上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终6084号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海汇梦投资管理有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇万安街709号。法定代表人：高琴，总经理。委托诉讼代理人：林才红，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晨阳，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海锦策房产咨询有限公司，住所地青浦区北青公路9138号1幢3层E区328室。法定代表人：姜忠民，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。上诉人上海汇梦投资管理有限公司（以下简称汇梦公司）因与被上诉人上海锦策房产咨询有限公司（以下简称锦策公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇梦公司的委托诉讼代理人林才红、胡晨阳，被上诉人锦策公司的委托诉讼代理人还航、郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人汇梦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人全部反诉请求。审理过程中，上诉人放弃其一审全部反诉诉请，仅要求驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、涉案租赁合同约定生效的条件是签字并盖章，但上诉人签约代表未签字，故本案租赁合同并未生效，不能以未生效的合同认定上诉人违反了未足额支付租金及整体转租的约定构成违约，也不能解除未生效的租赁合同；2、被上诉人并非本案适格原告，其系受租赁房屋开发商委托，代理开发商出租房屋，作为开发商的受托人，被上诉人无诉讼主体资格，依法应当驳回其起诉；3、即使租赁合同有效，被上诉人也无权解除租赁合同。依据合同约定，若在租赁期内，上诉人以股权变更形式整体转租的，上诉人只需履行通知义务，并未赋予被上诉人解除合同的权利。而被上诉人早已知道上诉人变更了法人和股东，但从未提出异议，故其无权要求解除合同；4、被上诉人存在大量违约及欺诈行为，租赁房屋至今不符合交付条件，例如租赁房屋的天燃气管道至今未接通，地铁通道也未打通等。其违约行为包括未向上诉人提供租赁部位平面图着色部分、未出示房屋权属证明、未发出交房通知、未与上诉人签订物业管理合同及招商运营管理补充协议、隐瞒租赁房屋已经出售给小业主的重要事实，且其中15户小业主未授权被上诉人出租房屋，被上诉人代理权存在瑕疵。被上诉人锦策公司辩称，根据双方诸多函件往来及履行行为，涉案租赁合同已经成立生效并已实际履行，上诉人在一审反诉诉请中也认为已经履行了合同，其现在认为合同没有生效与其在一审的陈述完全矛盾。租赁合同自2013年签订至今，上诉人从未就合同效力提出过异议。被上诉人与上诉人签订租赁合同受租赁房屋产权人的委托，房屋陆续出售后小业主也陆续重新委托被上诉人对外出租，故被上诉人的授权是没有问题的。本案关键在于上诉人根本违约，合同约定上诉人应在合同签订当日支付保证金1,000万元（人民币，下同），若逾期超过十四日的，则被上诉人有权提前解除合同，而上诉人至今只支付了700万元，且上诉人还存在变相转租的违约行为，故被上诉人有权解除合同要求违约赔偿。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。锦策公司向一审法院起诉请求：1、锦策公司与汇梦公司于2013年9月9日所签《房屋租赁合同》已于2015年10月31日解除；2、汇梦公司向锦策公司支付赔偿款17,805,466.5元(月租金乘以6)。汇梦公司向一审提起反诉请求：1、汇梦公司与锦策公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、锦策公司返还汇梦公司已交付的保证金人民币700万元及支付汇梦公司上述保证金的同期贷款利息，分别从汇梦公司支付之日起第二天开始计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、锦策公司支付汇梦公司的损失人民币785万元（包括汇梦公司缔结合同后前期招商的投入、因履行合同进行的日常开支等）；4、锦策公司赔偿汇梦公司预期可得利润损失2,000万元。一审法院认定事实：2013年9月12日，上海A有限公司出具委托书，全权委托锦策公司就XX路XX号XX中心（龙华机场项目）裙房XX城商场部分，与汇梦公司签订招商引资、出租、管理、运营等内容的合同，由汇梦公司在签约后全权开展前述工作。2014年12月22日，上海A有限公司取得系争房屋的上海市房地产权证。2013年9月9日，锦策公司与汇梦公司就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：锦策公司(甲方)将系争房屋租赁给汇梦公司(乙方)，总面积32,521.46平方米;乙方承诺承租系争房屋仅作经营德国商业中心之用，乙方承诺该房屋内德国品牌及商品经营面积占比不得低于50%，且须综合设置社区文化体育活动设施，建筑面积不少于4,000平方米，否则视为乙方违约，若乙方在本合同期内前五年的德国品牌及商品经营面积占比低于50%，则甲方有权终止合同并要求乙方赔偿甲方的一切损失；租期为15年,自2014年10月1日起至2029年9月30日止;免租装修期自2014年10月1日起至2015年6月30日止，共9月;系争房屋预计交付日期为2014年4月19日，该房屋正式交付日期为2014年10月1日；免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关公用事业费及本合同约定的其他费用；租赁保证金为2,000万元,其中乙方应在签订本合同当日支付首笔1,000万元,房屋交付前15个工作日付清1,000万元,若乙方未按期支付租赁保证金,逾期超过14日的,甲方有权提起解除本合同,没收乙方已付的租赁保证金,并追索甲方遭受的一切损失，且甲方有权将该房屋出租予任何第三方而无须通知乙方;乙方应按公用事业单位指定的期限和方式缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公共事业费用和在该房屋内使用的设施的费用；乙方应于免租装修期届满之次日开始营业，若乙方须提前营业，须提前3个工作日书面通知甲方，经许可，乙方可提前营业；若乙方没有合理理由逾期开业超过30天仍未开始营业,甲方有权解除本合同,乙方应承担违约责任；双方确认，乙方应于满足以下标准时方可开业：该房屋整体面积的70%以上进行营业且经营德国品牌或德国产品的商铺所占面积不低于该房屋开业面积的50%；如果乙方在本合同租赁期满的当日或提前解除当日（含当日）起14日内，未能完成恢复原状、拆除和补修工作，甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生的费用由乙方承担，因此而造成迟延交付房屋的，乙方应当按照本合同确定的租金的两倍支付迟延支付违约金，甲方因此而支出的各项费用，均由乙方承担；乙方同意在本合同租赁期满的当日或提前解除当日（含当日）起14日后，对于乙方经甲方事先书面同意而遗留在房屋内不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿，如未经甲方事先书面同意，则该遗留在房屋内的该不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权自行处置，相关费用及甲方损失由乙方承担；乙方在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行转租，非经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋整体转租给任何第三方，乙方自行承担转租行为的全部责任，且转租期限不得超过本合同的租赁期；租赁期内，若乙方之公司股权发生超过30%的变动，乙方应及时通知甲方，乙方公司股权的上述变更视为乙方整体变相转租；乙方逾期支付租金等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一天，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第14.2条约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：1、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金；2、补足乙方已经享用的租赁期间的减免的租金额；3、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；4、除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失，本条所述的违约事件包括：乙方逾期不支付租金及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项中级累计达一个月或以上；乙方违反本补充条款第十五条之约定擅自整体转租该房屋的；乙方违反第12－1款逾期开业超过三十日的；乙方申请破产或被宣告破产，或任何人士向法院申请对乙方进行清算，且法院受理该申请进入破产清算程序。或被接管人接管的；乙方的大部分财产被查封或强制执行的，严重影响乙方履行本合同的能力的；乙方应于签署本合同当日向甲方交付首次租金保证金、物业管理保证金和水、电、燃气费押金，剩余租金保证金应于房屋交付前15个工作日缴清；租金采取先付后用的原则，甲方在收取租金后五日内提供相应的票据等条款。2013年9月17日，汇梦公司支付锦策公司保证金300万元。2013年10月23日，汇梦公司发函锦策公司，内容是由于汇梦公司董事长去北京洽谈系争房屋内开办德国城业务事宜尚未回沪，暂且不能将保证金如期缴纳，请谅解，公司董事长于本周五回沪隔日就将保证金打入锦策公司账户。2013年11月4日，汇梦公司支付锦策公司保证金300万元；2013年11月20日，汇梦公司又支付锦策公司保证金100万元。2015年8月13日，锦策公司发电子邮件给汇梦公司，内容是：截止至2015年8月13日，龙华机场商业目前面临问题如下：1、电费长期未结：2014年11－2015年4月累计电费逾23万元；2、高配维修费拖欠：2014年8月与上海B有限公司（以下简称B公司）签署高压配电间维保协议，但至今未按协议约定支付维保费用，开始诉讼；3、保证金未付：已付700万元，尚缺1,300万元；4、租金开始计租：依据合同约定2015年7月1日开始应支付租金；5、招商缓慢推进，开业计划不明；6、广告合同纠纷善后；7、公共区域装修费用庞大：依据租赁协议约定将由承租方承担，装修方案、装修计划等不明；8、股东方变更：法定代表人已由华某变更他人。锦策公司要求汇梦公司于2015年8月20日前书面答复锦策公司。但汇梦公司未予以回复。另查明，锦策公司发现汇梦公司已擅自以内部股权转让的方式，汇梦公司原股东为唐某、华某；2014年6月、9月汇梦公司通过两次股权变更，股东变更为魏某、庄某。2015年10月30日，锦策公司向汇梦公司发出《解约通知》，内容是：时至今日，汇梦公司仅支付租赁保证金700万元，仍未向锦策公司支付首期租金，汇梦公司装修及招商工作缓慢，未能按照约定时间实现德国商业中心的开业，擅自以股权变更形式实施了该房屋的整体变相转租。且，汇梦公司长期拖欠高力物业公司的电费，拖欠B公司的高配维修费，已经被提起诉讼；因广告公司纠纷，亦遭受起诉。锦策公司对汇梦公司的招商能力非常不满，因汇梦公司上述严重违约情形，故锦策公司按照《房屋租赁合同》的约定，行使解约权利，正式通知汇梦公司：1、锦策公司于2015年10月31日，解除与汇梦公司的《房屋租赁合同》，2、锦策公司收回房屋，另行出租；3、锦策公司要求汇梦公司于2015年11月15日前，结清应由汇梦公司承担的已发生的租金、水电费等各项费用；4、锦策公司没收汇梦公司已付租金保证金700万元，要求汇梦公司按照《房屋租赁合同》的约定标准，向锦策公司支付相当于6个月租金标准的违约金17,805,466.50元，并保留要求汇梦公司补足赔偿锦策公司全部损失的权利。上述《解约通知》汇梦公司于2015年11月2日收到。又查明，汇梦公司因拖欠上海B有限公司的高配维保费、上海C有限公司的广告费，已被诉至法院，两案件标的高达220万元。审理中，锦策公司确认，锦策公司向汇梦公司发出《解约通知》前，上海A有限公司共转让48套单位产权房屋，上述被转让人均同意锦策公司对外出租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。本案中，锦策公司、汇梦公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，当属有效，双方均应恪守履行。锦策公司、汇梦公司之间的《房屋租赁合同》签订于2013年9月9日，系争房屋的开发商上海A有限公司虽未取得上海市房地产权证，但已经取得了办出系争房屋产权证所必须的许可文件。锦策公司、汇梦公司签订的《房屋租赁合同》中，涉及房屋产权属性的条文均予以划去，证明汇梦公司对于系争房屋产权属于上海A有限公司应无异议；亦已经知晓系争房屋在签订《房屋租赁合同》时未取得产权证。作为系争房屋的开发商，委托同为绿地集团下属的经营性企业锦策公司对外招商、运营、对外签订租赁合同出租，从合同中体现出汇梦公司确认，其中合同条款中已经明确约定“锦策公司是作为系争房屋的授权委托人身份与汇梦公司建立租赁关系。”以后，上海A有限公司陆续将其开发的房屋对外出售，但在出售房屋时，买售人在签订《上海市房屋买卖合同》的同时，与锦策公司签订《委托经营管理协议》及《授权委托书》，将其购买的房产委托锦策公司对外租赁经营，保证汇梦公司对于系争房屋的租赁使用。系争房屋的开发商出售部分房屋并非预售而是出售，汇梦公司以锦策公司与上海A有限公司恶意串通损害汇梦公司利益为由，而要求判令锦策公司、汇梦公司之间签订的《房屋租赁合同》无效，缺乏事实及法律依据。锦策公司在案件审理过程中已经提供了系争房屋的上海市房地产权证，同时提供了售出房屋的业主同意出租的《委托经营管理协议》及《授权委托书》以及买卖合同，目前未有一家业主对委托出租的行为提出异议，锦策公司已经尽了举证义务。汇梦公司以此要求法院确认合同无效，法院均不予以支持。根据合同约定，汇梦公司应在合同签署当日支付保证金1,000万元，余款在房屋交付前支付，至今汇梦公司仅支付租赁保证金700万元，经锦策公司的多番催告，汇梦公司一直拖欠支付剩余的租赁保证金1,300万元；合同又约定，“非经锦策公司事先书面同意，汇梦公司不得将房屋整体转租给任何第三方”，“租赁期内，若汇梦公司股权发生超过30%的变动，汇梦公司应及时通知锦策公司，汇梦公司的上述行为视为整体变相转租。”汇梦公司在2014年6月3日以及9月9日分两次进行股权变更，股权变更达到100%，应视为整体变更。汇梦公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，根据合同约定，“锦策公司有权解除合同，没收汇梦公司已付的租赁保证金,并追索锦策公司遭受的一切损失，且甲方有权将该房屋出租予任何第三方而无须通知乙方”;“汇梦公司在本合同租赁期满的当日或提前解除当日（含当日）起14日内，未能完成恢复原状、拆除和补修工作，锦策公司有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生的费用由汇梦公司承担，因此而造成迟延交付房屋的，乙方应当按照本合同确定的租金的两倍支付迟延支付违约金，甲方因此而支出的各项费用，均由乙方承担”“乙方同意在本合同租赁期满的当日或提前解除当日（含当日）起14日后，对于乙方经甲方事先书面同意而遗留在房屋内不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿，如未经甲方事先书面同意，则该遗留在房屋内的该不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权自行处置，相关费用及甲方损失由乙方承担”。鉴于合同有效，汇梦公司存在上述违约行为，锦策公司于2015年10月30日发出《解约通知》，汇梦公司亦于11月2日收到。故法院判定锦策公司、汇梦公司之间的《房屋租赁合同》于2015年11月2日解除。依照合同约定，锦策公司要求汇梦公司按照《房屋租赁合同》的约定标准，向锦策公司支付相当于6个月租金标准的违约金17,805,466.50元，因锦策公司主张由于汇梦公司的违约，造成系争房屋至今仍然空置，锦策公司诉称如汇梦公司按照合同正常履行，汇梦公司应该在2014年10月1日支付租金，每月296万元，远超过锦策公司获赔的违约金数额，故锦策公司的该项诉请，法院应予以支持。赔偿损失应该由过错方承担，因合同有效且汇梦公司自己违约，故汇梦公司无权要求守约方即锦策公司赔偿实际损失及预期可得利益的损失。关于一间办公室的装修，汇梦公司提出要求锦策公司赔偿数额330万元，锦策公司不予确认装修数额，法院向汇梦公司释明，汇梦公司又拒绝审价确认装修数额，且按照合同约定汇梦公司应在合同解除时完成恢复原状、拆除和补修工作，无权要求锦策公司补偿。现锦策公司要求汇梦公司恢复原状，拆除和补修，不同意补偿装修，故汇梦公司要求锦策公司的赔偿装修办公室损失，法院不予支持。综上，汇梦公司的反诉诉讼请求，缺乏相关事实及法律依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、上海锦策房产咨询有限公司与上海汇梦投资管理有限公司就上海市徐汇区XX路XX幢XX号地下XX层、XX幢XX号XX层、XX路XX幢XX号XX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年11月2日解除；二、上海汇梦投资管理有限公司于判决生效后十日内支付上海锦策房产咨询有限公司违约金17,805,466.50元；三、驳回上海汇梦投资管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费128,633元，反诉案件受理费减半收取计88,400元，共计217,033元，由上海汇梦投资管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了徐汇区规划和土地管理局2011年4月28日形成的会议纪要、2013年11月18日上海市公安局交警总队对本案开发商《情况说明》的回复、租赁房屋地下一层至一层施工图纸，证明系争房屋未按照规划就其道路交通、天燃气管道等进行建设，不符合交付条件。上诉人另提供了案外人上海D有限公司出具的《证明》，证明上诉人在2015年3月便已将上诉人法定代表人及股东变动事宜通知了被上诉人。被上诉人对上述证据的真实性及关联性均不予认可。本院对上述证据认定如下：首先，上诉人提交的上述证据均形成于一审判决前，不属于二审新证据。其次，上诉人提交的会议纪要、施工图纸等均不能证明租赁房屋不符合交付条件的事实，与本案缺乏关联性，本院不予认可。至于案外人提供的证明，属传来证据，证明力较弱，且上诉人亦未证明上海D有限公司的主体身份及其与本案的关联性，本院亦无法采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，首先，就上诉人提出的关于被上诉人主体资格的异议，本院不予支持。被上诉人受租赁房屋开发商上海A有限公司的全权委托，负责租赁房屋的招商引资工作，故其有权以自己的名义与上诉人签订房屋租赁合同，并负责与此相关的一切管理、运营等内容的工作，被上诉人并非代开发商签订合同的代理人或签约代表，而是负责招商引资运营管理租赁房屋的授权主体，其当然有权利根据与上诉人签订的租赁合同提起本案诉讼。故此，本案实体权利上的争议是：一、涉案房屋租赁合同是否成立并生效；二、若合同生效，则上诉人是否构成根本违约，被上诉人是否有权依此行使合同解除权并要求上诉人承担违约责任。关于争议焦点一，上诉人主张其在一式多份的租赁合同上代表人均未签字，没有满足租赁合同关于加盖公章并签字的生效条件，故租赁合同尚未生效。对此本院认为，双方在租赁合同补充协议24-8约定确有“本合同一式陆份，经双方或授权代表签署，并加盖印章后即行生效”的条款，但该条款系双方对于合同成立生效标志的约定，也系格式合同所常有的条文表述，此并非双方所特别约定，更非上诉人所谓的“附生效条件的合同”。并且，上诉人已经在所有六份涉案租赁合同上盖章，并也已经按照合同约定向被上诉人部分履行了保证金支付义务，双方实际上已经开始履行了涉案租赁合同，上诉人在合同履行期间也从未就该合同成立的形式瑕疵向被上诉人提出任何异议，故本院认为涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守。上诉人关于合同未生效的主张，缺乏事实及法律依据，亦与其在一审审理中关于合同效力的主张相悖，本院不予采信。关于争议焦点二，双方在房屋租赁合同中约定应在签订合同当日支付首期保证金1,000万元，而上诉人至今只支付了700万元，显已违约。双方另约定非经被上诉人书面同意，上诉人不得将房屋整体转租给任何第三方，若上诉人股权发生超过30%的变动，也视为整体变相转租，而上诉人经两次股权转让，其股东及法定代表人已全部变更，上诉人并无有效证据证明其已将股权变更事宜告知被上诉人，更无证据证明被上诉人已书面同意其变更，故上诉人也已构成变相转租违约。上述逾期支付保证金、擅自整体转租均已在合同中明确约定为被上诉人可行使单方解除权的违约事件，故被上诉人有权解除本案租赁合同并要求上诉人承担违约责任，上诉人抗辩称被上诉人并无约定解除权，显与双方约定不符，本院不予采信。上诉人主张其系按照双方的口头约定支付保证金，缺乏依据，本院不予采信。上诉人另主张系争房屋不满足交付条件致使房屋交付没有顺利进行，而非其未足额支付保证金所致，但上诉人所主张的地铁通道未开等未按施工图纸施工建造的情形，均非双方所约定的交付条件，反而双方在合同中明确约定若上诉人未按期支付保证金，被上诉人有权顺延交付房屋。从本案现有证据来看，也没有关于系争房屋存在严重质量瑕疵，无法满足上诉人租赁目的的状况，况且，在被上诉人多次催告上诉人支付保证金且向其发送电子邮件要求其书面答复的情况下，上诉人也未提出上述主张，表达异议，故本院对其未支付保证金的抗辩理由，不予采信。上诉人另主张被上诉人未取得小业主真实授权出租系争房屋，但被上诉人已经于一审审理过程中提交了售出房屋业主同意出租的《委托经营管理协议》及《授权委托书》，且目前未出现小业主对委托出租行为提出异议的情况，被上诉人已经完成了其举证义务，上诉人在二审期间对上述委托书提出的瑕疵异议，不构成反证，不足以推翻上述委托书的真实性，本院对该主张同样不予支持。综上所述，汇梦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决支持被上诉人有权行使合同解除权，并判令上诉人承担合同约定的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币217,033元，由上诉人上海汇梦投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一八年八月二十七日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……