甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘06民终901号 上诉人（原审被告）：北京中农金房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳园小区******。 法定代表人：邓雪红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆世奇，甘肃靖申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛照祖,男，1978年1月25日出生,住甘肃省天祝县。 上诉人北京中农金房地产开发有限公司（以下简称中农金公司）因与被上诉人葛照祖房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2018）甘0623民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中农金公司委托诉讼代理人骆世奇、被上诉人葛照祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中农金公司上诉请求：撤销甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2018）甘0623民初1201号民事判决第一项。事实和理由：初装费包括智能水表费、智能电表费、楼宇对讲系统费用，水表和电表费系中农金公司代收后交由供水供电部门，而楼宇对讲系统并非双方合同约定的门禁系统，故住户应该承担上述初装费。 葛照祖辩称，水表、电表及楼宇对讲系统系楼房的配套设施，在房屋交付前已安装，费用应包括在房款中，中农金公司另行收取不当，一审判决正确，请求维持一审判决。 葛照祖向一审法院起诉请求：1.请求判令中农金公司立即返还葛照祖如下款项：（1）电梯使用费300元；（2）装修押金2000元；（3）初装费830元；（4）公共照明费54元；（5）装修清运费360元，以上合计3544元；并要求葛照祖承担2015年5月30日至今利息3827.52元，共计7371.5元；2.本案一切诉讼费用均由中农金公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月17日，葛照祖与中农金公司签订商品房买卖合同，双方约定原告购买中农金公司开发的的位××县号房屋一套，房屋总价款351756元。2015年5月27日，葛照祖按要求缴纳了公共照明费54元、装修押金2000元、电梯使用费300元、物业服务费1418.6元、装修清运费360元、初装费830元（包括智能电表300元，智能水表230元，楼宇对讲系统300元）。同日，葛照祖与甘肃中农金物业管理有限公司签订物业管理服务协议，并签收业主验房书、天龙国际交房通知书、消防安全责任书、商品房收房确认单、天龙国际公寓小区物业入住收费明细表，葛照祖缴纳上述费用后，中农金公司向原告交付了该房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、中农金公司是否系本案适格的被告；二、葛照祖的各项诉讼请求应否得到支持。针对上述焦点问题分析如下：一、中农金公司是否系本案适格的被告。葛照祖提供的收据显示，本案所涉及的初装费收款单位系中农金公司天祝分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款"分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担"之规定，中农金公司应当承担对其分支机构在从事民事活动中产生的民事责任，且本案实际系双方在履行商品房买卖合同过程中产生的纠纷，故中农金公司是本案适格的被告。二、葛照祖各项诉讼请求应否得到支持。（一）初装费应否退还葛照祖。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中农金公司作为出卖人承诺"与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水、电、暖三通"，该合同系中农金公司提供的格式合同，合同中亦未对"水、电、暖三通"词条的理解作出解释和约定，在实际生活中，对城镇居民用水、用电均采取计量收费，安装用户计量装置水表、电表是供水、供电部门的通行做法，若居民未安装水表、电表就不能正常使用水电，即若无水、电表就无法做到通水、通电；且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条"对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款"之规定，双方对该词条的理解存在争议，应当作出不利于中农金公司的解释：即合同中约定的"水、电、暖三通"应当包括配备水表、电表；故电表、水表按合同约定应当由中农金公司提供，中农金公司就此向葛照祖收取费用明显违反合同约定；其次，根据《商品房买卖合同》第十三条"出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准"及合同附件三装饰、设备标准第10项其他：电子门禁的约定，双方明确约定电子门禁系房屋应当配备的设备，中农金公司方虽抗辩双方达成口头买卖协议协商将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统，但因葛照祖不予认可，中农金公司亦未能就此提供证据予以证明，故中农金公司应当承担举证不能的不利后果，且根据中农金公司提供的业主验房书可以证明，在中农金公司向葛照祖交付房屋时楼宇对讲已经安装完毕并随同房屋一并交付葛照祖，并不存在双方协商将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统的情形，而楼宇可视对讲系统本身就是电子门禁系统的一种，故认定双方在合同附件三第10项约定的电子门禁系统即为楼宇可视对讲系统，该系统按照合同约定属于房屋配套设施，中农金公司就此另行向葛照祖收取费用的行为违反合同约定。第三，电表、水表与业主的生活息息相关，系商品住房必须具有的配套设施，楼宇对讲系双方合同约定的房屋配套设施，根据《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条"对与商品住房有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住房成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取"之规定，葛照祖在足额缴纳房款后，中农金公司就水表、电表、楼宇对讲系统另行向葛照祖收费的行为明显违反法律禁止性规定。中农金公司虽抗辩"初装费中的水表、电表的收费是经双方当事人签字确认的"，但葛照祖提交的收据载明的时间和中农金公司业主验房书签订时间相互印证，能够证明葛照祖陈述的"不交上述费用，中农金公司不给钥匙"的情形确实存在，交房前葛照祖在天龙国际公寓小区物业入住收费明细表上签字的行为并不能当然认定为葛照祖的真实意思表示，亦不能成为中农金公司收取初装费的免责事由。故中农金公司就智能水表、智能电表、楼宇对讲系统另行向葛照祖收取初装费的行为违反法律规定与合同约定，依法应当向葛照祖退还该费用。（二）其余费用应否由中农金公司负责退还。根据葛照祖提供的收据显示，除初装费外，公共照明费、装修押金、电梯使用费、装修清运费收款单位均系甘肃中农金物业管理有限公司，而非本案中农金公司，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条"法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织"之规定，甘肃中农金物业管理有限公司系依法成立的营利法人，其与中农金公司系不同的两个主体，依法应当独立承担其从事民事活动产生的民事责任，葛照祖应向甘肃中农金物业管理有限公司主张上述费用。葛照祖要求中农金公司偿还由甘肃中农金物业管理有限公司收取的费用，于法无据，不予支持。葛照祖要求中农金公司按照年利率36%支付自2015年5月30日至今利息3827.52元的诉讼请求，因双方并无明确约定，葛照祖亦未就此提供证据予以证明，不予支持。综上所述，葛照祖要求中农金公司返还其所收初装费830元的诉讼请求，于法有据，应当予以支持；葛照祖的其他诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。中农金公司应当自本判决生效之日起五日内向葛照祖支付上述费用。根据《中华人民共和国民法总则》五十七条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：一、北京中农金房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日向葛照祖返还其收取的初装费830元；二、驳回葛照祖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由葛照祖承担20元，北京中农金房地产开发有限公司负担5元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，中农金公司和葛照祖签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。因双方在合同中约定，交房时要达到水、电、暖三通，而如果未安装水表、电表，则不能正常使用水电，即达不到通水通电的合同约定，故安装水表电表是中农金公司的合同义务，水表电表属于房屋配套设施，中农金公司不应在房款外另行收取费用。对于楼宇对讲系统，因双方在合同中约定房屋的配套设施包括门禁，但并未约定明确具体的门禁设施，故原审法院认定中农金公司实际安装的楼宇对讲系统就是双方合同约定的门禁，属于房屋配套设施，中农金公司不应另行收取费用适当。 综上所述，中农金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由北京中农金房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  张宗鹏 审判员  胡春芳 二〇一八年八月十六日 书记员  郝亚红