浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1811号上诉人（原审第三人）：桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司。住所地：桐乡市振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码：91330483MA28AP545P。法定代表人：王惠明。委托诉讼代理人：王胜强，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：卢晓雷，男，1965年4月25日出生，汉族，住浙江省海宁市。原审被告：桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码：330483000096082。法定代表人：葛江峰。委托诉讼代理人：张洪岩，系该公司员工。上诉人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司（以下简称世贸至尊公司）因与被上诉人卢晓雷、原审被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称世贸商管公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初7366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世贸至尊公司上诉请求：撤销原判中第二项内容，改判世贸至尊公司依约继续经营涉诉公寓至约定期限。事实和理由：一、一审判决违反了合同当事人约定优先原则。本案中，双方签订的《公寓承包经营合同》第三条、第六条、第七条均明确约定合同一经签订，双方都必须履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。第七条特别注明“由于承包经营的连续性，甲方不得擅自变更、解除、提前终止本合同。”明确卢晓雷不得提前解除合同的特定义务。上述约定是基于各自利益的考虑，是刚性、无条件的，符合当事人意思自治原则。即使世贸商管公司根本违约，也只能依照合同约定，由世贸商管公司向卢晓雷支付违约金，而不能由卢晓雷以对方违约为由解除合同。一审无视双方约定做出了错误判决。二、一审判决损害了世贸至尊公司的合法权益。世贸至尊公司基于充分相信卢晓雷与世贸商管公司签订的公寓承包经营合同，才与世贸商管公司签订了十年时间的租赁协议。一审判决将使世贸至尊公司提前归还正在经营的公寓，损失1300余万装修资金。世贸至尊公司作为善意第三人，在本案中没有任何过错，不应承受这些损失。业主方辩称，其与世贸至尊公司之间无合同关系，与世贸商管公司存在合同关系。世贸商管公司述称，世贸中心的状况业主、商户很清楚，其主张和解并会全力配合，世贸商管公司对欠业主的款项予以认可。卢晓雷向一审法院起诉请求：1、判令世贸商管公司支付拖欠的2015年7月1日至2017年6月30日期间的承包费53208元及违约金；2、解除卢晓雷、世贸商管公司间的《公寓承包经营合同》，世贸商管公司立即将坐落于桐乡市振东新区校场东路与环城东路交汇处西南侧桐乡世贸中心二期2幢190027号公寓返还卢晓雷，世贸至尊公司协助返还；3、诉讼费由世贸商管公司承担。一审法院经审理认定事实：卢晓雷于2014年向案外人桐乡市世贸中心置业有限公司购得公寓一套，同时与世贸商管公司签订《公寓承包经营合同》，约定由世贸商管公司对卢晓雷的公寓进行承包经营管理；承包经营期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止；承包费2015年1月1日至2017年12月31日为每年24500元，此后递增；支付方式为世贸商管公司应于每年6月1日、12月1日分两次向卢晓雷支付当年承包费；违约责任：未按约定时间支付承包费的，应当按逾期未付款的每日万分之三计算违约金。《公寓承包经营合同》签订后，世贸商管公司从案外人桐乡市世贸中心置业有限公司受领了涉案公寓，并将之租给了世贸至尊公司，现该公寓由世贸至尊公司实际占用，且世贸至尊公司进行了一定装修。世贸商管公司支付过2015年上半年的承包费，之后分文未付。一审法院认为，卢晓雷与世贸商管公司签订的《公寓承包经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。故卢晓雷要求世贸商管公司支付2015年7月1日至2017年6月30日的承包费的诉讼请求，于法有据，但卢晓雷计算有误，一审对合理部分予以支持。世贸商管公司逾期未支付承包费已构成违约，应承担违约责任，对卢晓雷要求世贸商管公司支付违约金的请求，亦符合合同约定，予以支持。本案争议焦点在于：一、《公寓承包经营合同》能否解除；二、世贸至尊公司有无继续经营的权利及可能。关于争议焦点一，本案世贸商管公司长期拖欠租金，且经卢晓雷催讨、起诉，至今仍分文未付，致使卢晓雷不能实现合同目的，严重损害了卢晓雷的合法权利，在此情形下，卢晓雷要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于合同法定解除之规定。合同解除后，世贸商管公司负有返还公寓的义务，世贸至尊公司亦负有交还义务，故卢晓雷要求解除合同、返还公寓的诉讼请求，予以支持。世贸至尊公司依据《公寓承包经营合同》相关规定，认为不能提前解除合同。一审认为，该合同虽约定合同当事人不得擅自变更或解除合同，但前提应当是指在双方均能全面及时履行义务的情形下所做的特别约定，现世贸商管公司长期拖欠租金，世贸至尊公司也不愿按《公寓承包经营合同》代为全面及时履行义务，故世贸至尊公司的抗辩意见一审不予采信。关于争议焦点二，根据合同相对性原则，世贸至尊公司与业主并未直接发生权利义务关系，在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司可依约寻求救济；在案件审理中，应世贸至尊公司的申请，一审法院将其列为第三人，目的是希望其在充分表达意见的同时，与众业主沟通，寻求完善的解决方案，但最终无法达成一致。在此情形下，一审对卢晓雷要求解除合同、腾退房屋的请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、世贸商管公司于判决生效之日起十日内支付卢晓雷2015年7月1日至2017年6月30日期间的承包费49000元并支付违约金（以半年承包费即12250元为基数，分别自2015年12月2日、2016年6月2日、2016年12月2日、2017年6月2日起，按每日万分之三，计算至实际支付之日止）；二、卢晓雷、世贸商管公司间的《公寓承包经营合同》解除；世贸商管公司于判决生效之日起三十日内将位于桐乡世贸中心二期2幢190027号公寓腾退并返还卢晓雷,世贸至尊公司协助将该公寓返还卢晓雷；三、驳回卢晓雷其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1170元，由世贸商管公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于世贸至尊公司是否具有继续经营的权利和可能。对此，本院分析如下：第一，根据合同相对性原则，《公寓承包经营合同》系业主与世贸商管公司签订，约束的是合同双方的行为。世贸至尊公司并非该合同当事人，无权对承包经营合同应否解除提出主张。第二，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，支付租金是世贸商管公司主要的合同义务，现其已无法继续经营，且长期拖欠业主租金，严重违约且损害了业主的合法权益，致使业主的合同目的不能实现，故一审判决解除案涉《公寓承包经营合同》正确。至于世贸至尊公司以合同第七条是关于合同解除权的特别约定为由，主张业主不得解除合同，对此，一则本案符合法定解除的条件；二则合同第七条适用的前提应当是双方均能全面履行义务，如将该条理解为任何情况下业主均不得解除合同，既与法律相悖，也不符合实质正义。综上，世贸至尊公司主张合同不得解除缺乏依据。第三，虽然世贸至尊公司确有与世贸商管公司签约并经营的事实，与本案有一定关联。但一是根据合同相对性原则，世贸至尊公司与业主并未直接发生权利义务关系。在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司自可依约寻求救济。二是世贸至尊公司的身份在本案中类似于次承租人的地位，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，其如能代为支付租金或继受世贸商管公司的合同义务，根据本案实际亦可对其主张综合予以考虑，寻求完善的解决方案。鉴于各方当事人在本案中未能达成一致的解决方案，在此情形下，根据物权排他性和物权具有优先权的原则，基于对业主的所有权保护应优先于第三人的承租权的裁判规则，一审对业主要求解除合同和腾退房屋的请求予以支持，并无不当，本院予以支持。综上，世贸至尊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170元，由上诉人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年八月二十七日法官助理沈文潇书记员张叶娟