四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终11147号 上诉人（原审被告）：成都军区第三招待所三分所，住所地：四川省成都市新华大道三槐树路三号。 负责人：唐亚琪。 委托诉讼代理人：王里新，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都长春藤餐饮有限公司，住所地：四川省成都市锦江区三槐树3号君需苑2楼。 法定代表人：王海，经理。 委托诉讼代理人：郑小平，男，汉族，1966年3月11日生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈清华，四川拱辰律师事务所律师。 上诉人成都军区第三招待所三分所（以下简称军区招待三分所）因与被上诉人成都长春藤餐饮有限公司（以下简称长春藤餐饮公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人军区招待三分所上诉请求：1、成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3397号民事判决第一项判决内容，改判驳回长春藤餐饮公司的全部诉讼请求；2、由长春藤餐饮公司承担本案诉讼费用。主要事实与理由：1、军区招待三分所对《房屋租赁合同》的终止无过错或违约行为，不应向长春藤餐饮公司承担赔偿和补偿责任。2、长春藤餐饮公司通过与军区招待三分所签订的《租赁合同租金减免协议》，实际已享受了租金减免，军区招待三分所无需再进行补偿。3、评估报告仅能作为双方协商的市场价值参考依据，但具体是否补偿，以及补偿的金额还需要根据《房屋租赁和同》的约定和《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的规定进行确定。4、军区招待三分所不应按评估报告全值进行补偿。故请求二审法院支持军区招待三分所的上诉请求。 被上诉人长春藤餐饮公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。 长春藤餐饮公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令军区招待三分所（军区培训基地）支付长春藤餐饮公司补偿款1465507.81元；2、判令军区招待三分所（军区培训基地）因不能在2018年12月31日租赁期满后将租赁物续租给长春藤餐饮公司使用2年以上向长春藤餐饮公司支付补偿款1000000元；3、判令军区招待三分所（军区培训基地）承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：军区招待三分所经其上级主管部门核定另挂牌名称为军区培训基地，军区招待三分所与军区培训基地实为同一单位。位于成都市三槐树路三号“君需苑”宾馆大楼属军区招待三分所（军区培训基地）管理军产，其长期将该大楼三楼租赁给成都长春藤茶楼有限公司（现名称为成都长春藤餐饮有限公司）作为经营酒楼使用。 基于原租赁期限届满，长春藤餐饮公司需继续租赁使用案涉及物业的事由，军区招待三分所以军区培训基地名义（甲方）与成都长春藤茶楼有限公司（乙方）于2010年6月3日再次签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市三槐树路三号“君需苑”大楼三楼（使用面积1700平方米）出租给乙方经营酒楼生意；继续租赁期限6年，即自2013年1月1日至2018年12月31日止（原租赁合同到期时间为2012年12月31日）；鉴于乙方投资较大和回收投资困难，6年期满，如乙方合同期内无违约行为，甲方承诺以每年661500元续租给乙方两年以上（含两年），如因甲方原因不能续租，则甲方给予乙方1000000元的装修补偿；2013年1月1日至2015年12月31日期间每年租金为600000元，2016年1月1日至2018年12月31日期间每年租金为630000元，6年租金合计为3690000元；乙方以现金或转账支票的方式按季度交纳租金，在每一期租金到期的三天前交纳下一期租金，逾期三个月，甲方有权终止协议；若遇建设、城市规划、军队需要、自然灾害等，甲方自接到通知后五日内以书面形式通知乙方，共同协商处理善后事宜，同时甲方应根据实际情况对乙方的租赁费进行适当减免；除非人力不可抗因素，若任何一方擅自终止该协议，即视为违约；若甲方违约，甲方自违约之日起30日内向乙方偿付的违约金应为乙方在本项目中的全部投资，并赔偿由此给乙方造成的直接及间接损失，若乙方违约，乙方自违约之日起30日内向甲方偿付同等违约金；其他未尽事宜由甲、乙双方协商后签订补充协议，补充协议与原合同同样具有法律效力。2011年3月31日，成都长春藤茶楼有限公司经工商管理部门准予名称变更为成都长春藤餐饮有限公司。 租赁合同履行过程中，军区招待三分所（军区培训基地）与长春藤餐饮公司于2016年5月16日签订《租赁合同租金减免协议》，该协议载明如下内容为：2013年1月，军区招待三分所将“君需苑”二、三楼整体租赁给长春藤餐饮公司用于经营餐厅和茶楼（合同自2013年1月1日至2018年12月31日止），因近几年市场经济严重下滑，长春藤餐饮公司经营困难亏损严重，先后于2016年2月、2016年3月提出停业和降低50%租金的申请。根据当前餐厅经营现状，结合“君需苑”自身实际情况，为保证宾馆整体功能正常运转，按照可控托底，确保安全稳定的原则要求，经宾馆办公会反复讨论研究，并多次与长春藤餐饮公司协商，确定将二、三楼年租金降低25%，报请军区善后办批准后执行。协议约定：从2016年4月1日起降低二、三楼25%租金至合同期满或全面停止有偿服务收回为止（现二、三楼年租金为1260000元，月租金为105000元，减免25%租金后，每月租金为78750元，年租金为945000元）；本次租金减免后至合同期满或全面停止有偿服务部队收回为止，长春藤餐饮公司不得再提出减免租金费用和停止交回“君需苑”的要求；本协议为二、三楼2013年至2018年12月31日签订的租赁合同的补充协议，与原合同具有同样法律效力，本协议除明确的条款，其它按原合同执行。因军队有偿服务相关政策发生重大调整，军区招待三分所（军区培训基地）与长春藤餐饮公司于2017年9月15日就提前解除双方签订的《房屋租赁合同》达成合意，且长春藤餐饮公司也于当日关停了经营的酒楼。 为解决《房屋租赁合同》解除后相关损失的补偿问题，军区招待三分所（军区培训基地）、长春藤餐饮公司作为甲方与作为乙方的四川信合资产评估有限责任公司于2017年12月28日签订《资产评估业务约定》，主要内容为：甲方因提前合同中止而补偿的需要，特委托乙方对成都市三槐树路三号“君需苑”宾馆二楼、三楼房屋装修净值进行评估；评估的目的是“为委托方因提前合同中止而补偿需要确定评估对象的市场价值提供参考依据”；评估对象位于“成都三槐树路君需苑宾馆”，评估范围为“君需苑宾馆二楼、三楼房屋装修价值”；评估基准日为2017年9月15日；评估费40000元。四川信合资产评估有限责任公司接受委托后，于2018年1月19日出具“川信资评报【2018】第005号”《成都军区第三招待所三分所因提前中止合同而补偿成都长春藤餐饮有限公司的需要所涉及的成都市三槐树路3号君需苑宾馆二楼、三楼房屋装饰装修补偿价值评估报告书》，评估结论为：“君需苑”二、三楼的构筑物及其他辅助设施的评估净值为3376385.39元；君需苑二、三楼内的机器设备评估净值为359873元。 庭审中，军区招待三分所（军区培训基地）与长春藤餐饮公司确认案涉“君需苑”三楼的构筑物及其他辅助设施的评估净值为1139339.81元、设备评估净值为326168元，合计评估净值为1465507.81元；军区招待三分所（军区培训基地）与长春藤餐饮公司确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月15日解除的事实。 一审法院认为，军区招待三分所（军区培训基地）与长春藤餐饮公司签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同租金减免协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 一、关于长春藤餐饮公司主张军区招待三分所（军区培训基地）支付补偿款的诉讼请求。 长春藤餐饮公司在本案中针对案涉《房屋租赁合同》提前解除的事实主张军区招待三分所（军区培训基地）对其损失予以补偿，具体包含了两部分内容，一是案涉物业的装饰装修及设施设备的残值损失补偿款1465507.81元；二是无法实现租赁期限届满后以每年661500元的标准续租两年以上，军区招待三分所（军区培训基地）按约需支付的装修补偿款1000000元。一审法院针对长春藤餐饮公司主张的补偿款是否成立，认定如下： (一)、长春藤餐饮公司向军区招待三分所（军区培训基地）承租案涉的位于成都市三槐树路三号“君需苑”宾馆大楼三楼用于经营酒楼项目，其依照约定的租赁用途对案涉租赁物业进行装饰装修并购置、安装相应设施设备，是因经营需要而进行的必要投入。租赁合同履行过程中，因军队有偿服务相关政策发生重大调整，致使双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行而协商解除，造成长春藤餐饮公司不能利用原租赁物业继续经营酒楼，原租赁物业内已形成的装饰装修及设施设备的残值损失客观存在。双方确认租赁关系终止后，为处理相关善后事宜，军区招待三分所（军区培训基地）、长春藤餐饮公司与四川信合资产评估有限责任公司于2017年12月28日签订《资产评估业务约定》，约定军区招待三分所（军区培训基地）、长春藤餐饮公司共同委托四川信合资产评估有限责任公司对成都市三槐树路三号“君需苑”宾馆二楼、三楼房屋装修净值进行评估，评估目的为军区招待三分所（军区培训基地）与长春藤餐饮公司因提前终止签订的《房屋租赁合同》而补偿的需要提供市场价值参考依据。该约定内容可视为双方对案涉租赁物业的装饰装修及设施设备产生的损失补偿问题已达成合意，现长春藤餐饮公司依据双方共同委托的评估机构四川信合资产评估有限责任公司出具的评估报告和双方确认的案涉物业的装饰装修及设施设备的评估净值主张军区招待三分所（军区培训基地）支付补偿款1465507.81元，具备事实依据和合同依据，一审法院予以支持。该补偿款履行支付后，案涉租赁物业已形成的装饰装修及现存设施设备归军区招待三分所（军区培训基地）所有。 （二）、案涉《房屋租赁合同》约定，“6年期满，如长春藤餐饮公司合同期内无违约行为，军区招待三分所（军区培训基地）承诺以每年661500元续租给长春藤餐饮公司两年以上（含两年），如因军区招待三分所（军区培训基地）原因不能续租，则军区招待三分所（军区培训基地）给予长春藤餐饮公司1000000元的装修补偿”，本案中，双方确认签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月15日协商解除，该事实直接导致长春藤餐饮公司于租赁合同期限届满后无法实现按约继续租赁案涉物业的后果，但造成该后果的根本原因在于军队有偿服务相关政策的重大调整而致租赁合同无法继续履行，不存在军区招待三分所（军区培训基地）违约解除租赁合同而致使长春藤餐饮公司无法按约续租的问题；双方约定军区招待三分所（军区培训基地）不能续租的责任为补偿长春藤餐饮公司装修损失1000000元，因长春藤餐饮公司在本案中已依据评估机构出具的评估报告主张相应装饰装修及设施设备的残值损失，长春藤餐饮公司再行提出军区招待三分所（军区培训基地）支付补偿款1000000元，属重复主张的诉讼请求。综上，长春藤餐饮公司提出的关于军区招待三分所（军区培训基地）按约支付补偿款1000000元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 二、关于军区招待三分所（军区培训基地）的抗辩意见。 军区招待三分所（军区培训基地）虽与长春藤餐饮公司于2016年5月16日签订《租赁合同租金减免协议》，但该协议约定租金减免是针对长春藤餐饮公司经营困难、亏损严重且其提出停业的状况下，军区招待三分所（军区培训基地）为稳定其经营以确保“君需苑”宾馆整体功能正常运转而达成的具有补偿性质的合意，并非是基于双方因提前终止租赁合同关系而约定的损失补偿；《租赁合同租金减免协议》虽约定“本次租金减免后至合同期满或全面停止有偿服务部队收回为止，长春藤餐饮公司不得再提出减免租金费用和停止交回君需苑的要求”的内容，但约定内容并不能直接表明长春藤餐饮公司对租赁合同提前终止履行后产生的损失无权主张权利，且作出了放弃补偿的意思表示。综上，军区招待三分所（军区培训基地）在本案中的抗辩意见，理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、军区招待三分所（军区培训基地）于判决发生法律效力之日起十日内向长春藤餐饮公司支付装饰装修及设施设备残值损失费1465507.81元；二、驳回长春藤餐饮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26524元，由长春藤餐饮公司负担13262元，军区招待三分所（军区培训基地）负担13262元。 二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审判决根据案涉租赁物业的装饰装修及设施设备的评估净值，确认应由军区招待三分所足额支付补偿款的结论是否正确。 首先，根据双方合同中“若遇建设、城市规划、军队需要、自然灾害等，军区招待三分所自接到通知后五日内以书面形式通知长春藤餐饮公司，共同协商处理善后事宜，同时甲方应根据实际情况对乙方的租赁费进行适当减免”之约定，在因军队有偿服务相关政策发生重大调整，致使双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行而协商解除时，双方对于善后事宜的处置，包括本案中装饰装修及设施设备残值补偿处理时，双方应协商一并解决，并无应由军区招待三分所足额赔付的约定。同时，本案中双方共同委托评估的目的在于为军区招待三分所与长春藤餐饮公司因提前终止案涉合同进行补偿提供市场价值参考依据，应视为双方就后续协商解决赔偿问题进行的前期准备工作，具体的赔付金额应在评估结果形成后双方再行协商解决。综上，一审将双方的共同委托行为，认定为双方已经就案涉租赁物业的装饰装修及设施设备产生的损失补偿问题达成合意结论错误，本院依法予以纠正。 其次，案涉合同的解除根本原因在于军队有偿服务相关政策发生重大调整，属于国家政策的重大调整范畴，对于《房屋租赁合同》无法继续履行而协商解除的后果，双方均不承担相应的过错责任，一审判决确认军区招待三分所应根据评估净值对长春藤餐饮公司足额进行赔付结论错误，本院依法予以纠正。在本案双方对于评估报告和双方确认的案涉物业的装饰装修及设施设备的评估净值均不持异议情况下，综合考量案涉合同解除的实际原因及双方是否存在过错，兼顾合同的实际履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定由军区招待三分所与长春藤餐饮公司各自负担装饰装修及设施设备残值损失费1465507.81元的50%，即732753.91元。 综上，军区招待三分所的上诉理由部分成立，应予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3397号民事判决； 二、成都军区第三招待所三分所于本判决发生法律效力之日起十日内向成都长春藤餐饮有限公司支付装饰装修及设施设备残值损失费732753.91元； 三、驳回成都长春藤餐饮有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件案件受理费26524元，由成都长春藤餐饮有限公司负担15396.46元，成都军区第三招待所三分所负担11127.54元。二审案件受理费26524元，由成都军区第三招待所三分所负担11127.54元，由成都长春藤餐饮有限公司负担15396.46元。 本判决为终审判决。 审判长 廖方审判员尹英 审判员 夏     伟 二〇一八年八月八日 书记员 马     莉