浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0881民初2914号 原告：江山市民安消防设备有限公司，住所地：江山市淤头镇消防工业园区。统一社会信用代码：9133088172844304XR。 法定代表人：董怀骏，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：姜辉，浙江刚诚律师事务所律师。 被告：戴林文，男，1979年1月7日生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：戴林华，男，1974年9月9日生，汉族，住江山市。 原告江山市民安消防设备有限公司（以下简称民安公司）与被告戴林文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜辉、被告及其委托诉讼代理人戴林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年3月23日签订的《房屋租赁协议》已于2018年4月22日予以解除；2.依法判令被告支付至2018年7月31日止的租金99869.19元，2018年8月1日至实际还款之日止的租金按据实计算；3.依法判令被告立即腾空并搬离其承租的江山市长台镇檀亭村瓦山43号厂房等租赁物予以交还；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由被告承租坐落于江山市长台镇檀亭村瓦山43号厂房一幢、钢棚及部分空地，租金按照厂房面积计算，第一年租金为183797.82元，一年以后，每年租金在前一年租金的基础上按6%递增；租金每年一付，不得拖欠，于每年的3月1日前支付次年的租金，逾期支付的，按日5‰计付迟延支付利息；出现下列情形之一时，原告有权单方面终止合同：（1）乙方（即被告）未足额支付租金达1.5个月；（2）乙方未足额参加财产保险；（3）乙方有其他损害甲方利益的行为，同时协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。然而，被告并未按约支付租金，且未足额参加财产保险，原告曾多次要求被告足额支付租金并参加财产保险，但被告至今未履行上述义务，租金仍尚欠77446.13元（租金算至2017年12月31日）。为此，原告于2018年4月20日向被告发出《律师催告函》一份，告知被告未履行支付租金等义务，已经构成根本违约，要求解除合同，并要求被告在5日内腾空房屋交还，但被告收到通知后即未搬离租赁场所，也未支付所欠租金。根据被告实际使用厂房的情况（中途更换厂房，面积变化、租金不变），自2016年3月至2018年7月31日，被告尚欠租金99869.19元。 被告戴林文辩称，被告在2016年3月23日支付了第一年的租金22万（含保险费），至今共支付原告租金39万元，不存在拖欠房租的情况。承租的钢棚一个多月就因三改一拆拆掉了。原告同意钢棚的租金不算，放在以后的租金里面。第二年也要减掉钢棚租金，不存在81477元。欠的房租我已经叫原告来结账，但是打了很多次电话原告都不过来，如果我欠原告钱的话，原告应该过来和我结账的。2018年3月31日新房东叫我交房租的时候，我才知道这个房子被卖掉了，新房东说交原来的房租要交给老房东，我都不知道这个房子什么时候卖掉的，这侵犯了我的利益。我原来的租的厂房第一栋的厂房要大一点，好端端的让我搬到小一点的地方，我不同意原告硬逼我搬，原告答应补偿给我几个月房租，但是原告没有兑现，到底是补前面的还是补后面的原告也没有说，原告财务的账很糊涂。保险费我是叫原告替我交的，但原告都没有交。我要求继续履行合同至租赁期满。 本院经审理认定事实如下：“2016年3月23日，原、被告签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定：被告承租原告所有的坐落于江山市长台镇檀亭村瓦山43号厂房一幢、钢棚及部分空地；厂房总面积为2430.27㎡，年租金为66元/㎡，钢棚面积780㎡，年租金为30元/㎡，合计第一年租金为183797.82元，一年以后，每年租金在前一年租金的基础上按6%递增；租金每年一付，不得拖欠，于每年的3月1日前支付次年的租金，逾期支付的，按日5‰计付迟延支付利息；出现下列情形之一时，原告有权单方面终止合同：（1）乙方（即被告）未足额支付租金达1.5个月；（2）乙方未足额参加财产保险；（3）乙方有其他损害甲方利益的行为。……”合同签订后，被告于当日向原告转账10万元，同月25日，原告公司员工周建成向被告出具了12万元的收款收据。此后，被告分别于2016年7月1日向周建成转账5千元、12月13日转账1万元（该凭证备注栏注明：新厂房租金至今已付135000元）、12月27日转账1万元、2017年1月10日转账1.5万元（该凭证备注栏注明：厂房租金至今共付160000元整）、3月22日转账10万元、5月22日转账3千元及2.7万元。被告所承租的钢棚于2016年4、5月因三改一拆被拆除。2017年9月，经原告要求，被告所承租的厂房地址变化，实际承租面积减少。上述事实，双方当事人无异议，本院据此予以确认。 诉讼过程中，原、被告对以下事实有争议，本院予以分析认定： 一、被告已支付租金是29万元还是39万元，被告是否拖欠房屋租金。 被告向本院提供了12万元的收款收据一张、农商行转账凭证7张、农商行江山营业部账户查询明细表一张，证明其已支付租金39万元，并未拖欠租金。 原告经质证认为，2016年3月25日出具的12万元的收款收据是由3月23日被告所转账的10万元及25日支付现金2万元所组成，而非22万元，这从被告的2016年12月13日和27日转账凭证的备注就可以证明，原告在3月25日前只收到12万元，而不是22万元，加上以后支付的17万元，原告共计收到29万元。 本院认为，从被告出示的证据中，可以认定被告仅支付了29万元租金，双方有争议的差额10万元未发生支付的事实。理由为：1、被告支付租金的形式或习惯为银行转账，即使是3千元、5千元也采取转账形式支付，因此，10万元的差额采取现金支付有违常理；2、转账凭证既是书证，也是原始证据，被告持有的转账凭证正常只有汇款人才能取得，其备注栏是由汇款人备注，因此，其记载事实相对更为客观。2016年的12月27日的转账凭证备注栏记载被告至此共支付16万元，与原告的陈述一致。据此，被告陈述在2016年3月25日即已支付22万元的理由不能成立。 另因租赁事实发生后，作为租赁物的钢棚被拆毁，厂房租赁物地址也发生变化，承租面积减少，双方对租赁物减少后的租金虽未有协商结果，但合同对厂房及钢棚的租金构成有具体的约定，因此，即使存在租赁物减少，被告仍有可能存在租金缴纳不足的事实。 二、被告是否向原告支付了租赁物保险费，是否要求原告替被告缴纳保险费。 被告认为，被告在缴纳第一年的租金时，因不知道保险费怎么交，故口头委托原告代缴，并向原告支付了3万多元的保险费，此后所交的房租中均包含保险费。 原告认为，被告一直都没有要求原告代缴保险费，也没有向原告支付过保险费，原告的所有转账凭证中均注明所交的是房租。 本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁协议》第八条规定：“乙方在租赁期间，必须足额参加财产保险……”，即参加财产保险的义务在被告，如因客观情形需变更保险主体的，应补充协议内容。本案中，被告称口头委托原告代交，但原告对该事实予以否认，从被告所交的房屋租金中，也未备注说明其中有保险费的款项，因此，对被告主张其已向原告交付了租赁物保险费及要求原告替被告缴纳保险费的事实不予认定。 综上，本院认为，合同的解除方式分为协议解除和法定解除，协议解除包括双方在合同履行中的协商解除和合同在签订时约定解除权的解除。本案中，双方签订的租赁协议书第九条规定：“……当出现下列情形时，甲方有权单方终止合同：（1）乙方未足额支付租金达1.5个月；（2）乙方未足额参加财产保险……”，从其性质可以看出，原、被告在签订合同时约定了合同解除的条件，其性质应为约定解除权的解除，后果是当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据我国合同法的规定，约定解除权的条件成就后，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，因被告未按时交纳租金达1.5个月以上，且未对租赁物参加保险，致使解除合同的条件成就，原告于2018年4月20日向被告发出了解除合同的通知和支付租金的催告，被告在合理期限内未提出异议，也未向人民法院请求确认解除合同的效力，故涉案合同自被告收到该通知时解除。因此，本院对原告要求确认租赁合同解除的请求及要求被告移交租赁物的请求予以支持。另因租赁物的减少，原、被告尚未对减少部分的租金进行结算，故应缴纳的租金数额并不确定，原告要求支付99869.19元租金的请求尚缺乏事实依据，故本院对该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条规定，判决如下： 一、确认原告江山市民安消防设备有限公司与被告戴林文于2016年3月23日签订的《房屋租赁协议》解除。 二、被告戴林文于本判决书发生法律效力后一个月内腾空其承租的江山市长台镇檀亭村瓦山43号厂房等租赁物，并向原告江山市民安消防设备有限公司办理移交手续。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费310元，减半收取155元，由原告江山市民安消防设备有限公司负担130元，被告戴林文负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  毛志明 二〇一八年八月一日 书记员  姜申鑫