重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0114民初1054号 原告：重庆新大正物业集团股份有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号名义层19层A#。 法定代表人：王宣，该公司董事长。 委托代理人：魏婷婷、李智，系该公司员工。 被告：重庆市博宏城市建设开发有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道办事处新华大道西段849号。 法定代表人：张鹏程，该公司总经理。 委托代理人：何安，该公司法律事务部长。 委托代理人：徐文明，该公司法律顾问。 被告：重庆碧峰实业有限公司，住所地重庆市黔江区长征北路366号。 法定代表人：宁兴碧，该公司经理。 委托代理人：刘念、刘祖耀，重庆金讼律师事务所律师。 本院2018年1月31日受理原告重庆新大正物业集团股份有限公司(以下简称大正物业公司)诉被告重庆市博宏城市建设开发有限公司（以下简称博宏公司）、重庆碧峰实业有限公司（以下简称碧峰公司）物业服务合同纠纷一案后，依法适用普通程序分别于2018年4月23日、2018年7月9日公开开庭进行了审理，原告大正物业公司的委托代理人魏婷婷，被告博宏公司的委托代理人何安、徐文明及碧峰公司的委托代理人刘祖耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告博宏公司立即支付服务费463427.62元(2015年12月1日-2017年2月28日，按照物业服务合同约定每月73559.54的42%计算)、项目员工宿舍租赁费3470.34元（一年宿舍租赁费的42%计算），小计466897.96元；2.判令被告碧峰立即支付服务费1154268.66元（2014年11月20日-2017年2月28日，按照物业服务合同约定每月73559.54的58%计算）、项目员工宿舍租赁费9584.74元（一年宿舍租赁费的58%计算）、项目员工冬夏季服装费10448.8元（按照冬夏季服装费的58%计算），小计1174302.2元；3.判令被告博宏公司向原告支付从违约之日起至起诉之日的服务费资金占用损失29398.69元（详见计算表），及自起诉之日至实际支付之日按人民银行同期贷款利率标准计算的服务费资金占用损失；4.判令被告碧峰公司向原告支付从违约金之日起至起诉之日的服务费资金占用损失98447元（详见计算表），及自起诉之日至实际支付之日按人民银行同期贷款利率标准计算的服务费资金占用损失；5.本案的诉讼费由被告博宏公司、碧峰公司承担。 事实与理由：原告与博宏公司、碧峰公司根据黔江区物业服务市场行情标准、博宏·上郡新都项目规模、项目品质及其周边楼盘销售中心工资标准，于2014年11月15日平等协商签订了《博宏.上郡新都销售中心物业服务合同》(以下简称“合同”)，约定由原告为博宏公司和碧峰公司的博宏·上郡新都项目销售中心、样板房、外围广场及景观展示区提供日常物业管理服务，由博宏公司和碧峰公司次月15日前按产权比例（博宏公司42%、碧峰公司58%）向原告支付前一月服务费。2014年，原告项目负责人与博宏公司和碧峰公司负责人签署了关于上郡新都物业员工租赁用房的情况说明（以下简称“情况说明”）、上郡新都销售中心物业服装采购计划表及夏季服装采购计划表（以下简称“计划表”），原告代博宏公司和碧峰公司支付房屋租赁费和服装采购费。2017年2月27日，博宏公司与碧峰公司同时作出解除与原告之间的物业服务合同，决定与原告的物业服务合同关系于2017年3月1日正式解除，原告接收到该解除通知后同意双方的物业服务解除时间节点为2017年3月1日，并向博宏公司、碧峰公司移交了相关项目资料及腾退场地工作。合同、情况说明及计划表签署后，原告按合同、情况说明及计划表约定履行了相关义务，但博宏公司和碧峰公司未按合同、情况说明及计划表约定按时足额支付服务费、房屋租赁费及服装费。截止2018年1月31日，博宏公司拖欠原告2015年12月1日至2017年2月28日期间的服务费463427.62元、该项目员工宿舍租赁费3470.34元；碧峰公司拖欠原告2014年11月20日至2017年2月28日期间的服务费1154268.66元、该项目员工宿舍租赁费9584.74元、冬夏季服装费10448.8元。 原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据。 第一组证据：1.博宏上郡新都销售中心物业服务合同；2.《重庆博宏城市建设开发有限公司关于解除博宏上郡新都销售中心物业服务合同的函》(2017-6号)；3.《重庆博宏城市建设开发有限公司、重庆碧峰实业有限公司关于解除博宏上郡新都销售中心物业服务合同的函》（2017-8号）；4.重庆新大正物业集团股份有限公司上郡新都物业交接清单；5.上郡新都售楼中心物业管理处员工考勤表（2015年12月31日-2017年2月28日）；6.李涛容的证人证言；7.《重庆市博宏城市建设开发有限公司物业管理服务工作人员服装费支付审批单》及附件《上郡新都物业服务费结算说明》。 第一组证据拟证明博宏公司、碧峰公司将博宏·上郡新都项目销售中心、样板房、外围广场及景观展示区委托原告进行物业管理，博宏公司每月支付服务费比例为42%，碧峰公司每月支付服务费比例为58%，每月15日前支付上月物业服务费；原告为被告提供物业服务期限为2014年11月20日至2017年2月28日，2014年11月20日至2014年11月30日服务费为4000元，自2014年12月1日起物业服务费为73559.94元/月。 第二组证据：8.《关于“上郡新都”物业员工租赁用房的情况说明》；9.《重庆市博宏城市建设开发有限公司物业管理服务工作人员服装费支付审批单》及附件《上郡新都物业服务费结算说明》；10.房屋租赁合同；11.同城自动入账回单、税务发票。 第二组证据拟证明被告博宏公司、碧峰公司应按42%、58%的比例向原告代为支付的员工寝室房租，每年房屋租金8262.71元。 第三组证据：12.《重庆市博宏城市建设开发有限公司物业管理服务工作人员服装费支付审批表》及附件《上郡新都销售中心物业服务服装采购计划表》；13.《重庆市博宏城市建设开发有限公司物业夏季服装费支付审批表》及附件《上郡新都销售中心物业服务夏季服装采购计划表》；14.冬夏季服装费发票。 第三组证据拟证明被告博宏公司应向原告支付冬季服装费6664.8元，被告碧峰公司应向原告支付夏季服装费3784元。 被告博宏公司辩称，原告主体不适格，签订物业合同的乙方是重庆大正物业管理有限公司；博宏公司已按约定支付物业费和服装费，合计383731.63元，原告主张物业费、服装费计算的标准无法律规定也无合同约定，其诉求缺乏事实依据和法律依据。 被告博宏公司为证明其主张，向本院提交了以下证据。 1.营业执照、法定代表人身份证明书复印件，拟证明博宏公司身份情况； 2.物业服务合同复印件，拟证明博宏公司按合同约定内容履行了对等义务； 3.重庆大正物业管理有限公司为博宏公司出具的发票复印件(物业费375892.43元、服装费7839.2元)，拟证明博宏公司已按合同约定支付了相应的物业费、服装费，履行了对等合同义务； 4.大正物业公司致博宏公司的催费函复印件，拟证明原告主张服务费463427.62元缺乏事实依据，其诉求不成立。 被告碧峰公司辩称，原告的主体不适格，根据三方签订的物业合同，合同相对方系重庆大正物业管理有限公司，而本案诉状原告为重庆新大正物业集团股份有限公司；碧峰公司对原告要求支付从2014年11月20日至2017年2月28日期间的相关物业服务费无法律、事实依据。 被告碧峰公司未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，博宏公司、碧峰公司(甲方)与重庆大正物业管理有限公司（乙方）签订《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》，乙方负责博宏·上郡新都销售中心、样板房、外围广场、景观展示区的日常物业管理服务，服务内容含公共秩序协助维护服务、保洁服务、客户（吧台）服务、综合维修服务、绿化监督管理服务等，服务期限1年（2014年11月20日起至2015年11月19日止）；服务方式为承包制，甲方将物业承包给乙方，物业管理和服务人员与乙方签订合同；服务费用标准为从合同签订至2014年12月31日，物业服务人员17人，每月销售中心物业服务费用为67637.86元，自2015年1月1日起每月销售中心物业服务费用调整为73559.94元；付款方式为甲乙双方在每月25日前核对当月物业服务费用，次月15日前，由博宏公司与碧峰公司按产权比例支付前一月的管理费，博宏公司支付比例为42%，碧峰公司支付比例为58%；工资标准参照会议纪要标准执行。 2014年11月17日，博宏公司邀请碧峰公司、黔森公司、大正物业公司相关人员就博宏·上郡新都销售中心物业服务定岗、定员及薪酬标准等相关事宜召开专题会议，会议决定项目中心的岗位、人员配备按项目需求设置，同意重庆大正物业公司报送的最低标准岗位设置方案，各岗位人员的服装款式以大正物业公司提供的样品为依据，按会议确定的款式定制。 另查明，涉案项目博宏·上郡新都楼盘系被告博宏公司、碧峰公司联合开发。2016年8月25日，重庆大正物业管理有限公司经工商许可变更为重庆新大正物业集团股份有限公司。 2017年2月16日，被告博宏公司致函大正物业公司，函件名称为“重庆市博宏城市建设开发有限公司关于解除博宏·上郡新都销售中心物业服务合同的函”(博宏建司函[2017]6号)，该函件载明“2014年11月15日贵司与我司和碧峰公司签订了《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》，约定服务期限从2014年11月20日起至2015年11月19日止。在合同期满后，贵司按我司和碧峰公司要求继续履行了物业服务内容，但因各种原因至今未续签《物业服务合同》。现项目停工暂未启动以及合同未续签，特函告贵司做好退场准备工作，从2017年3月1日起我司不再支付该项目相关物业服务费。原合同约定应由我司支付贵司的相关费用，待贵司提供的资料核实清算后完善手续再予以结算”。 2017年2月27日，被告博宏公司、碧峰公司共同致函大正物业公司，函件名称为“重庆市博宏城市建设开发有限公司、重庆碧峰实业有限公司关于解除博宏·上郡新都销售中心物业服务合同的函”(博宏建司函[2017]8号)，该函件载明“2014年11月15日贵司与我司和碧峰公司签订了《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》，约定服务期限从2014年11月20日起至2015年11月19日止。在合同期满后，贵司按我司和碧峰公司要求继续履行了物业服务内容，但因各种原因至今未续签《物业服务合同》。现项目停工处于停工状态，故继续履行《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》已不具有实际意义，经研究特将相关事项函告如下。从本函收到之日起，解除2014年11月15日贵司与我司和碧峰公司签订的《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》；你公司须2017年2月28日前完成项目资料移交及腾退场地工作，从2017年3月1日起我司不再支付该项目相关物业服务费。原合同约定应由我司支付贵司的相关费用，待贵司提供的资料核实清算后完善手续再予以结算”。 2017年3月9日，原、被告就博宏·上郡新都销售中心物业资料进行了交接。 再查明，合同约定1年(2014年11月20日起至2015年11月19日止)服务期满后，被告博宏公司向原告大正物业公司支付了服务费383731.63元，该费用含物业服务费、冬夏季服装费、员工住宿费。被告碧峰公司合同约定1年服务期内应支付物业服务费514290.28元、冬夏季服装费10448.8元、员工住宿费4792.37元（8262.71元/年×58%），合计529531.45元。直至原告大正物业公司本次起诉之日，碧峰公司未支付费用。 审理中，原告大正物业公司申请员工李涛容出庭作证，李涛容陈述自2014年12月起至2017年2月28日在公司从事保洁工作，刚上班时公司招了保洁、吧员、保安、电工等员工，最后与几个保安、保洁、电工做到2017年2月28日，考勤是在售房部前台指纹打卡。针对合同期内、期外服务情况，原告陈述合同约定17人，包括行政客服部2人、工程部1人、环境部6人、协管部8人。为证明合同期满后仍在为二被告提供物业服务，原告举示了上郡新都售楼中心物业管理处员工考勤表(截止2017年2月28日)，考勤表显示大正物业公司在合同期满后的15个月安排了148人次在涉案项目提供物业服务。另外，针对房屋租赁费问题，原告大正物业公司陈述合同期外的房屋租赁费参照合同期内标准8262.71元/年计算，合同期外15个月，但只主张一年的费用8262.71元。 本院认为：服务合同是指服务提供者与服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，博宏公司、碧峰公司(甲方)与重庆大正物业管理有限公司（乙方）于2014年11月15日签订《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》系三方真实意思表示，合法有效。经查明，2016年8月25日，重庆大正物业管理有限公司经工商许可变更为重庆新大正物业集团股份有限公司，公司名称的变更不影响其作为合同相对方向博宏公司、碧峰公司主张权利，博宏公司、碧峰公司提出原告主体不适格的抗辩于法无据，不予采信。博宏公司、碧峰公司对合同约定1年（2014年11月20日起至2015年11月19日止）服务期内产生的服务费无异议，博宏公司对各项费用已支付完毕，碧峰公司尚欠529531.45元（物业服务费514290.28元、冬夏季服装费10448.8元、员工住宿费4792.37元），应承担继续清偿欠款的义务。结合原告的诉求与二被告的抗辩，本案的争议焦点在于原告在合同期外为二被告是否提供物业服务，以及物业服务费用计算标准的问题，现针对前述争议焦点评述如下。 一、关于原告在合同期外为二被告是否提供物业服务的问题。2017年2月16日，被告博宏公司致函(博宏建司函[2017]6号)大正物业公司，该函件载明“合同期满后，贵司按我司和碧峰公司要求继续履行了物业服务内容，但因各种原因至今未续签《物业服务合同》。现项目停工暂未启动以及合同未续签，特函告贵司做好退场准备工作，从2017年3月1日起我司不再支付该项目相关物业服务费”。2017年2月27日，被告博宏公司、碧峰公司共同致函（博宏建司函[2017]8号）大正物业公司，该函件载明“合同期满后，贵司按我司和碧峰公司要求继续履行了物业服务内容，但因各种原因至今未续签《物业服务合同》。从本函收到之日起，解除2014年11月15日贵司与我司和碧峰公司签订的《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》；你公司须于2017年2月28日前完成项目资料移交及腾退场地工作，从2017年3月1日起我司不再支付该项目相关物业服务费”。从博宏公司、碧峰公司致大正物业公司的两份函件内容看，均载明合同期（截止2015年11月19日）后大正物业公司仍在涉案项目为二被告提供物业服务至2017年2月28日。另外，原告大正物业公司员工李涛容出庭作证的证言与员工考勤表也相互印证合同期满后仍在涉案项目为二被告提供物业服务，故对二被告提出合同期满后，原告未提供物业服务的抗辩，不予采信。 二、关于合同期外物业服务费用计算标准的问题。原、被告三方签订的《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》约定每月物业服务人员17人，但大正物业公司举示的考勤表显示合同期满后的15个月安排了148人次在涉案项目提供物业服务。如按合同期内约定员工人数17人/月计算，大正物业公司在合同期外应安排255人次为二被告提供物业服务。可见，大正物业公司在合同期外未完全参照合同期内安排员工17人/月为二被告提供物业服务，服务人次比为58%。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，大正物业公司未完全参照合同期内安排员工为二被告提供服务，一定程度上影响了物业服务质量，本院酌定物业费参照服务人次比58%计算，即合同期外物业费42664.77元/月(73559.94元/月×58%)，合同期外15个月的物业服务费合计639971.55元。参照《博宏·上郡新都销售中心物业服务合同》对服务费支付比例的约定“博宏公司支付比例为42%，碧峰公司支付比例为58%”，博宏公司应承担268788.05元，碧峰公司应承担371183.50元。针对房屋租赁费问题，原告大正物业公司陈述合同期外的房屋租赁费参照合同期内标准8262.71元/年计算，合同期外15个月，但只主张一年的费用8262.71元，按原、被告三方对费用支付比例的约定，博宏公司应承担合同期外房屋租赁费3470.34元，碧峰公司应承担房屋租赁费4792.37元。 综上，被告碧峰公司未支付合同期内的物业费529531.45元。合同期满后，原告大正物业公司仍为被告博宏公司、碧峰公司提供了15个月的服务，但未完全参照合同期内安排员工为二被告提供服务。加上合同期外的各项费用，被告碧峰公司尚欠原告大正物业公司各项物业服务费合计905507.32元(529531.45+371183.50+4792.37)；被告博宏公司尚欠原告大正物业公司合同期外物业服务费合计272258.39元（268788.05+3470.34）。原、被告在本案诉讼中就合同期外是否提供物业服务各执一词，且三方就合同期内、期外产生的各项费用未结算，对原告主张二被告从违约之日起至起诉之日的服务费资金占用利息的诉求，不予支持，但二被告应从原告本次起诉之日起（2018年1月31日）按中国人民银行同期同类贷款利率支付尚欠款项的资金利息至清偿完毕之日止。原告其他的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆碧峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新大正物业集团股份有限公司合同期内外物业服务费合计905507.32元及资金利息，利息从2018年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止。 二、被告重庆市博宏城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新大正物业集团股份有限公司合同期外物业服务费合计272258.39元及资金利息，利息从2018年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止。 二、驳回原告重庆新大正物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20720元，由被告重庆碧峰实业有限公司负担12855元，被告重庆市博宏城市建设开发有限公司负担5380元，原告重庆新大正物业集团股份有限公司负担2485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  郎卓章 人民陪审员  刘维声 人民陪审员  甘石海 二〇一八年八月九日 书 记 员  张 佳