山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0213民初2997号 原告：青岛宏福苑物业管理有限公司，住所地山东省青岛市李沧区九水东路173号郑庄小区，统一社会信用代码913702137975348420。 法定代表人：吕松，职务经理。 委托诉讼代理人：朱雪松，山东克维律师事务所律师。 被告：吕崇亭，男，1966年10月13日出生，汉族，住所地山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：吕松美（被告吕崇亭之妻），女，1965年3月12日出生，汉族，住所地山东省青岛市李沧区。 原告青岛宏福苑物业管理有限公司与被告吕崇亭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青岛宏福苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱雪松、被告吕崇亭的委托诉讼代理人吕松美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛宏福苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2015年7月至2017年12月的物业管理费1766元;2、依法判令被告给付违约金7947元（自逾期之日起每天按应交物业管理费总额的千分之五支付违约金）；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告青岛宏福苑物业管理有限公司自2010年起为坐落于青岛市李沧区郑庄社区的郑庄府邸小区提供物业管理服务，被告吕崇亭拖欠2015年7月至2017年12月的物业管理费，原告多次向被告索要，至今未果。原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求依法判决。 被告辨称，被告自2010年7月31日开始入住郑庄府邸小区，一直是缴纳物业管理费的，被告不缴纳物业管理费是因为被告的地下室从分房时起一直从地下往上渗水，致使被告存放的东西受潮、发霉，原告曾经给修缮过，但是未修好，至今仍然渗水，所以被告才不交物业管理费。被告认为原告应当尽快将被告的地下室渗水修理好，并赔偿被告的财产损失，被告才能正常缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交《物业委托服务合同》、《前期物业服务协议》各一份，证明原告一直为郑庄府邸小区提供物业管理服务以及被告的房屋坐落位置、建筑面积、物业管理费的收费标准、物业管理费的缴纳时间以及逾期缴纳物业管理费的违约责任。 被告认为，自己所居住的小区没有成立业主委员会，所以也没有签订《物业委托服务合同》。对原告提交的《前期物业服务协议》，被告认为，原告未按照约定工作，原告的工作不到位。 本院认为，郑庄府邸小区是原青岛市李沧区郑庄村旧村改造安置社区，青岛市李沧区九水路街道办事处九水东路社区居民委员会作为郑庄府邸小区社区居民自治组织，有权以委托方（甲方）的身份与原告作为受托方（乙方）签订《物业服务委托合同》，该合同对郑庄府邸小区的全体业主具有约束力。上述合同签订后，原告一直为该小区提供物业管理服务，被告实际居住在该小区，事实上接受了原告提供的物业管理服务，因此，原、被告依法享有合同约定的权利和义务。 被告称，原告未按《前期物业服务协议》约定工作，原告的工作不到位，被告并未提供证据予以证明，本院对被告的抗辩主张不予采信。 2、原告提交其在九水路街道办事处九水东路社区张贴催费通知单照片七张，证明原告按时催缴物业管理费。被告称，从未见到过催费单，只有一名自称律师的人给被告打过电话催缴物业管理费。 本院认为，虽然被告对上述证据不予认可，但被告在庭审陈述中承认曾经有律师以电话的方式通知过被告及时缴纳物业管理费的情形，故对被告的上述抗辩，本院不予采信。 3、原告提交青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局青价格（2010）39号文件一份，证明原告收取的物业管理费：高层每月每建筑平方米0.72元、多层每月每建筑平方米0.70元、电梯运行费每月每平方米0.4元均符合标准。被称没有见过上述文件。 本院认为，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局上述文件具有公示、公信效力，被告虽然称没有见过上述文件，但并不影响上述文件的规范性效力，况且被告没有证据证明原告的收费标准与上述文件规定不符，因此对被告的抗辩主张，本院不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告吕崇亭系青岛市李沧区九水路街道办事处九水东路社区居民（原青岛市李沧区郑庄村村民）。坐落于青岛市李沧区九水东路193号郑庄府邸小区系原青岛市李沧区郑庄村旧村改造安置社区，被告吕崇亭因旧村改造，于2010年7月31日安置入住于青岛市李沧区九水东路193号郑庄府邸小区A区8号楼2单元602室，该房屋建筑面积84.12平方米，被告系该房屋业主。 2010年12月22日，青岛市李沧区九水路街道办事处九水东路社区居民委员会作为甲方与作为乙方的原告青岛宏福苑物业管理有限公司签订物业服务委托合同，约定由甲方委托原告对青岛市李沧区原郑庄村旧村改造安置小区郑庄府邸AB区提供物业管理服务，合同主要内容摘要如下：“第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式……（3）、原居民住宅执行协商价：高层0.72元/月.每建筑平方米；多层0.7元/月.每建筑平方米……；第二十九条、甲方、业主或物业使用人违反本合同……，按照应交金额的5‰，按日向乙方支付滞纳金或违约金；第三十三条、本合同期限自2010年12月22日起至2020年12月31日止……”。 2010年7月29日，原告青岛宏福苑物业管理有限公司作为甲方，被告吕崇亭作为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，约定由甲方在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，为乙方提供前期物业管理服务，合同主要内容摘要如下：“第四条物业管理服务费……二、收费标准（按建筑面积）住宅服务费：多层住宅：0.88元/每月每建筑平方米；高层住宅：0.90元/每月每建筑平方米……；第八条违约责任……四、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或者滞纳金，有权要求乙方从逾期之日起每天按应付款总额的千分之五向甲方支付滞纳金”。 被告吕崇亭从2015年7月开始至今未缴纳物业管理费。被告以其地下室渗水，并造成被告财产损失为由，要求原告对地下室渗水进行维修并赔偿因地下室渗水给被告造成的财产损失。 本院认为，原告作为物业服务企业与青岛市李沧区九水路街道办事处九水东路社区居民委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，被告作为该小区的业主，应当受此合同的约束。被告在2010年7月29日亲自与原告签订《前期物业服务协议》，被告作为庄府邸小区A区8号楼2单元602室的业主，同意原告提供物业管理服务，该《前期物业服务协议》与上述《物业服务委托合同》约定内容并不相悖，《前期物业服务协议》亦合法有效，对原告及作为物业使用人的被告具有约束力，各方均应遵照执行。上述合同签订后，原告为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费。虽然《前期物业服务协议》所约定的物业管理费的收费标准高于《物业服务委托合同》约定的收费标准，但是在诉讼中，原告主张以《物业服务委托合同》约定的收费标准为准，被告应当向原告缴纳2015年7月至2017年12月的物业管理费1766.52元[（0.70元）/平方米×84.12平方米×30个月]，原告主张收取1766元。本院认为，原告的主张是对自身诉讼权利的处分，本院予以照准。 物业管理服务具有公共性，物业公司提供的物业管理服务，关系到小区全体业主的切身利益，而物业管理服务的公共性也决定了受益主体的广泛性和差异性，虽然物业服务合同对服务内容、服务标准、服务期限、合同当事人的权利义务、违约责任等约定，是全体业主的合意，但是在实际履行中，往往因为物业服务企业自身能力以及业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，很难实现业主认识的完全一致，给客观评价物业服务质量带来一定困难，使得物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、即时性、无形性等特征，服务品质难以用精确的标准去衡量，因此需要物业服务企业与业主相互理解、团结合作、共同努力，在提供物业管理服务过程中不断提高，不断改进，才能达到更好地履行物业服务合同的目的，从而创造和谐舒适的生活环境。这些，既要物业服务企业努力工作，不断提高服务水平，也离不开业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业服务费用，以维持物业服务的正常运转和发展。被告以地下室渗水以及因地下室渗水导致财产损失要求原告予以赔偿为由，拒绝缴纳物业管理费，本院认为，地下室渗水不属于物业管理的范畴，被告应向负有义务的主体主张解决，不能作为拒绝缴纳物业管理费的理由，故被告以原告服务不到位为由拒绝缴纳物业费的抗辩主张，本院不予支持。 原告主张被告给付2015年7月至2017年12月的违约金7947元（1766元×30个月×30天/月×5‰）。本院认为，虽然双方当事人在物业服务合同中对逾期支付物业管理费滞纳金有约定，但通过被告答辩意见可知，被告拒交物业管理费的真正目的是想以这种方式促使物业公司提高服务质量和水平，尽管该方式欠妥，但物业公司的服务质量和水平确有可以提升的空间，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 被告吕崇亭于本判决生效之日起10日内支付原告青岛宏福苑物业管理有限公司自2015年7月至2017年12月的物业费1766元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告吕崇亭负担，被告于本判决生效之日起10日内支付原告25元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  王清华 二〇一八年八月十三日 书记员  张 伟