包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0203民初3147号原告：山东海恒物业服务有限公司包头分公司。法定代表人：付融冰，总经理。委托诉讼代理人：李庆峰，男，1990年11月15日出生，汉族，山东海恒物业服务有限公司包头分公司职工，住包头市东河区巴彦塔拉西大街木材公司。委托诉讼代理人：段孟峰，男，1987年3月15日出生，达斡尔族，山东海恒物业服务有限公司包头分公司职工，住包头市青山区。被告：王艳，女，1978年4月8日出生，汉族，无职业，住包头市，住包头市。委托诉讼代理人：吕俊强（系被告王艳丈夫），男，1977年10月18日，汉族，个体工商户，住包头市，住包头市。原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司与被告王艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司的委托诉讼代理人李庆峰、段孟峰和被告委托代理人吕俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东海恒物业服务有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠2013年8月1日至2018年12月31日的物业费，共5年5个月，单价1*173.15平米*12=2077.8元，滞纳金：2275.19元，共计13524.94元；（滞纳金：2077.8*0.3%*365=2275.19元）2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：包头市昆都仑区新星壹品小区由大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司开发，由包头市生生物业服务有限公司提供前期物业服务。被告购买了新星壹品小区御园房屋，是小区的业主。2011年1月17日，被告与包头生生物业管理有限公司签订《物业管理协议书》一份，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用按照每日千分之三收取违约金。2016年5月，经原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司以及包头市生生物业服务有限公司协商，由原告进驻新星壹品小区提供物业服务，生生物业公司将其对欠交物业费的业主所享有的债权全部转让给原告。原告多次要求被告交纳物业费，但被告总是推脱。故原告诉至法院，请求判如所请。王艳辩称，首先被告和山东海恒物业服务有限公司没有关系，也没有要求原告提供物业服务，被告和原告之间没有合同关系，所以对其主张不予认可；原告与生生物业之间的合同不合法，大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司无权再次选聘原告为本小区物业服务企业。且未经业主同意，大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司及生生物业与原告间的约定不合法，原告没有独立的法人资格，未通过公开招标选聘，没有取得相应的资质强行进驻新星壹品小区属于非法进驻。综上，原告无权向被告主张物业费，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：新星壹品小区由大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司开发，被告是该小区御园的业主。包头生生物业管理有限公司与被告曾就新星壹品小区御园房屋的物业服务签订《物业管理协议书》一份。双方约定：被告所购房屋建筑面积为173.15平方米，被告在物业费到期前一个月内预交一年的物业费，标准为每月每平方米1元，如果被告未按约定的标准和时间交纳物业费，包头生生物业管理有限公司有权要求被告从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三支付违约金。被告未交纳2013年8月1日至2018年12月31日的物业费。2012年11月22日，包头生生物业管理有限公司名称变更为包头市生生物业服务有限公司。2016年7月1日，原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司、包头市生生物业服务有限公司发布了《致业主的一封信》。三方共同约定：大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司选聘原告接管新星壹品小区物业服务工作，原告于2016年5月10日进驻小区；包头市生生物业服务有限公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给原告，原告有权向业主收取截止2016年5月10日之前的物业费；原告进驻之后的物业费暂时参照包头市生生物业服务有限公司的收费标准执行。在本案庭审过程中，原告向本院提交证据如下：1、物业管理协议书原件1份、证明2011年1月17日被告与包头市生生物业服务公司签订的物业管理协议书一份，约定被告占有使用新星壹品小区御园房屋建筑面积173.15平米，包头市生生物业管理公司提供了物业管理标准，及时间进行了约定，同时第四条约定逾期缴纳物业管理费用，按照日千分之三缴纳违约金；2、公司名称核准变更登记通知书复印件1份，证明2012年11月22日经包头市工商局核准，包头市生生物业管理有限公司更名为包头市生生物业服务有限公司；证3、公告、欠交物业费业主名单、致业主的一封信及照片复印件各1份、协议和补充协议，证明目的是2016年5月经原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司及包头市生生物业服务有限公司协商一致，由原告进驻新星壹品小区，为业主提供物业服务，并且包头市生生物业服务有限公司将其对欠缴物业费的业主所享有的债权全部转让给原告，原告进驻小区后投入40多万元对小区物业服务进行了提升，大大改善了小区物业服务质量；证4、派工单两张，证明我们公司对业主进行了户内服务。被告认可其与生生物业签订了物业服务合同，承认其使用了小区的门禁，直饮水、自来水设施维修等物业服务。对原告提交的证据2、3的真实性及证明目的不予认可。被告提交了证据如下：1、山东海恒企业信用信息公示报告一份，证明原告主体不合格；证2、新星壹品业主委员会证明一份，证明自2016年8月3日业主委员会成立以来，至今未与任何物业服务企业签订书面合同。原告对被告提交证据的真实性认可，对证明目的不予认可。本院认为，包头市生生物业服务有限公司与被告签订了《物业管理协议书》，被告应当按照协议约定按时交纳物业费。包头市生生物业服务有限公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给原告，不违反法律规定，故原告有权要求被告支付欠付的物业费。在业主大会选聘物业服务企业之前，大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司作为新星壹品小区的建设单位，有权选聘原告为小区提供物业服务。大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司与原告约定物业费按照之前提供物业服务的包头市生生物业服务有限公司的收费标准执行，并无不当，被告应当按照之前的标准继续支付原告进驻小区之后的物业费。现原告要求被告支付从2013年8月1日至2018年12月31日的物业费，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。新星壹品御园14-112号房屋的建筑面积为173.15平方米，依包头市生生物服务有限公司与被告签订的《物业管理协议书》，物业费应当按照每月每平方米1元收取。故被告应当向原告支付物业费（173.15×1×65=11254.75元），被告逾期交纳物业管理费用，按照《物业管理协议书》应承担滞纳金，一年的滞纳金1*173.15平米*12=2077.8元，被告欠付5年5个月，原告仅主张了滞纳金2275.19元，11254.75元+2275.19元=13259.75元，超出原告的诉讼请求13524.94元，因此物业费本院予以支持11249.94元。被告的抗辩意见，无相应证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告王艳于本判决生效后十日内向原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司支付物业费11249.94元。二、被告王艳于本判决生效后十日内向原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司支付延迟缴纳物业费的滞纳金2275.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元（原告已预交），由被告王艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员  甄慧芬二〇一八年八月一日书记员  李 媛附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。