西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初6603号原告霍亚峰，女，1961年5月16日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。委托代理人李青山，北京市中关律师事务所律师。委托代理人薛劲松，北京市中关律师事务所律师。被告西安海佳房地产有限公司。住所地：陕西省西安市高新区高新三路2号海佳云顶商住楼10101室。法定代表人于光和，系该公司总经理。委托代理人张俊麟，该公司副总经理。第三人刘宏平，男，1961年10月4日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托代理人王敏琼，陕西存实律师事务所律师。第三人刘书帆，男，1989年2月8日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人赵涛，陕西扎司特法律咨询服务部法律工作者。原告霍亚峰与被告西安海佳房地产有限公司（以下简称“海佳公司”）、第三人刘宏平、刘书帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年12月20日作出（2008）雁民初字第3128号民事判决书，驳回原告霍亚峰的诉讼请求。后原告霍亚峰不服该判决提出上诉。2009年6月16日，西安市中级人民法院作出（2009）西民二终字第952号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2009年6月29日，原告霍亚峰向陕西省高级人民法院申请再审。2009年12月25日，陕西省高级人民法院作出（2009）陕民三申字第1220号民事裁定书，指令西安市中级人民法院对本案进行再审。2010年8月9日，西安市中级人民法院作出（2010)西民再终字第45号民事裁定书，撤销（2009）西民二终字第952号民事判决及本院（2008）雁民初第3128号民事判决，发回本院重审。本院受理后，重新组成合议庭进行了审理。2011年7月13日，本院作出（2010）雁民初字第04643号民事判决书，后被告海佳公司、第三人刘宏平均不服该判决提出上诉。2011年11月25日，西安市中级人民法院作出（2011）西民二终字第02418号民事判决书，驳回被告及第三人上诉，维持原判。2016年12月7日，西安市中级人民法院作出（2016）陕01民监字1号民事裁定，再审本案。2017年3月22日，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民再23号民事裁定书，撤销（2011）西民二终字第02418号民事判决及本院（2010）雁民初字第04643号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍亚峰的委托代理人李青山，被告海佳公司的委托代理人张俊麟，第三人刘宏平的委托代理人王敏琼，第三人刘书帆的委托代理人赵涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍亚峰诉称，2006年8月1日，原告与海佳公司签订商品房买卖合同，合同编号为0166643。该合同约定：原告购买由海佳公司开发的西安市高新区高新三路2号海佳云顶1幢2单元5层20504号房屋（以下简称“涉案房屋”），原告于2006年8月2日前付清全部房款47万元，海佳公司应于2006年9月30日前将房屋交付原告使用，交付使用后90日内，海佳公司将办理权属登记需要的由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，海佳公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2006年8月2日向被告付清房款47万元，海佳公司向原告开具了收款收据，但没有开具正式销售发票，且海佳公司未履行合同义务，原告一直未取得房屋权属证书。后原告为维护自己的权益，向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，刘宏平以第三人的身份参加了诉讼。后历经一审、二审、再审、再次一审、二审等程序，判决海佳公司为原告提交办理权属登记的有关资料，原告遂申请强制执行。在执行过程中，发现被告海佳公司与第三人刘宏平之子刘书帆签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋出售给第三人刘书帆。被告海佳公司明知该房屋已经出售给了原告，也明知有关当事人对该房屋发生了争议且正在诉讼过程中，但为了给以后的执行制造障碍，与第三人刘书帆、刘书帆的父亲刘宏平恶意串通，订立商品房买卖合同，并将房屋过户给被申请人刘书帆。后本案被中院依职权再审，中院作出裁定发回重审。鉴于本案在审理过程中，案件情况发生了变化，故原告追加刘书帆为本案第三人。同时认为，海佳公司与第三人刘宏平、刘书帆恶意串通订立合同的行为，损害了原告的合法权益。因此，根据《合同法》第五十二条的规定，被告海佳公司与第三人签订的商品房买卖合同应属无效。现原告诉至法院，要求判令：1、被告于判决生效后五日内办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权登记手续；2、被告向原告出具正式销售发票；3、被告向原告支付违约金4700元；4、确认被告与第三人刘书帆于2009年12月21日签订关于买卖西安市高新区高新三路2号海佳云顶1幢2单元5层20504号房屋的商品房买卖合同无效；5、本案诉讼费由被告承担。被告海佳公司辩称，由其公司开发的中天建设集团承建的位于西安市高新区高新三路2号的海佳云顶的涉案房屋系公司与施工方中天公司第五项目部协议后将此房作为欠付工程款抵给中天公司指定的第三人刘宏平，房屋所有权归刘宏平所有，买卖权也由刘宏平行使。2005年8月1日，经房屋权属者刘宏平同意将该房卖给原告霍亚峰，按照刘宏平的指示，其公司才与原告签订《商品房买卖合同》。其公司仅是履行了签订合同的手续，并未收到原告缴纳的该购房款。故原告称将房款47万元一次性付清，与事实相悖。原告霍亚峰的收款收据亦由刘宏平授意被告开具。后原告与刘宏平在房屋买卖中发生纠纷，并诉讼至雁塔区人民法院。而因该房屋权属非属于被告海佳公司，买卖也不由其公司决定，此案纠纷与被告公司无关，其公司只是听从原业主刘宏平的授意办理相关手续而已，故不存在违约的问题。2008年12月20日，雁塔法院作出（2008）雁民初字3128号民事判决书，判决原告与被告海佳公司的合同无效，后西安市中院作出（2009）西民二终字第952号终审民事判决书予以维持。该终审判决在2009年6月16日至2009年12月25日生效执行期间，具有法律强制执行效力，且涉案房屋无任何权利负担，刘宏平与被告海佳公司有权依法处分，遂于2009年8月份将该房屋出售，并于2009年12月21日委托海佳公司与购买人第三人刘书帆签订正式《商品房买卖合同》并经西安市房屋管理局登记备案。该合同在生效判决具有执行力期间签订，自签订之日起成立并依法有效。且被告海佳公司已将涉案房屋交付刘书帆并已办理完毕房屋所有权证书。因此，请求法院以事实为依据依法驳回原告对被告海佳公司的诉求。第三人刘宏平述称及诉称，首先，案外人朱光军以霍亚峰名义与刘宏平以海佳公司名义签订的《商品房买卖合同》，因系在案外人朱光军诈骗下签订的，属于无效合同。案外人朱光军的诈骗行为已经有关法律文书确认如下：1、朱光军在办理购房手续时，称系与霍亚峰合伙经营公司，请求以霍亚峰名义签订合同；2、朱光军向霍亚峰提出合伙办公司，且霍亚峰知道并配合朱光军，以其名义签订该买卖合同；3、朱光军与霍亚峰作为合同一方，以霍亚峰的名义签订；正如海佳公司与刘宏平为合同另一方，以海佳公司名义签订合同；朱光军与刘宏平系房屋买卖合同实际主体；4、该《商品房买卖合同》系霍亚峰任职朱光军及其公司财务人员期间签订的，其系对朱光军的职务行为；5、刘宏平及海佳公司在朱光军的诈骗下，仅作出了一次向朱光军出卖涉案房屋的意思表示；6、该意思表示因系在朱光军的诈骗及朱光军与霍亚峰合伙开公司的形式下，作出的不真实的、错误的意思。因此，霍亚峰作为与朱光军合谋并指定的名义房屋买受人，系罪犯以欺诈的手段、非法占有为目的实施的犯罪行为下，骗取刘宏平及海佳公司作出将房屋出售给朱光军并以霍亚峰的名义签订《商品房买卖合同》的不真实意思表示，该犯罪行为侵害了刘宏平及海佳公司的合法权益，缺乏合法性，依法应自始无效。并且，涉案房屋至今未向朱光军及其公司人员霍亚峰交付，刘宏平也未收到购房款。其次，刘宏平及海佳公司并没有向霍亚峰出售涉案房屋的意思表示。刘宏平及海佳公司之所以与霍亚峰签订《商品房买卖合同》及办理后续手续，指向的合同相对方是朱光军，系因霍亚峰与朱光军合谋以合伙办公司，且霍亚峰系朱光军下属财务人员，于是用霍亚峰的名义签订该合同，致使刘宏平及海佳公司错误地认为与霍亚峰签订合同即是与朱光军签订合同。而霍亚峰称其自朱光军处转让获得涉案房屋，但至今为止朱光军从未表示有向霍亚峰转让房屋的意思表示，且原告至今无其与朱光军达成房产转让合意的证据，应承担举证不能的法律后果。因此，原告霍亚峰非本合同实际购买人，不能享有该房屋权益。再次，原告霍亚峰签订《商品房买卖合同》时主观存有欺骗的恶意。朱光军在办理购房手续时，称其与霍亚峰合伙经营公司，向海佳公司请求以霍亚峰名义签订合同，该请求同时告知了霍亚峰，霍亚峰对此知晓并配合朱光军以其名义与海佳公司签订《商品房买卖合同》。由此可见，朱光军与霍亚峰存在合谋虚构事实，骗取了刘宏平及海佳公司的信任。霍亚峰主观上存在欺诈故意，并为犯罪行为的提供了“合法”的外衣和帮助。最后，在西安市中院作出（2009）西民二终字第952号生效判决后，该判决在2009年6月16日至2009年12月25日期间具有法律强制执行效力，且涉案房屋无任何权利负担，刘宏平及海佳公司有权处分该房屋，遂将该房屋出售，并于2009年12月21日委托海佳公司与刘书帆签订正式《商品房买卖合同》并经西安市房屋管理局登记备案，且房屋已交付，房屋产权证书也已经办理至购买人名下。该合同合法有效，应受法律保护。综上，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回，同时坚持其作为独立请求权的第三人要求确认原告与被告之间的商品房买卖合同无效。第三人刘书帆述称，2009年12月21日，因涉案房屋仍在被告海佳公司名下登记，被告海佳公司有处分权，故其从被告海佳公司及第三人刘宏平处购买涉案房屋，合法有效，第三人刘书帆系涉案房屋的唯一产权人。而原告与被告海佳公司之间的合同已经过法院的刑事判决确认是合同诈骗罪，原告签订买卖合同的行为也是实施的诈骗行为，应属无效。原告为了挽回自己30万元损失和朱光军合谋，而两级法院没有对原告的行为追究，其要求将本案移交公安机关。综上，请求法院将本案移交公安机关或驳回原告全部诉请。经审理查明，涉案房屋所属的海佳云顶小区系海佳公司开发。在开发过程中，海佳公司与中天建设集团有限公司第五建设公司（以下简称“中天五建”)签订了《协议书》，约定：海佳公司开发的海佳云顶项目由中天五建承建，海佳公司愿以部分房屋折价抵给中天五建，冲抵相应工程欠款。折抵的房屋由中天五建自行销售，但中天五建与其指定的买受人签订商品房买卖合同时仍以海佳公司名义与指定的买受人签订合同并备案，中天五建对每一套房屋的买受人以书面形式对海佳公司进行确认，海佳公司根据中天建提供的该书面通知方能办理有关销售手续。而涉案房屋在上述协议中的折抵范围内，中天五建亦承认其项目部经理即第三人刘宏平拥有海佳云顶涉案房屋销售款的优先受偿权。基于抵账协议，海佳公司在第三人刘宏平的指示下于2006年8月1日与原告霍亚峰签订《商品房买卖合同》，合同登记号为：060032097。该合同约定：海佳公司将位于西安市高新区高新三路2号海佳云顶第1幢2单元5层20504号房屋出售给霍亚峰，房屋建筑面积168.14平方米，每平方米2795.29元，房屋总价款为47万元。合同第八条约定，出卖人应当在2006年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2006年8月2日，海佳公司向霍亚峰出具收到房款47万元收据一份。同日，第三人刘宏平向海佳公司出具《收条》，载明“今收到海佳房地产公司云顶工程款47万元整（房号20504）霍亚峰”，对霍亚峰与海佳公司的合同在签订后予以追认。2016年8月14日，海佳公司向霍亚峰交付涉案房屋，并向原告交付《西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书》，原告向海佳公司支付天然气安装材料费、有线电视初装费等费用4190元。同日，原告与涉案房屋所在的西安瑞祥物业管理有限公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》、《海佳云顶消防安全责任书》，交纳物业费、电梯费、装修押金等费用，物业公司并为原告出具《装修许可证》。2008年4月21日，本院作出（2008）雁刑初字第152号刑事判决，查明“关于合同诈骗的事实”为：2006年7月，朱光军得知刘宏平处有高新三路海佳云顶的抵账房屋，朱光军在无力购房的情况下，以陕西丛林装饰有限责任公司法定代表人兼总经理的身份，购买房屋作为办公场所，并承诺当年11月底付清房款，并缴纳了2万元定金以骗取刘宏平的信任。后又告知自己的债权人霍亚峰其已购买了该房屋，并与霍亚峰谈妥了转让事宜。同年8月，在办理购房手续时，朱光军谎称与霍亚峰合伙经营公司，要求刘宏平告知海佳公司与霍亚峰签订房屋买卖合同，并让刘宏平向海佳房地产出具收到霍亚峰47万元购房款的收据，后朱光军将该房屋冲抵了其与霍亚峰之间的债务，又陆续从霍亚峰处取得下余的17万元房款挥霍。当刘宏平依约向朱光军索要房款时，朱光军避而不见。认定上述事实有公诉机关提交并经法庭质证、认证的下列证据加以证明：1、被害人刘宏平报案材料及陈述证据：2006年7月通过卢佩仁认识了朱光军，卢佩仁告诉朱光军他有房子。2006年8月初，他以总金额47万元将海佳公司用以抵偿中天五建工程款的20504号房屋卖给了朱光军，当时朱光军先支付给他2万元，并约定于2006年年底支付所欠房款。朱光军称该房是他和霍亚峰办公所用，所以在欠条上注霍亚峰的名字，将房转在霍亚峰名下。而等到2006年11月该支付所欠房款时，他就找不到朱光军了。2、2006年8月2日朱光军给刘宏平打《欠条》证明：被告朱光军以每平方2800元的价格，总房款47万元购买刘宏平位于海佳云顶20504房一套，约定当年9月至11月份付清房款。3、海佳公司出具的编号为0166644的《商品房买卖合同》一份证明：2006年8月4日，海佳公司与霍亚峰签订了商品房买卖合同，海佳公司将给刘宏平抵账的海佳云顶20504室卖给霍亚峰。……10、霍亚峰的证言证明：2006年8月初，朱光军说刘宏平处有抵押工程款的房子，于是她和她的同事一起去海佳公司看了房子。之后她选了20504号房，朱光军说想让她和他合伙办公司用，朱光军说已经把20504号房款付给老板（刘宏平）了。因为朱光军还欠她30万，所以又陆续给他了17万。遂判决朱光军犯虚报注册资本罪，判处有期徒刑二年并处罚金1.2万元；犯合同诈骗罪判处有期徒刑七年并处罚金3万元；数罪并罚决定执行有期徒刑七年并处罚金4.2万元。二、赃款45万继续追缴发还被害人刘宏平。后朱光军对该判决不服，提出上诉，经西安市中级人民法院审理，于2008年6月17日作出（2008）西刑二终字第129号刑事裁定，认为原审判决事实清楚，证据确实充分，定罪准确，量刑基本适当，审判程序合法，应予维持。故依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十九条第（一）项之规定，裁定驳回上诉，维持原判。2008年7月，霍亚峰将海佳公司诉至本院，要求海佳公司五日内将办理涉案房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案机关备案，协助原告办理房屋产权登记手续，为原告出具正式销售发票，并支付违约金4700元。在审理中，刘宏平作为有独立请求权的第三人参加诉讼要求确认霍亚峰与海佳公司之间的商品房买卖合同无效，驳回原告的诉请。2008年12月20日，本院作出（2008）雁民初字第3128号民事判决书认为，涉案房屋经生效法律文书认定为犯罪分子从刘宏平处诈骗所得，第三人刘宏平授权海佳公司与霍亚峰签订商品房买卖合同的意思表示不真实，遂判决霍亚峰与海佳公司签订的合同无效，驳回霍亚峰的全部诉请。后霍亚峰不服该判决提出上诉。2009年6月16日，西安市中院作出（2009）西民二终字第952号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2009年6月29日，原告霍亚峰向陕西省高级人民法院申请再审。2009年8月4日，陕西省高院向被告海佳公司送达传票，被告海佳公司于8月6日提交答辩状。2009年11月6日，陕西省高院向第三人刘宏平送达传票、申诉状、受理通知等材料，刘宏平亦提交答辩状。在此期间，海佳公司自行前往西安市房地局将霍亚峰与其签订的《商品房买卖合同》注销。2009年8月，第三人刘宏平将涉案房屋向其子即本案第三人刘书帆交付。2009年12月21日，第三人刘书帆与海佳公司签订《商品房买卖合同》，并在西安市房地局进行登记备案，备案号为X09111040，但海佳公司未收取购房款。后第三人刘书帆一直居住使用该涉案房屋。2009年12月25日，陕西省高级人民法院作出（2009）陕民三申字第1220号民事裁定书，指令西安市中级人民法院对本案进行再审。2010年8月9日，西安市中级人民法院作出（2010)西民再终字第45号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序，可能影响案件正确判决，故撤销（2009）西民二终字第952号民事判决及本院（2008）雁民初第3128号民事判决，发回本院重审。本院受理后，重新组成合议庭进行了审理。2010年12月23日即该案庭审时，刘宏平陈述涉案房屋由其对外出租，刘宏平及海佳公司均未向法庭说明涉案房屋已经出售于第三人刘书帆。2011年3月24日，刘书帆取得涉案房屋的所有权证书。2011年7月13日，本院作出（2010）雁民初字第04643号民事判决书，认为霍亚峰购买涉案房屋出自善意，房款支付完毕，且已经占有、装修、使用该房屋，而根据生效的刑事判决，刘宏平只享有发还45万元的权利，而非享有诉争房屋，故霍亚峰与海佳公司的《商品房买卖合同》成立，遂判决海佳公司将办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，向原告出具发票，并支付4700元违约金，驳回刘宏平的诉讼请求。后被告海佳公司、刘宏平均不服该判决提出上诉。2011年11月25日，西安市中级人民法院作出（2011）西民二终字第02418号民事判决书，驳回海佳公司及刘宏平的上诉，维持原判。2012年3月，霍亚峰向本院申请执行生效判决。但因发现涉案房屋已出售给他人并办理了房屋所有权证书，本院于2012年11月5日作出（2012）雁民执字第00712号执行裁定书，中止执行。后霍亚峰将海佳公司、刘书帆诉至本院，要求确认该二者之间签订的《商品房买卖合同》无效。经过审查，认为海佳公司与刘书帆的房屋买卖行为发生在陕西省高院要求再审的裁定之前，且在本院作出（2010）雁民初字第04643号民事判决书之前，刘书帆已经取得房屋权属证书，霍亚峰的诉请应依照审判监督程序提起再审，故本院于2015年10月12日作出（2015）雁民立字第00064号民事裁定，对霍亚峰的诉请不予受理。后霍亚峰上诉于西安市中院，西安市中院维持该裁定。2016年12月7日，西安市中院作出（2016）陕01民监1号民事裁定，将西安市中院（2011）西民二终字第02418号案件提起再审，中止原判决的执行。2017年3月22日，西安市中院作出（2017）陕01民再23号民事裁定书，认为霍亚峰要求海佳公司办理房屋权属登记，与刘书帆的诉讼标的相同，应当追加刘书帆参加诉讼，对海佳公司与刘书帆的合同效力一并审查处理，故撤销（2011）西民二终字第02418号民事判决及本院（2010）雁民初字第04643号民事判决，发回本院重审。本案在审理过程中，霍亚峰申请追加刘书帆为本案第三人，认为海佳公司与第三人刘宏平、刘书帆恶意串通订立合同的行为，损害了原告的合法权益，并要求确认刘书帆与海佳公司签订的《商品房买卖合同》无效。庭审中，原告霍亚峰陈述其于2006年8月14日收房后委托朱光军代为具体装修，但刑事案件判决后原告前往涉案房屋才发现用以前的钥匙无法打开房屋，小区保安亦阻止其进入涉案房屋，第三人刘宏平以此手段将房屋收回，且其并未配合海佳公司办理《商品房买卖合同》注销备案手续。第三人刘宏平陈述，刘书帆于2009年8月以现金形式向其支付购房款，其遂通知海佳公司与刘书帆签订《商品房买卖合同》，该合同于2009年12月在房地局备案，后房屋由刘书帆居住使用。第三人刘书帆对刘宏平所述予以认可，但双方均未提交相关的证据予以佐证。被告海佳公司陈述，其公司仅按照刘宏平的指示与买受人签订合同，并以每平米3100元的单价出具票据，不收取购房款，亦不参与刘宏平与买受人之间的交易。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、入伙通知书、《西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书》、《装修许可证》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《海佳云顶消防安全责任书》、欠条、房屋所有权证、协议书、询问笔录、讯问笔录、刑事判决书、民事判决书、民事裁定书等证据等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，经过双方的举证、质证以及法庭调查可知，海佳公司同意以涉案房屋抵偿中天五建的工程款，中天五建也承认刘宏平拥有涉案房屋的优先受偿权，且海佳公司对此无异议，后海佳公司在刘宏平的指示下先后与原告霍亚峰、第三人刘书帆签订《商品房买卖合同》，双方为此产生争议，结合本案原告诉请，双方纠纷存在以下争议焦点：1、第三人刘书帆与被告海佳公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、原告霍亚峰与被告海佳公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有效列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中，第三人刘宏平因未实际收取涉案房屋的购房款，以刑事案件受害人的身份向公安机关报案，在刑事案件判决后又因涉案房屋的归属与原告霍亚峰产生纠纷进而诉讼，前后的诉讼历经数年之久，而第三人刘书帆与刘宏平系父子关系，其理应知晓其父的上述情况及涉案房屋存在争议和诉讼，却在原告霍亚峰提出再审后、陕西省高院裁定该案再审前期间与被告海佳公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋。并且，被告海佳公司作为合同相对人及被告，一直参与诉讼，其明确知晓涉案房屋的纠纷，在再审期间仍未经原告同意前往房地局自行注销双方之间的合同，后在第三人刘宏平的指示下与刘书帆重新签订商品房买卖合同，在本案指令再审后仍协助第三人刘书帆取得房屋权属证书。由此可见，第三人刘书帆、被告海佳公司签订合同存在主观明显的恶意。同时，第三人刘书帆、刘宏平虽陈述二者之间系房屋买卖关系，但并无证据予以佐证双方买卖事实客观存在，且购房款40余万元以现金形式支付亦明显有悖市场交易规则。同时，在2010年本院对本案再次审理时，第三人刘书帆已与海佳公司签订商品房买卖合同且居住使用涉案房屋，之后还办理了房屋权属证书，案件事实已发生了重大变化，但第三人刘宏平却在庭审中陈述涉案房屋由其使用对外出租，被告海佳公司也未如实说明涉案房屋的现状，均存在故意隐瞒事实的情形。结合涉案房屋的原始来源、流转过程、时间节点等事实以及本案历经几次诉讼的情况，本院可以认定第三人刘宏平、刘书帆与被告海佳公司恶意串通以签订买卖合同的形式规避诉讼，直接损害了原告霍亚峰对涉案房屋的合法利益。因此，第三人刘书帆与被告海佳公司签订的商品房买卖合同依法应属无效。关于争议焦点2，依法成立的合同，具有法律约束力。首先，在第三人刘宏平与朱光军达成以47万元的总价出卖涉案房屋后，朱光军向第三人刘宏平交纳2万元同时出具45万元的房款欠条并承诺2006年9月至11月付清房款，在第三人刘宏平的书面确认下，原告霍亚峰与被告海佳公司签订《商品房买卖合同》。此过程合理合法，手续完备，意思表示真实。其次，第三人刘宏平、刘书帆均称原告霍亚峰与朱光军实施了合谋诈骗的行为，其因欺骗行为将涉案房屋出售，但根据生效的刑事判决书认定的事实来看，诈骗行为系朱光军个人实施，原告霍亚峰对此并不知情，故第三人称原告霍亚峰存在主观恶意缺乏证据支持，其主张本院不予采信。再次，生效刑事判决书载明，朱光军将该涉案房屋冲抵了其与霍亚峰之间30万元的个人债务，又陆续从霍亚峰处取得了下余的17万元房款挥霍，可以证明原告霍亚峰已将47万元购房款支付完毕，履行了己方的全部付款义务，第三人刘宏平是否实际得到购房款与原告霍亚峰无关。而朱光军同第三人刘宏平就涉案房屋房款支付已作了具体约定，双方之间因此形成债权债务关系，且生效的（2008)雁刑初字第152号刑事判决书已经判决“赃款45万元继续追缴发还被害人刘宏平”，亦说明第三人刘宏平对涉案房屋的47万元购房款享有权利，不应再对涉案房屋享有权利。因此，本院对第三人刘宏平请求确认《商品房买卖合同》为无效合同的诉讼请求不予支持，原告霍亚峰与被告海佳公司签订的《商品房买卖合同》成立有效。现原告霍亚峰已经支付了全部购房款，但被告海佳公司作为合同相对人未按照合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，被告依法理应继续履行合同，继续为原告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，还应按照合同约定向原告支付房屋总价款1%的违约金4700元。至于原告霍亚峰要求被告海佳公司为其出具正式销售发票之诉请，双方合同对此并无约定，且开具销售发票的行为涉及行政监督管理，可向行政管理机关投诉处理,并非人民法院受理范围，故本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、依法确认第三人刘书帆与被告西安海佳房地产有限公司于2009年12月21日签订的《商品房买卖合同》（备案号为X09111040）无效。二、被告西安海佳房地产有限公司应于本判决生效之日起九十日内将为原告霍亚峰办理西安市高新区高新三路2号海佳云顶第1幢2单元5层20504号商品房权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案。三、被告西安海佳房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告霍亚峰支付违约金4700元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告霍亚峰其余诉讼请求。五、驳回第三人刘宏平的诉讼请求。本案案件受理费8421元，由被告西安海佳房地产有限公司承担3041元，第三人刘宏平承担2690元，第三人刘书帆承担2690元。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并支付原告，第三人于本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  苗晓玲人民陪审员  郭军峰二〇一八年八月三日书 记 员  孙源源打印：相丽华校对：孙晶晶2018年月日送达