上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初12391号原告：上海嘉启实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘李平，执行董事。委托诉讼代理人：田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。被告：上海南塑管业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钟明翠，总经理。委托诉讼代理人：焦羽飞，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄言，上海申如律师事务所律师。原告上海嘉启实业有限公司与被告上海南塑管业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理。依法由审判员林叶适用简易程序于2018年5月14日、2018年6月4日、2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告上海嘉启实业有限公司的委托诉讼代理人闫文慧，被告上海南塑管业有限公司的委托诉讼代理人焦羽飞、庄言到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告上海嘉启实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》解除；2.被告退还原告已支付的剩余押金人民币(币种下同)248,935元；3.被告支付原告违约金298,935元；4.被告赔偿原告中介费损失50,000元。事实和理由：2017年2月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市闵行区漕宝路XXX号第x栋x-x楼的房屋以及一楼门面(即本案涉案房屋)出租给原告使用，房屋租赁期限为自2017年7月18日起至2031年1月18日止，月租金为298,935元。合同第五条第一款约定，在双方签订合同后由原告支付被告298,935元作为押金，被告应于2017年7月18日向原告交付房屋。此外，合同第九条约定，如果被告未按时交付房屋，且经原告催告后十日内仍未交付的，原告有权书面通知被告解除本合同，被告应按月租金的一倍向原告支付违约金，支付的违约金不足以抵付损失的，被告还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告依约向被告支付了押金298,935元，按合同约定，被告应于2017年7月18日向原告交付房屋，但被告至今未履行交付房屋的义务，经原告多次催告仍无果。截至今日，被告已经返还原告押金50,000元。鉴于此，被告的行为已经构成了严重违约，侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告明确上述第1项诉讼请求为：确认原、被告于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月24日解除。被告上海南塑管业有限公司辩称，同意双方的合同于2017年8月24日解除。被告没有向原告交付房屋，被告认为原告主张的违约金过高，原告不能证明其损失超过了一倍租金，且原告主张的中介费与被告无关，该中介费不应由被告承担，原告应该向中介方主张上述中介费。本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，原告上海嘉启实业有限公司(作为承租方，签约乙方)与被告上海南塑管业有限公司(作为出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区漕宝路XXX号第x栋2-6楼，及一楼门面152平方出租给乙方作为商业、办公、酒店使用；甲乙双方于2017年2月18日签订合同，2017年7月18日甲方向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2017年7月18日起至2031年1月18日止，其中2017年7月18日至2018年1月18日为免租期；甲、乙双方约定，该房屋租赁面积约4,680平方(其中六楼违建按400平方计算，以后如被拆就不计面积)，每平方租金2.10元/天，月租金298,935元，年租金3,587,220元；租金先付后租，三月一付(付三押一)，乙方应于每期末月7日前向甲方支付租金，每三年后按6%递增租金；甲、乙双方签订合同后，乙方应付押金298,935元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，甲方交付该房屋时，乙方再付第一期三个月租金，合同到期，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后十日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或使乙方不能正常经营的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权的；6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；7、乙方从事违法经营活动，被有关部门查处，影响甲方声誉的；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年2月23日，原告向被告转账支付了298,935元。同日，原告向案外人陈某1转账支付了50,000元，案外人陈某1向原告出具《收据》1份，金额为50,000元，收款事由为“关于承租漕宝路物业中介服务费合计壹拾伍万圆整，实收伍万圆整，还欠壹拾万圆于交房当日支付”。2017年8月22日，原告向被告发送《通知函》1份，载明：本公司与你公司于2017年2月18日签订的承租你公司位于闵行区漕宝路XXX号房屋合同，原定2017年7月18日将房屋交付给我使用，因你公司没把原商户清退，并且存在欺诈行为，致使房屋至今未能交付给我公司使用，现本公司限你3日内把本公司所交的租金298,935元双倍返还，并且双倍返还由此产生的中介费50,000元，共计697,870元，逾期不返还，本公司将采取相关措施和法律行为，以维护本公司的合法正当行为。2017年8月24日，被告通过案外人陈2的账户向原告转账支付了50,000元。2018年4月10日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，被告系位于上海市漕宝路**房屋的产权人，上海市漕宝路XXX号房屋共有6幢房屋，其中第4栋房屋有证面积为5,163.39平方米。诉讼中，原、被告双方均确认被告向原告出租的系上海市漕宝路XXX号第x栋2-6楼及1楼门面中的152平方米，原告认为其中6楼约400平方米系被告的简易搭建，没有产证，亦没有建设规划许可证，被告认为其中6楼约400平方米房屋还未搭建，故没有产证，亦没有建设规划许可证，双方均确认其余约4,280平方米的出租房屋系产证中有记载的有证建筑。诉讼中，原、被告双方均确认案外人陈2系被告法定代表人钟明翠的女儿，并确认案外人陈2向原告转账的50,000元系被告归还原告的租赁涉案房屋的押金。上述事实，由原告上海嘉启实业有限公司提供的《房屋租赁合同》、网上银行截图、业务回单、收据、案外人陈某1的身份证复印件、《通知函》、回单详情、《上海市房地产权证》及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，根据合同对租赁物的记载，被告向原告出租上海市漕宝路XXX号第x栋2-6楼及1楼门面中的152平方米，租赁面积约4,680平方米(其中6楼违建按400平方米计算)。诉讼中，双方均确认上述合同所涉的6楼约400平方米房屋既无房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故租赁双方就此部分建立的租赁关系当属无效，因此，上述《房屋租赁合同》所涉部分亦属无效。合同无效部分自始无效，但部分无效的合同，不影响其余有效部分的法律效力。关于涉案合同有效部分，原告认为因被告未按约交付房屋而构成违约，原告已向被告发出通知函，且被告也已于2017年8月24日退还了部分押金，故要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年8月24日解除，现被告同意双方的合同于2017年8月24日解除，故本院予以确认。被告理应返还原告押金，现双方确认原告已交付的押金为298,935元，被告已返还了押金50,000元，故被告还应向原告返还剩余的押金248,935元。由于合同有效部分的解除系因被告未能按约交付房屋，故被告理应就该部分合同解除承担违约责任，现原告依据合同约定要求被告按月租金的1倍支付违约金，被告认为违约金过高，本院综合考虑合同的效力、合同的履行程度、对原告造成的损失以及违约金具有补损与惩戒之双重作用与性质，对违约金予以适当调整，酌定由被告向原告支付违约金150,000元。对于原告主张的中介费损失，鉴于双方租赁合同并未就中介费的责任与负担作出明确约定，且原告已向被告主张违约金，在原告未能就违约金不足抵付损失的主张进行进一步举证的情况下，原告主张的违约金已足以达到补损之目的，故原告主张被告赔偿中介费损失缺乏法律依据与合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海嘉启实业有限公司与被告上海南塑管业有限公司于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》中关于6楼房屋的约定部分无效；二、确认原告上海嘉启实业有限公司与被告上海南塑管业有限公司于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》中除6楼房屋外的约定部分于2017年8月24日解除；三、被告上海南塑管业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海嘉启实业有限公司押金人民币248,935元；四、被告上海南塑管业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉启实业有限公司违约金人民币150,000元；五、驳回原告上海嘉启实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,889.35元，由原告上海嘉启实业有限公司负担人民币1,626.88元，被告上海南塑管业有限公司负担人民币3,262.47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林叶二〇一八年八月三十日书记员  高燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……