉人胥昌富租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初966号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求是：一、撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审诉请；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于本案中的违约情节，一审法院认定错误。本案中《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方应当全面履行。合同第十三条约定“违约责任……3.本合同租赁期内，乙方逾期未交付租金的，每逾期1日，甲方有权按年租金的1％向乙方加收滞纳金……”。该条约定的是对乙方（被上诉人）逾期缴纳租金的违约责任。合同第十三条约定了“违约责任……2.本合同租赁期内，若甲方（上诉人）提前收回房屋，或乙方（被上诉人）需提前退租的，应提前3个月通知对方，并支付给对方6个月租金作为违约金……”，该条明确约定了“甲方提前收回房屋”或“乙方提前退租”情节的违约责任。合同中明确对不同的违约情节规定了的不同违约金，是为了制约合同双方在不同的情形下更好地履行合同，一审法院将合同约定的两种违约合并裁判是对违约情节的错误认定，依法应予以纠正。二、本案中约定的违约金并不过分高于实际损失，一审判决将违约金进行调整属于适用法律错误。(一)不同情节的违约金应单独评价，不能“累加”衡量。根据前文论述，本案中违约责任分为两个情节，一是逾期缴纳租金产生的违约责任，二是提前收回房屋或提前退租所产生的违约责任，该两种违约情节不能合并在一起裁判，而且在评价违约金是否过高时也不能进行“累加”衡量，而应当分别作出评价。(二)双方约定“逾期支付租金产生的违约金”并不高。实践中，乙方若不按时缴纳租金，会侵犯甲方获得租金的权利，会直接导致甲方损失。另，在我国司法实践中，违约责任具有惩罚性和补偿性双重性质。结合本案合同双方意思表示，按美日1%的比例收取违约金，明显带有惩罚的性质，但根据意思自治原则应予以尊重，因此双方约定的逾期支付租金产生的违约金并不高。本案中，根据合同约定，乙方（被上诉人，下同）应当于2017年6月17日支付一年的租金60000元，但在2017年6月17日被上诉人实际只支付了半年的房租，另半年的房租一直处于逾期状态。也就是说，2017年12月17日到2018年1月17日的租金早在2017年6月17日就应该支付，但一直逾期了7个月，若按实际未支付租金为基数计算逾期违约金，应当为5096×1%×7×30=10701.6元。上诉人依约定有权向乙方主张该违约金。(三)双方约定的“提前收回房屋”或者“提前退租”违约金并不高。提前退租会导致出租人损失，该损失实际是出租人将房屋再次转租过程中闲置期间的租金，以及若转租价格低于原价格所产生的租金差价。本案中自2018年1月17日以来，上诉人一直积极以同等价位处理案涉出租事宜，至今案涉房屋已经闲置将近四月，保守估计再闲置两个月也是比较可能的。因此，合同约定按6个月租金计算违约损失系比较合理的。因此办案中合同约定的“提前收回房屋”或者“提前退租”违约金并不高。另外，在房屋租赁合同缔结过程中，房屋租赁行情、租赁房屋自身情况等因素确实会给房屋租赁带来一定的闲置风险，但房屋租赁关系一旦形成，在租赁期内这种闲置风险对出租人而言是不存在的，恰恰系承租人的提前退租行为给出租人带了闲置风险。因此，被上诉人提前退租的行为给上诉人的房屋带来了闲置风险，一审法院以“房屋租赁行情、租赁房屋自身情况影响闲置期间”为由对违约金进行调整完全不符合客观规律。而且，案涉合同标的为18万元，上诉人主张的违约金为3万元，违约金占合同标的16%的比例，根据司法实践这是一个比较低的比例。因此，双方约定的提前退租违约金并不高。三、总结。一审判决将“租金逾期支付产生的违约责任”与“提前收回房屋或提前退租产生的违约责任”混为一谈，错误适用法律，胡乱调整违约金，导致错判，应予以撤销。因此恳请二审法院明察依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人胥昌富未答辩。上诉人吴虹霈向一审法院起诉请求：一、解除原告吴虹霈与被告胥昌富签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告支付原告2017年12月17日至2018年1月17日的租金5,096.00元及滞纳金，滞纳金以5,096.00元为基数，期间从2017年6月17日起至租金支付完毕之日止（暂计10701.6元）；三、判令被告支付原告违约金30,000.00元；四、判令被告赔偿原告换锁费用80.00元及原告恢复铺面原状所产生的费用200.00元；五、案件受理费由被告负担。一审查明，2017年6月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，“合同”载明：甲方（原告）将坐落于毕节市XXX，单层建筑面积61.27平方米的一楼及地下室共两层商铺租赁给乙方（被告）。租期三年（从2017年6月16日至2020年6月15日），三年租金共计180,000.00元。租金支付方式为：签订租赁合同之日乙方支付甲方3,000.00元履约押金，“合同”生效之日支付甲方第一年租金60,000.00元，余下两年租金由乙方在上一个租期届满后5日内支付给甲方。合同解除约定：租赁房屋存在导致乙方无法正常使用的瑕疵，且甲方没有履行维修义务的，乙方有权单方解除合同；乙方逾期5日不支付租金甲方有权单方解除合同并收回房屋。违约方支付守约方相当于6个月租金的违约金；乙方逾期支付租金，以年租金为基数，按日1%加收滞纳金。“合同”签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告支付给原告租金30,000.00元。后因被告不能继续经营，于2018年1月12日通过微信聊天的方式通知原告“你还是赶紧找下家（下一个承租人）吧”。之后，原告向被告催收租金、滞纳金未果诉来一审法院请求处理。另查明，原告更换涉案房屋门锁支出80.00元，恢复地板原状花费200.00元。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行。原告履行了向被告交付出租房屋的义务，但被告未按约定支付被告租金构成违约，应当承担相应的民事责任，即支付所欠原告租金。关于租金起止日期，应当起于双方约定的2017年6月16日，止于合同解除原告收回租赁房屋之日。对此，被告胥昌富虽然在2018年1月12日通过微信聊天的方式通知原告“你还是赶紧找下家（下一个承租人）吧”（意为解除合同），但根合同约定及涉案房屋是使用情况，被告胥昌富不具有单方解除合同的权利，因此，被告2018年1月12日通知不导致合同的解除。但原告在本案《民事起诉状》中主张“被告支付原告2017年12月17日至2018年1月17日的租金5,096.00元”，以及原告在此前后更换涉案房屋门锁的行为，可以视为被告在2018年1月12日提出解除合同要求，原告在2018年1月17日前后作出解除合同的承诺，双方就合同的解除达成一致意见（即合同协议解除）。因此，原告请求被告支付2017年12月17日至2018年1月17日的租金5,096.00元，应予支持。既然双方已经协议解除合同，原告再请求解除合同没有事实和法律依据，故该请求不予支持。关于违约金数额，双方在涉案合同中用两个条款分别约定“违约方支付守约方相当于6个月租金的违约金和乙方逾期支付租金，以年租金为基数，按日1%加收滞纳金”。该“滞纳金”的性质属于违约金，应合并裁判。合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同解除是合同权利义务中止的原因之一，且违约条款属于合同中“结算和清理条款”，因此，原告请求支付违约金本院应予支持。但合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案被告给原告造成的实际损失应为原告出租房屋不能另行及时出租而闲置期间的租金。该闲置期间受房屋租赁市场行情、租赁房屋自身情况及原告对租金要求高低等因素的影响而有所不同，综合各种因素，酌情认定闲置期间为2个月，即原该的损失为涉案房屋2个月租金10,000.00（年租金60,000.00元÷12个月×2月）元。有过错一方应当赔偿给对方造成的损失，因被告过错导致原告换锁支出的80.00元和恢复铺面原状花费的200.00元，应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胥昌富于本判决发生法律效力之日起十日内一次支付原告吴虹霈租金5,096.00元、违约金10,000.00元、换锁支出费用80.00元和恢复地板原状支出费用200.00元；二、驳回原告吴虹霈的其他诉讼请求。案件受理费476.00元，由被告胥昌富负担。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，结合原告一审诉讼请求及理由和二审上诉请求及理由，上诉人对一审判决有异议的为上诉人主张的租金滞纳金和提前退租违约金。就上诉人一审关于上诉人主张解除合同和5096元租金的请求，一审判决理由充分，本院二审不再赘述。就租金滞纳金和提前退租违约金部分：本院认为，一审将该两个方面的违约金合并考量没有法律依据，与事实亦不相符，应予纠正，理由是：租金滞纳金对应的行为为被上诉人迟延支付租金；提前退租违约金对应的违约行为为退租，两者在违约行为和违约对象上均不相同，可能造成的损害后果亦明显相同，故两者应当分别考量。对于提前退租违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”只有当违约金金额过分高于实际损失时才能调减违约金，但本案中，被上诉人无证据证明存在可调整违约金的事实，一审酌情调整为按2个月计算，没有确切的事实依据，应予纠正。故对原告主张的提前退租违约金应按照租赁合同约定予以支持，即：6个月租金共计3万元。对于租金滞纳金，被上诉人迟延支付上诉人租赁费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被上诉人应当承担滞纳金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上诉人自称双方约定的滞纳金条款带有明显的惩罚性质，故依照前述规定，滞纳金的计算标准在考虑惩罚性的基础上其合理范围也仅为实际损失的1.3倍，而本案被上诉人延迟支付租金，客观上给上诉人造成的损失为银行同期贷款利息损失，据此，结合合同约定的租金支付时间，对上诉人主张的滞纳金总计应当支持以租金5096元为本金自2017年6月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至租金付清之日止的利息。综上，对上诉人关于滞纳金提出的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，对其滞纳金的诉讼请求予以部分支持。对于上诉人关于退租违约金方面的上诉理由成立，本院予以支持。据此，一审认定事实清楚，适用法律有误，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初966号民事判决第一项为：被上诉人胥昌富于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付上诉人吴虹霈租金5096元、违约金30000元、换锁支出费用80元和恢复地板原状支出费用200元。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初966号民事判决第二项。三、被上诉人胥昌富于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人吴虹霈租滞纳金，滞纳金以5096元租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至租金付清之日止。四、驳回上诉人吴虹霈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取476元，由上诉人吴虹霈承担100元，被上诉人胥昌富承担376元；二审案件受理费952元，由上诉人吴虹霈承担200元，被上诉人胥昌富承担752元。本判决为终审判决。审 判 长  张 雄审 判 员  田 川审 判 员  徐 洪二〇一八年八月二十二日法官助理  喻 智书 记 员  郑勤文