浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初4459号原告（反诉被告）：林利民，男，汉族，1980年5月12日出生，住杭州市上城区。委托代理人：王峥（特别授权），浙江越翰林律师事务所律师。被告（反诉原告）：来一萍，女，汉族，1981年8月22日出生，住杭州市滨江区。委托代理人：侯英杰（特别授权），浙江朗威律师事务所律师。原告林利民诉被告来一萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，被告来一萍于2017年10月18日提起反诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。林利民及其委托代理人王峥，来一萍及其委托代理人侯英杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林利民起诉称：2017年4月22日，林利民与来一萍在杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间下签订了一份《购房意向合同》，约定来一萍将位于杭州市滨江区××花园××幢××单元××室的房屋转让给林利民，并对房屋总价、意向金、正式签订房屋转让合同的时间等事项进行了约定。意向合同签订后，林利民依约履行了相关义务。但来一萍在签订意向合同时隐瞒了房屋产权证需要补办的事实，导致合同无法继续履行。待来一萍将产权证补办完毕时，已超过意向合同中约定的林利民应当支付首付款的期限。双方又约定于2017年5月29日签订正式购房合同，但来一萍不愿签订并直接离开。为此，林利民于2017年5月31日向来一萍出具了一份《敦促函》，要求其在2017年6月3日到我爱我家公司正式签订《杭州市房屋转让合同》，但由于来一萍要求加价等原因无法达成一致。后来一萍通过我爱我家公司告知林利民其不愿出售涉案房屋。综上，林利民认为，双方签订的《购房意向合同》应当得到法律保护，约定的违约条款对违约方具有约束力。来一萍隐瞒缺少房屋产权证的事实不仅导致合同无法正常履行，还导致林利民支付首付款存在风险，其行为显属违约。来一萍一再拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，是用实际行动拒绝履行《购房意向合同》，应当承担违约责任。来一萍收取的定金应当予以返还。为维护自身的合法权益，故林利民向法院起诉，请求判令：1、解除双方所签订的编号为ZD0133367号《购房意向合同》；2、来一萍返还林利民定金10万元并承担违约金36.5万元；3、由来一萍承担本案诉讼费用。来一萍针对林利民的本诉答辩称：一、同意解除双方签订的《购房意向合同》，但认为《杭州市房屋转让合同》未能签订的原因是林利民未能按约支付首付款。双方约定在2017年6月3日签订《杭州市房屋转让合同》，但当时林利民并未凑足首付款。二、来一萍积极办理涉案房屋产权证以促使合同目的实现，不存在隐瞒产权证需要补办的主观故意。因急需出售涉案房屋置换别处房屋，故来一萍诚心交易。三、双方在《购房意向合同》中约定的违约金明显高于各方的实际损失，且林利民未提交证据证明其实际产生的损失。综上，请求驳回林利民的本诉诉请。来一萍反诉称：2017年3月底，其准备置换房屋，因周转资金欠缺，故委托我爱我家公司出售涉案房屋。2017年4月22日，林利民与来一萍签订了一份《购房意向合同》。当时，来一萍就告知林利民及我爱我家公司的工作人员需要在2017年6月中旬拿到首付款，并将来一萍名下的房产证交给我爱我家公司保管。我爱我家公司查档后告知来一萍需要补办共有人的房产证。来一萍及共有人补办产权证时，办证中心告知领证时间为2017年5月23日。随后，来一萍向我爱我家公司反馈情况，认为若林利民无法接受办证时间，双方可协商解除合同，把定金退还给林利民以减少双方损失，但若林利民仍愿意购买涉案房屋，则首付款219万元需按照《购房意向合同》的约定时间汇入我爱我家公司的监管账户，待房屋共有人拿到补发的房产证后，双方再签订《杭州市房屋转让合同》。我爱我家公司答复来一萍说林利民仍愿意购买涉案房屋。2017年5月23日，涉案房屋的共有人拿到补办的房产证，于当天交到我爱我家公司，我爱我家公司出具了一份领取收据。来一萍一直催促我爱我家公司的工作人员及林利民在2017年5月20日前将首付款219万元汇入监管账户，但至2017年6月3日，林利民仍未将首付款汇入监管账户。综上，按照《购房意向合同》约定，林利民未按约定的时间支付首付款，即构成违约。因林利民的原因，致使来一萍的合同目的无法实现，继续履行合同已无实质意义。因林利民违约，来一萍对其支付的定金不予返还，并按照《购房意向合同》约定要求林利民支付违约金，故来一萍提出反诉，请求判令：1、解除双方所签订的编号为ZD0133367号《购房意向合同》；2、林利民支付给来一萍违约金36.5万元；3、反诉受理费由林利民承担。林利民针对来一萍的反诉答辩称：一、我爱我家公司出具的《情况说明》能证明林利民在整个交易过程中不存在无力支付首付款及有过错的情况，反而能证明来一萍存在着多次拒不签约、加价及附加条件出售的事实，显然来一萍存在过错。二、来一萍已经明确承认了涉案房屋有两本房产证，但其只提供了一本，直接导致了涉案房屋无法正常交易，来一萍存在过错责任。涉案房屋在仅有一本房产证的情况下无法办理网签，因此林利民在涉案房屋未网签的情况下支付首付款存在重大的资金交易风险，明显可以预见。三、来一萍以各种理由违约的主要原因是当时房屋市场价格上涨，其希望将涉案房屋重新挂牌出售以谋取更多的利益，所以才人为设置种种障碍阻挠交易。后为了孩子的户籍迁入，林利民必须在滨江区××房，其以425万元的价格购买了一套位于逸天广场的房屋，足以证明其有支付涉案房屋首付款的能力。综上，林利民在交易过程中不存在过错，也有支付首付款的能力，故请求法院驳回来一萍的反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定如下：来一萍对林利民提交的《购房意向合同》、收款收据、与中介公司业务员梁业盛的微信记录、梁业盛的名片、承诺书、敦促函及EMS快递面单、不动产权证的真实性均无异议，故本院对其真实性均予以采信，至于其关联性，本院将综合案情予以评判。因来一萍认可其收到林利民发送的律师函，故本院对该事实予以确认，对EMS快递单的真实性予以采信；因律师函所载内容系林利民单方制作，且来一萍不认可，故本院对该函所载内容不予采信。林利民提供的《情况说明》系涉案房屋交易的中介机构我爱我家公司出具的原件，我爱我家公司对涉案房屋的交易过程较为了解，故其出具的《情况说明》具有证明力，本院予以采信。林利民对来一萍提交的录音资料、电话录音资料、与我爱我家邓丽娟的微信聊天记录、律师函回复、EMS快递单及邮寄签收结果、杭州市房地产经纪行业管理服务平台、编号为2017转让0455025的《杭州市房屋转让合同》、编号为2017转让0476087的《杭州市房屋转让合同》的真实性均无异议，故本院对其真实性均予以采信，至于其关联性，本院将综合案情予以评判。来一萍提交的《交易收件收据》没有落款时间、《杭州市房屋转让合同示范文本》（2013年版）系空白的合同，且林利民对该两份证据的三性均有异议，故本院均不予采信。综上，结合双方在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：2017年4月22日，林利民（合同中简称甲方）与来一萍（合同中简称乙方）经我爱我家公司（合同简称丙方）居间签订了一份编号为ＺＤ0133367的《购房意向合同》，并约定：来一萍将位于杭州市滨江区××路××号××花园××幢××单元××室（建筑面积为114.11ｍ2）的房屋转让给林利民；房屋转让总价为365万元；甲方于2017年5月20日前支付首付款219万元，乙方需等银行审批通过后方可领取；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同向丙方支付意向金10万元，丙方需在2017年4月24日之前转交给乙方；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方交付给乙方；若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲房双倍返还定金；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。同日，林利民支付给我爱我家公司10万元作为购房定金。来一萍出具了一份《承诺书》，载明：本人来一萍承诺已征得配偶王利平同意出售坐落于杭州市滨江区××花园××幢××单元××室的房屋。本人承诺配偶王利平于2017年5月2日前至我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，届时如未履行签约责任，则自愿支付壹拾万元补偿金给受让方，支付人民币肆万壹仟伍佰元补偿金给我爱我家公司。合同签订后，我爱我家公司将定金10万元转交给来一萍。涉案房屋的产权人为王利平、来一萍，因来一萍提交的房屋产权证缺少一本，我爱我家公司确认需要补办后双方才可签订正式的《杭州市房屋转让合同》。2017年5月23日，来一萍将补办的房屋产权证交付给我爱我家公司。买卖双方约定于2017年5月29日签订正式的《杭州市房屋转让合同》，但因来一萍表示不愿意签订合同及不愿意出售涉案房屋，故双方未签订合同。2017年6月1日，林利民发送给来一萍一份《敦促函》，要求其在2017年6月3日到我爱我家公司正式签订《杭州市房屋转让合同》，但因来一萍要求加价，双方未能签订。2017年6月10日，林利民表示同意来一萍提出的购房定金在尾款拿到后退回、房价加价5万元等条件，但来一萍仍然拒绝出售涉案房屋并拒绝协商。本院认为：双方签订的《购房意向合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性法律规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现因林利民、来一萍均要求解除签订的《购房意向合同》，双方也无继续履行的可能性，无法实现合同的目的，故本院对双方要求解除编号为ZD0133367的《购房意向合同》的诉请均予以支持。本案争议焦点为《购房意向合同》未能履行的违约责任由谁承担。林利民主张因来一萍未按照《购房意向合同》约定与其签订《杭州市房屋买卖合同》，来一萍存在违约行为，导致无法实现合同签订的目的，应承担相应违约责任。而来一萍主张因林利民未按照《购房意向合同》约定的时间支付首付款219万元，故林利民违约在先。经本院查明，来一萍出具的《承诺书》明确载明“承诺与配偶王利平于2017年5月2日前至我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》”，而双方签订的《购房意向合同》中约定“林利民在2017年5月20日之前支付首付款219万元。”由此表明，双方约定应先签订《杭州市房屋转让合同》，后由林利民支付购房首付款，故来一萍具有与林利民签订房屋转让合同的先履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因来一萍拒绝签订《杭州市房屋转让合同》导致合同目的无法实现，其行为显属违约，应承担违约责任。林利民主张来一萍返还定金10万元的诉请于法有据，本院予以支持。因《购房意向合同》中约定按房屋转让总价的10%支付违约金，并结合违约方的过错程度、房屋的市场价格及因来一萍违约给林利民造成的损失情况等因素，本院认为林利民要求来一萍支付违约金36.5万元的诉请于法有据，本院予以支持。关于来一萍要求林的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林利民与来一萍于2017年4月22日所签订的编号为ZD0133367《购房意向合同》于本判决生效之日起解除；二、由来一萍于本判决生效之日起十日内返还给林利民购房定金人民币100000元，并支付给林利民违约金人民币365000元。三、驳回来一萍的其余反诉诉讼请求。如果来一萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8276元，减半收取4138元，由来一萍负担；反诉案件受理费3387.5元，由来一萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 莫启荣二〇一八年八月十五日代书记员 汤秋月