浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0483民初3738号原告：浙江巨匠钢业有限公司。住所地：浙江省桐乡市高桥镇工业区。统一社会信用代码91330483668341075N。法定代表人：李震，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岳金发，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。被告：秦国海，男，1980年5月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：郭辉，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂茜，上海文飞永律师事务所律师。被告：张龙飞，男，1992年6月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。被告：张跃军，男，1977年11月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。被告张龙飞、张跃军共同委托诉讼代理人：李居鹏，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告浙江巨匠钢业有限公司与被告秦国海、张龙飞、张跃军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案。原告于2018年5月17日向本院申请财产保全，请求对三被告价值400000元的财产采取保全措施并提供担保，本院依法予以准许并采取保全措施。本案依法适用简易程序，于2018年7月17日召开庭前会议，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚伟光、被告秦国海委托诉讼代理人郭辉、被告张龙飞、张跃军共同委托诉讼代理人李居鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》，三被告腾退房屋返还原告；2、被告秦国海、张龙飞支付原告租金（3000平方米厂房租金，自2017年12月16日起，按每月每平方米16元，计算至腾退之日止，暂计算至2018年6月30日为312000元，被告张龙飞已支付租金20000元；10间办公室租金，自2017年12月16日起，按每月每间300元，计算至腾退之日止，暂计算至2018年6月30日为19500元）；3、被告秦国海、张龙飞支付原告门卫费（自2017年12月16日起，按每月833.30元，计算至腾退之日止，暂计算至2018年6月30日为5417元）；4、被告秦国海、张龙飞支付原告逾期支付费用的违约金（以316917元为基数，自2017年12月15日起，按中国人民银行同期贷款利率4.35%的2倍，计算至付清之日止，暂计算至2018年5月15日为11482元）；5、被告秦国海、张龙飞支付水电费（自2018年1月17日起，计算至腾退之日止，暂计算至2018年7月12日为39775.80元）；6、被告张跃军对被告秦国海、张龙飞的上述付款义务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2017年12月7日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于桐乡市高桥镇张家浜标准单层厂房（建筑面积约3000平方米，含1台行车）和西区二楼10间办公室出租给被告秦国海、张龙飞，用途为装饰道具的生产销售，租期为2017年12月16日至2020年9月30日。合同还约定厂房租金、办公室租金、食堂劳务费、门卫费、水电费的支付标准，并约定违约责任。合同第五条第8点特别约定，被告张跃军对被告秦国海、张龙飞租赁期间的全部债务承担连带担保责任。涉案房屋实际由三被告共同生产经营使用。合同签订后，原告将涉案房屋交付三被告经营使用，但三被告未按约支付各项费用。被告秦国海答辩称：被告秦国海无需支付任何费用。被告秦国海虽在《房屋租赁合同》上签名，但未实际占有使用房屋，故无需支付租金。对于第二项诉请，根据合同约定，租金等款项应于合同签订后7日内支付，但被告张龙飞、张跃军未按时支付。原告应及时行使解除权，避免损失的扩大，但原告并未及时行使，故损失扩大部分，应由原告自行承担。原告未将房屋交付给秦国海。且原告主张的违约金计算标准过高，被告秦国海要求调整至中国人民银行同期贷款利率计算。被告张龙飞答辩称：对于第一、三项诉请，无异议。对于第二项诉请，原告起诉的金额无异议，但被告张龙飞已支付20000元。对于第四项诉请，违约是有原因的，被告张龙飞并非恶意拖欠，不应支付违约金，且门卫费不应计算违约金，违约金计算标准过高。对于第五项诉请，认可原告有证据证明的水电费。被告秦国海深度参与租赁事宜，清楚涉案租赁的整个过程。被告张龙飞、张跃军已对三被告合伙的工厂投入了600000元左右。涉案租金应由被告秦国海承担。被告张跃军答辩称：同意被告张龙飞的答辩意见。但被告张跃军无需承担连带清偿责任。《房屋租赁合同》第五条第8点的约定，不符合我国《担保法》第十四条规定的任一种情形。合同该条约定的本意是三被告合伙的工厂的对外债务若导致出租人承担赔偿责任，在出租人向承租人追偿时，保证人应承担保证责任，即担保范围不含涉案租金，而是承租人的对外债务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月7日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定原告坐落于桐乡市高桥镇张家浜原告厂区内的建筑面积约3000平方米的标准单层厂房（含1台行车）和西区二楼10间办公室出租给被告秦国海、张龙飞，用于装饰道具的生产销售，租期为2017年12月16日至2020年9月30日。合同第三条约定：厂房按每月每平方米16元计算租金，办公室按每月每间300元计算租金，食堂劳务费为每月2000元，门卫费为每年10000元；水电费由被告秦国海、张龙飞承担；2018年6月30日前的厂房租金、办公室租金、食堂劳务费、门卫费合计349917元，为第一期费用，同时被告秦国海、张龙飞应支付原告保证金50000元，上述费用合计399917元于合同签订后一周内支付；第一次款项完成后合同生效。合同第五条第8点约定“在租赁期内发生的债权、债务，由保证人张跃军对承租方的债务承担连带保证责任，保证人的保证期限为自追偿权发生之日起二年”。合同第六条第2点约定，若被告秦国海、张龙飞拖欠支付租金7日以上，原告有权解除合同。合同第九条第3点约定，被告秦国海、张龙飞若逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的2倍支付违约金。合同第十二条约定，合同经盖章或签字后生效。合同签订后，被告张龙飞支付原告租金20000元。2017年12月15日，三被告签订《合伙协议书》，约定相关合伙事宜。2017年12月16日，原告将涉案房屋交付给被告张跃军、张龙飞。2018年1月17日至2018年7月12日期间，涉案房屋产生水电费39774.80元。另查明，2011年12月24日，桐乡市高桥镇人民政府出具《证明》，载明：原告系高桥镇新办企业，租用高桥镇高桥村（原高桥联合砖瓦厂地址）地块，租期30年（2007年7月1日至2036年6月30日）；占地面积57.63亩，土地权属高桥镇资产经营总公司集体建设用地；已建有办公及生产用房25000平方米，产权归原告所有。还查明，三被告占有使用涉案房屋至今，但未使用食堂。原告诉至本院后，被告秦国海、张龙飞、张跃军分别于2018年6月11日、2018年6月12日、2018年6月11日收到起诉状副本。以上事实由《房屋租赁合同》、《浙江巨匠钢业有限公司出租房屋交接单》、《浙江巨匠钢业有限公司外租抄表明细表（秦国海、张龙飞）》、《合伙协议书》复印件等证据和当事人庭审陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于合同效力问题。本案中，原告有权出租涉案房屋，《房屋租赁合同》的签订系原告与三被告的真实意思表示，合同依法成立。虽合同约定了两个生效条款，但原告与三被告签章后已符合合同第十二条的生效条件，故合同已生效。被告秦国海认为合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但未提供证据证明，本院不予采信。二、关于解除合同问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告秦国海、张龙飞拖欠支付租金7日以上，原告有权依据《房屋租赁合同》第六条第2点的约定解除合同，合同自通知到达三被告时解除。故《房屋租赁合同》已于三被告均收到原告起诉状副本之日即2018年6月12日解除。三、关于租金和违约金问题。本案中，门卫费不等同于租金，《房屋租赁合同》亦未明确约定拖欠支付门卫费需承担逾期支付违约金。故原告要求三被告支付门卫费的逾期支付违约金的主张，无合同依据，本院不予支持。关于违约金的支付标准，三被告认为合同约定过高请求予以适当减少，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情调整为中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍。本院确定，截止2018年6月12日合同解除之日，被告秦国海、张龙飞应支付原告租金282600元﹙16元/平方米/月×3000平方米÷30日×178日＋300元/间/月×10间÷30日×178日－20000元﹚和门卫费4876.71元﹙10000元/年÷365日×178日﹚，并支付逾期支付租金的违约金7343.63元﹙264800元×179日×0.0435÷365日×1.3﹚，合计294820.34元。四、关于水电费问题。根据《房屋租赁合同》第三条第1点的约定，涉案房屋租赁期间的水电费由被告秦国海、张龙飞承担。对于原告有证据证明的2018年1月17日至2018年7月12日期间的水电费39774.80元，本院予以支持。对于尚未产生的水电费，原告可凭据另行主张。五、关于保证责任问题。被告张跃军辩称《房屋租赁合同》第五条第8点约定的保证范围为三被告合伙产生的对外债务致出租人承担赔偿责任的债务，不含合同约定的租金、门卫费等。对此，本院认为，该约定明确载明担保范围为“租赁期内发生的债权、债务”，被告张跃军的答辩意见缺乏依据，本院不予采信。被告张跃军应对被告秦国海、张龙飞的上述付款义务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告浙江巨匠钢业有限公司与被告秦国海、张龙飞、张跃军于2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月12日解除，三被告立即腾退坐落于桐乡市高桥镇张家浜原告厂区内的建筑面积约3000平方米的标准单层厂房（含1台行车）和西区二楼10间办公室；二、被告秦国海、张龙飞于本判决生效之日起十日内支付原告浙江巨匠钢业有限公司2017年12月16日至2018年6月12日期间的租金282600元、门卫费4876.71元、逾期支付租金的违约金7343.63元和水电费39774.80元，合计334595.14元，并支付占有使用费（自2018年6月13日起，按厂房租金每月每平方米16元、办公室租金每月每间300元、门卫费每年10000元的标准，计算至腾退之日止）；三、被告张跃军对被告秦国海、张龙飞的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告浙江巨匠钢业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6822元，减半收取3411元，保全费2520元，合计5931元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  胡立恒二〇一八年八月十五日书记员  徐小晖