河北省邱县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0430民初682号 原告：王东青，男，汉族，1974年7月18日出生，住河北省邯郸市邱县。 委托代理人:赵欢河北方程律师事务所律师。 被告：邯郸市山岳房地产开发有限公司 统一社会信用代码:91130405564856621F 法人代表人李俊海职务执行董事 地址：邯郸开发区。 委托代理人刘跃勇河北鼎合律师事务所律师。 委托代理人姜瑞民邯郸市山岳房地产开发有限公司工作人员。 原告王东青与被告邯郸市山岳房地产开发有限公司（以下简称山岳房地产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王东青及其委托代理人赵欢、被告山岳房地产开发公司的委托代理人刘跃勇、姜瑞民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王东青向本院提出的请求1、请依法判令原被告签订的合同认购书合法有效，被告依约继续履行；2、判令被告协助原告办理银行按揭手续，与原告签订正式房屋买卖合同，交付邱县枫林湾小区6号楼1单元2楼西室及储藏间室一处；3、被告向原告赔偿损失两万元并承担本案诉讼费。事实与理由：原告为从被告处购买房屋，于2013年4月14口向被告交纳2000元购房诚意金，2013年5月1日签订了商品房买卖认购书，明确约定：原告以329651元的价格从被告处购买邱县山岳枫林湾小区6号楼2单元2楼西室（房屋建筑面积：130.4平方米，单价每方米2528元），需要交付首付款139651元。次日原告向被告交纳10000元定金，同年5月5日原告向被告转款121860元，2014年2月1[原告向被告补交首付款5791元。至此原告向被告付清了全部首付款项合计139651元。但至今被告不与原告签订正式式的房屋买卖合同，也没有实际交付房屋。 被告山岳房地产开发公司辩称，1、认购书本身合法有效，由于认购书不具备商品房买卖的条件，2、原告在签订认购书后，在长达五年时间里从未代理银行按揭手续，已经构成严重违约。3、继续合同不能实现签订合同时被告所达成被告的目的。我们认为案由不能是商品房销售合同。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交： 1、2013年5月1日原被告签订商品房买卖认购书一份，证明合同合法有效，应当视为商品房证实买卖合同； 收款收据5份，证明原告已经交付了全部首付款，已经履行了合同； 被告2018年6月15日向原告送达解除合同通知一份，证明被告违约行为； 4、2018年6月16日向原告回函一份及邮政快递凭证一份，证明原告不同意解除合同。 被告山岳房地产开发公司的质证质证意见为，证据1真实性没有异议但是认购书不具备商品房买卖的具体条款，双方需要在原告交清烦付款或者按揭贷款后另签订买卖合同，房屋销售许可证在2014年取得因此在3条1，原告对物业情况有了解和认同。2013年5月1日房屋已经动工，6层楼建设周期不超过一年，原告应该知道交付全款时间，对证据2真实性无异议，对其一张票说明目的有异议，其中2014年2月10日补交首付款收据说明原告没有在2013年5月5日前交款。原告违约，被告接受补交款这能说明被告的善意，不是说我们同意变更时间。对证据3、4没有异议。补交首付款说明认购书上的电话是有效，所以说明我们可以通知到原告。 被告山岳房地产开发公司提交如下证据： 1、2013年5月1日原被告签订商品房买卖认购书一份，证明双方签订认购协议； 2、2018年6月15日向原告解除合同函一份； 3、2018年6月18日原被告商议的视频录像，证明：1被告方多次通知原告交款；2原告在最后承诺要求我们说一个具体数额，原告回去准备钱，原告承诺最晚周五6月22日交款，说明双方就认购书后续履行问题达成一致，而原告再次违约； 预销售认可证一份，证明被告于2014年12月16日取的预销售认可证； 5、枫林湾二期六号楼领取钥匙的名单和办理买卖合同人员名单5页，证明在2015年初原告购买的房屋就已经开始交付只有原告和王东青没有办理不存在被告只通知其他人不通知被告情况，原告对证据真实性有异议可以提出鉴定。 原告王东青的质证意见为，对证据1无异议、证明目的与原告证明目的一致。对证据真实性无异议，恰恰证明原告违约。对证据4证实被告是在没有预销许可证时拿走了原告首付款。对证据3、影像资料不完全，是截取的片段，当时售楼的工作人员说他们不能做主，每平米3800元是公司规定的。我问公司是怎样规定的？于是有了录像的一幕。2，从录像看不是我的意思表示，只是证明我在场。对证据的合法性有异议，对其关联性有异议录音的时间是2018年6月18日，谈话内容是变更房款，提及多次通知是工作人员的自言自语，针对被告陷阱是的取证方式我们的答复是一直在外地打工，不清楚接到的通知是要涨价。因为工作人不能做主，原告在录像中问你们办理过一批没有，工作人员说都停止呢，说明这份证据不能证明原告违约，更不能说明原被告达成协议。证据5真实性有异议，和本案无关联性。 本院经审理查明，2013年原告王东青在被告山岳房地产开发公司开发的邱县山岳枫林湾小区商品房项目中，选购了6号楼2单元2楼西室，原被告双方于2013年5月1日签订了商品房买卖认购书一份，该协议约定了购买的商品房房屋的位置、单价、结构、面积、总金额、购房方式、付款方式等买卖条款。次日原告向被告交纳了10000元定金，次日原告向被告交纳10000元定金，同年5月5日原告向被告转款121860元，2014年2月1日原告向被告补交首付款5791元。2018年被告山岳房地产开发公通知原告余款按2018年市场价格计算缴纳，双方因价格产生争议。2018年7月16日原告诉至本院。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。结合本案案情，分析如下几个双方争议问题：（1）关于该协议是否应当认定为商品房买卖合同问题，参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，结合《中华人民共和国合同法》第十二条关于合同主要条款的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案中，原、被告双方2013年5月1日签订的商品房买卖认购书，对商品房的位置、面积、单价、房屋总价款、付款方式等主要权利义务做出了约定，该协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。从实际履行情况上看，山岳房地产开发公司已于2014年12月16日取的预销售认可证，原告王东青亦先后几次支付了购房的首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告双方2013年5月1日签订了商品房买卖认购书应当认定为商品房买卖合同，双方应依约全面履行；（2）关于合同履行问题，在庭审中，被告方未提供直接证据证明通知原告办理按揭贷款，只是根据常理推断，且在原告补交首付款时，被告未提出异议，而是依约接受该笔钱款，故被告辩称原告违约的辩解无证据向支持。本院不予采信；（3）关于情势变更问题，结合原被告双方的陈述，自2013年5月1日双方签订协议后，未发生双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况，继续履行合同不存在对于当事人一方明显不公平的问题，原告请求继续履行合同，也不存在不能实现合同目的的情况。所以，被告情势变更的辩解理由本院不予采信。（4）关于原告赔偿损失两万元的请求，无证据向支持，本院不予支持。根据合同的诚实信用原则，被告应依约履行合同。综上，原、被告双方2013年5月1日签订的协议是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方意思的真实表示，符合法律规定，合法有效，双方应依约履行。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邯郸市山岳房地产开发有限公司继续履行双方2013年5月1日原、被告签订商品房买卖认购协议； 二、驳回原告王东青其他诉讼请求。 案件受理费元6550元，减半收取3275元，由被告邯郸市山岳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王杰 二〇一八年八月二十日 书记员  赵宁 相关的法律规定： 《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺 （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。