四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0802民初3367号 原告：郝跃，男，1980年4月25日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：杨立君，男，1973年8月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：冯岳，四川天称律师事务所律师。 被告：四川广元天润建设有限公司，住所地：广元市嘉陵南路38号。 法定代表人：赵小平，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张科，四川利州律师事务所律师。 第三人：广元农村商业银行股份有限公司（原名称：广元市利州区农村信用合作联社），住所地：广元市利州区利州东路二段383号。 法定代表人：向彦明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：曾理春，系该公司职工。 原告郝跃与被告四川广元天润建设有限公司（以下简称“天润公司”）、第三人广元农村商业银行股份有限公司（以下简称“广元农村商业银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郝跃及其委托诉讼代理人、被告天润公司的委托诉讼代理人、第三人广元农村商业银行银行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郝跃向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的首付款、按揭款本金和利息以及原告预交的各种税费合计431244.7万元；3、判令被告支付原告又与房屋质量原因导致至今不能入住的经济损失257768元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告郝跃当庭增加诉讼请求：判令解除原告与被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，剩余按揭款本金311715.55元和利息以及提前还款的违约金由被告负责清偿。原告当庭将第二项诉讼请求变更为判决被告退还原告首付款173000元和利息（利息按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）、代收办证费26580元以及利息（利息按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）、原告已经支付给第三人的按揭贷款本金及利息236820元；将第三项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告租金损失176900元，房屋增值差价236251.2元、鉴定费2500元及利息（利息按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）、保险费2557元及利息（利息按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）、物业费5457元及利息（利息按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）、电费58元、交通费800元、误工费4400元。事实和理由：原告郝跃于2011年3月9日预定并于2011年8月1日签订并购买被告开发的广元市利州区利州东路二段95号北侧翰林广场A栋27-2住宅一套，合同备案号201108010000105。2012年3月8日被告公司通知原告交付房屋，2012年3月9日原告来到该住处楼盘与被告工作人员共同查看了房屋，发现该房屋存在多间多出楼顶现浇板裂缝及多出渗漏，由于被告工作人员当时承诺在短时间内将其处理好再通知交付，但被告一直未处理并通知原告交付入住，致使原告至今无法正常装修入住，经过多次协商，被告出尔反尔，未达成一致意见。后经市住建局及房管处根据商品房买卖有关规定进行现场勘验房屋质量后并当场经协商原告、被告一直同意解除合同，被告并赔偿原告所有损失。但经协商后，被告一直不予解决。故原告向人民法院提起诉讼。 被告辩称，1、案涉房屋已经交付给原告；2、、房屋渗漏问题已经处理完毕，已经符合居住条件，被告从未与原告就解除合同达成过一致意见，故被告不同意解除合同；3、原告主张的损失赔偿缺乏客观事实。 第三人辩称，第三人在履行借款合同中无过错，即使合同解除，第三人仍有权利继续向原告以及被告主张剩余贷款本金以及利息。 原告郝跃为证明其主张，向本院提交了下列证据： 证据一：原被告之间签订的《商品房买卖合同》以及原告、被告和第三人签订的《个人住房借款合同》，拟证明原告、被告以及第三人之间的关系； 证据二：案涉房屋的照片18张，拟证明案涉房屋存在裂缝、渗漏的情况； 证据三：鉴定报告，拟证明经鉴定，案涉房屋存在屋面板裂缝、墙体裂缝、外墙和屋面渗水等严重施工质量问题； 证据四：《关于A-27-2质量问题现场会议纪要》以及《广元市房地产管理处关于协调“翰林广场”小区业主郝跃要求退房的会议纪要》，拟证明经原告反应案涉房屋存在的质量问题，通过房管处协调，被告对原告反应的问题没有异议，同意退房要求； 证据五：原告向被告发出的《解除合同通知书》以及录音光碟，拟证明，被告已经收到退房通知，并且对房屋存在的问题予以认可； 证据六：购房款收据、借款借据、代收费用收据、个人贷款抵押房屋保险单以及发票、翰林广场物业费收据三张、电费发票二张、鉴定费发票，拟证明原告就案涉房屋支付购房款573000元（首付款173000元，按揭400000元、保险费2557元、物业费5457元、电费58元、鉴定费2500元、代收办证费26580元； 证据七：广元农村商业银行股份有限公司出具的还款计划表和账单明细表，拟证明截止2017年7月23日，原告已经归还按揭贷款本息236820.35元，剩余按揭贷款本金311715.55元； 证据八：原告郝跃与其妻子姚菊兰名下不动产登记资料查询结果证明、原告与杜梅签订的《房屋租赁合同》、租金收据等、原告与李林芝签订的《房屋租赁合同》等、广元市有家房地产经纪有限公司出具的证明、“58同城”和“安居客”网站关于翰林广场小区房屋租金截屏，拟证明，原告与其妻子在广元除案涉房屋以外没有其他房屋，原告于2011年3月16日至2014年3月15日承租康中元位于广元市利州区东坝利州东路667号3栋1-4-1号住房，从2011年12月31日起至2014年3月15日起共产生房租68900元，于2014年3月18日起至今承租李林芝丈夫沈万全位于广元市利州区蜀门北路江南星城B栋1-10-1号住房，1800元每月，截止2018年产生租金108000元。2014年至2018年期间，广元有家房地产经纪有限公司居间的广元市利州区东坝区域的电梯公寓面积为120平方米的租房均价为2000元每月； 证据九：房屋信息查询单、中国房协（2015）13号文件、中国房价行情网站广元市利州区住宅出租出售均价查询单、天润新天地住宅出租出售均价查询单，拟证明2018年广元市东坝区域住房销售成交均价为6500元每平方米以上。原告产生的房屋增值差价损失为236251.2元。 被告天润公司对原告出示的证据发表了如下质证意见： 针对证据一：对真实性、合法性和关联性予以认可； 针对证据二：无法确定照片系在案涉房屋拍摄，故真实性无法确认； 针对证据三：对出具鉴定报告的鉴定人的资质有异议，该鉴定人的资质没有经过主管部门年审； 针对证据四：现场会议纪要没有加盖公章，故对真实性无法确认，广元市房地产管理处出具的协调退房的会议纪要不能达到原告解除案涉房屋购房合同的目的； 针对证据五：该组证据无法确认真实性； 针对证据六、七：对真实性、合法性、关联性予以认可； 针对证据八：该组证据不能证明原告自2011年年底至今一直在租房租住，且原告出示的租金水平与广元整体租金水平不符，且被告方已经尽到了修复义务，案涉房屋符合居住条件，原告无需在外租房居住； 针对证据九：该组证据不能达到原告所主张的房屋差价损失的目的。 第三人广元农村商业银行对《个人借款合同》以及还款计划表和还款明细无异议，对其余证据未发表质证意见。 被告天润公司向本院提交了如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间的买卖关系成立； 证据二：竣工验收报告书，拟证明案涉房屋的工程质量经过验收，符合交付条件； 证据三：物业收费单、天润物业服务合同、装修管理协议、前期管理规约、住宅装修管理规定、装修承诺书，拟证明案涉房屋已经交付给了原告，原告是案涉房屋的实际占有人； 证据四：案涉房屋的修复方案及修复结果，拟证明被告按照原告提出的方案对案涉房屋存在的问题进行了修复。 原告针对被告提交的证据，发表了如下证据意见： 针对证据一、三：对真实性、合法性和关联性没有异议； 针对证据二：对真实性没有异议，但在交付时没有出示竣工验收文件，没有按照合同约定的时间交付房屋； 针对证据四：是被告单方与利害关系人即施工方出具的，并没有按照设计单位出具的整改方案进行修复并且该修复方案发生在2017年4月27日会议纪要之前。 第三人广元农村商业银行股份有限公司对被告方出示的证据未发表质证意见。 第三人广元农村商业银行提交了还款计划表及还款明细，拟证明原告尚欠的本金和利息。 原告郝跃及被告天润公司对第三人出示的证据均表示认可。 本院经审理认定事实如下：2011年8月1日，原告郝跃与被告天润公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天润翰林广场，房屋建筑面积为124.5平方米，套内面积为103.99平方米，房屋总价款为573000元，合同第十一条约定该房屋应当在2011年12月31日前向原告交付。原告郝跃首付173000元后与第三人广元农村商业银行签订了《个人住房借款合同》,为案涉房屋办理了抵押按揭贷款，贷款金额为40万元，贷款期限为2011年9月6日至2031年9月6日，被告天润公司为案涉贷款的保证人。2011年9月15日，原告郝跃为案涉房屋投保了个人贷款抵押房屋保险并交纳了保险费2557元。 2012年3月9日，被告天润公司向原告郝跃收取代办证费用共计26580元（含契税22920元，维修基金2490元，建委登记费80元，印花税287元，国土登记费265元，国土测图费20元，贴花10元，建委抵押登记费80元，建委抵押费640元，国土抵押登记费265元）。2012年9月23日，原告向案涉房屋的物业服务公司交纳了装修质量保证金3000元。同日，原告向物业服务公司缴纳了公共能耗费、垃圾清运费、物业服务费、建渣清运费、电梯使用费共计2457元。2012年9月28日，原告郝跃缴纳电费58元。 案涉房屋所在的广元天润.翰林广场于2011年12月14日竣工验收，于2012年6月18日取得竣工验收备案书。2012年9月23日，原告郝跃与案涉房屋的物业服务公司天利物业服务公司签订的《前期物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议》等相关文件。 2017年4月27日，广元市房地产管理处针对关于协调翰林广场小区业主郝跃要求退房形成会议纪要，该会议纪要载明：信访人郝跃多次反映在翰林广场小区购买的商品住房自交房之日起一直存在现浇顶板多处裂缝，渗漏等问题，质监部门同我处经现场查勘证实信访人反映的问题属实，建设单位四川广元天润建设有限公司经过几次反复维修仍然没有彻底解决隐患问题，导致信访人至今无法装修入住要求退房。2017年4月25日下午，我处再次就信访人组织建设单位项目负责人和信访人郝跃召开了协调会，协调会上建设单位项目负责人对信访人反映的问题没有争议，对信访人提出的退房要求表示同意，具体退房事宜由双方会后协商办理。 原告从办理按揭贷款至今共计支付第三人广元农村商业银行本金及利息236820.35元。 本院认为，原告郝跃所购买的被告天润公司开发的商品房，在房屋交付后，案涉房屋因存在质量问题，原告郝跃一直未装修入住，对此双方不持异议。被告在庭审中认可对案涉房屋至少进行了两次以上的维修，对此提供了被告与案涉房屋的施工单位广元第二建筑工程公司共同于2017年3月14日共同出具的修复方案，并且于2017年4月5日修复完成。但根据广元市房地产管理处4月27日出具的会议纪要，经行政主管部门现场查勘核实，案涉房屋存在的漏水等问题依然存在，且被告天润公司参会工作人员对此亦不持异议。综上，原告郝跃所购买的案涉房屋的主要目的系生存居住，案涉房屋的质量问题经两次以上的修复仍然存在，导致原告郝跃至今无法入住，已经侵害了原告的生存利益，原告购买房屋的目的至今无法实现，故本院对原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的请求予以支持。 案涉《商品房买卖合同》因被告向原告交付的房屋不能满足原告的居住目的而解除，代办证费用26580元，保险费2557元，物业费5457元（装修质量保证金3000元，公共能耗费、垃圾清运费、物业服务费、建渣清运费、电梯使用费共计2457元），电费58元予以返还。并且，案涉房屋由于被告过错导致合同解除，故应当承担原告的资金占用利息损失，本院对原告主张上述各项费用按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息的请求予以支持。 关于原告郝跃主张的购买房屋的差价损失，本院认为，原告为证明其现在案涉房屋同地段购买商品房存在差价，向本院递交了22份广元市东坝片区房屋交易与产权管理信息查询单，本院认为上述房屋的单价虽然真实，但是大多与案涉房屋不在同一区域，并且房屋的价格也会因楼层、户型等原因各有差异，故不能以上述房屋的均价来确定案涉房屋的合同价格与现在市场价的差价。原告提交的房屋中介机构网站关于目前房价的截屏，不符合电子证据的形式，本院不予采纳。但鉴于本案原告却因被告向其交付了存在质量问题的房屋，导致其无法居住，且目前广元市城区房屋价格上涨系众所周知的事实，原告所产生的损失必然存在，故本院酌情按照被告已经收取的原告的购房款的20%向原告承担损失赔偿责任，即573000×20%=114600元。 关于原告租房的租金损失，原告郝跃与其妻子姚菊兰在广元市城区除案涉房屋以外没有购买其他房产，因案涉房屋无法居住，其产生的租金损失与被告交付的房屋存在质量问题有直接的关联性，应当予以赔偿。但原告从2012年至今未主动采取合理手段减少损失的发生，故本院酌情将原告主张的2012年至今的房租损失调整为其主张的50%即176900×50%=88450元。 关于原告主张的鉴定费，由于出具鉴定报告的鉴定人的资质未经过年度审计，无法确认鉴定人是否具备相应资质，故对鉴定报告不予采信，对原告主张的鉴定费2500元本院不予支持。 关于本案《个人住房借款合同》能否解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效、或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，本院对原告请求解除其与第三人广元农村商业银行签订的《个人住房借款合同》的请求予以支持，被告天润公司收取的原告购房首付款173000元应当予以返还于原告。并且根据该司法解释第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，剩余按揭贷款本息共计423622.52元，应当由被告天润公司返还给第三人广元农村商业银行。 关于原告主张的误工费4400元以及交通费800元，由于其未能举证证明，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、解除原告郝跃与被告四川广元天润建设有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201108010000105）； 二、解除原告郝跃、被告四川广元天润建设有限公司以及第三人广元农村商业银行股份有限公司签订的个人住房借款合同（合同编号：2011年广利农信个房按字第××号）； 三、被告四川广元天润建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝跃购房首付款173000元及原告已经向第三人广元农村商业银行股份有限公司支付的按揭贷款本金及利息236820.35元； 四、被告四川广元天润建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝跃保险费2557元及资金占用利息，利息从2011年9月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止； 五、被告四川广元天润建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝跃代办证费用26580元及资金占用利息，利息从2012年3月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止； 六、被告四川广元天润建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝跃装修质量保证金3000元以及公共能耗费、垃圾清运费、物业服务费、建渣清运费、电梯使用费共计2457元，以上合计5457元及资金占用利息，利息从2012年3月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止； 七、被告四川广元天润建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝跃电费58元； 八、被告四川广元天润建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝跃损失203050元（含购房损失114600元、租金损失88450元）； 九、被告四川广元天润建设有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人广元农村商业银行股份有限公司支付《个人住房借款合同》项下剩余按揭贷款本息共计423622.52元； 十、驳回原告郝跃的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5348元，由被告四川广元天润建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 婕 人民陪审员  蒲顺萍 人民陪审员  王荣霞 二〇一八年八月八日 书 记 员  樊秋蓉