四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初3153号 原告：杨延伦，男，1966年10月8日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告：王华荣，女，1968年4月20日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：杨延伦，男，1966年10月8日出生，汉族，住四川省射洪县，系夫妻关系。 被告：成都市保丰投资有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办事处高家社区。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 原告杨延伦、王华荣与被告成都市保丰投资有限公司（以下简称保丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行审理。原告杨延伦、被告保丰公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨延伦、王华荣向本院提出诉讼请求，请求判令：1.保丰公司立即为案涉房屋办理土地使用权转移过户手续，将土地使用权过户至杨延伦、王华荣名下，并为杨延伦、王华荣办理不动产权登记；2.保丰公司赔偿杨延伦、王华荣逾期办理所有权证书的违约金及损失32000元；3.保丰公司支付杨延伦、王华荣逾期办理不动产权证的违约金每日按房款总金额52.3879万元的万分之一，从2018年5月28日起计付至交付不动产权证之日止；4.保丰公司支付因无偿使用杨延伦、王华荣多交的契税款（2年多）的资金利息1000元。事实与理由：杨延伦、王华荣与保丰公司于2013年1月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定杨延伦、王华荣购买保丰公司新建的位于成都市新都区，建筑面积91.73平方米。杨延伦、王华荣按合同约定全面履行了义务，保丰公司本应当在2014年11月30日前为杨延伦、王华荣办理两证（经成都市国力公证处公证，由保丰公司代办两证），但保丰公司不按合同规定给杨延伦、王华荣办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续。2017年5月27日杨延伦、王华荣了解到保丰公司已经于2016年7月8日给杨延伦、王华荣办理了房屋所有权证，但由于保丰公司将保利二期所有商品房的土地使用权全部抵押给银行，导致杨延伦、王华荣及保利城二期的其他业主均不能取得土地使用权证，造成杨延伦、王华荣对所购买的该住房无法进行交易，给杨延伦、王华荣造成巨大的经济损失。 保丰公司辩称，因为国家政策变化已经取消单独的国土证办理，杨延伦、王华荣要求保丰公司办理国土使用权转移登记因客观不可抗力无法实现。根据合同约定，为杨延伦、王华荣办理房屋所有权证最迟不超过2016年7月30日，该房屋所有权证书载明取得的时间为2016年7月25日，保丰公司并未逾期办理。根据合同规定，杨延伦、王华荣应最迟于2017年9月30日取得土地使用权证，在2016年10月25日，由于国家政策原因停止办理国土证，并非因为保丰公司原因造成逾期办理，且杨延伦、王华荣没有向保丰公司出具办理不动产证书的授权、资料和费用，故保丰公司不应承担违约责任。杨延伦、王华荣于2018年6月18日要求保丰公司退还契税，保丰公司已经于2018年7月2日向杨延伦、王华荣全额退还契税，合同没有约定资金利息，杨延伦、王华荣在此之前并未主张退款，未告知退款信息，故杨延伦、王华荣无权主张利息。 本院经审理认定事实如下： 2013年1月19日，杨延伦、王华荣（买受人）与保丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定杨延伦、王华荣购买由保丰公司开发的位于成都市新都区房屋，测绘建筑面积为91.73平方米，其中套内建筑面积为74.13平方米，总价款为523879元。杨延伦、王华荣选择以按揭贷款方式购买案涉房屋。《商品房买卖合同补充协议》附件五：付款方式及期限的约定中载明：“买受人在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款173879元，其余房款350000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给保丰公司。”《商品房买卖合同》载明：“第十九条……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖方同意…。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》载明：“14.2按揭贷款/公积金贷款的买受人：……因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。…14.4以权属证书上记载的时间为买受人取得权属证书的时间。买受人实际暂未领取的，不以此追究出卖人责任。14.5……若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料……及费用……出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分化国有土地使用权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该分户国有土地使用权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。” 另查明以下事实： 一、案涉房屋的所有权证书载明登记时间为2016年7月25日，保丰公司于2018年5月28日通知杨延伦、王华荣领取房屋所有权证书，杨延伦、王华荣实际领取房屋所有权证书的时间为2018年6月2日。 二、2014年8月2日，杨延伦、王华荣向保丰公司缴纳了代收契税15716.37元，2016年6月14日，保丰公司代杨延伦、王华荣向税务机关实际缴纳契税7858.19元。杨延伦于2018年6月2日向保丰公司申请退还契税差额7858.18元，并于2018年7月2日收到该笔退款。 三、案涉房屋所属地块曾设立新都他项（2013）字第136号、新都他项（2012）字第428号他项权，现上述抵押均已注销。 四、2016年成都市新都区人民政府发布《成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》（新都府发【2016】41号），载明“根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》以及国家和省、市关于不动产统一登记工作的要求，决定自2016年10月25日起，在全区范围内实施不动产统一登记。现将有关事项通告如下：……三、不动产统一登记实施后，在原土地登记、房屋登记等登记事项办理时限基础上，对不动产统一登记事项办理时限进行合并调整，即登记发证的办理时限不超过原先分别办理房产证、土地证时间的总和（不含公告、权属调查、补正资料的时间）。四、自2016年10月25日9:00起，启用不动产登记簿证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，决定自2016年10月18日至2016年10月24日，区国土局、区房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。” 五、案涉房屋的交付时间为2014年8月2日。 六、本院于2018年8月6日前往新都区不动产交易登记中心询问了案涉房屋的不动产权证换证流程，因案涉房屋系按揭贷款购买且贷款未结清，需业主本人携带按揭贷款银行同意函、宗地图及房屋所有权证至不动产交易中心自行换证即可。同时案涉房屋所在楼栋的其他房屋的不动产权证书已于2017年3月9日起陆续办理领取。 以上事实有杨延伦、王华荣提交的房屋信息查询记录、收据、发票、契税手续、收房通知书、抵押查询信息，保丰公司提交的《商品房买卖合同补充协议》、所有权证书、《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、《成都市新都区人民政府有关在全区范围内实施不动产统一登记的通告》、转款凭证，双方提交的《商品房买卖合同》及到庭当事人的陈述在卷佐证。 保丰公司向本院提交了公证书，用以证明“保丰公司已经在2017年3月10日前按照新政策办理完毕国土关联等手续，杨延伦、王华荣可自行携带资料换取不动产权证书。保丰公司于2017年3月10日通知了包括杨延伦、王华荣在内的所有业主，及时的履行了通知义务。”杨延伦、王华荣质证认为从未收到上述通知。本院认为，保丰公司仅以公告的形式通知杨延伦、王华荣，且未提供杨延伦、王华荣收到上述通知的证据，不能证明其履行了通知义务，故对上述证据的证明目的，本院不予采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，杨延伦、王华荣与保丰公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定严格履行己方义务。杨延伦、王华荣认为《商品房买卖合同补充协议》上的签名虽系本人所签，但上述条款系格式条款，故对补充协议中约定的土地使用权证的办理时间并不认可，对于土地使用权证的办理时间应按照合同中办理房屋所有权证的时间认定。本院认为，虽《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，但该补充协议中确认办理土地使用权证时间的约定并非保丰公司的免责条款，也没有加重杨延伦、王华荣的义务，杨延伦、王华荣也认可该协议上的签名系本人所签，故本院对杨延伦、王华荣的上述意见不予采纳。 针对杨延伦、王华荣要求保丰公司为其购买的房屋办理土地使用权转移过户登记手续的诉讼请求，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》中的约定，杨延伦、王华荣于2014年8月2日前向保丰公司缴纳完毕契税等全部费用及所需材料，保丰公司最迟应当于2017年8月2日前为杨延伦、王华荣办理案涉房屋的土地使用权证，由于房屋所有权证和土地使用权证两证合一政策的出台，成都市新都区房屋管理局于2016年10月25日正式办理不动产权证，自此，保丰公司已经无法为杨延伦、王华荣办理案涉房屋的土地使用权转移登记手续，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，根据上述法律规定，办理案涉房屋的土地使用权转移登记事实上已经不能实现，故对杨延伦、王华荣的上述诉讼请求，本院不予支持。 针对杨延伦、王华荣要求保丰公司办理案涉房屋的不动产权登记的诉讼请求。首先，双方签订的合同中对不动产权证书的办理并无约定，其次本院前往新都区不动产交易中心询问得知现案涉房屋的不动产权登记仅需杨延伦、王华荣携带该房屋所有权证书、按揭银行同意函、宗地图即可办理并领取不动产权证，保丰公司已经履行了相应手续，无需再履行协助义务，故对于杨延伦、王华荣的上述诉讼请求，本院不予支持。 针对杨延伦、王华荣要求保丰公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，合同约定保丰公司应于房屋交付之日起730日内为杨延伦、王华荣办理案涉房屋的所有权证书，保丰公司陈述案涉房屋的交付时间为2014年9月30日前，杨延伦、王华荣提交的证据能够证明案涉房屋的交付日期为2014年8月2日，保丰公司应于2016年8月1日前为杨延伦、王华荣办理房屋所有权证书，《商品房买卖合同补充协议》约定“以权属证书上记载的时间为买受人取得权属证书的时间”，案涉房屋所有权证书载明的取得时间为2016年7月25日，根据前述合同约定，保丰公司为杨延伦、王华荣办理房屋所有权证书并未逾期，故对上述诉讼请求，本院不予支持。 针对保丰公司支付杨延伦、王华荣逾期办理不动产权证的违约金，每日按房款总金额523879元的万分之一，从2018年5月28日起计付至交付不动产权证之日止的诉讼请求。案涉《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未约定由保丰公司协助办理不动产权证书，也未约定逾期办理不动产权证的违约责任定，房屋所有权证办理时间并未逾期，因不动产权证登记的政策调整，需将房屋所有权证书更换为不动产权证书，现杨延伦、王华荣可自行换取不动产权证书，故杨延伦、王华荣的上述请求不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 针对杨延伦、王华荣要求保丰公司支付因无偿使用杨延伦、王华荣多交的契税款（2年多）的资金利息1000元的诉讼请求，虽双方在合同中并未约定契税款的资金占用利息，但杨延伦、王华荣2014年8月2日向保丰公司支付契税15716.37元，保丰公司2016年6月14日代杨延伦、王华荣向税务机关缴纳契税7858.19，由此产生的差额7858.18元，保丰公司应当及时告知杨延伦、王华荣，并向其退还该笔款项，但保丰公司未提供证据证明其履行了上述义务，杨延伦、王华荣直至2018年7月2日才收到该笔退款，该笔款项确存在资金占用利息损失，故对上述诉讼请求，本院支持保丰公司向杨延伦、王华荣以差额款7858.18元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利息自2016年6月15日起至实际付清契税差额之日即2018年7月2日止计付资金占用利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市保丰投资有限公司自本判决生效之日起十日内支付杨延伦、王华荣契税差额资金占用利息（以差额款7858.18元为基数按中国人民银行同期同档贷款利息，自2016年6月15日计付至2018年7月2日止）； 二、驳回杨延伦、王华荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元（已减半收取），由杨延伦、王华荣负担300元，由成都市保丰投资有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一八年八月六日 书记员  王倩