广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初606号原告：卢海青，女，1990年7月14日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟开，男，1976年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，是广东共明律师事务所律师助理。被告：佛山市高明达隆房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路益寿街36号，统一社会信用代码914406081938831606。法定代表人：劳志昌。委托诉讼代理人：杨雁紫，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白文慧，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告卢海青与被告佛山市高明达隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢海青的委托诉讼代理人梁满开和被告佛山市高明达隆房地产有限公司的委托诉讼代理人杨雁紫、白文慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢海青向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销原告与被告于2017年4月24日签订的《协议书》；2.判令被告立即向原告支付迟延交付房屋违约金37621.2元（迟延交付房屋的违约金=购房款293000元×0.0004/日×迟延交付房屋的天数，从2016年8月31日起计至2017年7月18日止共321天）；3.判决被告立即向原告支付逾期办理产权登记违约金1465元（逾期办理产权登记违约金=已付房价款293000元×0.50%，即1465元）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告为锦秀花苑（位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号）的开发商。2016年3月23日，被告与原告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号的锦秀花苑XX座XX梯XX号房的商品房，该商品房建筑面积为88.17平方米，单价为4040.82元/平方米（按套内面积），总价为293000元。合同约定被告须在2016年8月31日前将竣工验收合格的该商品房交付给原告使用，如被告逾期交房，须按日向原告支付已交付房价款的万分之4的违约金；如被告逾期办理产权登记，则须向原告支付按已付房款的0.50%的违约金。合同签订后,原告依约向被告支付了购房款293000元。2016年8月31日之后，原告多次向被告催促，强烈要求其依约交付商品房，但被告直至2017年8月才向原告交付房屋。2017年4月初，被告多次联系原告并告之原告，想要拿锁匙装修所购的上述房屋，必须与被告签订一份《协议书》，否则不给予交房。原告无奈，于2017年4月24日与被告签订了此份协议，期间，被告工作人员与原告计算，再三强调赠送的两年物管费的金额远远大于迟延支付的违约金，该协议约定，被告赠送原告两年物管费来解决迟延交房的问题。鉴于以上事实，根据《合同法》第五十四条第一款第二项的规定，被告支付原告迟延交房的违约金数额远远大于被告赠送给原告的两年物管费用，明显是显失公平的，故原告依法有权请求人民法院撤销与被告于2017年4月24日签订的《协议书》，又根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，被告违反约定，迟延交付房屋及逾期办理产权登记，应当立即向原告支付迟延交付房屋及逾期办理产权登记的违约金。综上所述，请法院依法作出判决，维护原告的合法权益。被告佛山市高明达隆房地产有限公司辩称，因为原告针对被告逾期交房的事实自愿与被告于2017年4月24日签订协议书，自愿放弃追究被告逾期交房的违约责任，并同意被告以两年物业管理费作为补偿，是原告的真实意思表示，合法有效，因此本案原告起诉要求被告支付违约金没有事实和法律依据，依法应予驳回，即使本案最终判决确认应向原告支付违约金，原告主张的第二项诉讼请求的期间应当从2016年8月31日起计算至2017年4月24日（被告实际交房给原告的时间），共236天，违约金应为27659.2元；导致逾期交房、逾期办证的原因是政府部门导致的，责任不在被告，被告不应承担逾期办证的违约金。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日,原告卢海青与被告佛山市高明达隆房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：卢海青购买被告位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦秀花苑第XX座XX梯XX号房，建筑面积为88.17平方米，总价款为293000元;购买人须自本预售合同网上签订之日起20日内支付全部房价款的25%即金额为74000元，余下房款（即219000元）于2016年3月31日前以申请办理银行按揭方式支付。《合同》第八条约定：出卖人应当在2016年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：“1.该商品房经竣工验收合格”。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.4%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。又第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同》第十五条规定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.50%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.50%向买受人支付违约金。合同签订后，原告履行了银行按揭贷款和交款义务。2017年4月24日，原告按物业公司的要求签收了《锦秀花苑收楼确认书》，同日，被告与原告签订了《协议书》1份，约定：1.原告不因被告延迟交付商品房而解除购房合同；2.原告签定本协议即视为同意收楼，同时办理该物业的收楼手续；3.被告一次性向原告赠送两年物业管理费，自2017年5月1日至2019年4月30日止。原告同意在收到被告补偿后，原告不因被告未能按约定期限交付商品房而再向被告主张任何权利。协议第三条还特别约定：本协议经双方自愿协商形成，双方均已在明确知道《商品房买卖合同》的约定及履行情况下，再慎重考虑及研读协议的条款，确认本协议不存在不公平、重大误解等情况。且双方已清楚本协议的内容及签订生效后对双方产生的后果。案涉房屋于2017年6月2日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位确认竣工验收合格，2017年7月18日取得竣工验收备案表。另查，被告于2017年11月9日委托北京市盈科（佛山）律师事务所向佛山市高明区国土城建和水务局发出《律师函》，要求其依法办理“锦秀花苑项目”的房产确权相关手续，佛山市高明区国土城建和水务局于2017年12月8日复函被告，以被告没有交纳相关违约金一直拖延不予办理房地产竣工备案，被告于2018年1月5日向顺德区人民法院提起行政诉讼，顺德区人民法院于2018年6月6日作出（2018）粤0606行初40号行政判决，判决：一、撤销佛山市高明区国土城建和水务局作出的《关于北京市盈科（佛山）律师事务所〈律师函〉的回复》；二、责令佛山市高明区国土城建和水务局在判决发生法律效力之日起30日内对佛山市高明达隆房地产有限公司提出的“锦秀花苑项目”竣工申报备案登记申请重新作出行政行为。该判决已经于2018年6月25日发生法律效力。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼的违约金问题。原告与被告争议的焦点为原被告签订的协议书是否显失公平和应当撤销以及涉案房屋违约金的计算期限。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。又国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条及住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。原告虽然于2017年4月24日收楼，但涉案房屋于2017年7月18日才竣工验收合格。因此，违约金的计算期间应从2016年9月1日至2017年7月18日共321天。被告抗辩认为应计至原告实际收楼的当天（2017年4月24日）的主张，既违反了合同的约定，也违反了法律的规定，本院不予采纳。违约金数额经计算应为37621.2元（293000元×0.0004/天×321天）。关于原被告双方签订的协议书，该协议书处分的债务是违约金，其性质具有惩罚性和补偿性，协议书并未给原告原有的权益造成实质性损害，因此，只要双方经过自愿协商的前提下，不管违约金的数额如何，原告都可以行使免除或者减收等处分权利，而该协议书是在原被告双方真实自愿的情形下签订，且协议书已经履行了近一年时间，原告亦享受了协议书约定的免收物业管理费用的权利，现原告认为显失公平，要求撤销该协议书并要求被告支付违约金的主张依据不足，本院不予支持。关于逾期办证违约金。双方约定出卖人在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告作为出卖人，交付房屋给原告后，至今仍未能为原告取得房地产权属证书，应按照合同的约定承担相应的违约责任，向原告支付逾期办理产权证违约金1465元（293000元×0.5%），被告抗辩认为，造成延迟竣工和逾期办理产权证的责任是由于佛山市高明区国土城建和水务局、供水、供电、测绘等相关政府部门的行政行为所导致，被告不应承担本案逾期办理房产权证的违约金。本院认为，被告与佛山市高明区国土城建和水务局、供水、供电、测绘等相关政府部门属于不同的法律关系，根据合同相对性的原则，只要存在延迟交楼和逾期办理房屋产权证的事实，原告就有权依照合同的约定和法律的规定向被告主张权利，被告如果认为佛山市高明区国土城建和水务局、供水、供电、测绘等相关政府部门的行政行为是造成延迟竣工和逾期办理产权证原因，被告可根据责任和损失循其他途径向相关责任方主张权利。而事实上，顺德区人民法院作出的（2018）粤0606行初40号行政判决已经发生法律效力至今，被告仍未能为原告办理好房地产权属证，被告对于逾期办理房地产权属证并未能完全排除自身原因和责任，理应向原告承担支付违约金的民事责任，原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金1465元的主张，合法有据，本院予以支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明达隆房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢海青支付逾期办理房地产权属证登记违约金1465元；二、驳回原告卢海青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费777元，减半收取388.5元（原告已预交），由原告卢海青负担374元，被告佛山市高明达隆房地产有限公司负担14.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  严志刚二〇一八年八月二十日书记员  何紫嫣