广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4043号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：李某，系公司员工。委托诉讼代理人：蓝洪波，系广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔某，女，汉族，1974年10月2日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：余守学,系广东先见律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）因与被上诉人孔某商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人太东公司向本院提出上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：上诉人太东公司向被上诉人支付交房违约金24196.23元。2.维持一审判决书中关于第二项判决的处理。3.本案的二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于收房日期属认定事实错误，应当依法改判。上诉人在2015年4月28日已取得建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，在此之前也已取得电梯、消防的验收报告，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房产已具备交付条件。上诉人取得上述竣工验收报告，具备交付条件后，于2016年9月9日按照购房合同约定的被上诉人地址邮寄了《入伙通知书》(邮寄单上明确记载托寄物内容为《商品房入伙通知书》，且《快递单》证据上有收派员信息为“90017792”号)，正式书面通知被上诉人前来收房，完成合同约定的交房义务。对于无法查询网上的快递记录的问题，经上诉人向快递公司了解，因快递公司数据庞大，网上快递记录只保存3个月，超过3个月即无法查询。至于快递单没有收件人签名的问题，是因为上诉人保存的属于“寄件公司存根”一联，不可能有对方签名，收件人签收的那一联由快递公司保存，上诉人向快递公司调取由快递公司存根的证据客观上存在举证难度。因此，一审法院在未向快递公司调取证据或进行发函调查上诉人是否有邮寄该份快递的基础上，简单的认定“被告(即上诉人)未能提供相关证据证明该入伙通知书已被寄出或原告(即被上诉人)已收到该入伙通知书”就不予采信上诉人的证据属于事实查明不清。请求二审法院予以查明事实后予以改判。综上，逾期交房违约金只能计算至上诉人邮寄入伙通知书之日止[该点意见在大亚湾区法院及惠州市中院在2017年同一涉案楼盘的类似案件中已作出认定，可参考(2017)粤13民终720号《民事判决书》]，即2016年9月9日，具体计算如下:违约金以467560元为基数，从2015年10月1日起至2016年9月9日止，按日万分之一点五计算，违约金应为24196.23元(467560元×0.00015/天×345天)。综上，请求二审法院依法变更一审判决书的第一项判决。被上诉人孔某发表答辩意见：我方认为邮寄的收房时间应是无效，应当以竣工验收备案为准。原审原告孔某向一审法院提出起诉请求：1.被告继续履行《商品房买卖合同》所确定的交房义务，并为原告办理房产证件；2.被告因逾期交付房屋而向原告支付违约金人民币66514.69元（暂计至2017年11月20日）；3.被告因逾期交付房屋而向原告赔偿的经济损失人民币52500元；4.依法确认未通过验收合格的交付房屋行为无效；5.被告支付原告因逾期办理房产证件的同期银行贷款利息损失人民币41163.46元（暂计至2017年11月20日）；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2015年4月28日，原告孔某与被告太东公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道××时尚岛花园××单元××房，建筑面积89.91平方米，总价467560元；二、付款方式及期限，原告于2015年4月28日向被告支付首期房款140560元，余款327000元申请办理银行按揭贷款（按揭数额以银行审批为准）；三、交付期限，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2014年12月23日向被告付清了首期购房款，购房余款申请银行按揭贷款并于2015年6月1日支付至被告名下账户内。2017年10月31日，被告在南方都市报SA14专题版面发布入伙通知，告知包括原告在内的时尚岛花园二期（13、14、15、16栋）业主涉案房屋已具备入伙条件，请业主及时安排入伙。至本案庭审结束，原告尚未办理收楼手续。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。至本案庭审结束，涉案房屋未办理竣工验收备案登记，未办理房地产权属证书。一审法院认为，原告孔某与被告太东公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2014年12月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。根据涉案合同第十一条的规定“商品房达到交付使用条件后，被告还应当书面通知原告办理收楼手续。”2017年10月31日，被告在南方都市报发布入伙通知，告知原告涉案房屋已具备入伙条件，原告应及时办理收楼手续。被告发布该入伙通知即已完成了通知义务，因此，一审法院认定2017年10月31日为交楼时间。故原告请求确认交付涉案房屋行为无效及被告继续交付涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。被告辩称于2016年9月9日向原告邮寄入伙通知书，但提交的邮寄单无法辩认且无寄送签收明细，而原告又否认收到该入伙通知书，故被告的抗辩本院不予采纳。但被告于2017年10月31日交付房屋，已经超出合同约定的交付时间（2014年12月31日）1035日，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，民法总则于2017年10月1日实施。关于诉讼时效的适用，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自动延续为三年。在本案中，合同约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原、被告约定2014年12月31日交房，被告没有按时交房，原告从2015年1月1日开始就已经知道或者应当知道被告的违约行为。原告于2017年11月22日起诉，自2015年1月1日至2015年9月30日被告逾期交房所产生的违约金的诉讼时效至2017年10月1日已超过两年，不应当适用《民法总则》。此期间逾期交房所产生的违约金，已超过二年的诉讼时效，被告对该期间的诉讼时效的抗辩有理，一审法院予以采纳。自2015年10月1日至2017年10月31日（共762天）被告逾期交房所产生的违约金的诉讼时效至2017年10月1日未超过两年，应当适用《民法总则》，诉讼时效自动顺延为三年，此期间逾期交房所产生的违约金，尚未超过三年诉讼时效，一审法院予以支持。依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原告已付购房款分两部分，第一部分为140560元，于2014年12月23日付清；第二部分为327000元，于2015年6月1日付清。逾期交房违约金以467560元为基数，从2015年10月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一点五计算，计为53442.11元（467560元×0.00015/天×762天）。被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求调整为按日万分之零点七五计算，理由不充分，一审法院不予支持。关于延迟办理房产证的问题。原、被告在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告立即办理不动产权证书，一审法院不予支持。但被告有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。涉案商品房已于2017年10月31日交付原告，被告只要在2018年10月31日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案即可。至本案法庭辩论终结前，即2017年12月29日止，尽管被告尚未履行该项义务，但也尚未到原、被告约定的最后履行期限。因此，被告并不构成延迟办证违约，原告要求被告支付延迟办证的诉讼请求，一审法院不予支持。至于之后被告是否具有延迟办证的违约行为，原告可另行主张。至于原告请求被告赔偿逾期交房的租金损失52500元，原告并没有提供证据证明，且本院已确认被告应当向原告支付逾期交房违约金。因此，原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告孔某支付逾期交房违约金53442.11元；二、驳回原告孔某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3504元，由原告孔某负担2335元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担1169元。本案二审中，被上诉人孔某提交了如下新证据。证据1：协调会简要内容（2016/4/17）；证据2：关于时尚岛业主反馈问题的回复函（2016/9/9）；证据3：回函（2017/3/23），内容为约定延期交楼的赔偿方案；证据4：洽谈纪要（2017/3/25）；证据5：大亚湾商品房首次登记告知书（2018/1/13），拟证明办证时间；证据6：要求解决问题的照片。以上证据拟证明起诉没有过诉讼时效。太东公司发表质证意见：对证据5真实性、合法性、关联性无异议。证据1、2、4、6的真实性、合法性、关联性均不予认可，因没有原件。对证据3真实性无异议，关联性不予认可，第一，回函针对仅是业主代表的回复，而业主代表是谁并没有明确。第二，本案被上诉方并未上诉，被上诉人的上诉期限已届满，对本案的事实及判决结果均不能依法改判。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一审判决认定的交楼时间是否恰当。本院对此分析如下：本案中，太东公司主张已于2016年9月9日向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，交楼时间应当以此为准，对此，本院认为，太东公司提交的《入伙通知书快递单》上并没有清楚载明收件人是被上诉人孔某，也没有显示出被上诉人已签收该快递单，被上诉人亦否认收到过该快递。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，太东公司应当承担举证不能的法律后果。故对于上诉人的该主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费404.9元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一八年八月二十三日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷