山东省寿光市人民法院山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0783民初4979号 原告：马兆永,男，1977年9月8日生，汉族，住，村民。 委托诉讼代理人：孙连华，山东德纯律师事务所律师。 被告：潍坊大农丰饲料有限公司。住所地：寿光市潍高路南侧（良种场院内）。统一社会信用代码：913707830928479964。 法定代表人：王成刚，总经理。 委托诉讼代理人：周月盼，公司职工。 委托诉讼代理人：郭美青、李冬，山东富佳律师事务所律师。 原告马兆永诉被告潍坊大农丰饲料有限公司租赁合同纠纷一案，于2017年10月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告马兆永的委托诉讼代理人孙连华、被告潍坊大农丰饲料有限公司的委托诉讼代理人周月盼到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告马兆永的委托诉讼代理人孙连华、被告潍坊大农丰饲料有限公司的委托诉讼代理人郭美青、李冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马兆永向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付原告租赁费2000000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月13日，山东丰沃新农农牧科技有限公司与寿光市民有饲料有限公司签订资产租赁协议一份，约定租赁寿光市民有饲料有限公司所有的厂房、办公室、机器设备等财产使用，租赁期限为三年，年租金为2400000元。后山东丰沃新农农牧科技有限公司投资设立了潍坊大农丰饲料有限公司，该租赁物一直由被告实际租用。2016年8月11日，青州市人民法院依法将寿光市民有饲料有限公司的上述租赁财产进行公开拍卖，原告以最高价竞得。2016年12月9日，青州市人民法院作出（2015）青执指字第5号执行裁定书，裁定上述财产归原告所有。后原告向被告收取自2016年12月9日后的资产租赁费用，但被告至今未予交纳。特提起诉讼，请求依法判决。第二次庭审时，原告变更诉讼请求，将租赁费用由2000000元变更为3600000元（计算至2018年6月12日）。 潍坊大农丰饲料有限公司辩称：一、原、被告之间不存在租赁合同关系，且原告拍卖取得的涉案资产所有权现处于诉讼阶段，相关异议人正对涉案资产所有权向潍坊市中级人民法院上诉，请求撤销拍卖涉案资产的裁定，现法院未对资产归属权做最后裁定，原告诉讼主体不适格；二、原告向被告主张租赁费用无事实依据。1.山东丰沃新农农牧科技有限公司与寿光市民有饲料有限公司于2014年1月13日签订资产租赁协议，约定租赁寿光市民有饲料有限公司涉案资产，租赁期限自2014年2月15日至2017年2月14日。2015年4月30日，潍坊市中级人民法院向被告出具协助执行通知书，要求被告将寿光市民有饲料有限公司在被告处的自2015年2月14日至2017年2月14日两年期间的租赁费缴纳至潍坊市中级人民法院，故被告已实际履行租赁费的支付义务。2.被告与寿光市民有饲料有限公司于2016年10月15日签订资产租赁协议，约定租赁寿光市民有饲料有限公司涉案资产，租赁期限自2017年2月15日至2021年2月14日，租赁费用共计1948560.97元，该租赁费用已用寿光市民有饲料有限公司欠被告的相关费用进行抵顶，即使涉案资产最终裁定归原告所有，依据买卖不破租赁原则，新的租赁协议同样对原告有约束力。因1948560.97元的租赁费用被告已用相关款项进行抵顶，原告主张的租赁费用仍没有事实依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1.2014年1月13日，山东丰沃新农农牧科技有限公司与寿光市民有饲料有限公司签订资产租赁协议一份，约定租赁寿光市民有饲料有限公司所有的房屋建筑物（包括厂房、办公和生活用房）、土地使用权、机器设备和设施使用，租赁期限自2014年2月15日至2017年2月14日，年租金为2400000元。同年2月28日，山东丰沃新农农牧科技有限公司出资成立被告，山东丰沃新农农牧科技有限公司与寿光市民有饲料有限公司签订的资产租赁协议中所涉租赁资产由被告使用。2016年8月11日，原告通过拍卖方式以6403800元的最高价竞得本案所涉的寿光市民有饲料有限公司所有的厂房、办公室及机器设备。同年10月15日，被告与寿光市民有饲料有限公司签订资产租赁协议一份，约定租赁寿光市民有饲料有限公司所有的房屋建筑物（包括厂房、办公和生活用房）、土地使用权、机器设备和设施使用，租赁期限自2017年2月15日至2021年2月14日。同年12月9日，青州市人民法院作出（2015）青执指字第5号执行裁定书，裁定寿光市民有饲料有限公司所有的厂房、办公室及机器设备等财产一宗归原告所有。该裁定书于2016年12月12日送达原告。涉案厂房、办公室及机器设备等财产一直由被告使用至今。 2.2014年4月30日，潍坊市中级人民法院向被告出具协助执行通知书，冻结寿光市民有饲料有限公司在被告处的2015、2016年度的租赁费共计4800000元。2016年4月14日，潍坊市中级人民法院作出的（2014）潍执字第457-4号执行裁定书，裁定提取寿光市民有饲料有限公司在被告处的2016年度租赁费2400000元。在青州市人民法院执行寿光市及生产设备过程中，张乐芹提出异议，要求撤销拍卖和执行，2017年6月14日，青州市人民法院作出（2017）鲁0781执异41号执行裁定，驳回张乐芹的异议。张乐芹不服，在法定期限内向青州市人民法院提起诉讼。青州市人民法院后经审理判决驳回张乐芹的诉讼请求。张乐芹不服，又向潍坊市中级人民院提起上诉，潍坊市中级人民法院于2018年2月1日作出终审判决，驳回张乐芹的上诉，维持原判。 3.本院已于2013年11月20日依据（2013）寿侯民初字第5219号民事裁定书对本案所涉的房屋、厂房、生产设备等采取查封措施。2013年12月20日，寿光市良种场将涉案房屋、厂房占用范围内的土地出租给寿光市民有饲料有限公司，土地性质为国有土地，承包期限24年，自2013年11月1日至2037年10月31日，前五年的承包费为每年每亩1500元，每年承包费为58200元，六至十年的承包费为每年每亩2000元，每年承包费为77600元，十年后的承包费每年每亩2500元，每年承包费97000元。 以上事实，有原告提交的（2015）青执指字第5号执行裁定书、青证估字（2015）第0819号价格评估报告、资产租赁协议、企业信用信息公示报告、（2018）鲁07民终310号民事判决书、被告提交的资产租赁协议、潍坊市中级人民法院作出的协助执行通知书、（2014）潍执字第457-4号执行裁定书及当事人陈述记录在案为证。 本院认为：本案争议的焦点问题为：一、原告是否是适格的诉讼主体；二、2016年10月15日被告与寿光市民有饲料有限公司签订资产租赁协议对原告是否具有约束力；三、被告现尚欠原告的租赁费数额。 关于第一个焦点问题。被告辩称原、被告之间不存在租赁合同关系，涉案的资产尚处于诉讼阶段，法院尚未对涉案资产的归属权作出最后裁定，原告诉讼主体不适格。原告提交青州市人民法院作出的（2015）青执指字第5号执行裁定书，证实其已取得涉案厂房、办公室及机器设备等资产的所有权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人；不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。青州市人民法院作出的（2015）青执指字第5号执行裁定已送达给原告，且案外人张乐芹的执行异议及执行异议之诉均未获支持。依照法律规定，涉案厂房、办公室及机器设备等资产即归原告所有。原告虽非资产租赁合同的相对人，但其取得该部分资产后，应继受拍卖之前该部分资产上已设立的义务负担，依据权利义务对等的原则，其亦应取得收受租金的权利。综上，本院认为原告是适格的诉讼主体，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。 关于第二个焦点问题。被告辩称其与寿光市民有饲料有限公司于2016年10月15日签订资产租赁协议，约定继续租赁涉案资产，租赁期限自2017年2月15日至2021年2月14日，租赁费用共计1948560.97元，该租赁费用已用寿光市民有饲料有限公司欠被告的相关费用进行抵顶，即使涉案资产最终裁定归原告所有，依据买卖不破租赁原则，新的租赁协议同样对原告有约束力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案所涉的厂房、办公室及机器设备等资产，本院已于2013年11月20日进行了查封，青州市人民法院也在被告与寿光市民有饲料有限公司签订第二份资产租赁协议之前对涉案厂房、办公室及机器设备等资产进行了公开拍卖，原告以最高价竞得，且被告自述并未实际支付租赁费，而是以相应的债权进行抵顶，无论是依据法律规定或是最高人民法院的裁判精神，被告在该种情形下均不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上，本院认定2016年10月15日被告与寿光市民有饲料有限公司签订资产租赁协议对原告不具有约束力，对被告的相关抗辩意见，本院不予采信。 关于第三个焦点问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告拍卖取得厂房、办公室及机器设备等资产后与被告未签订新的租赁合同，被告仍然继续使用该部分资产，故原告的主张的租赁费可按照原租赁合同执行。自（2015）青执指字第5号执行裁定书送达原告之日至2018年6月12日，共计18个月。参照2014年1月13日签订的资产租赁协议，年租金为2400000元。经计算租赁费计3600000元（2400000元÷12个月×18个月）。因被告承租寿光市民有饲料有限公司的标的包含土地使用权，而原告竞得的资产并未包含土地使用权，故相应的土地使用价值应从原告主张的租赁费中扣除。参照寿光市良种场与寿光市民有饲料有限公司签订的土地租赁合同，此18个月期间的土地使用费为87300元（58200元÷12个月×18个月）。综上，被告尚欠原告租赁费3512700元（3600000元-87300元）。被告辩称潍坊市中级人民法院已向被告出具协助执行通知书及执行裁定，要求被告将2016年度应支付寿光市民有饲料有限公司的租赁费缴纳至潍坊市中级人民法院。因被告并未实际将该款项支付至潍坊市中级人民法院，亦未支付给寿光市民有饲料有限公司。原告取得涉案厂房、办公室及机器设备等资产后，要求被告向其履行付款义务并无不当，故对被告的该项抗辩意见，本院已不予采信。 综上，原告要求被告支付租赁费事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。被告未支付租赁费的行为不当，应负清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊大农丰饲料有限公司支付原告马兆永租赁费3512700元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35600元，由原告负担863元，被告负担34737元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  于召祥 人民陪审员  李守吉 人民陪审员  夏光献 二〇一八年八月二十七日 书 记 员  洪丽君