广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初3245号原告：郑琪媛，女，1996年2月10日出生，住址：广东省徐闻县，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：郑智练，男，1968年2月1日出生,住址：广东省徐闻县，现住珠海市香洲区。系原告郑琪媛的父亲。委托诉讼代理人：田奇生，广东正思律师事务所律师。被告：珠海市香洲翠花苑小区第一届业主委员会，住所地：珠海市香洲区。负责人：骆建昌，主任。委托诉讼代理人：黄建军，男，1980年7月29日出生，住址：珠海市香洲区。系被告的副主任。委托诉讼代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。原告郑琪媛与被告珠海市香洲翠花苑小区第一届业主委员会（以下简称翠花苑业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑琪媛的委托诉讼代理人郑智练、田奇生和被告翠花苑业委会的委托诉讼代理人黄建军、胡新玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑琪媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告撤销《关于对〈翠花苑小区停车管理规定〉（2017-4号文）的补充条款》及《关于翠花苑小区停车的相关规定》（其中：租户办理固定停车手续的相关规定第一条、第二条）两份文件，停止对原告的侵权行为；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告2016年1月1日经过合法程序入住珠海市香洲区翠花苑小区X栋X房的政府公租房。原告购买小车（号码为粤Ｃ×××**）后，于2017年12月12日去翠花苑管理处办理该车月租停车事宜，管理处工作人员出示被告《关于对〈翠花苑小区停车管理规定〉（2017-4号文）的补充条款》及《关于翠花苑小区停车的相关规定》的两份文件，告知原告不符合业委会文件规定，不能办理月租停车手续，如需停车，按每日20元向原告收取停车管理费，即每月要收取停车管理费600元。依据《珠海市香洲区翠花苑物业管理委托合同》的规定，翠花苑小区停车服务费用小型车每月70元或每年700元，被告三五人合谋，打着规范小区停车的幌子，高价收取原告停车费，严重侵害原告的合法权益，属变相谋利。原告住房为合法取得的政府公租房，每月按时缴纳物业管理费，权利与义务是平等的，理应与业主享有同等待遇。被告文件中的条款明显与法律法规及行政规约相抵触，且没有经过召开业主大会，没有经过双过半人数通过，更没有报政府部门备案，限制原告办理固定停车费手续，违反了《珠海经济特区物业管理条例》相关规定。特提起诉讼，以维护原告的合法权益。原告郑琪媛对其诉称向本院提交了以下证据：1.业主委员会备案确认书；2.致梅华街道办；3.珠海市住房保障服务中心证明；4.通知；5.《翠花苑小区停车管理规定》；6.翠花苑物业管理处物业服务及其他收费项目表；7.公告；8.翠花苑小区管理费与杂费分摊费用单；9.停车费票据；10.租赁凭证；11.租赁合同；12.《关于翠花苑小区停车的相关规定》；13.关于对《翠花苑小区停车管理规定》（2017-4号文）的补充条款；14.车辆行驶证；15.照片。被告翠花苑业委会答辩称，一、原告的诉讼主体不适格。被告是经翠花苑小区业主大会选举产生并经政府相关部门批准登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是一个代表业主行使业主自治权的机构。原告只是公租房的承租人，并非《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的业主，无权要求撤销《翠花苑小区停车管理规定》及补充条款，并且原告实际未在翠花苑小区居住，车辆也不是其本人使用，故原告在本案诉讼主体资格不适格。二、被告实施《翠花苑小区停车管理规定》及相关补充条款，目的是为首先满足业主需要，符合相关法律法规规定，原告作为承租户，无权请求撤销。翠花苑小区是1999年交付使用的老旧小区，未规划地下停车场，车辆只能靠路边露天停放。小区业主约614户，划线规划停车位为285个，未划线可利用空地停车位约50个。小区未成立业委会前，XX物业公司对小区的停车问题采取放任自流的态度，只要停车人交费，不管理是否本小区业主，均允许其办卡停车。近年来，随着业主购车数量增加，而小区车位有限，由此造成小区停车位日趋紧张。每天晚上的停车数大大超出车位数，造成部分业主回来找不到停车位，只能占用行人通道、消防通道停车，因此，小区内乱停乱放现象非常严重，车辆刮碰事故时有发生，业主们怨声载道，这种现状已严重影响小区的正常通行和应急通行，存在很大的安全隐患。业委会成立后，业主强烈要求业委会规范小区停车管理规定，以保障业主的停车需求。为此，业委会实施出台了停车的相关规定，并在小区内予以张贴公示，公示期内也没有业主提出异议。原告仅是承租人，无权要求享有与业主同等的权利，也无权要求撤销停车管理规定。三、翠花苑小区的停车收费不违反相关规定，也不存在高价收取原告停车费的事实，原告诉状所述无事实和法律依据。根据《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》第一条规定，住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业与业主通过合同或其他方式约定。根据小区的物业管理服务合同约定，对小区物业管理费、停车服务费（含临时停车费）的收费标准，被告与物业公司有权约定，原告无权干涉。且翠花苑小区的停车收费，XX物业公司已按香洲区物价部门的要求做了公示牌，实行明码标价，并在小区门口的醒目位置公示了停车服务的收费项目、收费标准、投诉举报电话等信息，同时物价部门也明确告知小区的停车收费标准无须到物价部门书面报备，故，被告认为，翠花苑小区的停车收费标准不违反《价格法》等相关规定，也不存在高价收取停车费的事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告翠花苑业委会向本院提交了以下证据：1.文件公示及停车现状的照片；2.微信截图及照片（关于停车收费价格及公示）；3.粤发改价格（2015）483号《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》；4.业主委员会备案确认书；5.翠花苑小区业主名册；6.证明；7.公告；8.微信截图（关于停车管理规定的讨论）；9.业主探讨会签名及会议纪要。本院经审理查明：坐落于珠海市香洲区××号（翠花苑小区）**X房屋是珠海市XX管理的政府公房，自2016年1月1日起由原告郑琪媛承租使用至今。双方签订的《珠海市公产房租赁合同》约定，租赁期间，原告郑琪媛负责支付出租房屋的水费、电费、物业管理费、卫生费等相关费用。被告翠花苑业委会成立于2016年10月13日，任期5年。为了规范小区的车辆停放，被告翠花苑业委会于2017年3月14日制定并公布了《翠花苑小区停车管理规定》（2017-4号文），载明：1.按照小区现有停车位进行编号划分并进行车位发卡，优先保障业主的停车需求。2.如有多余车位，租户可按照在物业管理处进行的登记号进行排序，采用轮候方式进行车位发卡。3.在小区内（外）经营商铺的经营者不得办理固定停车手续。4.享受国家公产保障房福利的住户不得办理固定停车手续（出示政府相关批文的另议）。2017年11月13日，被告翠花苑业委会决定对《翠花苑小区停车管理规定》的有关条款进行补充完善，向该小区的物业服务企业发出《关于对〈翠花苑小区停车管理规定〉（2017-4号文）的补充条款》，并在翠花苑小区发布公告，告知相关内容如下：一、从2017年11月13日起，停止办理租户等非业主的固定停车手续。二、在2017年11月13日前已办理固定停车手续的租户，先到物业管理处进行抽签申请登记，由业委会分阶段（每三个月为一个周期）组织已申请登记租户按申请登记号顺序进行抽签，未进行申请登记的不得参与抽签。……五、享受国家公产保障房福利的住房不在此次抽签范围之内。2017年12月8日，被告翠花苑业委会又向该小区的物业服务企业发出《关于翠花苑小区停车的相关规定》，其中第二点是有关租户办理固定停车手续的相关规定：1.从2017年11月13日起，暂停办理租户、公租户等非业主的固定停车手续。2.在2017年11月13日前已办理固定停车手续的租户，先到物业管理处进行排号申请登记，由业委会分阶段（每三个月为一个周期）组织缴费到期（或即将到期），并已在管理处申请登记的租户按申请登记号顺序进行抽签（抽签时间及地点已于11月13日进行公告）。……2017年12月，原告郑琪媛前往翠花苑小区管理处要求办理其所购买的车辆（车牌号为粤Ｃ×××**）在小区固定停车的手续，被管理处工作人员以不符合上述停车管理规定为由拒绝办理。原告郑琪媛遂以被告翠花苑业委会作出的停车管理规定违反《珠海经济特区物业管理条例》的相关规定，侵犯原告的合法权益为由，向本院起诉请求予以撤销。在诉讼中，被告翠花苑业委会认可其作出的《关于对〈翠花苑小区停车管理规定〉（2017-4号文）的补充条款》和《关于翠花苑小区停车的相关规定》没有经过业主大会会议表决，但认为该规定是为了保障业主权益，且在作出规定前有召集部分业主代表开会讨论，并在小区公告栏、业主微信群里发布了征求意见稿，至今也没有收到业主提出的异议，所以没有侵害业主权益。原告郑琪媛承租的是珠海市XX的房产，如果该中心认为侵害其权益，可以向被告提出异议。另查明，翠花苑小区在建设时没有规划用于停放汽车的车位，业主委员会成立后，在小区道路边划出地面停车位285个，现由部分已办理固定停车手续的业主和租户使用。本院认为，原告郑琪媛起诉请求撤销其所在小区业主委员会即被告翠花苑业委会作出的侵害其合法权益的决定，故本案为撤销权诉讼，撤销的对象为被告翠花苑业委会作出的《关于对〈翠花苑小区停车管理规定〉（2017-4号文）的补充条款》和《关于翠花苑小区停车的相关规定》（以下统称“停车规定”）。原、被告双方争议的焦点，一是原告郑琪媛是否具有提起撤销权诉讼的原告主体资格；二是被告翠花苑业委会作出的“停车规定”是否应当予以撤销。对此，本院作以下评析：一、关于原告郑琪媛诉讼主体资格问题。原告郑琪媛是否有权提起本案诉讼，实质是撤销权诉讼中原告资格的界定问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应该知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”以上规定表明，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序，业主享有请求人民法院予以撤销的权利。该撤销权一般专属于业主，但在特殊情况下，如业主大会或者业主委员会的决定损害了非业主的物业使用人的合法权益时，物业使用人也可以行使撤销权，具有提起撤销权诉讼的原告主体资格，理由如下：1.根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。当业主将其享有所有权的物业全部交与他人管理使用时，业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束力必然及于物业使用人。按照权利义务对等原则，在业主大会或者业主委员会的决定侵害物业使用人合法权益的情况下，物业使用人应当享有相应的救济权利，否则既违背了权利义务对等原则，也与构建和谐物业的立法目的背道而驰。2.按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，可以参照该解释处理。作为物业使用人，在物业管理法律关系中，除遵守法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定外，还可以根据其与业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务。物业使用人的主要权利应当包括接受物业服务企业服务的权利、合理利用共有部分的权利及该权利受到侵害时，提起相应诉讼的权利等等。故此，依据前述规定，物业使用人在业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益时已经取得提起撤销权诉讼的原告资格。本案中，原告郑琪媛是珠海市香××区××号（翠花苑小区）X栋X房的承租人，其与业主有签订租赁合同，约定享有在该房屋居住等权利，承担交纳物业管理费等义务。被告翠花苑业委会作出的“停车规定”直接关系到作为公租房承租人的原告郑琪媛所使用的车辆能否在小区办理固定停车手续，原告郑琪媛认为该规定损害其合法权益的，根据上述法律规定，可以向人民法院请求予以撤销，故原告郑琪媛具有提起本案撤销权诉讼的原告主体资格。二、关于被告翠花苑业委会作出的“停车规定”是否应当予以撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见，被告翠花苑业委会在翠花苑小区道路边增设的停车位，属于小区业主共有，业主享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”被告翠花苑业委会发布的“停车规定”内容涉及业主共有车位的管理与使用，并且有排除部分物业使用人对业主共有车位的使用，属于前述法律规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应由业主共同决定，并且，该决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告翠花苑业委会自认“停车规定”未经业主大会会议表决，也没有举证证明该规定已经翠花苑小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即被告翠花苑业委会作出的“停车规定”未经业主自治的程序，违反了法律规定的程序，损害了业主享有对共有部分共同管理的权利，同时也损害了非业主的物业使用人的合法权益。被告翠花苑业委会辩称其实施“停车规定”是为了首先满足业主需要，并规范小区的车辆停放，本院认为，即使被告翠花苑业委会的目的是正当的，但其作出决定仍需遵循法定的程序，且不得损害业主及物业使用人的合法权益。因此，原告郑琪媛在规定期间内行使撤销权，请求撤销被告翠花苑业委会作出的“停车规定”，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第三款、第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条的规定，判决如下：撤销被告珠海市香洲翠花苑小区第一届业主委员会作出的《关于对〈翠花苑小区停车管理规定〉（2017-4号文）的补充条款》和《关于翠花苑小区停车的相关规定》。本案受理费50元，由被告珠海市香洲翠花苑小区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  谢 武人民陪审员  陈 敏二〇一八年八月三日法官助理郭莎书记员梁缙