福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终4558号 上诉人（原审被告）：福建清涟贸易有限公司，住所地福建省福州市仓山区。 法定代表人：黄展，总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，福建智德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区。 负责人：王刚，行长。 委托诉讼代理人：刘建生，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏绵莲，福建至理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建永隆实业集团有限公司，住所地福建省福安市秦溪洋工业园区。 法定代表人：黄纯，董事长。 被上诉人（原审被告）：福州海润房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：叶培飞，董事长。 委托诉讼代理人：林逢胜，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖凌凤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 上诉人福建清涟贸易有限公司（以下简称“清涟公司”）因与被上诉人恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称“恒丰银行福州分行”）、福建永隆实业集团有限公司（以下简称“永隆公司”）、福州海润房地产开发有限公司（以下简称“海润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人清涟公司委托诉讼代理人陈宇，被上诉人恒丰银行福州分行委托诉讼代理人苏绵莲，被上诉人海润公司委托诉讼代理人林逢胜、肖凌凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 清涟公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院认定重要事实不清，将解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的责任全部归咎于清涟公司，从而导致判决错误。1.清涟公司作为讼争租赁物的出租方，在双方洽谈、签订租赁合同之前及之时，已对租赁物的权属状况作了如实、完整的陈述，双方租赁合同上也是明确租赁物为“配套公建”，清涟公司主观上没有任何隐瞒的意思表示；而在实际中，正如恒丰银行福州分行在起诉状中对客观事实所作的确认，其在订立合同时已经充分预见到可能出现的风险，并且就租赁房屋的产权问题上溯至海润公司，在海润公司出具情况说明以及承诺保证后，恒丰银行福州分行自身已确信租赁房屋使用没有障碍，就决定承租讼争房屋。因此恒丰银行福州分行是在完全了解租赁物的产权现状并预见到可能存在来自第三人侵权的基础上，与清涟公司签订租赁合同并进场装修。恒丰银行福州分行作为具有丰富商业经验及充分法律意识的法人，对可能存在来自第三人侵权的租赁物仍然进行承租，其自身是存在过错的，更何况现租赁物所出现的使用权纠纷并不是因清涟公司主、客观原因造成的，由此引发的损失不应由清涟公司承担。2.本案中出现《房屋租赁合同》第十二条第12.3款约定的任一情形，均在恒丰银行福州分行可预见的范围内；而对清涟公司来说，在其向一审被告永隆公司买受讼争房屋之前，永隆公司在讼争房屋中已办公使用数年，却没有任何人主张过权利，租赁物现所面临的产权纠纷是清涟公司不可预防、无法避免的不可抗力事件。在《房屋租赁合同》合同项下，清涟公司根本不存在违约行为。相反，《房屋租赁合同》约定履行定金为404800元，全部定金应在装修开始之日起10日内付清，然而恒丰银行福州分行至今都未付清，违约在先。3.《房屋租赁合同》第十二条第12.3款隶属于合同中第十二条“单方解除合同的事由”项下，显然第十二条中所约定的均是可以单方解除合同的情形，可见该条款并不是约定违约行为的条款。《房屋租赁合同》第十二条第12.4款进一步约定，如果在合同约定的装修期间，出现第12.3款的任一情形的，恒丰银行福州分行有权解除本合同，此处根本没有约定出现第12.3款的任一情形即视为清涟公司违约。故一审将可以解除合同的情形即出现第12.3款的任一情形等同于清涟公司违约，明显属于重要事实认定错误。二、在清涟公司不存在违约行为且恒丰银行福州分行本身对合同解除有过错的前提下，一审判令清涟公司返还履约保证金202400元及支付违约金300万元，没有法律依据。1.通观《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，合同双方均未就履约保证金进行过任何约定，实际履行中恒丰银行福州分行也从未向清涟公司支付履约保证金，恒丰银行福州分行请求清涟公司返还履约保证金202400元没有依据，一审判令清涟公司返还履约保证金也没有法律依据。2.《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见，承担违约责任的前提是“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，如前所述，一审错误将出现《房屋租赁合同》第十二条第12.3款可以解除合同的情形等同清涟公司违约，属事实认定错误；而租赁物出现的产权纠纷不能归咎于清涟公司的主、客观原因，清涟公司并不存在违约行为，故在清涟公司没有违约的前提下，判令清涟公司承担违约责任300万元，没有法律依据。3.现有证据可以明确，恒丰银行福州分行所遭受的损失，是在清涟公司将租赁物交付给恒丰银行福州分行后，由第三方侵权造成的，恒丰银行福州分行依法应向第三方主张权利。一审却将第三方造成的损失判由清涟公司承担，显然法律适用错误。 恒丰银行福州分行辩称，一、清涟公司的上诉请求没有事实和法律依据。（一）导致讼争《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，解除的责任在于清涟公司，理由如下：1.讼争《房屋租赁合同》第一条第1.5款约定：“甲方（指清涟公司）对租赁房屋作出以下声明及承诺：甲方合法、完整地享有将租赁房屋出租的权利，该权利不受任何第三方的限制。《房屋租赁合同》第九条甲方的权利和义务约定：“甲方确保本合同签订时及履行过程中，租赁房屋不存在任何权利纠纷及先在权利”，“甲方应确保租赁房屋的正常使用，具备经营、使用条件”。根据上述约定，保障租赁房屋能够正常使用是清涟公司的合同义务，也是法定义务。2.清涟公司、永隆公司、海润公司均确认：讼争房屋系海润公司出卖给永隆公司，永隆公司又再将讼争房屋出卖给清涟公司，房屋所有权已几经转移”，清涟公司在上诉状亦表明：“永隆公司买受讼争房屋之前，永隆公司在讼争房屋中已办公使用数年，租赁物现有面临的产权纠纷是上诉人不可预防、无法避免的不可抗力事件”，清涟公司自己作为房屋的产权人、出租方，都认为其无法预见可能存在第三人侵权，却要求作出承租人的恒丰银行福州分行应当预见，显然不符合常理也不符合情理。恒丰银行承租讼争房屋的目的是为了开办金融会所使用，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为十年，月租金达202400元，而该营业办公场所的前期投入至少需要300万元，因此为了审慎起见，恒丰银行福州分行将产权上溯至海润公司，这是恒丰银行福州分行对于租赁讼争房屋的重视，也是必要的商业判断行为。恒丰银行福州分行在向清涟公司承租讼争房屋时不存在预见且应当预见可能来自第三人侵权的合同义务和法定义务。3.租赁房屋的装修、安防、消防、设备进场等工作完成之后，准备开业期间，多名自称是“圣陶沙花园”的业主向恒丰银行福州分行主张租赁房屋的所有权和使用权，要求恒丰银行福州分行停止一切经营活动，并采取贴公告、在租赁场所聚众闹事、向媒体发布维权言论、砸门换锁等手段阻扰恒丰银行福州分行使用租赁场所，公安局、房管局、台江区委、媒体均介入此次事件中，对恒丰银行福州分行的经营造成了严重影响，给恒丰银行福州分行造成了极大的损失。而清涟公司及永隆公司对上述事实均不持异议。而该情形属于讼争《房屋租赁合同》第12.3条约定的应当“视为甲方的原因”的情形，即“若租赁标的上任一业主或业主代表向海润公司、永隆公司或清涟公司主张权利、异议，对恒丰银行福州分行经营造成影响的；或发生其他任何与租赁标的相关物权争议纠纷或任何主体对租赁标的提出租赁权或使用权主张的。”约定，而该12.3条既是《房屋租赁合同》约定的可单方解除合同的事由，也是合同12.5条约定的应当承担违约责任，赔偿损失的情形。因此，清涟公司主张12.3款不是约定违约行为的条款与事实不符。（二）清涟公司应当承担《房屋租赁合同》及其补充协议解除的法律责任。1.前已论述，保证讼争房屋可以正常使用，没有权属纠纷是清涟公司的合同义务，亦是其法定义务。根据《房屋租赁合同》第12.5款“乙方承租使用后，若出现12.3条的任一情形的，乙方有权解除本合同，要求支付违约金300万元，并赔偿全部损失（包括但不限于不能正常营业的损失，已投入的装修费用、搬迁费用、重新选址费用等）”。清涟公司违反合同约定，将不具备出租条件的租赁房屋出租给恒丰银行福州分行，导致恒丰银行福州分行无法使用租赁房屋，已构成根本违约，应由其承担讼争《房屋租赁合同》及其补充协议解除的法律责任。2.清涟公司认可讼争《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的解除条件已经成就，根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《房屋租赁合同》因清涟公司的原因导致解除，其应当赔偿清涟公司的损失。而恒丰银行福州分行提供的证据显示，本案起诉时，恒丰银行福州分行关于讼争房屋的装修投入、安防、消防工程投入费用达2938174元，这些费用有《恒丰银行电子回单》付款凭证、合同等相互印证予以证明。且目前尚有价值315429元的设备无法取回，这些设备何时能取回遥遥无期，即使能够取回，也存在已无法使用的风险，恒丰银行福州分行的直接损失已超过300万元，上述损失，清涟公司依法应当予以赔偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条亦约定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，因此，清涟公司除了应当按照合同约定承担违约责任外，还应当对恒丰银行的上述损失进行赔偿，况且恒丰银行福州分行是以租期至少十年而为营业网点做的各项准备工作，其损失不仅仅限于上述损失，还包括但不限于营业损失、装修损失、搬迁损失、重新选址损失等预期利益损失。一审法院仅支持300万元的违约金并不足以弥补恒丰银行福州分行的损失，但是为了恒丰银行福州分行能尽快取回在租赁房屋的设备，希望能尽快定纷止争，才放弃上诉的权利。二、关于履约保证金的问题。租赁合同第6.1条对履约保证金进行了约定，恒丰银行福州分行实际支付了202400元的履约保证金，有恒丰银行福州分行提供的证据5、6保证金的进账单和收款收据可以证明，清涟公司予以确认。定金的性质是定金缴款人为保证合同正常履行而支付的款项，其法律性质就是履约保证金。现因清涟公司的违约导致合同自始未得到正常履行，恒丰银行福州分行签订《租赁合同》的合同目的自始未实现，恒丰银行福州分行自始未实现正常使用房屋之目的。因此该履约保证金依法应当予以返还。三、关于上诉费问题。讼争《房屋租赁合同》的合同标的近3000万元，清涟公司提起上诉仅按照300多万元的标准进行缴纳，不符合关于诉讼费的缴费规定，对此，请二审法院依法予以审查。综上所述，清涟公司的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 海润公司辩称，一、一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。恒丰银行福州分行在一审中，以海润公司曾向其出具《证明函》及《告知函》，使其确信租赁讼争房屋没有障碍遂决定承租讼争房屋为由，要求海润公司承担共同偿还责任。《证明函》无原件，一审法院未予以确认。经司法鉴定，《告知函》上加盖的公章与海润公司在工商行政主管部门、房地产交易主管部门以及海润公司持有、使用的公章均不一致，且《告知函》的内容并未提及海润公司承担共同责任的意思表示，因此，一审法院认为海润公司不是本案适格的主体，判决驳回恒丰银行福州分行要求海润公司承担共同偿还责任的诉讼请求。二、海润公司从未向恒丰银行福州分行出具过任何有关讼争房屋产权问题的情况说明及承诺保证。清涟公司在上诉状提到恒丰银行福州分行在订立租赁合同时就房屋产权问题上溯至海润公司，在海润公司出具情况说明及承诺保证后，恒丰银行福州分行确信租赁房屋使用没有障碍，就决定承租讼争房屋。清涟公司的以上陈述与客观事实严重不符。事实上，海润公司从未向恒丰银行福州分行出具过任何有关讼争房屋产权问题的情况说明及承诺保证，恒丰银行福州分行在一审中提交的《证明函》、《告知函》都是虚构的，一审法院对其真实性未予以认可。三、依据清涟公司的上诉请求，其不应把海润公司列为被上诉人，而应列为原审被告。清涟公司的上诉请求是请求撤销一审判决第二、三、四项，一审判决第二、三、四项的判决内容并未涉及海润公司的权利义务，可见其上诉请求与海润公司无关，不应把海润公司列为被上诉人，而应列为原审被告。 永隆公司未作陈述。 恒丰银行福州分行向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与清涟公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2.判令清涟公司立即向原告返还履约保证金202400元；3、判令清涟公司立即向原告支付违约金3000000元；4.判令清涟公司赔偿原告损失2938174.07元；5.判令清涟公司立即向原告返还设备（设备清单见附件），若无法归还则应立即向原告支付设备价款315429元；6.判令永隆公司对清涟公司的上述债务承担连带清偿责任；7.判令海润公司对清涟公司的上述债务承担共同偿还责任；8.本案全部诉讼费用由三被告共同承担。 一审法院认定事实：2015年2月，福建清涟贸易有限公司为甲方(出租方)，恒丰银行股份有限公司福州分行为乙方(承租方)，签订了《房屋租赁合同》，内容：甲方租赁给乙方的房屋坐落于福州市台江区配套公建，租赁房屋四至范围平面图见本合同附件一红线范围内租赁房屋为私有私用部分，乙方另享有该私有部分对应的公共面积的共有使用权。甲方已取得福州海润房地产开发有限公司的书面确认，确认甲方有权签订、履行本合同。租赁标的未计入圣淘沙花园小区的公共部分与公用分摊建筑面积，除甲方之外，全体业主对租赁标的不享有任何所有权、通行权或用益权，甲方有权将其租赁给乙方，由乙方排他性使用。甲方应向乙方提交租赁标的四至范围平面图，装修工程完成后的竣工图。租赁期限从2015年3月1日至2025年3月31日。甲方应在2015年2月18日之前将租赁场所中不属于本合同约定的出租物及人员清理完毕，达到适合装修施工标准，租赁标的经过精装修后交付给乙方，对于装修标准即其他具体事宜，甲方与乙方可另行签订协议。租赁房屋租金为前两年每月每平方米220元，共计月租金人民币202400元。装修按约定完成并经验收合格交付给乙方，乙方应在进场正常营业满三个月后（即第四个月的第5日）向甲方支付此前应付的租金，履约定金为404800元，其中装修开始前，乙方应向甲方支付202400元（甲方应向乙方开具租赁发票，乙方收到发票当日支付），余款202400待装修开始之日起10日内支付（甲方应向乙方开具租赁发票，乙方收到发票当日支付）。装修验收合格后，定金充抵乙方应支付的租金，不予退还。当事人依照本合同的约定解除合同的，定金依法处置。上述合同12.3约定：“甲方在此同意，下列任一情形均视为甲方原因：（1）福州市台江区江滨中大道378号“圣淘沙花园”的任一业主或业主代表向福州海润房地产开发有限公司、福建永隆实业集团有限公司或甲方主张权利、异议，对乙方经营造成影响的。（2）甲方、福州市台江区江滨中大道378号“圣淘沙花园”的任一业主或业主代表向乙方（以及恒丰银行的任一机构）内、外或附近闹事、静坐、示威的。（3）甲方、福州市台江区江滨中大道378号“圣淘沙花园”的任一业主或业主代表向各类、各级国家机关的任一部门（包括但不限于政府、司法机关、人大等）提出主张或异议或发布对乙方不利信息，对乙方经营造成影响的。（4）甲方、福州市台江区江滨中大道378号“圣淘沙花园”的任一业主或任一业主代表向媒体信息发布平台（包括但不限于：电视、广播、报纸、杂志周刊、互联网、手机、邮箱或任何媒体或自媒体、信息发布、交流平台）提出主张或异议或发布对乙方不利信息，对乙方经营造成影响的。（5）发生其他任何与租赁标的相关的物权争议纠纷，或任何主体对租赁标的提出租赁权或使用权主张，或租赁物被法院等司法机关或其他有权机关查封、拍卖、征用或作其他任何处置的。”……本合同经甲乙方签字或盖章，并且甲方收到第一笔定金202400元之日起生效。上述合同还约定其他事项。福建永隆实业集团有限公司对甲方履行本合同项下的义务提供保证担保，与甲方承担连带责任，保证期间至甲方义务与责任全部履行完毕之日为止。福建清涟贸易有限公司在甲方处签名，福建永隆实业集团有限公司在保证人处签名。2015年2月28日，恒丰银行福州分行向福建清涟贸易有限公司转账履约保证金202400元。 另，清涟公司为甲方出租方，恒丰银行福州分行为乙方承租方双方另行签订了《房屋租赁补充协议》，内容为甲方租赁给乙方的房屋（以下简称租赁房屋）除了坐落于福州市台江区配套公建约920平方米，另增加二层原“健身房”等公建约600平方米，全部面积合计约1520平方米，二层租赁范围详见本协议附件一《二层平面图》红线范围。租赁用途与原合同一致，二层租金每月人民币57500元，支付方式，按原合同约定执行，对于一层及二层的计价面积可能存在误差，但双方确定：一层及二层在第一、二租赁年度每月总租金封顶为259700元，第三年开始每年度在上年基础上递增5%，任何一方对此不得提出异议。二层的租赁期限自2015年7月1日至2025年3月31日止。福建永隆实业集团有限公司对甲方履行本协议项下的义务提供保证担保，与甲方承担连带责任，保证期间至甲方义务与责任全部履行完毕之日为止。该补充协议还约定了双方其他权利义务。被告清涟公司在合同甲方处签名盖章，永隆公司在保证人处签名盖章。 诉讼中，海润公司向一审法院提出鉴定申请，请求对原告提供的《证明函》、《关于同意开办恒丰银行福州分行海润社区业主金融服务会所（含台江支行）的告知函》中加盖“福州海润房地产开发有限公司”印章的真实性进行鉴定，一审法院依法委托福建南方司法鉴定中心对《关于同意开办恒丰银行福州分行海润社区业主金融服务会所（含台江支行）的告知函》进行鉴定，因原告无法提供《证明函》原件，故《证明函》的鉴定无法进行，2017年9月11日，福建南方司法鉴定中心作出南方司鉴中心【2017】文鉴字第79号文书检验鉴定意见书，内容为委托人送来的检材上盖有“福州海润房地产开发有限公司”字样的印章与样本1-12上盖有“福州海润房地产开发有限公司”字样的印章印文不同一。经询问，海润公司提出其公司无法确认自公司成立以来是否仅用一枚章，无法提供公章备案登记的相关资料。经质证，原告与清涟公司、永隆公司对鉴定意见书的真实性不持异议，认为海润公司提供的作为比对的公章没有备案登记，不具有唯一性，海润公司亦无法明确承诺其仅存在一枚公章，因此不能仅以公章鉴定结果不一致为由否认已盖章的告知函的效力，该份鉴定报告不能作为定案依据，海润公司经质证，认为上述告知函上加盖的“福州海润房地产有限公司”字样的印章与其在工商行政主管部门，福州市房地产交易主管部门备案资料中的公章及其公司持有、使用的公章均不同一，该鉴定意见书可以证明其未使用过告知函上加盖的公章，告知函并非其所出具而非证明原告所述的公章的唯一性。 此外，永隆公司提出2011年5月23日，海润公司将本案讼争房屋出售给其，并签订《房屋买卖合同》同日交付使用，海润公司确认收到永隆公司的购房款2400多万元。2013年1月10日，永隆公司将本案讼争房屋出售给清涟公司，并签订了《房屋买卖合同》。至今上述讼争房屋未办理产权过户手续。 一审法院认为，海润公司是否是本案适格主体是本案争议的焦点，本案讼争的租赁合同及租赁补充协议的出租方、承租方、保证人均不是海润公司，原告提供的《证明函》未提交原件核对且海润公司不予认可，因此一审法院对原告提供的《证明函》不予确认，原告提供的《关于同意开办恒丰银行福州分行海润社区业主金融服务会所（含台江支行）的告知函》经鉴定与海润公司提供样材的公章不同一，但从其中内容来看“关于贵行拟租赁‘圣淘沙花园’1号楼配套公建的房屋开办海润社区业主金融服务会所（含台江支行网点）事宜，本公司同意贵行入驻开办上述营业网点。若因任何第三方原因导致贵行上述网点在装修及营业期间受到影响，由本公司负责协调处理解决”并不是承担连带责任的意思表示而是出面协调解决，根据合同相对性原则，海润公司不是适格主体。因此原告对其诉请，一审法院予以驳回。 本案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是恒丰银行福州分行与清涟公司之间真实意思表示，永隆公司作为保证人在上述合同及协议上签名，内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行，由于合同在履行中因小区业主对讼争房屋的权属有异议，根据合同约定属于甲方的原因，现恒丰银行福州分行请求解除涉诉合同、协议符合合同约定且被告清涟公司同意解除，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“……合同自通知到达对方解除”的规定，恒丰银行福州分行现诉请解除双方合同可视为通知解除，清涟公司于2017年1月5日领取诉状副本，永隆公司于2016年12月7日领取诉状副本，因此海润公司与清涟公司、永隆公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》自2017年1月5日解除，因合同已解除，故原告要求被告清涟公司立即向原告返还履约保证金人民币202400元，一审法院予以支持。 关于原告恒丰银行福州分行诉请清涟公司支付违约金300万元、赔偿损失2938174.07元，恒丰银行福州分行提出其花费装修费用2086031元，房屋消防工程费用272400.07元，安防工程费用579743元故要求被告赔偿上述费用合计2938174.07元并提供相应证据（一审法院予以记录在案），永隆公司、清涟公司对原告提供的证据的真实性不持异议，但提出原告支付的装修费用只是账面上反映的金额，不等同于其遭受的损失。对于其他费用认为缺乏消防验收报告，无法证明安防工程是在讼争房屋中实施的。海润公司对原告提供的证据持有异议。另，清涟公司提出原告诉请违约金和赔偿损失不能同时主张。一审法院认为原告提供相关的证据有相应的《恒丰银行电子回单》相互印证，上述费用可以证实与本案有关联亦可以证实原告装修本案讼争房屋实际支出2938174.07元，根据恒丰银行福州分行与清涟公司合同约定“乙方承租使用后，若出现12.3的任一情形的，乙方有权解除本合同，要求甲方支付违约金300万元，并赔偿全部损失（包括但不限于不能正常营业的损失、已投入的装修费用、搬迁费用、重新选址费用等）”、“本合同约定的装修期间，如甲方出现12.3的任一情形的，乙方有权解除本合同，要求甲方退还已支付的装修工程款项，并要求甲方赔偿全部损失”，现结合本案合同解除是因为出现了合同中约定的12.3情形，讼争房屋还未装修完毕亦未投入经营，原告诉请赔偿损失与违约金均是针对解除合同的情形，综合上述考虑，清涟公司提出原告诉请违约金和赔偿损失不能同时主张的辩解一审法院予以采信，一审法院确认清涟公司应向恒丰银行福州分行支付违约金300万元作为解除合同的损失赔偿，亦足以弥补恒丰银行福州分行支出的装修费用，对恒丰银行福州分行诉请清涟公司支付赔偿款2938174.07元的诉请，一审法院不予支持。 关于恒丰银行福州分行诉请清涟公司立即向其返还设备（设备清单见附件），若无法归还则应立即向其支付设备价款315429元一节，被告永隆公司、清涟公司提出原告无法证实上述设备进场，原告的诉求没有事实依据，并不能等同于原告就遭受了这么多的损失。基于此，一审法院于2017年11月21日组织各方当事人到讼争房屋现场勘验，经勘验，讼争屋一层物品如下：1.箱面标识为AQ2009无线打号主机一箱（包装在纸箱，纸箱外包装贴纸上备注“共8件第1件”，未拆）;2.AOTO高清液晶显示设备主显屏幕1块（位于楼梯口位置）;3.窗口无线LED共4块（安装在一层柜台上方）;4.箱面标识产品型号AQ2009（纸箱外包装贴纸上备注“共8件第6件”、“共8件第2件”，“共8件第8件”未拆）合计3箱（包装在纸箱，未拆）以及箱面标识AOTO奥拓智能排队管理系统配件箱2箱（包装在纸箱，已拆封）;5.回单箱一套（位于大厅左侧靠墙位置，含主控柜一台、回单柜三台）;6.箱面标识为深圳市奥拓电子股份有限公司的配件箱一箱（当事人确认型号为AL55H广告机，包装在纸箱,未拆）；7.自助填单机一台；8.箱面标识为柯尼卡美能达（英文）bizhub复印机一箱（包装在纸箱、未拆）；9.箱面标识为科密S-628碎纸机8箱（包装在纸箱里、未拆）；10.箱面标识为帆船牌折叠式平板车一箱（包装在纸箱里、未拆）；11.箱面标识为白云AF122**豪华型雨伞架1箱（包装在纸箱里、未拆）；12.箱面标识为杰仕系列保管箱、型号D150/S保管箱5箱（包装在纸箱里、未拆），箱面标识为型号D53保管箱3箱（包装在纸箱里，未拆）。各方对上述勘验现场的情况不持异议，一审法院制作笔录记录在案。一审法院认为，由于原告提供的证据不足以证实其购买的物品全部进场，以实际现场勘验的为准，上述物品现状亦有照片记录在案。根据讼争租赁合同约定，租赁关系终止后恒丰银行福州分行应自行将可移动或可拆除属其的财产迁出租赁房屋，因此原告应自行将上述物品搬离，结合本案解除合同的适用情形，被告清涟公司、永隆公司应当予以协助，故原告诉请被告清涟公司支付设备款，依据不足，一审法院不予支持。关于恒丰银行福州分行诉请永隆公司对清涟公司的上述债务承担连带清偿责任，根据讼争租赁合同约定，永隆公司对清涟公司履行合同义务提供保证担保，与清涟公司承担连带责任，保证期间至清涟公司义务与责任全部履行完毕之日为止。基于永隆公司系合同的担保人，其应当对清涟公司的上述债务承担连带清偿责任。海润公司不是本案的适格主体，恒丰银行福州分行诉请海润公司对清涟公司的上述债务承担共同偿还责任，于法无据，一审法院不予支持。此外，一审法院现场勘验中，发现讼争房屋现场中另有其余物品，有的包装在纸箱中，因原告对其余物品未提出诉请，原告可对讼争房屋内其余物品另行主张权利。福州海润房地产开发有限公司在诉讼中鉴定支出的费用已由福州海润房地产开发有限公司缴纳，根据谁申请谁负担原则，由福州海润房地产开发有限公司自行承担鉴定费。 综上，原告诉请超出一审法院确认的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条以及《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，一审判决：一、原告恒丰银行股份有限公司福州分行与被告福建清涟贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》于2017年1月5日解除；二、被告福建清涟贸易有限公司应当于本判决生效之日起十五日内向原告恒丰银行股份有限公司福州分行返还履约保证金202400元；三、被告福建清涟贸易有限公司应当于本判决生效之日起十五日内向原告恒丰银行股份有限公司福州分行支付违约金300万元；四、被告福建永隆实业集团有限公司对本判决二、三项确定的义务承担连带清偿责任；五、被告福建清涟贸易有限公司、福建永隆实业集团有限公司应当于本判决生效之日起三十日内协助原告恒丰银行股份有限公司福州分行将位于福州市台江区配套公建内箱面标识为AQ2009无线打号主机一箱（包装在纸箱，纸箱外包装贴纸上备注“共8件第1件”，未拆）;AOTO高清液晶显示设备主显屏幕1块（位于楼梯口位置）;窗口无线LED共4块（安装在一层柜台上方）;箱面标识产品型号AQ2009（纸箱外包装贴纸上备注“共8件第6件”、“共8件第2件”，“共8件第8件”未拆）合计3箱（包装在纸箱，未拆）以及箱面标识AOTO奥拓智能排队管理系统配件箱2箱（包装在纸箱，已拆封）;回单箱一套（位于大厅左侧靠墙位置，含主控柜一台、回单柜三台）;箱面标识为深圳市奥拓电子股份有限公司的配件箱一箱（当事人确认型号为AL55H广告机，包装在纸箱,未拆）；自助填单机一台；箱面标识为柯尼卡美能达（英文）bizhub复印机一箱（包装在纸箱、未拆）；箱面标识为科密S-628碎纸机8箱（包装在纸箱里、未拆）；箱面标识为帆船牌折叠式平板车一箱（包装在纸箱里、未拆）；箱面标识为白云AF122**豪华型雨伞架1箱（包装在纸箱里、未拆）；箱面标识为杰仕系列保管箱、型号D150/S保管箱5箱（包装在纸箱里、未拆），箱面标识为型号D53保管箱3箱（包装在纸箱里，未拆）等物品搬离讼争屋；六、驳回原告恒丰银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，双方当事人没有提交新证据。 根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，恒丰银行福州分行与清涟公司、永隆公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》合法有效，各方应依约履行。讼争《房屋租赁合同》第12.3条对合同解除的情形、第12.5条对违约责任均作出明确约定，现客观上已出现上述约定中小区业主对讼争房屋权属有异议的情形，清涟公司显属违约，故恒丰银行福州分行诉请解除合同并要求清涟公司承担违约责任，符合双方约定。清涟公司上诉主张恒丰银行福州分行在订立合同时已预见可能出现的风险，缺乏事实依据，本院不予采信。清涟公司上诉主张恒丰银行福州分行未向其支付履约保证金，经查明，恒丰银行福州分行根据《房屋租赁合同》第6.1条约定实际向清涟公司支付履约定金202400元，清涟公司对收到该款项并无异议，恒丰银行福州分行主张履约定金性质即为履约保证金，本院予以认可，一审法院判令违约方清涟公司向恒丰银行福州分行返还该款项，符合法律规定及双方约定，本院予以维持。 综上所述，清涟公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32400元，由上诉人福建清涟贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李宁 审判员  谢芬 审判员  陈雯 二〇一八年八月二日 法官助理黄婷 书记员施铃涛 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 ……