福建省平和县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0628民初1515号 原告:福建兴和投资发展集团有限公司，住所地福建省平和县小溪镇琯溪路**，统一社会信用代码：91350628591726873A。 法定代表人：赖文革，经理。 委托诉讼代理人：胡超群，福建新立律师事务所律师。 被告：朱建荣，男，1976年2月11日出生，汉族，住福建省平和县。 原告福建兴和投资发展集团有限公司（以下简称兴和投资公司）与被告朱建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴和投资公司的委托诉讼代理人胡超群、被告朱建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴和投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令朱建荣支付尚欠的2017年度的租金7387元；2.判令朱建荣按所欠租金额月2%支付违约金至付清之日。事实与理由：根据有关规定，福建省平和第二中学将其所属的，址在平和县九峰镇东街153号店面二十二间，委托兴和投资公司出租。2015年8月12日，兴和投资公司与朱建荣签订一份租赁经营合同。合同约定，兴和投资公司将平和县九峰镇东街153号第9号店面出租给朱建荣使用，租赁期限五年，即自2015年9月1日起至2020年8月31日至止。合同约定租金按年度缴纳，合同第四条约定2017年度的租金7387元，朱建荣应于2017年8月1日缴清。合同第十一条第三项约定，朱建荣未按合同约定期限如数缴清租金，按其所欠金额的5%向原告支付违约金。合同签订后，兴和投资公司按合同约定将出租房屋给朱建荣使用，而朱建荣2017年8月1日应缴清的租金，经兴和投资公司多次派人催讨，至今未支付。 朱建荣辩称，一、兴和投资公司在诉状中称“被告尚欠租金7387元及违约金1182元合计8569元不符合事实。因兴和投资公司无法提供正常可用的出租物实际上是单方面“撕毁”合同。同时兴和投资公司片面强调“合同”内涵，不顾及外延，违背全国通用的“合同法”。1、此份合同租期为5年，每年都有相应的约定。因此可认为是5份小合同组合一起的一份大合同；2、前两年即2015年-2017年期间答辩人已如数、如期缴清相应租金，在这两年合同存续期间，只要下雨答辩人的店面楼顶也就是第二层阳台上表面就有大量积水，这些水只从天花板上方渗漏（完全非答辩人的原因，答辩人也无力引起，兴和投资公司后续的处理事实也可印证），如此大量的积水一旦下雨基本就造成答辩人的店面得长时间饱受越来越严重的漏水之苦。在两个合同存续期间，严重影响了答辩人的正常生产、生活。答辩人每次都是第一时间竭尽全力，并且从未间断地联系原告，向其反映情况。兴和投资公司也只是口头表示会尽快处理，刚开始还好些，到最终态度恶劣、语气傲慢仍旧置之不理。 第一个合同存续期间，从答辩人告知兴和投资公司漏水情况并且要求及时处理的时间开始算起，兴和投资公司延迟接近三个月也就是在2016年7月份才着手修缮；第二个合同存续期即2017年3月8日房顶又开始严重漏水，答辩人的店铺实在无法进行业务经营，答辩人在第一时间告知兴和投资公司，兴和投资公司老是推诿扯皮说要让平和二中处理此事，可迟迟得不到任何结果，在答辩人多次催促兴和投资公司与平和二中未果的情况之下，直到2017年5月3日答辩人开始陆续地收集原告不作为证据，实际上兴和投资公司直到2018年1月8日才开始修缮。搞笑的是，兴和投资公司在临近动工前，向答辩人及临近的两家商铺业主发出未加公章的律师函，更难于接受的是，在修缮后的第一时间答辩人主动联系兴和投资公司，想协商店面租金事宜，电话里兴和投资公司的回应是不用再联系，其已起诉等着法院处理。当然这种行为是兴和投资公司的自由，可从另一层面上来讲，兴和投资公司是不是太粗暴、太生硬、太自以为是，太不自尊，对答辩人造成无论时间还是金钱上的浪费，同时也无形增加法院业务负担，更是对本就过于繁忙的公权力执法的严重不尊。令人不解的是，从2016年至今兴和投资公司从未对此事与答辩人有过任何形式的正面沟通并作出相应的处理。也就是说原告在2016年9月1日始至2017年9月1日合同存续期间严重违约。 根据《合同法》规定，及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，出租人有义务保证房屋符合合同规定的用途。 租赁合同中，出租人一般都要承担维修的责任，由出租人负责房屋、附属设施、配套家电等的维护与修缮，并且承担维修费用。如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任，同时出租人应当履行租赁物的维修义务。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”；第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”。2017年8月1日开始，兴和投资公司无视合同是对双方行为的约束及权利的保障，单方面认定自己享有的权利而不履行其必要的义务实在是可笑之极。兴和投资公司实在无法提供并如期交付约定可用的租赁物，因此，第三份合同还未开始时兴和投资公司已违约在先。即便这份合同只能认为是一份独立的合同，也可根据上述内容，说明兴和投资公司严重违约。 二、兴和投资公司行为属强买强卖，涉嫌欺诈的违法犯罪行为。 对于兴和投资公司的诉讼请求，答辩人为保障个人合法权益不想屡次上当受骗，同时答辩人也是为了更好的保护好自己的切身利益，向不文明、不道德有违社会底线的黑合同、黑交易说不。所以，答辩人不愿如期交付第三份合同兴和投资公司“所谓”的合约金，实际上是答辩人对第三份合同的不认可，是法律意识的觉醒，是对公民基本权利的基本维护。令人费解的是兴和投资公司不知是出于对法律的无知，还是对法律的漠视，从未做过反省并及时提供正常可用的租赁物，就单方面要求答辩人支付费用完全涉嫌强买强卖、敲诈勒索行为。同排商铺的租户们对兴和投资公司也是怨声载道，纷纷指责兴和投资公司的业务及担当完全不如民间租赁来得诚恳和尽责，同时也在行为上表示过抗议。因此，答辩人请求法院对兴和投资公司作为平和二中店面的第三方资质进行重新认定。 三、答辩人无任何过错完全属于受害方，因兴和投资公司彻底失责应付给被告综合损失赔偿。 合同存续期间，答辩人已完全履行责任，兴和投资公司单方面的违约和不作为的行为与答辩人所蒙受的各种损失存在直接的因果关系。兴和投资公司应对被告进行赔偿，并付给被告相应的违约金。答辩人具体损失如下：1.天花板修缮费用（尚未修缮）市场估价3200元卷闸门电机遥控接收器800元打印机1980元；2.从2016年4月至7月及2017年3月至2017年8月共计9月时间租期的3倍作为赔偿612x9x3=16524元，因店面无法正常营业的误工、收入损失9x2500=22500元合计45022元。恳请法庭依据事实和法律，驳回兴和投资公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对兴和投资公司提供的：《平和县人民政府办公室文件--平政办[2013]74号》文件、《平和二中经营性资产经营委托书》、《福建兴和投资发展有限公司国有资产租赁经营合同》各一份，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对于朱建荣提供的照片及播放的视频、录音文件等，经质证，兴和投资公司均有异议，本院分别做如下分析认定：1.照片两张，欲证明房屋在租赁期间即2017年3月房屋开始漏水，2017年5月3日大面积漏水的事实，兴和投资公司认为，对照片真实性无法判断；2.聊天记录七张及照片一张，欲证明2017年5月3日租赁房屋的漏水情况，兴和投资公司认为无法辩别照片的来源，对证明内容有异议；3.照片三张，欲证明兴和投资公司直到2018年1月5日还未修缮房屋，兴和投资公司认为对真实性无法判断，对证明内容有异议；4.照片三张，欲证明房屋漏水对其设备的损坏情况，兴和投资公司认为对照片来源不清楚，对其证明内容有异议；5.兴和投资公司在2017年的律师函照片，欲证明兴和投资公司对其发函恐吓，兴和投资公司认为没有发过律师函，即使有发律师函也是主张自己权利的行为；6.视频录音文件，欲证明其多次与兴和投资公司联系的事实，兴和投资公司认为该视频、录音文件无法确认其真实性，也无法确认朱建荣与哪个工作人员沟通。对于朱建荣提供的上述证据，可以证明其向兴和投资公司租赁的房屋在承租期间出现漏水，以及双方进行沟通的客观事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月25日，福建省平和第二中学根据相关规定，向兴和投资公司出具《经营性资产经营委托书》，将其位于平和县九峰镇东街153号店面二十二间委托兴和投资公司对外出租或承包。2015年8月12日，兴和投资公司与朱建荣签订《国有资产租赁经营合同》，将平和县九峰镇东街153号的第9号店面出租给朱建荣使用。合同对租赁期限、租金的数额和付款办法及交纳日期，以及双方的权利、义务作了相应的约定。双方约定租赁期限五年，即自2015年9月1日起至2020年8月31日至止；租金按年度缴纳，2017年度的租金7387元应于2017年8月1日缴清；承租人未按合同约定期限如数缴清租金，按所欠金额的5%支付违约金；租赁期内承租方负责房屋及室内装修设备的保管、维修及承担起费用等内容。合同签订后，兴和投资公司按合同约定将出租房交予朱建荣使用。2017年5月，因朱建荣租赁的房屋漏水，双方开始对房屋的维修问题产生纠纷。朱建荣未缴纳应于2017年8月1日应缴清的2017年度的租金7387元。经兴和投资公司多次派员催讨，朱建荣至今未支付2017年度的租金。朱建荣请求兴和投资公司赔偿其经济损失45022元，庭审中朱建荣撤回该请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中兴和投资公司与朱建荣签订《国有资产租赁经营合同》，该合同不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行。朱建荣未按约定的期限交纳租金，现兴和投资公司请求朱建荣按合同约定支付租金，依法应予支持。因双方约定，承租人在租赁期间未按合同约定期限和金额交付租金，每天按所欠租金金额的5%支付违约金，该约定的违约金明显过高，但兴和投资公司请求朱建荣支付按所欠租金月2%计算违约金，可以支持。朱建荣关于兴和投资公司无法提供正常可用的出租物是单方面“撕毁”合同的辩解意见，没有事实依据，不予采纳。因双方在合同中约定，租赁期内由承租方负责房屋及室内装修设备的保管、维修及承担起费用，该约定不违反法律强制险规定，故朱建荣关于出租人应当履行租赁物的维修义务，兴和投资公司违约在先的辩解意见，不予采纳。朱建荣辩解兴和投资公司行为属于强买强卖，涉嫌欺诈的行为，依据不足，不予采纳。朱建荣撤回对兴和投资公司赔偿其经济损失45022元的请求，是对其自己民事权利的处分，可以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 朱建荣应于本判决生效后十日内向福建兴和投资发展集团有限公司7387元，并支付自2017年8月2日起至还清全部款项之日止，以未支付租金为基数，按月2%计算的违约金。 案件受理费50元，减半收取计25元，由朱建荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  张海金 二〇一八年八月三十日 书记员  阮永强 附执行申请法律条文提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。