浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初11156号 原告：袁贤剑，男，1979年10月8日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 原告：郭燕利，女，1979年12月19日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁贤剑，系原告郭燕利丈夫。 被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路123号。 法定代表人：戚建萍。 原告袁贤剑、郭燕利与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行审理。原告袁贤剑（兼原告郭燕利的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被告宏磊公司经本院送达起诉状副本、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁贤剑、郭燕利向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金61448.0706元；2.判令被告在法定期限内办妥房屋权证，并支付至2017年11月3日的逾期办证违约金256157.02元以及自2017年11月3日起至权属证书交付日止的违约金。审理中，原告自愿撤回要求被告办理房屋权证的诉请，并变更逾期办证违约金的计算期限为自2014年12月31日起至2016年1月13日止。事实和理由：2012年9月22日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于、南四路以北“鸿盛铭邸”6幢3单元701室商品房一套、6幢3单元801室跃层一套及地下车位等，总计房价2467794元。根据《商品房买卖合同》第8条交付期限及条件约定：被告应在2014年9月30日前，将符合条件的商品房交付原告使用。但直到2014年12月23日“鸿盛铭邸”小区才通电，该时间应视为实际交房日，交房时间逾期了83天。按合同第9条逾期交房的违约责任的承担方式约定，被告逾期交房未超过90日的，自本合同第8条规定的最后期限的第二天起（即2014年10月1日起）至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。故被告应支付逾期交房违约金为：2467794×0.3‰×83天＝61448.0706元。同时，按商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定：被告承诺于2014年12月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给原告，但时至今日，被告仍未交付，逾期达1038天。按该条中关于出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书超过90天的处理方式，即被告应按日支付已交付房价款0.1‰的违约金，故被告应支付逾期交付权证的违约金为：2467794×0.1‰×1038天＝256157.02元。原、被告双方订立的商品房买卖合同合法有效，被告应按约定全面履行合同义务，因被告未按合同约定的期限履行义务，违约事实清楚，应依法承担相应的民事责任。原告经自行协商未果，特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告宏磊公司未作出答辩，也未向本院提供证据。 原告袁贤剑、郭燕利对其起诉主张向本院提供下列证据： 1.浙江省商品房买卖合同1份，证明两原告向被告购买房屋，并约定相关事项的事实。 2.交付房款的发票3份，证明原告向被告缴纳房款的事实。 3.收据2份，证明原告向被告缴纳保修金5902元，预告登记费90元。 4.申请用电登记表一份，证明实际交房的时间，实际通电时间是2014年12月23日，通电时间应视为交房时间。 5.购房贷款合同一份，证明原告贷款172万，用于交付涉案房屋购房款的事实。 6.结婚证1本、户口簿1本，证明两原告系夫妻关系。 上述证据经庭审出示并质证均已收集在卷。被告宏磊公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告起诉的主张的事实进行抗辩和对原告提供的证据进行质证的权利。经本院审查，原告提供的证据均符合证据的形式要件，内容与本案诉争事实相关联，本院均确认为有效证据。 经审理本院认定下列事实： 2012年9月22日，原告袁贤剑、郭燕利（买受人）与被告宏磊公司（出卖人）订立商品房买卖合同，约定：出卖人以出让方式取得位于，南四路以北，编号为901-100-767的地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名鸿盛铭邸。建设工程规划许可证号为330681201100066，施工许可证号为330681201104010201。买受人购买的商品为预售商品房。预售商品房批准机关为诸暨市住房和城乡建设局，预售许可证号为售许字（12）第006号，买受人购买的商品房为第6幢03单元031701号房，建筑层数地上18层，该商品房位于第17层。该商品房土地使用权年限自2010年3月21日止2080年3月22日，设计用途为住宅，属钢混结构。该商品房建筑面积128.97平方米，其中套内建筑面积101.34平方米，应分摊的共有建筑面积27.63平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10197元，总价款1315107元。跃层1第6幢03单元031801号房，建筑层数地上18层，建筑面积共81.66平方米，其中套内建筑面积64.17平方米，应分摊的共有建筑面积17.49平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10197元，总价款832687元，附属物1地下车位00027号，面积12.72平方米，金额160000元；附属物2地下车位000028号，面积12.72平方米，金额160000元。商品房及相关用房的合同总金额为2467794元。第八条，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；因本合同第八条约定的特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。第十五条，出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在再前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。商品房交付时，出卖人应当将登记相关信息书面告知买受人。合同签订后，两原告于2012年9月22日向被告支付房款747794元，2012年10月23日支付740000元，2012年12月18日支付980000元。被告于2014年9月30日前向原告支付了涉案房屋。 另查明，涉案商品房于2014年10月17日竣工验收，于同年11月26日在诸暨市建筑业管理局办理了竣工验收备案证明。2014年12月23日，被告宏磊公司解决了涉案商品房的公配房送电问题。2016年1月13日，被告宏磊公司办理了“鸿盛铭邸”6幢房屋的权属登记。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真是意思表示，符合国家法律行政法规的规定，应属有效。合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房的公配房送电时间为2014年12月23日，原告认为至此时商品房才符合双方约定的交付条件，理由正当，本院予以支持，并据此确定被告逾期交房的违约期间为自合同约定的交房最后期限的第二天即2014年10月1日起至2014年12月22日止，共计83天。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。按照该规定，本院对违约金是否约定过高予以审查。本案中，原告未能提供证据证实被告的违约行为对其造成的实际损失，也不能证明因被告的迟延交付导致其替代性支出的增加，故综合违约金的补偿性、惩罚性和本案的合同履行情况以及当事人的过程程度，本院酌情对违约金的计算标准予以调整，即自2014年10月1日起至2014年12月22日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，计2467794元×83天×0.00015=30724.04元。关于逾期办理土地、房屋权属证书，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，因此，被告迟延交付房屋权属证书的期间应从2014年12月31日开始计算。现出卖人不能交付权属证书已超过90日，按照合同约定，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，参照两原告未能明确被告迟延办理房屋权属证书对其造成的损失，因约定的违约金标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对原告诉请要求被告按日支付已交付房价款万分之一的违约金的诉请，本院依法予以支持。至于涉案商品房权属证书交付时间的确定，审理中原告同意按照被告取得土地的房屋初始登记之日即2016年1月13日作为交付结算点，本院予以照准。综上，逾期办证违约金为93529.39元（2467794元×0.0001×379天=93529.39）。原告自愿撤回要求被告办理房屋权证的诉请，系其处分自己的诉讼权利，本院予以准许。被告宏磊公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司支付原告袁贤剑、郭燕利逾期交房违约金30724.04元，限判决生效之日起十五日内付清； 二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司支付原告袁贤剑、郭燕利逾期办理房屋权属证书违约金93529.39元，限判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告袁贤剑、郭燕利的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3400元，依法减半收取1700元，由原告袁贤剑、郭燕利负担337元，被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担1363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于浙江省绍兴中级人民法院。 审判员  郦武亮 二〇一八年八月十七日 书记员  杨方玲