济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初255号原告：张晓波，男，汉族，1982年出生，住济南市。委托诉讼代理人：王丽超、秦伟，均为山东苏润律师事务所律师。被告：侯煜姿，女，汉族，1979年出生，住济南市。委托诉讼代理人：郝国庆，山东安百合律师事务所律师。原告张晓波与被告侯煜姿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告张晓波的委托诉讼代理人王丽超、秦伟、被告侯煜姿的委托诉讼代理人郝国庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张晓波向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付三个月租金损失3万元、装修费10.4万元、押金1.3万元，共计14.7万元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于济南市历下区黑虎泉北路某号房屋，用于餐饮经营;租期三年(自2017年1月1日至2019年12月31日);年租金12万元，采用半年付的方式支付。违约责任条款中明确约定:在合同期内，若任何一方原因导致合同无法履行或提前终止合同，向守约方补偿上述损失后另补偿三个月租金的损失。在其他约定事项中约定:承租方办理营业执照、餐饮经营许可证等手续时，出租方需积极提供相关材料证明，协调所在地区政府部门，帮助承租方完成手续办理。《房屋租赁合同》签订后，原告按约定将租金及押金支付给被告，并对租赁房屋进行了装修。但原告在办理各项经营手续时，被相关政府部门告知:因租赁房屋权属问题，营业执照、餐饮经营许可证等证照均无法办理。因此导致原告餐饮店迟迟无法正常经营，原告多次要求被告履行协议约定、帮助承租方完成手续办理，但均无法解决问题。无奈之下原告诉至贵院，恳请贵院依法保护原告合法权益，判如所请。侯煜姿辩称：1.自2017年2月10日起计算租期至2017年8月10日为上半年的租期，合同约定提前30天缴纳下一期租金，交租金的时间应为2017年7月10日前交下半年的租金，原告起诉是在2017的年9月4日，9月11日立案，已超过了双方合同约定的缴款时间，视为原告方违约。根据合同第6条约定被告方可以终止合同。2.自原告承租涉案房屋至今该房屋由原告使用且控制，应按合同缴纳租金、承担违约金。3.原告诉讼请求不成立，应予以驳回。4.我方保留追诉原告租金的权利，将另案起诉。经审理本院认定事实如下：2017年1月1日，侯煜姿(出租方)与张晓波(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定房屋位置为济南市历下区黑虎泉北路某号，房屋面积约120平方米，租房用途为餐饮经营；租赁期共三年，出租方从2017年1月1日起将出租房屋交付承租方使用至2019年12月31日；房屋租金每年计120000元，交纳期限半年付，提前三十天交纳下期租金；租赁期间的水、电、及房屋押金的费用，其中水、电费押金3000元/年，房屋押金1万元(房屋押金为一次性收取，合同到期如租方不再续租，押金凭押金收据一次性无息退还)，以上费用同房租同时交纳；违约责任：在合同期内，若任一方原因导致合同无法履行或提前终止合同，向守约方补偿上述损失后另补偿三个月租金的损失；其他约定事项：承租方办理营业执照、餐饮经营许可证等手续时，出租方需积极提供相关材料证明，协调所在地区政府部门，帮助承租方完成手续办理。2017年1月9日，张晓波之妻李巽向侯煜姿转账7万元。同日，侯煜姿向张晓波出具收条，载明今收到房屋租金6万元整（时间自2017年2月10日至2017年8月9日），房屋押金1万元整，水、电押金3000元整。2017年1月6日，张晓波与案外人山东秀豪装饰工程有限公司签订《合同》，对涉案房屋进行了装修，并支出装修费104000元，对此被告侯煜姿不予认可。另查明，因涉案房屋没有取得房产证，张晓波经营的餐饮店未能办理营业执照、餐饮经营许可证。2017年2月23日，侯煜姿向张晓波出具《证明》一份，载明位于黑虎泉北路某号房屋为商业用地，房屋土地证正在办理当中，如该房屋出现任何问题由侯煜姿本人负责。原被告双方的微信、通话往来记录中显示，2017年7月30日，侯煜姿曾承诺协助张晓波办理经营相关手续，2017年8月5日，侯煜姿同意对给张晓波造成的损失予以弥补，并免除涉案房屋租金。再查明，涉案房屋权属状况信息载明所在位置有三处房产，所有权人均为“王恩悦”共有人李彦、李伦，房屋面积分别为15.48平方米、18.37平方米、31.96平方米，登记时间均为1999的2月8日，备注：已拆除。侯煜姿称王恩悦为被告丈夫王长军的哥哥，王恩悦授权侯煜姿对涉案房屋进行出租并提交《授权书》，但《授权书》中载明的授权人及授权人签字均为“王思悦”，张晓波称侯煜姿未提交亲属关系证明，该授权书系侯煜姿单方伪造，不予认可。侯煜姿未能在法庭规定的期间内提交涉案房屋的规划许可证及房产证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》因未提交房产证、规划许可证，故涉案合同因违反法律、行政法规禁止性规定应为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般就能予支持。结合本案，因原、被告双方签订《房屋租赁合同》为无效合同，张晓波依约支付侯煜姿的房屋租金可视为占有使用费，本院予以确认。根据合同约定房屋的用途为餐饮经营，出租方侯煜姿需按约提供相关材料证明，帮助承租方完成营业执照、餐饮经营许可证等手续办理，侯煜姿也承诺为张晓波办理土地证，与相关经营手续，出现任何问题由侯煜姿负责。现因房屋手续问题导致张晓波经营的餐饮店无法经营，致使合同目的无法实现，对此，侯煜姿明知自己不能提供房产证而与张晓波鉴定租赁合同并承诺能提供相关证明，主观上存在过错，应承担主要过错责任；张晓波作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中因轻信他人没有尽到谨慎注意义务，承担次要过错责任。对于原告张晓波请求被告侯煜姿支付的装修费和赔偿的损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，张晓波承租侯煜姿的涉案房屋因侯煜姿无法提供合法证件，致使张晓波无法继续经营，由此造成的装修等经济损失，被告侯煜姿应承担主要过错责任。根据张晓波提交的装修合同和付款收据，结合原告在其提交的微信记录，餐饮店装修带不走的投入为88681元，侯煜姿提交的照片也可以证明张晓波实际经营过餐饮店，根据双方的过错比例和公平原则，本院酌定侯煜姿支付张晓波房屋装修损失为6万元。对于原告张晓波主张被告侯煜姿退还的押金的请求，侯煜姿收到原告张晓波房屋押金10000元和水电押金3000元，事实清楚，因侯煜姿的过错导致张晓波无法经营，故对于原告张晓波该项请求，本院予以支持。对于原告张晓波主张支付三个月的租金损失30000元，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》五十八条、一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告侯煜姿于本判决生效之日起十日内支付原告张晓波装修损失6万元二、被告侯煜姿于本判决生效之日起十日内退还原告张晓波水电押金1.3万元；三、驳回原告张晓波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告负担2130元，被告侯煜姿负担2770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  谭树杰人民陪审员  于平吉人民陪审员  咸维玲二〇一八年八月十六日书 记 员  王 凤