杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0185民初1618号 原告张洪，男，1980年10月1日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告戴志玉，女，1982年4月2日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托代理人周密礼、高舒，浙江满江红律师事务所律师。 被告史杰，男，1951年10月3日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托代理人刘应梅，浙江周苏临律师事务所律师。 第三人临安诚居房产置换有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道城中花园33（**26-32）。 法定代表人余林跃，该公司总经理。 原告张洪、戴志玉诉被告史杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法由审判员马钱利适用简易程序于2018年4月8日公开开庭进行了审理。后，被告史杰申请追加临安诚居房产置换有限公司（以下简称诚居公司）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，追加诚居公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并于2018年7月10日第二次公开开庭进行了审理。原告张洪及其两原告共同委托代理人周密礼、被告史杰的委托代理人刘应梅、第三人诚居公司的法定代表人余林跃参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪、戴志玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2017年3月16日签订的《临安市房屋转让合同》并协助办理过户手续，房屋价值138万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，原、被告在诚居公司的居间下签订《临安市房屋转让合同》，约定被告将其位于临安区房屋出售给原告，价格为人民币65万元。因合同签订时，被告未办理案涉房屋的土地证，因此双方约定，在签订合同时，原告支付20万元的定金，双方在2018年3月16日前先办理产权公证手续，办完后原告一次性支付房款，待被告办理土地证以后再将房屋过户给原告。同时约定如果至2018年3月16日，被告还不能办理土地证的，双方同意协商解除合同。2018年3月7日，杭州市国土资源局临安分局告知案涉房屋所在地区的业主办理土地证，第三人遂通知被告前来办理土地证并办理过户手续，但被告均已各种理由拒绝。2018年3月16日，第三人将网签合同交由原告签字，原告签完字后将65万元房款全部汇入第三人监管账户。原告要求被告签订合同履行过户手续，被告明确拒绝。现，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 原告为支持其诉请，向本院提供如下证据： 证据一、《临安市房屋转让合同》一份、收条一份，欲证明：1、原、被告于2017年3月16日签订合同，约定将案涉房屋包括柴间一个出售给原告，价款为人民币65万元；2、因双方签订合同时案涉房屋尚不能办理土地证，双方约定一年的期限即在2018年3月16日之前先办理公证手续，在此之前能够办理土地证的合同继续履行，如果在2018年3月16日仍不能办理土地证的，双方解除合同；3、双方约定定金是由第三人保管，房款在房屋未过户的情况下交到中介公司的监管账户，而非被告本人；4、原告支付了定金20万元。 证据二、收款收据一份、浙江省农村信用社现金缴款单复印件一份，欲证明：原告在2018年3月16日向第三人支付65万元房款的事实。 证据三、《临安区房屋转让合同》一份，欲证明：第三人将网签合同交给原告，合同只有原告签字，被告没签字。 证据四、第三人诚居公司出具的证明一份，欲证明：案涉房屋买卖过程中的真实情况。 证据五、照片打印件一张，欲证明：案涉房屋从2018年3月6日起已经可以办理土地证。 证据六、录音光盘一张，欲证明：案涉房屋在2018年3月16日前可以办理土地证，被告和被告女儿对该情况是明知的，现在被告拒绝交易是因为房价上涨而不是其他的原因，所以本案系被告违约造成的。 被告史杰辩称：一、起诉状陈述内容与事实不符。1、《临安市房屋转让合同》第三条约定购房定金20万应于合同签订当日支付，但被告至起诉前从不知道定金的存在；该条约定2018年3月16日前办理委托公证手续，而非原告诉状中陈述的产权公证手续；该条约定房款应支付给被告，但原告却将房款全部汇入中介公司监管账户。2、原告诉状中陈述“如果到2018年3月16日，被告还不能办理土地证的，双方同意协商解除合同”系没有依据的无稽之谈。3、诉状中陈述的“2018年3月16日，中介公司将网签合同交由原告签字，原告签完字后将65万元房款全部打入中介公司的监管账户”不成立。2018年3月10日，被告已向原告发出了《关于房屋转让合同已经解除的函》，原告却于2018年3月16日向中介公司打款，明显系为了对抗该解除函与中介公司一起单方制作的证据材料；网签合同必须由双方到不动产交易中心面签，不可能先由一方私下签字，若原告诉称属实，只能说明原告与中介公司相互勾结；按原告说法，先网签再付款，说明在临安市房屋转让合同之外，还需签订一个新的合同，故临安市房屋转让合同不过是预约合同而已；合同约定房屋总价款为65万元，原告在签订合同当日应支付20万定金，那么2018年3月16日汇入中介公司监管账户的金额应是45万元，而非65万元，由此证实原告并未在2017年3月16日支付20万购房定金。二、从文义上理解，《临安市房屋转让合同》约定的解除条件已成就。1、原告在2017年3月16日未实际支付20万元购房定金，根据《临安市房屋转让合同》第五条的约定，原告逾期超过七日未依约付款的，被告有权解除合同，故双方约定的合同解除权条件已成就。2、《临安市房屋转让合同》第十七条约定“如在约定期限内无法办理土地证，双方解除合同，由此造成的房产无法交易，双方免责”，另根据《临安市房屋转让合同》第九条关于产权登记的特别约定，此约定期限指的的是合同生效之日起三个月内办理权属转移手续时间，该期间内土地证未办出，双方合同解除。三、从合同目的理解，《临安市房屋转让合同》系无效合同。原告夫妻从事房屋中介十余年，是职业炒房人。原告夫妻名下有多套房产，其购房的目的不是为了居住，而是为了炒房，违反了“房子是用来住的、不是用来炒的”的国家政策，损害了社会公共利益，故从合同目的来看，该《临安市房屋转让合同》系无效合同。四、被告签订的《临安市房屋转让合同》未征得其配偶的同意，被告系无权处分人，案涉房产不能转移。五、经浙江大学医学院附属第一医院于2017年7月诊断，被告患有乙状结肠癌、肺气肿、肝囊肿、胆囊结石、左室舒张功能减退、二三尖瓣返流（轻度）、高血压等疾病，案涉合同客观上也无法继续履行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告史杰向本院提供如下证据： 证据一、公司登记基本情况一份、个体户登记基本情况一份、照片打印件一张、公司登记基本情况一份、第三人诚居公司登记基本情况一份，欲证明：1、原告张洪2008年起就从事房地产中介服务；2、工商登记字号为临安市金地经济信息咨询服务部的经营者是张洪，经营场所为万马路**，经营范围为经济信息咨询（不含房屋中介），但实际门面做的业务却是房产中介服务；3、原告戴志玉为杭州金管家房产有限公司的法定代表人和股东，该公司所属行业为房地产中介服务、该公司住所地为杭州市临安区营1-12、营13-21）；4、本案第三人诚居公司的住所地为杭州市临安区营26-32），原告戴志玉开设的公司与本案第三人诚居公司住所地相邻，由此说明了原告与案涉第三人诚居公司实际系一方主体的事实。 证据二、临安区不动产权属信息查询记录12页、张洪与戴志玉房产信息汇总表一份，欲证明：案涉《临安市房屋转让合同》签订时，原告名下已有多套房产，且有多个抵押贷款，张洪名下有多套房产有买进卖出的记录，这些都说明原告买卖房产并非用于居住，而是为了炒房。 证据三、关于房屋转让合同（锦城镇新民街162-186号4幢502室）已经解除的函、邮件详情单及查询记录各四份、手机短信截屏打印件一份，欲证明：1、被告已于2018年3月10日通过EMS向第三人诚居公司、诚居公司的工作人员蒋丹丹及法定代表人余林跃发出了案涉房屋转让合同已经解除的函；2、因被告不知原告住所地，故其中一份解除函是请求第三人法定代表人余林跃代为转交；3、被告向《临安市房屋转让合同》上记载的买方手机号码150××××9383发送了合同解除函。 证据四、出院记录、门诊病历、医疗费发票、机票及火车票一组，欲证明：1、被告于合同解除到期那段时间生病，并于2017年7月10日住院治疗，经检查为肠癌等严重疾病，之后一直处于卧床、化疗、治疗过程中的事实；2、因被告九十岁高龄老父亲流感病重，被告于2018年2月1日急飞东北，直到2018年3月9日才回到杭州的事实；3、正因为被告自己及家人的身体原因，导致被告在2017年6月15日合同解除日到期根本无心无力处理房屋买卖事宜的事实。 证据五、申请法院向浙江省临安市公证处调取的委托书五份，欲证明：1、办理委托公证手续的方式进行房屋买卖是张洪炒房的惯用套路；2、所有委托书中，张洪都是房屋出卖人的代理人，代房屋出卖人办理房屋买卖等一切手续，包括签订合同、收取房款等；3、张洪通过办理委托公证手续的套路来逃避其作为买受人应当承担的第一道买受人税费、以及其作为第二道出卖人向下家出卖房屋的第二道转让方税费的事实；4、该五份公证委托书已履行完毕，委托书中所涉的房屋已过户，五套房屋的三证齐全，由此证实办理委托公证手续与土地证是否能够办出、何时办出没有任何关联性，按照张洪的操作模式，即使土地证已经办出，仍然要办理委托公证手续进行逃税炒房。 证据六、李某个人凭证项下指定活期账户历史明细清单一份，欲证明：张洪于2016年2月3日向李某支付房屋转让款36万元，得出张洪是买受人，李某是出卖人。 证据七、张洪代表李某签订的《临安市房屋转让合同》一份、合同签订承诺书一份、二手房交易房款监督支付协议一份，欲证明：1、在网签的《临安市房屋转让合同》中，李某房屋的受让方不是张洪而是陈羽、章秋红。2、张洪作为出让方李某的代理人代表李某与陈羽、章秋红签订网签《临安市房屋转让合同》中约定的房屋转让价格为47.5万元。3、张洪代李某、陈羽、章秋红等人签订的二手房交易房款监督支付协议中约定房款指定支付至张洪银行账户。 证据八、录音光盘一份，欲证明：1、第三人工作人员蒋丹丹在2018年3月12日还跟被告方解释办理公证跟过户差不多的，说明三点：第一，第三人对出卖方采用欺骗等方式解释专业术语；第二，出卖方在通话时还不知第三人书写的办理委托公证是什么意思；第三，办理委托公证手续不可能是出卖方提供的。2、第三人工作人员在录音中陈述，张洪之前好像有不能直接将房产做到他名下的原因，才需要办理公证的，证实两点：第一，揭示了案涉合同中委托公证的内涵，就是通过公证手法将房屋做到他名下；第二，案涉合同中办理委托公证手续事宜是张洪及第三人串通书写。 证据九、关于印发《规范民间借贷类公证和涉及财产转移委托公证的指导意见的通知》照片打印件一份、司法部关于公证执业“五不准”的通知网上打印件一份，欲证明：自2017年5月以来，各职能部门要求公证机构严格财产转移委托公证程序，不准办理涉及不动产处分的全部委托公证，不得在公证书中设定受托人代为收取售房款等内容，这些规定断了炒房客的套路，故2017年受托人为张洪的房屋买卖委托公证数量有所减少。 证据十、申请证人李某出庭作证，欲证明：1、李某系出卖过房屋给张洪，张洪是房屋买卖的买受人，又是李某的代理人，这是张洪炒房的惯用套路；2、张洪对办理委托公证手续是运用熟练的，以此来逃避从李某处购房作为买受人的第一道承受方税费以及其作为第二道出卖人向下家出卖房屋的第二道转卖税费；3、原告所称的办理委托公证不知何意以及就是产权公证手续是什么说法是自相矛盾的，是不成立的。4、办理委托公证手续与土地证是否办出、何时办出是没有任何关联性的；5、证实了委托方不存在说不方便、需要原告代为办理手续的事情；6、张洪是合同一方的当事人，就李某而言就是合同的买受人。 第三人辩称：其认为主要是现在房价涨了，被告不愿意卖房子才导致的案涉纠纷。 第三人未向本院提供证据材料。 原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下： 一、原告提供的证据 证据一，被告对合同的真实性无异议，原告称支付了20万元定金，被告不清楚，中介公司出具的收条存在虚假嫌疑；第三人对该证据无异议。根据被告及第三人的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 证据二，被告对该证据的形式真实性无异议，但认为该证据如果是真实的，恰好证明20万元定金原告没有支付；第三人没有异议。根据被告及第三人的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 证据三，被告认为真实性无法确认，如果真实，恰恰说明原告与第三人相互勾结；第三人对该证据无异议。因该合同没有被告的签字确认，本院对其真实性不予确认。 证据四，被告认为收到的复印件与原告当庭提交的不一致，说明第三人随意制作，进而说明原告和中介相互勾结；该证据系单位证言，应由负责人和制作人签名盖章，该证据不符合证据的形式要件；第三人对此无异议。根据第三人庭审中的确认，本院对该证明系由第三人出具的事实予以确认。 证据五，被告对真实性不予确认；第三人无异议，案涉房屋自2018年3月6日起可以办理土地证。本院认为，根据双方的陈述，本院对案涉房屋自2018年3月起可以办理土地证的事实予以确认。 证据六，被告认为史杰在录音中陈述土地证何时能办理其不清楚；史杰在一月份的录音中陈述合同都解除了，还公证什么，史杰认为合同早已解除，如果原告还想买案涉房屋，价格需另行协商；史杰女儿在录音中也多次明示办理土地证的期限为三个月，案涉合同早已解除；另外原告仅提供的部分录音，不能全面、客观反映史杰与第三人交流的整个过程。第三人诚居公司对该证据无异议，认为原告说的是对的。本院认为，该录音内容反映的主要是双方对合同是否解除有异议，仅凭该录音无法达到原告的证明目的。 二、被告提供的证据 证据一，原告认为该证据与本案无关。第三人认为刚开始其不认识原告，其公司是新成立的。经审查，本院对公司登记基本情况表的真实性予以确认。 证据二，原告认为该证据与本案无关。第三人对原告名下有多少房子不清楚。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 证据三，原告承认收到过该函，但认为双方并未对合同的解除达成合意。第三人承认收到过函，也转交给了原告。根据原告及第三人的质证意见，本院对原告收到该函的事实予以确认。 证据四，原告认为和本案无关。第三人认为其不清楚，被告也没有和其说过该情况。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案无关。 证据五、证据六、证据七，原告对真实性无异议，但认为不能证明原告炒房的套路，原告仅是在委托的权限内代办一些事项。第三人认为原告是否炒房其不清楚，与其无关，其也不可能去了解原告买房的用途。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 证据八，原告认为并非是原告与第三人以欺骗方式解释专业术语，原来最初的公证就是产权公证，是原、被告协商一致的结果。第三人认可录音里的一方是蒋丹丹，其是3月6日通知被告办理土地证的过户，并不是办理公证。第三人认可录音的相对方是其工作人员蒋丹丹，故本院对该录音的真实性予以确认。 证据九，原告认为该文件与本案无关，文件是2017年5月8日的，合同的签订时间为2017年3月16日。第三人认为其通知被告是过户，不是公证。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 证据十，原告对证人证言的真实性有异议，根据证人在庭审中的陈述，其在出庭前知悉了本案事实，故其作证的证言的真实性有待商榷；证人认为交易对象是原告，但办理有关手续的并非是原告，可能是证人主观认知上的过错；证人提到和原告签订过合同，但始终提供不了合同；综上，证人在庭审中的陈述不是客观、公正的陈述。第三人对该证人陈述的情况不清楚。本院认为，证人李某的证言，结合被告提供的证据五、证据六、证据七，可以证明双方在《临安市房屋转让合同》第三条第3点中约定的“办理委托公证手续”的意思并非原告张洪所陈述的系办理产权公证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月16日，原告张洪与被告史杰在第三人诚居公司的居间下签订《临安市房屋转让合同》一份，该合同载明房屋坐落于临安市，房屋用途为住宅，建筑面积为111.26平方米，价款为65万元，房价包括楼下柴间一个。该合同第三条第3点约定：“签订合同当日乙方即张洪支付购房定金20万元整，双方约定2018年3月16日前办理委托公证手续，公证期间为1年，乙方张洪一次性支付甲方史杰全部房款，另做土地证的费用由甲方史杰承担；乙方张洪的20万定金由中介保管”。合同第九条约定：“自本合同生效之日起，乙方张洪在三个月内向房地产产权登记机关申请办理权属转移手续，甲方史杰给予协助。如因甲方史杰过失造成乙方张洪不能在20天内取得房地产权属证书的，视为甲方史杰违约，乙方史杰有权退房，甲方史杰必须在乙方张洪提出退房之日起3天内将乙方已付款项退还给乙方，并向乙方支付违约金20万元整。”因合同签订时双方均明知案涉房屋没有土地证，故双方在合同第十七条明确约定：“如在约定期限内无法办理土地证，双方解除本合同，由此造成的房产无法交易，双方免责。”该合同还约定了其他的权利义务。 案涉合同签订后，原告交付20万元定金予第三人。案涉房屋自2018年3月起可以办理土地证。2018年3月16日，原告张洪交付65万购房款予第三人监管账户。 本院认为：原告张洪与被告史杰签订的《临安市房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。该合同第十七条明确约定如在约定期限内无法办理土地证，双方解除本合同。而办理产权证的时间，双方在合同的第九条作出了明确约定，即自合同生效之日起三个月内，由原告张洪申请，被告史杰给予配合；庭审中，原告及第三人均陈述2018年3月7日开始，案涉房屋可以办理土地证；故在合同第九条约定的办理产权登记的时间内，案涉房屋的土地证尚无法办理，根据该条的约定，双方约定的合同解除条件成就。合同中未约定解除权的行使期限，原告也未催告被告行使该权利，因此被告的解除权并未消灭。被告史杰于2018年3月10日发函告知原告及第三人合同解除，原告及第三人均承认收到了该解除函，故本院对被告辩称双方之间签订的《临安市房屋转让合同》已解除的意见予以采纳。因《临安市房屋转让合同》已解除，故原告主张继续履行该合同及要求被告协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告认为，双方约定的办理土地证的时间为2018年3月16日前，即《临安市房屋转让合同》第三条第3点的约定。本院认为，从该条约定的内容来看，双方约定的是2018年3月16日前办理委托公证手续，并未约定办理土地证的时间，故本院对原告的该说法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张洪、戴志玉的诉讼请求。 本案受理费17220元，减半收取8610元，财产保全申请费5000元，合计13610元，由原告张洪、戴志玉负担。 原告张洪、戴志玉于本判决生效之日起十五内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  马钱利 二〇一八年八月二十日 书记员  陈张芸 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。