湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初1700号原告：喻祝华，女，1970年11月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：孙浩军，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙静韬，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳山水房地产开发有限公司，住所地益阳市高新技术产业开发区敬老院内。法定代表人：陈德保，系该公司总经理。被告:李应华，男，1969年1月17日出生，汉族，住益阳市朝阳区。委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告喻祝华（以下简称原告）诉被告益阳山水房地产开发有限公司（以下简称被告山水公司）、李应华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告喻祝华的委托代理人孙浩军、被告山水公司的法定代表人陈德保、被告李应华的委托代理人潘子龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月4日，原告和被告山水公司签订《山水新城商品房预售认购书》约定：原告认购被告山水公司开发建设的位于益阳市益阳大道华天路口东南侧“山水新城”住宅小区1栋第21楼2107号、面积73.6平方米商品房，房屋单价4038.17元/平方米。认购书签订后，原告分别于2013年7月18日、2014年1月24日、2014年4月28日向被告山水公司交付购房款共计320000元，但由于被告山水公司一再拖延，原告和被告山水公司没有签订《商品房买卖合同》。2014年，被告山水公司法定代表人陈德保和主要负责人陈益群因涉嫌非法吸收公众存款罪向益阳市公安局朝阳分局投案自首。朝阳公安分局介入被告山水公司侦查后，原告才知晓因被告山水公司向被告李应华借款人民币5500000元，被告山水公司已将包含原告购买的2107号商品房在内的共17套房屋抵押给被告李应华，并将“名买卖，实抵押”的17套商品房违法办理了商品房销售预告登记手续。现被告山水公司法定代表人陈德保和主要负责人陈益群因非法吸收公众存款罪被判刑。经高新区和朝阳公安分局作了大量工作后，被告李应华仍拒不依法配合办理2107号房预告登记解除手续。原告合法权益受到严重侵害。迫于无奈，原告只能向贵院起诉，请求判决：1、确认原告对被告山水公司开发建设的山水新城小区1栋21楼2107号房屋享有优先取得权；2、判令被告山水公司立即履行与原告签订的《山水新城商品房预售认购书》，将山水新城小区1栋21楼2107号房屋不动产权证书办理至原告名下；3、确认被告李应华与被告山水公司签订的山水新城小区1栋21楼2107号房屋的《房屋买卖合同》无效；4、判令被告山水公司与被告李应华立即撤销山水新城小区1栋21楼2107号房屋的预告登记手续；5、由被告承担本案所有诉讼费用及律师费。被告山水公司未提交书面答辩状，其法定代表人陈德保在庭审过程中请求本院依法公正处理。被告李应华辩称：1、原告喻祝华不是适格的主体；2、本人是真实的购房户；3、原告喻祝华的商品房预售认购书不能对抗答辩人；4、答辩人与山水公司的商品房买卖合同已经益阳市房地产管理局准许，办理了预告登记，是合法有效的合同，答辩人对该房屋的买受方具有对世权。答辩人可以在益阳市房地产管理局查到答辩人已经办理的商品房买卖合同，并且，在答辩人不愿撤销买卖合同的情况下，他人不可能再次买受该房屋；5、原告喻祝华没有取得优先权；6、原告喻祝华的诉求已经超过了诉讼时效。经审理查明：2013年7月4日，原告喻祝华（乙方）与被告山水公司（甲方）签订《山水新城商品房预售认购书》,该认购书主要内容如下：1、原告认购位于益阳市，住宅建筑面积92.6平方米，套内建筑面积73.6平方米。2、原告与被告山水公司约定，原告认购的商品房单价每平方米4038.17元，总金额人民币373935元。3、被告山水公司同意原告以银行贷款（公积金贷款）的方式付款，原告于签署该认购书当日支付购房认购金伍万元整（认购金冲抵首付房价款）。原告签署该认购书之日起7日内到山水新城营销中心签署该物业《商品房预售合同》，签署预售合同当日支付购房总价款的30%，即人民币壹拾贰万元整和办理银行按揭所需费用，其余价款自签订《商品房预售合同》之日起30日内向被告山水公司指定的贷款银行（公积金中心）贷款支付。4、原告与被告山水公司约定，认购书签订之日起7日内，即2013年7月20日前携同本《山水新城商品房预售认购书》及身份证、定金收据或公司证明到卖方指定地点签署该物业《商品房预售合同》及相关文件，《商品房预售合同》一经签署，买方所付购房认购金即作为购房款的一部分。认购书还对违约责任、争议解决等事项做了约定。2013年7月18日，被告山水公司总经理陈益群出具证明，证实被告山水公司将所购“山水新城”1栋21楼2107号房屋已出卖给了原告，其证明出具当日，原告向被告山水公司支付购房定金120000元，2014年1月24日向被告山水公司又支付房款100000元，2014年4月28日再向被告山水公司支付房款100000元，原告分三次向被告山水公司支付购房款共计320000元。因被告山水公司管理问题，原告与被告山水公司之间一直未签订《商品房预售合同》。后被告山水公司资金链断裂，被告山水公司董事长陈德保和总经理陈益群因非法吸收公众存款罪被本院依法判处刑罚，“山水新城”建设项目建设因此停建，至本案庭审时止，“山水新城”主体工程虽然竣工，但尚未办理验收手续，被告山水公司一直未向原告交付房屋。另查明：在“山水新城”开发建设过程中，被告山水公司建设资金严重不足，于2014年5月29日向被告李应华借款3500000元，于2014年7月25日又借款2000000元，被告山水公司两次共向被告李应华借款5500000元，均约定了被告山水公司向被告李应华支付借款利息，本院生效的（2015）益赫刑二初字第54号《刑事判决书》认定了被告李应华已收取被告山水公司270000元利息。被告李应华在出借资金给被告山水公司的同时，与被告山水公司网签了购买被告山水公司17套房屋的合同，被告山水公司向被告李应华分别出具了每套商品房的收款凭证，但被告李应华没有实际支付分文购房款。被告山水公司网签合同出卖给被告李应华的17套房屋中有第1栋21楼2107号房。被告李应华与被告山水公司关于“山水新城”1栋21楼2107号所签订《益阳市商品房买卖合同》的时间为2014年5月29日，合同编号为预字YY2014009198，该合同约定将被告山水公司已与原告签订预售认购书且原告已支付320000元购房款的2107号房屋出卖给被告李应华，被告山水公司向被告李应华出具了购房款收据，收据载明了收取被告李应华房款416700.00元,但实际上被告李应华没有支付分文购房款。在诉讼中，原告以书面形式表示被告山水公司交付房屋时，将尚欠购房款53935元支付给被告山水公司。上述事实，经本院依法公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据证实：1、《山水新城商品房预售认购书》，证实2013年7月4日原告与被告山水公司签订认购书，原告购买被告山水公司开发建设的“山水新城”1栋21层2107号房，住宅建筑面积92.6平方米，套内建筑面积73.6平方米，认购房屋的单价每平方米4038.17元，总价款人民币373935.00元。协议对原告所付购房认购金的性质、签订《商品房预售合同》的时间等作了明确约定；2、被告山水公司出具的《收据》三张，证实原告分别于2013年7月18日、2014年1月24日、2014年4月28日向被告山水公司支付三笔购房款共计320000元；3、被告山水公司总经理陈益群出具的《证明》，证实原告于2013年7月18日购买“山水新城”2107号房；4、益阳市公安局朝阳分局询问被告李应华笔录，证实李应华借给山水公司5500000元，被告山水公司将包括原告已购买的2107号商品房在内的17套房屋网签出卖给了李应华，李应华与被告山水公司有网签购房合同；5、益阳市公安局朝阳分局询问肖冬军笔录，证实经肖冬军介绍，被告李应华借给被告山水公司5500000元，被告山水公司与被告李应华网签了包括“山水新城”1栋21楼2107号房在内的关于17套房屋的买卖合同；6、益阳市公安局朝阳分局讯问陈益群笔录，证实经肖冬军介绍，被告李应华借给被告山水公司5500000元，被告山水公司与被告李应华网签了包括“山水新城”1栋21楼2107号房在内的关于17套房屋的买卖合同；7、湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫刑二初字第54号《刑事判决书》，证实人民法院生效判决文书认定被告李应华将5500000元出借给被告山水公司后，被告李应华收取了利息270000元；8、被告山水公司与被告李应华签订的《益阳市商品房买卖合同》及收款收据，证实被告山水公司向被告李应华借款后，山水公司将17套商品房网签抵押给了被告李应华。本院认为：原告以购买被告山水公司开发建设的“山水新城”商品房的意思表示，于2013年7月4日与被告山水公司签订的《山水新城商品房预售认购书》，明确了双方当事人的姓名、名称，约定了原告所购商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价、单价、付款时间、方式等条款，该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告山水公司已收取原告购房款32万元，被告山水公司收款后其主要负责人代表公司已认可原告购买了“山水新城”1栋21楼2107号房屋，依据《最高人民法院》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，应认定原告与被告山水公司所签订的《山水新城商品房预售认购书》即为商品房买卖合同，双方即已建立了关于“山水新城”1栋21楼2107号房屋合法有效的商品房买卖合同关系。被告李应华与被告山水公司于2014年5月29日所签订的关于“山水新城”1栋第21楼2107号房屋的《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为YY2014009198），是被告李应华出借了3500000元后向被告山水公司所购买十余套房屋所订合同之一，两被告均无买卖商品房的真实意思，而是为了5500000元的债权采取的担保措施，被告山水公司向被告李应华出具的借据及被告李应华收取被告山水公司借款利息的行为，足以证实在签订涉案的商品房买卖合同当日由被告李应华支付给被告山水公司的5500000元，不是购房款，而是被告李应华出借给被告山水公司的款项。被告李应华在签订商品房买卖合同后并未将该笔借款转付为购房款，被告山水公司资金链出现危机后，被告李应华还将该5500000元作为债权向相关机关进行了申报且该债权债务关系已被人民法院生效判决文书确认，故被告李应华关于其与被告山水公司先为民间借贷关系后转为商品房买卖合同关系的答辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予支持。该商品房买卖合同系两被告同谋虚伪的表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，被告山水公司与被告李应华所签订的《益阳市商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，应为无效合同，故原告关于确认被告山水公司与被告李应华所签订《益阳市商品房买卖合同》无效的诉求，证据充分、理由充足，本院予以支持，该《益阳市商品房买卖合同》的网签登记手续应予解除。经查两被告没有办理涉案商品房买卖的预告登记手续，故原告关于要求撤销预告登记手续的诉讼请求，本院予以驳回。原告与被告山水公司签订的认购书，系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应全面诚信履行。认购书签订之后，原告分次共计已向被告山水公司支付了购房款320000元，已履行了认购书所确定的支付购房款义务，而被告山水公司没有按照认购书的约定与原告签订《商品房买卖合同》，也没有将约定的商品房交付给原告，更没有办理相关房屋产权登记证书，故原告要求被告山水公司继续履行合同、要求交付约定的商品房并办理产权登记证书的诉讼请求，本院应予支持。原告所欠的购房款余额，被告山水公司可向原告主张所欠购房款余额的权利。被告山水公司未向原告履行合同约定的义务，原告一直通过各种途径向被告山水公司主张继续履行合同的权利，故被告李应华关于原告起诉超过诉讼时效的辩解意见，于法无据，本院不予支持。原告虽然因与被告山水公司签订了《商品房预售认购书》、支付了大部分购房款后，而获得了“山水新城”小区1栋21楼2107号房屋债权请求权，但该请求权不具有物权性质的优先效力，原告关于要求确认对“山水新城”小区1栋21楼2107号房屋享有优先取得权的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持，应予驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用（一）》第五条，《最高人民法院》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条判决如下：一、确认被告益阳山水房地产开发有限公司与被告李应华签订的关于山水新城小区1栋21楼2107号《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为YY2014009198）无效，被告益阳山水房地产开发有限公司与被告李应华在本判决生效后十日内解除该合同的网签备案登记手续；二、原告喻祝华与被告益阳山水房地产开发有限公司继续履行于2013年7月4日所签订的《山水新城商品房预售认购书》，被告益阳山水房地产开发有限公司将山水新城小区1栋21楼2107号房屋交付给原告喻祝华并将房屋的不动产证书办理至原告喻祝华名下；三、驳回原告喻祝华的其他诉讼请求。本案案件受理费500元，由被告益阳山水房地产开发有限公司、李应华共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  夏克军人民陪审员  李 琳二〇一八年八月八日书 记 员  王曦健