广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1821民初597号原告：钟群娣，女，1970年6月3日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。被告：张德智，男，1982年9月28日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：钟秋红，女，1982年1月10日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：钟上锋，男，1980年11月10日出生，汉族，住广东省佛冈县，第三人：张福光，男，1953年5月2日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：黄志荣，广东金联律师事务所律师。原告钟群娣诉被告张德智、钟秋红、第三人张福光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟群娣及其委托诉讼代理人吴丹花、被告钟秋红的委托诉讼代理人钟上锋到庭参加了诉讼，被告张德智、第三人张福光经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。经审查，发现本案不宜适用简易程序，本院于2016年7月19日裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟群娣的委托诉讼代理人吴丹花、被告钟秋红的委托诉讼代理人钟上锋、第三人张福光的委托诉讼代理人黄志荣到庭参加了诉讼，被告张德智经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钟群娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理购买位于佛冈县××××房（粤房地权证佛字第**）的过户手续。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：我与被告张德智于2015年2月11日商议以190000元价格购买被告名下的位于佛冈县××××房（粤房房地权证佛字第**）并双方签订了购房协议书，当天已在信用社转账账号62×××57支付第三人张福光金额70000元，中行银行转账给被告张德智账号64×××53金额70000元，之后第三人于2015年7月30日收取现金25000元，被告张德智分别于2015年4月6日、5月4日各收取现金10000元，合共已支付购房款185000元给被告和第三人，多次与被告及第三人要求办理房屋过户的事项，但他们都以种种的借口未给我办理，在2015年7月30日第三人承诺的上述房屋的屋租在2015年9月份起的每月400元由我收取，但第三人也不承诺仍由其收取（2015年9月至2016年1月）租金2000元，从房款减除。2016年2月至3月开始由我收取租金共800元，故此，我到今天欠被告的购房款3000元。另在2016年2月5日至6日中我到被告家领取了上述房屋产权证（粤房地房地权证佛字第**）与第三人到公证处办理公证，但因主体不适格未办成，为此，我与被告、第三人多次沟通要求被告协助我处理房屋过户手续未果，为保护我的合法权益，特向法院起诉，要求判令被告协助原告办理购买位于佛冈县××××房（粤房地权房地权证佛字第**）手续。本案诉讼费用由被告负担。被告张德智未作答辩。被告钟秋红辩称：因钟群娣诉我房屋买卖合同纠纷一案，提出答辩如下：一、张德智已从2015年12月20日离家至今未归，本人没能与其取得任何联系，本人不知其下落，本人于2016年4月8日已到城东派出所报失踪查找。二、根据关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条之规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。座落在佛冈县××××房权属于本人和张德智共有财产，对于张德智与钟群娣私下处置房产本人毫不知情，买卖双方在本人毫不知情的情况下将本人权属房产进行处置属于侵害本人合法权益，原告提供的购房协议没有本人签名，交易不成立，原告购买房屋并非善意，房屋价格远远低于房屋市价，并非以合理对价购买房屋，且至今房屋没有办理过户登记手续，综上所述，原告主张不成立，也没有事实和法律依据，请法院查明事实，尊重法律，驳回原告的全部诉讼请求。第三人张福光辩称：本人张福光是张德智的父亲，佛冈县××××房是我于1995年出资向刘雪光购买，考虑本人年纪较大，为节省日后继承过户费用，故将该房屋直接过户至儿子张德智、儿媳钟秋红名下。关于2015年2月11日张德智与钟群娣签订《购房协议书》，将上述房屋以19万元的价格卖给钟群娣，此事经过本人及儿媳钟秋红同意的，购房款中有70000元是签订合同当日付至本人张福光信用社账户、有70000元是付至张德智中行账户、2015年4月6日张德智收取现金10000元、2015年5月4日钟群娣打电话通知我去她家中收10000元，由我老婆李伟桃和儿子张德智、儿媳钟秋红一起去钟群娣家中收取，2015年7月30日本人又收取了钟群娣支付的25000元现金，截止2015年7月30日合共收取钟群娣支付185000元房款，尚欠5000元，其中2000元抵本人代收的5个月房租，实际钟群娣尚欠房款3000元，待房产证过户当日付清。原告钟群娣围绕诉讼请求向本院提交的证据有：证据一、身份证，证明原告诉讼主体适格。证据二、《购房协议书》，证明原告与被告张德智签订购房协议书的事实。证据三、《汇款凭证》，证明原告分别向被告张德智、第三人张福光各汇入70000元的事实。证据四、《收据》三份，证明第三人和被告分别收取原告的购房款25000元及20000元的事实。证据五、第三人张福光的《情况说明书》，证明被告与原告签订购房协议书、被告与第三人收取原告房款的事实。被告钟秋红围绕诉讼请求向本院提交的证据有：证据一、《报警回执》，证明我到城东派出所报人口失踪的事实。证据二、《房地产权证书》（粤房地权证房地权证佛字第**）于佛冈县石角镇××房××我与被告张德智共同共有的房产的事实。被告张德智未向本院提供证据。第三人张福光未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，原告与被告张德智签订了一份《购房协议书》，协议约定：“由张德智（甲方）将其拥有的位于佛冈县××××房以190000元价格出售给钟群娣（乙方），钟群娣预付购房款140000元给张德智；剩余50000元钟群娣保证在2015年12月30日前付清给张德智，办理各种手续和过户费用由钟群娣负责”。签订合同后，原告将140000元分别转入张德智、第三人张福光账户内。2015年4月6日，原告支付了10000元给张德智，由张德智在《购房协议书》中写下收据。2015年5月4日，原告支付了10000元给张德智，由张德智在《购房协议书》中写下收据。2015年7月30日，原告支付了25000元给第三人张福光，由第三人张福光在《购房协议书》中写下收据，并写明9月份起房租由钟群娣收。2015年9月，被告张德智将房屋交付给原告使用并收取原住户租金。之后，被告张德智代钟群娣收取房屋2015年9月至2016年1月租金共2000元，并约定房屋过户后再付清余款3000元。事后，原告要求被告办理房屋产权转移登记手续，但被告一直未予协助。原告于2016年4月诉至本院，要求处理。庭审中，原告认为，购买房屋时，只知道是张德智的房屋，且购买时是经张德智、钟秋红及其家人第三人张福光共同协商同意才签订《购房协议书》的，其中有10000元的购房款是由被告张德智、钟秋红及其家人一起收取的。现我已经支付了大部分的购房款，且已经实际占用使用了该房屋，被告应按约定协助办理房屋产权转移登记手续。被告钟秋红认为，上述房屋属于我与张德智共有的，张德智与钟群娣在我毫不知情的情况下处置房屋，侵害我个人的合法权益，《购房协议书》没有我签名，且原告购买房屋并非善意，价格远远低于市价，因此，原告主张不成立，请法院驳回原告的诉讼请求。由于双方意见分歧较大，案经调解无效。本案在审理过程中，被告张德智经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。另查明：被告张德智与钟秋红是夫妻关系，第三人张福光是被告张德智的父亲。涉案的房屋座落在佛冈县××××房，建筑面积84.82平方米，属于钟秋红与张德智共同共有，钟秋红的房地产权证号码为（粤房地权证佛房地权证佛字第**）房地产权证号码为（粤房地权证佛字房地权证佛字第**）>本院认为：本案因房屋买卖而引发的房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：涉案房屋买卖合同是否有效，被告应协助原告办理涉案房屋过户手续的问题。一、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。原告钟群娣与被告张德智经自愿协商，签订的《购房协议书》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、被告应协助原告办理涉案房屋过户手续的问题。1、原告主张其系善意第三人，且基于其已经实际占有涉案房屋是否取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，善意取得房屋所有权必须符合上述三个条件。原告受让被告的房屋虽是善意，并支付了合理的价格，且已经实际占有了涉案房屋，但由于未办理不动产权属变更登记手续，不符合善意取得的构成要件，因此，不能以其入住已占有涉案房屋当然取得涉案房屋所有权。2、被告应协助原告办理涉案房屋过户手续的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，处分共有的不动产应当经共有人同意，张德智未经房屋的共有人同意，无权处分涉案房屋。现被告钟秋红已明确表明其不同意将涉案房屋转让给原告，对被告张德智的出卖房屋的行为不予追认，因此，《购房协议书》中转让涉案房屋的约定事实上不能履行，该合同目的也无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，原告要求被告办理涉案房屋过户手续的请求，本院不予支持。被告张德智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为自动放弃相关民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告钟群娣的诉讼请求。本案受理费4100元，诉讼保全费1470元，合计5570元，由原告钟群娣负担1470元，被告张德智负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  王惠民人民陪审员  陈继武人民陪审员  钟南炽二〇一八年八月二十八日书 记 员  周敏桦附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。