广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初4261号原告：惠州市华辉置业有限公司,住所地:惠州市惠城区江北办事处新沥路**华辉名铸家园**楼**楼****。法定代表人：陈裕敏委托代理人：黄昕，系广东广信君达律师事务所律师。李睿茗，系广东广信君达律师事务所实习律师。被告一：惠州市湘楚故事实业有限公司（原名：惠州市一品源实业有限公司），住所地：惠，住所地：惠州市江北新沥路**华辉名铸家园**楼****商铺>法定代表人：张玲。被告二：惠州市泓德物业管理有限公司，住所地：惠州市，住所地：惠州市江北江畔花园****商铺长城实业div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王奉群委托代理人：邹银笑，系广东凯扬律师事务所律师。被告三:郭文城,男,汉族，1965你4月25日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：曾咏雪，系广东品德律师事务所律师。原告惠州市华辉置业有限公司诉被告惠州市湘楚故事实业有限公司（原名：惠州市一品源实业有限公司）、惠州市泓德物业管理有限公司、郭文城返还原物纠纷一案，惠州市惠城区人民法院于2017年10月17日立案后，报请广东省惠州市中级人民法院指定管辖；广东省惠州市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤13民辖54号民事裁定书，指定本院审理。本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于2018年1月2日向本院申请追加惠州市泓德物业管理有限公司及郭文城为本案被告，经本院审查同意后予以追加。原告惠州市华辉置业有限公司的委托代理人陈双云、李睿茗，被告一惠州市湘楚故事实业有限公司（原名：惠州市一品源实业有限公司）的原法定代表人欧保定，被告二惠州市泓德物业管理有限公司委托代理人、被告三郭文城委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市华辉置业有限公司诉称，涉案房产惠州市惠城区江北办事处新沥路35号华辉名铸家园9、10号楼1层xx号房屋（证号：粤房地权证惠州字第**，面积160.96平方米）、03号房屋（证号：粤房房地权证惠州字第**，积131.15平方米）为原告的自有物业，原告对上述房产享有所有权且为唯一的合法产权人。自2015年10月22日起，被告一无故无权占用上述房产，以“壹品源食府”对外经营至今并获取了高额酒楼经营收益，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告多次以口头及书面等形式与被告一沟通，向被告一示明被告一对上述房产的霸占使用行为构成无权占有，要求被告一立即向原告交还商铺并办理经营主体的工商地址变更或注销手续。但被告一对原告的合理要求始终不予理会，直接导致了原告无法出租、出售房产，从而遭受巨额损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条的相关规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。在本案中，被告三在明知涉案商铺的产权人为原告且未获得原告的正式授权的情况下擅自于2015年10月1日即将原告名下的涉案商铺出租给被告一，但从未支付任何费用给原告，并伪造了涉案商铺的产权证以协助被告一办理了工商注册登记，其行为已造成原告所有的涉案商铺遭受本案被告一的无权侵占，并导致原告遭受严重损失；另外，被告二在明知涉案商铺的产权人为原告且未获得原告的正式授权的情况下擅自将原告名下的涉案商铺出租给被告一，但从未支付任何费用给原告，并协助被告一掩盖其于2015年10月1日起即无权占用涉案商铺的事实，导致原告遭受严重损失。因此，被告二与被告三理应与被告一一起对原告遭受的损害承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，原告有权要求被告将涉案房产恢复原状交还给原告，并有权要求被告向原告支付上述房产占用期间的占用使用费及相应利息。原告为维护自身合法权益，现依法将被告诉至人民法院，请求：一、判令被告一立即将位于惠州市××城区江北办事处××路××家园××、××楼××、××号房屋恢复原状并交还给原告；二、判令三被告共同向原告支付上述房产自2015年10月1日起至被告将上述房产恢复原状并交还原告之日止的占用使用费及期间的利息（占用使用费按价格评估报告的结果以及评估报告里的每年5%的增长率进行计算；利息分别以每月应付而未付的占用使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别自下一月度的第1日起计至实际付清之日止）；三、判令本案诉讼费用、诉讼保全费全部由三被告承担。被告一答辩称：我方并未非法占有原告所称商铺，我与第三人签有租赁合同，并向第三人指定的账户支付租金，每月20000元。被告二答辩称：商铺确实是由我公司出租给被告一使用，租赁期限是2016年11月1日至2021年10月31日。我方是原告聘请的涉案商铺所在小区的物业管理公司。出租商铺给被告一是根据我方提交的证据2的第3条第2款的约定出租给被告一使用的，所收取的租金是用于抵扣了原告所拖欠我方的部分商铺管理费。其次，据我方所知，上述商铺在出租给被告之前是出租给肖菊花个人使用的。被告二并不存在原告所述的侵权行为，被告二将涉案商铺出租给被告一是基于合法有效的委托权源，被告二的出租行为合法有效，被告一也不存在无权占用的事实；其次，原告十分清楚涉案商铺是由被告二出租给被告一，因为原告依约向被告二支付了其他商铺的物业管理费，唯独涉案商铺至少是从原告主张侵权的2015年10月1日至今都没有交付物业管理费，由此也可以印证原告是十分清楚且认可被告二的出租行为；涉案商铺是位于原告办公地址的旁边，且该商铺在被告一经营期间，该店的门面装潢是非常显眼醒目的，且铺面非常大，如果如原告所说，被告一存在侵权，其怎么可能在被告一使用长达三、四年都没有主张相应的侵权损害赔偿。因此，从以上几点可以看出被告一使用涉案商铺不存在无权占用的事实。被告三答辩称：一、涉案商铺虽然名义上登记在原告名下，但在2015年5月28日原告就与被告三签订了华辉铭铸项目协议书，在协议书的第八条明确约定将原告与被告三以及第三人陈胜茂，甲方为原告的法定代表人，丙方为被告三，甲乙丙三方一致同意项目股东利润、投资款、利息、提取项目的税款以及其他费用以剩余资产分配抵回，以提取税款的资产，由甲方名下的原告出具税票给乙、丙方办理房产证，所需办证费用、契税各自承担。附件郭总房源中已著明9-xxx、9xxx正是涉案商铺，这里已经清楚约定了该两套商铺为被告三所有，且该协议书上原告已盖章确认。虽然未能办理过户手续，但是因为原告的原因导致未能办理，而非被告三的过错；二、被告三对涉案商铺是合法占有的，且有权收取相关收益，因此我方认为原告诉请无事实和法律依据，被告一的占有并非无权占有而是基于合法有效的租赁合同有权占有；三、原告在将涉案商铺明确确定归被告三所有之后，在事隔一个半月即2015年7月10日又将涉案商铺擅自抵押给他人，这个行为已经严重侵犯了被告三的合法权利，被告三将保留对原告追偿由此造成的损失的权利；四、被告三在发现涉案商铺被原告擅自抵押后，在2015年9月2日向公安机关报警，但公安机关一直未予处理，导致被告三客观上已经无法取得涉案商铺的所有权，被告三认为原告违背合同约定恶意诉讼，望贵院驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理查明，惠州市××城区江北办事处××路××家园××、××楼××、××号房屋为原告名下房产。2012年7月2日，原告惠州市华辉置业有限公司与被告二惠州市泓德物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告选聘被告二对华辉名铸物业实施前期物业管理服务事项。上述合同第二章第三条约定：在物业管理区域内，乙方（本案被告二）提供的其他服务包括以下事项：1、有偿服务特约服务；2、房屋租赁。2015年5月28日，案外人陈荣辉（当时原告的法定代表人）、陈胜茂、被告三郭文城签订《惠州市华辉置业有限公司华辉铭铸项目结算协议书》，约定：惠州市华辉置业有限公司开发惠州市华辉铭铸项目，该项目的实际股东为陈荣辉、陈胜茂、郭文城三方。三方一致同意“项目”股东利润、投资款、利息、提取“项目”的税款及其他有关费用，以剩余资产进行分配抵回（详见“项目”剩余资产分配抵会一览表），已提取税款的资产，由陈荣辉名下的惠州市华辉置业有限公司出具税票给陈荣辉、郭文城办理房产证，所需办证费用、契税各自承担。上述协议后附表格郭总房源处一表，登记有涉案的102、103号商铺，面积分别为160.96平方米、131.15平方米。并由原告惠州市华辉置业有限公司于协议书及骑缝处盖章予以确认。2015年9月7日，被告三郭文城与被告一的原法定代表人肖菊花签订《房屋租赁合同》，由被告三将上述涉案商铺出租给被告一使用，从2015年11月1日起计收租金，2015年11月1日至2016年10月31日期间月租金为26010元，租赁期限自2015年10月1日至2018年10月1日。在2016年11月前，被告一按合同约定向被告三缴纳了租金。2016年11月1日，被告二与被告一的原委托管理人侯志立签订《房屋租赁合同》，经被告一在合同签章处加盖公章确认，将原告名下所有的上述涉案商铺出租给被告一使用，租金为每月20000元，租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日。被告一使用原告所有的房产至今。原告于2017年10月17日诉诸法院，提出上述诉讼请求。另查明，2016年11月10日，被告一将法定代表人由肖菊花变更为欧保定；2018年6月15日，被告一将法定代表人由欧保定变更为张玲，将企业名称由惠州市一品源实业有限公司变更为惠州市湘楚故事实业有限公司。2018年2月26日，本院经原告申请，委托广东天人房地产资产评估有限公司对上述涉案商铺的占有使用费进行评估，广东天人房地产资产评估有限公司于2018年5月4日作出天人2018【价评字第035号】《价格评估意见书》，认定：华辉名铸家园9、10号楼1层02号商铺在2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金为11428元/月，在2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为12000元/月，在2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为12600元/月；华辉名铸家园9、10号楼1层03号商铺在2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金为12066元/月，在2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为12669元/月，在2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为13303元/月。由原告预交评估费10000元。本院认为，被告三与原告原法定代表人陈荣辉等签订的《惠州市华辉置业有限公司华辉铭铸项目结算协议书》，经原告盖章确认，是各方真实的意思表示，是合法有效的合同，本院予以确认。该协议书约定将涉案商铺分配给予被告三，原告亦未对该《协议书》进行撤销，被告三依合同约定取得涉案商铺的支配使用权，故关于被告三与被告一于2015年9月7日签订的《房屋租赁合同》，是合法有效的合同，本院予以确认。原告与被告二签订的《前期物业服务合同》，是双方真实的意思表示，是合法有效的合同，本院予以确认。合同第二章第三条约定：在物业管理区域内，乙方（本案被告二）提供的其他服务包括以下事项：1、有偿服务特约服务；2、房屋租赁。关于被告二与被告一签订的《房屋租赁合同》，被告二根据其与原告签订的《前期物业服务合同》，为原告提供房屋租赁服务，签订《房屋租赁合同》将原告名下的房屋出租给被告一使用，该合同合法有效，本院予以确认。原告主张被告一将位于惠州市××城区江北办事处××路××家园××、××楼××、××号房屋恢复原状并交还给原告，由于上述房产是被告二根据《前期物业服务合同》的约定进行出租的，且尚处于租赁期间，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张三被告共同向原告支付涉案商铺自2015年10月1日起的占用使用费及利息，涉案商铺位置距离原告仅几十米，至起诉之日止逾两年期间，其理应清楚涉案商铺的出租及使用情况，但其一直未就涉案商铺行使及主张权利，且自2015年10月1日起，涉案商铺是基于合法有效的合同进行出租的，故对于原告的该项诉请，本院予以驳回。关于原告称被告二未经其同意就私自代收租金并用于抵扣物业费，对于被告二就涉案商铺收取的租金部分，原告可另案进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回原告惠州市华辉置业有限公司的诉讼请求。案件受理费11050元，评估费10000，合计21050元，由原告惠州市华辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  廖秉廉审判员  黄金生审判员  赖瑜平二〇一八年八月三十一日书记员  曾沅渝