成都市金牛区人民法院 赔 偿 决 定 书 （2018）川0106法赔3号 赔偿请求人：廖某某，女，汉族，1963年4月24日出生，住成都市金牛区。 委托代理人：陈卓，四川法典律师事务所律师。 赔偿请求人廖某某以本院错误拍卖房屋，造成其经济损失为由，向本院提出错误执行赔偿申请，本院受理后进行了审查，审阅了赔偿请求人及其代理人的赔偿请求及理由，当面听取了赔偿请求人的意见，查阅了赔偿请求人提供的证据材料，调取查阅了原执行案卷，询问了案涉评估机构工作人员，依职权调查了案件相关的情况，本案现已审查完毕。 廖某某向本院提出下列赔偿请求：1.赔偿请求人房屋拍卖错误造成的房屋面积价值损失108万元。2.赔偿请求人房屋拍卖错误造成的房屋装修损失42万元。3.赔偿请求人六年的房屋租金21.6万元。 廖某某称：1.申请人从未收到过上述被执行房屋的查封及要求履行义务的告知。金牛法院于2017年4月7日执行立案，但金牛法院在查封该房屋时申请人并没有收到法院的任何要求履行债务的通知，也从未收到过法院的执行查封文书。2.该房屋为申请人唯一的一套住房，依据法律规定，对于被执行人只有一套房屋可供执行的情况有特殊规定，法院并未通知申请人的情况下直接将该房屋进行拍卖，且拍卖价款低于市场价许多，让申请人无家可归，且不遵从大房换小房的原则，并未给申请人一个合理的安排。3.法院在拍卖该房屋时也未联系申请人，也未向申请人出示合法有效的评估报告，以超低价格将该房屋挂至拍卖网上，严重损害申请人的合法权益。4.法院2017年8月24日的评估报告中显示，该房屋的评估价格为10860元/平方米，2017年12月11日拍卖的时候，该房屋的实际价格应为16800元/平方米，但金牛区人民法院仍以10860元/平方米下浮30%作为起拍价，明显不合理。5.评估报告中说明，做评估的时候只是在房屋外面看了一下，没有进到房屋内部查看，而申请人房屋内部的装修是没有作为评估的依据，但该房屋的内部装修本身就有相应在的价值，且价值在42万元左右。6.所谓的买家竞拍成功后，买家直接撬锁进入房内，将申请人在房内的所有存放物品洗劫一空，造成损失在300多万元，包括申请人所有的古董、陈年酒、玉器等物品。综上，该执行程序严重违法，严重损害申请人的合法权益，申请人依据相关法律规定，特提出异议，请法院合理审查，给申请人一个合法满意的答复。 本院查明：2017年2月7日，本院受理了申请执行人包商银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称包商银行）申请执行被执行人廖某某、崔学文一案［案号为（2017）川0106执689号］，执行标的1431868.31元。同年2月27日，本院做出（2017）川0106执689号之一执行裁定书，裁定：一、查封在被执行人廖某某名下所有位于成都市金牛区，建筑面积30.21平方米（权×××）车位1个；二、查封在被执行人廖某某名下所有位于成都市金牛区（以下简称案涉房屋），建筑面积189.72平方米（权×××）房屋1套。三、查封期限为三年。四、查封期间，不得办理该房屋买卖、变更、过户、赠与、转让等登记相关手续。3月9日，本院在案涉房屋大门张贴了腾退公告。4月7日，本院受理了申请执行人包商银行申请执行被执行人廖某某、韩方州一案［案号为（2017）川0106执3389号］，执行标的151447.95元。 7月10日，本院作出评估委托书，委托成都兴良信房地产评估有限责任公司（以下简称兴良信评估公司）对案涉房屋进行价格评估。8月9日，兴良信评估公司因案涉房屋当时的承租人一直出差，无法对案涉房屋的室内进行现场查看，无法正确的对住宅用房的室内装修情况、户型等作出正确判断，造成评估暂缓，申请延期评估。同年9月6日，兴良信评估公司作出房地产估价报告，对案涉房屋的土地实体状况和建筑物实体状况（包括楼盘名称和坐落、楼盘形象和物业类型、用途、建筑结构和面积、层数和层高、通风采光、平面布局和垂直交通、装修情况、建成时间和完损状况、设施设备、使用状况、物业管理）进行实地查勘，报告载明本评估结果包括房屋和应分摊的土地使用权的价值，房屋室内装修价值及附着在建筑物上与其功能相配的、不可移动的设施设备价值，评估报告详细描述了室内装修情况，现场勘察的照片中有室内照片，评估报告应用的有效期自估价报告出具日起一年，评估单价为10860元/平方米，总价为206.04万元。另，房地产估价报告载明评估对象目前为出租。10月17日，本院做出（2017）川0106执689号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人廖某某名下的案涉房屋。11月8日，本院在淘宝网发布拍卖公告，公开拍卖案涉房屋，起拍价1442280元。11月22日，朱兴琼作为案涉房屋的承租人申请成为优先购买权人。12月11日，案涉房屋以2152280元拍卖成交。 执行过程中，廖某某于2017年4月6日签收了（2017）川0106执689号的执行通知书、报告财产令，并确认了其送达地址和联系电话。在随后的执行程序推进过程中，本院向其确认的地址寄送了执行裁定书、选定评估机构通知、评估报告等法律文书，邮政机构有投递记录。本院收到拍卖款后进行了分配，其中1645959.48元和204517.95元划入包商银行账户，16719元和2172元划入执行费，282911.57元划给参与本案分配的成都市中级人民法院（2015）成执字第498号案件的申请执行人张晶。另查明，廖某某名下所有位于成都市金牛区车位尚未处置。 本案审查过程中，向承租人朱兴琼核实房屋内财产情况，朱兴琼称案涉房屋由其亲自交接给廖某某，没有看到廖某某所称的房内价值300万元的财产。本院还向兴良信评估公司负责勘察和评估案涉房屋的工作人员进行核实，其称案涉房屋的评估价值包括了装修价值，但未看到古董等财产，廖某某曾向评估工作人员称值钱的家具家电会自己搬走。 以上事实，有房屋信息摘要3、立案卡、（2017）川0106执689号之一、之二执行裁定书、评估委托书、延期评估申请书、房地产估价报告、拍卖公告、拍卖成交确认书、结算票据、收条、当事人送达地址确认书、送达回证、申请书、执行通知书、财产报告令、询问笔录、工作记录等在案为证。 本院认为： 关于廖某某主张拍卖错误并要求赔偿其损失108万元的问题。本院依法委托达到资质等级的评估机构进行评估后在淘宝拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产，拍卖过程未有违法情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”，本院确定案涉房屋的拍卖保留价为1442280元，不违反法律规定。案涉房屋的评估报告中确定的报告应用的有效期自估价报告出具日起一年，本院于评估报告出具后的四个月内完成房屋拍卖、处置，符合法律规定及未超过评估报告的有效期。通过合法的网络拍卖程序，案涉房屋以2152280元成交，略有溢价。该拍卖价格是经合法的拍卖程序最终由市场价格机制、供求关系、案涉房屋自身价值等因素决定，并非由法院或个人主观决定。廖某某主张起拍价过低，评估价格和处置价格过低等问题，与查明的事实和市场规律不符，不予采纳。 关于廖某某要求赔偿其房屋装修价值损失42万元的主张。案涉房屋的评估报告载明了评估的过程，期间评估人员通过实地包括进入案涉房屋进行查勘且曾因承租人出差导致无法入室查勘评估装修价值而延期评估，对估价对象的实体状况描述时详细的载明了室内装修情况，同时评估报告载明评估结果包括房屋和应分摊的土地使用权的价值，房屋室内装修价值及附着在建筑物上与其功能相配的、不可移动的设施设备价值，因此房屋最终的评估价格包括了案涉房屋评估时的室内装修价值。廖某某主张评估价值不含装修价值，拍卖造成其装修价值损失，不符合已查明的事实，不予采信。 关于廖某某主张应当为其支付租金的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”，明确了适用该法律规定的房屋应当属于满足被执行人维持生活必需的居住需求的房屋。根据评估报告载明的“估价对象目前为出租”，评估过程中曾因承租人出差导致无法入室查勘评估装修价值而延期评估，承租人朱兴琼曾向本院申请优先购买的事实，足以表明案涉房屋被廖某某作为一项资产用以出租获取经济收益而并非用以满足其自身或被扶养人维持生活必需的居住需求。廖某某作为被执行人，收取租金后未履行偿还债务的法定义务，且廖某某尚有位于成都市金牛区车位未处置，该车位处置后的价值足以保障其居住的基本需求，故廖某某不符合法律规定的由申请执行人支付租金的条件。廖某某主张本院赔偿其租金，不符合法律规定，不予支持。 关于廖某某提出的其他问题：1.廖某某主张执行阶段未收到要求其履行债务的通知，但根据查明的事实，廖某某签收了执行通知书、报告财产令，并确认了其送达地址和联系电话。随后本院向其确认的地址寄送了执行裁定书、选定评估机构通知、评估报告等法律文书，邮政机构有投递记录。如果因廖某某提供的地址不确切，或不及时告知变更后的地址，使诉讼文书无法送达或未及时送达，应当由廖某某承担由此可能产生的法律后果，故对廖某某的该主张，不予采纳。2.廖某某称买房人撬门进房造成300多万元房内物品损失，廖某某未举证证明，本院审查过程中调查的情况亦与廖某某的该主张不符，不予采信；廖某某主张物品损失属于其与买房人之间的纠纷，可以自行另案主张解决；3.廖某某认为竞价次数少，执行法官故意低价处理房屋，买房人与相关机关串通低价购买房屋，属于其主观猜测，无证据证明，不予采纳。 综上，本院采取执行措施符合法律规定，不存在错误拍卖等违法行为，廖某某关于其损失的主张不能成立，本院不应承担赔偿责任。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条、第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第二条、第三条、第四条，《最高人民法院关于人民法院办理自赔案件程序的规定》第四条、第七条、第十二条的规定： 对廖某某以本院对成都市金牛区房屋拍卖错误，造成其经济损失为由，向本院提出错误执行赔偿申请予以驳回，不予赔偿。 如不服本决定，可在本决定送达之日起三十日内，向成都市中级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。 二〇一八年八月二十一日