湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终1125号上诉人（原审原告）：苏学春，男，汉族，1958年2月24日出生，住湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审被告）：株洲市石峰区清水塘学校，住所地湖南省株洲市石峰区清水塘学校。法定代表人：刘建辉，系该校校长。委托诉讼代理人：徐波涌，男，1971年5月22日出生，汉族，系该校党支部副书记。上诉人苏学春因与被上诉人株洲市石峰区清水塘学校租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院作出的（2017）湘0204民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人苏学春的上诉请求：1、撤销湖南省株洲市石峰区人民法院作出的（2017）湘0204民初2646号民事判决。2、被上诉人赔偿上诉人固定资产剩余价值60万元，赔偿违约造成的实际损失635013元，赔偿四年未到期合同利益损失1210864元。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人重大违约。上诉人于2011年1月12日、7月7日分两次与被上诉人签订为期十年的房屋租赁合同作为教学及教学服务用地。2014年8月由于被上诉人法定代表人的变更，新任法定代表人刘建辉到任后，违反合同约定。2014年9月1日不让上诉人服务的学生进教室，不安排班级。2015年3月单方面封闭科教楼进出口通道，不让原告进一个插班生。上诉人于2015年10月12日以书面形式报告了被上诉人，指出了被上诉人的违约行为，上诉人同意协商解除合同，如果合作下去，必须消除违约，对已违约事实必须有一个解决方案。二、一审法院认定事实错误。上诉人诉求的事实和理由，事实是没有进一个插班学生，造成这一事实的原因是被上诉人不让招生和拒绝接收上诉人的学生。被上诉人也没有正面答辩和提供任何证据来证明上诉人诉求的事实不成立。三、一审法院适用法律不当、判决错误。一审判决中称“对于原告以被告单方面封闭科教楼进出口通道、不让原告学生插班为由要求被告赔偿经营亏损、未到期合同利益损失的诉请，本院认为，在本院（2017）湘0204民初420、421号案件审理过程中，原告以相同理由进行了抗辩，且（2017）湘0204民初420、421号判决及相应的株洲市中级人民法院的二审判决对原告的抗辩理由进行了分析认定和相应考虑，并作出了扣减30%租金、不支持违约金的判决。”根据（2017）湘0204民初420、421号判决书（简称前诉）和（2017）湘0204民初2646号判决书（简称后诉）及一事不再理原则分析如下：1、前诉的诉讼请求是支付房租水电费，后诉的诉讼请求是赔偿经营亏损和未到期合同利益损失，诉讼请求不同。前诉是违约的合同法律关系，后诉是侵权的利益损失赔偿法律关系，诉讼标的不同。所以，后诉不构成对前诉的重复起诉，没有违背“一事不再理”原则，一审法院适用法律错误。2、前诉的主要焦点是围绕拖欠房租还是拒交房租两个概念性的问题。上诉人抗辩的是被上诉人重大违约，而且违约在先来证明上诉人是拒交房租而不是拖欠房租。后诉的主要焦点是侵权问题。由于被上诉人重大违约，造成上诉人无法经营，被迫停业，现合同未到期，被上诉人剥夺了上诉人对房屋及所投入的固定资产的使用权和收益权。一审法院将合同违约扣减租金与侵权赔偿利益损失混为一谈，不支持上诉人诉求的利益损失赔偿是绝对错误的。被上诉人株洲市石峰区清水塘学校答辩称，请求法院依法审理。上诉人苏学春向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告2011年1月12日和2011年7月7日签订的《门面出租合同》和《清水塘学校科教楼出租协议》；2、判令被告赔偿原告固定资产剩余价值356441.84元、赔偿违约给原告造成的实际损失635013元、赔偿四年未到期合同利益损失1210864元、退还原告押金70000元，合计人民币2272318.84元。一审法院认定事实：原告（乙方）、被告（甲方）于2011年1月12日签订《门面出租合同》，原告租赁被告拥有的坐落于学校红线范围内新建对外门面房及靠墙教室一间，租赁期限自2011年3月15日起至2020年3月15日止。合同约定2011年3月15日至2015年3月15日年租金为60000元，2016年3月15日至2020年3月15日年租金为66000元，每年的租金分四次支付，每季度开始第一个月1日支付当季度租金。原告向被告交纳押金3万元。双方同时约定：在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，乙方未按约定期限交付租金超过40天以上的，甲方有权解除合同并要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。2011年7月7日原、被告双方签订《清水塘学校科教楼出租协议》，约定原告向被告租赁了其科教楼，将所租赁的房屋用于从事中小学文化、艺术培训，原告向被告交纳押金4万元。之后原告于2014年底注册了株洲市展弘教育培训学校。2015年上半年，被告为加强校园管理，在科教楼与校园内相通处建了安全护栏并将铁门上锁，4月24日向原告发出书面通知，通知指定了铁门开关门时间，其他时间则禁止学生进出。但被告并未按照通知确定的时间开、关门，而是将铁门长期落锁，导致原告开办的株洲市展弘教育培训学校学生无法进入被告校园内从事体育活动、无法进出，原告只得将承租的门面部分改为通道供其招收的学生进出。2015年9月，原告认为被告故意拒绝接收其开办的株洲市展弘教育培训学校招收而要求插班至被告处就学的学生，双方矛盾加剧，原告开始拒绝向被告支付租金和水电费。2017年3月，被告诉至一审法院，要求判令解除与原告签订的《门面出租合同》及《清水塘学校科教楼出租协议》，并要求原告支付拖欠的租金、违约金、欠缴的水电费。一审法院作出（2017）湘0204民初420、421号民事判决书认为，原告拖欠租金近两年，被告按照合同约定享有合同解除权，同时原告也同意解除合同，故判决解除原、被告之间的《门面出租合同》、《清水塘学校科教楼出租协议》。对于租金，上述两份判决认为因原告实际使用了被告门面、教室，故其应当支付拖欠的租金，但被告在科教楼与校园内相通处建了安全护栏并将铁门上锁的行为，导致原告开办的株洲市展弘教育培训学校学生无法进入被告校园内从事体育活动和无法进出，从而使得原告只得将承租的门面改为通道供学生进出，减少了原告正常使用的租赁面积，也一定程度上影响了原告承租门面的正常功能和使用，故对被告主张的租金，酌情予以扣减30%，同时对被告主张的违约金未予支持。上述两份判决作出后，本案原告不服并提起上诉，后株洲市中级人民法院作出了驳回上诉、维持原判的判决。本案审理过程中，原告制作固定资产确认明细表，主张其投入的固定资产总额为1138777.6元，具体为：1、洗澡堂建设89600元，2、热水设备45000元；3、电路改造18000元，4、澡堂等水安装及材料费28745元，5、不锈钢护栏6800元，6、科教楼改造180000元，7、工艺大门7200元，8、不锈钢大门4500元，9、楼梯间护栏3000元，10、防盗门20400元，11、铝合金门窗户45500元，12、不锈钢防盗网33200元，13、窗帘18000元，14、钢管学生床60840元，15、床上用品133000元，16、学生用衣柜22575元，17、鞋架1800元，18、洗衣机5160元，19、课桌椅28500元，20、教室内书柜5950元，21、办公桌椅2940元，22、文件柜3280元，23、黑板1776元，24、分体式空调37060元，25、柜式空调24750元，26、餐桌一5220元，27、餐桌二1920元，28、消毒柜3000元，29、蒸汽柜1800元，30、绞肉机1200元，31、和面机2450元，32、冰柜3600元，33、冰箱2600元，34、排气设备8000元，35、环保油炉2600元，36、餐具2000元，37厨房用具1000元，38、厨房建造14500元，39、隔墙10640元，40、不锈钢雨棚6409元，41、监控设备12000元，42、音响设备4000元，43、电视机12840元，44、CD机1008元，45、玻璃大门3500元，46、玻璃隔墙11610元，47、沙发2100元，48、科教楼仿瓷79532.6元，49、油漆30000元，50、门面贴地板砖47040元，51、门面仿瓷37632元，52、租房请人搬运物品工资3000元。对于原告制作的上述固定资产表，被告对工程量和造价均予以认可，但认为1、2、4项（合计工程量163345元）属于违章建筑，不予补偿，对于13-22、24-33、36、37、43、44、47项被告认为是可移动物品，可由原告自行搬走，不予补偿。对于其他固定资产的工程量被告愿意按40%的保值率对残值予以补偿，共计235155.8元。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。一审法院（2017）湘0204民初420、421号民事判决书经二审判决维持已生效，一审法院对该两份判决书认定的事实和判决结果予以确认。对于原告要求解除与被告间《门面出租合同》、《清水塘学校科教楼出租协议》的诉请，一审法院（2017）湘0204民初420、421号民事判决书已作出解除该两份合同的判决，故不再重复处理。对于原告以被告单方面封闭科教楼进出口通道、不让原告学生插班为由要求被告赔偿经营亏损、未到期合同利益损失的诉请，一审法院认为，在（2017）湘0204民初420、421号案件审理过程中，原告以相同理由进行了抗辩，且（2017）湘0204民初420、421号判决及相应的株洲市中级人民法院的二审判决对原告的抗辩理由进行了分析认定和相应考虑，并作出了扣减30%租金、不支持违约金的判决。原告以同样理由再行主张上述损失，缺乏事实和法律依据，有违一事不再理原则，一审法院不予支持。对于原告主张的固定资产投入损失，被告对原告所列的固定资产工程量予以认可，故无需再行对该固定资产价值进行评估。同时，被告愿意按40%的保值率对固定资产的残值补偿原告，系其意思自治，一审法院结合原、被告对涉案标的约定10年租期、原告实际使用6年的事实，对被告认可的补偿方案予以确认。对于被告认为是违章建筑的1、2、4项资产，一审法院认为，原告搭建的澡堂已使用多年，可以推断被告知情且未提出反对，再者该资产确为原告的实际投入，一审法院认为被告应按其补偿方案、比例对该三项固定资产进行补偿，据此计算该三项资产的补偿金额为163345元×0.4=65338元。对于原告主张的3000元搬运费，被告认可系由原告垫付，愿意补偿，予以确认。以上被告共计补偿原告的固定资产损失为235155.8元+65338元+3000元=303493.8元。对于原告主张的第13-22、24-33、36、37、43、44、47项物品，被告认为可由原告搬走，不予补偿。一审法院认为，以上物品确为可移动物品，可由原告自行搬走，对原告该部分诉请不予支持。对于原告主张退还7万元押金的诉请，被告辩称同意退还押金，但应以原告付清欠付的租金和水电费为前提。一审法院认为，对于租金和水电费，已有生效判决作出处理，如义务人未履行判决，权利人可申请法院强制执行，不影响原告主张退还押金的诉请，故对原告该项诉请予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告株洲市石峰区清水塘学校于本判决生效之日起十五日内补偿原告苏学春固定资产损失303493.8元；二、被告株洲市石峰区清水塘学校于本判决生效之日起十五日内退还原告苏学春押金70000元；三、驳回原告苏学春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24978元，由原告苏学春负担19978元，被告株洲市石峰区清水塘学校负担5000元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被上诉人应赔偿上诉人固定资产的损失是多少；2、被上诉人是否应赔偿上诉人四年未到期合同利益损失，是多少；3、被上诉人是否应赔偿违约给上诉人造成的实际损失，是多少。现分析如下：一、关于被上诉人固定资产损失的赔偿问题。一审法院结合上诉人、被上诉人对涉案标的约定10年租期、上诉人实际使用6年的事实，对被上诉人认可的补偿方案予以确认，本院认为这一补偿方案符合客观事实，系合理赔偿。故一审法院判决被上诉人对上诉人的固定资产工程量按照40%的保值率对其残值进行补偿，同时补偿上诉人3000元搬运费，共计303493.8元，处理恰当。对于可移动的资产因可由上诉人搬回自行处理，一审判决不予补偿，并无不当。故对于上诉人提出要求被上诉人赔偿上诉人固定资产剩余价值60万元，因上诉人没有提供相关的证据予以证实，本院不予支持。二、关于被上诉人是否应赔偿上诉人四年未到期合同利益损失，及关于违约给上诉人造成的实际损失的赔偿问题。由于在上诉人开办培训学校期间，被上诉人在科教楼与校园内相通处建了安全护栏并将铁门上锁的行为，使上诉人无法利用其承租的科教楼。湖南省株洲市石峰区人民法院（2017）湘0204民初420、421号民事判决和本院二审审理，对上诉人主张的租金及违约金的诉请，原审判决已作出了扣减30%租金、不支持违约金。且双方在合同中约定被上诉人必须接收被上诉人招收的学生的内容本身也与国家义务教育管理政策不相符，故对上诉人要求被上诉人赔偿违约造成的实际损失635013元，赔偿四年未到期合同利益损失1210864元的请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人苏学春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24978元，由上诉人苏学春负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇一八年八月二十一日书记员  谭 婧