云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初291号 原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市东风东路**金泰大厦**，统一社会信用代码91530100568825451L。 法定代表人：胡斌。 委托代理人：陈婷，云南建广律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人：杨炀，云南建广律师事务所律师。特别授权代理。 被告：罗鍹，男，1954年3月31日出生，汉族，居民身份证住址云南省昆明市官渡区。 被告：罗江波，男，1982年1月17日出生，汉族,云南省昆明市人,居民身份证住址云南省昆明市官渡区。 原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称：“公租房公司”）与被告罗鍹、罗江波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理。后依法适用普通程序，于2018年8月10日公开开庭进行了审理，公租房公司的委托代理人陈婷到庭参加了诉讼，罗鍹、罗江波经本院依法送达后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 公租房公司向本院提出诉讼请求：一、解除公租房公司与罗鍹之间的《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、罗鍹在合同解除之日起30日内腾退所租赁的公共租赁住房；三、罗鍹向公租房公司支付自2016年7月16日起至实际腾退房屋之日止的租金（暂计至2017年9月27日为租金20066.40元）；四、罗鍹波向公租房公司支付自2016年7月16日起至实际腾退房屋之日止的违约金（每逾期一日按月租金的5%，即55.74元为标准计算）；五、公租房公司不予退还罗鍹、罗江波缴纳履约保证金，用于冲抵罗鍹、罗江波应承担的违约金；六、罗江波就罗鍹上述违约行为承担连带责任；七、本案诉讼费由罗鍹、罗江波承担。事实及理由：2015年1月10日，公租房公司作为出租方与罗鍹、罗江波签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，由罗鍹、罗江波承租位于云南省昆明市西山区望江路泽惠园项目10栋1002室，面积60.57平方米的公共租赁住房，月租金1114.80元，合同期限从2015年1月16日至2018年1月15日，租金每6个月为一期，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，并约定了违约金及解除合同等内容。截止至2017年9月27日，罗鍹、罗江波拖欠应缴纳租金20066.40元，公租房公司有权解除与罗鍹、罗江波之间的合同关系，并要求罗鍹、罗江波按约支付违约金，同时有权不予退还履约保证金。故公租房公司诉至本院，请求判令如前诉请。 罗鍹、罗江波未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。 公租房公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料： 一、租赁合同一份、补充一份。欲证明，原、被告双方签订了租赁合同，并对权利、义务进行了约定。 二、收据及发票一组。欲证明，罗鍹缴纳的房屋租金、履约保证金情况。 罗鍹、罗江波未向本院提交证据材料。 本院认为，民事诉讼的证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。公租房公司提交的全部证据材料，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，故对于公租房公司提交的上述证据材料，本院予以确认。 综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下： 公租房公司经营范围为负责昆明市公共租赁住房的新建、改建、租赁、收购、回购、营运、维护和管理工作。 2015年1月10日，公租房公司与罗鍹签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定主要内容为：公租房公司将坐落于昆明市西山区望江路泽惠园项目10栋1002室公共租赁住房出租给罗鍹居住使用，房屋建筑面积60.57平方米，租赁期限36个月，自2015年1月16日起至2018年1月15日止，月租金1114.80元；每6个月为一期，罗鍹于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；共同承租人为罗江波，公租房公司应于2015年1月16日前将房屋交付给罗鍹；合同签订之日，罗鍹按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金6688.80元，在租赁期内，若罗鍹有任何违约行为，公租房公司有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分公租房公司有权继续追偿；罗鍹拖欠租金累计达到6个月的，公租房公司有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；罗鍹需提前退租的，应提前1个月书面通知公租房公司，结清相关费用后合同解除；罗鍹应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋；罗鍹如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；履约保证金按照以下顺序进行扣除：1、公租房公司为实现债权而发生的所有费；2、公租房公司应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金；3、公租房公司拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。 合同签订后，公租房公司向罗鍹交付了租赁房屋，罗鍹向公租房支付了履约保证金6688.80元。另查明，本院于2018年5月23日以公告送达的方式向罗鍹、罗江波送达了起诉状副本。 公租房公司在本案审理中陈述：罗鍹、罗江波自2016年7月16日起未再向公租房公司交付租金。 本院认为：公租房公司与罗鍹签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，该租赁合同属于民事主体之间签订的民事合同，没有违反法律及行政法规的强制性效力规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案中，本案所涉租赁合同租赁期限已于2018年1月15日届满，罗鍹继续使用租赁房屋，且公租房公司未提出异议，故双方之间签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限自2018年1月16日起为不定期。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案中，公租房公司与罗鍹签订的合同中约定罗鍹拖欠租金累计达到6个月的，公租房公司有权解除合同并收回房屋，现公租房公司在本案中陈述罗鍹自2016年7月16日未再交付租金已达6个月以上，在此情形下，罗鍹对于已支付的租金金额负有举证证明责任，但罗鍹未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据加以证明，本院对公租房公司的该陈述予以确认，故公租房公司有权根据上述约定解除双方之间签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定可知，解除合同的意思表示自到达对方时解除，对方有异议的，可向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，公租房公司起诉要求解除与罗鍹之间的租赁合同，本院于2018年5月23日以公告送达的方式向罗鍹送达了起诉状副本，此时，公租房公司要求解除与罗鍹之间租赁合同及补充协议的意思表示到达罗鍹，罗鍹波未依法提起异议，公租房公司与罗鍹之间的租赁合同关系自2018年5月23日起解除。在双方之间的租赁合同及补充协议解除后，罗鍹应向公租房公司腾还所涉租赁房屋。 罗鍹作为承租人应按合同约定向公租房公司支付租金，现公租房公司主张罗鍹自2016年7月16日起未支付租金，在此情形下，罗鍹对于已支付的租金金额负有举证证明责任，但罗鍹未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据加以证明，尚欠的租金金额本院只能以公租房公司陈述为准，故罗鍹应按与公租房公司签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》的约定标准，向公租房公司支付自2016年7月16日起至实际腾还房屋之日止的租金。 关于公租房公司主张的违约金部分，公租房公司与罗鍹签订的租赁合同约定罗鍹逾期支付租金，应支付违约金，故公租房公司有权主张违约金，本院结合罗鍹的违约情况，酌定确定违约金为7000元。关于公租房公司主张用已收取的履约保证金6688.80元扣除违约金部分，因双方对于履约保证金扣除的顺序有明确约定，本院对此予以支持，即扣除6688.80元后，罗鍹还需支付违约金311.2元。 关于公租房公司主张罗江波在本案中承担责任部分，因公租房公司提交的证据材料均未罗江波签字，亦未提交证据证明与罗江波之间建立的合同关系，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，罗鍹、罗江波经本院依法送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与罗鍹签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》自2018年5月23日起解除； 二、罗鍹于本判决书生效之日起十日内搬离位于昆明市西山区望江路泽惠园项目10栋1002室公共租赁住房，将该房屋腾还给昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司； 三、罗鍹于本判决书生效之日起十日内支付昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2016年7月16日起至腾还上述房屋之日止的租金（月租金以1114.80元计算）； 四、罗鍹于本判决书生效之日起十日内支付昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司违约金差额311.2元； 五、驳回昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司对罗江波的全部诉讼请求； 六、驳回昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费914元（此款昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司已预交），由罗鍹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。 审 判 长  罗 玮 人民陪审员  张世勤 人民陪审员  贺加敏 二〇一八年八月二十日 书 记 员  何 莉