四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0903民初3015号 原告：汪清兵，男，1974年3月13日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：蒋安兵，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王容，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司遂宁市遂州支行，住所地遂宁市船山区遂州北路**。 法定代表人：聂敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：张凡，男，公司员工。 委托诉讼代理人：张科，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：大英县金色贝贝幼儿园，住，住所地四川省大英县新城区开元新城小区/div> 法定代表人：汪清兵，该园园长。 第三人：黄德诚，男，1985年8月12日出生，住四川省蓬溪县。 被告：李小利，女，1985年10月16日出生，住四川省蓬溪县。 原告汪清兵与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司遂宁市遂州支行（以下简称邮储银行）、大英县金色贝贝幼儿园（以下简称金色贝贝幼儿园）、李小利、第三人黄德诚案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭审理。原告汪清兵的委托诉讼代理人蒋安兵、王容，被告邮储银行的委托诉讼代理人张凡、张科，第三人黄德诚到庭参加诉讼，被告金色贝贝幼儿园、李小利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 汪清兵向本院提出诉讼请求：1.不得执行大英县的房屋；2.确认汪清兵与黄德诚签订的《房屋租赁协议》有效，并继续合法占有租赁标的物。诉讼过程中，原告增加1项诉讼请求为：诉讼费由被告承担。事实和理由：1.汪清兵与第三人于2013年9月合伙投资700多万元兴办被告金色贝贝幼儿园（其中第三人以天星村柑子园4楼房屋作为投资），办学许可证登记的举办者为第三人。2014年9月初，第三人退伙，由原告付给第三人400万元作为该房产转让费。过了几天，原告找到第三人，双方口头协商约定：原告承租第三人位于大英县的房屋约2000平方米，租期20年，每年租金20万元，共计租金400万元，前期（2013年4月8日）原告支付的120万元，作为定金，剩余租金在2014年底之前付清。此后，原告于2014年10月9日安排钱守仁向第三人给付了100万元租金。2014年10月14日，原告找到第三人，要求对2014年9月达成的口头协议签订书面《房屋租赁协议》，第三人同意，双方遂签订了正式的书面租赁合同，被告金色贝贝幼儿园即由原告实际经营，第三人退出了金色贝贝的经营管理。10月16日，原告向第三人给付了50万元租金，11月27日原告安排钱守仁向第三人转账支付了100万元租金，剩余30万元租金系以现金方式给付。2016年8月1日，被告金色贝贝幼儿园的法定代表人变更为了原告。 2.2014年9月25日，第三人向被告邮储银行借款220万元，并以其与被告李小利共有的大英县的房屋1楼、3楼为该笔贷款提供抵押担保。2015年2月27日，第三人及被告李小利再次以大英县的4楼房屋作为抵押，向被告邮储银行借款145万元。后因第三人还款困难被被告邮储银行起诉，船山区人民法院作出（2015）船山民初字第2170号、（2015）船山民初字第3428号民事判决，确认被告邮储银行对大英县的1、3、4楼房屋价值享有优先受偿权。此后，被告邮储银行向船山区人民法院申请强制执行，船山区人民法院作出公告对大英县的1-4楼房屋进行拍卖。原告向船山区人民法院提出执行异议，被裁定驳回。 原告认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条及买卖不破租赁原则，原告与第三人之间的租赁合同合法有效，原告有权占有诉争房屋，并得以请求对诉争房屋不得执行；原告的租赁行为发生在第三人向被告邮储银行借款之前，原告无与第三人恶意串通逃避执行的意图。 邮储银行对原告主张的第三人向邮储银行借款并对大英县的房屋1、3、4楼办理了抵押登记、船山区人民法院对大英县的房屋1-4楼进行拍卖公告及原告申请执行异议被驳回的事实无异议，但认为：1.原告与第三人的租赁关系不真实，租赁合同中对租金支付未作出约定，不符合常理；2.原告的第一笔转账发生在租赁合同签订前，且是货款，其余原告的转款或钱守仁的转款均未备注用途，不能证明系给付租金；3.第三人向邮储银行申请贷款时提交的2015年1月8日签订的教学设备采购合同系第三人签字并加盖被告金色贝贝幼儿园印章，2015年1月16日的股东会决议也载明第三人系唯一持股股东，亦由第三人签字并加盖了被告金色贝贝幼儿园印章，签字和盖章均发生在原告所称的第三人退出被告金色贝贝幼儿园的经营管理并将房屋租赁给原告之后，但上述签字盖章均与原告所称的第三人退出经营管理的时间相悖。 金色贝贝幼儿园未作答辩。 李小利未作答辩。 黄德诚述称，原告所称属实，原告与第三人合伙出资购买大英县房产，用于开办金色贝贝幼儿园，双方对利益分配没有进行约定，后因招生情况不理想，第三人退出了合伙；原告向第三人转账原告都已收悉，2013年转账的120万元是用于合伙购买诉争房屋，第三人给付的现金也都收到了；向邮储银行办理贷款时公章是由原告的管理人员持有，管理人员是黄德诚当初聘请的，所以就加盖到公章。 本院经审理认定事实如下：1.2013年4月8日，原告向第三人转账120万元，款项用途记载为“货款”。2014年10月9日，案外人钱守仁向第三人的账户转账支付了100万元款项，该款项未记载用途。原告与第三人签订了《房屋租赁协议》，约定租赁第三人与被告李小利共有的位于大英县1至4楼及负一楼房屋，租赁期限20年（自2014年10月15日至2034年10月14日止），租金共计400万元，协议记载的签订时间为2014年10月14日。协议未约定租金支付期限，被告李小利亦未在协议上签字。10月16日，原告向第三人转账支付了50万元款项，未记载用途。11月27日，案外人钱守仁向第三人转账支付了100万元款项，仍未记载用途。 诉争房屋从2013年7月20日至今，均用于开办经营被告金色贝贝幼儿园。2016年8月1日前，登记的举办者为第三人，此后，登记的法定代表人变更为了原告。 第三人为向被告邮储银行申请贷款，向被告邮储银行提交了2015年1月16日的股东会决议，决议称第三人系被告金色贝贝幼儿园唯一股东，职务为实际控制人，持股比例为100%，被告金色贝贝幼儿园在股东会决议上加盖了公章。同时，第三人还向被告邮储银行提交了教学设备采购合同，购货单位为被告金色贝贝幼儿园，第三人在甲方代表处签字，并加盖了被告金色贝贝幼儿园公章。 2015年8月10日，我院对诉争房屋予以了查封。 上述事实，有原告的起诉状、《房屋租赁协议》、银行交易记录查询单、银行卡取款凭条、《教学设备采购合同》、股东会决议、房地产管理局查询情况说明、办学许可证、民办非企业单位登记证书及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，案外人主张其系诉争房屋的承租人，并请求不向受让人移交占有诉争房屋的，应满足两个前提条件：一是在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是依合同约定已实际占有使用诉争房屋。 关于原告与第三人在法院查封之前是否已签订合法有效的书面租赁合同的问题原告主张其与第三人在2014年10月14日即签订了书面的租赁合同，该租赁合同合法有效，但从审理查明的情况可知，诉争房屋系第三人与被告李小利共有，出租系对诉争房屋设定负担，属于对诉争房屋的处分，而租赁协议系由第三人个人与原告签订，未得到被告李小利的追认，因此，该租赁合同的效力待定，而非当然有效。加之原告与第三人所签订的租赁协议除效力待定的问题外，其“租赁关系”还存在以下瑕疵：一是所涉租赁面积较大、租金金额巨大，而租赁协议中对付款时间未做任何约定，欠缺租赁合同的核心条款，与常理不符；二是原告称其向第三人给付了租金400万元，但其部分转款发生在租赁合同签订之前，且款项用途或为“货款”，或由案外人转账且未记明用途，其转账记录不足以证明系给付租金。结合上述情况，原告所提交的证据存在瑕疵，不足以证明其与第三人已形成合法有效的租赁关系。 关于原告是否已实际占有使用诉争房屋的问题 原告主张第三人于2014年9月退出对被告金色贝贝幼儿园的经营，此后被告金色贝贝幼儿园即是由原告实际经营，诉争房屋也系由其实际占有使用，但从审理查明的情况可知，直至2015年1月，第三人仍可使用被告金色贝贝幼儿园的公章出具股东会决议、对外签订合同，第三人仍在行使被告金色贝贝幼儿园的内部管理职权并对外开展商业活动，且截至2016年8月1日前，第三人仍系被告金色贝贝幼儿园的登记举办者，由此可知，第三人在诉争房屋被查封前并未退出对被告金色贝贝幼儿园的经营管理，诉争房屋仍由第三人所经营管理的被告金色贝贝幼儿园在实际占有使用。原告主张自2014年9月起即系其在经营管理被告金色贝贝幼儿园，并由其所经营管理的被告金色贝贝幼儿园占有使用诉争房屋，与审理查明的事实不符，原告的主张不能成立。 综上，原告要求不得对诉争房屋执行，并确认其对诉争房屋享有租赁权和使用权，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告汪清兵的全部诉讼请求。 案件受理费人民币53800元，由汪清兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  杨 娟 人民陪审员  王国阶 人民陪审员  邓小华 二〇一八年八月一日 书 记 员  范 韬