.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初996号原告：山东海恒物业服务有限公司包头分公司。负责人：付融冰，总经理。委托诉讼代理人：李庆峰，公司职员。被告：郭宝贵，男，1966年10月3日出生，汉族，职业不详，户籍地包头市。原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司（以下简称海恒物业公司）与被告郭宝贵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海恒物业公司委托诉讼代理人李庆峰到庭参加诉讼。被告郭宝贵经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告海恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠2009年9月1日-2018年12月31日的物业费，共九年零四个月，单价1×177.83㎡×12=2133.96/年，共计19916.96元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：包头市昆都仑区新星壹品小区是由大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司开发的项目，开发后，该小区的前期物业服务由包头市生生物业服务有限公司提供。被告购买了新星壹品小区御园4-602号房屋，是小区业主。2008年8月14日，被告与包头市生生物业公司签订《物业管理协议书》一份，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取违约金。2016年5月，经原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司以及包头市生生物业服务有限公司协商一致，由原告进驻新星壹品小区，为小区业主提供物业服务，并且包头市生生物业服务有限公司将其对欠缴物业费的业主所享有的债权全部转让给原告。经原告多次要求被告交纳拖欠的物业费，但被告总是推脱。故原告诉至法院。被告郭宝贵未到庭，未做答辩。原告海恒物业公司为证明其主张向本院递交如下证据：证据一、物业管理协议书，证明被告与包头市生生物业管理有限公司签订《物业管理协议书》，约定被告占有使用的XX号建筑，包头市生生物业管理有限公司提供物业费的标准及时间进行了约定，同时第四条约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三交纳违约金。证据二、公司名称核准变更登记通知书，证明2012年11月22日，经包头市工商局核准，包头市生生物业管理有限公司更名为包头市生生物业服务有限公司。证据三、协议及补充协议、结算业务申请书、《致业主的一封信》，证明2016年5月，经原告与大连新星壹品房地产开发集团有限公司生有地产分公司以及包头市生生物业服务有限公司协商一致，由原告进驻新星壹品小区为业主提供物业服务，并且包头市生生物业服务有限公司将其对欠缴物业费的业主享有的债权全部转让给原告。原告进驻后，投入40万元对小区物业服务进行提升，大大改善了小区物业服务质量。证据四、照片打印件2张，证明包头市生生物业服务有限公司在将债权转让给原告后，不仅电话通知了被告，而且也将该信息在小区门口进行了公示，通知到了被告。被告郭宝贵未到庭质证，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：查明，被告郭宝贵系包头市XX区房屋的业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为177.83平方米。该小区建成后，开发单位“大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司”委托包头生生物业管理有限公司为物业管理服务企业。2008年8月14日包头生生物业管理有限公司作为甲方与郭宝贵作为乙方签订《物业管理协议书》，协议的第二条约定了“物业管理服务内容及质量”，包括九个方面：房屋外观、设备运行、共用部位及共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、安保、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理、房屋共用部位及共用设施设备日常维修。协议第三条约定了“物业管理服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”，物业服务费标准为，多层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元，小高层按建筑面积每月每平方米1.5元，每次交纳费用的时间为费用到期的前一个月，预交一年的物业管理服务费用。协议第八条约定了违约责任，（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。（4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。对于长期拖欠物业管理服务费用的业主，甲方有权采取包括在公共地方公布业主姓名在内等措施进行追讨。另查明，2012年11月22日包头生生物业管理有限公司更名为包头市生生物业服务有限公司。2016年5月8日原告作为甲方与包头市生生物业服务有限公司作为乙方、大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司作为丙方签订《协议》，约定将乙方所服务的新星壹品小区的物业管理服务业务由甲方接管。签订日之前业主所欠的物业费，由乙方将该权益转让由甲方收取，乙方有义务协助甲方将转让事项通知全体业主。又查明，2016年7月1日，原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司、生生物业公司共同发布了《致业主的一封信》，张贴于小区公示栏，相关内容为：（1）大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司选聘原告接管新星壹品小区物业服务工作，原告于2016年5月10日进驻小区；（2）对存在问题，表示要采取积极的改进措施；（3）生生物业公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给原告，原告有权向业主收取截止2016年5月10日之前的物业费；原告进驻之后的物业费暂时参照生生物业公司的收费标准执行。还查明，房屋交付后，被告交付物业费至2009年8月。本次诉讼原告主张的物业服务费自2009年9月1日起至2018年12月31日。包头市XX房屋所有权在2018年5月17日转让于案外人。再查明，原告与生生物业签订转让协议时，新星壹品小区尚未成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在小区的业主委员会未成立之前，建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同对所有业主均有约束力。本案中，大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司作为新星壹品小区的建设单位，有权选聘包头生生物业管理有限公司为小区提供物业服务。生生物业作为小区的物业服务企业，小区业主有义务交纳生生物业服务周期内的服务费。原告在新星壹品小区尚未成立业主委员会的前提下，与生生物业公司签订的《物业管理协议书》合法有效，生生物业将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给原告，不违反法律法规的禁止性规定，故原告有权要求被告支付欠付的物业费。原告进驻新星壹品小区后，由于遗留问题，原告与被告虽未签订物业服务合同，被告作为新星壹品小区的业主接受了原告的服务，被告应当向原告支付相应的服务费用。原告根据与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司、生生物业公司的约定，按照之前提供物业服务的生生物业公司的收费标准执行，并无不当。被告应当按照之前的标准继续支付原告进驻小区之后的物业服务费用。内蒙古自治区的《居住物业管理服务标准》于2016年3月颁布施行，物业服务分为不同的等级，并有着相应的标准。本案生生物业服务期间，物业服务质量是否符合标准，既无评判的具体标准，双方亦无明确的约定。双方签订的物业合同对服务的具体内容、工作要求等重要条款的约定较为原则化、模糊化，加之不同业主对服务这一无形商品的心理预期不同，造成对物业服务质量的评判标准理解相差较大。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务的业主的利益。物业公司应按照等级标准搞好物业工作。同时，作为业主亦应了解物业服务的范围以及等级评价标准。结合本案具体情况，生生物业在服务期间存在物业服务的瑕疵，生生物业应承担瑕疵履行的违约责任，酌定生生物业公司服务期间的物业费按照原收费标准的90%给付。关于缴费期间，被告郭宝贵应当缴纳居住使用期间所欠缴的物业费，即2009年9月1日至2018年5月16日。本案争议房屋面积为177.83平方米，2009年9月1日至2016年5月10日，在生生物业公司提供服务期间的物业费为12857.11元（177.83平方米×1元/月×80个月×90%＋177.83平方米×1元/月÷30天×10天×90%）。2016年5月11日至2018年5月16日原告公司提供物业服务期间，应当交纳的物业费为4297.56元（177.83平方米×1元/月×24月＋177.83平方米×1元/月÷30天×5天），上述共计17154.67元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告郭宝贵于本判决生效后十日内向原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司交纳2009年9月1日至2018年5月16日期间的物业费共计17154.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元、公告费600元（原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司均已预交），由被告郭宝贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 武瑞娟人民陪审员 张乃钰人民陪审员 胡冬梅 二〇一八年八月十日书 记 员 刘 钰附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。