湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初1137号 原告：莫源沙，女，1969年11月4日出生，汉族，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：李杰，湖南君卓律师事务所律师。 被告：周文辉，男，1969年11月10日出生，汉族，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：苏剑，湖南若华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晴，湖南若华律师事务所律师。 被告：长沙金鹏香料有限公司，住所地长沙市天心区书院路谢家冲街63号。 法定代表人：储吉义，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：曾东明，湖南卓越律师事务所律师。 原告莫源沙与被告周文辉、长沙金鹏香料有限公司（以下简称金鹏香料公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫源沙及其委托诉讼代理人李杰、周文辉及其委托诉讼代理人苏剑、肖晴、被告金鹏香料公司的委托诉讼代理人曾东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫源沙向本院提出诉讼请求：判令确认金鹏香料公司（原长沙市天然香料厂）与周文辉于1999年5月10日签订的《房地产买卖契约》无效。事实与理由：1989年1月9日，原长沙市天然香料厂(以下简称天然香料厂，现金鹏香料公司)成立，企业性质为集团所有制企业，莫源沙系原天然香料厂办厂创业职工之一。1991年底，原天然香料厂获得长沙市南区房屋修建许可执照，获准于长沙市天心区xxx房屋（包括天心区房楼栋）。1992年，整栋房屋修建完成，其中，xxx房屋房公有住房分配给莫源沙永久居住。1997年底，原天然香料厂进行企业改制。1998年06月8日，原天然香料厂由集体所有制企业改制为有限责任公司，变更名称为金鹏香料公司。企业变更后，原天然香料厂的所有公章、证书、执照等全部已作废销毁。1999年5月10日，已不具备主体资格的原天然香料厂（甲方）与并非原天然香料厂的职工周文辉（乙方）就天心区公有住房签订《房地产买卖契约》，以29680.18元的价格将上述公有住房出售给周文辉，并在长沙市房产局办理了房屋所有权证。在上述公有住房房屋权证底档中，周文辉所写其系原天然香料厂职工的身份不真实。周文辉1999年取得不动产权证书后，期间，xxx房屋房一直由莫源沙居住，但周文辉一直未向莫源沙主张过任何权利，直至2017年7月6日，周文辉以排除妨害纠纷为案由向天心区人民法院起诉莫源沙，至此，莫源沙才知道其权益受到了侵害。莫源沙认为。一、1999年5月10日的《房地产买卖契约》是根据《长沙市向职工出售公有住房办法》签订的，根据《长沙市向职工出售公有住房办法》第六条规定，公有住房出售的对象只能是公有住房产权人所在单位的职工。周文辉不是原天然香料厂的职工，不具备签订上述公有住房《房地产买卖契约》的主体资格。二、原天然香料厂1998年6月8日已经吊销并办理工商变更登记，变更名称为金鹏香料公司。因此，1999年5月10日，周文辉、天然香料厂所签《房地产买卖契约》时，原天然香料厂也已经不具备签订上述合同的主体资格，且《房地产买卖契约》所盖天然香料厂、储兆斌印有作假的嫌疑，那么周文辉、天然香料厂所签公有住房《房地产买卖契约》存在不真实、不合法的情况。三、根据《长沙市向职工出售公有住房办法》第三条的规定，作为xxx房屋房屋一直占有使用者的莫源沙对上述公有住房依规享有优先购买权。四、现金鹏香料公司对上述公有住房的买卖行为的真实性不认可，1998年6月5日后继续使用天然香料厂执照、公章的与本企业无关。综上，金鹏香料公司与周文辉1999年5月10日签订的《房地产买卖契约》因双方主体资格不合法，且其中一方对买卖合同的真实性表示不认可，应确认公有房屋买卖契约为无效合同。 被告周文辉辩称，一、莫源沙诉请确认《房地产买卖契约》无效于法无据，不应得到支持。1、在周文辉订立《房地产买卖契约》时，诉争房屋的实际产权属于长沙市天心区金盆岭街道办事处。2、依据《长沙市向职工出售公有住房办法》第六条的规定，凡是本市市区范围内拥有合法产权的公有住房，均可按本办法向职工出售。3、莫源沙诉称周文辉与天然香料厂订立的《房地产买卖契约》所盖的天然香料厂、法定代表人储兆斌印有作假嫌疑，莫源沙没有证据证明该印章系伪造或系他人盗盖，无法推翻该印章的真实性。4、周文辉与天然香料厂订立的《房地产买卖契约》不属于合同法规定的无效情形。二、周文辉与天然香料厂之间订立的房屋买卖合同自始有效，且始终有效。 被告金鹏香料公司辩称，1、今天审理的是周文辉和天然香料厂房地产的合同效力关系，并不涉及过户有效的问题，周文辉以其已经付了足额的款项和办理了过户手续，就推定合同是有效的。2、金鹏香料公司认为，《房地产买卖契约》是无效的，因为这份协议是1999年5月10日签订，合同主体是原天然香料厂和周文辉，原天然香料厂在1998年已经改制为金鹏香料公司。那么原天然香料厂作为一个企业，其主体在1998年已经消灭。这份协议是在原天然香料厂改制不存在后，再以原天然香料厂的资格来处理金鹏香料公司的权利义务，对金鹏香料公司是一种侵害，也是对企业改制的一种否定行为，违法违规。周文辉的代理人称金鹏香料公司是原天然香料厂改制后的企业，所以应该继承原天然香料厂的权利义务，但是这份合同是在改制后签订的，不应该由金鹏香料公司来承担责任。从1998年6月8日起，天然香料厂改制后，主体不存在了。改制后还以天然香料厂对外签订合同是无效的。金鹏香料公司不知道此事，工商登记有明确的对外公示效力，在企业改制一年后，天然香料厂在1999年5月10日再签订房地产买卖契约，金鹏香料公司是不知道的。此契约金鹏香料公司不认可，此契约没有双方当事人签名，公章也早已废除，主体早不存在，金鹏香料公司认为契约是无效的，金鹏香料公司不认可。3、本案的诉讼房屋是原天然香料厂分配房屋给莫源沙永久性居住，是没有任何争议的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、对原告莫源沙的证据： 对证据2、证据6中的证明，该两份证明均由本案被告金鹏香料公司出具，属于当事人陈述，故本院对以上证据均不予认定。 对证据6中的遗失公告，系原天然香料厂于1997年5月16日遗失营业执照的公告，与本案房屋买卖合同无关，故本院对该证据不予认定。 二、对被告周文辉的证据： 对证据1，莫源沙表示不能确定其真实性，金鹏香料公司对该证据无异议，故本院对该证据予以认定。 经审理查明，原天然香料厂系金盆岭街道办事处下属的集体企业。莫源沙原系原天然香料厂的职工。原天然香料厂因新建临时仓库、临时车间，向有关行政机关申请规划、建设的手续。1991年，长沙市规划局向原天然香料厂发放《建设用地规划许可证》，长沙市南区（现天心区）城市建设管理局向天然香料厂发放《长沙市南区房屋修建许可执照》，允许天然香料厂在厂区建临时仓库、临时车间。天然香料厂在建设工程中，新建了住宅。1992年，天然香料厂将其中的长沙市天心区房（即本案诉争房屋，以下简称xxx房屋房）分配给莫源沙居住。因原天然香料厂当时是以临时仓库、临时车间报建，但又新建了住宅，故该住宅的房屋所有权证一直未办好。1997年年底，天然香料厂开始进行改制。储兆斌时任天然香料厂的法定代表人。金盆岭街道办事处以2345123.98元将天然香料厂转让给储兆斌。金盆岭街道办事处购得天然香料厂其中6套职工住房，金盆岭街道办事处支付储兆斌195472元。1998年6月8日，天然香料厂变更为金鹏香料公司。储兆斌为金鹏香料公司的法定代表人。 1997年12月31日，金盆岭街道办事处与莫源沙订立《协议书》。双方约定，金盆岭街道办事处将莫源沙现已居住的xxx房屋房分配给莫源沙。待天然香料厂办理好产权证后，按长沙市职工出售公有住房办法进行房改。如莫源沙或其配偶在他处购得公有住房，莫源沙应无条件将该房退还给金盆岭街道办事处。订立该《协议书》后，莫源沙一直使用该房。后因莫源沙的配偶已购买公有住房，莫源沙已无购买公房xxx房屋房的资格，故金盆岭街道办事处未将xxx房屋房出售给莫源沙。 后金盆岭街道办事处将xxx房屋房出售给该单位职工周文辉。因xxx房屋房当时未办理好房屋产权证，为便于办理该房的房产证，故由原报建人天然香料厂与周文辉订立房屋买卖合同。1999年5月10日，由储兆斌代表天然香料厂与周文辉订立《房地产买卖契约》，双方约定，天然香料厂将xxx房屋房出售给周文辉。储兆斌在该《房地产买卖契约》加盖天然香料厂的公章并加盖了自己的私章，周文辉在该《房地产买卖契约》加盖了自己的私章。后周文辉取得该房的《长沙市私有房屋登记卡》和房屋产权证。后周文辉不慎遗失房屋产权证，2017年5月3日，周文辉补办取得xxx房屋房的不动产权证。 2017年7月6日，周文辉向本院起诉，要求莫源沙搬出xxx房屋房并归还使用费19200元。 本院认为，其一，根据《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”其一，莫源沙向本院主张该《房地产买卖契约》无效，有以下四点理由：1、周文辉不是原天然香料厂的职工，不具备签订上述公有住房《房地产买卖契约》的主体资格。2、订立《房地产买卖契约》时，天然香料厂不具备订立合同的主体资格。3、莫源沙对xxx房屋房依规享有优先购买权。4、现金鹏香料公司对xxx房屋房的买卖行为的真实性不认可，1998年6月5日后继续使用天然香料厂执照、公章的与本企业无关。该4点理由与《合同法》第五十二条规定的合同无效的5种情形均不符合。 其二，在原天然香料厂改制过程中，作为原天然香料厂主管部门的金盆岭街道办事处已支付储兆斌195472元，购得包括xxx房屋房在内的6套房屋。金盆岭街道办事处还于1997年12月31日与莫源沙订立《协议书》，将xxx房屋房分配给莫源沙居住。因莫源沙的配偶已购买公有住房，莫源沙已无购买所居住的公有住房xxx房屋房的资格，故金盆岭街道办事处将xxx房屋房出售给周文辉，该买卖行为合法。为办证需要，由原报建人天然香料厂与周文辉订立《房地产买卖契约》并无不妥。故本院对莫源沙的请求判令确认金鹏香料公司（原长沙市天然香料厂）与周文辉于1999年5月10日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告莫源沙的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告莫源沙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  罗庆君 人民陪审员  卢 薇 人民陪审员  毛志俭 二〇一八年八月二十二日 代理书记员  资阳春 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。