广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初1302号原告：东莞市东城区牛山股份经济联合社，住所地：东莞市东城区牛山居委会，组织机构代码证：61799272-4。负责人刘伟华，理事长。委托代理人张建锋，广东宝威律师事务所律师。委托代理人梁铭希，广东宝威律师事务所实习律师。被告：东莞市允诚涂料有限公司，住所地：东莞市洪梅镇乌沙工业区，统一社会信用代码：91441900737552440P。法定代表人陈健文，总经理。委托代理人邓彩南，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人徐泽珊，广东赋诚律师事务所律师。被告：东莞市榴花艺术有限公司，住所地：东莞市东城区莞长路牛山路段堑头新兴工业区榴花厂区，统一社会信用代码：914419007673205520。法定代表人徐丽，总经理。委托代理人祁胜举，广东大洲律师事务所律师。被告：徐小副，男，1974年6月23日出生，汉族，住湖南省新宁县，委托代理人肖响华，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人石永号，广东广和（东莞）律师事务所律师。原告东莞市东城区牛山股份经济联合社诉被告东莞市允诚涂料有限公司、东莞市榴花艺术有限公司、徐小副租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案依法由审判员吴抒航适用简易程序独任审理，并于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告东莞市东城区牛山股份经济联合社（以下简称“牛山联合社”）的委托代理人张建锋、梁铭希，被告东莞市允诚涂料有限公司（以下简称“允诚公司”）的委托代理人邓彩南，被告东莞市榴花艺术有限公司（以下简称“榴花公司”）的委托代理人祁胜举，被告徐小副的委托代理人石永号到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛山联合社诉称，2002年4月16日，原告与被告允诚公司签订租赁合同，约定允诚公司承租牛山上门村B幢厂房宿舍，租赁时间为2002年7月1日至2017年6月30日止，月租金为28000元/月，每五年在原来的基础上递增5%。后在2004年初，允诚公司将租赁合同转租给被告榴花公司。2011年4月份，在没有经过村委的同意下，榴花公司将租赁合同转租给被告徐小副。2017年3月份，被告徐小副在租赁合同没有到期的情况下没有告知原告就突然搬离。三被告在使用租赁物期间都是按照28000元/月的标准支付租金，从未缴纳5%的租金递增款，从2007年7月开始至起诉之日，共拖欠租金递增款187810元。另外，被告三至今仍拖欠原告2016年10月至2017年6月份租金277830元，以上合计465640元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：一、榴花公司、徐小副支付拖欠原告的租金及租金递增款共计465640元，允诚公司对上述债务承担连带责任；二、本案诉讼费用由三被告承担。被告允诚公司辩称，一、牛山联合社作为原告起诉允诚公司以及榴花公司、徐小副是否存在瑕疵，需要法院进一步核实牛山联合社诉讼主体资格；二、假设法院核实牛山联合社的主体资格情况下，允诚公司签署的案涉租赁合同已终止，允诚公司无需为榴花公司、徐小副拖欠牛山联合社租金及租金递增款承担连带责任；三、案涉租赁物属违章建筑物，基于此签订的《租赁合同书》无效，被答辩人诉求的租金应由实际占有、使用人支付；四、假使案涉租赁物合同有效，牛山联合社的诉求已过诉讼时效。被告榴花公司辩称，榴花公司与徐小副签订租赁合同的租赁期限是2011年4月1日至2015年3月31日，租金是徐小副一直支付给牛山联合社，其也向牛山联合社出具过保证书。因此转租后实际的租赁关系是徐小副和原告，榴花公司已经脱离租赁关系。被告徐小副辩称，一、案涉厂房未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效；二、鉴于案涉租赁合同无效，徐小副应支付的占用费只应算至徐小副搬离之日止，即算至2017年3月1日止；三、徐小副与榴花公司签订了厂房租赁合同，双方约定的租金为每月28000元，并无递增条款。牛山联合社与允诚公司签订的租赁合同书中关于“月租金每5年在原来基础上递增5%”的约定对徐小副没有约束力，计算占用费时，徐小副只应参照每月28000元标准计算；四、牛山联合社关于租金及租金递增款的诉讼请求已超过诉讼时效；五、徐小副在2017年1月20日出具的保证书是在牛山联合社采取胁迫手段迫使徐小副签名，有违徐小副真实意思表示，依法应予以撤销，该保证书不能作为定案的依据；六、若按每月28000元标准计算占用费，徐小副已足额支付了占用费。经审理查明，2002年4月16日，东莞附城牛山管理区上山门经济合作社（甲方）与被告允诚公司（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定甲方将位于东莞东城牛山上山门村B幢厂房宿舍出租给乙方，厂房共三层，建筑面积3320平方米，厂房及周边空地总计金额28000元/月，月租金每五年在原来基础上递增5%；租赁期间从2002年7月1日起至2017年6月30日止，共计十五年；合同签订后，允诚公司需缴付50000元押金。合同签订后，允诚公司支付了押金50000元，并开始占有使用案涉租赁物至2005年9月30日。2005年10月1日起，榴花公司开始使用案涉租赁物，并未向牛山联合社支付押金。榴花公司主张有跟牛山联合社磋商按照允诚公司的标准支付租金等事宜，但因时间久远是否曾签订合同已无法核实，榴花公司进驻厂房时系没有人使用的。牛山联合社认为榴花公司系与允诚公司签订了转租协议，由允诚公司转租给榴花公司使用的。允诚公司则不认可转租给榴花公司的情况，主张已经与牛山联合社解除合同并已搬走，牛山联合社已没收其押金，允诚公司不了解后续的租赁情况。2011年3月8日，榴花公司与被告徐小副、案外人陈稳、王歧周签订一份《厂房租赁合同》，约定榴花公司将位于东莞市城区某工业区厂房一栋出租给徐小副、陈稳、王歧周，租赁期间从2011年4月1日起至2015年3月31日止，租金28000元/月。该合同签订后，榴花公司收取了徐小副支付的押金56000元，并于2011年3月20日将案涉租赁物交给徐小副使用。诉讼中，牛山联合社、徐小副均确认案涉《厂房租赁合同》涉及的实际承租人系徐小副一人。案涉合同到期后，徐小副继续使用案涉租赁物，但未跟牛山联合社或榴花公司继续签订合同。榴花公司认为2015年4月合同到期后，榴花公司与徐小副之间的合同已经终止，后续租赁行为系牛山联合社与徐小副之间发生的，与榴花公司无关。2017年2月28日，被告徐小副退场搬离案涉租赁物。关于租金的支付情况。从原告牛山联合社提交的《租金统计表》显示以及双方的陈述，被告允诚公司按照28000元/月的标准支付了2002年7月至2005年9月的租金（账本备注允诚，票据名称为允诚）；被告榴花公司按照28000元/月的标准支付了2005年10月至2008年12月期间、2009年7月至2013年12月期间的租金（账本部分备注允诚-榴花、部分备注榴花，票据名称为榴花）；被告榴花公司按照25200元/月的标准支付了2009年1月至2009年6月期间的租金（账本备注允诚，票据名称为榴花）；被告徐小副按照28000元/月的标准支付了2014年1月至2014年5月期间的租金，按照30870元/月的标准支付了2014年6月至2016年9月期间的租金（账本备注允诚，票据名称部分为榴花、部分为允诚）。另从原告牛山联合社提交的《收款收据》显示，2005年10月前开具的《收款收据》缴款人显示为“允诚涂料有限公司”，2006年1月起开具的《收款收据》缴款人显示为“榴花”，2014年起开具的《收款收据》缴款人显示为“允诚涂料有限公司”。原告牛山联合社主张被告允诚公司是承租人，被告榴花公司、徐小副系次承租人，应按照2002年4月16日签订的合同约定，每五年递增5%的标准支付租金。故原告牛山联合社要求被告允诚公司、榴花公司、徐小副应连带支付拖欠的租金，其中：1、按照29400元/月的标准，补交2007年7月至2012年6月期间的租金差额；2、按照30870元/月的标准，补交2012年7月至2014年5月的租金差额；3、按照30870元/月的标准，支付2016年10月1日至2017年6月30日期间的租金。被告允诚公司提交工商登记信息、复函、审批批复意见等，抗辩被告允诚公司已于2005年9月30日与原告牛山联合社解除合同并归还了案涉租赁物，2005年10月起被告允诚公司一直在洪梅乌沙工业区营业，被告榴花公司在被告允诚公司搬离后使用案涉租赁物。为此，被告允诚公司无需承担案涉租赁物2005年10月起的租金。被告榴花公司认为，一、被告榴花公司承租案涉租赁物时，原告牛山联合社并未与被告榴花公司约定租金递增的问题，被告榴花公司也是按照28000元/月的标准转租给徐小副，原告牛山联合社一直没有提出异议，且在2009年期间还调低了租金，亦可反映双方不存在约定租金递增的情况，故被告榴花公司不应承担递增租金款；二、2011年3月8日《厂房租赁合同》到期后，被告徐小副继续使用案涉租赁物并直接向原告牛山联合社支付租金，榴花公司与牛山联合社的租赁关系实际已终止，被告榴花公司不应承担之后的租金。原告牛山联合社回应称，2009年初金融风暴，榴花公司与牛山联合社协商调低部分租金，经协商同意按照25200元/月的标准收取2009年1月至2009年6月的租金，但不能说明原告牛山联合社放弃租金递增款。另原告牛山联合社提交《保证书》，拟证明被告拖欠租金并承诺愿意补交的事实。该《保证书》显示：本人徐小副（身份证号：）保证在2017年3月15日前补交拖欠上山门股份社的租金和递增款270620元，违约的本人愿意承担一切责任。该《保证书》落款“保证人”处系被告徐小副的签名，落款时间为2017年1月20日。被告徐小副确认上述签名的真实性，但主张系受胁迫所签，并非本人的真实意思表示。被告徐小副提出案涉租赁物从榴花公司处转租占有，约定的租金标准为28000元/月，并无租金递增的约定。经牛山联合社与徐小副协商自2014年6月起调整租金为30870元。2017年3月9日，牛山社区对被告徐小副拖欠厂租一事进行调查。在该调查笔录中，牛山社区工作人员问：“根据社区财务统计，你拖欠上山门股份分社厂租、递增费共304360元，你认为是否准确？”被告徐小副答：“我认为不准确，在我租赁厂房期间没有拖欠上山门股份分社厂租和递增费，我可以提供所有交租金的凭证。”另被告徐小副陈述：“我是写过一份保证书，但当时情况是上山门的理事李添平把我的厂房大门锁住，以此逼我写下这份保证书，保证书虽然是我的签名和指纹，但当时写的身份证号码并不是我本人的身份证号。”庭审中，原、被告双方对2002年4月16日所签《租赁合同书》中涉及的位于东莞东城牛山上山门村B幢厂房宿舍与2011年3月8日所签《厂房租赁合同》中涉及的位于东莞市城区某工业区厂房系案涉同一租赁物。另查，案涉租赁物尚未办理建设工程规划许可证。再查，东莞附城牛山管理区上山门经济合作社撤销并入牛山联合社，牛山联合社从2013年9月27日起承接东莞附城牛山管理区上山门经济合作社所有的债权债务。以上事实有原告牛山联合社提交的《租赁合同书》、调查记录、保证书、租金统计表、收款收据、对账单、红线图，被告允诚公司提交的工商登记信息材料、复函、审批批复意见、安全生产许可证、营业执照、股东会决议、章程，被告徐小副提交的《厂房租赁合同》、收款收据、电子回单以及本院的问话笔录、庭前会议笔录、庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物并没有取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，案涉《租赁合同书》、《厂房租赁合同》均为无效。租赁合同虽为无效，但被告若实际使用了案涉租赁物，仍应参照约定的租金标准支付场地占用费。本案的争议焦点在于：一、被告允诚公司是否需要向原告牛山联合社支付占用费；二、被告榴花公司是否需要向原告牛山联合社支付占用费；三、被告徐小副是否需要向原告牛山联合社支付占用费，支付的标准是多少？焦点一。第一，虽被告允诚公司签订的合同约定的租赁期限至2017年6月30日，但被告允诚公司实际从2005年9月30日已经撤场，并未实际占有使用租赁物，而被告榴花公司从2005年10月1日开始占有使用租赁物；第二，被告榴花公司没有与被告允诚公司签订转租合同，双方也均否认存在转租行为；第三，被告榴花公司将占有费直接支付给原告牛山联合社，原告牛山联合社也从2006年1月起开具缴款人抬头为榴花公司的《收款收据》，并在《租金统计表》中更改“账本”及“票据”名称为“榴花”；第四，被告榴花公司于2009年年初与原告牛山联合社协商，将2009年上半年租金数额调整为25200元/月。从原告牛山联合社直接收取被告榴花公司的占用费并更改“缴款人”抬头的行为，从原告牛山联合社与被告榴花公司直接协商调低租金数额的事实可以反映，被告允诚公司已实际于2005年9月30日撤离并交还了案涉租赁物给原告牛山联合社。因此，被告允诚公司无需承担案涉租赁物2005年9月30日之后的费用。焦点二。首先，承前所述，被告榴花公司从2005年10月1日起承租了案涉租赁物，并非从被告允诚公司处转租，不能参照被告允诚公司签订的《租赁合同书》约定的租金标准。但由于原告牛山联合社与被告榴花公司均未能提供合同证明租金的标准，而被告榴花公司从2005年10月起一直按照28000元/月的标准支付占用费，原告牛山联合社均未提出异议。因此，本院采信被告榴花公司的主张，确认被告榴花公司承租期间约定的占用费标准为28000元/月。其次，双方并未签订合同，也未说明租赁期限。被告榴花公司于2011年4月1日将案涉租赁物转租给被告徐小副，被告徐小副在合同到期后继续占用案涉租赁物，并直接向原告支付占用费。且原告牛山联合社也于2014年6月直接与被告徐小副协商调整占用费事宜。从上述事实可以反映，《厂房租赁合同》终止后，被告徐小副实际直接与原告牛山联合社建立租赁关系。因此，被告榴花公司无需承担案涉租赁物2015年3月31日之后的费用，也无需按29400元/月的标准补足2007年7月至2012年6月期间，按30870元/月的标准补足2012年7月至2014年5月期间的差额。焦点三。第一，被告徐小副从被告榴花公司转租占有案涉租赁物，双方已签订合同，合同中约定的租金数额为28000元，并没有递增的情况。第二，案涉合同终止后，被告徐小副从2015年4月起继续使用案涉租赁物，实际建立租赁关系，并在2014年6月同意变更租金为30870元，因此，2014年6月前的占用费应按被告徐小副签订的《厂房租赁合同》约定的租金28000元/月标准执行，2014年6月起的占用费标准参照30870元执行。故原告牛山联合社要求被告徐小副补交2007年7月至2014年5月期间租金递增款166810元的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。第三，被告徐小副未能提交证据证明其是受胁迫签订的《保证书》，该《保证书》应认定真实有效，但《保证书》中涉及拖欠的案涉占用费金额是否准确，应结合事实证据进行认定。具体原因有：一、被告徐小副是在2017年2月28日退还案涉租赁物，而《保证书》出具时间在2017年1月20日，即出具《保证书》时被告徐小副仍未退场，拖欠租金数额尚未能最终确定。二、被告徐小副2017年1月20日出具《保证书》后，在2017年3月9日牛山社区调查其拖欠厂租一事的调查陈述，也可反映被告徐小副对拖欠的租金数额是有争议的。三、《保证书》中所涉的数额既不能与原告牛山联合社主张拖欠的递增款和租金数额吻合，原告牛山联合社也未能说明《保证书》中270620元的具体明细。因此，被告徐小副拖欠的租金数额应以本案审查确定的金额为准。综上，被告徐小副使用案涉租赁物至2017年2月28日，但未支付2016年10月起的租金，应参照30870元/月的标准向原告支付2016年10月1日起的场地占用费至2017年2月28日，即154350元。原告牛山联合社诉求超过上述数额的，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认2002年4月16日的《租赁合同书》以及2011年3月8日的《厂房租赁合同》无效；被告徐小副应在本判决发生法律效力之日起十日向原告东莞市东城区牛山股份经济联合社支付2016年10月1日至2017年2月28日场地占用费154350元；驳回原告东莞市东城区牛山股份经济联合社其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4142.3元（已由原告预缴），由原告东莞市东城区牛山股份经济联合社负担2442.3元，由被告徐小副负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴抒航二〇一八年八月一日书记员  刘宇兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。