海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初936号 原告：冯某，女，1971年8月25日出生，汉族，住河南省开封市。 委托诉讼代理人：张某，海南大弘律师事务所律师。 被告：孙某，女，1972年8月8日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。 委托诉讼代理人：周某，海南华禾律师事务所律师。 第三人：海南我房地产顾问有限公司，住所地：海南省海口市龙昆南路金霖花园别墅B7栋一楼。 法定代表人：林某1，董事长。 委托诉讼代理人：林某2，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：甘某，男，该公司员工。 原告冯某与被告孙某、第三人海南我房地产顾问有限公司（以下简称我房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯某的委托诉讼代理人张某，被告孙某的委托诉讼代理人周某，第三人我房地产公司的委托诉讼代理人甘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月17日，原告通过第三人与被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于琼海市××镇）紫荆阁E-505个人商品住房，房屋建筑面积为84.19平方米，房屋成交价为645000元，付款方式为贷款。原告应在签订合同同时支付被告购房定金2万元，并于2017年4月17日前向被告支付首付款18万元，首付款（含定金）共计20万元，剩余为贷款部分按银行相关放款规定向被告支付。双方应相互配合于银行审批贷款通过后前往房屋所在地办理房产交易所申请办理房屋买卖权属过户手续，并按照有关规定申请领取《房屋所有权证书》，过户所需税费各付各税等。合同签订后，原告如约向被告支付了购房首付款28.2万元。被告即将房屋交付给原告居住使用。而后原告缴纳了相关税费，并要求被告前往房管部门办理房屋变更登记手续，但被告不仅没有配合原告办理房屋过户手续，也强行收回了已交付给原告的房屋，对原告一方的信息、电话推诿、拒接（回）。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告孙某辩称，一、原、被告经第三人介绍认识，三方于2017年4月17日签订《房屋买卖合同》。合同约定被告将（景成·花半里）紫荆阁E-505房以645000元的价格出售给原告。签订合同当日，原、被告共同前往海南省工商银行琼海分行申请了二手房屋买卖贷款。银行受理后对贷款额度予以了调整，决定准予贷款额度为363000元。故原告在2017年4月17日已付200000元的前提下又依据合同约定于2017年5月8日向被告支付贷款不足部分的82000元。2017年4月28日被告已公证委托第三人的经理甘某办理上述房屋过户等一切事宜，至今被告已履行完毕合同约定的全部义务。被告在收到原告首付款以及办理完成贷款手续后多次催促原告和第三人办理房产过户手续，并在原告要求提前出借房屋给其母亲养病的请求下，本着诚信原则将上述房产出借给原告。第三人及工行信贷部门工作人员告知房产一直无法过户的原因是原告的的委托代理人一直拒绝办理相关手续。原告也以不在国内、工作忙等各种理由拒绝来琼办理过户手续。被告于2017年12月中旬来琼催促原告办理过户手续及归还出借房屋。二、原告未在合同约定的时间办理过户，被告有权解除《房屋买卖合同》。合同第九条第二项明确约定：甲、乙双方任何一方不按期办理过户手续，不按期付款或不提供相关证件、资料等，致使本合同无法按期顺利履行的，逾期达十五日，守约方有权解除合同，并可追缴违约方责任。根据上述约定，原告签订合同在长达七个多月的时间内不进行房产过户是明显的违约行为，故被告有权根据合同约定解除该《房屋买卖合同》。三、因琼海市政策的调整，《房屋买卖合同》已无法继续履行，应予撤销。根据2017年4月24日海府[2017]45号文《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》规定，对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区（不含官塘片区）范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得税证明或社会保险缴纳证明不予认可。原告是河南开封市人，并且系国家公务员，故其在海南不可能存在缴纳个人所得税及社会保险的可能。因此，原告不具备购房资格，故双方签订的《房屋买卖合同》也就根本无法履行，应予以撤销。 第三人海南我房地产顾问有限公司述称，2017年，第三人接受原告的委托，协助其在琼海物色适当的物业，经过第三人的努力，原、被告及第三人于2017年4月17日签署一份《房屋买卖合同》（合同编号：0005907），约定原告购买被告所有的位于琼海市××镇）紫荆阁E-505房。在居间服务过程中，第三人依法依约履行义务，行使权利，并无任何过错，第三人请法院予以查明，维护第三人合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人无异议的证据有：原告提供的证据：1、房屋买卖合同，2、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证书，海国用（2014）第2873号国有土地使用证、结婚证、户口本、身份证、声明书、公证委托书，3、中国建设银行个人活期账户明细，4、公证委托书，5、海南省地方税务局房地产过户税收证明书、税收完税证明、海南增值税普通发票、琼海市住房保障与房产管理局受理通知单。被告提供的证据：1、房屋买卖合同，2、公证委托书，3、微信聊天记录，4、海府[2017]45号文，5、琼办发2018（29）号文，6、二手房买卖贷款审批手续材料。对上述各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据：2017年12月18日的收据，证明原、被告双方都确认房子不再进行过户，如果存在买卖就不应存在收取租金的问题，如果要买卖的话不存在向后收取租金的问题，2017年12月18日已经将租金收取到2018年2月28日，从而可以证明双方已经将该房产视为租赁关系并非买卖关系。原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，当时被告收到原告租金以后称第二天就办理过户手续。第三人质证认为，第三人没有参与进来，双方没有跟第三人谈过这些。本院审查认为，对被告所举该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 第三人没有提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:琼海市嘉积镇嘉博路铺仔村段（景成·花半里）紫荆阁E-505号房于2013年9月10日登记至被告名下，建筑面积84.19平方米，房产证号：海房权证海字第XXXX号，土地使用权证号:海国用（2014）第2873号。2017年4月17日，在第三人的居间下，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》（编号0005907），约定被告向原告出售涉诉房产，房产交易价格为64.5万元。付款方式为贷款：1、乙方（原告）应在签订本合同时向甲方（被告）支付购房定金2万元；2、乙方于2017年4月17日前向甲方支付首付款18万元。首付款（含定金）共20万元，剩余为贷款部分按银行相关放款规定向甲方支付。……4、甲乙双方同意通过丙方（第三人）指定银行办理相关贷款手续，并于2017年4月18日前办理贷款初审手续。附加：乙方申请的银行贷款审批额度不足，乙方承诺3个工作日内一次性以现金方式补足首付款。合同第五条约定，甲乙双方就房屋交付达成以下细目：一、房屋交付前房屋所产生的水、电、煤气、物业、供暖等各项费用由甲方承担。房屋交付时甲方须提供上述费用交清的凭证。二、甲方应配合乙方办理户口迁出、有线电视过户、电话过户等手续。三、甲乙双方约定于收到银行按揭贷款后交房。四、家私电器等附属物：电视壹台、洗衣机一台、空调两部、冰箱壹台、床两张、抽油烟机、热水器、沙发、衣柜、餐桌、鞋柜。第六条约定，一、甲乙双方应相互配合于银行审批贷款通过后前往房屋所在地办理房产交易向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户手续，并按照有关规定申请领取《房屋所有权证》。二、根据甲乙双方协商，过户所需税费各付各税。第九条约定，……二、甲乙双方任何一方不按期办理过户手续，不按期付款或不提供相关证件、资料等（含贷款所需资料），使本合同无法按期顺利履行的，逾期达十五日，守约方有权解除合同，并可追缴违约方责任。合同还对丙方权利及责任、争议的解决等进行了约定。签订合同当日，原告通过银行转账方式向被告支付了购房款20万元（含定金）。经与被告沟通，原告在签订合同后便入住了涉案房屋。 同日，被告通过公证方式委托第三人的员工甘某全权代表其办理涉案房产的相关事宜。具体权限包括：签订房屋买卖合同、解除密码、到房屋管理部门办理产权过户、办理土地使用权过户（包括土地关联手续）、前往房屋管理部门查询本人的住房信息并开具证明、缴纳相关税费、房产评估及配合房屋的买受人办理银行按揭手续等相关事宜。同日，原告亦委托第三人的员工尤亚兰办理涉案房屋的购买事宜。因原告申请的银行贷款审批额度不足，原告于5月8日向通过银行转账方式向被告支付了8.2万元，补足了购房首付款。8月28日，原告缴交了相关的税费，琼海市地方税务局出具了房地产过户税收证明书及税收完税证明。11月1日，被告的丈夫秦玉忠通过公证声明涉案房屋为被告的婚前财产。并将公证书向第三人邮寄，第三人表示11月中旬收到该公证书。 12月15日，被告的丈夫秦玉忠通过微信要求原告将房屋腾出来。原告表示过户后如果贷不了款会一次性向被告支付。秦玉忠表示其所有的过户手续都办完了，要求原告现在给钱，并表示18号下午3时安排人收房。12月18日，秦玉忠向原告收取了2017年9月至2018年2月的租金12000元，并出具的收据。次日，琼海市住房保障与房产管理局受理了办理涉案房产交易（转移）的申请。12月20日，原告缴交了测绘费、工本费、房地产交易手续费、配图资料费等。同日，被告通过短信通知甘某，取消对甘某的上述授权。 庭审中，被告表示因为原告一直拖延办理房屋过户手续，秦玉忠直接找到原告的家人说再不付钱合同就不能履行，并表示原、被告双方已经将房屋买卖关系改为了租赁关系，并收取了租金。原告表示其并无拖延办理房屋过户手续，称秦玉忠口头承诺收到租金就去过户。第三人表示原告并无拖延办理房屋过户手续的行为，并称在11月中旬收到最后一份材料即声明书后，其和被告说准备过户了，但被告说等秦玉忠过来再处理过户的事。对此被告予以否认。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是否能够继续履行。 本案中，2017年4月17日，《房屋买卖合同》签订后，原告已按合同约定向被告支付了首付款20万元，后因原告申请的银行贷款审批额度不足，原告又向被告支付了8.2万元，补足了购房首付款，并缴交了相关的税费，履行了合同约定的义务。2017年12月19日，琼海市住房保障与房产管理局亦受理了办理涉案房产交易（转移）的申请。原、被告均委托第三人的员工代为办理涉案房屋过户手续，但第三人表示原告并无拖延办理房屋过户手续的行为，被告亦无证据证明原告拖延办理房屋过户手续。且根据本案查明事实，被告于2017年11月份才向第三人邮寄办理过户手续所需的声明书。故被告主张原告签订合同在长达七个多月的时间内不进行房产过户明显违约，被告有权根据约定解除合同，理由不成立，本院不予采纳。 根据合同约定，被告应于收到银行按揭贷款后交房，但经原、被告沟通，原告在签订合同后便入住了涉案房屋；在签订合同后，原、被告未曾就解除合同达成合意。故被告主张收取租金后，已经将房屋买卖关系改为了租赁关系，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。《房屋买卖合同》在2017年4月17日签订，且原告于同日支付了部分购房款。所实施的行为在琼海市人民政府发布关于加强房地产市场调控的通知之前，并不属于限购政策调整的范围。故被告主张原告不具备购房资格，双方签订的合同无法履行，理由不成立，本院亦不予采纳。 综上所述，原告已按约定履行了合同义务，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》能够继续履行。被告拒绝协助原告办理涉案房屋过户手续，违反合同约定及法律规定。故原告诉请被告继续履行《房屋买卖合同》，协助办理房屋产权过户手续的义务，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告冯某与被告孙某及第三人海南我房地产顾问有限公司继续履行各方于2017年4月17日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告孙某于本判决生效之日起三十日内协助原告冯某办理位于琼海市××镇房[房产证号：海房权证海字第XXXX号，土地使用权证号:海国用（2014）第2873号]的房屋产权过户手续，将此房屋产权过户至原告冯某名下。 案件受理费10250元，由被告孙某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王国锋 二〇一八年八月六日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。