巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0802民初671号 原告：宋涛，女，1952年8月23日出生，汉族，无固定职业，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王瑞莲，巴彦淖尔市临河区148协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。 被告：钢图雅，女，1978年12月20日出生，蒙古族，职员，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 被告：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远房地产公司），住所地巴彦淖尔市临河区四季花城二区B5号楼六楼610室，统一社会信用代码×××。 法定代表人：肖磊，总经理。 委托诉讼代理人：王静，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。 被告：刘智勇，男，1981年9月11日出生，汉族，无固定职业，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王静，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。 原告宋涛与被告钢图雅、中远房地产公司、刘智勇申请人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋涛及其诉讼委托诉讼代理人王瑞莲、被告钢图雅、被告中远房地产公司、刘智勇的委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋涛诉称，我与中远房地产公司民间借贷纠纷案，经临河区人民法院于2015年7月7日作出（2015）临民初字第2539号民事判决，中远房地产开发公司返还宋涛借款本金691447．7元，并承担利息，被告刘智勇承担连带清偿责任。原告宋涛申请执行后，临河区人民法院裁定查封中远房地产公司位于临河区xxx房屋，并于2016年7月8日发出拍卖裁定。后案外人钢图雅提出执行异议，称自己购买了该被查封、拍卖房屋。临河区人民法院在审查该执行议案中，没有通知当事人宋涛核实案件事实，也没有让宋涛对异议人钢图雅提供的有关证据进行质证，于2018年1月16日作出（2018）内0802执异31号裁定，认为在宋涛起诉中远房地产公司前钢图雅已取得商品房买卖合同，并支付了房屋价款。据此认定钢图雅所提执行异议，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“（一）在法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，裁定中止对位于临河区xxx房屋的执行。被告钢图雅提供的主要证据是，商品房《预定协议书》和给赵二凤的银行账户转账凭条。原告认为以上证据不真实，且不能证明钢图雅与中远房地产公司的买卖房屋行为合法有效，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。临河区人民法院审理以上当事人执行异议案，属于案情复杂争议较大的。当事人宋涛多次向该案审查法官要求看对方证据，并书面反映案外人所提异议不能成立，存在诸多问题。在这种情况下，本应当依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定进行听证，而临河区人民法院没有通知当事人宋涛核对案外人证据，也没有组织听证。根据上述事实和理由，请求法院判决许可对xxx房屋的执行。 被告钢图雅辩称，2011年1月11日付10000元定金，1月16日转账付238193元房款，已全款付清诉争房屋房款，并于当天签订中远睿城预定协议书。现房屋因工程未完工，没有交付。 被告中远房地产公司、刘智勇辩称，本案事实正如被告钢图雅所述2011年1月16日中远房地产公司于钢图雅签订中远睿城预定协议书，房屋总价248193元，钢图雅于合同签订当日付清全部购房款，争议房屋所有权属于钢图雅，原告申请执行该套房屋是错误的，故恳请法院依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2011年1月11日，中远房地产公司向钢图雅收取购买B12-2-301房屋定金10000元，并出具收据。同月16日，钢图雅与中远房地产公司签订中远睿城住宅楼预订协议书，主要约定钢图雅自愿购买中远房地产公司开发的中xxx住宅，预测建筑面积103.5平方米，单价2398元/平方米，总价款248193元，付款方式为一次性付款人民币248193元，并对交工日期、面积误差及违约责任等事项作了约定。同日，钢图雅通过中国工商银行向赵二凤×××账户转账238193元。当日，中远房地产公司向钢图雅出具0060160号收据，内容为：“交款单位钢图雅，收款方式转账，人民币贰拾肆万捌仟壹佰玖拾叁元，?248193，收款事由购中远睿城B12-2-301,103.5㎡×2398元/㎡，一次性付全款。”2011年9月12日，中远房地产公司作出中远睿城B区楼号变更通知书，内容为：“……将原图纸B5、6号楼取消，变更为规划图中的B5-B11号楼（即原图B7号楼为现由的B5号楼，原B8号楼为现在的B6号楼，以此类推）。”诉讼中，中远房地产公司自认将B12号楼变更为B10号楼。 另查明，2015年7月7日，本院作出（2015）临民初字第2539号民事判决书，判决中远房地产公司于判决生效后十日内返还宋涛借款本金691447.7元，并从2014年8月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算承担利息，至给付之日止，刘智勇承担连带清偿责任。因中远房地产公司未履行生效判决确定的义务，宋涛向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年5月7日作出（2016）内0802执字第965号执行裁定书，对中远房地产公司开发的中远睿城小区xxx(108.25㎡)、xxx(94.28㎡)、xxx(88.84㎡)三套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年7月8日，本院作出（2016）内0802执965号执行裁定书，裁定拍卖被执行人中远房地产公司位于巴彦淖尔市临河区中远睿城xxx(108.25㎡)、xxx(94.28㎡)、xxx(88.84㎡)三套房屋。2017年9月16日，钢图雅对该执行标的提出书面异议，本院于2018年1月16日作出（2018）内0802执异31号民事裁定书，裁定中止对位于临河区xxx房屋的执行。 另查明，2013年8月8日，中远房地产公司取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#楼的商品房预销售许可证。案涉房屋至今未竣工验收，也未到建设主管部门办理相关备案登记。 再查明，2017年5月26日，杨XX取得巴彦淖尔市临河区xxx房屋不动产权证，房屋所有权证号为蒙2017巴市不动产权第xxx，共有人为钢图雅。 上述事实，有当事人陈述、（2015）临民初字第2539号民事判决书、（2016）内0802执字第965号执行裁定书、（2016）内0802执965号、（2018）内0802执异31号民事裁定书、中远睿城住宅楼预定协议书、购房款收据、购房款银行转账凭证、商品房预销售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施问题。本案中，钢图雅与中远房地产公司签订的2011年1月16日中远睿城住宅楼预定协议书，约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且中远房地产公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，视为有效的商品房买卖合同。被告钢图雅虽未直接向中远房地产公司支付房款，但其持有银行转账凭条与中远房地产公司出具的房款收据时间、金额相吻合，足以认定钢图雅作为商品房的买受人已依照约定支付了购房价款，且钢图雅对于未办理房屋备案登记手续及不能占有使用房屋无过错。虽然，钢图雅又于2017年5月26日以共有人身份取得巴彦淖尔市临河区xxx房屋不动产权，但其作为购房消费者交纳定金、签订中远睿城住宅楼预订协议书、支付房款在前，原告申请查封、拍卖在后，钢图雅签订商品房买卖合同的目的是为了取得案涉房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全角度出发，其对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对案涉房屋享有的权利能够排除对案涉房屋的强制执行，故原告宋涛诉讼请求不能成立，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告宋涛诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宋涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  王 伟 审 判 员  王建国 人民陪审员  屈惠平 二〇一八年八月二十八日 书 记 员  高 培 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。