河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0506民初7号原告（反诉被告）：安阳海通房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市北关区东风路雪莲公寓2号楼1单元4层402号。法定代表人：路军只，职务董事长。委托诉讼代理人：杨之斌，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：安阳市大鼎门窗有限责任公司，住所地：安阳市龙安区文明大道铁二路。法定代表人：刘慧，职务经理。委托诉讼代理人：苗峰，河南国银（安阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志鹏，河南国银（安阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）安阳海通房地产开发有限责任公司（以下简称海通公司）诉被告（反诉原告）安阳市大鼎门窗有限责任公司（以下简称大鼎公司）建设用地使用权抵押权纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）海通公司及其委托诉讼代理人杨之斌、田金魁、被告（反诉原告）大鼎公司法定代表人刘慧及其委托诉讼代理人苗峰、李志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海通公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法认定被告的违约行为导致合同无法履行、合同目的无法实现，请求依法解除原、被告之间的转让土地使用权协议书及补充协议；2、请求人民法院依法判令被告立即偿还原告转让款本金1893.8万元，并判令被告支付违约金及赔偿损失；3、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告海通公司撤回关于日期为2011年1月8日的20万元及2015年7月21日的40万元的诉讼请求，变更第二项诉讼请求为要求被告返还本金1833.8万元及违约金。事实与理由：2009年初，原、被告双方协商一致，由被告将其公司享有的、位于铁二路中段安国用（43）第113号工业用地使用权一部分共24.91亩及地上附属物的所有权分成三块转让给原告。2009年4月22日，原、被告签订一份土地转让协议；2009年4月25日，原、被告签一份补充协议，约定了转让土地的位置、价款、付款方式、土地移交时间、违约责任等，原告超出约定向被告提前付款，但被告却违约未向原告交付标的物。2010年3月18日，为推动被告移交标的物，解决被告的经济困难，双方又签订第二份转让土地使用权协议，约定了转让土地的位置、价款、付款方式、土地移交时间、违约责任等，原告又超出协议约定将转让款向被告提前支付，但被告仍未依约向原告交付标的物。2011年11月2日，被告说还有经济困难，原被告双方又签订了第三份转让土地使用权协议，约定了转让土地的位置、价款、付款方式、土地移交时间、违约责任等，原告应付740万元，已实付680万元。综上所述，原、被告双方签订的转让土地使用协议及补充协议合法有效，原告认真、全面、超额按照协议提前付款，协议约定转让总标的额1993.8万元，原告已付至1893.8万元，但被告屡次拒绝向原告移交场地及房屋，被告至今仍将涉案土地和房屋对外出租。被告延迟履行协议，并以其一直对外出租的行为明确表明其根本不再履行转让土地使用权协议的义务，以致该协议的目的根本无法实现。被告大鼎公司辩称，一、协议不具有法定解除条件。大鼎公司认为，海通公司主张解除合同的请求，不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，应当予以驳回，理由如下：（一）大鼎公司主要义务已经履行。大鼎公司提供的第二组证据及其它相关证据材料，证明大鼎公司在出租前已经搬清。其中，安阳市龙安区人民政府情况说明中载明的“大鼎门窗公司厂区西半部已搬清”内容，和海通公司土方、施工设备及有关设施等占有和使用土地情况，亦证明大鼎公司在出租前已经搬清交付，海通公司已经占有使用。这与现场勘验的情况一致。据此，大鼎公司主要义务已经履行的情形，并不符合《合同法》第九十四条规定的主要债务“不履行”或者“迟延履行”的特征。（二）大鼎公司没有明确表示不履行主要义务。《合同法》第九十四条第二款规定的可以解除合同的情形是：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，在履行期限届满之前，大鼎公司从未以明示的方式，明确向海通公司做出过其不履行主要义务的表示，海通公司亦未提供证据证明大鼎公司存在明示的预期违约行为。（三）海通公司未履行催告程序。《合同法》第九十四条第三款规定的可以解除合同的情形是：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。”根据该规定，当海通公司认为大鼎公司迟延履行主要债务时，应当以明示的方式，向大鼎公司发出履行催告。大鼎公司经催告后在合理期限内仍未履行主要债务的，合同解除条件成就。本案中，海通公司未提供证据证明其履行了催告程序。据此，因海通公司未履行规定的催告程序，合同的解除条件尚未成就。（四）出租行为不构成默示的预期违约行为。大鼎公司的出租行为，并不构成预期违约行为。海通公司依据《合同法》第九十四条第二项规定，请求解除合同，缺乏事实根据。从时间看，不构成预期。出租行为发生在2015年，第一块地和第三块地的搬清期限届满日在2015年之前。不难看出，出租行为发生在履行期限届满后，不符合《合同法》第九十四条第二款关于“在履行期限届满之前”的规定。从内容看，不构成默示。《租赁合同》约定，“如遇拆迁，大鼎公司返还承租人余期租金，租赁合同解除”。“遇拆迁解除合同”的约定是大鼎公司对履行交付义务的积极安排，表明大鼎公司期待履行转让合同，而非不履行交付义务的意思表示。从性质看，不构成违约。大鼎公司享有先履行抗辩权。基于先履行抗辩权而发生的出租行为，并不构成违约。从商业利益考察，由于出租和转让的收益悬殊较大，以租赁取代转让，明显不符合大鼎公司的商业目的，海通公司的此推断将有违常理。从承租用途来看，案涉所有租赁亦属于临时性租赁。（五）解除合同对大鼎公司显失公平由于海通公司违反约定使挂牌事务办理停滞，在长达八九年的时间内阻止挂牌出让条件成就，致使大鼎公司损失惨重，生产规模压缩，技术人员流失，品牌优势失去，市场份额降低，恢复生产所需费用巨大；土地闲置9年，使用权权益受损，可得利益严重损失。而海通公司除利息外，没有其他实际损失。本案中，合同解除将导致合同双方利益的显著失衡，所以本案不宜认定海通公司享有法定解除权。二、海通公司合同目的未能实现应归责于其自身。（一）海通公司违约。《协议三》第七条约定的规划路北侧地块在2012年1月前挂牌，至今未能如期进行。也就是说海通公司应当在2012年1月底前完成的地价评估、收购补偿、办理注销土地登记手续、市政府挂牌方案批文等事务，至今尚未办理。未能公开挂牌，海通公司的合同目的自然无法实现。（二）海通公司主张的理由不真实。考察挂牌事务办理进度，目前仍处于土地收储阶段。收储前的地价评估、收购补偿工作尚未开始。在这个阶段，即使大鼎公司在搬清移交上存有瑕疵，也不至于多年不进行地价评估、补偿工作和土地登记手续。（三）举证责任。办理挂牌事务是海通公司的约定义务，大鼎公司仅是协助义务。如海通公司主张因大鼎公司的迟延履行、出租等行为，阻碍了其办理地价评估、补偿工作等事务，致使其合同目的不能实现，海通公司应当提供证据加以证明。对此，海通公司未能提供证据加以证明。（四）停止办理挂牌事务。地价评估、收购补偿、办理注销土地登记手续等事务，至今尚未办理，且长期处于土地收储阶段而不能进入挂牌阶段，表明挂牌事务处于停滞办理状态。海通公司未能向大鼎公司做出合理解释，未提供证据证明约定事务处在办理之中。由此，大鼎公司可以认为，是由于资金不足无法摘牌等自身利益，海通公司停止了办理挂牌事务，阻止了挂牌条件的成就。（五）大鼎公司履行了配合义务。在办理挂牌事务中，大鼎公司全面履行了约定的协助义务，全力支持和积极推进挂牌事务的办理，没有妨碍海通公司办理挂牌事务。三、海通公司违约请求权不能成立。大鼎公司不存在违约行为，且享有抗辩权，其出租行为并不构成违约。海通公司的违约赔偿请求，不符合约定条件，应予驳回，理由如下：（一）大鼎公司的抗辩权消灭了海通公司的请求权。1.大鼎公司享有先履行抗辩权。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，海通公司按照《协议三》第四条约定，应当在2011年12月10日前支付的100万元，至今尚未履行；按照《协议三》第七条约定，海通公司在2012年1月底前应当完成规划路北侧地块（即第一三块地）的地价评估、土地登记手续、挂牌方案、市政府报批等事务，至今未能完成。按照《协议三》第八条约定，大鼎公司应当在2011年11月至2012年5月期间履行第三块土地的搬迁交付义务。可以看出，海通公司履行义务在先，在2012年1月前；大鼎公司履行义务在后，在2012年5月前；且海通公司履行义务不符合约定。根据《合同法》第六十七条规定，大鼎公司享有先履行抗辩权。2.海通公司的违约请求权被消灭。大鼎公司的先履行抗辩权，使海通公司的违约请求权归于消灭。作为违约人，海通公司请求大鼎公司承担违约赔偿责任，缺乏事实和法律根据。（二）海通公司主张违约赔偿缺乏事实和法律根据。1.《协议一》中大鼎公司不存在迟延搬清交付。首先，大鼎公司提供的碧海云天一期工程地槽土方占用土地的照片、视频资料和2009年10月30日《安阳日报》，证明海通公司占用第一块地的事实。海通公司的该占用行为，表明海通公司当时已经接收了第一块土地。其次，虽然海通公司主张大鼎公司承担迟延履行的违约责任，但是海通公司未提供证据证明大鼎公司存在迟延履行及迟延的时长。海通公司的该主张，难以得到支持。再者，2009年4月22日、4月25日签订第一份转让协议和补充协议后，在2010年3月18日、2011年11月2日、2011年11月4日、2011年11月16日，海通公司又签订了第二块地和第三块地的合同，及第二份和第三份补充协议。在2010年3月19日、2011年11月4日作出优惠17套住房的承诺。在2009年10月29日前支付完第一份协议和第一份补充协议的总价款643.8万元后，海通公司又分21次支付了1250万元，其中2013年8月支付190万元，2015年7月最后一次支付40万元。可以看出，在第一块地协议和补充协议后，海通公司又连续签订4份新的合同、作出2份新承诺，受让地块继续增加，第二块地和第三块地的后续事务不断处理，多次、大额、持续向大鼎公司支付款项。显然，海通公司关于第一块地未按期搬清交付的主张，与其行为之间存有矛盾，有违常理，难以采信。2.《协议一》中海通公司违约请求权成就条件约定不明确。一是对预付款项的到账条件，双方约定不明确。对“预付款项到账”究竟是指“首次预付款到账”，还是指“全额预付款到账”，双方约定不明确。从文义上看，“首次预付款到账”和“全额预付款到账”，只是“预付款项到账”的不同情形。二是对搬清移交的期限，双方约定不明确。虽然双方约定“应按期搬清移交”，但对具体的期限，没有明确约定，或者说，对“按期”所指的具体含义，没有明确约定。本案中，接管和搬清移交是两个不同的民事法律行为。第四条第二项是关于海通公司接管的约定，第六条第六项是关于大鼎公司逾期搬清移交责任的约定。这是不同的条款、对不同的事项、所做的不同约定。二者之间并没有天然的联系，其期限问题不能互为“通用”。（接管后的管理权利及其义务，由海通公司承受，利益与风险随之转移。）综上，在海通公司违约请求权成就条件约定不明确的情形下，《协议一》第四条第二项约定的接管期限，并非必然拘束第六条第六项约定的搬清移交期限。主张将“预付款项到账”认定为“首次预付款项到账”、将搬清移交的期限认定为“35天内”，没有事实根据。3.《协议二》中海通公司违约赔偿请求权的条件未成就。《协议二》第六条第四项约定，“在海通公司按约定付清全款后，大鼎公司应按双方约定的时间全部搬迁并移交给海通公司，每延迟一天赔偿海通公司损失5000元”。根据该约定，大鼎公司承担违约责任的条件是海通公司“按约定付清全款”。由于双方约定可以冲抵的地块是指第三块地，不是第二块地。所以，海通公司在第二块地款中予以冲抵60万元，不符合双方的约定。《协议二》双方约定的合同价款为610万元，海通公司至起诉之日实际支付550万元，所以《协议二》的合同价款至起诉时尚未全部付清。《协议二》中海通公司的违约赔偿请求权，尚不具备约定条件；海通公司的主张，不符合约定，无法得到支持。另外，海通公司在计算《协议二》实际支付款项时，单方面冲抵了门面房款60万元，并将20万元土地使用税计入（编号0036774的《收款收据》）。对此做法，大鼎公司不予承认。（三）除抗辩权外出租行为仍具有合法性和正当性。因大鼎公司抗辩权的存在，该出租行为并不构成违约。除此之外，由于没有按期挂牌后，海通公司又长期不办理挂牌手续，欠付的合同价款和土地使用税迟迟不主动支付，房屋不拆，围墙不打，道路不通，难以见到工作人员……等等此种，足以使大鼎公司对海通公司继续履行合同的诚意和能力，产生合理的质疑。基于此，大鼎公司的出租具有其合理性、合法性和正当性，出租也是一种积极的止损行为，符合《合同法》第一百一十九条的规定。（四）违约责任条款显失公平。对于海通公司不能按期支付的责任，双方在合同中只是笼统约定赔偿违约金，没有约定具体的计算方法。对于大鼎公司出现迟延交付的责任，双方约定大鼎公司每日承担违约金2000元或者5000元。可以看出，双方对海通公司的违约责任约定不明确，对大鼎公司违约时的违约金约定过高。该约定显失公平。为此，大鼎公司请求受诉法院依据《合同法》第五十四条第一款第二项规定，依法予以变更，或者依法对违约金予以减少。综上，海通公司签订合同的直接目的是取得土地使用权，终极目的是进行房地产开发。海通公司合同目的未能实现的原因在于海通公司停止了办理挂牌事务，根据双方约定，海通公司将以挂牌出让的方式取得土地使用权。该约定方式的实质，是国土资源管理部门收回土地使用权，重新挂牌出让。办理挂牌事务是海通公司的约定义务。进行地价评估、办理证明注销土地登记手续、取得市政府挂牌方案批文、发布挂牌公告，是重新挂牌出让前应当完成的主要事务。但是，自2009年签订第一份协议至今的九年时间，案涉宗地仍未进行地价评估，注销土地登记手续尚未办理，案涉宗地使用权人仍为大鼎公司，市政府挂牌方案批文仍未取得，挂牌公告没有发布。这些事实表明海通公司在2012年1月后未能继续办理挂牌事务。海通公司未能继续履行约定义务，阻碍了挂牌条件的成就。显然，海通公司合同目的尚未实现的原因在于海通公司不办理挂牌事务。其主张因大鼎公司的行为致使其合同目的不能实现缺乏事实根据，大鼎公司更不存在违约行为。反诉原告大鼎公司提出反诉请求：1.判决被告继续履行三份《转让土地使用权协议书》及相关补充协议及承诺书；2.判决被告支付剩余转让款1600000元及支付利息（按同期人民银行贷款利率计算，自2011年12月10日起至实际支付之日止）；3.判决被告支付迟延付款的利息937057.37元；4.判决被告支付原告代缴的土地税及利息1260038.17元（按同期人民银行贷款利率计算，自各期应缴之日起至2018年1月22日，之后利息计算至实际履行日止）；5.判决被告支付原告代缴的房产税及利息45303.71元（按同期人民银行贷款利率计算，自各期应缴之日起至2018年1月22日，之后利息计算至实际履行日止）；6.判决被告继续履行交付门面房（碧海云天一期）的义务；7.判决被告承担反诉费。事实与理由：2009年4月22日，双方签订《转让土地使用权协议书》，约定对原告享有使用权的土地的第一部分进行转让，具体位置：临铁二路以东，原告厂区内配电室以西，从厂区经过的市政规划路北边沿以北，原安阳市汽车大修厂家属院以南，约合10.84亩。价款及其他义务约定如下：每亩价款40万人民币，另地上建筑物和道路及拆迁锅炉房等补偿50万元，合计价款493.8万元人民币。协议生效3日内，被告向原告预付250万元，腾清该块土地并移交被告5日内再付200万元。预付款到账后，原告须在35天内无条件让被告接管，预付款到账后，原告应按期搬清移交给被告，逾期每日处罚2000元。2009年4月25日，双方签订补充协议，约定被告向原告支付150万元，补偿市政规划及其他损失。2010年4月25日，双方签订《有偿出让土地使用权补充协议书》，约定对原告享有使用权的土地的第二部分进行转让，具体位置：西临铁二路，东西长143米；南邻烧盆窑村，北至2009年4月25日双方签订出让协议地块的南边线，南北宽约38米，约合9亩。价款及其他义务约定如下：总出让价款610万元（甲方实得款，含地上附着物补偿款在内），协议生效后5日内，支付定金280万元，2010年5月10日前再支付150万元，该地块挂牌前，分批付清余款180万元。原告在保证收到全款后5-6个月内搬清。按约定付清全款后续，原告按约定时间全部搬迁并移交被告，每延迟一天赔偿损失5000元。原告将土地移交给被告使用后，即原告按约定时间搬清后所发生的土地使用税由被告缴纳。2011年11月2日，双方签订了《土地使用权出让协议》，约定对原告享有使用权的土地的第三块进行转让，具体位置：西临厂区二门；东临铁一路（规划线）；南临规划线（祥云路）；北邻豫苑小区和豪森林业有限公司地块。占地面积3374平米。价款及其他义务约定如下：总出让价款为原告净得350万元，协议生效后日内支付250万元，剩余100万元在2011年12月10日前付清。责任和义务按2009年4月22日签订的协议内容执行。规划路北地块的挂牌时间为2011年12月至2012年1月之间。2011年11月4日双方签订补充协议，将前两部分土地上的地上、地下建筑物、建构物及各种附属物共计200万元卖给被告，支付时间为协议生效后10日付清。2011年11月16日，双方签订补充协议，在之前协议基础上，对未考虑到的部分地上建筑物和搬迁费用，被告同意再给予原告补偿人民币共计190万元。以上协议签订后，我方严格按照合同约定时进行了腾房并交付。但被告却未按约定时间转款，至今尚欠有160万元未支付，特别是迟迟未进行土地的挂牌。原告认为，被告违反合同约定义务，在长达十年的时间里未对能使土地挂牌事宜顺利进行，导致我方厂房、设备拆除人员且流失，给企业造成了无法挽回的损失。另外，原告一直代缴土地税房产税。现依法提起诉讼，请求贵院查明案情，判如所请。反诉被告海通公司针对反诉原告大鼎公司的反诉请求辩称，被告反诉状所述均不属实：首先，被告诉称，其已严格按照协议约定时间进行腾房并交付系虚假陈述。以第一份协议为例，通过原告举证的付款手续证实，2009年4月23日，原告即向被告支付款项250万元，但被告至今仍未腾清和移交，更没有让原告接管。特别能说明问题的是，通过原告向法庭提供的被告与第三人签订的十二份出租合同证实，被告至今仍将转让标的物房产及场地向外出租。再通过原告向法庭提供的对外租赁门市的十九张照片证实，至今承租人仍在使用转让标的物。由此可见，被告诉称已按协议约定的时间进行腾房并交付，纯系缺乏事实依据的虚假之词。其次，被告诉称原告未按约定时间转款，至今尚欠160万元未支付，更是不实之词。原告完全按照协议约定时间转款，并且是提前超额转款。通过原告付款手续证实，原告2009年4月23日就支付250万元，截止2009年10月29日，原告总共支付被告643.8万元，连同补充协议的150万元提前付清第一份协议转让款，并超出协议约定，提前付款。这是第一份协议付款情况。按照三份转让协议约定，付款是分三步进行：1、先预付一部分；2、腾清土地再付一部分；3、余款挂牌公示前付清。结合本案而言，被告没有向原告腾清并交付场地，更没有依约让原告挂牌，三份协议及补充协议转让总标的额为1993.8万元，按照三份协议付款办法约定，应付930万元（250万元+430万元+250万元），原告实付1893.8万元，提前超付963.8万元，根本不存在未依约付款，更不存在尚欠160万元之说，所以被告诉称原告未依约付款尚欠160万元是错误的。再次，被告诉称原告违约没有挂牌，更是荒谬之极。其一，被告至今没有腾清场地，至今仍将涉案场地向外出租牟利；其二，被告至今仍没有向原告腾清房屋，至今仍将涉案房屋向外出租牟利；其三，涉案房屋的土地证及房产证仍在被告名下。基于以上事实，本案土地根本不具备挂牌条件，也无法办理土地挂牌手续。所以，被告诉称原告没有进行土地挂牌是荒谬之极。最后，被告诉称因原告所谓违约，长达十年未能土地挂牌，导致其厂房设备损失，并一直代缴土地税和房产税是颠倒黑白。土地挂牌应腾清、移交、过户方可进行。结合本案而言，被告将涉案土地、房屋一直对外出租牟利，根本没有腾清，更没有移交，也没有过户，挂牌的条件根本不具备，这一切都是被告过错造成，如有所谓的损失，也应由被告承担。至于土地使用税和房产税，本案土地使用权证仍登记在被告名下，土地也至今由被告使用，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，该土地使用税应由被告承担。同时，按照2010年3月18日协议第6条第7款约定，被告将土地移交原告使用后，土地使用税由原告承担。而本案土地至今仍由被告对外出租，由此可见，不论按照法律规定还是按照协议约定，该土地使用税均应由被告承担。同样关于房产税，按照法律规定也应谁使用谁承担。如前原告提供的证据证实，涉案房产至今仍由被告对外出租，所以被告一边使用房屋牟利一边让原告承担房产税，这种观点是违法违约的。综上所述，核被告之行为，其收到绝大部分转让款1893.8万元已长达10年，却仍占据转让标的物对外出租牟取双份利益，其以实际行动证实，不再履行土地转让协议，以致土地使用权转让协议的目的无法实现，完全符合《合同法》第94条第2、3、4款的规定，应依法解除，被告要求继续履约，是与法相悖的。同时被告要求支付所谓剩余转让款160万元及银行利息及房产税、土地税、交付门面房，是无本之木的错误诉称，是没有任何法律和事实依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:1、三份转让土地使用权协议书和补充协议，2、被告向原告出具的收款收据（不包括注明代缴土地使用税一张和注明用于缴纳土地使用税一张），3、本院调取的安国用（43）第113号工业用地使用权地籍档案，4、被告提交的土地使用证。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提供的租赁协议、照片，被告提供的承诺书，当事人仅对证明目的有异议，本院认为，该证据符合证据的各项要件，本院予以采信。2、关于被告提交的光盘，证明被告大鼎公司已于2009年搬清并交付原告土地。原告对该证据的真实性有异议，认为该录像是原被告签订协议之前的状况，不是双方签订协议之后的录像，无法证明第一块土地的是否腾清和交付情况。本院认为，该录像视频上虽显示涉案的第一块土地上未从事相关经营行为，厂房已经搬清，但具体腾清事由以及土地是否交付均无法证明，故本院对该证据不予采信。3、关于被告提交的《关于碧海云天二期、阳光新城、龙安逸郡建设用地适应挂牌出让情况说明》复印件及本院依被告申请调取的该份说明，证明被告已经按约定进行了搬清义务。原告对该证据的真实性有异议，认为被告未将房屋腾清以及将部分涉案土地对外出租。本院认为，该证据符合证据的各项要件，且两份证据内容一致，故对该证据予以采信。4、对于被告提交的碧海云天一期土方占用土地的照片，原告已经实际占用了涉案的第一块土地，并且拆除了部分厂房，证明被告已经搬清并交付。被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告并未交付涉案的第一块土地。本院认为，该证据符合证据的各项要件，本院予以采信。5、2009年10月30日安阳日报，证明被告已经按时搬清了涉案的土地。原告对该证据的证明目的有异议。本院认为，该证据与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。6、2017年11月10日文昌大道街道办事处出具的情况说明，证明办事处要求被告进行环境治理，被告认为环境治理应当针对承租者，被告对外出租房屋，并且证明12份租赁合同来源的合法性。被告对该证据提出异议，认为该证据不符合证据要求，不应当进行审查。本院认为，该证据符合证据的各项要件，本院予以采信。7、2017年12月13日文昌大道街道办事处出具的情况说明，证明由于被告没有向原告移交土地、腾清房屋，才导致不能正常开工建设。被告对该证据有异议。本院认为，该证据没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故对该证据不予采信。8、被告提供的土地使用税收款收据两张（2011年1月28日、2015年7月21日）及原告提供的相同的收据，双方对证据真实性无异议，但证明目的各不相同。本院认为，该证据符合证据要件，本院予以采信。9、被告提供的房产税完税凭证，证明原告未履行缴纳房产税的义务，该部分费用应由原告承担。原告认为房产税应当由被告承担。本院认为，该证据符合证据要件，本院予以采信。10、被告提交的土地使用税完税凭证，证明原告未按约定履行土地使用税的义务，被告认为土地使用税应由被告缴纳。本院认为，该证据符合证据要件，本院予以采信。11、龙规书[2012]008号规划条件书、规划公示意见表、地籍调查表、2013年4月12日督察函，证明原告不积极履行办理挂牌事宜，在2012年9月规划条件书出具后，至今未能实现挂牌，阻止转让条件成就。原告对该证据有异议，认为该证据否认被告违约没有腾清土地房屋并未移交。本院认为该证据符合证据要件，故本院该证据予以采信。12、被告提交的一份判决书，结合规划书和地籍调查表，证明涉案土地不能挂牌的原因有多种。原告对判决书的真实性无异议，但认为该判决书与本案无关，不能否认被告违约没有交付土地和房屋的事实。本院认为，该证据与本案无关联性，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月22日，原告海通公司（乙方）与被告大鼎公司（甲方）签订一份转让土地使用协议书（以下简称第一份协议），协议对土地的位置、转让价款、付款方式、双方的责任义务等做出了约定，主要内容有：1、合同总价款493.8万元；2、本协议签订生效后3日内，乙方向甲方预付250万元人民币，甲方（被告）腾清该地块并移交乙方前5日内再付200万元；3、余款在办理完各种挂牌手续甲方委托市地产交易中心挂牌公示前付清；4、乙方首次预付款到账后，甲方须在35天以内无条件让乙方接管；5、甲方委托乙方办理该地块的挂牌事宜，配合乙方提供所需手续，确保乙方顺利摘牌；6、乙方在甲方委托和协助下负责办理该地块的挂牌事宜；7、乙方负责转让地块地上所有建筑物的拆除和清运，对所拆除物有处置权；8、乙方向甲方预付款项到账后，甲方应按期搬清移交乙方，逾期每日处罚2000元；9、乙方不能按期支付甲方款项，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金。2009年4月23日，原告海通公司向被告大鼎公司付款250万元。2009年4月25日，原告海通公司（乙方）与被告大鼎公司（甲方）签订一份补充协议（以下简称第一份补充协议）；协议主要约定：一、从甲方厂区内通过的市政规划路及其他损失由乙方向甲方补偿150万元；二、补偿费支付办法：挂牌前乙方一次性向甲方付清；三、以上道路的使用及处置权归甲方所有。2009年5月26日，原告海通公司向被告大鼎公司付款100万元。2009年6月9日，原告海通公司向被告大鼎公司付款40万元。2009年6月16日，原告海通公司向被告大鼎公司付款60万元。2009年7月15日，原告海通公司向被告大鼎公司付款30万元。2009年8月3日，原告海通公司向被告大鼎公司付款15万元。2009年8月20日，原告海通公司向被告大鼎公司付款55万元。2009年9月29日，原告海通公司向被告大鼎公司付款50万元。2009年10月29日，原告海通公司向被告大鼎公司付款48.3万元。2010年3月18日，原告海通公司（乙方）与被告大鼎公司（甲方）签订一份转让土地使用协议书（以下简称第二份协议）；协议对土地的位置、转让价款、付款方式、双方的责任义务等做出了约定,主要内容有：1、总出让价款为甲方净得610万元（甲方实得款，含地上附属物补偿款在内）；2、本协议生效后5日内，乙方向甲方支付定金280万元，乙方于2010年5月10日前再向甲方支付150万元，该地块挂牌前，乙方分批付清余款180万元；3、甲方保证收到全款后5-6月内搬清；4、甲方委托乙方负责办理该地块的挂牌事宜，给乙方提供所需手续，不与其他报名单位或个人签订协议，确保乙方顺利摘牌；5、乙方在甲方委托和协助下负责办理该地块的挂牌事宜；6、在乙方按约定付清全款后，甲方应按照双方约定的时间全部搬迁并移交给乙方，每延迟一天赔偿乙方损失5000元，按退出天数累计金额由地价内扣除，如遇不可抗拒因素及特殊情况，双方协商解决；7、如乙方不能按期支付甲方款项，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金；8、在甲方将土地移交乙方使用后，即甲方按双方约定时间搬清后发生的土地使用税费由乙方交纳；9、甲方拟从乙方正在开发建设的华豫苑小区9#楼（临文明大道）购买一层商业门面房约100平方米，乙方给予优惠价每平方米6000元，此款可由甲方在出让给乙方东块土地时冲抵土地款，可现款支付。2010年3月19日，原告海通公司向被告大鼎公司出具一份承诺书，承诺书主要内容有：因购买安阳市大鼎门窗有限公司土地，为解决该公司部分职工困难，经股东会和公司研究决定在二期开发项目中以优惠价格向该公司提供7套住房（本项承诺已在2010年3月18日双方所签订的《有偿出让土地使用权补充协议书》第四页第六款第九条中约定），每平方米售价为2200元（顶层除外，要房户职工应按开发单位规定交款日期内交款，超期视为放弃）。2010年3月23日，原告海通公司向被告大鼎公司付款100万元。2010年3月26日，原告海通公司向被告大鼎公司付款50万元。2010年4月3日，原告海通公司向被告大鼎公司付款130万元。2010年8月19日，原告海通公司向被告大鼎公司付款60万元。2010年8月26日，原告海通公司向被告大鼎公司付款50万元。2010年10月27日，原告海通公司向被告大鼎公司付款40万元。2011年1月28日，被告大鼎公司向原告海通公司出具一份收据，该收据记载被告大鼎公司收到原告海通公司税费20万元，代缴土地使用税。2011年5月12日，原告海通公司向被告大鼎公司付款50万元。2011年6月17日，原告海通公司向被告大鼎公司付款30万元。2011年7月19日，原告海通公司向被告大鼎公司付款40万元。2011年11月2日，原告海通公司（乙方）与被告大鼎公司（甲方）签订一份转让土地使用协议书（以下简称第三份协议），协议对土地的位置、转让价款、付款方式、双方的责任义务等做出了约定，主要内容有：1、总出让价款为甲方净得350万元（甲方实得款）；2、本协议生效后____日内乙方向甲方支付250万元，剩余100万元于2011年12月10日前付清；3、有关甲、乙双方的责任和义务：参照双方2009年4月22日签订的协议内容执行；4、甲方分步实施“退城进郊”计划，第一步出让规划路北侧给乙方进行开发改造，第二步实施规划路南侧地块的出让，甲方同意路南地块仍由乙方负责开发。甲方最迟须在2014年年底之前从现在厂区全部搬走并移交乙方；5、为确保在全部搬迁前甲方的正常生产不受影响，双方商定：本协议生效后，乙方先在厂区现有路北沿打一道2.5米高围墙至甲方厂区二门。在甲方搬迁前乙方同意甲方使用规划路，甲方搬迁后土地产权归乙方。2011年11月4日，原告海通公司与被告大鼎公司签订一份补充协议（以下简称第二份补充协议），协议主要约定:1、在双方于2009年4月22日和2011年11月2日签订《土地使用权出让协议》的基础上，经甲、乙双方协商将地上、地下建筑物、构筑物及各种附属物共计200万元卖给乙方，支付时间在本补充协议生效后10日内付清；2、由乙方负责与豪森木业公司协调将甲方厂区向东与修好的祥云路东段打通，确保甲方车辆向东出行顺畅。2011年11月4日，原告海通公司向被告大鼎公司出具一份承诺书，承诺书主要内容是：在“碧海云天”二期开发项目中向该公司提供七套住房（每套面积在100平方米以内），并给予优惠，每平方米售价按2200元，凡购房户应按开发单位统一规定的交款日期交款，逾期视为放弃。2011年11月16日，原告海通公司与被告大鼎公司签订一份补充协议（以下简称第三份补充协议），协议主要内容有：在双方于2009年4月22日、2010年3月18日、2011年11月2日、4日签订《土地使用权出让协议》的基础上，对未考虑到的部分地上建筑物和搬迁费用，乙方同意再给予甲方补偿人民币190万元。2011年12月9日，被告大鼎公司向原告海通公司出具一份收据，该收据记载被告大鼎公司收到原告海通公司450万元。2012年3月30日，安阳市龙安区政府出具《关于碧海云天二期、阳光新城、龙安逸郡建设用地适应挂牌出让情况说明》，该文件记载原告海通公司已累计投入资金1663万元，被告大鼎公司厂区西半部已搬清，大部分建筑物已被拆除。2013年4月12日，安阳市龙安区人民政府向原告海通公司发出一份督察函，督查函主要内容是：“碧海云天”二期工程，是我区2013年重点建设工程，自今年3月份开工以来，工程进展缓慢，致使其他手续无法办理。对此希望海通公司与我区文昌办事处加大工作力度，抓紧办理相关手续，积极与安阳市大鼎门窗厂协调尽快搬迁事宜。作为区政府已确定的重点开工项目，建设单位不得因手续不全而影响施工进度，区政府将积极给予支持和协调，相关职能单位和部门不得因手续问题随意下达停工通知和进行处罚。同时希望海通公司加快施工进度，确保区重点项目按期顺利推进。2013年8月23日，原告海通公司向被告大鼎公司付款190万元。2015年7月21日，被告大鼎公司向原告海通公司出具一份收据，该收据记载被告大鼎公司收到原告海通公司现金40万元，用于土地使用税。2015年至今，被告大鼎公司将涉案部分房屋和土地出租。另查明，原告海通公司现有机器设备存放于本案争议的土地之上。本院认为，原告海通公司和被告大鼎公司对其双方签订的合同（三份协议和三份补充协议）的效力均无异议，认为合同合法有效，且不存在合同无效的情形，本院予以认可。原告海通公司与被告大鼎公司双方约定的合同价款为1993.8万元，对于原告海通公司已经支付的1893.8万元，其中的1833.8万元，当事人没有争议。对于两份注明是土地使用税的收据（时间分别为2011年1月28日和2015年7月21日），原告海通公司撤回该部分的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许，对此部分本案不予审理。故本院认定原告海通公司向被告大鼎公司支付合同价款中已经确定的部分是1833.8万元，分析双方签订的合同，原告海通公司的合同主要债务是支付被告大鼎公司合同价款，被告大鼎公司的合同主要债务是将土地移交原告。对于转移土地登记权利人的方式，合同约定：“甲方（被告）委托乙方负责办理该地块的挂牌事宜，给乙方提供所需手续，不与其他报名单位或者个人签订协议，确保乙方顺利摘牌”、“乙方（被告）在甲方（原告）委托和协助下负责办理该地块的挂牌事宜”，结合案件事实可以看出，原、被告双方对转移土地登记方式进行了约定，在这种约定中，被告应为原告提供相关的文件、资料等，原告应积极办理土地的挂牌、摘牌等相关手续。对于原告海通公司的合同主要债务，合同总价款为1993.8万元，原告海通公司确定已经支付的合同价款为1833.8万元。2009年4月22日的协议约定“乙方首次预付款到账后，甲方须在35天以内无条件让乙方接管”，现原告海通公司已经按照约定支付该协议的全部价款，被告大鼎公司应将土地移交原告海通公司接管，但被告仍将部分房屋、土地进行出租。2010年3月18日的协议中约定“甲方保证收到全款后5-6月内搬清”，对于该份协议，原告主张加上门面房折抵的合同价款，原告已经付清全款。由于约定的门面房款，双方均未实际履行，且合同约定折抵东块土地的价款，故该款不应折抵该合同价款。现当事人对所付款项与各个协议之间的合同价款进行了具体区分，故原告海通公司主张该份协议已经付清全款不能成立，故不能认定被告大鼎公司履行土地移交义务的具体时间。2011年11月2日的协议中约定“甲方（被告大鼎公司）最迟须在2014年年底之前从现在厂区全部搬走并移交乙方（原告海通公司）”，被告大鼎公司应按照约定将土地移交原告海通公司。对于被告大鼎公司的主要债务，合同中未明确约定具体的履行方式，现被告大鼎公司也未提交其向原告海通公司正式移交土地的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告大鼎公司作为负有履行责任的一方当事人应承担举证证明责任，故对于已经明确被告大鼎公司应履行的主要债务，应认定被告大鼎公司未按约定完全履行。在原告已经支付大部分款项的情况下，被告大鼎公司未按期履行主要债务且将部分房屋和土地出租、使用的行为，应认定被告在履行期届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，符合解除合同的条件，对于原告海通公司要求解除双方之间的转让土地使用权协议及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的合同依法解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告大鼎公司应返还原告海通公司已经支付的合同价款1833.8万元。对于原告海通公司要求被告大鼎公司支付违约金的请求，2009年4月22日的协议约定“本协议签订生效后3日内，乙方向甲方预付250万元人民币，甲方（被告）腾清该地块并移交乙方前5日内再付200万元”、“乙方向甲方预付款项到账后，甲方应按期搬清移交乙方，逾期每日处罚2000元”、“乙方首次预付款到账后，甲方须在35天以内无条件让乙方接管。”结合合同约定及付款情况，该预付款应为原告海通公司向被告大鼎公司付款的250万元，被告大鼎公司应承担违约责任。被告大鼎公司在答辩状中要求予以变更或者减少违约金，根据该协议的合同价款493.8万元、每日违约金2000元计算，比照中国人民银行相关贷款利率，该违约金的约定并未过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告大鼎公司应自2009年5月29日起至2018年3月15日，按每日2000元向原告海通公司支付违约金。对于2010年3月18日的协议，协议中约定“甲方保证收到全款后5-6月内搬清”、“在乙方按约定付清全款后，甲方应按照双方约定的时间全部搬迁并移交给乙方，每延迟一天赔偿乙方损失5000元，按退出天数累计金额由地价内扣除，如遇不可抗拒因素及特殊情况，双方协商解决。”对于双方约定的门面房款，均未实际履行，不应折抵合同价款，原告大鼎公司未付清全款，故被告大鼎公司不应承担赔偿违约金的责任。对于2011年11月2日的协议中土地移交时间，协议中约定“甲方（被告大鼎公司）最迟须在2014年年底之前从现在厂区全部搬走并移交乙方（原告海通公司）”，现原告海通公司未付清全款，被告大鼎公司也未将土地移交原告海通公司，该协议也未约定有违约金，故被告大鼎公司不应承担赔偿违约金的责任。被告大鼎公司称合同解除导致双方利益的显著失衡，不宜认定原告海通公司享有法定解除权，该项意见没有法律依据，本院不予采信。对于被告大鼎公司因解除合同遭受的相关损失，被告大鼎公司在本案中未提出明确要求，本院不予审理。原告海通公司与被告大鼎公司签订的合同中未明确约定原告海通公司的违约责任，故对被告大鼎公司要求原告海通公司支付利息的反诉请求，本院不予支持。对于被告大鼎公司要求继续履行合同的相关反诉请求，因该合同应予以解除，故对其该部分反诉请求不予支持。对于被告大鼎公司要求原告海通公司支付其缴纳的土地税、房产税及相应利息，因合同中未进行约定，被告也未提供证据证实其已将涉案土地及房屋完全移交原告海通公司，故对被告大鼎公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）安阳海通房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）安阳市大鼎门窗有限责任公司签订的转让土地协议及补充协议（2009年4月22日原告与被告签订的转让土地使用权协议书，2009年4月25日原告与被告签订的补充协议，2010年3月18日原告与被告签订的有偿出让土地使用权协议书，2011年11月2日原告与被告签订的土地使用权出让协议，2011年11月4日原告与被告签订的补充协议，2011年11月16日原告与被告签订的补充协议）；二、被告（反诉原告）安阳市大鼎门窗有限责任公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）安阳海通房地产开发有限责任公司1833.6万元；三、被告（反诉原告）安阳市大鼎门窗有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）安阳海通房地产开发有限责任公司违约金（违约金自2009年5月29日起至2018年3月15日，按每日2000元计算）；四、驳回原告（反诉被告）安阳海通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请；五、驳回被告（反诉原告）安阳市大鼎门窗有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费191800元、保全费5000元，由原告（反诉被告）安阳海通房地产开发有限责任公司负担66800元，被告（反诉原告）安阳市大鼎门窗有限责任公司负担130000元。反诉案件受理费18770元，由被告（反诉原告）安阳市大鼎门窗有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张素梅审 判 员  魏成飞人民陪审员  李英杰二〇一八年八月十六日书 记 员  袁 敏