北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初47531号原告（反诉被告）：恒基伟业投资发展集团有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园路**。法定代表人：张征宇,董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，1983年7月4日生，汉族，恒基伟业投资发展集团有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐兴广，北京市铭泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国人民解放军北京卫戍区朝阳第九离职干部休养所，住所地北京市朝阳区潘家园路**。法定代表人：杨红举，所长。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩香，北京谦君律师事务所律师。原告（反诉被告）恒基伟业投资发展集团有限公司（以下简称恒基公司）与被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第九离职干部休养所（以下简称第九干休所）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊、徐兴广，被告法定代表人杨红举，委托诉讼代理人武丽君、巩香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒基公司向本院提出诉讼请求：1、第九干休所赔偿装修投资损失11541530元；2、第九干休所赔偿经营损失1300万元；3、第九干休所退还租赁保证金48万元；4、第九干休所退还垫付的购置锅炉的费用10万元及锅炉房2015年1月1日至2017年1月1日期间的房租18万元；5、第九干休所支付搬迁费用40万元。事实和理由：2014年3月，第九干休所就xxx共计2996平米对外租赁事宜登报招标，我公司严格按照部队的相关手续进行投标并中标。双方于2014年11月17日签订《军队房地产租赁合》，租赁期限至2019年12月31日。合同签订后，我公司适当履行合同。该综合楼年久失修，我公司装修投入巨大，包括外立面、所有门窗、电梯、强电弱电等。2014年11月17日，双方签署了《xxx租赁补充协议》，约定，第一个5年租赁期满后，第九干休所同意我公司继续承租5年，如因第九干休所原因不能续租，第九干休所赔偿我公司375万元。但是，2018年2月12日，第九干休所向我公司送达《关于终止租赁合同的通知》，擅自单方面终止合同，构成违约。2018年4月20日，双方签订《腾退协议》，约定，我公司于2018年5月30日前停止营业，6月30日前完成家具家电的搬迁工作，补偿问题通过协商或法律诉讼的方式解决。2018年5月9日，第九干休所又向我公司送达《关于全面停止营业的通知》，要求我公司5月20日停止营业。综上，第九干休所的行为严重违反了诚实信用原则，构成严重违约。我公司为了维护自身的合法权益提起诉讼，请求法院支持全部诉请。第九干休所答辩并反诉称：一、导致双方的租赁合同无法继续履行的原因有两个：一是恒基公司本身违约在先，我所有权解除合同；二是因国家和军队政策法规重大调整，导致合同无法继续履行，双方互不担责，我所无需承担任何赔偿或补偿责任；二、恒基公司并未提供充分有效证据证明其装修损失，其所提交评估报告的评估结果虚高且评估程序存在瑕疵，不能作为装修损失的依据；三、恒基公司提出的经营损失属于可得利益损失，我所无违约行为，该请求不应得到支持，四、恒基公司尚拖欠合同履行期间的房屋租金，存在违约行为，根据合同约定，我所可不予退还租赁保证金。我所据此提出反诉请求：1、恒基公司交还北京市朝阳区xxx16层房屋正门钥匙和后门电子门禁，撤出人员，并将寄存在南侧单元北屋一间内的物品清空；2、恒基公司支付2017年3月1日至2018年5月31日期间的租金2867226元；3、恒基公司支付滞纳金，滞纳金分三期计算，按照日千分之三的标准自各期的起算日计算至实际付清之日，各期的基数和起算日如下：第一期以749726元为基数自2017年1月11日开始计算；第二期以1155000元为基数自2017年7月11日开始计算；第三期以962500元为基数自2018年1月11日开始计算；4、恒基公司支付占有使用费，自2018年6月1日，按每年231万元标准，计算至实际腾退交还房屋之日；5、恒基公司支付违约金40万元。恒基公司对反诉辩称：第九干休所的反诉请求没有事实与法律依据。第九干休所从2017年6月23日开始以口头、书面的方式通知我公司应中央军委的停偿命令，双方的租赁合同及补充协议无法继续履行，我公司认为2017年6月23日及之后的口头、书面的通知都是解除合同的意思表示。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可以要求恢复原状、赔偿损失等。第九干休所将解除合同的意思表示通知我公司后，双方的租赁合同就已经终止履行了，所以我公司没有义务再给付租金。后双方协商腾退，我公司也没有正常经营，故不存在占有使用问题，不应支付占有使用费。本院经审理查明：2014年11月17日，第九干休所（原名称中国人民解放军空军北京劲松离职干部休养所，作为出租方、甲方）与恒基公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定，第一条甲方将北京市朝阳区xxx房屋建筑面积2996平方米出租给乙方使用；第二条用途为商用；第三条租赁期限自2014年12月31日起至2019年12月31日止；第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）1200万元，年租金240万元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；第六条乙方按年租金额的20%向甲方支付房地产租赁保证金48万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方……（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷；第九条合同解除（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十一条乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付40万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；第十六条经甲乙双方协商，甲方在收取乙方48万元保证金的基础上，再收取乙方60万元作为租赁保证金。甲方分三年返还乙方保证金60万元，不计利息。2014年11月17日，第九干休所（甲方）与恒基公司（乙方）签订《空军北京劲松离职干部休养所综合楼租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），约定:二、地下**部分作为甲方锅炉房，占用面积约为120平方米，按照竞标成功价格每年240万元整租金计算，年租金应减去9万元，实际年租金为231万元；三、乙方同意为甲方垫付购置取暖锅炉及安装费用，合计60万元，甲方分3年逐年还款，不计利息。锅炉甲乙双方共同使用，乙方按照国家及北京市标准向甲方缴纳水费及取暖费等（主合同第十六条即为乙方垫付锅炉及安装费60万元）；四、综合楼系上世纪九十年代建筑，年久失修，乙方计划装修时间为7个月，预计耗资750余万元，装修期又逢春节放假，经双方协商，甲方给予乙方装修免租期6个月，装修期从2014年9月1日至2015年2月28日，租金起征日期从2015年3月1日起算；五、鉴于本协议第三条、第四条，且乙方在5年租赁期内遵纪守法、信誉良好，甲方同意乙方续租，乙方继续承租综合楼5年，房租根据当时市场情况重新协商议定；六、乙方第一个5年租赁期满后，如由于甲方原因，乙方未能续租第二个5年租期，甲方赔偿乙方人民币375万元整（按照装修投资750万元，5年后剩余装修价值以50％折算）；如乙方主动放弃第二个5年租期，乙方补偿甲方3个月租金做为招租费用，且租赁保证金不予退还；七、甲乙双方除履行上述协议外，空军审批的主合同第一条、第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条（第三款除外）、第九条（第二款除外）、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条除外、第十五条、第十六条所规定之权利和义务，依然具有法律效力，双方应遵照执行；八、其他1、本协议盖章或签字生效，一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力……。审理中，第九干休所认为该《补充协议》中约定的租赁期限条款无效，理由是与招投标结果确定的租期为5年不符，违反《军队空余房地产租赁管理规定》关于出租审批的有关规定，且未按照《军队房地产租赁合同》第十二条的约定由军队房地产管理部门审核。恒基伟业公司认为期限条款不违反法律法规的强制性规定，应属有效。上述《军队房地产租赁合同》、《补充协议》签署后，恒基公司向第九干休所交纳了保证金48万元及租金（含锅炉购置安装费）4640274元。双方一致确认，实际起租期自2015年8月10日开始计算，恒基公司认为租金已支付至2017年6月30日，第九干休所应退还剩余未抵扣的锅炉购置费10万元及多支付的房租18万元。第九干休所认为上述4640274元应作为支付至2017年8月12日的租金，不同意返还请求。2018年2月12日，第九干休所向恒基公司发出《关于终止租赁合同的通知》，载“根据军队全面停止有偿服务和北京卫戌区通知精神，要求2018年5月31日前所属单位所有房地产租赁活动一律停止。根据有关军队停止有偿服务的指示要求，经干休所党委研究决定，拟与贵公司于2018年5月31日前提前终止位于北京市朝阳区xxx的租赁合同（租赁期限至2019年12月31日），贵公司务提前做好相关准备工作，并于2018年5月31日前停止一切营业。届时我所将收回该综合楼的使用和管理权力”。2018年2月24日，恒基公司出具保证书，表示支持军队停止有偿服务指示要求，保证停止经营，考虑到租赁面积内公司较多等原因，请求宽限至2018年6月30日前办理并完成交接。2018年4月20日，双方又签订《腾退协议》，约定恒基公司于2018年5月30日前停止营业，6月30日前完成家具家电设施的搬离工作。2018年5月9日，第九干休所向恒基公司送达《关于全面停止营业的通知》，通知5月20日全面停止有偿服务，综合楼内全面停止营业并对房屋进行封门、上锁。2018年5月20日，恒基公司停止在租赁房屋的经营，第九干休所同意其将物品寄存在南侧单元北屋一间内（约15平米）。第九干休所在正门上锁，但恒基公司亦持有正门钥匙及后门电子门禁卡，恒基公司称除了寄存的物品外，实际于2018年6月28日前全部撤离人员，室内如有遗留物品，同意由第九干休所自行处置。恒基公司提交开元资产评估有限公司出具的《资产评估报告》及租赁合同、利润表等证明因停止经营发生装修投资损失11541530元、经营损失1300万元，要求第九干休所给予赔偿。第九干休所不同意赔偿，认为根据合同约定因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行，应免除双方责任，且恒基公司单方委托出具的评估意见不能作为损失的依据，第九干休所提交《空军干休所金兴源宾馆改造工程计划书》证明恒基公司曾提交的装修工程预算仅为7477751.97元。另查，恒基公司提交2017年6月23日解放军报第二版《积极稳妥深入推进全面停止有偿服务工作》一文，证明第九干休所曾向其送达该报纸，告知其双方合同无法继续履行，并同意停止支付租金，双方的租赁关系应至此时解除。第九干休所认可向恒基公司送达报纸，但否认同意停止支付租金，称仅告知过恒基公司需要落实政策，可能将解除租赁关系，没有明确解除的意思表示，租赁关系应于2018年5月31日解除。本院认为：《军队房地产租赁合同》系真实意思表示内容合法有效。对于《补充协议》的期限条款效力，第一，《补充协议》在招投标文件及《军队房地产租赁合同》约定的五年租赁期限的基础上约定了续租期五年，应当理解为系在恒基公司投入装修改造成本并垫付锅炉购置安装费基础上的整体对价安排，尤其在恒基公司已投入上述成本的情况下，更不能割裂看待，仅因其与招投标文件不一致即认为进行了实质变更；第二，双方在《补充协议》中也约定，续租期的租金根据市场情况重新确定，故该续租期的约定在不存在变相改变招投标条件、侵害有关方利益的情况；第三，双方在补偿协议中明确约定，该协议自盖章或签字生效，故不应视为双方就《补充协议》的生效附有其他条件。综上，《补充协议》的全部条款不存在法律规定无效的情况。对于《军队房地产租赁合同》、《补充协议》解除时间，恒基公司未能就其所述的租赁关系于2017年6月23日收到报纸时解除提供充分证据，本院确认以第九干休所通知解除时间即2018年5月31日解除。恒基公司同意交还钥匙、门禁，完全清退并撤离人员，本院不持异议，清退时间以本院判决为准。对于恒基公司应支付的2017年7月1日至2018年5月31日期间的租金数额，考虑到因军队政策变化对恒基公司经营产生的影响、腾退的必要准备时间等因素，本着公平原则，本院酌定为28万元，与恒基公司已支付部分（含锅炉购置安装费）冲抵。对于恒基公司要求支付搬迁费用40万元的诉讼请求，因《补充协议》已经明确排除该项补偿的适用，故该项请求，本院不予支持。经查，恒基公司已实际于2017年5月20日停止经营，且涉案房屋基本腾退完毕，故第九干休所要求恒基公司支付2018年6月1日之后占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于双方是否应承担违约责任的问题。《军队房地产租赁合同》约定，国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行，双方均不承担责任。军队全面停止有偿服务工作是在中央军委的统一安排下开展的，符合《军队房地产租赁合同》约定的免责条件，故恒基公司要求第九干休所赔偿装修及经营损失，缺乏合同依据，本院不予支持。对于第九干休所反诉涉及的滞纳金、违约金，恒基公司虽未能证明双方达成了暂停支付的意思表示，但结合第九干休所向恒基公司送达的材料和确曾向恒基公司表达过可能解除合同的事实，可以认定自2017年7月后双方合同关系处于不稳定状态，存在随时解除的可能。在此情况下，恒基公司暂时停止支付租金不宜视为违约，故第九干休所上述反诉请求，本院不予支持。鉴于合同已经解除，且双方均不应承担违约责任，第九干休所已收取的租赁保证金应退还恒基公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第九离职干部休养所于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）恒基伟业投资发展集团有限公司租赁保证金四十八万元；二、原告（反诉被告）恒基伟业投资发展集团有限公司于判决生效后七日内向被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第九离职干部休养所交还北京市朝阳区xxx房屋正门钥匙和后门电子门禁，撤出人员，并将寄存在南侧单元北屋一间内的物品清空；三、驳回原告（反诉被告）恒基伟业投资发展集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第九离职干部休养所的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85153元，由原告（反诉被告）恒基伟业投资发展集团有限公司负担80903元（已交纳），被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第九离职干部休养所负担4250元（于判决生效后七日内交至本院）。反诉受理费28000元，由被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第九离职干部休养所负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 矫 辰二〇一八年八月三日书记员 彭佳妤