江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初743号原告：江西五合华居物业发展有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区新地路****楼****，统一社会信用代码：913601007633675486。法定代表人：卓思阳，系该公司总经理。委托代理人：吴月梅，系该公司客服经理。委托代理人：宋志杰，系该公司经理。被告：万云平，男，1962年3月7日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托代理人：谢洪波，系江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601198910928339。原告江西五合华居物业发展有限公司诉被告万云平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴月梅、宋志杰，被告的委托代理人谢洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付截止2017年11月30日的物业管理费556851.65元，逾期付款利息（暂计至2017年11月30日逾期付款利息69965.03元；2017年11月30日之后逾期付款利息，以556851.65元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部债务清偿之日止）。二、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2007年12月12日，原告接受江西省江信国际花园开发有限公司的委托，对南昌市红谷滩新区788号江信国际花园金领域18、19栋及综合楼等实行物业管理。被告系南昌市红谷滩新区江信国际花园18栋107号、18栋113号、19栋2007号及19栋2012号房屋的业主。因被告担任南昌市红谷滩新区红谷中大道788号江信国际花园金领域18栋、19栋及综合楼实际开发商江西弘强房地产发展有限公司的法定代表人，在被告取得房屋所有权之时，原告未能与被告签订物业管理协议。但被告自取得房屋所有权之后，一直未向原告缴纳物业管理费。截止2017年11月30日，被告共计拖欠原告物业管理费556851.65元，原告经多次催款未果，故向法院起诉。被告辩称：一、原告诉称与事实不符，于法无据；双方曾口头约定1、未出售的房屋不得收取物业费；2、被告本人购置的物业不收取物业费；3、原告主张的物业费交纳标准不一，原告在第一次起诉即2015年10月30日起诉时，其出具并向法院提交的《万云平起诉资料明细》（物业费）所列的18#107、18#113号房屋物业管理费单价标准为2.5元/月，故原告主张的物业管理费交纳标准缺乏依据。二、原告与江西省江信国际花园开发有限公司之间的《江西江信国际花园（金领域）物业管理（前期）委托合同》签订时间为2007年12月13日，委托期限为三年，故原告现已不是本案适格的主体。三、被告自购置本案诉争物业以来，原、被告双方从未签订过任何物业服务合同，原告既从未告知被告物业费交纳标准，也从未向被告催缴过物业费，故原告的部分诉请已经超过诉讼时效，请求人民法院对超过诉讼时效的物业费不予支持。四、原告明细表所列的20#1615号、17-1-1701号房屋的物业管理费不在本案审理的范围，本案的审理应围绕原告的《起诉状》的事实和理由进行，该二套房屋不在原告《起诉状》范围之列，应另行起诉。五、被告在物业管理、服务方面存在严重瑕疵，系根本不作为，诸如：1、物业大厅长期无人值班，导致小区车辆乱停乱放，严重影响了小区正常秩序；2、诉争的18#楼、19#楼的消防通道因业主或承租户堆放杂物、安装玻璃门和置放煤气罐，致使堵塞，小区的消防安全得不到保障、小区居民业主的生活受到影响；3、诉争物业18#楼、19#楼和综合楼业主拒不交纳物业费，恰恰印证了被告在物业管理、服务方面存在严重瑕疵。且诉争物业自交付至今，一直处在南昌在建地铁1号线施工期间，故请求人民法院对被告应交纳的部分物业费予以酌情扣减。六、原告主张逾期付款利息，缺乏法律依据。综上，恳请人民法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2003年4月11日，江西省江信国际花园开发有限公司（甲方）与江西弘强房地产发展有限公司（乙方）签订一份《承包协议书》，主要约定：“甲方提供所属的江信国际花园二期（b-1地块）给乙方承包开发建设；土地面积为90亩；容积率不低于2.5；可建面积不少于9万平方米，其中住宅面积不低于6.5万平方米；乙方承包期限为自本协议签订之日起至承包项目完成之日止；乙方开发b-1地块，必须以甲方的名义进行，无论是报建、销售、物业管理等方面；该项目物业管理原则上由甲、乙双方共同委托物业管理公司进行管理”。2005年7月19日，江西省江信国际花园开发有限公司（甲方）与江西五合华居物业发展有限公司（乙方）签订一份《江西省江信国际花园（南大）物业管理（前期）委托合同》，主要约定：“甲方将江信国际花园南大宿舍楼委托乙方进行物业管理；委托管理事项包括共用设施设备的维修养护、运行和管理，共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、小区智能化管理和保安设施等，消防设备设施应进行定期检查，确保完好无损；物业类型为住宅小区；建筑面积52699平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为五年，自2005年7月1日起至小区业主大会召开成立业主委员会止；在一期工程竣工验收之日起7日内向乙方提供三间管理用房无偿使用，管理用房产权属甲方；本物业的管理服务费，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.33元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整按南昌市物价局和南昌市房管局有关批准文件调整；空置房屋的管理服务费由乙方按上述标准的50%向业主或业主使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的3‰交纳滞纳金”。2007年12月12日，江西省江信国际花园开发有限公司（甲方）与江西五合华居物业发展有限公司（乙方）签订一份《江西江信国际花园（金领域）物业管理（前期）委托合同》，主要约定：“甲方将江信国际花园金领域18、19栋及综合楼等委托乙方进行物业管理；委托管理事项包括共用设施设备的维修养护、运行和管理，共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、小区智能化管理和保安设施等，消防设备设施应进行定期检查，确保完好无损；物业类型为写字楼；建筑面积47926平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为三年，自2008年1月1日起至小区业主大会召开成立业主委员会止；本物业的管理服务费，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整按南昌市物价局和南昌市房管局有关批准文件调整；空置房屋的管理服务费，由乙方按上述标准的50%向业主或业主使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的3‰交纳滞纳金”。当日，江西省江信国际花园开发有限公司（甲方）与江西五合华居物业发展有限公司（乙方）还签订了一份《补充协议》，约定：甲方一次性向乙方支付物业管理前期开办费5万元，支付时间为业主办理入伙手续前一周内。2008年6月24日，南昌市物价局向江西五合华居物业发展有限公司颁发《物业公共性服务收费公示》（编号为w080070号），载明：“服务小区名称江信国际花园；服务小区地址红谷大道788号；收费项目及标准为1、小高层0.85元每平方米每月，2、高层0.9元每平方米每月，3、办公楼1.6元每平方米每月（含电梯运行费），4、商业用房3.5元每平方米每月”。万云平系江西弘强房地产发展有限公司股东、法定代表人。其个人购买了江西弘强房地产发展有限公司以江西省江信国际花园开发有限公司名义开发建设的以下房产:2005年7月26日，万云平（买受人）与江西省江信国际花园开发有限公司（出卖人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市××中心区编号××ｂ-1地块的土地使用权（土地使用权出让合同号为洪土出让字2001第10号），所购房屋为17栋1701号房，建筑面积319.57平方米，房屋的单价为2100元每平方米，总价为671097元；约定出卖人应在2005年7月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；并在合同附件中约定物业管理公共性服务收费标准为0.9元每平方米，二次供水、转供电、电梯费等据实分摊。”2005年7月28日，该购房合同在南昌市房管局办理了备案登记。2015年9月15日，万云平（甲方）与黄国华（乙方）签订一份《南昌市存量房买卖合同》，主要约定：“乙方受让甲方所有的坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道788号江信国际花园17栋1单元1701室的房产；甲、乙双方议定上述房屋买卖价款为人民币319570元，约合单价1000元每平方米；甲方同意自本合同签订之日起3日内腾出该房屋，并通知乙方验收交割，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋的情况进行查验，并办理交接手续。”2015年9月17日，该房屋办理了过户登记手续，买受人黄国华取得南昌市红谷滩新区红谷中大道788号江信国际花园17栋1单元1701室房屋产权。2011年7月18日，万云平（买受人）与江西省江信国际花园开发有限公司（出卖人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市××中心区编号××ｂ-1地块的土地使用权（土地使用权出让合同号为洪土出让字2001第10号），所购房屋为18号楼107号房，建筑面积66.02平方米，单价5000元每平方米，总价为330100元，出卖人应在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用，并在购房合同附件中约定物业管理公共性服务收费标准为3.5元每平方米，二次供水、转供电等据实分摊，电梯费不另计。”2011年7月25日，该合同在南昌市房管局办理了合同登记备案。2012年3月22日，该房屋办理了房屋产权登记手续。2011年7月18日，万云平（买受人）与江西省江信国际花园开发有限公司（出卖人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市××中心区编号××ｂ-1地块的土地使用权（土地使用权出让合同号为洪土出让字2001第10号），所购房屋为综合楼1615号房，建筑面积49.26平方米，单价3600元每平方米，总价为177336元，出卖人应在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用，并在购房合同附件中约定物业管理公共性服务收费标准为1.6元每平方米，二次供水据实分摊，转供电、电梯费不另计。”2011年7月25日，该合同在南昌市房管局办理了合同登记备案。2012年3月22日，该房屋办理了房屋产权登记手续。2011年7月18日，万云平（买受人）与江西省江信国际花园开发有限公司（出卖人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市××中心区编号××ｂ-1地块的土地使用权（土地使用权出让合同号为洪土出让字2001第10号），所购房屋为19号楼2007号房，建筑面积59.33平方米，单价3600元每平方米，总价为213588元，出卖人应在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用，并在购房合同附件中约定物业管理公共性服务收费标准为1.6元每平方米，二次供水据实分摊，转供电、电梯费不另计。”2011年7月25日，该合同在南昌市房管局办理了合同登记备案。2012年3月22日，该房屋办理了房屋产权登记手续。2011年7月18日，万云平（买受人）与江西省江信国际花园开发有限公司（出卖人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市××中心区编号××ｂ-1地块的土地使用权（土地使用权出让合同号为洪土出让字2001第10号），所购房屋为19号楼2012号房，建筑面积59.33平方米，单价3600元每平方米，总价为213588元，出卖人应在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用，并在购房合同附件中约定物业管理公共性服务收费标准为1.6元每平方米，二次供水据实分摊，转供电、电梯费不另计。”2011年7月25日，该合同在南昌市房管局办理了合同登记备案。2012年3月22日，该房屋办理了房屋产权登记手续。2011年7月18日，万云平（买受人）与江西省江信国际花园开发有限公司（出卖人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市××中心区编号××ｂ-1地块的土地使用权（土地使用权出让合同号为洪土出让字2001第10号），所购房屋为18号楼113号房，建筑面积3099.41平方米，单价3807.29元每平方米，总价为11800368元，出卖人应在2013年3月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用，并在购房合同附件中约定物业管理公共性服务收费标准为3.5元每平方米，二次供水、转供电等据实分摊，电梯费不另计。”2013年3月21日，该合同在南昌市房管局办理了合同登记备案。2013年5月6日，该房屋办理了房屋产权登记手续。对于18号楼107号房（洪房权证红谷滩新区字第**）、18号楼113号房（洪房房权证红谷滩新区字第**）万云平（甲方）与华夏银行股份有限公司南昌分行（乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定甲方同意将位于南昌市红谷滩新区红谷中大道788号江信国际花园18号楼107号房、18号楼113号房部分租给乙方作为开展金融业务使用，租赁面积约为992平方米。另，2016年11月25日，万云平与南昌市东湖区新东方语言学校签订一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方同意将位于南昌市红谷滩新区红谷中大道788号18号楼第1、3层部分出租给乙方使用，租赁面积约为1500平方米。双方当事人因物业管理费缴纳问题产生较大争议，且协商无果。为此，原告诉至本院。本案在审理过程中，本院亦组织双方多次调解，终因分歧较大调解无果。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《江西省江信国际花园（南大）物业管理（前期）委托合同》、《江西江信国际花园（金领域）物业管理（前期）委托合同》及其补充协议、《承包协议书》、《江信国际花园一期、二期土地划分协议》、《南昌市商品房买卖合同》（六份）、领证确认单、《南昌市存量房买卖合同》、南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单、物业公共性服务收费公示、万云平常住人口信息、江西弘强房地产发展有限公司的企业信息，被告提交的房产证（五本）、照片若干张、《租赁合同》（两份）、告知函，南昌市不动产档案信息中心出具的南昌市商品房买卖合同（六份）等证据在案予以佐证。本院认为：原告受托提供物业服务的江信国际花园小区一直未成立业主委员会。在业主委员会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对所有业主具有法律约束力。原告依约提供的物业服务是一种有偿服务，被告事实上也一直在接受原告提供的物业服务，根据权利义务相一致性原则，应当依约交纳物业管理费。该两份前期物业管理合同的期限均至成立业主委员会止。就被告提出的抗辩，分析如下：一、关于被告提出的诉讼时效抗辩，因两份前期物业服务合同及商品房买卖合同的附件均未明确约定付款期限，故原告有权随时要求被告支付应付未付的物业管理费，诉讼时效应从权利人主张权利时起算。原告曾于2015年7月向本院提起诉讼主张物业费，后又撤诉，重新起诉，构成诉讼时效的中断，故原告的起诉未过诉讼时效。二、关于被告提出的存在免收物业费的口头约定的抗辩，原告系法人组织，其意思表示的作出与自然人有所不同，需要按照公司法、公司章程的要求由其法人机关或法定代表人作出，通常以书面文件为载体。被告提交的现有证据不足以证明原、被告双方存在免收物业费的口头约定。三、关于被告提出原告主张的物业费交纳标准不一的抗辩（原告在第一次起诉时，其出具并向法院提交的《万云平起诉资料明细》物业费所列的18#107、18#113号房屋物业管理费单价标准为2.5元/月，本次起诉标准为3.5元），本院认为起诉是当事人的权利，在不违反禁止性规定的前提下，原告有权在诉讼中依程序法变更诉讼请求，撤诉后重新起诉，重新确定起诉金额，且本次起诉的物业管理费单价标准依据南昌市物价局作出的编号为w080070号《物业公共性服务收费公示》，并无不当，故被告的抗辩理由不成立。四、关于被告提出的原告明细所列的20#1615号、17-1-1701号房屋的物业管理费不在本案审理的范围的抗辩，根据原告主张的物业费总额及其提交的欠费明细表，该两套房屋的物业费包含在表中，包含在诉讼请求的总金额中，故本院应当处理20#1615号、17-1-1701号房屋的物业管理费问题。五、关于被告提出“原告在物业管理、服务方面存在严重瑕疵，系根本不作为，诸如：1、物业大厅长期无人值班，导致小区车辆乱停乱放，严重影响了小区正常秩序”的抗辩，因被告未提供充分的证据予以佐证，本院不予采纳。六、关于被告提出“诉争物业自交付至今，一直处在南昌在建地铁1号线施工期间，请求人民法院对被告应交纳的部分物业费予以酌情扣减”的抗辩，本院认为被告的物业处在地铁沿线，总体来说是利好。从短期看，地铁施工会给，地铁施工会给被告造成一定的损失地铁的开通有，地铁的开通有利于提升被告物业品质要求酌情扣减物业费不符合情势变更原则的适用条件，本院对此不予调整。对于物业费的起算时间问题，业主从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，交纳物业管理费。房屋的交付时间既非原告所诉的合同签订或备案时间，也非被告所述的产权登记时间。因被告（业主）未向本院提交开发商出具的入住通知书（入伙手续）等相关证据，故本院酌定以商品房买卖合同约定的房屋交付的最后期限为房屋实际交付时间，作为物业费的起算时间。对于17-1-1701号房屋的物业费单价标准的问题，因前期物业服务合同与商品房买卖合同附件有关物业费的约定不一致，且商品房买卖合同的签订时间晚于前期物业服务合同的签订时间。本院认为，就同一事项，后签订的合同内容应视为对前签订的合同内容的补充或变更，应优先适用。故本院认为该套房屋的物业费单价标准为0.9元（不含电梯费等专项服务收费）。对于电梯费等专项服务收费，原告可另行主张权利。根据原告提交的《物管费欠费明细目》，本院核算后，确定被告尚欠原告截止2017年11月30日物业管理费总数为：540933.26元。最后，关于被告提出“诉争的18#楼、19#楼的消防通道因其他业主或承租户堆放杂物、安装玻璃门和置放煤气罐，致使堵塞，小区的消防安全得不到保障、小区居业主的生活受到影响”的抗辩，本院认为依据消防法规及前期物业服务合同的约定，物业公司应履行对住宅小区包括消防设施在内的公共设施维护保养的义务，防范火灾的发生。消防通道作为建筑物公共部分，被他人非法占用，物业公司未有效制止，亦未及时向消防部门反映情况请求处理，表明其履行合同义务存有一定的瑕疵。但该瑕疵并未导致火灾等严重后果的发生。故被告不得以此为由拒付全部的物业费，本院酌定原告主张的逾期付款利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告万云平于本判决生效之日起十日内向原告江西五合华居物业发展有限公司支付截止2017年11月30日的物业管理费540933.26元。二、驳回原告江西五合华居物业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10070元，由原告承担1070元，由被告承担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。审 判 长  周 俊人民陪审员  何志勇人民陪审员  熊靖明二〇一八年八月三十一日书 记 员  曾青青附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。