济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初984号原告：刘乃江，男，1977年7月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：翟舒宁，山东百脉律师事务所律师。被告：马英俊，女，1958年12月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：武久文，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李曙光。原告刘乃江与被告马英俊、山东瑞境置业有限公司（以下简称“瑞境置业公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘乃江的委托诉讼代理人翟舒宁，被告马英俊的委托诉讼代理人周浩到庭参加诉讼。被告瑞境置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘乃江向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行瑞境置业公司名下位于章丘市瑞境皇冠水岸二区10－3号楼103、203、303、403（房产证号：双09000088）房产并解除查封；2.确认瑞境置业公司名下位于章丘市瑞境皇冠水岸二区10－3号楼103、203、303、403（房产证号：双09000088）房产归刘乃江所有；3.本案诉讼费由马英俊、瑞境置业公司承担。事实和理由：瑞境置业公司与马英俊民间借贷纠纷一案，经济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初96号民事调解书调解进入执行程序，济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191执682号执行裁定书裁定：查封瑞境置业公司名下位于章丘区瑞境皇冠水岸二区10-3号楼103、203、303、403（房产证号：双09000088）；二区10-3号楼104、204、304、404（房产证号：双09000089）；二区10-4号楼107、207、307、407（房产证号：双09000100）的三处房产。刘乃江与瑞境置业公司于2007年12月27日签订《商品房买卖合同》，以1244635元的价格购买位于章丘大站水库东侧瑞境置业公司开发的10-3号3单元03号房，亦即（2016）鲁0191执682号执行裁定书裁定查封的瑞境置业公司名下位于章丘区瑞境皇冠水岸二区10-3号楼103、203、303、403（房产证号：双09000088）房产，刘乃江按约定支付了首付款504635元，并向中国银行明湖支行贷款740000元，全额支付了房款，并在章丘区房地产管理局对《商品房买卖合同》进行了备案，故该房的实际所有人系刘乃江。刘乃江为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。马英俊辩称，法院依据不动产登记情况采取的查封行为合法，刘乃江并非涉案不动产的权利人，提出所享有的权利不能排除执行，综上刘乃江的请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。瑞境置业公司未作答辩。刘乃江围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明刘乃江购买该房产是在法院查封之前；2.《房屋他项权证》一份，证明涉案房产抵押给了银行并办理了他项权证书；3.中行转账传票两页，证明涉案房款已由中国银行将房款打入瑞境置业公司账户，房款已付清；4.银行还贷明细两页，证明刘乃江按期分期还贷；5.《物业管理协议》一份及物业费单据、水电费单据五份，证明刘乃江已合法占有涉案房产，并对涉案房产进行有效管理。马英俊依法提交了证据：（2017）最高法民终606号民事判决书一份，证明对于类似刘乃江提起的执行异议之诉，刘乃江的诉求应予以驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：马英俊对刘乃江提交的《商品房买卖合同》的真实性有异议，认为无法确定该合同形成于房产查封之前，即使是真实的仅能证明刘乃江与瑞境置业公司形成了预售商品房的合意，刘乃江享有的系债权，而未取得涉案房屋的所有权。经本院审查，该证据系刘乃江与瑞境置业公司签订的，该合同上盖有瑞境置业公司的公章及刘乃江的签名，马英俊虽不认可该证据的真实性，但未提交足以反驳的证据，故本院对该证据予以采信。马英俊对刘乃江提交的《房屋他项权证》、中行转账传票、银行还贷明细的真实性有异议，认为该证据均系复印件，无法核实其真实性。经本院审查，刘乃江提交的该证据均系复印件，无法核实其真实性，故本院对该证据不予采信。马英俊对刘乃江提交的《物业管理协议》、物业费单据、水电费单据的真实性有异议，认为《物业管理协议》系后期制作，且该协议也不能证明济南瑞园物业管理有限公司系涉案房屋的物业管理方，且该协议中房屋的建筑面积与《商品房买卖合同》中的约定不一致，无法确定是涉案房屋。马英俊与瑞境置业公司民间借贷纠纷审理及执行过程中，法院工作人员、鉴定机构工作人员以及马英俊的代理人多次到涉案房屋处，截至2018年1月31日对涉案房屋现场勘验时该房屋仍处于空置状态，涉案房屋即使由刘乃江购买也未实际交付使用，该证据系后期制作形成，无法证明刘乃江占有使用的事实。经本院审查，刘乃江提交的水电费单据系水电费预交单据，并未实际产生水电费，（2018）鲁0191执异6号执行裁定书第4页亦明确载明截止2018年1月31日对案涉房屋现场勘验时，该房屋仍处于空置状态，房屋未实际交付案外人刘乃江占有使用。且庭审中刘乃江亦认可涉案房屋未居住亦未装修，刘乃江亦未提交其他证据证明涉案房产已交付。故，本院对马英俊认为刘乃江未占有使用涉案房屋的质证意见予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月27日刘乃江与瑞境置业公司签订《商品房买卖合同》，约定瑞境置业公司将瑞境皇冠水岸10-03号幢3单元03号房屋出售给刘乃江，2008年5月30日前交付房屋，但至今瑞境置业公司未交付房屋。2016年1月6日，马英俊与瑞境置业公司因民间借贷发生纠纷，诉至本院，2016年9月18日，本院作出（2016）鲁0191民初96号民事调解书。2016年11月18日，马英俊依据上述生效民事调解书向本院申请执行。本院作出（2016）鲁0191执682号执行裁定书查封了瑞境置业公司名下坐落于章丘区瑞境皇冠水岸二区10-3号楼103、203、303、403（房产证号：双09000088）；二区10-3号楼104、204、304、404（房产证号：双09000089）；二区10-4号楼107、207、307、407（房产证号：双09000100）的房产。2018年4月10日，刘乃江认为其与瑞境置业公司就涉案房产已签有《商品房买卖合同》，并支付购房款，该房产属于其个人财产，本院查封不当，向本院提出执行异议。本院于2018年4月24日作出（2018）鲁0191执异6号执行裁定书，驳回了刘乃江的异议请求。刘乃江不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，刘乃江与瑞境置业公司签订《商品房买卖合同》，但至今没有办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为保障将来实现物权，其权利性质仍属于债权。根据物权法定原则，仅签订《商品房买卖合同》，并不必然产生产权登记的物权效力。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能排除法院的强制执行行为。本案中，刘乃江对执行标的物仅享有债权，并非物权或者准物权，因此不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。另外，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中涉案房产在法院查封前并未交付刘乃江占有。因此，刘乃江的主张亦不符合法律规定，本院不予支持。关于刘乃江主张确认瑞境置业公司名下位于章丘区瑞境皇冠水岸二区10-3号楼103、203、303、403（房产证号：双09000088）归刘乃江所有。本院认为，刘乃江对涉案房产享有的系债权，并非物权，且因本案解决的是刘乃江对执行标的物是否享有足以排除法院强制执行的实体权益问题，其该项诉讼请求不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。瑞境置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘乃江的诉讼请求。案件受理费16002元，由原告刘乃江负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 魏 群人民陪审员 林 玲人民陪审员 魏芳萍二〇一八年八月二日书 记 员 于 玲