黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初1392号原告：哈尔滨华和物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区怡乐街赛丽斯家园会所。法定代表人：高岩，职务经理。委托诉讼代理人：刘秀良，黑龙江磊源律师事务所律师。被告：郭丽伟，女，1966年2月25日出生，汉族，哈尔滨电业局运维中心工程师，住哈尔滨市松北区。原告哈尔滨华和物业管理有限责任公司（以下简称华和物业公司）与被告郭丽伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华和物业公司法定代表人、委托诉讼代理人，被告郭丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳拖欠的住宅物业费2558.11元，并给付2012年至2018年3月31日期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。原告当庭确定利息金额为729元。事实和理由：郭丽伟系哈尔滨市松北区赛丽斯家园小区2号楼1单元201室业主，华和物业公司系该小区物业管理服务单位。2005年10月26日，郭丽伟办理了进户手续，与华和物业公司签订了物业管理协议。协议签订后，华和物业公司履行了物业管理服务义务，郭丽伟自2012年至2018年3月31日共拖欠物业费2558.11元，经原告多次上门、电话催缴，至今被告未履行，故诉至法院。被告郭丽伟辩称，不同意原告的诉讼请求。其拒不缴纳物业费是因为华和物业公司违约在先，未按照合同及相关规定提供物业服务。具体如下：一、华和物业公司未对小区的配套附属设施进行维修、养护和管理、小区的监控设备缺失；二、小区消防设施损坏未维修；三、小区内树木及绿地被毁坏，改建私家花园；四、经常更换门卡，收费后账目未公示；五、小区内随处张贴广告；六、华和物业公司利用小区施工时留下的潜水井为业主提供基建用水，高价卖自留井水，致使小区内很多业主患病；七、小区使用江北供水公司的自来水后，但华和物业公司要求业主购买由物业提供的新水表，违法收取水表费；八、物业公司员工暴力殴打业主致使业主骨折；九、被告于2011年10月21日一次性补交至2012年的物业费，现物业公司主张2012年至2018年的物业费已过诉讼时效；十、物业公司向被告收取装修保证金至今未退回；十一、被告所住房屋下水主管道发生故障，物业未彻底排除隐患，错误维修，直接拆除坐便器进行疏通，施工六个小时，造成其屋内设施多处损坏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：华和物业公司提交的证据：证据1.企业营业执照、物业服务企业资质证书各一份；证据2.2013年10月21日至2016年10月20日、2016年10月21日至2019年10月20日物业服务合同、赛丽斯家园物业管理合作协议书各一份；证据3.进户证明一份；证据4.哈尔滨市物价局文件、取水许可证、卫生许可证、卫生检测报告书、自建设施用水计划核定表及供排水协议书各一份；证据5.2015年哈尔滨名舜机电设备有限公司出具的水表费收据二份；证据6.2017年10月1日至2018年8月小区维修照片20张；郭丽伟提交的证据：证据1.小区照片共20张；证据2.2005年10月27日至2008年10月25日物业管理合同一份；证据3.物业管理综合收费证；证据4.华和物业业主手册一份，华和物业公司提供的证据、郭丽伟提交的证据1中关于小区路面及外墙损坏、水表费收费票据及物业收费记录卡照片、证据2、3内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以采信，对郭丽伟提供的其他证据，虽然有真实性，但与本案无关联性，本院不予采信。本院依法调取怡园社区与华和物业公司签订物业服务合同情况说明一份，经当事人质证，本院予以采信。本院根据原告、被告的陈述及提交的证据，经审理认定事实如下：郭丽伟系哈尔滨市松北区赛丽斯家园小区2号楼1单元201室业主，房屋使用面积56.23平方米。2013年，赛丽斯家园小区前期物业服务合同到期后，因该小区没有成立业主委员会，哈尔滨市松北区松北街道办事处怡园社区居民委员会（以下简称松北怡园社区）在政府有关部门指导下，代行业主委员会职责，与华和物业公司签订物业服务合同，约定由华和物业公司为赛丽斯家园小区提供物业服务，管理期限自2013年10月21日起至2016年10月20止。合同期满后，松北怡园社区与华和物业公司续签了物业服务合同，约定：管理期限自2016年10月21日起至2019年10月20日止，多层住宅的物业服务费由业主按使用面积每月每平方米0.7元交纳，物业管理服务范围包括房屋共用部位、公用设施设备及其运行、附属配套设施的维护和管理服务、公共环境卫生等服务内容。依据合同约定，郭丽伟每月应交纳物业费39.36元，现其尚欠华和物业公司自2012年10月28日至2018年3月31日的物业管理费，共2558.11元。该小区未成立业主委员会。另查明，赛丽斯家园小区竣工时的生活用水系开采地下水，取水储水装置及净水设施均系黑龙江省供销房地产开发公司在开发房产时自行建设。再查明，哈尔滨市松北供排水有限公司（简称松北供排水公司）与华和物业公司签订协议书，约定自2009年7月至2012年11月，华和物业公司向松北供排水公司交纳污水处理费35310.5元。自2012年12月起，华和物业公司每季度根据收费账目明细，按标准向松北供排水公司交纳污水处理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郭丽伟作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向华和物业公司交纳物业服务费。关于郭丽伟提出的诉讼时效问题，物业服务合同与一般民事合同不同，具有公共服务性和强制继续履行的特点，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，所以在适用诉讼时效时不宜过苛，现被告亦未提交充分证据证明原告怠于行使其权利，故被告关于已超过诉讼时效期间的意见不能成立，本院不予采纳。故对华和物业公司起诉，要求郭丽伟给付自2012年10月28日至2018年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于郭丽伟抗辩称华和物业公司对其房屋下水管道维修不到位，造成房屋设施损坏的情况，原告对被告的报修进行了维修，被告对此予以认可，虽维修结果未达到被告期望的效果，但造成下水管道堵塞的原因有多种，原告维修的行为已经履行了合同约定的义务，且被告未充分举示证据证明其房屋下水管道堵塞与原告服务质量存在因果关系，故该项抗辩不构成拒缴物业费的理由。对于郭丽伟主张华和物业公司未对小区内的配套附属设施恢复原状，小区道路破损严重的情况，本院认为物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，同时，原告华和物业公司举示证据证明其正在修复小区道路，能够保证地面的正常使用，故对郭丽伟的该项抗辩理由本院不予支持。被告抗辩称饮用水系开采地下水，水质不合格，致使小区大部分业主患结石病，对此被告未充分举示证据证明其生命健康的损坏结果与华和物业公司物业服务质量有因果关系，业主进户时所饮用水虽来自地下水，但该取水井及供水设施均由开发商建设该小区时自行修建且经政府相关部门批准，与华和物业公司无关，华和物业公司只是在提供物业服务时依法接管上述设施。对于郭丽伟主张有部分业主私自圈占公共绿地的情况，本院认为，有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应依法及时予以制止或者处理，物业服务企业应当对有关行政管理部门的调查予以配合。本案中，华和物业公司对部分业主圈占公共绿地、私建花园的行为，仅有配合行政管理部门调查的义务，无制止和处罚的义务，不能以此认定华和物业公司构成违约行为，若业主认为该类行为侵犯业主的公共利益，可另行诉讼维护其合法权益。小区环境的良好状况与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区配套设施的自然老化程度、小区的规划及相关配套设施的完善程度、交费率、物业费标准的高低等众多因素密切联系。案涉小区自收取物业费以来，收费标准十几年内均无变化，相较于松北区其它同类小区，收费标准较低，而物业公司相应管理的各成本均在增加，无论哪一因素环节出现问题，势必会影响小区的环境，并可能导致小区环境质量下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运营以及对小区的日常管理会造成影响，从而影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。另外，本案被告提供的小区环境图片，无拍摄时间，以此无法证明华和物业公司自2012年至2018年期间物业服务水平下降，证据不足。故郭丽伟的抗辩意见，本院不予采纳。关于华和物业公司主张自2012年至2018年3月31日期间，以2558.11元为基数的利息729元的诉讼请求，不符合合同约定，于法无据，故本院不予支持。需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司到达所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。小区的公共收益系全体业主所有，在小区未成立业主委员会的情形下，物业公司应当按照善良保管人的要求保管小区公共收益，公共收益的收支应当定期公示，使业主知晓，待将来小区成立业主委员会后再与业主委员会就费用交接予以协商，同时，业主亦可进行监督，若发现物业公司有损害业主利益情形时，应及时运用法律武器以维护自己的合法权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。综上，华和物业公司在物业服务中提供了符合合同约定标准的服务，其请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、郭丽伟于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨华和物业管理有限责任公司自2012年10月28日至2018年3月31日的物业管理费2588.11元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭丽伟负担，郭丽伟须于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨华和物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一八年八月二十四日法官助理李超群书记员刘莹