包头市中级人民法院   民事判决书   (2018)内02民终1055号   上诉人（一审被告）：谭锋波，男，1978年8月1日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：韩飞，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张冰，内蒙古金矢律师事务所实习律师。   上诉人（一审被告）：韩金鑫，男，1967年4月8日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：冯轶男，内蒙古孚本律师事务所律师。   委托诉讼代理人：石磊，内蒙古孚本律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包钢实验一小，住所地内蒙古包头市。   法定代表人：宋建东，校长。   委托诉讼代理人：贾勇，该校教师。   委托诉讼代理人：祁丽，内蒙古天祺律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：郝凤兰，女，1971年5月1日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审被告）：丁世明，男，1970年7月19日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。   上诉人谭锋波、上诉人韩金鑫因与被上诉人包钢实验一小、被上诉人郝凤兰、丁世明租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初4465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   谭锋波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回包钢实验一小的诉讼请求并由其承担本案诉讼费。其上诉主张的事实及理由为：第一，一审判决认定包钢实验一小与包头市明翔体育产业技术开发有限公司（以下简称前明翔体育公司）2013年4月28日签订的合同有效，并以此认定前明翔体育公司与韩金鑫签订的房屋租赁合同的权利义务自2013年6月1日起概括转让给包钢实验一小是错误的。案涉房屋经过数次转租，韩金鑫已经不具备对该房屋的租赁权，租赁权属于债权，韩金鑫除应承担违约转让的责任外，并不再享有租赁权，且转租后，前明翔体育公司和包钢实验一小在法定期限内并未提出异议，谭锋波从康恒处转租房屋并未违反法律规定，且支付了合理对价，是合法承租方。包钢实验一小可能确实与明翔体育学校签订过协议书，但并不能以此认定协议所涉及的权利义务全部转让给包钢实验一小。该份协议书并未向谭锋波出示过，且该份协议书中租金部分的折算也与实际情况存在巨大差异，故该协议书有以合法形式掩盖非法目的之嫌。第二，一审法院未能查明房租缴纳的真实情况。根据前明翔体育公司与韩金鑫的租赁合同、韩金鑫与李晨曙的承包协议的内容，均约定了应当在每年的五月份支付下一年度的租金，故一审法院并未查明康恒的租金缴纳情况，一审未追加当事人也是错误的。第三，一审判决对谭锋波支付占有使用费的金额计算错误。谭锋波占用房屋是2013年6月24日，从6月1日起算租赁费错误，且包钢实验一小多次干扰谭锋波办学，严重影响了正常的经营活动，故谭锋波对于房屋的使用并不完全，不应支付此期间的全部使用费。谭锋波与康恒的转租合同中约定转让费32万元，其中已经包括了2014年5月31日前的租金，一审法院对此不予认定错误。案涉房屋600平米按照包头市的取暖费收费标准，全年取暖费应当为15840元，包钢实验一小无权收取25000元。第五，一审判决对诉讼费分担错误。   包钢实验一小答辩称：一审判决正确，应当维持。前明翔体育公司与韩金鑫的合同中明确约定不得转租，但是其后却多次转手，谭锋波认可房屋是经转租而使用，故根据法律规定，谭锋波应当支付占用费。一审判决对租金金额认定过低。采暖费双方在合同中有明确约定，诉讼费亦分担正确。   韩金鑫答辩称：韩金鑫不存在违约情形，包钢实验一小对于转租事宜知情并认可，故韩金鑫不应当承担责任。   韩金鑫上诉请求：撤销一审判决，改判韩金鑫不承担连带责任。其上诉主张的事实及理由为：第一，韩金鑫与李晨曙之间是委托经营关系而非转租，双方所签订的协议表述不严谨，但不能以此认定存在转租事实。根据包钢实验一小的起诉状，其在2013年9月即已知晓谭锋波为实际使用人，且收取了对方2013年至2014年度取暖费，故包钢实验一小对谭锋波使用房屋并未提出异议，并且在事实上同意并认可了这一事实，案涉房屋的租赁双方已经变更为谭锋波和包钢实验一小，韩金鑫不存在违反合同约定的情形，与2013年6月1日之后的租金事宜无关，不应当承担连带责任。第二，案涉房屋属于包头市统一供热，包钢实验一小收取采暖费仅仅是代收，而不能从中盈利，故应当实报实销。按照包头市供暖收费标准，诉争房屋面积是600平米，应当缴纳的取暖费是15840元，包钢实验一小无权收取25000元。   谭锋波答辩称：一审判决认定事实错误，未能查明房租缴纳的情况，对于占有使用费的金额认定错误，对采暖费的认定没有依据。   包钢实验一小答辩称：韩金鑫违约进行转租，应当承担相应责任。   郝凤兰、丁世明未到庭发表答辩意见。   包钢实验一小向一审法院起诉请求判令：1、谭锋波、韩金鑫腾出昆都仑区市××路寄宿楼二、三层共计24间房屋；2、谭锋波、韩金鑫支付从2013年6月1日至腾房之日止的房屋占用费，按每年20万元计算；3、谭锋波、韩金鑫支付自2014年10月15日至2017年4月15日的采暖费75000元；4、诉讼费用由谭锋波、韩金鑫承担。一审诉讼期间，因案涉房屋已经实际腾退，包钢实验一小撤回要求谭锋波、韩金鑫腾出案涉房屋的诉讼请求。   一审法院认定事实：丁世明、郝凤兰系前明翔体育公司股东，该公司于2016年8月18日注销。2009年4月10日，包钢实验一小与前明翔体育公司签订《协议书》一份，约定截止2009年3月26日，包钢实验一小欠前明翔体育公司工程款1962328元，因不能如期付款考虑利息问题，经双方协商，包钢实验一小以学校东校区原寄宿楼二、三楼及西校区东大门两侧底店的15年的使用权抵顶所欠前明翔体育公司的工程款及利息，即从2009年6月1日至2024年6月1日，平均每年还款额为130821元。协议还约定，前明翔体育公司就协议项下的房屋可自用也可转租给第三人使用；在此期间如政府一次性拨付工程款，前明翔体育公司应把房屋的使用权归还包钢实验一小，并退还使用期内折算后的全部收入，若部分拨付，根据拨付款额折扣前明翔体育公司使用年限。2009年6月2日，双方就上述《协议书》进行了公证，内蒙古包头市青山区公证处于2009年6月2日作出（2009）包青证经字第4544号公证书。   2013年4月8日包钢实验一小与前明翔体育公司又签订《协议书》一份，约定2011年政府拨付1000000元，已付前明翔体育公司，还欠工程款962328元，从2009年6月1日至2013年6月1日，抵顶的非教学用房已使用4年，考虑到近几年房租上涨因素，校领导班子研究决定并经双方协商，于2013年6月1日，前明翔体育公司交回包钢实验一小所有抵顶的非教学用房使用权，所有欠债全部结清。同时约定，该协议自双方签字之日起生效，同时原协议及（2009）包青证经字第4544号公证书全部废止。   2009年6月16日，前明翔体育公司与韩金鑫签订《房屋租赁合同》，约定韩金鑫承租前明翔体育公司位于包钢实验一小东校区原寄宿楼二、三层，即本案争议房屋，租赁期限从2009年6月1日至2017年6月1日止，租赁费用每年100000元。同时约定，韩金鑫按一年一次性交清房租，每年5月1日前交清下一年房租，中途不办理退租手续；韩金鑫负责水、电、暖、税费等各种管理费，前明翔体育公司不承担任何费用；被告韩金鑫无权自行转让给第三者，否则前明翔体育公司有权停止合同。   2011年4月9日，韩金鑫与李晨曙签订协议一份，写明：经双方协商，韩金鑫自愿将包钢实验一小二、三楼房屋承包给李晨曙使用，承包价每年135000元，承包期限自2011年6月1日至2017年5月31日；所承包房屋的水、电、暖由李晨曙负责缴纳。2011年12月8日，李晨曙与郭亮、康恒签订《承包协议书》，约定李晨曙将包钢实验一小副楼的二、三楼房屋以每年135000元出租给郭亮、康恒，转包费240000元，含2011年12月1日至2012年5月31日的房租；承包期限自2011年12月1日至2017年5月31日；所承包房屋的水、电、暖由郭亮、康恒负责缴纳。2011年12月18日，郭亮与康恒签订《转让协议》，约定郭亮将包钢实验一小副楼的二、三楼培训学校全部股份转让给康恒，康恒一次性向郭亮支付120000元。   2013年6月22日，谭锋波与康恒签订《转让合同》，载明：“转让方（甲方）康恒、顶让方（乙方）谭锋波、第三方（甲方上任承租人、丙方），甲方将位于市府西路实验一小副楼（原为正诺培训学校）合计房间24间转让给乙方使用；丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2017年5月31日止，年租金135000元，租金为每年一次性交付，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定只负担采暖费25000元；转让后现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；乙方在2013年6月26日前一次性向甲方支付转让费共计320000元，包括第三条所述的装修、及所有设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用”，康恒和谭锋波在该合同上签字。合同备注事宜写明乙方于2013年6月24日接手经营。   2014年2月19日，谭锋波向包钢实验一小交纳2013年-2014年度采暖费25000元。2017年7月18日，谭锋波与包钢实验一小就涉案房屋进行交接，包钢实验一小收回涉案房屋。   庭审过程中，丁世明、郝凤兰与韩金鑫认可：前明翔体育公司将其与韩金鑫于2009年6月16日签订的《房屋租赁合同》的相关权利义务，自2013年6月1日起全部由包钢实验一小与韩金鑫承继，且2013年6月1日前涉案房屋的租金已全部付清。谭锋波自认其实际占有使用涉案房屋的时间为2013年6月1日至2017年7月18日，在此期间其向包钢实验一小交纳采暖费25000元，并认可2014年至2017年的采暖季涉案房屋一直在供暖。包钢实验一小自认涉案房屋供暖费每年25000元。   本案在审理过程中，韩金鑫要求追加李晨曙为案件当事人，谭锋波要求追加康恒为案件当事人，经合议庭当庭合议，认为根据双方提交的证据以及庭审查明的事实，本案的基本事实已经查清，为减少当事人诉累、提高诉讼效率，决定不予追加李晨曙、康恒为本案的当事人。   一审法院认为:包钢实验一小先后与前明翔体育公司签订的两份《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。前明翔体育公司已于2016年8月18日注销，其股东即丁世明、郝凤兰对前明翔体育公司与韩金鑫签订的《房屋租赁合同》的权利义务自2013年6月1日起概括转让给包钢实验一小的事实予以认可，且韩金鑫对此不持异议。故丁世明、郝凤兰不应承担涉案房屋自2013年6月1日之后的相关义务。   本案中，韩金鑫为承租人，谭锋波为次承租人，其并未就涉案租赁关系进行处理，为减少当事人诉累、节省司法资源、提高诉讼效率，本院就涉案房屋的租赁、转租关系一并进行处理。谭锋波与康恒签订的《转让合同》中，双方就康恒与“丙方”即康恒前任承租人之间的相关问题进行了确认。由此可以认定，谭锋波对于涉案房屋系转租的事实知情并认可。2013年6月1日至2017年7月18日，谭锋波作为涉案房屋的实际使用人，应当支付占有使用期间的相关费用。关于房屋租金的问题，2009年6月16日，前明翔体育公司经包钢实验一小同意与韩金鑫签订的《房屋租赁合同》中约定年租金为100000元，后因前明翔体育公司与包钢实验一小重新签订的协议，将上述《房屋租赁合同》概括转让给包钢实验一小，包钢实验一小即成为该《房屋租赁合同》的出租方，其享有以每年100000元标准向韩金鑫收取租金的权利。现包钢实验一小按照年租金200000元主张涉案房屋的相关费用，无事实和法律依据，法院不予支持，相关费用仍应以该《房屋租赁合同》确认的房屋年租金100000元为准。因此，谭锋波应向包钢实验一小支付2013年6月1日至2017年5月31日的房屋租金400000元（100000元/年×4年）及2017年6月1日至2017年7月18日期间的占有使用费13150.7元（100000元/年÷365天×48天）。谭锋波认可2014年至2017年的采暖季，涉案房屋一直在供暖，但其只缴纳了2013年-2014年度采暖季的供热费，故谭锋波应向包钢实验一小支付2014年至2017年的采暖费共计75000元（25000元/年×3年）。谭锋波称其与康恒签订的《转让合同》，约定的转让费320000元中包括当年即2013年6月1日至2014年5月31日的房屋租金，因合同第四条约定：“乙方在2013年6月26日前一次性向甲方支付转让费共计320000元，上述费用已包括第三条所述的装修、及所有设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用”，上述约定并未包括合同第二条约定的房屋租金，故对谭锋波关于当年房屋租金包括在合同第四条约定的“其他相关费用”中的抗辩意见，证据不足，法院不予采信。   前明翔体育公司与韩金鑫签订《房屋租赁合同》明确约定韩金鑫无权转租，韩金鑫擅自将涉案房屋转租于李晨曙，违反合同约定，存在一定过错，其对转租行为存在的风险应承担责任，故对谭锋波应支付的2013年6月1日至2017年7月18日期间的房屋租金、占有使用费及采暖费，应承担向包钢实验一小连带给付的责任。韩金鑫承担连带责任后，可向谭锋波进行追偿。关于韩金鑫与其之后的承租人之间的权利义务关系，可另行主张，此案中不作处理。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，判决：一、谭锋波于本判决生效后三十日内向包钢实验一小支付房屋租金及占有使用费共计413150.7元；二、谭锋波于本判决生效后三十日内向包钢实验一小支付2014年至2017年采暖季的供暖费共计75000元；三、韩金鑫对上述第一项、第二项承担连带给付责任；四、驳回包钢实验一小的其他诉讼请求。案件受理费27467元（原告已预交），由谭锋波负担。   本院二审经审理查明，2009年4月10日，前明翔体育公司（股东为丁世明、郝凤兰，该公司于2016年8月18日注销）与包钢实验一小签订协议书，约定包钢实验一小以该校东校区原寄宿楼二、三楼及西校区东大门两侧底店十五年的使用权抵顶所欠前明翔体育公司的工程款及利息，前明翔体育公司可以自用，也可转租。协议签订后，双方即依约履行，并于同年6月2日对该份协议进行了公证。此后，双方在2013年4月8日签订第二份协议书，约定因包钢实验一小已支付部分工程款，且考虑到房租上涨的客观因素，前明翔体育公司应于2013年6月1日将前述协议所涉及的房屋使用权交回包钢实验一小，双方债权债务全部结清。   2009年6月16日，前明翔体育公司与韩金鑫签订房屋租赁合同，将案涉房屋按年租金100000元转租给韩金鑫，每年五月一日前缴清下一年的房租，由韩金鑫负责水电暖税费等各项费用，合同期限为2009年6月1日至2017年6月1日，并约定韩金鑫无权再次转租。   2011年4月9日，韩金鑫与案外人李晨曙签订协议书，将案涉房屋承包给李晨曙，约定承包费为每年135000元，李晨曙不得处置韩金鑫所提供的器材及设备，合同期间为2011年6月1日至2017年6月1日。   2011年12月8日，案外人李晨曙与康恒、郭亮签订协议书，将案涉房屋转租给康恒、郭亮（同日，此二人签订协议，郭亮退出经营），约定承包费每年135000元，转包费240000元，合同期间为2011年12月1日至2017年5月31日。   2013年6月22日，案外人康恒与谭锋波签订转让合同，再次将案涉房屋按年租金135000元转租给谭锋波，转让费320000元，包括房屋现有装修、所有设备及其他相关费用。暖气费为每年25000元，合同期间至2017年5月31日，并注明谭锋波于2013年6月24日实际接手经营。2013年6月26日，谭锋波向康恒缴纳转让费325000元。2014年2月谭锋波向包钢实验一小缴纳2013-2014年度暖气费25000元。2013年12月起，包钢实验一小数次要求谭锋波腾房，2017年7月18日，谭锋波将案涉房屋交回包钢实验一小。   以上事实，有协议书、公证书、租赁合同、承包协议书、收条、交房说明等书证及当事人陈述在案佐证。   本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为哪一方应对包钢实验一小未收回的房屋租金及占有使用费承担给付责任。   包钢实验一小基于用案涉房屋使用权抵顶欠付工程款的目的，在2009年4月10日与前明翔体育公司签订协议书，该协议书真实有效。前明翔体育公司在取得对案涉房屋的使用权及转租权后，于2009年6月16日与韩金鑫签订房屋租赁合同，该合同同样合法有效，对双方均具有约束力。后因工程款结算完毕，包钢实验一小在与前明翔体育公司协商一致的情况下，决定于2013年6月1日提前收回案涉房屋的使用权。就上述前明翔体育公司与韩金鑫间的租赁合同而言，合同的履行主体变更为包钢实验一小与韩金鑫，前明翔体育公司在该合同项下的权利义务均由包钢实验一小承继。因韩金鑫并未向包钢实验一小交纳过2013年6月1日后的租金，故其作为承租人，应当向包钢实验一小交纳2013年6月1日至2017年7月18日房屋交回期间的房屋租金及占有使用费用413150元（100000元/年×4年零48天）。韩金鑫所承租的房屋为东校区二、三楼，与包钢实验一小所主张的应将缴纳取暖费的房屋范围一致，其与前明翔体育公司签订的租赁合同中并未对供暖面积进行约定，故学校提出其按照实际金额缴纳2014年至2017年期间的暖气费的主张成立，对此期间的暖气费75000元韩金鑫应依约承担给付责任。   包钢实验一小与谭锋波及案外诸转租人间并未形成租赁合同关系，一审判决适用法律不当。韩金鑫与谭锋波及案外诸转租人之间的关系与本案不属于同一法律关系，本院不作审理，其可另案解决。   综上，包钢实验一小提出的由韩金鑫承担给付责任的主张成立，应予支持，一审判决事实认定清楚，但适用法律不当，诉讼费分担不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初4465号民事判决；   二、上诉人韩金鑫于本判决生效之日起十日内向被上诉人包钢实验一小支付房屋租金及占有使用费共413150元；   三、上诉人韩金鑫于本判决生效之日起十日内向被上诉人包钢实验一小支付2014年-2017年度暖气费75000元；   四、驳回被上诉人包钢实验一小的其他诉讼请求。   一审案件受理费27467元，由上诉人韩金鑫负担14876元，由被上诉人包钢实验一小负担12591元。二审案件受理费54934元，由上诉人韩金鑫负担27112元，被上诉人包钢实验一小负担27822元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年八月三十日   书记员 侯 丽   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。