.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初876号原告：包头市宸园物业服务有限公司。法定代表人：乔倩，总经理。委托诉讼代理人：张璐，上海市建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾云杰，上海市建纬（包头）律师事务所律师。被告：刘建良，男，1964年1月2日出生，汉族，包头市公安局昆治分局刑警队干警，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：谢柳亚，内蒙古鹿城律师事务所律师。原告包头市宸园物业服务有限公司（以下简称“宸园物业公司”）与被告刘建良物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宸园物业公司的委托诉讼代理人张璐、被告刘建良及其委托诉讼代理人谢柳亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宸园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费11761元、违约金3528.3元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，内蒙古东和房地产有限公司委托原告为凡尔赛观邸小区提供物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，原告从2014年1月份起为该小区提供物业管理服务，被告刘建良是凡尔赛小区3号楼三单元1605号房屋业主。在原告为小区提供物业管理服务期间，原告与被告均应按照相关约定履行各自的义务。根据《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，合同中约定住宅物业管理服务费为每月1.7元/平方米，电梯运行每月0.15元/平方米，供水二次加压每月0.1元/平方米。被告房屋面积为100.31平方米，被告享受了原告提供的物业管理服务，应按约定向原告支付物业管理费，从2014年1月至今，共拖欠物业费11761元。经过原告多次催要物业费无果，为保护原告合法权益不受侵害，诉请法院依法判决支持原告诉讼请求。被告刘建良辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据：原告所谓与开发商签订的《前期物业服务合同》属于无效合同，宸园物业公司未经招投标程序被选聘为物业公司，其主张物业服务费无法律依据；原告提供物业服务违反法律强制性规定，未履行备案手续，合同不成立；本次民事诉讼中原告涉嫌伪造证据的刑事犯罪，请求法院依法处理。开发商擅自更换物业服务企业缺乏法律依据，原告公司不具备为凡尔赛观邸小区提供物业服务的相应资质，原告收取物业服务费未履行法定的明码标价义务，属于违法经营和收费。原告未全面履行物业服务义务，小区物业形同虚设。原告主张的收费项目无统一标准，收费混乱。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告刘建良是凡尔赛观邸小区3号楼三单元1605号的业主，房屋面积为100.31平方米。2011年8月16日，内蒙古东和房地产开发有限公司作为凡尔赛观邸小区的建设单位与青岛新时代物业服务有限公司包头分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定青岛新时代物业服务有限公司包头分公司为凡尔赛观邸小区提供前期物业服务，《前期物业服务合同》第三十一条约定委托管理期限从2011年8月1日至2013年7月31日。合同到期后，内蒙古东和房地产开发有限公司未与青岛新时代物业服务有限公司包头分公司续签物业服务合同。2014年3月1日，内蒙古东和房地产开发有限公司作为凡尔赛观邸小区的建设单位与宸园物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定宸园物业公司为凡尔赛观邸小区提供前期物业服务，《前期物业服务合同》第二十条约定委托管理期限从2014年3月1日至2017年2月28日。《前期物业服务合同》第六条第一项约定物业管理服务费的收费标准是每月1.7元/平方米，电梯费每月0.15元/平方米，供水二次加压费每月0.1元/平方米。《前期物业服务合同》第十条约定业主应于每年1月1日前缴纳物业费。《前期物业服务合同》第十七条约定未按时足额交纳物业服务费的，应按每日物业费的千分之一标准向物业公司支付违约金。2017年3月1日，内蒙古东和房地产开发有限公司作为凡尔赛观邸小区的建设单位与宸园物业公司续签订《前期物业服务合同》，将物业服务期间延长至2020年2月28日。自2014年3月1日至2018年12月31日，被告累计欠物业费9890.57元(100.31m2×1.7元/m2/月×58个月)，电梯运行费818.92元（2014年3月1日至2015年12月31日的电梯运行费计算法方式为：100.31㎡×0.15元/㎡/月×22个月=331.02元；原告主张2013年8月1日至2014年4月3日的电梯运行费170元，每月的费用为170元÷8个月=21.25元，则原告主张2014年3月1日至2015年12月31日的电梯费为：21.25元+106元+150元=277.25元。该费用低于按照合同约定计算出的数额，故2014年3月1日至2015年12月31日的电梯运行费应以277.25元予以认定；2016年1月1日至2018年12月31日的电梯运行费为：100.31㎡×0.15元/㎡/月×36个月=541.67元，被告应给付的电梯运行费为818.92元），二次加压供水费581.8元（100.31m2×0.1元/m2/月×58个月)，共计11291.29元。另查明，原告宸园物业公司成立于2013年8月6日，于2014年2月25日被评定为物业服务企业三级暂定资质，2015年10月23日被评定为物业服务企业三级资质。原告于2014年3月1日与内蒙古东和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、于2017年3月1日续签的《前期物业服务合同》均在包头市物业管理处备案。以上事实，有前期物业服务合同、营业执照、资质证书及原、被告在法庭的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告宸园物业公司与内蒙古东和房地产开发有限公司于2014年3月1日签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同在包头市物业管理处已备案，且一直处于合同履行中，合同内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该物业服务合同对凡尔赛观邸小区的全体业主均具有约束力。宸园物业公司依约提供了物业服务，被告刘建良也享受了相关物业服务，虽然被告方向法庭提交物业公司在保安、绿化、卫生等方面存在管理上的瑕疵的证据，但是根据物业服务的行业规律，服务质量是在发现问题后不断改正、完善的基础上得到提升。作为业主，完全可以在具备相关法律法规规定的条件时，可要求筹备召开业主大会，成立业主委员会，以便于代表全体业主行使权力，进行自治和维权，而非通过拒交物业费的方式对抗物业公司，如长期以往，势必造成恶性循环，影响全体业主的合法权利。故被告应当按该合同的相关约定向原告宸园物业公司交纳物业服务费。原告诉请从2014年1月份收取物业费，按照《前期物业服务合同》签订时间及原告取得暂定三级资质日期，本院确定其合法收取物业费的起止时间为2014年3月。被告至2018年12月31日尚欠原告物业服务费11291.29元。关于原告主张违约金3528.3元的诉讼请求，因原告没有提供证据证明其完全按照《前期物业服务合同》的约定履行了服务义务，在此情形下要求被告支付违约金于法无据，故对原告主张的由被告刘建良支付违约金3528.3元的诉讼请求，本院不予以支持。需要说明的是，本案诉争小区的业主需明了以下几方面内容，其一，物业服务系指向全体业主共用共有的建筑设施设备及场地，并不包含业主个体私有的房屋、设施设备及场地，物业服务指向对象为全体业主，而非单个业主。单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的地位。其二，业主应自觉遵守物业合同、业主临时公约及相关法律法规的规定，在成立业主委员会后，应接受业主委员会的管理和监督，否则要承担相应的法律后果。其三，因物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，业主因对物业服务或物业服务企业不满而以不交纳物业费等相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，而且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务企业正常运转。其四，宸园物业公司及其工作人员确有必要强化物业服务意识，应努力提高物业服务质量，完善内部管理制度，切实履行相应职责，努力构建与全体业主的和谐关系。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘建良于本判决生效之日起十日内给付原告包头市宸园物业服务有限公司物业服务费11291.29元。二、驳回原告包头市宸园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取计47元（原告已预交），由被告刘建良负担35.25元，由原告包头市宸园物业服务有限公司负担11.75元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 刘丙辰 二〇一八年八月二十一日书记员 郑璐璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。