山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1702民初6207号原告：崔自涛，男，1970年7月25日出生，汉族，户籍地山东省郓城县，现住址同上。委托诉讼代理人:王洪磊，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：任福启，男，1972年5月6日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区，现住址同上。委托诉讼代理人：刘晓春，山东诚维律师事务所律师。被告：任宪龙，男，1974年10月1日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区，现住址同上。被告：霍玉兰，女，1967年7月10日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区，现住址同上。原告崔自涛与被告任福启、任宪龙、霍玉兰执行异议之诉一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告崔自涛的委托诉讼代理人王洪磊，被告任福启及其委托诉讼代理人刘晓春到庭参加了诉讼，被告任宪龙、霍玉兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔自涛向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即停止对位于菏泽市牡丹区沙土镇任桥行政村的门市房的执行，并解除对该房的查封；2.涉案诉讼费由被告承担。事实和理由：在被告任福启与被告任宪龙、霍玉兰强制执行案件中，贵院错误将属于原告的并由原告实际占有的的位于菏译市牡丹区的两间门市房予以查封，井作出(2015)菏牡商初字第1248号民事裁定书，但对于贵院的查封，原告之前不知。2017年8月份贵院将评估公告张贴在我的门市后才知道本属于我的房产已经查封并对涉案房产进行评估。对此，我已于2017年9月13日向贵院提出执行异议申请，贵院于2017年11月22日作出了(2017)鲁1702执异116号执行裁定书，于2017年11月28日将该裁定送达给原告，裁定驳回原告的异议申请。原告对该裁定仍不服。原告崔自涛与被告任宪龙于2014年2月5日签订房屋买卖合同，将位于菏泽市牡丹区的两间门市卖于原告崔自涛。并于当日签订了《房屋买卖合同》，同日将涉案房产交于原告崔自涛占有使用。根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条规定，当事人订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除了法律另有规定外，自合同成立时生效;未办理无权登记的，不影响合同效力的规定。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。据此，原告认为贵院对涉案房产的执行明显错误。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告任福启辩称，被答辩人崔自涛与被答辩人任宪龙签订的房屋买卖合同应依法确认为无效合同，被答辩人崔自涛不享有涉案房屋的物权。涉案被答辩人崔自涛与被答辩人任宪龙交易的房屋所涉土地属菏泽币牡丹区沙土镇任桥行政村所有，因而涉案房屋的土地属农村集体土地性质，案涉房屋不具备房地产交易资格，在此情况下，假设被答辩人崔自涛与被答辩人任宪龙于2014年2月5日签订了《房屋买卖合同》，因该房屋买卖合同违反了目前我国法律确立的一个原则，集体土地上建设的房屋不得向本集体经济组织之外的人出售，因而被答辩人崔自涛与被答辩人任宪龙于2014年2月5日签订的《房屋买卖合同》，从法律上讲属于违法行为，不受法律保护。所以二被答辩人双方签订买卖协议的行为自签订之日就违反了法律规定，是无效的。自始无效的法律行为是法律的强制性规定，因而不发生涉案房屋物权转移的法律效力，被答辩人崔自涛不享有涉案房屋的物权。因被答辩人崔自涛不享有涉案房屋的物权，因而其不是本案的适格异议人，就涉案执行标的物其不享有足以排除和阻却答辩人强制执行的事由。贵院应依法驳回被答辩人崔自涛的诉讼请求。被答辩人崔自涛在诉状中引用的法律依据不适用本案。被告任宪龙未作答辩。被告霍玉兰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人质证真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月15日，原告崔自涛与被告任宪龙签订《商品房买卖合同》，约定被告任宪龙将位于菏泽市牡丹区的建筑面积为200平方米的房产一套转让给原告崔自涛。2015年11月9日本院受理原告任福启诉被告任宪龙、霍玉兰买卖合同纠纷一案，根据原告任福启的申请，于2015年11月11日作出（2015）菏牡商初字第1248号民事裁定，查封被告任福启、霍玉兰所有位于牡丹区间。查封期间该财产允许使用，不得转移、变卖、损毁、抵押。该财产查封期限为三年。本院于同日作出查封公告并张贴于被查封的房产。2016年1月14日，本院作出(2015)菏牡商初字第1248号民事判决书，判决主文内容为“被告任宪龙、霍玉兰共同偿还原告任福启模板款25万元及利息(利息应自原告主张权利之日起即2015年11月9日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至生效判决书规定的履行期限的最后一日上)。限判决书生效之日起十日内履行完毕。”因被告任宪龙、霍玉兰未履行生效法律文书确定的义务，任福启于2016年4月19日向本院申请强制执行，本院于2016年4月20日立案执行，执行案号为(2016)鲁1702执832号。本院己对上述查封的涉案房产委托价值评估。崔自涛于2017年10月12日以上述异议理由向本院提出执行异议，认为涉案房屋已被任宪龙卖给了自己，且其对该房屋已实际占用，法院对该房屋的执行是错误的。2017年11月22日，本院作出（2017）鲁1702执异116号执行裁定，驳回案外人崔自涛的异议请求。原告崔自涛系山东省郓城县黄安镇杨庄行政村杨庄村人。本院认为：《中华人民共和国物权法》第五十九条规定：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从以上法律规定可以看出，集体土地上建设的房屋不得向本集体经济组织成员之外的人出售，本案的原告崔自涛非菏泽市牡丹区村民，且在本案的审理过程中，原告崔自涛及被告任宪龙在本案的审理过程中未能提供涉案房屋建造的合法审批手续及权属证书。故原告崔自涛与被告任宪龙所签订的《商品房买卖合同》违反法律的强制性规定，系无效合同，原告崔自涛对涉案房产不拥有物权，其要求法院立即停止对位于菏泽市牡丹区沙土镇任桥行政村的门市房的执行，并解除对该房的查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百四十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告崔自涛的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告崔自涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王 辉人民陪审员  张宪法人民陪审员  倪丙坤二〇一八年八月三日书 记 员  赵 立