浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初1209号 原告：余惠强，男，1968年8月13日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：潘琼华，浙江金道律师事务所律师。 被告：李红萍，女，1967年4月10日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：张钰，浙江中义律师事务所律师。 原告余惠强与被告李红萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月28日、8月2日公开开庭进行了审理。原告余惠强及其委托诉讼代理人潘琼华、被告李红萍的委托诉讼代理人张钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还购房款人民币2370000元，并支付利息损失人民币90780.87元（暂计算至2018年4月18日，要求按同期银行贷款利率4.35%计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告双倍返还定金的差额部分人民币300000元；4、赔偿原告房屋增值损失人民币1780000元；5、由被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2017年5月10日，原告向被告购买由被告实际所有登记在董骐源名下的位于武义县城城北香山御枫园8号别墅一套，双方就此签订了《房地产买卖合同》一份。合同约定：房屋建筑面积312.45平方米，总价共计人民币4600000元。签订后，原告应向被告支付定金人民币300000元，若被告中途违约，应向原告双倍返还定金；合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告陆续向被告支付了购房款共计人民币2370000元（含300000元定金），但被告在收到购房款后擅自挪作他用，导致案涉房屋剩余银行按揭贷款迟迟无法清偿，房屋产权无法变更至原告名下。此后，因房价大幅上涨，被告又授意房屋名义所有权人董骐源将案涉房屋以6380000元的价格出让给第三人。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。 被告李红萍答辩称：原被告之间虽然签订了房地产买卖合同，但双方并非房屋买卖关系，而是借贷关系，房屋仅作为提供担保。被告在归还借款后，不需要承担双倍定金及房屋增值损失等。同时，原告在签订合同时，也知道房产登记在被告名下，然双方在房屋买卖合同中并没有将该风险写入。 原告为证明其主张，在庭审中出示了如下证据，被告进行了质证： 证据1、房屋买卖合同一份，证明原被告存在房屋买卖合同关系事实；被告对真实性无异议，但提出从内容看双方系民间借贷关系，用房屋提供抵押担保。本院对房屋买卖合同的真实性予以认定，从该合同内容看原被告双方关于房屋买卖的意思表示清楚，并不存在如被告陈述的系借款用房屋抵押的意思表示，本院对被告的质证意见不予采纳。 证据2、收条、借条各一份、汇款凭证两份，证明被告收到原告支付的购房款2370000元的事实；被告对真实性无异议，但提出汇款的70000元（其中50000元出具了借条）系借款。本院对上述证据的真实性予以认定，因被告对其中的50000元明确出具了借条，故该款应认定为借款，原告可另行主张，对于汇款中的20000元，应双方未对款项性质进行明确，原告主张该款用于支付购房款，本院予以确认，对被告支付原告购房款2320000元的事实予以采信。 证据3、不动产登记信息、房屋转让信息查询，证明案涉房产已被转让的事实。被告无异议，本院予以认定。 证据4、微信聊天记录，房屋买卖合同签订后到起诉之前，与被告之间的聊天记录，证明本案系房屋买卖合同而非借贷合同，原告支付的2370000元已经被被告方挪用，导致案涉房屋按揭贷款无法归还，最终致使案涉房产无法过户的事实。被告对微信聊天记录的真实性无异议，本院对微信聊天记录的真实性予以认定，可以认定本案双方存在房屋买卖合同关系，原告多次要求被告将房屋过户均未果的事实。 本院依原告申请向武义县公安局调取了李红萍、董武（董骐源父亲）的询问笔录，原告对董武笔录的真实性、合法性均无异议，提出该笔录足以证明案涉房产的实际所有权人是被告、房子在2018年4月的出让价格为6380000元，对李红萍的笔录的内容有异议，提出其与董武之间相互能印证的部分系真实的。被告对董武、李红萍的询问笔录三性均无异议。本院对于上述笔录的真实性予以认定，从董武陈述看，案涉房屋虽登记于董骐源名下，但实际所有人系本案被告李红萍。 被告李红萍未举证。 本院根据确认的证据并结合原、被告在庭审中的陈述，确认本案如下事实：原告余惠强与被告李红萍于2017年5月10日签订《房地产买卖合同》一份，双方约定：甲方（李红萍，下同）将其实际所有的坐落于武义县城城北香山御枫园8号别墅转让给乙方（余惠强，下同），转让价款为4600000元；甲方目前香山御枫园8号别墅在中行尚有未结清按揭贷款，等乙方筹集到剩余贷款本金转给甲方将贷款结清后，双方办理过户手续；余款等乙方办理房贷按揭资金到位后付给甲方；甲乙双方确认，最迟在2017年9月30日之前向房地产交易所申请办理过户手续。合同还对违约责任进行了约定：乙方中途如果资金凑不到违约，乙方定金当做借给甲方资金周转，甲方中途违约，应在违约之日起五日内将定金双倍退还给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由甲方支付乙方已付房地产价款万分之五的赔偿金，逾期五日后乙方有权按甲方违约解除合同，并追究其违约责任。后被告于2017年10月1日向原告出具收条一张，写明：已陆续收到余惠强购买香山御枫园8号别墅的房款2300000元。2017年12月15日原告通过银行转账再次向被告支付20000元款项。也即原告共支付购房款2320000元。被告收到该款后，并未能及时协助办理房屋过户手续。因该案涉房屋登记在案外人董骐源名下，李红萍与董骐源父亲童武之间存在民间借贷纠纷，董骐源于2018年4月将案涉房屋出卖给了案外人潘昉、施燕，价款为6380000元，并进行了产权变更登记。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。案涉房地产虽登记于案外人董骐源名下，但董骐源父亲也明确该房确系被告李红萍购买所得由李红萍实际所有。原告余惠强与被告李红萍签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。双方在合同中约定“最迟在2017年9月30日之前向房地产交易所申请办理过户手续……甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由甲方支付乙方已付房地产价款万分之五的赔偿金，逾期五日后乙方有权按甲方违约解除合同，并追究其违约责任”。根据上述约定，原告在被告逾期5日后即有权解除合同，现原告要求解除合同的条件已成就，且现该房屋已登记于案外人名下，双方签订的房地产买卖合同已不能实现合同目的，原告要求解除合同的诉请于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，原告已支付的购房款2320000元被告应予以返还。至于原告要求被告双倍返还定金的请求，双方在合同中进行了约定，且符合定金罚则，本院予以支持。至于原告提出要求被告赔偿房屋增值损失1780000元的诉请，本院认为，该房屋最终系由房屋登记所有人董骐源进行了处置，本案审理过程中原告也未能提供证据证明该处置系基于被告的意思表示，且原告作为成年人购买房屋登记所有权人与实际所有人不一致的房屋时，未对风险进行必要的防范，其在购买时并未取得房屋登记所有权人的同意，其本身就存在过错。且从本案审理情况看该房屋价款原告也并未付清。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方应预见到房屋增值的可能，但对于案涉房屋不到一年的时间增值为1780000元，原被告双方订立合同是对此应是未预见到的。故综合双方当事人的过错、房款支付情况、房产市场波动情况及当事人的预见能力，本院酌情认定，房屋增值部分损失为540000元。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故房屋增值部分损失尚应扣除定金数额，据此，本院依法确定被告赔偿原告损失240000元。因原告已主张房屋的增值损失，其继续主张购房款利息损失，属重复计算损失，本院对利息损失不再予以确认。综上，原告合理的诉请，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告余惠强与被告李红萍于2017年5月10日签订的《房地产买卖合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告李红萍于本判决生效后十日内归还原告余惠强购房款2320000元； 三、被告李红萍于本判决生效后十日内归还原告余惠强定金300000元并赔偿损失240000元； 四、驳回原告余惠强的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21563元（已减半收取），保全费5000元，合计26563元，由原告余惠强负担11723元（已预交），由被告李红萍负担14840元，限于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  葛一兰 二〇一八年八月十三日 书记员  郑 莹