浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初5515号 原告：杭州正豪品牌管理有限公司,住所地：杭州市西湖区保俶北路2号。 法定代表人：陈礼滨，执行董事。 委托代理人：杨文通，浙江泓源律师事务所律师。 被告：浙江美基实业有限公司,住所地：杭州市西湖区天目山路238号华鸿大厦1号楼504-2。 法定代表人：宋重九。 原告杭州正豪品牌管理有限公司（以下简称原告）诉被告浙江美基实业有限公司（以下简称被告）合同纠纷（原案由为房屋买卖合同）一案,本院于2018年4月8日立案受理,依法由审判员冯妍独任审判。后因被告下落不明，本院依法组成合议庭于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨文通到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤未到庭参与诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。 原告起诉称：2014年8月21日，杭州正豪房地产营销策划有限公司、杭州麦佳汇网络科技发展有限公司和被告三方签订《还款协议》，约定麦佳汇公司于2014年8月25日前归还70万元，被告作为保证人承担连带责任。鉴于麦佳汇公司未能如期还款，杭州正豪房地产营销策划有限公司要求被告承担保证责任。被告无力以货币偿还，愿以房抵债。2014年8月28日，杭州正豪房地产营销策划有限公司和被告签订两份《合同书》和一份《补充合同》，杭州正豪房地产营销策划有限公司选购了位于西溪美基铭座2幢1106室房屋及2幢1206室房屋二套，合计房款771800元。其中2幢1106室，面积56.75平方米，房款385900元；另一套2幢1206室，面积56.75平方米，房款385900元。《补充合同》约定70万元保证责任款冲抵购房款。杭州正豪房地产营销策划有限公司于2014年12月21日变更为杭州正豪品牌管理有限公司。根据《合同书》约定，被告应当在2015年2月25日前交付房屋，具体交付办理方式和时间以被告书面通知为准。但时至今日，原告从未收到被告交房的书面通知。目前原告了解到，西溪美基铭座系被告与杭州鸿金工贸有限公司合作开发，双方发生纠纷致使原告的购房合同无法履行。现起诉，请求判令：解除双方合同书，返还已付房屋使用费350000元，支付违约金70000元、赔偿可得利益损失281850元，合计701850元。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.还款协议一份，用以证明被告对杭州麦佳汇网络科技发展有限公司的70万元债务承担连带保证责任的事实。 2.合同书一份，用以证明2014年8月28日，被告以房抵债，将位于西溪美基铭座2幢1106室房屋出售给杭州正豪房地产营销策划有限公司，房价385900元，交房日期暂定2015年2月25日前，但具体以被告书面通知为准的事实。 3.补充合同一份，用以证明被告的70万元保证责任冲抵购房款的事实。 4.转账凭证、解除合同各一份，用以证明杭州正豪房地产营销策划有限公司于2014年4月23日向杭州麦佳汇网络科技发展有限公司转账70万元合作款，因情势变迁，双方解除合作关系，麦佳汇公司承诺于2014年8月20日返还70万元合作款的事实。 5.工商变更登记情况一份，用以证明2014年12月21日，杭州正豪房地产营销策划有限公司变更为原告的事实。 被告未答辩。 被告未提供证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2014年8月21日，原告、被告、杭州麦佳汇网络科技发展有限公司签订《还款协议》，约定杭州麦佳汇网络科技发展有限公司与原告于2014年8月10日签订的《解除合同》，约定杭州麦佳汇网络科技发展有限公司于2014年8月10日前返还70万元，因杭州麦佳汇网络科技发展有限公司未能到位，未能按约返还，现杭州麦佳汇网络科技发展有限公司承诺70万元于2014年8月25日之前一次性支付给原告。被告对上述债务承担连带责任担保。2014年8月25日，杭州麦佳汇网络科技发展有限公司未能归还到期债权。 2014年8月28日，原、被告签订补充合同一份，约定：被告因杭州麦佳汇网络科技发展有限公司对原告的70万元债务承担保证责任，鉴于被告向原告购买西溪美基铭座物业，双方达成以下补充协议：一、原告向被告购买西溪美基铭座物业（合同编号2-1106、2-1206），物业总价为771800元。二、被告向原告承担保证责任的70万元抵作原告购买上述物业的购房款。三、其余房款按《合同书》履行。 同日，被告作为甲方与原告作为乙方，双方就西溪美基铭座2幢1106室的使用权签订《合同书》一份，合同中载明：本合同所指的使用权包括物业占有、使用、收益及不涉及物业所有权的处分权，以租赁的形式进行。土地使用权证号为杭余出国用（2007）字第118-337-682号，杭州市规划局于2010年12月20日颁发关于西溪美基铭座建设工程规划许可证，建设位置：余杭区五常街道文一社区，建设规模：44867.07平方米。建筑工程施工许可证号为330125201101270101，建设位置：余杭区五常街道文一社区：建设规模：44867.07平方米。物业范围为西溪美基铭座2幢1206室。建筑面积为56.75平方米。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权；乙方已充分了解该物业的土地性质、房屋产权及使用性质。物业用途为办公用途。第三条使用权期限约定：自交付之日起至2056年12月30日（与土地使用权期间相同）。双方明确按分阶段租赁、每阶段期满后自动续租的租赁形式进行。第一阶段租赁期自2014年7月30日起至2034年7月29日止，期限为20年；续租的每阶段期限原则上定为20年。期限以上一阶段的期限后推计算；如续租租期物业的剩余使用年限不足20年，则续租阶段的租赁期限为物业最长使用年限扣减已使用年限；续租合同不再另行签订。甲乙双方不得以任何理由拒绝自动续订租赁合同，否则视为单方解除合同，必须承担违约责任并承担给对方造成的损失。本合同项下该物业使用费总额为385900元。乙方在签订本合同当日，即2014年8月28日一次性付清全额使用费，人民币385900元。甲方承诺于2015年2月25日前将符合本合同约定的物业交付给乙方使用，具体交付办理方式和时间以甲方书面通知为准。若乙方在本合同租赁期限存续期间，丧失民事权利能力和民事能力，则乙方在本合同项下的权利、义务（包括但不限于履行合同、续订租赁合同的权利义务）由乙方的继承人或监护人继受。该物业公共部分的各项设施、设备的检查、维修、保养由甲方负责。该房屋及其附属设施、设备，其保修期根据国家建设部的相关标准执行，保修期内的自然损坏或故障由甲方维修。保修期限以保修单为准，保修期限届满后由乙方负责修理或委托物业公司维修。本合同履行期间，如该房屋经政府部门批准，具备办理产权的条件，同时，乙方选择受让该房屋产权，双方应另行签订《房屋转让合同》。甲方协助乙方或接受委托办理相关权属证书，办证产生的包括但不限于土地出让金、土地增值税、契税、印花税、营业税、物业维修基金及其他一切费用由乙方承担。若在使用期限内乙方受让了该租赁房屋所有权的，则自房屋所有权转移至乙方名下起，本合同终止。甲方逾期交付房屋的，应按日向乙方支付已付租金的万分之三作为违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付的价款外，还应按本合同价款总额的20%支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。 另查明，签订合同书后，原告未再向被告支付购房款。 本院认为：因被告无法履行到期债务，原、被告签订了《合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，对双方均具有约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方签订的《合同书》从合同内容看，双方主要围绕使用权范围、使用权用途、使用权期限、使用权转让费用及支付方式等内容来约定，性质上应为房屋租赁合同。关于涉案合同双方在合同中约定如该房屋经政府部门批准，具备办理产权的条件，同时乙方选择受让该房屋产权，双方应另行签订《房屋转让合同》的事实，应视为双方对房屋买卖存在预约的意思表示。现涉案合同书因被告违约无法继续履行，故对原告要求解除合同书、返还房款及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因涉案合同性质上为房屋租赁合同，部分条款可视为房屋买卖合同的预约，原告并未合同书约定的全部款项，且双方约定的违约金已经可以弥补原告损失，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。对原告不合理的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告杭州正豪品牌管理有限公司与被告浙江美基实业有限公司于2014年8月28日签订的《合同书》于本判决生效之日起解除； 二、被告浙江美基实业有限公司返还原告杭州正豪品牌管理有限公司款项350000元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告浙江美基实业有限公司支付原告杭州正豪品牌管理有限公司违约金70000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告杭州正豪品牌管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1658元，由原告杭州正豪品牌管理有限公司负担667元，被告浙江美基实业有限公司负担991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1658元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审  判长  冯妍 人民陪审员凌金才 人民陪审员陈茂仙 二〇一八年八月六日 书  记员孙亚梅