广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初11860号原告：黄某1，男，汉族，住北京市海淀区，委托诉讼代理人：曾辰华，广东宝源律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雪峰，广东宝源律师事务所实习律师。被告：黄某2，女，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄松，广东国信信扬（东莞）律师事务所律师。原告黄某1诉被告黄某2遗赠抚养协议纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告黄某1以及委托诉讼代理人曾辰华，被告黄某2以及委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某1诉称：黄某1父亲黄实明与黄某2先父黄榜是堂兄弟，1990年双方口头协议共同出资在黄榜名下东府集建总字第xxx号字（1988）第xxxx号的土地使用权证所载位于广东省××××桥陇村200平方米宅基地兴建一栋二层半住宅。一二层建筑面积各120平方米，一楼归黄榜，二楼归黄实明，三楼半层共有。为了避免互相影响生活，二、三楼另行从侧门外楼梯上去。并给该住宅楼题名为“榜华名苑”。一、二楼各自营业。2004年黄榜决定将其分得的“榜明华苑房产”作价人民币12万元转让给黄某1，但要确保黄榜和赵伴兴可以居住到老。2004年5月9日黄榜、赵伴兴、黄某1三人在东莞市国土资源局塘厦分局黄永权面前签订《土地使用权变更协议书》将黄榜名下东府集建总字第0005950号字（1988）第1900211300017号的土地使用权证所载位于广东省××××桥陇村200平方米宅基地土地使用权转让给黄某1，并移交了土地使用权证原件给黄某1。经东莞市塘厦镇桥陇村村民委员会同意后，黄某1向东莞市国土资源局塘厦分局办理了变更登记递件，东莞市国土资源局塘厦分局对土地证书查验与地籍调查后向黄某1开具收件单。2008年6月5日，黄某1经其母亲冼红光账户向黄榜支付了约定的12万元的榜明华苑住宅转让款。请求法院判令：1.确认黄某1和黄某2先父黄榜、先母赵伴兴签订的《土地使用权变更协议书》有效；2.确认黄某1与黄某2、先母赵伴兴达成的东府集建总字第xxx号字（1988）第xxx号的土地使用权证所载宅基地上兴建的新围86号榜明华苑房屋转让合同有效；3.黄某2在判决生效之日起十日内协助黄某1办理东府集建总字第xxx号字（1988）第xxxx号的土地使用权证所载土地使用权过户登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。后原告黄某1在诉讼中撤回了第三项诉讼请求。被告黄某2辩称：原告的该项请求在前面的案件已经处理过，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、案涉土地权属情况以及现状：案涉争议的东府集建（1988）第xxx号土地使用权，面积为200平方米，登记在黄榜尚名下，土地性质为宅基地，土地上盖有两层半的房屋。原告称该房屋是原告的父母于1989年至1990期间建设的，是原告在读初中的时候建设的，没有任何报建手续。被告黄某1主张案涉土地上的房屋是原、被告的父母共同出资建设，当时一层是原告父母居住，二层是被告父母居住，三层是共用的，被告亦确认该土地上的房屋没有报建手续。（2016）粤1973民初4523号案件查明案涉土地上的房屋大门口有门楣“榜明华苑”，大门口左右两边各有独立的矮房一间，四面有围墙；案涉房屋为两层半楼房，楼顶有加盖铁皮房，一楼与二楼的房间格局一样，均设有客厅、厨房、卫生间及卧室，楼房楼梯设在每层房间的外面。二、主体情况：广东省东莞市中级人民法院作出的（2017）粤19民终7903号民事判决书系终审判决，在判决中确认“黄榜尚又名黄榜，和赵伴兴是事实婚姻关系，黄榜在香港去世，赵伴兴于2011年1月23日在东莞去世。黄某2是黄榜、赵伴兴的唯一法定继承人”。黄榜尚和黄实明是堂兄弟关系，黄某1是黄实明的儿子。三、案涉房屋的出资情况：（一）原告黄某1主张黄某2的养父黄榜尚已经将200平方米宅基地以及地上房屋通过遗赠抚养协议的方式赠与黄某1，并提交了如下证据：1.境内汇款申请书，证明黄某1的母亲于2008年6月5日向黄榜尚汇款120000元的事实。黄某2确认真实性，但否认关联性，不确认该款项的用途。2.电表登记情况以及电费缴纳记录，证明黄实明登记为缴纳电费的户主。3.房屋租赁登记备案证明，证明案涉房屋办理了出租备案登记，出租人为黄某1。4.变更土地登记申请、调查、审批表以及相应的宗地权属界线确认书、同一块地证明、同一人关系证明、土地使用权变更协议、土地证书查验与地籍调查收件单，证明黄榜尚于2004年5月9日申请将案涉200平方米的土地使用权赠与黄某1，其中变更土地登记申请、调查、审批表变更理由一栏内容为“因本人年事已高，经家人商议，现将本村一宅基地赠与黄某1使用，希望国土部门给与办理变更手续”，有黄榜尚的签名以及捺印；土地使用权变更协议书，黄榜作为甲方，黄某1作为乙方进行签名。黄某2对于以上事实均不予确认。（二）黄某2主张案涉房屋均是黄榜尚出资建设，并提供了以下证据：1.黄某2提交了东莞市塘厦镇桥陇社区居民委员会于2018年3月22日出具两份证明，内容为证明案涉两宗土地以及房屋属非违法建筑，房产产权归黄榜尚所有。黄某1不予确认，认为该主体不具有出具证明的资格，另黄某1陈述曾向该居民委员会进行核查，该组织并未留有该证明存档，不能确认该证明的真实性，并对此要求进行调查取证。2.广东增值税电子普通发票，证明200平方米宅基地上的房屋登记的电费缴费主体是“黄榜尚”。黄某1主张该扣款仅是地上建筑其中一层的，另外一层房屋是以黄某1的父亲“黄实明”作为登记缴费人。四、双方的证人证词情况：在（2018）粤1973民初7868号案件中，黄某2和黄某1均申请了部分证人出庭作证，并提交了证人证言。黄某2申请了证人罗某（黄某2是证人的弟媳）出庭作证，证明原告每月最少两次回去探望父母；黄某2申请了证人刘某（黄榜尚是证人的舅舅）出庭作证，证明听黄榜尚说是自己出钱盖的房子。黄某1申请了黄伟坚（和黄实明和黄榜尚均为堂兄弟关系）出庭作证，该证人证明黄实明和黄榜尚共同出资建设了案涉建筑物，黄榜尚于2004年同意将案涉土地赠与黄某1，并将地上建筑物的其中一层卖给黄某1，价格是12万元，并递交了相关的转移登记的手续，但因土地建房大于200平方米，没有获得行政部门的审批；申请了黄润娣（自称黄某1的爸爸是证人的堂叔，自幼跟随黄某1的父亲长大）的出庭作证，其出具证人证言确认“黄榜尚和黄实明于2004年5月9日商议后将200平方米的土地以及房屋赠与黄某1，随即申请变更手续，黄实明见到堂兄夫妇年老体弱，没有生活来源，便说给12万元吧，黄榜尚没有意见，直到2008年6月5日，黄榜尚之妻要用钱，冼红光便汇款12万元到黄榜尚的账户，黄实明、李伟文、黄润娣见证这件事。建房之事是黄榜先提，土地是他准备，所以他们商量两个建最好”；申请了证人赵某（自称其舅父是黄实明）出庭作证，证明1990年黄榜尚和黄实明口头商定共同出资建造楼房，楼房名为“榜明华苑”，为两人共有，一楼为黄榜尚所有，二楼以上为黄实明所有。此外，黄某1提交了刘连娣的证人证词，证明黄实明和黄榜尚于1990年达成口头协议共同出资建造了一座两层半的楼房，“榜明华苑”是建立在东莞塘厦桥××一块宅基地上，地上一层属于黄榜尚所有，地上二层属于黄实明所有。黄榜尚决定将土地赠与黄某1，顺便将地上一层以12万元的价格卖给黄某1，2008年6月黄某1的母亲冼红光把12万元的买房钱汇给了黄榜尚等。提交了李清文（自称和黄实明曾经是同事）的证人证词，证明黄实明和黄榜尚合作建房，经常帮助黄实明开车往返深圳与东莞塘厦镇桥陇村；提交了和刘松弟（建筑商）的通话录音，证明刘松弟陈述黄实明、黄榜尚合资建房，具体不清楚每人的份额。五、其他：原告黄某1主张和黄榜尚、赵伴兴之间存在口头遗赠抚养协议，没有书面协议，以证人证言为证；没有签订房屋买卖合同协议，仅是口头协议，以证人证言为证。以上事实，以上事实有原告提供的变更土地登记申请、调查、审批表、东莞市国土资源局档案袋宗地文件目录、境内汇款申请书、广东电网公司东莞供电局用电客户信息、缴费记录、电费发票、房屋租赁登记备案证明、和刘松弟的通话录音和视频光盘等，被告提供的户口本、死亡医学证明、东莞市土地登记资料查询结果表、（2017）粤19民终7903号民事判决书、（2016）粤1973民初4523号民事判决书以及（2018）粤1973民初7868案件的庭审笔录、本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原告主张存在遗赠抚养协议，但没有提供任何有效证据予以证明，本院不予确认。此外，本案争议焦点有以下两个方面：第一，黄榜尚将案涉宅基地赠与黄某1的行为是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方不在同一集体经济组织，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购买宅基地，就会侵害集体经济组织的合法权益。所以，对于非本集体经济组织的成员或者城镇居民购买宅基地的行为，其本身就不合法，是无效的行为。结合本案的具体情形，由于案涉土地是宅基地，且黄某1不是案涉宅基地所在的集体经济组织成员，故黄榜尚将案涉宅基地赠与黄某1的行为无效。原告要求确认黄某1和黄某2先父黄榜、先母赵伴兴签订的《土地使用权变更协议书》有效的诉请没有法律依据，本院依法不予支持。第二，黄榜尚和黄某1之间是否存在房屋买卖合同以及合同的效力。首先，原告提供的证人证言以及转账凭证不足以证明黄榜尚和黄某1之间已经成立了房屋买卖合同关系。其二，即便可以认定双方口头达成了房屋买卖合同协议，但在房地一体的格局下，处分宅基地上所建房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。其三，案涉宅基地上的房屋没有合法报建手续，属于权属有争议且没有领取权属证书的房屋，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，所涉建筑物属于不得转让的范畴。因此，原告要求确认黄某1与黄某2、先母赵伴兴达成的东府集建总字第xxx号字（1988）第xxx号的土地使用权证所载宅基地上兴建的新围86号榜明华苑房屋转让合同有效的诉请没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告黄某1的全部诉讼请求。本案受理费1350元，由原告黄某1负担。被告如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尤中琴二〇一八年八月二十日法官助理黄文灿书记员邝小平附本案适用法律法规：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有之外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理…….第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地的村内空闲地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。