上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初15639号原告：丁振勇，男，1985年1月23日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孟海燕，上海臻至律师事务所律师。被告：张健松，男，1996年2月3日出生，汉族，户籍地辽宁省。原告丁振勇与被告张建松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁振勇及其委托诉讼代理人孟海燕，被告张健松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁振勇提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，腾退归还房屋；二、判令被告向原告支付自2018年6月8日起至合同解除之日止的租金及自合同解除之日起至房屋实际归还之日止的占有使某费(按照每月人民币8,600元计算)(以下币种均为人民币)，并支付水电燃气费用253.3元；三、判令被告向原告支付逾期付款违约金10,320元；四、判令被告支付原告恢复房屋原状的费用5,700元；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市普陀区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“真华路房屋”)出租给被告。合同签订后，被告向原告支付押金8,600元及三个月的租金25,800元，之后再未给付租金，经原告多次催讨未果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张健松辩称，同意解除合同，但原告应当全额退还押金。同意结清水、电、煤气费用。若原告同意退还押金，同意腾退搬离房屋，但并不同意支付违约金和损失。被告在房屋搭建了隔断，花费大概8,000元左右，原告擅自拆除了隔断，被告不同意进行赔偿。房屋内现有几个朋友临时居某，向其收取了他处房屋的租金，目前在房屋内过渡。原告于2018年7月25日擅自更换了门锁，故此后的租金不同意再给付。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、真华路房屋登记权利人为原告及案外人丁某某。2018年3月1日，原告作为出租人，被告作为承租人，就真华路房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁期限自2018年3月8日至2020年3月7日止；租金为8,600元/月，支付方式为押一付三，每期租金提前七天给付；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则需按照月租金的10%支付滞纳金，拖欠租金超过壹个月，甲方有权收回房屋，乙方按实际居某日缴纳租金并承担违约责任；乙方承担租赁期内水费、电费、煤气费等实际使某的费用；租赁期内乙方因使某需要对房屋进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准；乙方拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿。合同签订后，被告给付押金8,600元及第一期租金25,800元，此后再未给付租金。二、被告承租房屋后，在真华路房屋内搭建隔断对房屋进行分隔。现房屋由案外人居某。三、2018年7月25日，上海市普陀区**街道社区平安办公室、上海市普陀区**街道房管办事处及上海市公安局普陀分局**派出所向真华路房屋(业主/承租人)出具《告知书》，告知房屋出租的相关管理规定，要求对不符合规定的，应立即自行整改，如未整改的，将集中整治。后原告自行对真华路房屋内隔断进行拆除。上海豪丝建筑装饰工程有限公司出具的《预算单》显示拆除费用、油漆工程、垃圾清运费合计5,700元。四、原告保存的手机短信记录显示：原告在2018年6月至7月期间，多次向被告发送短信(手机号码：XXXXXXXXXXX)，其中于6月26日发生短信称：“张先生，你好……你应该在6月1号付我三个月的房屋租金25,800元，限你三天之内支付……”；于7月1日发送短信称：“张先生……逾期时间已经长达一个月，所以我根据合同约定决定2018年7月2日解除与你之间的房屋租赁合同……”；于7月26日发生短息称：“张先生……现在转租和隔断群租已构成违约，严重破坏了房屋内部设施，请于今天之内拆除隔断，将房屋恢复原状，否则我方将自行找人拆除，所产生的一切费用及损坏赔偿由你方承担”。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、《告知书》、《预算单》、手机短信及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使某、收益，承租人支付租金的合同。原、被告就真华路房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，内容与法不悖，均系当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，对双方均具有约束力。原告作为出租人，已履行交付房屋以满足租赁用途的义务，而作为承租人的被告应按照合同约定如期如数给付租金。被告于2018年7月1日已逾期给付租金超过一个月，原告依照合同约定有权解除合同，并已通过手机短信方式向被告明确告知合同解除时间，故原、被告所签订的《房屋租赁合同》应于2018年7月2日解除。被告应继续履行租金给付义务，即应给付自2018年6月8日起至2018年7月2日止期间的租金7,166.67元。被告还应承担自合同解除次日起至房屋实际返还之日期间的占有使某费，计算标准参照租金标准，即每月8,600元。同时，被告目前虽并未直接占有使某房屋，但将房屋交予案外人使某，并自述向案外人收取租金，故应承担腾退并返还房屋的义务。被告按约定应承担租赁期间的水费、电费、燃气费，在房屋返还时应予以结清，具体金额以实际发生的为准。被告应按照约定承担逾期给付租金的违约金，双方在合同中约定的违约金标准并无不妥，本院予以支持。此外，被告在承租房屋后擅自搭建隔断，对此有关部门出具《告知书》后，原告已自行进行整改，鉴于被告存在使某不当的行为，故应承担整改所产生的费用；参考被告自述搭建隔断的费用及原告所提供的证据，本院采纳原告的意见，即被告应赔偿恢复房屋原状的费用5,700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告丁振勇与被告张健松于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月2日解除；二、被告张健松应于本判决生效之日起十日内腾退并向原告丁振勇返还上海市普陀区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告张健松应于本判决生效之日起十日内给付原告丁振勇2018年6月8日至2018年7月2日期间的租金人民币7,166.67元，并给付自2018年7月3日起至上述房屋实际返还之日止的占有使某费(按照每月人民币8,600元的标准计算)；四、被告张健松应于返还上述房屋当日结清截止返还之日的水费、电费、燃气费(以实际发生的数额为准)；五、被告张健松应于本判决生效之日起十日内给付原告丁振勇违约金人民币10,320元；六、被告张健松应于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁振勇房屋恢复原状的费用人民币5,700元；七、原告丁振勇应于本判决生效之日起十日内返还被告张健松押金人民币8,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币709元，减半收取，计人民币354.5元，由被告张健松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 于 凯二〇一八年八月二十七日书记员 刘晶菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。