四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1304民初1014号 原告：唐贻飞，男，生于1981年1月5日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张秀梅（特别授权），四川博笃律师事务所律师。 被告：陈启超，男，生于1975年5月8日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被告：何玉梅，女，生于1972年12月8日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：刘云，北京新翰律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：郭江威，北京新翰律师事务所律师。 原告唐贻飞诉被告陈启超、何玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理，依法由审判员宋玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐贻飞的委托诉讼代理人张秀梅，被告陈启超、何玉梅及其委托诉讼代理人刘云、郭江威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐贻飞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令被告因《南充市嘉陵区房屋拆迁补偿安置协议》取得的权利归原告享有；3、判令被告协助原告办理房屋过户手续或取得按政策享有的房屋补偿款等相关权利。事实与理由：2013年9月15日原、被告签订《房屋买卖协议》，被告将一套还房出售给原告，房屋价款158000元，并对过渡费领取、房屋的交付、付款方式、违约责任进行了约定。协议签订后，原告按约支付了购房款。现政府落实拆迁安置协议在即，被告却意欲毁约，原告为维护合法权益提起诉讼。 被告陈启超、何玉梅辩称，原告诉求没有事实及法律依据，双方签订的协议无效。理由如下：1、合同签订时，涉案房屋不存在，没有事实依据；2、涉案合同签订之时，被告没有实际占有，也没有相关的权利证书，被告对涉案房屋没有处分权，被告通过拆迁安置协议获得的是可期待利益和权利，是一种权利的转让，非房屋买卖；3、拆迁安置房获得权利是特定的，原告不具有主体资格，且政府也不允许随意转让；4、涉案房屋是拆迁房，不同于一般商品房，原房屋所依附的土地是农村集体土地，原告无证据证明安置房所依附的土地性质是国有土地，根据城市房地产管理法的相关规定，未依法登记权属证书的房地产不得转让，原告没有提供任何证据，证实按照当地的政策，该房屋可以上市交易，因此原、被告签订的房屋买卖协议违反了国家规定；5、原被告之间的买卖损害了其他被安置人的合法权益。综上，原告方没有事实依据，违反了国家强制性规定，侵害了其他人的权利，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告陈启超、何玉梅系原南充市嘉陵区河西乡长虹村**村民，双方系夫妻关系。因南充市化学工业园规划六路工程项目建设的需要，原南充市嘉陵区河西乡人民政府决定对被告的房屋及其附属物进行拆迁。2013年6月5日被告陈启超与原南充市嘉陵区河西乡人民政府签订了《南充市嘉陵区房屋拆迁补偿安置协议书》，依据该协议，陈启超将在南充市嘉陵区文峰街道办事处元宝山还房小区分得叁室户还房壹套。2013年9月15日原告唐贻飞与被告陈启超、何玉梅签订了《房屋买卖协议》，协议主要内容为：经双方协商，甲方（陈启超、何玉梅）自愿将拆迁还房一套（面积105平方米，地点以政府定点为准）出售给乙方（唐贻飞）；房屋总价为人民币158000元，签字时首付148000元，交房后付清余款；甲方卖房后继续领取过渡费用4年半，超过4年半之后的过渡费由乙方领取；甲方交房配合乙方办理还房过户手续，产生的税费由乙方负责，房屋价格浮动及水、电、气等设施的上户费用均由乙方；甲方选房时通知乙方参与；违约责任：乙方违约退房，视为自动放弃已付购房款，甲方违约退房，在本市区内购一套同面积的还房赔偿乙方。原、被告及四名在场人在协议上签字。协议签订当日原告唐贻飞向被告支付了购房款140000元，之后又分别于2013年10月1日支付8000元、2015年12月28日支付8000元、2016年10月16日支付2000元，现已付清全部购房款。被告陈启超出具了收条。 同时查明，与政府签订拆迁安置补偿协议前，陈启超与陈俊杰、陈俊宇、陈合清作为家庭成员签订了《房屋产权分割协议》，对于被拆迁房屋产权面积478平方米进行了分割，其中，陈俊杰分得185平方米、陈俊宇分得185平方米、陈启超分得108平方米。依据该分割协议，三人分别与原南充市嘉陵区河西乡人民政府签订了安置补偿协议。 另查明，2018年3月14日南充市嘉陵区河西镇人民政府发布了《关于危旧房棚户区改造元宝山还房点实物还房变更为货币补偿安置实施的公告》，确定由被拆迁人自愿选择对原协议全部或部分变更安置方式意愿，但明确了实物还房变更货币补偿限额约10亿元，超过限额则继续履行原实物还房协议。公告发布后，原告要求被告协助其办理相关拆迁还房补偿手续，被告拒不配合。 在审理过程中，原告唐贻飞申请财产保全并提供担保，本院予以准许，于2018年3月29日裁定查封了被告陈启超因南充市化学工业园征地拆迁而取得的安置还房（叁室户）一套或因本次拆迁取得的相关权益。原告交纳了保全费1310元。 本院认为，本案争议的焦点：一是原、被告签订的《房屋买卖协议》是否合法有效的问题。合同的效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定的法律拘束力。被告的房屋被拆迁后依法享有被安置的权利，且与政府签订了安置还房协议，虽然该安置还房尚未实际取得，但对于被告是属于其应享有的财产性权利，原、被告经协商后，被告自愿将其享有的该项权利转让给原告，双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，无法律法规禁止转让的情形，有第三方的见证，原告按照约定支付了购房款，被告亦接受了房款，该协议也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，因此原、被告签订的协议具有法律效力，双方均应当按照约定履行合同义务，故原告要求确认与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 二是被告因与政府签订拆迁安置协议而取得的权利是否应由原告享有及被告是否应当协助原告办理房屋过户手续或取得房屋补偿款等相关权利的问题，原告的该项诉讼请求实际上就是双方签订的《房屋买卖协议》如何履行的问题。生效的协议对双方当事人均具有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照协议约定履行各自义务。根据原、被告双方签订的协议约定，取得拆迁还房的权利已经转让，还房选择权也应由原告行使，但在政府发布关于变更还房方式的公告后，被告却怠于协助原告行使相关权利，违背了诚实信用原则，因此原告要求被告按照约定协助办理拆迁还房的选取及产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持，但被告的协助义务应当在政府通知选择还房之后履行。 综上，为平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（七）继续履行”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、原告唐贻飞与被告陈启超、何玉梅于2013年9月15日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、在南充市人民政府通知可选择还房后，由原告唐贻飞自行办理被告陈启超、何玉梅应分得的（面积105平方米）拆迁还房的相关选房手续，被告陈启超、何玉梅应予以协助，并在拆迁还房交付后协助原告办理该房屋的产权过户手续，过户产生的税费由原告唐贻飞自行承担。 案件受理费1730元、保全费1310元，共计3040元，由原告、被告各承担1520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  宋玲 二〇一八年八月六日 书记员  蒙颖