浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1436号上诉人（原审被告）：宋林法，男，1970年5月26日生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：严利杰，浙江正菲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐丽强，男，1967年11月14日生，汉族，住平湖市。被上诉人（原审原告）：刘彩华，女，1977年11月12日生，汉族，住平湖市。被上诉人（原审原告）：蒋福宝，女，1945年10月14日生，汉族，住平湖市。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐丽忠，男，1970年5月25日生，汉族，住平湖市，系蒋福宝之子。上诉人宋林法因与被上诉人唐丽强、刘彩华、蒋福宝（以下简称唐丽强等三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋林法上诉请求：1.撤销一审判决，驳回唐丽强等三人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由唐丽强等三人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定《房屋买卖协议书》是形式上为房屋买卖属事实认定错误。双方于2014年12月31日签订的《房屋买卖协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。首先，《平湖市农房建设规划选址意见书》、《平湖市农房建筑工程施工合同》和《自建房竣工验收合格证明》可以充分证明本案所涉房屋获得批建时间是2014年7月16日。同日，唐丽强与顾全根签订了《平湖市农房建筑施工合同》。之后，房屋于2014年7月18日开工建设，并于2014年12月24日经平湖经济开发区（钟埭街道）农房建设管理办公室验收合格。因此，双方签订协议时，房屋已经建好，并且已经快要装修完毕。其次，当时双方一起聘请了平湖市当湖法律服务所的法律工作者高根法，高根法根据双方的一致意见，起草了《房屋买卖协议书》，然后由双方共同签字，并由平湖市当湖法律服务所进行了见证。平湖市当湖法律服务所作为专业法律服务机构，一定已经对《房屋买卖协议书》的合法性进行了审查，在符合法律规定的情况下才予以了见证。2.一审将32万元推定为宅基地价款属事实认定错误。首先，关于协议签订的背景，当时唐丽强通过中间人介绍要将涉案宅基地转让给宋林法，宋林法明确表示不要宅基地，因为国家不允许买卖宅基地。然后，唐丽强及中间人就提出先建造房屋，再将房屋转让给宋林法。之后，宋林法同意并支付了5万元定金。开工后，唐丽强以无钱支付工程款为由再次向宋林法催款，要求再预付一部分购房款，宋林法只好同意于2017年7月24日再次支付27万元。但是，没过多久，唐丽强又过来催讨购房款，理由还是付工程款、买材料等，这次宋林法担心购房款付出去了，但建不好房屋，就向唐丽强提出来，由宋林法直接支付工程款、材料款，算是垫资，具体房屋建好后一并结算，唐丽强见宋林法态度强硬就同意了。但是，一审判决未考虑签订《房屋买卖协议书》的背景，以签订日期滞后达5个月，有悖常理，从而简单地推定先行交付的32万元为宅基地价款，显属轻率，且与事实不符。其次，唐丽强提供的银行转账凭证并不能直接证明该笔款项性质就是宅基地价款，而不是《房屋买卖协议书》中的购房款，同时，唐丽强等三人在一审期间根本没有提供任何事实依据证明双方买卖的是宅基地。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，法律并未禁止农村村民出卖宅基地上的房屋，只是限制农村村民出卖后再申请宅基地不予批准。另外，宅基地上的房屋是农村村民自己出资建造的，其对房屋有完全的所有权，即享有对房屋的占有、适用、收益、处分的权利，当然也包括出卖房屋的权利，任何人（包括政府机关）都无权干涉。具体到本案中，双方签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思的表示，且签订协议时房屋已建造并且已经快要装修完毕。一审以房屋转让协议书内容涉及农村宅基地买卖而认定无效明显属于法律适用错误。唐丽强等三人辩称，唐丽强等三人从未见过平湖市当湖法律服务所高根法，其出具的情况说明不是事实。唐丽强等三人也未见过顾全根。唐丽强等三人和宋林法订立协议的日期是2014年7月24日。房屋并非唐丽强等三人所建，否则宋林法需要和唐丽强等三人结算。请求二审驳回宋林法的上诉请求。唐丽强等三人向一审法院起诉请求：判令2014年12月31日双方签订的《房屋买卖协议》无效。一审法院认定事实：蒋福宝与唐丽强系母子关系，刘彩华系唐丽强之妻。2014年7月16日，因拆迁唐丽强被安置在平湖市宅基地，批建住房100平方米。同日，唐丽强与顾全根签订《平湖市农房建筑工程施工合同》，对建房面积、承包方式、金额、工程期限等作出约定。八寺小区31号的房屋建造时的保证金10000元，由唐丽强向平湖经济开发区钟埭街道农村建设管理办公室缴纳并由其领回。同年12月24日，涉案房屋竣工并经验收合格。八寺小区31号的房屋由宋林法垫资并修饰，宋林法入住居住。同年12月31日，双方签订《房屋买卖协议书》，经平湖市当湖法律服务所见证。宋林法于2014年7月24日转账27万元并在之前支付现金5万元。一审法院认为，双方当事人之间签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思的表示，双方合同关系成立。双方对转账及支付现金的事实均无异议，而宋林法提交的证据1、2、3、4，证实2014年7月24日八寺小区31号的房屋未建造；《房屋买卖协议书》从形式为房屋买卖，但唐丽强仅缴纳建房时保证金并在建好后领回，至于如何建造、装饰均由宋林法垫资、操办；退一步讲，这32万元为购房款，但双方签订购房日期为同年12月31日，滞后达5个月，有悖常理；一审法院推定宋林法先行交付的这32万元为宅基地价款。宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；同时，有关法律、法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家关于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均属农民利益及农村稳定等社会公共利益的保护范畴，故不允许转让。双方当事人属非同一集体经济组织成员，故该房屋买卖协议内容涉及农村宅基地买卖，违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖协议依法应认定无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：确认唐丽强等三人与宋林法于2014年12月31日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费减半收取40元，由宋林法负担。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同书在性质上属于原始证据、直接证据，应将其作为确定当事人法律关系性质的基本依据。在未有充分相反证据的情况下不宜轻易推翻书面证据所体现的法律关系。本案中，《房屋买卖协议书》明确载明买卖标的为房屋，并明确了房屋价格及各方的权利义务，合同内容明确具体，应认定双方存在房屋买卖合同关系。唐丽强等三人有关双方仅存在宅基地买卖关系及合同订立的时间为2014年7月24日的陈述与《房屋买卖协议书》载明的事项不符，且缺乏有效证据支撑，本院不予采信。一审在未有充分证据的情况下，否定书面证据的证明力，径行改变合同性质并推定宋林法支付的32万元为宅基地价款，欠缺基本事实和依据，存有不当，本院予以指出并纠正。至于双方在《房屋买卖协议书》签订前的付款、垫资建房等行为，在现有证据下，应视为双方为履行合同而实施的准备行为。我国实行严格的农村“一户一宅”制度，对农村房屋及宅基地使用权转让采取严格限制。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”的会议精神，本案双方买卖的标的为农村宅基地上的房屋，而宋林法并非该集体经济组织成员，一审法院认定《房屋买卖协议书》无效，裁判结果正确，本院予以维持。宋林法以买卖协议经过见证及片面引用《中华人民共和国土地管理法》相关条文所辩称涉案《房屋买卖协议书》为有效的观点，欠缺依据，且与现行法律和规定精神相悖，本院不予采信。综上所述，宋林法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宋林法负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年八月八日法官助理周倩书记员赵婉沁