成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初17号 原告：周昌春，男，1969年1月21日出生，汉族，住四川省双流区。 委托诉讼代理人：刘吉，四川金领律师事务所律师。 被告：成都市景发投资有限公司，住所地：成都市双流区胜利镇曾家店社区维新街42号附5号。 法定代表人：雷保川，总经理。 委托诉讼代理人：王健，男，1990年8月10日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 委托诉讼代理人：曹树国，系公司员工。 第三人：成都市金海洋塑钢实业有限公司，住所地：成都温江区成都海峡两岸科技产业开发园西区（永盛片区）。 法定代表人：李艳春。 委托诉讼代理人：刘春波，男，1956年1月20日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区，系公司员工。 第三人：邹志辉，男，1974年9月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗云，四川成双律师事务所律师。 原告周昌春与被告成都市景发投资有限公司（以下简称“景发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法追加成都市金海洋塑钢实业有限公司（以下简称“金海洋公司”）、邹志辉为本案的第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周昌春的委托诉讼代理人刘吉、被告景发公司的委托诉讼代理人曹树国、第三人金海洋公司的委托诉讼代理人刘春波、第三人邹志辉的委托诉讼代理人罗云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周昌春向本院提出诉讼请求：1．判令被告景发公司按照双方于2016年6月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》的约定交付“景茂名都东郡”9-2-1-1号房；2．判令被告景发公司支付违约金3664元（违约金计算到2017年6月30日，从2017年7月1日起，按每日万分之五计算至交房之日止）。事实和理由：2016年6月25日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同附件及补充协议》。根据合同约定，原告购买被告开发的“景茂名都东郡”9-2-1-1号房，原告按约支付了房款407098元，被告应于2017年3月31日前交付房屋。由于被告到期后拒不履行交房义务，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 景发公司辩称，周昌春与景发公司之间虽然签订了房屋买卖合同，但不是真正的房屋买卖，周昌春没有向景发公司交付房款;本案中景发公司与金海洋公司之前形成的安装销售合同是事实，景发公司与金海洋公司签订工程抵款合同是委托支付关系，但是该工程抵款合同并不是金海洋公司的真实意思表示，合同不成立;景发公司与周昌春之间并不存在真正的债权债务关系，周昌春应当是与邹志辉之间建立的债权债务关系，景发公司没有向周昌春交付房屋的义务,因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 金海洋公司述称，周昌春和景发公司之间签订的购房合同，金海洋公司并不清楚。事情发生时，刘春波是金海洋公司的法人，邹志辉是金海洋公司的总经理，金海洋公司和景发公司有业务联系，但是金海洋公司与周昌春之间并没有业务往来，邹志辉个人和周昌春有利益往来。周昌春和景发公司签订购房合同所持有的金海洋公司委托书，金海洋公司经鉴定机构鉴定，已经证实委托书上的公章是假的，法人代表签名也是伪造的。 邹志辉述称，周昌春起诉书中所陈述的事实属实；邹志辉从2012年起内部承包金海洋公司，邹志辉代表金海洋公司与景发公司签订并履行合同，邹志辉因经营金海洋公司需要向周昌春借款；后因景发公司没有支付工程款，景发公司与金海洋公司签订协议用涉案房产抵偿金海洋公司的部分债务，后来经邹志辉同意将该房产抵给周昌春偿还借款。 本院经审理认定事实如下：金海洋公司系从事生产、安装、销售建筑门窗及配件，销售五金交电、化工产品、建筑材料的公司。2012年9月9日，金海洋公司（甲方）与邹志辉（乙方）签订《承包经营协议》，该协议约定：自2012年8月1日起，甲方的经营权由乙方独立承包和管理，承包期限暂定10年。承包期间，乙方必须在公司的法定经营范围内从事经营活动，甲方只负责公司的财务监督和运营监督工作，不参与具体的经营管理，公司的业务公章和财务大小印由乙方保管，注册公章和银行支付密码器由甲方保管。乙方每年的营业额在1500万元人民币以内时（含1500万元），需向甲方交纳（税后）承包费100万元人民币。超过1500万元部分，每150万元交纳10万元（税后）。乙方在每年的6月30日和12月30日之前，分别向甲方缴纳50万元现金，甲方向乙方提供合法经营所需的授权委托书。《承包经营协议》签订后，邹志辉作为金海洋公司的负责人对外开展经营活动。2014年10月13日，景发公司（甲方）与金海洋公司（乙方）签订《施工合同》，约定景发公司将“景茂·名都东郡”一期（1、2、5、10#楼）铝合金门窗制安工程发包给金海洋公司；该合同甲方由景发公司加盖了公章并有公司代表的签名；乙方由金海洋公司加盖有公章（公章编号为5101050014380），代表一栏有邹志辉的签名。2016年6月1日，景发公司与金海洋公司签订《以工程款抵房款合同》，合同确认双方于2014年10月13日签订的《施工合同》所涉工程已竣工结算，景发公司已支付工程款2575446元，欠付工程款为1299736元，金海洋公司同意景发公司以其所拥有的位于“景茂·名都东郡”7号楼11室、建筑面积暂定为26.44平方米、每平方米建筑面积单价为33760.9元、房款总额暂为892638元的商品房以及位于9号楼2单元101室、建筑面积暂定为61.67平方米、每平方米建筑面积单价为6601.23元、房款总额暂为407098元的商品房来抵付工程款1299736元。景发公司同意金海洋公司可指定第三人（单位或个人）购买上述房屋，但金海洋公司须出具正式书面盖章委托函（应载明金海洋公司指定第三人购买上述房屋事宜）告知景发公司第三人的姓名、身份证号码或名称、营业执照以及金海洋公司指定第三方的其他材料。该合同甲方景发公司加盖了公司公章并有公司代表的签名；乙方金海洋公司加盖有公章（公章编号为5101050014380），法定代表人一栏有邹志辉的签名。同日，金海洋公司向景发公司出具《委托函》，载明：根据双方于2016年6月1日签订的《以房款抵工程款合同》的约定，金海洋公司指定周昌春从景发公司购买“景茂·名都东郡”9号楼2单元101室、建筑面积61.67平方米、总房款407098元的房屋；该委托函加盖有金海洋公司公章（公章编号为5101050014380）。周昌春与景发公司签订《商品房买卖合同》后，即视为景发公司已向金海洋公司支付了工程款407098元。合同生效后5日内，金海洋公司向景发公司出具与抵付款金额等同的足额合规工程发票。景发公司收到发票后30日内，与购房人签订《商品房买卖合同》，并向实际购房人开具购房发票，金海洋公司向景发公司开具工程款收款凭证。 2016年6月7日，景发公司向周昌春出具售房专用收据，认可收到周昌春支付的房款407098元。2016年6月25日，景发公司与周昌春签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同第十八条约定景发公司在2017年3月31日前向周昌春交付该商品房。第十九条约定未按时交房的，景发公司按日计算向周昌春支付全部房价款万分之零点五的违约金。上述合同签订后，景发公司未向周昌春履行交房义务。 本案在审理过程中，金海洋公司主张其于2015年11月23日在华西都市报上登报公告：“成都市金海洋塑钢实业有限公司因公章更换，原公章（编号5101050014380）已于2012年11月1日作废。”金海洋公司分别于2016年7月25日、2016年8月28日、2016年8月29日向景发公司出具三份《公函》，表明金海洋公司的公章、财务章和法人章已于2016年7月22日作废，金海洋公司已于2016年8月10日正式解除与邹志辉的承包法律关系和劳动法律关系及公司一切职务。景发公司所欠工程款应直接打入金海洋公司的对公账户，若用工程款抵房款，必须有金海洋公司董事长刘春波签字同意。否则金海洋公司不予认可。同时，金海洋公司向本院提交了其于2018年1月10日委托成都蓉城司法鉴定中心作出的成蓉【2018】文鉴15号《文书鉴定意见书》，鉴定意见为2015年10月20日《授权书》、2015年12月11日《承诺书》以及《【景茂·名都东郡】二期（8、9#楼）铝合金门窗制安工程合同补充协议》上加盖的“成都市金海洋塑钢实业有限公司”印章印文与送检样本上的印章不一致；2015年10月20日《授权书》法定代表人处的“刘春波”签字与送检样本字迹不是同一人书写。 上述事实，有《承包经营协议》、《施工合同》、《以工程款抵房款合同》、《委托函》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《借条》、登报公告、《文书鉴定意见书》等证据材料在卷佐证，足以认定。 本案争议的焦点在于周昌春与景发公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否合法有效？ 本院认为，关于景发公司与金海洋公司签订的《以工程款抵房款合同》的效力问题；景发公司与金海洋公司签订了《景茂·名都东郡一期（1、2、5、10#楼）铝合金门窗制安工程施工合同》，景发公司与金海洋公司对合同内容并无争议，并且已经实际履行，故该合同对双方具有法律约束力。因景茂公司与金海洋公司就《景茂·名都东郡一期（1、2、5、10#楼）铝合金门窗制安工程施工合同》进行结算后，景发公司尚欠付金海洋公司工程价款，双方均同意以相应价值的房产抵付尚欠付工程款，且约定了房屋每平米的单价和总价款，并签订了《以工程款抵房款合同》，该合同约定不违反法律强制性规定，也未损害国家集体和其他第三人的利益，该协议合法有效，对双方具有法律约束力。根据景发公司与金海洋公司签订的《以工程款抵房款合同》的约定，景发公司同意金海洋公司可指定第三人（单位或个人）购买上述房屋，金海洋公司根据约定，指定由周昌春购买该房屋，并出具了委托函，符合双方的约定；金海洋公司认为委托函上的公章系伪造，该委托函无效；本院认为，邹志辉原系金海洋公司总经理，金海洋公司与邹志辉签订的《承包经营协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同；依据该合同，邹志辉自2012年8月1日起取得了金海洋公司10年的经营管理权；邹志辉在承包经营期间对外以金海洋公司名义开展经营活动，且邹志辉代表金海洋公司与景发公司之间的《施工合同》、《以工程款抵房款合同》系邹志辉在承包经营金海洋公司期间签订并已经实际履行，景发公司有理由相信邹志辉有权代表金海洋公司签订合同，故不论邹志辉在合同上和委托函上加盖的金海洋公司的公章是否真实，邹志辉的代理行为有效，《施工合同》、《以工程款抵房款合同》和委托函仍具有法律约束力，双方当事人仍应按照合同约定及委托函履行义务；对于景发公司认为，虽然周昌春与景发公司签订了房屋买卖合同，但并非真正的房屋买卖，周昌春实际并未向景发公司交付房款，且金海洋公司认为邹志辉将案涉房屋抵偿给周昌春系非法的，所以金海洋公司与景发公司签订的以房抵款合同并非是金海洋公司的真实意思表示，故景发公司无义务向周昌春交付房屋；本院认为，当事人可以约定由债务人向第三人履行债务。本案中，金海洋公司与景发公司约定，景发公司向周昌春履行债务，不违反法律规定，景发公司应当根据约定向周昌春履行义务。周昌春虽然没有直接向景发公司支付购房款，但是该房屋抵扣了景发公司欠付金海洋公司的工程款407098元，该抵扣行为实际上减少了景发公司对金海洋公司的债务，应视为景发公司收取了房屋相应价款407098元；故景发公司应当按照其与周昌春签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定履行交付房屋的义务，即于2017年3月31日前交付房屋，逾期不交付，景发公司按日计算向周昌春支付全部房价款万分之零点五的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、被告成都市景发投资有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告周昌春交付“景茂·名都东郡”9号楼2单元101室的房屋； 二、被告成都市景发投资有限公司于本判决书发生法律效力之日起向原告周昌春支付违约金（违约金的计算方式为：以407098元为基数，按日万分之零点五计算从2017年4月1日起至交付上述房屋之日止）； 三、驳回原告周昌春的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3731元，由被告成都市景发投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇一八年八月十三日 书记员  李 莹