云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0127民初1184号原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司。住所：昆明市嵩明县黄龙街银杏人家小区371幢。法定代表人韩荣锋，系该公司董事长。委托代理人徐朝，系北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司。住所：昆明市嵩明县嵩阳街道办事处盟台西路203号。法定代表人王信刚，系该公司董事长。委托代理人朱志林，系云南勇旭律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司与被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人与被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司诉称：原告于2012年7月9日向被告租赁嵩明县新城区幼儿园行政办公楼一至二楼部分房屋作为营业办公房屋,租赁面积共1237.4平方米,其中一楼面积548.6平方米,二楼面积688.8平方米。原告同时于2012年10月23日向被告支付保证金15万元整。租期届满后,原、被告于2017年3月15日再次签订《房屋租赁合同》,租期自2017年4月1日起至2018年3月31日止。2018年3月14日原告向被告发函《关于房屋续租的请求》,提出在2018年3月31日租期到期时再续租3个月,自2018年4月1日起至208年6月30日止。因被告不同意,双方未能就续租达成一致意见。2018年3月31日原告准时搬迁并通知被告接房,但被告不予配合接房。因多次电话联系被告后被告仍不予接房,原告只得通过快递方式向被告方寄送房屋钥匙及交房清单和水电费记录表,租期内水电费已全部由原告结清。此后原告多次主动联系被告并多次与被告见面协商,原告要求返还保证金15万元,但被告提出高额赔偿费用,由于双方意见分歧过大,始终未能协商一致。为维护原告合法权益，请法院依法判令：1、确认原、被告双方于2017年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日终止；2、由被告返还原告保证金15万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司答辩称：租赁事实认可。本案中的租赁关系并未终止，我方没有免除原告相应的租赁义务，也未出现合同终止情形。收取了保证金是事实，返还保证金的条件未成就，原告未履行完毕相应合同义务，且保证金不足以抵扣相应费用。被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司反诉称：反诉被告于2012年7月9日向反诉原告租赁嵩明县新城区幼儿园行政办公楼一楼二楼部分房屋作为营业办公房屋,租赁面积共1237.4平方米,其中一楼面积548.6平方米,二楼面积688.8平方米,租期从2012年4月1日至2017年3月31日。反诉被告于2012年10月23日向反诉原告支付保证金15万元整。租期届满后,反诉原告与反诉被告于2017年3月15日对该房屋再次签订了租赁合同,租期自2017年4月1日起至2018年3月31日止,租金为66万元整,合同约定了租赁期满,反诉被告应如期返还该房屋,房屋的装修及设施依反诉原告的要求保留或者恢复原状。2018年3月14日,离租赁期满还有半月,反诉被告书面请求反诉原告继续租用该房屋,反诉原告于2018年月15日书面回复反诉被告拒绝续租并于2018年3月16日依据双方签订的《房屋租赁合同》向反诉被告送达书面告知函,明确表示租赁房屋内所有装修、装饰不做保留,要求反诉被告租期内自行拆除并清扫恢复到租赁时原状,反诉被告对该告知函未作出任何回复。2018年4月1日,反诉被告向反诉原告书面发出于2010年4月10日前往原租房地办理接房手续的接房通知,反诉原告于2018年4月10日发出回函,告知反诉被告由于房屋未进行任何恢复原状的工作,构成了违约,故拒绝办理接房手续。反诉被告交房时,未按约定拆除清扫相关装饰装修并恢复原状,致房屋不能出租,给反诉原告造成经济损失。为维护原告合法权益，请法院依法判令：1、由反诉被告对其所租赁的嵩明县新城区幼儿园行政办公楼一、二层房屋进行清扫、恢复至租赁前的原状并承担因此产生的全部费用;2、由反诉被告支付反诉原告租金及违约金357984元(自2O18年4月1日至2O18年7月9日)并按每日3616元向反诉原告支付自2018年7月10日至交还房屋之日止的租金及违约金;3、由反诉被告赔偿反诉原告因由反诉被告装修房屋时损坏房屋赔偿款572OO元:4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）答辩称：1、租赁合同已经终止，我方按期搬迁，租期也到期，并发函要求被告接房，房子现也是被告实际管理。2、租金及违约金没有事实依据。3、赔偿损失没有事实依据，也没有证据支持。原告（反诉被告）为证明其诉讼主张向本院提交了下列证据：第一组：2012年4月1日签订的租赁合同、2017年4月1日签订的租赁合同、2012年10月24日原告支付租金和保证金的进账单、付款凭证、租金发票、保证金收据，欲证明原告向被告租赁房屋，双方签到了租赁合同，合同对双方权利义务进行了约定，原告向被告支付了保证金15万元及租金的事实。第二组：续租请求、回复、授权委托书，欲证明租赁到期，经原告申请，被告明确表示不续租并委托刘品善处理房屋到期返还相关事宜。第三组：搬迁公告、搬迁照片、搬迁合同、搬家公司，欲证明于租赁期满后按期搬出房屋的事实。第四组：水费表、电费明细、收据、付款凭证、转账回单、交房清单、顺丰速递快递证明、接房通知、2018年4月9日双方面谈接房事宜照片、顺丰速递快递证明、返还租房保证金通知，欲证明原告已付清全部水电费用，原告于2018年4月4日向被告交房。被告拒绝在交房清单上签字，后原告于4月9日向被告邮寄发出接房通知，并与刘品善面谈接房事宜，因被告提出高额赔偿而未达成协议；原告于2018年4月11日向被告邮寄发出要求返还租房保证金的通知。经质证，被告对第一组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，认为第一份合同的第四条明确约定了保证金的用途，现保证金返还条件未成就，保证金不足抵扣相应费用。对第二组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，认为原告未对房屋进行清算及恢复原状。对第三、四组认可，但原告并未履行完合同义务。被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司为证明其反诉主张向本院提交了下列证据：第一组：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证，欲证明被告诉讼主体资格。第二组：房屋租赁合同，欲证明原、被告双方签订合法有效的房屋租赁合同，合同中详细约定了双方的权利义务。第三组：嵩明发改局、环保局许可批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证、验收意见表，欲证明被告对所租赁房屋拥有所有权房屋建设符合相关法律法规及设计规划。第四组：设计规划平面图、房屋现状照片，欲证明房屋的原始状态，原告租赁房屋后，对房屋进行装修及改变房屋的状态，未按约定恢复原状。第五组：房屋续租请求和回复、告知函、接房通知和回函、返还租房保证金通知和回复、工作函、原告营业网点搬迁新址可行性报告，欲证明被告于合同期内明确告知原告需要将房屋清扫并恢复原状。原告违反合同约定已构成违约，另原告已装修是对房屋造成损害，被告曾向原告主张索赔及相应金额；租赁到期原告已确定的新的搬迁地址及计划。经质证，原告（反诉被告）对第一组、第二组证据予以认可。对第三组证据不予认可，认为与本案无关。对第四组证据中的设计规划平面图的真实性、合法性、关联性不认可，认为没有签章；对其中的房屋现状照片予以认可。对第五组证据中的续租请求和回复、告知函、接房通知、返还租房保证金通知的真实性、合法性、关联性予以认可；对接房通知回函即返还租房保证金回复不予认可，认为其没有收到；对工作函、可行性报告的真实性予以认可。本院将综合本案实际情况对上述证据予以综合认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：原告与被告于2012年签订房屋租赁合同，约定：一、由原告租赁被告所有的位于嵩明县新城区幼儿园行政办公楼一、二楼部分房屋，租赁面积为1237.4㎡，租赁期限为2012年2月1日至2017年3月31日，年租金54.4万元，其后租金逐年递增5%，租金支付时间为每年4月1日前。二、由原告向被告支付保证金15万元；原告对房屋的装饰、装修须经被告审核同意；租赁期满，被告要求保留的装饰装修及设施，原告不得拆除及损坏，被告不要求保留的，由原告自行拆除，清扫恢复至租赁时的原状；租赁关系终止时，保证金用于冲抵合同约定的原告应承担的费用，剩余部分由被告归还原告。三、租赁期满，除被告同意续租外，原告应于租期届满后10日内返还房屋，房屋返还时的状态应符合正常使用后的状态，返还房屋时应经被告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同签订后，原告向被告缴纳了保证金15万元，被告将房屋交由原告使用，原告的装修方案经被告同意后，原告对房屋按其银行标准进行了装饰、装修，并将该处作为其在嵩明县的营业部。原告对房屋进行装修期间，被告于2012年7月30日向原告发函，认为装修工作人员工作时未接受其公司人员的监督管理，造成房屋损坏，要求原告从装修费中代扣不低于57200元相应赔偿费用。租赁期满，原告与被告续签租赁期至2018年3月31日，变更年租金为66万元。租赁期间，原告按期向被告缴纳了租金。2018年3月14日，原告书面向被告请求于租赁期满后续租3个月，被告于2018年3月15日书面拒绝了原告的请求，并于2018年3月16日向原告发出告知函，表明租期满后，其对房屋内的装饰装修和设施不保留，要求原告按合同约定自行拆除并清扫恢复到租赁时的原状。租赁期满，原告交纳清水、电等费用后于2018年3月31日搬迁出租赁房屋，并于第二日向被告发出接房通知，要求被告办理接房手续，被告接收通知后以原告未将房屋恢复原状为由拒绝与原告办理接房手续。原告于2018年4月4日向被告邮寄交房清单及房屋钥匙，被告于2018年4月9日签收了该邮件。2018年4月10日，原告向被告发出返还租房保证金通知，要求被告返还其缴纳的租房保证金15万元，被告收到通知后未向原告返还租房保证金。本院认为，原告与被告签订的书面房屋租赁合同于2018年3月31日到期后，双方未续签租赁合同，双方之间的租赁关系已因租赁期限届满而实际终止，本院予以确认。对原告要求被告返还保证金的诉讼请求，现双方租赁关系终止，原告已结清其租赁期间的水、电等相应费用，故被告应对原告缴纳的保证金予以返还。对被告反诉要求原告对租赁房屋进行清扫、恢复至租赁前的原状的诉讼请求，按合同“租赁期满，被告要求保留的装饰装修及设施，原告不得拆除及损坏，被告不要求保留的，由原告自行拆除，清扫恢复至租赁时的原状”的约定，被告有权要求原告对租赁房屋的装饰装修进行拆除，并清扫恢复至租赁时原状，但因原告并未举证证明案涉房屋在租赁时的原状状态，本院对案涉房屋原状亦无法确认，根据房屋现实际情况，本院酌情认定本案房屋由被告进行恢复原状，由原告补偿被告15万元作为被告对租赁房屋进行拆除、清扫及恢复原状的费用较为适宜。对被告反诉要求原告支付租金及违约金的请求，因原告已于租赁期满之日搬迁出租赁房屋，且原告于合同约定的租赁期满后10日内向被告邮寄了租赁房屋的交房清单及房屋钥匙，现租赁房屋由被告实际管理，故本院认定原告已按合同约定向被告交付了房屋，对被告的该项反诉请求不予支持。对被告反诉要求原告支付赔偿款57200元的请求，因被告于2012年7月30日向原告发出的工作函要求的赔偿主体并非为原告，且被告也未能提供证据证实其主张的损失实际存在，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司与被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日终止；二、由被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司保证金人民币15万元；三、由原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司支付其租赁房屋的拆除、清扫及恢复原状的费用人民币15万元，由被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司自行对租赁房屋进行拆除、清扫及恢复原状；四、驳回反诉原告（被告）昆明宇欣新能源开发有限公司的其他诉讼请求。以上一、二项相互抵扣后，原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司与被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司互不支付相应费用。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费3300元，反诉诉讼费7528元，合计10828元，由被告（反诉原告）昆明宇欣新能源开发有限公司承担7528元，原告（反诉被告）嵩明沪农商村镇银行股份有限公司承担3300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  杨红巧审 判 员  叶洪青人民陪审员  杨聪明二〇一八年八月十五日书 记 员  王本海