浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3050号 上诉人（原审被告)：华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，住所地：杭州市江干区四季青街道富春路**。 法定代表人：唐勇，董事长。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑幸强，男，1960年9月28日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：蔡金龙，浙江金道律师事务所律师。 上诉人华润新鸿基房地产（杭州）有限公司（以下简称华润新鸿基公司）与被上诉人郑幸强商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2013年6月26日，郑幸强与华润新鸿基公司签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2013预1225299）一份，双方约定：买受人（郑幸强）购买位于杭州市江干区××幢××室，该房屋设计用途为办公，建筑面积共230.06平方米；出卖人（华润新鸿基公司）应当在2015年6月30日前，将符合各项条件的房屋交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明手续，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明；买受人在房屋交接过程中以及房屋交付后发现的除地基和主体结构质量问题外的质量瑕疵（如裂缝、空鼓、渗漏等），出卖人予以检查认可后，将根据法律规定、本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝接受房屋交付，如买受人以此为由拒绝接受交付的，则自出卖人发出的交付通知中规定的交接期限期满之日的第二日起，视为该商品房已交付；出卖人或前期物业服务企业有权参照《前期物业服务协议》的有关规定对该商品房进行管理和服务，因管理、维护该商品房所发生的物业管理费用等相关费用自交付通知中规定的交接期限的次月1日起均由买受人承担；出卖人已经选聘华润置地（北京）物业管理有限责任公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理；附件六约定：出卖人按国家法律行政法规相关规定履行保修义务，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当按照合同约定和法律行政法规规定及时履行保修义务；附件八约定：该合同项下的商品房及其室内装饰设备等的保修时间从房屋交付通知约定的交付之日开始计算；等等。同日，郑幸强还与华润新鸿基公司签订了案涉房屋同一楼层的其他7套房屋的《浙江省商品房买卖合同》。 2015年6月10日，华润新鸿基公司向郑幸强邮寄房屋交付使用通知书一份，该通知书载明：万象城3幢801、802、803、804、805、806、807、808室已可以正式交付，交付时间为2015年6月20日9点，在杭州市江干区××路××号××幢××楼办理交付手续，交付时间不迟于2015年6月30日；等等。 2015年7月5日，郑幸强、华润新鸿基公司双方进行验收交接。郑幸强对案涉房屋等8套房屋进行查验，后郑幸强在交房验收单中业主意见栏中注明：空调外机检修口不合理、新风口歪、幕墙漏水、外墙未清洗、地、地面不平先交付再做成品保护、要求安装电动窗、户内卫生、要求大堂安装速通门、公共区域通道要求大理石、物业费太高；在备注栏中注明：拒绝交付。后华润新鸿基公司就涉案房屋的漏水问题进行过多次维修。 2016年2月22日，郑幸强、华润新鸿基公司分别在《交付确认书》上签字盖章，《交付确认书》载明：2016年2月22日，甲（华润新鸿基公司）乙（郑幸强）双方对万象城3幢804室进行房屋交付，双方确认：于上述双方确认的日期，甲方交付给乙方的房屋为万象城3幢804室，实测建筑面积为230.06平方米；乙方已按合同约定领取该房屋钥匙，即甲乙双方已完成该房屋的交付事宜，乙方并应严格按照交付通知书及其他相关规定缴纳相应费用；本确认书由甲乙双方签字或盖章生效。本确认书为甲乙双方就该房屋交付的有效凭证，其他任何口头或书面协议均无法取代，即该房屋交付日期以本确认书双方确认的日期为准；等等。 2016年12月12日，案外人华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司向郑幸强送达物业费催缴通知，要求郑幸强缴纳华润大厦B座801-808单元自2015年7月1日至2016年2月21日的物业费213584.91元。 2017年4月1日，郑幸强诉至法院，要求判令：1、华润新鸿基公司赔偿郑幸强房屋维修期间占用郑幸强房屋产生的损失206412.10元（其中租金损失179851.72元、物业费26560.38元）；2、诉讼费用由华润新鸿基公司承担。 另查明，郑幸强曾与华润新鸿基公司员工华小静、崔云等就幕墙漏水维修及损失问题进行协商。 又查明，案涉房产所属工程于2014年12月22日经竣工验收合格，并于2014年12月30日完成备案。 原审法院认为:郑幸强、华润新鸿基公司双方签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。案涉房屋于华润新鸿基公司通知的收房时期进行交付，郑幸强对华润新鸿基公司已于2015年6月30日完成案涉商品房交付义务并无异议，故该院予以确认。但郑幸强在收房后当即发现案涉房屋存在质量瑕疵，并在交付验收单上书面要求华润新鸿基公司予以维修，并注明“拒绝交付”，表明双方此后进入到对案涉房屋进行质量保修维修阶段。此后，2016年2月22日，双方再次签订《交付确认书》，明确双方交房时间为2016年2月22日，该份《交付确认书》应当视为华润新鸿基公司对案涉房屋维修完毕后将房屋实际交予郑幸强使用。据此，可以确定2015年7月5日至2016年2月22日期间，郑幸强因案涉房屋存在质量瑕疵要求华润新鸿基公司维修而未实际占有使用该房屋，该段期间实际掌握该房屋的是华润新鸿基公司，故对郑幸强要求华润新鸿基公司赔偿该段时间其未能实际使用房屋导致的损失，该院予以支持。对于郑幸强具体损失情况确认的问题，该院认为，郑幸强购买案涉房屋的目的是使用，既包括自用，也包括对外出租收益使用。现因华润新鸿基公司原因导致郑幸强无法实际使用该房屋，郑幸强寻找替代房屋所产生的损失或郑幸强因此损失的可得租金收益，属于其合理损失，华润新鸿基公司理应赔偿。对于租金标准问题，该院认为，华润新鸿基公司将两份同时期同地段房屋租赁合同作为证据提交，两份房屋租赁合同约定的租金标准均为2.60元/天/平方米，对于该租金标准，郑幸强予以认可，而华润新鸿基公司并不认可，故对于租金标准法院依法予以评估，因华润新鸿基公司对其提供的房屋租赁合同中的租金标准不予认可，故对于评估费法院要求由华润新鸿基公司预缴，但华润新鸿基公司并未按期缴纳，评估退回，华润新鸿基公司应承担举证不利的后果，对于租金标准，法院按照2.60元/天/平方米标准计算；综上，华润新鸿基公司应赔偿郑幸强租金损失138711.87元。对于郑幸强主张的物业费损失问题，因郑幸强未向法院提供其物业费损失金额的具体证据，故法院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、华润新鸿基房地产（杭州）有限公司赔偿郑幸强租金损失人民币138711.87元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回郑幸强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4396元，减半收取人民币2198元，由郑幸强负担人民币661元，由华润新鸿基房地产（杭州）有限公司负担人民币1537元。（郑幸强应于判决生效后十日内向原审法院申请案件受理费的退费；华润新鸿基公司应于判决生效后十日内支付）。 宣判后，华润新鸿基公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审人民法院对郑幸强第一审程序中已提出的赔偿物业费损失的诉讼请求未作审理、判决，程序严重违法，依法应予撤销原判，发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席审判等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定，对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。本案中，郑幸强第一项诉讼请求包括租金损失和物业费损失两部分主张，然而，原审人民法院以郑幸强未向其提供物业费损失金额的具体证据为由，对该部分诉讼请求不予处理，拒绝就此诉讼请求作出裁判，明显违反《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定，程序严重违法，依法应予撤销原判，发回重审。同时，郑幸强在第一审程序中未能提供证据就物业费损失的主张予以证明的，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原审人民法院对该项诉讼请求应不予支持，而不应不予处理，拒绝裁判。因此，原审人民法院对郑幸强第一审程序中已提出的赔偿物业费损失的诉讼请求未作审理、判决，程序严重违法，依法应予撤销原判，发回重审。二、原审人民法院认定案涉房屋存在幕墙渗漏等质量瑕疵，进而认定该质量瑕疵影响郑幸强对案涉房屋的正常占有使用，认定事实错误。证据万象城3幢房屋交付验收单房号范围为“8F”，业主意见为“幕墙漏水等”，与案涉房屋无关，同时，该业主意见是否与客观事实相符尚未得到上诉人的审查确认，且案涉房屋的幕墙是否也漏水以及幕墙漏水的具体部位、程度均不能直接得出。同时，即便根据被上诉人提交的录音资料显示，验收当初幕墙漏水总共也就七八处，相对于被上诉人和案外人购买的总共11套房屋而言，不能视为已严重影响房屋的正常占有使用。本案导致被上诉人对案涉房屋不能正常占有使用的原因，并非案涉房屋不符合交付条件，也并非是上诉人一直对案涉房屋所谓的“质量瑕疵”进行维修，而是因为被上诉人不当维权，拒收案涉房屋交付所致。因此，原审人民法院认定案涉房屋存在幕墙渗漏等质量瑕疵，进而认定该质量瑕疵影响郑幸强对案涉房屋的正常占有使用，认定事实错误。三、原审人民法院将租金损失标准的证明责任分配给上诉人并认定上诉人承担举证不利的后果，举证责任分配不当，适用法律错误。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明的责任。根据上述“谁主张，谁举证”的规定，本案中，被上诉人主张上诉人赔偿租金损失和物业费损失的，其依法应对具体的损失数额或者损失标准提供证据予以证明，而原审人民法院违反上述规定，在上诉人提供初步证据予以反驳的情况下，将租金损失标准的举证责任分配给上诉人并要求上诉人预交鉴定费，属举证责任分配不当，适用法律错误。四、原审人民法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定认定2015年7月5日至2016年2月22日期间为被上诉人未能实际使用案涉房屋损失，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付的商品房存在一般质量瑕疵的，出卖人负有修复义务，若出卖人拒绝修复或者拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用和修复期间的损失由出卖人承担。本案中，如上所述2015年7月5日至2016年2月22日期间，系被上诉人拒绝收房期间，而非案涉房屋质量维修期间，虽然，该期间被上诉人客观上未实际占有使用案涉房屋，但是，未能实际占有系被上诉人拒绝收房所致，并无证据证明系房屋维修的原因造成的。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。双方的商品房买卖合同附件八第八条第3项约定，因买受人拒绝配合维修或采取不当行为导致损失进一步扩大的，由买受人自行承担。即使案涉房屋存在被上诉人主张的幕墙漏水等质量瑕疵，被上诉人也无权拒绝房屋交付，同时，若被上诉人认为上诉人对案涉房屋的维修存在拒绝修复或者拖延修复的情形的，其也完全可以依法自行维修或者委托他人维修，而不应放任损失的进一步扩大。根据上述法律规定和合同约定，被上诉人未采取适当措施致使损失扩大的，无权要求上诉人承担赔偿责任。本案中，原审人民法院不区分原因责任，不顾质量瑕疵程度影响，简单认定被上诉人拒收房屋期间即为上诉人给被上诉人造成的损失期间，明显属于对上述法律的错误适用，依法应予纠正。综上所述，原审人民法院对郑幸强第一审程序中已提出的赔偿物业费损失的诉讼请求未作审理、判决，程序严重违法，认定事实错误，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条之规定，特向贵院提起上诉，请求撤销杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初2416号《民事判决书》，发回杭州市江干区人民法院重审或者改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人郑幸强答辩称：一、原审法院判决适用法律正确，审理程序正当，作出的判决符合法律程序的规定。华润新鸿基公司在上诉状陈述：原审法院的审理程序严重违法，不符合法律规定而程序违法，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项之规定发回重审，郑幸强认为华润新鸿基公司上诉没有任何法律依据，具体理由如下：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释中第三百二十五条明确规定：下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：(一)审判组织的组成不合法的；(二)应当回避的审判人员未回避的；(三)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；(四)违法剥夺当事人辩论权利的。根据该法律条文的适用解释，结合本案中客观的审判组织程序，在本案中并未出现如华润新鸿基公司在上诉状中所陈述存在着违反法定程序的情形。因此，在本案中郑幸强认为原审法院审理程序正当，作出的原审判决符合法律规定程序，并无程序上的瑕疵更无违反法定程序的情形存在。二、原审法院审查明事实清楚，完全符合本案的客观事实，作出的判决有理有据。本案原审中郑幸强所提交的相关证据，足以证明案涉房屋幕墙存在着严重漏水情形，房屋整体质量上存在着严重瑕疵而影响案涉房屋的交付使用。华润新鸿基公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖当人人应当承担修复责任……”本案中事实非常清楚，房屋交付确认书明确写明房屋交付日期以交付确认书上确认的时间为准，即郑幸强与华润新鸿基公司正式办理交房的时间为2016年2月22日。因此，在2015年6月1日--2016年2月21日期间，基于华润新鸿基公司承认案涉房屋玻璃幕墙存在严重漏水的质量问题，并多次组织维修工人进行维修的事实，就已经证明在维修期间一直由华润新鸿基公司占有、使用案涉房屋。郑幸强认为正是由于华润新鸿基公司交付的房屋存住质量瑕疵，致使房屋无法如期交付使用，才造成郑幸强的相关损失。因此，原审法院依法查明本案事实，并不存在如华润新鸿基公司所述存在事实认定错误的情形。三、本案中华润新鸿基公司将两份同时期同地段房屋租赁合同作为证据提交，针对合同中约定的租金标准为2.6元／天／平方米，华润新鸿基公司应当对自身提交的证据予以充分说明并接受郑幸强质证。原审法院举证证明责任分配正当，适用法律正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款明确规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中第二条明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原审中，华润新鸿基公司作为被告将两份同时期同地段房屋租赁合同作为证据提交，针对合同中约定的租金标准为2.6元／天／平方米，华润新鸿基公司应当对自身提交的证据予以充分说明并接受郑幸强质证。对于华润新鸿基公司自身提交证据中所表明的租金标准，郑幸强予以认可但华润新鸿基公司不予认可。经原审法院充分说明后，基于华润新鸿基公司不予认可的事实应当由其自身进行对租金标准进行有效评估。华润新鸿基公司未如期缴纳评估费用，而造成无法有效评估，则应当承担举证不利的后果。四、原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条作出判决，适用法律正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住适用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理的期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”郑幸强与华润新鸿基公司签署的交付确认书中，明确写明房屋交付日期为2016年2月22日，且在交付确认书中明确载明交付确认书为双方房屋交付的有效凭证，其他任何口头或书面协议均无法取代，即该房屋交付日期以本确认书双方确认的时间为准。基于出卖人华润新鸿基公司的房屋存在质量问题，导致延期交房给郑幸强造成了损失，理应由华润新鸿基公司进行损失赔偿。综上所述，华润新鸿基公司的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回华润新鸿基公司的全部上诉请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，华润新鸿基公司与郑幸强签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。 华润新鸿基公司按合同约定的时间通知郑幸强收房，2015年7月5日郑幸强在交付验收单上对案涉房屋存在的质量瑕疵提出意见，华润新鸿基公司并未明确表明郑幸强所提出的质量问题不存在或者不影响实际使用。后华润新鸿基公司对案涉房屋进行维修，2016年2月22日，双方当事人签订《交付确认书》，确认实际交房时间为2016年2月22日，在该确认书中华润新鸿基公司亦未表明郑幸强对实际交房延误存在过错。上述交房经过表明，在2015年7月5日至2016年2月22日期间，华润新鸿基公司因房屋维修未将案涉房屋实际交付郑幸强使用，故原审法院判决华润新鸿基公司赔偿郑幸强在该段时间内未能实际使用案涉房屋的损失，并无不当。华润新鸿基公司的该节上诉理由，缺乏证据证明，本院不予采纳。关于租金标准的举证责任分配问题。郑幸强主张的租金标准是3.30元/天/平方米，华润新鸿基公司举证的租金标准是2.6元/天/平方米，郑幸强对华润新鸿基公司举证的2.6元/天/平方米的标准予以认可，其实质是郑幸强已经完成了初步的举证责任。但华润新鸿基公司对自己举证的租金标准不予认可，在此情况下，其应该提供反驳证据，原审法院据此要求华润新鸿基公司预缴评估费，对租金标准进行评估，举证责任分配并无不当。关于原审法院对郑幸强主张的物业费是否未作审理、本案应发回重审的问题。原审法院认为郑幸强未提供物业费损失金额的具体证据，表明其对物业费问题已经进行了审理。且原审法院对郑幸强的诉讼请求全额收取诉讼费，也表明其对全案进行了审理。只是证据不足应该驳回关于物业费损失的诉讼请求，原审法院表述为不予处理属于措辞不当。但原审法院已对该部分内容进行了实体审理，且已驳回郑幸强的其他诉讼请求，故本案不属于漏判，华润新鸿基公司因此要求将本案发回重审，法律依据不足，本院不予采纳。综上，本院对华润新鸿基公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4389元，由上诉人华润新鸿基房地产（杭州）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二○一八年七二十四日 书记员  何英杰