上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初11261号原告上海润锦置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐锦章。委托代理人金达峰，上海永乐律师事务所律师。被告李晓峰，男，1977年3月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海润锦置业有限公司诉被告李晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告上海润锦置业有限公司的委托代理人金达峰到庭参加诉讼。被告李晓峰经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海润锦置业有限公司诉称，原、被告于2016年6月21日签订一份《康敏苑商业用房租赁合同》，约定原告将浦东新区惠南镇靖海南路XXX-XXX号商铺(以下简称系争房屋)出租给被告，建筑面积546.17平方米，用于被告作经营浴室、足浴、棋牌等，免租期45天，自2016年6月21日起至2016年8月5日止。正式租赁期限自2016年8月5日起至2026年8月4日。第一年月租金为人民币(以下币种同)29,167元，年租金为350,000元。合同签订后被告支付了12个月租金350,000元及保证金25,000元。但被告经原告多次催讨，拒不支付2017年8月6日开始的租金。原告认为，被告的行为已严重违反租赁合同约定，故原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告就系争房屋签订的《康敏苑商业用房租赁合同》(要求以法院诉状副本送达被告之日为合同解除日)；2、判令被告迁出系争房屋并将系争房屋返还原告；3、判令被告支付原告2016年6月21日至2016年8月5日期间的免租期租金损失43,751元、2017年8月6日至合同解除日的租金，按照958.90元/天标准计算；4、判令被告支付逾期付款违约金，以142,876元为本金，按照日千分之五标准计算，从2017年8月6日起算到合同解除之日止；4、判令被告支付原告自合同解除次日起至实际迁出系争房屋之日止按每日2,877元标准(租金标准的三倍)计算的房屋占用费；5、判令原告没收被告已付保证金25,000元；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示，考虑到合同解除之后原告愿意给被告15天搬迁期，故相应的房屋占用费从合同解除次日再加15天开始计算。被告李晓峰未应诉答辩，亦未提交证据材料。经审理查明：系争的上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX-XXX号房屋产权人为原告上海润锦置业有限公司。2016年6月21日，以原告上海润锦置业有限公司作为出租方(甲方)、被告李晓峰作为承租方(乙方)，签订《康敏苑商业用房租赁合同(1)》，第一条约定：“房屋位置：上海市浦东新区靖海南路XXX-XXX号；房屋建筑面积：546.17(以房地产产权机关实测面积为准)；乙方向甲方承诺，该租赁房屋只限于用作经营浴室、足浴、棋牌等行业，在未经甲方书面许可的情况下，不可以转租予第三方使用。”第二条约定：“正式起租日为甲乙方签订本合同之日；甲方给予乙方为期45天免租期，免租期为正式起租日次日起2016年6月21日起至2016年8月5日止，在免租期内，甲方给予乙方免交租金的优惠。租赁正式起租日为2016年8月5日起至2026年8月4日止。”第三条约定：“上述租赁房屋第一年的月租金为29,167元，第一年的年租金为350,000元……第1年至第2年租金不变，第3年起每年的租金在上年租金的基础上递增5%；甲乙双方商定租金实行先付后租原则。支付方式：乙方应在签订本合同之日，按甲乙双方商定第一年的前半年6个月租金即175,000元支付给甲方、(第一年分二次支付：2016年6月21日支付上半年租金175,000元、2017年2月5日支付下半年租金175,000元)，第二年起在前期的最后10日内足额支付当年度12个月租金一次性足额支付给甲方。”第四条约定：“乙方应于签署本合同时，向甲方交付相等于1个月租金作为履约保证金，即25,000元。合同期满，在与甲方结算一切费用的前提下(乙方应将租赁房屋内的基本设施恢复原则，才能归还给甲方，否则甲方将保证金作为抵扣)。在甲方结算一切费用的前提下，甲方在60天内把该款项本金(不计息)全额退还给乙方。”第10.2条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁房，并没收履约保证金和当年租金，并可依法追讨乙方因违约而给甲方造成的其他损失。-乙方拖欠租金、水费、电费、公共事业费及电话通信费等相关费用总额超过30天未付的……”第10.5条：“乙方违反本合同第三、四条之规定，逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，应自支付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期(付)款违约金；支付违约金额度为每逾期一天支付拖欠租金的千分之五。”第10.6条：“租赁期满或退租或乙方违约，甲方按合同规定解除本合同，乙方应当按约交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一天支付该最后期租金标准的三倍作为占用费。”合同签订后，被告李晓峰于2016年6月7日支付原告保证金25,000元、2016年6月22日支付175,000元、2017年4月14日支付75,000元、2017年5月5日支付50,000元、2017年6月1日支付50,000元。上述事实，由上海市房地产权证、康敏苑商业用房租赁合同、收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的康敏苑商业用房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，被告的租金支付方式应为：“第一年分二次支付：2016年6月21日支付上半年租金175,000元、2017年2月5日支付下半年租金175,000元，第二年起在前期的最后10日内足额支付当年度12个月租金一次性足额支付给甲方。”从原告提交的证据来看，被告仅支付了保证金25,000元及在2017年6月1日之前陆续支付过一年的租金共计350,000元，此后未再支付租金。被告显然未能按照合同约定履行义务，构成违约。原告要求解除双方签订的租赁合同并要求被告返还系争房屋，具有合同及法律依据，本院予以支持。原告要求以法院诉状副本送达被告之日为合同解除日，本院于2018年3月26日向被告公告送达开庭传票、起诉状及证据副本等法律文书，根据法律规定，自公告发出之日起经过六十日即视为送达，故本院认定合同解除日期为2018年5月25日。根据租赁合同约定，双方租赁期限自2016年8月5日至2026年8月4日，被告给予原告45天的免租期是建立在双方订立了长达10年之久的合同的基础上，现合同因被告违约而解除，原告要求被告赔偿免租期损失，本院考虑到合同履行情况、被告实际付款情况等，酌情确定被告赔偿原告38,900元。因被告仅支付了一年的租金35万元，故原告主张自2017年8月6日起至合同解除之日即2018年5月25日止的租金及相应的逾期付款违约金，具有合同及法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告依据合同第10.6条主张三倍租金标准的占用费，具有合同依据，庭审中原告表示愿意给被告15天搬迁期，相应的房屋占用费从合同解除次日再加15天即2018年6月10日起算，于法不悖，本院予以准许。原告依据合同第10.2条要求没收租赁保证金，具有合同依据，本院予以支持。被告李晓峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海润锦置业有限公司与被告李晓峰就上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX-XXX号商铺签订的《康敏苑商业用房租赁合同》于2018年5月25日解除；二、被告李晓峰于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区惠南镇靖海南路XXX-XXX号房屋并将上述房屋返还原告上海润锦置业有限公司；三、被告李晓峰于本判决生效之日起十日内支付原告上海润锦置业有限公司免租期租金损失38,900元；四、被告李晓峰于本判决生效之日起十日内支付原告上海润锦置业有限公司2017年8月6日起至2018年5月25日止按照958.90元/日计算的租金；五、被告李晓峰于本判决生效之日起十日内支付原告上海润锦置业有限公司逾期支付租金违约金，以142,876元为本金，按日千分之五标准，自2017年8月6日起计算至2018年5月25日止；六、被告李晓峰于本判决生效之日起十日内支付原告上海润锦置业有限公司房屋占用费，自2018年6月10日起至被告实际返还房屋之日止，按照2,876.70元/日标准计算；七、被告李晓峰支付给原告上海润锦置业有限公司的保证金25,000元不予返还。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,822.96元，由被告李晓峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一八年八月二十二日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。