四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1722民初861号 原告：宣汉县中普投资经营管理有限公司，住所地：宣汉县东乡镇衙墙街**。 法定代表人：曾庆华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：包宇军，该公司综合办公室主任。 委托诉讼代理人：冉娟，四川聚鑫律师事务所律师。 被告：陈玉明，男，汉族，生于1977年2月19日，住宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘小维，四川远创律师事务所律师。 原告宣汉县中普投资经营管理有限公司（以下简称宣汉县中普投资公司）与被告陈玉明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月4日立案，2018年4月27日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宣汉县中普投资公司的委托诉讼代理人包宇军、冉娟和被告陈玉明及其委托诉讼代理人刘小维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宣汉县中普投资公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《国有房屋租赁合同》；2、判令被告立即返还租赁房屋；3、判令被告支付原告租金64.575万元（暂计至2018年2月28日，实计至被告返还房屋日）；4、判令被告依合同约定支付迟延支付租金的违约金及滞纳金直至被告履行完毕之日；5、判令原告不返还被告履约保证金0.3万元；6、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年3月1日签订了《国有房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于宣汉县门市（面积287.66㎡）出租给被告，租赁期限从2015年3月1日起至2018年2月28日止。第一年租金30万元，以后每年分别在上年租金的基础上递增5%，租金分三期支付，第一期租金在租赁起始日前3日内交付，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算租赁年度的前一个月的15日内一次性付清，同时，被告须交纳履约保证金0.3万元，此外双方还约定了被告若违反合同任何一条应承担合同标的25%的违约金，且逾期缴纳租金的，每逾期一天，被告须按日租金的2倍向原告支付滞纳金。同时，合同约定了拖欠租金累计达2个月以上，原告有权提前解除合同并有权向被告主张由此造成的损失。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供了符合要求的房屋供被告使用，但被告并未依约履行按时支付租金的义务，自2016年3月1日起到2018年2月28日止，被告共拖欠租金64.575万元，并产生了相应滞纳金。原告多次上门及发律师函向其催收欠款，但均无效果。为了维护自身合法权益，特请求法院判如所愿。 本案在审理中，原告宣汉县中普投资公司放弃第一项和第四项要求计算滞纳金的诉讼请求，并将违约金的比例调减，按10%的比例计算。 被告陈玉明辨称，1、诉争房屋没有登记在原告名下，原告不是适格的诉讼主体。原告无权代表宣汉县住房和城乡规划建设局和宣汉县国有资产监督管理办公室出租该房屋。2、原告出租房屋没有取得建设工程规划许可，是违法建筑。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是无效合同。3、原告无权委托达州市华兴拍卖有限公司对该房屋租赁权进行拍卖。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》不是双方协商签订的，而是通过租赁权拍卖取得的，房屋租金显失公平。 原告宣汉县中普投资公司围绕诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.原告公司营业执照、法定代表人身份证明和被告公民身份证信息以及被告个体工商户登记基本信息，以证明原、被告系适格诉讼主体；2、宣汉县发展和改革局于2012年3月6日以宣发改综﹝2012﹞17号出具的《关于宣汉县工程可行性研究报告的批复》一份；宣汉县财政局于2012年3月14日以宣财投﹝2012﹞33号出具的《关于宣汉县工程招标控制价的通知》一份；宣汉县住房和城乡规划建设局于2012年5月4日就宣汉县西门健身运动场工程施工段向广西建工集团第二建筑工程有限责任公司出具的《中标通知书》一份；宣汉县住房和城乡规划建设局于2012年5月10日、2013年4月7日和2018年7月20日分别就宣汉县工程出具的《中华人民共和国建设用地规划许可证》（宣建规地字第[2012]15号）、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号为51××××01）、《中华人民共和国建设工程规划许可证》〔宣建审工建字第（2018）19—1号〕各一份和2014年1月20日出具的《四川省建设工程竣工验收报告》一份以及2013年9月25日向时任中共宣汉县委分管领导于宏《关于宣汉县建设情况汇报》材料一份；宣汉县住房和城乡规划建设局于2014年8月5日和2014年11月24日分别向宣汉县国资办出具的《关于宣汉县门市移交的函》一份和《宣汉县门市移交明细表》一份。上述证据材料用以证明宣汉县门市是合法建筑；3、达州市华兴拍卖有限公司于2014年12月25日就宣汉县门市对外出具的《租赁权拍卖公告》两份和承租人为陈玉明的《租赁权拍卖成交确认书》以及2015年1月16日承租人陈玉明与原告签订的《国有房屋租赁合同》一份，以证明原、被告所签订《国有房屋租赁合同》合法有效；4、2015年1月16日被告陈玉明交纳的第一年租赁门市租金30万元的《四川省政府非税收入通用票据》和编号为川B1××××31《中国工商银行现金存款凭证》各一份，以证明被告已实际履行房屋租赁第一年交纳房屋租金的合同义务；5、2017年12月6日宣汉县国有资产监督管理办公室向被告陈玉明发出的编号为2017（25号）《国有房屋租金催收通知》和2017年12月21日四川聚鑫律师事务所律师冉娟向被告陈玉明发出的催收租金《律师函》各一份，以证明原告向被告主张权利催收租金；6、被告陈玉明个体工商户登记基本信息和门市经营情况照片各一份，以证明被告陈玉明所租赁门市至今仍在经营的情况。同时，原告还提交了《宣汉县中普投资经营管理公司关于县属经营性国有资产管理的说明》和宣汉县国有资产监督管理办公室《关于广场的相关说明》各一份，以证明原告公司的性质及广场交由原告经营管理情况。 被告陈玉明提交了2015年1月10日宣汉县租赁权《拍卖文件》一套和广场门市基本情况表一份以及诉争门市遭遇洪灾和门市前有物品堆码影响其经营的照片9张，以证明诉争门市是通过租赁权拍卖方式取得和所租门市租金显失公平以及所租门市遭遇洪灾、门市前有物品堆码影响其经营的情况。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告的质证意见是：1、对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但对其关联性、合法性有异议。被告认为，由于诉争房屋至今没有房屋登记相关信息，房屋主体归属不清，原、被告不是适格诉讼主体；该工程没有取得建设工程规划用地许可证，工程建设合法性存疑；由于建设工程的违法性和原告无权出租诉争房屋，双方签订的《国有房屋租赁合同》是无效合同；被告所租赁门市没有通过双方协商，而是通过拍卖权拍卖方式取得，房屋租金过高，租赁合同显失公平。2、对证据6原告提供的两份说明，被告认为是原告自己的陈述，不予认可。对被告提供的证据，原告的质证意见是：对《拍卖文件》一套和相关照片的真实性无异议，对证明目的有异议。对被告提供的“广场门市基本情况表”的真实性和证明目的有异议。原告认为，诉争门市通过竞租权方式拍卖，拍卖程序合法，拍卖内容公开，被告知晓其内容，被告租赁门市租金高是正常竞租的结果，不存在显失公平的情况。 本院对原、被告双方均无异议证据的真实性、合法性予以确认，对上述证据的关联性将综合全案情况予以认定。 根据原告提供的证据和双方对事实的陈述，本院认定如下事实：案涉门市所属宣汉县广场是经宣汉县人民政府批准，由宣汉县财政全额出资、宣汉县住房和城乡规划建设局承建的公益型工程。在建设工程中，该工程先后取得了建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可等相关建设手续。2014年1月20日，该工程通过了工程竣工验收。2014年8月3日，宣汉县住房和城乡规划建设局将该工程所有门市及停车库交由宣汉县国有资产监督管理办公室管理。2014年12月，宣汉县国有资产监督管理办公室委托达州市华兴拍卖有限公司将宣汉县广场门市的租赁权对外公开竞租。 2015年1月11日，被告通过竞租方式取得宣汉县广场门市租赁权。同日，被告与达州市华兴拍卖有限公司签订《租赁权拍卖成交确认书》。2015年1月16日，原、被告签订《国有房屋租赁合同》，该约定载明：原告将位于宣汉县的广场（建筑面积为287.66平方米）的市出租给被告，租赁期限36个月，自2015年3月1日起至2018年2月28日止。第一年租金30万元，不足一年的，按月计算租金。以后每年分别在上年租金的基础上递增5%。先付租金后使用房屋为本合同成立的前提条件。分三期支付租金，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算该租赁年度的前一个月的15日内一次性付清。第一期租金交付时间：租赁起始日前3日内交付。出租人交付房屋钥匙之日承租人缴纳履约保证金3000元，待合同履行完毕后十个工作日内经出租人确认后无息退还承租人。该合同约定了违约责任，即“宣汉县中普投资公司不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付陈玉明本合同当年租金总额10%的违约金。”，“陈玉明违反合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金；陈玉明逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍支付滞纳金。”该合同还对“合同的变更、解除或终止”、“房屋修缮与使用、房屋的转租与转让”、“违约责任的处理”以及“争议的解决”等予以约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。2016年6月，宣汉县国有资产监督管理办公室将该工程移交原告宣汉县中普投资公司进行管理。在合同履行规程中，被告除交纳了2015年3月1日至2016年2月28日的房屋租金30万元外，对下欠的2016年3月1日至2018年2月28日的房屋租金64.575万元至今未能支付给原告。原告于2017年12月6日向被告发出了编号为2017（25）号“国有房屋租金催收通知”，被告陈玉明拒绝签收。2017年12月21日，四川聚鑫律师事务所律师冉娟以原告常年法律顾问的身份向被告陈玉明发出了《律师函》，要求其交清下欠的门市租金64.575万元，同日，被告陈玉明签收了该《律师函》。 同时查明，2006年6月，经宣汉县人民政府宣府发〔2006〕52号文件批准成立宣汉县中普投资经营管理公司。该公司为事业单位性质的国有独资公司，办公地点设在宣汉县国有资产监督管理办公室内，与宣汉县国有资产监督管理办公室合署办公。2016年6月，因事业单位改革，宣汉县中普投资经营管理公司与宣汉县国有资产监督管理办公室脱钩，其经营范围为：项目投资、国有资产租赁、产权转让、交易咨询服务。 本案在审理中，原告宣汉县中普投资公司放弃第一项和第四项要求计算滞纳金的诉讼请求，并将违约金比例调减为10%。 本院认为，2015年1月11日，被告通过竞租方式取得宣汉县广场门市租赁权，并与原告宣汉县中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》的事实，双方均无异议，予以确认。本案争议的焦点问题是：一、原告是否有权出租该房屋；二、原、被告双方签订的《国有房屋租赁合同》是否有效；三、租赁房屋租金是否显失公平；四、原告要求被告支付下欠租金、滞纳金、违约金，并要求其返还租赁门市的诉讼请求应否得到支持；五、原告请求不返还被告履约保证金0.3万元的主张应否得到支持。 焦点一，关于原告是否有权出租该房屋的问题。通过庭审查明，诉争租赁房屋是宣汉县财政全额出资，由宣汉县住房和城乡规划建设局承建的公益性工程项目。工程竣工验收后，宣汉县住房和城乡规划建设局于2014年8月5日将该工程所有门市及停车库交由宣汉县国有资产监督管理办公室统一管理。2006年6月14日，经宣汉县人民政府批准成立宣汉县中普投资公司，属事业单位性质的国有独资公司,其经营范围有国有资产租赁。宣汉县国有资产监督管理办公室在接收宣汉县广场资产后一并将该资产所有门市交由宣汉县中普投资公司经营管理。因此，原告宣汉县中普投资公司有权经营管理宣汉县住房和城乡规划建设局承建的宣汉县广场的所有门市，是本案适格的诉讼主体。 焦点二，关于原、被告双方签订的《国有房屋租赁合同》是否有效的问题。宣汉县运动场工程在建设时虽没有取得建设工程规划许可证，但该项目是经宣汉县发展和改革局批复同意，并取得了建设用地规划许可和施工许可，实际是经主管部门批准建设的工程，且本案在审理中，该工程已取得了建设工程规划许可证。依照《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，应当认定双方签订的《国有房屋租赁合同》属有效合同。 焦点三，关于租赁房屋租金是否显失公平的问题。本院认为，案涉门市租赁权是被告通过竞租方式取得的，房屋租赁价格的高低是公平竞租的结果，被告自愿参与竞租，对其竞租结果也已接受。被告没有提供证据证明竞租过程存在不公平、不公正的情形，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,…当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告应承担举证不能的法律后果。被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。 焦点四，关于原告要求被告支付下欠租金、违约金，并要求其返还租赁门市的诉讼请求应否得到支持的问题。被告通过竞租方式取得案涉门市租赁权，与原告签订的《国有房屋租赁合同》为有效合同。原告按照合同履行了义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，被告除已交纳了2015年3月1日至2016年2月28日的租金30万元外，还应当按照约定支付下欠的2016年3月1日起至2018年2月28日止的房屋租金64.575万元。本院对原告要求被告支付下差的64.575万元的租金的诉讼请求予以支持。原、被告双方约定的房屋租赁期限36个月，自2015年3月1日起至2018年2月28日止，现租期已满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态”的规定，被告应当按照合同约定在保证租赁物不受损的情况下腾退给原告，并从2018年3月1日起至门市交付之日，按照合同约定支付逾期返还门市占有使用费，其标准参照2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金330750元÷365天﹦906.16元／天计算。按照合同约定，被告陈玉明违反合同之一条者按违约论处，应承担合同标的25%的违约金，且逾期缴纳租金的，每逾期一天，被告须按日租金的2倍向原告支付滞纳金。但本案在审理过程中，原告将违约金的比例调减为10%，并放弃主张滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。因此，被告支付违约金的比例调减为10%，并以未履行部分租金为基数计算为64.575万元×10%﹦6.4575万元。 焦点五，关于原告请求不返还被告履约保证金0.3万元的主张应否得到支持的问题。原、被告双方签订的《国有房屋租赁合同》第五条中约定“出租人交付房屋钥匙之日，被告交纳履约保证金3000元，待合同履行完毕后的十个工作日内经出租人确认后无息退还”，双方没有约定被告有违约行为就不退还其履约保证金的情形，因此，原告的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈玉明于本判决生效后10内腾退宣汉县运动广场门市并交付给原告宣汉县中普投资经营管理有限公司; 二、被告陈玉明于本判决生效后10内向原告宣汉县中普投资经营管理有限公司支付2016年3月1日起至2018年2月28日止的房屋租金64.575万元、违约金6.4575万元； 三、被告陈玉明于本判决生效后10内向原告宣汉县中普投资经营管理有限公司支付从2018年3月1日起至宣汉县广场门市腾退之日止按每日906.16元的标准计算的房屋占有使用费; 四、原告宣汉县中普投资经营管理公司在收到被告陈玉明腾退的宣汉县广场门市10日内返还被告陈玉明履约保证金0.3万元; 五、驳回原告宣汉县中普投资经营管理公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费10258元，由原告宣汉县中普投资经营管理公司负担50元，被告陈玉明负担10208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  肖泽锦 审 判 员  赵雪洪 人民陪审员  张劲松 二〇一八年八月二十一日 书 记 员  张 瑜 —1—