浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初9280号 原告：浙江灵铭管道科技有限公司，住所地：诸暨市阮市镇董公村。 法定代表人：章伟乔。 诉讼代表人：浙江永大律师事务所，住所地：浙江省诸暨市浣东街道东二路107号万达财富大厦6楼。 负责人：俞岚，原告管理人。 委托诉讼代理人：蔡炬枫、包立恒，浙江永大律师事务所律师。 被告：诸暨市乐脉管道科技有限公司，住所地：诸暨市阮市镇杨梅桥村董公自然村。 法定代表人：郦周飞。 原告浙江灵铭管道科技有限公司与被告诸暨市乐脉管道科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员边防适用简易程序，于2018年6月8日进行了证据交换，后于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告浙江灵铭管道科技有限公司的委托诉讼代理人包立恒、被告诸暨市乐脉管道科技有限公司的法定代表人郦周飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江灵铭管道科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告诸暨市乐脉管道科技有限公司立即腾退承租的原告浙江灵铭管道科技有限公司位于诸暨市阮市镇董公村的场地；2、判令被告诸暨市乐脉管道科技有限公司支付原告2016年3月10日至2016年10月12日的租金192288元，并支付该款自2016年3月10日至判决确定履行期限届满止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3、判令被告诸暨市乐脉管道科技有限公司支付原告2016年10月13日至腾房之日止按评估租金每年320480元计算的房屋占用损失。审理中，原告自愿撤回第一项诉请，并明确第三项诉请为要求被告支付自2016年10月13日起至2018年1月5日拍卖成交确认之日止，按评估租金每年320480元计算的房屋占用损失400600元。事实和理由：2016年3月10日，原被告双方签订《租赁合同》一份，协议约定：被告向原告租赁位于诸暨市阮市镇董公村的场地，租赁期限为2016年3月10日至2021年3月9日止；第一年租金免付，但由被告按时支付原告员工工资和养老金，第二年始每年租金250000元，租金于每年3月10日前付清。原告因不能清偿到期债务，严重资不抵债，向诸暨市人民法院申请破产清算，诸暨市人民法院裁定于2016年8月10日受理原告的破产清算申请，并于同日指定浙江永大律师事务所担任管理人。因原被告双方租赁合同尚未到期，根据《破产法》第十八条之规定，管理人向被告送达了《告知租户函》，于2016年10月13日解除了原被告之间的租赁合同关系。合同解除后，被告尚没有腾退承租的房屋，且租金至今未予结付。后原告管理人对该场地租金申请评估，经诸暨广信资产评估有限公司出具的诸信资评［2017］第009号资产评估报告书认定，该场地租金为320480元。 被告诸暨市乐脉管道科技有限公司辩称：1、2016年签订的租赁合同是基于当时原告已经严重资不抵债，职工工资拖欠及权利无法保障的背景下被告以租赁厂房、以产养人的方式解决职工就业问题和原告公司上下游供应链问题；2、涉案合同的对价，不只是诉状中陈述的支付工资及五险一金的30多万，还包括被告接收原告公司职工的安置费、经济补偿金，不包括原告上下游供应商链的违约金；3、管理人有权终止合同，被告也实际按终止合同在履行，只是因为生产的需要，暂时占用了一点厂房，但被告支付的合同对价，管理人也应当支付，并且恢复到合同签订之前的状态。 原告浙江灵铭管道科技有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、租赁合同复印件一份，证明原告于与被告签订资产租赁合同的事实； 2、告知租户函原件一份，证明管理人告知被告解除合同的事实； 3、资产评估报告原件一份，证明标的的租赁价值以及租金的计算是按照评估报告来的； 4、裁定书、决定书原件各一份，以证明原告企业已经申请破产，并指定浙江永大律师事务所为管理者的事实； 5、拍卖成交确定书原件一份以证明2018年1月5日本案所述的房屋土地已拍卖的事实。 经质证，被告对证据1、2、4、5均无异议；对证据3的真实性无异议，但对评估报告不发表意见。 被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 6、工资发放清单复印件一份、付款回单复印件21份、税收缴款书复印件三份，以证明被告已给工人支付了大部分的工资，还有小部分的工资尚未支付，原因是原告提交的证据2中提交的告知书后之后没有办法支付。 经质证，原告对证据中员工的签名及身份的真实性无法确定，退一步讲，假如说是真实的话，被告实际支付的工资总计是258076.3元，按照合同约定上，需支付588672.75元，按照双方租赁合同约定，第一年免租的前提条件是被告全部付清员工工资，现实际情况是被告不能全部付清员工工资，所以原告认为第一年免除的条件没有成就。 对证据1、2、4、5，鉴于原被告均无异议，本院作为有效证据予以认定。对证据3，系第三方评估机构对原告资产所做的评估，且被告方并未提出异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。对证据6，将在本院认为部分予以阐述。 结合原被告的陈述，本院查明如下事实： 2016年3月10日，原被告双方签订《租赁合同》一份，协议约定：被告向原告租赁位于诸暨市阮市镇董公村的场地，租赁期限为2016年3月10日至2021年3月9日止；第一年租金免付，备注被告必须切实完成代付原告员工工资和养老金，第二年始每年租金250000元，租金于每年3月10日前付清。原告因不能清偿到期债务，严重资不抵债，向诸暨市人民法院申请破产清算，诸暨市人民法院于2016年8月10日作出裁定，受理原告的破产清算申请，并指定浙江永大律师事务所为原告管理人。因原被告双方租赁合同尚未到期，原告管理人向被告送达了《告知租户函》，于2016年10月13日解除了原被告之间的租赁合同关系。合同解除后，被告未腾退承租的房屋，且租金至今未予结付。 另查明，被告在承租期间共代原告支出工资款258076.3元。 本院认为，原告浙江灵铭管道科技有限公司与被告诸暨市乐脉管道科技有限公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。现原告管理人依法向被告送达了《告知租户函》，且被告在收到后三天内未作出继续承租的意思表示，故双方租赁合同关系已于2016年10月13日解除，根据合同约定，被告应按时交纳租金，因双方对第一年租金免租约定了被告必须切实完成代付灵铭员工工资和养老金的条件，但被告并未将所有员工工资付清，故该免租条件未成就，所以被告仍需支付第一年租金，对原告要求被告支付2016年3月10日起至2016年10月13日的租金及相应利息损失的诉请，因被告已在该租赁期间垫付工资款258076.3元，本院认为第一年租金已经付清，故本院对该诉请不予支持。对被告认为已于2016年的12月底腾退房屋，实际承租的系与案外人金锡丰签订的租赁房屋的辩解，因拍卖成交时间是在2018年1月5日，故在此之前案外人金锡丰无权处分该租赁物，鉴于被告已经付清第一年租金，故后续占用租赁房屋租金的起算点应自2017年3月10日起计算，且年租金标准结合双方合同约定，本院确定为250000元/年，因此对原告要求被告支付自2016年10月13日起至2018年1月5日拍卖成交确认之日止，按评估租金每年320480元计算的房屋占用损失400600元的诉请，本院依法调整为自2017年3月10日起至2018年1月5日止按年租金250000元计算房屋占用损失计人民币206164.3元，并扣除被告已支付的8076.3元，尚应支付198088元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告诸暨市乐脉管道科技有限公司应支付原告浙江灵铭管道科技有限公司自2017年3月10日起至2018年1月5日止的房屋占用损失198088元，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江灵铭管道科技有限公司其余诉讼请求。 本案案件受理费8928元，依法减半收取4464元，由原告浙江灵铭管道科技有限公司负担1764元，被告诸暨市乐脉管道科技有限公司负担2700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 边 防 二〇一八年八月二十八日 书记员 韩路琦