深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0303执异20号 异议人（案外人）：邓强富，男，汉族，1988年11月14日出生，身份证住址广东省电白县。 申请执行人：蔡敬林，男，香港居民，1961年10月13日出生。 委托代理人：祝吉军，广东德纳律师事务所律师。 委托代理人：王芬，广东德纳律师事务所律师。 被执行人：赖海霞，女，汉族，1982年12月10日出生，身份证住址广东省茂名市茂港区。 在本院执行蔡敬林与赖海霞共有纠纷一案中，案外人邓强富对执行惠州淡水人民六路鹏德名苑1座2903室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人邓强富称，法院应中止对惠州淡水人民六路鹏德名苑1座2903室的查封与拍卖。事实与理由：本院在执行（2017）粤0303执8242号案件过程中，查封、拍卖的鹏德名苑1座2903室房产属于案外人邓强富所有，现提出书面异议，请求法院解除查封、中止对该房产的执行。案外人在2015年2月做生意有一笔现金收入需要投资小房自住，经网上查询得知涉案房产出售，案外人于2015年2月26日与业主赖海霞签订了房产买卖合同，并交付174000元人民币定金，2015年3月17日给付116000元尾款，案外人以现金形式共29万交付了全部购房款。赖海霞在收到案外人的定金后提前把按揭房款还清，并实际交付，案外人已经收到钥匙入住。2017年12月22日得知本院将涉案房产查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部房款并实际占有，并且一直交水电费管理费，虽然未办理完毕手续，但案外人对此没有过错，所以请求本院中止执行案外人购买的房产，并且解封该房产，切实维护案外人的合法权益。 为支持其主张，案外人提交了以下证据：1、房地产买卖合同；2、收款收据；3、广东省惠州市国家税务局通用机打发票（燃气费票据、水电费票据、涉案房产管理费用、移动电视缴费费用）；4、赖海霞提前还款业务凭证；5、不动产登记结果。 对案外人提交的证据，申请执行人质证后认为，对证据1、2真实性不予认可，房地产买卖合同对于购房者来说是确定好过户交易时间，但是本案的买卖合同并没有对此作出约定。而且案外人全款现金支付显然不符合房地产交易习俗；对证据3发票开具的日期都是2017年12月，该证据无法证明在2015年5月25日人民法院查封涉案房产前案外人实际占有房屋的事实；对证据4真实性予以认可，该证据证明涉案房产在人民法院查封前是没有任何影响房屋过户的抵押情形，而案外人与赖海霞并没履行过户手续。而且根据赖海霞所称2013年的购买价格是28万，2015年出售价格29万，显然不符合市场交易价值。对证据5真实性予以认可，证明涉案房产2015年5月25日已经被查封，案外人直到今天才提出异议，显然涉嫌与被执行人串通阻碍案件执行。 对案外人提交的证据，被执行人质证后认为，对证据1-5予以认可，确定已经收到案外人邓强富支付的全部款项，而且开好了所有收据。我们没有恶意串通，对方也没有证据可以证明我们恶意串通。 申请执行人蔡敬林称，一、案外人邓强富提出2015年2月26日就与赖海霞签订了房屋买卖合同，并分两次全款支付了购房款。该主张存在多处不符常理之处，具体如下：1、案外人全款现金支付购房款，不符合房屋买卖交易习俗。2、房产查询单显示，房屋2015年5月25日就已经被福田法院查封，在长达三年的时间内，案外人既不对房屋的查封行为提出异议，也不对赖海霞无法办理房屋过户手续的行为提出质疑。3、房屋买卖合同中，对购房者最为重要的是明确约定房屋过户时间，而案外人与赖海霞签订的房地产买卖合同对产权过户时间没有约定，显然不符合正常购房逻辑。二、案外人提交的相关物业缴费单据均为2017年，无法证明其在2015年5月25日法院查封之前就已经合法占有不动产的事实。三、在申请执行人与被执行人同居关系子女抚养纠纷一案中，（2016）粤0303民初7754号、（2017）粤03民终5196号两份判决已经发生法律效力。经过两审认定的事实，赖海霞名下涉案房产是赖海霞所持有，并且处于出租状态。综上，案外人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人与赖海霞涉嫌恶意串通阻碍案件执行，请求法院驳回其异议。 为支持其主张，申请执行人提交了（2016）粤0303民初7754号、（2017）粤03民终5196号民事判决书，均证明在2017年赖海霞均证实涉案房产为其本人所有，并且处于出租状态。 对申请执行人提交的证据，案外人质证后认为，对证据真实性予以认可，关联性不予认可。 对申请执行人提交的证据，被执行人质证后认为，2015年将房产卖给案外人后，不可能出租。房屋出租是蔡敬林提出，我承认这个是因为这样我能获得孩子的抚养权。 被执行人赖海霞称，赖海霞没有出租过涉案房产，2015年2月26日已经和邓强富签订了房屋买卖合同，蔡敬林不支付抚养费给孩子，才出售了该房产养育孩子。赖海霞一个人带小孩还要养母亲，就在楼下找了个房地产中介，给了200元手续费写了房屋买卖合同。（2016）粤0303民初7754号民事判决中已经超额查封赖海霞位于罗湖阳光新干线家园C座1108号房产价值280万元的房产，现在又查封涉案房产是不合法的。 为支持其主张，被执行人提交了证据：银行流水单，证明收到案外人支付的17万元，就将银行的贷款还清。 对被执行人提交的证据，案外人质证后认为，对证据予以确认。 对被执行人提交的证据，申请执行人质证后认为，对证据的真实性予以认可，双方不存在任何影响房屋正常过户的情形下，并没履行过户义务。 本院查明，申请执行人蔡敬林与与被执行人赖海霞共有纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2015）深罗法民三初字第2041号民事调解书，蔡敬林与赖海霞自愿达成如下协议：一、赖海霞应分四次向原告蔡敬林支付共计1343000元，每次支付金额均为335750元，分别于2016年11月22日前、2017年2月22日前、2017年5月22日前、2017年8月22日前支付；二、案件受理费9082.5元，由蔡敬林承担4541.25元，赖海霞承担4541.25元；保全费5000元，由蔡敬林承担2500元，赖海霞承担2500元；鉴定费14950元，由赖海霞承担；因相关费用均已由蔡敬林预交，赖海霞应于2016年11月22日前将其承担的费用总计21992.25元支付给蔡敬林。由于被执行人赖海霞未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人蔡敬林向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0303执8242号。本院于2017年11月3日作出裁定，拍卖、变卖被执行人赖海霞所有的罗湖阳光新干线家园C座1108号房产50%的产权和鹏德名苑1座2903号房产。 案外人邓强富于2015年2月26日与被执行人赖海霞签订了房地产买卖合同（格式合同），约定赖海霞将惠州市惠阳区人民六路鹏德名苑1座2903号房产转让给邓强富，成交价为29万元；签订合同时支付定金174000元人民币，余款116000元一次性付款；邓强富自愿支付买卖双方需支付的交易税费；赖海霞应当于收到全部房款后将物业交付买方。邓强富于2015年2月27日向被执行人赖海霞支付定金174000元，2015年3月27日支付余款116000元人民币，两次付款方式均为现金支付，赖海霞收款后向邓强富开具了收据。赖海霞收到首付定金后，当日即还清了涉案房产抵押的银行 按揭贷款，并将房产交付给邓强富使用。 另查明，赖海霞购买的惠州市惠阳区人民六路鹏德名苑1座2903号房产权证书/证明号为预告：1110052488，因开发商的原因未能办理房产证，也未能办理邓强富与赖海霞之间的产权转移手续。该房产于2015年5月25日被深圳市福田区人民法院查封；2016年1月5日，本院以（2015）深罗法民三初字第2041号民事裁定轮候查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中案外人邓强富与被执行人赖海霞签订了房地产买卖合同，邓强富已支付了购房款，并已实际入住使用。因开发商的原因未能办理邓强富与赖海霞之间的产权转移手续，邓强富对此没有过错。因此，邓强富请求中止执行鹏德名苑1座2903号房产，并且解除对该房产的查封，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 中止对鹏德名苑1座2903号房产的执行。 解除对鹏德名苑1座2903号房产的轮候查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐公波 审判员  王良国 审判员  谢小波 二〇一八年八月十四日 书记员  吴晓宇