重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初2659号 原告：重庆承贵钢模租赁有限公司，住所地重庆市南岸区辅向路6号1栋2-7号，统一社会信用代码91500108622040576P。 法定代表人：戴成贵，执行董事。 委托诉讼代理人：谢存富，重庆坤驷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷胜志（员工），男，1953年4月25日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会，住所地重庆市巴南区界石镇界南街16号。 负责人：卢云，村委会主任。 委托诉讼代理人：邓春花，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢春琼，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 第三人：戴成贵，男，1954年7月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原告重庆承贵钢模租赁有限公司（以下简称承贵钢模公司）与被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会（以下简称桂花村委会）、第三人戴成贵合同纠纷一案，本院于2018年2月8日受理后，依法由审判员涂恩担任审判长，与人民陪审员喻启平（后因工作冲突变更为谢光碧）、杨长珍组成合议庭，适用普通程序于2018年5月11日、6月11日、7月24日、8月9日公开开庭审理。原告承贵钢模公司法定代表人戴成贵及委托诉讼代理人雷胜志、钟佳（后撤销其代理权）、谢存富，被告桂花村委会委托诉讼代理人邓春花、卢春琼及第三人戴成贵到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告承贵钢模公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年6月20日签订的《联合开发意向协议书》；2.被告向原告返还购地定金及截止2017年7月31日的利息共计4056840元，被告支付自2017年8月1日起至欠款还清之日止以4056840元为基数，按月息两分计算的利息；3.被告承担本案的全部诉讼费用。经本院释明后，原告变更第1项请求为“确认原告与被告于2013年6月20日签订的《联合开发意向协议书》无效”，并明确第2项请求中主张的利息即为资金占用损失。事实和理由：原告与被告双方于2013年6月20日签订《联合开发意向协议书》，被告将巴南区界石镇桂花村留用的国有划拨土地使用权转让给原告使用，合同就预购地价格、支付办法等作出了明确的约定。原告依约履行协议向被告支付了购地款定金2010000元，而被告却未履行交地义务，致使合同目的不能实现。截至2017年7月31日，被告人欠原告应退回的购地定金及利息共计人民币4056840元。原告多次催收，被告拒绝返还购地预约金及利息，为维护原告的合法权益，提出如前请求。 被告桂花村委会辩称：1.联合开发意向协议书约定的内容违反《中华人民共和国土地管理法》第43条、第44条、第45条，系违反法律强制性规定，应当认为该协议本身就是无效合同，无效合同的法律后果是自始无效，无需解除；2.联合开发意向协议书并未实际履行，原告并未向被告支付购地款，原告与戴成贵是两个不同的法律主体，所以原告赔偿请求毫无事实根据；3.原、被告双方从未有过任何利息的约定，双方在联合开发意向协议书中也并没有支付购地款利息的约定，在第5条中约定了被告未按规定交地等违约行为，应从原告首次向被告交付购地款之日起每月按照购地款交款总额2%支付违约金以及退还购地款本金，原告即便主张支付购地款，在2017年7月3日被告手写的欠条上所载明利息也应该是被告未按时交地，办理产权过户所产生的违约金，而并非是双方对购地款产生利息的真实意思表示。由于该违约金条款无效，即便原告支付了购地款，被告也仅是承担返还购地款的义务，同时，原告所产生的损失并没有原告所主张的损失那么高，被告应当是以中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费损失，且原告在签订本协议时原告方明确知道该地块为集体土地，还未办理下来相关审批手续，对于签订该无效合同存在过错，应当分摊资金占用损失的50%以上，原告的诉讼请求应当予以驳回。3.催款函上的金额及欠条上的金额都为同一笔金额，戴成贵及舒天兰认可该款项为承贵钢模公司垫付的购地款，我方认同，如果法院认定该协议有效，原告所要求的违约金也过高，希望法院降低。4.违约金条款并非合同清算条款，协议无效违约金条款应当无效，欠条中利息表述是当事人认识错误，其实质是违约金，原告的损失应由其自行承担，即使计算损失也只能按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 第三人戴成贵述称，2013年9月5日支付的款项均系为原告承贵钢模公司垫付的土地预购金，被告应退回购地款并按催款函付款给被告。 双方围绕诉辩意见提交了相关证据，本院依法组织质证并进行证据审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2012年10月1日，第三人戴成贵与被告桂花村委会签订农村土地承包经营权流转合同，合同约定被告桂花村委会将其界石镇桂花村滩子口社土地15亩流转给戴成贵修建厂房，总金额为2100000元，第三人戴成贵于2012年10月4日、10月9日分两次支付210000元，被告均出具收条，摘要一栏注明为“土地租金”。 2013年6月20日，原告承贵钢模公司（乙方）与被告桂花村委会（甲方）签订《联合开发意向协议书》，协议约定甲方将其留用的国有划拔（工业）土地使用权出让给乙方，预购土地规划地块和范围经双方现场指定并以国土规划部门批准的红线为准，共20亩；预购地价格为20万元/亩，支付方式为签订协议时按每亩10万元支付购地定金，交地时乙方每亩地再支付7万元，余下款项待甲方办理产权证时一次性支付；甲方应于2014年1月31日前交地，乙方在两年内建好厂房，甲方应于乙方厂房建成后一年内办好产权证并过户给乙方；甲方保证其国有地（工业）使用权符合国家相关法律规定且证件齐全，相关配套费由甲方负责，交地时应接通水、电、路，乙方必须按照产业政策和规划部门相关规定建设厂房；若甲方未按规定期限及时办理交地、产权过户等手续或有其他违约行为，应从乙方首次向甲方交付购地款之日起，每月按照购地已交款总金额的2%向乙方支付违约金，并退还乙方已交购地款本金，若乙方未及时向甲方支付购地款或存在其他违约行为，应每月按照购地款总金额2%向甲方支付违约金。2013年5月20日、5月24日、9月5日，被告出具三张收据，载明收到戴成贵土地预购金共计1340000元；2013年9月5日，被告出具收据一张，载明收到戴成贵、舒天兰土地预购金460000元。庭审中双方均明确本协议中的20亩土地包含农村土地承包经营权流转合同中的15亩，戴成贵、舒天兰明确2013年9月5日支付的上述款项均系为原告承贵钢模公司垫付的土地预购金，土地租金210000元也因双方同意终止农村土地承包经营权流转合同，转化为土地预购金。 2017年7月3日，被告桂花村委会出具欠条一份，内容为“桂花村委会欠到戴成贵购地定金及利息，共计3933514元，村委拟定于2017年7月30日前还款还息(2017年6月1日起利息未算)”，被告桂花村委会在欠款单位处盖章，卢云、姚朝政签字。2017年8月2日，桂花村支出报销单中载明“资金用途退土地预购金、土地租金及利息4056840元，”姚朝政在分管财务处签字，朱玲在会计审核处签署“数据属实”。2017年8月15日，原告承贵钢模公司向被告发送催款函，内容为“截止2017年7月31日，你村委会欠我公司应退回的购地定金及利息共计4056840元，收到本函后五日内付清全部款项”，姚朝政在债务人处代表桂花村村委会签字并声明“已收到催款函，愿意承担付款责任，并会尽快安排与贵公司协商付款事宜”。双方在庭审中确认，涉案土地至今仍为集体所有，未能办理国有划拔（工业）土地手续；2017年7月3日欠条与2017年8月15催款函中的款项指向同一笔款，只是利息截止日期不同，实为欠承贵钢模公司，因其系公司法定代表人，故写成了欠到戴成贵款项。被告确认在《联合开发意向协议书》签订及履行的对应时间段内，存在以2%-3%月利率向多人借款的情形。 本院认为，《联合开发意向协议书》名为联合开发，但其合同内容实为国有土地使用权转让，原、被告此前签订农村土地承包经营权流转合同，表明双方明确知晓涉案土地为集体所有的农村土地，集体所有的农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意等法定程序，但双方签订协议并未履行此法定程序，而是以“国有土地（划拔）使用权转让”的名义规避法律强制性规定；退一步讲，即使涉案土地在约定交付时间前，经批准后能转化为国有土地（划拔），根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，国有土地（划拔）转让也要经过审批等相应法定程序，否则无效。故《联合开发意向协议书》违反法律法规强制性规定，应为无效，对于被告辩称协议无效的意见予以采纳。根据合同法第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告双方对退还购地金（土地租金）2010000元无异议，本案的争议焦点是原告损失及过错责任如何确定的问题？ 关于损失的确定，被告在欠条中明确表明欠购地定金及利息3933514元，并在催款函中再次确认欠购地定金及利息4056840元（欠条和催款函中金额不同系利息截止日期不同），应视为原、被告双方协商后不再继续履行《联合开发意向协议书》，但双方未就《联合开发意向协议书》的性质或效力予以明确。本院认为，因双方在《联合开发意向协议书》仅约定违约金，并未约定利息，被告出具该欠条以及在催款函中签字确认时，无论是基于协议解除，抑或协议无效，均表明其已在欠条和催款函中确认原告的资金占用损失，该损失计算方式不违反法律规定，且结合当地民间借贷情况，以及被告在对应时间段以2%-3%月利率向多人借款的情况，以月利率2%计算原告的资金占用损失亦是符合常理的，故本案原告的损失以被告最后签字确定的4056840元-2010000元即2046840元，对被告辩称“损失应按中国人民银行同期同类贷款利率计算”的意见不予采纳。双方明知涉案土地性质，为规避法律规定而签订《联合开发意向协议书》，导致协议无效，双方均有过错，但被告作为基层自治组织和土地所有者，相对于作为一般社会大众的原告，更熟悉了解土地转让的相关法律规定和程序，在土地转让中的主动性更强，对土地依法进行管理、使用及流转的责任更大，对土地性质是否能转化、转化为什么性质的预见性更高，故被告在本案中应对损失承担主要过错，结合本案情况酌定其承担70%的责任，其余责任由原告自行承担，对被告辩称“无过错或双方过错各占50%”的意见不予采纳。同时，催款函明确被告在收到催款函（2017年8月15日）后五日内付款，被告未按时付款，必然继续造成原告资金占用损失，但双方并未明确之后的资金占用损失计算标准，故只能以2010000元为基数，从2017年8月21日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告重庆承贵钢模租赁有限公司与被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于2013年6月20日签订的《联合开发意向协议书》无效； 二、被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告重庆承贵钢模租赁有限公司土地预购金（含土地租金）2010000元，支付原告资金占用损失共计1432788元，并以2010000元为基数，从2017年8月21日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清之日止； 三、驳回原告重庆承贵钢模租赁有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费39254.72元，由原告重庆承贵钢模租赁有限公司负担5254.72元，被告重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会负担34000元（此款原告已垫付，被告在履行前述案款给付义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  涂 恩 人民陪审员  谢光碧 人民陪审员  杨长珍 二〇一八年八月二十一日 法官助理陈俊良 书记员周维娜