江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏06行初56号 原告朱培根，男，1951年12月7日生，××族，住南通市崇川区。 委托代理人张靓，江苏紫琅律师事务所律师。 被告（原行政机关）南通市崇川区人民政府，住所地南通市崇川区。 法定代表人钱锁梅，区长。 应诉负责人李日葵，副区长。 委托代理人徐锋，南通市崇川区房屋征收管理办公室信访督查科科长。 委托代理人李小飞，江苏泰临律师事务所律师。 被告（复议机关）南通市人民政府，住所地南通市。 法定代表人徐惠民，代市长。 委托代理人沈锋、周红占，南通市人民政府工作人员。 原告朱培根不服被告南通市崇川区人民政府（以下简称崇川区政府）、南通市人民政府房屋征收补偿决定及行政复议一案，于2018年3月7日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年5月22日公开开庭审理了本案，原告朱培根及其委托代理人张靓，被告崇川区政府的负责人李日葵、委托代理人徐锋、李小飞，被告南通市人民政府的委托代理人沈锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告崇川区政府于2017年11月13日作出崇川政征补字[2017]14号房屋征收补偿决定书,决定给予朱培根户货币补偿2461164元或安置三套住房并由崇川区政府另行支付55730.67元。如朱培根户在限定期限内不作选择的，将按照房屋产权调换方式予以补偿，朱培根户可随时至征收部门办理产权调换房屋的交接手续。原告朱培根不服，向南通市人民政府申请行政复议，南通市人民政府于2018年2月23日作出[2017]通行复第320号行政复议决定，维持崇川区政府作出的崇川政征补字[2017]14号房屋征收补偿决定书。 原告朱培根诉称，1、案涉征收行为并非基于公共利益的需要，被告崇川区政府所作征收决定违反法律规定。2、案涉评估机构的选定不合法，评估机构未对房屋内部情况进行现场勘测，评估报告中确定的被征收房屋的补偿单价远低于现在的市场价格，评估报告不能作为补偿决定的依据。崇川区政府对原告户作出的补偿决定侵犯原告的合法权益，请求撤销被诉征收补偿决定及复议决定。 被告崇川区政府辩称，1、案涉征收决定系基于公共利益的需要作出，征收决定程序合法，且征收决定的合法性已经一审判决确认；2、因原告未能配合评估，导致评估人员未能入户实地查勘，补偿决定亦对此进行了权利保留，评估报告依法可以作为补偿决定的依据；3、在征收决定未被生效判决撤销或确认无效的情形下，崇川区政府作出被诉补偿决定程序并不违法。请求驳回原告的诉讼请求。 被告崇川区政府向本院提交了下列证据： 1、崇川区政府崇川政告字[2016]第2号房屋征收决定及公告、本院（2017）苏06行初67号行政判决书，证明案涉征收决定的合法性已经人民法院司法审查确认； 2、南通市房屋征收管理办公室《北街小学周边地块项目规划红线范围内国有土地上未经登记建筑的认定与处理告知书》及本院（2017）苏06行初145号行政判决书，证明被征收房屋的面积确认行为合法； 3、《评估机构报名通知》、报名申请和执照、《房地产评估机构协商选定公告》、《房地产评估机构备选名单》及张贴证明、《情况说明》、《告知书》及邮寄信封、《告知函》及送达证明、《公证书》、《抽签选定评估机构结果公告》及张贴证明，证明评估机构的选定符合规定； 4、《评估通知》、《评估流程情况说明》、《评估报告》及送达证明、《异议书》、《告知书》，证明评估过程合法，评估报告合法有效，因朱培根户未协助评估，评估机构未能实际入户查勘； 5、洽谈记录、调解通知单及终止调解的情况说明，证明经征收部门与被征收人洽谈，未达成补偿安置协议； 6、南通市崇川区住房和城乡建设局通崇政建发[2017]70号《关于对北街小学周边地块项目作出房屋征收补偿决定的请示》、补偿决定论证会备忘录及签到表、资金到位证明、崇川区政府崇川政征补字[2017]14号《房屋征收补偿决定书》及相关邮寄凭证及公告，证明崇川区政府经审查论证，依法作出被诉补偿决定并予以公告、送达。 7、照片及光盘，证明相关文书公示、公告、送达的事实。 被告南通市人民政府辩称，复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告南通市人民政府向本院提交了下列证据： 1、行政复议申请书及相关证据材料，证明原告朱培根向南通市人民政府提出行政复议申请的事实； 2、南通市人民政府[2017]通行复第320号《行政复议受理通知书》、《行政复议答复书》，证明南通市人民政府依法受理原告朱培根的申请并通知崇川区政府进行答复； 3、《行政复议决定书》及送达回执，证明南通市人民政府作出行政复议决定程序合法。 经庭审举证质证，原告对被告崇川区政府提交的评估机构报名通知、评估公司名单、评估公司的申请、评估公司营业执照及资质证书、评估公司人员名单等证据的真实性均不予确认。对评估报告以2016年10月作为评估始点持有异议，认为评估报告不能反映案涉被征收房屋的现在市场价值。对洽谈记录、调解通知的真实性予以认可。对资金到位证明的真实性不予认可。原告对被告南通市人民政府提交的证据的真实性不持异议。 本院对上述证据认证如下：被告崇川区政府提交的证据虽均为复印件，但均与原件核对无异议。且评估公司的报名表、评估公司工作人员名单以及评估公司营业执照等证据均加盖有评估公司印鉴，相关送达文书证明中亦有证明人签名。原告虽在庭审中对上述证据的真实性均持有异议，但未能就此说明其不予认可的理由或提交相应的证据，本院对被告崇川区政府提交证据的真实性予以确认。对于评估报告的合法性问题，将在后文中予以详述。对于被告南通市人民政府提交的证据，原告对此不持异议，本院经审查，对其证明力予以确认。 经审理查明，2003年8月，南通市房产管理局向南通市土地资产储备投资中心颁发通拆许字（2003）第047号房屋拆迁许可证，许可南通市土地资产储备投资中心因北街小学周边地块改建项目建设需要，拆迁东至城东幼儿园、西至北街巷、南至湾子头巷、北至人民东路范围内的房屋及附属物，拆迁期限为2003年8月7日至2003年9月5日。原告的房屋位于该拆迁范围内。2003年8月20日，南通市土地资产储备投资中心向南通市房产管理局提出延长该地块拆迁期限的申请，南通市房产管理局于次日签署同意延期的意见。2014年10月8日，南通市土地储备中心向南通市住房保障和房产管理局提出拆迁许可不再延期的申请，南通市住房保障和房产管理局于同年11月28日批复同意。 2016年10月25日，崇川区政府作出崇川政告字[2016]第2号房屋征收决定公告，决定征收北街小学周边地块项目房屋征收红线图范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。该征收范围内仅原告一户。同年11月7日，南通市崇川区房屋征收管理办公室发布《北街小学周边地块项目房地产评估机构报名公告》，南通爱德信房地产评估事务所有限公司（以下简称爱德信评估公司）等4家评估机构报名。11月29日，南通市崇川区住房和城乡建设局发布《房地产评估机构协商选定公告》，要求被征收人在12月5日前将协商选定结果书面报城东街道南园社区居民委员会。12月4日，朱培根向南通市崇川区住房和城乡建设局寄送《告知书》，对征收决定的合法性提出异议，同时认为4家评估机构不能如实依法作出评估，要求另行协商选定评估机构。12月15日，南通市崇川区住房和城乡建设局书面告知朱培根评估机构的选定程序，并告知如逾期不予选定的，将通过公证抽签方式产生评估机构。2017年1月17日，江苏省南通市崇川公证处出具（2017）通崇证民内字第142号公证书，确定案涉评估机构为爱德信评估公司。 2017年4月5日，爱德信评估公司向朱培根户发出评估通知，定于4月6日到朱培根户家中进行评估，请朱培根户家中留人配合。4月6日上午，评估人员到达朱培根家，朱培根在家，但拒绝评估。4月11日，南通市崇川区住房和城乡建设局将朱培根户被征收房屋分户初评结果及用于产权调换房源评估结果进行了公示，朱培根房屋坐落于湾子头东巷××号，合法建筑面积110.92平方米，土地面积145平方米，房屋评估总价2039339.04元，地大于房补偿410865.07元，搬迁费1663.8元，过渡费5324.16元，补偿总额2457192元。装潢及附属设施以及住改非补偿因未能进场勘查，朱培根户未提供营业执照及纳税证明等未能评估。用于产权调换的房源价值为福景苑1幢102室，房屋面积96.63平方米，车库34.89平方米，总价862372.66元；福景苑4幢104室，房屋面积95.22平方米，车库14.91平方米，总价817130.59元；城北家苑4幢2507室，房屋面积89.03平方米，车库15.95平方米，总价821288.73元；城北家苑4幢1908室，房屋面积94.34平方米，车库13.26平方米，总价819957.67元。 2017年4月13日，朱培根提出异议，认为爱德信评估公司未经双方共同选定，分户评估不具有法律效力，不能体现房屋现状，应属无效。4月19日，南通市崇川区住房和城乡建设局告知朱培根选择补偿方式，如不能达成协议的将提请崇川区政府作出补偿决定。同日，朱培根提出分户评估结果与事实不符，不具有事实依据，对分户评估结果不予认可。4月27日，爱德信评估公司作出货币补偿评估报告、产权调换评估报告、产权调换房屋价值评估报告，确定案涉被征收房屋于估价时点2016年10月25日可能实现的市场价值为2039339.04元，地大于房金额为410865.07元，搬迁费为1663.8元，过渡费为5324.16元，合计补偿价为2457192元。产权调换房屋福景苑1幢102室，总价862372.66元；福景苑4幢104室，总价817130.59元；城北家苑4幢2507室，总价821288.73元；城北家苑4幢1908室，总价819957.67元。2017年8月16日，爱德信评估公司出具补充说明，对于被征收房屋证载面积与实际测绘误差0.63平方米参照合法面积评估结果为：房屋评估价格11527.11元、同时扣减地大于房价格7595.21元、搬迁费9.45元、过渡费30.24元，合计3971.59元。9月5日，爱德信评估公司出具一份情况说明，认为朱培根提供的营业执照发证日期为2008年5月16日，根据南通市人民政府《关于贯彻实施的若干意见》的规定，被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为生产、经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业的按营业年限及年平均效益给予一次性补偿。因征收部门及被征收人均未提供平均效益的书面依据，故在评估报告中未作相应补偿，待提供有效依据后再作相应调整。征收过程中，征收工作人员多次与朱培根进行协商，但未能形成一致意见。 2017年9月5日，南通市崇川区住房和城乡建设局向崇川区政府提出《关于对北街小学周边地块项目作出房屋征收补偿决定的请示》。9月27日，崇川区政府召开补偿决定论证会。11月13日，崇川区政府作出崇川政征补字[2017]14号房屋征收补偿决定书，认定被征收房屋位于崇川区××号，房屋合法建筑面积110.92平方米，违法建筑面积104.2平方米（违法建筑面积中0.63平方米可作为合法面积予以补偿）。被征收人可以选择货币补偿或者产权调换。选择货币补偿的，补偿总额为2457192元+3971.59元，合计2461164元。选择产权调换的，崇川区政府支付被征收人房屋价值补偿2039339.04元，崇川区政府提供南通市福景苑4幢104室房屋（建筑面积95.22平方米）、南通市城北家苑4幢2507室房屋（建筑面积89.03平方米）、南通市城北家苑4幢1908室房屋（建筑面积94.34平方米）用于房屋产权调换。被征收房屋价值2039339.04元与用于产权调换房屋价值2405432.99元的差价366093.95由被征收人支付给崇川区政府。此外，崇川区政府支付被征收人地大于房金额410865.07元，搬迁费1663.8元，过渡费5324.16元，增加0.63平方米补偿3971.59元，合计421824.62元。综上，由崇川区政府支付被征收人55730.67元。补偿决定书送达后，被征收人应至征收部门选择补偿方式，签订房屋征收补偿协议，领取或者支付相应款项。被征收人在被征收房屋实际搬迁之日前仍不选择补偿方式的，崇川区政府按照房屋产权调换补偿方式予以补偿，被征收人可随时至征收部门办理产权调换房屋的交接手续。被征收房屋可能存在的住宅改营业用房增加的补偿以及被征收房屋装饰装修等附属设施的补偿，由被征收人提供相关资料证明，爱德信评估公司在具备实地查看评估条件评估后出具补充评估报告，崇川区政府根据补充评估结果支付给被征收人相应补偿。被征收人在补充评估报告送达后可随时至征收部门领取。限被征收人自补偿决定书送达之日起三十日内完成搬迁，腾空被征收房屋，将被征收房屋交付给征收部门。补偿决定同时告知了提起复议或诉讼的权利及期限。崇川区政府于当日向原告邮寄送达征收补偿决定并予以公告。原告不服，于2017年12月26日向南通市人民政府申请行政复议，南通市人民政府经复议后于2018年2月23日作出[2017]通行复第320号行政复议决定书，维持了崇川区政府作出的上述补偿决定。 另查明，本院（2017）苏06行初145号行政判决中确认，案涉被征收房屋证载合法面积为110.92平方米，违法建筑面积为104.2平方米，对于证载合法面积与实际测量面积误差的0.63平方米，要求行政机关在签订补偿协议或作出补偿决定时予以考虑。 还查明，朱鸿安于1990年12月去世，朱培根系朱鸿安之子，朱鸿安之妻及子女均同意案涉房屋由朱培根继承。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条规定，被告崇川区政府具有作出本案被诉房屋征收补偿决定的法定职权。 根据双方当事人的诉辩意见及本案查明的基本事实，双方对被诉复议决定程序的合法性均不持异议，本案的争议主要有以下两个方面：一是评估报告能否作为补偿决定的依据；二是补偿决定未确定停产停业损失及室内装饰装修补偿数额是否侵犯原告的合法权益。 一、关于评估报告能否作为补偿决定依据的问题。 根据《征补条例》第十九条、第二十条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，人民法院审查评估报告是否合法，能否作为补偿决定的依据，主要审查评估机构选定程序是否合法、评估方法是否适当、评估对象和内容是否全面等方面。 《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案征收范围内仅原告一户，南通市崇川区住房和城乡建设局要求原告在报名参与评估工作的4家评估机构中进行选定，但原告未予选择，南通市崇川区住房和城乡建设局通过公证方式确定案涉评估机构符合上述规定。朱培根所持评估机构选定不合法的理由不能成立，本院不予采信。 《征补条例》第24条规定，对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。本案中，对于被征收房屋合法面积及违法面积的认定问题，本院在（2017）苏06行初145号行政判决中已予以确认，案涉评估报告以此作为合法面积的认定依据并无不当。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。本案中，评估机构通过市场调查了解并结合估价规范，通过对影响房地产市场价格因素进行分析，参照《南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》及案涉征收补偿方案，结合案涉房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值因素，评估确定被征收房屋在征收决定作出时的总价为2039339.04元，地大于房金额为410865.07元，体现了被征收房屋在征收时点的市场价值。评估机构还同时对因征收案涉房屋产生的搬迁费、过渡费以及增加的0.63平方米房屋的补偿款额一并予以确定，评估内容全面、具体。原告所持估价结果低于现行房地产市场价值是因为房地产市场价格波动所致，并不能以此否定评估报告的可采性。 综上，案涉评估机构选定合法、评估方法适当、评估内容全面，依法可以作为补偿决定的主要事实依据。 二、关于补偿决定未确定停产停业损失及室内装饰装修数额是否侵犯原告合法权益的问题。 根据《征补条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失以及被征收房屋装饰装修是征收补偿决定的内容之一，市、县人民政府在作出征收补偿决定时应当对此一并予以补偿。《南通市人民政府关于贯彻实施的若干意见》则对停产停业损失的计算作出了细化规定，即被征收住宅房屋于2010年7月1日前已经改变为生产、经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。营业年限在1年（含）以上3年以下的，按照年平均效益的40%给予一次性补偿；3年（含）以上5年以下的，按照年平均效益的60%给予一次性补偿；5年（含）以上的，按照年平均效益的80%给予一次性补偿。 就本案而言，原告在被诉补偿决定作出前仅提供了发证日期为2008年5月16日的营业执照，未向征收部门或评估机构提供其经营年限及年平均效益的相关证据，崇川区政府在作出补偿决定时缺乏计算停产停业损失的基本依据。同样，对于被征收房屋的装饰装修补偿问题，由于原告未能配合评估机构入户评估，补偿决定无法确定装饰装修补偿的具体数额。因此，崇川区政府在补偿决定中明确对停产停业损失及装饰装修补偿待具备评估条件后再予补偿并无不当，补偿决定所作的权利保留保证了朱培根的上述补偿利益。 需要强调的是，根据《征补条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。因此，就本案而言，原告因征收造成的停产停业损失以及装饰装修补偿，被告崇川区政府应当在案涉房屋搬迁前予以落实。原告亦应当根据上述补偿规定，提交计算停产停业损失的依据，并配合评估机构及时对室内装饰装修进行评估，以保证自身补偿利益的及时实现。 对于原告提出的被诉补偿决定程序违法的问题。本案中，被告崇川区政府在收到南通市崇川区住房和城乡建设局的请示后，召集相关部门召开了补偿决定论证会，并依照《征补条例》的相关规定及评估报告的主要内容作出补偿决定，程序并无违法之处。案涉征收决定尚在法院审理中的事实并不影响崇川区政府依法、及时作出补偿决定。 综上，被告崇川区政府所作补偿决定认定事实清楚，程序合法，并未侵犯原告的合法权益，被告南通市人民政府所作维持复议决定正确。原告诉请撤销的理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下： 驳回原告朱培根的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告朱培根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（该院开户银行：中国农业银行南京分行山西路支行，帐号：10×××75）。 （此页无正文） 审判长  刘羽梅 审判员  仇秀珍 审判员  鲍 蕊 二〇一八年八月六日 书记员  凌 媛 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。