浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初6064号 原告：王瑾圆，女，1989年2月15日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：吴乔龙，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：周海钢，男，1988年5月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：金晓明，浙江欧硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐芳芳，浙江欧硕律师事务所律师。 原告王瑾圆与被告周海钢共有物分割纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告王瑾圆的委托诉讼代理人吴乔龙、被告周海钢及其委托诉讼代理人金晓明均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告王瑾圆向本院提出诉讼请求：1、判令原告享有杭州市余杭区良渚街道宸北花苑16幢1单元1802室房产出售后盈余款1930000元的50%份额共计人民币965000元，被告应支付965000元款项给原告。2、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告从2012年11月确立了恋爱关系，并在2013年同居，后见了双方家长，已到谈婚论嫁的阶段。2015年4月27日，原、被告以结婚为目的共同出资购买了位于浙江省杭州市余杭区良渚街道宸北花苑16幢1单元1802室的商品房（以下简称涉案房屋）一套，该房产建筑面积为88.19平米（房产证面积为88.03平方米），购房总价为1180000元，其中首付款为360000元、按揭款项为820000元、保证金为20000元。首付款中，原告出资了210000元，被告出资了170000元，汇入了开发商杭州万泓置业有限公司账户。原、被告双方于2015年5月8日办理了银行抵押按揭贷款。2017年3月，原、被告双方因客观原因分手，因涉案房屋系为了结婚购买，现双方不能结婚，遂商量将该商品房出售。2017年8月3日，原、被告就涉案房屋办理了（浙2017）余杭区不动产权第0115791号不动产权证，共有情况约定为共同共有。2017年10月23日，原、被告将涉案房屋转让给了第三人徐轶涛、孙煜婷，转让总价为2720000元，首付款为820000元，原、被告将该首付款支付了之前办理的房产抵押按揭贷款790000元，剩余30000元在被告账户，购房尾款1900000元由第三方在办理按揭手续后也已经直接由银行打入了被告的账户，被告账户合计款项为1930000元。后原、被告将涉案房屋交付给了第三人，并办理了过户登记。在房产出售后，原告多次与被告沟通购房款分配事宜，但因差距过大，无法达成一致意见。 被告周海钢向本院提交书面答辩状，辩称：1、原、被告对涉案房屋为按份共有，并非共同共有。根据物权法的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。虽然本案中的原、被告曾是房屋的共有人，在房屋所有权证中记载的份额为共同共有，但该共同共有有别于物权法意义上的共同共有。物权法意义上的共同共有主要是指夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有，共同共有人之间都有某种法律认可的特殊共同关系。而原、被告在购房时的男女朋友关系并不是法律认可的特殊共同关系，故双方购买的涉案房屋不可能形成共同共有，而应认定为按份共有，原、被告按其份额享有所有权。2、对于该房屋盈余款项的分配，应按照实际出资比例而不是双方各一半。被告对于该房屋的出资款为首付320000元、契税11217.72元，房屋贷款820000元系被告个人名义向银行贷款，且该笔款项已直接打入开发商账户，每月贷款由被告个人支付，故820000万元应视为被告个人出资。原告向开发商转账的21万元并非都是原告出资，当时原、被告资金短缺，故被告以原告名义向第三人借款150000元，后期实际也是被告在偿还该笔款项。另外有20000元是保证金，并不是首付款，故原告实际出资为40000元。在实际出资比例可以确定的情况下，盈余款项的分配应按实际出资比例分配。3、原告对于该房屋的盈余计算错误。该房屋卖出总价2720000元，扣除首付款360000元、按揭820000元、契税11217.72元、中介费5000元，剩余盈余为1523782.28元，该盈余应根据实际出资比例进行分配。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据材料，被告的质证意见和本院的认证意见如下： 1、浙江省商品房买卖合同一份，用以证明原、被告共同出资1180000元，其中首付360000元，按揭820000元购买涉案房屋的事实。 被告质证意见：三性无异议，本院对该证据的证明力予以认定。 2、杭州市房屋转让合同一份，用以证明原、被告将涉案房屋以总价2720000元的价格转让给了第三方，并将该房产交付给了第三方的事实。 被告质证意见：三性无异议，本院对该证据的证明力予以认定。 3、不动产证一份，用以证明原、被告共同出资购买的房产所有权登记为共同共有。 被告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议，认为原、被告对涉案房屋是按份共有，并非共同共有，共同共有是家庭成员之间的共同共有。本院对该证据的真实性予以认定，至于涉案房屋系原、被告共同共有还是按份共有，本院在下文予以论述。 4、借记卡账户历史明细清单，用以证明原告将购房的首付款210000元转入了开发商杭州万泓置业有限公司的事实。 被告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，210000元并非是原告的出资，其中150000元是被告以原告的名义向他人借款后由被告全部还清，还有2000元是保证金已经退还给原告，实际上是只有40000元属于原告的出资。本院对该证据的真实性予以认定，至于原、被告的出资份额，本院在下文予以论述。 被告周海钢向本院提供了以下证据材料，原告的质证意见和本院的认证意见如下： 1、银行贷款合同，用以证明关于涉案房屋由被告个人向银行贷款820000元并将贷款款项直接汇入开发商杭州万泓置业有限公司的事实。 原告质证意见：真实性无异议，但认为银行按揭贷款办理只能是一个人，其他的共有人作为共同抵押人，一旦还不上另一人要承担共同责任的。本院认为该证据符合有效证据的证明要件，本院对该证据予以采纳。 2、POS签购单，用以证明被告首付出资170000元的事实。 原告质证意见：三性无异议，本院对该证据的证明力予以认定。 3、提供中国银行转账记录若干页，用以证明被告个人每月向银行还贷，且已还清全部银行贷款，本金和利息共计920735.96元的事实。 原告质证意见：三性无异议，但认为该笔款项是被告通过将房子出售给第三人后，以第三人支付的首付款向银行归还了剩余按揭款。经计算，本院认定被告就涉案房屋向中国银行支付的本息共计920736.5元。 4、缴税记录一份（手机截图打印件，手机交由法庭核实），用以证明被告支付税款11217.72元。 原告质证意见：三性无异议，本院对该证据的证明力予以认定。 5、客户付费回单一份，用以证明被告支付提前还款补偿金18349.57元，贷款是被告在偿还的事实。 原告质证意见：三性无异议，本院对该证据的证明力予以认定。 6、中国建设银行转账记录三页，用以证明被告向夏宇波还款150000元，该款项即为原告账户支付的首付款，应视为被告出资的事实。 原告质证意见：真实性无异议，但认为与本案无关联性，该笔款项只能证明被告与夏宇波之间的还款、付款关系，不能证明作为被告的出资。本院对该证据的真实性予以认定，至于该还款是否应认定为被告对涉案房屋的出资，本院在下文中予以论述。 7、居间服务合同一份，用以证明被告支付中介费5000元的事实。 原告质证意见：三性无异议，本院对该证据的证明力予以认定。 8、被告的收条证明一份及工资银行流水若干页，用以证明被告收入除了基本生活开支外是有能力来支付贷款的事实。 原告质证意见：该证据是被告过了举证期限后提供的，请求法庭视情况予以采纳，对该份证据的三性均不予认可，该证据必须与完税证明、社保缴纳证明配套使用的。本院认为，该证据与本案无关联，本院对该证据的证明力不予认定。 经审理查明：2015年4月27日，原、被告与杭州万泓置业有限公司（以下简称开发商）签订浙江省商品房买卖合同一份，以总价1180000元购买卖了涉案房屋，其中首付款为360000元，剩余房款820000元由被告办理按揭贷款。同日，原告支付了首付款210000元（此后开发商将20000元保证金退至被告账户），原告实际支付的首付款为190000元，被告支付了首付款170000元，原告所支付的190000元中150000元系向案外人夏宇波所借，该借款由原告偿还了70000元，被告偿还了80000元。2015年5月8日，被告为涉案房屋贷款与中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行（以下简称中国银行）签订个人一手住房贷款合同一份，中国银行于同日将820000元汇入开发商账户。此后，原、被告作为共同共有人为涉案房屋办理了不动产权证，证号为（浙2017）余杭区不动产权第0115791号。被告为办证支付了税款11217.72元。2017年10月23日，原、被告作为出卖人通过中介公司将涉案房屋出售给案外人徐轶涛、孙煜婷，双方约定转让总价为2720000元，首付款为820000元，案外人应于2017年11月8日前支付，尾款1900000元由案外人在2017年11月8日前向银行办理贷款手续后支付。被告向中介公司支付中介费5000元。此后，案外人将首付款和尾款全部交付给被告。2017年11月27日，被告向中国银行一次性全部归还了按揭贷款本息合计790317.97元。之前被告一共向中国银行归还了30期贷款，本息合计130418.53元。以上两笔还款合计920736.5元。同日，被告向中国银行支付了提前还款补偿金18349.57元。 本院认为，原、被告同居期间共同购置的房产应按一般共有财产处理。本案的争议焦点是：1、原、被告对于涉案房屋是共同共有还是按份共有？2、涉案房屋出售给案外人后盈余款为多少？针对争议焦点1，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案原、被告之间不具有家庭关系，且双方均认可办理涉案房屋不动产权证前已分手，但双方办理涉案房屋不动产权证时在共有方式上仍选择了共同共有，应视为原、被告对共有的不动产进行了约定，故涉案房屋应认定为原、被告共同共有。现因双方解除恋爱关系，对涉案房屋共有的基础丧失的情况下，原、被告可依法对涉案房屋出售后的盈余款进行各半分割，但分割时仍应酌情考虑双方对于共有物的出资情况。关于原、被告对于涉案房屋的出资情况，本院认为，购房首付款中原告支付了190000元，被告支付了170000元，虽然原告支付的190000元中150000元系原告向案外人夏宇波所借，其后该笔借款由原、被告共同偿还，但是原告向夏宇波借款是基于其员工的身份，消耗的是原告的人情关系，因此可以认定为系原告对涉案房屋的出资，被告代为偿还的款项可另案向原告主张。按揭贷款中，被告支付了30期的贷款本息130418.53元，应认定为系被告对涉案房屋的出资。2017年11月27日，被告一次性归还中国银行的贷款本息790317.97元从时间上来看发生在原、被告将涉案房屋出售给案外人及与案外人约定给付首付款820000元之后，现被告无证据证明该还款系其个人款项归还，故应认定系被告收到820000元首付款后用以归还了中国银行的贷款本息790317.97元，该金额不应认定为被告对涉案房屋的出资。综上，原告对涉案房屋的出资为190000元，被告对涉案房屋的出资为300418.53元。针对争议焦点2，本院认为涉案房屋出售给案外人的总价为2720000元，应扣除涉案房屋首付、按揭贷款本息、税款、提前还款补偿金、中介费后所得金额为盈余款，计算后为1404696.21元，原、被告可各分得702348.1元。因涉案房屋出售后的盈余款均在被告处，故本院根据本案的实际情况及原、被告的出资情况等酌定由被告支付原告590000元。综上，原告的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持；不合理合法部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百零三条、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条之规定，判决如下： 一、被告周海钢应于本判决生效之日起三十日内支付原告王瑾圆房屋出售盈余款590000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6725元（已减半收取），由原告王瑾圆负担2086元，由被告周海钢负担4639元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 孙玉肖 二〇一八年八月十日 法官助理吴育红 代书记员 周欣倩