山东省临沂市中级人民法院山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁13民终4645号 上诉人（原审原告）：临沂永基置业有限公司，住所地临沂市北城新区汀香郡。 法定代表人：卢乐溪，董事长。 委托诉讼代理人：朱文山，山东琅琊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任燕燕，女，1962年2月21日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：冯磊，山东宇澄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。 上诉人临沂永基置业有限公司（以下简称永基公司）因与被上诉人任燕燕租售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初12547号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永基公司的委托诉讼代理人朱文山、被上诉人任燕燕的委托诉讼代理人冯磊、王永娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人永基公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律不当。一、本案双方签订的是租赁合同而非买卖合同，所有合同内容均是租赁合同的内容，并不符合买卖合同的条款，一审法院对合同性质认定错误。二、被上诉人存在转租情形，根据合同第六条的约定，上诉人有解除权，一审未予支持是错误的。一审法院仅依据被上诉人与案外人张子浩存在合作经营关系而认定被上诉人不存在非法转租转借，明显不当。三、被上诉人未按时缴纳房租，存在严重违约，上诉人有权根据合同约定第六条第二项解除合同。一审法院在认定被上诉人享有优先购买权的基础上认定被上诉人没有违约是错误的。四、对于承租人的优先购买权，法律有明文规定，双方合同也有约定，但仅约定的是优先购买权的方案，而非买卖合同。优先购买权的前提是出租方进行出售，但本案中上诉人并没有出售的意思表示，被上诉人也就不享有优先购买权的实现条件。 被上诉人任燕燕答辩称，上诉人的上诉理由不成立，相关事实在一审中已经明确查清，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 永基公司向原审法院起诉请求：判决解除永基公司与任燕燕签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》。 一审法院认定事实：2015年1月31日，永基公司与任燕燕签订了《汀香郡香颂街房屋租售合同》，约定：“一、租售房屋情况1.2房屋为汀香郡一期Ｃ4号楼14、15、16号商铺，建筑面积为773.31平方米，房屋用途为商业用房，坐落于北城新区；房屋楼层：一、二层，房屋类型为商品房，结构为框架结构。房屋情况：毛坯房。二、租赁期限及用途2.1.1租赁期：8年，自签订本合同之日起计算。即：自2015年2月19日至2023年2月19日止。乙方承诺将承租房屋仅用于自主经营，在本合同租赁期限内，非经甲方书面同意，乙方不得改变、转租或转租部分闲置的承租房屋的用途。2.1.2租金：2015年2月19日至2017年2月19日：租金为人民币1.8元／天／平方米（税后），租赁期内第一年租金总额为人民币334070元（含4个月免租期折合后），（大写：叁拾叁万肆仟零柒拾元整）；第二年租金总额501105元。2017年2月19日至2023年2月19日：租金标准以1.8元／天／平方米为基础，每3年一个阶段递增，递增幅度为上阶段租金水平的5%。2.1.3租金支付方式及时间：租金采取预付的方式按（年）结算，具体租金支付时间双方约定如下：首期租金乙方应在双方签订合同后五个工作日内向乙方支付，剩余各期租金应在每期租金支付时间到期前一个月内向乙方支付，剩余各期租金应在每期租金支付时间到期前一个月付清，即每年12月30日前付清。每次支付租金后，甲方应向乙方出具相应付款金额的付款凭证。四、租期内购买约定4.1由乙方行使购买14、15、16号商铺（总建筑面积：773.31平米，总房款：10810348元）的优先购买权，因合同所涉房屋系乙方与第三方张子浩存在合作经营关系，双方用分别租赁（预购）的房屋开设酒店，如届时张子浩不行使优先购买权，甲方同意乙方行使原属张子浩的优先购买权4.2甲方将房屋出租给乙方，在租赁期间甲、乙双方约定，甲方同意乙方在租赁期两年内即2017年2月19日前行使该房屋的优先购买权，甲方承诺按照上文约定的价格出售给乙方，已付两年租金（含4个月免租期）835175元直接冲抵房款，双方签订《商品房买卖合同》，此租售合同自动作废。……六、合同的终止和解除6.2有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；（2）乙方擅自将房屋转租、转让、转借他人，或擅自调换使用；（3）乙方逾期不支付租金逾期超过1个月的。七、违约责任2.租赁期间，如因甲方未办理竣工验收手续导致乙方不能正常使用房屋，并办理经营所需其它手续，甲方应免除在此期间乙方的租金，并承担因此造成的损失，租期及行使优先购买权日期相应顺延。……”，永基公司及任燕燕均在合同上盖章或签字。合同签订后，永基公司将涉案房屋交付任燕燕使用，任燕燕于2015年2月6日、2016年2月3日交纳商铺租金334070元、501105元，共计835175元。后任燕燕于2017年1月通过电话联系永基公司财务负责人艾丽华、杜川等工作人员、到永基公司售楼处沟通等多种途径方式联系永基公司行使优先购买权，永基公司均未给予明确答复。任燕燕委托山东宇澄律师事务所冯磊律师向永基公司发出律师函，主张行使购买权，永基公司给任燕燕出具回函，称因任燕燕违约在先，丧失了优先购买权，永基公司有权解除合同。现永基公司以任燕燕未按合同约定交纳2017年度租金，并将涉案房屋转租、转让、转借他人，要求解除与任燕燕之间签订的租售合同。 一审法院认为，永基公司、任燕燕之间签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》，是双方真实意思表示，不违反相关的法律法规，并且已实际履行，应为有效合同，予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。双方在合同中约定，永基公司同意任燕燕在租赁期两年内即2017年2月19日前行使涉案房屋的优先购买权，任燕燕提交的录音资料、律师函、回函、照片及微信聊天记录等证据材料，能够相互印证，证实任燕燕在2017年2月19日之前之后均向永基公司行驶了涉案房屋的优先购买权。合同约定剩余各期租金应在每期租金支付时间到期前一个月付清，现任燕燕以在合同约定的时间内行使了优先购买权，而未按该约定交纳租金的做法，并无不当，永基公司亦未提交证据证实其在2017年2月19日前要求任燕燕在合理期限内支付租金，或不同意将涉案房屋出售给任燕燕，故永基公司称任燕燕未支付租金，已构成违约的主张，理由不成立，不予支持。合同中已写明涉案房屋系任燕燕与案外人张子浩存在合作经营关系，同时案外人张子浩亦与永基公司就本案所涉房屋的相邻12.13.17号商铺签订了租售合同，且合同约定的房屋现正由张子浩用于经营饭店，因此，应当认定永基公司是明知任燕燕租赁房屋是用于与张子浩合伙经营饭店的，同时任燕燕提交了其与张子浩签订的合作协议予以证实，故永基公司主张任燕燕擅自将涉案房屋转租、转让、转借他人构成违约，与事实不符，理由不当，且任燕燕已投入较大的资金对涉案房屋进行了装饰装修，仍在营业运营中，如解除双方已签订的租售合同，将有失公允，故永基公司的主张，一审法院亦不予支持。综上所述，永基公司主张任燕燕未按合同约定支付租金，并将涉案房屋转租、转让、转借他人，构成违约，要求解除与任燕燕双方之间签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》，其提交的证据并不能充分证实其主张，故永基公司的请求，与事实不符，理由不当，证据不足，不符合法律规定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回永基公司的诉讼请求。案件受理费100元，由永基公司负担。 二审期间，上诉人提交2017年2月19日案外人周绪兴向上诉人交款的收据及转让凭条各一份（复印件），拟证明上诉人因业务需要每周六周日均上班，被上诉人未按期缴纳房租，在2017年2月19日之前上诉人并没有出卖房屋的意思表示，被上诉人也未缴纳相关款项，被上诉人存在违约。被上诉人质证认为，该两份证据系复印件，不符合法律规定的证据有效的情形；即使该证据真实，也不能证实上诉人的观点，上诉人用该证据是想证实被上诉人应按期缴纳租金，但按照双方合同约定第四条，在2017年2月19日前，被上诉人有权选择购买涉案房屋，而事实上被上诉人已确实向上诉人表达了购买涉案房屋的意思表示，应形成买卖关系，被上诉人不应继续缴纳租金。且该证据本身也不排除存在补开的可能，无法证实案外人的交款时间。且上诉人公司周六周日是否有人上班与本案无关联，关于行使优先购买权，被上诉人早就向上诉人提出，上诉人的工作人员一直避而不见。经审查，本院认为，上诉人提交的上述证据与本案无关联性。 本院对事实的认定与一审法院认定一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》属于何种性质的合同；2.被上诉人任燕燕是否存在违约行为，上诉人是否可行使合同的解除权。 关于第一个争议焦点：首先，从涉案合同名称看，该合同为租售合同，顾名思义，合同双方在签订合同时均有关于房屋租赁和出售的意思表示。其次，从涉案合同内容看，该合同除对房屋租赁作出相关约定外，合同第四条“租期内购买约定”，对被上诉人购买涉案房屋作了明确约定，即上诉人同意被上诉人在租赁期两年内即2017年2月19日前行使房屋的优先购买权，且上诉人承诺按合同上文约定的价格出售给被上诉人，已付两年租金835175元直接冲抵房款，双方签订《商品房买卖合同》，此租赁合同自动作废。该约定表明，双方对涉案房屋的租赁及买卖均作了约定，且对于租期内购买房屋的约定为确定性表述。该合同内容说明涉案合同并非单纯的房屋租赁合同，而是包含租赁和出售两层意思。再次，双方虽约定了“优先购买权”，但被上诉人依该合同享有的购买权与法律规定的承租人的“优先购买权”存在差异。《合同法》第二十三条规定的优先购买权的行使需以出租人作出出卖的意思表示、承租人与其他购买人具有同等条件等为前提；而涉案合同对于被上诉人购买涉案房屋的时间、价格以及价款支付形式均已作出明确约定，因此该部分条款内容为附期限的买卖。根据合同，被上诉人在约定的期限内，即2017年2月19日之前，可以行使购买房屋的权利。因此，上诉人上诉称涉案合同仅为租赁合同，理由不成立。 现被上诉人在租期内主张购买房屋，符合合同约定；上诉人主张双方仅系租赁关系、上诉人无出卖房屋的意思表示、被上诉人无优先购买权等，理由不成立，且不符合合同约定。 关于第二个争议焦点，即被上诉人是否存在违约行为：其一，如上所述，被上诉人依据合同，在2017年2月19日前可行使购买涉案房屋的权利。因此被上诉人在缴纳了前两年的租金共计835175元后，不再向上诉人缴纳租金，而主张行使购买房屋的权利，不构成逾期缴纳租金的违约。其二，从上诉人与被上诉人签订的涉案合同、上诉人与案外人张子浩签订的租售合同均可以看出，上诉人对于被上诉人与张子浩的合作经营关系是明知且同意的。现上诉人主张被上诉人存在转租等情形构成违约，其理由不能成立。且上诉人未能举证证明被上诉人存在其他违约行为，故对于上诉人提出的被上诉人存在违约的主张，不予认定。上诉人以被上诉人违约为由提出解除合同的主张，不予支持。 综上，上诉人称被上诉人存在未按合同约定支付租金、并将涉案房屋转租、转让、转借他人，构成违约，并要求解除与被上诉人签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》，缺乏事实及法律依据，不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人临沂永基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一八年八月七日 书记员 陈 君