四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初1635号 原告：朱家富，男，1970年6月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：岳国淑，女，1971年6月26日出生，汉族，住四川省达县。 二原告委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：晋兆敏，四川理创律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码：91512081660251681D。 法定代表人：朱君，总经理。 委托诉讼代理人：鄢芝，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王秀贵，四川公生明律师事务所律师。 原告朱家富、岳国淑与被告简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱家富、岳国淑的委托诉讼代理人钟胜和晋兆敏，被告宏馨房产公司的法定代表人朱君、委托诉讼代理人鄢芝、王秀贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱家富、岳国淑向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理X号商品房的不动产权证书；2.判决被告立即支付原告违约金（从2015年10月1日至2018年3月31日的违约金为34662.42元，从2018年4月1日起至原告取得不动产权证书时止（以不动产权证书登记的时间为准），按已付购房款380070.4元的万分之一每天支付原告违约金）；3.判决被告退回代收原告的契税15202.82元。事实和理由：被告系宏馨·尚苑小区的开发商，2012年1月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记。在合同中约定，原告购买宏馨·尚苑小区X号的商品房，总价款380107元，被告应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并从被告交付商品房之日起365日内为原告办理产权证书。原告于2014年7月8日接房，被告根据交房时的房屋测绘面积重新核定了房屋总价款，同时被告向原告代收了办理产权证书所需的税费。被告收费后向原告出具《新建商品房产权分户代收费收据》，其中载明已收房屋总价款380070.4元和契税15202.82元。在被告已经向原告代收办理产权所需的契税、维修基金等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理产权证书，被告已严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。按照合同约定，被告应向原告支付违约金，原告主张从2015年10月1日起至取得不动产权证书止，每逾期一日按房屋总价款的万分之一计算违约金。 被告宏馨房产公司辩称，对原、被告双方签订《商品房买卖合同》的事实无异议，对交房时间、原告交纳购房款的金额和维修基金、契税的事实没有异议。该合同已实际履行，现在被告已经启动办证程序，被告的大产权证已经办理完毕，被告正在为原告办理不动产权证书。本楼盘系旧城改造项目，涉及执行政府的会议纪要，政府会议纪要属于政府的法规、规章等强制性文件，根据《商品房买卖协议》第二十五条“因不可抗力不能按照约定履行本合同，部分或全部免除责任”和《商品房买卖合同补充协议》第四条对商品房买卖合同第二十五条补充约定“合同中约定的不可抗力因素包括执行政府的法规、规章等强制性文件”的规定，被告系执行政府的规范性文件导致迟延办证，规划部门迟迟未进行规划验收导致迟延办证，属政府因素，符合双方签订的《补充协议》中约定的不可抗力事项，属约定的免责事由。另外，又由于市政道路红线范围涉及钟伯勋小二楼导致无法进行规划验收，属政府责任，被告不应当承担违约责任，也不应当支付原告违约金和违约损失。合同约定的违约金过高，应当予以调整。 本院经审理认定事实如下：原告朱家富、岳国淑于2012年1月27日与被告宏馨房产公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，由原告购买被告宏馨房产公司开发的宏馨尚苑X号住房，总价款380107元。合同约定被告应在2014年6月30日前交房。在《商品房买卖合同》第二十条对产权登记进行了约定“（一）初始登记：宏馨房产公司应当于2015年6月30日前取得该楼栋的权属证明；（二）转移登记，商品房交付后，双方同意按照下列方式处理：1.双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行确定的利率给付利息。(2)买受人不退房的，自买受人应当取得所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内由出卖人支付。”在《商品房买卖合同》第二十五条中约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起向另一方当事人提供证明。”《商品房买卖合同补充协议》第四条“对商品房买卖合同第二十五条补充约定：合同中约定的不可抗力因素包括（非因出卖人责任及工程质量问题造成的下列因素）：1、人力不可抗拒的自然灾害；2.执行政府的法规、规章等强制性文件；3.由于大面积停水、停电导致的工程施工工期延长的（以供水、供电企业相关通知为准）…。” 合同签订后，原告交纳了购房款。2014年7月8日，原告接房，接房时原告和宏馨房产公司按接房时的测绘面积进行了房价结算，多退少补，原告实际交纳的购房款总金额为380070.4元。同时被告向原告代收了以下费用：交房管局的登记费、办证工本费、住房维修基金，交地税局的契税、贴花税，交国土局的住房费用等费用共计19515.52元。2018年4月，被告宏馨房产公司向不动产登记中心申请办理不动产初始登记。 另查明：宏馨尚苑楼盘位于简阳市建设路城北市场，该楼盘系旧城改造项目。2008年，简阳市工商局拟启动城北市场改建，市政府同意启动该改建工程。2009年，简阳市宏馨房产公司向简阳市发改局申请企业投资项目备案，由宏馨房产公司与城北市场业主钟伯勋申请联合改建城北市场综合工程。2010年6月28日，简阳市政府同意启动该工程，在案外人钟伯勋原城北市场（土地使用权面积3399.5平方米）的基础上进行修建，另外拆除了旁边一栋工商局家属住宅楼（29户业主），土地面积315.09平方米，拆迁工作由宏馨房产公司负责。2010年8月4日，简阳市政府通过了宏馨尚苑规划设计方案并提出修改完善意见。2010年12月，宏馨房产公司取得建设工程规划许可证，规划许可证的项目方案及红线图上载明了该楼盘的用地范围、建筑方案、建筑面积、容积率、物管用房、公厕、绿地率等。2010年12月宏馨房产公司取得了建设工程施工许可证。 2011年4月29日，简阳市市政府会议纪要（第41次），会议议定：同意启动城北市场项目，由征收部门按程序征收，由项目业主与政府签订协议，约定征收补偿的全部费用由简阳市宏馨房产公司全部承担。2011年6月22日，简阳市城市建设工作领导小组审议关于城北综合市场周边市政道路建设，同意启动规划城北市场周边市政道路建设工作的相关前期工作。 2014年5月13日，宏馨房产公司申请规划验收，但由于宏馨房产公司没有按照规划许可证上的设计方案进行修建，其中应当修建的物管用房、绿化、公共厕所均未修建，在宏馨尚苑楼盘用地范围内的钟伯勋的降溪河边小二层楼房应当拆除而未拆除，规划局认为宏馨尚苑楼盘项目不具备验收合格的条件，要求宏馨房产公司进行整改，但宏馨房产公司至今未整改，因此规划局拒绝向宏馨房产公司核发规划验收合格证。 2014年6月20日，宏馨尚苑楼盘进行了主体工程竣工验收备案。2014年8月15日，宏馨尚苑楼盘消防验收合格。 2016年10月31日，简阳市政府对宏馨尚苑项目办理用地手续的问题进行了审议，认定钟伯勋的降溪河边小二层楼房屋的合法面积为984.54平方米，该面积计入钟伯勋原有建筑面积，根据宏馨房产公司与钟伯勋的联合开发协议，由宏馨房产公司自行拆除984.54平方米的房屋，相关费用由宏馨房产公司承担（钟伯勋与宏馨房产公司的联合开发协议的内容为：钟伯勋将其所有的简阳城北市场土地使用权面积3399.5平方米和工商局住宅楼门市的土地使用权分摊面积38.7平方米提供给宏馨房产公司用于开发修建宏馨尚苑项目，虽是联建，但钟伯勋并不参与利益分配和亏损分担。钟伯勋提供土地，宏馨房产公司按照其土地上的建筑物的建筑面积分配其相等面积的住房和门市）。同时议定了宏馨尚苑项目延长土地使用权年限、增加建筑面积、超规划建筑面积、协议出让315.09平方米的土地价款。 2016年11月8日，简阳市国土局和宏馨房产公司、钟伯勋签订了国有土地出让合同，对宏馨尚苑项目所涉土地的土地使用权出让面积、年限和补缴价款进行了约定，钟伯勋原有3399.5平方米的土地使用权年限进行延长并缴纳相应价款，将工商局家属住宅楼（29户业主）的土地315.09平方米出让给宏馨房产公司和钟伯勋，宏馨房产公司补交超规划建筑面积和改建增加建筑面积的土地价款。2016年11月10日，宏馨房产公司和钟伯勋取得了宏馨尚苑楼盘项目所涉土地的不动产权证书（面积3714.59平方米）。 2017年10月30日，由于宏馨尚苑的办证问题迟迟未落实，简阳市政府要求规划局、建设局负责，对宏馨尚苑楼盘用地范围内的钟伯勋河边小二楼未拆除导致不符合验收合格条件的问题提出意见并进行处理。 2017年11月28日，简阳市住建局将钟伯勋河边小二楼纳入拆迁范围。 2018年3月8日，宏馨尚苑业主因迟迟办不到不动产权证书，集体到简阳市规划局信访，规划局基于维稳目的和市政府解决未按规划建设商品房项目遗留问题的处理意见，规划局向宏馨房产公司核发了规划验收合格证。 2018年4月12日，宏馨房产公司申请办理不动产权初始登记，2018年5月18日，宏馨房产公司取得了宏馨尚苑项目不动产权证书（总证），但原告至今仍未取得不动产权证书。 2018年4月25日，宏馨房产公司向简阳市房管局缴纳了其代收的原告的住房维修基金4131元。 在庭审中，因被告表示愿意为原告办理不动产权证书，原告同意由被告代缴不动产登记的所需的税费，原告当庭表示放弃要求被告退回代收原告契税15202.82元的诉讼请求，本院予以准许。 上述事实，有原被、告双方当事人的陈述，原告身份证复印件、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》及其《补充协议》、原告交款收据、简阳市政府议事会议纪要、简阳市发改局《企业备案通知书》和《审批部门招标核准意见》、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及图纸、红线图、建设工程规划许验收申请、资阳市公安消防支队消防验收意见书、《竣工验收报告》、《国有土地使用权出让合同》和缴款通知、缴款票据、《不动产权证书》、简阳市建设项目工程规划验收合格证和竣工图、简阳市规划局关于宏馨尚苑项目验收相关问题的复函、钟伯勋土地使用权证、维修基金缴存明细等证据证明，且经庭审质证，本院依法予以确认并采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同系双方当事人真实的意思表示，合同合法有效，合同约定的所有条款对双方当事人具有约束力。 一、关于办理不动产权证书的问题。不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明，在《不动产登记暂行条例》实施前，取得房屋所有权证书是房屋所有权人享有该房产权属的证明；在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施以后，国家对不动产权属实行统一登记制度，由不动产权利登记中心统一办理，不再由原来的行政机关分别办理，取得不动产权证书是房屋所有权人享有该房屋所有权权属的证明。因此，基于不动产统一登记制度，行政机关用不动产权证书代替原房屋所有权证，不再由房管局单独办理房屋所有权证，根据合同的宗旨，现原告要求被告为其办理不动产权利证书符合合同目的，也符合合同约定，因此本院对原告主张被告立即为其办理宏馨尚苑X号商品房的不动产权证书的主张依法予以支持。 二、关于被告是否应当承担违约责任的问题。在商品房买卖合同关系中，办理房屋所有权转移登记是买方当事人取得房屋所有权的必须途径，也是开发商应尽的合同义务，取得房屋所有权证书是买受人的权利，实行不动产统一登记后，买受人的权利为取得不动产登记证书。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应在2015年6月30前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），买受人应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书（转移登记）。双方在购房合同中明确了办证的权利义务以及时间期限和违约责任，被告没有在合同约定的时间内取得房屋所有权初始登记的权属证书，也未在约定的时间内为原告等人申办房屋所有权权属证书，被告已构成违约。 被告抗辩原、被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议中约定了免责条件，被告不应当承担违约责任。被告的理由是：本楼盘系旧城改造项目，涉及执行政府的会议纪要，该政府会议纪要属于政府的法规、规章等强制性文件，符合《商品房买卖协议》第二十五条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”和《商品房买卖合同补充协议》第四条“对商品房买卖合同第二十五条补充约定：合同中约定的不可抗力因素包括（非因出卖人责任及工程质量问题造成的下列因素）2.执行政府的法规、规章等强制性文件”的规定，因不可抗力因素导致被告违约，被告不应当承担违约责任。本院认为，政府议事会议纪要，是政府内部对有关事项的研讨、决议情况的记录性文件，记录和传达会议精神和议定事项，具有一定的规范性和执行性，但不属于“法规、规章等强制性文件”，不属于合同约定的免责范围。另外，从被告执行其联合建房协议和政府会议纪要的过程看，被告以钟伯勋土地进行联合建房开发，被告有责任对其用地范围内的地上建筑物、附属物按照建筑规划许可的方案进行拆除和修建，即应当拆除钟伯勋原有建筑物（河边小二楼应当由开发商拆除）、对新修的建筑物按照规划进行修建。另根据2011年4月29的第41次简阳市政府会议纪要议定的“对城北市场房屋拆迁工作，征收安置补偿的全部费用由宏馨房产公司全部承担”的精神和2016年10月31日简阳市政府会议纪要议定的“审议宏馨尚苑办理用地手续的问题，认定钟伯勋河边小二楼合法建筑面积为984.54平方米，由宏馨房产公司根据其与钟伯勋的联合开发协议，自行拆除984.54平方米的房屋，相关费用由宏馨房产公司承担”的精神，规划验收迟延导致办证迟延，并非规划部门不作为或慢作为导致，也非执行政府会议纪要强制性文件导致其履行不能，宏馨房产公司在办证迟延的问题上负有直接责任。被告提出的市政道路红线范围涉及钟伯勋小二楼，影响其规划验收，但从规划局反馈的信息及规划验收的情况看，市政道路什么时候修建、如何修建、是否修建，对宏馨尚苑项目的验收并没有影响。钟伯勋河边小二楼一直应拆未拆、物管用房和公厕应有而没有、绿化未实施等因素导致规划验收不合格的原因在被告宏馨房产公司。因被告迟延未办证，导致宏馨尚苑业主上访，政府为尽快启动办证程序解决民生问题，简阳市住建局于2017年11月28日简住建函【2017】173号文件，将钟伯勋小二楼纳入建设路片区的棚户区改造工程，简阳市规划局宏在馨尚苑项目不符合规划验收合格的条件下于2018年3月8日向宏馨房产公司核发了规划验收合格证，以上一系列的政府行为系政府为解决遗留问题、促使宏馨房产公司尽快为购房业主办理产权证的惠民措施，其目的是为了解决民众的困难，不能作为开发商可以不承担违约责任的依据（不属于执行政府的强制性规定）。另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，本院对被告抗辩的因政府因素导致其违约和执行政府强制性文件导致其违约的事实和理由均不予采纳。被告应当按照合同约定承担违约责任。 三、关于逾期办证的违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》中明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，应按日计算万分之一的违约金。原告在接房时向被告交纳了办证所需的税费后至今未取得房屋产权证书，主要原因是被告开发的宏馨尚苑项目不符合规划验收合格条件而未能取得规划验收合格证，导致被告无法为原告办理房屋所有权证书（现在因行政机关统一管理变更为不动产权证书）。按照合同约定被告应从交房后365日的次日起至原告实际取得不动产权证书止按已付总购房款每日万分之一的标准计付违约金。现原告自愿将违约金的起算时间推迟到2015年10月1日，系原告自愿处分自己的权利，对原告要求从2015年10月1日起计算违约金，本院依法予以支持。从2015年10月1日至2018年3月31日，违约金为：380070.4元×0.1‰×912天=34662.42元，从2018年4月1日起至实际原告取得不动产权证书止的违约金为所付购房款的万分之一乘以实际天数。 关于给付违约金的时间问题。双方在合同中约定为买受人实际取得房屋所有权证书（现在不动产统一登记后应为不动产权证书）之日起七日内，但如果被告一直拒绝履行办证义务导致原告不能取得不动产权证书，就意味着被告支付违约金的时间为无期限，原告也无法向被告主张。在违约方拖延履行导致守约方违约金请求权的时间条件一直无法成就的情况下，守约方的利益就一直无法实现。且被告明确表示不应支付原告违约金，基于公平原则和违约金的性质系惩罚违约当事人、保护守约当事人，为及时保护为守约当事人的利益，在合同约定的违约金给付条件尚未成就情形下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，本院对原告要求被告立即给付2018年4月30日前的违约金的主张依法予以支持。之后的违约金按合同约定给付。 关于被告抗辩的违约金过高问题。因被告未按要求对规划局提出的问题积极进行整改，导致办证迟延，其责任在被告，被告本可以及时采取措施推进办证程序的启动，但从本院查明的情况看，被告并没有及时改进，直至业主上访由政府出面解决问题才推进办证程序，因此被告在迟延办证的问题上存在重大过错。原告已付清房款，并在接房时就将办证费用交给了被告并等候被告通知办证，原告在办证迟延的问题上并没有过错，在原告没有过错的情况下，不应当减轻被告的责任。在未确定当事人因逾期办证造成的损失的情况下，当事人对违约金约定为已付房款的万分之一每日，约为年利率3.65%，比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方约定的违约金的计算方式并不算过高，因此对被告要求调低违约金的主张本院不予支持。 综上所述，本院对原告主张的要求被告立即为原告办理不动产权证书的诉讼请求和给付违约金的请求依法依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十七条第二款、第一百二十一条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条、《不动产登记暂行条例》第二条、第四条第一款、第五条之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告朱家富、岳国淑办理宏馨尚苑X号住房的不动产权证书； 二、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告朱家富、岳国淑从2015年10月1日至2018年3月31日的违约金34662.42元；从2018年4月1日起至原告取得不动产权证书（以原告不动产权证书登记的时间为准）的违约金为已付购房款380070.4元的万分一乘以天数，被告简阳市宏馨房地产开发有限公司在原告取得不动产权证书后七日内支付原告朱家富、岳国淑； 三、驳回原告朱家富、岳国淑的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1018元，减半收取509元，由被告简阳市宏馨房地产开发有限公司负担431元，原告朱家富、岳国淑负担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  傅德梅 二〇一八年八月六日 书记员  李颖健