贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初5489号原告：王桂菊，女，汉族，1984年9月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李庭松（特别授权代理），该公司员工。原告王桂菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月17日公开开庭进行了审理，原告王桂菊，被告瑞丰公司委托诉讼代理人李庭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂菊提出诉讼请求：1、判决被告毕节市瑞丰房地产有限责任公司在一个月内为原告办理“瑞丰新城”7幢1单元3层304号房屋转移登记的有关文书并交付原告；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计10,000.00元（实际金额以原告已付购房款280,711.00元为基数，按日0.1%的标准计算至被告向原告交付产权证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的“瑞丰新城”7幢1单元3层304号房屋一套。合同约定：被告于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。据此，被告应于2017年5月31日前向原告办理商品房转移登记。原告按约定付清了购房款280,711.00元。被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。故原告依法提起诉讼，请求支持原告诉请。庭审中，原告变更第二项诉请的违约金的计算标准为按日万分之三的标准计算支付；变更第三项诉请为判决本案的诉讼费、保全费由被告承担。同时，原告明确第二项诉请的逾期办证违约金是指逾期交付办理房屋转移登记的有关文书的违约金。被告瑞丰公司口头辩称：1、被告不应承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，理由是被告已将房屋交付原告使用，原告对房屋的实际使用已不再出现损失。被告不能如期办理产权登记的原因：一是政府承担拆迁任务的瑞丰新城6号楼及7号楼3单元的拆迁工作至今未完成，无法形成经过该地块的消防环形通道，导致瑞丰新城无法通过消防验收，无法启动正常的办证程序。该原因主要为政府的重大违约；二是政府关于不动产登记政策的变化，将住建部门的房产登记交由国土部门办理，国土部门进一步细化相关的办证条件，以土地未落宗及未足额缴纳土地出让金等为由从2016年7月暂停办理瑞丰新城的办证事宜，至2017年7月才逐步恢复办证手续。现瑞丰新城的办证工作正在进行中，但由于政府政策变化所导致的期间应该扣除；2、原、被告双方约定的日0.1%的违约金标准系被告的重大误解所致，该标准与原告所受到的实际损失明显差距过大，与法律支持的民间借贷的利率相比也明显过高。原告方在接收房屋后因未办理证件逾期所致的实际损失较小，加之原告方逾期付款的标准仅为日万分之0.1，从公平角度，应将逾期办证违约金调整与逾期付款违约金相同。原告王桂菊向本院提供如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：2020#）、销售不动产统一发票1张、收据1张。被告瑞丰公司向本院提交如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件。经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年6月29日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2020#）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第7幢1单元3层304号商品房，房号为7-304；建筑面积104.16平方米，套内建筑面积87.66平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款280,711.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90,711.00元，余款190,000.00元以公积金贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2013年1月8日，被告向原告出具销售不动产统一发票，确认收到原告涉案房屋购房款280,711.00元。被告已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋尚未进行消防验收，被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理产权转移登记，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。庭审中，经释明，原告申请撤回第一项诉请。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但原告认为该约定确实过高，主张违约金按日万分之三的标准计算，这是原告对自己权利的处分，故本院以原告主张为限予以支持，即以原告已付购房款280,711.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。即从2017年6月1日至2018年8月22日（判决之日），共计448天，违约金计算为280,711.00元×0.3‰×448天=37,727.56元。2018年8月23日后产生的违约金，以280,711.00元为基数，按日万分之三的标准每年据实结算。对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋所属房地产开发项目尚未向消防部门申请消防验收，意味着涉案房屋尚未取得消防验收合格证明，不具备综合验收合格要件。被告未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告提出合同约定的日0.1%的标准计算违约金系重大误解，与原告所受损失差距大，应调整为与逾期付款违约金相同的抗辩主张，被告认为合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准系重大误解造成，但被告未行使撤销权撤销该条款，则该约定有效，当事人应按合同约定履行义务。同时，被告也未举证证明原告的实际损失，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。庭审中，原告申请撤回第一项诉请，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王桂菊2017年6月1日至2018年8月22日的逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金37,727.56元;2018年8月23日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金,以原告已付购房款280,711.00元为基数，按日万分之三的标准，每年据实结算；二、驳回原告王桂菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），保全费420.00元，两项合计445.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年八月二十二日书记员  张婵婵