贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初4142号原告：班金媛，女，布依族，1983年3月6日出生，住贵州省紫云苗族市依族自治县，原告：翟扬，男，汉族，1982年3月5日出生，住贵州省六盘水市钟山区，二原告委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224200810357452。二原告委托诉讼代理人：陈阳萍（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201711012798。被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:毕节市七星关区清毕北路**，统一社会信用代码：91520502692734004R。法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴哲熠（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610686708。委托诉讼代理人：陆奎（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。原告班金媛、翟扬与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告班金媛、翟扬及委托诉讼代理人聂咏、陈阳萍，被告大众房开公司之委托诉讼代理人吴哲熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告班金媛、翟扬向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内向原告班金媛、翟扬交付涉案商品房，并办理相应交接手续；二、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司在三十日以内为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告；三、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司根据产权部门商品房面积实测技术报告书退还原告6单元21层02号房8.96个平方面积差异的房款，按《商品房买卖合同》约定计算暂计为22639.31元；四、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期交付房屋违约金(从2015年1月1日起至履行完毕交房义务止，以总房款331201.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算)暂计10000.00元；五、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司支付逾期办理房屋转移登记有关文书违约金(从2016年7月27日起至办理转移登记有关文书并交付给原告之日止，以总房款331201.00为基数，按《商品房买卖合同》约定按日百分之零点零三计算)暂计20000.00元；六、请求人民法院依法判令被告毕节大众房地产开发有限责任公司退还总价款内所包含的电、燃气建设安装入户费3029.00元；七、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确放弃第一项、第二项、第六项诉讼请求。事实及理由:2013年5月30日原告与被告就毕节市七星关区大众国际商品房买卖达成协议，双方签订《商品房买卖合同》(合同编号为：2013-448号)，原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际6单元21层02号房,房号为6-2102。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按合同约定将商品房总价款331201.00元一次性支付给被告，原告履行完毕买受人应尽的付款义务，根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件:(一)出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件:1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条“逾期交房责任第一项:(2)逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付”，第十五条“面积差异处理第三款双方自行约定:根据产权部门商品房面积实测技术报告书为准，房价款多退少补”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记。(一)出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:。2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。后在合同约定交房期限(2014年12月31日)及约定办证期限(2016年7月26日)到期时，原告多次到被告处要求交房办理交接手续与办理商品房转移登记有关文书，但被告至今未将商品房房屋及房屋转移登记有关文书交付给原告，同时大众房开公司聘任的贵州金牌物业管理有限公司还向原告收取了已包含在总价款内的电、燃气建设安装入户费，也未对涉案商品房所存在的面积差异进行赔付，因此被告的行为已严重违约。综上事实，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，本案中原告依照《商品房买卖合同》履行了合同义务，被告应在2014年12月31日前交付房屋给原告，应自2016年7月26日前办理房屋转移登记有关文书交付给原告，按照《商品房买卖合同》第十五条对房屋面积差异承担责任。但至今被告仍未交付涉案商品房且办理房屋交接手续，也未将房屋转移登记有关文书交付给原告，同时未对房屋面积差异承担责任，因此被告的行为已严重违约，原告根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求予以支持。被告大众房开公司辩称：一、被告逾期交房系施工队临时退出导致工程不能如期完成消防验收，非被告主观上的违约；二、请求支付面积差无事实依据，应当以不动产权证书登记实际面积为参考依据，故该项诉请不应予以支持;三、针对逾期交房违约金，超过法定诉讼时效的应当不予支持；四、针对逾期办证违约金，其中日万分之三计算标准过高，请依法予以调整，且逾期办证违约金应当以合同约定之日届满180日后起算逾期办证违约金。原告在2016年办理了领钥匙、登记手续。针对逾期交房违约金应当以实际接收房屋之日止为计算该违约金的结点。逾期办证超过诉讼时效的应当不予支持。本院经审理查明：2013年5月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-448），约定：买受人购买出卖人修毕节××××区中山路区中山路大众国际第六单元二十一层02号房，房号为6-2102；建筑面积131.08平方米，套内建筑面积112.03平方米；该商品房总价款为331,201.00元；一次性付款，买受人应当在2012年10月31日前支付全部房价款。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2013年5月30日，原告一次性向被告交付购房款331,201.00元。2015年11月11日，被告对盘古中心业主反映的小区靠通道、交房、违约金问题作出书面答复。原告班金媛于2017年10月11日领取涉案房屋钥匙。原告认为，至今被告仍未交付涉案商品房且办理房屋交接手续，也未将转移登记有关文书交付给原告，并且被告应对房屋面积差异承担责任，原告遂以前述诉请诉至本院。庭审后，原告申请撤回第三项诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、结婚证、商品房买卖合同、房屋总价款收据、七星关区人民政府关于帮助办理盘古中心房屋不动产权证的请示、已办理成功的不动产权证书、被告关于盘古中心业主反映问题的答复，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、毕节市七星关区人民政府文件（七星府呈[2017]196号）、建设工程竣工规划认可证、大众国际项目领取钥匙情况记录表。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，原告班金媛、翟扬与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告班金媛、翟扬已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，并于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付房屋及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于逾期交房的违约金问题，被告提出超过诉讼时效的抗辩主张。按合同约定，被告应在2014年12月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。原告于2017年10月11日领取涉案房屋的钥匙，即视为被告交房，则被告应于2017年11月11日前向原告支付逾期交房违约金。原告于2018年6月1日提起本案的诉讼，未超过诉讼时效，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。原告诉请逾期交房的违约金，本院予以支持，按原告已付购房款日万分之一的标准计算，以331,201.00元为基数，从2015年1月1日起计算至2017年10月11日止，共计1014天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为33,583.78元（331,201.00元×0.1‰×1014天=33,583.78元）。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款331,201.00元为基数，按日万分之三的标准计算。关于计算违约金的起止时间问题，被告提出应从约定的180日届满后开始起算，且超过诉讼时效部分不应支持。按合同约定，被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告于2018年6月1日提起诉讼，并未超过诉讼时效。且根据合同中“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付违约金”的约定，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金从约定日期之次日即2016年7月27日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告在庭审中申请撤回第一、二、六项诉讼请求，庭审后申请撤回第三项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告班金媛、翟扬支付逾期交付涉案商品房违约金33,583.78元；二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告班金媛、翟扬支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款331,201.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年7月27日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告班金媛、翟扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596.00元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年八月三十日书记员  高立