广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初15169号原告：黄碧瑜，女，1984年4月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢方玉，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛敏，xx律师事务所律师。被告：郭献诗，男，1982年2月25日出生，汉族，住广东省怀集县。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。主要负责人：赖小平，职务行长。委托诉讼代理人：郑祝远，该行员工。委托诉讼代理人：肖冰，该行员工。原告黄碧瑜与被告郭献诗、第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢方玉，第三人委托诉讼代理人郑祝远到庭参加诉讼，被告郭献诗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄碧瑜向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房地产买卖合同》（NO.Sxxx5）义务，3个工作日内办理不动产权属证书并配合原告在3个工作日内办理产权过户事宜；2、原告同意向第三人一次性支付涉案房屋的贷款余额，第三人足额收到涉案房屋的贷款余额后5个工作日内办理涉案房屋的注销抵押登记。事实与理由：2016年8月22日，原、被告及经纪方（中山市宜速家地产咨询有限公司）签订《房地产买卖合同》，合同总价为86万元，定金15万元，原告已于2016年8月22日支付5万元定金及2016年8月24日支付10万元定金。因当时签订合同时，被告尚未拿到涉案房屋的不动产权属证书，因此原、被告约定了出证后再办理过户手续。被告不积极办理不动产权属证书，严重影响了双方办理过户的时间，导致原告的合同目的迟迟未能实现。原告于2017年11月20日委托律师，向被告发出律师函，要求被告从收到函件之日起3日内履行合同义务，办理产权过户手续。但截止起诉之日，被告一直拖延，原告多次催告无果。涉案房屋的所有权人为郭献诗，抵押权人为第三人，原告在2016年8月24日收房后就开始装修入住至今，物业管理费及水电费等费用由原告交纳。经查，郭献诗目前仍拖欠涉案房屋的贷款，为维护交易的安全，原告愿意代郭献诗一次性足额支付贷款余额给第三人，由第三人消除抵押登记。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告郭献诗未提交答辩意见，亦未提供证据。第三人建行中山市分行答辩称，我行不同意原告的要求，理由是：本案的被告已经多期没有归还贷款本息，我行已经委托律师提起诉讼，并且除本案所涉欠款外，被告还欠我行另外的欠款。本案与我行提起的金融借款纠纷案件是两个不同的法律关系，我行会在另案中起诉被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2016年8月22日，被告郭献诗作为卖方，与作为经纪方的中山市宜速家地产咨询有限公司（以下简称宜速家公司）以及作为买方的原告黄碧瑜签订编号为：Sxxx5的《房地产买卖合同》，约定卖方转让位于中山市××科金色家园××房的房地产给买方。合同载明：该房地产现未出房产证，待出证后再办理还款各过户手续。该房地产转让总价款为人民币86万元，交易定金15万元，买方同意本合同签订时向卖方人民币5万元，剩余定金款10万元待卖方交楼当日一次性支付。买方须于/年/月/日前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方向银行申请贷款金额为人民币56万元，具体的抵押贷款金额以银行出具的《同意购房贷款通知书》为准，买方须于过户当日支付除定金之外的首期款人民币15万元整给经纪方指定的银行监管帐号或卖方。卖方须依买方或第三方的通知前往银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。如买卖双方任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付经纪方人民币25800元作为违约金；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之违约者且需共同连带支付经纪方违约金人民币25800元。合同中还约定契税等29项费用和经纪方佣金25800元由卖方承担。签订《房地产买卖合同》当天，原告向被告支付了定金50000元，被告在《房地产买卖合同》末页下方收据栏中签名捺印确认收到上述款项。2016年8月24日，原告再次向被告支付了定金100000元，被告又向原告出具收据予以确认。续后被告一直未配合原告办理房产过户手续，原告催促无果，委托广东广瀚律师事务所向被告发律师函敦促履行合同义务，该所于2017年11月20日通过EMS邮政专递向被告户籍所在地邮寄律师函。另查明，座落于中山市**XXX家园****的商品房已于2017年9月15日办理不动产权属登记，登记产权人为被告郭献诗，该房产同日还进行了抵押登记，抵押权人为第三人建行中山市分行。本院于2017年12月18日根据原告黄碧瑜的申请裁定对被告郭献诗价值860000元的财产采取保全措施，后于2017年12月22日向中山市国土资源局送达民事裁定书及协助执行通知书对案涉房产进行了查封。庭审中，原告述称被告已于2016年8月24日将案涉房产交付原告使用至今。第三人建行中山市分行则提供《个人贷款对帐单》称截止至2018年4月25日，被告尚欠房屋按揭贷款本金471800元、利息13005.62元、罚息467.66元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告提供《房地产买卖合同》、收据、律师函、《中山市不动产登记资料证明表》在案佐证，第三人亦提供《个人贷款对帐单》在案佐证，被告均未提出抗辩亦未提供证据推翻或反驳原告或第三人的主张，故本院依法确认原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告与第三人之间存在抵押贷款合同关系。原、被告签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，原、被告双方均应忠实履行合同约定义务。按《房地产买卖合同》约定，被告应于案涉房产办理好权属证书三日内配合原告办理过户手续，涉案房产已于2017年9月15日办理权属证书，且原告已委托律师所发函进行催告，被告一直未配合办理过户手续，现原告要求继续履行合同，在原告代被告清偿抵押贷款本息后由第三人、被告办理注销抵押登记，被告协助办理房地产产权过户手续有理。第三人称被告除已登记的抵押债权外另欠第三人其他债务，可另行主张，但并不是抵押债权实现后拒绝办理注销抵押登记的正当理由，原告诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告郭献诗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告黄碧瑜于本判决生效之日起七日内代被告郭献诗清偿欠第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行的房屋按揭贷款本金471800元以及利息、罚息；二、被告郭献诗、第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行在原告黄碧瑜代为还清判项一债务后七日内办理中山市XXX号XXX家园X幢XXX房[不动产权证书号：粤（2017）XXXX]房屋的抵押登记注销手续；三、被告郭献诗在中山市XXX号XXX家园X幢XXX房[不动产权证书号：粤（2017）XXXX]房屋抵押登记注销后三日内配合原告黄碧瑜办理上述房屋的产权转移登记手续；四、被告郭献诗配合完成上述判项三产权转移登记手续后，原告黄碧瑜于三日内将应支付的购房款余额（710000元扣除判项一中应支付给第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行实际金额后的余额）交付被告郭献诗。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，财产保全费4820元，合计17220元，由被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一八年八月二十四日书记员  肖嘉豪陈伟华