河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1181民初1065号 原告：衡水胜茂房地产开发有限公司，住所地衡水市桃城区和平东路**。 法定代表人：张惠赏，总经理。 委托诉讼代理人：王辉，衡水市正元法律服务所法律工作者。 被告：王怀英，男，1947年11月15日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：丁长征，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兆平，河北世纪联合律师事务所律师。 被告：乔秀青，女，1954年1月11日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：石广军，河北合明律师事务所律师。 被告：刘秀红，女，1965年6月2日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托代理人：李宪振，河北刘爱国律师事务所律师。 被告：黄琪，女，1973年5月1日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：康涛，河北合明律师事务所律师。 原告衡水胜茂房地产开发有限公司与被告王怀英、乔秀青、刘秀红、黄琪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，衡水市桃城区人民法院于2017年3月31日作出（2015）衡桃西民二初字第464号民事判决书，被告王怀英、乔秀青、刘秀红不服判决，上诉于衡水市中级人民法院，衡水市中级人民本院于2018年3月29日作出（2018）冀11民辖14号民事裁定书，指定该案由衡水市冀州区人民法院审理。衡水市冀州区人民法院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。原告衡水胜茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人王辉、被告王怀英及其委托诉讼代理人丁长征、张兆平、被告乔秀青及其委托诉讼代理人石广军、被告刘秀红及其委托诉讼代理人李宪振、被告黄琪委托诉讼代理人康涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡水胜茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求四被告共同返还原告拆迁补偿款624.22万元，并赔偿违约金334.082万元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，原告与被告签订拆迁安置补偿协议一份，约定：被告将其7155平米的仓储房屋转让给原告拆迁，原告给付补偿款1840万元。同时约定，被告与夏家村村委会于2008年3月1日签订的土地租赁变更协议即日终止，该租赁权由原告行使，即拆迁协议中的仓储房屋所涉及土地使用权转给原告。2014年4月18日当日原告就将1840万元支付给四被告，被告出具收条一张，可是在履行协议过程中原告却发现被告隐骗了房屋真实面积，被告房屋仅4691.43平米，被告多收拆迁款624.22万元，被告行为已构成违约，原告故提起诉讼，要求被告返还多收取的拆迁补偿款。 被告王怀英辩称，一、王怀英与本案其他被告没有违约，2014年4月18日原告衡水胜茂房地产开发有限公司与王怀英及本案其他被告乔秀清、刘秀红签订《拆迁安置补偿协议》。协议签订前，原告就已向王怀英等三人支付了1840万元拆迁补偿款。王怀英等三人收到拆迁补偿款后，才在原告事先起草好的协议上签字，并将拆迁房屋及土地交付给原告，协议双方依约实际履行了协议规定的全部内容，无任何违约。然而，2018年5月30日原告又变更诉讼请求，要求王怀英向原告给付拆迁房屋，并赔偿违约金。王怀英认为，原告的上述要求是十分荒唐的。首先，在2014年4月18日双方签订《拆迁安置补偿协议》的同时，王怀英就已将拆迁房屋交给原告。直到开庭前4年多时间里，双方对此从未发生过任何争议。特别是原告在2015年12月5日起诉至开庭前，原告也并未主张过让王怀英交付房屋。现在原告又突然提出让王怀英交付房的讼请求，完全是无视事实，无中生有，其次2014年4月18日，原告接收房屋的当日，原告的实际控制人王书勇向王怀英出具证明，证明内容为：“新桥北街西信用社北邻，原王怀英、秀青库房，同意原房主收租金一年，从2015年元月由（乙）方起收，如甲方需拆此库，房租由甲方负责清退”。该证明所指的“原王怀英、秀青库房”“原房主”等已经明确无误的说明，王怀英已将拆迁房屋交付给原告，王怀英只是再收取房屋租金一年。2015年12月25日，王怀英在收取房租的期限届满前，已致函原告及其实际控制人王书勇，表示今后不再收取房租，希望原告管理好房屋，并以公告方式告知了各位租户王怀英不再收取房租。上述事实足以证明，原告在早已接收拆迁房屋的情况下，无视事实，又要求王怀英交付房屋，并要求王怀英承担违约责任，实属荒唐，依法不应得到支持；二、王怀英及本案其他被告没有隐瞒房屋真实面积。在《拆迁安置补偿协议》签订之前，原告对被拆迁房屋的实际面积是清楚的。根据王怀英等向原告提供的2008年3月1日夏村村委会与王怀英和乔秀清签订的《租赁变更协议》，原告明知被拆迁房屋建在八亩土地上，而八亩土地全部换算成平方米，也只有5333.36平方米，在5333.36平方米的士地上怎么可能有7155平方米的一层房屋建筑呢？更何况原告作为多年从事房地产开发的企业，怎么可能连这样的基本常识也不知道。实际情况是原告在被拆迁房屋旁边就有楼盘，在双方签订协议前，原告公司的实际控制人王书勇等人多次到现场实际考察，对建在八亩土地之上的被拆迁房屋的面积甚至比王怀英还清楚，对这样有经验的房地产开发商，王怀英等怎名可能将房屋建筑面积隐瞒得了？三、《拆迁安置补偿协议》上记载的被拆迁面积7155平方米，是原告坚持要写的，该面积不是计算补偿的依据。在《拆迁安置补偿协议》签订前，原、被告双方进行了多次协商而且协商全部围绕被拆迁房屋的总补偿价款进行，并没有按照通常的计算方法，每平方米房屋给多少补偿款进行协商，所以，在整个协商过程中，根本就未涉及总拆迁面积。当时原告看重的是八亩土地的开发价值，而王怀英等关心的是一共能得到多少补偿款。经过反复协商，在双方就拆迁补偿总价款达成一致，原告先行支付1840万元补偿款后，拿出了事先打印好的《拆迁安置补偿协议》让王怀英等签字时，王怀英等发现协议上记载的拆迁面积和实际不符，当即提出异议，要求更正。而原告公司的实际控制人王书勇说，给够你们1840万就行了，写多少拆迁面积与你们无关，我将来有用。经反复交涉，王书勇坚持要写7155平方米，当时由于王怀英等不懂法，在已收到全部补偿款的情况下，也就没有再坚持，在原告方事先打印好的协议及收条上签了字。稍有常识的人都可以看出，按《拆迁安置补偿协议》记载的拆迁面积是7155平方米，补偿款为1840万元，如果当时双方是按拆迁面积计算补偿款的话。每平方米补偿款为2571.63元。在现实生活中，双方不可能将每平方米补偿款计算精确到元、角、分。这不仅明显违背常理，也进一步证实原告所称“被告隐瞒了房屋真实面积”，违背客观事实。四、原告为了达到其目的不惜伪造证据。因两份《拆迁安置补偿协议》均在原告手中，在原一审期间，原告在庭审前先提交了一份与王怀英等人签订的《拆迁安置补偿协议》，这一份协议第五条是空白的；然而在庭审中，原告又提供一份与王怀英等人签订的《拆迁安置补偿协议》，这份协议第五条填写了“1.甲方按照乙方提出的7155平米库房给付1840万元补偿款，另外乙方再管理出租该库房到2015年12月份。2.乙方必需协助甲方完成改拆迁项目”等对王怀英明显不利的内容，王怀英等人当庭对这份《拆迁安置补偿协议》出异议。认为协议第五条内容是事后添加的，并当庭提出对该协议添加内容进行鉴定的申请。河北省衡水市桃城区人民法院委托广东南天司法鉴定所对原告提交的《拆迁安置补偿协议》(原件》第五条手写部分形成时间进行鉴定，鉴定意见为“检材《拆迁安置补偿协议》尾页第五条手写字迹与落款乙方处“王怀英”“刘秀红”“乔秀清”签名字迹形成时间不一致，第五条手写字迹晚于乙方处三个签名字迹”。述鉴定意见证明王怀英等人在《拆迁安置补偿协议》上签字时第五条是没有内容的，第五条的手写字迹是原告在诉讼中私自添加的。原告为了诉讼目的，处心积虑地篡改《拆迁安置补偿协议》伪造证据，违反《民事诉讼法》的有关规定，依法应当受到法律制裁。综上所述。王怀英认为：原告无视本案的基本事实和法律规定，刻意编造王怀英等“隐瞒了房屋真实面积，未交付拆迁房屋，构成违约”所谓的事实，并以此为借口，企图推翻双方签订的《拆证安置补偿协议》擅自变更补偿价款。原告的行为，实际上是对生效协议的恶意反悔。不仅没有事实依据而且违反法律规定，依法不应得到支持。故此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护王怀英的合法权益。 被告乔秀青答辩意见同王怀英答辩意见，另庭审中补充：原、被告签订的拆迁协议第四条、在租赁变更协议上被告王怀英乔秀青于2014年4月18日明确写明我方同意租赁变更协议内容变更为衡水胜茂房地产公司来履行，该协议一切事宜由王树勇办理、根据原告诉状合同履行中发现房屋面积有变三个方面说明我们已按照合同约定交付了房屋。 被告刘秀红答辩意见同被告王怀英答辩意见，另庭审中补充：双方签订的拆迁安置补偿协议，拆迁补偿款不同于商品房底价，双方合同已经履行完毕，原告并未请求变更合同，故原告无权提出返还请求，我们认为原告诉讼无法律依据，要求驳回其诉求。 被告黄琪辩称，被告黄琪既未与原告签订拆迁协议，也不存在事实上的拆迁补偿关系，同时也未因诉争的拆迁补偿获取利益，因此原告起诉黄琪无事实及法律依据，应驳回原告对黄琪的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，提交证据如下：证一、拆迁安置补偿协议、土地租赁变更协议，证明协议约定被告转让仓储面积7155平米，及证明被告与夏家村委会签订的2008年3月1日土地租赁变更协议，由原告继续行使；证二、汇款收据原件两张、被告出具收到条原件一张，证明原告已将补偿款1840万元支付给被告，被告已收到补偿款1840万元；证三、桃城区征地通知书复印件一份、本案涉案房屋丈量表明细一份，证明是应政府丈量拆迁房屋面积，原告才知晓实际面积与协议约定房屋面积不符；证四、卫星地图扫描件一份，证明几被告在西侧，新桥北街新桥信用社北邻，实际盖库房占地面积约15亩。 被告王怀英、乔秀青、刘秀红围绕其答辩事由，提交证据如下：证一、租赁变更协议，证明原告在签订拆迁安置协议时，已经明知被拆迁房屋建在8亩土地上，不可能有7155平方米；证二、原告公司企业信息，证明王书勇系原告公司控股股东，实际控制人；证三、原告方王书勇于2014年4月18日又向三被告出具一份证明，证明在拆迁补偿安置协议签订同时三被告已将被拆迁房屋交付原告，原告考虑到给付被告补偿款过低，同意被告继续收房租一年；证四、被告致王书勇函一份，证明被告在收取一年租金后，通知原告继续管理房屋；证五、快递单，证明致王书勇的信函寄给原告；证六、致王书勇函一份，证明该函张贴在原告公司售楼处；证七、各租户公告，证明通知租户自2016年元月起向原告交付租金；证八、衡水城市建设集团有限公司说明函，证明该公司2018年4月25日给法院函，内容不真实，不能作为案件证据。 针对原告提交的证据，被告王怀英质证意见如下：证一、拆迁协议确实是原告与王怀英、乔秀青、刘秀红三被告签订的，两份协议记载的拆迁面积7155平方米，是原告提出的数字并且提前打印在合同上的，被告在看到协议上记债面积时，当时就提出异议，告诉原告房屋实际面积没有这么多，因为房屋就建在8亩土地上，不可能有7155平方米，但是原告实际控制人王书勇告诉被告拆迁补偿款一分不少的已经给了你们，拆迁面积是多少和你们就没有关系了，面积数将来我有用你们不要管了，由于当时签订的两份拆迁安置补偿协议，都在原告手中，因此在原审开庭时被告发现其中一份协议第五条，添加了手写内容，而且该手写内容所注明的7155平米房屋面积是由被告提供的，三被告对这份协议真实性提出异议，并请求法院对该第五条手写内容进行鉴定，经过桃城区法院委托有关部门进行鉴定，结果为协议第五条手写内容晚于三被告签字时间，从而证实该协议第五条手写内容是原告在诉讼过程中可以添加的，属于篡改协议制作伪证。租赁变更协议中，该协议第一条明确约定夏村村委会，由新桥北街西信用社北有地块8亩租赁给被告使用，从而证明被告所建房屋就建在8亩土地上，而且租赁变更协议在双方签订的拆迁安置补偿协议的同时被告已经将协议原件交给了原告，原告对被拆迁房屋建在8亩土地上是明知的。当时被告王怀英在协议右上角注明了这份协议已经变更为原告履行，协议左下角夏村村委会盖章认可，这份协议是确认原报告双方是否清楚被拆迁房屋究竟是多少面积的关键； 证二、1840万元拆迁补偿款三被告确已收到，收到条记载的拆迁面积7155平方米是原告事先打印好的，三被告当时对面积并不认可，原告坚持这样写；证三、我方没有收到，与本案没有关系，不能证明本案相关事实，丈量表记载的房屋面积在丈量时没有邀请三被告参加丈量，三被告不予认可；证四、原告试图证明被告房屋面积为15亩，严重违背事实，双方明知被拆迁房屋建在8亩土地上不可能是15亩，不具备客观性，也证明不了原告主张的数目土地明细，不具备任何效力。被告王怀英和乔秀青在夏村租赁了8亩土地并建了围墙，原被告签订的协议只限于租赁协议上地块面积，这块地北侧的地块是被告与其他人租赁的另有他用。 针对原告提交的证据，被告乔秀青质证意见同被告王怀英质证意见，并补充如下：租赁变更协议中右上角明确写清由王怀英、乔秀青在2014年4月18日就租赁变更协议所涉及的租赁权及地上建筑物所有权即日开始变更为原告履行，说明被拆迁房屋已经全部交付，协议时原告向法庭提供更说明被告方在拆迁协议签订当天就履行了义务。 针对原告提交的证据，被告刘秀红质证意见同被告王怀英质证意见，并补充如下：涉案房屋是独立的处所，原告明知被告与村委会的租赁变更协议，原被告之间的拆迁安置补偿协议，写明了现根据相关法律政策规定及乙方原租赁协议内容，租赁变更协议第一条注明土地面积为8亩，足以说明原告方知道涉案土地面积，涉案房产与王书勇居所相邻，并且原告方作为专业的房地产开发商有专业的测量设备及技术，是知道也应当知道涉案地块实际面积，双方合同中补偿款为被告净落，本案明确双方签订的是补偿协议，拆迁补偿款不同于商品房底价，只能参考不能等同，补偿款时指双方都没有过错，只是一方同情、人道、公平给予的补偿，故此双方合同中补偿款净落一词。2014年4月18日王书勇的证明，证明中王书勇写原房主一词，已证明物已易主，证明涉案房产已交付原告，被告获得补偿款时原告自愿给付的，给付数额协议有约定，被告是合法获得，合同已履行完毕，二原告并未请求变更合同，并且原告自起诉至今没有说出任何法律依据，故此我方认为原告请求无理无法律依据，要求驳回其诉求。 针对原告提交的证据，被告刘秀红质证意见同其他三被告意见，并补充如下：原告提交的所有证据中，所显示内容均不涉及黄琪，也没有黄琪签字，因此可以证明黄琪对本案诉讼事实并未参与，也不知情，我们不知道原告根据什么起诉黄琪。 针对被告王怀英、乔秀青、刘秀红提交的证据，原告质证意见如下：证一、真实性无异议，该协议中所写8亩与事实不符，事实是该地块面积大于8亩；证二、与本案无关联性；证三、该证据没有我公司公章和法人签字，真实性不认可；证四、证五、证六、证七，该证据恰恰能证明库房未实际给付原告，应为库房的交付不仅是租金问题，还包括日常管理，钥匙、承租户名单及相关合同，都没有给付原告，并且该几份证据形成时间为原告发现面积不符已向桃城区法院提出诉求，我方有理由相信这些证据是被告为证明其主张而伪造；证八、与原告无关不予质证。 经本院审查，并结合双方当事人的质证意见，本院对当事人提交的证据认定如下： 针对原告提交的证据：证一、双方订立的补偿协议，其上有被告王怀英、乔秀青、刘秀红的签字，后期鉴定该协议第五条系签字后添加，但我院认为变更部分不影响协议其他内容，不影响协议证明待证事实，变更租赁协议上有被告签字，故本院对该证据予以认可；证二、系打款记录及收条，能够证明补偿款已被收取，对该证据本院予以确认；证三、系拆迁指挥部针对征地征收发出的通知，对此本院予以确认，丈量表除丈量面积略有误差外，本院对其予以确认；证四、通过该地图不能说明实际占地面积15亩的事实，故本院对此证据不予确认。 针对被告王怀英、乔秀青、刘秀红提交的证据：证一、租赁变更协议，该协议上存在有被告乔秀青签字，确认变更为衡水茂盛房地产公司履行协议的一切事宜，但本院认为该协议对证明“原告在签订拆迁安置协议时，已经明知被拆迁房屋建在8亩土地上，不可能有7155平方米”这一待证事实上关联性不足，证明力不足，本院不予认定；证二、原告公司企业信息，经本院查询核对与登记信息一致，对该证据本院予以确认；证三、该证据上存在原告公司大股东的签字，结合证据二，本院对该证据予以确认；证四、证五、证六、证七系被告向原告、仓库租户表明自2016年起租金交付给原告，各个证据能够相互印证，本院对此予以确认，原告提出的时间上晚于其起诉的质证意见本院亦予以认可；证八系衡水城市建设集团有限公司对曾向本院出具书函，非原、被告提供，本院对此证据不予采信。 经审查，本案各方当事人争议的事实有以下几处： 一、拆迁补偿协议中约定的拆迁面积与实际测量面积不符，原告主张事实为被告隐骗面积，被告主张事实为原告签订协议时明知实际面积却故意写成协议面积。本院认为，在协议订立阶段，被告方作为被拆迁房屋实际控制人，对被拆迁房屋的实际面积情况最为清楚，在协议订立时被告方未就协议中载明的“7155平方米”进行更正或者注明情况，在审理中也未提交证据证明“当时原告明知却故意扩大面积的”这一情形，故本院认为协议订立时，原告对实际面积与协议面积不符是不知的。 二、被拆迁的房屋实际控制权何时转移，被告主张在补偿协议签订同时已经实际交付；原告主张一直未取得实际控制权。本院认为，房屋实际控制权原则上体现在房屋被何人占用，而本案中因为房屋处于租赁状态，故相对来讲，房屋的实际控制权体现在租金收取人以及管理者，本院通过被告提交的关于租金收取至2015年12月31日的相关证明，认为被告王怀英、乔秀青、刘秀红在补偿协议签订后，继续收取租金、管理房屋的行为可以看出，当时房屋的实际控制人并非原告。 结合当事人的当庭陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：2014年4月18日，原告与被告王怀英、乔秀青、刘秀红签订了一份拆迁安置补偿协议，协议约定原告就被告位于西侧××桥××信用社北邻的被拆迁房屋以货币方式进行补偿，被拆迁补偿面积7155平方米，补偿总价款1840万元。同日，原告按照约定支付了1840万元，被告王怀英、乔秀青、刘秀红出具了收到条。同日，原、被告双方又针对被拆迁建筑的租赁权另行进行了约定，约定被告王怀英、乔秀青、刘秀红收取房屋租赁费至2015年12月31日，房屋仍由被告王怀英、乔秀青、刘秀红实际控制。2014年10月9日，桃城区拆迁改造第一指挥部发出《关于开展大庆东路夏村段征地征收工作的通知》，被拆迁房屋位于此处位置，2015年1月26日石家庄石房房地产评估事务所桃城分公司对被拆迁房屋进行了测绘丈量，标注被拆迁房屋面积为4691.43平方米，非协议标注的7155平方米，原告据此认为被告此前多报了真实的房屋面积，要求退还超出真实面积部分的赔偿款。在本案的此次审理中，本院对被拆迁房屋进行了勘验测量，最后勘验得出房屋面积为4727.66平方米，各当事人对现场勘验面积无异议。 本院认为，民事活动应遵循公平原则、诚信原则以及契约精神。本案中，拆迁补偿协议中约定的补偿面积与实际测量面积不符，出入较大，被告王怀英、乔秀青、刘秀红作为房屋的权利人在签订协议时应当实事求是的描述房屋的真实面积，并按照补偿协议约定的内容履行自己的义务。原告现主张按照被拆迁房屋的实际面积4727.66平方米，返还差额部分面积补偿款，本院予以支持。原告提出的赔偿违约金损失，因房屋在2015年12月31日后的交付情况无证据证明，故对于其主张的因未交付房屋而产生的违约金本院不予支持，另因被拆迁房屋实际面积并非协议中约定的面积，故对不足面积部分占有的拆迁款份额的违约金本院予以支持，又因该笔份额对应的损失仅为资金被占用期间的利息，故本院仅支持该笔份额占用期间的利息。对于被告提出的其未违约、原告明知实际面积的抗辩事由，本院认为协议约定的面积为7155平方米，被告在协议签订时既未提出也未注明，因其主张无证据证明，故该抗辩事由本院不予支持，被告提出的原告伪造证据的主张，本院认为鉴定结论说明补偿协议第五条晚于协议签订日期并不能否定协议其他内容，且该第五条不影响对本案的事实认定。对于被告提出的拆迁款系“论堆论块”，本院认为在房屋拆迁补偿这一行业中，按面积计算补偿款是行业惯例，被告提出的“论堆论块”的补偿方式因无足够证据，故本院对该答辩事由不予支持。被告黄琪提出的其既未与原告签订拆迁协议，也不存在事实上的拆迁补偿关系，同时也未因诉争的拆迁补偿获取利益的抗辩事由，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百七十四条、第一百五十三条、的规定，判决如下： 一、限被告王怀英、乔秀青、刘秀红于本判决生效之日起三日内偿还原告衡水胜茂房地产开发有限公司补偿款624.22万元，并自2014年4月19日起至返还完毕之日止按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78881元，由原告衡水胜茂房地产开发有限公司承担14345.7元，被告王怀英、乔秀青、刘秀红承担64535.3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  肖玉山 人民陪审员  段俊虎 人民陪审员  曹 敬 二〇一八年八月八日 书 记 员  郑建东