广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初1096号原告:中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地：广东省肇庆市建设二路85号。统一社会信用代码：914412008952799530。负责人：梅元比，是该行行长。委托诉讼代理人：梁星志、李丽珊，均为广东安达信律师事务所律师。被告：黄江河，男，汉族，1980年3月6日出生，住湖南省绥宁县，被告：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所地：四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018）。统一社会信用代码：91441284699770112Y。法定代表人：麦羡泉。委托诉讼代理人：谢宇霞、黄俊杰，均为广东安驰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（下称建行肇庆市分行）诉被告黄江河、肇庆市奥利华园房地产有限公司（下称奥利华园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李丽珊、被告奥利华园公司的委托代理人谢宇霞、黄俊杰到庭参加诉讼，被告黄江河经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。该案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告下属中国建设银行股份有限公司肇庆市大旺支行（下称建行大旺支行）与被告黄江河签订的合同编号为440708500-2012-20161496197号《个人住房（商业用房）借款合同》（下称《借款合同》）；2.判令被告黄江河立即归还原告借款本金金额347465.52元（含拖欠本金2783.12元），拖欠利息5078.82元，本金罚息33.85元，利息罚息52.79元，本息合计为人民币352630.98元（利息暂计至2018年1月21日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.判令被告黄江河承担原告为实现本案债权而支付的律师费29000元；4.判令原告对被告黄江河提供的借款抵押物【四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号，预告登记证号；粤（2016）肇庆大旺不动产证明第0001173号】的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下称奥利华园公司）对被告黄江河前述第2、3项债务承担连带清偿责任；6.判令各被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月5日，原告下属建行大旺支行与被告黄江河签署合同编号为440708500-2012-20161496197号的《借款合同》，约定被告黄江河向建行大旺支行借款人民币360000元，用于购买位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号的房屋，借款期限自2016年8月5日起至2036年8月5日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮3%，即年利率为5.047%。同时，被告黄江河以上述房屋作为抵押物，担保借款合同的履行。2011年11月14日，原告与被告奥利华园公司签订了《楼宇按揭合作协议书》，约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向原告的贷款提供连带责任保证担保。2016年8月5日，建行大旺支行向被告黄江河发放了约定的贷款。2016年10月24日，该抵押物办理了抵押预告登记，证号：粤（2016）四会不动产证明第005362号。由于原告是建行大旺支行的上级单位，案涉的《借款合同》及相关抵押担保手续为原告授权建行大旺支行办理。因层级管理原因，建行大旺支行不持有公章，建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告行使。被告黄江河未依约按期履行还本付息，原告催收无果。被告奥利华园公司也未履行保证责任。根据合同约定，两被告的行为已构成严重违约，原告有权要求解除借款合同、追回贷款。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为29000元，根据《借款合同》等文件的约定，该笔费用应由两被告承担。原告提交证据如下：1．原告营业执照、金融许可证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告黄江河的身份证、无婚姻声明书、户口本、被告奥利华园公司的《企业信用信息公示报告》，证明被告黄江河、奥利华园公司的诉讼主体资格；3.《借款合同》，证明被告黄江河向原告借款的事实；4.《楼宇按揭合作协议》，证明被告奥利华园公司为被告黄江河提供连带责任保证担保的事实；5.抵押物的抵押预告登记证，证明抵押物仅办理了抵押预告登记；6.《中国建设银行个人贷款支付凭证》，证明被告黄江河向原告借款的事实；7.过期催收通知书及邮寄单回执，证明原告曾向被告黄江河、奥利华园公司进行催收；8.中国建设银行肇庆市分行起诉客户拖欠情况表，证明被告黄江河、奥利华园公司尚欠原告本息情况；9.委托代理合同及发票，证明原告为实现债权而产生的律师费用；补充证据：10.关于借款人拖欠借款本息数额的说明，证明拖欠本息数额的情况；11.截止至2018年8月13日被告拖欠借款本息明细表及对账单，证明截止至开庭前被告拖欠本息数额的情况；12.律师费发票及律师费转账凭证，证明原告为实现债权而支付律师费的事实；13.关于律师代理费用收费标准的说明，证明律师费的收费依据。被告奥利华园公司辩称：我方已于2018年3月29日、2018年5月31日、2018年7月31日代被告黄江河向原告偿还了借款本息共计17228.44元，该款项应从原告主张的标的予以扣除。另外被告黄江河拖欠原告的具体数额，由法院予以核实。被告奥利华园公司提交证据如下：三张银行进账单，证明肇庆市奥利华园公司代黄江河还款17228.44元，原告应从起诉金额中扣除。被告黄江河没有在答辩期限内向本院提交书面答辩意见，也没有向本院提交相应证据。经开庭审理，被告黄江河对原告建行肇庆市分行及被告奥利华园公司提交的证据既不到庭质证，也没有提出相反的证据和意见；而且被告奥利华园公司对原告提交的证据、原告对被告奥利华园公司提交的证据均无异议，因此，本院对原告及被告奥利华园公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年2月5日，原告建设银行肇庆市分行下属的建行大旺支行与被告黄江河签订《借款合同》合同编号为440708500-2012-20161496197号，主要约定：被告黄江河因购买位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号房产需要，向原告借款360000元，借款期限为240个月（即2016年8月5日起至2036年8月5日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮3%，即年利率为5.047%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人未按约定的时限足额偿还任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；贷款人为实现债权而实际产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等由借款人承担。2011年11月14日，建行大旺支行与被告奥利华园公司签订了《楼宇按揭合作协议书》，约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向建行大旺支行的贷款在阶段性期间提供连带责任保证担保，就业主贷款向建行大旺支行提供担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和建行大旺支行实现债权的费用，保证期限从建行大旺支行对业主发放个人住房贷款之日起至被告奥利华园公司办理全部房地产权证交送建行大旺支行并协助建行大旺支行办好房地产他项权证止，如果个人住房贷款业主在阶段性保证期限内不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，保证人即承担全部连带责任，建行大旺支行有权向被告奥利华园公司直接追偿或从被告奥利华园公司的任何帐户直接扣收。2016年8月5日原告依约向被告黄江河发放了360000元贷款。案涉的位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号房产于2016年10月24日办理了预告商品房抵押权预告登记[证号为粤（2016）四会市不动产证明第0005362号]，尚未办理抵押他项权证。被告黄江河自2017年11月份开始未能按时足额归还借款本息，截止至2018年1月21日被告黄江河拖欠原告建设银行肇庆市分行借款本金347465.52元、逾期本金2783.12元、逾期利息5078.82元、逾期本金罚息33.85元、逾期利息罚息52.79元，合计为352630.98元。2018年3月29日、2018年5月31日、2018年7月31日，被告奥利华园公司代被告黄江河共计偿还了17228.44元给原告，原告对被告奥利华园公司代被告黄江河偿还的款项17228.44元予以确认，扣除前述已还款17228.44元，截止至2018年8月13日，被告黄江河尚欠原告借款本金339009.91元、逾期本金959.39元、逾期利息1425.81元、逾期本金罚息5.23元、逾期利息罚息7.86元，合计为340448.81元。诉讼中，本院依原告的申请依法作出（2018）粤1284民初1096号民事裁定书，查封了被告黄江河名下的的位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号房产。原告为实现本案债权，聘请律师代理诉讼并为此支付了29000元律师代理费。被告奥利华园公司对原告主张其对本案律师费及被告黄江河所有欠款承担连带清偿的保证责任，没有异议。本院认为：本案原告下属的建行大旺支行与被告黄江河签订《借款合同》，并按合同约定向借款人发放了贷款。建行大旺支行是原告的下属单位，不具有贷款审批权限，其根据原告的授权与贷款人签订借款合同并发放贷款，合同的权利义务由授权人即原告享有和承担。被告黄江河因购买房产缺乏资金与原告的下属机构建行大旺支行签订《借款合同》，向建行大旺支行借款360000元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。被告黄江河自2017年11月起没有按约定足额支付借款本息，已构成违约，应承担违约责任。因此，根据《借款合同》的约定，原告要求解除原告下属中国建设银行股份有限公司肇庆市大旺支行与被告黄江河签订的《借款合同》以及要求被告黄江河一次性清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持；扣减被告奥利华园公司代被告黄江河偿还款17228.44元，被告黄江河应向原告清偿借款本息340448.81元（逾期利息和罚息暂计至2018年8月13日，之后按照《借款合同》的约定计算至还清借款之日止）。根据《借款合同》约定，原告为实现债权而实际发生的律师费等费用应由借款人承担，原告为实现本案债权支付律师费29000元，因此原告要求被告黄江河支付律师费29000元理据充分，本院予以支持。关于原告主张对被告黄江河所有的位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号房产享有优先受偿权的诉求，被告黄江河以其所购商品房为原告设定担保，原告与被告黄江河并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正正建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告主张对拍卖、变卖被告黄江河所有的位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告奥利华园公司对被告黄江河的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求。原告下属单位建行大旺支行与被告奥利华园公司签订的《楼宇按揭合作协议书》约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向原告的贷款在阶段性期间向建行大旺支行提供担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和建行大旺支行实现债权的费用提供连带责任保证担保，案涉位于四××市××街道××大道东发现美院F2栋404号的房产仅办理了预告抵押登记，未办理抵押登记手续，抵押权未设立，即被告奥利华园公司未完成《楼宇按揭合作协议书》的约定办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，原告主张被告奥利华园公司对被告黄江河的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求，本院予以支持。因被告黄江河经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行下属中国建设银行股份有限公司肇庆市大旺支行与被告黄江河于2016年8月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440708500-2012-20161496197号）；二、被告黄江河应于本判决生效之日起十日内，清偿借款本金339009.91元、逾期本金959.39元、逾期利息1425.81元、逾期本金罚息5.23元、逾期利息罚息7.86元，合共为340448.81元[逾期利息和罚息计至2018年8月13日，之后按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清借款本息之日止]给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行；三、被告黄江河应于在本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师费29000元；四、被告肇庆市奥利华园房地产有限公司对上述第二、第三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7024元，保全费2428.15元由被告黄江河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  何海波审 判 员  赖累芳人民陪审员  陈金莲二〇一八年八月二十九日书 记 员  戴贤霖