安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1522民初775号 原告（反诉被告）：牛永华，男，1963年5月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何福生，男，1958年10月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。 原告牛永华诉被告何福生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月20日立案后，何福生于2018年4月24日向本院提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。牛永华及其委托诉讼代理人田永，何福生委托诉讼代理人林晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛永华向本院提出诉讼请求:1.判令解除牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》，何福生交还租赁的房屋给牛永华；2.判令何福生给付牛永华拖欠的租金41000元（2016年拖欠）和2017年租金166000元（至2017年10月21日止），剩余租金计算至交房时止，并承担违约金；3.本案的诉讼费用等由何福生负担。事实和理由：2012年2月27日，牛永华（甲方）与何福生（乙方）经协商签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为10年，租房面积855平方米，租金为249000元每年，合同约定乙方租赁期间不得转租和改变用途，否则甲方有权解除合同。合同签订后，何福生将部分租赁房屋转租他人，并从2015年开始拖欠租金，已经构成违约。 何福生辩称，1、牛永华、何福生签订的《房屋租赁合同》无效，牛永华的房屋未办理土地使用权手续及建设规划许可证，系违章建筑，故牛永华主张租金的权利来源不合法。2、对于《房屋租赁合同》的无效，牛永华存在过错。牛永华明知房屋没有办理合法手续仍然出租给何福生，导致何福生投入几百万元进行装修，牛永华应当赔偿何福生的损失。3、牛永华主张的租金和违约金均是建立在合同有效的基础上，但案涉房屋租赁合同为无效合同，该主张缺乏依据。4、牛永华诉请的合同尚在履行期限内，牛永华要求返还房屋事实依据不足。综上，请求驳回牛永华诉讼请求。 何福生向本院提出反诉请求：1.请求判令牛永华赔偿何福生房屋装修装潢损失473624.41元；2.由牛永华负担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月27日，牛永华（甲方）与何福生（乙方）经协商签订一份房屋租赁合同，租期10年，该租赁房屋用于商业经营性使用。因牛永华在与何福生签订合同时，故意隐瞒该房屋未办理土地使用权证及相关建设工程规划许可手续的事实，存在欺诈行为，何福生在合理信赖的基础上对该房屋投入大量财力、精力进行装修、装潢及购买设备花费数百万元。 牛永华辩称，1、牛永华对租赁的房屋具有所有权，对外出租房屋系合法行为，同时牛永华严格按照租赁合同履行相应的义务，并将租赁房屋交付给何福生使用；2、何福生无证据证实牛永华有违约和侵权行为，其提起反诉没有约定和法定依据。请求依法驳回何福生的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：何福生对牛永华提供的房产证证明目的有异议，案涉房屋无建设规划许可证和土地使用证，系违章建筑，牛永华对《房屋租赁合同》无效存在过错，应当承担赔偿责任。经审查，本院对该份证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认定，但不能达到牛永华的证明目的。对《房屋租赁合同》系无效合同，合同条款对何福生无效，不能证明何福生违约的情况。经审查，本院对该份证据的真实性、与本案的关联性予以认定，对其合法性不予认定。对照片、租赁合同三份不能证明何福生违约，即使何福生存在转租行为，也是经过牛永华同意。经审查，本院对照片和三份租赁合同的真实性予以认定，能够证明何福生存在擅自转租案涉租赁房屋的行为。对牛永提供的水费查询单的证明目的有异议，不能反映是何福生承租房屋所用。经审查，本院对该组证据与本案的关联性不予认定。 牛永华对何福生提供的霍邱县人民法院（2016）皖1522民初3419号民事判决书，与本案没有关联性，达不到其证明目的。经审查，本院对该份证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性不予认定。对《工程造价咨询报告书》，何福生无证据证实牛永华有违约、侵权行为，其所称的损失与牛永华无关联性。经审查，本院对该份证据的“三性”予以认定。 对博文房地产评估造价集团有限公司接受本院委托对案涉房屋装饰、装潢现值进行评估所出具的工程造价咨询报告书，何福生对报告书鉴定的损失数额予以认可，牛永华认为何福生无证据证实牛永华有违约、侵权行为，故报告书中所称的损失与牛永华无关。本院对工程造价咨询报告书的真实性、合法性、与本案的关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月27日，牛永华（甲方）与何福生（乙方）经协商签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于霍邱县光明大道北段房屋（三间共五层合计855平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为10年，自2012年2月21日起至2022年2月21日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，所有一切装修及设备由乙方自行处理，不得向甲方提出任何补偿要求。房屋租金为每年249000元，租房期间租金不得上浮。房屋租金每年到期的前1个月（即每年的元月27日）一次性付清。如超期1个月罚款10%，超期2个月终止合同。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰。如甲方不能按期提供房屋和约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途甲方有权解除合同。在租赁期间乙方有下列行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方的损失的，乙方还应负责直至达到弥补全部损失为止：（1）乙方如改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；（2）未经甲方同意，乙方不得将房屋转租；（3）乙方在没有经过甲方同意擅自装修、改造，影响房屋结构的；（4）在租赁期内，乙方逾期或未按照合同约定向甲方缴纳档期租金的；（5）在租赁期间，乙方中途自动退租，应提前2个月向甲方提出书面通知；（6）租赁期满，乙方应如期归还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日乙方应向甲方支付该档期日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，牛永华按约定将房屋交付给何福生使用，何福生进行装饰后进行经营。2017年4月17日，何福生与赵宏林（案外人）签订房屋租赁合同，将其从牛永华处租赁的部分房屋转租给赵宏林用于经营眼镜店。同年6月18日，何福生与宋伟、吴长春（均为案人）签订租赁合同，将其从牛永华处承租的部分房屋转租给宋伟、吴长春用于经营KTV。何福生拖欠牛永华2016年房屋租金41000元、2017年度截至10月21日房屋租金166000元，合计207000元一直未付。 牛永华的案涉房屋办理了房产证，但没有取得土地使用权证，且在建设时未取得建设工程规划许可证。 2018年7月10日，本院委托博文房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋装饰、装潢残值进行评估。博文房地产评估造价集团有限公司于2018年9月25日出具工程造价咨询报告书，案涉房屋最终鉴定价格为473624.41元。 本院认为，本案主要争议焦点有三：一是牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，何福生是否应返还牛永华的房屋；二是何福生是否应支付牛永华房屋租赁费（房屋占有使用费），并支付违约金和租赁期间产生的水费；三、牛永华是否应赔偿何福生租赁房屋装饰装修现值损失，应赔偿多少。 关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”牛永华出租给何福生的案涉房屋虽然取得了房地产权证，但其未举出证据证明该房屋在建设时取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设；其在庭审中述称案涉房屋是开发商开发的房屋，未在法庭指定的期间内提交购房合同，因此，牛永华与何福生就案涉房屋订立的《房屋租赁合同》无效。何福生辩称牛永华、何福生签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该条法律规定，何福生应返还依无效合同取得的财产，包括其占有租赁的房屋。故，何福生应返还牛永华案涉租赁房屋。何福生辩称牛永华诉请的合同尚在履行期限内，牛永华要求返还房屋事实依据不足，于法相悖，本院不予采纳。 关于焦点二。房屋租赁合同司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，牛永华与何福生订立的《房屋租赁合同》无效,依据合同无效的处理原则，何福生应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有房屋所获取的占有利益，即支付房屋占有使用费。何福生未抗辩和举证证明案涉房屋存在质量问题或者其他原因影响其使用房屋的情形，因此，何福生应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即应按租金标准支付其拖欠的2016年房屋占有使用费41000元和2017年度截至10月21日的房屋占有使用费166000元，并继续支付至交房日止。牛永华主张何福生支付案涉房屋使用期间产生的水费，其未在法庭指定的期限内缴纳案件受理费，不在本案审理范围内。 关于焦点三。房屋租赁合同司法解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，牛永华与何福生在《房屋租赁合同》中约定：在不影响房屋结构的前提下，乙方可以对承租房屋进行装饰，视为牛永华同意何福生对案涉房屋进行装饰装修。《房屋租赁合同》无效时，牛永华不同意对装饰装修物进行利用，因此未形成附合的装饰装修物应由何福生拆除；已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，牛永华出租的案涉房屋未取得建设工程规划许可证虽然是确认案涉《房屋租赁合同》无效的因素，但是，其出租的案涉房屋已经取得房地产权证，其具有合法的处分权、收益权。何福生未抗辩和举证证明该房屋存在质量问题或者其他原因影响其使用房屋的情形。相反，何福生却存在长期拖欠占有使用费和未经牛永华同意擅自转租案涉房屋，其行为明显存在主观过错。正常情况下，若不是何福生的上述行为，牛永华出租的案涉房屋完全可以满足何福生的需要，何福生对案涉房屋的装饰装修价值也完全可以由其利用。综合以上因素，本院认为牛永华与何福生均存在过错，但牛永华的过错责任较小，仅应赔偿小部分损失。 综上所述，牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》无效。根据合同无效的处理原则，何福生应返还牛永华的案涉租赁房屋，对牛永华该项诉请本院予以支持；在合同无效情形下，牛永华请求何福生支付房屋租赁费无法律依据，本院依法支持参照合同约定的租金标准由何福生支付房屋占有使用费至交房日止；牛永华主张何福生支付违约金，无法律依据，本院不予支持。何福生反诉请牛永华赔偿装饰装修现值损失473624.41元，本院按照双方的过错责任，根据公平原则，酌定牛永华赔偿何福生装饰装修现值损失的20%，即473624.41元×20%计94700元。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》无效； 二、何福生于本判决生效后十五日内返还牛永华案涉租赁房屋； 三、何福生于本判决生效后三日内支付牛永华截至2017年10月21日房屋占有使用费207000元，之后房屋占有使用费支付至交房日止； 四、牛永华于本判决生效后三日内赔偿何福生房屋装饰装修现值损失94700元； 五、驳回牛永华其他诉讼请求和何福生其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4405元，由何福生负担；反诉受理费8404元，由牛永华负担2168元，何福生负担6236元；诉讼保全费用2370元，由何福生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  蔡东明 审 判 员  魏 敏 人民陪审员  张 明 二〇一八年八月二十二日 书 记 员  蔡双亿 附引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条（五）项有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。