广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初5665号原告（反诉被告）深圳市斯沃得商贸有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道民治大道牛栏前大厦10类B1008，统一社会信用代码91440300080101628M。法定代表人林佳鹏，该公司总经理。委托代理人钟林君，广东杰科律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市优资行商业运营有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道三联社区富泉新村北区保利悦都5栋9-2-039，统一社会信用代码91440300311835232D。法定代表人刘宏超。委托代理人胡高敏，上海市海华永泰（深圳）事务所律师。原告深圳市斯沃得商贸有限公司与被告深圳市优资行商业运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘静涛担任审判长，与人民陪审员殷海峰、吴国庆组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月23日，原被告签订了一份《租赁合同》，约定原告承租保利悦都花园A区一层003、004、052、053、054、055号商铺设立美妆生活馆D1、D2、D3号专柜，2016年12月23日原告依约缴纳了30000元保证金及物业管理费押金1087.16元、空调费押金2749.86元。合同履行过程中，原告均依约将月营业额报表交被告确认并及时足额支付租金，但被告一直拒绝提供任何租金收据。2017年10月，被告现场负责人口头告知原告《租赁合同》中张旭超账号不再作为被告指定账号，租金改现场缴纳，但被告既不主动收取租金，也不配合原告的缴纳租金请求（不明确收款人、岗位、地点或者账号等），以致原告提供报表后无法缴纳租金而被迫无奈“违约”。由于被告不善经营，商场生意惨淡，被告准备清场转行。被告自2017年9月起未有任何通知的情况下不定期关闭商场大门，更甚者2017年12月5日、7日、11日三度闭门后于2017年12月13日起长期闭门。被告发出的“解除《商铺租赁合同》通知书”颠倒黑白，原告并无主动拖欠租金等费用，乃系被告刻意所为，且原告接到通知后前往被告处结算并要求返还履约保证金、押金等费用，被告仍拒不返还。被告的行为已经构成根本违约，给原告造成巨大经济损失，原告同意解除《租赁合同》，被告应当退还原告缴纳的履约保证金、押金等费用并依法承担合同未履行期间的装修折旧费用。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原被告之间的《租赁合同》自2017年12月18日解除；2.被告向原告返还履约保证金30000元及空调物业押金3837.02元；3.被告赔偿原告装修费30000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称，首先，因原告拒付租金及其他应付费用构成严重违约，达到租赁合同约定的解除条件，被告已书面通知原告解除双方之间的租赁合同，涉案合同已于2017年12月20日解除。其次，原告在2017年9月7日支付了2017年8月的租金及9月的物业管理费和空调费后，未再支付过任何款项，现尚欠被告2017年9月至11月期间的租金2192.59元、2017年10月1日至2017年12月19日期间的物业管理费1437.86元及空调费3636.91元，并应按合同约定的违约金标准向被告支付逾期付款违约金。综上，为维护自身权益，被告特提起反诉，请求判令：1.确认双方2016年11月23日签订的《商铺租赁合同》于2017年12月20日解除；2.原告支付被告合同解除前欠付的2017年9月1日至2017年11月30日止的租金2192.59元、2017年10月1日至2017年12月19日期间的物业管理费1437.86元及空调费3636.91元；3.原告按照合同约定日3‰的标准支付逾期支付租金、物业管理费、空调费违约金，直至欠付费用全部付清之日止（暂计至2018年3月23日为3267.58元）；4.本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2016年11月23日，原被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华××办事处龙观××、××以西“××都花园”××区××、××、××、××、××、××、××号商铺设立的美妆生活馆D1、D2、D3号专柜出租给原告使用，租金按照原告商店的税前营业额的百分比（第一年11%，第二年12%）抽成计算，原告每月5日前提供上个月份的营业额报表，在每月8日前将上月租金直接汇入被告账户，无正当理由每逾期一日按当月租金的3‰支付违约金；原告须向被告交纳履约保证金30000元。合同约定每月管理费543.58元，签订合同之日原告应当缴纳物业管理费押金1087.16元及首月物业管理费543.58元，并从专柜交付的第2个月起在每月5号前支付当月物业管理费；合同还约定每月空调费1374.93元，签订合同之日原告应当缴纳空调费押金2749.86元及首月空调费1374.93元，并从专柜交付的第2个月起在每月5号前支付当月空调费。合同第十七条约定，原告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，按为支付金额的5‰向被告支付违约金，直至付清之日止，如逾期超过30天，视为原告单方面解除合同，被告不返还履约保证金，有权收回专柜，处理专柜内物品（含原告的设备、物品等），原告须赔偿由此给被告造成的全部损失（包括但不限于被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。合同签订后，原告于2016年12月23日向被告交纳了履约保证金30000元。2017年9月7日，原告向被告支付了2017年8月销售提点及物管和空调费用2915元，此后原告没有再向被告支付租金、物业管理费及空调费。根据双方确认的销售月报显示原告2017年9月营业额为9021.6元、10月营业额7106元、11月营业额3805元、12月营业额1466元。2017年12月18日，被告通过邮寄方式向原告发出《解除通知书》，称原告拖欠2017年9月份租金及其他费用已达104天（共计19.19元）、2017年10月份租金及其他费用达70天（共计3929.7元）、2017年11月份租金及其他费用已达43天、拖欠2017年12月份租金及其他费用已达13天（共计1625.87元），以上共计8843.74元，主张原告已经构成严重违约，依据合同18条规定解除双方签订的《商铺租赁合同》。原告于2017年12月20日收到上述通知书。2018年1月31日，原告诉至本院，请求判如所请。被告应诉后，遂提起反诉，请求判如所请。根据被告庭后提供的不动产权证显示，涉案商铺已经取得了产权证，权利人为深圳中置耀鼎投资合伙企业。本院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，对双方均有拘束力。本案原告主张被告“2017年9月起未有任何通知的情况下不定期关闭商场大门，更甚者2017年12月5日、7日、11日三度闭门后于2017年12月13日起长期闭门”，但原告提供的照片显示时间为2017年12月30日、31日，视频的真实性也无法核实，被告对此也不予认可，故本院依法不予采纳。被告主张原告拖欠租金、管理费及空调费超过30天，对此原告没有提供证据证实其支付了2017年9月及之后的租金、10月及之后的物业管理费及空调费，故本院予以采信，原告抗辩称被告告知改变缴纳方式为现金收取但不安排人员收取，并未提供证据予以佐证，故本院对该项抗辩不予采纳。综上，本案系原告未及时足额支付租金、物业管理费及空调费，被告依据双方签订的合同约定解除《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以确认，即确认双方签订的上述合同于2017年12月20日解除，原告要求被告返还履约保证金30000元，本院不予支持。至于原告主张返还空调物业押金3837.02元，但并未提供证据证明其交纳了上述款项，被告对此也予以否认，故该项诉请没有事实和法律依据，本院亦不予支持。本案系原告违约，其要求被告赔偿装修费30000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》，原告尚欠被告2017年10月1日至2017年12月19日期间的物业管理费及空调费共计5012.88元（543.58元/月×2个月+543.58元÷31天/月×19天+1374.93元/月×2个月+1374.93元÷31天/月×19天）。根据双方确认的销售月报核算，原告2017年9月的租金为992.38元、10月的租金为781.66元、11月的租金为418.55元、12月的租金为161.26元，合计2192.59元。被告诉请按照日3‰的标准计付上述租金、物业管理费及空调费的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持，为方便计算，本院酌定租金的逾期付款违约金从2018年1月9日起计算，物业管理费及空调费的逾期付款违约金从2017年12月6日起计算，直至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告深圳市斯沃得商贸有限公司与被告深圳市优资行商业运营有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年12月20日解除；二、原告深圳市斯沃得商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市优资行商业运营有限公司支付2017年10月1日至2017年12月19日期间的物业管理费及空调费5012.88元；三、原告深圳市斯沃得商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市优资行商业运营有限公司支付2017年9月1日至2017年12月19日期间的租金2192.59元；四、原告深圳市斯沃得商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市优资行商业运营有限公司支付逾期付款的违约金（分别以5012.88元、2192.59元为本金，分别从2017年12月6日、2018年1月9日起按照日3‰的标准计算款项付清之日止）；五、驳回原告深圳市斯沃得商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市优资行商业运营有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费698元、反诉受理费63元，均由原告深圳市斯沃得商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘  静  涛人民陪审员 殷  海  峰人民陪审员 吴  国  庆二〇一八年八月七日书 记 员 易杰勋（兼）书 记 员 李  小  燕附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。