上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初19480号原告：罗杨，男，1977年7月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金勋仕，上海观安律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：何金成。原告罗杨与被告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金勋仕、蔡亚云，被告的委托诉讼代理人何金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗杨向本院提出诉讼请求：1、要求判令撤销原、被告于2017年12月3日签订的《佣金确认书》；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年初，原告将名下位于上海市临平路XXX号XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)委托被告出售，被告承诺房屋出售价格为原告的到手价，即原告不承担佣金及交易税费等任何费用。2017年12月，买受人何亦凡委托其母亲宋某某与原告达成房屋购买意向，买受人确认房屋交易价格为原告的净到手价格。但在2017年12月3日办理网签时，被告对原告谎称买受人不同意承担全部佣金，要求原告支付部分佣金，否则无法继续办理房屋交易。为使房屋交易顺利进行，原告无奈在被告提供的《佣金确认书》上签字。后原告与买受人就房屋买卖重新协商，双方于2018年1月27日签订《上海市房产地产买卖合同》。被告起诉向原告索要佣金后，经联系买受人，原告方才得知被告实际已向买受人收取了全部佣金，只不过其双方就佣金进行了协商让价，最终买受人在承担上下家全部佣金基础上向被告支付了8万元佣金。原告认为，被告作为房屋交易的居间方，理应如实告知交易双方真实情况，其利用居间地位，欺骗、隐瞒向买受人收取全部佣金的真实情况，利用原告急于出售房屋的心理，诱使原告作出错误的意思表示，签署《佣金确认书》，有违其居间义务，构成欺诈。根据合同法的规定，该《佣金确认书》应予撤销，被告无权据此重复索要佣金。另外，原、被告签订的《佣金确认书》系基于双方于同日签订的《上海市房地产买卖合同》，鉴于该份买卖合同未实际履行，故即便该《佣金确认书》有效，也不应再履行。被告中原公司辩称：不同意原告的诉请。原、被告及买受人之间并无就买受人承担买卖双方全部佣金做出过约定，被告与买卖双方分别签订《佣金确认书》，向原告和买受人分别收取佣金，符合双方的真实意思表示。房屋交易总价为715万元，原告承担5万元佣金，买受人承担8万元佣金，被告收取佣金未超过房价2%的标准。被告没有隐瞒、欺骗原告的行为，被告已促成原告和买受人完成交易，被告有权向原告主张佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗杨与房屋买受人何亦凡通过被告中原公司居间介绍，就买卖系争房屋达成意向。2017年12月1日，被告(乙方)与何亦凡(甲方)签订《佣金确认书》，约定：买卖交易成交金额为715万元；经甲、乙方及本交易相对方协商，甲方应向乙方支付的佣金金额为8万元。2017年12月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《佣金确认书》，约定：买卖交易成交金额为660万元；经甲、乙方及本交易相对方协商，甲方应向乙方支付的佣金金额为5万元，甲方应于《房屋买卖合同》成立时即2018年3月30日前向乙方支付。同日，原告(卖售人、甲方)与何亦凡(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以660万元的转让价格将系争房屋转让给乙方。双方并签订《补充协议》，内容为：就乙方购买甲方系争房屋事宜，经过平等协商，甲、乙双方一致意见，于2017年12月3日签订《上海市房地产买卖合同》，现甲、乙双方在平等自愿的基础上达成协议如下：1、甲、乙双方确认，该房屋成交价格为715万元整，是甲方净到手价格，甲方无需支付此次的任何交易税费，本次交易的税费均由乙方承担，若房屋在此次交易过户之前产生的有关费用全部由甲方承担。双方约定上海市房地产买卖合同价格为660万元整，另乙方还须支付甲方55万元固定装修补偿款。……；2、……；3、本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同的约定有不一致的，则以本协议为准；4、本协议自甲、乙双方签署之日起生效，本协议一式二份，甲乙双方各执一份。2018年1月27日，原告与何亦凡重新签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为615万元。同日，原告通过妻子庄妍华与何亦凡做出补充约定：双方一致确定本次交易买卖合同价格修改为615万元整，支付时间不变。该补充条款记载于上述《补充协议》的下方。系争房屋现已完成交易，何亦凡已向被告支付了佣金79,000元。2018年5月11日，中原公司诉至本院，要求罗杨支付佣金5万元【(2018)沪0109民初XXXXX号案】。该案审理中，罗杨的证人宋某某出庭作证，称：其系何亦凡的母亲，系争房屋的交易过程由其全权代理何亦凡出面办理。中原公司没有向我方明确罗杨是否要支付佣金，也没有告知中介费的收费标准。中原公司一开始就告知我方，罗杨要求到手价715万元，故按照我方的理解，我方支付的佣金应该是包括买卖双方的佣金，按照现在的交易惯例，佣金也都是由买方支付。我方和中原公司经协商确定佣金数额为8万元，后中原公司又让掉1,000元，我方已向中原公司付清佣金79,000元；买卖双方先后签订过2份买卖合同，第1份合同价款约定为660万元，第2份合同价款约定为615万元，但交易总价款为715万元是不变的，其中的差价作为装修补偿款由双方另行签订补充协议，税是以房产交易中心的评估价622万元作为纳税金额来缴纳的。本院认为：本案的争议焦点是原、被告签订《佣金确认书》是否存在被告隐瞒、欺骗原告的行为。原告主张其在被告磋商下与何亦凡达成买卖意向时，何亦凡和被告均确认房屋交易价格为原告的净到手价格，原告不承担其他费用。然根据(2018)沪0109民初XXXXX号案中罗杨的证人宋某某的陈述，何亦凡支付的佣金包括了买卖双方的佣金，此意见系其单方基于被告告知其原告要求到手价715万元及“佣金由买方承担”的交易惯例而做出的理解，被告没有向何亦凡明确原告是否要支付佣金。鉴于被告不认可其与原告及何亦凡之间商定佣金全部由何亦凡承担，原告也未提供充分证据证明被告确认佣金全部由何亦凡承担，在此情况下，被告和何亦凡之间商定的佣金金额，本院难以认定系在包含了买卖双方全部佣金的基础上协商的佣金金额。被告收取何亦凡的佣金超过房价款715万元的1%，但未达到按照房价款2%的通常收费标准，被告另行向原告收取不到房价款1%的佣金，且收取买卖双方佣金的总额未超过上述通常收费标准，并无不妥。现行房屋交易中确有“佣金由买方承担”的惯例，但佣金金额的确定及佣金由哪方承担关系到买卖双方及中介公司三方的实际利益，故只有在三方协商一致的前提下，才可按照该交易惯例来实行。原告未能充分举证证明被告是在同意佣金全部由何亦凡承担的基础上与何亦凡商定佣金金额，且根据被告向买卖双方收取的佣金总额未超过按照房价款2%的通常收费标准的实际情况，原告也称其在被告告知何亦凡不同意承担全部佣金而要求其支付部分佣金的情况下同意向被告支付佣金，被告与原告及何亦凡签订的《佣金确认书》亦载明原告和何亦凡应向被告支付的佣金金额系经三方协商，原告与何亦凡签订的《补充协议》也只是明确交易税费由何亦凡承担，未涉及佣金的承担，且当日原告就与被告签订了《佣金确认书》。鉴于上述情况，原告与被告签订《佣金确认书》确认向被告支付佣金5万元，本院难以认定存在有违原告真实意思表示之实。原告主张原、被告签订的《佣金确认书》系基于原告和何亦凡于2017年12月3日签订的《上海市房地产买卖合同》，鉴于该份买卖合同未实际履行，即便该《佣金确认书》有效，也不应再履行。现经查实，原告与何亦凡签订上述买卖合同后，又于2018年1月27日重新签订了一份买卖合同，出于避税双方仅变更了合同价款，交易的标的物并未变更，原告的上述主张缺乏依据，故本院不予采纳。综上所述，原告主张被告有隐瞒、欺骗的行为，构成欺诈，主张撤销双方签订的《佣金确认书》，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款之规定，判决如下：驳回原告罗杨的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告罗杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇一八年八月二十八日书记员 叶晓欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第五十四条……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……