广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终6281号 上诉人（原审被告）：潘丽珍，女，1975年12月22日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：林树昌，广西名虎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵德官，男，1993年6月11日出生，壮族，住广西平果县。 委托诉讼代理人：李毅，广西桂公明律师事务所律师。 上诉人潘丽珍因与被上诉人赵德官房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人潘丽珍上诉请求：一、撤销（2016）桂0105民初1615号民事判决第二项、第四项；二、赵德官承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对部分事实认定不清，对主要事实没有认定。2013年7月11日，卢增宝与南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会签订《场地出租协议书》，后投资40多万对场地进行平整、硬化、建设铺面。2017年1月20日南宁市江南区人民法院作出（2016）桂0105民初516号民事判决，判决南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会继续履行与卢增宝于2013年7月11日签订的《场地出租协议书》至2017年7月30日，即卢增宝对南宁市白沙大道3号白沙农贸市场99号地块仍有使用权。该判决已发生法律效力。南宁市白沙大道3号白沙农贸市场99号地块上的建筑物并非由南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会所构建。2015年11月1日，南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会收回铺面并收取租户的租金属于侵权行为。一审法院没有查清事实，在判定潘丽珍与赵德官《铺面租赁合同》无效后，就理所当然认为该铺面为白沙村委所有，导致得出错误判决；二、潘丽珍将铺面租给赵德官，南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会并没有提出异议。南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初516号判决由已经查明：涉案房屋无建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，白沙村委知晓转租事宜，仍同意出具相关证明材料；三、赵德官继续租用涉案铺面至今，应支付潘丽珍转让费和租金。2015年11月1日，白沙村委将铺面收回后，未经铺面所有人卢增宝同意，擅自将铺面交由赵德官经营至今，并收取租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。潘丽珍与赵德官签订的《铺面租赁合同》被认定无效后，赵德官仍继续使用商铺，因此赵德官先前所付的租金不应退还。至于转让费，该费用从性质上也属于使用费，是对潘丽珍之前支付给卢增宝巨额转让费的一定补偿；四、一审法院严重违反审限要求，依法亦应撤销一审判决。 被上诉人赵德官答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵德官与潘丽珍签订的《铺面出租合同》虽是双方的真实意思表示，但因涉案商铺未取得建设规划许可证，违反了法律、司法解释的规定，依法应当认定为无效合同；无效合同自始没有法律效力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故潘丽珍因合同取得的转让费60000元、押金4000元以及2015年11月至2016年1月共两个半月的租金10000元应当向赵德官返还；二、潘丽珍的上诉没有事实和法律依据。潘丽珍的上诉并未针对一审判决的第一项和第三项，而只是请求撤销第二项、第四项，这充分证明了潘丽珍对《铺面租赁合同》无效和返还押金的判决不持异议。因此，赵德官在一审中诉请返还转让费60000元，押金4000元及2015年11月至2016年1月共两个半月的租金10000元理由成立。请求二审法院维持一审判决。 赵德官向一审法院起诉请求：一、确认赵德官与潘丽珍签订的《铺面出租合同》无效；二、潘丽珍立即返还赵德官转让费32000元，押金4000元，2015年11月、12月及2016年1月共两个半月的租金10000元，以上共计46000元；三、本案诉讼费用由潘丽珍承担。 一审法院判决：一、赵德官与潘丽珍于2015年7月15日签订的《铺面出租合同》无效；二、潘丽珍向赵德官返还转让费32000元；三、潘丽珍向赵德官返还押金4000元；四、潘丽珍向赵德官返还2015年11月、2015年12月及2016年1月共计两个半月的租金10000元。 二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院二审对一审认定的事实予以确认。 本院另查明，赵德官自2015年7月15日一直使用涉案铺面至今，但自2015年11月以后赵德官将租金交给了南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会。 本院认为，由于潘丽珍仅对一审判决其返还转让费及2015年11月、12月及2016年1月的租金提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本院仅针对潘丽珍的上诉请求进行审理。 一、关于潘丽珍是否应向赵德官返还转让费32000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案至一审辩论终结前，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定本案《铺面出租合同》无效，并判决潘丽珍向赵德官返还因《铺面出租合同》而收取的转让费32000元，有事实依据，亦符合上述法律规定，本院二审予以维持。 二、关于潘丽珍是否应向赵德官返还2015年11月、12月及2016年1月的租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”赵德官与潘丽珍签订《铺面出租合同》后，自2015年7月15日一直使用涉案铺面至今，但仅向潘丽珍支付了2015年7月15日至2016年1月期间的租金总计24000元。依照上述规定，潘丽珍有权向赵德官主张占有使用涉案房屋期间的费用，虽然潘丽珍在一审期间未就涉案房屋的占有使用费提起反诉，但就此进行了抗辩，因此赵德官主张潘丽珍返还2015年11月、12月及2016年1月的租金10000元，无法律依据，本院不予支持。一审法院以2015年11月以后，潘丽珍与赵德官之间就涉案房屋已不存在占有使用费的问题，判决潘丽珍向赵德官返还2015年11月、12月及2016年1月的租金，与客观事实不符，本院二审予以纠正。 至于潘丽珍在上诉理由中提到的南宁市江**福建园街道白沙村村民委员会不是涉案铺面的所有权人，无权收回涉案铺面的问题，属于另一法律关系，潘丽珍可另案主张。 综上，潘丽珍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初1615号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初1615号民事判决第四项； 三、驳回赵德官的其他诉讼请求。 一审案件受理费950元，由潘丽珍负担741元，由赵德官负担209元；二审案件受理费150元，由潘丽珍负担117元，由赵德官负担33元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 陆 宁 审判员 黄 琴 审判员 陆力宁 二〇一八年八月二十二日 书记员 陈文玲