广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初第2505号原告（反诉被告一）：胡德利，男，汉族，1957年4月7日出生，身份证住址：湖南省嘉禾县，委托代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。被告一（反诉被告二）：刘慧，女，汉族，1976年8月29日出生，身份证住址：河南省平舆县，委托代理人：李正红，广东中亚律师事务所律师。被告二（反诉原告）：廖蓉辉，男，汉族，1979年9月9日出生，身份证住址：江西省樟树市，委托代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。第三人：博罗县石湾镇中岗村李岗经济合作社，地址：惠州市博罗县石湾镇中岗村。负责人：李创坚。本诉原告（反诉被告一，下称原告）胡德利与本诉被告一（反诉被告二，下称被告一）刘慧、被告二（反诉原告，下称被告二）廖蓉辉、第三人博罗县石湾镇中岗村李岗经济合作社确认合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告的诉讼代理人李柏顺、本诉被告一的委托代理人李正红、本诉被告二的委托代理人徐荣喜到庭参加诉讼，第三人缺席。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告刘慧与被告廖蓉辉于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效；2、本案案件诉讼费由被告廖蓉辉承担。事实和理由：2006年8月7日，原告与博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组经济合作社签订一份《租赁砖厂地皮合同》，该合同约定，博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组将原中联砖厂场地租给原告用于开办废铁加工、停车场及建出租房；租用时间为25年，前20年定期，后5年活期，从2006年12月1日起至2026年11月30日为定期；该合同第六条“经济责任”第4款约定，原告如需转租他人的，必须经博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组同意才可实施。案涉用地及厂房依法取得了建设用地规划许可证和博罗县国土资源局同意兴建工业厂房用地的批复文件，原告承租上述土地及厂房后，拥有合法租赁权、使用权及收益权等权利。2017年12月21日，被告刘慧与被告廖蓉辉签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定，被告刘慧将惠州市博罗县石湾镇中岗李岗村小组（原老砖厂），单一层厂房面积约2300平方米及宿舍面积约300平方米，总面积约2600平方米租赁给被告廖蓉辉使用。被告刘慧与被告廖蓉辉在签订该《厂房租赁合同》前，被告刘慧并没有取得原告授权，原告对此也不知情；被告刘慧与被告廖蓉辉在签订该《厂房租赁合同》后，被告廖蓉辉找到原告，原告才得知此事，但原告对该合同不予认可，原告明确表示不同意该《厂房租赁合同》。因此，被告刘慧与被告廖蓉辉于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效，对原告没有法律效力和约束力。本诉被告一答辩称，我方同意原告的诉请，我方与被告二签订租赁合同时，未取得原告的授权，签订合同后也未征得原告的同意，根据原告与第三人签订的合同转租、分租均需要征得第三人的同意，我方与被告二签订合同未经第三人及原告同意，依法应当确定为无效合同。本诉被告二答辩称，1、涉案的租赁合同应当是有效的，被告一与原告是夫妻关系，即使是不存在真实的夫妻关系，也应当构成表见代理；2、涉案的租赁物属于合法建筑即使租赁物的权属不属于被告一，也不影响租赁合同的法律效力，被告一不能按期交付出租房屋，应当承担相应的违约赔偿责任。第三人向本院提供书面答辩称，一、答辩人与胡德利于2006年8月7日签订的《租赁砖厂地皮合同》中的用地属于工业用地。二、案涉用地于2003年7月14日取得了博罗县国土资源局颁发的《关于博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组申请补办用地手续的批复》博国土资（用地）字[2003]609号）卫文件，于2007年11月26日取得了博罗县规划局颁发的《建设用地规划许可证》【博规镇地字[2007]石0231号】文件，但没有取得建设工程规划许可证。三、根据《租赁砖厂地皮合同》第六条“经济责任”第4款的约定，如胡德利转租他人，需经答辩人同意才可实施。本案中，答辩人不同意胡德利将案涉用地及厂房转租或分租给刘慧，也不同意刘慧将案涉用地及厂房转租或分租给廖蓉辉。四、答辩人不是案涉《厂房租赁合同》的合同相对方，答辩人与廖蓉辉以及刘慧之间不存在任何的法律关系，廖蓉辉的反诉请求与答辩人无关。五、廖蓉辉提供的证据材料，其真实性、合法性、关联性均无法确认，与答辩人无关。综上所述，本案胡德利的诉讼请求和廖蓉辉的反诉请求，均与答辩人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据2，是否合法，详见本院认为部分；对被告二提供的证据，因无其他证据佐证，本院不予采信。反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还厂房押金60000元。2、判令被反诉人赔偿违约所造成的损失240000元。3、判令被反诉人赔偿预期利润损失1270840元。4、判令被反诉人承担反诉费用。事实和理由：被反诉人胡德利与刘慧为夫妻关系，刘慧在2017年12月21日与反诉人签订了一份《厂房租赁合同》，约定将位于惠州市博罗县石湾镇中岗李岗村小组（原老砖厂）的单一层面积约2300平方米、宿舍面积约300平方米出租给反诉人使用，租赁期限为2018年3月3日至2031年12月31日，初始月租金为每平方米12元，总月租金为31200元，交房日期为2018年3月3日。合同签订后，反诉人依约支付了厂房押金60000元。因反诉人承租厂房的目的为转租获利的，因此在该租赁合同中约定可以转租、分租，该租赁合同签订后，反诉人与案外人熊某在2018年1月29日签订了《租赁合同》，将案涉房屋以初始月租金40000元转租给熊某，出租期限为10年，交付日期为2018年4月1日前，前两个月为装修免租期，如在2018年6月1日前仍未能交房的，反诉人需支付6个月租金的违约金。因被反诉人违约要求解除租赁合同，直接导致反诉人对熊某的违约，反诉人不但需要退还熊某的16万元押金，还按照租赁合同约定赔偿了其24万元的违约金，该违约赔偿损失应由被反诉人承担。因被反诉人的违约行为，也使反诉人的预期利润（租金差额）不能实现，该损失亦应由被反诉人承担。反诉被告一答辩称，被告一的反诉请求没有法律依据，恳请法庭予以全部驳回，1、被告一与被告二之间的厂房租赁合同为无效合同，我方与被告一不存在夫妻关系，被告一无权处分原告所承租的厂房；2、我方没有将涉案的厂房出租给被告一，被告一不是涉案的厂房的承租人，无权将涉案厂房再次转租；3、被告一不构成表见代理，表见代理法律上说应当是代理人以被代理人的身份与相对人发生的民事行为，但是在本案中涉案的厂房租赁合同出租方是被告一，并非是原告；4、根据我方与第三人签订的合同来看，我方转租均是需要第三人同意的，即便是我方也要经过第三人的同意，更何况是与涉案厂房无任何关系的被告一；5、反诉人所提供的案外人的租赁合同、转账单以及收据其三性均不予确认，与本案无关；同时从反诉人提交的证据来看是自相矛盾的，在其提交的租赁合同终止协议书的内容来看其所谓的租赁合同签订时间是2018年3月16日，但是反诉人所提供的租赁合同落款日期是2018年1月29日明显两份证据存在矛盾且有造假嫌疑，另外请求法庭注意反诉人所提供的厂房押金收据是收据没有银行转账流水，其所谓的支付24万元的汇款，有汇款没有收据，显然不符合生活常理及生活经验法则，明显与本案无关联的，恳请法庭驳回反诉人全部诉请。反诉被告二答辩称，与反诉被告一答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对反诉原告提供的证据2、证据4，由于合同相对方已出庭作证并证实，因此本院予以采信；对证据3，因无其他证据佐证，本院不予采信。对谭转娣的证言及证人熊某的证言，结合合同及转账单，本院予以采信。本院经审理查明如下事实：2006年8月7日，原告与原博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组经济合作社签订一份《租赁砖厂地皮合同》，约定博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组将原中联砖厂场地租给原告用于开办废铁加工、停车场及建出租房，租用时间为25年。2017年12月21日，被告一与被告二签订了《厂房租赁合同》，约定将位于惠州市博罗县石湾镇中岗李岗村小组（原老砖厂）的单一层面积约2300平方米、宿舍面积约300平方米出租给被告二使用，租赁期限为13年，从2018年3月3日至2031年12月31日，初始月租金为每平方米12元，押金60000元，交房日期为2018年3月3日。合同签订后，被告二向被告一支付了厂房押金60000元。厂房交付期限届满后，被告一未将涉案厂房交付给被告二使用。2018年1月29日，被告二与案外人熊某签订《租赁合同》，甲方（被告二）将位于广东省惠州市××石湾镇××李岗村小组（原老砖厂），单一层厂房面积约2300平米，宿舍300平米，总面积约2600平米及其附属物出租给乙方使用，租赁物包括：厂房约2300平方米、宿舍约300平方米。租赁期从2018年4月1日起至2028年3月31日止；计租期从2018年6月1日起至2028年5月30日止，从2018年6月1日起开始计收租金。甲方于2018年4月1日前将租赁物交付给乙方使用，且乙方同意按该租赁物及设施的现状承租，每月租金总计为人民币40000元，租赁物租金每满叁年递增10%，租金未含管理费；乙方于本合同签订之日两日内，需向甲方缴交人民币160000元，作为租赁合同押；甲方不按时交付租赁物给乙方的，每逾期一日应向乙方支付月租金1%的违约金；如甲方在6月1日前还不能将租赁物交付给乙方使用，属甲方违约，甲方必须退回全部合同租赁押金给乙方，并赔偿6个月的租金给乙方。合同签订后，熊某向被告二支付了160000元押金。2018年6月20日，被告二与熊某签订《租赁合同终止协议书》，约定本协议签订之日终止双方于2018年3月16日签订的《租赁合同书》，甲方（被告二）应在本协议签订后10日内退还乙方支付的租赁合同押金160000元，按合同约定向乙方支付6个月租金的违约金共计240000元。该款项由甲方在本协议签订后30日内支付给乙方。签订协议书后，被告二通过银行转账160000元及240000元给熊某。另查明，至本案一审辩论终结前，原告或被告一未向本院提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未向本院提供经主管部门批准建设的相关证据。本院认为，对本诉部分，原告起诉确认被告刘慧与被告廖蓉辉签订的《厂房租赁合同》无效，但原告未向本院提供证据证明涉案厂房是原告所有或具有使用、处分权，且原告并不是2017年12月21日的《厂房租赁合同》的合同当事人，其要求确认被告刘慧与被告廖蓉辉签订的《厂房租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对反诉部分，反诉被告刘慧出租给反诉原告的房屋没有相关产权证或建设工程规划许可证、经主管部门批准建设的相关证据，也没有证据证明反诉被告刘慧对涉案厂房具有使用、处分权或代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，反诉原告与反诉被告刘慧签订的《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，反诉原告请求反诉被告刘慧退还押金60000元，于法有据，本院予以支持；对违约造成的损失240000元，其是反诉被告刘慧未交付涉案厂房给反诉原告，从而造成反诉原告向案外人支付六个月的租金，是反诉原告的实际损失，被告刘慧应予赔偿；对预期利润损失，由于涉案房屋没有相关产权证或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，被告二与案外人熊某签订的《租赁合同》亦无效，无效合同应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理，并不适用《中华人民共和国合同法》第一百十三条第一款的规定，因此反诉原告请求反诉被告赔偿预期利润损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告廖蓉辉与反诉被告刘慧于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效。二、反诉被告刘慧于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金60000元及赔偿损失240000元共300000元给反诉原告廖蓉辉。三、驳回本诉原告的诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉案件受理费500元，由本诉原告负担；反诉案件受理费9469元，由反诉原告承担7841元，反诉被告刘慧承担1808元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。（以下空白）审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  冯国娟二〇一八年八月二十八日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞