广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0883民初1102号原告（反诉被告）：李华森，男，1978年9月10日出生，汉族，住广东省吴川市，委托代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：吴川市海逸房地产开发有限公司，住所地吴川市海滨街道海港大道路口新村139号。法定代表人：刘锦祥，董事长。委托代理人：梁志娟，广东盈隆律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李华森诉被告吴川市海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸公司）商品房销售合同纠纷一案以及反诉原告吴川市海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸公司）诉反诉被告李华森商品房销售合同纠纷一案，本院分别受理后，依法由审判员龙云担任审判长，与人民陪审员梁美玲、人民陪审员林海霞组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员郑卓成担任记录。原告（反诉被告）李华森及其委托代理人林日成、被告（反诉原告）海逸公司的委托代理人梁志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李华森向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从违约之日起计算至2017年8月27日止的违约金，由被告每日按房价款587957元的万分之二支付给原告。2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年5月19日签订一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第1幢1204房，购房款共计587957元。合同签订后，原告已依照合同约定支付了全部购房款587957元给被告。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：被告应当在2016年7月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，若逾期超过90日，被告按日向原告支付已交房价款587957元万分之二的违约金。合同约定的交房期限届满后，原告多次催促被告将验收合格的房屋交付原告使用，但被告直到2017年8月27日才向原告交付房屋。按照合同约定，被告应当支付原告因逾期交房所产生的违约金，暂计至2017年6月30日的违约金为39393元（587957元X0.2‰X335日），2017年7月1日起至2017年8月27日止的违约金，由被告每日按房价款587957元的万分之二支付给原告。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持其上述诉讼请求。本诉被告海逸公司答辩称：一、应驳回李华森全部诉讼请求。涉案合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、交付期限届满时，买受人未能向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税金等）。”，即在2016年7月30日时，只要出现买受人未向出卖人支付完毕违约金或者税金的，出卖人都有权顺延交楼至买受人支付完毕之日。李华森在2016年7月30日时，未向海逸公司支付完毕逾期签署按揭材料的违约金，而且至今未付，海逸公司有权顺延交楼，故海逸公司无需承担任何违约责任。二、交房时间的延后与改建后的商品房需办理规划变更手续的事实存在正相关关系，即使认定海逸公司存在逾期交房，也应扣减因李华森的改建申请而需重新办理规划许可证的合理时间，并按湛江市人民政府公布的法定工作时间（112日）扣减为宜。反诉原告海逸公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付面积差异款人民币17638.7元（6429.27元/㎡X91.45㎡X3%）。2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币7408元（587957元X63日X0.2‰/日）。3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉被告于2015年5月19日与反诉原告签订了《广东省商品房买卖合同》（吴房商No.201491761）（以下简称“合同”），购买反诉原告开发的海逸半岛住宅小区1幢1204房。合同第三条、第四条约定“该商品房合同约定建筑面积共118.06平方米，其中，套内建筑面积91.45平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积26.61平方米。”，“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6429.27元。”。合同附件四“合同补充协议”第8条约定“面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。”，而根据广东友元国土信息工程有限公司出具的《吴川市房屋建筑面积测量报告[实测]》，该商品房的实测套内建筑面积为117.69平方米，远高于合同约定计价套内建筑面积的3%，故反诉被告依约应向反诉原告支付面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款，具体为6429.27元/㎡X91.45㎡X3%，即17638.7元。二、合同附件四“合同补充协议”第3条约定“买受人在签订本合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。”，故反诉被告依约应在2015年5月26日前签署完毕全部的按揭材料，但实际上反诉被告于2015年7月28日方签署按揭合同，逾期63日，依约应向反诉原告支付违约金人民币7408元（587957元X63日X0.2‰/日）。为维护我方的合法权益，请求判如所请。反诉被告李华森答辩称：一、反诉被告购买的商品房出现的合同约定面积与实际面积存在很大差异，包括所有其他业主的商品房的合同约定面积都远远小于实际面积，完全是反诉原告为偷税、漏税而故意将合同面积写小，很明显不属于误差（所谓误差，应该理解为失误造成的面积差异，但反诉原告是故意，不是失误），所以本案不存在补房款差价的问题。具体理由如下：1、反诉被告购买的房屋的合同约定套内面积为91.45㎡，而该房屋的实际套内面积为117.69㎡，多了26.24㎡，面积误差比竟然达到29%，与法律规定的一般性误差比在3%左右相差甚远，除非是开发商故意为之，否则是不可能出现这种离谱理论上误差的情况。2、从该房屋购买单价达到6429.27元/㎡来看，该房价对比同年度的湛江市区房价，已高于湛江市区最高均价5627元/㎡。吴川经济比湛江市区经济落后得多，如果开发商没有将实际多出的套内面积计入房价，业主不可能购买这么高房价的房屋。3、从反诉原告推出的优惠购房图片来看，所购房屋实际测量比合同约定多出的套内面积，其实是开发商赠送的面积，如果不是看中有这么多的赠送面积，反诉被告是不会购买比湛江市区房价还高的房屋。现在反诉原告竟然将当初实际计入房价款的赠送面积，要求反诉被告再次支付房款，是明显不合理的。4、反诉被告是看过反诉原告销售房屋时所做的样板房才购买的，样板房的面积就是实际房屋面积。而反诉原告为应付住建局的检查，在1至3栋2层和10层都做了报建板，报建板的房屋面积与合同中约定的面积是一致的，反诉原告等待住建局审批后就拆除，以销毁其偷税、漏税的证据。现在海逸半岛楼盘1栋301、302、303、304房和10栋301、302房还是样板房，法院可以实地勘察，便知道样板房的面积就是实际测量面积，与这些房屋的合同约定面积相差甚远。二、反诉原告与少部分业主签订了一份《补充协议》，这些协议都明确约定“房管测绘部门实测的房屋面积比合同约定的房屋面积多出的部分，反诉原告同意这些业主不补差价，按原总房价不变。”，可见，反诉原告对面积存在很大差异是其故意造成的，不是误差，所以协议中才有“不补差价，按原总价不变”的意思字眼。三、反诉原告反诉要求反诉被告支付逾期办理贷款手续的违约金7408元，亦无事实和法律依据。具体理由如下：1、反诉原告反诉提出的支付违约金7408元诉求已超过诉讼时效。按照反诉原告的说法，反诉被告迟至2015年7月28日才签署完毕按揭材料，即反诉原告在2015年7月28日这天已经知道反诉被告违约的准确时间，反诉原告至迟应在2017年7月28日前起诉才不超过2年诉讼时效，但是反诉原告就支付违约金7408元的诉求是在2018年1月17日向法院反诉提起的，已经超过2年的诉讼时效，为此，法院对该诉求应予以驳回。2、反诉原告主张反诉被告违反合同附件四补充协议第3条的约定，逾期办理贷款手续，没有证据证实。按照该条约定，反诉被告在签订《商品房买卖合同》之日起7日内必须备齐所有贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理贷款手续及签署相关文件，否则视为违约。该条约定的是提交资料办理时间，而不是办妥时间。反诉原告提交的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》封面及签字页，证实的是贷款办妥时间，而从提交资料到银行审查后同意办理贷款是有一个时间差的，因此，反诉原告应该提供反诉被告向银行提交文件的时间在7日后的证据，才能证实反诉被告违约。在本案审理过程中，原告（反诉被告）李华森提交如下证据：（1）身份证复印件一份，证明原告李华森的身份情况。（2）《商品房买卖合同》复印件一份、房款发票复印件一份、银行借款凭证复印件一份，证明原告于2015年5月19日购买被告位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第1幢1204房，原告已付清了购房款587957元，《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：被告应当在2016年7月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，若逾期超过90日，被告按日向原告支付已交房价款587957元万分之二的违约金。（3）工商登记资料复印件一份，证明被告海逸公司的工商登记情况。（4）优惠购房图片复印件一份，证明被告销售房屋时，赠送较多的面积，而这些面积是没有写入合同的，实际上是按套销售房屋，所以原告是看房的总价款和实际房屋面积而购买的，而不是合同约定的面积。（5）《补充协议》复印件一份，证明被告与其他业主于2016年5月29日签订了一份《补充协议》，该协议都明确约定“房管测绘部门实测的房屋面积比合同约定的房屋面积多出的部分，反诉原告同意这些业主不补差价，按原总房价不变。”，可见，被告对面积存在很大差异是其故意造成的，不是误差。被告（反诉原告）海逸公司对李华森提交的上述证据的质证意见为：1、对证据（1）、（3）无异议。2、对证据（2）的真实性、合法性无异议，但对其关联性，认为不能达到原告的证明目的，具体理由如下：①《商品房买卖合同》除了对交楼期限进行了约定外，还对交楼期限的顺延进行了约定，本案中存在交楼期限顺延的约定事由，即原告存在在约定交楼期限时点未缴毕应向我方支付的违约金的情况，且在我方实际交楼时，前述情况仍未消除，仍然存在；②原告提供的房款发票可进一步印证原告逾期签订按揭申请材料的情况，原告所提供的房款发票中，与按揭款对应的票据是2015年8月28日我方针对按揭款项开具的发票，可见，原告得到按揭银行审批通过，办妥按揭手续的客观时点是2015年8月28日，而我方反诉中认定原告存在迟延签署按揭材料的时点是原告签署《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》这一按揭合同的时间，即2015年7月28日，同一按揭申请不可能存在两个办妥时间，故我方反诉的原告逾期签署按揭材料的时点并非按揭手续办妥之日，原告对于我方反诉请求的抗辩理由不成立，原告存在违约的事实证据确凿。3、对证据（4），原告没有提供原件，出处不明，看不出与涉案商品房有任何的关联，对其三性不予认可。4、对证据（5）的三性不予认可，理由为：①原告并非该《补充协议》的签署方，根据合同的相对性，该《补充协议》与本案无任何的关联，原告不得据他方的协议主张任何的权利；②我方从未同意原告不补涉案商品房的面积差异款。被告(反诉原告)海逸公司向本院提交如下证据：（1）《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的封面及签字页复印件，证明原告在2015年7月28日方与农业银行签署按揭合同，迟于原被告双方签订的补充协议约定的合同签订之日起的7天内，构成违约，应按总房价每日万分之贰的标准向被告支付违约金，但是，原告至今仍未支付，故被告依约有权顺延交楼时间，无需承担任何违约金。（2）《申请书》复印件一份，证明原告向被告提出所购商品房改建申请，且确认承担因改建而引起的责任。（3）《修建性详细规划方案审批》、《核发》打印件各一份，证明因原告的改建申请，被告办理涉案商品房项目验收手续时，需办理变更工程规划，重新申领工程规划许可证的手续，根据湛江市城市规划局公示的法定时限，所需时间为80个工作日，换算成自然天数为112日，前述天数应在计算交楼期限时予以扣除。（4）《收房确认书》复印件一份，证明原告已于2017年8月27日确认收房。（5）《广东省商品房买卖合同》第1页、第2页、第3页及附件四的复印件，证明该合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共118.06平方米，其中，套内建筑面积91.45平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积26.61平方米。”，第四条约定“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6429.27元。”，附件四“合同补充协议”第8条约定“面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。”。（6）《吴川市房屋建筑面积测量报告》节选复印件，证明原告所购的海逸半岛住宅小区1幢1204房实测套内建筑面积为117.69平方米。本诉原告（反诉被告）李华森对本诉被告（反诉原告）提交的上述证据的质证意见为：1、对证据（1）的真实性、合法性无异议，但对其关联性和要证明的事实有异议，该合同的签订时间是李华森与银行办妥贷款的时间，并非是李华森向银行提交贷款资料的时间，故不能证实李华森违反补充协议约定的在7天内提交资料。2、对证据（2）的三性有异议，因为该《申请书》的内容是虚假的，该《申请书》签订的时间在2015年5月16日，而《商品房买卖合同》签订的时间（2015年5月19日）在后，可见，户型改建在《商品房买卖合同》签订前已定下，明显是“阴阳户型图”，目的是避税。涉案房屋实际上没有改建过，因为海逸公司未能提供其曾向吴川市规划局提交过工程变更规划，也没有领取到新的工程规划许可证。3、对证据（3）的关联性有异议，因为海逸公司从未因户型改建向吴川市规划局提交过变更规划申请。4、对证据（4）无异议。5、对证据（5）无异议，但需要说明，合同约定的面积与实际面积存在明显差异，是海逸公司明知的，不是误差，不适用该条处理。6、对证据（6）无异议，但需要说明，合同约定的面积与实际面积存在明显差异，是海逸公司明知的，不是误差。经审理查明：原告与被告于2015年5月19日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201491761），由原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道海港大道南面海逸半岛住宅小区第1幢1204房，合同约定该商品房按套内建筑面积（套内建筑面积91.45平方米）计算，单价为每平方米6429.27元，总价款为587957元，付款方式为：支付首期337957元，剩余房款250000元申请银行按揭。合同签订后，原告依约向被告支付清涉案商品房房款。合同约定：“第八条交楼时间为2016年7月30日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、交付期限届满时，买受人未能向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税金等）。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。(2)逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之贰的违约金。2、（1）按照本合同第九条第1款处理。”。合同附件四“合同补充协议”第3条约定：“买受人在签订本合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。”，第8条约定：“双方同意本合同第五条第3点变更如下：（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，双方同意继续履行合同。实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。”。原告于2015年7月28日与中国农业银行签署《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。原、被告于2017年8月27日签署《收房确认书》，并于当天实际交付房屋。另查明，该房屋实测套内建筑面积为117.69平方米。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。李华森与海逸公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方都必须按合同约定去履行各自的义务。本案的主要争议如下：一、李华森请求的逾期交房违约金如何计算的问题，海逸公司是否存在顺延交房的合法事由；二、海逸公司请求面积差异款能否得到支持、计算标准是否合法合理的问题；三、海逸公司请求的李华森逾期签署按揭合同违约金是否得到支持的问题。关于第一个争议焦点。李华森与海逸公司约定交楼时间为2016年7月30日前，李华森在该约定日期前已经向海逸公司交清全部房款，因此，海逸公司需依约定在该日期交付涉案商品房给李华森。海逸公司至2017年8月27日才向原告方交付，故迟延交楼时间应从2016年7月31日起算至2017年8月27日，迟延394天。根据合同约定，海逸公司应向李华森支付的逾期交房违约金应为46331.01元（587957元×394天×0.2‰）。至于海逸公司提出李华森未能向其支付全部到期款项（包括违约金、税金等）、李华森申请改建需申领新的建设工程规划许可证，行政审批时间需要扣除等顺延交楼的主张，于法无据，本院不予采纳，理由为：1、在未有生效裁判文书确认李华森是否存在违约行为之前，海逸公司以李华森未支付违约金为由迟延交房，于法无据，在李华森已履行缴纳全部房款义务的情况下，海逸公司相应地亦需依法履行交房义务。2.改建申请书签订时间是2015年5月16日，在该改建申请书的格式条款中海逸公司并未明确声明改建将会影响到交房时间的迟延；而且双方签订商品房买卖合同的时间在2015年5月19日，在改建申请书之后，海逸公司自行提供的格式合同仍然约定交房时间为2016年7月30日前，因此，海逸公司依法应对其书面承诺承担法律责任。关于第二个争议焦点。合同约定涉案商品房计价套内建筑面积为91.45平方米，但实际套内建筑面积是117.69平方米，面积误差比已超过3%，根据合同附件四补充协议第8条“面积误差3%以内（含本数）部分的房价款应由买受人方补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人”的约定，李华森应向海逸公司补缴面积差异房价款为17638.7元（6429.27元/㎡×91.45㎡×3%），因此海逸公司反诉请求李华森支付面积差异款17638.7元，合法有理，本院予以支持。至于李华森提供的海逸公司销售楼盘时优惠购房的图片，本院无法查实为涉案楼盘的宣传单，故本院不予采信。关于第三个争议焦点。根据合同附件四“合同补充协议”第3条的约定“买受人在签订本合同之日起7日内必须备齐所有按揭贷款资料并前往银行或住房公积金中心办理按揭贷款手续及签署相关文件，否则视为违约，买受人向出卖人按日支付房屋总价款的万分之贰违约金和负责已产生的一切费用。”，海逸公司提供的证据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》显示，李华森与农业银行签署按揭贷款合同的时间是2015年7月28日，但仅凭该签署按揭贷款合同的日期并不能证明李华森未在期限内到银行提交资料办理贷款手续，从提交资料到银行审查后同意办理贷款是存在审批期的，银行审批同意发放房贷后才会与借款人签订合同，因此，海逸公司未能证明李华森存在逾期向银行提交资料办理贷款手续的违约行为，本院对其主张的逾期签署按揭合同违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告吴川市海逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告李华森逾期交房违约金46331.01元；二、限反诉被告李华森于本判决生效之日起五日内支付给反诉原告吴川市海逸房地产开发有限公司面积差异房价款17638.7元；三、上述判项相互抵减后，限被告吴川市海逸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付28692.31元给原告李华森；四、驳回反诉原告吴川市海逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费785元，由本诉被告吴川市海逸房地产开发有限公司负担；反诉受理费241元，由反诉被告李华森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  龙 云人民陪审员  梁美玲人民陪审员  林海霞二〇一八年八月二十八日书 记 员  郑卓成附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。