广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初378号原告（执行案外人）：张亚达，男，1972年2月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：雷英荣，广东点津律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱辉扬，广东点津律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。负责人：黄俊平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄钰安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林细妹，广东金桥百信律师事务所律师。被告（被执行人）：惠州博世实业有限公司，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路１号东江明珠花园３楼。法定代表人：倪守巧。被告（被执行人）：惠州市东江物业开发有限公司，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路一号。法定代表人：刘韦良。被告（被执行人）：刘卜齐，女，1964年3月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。被告（被执行人）：龙平，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。原告张亚达诉被告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“华融公司”）、惠州博世实业有限公司（以下简称“博世公司”）、惠州市东江物业开发有限公司（以下简称“东江公司”）、刘卜齐、龙平案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告张亚达及其委托诉讼代理人朱辉扬和被告华融公司的委托诉讼代理人黄钰安到庭参加诉讼，被告博世公司、东江公司、刘卜齐和龙平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决停止对位于惠州市惠城区麦地东路１号东江明珠花园（东江明珠商业广场）3-5栋1层Ａ007号房产的执行（合同房产总价1913580元）；2.解除对位于惠州市惠城区麦地东路１号东江明珠花园（东江明珠商业广场）3-5栋1层Ａ007号房产的查封；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2008年7月份，原告与被告东江公司签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告从被告东江公司处购买了其开发的惠州市麦地东路１号东江明珠花园（东江明珠商业广场）3-5栋1层Ａ007号房产（合同中约定的房号为Ａ018号房，后经实际测绘确定为Ａ007号房）。该合同为双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效合同。合同约定总房价1913580元，原告于2008年12月11日向被告东江公司支付了140万元，该款项由被告东江公司指定转入其公司原法定代表人刘卜齐的账户，由被告东江公司开具了收款收据。余款513580元协商以商铺租金抵扣或在办证后一次性支付。后被告东江公司依约将该房屋交付给原告，原告也多次要求被告东江公司依约办证给原告。但被告东江公司却以种种理由拖延至今，导致原告至今都没有获得该商铺的房产证。本人在2017年11月9日以书面形式向被告东江公司发了办证催告函，限期要求其办证，如果再不办妥，则拟通过法律途径维权。原告无意中在淘宝网上看到原告所购买的房产居然被广州市黄埔区人民法院进入了司法拍卖程序，经进一步了解，得知原告购买的该房屋已在中国工商银行股份有限公司广州经济开发区支行诉被告博世公司、东江公司、刘卜齐、龙平等金融借款合同纠纷案中查封，且法院已根据（2016）粤0112执字3052号《执行裁定书》要拍卖了。原告立即向法院申请执行异议，法院作出了（2017）粤0112执异148号《执行裁定书》，原告不服该裁定，现依法提起案外人执行异议之诉。原告认为，根据《中国人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”为此，该房屋依法已属于原告所有。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因原告与被告东江公司在该房产抵押登记和法院查封之前就已签订了合法有效的书面买卖合同，并且已按照合同约定支付了部分价款，原告又在查封之前合法占有并使用该房屋，且非因买受人自身原因而未办理房产证，由此，原告已是该房产的权利人，法院依法不应处置该房屋。请求法院依法审理并判决。被告华融公司辩称：我方认为原告在本案中并未对涉案房产具有排除执行的依据，也没有提到其对涉案房屋拥有物权的诉讼请求；原告方未能提供有效证据证明其交易是真实合法的，并且已实际支付了相应的购房款，也没有相应证据证明其实际接收以及使用涉案房屋；原告提供的相关证据存在伪造或者倒签日期的可能，其陈述的交易过程不符合正常的交易习惯，结合被告东江公司提交的民事答辩状，不能排除是被告东江公司为了逃避法院的执行，故意制造相应的文件，企图营造房屋是在2008年的时候向原告出售的假象。被告东江公司提交书面答辩状称：一、买卖合同真实有效。2008年7月，我司与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告从我司处购买了惠州市麦地东路１号东江明珠花园（东江明珠商业广场）3-5栋1层Ａ007号房产（合同中约定的房号为Ａ018号房，后经实际测绘确定为Ａ007号房）。该合同是双方真实意思表示，合法有效。二、依约收取了购房款。上述购房款为1913580元，我司委托了公司的原法定代表人刘卜齐代收了购房款140万元，并由我司向原告开具了收款收据。三、余款513580元是我司同意原告以商铺租金抵扣，我司也已根据原告的委托以我司的名义出租并收取租金来抵扣余款。我司已依约将该房屋交付给原告，原告在此期间内也曾经多次催促要求我司办证。四、按合同履行了交楼义务。我司已在2008年12月11日与原告办理了交楼手续，原告已实际占有和使用，我司已按合同履行了义务。被告博世公司、刘卜齐和龙平未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明:广东省惠州市惠城区麦地东路１号东江明珠花园3-5栋1层Ａ007号商场（以下简称“涉案房屋”）的登记所有权人是被告东江公司。涉案房屋抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，抵押权登记时间是2012年2月17日。2014年11月5日，原广州市萝岗区人民法院受理了中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行诉博世公司、东江公司、刘卜齐、龙平金融借款合同纠纷一案。在该案审理过程中，原广州市萝岗区人民法院于2014年11月21日作出（2014）穗萝法民二初字第667号民事裁定书，轮候查封了被告东江公司名下位于广东省惠州市××明珠花园××栋包括涉案房屋在内的部分房产。2015年6月10日，原广州市萝岗区人民法院作出（2014）穗萝法民二初字第667号民事判决：一、博世公司于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行借款本金19860747.89元及利息、罚息（截至2015年4月13日，利息为746350.19元，罚息为8313.08元；以19860747.89元为本金，自2015年4月14日起，利息按中国人民银行同期同档次基准贷款利率上浮20%，罚息在借款利率的基础上加收50%计至判决确定的付款日止）；二、当博世公司未履行上述第一项判决义务时，中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行有权在上述债权范围内就博世公司在2010年9月18日至2013年9月17日期间出租给惠州市名匠装饰设计工程有限公司等公司的麦地东路1号明珠商业广场第3-5栋一层A004、A007、A019-A022、二层206、207、211、212、三层310号房产所产生的租金收入优先受偿；三、中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行有权处分东江公司提供的位于惠州市麦地东路××明珠花园××、××、××、××、××、××、××、××号商场的物业，所得价款由中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行就上述第一、二项判决义务未受清偿部分在最高本金余额26000000元限度内优先受偿（中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行在“[开发区]支行[2011]年[抵1228001]号”的最高额抵押合同项下的其他优先受偿数额一并包括在此26000000元限度内）；四、龙平、刘卜齐对上述第一、二项判决义务未受清偿部分承担连带保证责任；五、博世公司、东江公司、龙平、刘卜齐于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行支付律师费73333元。2015年8月19日，原广州市萝岗区人民法院对上述轮候查封房产进行续封，查封期限至2018年8月20日。（2014）穗萝法民二初字第667号民事判决发生法律效力后，中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行向原广州市萝岗区人民法院申请强制执行。在（2014）穗萝法民二初字第667号案件宣判前的2015年5月25日，中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行与被告华融公司签订《债权转让协议》，将本金19860747.89元等债权转让给被告华融公司。原广州市萝岗区人民法院于2016年10月12日根据被告华融公司的申请，将申请执行人依法变更为被告华融公司。本院在执行过程中，执行人员于2016年11月17日到涉案房屋所在地进行现场调查并制作了调查笔录，涉案房屋的承租人在笔录中陈述，涉案房屋的出租人是被告东江公司。同日，本院在涉案房屋所在地张贴（2017）粤0112执3052号《公告》，向当事人及社会公告本院已查封涉案房屋，限令被执行人自公告张贴之日起15日内履行义务，逾期不履行的本院将依法拍卖上述涉案房产。2017年10月31日，本院向被执行人发出（2017）粤0112执3052号之一《拍卖通知书》，告知本院将在淘宝网司法拍卖平台对涉案房产进行拍卖，并将拍卖有关事项通知被执行人。2017年11月28日，原告作为案外人向本院提出书面异议，要求停止对涉案房屋的执行。本院经听证，于2017年12月14日作出（2017）粤0112执异148号《执行裁定书》，裁定驳回原告作为案外人的异议请求。原告不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。另查明：广东省惠州市惠城区人民法院在执行（2013）惠城法执字第575-1号案过程中，于2013年8月22日查封了涉案房屋。2016年10月20日，该院根据本院请求将其首封的涉案房屋移送本院执行。原告拟证实其在涉案房屋办理抵押登记及法院查封前已与被告东江公司签订了合法有效的房屋买卖合同，提交了一份其与被告东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0137501），该合同文本没有加盖骑缝章，合同签订日期为空白，合同未附有涉案房屋的平面图纸。该合同约定：原告向被告东江公司购买其开发的位于惠州市麦地东路××明珠花园××房，该商品房的用途为商铺，建筑面积为106.31平方米，购房款总金额为1913580元；付款方式为：买受人于2008年7月20日交付购铺款100万元，2008年8月10日交付购铺款50万元，余款413580元由买受人于2008年9月10日前一次性支付；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同未约定涉案房屋交付的日期。原告主张《广东省商品房买卖合同》签订的时间为2008年7月，因为签订合同时还没有支付购房款给被告东江公司，当时双方协商支付购房款后再补签时间，后来忘了补签。原告拟证实《广东省商品房买卖合同》约定的A018房已变更为A007房，提交了被告东江公司于2017年10月10日出具的《证明》及被告东江公司盖章的2008年1月9日、2008年7月22日的测绘图纸。《证明》载明：坐落于惠州市麦地东路1号东江明珠花园第3-5栋A018号商铺（原2008年1月9日测绘报告，面积106.31平方米），根据惠州市房产局2008年7月22日测绘报告及惠州市人民政府房地产权证审核图，现变更为惠州市麦地东路1号东江明珠花园第3-5栋A007号商场（面积106.31平方米）。该测绘图纸仅有被告东江公司的盖章，原告并未提供测绘图纸的原件以供核对。原告拟证实其支付了140万元购房款，提交了中国建设银行的《转账凭条》和被告东江公司出具的《收款收据》，《转账凭条》显示原告于2008年12月11日向被告东江公司的前法定代表人即被告刘卜齐转账140万元，凭条上未注明转账用途。《收款收据》载明：被告东江公司收到原告交来东江明珠花园3-5号楼首层A018商铺140万元现金。原告拟证实合同签订后涉案房屋已交付原告实际占有并使用，提交了以下证据：1.被告东江公司于2008年12月11日向原告发出的《收楼通知书》复印件，主要内容为通知原告于2008年12月12日办理东江明珠花园3-5幢1层A018房的收楼手续；2.案外人惠州市盛和物业管理有限公司于2008年12月11日出具的《收楼须知》复印件；3.案外人惠州市盛和物业管理有限公司于2008年12月16日出具的《综合服务费收费凭证》，记载的户主为3-5栋A018；4.案外人惠州市盛和物业管理有限公司东江明珠花园管理处于2017年12月4日出具的《管理费缴费情况说明》，载明：现有东江明珠花园3-5栋1层A007号商铺，业主张亚达，每月管理费319元，自2008年12月收楼至今，无欠缴管理费、水、电公摊费情况。原告拟证实涉案房屋交付给原告后，原告委托被告东江公司出租，以租金抵扣所欠购房款余额及办证费用以及原告多次催促被告东江公司办理房产证，未办证是被告东江公司故意拖延导致，提交了以下证据：1.原告于2009年2月1日向被告东江公司出具的《委托书》复印件，载明：原告购买的东江明珠花园第3-5幢首层A018号商铺，委托被告东江公司代为招租，并以被告东江公司名义对外签订租约，委托期限为2009年2月1日起，至2019年1月31日止，共计10年，租金收益冲抵原告尚欠购房款及办证费用，委托期间受托人要为原告办理房产证手续，到期后另行协商等。该《委托书》加盖了被告东江公司的印章。2.被告东江公司于2017年12月5日出具的《情况说明》，载明：2008年7月，该司与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买了该司开发的“东江明珠”第3-5栋1层A018号房产（该房产现变更房号为第3-5栋1层A007号），合同签订后，该司已将该房产移交原告使用，原告于2009年2月委托公司对外出租至今，租金结算原告所欠购房款及办证费用，从原告与该司签订《广东省商品房买卖合同》购买该房产之日起，每年均多次向该司催办房产证。3.原告于2017年10月9日向被告东江公司发出的《办证催告函》，被告东江公司于2017年10月10日签收。4.被告东江公司与案外人惠州市名匠装饰设计工程有限公司于2009年8月21日就位于惠州市麦地东路××明珠商业广场××号商铺签订的《商业租赁合同》复印件，租赁期限自2009年9月18日起至2012年9月17日止，租金为10631元/月。5.被告东江公司与案外人赵南源就位于惠州市麦地东路××明珠花园××号商铺签订的《商铺租赁合同》复印件，租赁期限自2012年12月25日起至2017年12月24日止，租金逐年递增，首年租金为17010元/月。原告于庭审中陈述：2008年原告支付了140万元购房款后，剩余款项无法支付，被告东江公司提出将案涉房屋交由其出租，以租金抵扣剩余房款。2009年2月被告东江公司与案外人签订了租赁合同。原告主张以租金抵扣剩余房款的期间自2009年2月开始至剩余房款抵扣完，由于原告一直找不到被告东江公司，故没有对此进行结算。原告确认涉案《广东省商品房买卖合同》不是网签合同，没有在房管局进行备案，被告东江公司是涉案房屋的开发商，涉案房屋为商铺，原告名下还有其他房产。原告确认在2017年10月之前没有向被告东江公司发过书面文件催告其办理过户手续。原告主张目前涉案房屋由其占有使用，由原告委托被告东江公司与案外人签订租赁合同，租金一直由被告东江公司收取。以上事实，有《广东省商品房买卖合同》《执行裁定书》《证明》及测绘图纸、《收款收据》、转账凭条、《收楼通知书》《收楼须知》《综合服务费收费凭证》《管理费缴费情况说明》《委托书》《情况说明》《办证催告函》、租赁合同、《民事判决书》、粤房地他项权证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告是否是涉案房屋的实际权利人，以及该项权利是否足以阻止涉案房屋的执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。原告主张其在中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行取得涉案房屋抵押权及本院查封涉案房屋之前已签订了房屋买卖合同，并已支付了部分购房款，购房余款通过委托被告东江公司代为出租的租金来支付。本院认为，第一，原告提交的与被告东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》没有注明时间，也没有进行网签备案，无法判断其签署的具体时间。第二，《广东省商品房买卖合同》附件中没有附图纸，合同中约定的房号与现被采取执行措施的房产并不一致，原告虽然提交了测绘图纸，但无法提交原件核实，本院对该测绘图纸不予采信。第三，《广东省商品房买卖合同》中对涉案房屋交付时间并未作出约定，原告提交的《收楼通知书》《收楼须知》也只是复印件，原告与被告东江公司并未签署书面的收楼文件，无法证实原告实际占有涉案房屋。第四，原告提交的支付凭证并非是直接转入被告东江公司的账号，而是转入被告东江公司原法定代表人刘卜齐的账户，原告无法提交证据证实是被告东江公司指示其转入被告刘卜齐的账户，且该笔转账并未备注用途，转账的金额与合同约定的购房款的支付方式和金额也并不一致。第五，原告主张自2009年2月起委托被告东江公司代为出租，以租金抵扣剩余房款，但租金至今为止一直由被告东江公司收取，按照原告提交的《租赁合同》中约定的租金金额计算，租金总额早已超出了剩余房款的金额，原告从未通过书面或诉讼方式向被告主张结算租金与购房款之间的差额，与生活常理不符。第六，原告在2017年10月之前也没有向被告东江公司发过书面文件催告其办理过户手续。此外，原告提交的证据大部分为被告东江公司出具，被告东江公司作为被执行人单方出具的证明在本案中可信度较低，原告提交的证据无法证实是因被告东江公司的原因未办理过户登记。综上，原告提交的证据存在诸多疑点，不足以证实其主张，也无法证实其是涉案房屋的真实的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如上所述，原告提交的证据并不足以证实在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且涉案房屋一直用于出租给案外人使用也并非用于自身居住，原告也确认除涉案房屋外其名下还有其他房屋，故原告提交的证据不足以阻止涉案房屋的执行。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法予以全部驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告张亚达的全部诉讼请求。案件受理费22022.2元，全部由原告张亚达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  王丽云二〇一八年八月三日书 记 员  黄曼玲陈婷玉