广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10876号梁美娟，女，1954年1月18日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号H456322（2）。委托诉讼代理人：徐利梅，广东汇俊律师事务所律师。被告：佛山市嘉远物业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******，统一社会信用代码914406047615530998。法定代表人：梁桐基，总经理。委托诉讼代理人：李伟龙，男，系公司员工。原告梁美娟诉被告佛山市嘉远物业有限公司（下称嘉远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐利梅，被告委托诉讼代理人李伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告返还购房款517095元及利息（利息按4.35%计算，自付款之日起至清偿之日为止）；3、判令被告支付违约金5170.95元（按全部房款的1%计违约金）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用；5、判令被告承担本案律师费用4000元，以上暂合计526265.95元。事实与理由：2017年4月14日，原告与被告嘉远公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170414005301），以517095元购买嘉远公司开发的位于禅××××室房屋一套。合同第三条第4款约定：“……该商品房层高为3.80米……”；合同第十五条约定：“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……”。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的全部购房款。在双方进行涉案房屋验收时，原告发现所墙面未刷漆，复合木地板多出空鼓，卫生间的地砖、瓷砖多处空鼓，装修质量不合格，且厕所与样板房与从档案馆调取的设计图纸上的厕所的位置不一致，要求被告整改，被告均不予理会。同时发现所购房屋高度与合同约定的3.50米不符，从档案馆调取设计图纸上的层高显示是3.50米，但是每层均有0.80米未知占用空间，通过咨询相关部门了解到，此空间是用来安装相关管道等用的，但被告知道此情况但并未告知原告。涉案房屋厕所位置的设计、空间尺寸的压缩，导致涉案房屋的使用价值及市场价值，房屋的舒适度、通风采光均受到了严重的影响。根据《合同法》第6条、第60条、第93条、第108条等相关规定，要求被告承担相应的违约责任并向原告支付违约金。故原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条等相关条款规定，向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告辩称：被告在履行合同中不存在违约行为，不应当承担违约责任，被告不同意解除合同。诉讼中，原告举证如下：1.原告香港永久性居民身份证复印件、港澳通行证复印件，被告工商信息查询报告各1份，证明原、被告诉讼主体适格。2.《商品房买卖合同（预售）》、商品房合同登记信息查询表、购房发票各1份，证明原、被告双方的权利义务关系。3.建筑平面图2张、宣传图纸1份，证明被告于佛山市国土资源和城乡规划局、佛山市禅城区发展规划和统计局备案的平面图纸载明案涉房屋所处的楼层层高为3.50米与厕所的位置，两份图纸均有图纸设计文件审查单位盖专用章确认，施工单位及监理单位加盖竣工图章确认。但现今房屋的厕所位置已经更改，且层高并未达到3.5米。4.建筑剖面图1张，证明相关图纸均载明案涉房屋所处楼层层高为3.5米且有0.8米的管道占用空间，图纸均有图纸设计文件审查单位盖专用章确认，施工单位及监理单位加盖竣工图章确认，但被告并未向原告告知0.8米的管道占用空间。5.房屋装修现状照片3张，证明厕所位置与设计图纸不符。6.委托代理合同及律师费发票各1份，证明原告为维权支付4000元律师费。诉讼中，被告举证如下：1.竣工验收备案表1份，证明房屋经竣工验收，符合国家规定及竣工要求。2.房屋销售公示通知各1份，证明被告已经就房屋信息及原告的权利作出公示。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局、佛山市禅城区规划和统计局调取《复函》各一份，并到涉案小区进行现场勘查，制作现场勘验笔录一份、拍摄照片一组。被告对原告提供的证据无异议，本院予以确认。原告对被告提供的证据无异议，本院予以确认。原、被告对本院依职权调取的证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年4月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1、出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区石湾镇街道宝塔路25号地块的建设用地使用权，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商业。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称卓远广场，建设工程规划许可证号为建字第440604201300449。第二条预售依据该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为禅房预字第××号。第三条商品房基本情况1、该商品房的规划用途为单元式办公。2、该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为24层，其中地上24层，地下，地下**该商品房为第一条规定项目中卓远广场61号30单元12层1230室，房屋坐落为禅城区季华三路61号1230室。4、预测建筑面积共37.09平方米，该商品房层高为3.50米。第三章商品房价款第六条计价方式与价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19736.45元，总价款为517095元。第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……第六章规划设计变更……第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人一次性支付违约金。……《商品房买卖合同（预售）》附件六关于装饰装修及相关设备标准约定双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：铝板，加气混凝土砖墙外包铝板。2、起居室：（1）内墙：涂料，墙面：乳胶漆。（2）顶棚：涂料，天花：高级乳胶漆。（3）室内地面：木地板，地面，地面铺高级复合木地板4、卫生间：（1）地面）地面：地砖高级地砖。（2）墙面：瓷砖，铺贴高级瓷砖。（3）顶棚：铝合金扣板，天花安装铝合金扣板等。被告于2017年6月8日向原告开具全部购房款517095元的增值税发票。本院同期受理涉案小区业主因使用空间损失、改变房屋设计等问题起诉被告房屋买卖合同纠纷系列案件共27件，2018年6月19日，本院就该系列案到涉案小区进行现场勘验，涉案房屋勘验情况如下：涉案房屋为商业用房，格局为起居室加卫浴间，已完成天花吊顶、吊顶上有烟感器、屋内铺设地板，卫浴间铺设瓷砖，通过打开卫浴间的铝扣板天花，以红外线测量仪进行测量显示，水泥天花至饰面地板之间的高度为2.92米。走廊天花吊顶上有烟感器和喷淋设施，打开走廊的天花铝扣板观察，内有管道，较为粗的管道直径约十公分。对于装修问题，原告认为其支付的购房款中包含装修款，被告交楼时带装修交付，故层高3.50米应理解为装修后起居室应达到的高度。被告认为，其是带简单装修交付，该批系列案件所涉房屋并非带精装修交付，天花吊顶不是开发商的行为，是业主自行和装修公司签订合同进行装修所致，装修前层高已经达到合同约定的高度；未装修前，水泥地板至水泥板天花的高度为3.60米左右，再加上混凝土板的厚度，已达到层高3.80米，被告可以提供《混凝土板厚度检验报告》。本案庭审中，原告明确其要求解除合同的理由有两个方面，一是涉案房屋达不到合同约定的3.50米的使用空间，被告从未告知原告；二是厕所的位置与施工设计图纸不一致，图纸显示厕所是在一进门的位置，实际交付的房屋厕所是在窗边的位置，影响房屋的通风、采光、格局、风水以及居住的感官，不符合原告购买房屋的目的。被告对此陈述：我方认为从地板到毛坯天花的距离达到3.80米即达到合同约定的交楼标准，天花吊顶不是我方行为，是装修公司行为，不存在占用了0.80米的空间；对于厕所位置变更，原告对设计图纸理解错误，卫生间的位置是不确定的，只是确定有这个功能，在交付房屋后是可以由业主最终自行确定的，我方交楼时是有厕所的，厕所位于窗边。另查明一，2018年6月28日，佛山市禅城区国土城建和水务局向本院出具《关于季华三路61号办公用房层高变更情况的复函》一份，上载：“据设计单位反映，施工图审查合格后，商业办公综合楼部分于2014年6月针对层高发生过变更，具体见附件。”附件显示，3-9楼的层高从3.50米变更为3.80米。另查明二，2018年7月10日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《复函》一份，上载：“一、该项目原规划报建的商业办公综合楼3-24层层高为3.50米，2014年8月申请修改建筑高度，将3-9层层高修改为3.80米，本项目其余层高不变。二、层高的定义：依据《民用建筑设计通则》第2.0.14条建筑物各层之间以楼、地面、地面面层面）计算的垂直距离。三、根据附件剖面图，每层标注的800应为大樑高度，但该项内容不属规划审核范围。”另查明三，涉案卓远广场-宝塔路25号地块建设项目于2017年1月12日竣工验收，于2017年1月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明四，据《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》上载明，涉案房屋所处楼层层高为3.80米，涉案房屋所属的15单元卫生间位于一进门的位置。另查明五，根据被告提供的《混凝土板厚度检验报告》显示，涉案房屋所在楼宇的混凝土地板厚度在120mm左右。再查明，被告于2018年5月31日收到原告起诉状副本及本院应诉材料。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因原告梁美娟为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定,原告与被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，案涉的《商品房买卖合同（预售）》签订地及履行地均在内地，故案涉合同应适用内地法律。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应依约履行。关于原告主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的问题。原告主张解除合同的理由主要有两点，一是认为被告交付的房屋使用空间上达不到合同约定的3.50米高度，二是被告擅自改变了设计图中厕所的位置，影响通风、采光、格局、风水以及居住的感官。本院对原告主张解除合同的两个理由评析如下：理由一，原告主张被告未按合同约定的层高交付房屋，导致房屋使用空间受损的问题。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，商品房层高为3.50米。据佛山市禅城区发展规划和统计局对本院的《复函》可知，涉案房屋买卖合同中“层高”的定义为建筑物各层之间以楼、地面、地面面层面）计算的垂直距离，亦即“层高”是指两层楼之间地板的距离。涉案房屋经测量，从水泥天花至地板之间的高度为2.92米，被告抗辩认为3.50米的高度应包含混凝土板的厚度以及装饰面板的厚度，根据被告提供的《混凝土板厚度检验报告》以及被告所述的装饰面板的厚度可知，即使房屋的实际测量高度2.92米加上混凝土板的厚度0.12米以及装饰面板的厚度，亦远未达到3.50米的高度，故被告未交付层高3.50米的房屋，已构成违约，原告以此为据主张解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。理由二，涉案房屋厕所位置变更的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定：“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”。根据查明事实，《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》上载明，涉案房屋所属的15单元卫生间位于一进门的位置，而经现场勘查，实际交付房屋的卫生间位于窗边位置，本院认定该变更属于户型的变更，确实对房屋的通风、采光有影响。《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）四至二十三层平面图》经规划部门审批，被告应当严格按照规划确定的内容建造房屋，不得擅自变更。而在实际施工中被告变更了规划，被告作为出卖人未通知原告，亦未取得原告同意，显然严重违反了合同的约定。综合上述两个理由，原告起诉解除合同于法有据，本院予以支持。原告通过起诉的方式要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故本院确认被告收到起诉状副本之日即2018年5月31日涉案《商品房买卖合同（预售）》解除。关于原告主张被告返还购房款、利息及支付违约金的诉请。如前所述，原告主张解除合同，有权依照涉案《商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，要求被告返还原告已付全部房款517095元，并自原告付款之次日起，按照年利率4.35%给付利息至实际清偿之日止；并且被告应按照全部房款517095元的1%，即5170.95元向原告支付违约金，因被告存在违约行为，原告的上述诉请有事实和法律依据，本院予以支持。因原告诉讼期间未举证证明具体的支付购房款的时间，因此，本院以被告向原告开具购房款增值税发票的日期（2017年6月8日）为原告付款日期，计付利息的时间应从付款日的次日起计算。关于原告主张被告支付律师费的诉请。因原告主张的律师费4000元非本案的必要支出，且涉案《商品房买卖合同（预售）》对此并无约定，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁美娟与被告佛山市嘉远物业有限公司于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年5月31日解除；二、被告佛山市嘉远物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁美娟返还佛山市禅城区季华三路61号1230室的购房款517095元并支付利息（从2017年6月9日起，按照年利率4.35%的标准计算至款项实际付清之日止）；三、被告佛山市嘉远物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁美娟支付违约金5170.95元；四、驳回原告梁美娟的其他诉讼请求。如被告佛山市嘉远物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费9063元，由被告佛山市嘉远物业有限公司负担。如不服本判决，原告梁美娟可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市嘉远物业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  尹宇飞审 判 员  伍尚斌人民陪审员  陈贞卫二〇一八年八月二十六日书 记 员  陈秋萍