广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初524号 原告：梁宇宁，女，1989年2月26日生，壮族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市城中区。 被告：欧振华，男，1989年2月14日生，壮族，广西环江县人，户籍所在地：广西环江毛南族自治县。 第三人：梁洁，女，1963年8月4日生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市。 原告梁宇宁与被告欧振华、第三人梁洁租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告梁宇宁，第三人梁洁到庭参加诉讼。被告欧振华经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告梁宇宁向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付房屋租金人民币6200元；二、判令被告支付迟延付租金的违约金人民币1860元；三、请求判令被告支付使用承租房屋产生的水费22.59元、电费168.3元、垃圾费285元、物业费1140元及公摊水电费人民币190元；四、请求人民法院判令解除原、被告2016年6月9日签订的《门面租赁合同》；五、本案诉讼费及公告费由被告承担。 事实和理由：2016年6月9日，被告因经营需要而与原告签订《门面租赁合同》，合同约定：原告将位于雒容镇雒柳路6号“江滨商贸城”10栋1单元1号商铺出租给被告欧振华。该房屋的租期为2016年5月20日至2017年5月19日止．每月租金1200元；租金按每1个月为一个支付周期，并在前一个支付周期到期日的前10日将下一个周期租金及物业费等付至甲方指定账户。逾期未支付租金及相关费用，被告应每天按月租金百分之贰支付违约金给原告。合同还约定：被告须承担包括江滨商贸城物业和有关部门收取的垃圾费、水、电费，公摊水电费，物业费等。合同于2017年5月19日到期后被告继续租用该门面，并于2017年5月25日和2017年9月28日分别付了2次租金给原告，但到2017年12月31日止，被告欠原告房屋租金人民币6200元、迟延支付租金的违约金1860元、租房屋产生的水费22．59元、电费168．3元、垃圾费285费、物业费1140元、公摊电费190元，共计9865.89元。因被告未能按时支付租金构成根本性违约，原告故诉至贵院，请求判如所请。 原告梁宇宁为其诉请向本院提交如下证据： 1、桂房权证鹿政字第××号房屋所有权证一份。证明：雒容镇雒柳路6号“江滨商贸城”10栋1单元1号商铺登记在原告名下。 2、门面租赁合同一份。证明：原告将雒容镇雒柳路6号“江滨商贸城”10栋1单元1号商铺租给被告使用，合同对于租期、租金等进行了约定。 3、房屋出租授权委托书一份。证明：原告委托第三人梁洁代为办理涉案商铺的出租事宜。 4、中国农业银行银行流水4页、被告付租金明细一张。证明：被告支付租金以及尚欠租金等违约的事实。 5、2017年12月31日柳州市润泽物业服务有限公司出具的《证明》一份、照片5份，证明：被告于2017年12月31日搬出涉案商铺的事实。 6、威立雅水务有限公司水费账单凭条、明细一份。证明：被告欠水费违约的事实。 7、江滨商贸城10栋1单元1号欠费明细一份。证明：被告欠物业费、水电公摊费、垃圾处置费、电费合计1783.3元的事实。 被告欧振华未作答辩，亦未向法庭提供证据。 第三人梁洁述称，原告陈述属实。 第三人梁洁未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告欧振华经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证及质证的权利。第三人对原告提交的所有证据的真实性及证明目的均予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院认定事实如下： 原告与第三人系母女关系。2016年5月8日，原告出具《房屋出租授权委托书》，委托第三人出租涉案房屋相关事宜，载明：“今委托梁洁代理出租。受托方代为办理房产出租手续并代收上述房产出租的全额价款……租赁期间受托方有权代表委托方和租房客户协商处理相关事宜，双方签字后即时生效，委托期限为5年，从2016年5月8日起至2020年5月8日止。”2016年6月9日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《门面租赁合同》一份，约定：“第一条、甲方向乙方出租雒容镇雒柳路6号“江滨商贸城”10栋1单元1号商铺；第二条、租赁有效期从2016年5月20日止2017年5月19日止，共壹年；第三条、每月租金1200元、乙方在签订合同时应向甲方交纳履约保证金2000元，乙方在交纳首期租金时一并交付。退租时无违反租约规定的，以不计息方式全部退回保证金，有违反租约规定的只退回扣款后的余额，租金按每壹个月为一个支付周期，并在前一个支付周期到期日的前10日内将下一个周期租金及物业费付至甲方指定账户；第四条、乙方须承担包括物业公司和有关部门收取的垃圾费、水、电费、公摊水电费、物业费及租房税费等；第五条、乙方逾期未支付租金及相关费用，乙方应向甲方支付违约金，违约金每天按月租金百分之贰计算。乙方的履约保证金将作为违约金补偿给甲方。”等等。第三人在该合同甲方一栏签字确认。原告主张，合同约定的租赁期限届满后，被告继续承租涉案商铺至2017年12月31日，租金缴纳至2017年7月，但2017年7月的租金仅支付了1000元，之后一直未按时支付租金。 2017年12月31日，柳州市润泽物业服务有限公司出具《证明》一份，载明：“租户欧振华于2017年12月31日搬出位于雒容镇雒柳路6号江滨商贸城10栋1单元1号商铺，商铺清空无物品。” 2018年1月6日，柳州市润泽物业服务有限公司出具《江滨商贸城10栋1单元1号欠费明细》一份，载明涉案商铺自2016年6月1日起至2017年12月31日，物业费欠费1140元，水电公摊费欠费190元，垃圾处置费欠费285元，自2017年10月1日起至2017年12月31日，电费欠费168.3元，以上合计1783.3元。现原告以被告构成根本违约为由，诉至法院，提出前述诉讼请求。因无法直接向被告送达应诉材料，本院于2018年4月27日依法向被告发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，被告仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。 另查明，被告向原告支付了履约保证金2000元。 本院认为，原告与被告签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告使用，但被告至今未依约足额向原告支付租金，被告应承担违约责任，现原告要求被告支付租金并支付违约金，符合法律规定。结合全案证据，本院确认被告尚欠原告2017年7月租金200元及2018年8月-12月（共5个月）租金6000元，以上合计租金6200元。根据合同第四条的约定，结合物业公司出具的证明，被告应支付给原告物业费1140元、水电公摊费190元、垃圾处置费285元、电费168.3元，以上合计1783.3元。 关于违约金，原告主张按照未支付租金6200元的30%计算，本院认为，合同第五条关于违约金的约定，超出法律保护范围，现原告自行调整违约金的比例，系其权利的自行处分，符合法律规定，本院予以支持。但合同中亦约定“乙方的履约保证金将作为违约金赔偿给原告”、“有违反租约规定的只退回扣款后的余额”，现原告收取了被告支付的履约保证金2000元，则在按照合同约定扣除违约金1860元后，剩余140元，应予抵扣租金，即被告欧振华应支付给原告的租金为6200元-140元=6060元。 关于解除合同。合同约定的租赁期限自2017年5月19日止。租赁期限届满后，被告继续承租，则原、被告之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，任何一方均可以随时终止租赁关系。对于原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。被告经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本院可缺席判决。原告因本案支出的公告费700元，应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、解除原告梁宇宁与被告欧振华于2016年6月9日签订的《门面租赁合同》； 二、被告欧振华应于本判决生效之日起十日内支付给原告原告梁宇宁租金人民币6060元； 三、被告欧振华应于本判决生效之日起十日内支付给原告梁宇宁水费、电费、垃圾费、物业费、公摊水电费等各项费用合计人民币1783.3元； 四、驳回原告梁宇宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费700元，合计人民币750元（原告梁宇宁已向本院预交），由被告欧振华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  梁 佳 人民陪审员  韦干雄 人民陪审员  赵英楠 二〇一八年八月十五日 书 记 员  陈思思 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。