江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终4132号上诉人（原审被告）：南京玄武饭店有限责任公司，住所地南京市鼓楼区中央路193号。法定代表人：王莉萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：倪如丰，男，1922年1月25日出生，汉族，南京长途客运有限公司退休职工，住南京市鼓楼区。原审原告：倪文俊，男，1988年11月30日出生，汉族，南京路桥工程公司职员，住南京市秦淮区。以上两当事人共同委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏友利律师事务所律师。以上两当事人共同委托诉讼代理人：赵春霞，江苏友利律师事务所律师。上诉人南京玄武饭店有限责任公司（以下简称玄武饭店）因与被上诉人倪如丰、原审原告倪文俊房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玄武饭店上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未对上诉人提交的补充证据进行质证，程序违法。一审法院未对上诉人提交的《国有土地使用权出让合同》以及《不动产登记资料查询结果证明》（2018000675号）进行质证。二、案涉房屋转让协议书应当认定为无效合同，一审判令上诉人协助被上诉人办理房屋过户登记手续不成立。根据《城市房地产管理法》、《合同法》以及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，因为案涉房屋所占用的土地是划拨用地，故而在未经有批准权的人民政府批准的情况下，案涉房屋转让合同应当被认定为无效。三、即便案涉房屋转让协议书有效，但案涉房屋一直未办理过户登记手续是由于南京市中院执行局未执行到位造成，上诉人并无任何过错，且双方对逾期办理过户登记并未约定违约责任，故一审判决要求上诉人支付违约金不成立。倪如丰辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。倪文俊述称，一审判决认定事实清楚、证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。倪如丰、倪文俊向一审法院起诉请求：1.玄武饭店协助倪如丰、倪文俊办理本市小市新村40幢102室房屋过户登记事宜；2.玄武饭店支付倪如丰、倪文俊迟延办理产权证的违约金5660元（根据案涉合同第七条约定，总房款113211元×5%）。一审法院认定事实：倪如丰、倪文俊系祖孙关系。2003年9月18日，经南京市工商行政管理局核准，南京玄武饭店变更名称为南京玄武饭店有限责任公司。1999年10月25日，江苏省南京市中级人民法院作出（1999）宁执字第61号民事裁定书，裁定将本市小市新村40号102室等17套房屋共计1238.32平方米归玄武饭店所有，并向南京市土地管理局发出协助执行通知书，请求该局协助执行将上述面积的房地产过户至南京玄武饭店名下。1999年11月1日，江苏省南京市中级人民法院再次作出民事裁定书，裁定将上述面积的房地产过户到南京玄武饭店名下。2001年4月26日，南京玄武饭店（甲方，卖方）与倪如丰、倪文俊（乙方，买方）签订《协议书》，约定乙方自愿购买甲方坐落在本市小市商品房，以2100元／平方米计价，乙方自本协议签订当日付清房款53.91平方米×2100元=113211元；乙方购买上述住房后，该房屋的产权归乙方所有；上述房屋办理过户所需交纳的评估、工本及税款等费用，由甲乙双方按规定各自承担；本协议签订后，如一方悔约，需赔偿对方因此造成的经济损失，并向守约方支付房价款5%的违约金；购房款未到甲方帐户，此合同无效，本协议需经甲方确认购房款已到帐，方可生效（甲方账号：南京玄武饭店06×××40-000575交行中央路分理处）等等。在该协议书抬头乙方处“倪如丰、倪文俊”系倪如丰之子即倪文俊父亲倪曼青代签，乙方下方的身份证号码填写为320106220125241，系倪如丰的身份证号码。在该协议书落款乙方签名处亦由倪曼青书写“倪如丰（子）倪曼青代”。庭审中，倪如丰、倪文俊陈述当时倪如丰生病住院，所以由倪曼青代签，而倪文俊未成年，没有身份证，倪曼青忘记在协议落款乙方处代倪文俊签字。2001年4月27日，交通银行南京分行中央路分理处出具南京市房屋拆迁补偿专项存款单使用通知书，载明：使用人倪如丰，收款单位南京玄武饭店，收款单位账号06×××40-000575，开户银行交行中央路分理处，付款金额113211元。2001年5月1日，南京玄武饭店将涉案房屋交付倪如丰。2008年3月27日，本市小市新村40幢102室即涉案房屋所有权登记在玄武饭店名下，该房屋所有权证载明建筑面积53.9平方米，产权来源为改制。但至今玄武饭店未取得该房屋土地使用权证。一审审理中，玄武饭店对倪文俊的主体资格提出异议，认为涉案房屋购房人只有倪如丰一人，并主张本案所涉《协议书》无效。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，倪如丰认可由其儿子倪曼青代理与南京玄武饭店签订买卖涉案房屋的《协议书》，但倪曼青并未在该协议书落款乙方签名处作为倪文俊法定代理人予以签字，且涉案房屋的购房款来源于倪如丰的拆迁补偿专用款项，故应认定《协议书》的乙方为倪如丰，其系涉案房屋买受方。倪如丰与玄武饭店签订的买卖涉案房屋的《协议书》系双方真实意思表示，玄武饭店亦已于2008年取得该房屋的合法所有权证，故该协议书合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。倪如丰已按约付清涉案房屋购房款，现玄武饭店不同意继续履行合同的行为违反了合同约定，倪如丰要求玄武饭店协助将涉案房屋权属变更登记至其名下，并要求玄武饭店支付违约金5660元，一审法院对此予以支持。因本案系关于物权的请求权，故不适用诉讼时效。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京玄武饭店有限责任公司于判决生效之日起十五日内协助倪如丰将本市小市新村40幢102室不动产转移登记至倪如丰名下；二、南京玄武饭店有限责任公司于判决生效之日起十五日内一次性给付倪如丰违约金5660元；三、驳回倪文俊的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2677元，减半收取1338.5元，由南京玄武饭店有限责任公司负担（于判决生效之日起十五日内一并结算）。二审中，玄武饭店对一审法院认定的事实提出异议，其认为案涉房屋所占用的土地使用权应属于划拨土地性质，并且仍然登记在南京市栖霞区房地产综合开发总公司（以下简称栖霞开发公司）名下，该事实并未被一审法院认定。经查，宁下国用（99）字第05327号国有土地使用证登记内容为：土地座落：下关区小市街道小市新村；土地使用者：南京市栖霞区房地产综合开发总公司；使用期限：使用年限70年，自1997年8月4日至2067年8月3日（其中6495.56平方米复建房用地，未交出让金）。本院对此予以确认。双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议，亦未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。对案涉房屋的流转，本院认定如下：案涉房屋原系南京正大金泰房地产公司（以下简称正大公司）与栖霞开发公司联合开发建设，国有土地使用证登记在栖霞开发公司名下。（1998）宁经初字第627号民事判决书判决：正大公司归还中国建设银行江苏省分行直属支行（以下简称省建行直属支行）借款本金300万元及利息，玄武饭店承担连带保证责任。玄武饭店承担保证责任后，与正大公司签订《协议书》，约定正大公司以包括案涉房屋在内的17套共1238.32平方米商品房抵偿欠玄武饭店的债务。南京市中级人民法院于1999年10月25日出具（1999）宁执字第61号民事裁定书，将包括案涉房屋在内的17套房地产裁定归玄武饭店所有。当日，南京市中级人民法院向南京市土地管理局出具协助执行通知书，要求南京市土地管理局将上述房地产过户至南京玄武饭店名下。但实际未办理过户手续。本院认为，上诉人玄武饭店与被上诉人倪如丰就案涉房屋签订的《协议书》，玄武饭店虽主张案涉房屋所在土地系划拨的复建房用地，不得出让转让，且未经有权人民政府审批，案涉房屋买卖《协议书》应属无效。但玄武饭店并非案涉房屋的初始权利人，其取得案涉房屋亦系基于转让，且经人民法院民事裁定书确认，可见案涉房地产可以转让。案涉房屋国有土地使用权登记在栖霞开发公司名下，玄武饭店受让案涉房屋后并未实际取得该房屋的国有土地使用权，其再行出售后又以案涉房屋所在土地系划拨土地为由主张再出售的买卖合同无效，系主张其无权处分案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，玄武饭店与倪如丰就案涉房屋签订的《协议书》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据双方当事人的《协议书》约定，倪如丰购买上述住房后，案涉房屋的产权归倪如丰所有，故玄武饭店作为出卖人，其有义务协助倪如丰办理房屋过户手续。南京市自2016年6月28日起实施不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证及国有土地使用权证。现案涉房屋的所有权虽然登记在玄武饭店名下，但国有土地使用权仍登记在初始权利人栖霞开发公司名下，而栖霞开发公司并非本案的当事人，故被上诉人倪如丰起诉请求玄武饭店协助办理案涉房屋的过户手续，条件尚未成就，客观上亦无法履行，一审法院判决玄武饭店协助过户，本院予以纠正。但房屋不能过户并非倪如丰原因导致，玄武饭店未能按约协助倪如丰办理过户手续，构成违约，应当承担违约责任，倪如丰依据合同约定向玄武饭店主张相应的违约金，一审法院予以支持并无不当。综上所述，玄武饭店的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律确有不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11887号民事判决第二、三项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11887号民事判决第一项；三、驳回南京玄武饭店有限责任公司的其他上诉请求；四、驳回倪如丰的其他诉讼请求。一审案件受理费2677元，减半收取1338.5元，由南京玄武饭店有限责任公司负担；二审案件受理费2677元，由南京玄武饭店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年八月二十九日书记员  陈晓君