上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初15741号原告：张夏英，女，1952年9月5日出生，汉族，户籍地浙江省，现住浙江省杭州市。被告：黄叶华，男，1978年11月20日出生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱正芳，女。原告张夏英与被告黄叶华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张夏英，被告委托诉讼代理人朱正芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张夏英提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《商铺铺位租赁合同》；2.判令被告支付原告2018年上半年的租金人民币90,000元(以下币种相同)及违约金20,000元。庭审中，原告增加：诉请3.判令被告支付上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室的3号商铺物业费11,307元、4号商铺的物业费11,307元。事实和理由：被告黄叶华于2017年3月28日与原告签订《商铺铺位租赁合同》，向原告租用位于上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室的3、4号商铺(以下简称讼争房屋)，铺位2个，产权面积为104.98平方米；租期贰年；自2017年1月1日起至2018年12月31日止。第一年铺位年税后净租金合计为156,600元，第二年铺位年税后净租金合计为180,000元整。先付后用，租金每半年支付一次，分别为每年度的1月1日、7月1日为房租支付日。2018年1月1日本应支付2018年1-6月份的租金共计90,000元，但被告无理拒付，已欠租金2个多月。原告经多次催讨无果，现根据双方的合同约定，被告已构成违约。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称如下：首先，不同意原告的诉请1，被告认可从2018年1月1日起就没有支付过租金，但是因为消防整改造成了被告的经营损失，所以应该抵扣一个月的租金，另外被告认为讼争房屋存在消防安全隐患所以在2018年6月8日已经通过微信告知原告不再租赁系争房屋；其次，不同意原告的诉请2，被告认为违约金过高；再次，被告确实未支付诉请3中的物业费，虽然合同约定物业费是被告缴纳的，但一开始约定的物业费价格标准是2.8元/平方米，现在是14.4元/平方米，被告认为无法承受现在物业费标准。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，闵行区人民政府办公室出具闵府【2016】147号政府文件，即《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》。上载：“……区公安消防支队应严格按照消防技术规范标准，要求上海金盛家居市场经营管理有限公司于2017年5月31日前完成全部整改工作……”。2017年3月3日，上海市闵行区公安消防支队出具《上海市闵行区公安消防支队责令立即改正通知书》(沪闵公消即字【2017】第HYXXXXXXX号)。上载：“根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我支队于2017年3月3日对你单位(场所)进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为，现责令立即改正：1.举报属实，消防设施配置不符合规范标准，已挂区重大火灾隐患抄告当地政府。存在消防设施配置不符合标准的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项……”。2017年3月28日，原告张夏英作为出租人(甲方)与被告黄叶华作为承租人(乙方)就上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室3、4号商铺签订《商铺铺位租赁合同》。合同约定，租赁商铺铺位2个，建筑面积104.98平方米；租赁期限贰年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。第一年铺位年税后租金合计为156,600元；第二年铺位年税后租金合计为180,000元。每年度租金，乙方按照租金等额分2次交付：分别为每年度的1月1日；7月1日为房租支付日；第1年第1次付5个月，第1年第2次付7个月。第1年第2次付房租日期是6月1日。10.1铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费物业管理费、市场管理费及租金税费等由乙方支付和承担；12.1乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方赔偿损失；12.5拖欠交付租金10天以上的；13.2违约金按年度租金的10%计算；13.3承担违约责任的同时，相对方有权决定租赁合同的履行与否。合同另约定双方其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名捺印。在合同末尾的补充条款处，双方另约定：1、市场统一消防整改的设施费用由甲方承担，如对乙方的产品经营有特殊消防要求的超出部分由乙方承担。2、租赁期间的安全事故责任均由乙方承担。3、隔墙费用由乙方承担。另手书有：4、因消防整改造成商铺停业超过10天以上，甲方减免乙方按天数计算的停业期间的租金。该处手书后还有原、被告双方的捺印。2017年7月6日，上海市闵行区公安消防支队出具《上海市闵行区公安消防支队重大火灾隐患整改通知书》(沪闵公消重字【2017】第XXXX号)。上载：“……1、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.3.4.2之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。2、一层营业区均未设置火灾自动报警系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.4.1.3之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。上述隐患已构成重大火灾隐患，责令你单位于2017年9月30日前改正。火灾隐患消除前，你单位应采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。”2017年8月15日，案外人银都路XXXX弄物业筹备办公室出具《关于室内吊顶影响消防整改的通知》。上载：“……鉴于以上原因，本市场需按相关要求整改设施，现经市场商铺业主、上海环昱建设(集团)有限公司多次协商确定与2017年8月16日开始逐步对该区域落实消防设施整改，整改过程中由部分影响改造施工的吊顶需自行拆除，望各商户积极配合消防改造施工，确保施工进度，早日完成消防整改。”2018年5月23日，案外人上海某物业管理有限公司(以下简称某公司)出具了《关于银都路XXXX弄消防整改情况说明》，上载：“2017年7月5日，上海市闵行区公安局消防支队对银都路XXXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号总共20栋一层640个商铺开具了重大火灾隐患整改通知书(沪闵公消字2017第XXXX号)，主要存在下列火灾隐患：1.一层营业区均未设置自动喷水灭火系统；2.一层营业区均未设置火灾自动报警系统。为了使商铺正常运转，一层640个商铺业主自筹资金于2017年8月14日委托某公司与上海环某建设(集团)有限公司(以下简称环某公司)签订了消防整改合同，经过环某公司加班加点，整改工程于2017年10月20日施工完毕，并在2017年11月21日通过了由商铺业主代表委托上海沪平消防设施检测有限公司的检测，同时出具了《建设消防设施竣工检测报告》，之后闵行区颛桥镇市场管理办公室也接到了闵行区公安消防支队通知，于2017年11月30日确认了整改工作的完成，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以撤销，并于2018年1月24日在银都路XXXX弄张贴了公告。整改期间，银都路XXXX弄所有一层营业区域均未收到任何部门关于停业整改的通知，均可保持正常营业。”该情况说明落款处加盖案外人某公司公章。2018年5月23日，案外人某公司出具《催交物业服务费通知单》二份。分别是向讼争两套房屋业主出具的催交物业费单据，欠付的物业服务费均自2017年4月至2018年6月止，价格也均为11,307元。另查明，讼争两套房屋的产权所有人均系原告张夏英。上述事实，由原告提供的《商铺铺位租赁合同》、消防整改说明、公告、整改通知书一组、催缴物业费通知2张，由被告提供的整改的通知、闵行区人民政府文件、公安发布的整改通知书、公告、照片1组及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告张夏英与被告黄叶华签订的《商铺铺位租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照该合同约定全面履行各自的合同义务。据此，被告理应支付合同约定其应承担的讼争商铺发生的物业费，对于被告所抗辩的现物业费标准过高故不予承担之理由，本院不予采信，对于原告主张要求被告支付两处讼争商铺合计物业费22,614元之诉请，本院予以支持。另，原告认可曾收取过被告押金20,000元，但对于该笔押金，原告主张该合同租赁期满后再与被告结算。现被告对于其欠付租金、物业费的事实予以认可，但其认为原告主张的违约金过高且由于消防整改影响其经营故应扣除一个月的租金作为补偿。故，本案的争议焦点实际在于：讼争商铺的消防整改是否造成被告经营损失而应抵扣部分租金。针对该争议焦点：原告认为，被告作为一名此前就一直承租讼争商铺的承租人，对于讼争商铺消防整改事宜被告都是清楚知晓的，实际根据原被告的举证也可以证明消防整改是在2017年9月到同年10月，该期间的整改不应影响被告支付2018年1月至6月的租金；而被告则认为，当时的消防整改影响了被告的经营造成相应的损失，故要求从2018年1月至6月的应付租金中抵扣一个月的租金以弥补其损失。对于上述争议焦点，本院认为如下：首先，双方在《商铺铺位租赁合同》中明确约定“如果消防整改造成商铺停业超过10天以上，甲方减免乙方按天数计算的停业期间的租金”，故被告主张其因消防整改造成的损失应对其停业期间提供相应的证据，而被告并未提供任何证据以证明在消防整改期间其存在停业的情况，对此其应承担举证不能之不利后果；其次，无论是原告提供的《关于银都路XXXX弄消防整改情况说明》还是被告自行提供的照片，均能看出即便是在消防整改期间，一层的商铺均仍在实际经营而不存在停业情况；再次，现原告主张要求被告支付的系2018年1月至6月的租金而实际消防整改发生于2017年9-10月期间。综上，对于被告主张因消防整改造成损失而要求抵扣一个月租金的理由，本院不予采信。至于原告主张的违约金，本院认为基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告黄叶华未付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告张夏英造成的实际损失等因素后，将原告主张的违约金酌定为10,000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张夏英与被告黄叶华于2017年3月28日就上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室3、4号商铺签订《商铺铺位租赁合同》继续履行；二、被告黄叶华于本判决生效之日起十日内向原告张夏英支付上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室3、4号商铺自2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金人民币90,000元；三、被告黄叶华于本判决生效之日起十日内向原告张夏英支付违约金人民币10,000元；四、被告黄叶华于本判决生效之日起十日内向原告张夏英支付上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室3、4号商铺自2017年4月起至2018年6月止的物业费合计人民币22,614元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,476.14元，由被告黄叶华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年八月七日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。