海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9002民初1313号 原告：琼海善源物业服务有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇银河路兆和·万泉椰风小区A栋1号楼1楼。 法定代表人：麦某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麦某2，女，1976年10月20日出生，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：黄某，女，1967年7月25日出生，汉族，原住黑龙江省大庆市。 原告琼海善源物业服务有限公司（以下简称善源物业公司）与被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院2018年4月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告黄某现住址不祥，本院于2018年5月2日依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦某2、陈某到庭参加诉讼。被告黄某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告善源物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告黄某支付物业管理费、滞纳金、公摊费共计6782.87元给原告；二、本案的案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：被告购买位于琼海市××镇房，该房已经入住并使用。2012年5月14日，原告与开发商琼海鑫泉实业有限公司签订了该小区的《前期物业服务合同》，原告方提供的物业服务内容详情见物业服务合同。后原告于2016年11月10日终止了该小区的物业服务合同。在被告购买703房并使用期间，原告也依物业服务合同对该小区提供了物业服务。按物业服务合同的约定，被告应按1.5元/平方米的价格向原告缴纳物业服务费，另公摊费按0.25元/平方米计算。被告所购买房屋建筑面积为61.96平方米，其每月应向原告缴纳物业服务费为：1.5元/平方米×61.96平方米=92.94元（每天：92.94÷30=3.10元）；公摊费为：0.25元/平方米×61.96平方米=15.49元（每天：15.49÷30=0.52元）。因被告属于候鸟性居住人群，原告按小区收取物业服务费的惯例，对上述人群都是按年收取物业服务费和公摊费，即在每年12月31日前，被告必须向原告缴纳当年的物业服务费和公摊费。被告每年应向原告缴纳的物业服务费为：92.94元/月×12月=1115.28元；公摊费为：15.49元/月×12月=185.88元。但被告自2013年11月1日起至2016年11月10日止，一直未按合同的约定，向原告缴纳物业管理费和公摊费，总共欠原告物业管理费:92.94元/月×36月+3.10元/天×10天=3376.84元；公摊费从2012年11月1日起至2016年11月10日止未交，公摊费为：15.49元/月×48月+0.52元/天×10天=748.72元。按物业服务合同第26条的约定，如没有按时缴纳物业服务费，原告有权每日按所欠物业服务费总额的1‰收取滞纳金，那么，原告应向被告收取的滞纳金为（逾期天数计算至2017年12月31日止）：1、2013年滞纳金：（185.88元×0.001）/天×（365×4）天=271.38元。2、2014年滞纳金：(1115.28元×0.001)/天×（365×3）天=1221.23元。3、2015年滞纳金：（1115.28元×0.001）/天×（365×2）天=814.15元。4、2016年滞纳金：（960.40元×0.001）/天×365天=350.55元,以上四年的滞纳金总额为：2657.31元。那么，被告应向原告缴纳的物业服务费、滞纳金、公摊费的总额为：3376.84元+2657.31元+748.72元=6782.87元。原告在每个年末都多次催促被告及时缴纳上述欠费，但被告都无理推托，拒绝缴纳。依《合同法》第六十条和第一百零七条、《海南省经济特区物业管理条例》第六十八条的规定，《物业服务合同》第五条和第二十六条的约定，被告拒绝缴纳上述费用的行为，已经严重侵犯了原告合法的财产权益。在此，根据民事诉讼法的规定，提起诉讼，请依法判决。 被告黄某没有答辩，亦没有提供证据材料。 原告为证明其所主张的事实，提供《玉泉花园前期物业服务合同》、《通知》、《收取物业费明细账》、《圆通速递单》、《移交清单》、《民事调解书》、《民事判决书》、《商品房买卖合同》、《中标通知书》、《琼海市住宅物业服务收费告示牌》以及《海南增值税普通发票（公告）》等相关证据材料复印件。经审查，原告提供的上述证据能够相互印证，能够形成相关证据链，能够证明被告黄某系玉泉花园小区的业主以及其拖欠原告物业管理费、公摊费的事实，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告善源物业公司系从事物业管理、建筑保洁服务、旅游基础设施开发、室内水电安装、室内装修工程等业务的企业法人，其成立于2009年7月20日，营业期限至2039年7月20日。2012年5月14日，原告与开发商琼海鑫泉实业有限公司协商，明确开发商建设的玉泉花园小区的物业服务由原告负责，并签订了《前期物业服务合同》，该合同第5条第1款约定“高层（电梯）住宅物业服务费为每月1.5元/平方米”；第26条约定“甲方（即开发商琼海鑫泉实业有限公司）、业主或物业使用人违反本合同第5条、第7条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，物业公司有权按每日千分之一收取滞纳金。合同签订后，原告随后就进入该小区进行物业管理至2016年11月10日，并自2012年11月1日起开始收取物业管理费和公摊费。在管理小区期间，原告根据琼海市物价局的规定，在该局监管下在玉泉花园小区竖起了《琼海市住宅物业服务收费告示牌》，明确水电公摊费为每月0.25元/平方米。因该小区的业主多为冬天过来居住生活，为方便收取物业服务费，原告采取按年收取物业服务费和公摊费，即被告必须于每年的12月31日前向原告缴纳当年的物业服务费和公摊费。2011年10月16日，被告黄某与琼海鑫泉实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市××镇房，面积61.96平方米。被告每月应向原告缴纳物业服务费为92.94元（1.5元/平方米×61.96平方米），公摊费为15.49元（0.25元/平方米×61.96平方米）。自2013年11月1日起至2016年11月10日止的物业服务费及自2012年11月1日起至2016年11月10日止的公摊费被告尚未支付。被告共欠原告物业管理费3376.84元（92.94元/月×36个月）+（3.1元/天×10天），公摊费为748.72元（15.49元/月×48个月）+（0.52元/天×10天）。因被告拖欠上述费用未缴交，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。因被告现住址不祥，本院于2018年5月10日通过人民法院报向被告黄某公告送达起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料，但被告黄某无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 另查明，因物业服务合同纠纷，玉泉花园（第一届）业主委员会将善源物业公司起诉到本院，要求善源物业公司撤离玉泉花园小区，并移交玉泉花园小区财产设备及相应资料等。经审理，本院依法判决善源物业公司应撤出玉泉花园小区，并将相关财产以及资料移交给玉泉花园（第一届）业主委员会。善源物业公司不服一审判决而上诉至海南省第一中级人民法院。经审理，二审法院依法驳回了善源物业公司的上诉请求，维持原判。在诉讼期间，善源物业公司仍对玉泉花园小区进行物业管理并收取185户的物业费用。2016年11月2日，二审民事判决书发生法律效力，同月10日原告退出玉泉花园小区。 再查明，2017年5月23日，海南粤奥电梯工程有限公司因合同纠纷而将善源物业公司起诉至海南省海口市美兰区人民法院，要求善源物业公司支付2016年3月12日至2016年11月11日的电梯维修保养费用23040元。经海南省海口市美兰区人民法院调解，善源物业公司同意向海南粤奥电梯工程有限公司支付电梯维修保养费用23040元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：被告是否应当缴交物业服务费；滞纳金的计算方式是否符合法律规定。关于被告是否应当缴交物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告已经与开发商签订前期物业服务合同，依法取得了管理玉泉花园小区的权利，被告系玉泉花园小区1栋2单元703房的业主，因此原告与被告之间已形成物业服务关系，原告与开发商前期所签订的《玉泉花园前期物业服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力，应严格依照该合同的约定履行。《玉泉花园前期物业服务合同》已明确约定高层（电梯）住宅物业服务费每月1.5元/平方米，且签订该合同时国家政策已不再要求物业公司收取物业费必须要经过琼海市物价局备案，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，公摊费每月0.25元/平方米，也已经在小区里公示。被告购买房屋面积为61.96平方米，其每月应支付的物业服务费为92.94元和公摊费15.49元，自2012年11月1日至2016年11月10日被告共拖欠原告物业服务费3376.84元和公摊费748.72元。故原告要求被告支付物业服务费和公摊费的主张，其事实清楚，理由正当充分，本院予以支持。关于滞纳金的计算方式是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告自2013年11月以来未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据《玉泉花园前期物业服务合同》约定，要求被告支付滞纳金的主张理由正当充分，本院予以支持。但是原告要求按照每日1‰计算滞纳金过高，本院酌情调整为每月2%计算滞纳金。原告仅主张自逾期次日起至2017年12月31日止的滞纳金，被告应向原告支付滞纳金为：2013年拖欠2个月的物业服务费185.88元（92.94元/月×2个月），逾期48个月，应付滞纳金为178.44元（185.88元×2%/月×48个月）、2014年拖欠12个月的物业服务费1115.28元（92.94元/月×12个月），逾期36个月，应付滞纳金为803元（1115.28元×2%/月×36个月）、2015年拖欠12个月的物业服务费1115.28元（92.94元/月×12个月），逾期24个月，应付滞纳金为535.33元（1115.28元×2%/月×24个月）、2016年拖欠10个月零10天的物业服务费960.4元（92.94元/月×10个月）+（3.10元/天×10天），逾期13个月20天，应付滞纳金为262.51元（960.4元×2%/月×13个月）＋（960.4元×2%/月÷30天×20天），以上滞纳金共计为1779.28元。综上所述，被告应支付物业服务费3376.84元、公摊费748.72元、滞纳金1779.28元，共计5904.84元给原告。被告黄某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告黄某于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告琼海善源物业服务有限公司物业服务费3376.84元、公摊费748.72元、滞纳金1779.28元，合计5904.84元。 二、驳回原告琼海善源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元和公告费68元（原告琼海善源物业服务有限公司已预付17宗案件公告费共1170元，由17位被告共同负担，被告黄某负担68元），均由被告黄某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  雷平 审 判 员  何书权 人民陪审员  杨照明 二〇一八年八月十三日 法官 助理  余嘉佳 书记员杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 最高人民法院《关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院 《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。