山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1702民初2661号原告：马军杰，男，汉族，1971年04月25日出生，居民，住菏泽市牡丹区。被告：山东名庭置业有限公司。住所地：山东省菏泽市牡丹区成阳路**。法定代表人：徐同林经理。社会统一信用代码：913717005533782226。原告马军杰与被告山东名庭置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法由审判员潘友朋独任审判，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告马军杰到庭参加诉讼。被告山东名庭置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马军杰提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行协议，交付回迁安置门市房241㎡；2、判令被告增加建筑面积单方违约应承担7%的违约金；3、判决被告履行协议其中包含第四条被告支付逾期交房超期安置费115800.00元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月2日，原告与菏泽市牡丹区住房保障和房地产管理局及被告分别签订了回迁安置协议，承诺交房时间为2016年7月2日，协议签订与图纸面积均为241㎡。但2017年11月份被告通知交房时面积变成了262㎡，多出了21㎡（被告将属于2楼西户门市的21㎡强加给了原告）。2017年12月中旬，被告与公政部门给原告下通知；以未付超出面积差款为由，要解除原告与政府部门和被告签订的协议，收回房屋另行出售。原告认为因被告违反协议约定，未按图纸施工，擅自改变增大面积，未告知原告，且被告始终未提供出房屋验收手续。原告对此事本着事实、和谐友好解决问题的态度，多次找被告协商。期间原告在2017年12月18日与2018年4月11日两次以书面材料向被告表达了自己的合理主张，但最终未得到解决。被告的做法严重侵害了原告的合法权益，并造成了一定损失。基于以上事实、证据，被告的行为是单方改变双方达成的协议，无视原告的合法权益，出尔反尔，且该临街门市建成后二层多出的21㎡，具有可分割性，在原来的商品房分割时，被告对多出的21㎡门市房可分割为单独的出售物，强行卖给乙方是霸权合同的违约表现，按照我国经济合同的规定，甲方应承担7%的违约金。为维护原告的合法权益，特申请人民法院判如所请。被告山东名庭置业有限公司未出庭答辩。原告马军杰为支持其主张提交以下证据：1、2014年7月2日原、被告签订的《协议书》一份；2、图纸6张；3、《房屋征收产权调换补充协议书》一份。以上三组证据证明：我置换的房屋在山东名庭置业有限公司南区2号楼第3-2号商铺，《协议书》第二条及《房屋征收产权调换补充协议书》第五条回迁面积为241㎡，但国家规定房屋实际误差不能超过3%，即正负应在7.23平方米内，但多出的21㎡显然不是我回迁的面积。图纸中显示21㎡不属于我，应属于西户，我是东户，并且21㎡可分割。《协议书》第四条，被告应按回迁房平方米数按每平方米自2016年7月2日起至2018年7月2日共计应支付超期安置费115800.00元，现在房屋已大部分交付，我的房屋交付时间按照协议约定应当在2016年7月2日前交付使用。对原告马军杰提交的上述证据，经本院审查认为：证据1，原、被告于2014年7月2日签订的《协议书》系双方真实意思表示，被告具有商品房开发及销售的相应资质，且该《协议书》是在原告与菏泽市牡丹区住房保障和房地产管理局签订的《房屋征收产权调换补充协议书》基础上签订，不违反法律的强制性规定，本院认定为有效协议；证据2，平面图图纸6张，能够证实南区2号楼第3-2号商铺的具体位置、结构和面积，应予采信；证据3，《房屋征收产权调换补充协议书》是征收部门菏泽市牡丹区住房保障和房地产管理局与被征收人即本案原告马军杰、被告山东名庭置业有限公司三方签订，证实有效，本院应予采信。综上，本院认为：2014年7月2日，原告马军杰作为被拆迁人与征收部门菏泽市牡丹区住房保障和房产管理局、被告山东名庭置业有限公司签订了《拆迁房屋产权调换补充协议书》，该调换协议书符合法律规定，真实有效。协议甲、乙、丙三方应严格按照约定的条款行使权力和履行义务。协议第一条：产权调换的住宅房屋与被征收房地产评估计算均价2768元/㎡，面积超出20㎡以上部分按4000元/㎡计算；协议第四条：产权调换的营业房屋与被征收营业房房地产评估计算均价3497元/㎡，面积超出10㎡以上部分按12000元/㎡计算；协议第五条：产权调换的营业房位置位于2号楼第3-2号商铺，建筑面积241㎡；协议第八条：除不可抗力外，丙方建设的用于产权调换的房屋不能如期交房造成的后果，责任由丙方承担。2014年7月2日，被告山东名庭置业有限公司与原告马军杰签订了《协议书》，该协议书为有效协议，原、被告双方仍应按照《协议书》的各项条款严格履行。《协议书》第二条约定：乙方（马军杰）用其被征收的房地产、附属物和各项补偿置换在名仕豪庭南区商铺，框剪结构，一、二层，建筑面积241㎡，双方互不找补差价；第三条约定：甲方（山东名庭置业有限公司）给乙方的商铺面积为241㎡，如果实际测绘面积超过或小于241㎡，则严格按照国家政策规定执行并以相关房产测绘部门测定面积为准。小于的面积按照每平方米一万元由甲方给乙方结算；第四条约定：甲方在本协议签订后24个月内（含24个月）将商铺交付给乙方，如果逾期，自逾期之日起按照安置商铺建筑面积每月每平方米20元标准支付乙方，以弥补其损失，乙方不再享受与政府签订的补偿协议中超期安置费、利息等补偿。原告马军杰按照以上签订的《拆迁房屋产权调换协议书》、《协议书》履行了义务。被告未能按约定如期交付置换营业房屋及支付相应的逾期交房补偿费用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。依据上述规定，被告山东名庭置业有限公司于2017年11月5日送达于原告马军杰的《通知书》，以没有补交房款为由单方解除《房屋征收产权调换协议书》、《房屋征收产权调换补充协议书》和《协议书》，显然违背法律规定，属于无效民事法律行为。故原告要求被告履行协议并交付营业房241㎡、支付超期交付房屋安置补偿费的请求，证据充分，本院应予支持。补偿费以双方约定的日期自2016年7月2日起按241㎡×20元/㎡×每月计算至2018年7月2日止24个月共计115680.00元。之后补偿费原告可另案主张权利。因原、被告所签订的协议中均未约定违约金，故原告要求被告支付7%房屋价款违约金的请求，未提供有效证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告山东名庭置业有限公司继续履行2014年7月2日与原告马军杰签订的《协议书》。二、限被告山东名庭置业有限公司将名仕豪庭南区商铺，建筑面积241㎡涉案房屋符合交付条件后30日内交付原告马军杰。三、被告山东名庭置业有限公司于本判决书生效后十日内支付原告马军杰逾期交付房屋补偿安置费115680.00元。四、驳回原告马军杰要求被告山东名庭置业有限公司赔偿7%的违约金及其他过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，减半收取1225元，由被告山东名庭置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  潘友朋二〇一八年八月十二日书记员  武松峰