四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1161号 上诉人（原审被告）：杨威，男，1990年4月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：袁皓，四川瑞利恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋冬燕，女，1984年10月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：向家来，四川时来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。 上诉人杨威因与被上诉人宋冬燕房屋买卖合同纠纷一案，上诉人杨威不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨威上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋冬燕的全部诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实错误。1.错误解释、适用了《存量房认购协议》的约定条款，协议的约定符合按揭购买二手房交易流程、交易习惯且系双方真实意思表示，依法应予保护。2.认购协议确定的交易框架系双方真实意思表示，不存在权利义务不对等的情况。在房屋买卖合同法律关系中，出卖人的主要权利为收取购房款，购房人的主要权利为取得房屋所有权证，以享有对房屋占有、使用、收益、处分等权利。宋冬燕虽未取得全部购房款，但杨威也并未获得合同主要权利。同时按《商品房买卖合同》约定，尽管杨威支付尾款的时间不能具体到某一天，但大致时间节点有清晰预判，在此基础上双方签署了认购协议，因此杨威对于支付尾款时间不能具体到某一天并无过错。3.杨威在合同履行过程中不存在违约行为，宋冬燕不具备合同解除权。案涉认购协议所约定的付款期限、付款方式清楚明确，杨威签订之后，积极履行义务，宋冬燕未与杨威进行任何形式的沟通协商，更未发出要求杨威放弃银行贷款、自行补足购房款的意思表示。宋冬燕既不具备解除权，并且其行使合同权利的方式、程序不符合法律规定。 宋冬燕辩称，1.一审法院事实审理清楚、法律适用正确，请求法院依法驳回杨威的上诉请求。双方在签订合同时，杨威已经明确知晓案涉房屋没有取得房屋所有权证，杨威应当承担此风险。因此无论何种情形导致银行未放贷或者未完全放贷的，不视为认购协议约定的不可抗力事件或情势变更事件。杨威的行为已经构成对认购协议约定的“逾期十五日以上”的违约，同时在宋冬燕的多次催促下，杨威仍表示拒绝支付或迟延支付，已经违背《合同法》的约定，宋冬燕有权解除该协议。2.一审法院根据公平、诚实信用、交易习惯等对合同解释并无不当。双方应当根据上述原则对没有明确约定支付购房尾款的前提条件进行解释，合理确定双方权利义务。3.办理房产证与支付购房款两者之间没有必然联系，两者不互为前提。双方在认购协议中明确约定杨威已知悉并接受宋冬燕房屋现状及权属情况，宋冬燕已明确尽到告知义务，杨威也愿意承担此风险才会签订该认购协议。4.双方签订协议后，宋冬燕积极创造条件、履行合同义务以实现合同目的，杨威却有意违背合同约定，拒绝支付购房款。5.案涉房屋设有抵押，不具备过户条件。在宋冬燕尚未完成抵押注销手续、杨威也未代为清偿消灭抵押权之前，杨威所主张的继续履行合同的条件未成就，合同目的不能实现。 宋冬燕向一审法院起诉请求：1.解除杨威、宋冬燕于2017年3月4日签订的《存量房认购协议》；2.杨威立即将位于成都市成华区房屋返还于宋冬燕；3.杨威向宋冬燕支付2017年3月21日至腾退之日的房屋占用费。 一审法院认定事实：2017年3月4日，宋冬燕（卖方／乙方）与杨威（买方／甲方）经第三方（丙方）居间签订《存量房认购协议》（协议编号:ＣＬＦ000462），约定乙方将坐落于成都市成华区房屋出卖给甲方，成交总价款1080000元；第二条物业现状：该物业之上有租约，租金为2700元／月；第三条甲乙双方一致同意，甲方于本协议生效当日将金额200000元作为定金交付于乙方。第五条房款交付期限及方式为：（1）甲方于2017年3月4日前将首期款（不含定金）80000元交付于乙方，（2）甲方于2017年3月16日前将购房款（不含定金）120000元交付于乙方，（3）甲方向银行申请680000元整30年的商业贷款，甲方应提供完备贷款所需的所有相关资料（该物业的不动产权证、国土证、双方身份证、户口簿、婚姻状况证明等）。若甲方向银行申请的贷款审核未通过或银行提供的贷款不足，三方一致同意按下述Ａ方式处理：Ａ、双方一致同意：无论何种情形（包括但不限于国家金融政策调整等）导致银行未放贷或未完全放贷的，不视为本协议的不可抗力事件或情事变更事件，剩余款项由甲方自行补足（在银行贷款审核后30日内）。第六条物业交付使用：乙方应当在2017年3月20日前将本物业交付于甲方。第九条甲乙丙三方声明共同遵守如下约定：4.若乙方出售的物业处于抵押状态，甲乙双方协商同意，在产权过户前采取以下第1种方式结清乙方针对该物业在银行的贷款余额：（1）甲方支付乙方购房首付款200000元该购房首付款用于结清乙方的银行贷款余额（余额不足部分由乙方补足）。另乙方必须委托丙方到银行办理上述物业在银行按揭的提前还款手续、到政府房管部门办理上述物业的抵押登记注销手续，并领取上述物业不动产权证。第十条逾期付款违约责任：1.甲方付款：甲方如未按本协议第五条约定的期限足额付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期15日之内，自本协议约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付迟延支付违约金，本协议继续履行。（2）逾期十五日以上的：1.乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的，乙方有权将上述物业另行出售，甲方所附定金不予返还；甲方已支付的购房款项，乙方应在双方确定合同解除后15日内无息退还甲方已支付的购房款项。第十七条其他约定：甲方已知悉并接受乙方房屋现状及权属现状。协议还对其他权利义务作了约定。2017年3月4日，杨威向宋冬燕转账支付了案涉房屋定金10000元；2017年3月5日，杨威向宋冬燕转账支付了案涉房屋定金190000元，上述定金合计200000元。2017年3月5日，杨威向宋冬燕银行账户汇款支付了购房款80000元。2017年3月12日，杨威向宋冬燕转账支付了购房款120000元。2017年3月12日宋冬燕将案涉房屋交付给杨威，目前该房屋由杨威占有并使用。现宋冬燕以杨威至今未向其支付剩余房款680000元为由且实际占用房屋为由，向一审法院提起诉讼，要求支持其诉请。 同时查明，2013年12月26日宋冬燕和成都市传媒文化置业有限公司签订《商品房买卖合同》，宋冬燕在该公司购买案涉房屋，目前该房屋仍为商品房买卖合同备案状态（合同签约备案号：1985461），宋冬燕未取得产权登记。2014年2月21日宋冬燕和中国建设银行股份有限公司成都第八支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定宋冬燕用案涉房屋为其借款设置抵押担保，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第八支行。双方对签订合同前案涉房屋以2700元/月的租金出租给案外人的事实无异议。 庭审中，宋冬燕提交了其向杨威发送的短信记录，宋冬燕拟证明其于2017年9月17日向杨威发出短信，内容有宋冬燕以没有收到680000元购房尾款，杨威已单方面违约为由，通知杨威解除该合同，且于2017年9月18日通知杨威2017年9月25日之前搬离案涉房屋。杨威对短信记录的真实性予以认可，但认为其已回复表明了要继续履行合同。 庭审中，杨威称宋冬燕于2017年3月12日将案涉房屋交付给杨威后，杨威对该房进行了装修并购买家电入住，杨威提交了物业费发票和该房屋的照片、购买家电的票据佐证。同时，杨威认为尚未支付剩余房款的原因是宋冬燕未取得案涉房屋的不动产登记证书，导致不能过户到杨威名下，致使杨威不能用该房屋办理抵押贷款，故杨威认为应当继续履行合同。 一审法院认为，宋冬梅与杨威于2017年3月4日签订《存量房认购协议》，该协议系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于本案是否解除《存量房认购协议》的争议，根据双方在所签订的《存量房认购协议》第五条“房款交付期限及方式为：……（3）甲方向银行申请680000元整30年的商业贷款，甲方应提供完备贷款所需的所有相关资料（该物业的不动产权证、国土证、双方身份证、户口簿、婚姻状况证明等）。若甲方向银行申请的贷款审核未通过或银行提供的贷款不足，三方一致同意按下述Ａ方式处理：Ａ、双方一致同意：无论何种情形（包括但不限于国家金融政策调整等）导致银行未放贷或未完全放贷的，不视为本协议的不可抗力事件或情事变更事件，剩余款项由甲方自行补足（在银行贷款审核后30日内）。”的约定，杨威认为根据双方的约定，杨威向银行提供的贷款资料包括该物业的不动产权证等，故杨威、宋冬燕之间的上述约定是指：宋冬燕取得案涉房屋产权后，过户至杨威名下，杨威再凭该房屋权属证书向银行申请贷款，再在银行审核后30日内向宋冬燕支付上述购房尾款680000元。一审法院认为，虽上述约定杨威向银行申请贷款的资料包括该物业的不动产权证，但在Ａ方式处理中约定无论何种情形导致银行未放贷或未完全放贷的，剩余款项由杨威自行补足，双方在签订和履行合同时，均已知晓案涉房屋宋冬燕没有取得产权证书（包括目前宋冬燕仍未取得产权证书），杨威不能凭据该物业产权证书向银行申请贷款的事实是确定的（包括现在），根据上述约定，无论何种情形导致银行不能向杨威贷款的情况下，杨威有向宋冬燕支付购房尾款680000元的义务，而不是以杨威取得案涉房屋权属证书后去银行抵押贷款作为支付680000元的前提；同时，双方上述协议中没有明确约定杨威支付宋冬燕购房尾款680000元的前提条件。在合同约定不明确或有歧义的情况下，应根据公平、诚实信用、交易习惯等对合同进行解释，如对上述合同约定的内容按照杨威的主张理解，这就会造成杨威在支付400000元房款后实际占有使用该房，而在较长时间不向宋冬燕支付大部分购房款（680000元）且以后支付该款的时间仍不能确定，即杨威可在较长时间内只履行合同较少部分义务即可获得合同的主要权利（实际占有使用案涉房屋），这导致杨威、宋冬燕双方权利的不对等，违背了《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，故一审法院对杨威的上述主张不予支持。虽然该协议中约定杨威支付宋冬燕该款的期限为“在银行贷款审核后30日内”，因在签订该协议时双方均知晓宋冬燕未取得该房屋产权的事实，该房屋还处于商品房买卖合同备案状态，有可能在较长时间内杨威无法取得产权，且实践中该房屋已在较长时间未能办理产权，在杨威负有向宋冬燕支付680000元义务的情况下，并在已知其较长时间内不能凭据该房屋产权证向银行申请贷款支付本案680000元购房尾款的情况下，杨威不按照合同中“无论何种情形（包括但不限于国家金融政策调整等）导致银行未放贷或未完全放贷的，不视为本协议的不可抗力事件或情事变更事件，剩余款项由甲方自行补足”的约定积极通过其他途径筹款向宋冬燕支付所欠购房款，仍以未取得产权不能向银行申请贷款为由不支付680000元购房尾款，属于怠于履行义务，违背了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。另，双方在合同中约定杨威“在银行贷款审核后30日内”向宋冬燕支付680000元购房尾款，由于该房屋处于合同备案状态，杨威取得产权时间不确定，因此杨威向银行申请抵押贷款的时间也不确定，这属于履行期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”的规定，结合日常习惯，在双方2017年3月4日签订《存量房认购协议》，2017年3月20日宋冬燕向杨威交付房屋后，至2017年9月17日宋冬燕短信通知杨威解除合同时，杨威没有在一个合理、公平的期限内向宋冬燕支付所欠购房款680000元，属于不按期支付房款的行为。综上，杨威未按照双方签订的《存量房认购协议》的约定、法律规定的原则和交易习惯履行付款义务，已构成违约，宋冬燕要求解除该《存量房认购协议》的请求符合法律规定，予以支持，解除协议的时间为2017年9月17日宋冬燕短信通知杨威解除合同之日为双方合同解除时间。在一审法院确认因杨威违约导致双方解除所签订的《存量房认购协议》的情况下，宋冬燕要求杨威返还案涉房屋，支付2017年3月21日至腾退之日的房屋占用费的请求，是合理的，不违背法律规定，予以支持，上述房屋占用费的标准按宋冬燕交付杨威房屋之前出租给第三人2700元／月的标准计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除宋冬燕与杨威于2017年3月4日签订的《存量房认购协议》，解除时间为2017年9月17日；二、杨威于判决生效后十日内将坐落于成都市成华区房屋返还给宋冬燕并向宋冬燕支付房屋占有费用（房屋占有费用计算方式为：按照每月2700元的标准，自2017年3月21日起计算至房屋返还宋冬燕之日止）。案件受理费14520元，减半收取7260元，由杨威承担。 二审中，杨威申请证人杜某出庭作证，拟证明杨威、宋冬燕经充分协商后签订案涉合同，对案涉房屋未办理分户产权之前宋冬燕暂无法取得购房尾款，杨威暂无法取得案涉房屋所有权及案涉房屋办理分户产权的大致时间均有清晰的认知；无论根据约定还是交易习惯，宋冬燕都应当是在过户之后收取尾款。宋冬燕质证认为，1.证人证言不属于新证据；2.案涉合同履行中的过错方是证人也就是中介方，中介方向宋冬燕陈述没有产权也可以出卖房屋，宋冬燕才出卖案涉房屋的；3.证人与杨威存在利害关系，证人要收取杨威的中介费用。本院认为，证人证言虽不属于新证据，但与案件基本事实有关，为查明案涉事实，本院对杨威逾期提交证据的行为予以训诫，对该证人证言结合其他证据予以分析采纳。 杨威还提交：1.杨威与宋冬燕的微信聊天记录，拟证明宋冬燕既未协议变更合同条款也未催告履行的情况下，直接微信通知解除合同，杨威当即表示不同意解除合同；杨威于案涉房屋可办理分户产权后即微信催告宋冬燕办理。2.宋冬燕、杨威房屋信息摘要，拟证明杨威在成都无房，宋冬燕在成都有多处房屋；案涉房屋未注销抵押登记；宋冬燕未办理案涉房屋分房登记。3.杨威个人信用报告，拟证明杨威个人征信良好，只要手续齐备，办理按揭购房贷款不存在阻碍。宋冬燕质证认为，证据1宋冬燕在一审时已提交，杨威的消息是在一审庭审结束后才形成的；案涉小区已办理分户产权的业主并不多；对证据2、3无异议。本院认为，宋冬燕对证据1、2、3的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 二审中，证人杜某出庭陈述：“产权证下来之后，甲方（杨威）向银行申请贷款，如银行没有批准贷款或未完全放贷，剩下的款项由卖方自行补足。” 二审另查明，案涉房屋尚未注销抵押登记。 本院认为，宋冬燕与杨威签订的《存量房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审的主要争议焦点有两个，现分别评述如下： 一、关于案涉购房款68万元如何支付的问题。案涉合同约定：“甲方（杨威）向银行申请680000元整30年的商业贷款，甲方应提供完备贷款所需的所有相关资料（该物业的不动产权证、国土证、双方身份证、户口簿、婚姻状况证明等）”，据此可知，杨威向银行申请贷款的资料包括案涉房屋的不动产权证，结合证人杜某出庭作证证言“产权证下来之后，甲方（杨威）向银行申请贷款”。而双方在签订和履行合同时，均知晓案涉房屋尚未取得不动产权证，因此可以推断双方的真实意思是案涉房屋已取得不动产权证后杨威向银行贷款。与此相印证的是双方并未在案涉合同中约定杨威向银行申请贷款的具体时间。在此情况下，不能以杨威未申请银行贷款即认定为符合案涉合同约定的“无论何种情形（包括但不限于国家金融政策调整等）导致银行未放贷或未完全放贷的”情形，而苛求杨威此时支付购房款68万元。 案涉合同约定的“无论何种情形（包括但不限于国家金融政策调整等）导致银行未放贷或未完全放贷的，不视为本协议的不可抗力事件或情事变更事件，剩余款项由甲方自行补足（在银行贷款审核后30日内）”，杨威自行补足的前提应当是杨威向银行申请贷款，而银行未通过其申请或未完全放贷，但本案实际是案涉房屋尚未取得不动产权证，尚未进入贷款申请程序，因此，不应适用上述约定。 二、关于杨威现未支付68万元是否违约的问题。如前所述，杨威系通过申请银行贷款方式支付宋冬燕68万元，若银行未放贷或未完全放贷，杨威应补足款项。而案涉房屋因尚未取得不动产权证，未进入贷款申请程序，且案涉合同也未约定具体支付68万元的时间，因此，杨威现未支付68万元不构成违约。 另外，宋冬燕认为杨威仅支付40万元购房款即实际占有案涉房屋，而其余68万元购房款长时间未支付且支付时间不确定，导致双方权利义务不对等。对此，本院认为，案涉房屋的交付时间是双方自愿签订的合同明确约定的，宋冬燕收取了部分购房款，杨威享有案涉房屋所有权的部份权能，双方权利义务并不存在不对等的情形。 综上所述，杨威的行为不构成违约，宋冬燕不享有合同解除权。杨威的上诉理由成立，一审判决结果应予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7142号民事判决； 二、驳回宋冬燕的诉讼请求。 一审案件受理费7260元，二审案件受理费14520元，合计21780元，由宋冬燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年八月七日 书记员刘奕君