广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初7557号原告（同时为反诉被告）：刘容兴，男，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄永桂，广东普翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建华，广东普翼律师事务所律师。被告（同时为反诉原告）：刘云峰，男，汉族，住湖南省祁阳县，被告（同时为反诉原告）：东莞市高顿贸易有限公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福西路**国际商会大厦**。法定代表人：高烨，该公司总经理。被告（同时为反诉原告）：高烨，男，汉族，住江西省九江市都昌县，被告（同时为反诉原告）：高龙华，男，汉族，住江西省九江市都昌县，上述被告（同时为反诉原告）共同委托诉讼代理人：阮氏玲，广东凡立（东莞）律师事务所律师。上述被告（同时为反诉原告）共同委托诉讼代理人：卢敏强，广东凡立（东莞）律师事务所律师。第三人：东茗置业（东莞）有限公司，住所地：，住所地：广东省东莞市v>法定代表人：叶志斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄椿，男，汉族，1984年6月7日出生，住广东省吴川市，该公司员工。原告刘容兴诉被告刘云峰、东莞市高顿贸易有限公司（以下简称高顿公司）、高龙华、高烨、第三人东茗置业（东莞）有限公司（以下简称东茗公司）以及刘云峰、高顿公司、高龙华、高烨反诉刘容兴、第三人东茗公司房屋租赁合同纠纷一案，本院分别立案受理后，由审判员尤中琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘容兴的委托诉讼代理人黄永桂、郭建华，四被告的共同委托诉讼代理人阮氏玲、卢敏强，第三人东茗公司的委托诉讼代理人黄椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉诉讼请求一、被告因租赁合同违约而应当承担的费用支付给原告：装修损失115625元、搬迁费48000元、退回保证金29120元、赔偿六个月租金87360元、赔偿给两次承租人的租金损失和装修损失共计331363.38元，以上合计611468.38元。二、被告承担本案诉讼费用。反诉诉讼请求一、判令东莞市华发环保工程有限公司与反诉原告之间的房屋租赁合同已经于2015年11月15日起因反诉被告违约而解除；二、反诉被告支付反诉原告2015年9月至2015年11月份的租金共计43680元以及滞纳金，滞纳金依照合同约定按照每日千分之五的标准计算至2016年7月1日为止人民币56711.2元；三、反诉被告向反诉原告支付2015年12月1日至2016年7月1日期间的房屋占有使用费101920元；四、反诉被告依照合同约定无需返还反诉原告保证金共计29120元；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。案件事实一、案涉合同签订情况：1.2013年3月20日，第三人东茗公司（甲方）与原东莞市华发环保工程有限公司（乙方，以下简称华发公司，已经注销）签订一份《房屋租赁合同》（编号：TX-201301），其中约定：一、甲方将位于东莞塘厦镇××北××号的房屋出租给乙方，厂房、宿舍面积、办公楼（1-4楼）、钢构房、门卫室合计面积为30000平方米；二、租赁期限为5年，自2013年5月1日至2018年4月30日，每月租金为210000元（不含税）；三、甲方同意乙方全部转租、分租；四、本合同有效期内，甲方需转让租赁房产的部分或全部产权的，应在转让前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。案涉房屋东茗公司于1998年12月31日取得房地产权证，地址为东，地址为东莞市塘厦镇138工业区宏业14路**之**办公楼业用地，房地产权证号为：粤房地证字第**。2.2013年4月18日，原华发公司（甲方）与刘容兴（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：一、甲方将位于东莞塘厦镇××北××号的房屋出租给乙方作为工业及配套使用，宿舍面积为2080平方米（宿舍租赁一栋），总面积为2080平方米；二、租赁期限为8年，自2013年5月1日至2021年4月30日，每月租金为14560元（不含税）；三、甲方给予乙方免租期为三个月，自2013年5月1日开始计算；四、第一个月租金14560元，乙方应当在签订合同后10日内向甲方支付，以后每月租金乙方必须在当月15日之前交纳，租金的交付方式：现金方式支付否则甲方有权就乙方未支付租金按照每日千分之五的标准收取滞纳金，乙方拖欠租金达2个月或以上，甲方有权收回房屋解除合同并没收保证金。双方在第十条约定“在合同期八年内，如果没有出现本合同约定可以解除或者终止合同的事由，并且乙方没有违背本合同的约定给甲方造成重大损失的，甲方不得无故解除和终止本合同，否则赔偿乙方的损失以及客户的装修、搬迁等费用，但是金额最多不超过6个月，若乙方违法解除合同，则甲方有权向乙方追讨，在合同期前五年内，甲方提前六个月通知乙方并免除乙方六个月的租金作为对乙方的补偿，乙方承诺因政府无补税所得补偿全部归甲方所有，若在第六年开始至合同终止，如果乙方租赁房产被政府征用或者拆除的，甲方提前四个月书面通知乙方，合同自动终止，无任何补偿给乙方”。二、案涉纠纷起因：2013年10月25日、12月20日，刘容兴与案外人黄凤珍、朱燕红分别签订《房屋租赁合同》，将案涉部分物业租赁给二人使用。2015年11月17日，第三人东茗公司与原华发公司签订一份《解除租赁合同协议书》，内容如下：一、甲乙双方同意自2016年3月31日起解除2013年3月20日签订的《房屋租赁合同书》（编号：TX-201301），甲方免除乙方租金7个月，即免除2015年9月1日至2016年3月31日的租金。2016年3月31日起，华发公司将位于东莞市××北××号的房屋移交回东茗公司，并承诺分租户于2016年3月31日前搬迁出宏业北十路八号的房屋。租赁合同保证金于华发公司的分租户全搬迁出宏业北十路八号的房屋当日退回。二、2016年4月1日以后，双方的租赁关系解除，该厂房的使用权归东茗公司所有，与华发公司无关。如水电费或其他费用未缴清按原合同执行。2016年6月30日，刘容兴向黄凤珍、朱燕红发出《通知函》，内容如下“我们原先以为该物业可能用到2016年年底，大家才集资拉电，现由于该物业的接管公司执意在2016年前收回该房屋。我们现只有按照原先发的通知函执行，请您在2016年7月6日前全部搬离该房屋，押金在搬离之时退回。2016年7月1日案涉房屋被停水停电，黄凤珍、朱燕红使用房屋至当天”。后案外人黄凤珍、案外人朱燕红分别向法院起诉刘容兴，要求支付违约损失。（2016）粤1973民初8662号案件判令“一、被告刘容兴应于本判决发生法律效力之日起三日内退回原告黄凤珍保证金9600元；二、被告刘容兴应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告黄凤珍六个月租金损失28800元；三、被告刘容兴应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告黄凤珍房屋装修损失71216元；四、驳回原告黄凤珍要求被告东茗置业（东莞）有限公司、东莞市华发环保工程有限公司承担责任的诉讼请求；五、驳回原告黄凤珍的其他诉讼请求”，（2016）粤1973民初8743号案件判令：“一、被告刘容兴应于本判决发生法律效力之日起三日内退回原告朱燕红保证金38000元；二、被告刘容兴应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告朱燕红六个月租金损失114000元；三、被告刘容兴应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告朱燕红房屋装修损失117347.78元；四、驳回原告朱燕红要求被告东茗置业（东莞）有限公司、东莞市华发环保工程有限公司承担责任的诉讼请求；五、驳回原告朱燕红的其他诉讼请求”。两案经过东莞市中级人民法院终审，均维持原判。三、违约主体以及合同解除原因：（一）原告刘容兴主张系被告于2016年7月份单方面停水、停电，并于2016年7月10日砌墙，导致原告无法经营和使用房屋，构成违约，应当承担违约责任。被告主张停水停电和砌墙行为均是第三人东茗公司所为，第三人东茗公司确认2016年4月份已经停水停电，并于2016年7月份砌墙，但认为自己和华发公司已经协议解除合同。（二）四被告主张系原告先行违约：被告主张原告从2015年9月份开始没有按期支付租金已经构成违约，根据合同，因原告已经三个月未交租金，已经超过了双方合同约定的期限，双方已经于2015年11月15日解除了租赁合同。四被告庭审中称于2015年11月15日口头通知原告解除合同，原告不予确认该事实，并称自己直到2015年年底才获知要提前收回租赁物。（三）（2016）粤1973民初8662号、8743号案件中，原华发公司曾主张在和东茗公司解除合同后即口头通知刘容兴，刘容兴主张是2016年春节后才通知，案外人黄凤珍、朱燕红主张是在2016年6月份才收到通知。案外人黄凤珍、朱燕红陈述刘容兴一直收租到2016年4月份，刘容兴主张是收到了2016年1月份。四、原告主张的损失以及证据：1.原告主张因被告违约造成了搬迁损失，并提交了收款收据和发票，证明搬迁费用为48000元。2.原告主张因被告违约造成的装修损失，并提交了工程施工合同、收款收据，证明装修损失为183500元，原告要求按照折旧支持装修损失115625元。此外，原告提交了详细的装修报价单，以证明装修的具体情况，该报价单的总金额为183500元，并未显示有可拆除的装修物品。3.原告主张被告应当赔偿刘容兴支付其他租户的违约金，合计为331363.38元，并提供了民事判决书以及执行款收据为证。4.四被告在反诉状中称“四反诉人作为华发公司的合法权利义务承受人”。双方当事人确认被告已经收取的保证金为29120元，每月租金金额为14560元。五、其他情况：原华发公司于2012年11月16日成立，2017年8月7日核准注销，股东为高顿公司、东莞市龙昌污水处理有限公司（以下简称龙昌公司）、刘云峰，龙昌公司于2014年5月21日成立，于2017年12月5日注销，龙昌公司的股东为高龙华和高烨。原华发公司于2016年8月12日开股东会决议注销公司营业执照，清算组备案。2017年8月2日出具清算报告，确定公司无债权、无债务，清算组对华发公司的清算工作已经完成，全体股东保证公司的债务已经清偿完毕，所报清算备案材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任。公司股东确认意见为“本公司清算出具的清算报告已经公司股东会审议确定，报告内容不含虚假，如有虚假，全体股东愿意承担一切法律责任”。2017年8月10日，龙昌公司股东会决议注销该公司，2017年12月4日清算报告中确认全体股东保证公司债务已经清偿完毕，所报清算备案材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任。公司股东确认意见为“本公司清算出具的清算报告已经公司股东会审议确定，报告内容不含虚假，如有虚假，全体股东愿意承担一切法律责任”。以上事实有原告提供的房屋租赁合同书、收款收据、工程施工合同、收据、东莞市华发环保工程有限公司股东会决议、备案登记通知书、东莞市华发环保工程有限公司清算报告、东莞市龙昌污水处理有限公司清算报告，被告提供的房屋租赁合同书、租金收据、核准注销登记通知书、股东会决议、清算报告、税务事项通知书、清税申报表、清算公告刊登报纸等证据以及本院庭审笔录等附案证实。裁判理由和结果本院认为，本案争议的焦点有如下方面：第一，案涉被告主体是否适格。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，第十九条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持，公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”。本院认为，原告刘容兴和原华发公司持续存在诉讼纠纷，双方的租赁纠纷一直没有解决，原华发公司、原龙昌公司股东对此知情，理应在清算之前书面通知刘容兴清算解散事宜，但原华发公司、原龙昌公司的股东并未履行上述义务，同时，公司股东确认意见为“本公司清算出具的清算报告已经公司股东会审议确定，报告内容不含虚假，如有虚假，全体股东愿意承担一切法律责任”。此外，四被告亦在反诉状中称“四反诉人作为华发公司的合法权利义务承受人”，据此，本院认为案涉四被告主体适格，应当承受案涉租赁合同相应的权利和义务。第二，案涉租赁合同的违约方，案涉租赁合同解除的时间以及原因。对于原告刘容兴是否构成违约的问题。双方确认原告从2015年9月份开始就没有缴纳租金，原告对此解释称是自己向原华发公司缴纳租金，但因华发公司和东茗公司在2015年9月份已经达成了解除租赁合同的意向，因此没有收取自己缴纳的租金。四被告对此予以否认，并主张并没有免除原告刘容兴的交租义务。本院认为，原华发公司和第三人东茗公司签订解除租赁合同协议的时间是2015年11月17日，原告刘容兴多次在庭审中表示于2016年春节后才得知该事，但原告刘容兴从2015年9月份就开始没有交租，刘容兴并不能对此作出合理解释，也不能对四被告拒收租金进行举证，作为租金的付款义务方应当承担举证不能的责任。据此，本院认定原告刘容兴未按时缴纳租金系违约行为。虽然刘容兴构成违约，但原华发公司亦未能提交已经通知刘容兴解除合同的证据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案四被告并未提供证据证明原华发公司有明确通知刘容兴解除合同，应当对此承担举证不能的责任，本院认定虽然刘容兴构成违约，但并非是导致合同解除的原因。从第三人东茗公司与原华发公司签订的《解除租赁合同协议书》、刘容兴向案外人黄瑞珍发放的《通知函》等证据可以证明是原华发公司与东茗公司提前解除合同，并由东茗公司断水断电砌墙等方式导致了案涉租赁合同无法继续履行。作为本案租赁合同的出租方，应当对此承担责任，本院综合案情确认双方实际解除租赁合同的时间为2016年7月1日（2016粤19**民初8662号、8743号案件认定刘容兴和次承租人解除合同的时间为2016年7月1日），解除的原因系原华发公司不能再继续提供租赁物给承租方使用，即出租方构成根本违约导致合同解除。第三，四被告应当如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。案涉租赁合同第十条对于出租方违约的违约金进行了约定“在合同期八年内，如果没有出现本合同约定可以解除或者终止合同的事由，并且乙方没有违背本合同的约定给甲方造成重大损失的，甲方不得无故解除和终止本合同，否则赔偿乙方的损失以及客户的装修、搬迁等费用，但是金额最多不超过6个月租金”。本院认定原告刘容兴损失如下：1.搬迁费用为48000元，有票据为证，且双方在合同中亦将此费用约定为合同解除的损失范围，应当予以认定；2.装修损失，案涉合同的租赁期限为2013年5月1日至2021年4月30日，共计8年即96个月，原告装修价值为183500元，合同履行至2016年6月，共计履行37个月，剩余59个月的履行期限，按照年限可推算装修残值为：183500元÷96个月×59个月=112776元；3.赔偿次承租人的款项331363.38元，有票据为证，可以认定。以上损失合计为492139.38元，因双方约定的违约金87360元（14560元×6个月）过分低于该数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，四被告应当另行赔偿原告各项损失492139.38元-87360元=404779.38元。第四，四被告是否应当退回原告刘容兴保证金29120元。双方确认原华发公司收取了29120元保证金。案涉租赁合同约定“乙方拖欠租金达2个月或以上，甲方有权收回房屋解除合同并没收保证金”，同时合同第五条约定保证金是在承租方未违约的情况下退回。本案原告刘容兴不能按时缴纳租金构成违约，不符合退回保证金的条件，该项请求不予支持。第五，反诉被告刘容兴是否应当支付租金以及相应的滞纳金。反诉被告刘容兴没有按期缴纳租金，构成违约，应当向原告支付未付租金以及相应的违约金。案涉租赁合同第四条约定租金的缴纳时间为当月15日之前，滞纳金为每日千分之五，则反诉被告刘容兴应当支付反诉原告2015年9月份至2015年11月份的租金43680元以及滞纳金，经过核算，滞纳金的金额计算至起诉之日已经远超本金，依照公平原则，以不超过本金为限，因此，本院确认反诉被告刘容兴应当支付的滞纳金为43680元。另反诉被告刘容兴还应当支付2015年12月1日至2016年7月1日的租金合计101920元。对于反诉被告刘容兴提出合同约定的内容“在合同期前五年内，甲方提前六个月通知乙方并免除乙方六个月的租金作为对乙方的补偿，乙方承诺因政府无补税所得补偿全部归甲方所有，若是在第六年开始至合同终止，如果乙方租赁房产被政府征用或者拆除的，甲方提前四个月书面通知乙方，合同自动终止，无任何补偿给乙方”可以免除其支付租金的抗辩，本院认为，该条适用的前提是双方协商一致由出租方提出解除合同的情形，适用此条的同时出租方也无需另行赔偿损失给承租人，因此，原告刘容兴以此为由要求免除租金不能成立。此外，原华发公司和东茗公司虽然协商解除合同并免除承租方2015年9月份之后的租金支付，但根据合同相对性原则，并不代表原华发公司必然免除原告刘容兴的租金支付义务，且刘容兴亦在2015年9月份之后继续收取了其次承租人的租金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十一条、第十九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘容兴和原东莞市华发环保工程有限公司签订的房屋租赁合同于2016年7月1日解除；二、限被告刘云峰、东莞市高顿贸易有限公司、高龙华、高烨于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告刘容兴解除合同的违约金87360元；三、限被告刘云峰、东莞市高顿贸易有限公司、高龙华、高烨于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告刘容兴违约解除租赁合同的损失404779.38元（包括装修损失、搬迁费损失、赔偿次承租人的损失）；四、被告刘云峰、东莞市高顿贸易有限公司、高龙华、高烨无需退回原告保证金29120元；五、限反诉被告刘容兴于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告刘云峰、东莞市高顿贸易有限公司、高龙华、高烨租金145600元以及逾期支付部分租金的滞纳金43680元；六、驳回原告刘容兴的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘云峰、东莞市高顿贸易有限公司、高龙华、高烨的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4957.34元，由原告刘容兴负担968.34元，被告刘云峰、东莞市高顿贸易有限公司、高龙华、高烨负担3989元；反诉案件受理费2167.33元，由反诉被告刘容兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尤中琴二〇一八年八月一日法官助理黄文灿书记员邝小平附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。