广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初2639号原告（反诉被告）：莫翠下。被告（反诉原告）：孔敏诗。委托代理人：范静梅（系被告母亲），联系地址同被告。委托代理人：黄东阳，广东百高律师事务所律师。原告莫翠下诉被告孔敏诗租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托代理人黄东阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原告承租被告位于广州市海珠区燕子岗路22号605房，租期由2016年1月1日至2021年1月1日，租金为1200元/月，约定每月1日缴纳租金。由于该房屋被法院处置，被告及法院通知原告搬迁，原告于2017年12月30日搬离，被告与原告于2017年11月26日在海珠区人民法院就房屋的搬离问题做了笔录。原告搬迁后，要求被告支付尚欠的款项，但均遭到被告拒绝，故起诉要求判令：1、被告向原告返还搬迁费3000元、违约金1200元、修缮费用6500元；2、被告承担诉讼费。我方不同意被告没收按金2400元及支付违约金，我方不存在违约行为，是因为法院在2017年10月9日来张贴公告。被告答辩及反诉称：1、原告是自愿放弃继续租用涉案房屋的，并不存在被告违约的事实，原告因此付出的费用不应由被告承担。涉案房屋登记所有权人为被告前夫，被告于2015年12月11日登记离婚，根据《离婚协议书》的约定，涉案房屋归被告所有。后来因被告前夫的原因，涉案房屋将被司法拍卖【案号为(2017)粤0105执2055号】。首先，涉案房屋在拍卖前，原告自行向执行案件经办法官表示自愿腾退房屋，上述情况已记入执行笔录。被告认为，本案租赁合同成立在先，涉案房屋查封在后，即使涉案房屋被司法拍卖也不影响原告继续租用房屋，现原告自愿放弃继续租用房屋的权利并自行腾退房屋，属于原告自己放弃自己的权利，并非被告违约所致，因此被告不应承担任何违约赔偿责任。其次，原告对其所主张的搬迁费、修缮费也无提供任何依据。2、原告拖欠被告两个月租金，租赁合同的解除非因被告违约所致，被告不仅无需承担违约金，原告还需向被告支付违约金1200元。根据合同约定，承租方若拖欠房租达五日以上，则视为承租人违约，合同因违约而终止。原告自2017年10月1日后再无缴纳涉案房屋租金，而原告于2017年12月30日才搬离房屋，原告拖欠租金的行为已构成违约，除已付按金应扣除所欠租金外，原告还应另外向被告支付1200元违约金。3、被告不存在违约事由，因此被告无需承担本案诉讼费。反诉要求判令：1、没收原告按金2400元并要求原告支付1200元违约金给被告；2、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：位于海珠区燕子岗22号605房的产权人是曾昱，共有情况为单独所有，建筑面积为49.4578平方米，登记附注：2009年7月30日曾昱、中国农业银行广州市流花支行申请持房产证抵押，来函摘要：本院于2016年3月4日以（2016）粤0105民初1569号协助执行通知书及民事裁定书各一份查封该业，查封时效从2016年3月4日至2019年3月3日；等。2016年1月1日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在燕子岗路22号605房租给乙方作居住使用，租期为伍年，从2016年1月1日至2021年1月1日；乙方须缴纳每月租金1200元；签订本合约之日，乙方即时向甲方交付壹个月租金1200元和按金2400元；合约期满，乙方应交清租金及其他费用，甲方应将按金无息退回给乙方；租赁期间，乙方不可将该房产分租；每月的管理费、电话费、电视无线费、水电费、清洁费等杂费均由乙方支付；租赁期间内甲乙双方不得借故解除合约，如任何一方在未征得对方同意时提前退租，须赔偿壹个月租金；租赁期间，乙方如拖欠租金达五天以上（含五天）或欠交管理费、水电费等达到壹个月则视为乙方违约，合同因违约而终止，甲方有权对出租房开锁，乙方不得因此对甲方追究任何责任，乙方需无条件迁出房屋；等。另查，原告在2017年12月26日在本院（2017）粤0105执2055号案件的执行笔录中表示：如果曾昱将5400元退还给其的话，其会在一周内搬出涉案房屋，交由法院拍卖。此后在2018年1月5日，原告在上述案件的执行笔录中表示：收到曾昱交付的款项，其会在2018年1月8日前将上述房屋的钥匙交到法院。原告就其主张还提交了以下证据：海珠区人民法院张贴在涉案房屋门口的《执行裁定书》（微信时间是2017年12月24日）和公告（微信时间是2017年10月13日）、停电封条的微信截图。被告质证表示：真实性、合法性和关联性均不予认可。被告就其反诉主张还提交了以下证据：1、微信往来内容，其中2017年11月21日，原：燕子岗那间屋，一直都是交钱给你女的，现在她话以她无关，打她老公电话又唔听，你话我点啊！用什么办法都联系唔到你所有人，钱是你收，有事就叫我找她前夫。请问这样合理吗？；被：既然房子如期使用，你也既然依然收租客的房租你为什么不交租，既然你认为不需交租，为什么你依然收租客的房租呢；原：是想同你讲清楚法院要封屋，我屋里边有好多家电私，点次理好；被：现实所示，你认为房子没问题，才会依然收房客房租，既然如此，你就应该如期交付房租给房东，否则就属于违约；法院封房前我们一定会有人与你联系，作为房东，我们的去向并不需要一一向你汇报。同时这也不是你不交租的理由啊；另外，既然江燕路的房子现在还没查封，你今天就可把家私搬走，何必纠结这问题；2、广州市越秀区民政局出具的《离婚登记审查处理表》，记载：申请人为曾昱和孔敏诗，离婚登记日期为2015年12月11日，其中《离婚协议书》约定：双方对共同财产的处理是房屋共两间，分别为广州市越秀区文德东路33号305房和广州市海珠区江燕路22号605房，均归女方所有；等。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议，对证据2的真实性无法确认，无法知道被告是否真实离婚，协议的内容不清楚。原告于2018年2月12日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：原告的租金交纳至2017年10月。原告表示：其认为双方的合同关系没有解除，本案中要求解除；涉案房屋的钥匙已于2018年1月8日交给法院，涉案房屋没有交给被告；其重新翻新了房屋的墙体，重做了房屋的水电，所以要求被告支付修缮费6500元，涉案房屋内的家私家电是其找人搬走的，并就此支付了3000元的搬迁费，但均没有证据证明。被告表示：按照合同第十条的约定，双方的租赁关系于2017年10月7日解除；涉案房屋虽然登记在曾昱名下，但根据离婚协议的约定，涉案房屋归被告所有，因为涉案房屋尚有抵押权，所以无法办理产权变更登记。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行义务。诉讼中，被告确认因其前夫曾昱原因导致涉案房屋被本院采取强制执行措施，且原告确认已于2018年1月8日将涉案房屋的钥匙交至本院执行法官手中，故对于双方的租赁关系于2018年1月8日实际无法履行的事实，本院予以确认，原、被告之间的租赁合同也因事实不能履行而于当日解除。原告认为双方的租赁合同没有解除，现要求解除的意见，依据不足，本院不予支持。根据原告提供的证据可知，本院于2017年10月在涉案房屋门口张贴执行公告，结合被告提交的证据1中的内容，本院对原告由于不清楚涉案房屋被执行的具体情况且未找到被告的情况下而迟延交租的事实，予以合理采信。被告认为合同是因为原告迟延交租达到合同约定的解除条件，合同已于2017年10月7日解除的意见，依据不足，本院不予采纳。被告要求原告支付1200元违约金的反诉请求，理据不足，本院不予支持。但2017年12月原告在知悉具体执行情况后并在本院笔录中承诺收取曾昱的款项后同意搬离，故原告主张是被告原因导致合同不能履行，被告需支付违约金的请求，依据不足，本院也不予支持。由于原告交租至2017年10月，故被告要求原告支付2017年11月、12月的租金（用被告收取原告的2400元按金予以抵扣）合理有据，本院予以支持。但原告主张其支付了房屋修缮费6500元和搬迁费3000元，却均无证据证明，故对该两项款项的请求，证据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告孔敏诗有权没收原告莫翠下支付的房屋按金2400元（用以抵扣原告需向被告支付的2017年11月、12月的租金）；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告的其他诉讼请求。本案本诉受理费67.5元由原告负担。本案反诉受理费25元由原告负担16.5元，被告负担7.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一八年八月××日书 记 员  招佐文