嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)浙0411民初1639号原告：嘉兴世茂新城房地产开发有限公司，住所地嘉兴市经济技术开发区晶辉广场1-2001-1室。法定代表人：张玮，执行董事。委托诉讼代理人：俞秋燕、邱圣杰，浙江国傲律师事务所律师。被告：章亦骎，男，1982年10月9日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被告：许新元，女，1982年1月6日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。以上二被告共同委托诉讼代理人：俞晓云，浙江子城律师事务所律师。原告嘉兴世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂新城公司）诉被告章亦骎、许新元房屋买卖合同纠纷一案，浙江省嘉兴市中级人民法院指定由本院管辖。本院于2018年4月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人俞秋燕，二被告共同委托诉讼代理人俞晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂新城公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.立即解除原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号:2015预0007763）及补充协议、附件；2.被告协助原告在合同解除后7日内办理涉案商品房预售合同备案信息撤销手续，逾期应按日承担合同总价款万分之五的违约金；3.被告在合同解除后7日内向原告交还嘉兴市英澜名郡7幢104室房屋及7幢21号自行车车库，逾期应按日承担合同总价款万分之五的逾期腾房占有使用费；4.被告向原告支付违约金108760.05元及代为支付的贷款本金、利息和罚息共计821451.35元，前述费用原告有权从被告拟按《浙江省商品房买卖合同》约定价格返还的房款中予以直接抵扣结算。事实和理由：原告与被告于2015年8月31日签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的英澜名郡7幢104室房屋及21号自行车库，房屋总价为1087600.5元，首付款为327600.5元，剩余款项760000元以商业贷款方式支付。被告于2015年9月15日与中国工商银行股份有限工商嘉兴分行（以下简称工行嘉兴分行）签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为760000元，借款期限自2015年9月15日起至2045年9月15日，原告为上述借款提供阶段性担保。之后被告仅归还借款本金22157.01元及部分利息，现已停止归还借款。2017年10月31日，工行嘉兴分行向法院起诉要求偿还借款本金及相关费用，后于2018年1月4日判决原告对被告的债务承担连带清偿责任。根据原、被告签订的补充协议第6条约定，若由于被告的原因导致工行嘉兴分行要求原告承担付款责任（含担保责任）的，原告即有权解除《浙江省商品房买卖合同》，并有权要求被告承担原告已向工行嘉兴分行承担的全部责任并另行向原告承担合同总价10%的违约金；且双方按照原合同价格进行结算；如房产已经交付的，被告应在合同解除后7日内向原告交还房产。此外，补充协议第11条还对合同解除后，被告怠于协助原告办理撤销合同备案登记手续约定了相应的违约金，对于逾期向原告交还房产约定了相应的占有使用费。同时明确约定在合同解除后，原告有权从被告已支付的房款中直接扣取被告应承担的违约金和损失赔偿金。被告逾期偿还银行贷款的行为，已经给原告带来巨大的经济损失和讼累，应承担相应的民事责任。被告章亦骎、许新元答辩称，被告不同意解除合同，被告已经付清购房款，履行完毕了合同义务，原告基于买卖合同的目的获得房屋购房款的目的已经实现，因此被告在履行与原告的房屋买卖合同中并未违约，原告无权要求解除合同。合同附件8补充协议第六条系格式条款，排除了被告的权利，加重了被告的负担，应当无效，被告是否履行完毕与银行的金融借款合同与本案的房屋买卖合同系两个法律关系，不能捆绑加重被告负担，若原告因此承担担保责任，其有权向被告追偿。涉案房屋已被案外人擅自出售给沈明华，现房屋由沈明华占用，二被告并未占有使用房屋。涉案房屋价格至今已经上涨一倍有余，如原告要求解除合同，不但没有损失还会获利，在该情况下要求被告支付违约金，明显有失公平。如解除合同原告应当退还相关房款并支付相应利息。至于原告要求扣除的费用，不清楚其是否支付给银行，因此无权向被告追偿。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理，认定案件事实如下：2015年8月31日，原告世茂新城公司与被告章亦骎、许新元签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预0007763）一份，约定被告购买原告开发的嘉兴市英澜名郡7幢104室房屋（建筑面积134.25平方米）及21号自行车车库（面积97.35平方米），其中房屋单价每平方米6506元，自行车车库单价每平方米2200元，房屋及车库总价合计1087600.5元，首付款为327600.5元，剩余款项760000元以商业贷款方式支付。合同附件八第6条约定，若由于买受人的原因，导致贷款单位要求买受人（或）和出卖人承担付款责任（含担保责任）的，出卖人可以选择是否解除本合同，买受人均予同意；而无论是否解除本合同，买受人均应立即向出卖人承担出卖人已经向贷款单位承担的全部责任（含代为偿付贷款的本息、偿付后给出卖人造成的利息损失、各种违约费用、诉讼费用及律师费用等），并另行向出卖人承担合同总价百分之十的违约金。出卖人选择合同解除的，双方按原合同价结算。出卖人选择解除合同而房屋已交付的，买受人应在本合同宣告解除之日起7日内腾退房屋。第11条约定，无论是单方解除合同还是双方解除合同，买受人均应协助出卖人共同完成办理撤销合同备案登记手续。如由于买受人的原因导致出卖人不能按照备案机关法定时间完成撤销合同备案登记手续的，买受人应按日向出卖人承担合同总价万分之五的违约金。商品房买卖合同签订后，被告按约支付了首付款327600.5元，并于2015年9月15日与工行嘉兴分行签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为760000元，借款期限自2015年9月15日起至2045年9月15日。原告为上述借款提供连带责任保证。同日，工行嘉兴分行向被告发放了760000元贷款。嗣后，被告仅归还借款本金22157.01元及部分利息，自2017年8月起停止归还借款。2017年10月31日，工行嘉兴分行向本院起诉要求偿还借款本金及相关费用。本院于2018年1月4日作出（2017）浙0411民初4564号民事判决，判决被告归还工行嘉兴分行借款本金737842.99元，并按合同约定的利率支付利息、罚息至实际履行之日；被告赔偿工行嘉兴分行律师费35800元；原告对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费5811元、财产保全费4620元，合计10431元，由章亦骎、许新元、世茂新城公司负担。宣判后，世茂新城公司不服该判决，向浙江省嘉兴市中级人民法院提起上诉。2018年3月27日，浙江省嘉兴市中级人民法院作出（2018）浙04民终419号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11536元，由世茂新城公司负担。上述判决生效后，原告向工行嘉兴分行归还了借款本息、罚息共计763684.35元，并承担了（2017）浙0411民初4564号案件的案件受理费、财产保全费合计10431元及（2018）浙04民终419号的案件受理费11536元。另查明，涉案商品房买卖合同已办理网签备案手续，房屋及车库已交付被告，但未办理产权转移登记。以上事实，有双方当事人的陈诉及原告提供的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初4564号民事判决书、浙江省嘉兴市中级人民法院（2018）浙04民终419号民事判决书、工行嘉兴分行贷款结清证明等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告世茂新城公司与被告章亦骎、许新元于2015年8月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具法律约束力。被告向原告购房，并向工行嘉兴分行按揭借款，由原告提供连带责任保证。被告未按约定向银行归还借款，致银行起诉向原告主张保证责任。原告为履行法院生效判决已向工行嘉兴分行支付了剩余贷款本息及罚息763684.35元、律师费35800元，并承担了（2017）浙0411民初4564号案件的案件受理费及财产保全费10431元，上述费用应从被告已付房款中予以抵扣。（2018）浙04民终419号的案件受理费11536元系因原告上诉败诉后法院决定其承担的费用，应由原告自行承担。根据合同约定，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，故对原告主张解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋及自行车车库返还原告，并协助办理涉案商品房买卖合同备案信息撤销手续，原告应在扣除其履行（2017）浙0411民初4564号生效判决所支付的剩余贷款利息、罚息、律师费、案件受理费及财产保全费后，将购房款的余额返还给被告。经计算，原告应返还被告购房款277685.15元。合同法规定的违约金，其立法意旨在于填补守约方的损失，当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。鉴于包括涉案房屋在内的嘉兴市区××房××房××房价有大幅上涨甚至翻番的客观事实，双方按照合同原价进行结算，原告在经济上已无损失可言，故原告主张违约金108760.05元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告向被告主张协助办理商品房预售合同备案信息撤销手续的违约金及逾期返还房屋的占有使用费，上述事实均未发生，故其主张缺乏事实依据，不予支持。被告关于原告无权主张解除合同的抗辩意见，不符合法律规定，不予采纳。原告在交付房屋前虽已收取了全部购房款并获取了相应的利息，但该利息系基于商品房预售制度和双方协议约定所得购房款的孳息，并非没有依据，且造成合同解除的原因在于被告的违约行为，原告对此没有过错，因此被告要求原告支付购房款利息的抗辩意见不符合法律规定，不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告嘉兴世茂新城房地产开发有限公司与被告章亦骎、许新元于2015年8月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预0007763）；二、被告章亦骎、许新元于本判决生效之日起十日内协助原告嘉兴世茂新城房地产开发有限公司办理涉案《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预0007763）的备案信息撤销手续；三、被告章亦骎、许新元于本判决生效之日起十日内返还原告嘉兴世茂新城房地产开发有限公司嘉兴市英澜名郡7幢104室房屋及21号自行车车库；四、原告嘉兴世茂新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告章亦骎、许新元购房款277685.15元；五、驳回原告嘉兴世茂新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1238元,由原告嘉兴市诚恒置业有限公司负担1200元，被告章亦骎、许新元负担38元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一八年八月十日书记员  朱哲栋