山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0113民初1604号 原告：尚奇，男，1988年5月22日出生，汉族，居民，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：温振华，山东海中洲律师事务所律师。 被告：张鹏，男，1993年８月22日出生，汉族，居民，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：张明金，男，1968年1月29日出生，汉族，系张鹏之父。 第三人：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地长清区大学路6155号。 委托诉讼代理人：邵华，男，1984年5月26日出生，汉族，该公司员工。 原告尚奇与被告张鹏、第三人济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大绿洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚奇的委托诉讼代理人温振华，被告张鹏的委托诉讼代理人张明金，第三人恒大绿洲公司的委托诉讼代理人邵华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚奇向本院提出诉讼请求：1.判令张鹏履行合同义务，为其出卖于尚奇的济南市长清区恒大绿洲B地块15号楼3单元202室的房屋办理不动产登记证书；2.判令张鹏承担延期办理不动产登记证书违约金30000元；3.判令第三人对第一项诉讼请求承担协助办理不动产登记的责任；4.诉讼费由张鹏承担。事实与理由：2015年6月15日张鹏与恒大绿洲公司签订商品房买卖合同，购买恒大绿洲B地块15号楼3单元202室一处，付款方式为银行按揭贷款，首付为283595元，分六期于2018年1月底前还清，剩余653000元为银行按揭贷款。合同签订后，恒大绿洲公司按约定交付了房屋，但截至2017年4月28日张鹏仍欠付首付款84294元（已逾期部分）、违约金26721元，银行按揭逾期还款51322.34元。张鹏因经济能力已无力偿还上述逾期债务及未到期债务，经与尚奇协商，将上述房屋转让与尚奇，约定尚奇于合同签订之日将上述欠款本金及违约金共计162338元支付至恒大绿洲公司视为对张鹏的第一笔付款；合同签订两日后，张鹏向尚奇交付房屋，剩余款项按照张鹏与银行的约定的还款，同时张鹏应按照恒大绿洲公司的要求办理不动产登记证书，在证书办理三日内将房屋过户至尚奇名下。上述合同签订后，尚奇如约支付了上述162338元购房款，张鹏也交付了房屋，此后尚奇偿还了张鹏的银行按揭贷款及恒大绿洲公司的首付款借款。2017年7月恒大绿洲公司通知张鹏办理涉案房屋的不动产登记证书，但张鹏拒绝履行合同义务，至今未办理不动产登记手续，其行为已构成违约。另恒大绿洲公司是涉案房屋的开发商和出卖人，办理上述证书应由其配合，故列为第三人参加诉讼。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 张鹏辩称，1.本案案由应为民间借贷纠纷，而非房屋买卖纠纷，当时张鹏买房欠钱，急于向尚奇借款，双方达成的不是真实意思表示的协议，在法律上名为买卖，实为借贷，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形；2.按照当时双方当事人的意思表示，尚奇表示不要房子，就是借钱还钱，现在尚奇又要房子，说明尚奇利用经验丰富的优势，对张鹏实施了欺诈，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，该合同属于可撤销的合同；3.双方签订的房屋买卖合同显失公平，张鹏也申请依法予以撤销。本案所涉合同，房屋的价格明显低于市场价格将近一半，张鹏只是为了借钱才签订的合同，因此该合同显失公平，应予撤销。 恒大绿洲公司述称，第三人对原、被告之间的纠纷不知情，但涉案房屋确实已具备办理不动产权属证书的条件，第三人已向张鹏邮寄了办证通知书，未办证并非第三人的责任。 尚奇围绕其诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》及附件、交款收据、银行按揭贷款开户明细，证明双方签订了房屋买卖合同，并且由尚奇向恒大绿洲公司支付张鹏拖欠的首付款、违约金及偿还银行按揭贷款的事实，张鹏对上述证据真实性无异议。尚奇另提交办证领取资料通知书、住宅维修通知交费通知、办证流程图，证明涉案房屋已具备办理产权证书条件，第三人恒大绿洲对此无异议；张鹏有异议，认为其在哈尔滨上班不能前来，上述资料由尚奇代领，不能证明尚奇的证明目的。 张鹏围绕其抗辩主张依法提交了案外人黄喜双（注：尚奇的姐夫）与范立君（注:张鹏之母）的借款协议书、收条，主张张鹏与尚奇签的合同名为买卖，实为借贷，张鹏并不认识尚奇，合同是由黄喜双代签，双方之间实际为借贷关系，尚奇对上述证据不予认可，认为与本案无关联性；张鹏另提交范丽君与案外人孔晓华的房屋买卖合同、张慧（张鹏姐姐）与案外人的房屋买卖合同，证明其在恒大绿洲购买的其他两处房产售价为150多万，而张鹏与尚奇的合同房屋售价为90万，说明该合同虚假，是因为张鹏向尚奇借款，无房产证无法办理抵押担保，以买卖的方式进行担保。尚奇对此不予认可，主张上述证据与本案无关，且张鹏、尚奇均是完全民事行为能力人，尚奇已履行付款义务，房屋已交付一年有余，双方的买卖合同真实有效。 本院组织当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定如下: 2015年6月15日张鹏与恒大绿洲公司签订《商品房买卖合同》，约定张鹏购买恒大绿洲公司开发的恒大绿洲小区B地块15号楼3单元202室的房屋一处，总价款936595元，首付款283595元，按揭贷款65.3万元，其中首付款分期交纳。上述合同签订后，因张鹏无力继续支付上述房款及银行按揭贷款，于2017年4月28日与尚奇签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“甲方：张鹏乙方：尚奇委托代理人：黄喜双鉴于：1、2015年6月15日甲方与济南恒大绿洲置业有限公司签订《恒大绿洲楼与认购书》、《商品房买卖合同》，购买了恒大绿洲B地块15＃3单元202室房屋，购房房款为936595元。2、对于上述购房款，首付款283595元由甲方分期支付恒大，剩余购房款653000元由甲方从农业银行历城支行按揭货款。截止目前，甲方拖欠恒大首付款84294元、恒大违约金26721元，逾期偿还银行贷款51322．34元，共计162338元。3、上述房屋无查封。 甲乙双方在自愿、平等基础上，依据《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规，现就甲方将房屋转让乙方事宜，达成如下协议。一、房屋状况：甲方出售的房屋位于长清区恒大绿洲B地块15＃3单元202室房屋，房屋建筑面积178.8平方米，房屋规划用途为住宅。二、房屋价款以及支付方式：双方协商，房屋总价款为905831元，乙方具体支付方式如下：1、乙方于本协议签订之日向甲方支付162338元，该款项由乙方或乙方指定人支付至恒大，支付成功视为乙方对甲方第一笔付款的完成。2、对于剩余购房款，自本协议签订后的剩余贷款由乙方按照甲方与农业银行签订的《个人借款购房合同》的约定，按期向银行支付即视为付款完毕。3、待甲方办理不动产权证后过户前，乙方将银行剩余贷款全部结清。三、房屋交付本协议签订后2日，甲方应向乙方交付上述房屋，并于本协议签订当日将《商品房买卖合同》、购房款收据、前期物业服务合同等资料交付乙方。对于上述房屋应交纳的物业费、住房维修基金由乙方交纳。四、不动产权证的办理以及税费承担。1、甲方应按照恒大要求提供资料并办理不动产权证书，甲方办理不动产权证后3日内将上述房屋过户至乙方。 2、对于办理不动产权证书过程中产生的一切税费等，由双方依据 法律、政策规定各自承担，如有变化双方另行签订协议。六、违约责任：1、甲方应按合同约定向乙方交付房屋，每逾期一日，应按照房屋总价款的万分之一向乙方承担逾期交房违约金。2、甲方应积极配合恒大办理上述房屋的不动产权证书，如因恒大原因导致逾期办证等支付的违约金，均归乙方所有。如因甲方不配合恒大办理房产证，每逾期一日甲方应按照房屋总价款的万分之一向乙方承担违约金……甲方：张鹏乙方：尚奇委托代理人：黄喜双”。合同签订后当天，尚奇向恒大绿洲公司支付了张鹏拖欠的首付款84294元、违约金26721元，逾期银行贷款51322.34元，共计162337.34元。第二天张鹏向尚奇交付了房屋。此后尚奇又陆续向恒大绿洲公司支付剩余首付款168587元，银行按揭贷款也由尚奇继续偿还，截至起诉之日，尚奇共计支付房款总数384213元。 2017年9月恒大绿洲公司向张鹏发出《恒大绿洲办证领取资料通知书》，该通知书内容显示涉案房屋已具备办理房产证条件，并建议张鹏在2017年9月30日到恒大绿洲公司领取办证资料及办证所需要携带的文件，收到该通知后，张鹏至今未履行办理房产证义务。 对双方有异议的证据：1.案外人黄喜双与范丽君的借款协议书、收条，借款协议所载明的恒大绿洲B地块15号楼3单元2602室房屋并非本案房屋，且与本案不具有关联性，本院不予认定；2.对范丽君、张慧与其他案外人的两份房屋买卖合同，也与本案不具有关联性，本院不予认定。 本院认为，本案双方争议的焦点为张鹏与尚奇签订《房屋买卖合同》是否为双方真实意思的表示，是否名为房屋买卖关系，实为借贷关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具有下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”在本案的《房屋买卖合同》签订时，双方均系完全民事行为能力人，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。双方合同签订后，尚奇履行了合同所约定的全部付款义务，张鹏也将房屋交付给尚奇使用，足以表明双方之间存在房屋买卖的真实意思表示，因此双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效。对于张鹏述称其年纪小，缺乏经验，受尚奇的欺诈及尚奇利用优势，合同显示公平的主张，张鹏均未提交证据予以证实，也无明显的事实及法律依据，本院不予采信。根据合同约定，张鹏应当按照恒大绿洲公司的要求提供资料并办理不动产权证书，并在取得不动产权证后将房屋过户至尚奇名下，2017年9月恒大绿洲公司已通知张鹏涉案房屋已具备办证条件，张鹏至今未办理房屋产权证书，其拖延办证的行为违反了合同约定，构成了违约，因此尚奇要求张鹏办理涉案房屋产权证书的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但房屋过户之前，尚奇亦应按照合同约定将剩余银行按揭贷款全部结清后，方才可以办理过户手续。关于尚奇主张的违约金3万元，根据双方合同约定，尚奇应将剩余银行按揭贷款全部结清之后，才能要求张鹏办理房产过户手续，尚奇的该项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。 关于第三人恒大绿洲公司的协助义务，根据合同相对性原则，恒大绿洲仅有协助张鹏办理涉案房屋产权证书的义务，而无协助将涉案房屋过户至尚奇名下的义务，且恒大绿洲公司已经履行了通知张鹏办理房屋产权证书的义务，因此尚奇要求恒大绿洲公司协助办理过户手续的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，案经调解未果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、限张鹏于本判决生效之日起三十日内办理济南市长清区恒大绿洲小区B地块15号楼3单元202室房屋的产权证书，济南恒大绿洲置业有限公司应予以协助； 二、张鹏取得上述房屋产权证书且尚奇将上述房屋剩余银行按揭贷款全部清偿后三日内，由张鹏协助尚奇办理上述房屋的过户手续； 三、驳回尚奇的其他诉讼请求。 案件受理费550元、诉讼保全费5000元，均由张鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘爱国 人民陪审员  郭 丽 人民陪审员  高 峰 二〇一八年八月十三日 书 记 员  王 娟