河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0108民初1701号原告：陈大从，女，1986年2月7日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张庆宇，河南中亨律师事务所律师。被告：李红艳，女，1962年10月15日生，汉族，现住郑州市惠济区。被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司，住所地:郑州市金水区卫生路****楼****附**。负责人：王玉良。委托诉讼代理人：李阳，该公司员工。原告陈大从（反诉被告）与被告李红艳（反诉原告）、郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司（以下简称房之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈大从及其委托诉讼代理人张庆宇，被告李红艳及被告房之家公司的委托诉讼代理人李阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告李红艳支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币370000元；2、请求李红艳退还解压补偿款10000元，二被告承担金融贷款费用14260元，以上合计394260元；3、本案诉讼费以及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2016年8月10日，原、被告及中介房之家公司签订了房屋买卖合同一份，约定：被告将其位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋出售给原告，建筑面积70.35㎡，价格为75.5万元。合同签订后，原告依约支付了定金、佣金及贷款费用，原、被告共同到银行申请了按揭贷款，并于2016年9月28日通过审批。后因房屋价格上涨，被告表示让原告增加购房费用，后又以事物繁忙等理由不予配合网签，导致房屋不能办理过户手续，被告已构成违约，被告的违约行为导致原告蒙受重大的机会损失，丧失了在郑州购房的机会。故原告诉至法院。被告李红艳辩称及反诉称：1、判令解除原被告三方签订的房屋买卖合同；2、判令二反诉被告支付反诉原告违约金75000元；3、判令反诉被告承担反诉费用。事实与理由：被告李红艳提前偿还了银行按揭贷款，对房屋进行了解押，由于原告的原因致使贷款手续未申请成功，被告没有违约行为。原告迟迟不能贷款成功，购房首付款也没有支付被告，给被告造成了巨大损失，在签订房屋买卖合同及办理银行贷款手续时原告均未到场，被告对原告购房的真实性产生怀疑。原告提供的房屋买卖合同并非被告所签，内容也与被告提供的房屋买卖合同不一致。被告认为中介房之家公司与原告恶意串通，以订立合同为借口恶意磋商，共同欺骗被告。另外，原告在限购之后不具有购房资格，不能提供两年的社保证明，故网签无法通过，至2017年3月份时原告还没有购房资格，后托人花钱补交了社保，故原告违约在先。被告房之家公司辩称：被告李红艳先把个人卖房信息登记在网上，被告房之家获取其房产信息后，又获取了陈大从需要买房的信息，之后被告房之家公司员工用李红艳留在房之家的钥匙带着原告陈大从看了李红艳的现房，陈大从对房产比较满意，被告房之家即开始联系李红艳签合同，因李红艳称其不在郑州住，被告房之家给李红艳转款1000元作为路费，让李红艳来签合同，但李红艳收到钱后，没有及时回来签合同，其委派另外的人来房之家签订了卖房协议，李红艳委托的受托人（姓名不详）知道房之家给李红艳转路费1000元的事实，于是房之家与陈大从及李红艳的受托人一起签订了三方协议，签协议中间受托人还给李红艳打电话征求李红艳意见，得到肯定答复后才签订的协议（房价为75万元）。期间房之家通知买卖双方到银行签订贷款协议，陈大从向房之家叙述其首付款有限，需要多贷款，当时房之家就给李红艳协商把房价签高一些，以便陈大从的贷款顺利进行，才有了第二份卖房协议（房价为75.5万元）。房产的解押款问题：因李红艳房产有抵押，李红艳承诺自行解押，房之家为此事向李红艳沟通有10个工作日，李红艳因拒绝解押并向房之家打电话询问：房子涨价了，这套房不卖了会有什么后果？被告房之家答复其需要承担1、中介费为成交价的2%；2、向买方陈大从支付成交价的10%违约金，最终李红艳同意自己解押，但是陈大从必须向李红艳多付10000元作为补偿，当天陈大从即到李红艳家交付给李红艳10000元，李红艳为陈大从出具了收据。至此，被告房之家认为事情到这里就结束了，但李红艳以陈大从没有购房资格为由单方解除合同，被告房之家认为，双方签订购房合同的时间是2016年8月，当时并未出台限购政策，陈大从具备购房资格，此纠纷已经在被告房之家迂回了很长时间，致使后来限购政策出台，陈大从丧失购房资格。反诉被告陈大从辩称:对反诉原告李红艳的第1项请求，李红艳已经明确拒绝卖房，已经构成违约，反诉被告认为系单方明确表示解除合同；第2项请求认为与事实不符，陈大从提交的证据证明贷款已经获得审批，李红艳多次去银行阻挠贷款发放，直到2018年3月份贷款审批时间失效，不予协助办理网签，依照交易程序网签之后贷款才会正式发放，贷款银行也会审查购房人的首付款有无支付，才会发放贷款。因此反诉原告的反诉理由不符合事实，也不符合合同约定，请求法院不予支持。反诉被告房之家辩称:认为反诉原告的反诉请求与事实不符，是反诉原告自己设想出来的。本院根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，对本案事实确认如下：2016年8月12日，原告陈大从、被告李红艳与被告房之家公司（中介公司）签订房屋买卖合同一份，甲方（被告李红艳）将其所有的位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋以755000元的价格出售给乙方（原告）；原、被告同意使用按揭贷款的方式支付房款，原告按合同申请贷款的比例，向被告支付首付款，其余价款用银行贷款支付；双方应在本合同签订之日起70个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料；原告若违反合同第四条规定，致使本合同在规定的期限内无法正常过户，丙方（被告房之家）应在原告违约之日起三日内催告原告，原告在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，被告李红艳有权解除合同，同时原告应赔偿被告损失，房之家应将保管的定金交给被告；被告李红艳若违反合同第四条规定，被告房之家应在被告违约之日起三日内催告被告，被告在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，原告有权解除合同，并要求被告李红艳双倍返还原告定金并赔偿原告损失；同时该合同第十条第3项还约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、甲方保证该房屋权属无争议……；2、甲方认可乙方贷款方式付款时……；违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告依约向被告房之家公司交纳了现金30000元，该款含定金14900元及佣金15100元，后因该合同未实际履行，原告交纳的佣金15100元及定金14900元被告房之家公司已退还原告陈大从。另查明，因涉案房屋有抵押，原、被告约定由被告李红艳对房屋进行解押，原告给予被告李红艳房屋解押补偿款1万元，该解押补偿款原告已于2016年11月5日支付给被告李红艳，李红艳于2016年11月15日对该房屋办理了解押。2016年8月31日，原告陈大从与被告李红艳共同到中国××银行××丰产路支行办理住房按揭贷款审理手续，双方向光大银行提交了郑州市房屋买卖合同一份，该合同主要内容为：甲方（李红艳）自愿将其所有的位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋出售给乙方（陈大从）；甲方保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索；乙方应在2016年8月31日前向甲方支付定金5000元，作为乙方为履行本合同向甲方提供的担保；经双方协商，该房屋成交价款为840000元，乙方于2016年12月15日前向甲方支付房款840000元；双方约定本合同生效后90日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记。中国××银行××丰产路支行于2016年9月28日为原告出具编号为光银个审（R77261616000185）号中国光大银行零售授信业务批复一份，该批复内容为：业务品种为住房按揭贷款；担保方式为所购资产抵押；贷款用途为购房；审批结果为同意；批复意见为经合规性审查，该笔贷款所需资料齐全，相关流程所需主、协办客户经理及经营单位负责人签字齐全；终审机构为郑州分行本部。被告李红艳未在合同约定的70个工作日（2016年8月12日至2016年11月24日）内，协同原告共同到房管局立契并办理其他相关手续。上述事实，有房屋买卖合同、收据、证明、通话记录及（2017）豫0108民初2121号卷宗调查笔录、庭审笔录及本案庭审笔录等证据在案为证，足以认定。本院认为：本案中，原告陈大从、被告李红艳与被告房之家公司签订的房屋买卖合同系双方真实意见表示，且原告已按合同内容履行了交付定金、佣金及办理银行按揭预审批等义务，被告李红艳也履行了对涉案房屋进行解押的义务，故本院认定该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约履行了合同义务，被告李红艳在对涉案房屋进行解押后，却未在合同约定的期限内配合原告办理立契等相关手续，其行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。原告主张判令被告李红艳支付其逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金370000元的请求，因双方签订的合同对此未作约定，对原告该项请求，本院不予支持；原告的该项主张，应以双方合同中约定的违约方式即以双倍返还原告交付的定金承担违约责任较为适宜；本案中，原告向被告李红艳支付房屋解押补偿款10000元的目的，是为了尽快促成双方履行合同，至今非原告原因致使合同目的未实现，现原告请求判令被告李红艳退还房屋解押补偿款10000元的请求，事实清楚，理由充分，本院予以支持；原告要求二被告承担金融贷款费用14260元的请求，因合同中对此未作约定，对原告此项请求，本院不予支持。本案中，反诉原告李红艳要求解除原、被告与被告房之家公司三方签订的房屋买卖合同的请求，因该合同本诉原告未主张继续履行，对此请求，本院予以采信；本案中，导致合同不能履行的原因系反诉原告在合同约定的期限内未协同反诉被告办理网签手续所致，现反诉原告称其未违约，系反诉被告不具备购房资格无法通过网签的反诉主张，缺乏事实依据，故其要求反诉被告支付其违约金75000元的反诉请求，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告陈大从、被告李红艳与被告郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司签订的房屋买卖合同；二、被告李红艳于判决生效后十日内支付原告陈大从违约赔偿金14900元；三、被告李红艳于判决生效后十日内退还收取原告陈大从的房屋解押款10000元；四、驳回原告陈大从的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李红艳的其他诉讼请求。案件受理费7214元,原告负担6289元，被告李红艳负担925元，反诉费838元，由被告李红艳负担。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  郭瑞敏人民陪审员  赵淑萍人民陪审员  毛新凤二〇一八年八月九日书 记 员  郑静娜