苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2038号原告（反诉被告）：沈斌，男，1974年1月1日生，汉族，住苏州市高新区。原告（反诉被告）：沈静华，女，1977年5月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。以上两原告共同委托诉讼代理人：顾青峰、王贺，江苏苏明律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州德尔太湖湾地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道东太湖路****。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萍萍、倪蔚，该公司员工。原告沈斌、沈静华诉被告苏州德尔太湖湾地产有限公司（以下简称德尔地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案，审理中，被告德尔地产公司提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈斌、沈静华（反诉被告）之共同委托诉讼代理人顾青峰、王贺，被告德尔地产公司（反诉原告）之委托诉讼代理人杨萍萍、倪蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈斌、沈静华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金285688元(以4052315元为基数，按日万分之五，自2018年9月1日起计算至2019年1月20日止)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，两原告与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于苏州吴中经济开发区的商品房，房屋总价款人民币4052315元。合同第十七条约定，被告应于2018年8月31日前向原告交房、合同第二十条约定，逾期交房超过60日的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房屋价款万分之五的违约金。截止2017年3月8日，原告依约向被告支付了全部购房款，被告也向原告出具了相应的收款收据予以确认。但被告一直未在合同约定的交房日期(即2018年8月31日前)向原告交房，直至2019年1月20日，上述房屋才验收通过并将房屋交付给原告使用。被告逾期交房不支付违约金的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告德尔地产公司辩称及反诉称，不同意支付逾期交房违约金，其并未逾期交房，本案是因原告逾期收房造成延时交付，其已通知原告于2018年8月31日收房，但原告一直拒绝收房，根据双方合同约定，原告应承担逾期收房的违约责任。故其提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金，按房屋总价款的千分之一为标准，自2018年10月16日起计算至反诉被告收房之日止，暂计算至2019年1月20日金额为393074.56元；2、本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告沈斌、沈静华对反诉辩称，双方已经确认了房屋交付时间为2019年1月20日、本案房屋迟延交付是因为案涉房屋在交房验收过程中存在严重质量问题，反诉原告对此也予以认可并在此后的时间内进行多次维修，直到2019年1月20日双方才确认之前存在的质量问题已修复完毕，在质量问题出现后反诉原告的态度是主动认可并进行积极修复，而没有表达过该质量问题不影响房屋交付。反诉原告反诉请求所依据的合同条款是无效的，该条款系反诉原告提供的格式性条款，完全剥夺了其在房屋交接过程中享有的验收权利，因该条款房屋交付时间是可以单方面确定的，故反诉原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年1月7日，被告德尔地产公司（出卖人）与原告沈斌、沈静华（买受人）签订编号为苏房商吴中合同201701040145的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告德尔地产公司购买位于苏州吴中经济开发区商品房，该商品房用途为住宅，所属自然层为28层，建筑面积167.03平方米，房屋总价款4052315元，买受人选择贷款方式支付。出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其它非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人于2018年8月31日前将该商品房交付给买受人，合同第16条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》(《建筑临时使用证》)。第18条约定，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接时，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙。在验收交接时，出卖人不出示本合同第16条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。出卖人未按合同约定时间将该商品房交付买受人使用，逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受方有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起10日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。该合同补充条款第11条约定，买受人最迟应在出卖人送达《交房通知书》规定的最后交付日期之次日起45天内办理房屋交接手续，否则，采用贷款方式支付房款的买受人每逾期一日，应向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金。该条款与补充条款中其他内容均使用统一打印字体印制，审理中，被告未能提供证据证实就补充条款第11条其向原告进行了提示说明。2018年9月2日，沈斌在德尔地产公司提供的房屋交接验收单上签名,该交接验收单上其他问题一栏写明：阳台围栏轻推大幅度摆动，存在安全隐患，南面窗户离地面太低，卫生间进水管离地面太低。2019年1月20日，德尔地产公司的提供的房屋交接验收单上载明，双方已于2019年1月20日对本商品房进行验收交接，其他问题一栏写明：其他项无问题，5/9未验收（即电气工程验收、可视对讲及安防验收），阳台栏杆已整改。审理中，本院至案涉房屋周边房产中介公司询问同地段同面积房屋出租的租金情况，中介公司工作人员介绍，本案同面积房型的房屋月租金在4000元左右。审理中双方一致确认：涉案房屋系毛坯房，原告已按合同约定付清全部购房款4052315元，案涉房屋现已交付使用。审理中，原告（反诉被告）认为案涉房屋存在安全隐患，故导致迟延交付，被告应承担逾期交房违约金，为此其向本院提供如下证据：1.沈斌与被告处工程师程立的微信聊天记录，沈斌于2018年11月30日询问：“阳台弄好了吗？”，程立回答：“上次弄了，我检查了不满意，星期一施工方再去”，2018年12月21日及2019年1月1日，沈斌再次询问：“阳台修好没有？”，并与程立约定2019年1月20日上午验房。证明其在2018年9月2日验收房屋时发现房屋阳台存在严重的质量问题，故要求被告进行整改，其多次与程立联系催促其整改，程立回复经过整改仍不满意，可以证明被告亦认为房屋存在严重质量问题不能交付。2、涉案房屋阳台照片，证明双方在2018年9月2日第一次进行交房验收时，阳台玻璃前后摆动30公分左右，房屋存在严重的质量问题。3、被告工作人员程立到庭称，原告提供的微信聊天记录是真实的，其2018年10月15日入职，后与原告就本案争议的2幢2802室房屋进行对接，当时据其了解对该房屋已经进行了一次维修，其接手后又进行了一次维修，业主于2019年1月20日来验房，验房后业主没有提出任何问题，对栏杆修复予以认可。无论是在交房之前还是交房之后，其均会积极对商品房瑕疵进行维修以保障业主的满意度，房屋交接验收单是业主前来验房时的工作记录，不作为交房完成的标准，是交房之前的一个环节，是对房屋质量的验收。经质证，被告（反诉原告）对上述证据1、3真实性予以确认，但认为不能达到原告证明目的，其已经履行了房屋质量瑕疵的维修义务；对证据2真实性不予认可，从照片中看不出阳台栏杆存在质量问题，摆动的幅度以及剧烈晃动是原告的主观认定，不能反映客观事实，其认为阳台栏杆的问题属于质量瑕疵，不属于严重的质量问题，不影响原告的居住使用，原告拒绝收房理由不能成立。案涉房屋符合约定以及法定的交付条件，原告提出的质量问题未达到严重影响正常居住使用的情形，且其积极履行了维修义务，原告怠于收房导致其承担前期物业费并向银行承担阶段性担保责任，故其提出反诉，要求原告（反诉被告）承担逾期收房违约金。为此，其提供如下证据：1、房屋交付通知书、交房催告书、快递单及快递签收记录，证明被告于2018年8月15日向原告送达交付通知书，因原告迟延收房，其于2018年9月29日再次向原告送达交房催告书。2、房屋交接验收单三份，证明2018年9月2日，原告第一次对房屋进行了验收，2018年11月3日，原告再次对房屋进行了验收而且没有对房屋提出任何质量问题，2019年1月20日，原告第三次对房屋进行验收并且写明的阳台栏杆已经整改且没有其他问题。3、商品房买卖合同及相关附件，证明在补充协议11条第一款，有关于买受人逾期收房的违约责任。4、项目红线内外及周边环境因素提示书，证明我方已经详尽的告知原告房屋周边的基本情况。5、苏州市吴中区商品房交付使用通知书复印件，证明在2018年4月13日吴中区住建局颁发了商品房交付使用通知书，证明我方建设的苏州湖畔花园2号楼已经具备了交付使用条件。6、建筑工程竣工验收备案表（二号），证明案涉房屋所在的楼宇于2017年12月25日经相关部门竣工验收合格，其取得竣工验收备案表，该房屋的设计、施工等符合国家的规范和标准，质量是符合国家强制性标准。经质证，原告（反诉被告）对证据1不予认可，两份快递的签收记录均显示为他人签收，其未收到两份通知书，因合同约定交房时间临近，其电话与被告沟通后确定了于2018年9月2日进行第一次交房验收；对证据2中的第一份、第三份交接验收单予以认可，该组证据恰恰证明了案涉房屋第一次交接验收中存在质量问题，对第二份交接验收单不予认可，认为系被告（反诉原告）伪造；对证据3真实性无异议，但认为补充协议11条第一款是无效条款，剥夺了其作为买受人在收房过程中所享有的验收权利；对证据4、5、6真实性予以认可，但关联性不予认可，只能证明被告所开发的楼盘通过了政府部门的管理层面上的要求，但并不能证明其所开发的楼盘当中具体房屋的质量完全合格。审理中，经本院释明，原告表示被告实际的修复行为客观的造成了其无法使用该房屋，如其主张的逾期交房违约金法院不支持，其要求自2018年9月1日至2019年1月20日按照租房标准4000元/月计算其租房损失18667元。以上事实，有商品房买卖合同、收据、借款借据、房屋交付通知书、交房催告书、快递单、签收记录、房屋交接验收单、项目红线内外及周边环境因素提示书、苏州市吴中区商品房交付使用通知书、建筑工程竣工验收备案表、微信聊天记录、照片等证据，及本院开庭笔录、询问笔录在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，根据原、被告签订的商品房买卖合同，房屋的交付期限约定为出卖方应当在2018年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受方，关于案涉房屋是否符合交付条件，原告向被告购买的系毛坯房，被告已取得案涉房屋的商品房交付使用通知书《商品房交付使用通知书》及《建筑工程竣工验收备案表（二）》，已通过交付使用备案，符合交付使用的条件。原告认为，案涉房屋存在阳台栏杆晃动等质量问题，不具备交付使用条件，但原告未能提供证据证实其在2018年9月2日房屋交接验收单上提出的质量问题达到严重影响居住使用的程度足以构成拒绝收房的理由，故本院对原告该意见不予采信。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。但案涉房屋确存在质量瑕疵，被告亦进行了修复，最终双方于2019年1月20日确认了房屋瑕疵已修复完毕，被告在维修期间所造成的原告合理的租房损失，应予赔偿，原告经释明后要求被告赔偿按照同地段同面积房屋租金标准4000元/月计算的租金损失18667元，本院综合考量同地段租金标准及修复时间，酌定被告赔偿原告12000元损失。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付逾期收房违约金的反诉请求，双方合同补充协议第11条虽约定了买受人最迟应在出卖人送达《交房通知书》规定的最后交付日期之次日起45天内办理房屋交接手续，否则，采用贷款方式支付房款的买受人每逾期一日，应向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金。但本案案涉房屋确存在质量瑕疵，双方就房屋的修复及验收进行了磋商，被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）的微信沟通中亦未表达追究原告（反诉被告）逾期收方违约金的意思表示，应视为双方就收房进行磋商并最终一致同意于2019年1月20日验房交接，且被告（反诉原告）亦未举证证明本案中原告（反诉被告）逾期收房给其造成了实际损失。故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期收房违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苏州德尔太湖湾地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）沈斌、沈静华租房损失人民币12000元。二、驳回原告（反诉被告）沈斌、沈静华的其他本诉请求。三、驳回被告（反诉原告）苏州德尔太湖湾地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5585元，由沈斌、沈静华负担5350元，由苏州德尔太湖湾地产有限公司负担235元，苏州德尔太湖湾地产有限公司负担部分已由沈斌、沈静华预交，苏州德尔太湖湾地产有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付沈斌、沈静华，沈斌、沈静华预交的诉讼费用本院不再退还；反诉案件受理费减半收取人民币3598元，由苏州德尔太湖湾地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 赵 强人民陪审员 方 菊人民陪审员 倪宏明二〇一八年八月二十七日书 记 员 姚汉舟