贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初1315号原告：陈群洪，男，汉族，1970年3月19日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：韩倩，女，汉族，1975年3月28日出生，现住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610396291。被告：彭朝海，男，汉族，1963年6月24日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：韩韫（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201411363536。第三人：黄付尧，男，汉族，1977年5月5日出生，户籍所在地：贵州省大方县，第三人：罗建，女，汉族，1978年5月6日出生，住贵州省毕节市七星关区，上述第三人共同委托诉讼代理人：侯惠如（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201311092057。原告陈群洪、韩倩与被告彭朝海、第三人黄付尧、罗建确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月7日作出（2016）黔0502民初3523号民事判决后，原告陈群洪、韩倩不服，依法向毕节市中级人民法院提出上诉。2017年12月27日，毕节市中级人民法院作出（2017）黔05民终3578号民事裁定，以原审认定事实不清为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用普通程序于2018年5月3日公开开庭进行了审理，原告陈群洪、韩倩及其代理人赵波，被告彭朝海之委托诉讼代理人韩韫，第三人黄付尧、罗建之委托诉讼代理人侯惠如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈群洪、韩倩向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告陈群洪、韩倩与被告彭朝海于2016年2月5日订立的房屋买卖合同关系无效，原告陈群洪、韩倩返还被告彭朝海购房款138万元，并以138万元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计付被告2016年2月5日至起诉日的利息；2.判决被告彭朝海于判决生效之日起十日内将涉案房屋腾退移交原告陈群洪、韩倩，返还原物。事实和理由：2016年2月，原告陈群洪、韩倩因经营失利，背负大笔债务，只得准备将位于七星关区××办事处××村××组的农村自建住房（土地使用权面积为471m2,房屋为三层，面积约1300m2)出卖用以偿债。被告彭朝海知晓原告背负债务，急需使用资金偿还债务后，表示愿意购买，尔后，双方议定以138万元交易。尽管该价格明显低于市场价值，但迫于债务压力，原告陈群洪、韩倩只得违背真实意愿，表示“同意”，并与被告彭朝海签订买卖合同，合同持于被告彭朝海处。合同签订后，被告彭朝海通过银行转账支付了原告138万元，原告陈群洪、韩倩于2016年3月31日将房屋交付被告，被告彭朝海实际居住至今。此后，原告经咨询得知，农村宅基地上房屋不得出卖给本集体经济组织成员以外的人员或城镇户籍人员，被告彭朝海非本集体经济组织成员，且为城镇居民，故涉案房屋交易违法。原告认为：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其占有范围内的土地使用权随之转让、抵押”；《中华人民共和国物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”；《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。由此可见，我国法律实行“房地合一”主义，即“地随房走”，房屋转让其土地使用权一并转让。涉案房屋建造于农村宅基地使用权上，其转让交易即等同于房屋所占土地使用权的转让交易。二、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条规定：“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”;国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条规定:“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007)71号）第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。据此，涉案房屋买卖实际等同于农村集体所有的宅基地使用权买卖，违反了法律强制性规定，损害了国家利益、公共利益，应属无效。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定，涉案合同无效后，产生互相返还的法律后果，原告需返还被告购房款138万元，并按照中国人民银行同期同类银行贷款利率支付被告利息损失，而被告应当返还原告房屋。另，设若法院认定原被告双方买卖合同关系有效，应向原告进行释明。因涉案房屋面积约1300m2，按合同订立时的市场价格3000元/m2计算，总价值不低于3,900,000.00元，现被告以三分之一的价格购买，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的”的规定，原告有权以显失公平主张撤销。届时，本起诉状兼作原告行使显失公平合同撤销权的法律文书，并依法变更诉讼请求。综上所述，原告特具状前来，望贵院依法支持原告诉请，维护原告合法权益为谢。被告彭朝海辩称：一、答辩人与被答辩人无房屋买卖关系，故不存在合同效力问题，答辩人主张确认答辩人与被答辩人之间2016年2月5日签订的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据。本案案件事实：2016年1月上旬的一天，答辩人之妻熊某1去做汗蒸，里面一个叫小亚的人无意中告诉她一个消息，说有个姓陈的在学院路有房子要卖，小亚就将熊某1的电话告诉被答辩人陈群洪，陈群洪不分白天黑夜都在给熊某1打电话，请求熊某1购买其涉案房屋，熊某1经不起被答辩人的一再骚扰便与答辩人商量去看一下，于是叫上熊某2一起去看涉案房屋，结果因外围环境较差，答辩人决定不购买涉案房屋，答辩人的亲戚黄付尧听说有房屋出售，便请答辩人帮忙购买，并授权给答辩人价格在1,500,000.00元以下就帮助其做主，于是答辩人在经过多次与被答辩人杀价，最终黄付尧以138万元的价格将涉案房屋买下，当时黄付尧没在毕节，通过电话沟通黄付尧向答辩人借款138万元并代为支付购房款。房屋卖出后被答辩人欣喜若狂合同都未签订，答辩人觉得自己又不是买卖双方当事人，而且已支付138万元，要求被答辩人写了个收条，收条写好后答辩人与被答辩人到银行去打款，付完款后被答辩人将房屋土地使用证交给答辩人，待黄付尧回来后答辩人将相关证件交给黄付尧，并叫黄付尧与被答辩人签订买卖合同。之后黄付尧与被答辩人是否签订合同答辩人不知情。答辩人要求黄付尧归还答辩人代为支付的138万元时，黄付尧回答说现在自己房屋拆迁款未下来，暂时将涉案房屋交由答辩人居住，待房屋拆迁补偿款下来后再归还答辩人138万元借款并加付利息，到时答辩人再搬出涉案房屋。综上，答辩人与被答辩人之间不存在买卖关系，何来的合同效力问题，皮之不存毛将焉附。不能因为答辩人有支付138万元给被答辩人就认定答辩人与被答辩人之间有买卖关系。答辩人支付138万元给被答辩人是代黄付尧支付房屋价款，是得到黄付尧的授权，支付（代付）房款系受托行为。不能因为答辩人有支付房款的事实就将涉案房屋出卖给答辩人，这是强迫性交易，违反了合同平等自愿的基本原则。综上所述，涉案房屋真正的买受人系黄付尧，答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖关系，不是合同主体，不是本案适格的被告，请求人民法院驳回被答辩人对答辩人的起诉。另，原告主张合同无效，返还购房款，按照中国人民银行同期同类利率计付利息，无法律和事实依据，就宅基地房屋买卖合同的处理问题，中央政法委、全国人大常委会、最高法院等部门作出了以下意见:合同是否有效首先要看是否试点区或非试点区，对于非试点区尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。合同是否有效分为四种情形:1.发生在本乡范围内农村集体土地成员之间的农村房屋买卖合同应当认定为有效；2.对于将房屋出售给本乡以外的成员，如果经过有关组织部门批准的，该合同认定为有效；3.对于将房屋出售给本乡以外的成员，未经过有关组织或部门批准的，如果合同尚未实际履行，或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该房屋买卖合同无效；4.对于将房屋出售给本乡以外的成员，未经有关组织部门批准，如果合同已经实际履行且购房人已实际使用居住该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状，维护稳定的原则承认购房人对房屋的继续占用、居住、使用该房屋的权利。针对前述四种情况中的第三种情况，双方当事人应各自返还房屋并支付购房款并支付利息，对于第四种情况如果房屋已经拆迁或者已经纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，分割比例为7比3。就本案而言，即便法官最终错误的认为是答辩人与被答辩人之间存在房屋买卖合同关系，也不应当只是返还购房款及按同期银行利率支付利息。第三人黄付尧、罗建述称：原告方所出售的房屋实际是由第三人购买，双方当时意思表示真实，且该转让行为符合法律规定，合法有效，第三人已经委托被告彭朝海支付全部房款。现在第三人已经在该房屋里面实际居住及使用，将该房屋的一部分出租给案外人开设幼儿园，双方合同的权利义务已经全部履行完毕，原告现诉请确认合同无效，无法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的身份证、户口簿复印件，银行账户交易明细复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下分析与认定：证据一：户籍信息表。被告及第三人质证意见为：本案为房屋买卖合同关系，该证据与本案无关。经审查，该组证据能证实被告为城镇居民，不属于原告所属的集体经济组织成员的事实，且符合证据“三性”，本院予以采信。证据二：流仓村委会证明。被告质证意见为：该证据从形式上没有经办人的签名。村委会不知道被告购买的事实，被告根本就没有打算购买原告的房屋；第三人质证意见为：无异议。经审查，综合全案，该组证据能够证明被告购买涉案房屋，未经村委会同意的事实，本院予以采信。证据三：土地使用证（原件由被告持有）。被告质证意见为：无异议，但达不到原告证明目的。因为该证件不是拿给被告的，是拿给被告转交给黄付尧的；第三人质证意见为：无异议。经审查，该组证据能证实涉案房屋占用范围内的土地性质为农村宅基地，土地使用权人为原告陈群洪的事实，且符合证据“三性”，本院予以采信。证据四：原告的出庭证人谢某证言。被告质证意见为：对证人证言无异议，但达不到原告证明目的，因为证人证言只能在中间起到一个介绍的作用，至于说原告房屋是否成交，是否签订合同，证人不清楚，只知道最后的成交价是138万元，至于说是谁和谁成交，证人不清楚；第三人质证意见为：无异议。经审查，该组证据符合证据“三性”，本院予以采信。证据五：（2016）黔毕恒公证民字第0930号及（2017）黔毕恒公证民字第0481号公证书两份。被告质证意见为：以谢某第一次出庭作证的证人证言为准，该公证书是2017年5月16日才做出的，对于短信公证书真实性无异议，但达不到原告的证明目的；第三人质证意见为：无异议。经审查，对（2016）黔毕恒公证民字第0930号公证书，本院予以确认。对（2017）黔毕恒公证民字第0481号公证书，该公证书公证的内容是证人的陈述，根据日常生活经验法则，对自己不是很重要的事实，一般不会记住半年前某一天发生的事实，故对证人陈述的时间不予采信，对其他陈述予以采信。证据六：被告的出庭证人熊某1、熊某2、彭某1、熊某3、彭某2、罗某、邹某的证言。对证人熊某1证言，原告质证意见为：对证人证言的真实性部分持有异议，因证人和被告有利害关系。因此，证人陈述中，否认涉案房屋买卖合同买受人的主张与事实不符；第三人质证意见为：无异议。对证人熊某2的证言，原告质证意见为：证人的证言能够证明彭朝海只是去看，买的情况不清楚，只是听说给亲戚买的；第三人质证意见为：无异议。对证人彭某1的证言，原告质证意见为：对证人证言的真实性有异议；第三人质证意见为：无异议。对证人熊某3的证言，原告质证意见为：对证人证言三性均有异议，达不到被告证明目的；第三人质证意见为;无异议。对证人彭某2的证言，原告质证意见为：证人证言三性达不到被告证明目的；第三人质证意见为:无异议。对证人罗某的证言，原告质证意见为：该证人证言恰好能证实原告主张涉案合同文本由被告持有，相反证实被告在庭审中陈述的虚假内容；第三人质证意见为:无异议。对证人邹某的证言，原告的质证意见为：对证人证言的真实性有异议，达不到被告的证明目的。即使被告曾咨询并请证人拟定文书，但并不能代表被告向证人所陈述的是客观事实，更不代表在之后与原告的房屋买卖关系中被告不可以作为合同相对的买受人；第三人质证意见为:无异议。经审查，综合全案，上述证人的证言能相互印证被告与原告磋商涉案房屋买卖事宜，且系被告支付房款的事实，但不能证明被告受第三人之托向原告购买涉案房屋的事实。证据七：《委托合同》、鉴定意见书。对《委托合同》，原告质证意见为：1、对真实性有异议，原告现就该份证据向法庭申请作一个形成时间鉴定；2、该证据被告在与原告签订涉案合同时，并未向原告出示，原告完全不知晓，该证据只对被告和证人黄付尧具有约束力，对原告不具约束力。因此，《委托合同》不能作为认定涉案房屋买受人系黄付尧的依据；第三人质证意见为：无异议。对鉴定意见书，原告的质证意见为：该鉴定意见书不完全合法，对于委托鉴定书认定委托合同形成时间不是标称2016年1月23日认可，进一步佐证了原告提供的黄付尧委托其购房的《委托合同》属于虚假合同。但是，由于用以鉴定的2016年8月4日的样本为打字纸《庭审笔录》，而检材为信笺纸书写，两张纸因纸质不同，会影响墨迹色阶的变化进度，即因信笺纸较为柔软，碳氧化反应进度会低于纸张较硬的打字纸，故而鉴定结论为该《委托合同》的形成时间为2016年6月左右，原告不予认可。同时，原告强烈要求惩罚被告作为法律从业人员而提供虚假证据的法律责任，制裁被告的诉讼不诚信行为；第三人质证意见为：无异议。经审查，鉴定意见书符合证据“三性”，能证明本案事实，本院予以采信。经鉴定，《委托合同》落款乙方处“彭朝海”签名形成于2016年6月前后，并不是《委托合同》标称的时间2016年1月23日，该份委托合同为虚假合同，本院不予采信。证据八：《房屋租赁合同》。原告质证意见为：对该协议真实性、合法性、关联性均有异议，根据刚才的询问情况，结合房屋租赁协议的内容，可以得出该协议缺乏真实性的结论。1、该协议承租方为协议中的乙方系潘涛，出租方系黄付尧，协议签订的时间为2016年4月9日，也就是说，即使黄付尧取得涉案房屋的所有权，那么，其租赁权起算期限也应当在2016年4月9日，但其合同签订时在合同中的租用年限起算时间为2015年，存在严重矛盾；2、根据该协议第四条“乙方一次性付甲方两年的租金”，但从刚才罗某陈述称未向黄付尧支付过任何租金，该协议中的相对方为黄付尧和潘涛，在协议中对甲乙双方的代称应该是严格的。因此，合同第四条本意即是潘涛已经一次性支付黄付尧两年的租金，该约定与罗某陈述完全不符。故原告对该份协议的真实性不予认可；3、该协议中的甲方黄付尧与原告无任何合同关系，其无权出租涉案房屋，对原告不具有约束力；第三人质证意见为：无异议。经审查，结合证人罗某的证言，能证实涉案房屋部分已出租的事实，对该事实予以确认。证据九：黄付尧与罗建结婚证、罗建户口本复印件。原告质证意见为：对真实性无异议，但达不到被告的证明目的。理由为：1、黄付尧户籍并不在涉案房屋所在集体，该证据不能认定黄付尧有合法适格的涉案房屋买受人资格；2、且不论黄付尧农村集体组织成员资格的问题，其因不是涉案合同的买受人，因此该组证据与本案无事实和法律上的关联性；第三人质证意见为：无异议。经审查，该组证据能证明第三人黄付尧与罗建的关系及户籍所在地的事实，对该事实予以确认。证据十：毕市七星集用(2015)第06-101号集体土地使用证、2015年3月16日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会证明、2017年12月15日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会证明、土地登记表、毕节市七星关区城乡规划局说明。被告质证意见是：对毕市七星集用(2015)第06-101号集体土地使用证:对该组证据三性无异议，该证据能证明涉案房屋宅基地的所有权人是:毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓农民集体所有，罗建属于流仓村村民，对该宅基地享有使用权。对2015年3月16日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会证明:对该组证据三性无异议，但达不到原告的证明目的。理由:1、该证据不是新证据，该证据于2015年3月16日就已存在，原告应有充分的时间去收集证据。2、该证据的内容为涉案房屋宅基地的地理位置位于流仓××木桥组，地理位置不能等同于权属，达不到原告证明涉案房屋宅基地属于木桥组的证明目的。因为物权是法定的，土地使用证已载明该宅基地的所有人××市××区碧阳街道办事处流仓农民集体所有。对2017年12月15日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会证明：对该份证据的真实性，合法性均有异议。理由:1、该证据不属于新证据，是后补的，且内容与2015年3月16日出具的证明内容相互矛盾，且与毕节市七星关区人民政府登记部门颁发的集体土地使用证载明的内容相抵触。应以集体土使用证登记上载明的内容为主。2、村委会无权对宅基地进行确权。对土地登记表：对该份证据三性无异议，但达不到原告的证明目的。理由:该登记表未对宅基地权属作详细说明，只载明了涉案宅基地的通讯地址及所处地理位置，且不是新证据。对毕节市七星关区城乡规划局说明：三性无异议，但从内容上看同样达不到原告的证明目的。理由:该份证据的证明内容为:涉案房屋宅基地位于碧阳街道××××村木桥组，该地块在德溪新区控规中，属于二类居住用地，既然是二类居住地，即能证明涉案宅基地是属于村集体经济组织，这与毕市七星集用(2015)第06-101号集体土地使用证上登记的所有人相吻合。罗建属于流仓村集体经济组织成员，其有权享受宅基地。只有三级所有才是以队为基础。第三人质证意见是:毕市七星集用(2015)第06-101号集体土地使用证三性无异议，但达不到原告的证明目的，从该土地证中可以看出涉案房屋所处的土地属流仓村村民所有，并没有说是木桥组村民所有。2015年3月16日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会证明达不到原告的证明目的，该证明只能说明涉案房屋所处的位置，并没有说明涉案房屋属于木桥组村民所有，地理位置不能等同于权属。2017年12月15日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会证明三性均有异议，该证明与2015年3月16日证明内容相互矛盾，且与毕节市七星关区人民政府登记部门所颁发的集体土地使用证载明的内容相抵触，应以集体土地使用证载明的为准。土地登记表三性无异议，达不到原告的证明目的。毕节市七星关区城乡规划局说明三性无异议，达不到原告的证明目的。经审查，对于2017年12月15日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会出具证明，与毕市七星集用(2015)第06-101号集体土地使用证以及土地登记表相矛盾，本院不予采信。对于毕市七星集用(2015)第06-101号集体土地使用证以及土地登记表、2015年3月16日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会证明、毕节市七星关区城乡规划局说明，均符合证据的三性，能证明涉案房屋占用范围内的土地属于毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓村民集体所有，原告陈群洪享有宅基地使用权。证据十一：2018年7月10日七星关区碧阳街道办事处流仓村民委员会出具证明。原告质证意见是：对“三性”均无异议，该证据证明罗建属于冷水洞组，与本案原告不是同一经济组织，且本案罗建与被告彭朝海的委托关系不真实，故无论罗建房屋是否被拆迁，是否属于流仓社区居民，都不能成为购买原告房屋的合法主体。被告质证意见是：对三性均无异议。第三人质证意见是：对“三性”均无异议，恰好证明罗建和黄付尧购买该房屋符合法律规定。经审查，该证据能证实第三人房屋被拆迁后未在流仓村获得宅基地的事实。本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，毕节市七星关区国土局为原告陈群洪办理位于毕节市七星关区××办事处××村木桥组农村宅基地使用权证书（证号为：毕市七星集用（2015）第06-101号），该宗土地使用权面积为471平方米，系拆迁安置用地。原告陈群洪、韩倩在该宗土地上修建涉案房屋。2016年1月，原告陈群洪、韩倩准备将其上述自建房出卖用以偿还债务。经谢某介绍，原告陈群洪、韩倩与被告彭朝海就购买涉案房屋进行磋商。经过磋商，被告彭朝海以138万元的价格与原告陈群洪、韩倩达成一致意见。上述意见达成后，被告彭朝海将138万元支付给原告陈群洪、韩倩，原告陈群洪、韩倩将涉案房屋的土地使用证交付给被告彭朝海，并于2016年3月31日将涉案房屋交付给被告彭朝海。前述交易行为未经毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村同意。2016年8月2日，原告陈群洪、韩倩以涉案房屋交易违法为由诉至本院。在第一次庭审中，被告彭朝海向本院提交了《委托合同》，称其是受第三人的委托购买涉案房屋。原告遂申请对《委托合同》落款乙方处“彭朝海”签名是否在2016年8月2日以后形成进行司法鉴定，并申请追加黄付尧、罗建作为本案的第三人参加诉讼。经本院委托，广东南天司法鉴定所于2017年5月8日出具司法鉴定意见书，该意见书分析说明部分载明：“检材《委托合同》落款乙方处‘彭朝海’签名手写字迹早于样本约1.9个月左右，形成于2016年6月前后。”鉴定意见部分载明：“检材标称时间为‘2016年1月23日’的《委托合同》落款乙方处‘彭朝海’签名不是在2016年8月2日以后形成。”另查明，原告陈群洪、韩倩的户籍所在地为毕节市七星关区××办事处××村木桥边组。被告彭朝海的户籍所在地为毕节市七星关区××号。第三人黄付尧的户籍所在地为大方县长石镇水塘村大土组，第三人罗建的户籍所地为毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村冷水洞组32号，第三人黄付尧与罗建系夫妻关系。被告彭朝海至今居住在涉案房屋内，其中部分房屋出租给案外第三人。本院认为，结合原被告双方及第三人陈述，本案争执的焦点为：1.被告彭朝海是不是涉案房屋的购房人？2.涉案房屋买卖合同是否有效？1.关于被告彭朝海是不是涉案房屋购房人的问题。本院认为，涉案房屋的买受人应为被告彭朝海，而非第三人黄付尧与罗建。理由如下：第一、从涉案房屋出售信息的获取渠道来看。根据被告彭朝海之妻熊某1及证人谢某的证言综合分析，原告韩倩将欲出售涉案房屋的信息告知证人谢某寻求买主，后被告彭朝海之妻熊某1到证人谢某经营的汗蒸馆处消费，在熊某1与证人谢某闲聊的过程中，谢某将韩倩欲出售涉案房屋的信息告知熊某1，熊春燕在回家途中就接到出售涉案房屋的电话。并非第三人黄付尧、罗建第一时间知晓涉案房屋出售的信息。第二、从涉案房屋洽谈的过程来看。根据证人熊某1、熊某2、彭某1的证言综合分析，证人熊某1回到家之后，就将原告欲出售涉案房屋的信息告知被告彭朝海，彭朝海表示可以去看一下。之后，彭朝海、熊某2、彭某1、熊某1到原告处实地查看涉案房屋情况，查看房屋时第三人黄付尧、罗建并未参与。第三、从涉案房屋付款的情况来看。根据原告提交的银行交易流水记录，支付涉案房屋款项的时间是2016年2月5日，金额是138万元，该款项系被告彭朝海支付给原告的涉案购房款，付款主体为彭朝海，而非第三人黄付尧、罗建。第四、从涉案房屋的交付情况来看。根据被告彭朝海提交的《陈述词》，《陈述词》载明：“快到三月底的一天，我打姓陈的电话，电话是已被拉黑呼叫转移，我着急就和我们检察院的一个同事去看房子，一看，路中间电杆不但没有移除，反而一楼卷帘门前被新砖墙堵了。后来我就不停的打电话催姓陈的，到四月一日左右，姓陈的才在中级法院门口把钥匙交给我。”，从这一段话可以看出，被告彭朝海对于原告未将涉案房屋交付给其占有、管理和使用是相当焦虑的。从一般的日常生活经验法则来看，如果被告彭朝海系受第三人黄付尧、罗建之托购买涉案房屋，那么，对于涉案房屋的交付事宜，应当是第三人黄付尧、罗建比被告彭朝海更忧虑。但从彭朝海的陈述中，看不出第三人黄付尧、罗建催促彭朝海要求原告交付涉案房屋的陈述。故从被告彭朝海的陈述，可以推知，其系涉案房屋的实际买受人。第五、从涉案房屋交付使用后的占有、管理、使用情况来看。根据被告彭朝海陈述，2016年4月1日左右，原告在毕节市中级人民法院门口将涉案房屋钥匙交付被告彭朝海，现涉案房屋仍由被告彭朝海占有、管理和使用，而并非黄付尧、罗建占有、管理和使用。第六、从广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见来看，在其分析说明部分载明：“……，检材《委托合同》落款乙方处彭朝海签名手写字迹早于样本“张竸”签名手写字迹（2016年8月4日）约1.9个月左右，形成于2016年6月前后。”，并非2016年1月23日，故第三人黄付尧、罗建向被告彭朝海出具委托书，委托被告彭朝海购买涉案房屋的陈述为虚假陈述，同时也证明了被告彭朝海在《陈述词》中陈述的：“……，当时我就拿纸笔写了一个合同，意思就是黄老二（黄付尧）委托我给他买这个房子，我们双方签了字，我还喊在场的我家侄儿彭某1签了字。”内容为虚假陈述，对该《委托合同》，不予采信。综上所述，从涉案房屋出售信息的获取、洽谈、付款、交付以及交付后对涉案房屋的处置情况和鉴定意见书所载明的内容来看，在被告彭朝海与第三人黄付尧、罗建之间不存在第三人黄付尧、罗建委托被告彭朝海购买涉案房屋的事实。2.关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，虽然原告诉称已与被告彭朝海签订买卖合同，但被告彭朝海辩称其与原告之间并未形成买卖合同关系，而系第三人黄付尧、罗建与原告形成房屋买卖合同关系。根据上述分析，涉案房屋的购买者应为彭朝海，而非第三人黄付尧、罗建。从被告彭朝海于2016年2月5日向原告支付购房款138万元，而后原告将涉案房屋交付被告占有、使用和管理的情况来看，在原被告之间形成事实上的房屋买卖合同关系，由于该房屋买卖合同关系违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。具体理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条规定:“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007)71号）第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，《2015年全国民事审判工作会议纪要》规定：“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”之规定，本案中，被告彭朝海系城镇居民，其无权取得涉案房屋占用范围的位于毕节市七星关区××办事处××村木桥组的宅基地使用权（使用权人为陈群洪），根据“地随房走”的原则，涉案房屋买卖合同应为无效合同。故对原告要求确认与被告之间形成的房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。对于原告陈群洪、韩倩诉请返还被告彭朝海购房款138万元，并以138万元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计付被告2016年2月5日至起诉日的利息请求以及判决被告彭朝海于判决生效之日起十日内将涉案房屋腾退移交原告陈群洪、韩倩，返还原物的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，涉案房屋买卖合同被认定为无效合同后，原告因该合同所取得的购房款138万元，应当返还给被告，故对原告要求返还138万元购房款给被告彭朝海的请求，本院予以支持。对于利息，因被告未提出反诉。本院不作审查。对于原告要求被告腾空并返还涉案房屋的请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈群洪、韩倩与被告彭朝海于2016年2月5日形成的事实上的房屋买卖合同无效；二、原告陈群洪、韩倩于本判决生效之日起三十日内返还被告彭朝海购房款138万元；三、被告彭朝海于本判决生效之日起三十日内将位于贵州省××市七星关区××办事处××村木桥组的房屋腾空交付原告陈群洪、韩倩；四、驳回原告陈群洪、韩倩的其他诉讼请求。案件受理费17220.00元，原告陈群洪、韩倩承担8610.00元，被告彭朝海承担8610.00元；鉴定费21320.00元，由被告彭朝海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  陈庆坤人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一八年八月一日书 记 员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初1315号原告：陈群洪，男性，1970年03月19日出生，汉族，住毕节市流仓桥办事处流仓村木桥边组53-1号，居民身份证522401197003192014。原告：韩倩，女性，1975年03月28日出生，汉族，住毕节市流仓桥办事处流仓村木桥边组53-1号，居民身份证522421197503284826。第三人：罗建，女性，1978年05月06日出生，汉族，住毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村冷水洞组32号，居民身份证522401197805061024。第三人：黄付尧，男性，1977年05月05日出生，汉族，住毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村冷水洞组32号，居民身份证522422197705052034。被告：彭朝海，男性，1963年06月24日出生，汉族，住毕节市流仓桥办事处流仓村木桥边组53-1号，居民身份证522421196306240459。韩倩、陈群洪与彭朝海确认合同无效纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年八月一日书记员邓頔