苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0507执异218号（2018）苏0507执异219号（2018）苏0507执异220号异议人（案外人）：何明献，男，1970年2月2日生，汉族，住河南省息县。异议人（案外人）：尹学珍，女，1970年8月11日生，汉族，住河南省息县。两异议人的共同委托诉讼代理人：孙亚，男，1992年10月6日生，居民身份证号码340421199210063134，汉族，住安徽省凤台县尚塘乡龙庙村碱场111。系异议人的女婿。申请执行人：罗国良，男，1966年12月3日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。申请执行人：朱凯平，男，1987年8月16日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。申请执行人：王才兴，男，1952年8月26日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王雅红，女，1981年1月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。系王才兴之女。委托诉讼代理人：徐友志，男，1968年11月21日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。系王才兴的外甥。被执行人：张林生，男，1963年8月3日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被执行人：费玉英，女，1963年2月25日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。本院在执行申请执行人罗国良、朱凯平、王才兴分别与被执行人张林生、费玉英民间借贷纠纷三案过程中，现案外人何明献、尹学珍对被执行的标的物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2018年8月14日公开听证进行了审查。本案现已审查终结。案外人何明献、尹学珍共同诉称：异议人与张红在中介公司签订了房屋买卖居间合同，张红已将涉案房屋卖给了异议人。两异议人业已按照合同约定支付了95万元购房款，也接受了房屋及用电卡等。2018年5月份异议人对涉案房屋动工进行了装饰装修。异议人认为，涉案房屋权属归异议人所有，符合应当解除查封的情形，故提起本案异议。申请执行人罗国良称，涉案房屋系张林生、费玉英的家庭财产，并非张红个人财产；另外张红买卖该房屋的价格低于正常市场价格，不排除系恶意传统规避执行。申请执行人朱凯平称，不同意异议人的请求，意见与罗国良的一致。申请执行人王才兴称，1、涉案房屋与张红无关，当初的拆迁对象为张林生、费玉英，张红已经出嫁无权获得房屋。2、异议人与张红的房屋买卖无效，双方从签订合同到支付购房款仅仅在几个小时内完成，存在恶意串通的情形。3、房屋还没有办理任何权证，所以异议人与张红之间的交易不应该受到保护。综上，要求驳回异议人的请求。经审查查明，涉案房屋坐落于相城区黄桥街道××室，建筑面积（办证面积）114.26平方米，其中结算面积106.67平方米，系拆迁安置的成套住宅，现尚未办理不动产权登记。涉案房屋系由被执行人张林生、费玉英的独生女张红（女，1986年9月15日生，汉族）与苏州市相城区黄桥房地产开发公司签订《安置房安置合同》购得，该合同中载明被安置方为张红、安置房屋确定为上述房屋及房屋价格等。被安置方处由张红签字，签订日期载明为2018年1月9日。其后，张红作为售房人与异议人及中介公司签订了《房屋买卖定金协议》一份，约定张红将涉案房屋出售给异议人，收取定金2万元等内容，载明签约日期为2018年2月28日。异议人当日即交付定金2万元，张红出具收条予以确认。此后，三方又签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定房屋成交价为105万元、2018年3月10日交付定金95万元、剩余房款10万元于办理产证后付清、交付95万元后及腾空并交付房屋等内容。在第八条约定其他事宜中还特别手写约定：“甲方保证家人均同意出售此方并签字确认”等内容。合同落款时间为2018年3月10日，售房人（甲方）处有张红签字捺印，并签有“张林生”、“费玉英”、“张根妹”、“汤志杰”等字样并分别捺印。异议人何明献于2018年3月10日下午四时许向张红银行账户转账支付93万元。听证中，异议人明确其在支付了93万元后即从张红处取得房屋钥匙和水电卡等资料，并实际接收了房屋，大概在2018年5月底开始装修，现在地面瓷砖、水电都安装好了。现在装修的事情因有法院查封已经停工。另查明，罗国良与张林生、费玉英民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月29日作出(2016)苏0507民初2666号民事判决，判决：“被告张林生、费玉英于本判决生效之日起十日内归还原告罗国良借款人民币400000元并偿付逾期还款利息”等。其后因两被告未自动履行，罗国良申请强制执行，执行案号为（2017）苏0507执345号。朱凯平与张林生、费玉英民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月15日作出(2015)相黄民初字第00399号民事判决，判决：“被告张林生、被告费玉英于本判决生效之日起十日内共同归还原告朱凯平借款人民币195037.06元并支付该款利息”等。其后因两被告未自动履行，朱凯平申请强制执行，执行案号为（2016）苏0507执1766号。王才兴与张林生、费玉英民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月15日作出（2015）相黄民初字第00164号民事判决，判决：“被告张林生、费玉英共同归还原告王才兴借款本金9万元及利息”等。其后因两被告未自动履行，王才兴申请强制执行，执行案号为（2016）苏0507执1930号。2018年6月22日，本院在上述三案执行中作出并在涉案房屋上张贴了查封公告。现异议人提出本案三个执行异议。以上事实有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋权属登记信息等证据证实。审查中，出卖人张红在接受本院询问时称：“拆迁之前的房屋是我们一家三口共同居住的，因为当时有漏水，属于危房，所以预拆迁；拆迁安置了两套房屋，面积一样大，现在都卖掉了；我认为这两套安置房都属于我一个人的，我没有兄弟姐妹，父母年龄大了，不可能写他们的名字，所以当时所有的拆迁安置手续都是我一个人去办的，写我一个人的名字；1705室是我卖给了何明献夫妇，收到房款95万元，交完钱后就把房子给他们了，他们之后在装修；两套房子一共收到了191万元，付了2万元中介费，其余房款中有110万元付给苏州银行还债了，是虎丘法院判决的；还有还给易庆文60万元本金和5万元利息，现金付的，付完后他把借据还给了我；另外还有南京银行和渣打银行的借款都还掉了，钱还不够”。并为此向法院提供苏州银行狮山路支行出具给虎丘法院的收条、张林生向易庆文出具的借据、南京银行和渣打银行出具的贷款结清告知函各一份。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据异议人举证的合同、付款凭证等证据可以证明异议人何明献、尹学珍在2018年3月10日与被执行人张林生、费玉英以及张红等人签订了房屋买卖合同，而且当日即将绝大部分购房款95支付给了出卖人之一的张红，该合同应系双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，合法有效，应予确认。由于涉案房屋系相城区拆迁安置房，在现有管理体制下，该房屋的买卖并不需要通过住建部门进行备案管理，而且即使需要也不成为合同无效的理由。双方签订合同之后，异议人已经占有了涉案房屋并进行了部分装修。由于涉案房屋现尚未办理不动产产权的登记手续，也无法苛求异议人及时办理房屋的产权过户手续。因此，综合以上分析，本院认为异议人的异议请求，符合上述司法解释规定的应当予以支持的情形。并且，被执行人张林生、费玉英以及张红在出售该房屋时应当知道两被执行人有包括本案的三个申请执行人在内的强制执行案件，其擅自处分涉案房屋，应当承担相应的法律责任；但没有证据证明两异议人明知该房屋已经法院查封而仍然购买，不能认定两异议人购买该房屋出于非善意，更无法认定两异议人与被执行人或者张红等存在恶意串通，对于申请人提出的交易价格明显低于市场价的意见，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院在本程序中无法予以认定。因此，从保护善意第三人、维护交易安全的角度出发，也应当支持异议人的请求。对于两异议人尚未支付的购房尾款10万元，其待付款条件成就后应当向本院提存，不得再支付给出卖方的任何人。据此，本院认为，涉案房屋已经由何明献、尹学珍合法受让，可以对抗和阻却本案的执行。异议人何明献、尹学珍据此要求解除查封的请求，应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，裁定如下：解除本院（2017）苏0507执345号案件、（2016）苏0507执1766号案件、（2016）苏0507执1930号案件中对坐落于相城区黄桥街道兴旺路55号荷馨苑9幢1705室的查封，中止对该套房屋的执行。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陆文明审 判 员  乔宁宁人民陪审员  邱玉芳二〇一八年八月二十四日书 记 员  姚丽君