云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0302民初2945号原告千店（上海）房地产股份有限公司。统一社会信用代码：91310000MA1FL3TU5B。法定代表人：张华兆地址：上海市金山区。委托代理人樊心旭、段霞丽（实习），云南天志律师事务所律师（特别授权）。委托代理人郭松申，公司员工（特别授权）。被告遵义中润房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915203003470335149。法定代表人：邓昌余地址：贵州省遵义市汇川区。委托代理人温伯轶，云南慧滇律师事务所律师（特别授权）。被告遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司。统一社会信用代码：91530300MA6MWKMK0C。负责人：李有婵地址：云南省曲靖市麒麟区。委托代理人丁瑞江，云南慧滇律师事务所律师。（特别授权）原告千店（上海）房地产股份有限公司诉被告遵义中润房地产开发有限公司（以下简称“遵义中润公司”）、遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司（以下简称“遵义中润曲靖分公司”）合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人樊心旭、段丽霞、郭松申，被告遵义中润房地产开发有限公司委托代理人温伯轶，遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司委托代理人丁瑞江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告遵义中润公司在曲靖市麒麟区成立分公司，开发建设曲靖沾益区西河公园项目。2018年5月11日，原告委托代理人薛仕芳与被告遵义中润公司就项目独家销售代理等事项达成协议，约定由原告负责项目营销策划、销售代理。双方就代理期限、代理费的支付，双方权利义务等做约定，同时约定原告应于2018年5月15日支付200万元到被告账户作为诚意金，如未按约定时间支付，双方签订的合同自动失效。协议签订后,在原告做了市场调查、策划后，因被告未能提供相关的许可证件等，致使原告无法确定项目销售的合法性，故原告未按约支付200万诚意金。根据约定，双方签订的独家代理协议自动失效。2018年5月16日，经原、被告双方再次协商，达成初步意见，由原告支付诚意金30万到被告曲靖分公司的账户，然后双方再就合作事项签订书面协议。但被告在收取款项后，拒绝与原告签订合作协议，经多次协商未果，双方仍未就合作事项达成协议。原告诉请判令：1、由二被告连带返还原告30万元诚意金；2、本案诉讼费由二被告承担。被告遵义中润公司辩称，2018年5月11日，我公司和原告签订了《曲靖.沾益区西河公园项目销售代理服务合作协议》，约定我公司委托原告负责项目营销策划、销售代理工作；原告在协议签署后的5月15日支付200万元到我公司银行开支的账户作为诚意金，如未按约支付诚意金，本合同自动失效。上述协议签订后，原告未按约交付诚意金，直接致使上述协议失效。上述协议失效后，我公司与原告之间无口头及书面协议，我公司也未收到过原告的任何款项，请求驳回原告的诉讼请求。被告遵义中润曲靖分公司辩称，2018年5月16日，我公司与原告达成口头协议，约定原告代理销售我公司开发的曲靖.沾益西河小区项目的房屋，原告应向我公司支付定金30万元及170万履约诚意金。当日，原告向我公司账户支付了30万元定金，同年5月17日，原告向我公司法定代表人电话表示，如果原告未按约交付诚意金，其之前支付的30万元定金就不要了。之后，在双方准备签订书面协议时，我公司对原告提交的合同文本提出了书面意见，原告不同意且撕毁了合同。综上，我公司与原告达成了口头协议，原告支付了定金，后原告反悔，其行为属于严重违约，其所支付的履约定金，我公司依法不予退还，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2、《销售代理服务合作协议》一份、授权委托书一份、薛仕芳身份证复印件一份，用于证明2018年5月11日，原告委托代理人薛仕芳与被告遵义中润房地产开发有限公司签订《销售代理服务合作协议》，约定由原告代理销售被告开发的曲靖市沾益区的西河公园项目房屋，协议约定了双方的权利义务，该协议因原告未履行诚意金已自动失效；3、情况说明一份、中国建设银行单位客户专用回单一份，用于证明原告按照与被告遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司的口头约定，委托湖南凯驰置业有限公司向遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司交付30万元的事实。经质证，被告遵义中润公司对证据1的三性无异议，对证据2中的授权委托书无异议，对《销售代理服务合作协议》的真实性无异议，但对关联性及原告的证明目的不予认可；对证据3的真实性、合法性无异议，但该30万元不是支付给我方的，与我公司无关。经质证，被告遵义中润曲靖分公司对证据1三性予以认可；对证据2中的授权委托书、薛仕芳身份证复印件无异议，对《销售代理服务合作协议》不予认可，认为与其公司无关；对证据3的三性无异议，30万其公司确实收到了，但是该款项不是诚意金也不是货款，而是履约定金。本院认证，原告提交的上述证据，二被告对真实性予以认可，且上述证据客观、真实，本院予以确认。针对辩解，被告遵义中润公司向本院提交以下证据：1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，用于证明其诉讼主体资格；2、《销售代理服务合作协议》复印件一份，用于证明2018年5月11日，其与原告签订合作协议，约定由原告代理销售被告开发的曲靖市沾益区的西河公园项目房屋，协议约定了双方的权利义务等。经质证，原告对证据1三性均无异议，对证据2的真实性无异议，但是该协议已失效。被告遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司对上述证据均无异议。本院认证，被告遵义中润房地产开发有限公司提交的上述证据客观、真实，本院均予以采信。针对辩解，被告遵义中润曲靖分公司向本院提交了以下证据并申请证人出庭作证：1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，用于证明其诉讼主体资格；2、录音光盘及文字材料各一份，用于证明原告公司工作人员周青青与其公司法定代表人就合作事项作了沟通，周青青表示如果原告未按约定交付尾款，则涉案30万不需要其公司返还；3、照片打印件三张，用于证明原告将合同撕毁，双方未达成合作协议的事实。4、证人黄某的证言，陈述内容如下：其系遵义中润曲靖分公司的技术人员，2018年5月22日，原告一行四人来到我们公司，在我们公司的办公室，原告方的郭总将协议撕毁。协议我看过，内容大致和之前他们签订的一个合同一致，撕毁的协议我们分公司尚未签字盖章。经质证，原告对证据1三性无异议；对证据2不予认可，认为周青青是介绍人，不是其公司员工，其公司并未授权周青青与被告遵义中润曲靖分公司去谈业务；对证据3无异议，其方人员确实撕毁了合同，双方未达成合作协议；对证据4不予认可，认为证人黄某系被告遵义中润曲靖分公司员工，其与中润曲靖分公司存在利害关系。经质证，被告遵义中润公司对上述证据均无异议。本院认证，被告遵义中润曲靖分公司提交的证据1、3原告、被告中润公司无异议，本院予以采信；证据2因被告未提交证据证实周青青身份及授权情况，不予采信；证据4与原告的部分陈述能够相互印证，对该部分予以采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：2018年5月11日，原告与被告遵义中润公司签订《曲靖.沾益区西河公园项目销售代理服务合作协议》，约定由原告代理销售被告遵义中润公司开发建设的沾益区西河公园项目，并约定由原告在2018年5月15日支付被告中润公司200万元诚意金，如原告未按约支付，该合同自动失效，协议还约定了其他权利义务及违约责任等内容。上述协议签订后，原告未按照约定向被告遵义中润公司交付诚意金。2018年5月16日，原告与被告遵义中润曲靖分公司就上述曲靖.沾益区西河公园项目代理销售事宜协商。2018年5月17日，原告委托湖南凯驰置业有限公司通过银行转账向被告遵义中润曲靖分公司交付了30万元。后原告与被告遵义中润曲靖分公司未就合作事项达成协议，原告要求被告遵义中润曲靖分公司退还30万元未果，遂诉至本院，提出上述诉请。本院认为，原告与被告遵义中润公司签订的《曲靖.沾益区西河公园项目销售代理服务合作协议》系双方当事人的意思表示，合法有效，因原告未按约交付诚意金，按照约定，该协议约定的权利义务已经终止。关于原告于2018年5月17日向被告遵义中润曲靖分公司交付的30万元的款项性质，原告主张系诚意金，被告遵义中润曲靖分公司主张系定金，但双方均未提交证据证实其主张。本院认为，定金合同是实践性合同，其必须以主合同的有效为成立要件，本案中，该30万元在交付之前、之后，原、被告均未就代理销售事项达成协议，故该30万元依法不能认定为定金。根据之前原告与被告遵义中润公司签订的协议对代理事项及诚意金的约定，再综合考量原告与被告遵义中润曲靖分公司关于代销涉案项目的协商过程，该30万元应当认定为诚意金。被告遵义中润曲靖分公司在收取原告30万诚意金后，双方未就代销房地产项目达成合作协议，该款项应当由被告遵义中润曲靖分公司予以返还，被告遵义中润曲靖分公司拒不返还该款项无事实和法律依据。被告遵义中润曲靖分公司系被告遵义中润公司的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，上述30万元应由被告遵义中润曲靖分公司在所管理的财产范围内承担返还责任，不足部分由被告遵义中润公司承担。原告主张由二被告连带返还30万元诚意金的诉请无法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款之规定，判决如下：一、由被告遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司在其管理的财产范围内返还原告千店（上海）房地产股份有限公司诚意金人民币30万元，不足部分由被告遵义中润房地产开发有限公司承担。二、驳回原告千店（上海）房地产股份有限公司的其余诉讼请求。（上述判决主文第一项于本判决生效后十五日内履行）案件受理费5800元（原告已预交），由被告遵义中润房地产开发有限公司、遵义中润房地产开发有限公司曲靖分公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  付国正人民陪审员  刘 瑛二〇一八年八月二十一日书 记 员  晏梅芳