安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1881民初718号原告：杨亚南，男，1994年6月8日出生，汉族，住安徽省宁国市书香名邸（**。委托诉讼代理人（特别授权）：李蒙华，安徽高胜律师事务所律师。被告：芜湖市丽光房地产开发有限责任公司，住所地芜湖市。法定代表人：李兴玉，职务不祥。被告：芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司，住所地安徽省宁国市城东路**，统一社会信用代码：91341881752957470W。法定代表人：刘根山，职务不详。委托诉讼代理人（特别授权）：丁帅然，该公司员工。原告杨亚南诉被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司（以下简称丽光公司）、芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司（以下简称丽光公司宁国分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，依法适用简易程序于4月12日公开开庭，因案件复杂6月7日裁定转为普通程序，8月8日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨亚南的委托诉讼代理人李蒙华、被告丽光公司宁国分公司的委托诉讼代理人丁帅然到庭参加诉讼，被告丽光公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理，现已审理终结。杨亚南向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告逾期交房违约金6615.6元；2、判令二被告支付原告逾期办理权属证书违约金5960元。事实和理由：2016年8月25日，原告作为买受人与作为出卖人的丽光公司宁国分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于宁国市气象局西侧“书香名邸”小区1幢5单元401室，合同约定了房价和支付方式，并在合同的第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”合同第八条约定的交房日期为2017年7月31日前；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2016年10月27日,原告交清全部购房款596000元。2017年9月7日，被告丽光公司宁国分公司通知原告办理房屋交付手续，至合同约定的办理房屋产权登记期限届满后，原告在相关部门办理产权登记时，却被告知因丽光公司宁国分公司未提交相关材料报产权备案导致不能办证。故原告诉至法院，要求二被告承担相应的违约责任。丽光公司未作答辩亦未向法庭举证。丽光公司宁国分公司辩称，1.逾期交房时间只能计算到2017年8月17日。在8月17日之后已经具备了交房条件了，因为房屋已经竣工验收了。而且在规定的交房时间不能按时交房一事我们已经在2017年7月25日左右通过短信告知各位业主了。在2017年8月18日，我们也通过电话通知各位业主可以交房了。业主未能按期办理交房手续，未能按期交房的责任应由业主自己负担。2.相关的部门对房屋的验收的要求是分期规划验收，分期验收合格之后才能办理竣工备案，竣工备案之后才能将房管局要求的材料准备齐全办理权属证书。竣工备案的前提是要求规划验收完成，我们的规划验收已经在2017年12月完成了，竣工备案在2018年3月份已经完成。但是现在房管部门要求我们准备的材料还没齐全，材料都有，但需要整理好，大概在4月份左右能够整理完毕报给房管局，但是房管局还是要审核的。未能按时办理权属证书属客观原因，不属于被告方过错。因此被告方不应承担逾期办证的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1-4，被告提交的证据1-5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、被告提交的证据6短信记录复印件一份，与本案不具有关联性，本院不予认定；2、被告提交的证据7—9，拟证明其已在主动积极准备办证的相关手续，但因报产权登记机关备案的手续复杂，要求的资料又多，故而未能按期备案，其主观上没有过错，不应承担违约责任。该三组证据不能证明对于导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告符合法定免责条件，故本院依法不予采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2016年8月25日，原告作为买受人与作为出卖人的丽光公司宁国分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于宁国市气象局西侧“书香名邸”小区1幢5单元401室，合同约定了房价和支付方式，并在合同的第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”合同第八条约定的交房日期为2017年7月31日前。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2016年10月27日,原告交清全部购房款596000元。2017年9月7日，被告丽光公司宁国分公司书面通知宁国英华物业管理服务有限责任公司（以下简称物业公司）与原告办理了房屋交付手续。至合同约定的办理房屋产权登记期限届满后，原告在相关部门办理产权登记时，却被告知因丽光公司宁国分公司未提交相关材料报产权备案导致不能办证。故原告诉至法院，要求二被告承担相应的违约责任。原告起诉时同时提出财产保全申请，本院审查后，于2018年2月23日依法裁定对被告丽光公司宁国分公司银行账户的存款14×××00的财产进行保全。另查明：被告丽光公司宁国分公司是被告丽光公司的分支机构，其依法设立并领取了营业执照，有自己的组织机构和财产，但不具备法人资格。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，被告丽光公司宁国分公司与原告签订商品房买卖合同，原告依约向被告丽光公司宁国分公司支付了购房款，被告丽光公司宁国分公司理应在合同约定的时间内交付房屋及将应当由其提交的办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，然被告丽光公司宁国分公司并未按合同全面履行自己的义务，直至2017年9月7日才通知物业公司交房，实际交房时间延期了37天，该行为显属违约，依据合同约定应当承担违约责任。原告根据合同约定要求被告支付逾期交房违约金6615.6元（596000元×37天×0.03%），其诉请理由正当，应予支持。根据合同十五条的约定，被告丽光公司宁国分公司应在商品房交付使用后90内将办理权属登记需要由其提供的材料报产权登记机关备案。庭审中被告丽光公司宁国分公司答辩时确认其开发的房屋2017年12月才完成规划验收、2018年3月才完成竣工验收备案，而办理权属登记需要由其提供的材料目前还在整理之中，即被告丽光公司宁国分公司未能按照合同约定时间完成提供资料报产权登记机关备案工作。因被告丽光公司宁国分公司违约，原告要求支付逾期办理权属证书违约金5960元，符合双方合同中有关“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”的约定，本院予以支持。被告丽光公司宁国分公司辩称实际交房日期为2017年8月17日，审理认为，2017年9月7日，被告丽光公司宁国分公司书面通知物业公司与原告办理房屋交付手续，该时间应认定为房屋的实际交付时间，对被告该辩解意见本院不予采纳。被告丽光公司宁国分公司辩解原告未能办理权属证书的原因不在被告，并提交了一组办证资料作为证据，拟证明其已在主动积极准备办证的相关手续，但因报产权登记机关备案的手续复杂，要求的资料又多，故而未能按期备案，其主观上没有过错，不应承担违约责任。审理认为，开发商办理房屋的初始登记，应根据行业管理要求提供完备的申请资料报产权登记机关备案。在开发商完成初始登记后，买受人方可自由办理产权，因此提供资料报产权登记机关备案是开发商必须履行的义务。本案中，被告丽光公司宁国分公司与原告签订《商品房买卖合同》，实质是对在建的期房预售，作为出卖人对于在建房屋的交付时间、相关资料的报备时间等，在预售前都应做出过评判确定，买受人签订房屋买卖合同时对于该时间的确定并没有选择的主动权。该合同的签订，标志着双方对于合同所有条款的一致认可，审理中也未发现该合同内容违反国家法律的禁止性规定，故合同对于买卖双方都具有法律约束力。被告丽光公司宁国分公司未能按期将办理权属登记需要由其提供的材料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其行为显系违约。被告丽光公司宁国分公司辩解理由不符合法定免责条件，事后双方又未达成免责约定，因而不能对抗原告通过诉讼对自己合法权利的维护。作为违约方，被告丽光公司宁国分公司应按照合同的约定承担违约责任，对其不应承担违约责任的辩解意见本院不予支持。被告丽光公司宁国分公司独自申领营业执照，有自己的组织机构和独立的财产，应在其财产范围内承担付款责任。当丽光公司宁国分公司的财产不足以偿付应承担责任时，被告丽光公司作为丽光公司宁国分公司的总公司，应当承担补充清偿责任。被告丽光公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项、第二百四十一条之规定，判决如下：一、被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨亚南逾期交房违约金6615.6元、逾期办理权属证书违约金5960元，共计12575.6元；二、被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司对被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司不能清偿前述违约金部分，承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114元，保全费160元，合计274元,由被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判长  谈德军审判员  赵桂红审判员  汪 冰二〇一八年八月二十一日书记员  柳 仙附：证据清单一、原告提交的证据1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的主体资格。2、商品房买卖合同一份，拟证明1、原告于2016年8月25日以总价款596000元签订房屋买卖合同购买由被告开发的“书香名邸”小区1幢5单元401室，并且被告逾期交房以及合同约定的违约处理条款的基本事实；3、增值税普通发票两份及完税证明一份，拟证明原告在2016年10月27日前将购房款596000元交付清结。4、交房通知书一份，拟证明原告在2017年9月7日接受房屋的事实。二、被告提交的证据1、丽光公司“关于在宁国市设立分公司的决定”文件及附件复印件三页2、宁国分公司“营业执照”复印件一份3、建设工程规划许可证复印件一份4、建设工程施工许可证复印件一份5、商品房预售许可证复印件一份证据一至五共同拟证明宁国分公司是独立的个体，有资产，可以承担相应的法律后果。6、短信记录一份，拟证明在规定的交房时间之前给各位业主通知不能按时交房的事实；7、竣工验收备案表一份，拟证明案涉的房屋已于2017年8月17日验收合格了；8、竣工备案资料目录一份，拟证明被告未能在交房九十天之内未能办理权属证书的并非是被告方造成的。竣工备案的相关材料不能在90天之内完成，合同之所以约定90天是因为合同是格式条款。9、办证资料复印件一组，拟证明宁国分公司在房屋验收合格之后主动积极进行办证的手续，但是由于手续复杂，要求的资料繁多，造成逾期办证的后果，但这件事情，宁国分公司是因为客观事实造成逾期办证的后果，主观上没有过错。附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务……《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……(五)依法设立并领取营业执照的法人的分支机构;……第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。