重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初5974号 原告：重庆叶森服饰有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道服装城两港大道**，统一社会信用代码915001126761316178。 法定代表人：叶强，总经理。 委托诉讼代理人：李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婷婷，重庆盛世文辉律师事务所律师。 被告：重庆旺可和电子有限公司，住，住所地重庆市渝**回兴街道服装城两港大道**厂房**一社会信用代码91500112MA5U4EHCX9。 法定代表人：王福军，职务不详。 原告重庆叶森服饰有限公司（以下简称叶森公司）与被告重庆旺可和电子有限公司（以下简称旺可和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日受理后，依法适用普通程序于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告叶森公司的委托诉讼代理人赵婷婷、李欣到庭参加诉讼，被告旺可和公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 叶森公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即搬离租赁房屋并将其返还原告；2．被告支付2017年9月1日至2018年3月29日的租金850421.98元；3．被告支付2017年8月15日至租金付清时止的违约金；4．被告支付解除合同的违约金4529174.4元；5．被告支付2018年1月15日至2018年2月28日的水费9411.95元、电费16826.88元，气费987.54元；6．被告支付2018年2月20日至被告付清水电气费之日的违约金；7.被告按471276元/月为标准支付2018年4月1日至实际搬离之日止的使用费；诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年1月8日，原告与被告签订租赁合同，原告提供房屋与被告使用，被告拖欠支付租金，故为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 旺可和公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括租赁合同、产权证、银行回单、发票、邮件退件、重庆商报证据材料，本院依法进行了审查，上述证据与本案相关，能够达到原告的证明目的，本院依法予以采信。 对于原告举示的水电气费发票，发票上记载购买方为原告，地址为，地址为重庆市渝**回兴街道两港大道**原告也陈述重庆市渝北区回兴街道两港大道xx号分别出租给了两个租户，故仅凭发票无法证明系被告实际使用产生，上述证据达不到原告的证明目的，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于重庆市渝北区回兴街道两港大道xx号厂房1幢、门卫室4幢、配电房3幢、宿舍楼2幢房屋系原告所有。 2016年1月8日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，第1.1条约定：甲方将位于重庆市渝北区回兴街道两港大道xx号租赁物出租给乙方使用，厂房建筑面积为8400平方米、倒班房建筑面积为3000平方米，合计11400平方米；第2条约定：租期从2016年2月1日至2021年1月31日止，在本出租协议生效之日起8日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；第3.1条约定：租赁保证金为400000元，乙方应于2016年1月25日之前，向甲方一次性支付完毕，保证金在乙方按本合同要求退还租赁物并完清了相关费用后不计利息退还保证金；第3.2条约定：以建筑面积计算租金从起租日至租赁日的第24个月，租金为26元/月/平方米；从租赁日的第25个月至第48个月，租金为27.56元/月/平方米；从租赁日的第49个月至第60个月，租金为29.21元/月/平方米；租金以二个月为一个结算周期，按先付后用原则，乙方应在每一个结算周期的最后一个月的15日前将下期的租金支付给甲方（乙方的第一期租金应在2016年2月15日前交付给甲方），甲方在收到租金的十个工作日开具发票给乙方；第6.3条约定：在甲方同意履行合同的情形下，若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、保证金在一个月内，需按拖欠金额每天千分之一向甲方支付违约金，逾期支付租金、物业管理费、水电费超过一个月的，需按拖欠金额每天千分之五向甲方支付违约金；第6.4条约定：若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、保证金超过一个月，甲方有权单方面解除本合同，保证金和剩下的租金不予退还，另乙方还应向甲方支付合同租金总额的20%的违约金，并乙方应在甲方通知期限内搬离租赁物并完清各项费用结算，若逾期搬离，则乙方需从通知搬离最后期限之日起至实际搬离之日止，按通知解除合同当月租金标准上浮百分之五十向甲方支付租赁物使用费；第7.1条约定：本合同任何一方当事人、人民法院向本合同各方送达通知、法律文书时，须按本合同所列的通讯地址送达。任何一方通讯地址如有变动，应在变更后三日内以书面形式通知对方，若任何一方当事人地址不准确或地址变更未及时通知对方而无法送达，或者收件人拒绝签收相关法律文书，导致相关通知、法律文书退回之日视为送达之日，并视为受送达人已收到通知、法律文书且对通知、法律文书所载内容表示认同，由此产生的一切法律后果，均由受达人自行承担；第7.2条约定：租赁期间，甲方租赁物交付乙方使用发生的所有费用均由乙方承担。合同首部，甲乙双方的通讯地址均为：重庆市渝北区回兴街道两港大道xx号。审理中，原告陈述1.被告已结清了2017年9月1日前的所有租金，保证金收取了400000元，根据合同约定保证金不予退还；2.合同约定租赁面积为11400平方米，但实际上被告承租面积为11484.23平方米，即超出合同约定84.23平方米，为此，原告举示了发票予以证明，2017年4月26日租金13139.88元的发票上备注一栏记载2016年12月16日至2017年6月15日超出面积房租，2017年8月27日租金4379.96元的发票上备注一栏记载2017年7月1日至2017年8月31日超出面积房租。 2018年3月27日，原告向被告邮寄解除合同通知书，邮寄地址为重庆市渝北区回兴街道两港大道xx号，称因被告逾期支付租金，故其依据合同约定解除租赁合同，被告应于通知书送达之日起2日内搬离房屋。该份邮件于2018年3月29日退回。 2018年3月28日，原告亦在重庆商报上刊登解除合同通知书，称因被告逾期支付租金，故其依据合同约定解除租赁合同，被告应于通知书送达之日起2日内搬离房屋。 审理中，原告陈述1.逾期支付租金的违约金计算方式为：第一期2017年9月1日至2017年10月31日欠付租金4379.96元，故违约金计算方式为以4379.96元为基数，从2017年8月15日计算至2017年9月13日，按0.1%每日为标准；2017年9月14日至付清时止，按0.5%每日为标准；第二期租金2017年11月1日至2017年12月31日欠付租金4379.96元，违约金计算方式为以4379.96元为基数，从2017年10月15日计算至2017年11月13日，按0.1%每日为标准；2017年11月14日至付清时止，按0.5%每日为标准；第三期租金2018年1月1日至2018年2月28日欠付租金545576.39元，违约金计算方式为以545576.39元为基数，按0.1%每日为标准，从2017年12月15日计算至2018年1月13日，按0.5%每日为标准，从2018年1月14日计算至付清时止；第四期租金2018年3月1日至2018年3月29日欠付租金296085.27元，违约金计算方式为以296085.27元为基数，按0.1%每日为标准，从2018年2月15日计算至2018年3月13日，按0.5%每日为标准，从2018年3月14日计算至付清时止；2.逾期支付水电气费的违约金计算方式为：以27226.37元为基数，按0.1%每日为标准，从2018年2月20日计算至2018年3月22日，按0.5%每日为标准，从2018年3月23日计算至付清时止；3．被告自2018年3月份即未在案涉房屋办公了，但将门锁了，机器设备等也在里面；4．房屋占有使用费根据合同的约定参照租金标准上浮了50%。 本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。 本案中，至原告于2018年3月27日发出解除合同通知时，被告已逾期支付租金超过1个月，原告依约享有合同解除权。原告邮寄地址为合同约定通讯地址，虽邮件于2018年3月29日被退回，然根据合同约定，按照合同约定地址邮寄的文件退回之日即视为送达之日，故本院依法认定解除而合同通知已于2018年3月29日送达被告，此时双方的租赁合同已然解除。 合同解除后，被告理应搬离并返还房屋，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。 原告陈述被告实际承租面积为11484.23平方米，为此其举示了发票予以证明，发票上显示2016年12月16日至2017年6月15日超出面积房租为13139.88元，2017年7月1日至2017年8月31日超出面积房租为4379.96元。因发票上记载的租金为超出面积的租金，故在无相反证据证明下，本院依法采信至少从2016年12月16日起被告实际租赁面积大于合同约定面积。根据合同约定，2016年2月1日至2018年1月31日的租金为26元/月/平方米，故计算得出超出面积为84.23平方米。 2017年9月1日至2018年3月29日租金为2115410元（26元/月/平方米×11484.23平方米×5个月＋27.56元/月/平方米×11484.23平方米×29天÷30天＋27.56元/月/平方米×11484.23平方米），现原告自愿要求被告支付该期间租金为850421.98元系对其自身权利的处分，本院予以认可。对原告要求被告支付2017年9月1日至2018年3月29日的租金850421.98元的诉讼请求予以支持。 2017年9月1日至2017年9月30日的欠付租金2189.98元至迟应于2017年7月16日支付，2017年10月欠付租金2189.98元、2017年11月欠付租金2189.98元至迟应于2017年9月15日支付，2017年12月的欠付租金2189.98元、2018年1月的欠付租金316505元至迟应于2017年11月15日支付，2018年2月的欠付租金316505元、2018年3月1日至2018年3月29日的欠付租金305955元至迟应于2018年1月16日支付，现原告自愿将2017年9月、2017年11月、2018年1月、2018年3月的逾期支付租金的违约金起算日定为2017年8月15日、2017年10月15日、2017年12月15日、2018年2月15日，将2018年3月的欠付租金定为296085.27元，系对其自身权利的处分，本院予以认可。合同中虽约定逾期支付租金的违约金计算标准为日千分之一或日千分之五，然标准过高，本院依法予以调整，按年利率24%进行计算。故违约金计算方式为：以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年8月15日计算至付清时止；以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年9月16日计算至付清时止；以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年10月15日计算至付清时止；以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年11月16日计算至付清时止；以316505元为基数，按年利率24%，从2017年12月15日计算至付清时止；以316505元为基数，按年利率24%，从2017年1月17日计算至付清时止；以296085.27元为基数，按年利率24%，从2018年2月15日计算至付清时止。 租赁合同解除后，被告继续占用房屋，应当支付房屋占有使用费，现原告要求参照租金标准的1.5倍计算房屋占有使用费，该1.5倍系带有惩罚性质，本院依法予以调整，按租金标准的1.3倍计算房屋占有使用费。故本院对原告请求被告按411457元/月（27.56元/月/平方米×11484.23平方米×1.3倍）支付2018年4月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。 原告另要求被告支付解除合同违约金，因本案中被告向原告支付了400000元的保证金，审理中原告亦陈述保证金不予退还，故保证金已足以弥补提前解除合同而给原告造成的损失，故本院对此项诉讼请求不予支持。 对于水电气费及逾期支付水电气费的违约金，因原告并未举示充分证据证明被告实际使用的水电气费金额，故本院对此项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆旺可和电子有限公司于本判决生效之日起立即搬离位于重庆市渝北区回兴街道两港大道xx号合计11484.23平方米的房屋，并将其返还原告重庆叶森服饰有限公司； 二、被告重庆旺可和电子有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆叶森服饰有限公司2017年9月1日至2018年3月29日的租金850421.98元； 三、被告重庆旺可和电子有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆叶森服饰有限公司违约金，计算方式为：以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年8月15日计算至付清时止；以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年9月16日计算至付清时止；以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年10月15日计算至付清时止；以2189.98元为基数，按年利率24%，从2017年11月16日计算至付清时止；以316505元为基数，按年利率24%，从2017年12月15日计算至付清时止；以316505元为基数，按年利率24%，从2017年1月17日计算至付清时止；以296085.27元为基数，按年利率24%，从2018年2月15日计算至付清时止； 四、被告重庆旺可和电子有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆叶森服饰有限公司房屋占有使用费，计算方式为：以411457元/月为标准，从2018年4月1日计算至实际搬离之日止； 五、驳回原告重庆叶森服饰有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费16950元，由原告重庆叶森服饰有限公司负担11865元，被告重庆旺加易电子有限公司负担5085元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  欧春利 人民陪审员  王先容 人民陪审员  晏 平 二〇一八年八月一日 书 记 员  杨 皎