浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1580号上诉人（原审原告）：邬志琦，男，1985年1月28日出生，汉族，户籍所在地：甘肃省正宁县，现住浙江省嘉善县。被上诉人（原审被告）：浙江港龙置业有限公司，住所地：浙江省嘉善县惠民街道东升路18号2幢318室。统一社会信用代码：91330421550542103J。法定代表人：方晓冬，董事长。委托诉讼代理人：黄庆红，浙江嘉深律师事务所律师。上诉人邬志琦因与被上诉人浙江港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邬志琦上诉请求：1.判令撤销一审判决，依法改判支持邬志琦要求支付逾期办证违约金11989.9元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由港龙公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、《商品房买卖合同》第九条约定，港龙公司应当在2016年6月30日前，将符合条件的商品房交付邬志琦使用。合同第十条约定出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。邬志琦于2016年11月2日收房，并收到港龙公司赔偿的延期交房违约金共计10687元。港龙公司在已知抵押未解除，没有把握按时办理产权证的情况下，让邬志琦签署了带有欺诈性质的赔偿违约金条款，以此来免除其后续产生的违约金。此条款带有明显的欺诈性质，属于无效条款。二、一审判决在明知港龙公司带有明显的欺诈情况下，却判决此条款有效，不公。一审中，一审法官要求邬志琦与港龙公司签订调解协议，邬志琦不同意，而一审却误认为邬志琦同意调解，让邬志琦提前拿到产证，且一审未判决港龙公司承担责任，偏袒港龙公司，判决不公。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护邬志琦合法权益。港龙公司辩称，邬志琦上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回邬志琦的上诉请求，维持原判。邬志琦向一审法院起诉请求：1.判令港龙公司履行办理产权证的约定；2.判令港龙公司支付邬志琦违约金10440元（暂计至2017年6月30日止）；3.判令港龙公司承担案件受理费。邬志琦在第二次开庭时撤回第一项诉请，变更第二项诉请为判令港龙公司以58万元房款为基数，按每日万分之一的标准，支付自2017年1月1日至2018年5月29日的违约金。一审法院认定事实：2015年4月18日，双方当事人签订了编号为20150400520的《商品房买卖合同》一份。合同约定：邬志琦向港龙公司购买东方星河湾33幢2单元602室房屋壹套，建筑面积89.75平方米，总价580000元。合同第九条第一款约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。”第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，邬志琦按约支付了全部购房款580000元。后港龙公司逾期交房，于2016年10月25日发出交房通知，邬志琦于2016年11月2日办理了收房手续，并与港龙公司进行了房屋价格结算。因面积差，实际结算房价为579225元。邬志琦同时交付了维修基金、物业管理费等，港龙公司收取了契税、代办费等办理不动产证的代办费用。在办理交房手续时，邬志琦还签署了一份《确认书》，载明同意接收所购商品房，经协商同意港龙公司就《商品房买卖合同》项下各义务一次性支付违约金10687元，以上违约金支付后视为港龙公司已就各违约行为进行了全面补偿/赔偿（但不免除房屋质量保修责任）。该笔违约金邬志琦已领取。另查明，港龙公司因涉案房屋的最高额抵押涉讼而无法办理房屋产权登记，后一审法院在执行（2017）浙0421民初3953号民事判决时涤除了抵押权，港龙公司于2018年1月4日办理了涉案房屋首次登记。2018年5月29日，邬志琦取得了东方星河湾33幢2单元602室不动产权证书。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于港龙公司应否支付逾期办理产权证的违约金，一审法院认为应考察双方对此是否有明确约定。邬志琦于2016年11月2日向港龙公司签署《确认书》，对原合同中港龙公司的违约赔偿重新作了约定，也已领取了确认书中约定的10687元违约金。因此，双方关于违约赔偿已经根据《确认书》作了新的约定，该约定具体明确，且并非免除港龙公司的违约责任，而是对港龙公司在合同中的违约赔偿金额作了限定，该确认书还明确约定不免除房屋质量保修责任，在实际履行中也未免除港龙公司协助办理产权证的义务，故构成合法有效的合同变更。现邬志琦已取得涉案房屋的不动产权证书，其依据《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定提出主张，没有依据。综上，邬志琦诉请要求港龙公司支付逾期办理产证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回邬志琦的诉讼请求。案件受理费减半收取计31元，由邬志琦负担。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方虽然在《商品房买卖合同》中分别约定了港龙公司逾期交房、逾期办证违约责任的计算方式，但双方在实际履行过程中，就港龙公司的违约责任重新进行了约定。邬志琦于2016年11月2日签署的《确认书》明确载明，其同意接收所购商品房，经协商同意港龙公司就《商品房买卖合同》项下各义务一次性支付违约金10687元，以上违约金支付后视为港龙公司已就各违约行为进行了全面补偿/赔偿（但不免除房屋质量保修责任）。邬志琦作为完全民事行为能力人在签订《确认书》时，应对房屋产权证能否如期办理有一定预估，其自愿确认港龙公司一次性支付违约金后，视为已就各违约行为进行了全面补偿/赔偿，此系邬志琦对自身权利的自行处分，该处分行为不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、社会、他人利益，应认定为合法有效，《确认书》属于双方对港龙公司违约责任的有效变更。邬志琦有关港龙公司存在欺诈行为的上诉理由，无充分证据证明，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”邬志琦以受欺诈为由主张《确认书》无效，亦与法律规定不符，本院不予支持。《确认书》签订后，港龙公司按约支付了违约金，邬志琦亦未在一年内请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，其现主张港龙公司依照原《商品房买卖合同》约定支付逾期办证违约金，与《确认书》载明内容相悖，本院不予支持。至于一审法官在案件审理过程中组织双方调解及促使港龙公司为邬志琦办理产权证的行为，未违反法律规定，也未损害邬志琦的利益，邬志琦有关一审程序违法的上诉理由不成立。综上所述，邬志琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由上诉人邬志琦负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年八月二十八日法官助理周倩书记员赵婉沁