山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初2938号 原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李磊。 委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。 被告：薛珍，女，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李加春（系薛珍之夫），男，汉族，住址同被告薛珍。 原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业）与被告薛珍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托诉讼代理人邢双双，被告薛珍及其委托诉讼代理人李加春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翡翠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告薛珍立即支付原告物业管理服务费5996.4元，逾期交纳物业管理服务费的违约金247元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订济南重汽翡翠郡前期物业管理服务协议，约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，交纳时间为每季度的首月5日之前，逾期交纳的从逾期之日起按每天3‰的比例交纳违约金。被告房屋位于重汽翡翠郡南区**栋*单元****室，建筑面积为138.8㎡，每季度应交纳物业费499.7元。被告自2015年第一季度至今共拖欠12季度的物业费，总额5996.4元，逾期交纳物业费产生的违约金酌情暂按日0.21‰计算为247元。原告每季度均多次催要，但被告均已种种不当理由拒绝支付。被告拖欠物业管理服务费的行为严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，望法院支持。 被告薛珍辩称，被告拒交物业费是有原因的。第一，从被告入住房屋以来交房不足一年内就出现房屋质量问题，主要是主卧室卫生间地面空鼓、裂缝，与物业经理多次协商，其没有无任答复其没有任何答复。2013年2月4日被告父亲在卫生间因翘起的地砖绊倒，导致手腕骨折。第二，地下停车场从交房起提供的全时照明现在由原告改为极少的灯照明，且声控照明影响我们业主正常居住、出入。第三，电梯轿箱内图文广告及楼宇顶部字体广告未经业主同意，物业私自投放，物业收取广告费未向业主公开。第四，单元进户门口原开发商交房时安装的监控缺失，导致电动车及地下室物品多次被盗。第五，被告所在楼宇底部底商私自开启后门，晾晒衣物、被褥，进出人员复杂，存在而言到底的安全隐患。第六，小区内的公共道路未经业主同意物业私自划车位，收取费用未向业主公开。第六，小区内的公共道路未经业主同意，物业私自划车位，收到相关费用未向业主公开。第七，被告所在楼宇一层公共区域房屋未经业主同意，物业私自安排闲杂人员入住，在此做饭，造成空气污染、污浊、浓烟，给业主造成很大不适。第八，小区的公共区域绿化严重破坏，私自种菜，物业不予监管、不作为。第九，小区开启后门的商户晾晒衣物乱拉线索，阻断防碍我们业主的正常出行，晚上骑车出入有割喉隐患，且商户对楼下的卫生有影响，物业也未及时清理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告薛珍系济南市天桥区翡翠郡小区南区**号楼*单元****室（以下简称为涉诉房屋），房屋建筑面积138.8平方米。原告翡翠物业为合法注册的经营物业管理公司，原告翡翠物业为被告薛珍居住的翡翠郡小区南区住宅提供物业管理服务。原告翡翠物业即受托方（乙方）与中国重汽集团房地产开发有限公司即委托方（甲方）签订了前期物业管理合同，该合同约定：“第二条物业基本情况物业名称：重汽翡翠郡南区物业类型：小高层及高层…第五条前期物业管理服务委托事项包括：…5、保修期满后的物业共用部位的维修、养护和管理，包括担不限于房屋承重结构（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面等）、专用房间、楼梯间、走廊通道、门及外墙面等；6、物业共用设施、设备的运行、管理、维修和日常养护，包括但不限于共用的上下水道、落水管、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、天线、配变电设施设备、二次供水设施设备、污水设施设备、电梯等；7、配套公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、井、井盖、停车场、庭院灯、邮箱等；8、公共环境卫生管理，包括但不限于公共场所、场地、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾的收集、清运、公共雨、污水管道的疏通等；管理区域内生活垃圾由乙方运送至甲方指定的垃圾转运站，垃圾由乙方自行组织外运，外运费用由乙方自理。9、公共绿化环境的养护与管理，包括但不限于公用绿地、水系、花木、建筑小品、庭院铺装、各类景观工程等；10、交通与车辆停放秩序的管理；11、公共秩序维护、安全防范等事项的管理，发生重大事件或刑事案件依法报经公安部门处理；…16、向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物为管理服务费；…17、对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止等措施；第六条合同期限：本物业成立业主委员会且代表全体业主选聘物业服务企业并重新签订物业服务合同，届时本合同自动终止。…第十六条物业服务费本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）住宅按建筑面积每月收取费用如下：…小高层及高层物业服务费：1.2元平方米月；…”。该合同还约定了双方的其他权利和义务。被告小区没有成立物业业主委员会。被告薛珍交纳了2015年1月1日之前的物业费，物业费标准按每月每平方米1.2元交纳。 本院认为，原告翡翠物业是取得物业服务资质的物业服务公司，其与中国重汽集团房地产开发有限公司签订的前期物业合同内容不违反法律规定，应认定合法有效，对济南市天桥区翡翠郡南区住宅小区全体业主均有约束力。被告薛珍系翡翠郡南区的业主，前期物业合同订立后，原告翡翠物业按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告薛珍在事实上接受原告翡翠物业提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务合同的约定履行付费义务。被告薛珍未能及时向原告翡翠物业支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告薛珍的答辩意见、提交的证据，以及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。对于被告薛珍提出的房屋存在质量问题、部分业主占用公共部位等问题，与本案系非同一法律关系，被告薛珍可另行主张。针对被告薛珍提出的原告未公开相关收入问题，本院认为，该理由不能成为被告拒交物业费的理由。针对被告薛珍提出的其他抗辩，因其未提交相应证据，本院对其抗辩理由不予采纳。关于物业服务费收费标准，被告薛珍予以认可，故原告翡翠物业要求被告薛珍支付2015年1月至2017年12月31日共计36个月的物业费共计5996.4元（1.2元×138.8平方米×36个月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告薛珍支付违约金432元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告薛珍拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告薛珍负担。 鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告薛珍于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费5996.4元。 二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告薛珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘彩凤 二〇一八年八月十六日 书记员  郝慧明