福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0582民初7667号 原告：中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市青阳曾井小区银星大厦，统一社会信用代码913505828562603791。 负责人：王新新，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈三洋，男，该支行职员。 被告：林志高，男，1978年12月10日出生，汉族，住晋江市。 被告：林宝霞，女，1980年6月17日出生，汉族，住晋江市。 被告：泉州世茂新发展置业有限公司，住所地晋江市世纪大道**之**楼，统一社会信用代码：913505825709551327。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈世明，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：黄冰霞，该公司法务部员工。 原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行(以下简称农业银行)与被告林志高、林宝霞、泉州世茂新发展置业有限公司(以下简称世茂公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈三洋,被告泉州世茂新发展置业有限公司委托诉讼代理人黄冰霞到庭参加诉讼，被告林志高、林宝霞经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。林宝霞在提交答辩期间内向本院提出管辖权异议，本院于2018年7月5日以其管辖权异议缺乏依据为由裁定驳回。本案现已审理终结。 农业银行向本院提出诉讼请求:1.林志高、林宝霞立即偿还农业银行借款本金1187447.69元、利息23559.11元、罚息412.14元、复息371.37元，本息合计1211790.31元(利息、罚息、复息暂算至2018年5月29日，2018年5月30日起至本息全部款项还清之日止的利息、罚息、复息按合同约定另行计付）；2.林志高、林宝霞应在10日内协助农业银行办理位于晋江市人工湖片区晋江世茂人工湖项目房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为农业银行，世茂公司应督促林志高、林宝霞并配合其办理抵押登记；3.上述房产抵押登记办妥后，或林志高、林宝霞逾期仍未办理抵押登记的，农业银行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.世茂公司承担阶段性连带保证担保责任。事实和理由：2016年4月19日，农业银行与林志高、林宝霞、世茂公司签订了个人购房担保借款合同一份，约定：借款金额、借款期限、还款方式、抵押担保、抵押担保范围及违约责任等内容。世茂公司对上述借款承担阶段性连带保证担保责任。合同生效后，农业银行依约向林志高发放贷款。 林志高、林宝霞均未作答辩。 世茂公司辩称：1.根据《物权法》第一百七十六条的规定，农业银行应先就林志高提供的抵押物实现债权，在对抵押物进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿后，不足以清偿全部债务时方可向其请求承担清偿责任；2.涉诉房产未办理抵押登记是因林志高怠于办理所致，且世茂公司业已催促林志高办理涉诉房产的权属证明即抵押登记。因此在涉案房产具备办理物权抵押登记条件之日，世茂公司的保证责任应随之终止。综上，农业银行要求世茂公司对林志高全部债务承担连带清偿责任理由不能成立。对此，请求驳回农业银行的诉讼请求。 农业银行围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.林志高、林宝霞身份证和结婚证复印件各一份，以证明林志高、林宝霞的主体适格；2.世茂公司营业执照副本复印件一份，以证明世茂公司的主体适格；3.个人购房担保借款合同、共同还款责任书、世茂公司阶段性担保函各一份，以证明农业银行与林志高的借款合同关系成立、抵押担保合同关系成立，与林宝霞的保证担保合同关系成立，与世茂公司的保证担保合同关系成立的事实；4.同意房产抵押承诺书一份，以证明林志高、林宝霞为该笔贷款提供抵押担保是其真实的意思表示的事实；5.晋江市不动产登记证明二份，以证明抵押财产确属林志高、林宝霞所有，抵押财产办理了合同的抵押登记手续，农业银行是该抵押财产的抵押权人，对抵押财产享有优先受偿权的事实；6.中国农业银行借款凭证一份，以证明农业银行依约向林志高发放了贷款129万元整；7.林志高贷款交易明细及超期清单各一份，以证明林志高的还款记录及超期未还贷款本息余额的事实；8.送达地址确认书二份，以证明林志高、林宝霞收受法律文书的地址；9.商品房买卖合同一份，以证明林志高、林宝霞与世茂公司合同关系成立；10.贷款提前到期通知书、EMS邮寄单各一份，以证明农业银行依约履行了贷款提前到期的告知义务的事实。 世茂公司未向本院提交证据，但对农业银行提交的证据质证如下：对证据1至证据6三性均无异议，证据7由法院依法认定，证据8、证据9三性没有异议，对证据10有异议，我方没有收到此通知书。 本院认为，林志高、林宝霞未到庭参加诉讼，亦未进行答辩和向本院提交证据，视为自动放弃对农业银行的主张进行抗辩和质证等相应的诉讼权利。农业银行提交的证据客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的相关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，农业银行与林志高、林宝霞、世茂公司签订了合同编号为35020120160030602个人购房担保借款合同一份，农业银行为贷款人，林志高为借款人，世茂公司为保证人，林志高、林宝霞为抵押人。合同约定林志高向农业银行借款129万元整；用于购买位于晋江市人工湖片区晋江世茂人工湖项目房产；借款期限为2016年5月19日起至2036年4月18日止，借款利率为年利率5.39％，对逾期借款自逾期之日起按约定执行利率上浮50％计收罚息；对应付未付利息，在借款期内产生的应付未付利息按合同约定利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。林宝霞出具共同还款责任书给农业银行，愿意与林志高共同承担还款责任。世茂公司提供案涉房产按揭贷款自借款发放之日至林志高取得房地产权属证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日止为林志高的债务承担连带保证责任，并出具阶段性担保承诺函给农业银行。保证期间为二年，保证和抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、抵押物处置费、过户费等农业银行实现债权的一切费用；林志高、林宝霞以案涉房产提供抵押物，并依法办理了闽（2016）晋江市不动产证明第0001887号抵押预告登记，权利人为农业银行及闽（2016）晋江市不动产证明第0001482号不动产登记证明，权利人为林志高、义务人为世茂公司。并约定林志高、林宝霞未按合同的约定按期足额偿还借款的，农业银行有权提前收回已发放的贷款。合同生效后，农业银行依约向林志高发放贷款129万元，林志高、林宝霞偿还贷款本息214275.77元，截止2018年5月29日，尚欠农业银行借款本金1187447.69元，利息23559.11元，罚息412.14元，复利371.37元，本息合计1211790.31元。农业银行依合同约定向林志高、林宝霞催收提前到期贷款未果，即向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，农业银行与林志高、林宝霞、世茂公司签订的个人购房担保借款合同，林宝霞出具共同还款责任书，林志高、林宝霞出具同意房产抵押承诺书，世茂公司出具阶段性担保承诺函未违反法律和行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。农业银行提供借款，林志高、林宝霞未能依合同约定按期足额还本付息。农业银行有权请求林志高、林宝霞提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理抵押预告登记，至今尚未办理抵押登记手续，农业银行作为该案涉房产抵押权登记预告权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故农业银行请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿权的主张，不予以支持。但该房产抵押登记条件已成就，农业银行请求林志高、林宝霞协助办理该房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为农业银行的主张，予以支持。在本案个人购房担保借款合同第九条中9.1.4(8)明确约定：本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任及第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现该房产抵押登记尚未办理完成，世茂公司理应对林志高、林宝霞的债务承担至该房产办理抵押登记完成之日止的连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向林志高、林宝霞追偿。对此，世茂公司答辩意见不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告林志高、林宝霞应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款款本金1187447.69元及相应的利息、罚息、复息（其中截至2018年5月29日已欠的利息23559.11元、罚息412.14元、复息371.37元，另自2018年5月30日起至还清款项之日止的利息、罚息、复息应按合同约定和中国人民银行有关规定另行计付）； 二、被告林志高、林宝霞应于本判决生效之日起三十日内配合办妥位于晋江市人工湖片区晋江世茂人工湖项目住房房屋权属证书及抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行，抵押登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行有权就上述所涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿； 三、被告泉州世茂新发展置业有限公司对被告林志高、林宝霞所负上述债务承担连带清偿保证责任，其承担保证责任后，有权向被告林志高、林宝霞追偿；办妥抵押登记手续完成之日止，被告泉州世茂新发展置业有限公司的保证责任不再承担； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15706元，因适用简易程序减半收取计7853元，由被告林志高、林宝霞、泉州世茂新发展置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴铭清 二〇一八年八月二十七日 书记员  叶少菁 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条物的担保与人的担保关系，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十条抵押财产范围债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 法信超链：国家法律2篇地方法规7篇案例14篇裁判35663篇期刊72篇 × 第一百八十七条不动产抵押登记，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条抵押权实现的条件、方式和程序，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。