文书内容江西省南城县人民法院行 政 判 决 书（2016）赣1021行初12号原告赖伦长，男，1961年9月1日出生，汉族，住抚州市临川区。委托代理人吴建波，江西民鉴律师事务所律师。被告抚州市房产管理局。地址：抚州市赣东大道行政中心市直单位综合办公大楼2号楼4楼。法定代表人邹裕明，该局局长。委托代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。第三人杨文财，男，1965年11月9日出生，汉族，住抚州市临川区。委托代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。原告赖伦长不服被告抚州市房产管理局作出的房屋行政登记行为，于2016年2月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，向被告抚州市房产管理局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人杨文财送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2016年4月7日合并公开开庭审理了（2016）赣1021行初10、11、12、13号案件。原告赖伦长委托代理人吴建波，被告抚州市房产管理局委托代理人饶伟斌，第三人杨文财委托代理人饶伟斌到庭参加诉讼。因本案的审判须以（2016）赣1021行初22号行政案件的审理结果为依据。本院于2016年4月26日作出（2016）赣1021行初12号行政裁定，裁定本案中止诉讼。2018年8月17日，本院对（2016）赣1021行初12号案件恢复审理。本案现已审理终结。被告抚州市房产管理局于2015年1月8日向第三人杨文财颁发了抚房权证西-××号房屋所有权证。该房产证载明：房屋所有权人：杨文财；房屋坐落：学府路马家山新世纪广场1号楼东边塔楼；登记时间：2015年1月8日；规划用途：非住宅；房屋状况：总层数：4层；建筑面积（㎡）：52.92。原告赖伦长诉称，1、抚州市马家山购物广场坐落于本市环城南路,于2004年12月竣工完成。该楼坐北朝南,自东向西,东边为1号楼,西边为2号楼，中央为3号楼,其中1、2号楼均为四层,顶层建有塔楼。2007年5月,原告与吴建强签订《售房合同》,由原告购买1、2号楼第四层房产。合同签订后,原告即进入现场施工将1、2号楼第四层改造成宾馆从事经营。2008年4月15日,被告违法核发给吴建强马家山广场1号东、西两个塔楼和2号东、西两个塔楼的产权证,原告遂向法院起诉要求撤销,后由抚州市中级人民法院作出(2009)抚行终字第16号行政判决书,判决撤销被告颁发给吴建强的产权证书。2014年7月25日，被告又向吴建强核发了马家山新世纪广场1号楼的东边塔楼的房屋产权证书，证号为：抚房权证西字第××号。2014年8月20日，吴建强将1号楼的东边塔楼的产权过户给第三人杨文财、龚新宇名下，被告向第三人杨文财、龚新宇核发了房屋产权证书。证号为：抚房权证西-××号和抚房权证西-共第02063号。后被告又于2015年1月8日对马家山广场1号楼的东边塔楼办理了产权转移过户登记手续,将马家山广场1号楼的东边塔楼的产权登记在第三人杨文财一个人名下,产权证号为:抚房权证西-××号。2015年6月5日,南城县法院作出(2015)城行初字第38号行政判决,判决确认被告抚州市房产管理局于2014年7月25日向吴建强作出的抚房权证西字第××号房产证的行政行为违法。2015年11月2日,抚州市中级人民法院作出(2015)抚行终字第46号终审判决,驳回被告抚州市房产管理局的上诉,维持原判。2、《江西省城市房屋权属登记条例》第二十四条第一款规定:“单位新建的非商品房屋交付使用后,当事人应当持下列文件申请房屋所有权初始登记:(一)申请书:(二)有关身份证明;(三)土地使用证或者有法律效力的土地权属证明:(四)建设工程规划许可证;(五)竣工验收备案证明;(六)有资质的房产测绘中介机构出具的房屋建筑面积的测绘报告;(七)法律、法规规定的其他有关证明文件”。然而本案中吴建强提交给被告的抚国用(2002)字第040007号国有土地使用证上使用权人为抚州市新世纪房地产开发有限公司,即使要申请初始登记也应由抚州市新世纪房地产开发有限公司申请。吴建强向被告提交的【2006】070号抚州市建设工程竣工验收备案表是1、2号楼的竣工验收备案表,而不是塔楼的备案表,且建设单位也不是吴建强。吴建强在2008年向被告申请初始登记时,提交的抚城规字【2008】第001号建设工程规划许可证是其违法办理3号楼的规划许可证,和1、2号楼没有任何关联。且根据《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市中心城区商品房开发和单位建房房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案的通知》“受理范围:抚州市中心城区内国有土地上(含金巢开发区),在2008年底以前竣工但未办理房屋产权证的各类商品房、单位建房(含集资建房)”、“受理时限:本次清查处理工作实行集中受理,凡2011年11月15日前未提出办理申请的,今后不再作为历史遗留问题处理”的规定,“历史遗遗留问题”适用的是未办理过房屋产权证的房屋且应在2011年11月15日提出申请,而吴建强早在2008年就为涉案房屋办理过房屋产权证,只不过是被法院的生效判决给撤销了,且吴建强提出申请的时间是在2014年早已超过了受理时限,故吴建强提出的办证申请不符合“历史遗留问题”。被告在违法颁发给吴建强的马家山广场1号东、西两个塔楼和2号东、西两个塔楼的产权证己被抚州市中级人民法院判决撤销的情况下,仍然以“历史遗留问题”为由仍于2014年7月25日再次给吴建强办理初始登记,不但违法违规,更是蔑视人民法院作出的生效判决的法律权威。被告给吴建强涉案房屋办理的初始登记是吴建强将涉案房屋转移登记至第三人杨文财、龚新宇两人名下再转移至第三人杨文财一个人名下的基础,这个基础不复存在,这些转移登记行为也没有存在的理由。现人民法院的生效判决已确认被告抚州市房产管理局于2014年7月25日向吴建强作出的抚房权证西字第××号房产证的行政行为违法,既然该初始登记行为已被确认违法,则以该初始登记为基础的产权转移登记行为理应撤销。3、此外,涉案房屋的数次产权转让都是第三人杨文财与吴建强、龚新宇的恶意串通行为。第三人杨文财与龚新宇在明知涉案房屋一直由原告赖伦长经营、使用及被告抚州市房产管理局就涉案房屋为吴建强所办理的房产证早已被人民法院的生效判决撒销的情况下,在被告抚州市房产管理局再次违法给吴建强颁发房产证后,仍然与吴建强恶意串通,在极短的时间内以显著低于正常市场价格的极端低价,数次恶意进行产权转让,极大损害了原告赖伦长的合法权益。且第三人杨文财办理转移登记时,也没有按照规定提供相关资料,而被告抚州市房产管理局仍违规为其办理转移登记手续。综上所述,原告作为马家山广场的业主,塔楼作为公共使用部分,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,原告特向法院起诉，请求依法判决撤销被告向第三人杨文财颁发抚房权证西-××号房屋所有权证原告赖伦长向本院提供了以下证据、依据：1、2015年11月2日（2015）抚行终字第46号行政判决书一份。证明其初始登记已被法院确认违法。被告抚州市房产管理局辩称，1、被告受理的房屋转移登记程序合法，亦符合法定的实质要件。被告依第三人与原权利人吴建强的共同申请，将诉争房屋转移至第三人名下，所提交的相关申请资料均符合《房屋登记办法》第三十三条规定，系其双方当事人的真实意思表示，没有不当之处。原权利人吴建强的房屋产权登记，虽经生效判决认定违法，但并未被依法撤销。因此，在没有其他有效法律文书确认本案房产原权利证书应当撤销之前，被告依法进行转移登记的行为，没有违法之处。2、无证据表明第三人与吴建强之间存在恶意串通的行为，且该行为有损于原告。该一行为也不在本案的审理范围之内。3、本案遗漏的诉讼当事人，如原告的诉请能够成立，则应当追加原权利人吴建强为本案第三人参加诉讼。综上所述，请求法院驳回原告的诉请。被告抚州市房产管理局向本院提供了以下证据、依据：1、抚房权证西-××号房权证一份；抚房权证西-××号房权证一份；发票号码：10095853号销售不动产统一发票（代开）办证联一份；附图一张；2015年1月6日房地产转让交易协议一份；编号：（142）赣地证02970670号中华人民共和国税收完税证明一份；2015年1月8日编号抚二手（2015）052号二手房交易内部循环表一套【含内部循环表一份、2000年8月7日赣西办字第191号结婚证一份、龚新宇、梁清、杨文财身份证复印件一份、2015年1月7日抚州市房屋租赁登记备案申请（申批）表一份、编号：（142）赣地证02970377号中华人民共和国税收完税证明一份、抚房权证西-××号房权证一份】。证明被告根据房屋登记办法规定，审核了第三人与原产权登记人提交的资料，受理并颁发了本案的产权登记证书。2、房屋所有权人为吴建强的抚房权证西字第××号房产证复印件一份；2014年8月19日房产交易协议书复印件一份；端木勤、杨文财、龚新宇的身份证复印件一份；第三人杨文财的婚姻登记记录证明复印件一份；编号：（141）赣地证00349033；（141）赣地证00348804税收完税证明复印件各一份；发票号码：10347338销售不动产统一发票（代开）办证联和记账联复印件各一份；附图复印件一份；编号：抚二手（2014）01568号二手房交易内部循环表复印件一套【含内部循环表一份；2014年8月18日抚州市房屋租赁登记备案申请（申批）表一份；周叶萍的委托书复印件一份；（2014）苏太证民内字第949号公证书复印件一份（内含委托书一份）；抚国用（2011）第040047号（分割）国有土地证复印件一份；2014年7月14日抚房抄字[2014]13号抚州市房产管理局抄告单一份；抚房权证西-××号房产证复印件一份；抚房权证西-××号房产证复印件一份】。证明被告作出的诉争行政登记行为事实清楚，程序合法。3、《房屋登记办法》第三条、第三十三条。证明被告是本案的适格主体及被告按照法定的实质要件和程序要件进行了房屋登记。第三人杨文财述称，1、第三人所取得的房产登记证，是依法定程序进行申请，且在申请转移登记时原产权登记证书未被撤销，故应当认定第三人取得产权登记的行为合法有效。2、无论本案原告与原权利人存在何种纠纷，但第三人均属于善意第三人，故本次的转移登记行为应当受到保护。第三人杨文财未向本院提交证据、依据。经庭审质证，原告对被告提交的1、2号证据的真实性无异议。3号证据认为法律法规不能作为证据认定。第三人对被告提交的1、2、3号证据均无异议。被告对原告提交的1号证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。第三人对原告提交的1号证据的质证意见与被告的质证意见一致。本院对上述证据作认证如下：原告提交的1号证据系已发生法律效力的法律文书。被告提交的1、2号证据的真实性，本院予以认定。3号证据系法律、法规，不作为证据认定。经审理查明，抚州市马家山购物广场（又称不夜城、新世纪广场）座落于抚州市环城南路，于2004年12月竣工完成，该楼坐北朝南，原图纸规划为四层楼，自东向西，东边为1号楼，西边为2号楼，中央3号楼原设计为主席台。2006年，吴建强等整体收购马家山购物广场。原告赖伦长于2007年5月向吴建强购买马家山购物广场1、2号楼第四至六层房产。合同签订后，原告赖伦长即进入现场施工将1、2号楼第四层改造成宾馆从事经营。2008年4月，吴建强向抚州市房产管理局申请办理学府路马家山新世纪广场1号楼东、西边塔楼，2号楼的东、西边塔楼的产权登记并提交了相关材料。2008年4月15日，抚州市房产管理局向吴建强颁发了马家山新世纪广场1号楼东、西边塔楼，2号楼的东、西边塔楼的房屋产权证书。后原告赖伦长向抚州市临川区人民法院起诉，要求撤销被告颁发的该房屋产权证。抚州市临川区人民法院作出（2009）临行初字第15号行政判决书，判决维持抚州市房产管理局作出的该行政行为。原告不服该判决，上诉至抚州市中级人民法院。2009年12月7日，抚州市中级人民法院作出（2009）抚行终字第16号行政判决书，判决撤销了抚州市房产管理局作出的该行政行为。2014年7月24日，吴建强委托端木勤向被告申请办理马家山新世纪广场1号楼的东边塔楼的产权登记，被告于2014年7月25日向吴建强颁发了1号楼东边塔楼（证号为抚房权证西第00××35号）房屋产权证。同年8月19日，吴建强、周叶萍夫妇将该涉案房屋转让给龚新宇和第三人杨文财并签订了房产交易协议书。后吴建强、周叶萍夫妇的共同委托人端木勤与龚新宇和第三人杨文财到被告处对涉案房屋申请转移登记，并提交了公证书、抚房权证西字第××号房产证、国有土地证、房产交易协议书、税收完税证明、销售不动产统一发票、身份证等材料。2014年8月20日，被告向第三人杨文财颁发了抚房权证西-××号房产证，向龚新宇颁发了抚房权证西-××号房产证。2015年1月6日，龚新宇、梁清夫妇将其在涉案房屋中所有的40%产权转让给第三人杨文财并签订了房地产转让交易协议。后第三人杨文财到被告处对涉案房屋申请转移登记，并提交了房地产转让交易协议、抚房权证西-××号房产证、抚房权证西-××号房产证、税收完税证明、销售不动产统一发票、身份证等材料。2015年1月8日，被告向第三人杨文财颁发了抚房权证西-××号房屋所有权证。嗣后，原告认为被告作出的被诉行政行为严重侵害了其合法权益，遂向法院提起行政诉讼，要求撤销被告向第三人杨文财颁发的抚房权证西-××号房屋所有权证。另查明，南城县人民法院于2015年6月5日作出（2015）城行初字第38号行政判决书，判决确认被告抚州市房产管理局于2014年7月25日向吴建强作出的抚房权证西字第××号房产证的行政行为违法。后被告及吴建强不服该判决，向抚州市中级人民法院提起上诉，抚州市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）抚行终字第46号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年10月10日，南城县人民法院作出（2016）赣1021行初22号行政判决书，判决确认被告抚州市房产管理局于2014年8月20日向第三人杨文财颁发了抚房权证西-××号房产证和向龚新宇颁发了抚房权证西-××号房产证的行政行为违法。第三人杨文财不服该判决，上诉至抚州市中级人民法院。2017年2月20日，抚州市中级人民法院作出的（2016）赣10行终94号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2008年8月27日，抚州市中级人民法院受理了吴建强、周秋其诉赖伦长商品房买卖合同纠纷一案。2010年11月10日，抚州市中级人民法院作出了（2008）抚民一初字第11号民事判决书，该民事判决书中认为吴建强交付的标的物只有1号楼和2号楼的第四层符合合同约定。大小塔楼房屋所有权证已被撤销，吴建强可以与赖伦长之间另行解决。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条“房产登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”的规定，被告抚州市房产管理局具有在本行政区域内办理房屋登记的法定职责。本案中，鉴于吴建强与龚新宇和第三人杨文财向被告抚州市房产管理局申请涉案房屋所有权转移登记的材料中，证明涉案房屋权利来源的原房产证即抚房权证西字第××号房产证及龚新宇与第三人杨文财向被告抚州市房产管理局申请龚新宇就其涉案房屋40%所有权转移登记的材料中，证明涉案房屋权利来源的原房产证即抚房权证西-××号房产证、抚房权证西-××号房产证已被江西省南城县人民法院、抚州市中级人民法院一审、二审终审判决确认违法。因此，被诉转移登记行为丧失了合法性基础。被告作出的被诉行政行为违法。原告认为涉案房屋的数次产权转让都是第三人杨文财与吴建强、龚新宇的恶意串通行为和第三人杨文财认为其属于善意第三人的理由，因本案各方当事人所提供的证据尚无法证明第三人杨文财是否构成善意取得，故本院对原告和第三人提出的上述理由均不予采纳。综上，虽然被诉行政行为违法，但在本案行政诉讼中无法确定第三人是否属于善意取得的情形下，因原告赖伦长与吴建强就涉案房屋（1号楼东边塔楼）民事争议尚未解决，其结果具有不确定性。如果判决撤销被诉行政行为，将使公共利益受到损害即第三人基于被诉行政行为及其之前被告所作出的登记颁证行为信赖所支付的房款、税费等款项将转化为损失，其损失最终亦必将转化为公共利益的损失。据此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，对被诉行政行为不予撤销，应确认其违法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：确认被告抚州市房产管理局于2015年1月8日向第三人杨文财颁发的抚房权证西-××号房屋所有权证的行政行为违法。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  黄晓凌审 判 员  曾艾雪人民陪审员  彭应明二〇一八年八月十七日            本件与原件核对无异      书记员邓慧附：本判决适用的相关法律依据1、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。2、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。