广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初664号原告：卢涛（反诉被告，以下统称原告）。委托诉讼代理人：张宸硕。被告：黄彦生（反诉原告，以下统称被告）。委托诉讼代理人：史闻红。委托诉讼代理人：许湛愉。原告卢涛诉被告黄彦生以及被告黄彦生反诉原告卢涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人张宸硕，被告的委托诉讼代理人史闻红、许湛愉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2017年8月22日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还其已经支付的房屋租金以及押金共计9万元（人民币，下同）；3.判令被告向原告赔偿进场费10万元、装修损失127000元，共计227000元；4.判令被告向原告赔偿律师费损失17000元，因向法院申请诉讼财产保全通过担保公司向法院提供担保而支付给担保公司的费用损失1000元。以上请求金额共计335000元。5.被告承担本案诉讼费用和财产担保费用。事实和理由：原告与被告于2017年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的位于深圳市南山区南山大道×花园×大道×部分房屋转租给原告，租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日止。在本合同签订后，原告依约向被告支付了2017年9月1日至2017年9月30日的首期租金3万元整，另向被告支付了两个月的租金6万元整作为租赁保证金，并对该租赁房屋进行了装修。但是，原告于2017年9月11日收到租赁房屋实际所有权人深圳市南山物业管理办公室（以下简称“区物业办”）的书面《告知书》，告知被告所转租房屋的租赁期限已经届满，要求原告腾退房屋。此时，原告才知被告对该房屋的租赁权已经到期，根本不具备将该房屋转租的权利，被告自始至终都在欺骗并刻意对原告隐瞒对该房产不具有合法租赁权的事实。现原告已经无法继续正常使用该租赁房产，无法实现其租赁该房产的根本目的，并对原告已经造成了重大的、不可挽回的经济损失。原告就此事多次与被告进行沟通协商以期解决上述事宜，但均无果。原告认为，被告以欺诈的手段与原告订立《房屋租赁合同》，被告将不具有合法租赁权的房屋转租给原告，而该房屋的实际所有权人为南山区物业管理办公室，其出租行为损害了国家利益，该合同为无效合同，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、五十八条之规定，原告有权要求被告返还已经支付的租金及押金，并赔偿所有损失。现原告为维护自身的合法权益不再受侵犯，特具状向人民法院提起诉讼，恳请人民法院作出公正判决，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思体现，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。首先，根据被告提交的证据2及补充证据1可知，原告与被告签订《房屋租赁合同》是基于原告的朋友彭多（即前承租人）的介绍，且原告与彭多双方就涉案商铺财产签订了顶让协议，三方协商一致后，被告同意与案外人彭多解除房屋租赁合同，与为本案原告卢涛另行签订房屋租赁合同。被告提交的补充证据2微信记录也可知，原告在签订合同时，被告已经向其说明了涉案商铺的租赁状况，并应其要求向其出示了与第一承租人深圳市康力敏实业发展有限公司（以下简称“康力敏公司”）的已于2016年5月到期的租赁合同。被告从未隐瞒过涉案商铺的租赁合同签署状况。原告卢涛是明知被告与康力敏公司的租赁期限已于2016年5月到期未续签，明知被告与康力敏公司仍然延续了事实上的租赁关系，而且在此情况下，其仍然同意承租该商铺。证明原被告双方签订房屋租赁合同时意思表达真实，不存在任何隐瞒与欺骗成分。其次，区物业办即租赁房屋所有权人于2017年9月11日公开张贴的《告知书》，仅起到告知各商户目前商铺租赁情况的作用，并不会直接导致各商户（包括原告）租赁房屋的根本目的无法实现。根据被告现场拍摄的商铺照片可见，涉案商铺周围的其他商铺仍在正常经营，并未受到《告知书》事项的实质影响，也并未出现原告所主张的无法继续正常使用租赁房产的情形。原告在签署租赁合同时已经知晓涉案商铺处于不定期租赁现状，仍然同意受让该商铺，说明原告也同样认同虽然租赁合同处于不定期状态，但也不会对经营产生影响，且其第一时间以涉案商铺的地址办理了营业执照。以上种种说明，原告并非是在看到《告知书》后才得知房屋租赁期已到期。而原告出于何种原因在与朋友彭多协商顶让了该店铺后，又以合同目的不能实现为由发起诉讼，被告认为不排除原告与其朋友彭多恶意串通，为避免承担违约责任而提起的恶意诉讼。综上，原告要求确认租赁合同无效的请求无事实与法律依据。2、原告要求返还租金及押金无事实与法律依据。2017年8月22日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告随后进场装修,并支付了首月（2017年9月1日至9月30日）的租金30000元及押金60000元。本案中《房屋租赁合同》的签订仍系原被告双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同第6.2条约定了，如果由于出租方的原因导致承租方不能顺利经营的，才需要退还租赁保证金等各项费用。而原被告之间的《房屋租赁合同》之所以解除，完全是原告自身的原因。因此，原告无理由要求被告退还租金及押金。3、原告要求赔偿进场费、装修损失、律师费等均无事实与法律依据。首先，本案中，被告并未收到原告任何进场费，原告也无任何证据证明其向被告交纳了进场费。其次，原告要求被告承担其127000元的装修损失更无依据。本案是由于原告违约，其由于自身的原因单方面提出解约合同。而原被告签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在任何欺诈、隐瞒情形，不存在合同无效的前提条件。因此，原告没有理由要求被告承担其装修损失费用。而且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第（二）款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上，原告各项诉求无事实、法律依据，请法院依法予以驳回。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；2.请求依法判令原告搬离涉案商铺；3.请求依法判令原告向被告支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金共计9万元；4.请求依法判令原告向被告支付2018年1月1日至2018年1月31日的场地占用费共计3万元（暂计至2018年1月）；5.请求依法判令反诉诉讼费，保全费等一切诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年8月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将定位于深圳市南山区×大道×花园×道×部分出租给原告，租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日止，每月租金为30000元，原告应于每月10日前向被告支付当月租金。签订合同后，原告向被告支付了2017年9月1日至2017年9月30日的首期租金，之后再未向被告支付租金。根据双方签定的《房屋租赁合同》第六条第三款的约定，租赁期间，原告如拖欠租金达60天，或欠交租金、水电费等金额达6万元，视为原告违约，被告有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，原告仍然结清租赁期间的租金、清洁费、水电费、相关费用。本案中，原告自2017年10月起再未向被告支付租金，其拖欠租金已达119天，拖欠租金及场地占用费用共计达12万元，故被告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求原告搬离涉案商铺和结清租赁期间所有费用。综上，被告认为原告违反合同约定未支付租金，给被告造成巨大的经济损失。原告已构成根本违约，应承担违约责任：向被告支付未付租金，搬离涉案商铺并结清租赁期间相关费用。故，被告特向贵院提出反诉，请求贵院查明本案事实，维护被告的合法权益，依法支持被告的请求。针对被告的反诉，原告辩称：1、原告认为双方之间的租赁合同是无效的，不存在解除的问题。即便该合同是有效的，原告也曾于2017年9月22号、10月24号分别向被告寄送过两份律师函，律师函已作出实质性的解除主张。该合同已于2017年9月23日解除，并非被告所说的2018年1月1号。2、被告对涉案商铺并不存在合法的租赁权，也没有合法的占有权，并且双方的合同是无效合同，故被告无权要求原告搬离涉案商铺并向原告主张租金和占用费。原告认为，仅有该涉案商铺的实际产权人即区物业办才有权要求原告搬离涉案商铺并主张占用费。另外，原告经与区物业办核实确认与沟通，区物业办工作人员多次告知原告不要将涉案商铺返还被告，其才是实际权利人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将涉案商铺出租给原告使用，租赁房产用途为商业（餐饮），租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止，租金为每月3万元，租赁保证金为两个月租金数额（即6万元）。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金6万元以及首期租金3万元，被告于2017年8月24日就原告支付的上述款项出具了《收款收据》。2017年8月25日，原告与东莞市瀚蓝建筑装饰工程有限公司（以下简称“瀚蓝公司”）签订《室内装修合同》，约定：由瀚蓝公司负责涉案商铺的装修工程，工程造价332434元；合同任何一方提出解除合同或因违约造成合同无法履行的，经双方协商同意后，可办理终止或延期履行合同手续，违约方应按照工程总价款金额的5%给付违约金。2017年11月6日，原告与瀚蓝公司签订《室内装修合同补充协议》，约定由于原告原因导致原室内装修合同无法继续履行，原告向瀚蓝公司支付工程价款117051元及违约金1万元。原告提交了银行转账记录，瀚蓝公司向原告出具了工程结算清单、装修设计施工图以及发票。被告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。2001年5月22日，区物业办与康力敏公司签订《房屋租赁合同》，约定区物业办将南山区×大道×号×花园一、二楼出租予康力敏公司，租赁期自2001年6月21日起至2016年6月20日止。2015年8月3日，康力敏公司与被告签订房屋租赁合同，约定将涉案商铺出租给被告使用，租赁期限自2015年9月1日起至2016年5月30日止。2017年9月11日，区物业办向南桥花园各商户出具《告知书》，主要内容为：其与康力敏公司所签订的×花园一、二层物业《房屋租赁合同》期限已届满，按照政府物业资产有关管理规定，经与康力敏公司商谈未达成续签协议。目前，区物业办已起诉要求康力敏公司腾退南桥花园一、二层物业，法院已受理。2017年1月-9月，被告向康力敏公司支付相应租金，并提交银行转账凭证，康力敏公司向被告出具了上述期间租金的收款收据。2017年9月22日，原告委托北京市东元（深圳）律师事务所作为本案原告诉讼代理人进行诉讼；2017年12月4日，原告就本案提出诉前财产保全，并委托阳光财产保险股份有限公司深圳市分公司出具《财产保全保函》（编号：1095419192017000306）。原告为此提交了委托代理合同、律师费发票、律师费支付凭证、本院诉讼收费专用发票、委托阳光保险公司担保发票等证据。被告为了证明原告承租涉案商铺后，不存在无法正常使用涉案商铺的情形，向本院提交了深圳市与虾蟹逅餐饮管理有限公司商事登记信息及涉案商铺现状照片，证明原告在承租涉案商铺后即办理营业执照，且涉案的南桥花园一、二楼其他商铺均处于正常营业，未因业主与康力敏公司的纠纷受到影响。被告向本院提交了案外人彭多所出具的声明，同时提交了原被告之间的微信记录，以证明原告系从彭多处接手涉案商铺，同时在签订合同时被告已告知原告与前房东的新合同因故尚未续签，但被告仍按原合同约定缴纳房租，被告不存在欺诈、隐瞒情形。原告认为案外人的声明仅为被告与案外人彭多之间的协议，与原告无关，被告提交的微信记录亦不能证明原告对被告并未与康力敏公司签订房屋租赁合同知情。2017年12月27日，被告向原告发出退房通知，要求原告腾退、搬离涉案商铺。原告称其请求返还的入场费为原告自彭多处顶让涉案商铺而向彭多支付的费用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，被告与出租人康力敏公司约定的租赁期限为2015年9月1日至2016年5月30日，被告转租涉案商铺给原告的租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日止，已超过被告所承租涉案商铺的租赁期限，同时涉案商铺的权利人区物业办已于2017年9月11日发出告知书，告知有关商户其已向法院起诉要求康力敏公司腾退涉案商铺，故原告请求确认原告与被告所签订的《房屋租赁合同》无效，本院依法予以支持。合同无效后，被告因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告返还房屋押金6万元，被告请求原告搬离涉案商铺，本院均予以支持。合同无效导致原告仅对涉案商铺进行了部分装修，其并未实际作经营使用，对此被告存在过错，故原告请求被告返还已支付租金3万元，本院予以支持。被告请求原告支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金及支付2018年1月1日至原告搬离涉案商铺之日的占有使用费，本院不予支持。原告主张被告向其返还因对涉案商铺进行装修所发生的费用（包括因解除《室内装修合同》而产生的违约金），因涉案合同无效的原告归责于被告，故对于原告此项请求，本院予以支持。原告主张被告向其赔偿进场费10万元，该进场费系由被告向彭多收取，虽然原告向彭多顶让涉案商铺时向彭多支付了转让费5000元，但是并没有证据表示原告曾向被告支付进场费，其向彭多支付的转让费与本案无关，本院不予支持，原告可另循法律途径解决。原告主张被告赔偿其律师费及因申请诉讼财产保全支付担保公司的费用，因涉案合同中并未对上述费用的承担进行约定，故本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告卢涛与被告黄彦生于2017年8月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告黄彦生于本判决生效之日起十日内向原告卢涛返还押金6万元；三、被告黄彦生于本判决生效之日起十日内向原告卢涛返还租金3万元；四、被告黄彦生于本判决生效之日起十日内向原告卢涛赔偿装修损失127000元；五、原告卢涛于本判决生效之日起十日内搬离涉案商铺；六、驳回原告卢涛其他的诉讼请求；七、驳回被告黄彦生其他的反诉请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费3162.5元，财产保全受理费2212.5元，合计5375元，原告卢涛已预交，由原告卢涛负担1893.28元，由被告黄彦生负担3481.72元；反诉案件受理费1350元，被告黄彦生已预交，由被告黄彦生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一八年八月十五日书记员 吴纪君附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。