云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0302民初3236号 原告冯汝艳，女，1986年2月2日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区，系陈实之妻。 委托代理人李云坤，北京盈科（昆明）律师事务所律师。（特别授权） 原告陈实，男，1982年3月13日生，汉族，麒麟区人，住址同上，系冯汝艳之夫。 委托代理人李云坤，北京盈科（昆明）律师事务所律师。（特别授权） 被告曲靖开发区房地产开发有限公司。 地址：曲靖市麒麟区寥廓街道西关街169号。 统一社会信用代码：915303007343110861。 法定代表人沐斌，该公司执行董事。 委托代理人王俊丽，云南慧滇律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人马兰，该公司员工。（特别授权） 原告冯汝艳、陈实诉被告曲靖开发区房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后。依法组成合议庭，于2018年8月17日公开开庭进行了审理。原告冯汝艳、陈实的委托代理人李云坤，被告曲靖开发区房地产开发有限公司的委托代理人王俊丽、马兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年2月15日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：被告将其开发的座落于曲靖市麒麟区寥廓办事处胜峰路北侧逸墅花园二期2幢7层704号、建筑面积为96.39平方米的商品房出售给原告。由被告代办房屋产权证，但未约定办理期限。原告分期向被告交付购房款374229元。2016年6月30日，被告向原告交付了房屋，并向原告收取维修基金、契税、产权登记费。时至今日，被告仍未为原告办理《不动产权证》。为维护原告的合法权益。请求依法判令：1、被告立即为原告办理逸墅花园二期2幢7层704号房屋的《不动产权证》；2、由被告向原告支付违约金45843.05元（374229元×0.61%×20个月）；3、由被告支付原告按已付购房款总额374229元为基数，按月利率0.61%计算自2018年5月29日起至《不动产权证》办理完毕之日止的违约金；4、本案全部诉讼费由被告承担。 被告曲靖开发区房地产开发有限公司口头答辩，原告的事实主张没有相应的事实证明，不动产权证还没有办到业主手上，不是开发商的原因；合同里面没有约定被告必须办理不动产证，对代为办理不动产权证没有承担违约金的合同条款，请求法庭驳回原告的诉请，待庭审查明事实后再做详细答辩。 原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、身份证复印件二份，用于证明原告的身份情况；2、《商品房购销合同》一份，用于证明原、被告签订商品房购销合同，被告将其开发的房屋出售给原告，合同约定由被告代办房屋产权证；3、收款收据三份，用于证明原告向被告交纳购房款的事实；4、收据三份，用于证明被告向原告交付房屋并向原告收取了办理不动产权登记证书需要的维修基金契税等费用。 上述证据经庭审质证，被告对上述证据1、3的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为：不能证明原告的事实主张，合同里面没有约定被告必须代为办理不动产登记证，也没有约定违约责任。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，认为：只能证明按照合同约定交付购房款及办理不动产权证缴纳的相关费用，无法证明原告的事实主张。 本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了原告的身份情况、双方签订《商品房购销合同》及2016年2月15日办理商品房购销合同登记备案、原告向被告支付购房款、维修基金、契税、产权证登记费的事实，本院予以采信。 被告针对其辩解主张，向本院提交如下证据： 第1组证据：土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明各一份，用于证明被告公司对涉案商品房的开发与销售完全具有法定开发销售资质和条件，其开发销售行为没有违背法律的禁止性规定；第2组证据：国务院不动产登记条例、曲靖市人民政府关于曲靖市实施不动产统一登记有关事项的通知各一份，用于证明从2015年3月1日起，在全国建立不动产统一登记制度，整合不动产登记职责，把原来分属土地资源管理局和房管局的土地使用权、房屋所有权的登记行政职能，予以整合，曲靖市麒麟区、经济开发区从2016年11月24日正式实施；第3组证据：曲靖市国土资源局经济技术开发区分局关于004-（031）-400宗土地不具备土地登记条件的复函、曲靖市国土资源局经济技术开发区分局关于004-（031）-400地块的情况说明各一份，用于证明2016年8月份，被告曾经向房管局递交办证资料，但因为市政道路建设的调整和实施，占用了该地块将近三亩土地，因此与其他相邻的三宗地块的界线有交叉，土管局需要对该四宗地的使用界线进行重新现场调查、实勘后，明晰用地界限，才成完成该土地上的房屋土地使用权的登记；第4组证据：曲靖市房管局未能收件证明、曲靖市房管局关于商品房屋首次登记受理通知单各一份，用于证明被告自交房后，已向权属登记部门履行过递件义务，因为行政行为导致相关办证手续不能及时完成，因此没有收件，涉案房屋的权属登记证，登记部门已经办理。上述证据证明了涉案房屋的权属登记至今未能办理到原告手中的原因不是开发商的行为造成的。 上述证据经庭审质证，原告认为第1组证据中的：《土地证》是临时证，无效证；《建设用地规划许可证》记载的用地是梅花山，与本案无关，复印件无法确定真实性；《建设工程规划许可证》复印件无法核实真实性，发证日期看不清楚，无法作为本案的证据；《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件无法核实真实性，对所有证据的证明目的也不认可。对第2组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。认为第3组证据应按单位向法庭出示的材料应当签名盖章，不符合证据的合法形式，不具有合法性，对真实性、合法性不予认可。认为第4组证据没有出具证明单位负责人及制作人的签名盖章，对不属于职责的工作出具材料，不具有真实性、合法性，受理通知书的真实性无异议，对证明目的有异议，原告起诉后被告才开始办理，被告逾期举证。 本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了被告取得了曲靖市麒麟区寥廓办事处花果山，地号为004-（031）-400地块的土地开发和住宅建设的商品房的销售权，及被告2016年8月曾向曲靖市房地产管理局递交资料，申请办理逸墅花园二期房屋首次备案，由于相邻土地004-（031）-400号，004-（031）-401号，D-（046）-5号，D-（046）-6号四宗地存在用地界线相邻使用有交叉，用地界线不清，未能受理，及2018年5月31日曲靖市国土资源局经济技术开发区分局经过实地勘测调查核实，近期才将004-（031）-400地块相关用地权属界线盘清；以及被告于2018年6月26日又携相关办证资料到首次备案，经初步审核后，予以收件，并告知该公司尽快到不动产登记机构办理不动产登记的事实，本院予以采信。 根据庭审与质证，本院确认如下法律事实： 2016年2月15日，原告冯汝艳、陈实与被告曲靖开发区房地产开发有限公司签订了编号为2016-005的《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买由被告曲靖开发区房地产开发有限公司开发的位于曲靖市麒麟区寥廓办事处花果山、编号004-（031）-400地块上建设的逸墅花园二期第2幢第7层704号房屋；商品房套内建筑面积96.39平方米，房屋总价款人民币374229元；付款日期：分期付款；甲方（曲靖开发区房地产开发有限公司）应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（冯汝艳、陈实）；自交房公告发布90日内，乙方应按甲方要求提交办理产权登记的相关资料，由甲方代办房屋产权证，所产生的费用按国家相关规定由乙方交纳，自交房公告发布90日后，再来办理产权登记的，甲方不提供任何手续。 合同签订后，原告按合同约定分别于：2015年11月18日向被告支付购房款20000元；2016年2月15日向被告支付购房款94229元；2016年2月22日向被告支付购房款260000元，支付了全部购房款。 2016年6月30日，原告向被告支付了维修基金7465元、契税5598元、产权证登记费100元。原告遂以被告的行为已构成违约，诉至本院，提出前述诉求。 另查明，2004年9月2日被告曲靖开发区房地产开发有限公司取得了曲市国用（2004）第4067号土地使用证，确认了“土地使用权人为曲靖开发区房地产开发有限公司；座落于曲靖市麒麟区寥廓办事处花果山；地号为004-（031）-400。”，该证为临时证，待建设完工后换发新证；取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 2014年2月18日，被告曲靖开发区房地产开发有限公司取得了《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。 2014年12月29日，被告曲靖开发区房地产开发有限公司取得了《商品房预售许可证明》。 2016年8月30日，曲靖市国土资源局经济技术开发区分局关于004-（031）-400地块不具备土地登记条件的复函中明确载明：因004-（031）-400号，004-（031）-401号，D-（046）-5号，D-（046）-6号四宗地存在用地界线相邻使用有交叉，需进行地籍调查分割土地使用界限后，才能受理土地使用权登记事宜。 2018年5月31日曲靖市国土资源局经济技术开发区分局关于004-（031）-400地块由曲靖开发区房地产开发有限公司以出让方式取得，因胜峰路建设规划进行调整，导致该地块建设规划进行了调整。项目建成后国土分局经过实地勘测调查核实，近期才将004-（031）-400地块相关用地权属界线盘清。曲靖开发区房地产开发有限公司于2016年8月曾向曲靖市房地产管理局递交资料，申请办理逸墅花园二期房屋首次备案，由于相邻土地用地界线不清，未能受理。曲靖开发区房地产开发有限公司于2018年6月26日又携相关办证资料到首次备案，经初步审核后，予以收件，并告知该公司尽快到不动产登记机构办理不动产登记。 另外，原、被告双方所签订的《商品房购销合同》中只约定：被告代为原告办理房屋产权证；没有具体约定：办理房屋产权证的期限；没有约定：被告代为原告办理不动产权证。 经本院查证，曲靖市自2016年11月24日起实行房屋所有权证、土地使用权证“两证合一”，统一办理“不动产权证书”。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”、第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第一百三十七条“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因在合同约定的期限内不能办理房屋所有权登记的，约定的违约金又过高时，按照已付房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”、第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中的原、被告双方所签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。 被告在《商品房购销合同》约定的办理产权登记的期间内已将相关资料于2016年8月30日报送相关部门，因胜峰路建设规划进行调整，该地块建设规划进行了调整，导致被告所开发的004-（031）-400宗地与其它三宗地存在用地界线相邻使用有交叉，导致被告所提交办理产权证的手续未被相关部门接收，在经过相关部门实地勘测、调查、核实，将004-（031）-400地块相关用地权属界线盘清的基础上，通知被告尽快到不动产登记机构办理不动产登记。被告又在房管部门通知的前提下，在规定的办理不动产权证登记的期间内向相关部门提交了相关的办理不动产权证登记资料，并且，办理不动产权证登记权属的部门为具体的行政部门，客观上也存在一定的手续、程序和操作规程，导致未能按期办理房屋产权证和土地使用权证的责任不在被告曲靖开发区房地产开发有限公司，被告的行为并未构成违约，以及原告也未能向本院提交被告违约的其他证据来相互印证其诉讼主张成立。故被告的行为并不存在违约，也不存在承担违约责任。对于原告诉求“要求被告立即为原告办理逸墅花园二期第2幢第7层704号房屋的《不动产权证》、支付违约金、本案全部诉讼费由被告承担”的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。对于被告辩解“原告主张的事实没有相应的事实证明，不动产权证还没有办到业主手上，不是开发商的原因；合同里面没有约定被告必须办理不动产证，对代为办理不动产权证没有承担违约金的合同条款，请求法庭驳回原告的诉请。”的主张，理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定第一款、第二款之规定，判决如下： 驳回原告冯汝艳、陈实的诉讼请求。 案件受理费947元，由原告冯汝艳、陈实负担。（已交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  甘志国 人民陪审员  武昔花 人民陪审员  许祥英 二〇一八年八月二十五日 书 记 员  李梦琳