湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初2825号原告：湖南江坤置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段**双帆华晨大厦第****。法定代表人：肖秀玲，经理。委托诉讼代理人：昌晓波，男，1975年5月21日出生，汉族，系原告湖南江坤置业有限公司员工，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周博文，男，1991年1月7日出生，汉族，系原告湖南江坤置业有限公司员工，住湖南省邵东县。被告：张勇，男，1982年2月10日出生，汉族，住重庆市武隆县。第三人：交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**iv>负责人：唐玲。原告湖南江坤置业有限公司（以下简称原告）诉被告张勇（以下简称被告）、第三人交通银行股份有限公司湖南省分行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年8月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周博文到庭参加了诉讼，被告、第三人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告配合原告撤销编号为湘（2017）长沙市不动产证明第0025722号的预告登记证，并配合撤销位于长沙市雨花区的房屋备案信息；2、被告承担违约金90068.7元；3、被告承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：原、被告双方于2016年9月14日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：被告以银行按揭贷款方式向原告购买由原告开发的位于长沙市雨花区房屋（建筑面积125.75平方米，总房价900687元）。买卖合同签订后，被告向原告实际支付首付款人民币20687元，同时被告向第三人申请了余额为720000元，期限为240个月的一手住房购房贷款，并由原告作为担保人与被告、第三人共同签订了《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》。第三人随后向被告发放了720000元贷款并就1601号房产办理了抵押登记手续，之后由被告按月向第三人偿还贷款。涉案房屋至今尚未由原告向被告进行交付。2017年9月29日，因被告连续逾期五期未履行还款义务，第三人在原告账户扣划了被告逾期本金、利息及罚息等共计22973.33元。2018年1月29日，因被告又连续逾期四期未履行还款义务，第三人在原告账户扣划了被告逾期本金、利息及罚息等共计18327.06元，2018年1月30日，第三人在原告账户扣划了被告全部剩余本金及利息共计691620.72元。据《商品房买卖合同》补充协议第二条第6款“如买受人银行按揭贷款由出卖人作为担保人的，买受人保证及时足额归还银行按揭贷款，因买受人不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，解除时该房屋尚未交付的，出卖人不再交付”以及补充协议第十条第1款“因一方违约致使合同达到解除条件的，违约方按购房总款的10%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失”的约定，被告因未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担了相应担保责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩状或证据。第三人未到庭，但向本院提交了《关于借款人张勇在第三人贷款情况的说明》，内容为：被告因购买长沙市雨花区房屋，于2016年9月20日与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定第三人向被告提供贷款720000元，贷款到期日2036年9月23日，被告对上述借款以其所购买的长沙市雨花区房屋向第三人提供抵押担保。被告在归还第三人贷款本息29704元后未再还款，2017年9月29日，原告代偿贷款22973.33元，2018年1月29日代偿贷款18327.06元，2018年1月30日代偿贷款691620.72元，共计732921.11元，至此已结清被告在第三人处的该笔贷款。截至目前，长沙市雨花区房屋不动产登记证明[湘（2017）长沙市不动产证明第0025723号]在第三人处处于在库状态。至此，第三人与被告的《个人房产抵押贷款合同》中的贷款已全部结清完毕。经审理查明，2016年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、原告将位于长沙市雨花区房屋售与被告，房屋建筑面积为125.75平方米，成交总价为900687元；2、被告采用贷款方式付款，合同签订之日支付首付款180687元，剩余房款720000元通过银行贷款方式支付；3、如被告银行按揭贷款由原告作为担保人的，被告保证及时足额归还银行按揭贷款，因被告不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求原告承担担保责任的，原告有权解除本合同，解除时该房屋尚未交付的，原告不再交付；已交付的，由被告在解除后10日交还该房屋；4、因一方违约致使合同达到解除条件的，违约方按购房总款的10%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失。2016年9月20日，被告（借款人）与第三人（贷款人）、原告（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，被告以长沙市雨花区房屋为抵押向第三人借款720000元，原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保。第三人向被告支付了720000元借款。之后，因被告逾期还款，原告于2017年9月29日代偿贷款22973.33元，2018年1月29日代偿贷款18327.06元，2018年1月30日代偿贷款691620.72元，共计732921.11元，结清了被告在第三人处的按揭贷款。因被告未及时向原告支付代偿款项，原告遂于2018年4月16日诉至本院，望判如所请。另查明，2017年2月7日，被告就涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记，权利人为被告，义务人为原告，证明号为湘（2017）长沙市不动产证明第0025722号。同日，第三人就涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为第三人，义务人为被告，证明号为湘（2017）长沙市不动产证明第0025723号。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人房产抵押贷款合同》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及上述商品房买卖合同及补充协议的约定，如被告银行按揭贷款由原告作为担保人的，因被告不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求原告承担担保责任的，原告有权解除本合同。截止至2018年1月30日，原告已为被告代偿按揭贷款732921.11元，有权按照合同约定解除涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。另，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，涉案合同解除后，商品房预售合同备案登记及预告登记已无必要，且根据合同约定，合同解除后被告应协助原告注销登记手续，故对于原告要求被告配合解除备案登记手续及预告登记的诉请，本院亦予以支持。另，因第三人处的按揭贷款已经提前由原告代为清偿，故抵押权预告登记也应相应的撤销，被告及第三人应在注销抵押权预告登记过程中履行自身的协助义务。对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告可以要求被告承担解除合同的损失赔偿，被告应按涉案合同约定向原告支付解除合同违约金为总价款的10%即90068.7元（900687元×10%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条,《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南江坤置业有限公司与被告张勇签订的位于长沙市雨花区房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、被告张勇于本判决生效之日起7日内向原告湖南江坤置业有限公司支付违约金90068.7元；三、被告张勇于本判决生效之日起7日内配合原告湖南江坤置业有限公司撤销其名下位于长沙市雨花区房屋的预告登记[编号为湘（2017）长沙市不动产证明第0025722号]及网签备案信息，并配合撤销涉案抵押权登记。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2052元，公告费560元，共计2612元，由被告张勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 靖人民陪审员  李淑琴人民陪审员  邓正军二〇一八年八月二十日法官助理钟梦琳书记员石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。