安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0304民初2019号 原告：蚌埠市华昊物资有限公司，住所地安徽省蚌埠市胜利路与朝阳路交叉口处西北角中良大厦11楼北座11-2号，统一社会信用代码913403006910751823（1-1）。 法定代表人：徐莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩修柱，安徽禹风律师事务所律师。 被告：蚌埠市禹会区新新石材厂，住所地安徽省蚌埠市禹会区大庆路107号大庆建材城一层。 经营者：常林森，男，汉族，1965年5月17日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 经营者：张如群，女，汉族，1971年6月15日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告蚌埠市华昊物资有限公司（以下简称华昊公司）与被告蚌埠市禹会区新新石材厂（以下简称新新石材厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华昊公司的委托诉讼代理人蔡广宝、韩修柱，被告新新石材厂的经营者常林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华昊公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原、被告的租赁关系自起诉之日起解除；二、请求法院判令被告向原告支付房屋租金29666.66元（租金按每月2666.67元计算，自2017年4月1日至2018年5月31日为34666.71元，扣除已支付的5000元，尚欠29666.71元，自2018年6月1日起的租金计算至被告搬离之日止）；三、请求法院判令被告向原告支付违约金37600元［违约金按每日100元计算，自2017年5月28日起暂计算至2018年6月8日（376日）为37600元，其后的违约金按相同标准至被告实际搬离之日止］。事实和理由：2016年4月1日，原告作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于大庆路107号建材市场内东起4#面积约630平方米的房屋出租给被告用于石材经营加工，租赁期限从2016年4月1日至2017年12月31日止，每年租金标准为3.2万元，租金的支付方式为先付费再使用，按季支付，每季支付人民币8000元。该《房屋租赁合同》第十条还约定：违约责任，乙方（即被告）逾期交付房租的，除了如数补交外，还应支付违约金，自违约之日起每天向甲方（即原告）支付人民币壹佰元整，直至返还房屋止。《房屋租赁合同》签订后，原告按约交付租赁房屋，被告依约支付了相应的租金。但自2017年4月1日起被告拒不支付房屋租金。原告多次催要，被告均以各种理由不予支付。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。 原告认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，真实有效。双方应按约定履行各自的合同义务。《房屋租赁合同》到期后，被告未搬离租赁房屋，原告亦未要求被告搬离，应视为双方形成了不定期的房屋租赁关系，原被告双方仍应按照原《房屋租赁合同》享有权利，承担义务。但截至目前，被告仍未按约定支付租金，属于严重违约，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求判如所请。 被告新新石材厂辩称，租赁房屋支付租赁费理所当然，但是原告作为出租方也应付起相应的管理责任。在原告出租房屋后，房屋里的电机坏了，不帮助维修。漏水严重也不帮助处理，下大雨，雨水堵塞有30公分。大风将卷闸门也都刮坏了。原告如果把塌掉的扣板给我修理好，电机、卷闸门的费用给予我赔偿，房屋租金我愿意支付，并承担合理的违约金。 本院经审理认定的事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。一、1、被告对于原告所提供的证据均无异议，本院予以确认。即2016年4月1日，华昊公司与新新石材厂签订一份房屋租赁合同，租赁合同约定华昊公司将位于本市面积约630平方米的房屋出租给新新石材厂用于石材经营加工。该合同载明：“第二条：租赁期限从2016年4月1日至2017年12月31日止；第三条：租金甲方每年向乙方收取租金叁万陆仟元整；第四条：租金的支付期限与方式：先付费后使用，按季支付，每季支付人民币玖仟元整……第六条：房屋状况及维修：1、乙方已对承租房屋的水电、消防、通道、周边环境及房屋本身状况充分了解，认为房屋满足其使用需要，乙方承租房屋后不能以任何理由以房屋存在问题而拒交或缓缴租金。2、在乙方租赁期内，由乙方负责对房屋进行维护、维修，甲方不承担任何原因造成的房屋维修费用，也不因房屋需要维修而降低租金，亦不承担乙方租赁房屋期间的任何经济损失。3、仓库、屋顶、墙面和屋顶天沟、下水等相关部位存在渗漏，所以租金实收叁万贰仟元整……第十二条：违约责任3、乙方逾期交付房租的，除了如数补交外，还应支付违约金，自违约之日起每天向甲方支付人民币壹佰元正，直至付清房租和违约金时止……”。合同签订后，华昊公司按期交付了房屋，新新石材厂按约支付房租至2017年3月底，2017年4月1日，新新石材厂只支付了5000元房租此后再未支付房租。经多次催要未果。2、被告对原告提供的新新石材厂经营性质系个体工商户的营业执照，并认可系家庭经营无异议。本院对该事实予以确认。二、原告对被告的光盘等证据的真实性无异议。但认为视频及图片拍摄地点无法判定；责任主体及损失金额无法确认；依据合同约定，被告不能以此拒绝缴纳租金，且原告对于房屋有维修的义务。本院对于双方签订房屋租赁合同及合同约定的内容予以认定。对于被告光盘及图片内容的真实性予以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租方交付租赁物，承租方支付租金是各自主要的义务。本案中，华昊公司和新新石材厂签订的租赁合同未违反法律强制性、禁止性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。合同约定租赁期限自2016年4月1日起至2017年12月31日止，每季度房租为8000元，而新新石材厂在2017年4月1日支付的5000元房租，尚不足2个月房租，此后再未缴纳房租，新新石材厂已构成违约，应按合同补足至2017年12月31日的房租。新新石材厂拒不缴纳房租，华昊公司多次催要并要求其搬离，新新石材厂在租赁期限届满后，华昊公司是有异议的，双方不构成不定期租赁合同。双方租赁合同在2017年12月31日届满，合同终止。华昊公司主张双方一直处于不定期租赁状态，请求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。 新新石材厂在合同租赁期限内应自2017年4月1日至2017年12月31日支付9个月房租，每月房租2666.67元，共计24000元，新新石材厂仅支付5000元，还应支付19000元，对于华昊公司要求支付房租至2017年12月31日的诉请，本院予以支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。新新石材厂应当参照合同约定支付后续自2018年1月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，华昊公司主张支付房租至实际搬离为止不准确，本院予以调整为参照合同约定，按每月2666.67元，支付自2018年1月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。 华昊公司主张新新石材厂未支付房租，构成违约应支付违约金，而新新石材厂辩称房屋漏水严重等问题，华昊公司不承担相应管理责任，不予以维修才不支付房租的，其不构成违约。经查，双方在租赁合同中明确约定了房屋状况，房屋漏水情况并将房租降低为每年32000元，还约定了华昊公司不负责房屋的维修等。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”故房屋漏水等问题不能作为新新石材厂拖欠房租的理由，新新石材厂应支付相应的违约金。违约金是否适当应以实际损失为基础并结合合同内容、目的、履行过程、违约情形等多方面综合考察。本案中，华昊公司主张按合同约定每日100元主张违约金明显过高，且未提供实际损失依据，故本院认为应参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍由新新石材厂向华昊公司支付违约金为宜。违约金计算期间应为应支付租金时间至租金实际支付之日止，本院对华昊公司主张的违约金予以调整后，部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠市禹会区新新石材厂于本判决生效之日起十日内支付原告蚌埠市华昊物资有限公司房屋租金19000元，并按每月2666.67元，支付自2018年1月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费； 二、被告蚌埠市禹会区新新石材厂于本判决生效之日起十日内支付原告蚌埠市华昊物资有限公司违约金（具体计算如下：以3000元为基数，自2017年4月1日至该租金实际支付之日止，以8000元为基数，自2017年7月1日至该租金实际支付之日止，以8000元为基数，自2017年10月1日至该租金实际支付之日止，以上利率均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告蚌埠市华昊物资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1482元，减半收取741元，由原告蚌埠市华昊物资有限公司负担291元，由被告蚌埠市禹会区新新石材厂负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  王江 二〇一八年八月三十一日 书记员  朱帅