云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2501民初707号原告：个旧泰和中央华廷小区业主委员会。住所：个旧市邮电巷**。负责人：孙剑琨，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王文和，男，该业主委员会副主任。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：苏发祥，男，该业主委员会委员。代理权限为特别授权代理。被告：红河万祥物业服务有限公司。。住所：蒙自市经济技术开发区管理委员会办公大楼**法定代表人：王娅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘株利，女，该公司个旧管理处主任。代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：车伦，云南云都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告个旧泰和中央华廷小区业主委员会（以下简称中央华廷业委会）与被告红河万祥物业服务有限公司（以下简称万祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中央华廷业委会的负责人孙剑琨及其委托诉讼代理人王文和、苏发祥，被告万祥物业公司的委托诉讼代理人刘株利、车伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中央华廷业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告移交电梯费、共有部分收益等费用601331.89元；2.判令被告支付2017年1月1日起至2017年10月13日止的利息26157.94元，及至还清之日的利息；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告移交专项资金余款384500.84元（含电梯费315586.41元、停车费62468.73元、电费6445.70元），违规重复提取的人工费（以下称停车场看守人员人工成本）196839.24元，违规收取的费用19991.81元【含公共照明费（以下称公共部分电费）7025.21元、清掏化粪池费10500元、二次加压供水产生的电费（以下称二次加压超支电费）2466.60元】，合计601331.89元；变更第2项诉讼请求为：判令被告支付2017年1月1日起至2017年12月31日止的利息26157.94元，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算，及至还清之日止的利息。事实和理由：2014年9月15日被告与其签订《物业服务合同》，由被告对个旧泰和中央华廷小区履行物业服务管理。2016年12月30日被告提出终止物业服务。次日，合同到期，被告退出物业管理。但至今未移交代收代管余款。因停车场看守人员人工成本已含在物业费中，被告属重复提起；二次加压超支电费虽是业主使用，但被告管理不当，未向其报告，应退回相应电费；公共部分电费、清掏化粪池费按物管实施细则规定，应由被告承担。万祥物业公司辩称，1.原告不具备诉讼主体资格，业委会任期已超期，在未换届之前应由当地居民委员会代行职责。2.2017年7月25日在相关部门主持下双方已达成协议，其应返还原告384500.84元，并在小区内公示。3.2016年个旧供电局发现倍率错算，因电表是其公司户名，要求其补缴电费109603.59元，而原告不同意其支付，其才未返还。4.停车费应扣除3人人工成本，剩余利润其提取10%，原告提90%；其不存在违规收取费用，公共部分电费是红河州三亮房地产开发经营有限公司（以下称三亮公司）将电接到小区公共线路上，其已收取该公司的电费；清掏化粪池费原告同意负担一半；二次加压超支电费是因水泵电机功率大，业主交的二次加压电费不够支付，其才用电梯费支付，上述费用均是业主使用。故要求驳回原告的起诉或者诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.原告是否具备适格诉讼主体资格？2.原告主张的费用是否合理？是否应由被告退还？3.欠个旧市供电局的电费是否应在本案中一并处理？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，即：原告提交的《身份证》复印件1份，被告提交的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《身份证》复印件各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原告提交如下证据：1.《备案登记表》、《负责人身份证明书》、《个旧泰和中央华廷小区业主代表委托业委会向法院提起诉讼表决票》、《关于泰和中央华廷小区第五次业主代表会议决议》、《红河州中级人民法院（2018）云25民终485号民事裁定书》复印件各1份。证明原告诉讼主体资格适格。2.《泰和中央华廷小区业主委员会章程》、《泰和中央华廷小区业主大会议事规则》复印件各1份。证明经个旧市住建局审核备案，业委会工作合法规范，议事规则有业主大会、业主代表会议及公告或书面征求意见三种形式。3.《关于泰和中央华廷小区第三次业主大会决议》复印件1份。证明小区业主代表产生的真实性、合法性。4.《业主授权委托书》复印件6份。证明业主授权业主代表对小区物业管理事宜进行表决。5.《辞职申请》复印件1份。证明业主代表变更的事实。6.《泰和中央华廷首次业主会议书面征求意见表决书》复印件5份。证明业主代表在会议上代表相关业主进行讨论和表决。7.《关于泰和中央华廷小区首次业主代表会议决议》复印件1份。证明业委会委员苏发祥同志增补手续真实，合法有效。8.《个旧泰和中央华廷小区首次业主代表会议纪要》复印件1份。证明首次业主代表会议的真实性、合法性、有效性。9.《关于召开泰和中央华廷小区紧急业主大会的公告》、《个旧泰和中央华廷小区紧急业主大会会议纪要》《关于泰和中央华廷小区紧急业主大会决议》复印件各1份，《泰和中央华廷小区第四次业主大会表决事项表决票》复印件12份，证明全体业主委托原告就被告退出小区物业管理时未移交代收代管余款事宜向法院提起诉讼，同时为解决小区物业服务遗留问题，同意第一届业委会延期换届。10.2014年9月15日、2015年9月15日《物业服务合同》复印件2份。证明合同到期后，被告主动撤离小区物业管理。11.《物业服务收费备案表》复印件1份。证明被告物业服务标准、内容、收费情况，其中，物业费0.22元/㎡属小区车辆进出管理、指挥停放，停车场守场人员人工成本已含在物业费中。12.《个旧泰和中央华廷电梯费公示》、《个旧泰和中央华廷电梯费收支公示》、《个旧泰和中央华廷费用公示汇总》复印件各1份，《个旧泰和中央华廷小区室外停车收费收支情况公示》复印件2份。证明被告认可未移交金额为384500.84元。13.《红河州物业服务收费管理实施细则》复印件一份。证明原告主张被告未移交金额的法律依据。14.《结算协议》、《截图》各一份。证明双方未达成协议，被告通过电子邮件将协商内容发送给原告，但原告拒签。15.《照片》打印件2份。证明小区电梯电表、互感器从2011年7月20日安装至今正常使用。经质证，被告对原告提交的证据1中《登记表》无异议，但认为第一届业委会任期三年，2017年9月届满，应由当地居委会代行职能；对《身份证明书》的真实性无异议，对合法性不认可；《表决票》《会议决议》认为不是业主大会的意思表示，不认可；对《民事裁定书》无异议，对证明目的不认可。对证据2的真实性无异议，《规则》只是草案，不能证明已经业主大会讨论通过，合法性不认可。对证据3认为不应盖原告公章，应由全体业主签字，对证明目的不认可。对证据4认为大部分业主没有签字，不认可。对证据5认为业主代表辞职应向业主申请，不应向业委会申请辞职，不认可。证据6与本案无关。证据7不认可。对证据8的真实性无异议，是2016年产生的会议纪要，与本案无关。对证据9中《公告》是在个旧市法院作出民事裁定书后才作出的，不具有合法性；《会议纪要》的日期有修改痕迹，是伪造的证据，不认可；对《决议》的真实性无异议，但未通过小区业主签名进行换届，合法性不认可；《表决票》的真实性无法核实，即使全体代表表决通过，因业委会任期已过期，代表无权表决。对证据10无异议，能证明停车场按后续的经营方案管理，停车场收费管理不含在物业费中，全体业主使用的费用由全体业主负担。对证据11认为其与原告是按合同收取物业费，不认可。对证据12无异议，证明《汇总》备注栏已注明包含因供电局倍率计算错误欠个旧供电局电费109603.59元。证据13系地方性法规，不应作为证据提交。对证据14的真实性无异议，对证明目的不认可，其发给原告后，原告没有签字返回给其。对证据15的真实性无异议，对证明目的不认可，倍率计算错误是抄表员抄表时计错。被告针对有争议的证据和事实，提交如下证据：1．2014年9月15日、2015年9月15日《物业服务合同》复印件2份。证明合同并未对停车场管理进行约定，被告支付的停车场看守人员人工成本不应扣减，二次加压超支电费应由全体业主承担，也不应扣减。2．《个旧泰和中央华廷费用公示汇总》2份，《二次供水加压费公示》、《电梯费公示》、《室外停车收费收支情况公示》各4份。证明经相关部门调解，被告在提取的管理费中作出让步，由15%降为10%，双方最后协商金额为384500.84元。3.《泰和物业、万祥物业电量补收明细》、《万祥物业公司电量补收明细》复印件各1份。证明2014年12月至2015年9月应补交电费109603.59元，因电表户名为被告，故个旧供电局向被告收取。4.《2016年上半年中央华廷共用部位产生的费用明细》复印件1份。证明清掏化粪池费经原告同意从公共费用支出。5.《结算协议》复印件1份。证明市信访局、房产处调解后，其按调解内容修改，因原告不同意，其未将协议发给原告。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，但认为《合同》第17条其不知情；对证据2、3无异议；对证据4的内容不认可；证据5其未收到，不予质证。本案在审理过程中，依原告的申请本院调取了1.个旧市房地产管理处《关于对中央华廷小区调查情况的回函》1份；2.《（2013）10号文件》复印件1份；3.云南电网有限责任公司红河个旧供电局（原为个旧供电有限公司，以下称个旧供电局）《回复函》；4.个旧市信访局《录音光盘》1份。经质证，原告对本院调取证据1、2无异议；对证据3不认可；对证据4无异议，证明经市信访局调解，双方未达成协议。被告对本院调取证据1的真实性无异议，认为未对事实进行认定，实际双方已达成协议；证据2的真实性无异议，本案不是前期物业管理，双方有自由约定的权利，清掏化粪池费双方各付一半；证据3无异议；证据4无异议，证实双方达成其将管理费由15%调整为10%，其余费用不变，但其拟好协议后，原告拒签。针对以上证据，本院认为，（一）原告提交的证据1-9能够证实原告具备诉讼主体资格，予以采信。证据10与被告提交的证据1系同一证据，客观真实合法，与本案相关联，予以采信。证据11不能证实原告的证明目的，不予采信。证据12与被告提交的证据2中结余金额为384500.84元《费用公示汇总》、结余金额分别为226295.58元、315586.41元《电梯费收支公示》、2017年8月21日《室外停车收费收支情况公示》系同一证据，能够证实被告为个旧泰和中央华庭小区提供物业服务期间收取电梯费602513元，停车费399992.50元，三亮公司电费6445.70元，场地租用费5200元，合计1014151.20元，且原、被告对收入金额无异议；扣除原、被告存在争议的支出费用即公共部分电费、二次加压超支电费、停车场看守人员人工成本、清掏化粪池费后，其余支出费用金额为372305.35元，原、被告也无异议，对上述证据，予以采信。证据13不能证实其来源，不予采信。证据14、15不能证实原告的证明目的，不予采信。（二）被告提交的证据2中2017年6月7日《费用公示汇总》、《室外停车收费收支情况公示》、《二次供水加压费公示》不能证明被告的证明目的，不予采信。证据3与本院调取的《回复函》相互印证，能够证实因电量倍率计算有误，个旧泰和中央华廷小区少交2014年12月至2015年9月电费109603.59元，该电费为公共用电，属全体业主公共使用，系被告代收代缴，应由被告补交，予以采信。证据4、5不能证明被告的证明目的，不予采信。（三）依原告的申请本院调取的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月29日个旧泰和中央华廷小区组建成立小区业主委员会。2014年9月15日、2015年9月15日原、被告签订《物业服务合同》二份，约定：1.被告为原告就个旧泰和中央华廷小区提供物业服务，服务事项为建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化、公共区域环境卫生、公共区域秩序的维护；2.被告按房屋建筑面积向业主收取物业费、电梯费、自来水二次加压费；3.本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由被告进行管理维护的，被告应当按照有关规范设置相关标识，做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作；4.停车场库收费按原、被告后续约定的委托经营管理方案及约定以本合同补充协议的方式明确；5.本建筑区划内，被告、业主应按照规定向供水、供电、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；被告使用的，由上述专业单位向被告收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊（2014年物业服务合同约定）；全体业主共同使用的，由结余滚存的电梯费中支付（2015年物业服务合同约定）；被告接受供水、供电、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。6.合同终止、解除时，被告应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给原告，并按照《物业管理条例》相关规定办理移交和项目退出手续；被告逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由被告向全体业主每日支付违约金500元；7.期限从2014年9月15日起至2016年12月31日止。合同签订后，被告对个旧泰和中央华廷小区提供物业服务，并于2014年11月1日起对小区室外停车场（地上）进行管理，但双方对停车场收益分配等事宜未签订补充协议。合同到期后，被告退出小区管理，向原告移交了物业服务用房及相关资料材料。2017年被告作出《个旧泰和中央华廷电梯费公示》、《个旧泰和中央华廷电梯费收支公示》，2017年6月7日作出《个旧泰和中央华廷室外停车收费收支情况公示》，2017年7月21日作出《个旧泰和中央华廷费用公示汇总》，并于2017年4月、8月在个旧泰和中央华廷小区内公示。原告提出异议，双方发生纠纷。庭审中，双方对被告在提供物业服务期间的收入金额为电梯费602513元、室外停车费399992.50元、三亮公司电费6445.70元，场地租用费5200元，合计1014151.20元无异议；在支出金额中，扣除双方存在争议的公共部分电费、二次加压超支电费、停车场看守人员人工成本、清掏化粪池费后，其余支出费用金额为372305.35元（含税收、10%管理费等），原、被告也无异议。现原告以被告未退还代收代管资金，遂起诉来院。另查明：2018年4月10日红河州中级人民法院作出（2018）云25民终485号民事裁定书认定，中央华廷业委会有权就与物业管理有关的事项提起诉讼，具有诉讼主体资格。裁定：一、撤销本院（2017）云2501民初1661号民事裁定；二、本案指令本院审理。2018年7月23日个旧市房地产管理处《回函》，中央华廷物业服务合同纠纷经市信访局、房管处调解未果；该小区具体物业管理相关费用应依据业主与所选聘的物业服务企业协商签订的《物业服务合同》中相关条款。2018年7月25日个旧供电局《回复函》，中央华廷小区消防风机、电梯、生活泵、喷淋泵、公共照明计算电量的倍率与实际计量装置倍率不符，导致电量计算出现差错，少计电量；该小区物业由被告管理，电费由被告代收代缴，该小区少交2014年12月至2015年9月电费109603.59元由被告补交，该电费为公共用电，属全体业主共同使用。综合双方当事人的诉辩主张，本院对本案争议的焦点问题分析评判如下：一、原告是否具备适格诉讼主体资格？本院认为，业委会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，所产生的法律后果由全体业主承担，具有诉讼主体资格。本案中，原告提交的证据能够证实其依法成立泰和中央华廷业委会，其作为本届业委会任期虽已届满，但全体业主表决同意本届业委会延期换届，业主大会已授权原告起诉被告物业管理的相关事宜。且2018年4月10日红河州中级人民法院作出（2018）云25民终485号《民事裁定书》认定，中央华廷业委会有权就与物业管理有关的事项提起诉讼，具有诉讼主体资格。本院认定，原告在本案中具备适格诉讼主体资格。被告的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。二、原告主张的费用是否合理？是否应由被告退还给原告？本院认为，原、被告签订2014年、2015年《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院》第10条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。本案中，双方争议的费用：1.关于公共部分电费7025.21元（含2014年9月15日至2015年12月31日公共部分电费3951.02元，2016年度公共部分电费3074.19元）。按《2014年物业服务合同》第17条“本建筑区划内，被告、业主应按照规定向供水、供电、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。……全体业主共同使用的，由全体业主分摊”。《2015年物业服务合同》第17条“……全体业主共同使用的，由结余滚存的电梯费中支付”的约定，该费用系公共部位发生的电费，用于公共通道照明，应由全体业主负担，应在支出费用中扣减。原告以该约定违反《红河州物业服务收费管理实施细则》规定，应在物业费中支付，不符合双方的约定，及以《物业服务合同》第17条在其不知情的情况下签订，其提交的证据不能证实，故对该主张，本院不予认定。2.关于二次加压供水超支电费42980.56元。该费用系全体业主共同使用，应由全体业主负担，应在支出费用中扣减。原告以水泵设备功率大，致电费加大，被告存在管理不当，其也有一定责任，被告应退还二次加压超支电费2466.60元的主张，因其提交的证据不能证实，本院不予认定。3.关于停车场看守人员人工成本196839.24元。《物业服务合同》签订后，原告将停车场交给被告管理，但双方未对停车场收益分配等事宜进行约定，应按业主共有车位有偿停放的所得收益扣除被告正常的管理服务成本费用，其余应用于小区公共服务等方面的支出。被告在为原告服务管理期间即2014年11月1日至2016年12月31日止停车场收益为399992.25元，结合本案实际，本院认定，原告对收取的停车场收益享有70%即279994.58元，被告享有30%即119997.67元，扣除被告已在支出费用中提起该收益10%管理费即39999.22元后，实际还应支出的停车场看守人员人工成本为79998.45元。被告以其支付停车场看守人员人工成本工资，不应退还的辩解，其提交的证据不足于证实，本院不予全部采纳。4.关于清掏化粪池费10500元。按双方签订的合同约定，被告提供的服务事项包括公共区域环境卫生的维护，该费用属于维护公共区域环境卫生产生的费用，被告提交的证据不能证实原告同意承担一半的费用，故该费用被告应退还原告，不应在支出费用中扣减。5.关于支付从2017年1月1日起至2017年12月31日止的利息26157.94元，及至还清之日止的利息。本案中，原、被告双方对利息没有约定，且对未移交款项，双方均有责任，故对原告的该主张，本院不予认定。综上，被告应退还原告的费用为：收入1014151.20元-支出502309.57元（含双方无异议的支出金额372305.35元，公共部分电费7025.21元、二次加压超支电费42980.56元、停车场看守人员人工成本79998.45元）=511841.63元。三、关于欠个旧市供电局电费是否应在本案中一并处理？本院认为，被告管理个旧泰和中央华廷小区期间（2014年12月至2015年9月）的电费由被告代收代缴，该电费为公共用电，属全体业主共同使用。因电量倍率计算有误，个旧泰和中央华廷小区少交的电费由被告补交，电费金额为109603.59元。且个旧供电局《回复函》该电费应由被告补交。该费用与本案不是同一法律关系，在本案中不应一并处理。被告补交后，有权追偿。综上，原告的诉请，不尽合理，本院不予全部支持。被告的辩解，本院不予全部采纳。欠个旧市供电局电费在本案中不应一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告红河万祥物业服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告个旧泰和中央华廷小区业主委员会代收代管费511841.63元。二、驳回原告个旧泰和中央华廷小区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10075元，因适用简易程序，减半收取5037.50元，由原告个旧泰和中央华廷小区业主委员会负担928.50元，由被告红河万祥物业服务有限公司负担4109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 普 艳二〇一八年八月三十一日书记员 陈和平