四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0182民初2252号 原告（反诉被告）：张小亚，女，1980年2月17日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：徐谅，四川东驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴小萍，女，1976年1月16日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：魏思奇，四川中则律师事务所律师。 第三人：彭州市天彭镇三缘房屋中介信息服务部，住所地四川省彭州市天彭镇安仁街11号。 经营者：夏青芳。 第三人：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地四川省彭州市金彭西路体育场西街2号，组织机构代码915101822025391005。 负责人：朱原，职务：行长。 委托诉讼代理人：李红，女，1985年10月10日出生，汉族，住四川省长宁县，系农行员工。 第三人：成都碧城置业有限公司，住所地：四川省彭州市体育场西街2号，统一社会信用代码9151018276228015X7。 法定代表人：甘鹏飞。 原告张小亚与被告吴小萍、第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称农行彭州支行）、彭州市天彭镇三缘房屋中介信息服务部（以下简称三缘服务部）、第三人成都碧城置业有限公司（以下简称碧城公司）房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加碧城公司为第三人。原告张小亚、被告吴小萍、第三人农行彭州支行、三缘服务部到庭参加诉讼，碧城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张小亚向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2015年10月3日与原告签订的《房屋买卖合同》，并配合原告办理房屋过户手续。诉讼中经释明，继续履行的内容就是由被告办理按揭房屋的提前还贷手续；2、依法判令被告向原告根据合同的约定支付违约金50000元；3、依法判令被告根据合同约定承担产权过户所需一切费用（其中过户费、营业税以实际发生为准，中介费为6260元）。 事实和理由：2015年10月3日，原、被告之间在三缘服务部居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》。由原告购买被告位于彭州市21号碧城豪庭5栋1单元4-7号，套三、面积为158.03㎡，总价313000元的房屋一套。合同签订当日，原告即支付了定金20000元，按照合同约定于2015年10月8日向被告支付了首付款130000元。同时合同还约定：办理产权过户手续中任何一方违约应当向守约方支付违约金伍万元整，并且违约方还应承担办理产权过户中所发生的一切费用，含过户后产生的营业税及全部中介费（详见买卖合同第八条第三款）。原告支付了上述款项后，在被告的同意并配合下将上述房屋进行装修并入住至今。被告购买成都碧城置业有限公司开发的商品房为按揭购买，原告系全款购买该房。目前，碧城豪庭小区绝大部分业主已经取得房屋所有权证和国有土使用证双证，但被告一直拖延办理上述权属证书，继而拒绝配合原告办理过户手续。原告认为被告行为构成根本违约，依法应当承担继续履行前述合同并向原告支付合同约定违约金的民事法律责任。 吴小萍辩称，对原告陈述的房屋交易过程和入住事实无异议，但辩称系因开发商原因而至今未能办证。被告已积极履行协助办证义务，无违约行为，也未造成原告损失，故不应承担支付违约金等责任。因房屋未办证，原告给付的首付款不足以给付按揭款，故缺乏一次性结按的条件。 吴小萍反诉主张：1、判令解除双方于2015年10月3日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张小亚向吴小萍腾还房屋，并承担从2015年10月9日至腾退完毕之日的房屋使用费用32000元（比照每月租金1000元标准，暂计至2018年6月9日）。事实与理由：被告因开发商原因不能办理房屋过户，属不可抗力致使合同目的不能实现，原告仅支付130000元首付款即对房屋无限期使用，而被告在办证之前不能收取尾款，存在显失公平。 张小亚辩称，双方履行合同并无法定或约定解除情形，房屋可以办证，被告要求给付房屋使用费没有给定明确的价格，应当驳回被告的反诉请求。 第三人农行彭州支行辩称，被告的按揭贷款截止2018年7月17日剩余金额为190554.92元，至今未收到被告结按的相关手续。在依法判决保护债权的情况下同意由原告履行相关结按手续。 第三人三缘服务部对居间促成原被告双方签订合同的事实无异议，并证实双方均知道房屋为按揭房屋，被告承诺很快办理结按手续。 经审理查明，2015年10月3日，原告张小亚与被告吴小萍在三缘服务部居间介绍下，签订《房屋买卖合同》，约定吴小萍向张小亚出卖位于彭州市三房屋，面积为158.03平方米。合同第四条、第六条分别约定：由乙方（张小亚）支付中介服务费6260元、产权过户所需费用。合同第五条第1款（1）项约定，尾款163000元，乙方在办理完两证过户手续后支付于甲方（吴小萍）；第3条约定：本合同签订后，丙方（三缘公司）协助甲乙双方于2015年10月30日前彭州房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续。合同第八条第3项约定：如在办理购房的产权过户手续中或产权过户完毕后任何一方违约则应向对方支付违约金5万元，并且违约方还应承担办理产权交易过户中所发生的一切费用（含过户后产生的营业税）及全部中介费。 后双方在合同尾部又补充约定：乙方于2015年10月8日支付甲方首付款130000元；于11月30日前取房产证时，支付甲方100000元；于12月22日前取土地证时支付尾款63000元。 合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，10月8日，支付房款130000元。2016年5月24日，张小亚装修房屋后入住至今。同年12月1日，三缘服务部出具收取张小亚4500元中介费的收据。 另查明，2010年5月18日，被告吴小萍与第三人碧城公司签订《商品房买卖合同》，由吴小萍购买碧城公司开发的位于彭州市房屋（面积为158.03平方米，签约备案号为：22361）。同年5月24日，吴小萍与农行彭州支行签订《个人住房公积金委托贷款担保借款合同》，约定贷款人农行彭州支行作为抵押权人向借款人吴小萍（抵押人）发放贷款275000元，借款期限自2010年至2030年，借款用于吴小萍购买碧城豪庭5幢1单元4楼407号房屋，吴小萍以该房为抵押担保。按揭贷款截止2018年7月17日剩余金额为190554.92元。 三缘服务部在居间介绍原被告进行房屋交易时，吴小萍承诺很快办理结按手续。 庭审中，农行彭州支行同意在债权受到保护的前提下由张小亚提前还贷。 再查明，碧城公司于2016年1月18日出具证明，内容为“吴小萍购买我公司碧城豪庭五栋楼1单元407室情况属实。由于我公司目前债务纠纷及法律诉讼等原因，正在积极协商各方以尽快办理相关产权。该栋楼已办了诸多产权证，所有在办证技术上没有任何问题”，同年4月26日，该公司向张小亚出具承诺称“因我公司原因，目前部分办证资料失落，已在房产局的指导下重新办证，是时我公司将及时为吴小萍小姐办证并及时转至您名下”。2018年5月7日碧城公司向彭州市房管局出具《证明》，称公司同意吴小萍申请办理诉争房屋产权。同年6月5日出具《情况说明》，称吴小萍和张小亚多次找到公司要求办理产权证。 另，碧城豪庭5幢1单元3楼305号房屋已取得房屋产权证。 以上事实，有原被告签订的《房屋买卖协议》、碧城公司出具的《情况说明》等书证、吴小萍申请出庭作证的碧城公司员工廖某的证言、碧城公司与吴小萍签订的《商品房买卖合同》《个人住房公积金委托贷款担保贷款合同》、吴小萍收取定金和首付款、三缘服务部收取中介费票据等证据为证。 本院认为，原被告签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，尽管被告系从房屋开发商处购买房屋后进行转卖，但法律并未禁止这类交易，故合同合法有效，双方均有义务诚实履行。 根据原被告双方当事人的诉辩主张，对本案的争议焦点分别评述如下： 一、关于被告是否应当履行办理诉争房屋结按义务的问题。本院认为，虽然在双方签订的《房屋买卖合同》中没有约定被告的结按义务，但庭审中原被告陈述、第三人房屋中介公司均证实原被告明知房屋属按揭购买，尚未还清银行贷款，被告也承诺尽快办理结按手续。故该项义务已构成被告的约定义务。因只有涤除了抵押权，原告才可能取得房屋所有权，也才能实现交易目的。至诉讼产生时，被告并未依承诺履行该项义务，已构成违约，应承担继续履行的义务。由于庭审中第三人农行彭州支行同意原告、被告均可向其付清剩余贷款，故如果吴小萍未在上述期限履行还贷手续，原告张小亚可以向中国农业银行彭州市支行申请办理提前归还有关（房屋）贷款手续，第三人中国农业银行彭州市支行应当予以办理。由此如果造成原告产生损失，原告可以向被告另行追偿。 二、关于被告能否履行协助办理房屋产权过户手续的问题。本院认为，因只有完成了房屋产权过户，才能实现房屋的物权变动。本案交易为二手房交易，存在交易房屋从开发商过户至被告名下，再由被告过户至原告名下的双重变动过程。虽然被告辩称系第三人碧城公司原因致使房屋无法变更过户，但从查明的事实看，与诉争房屋为同一幢的房屋已办理了产权证，证明诉争房屋具备办理过户的条件。开发商有义务协助被告办理房屋第一手交易的过户手续，被告也应当履行合同义务，协助原告办理诉争房屋的产权过户手续。故原告提出的该项诉讼请求，被告和第三人碧城公司都有义务协助完成。 三、关于被告是否承担50000元违约金的问题。被告对原告主张违约责任抗辩称未完成产权办理系因第三人碧城公司原因所致，本院认为，根据合同相对性原理和合同法第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，原被告在合同中明确约定了协助办理产权过户的期限而被告未履行该义务，故应当承担违约责任。合同约定了固定的违约金金额，被告作不承担责任的根本性抗辩。经法院释明，被告提出调低违约金的请求。鉴于原告已实际居住诉争房屋，也未受到其他财产损失，故基于违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，并根据我国合同法第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）之规定，本院调低原告主张的违约金额，酌定由被告向原告支付5000元违约金为宜。 四、关于被告是否承担产权过户营业税及中介费用的问题。被告辩称办理产权过户的税费未实际发生，且合同约定了由原告承担，故被告不应承担该项责任。本院认为，原被告在合同中约定了上述费用本应由原告承担，但合同的违约责任条款又约定当出现违约行为时，由违约方承担该费用。现原告在主张被告违约的前提下提出该项主张，实则主张被告应承担违约责任。依照双方签订的合同第八条第3项的约定，被告因违约而应承担支付营业税及中介费用等违约责任。因本案中，原告仅支出了中介费4500元，其余费用还未实际发生，故本院仅判定被告应当向原告支付4500元中介费用，其他费用发生后，由原告另行主张。 被告对于承担的违约金及各类费用，如认为系因第三人碧城公司所致损失，可另行依法解决。 五、关于合同是否应当解除、原告是否应当腾退房屋、支付房屋占用费的问题。被告在反诉中主张因房屋不能过户，合同目的不能实现，且原告仅付首付房款即使用，被告未办证不能收取全款，存在不公平情形，故合同应当解除。本院认为，本案诉争房屋并非不能实现过户，原告亦无违约行为，合同履行不存在法定或违约解除的情形，故被告主张解除合同的请求不能成立。被告早于合同约定的时间将房屋交付原告使用，系双方变更合同履行的意思自治行为，并不违反法律规定，加之合同并未解除，故原告无需腾退房屋，也无需支付提前使用房屋的占用费用。被告的该项反诉请求也不能成立。对于合同履行是否公平的问题，因被告在本案中并未主张原告支付剩余房款，本院不对此评价。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、吴小萍应于本判决生效后十五内向中国农业银行股份有限公司彭州市支行办理提前归还位于彭州市房屋的贷款手续；如果吴小萍未在上述期限履行还贷手续，张小亚可以向中国农业银行彭州市支行申请办理提前归还该房屋贷款手续，中国农业银行彭州市支行应当予以办理。 二、吴小萍、成都碧城置业有限公司应当于中国农业银行股份有限公司彭州市支行解除上述房屋抵押权十五日内协助张小亚办理产权过户登记至张小亚名下。 三、吴小萍应于本判决生效后十五日内向张小亚支付违约金、中介费用共计9500元。 四、驳回张小亚的其他诉讼请求。 五、驳回吴小萍的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费603元，反诉案件受理费300元，合计903元，由被告吴小萍负担。（被告应负担的受理费已由原告垫付，被告在支付原告费用时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾耀林 二〇一八年八月三日 书记员  张生容 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1.被限制出境。 2.被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3.被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4.被强制执行并承担相关费用。 5.支付执行费。 6.被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。