内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内29民终292号上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古阿拉善东达国际物流发展有限公司。法定代表人：赵永亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴静轩，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫杰慧，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）乌海市黄河房地产开发有限责任公司。法定代表人：张晓云，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈力强，男，汉族，1961年4月7日出生，现住内蒙古自治区，系乌海市黄河房地产开发有限责任公司常务副总经理。委托诉讼代理人：王多梅，内蒙古睿华律师事务所律师。原审被告：阿拉善盟新宇房屋拆迁有限责任公司。法定代表人邱秀英，该公司董事长。上诉人内蒙古阿拉善东达国际物流发展有限公司（以下简称东达物流公司）因与被上诉人乌海市黄河房地产开发有限责任公司（以下简称黄河房地产公司）、原审被告阿拉善盟新宇房屋拆迁有限责任公司（以下简称新宇拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东达物流公司的委托诉讼代理人戴静轩、闫杰慧、被上诉人黄河房地产公司的委托诉讼代理人陈力强、王多梅、原审被告新宇拆迁公司的法定代表人邱秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东达物流公司上诉请求：1、撤销阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1563号民事判决，请求发回重审或依法改判；2、本案诉讼费及评估费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决解除合同系认定事实错误和适用法律错误。被上诉人和新宇拆迁公司、上诉人签订的协议中没有解除合同的约定，上诉人的土地取得程序和项目建设合法，并且通过招投标程序由陕西宏安建筑公司承建，建设项目于2012年全部建设完成。上诉人取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，房屋具备交付条件。上诉人东达物流公司没有根本违约的行为，不符合《中华人民共和国合同法》规定的构成根本违约解除合同的情形。房屋建设完成后，已由建设单位、设计单位、勘查单位、监理单位、施工单位等共同组织并通过了竣工验收。上诉人已依照合同约定建成房屋并通过了竣工验收，本案中上诉人东达物流公司未违约，一审法院认定上诉人违约无法交付房屋系事实认定错误。2、依据协议第三条约定及内蒙古正聚祥资产评估公司评估报告，确定商业楼框架结构与砖混结构工程差价为1687422.82元，根据图纸和测绘报告上诉人的房屋面积为3593.18㎡，超回迁面积为1179.3㎡，回迁建筑土地面积为910.98㎡。故被上诉人依照合同约定应向上诉人支付工程框架结构与砖混结构差价1687422.88元，建筑面积超出部分3317899.79元，土地出让金364392元等各项欠款。现置换房屋已建成，三方签署的合同由各方实际履行了绝大部分，房屋未予交付是因为被上诉人未依照合同约定交付相关款项，并从而导致双方在交付过程中发生争议。一审法院仅凭交付中双方存在争议就简单认定合同目的无法实现从而解除了合同系认定事实错误。3、国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定的内容已于2018年4月4日被国务院予以修改（国令第698号），一审法院仍适用被修改前的法规内容作为裁判依据并认定房屋不具备交付条件系适用法律错误。二、上诉人是受一审被告阿盟新宇公司的委托进行的房屋拆迁和建设，一审法院认定提供新建置换房屋的主体已实际由被上诉人新宇拆迁公司变更为东达物流公司系事实认定错误。2009年9月30日，新宇拆迁公司与被上诉人签署《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》，上诉人作为受托人在该合同中签字盖章。2011年3月24日，被上诉人和新宇房屋拆迁公司、上诉人共同签署《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》，其中第一条、第二条约定上诉人承担拆迁和建设新建商业楼，补充协议第五条约定：“乙方（新宇拆迁公司）置换给甲方（被上诉人）的商业楼要达到通暖、电、水，完成门前绿化、硬化、排污。”故上诉人仅作为受托人承担拆迁和建设的工作，置换和交付的合同相对方为新宇房屋拆迁公司而非上诉人。一审法院认定提供新建置换房屋的主体已实际由被上诉人新宇拆迁公司变更为被上诉人东达物流公司没有事实和法律依据，将上诉人作为受托人进行的工作错误的认定为合同主体的变更，一审法院系认定事实错误。综上，一审法院依据被修改前的国务院法规，认定房屋不具备交付条件无法交付，从而认定上诉人根本违约解除合同系认定事实和适用法律错误。被上诉人黄河房地产公司辩称，东达物流公司在诉讼过程中始终未向法院提交涉案房屋符合法律规定竣工验收资料，到目前为止，案涉房屋仍然是一座烂尾楼。本案诉讼过程中我公司到阿拉善经济开发区调取了相关用地及建房的合法手续，被告知根本没有备案和任何建设手续。涉案房屋在一审法院判决前仍没有完成消防、水电暖、路面硬化等配套设施，不具备交付使用的条件。关于上诉人提出的差价问题，合同中并未约定具体给付期限，故我公司支付上述差价款的前提条件必须是上诉人按期交房。对于上诉人陈述其仅为受托人承担拆迁和建设的工作而并不承担置换和交付房屋的义务的说法不认可，根据三方协议第一条、第二条约定，黄河房地产公司应为承担置换房屋义务的主体。综上，请求二审法院维持原判。原审被告新宇拆迁公司述称，2007年我公司受阿拉善经济开发区管委会委托做拆迁工作，签订了拆迁委托书，2009年经过多次与黄河公司协商拆迁事宜，在协商未果的情况下我公司人员撤回。阿拉善经济开发区管委会的工作人员以我公司的名义和黄河公司协商后签订了拆迁协议。拆迁协议签完后我公司的工作就已经完成，一审判决我公司承担连带责任是不正确的。黄河房地产公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原被告于2009年1月30日签订的《阿拉善经济开发开发区房屋拆迁产权置换安置协议》和2011年3月24日签订《阿拉善经济开发开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》；二、请求人民法院依法判决二被告按照每平米2813元给原告支付房屋拆迁补偿安置费8093816.7元；三、请求依法判决二被告按照每平米240元给原告支付装修补偿费690549.6元，并按照每平米15元给原告支付搬迁补助费43159.35元；四、请求人民法院依法判决二被告从2012年3月16日开始按照每月每平米6元给原告赔偿经济损失至付清2-3项请求中的款项为止（暂从2012年3月16日计算至2017年7月为1104879.3元）；五、请求依法判决被告按照合同约定给原告支付100000元违约金；六、请求依法判决诉讼费及因诉讼发生的费用由二被告承担。东达物流公司向一审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付工程框架结构与砖混结果差价1687422.88元，建筑面积超出部分3317899.79元（1179.3㎡x2813.44元/㎡=3317899.79元），土地出让金364392元（400元x910.98㎡=364392元）共计人民币5369704.61元；二、判令反诉被告承担违约金100000元；三、判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年1月30日，原告黄河房地产公司与被告新宇拆迁公司签订了《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》（阿新房拆安2009第124号），被告东达物流公司也在该协议尾部盖章。协议主要约定“被告新宇拆迁公司对原告位于阿拉善经济开发区的房屋(建筑面积2877．29平米)进行拆迁，被告新宇拆迁公司在位于创业路西侧范围内的楼房竣工交付后，在原告办理完相关的交款或房屋产权手续后，安置给原告使用，总建筑面积按房产测绘结果计算，拆迁面积大于建筑面积的，按评估价退付补偿款，建筑面积大于拆迁面积的，超出部分由原告按市场价格自行购买”。同时协议还就置换房的交付时间、室内外装修标准、临时安置费用及违约责任等进行了约定。2011年3月24日，原告与二被告又签订了《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》，协议主要约定“原告同意被告东达物流公司以房屋置换方式拆迁位于阿拉善经济开发区工业园区创业路西自有商业用房，建筑面积2859．98平米，折算后实际置换面积2413．88平米；被告东达物流公司同意为原告在位于阿拉善经济开发区工业园区创业路西，靠乌斯太派出所综合楼北墙临街处新建框架结构楼一栋，建筑面积2413．88平米(建筑面积和占地面积以房产及国土测绘报告为准)；原告只承担新建商业楼框架与砖混结构的工程差价和置换商业楼占地面积土地出让金(土地出让金按400元／平米计算)，由被告东达物流公司给原告办理土地证及房产证，办理土地证及房产证发生的税费由原告承担，房屋发生的建安税由被告东达物流公司承担；交工时间约定为2012年3月15日之前；违约金约定为100000元并承担其他损失；同时协议还就置换房的室内外装修标准”等内容进行了约定。协议签订后，被告新宇拆迁公司对原告位于阿拉善经济开发区工业园区创业路西的自有商业用房进行了拆除。内蒙古阿拉善东达国际物流仓储运销有限公司于2011年5月开始经过招投标程序建设内蒙古阿拉善东达国际物流园区二期综合服务楼A座,设计建筑面积为10923平米。2013年9月2日至2013年9月25日期间勘察单位、监理单位、建设单位、设计单位对新建房屋进行了主体工程的竣工验收，施工单位亦进行了竣工验收，但验收时间未注明。新建房屋主体竣工验收后，内蒙古阿拉善东达国际物流仓储运销有限公司填写了竣工验收备案表，但未填写报请时间，未进行竣工验收备案。因被告未向原告交付房屋，原告于2016年7月20日诉至法院，请求判如所请。2017年6月7日，经法院委托的内蒙古正聚翔资产评估有限责任公司对内蒙古阿拉善东达国际物流园区二期综合服务楼A座进行了评估，评估结果为在评估基准日2012年6月30日框架结构每平米2813.44元，砖混结构为每平米2114.39元。上述事实有以下证据可以证明：一、阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议及阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议各一份；二、内蒙古正聚翔资产评估有限责任公司内正聚翔评字【2017】第026号资产评估报告书一份；三、《巴彦浩特镇环营盘山城市棚户区改造（营盘山东坡、锡林北路及哈达广场）房屋征收货币化补偿安置方案》一份；四、租赁合同一份；五、招标文件、中标通知书、建设工程施工合同、付款凭证各一份；六、设计单位工程质量检查评定报告、勘察单位工程质量检查评定报告、监理单位工程质量评估报告、建设工程竣工验收报告各一份；七、建设用地批准书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证各一份；八、《合作协议书》、《内蒙古阿拉善经济开发区规划建设局关于内蒙古阿拉善东达国际物流项目B、C区规划的选址意见》、《关于阿拉善东达国际物流中心二期建设项目备案的通知》各一份；九、双方当事人的当庭陈述。一审法院认为，原告乌海黄河房地产与被告新宇拆迁公司及被告东达物流公司签订的《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》（阿新房拆安2009第124号）及《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》，系三方真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。根据补充协议第一条及第二条，提供新建置换房屋的主体已实际由被告新宇拆迁公司变更为被告东达物流公司。协议签订后，被告新宇拆迁公司对原告位于阿拉善经济开发区工业园区创业路西的自有商业用房进行了拆除。但被告东达物流公司提供的新建置换房屋至今未向原告交付。被告东达物流公司提供的证据仅能证明设计、勘察、监理、施工、建设单位对工程进行了主体竣工验收。根据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。本案中，直至举证期限届满，被告东达物流公司并未提交涉案工程进行过公共安全等综合验收方面的证据，应当承担举证不能的责任。根据合同约定，原、被告第一次约定的竣工交付日期为2010年10月31日，第二次约定的交工日期为2012年3月15日。该置换房屋至今未向原告交付，且无充足的证据证明该房屋具备了法定的交付条件，被告无法交付房屋导致合同目的不能实现，被告构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，因被告迟迟不能交付置换房屋，导致合同目的不能实现，原告要求解除该合同，应当予以支持。基于此，被告反诉主张是在继续履行合同交付房屋的前提下，要求反诉被告即原告承担工程框架结构与砖混结果差价1687422.88元，建筑面积超出部分3317899.79元，土地出让金364392元及违约金100000元的反诉理由不成立，对被告反诉请求不予支持；对于原告诉请二被告给付房屋拆迁补偿费，原告按框架结构的2813.44元/每平米计算的主张理由不成立。根据补充合同，原告在获得置换房屋时尚需支付框架结构和砖混结构的差价，所以每平米价格应以新建置换房屋的评估价格的砖混结构2114.39元/每平米计算，补偿平米数按置换新建房屋后的平米数即2413．88平米计算，房屋拆迁补偿费应为2114.39元/每平米×2413．88平米=5103883.73元；对原告诉请的装修补偿费，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对装修补偿费进行规定，根据双方签订《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》可知，涉案房屋拆迁置换依据的补偿方案为《阿拉善经济开发区工业园区改造工程房屋拆迁补偿总体事实方案》和《阿拉善经济开发区工业园区“A”段拆迁区域住宅、商服房屋拆迁置换方案》，原告庭审中提交的《巴彦浩特镇环营盘山城市棚户区改造（营盘山东坡、锡林北路及哈达广场）房屋征收货币化补偿安置方案》不论时间和地点均不能适用于本案中原告被拆迁房屋，原告未提交上述阿拉善经济开发区补偿和置换方案中关于装修补偿费的依据，故应当承担举证不能的责任；对于搬迁补助费，根据双方签订《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》，搬迁补助费约定为400元，原告诉请43159.35元搬迁补助费无事实依据，故不予支持；对于违约金和违约损失，原、被告在补充协议中约定，因一方违反合同约定的，除承担由此给对方造成的所有经济损失之外，另行承担合同违约金100000元。原、被告约定的违约金100000元未超过法律规定的上限，予以确认。对于原告主张的违约损失。根据双方签订的《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》及《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》，被告拆迁和安置原告的房屋均是商用房，且原告系正常营业的公司，在公司办公房屋被拆除情况下，产生的房屋租赁损失符合实际情况，原告要求被告承担理由正当。原告主张被告承担房屋租赁损失每月每平米6元的要求，符合乌斯太镇商用房屋租赁的实际情况，故予以确认。因被告不能交付房屋导致合同解除的违约行为，应当承担从双方约定交付房屋日期即2012年3月15日起，以置换新建房屋的平米数即2413．88平米，每月每平米6元的房屋租赁损失，计算方式为：2012年4月起至依法解除合同止的月数×6元/月/平方米×2413．88平米。被告新宇拆迁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃所享有的诉讼权利，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）黄河房地产公司与被告（反诉原告）东达物流公司，新宇拆迁公司之间签订的《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》及《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》；二、被告（反诉原告）东达物流公司，新宇拆迁公司自判决生效后共同向原告（反诉被告）黄河房地产公司支付房屋拆迁补偿费5103883.73元；搬迁补助费400元；违约金100000元；合计5204283.51元，并按计算方式为：2012年4月起到依法解除合同止的月数×6元/月/平方米×2413．88平米，承担房屋租赁损失；三、驳回原告（反诉被告）黄河房地产公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）东达物流公司的反诉请求。案件受理费81994元，由被告（反诉原告）东达物流公司、新宇拆迁公司负担50663元，原告（反诉被告）黄河房地产公司负担31337元；反诉费24763元由被告（反诉原告）东达物流公司负担；评估鉴定费70000元，由被告（反诉原告）东达物流公司负担38893元，原告（反诉被告）黄河房地产公司负担31107元。本院二审期间，上诉人东达物流公司提供《建设工程质量监督报告》一份，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：该证据仅能证明工程竣工验收的相关事实，不能证明案涉房屋已经达到交付使用的条件。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、东达物流公司是否为拆迁安置补偿的主体？二、各方当事人约定补偿安置的房屋是否符合交付条件？东达物流公司是否违约？一审判决解除合同并由东达物流公司、新宇拆迁公司向黄河房地产公司赔偿损失是否符合法律规定？三、东达物流公司在一审中提出的反诉请求是否成立？关于东达物流公司是否为拆迁安置补偿主体的问题。东达物流公司、黄河房地产公司、新宇拆迁公司三方于2011年3月24日签订的《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》合法有效，协议内容为三方当事人的真实意思表示。该协议第一、二条明确约定东达物流公司以房屋置换的方式拆迁黄河房地产公司的商业用房，并为黄河房地产公司新建2413.88平米商业楼，故东达物流公司应为拆迁安置的义务人。该协议第五条约定“乙方（新宇拆迁公司）置换给甲方的商业楼要达到通暖、电、水，完成门前绿化、硬化、排污。建设标准为塑钢门窗中空玻璃外墙保温，毛墙毛地。”结合新宇拆迁公司与黄河房地产公司于2009年9月30日签订的《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议》，第五条约定说明新宇拆迁公司也是拆迁安置补偿义务人，应与东达物流公司共同承担拆迁安置补偿义务，东达物流公司提出其仅作为受托人承担拆迁和建设工作，而置换和交付的合同相对方为新宇拆迁公司的意见不能成立，本院不予采信。关于各方当事人约定补偿安置的房屋是否符合交付条件及东达物流公司是否违约的问题。三方签订的《阿拉善经济开发区房屋拆迁产权置换安置协议补充协议》约定的交工日期为2012年3月15日，但东达物流公司、新宇拆迁公司应向黄河房地产公司交付的商业楼至今未达到合同约定的通水、暖、电等要求，上诉人自认未做消防工程，东达物流公司至今未取得《建设工程竣工验收备案证》。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第49条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，建设工程验收备案制是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段，备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房“验收合格”的标准，也是交付的先决条件，故东达物流公司仅提供《建设工程质量监督报告》不能证明案涉房屋已经达到交付条件。东达物流公司、新宇拆迁公司在将黄河房地产公司商业楼拆迁后，长达六年多不能交付安置房屋，构成根本违约，应依法承担违约责任。黄河房地产公司主张因东达物流公司、新宇拆迁公司迟迟不能交付置换房屋，导致合同目的不能实现，要求解除合同的诉请成立，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项判决三方解除合同，并由东达物流公司、新宇拆迁公司向黄河房地产公司支付房屋拆迁安置补偿费、搬迁补助费、违约金、房屋租赁损失符合法律规定。关于东达物流公司在一审中提出的反诉请求。本案为拆迁安置补偿合同纠纷，东达物流公司、新宇拆迁公司作为拆迁安置义务人，在将黄河房地产公司房产拆迁后，理应按合同约定时间及时向被拆迁人提供安置房屋。东达物流公司在其安置房屋未进行竣工备案登记、不具备交付条件的情况下，主张黄河房地产支付框架结构与砖混结构差价、建筑面积超出部分差价、土地出让金不符合三方约定，其理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、六十八条关于合同履行顺序的规定，黄河房地产公司未支付上述款项不构成违约。东达物流公司在一审中提出的反诉请求不能成立，应予驳回。综上所述，东达物流公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48230元，由上诉人内蒙古阿拉善东达国际物流发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温美蓉审判员  张佰济审判员  王生铎二〇一八年八月三十日书记员  董薇薇