安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0803民初1783号 原告：安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司，住所地安徽省安庆市菱湖北路**。 法定代表人：华鹏飞，董事长。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：姚程智，男，1977年12月2日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 第三人：安庆市转播台，，住所地安徽省安庆市开发区中兴大街** 原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司（以下简称安庆城投）与被告姚程智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庆城投委托诉讼代理人李清、被告姚程智到庭参加诉讼，第三人安庆市转播台经本院经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安庆城投向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告间的房屋租赁关系，被告立即腾空并向原告返还房屋；2、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金及滞纳金（租金自2015年6月至实际返还房屋之日止按月250元计算，滞纳金自2015年6月11日起至实际清偿日止按日万分之三计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告姚程智因经营需要承租原告名下位于安庆市大观区房屋。双方于2013年7月19日签订《租赁合同》（合同编号：20130215），约定租期自2012年12月1日至2014年11月30日，月租金250元。租金按季支付，每季首月月初10日前支付当期租金，逾期每日加收万分之三滞纳金。在履行租赁合同的过程中，被告于2015年5月31日后开始拖欠租金。合同到期后，双方一直延续租赁关系至今，但被告租金一直处于拖欠状态。鉴于原告多次催要租金未果，为维护合法权益，原告特具状至贵院，请求依法判如所请。 姚程智辩称，原告陈述的事实不正确，首先，原被告之间没有租赁关系。原告的证据不能证明原被告之间在合同到期后依然存在租赁关系，原告凭到期的租赁合同去主张到期后的房租，于法无据。其次，即使存在租赁关系，原告主张的诉求也已经过了诉讼时效，本案是房屋租赁纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，我们认为应当按一年诉讼时效计算，原告主张的已经过了诉讼时效，请求依法驳回原告的诉求。 安庆市转播台未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对无争议的安庆城投营业执照、姚程智身份证及户籍证明、《租赁合同》、房地权证，本院予以确认并在卷佐证。对安庆城投提交的《安徽省政府非税收入专用收据》，姚程智有争议，认为系安庆城投的单方证据，并没有被告的签名，不能作为定案依据。对此，本院认为，该证据虽然是安庆城投单方出具的收款收据，没有姚程智的签名，但系生活中的通常做法，结合姚程智在庭审中“合同期内租金付清了，到期后也付了一部分，但是具体金额我记不清了”的陈述，本院对该证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2013年7月19日，安庆城投及安庆市转播台与姚程智签订《租赁合同》（合同编号：20130215），约定姚程智承租安庆城投名下位于安庆市大观区房屋，租期自2012年12月1日至2014年11月30日，月租金250元。租金按季支付，每季首月月初10日前支付当期租金，逾期每日加收万分之三滞纳金。合同到期后，姚程智一直占用该房屋，租金支付至2015年5月31日。 另查明，安庆市大观区房屋原属于安庆市转播台，由姚程智向安庆市转播台承租。安庆城投于2012年12月31日取得该房屋所有权，三方签订了2013年7月19日的《租赁合同》。 诉讼中，本院根据安庆城投的申请，作出（2018）皖0803民初1783号民事裁定，对姚程智的财产采取保全措施。案经调解未果。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，安庆城投及安庆市转播台与姚程智签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案租赁关系中，安庆城投为出租人，姚程智为承租人。在租赁合同期满后，姚程智继续占用案涉租赁房屋，安庆城投没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。姚程智主张原被告之间没有租赁关系的抗辩理由不能成立。不定期租赁合同双方随时可以解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。另外，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然无证据证实安庆城投在起诉前履行了在合理期限通知或催要的义务，但姚程智在应诉后仍没有支付租金，且姚程智主张原被告之间没有租赁关系，表明双方均无意保持房屋租赁关系，解除房屋租赁关系符合双方当事人的真实意思，故对安庆城投要求解除房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持，同时应当给予姚程智三十日的合理期限腾空、返还房屋。至于姚程智2015年5月31日后未交房租，能否视为解除房屋租赁关系问题，首先，姚程智没有解除房屋租赁关系的明确意思表示；其次，姚程智未退还租赁房屋的行为亦不能推断姚程智具备解除房屋租赁关系的意思；最后，即便是解除房屋租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，无论是那一方当事人在解除租赁期限为不定期的合同时，均应通知对方，办理解除合同手续，交还租赁房屋等。因此，姚程智2015年5月31日后未交房租，不能视为解除合同。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。姚程智自2015年5月31日后未支付租金，构成违约，应当支付拖欠的租金，租金自2015年6月至实际返还房屋之日止按月250元计算；并按约定承担违约责任，双方约定租金逾期每日加收万分之三滞纳金，不违反相关规定，本院予以认可，滞纳金自2015年6月11日起至实际清偿日止按日万分之三计算，安庆城投此项诉讼请求，本院予以支持。关于诉讼时效，本案租赁合同双方当事人约定分期支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利。因此，长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案系不定期租赁合同，最后一期为提出解除合同之日，故姚程智此节抗辩理由不能成立。 安庆市转播台经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、解除原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司与被告姚程智之间的房屋租赁关系，被告姚程智应于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空，并返还原告给安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司； 二、被告姚程智于本判决生效之日起十日内支付原告安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司拖欠的房屋租金及滞纳金（租金自2015年6月至实际返还房屋之日止按月250元计算，滞纳金自2015年6月11日起至实际清偿日止按日万分之三计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，保全费105元，合计130元，由被告姚程智负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  孙斌 二〇一八年八月二十二日 书记员  宋荧 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。