广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初8666号 原告：广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社，住所地广州市白云区江高镇南岗村，社会诚信服务凭证用户号X1846312-6。 负责人：江绍煊，社长。 委托代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。 委托代理人：周汝昌，男，汉族，1944年2月7日出生，身份证住址广州市白云区，系该社社员。 原告：广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社，住所地广州市白云区江高镇南岗村，社会诚信服务凭证用户号X1846313-4。 负责人：周鉴韶，社长。 委托代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。 委托代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所实习律师。 被告：龙志均，男，汉族，1970年3月1日出生，户籍住址广州市白云区， 被告：钟少群，女，汉族，1971年1月12日出生，户籍住址广州市白云区， 上述两被告的共同委托代理人：黄贵勇，广东一贯律师事务所律师。 原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社（以下简称南岗四社）、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社（以下简称南岗五社）诉被告龙志均、钟少群土地租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南岗四社的委托代理人周汝昌及其与南岗五社的共同委托代理人马继雄，被告龙志均、钟少群的共同委托代理人黄贵勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南岗四社、南岗五社共同诉称：2004年7月，被告龙志均与两原告签订《土地租赁合同》，向两原告承租地名为“旗杆山”的地块。该地块面积23.41亩，折合15607平方米；合同约定租金为1.05元／㎡／月，租金每三年上浮10%，租期为30年，即从2004年7月1日起至2033年6月30日止，建筑期免租10个月。龙志均从2005年5月1日起按合同约定的租金标准向两原告交纳租金，租金交纳方式为龙志均每年1月1日前一次性向两原告支付当年上半年的租金，每年6月1日前一次性支付当年下半年的租金。合同还约定，龙志均如不按时交纳租金，需按欠款总额的2‰支付滞纳金，超过三个月不交纳租金的，两原告有权追收欠款及滞纳金并有权终止合约。 合同签订后，两原告将涉案地块交付给龙志均使用。2005年7月16日，案外人殷卓波被任命为广州江高镇南岗经济发展公司经理，其利用职务之便将涉案地块的承租人变更为龙志均的妻子钟少群，并在未征得两原告社员同意的情况下签订《土地租赁合同》，更擅自将原合同条款变更租用期限为49年，从2005年7月16日至2054年7月15日止，租金大幅度下降至每亩每年1000元。钟少群从2005年7月份起按每亩每年1000元向两原告交纳租金。截止2018年5月31日止，钟少群仅向原告南岗四社交纳租金319281元，欠付租金达2736952.102元，其中欠付原告南岗四社租金1553933.18元。两原告认为，殷卓波利用掌握和控制南岗村的土地管理权之便，在其操作下以两原告的名义于2005年7月19日与被告钟少群签订涉案《土地租赁合同》，谋取不当利益，严重损害了两原告的集体利益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认两原告与两被告于2005年7月19日签订的《土地租赁合同》无效；2、两被告立即将土名“旗杆山”，面积为23.41亩的地块返还给两原告；3、两被告向原告南岗四社支付欠付的场地使用费（自2005年5月1日起计算至两被告实际返还涉案土地之日止，计算标准按照2004年7月签订《土地租赁合同》约定的1.05元/月/㎡的标准计算，其后每三年上浮10%，计算的土地面积按照23.41亩即15607平方米计算，然后乘以涉案土地中南岗四社土地的占有比例56.82133%）；4、本案诉讼费由两被告承担。 被告龙志均、钟少群共同辩称，涉案纠纷在（2017）粤0111民初412号案中法院已经作出裁定，驳回了原告的诉请。法院当时要求原告去其他机关处理这个问题，根据一事不再理的原则，原告的起诉不符合起诉条件。涉案的土地上有高压线，导致我方租金降低是合理的，也是经过原告方开会讨论决定的。无论涉案地块是建设用地还是园地，并不影响合同的有效性，合同约定我方可以在符合法律规定的条件下合理使用，我们就土地性质使用也是合法的。我方的租金已交到2018年，请求法院驳回原告诉请。 经审理查明，两被告系夫妻关系。2004年7月，两原告与被告龙志均签订《土地租赁合同》，双方约定龙志均向两原告承租涉案的地名为“旗杆山”的地块，该地块面积23.41亩，折合15607平方米；合同约定租金为1.05元／㎡／月，租金每三年上浮10%，租期为30年，即从2004年7月1日起至2033年6月30日止，建筑期免租10个月。 2005年7月19日，两原告另与被告钟少群签订《土地租赁合同》，双方约定钟少群向两原告租赁土地，具体地块为：与广清高速公路平行的田南路东侧边沿以东，贝缌鞋厂现有厂房围墙以东，田南路入贝缌鞋厂通路以南，千福临鞋厂现有厂房围墙以北，地名为“旗杆山”的地块；租赁地块总面积为23.41亩，折合15607平方米，以双方实地丈量并确认为准；租用年限为49年，即从2005年7月16日至2054年7月15日止。合同第三条关于押金、租金的计算及交纳的办法约定：1、乙方（即被告钟少群）应向甲方（即两原告）支付人民币伍万元整作押金。本合同建筑期满后，此押金中的4万元抵充租金，另1万元作押金，待合同期满后该押金甲方不作退还给乙方。甲方在此确认已收取乙方所缴付的上述押金。2、乙方向甲方支付1.5万元人民币作一次性青苗补偿。甲方在此确认已收取乙方缴付的上述补偿款。3、如上级有关部门不同意乙方使用该地，上述押金须在甲方知悉上级决定之日起三天内退回给乙方。4、租金的计算：（1）租赁地块内田南路东侧边沿以东68米内，合共面积12.37亩，因属高速公路边沿100米不可建筑范围，故租金按每年每亩1000元计算，每年共12370元，每满三年，租金标准上浮10%。（2）上述范围外以东区域合共面积11.04亩，折7359平方米，因目前有高压线穿越，导致乙方难以使用，以及乙方须办理报建手续并有合理时间进行施工等情况，故该区域租金，在高压线迁移完成之前，按每年每亩1000元计算。自高压线迁移完成及办妥报建手续之日起，该区域租金按每月每平方米1.05元计算，每满三年，租金标准上浮10%，直至本合同期满之日止。 合同签订后，两原告依约向钟少群交付了涉案地块，两被告向两原告交纳了押金50000元、青苗补偿款15000元。被告钟少群依上述2005年7月19日的《土地租赁合同》约定的租金标准向两原告交纳了2005年7月1日至2018年12月31日前的全部租金。对于被告龙志均是否曾依上述2004年7月的《土地租赁合同》约定的租金标准向两原告交纳了2005年5月1日至2005年6月30日期间的租金原、被告双方存在争议，原告否认被告已支付上述期间的租金。因被告龙志均未能在本院指定期限内提供证据证实其已向两原告支付了该期间的租金，则其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的上述事实予以认可，认定被告龙志均未支付上述期间的租金。庭审中被告龙志均称2005年7月19日的《土地租赁合同》是其委托钟少群签订的，并确认涉案地块实际是由其承租的。两被告收到涉案土地后，在该地块上建有部分建筑物。诉讼中，两原告共同出具涉案地块《租金、收益分配比例确认书》，确认出租涉案地块的所有收益按南岗四社56.82133%、南岗五社43.17967%的比例分配。原告南岗四社另提供了已生效的本院就其与案外人殷卓波、梁少锋之间的土地租赁合同纠纷所作出的（2017）粤0111民初411号民事判决书及广州市中级人民法院就此作出的（2018）粤01民终8662号民事判决书，该案纠纷所涉“南神大围”地块与本案所涉地块相近，大部分亦均为农业用地，合同双方约定的租金标准为自2009年1月1日起1300元/亩/年，每五年上浮10%。庭审中，经本院释明，两被告明确表示若涉案合同无效，暂不在本案中向两原告主张返还财产或赔偿损失，但保留权利视情况另行处理。 另，两原告曾于2017年1月5日起诉两被告，要求两被告返还涉案土地，支付场地使用费等，本院依法立案受理，案号（2017）粤0111民初412号。该案诉讼中，本院依原、被告共同确认的涉案的“旗杆山”地块的卫星地图位置及范围向广州市白云区国土资源和规划局发函查询该地块的土地权属及规划用途等情况。2017年8月14日，广州市白云区国土资源和规划局复函本院，称没有查到该地块的权属登记信息，该地块部分位于《建设用地通知书》（穗国土【1995】建用通字第1007号，用地单位为白云区江高镇南岗村委员会）和《建设用地批准书》（穗国土建用字【1995】第735号，用地单位为江高镇南岗村委会）范围内；该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》中规划为建设用地和农用地，核查地块不涉及基本农田，详见附件2，附件2显示涉案地块大部分用地性质属于园地。2017年12月7日，广州市白云区国土资源和规划局再次复函本院，确认涉案地块中的园地属于农用地，城镇用地、公路用地属于建设用地。因涉案地块上建有上盖物，且无合法产权登记或取得合法的建设用地规划许可和建设工程规划许可，可能涉嫌违建，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》{粤高法发[2001]42号}第一条的规定，本院依法作出（2017）粤0111民初412号民事裁定书，裁定驳回两原告的起诉，并告知其可在行政主管部门对涉案土地上的建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，就因履行涉案合同而发生的财产纠纷再行提起民事诉讼处理。上述裁定书已发生法律效力。2018年5月17日，广州市城市管理综合执法局白云区分局出具《关于江绍煊投诉、举报违法建设处理情况告知书》，称涉案的“旗杆山”地块上的铁皮棚已于2018年1月25日进行了拆除，为了防止偷倒垃圾行为剩余的铁皮暂时不拆；经现场核查，现该址只有已压好的桩底，没有发现超出地面的建筑物。 以上事实，有《土地租赁合同》、复函、民事裁定书、收款收据及当事人陈述等证据证实。 本院认为，在本院作出（2017）粤0111民初412号民事裁定书，依法驳回两原告的起诉后，广州市城市管理综合执法局白云区分局已对涉案地块上的上盖物进行了处理，在此情况下，两原告就涉案纠纷在此提起诉讼符合法律规定，不属于重复诉讼。结合原、被告双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点： 一、关于涉案的两份《土地租赁合同》是否为无效合同。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十四条第（四）项、第十七条第（一）项的规定，涉案土地的使用应当符合合法的土地利用总体规划。本案中，涉案地块大部分为园地，属于农用地，仅有少部分为公路用地等建设用地，并非用于生产经营的建设用地。而两原告与龙志均、钟少群在涉案的两份《土地租赁合同》中虽未明确载明该地块的用途，但在合同中多处使用“经营”表述，亦明确载明可与第三方合作经营开发，龙志均、钟少群在涉案合同签订后亦未将涉案地块用于农业用途而是建造了上盖物，结合上述情况来看，两原告与龙志均、钟少群关于涉案土地用途的约定已违反了该地块合法的土地规划，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案的两份《土地租赁合同》均应为无效合同。 二、关于两被告的责任承担。如上所述，因涉案的《土地租赁合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，现两原告要求被告钟少群向其返还土名为“旗杆山”，面积为23.41亩的涉案地块（折合15067平方米，具体范围以双方在卫星地图上确认的涉案地块的位置及范围为准）符合法律规定，本院对此予以支持。被告龙志均与钟少群系夫妻关系，其在庭审中确认涉案的2005年7月19日的《土地租赁合同》所涉地块实际是由其承租的，则该合同签订后涉案地块实由两被告夫妻共同承租，龙志均应与钟少群共同承担上述返还土地的责任。自2005年7月1日开始至今，两被告实际使用涉案地块，则其应向两原告支付土地使用费作为补偿。参照2005年7月19日的《土地租赁合同》约定的租金标准及两原告就与涉案地块情况相似的“南神大围”地块和案外人签订的土地租赁合同所约定的租金标准，本院酌定涉案地块的土地使用费按照2005年7月19日的《土地租赁合同》约定的租金标准计算。因被告钟少群已按照该合同约定的租金标准向两原告支付了2005年7月1日至2018年12月31日期间的全部租金，原告南岗四社的土地使用费损失已得到补偿，现其要求两被告按照2004年7月的《土地租赁合同》约定的租金标准另行支付2005年7月1日之后的土地使用费差额的诉请本院不予支持。被告龙志均未能提供证据证实其已向两原告支付了2005年5月1日至2005年6月30日期间的租金，现原告南岗四社要求其支付该期间的土地使用费的主张符合法律规定，本院对此予以支持。该部分使用费亦按照上述土地使用费的标准即1000元/亩/年的标准、按照面积23.41亩计算应为2216.98元（23.41亩×1000元/亩/年÷12个月/年×2个月×56.82133%）。2004年7月的《土地租赁合同》系两原告与被告龙志均一人所签，被告钟少群并非该合同的相对人，原告南岗四社要求其与被告龙志均共同支付该期间的土地使用费于法无据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十四条第（四）项、第十七条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社与被告钟少群于2005年7月19日签订的涉案《土地租赁合同》无效； 二、自本判决生效之日起三十日内，被告龙志均、钟少群共同将土名为“旗杆山”，面积为23.41亩的涉案土地返还给原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社； 三、自本判决生效之日起三十日内，被告龙志均向原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社支付土地使用费2216.98元； 四、驳回原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9392.7元，由原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社负担9329.3元，被告龙志均、钟少群共同负担63.4元。被告龙志均、钟少群负担的上述受理费应在本判决生效之日起三十日内支付给原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  张旭增 二〇一八年八月十五日 书记员  李幸锋