浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0483民初4602号原告：侯微，女，1974年10月2日出生，汉族，住宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：周建飞，浙江同舟律师事务所律师。被告：朱建秋，男，1966年10月7日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：沈黎明，浙江缘缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红丽，浙江缘缘律师事务所律师。原告侯微与被告朱建秋物权保护纠纷一案，于2018年6月11日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员沈蒙岚独任审判，于同年7月12日公开开庭进行了审理。原告侯微及其委托诉讼代理人周建飞、被告朱建秋委托诉讼代理人周红丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯微向本院提出诉讼请求（变更后）：1、被告支付房屋使用费46970元（以每年使用费10065元计算，从2013年10月1日起至2018年5月31日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年1月15日与浙江厚源房地产开发有限公司（以下简称“厚源房地产”）签署了商品房买卖合同，购买了位于桐乡市商铺，并取得了房产证。2008年1月15日，原告与浙江厚源商业发展有限公司（以下简称“厚源商业”）签署了《委托经营管理协议》，委托经营管理期间为2008年10月1日至2011年9月30日，自2011年10月1日至2013年9月30日，委托经营期限截止2013年9月30日。委托经营期限届满之后，原告在收回商铺的过程中发现，商铺一直由被告占有使用开办大富豪歌舞厅，原告曾多次向被告主张占有费。原、被告双方虽经法院调解，达成了调解协议，约定被告应于2017年7月30日前归还商铺，但实际上被告并未按约履行，直到2018年6月10日通过法院强制执行，才收回商铺。原告认为，被告占有使用原告所有的房屋不存在合法依据，从而构成对原告所有的房屋的无权占有使用，原告有权向被告主张无权占有使用期间的占有使用费。被告朱建秋答辩称：1、2009年3月20日被告向厚源房地产租赁了桐乡市润丰步行街香港城二层的房屋。当时房产证上的产权人是厚源房地产。至于厚源商业与原告签订的委托经营管理协议，被告是不知情的，被告是善意取得；2、原告与被告之间未签订租赁合同，原告也未取得厚源房地产的代位权。无论被告是否向厚源房地产支付租金，原告都无权直接向被告主张租金，否则将有违公平合理的法律原则；3、被告从未占用过原告的房屋，是原告认识错误，以为被告的经营场所已经触及其房产，故2017年6月6日起诉至法院要求物权保护。双方通过调解书的形式再次确认了原告的产权，但原告一直基于这样的错误认识，认为被告仍再使用其房子，而去申请执行。法院的结案通知书也已经告知该案已全部执行完毕。事实上，被告自始都没有占用过原告的房屋；4、原告与厚源商业签订的商铺租赁协议，对租期、租金都进行了约定，原告应向厚源商业主张权利，而实际上原告也已经在厚源商业的破产案件中申报了债权，故没有法律依据再向被告主张；5、原告未能提供证据证明被告存在占用原告房屋的事实，包括占用面积、占用位置、占用时间等，没有理由要求被告支付房屋使用费，原告的诉请是没有事实依据的。综上，望驳回原告的诉讼请求。原告侯微为支持自己的诉讼主张，向本院提交了房屋产权证、商品房买卖合同、企业信用信息公示报告、（2017）浙0483民初4642号民事调解书、协助执行通知书、物业证明、委托经营管理协议、租赁协议、（2013）嘉桐民初字第2687号民事判决书、破产财产分配附件、香港城交房通知书、房屋交付单和商铺交付使用单。被告朱建秋向本院提交了租赁合同、房产证、债权人会议资料。本院认证认为，原告侯微提交的证据，被告朱建秋质证后对房屋产权证、商品房买卖合同、企业信用信息公示报告、（2017）浙0483民初4642号民事调解书均无异议，本院予以认定；物业出具的证明与协助执行通知书能相互印证，证明物业公司系收到本院协助通知书后，根据通知书内容协助完成商铺腾空工作的事实，故本院对该两份证据予以认定；委托经营管理协议和租赁协议均系原件，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以认定；（2013）嘉桐民初字第2687号民事判决书系本院生效判决，本院予以认定；香港城交房通知书、房屋交付单和商铺交付使用单均系原件，能证明待证事实，本院予以认定。被告朱建秋提交的证据，原告侯微质证后对真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2008年1月15日向厚源房地产购得位于桐乡市商铺（系合同上编号，房产证上表述为桐乡市梧桐街道香港城1幢210号），商铺建筑面积34.94平方米（套内建筑面积25.55平方米），并于2009年8月28日取得了产权证书。2008年1月15日，原告与厚源商业签订《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》2份，约定原告将其商铺的使用权交付厚源商业统一招商经营并管理，2008年10月1日至2010年9月30日期间，厚源商业无须向原告支付该商铺所有收益，2010年10月1日起至2011年9月30日止，租金每六个月支付一次，半年租金为23335元。厚源商业已付清了合同期内的租金。2011年9月23日，原告与厚源商业再次签订《桐乡香港城商铺租赁协议》，租期2年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止，租金10065元/年，每半年支付一次，半年租金5032.50元。该委托经营管理期间，厚源商业未向原告支付租金。委托经营管理协议到期后，双方未续订协议，也未将商铺返还给原告。2017年6月20日，本院裁定受理厚源商业和桐乡嘉斯茂房地产开发有限公司合并破产清算一案，原告作为债权人向破产管理人申报债权，经审核，破产管理人确认原告债权金额为25162.50元，实际受偿金额为9429.34元。2017年6月6日，原告向本院起诉桐乡市梧桐振东大富豪歌舞厅（经营者为朱建秋）物权保护纠纷一案，要求腾退并归还占用的桐乡市梧桐街道香港城1幢210号商铺。2017年7月5日，经本院调解，桐乡市梧桐振东大富豪歌舞厅承诺于2017年7月31日前将涉案商铺返还给原告。但双方并未办理房屋腾退及交接手续，故原告向本院申请强制执行。执行中，本院向桐乡正杰物业管理有限公司发出协助执行通知书，要求物业公司协助腾退涉案商铺。2018年6月9日，物业公司将涉案商铺砌墙腾空并安装防盗门。另查明，2009年1月16日，厚源房地产取得桐乡市梧桐街道香港城的房屋所有权证书（初始登记）。2009年3月20日，被告及案外人沈洪明与厚源房地产签订《1号楼2楼租赁合同》，其中约定：甲方（厚源房地产）将桐乡市润丰步行街香港城第2层商铺（毛坯房）出租给乙方（朱建秋及案外人沈洪明）用于舞厅、KTV包厢营业使用，建筑面积约1130平方米，于2009年3月23日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2010年1月1日起至2018年12月31日止，2010年1月1日前免租。房屋每月租金总计为乙方舞厅营业额的10%，该房屋租金5年内不变，自2016年1月1日起，双方同意对租金标准进行调整，为乙方舞厅营业额的15%。乙方应于次月5日前向甲方支付租金。还查明，被告开办的舞厅在本案诉讼过程中仍正常经营。本院认为，本案的争议焦点为被告朱建秋应否支付涉案房屋的占有使用费，以及占有使用费应如何计算。厚源商业根据《委托经营管理协议》将原告所有的涉案房屋转租给被告使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限不能超过承租人的租赁期限，超过的部分应当认定为无效。据此，厚源商业将涉案房屋转租给被告的期限应当在《委托经营管理协议》约定的租赁期以内，即被告应当在2013年9月30日前腾退房屋并返还，其在之后继续占有使用涉案房屋已经没有合法依据。被告抗辩称租赁协议系其与厚源房地产所签，租赁期间为2010年1月1日至2018年12月31日，其并不知道原告与厚源商业之间的委托经营管理关系及经营管理期限，属于善意取得，但其并未举证证明向厚源房地产支付租金的事实。而且，根据上述司法解释第十八条规定，房屋租赁合同履行期间届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被告承诺2017年7月31日前腾退涉案房屋，但并未按约履行，直至2018年6月9日物业公司将消防通道砌墙隔断并加装防盗门，才将原告涉案房屋收回。至于被告抗辩称从未占用过涉案房产。2018年7月11日，本院组织原、被告到现场查看，发现原告所有的210商铺被改造成包厢及消防通道，虽然包厢早已闲置，但里面堆满了包厢内未清理的物品。而且，舞厅一直正常经营，消防通道作为娱乐场所的必要设施，是舞厅不可分割的一部分，应视为被告仍占有并使用原告所有的商铺。因此，原告要求被告支付2013年10月1日至2018年5月31日止的占有使用费，理由正当，本院予以支持。至于占有使用费的计算标准。原告要求按其与厚源商业最后一份《委托经营管理协议》的标准计算占有使用费，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告朱建秋于本判决生效之日起十日内支付原告侯微2013年10月1日至2018年5月31日期间的占有使用费46970元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费974元，减半收取487元，由被告朱建秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  沈蒙岚二〇一八年八月二十七日书记员  罗 双