苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0509民初12552号 原告沈连发。 原告沈红玲。 上述二原告共同委托代理人钱华，江苏法凯律师事务所律师。 被告广州粤华物业有限公司,住所地广东省广州市越秀区东风东路555号粤海集团大厦2507、2508房。 法定代表人陈谨，总经理。 委托代理人杨敏炯，江苏汇展律师事务所律师。 被告广州粤华物业有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇万亚广场2405室。 负责人连允林，总经理。 委托代理人杨敏炯，江苏汇展律师事务所律师。 委托代理人顾琦萍，系该公司经理。 原告沈连发、沈红玲与被告广州粤华物业有限公司（下称粤华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理，原告沈连发、沈红玲，被告粤华公司的委托代理人杨敏炯到庭参加诉讼；审理中，本院根据原告沈连发、沈红玲申请依法追加广州粤华物业有限公司吴江分公司（下称粤华公司吴江分公司）为本案共同被告参加诉讼，并于2017年12月27日公开开庭进行了审理，原告沈红玲及原告沈连发、沈红玲的委托代理人钱华，被告粤华公司、粤华公司吴江分公司的委托代理人杨敏炯到庭参加诉讼。后本院依法由审判员姚民、人民陪审员陈明珠、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理，原告沈红玲及原告沈连发、沈红玲的委托代理人钱华，被告粤华公司、粤华公司吴江分公司的委托代理人杨敏炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈连发、沈红玲诉称：二原告系苏州市吴江区松陵镇长板路1335号中南世纪城1幢202室（下称涉案房屋）业主。2013年5月，原告沈连发与被告粤华公司签订的《商品房物业管理协议》约定：房屋道路、上下水管道、沟渠、池、井等房屋共用设施的运行、维修、养护、管理由被告粤华公司负责。2017年7月5日，因被告粤华公司吴江分公司管理不善，中南世纪城1幢的污水总管被堵，导致污水回流，造成涉案房屋装修受到严重毁损及污染而无法居住。事故发生后，二原告就赔偿事宜多次与被告粤华公司吴江分公司协商，并向有关部门反映，但均无结果。由于涉案房屋需要清污及装修改造，在此期间，二原告需租房过渡,又被告粤华公司吴江分公司系被告粤华公司设立的分公司，因此，现要求判令：1、二被告赔偿装修改造、租房过渡损失共计49545元；2、本案诉讼费用由被告方承担。 被告粤华公司、粤华公司吴江分公司辩称：对于污水管道，被告粤华公司吴江分公司已按要求进行巡查、疏通，现污水管道被堵是由于业主对物业设备使用不当所致；事故发生后，被告粤华公司吴江分公司也及时进行处置，帮助业主对受损面积进行清理、恢复。综上，被告粤华公司吴江分公司已尽到物业管理职责，不应承担赔偿责任。 经审理查明：涉案房屋为沈连发、沈红玲夫妻共有，并已装修入住，该房屋建筑面积94.65平方米。 在购买涉案房屋时，粤华公司（甲方）与沈连发（乙方）签订《吴江市前期物业管理服务协议》，主要约定：乙方委托甲方对涉案房屋进行物业管理服务，服务期限自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。在物业交付使用后，甲方提供的物业管理服务内容：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理；……。物业管理企业提供的物业管理服务质量：巡检、装修管理按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538－2002》（下称《省标》）执行；给排水设施按《省标》六级执行；……。违约责任：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任；……。协议落款处，甲方栏中加盖粤华公司吴江分公司公章，乙方栏中有沈连发签名。嗣后，该小区一直由粤华公司吴江分公司提供物业管理服务。 2017年7月5日，中南世纪城1幢的下水总管在涉案房屋下方处被堵，导致污水回流，大量污水从涉案房屋橱房间洗菜盆口溢出，并漫延到与之相连的餐厅，造成该房屋内部分财物损坏、污染的后果。事故发生后，粤华公司吴江分公司接到沈连发、沈红玲通知随即派人对现场进行清理，并对下水总管进行了疏通。 另查明：粤华公司吴江分公司系粤华公司依法设立的分公司，不具有法人资格。 审理中，本院对涉案房屋的现场勘验情况：餐厅地板已拆除，其余地板完好；进户门、卫生间门、西面房门的门套下部开裂；餐厅踢脚线约8米已拆除；欧派橱柜3个门板、2个抽屉已更换；鞋柜下部开裂。双方一致确认：餐厅地板面积约13平方米，门口收边条为3米。本院根据以上情况委托苏州新一造价师价格事务所有限公司（下称新一公司）进行鉴定，新一公司出具的《司法鉴定报告书》载明：菠萝格地板（世友），单价330元/平方米；成品套装门（世友），单价1100元/个；单门套，单价135元/米；双门套，单价165元/米；鞋柜，单价1200元/个；欧派橱柜门板，单价300元/个；欧派橱柜抽屉，单价360元/个；踢脚线（实木），单价30元/米；门口收边条，单价25元/米。沈红玲为此支付鉴定费3750元。 以上事实，有原告提供的房产证、土地证、《吴江市前期物业管理服务协议》、现场拍摄照片，本院制作的勘验笔录、新一公司出具的《司法鉴定报告书》、鉴定费发票及本案庭审笔录予以证实。 本案当事人争议的焦点： 一、二被告是否应承担赔偿责任。 二原告主张二被告应承担赔偿责任，为此，提供了短信截图3张，2017年7月24日“中南物业”的短信：“1－202业主您好，管道被堵造成受损事宜，我们已通知保险公司但拒赔，我想问一下业主你这边有什么索赔要求？我们以便项目向区域汇报申请”；2017年8月1日“中南物业”的短信：“业主您好，我们领导说了有什么问题来我们物业这边面谈”。以证明被告粤华公司吴江分公司认可本起事故的责任，并同意赔偿之事实。二原告认为：由于被告粤华公司吴江分公司疏于对污水管道的疏通，未尽到物业管理职责，造成管道被堵、污水回流，致使涉案房屋内财物受损，因此，被告粤华公司吴江分公司、粤华公司应承担赔偿责任。经质证，二被告对上述证据的真实性没有异议，但认为只是与业主进行的正常沟通，并无认可本起事故责任并同意赔偿的意思表示。 二被告主张不应承担赔偿责任，为此，提供了如下证据材料：1、2017年的巡查、疏通记录表，以证明被告粤华公司吴江分公司对管道进行巡查、疏通，已履行物业管理职责之事实；2、2017年6月21日、6月29日对管道进行巡查、疏通的现场照片及公示图片，以证明被告粤华公司吴江分公司对管道进行巡查、疏通，并告知业主不要乱扔杂物之事实；3、事发后对涉案房屋进行清理、恢复的照片，以证明被告粤华公司吴江分公司已履行相应职责之事实。二被告认为：被告粤华公司吴江分公司已按要求对下水管道进行巡查、疏通，并告知业主不要乱扔杂物，现管道被堵、污水回流是由于业主乱扔杂物所致，事后，被告粤华公司吴江分公司也及时帮助清理，尽到了物业公司相应职责，因此，二被告不应承担赔偿责任。经质证，二原告对证据1的真实性没有异议，但认为没有疏通到位；对证据2不予认可，认为没有看到有巡查、疏通和告知公示；对证据3的真实性没有异议，事发后，被告粤华公司吴江分公司确实派人来清理，并疏通了污水管道。 本院认为：根据所签物业管理服务协议，被告粤华公司吴江分公司提供的物业管理服务质量标准应达到《省标》六级，亦即：每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净，清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。如被告粤华公司吴江分公司严格按照上述要求执行，即使业主在正常使用中不注意使生活杂物掉进下水管道，也不致于造成管道堵塞、污水回流的严重后果，除非被告粤华公司吴江分公司未按上述要求执行或有业主故意将大量杂物投进污水管道，而二被告并无证据证实业主存在上述故意行为，可认定被告粤华公司吴江分公司的物业管理服务质量未达到协议所约定的《省标》六级，由此造成二原告的损失应由被告粤华公司吴江分公司承担。由于被告粤华公司吴江分公司系被告粤华公司设立的分公司，不具备法人资格，因此，被告粤华公司应对被告粤华公司吴江分公司不能赔偿部分承担赔偿责任。 二、二原告的损失范围。 二原告主张其损失范围包括装修改造费用和租房过渡费用共计49545元，为此，提供了涉案房屋装修改造的报价表：1、地板拆除，面积58平方米，单价16元/平方米，计928元；2、菠萝格地板（世友），面积58平方米，单价380元/平方米，计22040元；3、门、门套拆除，数量4个，单价50元/个，计200元；4、成品套装门（世友），数量1个，单价1100元/个，计1100元；5、进户单门套，数量5个，单价180元/个，计900元；6、双门套，数量15米，单价280元/米，计4200元；7、鞋柜，面积1.6平方米，单价800元/平方米，计1280元；8、欧派橱柜部分门板更换（含拆除、安装），数量4个，单价300元/个，计1200元；9、欧派橱柜部分抽屉更换（含拆除、安装），数量2个，单价380元/个，计760元；10、欧派保洁费，计480元；11、踢脚线（实木），数量50米，单价40元/米，计2000元；12、门口收边条，数量3条，单价50元/条，计150元；13、部分墙体因受潮或拆除受损、腻子、涂料、人工，计2000元；14、工程清理、保洁费，面积85平方米，单价14元/平方米，计1190元；15、过渡费、交通费，计10000元；15、管理费（按上述第1项至第13项总和的3%计算），计1117.14元，以上共计49545.14元。二原告认为：本起事故已造成涉案房屋内地板、门、门套等财物损坏，需要重新更换，工程直接费用为37238元，加上清理、保洁、管理费及租房过渡费、交通费等，总计为49545元。经质证，二被告对二原告单方制作的报价表不予认可。 二被告认可二原告的损失范围在6200元内，为此，提供了涉案房屋装修改造的报价表：1、地板拆除，面积10平方米，单价16元/平方米，计160元；2、菠萝格地板（世友），面积10平方米，单价360元/平方米，计3600元；3、门、门套拆除，数量1个，单价50元/个，计50元；4、成品套装门（世友），数量1个，单价800元/个，计800元；5、双门套，数量5米，单价180元/米，计900元；6、欧派橱柜部分门板更换（含拆除、安装），数量3个，单价150元/个，计450元；7、踢脚线（实木），数量4米，单价30元/米，计120元；8、门口收边条，数量3条，单价40元/条，计120元，以上总计6200元。二被告认为：本起事故对涉案房屋的影响仅限于上述报价表中所列项目，该房屋经清理完全能居住，不存在租房过渡损失。经质证，二原告对二被告单方制作的报价表也不予认可。 本院认为：根据现场勘验情况、鉴定报告，结合二被告认可的损失范围，本院确认本案的损失为：菠萝格地板（世友），面积13平方米，单价330元/平方米，计4290元；地板拆除，面积13平方米，单价16元/平方米，计208元；成品套装门（世友），数量1个，单价1100元，计1100元；进户单门套，数量5米，单价135元/米，计675元；双门套，数量10米，单价165元/米，计1650元；门、门套拆除，数量3个，单价50元/个，计150元；鞋柜，数量1个，单价1200元，计1200元；欧派橱柜门板，数量3个，单价300元/个，计900元；欧派橱柜抽屉，数量2个，单价360元/个，计720元；踢脚线（实木），数量8米，单价30元/米，计240元；门口收边条，数量3米，单价25元/米，计75元；另考虑到涉案房屋清理及安装、更换物品过程中对二原告的居住影响，以及相应的人工费等费用，本院酌定相关损失为5000元，以上总计16208元。 综上，本院认为：原告沈连发、沈红玲与被告粤华公司吴江分公司之间的物业服务合同成立并生效。根据合同约定，被告粤华公司吴江分公司提供的物业管理服务质量标准应达到《省标》六级，现因被告粤华公司吴江分公司的物业管理服务质量未达到上述标准，由此造成原告沈连发、沈红玲的损失，应由被告粤华公司吴江分公司承担。由于被告粤华公司吴江分公司系被告粤华公司设立的分公司，不具备法人资格，因此，被告粤华公司应对被告粤华公司吴江分公司不能赔偿部分承担赔偿责任。现原告沈连发、沈红玲要求被告粤华公司吴江分公司赔偿16208元，被告粤华公司对被告粤华公司吴江分公司不能赔偿部分承担赔偿责任的请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条的规定，判决如下： 被告广州粤华物业有限公司吴江分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告沈连发、沈红玲损失16208元，被告广州粤华物业有限公司对被告广州粤华物业有限公司吴江分公司不能赔偿部分承担赔偿责任。 如果被告广州粤华物业有限公司吴江分公司、广州粤华物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1038元，鉴定费3750元，合计4788元，由原告沈连发、沈红玲负担833元，由被告广州粤华物业有限公司吴江分公司、广州粤华物业有限公司负担3955元。被告广州粤华物业有限公司吴江分公司、广州粤华物业有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告沈连发、沈红玲，原告沈连发、沈红玲已预交的诉讼费用本院不再退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审 判 长  姚 民 人民陪审员  陈明珠 人民陪审员  张芹芳  二Ｏ一八年八月十四日  书  记 员 蒋梦颖