.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2141号原告：包头市众联行物业服务有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴朋，董事长。委托诉讼代理人：苏日，包头市昆都仑区“148”法律服务九所法律工作者。被告：佟明伟，男，1984年11月7日出生，满族，，住内蒙古自治区包头市。原告包头市众联行物业服务有限公司与被告佟明伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市众联行物业服务有限公司的委托诉讼代理人苏日、被告佟明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市众联行物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2011年8月11日至2018年12月11日的物业服务费11785.84元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年2月7日，原告与包头市鑫大成房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告对坐落于本市××区提供物业服务。合同约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.00元计算。被告系金地豪庭民用住宅业主，其房屋建筑面积为133.93平方米，被告自2011年8月11日至2018年12月11日共计88个月应向原告缴纳物业服务费11785.84元。原告多次向被告催要，但被告拒绝缴纳。故原告向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费，维护原告的合法权益。被告佟明伟辩称，答辩人拖欠原告物业服务费11785.84元属实，但是答辩人拖欠物业服务费是有原因的。理由如下：一.原告不能按合同约定提供物业服务，违约在先。1.原告不履行房屋质量及保修责任。答辩人自2011年入住至今一到雨季房屋就漏雨，答辩人多次向原告反映，原告至今未解决。因房屋漏雨严重，答辩人年年维修，原告承诺减免物业服务费弥补每年的维护房屋费用；2.原告不履行制止并报告不法行为的义务。答辩人所在单元临近本田4S店，其维修间排气孔冲向小区。4S店每天对小区排放废气，散发异味并引发业主们身体不适，严重影响答辩人的正常生活。根据法律规定以及合同约定，原告应当制止4S店公司的不法行为。但是在答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情况下，原告敷衍搪塞，拒绝履行自己应当负担的义务。自2012年至今，尾气问题一直未解决;3.原告不履行维护公用设施的义务。原告有维护公共设施的义务，但原告未履行。对单元内灯泡损坏、楼层墙皮脱落、公共管道堵塞、小区公共路灯未亮化、入口侧门损坏、小区内高压电箱不关闭等，原告均未予以维修处理；4.原告管理失职致使小区公共停车位一直被占用，业主公共设施使用权受到侵害。小区车位被前面大厦及写字楼的人员占用，业主多次反映，原告未能解决；5.原告未充分履行维护小区内公共区域绿化及卫生的义务。答辩人所在的小区绿化带杂草丛生，树木常年没有浇护和修剪，有的树木枯死。单元门前的大树已经倾斜，对车辆和业主产生威胁；小区内存放大量杂物，楼道卫生清理不彻底；6.原告利用小区公共宣传栏和起落杆投放广告，收益归业主共同所有；二.答辩人主张先履行抗辩权，请求法院判决适当减免物业服务费。三.装修时缴纳装修押金3000元，因房屋漏雨，答辩人装修时搭了彩钢板房子，故装修押金未退。综上，原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人带来诸多不便，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2010年2月7日，原告包头市众联行物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的包头市鑫大成房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，双方达成协议，原告为被告所在的坐落于本市××区在的坐落于本市××区提供物业服务。合同约定，本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每月每平方米1.00元，办公楼、商业物业每月每平方米2.40元。物业服务费用按年预缴，业主或物业使用人应在每年物业服务费到期日前1个月内履行交纳义务。本合同期限自2010年2月7日起至2018年2月6日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同自双方签字之日起生效。原告及包头市鑫大成房地产开发有限责任公司均在该合同上加盖企业公章及法定代表人印章。2018年2月7日，原告与包头市鑫大成房地产开发有限责任公司续签《前期物业服务委托合同》，合同期限为10年，合同中物业服务费的价格及收取方式与2010年2月7日签订的《前期物业服务委托合同》一致。被告佟明伟居住使用的坐落于包头市××区号房屋，原、被告均称该房屋建筑面积为133.93平方米，被告未向原告交纳2011年8月11日至2018年12月11日的物业服务费，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.00元标准收取，被告总计欠原告物业服务费11785.84元。原告多次向被告索要，被告未如期支付。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市众联行物业服务有限公司与包头市鑫大成房地产开发有限责任公司先后签订《前期物业服务委托合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。原、被告均应受上述合同的约束。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。针对原告提供的物业服务，被告提出一系列问题，包括房屋漏雨、汽车4S店排放尾气、单元内灯泡损坏、楼层墙皮脱落、公共管道堵塞等、小区公共路灯未亮化、入口侧门损坏、小区高压电箱不关闭、公共停车位被占用、公共区域绿化、卫生及小区公共宣传栏和起落杆投放广告的收益问题等等，被告提交照片及视频证明其抗辩；原告向被告提供服务的内容项目依据的是物业服务合同的约定，如果被告提出的问题属于物业合同的约定，被告应该依据合同要求原告整改，不能以此为由拒缴物业服务费。在物业服务关系中，权利和义务是对等的，被告作为业主，其享受权利要求原告履行义务的同时，亦应该履行合同约定的义务。结合双方所签物业服务协议，权衡双方权利义务，原告已经尽到维持小区各项基本功能正常运转的义务，上述问题即便存在，也属于合同一方的瑕疵履行，尚未构成根本违约，不能减免被告缴纳物业服务费的义务，被告据此拒不缴纳物业服务费有违诚实信用、公平公正原则，本院不予支持；现原告要求被告支付2011年8月11日至2018年12月11日的物业服务费11785.84元，理由充分，本院予以支持。被告的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告佟明伟支付原告包头市众联行物业服务有限公司2011年8月11日至2018年12月11日的物业服务费11785.84元，于本判决书生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，因本案适用简易程序减半收取50元，原告包头市众联行物业服务有限公司已预交，由被告佟明伟负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市众联行物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判长 葛 丽 二〇一八年八月九日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。