四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初7594号 原告：王强，男，汉族，1980年10月2日出生，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：尚靖元，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：邓玉阳，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：杨秀英，女，汉族，1971年9月26日出生，住四川省自贡市自流井区。 第三人：中国建设银行股份有限公司四川省分行，住所地：成都市提督街88号（四川建行大厦）。 负责人：杨丰来。 委托诉讼代理人：牟祥，男，汉族，1987年10月23日出生，住四川省金堂县，系该单位工作人员，特别授权代理人。 第三人：四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部，住所地：四川省成都高新区中和大道二段99号2栋1层4号、5号。 负责人：何世胜。 委托诉讼代理人：陈澄，女，汉族，1989年2月26日出生，住成都市天府新区，系该单位工作人员，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：黄海，男，汉族，1988年7月30日出生，住四川省仪陇县，系该单位工作人员，特别授权代理人。 原告王强诉被告杨秀英、第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称建设银行省分行）、第三人四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理。本案由本院审判员仇金玛依法适用简易程序独任审理，于2018年6月7日、6月21日、7月20日、7月27日、8月23日公开开庭进行了审理。原告王强的委托诉讼代理人邓玉阳、尚靖元，被告杨秀英，第三人中原物业的委托诉讼代理人陈澄、黄海均到庭参加诉讼，第三人建设银行省分行的委托诉讼代理人牟祥，前三次开庭到庭参加诉讼，第四次、第五次开庭，第三人建设银行省分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王强向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨秀英继续履行《房屋买卖合同》及其补充协议约定内容，协助原告王强办理房屋产权过户手续，并交付房屋；2、判令被告杨秀英在合理期限内将案涉房屋抵押贷款结清，若逾期未结清，由王强代杨秀英向抵押银行结清贷款，结清贷款所支出的所有款项直接从房款中抵扣，第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行予以协助办理解除抵押贷款的手续，第三人四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部协助办理房屋过户手续；3、判令被告杨秀英向原告支付逾期履行合同违约金200750元（违约金以成交价110万元的万分之五每天为标准，自2017年4月7日起计算至被告实际履行合同之日止，暂计算至2018年4月7日）；4、判令被告杨秀英承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：2017年3月22日，原告与被告杨秀英在第三人中原物业的居间服务下，双方就位于成都市高新区xx号房屋买卖事宜达成一致，并于当日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。协议签订之后，原告依约向被告支付了购房定金共22万元。原告所属上述交易房屋尚在按揭中，抵押权人为中国建设银行四川省分行，相应房贷手续经办人为建行第一支行。为解决提前结按问题，原、被告双方在买卖合同中约定被告将所售房屋向原告办理顺位抵押之后，原告将需要支付的提前结按的款项提前支付给被告，办理提前结按事宜。但双方签订买卖合同，原告依约支付22万元购房定金之后，被告以各种理由推诿拖延，拒不办理交易房屋的抵押登记手续。原告多次通过电话、短信、微信等方式向被告催告，并于2017年4月7日向被告发出书面《履约催告函》，5月25日发送《律师函》向被告书面催告，要求被告履行买卖合同约定义务，但被告均予以拒绝。被告的行为严重违反合同约定，并给原告造成重大经济损失，依据买卖合同第九条的约定，应向原告承担逾期违约责任。因此，特提起诉讼。 被告杨秀英辩称，1、原告没有按照合同约定履行，合同要求原告本人履行，但原告却委托代理人履行，不恰当的履行给被告造成了身体、心理和经济的损失；2、原告主张的房屋顺位抵押没有办理系因原告自身的原因造成的，我方已向原告及第三人发出了解除合同通知，原告及第三人收到该通知后仍然不按合同约定履行；3、合同已经解除，原告提出的违约金的收取时间及金额都是没有法律依据的；4、原告及第三人中原物业存在欺诈行为，因此要求撤销本案涉及的房屋买卖合同、补充协议、定金收据，以及面签协议。 第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行辩称，解除抵押贷款手续可以通过法院的生效判决以及执行裁定、执行通知书通知贷款结清，解除贷款抵押。无论是原告还是被告，只要结清了房屋的贷款金额后，中国建设银行股份有限公司四川省分行愿意配合办理注销抵押手续。对原告的其他诉讼请求没有意见。 第三人四川中原物业顾问有限公司红树湾营业部辩称，对原告的诉讼请求没有意见。 经审理查明，被告杨秀英为位于高新区xx号（档案保管号：权xx）房屋的所有权人，该房屋为被告杨秀英单独所有。 2017年3月22日，原告王强作为乙方（买方），被告杨秀英作为甲方（卖方），签订了合同编号为1001208的《房屋买卖合同》，该合同载明，原、被告双方交易的房屋位于成都市高新区xx号，房屋所有权证号为权xx，建筑面积85.91平方米。该房屋处于抵押状态，抵押权人中国建设银行四川省分行。合同约定以下与本案有关的具体内容：1、卖方同意于签署本合同后20个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构（包括但不仅限于银行、公司及个人等）预定的时间还款，由此所产生的手续费用、服务费用等由甲方自行承担；2、在房屋交付日以前发生的物业管理费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费、宽带费等各项费用由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买方承担。卖方应在房屋过户手续办理完毕之日起十日内，将该房屋转让情况告知物业管理的相关单位和部门，并积极办理物业交割、房屋维修基金户名变更手续及账户内结余维修基金的交割，买方应积极配合上述手续的办理；3、经买卖双方一致同意该房屋以清水房状态售予买方，成交价1100000元；4、买方同意在2017年3月22日或之前向卖方支付购房定金220000元，该定金由买方自行直接支付给卖方，卖方签收并且给买方出具收据，该定金视为购房款的一部分；4、买方同意在过户递件完成单日内将首付款360000元自行支付给卖方，剩余购房款52000元采用商业按揭贷款方式支付；5、卖方应当于卖方收齐房款之日起3日内将该房屋交付予买方；6、若买方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，或签署本合约后拒绝购买该房屋等导致无法办理房屋过户手续的，买方构成根本性违约，卖方有权单方面解除本合同，买方须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金；7、买卖双方应严格按照上述合同的约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。 同日，原告王强作为乙方（买方），被告杨秀英作为甲方（卖方），双方签订了《补充协议》，载明就买方帮卖方赎楼结按事宜达成如下补充协议1：为使甲方的按揭贷款房具备过户条件，乙方同意在乙方申请的银行贷款审批通过且甲方结按当日（以甲方预约结按时间为准）将首付款（或其中一部分）350000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按（具体金额以甲方实际欠款金额为准，不足部分则由甲方自行补足差额），甲方不得将首付款用于其他用途，否则给乙方造成经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任；2、甲方同意在结按前将交易房屋抵押给乙方，抵押金额为乙方已付房款金额（含支付给甲方结按的房款）。抵押登记费由甲方承担。（注：甲乙双方因此签署的借款协议中，该协议借款金额实为首付款，待交易房屋成功过户到乙方名下，借款协议中约定的权利义务自动解除，甲方不再偿还借款协议中约定的借款金额。）3、本协议作为合同编号1001208号的补充协议，与原合同有不相符之处，以本协议为准。 同日，原告王强作为乙方（买方），被告杨秀英作为甲方（卖方），第三人中原物业作为丙方（经纪方），签订了《居间服务合同》，载明甲乙双方在丙方的居间服务下，就交易涉案房屋签署了《房屋买卖合同》（合同编号：1001208）。甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成。 同日，原告王强作为乙方（买方），被告杨秀英作为甲方（卖方），第三人中原物业作为丙方（经纪方），签订了《过户及贷款代理合同》。该合同载明，卖方委托经纪方办理以下第A项事宜，由买方委托经纪方办理以下AB事宜：A、交易房屋的权属变更登记及房屋交验手续（“过户手续”）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于受理办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；B、交易房屋的购房贷款手续（“贷款手续”）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理及协助办理与贷款手续有关的全部事项。 合同签订次日，即3月23日，原告通过银行转账先后共计支付了定金215000元。原告主张其于合同签订当日还通过现金方式支付了5000元，被告对此事实不认可，双方对已给付定金的数额产生了争议，本院在下文结合证据对该争议事实予以认定。 2017年3月31日，原告王强与案外人陈丽青作为委托人，案外人王婷婷作为受托人，签订了《委托书》，载明，委托人系夫妻关系，拟以夫妻名义按揭购买位于成都市高新区xx号的不动产（业务件号：权xx），即涉案房屋，现委托受托人代为办理如下事宜：一、向上述不动产按揭银行申请贷款及签订相应的贷款合同、担保合同，并以委托人的名义以上述不动产提供抵押担保，与按揭贷款行签订相应的抵押合同及办理抵押担保登记等事宜；……六、代为与卖方签订上述不动产的买卖合同及相关文件；七、代为办理上述不动产的买卖过户（包括同意带抵押过户），代为在不动产登记中心申请、办理并领取上述不动产的不动产权证书；……。该委托书经四川省成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证内经字第52526号《公证书》进行公证。 2017年5月9日，原告王强再次就购买涉案房屋的相关事宜向案外人王婷婷出具《委托书》，委托事项增加了如下事项：代为办理上述不动产的注销抵押登记和注销顺位抵押登记手续，并领取注销抵押登记和注销顺位抵押登记后的不动产权证书。代为申请、办理上述不动产的抵押登记、顺位抵押登记（包括第二顺位、第三顺位抵押登记）手续、签署相关抵押合同等文件（包括签订借款协议、价值确认书、房地产抵押合同、房地产抵押申请书、知晓函等）以及申请、办理所有与抵押登记、顺位抵押登记（包括第二顺位、第三顺位抵押登记）后的不动产权证书及配合抵押权人领取抵押后的不动产登记证明。该《委托书》经浙江省浦江县公证处（2017）浙浦证民字第1092号《公证书》公证。 另查明，中国建设银行股份有限公司四川省分行提交《中国建设银行个人贷款对账单》，证明截止2018年6月11日，涉案房屋尚欠第三人建设银行省分行贷款本金231590.82元。 再查明，2017年8月22日，被告杨秀英与案外人邓杨庆（系被告杨秀英之女）签订了《房屋买卖协议》，以总价1000000元的价格将涉案房屋，即位于高新区xx号房屋，出售给案外人邓杨庆。后在案件审理过程中，2018年7月2日，案外人邓杨庆作为申请人，被告杨秀英作为被申请人，以上述房屋买卖合同纠纷向自贡市仲裁委员会提出仲裁请求，仲裁案件受理后，被告杨秀英于2018年7月19日与案外人邓杨庆，就上述涉案房屋的所有权在自贡仲裁委员会达成了调解协议，载明“一、被申请人同意继续履行2017年8月22日签订的房屋买卖协议，被申请人不再阻止对申请人房屋的装修；二、仲裁调解生效后15日内，被申请人与按揭银行达成按揭贷款清偿时间和具体清偿金额，积极协助申请人办理不动产登记过户手续；……”。自贡市仲裁委员会依据上述调解协议，于2018年7月24日出具了自仲裁（2018）民调字第42号《自贡市仲裁委员会调解书》。 上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述以及提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》、《委托书》、《中国建设银行个人贷款对账单》、银行转账凭证等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，对其真实性予以采信。对其证明力在本院认为中论述。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法第八条》规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告之间建立的房屋买卖合同关系，以及原告、被告与第三人之间建立的居间合同关系是双方真实意思表示，对各方均具约束力，各方应全面、诚实地履行各自的合同义务。关于原、被告之间的争议事实及争议问题，本院分别论述。 一、关于原告支付的定金的数额。 本案中，原告主张其支付的定金为220000元，除转账支付215000元外，还给付了5000元现金，被告主张其收到的定金为215000元，未收到原告给付的5000元现金，对双方争议的关于5000元现金是否给付，定金的具体给付数额，本院认为，首先，原告与本案中提交的银行记录能够证明，其账户于3月22日取现金5000元，于3月23日先后向被告账户转账支付215000元，与其陈述相一致；其次，第三人中原物业作为居间方，其陈述与原告一致，主张被告杨秀英收取了现金5000元作为定金；最后，通过被告杨秀英提交的微信对话记录中可以看出，被告杨秀英出具了一张《收条》，载明收到了原告王强购买涉案房屋的定金220000元。被告杨秀英虽主张该张《收条》不是其真实意思，系是应中介方要求出具的，第三人中原物业存在欺诈行为，要求撤销该《收条》。但杨秀英并未提交证据证明在其出具该份《收条》时，中介方即第三人中原物业具有欺诈、胁迫等行为，同时该份《收条》系被告自行书写，并拍照通过微信发给第三人的，被告作为成年人应当明白出具收条的法律意义及法律后果，因此，该份《收条》应当认定为被告杨秀英自己的真实意思，具有法律效力。故，综上，本院认定双方争议的5000元定金已给付，原告给付的定金总额为220000元。 二、关于合同履行情况以及合同是否解除的问题 在合同履行中，2017年5月8日，在原告王强的银行贷款审批通过后，被告杨秀英向银行提交的提前偿还贷款的申请同意后，双方按约定继续履行合同即办理涉案房屋的抵押手续时，由于原告王强的委托书委托事项不齐全，当天未完成涉案房屋的抵押手续办理。后原告重新办理了委托书，但被告并未再次配合原告履行合同，双方就合同履行发生纠纷。原告认为被告履行存在违约情况，被告认为原告未按合同履行，并要求解除合同，最终导致本案合同至原告起诉时未履行完毕。就本案履行情况及合同是否解除的问题本院评述如下。 首先，关于被告主张的，定金及首付款原告未按合同约定支付的辩称意见本院不予采纳。本院认为，第一，关于定金，合同约定的支付时间为3月22日，原告于3月23日完成全部定金的支付，仅迟延一天，属于合理范畴未严重损害被告利益，且被告在收到上述定金后，在诉讼发生前从未对定金迟延给付提出异议；第二，关于首付款的给付时间以及给付金额，在《补充协议》中进行了明确约定，“具体金额以被告实际欠款金额为准”，付款时间为“结按当日”，而在结按前被告需要将涉案房屋抵押给原告，但该房屋抵押手续一直未办理，所以被告也尚未办理结按手续，故该笔首付款的支付条件尚未成就；最后，关于被告提出办理抵押手续应当在原告付款后的意见，本院认为，通过合同约定以及房屋买卖的交易惯例可以知道，双方约定“在结按前将交易房屋抵押给乙方”，合同目的实际是为了避免作为买受人的原告在向被告支付了首付款之后无法保障自身权益，因此被告的意见本院不予采纳。 其次，关于被告提出的原告没有按照合同约定履行，合同要求原告本人履行，但原告却委托代理人履行，原告履行不恰当的辩称意见，本院不予采纳。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，明确规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。”本案中，双方建立的为房屋买卖合同关系，并非应当由本人亲自实施的民事法律行为，合同中也未明确约定原告王强在履行合同中不能委托代理人，因而被告的上述辩称意见本院不予采纳。 第三，关于被告提出的，合同已解除的辩称意见本院不予采纳。本案中，被告主张原告履行不符合约定，其已向原告发出了解除合同通知书，故原、被告之间的《房屋买卖合同》已解除。对此，本院认为，被告主张其解除合同系对合同中约定的解除权的行使，但被告却并未举证证明原告存在合同中约定的导致涉案房屋无法过户或被告合同目的无法实现的情况。原告已于2017年5月9日完善委托手续，也从未表示不给付购房款，因此被告的合同目的是可以实现的。另外，合同解除权是双方通过合同约定给予守约方减少损失、惩戒违约方的一种手段，行使者应该是合同履行过程之中无过错的守约方，而本案之中，被告未履行合同的抗辩理由均不成立，其在原告的委托手续齐全后，未按合同约定办理涉案房屋的抵押登记手续，具有违约行为，因此，被告作为合同的违约方不具有合同的解除权，其向原告表达的解除合同的意思表示，并不发生解除合同的效力，且原告收到被告发出的解除通知后，以提起诉讼要求被告继续履行合同的方式明确表明了不同意解除合同，因此，在被告并不享有解除权的情况下，涉案的《房屋买卖合同》继续有效。 最后，关于被告提出的原告存在欺诈行为，要求撤销本案涉及的房屋买卖合同、补充协议以及面签协议的辩称意见，被告对此并未提出任何证据予以证明，因此本院不予采纳。 综上，被告未履行合同的抗辩理由均不成立。按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，在原告委托手续完善后，被告应当承担继续履行合同的义务。但根据双方的短信、微信聊天记录，原告于2017年5月12日明确要求被告履行合同义务办理抵押登记及结按手续后，被告至今并未履行，故应当承担继续履行合同的义务。虽然涉案房屋上设置了抵押权，但原告王强明确表示因双方纠纷已进入诉讼，不再要求被告杨秀英办理涉案房屋的抵押手续，同时如果被告杨秀英不按照约定办理抵押权注销登记手续的情况下愿意代被告杨秀英清偿抵押债务，第三人建设银行省分行也表明，无论谁清偿，只要结清抵押贷款，愿意协助办理抵押权注销手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外”的规定,继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》，抵押权人即第三人建设银行省分行的合法权益可以得到保障。另外，原告也表明，愿意将剩余的未支付的880000元的购房款在扣减代为清偿的抵押本金、利息以及被告杨秀英应当支付的违约金之后的余款支付给被告杨秀英。另外，被告杨秀英虽然与案外人邓杨庆达成了仲裁调解协议，自贡市仲裁委员会也依据上述调解协议，于2018年7月24日出具了自仲裁（2018）民调字第42号《自贡市仲裁委员会调解书》。但上述仲裁调解书所依据的《房屋买卖协议》签订时间在原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》之后，如前所述，在上述《房屋买卖合同》及《补充协议》未解除的情况下，原告购买涉案房屋在先，且至法庭辩论终结，被告并未提交证据证明涉案房屋已过户登记至案外人邓杨庆名下。因此，《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方的合同能够继续履行。因此对原告要求继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》的主张，本院予以支持。 就原告主张的违约金的认定问题，被告未按合同履行自身义务，已构成违约，但违约时间节点如前文所述应当在原告委托手续完善后并催告被告履行即5月12日，而非原告主张的4月7日。同时，双方虽在协议中约定了“每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金”，但该违约金过分高于原告的实际损失，同时被告表明需对该违约金进行调整，本院结合欠付款金额、原告所遭受的实际损失及被告的请求及其违约行为的过错程度等综合因素，对违约金酌情调整为200000元，故对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨秀英于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行结清位于高新区xx号（档案保管号：权xx）房屋的抵押贷款本金及利息。逾期由原告王强于被告杨秀英逾期之日起十日内代被告杨秀英向第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行清偿上述房屋项下贷款本金及利息，具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行出具的结算单为准； 二、第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行在上述判决第一项确定款项清偿后十日内涤除涉案房屋即位于高新区xx号（档案保管号：权xx）房屋之上的抵押权； 三、本判决第二项抵押权涤除后十日内，原告王强将剩余房款（剩余房款为：总房款1100000元减去已支付定金220000元，减去上述第一项代被告杨秀英清偿的银行贷款本金及利息）支付给被告杨秀英； 四、被告杨秀英在本判决第三项履行完毕后当日协助原告王强办理位于高新区xx号（档案保管号：权xx）房屋的过户登记手续，并将房屋交付给原告王强； 五、被告杨秀英于本判决生效之日起三日内向原告王强支付违约金200000元； 六、驳回原告王强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8253元，保全费3820元，共计12073元，由被告杨秀英承担。（案件受理费及保全费原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付此款） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一八年八月二十三日 书记员  余 瑶