海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1000号 上诉人(原审原告)：陈雪梅，女，1968年2月24日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 被上诉人(原审被告)：琼海金飞岛房地产开发有限公司，住所地:海南省琼海市嘉积镇元享街（征税中心）601房。 法定代表人：潘明香，该公司总经理。 上诉人陈雪梅因与被上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司（以下简称金飞岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2018）琼9028民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案，并依法组成合议庭进行审理。因本案与（2018）琼96民终902号、903号等案为同类型系列案，经陈雪梅申请，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。 陈雪梅上诉请求：1.依法改判陵水县人民法院（2018)琼9028民初79号民事判决书中不支持的诉求为支持，判令金飞岛公司尽快为上诉人办理房屋产权证。2.判令金飞岛公司按合同约定承担逾期办理房屋产权证的违约责任。即应从上诉人接房的第366天起计至房屋产权证书交付之日止（其中包括上诉人同意一审判决认定的部分违约天数和违约金）按上诉人已付购房款的万分之三，支付违约金，直到房屋产权证书交付之日止，索赔金额按月结算；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应是商品房买卖合同纠纷而不是商品房预售合同纠纷。二、商品房买卖合同合法有效，一审判决只赔偿合同违约金而无法办理房产证，违反了合同约定。三、判决书说办理房产证该项请求事实上不能履行，对此不予以支持，法院把执行难度作为判与不判重要考量，上诉人无法接受。四、一审判决书中表述：“该项目未通过规划，竣工验收，土地……”等。上诉人在办证大厅查到所买房的《商品房买卖合同备案表》和《商品房预售许可证》，也多次去陵水县房管局询问房产证办理情况，都被告知该商品房五证齐全，耐心等待。所以本人买的商品房是五证倶全的，且有正式的商品房买卖合同和商品房预售许可证，这些证件都是政府部门批准的合法手续和证件证号，怎么能说没有通过规划、竣工验收呢？而开发商必须在14个权威部门取得14个认可文件后，到政府部门，经查验无误复印、存档后才会发给开发商“商品房预售许可证”。判决书说“该项目未通过……是不合理的。五、一审判决书中：“土地存在历史遗留问题未处理完成。”合同中明确写道，金飞岛公司以出让方式获得建设用地，陵水县政府已颁发了：“国有土地使用权证”说明该商品房是合法得地，合法用地，合法建房。此条不能成为不办证的理由。六、一审判决书中“金飞岛公司尚未办理该涉案项目商品房所有权初始登记”。而在购房合同中明确写明“该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记”。与一审判决书说法不符。即使幵发公司没有办理房屋所有权初始登记，也是开发公司应承担的过错责任，不能成为开发公司不能办房产证的借口。而且一审判决后，上诉人联系开发商，他们至今仍告知业主在努力办理房产证，而法院有什么权利否决开发商应尽的责任和义务。故恳请贵院依法判决金飞岛公司为上诉人办理房产证。 金飞岛公司提交的答辩意见与其在（2018）琼96民终902号等系列案中的答辩意见一致。其辩称，一、答辩人不是办理本案房屋权属证书的义务人，法院应当追加陵水县城乡投资有限公司（以下简称陵水城投公司）作为本案的当事人。答辩人于2016年10月14日已将文罗农贸市场商业街项目整体转让给陵水城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续。答辩人不应承担逾期办证的违约责任。二、答辩人无法为上诉人办证是不可抗力导致，故答辩人无需承担违约责任。本案项目之所以至今未办理房屋所有权初始登记，主要原因是该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题尚未完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。可见无法办理产权证是政府原因，而非答辩人的原因，答辩人也希望能够尽快为业主办理产权证书，避免高额的赔偿。一审判决认定事实不清，应当发回重审，请求法院依法判决。 陈雪梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令金飞岛公司立即履行为陈雪梅办理房屋权属证书的义务；2.判令金飞岛公司支付陈雪梅逾期办理房屋权属证书违约金（(以房款470000元为基数，按每日万分之三，自2015年5月12日计至办理房屋所用权证之日止，暂计至起诉之日的违约金为136770元）；4.判令金飞岛公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年2月5日，陈雪梅与金飞岛公司签订《陵水县商品房买卖合同》，约定陈雪梅购买金飞岛公司在陵水县文罗镇农贸市××街商品房；房屋建筑面积87.67平方米；房屋定价为5361元/平方米，总价为470000元；陈雪梅自合同签订之时支付房款178000元，余款292000元于2014年5月1日前付清；金飞岛公司应在2014年6月30日前向陈雪梅交付经过规划验收和各种专项验收，取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房。《陵水县商品房买卖合同》第十五条还约定，金飞岛公司应在房屋交付之日起365日内为陈雪梅办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向陈雪梅支付违约金，逾期365日以上的，陈雪梅有权单方解除合同。合同签订后，陈雪梅依约向金飞岛公司全额支付了购房款470000元，于2014年10月9日接收房屋并交纳物业管理费，但金飞岛公司至今未按约给陈雪梅办理房屋权属证书。 另查明，根据海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终1855号生效民事判决书认定，金飞岛公司未能办证的主要原因是现涉案项目至今仍未办理房屋所有权初始登记，主要原因系该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，金飞岛公司尚未办理房屋所有权初始登记。庭审中，一审法院告知陈雪梅房屋权属证书未能依约办理的原因，但陈雪梅表示其不主张解除合同，并坚持要求金飞岛公司继续履行合同为其办理房屋权属证书。 一审法院认为，本案的争议焦点是：金飞岛公司是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当承担违约责任。本案中，双方于2014年2月5日签订《陵水县商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，陈雪梅依约全额支付了购房款，金飞岛公司亦应依约履行合同义务。根据合同第十五条约定，金飞岛公司应在房屋交付之日起365日内为陈雪梅办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向陈雪梅支付违约金。根据本案查明的事实，陈雪梅已于2014年10月9日接受了房屋并交纳物业管理费，即金飞岛公司已向陈雪梅交付了房屋，但却至今未给其办理房屋权属证书，故金飞岛公司逾期办证行为已构成违约，应对此承担违约责任。根据双方约定，金飞岛公司应于房屋交付之日起365日内即应在2015年10月8日前为陈雪梅办理涉案房屋权属证书，从2015年10月9日起至陈雪梅起诉之日即2018年1月8日止，金飞岛公司逾期办证违约天数共计822天，逾期办证违约金为115902元（470000元×0.0003×822）。陈雪梅诉求中计算违约日期错误，一审法院予以纠正。关于陈雪梅主张的要求金飞岛公司继续以每日购房款万分之三的标准承担从2018年1月8日起至房产证下达之日止期间的违约金，由于该期间内金飞岛公司的违约行为是否会出现免责事由无法确定，且违约金不能过分高于损失，陈雪梅未能证明未办理房屋权属证书所受的具体损失，亦不愿解除合同，若要求金飞岛公司继续扩大支付违约金，明显加重被告责任，有违公平原则，故对该项请求，一审法院不予支持。 关于陈雪梅要求金飞岛公司立即给其办理涉案房屋权属证书的诉求，根据该院查明的事实，涉案项目未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，金飞岛公司尚未办理好本案商品房所有权初始登记。陈雪梅的该项请求事实上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：琼海金飞岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向陈雪梅支付暂计至2018年1月8日的逾期办理房屋权属证书违约金115902元；二、驳回陈雪梅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035.40元，减半收取1517.70元，由琼海金飞岛房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人陈雪梅没有提供新的证据。金飞岛公司提交了2份证据：1、《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》证明涉案项目已于2016年10月14日转让给陵水城投公司。2、银行转账回单2张。证据1、2共同证明：1、答辩人已将文罗农贸市场商业街项目已售房产整体转让给了陵水城投公司，该公司已经支付了项目95%的转让款，该项目的所有权、源文件均转让给了陵水城投公司，该公司负有办证义务。2、陵水城投公司是本案适格被告。 陈雪梅质证，对上述证据的真实性无异议，但对关联性、合法性及证明内容有异议。转让协议是未经债权人的同意或追认的行为，对上诉人不产生法律效力。申请法院要求被上诉人提供或依职权向有关职能部门调取项目开发的相关资料或文件，还原本案事实真相，维护上诉人的合法权利。 本院认证：对金飞岛公司提交的2份证据的真实性、关联性、合法性予以认可，但对其认为不再负有办证义务的证明内容，不予认可。因涉案房产已有《商品房预售许可证》，故上诉人申请调取的项目开发的相关资料或文件，对待证事实没有实际意义。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。故对上诉人的此项请求，不予准许。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2016年10月14日，金飞岛公司与陵水城投公司签订《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，约定以人民币19890632.65元将文罗镇农贸市场商业街项目整体转让给陵水城投公司，其中一期为商铺70套，已售65套，转让5套，二期为三栋住宅楼144套，含首层商铺13套，已售65套及已交购房定金4套，转让首层商铺13套，二期住宅75套及买受人承接已售房产权利，负责办理出卖人已售部分房产证，出卖人需配合等内容。 再查明，在本案二审诉讼之前，金飞岛公司没有将转让涉案项目给陵水城投公司之事告知上诉人。上诉人自认一直在找开发商、政府出面协调办证，也去找过陵水城投公司协调，陵水城投公司表示只是接收了部分房屋，不包括上诉人购买的房屋。 本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。而本案中开发商出售的房屋还没有办理房屋所有权属证书，因此引发的合同纠纷，应定为商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点：1、金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任及如何承担的问题。2、金飞岛公司是否应履行为上诉人办理房屋权属证书义务的问题。 一、关于金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任及如何承担的问题。本案中，涉案房屋于2014年10月9日交付，根据双方签订的合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，金飞岛公司应于2015年10月8日之前为陈雪梅办理涉案房屋产权证书。现金飞岛公司在合同约定的时间内未能为陈雪梅办理产权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。金飞岛公司辩称2016年10月14日，文罗农贸市场商业街项目已整体转让给陵水城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，其不应承担逾期办证的违约责任。但该转让事宜及权利义务的转移，金飞岛公司并没有告知（业主）上诉人，且上诉人是向金飞岛公司购买涉案房屋，依双方合同的约定，金飞岛公司仍有协助办证的义务。故对金飞岛公司以项目已整体转让给陵水城投公司为由，不承担逾期办证违约责任的抗辩理由，不予采纳。上诉人请求金飞岛公司承担违约责任有理，应予支持。现陈雪梅二审上诉请求索赔金额按月计算为增加诉讼请求，超出了其一审诉讼请求的范围。没有法律依据，不予支持。至于从2018年1月8日起至房产权证下达之日的违约金，因房产权证下达之日尚不明确，陈雪梅主张的违约金的总数是否符合法律的规定也无法确定，故不予支持。一审判决关于违约责任的认定及违约金的计算方法正确，应予维持。 二、关于金飞岛公司是否应履行为上诉人办理房屋权属证书义务的问题。协助办理房屋权属证书是金飞岛公司的合同义务，而能否给予办理房屋权属证书则应由政府相关部门依法律规定和法定程序来审批决定。因涉案房屋未能办证的主要原因系涉案项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件，也无法办理房屋权属证书。上诉人也自认一直在找开发商、政府出面协调办证，也去找过城投公司协调。2016年10月14日，金飞岛公司将涉案项目整体转让给陵水城投公司，也没能解决涉案房屋的土地历史遗留问题。金飞岛公司将涉案项目整体转让给陵水城投公司，并没有告知（业主）上诉人，即便约定由陵水城投公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，也不能免除其依法应承担协助办证的义务。但是在涉案房屋的土地存在历史遗留问题未处理完成之前，涉案房屋是无法办理房屋权属证书的。因此，上诉人的该项上诉请求在现阶段在事实上不能履行，故不予支持。 综上所述，上诉人陈雪梅的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3035.40元，由上诉人陈雪梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 林 敏 二〇一八年八月三十一日 法官助理 闫海宁 书 记 员 陈素园 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。