河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0823民初379号原告（反诉被告）：焦作市金基置业有限公司，住所地：河南省武陟县沁河路中段北侧，统一社会信用代码：91410823558331589H。法定代表人：王小流，经理。委托诉讼代理人：梁秋旭，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王玉婷，女，1972年10月22日出生，汉族，住河南省武陟县。被告（反诉原告）：李定军，男，1971年12月4日出生，汉族，住河南省武陟县。共同委托诉讼代理人：谢全海，河南国昌律师事务所律师。原告焦作市金基置业有限公司（以下简称金基置业公司）与被告王玉婷、李定军买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月17日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁秋旭、被告李定军及二被告的共同委托诉讼代理人谢全海到庭参加诉讼，于2018年5月3日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁秋旭、二被告的共同委托诉讼代理人谢全海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金基置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即给付原告购房款25万元及违约金（违约金从2014年10月2日起按日万分之五计算至被告履行完义务之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月2日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告将自己开发的武陟县沁河路中段北侧的橡树名家小区第8幢1单元8层801号房以总价款为368000元卖给被告王玉婷。合同签订后，双方到武陟县房管局办理了备案手续，被告王玉婷支付了首付款，剩余购房款25万元，双方约定以银行按揭的方式偿还。合同签订后，被告就开始对此房进行装修，装修后开始居住，但拒不办理银行按揭手续。经原告多次催办未果。由于被告不愿办理银行按揭手续，故原告要求被告以现金方式支付购房款并承担违约责任。被告李定军作为被告王玉婷的丈夫，依据我国婚姻法的规定，也有偿还义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王玉婷、李定军辩称，1、双方买卖合同签订后，被告积极配合原告在原告指定的银行办理按揭手续，但因原告提供的相关手续不符合金融企业的要求，导致按揭手续不能及时办理，这是本案客观事实。所以原告作为开发商，明知上述实情，仍起诉被告，现在以现金方式支付剩余房款，不仅有背双方合同的约定，且没有事实依据，理由不成立，请求不能支持。2、事实上多年来是被告催促原告办理按揭和房产产权证书，而原告不能办理和不予办理。原告诉称催促被告办理按揭而被告不愿办理的说法明显虚假，与事实不符，没有证据支持。3、鉴于上述理由，结合原告诉状陈述的事实和理由，加之2014年10月份后，原告从未向被告主张房款的权利，那么原告请求明显超过时效的相关规定。鉴于上述三点理由，被告请求法院驳回原告没有事实依据的恶意诉讼请求。同时被告当庭请求法院判令原告立即依约为被告办理产权证书，立即备齐金融企业要求办理按揭的相关手续，及时办理按揭。被告王玉婷、李定军向本院提出反诉请求：1、依法责令被反诉人为反诉人办理房屋产权登记；2、依法责令被反诉人立即备齐金融企业贷款所需相关手续，及时办理银行贷款。事实和理由：被反诉人起诉反诉人房屋买卖合同一案，反诉人依约支付了首付款，因被反诉人不能按银行要求提供贷款必备的相关手续，致使其所找的银行不能按时办理按揭贷款，剩余款项无法履行，责任在被反诉方。况且，在合同约定期限内，经反诉人多次催促，被反诉人至今不能为反诉人办理房屋产权证书，亦属违约，故提出如上请求。原告金基置业公司辩称，1、双方签订买卖合同后，被告方仅支付首付，对剩余房款并未支付，所以按照交易习惯在被告方未交清房款之前，金基置业公司有权拒绝为其办理房屋产权证书。2、关于被告反诉的第二个请求，双方签订买卖合同后，金基置业公司已备齐企业贷款相关手续，也通知被告办理银行按揭，没有办理按揭原因为后期被告不予配合所致。综上，金基置业公司认为反诉人反诉理由不成立，请予以驳回。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点有：1、本案诉讼时效是否已届满；2、本案涉案合同按揭贷款无法办理是由谁造成的，双方在履行合同过程中是否存在违约行为，原告要求被告支付剩余房款依据是否充分；3、涉案房屋能否办理产权证书，若能办理，本案原告应否协助办理产权证书。本院经审理查明，2014年10月2日，原告（××）与被告王玉婷（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号2012-231），约定××购买的商品房为橡树名家小区第8幢1单元8层801号房，该商品房总金额368000元，付款方式为××于签订该合同时交纳首付款118000元，剩余250000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》第七条约定，××如未按该合同规定的时间付款，逾期超过30日之内，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，××应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，××向产权登记机关申请房屋产权登记，××应给与必要的协助。《商品房买卖合同》补充条款第十二条约定，在××办理按揭过程中，××只负责协助、配合××送交按揭资料，××应在签订该合同之前，主动了解办理按揭贷款的流程并及时提供所需个人资料等，在合同约定时间内办妥按揭付款手续，若因××原因导致银行不能在该合同签订之日起60天内将××的全部按揭划入××账户，视为××逾期付款，××应按合同第七条的规定承担违约责任。合同签订后，被告王玉婷向原告支付首付款118000元元。后原告将房屋钥匙交于二被告，二被告对房屋进行装修，并交纳水费、垃圾清运费。2015年7月27日，原告通知被告王玉婷办理银行按揭，但因故未能办理。截至起诉之日，被告王玉婷未向原告支付剩余购房款250000元，案涉房屋也未办理房屋产权登记。以上事实有原告金基置业公司提交的商品房买卖合同、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，被告王玉婷、李定军提交的单据、信访事项处理意见书、信访事项实体性受理告知书、证人翟某和贾某证言、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告王玉婷签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，合法有效。一、关于本案诉讼时效问题。本案中,《商品房买卖合同》补充条款第十二条约定，若因××原因导致银行不能在该合同签订之日起60天内将××的全部按揭划入××账户，视为××逾期付款，××应按合同第七条的规定承担违约责任，即被告王玉婷应在2014年10月2日起60日内办理完毕剩余购房款250000元的银行按揭，原告于2015年7月27日通知被告王玉婷办理银行按揭，但因故未能办理，原告与被告王玉婷对于剩余购房款250000元的履行期限未作出补充约定，故对于二被告主张的本案已过诉讼时效的抗辩本院不予支持。二、关于原告金基置业公司主张被告王玉婷、李定军支付购房款250000元及违约金应否支持问题。按照《商品房买卖合同》的约定，剩余购房款250000元的支付方式为银行按揭还款，现已无法办理银行按揭贷款，但原告已将该房屋实际交付给被告王玉婷占有、使用，且双方均未诉请解除房屋买卖合同，故被告王玉婷有义务支付剩余购房款250000元。因原告自向被告王玉婷交付房屋至今并未办理房屋产权登记手续，庭审中，原告虽认可可以办理房屋产权登记，但对办理房屋产权证书的时间没有明确答复，因此针对原告主张被告王玉婷支付全部剩余房款，被告王玉婷可以适当行使不安履行抗辩权，结合本案实际情况，本院酌定行使不安履行抗辩权的范围为涉案房屋全部购房款的20%，即73600元，该部分款项可在原告协助办理完产权登记手续之后，予以支付。因此，被告王玉婷应支付原告购房款176400元。被告李定军并非本案《商品房买卖合同》的买受方，其与原告之间不存在商品房买卖合同关系，故原告主张被告李定军支付其购房款，依据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》中约定剩余房款的支付方式为银行按揭贷款，但原告提供的证据并不能证明是由于被告王玉婷的原因导致无法办理银行按揭贷款，故对原告所主张的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。三、关于被告反诉请求应否支持问题。《商品房买卖合同》第十五条明确约定，原告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。协助办理房屋产权登记是原告应履行的义务，故被告反诉要求原告协助办理房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。另由于原告金基置业公司在庭审中明确表示现涉案房产就剩余购房款已无法办理银行按揭贷款，故对于被告反诉要求原告备齐金融企业贷款手续，办理银行贷款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告王玉婷于本判决生效后三十日内支付原告焦作市金基置业有限公司剩余购房款176400元；二、原告焦作市金基置业有限公司于本判决生效后六十日内协助被告王玉婷办理涉案房屋产权登记手续,剩余房款73600元待办理完涉案房屋产权登记手续后三十日内由被告王玉婷支付给原告焦作市金基置业有限公司；三、驳回原告焦作市金基置业有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王玉婷、李定军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由王玉婷负担。反诉费3350元，由焦作市金基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  田 敏审 判 员  吴明慧人民陪审员  焦翠英二〇一八年八月九日书 记 员  古荷花河南省武陟县人民法院民事判决书附页(2018)豫0823民初379号(2018)豫0823民初379号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。