海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初4434号   原告：海南润裕房地产开发有限公司，住所地海口市。   法定代表人：黎贤智，总经理。   委托诉讼代理人：王井，男，1966年8月5日，汉族，海南润裕房地产开发有限公司法务专员，住海口市。   被告：邢益宝,男，汉族，1978年12月24日出生，住址文昌市。   委托诉讼代理人：林明斌，海南坤和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张梦恬，海南坤和律师事务所律师。   原告海南润裕房地产开发有限公司（以下简称润裕公司）诉被告邢益宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润裕公司的委托诉讼代理人王井、被告邢益宝及委托诉讼代理人林明斌、张梦恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告润裕公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2012年12月4日签订的《海口市商品房买卖合同》；2、被告依《海口市商品房买卖合同》补充协议第三条之规定支付违约金14637元并承担解除合同备案的全部费用；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告是依法注册的房地产开发有限公司，滨江财苑是原告开发建设的房地产项目。2012年12月4日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告以4031元/平方米的价格，将位于海口市××镇房出售给被告，合同总价款为487912元。合同签订后，被告于2012年12月16日支付购房款157912元，于2013年3月21日支付房款150000元，两次共实际支付购房款3077912元。此后双方又于2013年3月21日签订《分期付款约定》，约定被告于2013年12月30日前支付100000元，2014年2月28日支付尾款80000元，但付款期限届满后被告经多次催告，拒不支付后两笔共180000元的购房款。根据《海口市商品房买卖合同》附件补充协议得到第三条规定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照房屋总价款的3%（48791283%=14637元）向出卖人支付违约金并承担解除合同的相关费用，为此，原告诉至法院。   被告邢益宝辩称：1、原告解除权未在规定的行使期限内行使，该解除权已经灭失。《海口市商品房买卖合同》及《分期付款协议》，约定被告于2013年12月30日前支付100000元，于2014年2月28日支付80000元购房款。原告依据《补充协议》行使解除权，应在原告所认为的解除权发生之日，即2014年4月29日起一年内行使，原告在2018年6月26日向法院起诉，已经超过解除权行使期限，解除权已经灭失；2、《海口市商品房买卖合同》补充协议属格式条款，未提示被告注意，且违反了《合同法》第四十条中规定的权利义务安排，应属无效条款；3、被告已经履行了绝大部分合同义务，涉案房屋也已经实际交付使用并已装修完毕，仅未支付合同尾款，因履行瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全，有违当事人缔约时的初衷和尽量使用合同有效的立法目的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《海口市商品房买卖合同》，证明双方签订了房屋买卖合同的事实，合同约定了违约的处理方式；提交《海口市商品房买卖合同备案表》，证明原告为被告办理了备案；提交《分期付款约定》，证明双方有分期付款约定，被告还拖欠原告180000元的购房款；提交《销售不动产统一发票》，证明被告在签订合同后缴纳了307912元的购房款。被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以认定。被告提交《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》与原告一致，本院予以认定。被告提交《收据》、（物业费）、《业主领取物品签收单》、《滨江财苑物业收费服务协议》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》以及房屋现状照片，证明原告于2018年5月4日实际与被告交付房屋，办理交付手续，领取钥匙并开始装修。原告对该组证据有异议，但未提出相反的证据予以否定，对其真实性本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2012年12月4日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于海口市××镇房。房屋建筑面积为121.04平方米，单价为每平方米4031元，总价为487912元。合同签订当日应付购房款157912元，余款330000元通过银行按揭方式支付。买受人逾期付款的违约责任按合同附件补充协议第三条处理。原告应在2014年2月28日前将经质检验收合格、消防验收合格的商品房交付给被告。合同签订的同时，双方在附件七《本合同补充协议》中约定：买受人逾期付款，自本合同规定的应付期限届满之次日起至实际付清日止，每日按应付款的万分之四支付违约金。在买受人分期支付房款时，无论任何一笔付款迟延60日，出卖人均有权解除合同，买受人应按房屋总价款的3%向出卖人支付违约金，并承担解除合同的相关费用。合同签订后原告于2012年12月14日为被告办理了商品房买卖合同备案登记。被告于2012年12月16日向原告支付购房款157912元，于2013年3月21日支付50000元。原被告双方亦于2013年3月21日签订《分期付款约定》，约定被告购买的房屋尾款于2013年12月30日支付100000元；余款80000元于2014年2月28日前付清。2018年5月4日，被告与海南富鳌物业管理有限公司签订《滨江财苑物业收费服务协议》，并领取了诉争房屋的钥匙，办理了交付手续。   本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定的解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，依据附件七《本合同补充协议》中“在买受人分期支付房款时，无论任何一笔付款迟延60日，出卖人均有权解除合同”的约定，在被告迟延支付购房款的60日后，原告就有权行使解除权。关于双方争议的购房尾款180000元的应付时间问题，在原被告于2013年3月21日签订《分期付款约定》中，明确约定被告购买的房屋尾款于2013年12月30日支付100000元；余款80000元于2014年2月28日前付清。该约定只是变更了《海口市商品房买卖合同》中付款时间的约定，并未变更违约责任的承担方式，故原告解除权的行使期限应从2013年12月30日起算。本案从现有证据和双方在庭审中的陈述看，原告无证据证明就解除权的行使进行过催告或者主张过合同解除权，现原告提出解除《海口市商品房买卖合同》超过了法定的行使期限，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：   驳回原告海南润裕房地产开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费人民币83元，由原告海南润裕房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 王荔枝   人民陪审员 陈 栋   人民陪审员 邓境宁     二〇一八年八月二十三日   法官 助理 谭华暖   书 记 员 周柳冰   速 录 员 庄倩媚