湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初967号 原告：蒋利英，女，1987年2月12日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省郴州市苏仙区磨心塘香雪鑫都小区3栋1701房，身份证号码430481198702128989。 委托诉讼代理人：贺军伟，湖南乾越律师事务所律师。 被告：王林林，男，1978年9月23日出生，汉族，湖南省衡南县人，户籍地湖南省衡南县栗江镇栗蒸路5号，现住郴州市北湖区实验中学珊珊超市旁，身份证号码430422197809233012。 原告蒋利英与被告王林林租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贺军伟，被告王林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋利英向本院提出诉讼请求：一、判令王林林立即支付拖欠租金30080元、物业管理费1566元；二、判令王林林承担本案全部诉讼费用。事实与理由：蒋利英购买了郴州市骏马房地产开发有限公司（简称骏马公司）开发的商铺，并书面委托该公司与王林林于2017年4月19日签订《商铺租赁合同》，将郴州市阳光瑞城4栋-1层58号商铺租赁给王林林使用，合同约定给予4个月免租期，从2017年9月1日开始按3920元/月支付租金。在履行合同过程中，王林林严重违约，长期拖欠租金及物业管理费用，蒋利英不得己于2018年5月28日依法解除了双方的《商铺租赁合同》，王林林在收到解除通知后，已将其租赁商铺腾空，双方合同已经解除，但王林林拖欠的租金和物业管理费没有支付。为此，诉至法院请依法判处。 被告王林林辩称：一、王林林只是与骏马公司签订了《商铺租赁合同》，没有与蒋利英签订合同，骏马公司招租时承诺将所有商铺租赁出去，但是没有做到。-1层只有王林林一家在营业，每天只有100元的营业额，导致经营维持不下，负担不起房租。二、王林林的妻子与蒋利英达成口头协议，2018年起租金按2600元/月计算，王林林付给蒋利英2018年1月和2月的租金共计5200元，3月以后没有交租金，蒋利英把商铺锁了一个月，致使存放在商铺里的物料变质，王林林不同意蒋利英的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、《商铺租赁合同》、《商铺门面租赁委托协议》、阳光瑞城合同签约审批确认单及收据各一份。蒋利英拟证明自己是商铺的合法产权人，并委托开发商骏马公司办理商铺的对外租赁事宜，骏马公司以出租方委托代理人的身份与王林林签订了《商铺租赁合同》。王林林质证称，这个委托协议王林林不知情，王林林只与骏马公司签订了合同。本院认为，原告蒋利英提供的上述证据，被告王林林对真实性无异议或者虽称不知情，但未提交相反证据，故本院予以采信，并将结合争议焦点予以评述。2、租金收据（第一联：存根）。蒋利英拟证明王林林在租赁期间仅给付租金5200元，并进一步补充证明王林林认可蒋利英的合同主体身份。王林林对收据的真实性认可，但称租金是由王林林的妻子交给蒋利英的，交款时已与蒋利英达成了自2018年1月起每月租金减至2600元的口头协议，收据载明的内容亦能够证实这个事实。蒋利英对王林林的质证意见反驳称，没有与王林林协商降低租金，收据记载的内容不能证明蒋利英已同意按每月2600元收取租金，蒋利英催收租金时，王林林称只有5200元，就收了5200元，剩下的之后再补交。双方对于收据的真实性均无异议，本院予以采信，至于收据记载的内容是否能够证明蒋利英与王林林就降低租金达成了合意，本院亦将结合争议焦点予以评述。3、阳光瑞城物业服务费催缴通知单一份。蒋利英拟证明王林林欠2017年12月1日至2018年5月31日时段的物业服务费1566元。王林林质证称没有收到物业服务费催缴通知单，蒋利英称交纳物业服务费是王林林应履行的合同义务，因王林林当时已搬离了商铺，物业公司只能将通知单送给蒋利英。4、解除《商铺租赁合同》通知书一份。蒋利英拟证明由于王林林严重违约，拖欠租金和物业服务费，已于2018年5月28日通知王林林解除《商铺租赁合同》，并张贴于商铺，王林林质证称在通知前已经搬离商铺，承认收到蒋利英以短信方式发给王林林的解除合同通知。本院对项证据的真实性予以采信。 根据当事人举证、质证及当庭陈述，本院确认以下事实： 原告蒋利英购买了骏马公司开发的郴州市阳光瑞城项目4栋-1层58号商铺，并委托该公司对外招租，双方签订了《商铺门面租赁委托协议》。2017年4月19日，骏马公司以出租方（甲方）委托代理人的名义与被告王林林（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定：一、乙方承租甲方商铺用于经营小吃，租期三年，每12个月为一个租赁年度，为支持商家经营，培育市场份额，自2017年5月1日开始计算给予乙方4个月的免租期；二、商铺建筑面积49㎡，租赁费用80元/月/㎡，其中租金32元/月/㎡，设备使用费24元/月/㎡，场地使用费24元/月/㎡，以上租赁费用不含物业管理费及其他费用，如有则甲方或甲方指定物业公司及商业管理公司与乙方另行签订相关合同；三、租赁费用的支付采用预付制，乙方应在租赁期起始日前10日内交付第一个年度（○半年度，○季度）租赁费用；四、为确保本合同各款项、费用按时足额交付，乙方同意在本合同签订时向甲方一次性交纳合同保证金11760元，如乙方未能如约交付租赁费用，甲方有权从合同保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索，乙方应当在接到甲方书面通知后7日内补足合同保证金，逾期未予补足的，应按本合同第五条约定承担违约责任；五、乙方延期向甲方或物业公司交付应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额的每日千分之三计算，从应付之日算至实际付清之日；六、乙方迟延支付租赁费用、物业费等应付款项或费用超过15日或累计超过30日，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方约定的通信地址时，合同解除；七、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还三个月的合同保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于三个月租赁费用的经济损失；八、物业公司作为商铺所在项目物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务，甲、乙双方同意物业公司有权授引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同。合同还就商铺的使用、交还、争议解决等方面进行了约定。合同签订当日，王林林向骏马公司交纳合同保证金11760元，此款后转付蒋利英。王林林进场后，由于经营亏损，因而拖延支付租金，蒋利英多次催索。2017年12月31日，王林林给付租金5200元，蒋利英向王林林出具收据一份，载明“今收到阳光瑞城四栋负一层58号铺2018年1-2月份租金5200元整”。但之后，王林林未再支付租金，并于2018年5月停止经营，并搬离商铺。5月28日，蒋利英将解除《商铺租赁合同》通知书张贴在商铺，并将通知内容通过短信发送给王林林，王林林回短信称没有与蒋利英签订合同，指责蒋利英强行锁了商铺一个月时间，造成物料损失几万元。另查明，2018年5月24日，阳光瑞城物业服务中心向蒋利英送达服务费催缴通知单，要求交纳2017年12月1日至2018年5月31日的物业费1566元。 本院认为，本案争议焦点：一、蒋利英是否为本案适格主体；二、王林林与蒋利英是否达成变更租金数额的合意。 关于争议焦点一，本案为租赁合同关系，蒋利英为商铺所有权人，其与受托人骏马公司签订委托租赁合同，委托骏马公司办理出租事宜，骏马公司以自己的名义与王林林签订商铺租赁合同，是履行委托事务，王林林应当知道骏马公司的代理关系，且在合同履行过程中，蒋利英向王林林主张权益，王林林向蒋利英履行了部分合同义务。因此，本案租赁合同直接约束蒋利英和王林林，蒋利英应为本案适格主体。 关于争议焦点二，租赁合同约定月租金3920元，王林林主张在合同履行过程中，已与蒋利英协商达成变更租金为每月2600元的口头协议，但蒋利英予以否认，王林林对自己主张的事实负有举证证明的责任，其提供的租金收据所载明的内容中关于租金数额的意思表示不明确，不能认定双方已达成变更租金的合意。因此，对王林林的该项主张，本院不予采信。 关于王林林缴纳的保证金性质及能否抵扣租金。本案租赁合同为蒋利英一方出具的格式合同，合同第四项明确规定交纳合同保证金的目的是确保合同项下款项、费用按时足额交纳，未能如约交纳时，以保证金直接予以扣抵或扣罚，抵扣后保证金不足部分予以补足。因此，本案保证金虽是履行合同的担保方式，但没有约定定性性质，蒋利英主张的违约赔偿金，实质上是主张定金的权利，故本院不予支持。本案保证金应首先用于抵扣租金，且在合同履行过程中保证金已实际抵扣了部分租金。 关于蒋利英能否直接向王林林主张给付物业管理费。租赁合同约定物业管理费由王林林负担，但同时约定由王林林与物业公司签订物业管理合同，根据合同的相对性原则，应由物业公司依据合同主张权益，本案蒋利英主张物业管理费不属于“合同相对性原则”的例外，且蒋利英未提供证据证明其作为商铺业主已代付物业管理费而取得追偿权，因此，蒋利英的该项诉请，本院不予支持。 关于违约金的计算。租赁合同约定迟延付款违约金为每日千分之三，折算年化率达109.50%，过分高于王林林违约给蒋利英造成的实际损失，本院认为应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，酌定减至为每日千分之一。 综上所述，被告王林林未按照合同履行给付租金义务，应继续履行，并承担违约责任。被告王林林预交的保证金在抵扣租金后，尚欠租金自2018年3月1日起按每日千分之一承担迟延履行违约金至付清之日止。物业管理费由物业管理合同相对方主张权益或在蒋利英代付后另行向王林林追偿。鉴于租赁合同已实际解除，本院不再判决解除。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下： 一、被告王林林于本判决生效之日起十日内给付原告蒋利英租金18320元及违约金2802.96元（以18320元为基数，按每日千分之一，自2018年3月1日计算至7月31日止，后段违约金另行计算至清偿之日止）； 二、驳回原告蒋利英其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费591.15元。减半收取295.58元，由原告蒋利英负担95.58元，被告王林林负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 莫卫民 二〇一八年八月十日 法官助理 刘 阳 书 记 员 李 珍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第四百零八条委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此给受托人造成损失的，受托人可以向委托人要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。