山东省青岛市市南区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁0202行初32号 原告宋涛，女，汉族，1963年10月12日出生，住青岛市市南区。 委托代理人王珍先，男，汉族，1963年11月10日出生，住青岛市市南区，系原告丈夫。 被告青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市市南区巫峡路6号。 法定代表人张希田，局长。 委托代理人李婷婷，青岛市国土资源和房屋管理局工作人员。 委托代理人刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 第三人薛洁，女，汉族，1986年3月6日出生，住胶南市。 第三人程世爱，女，汉族，1968年2月5日出生，住胶南市。 第三人解玉萍，女，汉族，1946年2月5日出生，住青岛市市北区。 第三人李青，女，汉族，1958年6月15日出生，住青岛市市南区。 原告宋涛因不服被告青岛市国土资源和房屋管理局、第三人薛洁房产行政登记，于2018年2月1日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。因程世爱、解玉萍、李青与本案审理有利害关系，经被告申请，本院依法追加其为第三人。本院依法组成合议庭，于2018年6月12日公开开庭审理了本案。原告委托代理人王珍先，被告委托代理人李婷婷、刘曰刚，第三人程世爱、解玉萍、李青到庭参加诉讼。第三人薛洁本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 涉案房屋位于本市市南区××路××号乙××单元103户。2011年1月22日，被告青岛市国土资源和房屋管理局将涉案房屋从原告宋涛转移登记至第三人薛洁处，并为第三人薛洁颁发青房地权市字××号房地产权证。 原告宋涛诉称，2010年12月，原告通过房屋中介与第三人签订涉案房屋买卖合同，将涉案房屋出售给第三人，合同金额185万元，合同约定第三人于合同签订当日付定金2万元，于2011年1月5日前再付定金18万元，2011年2月20日前将余款全部付清。原告收取定金后将房地产权证交于中介。2011年3月至4月，第三人分两次支付房款40万元，余款约定于2011年5月11日前付清并过户。到期后，第三人未支付余款，且原告听说房屋中介负责人万乃忠伪造手续，非法过户，已经被刑事拘留。2011年5月30日，原告到被告处查询，得知原告房产被转移登记的事实。在原告不知情、未到场的情况下，被告违法将原告房屋过户至第三人名下。经到青岛市公证处查询，办理过户手续的委托公证书系万乃忠伪造，被告为第三人颁发涉案房地产权证的行为违法。请求判决被告撤销给第三人薛洁颁发的位于本市市南区××路××号乙××单元103户的房屋所有权证，诉讼费由被告承担。 1、答复函一份，证明公证处未出过公证书，公证书是伪造的； 2、原告身份证反正面复印件一份，证明涉案转移登记的身份证不是原告提交的，办理转移登记应提交身份证正反面，被告只审核身份证正面不符合规定； 3、买卖合同一份，证明该系真实的买卖合同； 4、恢复审理通知书、驳回复议申请决定书一份，证明原告本次起诉未超过起诉期限。 被告青岛市国土资源和房屋管理局辩称，一、涉案房屋所有权转移已被刑事判决书所确认，原告与涉案房屋已无法律上的利害关系，其诉讼请求已无法实现，原告应通过刑事退赔程序主张权利。2010年12月28日，万乃忠经邵文秀介绍，以员工薛洁的名义与原告签订合同，购买原告名下涉案房产。在支付部分购房款后，原告将房产证原件和钥匙交与邵文秀所在的中介公司。万乃忠在原告不知情的情况下，指使孙孟以提供伪造委托书、公证书的方式，将涉案房屋过户至第三人薛洁名下，后以该房屋作抵押进行民间借贷。万乃忠、孙孟以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取原告财产，构成合同诈骗罪。该两人已被青岛市市南区人民法院、青岛市中级人民法院判处有期徒刑，并处罚金，并责令两人退赔卖房人剩余房款。根据上述生效判决，判令万乃忠、孙孟退赔卖房人剩余房款，而非退还房屋，故涉案房屋所有权转移已被生效刑事判决所确认，原告应通过刑事退赔程序主张权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（九）项规定，诉讼标的已为生效裁判所羁束的，应当裁定驳回起诉。二、2011年1月22日，戴立志以原告代理人身份与第三人薛洁共同向被告提交了房地产转移登记申请表，并提交了登记申请书、身份证、公证书、房地产权证书、房屋买卖合同等相关材料原件及复印件。被告工作人员受理后，依法对申请材料进行审查，并对登记事项是否是申请人真实意思表示、材料是否是真实合法有效、材料上签字是否申请人所签以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果经申请人签字确认。根据《房屋登记办法》的规定，被告向第三人颁发了涉案房地产权证。后虽经刑事案件查明当事人申请房地产转移登记所提交的材料中公证书系伪造，但是在办理转移登记时，被告也仅能进行形式上的审查。 被告向本院提交了以下证据、依据： 1、审核表，证明被告于2011年1月22日受理了涉案房屋转移登记申请，进行了登记审核，第三人薛洁领取了涉案房地产权证； 2、身份证，证明申请人提交了原告、第三人薛洁、戴立志的身份证； 3、登记申请书，证明申请人提交了涉案房屋转移登记申请； 4、询问笔录，证明被告工作人员对登记事项是否是申请人真实意思表示、材料是否是真实合法有效、材料上签字是否申请人所签等有关事项询问申请人，询问结果经申请人签字确认； 5、公证书，证明申请人提交了公证的委托书，由戴立志代理原告办理涉案房屋转移登记手续； 6、青岛市存量房买卖合同，证明申请人提交了房屋买卖合同； 7、青房地权市字第××号房地产权证，证明申请人提交了涉案房屋的房地产权证，原告是该房屋的权利人； 8、山东省非税收入缴款书（存根）； 9、契税完税证； 10、青岛市房地产交易中心税费通知单。 证据8-10，证明薛洁缴纳了各项税费； 11、（2012）南刑初字第417号刑事判决书； 12、（2015）青刑二终字第95号刑事裁定书。 证据11-12，证明万乃忠、孙孟因合同诈骗罪被判处有期徒刑，并处罚金，并责令两人退赔卖房人的剩余房款，涉案房屋所有权转移已被生效刑事判决所确认，原告诉请已无法实现，原告的房款损失应通过刑事退赔程序解决。 法律依据：《房屋登记办法》。 第三人薛洁经本院依法传唤未到庭参加诉讼，庭后向本院提交书面意见，其作为公司员工对所有事情均不知情，与本案有关的事情是按照负责人万乃忠的安排办理，后果应由公司和万乃忠承担。本案中薛洁也是受害人，不应承担任何责任。 第三人薛洁未提交证据。 第三人程世爱述称，程世爱与薛洁办理的青房地权市他字××号房地产他项权证，是真实的、有效的，完全按照正规流程办理的。当时办抵押时，对薛洁房产证的真实性在房产交易中心进行了查验，且我们办理的是第一手抵押。薛洁也带我们去其房内查看，房子是空的没人居住，还有一个院子。请依法维护我们的合法权益。 第三人程世爱提交了一份民事判决书，证明其他项权证真实有效，受法律保护，该判决一审生效且已申请执行。 第三人解玉萍、李青述称，二人作为抵押权人的合法权益应受法律保护，持有的他项权证应有公信力。二人在持有涉案房屋他项权证过程，属于善意第三人，没有过错。在办理抵押过程中，询问薛洁房子是否是其所有，薛洁回答是。在交易中心问工作人员（事后知道是沈晓东），薛洁房产证没问题吧，是否是第一次抵押，均得到肯定答复。我们同意（2016）鲁0203民初7596号民事判决书。请求法院依法拍卖涉案房屋，支付借款及利息，不足部分由政府补足。 第三人解玉萍、李青提交（2016）鲁0203民初7596号民事判决书，证明他项权证真实有效，受法律保护，该判决一审生效且已申请执行。 经庭审质证，被告对原告的证据质证如下：真实性均无异议。证据3通过该合同可见原告与薛洁之间的买卖是真实意思表示，即使过户登记有瑕疵，但从民事角度讲，合同真实有效，原告要求撤销涉案房地产权证不具有实体合同依据。 第三人程世爱、解玉萍、李青均表示对原告的证据不清楚，真实性无法确认。 本院对上述证据认定如下：原告证据1-2、证据4真实性本院予以确认；证据3系原告与薛洁签订的合同，本院仅对双方签订涉案房屋买卖合同这一事实予以确认。 经庭审质证，原告对被告证据质证如下：证据1-3、证据7-10的真实性由法庭确认，系虚假过户中形成的证据，原告不予质证；证据4真实性由法庭确认，证明事项不认可，交易中心应当能审查出错误来，系工作人员玩忽职守；证据6买卖合同是假的，原告没有签过该合同，这是一份偷税合同应认定无效；证据11-12真实性无异议，刑事部分无异议，但民事部分有异议，根据合同法规定采用欺诈骗取他人财物的不能取得所有权，没有处分权，万乃忠诈骗了原告的房子，不是钱，应当退赔房屋而不是退赔钱。 第三人程世爱、解玉萍、李青均表示对该证据不清楚，不发表质证意见，但认为第三人的抵押权应受到保护。 本院对上述证据认定如下：证据11-12系生效判决书，与本案相关联，本院予以确认；证据1-10系被告作出涉案转移登记所依据的材料，结合证据11-12生效判决认定的事实，上述材料中涉及原告的签字均系伪造，证据5公证书也是伪造，原告对本次转移登记并不知情，本院对此予以确认。 经庭审质证，原告对第三人提交的两份民事判决书不发表意见，认为刑事退赔程序未启动，如果按照该判决执行是侵犯原告的权益。 经庭审质证，被告对两份民事判决书真实性无异议。 经庭审质证，第三人对对方的民事判决书均表示不清楚。 本院对上述证据认定如下：该两份民事判决真实、合法，与本案相关联，本院予以确认。 经审理查明，涉案房屋位于本市市南区××路××号乙××单元103户，原登记产权人为本案原告宋涛。2010年12月28日，案外人万乃忠经邵文秀介绍，以公司员工薛洁名义与宋涛签订合同，购买宋涛名下涉案房产，合同价格为185万元。在支付60万元后，宋涛应要求将房产证原件和房屋钥匙交与邵文秀所在中介公司。万乃忠在宋涛不知情的情况下，于2011年1月22日指使孙孟以其提供的伪造的委托书和公证书，通过沈晓东将该房产过户至薛洁名下。后万乃忠以涉案房产作抵押，通过民间借贷公司于2011年1月27日向程世爱贷款90万元；通过孙孟联系，于同年1月28日又向李青、解玉萍贷款120万元。 2015年3月31日，本院作出（2012）南行初字第417号刑事判决书，其中对上述事实予以查明，并判决被告人万乃忠、孙孟（含上述违法行为在内）犯合同诈骗罪，责令该二人退赔宋涛的剩余房款。2015年7月9日，山东省青岛市中级人民法院作出（2015）青刑二终字第95号刑事裁定书，维持上述一审判决。 另查明，对于前述贷款，第三人程世爱于2011年1月27日取得涉案房屋的抵押权证，第三人李青、解玉萍于2011年1月28日办理了涉案房屋的抵押登记。2016年7月29日，本院作出（2015）南民初字第10835号民事判决书，确认程世爱上述抵押权的效力，并判决程世爱有权对涉案房屋享有优先受偿权。2017年10月12日，青岛市市北区人民法院作出（2016）鲁0203民初7596号民事判决书，确认解玉萍、李青上述抵押权的效力，并判决该二人有权对涉案房屋享有优先受偿权。 再查明，原告于2011年6月3日向青岛市人民政府提起行政复议，要求撤销本案被告对第三人薛洁颁发的涉案房地产权证。复议期间，因案件涉及刑事侦查，青岛市人民政府于2011年8月2日中止行政复议，于2018年1月15日恢复审理。2018年1月20日，青岛市人民政府作出青政复驳字【2011】27号《驳回行政复议申请决定书》，认为原告申请事项不符合行政复议的受理条件，决定予以驳回。原告遂提起本案行政诉讼。 本院认为，本案审理的是被告作出的转移登记行为是否合法，该诉讼标的并未被生效刑事判决予以羁束，故对于被告驳回原告起诉的主张，本院不予支持。经生效刑事判决书确认，本次转移登记并非原告真实意思表示，被告作出涉案转移登记认定事实错误，本次转移登记行为不符合《房屋登记办法》第十二条规定的双方共同申请的条件，依法本应予以撤销。但是，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”涉案房产转移登记后，又以涉案房产向第三人程世爱、解玉萍、李青进行抵押借款，并办理了抵押登记手续，上述第三人的抵押权已经生效判决书确认，构成善意取得，该抵押权的善意取得阻断了原所有权人的追回权。因为该三人对抵押权的善意取得，根据《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本院确认涉案转移登记行为违法，但不予撤销。综上，案经合议庭评议，依照《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 确认被告青岛市国土资源和房屋管理局2011年1月22日为第三人薛洁颁发青房地权市字××号房地产权证的具体行政行为违法。 案件受理费人民币五十元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曲亚男 人民陪审员  范 伟 人民陪审员  钟 芳 二〇一八年八月一日 书 记 员  孙 旻