湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018)湘1202民初1740号 原告(反诉被告）怀化市大家企业管理服务有限公司，住所地湖南省怀化市经开区。 法定代表人杨霜，董事长。 委托诉讼代理人李恕明（特别授权），男，系怀化市大家企业管理服务有限公司员工。 被告(反诉原告）吴莹婷，女，汉族，1988年3月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人谭建虹（特别授权），女，汉族，1964年2月9日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 第三人湖南柒星管理集团有限公司（曾用名：怀化柒星房地产开发有限公司，系本案纠纷住宅小区的开发商），住所地怀化市经开区。 法定代表人施方全，总经理。 委托诉讼代理人邓标（特别授权），男，系该公司行政部长。 原告（反诉被告）怀化市大家企业管理服务有限公司（以下简称大家企业）诉被告吴莹婷（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂且被告提出反诉，本院裁定转为普通程序审理。于2018年7月2日公开开庭进行了第一次审理，原告大家企业的委托诉讼代理人李恕明，被告吴莹婷的委托诉讼代理人谭建虹到庭参加诉讼。因审理案件需要，本院依法追加湖南柒星管理集团有限公司（以下均称柒星公司）为本案第三人，于2018年8月20日第二次公开开庭进行了审理，原告大家企业的委托诉讼代理人李恕明，被告吴莹婷的委托诉讼代理人谭建虹，第三人柒星公司的委托诉讼代理人邓标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）大家企业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2018年5月31日的物业服务费3890元；2、判令被告支付物业服务费滞纳金195元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：根据原告与怀化柒星房地产开发有限公司签订的前期物业委托服务合同及被告与怀化柒星房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同相关约定，原告有权向被告主张物业服务费的权利。被告是怀化市鹤城区杨村柒星国瑞4栋103号房屋的业主，享受了原告提供的安全、清洁及公共设施维护等一系列的物业服务，但被告在2015年1月1日至今一直未缴纳物业服务费。原告催告多次未果，原告特诉至法院，请依法支持原告的诉请。 被告（反诉原告）吴莹婷辩称：大家企业公司于2015年收取我方装修押金2000元及开发商柒星公司多收取的800元房款未退还，大家企业公司收取我方800元对讲机费用，但提供的对讲机因质量问题无法使用，该公司既不换新又不退款。因此，负有还款义务的大家企业公司不履行义务在先，至今也未与我方协商处理上述事宜，故上述三笔款项应抵扣物业费。另外，大家企业公司不能积极妥善履行物业管理服务职责，未对我方因墙体渗水造成的损害进行赔偿，我方厨房公共排水管道堵塞问题至今尚未解决。 反诉原告（本诉被告）吴莹婷向本院提出反诉请求：1、请求怀化市大家企业管理服务有限公司对公共排水管道予以修复；2、赔偿受损房屋墙体修复费10000元；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2015年住房装修过程中，装修公司发现并告知反诉原告厨房公共排水管道有问题，反诉原告当即找到物业公司反映此情况，物业公司当即派人予以简单疏通。2016年反诉原告入住后发现管道堵塞问题未得到彻底解决，无法正常使用排水管，多次反映到物业公司未能处理。2017年5月，管道堵塞导致反诉原告家大量进水，物业公司才又派人处理，但是管道堵塞问题仍未得到彻底解决，反诉原告因二楼露天阳台导致墙体渗水漏水，给反诉原告造成了较大损失，但物业公司仅做了防水处理，并未修复反诉原告墙体。 反诉被告（本诉原告）大家企业辩称：反诉原告反映的情况属实，对公共下水道修复可以，但是因为小区入住率达不到50%，我们无法申请到专项房屋维修资金；加上我们认为公共排水管道堵塞的责任在开发商，我们需要找开发商协商维修。关于一万元的赔偿金没有依据，我们不能赔偿。 第三人柒星公司辩称：被告吴莹婷反应的房屋质量问题与我公司无关，理由：1、因为从2011年9月1日开始，怀化住建局对我们公司开发的柒星国瑞进行验收并验收合格。2011年9月16日的柒星国瑞4#楼竣工综合验收备案表可以证明我们开发的涉案房屋是竣工后经有权部门验收合格的，没有质量问题。被告于2013年12月12日这天签字确认收房，在2015年12月31日之前被告是接受收房的，涉案房屋已经过了2年的保修期。2、我公司认为房屋漏水的原因有很多，现在需要相关部门作出调查或鉴定来认定漏水的原因。 原告（反诉被告）大家企业为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据一：营业执照一份，拟证明原告身份信息； 证据二：身份证复印件一份，拟证明被告身份信息； 证据二：柒星国瑞物业服务委托合同一份，拟证明怀化柒星房地产开发有限公司委托怀化市大家企业管理服务有限公司管理柒星国瑞； 证据三：通知一份，拟证明原告催交物业服务费； 证据四：柒星国瑞物业服务方案书一份，拟证明怀化市大家企业管理服务有限公司对于管理柒星国瑞所做的管理方案及收费标准； 证据五：商品房买卖合同一份，拟证明被告购买怀化柒星房地产开发有限公司开发的柒星国瑞楼盘的商品房。 被告（反诉原告）吴莹婷为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据一：装修押金单一份； 证据二：开发商应当返还的款项凭证一份； 证据三：楼宇对讲机收据及不能使用的对讲机照片一份； 证据四：受损墙体照片一组； 证据五：受损墙体修复报价单一份； 证据六：厨房公共排水管道堵塞证据一组； 证据七：照片一组。 以上证据共同拟证明：1、修复厨房公共下水道、墙体修复花费；2、装修押金、房款、对讲机费用应抵扣物业管理费；3、家里主下水管涨水进家。 第三人柒星公司庭审时未向本院提交证据，但庭后提交了相关工程及房屋验收合格的材料。 经庭审主持举证、质证和辩论。对大家企业提交的证据，吴莹婷的质证意见为：对大家企业提交的证据均无异议，但认为收取滞纳金没有依据，物业公司不履行义务在先，故不同意交滞纳金。柒星公司对大家企业提交的证据均无异议。对吴莹婷提交的全部证据，大家企业及柒星公司均无异议。 因当事人对提交的证据均无异议，故本院当事人提交的均予以确认和采信。 根据当事人的陈述及本院确认和采信的证据，本院认定案件事实如下：2013年4月12日，吴莹婷与怀化柒星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同第十六条约定“…买受人（被告）同意将所购房屋委托出卖人委托的有资质的物业管理公司进行物业管理…”；2015年4月28日，原告接受怀化柒星房地产开发有限公司的委托对柒星国瑞小区提供前期物业服务并作出物业服务方案书，2015年5月8日，怀化柒星房地产开发有限公司对该物业服务方案书作出同意执行的意思表示并签章。2017年6月26日，原告向被告在内的小区业主发出催费通知，要求全体业主按约定缴纳物业费。吴莹婷的房屋坐落于柒星国瑞小区4栋二单元103号房，建筑面积158.36平方米，物业管理费为0.6元/平方米/月等，原告进场后按照约定为被告所在的小区提供物业服务。2015年1月1日至2018年5月31日的物业服务费为3890元，被告未缴纳物业费，原告催告后，被告仍未缴纳，原告因而诉至法院，形成纠纷。 另查明,柒星·国瑞小区至本院开庭审理前尚未成立业主委员会。 还查明，吴莹婷在2015年装修房屋时发现其房屋厨房公共排水管道有堵塞问题，遂向物管公司即大家企业要求解决，但一直未能彻底解决该问题，多次导致其房屋受到排水影响，严重影响其房屋正常使用。大家企业认为系开发商柒星公司施工原因导致排水管道堵塞，要求与开发商协商解决方案，但开发商柒星公司认为其开发的柒星国瑞小区经有关部门验收合格，涉案房屋已经超过质量保修期，因此认为涉案房屋公共排水问题与其无关。 本院认为：因吴莹婷对其小区物管企业大家企业公司诉请支付物管费并无异议，故对大家企业要求吴莹婷支付物管费的诉请，本院予以支持；又因大家企业对吴莹婷要求冲抵3600元费用（装修押金2000元、开发商柒星公司多收取的800元房款、800元对讲机费用）的抗辩并无异议，故本院对吴莹婷的该项抗辩予以支持。因双方对逾期交纳物业管理服务费滞纳金收取标准未进行明确约定,且吴莹婷认为收取滞纳金没有依据，物业公司不履行义务在先，故不同意交滞纳金的抗辩可以成立，故对大家企业的该项诉请,本院不予支持。涉案小区开发商柒星公司是否应当协助物管企业处理公共排水管道，属于另一法律关系，且目前无证据证明柒星公司负有相关维修义务，不宜在本案中一并处理，故本院在本案中，对第三人柒星公司在本案中是否具有维修排水管道义务不作评判。 涉案小区物管企业（大家企业公司）及小区开发商（柒星公司）对吴莹婷的房屋厨房公共排水管道问题均无异议，故对吴莹婷请求物管公司对公共排水管道予以修复的反诉请求，本院予以支持。吴莹婷诉请大家企业赔偿10000元损失，但未提供确切的损失计算依据，属于证据不足情形，故对吴莹婷的该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）大家企业的部分诉请合法有据；被告吴莹婷（反诉原告）的部分反诉请求亦合法有据，对此，本院均予以支持。同理，对双方的不合理诉请部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 限被告（反诉原告）吴莹婷于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）怀化市大家企业管理服务有限公司缴纳自2015年1月1日至2018年5月31日的物业服务费290元（物业服务费3890元，已冲抵装修押金2000元、开发商怀化柒星房地产开发有限公司多收应退还的800元购房款、800元对讲机费用，三项合计3600元）； 二、限原告（反诉被告）怀化市大家企业管理服务有限公司在本判决生效后90日内为被告（反诉原告）吴莹婷维修好坐落于柒星国瑞小区4栋二单元103号房屋厨房公共排水管道； 三、驳回原告（反诉被告）怀化市大家企业管理服务有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）吴莹婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元，合计75元，由原告（反诉被告）怀化市大家企业管理服务有限公司负担40元，由被告（反诉原告）吴莹婷负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  杨宏勇 人民陪审员  沈 红 人民陪审员  陈珊英 二〇一八年八月二十九日 代理书记员  彭建军 附相关法条： 一、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 二、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 五、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。