安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1282民初1893号 原告：孟战齐，男，1987年2月21日出生，汉族，河南省沈丘县人，住河南省沈丘县。 原告：朱飞龙,男,1983年11月23日出生,汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 二原告共同委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。 被告：王方成，男，1972年3月4日出生，汉族，安徽省太和县人，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：贺利萍，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告孟战齐、朱飞龙与被告王方成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案，依法适用简易程序。因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹明、被告王方成及其委托诉讼代理人贺利萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟战齐、朱飞龙向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还所收原告租金60000元；2.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告孟战齐、朱飞龙增加诉讼请求，请求依法判令解除原、被告于2014年6月5日签订的《租房协议》。事实和理由：2014年6月5日，二原告为经营皇室至尊洗足房与被告签订一份《租房协议书》，约定被告将人民路南侧（位于门面房六间包括楼上，租给原告使用，租金98000元／年，先交租金（其中自南向北数第7-8间，1-2层门面房租金为60000元／年）。事后，刘永远持自己购房合同主张该7-8间，1-2层门面房为其所有，要求收取此房租金。因当时原告与被告签订《租房协议书》时该房屋产权登记在被告名下，原告未理会刘永远。至2014年10月9日，刘永远持（2014）界行初字第00015号行政判决书又找到原告，主张该房屋归其所有，即使原告承租该房，也应该与其签订租房协议，租金由其收取。因该行政判决书载明争议的第7-8间，1-2层门面房系刘永远购买，产权登记在被告名下，系错误登记，依法撤销了被告所持房产证。为此，原告方孟战齐就争议的该房屋又重新与刘永远签订一份《租赁合同书》，约定租期朔及到2014年6月6日，延至2016年6月6日两年，租金仍按被告王方成收取的该房租金60000元／年为准。因争议房屋第一年租金60000元已被被告收取，在与刘永远的《租赁合同书》履行过程中，原告方仅支付第二年租金，所欠第一年租金双方协商向被告王方成追回。后刘永远向被告王方成追要时，被告王方成不予理会，刘永远遂于2016年7月份向法院起诉原告，界首市人民法院作出（2016）皖1282民初1710号民事判决书，判决被告支付刘永远2014年6月6日至2016年6月6日租金60000元。原告已按判决履行，但被告收取的该房租金没有退还原告，系不当得利。故此，原告提起诉讼。 原告孟战齐为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1.二原告身份证复印件各一份。证明二原告身份信息及作为原告的诉讼主体资格。2.《租房协议书》（2014年6月5日签）复印件。证明2014年6月5日被告与二原告签订《租房协议书》，将位于界首市间包括楼上（内含刘永远两间门面及楼上）租给原告使用，租金每年98000元，先交租金（每年5月1日前交清当年租金）后使用，租房时间从2014年6月5日到2016年6月5日。被告当年收取租金，其中含刘永远两间门面及楼上租金为60000元。因原告孟战齐与原告朱飞龙是合伙关系，故原告孟战齐提起本案诉讼具有诉讼主体资格。3.①（2014）界行初字第00015号行政判决书（2014年9月29日作出）复印件。②（2014）阜行终字第00095号行政判决书（2014年11月26日作出）复印件。③关于撤销王方成房屋所有权证的公告（界首市房地产管理局于2015年1月7日作出）复印件。④阜阳市人民检察院阜检民（行）监［2015］34120000084号不支持监督申请决定书（2016年1月26日作出）复印件。证明被告于2014年6月5日与原告签订的《租房协议书》将位于新时代大厦综合商住楼自北向南5、6、7、8、四间门面（包括楼上）租给原告使用，并收取原告租金，后刘永远以该租房协议书中的第7、8间门面包括楼上系其所有为由，向原告主张该房租金，因该房租金（60000元）原告已据协议交给被告王方成，为此刘永远要求被告王方成退还所收其两间门面及楼上租金60000元，但被告以该7—8间门面及楼上产权归其所有为由拒不退还。为此，刘永远提起行政诉讼，界首市人民法院（2014）界行初字第00015号和阜阳市中级人民法院（2014）阜行终字第00095号行政判决，认定被告王方成所持有的房地权东城字第××号房地产权证中涉及第7—8间商住楼产权归刘永远所有，被告王方成所持房产证登记错误，予以撤销。2015年1月7日界首市房地产管理局公告撤销了王方成房屋所有权证，王方成不服，向阜阳市人民检察院申请监督，该院于2016年1月26日作出阜检民（行）监［2015］34120000084号不支持监督申请决定书，再次认定法院行政判决认定事实清楚，判决撤销其房产证，并无不妥。充分说明被告依据“租房协议书”收取该刘永远7—8间（两层）商住楼（2014年6月5日至2015年6月5日）租金已无合法根据。4.①租房合同（2014年10月9日签）复印件，原件在（2016）皖1282民初1710号民事卷宗中。②（2016）皖1282民初1710号民事判决书复印件。③收条（2016年10月31日刘永远出具，附刘永远身份证）复印件，原件在刘永远处。证明2014年6月5日原告与被告王方成签订《租房协议书》，被告王方成收取当年租金后，第7—8间商住楼实际房主刘永远主张该第7—8间商住楼租金（60000元）应归其所有，不应由被告王方成收取，在被告王方成拒不退还该7—8间商住楼租金情况下，于2014年10月9日原告孟战齐又与刘永远就此两间商住楼重新签订一份《租赁合同书》，约定租期自2014年6月6日至2016年6月6日头两年不变，租金壹年合计人民币60000元。因2014年6月6日至2015年6月6日一年的租金60000元已被被告王方成根据双方所签《租房协议书》收取，原告与刘永远口头约定待原告向王方成追回后再付给刘永远，后因被告王方成拒不退还该60000元租金，原告也未向刘永远付此60000元租金。为此，刘永远于2016年7月27日向法院起诉，法院于2016年10月17日作出（2016）皖1282民初1710号民事判决，判令孟战齐向刘永远支付2014年6月6日至2015年6月6日租金60000元，据此判决，原告于2016年10月31日又向刘永远支付了此60000元租金。5.刘永远出具的《情况说明》、2009年6月6日刘永远与胡飞飞签订的《租赁合同书》。证明涉案房屋租金2014年6月5日至2015年6月5日为6万元的事实。6.原告孟战齐与被告王方成电话录音光盘1份，录音时间是2016年10月27日，时长9分37秒，（附摘要）。证明被告承认包含争议的刘永远两间（7—8间）商住楼2014年6月6日至2015年6月6日的租金其已收取，是原告方通过银行卡转帐支付的。充分说明被告王方成收取原告支付的2014年6月至2015年6月刘永远7～8间商住楼租金60000元的事实存在。7.价格评估意见书。证明涉案房屋租赁费用经安徽笑天木子评估有限公司价格评估鉴定为55414元。 被告王方成辩称：2014年6月5日的《租房协议书》是原告朱飞龙和被告王方成签订，原告孟战齐与被告王方成之间没有租赁合同关系，故原告孟战齐无权提起诉讼，其不是适格的原告。该《租房协议书》所涉及的出租房屋是被告王方成与刘峰共同所有，刘峰是该涉案租房协议书的出租人之一，本案应追加刘峰为诉讼当事人。《租房协议书》约定每年98000元的租金是门面房6间包括楼上所有出租房屋的租金，并没有约定第7-8间上下门面房租金为每年60000元，原告诉称第7-8间门面房每年租金为60000元没有依据。从《民事诉状》诉称来看，原告孟战齐明知原告朱飞龙与被告王方成就涉案房屋已经签订了《租房协议书》，且就当年租金已经履行完毕而又与刘永远就涉案房屋签订租赁协议，并私自约定将该租赁合同的期限溯及至2014年6月6日，并以6万元租金为限，明显是原告孟战齐为自己设定义务，自愿承担法律责任，这一法律后果由原告孟战齐自己所致，应当由其自行承担，而不应由被告王方成承担，且被告王方成从未收取原告孟战齐分文租金。原告孟战齐与刘永远签订的《租赁合同书》与本案被告王方成无关，与原告朱飞龙无关。原告朱飞龙与被告王方成签约涉案租赁合同时，被告王方成已取得涉案房屋的房产证，依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分权，被告王方成有权收取涉案房屋的租金。从原告提供的证据来看，该房屋产权证是于2015年1月被公告撤销，自被公告撤销之日失去法律效力，但不影响撤销之前的法律效力。另外，刘永远就涉案房屋至今未取得房屋产权证，依法不享有该房屋的所有权，故不享有该涉案房屋的收益。然而，原告孟战齐自愿承担与刘永远签订的租赁合同而产生的合同义务，与被告王方成没有关系，原告不得以此为由要求被告王方成返还涉案房屋租金。并且，本案是租金争议，从原告诉状中来看，原告2016年1月份就知道涉案的产权证已经被撤销，直至2017年3月份才提起诉讼，已经超过一年的诉讼时效。 被告王方成为支持其答辩理由所依据的事实，提供如下证据：1.身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。2.2014年6月5日租房协议书、2016年10月8日房地产权证（当庭未提交）复印件，证明该租房协议书合法有效，被告王方成有权收取原告朱飞龙按照合同约定所应当支付的98000元租金。证明被告王方成与原告孟战齐没有租赁合同关系，原告孟战齐不具备原告诉讼主体资格。证明该租房协议书并没有约定涉案房屋每年租金为6万元。该租房协议书所约定的房屋其中有刘峰所有的房屋，本案漏列当事人。3.（2014）阜行终字00095号行政判决书，证明该判决书第8页认定2010年6月6日刘永远、陈秋玲、任侠与胡飞飞签订的租赁合同，而非是2009年6月6日原告所称的租赁合同。判决书认定的房屋租赁合同仅是作为刘永远与涉案房屋有利害关系，而非就涉案房屋租金认定，涉案房屋与行政判决没有关系。该二审判决对一审判决就刘永远与海联房地产之间房屋买卖合同的审查予以纠正，说明行政判决没有认定刘永远是否购买了诉称的房屋。 本院对当事人所举证据，依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院分析认定如下：被告王方成对原告孟战齐、朱飞龙提供的（2016）皖1282民初1710号民事判决书有异议，认为从民事判决书中记载的内容来看，该案被告孟战齐是缺席，判决书仅是依据刘永远单方陈述和举证作出的事实认定，但是该查明的事实中所认定的租赁合同书是伪造的、不真实的，并不影响本案重新查明和认定事实。且该份民事判决书涉及的租赁合同与本案租赁是两份不同的租赁合同，有不同的签约人，各自享有不同的权利，两份合同没有关联性。对原告提供的2014年10月9日原告孟战齐与刘永远签订的《租赁合同书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该租赁合同是复印件，无原件核对，原告虽然陈述原件在刘永远与孟战齐一案民事卷宗中，但原告没有该复印件与原件核对确认的依据，该原件是否在民事卷宗中无法核实，对无法查证核实的证据不能作为有效证据使用。该《租赁合同书》并没有约定房屋租赁的位置、间数、门牌号，不能证明与本案诉争房屋具有关联性。本院认为，本院于2016年10月17日作出的（2016）皖1282民初1710号民事判决书已经发生法律效力，具有真实性、合法性。原告提供的原告孟战齐与刘永远于2014年10月9日签订的《租赁合同书》虽然系复印件，但其已经说明原件在（2016）皖1282民初1710号卷宗中，并且与该判决查明的“2014年10月9日，原告刘永远（甲方）与被告孟战齐（乙方）签订《租赁合同书》约定：1、甲方将两间门面房租赁乙方，作为商铺使用。2、租金及租期：自2014年6月6日至为止，头两年不变，后几年随行就市。租金为每年60000元。付款方式：交房之日一次性付清。3、在租赁期内，有乙方支付水、电费及各项费用，有甲方确保水通、电通。乙方不得随意更改房屋结构，如需要更改必须经过甲方同意。…。”内容相印证，且已被该判决认定为有效合同，故具有真实性、合法性。另外，因该判决涉及的租赁合同所租赁房屋位于界首市，与本案涉及争议的房屋相一致，故（2016）皖1282民初1710号民事判决书，以及原告孟战齐与刘永远于2014年10月9日签订的《租赁合同书》，均与本案具有关联性。被告对原告提供的《收条》复印件的真实性不予认可，认为原告称该收条原件在刘永远处，有违常理，如果原告孟战齐将6万元交给刘永远，此收条原件应当在孟战齐处，而且原告孟战齐也没有提供其他证据来证明其将6万元租金交给了刘永远，此收条是伪造的，与被告没有关联性，原告的证明目的不能成立。本院认为，经核实，原告提供的《收条》复印件与庭后提供的原件相一致，该《收条》是因原告孟战齐履行（2016）皖1282民初1710号民事判决书时刘永远出具，具有真实性、合法性，与本案具有关联性。被告对原告提供的刘永远于2017年7月15日出具的《情况说明》、刘永远与胡飞飞于2009年6月6日提供的《租赁合同书》，认为《情况说明》从落款时间来看不是新证据，已超举证期限。且该两份书证均是复印件，书证中的签名均是伪造，对其真实性不予认可，与本案不具有关联性。本院认为，因原告提供的该两份证据均系复印件，故本院对其真实性在本案中均不予认定。对原告提供的录音，被告认为其所收原告朱飞龙98000元租金，包括有楼上任侠、刘峰一部分房子的租金。被告与原告孟战齐并不认识，事后孟战齐跟被告打电话，被告讲其收谁的钱就给谁打的收条，是原告孟战齐诱导被告说收到其6万块钱。其实是原告朱飞龙与其亲戚吕秀丽转账给付的租金，并不是一次性付清的。从被告王方成与原告孟战齐通过电话谈话来看，被告王方成所谈到的合同是其与原告朱飞龙签的合同，而不是与原告孟战齐签的合同，所讲到的租金是朱飞龙履行合同义务所应当支付的，与原告孟战齐没有关系。本院认为，该证据系原告孟战齐与被告王方成之间的电话录音，通话内容所涉及的房租包括有与本案争议的房租，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。被告对原告提供的《价格评估意见书》有异议，认为该意见书是在第一次庭审之后申请，属于逾期申请，根据最高院民诉法司法解释规定，应在举证期限届满前提出，不应作为合法有效证据使用。该意见书程序违法，对评估事项以及选择评估机构并未通知对方，被告对评估事项未作出答复意见，选择评估机构也没有按照最高院诉讼法司法解释规定，应先由双方协商。被告方不知道本次评估的事因，也未就本次评估进行协商。评估人员现场勘查也未通知被告方，故本次评估程序违法。从评估依据看有商品房买卖合同，而该合同不是本案证据，原、被告均未向法庭提交，不应作为鉴定依据，该合同评估时未经被告方质证，显然评估依据不当。本次评估意见书的基准日是2014年6月6日，涉案协议是于2014年6月5日签订，显然价格评估基准日应当以2014年6月5日为准，基准期错误。使用评估方法错误。该意见书是一方面采用成本法，一方面采用现行市价法，两种结果，取其平均数得出评估价格，这种评估方法错误。综上，该评估意见书不能作为合法有效证据使用。评估结果只能适用于评估之时的价格，按此规定，不能作为2014年6月5日当时的价格。本院认为，原告申请价格评估是在本案审理过程中提出，本院也已把原告申请价格评估、评估机构相关情况告知被告，但被告拒绝在询问笔录上签字。而商品房买卖合同已在原告提供的（2016）皖1282民初1710号民事判决书中确认，被告没有提供相反证据推翻该部分判决书所查明的事实，至于价格评估基准日是2014年6月6日，被告认为应当是2016年6月5日，因没有证据显示基准日相隔一天租金即会产生较大差异情况存在的可能性，故本院对该证据的真实性、合法性，以及与本案的关联性予以认定。 根据上述认定的证据，本院审理查明：2005年4月24日，被告王方成与阜阳市海联房地产开发有限公司签订合同一份，购买该公司开发建设的新时代大厦综合商住楼自南向北第5-6间1-2层（房屋面积244.4平方米）。2006年6月18日，刘永远与阜阳市海联房地产开发有限公司签订了合同，购买该公司开发建设的位于界首市。2006年7月13日，王方成对其购买房屋向界首市房地产管理局申请房屋初始登记。2006年10月8日，界首市房地产管理局为被告王方成颁发房地权东城字第××号房地产权证，颁证房屋面积为441.97平方米。2014年6月5日，被告王方成（甲方）与原告朱飞龙（乙方）签订了《租房协议书》一份，约定：“一、甲方将界首市人民东路南侧，门面房6间包括楼上租给乙方使用，租房时间从2014年6月5日至2016年6月5日止。二、租金每年玖万捌仟元，先交租金（每年5月1日前交清当年租金）后使用。…”合同签订后，原告方向被告王方成交付了当年租金98000元，被告王方成将包括有新时代大厦第一幢自南向北第7-8间1-2层的房屋交给原告经营使用。在刘永远与被告王方成交涉租金时，方知自己所购买的房屋产权办理在了被告王方成的房地产权证中。2014年8月，刘永远提起行政诉讼。2014年9月29日，界首市人民法院作出（2014）界行初字第00015号行政判决：撤销界首市房地产管理局为王方成颁发房地权东城字第××号房地产权证。王方成不服判决，提起上诉，2014年11月26日，阜阳市中级人民法院作出（2014）阜行终字第00095号行政判决书，维持了（2014）界行初字第00015号行政判决。2015年1月7日，界首市房地产管理局根据阜阳市中级人民法院（2014）阜行终字第00095号行政判决，作出《关于撤销王方成房屋所有权证的公告》。2015年10月，王方成向阜阳市人民检察院申请对阜阳市中级人民法院（2014）阜行终字第00095号行政判决进行监督，2016年1月26日，阜阳市人民检察院作出阜检民（行）监（2015）34120000084号不支持监督申请决定书，认为阜阳市中级人民法院（2014）阜行终字第00095号行政判决认定事实清楚，适用法律正确，决定不支持王方成的监督申请。在界首市人民法院作出（2014）界行初字第00015号行政判决书后，刘永远（甲方）与原告孟战齐（乙方）又于2014年10月9日签订《租赁合同书》，约定：1、甲方将两间门面房租赁乙方，作为商铺使用。2、租金及租期：自2014年6月6日至为止，头两年不变，后几年随行就市。租金为每年60000元。付款方式：交房之日一次性付清。3、在租赁期内，有乙方支付水、电费及各项费用，有甲方确保水通、电通。乙方不得随意更改房屋结构，如需要更改必须经过甲方同意。…。2016年7月27日，刘永远以其与阜阳市海联房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同等为据，以孟战齐未按约定支付租赁合同约定的2014年6月6日至2015年6月6日租金60000元为由提起诉讼。2016年10月17日，界首市人民法院作出（2016）皖1282民初1710号民事判决书，判决孟战齐支付刘永远2014年6月6日至2015年6月6日租金60000元，后孟战齐履行了该判决所确定的法律义务。 本院认为，本案的争议焦点主要有：一、关于原告孟战齐是否具有诉讼主体资格问题。本院认为，虽然被告认为签订租房协议书的当事人是原告朱飞龙与被告王方成，但因原告孟战齐、朱飞龙二人自认是合伙关系，故原告孟战齐与本案有直接利害关系，被告认为原告孟战齐不具有本案诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于原告孟战齐、朱飞龙起诉是否超过诉讼时效。本院认为，原告朱飞龙与被告王方成签订的租房协议，包括有刘永远与被告王方成争议的房屋，在被告王方成收取租金，刘永远又通过诉讼收取原告方的租金后，客观上造成原告就刘永远与被告王方成争议的房屋部分，重复支付了2014年6月至2015年6月期间的租金，原告在权利受到侵害后行使解除其与被告签订的房屋租赁合同的权利，属于形成权，故被告以本案系租金争议，原告在2016年1月份就知道涉案的产权证已经被撤销，直至2017年3月份才提起诉讼，已经超过一年诉讼时效的理由不足，本院不予采纳。三、关于本案是否漏列当事人的问题，本院已经作出了（2017）皖1282民初1893号之一民事裁定书，在此不再赘述。四、关于原、被告之间签订的《租房协议书》是否应当解除。本院认为，当事人应当正确、全面履行合同约定义务。虽然被告认为其在与原告朱飞龙签订租房协议时已经办理了房屋权证，并且将合同约定的房屋交付给了原告使用，但该房屋权证涉及的部分房屋因与刘永远存在争议而被撤销。并且，在该房产证被一审法院撤销后，刘永远就其主张的房屋又与原告孟战齐签订了租赁合同，后经法院判决又向原告收取了租金。因此，虽然被告王方成履行了合同，但属于瑕疵履行，且给原告造成了一定的经济损失，故被告以合同双方当事人已经履行协议，合同已经终止为由，认为不应当解除合同的理由不足，本院不予采纳。故对原告朱飞龙与被告王方成所签《租房协议书》涉及到被告王方成与刘永远争议的房屋部分，应当予以解除，对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。五、关于被告王方成是否应当返还原告孟战齐、朱飞龙租金60000元。本院认为，被告王方成依据2014年6月5日其与原告朱飞龙签订的《租房协议书》而租给原告的房屋，包括有其与刘永远争议的第7-8间1-2层，故综合本案案情，参照《价格评估意见书》，本院酌定被告王方成返还原告孟战齐、朱飞龙租金55000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告朱飞龙与被告王方成于2014年6月5日签订的《租房协议书》中，涉及位于界首市部分房屋的租赁合同。 二、被告王方成于本判决发生法律效力后十日内返还原告孟战齐、朱飞龙租金55000元。 三、驳回原告孟战齐、朱飞龙其他部分诉讼请求。 案件受理费1300元，分别由原告孟战齐、朱飞龙负担108.33元，由被告王方成负担1191.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  刘丽涛 审 判 员  王 永 人民陪审员  张永灵 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  李 婧 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。