东乌珠穆沁旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2525民初1018号 原告：和秋福，男，1954年8月14日出生，汉族，原籍：河北省唐县，东乌珠穆沁旗供销社退休职工，现住内蒙古自治区。 被告：徐建文，男，1969年1月30日出生，汉族，内蒙古自治区巴林左旗，无固定职业，现住内蒙古自治区赤峰市。 被告：张全，男，1963年7月21日出生，汉族，原籍：内蒙古林西县，无固定职业，现住内蒙古自治区赤峰市林西县。 被告：闫子孝，男，1958年7月13日出生，汉族，内蒙古自治区赤峰市，无固定职业，现住内蒙古自治区赤峰市。 委托诉讼代理人：高晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。 被告：赤峰巨恒建筑工程有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗经棚镇锡东路东小井街。 法定代表人：李强，公司董事长。 委托诉讼代理人：阴发强，内蒙古奥星律师事务所律师 被告：东乌珠穆沁旗住房和城乡规划建设局，机构地址：东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇行政办公区。 法定代表人：包海明，局长。 委托诉讼代理人：张岳岭，东乌珠穆沁旗住房和城乡规划建设局房屋征收办公室主任。 被告：东乌珠穆沁旗兴泰置业有限公司，住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗乌镇宝力根街电力新区。 法定代表人：刘大欢，公司总经理。 第三人：杨硕，男，1994年8月26日出生，满族，现住内蒙古自治区。 原告和秋福与被告徐建文、闫子孝、张全、赤峰巨恒建筑工程有限责任公司（以下简称"赤峰巨恒公司"）、东乌珠穆沁旗住房和城乡规划建设局（以下简称"东乌旗住建局"）、东乌珠穆沁旗兴泰置业有限公司（以下简称"东乌旗兴泰公司"）、第三人杨硕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和秋福、被告张全、被告闫子孝的委托诉讼代理人高晓东、被告赤峰巨恒公司的委托诉讼代理人阴发强、被告东乌旗住建局的委托诉讼代理人张岳岭、第三人杨硕到庭参加诉讼。被告徐建文、东乌旗兴泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，故依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 和秋福向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判决五被告履行原、被告所签订的《房屋买卖合同》；2.请求人民法院依法判决五被告因未按时如约履行购房合同而给原告造成的利息损失（本金按10万元计算，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，期间从2015年8月1日至人民法院判决之日止）；3.请求人民法院依法判决五被告给付违约金20000.00元；4.请求人民法院依法判决本案的诉讼费以及因此案而发生的其他实际费用全部由被告承担。事实和理由：2014年9月初，原告从朋友口中得知，被告赤峰巨恒公司和东乌旗住建局共同开发的东乌旗思赫腾步行街商住小区的6号楼，因资金短缺，提前出售抵顶工程款的楼房。原告经与被告赤峰巨恒公司和东乌旗住建局核实后，于2014年9月14日将筹集到的10万元购房款交付给该项目部经理徐建文，并于当日签订了《房屋买卖合同》（具体楼层为二单元201室）。该楼房直到2018年年初才真正完工，通了水、暖、电，后得知该房屋又被被告闫子孝另售他人。为了维护原告的合法权益，现诉到法院。 徐建文未提出答辩意见。 闫子孝辩称，通过原告的诉状我们可以看到原告在诉讼请求、事实理由的陈述中提到了一个步行街六号楼3单元东户楼户任意一处，也就说原告与被告徐建文、张全签订的合同购买的楼房是不确定的，那么现在原告主张要求2单元2楼东户在合同没有体现，因此原告要求的诉讼请求不能成立，另外被告闫子孝已将该楼房出售给了第三人杨硕并办理了网签。 张全辩称，我是徐建文雇佣打工的，协助徐建文盖这个楼房。据我听说，徐建文和闫子孝协商了每层楼的价格，但协议书没见到。当时因闫子孝未拨付工程款，停工了一个月左右，徐建文给了我一张图纸，说是有阴影的部分都可以卖，我就给他联系了原告和秋福，我和和秋福也是朋友，因为工程款不能到位，我给和秋福说便宜卖他，不管房子多大就10万元。当时和秋福说不认识徐建文，让我做见证人，我就在合同上签了字。后来和秋福听说房子另售他人，我问了徐建文，他说房子可能卖了，我说那你得给和秋福再弄一套，于是徐建文和和秋福又签了第二份合同。第一份合同是从西往东数3单元302室（东户），第二份合同是从东往西数2单元201室（东户）。我不是建设承包人，我没有房子的处分权，只是作为原告和徐建文签订合同的见证人签字。徐建文和和秋福签订的合同属实，当时徐建文为了拿钱救急，让我在当中签字，和秋福也清楚我没有处分房屋的权利。2017年冬季徐建文和和秋福签订了第二份合同，和秋福为了当时交付房款的利息不受影响，合同的落款日期倒签到2014年9月14日。原告在诉称我和徐建文系合伙关系，但是我只是给徐建文打工的。 赤峰巨恒公司辩称，作为巨恒公司从未与原告签订过任何合同书，所以我们不存在履行合同这一说法，不同意承担违约金及利息。赤峰巨恒公司是被本案被告闫子孝借用挂靠资质在城建部门就这个项目进行了备案，备案后我公司没有进行真正施工，在施工过程中实际施工人是闫子孝，所以本案原告的诉讼请求与巨恒公司无关。原告要求五被告履行所谓的合同，那么根据合同相对性原则，谁签合同找谁。作为巨恒公司因为没有售房资质只是建筑公司，所以到现在为止也不允许赤峰巨恒公司出售房屋，原因是巨恒公司一直没有得到房源，我们又不是实际施工人，所以房屋的销售都是由其他人，因此对于原告和谁签订合同我们不清楚，我们也不承担非合同相对方履行义务的责任。本案原告的叙述的事实理由和诉讼请求均与本案被告巨恒公司无关。 东乌旗住建局辩称，1.不同意履行合同，我们住建局和赤峰巨恒公司按照双方签订的合同，已经全部履行。六号楼开发是我单位和巨恒公司签订的开发建设合同，按照会议纪要，抵顶楼房是给巨恒公司的；2.依法取得房屋预销售许可是2016年9月14日，而原告和徐建文签订房屋买卖合同是2015年，原告在被告尚未取得预销售的情况下签订房屋买卖合同，我认为是不受法律保护的。 被告东乌旗兴泰公司未提出答辩意见。 杨硕述称，当时是我叔叔杨宏斌与闫子孝协商后帮我买的，具体楼层、房款按照网签合同为准，房子我已经装修入住。 经本院审理认定事实如下：被告东乌旗住建局为了解决东乌旗思赫腾步行街项目前期开发商所遗留的回迁问题，于2013年8月12日召开会议讨论研究了思赫腾步行街项目整治方案，形成了《关于研究思赫腾步行街项目整治工作方案的会议纪要》。该纪要的主要内容为：以解决思赫腾步行街项目部分被拆迁人回迁要求为中心工作，顺利完成40套住宅、10套商铺和50多套车库回迁目标；建成6#、7#、10#三栋住宅楼，S5商业楼和S7商住楼，完成相关配套设施建设和房屋销售，实现小区开发建设的完整性；东乌旗宏盛房地产开发公司以所建部分房屋抵顶施工单位工程建设款为主要发包方式。抵顶工程款的部分楼房位置、所建楼房工程造价和抵顶楼房价格经领导小组确定，由东乌旗宏盛房地产开发公司与施工企业签订建筑安装工程承包合同。该项目在推进过程中，被告东乌旗住建局将会议纪要中的东乌旗宏盛房地产开发公司变更为本案被告东乌旗兴泰公司。被告东乌旗住建局借用东乌旗兴泰公司的开发资质，于2014年5月16日在被告东乌旗住建局办公地点签订了以东乌旗兴泰公司为发包方、赤峰巨恒公司为承包方的《建设工程施工合同》。 另查明，被告闫子孝借用被告赤峰巨恒公司的建设资质。于2014年5月27日，以东乌旗住建局为甲方、赤峰巨恒公司为乙方签订了《东乌旗步行街6号商住楼开发建设合同》。该合同约定:甲方将东乌旗思赫腾步行街项目6号建筑面积4124平方米商住楼发包给乙方，项目以建成楼房抵顶施工费方式实施，由乙方全额垫资建设。按照《关于研究思赫腾步行街项目整治工作方案的会议纪要》，乙方建设项目施工费按照国家预决算标准执行（框架1700.00元/平方米，砖混1350.00元/平方米），以建成后的房屋抵顶乙方施工费，房屋抵顶价格为商住楼商业一层5000.00元/平方米，住宅2000.00元/平方米；甲方可以通过挂靠的房地产开发企业名义，协助乙方销售抵顶房屋、签订交易合同及办理房屋销售相关产权手续，销售收入由乙方自行收回；乙方必须确保于2014年6月正常开工，于2014年10月30日前竣工交付使用。2014年9月，甲乙双方签订了《东乌旗步行街6号商住楼建设补充合同》，约定："甲方发包给乙方为建筑面积框架部分为：684.24平方米X1700.00元＝1163208.00元，砖混部分为3439.76平方米X1350.00元＝4643676.00元，两项发包总价为5806884.00元。最终以审计后决算为准，多退少补。施工费用现房抵顶。（见附表）"。 2014年9月19日，以被告闫子孝为甲方、被告徐建文为乙方签订了《东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程承包合同》。合同约定，被告闫子孝将其挂靠承建的东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程以每平方米1200.00元的价格发包给被告徐建文，采取包工包料的大包形式；总工程款的50%以现金或材料抵顶给付，另50%以房源替代，房产的一切证照由甲方负责给乙方办理；房价定为底商5000.00元/平方米，住宅2000.00元/平方米，至于底商或住宅由乙方任选，住宅按单元给付。约定工程的完工日期为2015年7月30日。 2014年9月14日，被告徐建文、张全为出售方（甲方）与购买方原告和秋福（乙方）签订了《楼房买卖协议》，约定："一、今有甲方徐建文、张全卖给乙方和秋福步行街六号楼三单元东户楼户一处，大约一百零九平米，经甲乙双方共同协商为壹拾万元整，此房在二零壹五年柒月叁拾日交付于乙方使用，所有相关手续及费用由甲方负责给乙方办理（如房产证等）二、如有争议此协议为证，此合同一式两份，甲乙双方各一份三、如不按时交付使按房屋造价的1%的违约金付给乙方，签字之日生效注：（现金款乙方已付清）甲方：徐建文、张全乙方：和秋福二零壹肆年玖月壹拾肆日"。2017年9月14日，被告徐建文为出售方（甲方）与购买方原告和秋福（乙方）重新签订了《房屋买卖合同》，合同落款日期倒签为2014年9月14日，约定："甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方在思赫腾步行街6号楼有顶帐房一处，甲方在该处城建建筑初期因资金短缺向乙方借款人民币大写壹拾万元整，即人民币小写￥100000元。二、甲方自愿将坐落在思赫腾步行街6＃楼二单元201室房屋以顶账的方式出卖给乙方，并将与所出卖该房屋的相关的土地使用权同时出卖给乙方。三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。四、甲方将该房屋以顶账方式出售给乙方后，甲方负责房产证、土地证及相关手续，待房产手续办理到乙方名下后，即甲方将该合同履行完毕。五、甲方交付给乙方房屋必须水、电、暖设备安装齐全；保证该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，欠水电费、欠入网费及有线电视费等。六、本合同一式两份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。"。（注：签订第一份合同时涉案房屋单元号系从西往东排列，签订第二份合同时涉案房屋单元号系从东往西排列）。 2016年10月10日，徐建文（甲方）与张全（乙方）签订了《协议书》约定：因甲方承包东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程，向乙方借款20000.00元，甲方要求乙方协助施工，并同意支付乙方工资100000.00元，共计120000.00元。甲方自愿用城建局抵顶工程款的位于东乌旗乌里雅斯太镇思赫腾商住楼6号楼（由东向西）三单元502室（西户）抵顶上述借款。......。 2018年1月8日，以赤峰巨恒公司为甲方、第三人杨硕为乙方签订了《购房协议书》，协议约定：甲方将东乌旗步行街住宅6号楼2单元201室，建筑面积为109.82平米，2200.00元/每平米出售给乙方；乙方愿意以上述价格向甲方认购房屋。该协议书有甲方赤峰巨恒公司的印章和第三人杨硕签字。2018年1月11日，被告东乌旗兴泰公司为出卖人、第三人杨硕为买受人对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》（网签）。房屋总价格为241600.00元，第三人杨硕已装修入住。 又查明，1.2016年9月14日，被告东乌旗兴泰公司取得涉案房屋的《商品房预销售许可证》；2.涉案房屋测绘建筑面积为109.82平方米；3.东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼至本案开庭时未经综合验收；4.东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼的产权尚未办理至东乌旗兴泰公司的名下；5.涉案房屋在被告东乌旗住建局抵顶赤峰巨恒公司工程款房屋范围内。 上述事实，有被告东乌旗住建局《关于研究思赫腾步行街项目整治工作方案的会议纪要》、《建设工程施工合同》、《东乌旗步行街6号商住楼开发建设合同》、《东乌旗步行街6号商住楼建设补充合同》、《东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程承包合同》、《楼房买卖协议》、《房屋买卖合同》、《收据》、《协议书》、《购房协议书》、《商品房买卖合同》（网签）、《商品房预销售许可证》、测绘面积明细（图）予以证实。 本院认为，本案的争议焦点问题：一、被告徐建文与张全是否系合伙关系；二、被告徐建文与原告和秋福签订的《房屋买卖合同》及以赤峰巨恒公司为甲方、第三人杨硕为乙方签订了《购房协议书》是否合法有效，如何履行；三、原告要求被告承担未如约履行购房合同造成的利息损失及违约金20000.00元的主张有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，即被告徐建文与张全是否系合伙关系。对此，被告闫子孝于2014年9月19日将该工程发包给了被告徐建文，双方签订了《东乌旗思赫腾商业步行街商住小区6号楼工程承包合同》，也就是说该工程承包人为徐建文。被告张全、徐建文于2014年9月14日与原告签订《楼房买卖协议》时，被告闫子孝与被告徐建文的发包合同还未签署，且该合同中对出售房屋具体位置表述不明，后原告和秋福与被告徐建文双方于2017年9月14日重新签订《房屋买卖合同》时，张全并未在该合同上签字。原告庭审中主张当时是徐建文、张全等三人合伙承包此工程后张全退出。就上述主张未向法庭提交有效证据予以证实，故原告主张被告张全与被告徐建文系合伙关系的主张不予支持。针对第二个争议焦点，即被告徐建文与原告和秋福签订的《房屋买卖合同》及以赤峰巨恒公司为甲方、第三人杨硕为乙方签订了《购房协议书》是否合法有效，如何履行。对此，原告和秋福与被告徐建文最初系借贷关系，借贷合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖关系，将借款本金转化为购房款，系双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故被告徐建文出售抵顶工程款的房屋，未违反法律法规的强制性规定，上述《房屋买卖合同》及《购房协议书》均具有法律效力。对于如何履行合同问题，被告徐建文与原告和秋福签订《房屋买卖合同》的实际时间为2017年9月14日，被告赤峰巨恒公司为甲方、第三人杨硕为乙方签订了《购房协议书》时间虽为2018年1月8日，但第三人杨硕对涉案房屋已经装修入住。本院综合考虑占有情况，原告要求履行合同的主张本院不予支持。原告和秋福可以通过解除合同等救济途径解决纠纷。针对第三个争议焦点，即原告要求被告承担未如约履行购房合同造成的利息损失及违约金20000.00元。对此，鉴于原告和秋福与被告徐建文签订的《房屋买卖合同》合同目的无法实现，故就利息损失及违约金可在要求解除合同时一并主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（二）项、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告和秋福的诉讼请求。 案件受理费2700.00元由原告和秋福承担。 如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判长 付 云 忠 审判员 韩 曙 光 审判员 牧仁高娃 二〇一八年八月二十四日 书记员 金 婷 婷