江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初2577号原告：中国建设银行股份有限公司宜春市分行，住所地：江西省宜春市袁州区袁山中路**。统一社会信用代码：913609004920006552。负责人：李洪，该行行长。委托诉讼代理人：黄娜，女，系中国建设银行股份有限公司宜春市分行职员。被告：周韦，男，1988年8月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，家住宜春市袁州区。被告：江西省神马房地产开发有限公司，住，住所地：江西省宜春市袁州区平安路**欧景名都**楼一社会信用代码：913609005711528178。法定代表人：胡关平，该公司董事长。委托诉讼代理人：易万根，系江西天开律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行（下称原告）与被告周韦、江西省神马房地产开发有限公司(下称神马公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄娜、被告神马公司委托诉讼代理人易万根到庭参加诉讼；被告周韦经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的《个人住房借款合同》。2、由被告周韦立即偿还原告借款本金194163.47元、利息1214.41元、本金罚息8.27元、利息罚息11.52元（时间计算至2018年4月17日），合计人民币195397.67元；以后产生的利息、罚息按借款合同约定计算到实际偿还之日止。3、被告神马公司对上述债务承担连带清偿责任。4、原告对被告周韦提供的抵押物的折价款或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。5、本案所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告周韦因购买被告神马公司开发的位于宜春市袁州区平安路137号欧景名都8栋1单元302室的房屋而资金不足，其以该套房屋作抵押，向原告贷款210000元，分期20年偿还；并由被告神马公司对该贷款提供阶段性连带责任保证担保。2015年8月28日，原、被告三方签订了《个人住房借款合同》。合同约定：如被告出现未足额偿还贷款本息的违约情形，原告可以提前终止借款合同，宣布贷款立即到期，要求被告周韦立即清偿借款本息及相关费用，并处置抵押物。合同签订后，原告按约向被告发放了210000元的个人住房贷款。截止至2018年4月17日，被告周韦已累计逾期13次，构成违约。被告周韦所购买的上述房屋尚未办理房屋所有权证。依合同约定，原告有权宣布该贷款到期，要求两被告立即偿还原告借款本金194163.47元、利息1214.41元、本金罚息8.27元、利息罚息11.52元，合计人民币195397.67元。为此，原告请求法院支持其上述诉讼请求。被告周韦既未作出答辩，也未参加本案一审庭审。被告神马公司的答辩要点：1、原告所诉称的均为事实，同意原告处置抵押物偿还欠款，不足部分，神马公司愿意承担担保责任。被告周韦逾期后，原告从神马公司保证金账户上扣划了十二次保证金，代被告周韦偿还了人民币22143.99元，神马公司有向被告周韦追偿的权利。2、神马公司解除与被告周韦签订的购房合同，公司把房子收回后将被告周韦的首付款无息退还，并将其欠原告的借款本息全部付清。3、请求原告免除罚息。原告为证明其诉讼请求，提交了如下证据：证据（一）营业执照、负责人身份证明、授权委托书、受托人身份证、被告身份证复印件。证实原、被告具有适格的诉讼主体资格。证据（二）个人住房借款合同。证实原告与被告周韦、神马公司签订了三方借款合同，合同约定了借款金额、借款期限、借款利率、还款方式、违约责任、担保方式等内容。原告与被告形成了金融借贷法律关系。证据（三）个人贷款支付凭证二张。证实原告按合同约定，足额发放贷款给被告周韦。证据（四）不动产登记证明。证实被告周韦与原告办理了房屋预告抵押登记手续。证据（五）个人贷款对账单、结清试算单各两份。证实被告周韦还款、欠款的情况。对原告提供的上述证据，经被告神马公司质证没有提出异议；本院予以确认并在卷佐证。被告神马公司为证明其诉讼请求，提交了十二张个人贷款还款凭证。证实被告神马公司已代为偿还被告周韦拖欠的借款本息的情况。对被告神马公司提供的上述证据，经原告质证没有提出异议；本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告周韦欲购买被告神马公司开发的位于宜春市袁州区平安路137号欧景名都8栋1单元302号的房屋，因资金周转困难向原告申请贷款，并以该房屋作抵押。2015年8月28日，原告与被告周韦、神马公司签订了《个人住房借款合同》。该合同主要内容约定：1、贷款金额210000元，借款期限20年。2、采用等额本息还款法还款。3、贷款利率为浮动年利率，即执行基准利率，并在每年的1月1日调整一次。4、被告周韦出现不按合同约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告可以宣布贷款立即到期，要求被告周韦立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；并按合同约定贷款利率的水平上上浮50%计收罚息和复利。5、被告神马公司对该贷款承担阶段性连带保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证等证书，交原告收执之日止。6、抵押物为被告周韦所购买的上述房屋。合同签订后，原告于2015年9月18日向被告周韦发放了贷款210000元。2015年9月14日，原告与被告周韦在宜春市房地产管理局办理了抵押权预告登记。自2017年4月开始，被告周韦未按合同履行还款义务。2017年5月至2018年3月期间，原告从被告神马公司的保证金账户内扣划了八次保证金，用于偿还被告周韦所拖欠的借款本息，合计人民币16607.04元。截止至2018年4月17日，被告周韦尚拖欠原告借款本金194163.47元、利息1214.41元、本金罚息8.27元、利息罚息11.52元，合计人民币195397.67元。原告向被告催讨未果，遂诉讼至本院。另查明：被告周韦所购买的上述房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证。在诉讼过程中，原告继续从被告神马公司的保证金账户内扣划了四次保证金，合计人民币5536.95元，用于偿付被告周韦拖欠的借款本息。截止至2018年8月8日，被告周韦尚拖欠原告借款本金191821.99元、利息965.48元、本金罚息3.49元、利息罚息4.70元，合计人民币192795.66元。本院认为，原告与被告周韦、神马公司签订了《个人住房借款合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告周韦违反合同有关规定，未按约向原告偿还贷款本息，构成违约，符合双方约定的原告可以宣布贷款立即到期，要求被告周韦立即清偿借款本息及相关费用，并解除合同，对逾期借款计收罚息和复利的情形。故原告要求解除与被告周韦签订的合同及要求其立即偿还贷款本息的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。被告周韦以其所购房屋设立抵押担保，并办理了预告抵押登记，但被告周韦对所购买房屋并未取得房屋所有权证，不动产物权尚未依法成立。在未办理抵押权登记取得房屋他项权证之前，原告对被告周韦的抵押房屋尚不能享有抵押权，不产生优先受偿的效力。故原告请求对涉案房屋行使抵押权，于法无据，本院不予支持。在诉讼中，被告神马公司仍然未办妥产权证及房屋抵押的他项权证等证书，对被告周韦拖欠原告的借款本息承担连带保证责任。故原告要求被告神马公司承担连带清偿责任的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。被告神马公司已代为偿还了被告周韦的欠款共计人民币22143.99元，承担了部分保证责任，有权向被告周韦进行追偿，故其提出享有追偿权的意见，符合法律规定，本院予以支持。被告神马公司提出免除罚息的辩解意见，不符合双方合同的约定，本院不予支持；其提出解除与被告周韦的购房合同、收回房屋的意见，与本案并非同一法律关系，被告神马公司可另行诉讼。被告周韦未到庭诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行与被告周韦、江西省神马房地产开发有限公司于2015年8月28日签订的《个人住房借款合同》。二、限被告周韦于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行借款本金191821.99元、利息965.48元、本金罚息3.49元、利息罚息4.70元，合计人民币192795.66元（时间截止至2018年8月8日）；自2018年8月9日之后的利息、罚息，按双方签订的原《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至借款本息全部清偿之日止，由被告周韦予以偿还。三、被告江西省神马房地产开发有限公司对被告周韦的第二项还款义务承担连带清偿责任。被告江西省神马房地产开发有限公司已承担保证责任代为偿还的人民币22143.99元及之后承担保证责任代为偿还的金额，有权向被告周韦追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4208元，由被告周韦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判长  易晓莲审判员  李 琼审判员  袁 军二〇一八年八月十四日书记员  周伟丽