四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初5795号 原告（反诉被告）：蒲芹，女，汉族，1956年2月24日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：熊代志，男，汉族，1956年2月2日出生，住成都市高新区。与原告系夫妻关系，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：王亚奉，女，汉族，1976年6月21日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：张宇，四川齐协律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都泰顺物业管理经营有限公司。住所地：成都市武侯区永顺路268号3栋1层。 法定代表人：符新蓉。 委托诉讼代理人：唐建设，男，1955年6月30日出生，汉族，住成都市金牛区。系公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：马发富，男，1969年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。系公司员工，特别授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍称原告）蒲芹与被告（反诉原告，以下仍称被告）王亚奉、第三人成都泰顺物业管理经营有限公司（简称“泰顺物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。因原告的诉请请求金额持续增加以及被告提出反诉，致使案件不符合小额诉讼案件条件，本院依法适用简易程序的其他规定进行审理。后因案件审理的需要，本院依法追加成都泰顺物业管理经营有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本院于2018年6月19日进行第一次开庭，原告蒲芹的委托诉讼代理人熊代志，被告王亚奉的委托诉讼代理人张宇，第三人泰顺物业公司的委托诉讼代理人唐建设、马发富到庭参加诉讼；于2018年8月15日第二次公开开庭进行了审理，原告蒲芹的委托诉讼代理人熊代志，被告王亚奉的委托诉讼代理人张宇，第三人泰顺物业公司的委托诉讼代理人唐建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告归还租赁房屋；2、被告按照1300元/月的标准向原告支付2017年10月1日至今占用房屋的租金。事实与理由：2013年2月，原告将自有的神仙树北路15号D106商铺委托高新商贸中心进行出租，商贸中心将该商铺出租给王亚奉使用。2016年11月12日，原告收到芳草街办关于旧城改造通知后，积极配合政府工作，加之租期也已到，就当即签字同意并把产权证交给了政府拆迁办。原告向被告发出了收回房屋的短信和书面通知的同时，也找其当面要求退房，但被告非法侵占至今未退房屋，且从2017年10月1日起也不交租金。 被告王亚奉答辩称，被告履行的合同是与商贸中心签订的入市经营合同，租金也是向商贸中心缴纳，一直缴纳到2017年9月。拆迁协议具体生效日为2017年7月17日，此时我方与商贸中心的租赁合同关系因征收行为而解除。到2017年9月，商贸中心通知所有的商家暂时不交租金。原告的损失与本案无关。 被告王亚奉提出反诉称，2016年2月，原合同到期后就没再签订书面合同，但王亚奉仍继续缴纳租金至2017年9月。2017年7月，政府发布“旧城改造项目模拟拆迁协议生效公告”后，根据物权法第二十八条规定，王亚奉认为双方不定期租赁合同真实有效且尚在履行，因国家征收不可抗力解除，原告应该予以补偿。由此提出反诉请求：判令原告支付被告停产停业补助费14370元，搬家补助费3000元，装饰装修及冻库搬迁费30000元。 原告蒲芹针对反诉答辩称，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此不应该给被告补偿。 第三人成都泰顺物业管理经营有限公司答辩称，我方从来没有要求停止收费，除非业主提出终止租赁。而且被告是知道具体的业主的，因为租赁的商铺需要办营业手续，是向被告提供了业主的身份证复印件的。再者，根据合同法第四百零三条的规定，业主即原告是有权来主张权利的。 经审理查明：2012年11月29日，原告蒲芹（甲方，委托方）与成都高新商贸中心（乙方，受托方）签订了《房屋租赁管理委托协议》约定：1、甲方将自己位于成都高新商贸中心D幢1楼106号营业房委托给乙方，以乙方名义统一招商出租，委托期限为5年，从2013年2月至2018年2月；2、甲方同意第一年每月租金为1100元，一次性收取租金的时间不少于三个月，从第二年起，本房房租标准每年递增率为5%-8%；3、委托租赁期间，如承租人因故停租，乙方应及时通知甲方，本房未出租或者停租后，甲方不能向乙方要求支付本房租金；4、本房出租后，甲方不承担委托费用，由乙方向承租方收取不超过本房租金10%的代理租赁手续费，并列入房租管理；5、本房出租期间耗用的物管费、水电费及其它费用由乙方向承租人收取。 2013年3月12日，被告王亚奉（乙方）与成都高新商贸中心（甲方）签订了《商品交易市场入市经营合同》约定：1、乙方租赁D栋106#营业房（同时出租的还有107、108、109号商铺），并按甲乙双方约定进入高新商贸中心市场从事经营活动；2、租赁期限3年，从2013年2月2日至2016年2月1日，甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用，甲乙双方都不得将本房让渡给第三方使用；3、第一年租金3480元/月，物管费285元/月，垃圾处置费每月45元，合计3810元/月，乙方每3个月交一次；第一次交费于合同签字当日交纳，第二次于上次费用到期前3天内交清，以后以此类推；4、乙方延期交费超过15天时，视为乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序；5、乙方超出应交租金和相关费用时间15天仍未给付时，按乙方违约自动放弃相关权益，甲方有权处理本房保证金和房内物品抵作乙方所欠费用，并终止双方租赁协议；6、本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方全额退还乙方装修保证金，甲方不另承担责任。合同签订后，双方依约履行了合同。 合同2016年2月1日到期后，被告与高新商贸中心没有再签订书面租赁合同，被告继续在使用案涉房屋，采取被告租住一个月按照原合同标准向高新商贸中心交纳一个月租金的方式。直到2017年9月，支付了2017年9月2日至10月1日期间的租金1300元后便未再支付。 2017年10月19日，蒲芹向王亚奉发出了《解除不定期租赁合同通知书》，大致内容为：2016年2月1日起双方便存在不定期租赁合同关系，业主有权随时通知解除租赁关系，现通知你：自本通知函发之日起，你我之间的不定期房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后10日内（最迟在2017年10月28日前）无条件搬出位于高新区神仙树北路神仙树商贸中心D栋106号房屋。上述通知2017年10月20日通过特快专递寄往王亚奉承租的商铺的地址，但是蒲芹未提供快递是否签收的跟踪信息。王亚奉在庭审中否认收到该通知书。另，蒲芹在2017年10月14日向王亚奉发送短信：王老板，你好。请你于本月20日前将我D106号铺面恢复原样后，将钥匙交给物管，我们于本月21日收回。王亚奉在庭审中承认在10月份的时候商贸中心确实组织双方进行过协调。但是不承认合同在此时解除，认为合同是因2017年7月17日征收协议生效而解除。 另查明以下事实： 1、2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围；2016年7月10日，经成都市公证处现场公证，由业主在动迁会上抽选了评估机构、测绘机构，并于7月18日至8月18日进行公示。 2、2016年11月12日，成都高新区芳草街街道办事处公布实施了《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，方案中涉及房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。 3、2017年7月17日，高新区规划建设局和芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，本模拟搬迁项目已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同自即日起生效。 4、2017年11月8日，成都高新区芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，符合方案规定的协议生效标准。该项目于2017年11月1日开始收房，请各位业主尽快到旧城改造办公室交付房屋。 5、根据成都市城乡房产管理局《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》第十一条规定，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议。截止2018年5月24日，模拟搬迁协议签约率尚未达到100%，尚有6家未签约。成都高新区芳草街街道办事处正在履行房屋征收决定申请程序。 6、签订模拟搬迁协议的业主已经将房产证交给旧城改造办公室，现上述房产证尚未注销。 7、成都高新区芳草街街道办事处与规建部门尚未发出通知明确最后收房时间。 再查明以下事实： 1、案涉房屋因原告与被告无法达成一致，至今未将案涉房屋交付给拆迁方，因此，原告至今未取得安置补偿款。 2、成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下属部门，负责管理神仙树北路商贸中心物业项目。 3、被告王亚奉与成都高新商贸中心签订的《商品交易市场入市经营合同》一式两份，被告王亚奉与高新商贸中心各持一份，原告手中一份为高新商贸中心留存的一份，合同第一条：“乙方租赁蒲芹以下营业房……”，被告王亚奉所持合同中下划线部分为空白，无“蒲芹”字样。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告蒲芹是否合同关系中的相对人，是否为本案适格的原告；2、合同终止的原因以及时间；3、被告的反诉请求是否能得到支持。 一、原告是否为合同关系中的相对人 庭审中，被告抗辩称未与原告蒲芹签订合同，蒲芹并不是合同的相对方，对此，本院认为，虽然合同之中甲方为“成都高新商贸中心”，根据庭审查明的事实，成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下设部门，因此，其签订主体应该为泰顺物业，被告所持的合同之中第一条：“乙方租赁蒲芹以下营业房……”，“蒲芹”部分为空白，但是第二条载明：“甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用……”证明，双方在签订合同之时，被告是知晓其所租赁的房屋并非甲方所有，而是甲方受业主委托代为出租，只是可能并不知道具体的业主是谁。其后，因被告未按时交纳租金，泰顺物业无法向原告履行转交房租义务，即向原告披露了承租人信息，按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……”，受托人泰顺物业因第三人王亚奉不按时缴纳租金而不能向原告转交租金时，向原告蒲芹披露第三人王亚奉，原告作为委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，所以，原告蒲芹有权在本案之中提起诉讼主张权利，故对于被告提出的原告诉讼主体不适格的抗辩不予支持。 二、合同终止的原因以及时间 2016年2月1日双方书面合同租赁期限届满后，双方未续签书面合同，而被告继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方之间从2016年2月2日起转变为不定期租赁合同关系，合同内容继续有效，又根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，在泰顺物业向原告蒲芹披露被告王亚奉后，原告蒲芹可以行使合同之中“甲方”对被告王亚奉的权利。 其次，双方之间从2016年2月2日起由固定期限租赁合同转变为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告有权随时解除合同，只需在合理期限之前通知承租人。虽然蒲芹发出的书面解除合同的通知书无法证明是否送达到王亚奉，不能发生解除合同的效力。但是在这之前，蒲芹向王亚奉发送过具有解除合同意思的短信，短信称“请你于本月20日前将我D106号铺面恢复原样后，将钥匙交给物管，我们于本月21日收回。”，即从发出短信的10月14日至最后的搬离时间10月21日，蒲芹给予以了王亚奉一定的搬离时间，因此双方合同解除的时间为2017年10月21日。 至于被告辩称双方合同因政府拆迁协议生效而解除，拆迁协议于2017年7月便符合生效条件，对此，本院认为，本案所涉物业采取的是模拟搬迁方式，至2018年5月24日，尚未正式取得房屋征收决定，因此不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条的适用条件，与传统的行政强制征收有所区别，所以对王亚奉认为双方租赁合同是2017年7月因政府拆迁而自然终止的主张不予认可。另外，虽成都高新区芳草街街道办事处于2017年11月8日发出收房通知，亦只是确定了开始收房的时间，并没有确定最后收房时间，因此房屋是处于一种可以使用、出租的状态，因此原告在发出解除短信之时双方合同还是有效的，原告是具有解除权的。 综上，原告在向被告发出解除通知之时，具有合同解除权，双方不定期租赁合同于通知确定的2017年10月21日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于原告要求被告腾退案涉房屋的诉请予以支持。 关于租金，原告主张的期间包括2017年10月2日起至归还房屋之日，在本院认定合同于2017年10月21日解除的情况下，原告主张的2017年10月2日至10月21日的为租金，10月22日至返还房屋之日的为房屋占有使用费。合同解除后被告继续占有使用案涉房屋，就应该向原告支付相应的费用。关于费用标准，因为原入市经营合同中一起出租的商铺一共有四家，租金也是一起计算的。根据蒲芹提供的银行流水，在2017年9月6日时，收到9月2日至10月1日一个月的租金金额是1300元，因此本院认定涉案的商铺费租金为每月1300元。 三、被告王亚奉提出的反诉诉讼请求是否能够得到支持。 王亚奉提出的反诉诉讼请求是认为其是房屋的实际使用人，因此蒲芹与芳草街办签订的模拟搬迁协议中约定的停产停业补助费、搬家补助费、装饰装修补助费应该是补偿给自己的，蒲芹应该向自己支付，另外，王亚奉主张其在案涉房屋内进行了冻库改造，冻库的后续搬迁费也应由蒲芹支付给自己。 首先，《成都市人民政府关于贯彻的通知》第三条第七款：“关于存在租赁关系的房屋补偿。征收的房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系”之规定，被征收人为原告。 其次，根据《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》中明确房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。因此王亚奉认为上述费用是补偿给自己的主张不能成立。 再次，被告认为上述补偿有部分应该属于其所有，可以基于房屋租赁合同进行主张，但是应该提出证据证明双方在租赁协议之中有明确约定，或双方另行达成了合意。然而，原、被告双方签订的《商品交易市场入市经营合同》中相应的具体条款是：“本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任。”除此之外再无其他相关约定，也即是说如遇政府拆迁，乙方应予配合。依据上述条款，原、被告双方对所涉房屋可能会被政府拆迁的情况有一定的预期，然而，根据现有拆迁政策，拆迁相对方仅为房屋所有权人，而依据《商品交易市场入市经营合同》也未有相关补偿的约定，因此被告主张三项补偿费用属于自己的没有合同依据。 最后，2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围，2016年2月1日书面合同到期，其后双方未再签订书面合同，此时双方都知晓即将可能发生的拆迁，因此被告采取了不定期租赁模式，这一模式从2016年2月2日开始一直持续。在这一租赁模式下，即便在不存在违约的情况下，出租人亦可以在提供一定期间的情况下随时解除合同，说明被告对于随时可能进行拆迁并搬离是明知的，在这一情况下，被告如要继续进行经营应该尽快另租商铺，尽快恢复正常经营，而非坐等拆迁近一年时间后，再来谈损失。 至于被告提出的冻库搬迁费，在租赁合同终止之后，冻库的拆除与搬迁在合同没有特别约定的情况下应是承租人的义务，因此产生的费用也由承租人承担，现双方的入市经营合同并没有对此进行特别约定。另，因书面合同到期以后，双方成立的是不定期租赁合同关系，原告可以随时要求解除合同，被告对此应该有所预期，现双方之间的不定期租赁合同已解除，因此该项费用应该由被告自行承担，故对于被告的此项主张不予支持。 综上，对于被告要求原告支付停产停业补助费、搬家补助费、装饰装修及冻库搬迁费等损失费用的反诉诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王亚奉于本判决生效之日起十五日内向原告蒲芹腾退位于成都市高新区神仙树北路高新商贸中心D幢106号的商业用房； 二、被告王亚奉于本判决生效之日起十五日内向原告蒲芹支付2017年10月2日至实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费，以1300元/月为标准进行计算； 三、驳回被告王亚奉的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取25元，由被告王亚奉负担；反诉受理费减半收取514元，由被告王亚奉负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年八月十五日 书记员  曾娜