广州市白云区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）粤0111民初306号 原告：广州市广田置业有限公司，住所地广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆办公楼401房（仅作办公用）。 法定代表人：谭雪梅，经理。 委托诉讼代理人：李晓萌，广东诺臣律师事务所律师。 被告：广州联凯贸易有限公司，住所广州市白云区沙太南路623号自编第二宗地。 法定代表人：杨小辉。 原告广州市广田置业有限公司与被告广州联凯贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市广田置业有限公司的委托诉讼代理人李晓萌到庭参加了诉讼。被告广州联凯贸易有限公司经本院公告送达传票，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广州市广田置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年7月至10月26日欠付租金共计209918元、管理费共计109272元，违约金暂计至起诉之日87160.5元，三项合计406350.5元；2、判令被告向原告支付原告代其垫付的水电费4082.29元及利息（按中国人民银行同期贷款利率暂计至起诉之日6.41元），两项合计4088.7元；3、判令被告向原告支付场地占用费763.06元；4、判令被告向原告返还预收分租户租金145852元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是广州市白云区××号房屋产权人，于2017年1月19日与被告签订《房地产租赁合同》，将上述房屋续租给被告作为办公用途。合同签订之前被告已经实际占用房屋，合同签订之日被告付齐租金及水电押金共208400元后生效。自双方履行涉案合同以来，被告屡次欠付租金，自2017年6月起即未再正常交租。原告多次催告，于2017年8月21日、8月28日以书面方式向其追收。被告以各种理由拖延，分别于2017年9月5日、9月26日以书面方式出具了还款计划并承诺仍不付清租金需要承担的相应后果，但之后仍未如约履行。2017年10月26日，经多次催告无果，原告根据合同约定行使合同解除权，同时以邮寄、短信现场张贴等方式将《解除合同通知书》送达被告，双方合同解除。截止合同解除之日，被告尚欠原告租金管理费319190元。 合同解除后，原告在清场过程中发现，被告存在预收部分分租户租金的情形，预收金额合计145852元。被告已收取分租户押金共185800元，至今未移交原告；涉诉房屋水电费代收代缴单位广州宏新投资集团有限公司函告原告，被告承租期间欠付2017年9月、10月水电费，经其抵扣押金后原告于2017年11月17日垫付余款24082.29元，其中以被告水电押金抵扣20000元，被告应向原告返还垫付余额4082.29元及垫付利息；被告物品经多次催告未及时清走，占用原告物业25平方米，原告经多次告知并登报公告后于2017年11月15日清理，依照合同约定按双倍租金标准收取占场费用763.06元。请求保护原告的合法权益。 被告广州联凯贸易有限公司无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《广州市不动产登记查册表》、《房地产租赁合同》、《收款收据》、《承诺书》、房产证、计划书、解除合同通知书、催交水电费的函、发票、分租户租赁协议及预交租金收据、押金收据、公告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月19日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区××号（粤房地权证穗字第××）的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用。合同租赁期限3年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止。若乙方在第一年完成更换新电梯工作，则第一、二年（2017年2月1日至2019年1月31日）每月房屋租金65940元，管理费28260元，两项合计每月费用94200元。租金在第三年起递增5%，即从2019年2月1日至2020年1月31日止，每月房屋租金69237元，管理费29673元，两项合计每月费用98910元。以上租金和管理费由乙方在每月的10日前支付给甲方，先付后用。若乙方在租赁第一年期间未完成更换新电梯工作，则第一年（2017年2月1日至2018年1月31日）每月房屋租金65940元，管理费28260元，两项合计每月费用94200元。租金在第二年起递增10%，即从2018年2月1日至2020年1月31日止，每月房屋租金72534元，管理费31086元，两项合计每月费用103620元。以上租金和管理费由乙方在每月的10日前支付给甲方，先付后用。如乙方未按合同约定的时间和金额支付租金的，或未支付水电费、物业管理费、工资、侵权赔偿等其他应支付费用的，甲方有权采取停水、停电等措施。以上欠款若导致甲方被追索或承担的，除补交上述拖欠款项外，乙方还须以每逾期一天按欠款总额的3‰向甲方支付违约金。上述欠款及违约金甲方有权在押金中扣除。逾期超过30天的，甲方还有权随时解除合同，没收押金，收回房屋。如甲方按照本合同约定要求收回房屋，通知乙方交接的，乙方在甲方通知的交接时间内拒不配合交接，继续占用房屋的，在占用期间，乙方应按188400元/月的标准支付占用期间的房屋占用费；甲方也可以随时进入租赁场所，收回并接管场地，乙方同意留置在租赁场所内物品无偿归甲方所有，由甲方自由处置等。 同年1月19日、27日，原告出具《收款收据》三张，内容为：收到被告交来涉案房屋水电押金2万元、房屋押金179280元、房屋押金差额9120元。 2017年8月21日，原告向被告发出《追收函》，内容为：贵租户欠付我司2017年6月至8月租金和管理费共243350元，我司多次上门追诉无果，暂计至2017年8月21日上述款项的违约金为26847元，共计270197元。请贵司于2017年8月23日前将所欠款项交到我司财务部。 同年8月29日，原告向被告发出《追收函》，内容为：至发函之日，贵司尚欠我司2017年6月至8月租金、管理费和违约金共276037.40元，我司多次上门追诉无果。现请贵司于2017年9月5日前将上述款项缴清，否则，我司将根据双方租赁合同的约定行使合同解除权。 2017年9月5日，被告向原告出具《承诺书》，内容为:被告现就承租贵司沙太南路617号房屋租金缴付事宜向贵司作出承诺如下：一、2017年9月8日之前向贵司清缴暂计至8月31日租金本金共计人民币243350元，另缴付违约金1万元；二、自2017年9月起每月20日之前缴清当月租金，不作拖欠。如有违反上述任一条承诺的，贵司有权依照原《房地产租赁合同》行使解除权，不退押金并追究我司违约责任。 同年9月26日，被告向原告出具《继续履行合同申请及清缴租金计划书》，内容为：贵我双方于2017年1月19日签订《房地产租赁合同》，由我方承租贵司位于广州市白云区××号的房屋，因我方经营管理问题导致逾期缴付租金，现恳请贵司暂不行使合同解除权，与我司继续履行原合同，我司作出清缴租金计划书及履约承诺如下：一、对于截止至今日我司欠付贵司的租金257550元、违约金52587元，我司将于2017年9月28日前缴付租金120000元，2017年10月11日前付清租金余款137550元及违约金15000元。二、恳请贵司将我司每月缴付租金的限期进行调整，我司承诺每月20日前付清当月租金。三、我司愿增加相当于一个月租金的押金作为履约承诺，于2017年11月30日前交付。以上三项计划与承诺，如我司未完全履行任一项，贵司均可依原合同的约定行使合同解除权，全面追究我司的违约责任。我司将：1、按贵司要求，将已收取的分租户押金全部移交给贵司或贵司指定的新承租方，因移交押金所引起的一切责任由我司负责，如因移交押金不完全、不及时等原因导致贵司或新承租方被追索或造成损失的，由我司负责赔偿；2、按贵司要求在贵司指定日期前将场地、消防设施资料、电梯整机资料、分租户租赁合同、分租户押金清单等资料移交给贵司或贵司指定的新承租方，共同通知分租户关于租赁管理权移交的相关事宜，办理电梯登记的变更手续；3、贵司对已收取的押金有权不予退还，有权自行清理收回场地并通知分租户向贵司或贵司指定的新承租方履行租赁义务，我司留置在场地的一切物品视为放弃，由贵司自行处理，且我司同意贵司自行行使合同解除权之日起按原《房地产租赁合同》约定双倍租金标准收取我司在交接完成前的占场费用；4、我司在租赁期间对外分租的，如具有超出贵我双方原《房地产租赁合同》约定的期限或用途、未签订书面租赁合同、分租户欠付租金拒不清缴等贵司不予认可的情形，引起的一切相关责任由我司承担。 2017年10月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为：贵司承租我司位于广州市白云区××号的房屋作办公用途使用，因贵司逾期缴付租金已超过30天，经我司多次催告仍未付清，根据双方于2017年1月19日签订的《房地产租赁合同》及贵司于2017年9月26日作出的《继续履行合同申请及清缴租金计划书》，我司现行使合同解除权并收回房屋，一、截止2017年10月25日，贵司欠付我司租金共计316050元，我司已收取的贵司押金共计208400元不予退还，用于抵扣欠付的租金；贵司须立即清缴租金余款107560元及暂计至2017年10月25日的违约金53504元，我司有权根据《房地产租赁合同》的约定追究贵司的违约责任。二、贵司须负责清缴收到本通知书之日前的一切费用，包括但不限于水电费、水电公耗及损耗部分、电话费和其他杂费，若因贵司欠缴上述费用导致我司或我司指定的新承租方被追索或造成损失的，由贵司负责赔偿。三、贵司须于2017年10月31日前将分租户押金清单及已收取的分租户押金全部移交给我司或我司指定的新承租方，如因移交押金不完全、不及时等原因导致我司或我司指定的新承租方承担责任或承受损失的，由贵司负责赔偿。四、经了解，得知贵司存在预收分租户租金的情形，贵司须于2017年10月31日前将已预收的分租户租金中自贵司收到本通知书之日起的部分移交给我司，因移交预收租金不完全、不及时而致使我司就分租户所承租的该部分物业应得利益收到损失的，由贵司负责赔偿等。上述《解除合同通知书》被告已于2017年10月27日签收。 庭审中，原告提供如下证据证明其主张：1、《关于催交水电费的函》、水电收费表明细、收款收据、发票，拟证实原告代被告垫资其欠缴水电费，被告应返还；2、分租户租赁协议及预交租金收据，拟证实被告预收分租户租金给原告造成收益损失应予以返还给原告；3、分租户押金收据，拟证实被告收取分租金押金未移交给原告，自被告租凭押金中抵扣；4、《广州日报》关于清理场地的公告，拟证实原告依法多次告知并公告后于2017年11月15日将被告留置物品清理完毕收回场地。 根据《广州市不动产登记查册表》的内容显示，位于白云区××号的房屋产权人为原告，房屋所有权取得方式：判决过户、分割。涉案房屋于2013年6月20日被广州市国土资源和房屋管理局限制交易，2018年1月10日被广州市人民检察院查封。 本院认为，虽然涉案房屋登记在原告名下，但根据《广州市不动产登记查册表》的内容显示，涉案房屋于2013年6月20日被广州市国土资源和房屋管理局限制交易，2018年1月10日被广州市人民检察院查封，此与张新华贪腐案有牵连。因张新华贪腐案尚未审结，如对本案进行实体处理，会存在合同效力无法认定、租金给付处理不当等问题。张新华贪腐案为刑事案件，根据先刑后民的原则，待张新华贪腐案审结后，原告可再另案起诉，以维护其合法权益。 被告广州联凯贸易有限公司经本院公告送达，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告广州市广田置业有限公司的起诉。 本案预缴受理费9370.6元，退回原告广州市广田置业有限公司。 如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  周子珺 人民陪审员  周盛花 人民陪审员  蒋文会 二〇一八年八月二十日 书 记 员  陈春燕