浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2856号 上诉人（原审原告）：吴行，女，1985年9月22日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：孟行，浙江正众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王婷，女，1991年3月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人吴行与被上诉人王婷房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初8507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2017年4月15日，吴行（出租方）与王婷（承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：吴行将其所有的位于杭州市××花园××号房屋出租给王婷一人居住，月租金10500元，租赁期自2017年4月15日至2019年4月14日；由王婷承担水费、电费、燃气费、物业管理费等费用；经双方协商一致可以解除本合同。合同同时约定了双方的其他权利义务及违约责任等。在合同履行过程中，王婷将涉案房屋用于“桃之艺术坊”画室的经营活动，遭致投诉。2017年5月1日，吴行、王婷经协商达成如下协议：同意解除涉案租赁合同，房屋租金按王婷实际占用时间支付到租房归还时止（但不得超过2017年5月28日），王婷另外应支付吴行5250元作为违约金，吴行在收回租房后的当天，将扣除租金和5250元违约金后的剩余部分租金、押金归还王婷。2017年5月28日，王婷通过微信通知吴行收房。2017年6月3日，吴行、王婷办理了房屋交接，并签订交房协议。2017年9月7日，吴行向法院提出诉讼请求：1.王婷支付吴行改变房屋用途违约金10500元；2.王婷支付吴行提前退租违约金10500元；3.王婷赔偿吴行财产损失5000元；4.王婷支付吴行水费、电费、燃气费、物业费共2500元；5.王婷承担诉讼费。 原审法院认为，在《房屋租赁合同》履行过程中，吴行、王婷经协商一致提前解除合同，并就解除合同后房屋返还、违约责任的承担达成协议，该协议对双方均具有约束力，双方应予遵守。吴行虽称王婷此后又要求续租并经其同意，双方已变更解除合同的合意，但吴行对此未能举证证明，该院不予认定。根据上述协议，双方的《房屋租赁合同》解除后，王婷应支付吴行违约金5250元。现吴行以王婷违反《房屋租赁合同》为由要求其承担除5250元之外的其他违约金，与上述协议的内容相悖，该院不予支持。王婷承租期间在房屋墙体上设置钉子及长钩，对房屋墙面造成一定损坏，应就此向吴行赔偿损失，该院酌定赔偿金额为100元。交房协议仅确认了房屋现状，不足以证明王婷造成房屋内相关物品的损坏，故该院对吴行主张的其他财产损失不予支持。吴行未能举证证明吴行承担了涉案房屋租赁期内的水费、电费、燃气费用、物业费及相应金额，故该院对该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王婷于判决生效之日起十日内赔偿吴行财产损失100元；二、驳回吴行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计256元，由吴行负担231元，由王婷负担25元。吴行于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王婷于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，吴行不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院不予追加浙江链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)为被告参加本案诉讼应属错误。1、本案双方之间的租赁合同关系是由浙江链家房地产经纪有限公司居间完成，其系本案所涉《房屋租赁合同》的当事人之一，实际参与了该合同的履行，并且其与被上诉人共同隐瞒承租人租房实际用途的重要事实，也是造成本案纠纷发生主要原因。所以链家公司对上诉人的损失存在过错，应承担相应民事责任，依法应作为本案被告参加诉讼。2、链家公司实际参与了本案纠纷的诉前协调和合同解除后房屋的交付，其对本案的主要事实，尤其是被上诉人拒不履行双方经微信达成的《解除协议》的事实是明知的。所以链家公司参加本案诉讼，明显能更加客观全面的查明事实，使本案得以公平、公正判决。二、双方于2017年5月1日经微信达成的《解除协议》并未履行。1、双方确实经微信于5月1日达成解除租赁合同的协议，但之后被上诉人以一时无法另行租房为由经电话要求继续履行租赁合同，上诉人表示同意。这一“电话”事实虽因客观原因现无法提供直接证据，但在本案其他证据也是能体显的。2、从双方微信内容反映，在5月1日达成《解除协议》后双方未再通过微信沟通，直至5月27日晚21点57分被上诉人通知“吴姐，我们找到房子了，这两天就搬，29号可以交房”。这一事实能证实：其一，被上诉人之前并没有找到另租的房屋；其二，被上诉人在5月27日晚通知上诉人交房是临时告知、即时行为；其三，若双方仍是按5月1日达成的《解除协议》履行，其交房时间“不得超过2017年5月28日”。那么在5月27日晚近10点钟，被上诉人应己腾空房屋或己作好交房的充分准备，而不是告知上诉人可以安排交房。故被上诉人并非履行双方在5月1日达成的《解除协议》，同时也能佐证上诉人前一点事实的陈述。3、上诉人与链家经理的4份电话录音，其内容能直接而明确的证实被上诉人拒不按5月1日达成《解除协议》约定承担5250元违约金的事实，并拒绝双方协议解除租赁合同。所以双方于2017年5月1日经微信达成的《解除协议》并实际未履行，双方的行为己表明该协议解除。三、一审法院酌定赔偿金额为100元，显然有失客观、公平、公正。1、《交房协议》是在双方存在明显纠纷之后签字确认的，且双方对其真实性均无异议。2、《交房协议》中明确了被上诉人交房时存在的8项事实，包括财产的损坏、遗失及电、水、煤气的计数。显然该部分系由被上诉人造成的。该协议第五条、第六条的内容也能佐证这一事实。更何况若不是被上诉人造成的，在双方存在激烈纠纷的前提下怎么可能将上述事实记录在《交房协议》中。一审法院仅以证据不足而不予认定，显然错误。被上诉人对上述8项事实中的第2项、第7项认可，其余部分不予承认。此时应该由被上诉人承担该部分损失并非其承租期间造成的举证责任。3、本案中仅“房屋墙体上设置钉子及长钩，对房屋墙体造成一定损坏一项损失也远不止100元。钉子、长钩对墙体的损坏需专业人员重新修补、墙纸将因修补而部分损坏重贴。这一事项工作量虽不多，但修补的程序、工时、原料不可缺少。一审法院酌定100元明显不足。四、一审法院对被上诉人承租期间依约应承担的物业费用未能查明。一审中上诉人未能提供物业费标准的证据，但一审法院完全可以询问双方当事人确定其标准，或直接要求双方确认被上诉人应承担的物业费具体金额。上诉人在二审中将提供新证。五、本案纠纷的基本事实。2017年4月15日双方及链家公司签订《房屋租赁合同》一份。被上诉人未按合同约定使用房屋，而实际用于开设“桃之艺术坊"，作画画培训班等经营活动。因出入人员频繁影响小区其他住户的日常生活和工作而被举报和投诉。上诉人得知上述情况后与被上诉人沟通并于5月1日达成《解除协议》，由被上诉人承担违约金5250元。之后，被上诉人以暂时无法找到其他合适的房屋为由要求继续履行《房屋租赁合同》，上诉人表示同意。2017年5月27日晚十时，被上诉人以其已另行租房为由零时通知上诉人收房，单方要求解除《房屋租赁合同》。在居间方链家公司同意赔偿上诉人半个月房租及退回居间费的前提下，上诉人同意与被上诉人按原《解除协议》履行。被上诉人却以链家公司同意赔偿为由而拒绝承担任何赔偿和违约责任，并经新闻媒体作偏面报道，又以要“打官司”方式施压上诉人。为此双方矛盾激化。上诉人为防止双方损失扩大在保留相关权利的前提下主动于6月3日收回租赁房屋。同时被上诉人擅自改变房屋的用途。综上，请求二审法院查清事实，撤销(2017)浙0106民初8507号民事判决，查清事实改判决支持上诉人的一审全部诉讼请求。判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人王婷答辩称：首先关于擅自改变房屋租赁用途的问题。因为根据聊天记录，王婷说的之前上课情况跟吴行沟通过，与吴行说得很明白，吴行当时因为中介跟其说，王婷是工作的画室，包括1818黄金眼电视视频王婷和中介方的陈述，直接可以显示王婷自租赁开始便向吴行告知过王婷将租赁房屋同时用于开画室。吴行对此情况至始至终都是知晓的，所以不属于合同中上擅自改变房屋用途的情形。吴行主张其知晓房屋用于开画室，但不知晓用于经营。开画室肯定会涉及相关学员的教学培训，本身就是一种经营性活动，两者是相同的，吴行的主张无法成立。再者涉案房屋面积为163.81平方米，按照常理来看，如此大面积的房屋明显不会用于居住。王婷将其用于开办画室也合情合理，因此王婷并没有违反约定，擅自改变房屋租赁用途，退一步讲，即使王婷存在该行为，但是双方在微信聊天中达成解除协议时，已经明确由王婷承担5250元的违约金，并在另案判决中也予以扣除。吴行再次起诉主张要求王婷承担10500元违约金，纯属恶意行为。上诉人要求链家公司参与本案诉讼，事实上链家公司也可以证明双方是知晓开办画室这个问题的。关于提前退租的问题，从整个微信聊天记录可以明显看出是吴行主动提出退租，并要求王婷搬离房屋，而并非是王婷提出退租。王婷在此过程中一直是处于被动状态后，无奈只能重新寻找租房，因此遭受损失的是王婷而不是吴行，违约责任是吴行而不是王婷。双方于5月1日在微信中达成一致协议，同意于当日解除租赁关系，并约定王婷在5月28号前退房，既如此，双方理应按照此约定履行，但到5月28日当天，上诉人没有到场来收房，并且在王婷联系吴行的时候，其也表示不退房，表示其老公不同意退房而拒绝履行收房义务。所以王婷在万般无奈之下，在吴行不出现情况，也不回复的情况下，联系了1818黄金眼。吴行称王婷要求继续履行双方之间的合同，因此没有任何证据予以直接证明。吴行主张要求王婷提前支付退租的违约金是没有任何依据。关于财产损失的问题，吴行提供的退房交接单只是对房屋现状的描述，在内容上并没有显示相关物品的损坏，是由王婷造成的。王婷对此也始终没有承认过。王婷签订这一份交接单只是为了能交付房屋、钥匙，不然吴行就不肯收，有现场录制的视频为证。事实上，除了两颗钉子和墙上的长条挂钩，其他描述的物品损坏情形都不是由王婷造成的，而是本身存在一定的损坏。故吴行主张要求王婷承担财产损失5000元，也没有任何依据。关于水电燃气及物业费问题。王婷在2017年5月28日退房时，已结清相应的电费，有支付宝的支付记录，可以为证。而水费当时经物业公司查过水表，确认只有几元钱，因金额过小便在吴行的账户中予以扣。至于燃气王婷更未曾使用过。关于物业费因为王婷都根本都没住进去，物业费是王婷直接支付给物业公司的。吴行没有任何权利向王婷直接收取，且在租赁期间，物业公司未曾向王婷收取，王婷便没有交纳过相应费用。退一步讲，因2017年5月1日已解除租赁协议，故即使要承担，王婷也仅需承担2017年4月15日至4月30日期间15天的物业费。 二审期间，上诉吴行提交如下证据： 1、欠费停电通知书，到2017年6月12日前，尚欠电费57.03元，证明王婷欠这个电费。5月28日支付的是4月份的电费。 2、房屋交接清单一份，74393电表记录值，被上诉人使用的100度左右，还有燃气表的数字，可以证明相关被上诉人实际使用电、燃气使用数量。还能证明相关房屋财物的损坏，且该损坏是由被上诉人造成的。 3、物业服务收费明码标价表、物业费发票，证明2017年1月16日—2017年6月15日，总的物业费是1310元。从中可以计算得出本案被上诉人实际使用房屋期间产生的物业费用，实际使用48天，可以计算出被上诉人应该承担的物业费419元。 被上诉人王婷没有提交新证据，对上诉人提交的证据认为，证据1的真实性没有异议。但是王婷在5月28日已经结清了电费，支付宝支付凭证为证。这个电费是2017年6月的电费，并非5月的电费。交接清单、物业服务标准表、发票的真实性都没有异议。但是没有关联性，无法达到其证明目的。而且王婷实际使用房屋是44天，不是48天。应该以（2017）浙01民终7591号判决书认定为准。 上诉人吴行提交的证据经被上诉人王婷质证后，本院认证如下：证据1、2、3的真实性本院予以确认。 本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明：根据已经生效的（2017）浙01民终7591号民事判决，确认吴行与王婷2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月1日解除。房屋租金应自2017年4月15日至2017年5月28日，共计44天。 本院认为，关于一审审理程序，吴行虽曾在一审中书面申请追加链家公司作为被告参加诉讼，但本案系房屋租赁合同纠纷，链家公司作为居间方，原审法院未同意吴行的申请追加链家公司为被告参加诉讼不存在程序违法。根据已经生效的（2017）浙01民终5791号民事判决，确认吴行与王婷2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月1日解除。现吴行上诉称双方2017年5月1日经微信达成的《解除协议》并未履行的主张不能成立。根据上述协议，《房屋租赁合同》解除后，王婷应支付吴行违约金5250元。现吴行以王婷违反《房屋租赁合同》为由要求其承担除5250元之外的其他违约金，与上述协议的内容相悖，原审法院不予支持并无不当。吴行在一审时没有提交证据举证证明吴行承担了涉案房屋租赁期内的水费、电费、燃气费用、物业费及相应金额。在本院审理期间，吴行提交了电费57.03元及交纳物业费的单据，对水费、燃气费表示不主张了。吴行提交的电费单系王婷租赁房屋期间所产生的电费，且王婷且表示该电费应该其由交纳。故本院对吴行该项主张予以支持。王婷实际租赁案涉房屋44天，根据吴行已经交纳的物业费计算出王婷应承担的物业费为384元。上诉人吴行所主张的财产损失的问题。从2017年6月3日的房屋交接单与2017年4月1日租赁房屋交接清单相对比，少了一个空调遥控器；王婷承租期间在房屋墙体上设置钉子及长钩，对房屋墙面造成一定损坏。对以上所产生的两项损失，本院酌情认定为200元。2017年6月3日的房屋交接单仅确认房屋现状，该交房协议不足以证明王婷造成房屋内相关物品的损坏，故本院对吴行主张的其他财产损失不予支持。综上，上诉人吴行的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初8507号民事判决。 二、王婷于判决生效之日起十日内赔偿吴行财产损失200元、支付电费57.03元、物业费384元； 三、驳回吴行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计256元，由吴行负担221元，由王婷负担35元。二审案件受理费512元，由吴行负担442元，王婷负担70元。一审案件受理费吴行于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王婷于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。二审受理费，吴行于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；王婷于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年八月二十日 书记员  何英杰