广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初2386号原告：鹤山市盛德仓物业发展有限公司，住所地：鹤山市雅瑶镇朝阳大道**，统一社会信用代码：9144078479775006XY。法定代表人：张梓雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国防，广东羊城律师事务所律师。被告：广东众志钢构工程股份有限公司，住所地：鹤山市雅瑶镇朝阳工业区朝阳大道**，统一社会信用代码：914407843232690470。法定代表人：叶子谋，该公司董事长。被告：叶子谋，男，1965年12月5日出生，汉族，住广东省恩平市，被告：邓伟才，男，1971年2月26日出生，汉族，住广东省鹤山市，被告：吴锐敏，男，1981年3月22日出生，汉族，住广东省揭阳县，被告：黄伟明，男，1984年8月7日出生，汉族，住广州市花都区，原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司（以下简称“盛德仓物业公司”）诉被告广东众志钢构工程股份有限公司（以下简称“众志公司”）、叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，并在向被告众志公司、叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明公告送达了民事诉状副本及应诉材料后公开开庭进行了审理。原告盛德仓物业公司的委托诉讼代理人陈国防、被告叶子谋（第一次庭审未到庭）到庭参加诉讼，被告众志公司、邓伟才、吴锐敏、黄伟明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理。现已审理终结。原告盛德仓物业公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告众志公司签订的《厂房租赁合同》；2．被告众志公司自解除之日起腾空并撤出租赁物，并将租赁物交还给原告；3．被告众志公司支付自2017年4月1日起至合同解除之日止欠付的租金，暂计至2017年9月30日为798621.33元；4．被告众志公司自2017年4月1日起至合同解除之日止，每日按欠缴租金的2‰支付违约金（暂计至2017年9月30日）共计151230.16元；5．被告众志公司自合同解除之日起至交还租赁物给原告之日止期间的租赁物占用费，每月占用费按合同约定的月租金标准支付；6．被告叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明对第3、4、5项诉讼请求承担连带责任，并共同承担原告支付的律师费75000元；7．确认原告不退还被告众志公司保证金410591.52元；8．本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中将原诉讼请求作如下变更：1、将第1项诉讼请求变更为确认原告与被告众志公司签订的《厂房租赁合同》于2017年11月30日解除；2、将第3项诉讼请求变更为被告众志公司支付自2017年4月1日起至2017年11月30日止欠付的租金，共计902349.01元；3、将第4项诉讼请求变更为被告众志公司自2017年4月1日起至2017年11月30日止，每日按欠缴租金的2‰支付违约金共计268095.90元，后原告将违约金调整为按年利率24%计算；4、将诉讼请求5变更为被告众志公司自2017年12月1日起至交还租赁物给原告之日止（2018年1月31日）期间的租赁物占用费，每月占用费按合同约定的月租金标准支付，共计273727.70元；并增加三项诉讼请求为：1．五被告偿还原告代其缴纳的电费4347元；2．五被告支付欠缴水费8637.36元；3．五被告赔偿原告修复厂房支付的费用33846元。在庭审中，原告申请撤回所增加的1-3项诉讼请求。事实和理由：原告与被告众志公司于2014年11月27日签订《厂房租赁合同》，约定：甲方（即原告）将位于鹤山市雅瑶镇朝阳工业区朝阳大道9号的仓库、厂房及空地出租给乙方（即被告众志公司），租期十年，每月租金共计136863.84元，合同对租金的缴纳方法、违约责任等进行了约定。被告众志公司自2016年10月1日起拖欠租金，原告于2017年3月31日提起诉讼，后该案调解结案。自原告起诉后被告众志公司向原告支付了1062319.99元，清偿了2017年3月31日前所欠租金、应付违约金、律师费、诉讼费、保全费及物业管理费等。2017年9月14日，经原告与被告众志公司核对，被告众志公司自2017年4月1日起又开始拖欠租金，经多次催收未果。原告与五被告在2017年9月15日签订《和解协议》，约定被告众志公司在2017年9月20日前向原告支付租金、违约金921101.12元，并由被告叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明承担连带责任。但是上述被告至今未履行和解协议的约定。原告多次追讨未果，遂诉至法院。被告叶子谋辩称，一、租赁合同约定的滞纳金过高，请求法院按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、原告的管理不到位，因此押金应折扣所欠的租金。被告众志公司、邓伟才、吴锐敏、黄伟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的起诉无提出答辩，在举证期限内亦无向本院提供证据，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利。经审理查明：2014年11月27日，以原告盛德仓物业公司为出租方（甲方）、被告众志公司为承租方（乙方），双方签订了《厂房租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于鹤山市雅瑶镇朝阳工业区朝阳大道9号的厂房/仓库及厂房空地出租给乙方使用，租赁期限为十年，即从2014年12月1日起至2024年11月30日止，承租期的租金共分为2个价格档次计算，每5年为一档次，其中从2014年12月1日起至2019年11月30日，租金按每月每平方米建筑面积厂房8.5元和空地面积1.45元计算。每月租金共计136863.84元。《厂房租赁合同》第四条租赁费用约定“乙方应于本合同签订之日内，向甲方支付3个月租金作为租赁保证金410591.52元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用（水、电等），并按租赁物清单向甲方交还本合同租赁物的前提下，甲方无条件向乙方无息退还租赁保证金。如乙方原因导致合同解除的，甲方有权没收租赁保证金”。另，《厂房租赁合同》第七条违约责任约定“1、乙方逾期交租的，每逾期一日按2‰向甲方支付违约金。如乙方欠租金超过一个月，甲方书面通知乙方交纳欠款的通知到达乙方之日起五日内，乙方仍未全额支付所有欠费的，甲方即可解除本合同、没收保证金以抵顶欠费……5、因乙方无故提前解约或乙方严重违约导致本合同解除的，甲方有权没收乙方保证金及按合同其他约定由乙方承担责任”。合同签订后，被告向原告交纳保证金410591.52元。2017年4月5日，原告因被告众志公司拖欠租金一事向本院提起诉讼，本院于同年6月12日作出（2017）粤0784民初889号民事调解书，调解结案。2017年9月15日，以原告盛德仓物业公司为甲方，被告众志公司为乙方、被告叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明为丙方，三方签订了《和解协议》，载明：……上述《和解协议》签订后，经甲乙双方核对，乙方共支付费用合计1062319.99元，且双方均确认，乙方支付的上述费用用于清偿2017年3月31日前欠付的租金和违约金、2017年4月至9月的物业管理费、诉讼费、保全费及律师费，冲抵之后，现双方确认：乙方尚欠自2017年4月1日起至本协议签订日前的6个月租金共计798621.33元（其中四月份的租金为114302.13元）。经甲、乙、丙三份协商，订立以下条款协议：一、乙方应在2017年9月20日之前一次性向甲方支付下列欠付租金及违约金（详见租金及滞纳金明细表）：1、乙方在2016年4月1日至本协议签订日前的6个月租金共计798621.33元（其中4月份的租金114302.13元）；2、上述欠付租金的滞纳金截止至2017年9月12日前共计122479.79元；3、上述费用共计921101.12元，乙方如能在本条约定的期限内一次付清，甲方可与乙方继续履行双方签订的《厂房租赁合同》，否则，甲方将行使单方解除权，乙方应于2017年9月21日起5天内腾空租赁物予甲方；二、若乙方未能按本协议第一条支付上述款项……，丙方自愿以其名下全部财产（包括但不限于不动产、银行存款、股票、基金、公司股权、应收债权及其他动产）承担连带责任保证……。丙方承担保证责任的范围包括但不限于主债务、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的相关费用、律师费等。原告在《和解协议》“甲方”项下加盖公章、被告众志公司在“乙方”项下加盖公章，被告叶子谋、黄伟明、邓伟才在“丙方”项下签名捺印，并有吴锐敏（叶子谋代）字样。《和解协议》签订后，被告众志公司于2017年11月16日支付租金170000元后再未向原告缴纳租金，原告于2017年11月27日通过EMS的形式向被告众志公司发出《解除厂房租赁合同通知书》，载明“我方行使单方解除权，本通知书到达贵司之日起正式解除双方于2014年11月27日签订的《厂房租赁合同》”，并于同月30日送达到对方。后被告众志公司于2018年1月底将厂房腾空并交付给原告。另查明：1、2017年4月25日，被告叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏向原告出具《保证书》，载明：保证人叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏，同意作为广东众志钢构工程股份有限公司的担保人，在广东众志钢构工程股份有限公司未能履行与鹤山市盛德仓物业发展有限公司签订的《和解协议》及《厂房租赁合同》的各项条款时，承担连带责任保证。即广东众志钢构工程股份有限公司未按《和解协议》第二、三条履行义务或未按照《厂房租赁合同》的约定支付租金或其他费用，或未履行该合同约定的其他义务，鹤山市盛德仓物业发展有限公司可直接向保证人主张承担连带责任保证，保证人须以其名下全部财产（包括但不限于不动产、银行存款、股票、基金、公司股权、应收款、到期债权及其他动产）无条件承担保证责任。保证人承担保证责任的范围包括但不限于主债务、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的相关费用、律师费等；2、2017年9月29日，原告与广州羊城律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告因与被告众志公司租赁合同纠纷一案，委托该所陈国防律师担任诉讼代理人，律师费为75000元并已支付。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告之间设立的租赁合同关系合法有效，受法律保护，原、被告应按照合同约定履行各自的权利和义务。关于合同解除的时间及自2017年4月1日起至同年11月30日租金的问题。原告盛德仓物业公司基于被告众志公司违约在先，于2017年11月27日发出《解除厂房租赁合同通知书》，符合合同约定，原告要求确认双方于2014年11月27日签订的《厂房租赁合同》于上述律师函送达之日即2017年11月30日予以解除，符合法律规定，且被告叶子谋在庭审中亦陈述曾于原告商讨合同解除的日期为2017年11月30日。故本院确认双方于2014年11月27日签订的《厂房租赁合同》于2017年11月30日予以解除。因被告众志公司自2017年4月1日起至2017年11月30日拖欠租金，其中4月份租金为114302.13元，5-11月租金均为每月136863.84元，合计1072349.01元，扣减被告已支付的170000元，欠缴租金额为902349.01元。故原告上述诉求本院予以支持。关于原告要求被告众志公司支付场地占用费及交还涉案厂房、厂房空地的问题。由于涉案合同已于2017年11月30日解除，故被告众志公司继续使用涉案物业没有合同依据，属无权占有，根据原告诉请的租金至2017年11月30日的情况，因此被告众志公司应自2017年12月1日起按136863.84元/月的标准支付涉案场地占用费至清场日止。被告叶子谋虽辩称清场日为2017年12月底，但未提供相关证据予以证实，本院根据庭审调查确认清场日为2018年1月31日，故被告众志公司应向原告支付此期间的场地占用费合计273727.68元（136863.84元/月×2个月）。另庭审中，原告确认被告众志公司已交还涉案厂房及场地，因此，原告有关被告众志公司交还涉案厂房、厂房空地的诉讼请求，已无意义，本院不再处理。关于原告要求被告众志公司支付2017年4月1日起至2017年11月30日止期间违约金及不退还保证金410591.52元的问题。原告主张按年利率24%计算违约金，被告叶子谋辩称计算标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案实际情况，本院对原告有关违约金按照年利率24%计算的诉请予以支持，现分段计算如下：1、2017年4月1日至2017年11月30日的违约金为18516.95元（114302.13元×2%÷30天×243天）；2、2017年5月1日至2017年11月30日的违约金为19434.67元（136863.84元×2%÷30天×213天）；3、2017年6月1日至2017年11月30日的违约金为16606.15元（136863.84元×2%÷30天×182天）；4、2017年7月1日至2017年11月30日的违约金为13868.87元（136863.84元×2%÷30天×152天）；5、2017年8月1日至2017年11月30日的违约金为11040.35元（136863.84元×2%÷30天×121天）；6、2017年9月1日至2017年11月30日的违约金为8211.83元（136863.84元×2%÷30天×90天）；7、2017年10月1日至2017年11月30日的违约金为5474.55元（136863.84元×2%÷30天×60天）；8、2017年11月1日至2017年11月30日的违约金为2646.03元（136863.84元×2%÷30天×29天）；即违约金为95799.40元。另原告主张不退还保证金410591.52元，《厂房租赁合同》第四条“租赁费用”中约定：“众志公司应于本合同签订之日起，向盛德仓物业公司支付3个月租金作为租赁保证金即410591.52元，因众志公司原因违约的，盛德仓公司有权没收租赁保证金”，在第七条“违约责任”另约定：“1、众志公司未全额支付所有欠费的，盛德仓物业公司有权解除合同、没收保证金以抵顶欠费……5、因众志公司无故提前解约或严重违约导致本合同解除的，盛德仓物业公司有权没收保证金”，从条款性质来看，《厂房租赁合同》第一条与第七条属于一般条款与特别条款的关系，当两者发生冲突时，应优先适用特别条款，但因第七条对众志公司违约后保证金如何处理又存在不同的约定，故保证金退还与否应结合原告的损失等情况，本院认为原告有关不予退还保证金诉请不应支持，综合分析如下：1、本案合同保证金并非定金。定金具有担保性质，而本案所约定的保证金是单方行为，没有约定定金性质，不具有定金的法律后果，该保证金实际上是属于履约保证金，在众志公司违约的情况下，盛德仓物业公司可依合同的约定予以没收，实际上是对于违约金的约定，因此不宜作为定金予以没收；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等规定，可知违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，对数额过高的违约金条款应适当进行调整。本案中，众志公司拖欠租金导致解除合同，原告诉请按照年利率24%计算违约金共计95799.40元已经基本弥补因被告众志公司违约造成其经济损失，且原告未能提供证据证明其实际损失已超出违约金的范围，故其在主张按年利率24%计算违约金的同时又主张没收保证金410591.52元过高，基于公平原则，该点诉求本院不予支持。关于律师费的问题。涉案《保证书》约定因被告众志公司违约的情况下，原告有权向叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏主张承担连带责任保证，保证的范围包含律师费等，并提供了代理合同、律师费发票予以证实，故原告该项诉请本院予以支持。另根据《保证书》的内容，可知被告叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏是上述债务的保证人，应对被告众志公司租赁期间的债务及违约责任承担连带保证责任，保证范围包括但不限于主债务、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的相关费用、律师费等。故被告叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏应对众志公司拖欠盛德仓物业公司的租金、违约金、场地占用费、律师费承担连带保证责任。被告黄伟明、邓伟才、吴锐敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告广东众志钢构工程股份有限公司与原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司于2014年11月27日签订的《厂房租赁合同》于2017年11月30日予以解除。二、被告广东众志钢构工程股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司支付租金902349.01元及违约金95799.40元。三、被告广东众志钢构工程股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司支付2017年12月1日起至2018年1月31日止的场地占用费273727.68元。四、被告广东众志钢构工程股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司支付律师费75000元。五、被告叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏对上述第二、三、四项判决所确定的被告广东众志钢构工程股份有限公司的债务向原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司承担连带保证责任。六、驳回原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23972元，保全费5000元，公告费560元，诉讼费合计29532元，由原告鹤山市盛德仓物业发展有限公司负担9409元，被告广东众志钢构工程股份有限公司、叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏负担20123元（诉讼费原告已预交29532元）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  雷永忠审 判 员  汤有为人民陪审员  李钧锷二〇一八年八月二日法官助理李慧虹书记员胡小红