陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终3592号上诉人（原审被告）：西安中秦置业服务有限公司。住所地：西安市雁塔区含光路南段1号怡和国际21002号。法定代表人：曾佳金，该公司总经理。委托诉讼代理人：余小倩，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王烨，女，1984年5月15日出生，汉族，住陕西省乾县。上诉人西安中秦置业服务有限公司（以下简称中秦公司）因与被上诉人王烨房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中秦公司的委托诉讼代理人余小倩、被上诉人王烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年，王烨、中秦公司双方签订商品房买卖合同（合同登记号：Y14143729），约定由王烨购买中秦公司开发的位于西安市曲江新区曲江汉华城第7幢1单元19层11902号房，建筑面积85.75平方米，房屋总价671621元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、买受人未按期付款或违反其他合同义务的；3、其他非出卖人所能控制的原因。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，2、逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。上述合同签订后，王烨依约向中秦公司支付了全部购房款，截止庭审之日王烨未实际收房。庭审中，中秦公司称其曾在报纸以及小区张贴交房公告通知王烨收房，王烨认可中秦公司确实曾在售楼部大门上张贴过交房公告。中秦公司提交有建设、监理、勘察、设计、施工等五单位盖章的《分部（子分部）工程通过验收各方会签表》及涉案房屋所在楼栋的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，以证明涉案房屋已经验收合格。但经查看，该验收记录仅有上述单位盖章，并未显示验收结论和验收时间。此外，中秦公司提交数份政府文件，以证明在施工期间政府曾经下达数份通知要求因治理污染天气为由停止施工数天，2016年11月15日到2017年3月15日期间共计121天的冬防期期间，全市严格执行“禁土令”，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，故上述天数均应在合同约定的交房期限中予以顺延，但中秦公司提交的施工日志无施工人员签字，无单位印章。王烨对中秦公司提交的上述证据均不予认可，认为房屋经五方验收合格并取得竣工备案才具备交付条件，而政府的停工通知等并不影响房屋的建设。以上事实，有商品房买卖合同、交房公告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、文件、通知、照片等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。王烨于2017年3月22日向西安市雁塔区人民法院提起诉讼称，其与中秦公司之间签订商品房买卖合同及补充协议，约定王烨购买中秦公司开发的位于西安市曲江新区曲江汉华城第7幢1单元19层11902号房。合同约定中秦公司应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付王烨使用。中秦公司如果逾期交付房屋，依据合同第九条约定，中秦公司应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向王烨交付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第九条约定，自本合同正文条款第十一条所约定的验收交接截止日之第二日起，物业管理费用由王烨承担。后王烨按照合同约定已经缴纳全部房屋价款。然而，中秦公司的房屋并不能达到交房条件，王烨就前述事宜多次与中秦公司协商未果，故现王烨诉至法院，请求判令：1、中秦公司按购房款总额万分之一向王烨支付自2017年1月1日起至实际交房之日（验收合格）止的逾期交房违约金（截止2017年6月30日为12156.34元）；2、该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理该房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费由中秦公司承担；3、该案全部诉讼费用由中秦公司承担。中秦公司辩称：1、从实体上讲，涉案房屋具备交付条件，无逾期交房的事实，王烨的诉请不应得到支持。2016年12月20日王烨购买的房屋已经工程的建设、施工、设计、监理、勘察五方验收合格，出具竣工验收记录。中秦公司依照合同约定的时间通知其接收房屋，并可以提交合同约定的交付文件即验收记录以及房屋住宅使用说明书和保修书，买受人应当在约定时间内接收房屋，否则应视为违约。依照合同约定，房屋自交付之日起的物业费应当由买受人自行承担。2、从程序上讲，王烨的主张存在瑕疵，不应得到支持。王烨诉请第一项是依照合同约定起诉违约责任，第二项要求出卖人依照逾期交房的责任承担物业费并无合同约定，并非违约责任。如果依侵权主张显然不能放在违约之诉中处理，且目前该部分业主并无缴纳任何物业费，并未发生侵权事实，主张无依据。故该诉请应予驳回。原审法院认为，王烨、中秦公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。王烨依约缴纳了全部购房款，中秦公司应按照合同约定的交房期限即2016年12月31日前向王烨交付符合合同及法律规定的合格房屋。中秦公司虽向本院提交了五方验收记录单，但该记录单并未显示验收结论和验收时间，不能确认涉案房屋是何时验收，并且合格。故中秦公司以其提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录证明涉案房屋经过五方验收即具备交付条件的辩称，法院不予采信。另外，根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，应当依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，中秦公司在涉案房屋未达到交付条件的情况下向王烨发出收房通知，王烨有权拒绝接收未经验收合格的商品房。故中秦公司因涉案房屋未达到交付条件，构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定向王烨支付逾期交房违约金。但是，双方合同约定，因其他非出卖人所能控制的原因导致逾期交房，出卖人可据实予以延期。而中秦公司辩称因政府治理大气污染停止施工的天数应在交房期限中予以顺延，但并未提交施工日志致无法核对实际停工期限，考虑到西安市近两年确实存在因治污减霾在空气污染严重时政府要求停止施工的情形，结合该案的实际情况及合同约定，法院酌情认定治污减霾造成的停工期限为30天应予顺延。而中秦公司辩称要求扣减的冬防期121天，此时涉案项目已经即将到达交房时间，并不存在开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，故对其该项辩称缺乏事实依据，法院依法不予采信。综上，涉案房屋的交付期限应顺延至2017年1月30日。此外，因涉案房屋何时符合交房条件具有不确定性，故对王烨主张的逾期交房违约金自2017年1月31日起暂计至庭审之日即2017年6月22日止共计143天，计算为9604.18元。关于王烨主张的该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理该房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费由中秦公司承担一节，因物业管理费的收取系王烨与物业公司之间物业合同的内容，且该费用未实际产生，故王烨的该项诉请，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，遂判决：一、中秦公司于本判决生效之日起十日内向王烨支付逾期交房违约金9604.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回王烨其余诉讼请求。案件受理费104元，由中秦公司承担。因王烨已预交，中秦公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付王烨。宣判后，中秦公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回王烨的诉讼请求；2、诉讼费用由王烨承担。事实与理由：第一，本案事实明确，其不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约金，原审法院对事实认定有误。原审法院认定其存在逾期交房的原因是其提交的五方验收记录表上无日期，并且该房屋未取得消防验收，认为房屋尚不具备交房条件，对此其不予认可。其在原审庭审时提交了工程的建设、施工、设计、监理、勘察五方验收合格，出具竣工验收记录，且除建设单位之外的四方均可以出具证据证明验收时间是2016年12月20日。由于开发房屋系分批建设，故涉案房屋已经分批通过了消防验收，结果合格。由于案件代理人取得该文件较晚，未能在原审庭审中向法庭出示。第二，原审法院对于房屋验收合格的认识有误，应当予以纠正。且其在原审时提供了包括贵院及西安市城乡建设及管理委员会在其官网上的公开回复，对于何为验收合格给出了明确肯定的答案：即通过五方验收即具备了双方合同约定的交付条件，符合交易标准。第三，即使房屋存在逾期交房，按照买卖总价款的万分之一支付违约金亦高于损失，应予以减少。综上，根据法律规定和司法实践认定：其交付的取得了五方验收合格的记录，符合双方约定的交房标准，原审法院认定事实错误，应当予以纠正，恳请二审法院支持上诉请求。王烨辩称，一、五方验收并不能证明符合验收标准，建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设工程验收合格规划报建设行政部门备案，但中秦公司并没有做此项工作。二、根据双方签订的合同附件七第七条约定，应该符合附件四的标准。三、其要求的违约金符合法律规定，原审法院通过消防验收支持业主起诉。经审理查明，二审中，中秦公司向本院提交了西安市公安消防支队雁塔区大队出具的雁公消验字（2017）第0047号建设工程消防验收意见书，证明涉案工程已经通过消防验收，王烨认为该证据不属于正式的消防备案文件，不能视为已经通过消防验收，对中秦公司的证明目的不予认可。王烨向本院提交了西安曲江新区管理委员会信息公开领导小组办公室出具的政府信息公开申请受理回执、政府信息公开告知书，以及西安曲江新区管理委员会建设环保局出具的告知函，证明涉案工程没有通过竣工验收，中秦公司应承担延期交房违约金。中秦公司认为政府信息公开申请受理回执、政府信息公开告知书系复印件，且落款时间不一致，对其形式要件和证明目的均不予认可；认为告知函不能作为政府认定，并且行政机关并非工程验收主体，王烨以行政机关的回复为依据，不能成立。另，中秦公司至今未取得涉案工程的《商品房竣工验收备案表》。其余事实与一审判决查明的一致。本院认为，王烨与中秦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现二审争议的焦点为：中秦公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同签订后，王烨按照合同约定向中秦公司支付了全部购房款，根据商品房买卖合同第八条的约定，中秦公司应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但中秦公司至今未取得涉案工程的《竣工验收备案表》，未按照合同约定向王烨交付房屋，其行为构成违约，应当根据商品房买卖合同第九条的约定，承担逾期交房的违约责任。故对中秦公司上诉认为其公司不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任的理由，本院不予认可。此外，关于违约金是否过高的问题。本案中，中秦公司与王烨在合同中约定逾期交房违约金按日万分之一计算，该约定系双方自愿达成的一致意思表示，双方均应遵守该约定内容，现中秦公司主张违约金过高，但未就此事实提供合理证据，故对其该项主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由西安中秦置业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一八年八月二十九日书 记 员  刘燕子