上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初7963号原告：平雪香，女，1977年10月26日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：程玉祥，上海政锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白洋溢，上海政锦律师事务所实习律师。被告：徐梅香，女，1979年1月10日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。原告平雪香与被告徐梅香其他合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告平雪香及其委托诉讼代理人程玉祥、白洋溢，被告的委托诉讼代理人程玉鹏、徐超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平雪香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的第三期结算款151,398.47元；2.判令被告赔偿原告增加的租金损失256,118.34元；3.判令被告赔偿租金损失367,920元；4.判令被告返还原告代为缴纳的水、电费3,193.82元。事实和理由：2017年1月14日，原、被告签订了《生意转让合同》，约定被告将其承租的两处房屋转给原告，该两处房屋分别是案外人上海新松江置业(集团)有限公司名下的位于上海市松江区环城路976弄17、18、22-34、37-39号房屋，面积为3,153.99平方米，租赁期限至2025年4月30日止，以及案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会名下的位于上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋，面积为274.48平方米，租赁期限至2020年5月13日止。被告承诺，由其协调原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会签订租赁合同将租期延长至2025年4月30日。如果被告未能履行承诺，则应向原告赔偿因未能续租延长带来的装修折旧损失以及实际租金损失。因被告未能促成原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会签订租赁期限至2025年的租赁合同，原告经过法院协调后才与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会签订租赁合同，但是与原租赁合同约定的租金标准相比增加了租金256,118.34元，被告应予赔偿。2017年9月17日，原、被告经过结算后签订《第三期款结算》，被告尚有款项151,398.47元未支付给原告。因被告隐瞒一位承租人已与其解除了租赁合同的事实，致使原告接手后无法收取该部分租金，对原告造成租金损失367,920元，被告应予赔偿。原告接手后代该承租人支付了水、电费3,193.82元，被告亦应予赔偿。因原、被告双方协商未果，故原告诉至法院，望判如诉请。被告徐梅香辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原、被告签订的《生意转让合同》已经履行完毕，被告不存在任何拖欠行为。同意支付原告主张的水、电费合计3,193.82元。经审理查明，2017年1月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《生意转让合同》一份，合同第一条载明：甲方同意将自己名下承租的2处生意转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。1.甲方承租自上海新松江置业(集团)有限公司(以下简称“新松江集团”)，位于上海市松江区环城路976弄17、18、22-34、37-39号房屋，租赁面积共3153.99平方米(具体以产权证上面积为准)，租赁期限至2025年4月30日止。甲方承租内容以合同附件复印件1为准。2.甲方承租自上海茸北工贸实业总公司工会委员会(以下简称“茸北工贸总公司”)，位于上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋，租赁面积共274.48平方米(具体以产权证上面积为准)，租赁期限至2020年5月13日止。甲方承租内容以合同附件复印件2为准。(甲方向乙方承诺，茸北工贸总公司274.48平方米的承租面积，将由甲方负责沟通，将租赁期限从2020年5月13日续租延长至2025年4月30日。如甲方未能完成承诺，将向乙方赔偿该处面积因未能续租延长所带来的装修折旧损失，并承担乙方在该处面积续租延长期间的实际租金损失)。如甲方续租成功，括号内内容自动作废。合同第二条载明：上家过户事宜：甲乙双方签订本合同后，甲方承诺将配合乙方，分别与新松江集团和茸北工贸总公司改签合同，将合同承租方过户给乙方，合同约定条款不变。过户完成后，改由乙方履行原有租赁合同中所规定的条款，并按期限交纳租金、物业费、水电费等所有相关费用。合同第三条载明：下家过户事宜：甲方所承租面积现已分别租赁给以下4家(面积超出部位为甲方承租合同中的赠送面积)。甲乙双方签订本合同后，甲方承诺将配合乙方，将合同租赁方过户给乙方，合同约定条款不变。换完合同后，改由乙方履行原有租赁合同中所规定的条款，并获得原租赁合同中所约定的所有权益。1.甲方与李某某合同，租赁地点为上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋，租赁面积共2598平方米，租赁期限至2025年4月30日止。甲方租赁内容以合同附件复印件3为准。2.甲方与肖某合同，租赁地点为上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX楼，租赁面积共800平方米，租赁期限至2018年5月25日止。甲方租赁内容以合同附件复印件4为准。(备注：976弄15-16号2楼、3楼虽然在合同中暂交肖某使用，但因该房屋为军产，目前正面临部队全面禁止经营大调整，随时收回房产，因此，976弄15-16号2楼、3楼不列入本合同的转让范围)。3.甲方与张某某合同，租赁地点为上海市松江区环城路XXX弄XXX号一楼，租赁面积共220平方米，租赁期限之2017年8月30日止。甲方租赁内容以合同附件复印件5为准。4.甲方与潘某、王烽合同，租赁地点为上海市松江区环城路XXX弄XXX号一楼，租赁面积共80平方米，租赁期限至2019年5月29日止。甲方租赁内容以合同附件复印件6为准。合同第四条载明：1.转让总费用：受让方需向转让方支付生意转让费总价360万元……2.合同保证金移交：甲方应向乙方移交下家合同所约定的所有合同保证金及租金，乙方应向甲方移交上海合同所约定的所有合同保证金及租金，具体金额根据合同实际结算。3.上家租金移交：甲方已付或应付新松江集团、茸北工贸总公司租金，结算至合同签订当日为止，之前租金由甲方支付，之后租金由乙方支付，按各合同约定支付金额进行计算。4.下家租金移交：甲方已收李某某、肖某、张某某、潘某王烽4家租金，结算至合同签订当日之，之前收益归甲方所有，之后收益由甲方移交乙方，按各合同约定收益进行计算。5.其他费用结算：水电费、物业费等所有各项费用，均以合同签订当日为计算日，之前支出由甲方承担，之后支出由乙方承担。合同另对其他相关事项作了相应约定。2017年1月14日，原告支付被告转让费700,000元。2017年3月15日，原告与案外人上海新松江置业(集团)有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人上海新松江置业(集团)有限公司同意将座落于上海市松江区环城路976弄17、18、22-24、37-39房屋，租赁面积3,153.99平方米(具体产权证上面积为准)租给原告作商业、办公之用。租赁期限为自2017年5月1日至2025年4月30日。嗣后，双方签订补充协议一份，将前述“座落于上海市松江区环城路976弄17、18、22-24、37-39房屋”变更为“座落于上海市松江区环城路976弄17、18、22-34、37-39房屋”。2017年3月30日，原告支付被告转让费1,900,000元。2017年9月17日，原、被告签订《第三期款结算》，载明：截至2017年1月14日，被告应将已收租金704,578.54元移交给原告，待移交押金(另算)：李某某租户押金100,000元，肖某租户2-3楼因双方暂未谈妥，押金36,000元另算，张某某租户押金40,000元。原告应支付被告已付上家的租金225,514.07元。目前：原告应付被告第三期结算款220,935.54元。被告应付原告代收李某某2017年6月10日-9月9日三个月房租196,334元。另查明，被告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会于2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》载明的租赁标的物为座落于上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋，租赁面积为274.48平方米(具体产权证上面积为准)，租赁期限为自2010年5月14日至2020年5月13日，其中2010年5月14日至2010年8月13日为免租期。第一年租金为37,741元，第二年租金为50,092.6元，以后房屋租金每三年环比递增15%。原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会于2018年4月2日签订《房屋租赁合同》，载明租赁标的物为座落于上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋，租赁面积为274.48平方米(具体产权证上面积为准)，租赁期限为7年，自2018年5月14日至2025年5月13日，第一年租金为每年80,148.16元，第二年租金为每年92,422.91元，第三年租金为每年104,192.61元，第四年租金为每年116,214.83元，第五年租金为每年128,237.06元，第六年租金为每年140,259.28元，第七年租金为每年152,281.5元。且在此之前，原告已分别于2016年12月26日及2017年6月1日向案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会支付租金各66,247.46元。原告为座落于上海市松江区环城路XXX弄XXX号、18号房屋支付了2017年5月1日至2017年5月31日止的电费1,525.22元以及2017年6月的水费1,668.6元。审理中，原告陈述，自2018年5月14日至2025年5月13日期间，原告应向案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会支付租金共计813,756.35元。然，按照被告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会约定的租金标准，上述期间的租金金额为557,638.02元。二者相差256,118.33元，被告应予赔偿。审理中，原告陈述，自2017年5月26日至2018年5月25日期间，案外人肖某本应向原告支付租金367,920元。但因案外人肖某与被告解除合同，致使原告无法收取上述租金，被告应予赔偿。审理中，被告明确其收取案外人李某某的押金100,000元以及收取案外人肖某的押金36,000元均未退还，亦未支付给原告，若原告同意将来由原告退还该押金，被告同意将两笔押金支付给原告，原告亦表示同意将来由原告自行负责退还押金事宜。被告已将收取案外人张某某的押金40,000元退还给案外人张某某，原告表示不再主张被告支付该40,000元押金。审理中，原告陈述，案外人李某某尚未与原告签订房屋租赁合同，但已经将相应租金支付给原告。案外人潘某、王某某与原告另行签订房屋租赁合同。案外人张某某在房屋租赁合同期限届满后已自行搬离。原、被告双方均确认，案外人肖某于2017年5月份即搬离了租赁标的物。原告陈述，其于2017年5月28日找案外人肖某收租金时即知晓其已搬离，原告遂与被告联系，被告称其与案外人肖某协商。2017年6月，被告告知原告，案外人肖某不再继续承租，被告同意补偿原告三个月的租金及押金，但原告对该补偿方案不予同意。被告随即让原告就该部分房屋进行招租，原告于2017年8月底才找人对该部分房屋的部分门锁进行更换。被告则称，案外人肖某搬离时已将钥匙交付给了原告，其从未同意给原告补偿。以上事实，有《生意转让合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、收款收据、收条、《第三期款结算》、《房屋租赁合同》、国网上海市电力公司发票联、上海市松江自来水有限公司发票联及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订《生意转让合同》，约定被告将坐落于上海市松江区环城路976弄17、18、22-34、35-36、37-39房屋的承租权以及出租权均转让给原告，由被告负责协调原告分别与出租人、承租人重新签订房屋租赁合同。该约定并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。对于原告的第一项诉讼请求，根据原、被告签订的《第三期款结算》，截至2017年1月14日，原告应付被告款项为：转让款700,000元、被告代付的租金225,514.07元，合计925,514.07元。被告应付原告款项为：被告已收的租金704,578.54元、196,334元，合计900,912.54元。审理中，被告同意将其收取的案外人李某某的押金100,000元以及案外人肖某的押金36,000元，合计136,000元支付给原告，且原告同意不再向被告主张案外人张某某支付的押金40,000元，本院予以确认。综上，被告还应支付原告111,398.47元(900,912.54元＋136,000元－925,514.07元)。对于原告的第二项诉讼请求，根据原、被告签订的《生意转让合同》第一条第2款约定，由被告负责沟通，将租赁期限从2020年5月13日续租延长至2025年4月30日。同时，合同第二条又约定，被告有义务协助原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会签订房屋租赁合同，合同约定条款不变。现原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会已自行签订房屋租赁合同，租赁期限至2025年5月13日届满。虽然，就2018年5月14日至2020年5月13日期间的租金标准而言，原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会之间的约定确实高于被告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会之间的约定，但本院认为，原告无权主张被告赔偿高出部分的租金，理由如下：首先，根据《生意转让合同》第二条的约定，被告承诺配合原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会签订租赁合同，合同约定条款不变，此“不变”既应当包括租金标准也应当包括租赁期限。原告在延长租赁期限的前提下，要求租金标准不变，依据不足；其次，根据《生意转让合同》第一条第2款的约定，被告的义务是协助原告续租至2025年4月30日。所谓续租，是指原合同租赁期限届满后，双方重新签订租赁合同的行为。原告在原租赁合同期限届满尚有二年左右时间之时，即要求被告负责沟通签订新的租赁合同，没有依据；最后，原告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会签订房屋租赁合同系双方自行协商的结果，被告并未实际参与协商过程。原告依据其与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会自行协商确定的结果，要求被告承担赔偿责任，于理不合。另，原告要求被告赔偿2020年5月13日以后的租金差额部分，但被告与案外人上海茸北工贸实业总公司工会委员会约定的租赁期限至2020年5月13日已届满，租金标准的比较基础不复存在，原告要求赔偿并无依据。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告的第三项诉讼请求，在原、被告双方于2017年9月17日签订《第三期款结算》时，原告即已知晓案外人肖某已经搬离租赁标的物，但在结算时，并未对此提出异议。原告完全可以通过另行出租的方式的获取收益，案外人肖某的搬离并不影响原告对租赁标的物的收益权。据此，对原告的该项诉讼请求，本院依不予支持。对于原告的第四项诉讼请求，被告同意支付给原告，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐梅香于本判决生效之日起十日内支付原告平雪香结算款合计111,398.47元；二、被告徐梅香于本判决生效之日起十日内支付原告平雪香水、电费合计3,193.82元；三、驳回原告平雪香的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,586元，减半收取5,793元，由原告平雪香负担4,529元(已付)，由被告徐梅香负担1,264元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一八年八月二十七日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……