四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9735号 上诉人（原审被告）：成都西源投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇安民街36号。 法定代表人：敖宏敏，董事长。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王念敏，女，汉族，1986年11月11日出生，住四川省成都市郫都区。 被上诉人（原审原告）：周泳桂，男，汉族，1985年5月5日出生，住四川省米易县。 委托诉讼代理人：刘丹，四川上盛律师事务所律师。 上诉人成都西源投资有限公司（以下简称西源公司）因与被上诉人王念敏、周泳桂商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西源公司上诉称：1、请求依法撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4758号民事判决书，依法改判驳回王念敏、周泳桂一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由王念敏、周泳桂承担。 事实和理由：一、一审法院认定西源公司违约的判决与事实不符。依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》附件第七条的约定。“为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人统一在商品房交付后720日内为买受人代办分户【房屋所有权证】、【房屋他项权利证书】，分户【国有土地使用证】在办理了分户【房屋所有权证】后720天内办理完毕。” 上诉人认为办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要上诉人西源公司履行的义务是“将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送房地产管理机关备案”，在资料备案完成后，何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理的范畴，不属于西源公司的义务范畴，故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定配置给西源公司的义务应当界定为“在合同约定期限内，将为业主办理房屋权属登记所需资料交房地产管理机关备案”。而上诉人确实也于2015年5月（合同约定的720日内）向地方税务机关提交了同批次业主的备案资料，被上诉人之所以迟延领取房屋权属证书，系其迟延向上诉人提交办证资料所致，依据双方签订的合同约定，如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任，即上诉人不应承担违约责任。 二、对证据的认定，一审法院有失偏颇。办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。根据《商品房买卖合同》附件的约定，如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任，出卖人代办上述权证，买受人应当予以配合，买受人须在交房前向出卖人提供以下全部资料和付清相关费用，根据合同约定以及生活常识，房地产企业如果帮助买受人代办房屋权属登记，需在买受人提供完毕全部相关资料后，才能进行办理，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于上诉人是否交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于被上诉人是否及时将税费、办证所需资料交给上诉人。 上诉人在一审庭审当中就已提交了被上诉人的查房证明以及上诉人在2015年4月7日发布的公告，而查房证明的有效期限仅为一个月左右，这也就说明上诉人必须在一个月之内将上述材料交给房屋权属备案机关，办理房屋权属证书的前提即需要交纳相应的税费，所以上诉人必须先将办证资料提交地税机关审核，事实上，上诉人也确实于2015年5月份将同批次的业主办证资料提交给了地方税务机关，而由于被上诉人自身的原因在2015年8月17日才将其郫都区户口本复印件交给上诉人，但此时上诉人已经过了上诉人与相关办证机关约定的同批次办证资料的提交时间，显然被上诉人之所以在2016年3月18日才取得房屋所有权证书，系自身拖延提交材料所致。 三、即使上诉人需对被上诉人迟延取得房屋产权证承担违约责任，被上诉人主张违约金无事实依据。《合同法》上的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。被上诉人购买的房产早已交付，办理房产证与否，没有对其产生经济损失，同时，被上诉人主张支付违约金明显过高，其无法举证产生的损失，实际上也没造成损失，即使上诉人需对被上诉人迟延取得房屋产权证承担违约责任，因被上诉人并未因该迟延取得房屋产权证遭受任何损失，上诉人对此亦无故意或重大过失，故上诉人无需向被上诉人进行任何赔偿。综上，无论是在事实上，证据上以及在合同本身理解上，上诉人都没有违反合同约定，请求二审法院依法改判，以维护上诉人合法权益。 王念敏、周泳桂答辩称：1、西源公司所陈述的是王念敏、周泳桂没有按照规定向西源公司交材料，但是在一审中对方提交证据看，西源公司通知王念敏、周泳桂交材料远远接近了办证的期限，在720日内有两年的充足时间通知王念敏、周泳桂交材料，业主都是积极向西源公司提交了材料。2、一审法院只对西源公司就违约事实进行了认定，仅仅是对违约金的计算标准有错误，所以答辩人请求二审法院依法改判。 王念敏、周泳桂向一审法院起诉请求：1、西源公司支付王念敏、周泳桂逾期办证违约金7519.63元；2、本案诉讼费由西源公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月30日，王念敏、周泳桂、西源公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议。《商品房买卖合同》约定：王念敏、周泳桂（买受人）购买西源公司（出卖人）开发商品房；总成交金额为419786元等内容。该合同第十九条约定：“（一）初始登记。......（二）转移登记。1、....2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：（1）......（2）详见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同补充协议》第七条关于产权登记的约定1、为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人统一在商品房交付后720日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证，在办理了分户房屋所有权证后720天内办理完毕。如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按如下方式承担违约责任：买受人不退房，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房屋万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日由出卖人支付。如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。合同签订后，王念敏、周泳桂依约支付房款、房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费等。西源公司于2013年10月3日交付房屋，2016年1月7日西源公司已将办证材料递交产权办理中心，王念敏、周泳桂于2016年3月18日取得案涉房屋的产权证书。 上述事实，有当事人一致陈述，商品房买卖合同、发票、明细表等证据证明，经庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王念敏、周泳桂与西源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。王念敏、周泳桂交清了购房款，西源公司应按合同约定向王念敏、周泳桂交付房屋，并在约定的时间内为王念敏、周泳桂办理分户产权登记。本案中，2016年1月7日西源公司已将办证材料递交产权办理中心，王念敏、周泳桂于2016年3月18日取得案涉房屋的产权证书。西源公司抗辩王念敏、周泳桂在2015年8月7日才将其户口本复印件交给西源公司，其抗辩理由不成立，一审法院不予认可。故西源公司未在合同约定的时间内完成协助办理房屋所有权证书的义务，故王念敏、周泳桂请求逾期办证的违约金的请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，王念敏、周泳桂未明确其因西源公司逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向一审法院提交所受损失的证据。一审法院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案西源公司的违约情形、王念敏、周泳桂的实际损失等因素，酌情认定违约金为1000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都西源投资有限公司在本判决书生效之日起30日内支付王念敏、周泳桂逾期办理房屋产权证书的违约金1000元；二、驳回王念敏、周泳桂的其他诉讼请求。 如果成都西源投资有限公司未按本判决指定的期间向王念敏、周泳桂履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向王念敏、周泳桂加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25元，由成都西源投资有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王念敏、周泳桂、上诉人西源公司的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：西源公司是否应向王念敏、周泳桂给付逾期办理房屋产权证书的违约金以及违约金的金额应当如何确定。现就上述争议焦点的认定做以下论述。 王念敏、周泳桂与西源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。王念敏、周泳桂已支付房款，完成了合同主要义务，西源公司应当按照合同约定及时为王念敏、周泳桂办理案涉房屋权属登记。而根据本案查明的事实，案涉房屋交付后的约定时间内，西源公司并未为王念敏、周泳桂取得房屋所有权证书，应当承担违约责任。西源公司上诉提出，其已在约定时间内向登记机关提交了办证资料，但并未提交相应证据予以证明，故本院对其该项主张不予支持。 西源公司另上诉提出买受人未提供完毕全部相关资料，导致办证迟延。本院经审查认为，双方在合同中并未约定具体办证资料的种类、数量，西源公司作为委托办证的义务人，负有及时告知买受人应当提交何种办证资料的义务。但在本案诉讼中，西源公司并未提交相证据证明其在提交办证资料前告知买受人应当提交的资料种类及数量，故本院对西源公司的该项上诉主张不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费人民币50元，由上诉人成都西源投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹英 审判员赵锋 审判员袁晟翔 二〇一八年八月三十日 书记员龙春光