呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2018）内0102民初2362号 原告：徐好收。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：东莞市宝居乐家居股份有限公司。法定代表人：黎进武，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。第三人：内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司。法定代表人：白雅力格，该公司总经理。原告徐好收诉被告东莞市宝居乐股份有限公司（以下简称宝居乐公司）、第三人内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司（蒙苑投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐好收的委托诉讼代理人王佳琦、甄妮，被告宝居乐公司的委托诉讼代理人钱亚峰到庭参加诉讼。第三人蒙苑投资公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告徐好收向本院提出诉讼请求：1、判令被告宝居乐公司立即向原告支付自2016年11月18日起至被告实际返还蒙苑国际广场A座精品店壹层商铺之日止的占用商铺期间给原告造成的损失，按每日每平米7.7元计算，暂计算至2018年3月12日，即人民币203962.99元；2、判令被告承担本案的评估费用1100元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年8月20日，原告与案外人呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司（现已更名为内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司））签订了《蒙苑商业广场精品店包租协议》，双方约定将蒙苑国际广场A座精品店壹层200号，面积为55.3平方米的商铺承租给案外人天旭公司经营，租赁期限为十年零六个月，自2009年10月1日至2020年3月31日止。因天旭公司未按照协议约定支付原告租金，原告通过诉讼方式于2016年11月18日解除了《蒙苑商业广场精品店包租协议》。现被告宝居乐公司仍占用涉案商铺，原告多系与被告协商，要求被告返还商铺或支付租金，但被告一直拒绝返还亦未支付给原告任何租金。综上所述，被告违约行为已严重损害了原告合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告宝居乐公司辩称，一、原告诉被告不具备主体资格，不具有法律依据，被告所承租的房产产权系天旭公司所有，原告并非涉案房产的所有人，原告诉讼所依据的是其与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑公司）所签订的商品房买卖合同及新城区人民法院的判决，而新城区人民法院的判决承担义务的主体也是蒙苑公司，要求蒙苑公司承担为原告办理房屋产权，并不包含确认涉案房屋产权属原告所有，这就意味着原告依据判决确认的只是有权要求蒙苑公司为其办理涉案房屋产权，并非确认物权，置于蒙苑公司能否为原告办理涉案房屋产权，则存在诸多不确定因素，不管后续是否能办理产权，但实际情况是至今该房产仍在天旭公司名下，物权仍归天旭公司所有，故而原告无权要求被告承担责任；二、原告依据新城区人民法院另案判决要求被告承担责任于法无据，与事实不符。原告诉称在解除与天旭公司所签协议时，被告作为第三人参加诉讼，知悉了解除合同的事宜，言外之意就是应该归还商铺，但是仔细阅读新城区人民法院的判决可知判决事项只是确认解除了原告与天旭公司签订的合同，并要求天旭公司支付租金及违约金，其并未要求天旭公司返还房屋，也未要求被告承担任何责任。而现在原告却依据判决要求被告支付所谓的损失，于法无据，与事实不符；三、本案应适用买卖不破租赁原则，假设原告依据法院判决，要求蒙苑公司为其办理产权，确认其对涉案房屋享有所有权，那么其确认的时间也在被告与蒙苑投资公司签订的租赁合同之后，而被告与蒙苑投资公司签订的租赁合同，蒙苑投资公司系接受房产所有权人天旭公司委托而签订的，其产生的法律后果应由天旭公司承担，那么被告与蒙苑投资公司签订的租赁合同实际上应该是天旭公司对其房产作出的出租行为，对于产权人在产权变更前出租涉案房产应该适用买卖不破租赁原则；原告与蒙苑公司的房屋买卖合同依法成立并生效，且新城区人民法院亦作出要求蒙苑公司为原告办理产权的判决，但并未发生物权变更的效力，天旭公司仍是房屋的所有人，天旭公司作为所有人向不知情的被告出租房屋并不违反法律的规定，房屋租赁合同已成立生效，故应适用买卖不破租赁原则，对原告的损失，应由蒙苑公司承担违约责任。原告与蒙苑公司签订的房屋买卖合同仅是成立并生效，但是要使房屋所有权发生变更，必须到房屋登记管理办理登记手续，否则，不能发生物权变动的效力。本案中，原告与蒙苑公司签订房屋买卖合同之后，并未办理过户手续，故天旭公司仍是该房屋的合法所有人，天旭公司作为所有人依法享有对自己的财产占有、使用、收益、处分的权利。蒙苑投资公司依据天旭公司的委托，与被告签订的租赁合同符合民事法律行为生效的条件，并不存在合同无效的情形，故该租赁合同已经成立并生效。法律并未规定出让人与买受人签订了房屋买卖合同后办理过户手续之前，不可以出租房屋，而仅规定在租赁期间，房屋所有权变更的，原租赁合同不受影响，故不能仅依据合同生效的先后，来确定是否适用买卖不破租赁，而必须判断转让的标的物是否发生了物权变动的效力，若在租赁合同生效前发生了物权变动，就不适用买卖不破租赁原则，若在租赁合同生效后发生了物权变动的效力，就应当适用买卖不破租赁原则。本案中，虽然原告与蒙苑公司签订的房屋买卖合同在先，天旭公司与被告签订的房屋租赁合同在后，但因房屋在签订租赁合同时未办理过户手续，故并不影响买卖不破租赁原则的适用；四、本案被告所承租房产是基于原告委托行为产生的法律关系，原告应履行其委托行为。再假设，原告对涉案房产享有所有权，那么原告与天旭公司所签订的租赁合同，原告明确的授权天旭公司对涉案房产，可以委托专业公司作为商业经营或全权委托做其他经营用途，这也就意味着蒙苑投资公司对外出租涉案房屋，也是取得了原告的授权，履行的是受托行为，其对外签署的租赁协议应该对原告具有拘束力。原告即使解除了与天旭公司的租赁合同，原告也应该履行其授权期间所签署的租赁合同；五、被告已经取得承租房屋使用权并投入巨额资金，为公平应保护被告租赁权。本案中更为重要的是被告已经取得租赁房屋的使用权，进行了大量装修，投入了巨额的资金，经过几年的经营尚未收回投入成本，如果此时断然否定被告与蒙苑投资公司所签订的租赁合同，让被告支付高额的租金，那么必然会造成被告的巨额损失，与公平原则不符，也会破坏合同的稳定性，致使合同履行存在不确定性，进而影响整体社会的商业氛围，如果肯定了被告与蒙苑投资公司所签订的租赁合同，那么对于后续的租金，被告在与蒙苑投资公司沟通后，也许可以直接支付给原告，这样则能做到兼顾各方利益及传递良好的社会效应。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人蒙苑投资公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月20日，原告与蒙苑公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买蒙苑国际商业广场A座精品店壹层房，建筑面积55.3平方米，房屋总价款1300656元。同日，原告（甲方）与天旭公司（原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司）（乙方）签订《蒙苑商业广场精品店包租协议》，约定：原告将涉案房屋出租给天旭公司，租赁期限为10.5年，自2009年10月1日至2020年3月31日止，平均月租金为10323元，乙方每季度向甲方支付租金一次；第五条商铺的转让、转租和抵押约定：1、租赁期满后合同未续签的，该商铺使用权由甲方收回；2、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让或赠与该出租的商铺，并应及时书面告知乙方，转让前应告知受让人本合同的履行情况，转让后，按照买卖不破租赁的原则，本合同对新的商铺所有权人和乙方继续有效。该合同中，甲方的权利与义务也一并转让给新的商铺所有权人；3、甲方出售商铺，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有有限购买权；4、在租赁期间乙方拥有对商铺经营权、转租权，甲方不得干涉；第七条合同的变更、解除与终止约定：1、因乙方租赁该商铺用作商业经营等，且涉及相邻商铺的大量商铺同时租赁使用，若甲方解除合同，将涉及到其它租赁商铺失去应由使用价值，故未经双方协商一致，甲方不得以任何理由解除合同。2016年11月18日，本院作出（2016）内0102民初4525号民事判决书，对原告诉被告天旭公司房屋租赁合同纠纷作出判决，原告诉请：1、解除原被告之间的《蒙苑商业广场精品店包租协议》，返还商铺；2、判令被告支付违约金；3、判令被告支付租金；4、诉讼费用由被告承担。本院判决内容为：一、解除原告与被告天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》；天旭公司于判决生效后三十日内返还原告涉案商铺；二、被告天旭公司、内蒙古蒙苑房地产开发有限公司支付租金及违约金。2018年1月26日，内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通评估公司）对涉案商业一层200号房屋租赁单价进行评估，景通评估公司作出内景通估字[2018]第0024-39号《房地产咨询估价报告》，位于呼和浩特市新城区蒙苑国际商业广场**精品店****商铺在2018年1月16日的估价时点，租赁单价为7.7元/平方米/天。2013年9月16日，被告宝居乐公司（乙方）与第三人蒙苑投资公司（甲方）签订了《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，约定：甲方将位于呼和浩特市兴安北路85号蒙苑国际商业广场A座一层4540平方米的面积租赁给乙方经营；合同期限自2014年1月1日至2023年12月31日；房屋租金为每年300万元，自签订之日起，租金（包括物业费）每三年递增5%，递增部分与租金（包括物业费）一起按季度交纳，以上费用乙方须于每月三日前缴纳，如有拖欠，每天按应缴纳款项的1%向甲方支付违约金。2013年10月，被告（乙方）与第三人（甲方）签订了《蒙苑国际商业广场租赁合同补充协议》，约定：由于甲方在撤场时，遇不可预见因素影响，致使延期交付场地1个月零10天，现经甲、乙双方友好协商，将原合同终止时间2023年12月31日延长至2024年2月10日终止。2010年6月4日，呼和浩特市房产管理局向天旭公司制作了房屋所有权证，位，位于新城区兴安北路**蒙苑建材大市场的房屋所有权人为天旭公司屋产权证号为：呼房权证新城区字。2018年5月15日，天旭公司出具《证明》，证明：被告宝居乐公司于2013年9月16日与第三人蒙苑投资公司签订关于呼和浩特市兴安北路85号蒙苑国际商业广场A座一层4540平方米的商场租赁协议，该协议约定物业所有权属我公司所有，当时蒙苑投资公司签订出租协议，是受我公司委托经营行为，其在委托经营期间所签订的租赁协议我公司均认可，并承认其法律效力。2018年5月7日，被告宝居乐公司（乙方）与第三人蒙苑投资公司（甲方）、贾贵忠（丙方）签订了《协议书》，约定：1、甲乙双方于2013年9月16日签订租赁合同，由乙方承租甲方蒙苑国际商业广场A座一层部分物业，合同签订后截止2018年10月1日乙方共欠甲方租金、物业费、制冷费共计1860.60万元；2、乙丙双方于2014年4月3日签订借款协议，丙方向乙方借款1000万元（由乙方委托法定代表人黎进武向丙方出借1000万元），现该款项按月息3%计算至2018年10月1日借款本息合计2618万元；3、2014年5月，三方一致同意，乙方以其对丙方享有的1000万元借款本息合计2618万元债权抵付乙方截止2018年10月1日应付甲方租金、物业费、采暖费、制冷费，抵付后，乙方截止2018年10月1日前所负甲方的全部债务清偿完毕。另查明，原告徐好收向本院出具书面意见，同意占有使用费的计算标准参照其与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》约定的租金标准计算。本院认为，原告与蒙苑公司签订的《房屋买卖合同》，及与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》，被告与第三人蒙苑投资公司签订的《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为涉案房屋的出租人，通过诉讼的方式与天旭公司解除包租协议后，天旭公司即丧失了对外出租的权利，天旭公司授权第三人蒙苑投资公司与被告签订的租赁合同现已无法继续履行；被告宝居乐公司未与原告达成新的租赁协议，应向原告返还涉案房屋，被告继续占用使用涉案房屋，应向原告支付占用使用费；被告作为涉案房屋的实际占有使用人支付占用使用费的时间，应自被告知道或应当知道原告与天旭公司解除包租协议之日开始计算，原告未向本院提交证据证明其与天旭公司解除包租协议，被告系明确知晓，故对于占用使用费的起算时间，本院认定为原告向本院提起诉讼主张权利之日，即自2018年4月19日至实际返还之日止；对于占用使用费的计算标准，原告请求按照鉴定机构出具的鉴定意见计算，亦通过书面形式表示同意按照其与天旭公司签订的包租协议的标准计算实际占用使用费，考虑到被告与第三人之间的租赁合同无法继续履行，系由于天旭公司违约所致，被告未违反合同约定，故本院参照原告与天旭公司所签订的包租协议约定的标准计算被告之际占用期间的使用费。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告东莞市宝居乐家居股份有限公司于本判决生效之日支付原告徐好收位于蒙苑国际广场A座精品店一层200号商铺自2018年4月19日至实际返还商铺之日止的占用使用费（按照月租金10323元的标准计算）；二、驳回原告徐好收的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币2188元，由原告徐好收负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。  审判 员 王彦   二〇一八年八月一日 书记 员 李志红