四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1304民初61号 原告（案外人）：冯强，男，1978年7月28日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：唐富强，男，1970年12月5日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被告（被执行人）：谢运海，男，1967年7月6日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被告（被执行人）：任访华，女，1975年6月29日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告冯强与被告唐富强、谢运海、任访华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告冯强的委托诉讼代理人胥文、被告唐富强到庭参加了诉讼，被告谢运海、任访华经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告冯强向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对原告冯强购买的位于四川省南充市嘉陵区房屋的强制执行措施，并解除对上述不动产的查封；2、确认案涉房屋为原告所有，判令被告谢运海、任访华履行房屋买卖合同义务并给原告办理房屋登记手续；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告冯强与被告谢运海、任访华于2008年6月10日签订房屋买卖协议，约定将被告位于嘉陵区厅房屋）转让给原告，原告向其支付了房款35万元。2014年4月30日，被告向南充市嘉陵区经营城市管理局（以下简称“经营管理局”）提出申请，确认了双方房屋买卖并进行报备。2016年6月12日，原告向经营管理局交纳了相关接房费用，经营管理局将房屋交付于原告。因被告谢运海、任访华未履行合同义务，原告向嘉陵区人民法院提起诉讼确认合同效力并要求被告履行协助办理相关证照的义务。上述事实经嘉陵区人民法院作出的（2016）川1304民初1671号生效判决予以确认。2017年10月10日，原告从淘宝网司法拍卖平台网站获悉，被告唐富强申请嘉陵区人民法院执行局对原告购买的该房屋进行了司法拍卖执行措施。原告于2017年10月18日向嘉陵区法院提起了执行异议，嘉陵区法院于2017年11月15日作出（2017）川1304执异51号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告不服。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告唐富强辩称，谢运海当时欠了很多钱，世纪名扬的房子被查封了很多次。嘉陵区法院、顺庆区法院都查封了，当时协商由顺庆区法院拍卖，顺庆区执行局已经拍卖完了，很多申请执行人分得拍卖款。我只是作为一个代表出面跑动，而冯强只起诉了我一个人。有很多人查封案涉房屋，我们查封在前，执行局有记录。原告提交的2008年的条子是假的，是提前写好的。当时原告和我都在贵州给谢运海打工，谢运海差我的钱，也差原告的钱。谢运海差很多人的钱，都在等这个钱，我只是牵了个头。 被告谢运海、任访华未应诉，未答辩，未向本院提交证据。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的入住通知单、嘉陵区还房安置结算表、四川省政府非税收一般缴款书，被告质证认为不知情，因该证据与本院调取证据一致，本院对真实性予以采信。 根据庭审当事人的陈述和当事人提交的证据，以及本院调取的证据，本院认定事实如下： 2008年4月3日，经营管理局（拆迁人）与被告谢运海（被拆迁人）签订《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》，协议载明谢运海所选住宅还房户型套数为：三室厅贰套。2008年6月10日，谢运海、任访华（甲方）与原告冯强（乙方）签订《协议》，协议载明：“经双方友好协商，甲方愿将泥溪口村社区还房一套三室一厅卖给乙方，此房面积为105平方米，甲方协助乙方过户，过户所产生费用由乙方自行负责。一、房屋经双方协商单价为人民币叁拾伍万元。二、此房卖给冯强后，不能再卖给第二人，否则甲方将承担一切后果及法规责任。三、双方协商好后，乙方一次性付给甲方房款。四、此款付后甲方必须夫妻双方签字。”。2014年4月30日，谢运海出具收到原告冯强购房款35万元的收条，并于2016年5月28日备注此房位于嘉陵区，房号为二幢一单元305室。2014年4月30日，谢运海、任访华向经营管理局提交《申请书》，内容载明其自愿以35万元的价格出售三室厅还房贰套中的一套（105平方米）给冯强所有。 同时查明，2015年2月15日，本院作出（2015）嘉民保字第32号民事裁定书，查封谢运海、任访华在经营管理局应得的拆迁还房一套，并向经营管理局发出协助执行通知书。2015年4月14日，顺庆区人民法院作出（2015）顺庆民保字第58-1号民事裁定书，查封谢运海、任访华在经营管理局应得的拆迁还房两套，并向经营管理局发出协助执行通知书。2015年10月29日，本院作出（2015）嘉执字第462-1号执行裁定书，查封谢运海、任访华在经营管理局的拆迁还房两套（南充市拆迁房屋权属认定书：南市房权南嘉认（2008）第20×××5号）、面积188.25平方米，并向经营管理局发出协助执行通知书。建成后的两套拆迁房即为位于南充市嘉陵区房屋。2016年6月17日，本院作出（2015）嘉执字第462号之二执行裁定书，查封谢运海、任访华共同所有的位于南充市嘉陵区；位于南充市嘉陵区房屋一套。原告冯强就其所购房屋与经营管理局办理结算后，经营管理于2016年6月12日向谢运海发出《入住通知单》，内容载明：你户已于2016年6月12日结算清安置在南溪佳苑小区×幢×单元×层×号3室厅，面积113.66平方米的住房结算款，并清楚入住的相关规定，准予入住。 2016年7月20日，本院受理冯强诉谢运海、任访华房屋买卖合同纠纷一案，冯强在该案的诉讼请求为：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖《协议》有效；2、判令被告履行该协议，协助办理权属证书；3、诉讼费由被告承担。该案在事实部分另查明：谢运海、任访华系夫妻关系，因二被告涉及其他诉讼，诉争房屋已被我院及其他法院查封，在查封期间原告冯强入住该房屋，已被我院执行局责令搬出。因该房屋被我院查封以及该房屋现无初始产权，致使二被告无法履行交房和协助办理权属过户手续义务，经本院释明后，原告冯强仍坚持其诉讼请求。本院遂于2016年9月12日作出（2016）川1304民初1671号民事判决书，判决：一、确认原告冯强与被告谢运海、任访华签订的位于南溪佳苑小区×幢×单元×层×号3室厅一套的房屋买卖《协议》（面积113.66平方米）有效；二、驳回原告冯强的其他诉讼请求。 又查明，被告唐富强与被告谢运海、任访华租赁合同欠款纠纷一案向本院申请执行，谢运海在本院执行局的执行笔录中陈述，同意法院拍卖其两套还房偿还债务，并希望在拍卖后首先偿还被告唐富强的债务。本院对案涉冯强所购位于南充市嘉陵区房屋进行了司法拍卖，原告得知后提出异议，本院于2017年11月15日作出（2017）川1304执异51号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点是：原告冯强对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，原告冯强与被告谢运海、任访华于2008年6月10日签订《协议》一份，约定谢运海、任访华自愿将位于南充市嘉陵区出售给原告。因谢运海、任访华在经营管理局有三室一厅还房两套，最初无法确定房屋的具体房号，于2016年5月28日才确定房号为泥溪口社区×幢×单元×室。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，冯强需要同时符合上述四个条件，才享有排除唐富强对谢运海、任访华之间的债权申请强制执行的效力。2015年2月至2016年6月期间，被告谢运海、任访华在经营管理局的拆迁还房被顺庆区人民法院及本院多次查封。在人民法院采取查封措施前，原告冯强与被告谢运海、任访华已签订合法有效的书面买卖合同，已为本院生效裁判确认。但在法院查封期间，原告冯强于2016年6月入住还房，被本院执行局责令搬出。原告对诉争房屋的占有系在人民法院采取查封措施后，故不符合该法律规定的第（二）项条件，原告提出排除执行异议的主张，本院依法不予支持。原告请求确认案涉房屋为其所有，以及被告履行房屋买卖合同并给其办理登记手续的诉讼请求，法律依据不足，本院亦不予支持。 被告谢运海、任访华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在举证期内向本院提交证据，视为自动放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果，本院依法缺席判决。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告冯强的诉讼请求。 本案案件受理费6,550.00元，由原告冯强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  李 彪 人民陪审员  周明君 人民陪审员  李雪梅 二〇一八年八月一日 书 记 员  曹 霖