广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初9646号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所佛山市禅城区季华五路****（住所申报），统一社会信用代码91440605785785XXXX。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：张香凌，是原告的员工。委托诉讼代理人：江小欢，是原告的员工。被告：赵青春，女，1965年1月14日出生，汉族，住湖北省当阳，住湖北省当阳市原告佛山市万科物业服务有限公司与被告赵青春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张香凌、江小欢，被告赵青春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年2月28日期间共9个月的物业服务费2523.34元及违约金149.16元；2.判令被告向原告支付2016年12月2日至2017年12月22日期间共13个月的公摊水电费360.89元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：登记在被告名下位于佛山市禅城区季华五路55号四期3座2704号房产，该房产建筑面积82.95平方米。依据原告与被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》，上述房产以建筑面积计算每平方米每月应收取管理费3.38元，被告名下的上述房产2017年6月份物业服务费280.37元（3.38元/月/平方米×82.95平方米）。自2017年6月1日至2018年2月28日被告共欠交物业服务费9个月共2523.34元。此外，根据《前期物业服务协议》第3条的约定，被告应支付上述物业服务费的违约金149.16元（以每月物业服务费为本金，从欠费月份的下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金）。被告还拖欠原告自2016年12月2日至2017年12月22日共13个月的公摊水电费共360.89元。被告赵青春辩称，一、原、被告权利义务关系约定不明，双方无法有效履约。被告自签订《商品房买卖合同》至今，一直主张佛山市万科中心城房地产有限公司（下简称万科地产）、原告向被告提供《前期物业服务合同》，但原告一直未能提供，因此被告无法同意并确定原被告的权利义务关系，被告无法对原告主张权利和履行义务。二、原告没有提供符合一级物业服务标准的物业服务，但却向佛山市禅城区发展规划和统计局申请收费许可，存在虚构事实的行为，骗取被告物业费。原告虚构单位，冒用“万科城物业服务中心”的名义与被告签订合同。三、原告乱张贴、违法设置广告牌、危害电梯运营安全。原告对回迁户实施2.8元/平方米收取物业管理费，但对商品房实施3.38元/平方米收取物业管理费，同等服务、差别收费。原告擅自扩大收费范围，拒绝提交公共水电的分摊明细表、代收水电的抄表记录、水电对账单、缴费发票。四、原告的诉讼主体不适格，不完整订立的前期物业服务协议，不能证明原告被告存在法律上的义务关系。原告作为先履行一方未履行，被告作为后一方有权拒绝原告的履行要求。请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：2006年3月8日，原告登记成立，经营范围包括物业的管理、维修，楼宇机电设备、环境卫生及绿化的管理，家政服务及培训服务，各类技术防范工程设计、安装、维修，从事自有物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务，园林绿化服务、物业小区内停车场的管理等。2018年6月28日，原告住所地变，原告住所地变更为佛山市禅城区季华五路****2012年12月8日，佛山市万科中心城房地产有限公司（甲方）与佛山市万科物业服务有限公司（乙方）签订《佛山万科广场前期物业服务合同（住宅/住宅底商/写字楼）》，约定：甲方委托乙方对佛山万科广场提供前期物业服务事宜，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管理疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。该合同期限自项目首次集中交付之日起至2019年12月31日止，但是，合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯的住宅管理费为3.38元/平方米/月，该标准不包含公共水电分摊及公共部位空调能耗费用及户内空调系统维护运行费用，公共水电费等每月按实际发生额进行分摊；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；因业主或物业使用人违反本协议的约定，使乙方未达成本协议约定服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济补偿。2014年8月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》（以下简称《前期物业服务合同》），约定：被告委托原告对佛山万科广场提供前期物业服务，被告签订本协议表示认同万科房地产公司委托原告对佛山万科广场小区进行物业管理服务，并已阅读和同意万科房地产公司与原告签订的佛山万科广场小区《前期物业服务合同》中的所有条款。在物业管理区域内，原告提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管理疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；原告提供的前期物业服务以约定的质量标准为准；本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯的住宅管理费为3.38元/平方米/月，该标准不包含公共水电分摊及公共部位空调能耗费用及户内空调系统维护运行费用，公共水电费等每月按实际发生额进行分摊；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；因业主或物业使用人违反本协议的约定，使原告未达成本协议约定服务质量标准，原告不承担违约责任，造成原告或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济补偿；原告违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应按国家或地方行业主管部门规定的标准向被告或其他业主支付违约金；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并承担相应的违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，原告可向物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约进驻案涉小区并提供物业管理服务至今。2014年12月25日，万科房地产公司向被告发出商品房交付使用通知书，通知被告于当月30日办理案涉房屋的交付手续。涉案房产位于佛山市禅城区季华五路55号三座2704房，于2016年2月4日登记于被告名下，建筑面积为82.95平方米。另查1，被告尚欠原告2017年6月1日至2018年2月28日期间的物业管理费2523.33元（3.38元/平方米/月×82.95平方米=280.37元/月；280.37元/月×9个月=2523.33元）以及2016年12月2日至2017年12月22日期间的公共电费分摊360.91元（108.02元+46.48元+62.26元+31.35元+30.29元+26.42元+29.03元+27.06元）。原告曾通过广东泽康（顺德）律师事务所向被告发出催缴费用的律师函。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。原告为被告提供物业管理服务，被告理应按期足额交纳物业服务费及公摊费用。经核算，被告名下的案涉物业在2017年6月1日至2018年2月28日期间的物业管理费共计2523.33元（3.38元/平方米/月×82.95平方米=280.37元/月；280.37元/月×9个月=2523.33元），原告主张超出本院核定部分，本院不予支持；2016年12月2日至2017年12月22日期间公共电费分摊为360.91元（108.02元+46.48元+62.26元+31.35元+30.29元+26.42元+29.03元+27.06元），原告仅主张360.89元，视为其对自身权利处分的真实意思表示，本院予以准照。被告在上述期间接受原告提供的物业服务，但以原告提供的物业服务不符合约定为由拒交物业服务费及公摊费用，其部分理由与原告无关，根据现有证据，结合当事人陈述，本院认定原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，被告拒交物业管理费缺乏依据，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了损失的情况，本院根据公平合理原则，确定被告仅需支付上述物业服务费及公摊费用，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运行经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。小区业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决，还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、赵青春应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市万科物业服务有限公司支付2017年6月1日至2018年2月28日期间的物业管理费2523.33元；二、赵青春应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市万科物业服务有限公司支付2016年12月2日至2017年12月22日公共电费分摊360.89元；三、驳回佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。赵青春如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序结案，案件受理费减半收取25元（佛山市万科物业服务有限公司已预交），由赵青春负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市万科物业服务有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  廖锡燕二〇一八年八月十日书记员  潘绮雯