海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1686号 原告：海南欧博房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇教育路**。 法定代表人：马某，董事长。 委托诉讼代理人：颜某，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，海南天皓律师事务所律师。 被告：贾某，男，1982年2月10日，汉族，住山西省临汾市。 委托诉讼代理人：亢某，山西尧城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 原告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）诉被告贾某商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人颜某，被告的委托诉讼代理人亢某、吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1、请求确认原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》已经解除；2、判令被告协助原告到琼海市住房保障与房产管理局办理撤销合同备案登记；3、判令被告按合同约定支付违约金179800元；4、判令被告以530810.97元为本金向原告支付自2017年5月24日至被告协助原告撤销合同备案之日止利息26053.97元(按同期银行一年期贷款利率，暂计至2018年5月31日)；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，并于2015年3月15日签订《合同补充协议》，约定被告购买位于琼海市××区房，建筑面积136.99平方米，总房款899000元；合同签订当天被告付首付款279000元，余下房款620000元按揭贷款支付。因首付款30%即279000元银行未通过，要求首付款应达到40%即369000元，双方经协商确定，签合同当天乙方支付首付款279000元，乙方因贷款增加支付的10%首付款90000元，在2015年10月30日前付清，付清房款前，不能办理交房手续。乙方逾期未付清剩余的10%首付款90000元，甲方有权单方解除合同，将房屋收回另行销售或作其他处理，并有权要求乙方向甲方支付该房款的20%违约金。合同签订后，双方在琼海市房管局办理了房屋销售备案登记，经被告申请，工商银行海口国贸支行发放贷款530000给被告，原告为被告贷款提供了保证担保。因被告未按时归还贷款，2017年5月23日海口国贸支行提前终止贷款合同，并从原告账户中扣款530810.97元归还被告贷款。原告认为，被告未按时归还贷款，银行提前终止贷款合同，导致原告承担保证责任，并从原告账户中扣款收回贷款及被告应承担的违约金。原告在银行终止贷款合同后多次联系被告要求交纳房款，但被告不理会，被告已构成违约，致使合同目的无法实现。2018年1月26日原告通过中国邮政EMS快递向被告发送解除合同通知书，通知书在同年1月28日送达被告，依据合同法第九十六条，双方签订的《琼海市商品房买卖合同》已经依法解除。特提起诉讼，请法院判如所诉。 被告答辩称：一、原告请求确认《琼海市商品房买卖合同》已解除不具备法定条件，依法不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据合同法第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延付款，经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。事实上原告没有履行催告程序。第十五条第二款规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。根据补充协议，被告应在2015年10月30日前付清首付款90000元，逾期原告有权解除合同，原告行使解除权有效期截止2016年10月30日，在此期间并没有行使，解除权消灭。合同法第九十六条规定，当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告称2018年1月通过中国邮政EMS快递向被告发送解除合同通知书，被告没有收到解除合同通知，不具备解除合同的法定条件。二、被告不存在违约，原告称多次联系被告不理会不事实。被告委托小区业主杜睿峰一直与原告售楼负责人王良妹联系，经多次协商，最终商定被告支付709000元，其中首付款90000元、贷款本金530000元、违约金60000元、利息29000元。由于该款是向王凯所借，为了有保障，在协商付款同时如何将房屋变更到王凯名下，因房屋已备案，且因限购政策不能更名，后来商定成立公司购房，因外地公司购房也受到限购，最后商定在海南成立公司，签订协议后再付款。2018年5月18日委托人杜睿峰、王凯和律师同来海南办理相关手续并与王良妹见面，王良妹说公司领导改变主意了，手续办不成。5月24日被告向原告汇款720000元被退回，6月30日被告再次汇款还是被退回，是原告毁约。三、原告同时主张利息和违约金不合法，只能支持一项即利息损失。法律规定赔偿损失的适用是填平原则，合同法解释(二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原告同时主张违约金及利息，依法只能支持利息损失。四、合同应继续履行，原告应收取款项并向被告交付房屋和办理相关手续。综上，原告主张确认合同已解除不能成立，应予驳回，合同应当继续履行，向被告交房和办理相关手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据:1、《琼海市商品房买卖合同》，证明双方签订房屋买卖合同，约定原告购房、建筑面积、总房款、支付首付款及余款按揭贷款支付等；2、《合同补充协议》,证明约定首付款30%即279000元银行未通过，应达到40%即369000元，按揭530000元，增加支付的10%即90000元，原告在2015年10月30日前付清，逾期未付的。被告有权解除合同，将房屋收回另行处理，被告承担总房款的20%违约金；3、EMS邮政快递专递单、解除合同通知书，证明2016年1月26日原告通过邮政EMS向被告发送解除合同通知书，该通知书已送达被告；4、证人王良妹的证言，证明被告委托杜睿峰与原告工作人员王良妹协商该房产由杜睿峰转购的事实。被告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，合同上不仅有被告的住址，电话等联系方式，且从2017年初到2018年5月被告一直委托杜睿峰与原告协商，原告可以将通知书交杜睿峰转交被告，但没有，而是邮寄向被告送达；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，90000元已不是首付款，而是借款支付10%首付款，要求承担总房款20%的违约金不成立，房款已实际支付完毕；对证据3真实性、合法性、证明目的有异议，解除合同通知书被告至今没有收到，不知道其内容，快递单仅写被告的住址不写电话号码，电话是投递员完成实际投递所必需的联系方式，没有电话才造成被告没有收到通知，责任在原告；对证人王良妹的证言，双方从2017年底到2018年5月一直对还款及还款后房产权变更到他人名下进行协商，最后由于原告不同意才协商不成。在原告不同意后，被告于2018年5月24日向原告汇款720000元，不是到6月协商不成才汇款，证人承认，邮寄通知书之后从没有与被告说过，而是一直在协商如何变更产权和付款的事宜，由此可证实解除合同通知书没有到达被告，原告拒收被告还款没有理由。本院审查认为，证据1、2是原被告签订的合同和补充协议，是当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3-5的真实性、合法性、关联性予以确认。对证人王良妹的证言的真实性予以确认。 被告证据1、邮件投递状态表、情况说明书、民事判决书，证明原告2018年1月26日投递的邮件被告没有收到，投递状态表显示签收人是单位收发章，经邮政核实，因邮件无收件人电话联系，收件人搬离原住址，投递员将邮件试投至小区门卫，未投递给被告；2、银行客户回单，证明2018年5月4日、6月30日被告二次将购房尾款、利息及违约金共计720000元汇入原告账户，履行付款义务；3、证人证言(杜睿峰证言)、微信记录，证明自2017年12月至2018年5月22日，被告委托杜睿峰与王良妹商谈房屋后续付款及变更产权人等事宜，因限购政策变化及原告内部的原因延迟，期间二次到海南与王良妹面谈，但王良妹从未提到发出解除合同的邮件；4、营业执照，证明为变更产权人，王凯注册了山西恒益福源商务咨询有限公司，结果公司成立后，政策又变化，不允许公司购房；5、证人证言(王凯证言)，证明山西恒益福源商务咨询有限公司法人代表为王凯，成立公司的目的是为了购房变更房产权人；6、航空电子发票，证明2018年5月18日杜睿峰、王凯与律师到海南与王良妹商谈办理变更房屋产权事宜。7、证人杜睿峰、王凯出庭作证的证言，证明证人与王良妹协商付款及变更产权人等。原告质证认为，对证据1中的邮件投递状态表、情况说明的真实性、合法性、关联性无异议，该证据能证明原告发给被告的解除合同通知书，邮政EMS快递已妥投，小区门卫已签收，否则不能送达会按原地址退回。对民事判决书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关联；对证据2的真实性、关联性无异议，合法性及证明力有异议，该证据证明2018年5月24日、6月30日杜睿峰汇款给原告，用途是被告购房尾款、利息及违约金。但该付款是在解除合同后，没有被告的授权委托，并且没有得到原告的认可，付款目的是解除备案后，要求原告将房屋按原价出售给证人；对证据3的证人证言的真实性、关联性无异议，对部分内容的真实性及证明目的有异议，证言说明的内容是事实的。对微信记录的真实性无异议，但与本案没有关联性。同时证明杜睿峰与王良妹沟通都是在解除合同后，房产另行出售的事项，被告没有付款给原告或要求继续履行合同的意思；对证据4的真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据5证人证言不予认可，与本案没有关联性；对证据6机票的真实性没有异议，但与本案没有关联性。杜睿峰的证言证实了杜睿峰与原告协商房产涉及解除合同办理产权过户具体过程，没有代被告支付尾款的付款委托，因此解除合同后，其代为付款没有依据。王凯的证言与本案无关联性，不能证明合同没有解除。本院审查认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2、3的真实性、关联性予以确认。对证据4-7的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月13日，原被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定被告购买琼海市博鳌镇香槟郡3幢D单元301号房,建筑面积136.99平方米，总价款899000元；付款方式为，合同签订当天乙方(被告）支付首付款不低于总房款30%即279000元，余下房款620000元按揭贷款支付。合同签订后，被告支付首付款30%即279000元，因首付款30%银行未通过，要求必须达到40%即369000元，贷款530000元。为此原告为被告支付10%首付款90000元，并为被告贷款提供了保证担保。此后工商银行海口国贸支行向被告发放贷款530000元；2015年3月15日双方签订《合同补充协议》，约定签合同当天乙方(被告)支付首付款279000元，因银行按揭贷款须增加支付10%首付款90000元，在2015年10月30日前付清，付清房款前，不能办理房屋交付手续。乙方逾期未付清剩余的10%首付款90000元，甲方有权单方解除合同，将房屋收回另行销售或作其他处理，并有权要求乙方向甲方支付该总房款的20%违约金。由于被告没有按时偿还按揭贷款，海口国贸支行解除与被告的贷款合同，并从原告担保账户中扣划530810.97元作为偿还被告的贷款本金、利息和违约金。此后原告要求被告偿还借款90000元及代为偿还的贷款本金、利息和违约金，因被告无能力偿还原告代付的贷款，原告没有交房给被告。之后被告与证人杜睿峰协商转售房屋，由杜睿峰代为偿还。证人杜睿峰向证人王凯借款，并与原告工作人员王良妹协商付款及房屋过户到王凯名下的问题，因个人购房政策限制无法购房，王凯注册成立山西恒益福源商务咨询有限公司购房，之后公司购房也受限购，无法购房及办理房屋过户手续。被告迟迟没有还款给原告。2018年1月26日原告以被告借故拖延支付房款及还款义务，向被告发出解除合同通知书，通知被告解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，请被告在五天内到琼海市房产局配合原告解除商品房销售备案登记手续并偿还借款90000元。原告通过EMS邮寄快递方式向被告住所地邮寄送达解除合同通知书，因没有被告的联系电话，投递员将邮件投至小区门卫，由小区门卫接收，并盖单位收发章签收。2018年5月18日证人杜睿峰、王凯来琼海与王良妹协商付款及房屋过户事宜，原告表示不同意房屋过户。2018年5月24日证人杜睿峰向原告转账支付720000元，代被告支付购房尾款、利息及违约金。原告以已通知被告解除合同，拒收该款并将该款项退回证人杜睿峰。2018年6月30日证人杜睿峰又向原告转账支付720000元，被告又以同样理由拒收并将该款退回。至此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案争议焦点是：一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否已经解除；二、被告应否向原告支付违约金及利息。 一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否已经解除。原告主张因被告没有偿还原告90000元首付款及代为支付的贷款、利息、违约金等，已经违约。原告已于2018年1月26日向被告发出解除合同通知书通知解除合同，通知书已经到达被告，合同已经解除。被告抗辩已经不在该地址居住，没有收到解除合同通知书，合同没有解除，应当继续履行。从查明的事实看，被告没有归还原告垫付的90000元首付款及代为偿还的贷款、利息、违约金等，经原告催讨未果后，向被告发出解除合同通知书解除合同，并通过邮政EMS快递邮寄给被告，因没有被告的电话，无法联系被告，投递员将邮件投递到小区门卫由门卫签收。被告抗辩已经不在该地址居住，没有收到解除合同通知书，但被告并没有提供证据证明已经告知原告变更了新的居住地址。故原告按照合同上被告提供的地址邮寄解除合同通知书，符合送达规定，合法有效，应视为原告已向被告送达解除合同书。按照合同法第九十六条规定，解除合同通知书到达被告时，合同解除。因此，可以确认解除合同通知书已经送到被告，合同已经解除。原告主张确认《琼海市商品房买卖合同》已经解除，被告协助原告到琼海市住房保障与房产管理局办理撤销合同备案登记，于法有据，本院予以支持。被告抗辩没有收到解除合同通知书，合同没有解除，应当继续履行合同，其抗辩理由不成立，不予采纳。 二、被告应否支付违约金及支付530810.97元的利息。《合同补充协议》约定被告应在2015年10月30日前付清剩余的10%首付款90000元，逾期未付清剩余的10%首付款90000元，甲方有权单方解除合同，将房屋收回另行销售或作其他处理，并有权要求乙方向甲方支付该总房款的20%违约金。被告未按合同约定归还原告为其支付首付款90000元，已违约，应当承担违约责任。但原告主张按总房款的20%支付违约金179800元，并要求被告支付530810.97元的利息，二项属于重复主张。因为违约金和利息都是对违约行为处罚的赔偿方式，且被告是因未偿还90000元而违约，双方约定以总房款899000元的20%计算违约金明显过高也不合理，故主张计付违约金，不予支持，应予驳回。原告主张按530810.97元计付利息，应予支持。利息可从2017年5月24日起按人民银行规定同期一年期贷款利率，计至本判决生效之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、确认原告海南欧博房地产开发有限公司与被告贾某2014年10月13日签订的《琼海市商品房买卖合同》已经解除。 二、限被告贾某在本判决生效之日起十日内协助原告到琼海市住房保障与房产管理局办理撤销合同备案登记。 三、限被告贾某在本判决生效之日起十日向原告支付以530810.97元为基数计算的利息(利息从2017年5月24日起按人民银行发布的同期一年期贷款利率，计至本判决生效之日止)。 四、驳回原告海南欧博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2194元，由原告承担1917元，被告承担277元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一八年八月三十日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。