河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终3664号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：朱颖娜，女，1962年11月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：刘婧，江苏宁盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李亚欧，男，1994年3月7日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：邓金超，三河市燕郊民信法律服务所法律工作者。 原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人：宋润姬，该公司总经理。 上诉人朱颖娜因与被上诉人李亚欧、原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称三河顺心房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人朱颖娜及委托诉讼代理人刘婧，被上诉人李亚欧、被上诉人李亚欧委托诉讼代理人邓金超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱颖娜上诉请求：1.依法撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1951号民事判决第三项；2.依法判决被上诉人赔偿涉案房屋装修费220000元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未能查明相关事实，单方面判定上诉人违反《补充协议》，显失公平；2.一审法院对上诉人关于装修费用的诉请，判决不予支持，属于事实不清，证据不足。 被上诉人李亚欧答辩称，朱颖娜的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人三河顺心房产公司未陈述意见。 原审原告李亚欧向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖定金合同》；2、判令被告将位于燕郊开发区房屋返还给原告；3、依法判令被告给付原告违约金38.7万元；4、本案诉讼费由被告承担。 原审反诉原告朱颖娜向一审法院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年12月26日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、反诉被告返还购房首付款75万元；3、反诉被告赔偿涉诉房屋装修费22万元；4、反诉被告支付（自2016年12月26日起至本案审结之日止期间）已付首付款75万元贷款利息13万元；5、本案的诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月26日，原、被告双方在第三人三河顺心房产公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》及《补充协议》。约定被告购买原告所有的三河市房屋，总价款为1290000元；2016年12月26日支付购房定金50000元，十五日内支付购房首付款750000元（含定金50000元），双方于李亚欧还款解押后七个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在贷款机构签发批贷函后七个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；李亚欧在未取得房本的情况下，朱颖娜应于2017年12月31日前将其余尾款补清；李亚欧在买卖合同签约完毕后将房屋交付朱颖娜使用。在上述合同履行过程中，被告朱颖娜于2016年12月26日支付定金50000元，后陆续在2017年1月4日至1月10日期间分七笔向原告李亚欧支付首付款共计700000元，故至2017年1月10日，被告朱颖娜向原告李亚欧交付了购房定金及首付款共计人民币750000元。2016年12月26日，涉案房屋交付被告朱颖娜使用至今。2017年3月21日，原告李亚欧在中国建设银行的个人贷款500000元结清。涉案房屋至今无法确定办理权属证书的具体时间。双方均同意解除2016年12月26日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》及《补充协议》。被告朱颖娜主张其在使用涉案房屋的过程中对房屋进行了装修，估算装修费220000元。 一审法院认为，双方于2016年12月26日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》及《补充协议》系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。但双方一致同意解除《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》及《补充协议》的行为，不违反法律规定，法院予以支持。鉴于双方订立的合同已解除，故被告朱颖娜应向原告李亚欧返还涉案房屋。被告朱颖娜在2017年12月31日前未依据《补充协议》约定向原告李亚欧付清涉案房屋尾款，其行为已构成根本违约，故应承担违约责任。但原告李亚欧要求被告朱颖娜按照合同约定的房屋总价款的30%支付违约金的标准过高，法院酌定被告朱颖娜按照合同约定的房屋总价款的15%向原告李亚欧支付违约金，违约金金额为193500元。鉴于双方订立的合同已解除，故反诉被告李亚欧应返还反诉原告朱颖娜支付的购房款750000元，并根据银行同期贷款利率支付房款占用期间的利息。反诉原告朱颖娜主张的房屋装修费220000元，因未提交相关证据，法院不予支持。判决：一、解除双方于2016年12月26日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》及《补充协议》；二、被告朱颖娜于本判决生效后七日内向原告李亚欧返还位于三河市燕郊高新区房屋；三、被告朱颖娜于本判决生效后七日内向原告李亚欧支付违约金人民币193500元；三、反诉被告李亚欧于本判决生效后七日内返还反诉原告朱颖娜购房款人民币750000元，并以750000元为基数参照银行同期贷款利率支付利息，期限自2017年1月10日至实际履行之日；四、驳回反诉原告朱颖娜的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明事实，与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的焦点在于上诉人朱颖娜应否向被上诉人李亚欧承担未支付房屋尾款的违约责任；被上诉人李亚欧应否向上诉人朱颖娜支付涉案房屋的装修费用220000元。 一、关于上诉人朱颖娜未按期结清房屋尾款是否构成违约、应否向被上诉人李亚欧承担违约责任问题。关于朱颖娜未按期结清房屋尾款是否构成违约，上诉人主张，按照合同先履行顺序，被上诉人应在办理完解押手续后，将解押事实通知上诉人，并与上诉人一同办理贷款手续，被上诉人李亚欧违反《补充协议》第二条第六款约定，未就解押事实通知上诉人，拒绝配合上诉人前往办理贷款，且涉案房屋至今未办理产权登记证书，致使贷款未能申请下来，无法支付尾款，其不构成违约，并提供与被上诉人李亚欧微信聊天记录予以佐证。被上诉人辩称，李亚欧已将剩余贷款还清的事实电话告知上诉人，因上诉人要以被上诉人的房本到小额贷款公司贷款为由取得剩余房款，故被上诉人未在《补充协议》约定的七日内办理房屋网签手续，且双方在《补充协议》中明确约定“甲方在未取得房本的情况下乙方应于将其余尾款补清甲方”，按照该约定上诉人未在约定时间内给付剩余房款，被上诉人在多次催要未果情况下，向上诉人邮寄了告知书，已履行了相关义务，上诉人应当承担违约责任。一审法院认定，被告朱颖娜在2017年12月31日前未依据《补充协议》约定向原告李亚欧付清涉案房屋尾款，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。本院查明，双方在《补充协议》中约定，被上诉人李亚欧负有还款解押、协助办理贷款等义务，但也明确约定“甲方（李亚欧）在未取得房本的情况下乙方（朱颖娜）应于将其余尾款补清甲方”。《补充协议》约定被上诉人还款解押、协助办理贷款义务与上诉人按期结清商品房买卖尾款义务，并无法定、约定履行顺序，上诉人以被上诉人没有履行还款解押、协助办理贷款等“先履行合同义务”为由进行抗辩，本院不予采纳。上诉人朱颖娜未能依约按期履行结清尾款义务，构成违约，应当承担违约责任，一审法院认定，本院予以确认。关于违约金数额，双方在《补充协议》中约定，“乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向甲方支付违约金”。被上诉人李亚欧依约定向上诉人朱颖娜以房屋总价款的30%主张违约金，一审法院认定违约金标准过高，酌定朱颖娜按照合同约定的房屋总价款的15%向李亚欧支付违约金，违约金金额为193500元。本院查明，《补充协议》系当事人真实意思表述，内容不违反法律规定，合法有效，其中当事人对于违约责任的约定清晰明确，被上诉人依约定主张违约金具有事实依据和法律依据，本院予以支持。一审法院认为《补充协议》约定“以相当于该房屋总价款的30%向支付违约金”标准过高，酌定以房屋总价款的15%支付违约金。结合合同履行情况、当事人过错程度和当地房地产市场行情，一审法院酌定标准并无不当，本院予以确认，判令朱颖娜向李亚欧支付违约金193500元，本院予以维护。 二、关于上诉人主张220000元房屋装修费问题。上诉人朱颖娜主张，其在接收涉案房产后，进行了必要的装修装饰，双方协商解除《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》及《补充协议》、返还涉案房产后，被上诉人应赔偿其装修费用220000元，并提供装修许可证原件1张、装修明细及相关票据复印件17页、室内照片20张予以佐证。被上诉人辩称，不认可上诉人提供证据的真实性，要求上诉人将房屋恢复原样。一审审理期间，朱颖娜未能就主张220000元房屋装修费提供相应证据，一审法院对其诉求未予支持。本院查明，上诉人朱颖娜接收涉案房屋后，进行了必要的装修装饰，添附了必要的生活家具。其中，找平墙体地面、喷涂吊顶、改造水电管线、铺设地板砖、安装门开关插座灯具等，均属于形成附合的装修装饰；购置家具家电等属于未形成附合的装修装饰。本院认为，上诉人朱颖娜出于自住目的，接收涉案房产后，进行必要的装修装饰，符合一般生活常理，应当认定为善意行为，且其对房屋的装修装饰行为，与涉案合同的实际履行无关联关系。根据民法精神，形成附合的装修装饰是为添附，一经装修完成，装修装饰物完全与房屋附合，难以分离或者分离花费巨大，装修装饰人不能以装修装饰物的所有权主张权利，但享有求偿权；未形成附合的装修装饰物，权属应归于装修装饰人。双方解除涉案合同、房产返还出卖人后，未形成附合的装修装饰物，装修装饰人可以依法取回；形成附合的装修装饰物，装修装饰人可以向房产所有权人主张装修装饰物残值。住宅类房屋基本装修装饰具有通用性，涉案房产实际占有人发生变动后，找平墙体地面、喷涂吊顶、改造水电管线、铺设地板砖、安装门开关插座灯具等形成附合的装修装饰物仍具有继续使用价值。本案中，被上诉人接收房屋后，对形成附合的装修装饰物残值构成不当得利，依法应予返还装修装饰人。对于涉案房产形成附合的装修装饰物的残值，本院结合房屋实际面积、装修装饰情况、使用年限，酌定为30000元。对于上诉人主张，本院部分予以支持。一审法院认定，属于基本事实认定不清，本院予以纠正。 三、关于河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1951号民事判决表述笔误问题。河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1951号民事判决主文第四判项“三、反诉被告李亚欧于本判决生效后七日内返还反诉原告朱颖娜购房款人民币750000元，并以750000元为基数参照银行同期贷款利率支付利息，期限自2017年1月10日至实际履行之日”、第五判项“四、驳回反诉原告朱颖娜的其他反诉请求”前序号书写错误，属于笔误，本院予以纠正。正确表述应为“四、反诉被告李亚欧于本判决生效后七日内返还反诉原告朱颖娜购房款人民币750000元，并以750000元为基数参照银行同期贷款利率支付利息，期限自2017年1月10日至实际履行之日”、“五、驳回反诉原告朱颖娜的其他反诉请求”。 综上所述，朱颖娜的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1951号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1951号民事判决第五项； 三、被上诉人李亚欧在接收返还涉案房产时，向上诉人朱颖娜支付房屋装修残值费用30000元。 一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费6470元，上诉人朱颖娜负担6020元，被上诉人李亚欧负担450元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘德璋 审 判 员 马 兰 审 判 员 杨立军 二〇一八年八月十四日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙