贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0402民初2501号原告:广西银湾物业服务有限公司。住所地：广西省南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**。统一社会信用代码：91450100282895948A。法定代表人：胡祝帮。委托诉讼代理人：雷小斌，男，1974年8月19日生，汉族，广西银湾物业服务有限公司经理，住贵州省安顺市西秀区南水路********。代理权限：特别授权。被告：刘海恒，男，1986年12月1日生，汉族，住，住贵州省安顺市西秀区/div>原告广西银湾物业服务有限公司诉被告刘海恒物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西银湾物业服务有限公司的委托诉讼代理人雷小斌到庭参加诉讼，被告刘海恒经本院合法传唤（传票），无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西银湾物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告一次性支付物业管理费6731元（以实际欠付物业费时间计算为准）；2、判决被告向原告一次性支付物业管理费违约金1212元（以实际欠付物业费时间计算为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月9日，原告广西银湾物业服务有限公司与贵州好旺佳房地产开发有限公司签订安顺市西秀区国际佳缘小区前期物业服务合同，之后原告广西银湾物业服务有限公司与被告刘海恒就其在该小区3栋1单元402号房物业管理服务签订前期物业服务协议。协议签订后，原告即按协议约定，提供物业管理服务，被告刘海恒已向广西银湾物业服务有限公司交纳了2014年8月至2015年8月的物业服务费。2015年8月，原告广西银湾物业服务有限公司与安顺市西秀区“国际佳缘小区”业主委员会就该小区物业服务签订了“合作共管协议”，协议约定由原告广西银湾物业服务有限公司承担该小区物业管理服务，2016年10月，原告广西银湾物业服务有限公司与安顺市西秀区“国际佳缘小区”业主委员会签订了“国际佳缘小区物业管理服务延期协议”，延长原告广西银湾物业服务有限公司对“国际佳缘小区”的物业管理服务期限。被告刘海恒系安顺市西秀区黄果树大街“国际佳缘小区”3栋1单元4-2号房业主。广西银湾物业服务有限公司与安顺市西秀区“国际佳缘小区”业主委员会就该小区物业管理签订的“合作共管协议”和“国际佳缘小区物业管理服务延期协议”对其有效，被告刘海恒应当按照协议约定，按时向原告交纳物业服务费。但是，被告向原告交纳2014年8月至2015年8月的物业管理费后，拒绝向原告交纳2015年8月到2017年12月31日的物业服务费。根据物业管理服务协议约定，至原告起诉之日，被告刘海恒欠付原告物业服务费6731元，应当向原告支付欠付物业服务费违约金1212元。原告经多次向被告催交物业管理费未果，故诉至法院请求判如所请。被告刘海恒在法定期限内未提出答辩意见，亦没有出庭辩认核对原告所举证据的真实性。本院经审理认定事实如下：原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。2012年11月9日，贵州好旺佳房地产开发有限责任公司（甲方）与原告广西银湾物业服务有限公司（乙方）签订《国际佳缘前期物业服务合同》，合同约定:甲方选聘乙方对国际佳缘住宅小区提供前期物业管理服务；合同第三十五条约定本合同期限自2012年11月9日起至2015年11月8日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年8月4日，原告广西银湾物业服务有限公司（甲方、物业服务企业）与被告刘海恒（乙方、业主）签订《国际佳缘前期物业服务协议》一份，协议约定：原告对被告居住的“国际佳缘”小区进行物业管理，其中被告刘海恒的房屋位于该小区3号楼1单元4层2号房，房屋建筑面积为126.25平方米。该协议约定了原被告双方的权利义务。协议第二条约定原告的管理事项包括房屋建筑共用部位的维护、管理，共用设施设备的运行、维护、管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生的管理，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备，交通与车辆停放秩序的管理，装饰装修管理，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等。协议第五条约定被告物业管理服务费采取包干制方式，按该物业的建筑面积每月每平方米1.3元计收，被告应按1970元/年向甲方交纳物业服务费。协议第七条约定物业服务费用按年交纳，被告应于每年12月30日前交纳明年的物业服务费用。协议第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰向甲方支付违约金。协议第三十二条约定协议自甲乙双方签署后生效，至本社区内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。2015年8月7日，原告广西银湾物业服务有限公司与安顺市国际佳缘业主委员会就安顺“国际佳缘”小区的物业服务签订《安顺“国际佳缘”物业服务合同》，协议约定由原告广西银湾物业服务有限公司承担该小区物业管理服务，合同期限自2015年8月7日起至2016年8月6日止，有效期1年。2016年10月10日，原告广西银湾物业服务有限公司（乙方）与安顺市国际佳缘业主委员会（甲方）签订了《国际佳缘小区物业管理服务延期协议》，延长原告广西银湾物业服务有限公司对“国际佳缘小区”的物业管理服务期限至2017年10月1日，并约定该“协议”期限届满，甲方委员换选择工作仍未结束的，双方应提前45天就“协议”的续签或解除事宜进行协商，若双方都未主动提出协商的，该“协议”期限自动延期一年；甲乙双方在2015年8月份签订的“安顺国际佳缘小区物业管理服务合同”的基础之上签订本协议，本“协议”与“国际佳缘物业管理服务合同”相冲突的，以本“协议”约定内容为准；甲方同意乙方在运营过程中以其子公司贵州银湾安顺分公司的名义进行收费和纳税。上述合同签订后，原告依约对“国际佳缘”小区实施物业服务管理自2017年12月31日。被告向原告支付物业管理费至2015年8月3日，现原告以被告拒不交纳自2015年8月4日起至2017年12月31日止的物业费为由，诉至本院，提出如前所请。上述事实，有原告的陈述，原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证复印件、上海银湾物业管理连锁集团广西公司文件（广银物字[2012]09号）、《国际佳缘前期物业服务合同》、《国际佳缘前期物业服务协议》、《安顺“国际佳缘”物业服务合同》、《国际佳缘小区物业管理服务延期协议》、物业管理服务工作的相关资料、关于终止安顺国际佳缘项目物业管理服务合同的申请等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，原、被告双方签订的《国际佳缘前期物业服务协议》、原告与安顺市国际佳缘业主委员会签订的《安顺“国际佳缘”物业服务合同》、《国际佳缘小区物业管理服务延期协议》不违反相关的法律法规规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告广西银湾物业服务有限公司入驻“国际佳缘”小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业费。现被告差欠自2015年8月4日起至2017年12月31日止的物业费尚未缴纳，计算金额为：1.3元/月·平方米×126.25平方米×880天/30天=4814.33元，现被告拒不支付，显属无理，故原告诉请要求被告支付差欠的物业费，按实际计算金额予以支持原告的诉请，超出部分不予支持。对原告要求被告刘海恒支付差欠物业费违约金1212元的问题，因双方在协议第十六条约定：“被告或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰向甲方支付违约金”。被告从2015年8月4日起开始未交纳物业费，且双方在合同中约定“应于每年12月30日前交纳明年的物业服务费用”，为先交后用的方式，故被告从从2015年8月4日起开始逾期，从2015年8月4日起开始起按应缴物业费用的3‰计算违约金至2017年12月31日止，金额为5955.77元，原告的此项诉请低于实际计算金额，予以准许，原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。被告不到庭参加诉讼，视为自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:被告刘海恒于本判决生效之日起五日内支付原告广西银湾物业服务有限公司物业费人民币4814.33元。被告刘海恒于本判决生效之日起五日内支付原告广西银湾物业服务有限公司违约金人民币1212元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告刘海恒负担（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇一八年八月二十四日法官助理王国兰书记员管苑曲（代）