江苏省沭阳县人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏1322民初1149号原告：晏山林，男，1984年5月30日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。被告：沭阳县泰通环保设备有限公司，住所地沭阳县十字街道纬一路东首。法定代表人：郑长亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。原告晏山林与被告沭阳县泰通环保设备有限公司（以下简称泰通公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。同年8月29日，本院依法作出（2017）苏1322民初10356号民事裁定，驳回原告起诉。原告不服该民事裁定，上诉至宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）。二审期间，原告向宿迁中院申请调查令，并调取了涉案房屋的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和沭阳县国土资源局的复函。宿迁中院认为因二审审理过程中出现新证据，证实涉及该房屋的买卖合同纠纷应属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院应对本案继续审理并依法作出实体裁判。后宿迁中院将该案发回我院重新审理。本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告晏山林及其委托诉讼代理人左亮、被告泰通公司的委托诉讼代理人潘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏山林向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交付位于十字街道纬一路南首2158厂房由北向南第三间门面房（该门面房价值25万元）的义务及逾期交房损失（自2014年4月30日按照日万分之二计算至实际交付之日）；2.被告承担律师费4000元。事实与理由：2014年1月30日，被告将其建设的位于沭阳县十字街道纬一路南首的2158厂房由北向南第三、四间门面房（面积约280平方米）出售给原告，房屋总价值为五十万元，合同签订后，原告当场支付了该款项。后被告仅交付了第四间房屋，原告多次就该第三间门面房要求被告交付，被告一直以各种理由推诿。被告泰通公司辩称：原、被告所签订的协议书名为房屋买卖实为民间借贷，原告借50万元给徐勇、王建、郑长亮三人，该三人在被扣除利息2.5万元后，实际收到的款项数额为475000元，后王建通过银行转账归还14万元、徐勇归还10万元并由被告公司通过徐以成归还28万元，向原告借款已经全部还清。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.2014年1月30日原、被告签订的协议书一份，证明原、被告之间存在买卖合同关系；2.收据一张，证明被告已经收到原告的购房款；3.委托代理合同、律师费发票、律师收费标准，证明原告支出律师费的合理性；4.沭阳县国土资源局复函（复印件加盖了法院档案室的印章）、建设用地施工许可证和建设工程规划许可证（复印件均加盖了沭阳县城镇规划管理办公室档案管理专用章），证明被告系用地单位，涉案厂房归被告所有，被告有处分的权利。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性均无异议，但证据1名为买卖实为借贷合同;对复函的真实性有异议，即使复函是真实的，对其关联性也不予认可，仅查明泰通公司有土地，该土地和涉案土地与原告举证的两个证的证号不一致，且没有附图，不能证明是同一块地，对建设用地施工许可证和建设工程规划许可证的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，从许可证的内容明显可以看出所建的项目为标准化厂房而非住宅，不属于可以买卖的房屋范围，即使两证是真实的，也为无效合同，应当将房屋返还给被告。被告为支持其辩解理由向本院提交如下证据：1.案外人王建于2017年8月13日从江苏沭阳农村商业银行打印的流水明细；2.王建于2017年8月12日从中国银行宿迁沭阳支行营业部打印的存款历史交易明细清单；证据1、2反映出王建曾于2014年5月4日、6月19日分别向原告归还借款20000元，共计还款40000元，从而证明原、被告之间系民间借贷法律关系。3.王建于2018年7月12日从中国银行沭阳县北京路支行打印的存款历史交易明细，证明王建分别于2014年7月10日还款20000元、8月5日还款20000元、6月19日分两次还款10000元和20000元、6月26日还款18100元、6月29日还款12000元，共计向原告还款100100元；4.被告与案外人徐以成签订的泰通家园购房合同，被告于2014年9月将第六间房屋出售与徐以成后，当时并未签订合同，后因徐以成需要合同办理权属证明，故而双方补签了该份合同；5.2014年9月10日原告出具的28万元收据复印件；证据4、5证明徐以成从被告处购买第六间房屋后，将28万元购房款直接交给原告用以归还被告欠原告借款50万元，而且徐以成从被告处购买的并非如原告所述第四间房屋，目前第三、四间房屋由沭阳县正泰公司占有使用，从未交付原告；6.沭阳县十字镇人民政府与沭阳县正泰表面工程有限公司签订的合同书、红线图，证明涉案土地是正泰公司从十字镇政府租用，使用权归正泰公司，房屋买卖合同未经正泰公司同意签订，合同无效；7.涉案房屋照片，拍摄时间为2018年7月19日，证明并不存在被告将第四间房屋出售与原告并已交付的事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但与本案没有关联性，王建与原告之间存在经济往来关系；对证据3的真实性无异议，但流水账与本案无关，都是其与王建之间的往来账目；对证据4的真实性有异议，原告确实将第四间门面房转让给徐以成了，被告与徐以成签订合同及双方之间是何关系与原告无关；对证据5的真实性无异议，原告认可收到了徐以成的28万元房款，但不能达到被告的证明目的；证据6与本案没有关联性，沭阳县国土局的复函已经说明涉案房屋地块的所有权人为被告，且原告提交的证据4中的两证也明确系向被告发证，被告有权出售涉案房屋；对证据7未发表质证意见。2018年8月8日，案外人王建向本院提交一份情况说明、其和原告的微信记录打印件一份及送货单复印件，说明本案系民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷，原、被告签订买卖合同的真实目的是为了替徐勇、王建、郑长亮向原告借款50万元提供担保，后王建与原告的经济往来账目已经结清。原告对王建提交材料的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告对王建提交材料的真实性、合法性和关联性均予以认可，认为可以证明原、被告之间系借贷法律关系而非买卖合同关系。2018年8月22日，徐勇应原告的要求到本院作陈述，说明原、被告之间系房屋买卖合同关系而非民间借贷法律关系。其向本院陈述以下事实：1.其是以证明人的身份在购房合同及收据上签名；2.经王建、徐勇和郑长亮协商，决定将原来原告购买的第四间门面房换成第六间门面房出售与案外人徐以成，原告对此知情；3.签订合同当时房屋的门窗均已装好；4.其与原告、王建和郑长亮系朋友关系，与王建和郑长亮还是合伙关系，原告和徐勇之间存在经济往来，但多为数额不大的借款，账目没有结清；5.徐勇和徐以成系庄邻关系，因为徐勇欠徐以成款，原告收到徐以成购房款28万元中有13万元系徐勇向原告支付；6.徐以成开始与原告签订购房合同，在付款半年后又与被告签订了购房合同。在徐勇拨打徐以成电话询问徐以成付款事宜过程中，经本院询问，徐以成向本院陈述泰通公司因资金紧张，向晏山林借款50万元，并由公司抵了两套房屋给晏山林，最近与泰通公司补签了购房合同，后来付给晏山林的房款28万元中有13万元是徐勇付的，其本人付了15万元。本院对原、被告提交的证据作如下认证：被告对原告提交的证据1-3的真实性无异议，本院予以确认；原告提交的证据4系有权机关出具，对其证明力，本院依法予以确认。原告对被告提交的证据1-3的真实性无异议，本院予以确认；原告对证据4的真实性有异议，未提供相反的证据证实，结合原告认可的证据5，可以证明徐以成在与被告签订合同后按照被告要求将购房款28万元交付原告；对证据6的真实性本院予以确认，但不能达到被告的证明目的；对证据7，原告未发表质证意见，对其真实性本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年1月30日，原告晏山林（乙方）与徐勇、王建、被告泰通公司的法定代表人郑长亮（甲方）签订房屋买卖合同，泰通公司在该份合同上加盖了公司印章。合同约定被告泰通公司以500000元的价款将其建设的位于沭阳县十字街道纬一路南首的2158厂房由北向南第三、四间门面房（面积约280平方米）出售给原告晏山林；被告应于协议签订后三个月内将房屋交付给原告，如被告逾期交付房屋则需按总房价的百分之十向原告晏山林支付违约金；另因原告要求被告泰通公司交付房屋、给付违约金，原告支出的诉讼费及差旅费、律师代理费等费用由被告承担。同日，王建、徐勇、郑长亮向原告晏山林出具500000元收据一张，该收据上加盖了被告泰通公司的印章，载明“今收到人民币伍拾万元正（￥500000元）收到购房款收款人：王建徐勇郑长亮2014年1月30日”。上述合同签订后，王建陆续通过银行转账给付原告款共计140100元。2014年9月10日，原告向案外人徐以成出具收据，载明收到房款280000元。2018年7月，被告泰通公司（甲方）作为出卖人与买受人徐以成（乙方）补充签订购房合同，由徐以成购买泰通家园2158厂房由北向南6号门面房，房屋建筑面积为143平方米，总价款为280000元，合同末尾由徐以成备注：“购房款应甲方要求交付晏山林，房款结清”。另查明：涉案房屋已经取得沭国用（2013）第20312号建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等合法审批手续。原告晏山林因本次起诉支出律师费4000元。本案争议焦点为：原、被告之间法律关系的性质如何认定，系房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。本院认为：原、被告之间系民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系为担保的借贷关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。如果以获取借款、收取借款本息作为实现合同的根本目的，应认定为借款合同关系。由于本案双方对签订房屋买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思就双方之间的法律关系性质。首先，原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但该合同并未反映出双方有买卖房屋的真实意思表示。合同的甲方为案外人徐勇、王建和被告泰通公司，郑长亮作为被告的法定代表人在甲方签名，如果纯粹是为了从被告处购买房屋而与被告签订合同，其完全无必要要求徐勇和王建在合同的售房方签名，其只要与被告签订合同即可。原告称因徐勇介绍其去被告处买房、王建称其与徐勇、郑长亮合伙建房，故而要求王建、徐勇在合同上签名，该解释没有事实依据，因为合同上购房人已经有被告法定代表人签名且加盖了被告公司的印章，与售房人签订购房合同完全无必要与介绍人签订合同，也不符合房屋买卖交易习惯，除非双方并无购房合意，而是有其他目的，且原告亦未提供充分的证据对其解释予以证实。另原告提交的500000元收据，该收据上也明确载明收款人为王建、徐勇、郑长亮，如果如原告所述，系交付购房款，只需被告公司出具收据和发票即可，也无必要由王建和徐勇在合同上签名后又在收据上签名。在王建向本院提交的相关材料，其确认原、被告签订购房合同的目的是为了王建、徐勇、郑长亮向原告借款提供担保，并非真正为了买卖房屋，且在借款后王建已向原告归还涉案借款。原告称其与王建还有其他经济往来，还款与本案无关，未提供证据证实。徐勇陈述其系以证明人的身份在合同及收据上签字与其陈述系涉案厂房的合伙人的事实相互矛盾，也与常理不符，且如果徐勇认可双方之间系民间借贷法律关系，有可能会对其本人产生不利的法律后果，故对徐勇的该部分陈述，本院不予采纳。据此，被告辩解王建、徐勇、郑长亮为了向原告借款而与原告签订购房合同有一定的可信度。另原、被告双方虽然签订了房屋买卖合同，但原告并未表现出购房的意思表示。综合本案审理查明情况，原告并没有在签订合同后表现出积极想要取得房屋所有权的意思表示。根据原告本人陈述，其在签订合同后，被告即将涉案第四间门面房向其交付，但未将第三间门面房向其交付，如果原告确实是向被告购房，两间房屋在均符合交房条件的情况下应一并交付，不可能只交付一间，原告也不可能仅要求被告交付一间。此后，原告也未依据合同约定积极要求被告在协议签订后三个月内向其交付房屋，而是直至2017年6月才向本院提起诉讼，这也不符合正常购房者的心理。原告在庭审中陈述被告向其交付第四间门面房时，房屋没有装门，也没有上锁，与其申请到庭徐勇的陈述也不相一致。其次，原告未提供充分的证据证实涉案第四间房屋已经向原告交付。据原告陈述，在原、被告签订购房合同后，原告即占有了第四间房屋，但双方并未办理交接手续，被告也未向其交付钥匙，其陈述的事实不符合正常交易习惯。按照正常交易习惯，如果双方真正的目的就是为了买卖房屋，那么售房人向购房人交付房屋均要履行相关的交房手续。据徐勇陈述，第四间门面房并未向原告交付。徐勇陈述的事实是因郑长亮家里人不同意交付第四间门面房，第四间门面房并未交付原告，而是经过协商，确定交付第六间门面房给徐以成，徐勇在协商好后也将该事告知原告，原告对此是知情的。徐勇所作的上述陈述与原告陈述的事实不相一致。据此，因被告对第四间房屋已向原告交付的事实不予认可，原告亦未提供证据证明该房屋已向其交付，故原告陈述第四间房屋已向其交付后被其转卖给徐以成的事实无法予以确认。最后，原告主张2014年1月30日收据载明的500000元系购房款证据不充分。根据被告提交的徐以成与被告签订的购房合同，可以反映出徐以成购买的是被告向其出售的由北向南6号门面房而非原告主张的第四间门面房，徐以成在购买房屋后即按照被告泰通公司要求将房款向原告交付，原告在收到徐以成的购房款后则向其出具了房款收据。购房合同和收据具有一定的关联性，结合徐以成在电话中的陈述，可以说明徐以成从被告处购买房屋后，将购房款直接交付原告用以冲抵了原、被告之间的相关往来账目，其与被告签订的购房合同也是真实的。如果原告与徐以成之间存在房屋买卖合同关系，徐以成应该与原告签订购房合同而非与被告签订；如果原、被告之间并不存在其他经济往来关系，徐以成也无必要应被告要求将购房款交付原告，并由原告出具收款据。原告称徐以成系向其购买的房屋而非向被告购买的房屋，未提供证据证实，且被购房合同和其出具的收据所否定，故对其主张2014年1月30日收据载明的500000元系购房款的事实，本院依法不予确认。综上，因原告提交的证据不能达到其证明目的，本院依法确认原、被告之间并不存在房屋买卖的真实意思表示即并不存在房屋买卖合同关系，双方签订购房合同实为民间借贷提供担保。经本院向原告释明，原告坚持不变更诉讼请求，故对原告的诉讼请求应予以驳回。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十四条第一款第（三）之规定，裁定如下：驳回原告晏山林的起诉。原告预交案件受理费2685元，退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  祝红娟人民陪审员  胡方云人民陪审员  卢 玲二〇一八年八月二十三日法官助理王兆玉书记员宗佳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。