上海市松江区人民法院民 事 裁 定 书（2018）沪0117民初3219号原告：上海儒行企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：毕向阳，经理。委托诉讼代理人：庄丽斌，上海一凡律师事务所律师。被告：上海三盛房地产(集团)有限责任公司，住所地上海市松江区。法定代表人：屈国明，总经理。委托诉讼代理人：徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。第三人：毕向阳，男，1969年3月29日生，汉族，住安徽省芜湖市。原告上海儒行企业管理有限公司(以下简称“儒行公司”)诉被告上海三盛房地产(集团)有限责任公司(以下简称“三盛房地产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加案外人毕向阳作为第三人参加诉讼，并于2018年6月20日公开开庭审理了本案。原告儒行公司的委托诉讼代理人庄丽斌、被告三盛房地产公司的委托诉讼代理人徐松婷到庭参加了两次庭审，第三人毕向阳(同时系儒行公司的法定代表人)到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告儒行公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告对租客冯某某的装修损失20,000元、案件受理费617元、装修补偿款损失100,000元；2、被告赔偿原告房租损失117,640元(以7,800元为基数，自2016年9月10日起算至2017年4月30日止，加上月租金差额7,800元-2,016元=5,784元，自2017年5月1日计算至2018年3月1日)。事实和理由：2010年3月1日，原告法定代表人毕向阳与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号综合楼西北侧部分的房屋(以下简称“涉案房屋”)。2014年4月20日，原告与毕向阳签订《租赁合同》，毕向阳将部分物业转租给原告便于管理。2016年8月12日，案外人冯某某与原告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，自原告处承租部分物业。2016年9月9日，被告发函给冯某某，告知其单方面与毕向阳的租赁合同解除，并将于2016年9月20日收回商铺。之后被告阻止冯某某进行装修，致使冯某某无法正常经营，后诉至法院。2017年5月19日，松江法院出具民事判决书，判令原告返还冯某某押金15,000元、房租15,963.29元、赔偿装修损失20,000元、案件受理费617元，并判令冯某某不再向原告支付装修补偿款100,000元。原告依法取得房屋使用权，被告的侵权行为严重阻碍了原告正常使用房屋，导致原告租客无法正常经营，致使原告产生损失。故原告诉至法院，请求依法判决。被告三盛房地产公司辩称：不同意原告的全部诉请。对于诉请1，根据合同相对性原则，原、被告之间不存在合同关系，原告起诉被告没有事实和法律依据；原告并没有提供2万元的支付凭证，关于10万的装修损失，事实上不存在，原告和毕向阳的合同约定双方放弃所有主张的权利，且2018年3月17日也返还了房屋，原告应明确毕向阳签订合同行为的性质，如果仅是个人行为，原、被告不具备合同关系，如果是履行职务行为，原告应先行另案解决公司纠纷。对于诉请2，上述期间原告占有使用房屋，不存在损失。租金差额要求被告承担也没有依据，毕向阳在另外两案中主张过租金差价损失，两案中双方已经放弃再主张的权利。综上应驳回原告诉请。第三人毕向阳述称：同意原告的全部诉请。经审理查明：三盛房地产公司是涉案房屋的登记权利人。2009年9月29日，三盛房地产公司作为出租方(甲方)、第三人毕向阳作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定出租房屋位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号综合楼南侧部分，建筑面积911.39平方米；房屋租赁期限为8年，自2009年11月1日至2017年11月1日；租赁期内除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。租赁合同还对租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。2010年3月1日，被告三盛房地产公司作为出租方(甲方)、第三人毕向阳作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定出租房屋位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号综合楼西北侧部分，建筑面积620.60平方米；房屋租赁期限为8年，自2010年3月1日至2018年3月1日；租金标准为0.8元/平方米/天，租金递增方式为：第一年月租金为14,894元，下一年比上一年月租递增5%......；租赁期内除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。租赁合同还对租金支付方式、违约责任等进行了约定。2014年4月20日，第三人毕向阳作为出租方(甲方)、原告儒行公司作为承租方(乙方)，双方签订了《租赁合同》一份，约定出租房屋位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX-XXX号综合楼部分(4间)；租赁期限自2014年5月1日至2018年2月28日止。租赁合同还对租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。2016年8月12日，儒行公司作为出租方(甲方)、案外人冯某某作为承租方(乙方)，双方签订了《租赁合同》一份，约定儒行公司将位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX-XXX号的房屋，南边西楼出租给冯某某使用，保证金15,000元，月租金：从2016年8月12日起每月租金7,800元；出租期限：自2016年8月12日至2018年2月28日止；甲方将该物业出租(按租期)与乙方使用，签订合同入住前预付15,000元为保证金，进驻时和每次预付三个月的租金，付款日期为应付日的前十天。租赁合同对于其他相关事宜还进行了约定。同日，双方还签订了《租赁合同补充协议》一份，约定甲方出租给乙方使用的房屋之前甲方进行装修过，乙方需于本补充协议签订生效后30日内向甲方支付房屋装修补偿款人民币10万元。2016年9月9日，三盛房地产公司作为产权方、上海颐景园物业管理有限公司作为管理方，二者共同向包括冯某某在内的92号商铺的全体商户发出《解约函告知》一份，载明毕向阳与三盛房地产公司于2009年9月29日、2010年3月1日，分别签订了《房屋租赁合同》，承租三盛房地产公司位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号综合楼南侧部分及上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号综合楼西北侧部分两处商铺。合同履行期内毕向阳屡次未按照合同约定条款履行各项责任及义务，存在擅自转租、违规装修及欠费的情形，为此，三盛房地产公司决定于2016年9月12日起解除与毕向阳签订的该两处的房屋租赁合同，于2016年9月20日起正式接管上述两处商铺；违约、违规转租及有违章装修情况的商铺，于2016年9月20日由三盛房地产公司接管，请各位商户于2016年9月15日前，递交包括原与毕向阳承租的租赁合同、营业执照、各项缴费收据等的复印件与三盛房产公司审核转租违约；为保证各位商户的合法权益，自发函之日起暂缓向毕向阳缴纳各项费用。同日，三盛房地产公司作为产权方、上海颐景园物业管理有限公司作为管理方，二者共同向毕向阳等发出《解约函告知》一份，载明毕向阳与三盛房地产公司于2009年9月29日、2010年3月1日，分别签订了《房屋租赁合同》，承租三盛房产公司位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号综合楼南侧部分及上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号综合楼西北侧部分两处商铺。合同履行期内毕向阳屡次未按照合同约定条款履行各项责任及义务，存在擅自转租、违规装修及欠费的请求，为此，三盛房产公司决定双方2009年9月29日和2010年3月1日分别签订的《房屋租赁合同》于2016年9月11日终止；不予退还已缴的租赁保证金款项，且毕向阳等应承担合同约定的违约责任；请毕向阳等于2016年9月20日前缴清各项欠费，并返还上述商铺；2016年9月20日前，若毕向阳等仍未返还上述2处商铺，三盛房地产公司于当日正式收回上述2处商铺，该商铺内的一切物品视作垃圾处理，所产生的一切由毕向阳等承担。2016年9月22日9时31分，冯某某向上海市公安局松江分局九亭派出所报案，称在涞亭南路888弄92栋9号门口报警人与保安发生纠纷，因涞亭南路888弄颐景园物业和儒行公司合同纠纷一事，物业现不让其进行装修，发生纠纷。后冯某某因无法装修使用房屋，故将儒行公司诉至法院。2017年5月19日，本院出具(2016)沪0117民初18939号民事判决书，该判决书判令：一、冯某某与上海儒行企业管理有限公司于2016年8月12日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2016年11月2日解除；二、冯某某不再向上海儒行企业管理有限公司支付装修补偿款100,000元；三、上海儒行企业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还冯某某押金15,000元、房租15,963.29元；四、上海儒行企业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿冯某某装修损失20,000元；五、驳回冯某某的其余诉讼请求。案件受理费2,420元，减半收取1,210元，由冯某某负担593元，上海儒行企业管理有限公司负担617元。现该判决已经发生法律效力。2017年6月23日，儒行公司将上述判决中的押金15,000元、房租15,963.29元以及装修损失20,000元支付给冯某某。2018年3月17日，毕向阳将本案涉案的房屋返还给了三盛房地产公司。另查明，2017年10月，毕向阳以三盛房地产公司为被告向本院提出了两起房屋租赁合同纠纷案件，三盛房地产公司也提出了反诉，案号分别为(2017)沪0117民初18615、18616号。上述案件审理中，双方达成和解，各自撤回本、反诉请求，并承诺互相不再主张；毕向阳于2018年3月17日将涉案房屋返还给三盛房地产公司；毕向阳承诺，如果本案中判决三盛房地产公司承担支付义务，毕向阳和三盛房地产公司各半承担法院判决的金额。本院经审查认为，本案中，首先，原、被告及第三人均确认，第三人毕向阳是以个人名义与三盛房地产公司签订了《房屋租赁合同》并取得房屋，而毕向阳在签订租赁合同后，又与儒行公司签订了《租赁合同》，并由儒行公司将房屋转租给冯某某。其次，在本院受理的(2017)沪0117民初18615、18616号案件中，毕向阳也是个人作为原告起诉三盛房地产公司，双方此后也达成了和解。故毕向阳与三盛房地产公司应为合同相对方，而儒行公司与三盛房地产公司并非合同相对方，即儒行公司与三盛房地产公司并没有租赁法律关系，三盛房地产公司并非本案适格被告。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(二)项、第一百五十四条第(三)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告上海儒行企业管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年八月六日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：……（二）有明确的被告；……第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。