江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初3990号原告：万赛平，男，1958年4月24日出生，汉族，退休工人，住江西省南昌市南昌县，委托诉讼代理人：严东，江西省宜春市正中法律服务所法律工作者。被告：宜春宏坤房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区中山中路**，统一社会信用代码：9136090069096018X3。法定代表人：吴建平，执行董事。被告：吴建平（宜春宏坤房地产开发有限公司执行董事），男，1976年5月29日出生，汉族，袁州区人，住宜春市袁州区，被告：邱小平，男，1971年9月19日出生，汉族，袁州区人，住宜春市袁州区，三被告共同委托诉讼代理人：周文茂，江西同茂律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：刘欢，江西同茂律师事务所实习律师。原告万赛平与被告宜春宏坤房地产开发有限公司（以下简称宏坤公司）、吴建平、邱小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万赛平及委托诉讼代理人严东，被告宏坤公司、被告吴建平、被告邱小平的共同委托诉讼代理人周文茂、刘欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告宏坤公司维护《酒店经营合作协议书》合法性，切实继续履行双方协议；2、依法判令被告支付原告2016年酒店房屋租金18614元，及违约金至实际付清款之日止，逾期付款违约金暂计算至2018年5月20日为10423.84元（从2016年1月20日计算至2018年5月20日，每月按逾期月息2%计算）；3、依法判令被告支付原告2017年酒店房屋租金18614元，及违约金至实际付清款之日止，逾期付款违约金暂计算至2018年5月20日为5956.48元（从2017年1月20日计算至2018年5月20日，每月按逾期月息2%计算）；4、依法判令被告支付原告2018年酒店房屋租金26103元，及合同违约金至实际付清款之日止，逾期付款违约金暂计至2018年5月20日为2088.24元（从2018年1月20日计算至2018年5月20日，每月按逾期额月息2%计算）；5、依法判令被告吴建平、邱小平对以上债务负连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月，原告得知被告宏坤公司正在销售宜春市袁州区温汤镇温泉路999号1号楼商业用途的房产用于返租经营酒店，于是，原告经过与被告宏坤公司协商于2013年7月29日与被告签订了一份商品房买卖合同，该合同约定房屋面积为42.6平方米，总价款为456476元人民币，现定名泉月山庄，规划用途为商服用地。原告当日一次性以银行转账方式支付了被告宏坤公司全部购房款。2013年7月29日，被告宏坤公司与原告又签订了一份酒店经营合作协议书，该协议约定原告将上述房产提供给被告宏坤公司用于酒店经营活动。合作期限为壹拾伍年，即从2013年元月1日至2027年12月31日止。被告宏坤公司承诺，不论酒店盈亏，均采用固定投资回报方式支付原告利润。如被告宏坤公司未按时支付原告每年应得投资回报，超过壹个月时，应按每日所欠款项总额的5%支付违约金，并且承担原告相关损失。原告与被告宏坤公司已经如约正常经营合作了三年酒店。然而，2016年元月21日，原告找到被告宏坤公司要求支付第四年，即2016年全年酒店房租，被告宏坤公司却无理拒绝支付全年酒店房租，后来原告多次找到被告宏坤公司协商有关拖欠房租事宜，被告才分几次，合计支付8775元房租给原告，剩余18614元房租还继续无理拖欠至今拒不付。2017年被告合计支付了8775元房租给原告，剩余的18614元房租还继续无理拖欠至今拒不付。2018年被告合计支付了5850元房租给原告，剩余的26103元房租还继续无理拖欠至今拒不付。原告认为双方签订的酒店经营合作协议合法有效，被告无理拒不支付租金的行为，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，以维护原告的合法权益。被告宏坤公司辩称：被告宏坤公司与原告签订酒店经营合作协议是事实。2016年开始被告宏坤公司就没有按约履行付款义务。现被告宏坤公司还欠原告租金是事实，原告起诉的金额有误，根据我们的核算，2016年我们拖欠原告租金15359元，2017年拖欠原告租金17639元，2018年拖欠原告租金是26103元，总共拖欠租金59101元。被告吴建平辩称：宏坤公司现在还存续，公司尚有资产，所欠原告租金是公司债务，被告吴建平只是公司法人代表，故不能由被告吴建平个人承担责任。被告邱小平辩称：被告邱小平只是宏坤公司的股东之一，宏坤公司还存续也有资产，故原告不能向被告邱小平个人主张租金，被告邱小平不应承担责任。本院经审理查明：2012年6月，原告万赛平通过广告知晓被告宏坤公司开发的泉月山庄产权酒店项目。2013年7月29日，原告万赛平与被告宏坤公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告万赛平购买的房屋为泉月山庄1号楼4层401号房，面积为42.61㎡，总价款为456476元。原告万赛平付清购房款后，2013年7月29日原告又与被告宏坤公司经协商签订了一份《酒店经营合作协议书》，内容为：一、原告所购被告宏坤公司开发的温汤·泉月山庄房屋座落在宜春市××温泉大道××号，泉月山庄1号楼4层401号房，面积42.61㎡；二、原告上述房产提供给被告宏坤公司，由被告宏坤公司用于酒店经营活动；三、酒店经营期限为15年，从2013年1月1日至2027年12月31日止；四、酒店由被告宏坤公司投资经营管理，原告不再投资，被告宏坤公司承诺，不论酒店经营盈亏，均采用固定投资回报方式支付原告利润，固定投资回报方式按约定支付，在每年的1月20日前支付（备注：前3年租金收益被告宏坤公司已从房款中一次性支付给原告）。其中第四年：即2016年1月1日至2016年12月31日全年支付金额为27389元，第五年：即2017年1月1日至2017年12月31日全年支付金额为27389元，第六年：即2018年1月1日至2018年12月31日全年支付金额为人民币31953元；五、如被告宏坤公司未按时支付原告每年应得投资回报，超过壹个月时，应按每日所欠款项总额的5%支付违约金，并且承担原告相关损失。之后，江西省赣中公证处对该协议书进行了公证。原告依约将房屋交由被告宏坤公司用于酒店经营。被告宏坤公司按照协议约定把2013年1月1日至2015年12月31日的租金收益以抵扣房款的形式支付给了原告。自2016年开始，被告开始拖欠房租未付，仅通过被告邱小平个人账户陆续向原告支付部分房租款，经双方庭审确认，被告宏坤公司拖欠原告2016年房租15359元，2017年房租款17639元，2018年房租款26103元，共计59101元。原告多次催讨上述款项无果，遂诉至本院。另查明：被告宏坤公司现仍存续，被告吴建平系宏坤公司法人代表，持该公司股份比例90%，另有邱红林持该公司股份比例10%。被告邱小平原系被告宏坤公司投资股东。本院认为，原告万赛平与被告宏坤公司签订的《酒店经营合作协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规，具有法律效力，双方应当恪守约定严格履行合同义务。该协议书虽为酒店经营合作，但根据该协议书内容约定，实际是被告宏坤公司租赁使用原告房屋，并向原告支付租金，故本案属房屋租赁合同纠纷。该协议书第四条、第五条、第六条约定被告宏坤公司应当分别在2016年1月20日前、2017年1月20日前和2018年1月20日前，分别付清当年的三笔房屋租金，但被告宏坤公司尚欠2016年房屋租金15359元；尚欠2017年租金17639元；尚欠2018年租金26103元，共计欠款59101元，其行为违反了诚实信用原则，已构成违约，应当承担及时支付租金及逾期付款的违约责任。原告万赛平与被告宏坤公司在《酒店经营合作协议书》中约定若被告宏坤公司未按时支付投资回报，应按每日所欠款项总额的5%支付违约金过高，但原告万赛平在诉请中自愿将违约金调整为每月按照欠款金额的2%计算，不违反法律规定，本院予以支持。因《酒店经营合作协议书》约定被告宏坤公司支付租金的时间超过一个月时，由被告宏坤公司向原告支付违约金，故被告支付违约金的计算开始时间分别为2016年1月21日、2017年1月21日和2018年1月21日。关于被告吴建平、邱小平是否应当对本案房屋租金承担连带清偿责任的问题。由于被告宏坤公司仍然存续，根据合同相对性原则，房屋租金应当由被告宏坤公司承担偿付义务。原告主张被告吴建平、邱小平个人应当承担连带清偿责任，但在本案中未提供任何证据予以证实。虽庭审中经查实，向原告支付的所有租金均系被告邱小平个人账户支付，但不能据此即认定被告邱小平对所欠房屋租金负有连带清偿责任。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告万赛平与被告宜春宏坤房地产开发有限公司继续履行双方签订的《酒店经营合作协议书》；二、限被告宜春宏坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告万赛平房屋租金59101元及违约金（其中15359元从2016年1月21日起至付清款之日止，按月利率2%计算；17639元从2017年1月21日起至付清款之日止，按月利率2%计算；26103元从2018年1月21日起至付清款之日止，按月利率2%计算）；三、驳回原告万赛平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，减半收取计922.5元，由被告宜春宏坤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 周小燕二〇一八年八月三十日代书记员 何 钏