江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2017)苏0585民初6481号 原告：智达工程技术（苏州）有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区板桥，统一社会信用代码91320585753227234C。 法定代表人：邱翔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王一敏，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：点意空间（上海）展览设计工程有限公司，住所地上海市嘉定嘉朱公路****，实际经营地上海市浦东新区浦东南路******，统一社会信用代码913101147626180268。 法定代表人：吕玉贵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：葛仕晟，上海正策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田甜，上海正策律师事务所律师。 原告智达工程技术（苏州）有限公司诉被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告智达工程技术（苏州）有限公司的委托诉讼代理人王一敏、被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司的委托诉讼代理人葛仕晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告智达工程技术（苏州）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2017年8月14日起至2017年10月20日止的房屋租金313716.48元及逾期付款违约金（自2017年7月21日起至2017年8月19日止的逾期付款违约金，以每月租金142598.4元为基数，按照每日万分之五的标准计算，为2139元；自2017年8月20日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，以每月租金142598.4元为基数，按照年利率24%计算）；2、请求判令被告支付原告水电费10336.36元；3、请求判令被告修复损坏的物业。4、请求判令被告支付原告律师费25000元。在诉讼过程中，原告放弃其第3项诉讼请求。事实与理由：2017年4月20日，原、被告签订《厂房和办公楼租赁合同》1份，约定原告将坐落于太仓市经济开发区的两幢工业用途物业（1#厂房为2233平方米、2#厂房含办公楼为3708.6平方米）出租给被告使用，租赁期为三年，自2017年4月20日至2020年4月19日；每月每平方米租金为24元，每3个月一付，先付后租，租金从2017年5月14日起算，第一期租金应在2017年4月20日交付，第二期租金应在2017年7月20日交付，以此类推；如延期缴纳租金，每延期一天按照月租金的0.05%缴纳滞纳金，超过30天按照月租金0.5%缴纳滞纳金。合同签订后，原告按约向被告交付租赁物，被告于2017年5月12日支付了第一期租金，第二期租金未按约支付。被告于2017年8月称因政府要求关闭工厂，无法继续履行租赁合同，需要解除租赁合同，原告同意解除租赁合同但要求被告明确解除合同及腾退房屋的具体时间，并要求被告及时支付欠缴的租金及水电等费用。但被告直至2017年10月23日才腾退租赁房屋，且租金、水电费（水费793.23元、电费9543.13元）至今未予结清。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司辩称：1、原告主张的租金计算期间错误，原告于2017年5月14日交付的厂房不合格，被告未接收，原告直至2017年8月3日才交付基本合格的厂房，双方的合同已在2017年10月7日解除，被告亦在2017年10月7日完成腾退，因而双方的租期是从2017年5月14日至2017年10月7日，但租金的计算期间应从2017年8月4日计算至2017年10月7日，同时合同约定有1个月的免租期，因而被告实际应支付租金的期限是从2017年9月4日至2017年10月7日，租金应为156858.24元，同时原告交付厂房内的行车和热水器不能使用，因而租金应当减少，应支付原告上述租金的80%。2、被告已于2017年5月12日支付了原告3个月的租金及1个月的押金，合计570393.6元，不存在拖欠租金的事实，同时原告主张的逾期付款违约金计算标准过高，应当按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。3、被告不存在拖欠原告水电费的事实，但同意支付原告水电费10336.36元。4、对原告主张的律师费计算标准及原告根据本案标的计算的律师费金额没有异议，但被告实际应支付的律师费应按照法院实际支持原告的金额来计算。 经审理查明：2017年4月13日，原告智达工程技术（苏州）有限公司（甲方）与被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司（乙方）签订《厂房和办公楼租赁合同》1份，合同第一条租赁厂房情况约定：甲方向乙方出租坐落在太仓市经济开发区的两幢工业用途物业，出租的1#厂房（房产证面积）2233平方米，出租的2#厂房含办公楼（房产证面积）3708.6平方米。合同第二条交付日期和租赁期限约定：甲方于2017年4月20日向乙方交付约定厂房和办公楼，双方约定租赁期限为三年，自2017年4月20日至2020年4月19日，甲方给予乙方1#厂房、2#厂房各1个月的免租装修期。合同第三条租金支付方式和期限约定：甲乙双方约定每月每平方米租金为24元（内含相关税费），租赁的厂房和办公楼合计面积为5941.6元，月租金为142598.4元；租金每3月一付，先付后租，租金将从2017年5月14日开始算起，第一次月租金应在2017年4月20日交付，第二次应在2017年7月20日交付，以此类推；租金通过银行转账给甲方，转账之日视为租金实际支付日；如延期缴纳租金，每延期一天按照月租金的0.05%缴纳滞纳金，超过30天按照月租金0.5%缴纳滞纳金。合同第四条保证金及其他费用约定：甲乙双方约定在合同签订前，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为1个月的租金，保证金为142598.4元，在租约结束且租赁物交接验收合格后甲方应在一个月内将保证金无息归还乙方；承租期间乙方发生的水、电等费用由乙方承担。合同第五条厂房的使用要求约定：乙方要保证行车和水、电（含变电系统）等设施的全面维护保养，确保安全运行（此项行车由于乙方不需使用，不涉及行车的维护保养和安全运行使用的责任，但若因乙方人为原因导致行车的损坏，责任由乙方负责）。合同另约定有其他事项。 合同签订后，北京点意空间展览展示有限公司于2017年5月12日通过银行转账向原告支付570393.6元，汇款用途写明“太仓工厂房租付三押一（2017.5.14-2017.8.13）”。对此，被告认可此系其向原告支付的3个月房租和1个月押金，但不认可汇款用途载明的支付租金的期间。 2017年8月17日，被告向原告出具工作联系单1份，写明，政府要求其关闭工厂，其决定搬迁工厂，拟定在9月20日左右搬离工厂。原告于2017年8月18日回复称：“希望双方拟定解除租赁协议，在解除租赁协议没签订生效前，双方应按原厂房和办公楼租赁合同执行双方的义务和权益。”原告于2017年9月21日向被告出具租金催款函1份，写明：“我司曾于2017年8月8日发出房租付款通知单，又在9月8日的告知函中再次明确该事，至今贵司已拖欠厂房租金一月有余，按合同第三条第6款规定，延期缴纳租金，将要支付滞纳金……”。被告于2017年9月29日向原告出具工作联系单1份，写明：“……1、关于厂房押金：因为是政府强制要求搬迁，并不是我们主动搬迁，此次搬迁也给我司带来了巨大的损失，希望贵我两司能相互理解，减少我司的经济损失，可以把押金作为房租抵销，对此给贵司带来的不便，敬请谅解。2、关于滞纳金：因为一直没有缴纳后续房租，所以依照合同约定会产生一定的滞纳金，因为我司当时是考虑尽早搬迁，尽量在9月20日之前搬迁，所以没有按时缴纳房租，现在我司正式承诺，在搬迁时会把所欠的房租及水电费等费用全部缴清，也请贵司理解，免除应交的滞纳金。3、关于搬厂：近期我司一直在寻找合适的厂房，现已初步确定几家，但是都是原厂没有搬迁，待原厂搬迁后，我司马上搬离，给贵司带来的不便敬请谅解……”。 原告提供水、电抄表单1份，该抄表单上方写有双方工作人员确认的自2017年4月21日至2017年7月20日的水电表抄数，并提供原告开具给被告相应期间的水电费发票复印件；下方手写部分写有2017年7月21日至10月23日的水电抄表数，该期间的水、电抄表单分别有原告工作人员赵樑及被告工作人员刘文祥、张毅的签字。对此，原告陈述，被告在2017年4月21日便已使用了原告的厂房，后双方于2017年10月23日解除合同，被告亦在当日完成腾退。被告陈述，对水电费发票复印件的真实性无异议，原告提供的水、电抄表单上的10月23日存在涂改，水、电表抄数是从2017年7月21日至“9.1”或“9.7”，双方解除合同的日期为2017年10月7日，被告亦在当日腾退厂房。 另查明，1、太仓市经济开发区无锡路16号1幢厂房（建筑面积2233.62平方米，总层数2层）、2幢厂房（建筑面积3708.60平方米，总层数4层）系原告智达工程技术（苏州）有限公司独立所有。 2、原告为提起本起诉讼，于2017年11月1日同江苏周瑞昌律师事务所签订《委托代理协议》1份，约定律师代理费为25000元。协议签订后，原告向周瑞昌律师事务所支付了25000元。 以上事实，有原告提交的《厂房和办公楼租赁合同》、房产证、土地证、双方往来函件（被告出具的函件系复印件）、汇款凭证、水电表抄单及计算清单、《委托代理协议》及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《厂房和办公楼租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务，原告将房屋交付被告使用后，被告则应按照合同约定向原告支付相应的租金。 本案的主要争议焦点在于：双方租赁合同的实际履行期间、被告应支付原告房租的期间。原告认为，租赁合同的实际履行期限系从2017年4月20日至同年10月23日，2017年4月20日至同年5月13日是免租期，被告应支付原告房租的期限自2017年5月14日至同年10月23日。被告认为其实际租赁期限是从2017年8月3日至同年10月7日，2017年8月4日至同年9月3日是免租期，被告应支付原告房租的期限是从2017年9月4日至2017年10月7日。 通过综合分析本案的证据，本院认为涉案租赁合同的实际履行期限系从2017年4月20日至同年10月23日，被告应支付原告房租的期限自2017年5月14日至同年10月23日。理由如下：首先，关于租期开始时间及开始计算租金时间。1、涉案租赁合同明确约定租赁期限自2017年4月20日开始，并且从2017年5月14日开始计算租金，同时双方的水电表抄单及水电费发票可以反映被告从2017年4月21日开始缴纳水电费，此亦能印证被告在2017年4月21日已开始使用原告的厂房；2、从双方往来的函件来看，原告于2017年9月21日告知被告已拖欠厂房租金一月有余，被告在2017年9月29日的回复中明确认可其一直未缴纳后续房租，并认可依照合同约定会产生一定的违约金，此同北京点意空间展览展示有限公司在向原告支付房租时注明的汇款用途相印证，汇款用途注明其支付的租金系从2017年5月14日至2017年8月13日，被告仅凭交接单不能证实租期系从2017年8月3日开始。其次，关于租赁合同解除时间，双方均认可涉案租赁合同已解除，并以腾退房屋之日作为合同解除之日，现双方就房屋腾退时间存在争议。根据原告提供的被告出具的工作联系单可知，被告腾退厂房在2017年9月29日之后，原告提供的双方签字的水、电抄表单显示双方水、电费结算至2017年10月23日，在没有其他反证的情况下，本院认定被告于2017年10月23日腾退，房屋租金应计算至2017年10月23日，现被告主张其于2017年10月7日腾退房屋并未提供相应的证据，本院对此不予采信。 对于原告主张的租金，本院认为被告应支付租金的期限为自2017年5月14日至同年10月23日，现被告仅支付原告2017年5月14日至同年8月13日的租金，尚结欠2017年8月14日至同年10月23日的租金被告理应向原告支付，现原告向被告主张自2017年8月14日至同年10月20日的租金313716.48元系其对自身权利的处分，本院对此予以确认。因被告尚有保证金142598.4元在原告处，原告亦同意将该保证金在被告应付的租金中进行抵扣，故被告还应向原告支付租金171118.08元。同时根据合同约定，被告应于2017年7月20日支付第二期租金，如延期缴纳租金，应支付原告相应的逾期付款违约金，现原告主张的逾期付款违约金并未超出合同约定，亦不违反法律规定，故本院对原告主张的逾期付款违约金予以支持。 关于原告主张的水电费合计10336.36元，被告同意支付，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告主张的律师费，根据被告实际应支付原告租金、滞纳金及水电费的金额，结合相应收费标准，本院酌定被告支付原告律师费17000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六日、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司支付原告智达工程技术（苏州）有限公司租金171118.08元及逾期付款违约金（自2017年7月21日起至2017年8月19日止的逾期付款违约金为2139元；自2017年8月20日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，以每月租金142598.4元为基数，按照年利率24%计算）。 二、被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司支付原告智达工程技术（苏州）有限公司水电费合计10336.36元。 三、被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司支付原告智达工程技术（苏州）有限公司律师费17000元。 上述第一、二、三项均由被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司于本判决生效后十日内履行，被告点意空间（上海）展览设计工程有限公司支付原告智达工程技术（苏州）有限公司的款项，如采用转账方式支付，请汇入原告智达工程技术（苏州）有限公司确认的如下银行账户：户名智达工程技术（苏州）有限公司，开户行中国建设银行太仓分行营业部，账号32×××07。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6546元，财产保全费2420元，合计8966元，由原告负担1767元，被告负担7199元。上述费用原告已预交，本院不再退还，被告应负担部分由被告在履行本判决时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李 红 代理审判员 乐 辉 人民陪审员 李希杰 二〇一八年八月九日  书记员邵诚