上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初9809号原告（反诉被告）：鲁荣强。委托诉讼代理人：吴银海，上海达贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，上海达贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海宝龙展飞房地产开发有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。原告（反诉被告）鲁荣强与被告（反诉原告）上海宝龙展飞房地产开发有限公司（下称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁荣强的委托诉讼代理人吴银海，被告（反诉原告）宝龙公司的委托诉讼代理人孙其栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鲁荣强向本院提出诉讼请求：1、判令宝龙公司向其交付办理房产证的各项资料（包括营业执照2份、法定代表人身份证2份、授权委托书2份、上海市商品房预售合同2份、房屋交接书2份、登记申请书2份、维修基金缴款单1份）；2、确认其无需向宝龙公司支付房屋差价17,896.53元。事实与理由：2014年12月31日，其与宝龙公司签订《上海市商品房预售合同》，约定其向宝龙公司购买上海市闵行区×路×弄《×广场》×号×层地下×层×室房屋。其已付清房款，宝龙公司也于2017年10月10日办理完产权初始登记并取得大产证，使其所购房屋具备办理小产证条件，但宝龙公司始终以其未支付房屋差价为由，拒绝向其交付办理房屋产证的各项资料。其认为上海A测绘服务有限公司对上海市闵行区×路×弄×号房产所作《房屋土地权属调查报告书》存在明显瑕疵，测绘时宝龙公司已将房屋内部隔断打通，根据常理测绘公司不可能对项目内单元的建筑面积进行准确测量，宝龙公司的员工也透露测绘公司未进行实地测量，因此该报告不应作为房屋建筑面积增减的法律依据。其购入房产的增加面积为共用部位面积，根据相关法律法规规定，预售合同约定的房屋总价应维持不变。双方在预售合同中特别告知条款中也有约定，宝龙公司理应遵守。退一步说即使其应支付差价款，宝龙公司也不能据此拒绝向其交付办理小产证的各项资料。故诉至法院。被告（反诉原告）宝龙公司辩称：根据已备案的《房屋土地权属调查报告书》显示，实测面积已超过暂测面积，且在3%的合同范围内。房屋的建筑面积经上海房屋土地资源管理局认定且报告由有资质的测绘机构出具，鲁荣强在签订合同时认可，故该报告所记载的面积应作为认定依据。交易中心已就该份报告书作核验审核，并予以备案，数据已录入房地产权籍的数据库，之后鲁荣强办理小产证也以该数据为准。无论是法律规定还是合同约定，涉案房屋的面积差在3%的范围内，应按实结算。鲁荣强应向其支付面积补差款。鉴于其通知鲁荣强支付补差款后，鲁荣强至今未支付，存在逾期付款的违约行为，其有权在鲁荣强未支付差价款的情况下，拒绝提供相关材料办理小产证。综上，应驳回鲁荣强的诉讼请求。预售合同约定的房屋暂测建筑面积为23.27平方米，实测面积为23.68平方米，增加了0.41平方米，鲁荣强应当支付面积补差款17,896.53元，由于其迟延办理大产证，应承担违约金507.87元。两者相抵，鲁荣强尚需支付面积补差款17,388.66元，现提起反诉：要求判令鲁荣强支付宝龙公司房屋误差面积为0.41平方米的购房款17,388.66元。针对反诉，鲁荣强辩称：根据《上海市商品房预售合同》约定的上海市房地产转让办法的规定，只要在上海市转让房地产均要适用该办法规定，具有强制性效力。增加面积即公摊面积，根据约定，转让价格应当不变。当时其同时签订2份合同，即《上海市商品房预售合同》及《委托经营管理协议》，签约时间仅为半小时，宝龙公司未进行提示，并以更小的字体，加重其责任义务，排除了宝龙公司的主要义务。在未建立物理框架结构的情况下，测绘单位不可能对房屋内的面积进行准确测量，且双方当事人协商时，宝龙公司员工透露涉案房屋并未进行实际测量。故要求驳回宝龙公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，宝龙公司（甲方、卖方）与鲁荣强（乙方、买方）签订了《上海市商品房预售合同》，约定：第二条、乙方向甲方购买×路×弄《×广场》×号×层地下×层×室房屋。据甲方暂测该房屋建筑面积为23.27平方米，其中套内建筑面积为12.15平方米、公用分摊建筑面积为11.12平方米。第三条、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为43,650元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,015,737元。第四条、乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第五条、在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第十一条、甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。付款方式：乙方于2014年12月31日与甲方签约，并一次性支付房款1,015,737元。补充条款一：第三条对面积误差处理的补充约定：甲乙双方同意，仅以该房屋的建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，套内建筑面积及公摊建筑面积的任何变化均无须进行差异处理，亦不影响房屋单价。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理，合同其他部分或特别告知部分与此约定不一致的，按此约定执行：1、不论产权登记面积与合同约定面积的误差比为多少，一律按购房合同约定的每平方米建筑面积单价据实结算，合同继续履行。2、在出卖人发出面积差通知后30天内，双方都应按面积差对房款进行无息退补。3、如因面积计算规则变化导致面积差异的，双方均不承担违约责任，此时双方应按照在计算规则未发生变化情况下的面积以及上述约定进行处理。4、若因合同约定面积与产权登记面积的误差，导致买受人以产权登记面积为计价基础应承担的费用（包括但不限于印花税、契税、专项维修资金等）增加或减少的，买受人均应按该房屋实际交付时的产权登记面积及政府相关标准足额支付。第七条、对商品房交付条件及交付期限的补充约定：1、如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费……公共维修基金及违约金），则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。……4、因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自第91日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人逾期交房的，本合同继续履行，且出卖人除支付上述违约金外，无须支付其他违约责任。第九条、对商品房交接的补充约定：出卖人发出交付通知的，即为出卖人已完全适当履行了合同约定的该房屋交付通知义务，买受人应在购房合同所述的书面交付通知规定的时间内到出卖人指定地办理接房手续，包括签署房屋交接书、支付完毕应付未付房款和该房屋各类费用。否则视为买受人未付清房款及其他款项，出卖人有权拒绝交房。且买受人应按房价总额的日万分之三向出卖人支付违约金。第十条、对逾期办证的补充约定：1、若因当地政府部门原因或因买受人未按购房合同及本补充条款的约定按时支付所有应付款项或提供相关资料，导致不能如期申领小产证的责任由买受人承担。……4、双方特别约定，出卖人应当在该房屋交付使用后360日内（若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一。第十四条、对专项维修资金的补充约定：买受人应按建设部、财政部及房屋所在地相关主管部门规定的标准向出卖人缴纳专项维修资金，如房屋交付时或办理产权证时房屋所在地出台的专项维修资金收取的标准高于前述标准的，则以标准较高的为准。专项维修资金属全体业主共同所有，并应由买受人在办理交房手续时一次性支付给出卖人代收代缴，出卖人另行开具专项维修资金代收款收据给买受人。买受人逾期缴纳专项维修资金的，按日向出卖人支付专项维修资金总额千分之三的违约金。第二十二条：……买受人在此特别确认同意：买受人已经了解并同意购房合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认出卖人已经就购房合同及本补充条款的内容（特别是加粗或加下划线等部分的内容）进行了解释说明，本补充条款的内容如与购房合同不一致的，买受人同意以本补充条款为准。上述合同在“特别告知一”第五条载明，商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。【第四十四条（预售商品房交付时建筑面积增减的处理）预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。（附第二十七条第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。）；（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。（附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。）；（三）除本条第（一）项、第（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】合同另对其他事项亦作了约定。预售合同签订后，鲁荣强按约支付了购房款1,015,737元。根据宝龙公司委托，上海A测绘服务有限公司于2017年8月1日出具《房屋土地权属调查报告书》，地下1层220室独用面积为12.15平方米，共用面积为11.53平方米，建筑面积为23.68平方米。2017年10月17日，宝龙公司发出房屋面积差补价通知，告知鲁荣强：您所购置的（×城）上海市闵行区×路×弄×号地下×层×室房屋已取得房屋面积实测报告和大产证，符合交付条件。我司与您签订的预售合同约定，该房屋暂测建筑面积为23.27平方米，在该房屋交付时，房屋建筑面积以实测面积为准。而根据该房屋实测报告显示，您购买的房屋实测面积为23.68平方米。根据预售合同约定，您应补交房屋总价差价为17,896.53元；此外对我司未能按预售合同约定时间2017年9月30日前办理产权初始登记（即大产证）而深表歉意，我司已在2017年10月10日办理完产权初始登记并取得大产证，同时我司将按预售合同约定，按已付房款的日万分之零点五向您支付违约金，金额为507.87元。上述两项费用抵消后，您应补交的款项合计为17,388.66元。请您在本通知发出之日起30日内，将上述房屋差价款支付我司。2017年11月28日，宝龙公司的王某作出说明：2017年11月28日下午14点，购买×城项目地下负一层商铺的3位业主代表：陆某某女士、陈某某先生、孙某某阿姨，代表总共28位地下负一层商铺业主，来七宝宝龙城售楼处要求领取他们28户商铺的相关办理小产证的资料。但因为目前我司售楼处执行的正常交付“办理小产证资料”的流程是：（1）该房屋的实测和预测面积的补差房款据实结算，需要按照实测面积把房款结清；（2）财务部出具相应实测面积总房款的购房发票；（3）按照购房发票金额，项目营销部再给予业主《房屋交接书》（该《房屋交接书》上标明实测面积和实测总房款）、《登记申请书》、《维修基金缴款单》（按实测面积缴纳维修基金）等相关办证资料。现因我司和这28户业主代表在实测面积和预测面积的房款缴纳上有“合同认定分歧”，在实测面积和预测面积的补差房款未结清之前，我司项目营销部无法给相关业主提供以上办理小产证资料。鲁荣强认为增加面积即公摊面积，根据《上海市商品房预售合同》约定，转让价格应当不变，且在未建立物理框架结构的情况下，测绘单位不可能对房屋内的面积进行准确的测量，故未支付差价款。上述事实，由鲁荣强提供的《上海市商品房预售合同》、房屋面积差补价通知、说明、视频资料，宝龙公司提供的《上海市商品房预售合同》、《房屋土地权属调查报告书》，房屋面积差补价通知及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，对双方均有法律约束力。本案争议焦点在于鲁荣强是否应当就增加的分摊面积向宝龙公司支付购房款。合同正文第五条与补充条款一第三条对于暂测面积与实测面积不一致时的房屋结算作了约定。补充条款一虽然形式上是由宝龙公司预先拟定，但所载内容并非不可更改的条款，双方可以经过协商而达成一致。建设部制定的《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此可见，补充条款一第三条的内容与建设部的规章和最高院的司法解释相关内容基本一致，就其内容本身而言并不存在免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。从补充条款格式来看，补充条款一是独立于合同正文之外的特别条款，其另起篇幅、独立存在的形式就足以引起合同当事人的注意，双方应为确知。涉案房屋的建筑面积经专业测绘公司进行测绘，具有权威性。鲁荣强认为测绘公司在房屋各单元缺乏物理隔断的情况下进行测绘的结果缺乏准确性的意见，仅是其一方的猜测。现房屋实测建筑面积增加不超过暂测建筑面积3%的情况下，鲁荣强对建筑面积增加部分应据实支付房价款。现宝龙公司要求鲁荣强支付房价款17,388.66元的反诉请求，本院予以支持。鲁荣强要求判决确认其无需支付面积补差款的诉讼请求，本院不予支持。关于鲁荣强要求宝龙公司交付各项办证资料的请求，本院认为，本案所涉合同系双务合同，买受方应当依约付清房款，出售方应协助办理产权过户手续。双方签订的合同中并未约定宝龙公司作为出售方需要向买受方提供加盖宝龙公司印章的营业执照、授权委托书、登记申请书等资料。鲁荣强第一项诉讼请求中所提及的办证资料，是宝龙公司在协助办理涉案房屋产权过户时需要提供给不动产登记中心、税务部门，鲁荣强现要求宝龙公司向其交付上述资料，缺乏合同依据。虽然宝龙公司的管理人员王诚曾经作出一份说明，同意向包括鲁荣强在内的买受人提供上述办理小产证所需的相关资料，但该承诺仅是宝龙公司的单方承诺，且该承诺附有前提条件，即买受方需付清包括面积补差款在内的全部房款。而现鲁荣强并未能付清面积补差的购房款，故宝龙公司有权拒绝将上述资料交付给鲁荣强。退而言之，宝龙公司同意将办理小产证所需的各项资料交付给鲁荣强，实质是指宝龙公司授权委托鲁荣强代为办理宝龙公司作为开发商在协助购房者办理小产证过程中开发商的相关办证手续。而按《合同法》规定授权委托人可随时解除委托合同。因此，现宝龙公司拒绝提供鲁荣强所主张的各项办证资料，并无不当。鲁荣强已支付了除面积补差款外的购房款，有权要求宝龙公司协助办理过户手续，然在诉讼中却坚持要求宝龙公司交付各项办理所需资料，故对此请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）鲁荣强于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海宝龙展飞房地产开发有限公司面积补差款17,388.66元；二、驳回原告（反诉被告）鲁荣强全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费247.41元，由原告（反诉被告）鲁荣强负担。反诉案件受理费减半收取计117.36元，由原告（反诉被告）鲁荣强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 尹 萍人民陪审员 叶菊花二〇一八年八月二十七日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。