山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初2957号 原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市天桥区。 法定代表人：李磊，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。 被告：杨玉强，男，住济南市天桥区。 原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业）与被告杨玉强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托诉讼代理人韩祥成，被告杨玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翡翠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨玉强立即支付原告物业管理服务费11029.2元，逾期交纳物业管理服务费的违约金785元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：1.判令被告杨玉强立即支付原告物业管理服务费11029.2元，逾期交纳物业管理服务费的违约金309元。事实与理由：原、被告于2009年7月31日签订济南重汽翡翠郡前期物业管理服务协议，约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，交纳时间为每季度的首月5日之前，逾期交纳的从逾期之日起按每天3‰的比例交纳违约金。被告房屋位于重汽翡翠郡南区XX栋X单元XXX室，建筑面积为145.9㎡，每季度应交纳物业费525.2元。被告自2012年第二季度至今共拖欠21个季度的物业费，总额11029.2元，逾期交纳物业费产生的违约金酌情暂按日2.1‰计算为785元。原告每季度均多次催要，但被告均已种种不当理由拒绝支付。被告拖欠物业管理服务费的行为严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，望法院支持。 被告杨玉强辩称，被告不交纳物业费的原因在于原告不合规，不负责，不公开，不作为。第一，原告是开发商选定的，这么多年来服务一直不令人满意，不符合山东物业服务收费管理办法，未经业主选聘。第二，原告对我们还在保修期内多次反映的房屋漏水事件不予理会不予处理，对业主丢失电动车时表现出不负责，未就小区物业服务人员、项目经理进行公示。第三，原告对小区的绿化保养等开支不公开，树木花草疏于管理，成活率低导致重复栽培，浪费物业费，尤其不符合山东省物业服务收费管理办法第三十条的规定。广告收入、小区经营收入、占用公用道路停车收入等收入不公开，翡翠郡小区上百部电梯的广告，几十个车位的收入，七八个进出口的广告，外面商户来小区经营交纳的费用，小区房屋出租的费用，每个月至少十几万的收入作为全体业主的共同权益，原告从未公开过。第四，原告对占用公共部分私用的行为不作为，小区内多个公共部位被业主装门上锁，成为自己的私有部分，原告对业主举报不予理睬。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：对原告提交的前期物业服务协议，被告虽辩称无效，但未提交相关证据，本院对其抗辩理由不予采纳，对该前期物业服务协议予以认定。对被告杨玉强提交的照片，该照片显示拍摄时间和地点，本院予以确认。本院认定事实如下：被告杨玉强系济南市天桥区翡翠郡小区南区XX号楼X单元XXX室的业主，房屋建筑面积145.89平方米，为普通高层住宅。被告杨玉强于2009年7月31日与原告翡翠物业签订了前期物业管理服务协议，该协议第二条约定：“物业管理服务内容一、房屋共用部位的维修和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化景观带、园区道路等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、保安监控等。三、环境卫生1、消防通道、园区绿化、景观卫生清洁；2、垃圾清运、公共走廊卫生清洁；3、停车场卫生清洁。四、保安1、小区实行封闭管理；2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；3、熟悉小区环境、文明执勤、语言规范；4、协助相关行政管理部门做好本物业区域内的安全防范工作，维护物业管理区域内的公共秩序；5、对违规行为履行告知、制止及报告义务。五、交通秩序与车辆停放1、机动车停车场管理制度完善，按规定位置停放；2、非机动车停车场管理制度完善，按规定位置停放；3、园区内通行顺畅，无乱停乱放现象。六、房屋装饰装修管理见附件：…”第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方（被告杨玉强）交纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：…3、高层普通住宅、小高层普通住宅建筑面积每月每平方米1.20元；…三、…四、…五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方或承租方交纳。如乙方要求承租方交纳，而未能按时交纳的，物业管理费以及滞纳金由乙方交纳。六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。七、合同有效期内，甲方有权报物价部门批准调整物业管理服务费。若物业部门批准调整物业管理服务费收费标准，则从批准之日起按调整后标准向乙方收取物业管理服务费。八、每次交纳费用时间：08:30～17:00.”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述协议签订后，被告杨玉强依约交纳了部分物业费，物业费标准按普通高层住宅每月每平方米1.2元交纳。被告杨玉强未交纳2012年第二、三季度，2013年第二、三、四季度，2014年全年，2015年全年，2016年全年，2017年全年，共计21个季度的物业费。 另查明，原告翡翠物业的资质等级为三级，且该资质证书中载明，原告翡翠物业准予从事物业管理活动时间为2006年12月6日。 本院认为，原、被告之间签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实的意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。前期物业管理服务协议订立后，原告翡翠物业按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告杨玉强在事实上接受原告翡翠物业提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告杨玉强未能及时向原告翡翠物业支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告杨玉强提交的证据，原告翡翠物业在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业服务费金额，被告杨玉强在本院限定期限内未提交其交纳物业费的相关凭证，本院对原告翡翠物业主张的被告未交纳21个季度物业费的主张予以认定，故原告翡翠物业要求被告杨玉强支付2012年第二、三季度，2013年第二、三、四季度，2014年全年，2015年全年，2016年全年，2017年全年，共计21个季度的物业费11029.2元（1.2元×145.89平方米×3×21）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告翡翠物业在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业要求被告杨玉强支付违约金309元的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷的发生，系由于被告杨玉强拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告杨玉强负担。针对被告杨玉强提出的房屋质量问题、部分业主占用公共部位以及电动车丢失等问题，与本案非同一法律关系，被告应另行主张。针对被告杨玉强提出的原告未公开相关收入的问题，本院认为，该理由不能成为被告拒交物业费的理由。针对被告杨玉强提出的其他抗辩，因其未提交相应证据，本院对其抗辩理由不予采纳。 鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告杨玉强于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费11029.2元； 二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨玉强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  胡滨 二〇一八年八月一日 书记员  蔺菲