重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初50号原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：宋代琴，女，1970年3月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张叶娟，女，1971年3月4日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告宋代琴及第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人龙耀、闵雪，被告宋代琴，第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华融资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢X单元X-X号房屋许可执行。事实和理由：1.2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）与盛景公司借款合同纠纷执行一案，经重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》，裁定变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，宋代琴对涉案房屋的执行提出异议；重庆市第四中级人民法院经审查后，裁定中止对涉案房屋的执行。2.中止执行的裁定认定事实不清、适用法律错误，严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。涉案房屋没有完成过户，宋代琴对此存在过错，其提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，存在盛景公司为逃避执行与被告串通制作虚假合同和收据的可能。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对一般买受人的规定。涉案房屋为商品房，应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除执行需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。因涉案房屋为度假房，宋代琴仅于避暑居住，显然不是日常生活所必须，也不是宋代琴名下唯一的住房，其权利不足以排除执行。宋代琴辩称，其对涉案房屋依法享有物权期待权，并据此享有排除执行的民事权益；华融资产重庆分公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求驳回。事实和理由：1.宋代琴与盛景公司在涉案房屋被查封之前，便签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋坐落、用途、价款、备案登记及产权过户等事项均进行了约定。该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同。合同签订后，宋代琴向盛景公司支付了全部的购房款及相关费用，履行了合同义务并实际占有房屋。直到2017年12月，宋代琴才知晓涉案房屋已被人民法院查封。2.本案只需符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的任一情形，即可排除执行；宋代琴在查封前已支付全部购房款并占有使用涉案房屋；涉案房屋未办理过户登记系盛景公司不履行合同义务所致，而非宋代琴的过错。因此，本案无论是依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是依据第二十九条，均可排除执行。3.华融资产重庆分公司起诉称涉案房屋没有完成过户，宋代琴对此存在过错，《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，盛景公司存在为逃避执行与宋代琴串通制作虚假合同和收据的可能，所称事实无任何证据证明。盛景公司辩称，请求依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求，并由原告承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与被告依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，并不存在第三人为了逃避执行和被告串通制作虚假合同和收据的行为。3.因盛景公司自身原因，没有给各被告办理网签、房屋产权证手续。4.各买受人在合同签订后，陆续领取房屋钥匙，入住自己购买的房屋。5.根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，应由原告提供证据证明原告的观点。本院审理本案过程中，宋代琴向本院提交了以下证据：1.请愿书等信访维权材料，拟证明购房人对涉案房屋未办理房产证不存在过错，涉案房屋于2015年被人民法院查封时未在当地张贴公告，盛景公司依然在正常销售房屋，重庆市第四中级人民法院于2017年7月查封时才在小区张贴了公告。2.《明月绿洲置业预算表》及《重庆市商品房房屋买卖合同》、购房收据，拟证明宋代琴与盛景公司签订了合法有效的购房合同，并支付了全部购房款。3.《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》及水、电、气、电信缴费票据，拟证明宋代琴实际占有了涉案房屋。华融资产重庆分公司质证认为，证据1与本案缺乏关联性，只能证明被告进行了信访和参加活动的情况，另外证明了第三人违法销售房屋有过错。《百人作证2015.6.8没有查封公示签名》不能证明人民法院没有对房屋进行查封的事实；证据2系复印件，无原件核对，对其“三性”不予认可。且合同上未载明合同签订的具体时间，不能证明被告在人民法院查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同，收据系复印件，无法原件核对，对“三性”不予认可，且模糊不清，无法核实其内容。《明月绿洲置业预算表》系被告单方出具，无第三人印章，其载明的内容与本案没有卷关联性；证据3系复印件，无原件核对，对“三性”不予认可。虽然签订了装修合同，但并不能证明被告实际对该房屋进行了装修占有，不能达到被告的证明目的。盛景公司质证认为，对盛景公司签订的合同及出具的收据均予以认可。盛景公司提交了以下证据：重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司的营业执照及公司章程，拟证明上述三公司的法定代表人均为肖华安，实际为一套班子、三块牌子，因此盛景公司对以海丰控股公司、海丰建设公司名义所收取的相关购房款及税费，均予以认可。华融资产重庆分公司质证认为，对该份证据的关联性不予认可。首先，该三份证据仅能看出三家公司的法定代表人均为肖华安，但法定代表人不等于实际控制人，实际控制人系依股权占比决定。其次，根据工商登记信息，肖华安并非盛景公司股东，更谈不上实际控制。再次，三家公司均为独立主体，独立承担民事责任，不应当以实际控制人相同就财务混同，这是违法行为。宋代琴对盛景公司提交的证据真实性无异议。华融资产重庆分公司未向本院提交证据。本院经审查认为，被告宋代琴提交的证据1中，请愿书、《百人作证2015.6.8没有查封公示签名》及信访照片与本案缺乏关联性，本院不予采信，其他证据及第三人盛景公司提交的证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。还查明：宋代琴与盛景公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，宋代琴购买了盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢X单元X-X号房屋，房屋用途为住宅，总价款177390元，宋代琴委托盛景公司办理房地产权证，合同上未注明签订时间。宋代琴于2014年7月24日通过POS机刷卡方式向盛景公司支付购房款177390元及其他税。2014年7月24日，宋代琴与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，支付装修款32877元。2017年7月5日，宋代琴向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日止的物管费。宋代琴在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异23号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为：宋代琴能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）宋代琴是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，宋代琴与盛景公司签订的商品房买卖合同虽然没有注明签订时间，但其支付购房款的时间为2014年7月24日，且于当天与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，可以认定其签订合同的时间为2014年7月24日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）宋代琴在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据宋代琴与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从宋代琴提交的证据来看，其已于2017年7月5日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日止的物管费。可证明宋代琴于2017年1月1日合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从宋代琴提供的证据来看，宋代琴已于2014年7月24日通过POS机刷卡方式支付了全部购房款，盛景公司向其出具了购房款收据，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2014年7月24日，于涉案房屋被抵押及人民法院查封前签订，未能办理房地产权证的原因系盛景公司将涉案房屋为他人担保进行抵押所致，系盛景公司的原因，盛景对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人宋代琴自身原因的条件。据此，宋代琴在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因宋代琴自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，宋代琴享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司在本案中提出宋代琴提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和宋代琴串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，本院对其提出的该理由不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。案件受理费3847.8元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  张泽端审 判 员  王勐视审 判 员  刘文玉人民陪审员  王贤江人民陪审员  王 勇二〇一八年八月二十日法官助理雷书彦书记员高红林