福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初156号 原告：张江晓，男，1988年5月15日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张荣国，男，1963年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：黄志亨，男，1975年9月30日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：王志茹，女，1974年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：黄志亨，亦系本案被告。 原告张江晓与被告黄志亨、被告王志茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员金玲适用简易程序于2017年2月28日、3月10日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年5月24日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告张江晓之委托诉讼代理人张荣国，被告黄志亨（暨被告王志茹之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张江晓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告张江晓与被告黄志亨、王志茹于2015年7月30日签订的《房产买卖协议》；2、判令被告返还原告于2015年11月25日支付给被告的购买房款人民币（币种，下同）25万元，并赔偿违约金20万元（违约金按合同约定为所付定金的双倍赔偿，合同上购房定金为20万元整）；3、判令被告黄志亨对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告王志茹与被告黄志亨系夫妻关系。2015年7月3日，原告张江晓在介绍人叶某均的介绍下向被告王志茹购买其位于厦门市同安区，并于当日签订了《房产买卖协议》（下称《协议书》），原告在《协议书》签订当日支付给被告20万元作为购房定金，根据《协议书》第五条约定：甲方应于2015年8月30日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；第十二条约定：甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方付款（不计利息）返还给乙方。两被告于2015年9月4日因无法还清贷款即把以上房产出租给第三方，无法办理过户手续，又和原告依法签订了房产买卖补充协议，原告为此又付了5万元购房款给被告，并约定：甲方保证于3个月内向同安区农商银行营业部申请提前还贷，并还清所有贷款，把位于厦门市同安区过户给张江晓所有。时至今日被告仍未将该房产交付原告，也没有履行协议书的约定。后原告得知被告王志茹于2016年12月底委托担保公司将其所有的址在厦门市同安区出卖过户给第三方陈凤治，被告一房两卖，有转移财产的事实。上述房产为被告王志茹与被告黄志亨夫妻关系存续期间的共有财产，故被告黄志亨应当对上述购房款定金承担连带清偿责任。故提出如上诉求，并请求判如所请。 被告黄志亨、王志茹辩称：1.该房屋买卖合同为虚拟合同，不是双方真实交易的意愿，被告与原告实际关系为借贷关系，定金收条实际是借款的收条。原被告于2015年7月前互不认识，因借贷关系相识。合同中介方叶某均也与被告不相识，签署该房屋买卖合同及定金收条时并未在场，也未曾有通联记录；2、被告因之前与厦门市农商银行莲花支行的抵押贷款于2015年7月到期需要资金还贷转贷，得知原告方有闲余资金在从事民间借贷，遂与原告方接洽。原告方在了解被告的实际房产财产状况后同意有条件的放贷：条件一由于被告的房产已抵押给银行并贷款100万元，无法再进行二押或者任何方式的抵押行为给原告，为预防被告未能及时还贷导致银行查封拍卖该房产，从而使原告损失其作为出借人的权利，必须把被告名下的房产做个全权委托并由公证处公证给张荣国，同时被告必须与原告方签下房屋买卖合同，以收到原告方房屋买卖合同定金收条的形式，作为日后方便原告代为处理还款的保障；条件二是被告必须办理完并拿到全权委托公证书后原告才能全额放款。被告在权衡各种利弊关系后认为原告的条件出于保障出借方的权利，合情合理，就同意了该条件。2015年7月3日，双方协商好后签下20万元借款合同及相关协议并口头约定好放贷及还款事宜后，于工作时间到鹭江公证处办理了全权委托公证。3、原告主张支付了20万元定金，其中通过银行转账8.4万元，余款11.6万元通过现金给付，但未举证现金给付的证据。实情是被告于2015年7月3日当日只收到原告转账的8.4万元，因为当天办理委托公证恰逢周五，公证处办理出具公证书的时效为3-5个工作日，原告方以此为由拒绝当天放款，所以被告只能以先行签署借款相关协议，指定公证书的领取人为张荣国，并先行亲笔写下定金收条为条件，和原告方商量先行放款，以体现诚意。张荣国同意并说必须按照先前的口头还款协议，当天只能放款一半并扣除协议后的款项，其余保证会按时转账给被告，并于当天通过手机银行转账给被告8.4万元，后陆续在2015年7月9日给被告转账1万元，2015年7月11日转账给被告5万元（张荣国后称该笔款项系转错款项，要求被告立即将该款转到名为柯根基的银行账上，被告立即照着转出），接着张荣国又转了一笔5万元、一笔2万元，一笔3400元（此笔款项应为4000元，张荣国称要扣除当时代垫的办理公证的费用600元）给被告，至此被告累计收到张荣国转来的16.8万元，加上错转的5万元共计21.8万元（分别是由张江晓和高火星的账号转入）。4.被告于2015年7月23日通过黄志亨农商银行账号还张荣国5万元，该款项应张荣国要求转入张荣国儿子张清舜名下账号。5.原告与被告之间的买卖合同并非双方真实意愿。双方在2015年7月3日做公证，原告却在14天后即2015年7月17日与被告撤销解除委托关系；双方在7月3日签合同，原告又于7月8日凭着委托书瞒着被告自己写下一份不合情理的租赁合同并办理了租赁登记备案手续，但没有办理买卖合同网签备案，直到2017年1月才提出告诉，以上种种反常均不符合建立真实买卖合同关系的常理。6.原告张荣国为职业民间借贷放贷人，在与他人的经济或买卖合同纠纷中都会采取银行转账方式，只要涉及现金交易都会前往银行领取现金保留凭证，并要求对方在相关合同或收条写下现金字样。而本案中买卖合同定金及借款均是转账加现金，却没有凭证，而原告方银行活期存款足以支付全部款项。7.原告方主张与被告有买卖合同违约纠纷又有借款行为，但原告并未在提起买卖合同纠纷诉讼的同时提起借贷合同的控诉。8、补充协议是被告于2015年9月4日向原告方借款时按原告方要求出具的。9、被告于2015年7月结清农商银行莲花支行100万元贷款，转向农商银行同安经营部续贷185万元，原告在知情一年多的情况下没有提出异议并及时提出违约诉讼。以上反常表明原告方和被告的实际关系为借贷关系。原告捏造事实，歪曲事实的真实目的是鉴于同安区目前房价高涨，被告的房产与当时借贷关系产生时价值翻番，想利用该合同违约纠纷的方式和后续借贷诉讼及串通高火星，伪造租赁关系来要挟被告，由此敲诈勒索高额赔偿金，来达到侵占的目的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，被告王志茹（甲方）作为出售方与原告张江晓作为购买方（乙方），叶某均作为中介方（丙方）签订了一份《房产买卖协议书》（编号：0001006），约定：“……第一条甲方同意将座落于厦门市同安区******室的房产，用途住宅，出售给乙方，建筑面积181.89平方米，……第二条甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰陆拾贰万元整（小写￥1620000.00元）。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）贰拾万元整（小写￥200000.00元）。并按以下第1种方式支付给甲方：1、乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；2、……第四条乙方将总房款分次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于向甲方支付人民币（大写）元整（小写￥）；2、乙方于9月3日（过户当日）向甲方支付人民币（大写）陆拾贰万元整（小写￥620000.00元）；3、乙方于9月30日（过户后3天内）向甲方支付人民币（大写）捌拾万元整（小写￥800000.00元）；4、乙方向银行申请□商业□公积金贷款人民币（大写）元整（小写）；该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起--日内将差额部分直接支付给甲方。办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。……第六条甲乙双方应于2015.9.3日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于9月30日前因一方原因无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任见本协议书第十二条）。……第九条交房事项：1、甲方应于2015年9月30日将房产交付给乙方使用，甲方交付房产时应保证室内整洁，……第十条甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方保证已将该房产出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。若乙方不同意继续出租，则甲方应在交房前解除同承租人的租赁关系。……第十二条违约责任：1、甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过30日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。第十三条件下鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币（大写）贰仟元整，其中甲方支付（大写）--元，乙方支付（大写）贰仟元；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费，甲方支付人民币（大写）--元，乙方支付人民币（大写）--元。若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日，按中介费总额的0.05%支付违约金。本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。……”。甲方王志茹、黄志亨，乙方张江晓、张荣国及丙方叶某均分别在该协议上签名捺手印。同日，被告王志茹向原告张江晓出具一张手写《收条》，内容为：“收条收到张江晓付来购买本人名下的房产瑞祥家园959-601室的定金人民币贰拾万元整。（200000.-）此据收款人：王志茹2015.7.3”。被告王志茹在收款人处签字捺手印。2015年9月4日，王志茹、黄志亨与张江晓签订《房产买卖补充协议》，约定：“甲乙双方于2015年7月3日签订的房产买卖协议ＮＯ：000106号，因甲方原因不能按时办理相关过户手续，经双方友好协商，特签订以下补充协议：1、甲方定于2个月内退还高火星付给甲方的租房押金及房屋租金。2、甲方保证于3个月内向同安农商银行营业部申请提前还贷，并还清所有贷款，把位于厦门市同安区过户给张江晓所有。3、乙方愿意再支付给甲方购房款人民币伍万元整。4、乙方愿意在双方到房管局窗口签定正式过户手续当天付给甲方购房款人民币叁拾万元整，剩余购房款在取得乙方名下房产证当天全部付给甲方。以上补充协议，与原房产买卖协议具有同等法律效力，双方共同遵守。”甲方王志茹、黄志亨，乙方张江晓分别在该协议上签名捺手印。同日，被告王志茹向原告张江晓出具一张手写《收条》，内容为：“收条兹收到张江晓付来购房款人民币伍万元整。（¥50000.-）此据收款人：王志茹2015.9.4”。被告王志茹在收款人处签字捺手印。另查明，原告张江晓于2015年7月3日通过手机转账向被告黄志亨中国民生银行账户转账人民币84000元，于2015年7月9日通过手机转账向被告黄志亨中国民生银行账户转账人民币10000元，于2015年7月11日通过手机转账向被告黄志亨中国民生银行账户转账人民币3400元，于2015年7月11日通过手机转账向被告黄志亨中国民生银行账户转账人民币50000元，2015年9月4日通过手机转账向被告王志茹中国民生银行账户转账人民币50000元。被告王志茹于2015年9月4日通过手机转账向高火星中国民生银行账户转账人民币4000元。被告黄志亨于2015年7月11日通过手机转账向柯根基招商银行账户转账人民币50000元。高火星于2015年7月11日通过手机转账分两笔向黄志亨中国民生银行账户分别转账人民币50000元、20000元。原告代理人张荣国于2015年6月21日在福建农村信用社农商银行取款人民币290000元，于2015年7月15日在中国农业银行现金取款人民币130000元。被告黄志亨于2015年7月23日向张清舜转款人民币50000元。 2015年7月3日，黄志亨、王志茹至厦门市鹭江公证处办理公证，将其对厦门市同安区******室房屋的代为出租、居住、代管房屋，出售该房产等共计九项权利委托给张荣国。2015年7月8日，张荣国作为王志茹的代理人与高火星签订《房屋租赁合同》，并至厦门房地产交易权籍登记中心办理《厦门市房屋租赁登记备案》申请。2015年7月11日，被告王志茹作为出租方与作为承租方的高火星签订《房屋租赁合同书》，甲方由王志茹、黄志亨签名捺手印，乙方由高火星签名捺手印，中介方由张荣国签字捺手印。同日，张江晓作为甲方与作为乙方的高火星签订《租赁解除协议书》。2015年12月29日，王佳作为购买方，被告王志茹作为出售方，签订了《房产买卖协议书》,该协议涉及的标的房屋亦为厦门市同安区。 2016年1月21日，黄志亨、王志茹又至厦门市鹭江公证处办理公证，将其对厦门市同安区******室房屋的代为出租、居住、代管房屋，出售该房产等共计九项权利又委托给张荣国。 另查明，被告王志茹于2015年7月13日向张荣国出具《借条》一张，《借条》内容为：“借条兹有本人王志茹系厦门市同安区北镇一里108号401室居民，因做生意缺乏资金，向厦门同安区张荣国借到人民币现金贰拾万元整（￥：200000.-元），利息按月利率3%计算，借款期限。因本借条产生的一切债务纠纷，应向厦门市同安区人民法院提起诉讼解决。如果债权人通过诉讼方式实现借款债权，因此产生的诉讼费、律师费、执行费等实现债权债务的费用均由借款人承担。身份证号码：3502211974××××××××借款人：王志茹联系电话：139××××2015年7月13日现金已收到。王志茹担保人声明：本人自愿对上述借款承担连带保证责任，在借款人无力履行或不履行以上债务时，本人愿意立即偿还债权人全部借款及利息。保证期间自上述借款之日起至上述借款还清之日止。保证范围包括借款本息及实现债权的费用（诉讼费、律师费、执行费等）。身份证号码：3502211979****3502211975××××××××担保人：黄志达黄志亨联系电话：139××××38500137752015年7月13日”。 被告王志茹于2015年12月29日又与王佳签订了《房屋买卖协议书》，王志茹、黄志亨又于2016年5月31日又与陈凤治签订了《房屋买卖协议书》，合同标的均为本案讼争房产厦门市同安区******室。 对于有争议的事实即张江晓与黄志亨、王志茹签订的协议是否是双方真实意思表示的问题，双方当事人分别陈述并举证质证如下：一、被告黄志亨述称与张江晓并无真实的房屋买卖关系，原被告在2015年7月3日之前并不认识，因为产生借贷关系才相互认识，当时在原告的要求下签了借款借据，并由被告黄志亨的弟弟黄志达作为担保，在原告的要求下做了一份全权委托书及一份空白的买卖合同，并签下一份收条。2015年7月23日被告还原告款项五万元，2015年9月4日又向原告借款五万，并签下证据上的收条，并在原告的要求下签了房屋买卖补充协议。黄志亨表示并不认识合同上的第三人叶某均。虽然房产买卖协议、房产补充协议上“黄志亨”的名字和手印确系自己签字捺印，“王志茹”的名字和手印也确系王志茹亲自签字捺印，但二被告签字捺印时该合同为空白合同，目的并不是真实的买卖房屋，而是原告同意借款的条件之一，目的是作为保障手段，一旦被告还不起款项，原告可以凭该协议及全权委托书处理房产。原告述称自己与被告签订的是真实的房屋买卖合同，2015年7月3日，原被告双方在第三人叶某均的见证签订了合同，至于张荣国与王志茹于2015年7月13日产生的借贷关系是另一民事法律关系，与本案无关。二、原告张江晓申请证人叶某均出庭作证。证人叶某均述称自己与张荣国、黄志亨均系朋友关系，自己在与黄志亨闲谈时得知黄志亨准备卖房子，就介绍给了张荣国，签合同时自己在场，目睹了整个交易过程，该买卖合同正文部分是写好后签名的。当时定金大概是拿了十万元的现金给被告，具体没数。 本院在庭审中要求黄志亨提供其证明房屋买卖协议是虚假或者双方是民间借贷关系的证据，黄志亨表示没有相关书面证据，但是自己不可能在把房产卖给原告的情况下还向原告借款，而且还由原告方将房屋出租给第三人，还没有实际居住，这些不符合常理，且原告提供的借条可以证实双方是民间借贷关系。 综合双方所举证据及所述事实，本院认为，原被告所述事实均有不合常理之处，但原告举证的《房产买卖协议》、《房产买卖补充协议》《收条》，被告均确认确系自己亲手签名捺印，被告未能举证协议内容系在签名捺印之后形成，故该三项证据的真实性本院予以确认。被告所提主张不能成立，本院不予采纳。至于原告张江晓的代理人张荣国与王志茹于2015年7月13日形成的民间借贷关系属于另一民事法律关系，不在本案审理范围内。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告王志茹作为甲方（出售方）与作乙方（购买方）的原告张江晓、作为证人的叶某均丙方（中介方）签订的《房产买卖协议》以及甲乙双方签订的《房产买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同的约定，甲方的合同义务为支付购房款，交付房产，协助过户。后被告王志茹于2015年12月29日又与王佳签订了《房屋买卖协议书》，王志茹、黄志亨又于2016年5月31日又与陈凤治签订了《房屋买卖协议书》，合同标的均为本案讼争房产厦门市同安区******室。被告已以其实际行动表明其悔约，故原告张江晓主张解除合同于法有据，本院予以支持。《房产买卖协议》第十二条明确约定，“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方付款（不计利息）返还给乙方。本案中，原告支付了定金20万元并返还5万元购房款，现被告违约，应双倍返还定金及返还5万元购房款，共计45万元。原告张江晓该主张理由成立，本院予以支持。虽然购房定金及购房款均由被告王志茹收取，但被告黄志亨亦在该《房产买卖协议》中作为甲方签字确认，且二被告系夫妻关系，故被告黄志亨应与被告王志茹共同承担上述责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张江晓与被告王志茹、黄志亨于2015年7月3日签订的《房产买卖协议书》于本判决生效之日解除； 二、被告王志茹、黄志亨应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张江晓购房定金人民币400000元； 三、被告王志茹、黄志亨应于本判决生效之日起十日内返还原告张江晓已支付的购房款人民币50000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币8050元、保全费人民币1770元，由被告王志茹、黄志亨负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  金 玲 人民陪审员  柯淑娴 人民陪审员  蒋金强 二〇一八年八月二日 书 记 员  张彬峰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。