江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初2930号原告：王玉灵，男，1951年3月16日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。被告：王玉龙，男，1949年11月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。原告王玉灵与被告王玉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉灵及其委托诉讼代理人王红兵、被告王玉龙及其委托诉讼代理人陈顺利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王玉灵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的位于徐州市泉山区××办事处××组的房屋买卖合同有效；2、确认原告对该房屋享有所有权；3、判令被告协助原告将该房屋的权属变更登记至原告名下；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告均系徐州市泉山区××办事处××组的居民。2005年11月份，双方通过王某1、赵某介绍，原告购买被告所有的位于徐州市泉山区××办事处××组的房屋，约定购房款为38000元，分期给付。后原告分别于2005年11月29日、2007年5月25日将38000元购房款交付给被告，被告也已于2005年11月29日将该房屋交给原告使用，并将房屋的国有土地使用权证交付给了原告。但被告至今未配合原告办理该房屋的过户手续。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告王玉龙辩称，一、原、被告未签订书面的房屋买卖合同，也未就房屋买卖的相关细节进行约定，不符合法律规定的房屋买卖的实质和形式要件，故原告要求确认合同的效力无事实依据。被告将涉案房屋交给原告使用，是因为原告称其儿子找的对象已经怀孕，没有房子就不愿意结婚，于是被告基于同情才将房屋交给原告使用。双方约定以40000元交易的仅是房屋的使用权，并不包括房屋的所有权和土地使用权；二、被告之所以在和解协议中同意将涉案房屋土地使用权转让给原告，是因为原告怂恿其儿子对被告的儿子进行人身伤害，故该调解协议违反法律规定，应当认定为无效；三、根据相关法律规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，而至今原、被告也未得到有关政府的批准，故合同无效；四、即使原、被告之间存在转让合同关系，但是根据和解协议约定的内容，原告应当向被告转让相应面积的具有承包权的责任田以支付合同对价，但是原告始终未将相应的承包土地交付给被告，原告已构成违约；五、原告要求确认房屋所有权，与本案合同之诉并非同一法律关系，且系规避了向国家缴纳土地使用权出让金的义务，损害了国家利益，亦不应得到支持。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告王玉灵为证明其诉称主张，向本院提交了以下证据：被告分别于2005年11月29日、2007年5月25日向原告出具的收条两张，金额分别为20000元和18000元，证明被告已收到原告给付的购房款38000元；二、2015年4月21日原、被告在徐州市桃园派出所签署的《调解协议书》一份，证明原、被告于2015年2月11日因宅基地纠纷发生矛盾，原告儿子王雷致被告儿子王建军受伤，双方在桃园××××庄社区主任王某2调解下，达成如下协议：1、王雷家人赔偿王建军医疗费、陪护费、精神损失费共计人民币壹万贰仟圆整，王建军及其家人不再追究王雷任何法律责任；2、王玉龙同意将地号04×××48的宅基地转让给王玉灵，同时交付该国有土地使用证，王玉龙积极配合王玉灵此宅基地的转让事宜，转让成与不成与王玉龙无关；3、王玉灵同意将自己的4分的责任田的承包权转让给王玉龙，转让手续由陈庄社区办理；4、双方不再因此事发生任何过激行为，遇事协商处理；三、2015年4月21日被告向原告出具的收条一张，证明被告收到原告给付的现金16000元，其中12000元系赔偿王建军的费用，另4000元系购房款；四、徐土国用（2×××）第2×××2号国有土地使用权证，其上载明土地使用权人系王玉龙，证明被告将其土地使用权证交付给原告的事实；五、证人王某1出庭作证，证明原告经王某1介绍购买被告房屋的事实。王某1庭审中陈述，其和原、被告是同村村民，经其介绍，原告购买了被告在××村××组的房屋，双方未签订书面买卖合同，原告向被告交付购房款20000元后便入住了；其只知道原告购买被告的房屋，至于是否连土地使用权一起转让就不清楚了；二人约定的购房款具体是38000元还是40000元，其也不清楚，听王玉龙说是40000元；六、证人王某2出庭作证，证明原、被告签订调解协议的过程。王某2庭审中陈述，其是陈庄社区的主任，在其主持下原、被告签订了调解协议，双方都是自愿签订的，无任何欺诈胁迫；协议签订当日，王玉龙便将土地使用权证交给了王玉灵，因为王玉龙认为其转让的房屋占用了大约0.4亩的土地，所以要求王玉灵用相应面积的责任田交换，王玉灵也同意了；协议签订后，王玉灵要求与王玉龙签订房屋买卖协议，但王玉龙不同意签字，故王玉灵也未答应将其农业补贴本4分地的补贴款交给王玉龙；王玉灵向王玉龙支付的赔偿款16000元中有4000元是购房款。经质证，被告王玉龙对证据一收条的真实性无异议，但称2007年5月25日的收条上载明的金额与实际交付金额不符，实际上被告仅收到16000元，而非18000元，且该证据不能证明双方之间对房屋买卖事项作了具体约定；对证据二调解书的真实性无异议，但恰恰证明了被告是在其儿子受到原告儿子伤害的情况下被迫签署的，且该协议约定被告转让土地使用权的条件是原告将其享有的责任田承包权转让给被告，但原告没有履行约定；对证据三、四的真实性均无异议；对证据五、六的证人证言真实性无异议，但王某1表示其对原、被告买卖房屋的相关事宜并不清楚，故其证言不能证明原告的观点，而王某2的证言则证明了被告转让土地使用权是有条件的。被告王玉龙为证明其辩称主张，向本院提交了以下证据：一、2015年4月21日原、被告签署的《调解协议书》两份，其中一份是在派出所调解的，与原告提交的协议书一致，另一份是在村里调解的，证明被告是在被胁迫的情况下签署的调解协议，且被告转让土地使用权是有条件的，即用原告同等亩数的土地交换；二、王某1书写的《关于王玉灵买王玉龙房子的情况说明》一份，证明被告将房屋交给原告使用系出于同情原告，且约定的40000元不包括购买宅基地的钱；三、徐州市泉山区××××庄社区人民调解委员会于2017年4月20日出具的《关于陈庄村二组王玉龙与王玉灵和解协议的落实情况》一份，证明原告未按照协议约定将其拥有承包权的责任田及粮食补贴本交给被告，致使双方达成的“王玉龙以宅基地使用权与王玉灵责任田承包权交换”协议无法落实，故该协议已经解除。经质证，原告王玉灵对证据一调解协议的真实性无异议，但认为不能证明被告被胁迫签署协议的事实，且否认存在以被告土地使用权交换原告责任田承包权的约定；对证据二王某1的书面证言不予认可，认为王某1在庭审中作证时称，该书面证言并非其本人书写，其对证言内容也不清楚，故不能证明被告所主张的事实；对证据三真实性无异议，但不能证明被告的观点。本院经审查认为，原告王玉灵提供的上述证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够作为认定事实的依据，本院依法予以采纳。根据被告向原告出具的收条上载明的“购房款”，以及证人王某1、王某2的证言，本院对于原、被告之间存在房屋买卖的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告均系徐州市泉山区××办事处××组的居民。2005年11月，被告将其所有的坐落在××村××组、土地使用权证号为徐土国用（2×××）第2×××2号的土地上的房屋以40000元的价格转让给原告，双方未签订书面的房屋买卖合同。后原告向被告支付了购房款，并一直在该房屋中居住至今。另查，涉案房屋坐落的土地原有性质为宅基地，于2004年4月28日变更为国有划拨土地后，被告王玉龙领取了国有土地使用权证书，但未办理该房屋的产权权属证书。经本院向徐州市泉山区房产服务中心及徐州市不动产权登记局了解，涉案房屋统一办理产权证的时间已于2015年3月截止，目前没有相关政策出台，故无法为涉案房屋办理产权证及过户手续。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接收的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告口头约定将被告所有的房屋转让给原告，虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但原告已向被告支付了购房款，而被告亦向原告交付了房屋，故双方之间的房屋买卖合同已经成立。关于合同效力的认定，本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，但该规定所指的审批并非是对房屋转让合同的审批，报批或过户属于合同履行中的问题，政府审批行为不是划拨土地房产转让的生效要件，即使不能过户，也是导致物权无法发生变动，并不影响房产转让合同的效力；其次，涉案房屋坐落在国有划拨土地上，但房屋的转让并不会影响房屋的用途和土地的使用性质，在依法规划、交纳土地出让金或者土地收益后，履行合同并不会损害国家的利益；最后，本案口头房屋买卖协议是在双方真实、自愿的情况下订立的，且原告也支付了被告认可的交易价格，并占有涉案房屋十余年，而在此期间被告亦未提出异议，合同已经实际履行。被告抗辩合同无效，也是认为原告支付的仅是房产的对价，对于土地的价格没有明确。鉴于双方已就相关土地使用权事宜达成过协议，双方如有争议，可以按照法律规定处理。综上分析，原、被告之间的口头房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其效力予以确认。关于原告要求确认房屋所有权和协助办理房屋权属转移登记手续的诉请，因本案原、被告双方签订口头房屋买卖合同后，出卖人未依约办理房屋权属登记，现原告提起确权纠纷，本院依法释明后，不予支持原告的诉请。至于原告诉请房屋权属变更登记，因涉案房屋目前尚不能办理权属证书，因此亦不具备办理房屋权属转移登记的条件，故本院暂不予以处理，原告可待条件具备时再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第六条、第十条、第二十五条、第三十六条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告王玉灵与被告王玉龙于2005年订立的关于坐落在徐州市泉山区××街道办事处××村×组、土地使用权证号为徐土国用（2×××）第2×××2号的土地上的房屋口头买卖协议有效；二、驳回原告王玉灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半后收取40元，由原告王玉灵负担20元，被告王玉龙负担20元（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  许晨二〇一八年八月十三日书记员  吴静