济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初907号原告：孙喜华，男，1969年5月15日出生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：张思亮，山东元邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，山东元邦律师事务所律师。被告：王小容，女，1978年2月21日出生，汉族，住济南市。被告：王琦，男，1972年3月9日出生，汉族，住济南市。被告：王迎春，女，1969年2月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：苏金玲，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海燕，山东辰静律师事务所实习律师。原告孙喜华与被告王小容、王琦、王迎春申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙喜华的委托诉讼代理人张思亮、被告王迎春的委托诉讼代理人苏金玲、杨海燕到庭参加了诉讼。被告王小容、王琦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙喜华向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）鲁0102执异9号执行裁定书；2.请求判令济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）继续执行济南市历下区山大路房产（证号：历24XXXX）；3.本案诉讼费由被告王小容、王琦、王迎春承担。事实与理由：原告孙喜华与被告王小容、王琦民间借贷纠纷一案业已由历下法院开庭审理，并于2016年12月7日作出（2014）历商初字第2324号民事判决书。同时，历下法院在审理期间于2016年11月8日查封了济南市历下区山大路186号房产（证号：历240XXXX）。判决生效后，被告王小容、王琦拒不履行判决义务，原告孙喜华遂向历下法院申请强制执行。在执行过程中，被告王迎春向历下法院提出执行异议，历下法院于2018年1月22日作出（2018）鲁0102执异9号执行裁定书，裁定中止对济南市历下区山大路房产（证号：历240XXXX）的执行。原告孙喜华认为，被告王小容系涉案房产的合法所有人，被告王迎春无权提出执行异议申请，原告孙喜华有权请求历下法院继续执行该房产，具体事实理由如下：一、被告王迎春非涉案房屋的合法所有人，其执行异议理由不成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告王迎春不能证明其已向被告王小容支付了全部房款，不符合上述规定，故不能排除对涉案房产的执行。根据（2018）鲁0102执异9号执行裁定书查明的事实：“2013年9月30日，被执行人王琦向王迎春出具借条，载明：今借王迎春现金100万元，用于购买济南市历下区山大路186号2-1-103室房屋，保证此款在2014年10月1日前还清。如到期不能还款，将此房屋转让给王迎春以偿还借款。2014年2月27日王小容与王迎春签订房屋买卖合同……”被告王小容在约定还款期限届满前7个月便将房屋转让给被告王迎春，显然不符合常理。同时，被告王迎春与被告王小容签订房屋买卖合同时，原告孙喜华已办理了抵押权登记。而被告王迎春在明知无法办理房屋权属变更登记的情况下依然受让涉案房产。以上事实足以证明被告王小容、王琦、王迎春虚构债权，以虚假转让房产的方式逃避债务，损害了原告孙喜华的合法权益。另，依据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。被告王小容未经原告孙喜华允许，私自与被告王迎春签订买卖合同，其转让行为当属无效。综上，被告王迎春对涉案房产不享有任何权利，非房产的合法所有人，无权提出执行异议的请求。二、被告王小容系涉案房产的合法所有人。房屋他项权证（济房他证历字第081312号）已明确载明：“房屋所有权人：王小容”。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，被告王小容系涉案房产的合法所有人。三、原告孙喜华系涉案房产的抵押权人，亦是申请执行人，有权请求历下法院执行涉案房产。依据房屋他项权证（济房他证历字第0XXXX号）载明：“房屋他项权利人：孙喜华；房屋所有权证号：历24XXXX；他项权利种类：抵押权；登记时间：2014年1月19日。”原告孙喜华系涉案房产的合法抵押权人。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”鉴于涉案房产系被告王小容（被执行人）所有，且已依法设定抵押，原告孙喜华作为抵押权人有权请求法院执行涉案房产。综上所述，被告王小容系涉案房产的合法所有人，被告王迎春对涉案房产不享有任何权利，无权请求中止对涉案房产的执行。原告孙喜华作为涉案房产的合法抵押权人有权请求法院继续执行涉案房产，故请求法院望判如所请。被告王小容、王琦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。被告王迎春辩称，一、被告王迎春已经支付了涉案房产的对价。被告王小容系被告王迎春的弟媳。2013年6月，被告王迎春的弟弟王琦欲购买涉案房产，因钱款不够，向被告王迎春借款。因被告王迎春也无现金，双方协商后均同意用被告王迎春所有的位于济南市历下区山师北街11号35号楼1-403室房产作抵押贷款，用于被告王琦购买房产。后被告王迎春担心房产抵押会造成经济损失，为了让被告王迎春放心，被告王琦于2013年9月30日向被告王迎春出具借条一份，保证如到期不能偿还涉案房产的贷款，愿意将涉案房产转给被告王迎春。之后，被告王迎春知道被告王琦是以其妻子王小容的名义购买的涉案房产，被告王迎春认为根据被告王琦、王小容的收入情况，他们偿还涉案房产贷款的能力不确定，自己的房产很有可能会受到损害。被告王迎春将自己的担心告知了被告王琦、王小容，被告王琦、王小容同意提前履行债务，并同意将涉案房产转让给被告王迎春。于是被告王小容与被告王迎春于2014年2月27日签订房屋购房合同，但被告王琦、王小容并未告知被告王迎春涉案房产设有抵押权。2014年，因被告王琦、王小容不能如期偿还涉案房屋的贷款，被债权人起诉至成武县人民法院。债权人于2014年7月底法院作出判决书之前，即强行进入被告王迎春家中，导致被告王迎春无法正常居住，被告王迎春遂于2014年9月份搬入涉案房屋居住。成武县人民法院于2015年2月2日作出（2014）成民初字第1439号民事判决书，于2015年11月30日作出（2015）成执字第1057-4号执行裁定书，已将被告王迎春作为担保的位于济南市历下区山师北街11号35号楼1-403室房产拍卖。目前涉案房屋是被告王迎春家庭唯一一套能够居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，涉案房屋被告王迎春在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，且已合法占有使用，其为被告王琦、王小容作为担保的债权已经实现，相当于其已支付涉案房屋的对价，未办理房屋过户手续是因被执行人一直未协助办理，故涉案房屋应属于被告王迎春的合法财产，依法不能予以执行。二、被告王小容与被告王迎春签订的《房屋购房合同》具有法律效力。被告王小容依法应当履行合同义务。根据物权法第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条是禁止性规定，而非效力性规定，且规定了抵押物转让合法的例外情形，故被告王小容与被告王迎春签订的购房合同并非无效合同，被告王迎春有权要求被告王小容、王琦消灭抵押权继续履行合同。三、被告王琦、王小容未告知涉案房屋设有抵押权，侵害了被告王迎春的合法权益。被告王迎春在合法权益受到侵害时，有权根据双方签订的《房屋购房合同》提出执行异议。综上，被告王迎春作为涉案房屋的合法取得者，依法拥有涉案房屋的权利，原告孙喜华申请执行涉案房屋，侵害了被告王迎春的权益，被告王迎春依法申请执行异议，并得到了法院支持，请求法院依法驳回原告孙喜华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原告孙喜华因与被告王小容、王琦之间的民间借贷纠纷诉至本院。该案在审理过程中，本院根据原告孙喜华的保全申请，于2014年11月21日查封了被告王小容所有的位于济南市历下区山大路186号2-1-103室房屋（证号：历240042号）。本院经审理，于2016年12月7日作出（2014）历商初字第2324号民事判决书，判令：被告王小容返还孙喜华借款本金人民币234000元，并支付逾期还款利息（以人民币234000元为基数，自2014年10月14日起至本判决生效之日止，按年利率24%计算），并判令被告王琦对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，被告王小容、王琦未履行判决确定的金钱给付义务，原告孙喜华遂向本院申请强制执行。后案外人王迎春向本院提出执行异议，主张本院查封的济南市历下区山大路186号2-1-103室房屋其已依据买卖合同付款购买，并已居住，故要求中止执行，解除查封。本院经审查，于2018年1月22日作出（2018）鲁0102执异9号执行裁定书，认定：王迎春在本院查封之前依据房屋买卖合同支付了全部房款并占有了涉案房屋，其要求中止对该房屋的执行符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，故裁定中止对济南市历下区山大路186号2-1-103室房屋（证号：历240042号）的执行。该裁定书作出后，原告孙喜华不服，遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋他项权证（济房他证历字第081312号）载明：房屋他项权利人为孙喜华，房屋所有权人为王小容，房屋所有权证号为历240042，他项权利种类为抵押权，登记时间为2014年1月19日。此外，王迎春提交王琦于2013年9月30日出具的《借条》一份，内容为：“今借王迎春现金1000000元整，用于购买济南市历下区山大路186号2号楼1-103房产，我保证此款在2014年10月1日前还清，如到期不能还款，愿将此房转给王迎春以偿还借款，特此立据。”被告王迎春为证实其与被告王小容之间存在房屋买卖合同关系，提交2014年2月27日其与被告王小容签订的《房屋购房合同》一份，约定：被告王小容愿将自有坐落于济南市山大路186号2号楼1单元103室售卖给被告王迎春，双方议定房屋价款人民币100万元。被告王迎春称，因被告王琦无力偿还向其借款100万元，所以双方按照借款时的约定，签订了该《房屋购房合同》。王迎春为证实其自2014年9月就已经搬入涉案房屋居住，提交建筑新村街道办事处和平新村社区居民选举委员会于2018年1月18日出具的《证明》一份，内容为：“兹证明王迎春，女特此证明。”本院认为，被告王小容、王琦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。本案的焦点问题是被告王迎春主张的其对涉案房屋所享有的权利是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，若认定被告王迎春对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，必须同时具备以下四个条件：一、被告王迎春与被告王琦、王小容之间存在合法有效的房屋买卖合同；二、被告王迎春已支付了全部价款；三、被告王迎春已实际在涉案房屋居住；四、被告王迎春对未办理过户登记并无过错。根据涉案房屋他项权证的记载，被告王小容已于2014年1月19日将房屋抵押给了原告孙喜华，并办理了抵押登记，故原告孙喜华对涉案房屋享有合法有效的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，据此，虽然被告王迎春与被告王小容于2014年2月27日签订了《房屋购房合同》，但此前涉案房屋已设定了抵押权，被告王迎春未提交证据证明其与被告王小容之间的房屋买卖征得了抵押权人孙喜华的同意，亦未提交证据证明其已履行了代为清偿债务的行为。因此，被告王迎春与被告王小容签订的《房屋购房合同》因违反了法律的强制性规定而无效，故被告王迎春对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利，原告孙喜华要求准许执行涉案房产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：准许对坐落于济南市历下区山大路186号2-1-103室的房产（证号：历240042）强制执行。案件受理费6760元，公告送达费600元，由被告王小容、王琦、王迎春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。本院（2018）鲁0102执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙晓博人民陪审员  于平吉人民陪审员  咸维玲二〇一八年八月二十四日书 记 员  庞嫣然