广东省江门市新会区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0705民初3441号原告：李炎旋，男，1969年10月3日出生，汉族，住广东省江门市新会区，委托诉讼代理人：刘元明，广东信助律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏儿，广东信助律师事务所律师。被告：何玉霞，女，1957年9月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告李炎旋诉被告何玉霞物权确认纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：一、被告何玉霞在判决生效后10日内将位于江门市××区××前镇××四一小组司小路边的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××）过户给原告李炎旋，《集体土地使用证》上的土地使用权按现状处置，永久归原告李炎旋使用。二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告李炎旋与被告何玉霞是亲戚关系，2011年12月何玉霞因资金周转原因，想用自有的可作工业用途的房地产（厂房及集体土地使用权）抵押给某银行贷款未果，于是找到原告协商，要求转让该房地产（厂房及集体土地使用权）给原告套现。2011年12月10日双方签订《买卖合同书》一份，约定：何玉霞将自有的位于江门市××区××前镇××四一小组司小路边的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××）连同集体土地使用权（集体土地建设用地使用证号为：新府集建1997字第050601688号、050601700号、050601724号、050601746号、050601749号、050601821号）一并作价475000元卖给李炎旋。《买卖合同书》签订后，原告于2011年12月12日通过中国银行江门司前支行一次性向何玉霞汇款475000元购房款，履行了《买卖合同书》中的全部义务。何玉霞在收到上述购房款后，也于2011年12月13日向原告出具了《收款收据》，《移交证明》，移交了涉案的《房地产权证》原件1本（房地产权证号：粤房地证字第××）及《集体土地使用证》原件共6本，同时也将涉案房地产交付给原告使用至今。双方在合同中约定：移交前的房地产税由何玉霞负责支付，之后由原告负责。上述交易完成后，双方一直没有办理房地产权过户手续。据了解，《集体土地使用证》是不可以过户给外村人的。日前，网上有报道《小产权房、无证房统统能执行》的消息：最高人民法院2012年6月15日公布的《关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法〔2012〕151号）第二条、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。中华人民共和国住房和城乡建设部2012年5月30日《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函[2012]102号）答复浙江省住房和城乡建设厅，《关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示》（浙建房[2011]72号）收悉。经商最高人民法院，函复如下：一、对已办理初始登记的房屋，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。因此，在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置?有法院认为：参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。原告走访江门市新会区不动产登记中心了解到，有法院的《执助执行通知书》，他们是可以办理房屋过户的，但《集体土地使用权证》暂时不可以过户。原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特具此状，诉诸法院。本院经审查认为，被告何玉霞于2011年12月10月与原告李炎旋签订《买卖合同书》一份，约定“何玉霞将自有的位于江门市××区××前镇××四一小组司小路边的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）以及集体土地使用权（集体土地建设用地使用证号：新府集建1997字第050601688号、050601700号、050601724号、050601746号、050601749号、050601821号）一并作价530000元卖给李炎旋”。原告支付价款后，何玉霞将上述厂房和土地交付给原告使用，并将上述房地产权证和集体土地建设用地使用证移交给原告，但双方对上述的厂房和土地一直没有到相关部门办理过户手续。现上述房产和集体土地建设用地使用权仍登记在被告何玉霞名下。现经核实，李葆情与何玉霞为夫妻关系。何玉霞的丈夫李葆情在关登杰与江门市××区司前金利宝实业有限公司、李葆情买卖合同纠纷一案中，因关登杰申请财产保全，本院依法于2018年7月13日查封了李葆情名下的位于江门市××区××前镇××四一小组司小路边的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）以及集体土地建设用地使用权（集体土地建设用地使用证号：新府集建1997字第050601685号、050601697号、050601725号、050601740号、050601762号、050601816号、050601824号）。而何玉霞名下的位于江门市××区××前镇××四一小组司小路边的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）与李葆情名下的已被依法查封的上述位于江门市××区××前镇××四一小组司小路边的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）的建筑物（两者的土地使用权涉及的地块也相连）实际上是同一厂房的不可分割部分（若强行分割处分可能会对标的物价值产生较大影响），而且何玉霞名下的上述厂房和土地使用权也因涉及民事案件已被人民法院依法查封。2018年7月18日，原告认为上述房产及土地使用权应归其所有，遂诉诸法院。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8点“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，在本案中原告称已购买何玉霞名下的房产和土地使用权，并交付其使用多年，但由于涉及集体土地使用权的问题没有办理相关过户手续。涉案的房产证和土地使用权证的权属人仍登记为被告何玉霞，在原告提起本案诉讼前，与本案涉案房产和土地使用权有密切牵连的相关房产和土地使用权已被人民法院依法查封，故本院应依法驳回原告的起诉，原告可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条“裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……”，《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回原告李炎旋的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张松坚二〇一八年八月二十二日法官助理李嘉华书记员邓莲芳