双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初8018号 原告：四川美和投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区。 法定代表人：谭志元，总经理。 原告：徐力，男，1969年2月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 二原告的委托诉讼代理人：罗文、罗欣，四川度每文事务所律师。 被告：成都顺风景庐餐饮管理有限公司。住所地：成都市双流区。 法定代表人：刘忠富，执行董事。 被告：卢成凤，女，1966年2月25日出生，汉族，住四川省双流县。 二被告的委托诉讼代理人：邹系波，四川建宜律师事务所律师。 原告四川美和投资管理有限公司（以下简称“美和公司”）、徐力诉被告成都顺风景庐餐饮管理有限公司（以下简称“顺风公司”）、卢成凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美和公司和徐力的委托诉讼代理人罗文、罗欣，被告顺风公司和卢成凤的委托诉讼代理人邹系波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美和公司、徐力向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告补交欠交的房屋租金200400元，物管费59290元，气费5473元，电费2140元，水费1000元，共计268303元；2、请求判令二被告支付欠交租金的滞纳金98010元；3、请求判令二被告支付违约金217800元；4、请求判令原告不退还二被告履约保证金；5、本案的诉讼费等费用由二被告承担。事实与理由:2016年7月8日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定:原告将坐落于成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋第×、×层及第×层门厅和通道(现海昌南路×-×号)计租面积1210平方米的商业用房出租给二被告。合同约定了租赁期限以及第一年的租金为871200元。合同第三条第2款约定了合同的租金支付日期为每季最后一天提前15日支付下季的租金；合同第三条第4款约定了若二被告拖欠租金，每天应按实欠租金的本金的5%加收滞纳金；合同第七条第1款约定了违约金的数额；合同第四条约定了退还履约保证金的条件；合同第六条第1款约定了物业管理费和设备使用费的支付标准。合同签订后，二被告就开始经营餐饮，但因管理不善，从2017年2月开始生意萧条、拖欠原告房屋租金、物管费等费用。从2017年3月份更是以风水不好、“假口岸”等各种理由，完全不再按照合同约定履行支付租金的义务。原告多次催收，但二被告均以各种理由推诿。原告认为二被告的行为严重违反了合同的相应约定，理应承担违约金，并支付欠交租金的滞纳金，同时应当补交欠交的房屋租金、物管费等费用，原告也无需退还履约保证金。 被告顺风公司、卢成凤辩称：截止到2017年7月8日的租金、物管费我方已经支付完毕，2017年7月4日被告徐力锁门后我方无需再支付任何相关费用；关于原告的计算方式所体现出地我方未缴纳2017年4月8日至2017年7月7日期间的租金不属实。我方按照实际面积1013.14㎡×60元/月·㎡×12个月的租金及物管费金额已经全部支付完毕；关于滞纳金，原告自述从2017年2月开始，实际上双方已经开始因为房屋实际面积误差的问题通过电话和口头进行沟通协商。从2017年3月起双方以官方的方式进行面对面到承租房屋协商。并且还邀请了测绘公司人员到现场进行实测，由此可见产生纠纷的原因是二原告未按照实际面积计租、未向被告提供房产信息致使被告不能办理消防验收，同时经过诉讼后被告发现案涉房屋的所有权人除徐力外还有其他共有人，并且产权登记仅有一层，登记面积共计920.2平方米，同时该房屋抵押给银行以及自然人，但未告知被告，从而证明是二原告违约，并非被告迟延支付租金。故二原告没有理由主张违约金、不退还履约保证金。卢成凤不是本案适格主体。综上，请求驳回二原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月8日出租方（甲方）徐力、美和公司与承租方（乙方）顺风公司签订《房屋租赁合同》，卢成凤在承租方代表人处签字、捺印。 该合同第一条约定：甲方将座落在成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋第×、×层及第×层门厅和通道（现海昌南路×-×号）计租面积1210平方米的商业用房出租给乙方，作为商业场地使用。第二条约定：租赁期限共计六年，从2016年7月8日起至2022年7月7日止；乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自转让，转租甲方房产的；乙方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；乙方拖欠租金累计达十五天的。第三条约定：租金缴纳方式：按实际使用面积计租，甲、乙双方租赁期第一年房屋租金单价为60元/月·㎡，租赁期第一年租金合计人民币871200元，自2016年7月8日起至2017年7月7日止。第二年起每年按上一年度7%依次逐年递增，每年递增按上一年度房屋租金额度递增7%。上述租金不含房产租赁税及其他相关费用，房产租赁税及相关费用由乙方支付（上述相关费用为不限于物管费、消防、电梯、燃气、水电、通信等改造增容费用），租金的支付日期为每季最后一天提前15日支付下季的租金，租金的支付方式为每季支付，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的5%加收滞纳金，乙方在签订本合同时同意支付两月租金给甲方作为履行本合同的定金。租金的递增方式：从第二年起即2017年7月7日起每年房屋租金单价按7%递增，每年在上一年租金的基础上依次每年递增7%。租金缴纳方式：租金由乙方每季向甲方支付。乙方自签订本合同起三日内交纳（2016年7月8日至2017年7月7日）第一年的租金；按季分别支付。剩余租金由乙方在每个交付时段提前15天支付给甲方。第四条约定：甲乙双方约定房屋履约保证金按两个月租金标准收取，共计145200元，由乙方签订本合同之日起当天内支付给甲方。合同签订后三日内支付甲方第一个季度房屋租金及物管费。租赁期满或依本合同约定正常终止，乙方相关义务履行完毕后，甲方将该保证金（不计利息）退还给乙方。第六条约定：乙方须遵守物业管理的相关文件以及为保障本项目全体使用人正常经营和工作所制订的其他管理制度对使用人的规定。乙方应与该项目管理公司签订《装修申请表》、《装修施工责任承诺书》、《消防安全责任书》及其他管理文件，并按照足额向甲方交纳租金及按计租面积交纳物业管理费和设备使用费4.9元/月·㎡。租赁期内甲方免费提供两个地下停车位供乙方使用。一楼门厅通道和电梯为乙方独家使用管理。装修免租期为3个月。本合同期满后，乙方装修案涉房屋中的可移动家具设备归乙方所有。不可拆卸的装修及水电消防燃气设备归甲方所有，乙方不得损毁设施设备。同时乙方应将租赁房屋的相关设施恢复承租时原状。在合同期限内，凡属因经营、促销、宣传（包括但不限于物业服务费、水、电、气费及其公推）等所产生的相关费用，由乙方按甲方的相关规定向甲方直接交纳。第七条约定：本合同违约金按当季度租金标准计算，违约金额为217800元，以实际发生时间为准。乙方逾期交付租金的，按日以欠交租金总额的5%支付甲方逾期履行违约金，如乙方逾期10日未向甲方交付租金的，甲方有权解除合同，乙方租金支付逾期，应按本条第一项规定解除合同，并支付违约金。乙方交纳的保证金不予退还。甲、乙双方如有一方未履行本合同第三条、第五条和第六条约定的，由违约方向守约方支付违约金。甲、乙双方均不得提前终止合同，若任何一方提出终止合同，视同违约，由违约方向守约方支付违约金。乙方若违反本合同第六条第（二）、（五）、（六）、（七）、（九）款约定的，视为乙方违约，乙方向甲方支付违约金且甲方有权终止合同并收回房屋，乙方交纳的保证金和已交租金不予退还。 合同签订后，二原告将案涉房屋交付被告顺风公司用于经营天府新区成都片区华阳顺风景庐餐厅。 被告顺风公司于2016年7月7日向二原告支付履约保证金145200元，于2016年7月11日支付2016年7月8日至2017年1月8日的租金217800元，于2016年7月15日支付2016年7月8日至2016年10月8日的物管费17787元，于2017年1月3日支付2016年10月8日至2017年1月8日的物业管理费17787元，于2017年1月24日支付2017年1月8日至2017年4月8日的租金和物管费235587元，于2017年5月15日按照实际面积1013.14平方米支付2017年4月8日至2017年7月8日的租金和物管费96977.88元。 被告顺风公司在租赁期间因对案涉房屋的面积存在异议，故委托四川腾辉房地产测绘有限公司对房屋面积进行实测，该公司于2017年6月20日出具《顺风景庐华阳店面积报告单》，载明：本次顺风景庐华阳店面积测绘，主房屋总建筑面积为1013.14平方米，搭建办公面积为27.01平方米。 2017年7月12日，被告顺风公司从案涉房屋搬运物品时遭到原告徐力的阻拦，经处警民警调解，被告顺风公司未搬走物品。 2017年7月18日，被告顺风公司以邮寄的方式向二原告发送一份《告知函》，要求与二原告对案涉房屋的实际面积、电梯交付、租金、物业管理费和设备使用费、非法锁门、违约责任等等事宜进行协商等内容。 2017年8月14日，二原告向二被告及刘忠富送达了一份《告知函》，载明：一、二原告已经于2017年7月4日与对方正式解除了双方于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》；二、限对方于收到此告知函之时起24小时内，结清欠交房屋租金、物管费等费用，并将滞留在租赁房屋中属于对方的物品搬离。逾期不搬离的，视为对方放弃物品的所有权，二原告有权将其作为废弃物处理，由此产生的费用由对方承担。 2017年8月16日被告顺风公司的工作人员前往租赁房屋搬运物品遭到原告阻拦，经处警民警处理，双方协商当日暂时不搬。2017年8月23日，被告顺风公司的工作人员再次前往租赁房屋搬运物品遭到原告阻拦，经处警民警处理，双方协商当日暂时不搬大件物品。 案涉租赁房屋位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋×楼×、×、×、×号，房屋所有权人为徐力、古华颖，建筑面积共计为920.2平方米。 二原告于2017年11月14日交纳了案涉房屋2017年5、6月的燃气费共计5473元，于2017年8月11日支付案涉房屋2017年6月30日至7月31日的电费2139.84元。 本案在审理过程中，二原告申请对案涉房屋的实际使用面积（包括但不限于开发商赠送的面积、阳台、室内通道、办公室等）进行测绘。四川省地矿局四0二队测绘公司受本院委托，对上述房屋实际使用面积进行测绘并出具《测绘报告》及《补充说明》，鉴定意见为：成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋×、×、×、×号（现更名为：天府新区华阳街道海昌路×号×栋，门牌号×、×、×、×）房屋实际使用面积合计1057.89平方米。其中，房屋建筑总面积1015.11平方米（一层过道面积85.06平方米，二层房屋套内使用面积490.74平方米，三层房屋套内使用面积439.37平方米），二层露台面积42.78平方米。 上述事实，有原、被告身份信息、房屋信息摘要、房屋租赁合同、告知函及快递单、顺风景庐华阳店面积报告单、收据及转账记录、四川省地矿局四0二队测绘公司的《测绘报告》和《补充说明》、接（报）处警登记表、警情现场处置登记表、聊天记录、照片、燃气费发票、电费收据以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，二原告与被告顺风公司于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。被告卢成凤作为承租方代表人在双方签订的上述《房屋租赁合同》上签字、捺印，并非合同的当事人，故不应当承担该合同的权利义务。被告顺风公司在本院（2017）川0116民初7334号案件中诉请判令上述《房屋租赁合同》于2017年7月4日解除，而二被告于2017年8月14日向原告送达的《告知函》中明确载明“二被告已经于2017年7月4日与对方正式解除了双方于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》……”，故本院对于该事实予以确认，双方系合意解除案涉《房屋租赁合同》。 关于案涉房屋的实际使用面积，本院认为，四川省地矿局四0二队测绘公司受本院委托，对案涉房屋实际使用面积进行测绘并出具《测绘报告》及《补充说明》，鉴定意见为：房屋实际使用面积合计1057.89平方米，本院予以采信。二被告陈述二楼办公室系被告方搭建、露台面积不应计算实际使用面积，但并未向本院提交证据予以证明，在租赁期间被告方也实际使用了二楼办公室和露台，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予支持。 关于二原告要求被告补交欠交的房屋租金200400元，物管费59290元，气费5473元，电费2140元，水费1000元，共计268303元，本院认为，按照《房屋租赁合同》第三条“租金缴纳方式：按实际使用面积计租，甲、乙双方租赁期第一年房屋租金单价为60元/月·㎡”和第六条“乙方应按照足额向甲方交纳租金及按计租面积交纳物业管理费和设备使用费4.9元/月·㎡。装修免租期为3个月”的约定，被告顺风公司2016年7月8日至2017年7月4日应当支付的房屋租金为60元/月·㎡×1057.89㎡×（9个月-3天）＝565118.01元、应当支付的物管费和设备使用费为4.9元/月·㎡×1057.89㎡×（12个月-3天）＝61702.29元，共计626820.3元，扣除被告顺风公司已经支付的585938.88元，被告顺风公司还应向二原告支付租金、物管费和设备使用费共计40881.42元。按照《房屋租赁合同》第六条“在合同期限内，凡属因经营、促销、宣传（包括但不限于物业服务费、水、电、气费及其公推）等所产生的相关费用，由乙方按甲方的相关规定向甲方直接交纳”的约定，被告顺风公司应当向二原告支付水、电、气费，故对于二原告主张的2017年5、6月的燃气费共计5473元，本院予以支持。但双方的《房屋租赁合同》于2017年7月4日解除，现二原告主张的水费1000元和2017年6月30日至7月31日的电费2140元因缺乏证据印证，故本院不予支持。 关于二原告要求被告支付欠交租金的滞纳金98010元，本院认为，按照《房屋租赁合同》第三条“租金的支付日期为每季最后一天提前15日支付下季的租金，租金的支付方式为每季支付，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的5%加收滞纳金”的约定，被告顺风公司应当于2016年12月23日支付下一季度房屋租金，但其于2017年1月24日才实际支付，应当按照上述约定向二原告支付滞纳金，而之后双方因房屋面积问题发生纠纷，被告顺风公司于2017年5月15日才向二原告支付租金，并非无故拖延履行，故不应支付滞纳金。被告顺风公司在2016年12月23日应当支付的下一季度房屋租金品跌下来为163040.4元（60元/月·㎡×1057.89㎡×3个月－2016年7月11日多交的27379.8元），二原告因此遭受的损失主要为资金利息损失，故本院对滞纳金计算标准酌情调整为同期银行贷款利率，即被告顺风公司应当支付的滞纳金为：以163040.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月23日计算至2017年1月24日止。 关于二原告要求被告支付违约金217800元，本院认为，二被告未按照合同约定向原告交付等面积的房屋、扣留原告在租赁房屋内的物品是原、被告双方发生纠纷的主要原因，本院结合合同的履行情况、双方的过错程度以及原告的损失等情况对二原告的该项诉讼请求不予支持。 关于履约保证金145200元，本院认为，案涉《房屋租赁合同》解除后，二原告应当退还履约保证金，故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都顺风景庐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川美和投资管理有限公司、徐力支付租金、物管费和设备使用费共计40881.42元、燃气费5473元； 二、被告成都顺风景庐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川美和投资管理有限公司、徐力支付滞纳金（以163040.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月23日计算至2017年1月24日止）； 三、驳回原告四川美和投资管理有限公司、徐力的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9642元，由原告四川美和投资管理有限公司、徐力负担8642元、被告成都顺风景庐餐饮管理有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  余建乐 人民陪审员  文小芹 二〇一八年八月二十九日 法官助理龚玉洁 书记员张玲