江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0281民初4570号原告：佳兆业地产江阴有限公司，统一社会信用代码91320281695511340B，住所地江阴市人民东路****2301。法定代表人：刘立好，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶君玉，该公司员工。被告：强国新，男，1965年8月25日生，汉族，住江阴市。被告：高红，女，1968年1月12日生，汉族，住江阴市。原告佳兆业地产江阴有限公司（以下简称佳兆业公司）诉被告强国新、高红追偿权纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佳兆业公司的委托诉讼代理人陶君玉到庭参加诉讼,被告强国新、高红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。佳兆业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（备案号：201303050024），被告协助原告办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续；2、请求法院依法判令解除原、被告签订的《佳兆业广场（住宅）车位租赁合同》；3、请求法院依法判令被告向原告支付违约金102971.3元；4、请求法院依法判令原告从被告已付房款、车位租金中扣除原告所有代偿费用、诉讼费用、违约金等费用后无息返还，若有不足，原告有权追偿；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月5日，原被告签订《商品房买卖合同》（备案号：201303050024），被告购买原告开发的佳兆业广场5号5单元27层2701号商品房一套，房屋建筑面积为109.88平方米，单价为9371.25元/平方米，房屋总价为1029713元。被告向原告支付首付款309713元，余款720000元以贷款方式支付。同时，原被告签订《佳兆业广场（住宅）车位租赁合同》，约定车位租金为88000元，应于签订协议时一次性支付全部租金，但被告至今未支付该车位租金。后被告与中国建设银行股份有限公司江阴支行（以下简称建设银行）签订金融借款合同，原告承担阶段性连带保证责任。建设银行于2013年3月14日发放贷款，于2017年2月13日宣布贷款提前到期并向江阴市人民法院提起诉讼，要求被告向建设银行归还借款本息、逾期利息及律师费等相关费用，并要求原告对被告的债务承担连带保证责任。江阴市人民法院于2017年2月14日作出（2016）苏0281民初10380号民事判决书，判决被告归还贷款本息648275.59元并支付相应的逾期利息，律师费21324元，案件受理费10300元，财产保全费4020元，公告费690元等均由被告承担，原告对被告的上述债务承担连带保证责任，原告承担保证责任后有权向被告追偿。2015年至2016年期间，原告分别为被告偿还贷款本息28578.22元、23132.88元。判决生效后，被告未向建设银行履行判决义务。建设银行向法院申请强制执行并冻结了原告的银行账户。2018年3月12日，原告向建设银行支付代偿费用716815.45元，向法院支付执行费9990元。据此，原告诉请解除与被告之间的商品房买卖合同、车位租赁合同并要求被告按照合同约定承担违约责任。为维护自身合法权益，特具状起诉。强国新未答辩，亦未向本院提交证据。高红未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年3月5日，原被告签订《商品房买卖合同》（备案号：201303050024），被告购买原告开发的佳兆业广场5号5单元27层2701号商品房一套，房屋建筑面积为109.88平方米，单价为9371.25元/平方米，房屋总价为1029713元。被告向原告支付首付款309713元，余款720000元以贷款方式支付。合同另约定，因买受人未及时归还贷款造成出卖人承担保证责任的，出卖人除有权追偿外还可单方解除合同。解除合同的，买受人承担房款总额10%的违约金。已付房款扣除违约金及相关费用后无息退还；不足部分出卖人有权追偿。同日，原被告签订《佳兆业广场（住宅）车位租赁合同》一份，约定车位租金为88000元，应于签订协议时一次性支付全部租金，合同另约定甲乙双方解除本小区商品房买卖合同的，本合同随之解除，乙方已交付的车位租赁费用，甲方无息退还给乙方。另查明：因强国新、高红逾期未归还银行贷款，建设银行诉至本院，本院于2017年2月14日作出（2016）苏0281民初10380号民事判决，判决强国新、高红归还建设银行贷款本息648275.59元，并承担以646314.27元为基数自2017年2月14日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率下调15%再上浮50%计算的利息；强国新、高红赔偿建设银行律师费损失21324元；佳兆业公司对强国新、高红的上述债务在最高额5亿元范围内承担连带保证责任，佳兆业公司承担保证责任后有权向强国新、高红追偿；案件受理费等共计15010元，由强国新、高红和佳兆业公司共同负担。判决生效后，建设银行向本院申请强制执行，佳兆业公司代偿了贷款本息680481.45元、律师费21324元、诉讼费用15010元等共计716815.45元。佳兆业公司另支付执行费9990元。再查明：2015年10月28日，佳兆业公司为强国新、高红归还贷款28578.22元；2016年2月16日，佳兆业公司为强国新、高红归还贷款23132.88元。审理中,佳兆业公司陈述强国新、高红未支付车位租金。以上事实，由《商品房买卖合同》、《佳兆业广场（住宅）车位租赁合同》、（2016）苏0281民初10380号民事判决书、履行担保义务通知书、建行江阴市支行个人贷款还款凭证、特种转账借方凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、执行费发票、结案通知书、中国建设银行会计档案、贷方凭证、执行款发放审批表及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。强国新、高红未能向其贷款的建设银行还本付息，致使佳兆业公司承担了保证责任，佳兆业公司有权向强国新、高红追偿。佳兆业公司为强国新、高红代偿费用总额为778516.55元（716815.45元+9990元+28578.22元+23132.88元）。佳兆业公司与强国新、高红签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方合同约定因买受人未及时归还贷款造成出卖人承担保证责任的，出卖人除有权追偿外还可单方解除合同，解除合同的，买受人承担房款总额10%的违约金。另双方签订的《佳兆业广场（住宅）车位租赁合同》亦约定商品房买卖合同解除的，车位租赁合同随之解除。现佳兆业公司起诉要求解除上述合同，并由强国新、高红承担按总房款10%计算的违约金即102971.30元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。强国新、高红共需归还佳兆业公司881487.85元（778516.55元+102971.30元）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。强国新、高红已支付佳兆业公司房款1029713元，扣除其需给付佳兆业公司的代偿款及违约金881487.85元，佳兆业公司还需归还强国新、高红148225.15元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除佳兆业地产江阴有限公司与强国新、高红于2013年3月5日签订的《商品房买卖合同》（备案号为201303050024）及《佳兆业广场（住宅）车位租赁合同》，强国新、高红于本判决发生法律效力之日起10日内协助佳兆业地产江阴有限公司办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续；二、佳兆业地产江阴有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还强国新、高红房款148225.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，公告费528.20元，共计2888.20元（佳兆业地产江阴有限公司已预交），由强国新、高红负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付佳兆业地产江阴有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陈教智人民陪审员  徐惠春人民陪审员  张玉萍二〇一八年八月二十八日书 记 员  陶施佳