舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初466号 原告：浙江天成广告装饰有限公司，住所地舟山市定海区环城南路**第****。 法定代表人：袁军，总经理。 委托诉讼代理人：徐盛军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵舟波，浙江震舟律师事务所律师。 被告：舟山市定海区综合行政执法局，住所地，住所地舟山市定海区解放西路**iv> 法定代表人：冯志鸣，局长。 委托诉讼代理人：陈波，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红女，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 原告浙江天成广告装饰有限公司（以下简称天成公司）与被告舟山市定海区综合行政执法局（以下简称区综合执法局）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托诉讼代理人徐盛军、邵舟波、被告区综合执法局的委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。本案审理期限到期后，经本院院长批准，延长审理期限，现已审理终结。 天成公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁费3697060元；2.判令被告补偿原告广告位改造费用2556800元；3.判令被告补偿原告广告位预期收入损失1436728元。诉讼过程中，原告变更第2项、第3项诉讼请求，要求判令被告补偿原告广告位改造费用2246083元，广告位预期收入损失1500000元。事实和理由：2015年12月29日，原、被告签订了《广告位租赁协议》。该协议约定：原告因业务拓展需要向被告租用广告位一批（位于雅岙岭的大桥连接线立柱广告位一处；位于定海城区原东门车站小公园的立柱广告位一处；灯箱广告位122只，其中环城东路32只，环城南路40只，人民南路和人民中路50只；位于定海城区的候车亭广告位33处）；租赁期限为6年，即2016年1月1日至2021年12月31日；租赁费用共计4436472元；原、被告就广告位的租赁曾于2010年7月20日签订过《广告位租赁合同》，并于2012年3月5日和2013年9月5日分别签订补充协议，后因城市管理需要，被告于2014年10月收回并拆除了原告承租的位于甬舟高速沿线的广告位3处，被告确认原告的预期损失为4428789元，同意原告以上述补偿的损失抵偿应付租金；合同履行期间，原告应做好所有广告位的维护保养管理工作。上述协议签订后，原告对绝大部分的广告位进行了整修及改造，共计支付广告位改造费用2246083元。2017年5月23日，原告接到被告的通知，称将于5月31日前对雅岙岭高杆广告、解放东路原东门车站小公园高杆广告、环城东路32只、环城南路40只、人民南（中）路50只灯箱广告进行拆除。以上拆除的广告位包含了《广告位租赁协议》中的绝大部分广告位。事后，双方就原告的损失补偿进行了协商，但未能达成一致。原告认为，被告突然终止《广告位租赁协议》，给原告造成了重大经济损失，被告理应作出合理补偿。四处广告位每年预期收入为1985000元，扣除相应的经营成本，保守计算每年的收益为1488750元。由于原告对广告位进行改造耗时半年，故合同实际履行时间仅为1年，应按剩余5年租赁期，每年739412元租赁费计算应退还的租赁费，金额为3697060元。 区综合执法局辩称：一、原告要求退回租赁费3697060元，计算有误，与事实不符。1.环城东路32只灯箱广告位、候车亭33处广告位目前尚未拆除，该部分合同尚在履行中。2.《广告位租赁协议》约定的租赁期限为6年，相关立柱广告位和灯箱广告位于2017年5月底拆除，合同履行期限尚余4年零6个月。二、原告要求被告补偿广告位改造费用，无事实根据和法律依据。1.原告对于是否改造《广告位租赁协议》项下广告位未能提供证据。2.根据《广告位租赁协议》的约定，改造更新、维护保养广告位的费用应由原告自行承担。3.根据合同法的规定，原告未经被告同意擅自对广告位进行改造，所产生的费用应由原告自负。三、原告要求被告补偿广告位预期收入损失，无事实根据和法律依据。1.原舟山市定海区城市管理委员会与原告于2010年7月20日签订的《定海区大桥沿线广告牌位使用权租赁合同》约定的五年租赁费为4700000元。2014年10月因上级政府的要求，原告承租的部分广告位被拆除。双方为此达成的协议约定，对企业因广告拆除带来的损失，利用我区现有广告位以同等收益价值进行置换。2015年12月29日的《广告位租赁协议》约定的租赁费仅为4436472元，已经包含了原告的预期收入。否则，6年的租赁费不可能仅有4436472元。2.《广告位租赁协议》的部分终止系因不可抗力，上级政府的原因造成，按照协议约定，双方互不承担违约责任。且合同法规定的合同解除时可以要求赔偿的损失，是指已经造成的损失，而非预期收入损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下： 2010年7月20日，原舟山市定海区城市管理委员会办公室（出租方、甲方）与原告天成公司（承租方，乙方）依据拍卖结果，签订了《定海区大桥沿线广告牌位使用权租赁合同》。该合同约定，乙方向甲方租赁广告牌位6处，租赁期限5年，总租赁费4700000元。之后，双方又签订了补充协议。2014年10月，根据上级政府的要求，舟山市定海区城市管理行政执法局拆除了甬舟高速沿线11块大型广告牌，其中包括原告天成公司根据前述合同设置的3块广告牌。经协商，原告天成公司愿意接受广告牌租期或位置置换的补偿办法。为此，被告区综合执法局委托评估机构对原告被拆除广告牌的广告损失，以及（拟置换的）175处广告牌（位于雅岙岭的立柱广告牌1处、位于东门车站小公园的立柱广告牌1处、候车亭广告位33处、位于的灯箱广告位134处）的年收益进行评估。评估意见为，被拆除广告牌的广告市场客观损失价值4428789元，175处广告牌的广告市场客观年收益739412元(雅岙岭立柱广告170000元、东门立柱广告136000元、候车亭广告85932元、灯箱广告347480元)。 2015年12月29日，被告区综合执法局（甲方）与原告天成公司（乙方）签订《广告位租赁协议》一份。该协议约定：原告向被告租用位于雅岙岭的大桥接线立柱广告位1处、位于定海城区原东门车站小公园的立柱广告位1处、灯箱广告位122只（环城东路32只、环城南路40只、人民南路和人民中路50只）、位于定海城区的候车亭广告位33处；租赁期限为6年，即2016年1月1日至2021年12月31日；租赁费用共计4436472元；合同履行期间，报请规划和被告同意后，原告可以对所有广告位进行更新，所有费用由原告自负；原告应做好合同履行期间所有广告位的维护保养管理工作，对广告陈旧破损的及时维护和更新，所有费用由原告自负；租赁期间，本协议指向的广告位因上级政府或城乡规划部门明确要求拆除，致使本协议确实无法履行，本协议即终止或部分终止，双方互不承担违约责任；涉及大型广告在合同履行期内拆除，造成原告损失重大的，双方协商解决终止事宜。该协议还载明，由于原告根据2010年7月20日租赁合同承租的位于甬舟高速沿线的广告位3处，因城市管理的需要被拆除，评估的预期损失为4428789元，故被告同意原告以上述被告补偿的预期损失抵偿应付租金。 2017年初，舟山市决定开展城乡环境综合整治活动，其中包括整治户外广告。2017年5月23日，被告根据全市户外广告专项整治要求，向原告发函，通知将于5月31日前对雅岙岭高杆广告、解放东路原东门车站小公园高杆广告、环城东路32只、环城南路40只、人民南路和人民中路50只灯箱广告进行拆除，双方签订的广告牌合作协议将终止履行。审理中，双方确认《广告位租赁协议》已于2017年5月31日终止。 当事人对下列证据和事实有争议，本院认定如下： 1、关于《广告位租赁协议》的剩余租赁年限。 本院认为，原告关于其在租赁期间对广告位进行了整修、改造的主张，符合常理，可以采信。但是，原告主张改造耗时半年，缺乏证据证明。并且，合同并未对整修、改造约定免租期，或约定租赁起始日顺延。故原告关于扣除改造时间，合同实际履行时间仅为1年，剩余租赁期为5年的主张，不能成立。《广告位租赁协议》约定的租赁起始日为2016年1月1日，双方确认的《广告位租赁协议》合同终止日为2017年5月31日，实际履行1年零5个月，剩余租赁期限应为4年零7个月。 2、关于环城东路32只灯箱广告位及33处候车亭广告位在2017年5月31日后是否仍由原告在使用。 被告称：33处候车亭广告位不在拆除范围内，而环城东路32只灯箱广告位，因该地段尚未改造，暂时未予拆除。如果原告不想发布广告，应将广告页面取下，但实际并未取下。至于广告是否更换过，被告不清楚。被告为此提交了照片若干张，用以证明环城东路32只灯箱广告位仍在使用中。原告称：这些广告位是否拆除，原告不清楚。但原告在合同终止后未再发布新广告。 本院认为，在通常情况下，合同终止后，原告有义务去除广告位上发布的广告。但案涉合同的终止是因为被告要对户外广告进行整治所致，由于被告的相关通知中已经明确由被告对整治所涉的广告位进行拆除，故对于由被告负责拆除的广告位，原告去除广告的义务已被免除。环城东路32只灯箱广告位在被告通知拆除的范围内，即使因被告未及时拆除广告位，导致原告原发布的广告在2017年5月31日后仍然存在，亦不能视为原告在继续使用相关广告位。33处候车亭广告位不在拆除范围内，在合同终止后，应按通常的原则处理，即应由原告负责去除广告位上发布的广告。现原告未实施去除行为，则应认定原告原先在这些广告位上发布的广告在2017年5月31日后仍然存在，应视为原告在继续使用相关广告位。但当初评估机构在评估中，认为候车亭广告位的广告投放率为70%。故以此为参照，宜认定合同终止时，有广告发布的候车亭广告位为70%，即合同终止后，原告仍在使用的广告位为23处。 再，《广告位租赁协议》约定候车亭广告位须使用三分之一页面用于发布公益广告，公益广告即使在合同终止时未予去除，亦不宜视为原告在继续使用相关广告位。故合同终止后原告仍在使用的23处广告位，宜按三分之二折算为15处。 关于合同终止后原告继续使用候车亭广告位的期限认定，应考虑以下因素。一方面，被告在合同解除后亦应及时行使权利，采取适当措施防止损失扩大。若被告未采取任何措施，长期放任广告继续存在，对于损失扩大亦负有责任。另一方面，广告发布有其期限，超过一定期限，即使广告继续存在，原告亦不会增加收益。故合同终止后原告继续使用候车亭广告位的期限宜酌情认定为6个月。 3、关于广告位改造费用。 原告主张，雅岙岭高炮（即雅岙岭大桥接线立柱广告位）的建设费用为836635元，东门口三面高炮（即原东门车站小公园立柱广告位）的维护保养费用为150000元，环城东路灯箱建设费用为399728元，环城南路灯箱建设费用为323207元，城区候车亭广告位建设费用为971887元。原告针对其主张提交了发票、合同等证据。被告对证据的真实性未提出异议，但认为发票缺乏付款凭据作为印证，且不能指向用于相关改造，原告主张的雅岙岭高炮的建设费用与其之前向被告提交的情况说明与承揽制作合同所反映的金额不一致，原告主张的城区候车亭广告位建设费用与合同所涉的候车亭广告位不能对应。 本院认为，在《广告位租赁协议》签订之前，被告委托评估获得的评估报告中，对于候车亭广告位的年收益评估中列入了改造费用，由此可见，候车亭广告位确有改造的必要。但原告应对实际发生的改造费用承担证明责任。在前述的评估报告中，对于雅岙岭立柱广告位、东门立柱广告位、灯箱广告位的年收益评估中均未列入改造费用，由此可见，这些广告位并非必须进行改造。如果原告自行决定改造，则应对改造是否实际实施以及改造费用承担证明责任。 原告举证的发票、销售合同等证据，证明力上存在如下问题：一是相关费用是否实际支出，缺乏付款凭证予以印证，单凭现有证据尚不能确认。二是相关费用即使实际支出，但与案涉的广告位改造是否有关联，无法确认。相反，原告为证明其预期收入损失而提交的《定海、新城候车亭点位》以及广告发布合同，反映出原告经营的候车亭广告位远超33处，立柱广告位、灯箱广告位亦不止本案合同所涉的这些，并且原告还在经营其他类型的广告位。这就进一步说明，原告应该就其所主张的费用支出与案涉广告位之间的关联性予以证明，但原告现有证据的证明力显然不足。 关于候车亭广告位，评估报告对其年收益评估中列入了改造费用8316元。该8316元究竟是不是一次性费用，报告中未作说明，但鉴于评估对象是年收益，故宜认定为每年摊算的费用。因此，按6年租赁期计算，评估机构估算的总改造费用为49896元。原告主张的改造费用971887元与之对比，差额之巨显然超出了合理限度。且评估机构估算的候车亭广告位的年收益为85932元，6年总计收益515592元，而原告主张的改造费用几乎达到其两倍，显然不合理。因此，原告主张的候车亭广告位改造费用，本院不予采信。该项改造费用宜参照评估报告按49896元认定。 关于雅岙岭立柱广告位。原告对于是否实际实施过改造，举证不足，但结合被告提供的证据（即原告案前向被告提交的承揽制作合同），可认定原告于2016年1月初就改造事项与他人签订了合同，合同载明的制作费用为320000元。关于东门立柱广告位。根据原告提交的《户外广告委托维护保养合同》，可认定原告就该广告位维护保养事项与他人签订了合同，合同载明2016年度的维护保养费用为150000元。关于灯箱广告位。根据原告提交的《制作业务合同》，可认定原告就环城南路灯箱改造事项与他人签订了合同，合同载明的建设费用为200000元。但是，上述三份合同是否实际履行，合同价款是否实际支付，按现有证据尚不足以确认。 综上，本院认为，原、被告签订的《广告位租赁协议》合法、有效，双方应依约履行各自的义务。该协议约定，租赁期间协议指向的广告位因上级政府或城乡规划部门明确要求拆除，致使协议确实无法履行，协议即终止或部分终止。故被告区综合执法局行使合同解除权，符合上述合同约定。现双方对《广告位租赁协议》已于2017年5月31日解除一节意见一致，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于，1.合同解除后被告应退还原告的租赁费金额；2.被告是否应因合同解除向原告补偿广告位改造费用和广告位预期收入损失。 关于争议焦点一。《广告位租赁协议》约定的租赁费用虽为4436472元，但双方又约定以被告应支付给原告的补偿款4428789元抵偿应付租金，故该协议实际约定并履行的租赁费用为4428789元。由于合同解除时，剩余租赁期限为4年零7个月，故被告应退还的租赁费用为3383103元（4428789元÷72个月×55个月）。原告要求按剩余租赁期限5年计算应退租赁费用的主张，以及被告要求按剩余租赁期限4年零6个月计算应退租赁费用的主张，本院均不予采纳。又，由于合同解除后，被告仍在继续使用候车亭广告位，对照合同约定的租赁费用计算，涉及的使用费为19530元（候车亭广告位年租赁费用85932元÷12个月÷33处×15处×6个月），该款应作抵扣。故被告实际应退还的租赁费用为3363573元。 关于争议焦点二。首先，除候车亭广告位的改造费用外，原告主张的其余广告位改造费用，证据不足。其次，即使相关三份合同所记载的670000元费用实际发生并支出过，被告亦无权主张赔（补）偿。其一，原告能够主张赔（补）偿的改造费用，应是不宜全额列入当期或当年度支出，需要长期摊销，以至于在合同解除时尚未摊销完毕，形成损失的费用。而雅岙岭立柱广告位、环城南路灯箱的相关合同，是否包含当期广告页面制作、安装费用等不应长期摊销的费用在内，无法排除，东门立柱广告位从合同约定看本就是不应长期摊销的2016年度维护保养费，因此，难以全额认定为需要长期摊销的费用。而且，作为损失的改造费用尚应扣除合同履行期间应摊销的部分。其二，双方在合同中已约定，若广告位因上级政府或城乡规划部门明确要求拆除，致使协议终止的，双方互不承担违约责任。即本案涉及的合同解除情形，已约定被告可免予承担违约责任。在此背景下，除非被告不承担违约责任将导致双方利益严重失衡，显失公平，否则双方的约定应予维护。而根据上述分析，原告的改造费用损失即使存在，亦非大额。此外，本案所涉《广告位租赁协议》有特殊的签订背景，本质上被告是以允许原告无偿使用协议所涉广告位的方式，抵偿之前合同中被告应支付给原告的补偿款。现《广告位租赁协议》提前解除，被告退还租赁费用，等于是改以支付补偿款的方式兑现前合同的补偿义务。总体而言，双方的利益并未失衡。故原告要求被告补偿雅岙岭立柱广告位、东门立柱广告位、灯箱广告位改造费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于候车亭广告位的改造费用，因列入了评估报告中，与《广告位租赁协议》租赁费用的协商确定有关，故宜予处理。该项改造费用49896元中，扣除合同履行期间应摊销的金额，按剩余租赁期限4年零7个月计，未摊销金额为38115元，原告的该部分补偿请求，本院予以支持。另，原告要求被告补偿广告位预期收入损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告舟山市定海区综合行政执法局于本判决生效后十日内向原告浙江天成广告装饰有限公司退还租赁费用3363573元； 二、被告舟山市定海区综合行政执法局于本判决生效后十日内向原告浙江天成广告装饰有限公司支付补偿款38115元； 三、驳回原告浙江天成广告装饰有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65634元，由原告浙江天成广告装饰有限公司负担31620元，被告舟山市定海区综合行政执法局负担34014元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  张卓峰 人民陪审员  黄凤海 人民陪审员  林雅芳 二〇一八年八月十日 书 记 员  陆 立