中华人民共和国 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南市民四初字第129号 原告（反诉被告）：萧立嵩(英文名SEOWLISONG（XIAOLISONG），男，1992年8月23日出生，新加坡共和国籍公民。 委托诉讼代理人：曾镜同，广西元胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈智峰，男，1979年7月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 原告萧立嵩（反诉被告）与被告（反诉原告）陈智峰租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）萧立嵩的委托诉讼代理人曾镜同及被告（反诉原告）陈智峰的委托诉讼代理人谭新雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）萧立嵩向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈智峰向原告萧立嵩返还南宁市青秀万达金街商铺1106号铺租赁意向金83250元，并以83250元为基数，按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率支付原告自起诉之日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的利息；2、本案诉讼费用由被告陈智峰承担。事实和理由：被告陈智峰于2013年5月9月向南宁青秀万达广场投资有限公司购买位于青秀区商铺。原告萧立嵩为新加坡人，有意租赁被告购买的前述商铺从事商业经营活动，但因被告已将该商铺租赁给他人，因此，双方协商，约定由原告先向被告支付租赁意向金，被告收到意向金后由其负责与原租户沟通，终止原租户的租赁合同，再与原告重新签订租赁合同……如被告无法解除与原租户的租赁合同，无法将商铺租给原告，则被告无条件退回所收款项给原告。根据双方约定的内容，被告于2015年5月29日出具一份《租赁框架协议及意向金收据》，明确“今收到SEOWLISONG（新加坡户籍，证件号码：××××××）交来关于南宁市青秀万达金街商铺1106号铺租赁意向金，共计人民币捌万叁仟贰佰伍拾元整（￥83250.00元）。该款项由SEOWLISONG于3日内转入陈智峰建行账户。”原告萧立嵩向被告陈智峰支付了83250元意向金，但至今为止，被告仍未与原告重新签订租赁合同，更没能向原告交付有意租赁的商铺。因此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提出如上请求，恳请法院予以支持。 被告（反诉原告）陈智峰辩称，就本诉而言，我方并没有返还意向金的义务。一、法律上并没有意向金这一概念，结合本案相关事实，尤其是以出租人与原承租人解除原承租合同为前提的、意味着出租人是要放弃可能的既得利益的情况下，应当作出有利于出租人即我方的解释。二、《租赁框架协议及意向金收据》里，约定了我方应当退回意向金的条件，此后陈智峰也解除了与原租户的合同，并已通知了萧立嵩前来签订租赁合同，是其自己不愿意来签合同，显然是其自身过错，故我方没有义务返还意向金，且要求我方支付利息并没有法律依据。综上请求驳回萧立嵩的诉讼请求。 被告（反诉原告）陈智峰向本院提出反诉请求：1、判令萧立嵩向陈智峰赔偿损失124875元；2、本案的诉讼费由萧立嵩负担。事实和理由：陈智峰于2013年5月购买了位于南宁市青秀区铺，于2015年1月9日将该租赁给了广西享悦八洲资产管理有限公司（以下简称“享悦公司”），约定租期为5年，租金标准为280元/月/平方米，享悦公司于2015年1月16日支付了2015年3月、4月、5月三个月租金124874.4元（包括相当于两个月租金的押金83249.6元及三个月物业费2229.9元）给陈智峰。后萧立嵩从陈智峰处了解到此情况，便表达出想要租赁前述商铺的强烈意愿，并多次提出让陈智峰解除与享悦公司的租赁合同，将商铺租赁给其。后双方于2015年5月29日与萧立嵩签订一份《租赁框架协议及意向金收据》，约定陈智峰收取萧立嵩相当于两个月租金的83250元，然后由陈智峰终止与原租户的租赁协议，再将该商铺租给萧立嵩，租金280元/月/平方米，押金为2个月租金，租金每3个月支付，如果陈智峰无法解除与原租户的合同，无法将该商铺租给萧立嵩，则陈智峰退还该款给萧立嵩。陈智峰收取了意向金后，与原租户享悦公司解除了租赁合同，然后一直催促萧立嵩来接收铺面、签订租赁合同，但萧立嵩一直以其为外国人、不了解市场为由，要么要求调整租金价格，要么退租，双方协商不下，僵持至今。但陈智峰认为，双方订立了附条件的租赁合同，但在条件成就后萧立嵩却反悔不愿与陈智峰签订租赁合同，导致陈智峰遭受了损失。综上，陈智峰特向法院提出如上请求，恳请法院予以支持。 原告（反诉被告）萧立嵩辩称，一、陈智峰并没有与享悦公司解除租赁合同，依据其与我方签订的《租赁框架协议及意向金收据》，其应退还我方商铺租赁意向金83250元。二、即使陈智峰已经解除与享悦公司的租赁合同，但他一直没有向我方出示解除协议，故我方有理由相信其无法与享悦公司解除租赁合同，亦应当向我方返还意向金。三、陈智峰要求我方赔偿其损失没有依据，我方在与陈智峰交涉前并不知道陈智峰与享悦公司签订的租赁合同的内容，并不清楚陈智峰会有多少损失，且陈智峰也没有证据证实其存在租金损失。综上请求驳回陈智峰的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈智峰对萧立嵩提交的证据真实性、合法性及关联性均无异议，萧立嵩对陈智峰提交的证据1陈智峰与享悦公司的商铺租赁合同、证据3陈智峰与享悦公司的商铺租赁合同解除协议以及陈智峰第二次提交的其与享悦公司再次签订的商铺租赁合同的真实性有异议，对此本院认为，三份证据陈智峰均已提交原件给法庭核实，在萧立嵩没有提交相应证据证实前述三份证据是不真实的情况下，本院对其真实性予以认可，内容上也与本案事实存在关联性，故本院对该三份证据予以采信。 本院查明： 2013年5月9日，陈智峰与南宁青秀万达广场投资有限公司签订一份编号为YS00339654的《南宁市商品房买卖合同》，购买位于南宁市青秀区商铺，面积为148.66平方米。2015年1月9日，陈智峰与享悦公司签订一份《商铺租赁合同》，约定陈智峰将前述商铺出租给享悦公司，租赁面积为148.66平方米，租期自2015年3月1日起至2020年2月28日止，其中2015年3月1日起至2016年2月28日期间的租金280元/月/平方米。2015年5月29日，陈智峰与萧立嵩签订一份《租赁框架协议及意向金收据》，约定：“由于萧立嵩有意向租陈智峰位于南宁市商铺，经双方协商，萧立嵩向陈智峰交来意向金，以下为收据：今收到SEOWLISONG（新加坡户籍，证件号码：××××××）交来关于南宁市青秀万达金街商铺1106号商铺租赁意向金，共计人民币捌万叁仟贰佰伍拾元整（￥83250.00元）。该款项由SEOWLISONG于3日内（2015年5月31日）转入陈智峰建行账户，转账到账后本收据生效。账号：55×××28，户名：陈智峰，开户行：建行南宁市金浦路支行。收到该意向金后，本人陈智峰负责与原租户沟通，终止原租户的租赁合同，再与SEOWLISONG重新签订租赁合同，租金280元每平方米每月，押金2个月租金，付3个月租金，每年租金按照8%递增，正式租赁合同参照上述数据再加以完善。如果陈智峰无法解除与原租户的租赁合同，无法将该商铺租给SEOWLISONG，则陈智峰无条件退回该款项给SEOWLISONG。”2015年6月2日，萧立嵩向陈智峰分五笔转入共计5万元。2015年6月3日，案外人苏文静受萧立嵩的委托，向陈智峰的账户转入33250元。2015年6月3日，陈智峰与享悦公司签订一份《商铺租赁合同解除协议》，约定解除双方于2015年1月9日签订的《商铺租赁合同》。后，陈智峰与萧立嵩通过手机短信对此事进行协商，陈智峰说：“原协议写得很清楚，我在收到你的意向金明确意向合同后去解除原合同。现在你不租了，我解除租赁的损失你承担？你昨晚电话中明确说要租，现在又不租，如果我出示解约，你履行原租赁意向吗？”萧立嵩说：“我刚刚说的很清楚了。如果你拿的出解约合同，我们有商量。如果拿不出，我就可以认为你们没有解除，你必须退还我意向金。不然我起诉对你没有一点好处。最后你还要是退还我意向金。在起诉期间你的店铺不能出租，时间最少两年，你可以考虑一下你的损失。考虑一下，今晚给我消息。”2015年6月9日，萧立嵩发送手机短信给陈智峰称：“陈总你好。我做了一个很不理性的决定，因为我外国人，对市场不了解，我现在有两个方案，第一、我们重新调整价格到150元，第二、我不租了，把押金退给我。请尽快回复，不然我起诉了。请今晚回复我。”陈智峰回复：“不管你是哪里人！做人做事要像人！昨天晚上我还和你通电话，你还明确说明天来不及后天才能和我正式签订租赁合同！肖总，当初是你要求我将铺面退掉原租户转租给你，并以交付定金的形式明确了租赁意向。现在我按协议要求将原租户退租，而你却在合同签订前日反悔，实在不是我方责任。而且这样做人的确不道义！”萧立嵩回复：“并没有名门规定不可以违约，而且你也没有给我看到你解约的合同，而且合同书没有体现不能退回意向金。现在我要违约是我的权益。我给你押金是我的心意，请今晚协商处理。给我消息。如果大家无法继续商谈我就请第三方介入。”陈智峰回复：“不是合同书而是租赁意向框架协议。这个协议的目的在于确认你的租赁意向，你也以定金方式向我确认了你的租赁意向，由此，我才解除我的原租赁合同。同时你我双方数次电话中均有确认，你明确要求我将铺面租赁给你。如果你只是要求我出示原租赁解除合同，可与我协商而不是退租。我现已解除原租赁合同，你反悔，我的权益如何保障？”萧立嵩回复：“如果你有解约合同，请立刻拍照发过来，不然我是为没有，多谈也没有意义。在明晚之前如果不能合理解决此事，我们就立刻起诉，走法律途径。”陈智峰回复：“原框架协议只是要求我解除合同，没有要求我出示什么文件。无论现在我是否出示合同，你都要求降价或解约。请问根据框架协议中的你的租赁意向，及要求我解除原合同的要求，要如何看待。我的损失谁来负责。横竖都是你说租都有，你想退我就白忙，哪个国家都没有这种道理。”萧立嵩回复：“好，既然这样我们就走法律程序。”陈智峰于2015年6月18日向萧立嵩发送手机短信通知其于2015年6月21日到广西南宁市商铺的租赁协议，但萧立嵩并未到场。双方至今仍未签订租赁协议。 另查明，陈智峰购买的位于南宁市青秀区商铺已经办理了商品房备案。2015年8月8日，陈智峰与享悦公司签订一份《商铺租赁合同》，约定陈智峰将前述商铺出租给享悦公司，租赁面积为148.66平方米，租期自2015年8月1日起至2020年7月31日止，其中2015年8月1日起至2016年7月31日期间的租金180元/月/平方米。 本院认为： 关于本案的法律适用问题。本案原告萧立嵩为新加坡共和国公民，新加坡共和国与中华人民共和国适用不同法律的体系，故其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”及第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，具体到本案中，原、被告双方之间的纠纷因不动产租赁合同而起，涉案不动产所在地位于广西壮族自治区南宁市，故本案应当适用中华人民共和国法律。 关于本案的处理。萧立嵩与陈智峰签订的《租赁框架协议及意向金收据》，其实质是对未来租赁陈智峰商铺一事所进行的一种预约行为，是双方为将来订立确定性租赁合同而达成的合意，应为预约合同。预约合同相对于本合同而言是一种独立合同，有其独立的法律效力，预约合同生效后，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，一方当事人未尽自己的义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应承担相应的违约责任。本院认为，本案中，《租赁框架协议及意向金收据》是为双方将来签订租赁合同而签订的，随后，萧立嵩依约支付了83250元的意向金，陈智峰亦依约为与萧立嵩签订租赁合同而与原租户享悦公司在2015年6月3日解除了原租赁协议，并通过手机短信的方式通知萧立嵩于2015年6月21日前来签订租赁合同，但由于萧立嵩未到场，双方最后未能签订租赁合同，萧立嵩此举应属违约。但由于双方对于因萧立嵩违约导致的法律后果未作出约定，且意向金的作用实则是为了确保双方将来能够签订租赁合同，现租赁合同无法签订，则陈智峰应予以退还，同时，萧立嵩作为违约方应向陈智峰赔偿无法签订租赁合同的损失。由于是因为萧立嵩违约导致租赁合同无法签订的，则陈智峰无需向其赔偿利息损失。因陈智峰与享悦公司于2015年1月9日签订的《商铺租赁合同》里约定了租金为280元/月/平方米，而因萧立嵩违约导致陈智峰损失了2015年6月至2015年7月止这一期间的租金，则萧立嵩应向陈智峰予以赔偿，即280元/月/平方米×148.66平方米×2个月=83249.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈智峰应向原告（反诉被告）萧立嵩退还意向金83250元； 二、原告（反诉被告）萧立嵩应向被告（反诉原告）陈智峰赔偿损失83249.6元； 三、驳回原告（反诉被告）萧立嵩的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈智峰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1881元，由原告（反诉被告）萧立嵩负担188元，由被告（反诉原告）陈智峰负担1693元。反诉案件受理费1399元，由被告（反诉原告）陈智峰负担466元，由原告（反诉被告）萧立嵩负担933元。 如不服本判决，被告（反诉原告）陈智峰可在本判决书送达之日起十五日内，原告（反诉被告）萧立嵩可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  罗建燕 审判员  邓 杰 审判员  覃 斯 二〇一八年八月十六日 书记员  曾倩雯