河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再636号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南卓立置业有限公司。住所地：河南省卫辉市比干大道。法定代表人：蔡永法，经理。委托诉讼代理人：王秋民，河南经东律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈永琴，女，汉族，1978年11月21日出生，住卫辉市。户籍地：卫辉市。委托诉讼代理人：任金成，男，汉族，1977年11月23日出生，住卫辉市，系陈永琴丈夫。再审申请人河南卓立置业有限公司（以下简称卓立公司）因与被申请人陈永琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2016）豫07民终4456号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月7日作出（2017）豫民申3125号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。卓立公司的法定代表人蔡永法、诉讼代理人王秋民，陈永琴的诉讼代理人任金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓立公司再审申请称：原一、二审判决适用法律错误。因各种原因，申请人没有能够在合同约定的2015年1月28日交房，但申请人承担了逾期交房的违约金，并于2015年8月3日将逾期交房违约金支付给了被申请人。2015年8月6日，被申请人向申请人出具书面承诺，同意接收房屋。根据规定，如果截至2016年11月6日，申请人仍不能保障被申请人办理房产证的情况下，被申请人才有权请求解除合同。申请人已于2016年9月22日就案涉房产取得了不动产首次登记公告，10月22日取得了不动产产权登记证书，被申请人办理房屋所有权登记已不存在任何法律障碍。故，根据法律规定，被申请人无权要求解除合同。根据双方所签合同，被申请人无权要求解除合同。双方所签订的合同第十五条约定，是当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。该条仅仅规定了未能在365日内备案的法律后果是出卖人承担支付逾期利息的违约责任，而没有约定可以解除合同。请求撤销卫辉市人民法院（2016）豫0781民初1490号民事判决和新乡市中级人民法院的（2016）豫07民终4456号民事判决，改判驳回陈永琴的诉讼请求。陈永琴答辩称：卫辉市房管局停办房产证，怎么会没有下文件？房管局并没有停办。请求维持一、二审判决。陈永琴于2016年6月21日向卫辉市人民法院提起诉讼，请求人民法院判令解除陈永琴与卓立公司签订的合同编号为20151461的商品房买卖合同，同时保留要求卓立公司退还房款和赔偿损失另案起诉的权利。一审法院认定事实：2014年7月10日陈永琴与卓立公司签订了合同编号为20151461号商品房买卖合同，陈永琴于2014年7月10日支付了全部购房款733450元，购房面积114.6平方米，合同第八条约定2015年1月28日前卓立公司将房屋交付陈永琴使用。合同第十五条约定卓立公司在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由卓立公司提供的资料报产权登记机关备案。至今未能办理房产证件。一审法院认为，陈永琴、卓立公司于2014年7月10日签订的商品房买卖合同，卓立公司未能在商品房交付使用后365日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致陈永琴无法办理产权证书。卓立公司也未能提供产权登记部门同意在合同约定的365日内能够为陈永琴办理产权登记的有效证据。对陈永琴的诉讼请求予以支持。卫辉市人民法院于2016年9月26日作出（2016）豫0781民初1490号民事判决，解除陈永琴与卓立公司签订的合同编号为20151461号商品房买卖合同。案件受理费100元，由卓立公司承担。宣判后，卓立公司不服，提起上诉：由于不动产登记政策的变动，导致卓立公司取得房产证的时间向后推延，责任不在卓立公司。卓立公司已于2016年9月22日就案涉房产取得了不动产首次登记公告，陈永琴办理房产证不存在任何法律障碍。当事人所签订的合同第十五条约定，即便在365天内没有备案，带来的法律后果也仅仅是承担支付利息的违约责任，而非解除合同。请求二审法院依法改判，驳回陈永琴的上诉请求。二审法院认定事实：根据卓立公司一审提交的中国工商银行网上银行电子回单及陈永琴出具的承诺书可以确认，2015年6月3日卓立公司向陈永琴支付预期交房违约金，2015年8月6日陈永琴接收案涉房屋。2016年10月12日卓立公司取得案涉房屋所在的2号楼的产权证书。二审查明的其他事实与原审认定一致。二审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。根据卓立公司与陈永琴签订的商品房买卖合同第十五条约定，卓立公司应当在2015年8月6日陈永琴接收案涉房屋之日起365日内，即2016年8月6日前，将办理权属登记所需的资料报产权部门备案。卓立公司未提供证据证明其在合同约定的期限内履行了报备义务，且根据一审法院2016年8月1日从卫辉市房产管理部门的核实情况及二审中卓立公司提交的第0000011号产权证书的时间，亦不能推定，卓立公司已在合同约定的期限内将办理权属登记所需的资料报产权部门备案，以便陈永琴办理案涉房屋的产权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定是买受人的法定解除权，陈永琴以此请求解除合同，于法有据。卓立公司与陈永琴签订的商品房买卖合同第十五条约定了违约责任，不能以此排除当事人的法定解除权。新乡市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）豫07民终4456号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由卓立公司负担。本院审理查明的事实与一、二审审理查明的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点是合同编号20151461《商品房买卖合同》是否达到了解除的条件。根据该合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按已付房款的银行同期活期存款利率，按超过日期付给买受人利息。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述约定和规定，交房后365日内，卓立公司有义务将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该365日期限届满后超过一年，由于卓立公司的原因，导致陈永琴无法办理房屋所有权登记，陈永琴有权请求解除合同。而本案房屋的交房时间是2015年8月6日，因此，卓立公司应当在2016年8月6日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如未完成备案，应当承担相应的违约责任，如果在2017年8月6日后由于卓立公司的原因导致陈永琴仍无法办理产权登记的，陈永琴才有权解除合同。本案中，交房时间是2015年8月6日，陈永琴于2016年6月21日提起诉讼，一审法院于2016年9月26日作出解除合同的判决，二审法院于2016年12月27日作出维持原判的判决。起诉和一、二审法院作出判决时，陈永琴尚不享有法定的合同解除权。且卓立公司已于2016年10月12日取得案涉房屋所在的2号楼的产权证书。故一、二审判决结果不当，应予纠正。综上，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2016）豫07民终4456号民事判决和卫辉市人民法院（2016）豫0781民初1490号民事判决；二、驳回陈永琴的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由陈永琴负担。本判决为终审判决。审判长 杨 巍审判员 卞亚峰审判员 李 杰二〇一八年八月十五日书记员 任洋洋