广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7287号上诉人（原审原告）：叶嘉敏，女，汉族，1989年06月20日出生，住广东省从化市。委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：汤健宁，男，汉族，1984年08月02日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晨，该公司职员。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州邦盈置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：梁锦威，该公司总经理。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。上诉人叶嘉敏、汤健宁、佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）与被上诉人广州邦盈置业有限公司（以下简称“邦盈公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。叶嘉敏、汤健宁上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判恒福公司三个月内按样板房的装修标准完成恒福丽铂公馆*座**单元*层***号房屋的装修并通知叶嘉敏、汤健宁进行验收；3.改判恒福公司、邦盈公司共同向叶嘉敏、汤健宁退还5万元团购费；4.恒福公司、邦盈公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：叶嘉敏、汤健宁通过恒福公司的广告宣传及其聘请的房产中介电话、微信聊天介绍并经前往售楼部咨询得知恒福公司出售的恒福丽铂公馆系包装修的公寓，可以拎包入住，且恒福公司承诺交楼后包返租六年。恒福公司售楼部对外展示的合同及附件，均显示涉案房屋含精装修。叶嘉敏、汤健宁正是由于看中了该公寓为包装修和返租，才决定购买涉案房屋。在付款的过程中，恒福公司、邦盈公司在叶嘉敏、汤健宁不知情的情况下额外收取5万元团购费，违反法律规定。一审判决驳回叶嘉敏、汤健宁关于要求装修及返还团购费的诉请，存在事实认定和适用法律的双重错误，应予以改判。一、一审判决认为装修标准不能通过广告予以明确，遗漏了对叶嘉敏、汤健宁提交的证据9《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》的认定，忽视了证据8《样板房视频光盘、样板房照片》。（一）证据9《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》第二条住宅交楼标准为“门：单元入户大门为豪华木质门，房间为木质门，卫生间为铝合金门，窗：采用铝合金平开窗，厨房：石材及木饰面橱柜门组合工作台，木饰面吊柜配套嵌入式烟机，卫生间：地面铺防滑砖，墙身贴瓷砖，浴室镜框，陶瓷洗面盆，马桶，排气扇”。该份证据由恒福公司盖章确认。（二）证据8也应作为认定装修标准的依据。（三）在此次系列案件涉及的146套公寓中，钟少韦、谢黄英、陈金玲、朱守陵、郭永康等人的公寓均已进行装修，并且部分已经交付，也可以该部分人的房屋装修现状作为装修标准的依据。（四）一审判决已经认定广告宣传资料中涉及精装修的如“32-58精装修小公寓”“精装拎包入住”“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置，恒福丽铂公馆配备完善的交楼标准”的内容。不能因在精装修前提下，由于某些标准不明确，就认定是毛坯交付。至于精装修，即使某些不确定的，其最终的体现顶多也就是存在装修标准的高低问题，并非有无装修问题。至于装修标准可以从上述提及的装修标准、样板房来认定。二、一审判决以恒福公司单方持有并且未经叶嘉敏、汤健宁签名确认的附件六作为认定涉案房屋系毛坯交付的依据，存在错误。首先，叶嘉敏、汤健宁持有恒福公司盖章确认的装修标准即证据9，恒福公司提交的附件六没有叶嘉敏、汤健宁的签名。其次，叶嘉敏、汤健宁一审期间向地税局申请调取的合同原件中仅有附件一，并没有之后的其他附件。一审判决认定该份由叶嘉敏、汤健宁签名的合同为不完整的合同有误。最后，与本案无关的附件一中有叶嘉敏、汤健宁的签名确认，但是涉及装修标准的重要约定却没有业主签名，不符合事实和常理。恒福公司由始至终均没有向叶嘉敏、汤健宁出示过附件六，该未经签名确认的附件六不应作为免除恒福公司装修义务的证据。三、在本案不符合团购形式和实质条件的情况下，一审判决认定收取团购费合理，明显存在错误。（一）本案收取的团购费实质是恒福公司与邦盈公司以团购的名义违规额外收取费用。双方没有任何关于团购优惠的书面约定，购房者并没有享受任何优惠，支付的总价款反倒高于没有参加团购的。即使存在支付预付款，该预付款也应属于房屋总价的一部分。基于邦盈公司是受恒福公司的委托进行销售，叶嘉敏、汤健宁向邦盈公司支付的5万元团购费也应视为交付给了恒福公司，故恒福公司对收取团购费负有共同法律责任。（二）即使恒福公司、邦盈公司因涉案项目进行合作，由此产生的费用，也应该是两公司的结算问题，不应由叶嘉敏、汤健宁承担，其未与邦盈公司签订过任何合同。（三）恒福公司、邦盈公司收取团购费的行为不合法、不合理。根据《商品房销售管理办法》第二十八条关于“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，即使存在恒福公司委托邦盈公司销售商品房，邦盈公司也只能收取佣金，不得收取其他费用。团购费的数额与涉案房屋总价相比，明显不合理。二审法庭调查中，叶嘉敏、汤健宁补充以下上诉意见：一、一审法院将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”中房屋整体的概念理解为地面、墙面等房屋各个部分，混淆整体与部分的概念，是对该条规定的缩小或者错误理解。恒福公司就整体房屋精装修的说明和允诺已经十分明确，这种说明和允诺，法律并不要求具体到房屋内各部分。立足于本案，只要对房屋是否装修交付作出的说明和允诺具体确定即可，恒福公司的宣传资料（包括宣传单、视频、微信、微网站）均承诺涉案房屋系精装修交付，恒福公司关于是否装修的说明和允诺已经十分明确。根据叶嘉敏、汤健宁新提交的证据广告宣传扇，恒福公司已经明确承诺每套公寓总价20万元起，精装入住，全配备品牌软硬装，业主收楼即可出租或入住。即使需要探究房屋内部装修的具体标准，根据叶嘉敏、汤健宁提交的第三张宣传单中部内容“精装修拎包入住，交楼即收租”广告语下面有房屋装修的实景图，以及叶嘉敏、汤健宁提交的证据6、7两份《公证书》中关于房屋内部装修的图片，就是直观、具体的标准，标准不一定通过文字明确，本案实景图及房屋装修图片是展示效果、标准更好的方式，恒福公司广告宣传展示的实景图，在涉案公寓也有对应的样板房，客观上，涉案部分业主也存在装修交付的情况。一审法院认为所谓精装修的具体标准如地面、墙面、配套设备等交付标准均不能通过上述广告予以明确，明显存在错误。二、叶嘉敏、汤健宁主张精装修交付有合同依据。第一，叶嘉敏、汤健宁关于精装修的说明和允诺具体确定，且叶嘉敏、汤健宁是因涉案房屋系精装修交付，才与恒福公司订立合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，属于要约。恒福公司关于精装修的说明和允诺即使未载入商品房屋买卖合同，亦应当视为合同内容，因此，精装修交付有合同依据。第二，恒福公司盖章确认的《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》，也已经列明房屋各构成部分的具体装修标准，也是装修标准的具体合同依据。三、一审法院作为确认双方权利义务依据的所谓完整且经过备案的合同，从附件二以后均无叶嘉敏、汤健宁的签字确认，而涉及到本案主要争议的装修情况的附件六，也没有叶嘉敏、汤健宁的签字确认，附件六不应作为确定双方权利义务的依据。（一）房屋买卖是基于债权而引起的物权变动，备案仅是房管部门作为物权变动的依据，仍应以业主签名并由恒福公司盖章的合同确定双方的权利义务，不会因合同备案与否而不同。如果没有双方协商一致，仅以单方的行为就不能产生对双方的约束力，以系列案中房屋的备案价来说，刘小英购买的2-1604房的备案价为207230元，而双方签订合同的实际售价为230000元，相差22770元，从叶嘉敏、汤健宁提交的房屋实际售价与备案价的对比，差价在2万元至5万元之间不等，那么是否按照备案价来判断本案房屋的价格，显然不是，所以，一审法院以没有业主签名确认的所谓备案合同以及涉及装修的附件六来约束业主，明显存在错误。（二）经叶嘉敏、汤健宁签名确认的合同被认定为不完整的合同，没有叶嘉敏、汤健宁签名确认的合同是完整的合同，一审法院的认定没有法理依据。四、一审法院认定收取团购费后，能够获得独享团购购房优惠权错误，且在没有证据证明恒福公司、邦盈公司为业主提供服务的情况下，认定邦盈公司已经为涉案120多位业主提供服务，存在错误。恒福公司、邦盈公司没有提供任何服务，无权收取任何费用，理应返还。（一）根据《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》的约定，恒福公司、邦盈公司的团购合作期间为2016年5月1日至2016年8月31日，苏峥峥在2016年8月17日购买了三套公寓，苏峥峥购买的房屋面积为35平方米，无需团购价格仅为245000元，证明在双方合作期间存在没有团购的情形。李丽利购房时间是2016年8月4日，面积为35.25平方米，加团购费总价为290900元，有团购反而价更高，说明团购根本没有任何优惠。梁小梅购房时间为2016年10月9日，有团购，肖文瑜和李少尘购房时间为2016年10月1日，有团购，梁小梅、肖文瑜、李少尘并非在恒福公司、邦盈公司团购合作期间买房却有团购。综上所述，一审法院认定业主独享团购购房优惠权的说法并不存在，团购费就是恒福公司、邦盈公司额外另起名目收取的不当款项，理应返还。（二）从面积、方位、楼层、价格、购买日期等进行分析，收取团购费的业主根本没有享受团购优惠。（三）根据双方签订的《商品房买卖合同》，没有约定业主须缴交5万元团购费才能享受优惠折扣。邦盈公司未能提供证据证明其在销售房屋过程中已通过广告、书面或其他方式向业主明确告知享有优惠折扣的条件或手续，现有证据无法证明双方对于业主须缴交团购费5万元方能享有优惠折扣购买涉案房屋达成一致意见。（四）恒福公司、邦盈公司的合作内容不能对其他第三人的权利义务进行约定，否则违反合同相对性。因此，合作合同并不能作为收取业主5万元团购费的依据。（五）一审法院认定邦盈公司已经提供服务的说法不能成立。邦盈公司主张已经提供服务，应对此承担举证责任。（六）房款和团购服务费的收据显示，很多都出自同一个人的笔迹，并非分开收费，恒福公司、邦盈公司另立名目收费，均应承担返还责任。（七）即使恒福公司、邦盈公司因涉案项目进行合作，由恒福公司委托邦盈公司进行销售，由此的产生费用不应由业主承担，业主从未与邦盈公司签订过合同，也并不知悉邦盈公司的存在。针对叶嘉敏、汤健宁的上诉，恒福公司答辩称，一、广告宣传的问题。（一）丽铂公馆项目自2015年开盘至2016年3月，由恒福公司自行推广销售，并无第三方介入销售。在该期间，恒福公司有通过公众号和宣传视频等推广，但仅在上述期间发布及推广，而且范围也仅在三水本地区域推广，佛山市三水区市场监督管理局在2017年因业主维权而采取的调查行动结果可以证实上述事实。（二）自2016年5月起，基于与邦盈公司的合作，恒福公司已经无须自行再对外作广告宣传推广；邦盈公司亦开始在广州组织团购房产销售活动，而本系列案的业主基本上都是邦盈公司组织的团购客户，从广州而来，他们接触丽铂公馆项目也是通过邦盈公司的团购活动。因此，恒福公司在2016年4月之前所制作或发布的宣传广告无论从推广期间、推广对象、推广内容、推广区域等与本系列案根本没有关联性。（三）业主提交的公证书与其主张存有明显瑕疵。首先，有关（2017）粤广广州第218005号公证书，除了前面所述两点意见外，在庭审时经主办法官询问陈金玲及查证可以证实，该证据在形成时间、来源上均与业主所陈述的事实不符。其次，有关（2017）粤广广州第187111、187110、187112号公证书，业主提交的公证书显示的网页视频无法证明该视频为恒福公司制作或上传，网站显示的版权人或上传人亦非恒福公司，且上传时间及推广期间、推广内容也不明，因此该等公证书的视频与业主的主张没有关联性。二、商品房买卖合同及装修的问题。（一）有关商品房买卖合同的签署过程具体包括网签、备案流程，三水区有关主管部门对此是有具体、明确的操作规范，并非恒福公司一方恣意妄为所能实现。（二）本系列案案由为房屋买卖合同纠纷，双方的权利义务应当以双方签署的《商品房买卖合同》的约定为准。该合同第二十九条约定，本合同及附件共35页，一式5份，合同附件与本合同具有同等法律效力；而合同第十六条第（三）款装饰装修及设备标准中明确约定：具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。因此，合同双方均应当以合同附件六作为约定的交付标准；（三）涉案商品房买卖合同为合同双方当事人真实意思表示，且大多数合同双方均已基本履行了主要的合同义务，大部分的业主已经依约接收房屋并自行对房屋进行了装修。（四）业主主张案涉房屋均带装修交付与事实不符。根据佛山市三水区市场监督管理局的调查结果可以证实，恒福公司向三水区住建部门报备的房屋装修标准分为毛坯和精装修两种，不同的房源其装饰标准及相关设备标准的约定内容不同，具体在合同附件六中详细约定。而这两种内容不同的报备信息及合同、附件、装修标准等均已在销售现场公示。除了恒福公司在销售现场公示的合同、装修标准外，经物价部门监制的价格表以及已成交客户的信息均在相关网站上或销售现场公示，毛坯交付与带装修交付的房源在价格上是存有价差的。涉案房屋全部都是商业公寓，购房者基本上都是来自广州的精明的投资客户，他们大多数并非首次购房，对于购房流程非常熟悉，根本不可能对签署合同的关键性因素忽视。而恒福公司在三水当地也属于商业信誉良好的本地企业，丽铂公馆项目是恒福公司开发的最小规模的一个项目，恒福公司没必要冒险欺骗购房者。（五）业主所提交的《附件三丽铂公馆装修设备标准》证据单一、来源不明，且内容与涉案合同作为附件六的装修标准明显不符，更无相应的合同相佐证。（六）恒福公司所提供位于销售现场示范单位的户型展示图的相片可以证实，恒福公司在各个户型的示范单位门口均立有水牌（即该示范单位的户型图展示牌），在该水牌中均有明确标注：“本户型图及示范单位仅作为装修示范参考，非交楼标准，实际交付结果以双方签订的商品房买卖合同约定为准，开发商保留最终解释权”。而从业主所提交的样板房视频可见，其刻意不拍摄户型门口的水牌展示，仅是拍摄样板房室内的装修及展示，显然是故意误导。针对叶嘉敏、汤健宁的上诉，邦盈公司答辩称，一、本案团购符合新房团购的实质条件。业主在上诉状中对“团购”的陈述只是其单方理解，并非法律概念。团购并非只有业主上诉状中所述的一种团购形式，在互联网到来的大时代及市场经济的开放性背景下，有关房屋团购的方式也呈现了多样性的特点。邦盈公司在2016年5月1日至2016年8月31日期间，就包括涉案房屋在内的多套房屋获得了恒福公司以联动团购方式进行销售、促成房屋交易的授权，业主亦从邦盈公司及其所组织的房屋中介的协助、服务、帮助下购买了涉案房屋。二、邦盈公司与恒福公司并非委托关系，仅因恒福公司同意邦盈公司及其组织的中介方对涉案房屋开展团购销售活动而已，《商品房销售管理办法》第二十八条规定在本案中不适用。2016年4月28日，邦盈公司与恒福公司签订《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，约定自2016年5月1日至2016年8月31日期间，为恒福丽铂公馆提供联动团购房产活动。该合同亦约定，恒福公司与邦盈公司不是委托关系。恒福公司同意邦盈公司在团购房产的活动中向客户收取团购服务费。合作期间，非参加邦盈公司及中介机构的团购房产活动的客户，不能按照团购价格购买邦盈公司及中介方组织的团购房产。该合同是在合同双方自愿、平等基础上订立的合同，内容不违反法律的强制性规定，法无禁止则允许，因此，该合同中有关邦盈公司向客户收取团购费的内容也合法有效。而且除团购费外，中介机构亦无另外收取中介费。《商品房销售管理办法》第二十八条是针对受委托的房地产中介机构，本案中邦盈公司与恒福公司之间并非委托关系，不适用该条规定。三、邦盈公司收取团购费合理合法，一审认定的事实正确。（一）业主确从邦盈公司处购买了团购房屋。在2016年5月1日至2016年8月31日期间，业主无法单独从恒福公司处购买到涉案房屋，只能从邦盈公司处才能购买到涉案房屋。对比其他非团购房屋，团购的房屋价格有优势（一审答辩状已对个别房屋价格进行对比），并且参加团购的房屋无论楼层、坐落、方向均有更多选择。（二）业主确实在购房过程中享受了相关的服务。邦盈公司向一审法院递交了大量的证据证明邦盈公司为业主买房提供服务产生的二手中介费、车费、工资、佣金等，同时，邦盈公司还进行了大量的前期宣传，如客户有意向购买恒福丽铂公馆的房屋，邦盈公司还组织他们参加团购看房活动，协助客户的接待、接送、参观、选房、议价的工作、协助客户与恒福公司签约、协助客户办理按揭借款等。在一审开庭时，当事人王红军也当庭陈述了当时接受服务的情况，可见业主确实在团购活动中享受了相关由邦盈公司提供的服务，而且其明知自己是在购买团购房屋，对购买团购房屋一事并无异议。（三）邦盈公司与业主已形成事实上的无名合同关系。从王红军的开庭陈述得知，其是完全民事行为能力人，为了能够以更优惠的价格购买丽铂公馆的房屋，自愿交纳团购费，这些行为均系业主本人的真实意思表示。在邦盈公司的服务之下，业主得以顺利快速地以满意价格购买丽铂公馆的房屋，与恒福公司签订《商品房买卖合同》、支付购房款、办理银行按揭借款手续，亦即业主与邦盈公司之间就以团购买房一事达成了事实合同，且该事实合同也已实际履行完毕。该事实合同属于无名合同。四、针对团购费以外的上诉请求，邦盈公司对一审判决无异议。恒福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判恒福公司无需向叶嘉敏、汤健宁支付返租租金2600元；2.本案诉讼费由叶嘉敏、汤健宁负担。事实与理由：一、一审法院采信的部分证据错误，认定事实不清。（一）叶嘉敏、汤健宁提供的广告宣传单来源不清，真实性难以确定，一审法院不应采信。广告宣传单制作成本低，一审法院认定叶嘉敏、汤健宁提供的宣传单为原件错误。该宣传单并非恒福公司制作并向叶嘉敏、汤健宁派发。宣传单属要约邀请，广告内容并不明确、具体。一审法院不应采信广告宣传单。（二）一审法院采信微信公众号错误。根据佛山市三水区市场监督管理局的行政处罚决定，微信公众号因与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称“新锐公司”）合同期满，截至2015年12月底，该微网站没有上传更新过推送信息，由于服务器到期原因，该微网站已于2016年3月9日停止使用。结合一审庭审及业主陈金玲提供的其手机上收藏该微网站的时间（2017年7月），本系列案的业主均是自2016年7月开始，经邦盈公司介绍接触到恒福丽铂公馆项目，但该期间恒福公司对该网站已停止使用，该网站发布的广告对象并非本系列案各业主，宣传的房源也并非案涉房屋。（三）一审法院以微网站上宣传“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停”及即收租金表格情况认定本案的返租成立错误。微网站上发布的内容是2015年针对当年推出的可销售房源，该批房源在2015年年底已销售完毕，并由恒福公司协助曼思顿公司签订租赁合同落实了收租承诺。因此，微网站上的广告宣传与叶嘉敏、汤健宁主张的返租请求之间没有因果关系，所宣传的房源与案涉房屋不同，广告发布期间叶嘉敏、汤健宁并未接触恒福丽铂公馆项目，一审法院认为“上述即签即收租的广告宣传允诺具体确定，是关于恒福丽铂公馆项目内的房屋所作的说明”而支持业主的返租请求错误。（四）叶嘉敏、汤健宁提交的公证书仅是对视频所作的证据保全，但对视频的制作者、发布者、发布日期、视频的真实性、关联性等并无考证，因此该视频与本案无关。陈金玲向法庭出示的手机微信收藏时间为2017年7月，陈金玲于2016年9月19日签订认购书交纳定金，2016年10月17日签订《商品房买卖合同》，微信公众号在2016年3月9日已停止使用，因此该微信公众号发布的广告与陈金玲的认购行为无关。（五）向王红军每月汇款并非恒福公司所为。二、一审认定广告宣传资料为要约错误。（一）《商品房买卖合同》第二十四条约定了不采取售后包租的方式，双方之间没有返租或售后包租的约定。（二）恒福公司销售恒福丽铂公馆是分批销售的，微信公众号的广告内容仅指向2015年6月至2016年3月期间销售的房源及购房者，与本案房源及购房者无关。一审法院认为“广告宣传的内容，参考同期涉案房屋与周边房屋价格的差异，确实会对购房人订立合同产生重大影响”错误。恒福丽铂公馆在三水城区主打公寓，与住宅项目没有可比之处。如果购房者主张装修、返租等也是影响其订立合同的关键因素，但购房者从签订认购书、交付定金、签订《商品房买卖合同》、交付房屋整个过程都没有反映上述因素，不符合一般交易习惯。二审法庭调查中，恒福公司补充认为：一、恒福公司在2016年4月后并没有发布过任何广告宣传，在公众号中有关“签约后12个月按月收租即签即收租”的内容是恒福公司针对2015年期间销售的房源发布的。一审法院将宣传单张、公众号、视频中涉及返租的广告内容整合在一起以证明广告内容中有关返租的说明和允诺是具体明确的做法错误，且一审法院忽视了上述宣传单张、公众号、视频等在发布时间、发布内容、推广对象、发布人、推广区域等因素与本案没有关联性。二、一审法院认为“广告宣传内容确定，履行租金给付义务的主体…具体明确…，同时该批系列案中部分自认已收取了返租租金的购房人收取的租金标准也与上述允诺一致，故上述即签即收租的广告宣传允诺具体确定”是错误的。（一）业主提交部分购房者银行流水以证明恒福公司按月向购房者支付租金不属实。在一审庭审时恒福公司解释了向购房者支付租金并非恒福公司所为，在一审判决后，经恒福公司查证，向购房者支付款项是佛山市三水区恒福星际酒店有限公司所为（以下简称“星际酒店公司”），购房者与星际酒店公司签有《公寓委托经营管理协议书》，可见，向购房者支付返租租金的主体并恒福公司。（二）根据购房者与星际酒店公司签署的《公寓委托经营管理协议书》，恒福公司并非该委托经营合同的当事人，恒福公司仅是在购房者签约后向购房者推介、促成部分购房者与星际酒店公司成立委托经营关系，其双方的委托经营合同关系由其双方自行协商确定，且由该合同双方当事人依约履行，恒福公司没有向购房者承担款项给付义务的事实依据。事实上也并非所有购房者均与第三方达成委托经营合同关系，一审法院判决所有购房者均可向恒福公司主张返租租金依据不足。针对恒福公司的上诉，叶嘉敏、汤健宁答辩称，1.一审开庭时，扫广告宣传单上的二维码还能进入恒福公司的微信公众号，宣传内容十分详细，而宣传的最终受益者是恒福公司，明显只有恒福公司才具有制作的条件。并且在相关市场监督管理局行政处理告知书中也有相关广告宣传单内容的记载，明显出自恒福公司。该宣传单承诺关于返租的承诺十分明确，一审法院也已经认定。2.微网站公证书是经过公证的，具有较高的效力，微网站关于开发商承诺签约后12个月按月收租即签即收租，且关于不同的户型也作出不同的租金承诺标准，十分具体明确，构成要约。而该微网站在一审审理时，还向法院展示，仍然存在。3.在签订房屋买卖合同后，恒福公司便对部分业主履行返租的义务，也只有恒福公司清楚业主的银行账户，并由其指定人员向业主返租，指定人员也是同一个姓黄的人，也是按照每月不同户型以1100元、1300元、1800元不等返租，金额也刚好与宣传单承诺的面积和金额吻合。4.一审中余天华、张国炼已经收取12个月的返租款，恒福公司也没有提出异议和上诉。一审法院关于返租的认定及判决结果是正确的。针对恒福公司的上诉，邦盈公司的答辩意见与其针对叶嘉敏、汤健宁的上诉答辩意见一致，同时认为在售楼现场的销售人员以及销售的协助行为均属于其向叶嘉敏、汤健宁等业主提供的服务。叶嘉敏、汤健宁向一审法院起诉请求：一、恒福公司三个月内按样板房的装修标准完成恒福丽铂公馆*座***号房屋的装修并通知叶嘉敏、汤健宁进行验收；二、恒福公司每月向叶嘉敏、汤健宁支付租金1800元（自2017年1月起计至2022年12月止，合计129600元）；三、恒福公司和邦盈公司共同向叶嘉敏、汤健宁退还50000元团购费；四、恒福公司和邦盈公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月17日，叶嘉敏作为认购方与恒福公司作为出售方签订《恒福丽铂公馆认购书》一份，约定：叶嘉敏购买恒福公司位于佛山市三水区**街道**路**号恒福丽铂公馆*座***号房，认购成交价为255913元。认购书签订当日，叶嘉敏向恒福公司支付定金20000元。2016年7月18日，汤健宁、叶嘉敏作为买受人与恒福公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：叶嘉敏、汤健宁购买恒福公司开发建设的位于佛山市三水区**街道**路10号恒福丽铂公馆*座***号房屋，该房预测建筑面积为35.35平方米，其中套内建筑面积为26.93平方米，房屋总价款为255913元；付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付135913元；剩余房款120000元应于2016年7月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；交付时间应当在2017年8月30日前。上述商品房买卖合同第七章商品房质量及保修责任中第十六条第（三）项装修装饰及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。商品房买卖合同的附件六关于装饰装修及相关设备标准约定：房屋外墙铺贴高级外墙砖；起居室内墙水泥石灰砂浆批荡、顶棚刮腻子两道找平、室内地面混凝土地面；厨房及卫生间的地面混凝土地面、墙面水泥石灰砂浆批荡，局部内墙批荡至梁底，顶棚混凝土结构板面，不抹灰等。该商品房买卖合同于2016年10月20日完成合同备案，并由恒福公司于2016年12月26日向叶嘉敏、汤健宁交付已备案合同。审理过程中，恒福公司确认叶嘉敏、汤健宁已支付购房款219483元。叶嘉敏、汤健宁确认已收到返租租金13000元。另查明，叶嘉敏、汤健宁向法院提供了三张恒福丽铂公馆宣传广告单，载有“32-58方精装修小公寓”“城市中轴微豪宅”“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”“广佛投资收租王超8.8%回报率”“购房零压力，日供仅需38元”“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（30m2）对应即签即收月租金为1100元、一房一厅（35m2）对应即签即收月租金为1300元、两房一厅（56m2）对应即签即收月租金为1800元。而三份宣传广告单亦均载明“本广告内容仅作形象宣传，宣传内容以政府最终批复方案及商品房买卖合同为准，一切解释权归开发商所有”“本户型图仅为户型结构布局示意，实际以双方订立的商品房买卖合同为准，开发商保留最终解释权”等内容。叶嘉敏、汤健宁还提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈金玲号码为1312866****手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“0元月供月租抵月供”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30m2）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35m2）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56m2）即收租金（元/月）为1800元。叶嘉敏、汤健宁另提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第187110号、第187111号、第187112号公证书，公证事项为陈金玲申请对腾讯视频全网搜中搜索关键字“丽铂公馆”后出现的【恒福丽铂公馆】城中心罕有花园式地铁公寓（时间为2016-10-06）、【恒福丽铂公馆】广州西花园式地铁公寓-两房带阳台飘窗（时间为2016-10-17）、恒福丽铂公馆30秒电视机广告（时间为2015-04-25）三段视频进行播放保存，上述视频中含“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置”等宣传内容。再查明，佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书一份，对投诉人卢荫等投诉的恒福公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，相关告知内容包括：关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题。该局经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1.于2014年6月9日与新锐公司签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目框架、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2.于2016年4月28日与邦盈公司签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视北江’，曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实：1.恒福公司所开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上**，共682套；2座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2.恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘占地面积1.19万m2,配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17m2，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒福丽铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒福丽铂公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”“1万m2园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。3、恒福公司在销售座落在佛山市三水区**街道**路**号的“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房者签订的《商品房买卖合同（预售）》使用的合同版本为住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本。恒福公司在办理“恒福丽铂公馆”项目商品房的《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）时向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准有两种。一种为“毛坯”发售，一种是“精装”发售，不同的房源其装饰装修及相关设备标准的约定内容不同，具体见恒福公司与购房者签订的《商品房买卖合同（预售）》中“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定”条款。恒福公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，按照《关于规范商品房销售信息公示的通知》[2010]2号文规定，在楼盘销售现场设置的公示栏内向购房者公开展示《购买预售商品房指南》《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）及向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准等信息。其中：在《购买预售商品房指南》第三点“合同签约时注意事项”中明确标明“购房人在签订认购书、购房合同或补充协议时均应认真阅读合同条款......售楼人的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据”等内容；其向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准均向购房者明示。恒福公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房人签订的《商品房买卖合同（预售）》一式5份为正式合同，包含装修标准等附件，共计35页，由恒福公司和购房人双方签字确认，并报住建部门进行备案。而投诉人所提交的投诉件中所含的《商品房买卖合同（预售）》不含装修标准等附件，共计20页，是便于购房者购房前期办理银行贷款征信、缴税审核等用途，未经恒福公司与购房者正式签署，不具法律效力。综合上述事实，由于邦盈公司是以“恒福丽铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，佛山市三水区市场监督管理局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈中介公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，佛山市三水区市场监督管理局局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。还查明，2016年4月28日，恒福公司（甲方）与邦盈公司（乙方）签订《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》一份，约定：就佛山市三水区恒福丽铂公馆项目，甲方同意乙方在合作期间开展联动团购房产活动，合作期限由2016年5月1日至2016年8月31日止，合同保护期为30天，如有乙方客户在此保护期内成交，均计入乙方之销售业绩。其中团购方式及工作内容约定：3.1甲方同意乙方为该项目的联动团购房产推广商，即乙方在本合同约定的合同期内以联动团购方式进行销售推广。甲方与乙方不是委托关系，仅为甲方同意乙方及其组织的中介方开展团购活动而已。3.2甲方同意，乙方可在该项目团购房产活动中向参与团购的客户收取团购服务费。甲方只同意乙方及其组织的中介方在该项目开展团购房产活动，乙方及中介单位收取的团购服务费均与甲方无关，该团购服务费不是购房款，也不冲抵购房款。3.4合作期间，非参加乙方及中介方组织的团购房产活动的客户，不能按团购价格购买乙方及中介方组织的团购房产。第四条甲乙双方各自义务中乙方义务约定：1.乙方利用其自有渠道及联合二手中介渠道向任何人介绍该项目的联动团购房产活动，乙方通过自有网络平台和相关线上、线下资源等，对该项目进行推广，并向任何人介绍该项目的团购房产活动......4.合作期内，乙方负责客户的组织统筹，并负责支付二手中介服务费，平台联动中心服务费。客户往来该项目的车辆租赁费、午（晚）餐费，宣传推广人员及销售人员工资佣金、补贴等成本费用。叶嘉敏、汤健宁在购房过程中向邦盈公司缴纳50000元服务费，邦盈公司出具相应收款收据。邦盈公司支付了往来看房客户的租车费、餐费等，亦向广州房专家信息科技有限公司、广东中原地产代理有限公司支付佣金代理费等。一审法院认为，案件争议焦点在于：一、涉案恒福丽铂公馆项目的广告宣传单、微信公众号及视频广告中涉及“精装修”“返租”的广告内容是否构成要约，叶嘉敏、汤健宁能否以此主张恒福公司交付精装修房屋及履行返租义务；二、叶嘉敏、汤健宁关于交付精装修房屋的主张是否具有合同依据；三、叶嘉敏、汤健宁关于团购费的主张是否合理。对此，具体分析如下：对于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，从此条规定可以看出，商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等涉及返租、精装修标准的相关内容，首先均系对恒福丽铂公馆项目开发规划范围内的房屋所作的说明和允诺；其次，广告中如“精装拎包入住”“即签即收租”“高投资回报率”等宣传内容，结合叶嘉敏、汤健宁庭审陈述的诸如投资等购房原因，同时参考同期涉案房屋与周边房屋价格的差异，确实会对购房人订立合同产生重大影响。据此，涉案广告宣传资料是否构成要约，关键就在于相关的说明和允诺是否具体确定。对于广告宣传资料中涉及返租的如微信公众号中的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”且在该承诺下方配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，户型为单间（约30m2）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35m2）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56m2）即收租金为1800元/月，该广告宣传内容确定，履行租金给付义务的主体、租金标准、租金给付期限均具体明确，且该说明和允诺在广告宣传单上也有出现，相关租金标准亦一致，同时该批系列案中部分自认已收取了返租租金的购房人收取的租金标准也与上述允诺一致，故上述即签即收租的广告宣传允诺具体确定，是关于恒福丽铂公馆项目内的房屋所作的说明，并且系叶嘉敏、汤健宁决定购买的重要考量因素，对订立合同产生重大影响，因此上述“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的广告允诺应视为要约，虽然未订入涉案合同中，但属于合同内容，恒福公司并未按照该允诺履行返租义务，构成违约，叶嘉敏、汤健宁主张恒福公司支付返租租金，合法有据，法院予以支持。但广告宣传中对返租期间承诺仅为12个月，叶嘉敏、汤健宁关于六年期限的主张系来自一份公寓委托经营管理协议书，而该协议书仅为照片打印件，且签约主体并非涉案的购房人亦非恒福公司，故该协议书与本案无关，叶嘉敏、汤健宁以此为由主张返租期限为六年缺乏事实依据，故对恒福公司应给付的返租租金金额，法院按叶嘉敏、汤健宁购买房屋面积所对应的租金标准，以12个月为期限予以支持即15600元（1300元/月×12个月），扣除叶嘉敏、汤健宁已确认收到的返租租金13000元，恒福公司尚需支付叶嘉敏、汤健宁返租租金2600元。对于广告宣传资料中涉及精装修的如“32-58方精装修小公寓”“精装拎包入住”“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置”等说明和允诺并不具体确定，精装修的具体标准如地面、墙面、配套设备等交付标准均不能通过上述广告予以明确，因此涉及“精装修”的相关广告内容不具备构成要约的“说明和允诺应具体确定”的必备条件，因此，相关“精装修”的广告宣传内容仅为要约邀请，要约邀请并不具有法律拘束力，叶嘉敏、汤健宁据此主张相关权利，缺乏法律依据，法院不予支持。对于争议焦点二，叶嘉敏、汤健宁关于交付精装修房屋的主张是否具有合同依据。首先，叶嘉敏、汤健宁认为恒福公司在进行合同网签时并未出示合同附件一后的附件内容或恒福公司在叶嘉敏、汤健宁签字完成后故意替换合同等，但叶嘉敏、汤健宁均未提供相关证据足以证明支持，对其该主张，法院不予采纳。同时，叶嘉敏、汤健宁提出其仅认可向地税局提交的房屋买卖合同的效力，但该合同第二十九条明确约定：本合同及附件共35页，而叶嘉敏、汤健宁所认可合同的页数仅为20页左右，明显不完整，不完整的合同显然不能作为确定双方权利义务的依据。且根据叶嘉敏、汤健宁申请而调查取得的《行政处理告知书》可知：上述非完整合同系方便叶嘉敏、汤健宁办理缴税、银行贷款等用，并不能证明恒福公司存在故意替换合同的行为，故本案应以完整的且经过备案登记的商品房买卖合同来确定双方的权利义务。其次，叶嘉敏、汤健宁所主张的按照样板房标准装修涉案房屋的内容并未订入涉案合同中，合同第十六条第（三）项明确约定：具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。而合同附件六列明了“起居室内墙水泥石灰砂浆批荡；厨房及卫生间的地面混凝土地面”等明显仅为“毛坯房”的装修装饰标准，因此叶嘉敏、汤健宁关于交付精装修房屋的主张，缺乏合同依据。叶嘉敏、汤健宁另提到合同第十六条第（三）项“该商品房......装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准”及第十一条第（三）项查验房屋中“门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用”等表述即可推断所购买的涉案房屋为精装修房，对此，涉案合同所采用的是住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本，且该批丽铂公馆系列案中亦存在精装修标准的合同，比较“精装修”合同与“毛坯”合同，对上述表述在正文部分是一致的，示范文本中在合同正文部分统一对“精装修”“毛坯”房屋均可能涉及的装修标准、查验质量标准予以列举，在附件部分再对具体的装修标准另作详细补充约定，合理合法，且单凭合同正文中的“灯具、电器”等字眼是明显不足以推断出所购房屋是否具备精装修标准的，尤其在合同第十六条第（三）项还明确约定了具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六的情况之下，因此对叶嘉敏、汤健宁该主张及推断，法院不予采纳。此外，该批系列案起诉的购房人中有个别提交的认购书中装修标准明确写明为“毛坯”。而且根据叶嘉敏、汤健宁申请而调查取得的《行政处理告知书》还可知：销售现场恒福公司对带装修、不带装修的预售信息等均予以公示、告知。普通购房者在购买价值较大的商品房时，一般会综合房屋的质量、户型、价格、、地段环境、生活配套设施、交通等因素考虑后才会决定是否购买，且在订立合同时也应对合同条款尽到基本的审查、注意义务，对决定购买的重要因素如精装修标准等未出现在合同条款中的情况下，就签字履约，叶嘉敏、汤健宁本身应对其不够审慎的行为承担一定的责任。据此，叶嘉敏、汤健宁关于交付精装修房屋的主张，缺乏合同依据，且相关涉及“精装修”的广告宣传内容亦不构成要约，故对叶嘉敏、汤健宁该主张，法院不予支持。对于争议焦点三，叶嘉敏、汤健宁的团购费主张是否合理问题。涉案《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》是恒福公司、邦盈公司在自愿、平等基础上订立的合同，内容不违反法律强制性规定，合法有效。首先，根据上述团购合作合同可知，邦盈公司获得了恒福公司就涉案房屋在2016年5月1日至2016年8月31日期间（保护期为截止日后30天）以联动团购方式进行销售推广、促成房屋交易的授权，双方明确恒福公司允许邦盈公司向参与团购的客户收取团购服务费，且恒福公司仅允许邦盈公司及其组织的中介方开展团购活动，非参加邦盈公司组织的团购活动的客户，不能按团购价格购买恒福公司的房产。叶嘉敏、汤健宁认为邦盈公司在收取费用后未享受到购房价格的优惠，显然是忽视了邦盈公司从恒福公司所获得的独享团购购房优惠权。其次，该批系列案的业主均系通过如电话、广告宣传单、微信宣传等得知涉案房屋的销售信息，且大部分非三水本地居民前来看房、买房，结合其中一位购房人王红军关于购房过程“从广州乘坐大巴车前来、车上很多看房人、到达后有三个售楼人员围住介绍带领看房及售楼人员称‘今天是团购最后一天，不下定就没有团购优惠’”等陈述，以及邦盈公司提供的租车费、餐费、佣金代理费支付凭据等，可明确叶嘉敏、汤健宁确实在购房过程中享受了相关由邦盈公司提供的包括获取房源信息、帮助促成交易等在内的服务等；再次，叶嘉敏、汤健宁向邦盈公司缴纳了50000元服务费并取得收款收据，双方即已形成事实上的合同关系，且在缴纳该服务费的当日，即与恒福公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，根据该事实可知叶嘉敏、汤健宁在缴纳50000元服务费时即应知道所购房屋价格是否存在优惠，若其不认可该购房价格，其应在签订正式的《商品房买卖合同（预售）》时提出异议。据此，叶嘉敏、汤健宁在接受邦盈公司的服务过程中自愿向其支付服务费，系叶嘉敏、汤健宁真实意思表示，叶嘉敏、汤健宁在接受邦盈公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后，现要求邦盈公司予以返还，理据不足，法院不予支持。恒福公司并未收取涉案的服务费，叶嘉敏、汤健宁诉请恒福公司返还，缺乏事实依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、恒福公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤健宁、叶嘉敏支付返租租金2600元；二、驳回汤健宁、叶嘉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1946元（叶嘉敏、汤健宁已预交），由汤健宁、叶嘉敏负担1918元、恒福公司负担28元。二审期间，叶嘉敏、汤健宁向本院提交如下证据材料：1.广告宣传扇一份，证明广告宣传每套公寓总价20万元起，精装入住，全配备品牌软硬装，业主收楼即可出租或入住；2.《受案回执》《价格投诉受理告知书》各一份，证明叶嘉敏、汤健宁就恒福公司、邦盈公司非法收取5万元团购费多次向有关部门反映；3.《房屋实际销售价格与备案价格对比表》一份，证明恒福公司实际销售价格高于备案价格；4.恒福公司、星际酒店公司的工商登记资料；5.张利方与星际酒店公司签订的《公寓委托经营管理协议书》第一页。恒福公司向本院提交了部分业主与星际酒店公司签订的《公寓委托经营管理协议书》，证明部分购房者与星际酒店公司存在委托经营合同关系，恒福公司不负有款项给付义务。邦盈公司未提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换、质证。经审查，叶嘉敏、汤健宁提交的广告宣传扇与其一审提交的视频、微信公众号内容吻合，反映了涉案楼盘的相关宣传情况，但该份证据不足以证实叶嘉敏、汤健宁所购公寓附带装修，本院对其关联性不予确认；叶嘉敏、汤健宁提交的《受案回执》《价格投诉受理告知书》证明有关业主就团购费问题向公安机关报案，向其他行政机关投诉，对其真实性本院予以确认，但对于叶嘉敏、汤健宁本案所主张的团购费应否返还问题，本院结合本案具体事实予以认定；叶嘉敏、汤健宁提交的《房屋实际销售价格与备案价格对比表》为其单方制作，不具有证据的证明效力，本院不予确认；叶嘉敏、汤健宁提交的恒福公司、星际酒店公司的工商登记资料来源真实予以确认。恒福公司提交的《公寓委托经营管理协议书》、叶嘉敏、汤健宁提交的张利方的《公寓委托经营管理协议书》第一页有原件可供核对，本院对其真实性予以确认，但对于恒福公司应否向叶嘉敏、汤健宁承担返租义务的关联性问题，本院结合本案其他证据进行认定。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，叶嘉敏、汤健宁与恒福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中，第二十九条关于合同生效部分约定“……本合同及附件共35页，一式5份，其中出卖人1份，买受人1份，三水区房产交易中心1份，按揭银行2份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”又查明，部分业主与恒福公司签订《商品房买卖合同（预售）》后与星际酒店公司另行签订《公寓委托经营管理协议书》，委托星际酒店公司经营管理其向恒福公司购买的房屋，由星际酒店公司在业主支付全部房屋价款到开发商指定账户的次月起一年内，按不同的公寓面积分别为以1100元/月、1300元/月或1800元/月的标准，按月向业主支付租金回报。双方在协议中关于交付问题注明，业主应将自行装修后的物业及设施委托星际酒店公司经营。恒福公司的股东为林杰龙、植念珍、林镜明，其中林杰龙的出资额占注册资金的80%，法定代表人为林杰龙；星际酒店公司的投资者、法定代表人均为林杰龙。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。围绕各方上诉请求，二审争议焦点为：1.恒福公司对叶嘉敏、汤健宁是否负有返租义务；2.叶嘉敏、汤健宁关于恒福公司向其交付的房屋应附带精装修的主张依据是否充分；3.叶嘉敏、汤健宁要求恒福公司、邦盈公司退还团购费应否支持。关于恒福公司返租义务认定问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，根据叶嘉敏、汤健宁提交的涉案楼盘的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等广告宣传资料，指向的广告内容均与涉案楼盘相关联，而恒福公司经佛山市三水区市场监督管理局调查，也确认为了配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，委托相关主体制作、发布过此类广告宣传资料。恒福公司作为涉案楼盘的开发商，在涉案楼盘销售、推广过程中，未对相关主体发布的宣传内容提出异议，未及时撤销失效广告内容，也未能举证证明向购房者出售房屋时，明示出售的房屋与先前广告返租收益不同，故其依法应对发布的广告行为和效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外销售发布的广告宣传资料，广告语中“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30m2）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35m2）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56m2）即收租金为1800元/月。恒福公司对外宣传的广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。恒福公司在销售广告中所作的租金收益说明，足以让叶嘉敏、汤健宁等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，叶嘉敏、汤健宁就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。对于恒福公司上诉提出的部分购房者与星际酒店公司存在委托经营合同关系问题，本院认为，虽然部分购房者向恒福公司购买涉案房屋后另行与星际酒店公司签订委托经营合同，但星际酒店公司的股东为林杰龙，与恒福公司的控股股东林杰龙为同一人，且林杰龙担任该两公司的法定代表人，故两公司实为关联企业。且部分业主与星际酒店公司签订的《公寓委托经营管理协议书》关于权利义务的约定可证明，星际酒店公司签订该协议书，即为履行恒福公司的返租义务，该协议书没有约定免除恒福公司的返租义务，叶嘉敏、汤健宁等购房者亦未同意因案外人星际酒店公司的参与而免除恒福公司在销售中允诺的返租义务。综上论析，一审法院认定恒福公司对外销售房屋所做的即签即收租广告宣传是关于恒福丽铂公馆项目内的房屋所作的说明，对购房者订立合同产生重大影响，“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的广告允诺构成要约，恒福公司理应按叶嘉敏、汤健宁购买房屋面积所对应的租金标准，以12个月为期限向叶嘉敏、汤健宁履行返租义务具有事实与法律依据，本院予以维持。恒福公司上诉主张以其之前用于宣传的微信公众号停止使用、合同未存在约定返租或售后包租等为由主张无需由其向叶嘉敏、汤健宁承担支付返租租金义务与事实不符，本院不予支持。关于叶嘉敏、汤健宁要求恒福公司交付的房屋附带精装修应否支持问题。首先，涉案房屋相关“精装修”广告宣传不符合要约构成要件。根据叶嘉敏、汤健宁提交的涉案楼盘宣传广告资料来看，广告语虽写有“32-58方精装修小公寓”“精装拎包入住”“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置”等内容，但如一审法院论析，广告中关于房屋具体的装修标准、、地面墙面设备、使用材料等核心内容未明确，相关“精装修”的广告宣传应属于要约邀请。其次，叶嘉敏、汤健宁并无证据证实恒福公司用于办理网签的备案合同附件一后的附件内容系恒福公司故意替代，真实合同与备案合同不符。双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，已明确所签合同内容及附件共35页，一式5份，其中出卖人1份，买受人1份，三水区房产交易中心1份，按揭银行2份，后办理网签手续，再由恒福公司根据网签的合同进行打印，由双方签名或盖章，最后由恒福公司持该合同进行备案。本案备案的合同均有主管行政机关的水印，页码相连接，据此，因叶嘉敏、汤健宁作为持有合同的一方，主张恒福公司办理备案的合同系恒福公司自行替代，但未能提交相反的合同原件或复印件予以佐证，亦未能举证证明其另行签订其他合同附件及该附件有关于精装修标准的约定，而叶嘉敏、汤健宁本案中提交的《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》不能证明其具体的来源，且内容与本批次系列案中精装修交付的房屋备案所附的合同附件六约定的装修标准不符，也无其他证据相印证，不足以证明其提交的《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》为双方关于精装修之约定。所以，叶嘉敏、汤健宁以《【恒福丽铂公馆】装修、设备标准》为依据主张恒福公司履行精装修的义务理据不足，其关于恒福公司未向其出示过办理网签备案的《商品房买卖合同（预售）》附件六，不能以该附件六约定的装修标准确定恒福公司交付义务的主张亦缺乏理据。再次，恒福公司与叶嘉敏、汤健宁在内的其他购房者签订的《商品房买卖合同（预售）》均采用住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本，而根据佛山市三水区市场监督管理局调查，恒福公司向佛山市三水区住建部门报备的房屋，分为毛坯和精装修两种标准，不同的房源装饰标准及设备标准约定不同，恒福公司在销售过程中对两种装修标准予以了公示、告知。恒福公司与叶嘉敏、汤健宁签订的合同文本中，于合同第十六条第（三）项明确约定了具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六，而合同附件六列明了“起居室内墙水泥石灰砂浆批荡……起居室、厨房地面、卫生间的地面为混凝土地面”等字眼明显为“毛坯房”而非“精装修”的装修装饰标准。此外，根据该批系列案起诉的购房人中有个别提交的认购书中装修标准写明为“毛坯”，个别购房人与星际酒店公司签订的委托经营合同中记载的自行装修的事实，可间接反映恒福公司对外销售的房屋确存在精装修及毛坯区别，与恒福公司陈述的涉案楼盘销售现场对出售的房屋带装修、不带装修的预售信息等予以公示的事实相互印证。综合上述论析，在叶嘉敏、汤健宁缺乏充分确凿的证据证实恒福公司与其约定交付的房屋附带精装修的前提下，叶嘉敏、汤健宁上诉要求恒福公司应按照样板房的精装修标准向其履行交付义务依据不足，本院不予支持。关于叶嘉敏、汤健宁主张的团购费退还问题。根据恒福公司与邦盈公司签订的《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，邦盈公司在2016年5月1日至2016年8月31日期间（保护期为截止日后30天）获得恒福公司以联动团购方式对外推广、促成涉案楼盘交易的授权。恒福公司允许邦盈公司及其组织的中介方开展团购活动，非参加邦盈公司组织的团购活动的客户，不能按团购价格购买恒福公司的房产。从本案庭审中调查情况来看，本批次系列案购房者基本上是通过如电话、广告宣传单、微信宣传等方式得知涉案楼盘的出售信息，绝大部分非本地居民，根据邦盈公司提供的租车费、餐费、佣金代理费支付凭据等，结合庭审中购房者关于购房过程“从广州乘坐大巴车前来、车上很多看房人、到达后有三个售楼人员围住介绍带领看房及售楼人员称‘今天是团购最后一天，不下定就没有团购优惠’”的陈述，可反映邦盈公司前期进行了房源广告宣传，协助接待、接送客户参观，促成交易等在内的服务。叶嘉敏、汤健宁基于购房需要而向邦盈公司支付了“团购费”，双方形成事实的无名合同关系，叶嘉敏、汤健宁在缴纳“团购费”当天，确与恒福公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，支付购房款、办理银行按揭借款手续，而恒福公司庭审中亦确认叶嘉敏、汤健宁等在内的购房者签订买卖合同是基于其与邦盈公司签订的合作合同。故此，在叶嘉敏、汤健宁与邦盈公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，一审法院对叶嘉敏、汤健宁提出的邦盈公司应向其返还该项“团购费”不予支持正确，本院亦予维持。叶嘉敏、汤健宁并无证据证实涉案“团购费”由恒福公司收取，叶嘉敏、汤健宁也未能举证证明恒福公司与邦盈公司属于关联公司，叶嘉敏、汤健宁要求恒福公司对其支付的“团购费”承担返还义务同样缺乏依据，本院不予支持。综上所述，叶嘉敏、汤健宁、恒福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人叶嘉敏、汤健宁负担1150元，上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一八年八月三十日法官助理潘妙婷书记员朱雯偲