福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初35号 原告：李惠明（反诉被告），男，1951年9月30日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：孙华得（反诉原告），男，1965年9月1日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：温雪生、俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告李惠明与被告孙华得租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案，原告孙华得与被告李惠明租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案。因两案系基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向本院起诉的情形，故本院经审查后，将（2018）闽0122民初313号原告孙华得与被告李惠明租赁合同纠纷一案并入（2018）闽0122民初35号原告李惠明与被告孙华得租赁合同纠纷一案审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李惠明向本院提出诉讼请求：1.依法确认李惠明、孙华得于2016年11月11日签订的《租赁合同》于2017年10月21日已解除；2.依法判令孙华得立即支付拖欠租金300000元；3.依法判令孙华得立即腾空房屋交还给李惠明，并承担自2017年10月21日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费按租金标准计算）；4.依法判令孙华得支付逾期支付租金的违约金，按日千分之一计算，从2017年9月1日起暂计至2017年11月27日为26100元。事实和理由：李惠明、孙华得于2016年11月11日签订了一份《租赁合同》，孙华得承租李惠明坐落于连江县玉泉住宅小区综合楼Ａ座房屋。根据合同第五条第2款约定，孙华得应在2017年9月1日前支付第二期租金384200元，但孙华得至今仍拖欠李惠明租金300000元未付。根据合同第九条第1款约定孙华得应按合同约定的时间足额支付租金，否则每逾期一日，要按日支付逾期支付租金的千分之一作为违约金。第九条第2款约定如孙华得超过50日逾期支付租金，李惠明有权解除合同，收回房屋，并要求孙华得赔偿由此造成的损失。鉴于孙华得拖欠租金已经超过五十日，李惠明于2017年10月20日发函通知孙华得解除双方签订的《租赁合同》。综上所述，李惠明认为，李惠明与孙华得签订的《租赁合同》合法有效，孙华得应及时支付租金，但孙华得却拒不按约及时支付租金，损害了李惠明的合法权益，恳请法院依法裁判。 孙华得辩称，李惠明主张双方在2016年11月11日签订的《租赁合同》，实际上是在2017年1月8日签订的，孙华得是从卢某、邢振处转租的。根据孙华得与卢某、邢振签订的《转让协议》及原承租方马祖商务酒店、卢某、邢振（甲方）与房东李惠明（乙方）、新承租方孙华得（丙方）签订的《收款协议》等约定，孙华得已经足额支付了约定的1250000元款项，剩余200000元尚未支付，是因李惠明未按时完成约定的办证义务，其违约在先，孙华得为此拒付剩余的200000元款项。李惠明要求的解除租赁合同和要求支付违约金是没有事实依据的，应当予以驳回。在转让协议中约定的转让价格1450000元，包含了到2018年3月1日之前的所有租金，李惠明与卢某、邢振的租期是到2018年3月1日到期。 反诉原告孙华得向本院提出诉讼请求：1.依法确认李惠明于2017年10月20日出具的《解除＜租赁合同＞催告函》不具备解除合同的法律效力；2、依法确认李惠明未在约定时间办理好所有证件的行为构成违约；3、依法确认《租赁合同》的租期及租金自2017年10月23日起算和支付；4、依法判令李惠明赔偿孙华得损失人民币200000元。事实和理由：位于连江县玉泉住宅小区综合楼**房屋系李惠明房产，李惠明原出租给卢某、邢振，开办马祖商务酒店。2017年ｌ月6日，卢某、邢振（转让方、甲方）与孙华得（受让方、乙方）签订了一份《转让协议》，甲方同意将连江县凤城镇莲荷西路62号玉泉住宅小区综合楼Ａ座（即原马祖商务酒店）所有设施设备清单转让给乙方合法使用与支配，达成如下协议：一、甲方应配合乙方办理特种行业许可证件，并办好证件交给乙方。二、乙方应配合有关部门工作，合理、合法经营使用。经营期间所产生的一切费用由乙方负责承担。三、转让费为145万其中（转让费87万元、房租金58万元）每年按76.8万计算。租赁时间2017年1月6日至2018年3月1日止。签字生效时预付125万元给甲方，待甲方将特种行业许可证完整交接给乙方，乙方应即刻付清余下人民币20万元给甲方。签订协议以前所有债权债务由甲方负责，与乙方无关。 转让协议签订后，李惠明（甲方，出租方）与孙华得（乙方，承租方）重新签订了《租赁合同》，就甲方将坐落于连江县凤城镇莲荷西路62号玉泉住宅小区综合楼A座出租给乙方达成约定：1、甲方已于2016年11月10日前将房屋及其附属设施设备交付给乙方。2、装修期：2016年11月10日至2017年2月28日作为乙方装修期，装修期间甲方己免除乙方租金。3、租期四年：自2017年3月1日至2021年3月1日。4、租金支付时间及方式：租金分期支付，每半年支付一次。第一期租金为人民币384200元，乙方于2017年3月1日前支付：第二期租金为人民币384200元，乙方于2017年9月1日前支付。合同还就其他租金支付进行了约定。当时应李惠明要求将签订时间写为2016年11月11日，实际签订时间为2017年1月8日。 2017年1月13日，原承租方马祖商务酒店、卢某、邢振（甲方）与房东李惠明（乙方）、新承租方孙华得（丙方）签订了一份《收款协议》，经甲乙丙三方协商同意，甲方同意将补偿费款50万元委托乙方李惠明处理以下事项：1、这笔款项是甲方承包马祖商务酒店给陈晓烽的补偿费款。2、乙方李惠明应负责办理马祖商务酒店移户手续包括公司执照、消防合格证、特种行业许可证、营业执照等证件（酒楼、桑拿、宾馆）。3、乙方李惠明办证时间：限一个月内办理好所有证件，保证所有证件的完整性、实时性、有效性，并完整的、及时的交接给丙方。若逾期造成的经济损失，乙方应负全责，赔偿一切损失。4、签字之日起先付陈晓烽人民币30万元，余下人民币20万元整，待将所有手续完整的交给现承租方后再付余下人民币20万元整。 租赁合同签订后，孙华得按照合同约定支付李惠明租金及费用，但李惠明未按收款协议约定的时间办理完毕所有证件交给孙华得，其行为已经构成违约，给孙华得造成重大损失。孙华得直至2017年8月28日才取得消防备案、2017年10月23日取得《特种行业许可证》，因此，租期和租金应自2017年10月23日起起算和支付。 反诉被告李惠明辩称，卢某和孙华得签订的转让协议，李惠明是不知情的，与李惠明无关。卢某有说过酒店转让孙华得，李惠明表示同意，但要求与孙华得重新签订租赁合同。李惠明的诉讼请求主要围绕租赁合同和收款协议的履行，这两份李惠明与孙华得均有签字。收款协议中约定支付给陈晓烽的500000元补偿款是从孙华得付给李惠明的租金中扣除。按收款协议约定，孙华得第一期付300000元，第二期付200000元。收款协议中所有的条款都是围绕马祖商务酒店，其中约定李惠明应负责一个月内办理好所有证件。李惠明在签订收款协议后，分别于2017年1月15日、2017年1月27日及2017年春节前三次通知孙华得，要求告知酒店新的法定代表人，但孙华得因新的法定代表人未定而无法提供，致使李惠明无法在一个月内办好证件手续。在这期间卢某也两次通知过孙华得。之后，李惠明跟卢某商量后，将马祖商务酒店所有证件手续交给孙华得，孙华得拿到有关证件后，将马祖商务酒店改为鑫兴商务酒店，因为马祖商务酒店变更法人代表很快就能办理，但是更名为鑫兴商务酒店需重新办理证件，非常麻烦。根据租赁合同第六条第二款约定：“因使用房屋过程中须向消防、工商、卫生等部门办理相关证照等手续及税费均由乙方自行负责承担。但在办理上述手续过程中，需要甲方提供相关资料的，甲方应予负责提供并确保所需资料的完整性、有效性、及时性。”李惠明已按租赁合同约定提供所需的材料，鑫兴商务酒店手续才能办理。李惠明并未违约。李惠明催孙华得付第二期的200000元，孙华得转账支付了168400元。收款协议签订后，李惠明收到孙华得支付的468400元，但是分三次支付的，第一次是2017年1月13日晚上，孙华得直接把26万元转到陈晓烽账户，第二次是2017年1月17日汇了4万元到李惠明账户，第三次是李惠明将办理证件所需的材料交给孙华得后，孙华得汇了168400元给李惠明。孙华得第一次付款后，李惠明于第二天就出具了收条，第二、三次付款后，李惠明又出具了208400元的收条。 李惠明围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据1.租赁合同1份，证明李惠明与孙华得已经在合同中约定清楚，双方必须按照租赁合同的约定履行。证据2.收款协议1份，证明收款协议所有规定的条款双方都必须按照约定履行。证据3.收款收据2份，证明孙华得分三次将款付给李惠明，李惠明分别出具了两份收条。第一次是2017年1月13日孙华得转到陈晓烽账户26万元，第二次是2017年1月17日，孙华得转给李惠明4万元，第三次是转给李惠明168400元，具体时间记不清楚了。证据4.房屋所有权证，证明连江县凤城镇莲荷西路62号玉泉住宅小区综合楼Ａ座房屋属于李惠明所有。证据5.催告函1份，证明孙华得违约了，李惠明发函催告他，要求他支付剩下的租金，否则将终止租赁合同。证据6.证人卢某出庭作证证言，证明甲方卢某、邢振，乙方房东李惠明，丙方新承租方孙华得，三方协商同意委托乙方李惠明办理马祖商务酒店法定代表人变更手续，收款协议上约定一个月内办好，后因孙华得提供残疾低保的人作为法定代表人，不符合规定，所以李惠明未在一个月内办好是因孙华得未能提供合格的法定代表人造成的。卢某将马祖商务酒店全部原有证件交给孙华得。甲方确定是变更马祖商务酒店法定代表人。 孙华得提出如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明对象有异议。李惠明与孙华得签订的租赁合同上落款时间为2016年11月11日，实际签订时间是2017年1月8日。这份合同是孙华得从卢某、邢振处转租。根据转让协议及收款协议的约定，孙华得已经足额支付了约定的125万元款项，剩余20万元尚未支付给李惠明，是因李惠明未能按时完成约定的办证义务，违约在先，孙华得为此拒付剩余的20万元款项。对证据2真实性无异议，对证明对象有异议，收款协议明确约定李惠明要负责办理酒店的移户手续和所有证照的变更。证据3真实性无异议，该份证据是孙华得提供的，孙华得是在收款收据出具的时间一次性支付了相应的款项。证据4无异议。对证据5真实性无异议，但是不具备解除合同的法律效力，因为李惠明自身违约在先，孙华得没有违约。 反诉原告孙华得围绕反诉诉讼请求依法提交如下证据：证据1.转让协议1份，证明2017年1月6日，孙华得与卢某、邢振签订《转让协议》，就卢某同意将连江县凤城镇莲荷西路62号玉泉住宅小区综合楼Ａ座（即马祖商务酒店）所有设施设备清单转让给孙华得合法使用与支配，达成相关约定。证据2.收款协议，证明2017年1月13日，原承租方马祖商务酒店、卢某、邢振与房东李惠明、新承租方孙华得签订《收款协议》，就补偿费款人民币50万元以及委托李惠明处理有关事项达成相关约定。证据3.租赁合同，证明根据《转让协议》及《收款协议》，李惠明与孙华得重新签订《租赁合同》，就李惠明将坐落于连江县凤城镇莲荷西路62号玉泉住宅小区综合楼Ａ座出租给孙华得达成约定。证据4.收条4份，证明合同签订后，孙华得依约支付相关费用1238400元，另外卢某从ｐｏｓ机中扣走11600元，共计支付125万元，剩余的20万元约定待所有证照办理完毕后支付。证据5.特种行业许可证、连江县公安消防大队公众聚集场所法定代表人变更备案单，证明孙华得直到2017年8月28日才取得消防备案，2017年10月23日取得《特种行业许可证》。证据6.解除《租赁合同》催告函，证明李惠明自身违约在先，却单方发出解除租赁合同催告函，该催告函不具备法律效力。 反诉被告李惠明提出如下质证意见：证据1是孙华得与卢某、邢振之间的协议，李惠明不知情，与李惠明无关；对证据2、证据3无异议；对证据4中李惠明的收条的真实性无异议，但孙华得是分3次汇款；证据5是孙华得自己取得的，李惠明不知情；对证据6真实性无异议，证明对象有异议，按照租赁合同约定催告函合法有效。 本院认为，李惠明提供的证据1、2与孙华得提供的证据2、3均系同一份合同，予以认定。李惠明提供的证据3与孙华得提供的证据4中李惠明的收条两张内容一致，予以认定，可以证明李惠明分别于2017年1月13日、2017年1月17日收取孙华得租金260000元、208400元，共计468400元。李惠明提供的证据4，孙华得无异议，予以认定。李惠明提供的证据5与孙华得提供的证据6系同一份，可以证明李惠明有向孙华得发出催告函，但不能证明孙华得违约。李惠明提供的证据6，该证言没有其他证据予以佐证，不予采信。孙华得提供的证据1，系其与案外人签订的，本院不作认定；孙华得提供的证据4中卢某、邢振的收条，系案外人出具的，本院不作认定。孙华得提供的证据5能够证明孙华得于2017年8月28日取得连江县公安消防大队公众聚集场所法定代表人变更备案单，2017年10月23日取得《特种行业许可证》。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月11日，李惠明（甲方，出租方）与孙华得（乙方，承租方）签订了一份《租赁合同》，约定孙华得承租李惠明坐落于连江县玉泉住宅小区综合楼Ａ座房屋。合同第二条约定“……2、甲方已于2016年11月10日前将房屋及其附属设施设备交付给乙方。……”。合同第三条约定“装修期：3、2016年11月10日至2017年2月28日作为乙方装饰期，装饰期间甲方己免除乙方租金。”。合同第四条约定“租期：1、房屋租期为四年：即自2017年3月1日至2021年3月1日止。房屋租金由2017年3月1日起计算。”。合同第五条约定“租金及其他费用：1、第一年租金为人民币768400元整……。2、租金支付时间及方式：租金分期支付，每半年支付一次。第一期租金为人民币384200元，乙方于2017年3月1日前支付：第二期租金为人民币384200元，乙方于2017年9月1日前支付……”。合同第九条约定“违约责任：1、乙方应按本合同约定的时间足额支付租金，否则，每逾期一日支付，则乙方应按日向甲方支付逾期租金的千分之一作为违约金。……2、乙方如出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿由此造成的损失：……（3）乙方超过五十日逾期支付租金的。……”。 2017年1月13日，原承租方马祖商务酒店，卢某、邢振（甲方）与房东李惠明（乙方）、新承租方孙华得（丙方）共同签订了一份《收款协议》，约定：“经甲乙丙三方协商同意，甲方同意将补偿费款人民币50万元整（大写伍拾万元整）委托乙方李惠明处理以下事项：一、这笔款项是甲方承包马祖商务酒店给陈晓烽的补偿费款。二、乙方李惠明应负责办理马祖商务酒店移户手续包括工商执照、消防合格证、特种行业许可证、营业执照等证件（酒楼、桑拿、宾馆）。三、乙方李惠明办证时间：限一个月内办理好所有证件，保证所有证件的完整性、实时性、有效性，并完整的、及时的交接给丙方。若逾期造成的经济损失，乙方应负全责，赔偿一切损失。四、签字之日起先付陈晓烽人民币30万元整（叁拾万元整），余下人民币20万元整（贰拾万元整），待将所有手续完整的交给现承租方后再付余下人民币20万元整（贰拾万元整）……”。协议签订后，李惠明于2017年1月13日、2017年1月17日分别收取孙华得租金260000元、208400元，并向孙华得分别出具了收条。李惠明未在一个月内办理马祖商务酒店移户手续包括工商执照、消防合格证、特种行业许可证、营业执照等证件（酒楼、桑拿、宾馆）。孙华得于2017年8月28日取得连江县公安消防大队公众聚集场所法定代表人变更备案单，2017年10月23日取得《特种行业许可证》。李惠明于2017年10月20日向孙华得发出《解除＜租赁合同＞催告函》。之后，双方均向本院起诉。 本院认为，李惠明与孙华得签订的《租赁合同》及之后由原承租方马祖商务酒店，卢某、邢振与李惠明、孙华得签订的《收款协议》，均系双方真实意思表示，合法有效，双方均予以认可，故双方均应按《租赁合同》及《收款协议》的约定全面履行自己的义务。李惠明主张按租赁合同约定如孙华得超过50日逾期支付租金，李惠明有权解除合同，收回房屋，并要求孙华得赔偿由此造成的损失，现孙华得拖欠租金已经超过五十日，李惠明于2017年10月20日向其发出《解除＜租赁合同＞催告函》，要求依法确认李惠明、孙华得于2016年11月11日签订的《租赁合同》于2017年10月21日已解除。因在租赁合同之后签订了《收款协议》，孙华得已按收款协议约定支付给李惠明468400元，李惠明未按约定在一个月内办理马祖商务酒店移户手续，包括工商执照、消防合格证、特种行业许可证、营业执照等证件（酒楼、桑拿、宾馆），其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，李惠明主张的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。李惠明主张孙华得未及时提供新的法定代表人，导致其无法在约定时间办好所有证件，因其提供的证据不足以证明其主张，故不予采纳。李惠明于2017年10月20日向孙华得发出的《解除＜租赁合同＞催告函》，不具备解除租赁合同的法律效力，《租赁合同》应继续履行。因李惠明的违约行为造成孙华得无法及时取得正常经营所需的证件，给孙华得造成了一定的损失，孙华得主张租金自取得《特种行业许可证》时即2017年10月23日起算，较为合理，予以支持，但其主张租期亦从此时起算，缺乏依据，不予支持。孙华得主张李惠明赔偿损失200000元，缺乏依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第六十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、驳回李惠明的诉讼请求。 二、确认李惠明于2017年10月20日出具的《解除＜租赁合同＞催告函》不具备解除合同的法律效力； 三、李惠明、孙华得于2016年11月11日签订的《租赁合同》继续履行。 四、孙华得应从2017年10月23日起按《租赁合同》的约定交纳租金。 五、驳回孙华得其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6387元、由李惠明负担，反诉费4300元，由孙华得负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  詹方和 人民陪审员  陈长开 二〇一八年八月二日 书 记 员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。