江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0602民初4504号 原告：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市钟秀中路25号。 法定代表人：刘春来，董事长。 委托诉讼代理人：吴伯坚，江苏吴伯坚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨金林，江苏吴伯坚律师事务所律师。 被告：郑州甜蜜村游乐设备有限公司，住所地荥阳市王村镇蒋头村。 法定代表人：王会光，经理。 委托诉讼代理人：时华钦，河南聚尚律师事务所律师。 被告：南通甜蜜村儿童乐园有限公司，住所地南通市崇川区五洲国际广场钟秀中路98号。 法定代表人：司中峰。 原告南通五洲国际商业运营管理有限公司(以下简称五洲国际公司)与被告郑州甜蜜村游乐设备有限公司（以下简称郑州甜蜜村公司）、南通甜蜜村儿童乐园有限公司（以下简称南通甜蜜村公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴伯坚，被告郑州甜蜜村委托诉讼代理人时华钦到庭参加诉讼。被告南通甜蜜村经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 原告南通五洲国际商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的商铺租赁合同、补充协议、商铺管理合同。2.被告立即给付原告租赁费、商业管理费合计5372820.69元，租赁和商业违约金1814284.74元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签署《南通五洲国际项目商铺租赁合同》、《补充协议》及《商铺管理合同》。合同约定，原告将位于南通市洲国际广场项目的编号为3030A、3030B号商铺租赁给被告，并由原告管理，租赁区域的建筑面积为4032.64平方米，租赁期限为十年，自2014年9月27日至2024年9月26日止。其中租金费用分别为2014年9月27日至2015年9月26日，年租金508112.64元。2015年9月27日至2016年9月26日，年租金677483.52元。2016年9月27日至2017年9月26日，年租金1016225.28元。2017年9月27日至2018年9月26日，年租金2134073.09元。2018年9月27日至2019年9月26日，年租金2240776.74元。2019年9月27日至2020年9月26日，年租金2352815.58元。2020年9月27日至2021年9月26日，年租金2470456.36元。2021年9月27日至2022年9月26日，年租金2593979.18元。2022年9月27日至2023年9月26日，年租金2723678.14元。2023年9月27日至2024年9月26日，年租金2859862.04元。年租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日缴纳。根据《补充协议》约定，原告给予被告优惠期共23个月，第一年九个月，第二年八个月，第三年六个月，优惠期内，原告不收取租金，但被告需缴纳商业管理、物业管理费及实际发生的水、电费。原、被告双方明确：如因被告原因，导致主合同提前终止或解除，视为被告不享有优惠期和其他优惠，被告需在主合同终止后三日内向原告补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用。根据《商铺管理合同》约定，商业管理费的标准为5元/月/平方米，物业管理费的标准为10元/月/平方米。双方进一步明确违约责任：如被告拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用，其中任何一项或者几项的，原告有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。截至目前为止，被告尚欠2015年度商业管理费181468.80元，2016年度商业管理费241958.4元、租金686893.01元，2017年商业管理费141142.4元、租金171723.25元，并要进一步补缴租金3949634.83元。 被告郑州甜蜜村公司辩称，1.2014年6月11日被告虽与原告签订了《商铺租赁合同》和《补充协议》，但在合同履行中，依据《商铺租赁合同》第二条2-4的约定，新成立的南通甜蜜村儿童乐园有限公司自动代替被告成为合同的承租人，被告对履行本合同承担连带保证责任。故本案中南通甜蜜村儿童乐园有限公司为合同承租人，被告为保证人，被告依据我国《担保法》等规定，仅在法律规定的范围和期限内承担保证责任。2.本案中《商铺租赁合同》约定的起始日为2014年9月27日，而原告开业的时间为2014年12月22日。故依据合同第三条3-1的约定，应以2014年12月22日为计租的起始日。3.依据原被告双方签订的《补充协议》第二条关于租赁优惠期的约定，原告在计算租金时该期限不应计算在内。4.原报告双方在合同中约定的违约金过高，请求法院在法律规定的范围内予以减少。5.本案中承租人虽欠付原告租金，但这与原告整体项目经验不善有直接的因果关系。该项目自开业以来，整体项目运营不佳，消费群体稀少，有相当一部分商铺至今闲置，大部分商户处于亏损状态。承租人当时投入近千万元的资产进行经营，但由于受到整体项目的影响，生意惨淡，亏损严重。故被告认为，原告在计算租金的同时，也应主动考虑减少或降低租金。 被告南通甜蜜村公司未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，被告郑州甜蜜村公司举证的关于物管费及租金的催缴函件，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告郑州甜蜜村公司举证的2015年1月21日五洲国际公司与南通甜蜜村公司签订的《商铺租赁合同》，该合同系工商登记档案资料，本院对其真实性予以确认。该合同首页注明：此合同仅限办理工商营业执照，因此不能依据该合同确定当事人的权利义务关系。 2.被告郑州甜蜜村公司举证的南通甜蜜村公司工商档案材料，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告五洲国际公司（甲方）与被告郑州甜蜜村公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，由甲方将位于南通市钟秀中路98号南通五洲城市广场项目3030A、3030B号商铺出租给乙方。合同2-4条约定，乙方应当是在租赁区域所在地设立的具备法人或经营负责人资格的经营主体。否则，乙方应于本合同签订后30日内在租赁区域所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。合同3-1条约定，租赁期限为10年，自2014年9月27日至2024年9月26日止。第四条租金费用约定，租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳。自2014年9月27日至2015年9月26日，年租金为508112.64元。2015年9月27日至2016年9月26日，年租金为677483.52元。2016年9月27日至2017年9月26日，年租金为1016225.28元。2017年9月27日至2018年9月26日，年租金为2134073.09元。……第十二条合同解除条款约定，有下列情形之一的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失的，乙方应予全额赔偿：12－1乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的。……第十三条违约责任条款约定，13—7约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。合同还对其他事项进行了约定。 原告五洲国际公司与被告郑州甜蜜村公司同时签订《商铺管理合同》一份。合同约定，商业管理费的标准为5元/月/平方米，物业管理费的标准为10元/月/平方米。第八条合同解除条款约定，有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，且乙方应按本合同第十二条约定支付违约金；若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应全额赔偿全部损失：8－1乙方拖欠租金、商业管理费、物业管理费、能耗费(水、电、空调等)等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的。……第十二条违约责任条款约定，12-2若乙方拖欠商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或者几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。合同还对其他事项进行了约定。 原告五洲国际公司与被告郑州甜蜜村公司就上述合同还签订《补充协议》一份。第一条约定，乙方的装修期自2014年6月27日始至2014年9月26日止。装修期内，甲方不收取租金、商业管理费和物业管理费，但乙方须交纳垃圾清运费(6元/月/平方米)等有关费用，由甲方提供相应票据。第二条约定，甲方给乙方优惠期共23个月，第一年9个月，从2014年9月27日始至2015年6月26日止；第二年8个月，从2015年9月27日始，至2016年5月26日止；第三年6个月，从2016年9月27日始，至2017年3月26日止。优惠期内甲方不收取租金，但乙方须交纳管理费等有关费用。除主合同另有明确，优惠期不因任何原因而延长。第三条约定，双方明确如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按照第一年月费用标准计算），且甲方在主合同项下的其他权利不受任何影响。 合同履行过程中，郑州甜蜜村公司使用租赁房屋开办了游乐场并注册成立南通甜蜜村公司。南通甜蜜村公司在工商注册登记时向工商管理部门提供了一份《商铺租赁合同》。该合同由五洲国际公司与南通甜蜜村公司签订，合同条款除租赁期限外，其余条款均一致，合同首页注明：此合同仅限办理工商营业执照。2016年3月15日，南通五洲国际公司向南通甜蜜村公司发出《关于物管费及租金的催缴函件》，要求南通五洲国际公司于2016年3月22日14点前缴清所拖欠的商业管理费、物业管理费及租金，逾期未交的，五洲国际公司将根据合同约定，行使合同解除权。郑州甜蜜村公司及南通甜蜜村公司均未缴纳相关费用。郑州甜蜜村公司主张交过10万元保证金，但未能提供证据。 本院认为，原告五洲国际公司与被告郑州甜蜜村公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《补充协议》，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，当事人应恪守履行。被告南通甜蜜村公司系被告郑州甜蜜村公司开办，其实际使用了案涉租赁商铺。南通甜蜜村公司系虽然未在五洲国际公司与郑州甜蜜村公司签订的《商铺租赁合同》中签字，但其工商登记备案的租赁合同与上述《商铺租赁合同》在合同条款上仅租赁期限不同外其他条款完全一致，且在五洲国际公司向其发出《关于物管费及租金的催缴函件》后未表示异议。结合南通甜蜜村公司实际使用案涉租赁商铺的情况，本院确认南通甜蜜村公司为案涉《商铺租赁合同》的实际承租人，应承担《商铺租赁合同》的权利与义务。根据合同约定，郑州甜蜜村公司对南通甜蜜村公司履行《商铺租赁合同》承担连带担保责任。 根据《商铺租赁合同》约定，承租人拖欠租金、商业管理费超过合同约定的期限，原告依约享有单方解除权。原告要求解除《商铺租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告南通甜蜜村公司应支付尚欠的租金。2016年度欠租金677483.52元，2017年度欠租金169370.88元。由于被告拖欠租金导致《商铺租赁合同》被解除，根据《补充协议》的约定，被告不再享有租金优惠，应补交租金。根据《商铺租赁合同》对租金的约定及《补充协议》对租金优惠的约定，2014年度优惠9个月后租金为508112.64元，2015年度优惠8个月后租金为677483.52元、2016年度优惠6个月后租金为1016225.28元，可以推定第1年至第3年未优惠的年租金为2032450.56元，由此可得被告应补交租金为3949634.83元（第一年度补9个月为1524337.92元，第二年度补8个月为1354967.04元，第三年度补6个月为1016225.28元）。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。由于被告违约导致合同被解除，被告还应按合同约定支付违约金。《商铺租赁合同》约定解除合同违约金为六个月租金，金额为1016225.28元，原告主张的该项违约金，本院予以支持。 由于被告拖欠商业管理费，同时作为主合同的《商铺租赁合同》已解除，因此《商铺租赁合同》也解除，原告的该诉讼请求本院予以支持。《商铺管理合同》解除后，被告郑州甜蜜村公司应支付欠付的商业管理费。2015年度欠商业管理费181468.80元，2016年度欠商业管理费241958.4元，2017年度欠商业管理费141142.4元。被告郑州甜蜜村公司拖欠商业管理费导致《商铺管理合同》被解除，郑州甜蜜村公司应承担违约责任。《商铺管理合同》约定商业管理费逾期付款违约金按欠付金额的每日千分之三计算，该约定明显过高，超过民间借贷利率上限，本院将原告主张的违约金调整为按每日万分之三计算。自2016年1月起，管理费按季结算，共逾期144个月，违约金为4032.64×5×0.0003×30×144=26131.5元。 被告南通甜蜜村公司经本院合法传唤未应诉答辩，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。被告郑州甜蜜村公司辩称2017年4月之前的租金已超过保证期间，其不应当再承担保证责任，本院认为，租赁合同期内的租金系一整体，保证期间应最后一期履行期限届满起计算，原告在合同履行期内起诉，并未超过保证期间，被告郑州甜蜜村公司的该抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告南通五洲国际商业运营管理有限公司与被告郑州甜蜜村游乐设备有限公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺管理合同》。 二、被告南通甜蜜村儿童乐园有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司租金846854.4元、补交的租金3949634.83元，合计4796489.23元。 三、被告南通甜蜜村儿童乐园有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司《商铺租赁合同》解除合同违约金1016225.28元。 四、被告郑州甜蜜村游乐设备有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司商业管理费564569.6元。 五、被告郑州甜蜜村游乐设备有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司商业管理费逾期付款违约金26131.5元。 六、被告郑州甜蜜村游乐设备有限公司对于被告南通甜蜜村儿童乐园有限公司上述第二项、第三项判决义务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62110元、保全申请费5000元，合计67110元由被告郑州甜蜜村游乐设备有限公司、南通甜蜜村儿童乐园有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费62110元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  余雪松 代理审判员  张正鹏 人民陪审员  马 莉 二〇一八年八月十四日 书 记 员  韩云香