上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初209号原告：上海融博广告有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：薄莉莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海沪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪翔宇，上海沪法律师事务所律师。被告：上海二耐物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：庄伟，董事长。委托诉讼代理人：向军，上海恒洋律师事务所律师。原告上海融博广告有限公司与被告上海二耐物业管理有限公房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹锋、被告委托诉讼代理人向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海融博广告有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《场地租赁协议》；2、请求判令被告偿付提前解约的违约金30万元；3、请求判令被告赔偿原告预期利益损失15万元；4、被告退还原告已付的租金11.25万元；5、被告退还原告押金1.2万元。事实和理由：被告曾对上海市花园路XXX号楼房7－14层东墙面拥有物业管理权。原告遂向被告承租该墙面发布户外广告，并向被告支付租金。2017年6月被告对该墙面丧失物业管理权，被告隐瞒该事实，于2017年12月发函解除合同，并继续收取原告的租金直至2018年3月。被告提前解约的行为已构成违约，给原告造成损失。现请求法院支持原告上述诉讼请求。被告上海二耐物业管理有限公司辩称，根据相关规定，发布户外广告需要国家批准。故原、被告双方在合同中约定如原告在2017年8月15日未取得国家批文，必须提前一个月通知，否则合同无条件终止。现原告未能如期取得批文，故双方的合同提前终止，被告未违约。且原告诉请所主张的违约金和赔偿损失金额过高，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《场地租赁协议》一份，约定甲方将上海市花园路XXX号楼房面向东面7－14层墙面及原广告牌的架子出租给乙方，乙方用于建造户外广告牌一座，租期为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止，年租金为15万元，第一年的租金为每半年支付，付款时间分别为第一年4月15日前、8月15日前，从第二年开始为按年支付。若在2017年8月15日之前，乙方未能取得政府批文，乙方须提前一个月通知甲方，则甲、乙双方无条件终止合同，乙方也无需支付2017年下半年的租赁费用，合同终止，该条款仅用于2017年8月15日之前有效。租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该广告位的，除赔偿损失及广告牌制造费用外，甲方应按当年的标准，向乙方支付二年的租金作为违约金等。合同签订后，原告如约承租该广告位，在该广告位上安装了灯具。2017年6月8日，被告与案外人上海华鑫物业管理顾问有限公司(以下简称华鑫公司)签订《物业管理交接协议》，约定被告将上海市花园路76弄、花园路XXX号移交给华鑫公司实行物业管理，该公司同意被告所签订的墙面及屋顶的广告至2017年12月31日的收益归被告所有等。同日，双方办理了物业移交。2017年10月，原告向被告支付下半年的租金7.5万元。2017年11月，被告致电原告，告知物业变更事宜，并表示愿意协调华鑫公司继续履行与原告的合同。2017年12月7日，被告致函原告称，因原告未在2017年8月15日前取得相关政府批文，故在本通知函发出之日起，解除双方的租赁协议，原告在收到通知后7日内搬出所租场地内的广告构架、灯具等。未果，原告遂诉至本院。另查明：2017年12月11日，原告与上海第一财经传媒有限公司签订《户外广告业务合同》一份，约定上海第一财经传媒有限公司委托原告在2017年12月12日至2018年3月12日期间发布户外广告，广告发布年限为3个月，广告费用为每年180万元等。该合同未履行。审理中，原告称其与上海第一财经传媒有限公司签订的上述合同如果能完全履行，自己可获利15万元。本案在审理过程中，因原告申请，本院依法裁定冻结被告名下银行存款56.25万元，或查封、扣押相等价值的财产。本院认为：原、被告签订的《场地租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。合同中约定的原告在2017年8月15日前未取得政府批文，原告须提前一个月的通知被告，则双方无条件终止合同等，约定该条款的目的是单独赋予原告的提前解除合同权。现原告虽未如期取得批文，但其并未行使该解除权，且在2017年10月原告继续向被告支付下半年的租金，被告亦如约收款，且未将物业变更的情况告知原告，被告亦有过错。故原告主张以被告丧失物业管理权之日，即2017年6月8日解除双方的合同，于法有据，本院予以支持。被告辩称按2017年8月15日解约，无事实和法律依据，本院依法不予采信。合同解约后，被告应当返还原告所支付的租金。原告未及时撤走其在广告位的广告架、灯具等，应当向被告支付解约日至2017年12月31日期间的占用费，具体金额由本院酌定。因被告的过错导致合同提前解除，被告依约应当向原告支付违约金30万元。被告辩称违约金过高，无事实和法律依据，本院依法不予采信。原告在2017年11月明知被告已无物业管理权，与华鑫公司沟通无望的情况下，仍于2017年12月与上海第一财经传媒有限公司签订广告业务合同，原告的行为不合常理。即使如原告所称，该合同正常履行原告可获利15万元，30万元的违约金亦足够弥补原告的损失。故原告要求被告赔偿15万元，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海融博广告有限公司与被告上海二耐物业管理有限公司于2017年3月31日签订的《场地租赁协议》于2017年6月8日解除；二、被告上海二耐物业管理有限公司退还原告上海融博广告有限公司2017年6月8日至2018年2月28日的租金10.863万元；三、原告上海融博广告有限公司支付被告2017年6月8日至2017年12月31日的场地占用费6.6663万元；四、被告上海二耐物业管理有限公司返还原告上海融博广告有限公司押金1.2万元；五、被告上海二耐物业管理有限公司偿付原告上海融博广告有限公司违约金30万元；六、原告上海融博广告有限公司拆除上海市花园路XXX号楼房面向东面7－14层墙面的灯具；七、对原告上海融博广告有限公司的其它诉讼请求，不予支持。上述第二、三、四、五、六项，于本判决生效之日起10日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,425元，财产保全申请费3,332.50元，均由原告原告上海融博广告有限公司、被告上海二耐物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 燕人民陪审员  张庭建人民陪审员  郑殿亮二〇一八年八月三十一日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。