河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2614号原告：洛阳绿都置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道国宝大厦**，统一社会信用代码：91410300667245604L。法定代表人：童武凯，董事长。委托诉讼代理人:任希红,河南大进律师事务所律师。特别授权。被告：张华强，男，1990年1月24日生，汉族，住山西省汾西县。被告：王洁蕾，女，1988年3月6日生，汉族，住山西省汾西县。原告洛阳绿都置业有限公司诉被告张华强、王洁蕾商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2018年6月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任希红到庭参加诉讼。被告张华强、王洁蕾经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告就洛阳市洛龙区绿都悦府2幢1单元1-303号房屋签订的编号为YS0280833号《商品房预售合同》;并判令二被告在合同解除后三日内协助原告办理抵押权撤销、预告登记注销、商品房预售合同备案撤销及维修基金变更等相关手续；2、依法判令二被告支付原告代其向按揭银行偿还的全部款项31360元及补偿金(自代偿之日起按照日万分之五计算至实际支付之日止，暂计算至起诉之日为5389.51元)；3、本案的诉讼费、保全费及律师代理费等费用由二被告承担。事实与理由：被告张华强、王洁蕾于2015年1月7日与原告签订了编号为YS0280833号《商品房预售合同》，按照合同约定,被告通过按揭贷款方式购买了原告开发的绿都悦府2幢1单元1-303号房屋；合同约定总房款为人民币408509元,按揭贷款额为280000元。2015年2月28日被告与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订了《个人一手房贷款合同》合同编号:2012-20150776121,原告为连带责任保证人。按照双方签订的商品房预售合同的约定,被告如未按期偿还按揭贷款,导致原告承担担保责任的,原告有权解除合同并要求其赔偿损失。由于被告多次未按时归还建设银行贷款,导致建设银行直接扣划原告的保证金代偿31610元。原告通知被告偿还保证金,但是被告迟迟不予偿还。鉴于被告的严重违约,原告有权要求解除《商品房预售合同》，并要求被告偿还原告代偿的按揭贷款及补偿金。为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求依法裁判支持原告的诉请。被告张华强、王洁蕾未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。庭审中，原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：编号为YS0280833号的《商品房预售合同》、中国建设银行股份有限公司洛阳分行《个人住房（商业用房）借款合同》一份。证明方向：2015年1月7日原被告签订《商品房预售合同》一份，被告够买了原告开发的绿都悦府的房产一套。证据二：被告缴纳购房款的收据5张。证明方向：被告按照合同约定向原告缴纳了首付款。证据三：中国建设银行扣划原告保证金凭证5张。证明方向：被告未按期偿还银行按揭贷款，导致原告作为阶段性保证人被按揭贷款银行扣划保证金账户金额31610元。证据四：律师函一份及逾期还款通知函、EMS快递回执一份。证明方向：被告未按期向银行偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告发函至被告。二被告未到庭未对以上证据发表质证意见。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。依据原告提交的证据，本院认定以下事实：2015年1月7日，原告（出卖人甲方）洛阳绿都置业有限公司与被告（买受人乙方）张华强、王洁蕾签订编号为YS0280833号的《商品房预售合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于经济技术开发区长××街以西××路以南绿都悦府第2幢1单元1-303号房屋一套，建筑面积为84.28平方米，该商品房总价款人民币408509元。约定买受人应于2015年1月7日前向出卖人支付首付款，交纳比例为：31.46%，计人民币128509元；剩余房款金额：280000元，交纳比例为68.54%买受人采用商业贷款的方式向出卖方支付。合同附件四第二条第2.4.1项约定：乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。合同附件四第二条第2.4.2项约定：乙方没有按上述2.4.1项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。2015年2月28日，原告作为保证人与借款人被告张华强及贷款人中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订了合同编号为2012-20150776121的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向中国建设银行股份有限公司洛阳分行贷款人民币28万元支付本案所涉房产的购房款，贷款期限为240个月，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。被告同意并授权贷款人中国建设银行股份有限公司洛阳分行将全部贷款一次性划入原告的专用账户等事项。原告与贷款人相关人员在合同后签名盖章，被告张华强作为借款人且同时与被告王洁蕾作为抵押人在合同后签名按指印。合同签订后，原、被告双方按合同约定进行了预告抵押登记。庭审中原告称，二被告房屋首付款128509元已经付清，剩余的按揭贷款28万元的银行贷款手续已经办理，原告已于2017年6月30日将房屋交付给被告，但二被告未办理房产证，也未办理入住手续，房屋也没有装修；2018年4月28日之前的按揭款已由二被告自行向银行偿还，在此之后的代偿款本息二被告均未偿还。由于二被告未按贷款合同约定向中国建设银行股份有限公司洛阳分行偿还贷款本息，截止到2018年4月28日，原告已代二被告偿还贷款本息人民币31610元（分五次：2017年6月28日代偿9250元、2017年8月31日代偿4570元、2017年12月15日代偿9130元、2018年3月28日代偿6440元、2018年4月28日代偿2220元），但是原告起诉时诉求中错写成31360元。原告起诉后又于2018年6月27日代偿了一笔为4460元，原告将另案诉讼。另庭审中，原告释明起诉书第二项诉讼请求中的补偿金，实际上就是因原告替被告代偿银行款项被告应支付的违约金。现原告诉至本院，要求判如所诉。本院认为：原告与二被告张华强、王洁蕾签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。二被告逾期归还银行借款，原告洛阳绿都置业有限公司在履行保证责任后，有权按照合同的约定向被告张华强、王洁蕾追偿，也有权根据约定行使合同解除权，因此原告要求解除合同、要求二被告在合同解除后协助原告办理抵押权撤销、预告登记注销、商品房预售合同备案撤销及维修基金变更等相关手续、偿还原告为其代付的银行贷款本息人民币31610元（截止到2018年4月28日）及按照日万分之五计算的自代偿之日起（分别计算为：以9250元为基数，自2017年6月28日起；以4570元为基数，自2017年8月31日；以9130元为基数，自2017年12月15日起；以6440元为基数，自2018年3月28日起；以2220元为基数，自2018年4月28日起）至实际支付之日止的补偿金（即违约金）的诉求，符合法律规定和双方合同约定，应予支持。原告要求的律师代理费诉求，因其未提交支付律师费的相关票据及合同，证据不足，本院不予支持，原告可待证据充分后另行起诉。被告张华强、王洁蕾未到庭，视为对自己民事抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四条、第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳绿都置业有限公司与被告张华强、王洁蕾于2015年1月7日签订的编号为YS0280833的《商品房预售合同》；二、被告张华强、王洁蕾于本判决生效后十日内协助原告洛阳绿都置业有限公司办理以上编号为YS0280833的《商品房预售合同》所涉房产抵押权撤销、预告登记注销、商品房预售合同备案撤销及维修基金变更等相关手续；三、被告张华强、王洁蕾于本判决生效后十日内支付原告洛阳绿都置业有限公司代偿款本息人民币31610元（截止到2018年4月28日），并支付原告按照日万分之五计算的自代偿之日起（分别计算为：以9250元为基数，自2017年6月28日起；以4570元为基数，自2017年8月31日；以9130元为基数，自2017年12月15日起；以6440元为基数，自2018年3月28日起；以2220元为基数，自2018年4月28日起）至实际支付之日止的违约金。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7979元，减半收取计3989.5元，保全费2563元，共计6552.5元，由被告张华强、王洁蕾共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一八年八月二十七日书记员  商格格