广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13641号原告：邓美松，男，汉族，1968年8月21日出生，住广东省普宁市，原告：熊满英，女，汉族，1969年8月22日出生，住广东省普宁市，上述两原告共同委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：宋悦，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市神州房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇振兴中路2号，统一社会信用代码91442000661464785K。法定代表人：谭志文，董事长。委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。原告邓美松、熊满英与被告中山市神州房地产开发有限公司（以下简称神州房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓美松、熊满英共同诉讼代理人程娟，被告神州房地产公司诉讼代理人张子恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓美松、熊满英向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告支付违约金21923.88元[以房屋总价款644820元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）自2017年12月16日起暂计至2018年6月10日(176天)，应计至案涉房产权属证书办理至原告名下当日];⒉判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年10月18日签订商品房买卖合同，约定原告以644820元的价格向被告购买位于中山市××××房的商品房。原告已按照约定付清全部购房款、住宅专项维修资金、契税、办证费用。商品房买卖合同第十四条约定：被告应于商品房交付使用后365个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此，被告于2016年6月30日向原告交付案涉房产，至迟应于2017年12月16日为原告办理案涉房产的权属证书，但被告至今未能履行前述义务。经原告多次催告，被告仍拒绝办理。原告认为，被告拒绝按期为原告办理权属登记的行为违反了商品房买卖合同的约定，应当依法承担相应的违约责任。被告延迟办证的时间长达106天之久，且至原告提起诉讼时仍没有可以申请办理的迹象，商品房买卖合同第十四条约定的违约金过分低于原告因房产没有权属证书导致房产无法发挥证明效力、市场效应、丧失流动性等产生的损失，也不足以督促被告履行合同尽快办证，同时考虑到双方签订的商品房买卖合同是被告提供的格式合同，在订立时被告并未与原告协商，原告在看房、签署买房文件、收房、办证过程中均处于信息不对称的劣势地位，根据相关法律规定，违约金计算标准应当调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告神州房地产公司辩称，一、被告在本案中没有违约行为，不应承担违约责任。⒈被告已依照合同约定的时间将具备使用条件的涉案房屋交付给原告。原告也在接收房屋之后入伙居住，原告是否取得房屋产权证书并没有影响到原告对房屋的居住，也没有对原告造成任何负面影响。⒉被告不存在拒绝按期办证情况，而是积极想方设法为原告办证。被告早在2017年6月份已到中山市国土资源局办理了荣富苑房地产确权事宜，有中山市国土资源局的收件回执为证。中山市国土资源局本应该在收件后一个月时间办好确权证，然而，由于中山市国土资源局与中山市规划局在规划验收证明上意见不一致，导致延迟到2018年3月才把确权证书办妥。期间拖延了近一年的时间，从而也延误了被告为各业主即原告办理房产证的时间。按照商品房买卖合同的补充协议第七条第一款约定：由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，办证期限顺延。根据上述约定和目前的实际情况，被告在办证期限内不能及时办到房产证，并不是被告的责任所致。二、原告起诉要求被告支付过高的违约金，应当不予支持。涉案房产没有房产证不影响原告对房子的居住使用，本案双方签订的商品房买卖合同及合同的补充协议一（附件六）均是双方当事人自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。假如被告在本案中存在因为自己的责任迟延办证的违约行为，也应当依照合同约定的违约金累计总额最高不超过已付房价款1%的标准支付迟延办证违约金。本院经审理认定事实如下：2015年10月18日，原、被告双方签订一份中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市××××房的预售商品房，房屋总价款为644820元；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。该商品房买卖合同附件六第七条约定，由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为，办证期限亦应顺延。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已按约定支付了购房款和契税，并向被告预交了办证费用。原告确认被告已按合同约定期限交房，但因被告至今未为原告办理涉案商品房的权属证书，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。原告确认被告已于2016年6月30日前将涉案商品房交付给原告使用，认为按照合同的约定，被告应当在2016年6月30日之后的365个工作日内为原告办理房地产权属证书。据此，被告应在2017年12月14日前为原告办理权属证书。现被告在约定的办证期限届满后仍未为原告办理涉案商品房的权属登记，已构成违约。被告辩称未按合同约定办理房地产权属登记是政府行为所致，但其未提供有效证据证明其逾期办证与政府行为之间存在因果关系，本院对其该抗辩理由不予采纳，被告应对其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。关于违约金数额，按照双方当事人约定的违约金计算方式，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。原告现主张该约定的违约金过低，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告可以请求人民法院增加。本案中，虽然原告未对逾期办证造成的损失数额举证，但在被告长时间未能为原告办理不动产权属证书且期限仍不可预期的情况下，原告因不能取得完整物权权益导致的损失在持续产生和不断增加，再固定按原约定的违约金显然不能抵偿由此给原告造成的损失，亦不足以制裁违约和敦促被告尽快履行合同约定的办证义务，故原告主张增加违约金的请求理据成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院对原告主张以已付房价款按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：被告中山市神州房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后向原告邓美松、熊满英支付从2017年12月16日起以644820元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至为原告办理案涉商品房权属证书之日止的逾期办证违约金（违约金支付方式：自2017年12月16日起至2018年6月10日的违约金于本判决生效之日起七日内支付，自2018年6月11日起至办理权属证书之日止的违约金每六个月支付一次）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取计174元（原告已预交），由被告中山市神州房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一八年八月二十七日书记员  李立荣吴晓芳