昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初432号原告：昆明忠呈物业服务有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区石龙路百合园会所。法定代表人：何秀英，财务总监。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：舒成来，男，1984年11月16日出生，系昆明忠呈物业服务有限公司员工，特别授权代理。被告：昆明呈贡华夏村镇银行股份有限公司，住所地昆明市呈贡新区春融街惠兰园F区商铺。法定代表人：阚曦，董事长。委托诉讼代理人：吴凡，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡昌林，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明春融房地产开发有限公司，住所地昆明市呈贡区兴呈路（建设局内）。法定代表人：张春明，董事长。委托诉讼代理人：刘依云，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘舒，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明花都粮油工贸有限责任公司，住所地昆明市呈贡区龙城街道环城西路21号。法定代表人：欧明，总经理。委托诉讼代理人：熊江，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）诉被告昆明呈贡华夏村镇银行股份有限公司（以下简称：华夏银行）、昆明春融房地产开发有限公司（以下简称：春融公司）、昆明花都粮油工贸有限责任公司（以下简称：花都公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，于2018年6月12日在本院第七法庭公开开庭审理，原告忠呈公司的委托代理人邱浩、舒成来，被告华夏银行的委托代理人胡昌林，被告春融公司的委托代理人刘舒，被告花都公司的委托代理人熊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩主张原告忠呈公司的诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即支付原告2010年至2017年度的物业管理费共计人民币603980.13元、生活垃圾清运处置费117254.31元、物业费滞纳金171494.03元，上述费用共计883509.69元;2.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告系一家有资质的物业服务公司，自2009年即入驻呈贡惠兰园小区，为惠兰园广大业主、住户提供物业服务。被告所租用的房屋系惠兰园的商铺，是惠兰园整体规划内的一部分，是物业服务所覆盖的范围。但被告却无视原告的辛勤劳动付出，以歪曲理解物业服务的公共性为由拒不支付自2010年12月至2017年12月的物业服务费及其他相关费用合计人民币883509.69元。拒收物业公司2016年送达的催收物业费书面材料，2017年1月物业公司以快递的方式送达了催收物业费的律师函，但被告仍不予理睬，至今不支付所拖欠的物业服务费用。被告的行为既违反了有关法律规定，也给原告造成了巨大的经济损失。被告华夏银行答辩称：一、原告诉请不成立且于法无据，被告银行不是适格的主体，根据合同的相对性，双方之间需形成法律上的合同关系，而在本案中，被告银行与原告之间并未形成任何物业合同，被告未委托原告进行物业服务，自银行成立至今也从未接受过原告提供的物业服务；二、被告银行于2010年12月20日与春融公司签订了房屋租赁合同，后因春融公司将所租赁的房屋转让给了花都公司，三方也签订了补充协议，双方之间所签订的合同中第五条中对物业管理进行了明确约定，基于被告银行的特殊属性，约定银行承租的房屋是不需要交纳物管费，也不需要物业公司的服务，原告对惠兰园小区的物业管理是基于开发商与其所签订的服务合同所形成的，被告银行在与春融公司进行房屋租赁时所涉及的主体是同一性的，已经明确我们所在的区域是不需要物业公司进行服务，春融公司在与原告签订的物业前期服务合同中也未将被告银行承租的区域委托给原告方进行管理，实际在后续的整个经营状态中，物业公司从来都没有为银行所在的任何区域提供过任何的物业服务，不存在收取物业管理费的前提；三、被告银行所在的区域跟原告所管理的小区范畴不同，是属于一个独立的裙楼，租赁区域除去营业大厅外是市政区域，没有占用小区的公共区域，被告春融公司与原告之间对于银行所在裙楼没有进行委托管理，所承租的区域范围内，用水是直接连接自来水公司，用电也是银行自行架接并将电费直接交给开发商。租赁地点外围的市政区域，范围的卫生、绿化、安保都是自行聘请的人员在管理。根据相关司法解释规定，双方在合同中已明确不需要交纳物管费，如果业主与承租人对物业费没有约定，即使原告认为产生了物业费，该物业费也不应当由被告银行来承担。原告主张的垃圾清运费用，自成立之日被告银行的垃圾全部是由环卫公司直接进行清运，也直接将相应的费用交给垃圾清运公司，不存在重复支付费用的义务，所倾倒的垃圾也不在小区的范围内，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉请。被告春融公司答辩称：一、请求驳回原告对被告的诉讼请求，原告所起诉的物业，春融公司于2010年12月20日已经出租给了被告华夏银行，之后该物业转卖给被告花都公司，被告春融公司只收取了两年的租金，之后自2013年开始，租金就由银行直接支付给了花都公司，春融公司对物业费不承担任何义务；二、根据被告春融公司和原告签订的关于委托管理的服务合同书中第六页的第二十条的第九项，双方约定物业一旦租售，被告春融公司就没有任何承担物业费的依据。被告花都公司答辩称：一、原告针对花都公司的诉请没有事实及依据请求驳回原告诉请，原告与花都公司没有书面及事实的合同关系，根据合同相对性原则，原告不能向被告主张物业费。花都公司的房屋是2014年5月从春融公司购买，租金收取是2015年开始收取，之前的租金均未收取过。二、房屋租赁合同是花都公司从春融公司沿用过来的，银行应当自行交纳物业费，花都公司认为即使要支付物业费，也应当由银行自行支付，租金中不包括物业费。案件事实2009年12月28日，被告春融公司（甲方）与忠呈公司（乙方）签订《呈贡县惠兰园小区物业服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县惠兰园小区委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：670812.2平方米。合同期限为：自合同签订之日起至惠兰园合法的业主委员会成立并就惠兰园的物业服务事宜签订新的物业管理服务合同时止。物业服务相关费用由乙方与业主协商按年收取，首次计费时间自通知交房之日起计算，由乙方直接向业主或物业使用人收取。物业服务费标准：商铺为2元/平方米·月，垃圾清运处置费（商铺）0.75元/平方米·月。若甲方未按约定标准及期限向乙方交纳未出售房屋的物业服务费，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。2010年12月20日，被告春融公司（甲方）与被告华夏银行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于云南省昆明市呈贡县春融路惠兰园F区商铺出租给乙方，建筑面积共2423.90平方米，赠送建筑面积1100平方米，出租房屋租金按照出租建筑面积收取。租赁期限为10年，自2010年12月20日起至2020年12月19日止，租赁房屋作为银行办公及正常营业使用，双方约定“鉴于乙方所属行业的特殊性要求，原则上乙方对租赁区域实施独立物业管理模式。如需要物业所在物管公司进行物业管理的，由乙方与物业管理公司协商物业管理费用计收标准，物业管理公司按双方约定计收。每年缴付一次，乙方在收到物业管理公司书面通知后20个工作日，将物业管理费缴付给物业管理公司。”2011年1月20日，被告春融公司（甲方）与被告华夏银行（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定在原合同基础上增加租用面积101.46平米。2011年3月28日，被告春融公司（甲方）与被告华夏银行（乙方）签订《关于解除及返还相应租金的情况说明》，约定共同解除《房屋租赁补充协议》，甲方已收取的租金，由于财务、税收的规定和有关手续等原因，暂不能退还给乙方，故决定在2012年度乙方应交的商铺租金中扣减。2014年4月18日，被告春融公司与被告花都公司签订《商品房购销合同》，2014年5月5日，被告花都公司取得诉争云南省昆明市呈贡区惠兰园F1幢-2层商铺F1-1-101室（产权证号：昆房权证呈贡字第××号，建筑面积1794.72平方米）、惠兰园F1幢-1层商铺F1-1-201室（产权证号：昆房权证呈贡字第××号，建筑面积1900.7平方米）的产权证，规划用途为商业用房。被告春融公司（甲方）被告华夏银行（丙方）与被告花都公司（乙方）签订《补充协议》，甲方已将租给丙方的云南省昆明市呈贡区惠兰园F区商铺卖予乙方，双方已办理完毕商铺过户手续。甲方与丙方关于上述商铺的租赁合同期限未届满。经三方协商，约定：一、甲方与丙方签订的房屋租赁合同条款不变，由乙方与丙方继续履行。二、房屋租赁合同中甲方的所有权利义务由乙方享有和承担。2016年9月23日，被告春融公司（甲方）与忠呈公司（乙方）签订《惠兰园空房物业费等相关费用处理及支付协议》，约定空房物业服务费整体起算时间从2010年1月1日起开始计算，晚售房屋结算至甲方销售交付该房屋时间为止，由甲方支付。之后的物业服务费，由乙方向该房屋买受人收取。未售房屋结算至2015年12月31日止，由甲方支付；物业服务费单价：住宅0.98元/月·㎡；商铺2.00元/月·㎡。综合核算后，从甲方应付给乙方的空房物业费总额中扣除乙方应承担的公用电费后，甲方应付给乙方空房物业费￥3707300元，双方最终确定为3700000元。其中附件四《惠兰园商铺空房物业费》其中载明“F-01-101、华夏银行、建筑面积3659.42、收费时段2010年1月1日起至2011年12月20日，收费月数23.7，应收金额173456.51元。”被告春融公司与忠呈公司认可上述款项与本案诉争物业费用无关。被告春融公司、被告花都公司、被告华夏银行三方确认，自2011年12月21日起的租金均由被告华夏银行向被告花都公司支付，被告春融公司仅收取至2011年12月20日止的租金。2012年4月，忠呈公司于小区公告栏等多处张贴催缴物业管理费的公告，用以提醒业主缴纳物业费；2016年4月20日原告工作人员李洪德在公证员公证下在惠兰园小区张贴《关于缴纳物业服务相关费用的通知》。裁判理由和结果本院认为：一、关于诉争云南省昆明市呈贡区惠兰园F1幢-2层商铺F1-1-101室商铺、惠兰园F1幢-1层商铺F1-1-201室商铺是否属于《呈贡县惠兰园小区物业服务合同书》的委托范围，本院认为虽然被告春融公司与被告华夏银行在缔约时仅约定委托面积为建筑面积为：670812.2平方米，未对具体坐落情况进行明确，但双方在《惠兰园空房物业费等相关费用处理及支付协议》已经对于本案诉争商铺所涉及的费用进行处理，可以确认双方已经对本案商铺属于委托范围进行了明确。由于本案诉争两个商铺，在取得产权证前均一并进行处理，原告就两商铺的物管费在本案中一并处理，有利于便捷诉讼，各方当事人也未提出异议，本院予以准许。二、对于本案物业管理费应当由哪一方承担的问题，本院认为本案建筑单位为被告春融公司，在原告主张的2010年12月20日至2017年12月31日期间的物业管理费，根据《惠兰园空房物业费等相关费用处理及支付协议》的约定，2010年1月1日起至2011年12月20日期间的物管费用确认应由被告春融公司交付，经本院询问，春融公司与忠呈公司均认可该费用不在原告就本案主张的款项范围内，则该期间的费用由原告另案主张，在本案中不一并处理。经被告春融公司、被告花都公司、被告华夏银行三方确认，自2011年12月21日起的租金均由被告华夏银行向被告花都公司支付，则虽然本案诉争房产被告花都公司于2014年5月5日才取得产权证，但该房产实际于2011年12月21日起已由被告花都公司使用并收益，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”因此应当认为自2011年12月21日起，花都公司即成为诉争物业的业主，应当承担自2011年12月21日起至2017年12月31日期间的物业管理费。三、关于原告主张的物业费，本院予以支持2011年12月21日起至2017年12月31日期间共计72.33个月，原告主张的物业费534579.45元（3695.42平方米×2元/平方米·月×72.33个月）。对于原告主张的2010年12月20日起至2014年8月30日的垃圾清运费，本院予以支持其中2011年12月20日起至2014年8月30日，共计32.33个月的费用89604.69元（3695.42平方米×0.75元/平方米·月×32.33个月）。对于原告主张的违约金，本案双方当事人未签订书面合同，其主张依据的是“若甲方未按约定标准及期限向乙方交纳未出售房屋的物业服务费，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”的约定，但该约定指向的是未出售房屋的情形，而不适用于本案的情形，双方未对违约金进行补充约定，且原告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，因此对于原告所主张的违约金，本院不予支持。四、关于华夏银行是否应当承担物业管理费的问题，原告主张要求其承担责任，是依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”以及《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”但该条文中，明确的情形是物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情形，而本案被告华夏银行虽然作为承租人，但其租赁合同中已明确约定自行委托物业管理，合同中并未约定诉争物业费由华夏银行承担，因此不符合该条文约定的情形，则对于原告要求被告华夏银行承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告花都公司作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费534579.45元、垃圾清运费89604.69元。对于被告华夏银行,由于其并非合同的缔约方，而原告也不能举证证实其应承担责任的其他事实，因此本院对其主张被告华夏银行承担共同支付责任的诉讼请求不予持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告昆明花都粮油工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币534579.45元、垃圾清运费89604.69元，上述费用共计人民币624184.14元；二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12635元，由被告昆明花都粮油工贸有限责任公司承担8465元，由原告昆明忠呈物业服务有限公司4170元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  朱 曦人民陪审员  缪贵荣人民陪审员  蒋学坤二〇一八年八月十五日书 记 员  陆叶青