济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0112民初4863号 原告：七彩建设发展有限公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼3层A4区。 法定代表人：李敖，董事长。 委托诉讼代理人：张振华、吴帅（特别授权代理），北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区经十路601号。 法定代表人：吕晓强，董事长。 委托诉讼代理人：李国艳（特别授权代理），女，1989年11月10日出生，汉族，该公司职工，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：张守邦（特别授权代理），男，1986年12月25日出生，汉族，该公司职工，住济南市市中区。 原告七彩建设发展有限公司（以下简称七彩公司）与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告七彩公司的委托诉讼代理人张振华、吴帅，被告景和公司的委托诉讼代理人李国艳、张守邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告七彩公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，向原告交付位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄房号为16-1-X、19-1-X、20-2-X的三套房屋；2.被告承担原告为实现权利支付的律师费、保全保险费；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告原为山东七彩建设工程有限公司，2017年4月12日更名为七彩公司。2016年2月1日，原、被告双方签订《景和山庄项目外墙保温及装饰工程施工合同》（以下简称《施工合同》），合同约定由原告承接被告开发的景和山庄10#、15#、16#、17#、18#楼的外墙保温及装饰工程，合同价共计为12397710.15元。合同签订后，被告向原告表示其没有足额支付工程款项的能力，双方经协商于2016年2月3日签订《景和山庄项目外墙保温及装饰工程施工合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定原告以单价8500元／平方米，总价3802645元的总价款购买被告开发的“景和山庄项目”商品房三套，房号为16-1-X、19-1-X、20-2-X，购房款从被告应付原告的工程进度款中分期抵扣，按当期已完产值的30%先行抵扣，双方办理购房手续，剩余部分再按约定执行。若乙方购房款尚未全部抵扣，则在完成全部工程的进度款70%付款节点中一次性抵清（多退少补）。原告依约履行了合同义务，因房屋价格上升，被告恶意拒绝向原告交付合同标的。上述三套房屋均已竣工验收合格，具备交房条件，原告多次向被告主张交付房屋，被告均不予交付。为此，诉至法院。 被告景和公司辩称，按照《补充协议》约定，每次付款节点时应扣除相应的房款抵顶部分工程款，而被告在实际履行过程中并未按照补充协议的约定扣除，而是按照《施工合同》的约定付款，即补充协议并未实际履行，双方也并未签订正式的《商品房买卖合同》，原告也未实际支付购房款。双方签订的《补充协议》实质上应认定为以物抵债协议。双方签订的《补充协议》未实际履行，被告在实际付款过程中每次付款节点已按照原合同约定支付，补充协议应视为无效协议。依据《物权法》关于禁止流押、流质的规定，原告不能要求被告直接交付房屋。因此，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2016年2月1日，山东七彩建设工程有限公司（承包人）与被告景和公司（发包人）签订《景和山庄项目外墙保温及装饰工程施工合同》（以下简称《施工合同》），约定工程名称为景和山庄项目外墙保温及外墙装饰施工工程，工程地点为景和山庄所在地隶属历城区港沟街道办事处，承包范围包括但不限于图纸范围内全部外墙保温、外墙水包水多彩涂料、雨蓬等外装饰内容，承包方式包工包料等一切与工程相关的费用，工期多层60天、高层90天，项目具体开工日期以开工令为准。合同为固定单价合同，总价款暂定为12397710.15元。关于工程款的支付，合同约定按各楼号单独付款，保温工程全部完工经建设、监理单位验收合格后支付至已完涂料工程量的70%；涂料工程全部完工经建设、监理单位验收合格支付至已完涂料工程量的70%；提交完整合格的竣工资料至总包单位，全部工程竣工验收合格，结算审核后一月内付至审定值的95%,余款部分待2年质保期满后无质量问题一次性无息返还。 2016年2月3日，山东七彩建设工程有限公司（乙方、买受人）与被告景和公司（甲方，出卖人）签订《景和山庄项目外墙保温及装饰工程施工合同补充协议》（以下简称《补充协议》），内容如下：根据2016年2月1日，双方签订的《施工合同》等相关约定，就乙方购买甲方开发的“景和山庄项目”商品房事宜，经协商达成补充协议如下：一、乙方购买房屋景和山庄项目16楼1单元X室、19楼1单元X室、20楼2单元X室，房屋总价款3802645元，抵房总价款为结算产值的30%左右，该购房款从甲方应付的每次工程款中分期抵扣。乙方所购房屋的计算方式：16-1-X，面积190.45，单价8500元，总价1618825元；19-1-X，面积132.46，单价8500元，总价1125910元；20-2-X，面积124.46，单价8500元，总价1057910元。二、乙方所购上述商品房价款，甲方从应付乙方的工程进度款中抵扣，按当期已完产值的30%先行抵扣，双方办理购房手续，剩余部分再行按约定执行。若乙方购房款尚未全部抵扣，则在完成全部工程的进度款70%付款节点中一次性抵清（多退少补）。三、乙方在二手市场登记的销售价格不得低于同时期房屋的销售单价，若出现上述情形按5000元／次向甲方承担违约责任，同时拟购房屋的销售价格即日内调整成市场销售价格。 2016年7月12日，施工单位山东七彩建设工程有限公司填写《山东景和置业有限公司工程进度款报审表》，申报内容：兹申报本期工程15#楼外墙保温工程进度款为1534932.02元，请予审核。进度完成节点为按楼号单独付款，保温工程全部完工经建设、监理单位验收合格后支付至已完保温工程量的70%。监理单位在该报审表上签名盖章。造价咨询单位在该报审表中注明：15#楼外墙保温完成产值1475321.89元，按合同70%付款比例应付1032725.32元，扣了应抵房款442596.57元，应付工程款590128.5元。被告景和公司在建设单位处盖章确认，并注明：15#楼外墙保温完成，按合同约定扣房款442596.57元，应付现金590128.75元。 2016年8月15日，施工单位山东七彩建设工程有限公司又填写《山东景和置业有限公司工程进度款报审表》，申报方式如前，经造价咨询单位审核完成产值906761.68元，按合同约定70%应付634723.18元，扣抵房款272028.5元，应付工程款362704.67元。 另查明，2017年4月12日，山东七彩建设工程有限公司变更企业名称为七彩建设发展有限公司。 本院认为，虽原、被告双方于2016年2月3日签订的《补充协议》以出卖人和买受人的身份约定了双方主体名称，但该份《补充协议》系双方对2月1日《施工合同》的补充，非房屋买卖协议。理由为：首先，从签订的目的来说，该份《补充协议》是双方为了解决履行《施工合同》产生的工程进度款支付问题而约定的付款方式，非以房屋买卖为目的。其次，《补充协议》约定的内容分析，该协议约定的主要内容是如何“以房款抵扣工程款”，抵顶的前提是“甲方应付乙方的工程进度款”，如果没有“甲方应付乙方的工程进度款”，将不发生后续的以房屋抵工程款的可能性。再次，双方并未进一步“办理购房手续”，不存在法律意义上的买卖合同权利义务关系。综上，原、被告《补充协议》虽对以房屋抵顶工程进度款的支付方式进行了约定，但因双方未进一步签订“房屋买卖协议”，故双方未形成房屋买卖合同法律关系。 关于《补充协议》中所涉的“以物抵债”是否已经实际履行的问题。因以当事人在债务已届清偿期后约定的“以物抵债”本质上为代物清偿，即以债权人受领他种给付代原定给付而使原债务消灭，故“以物抵债”应属于实践性法律行为。本案中，虽被告以《山东景和置业有限公司工程进度款报审表》的形式同意以房屋抵扣工程进度款714625.4元，但该714625.4元是对抵顶工程款之已形成债务金额的具体确认，是双方对714625.4元债务达成的抵顶合意，并不当然构成被告的实际履行，原告的原有工程款债权仍然存在，只有被告将约定的抵顶房屋物权转移给交付原告才能够产生债务清偿的效果，故该《补充协议》并未生效。现被告不同意以房屋抵顶的方式履行《补充协议》，故原告无权要求被告继续履行《补充协议》及交付房屋，但原告有权按《施工合同》的约定要求被告继续履行支付工程款等义务。 综上，原告七彩公司要求被告继续履行《补充协议》，向原告交付位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄房号为16-1-X、19-1-X、20-2-X的三套房屋的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告七彩建设发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费18611元、财产保全费5000元，均由原告七彩建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹亚萍 二〇一八年八月二十七日 书记员  李 叶