云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终1299号上诉人（原审被告、反诉原告）：中国建设银行股份有限公司云南省云南分行，住所地昆明市金碧路**，组织机构代码62260830-1。负责人：高升亮，行长。委托诉讼代理人：张宏益，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：单倩茹，女，汉族，1982年3月24日出生，住云南省昆明市盘龙区，委托诉讼代理人：张艺馨，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尤云花，云南欣晨光律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉被告）：云南中天文华产业发展股份有限公司，住所地云南省昆明市新闻路**，统一社会信用代码9153000078165679X4。法定代表人：戴艳梅，董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司云南省云南分行（以下简称：建行云南分行）因与被上诉人单倩茹、云南中天文华产业发展股份有限公司（以下简称：中天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院(2016)云0102民初7867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行云南分行上诉请求.1、请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判支持其的一审全部反诉请求;2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由:1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，亨有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第二人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”建行云南省分行与单倩茹、中天公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第十六条规定(一)借款人发生下列任一情况，均构成违约:(2)借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件、或借款人明确表示以其行为表明不履行本合同项下义务。本案单倩茹向昆明市五华区人民法院起诉，要求解除与上诉人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，以自己的诉讼行为表明不履行合同构成违约的情况下，上诉人根据以上法律规定及合同约定，按照合同相对性原则有权按照《个人住房(商业用房)借款合同》第十六、十七条等合同条款之约定要求单倩茹承担还款责任、违约责任及承担上诉人实现债权的费用，要求云南中天公司对单倩茹的责任承担连带责任。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，建行云南分行与单倩茹、中天公司在签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第十七条中明确约定:单倩茹出现违约情形，建行云南分行有权要求单倩茹立即清偿借款本息及相关费用，因此，在单倩茹出现违约，合同解除的情况下，建行云南分行要求单倩茹偿还截止2016年10月23日的借款本金余额、利息及自2016年12月24日起至实际清偿之日止按照合同约定计算的利息、罚息及复利的反诉请求，有事实及法律依据。综上，上诉人的一审反诉请求有事实及法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人单倩茹答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。中天公司未到庭亦未提交答辩意见。单倩茹向一审法院起诉请求:1.判令解除原告（反诉被告）单倩茹与被告(反诉被告)中天公司签订的商品房购销合同；2.判令解除原告（反诉被告）单倩茹与被告(反诉被告)中天公司、被告(反诉原告)建行签订的《个人住房（商业用房借款合同）》；3.判令被告(反诉被告)中天公司退还原告支付的购房首付款318076元及至判决生效日原告（反诉被告）单倩茹已支付的银行贷款本金43200元（暂算至2016年9月）；4.判令被告(反诉被告)中天公司支付因延期交房给原告造成的资金占用损失63615.2元（以首付款为基数，按照央行一年期贷款基准利率6%，40个月计）银行利息损失43200元，商铺租金损失72530.64元（每季度10361.52元，共7个季度）。以上损失均暂算至起诉之日，要求支付至合同解除之日；5.判令《个人住房（商业用房借款合同）》项下剩余贷款由被告（反诉被告）中天公司偿还；6.本案诉讼费及律师费由被告承担。建行云南分行向一审法院反诉请求：1.判令原告（反诉被告）单倩茹偿还尚欠被告（反诉原告）建行截至2016年12月23日的借款本金余额人民币147766.67元和借款利息416.34元，以及自2016年12月24日起至实际清偿之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利；2.判令原告（反诉被告）单倩茹承担被告（反诉原告）建行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、送达费、公告费等），其中一审阶段的律师费9400元；三、判令被告（反诉被告）中天公司对上述反诉请求第一、二项的款项承担连带保证责任。一审法院认定事实:2013年6月26日，原告（反诉被告）单倩茹、被告（反诉被告）中天公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告（反诉被告）单倩茹出资518076元购买由被告（反诉被告）中天公司开发的位于昆明市西山区文化空间广场地下室G区-1层S-039号商业用房，该房建筑面积10.64平方米，每平米单价人民币48691.35元。付款方式为原告（反诉被告）单倩茹首期支付购房总价款的61.40%，金额为318076元，付款日期为2013年6月26日，其余价款200000元向被告（反诉原告）建行办理按揭贷款支付。被告（反诉被告）中天公司应于2014年6月27日前将经过建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给原告（反诉被告）单倩茹。2014年5月7日，被告（反诉被告）中天公司向原告（反诉被告）单倩茹开具发票，发票载明原告（反诉被告）单倩茹向被告（反诉被告）中天公司交纳了购房款518076元。原告（反诉被告）单倩茹与被告（反诉被告）中天公司签订《商品房购销合同》当日，原告（反诉被告）单倩茹作为委托方、案外人云南富壹城物业服务有限责任公司（以下简称富壹城公司）作为受委托方签订了一份《物业委托租赁管理协议》，约定：原告（反诉被告）单倩茹将向被告（反诉被告）中天公司购买的房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限为20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止。该协议项下物业租金计算基数为518076元，并对每年的租金情况进行列明，其中前三年年均收益率为8%,年租金回报额为41446.08元，其后每三年年均收益率提高0.5个百分点。物业租金的第一次支付时间为2013年7月1日起。另查明，原告（反诉被告）单倩茹与富壹城公司签订了《物业委托租赁管理协议》后，虽然被告（反诉被告）中天公司尚未向原告（反诉被告）单倩茹交付房屋，但富壹城公司向原告（反诉被告）单倩茹支付过2013年7月1日起到2015年1月31日止的租金62169.12元（物业租金基数518076元×年均收益率8%÷12个月×18个月）。因被告（反诉被告）中天公司未在2014年6月27日前交房，原告（反诉被告）单倩茹及其他业主于2015年8月24日向其送达《交房催告函》，要求其在2015年10月15日前交房，否则业主有权解除合同。因被告（反诉被告）中天公司亦未在《交房催告函》限定日期内交房，原告（反诉被告）单倩茹又于2016年8月23日公证送达被告（反诉被告）中天公司《解除购房合同通知书》，决定行使合同解除权，解除双方签订的《商品房购销合同》。另查明，为购买上述房屋，原告（反诉被告）单倩茹于2013年8月5日与被告（反诉原告）建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额为200000元，贷款期限为120个月，贷款期间为2013年8月5日至2023年8月5日止，贷款偿还方式为等额本息，被告（反诉被告）中天公司为保证人，保证方式为抵押加阶段性保证，即在抵押财产办理完毕他项权利证之前，保证人提供连带责任保证。一审法院认为：本案涉及商品房买卖合同关系和商品房按揭贷款合同关系。争议焦点在于：1、原告（本诉被告）单倩茹是否能解除与被告（反诉被告）中天公司之间的《商品房购销合同》？2、原告（反诉被告）单倩茹与被告建行（反诉原告）之间的《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，还款责任由原告（反诉被告）单倩茹承担还是被告（反诉被告）中天公司承担？3、被告（反诉被告）中天公司是否应当支付原告（反诉被告）单倩茹首付款利息损失和商铺租金损失？关于争议焦点一：原告（反诉被告）单倩茹与被告（反诉被告）中天公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告（反诉被告）中天公司作为涉案房产的开发商，应当履行按约定日期、约定质量等事项履行交付房屋的基本义务。依照双方约定，被告（反诉被告）中天公司应当在2014年6月27日前交付房屋，然而在约定日期内，被告（反诉被告）中天公司并未履行交房义务，原告（反诉被告）单倩茹及其他业主于2015年8月24日向其送达《交房催告函》，要求其在2015年10月15日前交房，被告（反诉被告）中天公司亦未交房，且直到本案开庭时仍未交房，被告（反诉被告）中天公司的行为已构成违约，且其违约行为已符合法定解除合同条件。原告（反诉被告）单倩茹要求解除合同，应予支持。关于争议焦点二：根据《最高人民法院》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。且被告（反诉原告）建行亦同意解除《个人住房（商业用房）借款合同》故对原告（反诉被告）单倩茹要求解除其与被告（反诉原告）建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。借款合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《商品房购销合同》解除后，被告（反诉被告）中天公司应当将已收取的购房首付款318076元及原告（反诉被告）单倩茹已付银行本金及利息返还原告（反诉被告）单倩茹，剩余贷款本金则返还被告（反诉原告）建行。关于争议焦点三：被告（反诉被告）中天公司未交房已属违约，且其违约行为直接导致了原告（反诉被告）单倩茹与案外人富壹城公司之间的《物业委托租赁管理协议》无法实际履行。而依照上述协议，原告（反诉被告）单倩茹在被告（反诉被告）中天公司交房后，可以得到案外人支付的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一项“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，确定由被告（反诉被告）中天公司承担原告（反诉被告）单倩茹的租金损失。租金标准依照《物业委托租赁管理协议》确定：1、2013年7月1日至2016年6月30日三年间，年租金为购房总价518076元的8%，即41446.08元；2、2016年7月1日至2019年6月30日，租金标准为年租金为购房总价518076元的8.5%即44090.01元。原告（反诉被告）单倩茹自愿按购房总价518076元的8%标准主张租金损失，应视为其对自身权利的处分。经审理查明案外人富壹城公司已交租金截止到2015年1月31日，故一审法院确定被告（反诉被告）中天公司应付租金的期间为2015年2月1日起至本判决生效之日止。至于原告（反诉被告）单倩茹请求被告（反诉被告）中天公司支付的首付款资金占用损失问题，从本案可以看出，原告（反诉被告）单倩茹购买涉案房屋系用于租赁投资，租金即是其在《商品房购销合同》得以履行后可以获得的利益，故对其主张的首付款资金占用损失本院不予保护。综上，原告（反诉被告）单倩茹提出的诉讼请求中，第四项的资金占用损失不予支持；至于第六项中律师费，因原告（反诉被告）单倩茹与被告（反诉被告）中天公司之间并无约定，故对该项费用一审法院不予支持。其余诉讼请求一审法院予以支持。至于被告（反诉原告）建行的反诉请求，债权部分上文已做阐述，此处不再赘述，至于为实现债权的费用，因本案系因被告（反诉被告）中天公司的违约行为引起，故本院确定由被告（反诉被告）中天公司承担，被告（反诉原告）建行提交的证据证明该项费用有律师代理费9400元，一审法院予以保护。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第九十三条、九十四条第三项、第一百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一项、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十八条、第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）单倩茹与被告（反诉被告）云南省中天文化产业发展股份有限公司签订的《商品房购销合同》；二、解除原告（反诉被告）单倩茹与被告（反诉原告）建行云南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告（反诉被告）云南省中天文化产业发展股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告单倩茹返还首付款318076元及自2013年8月5日起至判决生效之日止原告单倩茹已向被告建行云南分行归还的贷款本金和利息（以建行云南分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告（反诉被告）云南省中天文化产业发展股份有限公司于判决生效之日起十日内，向原告单倩茹按每年41446.08元的标准支付自2015年2月1日起至本判决生效之日止的租金损失；五、被告（反诉被告）云南省中天文化产业发展股份有限公司于判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）建行云南分行支付原告（反诉被告）单倩茹自本判决生效之日起欠付的剩余贷款本金；六、被告（反诉被告）云南省中天文化产业发展股份有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）建行云南分行支付律师费9400元；七、驳回原告（反诉被告）单倩茹的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）建行云南分行的其他诉讼请求。二审中，上诉人建行云南分行及被上诉人单倩茹、中天公司均未向本院提交新证据。本案二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为:按揭贷款合同解除后应如何处理款项返还主体及责任。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的购房人有权解除按揭贷款合同规定及第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，一审法院依据查明的事实判决由中天公司向建行云南支行支付被上诉人单倩茹自一审判决生效之日起《个人住房（商业用房）借款合同》欠付的剩余贷款本金于法有据，故建行云南分行所提“由被上诉人单倩茹偿还截止2016年12月23日的借款本金及借款利息”的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。上诉人建行云南分行所提其他上诉请求，一审法院对其已进行详细评判，且并无不当，本院不再赘述。综上，上诉人建行云南分行的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9206元，由上诉人中国建设银行股份有限公司云南省分行负担。本判决为终审判决。审判长  罗增龙审判员  宋光玉审判员  方云红二〇一八年八月二十五日书记员  韩佩君