江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1102民初3727号 原告：交通银行股份有限公司镇江分行，统一社会信用代码91321100141381230N，住所地江苏省镇江市解放路229号。 负责人：曹云杰，该行行长。 委托诉讼代理人：景淑雷，男，住江苏省，系原告处员工。 委托诉讼代理人：陈建峰，男，住江苏省，系原告处员工。 被告：王烨，男，1973年11月2日生，汉族，住江苏省丹阳市。 被告：龚奕芳，女，1972年4月18日生，汉族，住江苏省丹阳市。 被告：江苏天坤集团有限公司，住所地江苏省丹阳市中山路7-20号。 法定代表人：凌云。 原告交通银行股份有限公司镇江分行（以下简称交行镇江分行）与被告王烨、龚奕芳、江苏天坤集团有限公司（以下简称江苏天坤集团）金融借款合同纠纷一案，本院2017年10月23日立案。在适用简易程序的审理过程中，发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序。2018年8月13日，本院公开开庭进行了审理，原告交行镇江分行的委托诉讼代理人景淑雷到庭参加诉讼，被告王烨、龚奕芳、江苏天坤集团经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告交行镇江分行向本院提出诉讼请求：1.判决被告王烨、龚奕芳偿还借款本金1849371.92元及利息（含罚息和复利）56617.81元（计算至2017年10月11日）；2.判决被告王烨、龚奕芳承担自2017年10月12日起至款项实际偿还之日止的利息、罚息、复利；3.判决被告江苏天坤集团承担连带保证责任；4.判决原告有权对预抵押房屋丹阳市天悦名城25幢1至3层102室房屋行使优先受偿权。事实与理由：被告王烨、龚奕芳因购买丹阳市天悦名城25幢1-3层102室房屋需要，向原告申请贷款人民币189万元。2015年12月2日，被告王烨、龚奕芳与原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份。约定贷款金额189万元，期限自2015年12月3日至2043年12月3日，贷款利率4.083333%（利率随中国人民银行调整而调整），还款方式为按月等额本息还款，被告江苏天坤集团承担连带保证责任。2017年5月后，被告王烨、龚奕芳逾期不再还款。截止2017年10月11日，欠借款本金1849371.91元，利息56617.81元。经原告多次催要，被告拒绝偿还，故提起诉讼。 被告王烨、龚奕芳、江苏天坤集团未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、结婚证复印件、催收函、送达地址确认协议等证据材料，本院对证据予以审核确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，王烨、龚奕芳（借款人）与交行镇江分行（贷款人）、江苏天坤集团（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份。合同主要内容：借款金额189万元，期限336个月，用途为购买丹阳市天悦名城25号1-3层102室房屋；利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，不上下浮或加减点，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；贷款发放方式为贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至江苏天坤集团账户；借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款金额11198.48元，还款日为每期末月的1日；借款人未按约足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但复利不分段计算，以收取复利时适用的罚息利率计算；保证人为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；借款人未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项；借款人未按合同约定偿还贷款本金或支付利息，视为合同提前到期；借款人、担保人在合同中填写的联系方式均真实有效，任一联系方式发生变更，相关方应立即以书面方式将变更信息寄/送至贷款人在合同填写的通讯地址，该信息变更在贷款人收到更改通知后生效。双方还对合同的其他权利义务进行了约定。 2015年12月2日，王烨、交行镇江分行签订《送达地址确认协议》一份，王烨指定的送达地址为丹阳市中山路106号4幢601室，联系电话为138××××0278。该《送达地址确认协议》特别约定送达材料适用于原告及法院等司法机关、政府部门、仲裁机构、公证机关及其他企事业单位等出具或下发的文书，包括但不限于通知、申请、诉状、裁定、决定、判决、裁决、公证文书等诉讼文书、文件。龚奕芳亦在上述《送达地址确认协议》签字。 2015年12月3日，交行镇江分行向王烨发放贷款189万元，贷款发放时执行年利率4.083333%。 2017年3月之前，王烨基本按时还款，其后开始出现逾期。截止2017年10月11日，贷款账户未还本金为1849371.92元，利息55109.87元，复利1093.21元，罚息408.92元，罚息复利5.81元，上述利、罚息及复利合计56617.81元。 再查明，涉案丹阳市天悦名城25幢1至3层102室房屋未进行抵押权登记。 本院认为，涉案《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人依法享有合同权利并应依照合同约定履行义务。原告按约发放贷款，履行了出借人的付款义务，被告王烨、龚奕芳应按照合同的约定及时还款，其逾期未还款的行为构成违约，原告有权要求被告王烨、龚奕芳承担偿还全部借款本息的违约责任。原告主张的罚息及复利，其金额及计算方法，符合合同约定亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。 被告江苏天坤集团为被告王烨、龚奕芳上述借款提供连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告江苏天坤集团应对被告王烨、龚奕芳的债务承担连带保证责任。被告江苏天坤集团承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，在承担保证责任的范围内向被告王烨、龚奕芳进行追偿。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，丹阳市天悦名城25幢1至3层102室房屋未进行抵押权登记，抵押权未依法设立，原告不享有抵押权。其要求优先受偿的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王烨、龚奕芳应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司镇江分行借款本金1849371.92元及利、罚息和复利（截止2017年10月11日为56617.81元，其后利、罚息和复利按照《个人房产抵押贷款合同》的约定计算至款项实际还清之日止）； 二、被告江苏天坤集团有限公司对被告王烨、龚奕芳的上述债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，在承担保证责任的范围内向被告王烨、龚奕芳追偿； 三、驳回原告交通银行股份有限公司镇江分行的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22054元，财产保全费5000元，公告费606元，合计27660元，由被告王烨、龚奕芳、江苏天坤集团有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。 审 判 长  兰 欢 人民陪审员  侯慧明 人民陪审员  雎开明 二〇一八年八月二十二日 书 记 员  刘 阳