中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初21367号原告(反诉被告)：上海祥飞贸易发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林祥其，执行董事。委托诉讼代理人：汪鹏，上海山田律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海惠妮保健美容品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林决定，董事长。被告：林决定，男，1949年9月29日生，汉族，住浙江省温州市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：周文峰，浙江六和(温州)律师事务所律师。原告上海祥飞贸易发展有限公司(以下简称“祥飞公司”)诉被告上海惠妮保健美容品有限公司(以下简称“惠妮公司”)、林决定房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案受理后，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)祥飞公司的委托诉讼代理人汪鹏、被告(反诉原告)惠妮公司和林决定的共同委托诉讼代理人周文峰到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告祥飞公司向本院提出诉讼请求：1、被告惠妮公司归还原告实际未发生租金人民币(以下币种同)25万元；2、被告林决定支付逾期还款即2017年6月1日至实际清偿之日的利息，以25万元为本金，按照银行同期贷款利率计算；3、被告林决定对被告惠妮公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2010年4月21日，原告与被告惠妮公司签订了《土地租赁合同》，约定被告惠妮公司将位于上海市松江区泗泾镇陈泾路XXX号一处场地(以下简称“涉案场地”)的使用权出租给原告。租期自2010年5月1日至2020年4月30日止。租金采用先付后用的方式支付，前五年的租金为50万元每年，后五年为60万元每年，原告需在每年4月1日前交付租金，同时约定押金10万元。2010年4月22日，原告通过上海市奉贤区洪庙钢材经营部向被告支付了10万元押金。合同履行至2017年初，因泗泾镇面临整改，原告与被告惠妮公司协商先支付半年的租金，即30万元。后松江区政府发出公告，要求包括原告在内的厂区在2017年4月前禁止货物进入，限期搬离。原告已于2017年5月30日前全部搬迁。依据合同及法律规定，因不可抗力原因致使合同解除终止或无法继续履行，因合同终止未实际产生的租金及押金，被告惠妮公司应当返还给原告。经原告催讨，被告惠妮公司在2017年11月21日退还原告部分押金5万元，尚余25万元租金未返还。同时，被告惠妮公司是一人有限公司，为自然人独资，股东为林决定。依法律规定，股东不能证明公司财产独立于股东个人财产的，应当对公司的财产承担连带清偿责任。为维护原告合法利益，特提起诉讼。被告惠妮公司、林决定辩称：2010年4月21日签订的租赁合同，租期自2010年5月1日至2020年4月30日，原告没有按照约定先付后用，截止到2017年5月30日原告尚欠租金50万，2017年1月30日的30万付款凭证不是支付的2017年5月至2017年10月的租金，应为2016年期间拖欠的租金，原告的诉请不成立。本金主张不成立，利息主张也不成立。被告惠妮公司的财产独立于其股东，要求被告林决定承担连带责任无事实和法律依据，被告惠妮公司虽然是外商独资企业，但是公司和股东的财产分别独立，每年都将公司的财务报表交第三方审计，诉请3不予认可。驳回本诉诉请。同时，被告惠妮公司向本院提起反诉请求：请求判令原告向被告支付欠付的自2016年8月1日至2017年5月31日的租金50万元。事实和理由：被告惠妮公司于2003年11月19日由上海市工商局行政管理局批准成立，系外商独资企业。2010年5月，原告与被告签订了《土地租赁合同》。在签订合同后，原告一直迟延交付租金，未按照合同约定的先付后用的方式支付租金。2017年5月30日，原告按照政府的要求搬离，但截止目前原告仍欠被告租金共计50万元，原告的逾期支付租金行为已经严重损害到被告的合法权益，特提起反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：不同意诉请。假设签合同后原告没有支付当年租金，被告应当及时主张，而非等到原告使用之后再付租金，“自2010年5月至2011年4月期间没有支付过租金”和事实不符，即便没有付，50万元对应的租金已经超过了诉讼时效，被告丧失了胜诉权，实际上，2010年签订协议的时候租金就已经预先支付了，如果2010年已经支付了50万租金，原告不欠付任何租金。经审理查明：2010年4月21日，原告与被告惠妮公司签订《土地租赁合同》，约定被告惠妮公司将位于上海市松江区泗泾镇陈泾路XXX号一处土地的使用权出租给原告使用，租期自2010年5月1日至2020年4月30日止。租金采用先付后用的方式支付，前五年的租金为50万元每年，后五年为60万元每年，押金为10万元。土地租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。翁松花作为甲方经办人签署了名字，原告的法定代表人林祥其在乙方签章处签署了名字。上述合同签订后，被告惠妮公司按约将涉案场地交付原告使用，被告于2010年4月22日出具收条一份，载明“今收到上海市奉贤区明峰钢材经营部租房押金汇翁松花银行卡人民币壹拾万元正。”同日，被告还出具收条一份，载明“今收到上海市奉贤区明峰钢材经营部租房款支票一张，人民币30万元，现金汇入翁松花银行卡人民币20万元，租金已付至2011年4月30日，合计50万元。对于上述租金及押金，原、被告均确认收到，但被告认为上海市奉贤区明峰钢材经营部出具的收条与本案无关。2016年1月14日，原告支付被告租金30万元，2016年1月25日，原告支付被告租金25万元。2017年1月13日，原告支付被告租金30万元。对于上述租金，原告认为2016年的两笔共计55万元，对应2016年5月1日至2017年4月30日的租金，因当时状况不好，原告与被告口头协商后免除了5万元租金，此后被告也没有要求原告另行支付，2017年的30万元对应2017年5月1日至2017年10月31日的租金，被告应将2017年6月1日至2017年10月31日的租金25万元退还原告；假设原告未支付2011年的租金，根据先付后用的约定，惠妮公司应当针对原告2011年未支付的租金起诉或提起反诉，但2011年距一审开庭已长达7年之久，远超过诉讼时效2年或3年的规定，惠妮公司已经丧失了胜诉权。被告则认为，原告2011年4月未支付租金，且于2012年1月开始，每年1月份支付一次租金，具体情况为2012年1月、2013年1月、2014年1月、2015年1月，原告每年均支付租金50万元，2016年1月原告支付了租金55万元，2017年1月支付租金30万元；由于时间较久，无法准确查询原告支付租金的记录，原告应当承担已支付租金的举证责任。2016年12月30日、2017年2月4日、2017年3月7日，松江区政府相关部门发布通告、告知书等，告知所有未通过环评企业及污染企业(包括原告企业在内)于当日起一律停产，并于2017年3月底全部迁出，原告已于2017年5月30日全部搬离涉案房屋。2017年11月21日，被告惠妮公司通过其财务王依心退还原告押金5万元，2017年12月27日退还原告押金5万元。2018年1月9日，被告惠妮公司出具情况说明一份，载明根据土地租赁协议，原告签订协议后2010年5月至2011年4月没有给付被告租金；2016年，按照合同规定，祥飞公司应付每年租金60万元，结果惠妮公司收到55万元，还欠惠妮5万元；2017年5月祥飞公司搬走是泗泾镇政府强逼其搬走的，跟惠妮公司无关。另查明，2013年12月23日，本院出具(2013)松民三(民)初字第242号民事判决书，该判决书查明被告林决定曾代被告惠妮公司收取过其他场地的租房定金，翁松花系被告林决定的妻子。上海市奉贤区明峰钢材经营部系个体工商户，经营者姓名为汤锡明，现已经注销。诉讼中，原告提交了上海市奉贤区明峰钢材经营部经营者汤锡明的情况说明及身份证复印件，其中情况说明载明其于2010年4月22日通过支票支付给惠妮公司30万元，系根据祥飞公司的指示履行支付租金义务，于2010年4月22日转账方式支付给惠妮公司10万元，系根据祥飞公司指示履行支付租赁押金的义务。庭审中，二被告向法庭提交了惠妮公司2015年、2016年的审计报告，证明被告公司和股东之间的财产是独立的，2017年的审计报告到2018年5月才会做出来。以上事实，有土地租赁合同、付款通知书、收条、转账凭证、告知书、通告、民事判决书、工商档案机读材料、情况说明、审计报告以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案的争议焦点在于：1、原告是否还需支付被告租金，若欠付，具体的金额是多少？2、被告是否应当返还原告租金，若需返还，具体金额是多少？3、林决定是否应当承担连带责任。对于第一个争议焦点，原告提供的两份收条、银行流水、案外人上海市奉贤区明峰钢材经营部经营者汤锡明的情况说明等，可以佐证其已经支付了2010年5月1日至2011年4月30日的租金50万元，被告辩称的收条与本案没有关联性、原告欠付该期的租金等，与本院查明的事实不符，本院不予采信。其次，原告已举证证明，其已经支付了2016年5月1日至2017年4月30日的租金55万元，以及2017年5月1日至2017年10月31日的租金30万元，被告虽辩称原告在2011年4月没有按约支付租金，付款抵扣拖欠的租金后，截止至2017年5月31日原告尚欠付50万元，但其一，土地租赁合同对租金的支付方式有明确约定，即按年支付先付后用，如果原告未按约支付，被告应当及时提出主张，即便原告没有支付该笔租金，其关于诉讼时效的抗辩理由也已成立，其二，原告已经就本案所涉租金金额尽到了必要的举证义务，而二被告的辩称意见却前后矛盾，且被告惠妮公司已将原告所交押金10万元予以返还，此与拖欠租金的常规处置方式不符。综上，对于被告惠妮公司要求原告支付租金的请求，除2016年5月1日至2017年4月30日的租金5万元，原告无法佐证仍需支付外，被告其余的主张，本院不予支持。对于第二个争议焦点，结合以上分析，原告已经支付了2017年5月1日至2017年10月31日的租金30万元，因其于2017年5月31日既已离场，故自2017年6月1日至2017年10月31日的租金25万元，被告惠妮公司应当返还给原告。与原告尚欠付被告惠妮公司的租金相抵后，被告惠妮公司还需返还原告租金20万元。对于原告主张的逾期付款的利息，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于第三个争议焦点，被告林决定作为一人有限责任公司的股东，根据本院另案查明的事实，存在与惠妮公司财务混同的情形，二被告提供的审计报告尚不足以证明二者财产独立，故被告林决定应对惠妮公司上述返还租金的义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海惠妮保健美容品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海祥飞贸易发展有限公司租金200,000元；二、驳回原告(反诉被告)上海祥飞贸易发展有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海惠妮保健美容品有限公司的其余反诉请求。四、被告林决定对于被告(反诉原告)上海惠妮保健美容品有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，反诉案件受理费4,400元，财产保全费2,020元，合计诉讼费11,470元，由原告(反诉被告)上海祥飞贸易发展有限公司负担750元(已付)，被告(反诉原告)上海惠妮保健美容品有限公司、林决定负担10,720元(已付4,400元，余款6,320元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一八年八月三十一日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。……二、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。