湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初2119号 原告：张凤姣。 委托代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 被告：郴州市汇华房地产开发有限公司。 法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。 委托代理人：肖劲松,系该公司法务人员。 原告张凤姣与被告郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张凤姣的委托代理人黄亚梅，被告汇华公司的委托代理人肖劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张凤姣向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即办理房屋首次登记（初始登记）；二、请求法院判令被告支付因逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金12009元（暂时计算至2018年4月26日，违约金的最终计算需计算至初始登记即首次登记之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。 被告汇华公司辩称：1、国家政策调整由原来的房产证、国土证变更为不动产证，落实该政策的人员培训时间较长，造成不能办理；2、有些楼顶业主违章搭建，整改时间较长；3、涉案小区较小，没有物业公司服务，业主也未成立业主委员会、没有物业管理，造成物业没有通过验收。4、被告一直在积极的办理相关手续，预计8月份将完成小区总证的办理，总证办理后，将配合原告办理分证。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 张凤姣作为买受人与汇华公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市协作路“湘瑞原城”D+E栋2层2E04号商品房，合同约定面积共85.26平方米，单价为人民币每平方米3121.9元，总金额为266173元；并约定汇华公司应当在2012年11月1日至2012年12月30日期间将符合合同约定的房屋交付原告。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知。双方约定有关委托事项。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金……”原、被告均认可“已付房款的万分之0.5”即按已付购房款为基数计算每日万分之零点五。 合同签订后，张凤姣依约向汇华公司付清全部购房款266173元。 另查明，郴州市规划技术服务中心曾分别于2014年1月21日、2016年10月17日，以“湘瑞原城”现状部分屋顶增加房间未在竣工图体现，现状架空层增加的房间未在竣工图体现等为由两次退回汇华公司规划监督测量申请。郴州市城乡规划局于2016年2月19日向汇华公司下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目B#、C#、D#、E#栋楼顶存在违法搭建的行为按照建设工程规划许可规定的内容进行整改;又于2017年5月27日另行下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目中存在的擅自将坡屋顶改成住宅，A栋、F栋杂房层高超高问题进行整改。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1、汇华公司是否有义务办理房屋首次登记；2、汇华公司是否构成违约，是否需向张凤姣支付违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下： 一、汇华公司是否有义务立即办理初始登记 原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定了，汇华公司有义务在房屋交付720个工作日内完成“湘瑞原城”项目的初始登记。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除汇华公司为涉案商品房办理首次登记的义务。故汇华公司有义务为涉案房屋办理首次登记，原告方第一项诉讼请求本院予以支持。 二、汇华公司是否构成违约，是否需向张凤姣支付违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。 （一）汇华公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记……”汇华公司提出未能办理房屋首次登记是因为小区部分业主违法搭建所致，因与本案原告无关，依据合同相对性原则，汇华公司应先行向张凤姣赔偿违约损失，再另行向违建的业主进行协商或追偿。故对汇华公司的该项辩解，本院不予采信。汇华公司提出因国家政策调整、涉案小区物业没有通过验收造成不能如期办证，因汇华公司未提交证据证明，且与原告无关，故对汇华公司的该项抗辩，本院不予采信。 因原、被告均未说明具体收房时间，只是向法院承认是在合同约定的期限内收房，本院推定汇华公司实际交付房屋时间为2012年12月30日，依照该约定汇华公司应在交付使用后720个工作日内（一年按250个工作日计算，720个工作日折算为1051天），即2015年11月17日前办理好该幢商品房的首次登记，而汇华公司至本案判决前尚未完成该幢商品房的首次登记。综上，汇华公司的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。 （二）违约金数额的确定问题。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办理首次登记的违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之零点五支付逾期违约金。故违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2015年11月18日起算。依此计算至2018年4月26日的违约金的计算方式为266173元×0.00005×890天=11844元，以后的违约金以266173元为基数，按每日万分之0.5计算至完成不动产首次登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告张凤姣购买的位于郴州市协作路“湘瑞原城”小区D+E栋2层2E04号房屋所在幢办理不动产首次登记； 二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张凤姣逾期办理首次登记违约金11844元（暂时算至2018年4月26日，以后违约金以266173元为基数按每日万分之0.5计算至完成办理不动产首次登记之日止）； 三、驳回原告张凤姣的其他诉讼请求。 如果被告郴州市汇华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  周 琦 审 判 员  李阳春 人民陪审员  黄祖敏 二〇一八年八月三十日 书 记 员  欧阳芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。