广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初8652号原告：谢劲雄，男，1983年1月10日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：何伏球，系广东一然律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。原告谢劲雄与被告中山市万隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何伏球与被告的委托诉讼代理人裴炽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金19660.56元（451967元×435天×0.0001）。庭审中，原告明确违约金的计算方式为按房屋价款，从2016年12月31日起按每日万分之一的标准计算至2018年3月12日，共计435天。事实和理由：2015年9月2日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告采用银行按揭方式以价款451967元购买被告所有的位于中山市东凤镇金××广场××房，被告应于2016年12月31日前将房地产交付原告使用；被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告按约向被告支付了房价款，但被告至今仍未办理工程竣工验收备案手续，原告为装修涉案商品房于2018年3月12日收取了尚未通过工程竣工验收的商品房。原告认为，被告直到2018年3月12日才交付未通过工程竣工验收的商品房，严重损坏了原告的合法权益。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月2日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《中山市商品房买卖合同》并主要约定：买受人购买出卖人开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5268.29元，总金额为451967元整；买受人以银行按揭方式按期付款，于2015年9月2日以现金方式支付135967元，2015年10月2日以商业贷款方式支付316000元；其中第八条关于交付期限，双方约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；其中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。另外，《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件，其中第四条约定：出卖人按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。后被告向原告开具发票，载明被告已经收取原告全部购房款。2018年3月12日，原告向被告出具承诺书称，关于本人购买贵公司开发的位于中山市××××房之商品房，本人知悉上述商品房仍未进行竣工验收，该商品房仍未办理综合验收备案手续。贵公司已向本人详细告知该前述事实，本人对该商品房现状已有充分了解。鉴于本人需要，本人特要求按现状收楼，本人收楼后，有关于安全责任由乙方承担，若需要装修的，需遵守物业管理及法律法规的规定，不得有影响物业竣工验收以及综合验收备案的行为。另，本人放弃追究贵公司（2018年3月28日至2018年6月17日）装修期间逾期交楼的法律责任。本承诺书是承诺人的真实意思表示，本承诺书签署后，本人不得主张无效或撤销。庭审中，被告称：原告已支付全部购房款；案涉商品房尚未达到交付条件；其对于主张天气及政府部门原因导致可延期交付案涉商品房，暂时没有证据。就补充协议中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款，原告认为该条款属于格式条款，并未与原告进行说明并提示，应当属于无效，不能约束双方当事人。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市××××号的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。现原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用；但被告至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告的行为构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。本院认为，被告逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告应向原告支付违约金。对于被告辩称因天气原因及政府行政行为，其可以延期交付案涉商品房的辩解，被告未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果，本院对其辩解不予采纳。同时，鉴于涉案的商品房买卖合同补充协议是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，补充协议中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效，为此，本院对被告有关违约金不应超过总房价款1%的辩解不予采纳。又由于原告于2018年3月12日收楼，故逾期交房违约金应自2017年1月1日起以451967元为基数按每日万分之一的标准向原告支付至2018年3月11日。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谢劲雄支付违约金（违约金自2017年1月1日起以451967元为基数按每日万分之一的标准支付至2018年3月11日）；驳回原告谢劲雄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为146元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一八年八月二十七日书记员  郭君意杨明山