上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初9078号原告：王文浩，男，1989年7月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：史润友，上海建章律师事务所律师。被告：上海吉呈实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：何剑忠，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，上海乾业律师事务所律师。原告王文浩与被告上海吉呈实业有限公司(以下简称“吉呈公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告王文浩的委托诉讼代理人史润友，被告吉呈公司的法定代表人何剑忠及其委托诉讼代理人黄万春、王萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王文浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失费100,000元；2、判令被告支付原告违约金120,000元。事实与理由：2015年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租坐落在松江区泗泾镇方泗路XXX号2幢房屋(以下简称“涉案房屋”)，面积1,360平方米，年租金483,990元，租赁期限自2015年5月1日起至2019年4月30日止。2016年6月4日，原告接到松江区泗泾镇人民政府市容市政管理办公室(以下简称“泗泾镇市容办”)《通知》，通知原告承租的涉案房屋属于违法建筑，要求在6月5日前自行拆除。原告于2016年6月10日搬离了涉案房屋。原告承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装潢，办理了营业执照，依法经营。由于被告将违法建筑出租给原告，给原告带来了装潢及正常经营等损失。故请求法院判如诉请。被告吉呈公司辩称，涉案房屋建造时间已超过10年，用途为工业厂房，建造当初办理了相关的报批手续。直到2016年3月，政府认定涉案房屋为违法建筑后被强制拆除，被告未得到任何赔偿。原告不是第一个承租涉案房屋，室内装潢是被告装修的。本案合同无效不存在违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告作为经营者于2012年12月27日设立了上海市松江区缘合便利店(个体工商户，以下简称“缘合便利店”)，经营场所位于上海市松江区泗泾镇方泗路******，上海市松江区缘合便利店于2015年11月11日注销登记。2015年4月20日，原告以缘合便利店(乙方)的名义与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积3,853平方米，租赁期限自2015年5月1日起至2019年4月30日止。合同第三条约定，房屋年租金为483,990元，房屋押金为30,000元。合同第五条约定，合同每2年续签，2年内租金不变，第三年递增租金，按当时的市场实际价格定。合同第六条约定，租金先付后用(付陆个月)，合同签订生效后，第一年的第一次租金于2015年5月1日前支付，金额为241,995元，第二次租金于2015年11月1日前支付，金额为241,995元，第二年的租金于2016年5月1日前支付，依次类推，押金在签订合同时支付。合同第十三条第二款约定，甲方或乙方在合同期内，擅自单方面终止合同的，将赔偿对方三个月租金，不退还租房押金。合同另对其他有关事项作了相应的约定。庭审中，双方确认：原告已将租金已支付至2016年5月底，租金和押金已经结清，双方无争议。双方并确认涉案房屋作为违法建筑于2016年6月份被拆除。另查明，泗泾镇市容办于2016年5月30日向“联合一百”发出《通知》一份，载明：上海市松江区泗泾镇方泗路XXX号2幢33-34设置的户外设施存在违规设置的情况，要求自接到该通知书后于2016年6月5日前自行拆除，若到期未拆除，将按照有关规定予以强制拆除。审理中，原告又称，其与被告签订合同后对涉案房屋进行了装饰装修，花费20万元左右；被告则辩称，涉案房屋前承租人就用于开超市的，原告与前承租人协商好后，经被告同意后双方签订了《房屋租赁合同》，原告搬进涉案房屋就营业了，原告无需再对涉案房屋进行装饰装修，原告对主张的装饰装修损失没有依据。对被告的上述陈述，原告委托诉讼代理人表示不清楚。审理中，原告为证明其主张另提供了照片，以证明原告对涉案房屋进行了装修，装修损失估价是10万元；被告对上述证据材料质证后认为，对照片的真实性无法确认，不能证明原告的损失。以上事实，有《房屋租赁合同》、《通知》、个体工商户档案机读材料、准予个体工商户注销登记通知书、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案房屋，未经合法批准建造，故原告以缘合便利店的名义与被告之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。就合同无效的过错责任而言，被告明知涉案房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将涉案房屋出租给原告，应承担主要责任。原告在签约前未谨慎审查涉案房屋的相关情况，应承担次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案主要争议焦点在于原告主张的赔偿装修损失，是否有事实和法律依据？对此，本院认为，其一，根据被告的陈述涉案房屋的前承租人也用于开超市，对此原告未予以否认，故本院予以确认。就涉案房屋双方签订的《房屋租赁合同》中，原告是否需要对涉案房屋进行重新装饰装修未作明确的约定，原告亦没有证据证明其与被告签订后，对涉案房屋重新进行了装饰装修，退一步讲，即便原告对涉案房屋重新进行了装饰装修，原告亦没有证据证明其是经被告同意后装饰装修的；其二，关于原告提供的照片等证据材料，均不能证明原告的主张。综上，原告要求被告赔偿装饰装修损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，由于原告以缘合便利店的名义与被告之间签订的《房屋租赁合同》无效，且原告对合同的无效存在一定的过错，故原告要求被告按照该合同第十三条第二款的约定支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：一、原告王文浩以上海市松江区缘合便利店的名义与被告上海吉呈实业有限公司于2015年4月20日就位于上海市松江区方泗路XXX号2幢房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告王文浩的全部诉讼请求。案件受理费4,600元，减半收取计2,300元，由原告王文浩负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一八年八月三十日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第五十四条自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。