上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初31478号原告：王海霞，女，1976年5月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王征凯，总经理。委托诉讼代理人：刘启来，男。委托诉讼代理人：杨小丰，男。原告王海霞与被告上海歆禺房屋租赁有限公司(以下至判决主文前简称“歆禺公司”)委托合同纠纷一案，本案于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月18日公开开庭进行了审理，原告王海霞，被告歆禺公司的委托诉讼代理人刘启来、杨小丰到庭参加诉讼，后于2018年6月22日公开开庭进行了审理，原告王海霞，被告歆禺公司的委托诉讼代理人刘启来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海霞向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年11月12日签订的《上海市房屋出租委托代理合同》；2、判令被告清空并返还上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)；3、判令被告支付原告2018年2月、3月的房屋租金人民币6,400元(按每月3,200元计算)；4、判令被告支付原告截至2018年5月18日的滞纳金5,728元(每日按月租金1%计算，1月租金滞纳3日计96元、2月租金滞纳102日计3,264元、3月租金滞纳74日计2,368元)；5、判令被告支付违约金12,800元；6、判令被告支付2017年5月4日至2017年7月3日2个月免租期的租金6,400元。事实与理由：2017年11月12日，原、被告达成合意，签订房屋出租委托合同一份，双方约定：原告委托被告出租系争房屋；期限自2017年5月4日至2021年6月5日止，原告给予被告60天免租期，月租金为3,200元；租金固定在每月5日支付；若被告逾期支付房租，每逾期一天，须向原告支付月租金1%的滞纳金。超过15个工作日未支付租金的，承担违约金为月租金的200%。被告自2018年2月5日起未付租金，2018年3月6日，被告出具承诺书给原告，承诺于3月25日前结清所欠房屋租金、滞纳金、违约金，但被告未遵守承诺。2018年3月31日，房客将房屋腾退，房屋开始空置。故原告诉至法院要求判如所请。被告歆禺公司辩称，对原、被告的房屋出租委托代理合同关系予以确认，但被告没有违约，故不同意解除合同，不同意支付滞纳金、违约金，原告处尚有被告支付的一个月押金，故房屋租金应延期一个月，至出具承诺书时，被告并未欠原告租金，故承诺书也是无效的。合同签订后被告按约支付了租金，自2018年2月5日起未支付租金。3月31日，原告将系争房屋换锁并收回了房屋。被告曾对系争房屋进行装修配置，要求予以补偿。被告曾向原告支付押金3,200元，要求冲抵欠付的租金。本院经审理认定事实如下：2017年11月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋出租委托代理合同》一份，合同载明：“……第一条房屋出租情况，甲方委托乙方出租房屋坐落于：上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室……，合同期限：自本合同签订次日起至2022年7月3日，其中免租期：2017年5月4日至2017年7月3日，第一年租金为3,200元/月，……乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日。4、房屋委托期内，乙方向甲方支付租金的方式为月付；第三条装修约定，2、合同期满后，乙方所添置的设施设备(含家具家电)及装饰装修，全部归甲方所有。……第五条乙方权利和义务……第七条违约责任……4、如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任。5、乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，如违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方对房屋进行主体结构破坏(指更改厨房、卫生间使用功能，破坏承重结构)且无法修复的；(3)擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍不恢复原用途的；(4)乙方或者乙方相关的承租人，在居住过程中，其行为不当，发生扰邻情况，且经甲方催告后乙方不予配合解决的；(5)明知承租人存在上述行为而放任的。……”被告于2017年5月8日支付原告押金3,200元，被告在系争房屋内进行部分装修配置。后被告于2018年1月8日最后一次向原告支付截止至2018年2月4日止的租金以后未再向原告支付租金，经原告催讨，被告于2018年3月6日向原告出具承诺书，约定：“乙方(被告)承诺于2018年3月25日前一次性付清所欠房租和滞纳金，如乙方不能按时付款，该物业的所有权利自动归还甲方(原告)，并且甲方不承担任何违约责任，租客由乙方在2018年3月31日前从房屋内协商妥善安置，结清所欠水电煤费用，乙方应保证物业内所有设施完好、家电正常使用，房屋整洁。乙方之前在甲方物业内的所有添置物品和装修归甲方所有，乙方支付给甲方的押金归甲方所得。双方合同(合同编号：YGJWTXXXXXXX)自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲乙双方和平解约。……”后被告亦未付款，3月31日，系争房屋中的房客腾退房屋，原告将系争房屋收回。原告向法院提起诉讼，要求判如所请。以上事实，由原告提供的《上海市房屋出租委托代理合同》、承诺书、交通银行个人客户交易清单、被告提供的押金付款记录、装修配置明细、《上海市房屋租赁合同》以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《上海市房屋出租委托代理合同》、承诺书系双方真实意思表示，原、被告应当依约履行相关的权利义务，双方在承诺书中约定于2018年3月25日前付清租金，现期限已到，被告至今未履行付款义务，被告认为其支付的押金可直接抵扣所欠租金，签订承诺书时尚未违约，故不同意解除合同，对此本院认为，合同押金为固定用途款项，可用于保障合同履行及双方合同终止时款项结算，在双方无合意的情况下，被告主张直接认定为已支付给原告的租金的意见无合同和法律依据，本院不予采纳，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，现被告怠于履行支付租金的合同主要义务，按照承诺书的约定，合同自动解除，双方确认房客于3月31日清退房屋，原告收回房屋，故本院确认合同于2018年3月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告已于3月31日收回房屋，不存在被告占用房屋的事实，故原告要求被告清空和返还房屋的请求本院不予支持。被告尚欠原告自2018年2月5日起至合同解除之日止的房屋租金，按照3,200元每月的标准，该期间房屋租金为5,987元，被告应予支付。关于原告主张的按月租金200%支付违约金的请求，在合同第七条第五项中列明了适用月租金200%的违约情形，但原告未能举证证明被告存在该条款中所约定的违约行为，根据合同无法进行适用，故对该诉请本院不予支持。关于滞纳金的请求，原告主张依据合同第七条第四项约定，按月租金1%的标准支付1月份租金滞纳金96元、2月份租金滞纳金3,264元、3月份租金滞纳金2,368元，合计5,728元，被告认为过高要求予以调整，本院认为，滞纳金系逾期支付租金的违约金性质，每日按月租金的1%的标准计算该逾期付款性质的违约金显然过高，本院依法调整按照年利率24%进行计算，原告要求自逾期之日计算至5月18日并无不当，但3月份委托期限未满1个月实际应按2,787元为基数，经计算，滞纳金金额应为357元。关于押金及系争房屋内被告装修及配置物品，本院认为，根据承诺书中的约定，被告逾期付款的，押金及系争房屋装修和配置物品均归原告所有，该约定系对双方解除合同关系的违约补偿，合法有效且未超出合理范围，双方均应按约履行，被告对该两项财产提出的意见无事实和法律依据，被告无权再向原告主张，对被告的意见本院不予采纳。关于免租期租金损失，本院认为，免租期系原告给予被告寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理入住手续等的期间，而被告为系争房屋所作的装修和配置的物品亦系为履行合同所作的投入，现双方已解除合同不再继续履行，按照承诺书的约定，系争房屋装修、配置物品以及押金均归原告所有，已对原告的解约损失进行了有效弥补，故原告再主张免租期租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告王海霞与被告上海歆禺房屋租赁有限公司于2017年11月12日签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月31日解除；二、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王海霞租金5,987元；三、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王海霞滞纳金357元；四、驳回原告王海霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，减半收取计260元(原告王海霞已预交)，由被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担(于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张莉婷二〇一八年八月一日书记员  徐中华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。