黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0603民初2872号原告：张淑艳，女，1964年1月7日出生，汉族，无职业，住让胡路区，委托诉讼代理人：刘爱文，黑龙江郭金贵律师事务所律师。被告：大庆市龙凤区城建投资开发有限公司，住所地大庆市龙凤区龙腾路1号，统一社会信用代码91230603569864217N。法定代表人:程相文，董事长。委托诉讼代理人：陈山，黑龙江陈山律师事务所律师。被告：大庆市龙馨物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙华路智02-5号，统一社会信用代码91230603592728627L。法定代表人：周国民，总经理。委托诉讼代理人：张善新，大庆市龙馨物业管理有限公司项目经理。原告张淑艳与被告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司、大庆市龙馨物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告张淑艳及其委托诉讼代理人刘爱文，被告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）委托诉讼代理人陈山到庭参加诉讼，被告大庆市龙馨物业管理有限公司（以下简称“龙馨物业公司”）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年7月3日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了第二次审理，原告张淑艳及其委托诉讼代理人刘爱文，被告城投公司委托诉讼代理人陈山，被告龙馨物业公司委托诉讼代理人张善新到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张淑艳向本院提出诉讼请求：1、要求被告城投公司承担给付房屋维修费用62313.4元；2、要求被告城投公司赔偿原告因租房产生的损失18000元（自2017年3月27日至2019年3月26日，每年9000元）；3、诉讼费及鉴定费7000元由被告城投公司承担。事实与理由：2012年11月17日，原告购买被告城投公司开发建设的房屋，该房屋位于龙分区龙华路吉祥鑫苑A-06-1-102室。原告给付房款后，开发商将房屋交付使用。原告装修后入住该房屋，入住后发现室内墙体始终湿漉，从墙面渗出水珠，墙体发霉，空气潮湿并产生刺激性气味，导致室内无法居住。原告与被告多次沟通，二被告均以各种理由拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院。请依法裁决。被告城投公司在第一次庭审中答辩称，原告起诉诉讼主体不当，物业服务合同纠纷应当由物业公司作为被告，城投公司作为开发方不能作为被告。如果是房屋买卖合同纠纷，现在房屋正在质保期内，应当由施工企业承担质保责任。原告的房屋并不存在质量问题，城投公司开发的房屋均已经过竣工验收，原告的房屋潮湿有可能是多种原因造成的，比如说装修不当或者是装修时造成供水管线损坏等原因。原告应当证实室内有潮湿的事实，以及如果有潮湿，原告应当证实潮湿与房屋质量有关系。所以原告诉请没有事实依据，不应当予以支持。被告城投公司在第二次庭审中答辩称，原告诉请与城投公司无关，并且其建筑潮湿的原因已经查明是暖气管线的问题，法律规定采暖的质保期是三年，城投公司与施工方签订的合同是两年。原告是2013年接收的房屋，对此城投公司有证据证明。质保期应该在2015年就已经结束。原告的损失发生在2017年，故其诉请与城投公司无关。超过质保期的质量纠纷其应向施工方建筑集团进行主张。被告龙馨物业公司在第一次庭审中未到庭，亦未提交答辩意见，视为放弃相应答辩权利。被告龙馨物业公司在第二次开庭中到庭并答辩称，原告请求与龙馨物业公司无关，经三方鉴定漏水原因为室内地热管线漏水，地热管线属于业主室内专有部位，不属于物业服务范围。原告张淑艳围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一，产权证复印件2张（与原件核对无异，原件退回）、商品房买卖合同复印件1份，欲证明原告系涉案房屋所有权人，有诉讼主体资格，原告购买房屋系被告城投公司投资开发，双方合同明确约定开发商即本案被告城投公司交付的房屋应符合居住的条件，以及该房屋主体仍在质保期内。经质证，被告城投公司称，对真实性无异议，但该证据与原告的主张不具有关联性。被告龙馨物业公司第一次庭审未到庭，视为放弃相应质证权利。证据二，照片11张、光盘1张，欲证明房屋潮湿的事实，原告向二被告多次主张要求维修，但二被告互相推脱，经大庆市今晚60分的记者进行现场录像及走访二被告，二被告仍是互相推脱。经质证，被告城投公司称，对照片的真实性及关联性均有异议，因为照片本身反映不出房屋是否潮湿，室内墙皮确实有部分脱落，但是反映不出来真实的原因，该组证据证明不了原告的主张，证明不了城投公司开发的房屋存在质量问题，墙皮有部分脱落的原因不明确，对录像真实性及关联性也有异议，录像只能证明原告到物业公司找过，但是也证实不了房屋的状态，证实不了房屋的质量是否存在问题，所以录像的内容与原告的诉请不具有关联性，建议法庭不予采信。被告龙馨物业公司第一次庭审未到庭，视为放弃相应质证权利。证据三，房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异，原件退回），产权证复印件2张，欲证明涉案房屋无法居住，原告租赁中介公司出租的房屋，该房屋实际产权人为李庆征所有。经质证，被告城投公司称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同不可能属实，因为原告的房屋在龙凤区吉祥馨苑，租赁的房屋却是让胡路东湖小区的房屋，并且租赁时间是2017年3月份开始，如果房屋真的有问题，原告不可能到让胡路东湖去租住房屋，并且时间是2017年近期时间，而且承租人处写的是吉祥馨苑A-06-1-102室，没有写承租人的姓名，可以看出该租赁合同是为了起诉而故意书写上吉祥馨苑的地址，退一步讲，即便原告真的租赁房屋，也无法证实与被告出售的房屋质量有关，有可能是工作或者生活的其他原因，所以与本案无关。被告龙馨物业公司第一次庭审未到庭，视为放弃相应质证权利。证据四，证人庞某出庭（庞某，女，1971年7月20日出生，汉族，大庆市天燃气分公司销售中心保管员，住大庆市××××室，公民身份号码），欲证明涉案房屋潮湿的事实。证人陈述的主要内容为，大概2016年3、4月份的时候，证人庞某去原告家按摩，地址是龙凤区吉祥馨苑一个楼的1单元102室，楼号不记得了，原告家屋内的味特别大，而且越来越大，证人庞某说味这么大，对顾客也有影响，赶紧换地方吧。证据五，证人夏某出庭（夏某，男，1964年4月1日出生，汉族，大庆公路段工人，住大庆市××龙铁小区××楼××单元××室，公民身份号码），欲证明涉案房屋潮湿的事实。证人陈述的主要内容为，证人夏某2015年就认识原告了，2016年去原告家的时候就发现原告家屋内有气味，2016年的时候总去，几天去一次，证人夏某颈椎有毛病，2017年6月份去的时候原告就搬家了。原告张淑艳对两位证人证言质证称，原告家屋内潮湿，潮湿导致墙体脱落，既影响原告的居住，也影响原告的经营，两位证人客观的证明了本案争议的事实。被告城投公司对两位证人证言质证称，对证人证言的真实性无异议，但是证人证言能够证实2012年原告购买的房屋是没有质量问题的，潮湿是从2016年开始出现的，能够证明是购买房屋的五年之后才开始发生的，证明潮湿与房屋质量没有关系，证人证言只能证明房屋有潮湿现象，证明不了潮湿产生的原因，所以该证言与原告的诉请不具有关联性。被告龙馨物业公司第一次庭审未到庭，视为放弃相应质证权利。证据六，租赁合同及收条复印件各一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明涉案房屋仍无法居住，且维修需要一定的时间，原告花费2018年3月27日至2019年3月27日的租赁费9000元。经质证，被告城投公司称，对证据的真实性及关联性有异议，原告的房屋不一定达到不能居住的情况，其另行租住房屋并非是必要的，也并非是因房屋质量引起的，故该组证据与本案无关。被告龙馨物业公司称，无异议。庭审中，被告城投公司向法庭出示以下证据：证据一，建设工程施工合同复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告城投公司开发的房屋现在正在质保期内，原告诉讼主体不当，施工方是大庆建筑安装集团有限责任公司。经质证，原告称，对真实性无异议，但不能证明被告欲证明的问题，原告与被告城投公司双方系合同法律关系，涉案房屋系原告从被告城投公司处购买，至于涉案房屋建筑方大庆建筑安装集团有限责任公司，如被告认为原告起诉的诉讼主体存在问题，应由被告申请追加为第三人，因被告城投公司与建安公司的法律关系不能约束原告与被告城投公司的法律关系。被告龙馨物业公司第一次庭审未到庭，视为放弃相应质证权利。证据二，竣工验收备案证书复印件1份，欲证明原告的诉状及证人证言相结合，原告2012年购买的房屋，2016年出现潮湿，与房屋质量无关。经质证，原告称，对真实性及关联性均有异议，该证据不能证明涉案房屋是否存在质量问题，该证据只是工程竣工后进行相关备案所出具的说明，只能证明涉案主体楼层施工完毕，不能证明涉案房屋相关细节是否存在质量问题。被告龙馨物业公司第一次庭审未到庭，视为放弃相应质证权利。证据三，物业管理服务协议、吉祥馨苑入伙会签表、吉祥馨苑居住区交接房屋结算表复印件各一份（均与原件核对无异原件退回），欲证明原告房屋的接房时间是2013年8月份，采暖系统的质保期限是从2013年开始，原告的采暖期已经超过质保期。经质证，原告称，对交接房结算表、服务协议无异议，入伙会签表真实性无法确定，但对该三份证据的合法性均有异议，不能证明被告要证明的问题，依据《中国人民共和国城市房地产管理法》第27条，未经验收合格的房屋不允许交付业主使用，依据《中国人民共和国建筑法》第61条第二款建筑工程需验收合格后方可交付使用，被告在第一次审理时交付的验收报告单体现2015年7月13日涉案工程才验收报告，证明被告就涉案房屋未予以验收即交付了原告及业主，违反行政法规和相关法律规定，并且依据《建设工程质量管理条列》第40条第五款，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算，即涉案房屋的保修期应从2015年7月3日开始计算，涉案房屋完全是在保修期内，退一步讲，原告接收房屋后第二年就发现室内潮湿，后逐年增加这种现象，原告多次向被告物业公司主张修复，这充分说明就事实和法律而言涉案房屋的潮湿问题仍在法定的保修期范围内，同时原告提请贵院注意保修期并非以年为标准，而是以采暖期和供冷期为标准（依据建设工程管理条例第40条第三款），原告同时保留向行政部门投诉被告未验收合格即交付的违法行为。被告龙馨物业公司称，无异议。证据四，建设工程施工合同的补充协议、工程质量保修书、建设工程施工合同变更协议复印件各一份（均与原件核对无异，原件退回），欲证明涉案房屋的采暖系统质保是两年，施工企业是大庆建筑安装集团有限公司，涉案房屋已经超过质保期。经质证，原告称，对真实性无异议，但是不能证明被告主张的问题，对证据的合法性有异议，《建设工程质量管理条列》第40条第三款中明确规定以采暖期和供冷期为标准，不以年限为标准；原告以合同及商品房买卖条例的规定依法向开发商主张权利，完全符合合同相对性原则，也有法律的明确约定，至于建设商与开发商之间的关系，应由被告另案主张，与本案无关；本案房屋潮湿至交付之日一直存在至今，并没有超出保修期；被告提供的证据也充分显示供热供冷系以采暖期和供冷期为标准，不以年限为标准，并且防渗漏维修是5年，那么涉案房屋潮湿、墙面出现渗水、地砖反水则说明涉案房屋的最高维修期应达到五年。被告城投公司完全可以依据该合同向第三方主张权利。被告龙馨物业公司称，无异议。本院对原告张淑艳及被告城投公司所举上述证据的真实性均予以确认。被告龙馨物业公司在第一次庭审中未参加庭审，视为放弃相应举证权利。被告龙馨物业公司在第二次庭审中出庭应诉，未向法庭出示证据。本院经原告申请，对漏水原因及维修费用组织鉴定，经向原、被告出示鉴定报告及鉴定费发票，原告发表质证意见称，该鉴定客观真实的证明了潮湿原因，被告开发商应依法履行赔偿义务，对发票无异议。被告城投公司发表质证意见称，对真实性无异议，但是漏点的部位是在原告个人专属的部位，并且超过质量保修期，应当由原告自行承担修复费用或者向施工企业主张。被告龙馨物业公司无异议。本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张淑艳系吉祥鑫苑小区A-06号楼1单元102室房屋的所有权人，该房屋系原告从被告城投公司处购买。吉祥鑫苑小区建设项目的发包人为被告城投公司，承包人为大庆建筑安装集团有限责任公司，被告龙馨物业公司为吉祥鑫苑小区的物业服务企业。吉祥鑫苑小区A-06号楼竣工验收备案日期为2015年7月13日。2013年8月，原告接收涉案房屋。原告称自入住之日起就发现房屋潮湿，且日益严重，还出现墙面发霉，墙皮脱落，有异味等受潮现象。原告因房屋受潮租赁案外人李庆争所有的让胡路区××室房屋，租赁期间为2017年3月27日至2019年3月27日，年租金为9000元。经司法鉴定，原告房屋受潮的原因为地热管线漏水，维修费用为62313.4元。原告因鉴定支出鉴定费7000元。本院认为，原告张淑艳与被告城投公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原告因房屋受潮遭受损失而依据买卖合同关系向被告城投公司主张权利，符合合同相对性原则，原告张淑艳与被告城投公司主体适格。本案争议焦点为原告房屋地热管线漏水问题是否在质保期内，被告城投公司是否应承担赔偿责任。根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。被告城投公司交付房屋的时间为2013年8月，但涉案房屋在2015年7月13日才取得竣工验收备案。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。城投公司在未经验收合格即交付使用，违反法律规定。同时《建设工程质量管理条例》第四十条亦规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，故本院认为，虽房屋交付时间为2013年，但质保期应从竣工验收的2015年7月13日起计算。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，供热与供冷系统的最低保修期限为为2个采暖期、供冷期，故原告房屋潮湿及其主张权利均未超过质保期。被告城投公司系房地产开发企业，其应当对所售商品房承担质量保修责任。本院对原告要求被告城投公司支付房屋维修费用62313.4元，并承担鉴定费7000元的主张予以支持。关于原告的租金主张，原告因房屋质量问题无法居住进而支出租金，被告城投公司对此应承担民事赔偿责任。原告从2017年3月27日起租赁房屋，考虑到原告维修房屋至适宜居住状态需要一定时间，本院酌情支持18个月的租金13500元。被告龙馨物业公司为原告居住小区的物业服务企业，原告在庭审中明确诉讼时，未要求被告龙馨物业公司承担责任，故被告龙馨物业公司不承担本案民事赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决如下：一、被告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张淑艳维修费62313.4元、鉴定费7000元，赔偿原告张淑艳租金损失13500元，共计人民币82813.4元；二、被告大庆市龙馨物业管理有限公司不承担本案民事责任；三、驳回原告张淑艳其他诉讼请求。如果被告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取991元，由原告张淑艳负担56元，由被告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司负担935元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇一八年八月二十日书记员 徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。