贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2727民初780号 原告：罗某某，女，1983年4月4日出生，布依族，贵州省平塘县人，住平塘县。 委托诉讼代理人：代永红，系贵州仁义律师事务所律师。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：莫雪，系贵州仁义律师事务所律师。代理权限：特别代理。 被告：平塘县某某置业有限责任公司。住所地:平塘县平舟镇后山路。统一社会信用代码：9152272708565116X1。 法定代表人：雷清松，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：田勇，系贵州桥城律师事务所律师。代理权限：特别代理。 原告罗某某与被告平塘县某某置业有限责任公司(以下简称“恒升公司”)商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年5月8日诉讼来院。本院受理后，依法适用简易程序于2018年7月5日公开开庭进行了审理，原告罗某某及其委托诉讼代理人代永红、莫雪、被告恒升公司委托诉讼代理人杨军、田勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某某的诉讼请求是：1、判令被告按照391,250.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际交付房屋之日止向原告支付逾期交付房屋的违约金(暂计算至2017年9月12日为34,391.00元)；2、判令被告按照391,250.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际办理房屋产权证书完毕之日止的违约金(暂计算至2018年4月30日违约金为61,152.00元);3、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：①原告购买由被告开发位于平塘县平舟镇后山路后山一号公寓二幢2单元6层3号房屋一套，建筑面积123.07平方米，购房价款为391,250.00元，由原告在合同签订之日向被告支付购房首付款78,250.00元，余款313,000.00元由原告通过向银行按揭贷款的方式支付；②被告应当于2016年11月24日前向原告交付该房屋，逾期交付房屋超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行,自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。③被告应当在2016年11月24日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告不能在上述约定期限内交付该商品房转移登记的有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转让登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。原告按照合同规定履行了自己的义务，但合同约定的房屋交付期限届满后，被告未如约向原告交付房屋，直到2017年9月12日才张贴公告通知原告领房，同时也没有按照合同约定将商品房转移登记的有关文书交付原告。被告的行为已构成违约，原告多次向被告主张权利未果，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请支持原告的诉讼请求。 被告恒升公司辩称：对原告起诉的事实理由无异议，但逾期交付房屋的期限应当计算至原告实际收房止；逾期交房因为供电部门的电力设计和验收较晚，属于不可抗力。销售价格包含了装修款，且被告已经返还装修款，在计算已交房款时应当予以减除；由于被告工作人员在签订合同时失职将逾期交房和逾期办证的违约金填写略高，要求法庭依法作出调整：在超出原告实际损失的30%以内确定，请求逾期交房按日万分之一、逾期办证每天按万分之0.5计算。 经审理查明，案件的基本事实与原告的诉称一致。被告于2017年3月30日通过客户受电工程验收。原告与被告签订的合同价款包含了装修款61,424.00元，实际原告支付的房价为329,828.00元。2017年9月11日，原告向平塘县住房和城乡建设局缴纳住宅维修基金，同月19日缴纳装修保证金。至庭审结束时，被告承建的商品房未通过验收合格。 上述事实，有双方当事人的陈述、庭审举证、质证，双方均无异议，本院予以确认。 除双方均认可的证据外，被告证人孙其云（女，61岁）出庭作证，证明：2014年6月，在被告售房的同一地段，证人自建房二楼70平方米普通装修房屋房租费为5500.00元。用以证实原告的损失仅为房租费每平方米约80元，原告起诉的违约金过高。原告质证认为：证人的房屋装修、入住条件不高，且当时的房租费与现在房租费有很大差距，不能达到被告的证明目的。 在证人作证效力的认定上，因证人的房屋不是商品房的设计格局，无小区、无停车位、无绿化地段，且不能提供2018年的房屋租赁合同予以印证，故本院对被告的证明目的不予认可。 争议焦点：逾期交房和逾期交付商品房转移登记的有关文书的起止时间如何计算？逾期的违约金应按什么比例计算较为适当？ 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了房屋的买卖价款、交款时间、房屋交付时间、交付条件及违约金的计算方式等条款，系双方真实意思表示，且不违反法律的有关规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，理应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2016年11月24日前交付房屋和取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过90天原告可以选择解除合同进行退房；原告不选择退房的，被告应从逾期之日起分别按房价的万分之三每天支付逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金直至实际具备交付之日止。被告在约定的时间内未能履约，应承担相应的违约责任。在逾期交房的时间起止上，被告提出在2017年3月30日才能通过电力验收属于不可抗力、时间应当顺延的辩解的问题。关于不可抗力应该属于客观上不能克服的因素，而电力的安装，受到申请的期限、启动的时间、资金的到位等原因限制，而这些因素被告均可克服，所以对被告不可抗力的辩解不予认可。在房屋的交付时间上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该案中，理论上要具备合同约定的交付条件才能视为交房，但如果具备了事实上的使用条件，原告又选择装修入住，就限制了屋内验收的条件，所以原告自愿选择接收房屋进行装修，而即可视为房屋的交付使用。该案中，原告于2017年9月11日向平塘县住房和城乡建设局缴纳了住宅维修基金，同月19日缴纳装修保证金，在诉讼时计算的违约金到被告通知交房的9月12日止。且被告没有证据证明原告实际收到房屋钥匙之日，所以本案交房时间视为2017年9月12日。对于交付商品房转移登记的有关文书违约金计算截止时间方面，因该栋楼未通过验收，具备办理产权登记的时间尚不能确定，而判决该项违约金支付至实际具备移交办理房屋产权证书并通知原告之日止暂时无具体执行标的，不利于执行兑现，故计算的截止日期到本案法庭辩论结束之日（2018年7月5日）较为适宜。之后违约金双方自行协商或者由原告另行主张权利。 关于合同约定的违约金是否存在过高而需要调整的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”对于被告的违约，赔偿损失是法定义务，违约金的承担是补偿和惩戒；不单独计算赔偿损失数额的，违约金包含赔偿范围。被告逾期交房造成原告的损失主要是房屋租赁的租金损失以及生活的便利；未能办证就是影响物权的管理、产权证用于抵押的信贷、产权的转移登记等生活的便利及其他间接损失。在当地，目前拥有小区、面积在120平方米的房屋每套每年租赁价格在1-2万元之间，而原告计算的逾期交房违约金已达同一时间段房屋租金的2倍，加上逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，原、被告的约定违约金属明显过高。计算中应以实际损失为基础，间接损失作参考，加上违反合同诚信的一种惩戒，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，以交付房款基数，将逾期交房违约金调整为日万分之二，从2016年11月24日起计算至2017年9月12日止，即329,828.00元×0.2‰×290=19,130.00元；逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书违约金调整为日万分之一，从2016年11月24日起暂时计算至2018年7月5日止，即329,828.00元×0.1‰×587=19,361.00元。2018年7月5日后实际具备移交办理房屋产权证书并通知原告之日的违约金，原告另行协商处理或在一定的期限内另行主张权利。在诉讼费方面，因为系被告自行填写违约金比例，造成了原告按照该比例计算违约金，所以产生的诉讼费用由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条的规定，判决如下： 一、由平塘县某某置业有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付给原告罗某某逾期交房违约金19,130.00元。 二、由平塘县某某置业有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付给原告罗某某逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书违约金19,361.00元（暂时计算至2018年7月5日）。 三、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。 （支付银行：中国工商银行股份有限公司平塘支行，户名：罗某某，卡号：62×××14） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1094.00元（已减半收取），由被告负担（原告已预交垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，被告在规定的期限内未自动完全履行义务的，原告可在期限届满之日起2年内向本院申请强制执行。 审判员  石佐扬 二〇一八年八月二日 书记员  槐 楠