山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2522号原告（反诉被告）：李从安，男，1961年10月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉坤，山东海右律师事务所律师。被告（反诉原告）:林燕辉，男，1989年7月11日出生，汉族，住济宁市汶上县。委托诉讼代理人：郁志成，山东瀛岱律师事务所律师。第三人：济南房天下房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐瑞东，经理。原告（反诉被告）李从安与被告林燕辉（反诉原告）、第三人济南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李从安的委托诉讼代理人王玉坤，被告（反诉原告）林燕辉及其委托诉讼代理人郁志成到庭参加诉讼，房天下公司经本院合法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定本案缺席审理。本案现已审理终结。李从安向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除其与林燕辉之间于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同》；2.请求依法判令林燕辉立即向李从安腾交坐落于济南市历下区文化东路51号汇东星座商业公寓综合楼1-1003号房屋【鲁（2018）济南市不动产权第0036563号】；3.本案诉讼费用由林燕辉承担。事实与理由：2016年7月23日李从安与林燕辉双方在房天下公司的居间下签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定：李从安将购买自开发商山东三鼎房地产开发有限公司的涉案房产以368000元的价格出售给林燕辉；林燕辉于协议签订当日支付定金1万元；剩余358000元双方于产权证出证后30日内办理申请贷款手续，买受人贷款358000元；签订合同当天李从安将房屋交付给林燕辉；林燕辉未按照约定时间付款地，逾期超过15日后，李从安有权解除合同；由于此房暂未办证，出售方积极办理房产证出证手续，出证后积极配合买受方办理贷款过户手续；双方还约定了其他事项。上述合同签订后，林燕辉仅仅向李从安支付了1万元定金，李从安按照约定将房屋交付林燕辉使用至今。其后，李从安向开发商申请办理房产证件，但开发商拒不配合办证。李从安为及时办理证件以完成与林燕辉的交易，立即向贵院提起民事诉讼，要求开发商办理证件，后通过贵院判决执行于2018年2月14日办理了该房屋的产权证件。但是在此期间，济南市先后出台了严格的限购及限售政策，要求济南外地户口首套房需3年内连续缴纳满24个月的社保才能购买。同时，新房办理房产证件后满两年内才能上市交易。因林燕辉属于外地身份证件且李从安刚办理了房产证，李从安出售房屋的合同目的在于及时取得房款同时购买新房，如果涉案房产无法过户不但影响李从安房款的取得，同时无法过户的话严重影响到李从安购买新房的首付款政策及贷款政策（二套房首付比例及利率全部提高）。在此情形下，李从安通知林燕辉自己已经办理了证件并要求其安排时间办理网签过户及贷款手续以便于李从安收取剩余房款，但林燕辉一直以各种理由推脱，甚至连银行的面签手续是否办理李从安都无从知晓。同时，李从安立即向房天下公司等经办经理落实林燕辉是否符合济南市的限购限售政策，房天下公司表示签订合同当时并未落实，听林燕辉口头说符合政策但没有见过证据。李从安向房天下公司表示了顾虑并告知其及时催促林燕辉如果符合购房政策的话及时办理过户及贷款手续，房天下公司表示已经通知了林燕辉。综上，李从安仅仅收取了一万元定金后就将房屋交付给林燕辉使用至今已经一年半，期间李从安因开发商原因无法办理产权证件。在办理证件后，又遇到济南市的限购及限售政策。李从安认为如果林燕辉不符合房屋购买及过户政策，则属于非因双方当事人的原因而导致合同无法履行，双方的合同目的均无法实现，双方对此均无过错，请求贵院依法判令解除合同并要求林燕辉返还房屋。如果林燕辉符合购房政策，其既未向李从安出示相关证据，也未及时履行过户及付款义务，已经严重损害了李从安的合法权益。如林燕辉自李从安催促之日起继续拖延付款超过15天，李从安仍然要求按照合同约定解除合同，以维护李从安合法权益。据此，李从安将房屋交付给林燕辉长期使用却至今无法收到房款，现在又因为房产政策及林燕辉的拖延使合同的履行处于状态不明之下。为维护李从安合法权益，特诉至贵院，请求依法予以处理。林燕辉辩称，第一，其与李从安签订的房屋买卖合同合法有效，并对付款方式进行了明确约定，林燕辉依法履行了支付定金的义务，李从安也交付了涉案房屋，根据合同约定，双方均有互相协助办理贷款的义务，但李从安在房产证办理完成后并未通知林燕辉，导致至今未办理贷款。第二，李从安所称林燕辉受到房屋限购政策影响无法律依据，根据济建开字【2017】2号文件第3条的规定，受到缴纳社保年限限制的对象为无住房的非本市户籍家庭，而李从安的配偶为济南本市户口，根据该文件规定林燕辉属于本市户籍家庭，购房不受缴纳社保年限限制。第三，涉案房屋不受两年不能上市交易的限制，根据济政办发【2017】13号文件第4条规定，限购区域内自该通知施行之日购买的住房，才受到限售政策的限制，根据贵院（2016）鲁0102民初2723号民事判决书对事实的认定，原告在2004年7月15日即购买涉案房产。综上，李从安的主张没有法律依据，请求法院依法判令双方继续履行房屋买卖合同。房天下公司未作答辩，亦未提交任何证据。林燕辉（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令李从安（反诉被告）继续履行《房屋买卖合同》，协助林燕辉办理过户及银行贷款审批手续；2.本诉及反诉的诉讼费、保全费，林燕辉支出的律师费均由李从安承担。事实与理由：林燕辉与李从安在房天下公司居间下，于2016年7月23日签订《房屋买卖合同》一份，约定林燕辉购买李从安所有的位于济南市历下区文化东路51号汇东星座商业公寓综合楼1-1003号房屋一套，林燕辉于协议签订当日支付定金1万元，余款在涉案房屋取得产权证后30日内，在李从安配合之下，以银行贷款支付。林燕辉于协议签订当日支付了定金，李从安向林燕辉交付了涉案房屋，后李从安取得了涉案房屋产权证，但拒绝履行合同约定的协助林燕辉办理贷款的义务，导致林燕辉至今未能取得涉案房屋所有权。李从安的行为侵害了林燕辉的合法权益，林燕辉特诉至贵院，请求贵院依法判决双方继续履行合同，维护林燕辉的合法权益。李从安（反诉被告）辩称，第一，其与林燕辉（反诉原告）签订合同后，严格按照合同约定，于合同签订当日将房屋交付给林燕辉，没有违约，不应当承担任何责任。第二，开发商逾期办证，以致李从安通过起诉开发商后最终通过执行程序，才将涉案房屋产权证办理完毕，李从安并未无故拖延办理房屋产权证书。第三，济南市限购政策出台后，致使双方合同不能履行，合同目的不能实现，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除双方签订的房屋买卖合同，且林燕辉自李从安催促之日起已经拖延付款超过15日，李从安可以按照合同约定，解除双方房屋买卖合同。第四，即使符合限购政策，双方能够办理房屋过户手续，自李从安办理房产证后一直多次催促林燕辉一同前去办理房屋过户手续，但林燕辉一直无故拖延，因其自身原因导致逾期办理房屋过户，该责任应由林燕辉自行承担。房天下公司未作答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，李从安与林燕辉签订了房屋买卖合同，约定涉案房产的价格为368000元，同日，林燕辉向李从安支付定金1万元，李从安向林燕辉交付了涉案房屋。2016年5月4日，李从安起诉山东三鼎房地产开发有限公司要求办理涉案房屋的过户手续，案号为（2016）鲁0102民初2723号。2018年2月14日，李从安办理了涉案房屋的不动产登记。2018年4月25日，李从安诉至本院。2018年5月31日，林燕辉提起反诉。另，林燕辉已经将剩余房款358000元提存至法院。本院认为，对于李从安的诉讼请求，因李从安与林燕辉签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。合同签订当日，李从安按照合同约定交付了涉案房屋，林燕辉支付了1万元定金，体现了双方对于合同约定的依法履行和充分尊重。本院【2016】鲁0102民初2723号案件中，李从安起诉山东三鼎房地产开发有限公司要求办理涉案房屋的过户手续，李从安于2018年2月14日办理了涉案房屋的不动产登记，李从安和林燕辉双方在2018年2月14日之前并不存在违反合同约定的事项。李从安主张在2018年3月至4月期间联系林燕辉办理过户手续而林燕辉无故拖延，本院认为其提交的录音证据不足以证明尚未办理过户手续系因林燕辉故意拖延，故本院认为李从安要求解除房屋买卖合同的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》规定的可以解除的情形，对于李从安的诉讼请求，本院不予支持。对于林燕辉（反诉原告）要求李从安继续履行房屋买卖合同约定，协助办理房屋过户及银行贷款审批手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李从安于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）林燕辉办理济南市历下区文化东路51号汇东星座商业公寓综合楼1-1003号房屋的过户手续及银行贷款审批手续；二、被告（反诉原告）林燕辉于济南市历下区文化东路51号汇东星座商业公寓综合楼1-1003号房屋的过户手续办理完毕后三日内支付原告（反诉被告）李从安剩余购房款358000元；三、驳回原告（反诉被告）李从安的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林燕辉的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币6820元、反诉案件受理费3410元、案件保全费2360元，由原告（反诉被告）李从安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  郭小云人民陪审员  胡丽颖二〇一八年八月二十七日书 记 员  赵一鸣