贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初6684号原告（反诉被告）:陈修，男，1962年11月8日生，汉族，身份证住址：福建省福州市合江区，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：白礼佐，贵州唐德律师事务所律师（特别代理）。被告（反诉原告）：李云旗，男，1990年1月29日生，汉族，身份证住址：福建省福清市，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王星举，贵州星安律师事务所律师（特别代理）；余国秀，贵州星安律师事务所实习律师。被告王剑，男，1962年11月22日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴旭、张金波，贵州宏贯律师事务所律师（一般代理）。原告陈修与被告李云旗、王剑合同纠纷及反诉原告李云旗与反诉被告陈修合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈修及诉讼代理人白礼佐、被告（反诉原告）李云旗及诉讼代理人王星举、被告王剑的诉讼代理人吴旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈修向本院提出诉讼请求：1、判决解除《酒店转让合同》。2、判令二被告连带返还原告酒店转让款270万元，并以年利率6%标准支付原告自2017年9月22日起至还清270万元止期间资金占用费。3、判令二被告连带支付原告违约金27万元。4、本案诉讼费、保全费、担保费等与诉讼有关费用由二被告承担。事实及理由，2017年9月3日，原告与被告签订《酒店转让合同》，合同约定原告转让被告李云旗位于贵阳市××区××路××号的酒店，酒店转让款225万元，海空酒店系被告李云旗承租被告王剑所有的位于贵阳市××路××世纪广场××地××至××层房屋（产权证号：南明字第××号）设立经营，但是被告王剑所有的位于贵阳市××路××世纪广场××栋房屋已于2014年被法院查封。二被告在与原告签订《酒店转让合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》时一直隐瞒案涉酒店所承租的房产被法院查封的事实。2018年5月15日，贵阳市中级人民法院公告拍卖用被告王剑所有的贵阳市××路××世纪广场××号房屋（产权证号：南明字第××号）。2018年5月21日，贵阳市中级人民法院执行局通知原告到该局405办公室做“谈话笔录”，原告被贵阳中院执行局告知原告经营海空酒店的被告王剑所有的房产已被法院查封拍卖，责令原告腾空交房，房租不能再向被告王剑支付。原告认为，被告李云旗、王剑恶意串通，将被法院查封的酒店转让给原告。在原告不知情的情况下，二被告恶意与原告签订《补充协议》及《房屋租赁合同》，将被法院查封的房产转租给原告，致使原告自2018年2月办理酒店过户至今不到3个月，酒店所承租的案涉房产就被法院公告拍卖，导致原告转让的海空酒店用于经营的目的无法实现，造成原告遭受巨大损失。同时，原告支付全部酒店转让款后，被告李云旗无法将海空酒店的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”及“卫生许可证”等证件过户到原告名下，原告无法正常经营海空酒店。根据法律规定，向法院提起诉讼，望依法支持原告诉请。被告李云旗辩称，一、原告主张解除《酒店转让合同》无事实和法律依据。该酒店的营业执照的法定代表人已经由转让人李云旗变更登记为陈修，经营主体不存在障碍。酒店其他手续的变更登记，根据双方《酒店转让合同》的约定，李云旗只负有配合办理的义务，仅仅是配合义务。若因其他手续不齐全导致陈修不能正常经营该酒店，责任在原告，与李云旗无关，且原告也没有举证证明其不能正常经营酒店的事实，更没有举证证明是因为手续不齐全导致其不能正常经营。原告诉称该案房屋已经被查封，但该查封并没有导致原告无法继续经营该酒店，若产生拍卖导致出租人变化的情形，完全可以通过买卖不破租赁或与新的买受人协商签订新的租赁合同实现继续经营的目的，原告也未提供通过以上路径不能实现目的的证据。原告持续支付转让款并出具欠条，承认拖欠转让款的行为已证明该酒店正常经营，并不存在法律上或事实上不能经营的情形。被告李云旗已经完全按照《酒店转让合同》的约定履行自己的义务，不存在法定的或约定的可以解除本合同的情形。原告与被告王剑对租赁物达成了新的租赁协议，李云旗已经从租赁物的租赁关系中合法退出，若因租赁物被查封导致原告不能继续使用租赁物，原告应通过合法途径妥善处理其与被告王剑双方自愿达成新的并处长租期的《房屋租赁协议》。贵阳市中级人民法院的拍卖公告及法院给原告所作的谈话笔录均证实法院并没有要求原告腾房，而是要求原告与被拍卖物的新的买受人商量继续租赁的事宜。原告与被告王剑于2017年9月30日达成了新的《房屋租赁协议》，该租赁协议将原来的年租金130万元重新确定为120万元，同时该租赁协议第十条关于违约责任明确约定：“因甲方原因如售、抵押等因素不能履行合同，在影响乙方不能正常经营情况下对乙方造成的法律责任及经济损失均由甲方负责赔偿给乙方”，因此，若因租赁房屋被设定抵押、查封或拍卖导致原告受到经济损失的，根据该合同的约定，应当由被告王剑承担相应的法律责任。从陈修、王剑、李云旗三方于2017年9月21日出具的《补充协议》及《承诺书》可以认定王剑对李云旗与陈修签订的《酒店转让合同》的相关事实是清楚明白的，对转让合同价款也是明知的。二、要求李云旗返还转让款、支付违约金及资金占用费无事实根据、合同依据及法律依据。李云旗与陈修签订《酒店转让合同》时，并不知情酒店使用的租赁物被查封或抵押的事实。李云旗在本案中并不存在过错。转让款225万元系酒店的设备设施及装修，并非本案的被查封房产，装修物及相关设备设施已经全部交付给陈修占用使用并收益。陈修要求李云旗退还酒店转让款270万元（其中的45万元系房屋租金及租房保证金，因该款李云旗已经提前交付给王剑，故该款由陈修向李云旗支付）李云旗已向法庭提交租金收据及相应的银行转款流水。综上，请求驳回原告陈修的全部诉讼请求。被告王剑辩称，从转让合同可以看出，签订合同的双方是原告与被告李云旗，根据合同相对性原则，没有我的签字，就不得向我主张权利。银行流水、收条证明是被告李云旗收取的，与我无关。补充协议真实性无异议，该酒店于2016年4月起工商银行抵押贷款事实被告李云旗是知晓的，李云旗承租的时候工商银行去过酒店现场，李云旗作为案外人是知晓此事的。本案原告与被告李云旗是转租协议，不是酒店转让协议，对于酒店转让协议是不知晓的，按照转租的事情处理，我是不知晓，转租是需要我同意的。贵阳市中级人民法院于2016年7月份查封时，被告李云旗在经营，对法院查封的事实是知晓的。另外南明区法院在2016年也有查封，2014年之前被查封的已经处理了的。转让合同是原告与李云旗签订的，我认为不应该解除，根据买卖不破租赁原则，也不应该解除，解除酒店转让协议不应该得到支持。钱也不是我收的，与我没有关系，交付转让款的事实我不知情，不应承担退还责任，也不应承担违约金。李云旗作为反诉原告向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告陈修继续履行合同。2、判令反诉被告陈修支付拖欠的转让款35876元。3、反诉诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告李云旗与反诉被告陈修于2017年9月3日签订《酒店转让合同》，反诉原告依照转让合同的约定全面履行了转让方的义务，反诉被告以各种理由拖延支付剩余的转让款项，经反诉原告核对账目，反诉被告拖欠的转让款项为35876元，为维护自身的合法权益，特提出如前反诉请求。针对反诉请求，反诉被告陈修辩称，我不应当支付李云旗酒店转让尾款35876元。我认可拖欠李云旗转让款35876元，但因《酒店转让合同》已无继续履行的可能性，《酒店转让合同》应当予以解除。《酒店转让合同》解除后，李云旗要求我支付拖欠的转让款35876元已无事实依据，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求提交证据：酒店转让协议、合伙协议、银行流水、收条、补充协议、承诺书、个体工商户名称预先核准通知书、个体工商户开业登记申请书、企业名称预先核准通知书、承诺书、房产证明、房屋租赁合同、转租合同、个体工商户注销登记、审核表、营业执照复印件、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院经审理认定事实如下：2017年9月3日，转让方李云旗（甲方）与顶让方陈修（乙方）签订《酒店转让合同》，约定：一、甲方同意甲方将自己位于贵阳市××区××路××号天意海空酒店转让给乙方使用，建筑面积为2102.5平方米；并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、该店铺的所有权证号码为——，产权人为王剑，甲方签订原租赁合同，租期至2024年6月4日止，年租金为130万元人民币，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方发行该租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。三、酒店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。四、甲乙双方经协商转让金为人民币225万元。五、该营业执照已由甲方办理，经营范围为住宿业，乙方在转让费付给甲方当日即接手酒店经营，甲方配合乙方相关手续变更。但相关费用由乙方负责。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。由乙方接手后，乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。六、……甲方应保证房东同意甲方转让店铺，如由于甲方原因导致房东或甲方自己中途收回店铺，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。落款处有甲方李云旗、乙方陈修的签字。备注：酒店转让费不包括剩余房租及交付房东的押金。之后，陈修及案外人等通过银行向李云旗转款共计270万元。2017年9月22日，李云旗向陈修出具“收条”，载明：今收到陈修通过银行转帐海空酒店转让费270万元。2017年9月21日，甲方王剑、乙方李云旗、丙方陈修签订“补充协议”，载明：根据2016年4月24日甲方与李云旗（乙方）签订的房屋租赁合同，达成以下转租协议：一、由本合同乙方和丙方（经甲方即房东）鉴证并同意的情形下，达成转租协议，并根据原合同第二款第三条之约定，签定三方该协议。二、维持原合同所有条款。三、甲、乙、丙三方在本附件与新转租合同生效之日起自行理清各自债权债务。落款处签字：甲方：王剑、乙方：李云旗、丙方：陈修、许荣利。同日，甲方王剑、乙方李云旗、丙方(陈修、许荣利)达成“承诺书”，内容：甲方同意乙方将位于贵阳市××路××（××路）新世纪广场B栋（君悦华庭B栋）1层9号2层酒店客房区域3层天意酒店客房区域共约2034.5平方米建筑面积商业用房，现名为天意海空酒店，转让给丙方使用。经营期间，丙方必须承诺该酒店消防安全，电梯安全，及不能破坏房屋整体结构。如有损坏丙方必须承担所有法律和经济责任。2017年9月21日，出租方（甲方）王剑与承租方（乙方）陈修签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物的状况。1、租赁物位于贵阳市××路××（现××路）新世纪广场B栋（君悦华庭B栋）1层9号商业用房，建筑面积68平方米（套内建筑面积59.2平方米）及2层天意酒店客房区域、3层天意酒店客房区域商业用户主建筑面积约2034.5平方米。产权证号南明字第××号。2、该租赁房屋系甲方合法拥有，享受和承担本租赁合同所规定的权利和义务。3、甲、乙双方同意以该房屋现状进行出租与接收；租赁物现状为“天意酒店”客房。二、租赁期限。甲乙双方租赁期限为自2016年6月5日至2024年6月4日止，期限8年。……三、租金、保证金及交付方式。本合同租赁房屋租金为每年租金130万元，每年租金无递增。保证金为10万元人民币。租金按照第季度支付一次。……十、违约责任。乙方如不按合同约定期限超过本个月内支付租金，甲方可无条件解除合同，因甲方原因如出售、抵押等因素不能履行合同，在影响到乙方不能正常经营的情况下对乙方造成的法律责任及经济损失均由甲方负责赔偿给乙方。……合同并就其余事项进行了约定。2017年9月30日，出租方（甲方）王剑与承租方（乙方）陈修签订“房屋租赁合同”，就之前签订的“房屋租赁合同”进行部分修改，其中修改内容：二、租赁期限。甲、乙双方租赁期限自2016年6月5日至2026年6月4日止，期限10年。三、本合同租赁房屋租金为每年租金120万元人民币，每年租金无递增。合同其余条款内容与9月21日签订的内容一致。《酒店转让合同》签订之后，李云旗即开始经营该转让酒店，李云旗退出该酒店经营。2017年8月30日，陈修向王剑交纳2017年9月5日至2018年2月5日的酒店房租541000元。期间，李云旗将其经营的“贵阳市南明区海空酒店”（经营场所：贵阳市××区××路××号，经营者：李云旗，类型：个体工商户，注册日期：2016年3月28日）营业执照向工商行政管理部门申请注销登记，注销原因：酒店转让。工商行政管理部门于2017年9月25日下发准予注销登记通知书。同时陈修在工商部门办理营业执照（名称：贵阳市南明区海空酒店，经营者：陈修，类型：个体工商户，经营场所：贵阳市××区××路××号，注册日期：2017年9月25日）。并且，公安机关将贵阳市南明区海空酒店的“特种行业许可证”记载的法人代表李云旗更改为陈修。另外，李云旗向陈修移交的“卫生许可证”及“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”所记载的事项：单位名称：贵阳海空酒店有限公司，负责人：李云旗，地址：贵阳市××区××路××号。场所名称：贵阳海空酒店有限公司，地址：贵阳市××区××路××号。消防安全责任人：李云旗，场所所在层数：地上1至3层。场所建筑面积：1800平方米。2017年9月23日，陈修向李云旗出具“欠条”，载明：欠李云旗海空酒店转让尾款72000元。后陈修在经营过程中，因被贵阳市中级人民法院执行局告知：本院受理的中国工商银行股份有限公司申请执行贵州视线通讯有限公司、王剑等人债务清偿协议纠纷案中，涉案房屋于2014年查封并且已设定了抵押，在不动产登记中心有登记备案，你们承租时间是2017年在法院查封之后，依法不能对抗新的买受人……。陈修随即通过贵阳市房地产交易管理中心查询，得知涉案酒店房屋于2013年6月、2014年8月、2015年9月、10月期间被多家法院及成都市公安局武候区分局进行查封。陈修经与王剑、李云旗协商相应事宜未果，遂起诉来院，以王剑、李云旗为被告提出如前之诉请。李云旗作为反诉原告，以陈修为反诉被告一并提起如前之反诉请求。另，原告陈修提交“贵阳南明区海空酒店合作协议”，证明贵阳南明区海空酒店系由合作三方陈修、许荣利、李华投资合作经营。被告李云旗提交海空大酒店的装修合同及设计方案施工图及相关装修付款凭证等，用于证明该酒店于2015年开始装修，装修费用共计400余万元。本院认为，2017年9月3日，转让方李云旗（甲方）与顶让方陈修（乙方）签订《酒店转让合同》，约定：一、甲方同意甲方将自己位于贵阳市××区××路××号天意海空酒店转让给乙方使用，建筑面积为2102.5平方米；并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。合同签订后，原告按约定向被告李云旗支付了225万元的转让款。原告相继与被告（出租人）王剑签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限十年，并交纳了相应的房屋租赁费。原告签订《酒店转让协议》的目的系为了经营该酒店，以实现其投资利益的最大货币化回报，期间原告向相关部门申领个体工商户营业执照等相关的营业的手续证明。营业2、3个月时，却被法院告知该酒店的房屋于2014年就被涉案查封抵押事实，经查询后得知该酒店早于2013年起至2017年已被多案多家法院或公安机关查封的客观事实。被告王剑对其酒店被查封抵押的情况应是明知的，被告李云旗从2015年起就对该酒店进行租赁，期间该酒店被查封及抵押的事实应是知晓的，被告王剑对此辩称已经将酒店被抵押、查封的情况告知被告李云旗，被告李云旗虽然辩称自己并不知道酒店被查封抵押的事实，但并未能举证予以证实。相反，原告的陈述及被告王剑的说法均表示被告李云旗是知晓该酒店被查封、抵押的情况，故而在与原告签订《酒店转让合同》时，隐瞒或是没有披露该酒店的真实状况，以至于影响到原告的客观判断，而与其签订了酒店转让合同，有违民法中的诚实信用原则，亦使原告的合同目的较为难于实现，或者说是实现不充分。故原告要求解除该酒店转让合同之请求，本院予以支持。合同解除后，被告李云旗收取的转让款225万元应予返还原告。因该转让合同是原告与被告李云旗之间签订，且转让款亦系被告李云旗收取，被告王剑否认收到该225万元的转让款，故而原告要求被告王剑连带返还，无事实依据，本院对此不予支持。转让合同约定转让款为225万元，其余款项并非转让合同中体现的，故本院认定转让款为225万元。故对被告李云旗要求继续履行酒店转让合同之请求，于法无据，本院不予支持。关于原告所欠李云旗的酒店转让尾款35876元，已无继续履行的基础，故对李云旗该请求主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金，《酒店转让合同》约定为“如由于甲方原因导致房东或甲方自己中途收回店铺，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金”，原告据此主张被告承担违约金27万元，于约不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈修与被告李云旗于2017年9月3日签订的《酒店转让合同》。二、被告李云旗于本判决生效之日起五日内，退还原告陈修转让款225万元。三、驳回原告陈修的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告李云旗的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15280元、保全费5000元，由原告陈修负担3668元，被告李云旗负担11612元。反诉案件受理费348元，由反诉原告李云旗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王荣霞二〇一八年八月二十九日书记员  谭吉利