福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0627民初1508号 原告：邹强，男，1984年12月14日出生，汉族，住福建省南靖县。 原告：王艺娟，女，1985年6月9日出生，汉族，住福建省南靖县。 以上二原告委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所专职律师。 以上二原告委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所专职律师。 被告：福建南靖永大房地产有限公司，住所地福建省南靖县山城镇育林路大园**。统一社会信用代码：913506276990421317。 法定代表人：吕兰姬，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所专职律师。 被告：漳州永大房地产开发有限公司，住，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处一社会信用代码：913506007053741096。 法定代表人：黄立辉，总经理。 委托诉讼代理人：叶镇南，男，该公司职工，住福建省南靖县。 原告邹强、王艺娟与被告福建南靖永大房地产有限公司（以下简称：南靖永大公司）、漳州永大房地产开发有限公司（以下简称：漳州永大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹强、王艺娟的委托诉讼代理人石燕萍、被告南靖永大公司的委托诉讼代理人陈龙民、被告漳州永大公司的委托诉讼代理人叶镇南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹强、王艺娟向本院提出诉讼请求：1、判令南靖永大公司向邹强、王艺娟支付逾期办证违约金44584元（违约金暂计至2018年6月27日，2018年6月28日后的逾期办证违约金另行主张）；2、判令南靖永大公司协助原告办理址在南靖县中东南侧中央名仕汇4幢502号房产相关权属证书；3、判令南靖永大公司支付将不具备交付条件的房产交付给原告的违约金10000元整；4、判令漳州永大公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：2011年6月24日，邹强、王艺娟与南靖永大公司签订一份《商品房买卖合同》，约定邹强、王艺娟购买南靖永大公司开发建设的南靖县中东南侧中央名仕汇4幢502号房产，购房总价款334209.4元，款项支付方式为签订合同时交首付款164209.4元，余款170000元向银行申请按揭贷款支付。合同附件六补充协议第七条第一项、第三项约定：出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人，买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房实际交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理”。另该补充协议附件六第四条约定：出卖人应于2013年7月31日前将符合勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格条件的房屋交付给买受人，如未在规定期限内达到上述条件，出卖人向买受人支付200元违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，而南靖永大公司未能按合同约定时间履行交房义务，直至2013年11月1日才通知原告办理相关接房手续。因南靖永大公司至今未通过南靖县住建局建设工程质量验收，未能办理房屋竣工备案，讼争房产至今无法办理所有权证。南靖永大公司将不符合交付条件的房屋交付给原告已构成违约，根据合同附件六第四条约定，南靖永大公司应向邹强、王艺娟支付违约金200元（约定200元违约金畸低，依法应调整为10000元）。另讼争房产因出卖人原因无法办理所有权证，南靖永大公司已构成逾期办证违约事实，依法也应当向原告支付违约金44584元，并继续配合办理房屋权属证书。 南靖永大公司辩称，一、邹强、王艺娟要求支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金，既无损失依据，也超过诉讼时效，应予驳回；二、答辩人已于2018年6月14日将被答辩人所购房屋提交南靖县国土资源局预登记；三、邹强、王艺娟请求10000元违约金缺乏事实和法律依据；四、讼争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司拒不配合办理综合竣工验收系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，相关责任应由福建省来宝建设工程有限公司承担，法院应依法追加其为第三人参加诉讼。综上所述，本案应裁定追加福建省来宝建设工程有限公司作为第三人参加诉讼，同时判决驳回邹强、王艺娟对南靖永大公司的诉讼请求。 漳州永大公司辩称，漳州永大公司的答辩意见与南靖永大公司答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人无争议的下列事实和证据：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、内资企业登记基本情况表，本院予以确认，并在卷佐证。 对有争议的事实和证据，本院依法认定如下：1.邹强、王艺娟提供的南靖县国土资源局靖国土信复字［2017］24号《关于中央名仕汇一期产权证办理问题调查核实情况的回复》，从该回复函可以证明截止2017年12月14日南靖永大公司尚未向南靖县国土资源局办理建设用地首次登记（总确权备案），故该证据的来源合法，真实，应予确认；2.南靖永大公司提供的《建设工程施工合同》、《补充协议书》，这二份证据只能证明中央名仕汇建设工程项目的施工方为福建省来宝建设工程公司。若双方发生纠纷，应依据双方签订的上述合同进行处理。根据合同相对性原则，上述合同、协议与本案不具有关联性，本院不予认定；3.南靖永大公司提供的建设工程竣工验收消防备案受理凭证，从该受理凭证内容看只能证明中央名仕汇1#-7#楼建设工程的消防项目经抽查被确定为检查对象，南靖永大公司须准备凭证中列明的相关材料并接受检查，如逾期不提供材料或提供的材料不全的，将依法责令停止使用。该凭证不能证明该工程项目已竣工验收合格和消防项目验收合格的事实。对该证据所以要证明的事实，本院不予采纳；4.南靖永大公司提供的南靖县国土资源局受理通知书。该受理通知书仅能证明南靖永大公司于2018年6月14日向南靖县国土资源局提交“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（暂行）”和相关材料，国土资源局正式受理该块建设用地的首次登记（总确权）情况，而不能证明南靖永大公司已向国土资源局提交邹强、王艺娟购买的房屋权属证书的预登记办理情况。故对该证据所要证明的事实，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月24日，邹强、王艺娟与南靖永大公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002500031），合同约定：邹强、王艺娟向南靖永大公司购买位于南靖县中东南侧中央名仕汇4幢502号房屋一套，总价款为334209.4元；付款方式：已交付首付款164209.42元，余下购房款170000元整由买受人向中国建设银行股份有限公司南靖支行贷款支付；合同第八条约定：“交付条件与期限，出卖人应当在具体时间详见补充协议前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、该商品房经建设单位依法组织的勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，所在建筑物可通水通电（含正式或临时），同时排水排污通畅。前述1-3款不予采用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为及其他非出卖人主观原因造成影响工程进度的；其他情形见补充协议约定。”合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理，即本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六。”合同第十四条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。”同日，邹强、王艺娟与南靖永大公司也签订一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第四条：“关于合同约定的‘交付与期限’的变更、补充约定。双方同意按以下日期及标准交付使用：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用；该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币贰佰元违约金处理。”第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权自办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。” 2011年8月8日，邹强、王艺娟向南靖永大公司交付首付款164209.42元，2011年9月13日，邹强、王艺娟再向南靖永大公司交付余款170000元。2013年11月1日，邹强、王艺娟接收了位于南靖县中东南侧中央名仕汇4幢502号房屋。邹强、王艺娟从实际交接房屋后360日内（2014年10月27日前）未能办理房屋权属证书。 2013年11月12日，南靖县行政服务中心向南靖永大公司出具了“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”。 2017年12月14日，南靖县国土资源局靖国土信复字［2017］24号《关于中央名仕汇一期产权证办理问题调查核实情况的回复》，载明内容为“经调查，中央名仕汇一期未通过县住建局建设工程质量验收，尚未给开发商办理房屋竣工备案，开发商未至我局办理房屋所有权首次登记（总确权登记）。因开发商为业主办理房屋不动产权证前需做楼盘的总确权备案，而中央名仕汇一期尚未到不动产登记中心做总确权备案，所以暂无法为业主办理不动产权证，需开发商准备完整的材料到不动产登记中心申请登记。” 2018年6月14日，南靖县国土资源局向南靖永大公司出具了“南靖县国土资源局受理通知书”。 另查明，2010年1月20日，南靖永大公司成立；营业期限从2010年1月20日至2060年1月19日；注册资本为2500万元；经营范围为房地产开发、商品房销售及出租；建筑材料（危险化学品除外）的批发与零售；股东为漳州永大公司。 再查明，2010年5月25日，南靖永大公司与福建省来宝建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，由福建省来宝建设工程有限公司为施工方，承建中央名仕汇1#至13#楼项目工程。2010年9月30日，双方签订了“建设施工合同”的补充协议书。 上述事实，有邹强、王艺娟提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、南靖县国土资源局靖国土信复字【2017】24号《关于中央名仕汇一期产权证办理问题调查核实情况的回复》、交房通知书、《内资企业登记基本情况》，南靖永大公司提供的《建设工程施工合同》、《补充协议书》、南靖县行政服务中心出具的建设工程竣工验收消防备案受理凭证、南靖县国土资源局受理通知书，当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邹强、王艺娟与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。邹强、王艺娟依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致邹强、王艺娟不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书，应按约定向邹强、王艺娟支付违约金。邹强、王艺娟自2013年11月1日起接收位于南靖县中东南侧中央名仕汇4幢502号房屋，360日后即2014年10月28日起南靖永大公司应向邹强、王艺娟支付违约金，又因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，邹强、王艺娟诉请的违约金是逐日产生累计而得的继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，邹强、王艺娟请求违约金暂计至2018年6月27日，该权利保护范围为2015年10月1日起至2018年6月27日，2014年10月28日至2015年9月30日的违约金已超过诉讼时效，不予保护；南靖永大公司自2015年10月1日起至2018年6月27日，共拖欠违约金33454.36元（334209.42元×1001天×0.01%）；南靖永大公司主张本案已超过诉讼时效的意见只予以部分采纳；至于2018年6月28日后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，邹强、王艺娟仍可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。由于南靖永大公司至今未向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，导致邹强、王艺娟至今无法办理所购房屋所有权证等权属登记，因此，南靖永大公司应按合同约定继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记义务。根据《合同补充协议》第四条约定：“出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用；该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币贰佰元违约金处理。”本案中，虽然南靖永大公司未能在约定的时间即2013年7月31日前交付房屋，且也未提供证据证明该房屋交付时已通过竣工验收和消防验收，因邹强、王艺娟已同意接收讼争房屋，根据约定南靖永大公司须支付邹强、王艺娟违约金200元；邹强、王艺娟主张南靖永大公司应支付违约金10000元，因邹强、王艺娟未举证证明因南靖永大公司违约造成的该项实际损失，故对邹强、王艺娟的该项请求只予部分支持，即南靖永大公司应支付邹强、王艺娟违约金200元。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本案中，漳州永大公司系南靖永大公司的唯一股东，其未能在法定期间提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，故邹强、王艺娟请求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。对于南靖永大公司认为因讼争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司不能配合办理综合竣工验收系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，属另一法律关系，应另案处理。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向邹强、王艺娟支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金33454.36元； 二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记； 三、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向邹强、王艺娟支付交付不符合约定条件的房屋的违约金200元； 四、漳州永大房地产开发有限公对福建南靖永大房地产有限公司上述第一、三项债务承担连带责任； 五、驳回邹强、王艺娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1164元，减半收取计582元，由邹强、王艺娟负担223元；由福建南靖永大房地产有限公司负担359元，漳州永大房地产开发有限公司负连带缴交责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄传芳 二〇一八年八月十六日 书记员  吴丽琴 【执行申请提示条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。