海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初4414号   原告：三亚震旦实业开发有限公司。统一社会信用代码9146020078073387XY。住所地：三亚市迎宾路山林君悦售楼处。   法定代表人：韩诚志，该公司董事长。   委托诉讼代理人：苏威、罗长庆，海南祥瑞律师事务所律师。   被告：徐震，男，汉族，1990年8月23日出生（公民身份号码：×××），现住三亚市。   委托诉讼代理人：王竹、周亮，海南建亚律师事务所律师。   原告三亚震旦实业开发有限公司（以下简称：震旦公司）诉被告徐震商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，于同年6月22日公开开庭进行了审理。原告震旦公司的委托诉讼代理人苏威、罗长庆、被告徐震及其委托诉讼代理人王竹、周亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   震旦公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除震旦公司与徐震双方于2015年2月28日签订《三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书》（以下简称：认筹意向书）；2、判令徐震将位于三亚市××路房（即809房）退回震旦公司；3、判令徐震向震旦公司支付占用期间的占用费90000元（实际以评估为准，自2016年11月5日起算，暂计至2018年5月4日，实际应算至房屋退还之日止）；4、判令徐震向震旦公司支付拖欠的物业费7693.56元、水费1249.15元、电费3511.37元（均自2016年11月5日起算，暂计至2018年5月4日，实际应算至房屋退还之日止）；5、本案诉讼费用由徐震承担。事实与理由：2015年2月28日，震旦公司与徐震双方签订一份认筹意向书，约定：徐震认筹震旦公司开发的三亚市××路房（即809房），单价13489元/㎡（按建筑面积计价），建筑面积约为106㎡（最终以测绘建筑面积为准），认筹总价为1429900元；该房屋的成交价格按预测绘建筑面积乘以本认购书约定的建筑单价计算，多退少补；乙方于协议签订当日交纳房屋认筹总价30%的意向款431970元；甲方取得预售许可证后，乙方须在接到甲方通知后付清剩余房款及相关费用。合同还就其他事项进行了约定。2016年11月19日，震旦公司将房屋交付徐震使用，但徐震使用期间拖欠物业费、水电费，至今仍未支付。后测绘面积确定，徐震认筹的房屋建筑面积为125.71平方米，震旦公司多次要求徐震结清剩余房款1263722元及物业费、水电费，但徐震以种种理由不予支付，拖欠至今。徐震的行为已严重违约，以其行为表明不愿再履行认筹意向书，震旦公司合同目的已无法达到，故应解除认筹意向书，徐震并应返还房屋。故诉至法院，要求判如所请。   徐震辩称，一、震旦公司与徐震之间签订的认筹意向书系双方真实意思表示，并已实际履行，合法有效，且意向书对解除合同事宜并没有约定，应依照法律规定处理，结合本案事实，徐震在签订意向书后依约向震旦公司支付购房款，因震旦公司自身原因迟迟未取得商品房预售许可证，导致双方未能成功签订商品房买卖合同，但徐震已于2016年11月实际入住至今，震旦公司在取得商品房预售许可证后于2018年3月12日向徐震发出通知书，要求于2018年3月31日前补齐面积差异房款，但徐震对面积差异房款存在异议，并已起诉法院要求处理面积差异问题。徐震不存在在三个月的合理期限内未履行的情形，故震旦公司请求解除合同没有任何事实和法律依据，双方应继续履行合同，徐震无须退还涉案房屋。二、徐震属于按揭贷款购房，在满足按揭贷款的情况下，震旦公司不能违约要求徐震一次性支付剩余购房款。双方签订意向书时已达成按揭贷款的意思表示，震旦公司提交的通知书签收单亦体现“按揭贷款”的事实，震旦公司应遵循合同约定，在徐震符合按揭贷款的条件下为震旦公司办理按揭贷款手续，否则视为违约，若徐震未能符合按揭贷款条件，双方应协商分期支付或全款支付剩余购房款。三、震旦公司要求徐震支付占用费没有事实与法律依据。房屋占用费在房屋买卖合同纠纷中一般表现为合同被确认无效、解除或撤销后，实际占有使用房屋的人向房屋权利人支付一定数额的房屋使用费用。本案双方签订的意向书是合法有效的，在合同合法有效且未解除的情况下，震旦公司要求徐震支付房屋占用费没有事实和法律依据。四、物业费、水电费与本案房屋买卖合同法律关系属于不同的法律关系，且震旦公司不是物业费、水电费的收缴主体，其要求徐震支付物业费、水电费没有事实与法律依据。震旦公司已将涉案小区的物业管理委托第三方即物业公司管理，物业公司系本案物业费、水电费收缴适格主体，震旦公司不具备该收缴费用的主体资格。且震旦公司提交的入住告知函第五条已列明“入住业主暂不收取物业费，待手续齐全后开始收取物业费”，且物业公司从未通知业主缴纳物业费、水电费，徐震并非故意拖欠，如物业公司要求通知缴纳，徐震会第一时间一次性支付应缴纳的物业费、水电费。综上，请求法院驳回震旦公司全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据认定如下：   1震旦公司在庭审中举证山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书证实双方签订的认筹意向书的具体内容，该认筹意向书的单价、房号、金额上与徐震提交的不一致，震旦公司确认以徐震提交为准；举证入住告知函、入住申请书、业主登记表、交房验收单证实徐震申请入住，震旦公司于2016年11月5日将涉案房屋交付徐震使用，震旦公司已告知房款最终以测绘面积为准多退少补等；举证三亚市房屋面积测绘成果报告、商品房预售许可证证实房屋的测绘面积及涉案房屋项目取得预售许可证；举证通知书、签收单、短信往来证实震旦公司已通知徐震补交房款。本院对震旦公司所举证据的真实性予以确认，对其证据的证明力及与本案的关联性再综合认定。   2徐震在庭审中举证认筹意向书与震旦公司提交的合同的在单价、房号、金额上不一致，但震旦公司确认同意以徐震举证认筹意向书为准，涉案认筹意向书的内容以徐震提交的为依据；举证的收据证明徐震已交认筹房款431970元；举证的律师函、签发快递单及送达情况、受理通知书证明徐震接到通知书后对原告应履行广告中赠送面积约26平方米提出异议；举证临时管理规约、聊天记录截图证明震旦公司已将小区物业委托物业公司管理，物业公司至今未通知徐震交纳物业费、水电费等费用；举证的通话录音徐震主张系震旦公司工作人员就交款事宜与徐震之间的对话，震旦公司对其真实性不予确认，徐震也未申请证人出庭作证，对通话录音中另一方对话人员是否系震旦公司工作人员是否代表震旦公司的意思均无法确认，对录音内容与本案的关联性，本院不予采纳。对其他证据的真实性予以确认，与本案的关联性再综合认定。   通过当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月28日，徐震与震旦公司双方签订认筹意向书，约定：徐震为取得震旦公司开发涉案项目的房屋的优先购买权及享受该阶段的价格优惠，自愿与震旦公司签订该意向书，交纳一定数量的认筹意向金，本意向书在签订山林君悦认购书或商品房买卖合同之日终止。合同第一条第二条中约定：徐震申请认筹震旦公司所开发的位于三亚迎宾路中段南侧山林君悦项目的××楼（即809房）的优先购买权，该房屋建筑面积约为106㎡（最终合同面积以产权登记机关确认的测绘建筑面积为准）；认筹价格为建筑单价为每平方米13489元（此价款包括装修款2500元/㎡），房屋认筹总价为1429900元；合同第三条中约定：在震旦公司取得预售许可证后，徐震需在接到震旦公司通知或正式开盘后30日内，按震旦公司通知要求，携带本意向书及认筹意向金收据原件，并按照震旦公司提供的《购房须知》、代收费明细及所需其他资料到震旦公司指定地点与震旦公司签订《三亚山林君悦认购书》或《商品房买卖合同》，本认筹意向金自动转为正式定金和房款，并结算剩余房款及相关费用（该房屋成交价格按预测绘建筑面积乘以本认购书约定的建筑面积单价计算，成交价格减去认筹意向金为剩余房款部分，多退少补）。若逾期未办理相关手续，徐震放弃房屋的优先购买权，震旦公司有权将该房屋另行出售。徐震已支付的认购意向款，震旦公司以无息方式退回给徐震；第五条中约定：该房屋的交付时间以购房合同约定的时间为准；第六条中约定：在本意向书签订以前的其他口头表达或描述和本意向书不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件等书面文件为准。双方签订认筹意向书后，徐震依据双方的约定时间缴纳了总计431970元的认筹款。2016年11月5日，徐震申请入住涉案房屋，并于同日签署《入住告知函》，《入住告知函》载明：暂按震旦公司与业主签订的三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书所签订的面积入住，最终签订商品房备案合同面积以三亚市住建局出具的测绘面积为准多退少补；业主自愿申请退房可通过客服提出申请办理相关手续，公司会在3个月内将认筹款全部退回业主本人；2016年11月5日徐震现已实际接收涉案房屋。双方尚未另行签订认购书或商品房买卖合同。2017年2月23日，三亚合利测绘服务有限公司作出山林君悦项目1栋和8栋的《三亚市房屋面积测绘成果报告》，该报告显示涉案房屋实测的建筑面积为125.71㎡。震旦公司于2018年3月12日向徐震发书面通知书并通过手机短信，通知徐震于2018年3月31日前按合同约定签订购房合同及按单价每平方13489元按125.71㎡计算房款后减去已交房款来补交房款1263732元。徐震接到通知书后在本院裁判前一直未向震旦公司交纳该款也未与震旦公司签订购房合同。同时徐震认为震旦公司应履行广告中赠送面积约26平方米的赠与义务而提起诉讼，对该案本院已做出（2018）琼0271民初3633号民事判决书，判决驳回徐震的诉讼请求。该判决目前尚未发生法律效力。另查，震旦公司于2017年6月7日已取得涉案项目的《商品房预售许可证》。庭审后，震旦公司撤回其第三、第四项诉讼请求。   本院认为：一、本案徐震与震旦公司于2015年2月28日签订的认筹意向书，从认筹意向书第一、第二、第三、第五、第六条约定的具体内容看，该认筹意向书系徐震作为买受人与震旦公司作为房地产开发商就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。双方签订该协议时涉案商品房屋尚在建设中，震旦公司当时未取得《商品房预售许可证》，故该认筹协议书应属于商品房预约合同。该认筹意向书系震旦公司、徐震双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同各方当事人应当依照合同约定行使合同权利、履行合同义务。合同签订后，徐震已于2016年11月5日办理入住涉案房屋。震旦公司于2017年6月7日取得涉案项目的《商品房预售许可证》后，根据双方签订的认筹意向书第三条中的约定：该房屋成交价格按预测绘建筑面积乘以本认购书约定的建筑面积单价计算，成交价格减去认筹意向金为剩余房款部分，多退少补。若逾期未办理相关手续，徐震放弃房屋的优先购买权。同时在《入住告知函》也载明：暂按震旦公司与业主签订的三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书所签订的面积入住，最终签订商品房备案合同面积以三亚市住建局出具的测绘面积为准多退少补。震旦公司已经于2018年3月12日通知徐震签订商品房买卖合同及按测绘面积125.1平方米、单价13489元补交房价款1263732元。震旦公司发出以上通知书有认筹意向书的约定及入住告知函中已明确的内容作为依据，该笔尚未缴纳款项占合同总金额的70%。徐震从2016年11月份就开始接受使用震旦公司销售的房屋，但收到通知书后至今已超过三个月时间未按通知日期补交相应房价款并与震旦公司签订商品房买卖合同，应认定徐震该行为构成迟延履行合同70%主要债务，震旦公司买卖房屋收取房款的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，震旦公司主张依据合同约定解除双方于2015年2月28日签订的认筹意向书，有事实和法律依据，本院予以支持。徐震抗辩其未按震旦公司的通知补交购房款系因为对赠送面积有争议及房款系按揭支付。首先若因赠送面积有争议，徐震应先扣减争议的赠送面积款后交纳其他面积的款项，徐震以相对于应交房款总额来说较少的赠送面积款有争议为由而拖延一直不向震旦公司支付剩余占比例达70%的房款，不具合理性；徐震口头表示愿意支付剩余购房款，但并未采用实际行为支付，同时徐震真实想支付其他面积款项的情况下也可采用提存购房款，但徐震并没有提存购房款；徐震提出双方约定剩余购房款要办理按揭贷款支付，从双方2015年2月28日签订的合同上看双方并未约定剩余房款通过按揭贷款支付，即使徐震认为通过震旦公司举证的签收单上注明其应通过按揭贷款支付剩余房款，也应当按双方合同约定以及震旦公司通知的要求按时与震旦公司签订购房合同来确认如何支付剩余购房款。综上，徐震主张该认筹意向书不具备解除合同的情形的主张，本院不予采纳。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据该规定，双方于2015年2月28日签订的认筹意向书解除后，徐震应该将涉案位于三亚市××路（即809房）退还震旦公司，震旦公司的该项诉讼请求，本院予以支持。三、震旦公司庭后已申请放弃在本案中主张徐震支付从2016年11月5日入住房屋至实际退还房屋止期间的房屋占用费；放弃在本案中主张徐震支付拖欠的物业费、水电费。放弃在本案中提起该两项诉讼请求属于震旦公司自行处分其民事权利的行为，对该两项主张，本院不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、解除三亚震旦实业开发有限公司与徐震于2015年2月28日签订的《三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书》；   二、徐震将位于三亚市××路房（即809房）退还三亚震旦实业开发有限公司。   案件受理费18681元（原告已预交），由被告徐震负担17440元，原告三亚震旦实业开发有限公司自行负担1241元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 李 芳   人民陪审员 黄景清   人民陪审员 郑辉仁     二〇一八年八月十七日   法官 助理 邢增婵   书 记 员 高清倩   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：   （一）债权人无正当理由拒绝受领；   （二）债权人下落不明；   （三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；   （四）法律规定的其他情形。   标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。   最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。