河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民初34号原告（申请执行人）:袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：王梅，河北精深律师事务所律师。被告（案外人）：李绍康，男，汉族，1943年7月19日出生，现住邯郸市。委托诉讼代理人：李蓉，女，系李绍康女儿。委托诉讼代理人：戈大旺，邯郸市邯山区邯大法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司。住所地：邯郸市华信路58号。法定代表人：袁静波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李信涛，该公司员工。原告袁平年因与被告李绍康、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年3月28日作出（2016）冀04民初212号民事判决。袁平年不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）冀民终542号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。袁平年的委托诉讼代理人王梅，李绍康的委托诉讼代理人李蓉、戈大旺，华信房地产公司的委托诉讼代理人李信涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋；2.本案全部诉讼费用由李绍康承担。事实与理由：一、李绍康主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”1.根据该条规定，李绍康申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性。2.李绍康未向法院提供其名下无其他用于居住房屋的证据，不能证明其对该房屋享有排除执行的权利。3.李绍康提供的2011年5月6日的收款收据是借款，而不是购房款，银行回单是取款，不能证明是购房转账款。认购协议时间及149654元交款时间是2016年4月27日，均在法院查封之后，不能证明其购房的真实性。华信房地产公司开具的收款收据，为其单方面开具，无法证明其真实性，也未提供相应银行盖章的转账单加以证明，因此不能证明李绍康支付了购房款。综上，李绍康所提起的执行异议，显然不符合法律规定的构成要件，依法不应支持。二、李绍康未有提供已实际占有山水文苑秀园1#-403号房的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”李绍康未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察李绍康也未有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），李绍康不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、李绍康不具备该房产权利人的资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，房屋属于不动产，应当以登记来判断权利人的归属，而李绍康与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认李绍康是山水文苑秀园1#-403号房权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。李绍康辩称，一、袁平年对答辩人的房产申请强制执行，不符合相关法律规定，严重损害答辩人的合法权益，应依法裁定不得执行对李绍康名下的华信山水文苑秀园房产。1.在袁平年申请人民法院查封房产前，答辩人和第三人已签订合法有效的书面买卖合同；2.在房产查封前，答辩人已实际足额交纳了全部购房款；3.在房产查封前，答辩人已领取了钥匙，并合法占有该不动产；4.答辩人所购房产系用于居住，该房产的构造亦具备居住功能，且答辩人名下没有其他用于居住的房产。故此，答辩人提出执行异议的相关规定，答辩人的权利能够排除执行，人民法院应当予以支持。二、答辩人的执行异议申请有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的法律依据，也有购房协议、收款票据、交房证明、转款流水等作为支持自己主张的证据佐证。三、李绍康名下没有其他用于自己居住的房产，其他房产系由父母等其他家庭成员居住。四、李绍康在领取房产钥匙后，对房产进行了精装修，并购买了大量家庭用具。袁平年查封和执行该房产，势必给李绍康造成巨大的经济损失。综上，请人民法院依法裁定不得执行李绍康名下的华信山水文苑秀园房产，以维护答辩人的合法权益和社会的公平正义。当庭又补充答辩意见如下：李绍康购买本案房产时是在2011年5月6日。此时，李绍康女儿李蓉夫妇出资购买了世嘉名苑房产，因李蓉户口不在当地，为了便利，购房合同书写为李绍康。现华信山水文苑房产由被告精装修后搬入居住三年以上，李绍康实际占有该房产。华信房地产公司述称，李绍康的叙述属实，没有其他意见。袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法等证据；李绍康围绕其答辩意见依法向本院提交了其女儿李蓉邯郸市不动产登记中心出具查询结果证明、李蓉夫妇和孩子户口页、李绍康夫妇的户口页、《华信山水文苑房屋认购协议书》、《华信国际广场·秀园补充协议书》、信用卡对账单、取款回单、刷卡凭条及华信房地产公司收款证明及收款收据、钥匙及本院(2016)冀04执异93号裁定书、2015年9月26日告知书、2014年2月23日物业费票据、涉案房产现状照片、录像、《华信山水文苑收房通知书》、《装修申请表》、《业主入住情况登记表》、2013年6月5日李绍康购买世嘉名苑房产的《商品房买卖合同》、2015年6月19日钥匙交接单、2015年7月2日《装饰装修工程施工合同》、邯郸县东柳大街雅帝装饰材料商行出具的装修情况证明、华信房地产公司分别于2018年4月1日、5月4日、5月7日出具的证明和2017年2月23日李绍康与物业公司签订的《业主资料、钥匙领取签收》单等证据；华信房地产公司提交了土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；本院依职权在邯郸市不动产登记中心调取了李绍康房产信息。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实：2013年6月5日，甲方华信房地产公司与乙方李绍康签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元4层03号房屋，该房屋的建筑面积为109.16平方米；二、计价方式及价款：双方同意计价方式以建筑面积为销售单价，该房屋的成交单价为4336元/㎡，总价款暂定为473318元；三、付款方式及期限乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于2013年6月5日一次性向甲方交纳房款280000元，欠款193318元；……。”双方在该协议中盖章、签字。2013年6月5日，华信公司出具补充说明，“业主李绍康，自愿购买华信山水文苑1-403房源，单价4336元/平方米，总价473318元，于2011年5月6日交首付款28万元整，收据编号0057696。剩余房款193318元，于具备交房条件或可签正式合同时交清。”因华信公司迟迟不能交房，经协商华信公司与各业主共同成立监管账户，由全体业主代表共同监督，所有补交款（含车位和小房款）全部打入该监管账户。2016年4月27日，甲方华信公司与乙方李绍康签订《华信国际广场·秀园补充协议书》，重新约定房屋价款为429654元。2011年5月6日，李绍康通过刷卡方式向华信房地产公司转款280000元，2016年4月27日向华信房地产公司转款149654元，共计支付429654元，华信房地产公司向李绍康出具两份收款收据。华信房地产公司已将山水文苑小区1号楼1单元4层03号房屋钥匙交付李绍康。华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房屋商品房预售许可证，华信房地产公司与李绍康未签订正式的商品房买卖合同，李绍康至今未办理产权登记手续。本院原审时依职权调取李绍康房产信息，查询结果证明上载明原邯郸县新城路39号世嘉名苑2号院1号楼1单元2602室为李绍康的房产。邯郸市不动产登记中心还于2017年3月7日出具《不动产登记资料查询结果证明》显示，李蓉提出不动产登记资料查询申请，经查询，结果如下：李蓉名下未查到住房登记信息。另查明，袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人李绍康提出案外人执行异议，本院于2016年7月19日作出(2016)冀04执异93号执行裁定书，该裁定书查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，保全查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。后经河北省高级人民法院二审判决维持。本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人提出了书面异议。另查明，2013年6月5日案外人与华信房地产公司达成购房协议，以473318元购买了该公司开发的山水文苑秀园1-1－403号房屋，并付清房款。本院认为，在查封之前，案外人与被执行人华信房地产公司签订了购房协议购买涉案房产用于居住，并支付房款的50%以上，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1#-403号房屋的执行。之后，本院向袁平年发出了《邯郸市中级人民法院查封情况告知书》，该告知书显示华信国际广场（山水文苑）秀园小区1-403号（即本案争议房屋）依法被查封，查封期限自2015年10月15日至2018年10月14日止。再查明，本院在查封期间，于2015年11月2日对案涉房屋所在的场地进行了现场勘验，现场情况为：一、1号楼3楼电井未穿电线，主电缆未安装；二、1号楼均为一梯四户，3楼靠东两户门未锁，共同空间部分消防设施未安装，未吊顶，电表箱内未安装，入户电表、楼道及公共空间未安装照明设备；三、1号楼3层楼东户水电未通，其他层房屋均相同，未通水电，工程部人员对此认可；四、1号楼电梯面板未安装，楼体内水、暖气、计量表未安装；五、1号楼西门焊接成铁防护网，不能出入，东门入口未装修；六、秀园路面未硬化及绿化，地下室未完工，小区园内水、暖、电等设施未接通，排水系统未施工完毕。本院认为，关于应否继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，复核下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李绍康虽然提供了其与华信房地产公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了其足额交纳购房款的相关证据，华信房地产公司予以认可，但原邯郸县新城路39号世嘉名苑2号院1号楼1单元2602室也是李绍康购买的商品房，因世嘉名苑和本案争议房产都属于原邯郸县，不能视为其均用于居住，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。李绍康辩称是其女儿李蓉夫妇出资购买了世嘉名苑房产，因李蓉户口不在当地，为了便利，购房合同书写为李绍康，但其未能向本院提交购买世嘉名苑房产系李蓉出资的证据，故不能证明世嘉名苑房产系李蓉夫妇出资购买。关于李绍康是否在本院查封之前实际占有该房屋。本院认为，本院于2015年10月10日作出（2015）邯市民一初字第00071－1号财产保全裁定，查封了上述争议房产，查封期限自2015年10月15日起至2018年10月14日止。李绍康为了证明实际占有案涉房屋，向本院提交了涉案房屋的钥匙、入住照片、2015年9月26日华信房地产公司《告知书》（显示：1.2015年9月30日给业主交所购房屋钥匙一把；2.2016年1月30日前工程达到具备装修条件。）、2018年4月1日华信房地产公司《证明》（主要证明华信房地产公司于2015年6月将房屋钥匙交给李绍康，李绍康入户装修后居住至今）、物业费收据（2017年2月23日至2018年2月22日）、《收房通知书》（未注明具体日期）、《装修申请表》（2017年3月31日）、2017年2月23日《业主资料、钥匙领取签收》单（显示入户门钥匙一套）、2017年2月23日《业主入住情况登记表》（载明入住日期为2017年2月23日）、2017年6月19日《钥匙交接单》（载明2015年6月19日交接装修钥匙2把）、2015年7月2日《住宅室内装饰装修工程施工合同》及邯郸县东柳大街雅帝装修材料商行证明（主要证明该单位于2015年7月2日拿到房屋钥匙入户装修）等证据，结合本院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（2015年12月31日），李绍康提交的证据不能有效证明在查封前李绍康已实际占有涉案房屋。关于领取钥匙的时间，李绍康提交的证据相互矛盾，且2017年2月23日《业主入住情况登记表》载明入住日期为2017年2月23日，因此，不能认定在本院查封之前李绍康已实际占有涉案房屋。故，袁平年诉称李绍康在本院查封之前未实际占有该房屋的理由成立，本院予以支持。关于袁平年诉称《华信山水文苑房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的问题。本院认为，李绍康与华信房地产公司签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司已经按照约定收受购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该房屋认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。因此，袁平年该主张不成立，应不予支持。关于袁平年诉称李绍康提交的收款收据不能证明其购房的真实性问题。本院认为，虽然2011年5月6日收据载明20万元系借款，但2016年4月27日149654元收据载明系房款，华信房地产公司也认可上述款项系购买房屋款，结合房屋认购协议书、补充协议书等相关证据，能够证实李绍康在签订补充协议书已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，并超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故袁平年该诉称主张不成立，不予支持。综上，袁平年请求应继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：准许执行邯郸市华信房地产开发有限公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋。案件受理费7200元，由被告李绍康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  李卫疆审判员  申 强审判员  郑佳佳二〇一八年八月三十一日书记员  刘 雯