重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0156民初1130号 原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地**楼，统一社会信用代码91500106756233568D。 法定代表人：王钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓超，男，1968年10月17日出生，该公司客服部经理，住重庆市渝**。 被告：叶佳林，男，1983年8月26日出生，住重庆市江**。 原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告叶佳林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因被告叶佳林下落不明不宜适用小额诉讼程序，遂依法转为普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员赵兵、黄永林组成合议庭，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人邓超到庭参加了诉讼。被告叶佳林因下落不明，本院依法公告送达传票，公告期满后，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令叶佳林支付从2014年11月1日起至2018年1月31日止共计40个月的物业服务费4122.22元以及违约金1237元、2015年至2018年1月的公摊水电费246.70元；2.本案案件受理费由叶佳林承担。事实和理由：芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）签订了XX小区《前期物业服务协议》，约定由芳草地物业公司对该小区进行前期物业服务。叶佳林于2013年6月购买了该小区X栋X单元X号房屋。同时，叶佳林与芳草地开发公司签订了《临时管理规约》及承诺书，对物业服务费的收取标准、违约金的计算方式、公摊水电费的收取进行了约定，并约定按月交纳。现叶佳林无故拖欠相关费用，芳草地物业公司以多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。 被告叶佳林未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明，2008年10月25日，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《合同权利转让协议书》和《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的XX小区项目选聘了芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务，芳草地开发公司于2008年10月25日起将其与所有买受人签订的临时管理规约》中关于物业管理中的合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。 叶佳林与芳草地开发公司2013年6月签订了《商品房买卖合同》，约定叶佳林购买该小区X栋X单元X号商品房屋，建筑面积为57.27平方米。 双方在《商品房买卖合同》的《补充协议》（附件五）第二条约定：“本物业实行有偿服务，叶佳林应从本合同约定交房之日（或提前接房之日）起，向物业管理公司按规定缴纳物业管理费……” 同时，叶佳林与芳草地开发公司签订了《临时管理规约》及承诺书。《临时管理规约》第四章9.2物业管理费第（1）款约定：本物业管理区域的物业服务费实行包干制，双方约定物业服务费收费标准自交房之日起至业主委员会成立签定新的物业服务合同止，暂按以下标准执行：乡村洋房住宅：1.8元/㎡·月（按建筑面积计）……上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，自交房之日起二年后物业服务费标准可每二年适当上调一次，……第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：客户服务中心。第（3）款约定：自合同约定的交房之日起计收物管费。提前进场装修及入住者从实际进场（入住）之日起按100%计收。9.3共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。 第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特别服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三滞纳金。 第八章其它事项第四条约定：本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项、短信通知事项（以发送短信记录为准）。第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。 2015年5月11日，芳草地物业公司在其微信公众号以物业公告方式向业主发布了《关于公摊费用收取的温馨提示》，载明：在2014年芳草地物业公司完成了物业管理范畴内公共能源公摊部分全部单独计量，并对小区公共照明和公共用水部分作了一次节能调整，从2015年1月1日起，相关费用由芳草地物业公司向业主收取后转交供电公司，根据我们去年的测算，每月的费用均在10元以上，经物业公司节能降耗改进后，决定按照旺季10元/月（6、7、8、9月），淡季5元/月的标准收取。（2015年1月1日，原本由业主承担的公摊费用已由开发商友情支付）。芳草地物业公司从2015年起对小区按此标准收取公摊水电费。芳草地物业公司从2018年1月起，在该小区按每月6.7元（80元÷12个月）标准逐月收取公摊水电费。 因叶佳林未缴纳物业服务费，芳草地物业公司分别于2014年、2015年、2016年通过邮政挂号信方式向叶佳林发出催收函，其中注明叶佳林的收件地址为：“XX市XXX区XX大道XX小区X组团X－X－X”。 另查明，叶佳林在签订合同中载明的联系地址为“XX市XXX区XX大道XX小区X组团X－X－X”。 再查明，叶佳林在缴纳了部分物业服务费后，至2014年10月叶佳林欠缴物业服务费为102.49元，从2014年11月1日至2018年1月31日止未再支付涉案物业的物业服务费。 本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《合同权利转让协议书》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《业主资料登记表》、《临时管理规约》及承诺书、物业公告、2014年寄送催收函明细、2015年寄送催收函明细、2016年寄送催收函明细、欠费明细表等证据在案为凭。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》和《合同权利转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在芳草地开发公司将合同权利概括转让给芳草地物业公司后，芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与叶佳林签订的《临时管理规约》中的权利义务。叶佳林作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。 本案争议的焦点是：一、叶佳林应缴纳物业服务费的计算；二、芳草地物业公司要求叶佳林支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求如何支持；三、芳草地物业公司主张的2015年至2018年1月的公摊水电费246.70元的诉讼请求应否支持。 关于叶佳林应缴纳物业服务费的计算问题。本院认为，本案中，叶佳林在2014年10月欠费102.49元，并从2014年11月1日起至2018年1月31日止共计39个月未再支付物业服务费。本案中，案涉物业的建筑面积为57.27㎡，芳草地物业公司自愿按57.26㎡主张，系对其权利的自由处分，本院予以确认。故叶佳林应当支付的物业服务费为4122.22元（102.49元＋57.26㎡×1.8元/㎡·月×39个月）。 关于芳草地物业公司要求叶佳林支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求如何支持的问题。本院认为，虽然《临时管理规约》中约定的名称是滞纳金，但从约定的条款来看，是在《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看实际也应是违约金。根据约定，叶佳林应在每月的10日前自行到缴费地点缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向芳草地物业公司支付违约金。叶佳林未按约交纳物业服务费，应当向芳草地物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显过高，现芳草地物业公司同意本院依法调整，本院结合叶佳林的违约情节，对叶佳林逾期支付物业服务费的违约金计算标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%进行计算。即违约金计算方式为：从2014年11月1日起，以102.49元为基数，逐月递增103.07元，累加计算至2018年1月31日止，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮50%逐月计算违约金。 关于芳草地物业公司主张的2015年至2018年1月的公摊水电费246.70元的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年共计80元。芳草地物业公司从2018年1月1日按全年80元标准逐月计收6.7元，未损害业主利益，并已在全体小区业主中实施，本院予以确认。叶佳林从2015年起至2018年1月31日止共计246.70元未缴纳，叶佳林应当支付。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告叶佳林在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司截至2018年1月31日的物业服务费4122.22元、公摊水电费246.70元，共计4368.92元； 二、被告叶佳林在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金：从2014年11月1日起，以102.49元为基数，逐月递增103.07元，累加计算至2018年1月31日止，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮50%逐月计算违约金； 三、驳回原告重庆芳草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元、公告费300元，共计350元（原告均已预交），由被告叶佳林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  安昌荣 人民陪审员  赵 兵 人民陪审员  黄永林 二〇一八年八月一日 书 记 员  袁 未