贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初5080号原告：李莉平，女，汉族，1964年1月16日出生，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：卢成尧，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢兰，贵州港丰律师事务所律师。被告：遵义市加吉百货有限责任公司，住所地：贵州省遵义市播州区白锦社区贸易北街。统一社会信用代码：91520321214811052T。法定代表人：张红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔胜涛，男，汉族，1983年6月1日出生，内蒙古自治区呼和浩特市人，现住贵州省遵义市红花岗区。系该公司法务经理。原告李莉平诉被告遵义市加吉百货有限责任公司（以下简称加吉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢成尧、卢兰，被告加吉公司委托代理人崔胜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李莉平向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认原告对被告所有的位于播州区××镇贸易北街××货大楼××（××楼通道）房屋享有同等条件下的优先承租权；二、由被告将上述房屋继续出租给原告，并按对外出租的同等条件与原告签订房屋租赁合同；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月22日，原告与被告（原名遵义县加吉百货有限责任公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于播州区××镇贸易北街××货大楼××（××楼通道）出租给原告营业使用，租期为12年，租赁期满后，如原告需继续租用该房屋，须在租赁期满前3个月内书面通知被告，经被告同意后，双方另行签订书面合同，在同等条件下，原告较其他客户享有优先续租权，合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。之后，原告一直用承租的房屋经营“德克士”餐厅，并严格按合同的约定履行自己的义务。由于房屋租期将于2018年5月31日到期，到期前原告按照合同的约定，提前多次向被告表达了需要继续承租上述房屋的要求，被告也表示要继续出租该房屋，并提出了对外出租的一些条件，对被告提出的条件原告均表示认可，后被告又提出该房屋要通过竞标的方式出租，原告也表示要参与竞标，再后来，被告又告诉原告该房屋要进行检修，要求原告将房屋腾空后交给被告，原告按被告的要求腾空了房屋交由被告检修。之后，由于一直没有等到被告的竞标通知，原告方经营店面的负责人多次与被告方联系，得知被告准备以每年34万到36万的租金标准以五年为期出租给他人，对此原告方立即表示愿意按这个条件继续承租房屋，并于2018年7月2日向被告方董事长张红霞发送了书面《告知函》，要求按每年36万元的租金继续承租五年，但被告对此至今未作表态。故此，原告特诉至人民法院，望判如所请。被告加吉公司辩称：1、租赁期满前，原告从未向被告提交书面的续租申请，被告也未向原告表示房屋期满后继续出租，更从未同意将该房屋续租给原告，原告陈述“期满前多次表示续租，被告表示会继续出租”，与事实明显不符；2、合同期满后，原告主动腾空了房屋，原告的行为表明了合同期满后其不再续租的意思表示；3、根据合同的约定，所谓的“优先续租权”以租赁关系的存在为前提，因租赁期限内，原告从未向被告提出书面的续租申请，租赁期满后，则原告丧失了“优先续租权”，现合同租期已满，双方的租赁合同关系已自动终止，原告主张的所谓“优先续租权”已经消灭；4、被告并未收到原告在租赁期限届满后发送的《告知函》，即使原告在期满后确向被告表示了承租的意向，被告均有权通过不予表态的方式予以拒绝；5、双方的合同期满，被告在依法收回房屋后，作为房屋的所有权人有权决定房屋的装修或出租。本院经审理认定事实如下：2006年3月22日，原告李莉平（乙方）与被告加吉公司（甲方，原名遵义县加吉百货有限责任公司，后因撤遵义县设遵义市播州区而更名）签订《房屋租赁合同》，由被告将其所有的位于播州区××镇贸易北街××货大楼××（××楼通道）的房屋出租给原告作为营业使用，合同约定：“2.1房屋租赁期限为12年，自2006年6月1日起至2018年5月31日止……2.3租赁期满后，如乙方需继续租用该房屋，须在期满前3个月内书面通知甲方。经甲方同意后，双方另行签订租赁合同，乙方继续租用，在同等条件下，乙方较其他客户享有优先续租权”。原告承租房屋后，开设了“德克士”播州区金点餐厅，餐厅经营者为原告李莉平，其陈述因业务繁忙等原因，该餐厅一直交由其弟媳宋卫森进行经营管理，并委托宋卫森与被告加吉公司洽谈房屋续租的事宜。2018年2月26日，宋卫森通过微信向被告法定代表人张红霞发送了《房租合同续签申请书》，2018年5月3日、5月8日，宋卫森以同样的方式向张红霞发送了两份《关于房屋租赁合同续租申请》，并在微信上告知张红霞要参加房屋出租的竞标，前述书面资料均表达了原告愿意继续承租涉案房屋的意向。2018年5月23日，张红霞同样通过微信的方式向宋卫森发送了《关于租赁期届满的通知》，该通知书载明“李莉平女士：……你与我司租赁合同期于2018年5月31日到期，合同自然于2018年5月31日终止。故请务必于2018年5月31日前并返还所承租房屋，届时我司将接收房屋”。2018年6月1日，原告称被告以房屋需要检修为名，要求原告将房屋腾空后交与了被告，故此原告在2018年6月1日停止了该店的经营。其后宋卫森在知晓涉案房屋将继续出租的情况下，通过微信向张红霞发送了由原告李莉平签名的《告知函》一份，表达了愿意以36万元每年的租金续租涉案房屋5年，落款时间为2018年7月2日。被告加吉公司提供其股东会决议一份，显示2018年5月31日召开股东会形成决议：“就李莉平承租本公司遵义县南白镇贸易北街百货大楼二楼（含一楼通道）（现地址为遵义市播州区白锦社区贸易北街自有商业楼二楼）所签订房屋租赁期将于2018年5月31日届满。期满后，公司收回房屋，不再与之续租”，并提供与案外人许杰于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》一份，证明与原告租赁合同期满后已将该房屋承租给案外人许杰，租期为5年，前三年年租金为34万元，后两年年租金为36万元，该合同签订时间为2018年6月5日。原告称许杰租赁该房屋后已经开始装修，案件受理后，宋卫森于2018年7月14日晚将一份《告知书》张贴于该餐厅一楼的玻璃门上，告知有意承租该房屋的单位或个人，在法院作出判决前，不要与出租方签订租赁合同，更不要对该房屋进行装修。审理中，原告将诉请中的同等条件明确为“租期五年，每年租金36万元”。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、营业执照、委托书、房屋租赁合同、房租合同续签申请书、关于房屋租赁合同续租申请、告知函、微信聊天截图、通话录音文字材料、告知书及张贴图片、转账凭证、房屋产权证、补充协议、收款收据、关于租赁期届满的通知、房屋现场照片、股东会决议、房屋视频等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：原告李莉平与被告加吉公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。对于房屋租赁合同的原承租人在合同期限届满后是否享有优先承租权，在现行的法律、法规中是没有明确规定的。在本案中，李莉平与加吉公司签订的《房屋租赁合同》约定在同等条件下，李莉平较其他客户享有优先续租权，该优先承租权是双方在合同中已明确约定的李莉平应享有优先缔约的合同权利，符合当事人意思自治原则，不违反法律规定，无需法院再次评价。李莉平在本案中要求确认其对涉案房屋参照加吉公司与案外人许杰约定的最高租金标准享有优先承租权，其实质是要求与加吉公司就涉案房屋达成继续租赁的合意。由于涉案合同中关于优先承租权的内容赋予了李莉平享有优先承租权，李莉平拥有可在同等条件下优先于他人与出租方进行磋商的权利，且李莉平在涉案租赁合同期限届满三个月前通过案外人宋卫森向被告法定代表人张红霞送达“房租合同续签申请书”以表达自己在“同等条件下，再租用贵公司房屋使用”的意思，通过其后张红霞与宋卫森的微信聊天记录来看，被告对案外人宋卫森代原告行使洽谈优先承租涉案房屋的资格予以了认可。故此对被告提出宋卫森不能代表原告主张优先承租权并申请对原告字迹进行鉴定的申请，本院不予采信。但李莉平是否可实际继续承租该商铺，仍需双方进一步磋商并达成合意。本案现有证据反映，在涉案房屋租赁期限届满前，加吉公司并未与原告就如何继续承租涉案房屋达成合意，且《房屋租赁合同》中明确约定：“……经甲方同意，双方另行签订租赁合同，乙方继续租用……”，根据合同自愿原则，法院无权判决双方缔约，故对于原告要求被告将涉案房屋在对外出租情况下，以同等条件继续租赁给原告的主张，本院不予支持。如加吉公司未履行合同约定的义务存在违约行为而对李莉平造成了损害，李莉平可依法另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李莉平的诉讼请求。案件受理费30.00元（已减半），由原告李莉平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  廖珍强二〇一八年八月二十四日法官助理代忠亚书记员尹杨光