昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初2261号原告：昆明欣荣物业服务有限公司。被告：明蜀屏，男，1936年1月27日出生，汉族。原告昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称：欣荣公司）诉被告明蜀屏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告欣荣公司的法定代表人鲁向东，被告明蜀屏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欣荣公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付2014年11月1日至2018年5月31日的物业费用共计11537.48元；2、请求判令被告按照每逾期一日按应缴额千分之三支付逾期产生的滞纳金直至结清全部物业费（截止2018年5月31日应支付滞纳金为25523.78元）；3、请求判令被告承担本案诉讼案件受理费用。事实与理由：被告明蜀屏系原告所提供物业服务的呈贡雨花毓秀修身苑X栋X单元X号住房及X车库的业主。在原告与被告签订的《前期物业服务协议》中约定了相关物业收费的标准和内容，交纳费用的时间、方式等，并约定了业主不按照约定交纳物业管理服务费的，原告有权要求业主补交并按照每逾期一日加收应缴额3‰的滞纳金。原告为被告提供了服务，被告自2014年11月1日起至今未交纳相应的物业费，原告多次催促被告未果。因此，原告特诉至人民法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告明蜀屏辩称：欣荣公司是云南城投兴坤开发公司（兴坤公司）违法指定的物业服务公司，相互是母子公司关系。前期物业服务协议存在恶意串通、胁迫业主签约的事实，签约程序违法。协议内容违反价格法、合同法、国家发改委物业服务收费管理办法、物业管理条例、云南省物业服务收费管理实施细则、云南省发改委2005-702号文件、昆明市物价局1999-279号文。违法订立的合同不受法律保护,应予撤销。2010年10月11日,原告欣荣公司与兴坤公司发布雨花毓秀小区交房公告，公告称小区已具备规定的交房条件，业主无论是否接房，欣荣物业公司将从2010年11月1日起计收物业服务费及相关费用，强迫业主接房，该两公司恶意串通，对业主实行欺诈。兴坤公司是欣荣公司的股东，经济利益捆绑在一起。欣荣公司于2010年6月成立，无资质，2010年10月11日入驻雨花毓秀小区。原告歪曲事实真相、颠倒黑白，自身违法，要求法庭驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：明蜀屏系呈贡雨花毓秀小区的业主，双方购房合同中约定：“甲方兴坤公司将按照相关法律法规规定，在雨花毓秀小区业主委员会成立之前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。对于甲方与所聘物业管理企业所签订的合同、协议，乙方承诺予以认可并将严格履行；此外，对所拟订的业主临时公约，乙方承诺将予以遵守。”2010年10月16日，欣荣公司与兴坤公司签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2010年11月1日至2011年10月31日止。2011年10月17日，欣荣公司与兴坤公司再次签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2011年11月1日至2014年10月31日至。雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案。2012年2月27日，明蜀屏与欣荣公司办理了雨花毓秀小区修身苑X幢2单元X室房屋及X号车位的交房手续，并签订了前期物业服务协议。该协议第四条第一款规定：业主缴费时间“委托期内每年10月15日至10月30日。”第二款规定：“收费标准：其中住宅物业管理费1.20/㎡/月、车位管理费201元/个/月、垃圾清运费10元/月、水池清洗费2.5元/户/月”，第三款约定：“缴费方式：首次预缴1年（2010年11月1日至2011年10月31日）以后按年度缴费。”关于雨花毓秀小区物业服务费、车位管理费、垃圾清运费、蓄水池清理费等收费标准是否违反规定或政策的问题，呈贡区法院发函向昆明市发展和改革委员会进行咨询，该委回复：“《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》与2012年4月1日起实施，凡在此日后交房并签订物业服务合同的住宅小区，需按《通知》执行；凡在此日前入住并已按当时的物业服务收费政策签订物业服务合同的住宅小区，在物业服务合同到期前可按原合同执行。自2012年7月1日后，生活垃圾处理费由城市自来水供水公司与水费一起合并收取。”经查，呈贡区的垃圾清运费尚未与水费合并收取。昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终1785号民事判决，认定：明蜀屏所提交的四份证人证言证明2015年11月4日、12月9日、2016年1月9日及2017年7月20日等时点，证人至明蜀屏住宅时，该住宅均无水无电的情况；而上述时点，小区其他住户水、电均正常使用，并未出现大面积停水、停电情况；明蜀屏住宅水电费用自接房之日起截至2017年6、7月份均未实际产生，与住宅中断供水、供电情况相吻合。且该住宅小区水表、电表均锁闭于专门的柜子中，住户并未控制柜子钥匙，无法自行开关锁闭装置。故上述证据及事实均可证明明蜀屏住宅长期处于断水、断电情况，且该情况并非住户因拖欠水电费用或故意采取其他不当行为所致。第二，法官勘查现场时，已见明蜀屏住宅水表、电表锁闭装置系欣荣公司水电工作人员用钥匙打开，水阀系关闭状态，开启后自来水正常流出；电表保险管已被拔出。既然住户并不能控制水表、电表锁闭装置，而欣荣公司实际掌管、控制锁闭装置的开启钥匙，则可推断水阀关闭及拨出保险管系欣荣公司指派工作人员而为。该行为已造成业主住宅长期断水、断电，无法正常生活的损害后果，欣荣公司应对其侵权行为承担相应赔偿责任。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。”原告与兴坤公司签订商品房购销合同时，合同约定：“对于甲方（兴坤公司）与所聘请物业管理企业所签订的合同、协议，乙方（明蜀屏）承诺予以认可并将严格履行。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中，被告明蜀屏提交的证据并不足以证实原告具有以上导致前期物业服务协议无效的情形，而其主张欣荣公司没有相应资质，且未通过公开招投标程序获得雨花毓秀小区的物业管理经营权，前期物业服务协议无效，《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的规定以及《物业管理条例》关于鼓励通过公开招投标程序选聘物业管理企业的规定系管理性规范，而非效力性规范，故明蜀屏据此主张《前期物业服务协议》无效的理由不能成立，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案，此时雨花毓秀小区达到交房条件，明蜀屏应当依照前期物业服务协议交纳相应的物业管理费。至于滞纳金的缴纳。虽双方在前述合同条款中已作出约定，但原告在履行合同过程中，确实存在对业主进行断水、断电等行为，被告未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的滞纳金，本院不予支持。综上，业主未依约交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。被告明蜀屏欠缴费时段为2014年11月1日至2018年5月31日，在2014年11月1日至2017年10月30日期间，欠缴的物业费为：2884.37元×3年=8653.11元，在2017年11月1日至2018年5月31日期间，欠缴物业费为：（215.36元+车位管理费20元/月+二次加压费5元/月）×7月=1682.52元，上述费用合计10335.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告明蜀屏在本判决生效后十日内向原告昆明欣荣物业服务有限公司支付2014年11月1日至2018年5月31日的物业管理费用10335.63元；二、驳回原告昆明欣荣物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取363元，由原告昆明欣荣物业服务有限公司负担253元，由被告明蜀屏负担110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  李解二〇一八年八月二日书记员  姚娟