广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初2770号原告:广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司，营业场所广州市南沙区珠江东路湖岸北街7号首层，统一社会信用代码91440101579963550E。负责人：万立安，职务总经理。委托诉讼代理人：李磊，女，1987年7月15日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：庄雪华，女，1987年5月27日出生，系该公司员工。被告：丁黔森，男，1967年11月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司（以下简称奥园物业南沙分公司）诉被告丁黔森物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业南沙分公司的委托诉讼代理人庄雪华、李磊，被告丁黔森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费共计25863.552元（自2013年1月1日起至2018年4月30日止共计64个月）；2.判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之一的标准计算并支付滞纳金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2018年4月30日的滞纳金数额为49658.02元；3.判令被告支付应缴水电费、公摊电费1215.72元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是南沙×××房的所有权人。自2013年1月，原告从雅博物业接管南沙×××公寓的物业服务，并与奥园集团有限公司南沙分公司签订了《南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》（以下简称《物业委托服务合同》），被告案涉物业包含在内。被告案涉物业系住宅公寓，建筑面积为207.24平方米，物业管理费按1.95元/平方米的标准计算，每月应缴物业管理费为404.118元。合同约定物业管理费按月计收，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告案涉物业提供物业服务。但被告拖欠原告物业管理服务费一直未交，被告的行为已经构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。被告为南沙奥园小区业主，《物业委托服务合同》依法对被告具有约束力，被告应当遵守合同约定向原告缴纳物业管理费。被告拖欠上述费用的行为已侵害原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请法院判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付物业管理费25500.53元（从2013年1月1日起至2018年4月30日止共计64个月）；2.判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之一的标准计算并支付滞纳金，至被告付清物业服务费之日止，滞纳金总额以本金25500.53元为限；3.判令被告支付应缴水电费、公摊电费1212.8元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。被告丁黔森答辩称：1.被告只与博雅物业管理公司签订涉案物业的物业管理协议，未与原告签有协议，原告亦未告知我方其与博雅公司之间的合作关系，我方不清楚原告是何时进驻小区的；2.购房合同约定的建筑面积为207.24平方米，房产证上实际建筑面积为204.33平方米，相差2.91平方米，被告多次申请补差价款未果，也多次与物业沟通但物业公司不同意按照实际建筑面积收取物业管理费；3.物业管理不到位，如部分业主违建损害其他业主利益、小区内多处白蚁未有效处理、路灯损坏不能及时修理、小区道路被树阻挡不能及时处理、建筑外墙漏水不能及时处理修缮、小区经常在用水高峰期停水给业主造成不便、物业管理的财务不公开缺乏监督控制、装修押金迟迟不退等，并不是我方不愿缴纳物业管理费，而是物业公司的管理很不到位，希望物业公司能尽管理的义务。另原告不同意支付公摊电费。经审理查明:广州市南沙区南沙×××房（登记地址为广州南沙区×××房，下称案涉房屋）系被告的物业，2012年1月12日该房屋登记至被告名下,登记建筑面积为204.3312平方米。被告购买上述房屋后，于2009年8月22日签署了一份由广东博雅物业服务有限公司制定的《临时管理规约》。2010年4月3日，被告签收涉案房屋的钥匙，办理收楼手续。2012年12月20日，广州奥园物业管理服务有限公司（后更名为广州奥园物业服务有限公司，下称奥园物业公司）经过招投标成为南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅前期物业管理中标单位。2012年12月30日，奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与奥园物业公司（乙方）签订《南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》（下称《物业委托服务合同》），约定甲方将南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅项目委托于乙方实行包干制管理，委托管理期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑、养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织开展社区文化娱乐活动，物业专有部分的维修、养护等事项。乙方向业主或物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、车位物业管理服务费、区域里的公共分摊（包括梯灯、路灯等照明用电，监控、道闸、电房、电梯等公共设备设施用电，清洁绿化用水等）等。物业管理费按月计收，住宅公寓的物业服务费为1.95元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主。同日，奥园物业公司向原告出具《委托管理书》，载明原告为奥园物业服务公司依法成立的分公司，现授权原告履行南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅的物业管理职责，具体权限如下：一、有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营收益；二、在项目经营管理过程中，若出现相关法律纠纷，有权以自身名义起诉、应诉；三、在行使上述委托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，奥园物业服务公司予以认可并对其公司发生法律约束力。四、委托期限自2012年12月30日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业止。2016年1月1日，奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与奥园物业公司（乙方，签合同时间为2017年7月3日）又签订一份《物业委托服务合同》，约定委托期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，其他约定与2012年12月30日签订的《物业委托服务合同》一致。另查明：2014年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向奥园物业服务公司出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明由奥园物业公司承接南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业服务项目，物业服务合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。庭审中，原告提交了其于2018年1月25日向被告寄送的《律师函》及快递单，内容为要求被告交纳2012年7月至2018年1月的物业费、滞纳金、公摊电费。被告确认收到上述《律师函》，并确认其从2013年1月开始未交物业管理费。原告当庭提交了一份自制的2013年1月至2018年6月的公摊费用明细表，被告对该表所载金额不予确认，并认为路灯坏了不会产生公摊电费。就被告关于原告物业管理不到位的抗辩，原告对此表示：物业服务需要综合考虑物业公司的实际情况，原告与白蚁公司每年都有签订合同；路灯的问题原告也有处理，只是要看有没有相应的设备才能及时更换；外墙漏水的问题，首先要确定漏水的原因才能进行进一步的处理，原告有对此进行跟进；关于小区后山的树木问题，后山的道路是属于市政道路，树木也是村民的，原告并没有权利去处理，只能起协调作用；关于财务公开，物业公司与开发商签订的是包干制的物业服务，且物业公司也按照业主的要求对财务进行公开，已经在公告栏进行张贴；另外装修押金等是在装修验收合格后退回给业主的。被告为证明购房合同约定建筑面积与登记建筑面积不符，向本院提交了案涉房屋的《房地产分户图》，上载单元总建筑面积为204.3312平方米，并提交了两份填写日期分别为2013年7月8日及2013年10月18日的《南沙奥园客户反馈意见表》，内容均为房产证实际建筑面积为204.33平方米，与购房合同约定建筑面积207.24平方米不符，申请退回房屋差价款。原告同意按照登记建筑面积204.3312平方米计算物业管理费，但对两份《南沙奥园客户反馈意见表》的关联性不予确认。本院认为:奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业公司签订的两份《物业委托服务合同》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告作为南沙奥园六区住宅公寓的业主，虽未与原告签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业服务公司签订的上述《物业委托服务合同》亦适合被告，对被告具有约束力。被告已于2010年4月3日办理案涉房屋收楼手续，应当按约定交纳物业管理费，现案涉小区的物业实际由原告负责管理，原告作为奥园物业公司的分公司，在奥园物业公司确认其有权以自己的名义收取物业服务费、违约金等相关费用的情况下，有权向被告主张相应债权。被告自2013年1月起未按约定交纳物业服务费，根据《物业委托服务合同》的约定，已构成违约。案涉房屋登记建筑面积为204.3312平方米，根据《物业委托服务合同》约定的每月每平方米1.95元的标准，计算出案涉房屋每月物业服务费为398.44元，从2013年1月1日起至2018年4月30日止，被告拖欠的物业服务费合计金额应为25500.53元（1.95元/平方米/月×204.3312平方米×64月），原告要求被告该欠费有理，本院予以支持。关于被告拒交物业管理服务费提出的抗辩问题。经查，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。另外，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现被告以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。此外，本院也希望原告作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《物业委托服务合同》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。至于被告主张的房屋面积差价损失，系其与开发商之间的纠纷，与本案的物业服务合同属不同的法律关系，非本案处理范围，被告可另循法律途径解决，被告以此为由拒绝交纳物业服务费的依据不足，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金的问题。依据《物业委托服务合同》中关于“物业管理费按月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。”的约定，现原告要求滞纳金按每日千分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以准许。《物业委托服务合同》约定物业服务费按月计收，但未约定具体支付时间，故本院认为滞纳金应从交费月之次月1日起计算为宜。故每月欠缴物业服务费的滞纳金应分别以当月应缴交的物业服务费398.44元为本金，按每日1‰的标准，自应缴费月的次月1日起计算，至其缴清所拖欠的物业服务费之日止为宜。由于该滞纳金实质为违约金，故每月应缴物业服务费的滞纳金分别以当月应缴费用的本金为限，超出上述金额以外的部分本院不予支持。关于原告主张的公摊费用问题。根据《物业委托服务合同》中关于“电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主”的约定，原告有权向被告收取该费用。原告就被告应缴公摊水、电费已提交了各月公摊费用明细表，该明细表能详细记录每月的分摊水、电费情况，对此本院予以认可。被告虽对原告提供的公摊费用明细表金额不予确认，并表示不同意支付公摊水、电费，但其未提供相反证据予以证实，本院对其抗辩不予接纳。原告主张被告向其支付2013年1月1日至2018年4月30日的公摊水、电费共计1212.8元，有理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告丁黔森应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2013年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费25500.53元；二、被告丁黔森应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付拖欠物业管理服务费滞纳金（该滞纳金以每月欠交的物业管理服务费398.44元为本金，分别从拖欠物业管理服务费的次月的1日起计算，至被告清偿欠交的物业管理服务费之日止，每日按千分之一的标准计付；每月拖欠物业管理服务费的滞纳金总额以当月欠付的物业服务费为限）；三、被告丁黔森应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2013年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的水电费、公摊电费1212.8元；四、驳回原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费552.7元，由原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司负担72.4元，被告丁黔森负担480.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  徐广钧二〇一八年八月十四日书记员  梁凤茵