广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初13909号原告：东莞市现代广场房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇绿化中路**。法定代表人：汤振康，公司总经理。委托诉讼代理人：李伟盛，广东砝码律师事务所律师。被告：东莞点点文化科技有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道西平社区下手村**财津科技产业园******。法定代表人：张应田。委托诉讼代理人：赖向东，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋璐，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。被告：刘英伟，男，汉族，1977年6月26日出生，住广东省东莞市，原告东莞市现代广场房地产开发有限公司（以下简称“现代广场有限公司”）诉被告东莞点点文化科技有限公司（以下简称“点点文化有限公司”）、刘英伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告现代广场有限公司的委托代理人李伟盛、被告点点文化有限公司的委托诉讼代理人赖向东、蒋璐、被告刘英伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告现代广场有限公司提出诉讼请求：1、判令确认原告与两被告签订的《石龙现代广场合作协议》已于2018年4月1日解除；2、判令被告点点文化有限公司赔偿原告装修费及设备款人民币169662.5元；3、判令被告点点文化有限公司向原告支付违约金人民币50000元；4、判令被告刘英伟对上述款项承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告与两被告签订《石龙现代广场合作协议》（下称“协议”），协议约定，被告点点文化有限公司租用原告位于东莞市××绿化中路××现代广场××商铺××跆拳道培训班经营活动，租赁期限为五年，从2017年3月20日起至2022年3月19日止。场地的租金（使用费）以被告点点文化有限公司收取的学费及教材费、服装费扣除成本后的40%计收。原告根据双方确认的装修方案进行装修，并向被告提供空调、宣传屏幕等设备。合同期内，如被告点点文化有限公司提前终止本协议或因违约导致协议提前终止，被告点点文化有限公司应在协议解除前七天赔偿场地装修费及设备投入的总价给原告，还应向原告支付违约金50000元。协议还约定，被告刘英伟作为被告点点文化有限公司的保证人提供本协议项下所有款项的连带责任担保。协议签订后，原告按约履行了出租场地和提供装修、设备等义务，两被告也确认了相关装修费用及设备款。2018年4月1日，被告点点文化有限公司向原告提出公司经营出现问题，已无法继续正常经营，并对已经交费的学员进行退费处理，同时表示已不能继续履行协议。被告点点文化有限公司的上述行为已构成根本违约。原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告点点文化有限公司辩称，原告与被告于2017年3月17日签订《石龙现代广场合作协议》，约定由原告出装修和设备，被告开设跆拳道馆，按收入四六分成，其中装修与设备归原告所有。原告之后提出装修预算，被告认为价格过高，未对装修和空调的报价确认。原告并未与被告协商即自行开始装修，且装修过程极不规范，使用劣质高价材料装修，甚至刚装修好即出现大面积玻璃裂缝。跆拳道馆为儿童体育教学场地，多处玻璃出现大块裂缝，存在严重的安全隐患，令家长和儿童深觉不安，直接导致被告的业务难以开展。被告屡次与原告沟通，都无效果，被告因此拒绝确认装修结算单，也从未验收原告的装修和空调设备。跆拳道馆自2017年6月开业以来，由于原告的物业管理及其糟糕，空调常年不制冷，楼道充满异味，商场内部漏水，空气中满是装修灰尘，保安和保洁对客人态度凶恶，一直惨淡经营。被告多次要求原告提高物业管理水平未果，只能于2018年4月暂时休业，待原告整改后重开。被告自此以后，一直等待原告整改完毕，可以重新开业的通知。然而，2018年6月，被告突然收到法院传票，方得知原告要求解除合同，并要求被告赔付装修款、设备款和违约金，被告感到非常诧异，遂去原址，惊奇地发现原告不顾与被告签订的合同应于2022年3月19日到期的事实，已将被告的场地租给了清华书法培训机构。原告将案涉场地租赁给他人使用，原来的装修及设备还可以使用。我方与原告的学费分成是按六四分成，而且预付了一年四成的学费，即使双方解除合同原告也没有损失。原告根本违约，造成被告损失，希望法院判决驳回原告的无礼请求。被告刘英伟辩称，一、被告点点文化有限公司从来没有书面或口头向我方表示不继续经营或撤出场地；二、学员学费是由原告收取的，原告已经收取了一年的学费，并按照合同约定提前分得40%的学费，即被告点点文化有限公司已经提前支付了学费分成给原告；三、原告将场地租赁给他人，应告知我方，但原告没有履行告知义务；四、据被告点点文化有限公司的经营者反映第一个月支付电费约3000元，物业解释说里面包含了整个现代广场的公摊电费，但合同中没有约定，原告物业收取的电费不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：2017年3月17日，原告作为甲方，被告点点文化有限公司作为乙方，被告刘英伟作为丙方，三方共同签订《石龙现代广场合作协议》，约定：（1）甲方提供位于东莞市××绿化中路××现代广场××楼Ａ09铺出租给乙方，用于经营跆拳道培训班课室，期限自2017年3月20日至2022年3月19日；（2）乙方向甲方支付分成收益，甲方收取总学费的40%和教材费、服装费扣除成本后所得利润的40%；（3）甲方按照甲乙双方签名确认的装修方案进行装修，甲方一次性提供3台柜式空调，并单方享有场地装修及自身投入的全部设备的资产权属；（4）甲方负责场地的租金、物业管理费的费用支出；（5）乙方自负盈亏，独自承担经营风险，并承担除租金及物业管理费以外的一切经营成本及费用支出；（6）乙方提供使用场所的装修设计方案；（7）在未与甲方沟通确定的情况下，乙方不得擅自缺课或更改上课时间；如因教学质量及经营管理出现的相关问题由乙方负责，与甲方无关；经营时出现学员退费情况，均由乙方负责，与甲方无关；（8）合同期内，若乙方单方面提前终止本协议或因乙方违约行为导致甲方提前终止本协议的，乙方应在协议解除前七天内赔偿场地装修费及设备投入的总价给甲方（具体金额以双方确认的施工方案的施工合同和采购票据为准，如最终双方无法确认的，以人民币130000元作为赔偿标准。）乙方还需向甲方支付违约金50000元，并负担全部违约责任，以及处理后续相关事宜；（9）丙方愿意作为乙方的保证人提供本协议项下所有款项的连带责任担保；（10）若因甲方原因（包含场地转租、商铺变卖等其他违反乙方权益相关事项），导致乙方需临时撤场所产生的一切损失，由甲方承担；合同期内，若甲方单方面提起终止本协议或因甲方违约行为导致乙方提前终止本协议的，需赔偿乙方违约金50000元，并负担全部违约责任。上述协议签订后，2017年5月原告对案涉场地装修完毕并交付被告点点文化有限公司。被告点点文化有限公司自2017年6月起在案涉场地经营跆拳道馆。2018年3月25日至4月底，被告点点文化有限公司将跆拳道馆锁门并停业整顿。原告于2018年5月1日将案涉场地转租给他人经营清华书院。关于被告跆拳道馆停业的原因。原告主张是因馆内唯一的老师离职，被告点点文化有限公司通知学员家长退还学费，并告知学员家长公司宣告破产。原告提供了学员家长群的微信聊天记录、以及原告与“跆拳道馆Kim”的微信聊天记录作为证据。被告点点文化有限公司否认微信聊天记录的真实性，但承认因跆拳道馆仅有的老师离职而向学员退费，是停业的原因之一；庭审时，被告点点文化有限公司陈述因原告对分成太少感到不满而锁门阻止其营业。对此，被告点点文化有限公司未提供证据。庭后，被告点点文化有限公司向法院作出的书面回复中确认是自己员工锁门停课几天，但并非要中止协议履行。此外，被告点点文化有限公司还主张因跆拳道馆装修劣质，馆内玻璃碎裂影响师生安全，因此暂时休馆，并要求原告整改。对此，被告点点文化有限公司提供了现场照片作为证据。原告否认照片的真实性。被告点点文化有限公司表示在停业时曾口头告知原告暂时停业整顿，在2018年4月期间多次口头告知原告可以继续营业，但未告知原告恢复营业时间。原告对此不予确认，称被告点点文化有限公司从未告知。原告称其于2018年4月14日向被告点点文化有限公司寄出终止合同通知书，内容是因点点文化有限公司擅自连续停业，未按合同约定支付场地水电费，且接到通知已对现有家长宣告公司破产并退回剩下课程费用，上述行为构成违约，决定与点点文化有限公司终止合同，要求点点文化有限公司在2018年4月20日前结清装修及设备投入费用及违约金水电费等。被告点点文化有限公司表示未收到该份通知书，直到收到本案传票后才知原告已终止合同并将铺面转租他人。被告刘英伟当庭陈述原告曾告诉他寄了一份终止合同的书函给被告点点文化有限公司，并会起诉刘英伟。原告主张被告点点文化有限公司违约在先，为了减少损失原告将案涉场地转租，当庭表示案涉合作协议不可能继续履行。关于案涉场地的装修费及设备款，原告提供了《云峰道馆装修工程协议》、《现代广场商铺装修完毕验收表》、《跆拳道装修项目报价清单》、《跆拳道装修项目汇总》、空调价目表及材料清单等，其中《现代广场商铺装修完毕验收表》、《跆拳道装修项目报价清单》和《跆拳道装修项目汇总》上有被告刘英伟的签名确认，《跆拳道装修项目汇总》中预算总费用为169662.5元，原告据此主张为装修案涉场地支出装修费及空调设备款共计169662.5元。被告点点文化有限公司对此不予确认，认为装修报价均为预算价格，未经结算也未经点点文化有限公司确认，装修工程也未经点点文化有限公司验收，且装修费用过高不合理。以上事实，有原告提供的《石龙现代广场合作协议》、《云峰道馆装修工程协议》、《现代广场商铺装修完毕验收表》、《跆拳道装修项目报价清单》、《跆拳道装修项目汇总》、空调价目表及材料清单、收款收据、微信聊天记录、终止合同通知书、现代广场缴费通知单，被告提供的照片、清华书院宣传单及现场照片、现代广场租户微信聊天记录，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《石龙现代广场合作协议》合法有效，本院予以确认。双方争议焦点在于：一、案涉跆拳道馆在2018年3月25日至4月期间闭馆的原因在于原告还是被告点点文化有限公司；二、被告点点文化有限公司是否构成违约。被告点点文化有限公司承认是自己的员工将跆拳道馆锁门并中止营业，原因是：1.跆拳道馆仅有的老师离职并向学员退费；2.原告对分成太少感到不满，阻止营业；3.场所装修劣质，馆内玻璃碎裂影响师生安全，故暂时休馆，并要求原告整改。对此本院认为，被告点点文化有限公司经营过程中出现人事问题而自主采取的善后行为，与原告无关；被告点点文化有限公司没有证据证明原告阻止营业；场所玻璃照片未显示拍摄时间，无法核实拍摄地点，也没有证据证明其就装修质量问题通知原告整改。因此，被告点点文化有限公司未能举证证明系原告的过错导致其无法正常营业，应承担举证不能的法律后果，故本院认定案涉跆拳道馆在2018年3月25日至4月期间闭馆是被告点点文化有限公司的单方行为。按照《石龙现代广场合作协议》中的约定，“在未与原告沟通确定的情况下，被告点点文化有限公司不得擅自缺课或更改上课时间；如因教学质量及经营管理出现的相关问题由被告点点文化有限公司负责，与原告无关。”本案中，被告点点文化有限公司主动向学员家长退费并单方闭馆停止营业，未能举证证明其闭馆行为经过原告确认，闭馆后也未能与原告积极协商，直至4月底均未恢复营业，也未通知原告恢复营业具体时间，被告点点文化有限公司的上述行为已经构成违约。原告根据被告点点文化有限公司的上述行为，有理由认为点点文化有限公司不再继续履行合作协议，原告有权在合作协议期限届满之前解除合同并要求被告点点文化有限公司承担违约责任。据此，本院认定原告与两被告签订的《石龙现代广场合作协议》于2018年4月30日解除。依据双方协议中的约定，因被告点点文化有限公司违约行为导致原告提前终止协议的，应赔偿场地装修费及设备投入的总价，具体金额以双方确认的施工方案的施工合同和采购票据为准，如最终双方无法确认的，以人民币130000元作为赔偿标准。本案中，由于原告提供的《跆拳道装修项目报价清单》、《跆拳道装修项目汇总》等均系报价预算，未经被告点点文化有限公司确认，被告点点文化有限公司也提出异议，双方无法一致确认，故本院认定应当按照双方协议约定，以130000元作为赔偿标准。超出的部分，本院不予支持。原告将案涉场所转租他人是防止损失扩大的适当举措，与减少被告点点文化有限公司的赔偿数额没有关联性，被告点点文化有限公司应当依照协议约定承担违约责任。《石龙现代广场合作协议》中约定的违约金为50000元，本院认为该违约金数额过高，有违公平公正原则，本院予以适当调整，认定被告点点文化有限公司应当支付原告违约金30000元。被告刘英伟作为连带保证人，对上述款项应承担连带赔偿责任。被告刘英伟承担连带赔偿责任后，有权就其承担的部分向被告点点文化有限公司追偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市现代广场房地产开发有限公司与被告东莞点点文化科技有限公司、被告刘英伟签订的《石龙现代广场合作协议》于2018年4月30日解除；二、被告东莞点点文化科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市现代广场房地产开发有限公司赔偿装修费及设备款130000元；三、被告东莞点点文化科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市现代广场房地产开发有限公司支付违约金30000元；四、被告刘英伟对被告东莞点点文化科技有限公司的上述第二、三判项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告东莞市现代广场房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2297.47元，由原告负担209.18元，由被告东莞点点文化科技有限公司、被告刘英伟共同负担2088.29元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。>审判员审判员 吴 丹二〇一八年八月二十四日书记员 黄婉玲