福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0783民初1232号 原告：建瓯市土地收购储备中心，住所地：建瓯市樟树下**，统一社会信用代码：12350783733598003T。 法定代表人：吴银华,主任。 委托诉讼代理人：任国华，福建启新律师事务所律师。 被告：叶志胜，住建瓯市。 委托诉讼代理人：周作亮，建瓯市建安法律服务所法律工作者。 原告建瓯市土地收购储备中心与被告叶志胜租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任国华，被告叶志胜及委托诉讼代理人周作亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的不定期租赁合同，并判令被告在一个月内搬迁、交还承租场所； 2、判令被告立即偿还拖欠原告租金共计人民币83万元，履约保证金5万元不予退还；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：涉案租赁物系原告于2003年6月9日依法收储原建瓯市造船厂的房地产。2009年出租给被告经营使用，到期后，被告要求续租，2012年12月12日，原被告双方签订《水西市场租赁经营合同》，约定租赁期限一年，自2012年10月1日至2013年9月30日；年租金30万元，履约保证金5万元；以及租赁物维修、改善和增设他物，违约责任等。合同签订后，双方依约履行。合同到期后，因政府未安排使用该租赁物，且被告仍需租用，故将租期改为不定期租赁，其它事项仍按原合同约定履行。但从2015年起，被告开始拖欠租金。2016年至2017年8月，原告分别以口头或书面方式多次向被告催缴房屋租金，至今尚欠租金计83万元。但被告既拖延交租也不搬迁。 被告叶志胜辩称：1、原被告双方没有续租的书面合同，双方的承租关系在12月30已经履行完毕，被告也缴清了租赁租金，不存在任何债务关系。被告承包期满后，也按原告下达的通知履行原先在该地上的拆迁义务，清退了大部分的租户，以便原告建设需要，后来，应原告未在该地块上搞建设，其为了避免经济损失，多次找被告要动员那些清退的租户让其继续承租，及时采取一些能采取的办法，尽量挽回一些租户，挽回了一小部分租户还在续租，为原告挽回一部分的租金收入。被告从2013年10月接手管理到2015年9月两年之间存在大部分租户，再加水西路面在进行白改黑，市场店面租金存在降价一系列问题，导致被告在管理上存在很大困难。主要是向租户收取租金难的问题，因此被告方针对市场租户不稳定，又没有固定租期，租户针对这些问题也多次要求被告签订书面合同，要求予以完善双方的租赁关系，为此，被告也多次向原告放映情况，并提出了书面报告，要求解决租期及租金一系列问题，但原告迟迟没有明确答复。但被告在这期间想办法挽留，被告收去34.5万元的租金，这34.5万元是没有产生租赁期间向租户收取的，因此根据这些事实客观证明以及那些租户，就是续租的相关事宜没有完善起来。才导致一部分资金流失，没有办法收回的局面，被告认为无法收回资金的原因不在被告，而且就在被告管理阶段，原告先后两次单方面下达通知给被告，要求解除所谓的租赁关系，第一次是在2017年8月2日提出，第二次在2018年2月13日，这期间无形中动摇了租户不稳定的情绪，甚至在2017.8月5家大理石企业存在环境污染问题，责令停业整改，因此导致5家企业（21间）关闭清退，无形中又受到7万多元的损失，因此根据以上事实，虽然原被告双方没有书面续租合同，被告仍然为原告挽回一部分租金，同时也证明了原告对后续的续租没有作出明确的约定和答复，因此被告方对原告所主张的诉请缺乏事实及法律依据。2、原告主张的请求不符合事实，应当予以驳回。2013年10月1日至2015年9月30日被告向租户收取34.5万元租金已经交给原告。2015年10月1日至2016年9月30日被告也缴交了20万元的租金给原告。确切的说被告从2016年9月30日至2017年9月30日在这期间由于环保问题清退了6家大理石企业（22间），无形中损失7万元租金无法收回。这年租金没有交是事实。2017年10月1日至2018年4月份，期间6个月，就按原告主张缴纳租金的时间来看，也才18个月的租金没有缴纳，因为没有缴纳存在清退了一部分租户没有办法租出去，2016年度被告交给原告20万元来计算的话也才拖欠32.8万元，要扣除环保清除6家的租户7.04万元，实际应缴纳22.98万元。如按照年租金20万元，扣掉7.04元，只要交12万多元。因此，被告有拖欠83万元不符合事实，而且从拖欠租金时间及数额来说也是不符合客观事实，原告主张应予以驳回。保证金5万元是原告前期在2009年签订合同是交的，之后原被告没有发生合同关系，本案没有关联性，保证金5万元应退还被告方。 原告就其主张提交证据如下：1、《国有土地使用权收购合同》。证明2003年6月，原建瓯市造船厂因企业改革向原告申请收购其企业房屋和国有土地使用权，并签订《建瓯市国有土地使用权收购合同》，约定：收购原建瓯市造船厂座落于水西路87号、165号、173号等6宗土地使用权，土地面积7312.59平方米”，补偿费为人民币300万元等。2、《房地产权证书》。证明涉案租赁物的原建瓯市造船厂《房屋所有权证》和原告《国有土地使用证》。3、《水西市场租赁经营合同》及被告身份证。证明2012年12月12日，原告与被告签订了《租赁合同》，因租赁期限届满，再续租一年，自2012年10月1日至2013年9月30日；年租金叁拾万元；租赁物维修由被告自行负责；经原告同意对租赁物改善和增设他物的，租赁期满后无偿归原告所有；被告必须交纳履约保证金5万元等。4、《被告缴租明细表及缴纳租金、保证金凭据》。证明2012年11月6日至2017年12月28日，被告只缴纳租金34.5万元，拖欠原告租金共计人民币83万元；2009年11月12日缴纳保证金5万元。5、《催缴房屋租金通知》。证明因被告拖欠租金，自2015年10月起，原告分别以口头或书面方式多次向被告催缴房屋租金，被告至今尚欠租金计83万元。 经质证，被告对原告提供的证据均无异议。 被告对其主张提供证据：1、《通知》。证明原告于2013年10月15日下达被告的通知，原被告之间的之前承租关系期满，双方不存在有续租的事实。2、《报告》。证明原、被告2013年9月30日后双方没有续定租赁合同。承包期后存在清退大部分租户，租金收不回来。要求原告解决所存在的一系列问题。3、《通知》。证明被告从2013年10月1日至2015年9月30日期间政府拆迁建设等原因，造成该地块房屋地面被拆除，清退一部分租户，导致租金减少及租金收不回来的事实，原告也知道这事实；原告在2013至2015共缴交34.5万元给原告。也向原告反映这些事实，但原告说其余事项等局务会研究后再确定。4、《建瓯市环保局文件》、5、《通知》。共同证明5家企业被告清除5家22间店面的情况，造成租金收不回来的事实。6、《通知》证明原告从2018年2月13日通知被告在该地块上拆迁，要求解除租赁合同关系的事实。7、《水西市场剩余租户租金收入情况》。证明清退2013年10月1日至2014年9月30日共剩下14户租户，清退24户租户的事实情况，减少租金收入，在这期间存在一系列问题，导致租金收不回来的情况。8、《水西市场搬迁户数》，证明搬迁6家企业损失租金70400元的事实。 经质证，原告认为，对证据1至6的真实性无异议。对证据7、8是被告自行制作的材料，不能作为证据。 本院认为，对于原告提供的证据，被告均无异议，予以采信。对于被告提供的证据1至6的真实性无异议，予以采信。对于被告提交的证据7、8，原告认为不能作为证据。经审查，该证据系被告单方面制作的，且原告不予认可，不具备民事证据要件，故不予采信。 经庭审，结合当事人举证、法庭陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定： 一、2003年6月原告收购建瓯市造船厂座落于建瓯市等土地及房产（后改建称水西市场）。2009年原告将上述部份场（房））地出租给被告经营使用三年2009年11月12日被告向原告缴交履约保证金5万元。 二、2012年9月30日租赁届满后，被告要求继续租赁。2012年12月12日原告（甲方）、被告（乙方）签订《水西市场租赁经营合同》，合同约定：租赁标的范围为水西市场营业用房65间及厂房、场地等；租赁期限为一年，自2012年10月1日至2013年9月30日；年租金30万元；履约保证金5万元；经原告同意可以转租第三人；租赁物维修由被告自行负责；经原告同意对租赁物改善和增设他物的，租赁期满后无偿归原告所有。同时对违约责任约定：原告擅自中途终止合同，除双倍返还履约保证金；被告未按合同约定交清租金，原告有权没收履约保证金，有权解除合同。因该片区已列入市政府水西江滨公园改造范围，租赁期间因政府江滨公园改造搬迁，被告无条件服从，在接到原告书面通知后一个月内退出，合同自然终止，双方均不作违约处理。被告在租赁期间必须依法经营，自负盈亏，自担风险自行处理债权债务及其他事项；被告在承租期间应当做好防火、防灾、综合治理及安全保卫工作，并执行当地有关部门规定，承担全部责任和服从原告监督检查。若因上述原因导致乙方经营损失的，概由被告自行负责……。后被告并将所租场地分租给第三人生产经营并收取租金。被告于2012年11月6日缴交租金30万元。 三、2013年9月30日租赁期届满后，被告要求继续租赁，原告未提出异议，双方也未签订新的合同。2013年10月15日原告向被告发出书面通知：“接市政府通知，因江滨公园建设需要全部拆除被告承租的房屋，要求被告于2013年11月15日之前搬迁腾空场地，并结算租金和押金”。被告配合清退部份租户。因水西江滨公园建设暂缓，2013年11月建瓯市政府对水西道路进行“白改黑”工程，封闭施工历时数月。被告曾于2015年4月10日向原告递交了关于水西市场2013年10月以来情况的报告：提出由于配合拆迁清退租户，及市政府对水西路施工，市场道路封闭三个月，造成部份租户退出市场，租金收入减少，要求从4月起停止收租。原告未予以答复。 四、2016年1月20日，原告书面通知国土资源局会计核算中心：2013年10月1日至2015年9月30日叶志胜应交租金60万元，因政府搬迁等原因，清退了一部份租户，承租人实际收取租金34.5万元先缴入库，其余事项等局务会研究后再确定”。且原告一直未作研究明确。2016年12月26日原告向被告发出瓯收储［2016］34号催缴房屋租金通知书：被告承租原建瓯造船厂房产的租金只缴交到2015年9月30日，2016年的租金尚未缴纳，要求被告1个月内缴清租金。 五、2017年5月因水西市场5家石材等加工点环境违法行为，被环保督查组责令停厂。2017年8月2日原告向被告发出瓯收储［2017］37号通知，“要求按环保部督查组通知要求，责令停止水西市场内5家大理石生产企业立即停止生产，同时解除租赁关系，三个月内缴清租金，清退所有租户、搬迁腾空场地”。被告按要求清退涉及污染的企业，但未清退所有租户。2018年2月13日原告又向被告发出通知：“根据市政府的安排，原造船厂需要立即拆除，要求自接到通知之日解除临时租赁关系，于2018年2月底结清租金；2018年3月底搬出”。但被告至今未交清租金，未清退搬离租赁场地。 六、租金收缴情况：按合同约定年租金30万元计算，被告自2012年10月1日至2017年4月30日止，应缴交租金167.5万元。被告分别于2012年11月6日缴交30万元；2016年2月22日缴交34.5万元（2013年10月1日至2015年9月30日部份租金）；2017年12月2日缴交20万元（预收2016年度租金），共缴交租金84.5万元，尚欠租金83万元。 本院认为，原、被告签订的《水西市场租赁经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。在租赁合同期届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，亦未续订新的合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满后，承租人继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故应认定《水西市场租赁经营合同》继续有效，租赁期限为不定期，对不定期租赁合同。当事人有权随时解除合同，同时被告拖欠租金，不履行主要债务，亦具备法定和约定的解除租赁关系的情形。因此，原告主张解除租赁关系，符合法律规定和约定，予以支持。另依照合同法的相关规定，对解除不定期租赁关系的应当给予对方必要的搬迁准备时间，综合本案的实际和相关规定，给予被告必要的搬迁时间三个月为宜。 关于租赁期间修路导致损失的承担问题。本案租赁标的为市场，因政府较长时间封闭修路，导致承租场所交通不便，直接影响被告的经营活动，对此事实原告也予以认可。由于双方订立合同时无法预料这种情况，若仍然要求被告继续按约支付租金，将显失公平。根据《中华人民共和民法通则》第四条规定，依据公平原则，当双方没有约定或法律没有规定的情况，依法应对双方的权利义务予以适当调整。为此，综合修路期限及造成租赁经营影响程度，给予减免三个月的租金为宜。 关于租赁期间涉及政府拆迁、环保执法导致损失的承担问题。根据涉案合同的约定，因政府拆迁及自身违法经营等原因导致经营损失的，概由被告自行负责。虽被告曾就此提出减免租金的请求，但未得到原告的认可。故被告主张在租金的计算中应扣除因政府拆迁、环保执法等原因所造成经营收入的损失，依据不足，本院不予支持。 关于履约保证金的问题。由于被告缴交的履约保证金5万元为2009年11月12日，系涉案合同先前的租赁关系所设立，理应在租赁届满后退还；在形成不定期租赁中，原告从2013年起多次以政府需要拆迁等理由书面通知解除租赁关系，却实际未履行，且对被告反映的租赁问题及减免租金要求亦未明确答复，主要的责任在于原告；另涉案合同约定，“因政府江滨公园改造搬迁，在被告接到原告书面通知后一个月内退出，合同自然终止，双方均不作违约处理”。因此该履约保证金应予退还，因被告仍拖欠原告的租金，履约保证金5万元可冲抵所欠的租金。 综上所述，被告尚欠原告的租金83万元（截止2017年4月30日）的事实，本院予以确认，扣除先前交缴的履约保证金5万元及修路减免的三个月的租金7.5万元（年租金30万元÷12个月×3个月），被告实际尚欠租金为70.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告建瓯市土地收购储备中心与被告叶志胜签订的《水西市场租赁经营合同》于本判决生效之日起予以解除；被告叶志胜应于本判决生效后三个月内退出租赁场地，并将租赁场所移交给原告建瓯市土地收购储备中心。 二、被告叶志胜应于本判决生效之日起三十日内支付给原告建瓯市土地收购储备中心的租金70.5万元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12600元，减半收取为6300元，由原告建瓯市土地收购储备中心负担948元，被告叶志胜负担5352元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  陈富铭 二〇一八年八月八日 书记员  罗 娟 附：本判决主要法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条第四项：“履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。” 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期届满后，承租人继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。