西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初10315号原告（反诉被告）：李一哲，男，1992年4月12日出生，汉族，籍住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托代理人：郭冬冬，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：韩小军，陕西永嘉信律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩乖女，女，1958年2月5日出生，汉族，籍住陕西省府谷县。被告（反诉原告）：张文斌，男，1955年3月20日出生，汉族，籍住陕西省府谷县。被告（反诉原告）：张灏，男，1982年3月20日出生，汉族，籍住陕西省榆林市榆阳区。共同委托代理人：耿文，陕西大唐律师事务所律师。共同委托代理人：李雪雅，陕西大唐律师事务所律师。第三人：西安世城房地产营销策划有限公司第二分公司。住所地：西安市雁塔区电子五路北侧金泰假日花城**第******。负责人：郭世龙，职位不详。委托代理人:王守银，系该公司员工。原告（反诉被告）李一哲与被告（反诉原告）韩乖女、张文斌、张灏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李一哲委托代理人郭冬冬、韩小军，被告（反诉原告）韩乖女、张文斌、张灏共同委托代理人耿文、李雪雅、第三人西安世城房地产营销策划有限公司第二分公司（以下简称“世城房地产第二分公司”）委托代理人王守银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李一哲诉称，2017年4月18日，其与韩乖女，张文斌经第三人的居间介绍签订了《房屋买卖三方合同》（合同编号：X1010358）。合同约定：原告购买被告韩乖女与被告张文斌共同所有的位于西安市××新区××路××号金泰假日花城37幢1单元2305号房屋，产权证号为：1075102007-10-37-12305-1，建筑面积为87.68平方米，总房价为95万元。付款方式为商业贷款。合同另约定：合同签订当日，原告支付购房定金50000元整，原告与被告韩乖女、张文斌应在拿到房产证或原告贷款审批通过后五个工作日内办理权属转移登记手续，否则按本合同第十一条的规定承担违约责任；被告韩乖女、张文斌应在办理产权转移登记第四日前将房屋交付原告，房屋交付后三日内前往物业办理更名手续并移交钥匙。合同第十一条（三）同时约定，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方解除本合同，任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付价款百分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约于2017年4月18日向被告韩乖女、张文斌支付定金50000元；同日，原告向第三人支付中介费28500元；2017年4月19日原告与被告韩乖女、张文斌及西安生活家房地产经纪有限公司（经纪人）签订《西安市存量房买卖合同》；2017年6月6日原告与被告韩乖女及被告张灏签订《西安市存量房买卖合同》（备案号：C17030896）。同日，原告向被告韩乖女支付预付款100000元，被告张灏作为代理人向原告出具等额收据。同日，原告、被告张灏作为被告韩乖女、张文斌的代理人与西安市置诚资产管理有限公司签订了《二手房交易结算资金监控协议》。当日，原告按约定向共同约定的监管账户存入购房首付款250000元整，中国光大银行西安分行提供等额电汇凭证（回单）。另外，被告韩乖女、张文斌已撤销房屋抵押并取得权属证书，原告与被告韩乖女、张文斌共同办理的银行按揭贷款手续已获得银行批复同意。基于此，原告曾多次催促三被告继续全面履行合同义务，但均以各种理由拒绝履行。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、确认被告韩乖女、张文斌与原告在第三人居间介绍下签订的《房屋买卖三方合同》合法有效；2、三被告继续履行《房屋买卖三方合同》，将位于西安市××新区××路××号金泰假日花城37幢1单元2035号房屋转移登记至原告名下，并于权属转移登记后4日内将房屋交付给原告，于房屋交付后3日内前往物业办理更名手续；3、三被告按照合同约定向原告支付违约金（以已付房款400000元为基数，按日百分之零点五为标准，自2017年5月22日起计算至被告全部履行合同之日止；4、第三被告承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）韩乖女、张文斌、张灏反诉称，2017年4月18日，反诉人韩乖女、张文斌与被反诉人李一哲经第三人居间介绍，签订了编号为X1010358的《房屋买卖三方合同》，合同约定反诉人韩乖女、张文斌将位于西安市××新区××路××号金泰假日花城37幢1单元2305号房屋出售给被反诉人，房屋面积为87.68平方米，成交价格为950000元，该房屋已经设定抵押权，被反诉人通过商业贷款的形式购买该房屋，合同还约定逾期付款的违约责任，逾期超过10日，反诉人有权解除合同，被反诉人应当自解除通知到达之日起十日内按照累计的逾期应付款的百分之二十向反诉人支付违约金，并由反诉人退还被反诉人全部已付款。合同签订后，第三人通知反诉人于2017年6月6日前往房管局办理网签手续，2017年6月5日，反诉人在榆林公正处办理了委托公证，委托张灏代为处理与本次交易相关的事宜。2017年6月6日，张灏代反诉人领取涉案房屋产权证书后依约前往房管局代理反诉人与被反诉人办理了资金监管账户并签订了《西安市存量房买卖合同》。合同约定，自本合同签订之日起三日内被反诉人应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。合同签订后，被反诉人再三保证购房款在约定的3日内能存入资金监管账户，但直至2017年6月19日，被反诉人仅向反诉人支付了350000元购房款，剩余购房款仍未存入资金监管账户，被反诉人逾期付款已超过10日。由于被反诉人的违约行为导致反诉人无法按期收到购房款，加之2017年7月6日西安市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》发布，反诉人欲将涉案房屋出售并在西安市购买房屋的目的无法实现。被反诉人逾期付款给反诉人造成了不可挽回的损失，反诉人与被反诉人多次协商未果，后于2017年7月20日委托陕西富能律师事务所向被反诉人发律师函，告知被反诉人由于其逾期付款行为已构成违约，反诉人依据合同约定行使解除权，解除双方签订的《房屋买卖三方合同》。反诉人在本次交易过程中，完全按照合同约定履行义务，被反诉人却未按合同约定期限将购房款全款转入资金监管账户，被反诉人的行为已经构成违约，且反诉人已向其发出书面的解除合同通知，解除双方签订的《房屋买卖三方合同》，故反诉人为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1、确认三反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》解除；2、被反诉人立即向三反诉人支付违约金120000元；3、被反诉人承担本案诉讼费。原告（反诉被告）李一哲针对反诉辩称，原告系严格按照合同约定全面履行义务，不存在违约行为。结合双方签订的数份合同的内容，双方当事人约定为按揭付款方式，买方应于合同签订之日起3日内将首付款250000元支付至银行监管账号，余款550000元，因贷款于2017年5月16日已获批，到账时间以银行发放贷款划转为准。因此原告李一哲严格按照合同约定于2017年4月18日支付定金50000元，于2017年6月6日支付首付款250000元和预付款100000元，银行贷款也已于2017年5月16日获批，并于2017年9月7日发放并实时转入监管账户，其履行合同不存在任何违约行为。被告韩乖女、张文斌解除合同的请求没有依据。原告李一哲不存在违约行为，合同约定的解除条件不成就，韩乖女、张文斌提出解除合同并支付违约金的反诉请求没有任何依据，故请求法院依法予以驳回。第三人世城房地产第二分公司述称，原、被告双方在签订合同时就曾口头约定50日内将所有购房款要打入监管账户，但整个购房款因银行放贷的原因致原告并没有在50日内将全部购房款打入监管账户。至于合同是否可以继续履行要看原、被双方的意见，关于所支付的中介服务费是合情合理的，第三人不应承担任何责任。经审理查明，2017年4月18日，李一哲和韩乖女、张文斌经第三人世城房地产第二分公司介绍签订了《房屋买卖三方合同》（合同编号：X1010358）。合同约定李一哲购买韩乖女和张文斌位于西安市××新区××路××号金泰假日花城37幢1单元2305号房屋，房屋产权证号为1075102007-10-37-12305-1，建筑面积为87.68平方米，总房价为950000元。合同第三条约定：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币玖拾伍万元（950000元）。乙方（原告）通过商业贷款的形式购买此房屋，甲方、乙方积极配合丙方办理银行贷款及该房屋过户的所有手续；甲方（被告韩乖女）承担办理房产撤押所产生的费用；签合同当日，乙方支付购房定金伍万元整（50000元）。如乙方不买，则定金不退，如甲方不卖，则双倍返还定金。过户当日，甲方将购房定金转入房管局资金监管账户。合同第八条约定：甲方应当在办理权属转移登记第四日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给乙方。甲方不得因乙方对该房屋的使用而收取任何费用。双方应于房屋交付后三日内前往物业办理更名手续，并移交该房屋房门钥匙。合同第九条约定：甲乙双方在甲方拿到房产证和乙方贷款审批通过后五个工作日之内办理房屋权属转移登记手续。否则，应按本合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属登记日期相应顺延。合同第十一条约定：（二）逾期付款责任乙方未按照约定的时间付款的1、按照逾期时间，分别处理，不做累加①逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款百分之零点伍的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向甲方支付违约金，合同继续履行。②逾期超过十日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知到达之日起十日内按照累计的预期应付款的百分之贰拾向出卖人支付违约金并由甲方退还乙方全部已付款。（三）其他违约责任2、自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之零点五的违约金；逾期超过十日内的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之贰拾向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起十日内退还乙方全部已付房款。乙方应在解除合同通知送达之日起十日内退还甲方该房屋。合同签订当日，李一哲向韩乖女、张文斌支付定金50000元。2017年月6日5日韩乖女、张文斌与张灏办理委托公证，委托张灏为韩乖女、张文斌代理人，代办出售给李一哲房屋相关的所有手续。2017年6月6日，第三人协助韩乖女、张文斌取得该涉案房屋产权登记证书。当日，张灏代表韩乖女、张文斌与李一哲签订《西安市存量房买卖合同》，明确该房屋为贷款方式付款：买方应将首付款人民币250000元存入监管账户。余款人民币550000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。同日，双方签订《二手房交易结算资金监管协议》，合同第十五条约定：对于按揭贷款的，乙方（原告）应与本协议签订之日起3个工作日将购房首付款人民币250000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。签订合同及监管协议后，李一哲向韩乖女支付预付款100000元，张灏代韩乖女收取该款项并出具收据。同时，李一哲将首付款250000元存入资金监管账户。经当庭询问，李一哲表示当日已告知被告方其2017年5月16日已经取得中国光大银行西安太白南路支行贷款审批。被告方表示也知悉此事。另查，2017年5月16日，李一哲与中国光大银行西安太白南路支行签订《个人贷款合同》，申请住房按揭贷款550000元整，贷款期限为360个月即2017年5月16日起至2047年5月16日止。同日，中国光大银行零售授信业务批复（光银个审[R78591716000575]号）同意审批该笔贷款。后于2017年9月7日发放贷款550000元直转入接资金监管账户。原告自2017年10月16日开始至2018年7月20日每月按照还款计划偿还按揭款。庭审中，韩乖女、张文斌、张灏表示其从未前往中国光大银行参与过李一哲办理按揭的相关手续，亦未征求其三人意见。2017年7月17日李一哲委托陕西永嘉信律师事务所向韩乖女、张文斌发送《律师函》，主题为继续履行合同催告函，其中载明致："韩乖女、张文斌/张灏委托人与您二位应在您二位拿到房产证，或委托人拿到贷款审批通过后五个工作日内办理权属转移登记手续，您二位应在办理权属转移登记第四日前将房屋交付委托人，房屋交付后三日内前往物业办理更名手续并移交钥匙…另外,您二位已经取得房屋产权证书,委托人与您二位共同办理的的银行按揭贷款手续已获得银行批复同意…综上,本律师代表委托人郑重致函如下:1、请您二位或代理人自收到本律师函之日起5日内，继续履行《房屋买卖三方合同》，即国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及房屋产权过户手续。2、请您二位在办理产权转移登记第四日前将房屋交付委托人，办理房屋交付后3日内前往物业办理更名手续，并移交房屋钥匙。若您二位逾期仍未履行上述义务，委托人将行使其诉讼权利，届时您二位须承担继续履行合同的义务并承担违约责任的法律后果。”韩乖女、张文斌认可收到该函件，但认为系李一哲违约在先，并未其违约。2017年7月20日，韩乖女、张文斌委托陕西富能律师事务所向李一哲代理人陕西嘉信律师事务所发出《律师函》，载明：李一哲应在2017年6月10日前需付清全部购房款，但李一哲仍未付清，已经构成违约。合同约定，逾期付款的违约责任，逾期超过10日，委托人有权解除合同，收到解除合同通知起10日内按照逾期应付款的20%向委托人支付违约金，由委托人退还已付款350000元。委托人依合同约定郑重声明：解除与您及西安世纪房地产签订的《房屋买卖三方合同》。解除日期为收到该律师函当日。协商退还您已付款350000元。保留向您请求赔偿违约金120000元的权利。李一哲表示该函件系发给其律师，其本人未收到该函件并不知晓内容。2017年9月12日，李一哲委托陕西永嘉信律师事务所向韩乖女、张文斌再次发出《履行合同告知书》，载明：2017年9月7日，委托人接西安市住房保障与房屋管理局的通知：您办理的资金监管业务，监管资金已全额到账，请您尽快办理后续手续”。经询，韩乖女、张文斌称向李一哲发出《律师函》解除合同系基于双方2017年4月18日签订合同时口头约定原告应于50日内支付完毕全部购房款即6月10日前应支付完毕，但原告款项并无如期到账，已构成违约。故现韩乖女、张文斌以此反诉确认双方合同解除并由李一哲承担违约责任。原告对此不予认可，表示双方从未有过50天履行完毕的约定。原告表示双方均认可剩余购房款以按揭贷款形式支付，故银行放款的时间是双方所无法约定的。第三人称当时双方口头是商议过50天这个期限，但没有进行书面约定。经通过房产相关部门了解，二手房买卖中，按揭购买房屋的需在全部款项进入资金监管账户后才能办理过户手续。以上事实的证据有《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，西安市房权证高新区第1075102007-10-37-12305-1号、电汇凭证、中国光大银行零售业授信业务批复、中国光大银行股份有限公司西安太白南路支行贷款借据，中国光大银行阳光卡活期账户交易明细、还款计划书，收款收据（定金）、收据（预付款）、履行合同告知书，原、被告发送的律师函及快递回单、公证书及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告于2017年4月18日签订的《房屋买卖三方合同》均是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。本案的争议焦点是原、被告双方是否存在违约情形。因双方签订的《房屋买卖三方合同》中明确约定余款550000元采用按揭贷款形式支付，但并未约定最终付款期限。2017年5月16日原告李一哲已通过中国光大银行股份有限公司西安太白南路支行贷款审批，该事实在双方2017年6月6日签订《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》当日被告方也已明确知晓。但直至2017年9月7日银行才予以放款，该时间段系银行操作流程所致，被告方并未举证证明系原告原因所导致。鉴于双方已陆续签订《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，且贷款也已发放进入资金监管账户，原告也如期归还每月按揭贷款，该涉案房屋完全具备继续履行的条件。综上，原告现依据双方签订《房屋买卖三方合同》要求被告韩乖女、张文斌继续履行，将位于西安市××新区××路××号金泰假日花城37幢1单元2035号房屋转移登记至原告李一哲名下并将房屋交付原告办理物业更名手续，于法有据，本院依法予以支持。原告主张的逾期履行合同违约金，因双方履行期间存在非双方导致的时间上的延续，故无法确定期限，故本院依法不予支持。关于被告方称双方口头约定50日的付款期限，首先并无合同依据，其次因双方均知悉剩余房款为按揭贷款，就应充分考虑到其中存在银行审批放款的时间属双方无法确定因素，现被告以此为由解除合同并主张违约金与常理相悖，故本院对此抗辩不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、2017年4月18日原告李一哲与被告韩乖女、张文斌经第三人西安世城房地产营销策划有限公司第二分公司签订《房屋买卖三方合同》（合同编号：X1010358）合法有效。二、被告韩乖女、张文斌于本判决生效之日起三十日内协助原告李一哲将位于西安市××新区××路××号金泰假日花城37幢1单元2035号房屋办理过户至原告李一哲名下。三、被告韩乖女、张文斌于本判决生效之日起三十日内向原告李一哲交付位于西安市××新区××路××号金泰假日花城37幢1单元2035号房屋并办理物业更名手续。四、驳回原告李一哲其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）韩乖女、张文斌、张灏全部反诉请求。本案案件受理费14664元，反诉案件受理费6650元，共计21314元，均由被告（反诉原告）韩乖女、张文斌、张灏承担。因案受理费14664元原告已预交，故被告（反诉原告）韩乖女、张文斌应于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  胡小导人民陪审员  贾长兴二〇一八年八月十六日书 记 员  李珍珍打印：相丽华校对：李珍珍2018年月日送达