江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0903民初923号 原告：胡健，男，1987年1月6日生，汉族，居民，住射阳县。 原告：周丽华，女，1987年1月11日生，汉族，居民，住射阳县。 两原告共同委托诉讼代理人：戴海霞，江苏一正律师事务所律师。 被告：盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地在盐城市解放南路**。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭彦忱，该公司员工。 被告：江苏中南物业服务有限公司盐城分公司，住，住所地在盐城市解放南路**/div> 负责人：韩颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王航、陈凡，该公司员工。 原告胡健、周丽华与被告盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南房地产公司）、江苏中南物业服务有限公司盐城分公司（以下简称中南物业盐城分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡健、周丽华的委托诉讼代理人戴海霞，被告中南房地产公司的委托诉讼代理人郭彦忱，被告中南物业盐城分公司的委托诉讼代理人王航、陈凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡健、周丽华向本院提出诉讼请求：要求两被告共同赔偿原告维修损失175639元、租金损失24000元、定金损失20000元、精神抚慰金30000元，合计249639元。事实和理由：2015年11月，原告购买中南房地产公司位于盐城中南世纪城悦城一区11幢201室作为结婚用房，原告拿房后便进行装修，准备2018年元旦举办婚礼。2017年12月1日，原告到装修的新房安装窗帘，发现室内地面全是粪水，随即报警并找来物业，对现场进行清理。在原告要求查明淹水原因并索赔期间，2017年12月21日再次发生室内被污水淹，物业又对现场进行清理。2017年12月26日，物业打开11号楼下水管道查看原因并更换一节约5米下水管道。由于新房被淹致装修损失，不能按时入住，并致婚期推迟，原定酒席定金损失，后租房作婚房，造成租金损失，同时给原告造成精神上的损害。 被告中南房地产公司辩称：1、原告地板被泡坏，系原告疏于管理房屋所致，其对扩大部分的损失应承担相应责任。2、我司房屋设计合理，案涉房屋通过验收，通球试验显示排水系统顺畅，我司对设计没有问题。3、事发后，中南物业及时进行了清理、疏通并更换了管道，发现管道里有大量成团状的卫生纸和卫生巾，这些堵塞物阻碍排水管道流通，是造成业主家泛水的主要原因。4、原告主张的租金损失、定金损失系房屋受损产生的间接损失，我司不予认可，另精神抚慰金的诉求没有依据，我司不认可。综上，业主家泛水是楼上业主不正确使用卫生间所致，故我司不承担赔偿责任。 被告中南物业盐城分公司辩称：1、对业主家损失表示同情，原告地板被水泡坏是因为原告对房屋疏于管理，对损失应当承担部分责任。2、第一次泛水发生后，我司积极采取了对应措施，处理了业主家中的积水，联系施工单位疏通了管道，尽到了妥善管理义务。第二次泛水后，我司要求施工方切开一楼商铺室内管道约5米，查看原因，发现里面有大量卫生纸和卫生巾，造成堵塞，后更换了管道。3、由于楼上住户对于污水管道排污使用不当的行为，造成了管道堵塞，因此造成了泛水，给业主造成损失，损害行为不是由我司造成，不应由我司承担。另外，原告租金损失和定金损失是属于间接损失，我司不承担，精神赔偿金没有法律依据，我司不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月26日，原告胡健、周丽华与被告中南房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定，胡健、周丽华向中南房地产公司购买位于盐城中南世纪城悦城一区11幢201室，建筑面积为123.66平方米，房款为663436元，于2016年12月20日前交付房屋，以及其他内容。胡健、周丽华按约支付了购房款，中南房地产公司按约交付了房屋。 2017年2月15日，原告胡健（甲方）与被告中南物业盐城分公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等，以及其他内容。后中南物业盐城分公司按约向胡健收取物业费。庭审中，原、被告三方均认可案涉房屋被污水所淹是因卫生间排污管道堵塞造成，中南物业盐城分公司认可主楼内排污管道由其公司负责维护疏通，每年巡查二次，费用由其公司承担。2016年6月，中南房地产公司对案涉11号楼室内排水管道进行通球试验，验收合格。同时，由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五大部门对案涉11号楼进行竣工验收，出具《单位工程竣工验收报告》，验收结论为：根据勘察、设计、监理、施工单位的合格性文件，该工程符合施工规范规定，符合竣工验收条件。 胡健、周丽华收房后，对该房进行装修，准备作为俩人的婚房，胡健、周丽华定于2018年元旦举行婚礼。2017年12月1日，原告方发现即将装修完毕的新房地面被污水淹没，随即报警并报物业公司，对现场进行清理、疏通，原告要求查明原因并要求赔偿损失。2017年12月21日，原告发现室内再次被污水淹没，物业公司接报后又对现场进行清理、疏通。2017年12月26日，被告中南物业盐城分公司联系施工单位对11号楼101室内排污管道切开约5米，经检查，排污管道内被大量污物堵塞，遂对该节管道进行了更换。 审理中，本院根据原告的申请，委托盐城金威车物鉴定评估有限公司对案涉房屋因污水倒灌造成的装潢损失进行评估，评估损失为175639元。原告为证明租金损失，提供了房屋租赁合同及年租金为24000元的收条，证明因污水倒灌致装潢损失而不能如期用作婚房，便租房作为婚房。原告为证明酒席定金损失，提供了射阳县合德镇湘里人家餐厅收取胡健、周丽华2018年元旦晚酒席与婚庆订金20000元的收据，证明因装潢受损致婚期推迟，婚宴取消造成定金不能退还。被告中南房地产公司与中南物业盐城分公司认为租金和定金损失是间接损失，不予认可。 本院认为，原告胡健、周丽华因卫生间排污管道堵塞致污水倒流，室内整个被污水两次浸泡，造成财产损失系客观事实。原告胡健、周丽华提起的财产损害赔偿纠纷，构成违约责任与侵权责任的竞合。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条:因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案，胡健、周丽华以中南房地产公司与中南物业盐城分公司为共同被告，要求被告承担违约责任，系其自行选择、处分权利，应予准许。 关于被告中南物业盐城分公司是否应当承担赔偿责任的问题。经查，被告中南物业盐城分公司与原告胡健签订了物业管理服务合同，双方形成物业合同关系。物业服务企业对小区物业共用部分、共用设施设备负有维修管理义务，这既符合《物业管理条例》等相关法规的基本精神，又与物业合同约定相一致，且被告中南物业盐城分公司自身亦认可主楼内公共排污管道的维护系其职责范围，故被告中南物业盐城分公司应依据双方合同约定及时维护公共设施。现原告胡健、周丽华因公共排污管道堵塞致使家中浸水造成财产损失，被告中南物业盐城分公司应承担违约责任。原告胡健、周丽华对公共排污管道堵塞致污水倒灌，无法预见亦无法防范，系意外发生，且维护责任在被告中南物业盐城分公司，故原告胡健、周丽华自身无过错。 关于原告胡健、周丽华主张的损失范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的房屋装潢损失经鉴定评估为175639元，该损失是污水侵泡所造成的直接损失，应当由被告中南物业盐城分公司全部承担。原告主张租金损失24000元，因房屋装潢受损，原告胡健、周丽华不能如期入住，原告因此另行租房居住，是不争的事实，但原告胡健、周丽华均在射阳县城工作，在射阳应当要有居住的住所，综合本案原告房屋租住在射阳县城的实际情况，本院酌定原告的租金损失为10000元。原告主张因婚期推迟致酒席定金损失20000元，首先，原告未能举证证明自己穷尽措施而致该订金实际不能退还，是否变为实际损失，不能确定；其次，案涉房屋污水倒灌并不必然导致原告婚期推迟，两者之间缺乏必然的因果关系；再次，原告举行婚宴是其自主行为，被告中南物业盐城分公司在订立物业服务合同时无法预见该项损失，故原告主张该项损失，本院不予支持。本案，原告选择了违约责任之诉，又要求精神损害赔偿，不符合相关法律规定，精神损害赔偿属于侵权责任的赔偿范围，故对原告主张精神抚慰金30000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告中南房地产公司以及原告胡健、周丽华的楼上住户是否应承担赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三方原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。故对原告胡健、周丽华的财产损失究竟是否系其他原因造成，被告中南物业盐城分公司可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百二十二条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、被告江苏中南物业服务有限公司盐城分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告胡健、周丽华损失185639元。 二、驳回原告胡健、周丽华的其他诉讼请求。 案件受理费5045元，鉴定费9500元，合计14545元，由原告胡健、周丽华负担3729元，被告江苏中南物业服务有限公司盐城分公司负担10816元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89）。 审 判 长  黄约平 人民陪审员  季新海 人民陪审员  陈玲玲 二〇一八年八月二十五日 书 记 员  肖 雯 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 2、《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。