黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终3877号上诉人（一审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街**。法定代表人：李立刚，董事长。委托诉讼代理人：王芝泉，黑龙江久通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姜国清，男，1967年9月19日出生，汉族，哈尔滨市市场监督管理局执法局主任科员，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）因与被上诉人姜国清房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第3511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。好民居公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回姜国清的该项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，没有保护好民居公司的合法权益，且黑龙江省高级人民法院已通过再审程序作出民事判决书予以纠正，该判决查明的事实在好民居项目所涉及房屋买卖合同纠纷系列案件具有共性。1.黑龙江省高级人民法院（2017）黑民再字第307号民事判决书查明：好民居公司开发项目是以团购方式运作的“零利润”开发项目，实质上是大家出钱为自己办事。并成立市直机关职工解困住房团购领导小组，负责相关团购工作。商定以当时住宅局所属“好民居公司”名义摘牌，由住宅局组建建设指挥部负责开发项目管理。2.黑龙江省高级人民法院（2017）黑民再字第307号民事判决书认为，虽然好民居公司未按与袁野签订的商品房买卖合同约定的时间交付房屋，但根据哈尔滨市人民政府机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）出具的说明能够证明，涉案群力家园小区项目是市政府从市直机关职工解困角度出发，以团购方式建设销售运作的“零利润”，并由市住宅局所属好民居公司“名义摘牌”进行开发的项目。该项目是由于市政府拆迁不及时，以及城市基础设施配套工程滞后等原因导致延期至2013年9月才开始入户的，非好民居公司自身原因所致。因此一审判决认定好民居公司承担违约责任缺乏依据，有失公允。3.关于购房人未按合同约定向好民居公司交纳购房款应承担违约责任问题。姜国清第二笔购房款逾期5天、第三笔购房款逾期145天交纳，应按合同约定承担违约责任。其主张等待机关事务管理局通知，不能成为违约行为的抗辩理由。一审法院认定了好民居公司逾期交房的违约责任，却没有支持好民居公司的前述主张，属同一合同事实，作出不同的法律认定，有失公允。4.关于本案诉讼时效问题。无论从违约之日起，还是进户之日起，至起诉之日，姜国清的起诉已经超过两年的诉讼时效。2013年9月24日会议是对部分购房人提出项目进户时间、延期进户补偿等问题，要求各单位做好解释、宣传工作，是在项目进户前。没有证据证明姜国清在进户后向有关部门主张权利，更没有购房人向好民居公司主张权利，因此不存在诉讼时效中断、延长的事实。一审没有支持好民居公司的主张错误。二、一审判决没有考虑以下事实，请二审法院予以关注并充分考虑。1.关于本案房屋买卖的特殊性。一是市委、市政府组织实施的集中住房解困项目；二是两条线管理；三是采取团购形式；四是市政府成立项目指挥部。2.关于违约交房的客观原因。一是征地拆迁滞后，项目一期15个标段延迟开工3-6个月；二是基础设施配套不到位；三是政府建设资金拨付不到位。3.关于封闭阳台按一半面积交纳后，最终低于政府确定的建设成本价问题。按政府要求项目是“零利润”，没有补偿空间，如好民居公司承担逾期进户违约金，姜国清就应按基准价补齐购房款。姜国清辩称：本案未超过诉讼时效。我买房子都是正常手续，应该受法律保护，很多业主都已经得到赔付了，我也应该得到赔付。同意一审判决。姜国清向一审法院起诉请求：判令好民居公司给付逾期交付房屋违约金14283.15元。一审法院认定事实：2011年5月9日，机关事务管理局与好民居公司签订团购意向书，团购群力家园小区商品房。姜国清参加了团购。2012年，姜国清、好民居公司签订商品房买卖合同，约定姜国清购买位于群力家园小区房屋，按套计算商品房总价为468322元。对购房款的交纳时间约定为：2011年8月31日现金交款22万元，2012年7月1日贷款交付248000元，2012年11月1日交款现金322元，此外，合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日之前将验收合格的商品房交付给姜国清。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金，合同继续履行。双方未对好民居公司逾期交付超过180日之后，如何支付违约金作出约定。2011年4月29日，姜国清向机关事务管理局交付购房款22万元。2012年7月6日，交付购房款248000元。2013年3月25日，交付购房款322元。总计交款468322元。好民居公司通知姜国清应办理进户手续时间为2013年10月25日。姜国清办理进户时间为2013年11月1日。上述事实有姜国清提供的商品房买卖合同、中国建设银行个人贷款交款凭证、哈尔滨银行现金缴款单、进户缴费凭证，好民居公司提供的团购意向书等为证。一审法院认为，好民居公司作为房地产开发企业，对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。按照合同约定，除不可抗力外，好民居公司应当按期交房。好民居公司答辩中所提出的抗辩理由，均系其作为房地产开发企业在从事房地产开发经营过程中应当预见且承担的风险，不属不可抗力，故好民居公司的答辩理由不能成立，其未能按合同约定期限将房屋交付姜国清，应承担违约责任。本案合同未对逾期交付超过180日以外的违约金计算标准作出约定，在此情况下，对逾期交房超过180日至实际交付房屋之日期间的违约金，应参照合同中约定的日万分之一违约金计算标准赔付。因购房款分多笔交付，合同约定按已付房款计算违约金，故计算违约金的逾期天数应分为两部分，即：（一）合同约定交房日的次日至好民居公司通知姜国清应进户日期间的逾期天数；（二）合同约定交房日之后交纳购房款日的次日至好民居公司通知姜国清应进户日期间的逾期天数。据此，逾期交房违约金=合同约定交房日之前所交的购房款×逾期天数（一）×万分之一+合同约定交房日之后所交的购房款×逾期天数（二）×万分之一，好民居公司应向姜国清支付逾期交付房屋违约金13906.46元。关于姜国清是否存在未按合同约定的时间交纳购房款、是否应承担逾期交款违约责任的问题。因涉案房屋为团购房屋，虽然姜国清、好民居公司签订了房屋买卖合同，但姜国清的购房款并非直接交付给好民居公司，而是由好民居公司委托的机关事务管理局统一收取后交付给好民居公司，姜国清已经在机关事务管理局要求的时间内将款项交付给机关事务管理局，不存在违约行为，故好民居公司主张姜国清承担逾期付款的违约责任缺乏事实依据，不予支持。关于是否超过诉讼时效期间的问题。好民居公司未在合同约定期限交付房屋，引起部分购房人信访。为此，2013年9月24日，解困领导小组召开会议就进户时间、延期进户补偿问题要求各单位做好解释、宣传工作。该情况表明姜国清等房屋购买人因未如期进户，始终向本单位、收取其购房款的机关事务管理局主张权利，符合诉讼时效中断的情形。好民居公司以姜国清超过诉讼时效为由，请求人民法院驳回其诉请的上诉理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力后十日内，好民居公司给付姜国清逾期交付房屋违约金13906.46元；二、驳回姜国清其他的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：好民居公司提交证据一、黑龙江省高级人民法院（2017）黑民再307号民事判决书；证据二、2017年12月14日哈尔滨市人民政府专题会议纪要（2017年第186号）。上述证据拟证明：案涉群力家园项目系以好民居公司名义取得土地使用权，由群力家园指挥部负责代建的。延期交付案涉房屋非好民居公司原因所致，好民居公司不应承担违约责任。姜国清质证意见：对上述证据的真实性无异议。对证明的问题有异议，无论好民居公司与政府是什么关系，其在房屋买卖合同上加盖印章，就应承担相应责任。本院认证意见：证据一为生效的法律文书，对该证据的真实性予以采信，但其属无需当事人举证据证明的事实范畴，对其证明的问题，及对本案的影响，将结合本案的实际情况予以确认。证据二系确定目前情况下，案涉建设项目的营业税及附加税费如何缴纳。虽然该证据中亦说明案涉建设项目系以好民居公司名义摘牌取得土地使用权，群力家园项目建设指挥部负责代建，但并未明确好民居公司不应承担本案的相应法律责任，故对该证据的真实性予以采信，对好民居公司拟证明问题的意见不予采纳。根据本案的庭审及当事人在本案及另案的举证情况，二审除对一审法院查明事实予以确认外，另认定：2011年5月9日，好民居公司（甲方）与机关事务管理局（乙方）签订团购意向书约定：双方就团购群力家园小区商品房有关事宜达成如下意向。团购住宅建筑面积157万平方米，14124套，小户型11957套、中户型1487套、大户型616套。2011年5月下旬开工，2012年10月末竣工。房屋单价暂定4300元-4400元每平方米，自三层开始每层加价40元。签订团购意向书后，乙方支付甲方启动资金14亿元。根据相关规定，甲乙双方适时签订正式团购合同。甲方应保证开竣工和房屋进户时间，乙方负责所购房屋房款的收缴工作，并按工程进度支付给甲方等。2012年5月30日，市直机关解困住房团购领导小组办公室做出关于市直机关职工解困住房第二次交款有关事宜的说明，主要内容为：一、交款方式。第二次交款分为现金收款、公积金贷款和银行商业贷款三种方式。由于公积金贷款和商业银行住房贷款办理手续复杂，需要先期打印合同和第一次收款的收据，因此，先启动现金交款，在启动现金交款后即启动公积金贷款、商业银行住房贷款。每一种交款方式中按照第一次抽取房源顺序排序。二、交款标准为小户型13万元，中户型17万元，大户型19万元。所交纳的购房款，均不计利息。根据国家公积金贷款和商业住房贷款的有关规定，购房人仅有一次贷款机会。购房人持解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》、哈尔滨银行的《现金缴款单》和本人身份证原件及复印件到哈尔滨银行所有网点交纳现金。哈尔滨银行按照解困办提供的购房人姓名、身份证号等信息进行审核，收取第二次购房款和《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》原件。交款时间为6月2日至6月11日，上午8：00至下午16:00，节假日不休息。各部门和单位具体交款时间参见解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次现金交款日程安排表》。哈尔滨银行可以受理现金或哈尔滨银行的银行卡。为了便于银行贷款，增加收款效率，同时从安全角度考虑，建议购房人自行到哈尔滨银行各网点办理1张银行卡，将本人应交预付款存在银行卡中。公积金贷款办理时间6月上旬，具体办理时间另行通知。2013年9月24日，市解困领导小组召开市直机关职工解困住房工作会议。就部分购房者提出项目进户时间、延期进户补偿等问题，会议按照领导小组研究的意见，向全体团购单位负责同志阐明两个事项。一是群力家园项目主要由于拆迁不及时以及城市基础设施配套工程滞后等原因，影响了项目按约进户。按照工程实际完成情况，项目一期延期至2013年9月后开始进户。二是房屋销售是按项目建设成本价销售，如果要补偿，只能再涨价，通过提价解决补偿资金问题。会议要求参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室。2016年6月13日，机关事务管理局向一审法院出具《关于群力家园项目延期进户和阳台半面积收款有关情况的说明》，主要内容为：一、关于项目一期延期进户不予补偿的情况说明。群力家园项目是市委、市政府从市直机关职工解困角度出发，以团购方式建设销售运作的“零利润”开发项目。实质上就是按照商品房项目运作，大家出钱办自己的事情。为做好这项工作，好事办好，市委、市政府成立市直机关职工解困住房团购领导小组，下设办公室（以下简称解困办）负责相关团购工作。商定项目开发建设方以当时市住宅局所属“好民居公司”名义摘牌，由住宅局组建项目建设指挥部负责开发项目现场管理。团购时，因解困办属临时机构，为此以我局名义，作为团购甲方与项目开发建设销售方（好民居）签订团购协议，解困办具体实施，团购协议中约定了进户时间。一、关于好民居公司与机关事务管理局的法律关系问题。本院认为，双方签订的团购意向书中，对团购商品房的地点、面积、单价及交款方式等合同主要条款做出了约定，虽然在购买方式和面向群体上具有特殊性，但不能因此改变本案当事人双方所签合同为商品房买卖合同的性质；虽然合同中约定了由机关事务管理局负责所购房屋房款的收缴工作，但这仅仅是对购房款收取的委托约定，而非对房屋建设行为的代理，故不能因此认定双方为代理法律关系；虽然合同为团购意向书，但好民居公司并未提供证据证明双方在此后另行签订了新的合同，改变了该意向书的约定，且该项目现已完成，故应认定双方实际履行了该团购意向书。综上，结合好民居公司分别与购房人签订了商品房买卖合同的事实，好民居公司主张其与机关事务管理局系代理法律关系不符合合同约定和法律规定，好民居公司的该项主张不能成立。好民居公司与机关事务管理局间系团购商品房买卖合同关系，与购房人间为商品房买卖合同关系。二、关于好民居公司延期交付案涉房屋是否存在合同约定或法定免责事由问题。本院认为，案涉的团购意向书、商品房买卖合同中均约定了工程的竣工时间和房屋的交付时间，好民居公司均未按合同约定的时间履行，故好民居公司延期交付案涉房屋的事实存在。好民居公司主张因征地拆迁滞后、基础设施配套不到位等原因造成工程延期3-6个月。因这些情况均属于作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，不属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力范畴。特别是在签订案涉商品房买卖合同时，好民居公司在对上述情况已经明知的情况下，仍将房屋交付的合同时间确定为2012年底，故其未按该期限交付房屋属违反合同约定行为，应承担违约责任。好民居公司主张案涉工程为“零利润”开发项目，因其举示的证据为其团购合同相对方机关事务管理局的情况说明，未能提供双方结算、审计等证据进一步证明，故其“零利润”的主张依据不足。同时“零利润”亦不是法定和合同约定的免责事由。好民居公司主张签订商品房买卖合同仅仅是为了办理贷款和办理产权证。该主张与其和机关事务管理局签订的团购意向书的意思表示不符，同时，并不是全部购房人均办理了贷款；房屋交付时间在合同中如何约定亦不影响贷款行为；现案涉小区房屋仍不能办理权属登记，故好民居公司以此主张其不受合同约束及不承担违约责任依据不足，其应承担延期交付房屋的合同违约责任。三、关于姜国清等购房人是否存在迟延交纳购房款的情形，是否应承担相应的违约责任问题。本院认为，案涉合同款项均分三笔交纳，购房人虽按合同约定的时间交纳了部分购房款，但确实存在超过合同约定期限迟延交付问题。根据好民居公司一审诉讼中提交的第二次交款有关事宜的说明中“购房人交款需持《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》、哈尔滨银行的《现金缴款单》”等单据，同时限定了交款的数额、时间和地点的内容可以证明购房人在交纳案涉购房款时，均系按好民居公司指定的收款人机关事务管理局确定的时间交纳，机关事务管理局什么时间代为收取，是好民居公司、机关事务管理局的意思表示，姜国清等购房人按机关事务管理局要求的时间交纳购房款的时间虽然迟于合同约定时间，但不存在主观故意和过错，不构成违约。好民居公司要求姜国清承担违约责任的上诉请求，不符合本案商品房买卖合同的实际履行情况，不能成立。四、关于姜国清的起诉是否超过法定的诉讼时效期间问题。本院认为，虽然按进户时间起算，姜国清向一审法院提起诉讼的时间超过了两年，但姜国清等购房人主张在进户前已通过所在单位向机关事务管理局主张进户并给付逾期进户的违约金。机关事务管理局于2016年6月13日向道里区法院出具的情况说明中记载了2013年9月24日市解困领导小组召开市直机关职工解困住房工作会议，就项目进户时间、延期进户补偿等问题进行阐明并提出要求的事实。该事实证明了姜国清等购房人主张的事实存在。因本案房屋买卖的特殊性，团购的组织单位机关事务管理局为政府的职能部门，各购房人均为政府公务员，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，姜国清等购房人的主张权利行为符合上述诉讼时效中断的条件，引起本案诉讼时效的中断。根据2013年9月24日工作会议“参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室”的要求，各单位落实该会议要求的工作是一种持续状态，该工作的过程不应计入诉讼时效期间之内，因此种情况的存在，姜国清在知道或应当知道权利被侵害至其提起本次诉讼，不能简单按进户时间起算已超过两年诉讼时效期间予以考量，一审法院确认姜国清的起诉未超过法定诉讼时效期间得当。综上所述，好民居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何长滨审判员柳波审判员万迎二〇一八年八月二十日书记员 周     小     倩