河北省沧州市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0902民初1437号 原告:杨红芬，女，汉族，1973年6月10日生，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：吴洪岗，河北子帅律师事务所律师。 被告：沙俊良，男，汉族，1997年10月7日生，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：曹紫晔，河北衡泰律师事务所律师。 被告：河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州志强路分公司，住所地沧州市新华区南大街东侧2号楼13#、14#楼门市，统一社会信用代码91130900557676497A。 法定代表人：任洪星，经理。 委托诉讼代理人：许国强，河北东方伟业律师事务所律师。 原告杨红芬与被告沙俊良、河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州志强路分公司（以下简称壹加贰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红芬委托诉讼代理人吴洪岗、被告沙俊良委托诉讼代理人曹紫晔、被告河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州志强路分公司委托诉讼代理人许国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨红芬诉称：1、依法判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》，并判令被告一立即向原告双倍返还定金10万元；2、依法判令被告二向原告返还中介费8300元；3、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2017年3月1日签订一份《房屋买卖合同》，约定被告一自愿将坐落在新华区东方骏景16号楼1单元801室的房屋出售给原告；第二条约定,被告一保证该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，且第七条约定，被告一违反本合同第二条约定的,均视为违约，同时约定违反本合同第二条约定的，原告有权解除合同。合同订立时，原告向被告二支付中介费8300元。并向被告一交付定金人民币20000元。但是被告一却违反合同约定要求增加定金数额。于是原告于2017年3月3日按照被告要求增加支付了3万元定金，定金合计5万元。原告后期从中介处得知。被告一所出售的涉案房屋，在银行有抵押贷款,即设定有担保物权，致使原告贷款手续无法审批。同时。因银行政策原因，导致合同约定的贷款政策也无法实现。因此，基于被告一的违约行为和银行政策的调整，致使合同目的无法实现应依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》并被告一应双倍返还原告定金10万元；被告二应依法返还原告支付的中介费8300元。综上。为维护原告的合法权益。以免造成不应有的损失。特诉至贵院。望支持原告的诉求。 被告沙俊良辩称，1、房屋买卖合同签订后，被告依合同约定履行合同义务，将相关材料交到被告二处，不存在违约；2、增加定金3万元是经双方协商后对原合同的修改和补充并非被告的违约行为；3、被告从未隐瞒该房屋存在抵押贷款，原告不仅知情双方还在合同第五条第1款第(2)项对于合同签订后如何承担房贷还款义务进行约定，依据合同法第41条，该合同第2款为格式条款，第五条第1款第(2)项为非格式条款，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款；4、被告不仅不存在违约行为，相反原告却违反合同约定，未在2017年3月30日前办理完贷款审批手续，贷款审批手续审批的是贷款人是否具有清偿能力，而不是审批房屋是否具有抵押贷款，原告主张被告出售的房屋造成贷款手续无法审批既无事实也无法律依据，综上依据合同法第115条、担保法第89条，合同法第41条，请求法庭驳回诉讼请求。 被告壹加贰房地产辩称，1、我公司同意被告一的答辩意见；2、在合同签订时，原告即知道该房屋有抵押贷款这一事实，其诉称的后来从我公司得知房屋有贷款并非事实，合同第5条第1款第（2）项约定了原被告对贷款利息的偿还方式；3、其主张房屋有抵押致使原告贷款手续无法审批也非事实，合同不能履行的主要原因是原告没有在约定的3月30日前提供审批贷款的手续，和房屋是否抵押、银行贷款政策是否变动没有关系；4、我公司完成了中介服务在合同签订和履行过程中无任何过错，根据合同法第426条和房屋买卖合同第4条及第六条第1款之约定，我公司有权收取中介费用，原告主张退回中介费无事实和法律依据也违反合同约定，请求法院驳回诉求。 原告举证如下： 1、房屋买卖合同一份，第2条证明被告一保证该涉案房屋无抵押权能交易；第5条约定的是定金2万元并约定被告一向被告二交付房屋权属证书，第5条的第1款第（2）项约定了涉案房屋的买卖方式是房款由被告二垫付即零首付购房，第7条第3款约定了如该房屋存在抵押权，原告有权解除合同，被告一退还全部房款，第8条约定如因银行政策变化等不可抗力原因导致合同不能履行，甲乙丙三方互不承担违约责任，该合同的经办人是刘辉。 2、被告一出具的收条两份，证明被告一在合同约定的两万元定金外，又要求加付3万元定金事实； 3、录音材料两份，一份是原告与被告二的涉案合同经办人刘辉的录音，证明刘辉认可房屋无法买卖是由于银行政策的原因，同意退还中介费8200元，另证明，被告一以前在被告二处上班；刘辉对于涉案房屋买卖的付款方式为被告二垫资原告零首付事实的认可；银行政策变化的事实是从合同签订时的零首付审批调整为需要首付30%才能审批。第二份录音是原告与被告一的，证明被告一明确表态不继续履行合同，即使是银行政策调整跟他也没有关系，即使原告提出了要求加付房款购买该房屋，但被告一仍拒绝卖该房屋且拒绝返还定金，同时证明被告一拒绝出售房屋的真正原因是涉案房屋在合同签订后出现大额的涨价，最后证明被告一声称该合同无法履行是由于中介的原因，违约方在于中介，中介无法办理零首付购房。 4、沙俊良银行还款记录，证明涉案房屋存在银行抵押贷款。 被告沙俊良质证意见，对证据1真实性无异议，该合同第2条以及第7条第3款中关于违反第2条均为格式条款，第5条第1款第2项明确约定2017年3月甲方即被告一支付月供利息，乙方承担1千元整，如因政策原因无法办理过户则无法让甲方还清贷款产生利息由乙方承担，该条为非格式条款，即被告从未隐瞒过该房屋存在贷款，双方对合同签订后房屋贷款如何承担进行约定。该条中还明确约定经甲乙双方协商一致定于2017年3月30日之前即原告将贷款手续通过后支付剩余房款，合同明确约定原告应当履行在2017年3月30日前办理完毕贷款手续审批的合同义务。对于证据2被告认可。在合同签订后被告收到原告支付的定金5万元，合同约定定金2万元，合同签订后经双方协商加收定金3万元共计收取5万元定金。加收定金3万元是双方协商对原合同的修改和补充，而不是原告主张的违约行为。 对于证据3原告未在法庭通知的举证期限内提交证据3的副本，也未在庭审中提交证据的原始载体，对于该份证据举证程序的合法性不予认可。并且原告系中年女性杨红芬，而原告提供的录音资料中所称的是一男性，并非原告所称的原告与被告的通话记录。在原告提交的该录音中其所主张的是由均是录音人杨永康自己说出的并且用了诱导性语言。该份证据程序不合法也无法证明原告所主张的事实。对于证据4，按照银行审批程序，我方提供房产证复印价即可。 被告壹加贰房地产质证认为，对证据1认可被告一的质证意见，该买卖合同当中的约定内容表明了原告在签订合同时就已经知道房屋设定抵押，存在贷款，另外，整个合同条款中并没有关于我公司承诺零首付零利率的内容，因为银行贷款政策具有不确定性，所以三方在签订合同时明确约定了该房屋的贷款事宜以银行的即时政策为准（第9条），该合同不能履行的主要原因是原告没有在约定的2017年3月30日之前提供银行贷款审批的资料没有办理审批贷款手续。另，根据合同约定我方完成了作为居间人的所有义务应当收取中介费用。对证据2，对其中2万元的收条予以认可，对3万元的收条因我公司并未参与不发表质证意见。对证据3，两份录音同意被告一质证意见，对杨永康和刘辉的录音是否是刘辉本人并不确定，同时在该录音中录音人所主张的均是其自己陈述，加以诱导性语言引诱对方予以发表并不确定意见，不能够证实原告方的主张。另，与沙俊良的录音中，录音人自己承认并未在2017年3月30日之前提交审批资料办理审批手续这一事实。对于证据4，银行审批贷款对房屋是否设定抵押没有特别要求，部分银行对于没有办下房证的商品房都可以进行审批，因为对房屋的审批主要是房屋的坐落位置、面积记性评估和是否设定抵押没有关联，该审批时预先审核，真正办理贷款必须是先解押之后。 被告壹加贰房地产为证明其主张提供沙俊良房产证复印件、杨红芬、沙俊良的身份证复印件，证明其提供中介服务中没有过错。 原告质证认为，由于房屋存在抵押，在银行贷款审批时必然要核实权属证书的真实性。 被告沙俊良质证认为，合同签订后，已履行了合同义务。 经审理本院认定事实如下：2017年3月1日，原告杨红芬与被告沙俊良在被告壹加贰房地产签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：……甲方自愿将坐落在新华区东方骏景16-1-801的房屋出售给乙方，乙方通过实地看房已对该房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。该房屋的基本情况如下：房屋所有权人：沙俊良，房屋性质私产，户型三室，建筑面积86㎡，产权证书号为沧县字第60745号……第二条：甲方保证在签订本合同时已向乙方、丙方履行了如实告知义务，甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并已征得的其他共有人的同意：并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用。第三条：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币830000元，大写捌拾叁万元整，该房屋产权过户相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。第四条：在签订本合同时甲方须向丙方缴纳中介服务费，乙方须向丙方缴纳中介服务费人民币8300元，大写捌仟叁佰元整。第五条：甲乙双方可以选择按照下列第1种方式办理过户和房款交接。1、由丙方协助办理过户手续和房款交接的付款约定：（1）在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书及相关的产权证明。乙方向甲方交付定金人民币20000元大写贰万元整。甲方同意由甲方代收代管。此后双方准备办理房屋贷款、产权过户手续所需的全部资料，由丙方协助双方办理该项手续。（2）乙方支付房款的具体方式：经甲乙双方协商一致定于2017年3月30日之前乙方将贷款审批通过后，定于过户当日乙方将剩余房款810000（捌拾壹万元整）一次性以转账形式交于甲方，待过户完毕办出乙方房产证后三日内乙方配合丙方办理产权抵押。（乙方支付甲方房款由丙方垫付）。2017年3月份甲方支付月供利息，乙方承担一千元整，如因政策原因无法办理过户则无法让甲方还清贷款产生利息由乙方支付（房款交接以甲乙双方凭证为准）……6、特殊约定：该房屋的过户事宜以国家的即时政策为准，该房屋待甲方收齐全部房款五天之内将该房屋实际交付给乙方使用甲方保证所提供的房屋信息真实有效如有不符属甲方违约与乙丙双方无关。……第七条：违约责任……3、甲乙任何一方擅自解除合同拒绝履行本合同义务的以及甲方违反本合同第二条约定的均视为违约，由违约方向本合同丙方即守约方分别承担合同约定房款的20%违约金，并分别据实赔偿本合同丙方即守约方的经济损失，守约方按照相关法律规定有权解除本合同，甲方违反本合同第二条约定的乙方有权解除合同，并由甲方退还所收取的全部购房款及赔偿丙方、乙方未履行本合同支出的相关费用。……第九条：约定其他事宜。该房屋的贷款事宜以银行的即时政策为准，该房屋的配套设施以交接日为准，之前由甲方负责之后由乙方负责，经甲乙双方协商一致如有任何一方违约，中介费由违约方负责，并赔付对方违约金，甲方同意将该房屋过户至杨永康名下。 合同签订后，原告于当日给付被告沙俊良定金2万元，又于2017年3月3日给付被告沙俊良定金3万元。 后三方因纠纷，《房屋买卖合同》未再履行。 上述事实，由原、被告的当庭陈述，及其提供的《房屋买卖合同》、原告提供的收条予以证实。 本院认为，原、被告沙俊良、壹加贰房产签订的《房屋买卖合同》系三方的真实意思表示。原告起诉要求解除合同，二被告无异议，对原告的该项主张本院予以支持。 对于原告主张被告沙俊良双倍返还定金10万元，本院认为，原告提供的两份录音，其主体并非原告，与本案无关联性，本院不予确认。被告沙俊良在签订和履行合同过程中不存在违约情况，对于原告主张的涉案房屋存在抵押，根据《房屋买卖合同》第5条第1款第（2）项的约定，可以证实原告对于房屋存在抵押系知情。该条款系三方的特别约定，第二条、第七条系格式条款内容，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，故对原告的该主张双倍返还本院不予支持。 对于原告主张涉案房屋在银行设定抵押，合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，未消灭抵押权并不导致合同的无效，只是对合同能否履行、如何履行以及能否办理房屋过户登记产生影响，房屋买受人、出卖人或者第三人在偿还了抵押担保的债务即银行贷款后，抵押权消灭，履行房屋买卖合同就不存在任何障碍，故本院对原告的该主张不予支持。 对于原告主张被告壹加贰房地产返还中介服务费8300元，本院认为，被告壹加贰房地产作为具有专业房地产中介服务的公司，《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（四）提供中介服务时告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险。被告壹加贰房地产未提供证据证明其告知了双方当事人存在的风险，且在合同第5条第1款第（2）项中对于涉案房屋存在抵押的情况，其未约定由谁去清偿银行债务解除抵押权，也未约定双方解除房屋抵押的流程，其行为造成了原告杨红芬与被告沙俊良对于如何履行合同产生分歧，另外，该项中还约定了“（乙方支付甲方房款由丙方垫付）”，根据合同所书写的内容，无法认定该内容的履行时间以及与其他约定的先后顺序，丙方即壹加贰房地产未履行垫付义务，是导致合同未履行的重要原因。综上，作为有专业中介经验的被告壹加贰房地产应当对合同未履行承担过错责任，合同解除后，原告主张其返还服务费8300元本院予以支持。 综上所述，原告杨红芬与被告沙俊良未履行《房屋买卖合同》，双方均不存在过错，合同解除后，被告沙俊良应当返还原告给付的定金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》； 二、被告沙俊良于本判决生效后十日内返还原告杨红芬5万元； 三、被告河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州志强路分公司于本判决生效后十日内返还原告杨红芬中介服务费8300元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1980元，由原告杨红芬承担990元，由被告北壹加贰房地产经纪有限公司沧州志强路分公司承担990元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  沈志学 二〇一八年八月二十日 书记员  叶金婷