广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6843号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冼锡权，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人冼锡权房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，改判雄盛王府公司无需向冼锡权支付逾期交楼违约金41748元；2.本案一、二审诉讼费由冼锡权承担。（一）雄盛王府公司已向冼锡权支付足额逾期交楼违约金。双方已就逾期交楼赔偿事宜协商一致，由雄盛王府公司一次性支付违约金，之后双方不再互相追究。一审法院认定雄盛王府公司还需继续支付违约金属于认定事实错误。（二）合同约定以“市场租金”标准支付逾期交房违约金，应按照《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》统计的辖区内同地段同时期同用途的已发生市场租金为标准，一审法院认定应按30672元/半年计付属于认定事实错误。《房屋租赁管理合同》是冼锡权与案外人签订，该合同约定的租金是在商品房已建设完成，装修完毕，设备安装齐全，可正常使用的基础上，而案涉商品房并未交付、未装修、也未附带设备，且该合同尚未履行，故合同约定的租金不能作为具有普遍适用性的市场租金标准进行参考。民事合同的违约金主要是补偿性，即弥补实际损失。本系列案中，业主的实际损失其实就是逾期交房后导致业主另行租房的租金损失。根据主管部门发布的指导租金标准，案涉商品房的市场租金为23元/平方米/月，雄盛王府公司按此标准支付违约金，足以弥补业主损失。雄盛王府公司旧版本合同约定按市场租金支付违约金，在雄盛王府公司提供证据证明市场租金是23元/平方米/月的情况下，一审法院将租金调整为30672元/半年，均高于业主实际损失，二审法院应予以纠正。（三）商品房装修标准并不是《买卖合同》约定商品房交付条件和标准，而是装修公司完成装修交付的标准，一审法院认定案涉商品房带装修交付属于认定事实错误。雄盛王府公司开发建设的案涉商品房规划设计中未有包装修交楼内容，冼锡权在购房时选择要求装修，但其装修要求对原核准的房屋规划设计结构有调整，在房屋验收合格交楼前不能提前装修，必须经政府主管部门验收合格交付冼锡权后才能装修。且冼锡权与雄盛王府公司、佛山市某装饰设计工程有限公司签订了《房屋装修协议》，约定冼锡权将购买的商品房交由佛山市某装饰设计工程有限公司进行装修，装修款由冼锡权支付给佛山市某装饰设计工程有限公司。因此《房屋装修协议》附件一约定的房屋装修标准是商品房装修的标准，并非交楼标准。冼锡权接到雄盛王府公司《收楼通知》后不予收楼，导致佛山市某装饰设计工程有限公司无法进场装修，责任由冼锡权自行承担。（四）雄盛王府公司于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》，达到合同约定的交付条件，故计算逾期交房违约金的截止时间为2018年1月17日。冼锡权辩称，（一）雄盛王府公司称违约金是填充性质不符合法律规定，只有违约金过分高于损失，才可以由法院酌减，违约金低于损失的，除支付违约金外，还应当赔偿损失。（二）雄盛王府公司提交的2016年禅城区租赁市场标准仅仅是2016年出租屋的最低标准，而案涉的房屋有三种类型（分别是豪华商品房、公寓、甲级写字楼），案涉房屋同地段写字楼租金为每平方每月80元，如果按照25元左右的租金标准支付明显过低，显失公平。（三）关于逾期付款问题，业主在签订合同同时在售楼中心按照要求向银行递交了按揭材料，至于雄盛王府公司称银行收取材料不齐，后续要去业主补交材料的问题，不能作为抗辩理由，即使存在这些问题，也不属于业主方原因导致。（四）对于房屋测绘报告，在合同中约定需要取得竣工验收备案表和房屋测绘报告，旧版文件虽指出只需出具竣工验收备案表，但是在合同中约定了商品房坐落位置及户型与合同相同，测绘面积符合合同约定，可见竣工测绘报告也应该作为房屋交付必要条件。（五）雄盛王府公司陈述因为项目是分期开发所以目前未取得测绘报告，与其之前陈述的不需要取得测绘报告相矛盾，实际上并非政府的原因导致不能取得测绘报告。其他答辩意见与上诉意见一致。冼锡权向一审法院起诉请求：1.判令雄盛王府公司立即向冼锡权支付违约金229422元（以1226860元为本金，按房款总额的日万分之五，从2017年1月1日，暂计至2018年3月1日，并请求计至实际交付之日止，计算公式：1226860元×0.0005×424天-30672元=229422元）；2.判令雄盛王府公司立即向冼锡权支付逾期交楼违约金的利息损失12834.89元（以229422元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日，暂计至2018年3月1日，并请求计至实际付清之日止）；3.本案的诉讼费由雄盛王府公司承担。一审法院查明：2016年1月5日，冼锡权为购买禅城区季华四路某房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定商品房用途为住宅，房屋建筑面积为114.26平方米，商品房价款为1226860元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款306860元，约定日期：2016年1月5日；商业贷款方式支付920000元，约定日期：2016年1月20日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同时，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五点约定：买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任；第十六点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建；第十八点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2016年1月5日，冼锡权（出租人、甲方）与广州某投资咨询有限公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁管理合同》，主要内容为：冼锡权将涉案房屋出租给广州某投资咨询有限公司，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止，每半年租金为30672元。2016年5月4日，冼锡权作为甲方、佛山市某装饰设计工程有限公司作为乙方、雄盛王府公司作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对涉案房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向冼锡权在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《商品住宅使用说明书》及《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》等，冼锡权于2018年1月19日签收上述邮件。涉案房屋交付时为毛坯房。另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。另查明二，冼锡权、雄盛王府公司分别提交的《广东省商品房买卖合同》中，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》，均作为《广东省商品房买卖合同》的一部分装订在合同之后，且有雄盛王府公司盖章确认。另查明三，2017年2月5日，冼锡权向雄盛王府公司开具《收据》，主要内容为：“今收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买的雄盛王府广场一座2713室延迟交楼足额违约金30672元，《商品房买卖合同》合同编号：1601000245，特立此据。”冼锡权在经手人处签名。另查明四，冼锡权于2016年1月5日向雄盛王府公司支付首期款306860元，于2016年1月18日向雄盛王府公司支付购房款920000元。庭审中，在法庭询问冼锡权是否为银行按揭贷款，冼锡权陈述：涉案房屋是全额付款的，没有按揭贷款。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《房屋装修协议》等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据冼锡权、雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得的租金的损失是必然的实际利益损失，雄盛王府公司对此应负赔偿责任。因此，应将冼锡权出租涉案房屋的租金标准作为雄盛王府公司支付逾期交楼违约金的标准。冼锡权主张按照日万分之五计算违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。冼锡权主张涉案房屋应为带装修交付，而现在雄盛王府公司交付的房屋为毛坯，故至起诉之日尚未达到交付的条件；雄盛王府公司认为涉案房屋应为毛坯交付，雄盛王府公司已于2018年1月17日将竣工验收的房屋交付给冼锡权，故逾期交楼违约金应当结算至交楼时。对此，应先审查冼锡权在雄盛王府公司交付房屋为毛坯状态时是否有权拒绝收楼的问题。首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且雄盛王府公司盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，冼锡权有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即涉案商品房为带装修交付；其次，根据约定，雄盛王府公司收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合《房屋装修协议》的约定，雄盛王府公司有义务保证在交楼同时将装修工程交付给冼锡权；此外，《房屋装修协议》还约定，若装修工程存在质量问题，冼锡权有权要求装修公司承担保修责任，但无权拒绝收楼，根据公平原则，该条款应理解为在装修工程已完成而存在质量问题的情况下，冼锡权无权拒绝收楼，但在装修工程未完成或根本未开始的情况下，不适用该条款。因此，冼锡权在装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼，雄盛王府公司于2018年1月17日向冼锡权寄送的《收楼通知书》不应视为交付，雄盛王府公司应继续承担逾期交楼违约责任至实际交楼之日止。雄盛王府公司抗辩称应先收楼后装修，与三方约定不符，一审法院不予支持。雄盛王府公司自2017年1月1日至2018年3月1日逾期交楼425天，根据上述违约金标准，其本应支付的违约金为：30672元÷180天×425天=72420元，但雄盛王府公司已于2017年2月5日向冼锡权支付违约金30672元，故扣减后雄盛王府公司应向冼锡权支付的违约金为：72420元-30672元=41748元。对冼锡权主张超出部分，一审法院不予支持。2018年3月2日至实际交付日的逾期交楼违约金雄盛王府公司仍应支付，但因实际交付日尚不能确定，故对冼锡权要求计收逾期交楼违约金至实际交楼之日止的主张，一审法院不予支持，冼锡权对之后产生的违约金可另行主张。关于冼锡权主张的逾期交楼违约金利息。一审法院支持的上述逾期交楼违约金已然对雄盛王府公司的逾期交楼违约行为进行惩罚，冼锡权再主张利息，没有合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向冼锡权支付2017年1月1日至2018年3月1日的逾期交楼违约金41748元；二、驳回冼锡权的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2380元，由冼锡权负担1970元，由雄盛王府公司负担410元。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.雄盛王府公司交付涉案房屋的标准是否包括完成装修工程。2.一审法院对雄盛王府公司应承担的违约责任的认定是否正确。关于雄盛王府公司交付涉案房屋的标准是否包括完成装修工程的问题。雄盛王府公司上诉主张涉案房屋的交付标准不包括完成装修工程。经审查，首先，涉案《房屋装修协议》与涉案《商品房买卖合同》于同日签订，且装修工程的施工方由雄盛王府公司选定，涉案房屋的装修款包括在冼锡权已支付的购房款中，并且由雄盛王府公司直接与装修施工方结算，即雄盛王府公司参与了涉案房屋装修工程事项。其次，虽然涉案《商品房买卖合同》仅约定房屋交付条件为办理竣工验收备案，但雄盛王府公司将《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件盖章确认后，作为《商品房买卖合同》的附件装订在该合同之后，在该合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，应理解为涉案房屋的交付标准包括完成装修工程。雄盛王府公司该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于一审法院对雄盛王府公司应承担的违约责任的认定是否正确的问题。第一，关于雄盛王府公司应否继续支付违约金。雄盛王府公司上诉称其已和冼锡权达成一次性支付违约金的协议，之后双方不再互相追究，故其无需再向冼锡权支付违约金。经审查，冼锡权于2017年2月5日出具了内容为收到雄盛王府公司延迟交楼足额违约金30762元的收据。本院认为，从文义角度分析，收据中的“足额”二字只能表明冼锡权全额收到了30762元的违约金，而不能以此表明双方已达成了一次性支付全部违约金然后互不追究的协议，且雄盛王府公司也未能举证证明该协议的存在，故本院对雄盛王府公司该上诉意见不予采信，雄盛王府公司应当继续向冼锡权支付违约金。第二，关于违约金的计算标准。雄盛王府公司上诉主张涉案《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房违约责任中的“商品房的市场租金”应以《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》统计的辖区内同地段同时期同用途的已发生市场租金为标准，认定该标准为23元/月/平方米。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因冼锡权在购买涉案房屋时已将涉案房屋出租，并已约定租金标准，因此雄盛王府公司逾期交房直接导致冼锡权无法按期收取应得租金的损失是必然的实际利益损失，因此一审判决依据冼锡权出租涉案房屋的租金标准来认定涉案《商品房买卖合同》中约定的商品房市场租金标准为30672元/半年，并无不当，本院予以维持。雄盛王府公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。一审判决依据涉案《商品房买卖合同》的约定，认定雄盛王府公司支付逾期交房违约金的标准为30672元/半年并无不当，雄盛王府公司上诉主张调整违约金缺乏理据，本院不予支持。第三，关于计算逾期交房违约金的截止时间。雄盛王府公司上诉主张雄盛王府公司支付逾期交房违约金的截止日期为2018年1月17日。虽然涉案房屋于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但雄盛王府公司未按双方合同约定交付符合标准的房屋，一审判决认定雄盛王府公司支付逾期交房违约金暂计至2018年3月1日，并无不当，本院予以维持。雄盛王府公司该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年八月三十日法官助理彭振宇书记员覃心怡