广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初4567号原告:徐远志，男，1985年9月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：零庆鸣，广东海智律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司。法定代表人：黄滢静。被告:珠海时代百货有限公司。法定代表人：李伟东。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司。法定代表人：叶耀明。三被告共同委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。原告徐远志与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐远志及委托诉讼代理人零庆鸣，三被告共同委托诉讼代理人何志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐远志向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》及附件（编号x-x9）继续履行且被告时代百货协助及时办理相关产权证书；2.请求判令被告诺德置业支付694444元×（92天+365+126）×3÷10000=121458.26元的违约金；3.请求被告百盛时代支付租金2722.22×9=24499.98元，因逾期支付租金而产生的违约金24499.98元×300×3÷10000=2204.99元，被告时代百货负连带责任；4.请求三被告支付原告为维权而支付的律师费15000元；5.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年3月8日，原告与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订了编号为x—x9的《商品房买卖合同》。合同内容为：出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。合同约定原告购买标的为xx广场第x层xx房商铺，建筑面积17.25平方米，购房总价款1088888元。付款方式为分期付款，原告应在2017年9月30日前支付818888元（含定金10万元）；剩余价款270000元由原告向指定银行申请按揭贷款支付。合同约定：出卖人应当在2016年10月1日前交房，逾期30曰后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告于2016年3月6日支付定金100000元，2016年3月8日支付首期款444444元。而且在2016年3月6日原告按珠海诺德时代置业顾问有限公司的要求支付服务费150000元，但收据上盖章为珠海永通商业运营管理有限公司。2016年5月5日，被告时代百货与珠海金山房产公司共同出具《关于xx广场x层商铺分割的说明》，告知业主xx广场x层商铺己获预售许可证，但上述产权不能分割，承诺愿意按照商品房买卖合同的约定承担法律责任。原告认为，原告与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订了编号为6—069的《商品房买卖合同》识真实有效的，但不能分割不属于不可抗力的内容，应按契约精神严格履行合同。原告多次找各被告沟通解决，但各被告互相推诿，实为无奈之举，原告只能诉至法院，判如所请。原告徐远志对其诉称提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《统一经营管理协议书》；3、《收据》及银行存根；4、银行交易流水明细清单；5、增值税普通发票；6、关于xx广场x层商铺产权分割的说明；7、珠海市代广场房产纠纷问题协调会议纪要；8、关于xx广场公寓业主问题的声明；9、商品房预购查询结果。被告诺德置业、时代百货共同答辩称，1、因开发商停止施工，案涉商铺至今不能竣工，未通过竣工验收，被告也无法协助原告办理相关产权证书；2、逾期交房违约金计算基数根据合同约定，是按原告已付房款的万分之三计算，其中合同编号6-068原告已付房款是417500元，合同编号6-069原告已付房款是544444元，其余款项是原告向第三方案外支付的服务费，并非合同约定的购房款。案涉商铺未交付，被告百盛时代支付租金条件并未成就，被告时代百货不需要对支付租金承担担保责任。合同并未约定律师费承担方式，该律师费应由原告自行承担。被告百盛时代辩称，根据统一经营管理协议书第二条约定，统一经营管理期限从原告向被告百盛时代交付案涉物业之日起算，现原告并未向被告百盛时代交付案涉物业，租金支付条件并未成就。合同并未约定律师费承担方式，该律师费应由原告自行承担。三被告对其辩称未提交证据材料。经审理查明：2016年3月8日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：x-x9）及附件，就原告购买位于珠海市香洲区xx路xx广场项目x层xx号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件二关于交付使用条件约定为：1、该商品房交付使用条件为，该商品房所在裙楼即一至x层经规划、工程质量、消防、水电、电梯、人防等验收合格后交付使用；2、买受人在此同意，出卖人可在商品房符合交付条件的情况下向买受人指定的经营管理公司交付该商品房，经营管理公司有权代买受人办理各项收楼手续，该手续一经办理完毕视为已向买受人交付该商品房。同日，原告（乙方）与百盛时代（甲方）签订《统一经营管理协议书》，约定乙方委托甲方经营案涉商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；统一经营管理的期限为15年，自开发商将案涉商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金65333元；第4、5、6年每年支付租金76222元；第7至15年每年支付租金87111元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金，因迟延支付租金，每迟延一日，应支付应付未付月租金万分之一的违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付月租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付月租金万分之三的违约金。又在同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：时代百货对经营管理协议中百盛时代向原告交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向原告交付的租金时，时代百货以其经营收入和时代百货与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向原告补偿百盛时代应付租金的不足部分；时代百货为原告提供担保期限为原告与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年3月8日，原告向被告时代百货支付定金100000元和首期款444444元。原告主张同日在售楼处刷卡支付了150000元，由珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）向原告出具一份150000元的收据，载明为“时代百货x-xx铺150000元服务费”。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向珠海永通或是中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或中山永通，提出异议后售楼人员说是为了避税。上述合同签订后，被告时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月的租金，每月租金2722.22元。另查明，位于珠海市××区××路××号[xx广场]项目的开发商为被告金山房产，被告时代百货于2014年1月向金山房产购买案涉商铺，并办理了预告登记（预购证号：01xx78）。案涉商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市××区××路××号xx广场项目尚未竣工验收。原告提供的产权信息表显示，截止至2018年7月10日，珠海市××区××路××号x层、x层商场自2017年1月19日被多个案件司法查封。鉴于案涉商铺已被司法查封，本院向原告作出释明，建议原告变更诉讼请求：另行提出执行异议及相关诉讼，或者解除合同、要求赔偿损失。原告坚持不变更其诉讼请求。庭审中原告明确其第三项诉讼请求：请求2017年8月至2018年4月30日的租金，租金逾期责任应从2017年7月1日起计算，至2018年4月30日。再查明，原告还提交了以下2份证据：1.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于xx广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市××区××路××层商场（即xx广场x层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。2.被告时代百货于2016年9月8日出具《关于xx广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干xx广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给xx广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为xx广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买裙楼x、x、x、x、x层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号：x—x9）、原告与百盛时代签订的《统一经营管理协议书》以及原告与被告时代百货签订的《担保合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。由于案涉商铺被查封，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一规定：房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。本院已向原告释明变更诉讼请求，原告仍坚持原诉讼请求：要求继续履行合同并办理产权证书。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。以及《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理…案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，原告如坚持对案涉商铺主张继续履行合同、办理产权证书，应当在查封案件中提起执行异议及其相关诉讼，而不是在案涉商铺被查封的情况下直接提出相关诉讼请求，故原告第一项诉讼请求，应予驳回。原告第二项诉讼请求要求支付逾期交房违约金，是基于案涉商铺的买卖合同可以继续履行的情况下而产生的违约责任，依赖于原告第一项诉讼请求是否成立，故在原告第一项诉讼请求被驳回的情况下，故原告第二项要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院同理予以驳回，不予处理。关于租金。根据《统一经营管理协议书》第三条的约定，被告百盛时代自2016年10月起，以每月租金2722.22元（65333÷12×50%）标准向原告支付租金，由于尚未确定《商品房买卖合同》是否解除，原告请求租金此后至2018年4月共计9个月的租金24499.98元，本院予以支持。《统一经营管理协议书》约定：甲方每月10号前支付当月约定租金，因迟延支付租金，每迟延一日，应支付应付未付月租金万分之一的违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付月租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付月租金万分之三的违约金。故对原告请求租金的违约金，应按该约定分段计算，按原告主张的违约天数计算，租金的违约金总额为824.83元。根据《担保合同》的约定，被告时代百货应对该租金及违约金承担连带清偿责任。关于律师费，原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定，故原告该项请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第三百一十二条之规定，判决如下：—、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐远志支付租金24499.98元及违约金824.83元；二、被告珠海时代百货有限公司上述第一项的款项承担连带清偿责任；三、驳回原告徐远志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8034元，由原告徐远志负担7871元，被告珠海百盛时代商业运营管理、珠海时代百货有限公司负担163元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 凡二〇一八年八月十七日书记员 卓嘉聪