贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初171号原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会，地址贵阳市乌当区新添大道臣功新天地小区****。委托诉讼代理人龙香淦，该业主委员会负责人，特别授权代理。委托诉讼代理人成雷，贵州金黔律师事务所律师，执业证号15201201710332634，特别授权代理。被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市高新技术产业开发区火炬大道高新路**，统一社会信用代码91520115785471303B。法定代表人董大伦，该公司董事长。委托诉讼代理人刘林娜，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人潘光明，该公司员工，特别授权代理。原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会（以下简称臣功新天地业委会）与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功房开公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告臣功新天地业委会的委托诉讼代理人龙香淦、成雷，被告臣功房开公司的委托诉讼代理人刘林娜、潘光明到庭参加诉讼。本案在审理过程中依法延长审理期限3个月，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告为臣功新天地小区业主按1：1比例增设停车位；2、被告立即交清臣功新天地小区剩余652户的住宅专项维修资金；3、被告将臣功新天地小区1栋与14栋楼房的消防通道恢复原状，把被告将该消防通道用于经营期间获得的收益返还原告；4、被告将臣功新天地小区8栋沉降花园的业主活动场所恢复原状供业主使用；5、被告将臣功新天地小区的强电配置为环网供电；6、被告将1、8、10栋的物业配套用房返还全体业主使用；7、被告将违规收取的三通费归还业主；8、被告将臣功新天地小区水、电、消防组网图交给原告管理；9、被告为臣功新天地小区业主更换水表并移交自来水公司管理；10、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：从2009年开始，被告臣功房开公司将位于贵阳市××区火炬大道旁臣功·新天地小区住房陆续出售给业主，并承诺为业主按照1：1比例配置停车位；按时足额缴纳住宅专项维修基金；将小区的强电配置为环网供电；按要求将小区物业配套用房交付业主使用。但被告未按照约定履行相应义务。另外，被告还向小区业主违规收取三通费，拒不将小区水、电、消防组网图移交原告管理，导致原告无法更换物业公司及对相应设施进行维修管理，且被告为小区业主安装的水表不符合自来水公司要求，导致自来水公司不接收小区的水表并进行管理。综上，被告的行为严重违反了约定和承诺，给业主造成重大经济损失，损害了业主利益，应当承担相应的法律责任。被告臣功房开公司辩称，1、对于第一项诉讼请求，根据1、2标段地下车库方案图可以看出臣功新天地小区设计车位数1187辆，现有自然车位已满足业主使用需求；2、对于第二项诉讼请求，被告按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定进行代收代缴，从2016年11月20日开始政策规定由购房业主自行缴纳，根据贵阳市房地产管理信息显示，小区房屋维修资金已缴纳到位；3、对于第三项诉讼请求，根据贵阳市规划局的规划，小区1栋与14栋之间不是消防通道且不属于原告管理范围；4、对于第四项诉讼请求，8栋沉降花园设计为“地下庭院”，被告与小区业主签订的《商品房买卖合同》的规定，小区负一层业主均享有地下庭院的所有权，且该沉降花园设计目的为提供更好的小区环境；5、对于第五项诉讼请求，小区为环网供电，且已安装强电设施；6、对于第六项诉讼请求，根据贵阳市规划管理局乌当分局单体方案图显示7栋和10栋负一层为“物管用房”，1栋和8栋负一层规划为“小区活动场所”，不属于物管用房，《商品房买卖合同》约定了小区公共区域的范围，不包括业主拥有独立使用权或产权的地方以及出卖人保留的地方；7、对于第七项诉讼请求，《商品房买卖合同》约定了业主购房总价款不包括独立电表、煤气、有线电视等开通的费用，被告仅仅是履行了代办业务，未违规向业主收取三通费；8、对于第八项诉讼请求，小区水、电、消防组团网图已于2014年6月16日移交臣功物业管理公司，该移交符合《贵州省物业管理条例》的规定；9、对于第九项诉讼请求，被告分别于2010年3月25日、2015年5月14日与贵阳市乌当区供水有限公司签订协议对小区供水管道进行安装，供水管道的安装工程是由供水公司施工，在2010年11月25日通过了设计、勘查、监理、施工等单位的综合验收，小区业主水表是一户一表，被告是根据供水公司的收费标准向业主收取水费，被告愿意移交给供水公司管理，但供水公司拒绝接收，业主的利益未受到任何影响。因此，原告的上述9项请求均不能成立，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：位于贵阳市××新××大道北段××号的臣功·新天地小区由被告臣功房开公司开发，并取得商品房预售许可证。业主与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，对原、被告的权利义务等进行了约定。房屋建成后，购房者陆续入住成为该小区业主。2016年4月18日，贵阳市乌当区住房与城乡建设局房产管理办公室对臣功·新天地小区成立首届业主委员会进行登记备案。此后，该小区业主委员会认为被告存在本案诉讼请求中的诸多问题，分别于2016年8月25日、2017年3月31日向被告出具《关于臣功房开商存在问题暨启动司法程序解决争议前的告知函》，现原告认为被告未对问题进行整改和落实，遂诉至法院请求判决如诉所请。对于原告诉请中提出的问题，本院查明如下：1、小区停车位：该小区共有业主1286户，小区规划审批停车位为1187个。至2018年2月，小区实际自然车位728个，机械车位18个。至8月，自然车位753个，机械车位18个，合计车位771个。被告于2016年6月7日向原告出具《承诺书》，表示地下停车场车位设计配比为1：1，如业主车辆在现有车位停满后，将立即安装机械车位；2、住宅专项维修资金：该款项在2016年11月20日前由出卖方代为收取，此后的款项由业主自行向贵阳市住房和城乡建设局缴纳。根据2018年3月19日贵阳市房产管理系统查询结果，住宅专项维修资金应交总额为12630153.80元，实缴总额为12632249.80元；3、1栋与14栋楼房通道：14栋整栋房屋及地下车库已出售给贵州乌当农村商业银行股份有限公司，为保障银行资金安全，被告用铁门将1栋与14栋地下停车场隔断，并另外开了两个出入口供业主车辆出入使用；4、8栋沉降花园：《商品房买卖合同》及《补充协议》第23页第5.7条约定“基于房屋的具体使用功能，，地下**住户可以使用地下**庭院…该使用者不得修建建筑物或搭建构筑物，该业主使用该区域只能作为绿化地使用。”根据原告提交的现场照片，8栋沉降花园出入通道处已由被告用栏杆围起，使得沉降花园成为封闭空间；5、小区的强电配置：根据《商品房买卖合同》约定，小区一标段为环网供电，二标段为独立电表，强电电源进每户。现小区供电配置已符合约定。庭审中，原告对小区为环网供电没有异议；6、小区1、8、10栋负一层房屋性质：根据贵阳市规划管理局乌当分局单体方案图，7栋和10栋负一层规划为物管用房，1栋和8栋负一层规划为小区活动场所。现10栋负一层由物业服务公司使用，1栋和8栋负一层被锁着，未作为小区活动场所；7、三通费：小区业主在向被告购买房屋时，已向被告交纳了三通费；8、小区水、电、消防组网图：2014年6月16日，被告已将水、电、消防组网图移交给臣功物业管理公司；9、水表：2010年3月25日、2012年5月14日，被告与贵阳市乌当区供水有限公司分别签订《一期一标段市政给水及二次供水管道工程安装协议》、《一期二标段供水管道工程安装合同书》，该小区供水由乌当区供水有限公司施工并通过验收。业主水表为一户一表，由被告代乌当区供水有限公司向业主收取水费。认定上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述，原告提交的《关于臣功新天地小区首届业主委员会登记备案的批复》、《关于臣功房开商存在问题暨启动司法程序解决争议前的告知函》及回复、《臣功房地产开发股份有限公司承诺书》、维修基金查询结果、三通费收款收据、现场照片，被告提交的地下车库方案图、住房网截图、机械车位照片、情况说明、贵阳市房产管理系统截图、维修基金缴纳情况表、《居住小区规划建筑设计方案总平面图》、《物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、配电柜照片、建筑工程竣工验收报告、《室外强电安装工程施工合同》、《一期二标段室外强电施工及安装工程协议书》、单体方案图、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、移交清单、《一期一标段市政给水及二次供水管道工程安装协议》、《一期二标段供水管道工程安装合同书》、等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，原告作为臣功·新天地小区业主共同选举的业主委员会，有责任维护本小区业主的合法权利。关于第一项诉讼请求，被告于2016年6月7日向原告出具《承诺书》，载明地下停车场车位设计配比为1：1，如业主车辆在现有车位停满后，将立即安装机械车位。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，随着经济的发展及人民生活水平的提高，一户业主拥有一个车位为正常配置，小区规划审批停车位数为1187个，现有车位771个（含机械车位18个），根据双方约定及规划，尚缺416个停车位。庭审中被告所举证据并不能证明现有车位已能满足业主需求，被告应当在合理期限（180日）内将停车位建成以满足业主需求，小区总车位数达1187个。故本院对原告的该项诉请予以支持。关于第二项诉讼请求，住宅专项维修资金系被告代收，被告已将该项资金上缴贵阳市住房和城乡建设局，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，被告并未实际占有该项资金，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于第三项、第四项诉讼请求，现有证据不能证明小区1栋与14栋地下停车场之间用铁门隔开的是消防通道，亦不能证明8栋沉降花园应由全体业主共同所有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，本院对原告的该两项诉讼请求不予支持。关于第五项诉讼请求，小区一标段为环网供电，二标段为独立电表，强电电源进每户。庭审中，原告对小区强电配置为环网供电没有异议，故本院对原告的该诉请不予支持。关于第六项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，小区10栋负一层由物业服务公司使用，符合规划设计，也未违反法律规定，故对原告要求将10栋负一层场所归还业主使用的诉请不予支持；而1栋和8栋负一层按规划为小区活动场所，应当由业主共有，现被告将该楼层上锁封闭，侵犯了小区业主的合法权利，故1栋和8栋负一层活动场所应当向业主开放，由业主使用，对该项诉请，本院予以支持。关于第七项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：…（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；…”的规定，原告的该项诉请及所提交的证据均未证明多少户业主交纳了三通费，要求退还的三通费具体金额是多少，属于诉讼请求不明确具体，对此项诉请本案中不予支持。关于第八项诉讼请求，根据《贵州省物业管理条例》第五十七条第二款“建设单位在办理物业管理交接手续时，应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；（五）物业管理所必需的其他资料。”的规定，被告移交上述资料的对象为物业服务公司，而非业主委员会，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于第九项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告未提交证据证明现有水表的使用损害了业主利益，且水表是由供水公司安装，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起180日内在臣功·新天地小区修建停车位416个，小区停车位总数达1187个；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内将1栋和8栋负一层活动场所向业主开放供业主使用；三、驳回原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费100元，由原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  张本勤人民陪审员  罗祯贵人民陪审员  文沛德二〇一八年八月十日书 记 员  孙 毅