广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初480号 原告（反诉被告）:潘俞谷，女，1977年10月1日出生，汉族，住广西合浦县。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦健，男，1973年11月20日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托代理人：温烜华，广西现城律师事务所律师。 委托代理人：刘绍波，广西现城律师事务所律师。 原告（反诉被告）潘俞谷诉被告（反诉原告）秦健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘俞谷及其委托代理人李蓓、被告（反诉原告）秦健及其委托代理人温烜华、刘绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘俞谷提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金共6300元，以及支付利息220.5元（以6300元为基数，按照6%的年利率计算，从2017年5月29日起算，暂计至2017年12月28日，以后另计至被告返还全部本息止）；2、判令被告向原告返还因安装案涉房屋不锈钢门所产生费用共4980元；3、请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年4月1日，原告与被告秦业生签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由原告租赁被告名下位于北海市海城区，原告用以作为办北海市海城区小天鹅幼儿园的场地，租金为每月2100元。2001年3月31日，合同约定的租赁期满后，双方未就案涉房屋签订相关的租赁合同，被告同意由原告继续租案涉房屋，原告每季度按时将租金支付给被告父亲秦业生。2017年4月，由于案涉房屋的环境不再适合办幼儿园，原告向被告提出解除不定期租赁合同，被告表示同意，双方约定原告于2017年5月31日前腾房。5月28日，被告要求原告向其支付6300元保证金，保证原告腾房并及时变更小天鹅幼儿园地址，原告于2017年6月30日已办理完毕变更手续，被告却拒绝返还保证金。原告为此诉至法院提出上述诉讼请求。 被告秦健辩称：1、请求法庭驳回原告的诉讼请求；2、本案的所有费用由原告承担。在原告的租赁期满后，我方给予一定的时间原告方办理地址变更手续，但是原告方一直未能按要求办理好，导致我方未能再次出租，我方的损失由原告方承担；3、安装不锈钢门的费用，双方没有书面约定及口头约定，是原告方擅自安装，没有通知被告。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定，本案中双方没有任何的书面约定，因此，不应由被告承担安装费用。 被告（反诉原告）秦健同时提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付2017年5月至6月期间拖欠的房屋租金4200元及利息（从2017年5月1日计至实际付清租金之日止）；2、判令被反诉人支付为修缮位于北海市海城区房屋内饰设施恢复原状的费用5000元（主要是墙面墙体损毁修复费用，按50元/平方（市场价）×实际损坏面积不小于100平方估算予反诉人；3、判令被反诉人向反诉人支付2017年7月至今来能完全行使学区房房屋使用权导致的损失2100元／月，（从2017年7月1日计至被诉人办结小天鹅幼儿园的相关资质证书的地址变更手续之日止）。4、本案的所有诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年3月下旬，按双方不定期租赁合同缴纳租金交易习惯，反诉人要求被反诉人按时缴纳2017年4-6月位于北海市海城区房屋租金6300元，被反诉人提出因经营困难不再按季续租，反诉人明确表示如被反诉人自2017年4月起不再续租，须在2017年4月1日前办结小天鹅幼儿园的相关注册登记地址的变更手续及负责清理腾退所租用楼层、房屋内饰设施恢复原状。被反诉人当时表示同意反诉人的上述两条要求，承诺如不再续租，则在租期届满前完成上述两要求以便反诉人可以继续将房屋出租。2017年4月，反诉人多次催促被反诉人己产生租金应缴纳该季租金，被反诉人一直以注册登记变更手续正在办理，寻找新的承租方以保证案涉房屋连续出租等理由拖延。2017年5月27日，被反诉人向反诉人一直以来收取租金的账户仅存入2100元并告知反诉人。反诉人查收后明确表示必须如约按季支付，要求被反诉人必须在2017年5月31日前按季支付剩余租金共计4200元后解除不定期租赁合同，同时再次明确告知被反诉人如解除合同必须在租期届满前完成小天鹅幼儿园相关注册登记地址的变更手续及完成所租用楼层的腾退、房屋内饰设施恢复原状。2017年5月28日被反诉人开始搬离，鉴于被反诉人一未缴清租金，二未办结所办幼儿园相关资质证书的变更手续，三未完成所租用楼层腾退及内饰设施恢复原状的，四未能成功洽谈下家承租案涉房屋的事实，被反诉人承诺在未能完成上述一二三点要求前仍按2100元／月标准按月向反诉人支付费用，直至上述一二三点要求办理完成。为此，反诉人要求被反诉人提供至少三个月租金6300元作为保证金，被反诉人现场同意并支付现金6300元，反诉人收取保证金后出具收条，待被反诉人完成资质证书地址变更后再就剩余租金、恢复房屋内饰设施原状等结算具体费用。2017年5月28日被反诉人自行搬离所租用房屋。但由于被反诉人至今一直未能办结小天鹅幼儿园的相关资质证书的地址变更手续（如被反诉人方本诉提供的证据《中华人民共和国民办学校办学许可证》上的地址仍为北海市海城区）及恢复房屋内饰设施原状，反诉人直至今日仍不能将案涉房屋出租给新的承租人经营民办学校（北海市海城区小天鹅幼儿园的办学许可证地址至今仍登记为北海市海城区，导致案涉房屋一直不能用于其他承租人办理办学许可证）。反诉人认为，被反诉人拖欠租金、未恢复房屋内饰设施原状及未办结北海市海城区小天鹅幼儿园的相关资质证书的地址变更手续等行为已严重损害反诉人的合法权益，现反诉人特此向贵院提起诉讼，请求法院在查明案情的基础上，支持反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）潘俞谷针对反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。1、反诉被告并未拖欠租金，案涉房屋租赁合同属于不定期租赁合同，反诉被告只要提前通知可随时解除合同，双方曾就案涉房屋的安装不锈钢门的费用抵充2017年5月的租金，而反诉被告已在2017年5月28日搬离涉案房屋，所以不存在2017年6月的租金。2、2000年签订租赁合同时，反诉原告已通知反诉被告房屋是用于办幼儿园，而在墙面上的张贴是合理正常现象，租赁期为十几年墙体腻子属于正常脱落，所以反诉原告要求修缮墙面方可退还租赁物属于不平等要求。反诉原告收取17年租金，修葺房屋的义务应由反诉原告承担。3、反诉被告已按反诉原告的要求办理变更办学地址并已办理完成，反诉原告要求反诉被告支付未能办理变更办学地址的损失，支付费用不合理，所以请求法庭驳回发反诉原告的所讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，因与本案有一定的关联性，本院亦将其作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 北海市铜鼓里一巷15号房屋登记在被告秦健名下。 2000年4月1日，原告与被告秦业生签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由原告租赁被告名下位于北海市海城区，原告用于作为办北海市海城区小天鹅幼儿园的场地。2001年3月31日，合同约定的租赁期满后，双方未就案涉房屋签订相关的租赁合同，被告同意由原告继续租案涉房屋，租金按季度支付给被告。从2015年始租金为每月2100元。 2017年4月，原、被告解除不定期租赁合同，原告于2017年5月28日搬离，并于同日向被告支付6300元保证金，被告秦健向原告出具《收条》一张，载明：兹收到潘俞谷交来保证金陆仟叁佰元整（6300.00）。 另查明：原告于2015年12月25日出资4980元给案涉房屋安装不锈钢大门。 再查明：2017年5月9日，北海市海城区教育局向北海市海城区小天鹅幼儿园颁发《中华人民共和国民办学校办学许可证》，该许可证上幼儿园地址已由北海市海城区变更为北海市海城区高德马栏新吉车180号。 2018年4月10日，北海市海城区教育局出具《关于北海市海城区小天鹅幼儿园园址变更的情况说明》一份，载明：北海市海城区小天鹅幼儿园于2017年6月30日办理了园址变更的相关手续，园址由北海市海城区变更为北海市海城区高德镇马栏新吉车180号。 本院认为，原告潘俞谷承租被告秦健位于北海市海城区作为北海市海城区小天鹅幼儿园的场地，经原、被告双方确认，本院对上述事实予以确认。 被告秦健于2017年5月28日收取原告保证金6300元，原告主张该6300元是保证原告腾房后及时变更小天鹅幼儿园办学地址的款项，被告抗辩该6300元是原告2017年4-6月的租金和恢复房屋原状的费用，但双方均未提供证据予以证实。本院根据秦健于2017年5月28日出具的收条上记载为“保证金”，且双方在庭审中均确认原告2017年4月租金已经缴清，及被告于2017年5月28日已经腾退房屋、北海市海城区教育局和北海市海城区民政局出具的关于小天鹅幼儿园办学地址于2017年6月30日由北海市海城区变更为北海市海城区高德镇马栏新吉车180号的事实，本院对该6300元是保证原、被告在履行租赁合同中结清房租及原告腾房后及时变更小天鹅幼儿园办学地址的保证金予以采信。潘俞谷已于2017年5月28日搬离房屋，并于2017年6月30日将办学地址变更，属于合理期限，秦健应当依约返还保证金，鉴于秦健已反诉请求潘俞谷支付2017年5月房租，故原告请求被告返还保证金6300元，本院予以支持。由于该保证金没有约定利息，原告请求被告支付利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。 原告潘俞谷于2015年12月16日为涉案房屋安装不锈钢大门出资4980元，该费用应否由秦健返还的问题，对此本院认为，潘俞谷出资安装不锈钢大门，是其自身为了幼儿园经营需要而进行的投入，潘俞谷在其预见的期限内使用了涉案房屋，其所投入的安装装修价值已在双方的履行期内全面得到实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，潘俞谷请求返还安装不锈钢门费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于秦健请求潘俞谷支付2017年5月至6月拖欠的房租，因潘俞谷没有证据证实双方就安装不锈钢门的费用冲抵2017年5月房租达成一致意见，秦健亦不认可用安装不锈钢门的费用抵扣2017年5月房租，且潘俞谷没有证据证实其2017年5月房租已经付清，故秦健请求潘俞谷支付2017年5月的房租，本院予以支持。鉴于潘俞谷于2017年5月28日已搬离出租房屋，秦健请求潘俞谷支付2017年6月的房租，没有事实及法律依据，本院不予支持。秦健请求的支付房租的利息，因双方没有约定，故本院不予支持。 秦健要求潘俞谷赔偿涉案房屋内饰设施恢复原状的费用5000元，秦健对房屋原状未提供证据证实。潘俞谷自2000年承租秦健的房屋用于经营幼儿园至2017年5月，在经营过程中对墙面进行张贴属于正常添附，秦健知道或者应当知道潘俞谷对租赁房屋进行装饰装修，但一直未提出异议，视为秦健同意装饰装修，且房屋在使用过程中亦产生折旧，故秦健请求潘俞谷支付为修缮位于北海市海城区房屋内饰设施恢复原状的费用5000元，本院不予支持。 秦健请求潘俞谷支付2017年7月至今未能完全行使学区房屋使用权导致的损失2100元每月，因未提供证据证实，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告秦健返还租赁保证金6300元给原告潘俞谷； 二、反诉被告潘俞谷支付2017年5月的房屋租金2100元给反诉原告秦健； 三、驳回原告潘俞谷的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告秦健的其他诉讼请求。 案件受理费87.5元，反诉案件受理费41.3元，由原告承担87.5元，反诉原告负担41.3元。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费87.5元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  傅春燕 二〇一八年八月三日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  张伍英