上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16773号原告：鲍金林，男，1957年2月13日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：鲍莉，女，1980年6月5日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：丁和珍，女，1958年11月30日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：赵懿，女，1988年3月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。四原告共同委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。被告：鲍凤仙，女，1965年1月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市黄浦区。被告：申贝超，男，1984年7月12日出生，汉族，户籍地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，现住上海市静安区。本院在审理原告鲍金林、原告鲍莉、原告丁和珍、原告赵懿与被告鲍凤仙、被告申贝超确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍金林及四原告共同委托诉讼代理人季克华、被告鲍凤仙、被告申贝超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认两被告之间于2017年8月7日就上海市闵行区闵驰二路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效，并判令两被告共同立即腾出房屋并交付给原告；2.判令两被告共同赔偿原告损失，该损失暂定人民币20,000元(以下币种相同)，计算方式为按照每月6,000元标准计算自2017年8月7日起至两被告实际将房屋交还原告之日止。庭审中，原告变更诉请2为：判令两被告共同赔偿原告损失，该损失暂定20,000元，计算方式为按每月1,800元标准计算自2017年8月7日起至两被告将房屋交付给原告之日止。事实和理由：上海市闵行区闵驰二路XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋),乃是动迁安置用房。因本案原、被告等另案的共有纠纷，上海市静安区人民法院于2017年7月31日以(2016)沪0106民初14639号案判决上述房屋归本案四原告所有(该案第二项判决)。该案经上海市第二中级人民法院于2017年9月27日以(2017)沪02民终8082号案判决维持一审原判。惟本案被告鲍凤仙,在明知上海市静安区人民法院于2017年7月31日作出上述判决的情形下,仍于2017年8月7日与被告申贝超签订《房屋租赁合同》,将讼争房屋出租给被告申贝超。经原告了解,被告申贝超乃是以“某投资咨询管理有限公司”的名义对外招揽生意,进而以其个人名义与被告鲍凤仙签订涉案的《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》旨在恶意对抗上述法院判决的既判效力,使房屋依照判决向原告交付成为一时不能、客观不能和事实不能。故本案两被告签订的《房屋租赁合同》应当被确认为无效。原告有权请求将房屋立刻交付给原告。另外,因被告的原因造成房屋不能交付原告,进而引发了原告的损失,故原告现要求被告做出相应的赔偿。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告鲍凤仙辩称如下：其曾向案外人刘某借款后无力偿还，2017年7月7日案外人刘某介绍其认识被告申贝超，其就向被告申贝超借款用以归还向案外人刘某的借款，总共向被告申贝超借款250,000元，上述款项都是被告申贝超通过银行转账形式向其出借的，当时书写了《借条》并约定一个月内还款，但是《借条》都在被告申贝超处。2017年8月7日到期时，其无钱归还被告申贝超。因为此前其向案外人刘某借款时曾出示过讼争房屋的《动迁安置补偿协议》，所以被告申贝超也知道其拥有讼争房屋的产权。故被告申贝超要求与其签订《房屋租赁合同》。签订合同当天，被告申贝超向其转账68,000元但当即就要求其直接转回48,000元给被告申贝超手下的案外人王某。综上，其与被告申贝超实际是借贷关系，故《房屋租赁合同》本来就是无效，且讼争房屋上产权人是两个人的名字即原告鲍金林和被告鲍凤仙，但在《房屋租赁合同》上只有其一人的签名，所以《房屋租赁合同》也应是无效，另其同意将讼争房屋返还原告，所以同意原告的诉请1；但其表示不同意原告主张的诉请2，其认为没有居住过讼争房屋，所以不同意赔偿。被告申贝超辩称如下：不同意原告的诉请1，因为被告鲍凤仙已向其收取了2017年8月7日起至2020年8月6日按照每个月2000元计算共计36个月的房租，所以其不同意搬离；不同意原告的诉请2，其认为其只是承租人，也是受害者，不应承担相关的赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2011年11月16日，案外人上海某某有限公司作为甲方(拆迁人)与案外人陈某某(亡)(代理人鲍凤仙)作为乙方(被拆迁人)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(协议编号：X-X-XXX)，载明：安置人员为陈某某、鲍金林、鲍凤仙、成某、鲍莉、丁和珍、成某2、赵懿；该房屋性质公房，建筑面积36.14平方米；甲方应当支付给乙方货币补偿款440,673.09元；甲方按规定付给乙方搬家补助费500元、设备迁移费1,590元(其中电话140元、空调400元、热水器300元、管道煤气200元、有线电视250元、宽带300元)；乙方一证一户(本协议一户)，在册5人，核定人口8口；甲方给予乙方人均不足10㎡托底补贴14,500元/㎡×43.86㎡=635,970元，公房20%补差103,324.26元，酝酿期搬迁奖160,000元，奖励期搬迁奖240,000元，提前速迁奖4,000元/天×60天=240,000元，原住房面积搬迁补贴36,140元，选购泗泾/浦江镇房源补贴100,000元，其他王某照顾145,000元；本协议合计2,103,197.35元；乙方选购基地江桥、泗泾、浦江房肆套，乙方选购的房源房款从本协议动迁安置总款中扣除。2012年2月8日，原告鲍金林、被告鲍凤仙签订《配套商品房供应单》，载明：所购房屋地址闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积单价7,420元/平方米，建筑面积56.27平方米，总房价417,523.40元，购房人为原告鲍金林、被告鲍凤仙。2017年7月7日，被告鲍凤仙向被告申贝超借款，被告申贝超分别向其通过银行转账形式出借50,000元、100,000元、100,000元各一笔，合计出借250,000元。当日，被告鲍凤仙向案外人刘某转账70,000元。2017年8月7日，被告鲍凤仙作为出租方(甲方)与被告申贝超作为承租方(乙方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》。合同上载：“甲方同意将自己的(上海市闵行区)闵驰二路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方。月租金为2,000元，在租赁期内、租金不变。乙方第一次先付36个月的房租。补充条款：附带钥匙。”该合同上载其他内容均为格式条款、亦未做填写。被告鲍凤仙与被告申贝超均在合同落款处签名。同日，被告申贝超向被告鲍凤仙通过银行转账形式打款68,000元，备注为房租钱。被告鲍凤仙随即向案外人王某转账48,000元。同日，被告鲍凤仙另向案外人刘某转账21,000元。庭审中，本院在征询双方意见后委托上海某某物业顾问有限公司于2018年6月29日出具《房地产价格咨询意见书》，该意见书的询价时点为：2017年8月至2018年6月。询价原则：合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。询价结果：委托询价房地产在询价时段的客观合理的市场租赁价格为：1,700元/月-1,800元/月。另查明，原告鲍金林等于2016年7月8日至上海市静安区人民法院向被告鲍凤仙等提起共有纠纷之诉，案号为(2016)沪0106民初14639号。该案于2017年7月31日作出一审判决：“一、上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿所有，第三人上海绿地置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内配合原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿办理产权过户手续，将上址房屋登记至原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿名下；二、上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿所有，第三人上海某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内配合原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿办理产权过户手续，将上址房屋登记至原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿名下；三、被告鲍凤仙、成某、成某2应于本判决生效之日起十日内支付原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿、王某拆迁补偿款83,052元；四、确认陈某某在上海市静安区中华新路XXX号XXX室房屋拆迁补偿款中的遗产份额为220,000元；五、驳回原告鲍金林、丁和珍、鲍莉、赵懿、鲍某1、鲍某2、王某其余诉讼请求。”后，原告鲍金林等提起上诉，上海市第二中级人民法院予以受理，案号为(2017)沪02民终8082号。上海市第二中级人民法院最终于2017年9月27日作出终审判决：“驳回上诉，维持原判。”又查明，被告鲍凤仙陈述案外人王某系被告申贝超的公司同事，对于案外人王某的身份被告申贝超亦予以认可。再查明，讼争房屋现仍登记在案外人上海某房地产开发有限公司名下。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、(2016)沪0106民初14639号案件《民事判决书》、(2017)沪02民终8082号案件《民事判决书》、上海市房地产登记簿、《配套商品房供应单》，被告鲍凤仙提交的银行明细，被告申贝超提交的《房屋拆迁补偿安置协议》、建设银行明细及当事人庭审陈述所证实。本院认为，经(2016)沪0106民初14639号以及(2017)沪02民终8082号的审理已明确讼争房屋属四原告所有。本案的争议焦点有二：一、被告鲍凤仙与被告申贝超于2017年8月7日签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、对于原告主张的诉讼请求2是否应由两被告共同承担。针对争议焦点一：四原告与被告鲍凤仙均认为该《房屋租赁合同》无效，理由在于被告鲍凤仙与被告申贝超之间实际存在的是借贷关系而非房屋租赁合同关系；而被告申贝超于第一次庭审中坚称其与被告鲍凤仙为房屋租赁合同关系，然其于第三次庭审中本院再次询问其与被告鲍凤仙是否有借贷关系时，其又改口称“认可有借贷关系，当时鲍凤仙问我借了250,000元，当初鲍凤仙说2017年8月7日前归还本金250,000元，后来在2017年8月7日前鲍凤仙还过一部分钱，但是具体金额忘记了，但是本金250,000元没有归还完毕。2017年8月7日鲍凤仙又来找我，要求把讼争房屋借给我，但是不是用房租来抵扣借款，是把讼争房屋作为担保借给我，并要求我另外给她房租。”对此，本院认为从两被告之间的租赁合同的内容及履行情况来看，双方不存在租赁关系，实际上是借贷关系。首先，双方在签订租赁合同后并未进行水、电、煤气等公共事业费用数额的交接有违常理；其次，双方约定三年的租金一次付清更与常理不合；再次，被告申贝超于2017年8月7日转给被告鲍凤仙的68,000元虽显示为房租费。但36个月房租即便按《房屋租赁合同》亦应为72,000元，对于此间的差额4,000元，被告申贝超并无相关的证据证明其已向被告鲍凤仙支付。且在被告申贝超向被告鲍凤仙转款后，被告鲍凤仙即将48,000元向被告申贝超的同事即案外人王某转回。上述种种情况表明，两被告之间签订租赁合同的实际目的并不在于租赁讼争房屋，双方亦不存在真实的租赁关系，而是借贷关系，签订租赁合同实为借贷提供担保，对此被告申贝超实际在第三次庭审过程中也已经承认。综上，对于四原告主张的诉讼请求1要求判令确认两被告之间于2017年8月7日就上海市闵行区闵驰二路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效，并判令两被告共同立即腾出房屋并交付给四原告之诉请，本院认为于法有据、予以支持。至于两被告之间如有借贷纠纷，可另寻途径解决。庭审中，被告鲍凤仙陈述其从未占有使用讼争房屋而被告申贝超亦认可讼争房屋现实际由其掌控且该房屋现免费供其朋友居住。故待本案判决生效后，由被告申贝超负责收回讼争房屋后向四原告予以返还。针对争议焦点二：针对原告主张诉请2要求两被告共同承担的理由在于占有讼争房屋的行为系两被告共同行为所致。对此，本院认为2017年9月27日上海市第二中级人民法院作出终审判决认定讼争房屋归四原告所有后，实际是由于被告鲍凤仙与被告申贝超之间发生借贷关系后无力偿还致使讼争房屋被被告申贝超作为借贷担保予以控制，从而产生的讼争房屋被实际占用的损失应由被告鲍凤仙承担。综上，本院认为四原告主张由被告鲍凤仙、被告申贝超共同承担损失的依据不足，故对于四原告要求被告申贝超承担该部分损失之诉请不予支持。另，鉴于2017年9月27日二审判决方生效，本院认为房屋占有使用费损失的起算节点亦应自2017年9月28日起算方为合理。而对于四原告参考案外人上海某某物业顾问有限公司评估后调整讼争房屋月租金为1,800元的计算标准，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告鲍凤仙与被告申贝超于2017年8月7日就上海市闵行区闵驰二路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告申贝超于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区闵驰二路XXX号XXX室房屋并向原告鲍金林、原告鲍莉、原告丁和珍、原告赵懿予以返还；三、被告鲍凤仙于本判决生效之日起十日内向原告鲍金林、原告鲍莉、原告丁和珍、原告赵懿支付按照每月人民币1,800元标准，计算自2017年9月28日起至原告鲍金林、原告鲍莉、原告丁和珍、原告赵懿收回上海市闵行区闵驰二路XXX号XXX室房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告鲍金林、原告鲍莉、原告丁和珍、原告赵懿其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币150元，由被告鲍凤仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年八月二十八日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。二、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其仔细，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。