福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初48号 原告：福建海峡智贸投资管理有限公司，住所地福州市仓山区。 法定代表人：高晨生，董事。 委托诉讼代理人：高提、陈启长，职员。 被告：福州美乐汇贸易有限公司，住所地福州市仓山区。 法定代表人：张秀芳，董事长。 委托诉讼代理人：陈桂华、王姝旻，福建天恩律师事务所律师。 原告福建海峡智贸投资管理有限公司（以下简称海峡智贸公司）与被告福州美乐汇贸易有限公司（以下简称美乐汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海峡智贸公司的委托诉讼代理人高提、陈启长、被告美乐汇公司的委托诉讼代理人陈桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海峡智贸公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付欠付的租金、物业费、电费等共计66311.68元；2.被告向原告支付未按时交纳费用的违约金43458.57元（2015年12月20日至2017年9月20日每月结账当月的20日后至当月月底前被告未付款项，原告按被告所欠款项按日加收千分之二的违约金）；3.被告立即向原告支付擅自终止合同违约金6个月租金17028元；4.解除《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月3日，原告与被告签订《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》，合同编号20150062。租赁合同约定：被告承租原告经营管理的位于福州市仓山区城门镇南江滨西大道198号福州海峡国际会展中心地下一层IBC0064号商铺；租赁期限自2015年9月19日至2018年09月18日；商铺面积为94.6平方米，固定租金为30元/平方米/月，另每月缴交自然月营业额的10%作为浮动租金；租金按每3个完整的自然月为一个交费期，第一期租金乙方（即被告）应在合同签订后3个工作日内交付，其他各期租金均在每上个交租期最后一个月20日前交纳下一个季度租金；物业费按7元/平方米/月收取，每月662.2元，按每3个月完整的自然月为一个交费期，第一期物业费乙方（即被告）应在合同签订3个工作日内支付，其他各期物业费均在每上个交租期最后一个月20日前交纳下一季度物业费；水电费按实际收取，每月10日前交纳，水费3.5元/吨/月，电费1.35元/度/月；等。在租赁合同履行中，原告同意给予被告在签订之日至开业之日为筹备期，租金从开业之日2016年1月1日起算。合同签订后，被告依照合同只履行部分约定:交付履约保证金50000元，2015年12月日交付10400.6元（水电押金2000元、租金6811.20元、物业费1589.40元）；2017年4月8日交付电费4000元；但再未支付到期租金、物业费、实际发生的水电费等。截止2017年9月20日，被告实际发生费用有店铺租金51178.6元（已扣除已交6811.2元）、浮动租金/营业额抽成1041.9元、物业费13155.7元（已扣除已交1589.40元）、电费1293.35元（已扣除已交4000元）、空调电费1418.90元、扣除海峡折扣券-1840元、银行手续费3.23元，总计欠费66311.68元未付。被告在欠款违约情况下，继续进一步违约，未经原告同意，擅自关铺停止营业超过3天以上；原告于2017年8月21日寄给被告一份《诉前通知书》，以函件、电话通知等形式通知被告前来协商处理相关事宜，但被告至今未与原告协商；对此，被告应按六个月租金承担违约金17028元。若被告认为有物品在原告处，请被告三日内取走。基于被告严重违反合同约定，一再违约，损害原告合法权益，原告不得不依照合同约定和法律规定，特依法起诉，请求判如所请。 被告美乐汇公司辩称，原告诉请不能成立，原、被告签订合同的前提是原告对外发放的招商文件，承诺建立一万平方米的保税仓库，建立两万平方米的仓储空间及能运营两万平方米的停车场，建立相应的互联网电商平台及优质的电子平台交易服务，被告基于原告的承诺才与原告签订本案合同，但合同签订后，在履行过程中原告并未按照招商文件实现承诺，被告再三找原告协商，但原告置之不理，直至2017年4月份原告单方面将被告经营场所，在晚上停业时在外面加锁，强行关闭被告经营场所，造成被告无法营业，导致被告许多物品被锁在里面发霉，因此原告诉状陈述与事实不符，请求驳回原告诉请，被告保留起诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交了租赁授权证明、快递单号原件核对，本院对该组证据的真实性予以确认。被告对原告提交的租赁结算单、还款承诺函真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的实际发生欠款单系原告单方制作，故本院不予认定。原告未提交关铺照片的原始载体，无法确认实际拍照时间。被告确认诉前通知书有贴在店面的墙上，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的招商宣传册、新闻录像光盘和照片（2017年10月27日）真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交了诉求报告原件核对，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据无法体现是否已送达相关部门。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于仓山区福州海峡国际会展中心整座所有权人为福州新榕城市建设发展有限公司，福州新榕城市建设发展有限公司授权福州海峡国际会展中心有限公司负责福州海峡国际会展中心地下商场的对外招商及租赁事宜，授权期限至2020年3月31日止。福州海峡国际会展中心有限公司将海峡国际会展中心地下商场出租给福建海峡特产城投资管理有限公司，租赁期限自2013年6月1日起至2020年3月31日止。福建海峡特产城投资管理有限公司于2015年3月10日名称变更为福建海峡智贸投资管理有限公司。 2015年7月3日，原、被告签订《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》，合同约定：被告向原告承租位于福州市仓山区城门镇南江滨西大道198号福州海峡国际会展中心地下一层IBC0064号商铺；租赁期限自2015年9月19日至2018年9月18日；商铺面积为94.6平方米，租金为30元/平方米/月，每月2838元，另每月缴交自然月营业额的10%作为浮动租金。固定租金按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳，第一期固定租金被告应在合同签订后3个工作日内交付，其他各期固定租金均在每上个交租期最后一个月20日前缴交；浮动租金部分按自然月缴交，被告应在次月10日前缴清上自然月应缴浮动租金及其他所有费用；合同内被告应承担的费用发生后由被告向原告支付，或按合同的约定应由被告承担并向原告支付的款项，已届支付期限而被告未支付的，被告应于收到原告财务部催款通知单的二个工作日内向原告交纳结清，若结账当月的20日后至当月月底前，原告未收到被告按以上约定应付的款项，原告有权按所欠款项按日加收千分之二的违约金，跨月未交纳的除加收违约金外，原告还将采取措施收回欠款；被告应在合同签订时向原告一次性交付履约保证金50000元及水电押金2000元、在进场装修时向原告一次性交付装修保证金5000元；物业费7元/平方米/月，每月662.2元，按每3个月完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳，第一期物业费1589.2元被告应在合同签订3个工作日内支付，其他各期物业费均在每上个交租期最后一个月20日前缴交；水电煤等费用按实际收取，每月10日前交纳，水、电费价格按照业主方收取价格计算，水3.5元/吨/月、电1.35元/度/月、煤气4.2元/立方/月、空调电费0.6元/天/平方米；被告拖欠应缴费用达20天的，原告有权单方解除合同；租赁期间被告如欲提前终止合同（中途撤场），应于撤商铺前九十天提出撤商铺申请书，经原告书面同意后方可提前终止合同，并按租金＋抽成的计算方法支付六个月的违约金。 合同签订后，被告向原告支付履约保证金50000元，2015年12月支付10400.6元（水电押金2000元、租金6811.2元、物业费1589.4元），2017年4月8日支付电费4000元。后被告未向原告支付任何费用。 另查明，被告于2017年4月7日出具《还款承诺函》，载明“因经营困难已拖欠租金、物业费、水电费等各类费用合计67584.86元（其中：2016年3月13日-2016年12月31日租金27244.8元；2015年11月-2016年5月浮动租金1041.9元；2016年1月18日-2017年3月31日物业费9557.75元；2015年11月-2017年3月电费5009.85元；2016年7月-2016年8月空调电费1419元；银行手续费3.23元；海峡折扣券-1780元；滞纳金25088.33元）。现对欠款做如下还款安排计划：浮动租金1041.9元、物业费9557.75元、电费5009.85元合计15609.5元安排分三次缴交还款：2017年4月7日前缴交5609.5元、2017年4月17日前缴交5000元、2017年4月30日前缴交5000元；其余各项欠款的费用于2017年6月1日前全部缴交完毕。从本月起所产生的日常费用均按月准时缴纳，同时申请对滞纳金项25088.33元予以减免，对展示服务费项望能给予折扣优惠支持。” 本院认为，原、被告签订的《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（一）》约定被告拖欠应缴费用达20天的，原告有权单方解除合同。被告未按约支付相关费用，已构成违约，现原告诉请解除《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》，符合合同约定，本院予以支持。原告主张依据《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》第十二条第五项，被告应向原告支付擅自终止合同违约金6个月租金17028元，本院认为，该条款适用的是租赁期间被告提前终止合同、撤离商铺的情形，但本案并不适用该条款，故对于原告的该项主张，本院不予支持。根据被告出具的《还款承诺函》，其已拖欠2016年3月13日-2016年12月31日的租金27244.8元，故原告要求被告支付2016年3月13日至2017年9月20日（扣除闭馆7天）的租金51178.6元（27244.8元＋2838元×8个月13天），本院予以支持。《还款承诺函》载明被告已拖欠2016年1月18日-2017年3月31日物业费9557.75元，故原告要求被告支付2016年1月18日-2017年9月20日（扣除闭馆7天）的物业费13155.7元（9557.75元＋662.2元/月×5个月13天），本院予以支持。《还款承诺函》载明被告拖欠2015年11月-2016年5月的浮动租金1041.9元、2016年7月-2016年8月空调电费1419元、银行手续费3.23元，故原告要求被告支付拖欠的浮动租金1041.9元、空调电费1418.9元、银行手续费3.23元，本院予以支持。《还款承诺函》载明被告拖欠2015年11月-2017年3月的电费5009.85元，根据被告确认的租赁结算单，2017年4月1日-2017年6月30日欠缴电费248.4元，故被告应向原告支付电费1258.25元（5009.85元＋248.4元-4000元）。综上，被告共应向原告支付66216.58元（租金51178.6元＋浮动租金1041.9元＋物业费13155.7元＋空调电费1418.9元＋电费1258.25元＋银行手续费3.23元-海峡折扣券1840元）。 《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》第8.6条约定，若结账当月的20日后至当月月底前，原告未收到被告应付的款项，原告有权按所欠款项按日加收千分之二的违约金，故原告主张被告支付未按时交纳费用的违约金，本院予以支持。原告从欠款款项的次月20日起算至2017年9月20日，本院予以准许。被告抗辩合同约定的违约金过高，本院依法核减为按日千分之一的标准计算违约金。被告确认的租赁结算单中体现被告2015年11月欠缴3846.82元，原告主张按3468.82元计算，本院予以准许；2016年2月欠缴10754.28元，原告主张按10504.53元计算，本院予以准许；2016年5月欠缴10884.1元，原告主张按10512.85元计算，本院予以准许；2016年7月欠缴1210.5元，原告主张按851.4元计算，本院予以准许；2016年8月欠缴11377.35元，原告主张按11068.1元计算，本院予以准许；2016年10月欠缴10788.15元，原告主张按10661.3元计算，本院予以准许；2016年11月欠缴251.1元；2016年12月欠缴205.2元；2017年1月欠缴143.1元；2017年2月欠缴租金8514元、物业服务费1986.6元、电费140.4元，原告主张其中的电费140.4元从次月20日起算违约金，本院予以准许；2017年4月欠缴电费148.5元，原告主张以3648.7元（2017年2月欠缴租金8514元的1/3＋2017年2月欠缴物业服务费1986.6元的1/3＋2017年4月欠缴电费148.5元）为基数计算违约金，本院予以准许；2017年5月欠缴电费74.25元，原告主张以3574.45元（2017年2月欠缴租金8514元的1/3＋2017年2月欠缴物业服务费1986.6元的1/3＋2017年5月欠缴电费74.25元）为基数计算违约金，本院予以准许；2017年6月的租赁结算单仅体现被告欠缴电费25.65元，故该时段的违约金应以25.65元为基数计算；原告未提交2017年7月的租赁结算单，故对于原告主张的该月欠缴费用3528.55元，本院仅支持其中一部分即3500.2元（2017年2月欠缴租金8514元的1/3＋2017年2月欠缴物业服务费1986.6元的1/3）。原告未提交2015年12月、2016年1月、2017年3月、2017年8月、2017年9月的租赁结算单，故对于该时段的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福建海峡智贸投资管理有限公司与被告福州美乐汇贸易有限公司于2015年7月3日签订的《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（二）》； 二、被告福州美乐汇贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建海峡智贸投资管理有限公司支付各项费用66216.58元； 三、被告福州美乐汇贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建海峡智贸投资管理有限公司支付违约金（按日千分之一的标准分段计算：1.以3468.82元为基数，从2015年12月20日计算至2017年9月20日；2.以10504.53元为基数，从2016年3月20日计算至2017年9月20日；3.以10512.85元为基数，从2016年6月20日计算至2017年9月20日；4.以851.4元为基数，从2016年8月20日计算至2017年9月20日；5.以11068.1元为基数，从2016年9月20日计算至2017年9月20日；6.以10661.3元为基数，从2016年11月20日计算至2017年9月20日；7.以251.1元为基数，从2016年12月20日计算至2017年9月20日；8.以205.2元为基数，从2017年1月20日计算至2017年9月20日；9.以143.1元为基数，从2017年2月20日计算至2017年9月20日；10.以140.4元为基数，从2017年3月20日计算至2017年9月20日；11.以3648.7元为基数，从2017年5月20日计算至2017年9月20日；12.以3574.45元为基数，从2017年6月20日计算至2017年9月20日；13.以25.65元为基数，从2017年7月20日计算至2017年9月20日；14.以3500.2元为基数，从2017年8月20日计算至2017年9月20日）； 四、驳回原告福建海峡智贸投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2836元，由原告福建海峡智贸投资管理有限公司负担908元，被告福州美乐汇贸易有限公司负担1928元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴灵婧 人民陪审员  陈贵容 人民陪审员  秦 霖 二〇一八年八月三十一日 书 记 员  林彦琪