广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0183民初4402号原告：广州杰明房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新银工业村A5。法定代表人：吴家劲。委托代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。委托代理人：苏维艳，广东兆鹏律师事务所律师。被告：林大权，男，1975年7月12日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。原告广州杰明房地产开发有限公司（以下简称杰明公司）诉被告林大权房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杰明公司的委托代理人刘勇锡到庭参加诉讼。被告林大权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杰明公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告租金及水电费共计593291元；二、被告支付原告滞纳金177987元；三、被告支付电梯维修费用及年检费用15269元；四、被告支付工人搬迁费20000元；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年11月1日签订《厂房租赁合同》，约定：原告将坐落于广州市增城区新塘工业加工区新银工业村第A5栋东面厂房出租给被告，租赁面积3834平方米，租赁期限5年，2012年1月1日至2014年12月31日租金为36800元，2015年1月1日至2016年12月31日租金为42320元。水电费由原告代收代支等。被告从2015年9月开始拖欠原告租金及水电费，截至2016年3月，被告共拖欠原告租金及水电费328033元。后双方于2016年3月22日签订了《协议》，约定被告必须在2016年3月26日上午11点前一次性支付拖欠的租金及水电费5万元，剩余欠款于2016年5月起，每月还款3万元。《协议》签订后，被告按照约定支付了5万元。原告考虑被告的经营状况及支付能力，双方于2016年3月26日变更《厂房租赁合同》，约定：使用期限3年，自2016年4月1日至2019年3月31日。每月租金30000元，租赁面积3267平方米，只租第二至第五层，首层只租185平方米。水费、污水处理费、电费由原告代收代支。双方签订合同后，被告仅在2016年5月至9月期间交付租金及水电费50873元。在此期间原告多次要求被告按照合同约定履行租赁合同，但被告违约置之不理。截至2017年2月21日，拖欠的租金及水电费共计593291元。后原告向被告发出通知“解除合同，要求被告限期搬出厂房”。被告收到通知后，已经搬离厂房，但拖欠的租金及水电费至今未付。由于租赁期间被告不当使用，导致厂房电梯受到损坏，原告为此支付电梯维修费用14100元及检测费用1169元。且被告搬离厂房时未对办公用品及工业废品一并搬离，原告自行雇人搬离支付工人搬迁费20000元。根据合同约定“乙方每个月的5号前到甲方处缴纳当月的使用费，在此期内不缴纳者，则视为逾期缴纳，如有逾期，每逾期一天，乙方应按总费用1%的标准向甲方缴纳滞纳金，当月25日前未交费，视为乙方违约，甲方有权单方面解除使用合同，收回使用场所，甲方有权单方面进行处置，因此产生的一切经济损失由乙方负责。”现被告违约事实清楚，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告林大权未答辩。经审理查明：2004年3月2日，原增城市人民政府核发增国用（2004）第B0202028号土地使用证，载明“土地使用权人广州杰明房地产开发有限公司。座落新塘镇工业加工区新银工业村。地类（用途）工业。使用权面积26937.36㎡。”2011年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“……一、租用场所位置、面积厂房位于新塘工业加工区新银工业村第A5幢东面厂房，面积共3834平方米。二、租用期限、费用1、租用期限为伍年，自2012年1月1日至2014年12月31日止：①每月厂房租金每平方米人民币6元，合计人民币23000元；②空地及市政设施占用费人民币13800元，每月总租赁费共计人民币36800元。2015年1月1日至2016年12月31日止：①每月厂房租金每平方米人民币7元，合计人民币26830元；②空地及市政设施占用费人民币15490元，每月总租赁费共计人民币42320元。……2、……水费、污水处理费、电费由甲方代收，代支。水、电费按政府现行收费标准，甲方按3.7元/方（排污费及管理费）的水费，电费按1.23元/度向乙方收取。如政府收费标准发生变化，增加部分由乙方负责。并且只开具自制票据。3、甲方负责电梯安装，乙方在租赁期内负责电梯保养及维修、年检等事项，合同期满经验收合格及性能良好，方可办理有关手续并退还押金，否则一律不予办理相关手续及退还押金。三、双方责任……2、……以后每个月的第一个星期内到甲方处缴纳当月的租赁费。在此期内不缴纳者，则视为逾期缴纳，如有逾期，每逾期一天，乙方按应交总费用1%的标准向甲方缴滞纳金，逾期一个月，甲方有权收回租赁场所，因此产生的一切经济损失由乙方负责。……四、其他……2、本合同自签字之日起生效。……”。2016年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，约定“……甲、乙双方关于原租赁违约欠款等事再次协商如下：1、先交欠款5万元人民币，剩余欠款于2016年5月份起，每月还款3万元人民币，还完为止。……3、当月租金按新签合同执行（当月结清）。4、租期三年，租金每月人民币3万元，由2016年4月1日开始计算。5、厂房只租第二至第五层，首层只租185平方米（含电梯位和楼梯位）。……7、欠款5万元人民币于2016年3月26日十一点交。8、若果在2016年3月26日上午十一时前未付本协议的欠款，则再次承认违约，甲方有权单方面处置机械设备及库存物料、成品、装修和所有物品，所造成的一切经济损失由乙方承担。……”2016年3月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《杰明场地使用合同（厂房）》，约定“……一、场地位置、面积场地位于新塘工业加工区新银工业村自编第A5幢东面厂房，只租第二至第五层，首层只租185平方米（含电梯位和楼梯位）。面积共约3267平方米。二、使用期限、使用费1、使用期限为叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日止。每月场地租金每平方米人民币5元，合计人民币16335元；空地及市政设施占用费人民币13665元，甲方每月共收人民币30000元使用费；……2、……水费、污水处理费、电费由甲方代收，代支。水、电费按政府现行收费标准，甲方按4.4元/方（排污费及管理费）的水费，电费按1.23元/度向乙方收取。如政府收费标准发生变化，增加部分由乙方负责。并且只开具自制票据。3、甲方负责电梯安装。乙方在使用期内负责电梯保养及维修、年检等事项的费用。合同期满经验收合格及性能良好，方可办理有关手续并退还押金，否则一律不予办理相关手续及退还押金。三、双方责任……2、……以后每个月的5号前到甲方处缴纳当月的使用费。在此期内不缴纳者，则视为逾期缴纳，如有逾期，每逾期一天，乙方按应交总费用1%的标准向甲方缴滞纳金；当月25日前未交费，视为乙方违约，甲方有权单方面解除使用合同，收回使用场所，甲方有权单方进行处置，因此产生的一切经济损失由乙方负责。……四、特别约定1、如乙方当月25日前不按合同约定缴纳使用费、水电费、卫生费等相关费用，甲方有权单方面解除本合同，并有权单方面处置机械设备及库存物料、成品、装修和所有物品，所造成的一切经济损失由乙方承担。而且所交的押金无偿归甲方所有。……五、其它……2、本合同自签字之日起生效。……”。2017年2月12日，原告出具《通知》，载明“林大权先生，你使用我公司的场地，已多个月未向我公司交纳场地使用费、水电费及原租赁违约欠款等等。依据你与我公司签订的相关合同条款，你已严重违约，现限你在2017年2月19日前到我公司交纳一切欠款，否则，我公司按合同的相关条款马上收回场地，一切损失由你负责等。”签收人处签有连昌福（代签：保安）。2017年3月13日，广东省广州市增城公证处出具《公证书》，载明“申请人：广州杰明房地产开发有限公司……。委托代理人：钟小慧……公证事项：保全证据申请人广州杰明房地产开发有限公司的委托代理人钟小慧于二0一七年二月二十一日向我处提出申请，称因承租方违约，其公司拟收回出租给承租方的位于新塘工业加工区新银工业村自编A5幢东面的厂房，为举证需要，申请人要求对该公司工作人员清点场地内物品的过程以及场地的现状进行证据保全。……兹证明与本公证书相粘连照片216张是公证人现场拍摄，与现场的实际情况相符；与本公证书相粘连的《物品清点清单》复印件与原件相符，原件上的签名均属实，原件由本处保存。”2017年3月18日，案外人袁刚出具《收据》，载明“今收到林大权厂房一至五楼费物品清理人工费用及运输费用等共计人民币20000元正。”2017年3月28日，增城市中菱电梯起重设备有限公司出具《收据》，载明“今收到广州杰明房地产有限公司电梯更换变频器、主板、缓冲器、应急照明14100元等”。2017年6月16日，原告向广州特种机电设备检测研究院支付1169元特种设备检验检测费。本案审理中，原告提交了如下证据：一、收据5张，证明被告已经支付了2016年4月至2016年9月的涉案厂房租金每月30000元，合计180000元；二、2015年11月30日、2016年3月30日收据两张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房8月部分水电费9000元”及“收到林大权交来A5幢东面厂房8月水电费3087元”；2016年3月30日收据一张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房9月水电费10729元”；2016年3月30日收据一张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房10月水电费9832元”；2016年3月30日、2016年3月31日收据两张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房11月部分水电费1733元”及“收到林大权交来A5幢东面厂房11月部分水电费5000元”；2016年7月27日收据一张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房4月水电费2294元”；2016年7月27日、2016年10月14日收据两张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房5月部分水电费706元”及“收到林大权交来A5幢东面厂房5月部分水电费（收齐）1653元”；2016年10月14日收据一张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房6月水电费4122元”；2016年10月14日收据一张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房7月水电费3760元”；2016年10月14日收据一张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房8月水电费6955元”；2016年10月14日收据一张，载明“收到林大权交来A5幢东面厂房9月水电费9113元”，合计67984元。庭审中，原告陈述如下事实：一、原告诉讼请求中被告拖欠租金的期间为2015年9月至2017年2月21日。其中2015年9月至2016年3月每月租金42320元，2016年4月至2017年2月每月租金30000元。原告确认被告已偿还2016年4月至2016年9月的厂房租金每月30000元，共计180000元。二、水电费是由原告代收代支的，原告提交的水电费发票是整个工业园区的，证明其已代缴了涉案厂房的水电费。原告诉讼请求中被告拖欠水电费的期间为2015年8月至2017年2月，根据原告提交的《诉讼请求计算依据》，每月的具体数额为：2015年8月水电费12087元、2015年9月水电费10729元、2015年10月水电费9832元、2015年11月水电费8145元、2016年4月水电费2294元、2016年5月水电费2359元、2016年6月水电费4122元、2016年7月水电费3760元、2016年8月水电费6955元、2016年9月水电费9113元、2016年10月水电费12102元、2016年11月水电费3169元、2016年12月水电费670元、2017年1月及2月的水电费587元，水电费共计85924元。原告确认被告已缴纳2015年8月水电费12087元、2015年9月水电费10729元、2015年10月水电费9832元、2015年11月水电费6733元、2016年4月水电费2294元、2016年5月水电费2359元、2016年6月水电费4122元、2016年7月水电费3760元、2016年8月水电费6955元、2016年9月水电费9113元，共计67984元。三、关于厨房、宿舍的租金、水电费并不包含在原告的第一项诉讼请求中。四、关于原告在起诉状中称“被告按照约定支付了5万元”，被告实际没有支付该50000元，该50000元加入到后面欠费的租金中去了。五、原告诉请滞纳金是依据合同每逾期一天按应交总费用的1%的标准计收滞纳金，但原告自愿调整为以原告诉请的租金及水电费593291元为本金，按30%计算。六、涉案场地现在是空置状态，由原告占有。七、原告提交《情况说明》一份，自述涉案厂房有建设工程规划许可证但未提供其他验收证明文件。经释明，如果法院认定合同无效，原告不变更诉讼请求。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告未提供证据证明其按建设工程规划许可证的规定建设房屋，原告与被告签订的《厂房租赁合同》、《协议》和《杰明场地使用合同（厂房）》不符合上述规定，该合同均为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”参照《厂房租赁合同》约定，2015年1月1日至2016年12月31日期间，租金为42320元/月；再根据《杰明场地使用合同（厂房）》约定，2016年4月1日至2019年3月31期间，租金为30000元/月。现原告主张被告未支付2015年9月至2016年3月、2016年10月至2017年2月21日的占用费，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的举证和质证权利，故本院对原告的陈述予以采信，本院对原告要求被告支付占用费予以支持。经核算，2015年9月1日至2016年3月31日期间的占用费为296240元（42320元×7个月），2016年10月1日至2017年2月21日的占用费为141000元（30000元×4个月+21000元），被告应共支付437240元占用费给原告。关于原告要求被告承担水电费的诉讼请求能否支持的问题。参照《厂房租赁合同》约定“……水费、污水处理费、电费由甲方代收，代支。水、电费按政府现行收费标准，甲方按3.7元/方（排污费及管理费）的水费，电费按1.23元/度向乙方收取。”和《杰明场地使用合同（厂房）》约定“……水费、污水处理费、电费由甲方代收，代支。水、电费按政府现行收费标准，甲方按4.4元/方（排污费及管理费）的水费，电费按1.23元/度向乙方收取。”，原告主张代被告支付了水电费，并提供水电费发票、收据为证，本院予以确认。经核算，被告应偿还17940元（1412元+12102元+3169元+670元+587元）水电费给原告。至于原告主张被告支付滞纳金问题。合同无效，原告的上述主张于法无据，本院不予支持。至于原告主张被告支付电梯维修费用、年检费用以及工人搬迁费用的问题。参照《杰明场地使用合同（厂房）》约定“甲方负责电梯安装。乙方在使用期内负责电梯保养及维修、年检等事项的费用。”，原告提供收据、发票主张代被告支付了电梯检测、维修费；参照《杰明场地使用合同（厂房）》约定“如乙方当月25日前不按合同约定缴纳使用费、水电费、卫生费等相关费用，甲方有权单方面解除本合同，并有权单方面处置机械设备及库存物料、成品、装修和所有物品，所造成的一切经济损失由乙方承担。”原告提供收据和公证书主张原告对被告留下的物品进行清理并由此产生工人搬迁费。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及质证的权利，本院对原告主张代被告支付了电梯检测、维修费以及工人搬迁费的主张予以采信。故原告要求被告支付电梯检测、维修费15269元、工人搬迁费20000元，于法有据，本院予以支持。至于原告和被告之间关于新银工业村宿舍及厨房租金、水电费的纠纷问题，原告可另案起诉主张权利。被告林大权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林大权于本判决发生法律效力之日起十日内，支付位于广州市增城区新塘工业区新银工业村第A5幢东面厂房的占用费437240元【2015年9月1日至2016年3月31日的占用费为296240元（42320元×7个月），2016年10月1日至2017年2月21日的占用费为141000元（30000元×4个月+21000元）】给原告广州杰明房地产开发有限公司；二、被告林大权于本判决发生法律效力之日起十日内，支付水电费17940元给原告广州杰明房地产开发有限公司；三、被告林大权于本判决发生法律效力之日起十日内，支付电梯维修费及年检费15269元给原告广州杰明房地产开发有限公司；四、被告林大权于本判决发生法律效力之日起十日内，支付工人搬迁费20000元给原告广州杰明房地产开发有限公司；五、驳回原告广州杰明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11866元，由原告广州杰明房地产开发有限公司负担4746.4元，被告林大权负担7119.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  赖葵花人民陪审员  姚紫珊二〇一八年八月九日书 记 员  王燕芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果