江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4533号上诉人（原审被告）：太仓柏森木业有限公司，住所地江苏省太仓港经济技术开发区北环路**港城广场****。法定代表人：杜柏林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李振波，江苏创盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恩臣，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亚芳。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。上诉人太仓柏森木业有限公司（以下简称柏森公司）因与被上诉人陈亚芳土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2017）苏0585民初5487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人柏森公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、陈亚芳单方违约不能供电，导致柏森公司木材加工经营无法继续，租赁合同实际无法履行，故陈亚芳不能继续获取租金收益及违约金。2、即便原租赁合同被认定于2016年6月6日解除，不意味着柏森公司就必须支付2015年7月停电之后至2016年6月6日期间的租金。陈亚芳未履行主要合同义务，即保障电力供应的情况下，柏森公司作为承租人可以出租人未尽适租义务以对抗出租人的支付租金请求。3、一审判决认定柏森公司直至2016年6月6日仍占用涉案土地未完成腾退没有依据。2015年10月陈亚芳将涉案场地出租并将通往柏森公司租赁场地的唯一道路挖断，没有通行道路、无水无电的场地，柏森公司无法继续占有使用该租赁场地，柏森公司有权要求在2015年7月突然断电后合理的搬离期，在合理搬离期内不存在任何租金或占用费的支付问题。被上诉人陈亚芳答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审判决认定的合同解除日期以及解除理由符合法律规定，柏森公司占用土地未实际返还期间产生的相应租金应当由柏森公司承担。原审原告陈亚芳向一审法院起诉请求：1、柏森公司支付陈亚芳2015年8月1日至2016年6月6日期间的租金515476元；2、柏森公司支付陈亚芳逾期付款违约金（以515476元为基数，自2016年1月21日起至判决生效之日止，按照年利率15%计算）。一审法院认定以下事实：2012年8月1日，杜柏林代表柏森公司（法定代表人杜柏林；乙方）与陈亚芳（甲方）签订《土地租赁合同》一份，双方约定：一、甲方将位于太仓港港口开发区华苏路永辉科技厂区内一块土地以有偿方式租赁给乙方作为木材经营用途使用，土地性质为工业用地，租赁面积为11.09亩，其中大棚租金标准为142963元/年（1305.60㎡*0.3元/天*365天），水泥地租金标准为319550元/年（9.13亩*35000元/年/亩），合计462513元/年；二、租赁期限为六年，自2012年8月1日至2018年7月30日；三、交付时间：在租赁合同签订生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地现状承租；四、租金计算及支付方式为：1.自2012年8月1日至2013年7月30日租金为462513元/年，治安费为800元/年/亩，卫生费为600元/年/亩，场地公用道路分摊10%计46251元，合计524290元；自2013年8月1日至2014年7月30日租金为550504元；自2014年8月1日至2015年7月30日租金为578029元；自2015年8月1日至2016年7月30日租金为606931元；自2016年8月1日至2017年7月30日租金为637277元；自2017年8月1日至2018年7月30日租金为669141元；租金支付方式为每六个月支付一次，合同签订时一次性支付12个月的租金，其中6个月为首笔租金，剩余6个月为租金定金，定金于本合同终止后经结算无异议后退还；其后租金于每到期月（6个月的最后一月）的20日支付；四、违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一天按所欠租金的千分之八支付违约金。2015年7月25日，因租赁物彻底停电，导致柏森公司无法正常生产经营，经协调后仍无法供电。柏森公司至2015年9月3日前临时租用发电机发电来弥补租赁物停电以便维系生产经营。2015年7月24日至2015年7月28日的手机短信内容（陈亚芳发给杜柏林，柏森公司提供），2015年7月24日内容为：杜总电我会尽快安排好的，你的损失我会想法补偿的，不会让你们白损失；2015年7月25日内容为：杜总，能不搬尽量不搬，和你合作还是比较开心，后期也不会让你吃亏的；2015年7月28日内容为：杜总电我尽量想办法，如果你要搬都是朋友我不会说什么，你说房子赔偿问题我这合伙人不太同意，也希望你理解。柏森公司解释称：杜柏林要准备搬走时通知过陈亚芳，搬走就是不租了，陈亚芳应该明白杜柏林的意思。陈亚芳对该证据真实性不持异议，但认为厂区内其他不租的客户都在2015年8月份彻底搬离了，柏森公司并未明确说不租了、一直在说断电赔偿事宜，后来其也看到柏森公司陆续在往外搬东西，但场地上还有机器设备、原材料等东西，柏森公司系因断电赔偿事宜故意留一些东西赖在场地上，杜柏林还说赔偿案件未了掉之前其不能对外再出租。2015年9月14日，柏森公司向一审法院起诉陈亚芳【（2015）太浏民初字第00708号案件】，诉讼请求为：1、陈亚芳返还柏森公司提前支付租金303465.50元（2015年8月1日至2016年1月31日）。2、陈亚芳赔偿柏森公司固定资产投资款196585.98元。3、被告陈亚芳赔偿柏森公司停产损失480000元、搬迁费50000元。4、陈亚芳赔偿柏森公司抱机费和电费合计130000元。太仓市人民法院一审认为，陈亚芳2015年7月无法提供正常生产用电为违约，并认为陈亚芳的违约行为并不必然导致合同解除，鉴于柏森公司未明确提出解除合同、也无证据证明曾明确提出过解除合同要求、且柏森公司也承认目前在租赁场地仍有部分物品未搬离等情况，一审考虑到柏森公司已实际搬离涉案场地及该案实际情况，租赁合同已无继续履行之可能，确定双方的土地租赁合同于2016年6月6日终止。对于柏森公司主张的诉求，一审判决：1、陈亚芳赔偿柏森公司固定资产产生的残值损失157268.78元；2、驳回柏森公司的其他诉讼请求。柏森公司提起上诉，苏州市中级人民法院审理后于2016年11月28日判决驳回上诉、维持原判。2015年11月4日，陈亚芳代表上海沪玄建材经营部与案外人闵建荣签订《土地租赁合同书》，约定上海沪玄建材经营部将其租赁苏州永辉高分子材料科技有限公司的租赁物（含案涉租赁物）转租给闵建荣用于仓储经营使用，租赁期限自2015年12月1日至2021年7月31日。柏森公司认为陈亚芳已于2015年11月4日将案涉租赁物转租给闵建荣。陈亚芳对此称：其仅为方便闵建荣招租签订的无实际约束力的合同，实际权利人仍为陈亚芳，因闵建荣引进厦门象屿速传供应链发展股份有限公司失败，该合同也未实际履行，并不影响柏森公司使用案涉土地。2015年12月17日，杜柏林在太仓市人民法院至案涉租赁地点时向法院陈述：今天下午评估的活动板房、挡雨板等固定资产，因双方土地租赁合同未到期但因陈亚芳原因导致柏森公司无法继续租赁下去，这些固定资产无法拆走，陈亚芳应依折旧程度赔偿柏森公司，今天下午评估的所有物品全部都不要了，全部放弃归属陈亚芳，水泥做的锯座也不拆了，由陈亚芳自行处置。2016年6月6日，柏森公司庭审上陈述：事实上厂区内的东西能搬走的已搬走了，放在场地上的东西自然放弃了，无法搬运走的东西就不要了，没书面通知陈亚芳，但口头通知过陈亚芳；陈亚芳庭审上陈述：2015年年底才基本把东西搬走，现仍留下轨道、机器、板房，2015年12月时其要求柏森公司搬走全部东西，其此时在与第三方洽谈案涉场地租赁事宜，但柏森公司仍坚持认为他仍享有涉案场地的使用权。柏森公司据两份笔录认为其已陆续至2015年12月17日彻底搬走全部动产并将租赁物交付给陈亚芳。陈亚芳对此称：对柏森公司在调查笔录中的单方放弃不予认可，2015年12月底时柏森公司庭审中明确仍有物品在现场，且当时陈亚芳明确要求柏森公司将留在场地上的机器设备等动产全部搬走，柏森公司仍向陈亚芳主张享有案涉场地的租赁权。陈亚芳陈述：2015年8-9月柏森公司不租发电机之后，就不再生产了，陆续在往外搬东西，其看到也没去问，因场地上还有柏森公司的机器设备和原材料，且柏森公司当时一直跟原告协调恢复电力供应和赔偿事宜、也没明确提出搬走不租了；修路时间大约在10至11月期间；2016年6月6日之前，柏森公司搭建的厂房和宿舍、遗留的机器设备、原材料尚未腾退，导致陈亚芳自己也无法使用案涉土地，故柏森公司仍需向陈亚芳支付2016年6月6日之前的租金。庭审中，柏森公司申请证人赵某出庭陈述：2015年10月，厦门速传外贸公司的总经理邓总叫其去永辉科技公司厂区内维修道路，其叫了几个人过去施工，10月中旬施工到10月底结束，挖的乱七八糟的时候，厦门速传外贸公司想租但没租就撤离了，其就也撤离了；之前的路很好的，其就是要挖掉重新修好，宽8至10米，长50至100米，具体在柏森公司外面，挖掉的地方大概在柏森公司北50-100米处，车辆就进不去了，里面的厂区都关门、没经营。柏森公司质证意见为：闵建荣转租而来后，又转租给厦门象屿速传供应链发展股份有限公司。陈亚芳质证意见为：确实其于2015年10月份时想通过闵建荣引进厦门象屿速传供应链发展股份有限公司，但柏森公司当时仍向陈亚芳主张案涉场地的租赁权，导致陈亚芳无法将案涉场地租给厦门象屿速传供应链发展股份有限公司，厦门象屿速传供应链发展股份有限公司2015年11月下旬修路，但12月就撤走不租了，故12月时路面确实挖开状态的。庭审中，柏森公司提交一张涉案厂区的路面照片（2015年12月7日拍摄）及卫星照片，以期证明2015年10月路面被挖开车辆无法通行。该照片显示：柏森公司大概在厂区的东南倒数第二家位置，该公司向北及向南的主干道均处于拆毁状态。陈亚芳对证据真实性不持异议，并认为因当时有几家租客撤离，新租客来看到厂区内道路坑洼不平，正好此时厂区里也没人，此时除了永辉科技公司自用、柏森公司外的其他客户都不租了，其于2015年11月中旬委派闵建荣负责找人对路面主干道和辅道进行彻底整修，由柏森公司门口北侧向南直到院墙，大概10天到20天左右，长40米、宽6-8米，车辆通行确实有点困难，但柏森公司可用小车走主干道边上的辅道通过；修路时柏森公司确实没人在，但厂房里还有货物和机器设备。关于案涉厂区道路和电力供应的情况，原审原、被告双方确认在诉讼期间一直处于停电状态、道路一直系2015年12月7日拍摄的状态。庭审中，原审原、被告共同确认：2015年7月31日之前的租金是否存在超付或拖欠或定金抵扣问题，不在本案中处理。2015年8月1日至2016年6月6日期间的租金金额为515476元。以上事实，有陈亚芳提交的土地租赁合同、民事判决书，柏森公司提交的民事判决书、土地租赁合同、收款收据及送货单、2015年12月17日的调查笔录、2016年6月6日的庭审笔录、路面照片，以及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方均有约束力。双方当事人均应全面、诚实信用履行合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。陈亚芳与柏森公司签订《土地租赁合同》，约定陈亚芳向柏森公司出租土地，柏森公司使用陈亚芳交付的土地，理应向陈亚芳支付租金。但本案中陈亚芳违约导致柏森公司无法有效使用涉案土地从事木材加工生产，柏森公司可以要求减少租金甚至不支付租金。本案中，陈亚芳认为柏森公司应支付2015年8月1日至2016年6月6日止期间的租金，柏森公司虽认可未交纳该期间的租金但认为因陈亚芳违约故不应支付租金；就此一审法院酌情确定柏森公司应向陈亚芳支付2015年8月1日至2016年6月6日止期间的租金，但应打折计收，理由为：1、柏森公司在（2015）太浏民初字第00708号案件中一直未提出解除土地租赁合同的诉求，直至2016年6月6日才表示涉案土地上的所有遗留物品（包括动产和不动产）均放弃权利，之前2015年12月17日的调查笔录中无法得出该意思表示，且陈亚芳并未参与此次笔录的制作过程，该案件承办法官也据此作出了双方之间的土地租赁合同于2016年6月6日终止履行的判决，由此看来柏森公司直至2016年6月6日仍在占用陈亚芳出租的土地且未完成腾退，导致陈亚芳无法使用案涉土地，柏森公司对租金损失及扩大负有不可推卸的责任；2、陈亚芳违反土地租赁合同约定，租赁物停电、柏森公司门口主干道被拆毁，导致柏森公司无法有效按照租赁土地的目的使用案涉土地，也无法使用案涉土地周边的主干道和享受厂区内的卫生、治安等边际利益，无奈租用发电机维系一月有余，使得柏森公司租赁的案涉土地从事木材加工生产的利用价值严重缩水，陈亚芳对租金损失及扩大亦负有不可推卸的责任；3.虽然陈亚芳与第三人签订土地租赁合同书招租，但实际上柏森公司租赁的土地并未又实际出租履行，不影响柏森公司对案涉土地的继续实际占有使用权；解除土地租赁合同系形成权，关涉当事人之间的重大利益和权利，必须以明示的方式予以表示，若以含糊不清的行为表达，双方当事人必须对此予以确认，本案中，柏森公司称双方当事人的行为事实上可以作为对土地租赁合同解除的确认，但陈亚芳对此予以否认，（2015）太浏民初字第00708号案件中柏森公司有专业律师代理出庭，柏森公司对此法律知识应知晓，但却直至二审审理终结也未提出或增加解除土地租赁合同的诉求，故柏森公司认为土地租赁合同早已事实上解除的意见缺乏法律依据和证据支撑；4.（2015）太浏民初字第00708号案件中，柏森公司诉请中未提及租金事宜，且该案中一、二审法院对柏森公司诉请的停产损失480000元、搬迁费50000元、抱机费和电费合计130000元均未予以支持，这就为本案中裁决租金金额时留出了裁判的空间。综上，一审法院综合考虑上述多重因素后酌情确定柏森公司应支付陈亚芳2015年8月1日至2016年6月6日止期间租金比例以50%计算为宜；陈亚芳、柏森公司庭审中共同确认2015年8月1日至2016年6月6日止期间的租金金额为515476元，故一审法院酌情确定柏森公司按照50%向原告陈亚芳支付的租金金额为257738元。本案中，陈亚芳据案涉土地租赁合同另主张逾期付款违约金（自2016年1月21日起至判决生效之日止，按照年利率15%计算），柏森公司对逾期付款违约金的起止时间点不持异议、但认为年利率应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，一审法院结合案涉土地租赁合同约定的违约金计算的利率标准、当事人双方矛盾纠纷形成的本质及过程、柏森公司的意见等因素，针对陈亚芳主张的逾期付款违约金计算标准适当下调后酌情确定柏森公司应支付陈亚芳逾期付款违约金（以257738元为基数，自2016年1月21日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、柏森公司于判决生效之日起10日内支付陈亚芳2015年8月1日至2016年6月6日期间的租金257738元；二、柏森公司于判决生效之日起10日内支付陈亚芳逾期付款违约金（以257738元为基数，自2016年1月21日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算）。案件受理费10636元，保全申请费3520元，以上合计14156元，由陈亚芳负担7078元，柏森公司负担7078元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，柏森公司与陈亚芳签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。陈亚芳在合同履行期间应负有保证所出租场地能够提供正常生产用电的合同义务，其未履行此项义务，有过错，但并不必然导致租赁合同解除，柏森公司一直未明示要求解除租赁合同,故一审法院在处理柏森公司诉陈亚芳土地租赁合同纠纷一案[（2015）太浏民初字第00708号]过程中，根据本案实际，在发现双方租赁合同已无继续履行可能后，确定该合同于2016年6月6日终止，对该事实的认定被本院（2016）苏05民终7043号二审判决维持，根据生效判决的既判力，双方土地租赁合同于2016年6月6日解除在本案中应无争议。2016年6月6日之前,涉案土地租赁合同仍处于履行期内，陈亚芳有权向柏森公司主张租金。鉴于陈亚芳未履行保障供电义务在先,影响柏森公司对租赁土地的正常使用收益，陈亚芳此项合同义务的违反可以作为柏森公司减少租金的合理抗辩理由，一审法院据此酌定柏森公司按合同约定租金标准的50%向陈亚芳交纳2015年8月1日至2016年6月6日期间的租金，属于合理裁量，亦无不当。综上，柏森公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10636元，由上诉人太仓柏森木业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一八年八月九日书记员 黄 婷