河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0303民初1817号 原告（反诉被告）：秦皇岛宝叶物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区光明**。 法定代表人：李冬宝，职务，总经理。 委托诉讼代理人：张欣怡，该公司员工。 被告（反诉原告）：娄哲莹，女，1977年3月1日出生，汉族，现住山海关区。 原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司（反诉被告）与被告娄哲莹（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司委托诉讼代理人张欣怡、被告娄哲莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、从2016年4月1日始至实际给付之日止，以2418元为基数按照日3‰的标准支付滞纳金；2、判令被告交纳2017年5月1日至2017年11月20日期间的物业服务费1368元及滞纳金，以1368元为基数从2017年4月1日始至实际给付之日止，按照日3‰的标准支付滞纳金；3、被告承担诉讼费等费用。事实与理由：原告系山海关区兴华公寓小区的物业服务企业，被告系山海关区兴华公寓小区3-1-701号业主，2014年7月1日至2017年11月20日，原告为被告提供物业服务期间，被告拖欠原告物业服务费共计3768元。前述费用，原告数次上门收取，均遭到被告拒付。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告娄哲莹辩称，第一、宝叶物业白始至终未实行封闭式管理;自始至终小区出口没有设置门岗室,盗窃案多发(期问报案盜窃电动车回执六份);入住业主满意率仅为3%,不满意率为94.1%。三年多以来,没有证据证明入住业主对其物业服务满意率达70%以上。因此,属于一星级0.6元/m2/月下浮10%的情况。应当遵循“服务水平与收费标准相适应”的原则,执行这一市物价局和房产局联合制定的具体服务内容和对应价格标准。第二、在2016年11月25日山海关物价局向宝叶物业抄送了“山海关区物价局关于宝叶物业对兴华公寓物业服务收费标准的答复”其中指出原物业收费备案标准(山价备字〔2016〕15号)不再生效。物业费收费事项由业主委员会代表业主与物业服务企业双方协商确定。兴华公寓业主委员会及业主一直与宝叶物业协商,但是宝叶物业十分不配合!这种情况不能判定业主承担违约责任。第三,电梯费0.9元/m2/月的价格也同样是违规、虚高得十分离谱,没有按实际运行成本据实核算,管理人员工资虚高0.16元/m2/月;电费一项达0.506元/m2/月,出虚高0.263元/m2/月。可见,其电梯运行成本仅为0.477元/m2/月,(0.9/m2/月一0.423/m2/月)，取,服务质量极差,业主提出相应降价的要求,宝叶物业采取了公然违规停电梯服务逼业主就范的恶劣措施。没有达至目的又进一步釆取了磁卡控制5个月的极端措施。我们单元更是到宝叶撤出电梯也没有恢复正常。业主买房就是从有电梯买的,雇佣物业也是从使用、管理电梯的需要考虑的。第五、共维费的收取完全是巧立名目,扩大收费范围,房地产已经代房产局收取了房屋维修基金。共维了是这个名称的延续,而宝叶物业没有任何法律、法规和政策依据,就编造出了共维费的借口骗得595元。这一款项在宝叶物业为业主服务其间发生,而宝叶物业是于2017年11月20日撤出兴华公寓小区,所以完全没有超过诉讼时效,应予返还。 反诉原告娄哲莹向本院提出诉讼请求，一、被反诉人给付反诉人人民币271元；二、被反诉人承担违约责任,给付反诉人违约金6645.78元；三、被反诉人承担诉讼费用。事实与理由，反诉人入住兴华公寓时,被反诉人以1元/m2/月的标准预收取了反诉人物业费1191元,以0.9/元/m2/月标准预收取了电梯费1191元。还巧立名目借交钥匙之机收取反诉人共维费595元、装修管理费300元等。但是在嗣后的服务中,被反诉人并没有按照兴华公寓物业服务合同(第四条)的规定“提供的前期物业管理服务应达到政府规定的质量要求标准”的约定。因此,约定、预收、备案都是四星级标准,“可是在其提供的30.667个月的服务中,白始至终在出口连门岗室都未设置”。没有实现,也无法实现封闭式管理;导致盜窃案多发、放任楼宇门失效、特别是我们的3栋1单元电梯白2016年7月13日起被分层停控后直至2017年11月20日被反诉人撤出兴华公寓,都没有能够恢复正常使用。前后共达14.5个月之久,构成了严重的根本实质违约责任。这样的服务物业费自始至终充其量只能按0.6元/m2/月价格再下浮10%,即使退一步不下浮按0.6元/m2/月标准计算也只有物业费1826元,垃圾清运费57元。电梯0.9元/m2/月也不是依规按实际发生额科学得出的。根据2016年7月14日被反诉人给出的说明,我们认为其第四项:电梯安管理人员工资3000元/月应当高出0.16元/m2/月。第5项:电费8000元/月,8000/15797(m2)等于0.506元/m2/月。(仅此一项己经超过了山海关区其他小区电梯费全项)虚高0.263元/m2/月。故:0.9元-0.16-0.263=0.447元(成本)同样退一步按0.6元计算电梯费为1123元。总结后被反诉人应给反诉人返还人民币271元。综上所述,被反诉人没有提供相应的物业服务却要高额合并收取物业费、电梯费且霸道地以停业主电梯的违法措施逼业主就范导致全体住宅业主以对其94.1%的不满意率被解聘服务。因此,被反诉人的实质性违约,违法责任是十分明确的,应当依法,依约承担相应的返还责任,并支付相应的违约金。根据最高法释{2009}8号第5条的规定请求贵院对上述反诉请求依法予以支持。庭审过程中，反诉原告娄哲莹明确第二项诉请违约金的计算方式是按日千分之三计算的，物业费1191元+电梯费1191元*日千分之三*930天（期间是2015年5月1日到2017年11月20日）。 反诉被告秦皇岛宝叶物业服务有限公司辩称，反诉原告的第一项反诉诉讼请求不符合相关反诉的法律规定，应当依法予以驳回，且该项反诉没有事实依据和法律依据。有关第二项反诉请求，本诉原告收取每月每平方米的电梯费，有合同依据。该约定符合法律规定，合法有效。反诉原告第三项请求存在不符合反诉的法律规定，反诉请求无事实依据和法律依据的情况，故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，秦皇岛海晨房地产有限公司与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订《山海关兴华公寓物业服务合同》一份，主要内容为：秦皇岛海晨房地产有限公司选聘秦皇岛宝叶物业服务有限公司为山海关兴华公寓小区全体业主提供物业服务工作，委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；物业共用公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、及雨污水管道的疏通等物业服务；物业服务收费，住宅按每月每平方米1元按业主拥有的物业建筑面积收取，商业物业按每月每平方米3.5元按业主拥有的物业建筑面积收取；合同期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理服务费按年交纳，业主或物业使用人应提前30天交纳下年物业费；如原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，业主提出后，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司应在三个月内整改；业主未能按时足额交纳物业服务费、管理费的，每逾期一日按每年物业费的千分之三的标准向原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司支付违约金。上述协议还约定有其他内容，原告皇岛宝叶物业服务有限公司即开始为山海关兴华公寓小区业主提供物业服务。之后原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司与被告娄哲莹签订《兴华公寓业主管理规约》，其主要内容为，被告娄哲莹居住在兴华公寓3-1-701号房屋，建筑面积99.24平方米，约定综合收费为每平方米每月2元，综合收费包括物业服务费、电梯费。2016年6月15日在山海关区物价局关于物业服务收费进行了备案，备案服务期限2015年1月1日-2017年12月31日，合同约定收费标准高层每月每平方米1.0元。秦价费字[2011]50号秦皇岛市物价局关于调整城市区生活垃圾处理费收费标准的批复，我市城市区生活垃圾处理费收费标准为居民每月每户3元。2016年12月16日秦皇岛市山海关区兴华公寓业主委员会起诉原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司请求解除原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司与秦皇岛海晨房地产开发有限公司的《山海关兴华公寓物业服务合同》，秦皇岛市山海关区人民法院判决解除，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判，该判决于2017年11月20日原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签收生效。2016年11月24日兴华公寓业主委员会向秦皇岛市山海关区物价局提交关于宝叶物业对兴华公寓物业服务情况的报告，其内容为，现业主委员会经研究，不再接受物业每月每平方米1元的收费标准，请物价部门许可。2016年11月25日山海关区物价局对兴华公寓物业服务收费标准进行了答复，其内容为，原物业收费备案标准（山价备字[2016]15号）不再生效。物业收费事项由业主委员会代表业主与物业服务企业双方协商确定。被告娄哲莹系兴华公寓小区3-1-701号房屋业主，该房建筑面积99.24平方米，一年的各项费用包括物业费、电梯运行费、垃圾处理费2418元（1元×99.24平方米×12个月+1元×99.24平方米×12个月+3×12个月）。被告已交纳2015年5月1日至2016年4月30日期间物业费1191元，标准为1元每月每平米，电梯费1191元，标准为1元每月每平米。生活垃圾费36元。经原告催缴，至今被告未向原告交纳2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费用2418元，2017年5月1日至2017年11月20日期间的物业服务费用1365元（2元×99.24平方米×6个月+2元×99.24平方米÷30天×20天+3×7个月），以上共计3783元。经原告催缴，至今被告未向原告交纳2016年5月1日至2017年11月20日期间的物业费原被告双方对被告娄哲莹未交物业费无异议。 秦皇岛宝叶物业服务有限公司于2018年2月5日向本院申请对本案被告（反诉原告）进行诉前财产保全，本院于2018年2月8日作出(2018)冀0303财保50号民事裁定书裁定保全，案件申请费73元，已由秦皇岛宝叶物业服务有限公司负担。 本院认为，2014年12月26日秦皇岛海晨房地产有限公司与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订《山海关兴华公寓物业服务合同》系双方真实意思表示，有效，该合同适用该小区所有业主。且被告娄哲莹也与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订了相应的物业服务合同，被告娄哲莹作为山海关区兴华公寓小区房屋业主，应当履行合同约定义务，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司为被告娄哲莹提供了物业服务，被告娄哲莹应当按照约定向原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司交纳物业管理服务费。虽然2016年11月25日山海关区物价局对兴华公寓物业服务收费标准进行了答复，其内容为，原物业收费备案标准（山价备字[2016]15号）不再生效。物业收费事项由业主委员会代表业主与物业服务企业双方协商确定。但兴华公寓业主委员会未与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司解除物业服务合同，亦未签订相应新的物业服务合同，被告娄哲莹应依原来的物业服务合同确定的收费标准交纳物业管理费。原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司主张被告娄哲莹拖欠2016年5月1日至2017年11月20日期间的物业费3783元，符合相关标准，本院予以支持；因被告娄哲莹未按期交纳物业管理服务费，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司主张给付滞纳金即违约金，本院予以支持，但合同约定过高，本院予以调整，调整为按每逾期一日按每年应交纳费用的0.065%的标准予以计算。被告娄哲莹的抗辩理由不足于成为不交纳物业管理服务费的理由。反诉原告娄哲莹诉反诉被告秦皇岛宝叶物业服务有限公司返还271元的诉讼请求，与本案非同一法律关系，对于该请求，本院不予支持，反诉请求第二三项即无证据支持，也不符合合同约定和法律规定，对其反诉请求不予支持。 综上所述，被告娄哲莹应给付原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司3783元并支付相应的违约金，违约金的计算：2016年4月1日至实际给付之日期间的违约金为以2418元为基数按日0.065%计算,2017年4月1日起之实际给付之日以1365元为基数按日0.065%计算。驳回反诉原告娄哲莹的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、二百三十三条之规定，判决如下： 被告娄哲莹于判决生效后三日内给付原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司物业费共计3783元并支付相应的违约金，违约金的计算：2016年4月1日至实际给付之日期间的违约金为以2418元为基数按日0.065%计算,2017年4月1日起之实际给付之日以1365元为基数按日0.065%计算。 驳回反诉原告娄哲莹的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元；反诉费50元，减半收取25元；保全费73元，合计123元，由被告娄哲莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。 审判员  吕卓群 二〇一八年八月一日 书记员  刘 俏