文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初8926号原告：金某玉，男，1966年8月2日出生，汉族，住浙江省温岭市，委托诉讼代理人：陈建华，广东砝码律师事务所律师。被告：刘某林，男，1960年11月3日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈宝瑜，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭茂枝，广东仁之仁律师事务所律师。原告金某玉诉被告刘某林租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金某玉及其委托诉讼代理人陈建华，被告刘某林的委托诉讼代理人陈宝瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某玉向本院提出诉讼请求，请求判令：一、被告刘某林立即腾出案涉其所租赁的厂房；二、被告刘某林向原告金某玉支付拖欠的租金/占有使用费及滞纳金（租金/占有使用费以8300元/月的标准计算，计算时间为：2017年2月、5月、2018年1月起计算至被告刘某林搬离案涉其所租赁的厂房之日；滞纳金以所有尚欠的租金/占有使用费为本金，自起诉之日即2018年4月11日起计算至被告刘某林搬离案涉其所租赁的厂房之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、被告刘某林承担本案诉讼费。2018年5月17日，金某玉在庭审中增加诉讼请求如下，请求判令：四、确认案涉租赁合同已于2018年2月10日解除。2018年8月9日，金某玉向本院提交《情况说明》，主张：刘某林已于2018年5月27日搬离案涉其所租赁的厂房，故租金/占有使用费计算至2018年5月27日止。2018年8月17日，金某玉向本院明确，其诉请的2017年租金/占有使用费（共2个月，16600元）所属月份由法院依法认定，金某玉认可2017年刘某林只欠2个月的租金/占有使用费。事实和理由：金某玉、刘某林于2015年1月10日签订《厂房租赁合同书》，合同约定：金某玉将其拥有的位于东莞市××镇××村第一工业区金鑫家私厂内一楼出租给刘某林，租期为3年，即2015年1月10日至2018年2月10日，每月租金8300元，刘某林须在每月15日前向金某玉交付租金，合同还对双方的其他权利义务做了明确约定。直至起诉之日，双方的租赁期限已到期，但刘某林未按合同要求搬离案涉厂房，金某玉多次通知刘某林搬离，但刘某林一直以各种理由敷衍，迟迟不搬离，且刘某林仍未向金某玉支付2017年2月、5月、2018年1月、2月、3月的租金。刘某林的行为已严重损害金某玉的合法权益，为维护自身合法权益，金某玉依法起诉，望判如所请。被告刘某林辩称，1.刘某林有积极与金某玉洽谈搬厂事宜，只是一直没有找到合适的厂房；2.刘某林已支付2017年2月、5月的场地占用费，金某玉口头承诺免除刘某林2018年1月～3月的场地占用费；3.案涉厂房没有建设规划许可证或未按规划许可证建设，案涉厂房租赁合同属无效合同，不存在解除租赁关系一说；4.金某玉诉请2017年2月租金/占有使用费已经超过诉讼时效期间，且金某玉已明确收到2017年2月的租金/占有使用费。经审理查明，东莞市××镇××村村民委员会于2018年6月27日出具一份《证明》，主要内容为：位于东莞市××镇××村牛头工业区金鑫家私厂**厂房的租赁权属归金某玉所有，地上建筑物是金某玉投资修建，地上建筑物的收益归金某玉所有。2015年1月10日，金某玉（出租方、甲方）与刘某林（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同书》，合同主要约定：（第一条）金某玉将位于东莞市××镇××村第一工业区金鑫家私厂内一楼的厂房有偿租赁给刘某林合法经营使用；（第二条）租赁期限为3年，自2015年1月10日起至2018年2月10日止，一年按12个月计算；（第三条）在本合同签订同时，刘某林向金某玉交付13200元押金，租赁期满，刘某林应办好由其负责的一切手续及缴纳清由其负责的全部费用，缴纳完后金某玉将押金退还给刘某林；（第四条）厂房租金为每月8300元，双方签订合同时，刘某林须向金某玉支付前一个月的租金8300元，从2015年1月10日开始，刘某林必须于每月15号前将当月租金一次性付清给金某玉，刘某林逾期则金某玉有权按刘某林实际拖欠的金额收取每日1%的滞纳金；（第七条）合同期内，金某玉向刘某林提前终止合同或追加租金不在本合同的要求，则视为金某玉违约，负一切责任，并赔偿刘某林所产生的一切损失；合同期内，刘某林提出终止合同的，视为刘某林违约，负一切责任，已付款及押金一律不退回；（第九条）合同期和合同期满终止双方财产处置方式：刘某林应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如刘某林需改建或维修建筑物，须经金某玉同意方能实施；如因刘某林使用不当造成厂房和宿舍损坏、破坏等责任，由刘某林负责维修和赔偿；（第十条）其他：租赁期满，如刘某林需继续租赁本栋房屋的，在同等条件下，刘某林有优先续租权，但刘某林必须提前3个月书面通知金某玉，与金某玉另行协商租赁事宜。刘某林已向金某玉支付押金13200元。庭审中，金某玉、刘某林确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证。2017年1月1日至2018年1月1日期间，刘某林支付租金的情况如下表。金某玉主张，刘某林未支付2017年其中两个月的租金，该两个月租金应为2017年2月、5月，共16600元，但具体是何月份的租金由法院认定，2018年起未支付租金。刘某林主张，其确认2017年确有两个月未交纳租金，但不清楚具体为哪两个月，2018年起因金某玉同意免除1月～3月的租金，故刘某林无须支付，4月～5月的租金虽尚未支付，但双方仍在协商。金某玉否认其同意免除刘某林2018年1月～3月的租金。            支付时间              支付金额              支付方式                  2017年3月11日              8300元              银行转账                  2017年4月18日              8300元              银行转账                  2017年6月14日              8300元              银行转账                  2017年7月25日              8300元              银行转账                  2017年8月31日              8300元              银行转账                  2017年9月25日              8300元              银行转账                  2017年10月26日              8300元              银行转账                  2017年11月20日              8300元              银行转账                  2017年12月3日              8300元              微信转账      2018年3月17日或之前，金某玉方通过微信向刘某林发送《厂房租赁合同期满不再续租通知书》；2018年3月17日，刘某林通过微信向金某玉方发送一份《申请续租厂房》，主要内容为：承租方现向出租方提前提出续租厂房，承租方9年来投资厂房资金巨大，搬迁时间影响生产逾期交货，产生很大费用，且今年以来客户订单生产期限较紧，现因出租房已将厂房转让给第三方投资重建出租，并要求承租方合同期满无条件迁离，并强调在2018年3月份前全部搬迁离开此地，承租方已提前提出申请续租协商，现承租方只好在无办法之中向出租房提出对此厂房9年来的投入资金给予合理补偿的损失费用，并给予合理的搬迁费用。2018年3月23日，金某玉委托律师向刘某林寄出《律师函》，该邮件已于2018年3月24日被签收，邮件面单显示内件为《律师函》，快递流水显示签收人为“本人”。《律师函》的主要内容为：1.金某玉于2018年3月16日向刘某林发出《厂房租赁合同期满不再续租通知书》，书面告知刘某林租赁期满后不再与其续租上述厂房，限刘某林于2018年3月28日前搬离厂房，但刘某林收到该通知书后不予理会，暂未搬离；2.刘某林拖欠金某玉2017年5月、2018年1月、2018年2月的租金，应承担清偿责任，刘某林未经金某玉同意擅自在空地增建建筑物等行为，应当承担违约责任；3.双方租赁关系已经终止，刘某林须在2018年3月28日前搬离上述厂房，并支付拖欠的租金和搬离上述厂房前的水费、电费、违约金等相关费用。刘某林主张，其早已于2017年12月向金某玉送达《厂房租赁合同期满不再续租通知书》，但金某玉一直未明确回复不再续租；《律师函》邮件由工厂工人代收，刘某林一直未开拆。2018年8月20日，刘某林向本院提交《情况说明》，确认其已于2018年5月27日搬离案涉厂房。庭审中，金某玉明确，若案涉租赁合同被认定无效，租金的性质应为占有使用费，滞纳金的性质应为利息，诉请金额不作变更。以上事实，主要有原告金某玉提交的《厂房租赁合同书》、《律师函》及邮件面单、邮件流水、储蓄对账单、微信聊天记录截图、《证明》、《申请续租厂房》、《情况说明》，被告刘某林提交的《收据》、短信截图、微信聊天记录截图，以及本院笔录等附卷为证。本院认为，东莞市××镇××村村民委员会于2018年6月27日出具的《证明》认可金某玉对案涉租赁物享有使用权，本院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，因此，金某玉、刘某林于2015年1月10日签订的《厂房租赁合同书》是无效合同。无效合同自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，刘某林应向金某玉返还案涉租赁物。金某玉确认刘某林已于2018年5月27日搬离案涉租赁物，本院不再对金某玉要求刘某林腾出案涉租赁物的诉讼请求进行处理。刘某林实际使用了案涉租赁物，故其应向金某玉支付对案涉租赁物占有使用期间的占有使用费，占有使用费的标准可参照《厂房租赁合同书》约定的标准即8300元/月计算，刘某林确认其2017年尚有两个月的占有使用费尚未支付，属自认，刘某林应如数向金某玉支付2017年的占有使用费16600元（8300元/月×2个月）。至于2018年的占有使用费，刘某林称金某玉同意减免其2018年1月～3月的占有使用费之主张没有证据证明，金某玉亦予否认，本院对此不予采信，刘某林应向金某玉支付对案涉租赁物占有使用期间的占有使用费，结合金某玉、刘某林的主张，占有使用费的计算时间应为2018年1月1日～5月27日，占有使用费计算为：8300元/月×（4＋27/31）个月＝40421元。至于金某玉诉请的滞纳金/利息。因《厂房租赁合同书》是无效合同，金某玉要求刘某林支付滞纳金/利息缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告金某玉与被告刘某林于2015年1月10日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限被告刘某林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告金某玉支付2017年的占有使用费人民币16600元；三、限被告刘某林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告金某玉支付2018年1月1日～5月27日期间的占有使用费人民币40421元；四、驳回原告金某玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费418.75元（原告金某玉已预付），由被告刘某林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 静二〇一八年八月二十一日书记员 郭浩鹏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。