四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0903民初3141号 原告：唐红梅，女，1984年6月26日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兰，四川广略律师事务所实习律师。 被告：李丽（曾用名：李会英），女，1981年5月16日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：黄凯（李丽配偶），住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：刘强，四川斗城律师事务所律师。 第三人：周杨，男，1975年5月20日出生，住四川省遂宁市安居区。 第三人：邹明蓉，女，1977年10月8日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告唐红梅与被告李丽、第三人周杨、邹明蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月19日公开开庭审理。原告唐红梅的委托诉讼代理人何云福，被告李丽及其委托诉讼代理人黄凯、刘强到庭参加诉讼，第三人周杨、邹明蓉经本院通知参加诉讼，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐红梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人所签订的《房屋租赁合同》对被告继续有效；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加1项诉讼请求：要求被告继续履行前述租赁合同。事实和理由：原告与第三人于2014年1月1日签订了《房屋租赁合同》，承租了第三人所有的位于遂宁市门面（以下简称诉争房屋），约定租期为20年，原告一次性向第三人给付了前十年租金30万元，此后，原告又将诉争房屋以5万元/年的价格租赁给了中艺文具公司使用。因第三人拖欠他人债务，法院对诉争房屋进行司法拍卖，并在拍卖公告上披露了房屋有租赁的事实。2018年2月13日，被告通过司法拍卖获得诉争房屋，并于2018年4月25日办理了产权转移登记。现三方对租赁及租金交割事宜无法达成一致，被告不认可原告与第三人之间的租赁关系。 李丽对唐红梅主张的其通过司法拍卖取得诉争房屋的所有权并办理所有权转移登记的事实无异议，但认为：1.原告与第三人签订的《租赁合同》不真实，被告申请对租赁合同的签字形成时间进行司法鉴定；2.法院对诉争房屋进行评估调查及发布拍卖公告时，原告或第三人都未向法院提出存有租赁关系，此后又提出存在租赁关系，系双方恶意串通妨害执行；3.《租赁合同》内容也不符合常理，例如租期过长、租金显著低于市价、租金支付方式为一次性支付10年租金、签订租赁合同后诉争房屋仍由第三人占有使用、原告系第三人所经营公司的财务总监等；4.诉争房屋已由被告与案外人骆建文签订租赁合同并交由骆建文占有使用，原告要求继续履行已存在事实上的履行不能。 周杨提交书面陈述意见称，原告所称属实，被告在购得诉争房屋时即已知晓诉争房屋存在租赁的情况。 邹明蓉未做陈述。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的被告通过司法拍卖获得诉争房屋，并办理了产权转移登记的事实予以确认。 对双方当事人争议的原告与第三人是否存在租赁关系、若存在租赁关系是否对原告具有约束力及可否继续履行租赁合同的问题，本院查明：1.原告持有《房屋租赁合同》一份，合同约定：由原告承租登记在第三人名下的位于遂宁市门面（性质：商业用房），租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日，前十年租金为3万元/年，此后十年每年租金递增3%；因第三人急需资金，前十年租金在2014年6月1日前全部付清，此后租金逐年支付。合同记载的签订时间为2014年1月1日。租赁合同未进行备案登记，亦未缴税。 2014年7月29日，原告通过中国银行转账30万元。原告持有收条一张，称2014年7月29日收到原告转账支付诉争房屋租金30万元。 原告持有收条复印件四张，分别载明收到遂宁市中艺商贸有限公司（法定代表人：邹清良，系第三人邹明蓉父亲、周杨岳父，公司经理为第三人周杨）2014年至2017年租金，每年5万元。邹清良在收条上签署复印属实的意见。 因诉争房屋需要评估拍卖，本院委托了四川金信会计师事务所有限责任公司对诉争房屋进行评估，该公司出具了《房地产估价报告》，在“估价的假设和限制条件”中，报告称“本次估价是以委托方未与任何一方签署针对评估对象的无限期或影响评估价值的租赁协议为假设前提”。在“估价结果报告”的“评估对象”项目中，报告称“租赁情况：经了解，该商业用房为周杨自己使用，销售文具用品等”。该公司采用市场比较法和收益法的估价方法，确定诉争房屋的评估价值为1825140元。此后，诉争房屋拍卖成交价亦为1825140元。本院在进行拍卖时，进行了两次拍卖，发布了两次标的调查情况表，第一次发布的标的调查情况表中的“标的现状”称“租赁情况无出租”，此次拍卖被撤回；第二次发布的标的调查情况表中的“标的现状”称“租赁情况有出租”，但未对租期、租金及其他情况予以披露。此次拍卖由原告拍得诉争房屋结束。 房屋拍卖过程中，第三人周杨、邹明蓉以房屋已出租给原告为由，向本院提起执行异议，要求中止对诉争房屋的拍卖，本院以“唐红梅与周杨、邹明蓉之间的针对遂宁市门面的《房屋租赁合同》不是中止房屋拍卖的法定理由”为由，对其执行异议予以了驳回。第三人周杨、邹明蓉不服，向遂宁市中级人民法院提起了复议，该复议申请亦被驳回。 诉争房屋虽登记为商业门面，但其一直以来主要系作为通往负一楼的通道使用。2017年11月，被告的父亲李新金（音）取得了负一楼房屋所有权，其与原告和第三人就诉争房屋的使用产生了争执，遂将诉争房屋予以了封堵。经案外人骆建文斡旋，李新金将负一楼出租给骆建文，骆建文就开始将诉争房屋作为通往负一楼的通道使用，期间未与原告、被告或第三人建立租赁关系，亦未向原告、被告或第三人缴纳租金。2018年2月28日，被告与骆建文签订了《营业房租赁合同》，将诉争房屋出租给骆建文使用，租期为5年，前两年租金为10万元/年，后三年根据市场实际情况调整。此后，骆建文的配偶王和秀向李丽的账户转账给付了20万元。 上述事实，有原告的起诉状、《房屋租赁合同》、银行查询记录、收条、收条复印件、《房地产估价报告》、拍卖文件、《营业房租赁合同》、转账记录、调查笔录和庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原告主张其于被告买受诉争房屋前，即已是诉争房屋的合法承租人，原告应对于其与第三人于2014年1月1日建立了租赁关系承担举证责任。原告为证明其观点，向本院出具了《房屋租赁合同》、收条及转账记录，转账记录未注明用途，不能证明系给付租金。就《房屋租赁合同》及收条而言，被告对合同签字的形成时间及收条签字的形成时间均提出了司法鉴定申请，因不具备鉴定条件，致无法进行鉴定，该结果系非可归责于被告的原因造成，按照举证归责，原告应就其主张进一步提供证据予以证明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，房屋租赁，尤其是商业用房租赁，应当向房产管理部门进行备案登记，其备案登记时间可以作为认定房屋租赁合同形成时间及租赁关系真实性的重要依据，但因原告持有的《房屋租赁合同》未进行备案，故对其形成时间本院无法予以确认，原告的举证责任尚未完成。 原告从租赁物使用的角度向本院提交了收条复印件，用以佐证其与第三人的租赁关系，及其以5万元/年的价格出租给了遂宁市中艺商贸有限公司使用。但从该证据的证明力来看，遂宁市中艺商贸有限公司的法定代表人系第三人邹明蓉的父亲，该公司的经理即系第三人周杨，因此，遂宁市中艺商贸有限公司与第三人具有利害关系，而第三人与原告具有诉讼利益上的一致性，因此原告持有的收条复印件的证明力较弱，不能单独作为认定原告将房屋转租给了遂宁市中艺商贸有限公司使用的依据。 加之评估公司在对诉争房屋进行评估时，原告或第三人均未向评估公司披露诉争房屋上存在租赁关系，原告或第三人对影响其重大权益的事实不向评估公司进行披露，实在异于常理。故此，原告的证据不足以证明其与第三人已于2014年即已形成合法有效的租赁关系，其主张租赁关系继续约束被告，证据不足，主张不能成立。虽第三人以诉争房屋已出租给了第三人为由向本院提出执行异议，且本院在拍卖公告上标注了有出租，但执行异议及执行拍卖公告仅是对是否存在租赁关系进行了形式审查，若审理查明的事实与形式审查结论不一致，应以审理查明的事实为本案的裁判依据。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告唐红梅的全部诉讼请求。 案件受理费250元，由原告唐红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  杨娟 二〇一八年八月十六日 书记员  范韬