福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初474号 原告：杨金华，男，1977年6月21日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：陈秀梨，女，1977年2月3日出生，汉族，住福建省南安市。 两原告共同委托诉讼代理人：冯礼佑、苏培楚，福建瀛莱律师事务所律师、实习律师。 被告：杨茜茜，女，1986年4月13日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：梁桂瑛，女，1965年1月5日出生，汉族，住福建省南安市。 两被告共同委托诉讼代理人：郑顺清，福建品厚律师事务所律师。 第三人：晋江市嘉辉房产中介有限公司，住所地福建省泉州市晋江市池店镇泉州大桥南片区百捷中央金街****，统一社会信用代码91350582MA2Y7K6F5C。 法定代表人：庄顺愿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金光辉，该公司员工。 第三人：泉州易嘉房地产经纪有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路丰盛假日城堡**501一社会信用代码91350503553242325C。 法定代表人：梁晓辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张学国，该公司员工。 原告杨金华、陈秀梨与被告杨茜茜、梁桂瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，因原告申请，依法追加晋江市嘉辉房产中介有限公司（以下简称嘉辉公司）、泉州易嘉房地产经纪有限公司（以下简称易嘉公司）作为第三人参加诉讼。在适用简易程序审理中，因当事人争议较大，本院依法裁定转入普通程序，并公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人冯礼佑、苏培楚，二被告的委托诉讼代理人郑顺清，第三人嘉辉公司的委托诉讼代理人金光辉及易嘉公司的委托诉讼代理人张学国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨金华、陈秀梨向本院提出诉讼请求：判令1.解除三方当事人共同签订的《房产买卖经纪合同》；2.杨茜茜、梁桂瑛返还定金7万元，并支付违约金7万元；3.杨茜茜、梁桂瑛承担杨金华、陈秀梨为实现权益所支付费用，包括但不限于律师费、评估费、差旅费、保全费等费用，其中律师费5000元；4.杨茜茜、梁桂瑛承担杨金华、陈秀梨需要支出的居间服务佣金20000元。事实与理由：杨金华、陈秀梨通过中介向杨茜茜、梁桂瑛购买其共有房屋（晋江市），双方协商后签订《房产买卖经纪合同》。根据约定，“乙方应于2017年11月15日前办理完毕抵押注销手续并取得产权证原件，乙方应该在取得产权证原件当日将证件提交机构保管，以便机构协助甲乙双方办理交易手续。”但到期后杨茜茜、梁桂瑛迟迟不去办理相关手续，且经杨金华、陈秀梨书面催告后依旧不予办理手续，其行为已构成根本违约。根据合同约定，杨金华、陈秀梨作为守约方可以解除合同，并可以主张杨茜茜、梁桂瑛除了返还定金外，另需支付等额定金的违约金及杨金华、陈秀梨为维护权益所支出的费用，包括但不限于律师费、公告费、保全费等以及额外的居间服务费用。请求判如所请。 杨茜茜、梁桂瑛辩称，1.其同意解除双方签订的《房产买卖经纪合同》；2.杨金华、陈秀梨违约在先，导致其无法依约履行合同义务，其并无违约行为，无须返还定金7万元及违约金7万元；3.杨金华、陈秀梨违约在先，其依法有权拒绝办理抵押注销手续的义务，并无违约行为，杨金华、陈秀梨应依据《合同》第十五条的约定承担责任，其无须支付杨金华、陈秀梨为实现权益所支付的费用包括律师费5000元；4.杨金华、陈秀梨应自行承担居间服务佣金2万元；5.其保留追究因《合同》产生的居间服务费佣金2.6万元的权利。杨金华、陈秀梨的诉求没有事实和法律依据，请求驳回杨金华、陈秀梨的诉讼请求。 嘉辉公司述称，同意杨金华、陈秀梨的陈述。同意解除合同，但杨茜茜、梁桂瑛违约，应向嘉辉公司支付佣金。 易嘉公司述称，同意杨金华、陈秀梨的陈述。同意解除合同，但杨茜茜、梁桂瑛违约，应向易嘉公司支付佣金。定金目前仍由易嘉公司保管。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨金华、陈秀梨向本院提供如下证据：1.身份证，以证明杨金华、陈秀梨的身份情况；2.梁桂瑛身份证复印件，证明梁桂瑛的身份情况；3.房产交易资料表复印件一份，以证明梁桂瑛是房产所有人之一；4.房产买卖经纪合同一份，证明杨茜茜的身份情况及双方当事人就房屋买卖达成合意并签订合同，约定相关房屋交易事项；5.定金收据一份，证明杨金华、陈秀梨已交付定金7万元，梁桂瑛出具收条确认；6.催告函及邮政回执一份，证明因杨茜茜、梁桂瑛逾期未办理相关手续，杨金华、陈秀梨已对其进行催告，但杨茜茜、梁桂瑛却依旧不予以办理相关手续；7.委托代理协议及诉讼费发票各一份，证明杨金华、陈秀梨为了主张权利支付律师费5000元；8.陈秀梨与康某（中介方工作人员）的微信聊天记录一份，证明杨金华、陈秀梨已向晋江兴业银行申请办理贷款的事实；9.中国建设银行个人活期账户交易明细，以证明杨金华、陈秀梨有经济能力购买诉争房产，在2017年10月14日之前已经准备好资金来履行本案的买卖合同；10.银行卡及兴业银行客户暂存联、客户回单复印件，证明杨金华、陈秀梨已向晋江兴业银行申请办理贷款的事实。 杨金华、陈秀梨并向本院申请康某作为证人出庭作证。康某出庭作证称，其原是易嘉公司的员工。其于2017年9月份接到本案的单子，大概是9月27日打电话约买卖双方9月28号去晋江兴业银行福埔支行签审贷。买方夫妻双方都来了，大概2017年9月28日到30日去的，具体哪天记不清了。买方提供了结婚证、身份证、户口簿、收入证明，并在银行开了一张卡，准备用于贷款还款。卖方本来应该也一起去提供资料，其记不清卖方叫什么名字了，好像叫梁桂瑛，梁桂瑛称等国庆之后她和她女儿一起去银行开卡，提交资料。10月12日再次联系，卖方就没来了。后面其一直有电话联系卖方，要求卖方来配合办理贷款手续，但卖方称因为征信问题可能无法进行解押，因为审贷通过了就必须还款，就要找担保公司借钱来解押，担心找不到担保公司，前面这些手续就白做了，她女儿在厦门工作，过来也不方便，后来她们也就没有来。买方办理银行贷款，需要提供买方的身份证、结婚证、户口簿、银行流水、收入证明；买方开贷款账户不需要卖方配合；办理银行贷款手续需要买卖双方配合，卖方没有提供资料导致贷款手续没有办成。2017年11月20日之前，其多次打电话给买卖双方协商处理这件案子，但关于赔偿问题没有达成一致意见。陈秀梨提供的微信聊天记录确实是其与陈秀梨之间的全部微信聊天记录。（证据11） 杨茜茜、梁桂瑛向本院提供如下证据：12.短信一份，以证明梁桂瑛在收到杨金华、陈秀梨的函件后，在2017年12月3日通过电话短信回复，要求杨金华、陈秀梨支付购房款并办理过户手续；13.房产证复印件一份，证明涉案房屋为杨茜茜、梁桂瑛共同所有，于2015年3月24日办理产权登记。 嘉辉公司、易嘉公司均未提交证据。 嘉辉公司、易嘉公司对杨金华、陈秀梨提供的证据1-11及杨茜茜、梁桂瑛提供的证据13无异议，杨茜茜、梁桂瑛对证据1、2、4、5、12、13无异议，本院对各方当事人均无异议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院依法认定如下：证据3为复印件，易嘉公司虽称原件由其持有，但未能提交供法庭核对，对该证据的真实性不予认定；证据6催告函及邮政回执，杨茜茜、梁桂瑛对其真实性均无异议，予以确认，可证明杨金华、陈秀梨于2017年11月28日发函催告杨茜茜、梁桂瑛履行合同义务的事实；对证据7真实性予以认定，可证明杨金华、陈秀梨因本案诉讼支出律师费5000元的事实；证据8，陈秀梨与中介人员康某的微信聊天记录，虽杨茜茜、梁桂瑛质证无法确认真实性，但经康某作为证人出庭确认了该组证据的真实性，本院予以认定；证据9、10来源合法，对其真实性予以认定；关于证人康某的证言（证据11），系关于其协助买卖双方办理银行按揭贷款手续情况的陈述，其内容与证据5微信聊天记录、证据10等证据可相互印证，本院予以采信，证人证言结合本案其他证据可证明杨金华、陈秀梨于2017年9月29日到兴业银行晋江福埔支行提交按揭贷款申请的相关资料。证据12短信，虽杨茜茜、梁桂瑛质证称无法确认其真实性，但该短信是发送到手机号码135××××4888，杨金华确认该号码系其本人使用，故本院对该短信真实性予以确认；证据13的真实性予以认定，可证明涉案房屋系杨茜茜、梁桂瑛共同共有。 本院经审理认定事实如下：2017年9月25日，杨茜茜、梁桂瑛（甲方）与杨金华、陈秀梨（乙方），嘉辉公司（丙方）、易嘉公司（交易服务机构）签订《房产买卖经纪合同》，约定杨金华、陈秀梨向杨茜茜、梁桂瑛购买坐落于晋江市，总价款为155.6万元，以商品按揭贷款的方式进行买卖。合同第二条第二款约定，甲方应于2017年11月15日前办理完毕抵押注销手续并取得产权证原件，甲方应于取得产权证原件的当日将证件提交机构保管，以便机构协助甲乙双方办理交易手续。合同第六条第一款约定，签订该合同时，乙方支付定金7万元给甲方，此定金在交易过程中交由机构监管。合同第七条第一款第一项约定，乙方应于2017年10月13日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入乙方在贷款银行的账户中（在办理该房产转让备案手续前不可支取）并至银行签署、办理相关的贷款审批手续，……乙方办理贷款需甲方提供相关材料或协助配合办理的，甲方应予以提供材料及配合办理相关手续。合同第十五条约定，1.……如一方违约另一方要求解除合同的，违约方应按照等同于定金数额支付违约金给守约方，如系甲方违约的，还应将所收的购房款和定金返还给乙方；2.一方违约的，守约方如选择解除或者终止本合同的，有权向违约方主张赔偿守约方应承担的居间服务佣金，违约方应予赔偿；3.……；4.一方违约的，守约方为维护权益所支付的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公告费、评估费、保全费等相关费用由违约方承担。合同中并对各方当事人的其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨金华、陈秀梨于当日支付定金7万元，该笔定金按合同约定由易嘉公司保管，目前仍在易嘉公司处。2017年9月29日，杨金华、陈秀梨到兴业银行晋江福埔支行提交按揭贷款申请的相关资料。2017年11月28日，杨金华、陈秀梨通过邮递方式向杨茜茜、梁桂瑛发出催告函，要求杨茜茜、梁桂瑛在接到该通知五日内依约履行办理抵押注销手续等合同义务，逾期则视为根本违约。梁桂瑛在收到催告函后，于2017年12月3日通过短信回复称可以继续履行合同，询问何时可以办理过户手续并要求杨金华、陈秀梨支付购房款，杨金华回复称杨茜茜、梁桂瑛已违约，要求其与律师沟通。买卖双方均尚未向嘉辉公司、易嘉公司支付居间服务佣金及服务费。杨金华、陈秀梨于2018年1月4日诉至本院要求解除合同，并因本案诉讼支出律师费用5000元。 本院认为，各方当事人之间签订的《房产买卖经纪合同》系各方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，杨金华、陈秀梨依约支付了定金7万元。根据合同第七条的约定，杨金华、陈秀梨应于2017年10月13日前向银行提交按揭贷款申请的相关材料及将首付款存入银行账户，但对首付款的金额并未明确约定，仅约定首付款=成交价-银行申请的贷款-已付定金，即首付款的金额需等待银行贷款数额确定后才能确定。杨金华、陈秀梨在合同约定期限内（2017年9月29日）向兴业银行晋江福埔支行提交了相关材料申请办理银行贷款手续，杨茜茜、梁桂瑛亦应配合提供需由其提供的相关材料，但因杨茜茜、梁桂瑛未配合提供相应材料致使银行贷款手续无法办理，首付款金额亦无法确定，从而导致杨金华、陈秀梨无法履行支付首付款的合同义务；且杨茜茜、梁桂瑛未在合同约定期限内办理涉案房屋的抵押注销手续，在杨金华、陈秀梨发出催告函后，其虽短信回复称可以继续履行合同，但仍未履行相应的合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。杨茜茜、梁桂瑛辩称杨金华、陈秀梨违约在先，导致其无法依约履行合同义务，本院不予采纳。杨金华、陈秀梨诉至本院要求解除该合同，杨茜茜、梁桂瑛及第三人嘉辉公司、易嘉公司均表示同意解除合同，本院予以照准。杨金华、陈秀梨要求杨茜茜、梁桂瑛返还定金7万元并支付违约金7万元及律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。鉴于定金7万元现仍由易嘉公司保管，可由易嘉公司直接返还给杨金华、陈秀梨。杨金华、陈秀梨所主张的评估费、差旅费、保全费等费用，未举证证明有实际支出，本院不予支持；其所主张的居间服务佣金2万元，因并未实际支出，本院不予支持。 综上所述，杨金华、陈秀梨的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告杨金华、陈秀梨与被告杨茜茜、梁桂瑛及第三人晋江市嘉辉房产中介有限公司、泉州易嘉房地产经纪有限公司于2017年9月25日签订的《房产买卖经纪合同》； 二、被告杨茜茜、梁桂瑛应向原告杨金华、陈秀梨返还定金7万元并支付违约金7万元，其中违约金7万元由被告杨茜茜、梁桂瑛直接支付给原告杨金华、陈秀梨，定金7万元由第三人泉州易嘉房地产经纪有限公司直接返还给原告杨金华、陈秀梨，上述款项均应于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杨茜茜、梁桂瑛应于本判决生效之日起十日内支付给原告杨金华、陈秀梨因本案诉讼支出的律师费5000元； 四、驳回原告杨金华、陈秀梨的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18804元，由原告杨金华、陈秀梨负担300元，由被告杨茜茜、梁桂瑛负担18504元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪新民 审 判 员  蔡燕萍 人民陪审员  王小凤 二〇一八年八月十四日 书 记 员  蔡铭钊 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －12－ －13－