浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初4661号原告：罗伟，男，1988年11月1日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。原告：许双燕，女，1990年1月17日出生，汉族，住浙江省天台县。上述两原告共同委托诉讼代理人：曹欢欢、鹿帅，北京市中银律师事务所律师。被告：浙江立成房地产开发有限公司，住所地浙江省台州市路桥区银安西街398号。法定代表人：任秀华。委托诉讼代理人：王新平、郑晓丹，浙江利群律师事务所律师。原告罗伟、许双燕与被告浙江立成房地产开发有限公司（以下简称立成房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人曹欢欢、鹿帅以及被告诉讼代理人王新平、郑晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗伟、许双燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告浙江立成房地产开发有限公司承担违约责任，赔偿房屋差价损失暂按已支付购房款5%计算为67564元，具体以评估鉴定金额为准。事实和理由：2014年8月8日，被告就其开发的位于角檀香府商品房项目（以下简称“檀香府项目”）发布《檀香府前期物业管理招标公告》，就前期物业管理进行公开招标，2014年8月29日，被告向浙江金都物业管理有限公司（以下简称“浙江金都公司”）发出中标通知书，确定浙江金都公司为中标单位。在销售商品房过程中，被告对外广告，允诺并宣称檀香府项目为金都物业公司。2017年2月6日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的檀香府商品房9幢1单元1002、地下室1单元C838，房屋建筑面积140.15平方米，地下室建筑面积31.18平方，房屋总价1229515元，地下室价格128000元。合同约定被告已经选聘浙江金都公司为前期物业公司。合同签订后，原告按约支付购房款，但在收房时发现台州金都物业服务有限公司（以下简称台州金都公司）在收取物业费。原告认为，被告在对外宣传中明确前期物业为浙江金都公司，构成要约，且原、被告签订的房屋买卖合同中亦明确前期物业为浙江金都公司，然实际进驻的系台州金都公司，故被告构成违约。此外，被告在招投标过程中对报名单位未尽资格审查义务且提前终止公开招标程序，且鉴于在招投标报名时需缴纳保证金以及物业进驻需要向物业公司支付开办费等情形，原告有理由相信被告明知实际进驻的系台州金都公司，被告存在欺诈，亦构成违约。根据《浙江省商品房销售明码标价实施细则》的相关规定，商品房经营者需将影响商品房价格的因素进行公示，其中相关收费中包含了前期物业服务单位名称和内容。此外，商品房物业服务单位亦系购房者选购商品房考量因素之一，物业服务质量影响小区品质，因此，物业对房屋的价值存在一定影响。现被告构成违约，应当赔偿原告损失。综上，请求法院支持原告诉讼请求。被告立成房地产公司辩称，2014年8月8日，被告就其开发的檀香府项目发布《檀香府前期物业管理招标公告》，就前期物业管理进行公开招标。2017年2月6日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定的房号、建筑面积及价格均属实。该物业服务项目的招标事宜由被告全权委托台州市建设咨询有限公司代理，相关的审查均由该公司进行，对于《檀香府小区前期物业管理不再招标的申请报告》，该报告系因被告申请办理檀香府小区《商品房预售许可证》手续时缺少该份报告，因此，台州市建设咨询有限公司在2015年6、7月份予以补充。因公开招投标报名单位不符合规定，因此投标保证金亦未缴纳，前期开办费系采购时直接开具被告公司，由采购人员凭票向被告财务报销，除在2018年4月4日因台州金都公司支付员工工资需要，向台州金都公司支付了36050元外，双方不存在其他经济往来。故，被告不存在明知实际进驻单位为台州金都公司的事实，亦不存在过错，更无欺诈行为，被告不存在违约行为。即便被告存在违约，原告要求被告赔偿损失亦无依据，前期物业公司对商品房合同的订立以及房屋的价格并无重大影响，且台州金都公司曾与浙江金都公司存在业务合作，其于2017年1月亦具备二级资质，符合投标时企业资质要求，亦按照约定提供了物业服务，剩余物业费因原告起诉，法院已判决台州金都公司返还，故原告不存在实质性的损害。综上，驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：2014年，被告发布招标文件，对其开发的檀香府项目物业管理进行招投标，确定投标有效期为60日，递交投标文件截止日期为2014年8月20日，投标保证金为贰万元。同年7月20日，立成房地产公司与案外人台州市建设咨询有限公司签订《工程建设项目招标代理协议书》，约定被告委托案外人台州市建设咨询有限公司为檀香府物业的招标代理机构，承担招标代理工作。2014年7月31日，被告发布《檀香府前期物业管理招标公告》，报名截止时间为2014年8月7日16时。2018年8月8日，被告再次发布《檀香府前期物业管理招标公告》进行公开招标，截止日期为2014年8月14日。2014年8月29日，被告向浙江金都公司发出中标通知书，确定浙江金都公司为中标单位。2014年9月18日，被告在合同相对方为浙江金都公司的《前期物业服务合同》上盖章确认。2015年，案外人台州市建设咨询有限公司及被告共同向台州市路桥区住房和城乡建设局出具《檀香府小区前期物业管理不再招标的申请报告》，该报告显示该物业管理第一次招投标报名时间为2014年7月31日至2014年8月6日，只有2家单位报名，第二次报名时间为2014年8月8日至2014年8月14日，只有浙江金都公司一家单位报名，该项目经两次投标失败，不再进行招标。2015年8月7日，被告取得檀香府小区商品房预售证。尔后，被告在互联网上发布楼盘信息宣称物业公司为金都物业。2017年2月6日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的坐落于檀香府小区9幢1单元1002室及C838地下室，房屋总价1229515元，地下室价格128000元。合同第二十一条约定：出卖人已经选聘浙江金都物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。同日，两原告在附件《前期物业服务合同》上签字确认。两原告按约支付了购房款。2018年4月11日，两原告起诉浙江金都公司要求其履行《前期物业服务协议》，本院于2018年12月31日作出（2018）浙1004民初3089号民事判决书认为浙江金都非合同当事人亦未实际履行协议，物业费收取单位为台州金都公司，故驳回原告诉讼请求。2018年4月27日，两原告起诉台州金都公司要求其返还已缴纳的物业费8477元计息并三倍赔偿损失，该案经一审判决台州金都公司返还两原告4087元及息，两原告不服一审判决向台州市中级人民法院上诉，二审判决维持原判。另查明，2018年4月20日，台州金都公司向被告发出《关于路桥檀香府小区物业问题的报告》，台州金都公司表示退出檀香府小区物业管理。2018年4月24日，因被告签订的前期物业合同存在问题，台州市路桥区城市管理局向被告发出要求立成·檀香府立即启动前期物业重新招投标程序的函。次日，被告与台州金都公司签订关于檀香府小区物业费账户监管的协议，双方同意将台州金都公司收取的物业费、装修保证金等相关费用存入指定账户。2018年4月26日，被告发布建设工程招标公告。2018年6月1日，被告与浙江永成物业管理公司签订《檀香府前期物业管理合同》，现该小区由浙江永成物业管理公司从事前期物业管理工作。再查明，案外人郑磊系台州金都公司实际负责人，因其伪造浙江金都公司公章并加盖在檀香府前期物业服务协议、檀香府业主服务手册上被提起公诉，2018年8月6日，浙江金都公司向台州温岭市检察院出具谅解书，认为台州金都公司曾与浙江金都公司存在业务合作，郑磊为品牌推广负责人，并与郑磊就超期使用其品牌补偿问题达成一致，其认为台州金都公司在檀香府项目管理期间服务水平符合物业行业正常水准，未对小区业主的权益及浙江金都公司商誉造成实质性影响。2018年9月14日，温岭市人民法院作出（2018）浙1081刑初1234号刑事判决书，判决有期徒刑七个月，缓刑一年。上述事实，有原告提交的原告身份证、被告企业信息查询单、檀香府物业管理招标公告、中标通知书、广告网页、商品房买卖合同及前期物业服务协议、发票、判决书、不再招标的申请报告及招标文件，被告提供的刑事判决书、民事判决书、招标代理合同、招标文件、重新招标程序函、物业费账户监管协议、招标公告、前期物业管理合同、物业问题报告、谅解书以及原、被告的陈述等所证实。本院认为，本案的争议焦点有二：一、被告是否构成违约。被告立成房地产公司虽委托案外人台州市建设咨询有限公司进行前期物业招标代理工作，但根据双方签订的招标代理合同，被告有义务对参与投标报名单位的资格进行审查，被告未尽审查义务，且其提前终止招投标程序，导致台州金都公司进驻案涉檀香府小区存在过错。退一步讲，即便被告不存在资格审查义务，被告作为委托人，应对受托人未尽审查义务导致台州金都公司冒用浙江金都公司名义中标的法律后果承担责任。被告对外宣称檀香府小区由浙江金都公司从事前期物业服务并在房屋买卖协议中明确约定其已聘请浙江金都公司作为前期物业服务单位，然实际提供前期物业服务的公司为台州金都公司，未聘请浙江金都公司提供前期物业服务且其对导致实际进驻物业企业非合同约定的浙江金都公司的结果亦存在过错，故被告构成违约。二、两原告是否存在因物业公司不符合合同约定造成的房屋价值损失以及损失的大小。两原告认为浙江金都公司具有更好的管理能力，能够提供更加完善的物业服务，该因素系购房者选购商品房的考量指标之一，因此对房屋的价值存在影响并向本院申请对两原告于2017年2月6日购买的案涉房产的前期物业管理单位若为浙江金都公司时的房屋价值以及前期物业管理单位为台州金都物业公司时的房屋价值进行鉴定，依据鉴定结果赔偿相应的差价。本院认为，《浙江省商品房销售明码标价实施细则》要求明确物业服务单位及价格主要目的是就物业服务收费标准及收费情况在消费者选购商品房时提供参考，开发商预售房产时其定价主要是对房产市场价值及其建筑质量和硬件配套设施的综合考量。即使物业服务单位服务质量对房产价值存在影响，鉴于预售时物业服务公司尚未进驻，未实际提供物业服务，品牌影响力较大的物业服务企业提供的物业服务不必然更加优质，不同的消费者有不同的服务体验与评价，合同约定的物业公司的服务对房屋价值起到积极或消极的作用尚未确定，因此无法得出大品牌物业公司对房屋价格存在积极作用的必然结果，即两原告在购买案涉商品房时若物业公司为浙江金都公司其房价必然高于其购买价的结果。况且，前期物业公司系通过招投标形式确定，只要具备被告要求的2级企业资质即可，具体招投标结果不受原、被告主观意志的左右，具体中标是否系品牌影响力较大的物业服务企业具有一定偶然性，例如台州金都公司亦具备被告要求的二级企业服务资质。此外，两原告亦未在台州金都公司提供物业服务期间转让案涉房产，现该前期物业公司已通过招投标变更为浙江永成物业管理公司，即便台州金都公司提供的物业服务对房屋价格存在影响，该影响因素亦已消除，相应收取的不当物业服务费用业已经判决返还，两原告并未存在实际损失。此外，物业服务单位不同于小区的绿化、游泳池等硬件配套设施，新建配套设施存在规划、审批等繁琐程序与难度，对业主居住体验具有直接影响。物业服务企业在业主委员会成立后即可予以变更。综上，鉴于两原告不存在实际损失，为徒增诉讼成本，对其鉴定申请，本院不予启动鉴定程序。退一步讲，即便启动鉴定程序，两原告申请鉴定2017年2月6日时前期物业若为浙江金都公司时的房屋价值，该鉴定申请系假设性条件，非具体的既成事实，无可鉴定的科学与事实依据，无法进行鉴定。综上，两原告要求被告承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告罗伟、许双燕的诉讼请求。案件受理费人民币1490元，依法减半收取745元，由原告罗伟、许双燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王玲玲二〇一八年八月二十八日代书记员 金鑫宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。