广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初6833号原告（反诉被告）：朱嘉谟，男，汉族，1936年4月26日出生，身份证住址广州市东山区，委托代理人：赖智明，广东骏森濠律师事务所律师。委托代理人：梁锦东，广东骏森濠律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社，住所地广州市白云区江高镇泉溪村，社会诚信服务凭证73489606-1。负责人：江伟升，社长。委托代理人：谢姗珊，广东习法律师事务所律师。委托代理人：孟索尼娅，广东习法律师事务所律师。朱嘉谟与广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社（以下简称东一经济社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱嘉谟的委托理人赖智明，东一经济社的委托代理人谢姗珊、孟索尼娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱嘉谟诉称：2017年12月15日，我方从广州市白云区*镇*村委会处竞得*村*社门楼口商铺两间，并于2017年12月与东一经济社签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，我方到竞得的商铺查看，发现墙体有开裂、渗水等安全问题。原告遂于2018年1月2日、3月26日分别向东一经济社及江高镇三资办反映上述问题，希望东一经济社能及时修复商铺问题，但未得到任何处理，因此案涉商铺至今仍未交付。2018年3月26日，东一经济社向我方发来《缴款通知书》，要求我方交纳2018年1月至3月的租金。我方认为，根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条第七项的规定，不符合消防安全标准的房屋不得出租。涉案商铺违反以上规定，属于不得交付使用的租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，东一经济社恶意将不得出租的租赁物出租给我方，是欺诈行为，双方签订的《商铺租赁合同》因违反法律规定而无效，东一经济社要求我方交纳3个月的租金并无依据。综上，为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、我方与东一经济社签订的《商铺租赁合同》无效；2、确认我方不再缴纳13500元租金；3、东一经济社向我方赔偿因欺诈而产生的双倍保证金4万元；4、东一经济社承担本案全部诉讼费用。东一经济社辩称：朱嘉谟没有证据证明我方提供的房屋不符合消防安全标准，因此不适用《广州市房屋租赁管理规定》；且根据《合同法》第五十二条之规定，违反法律、法规的强制性效力规定，合同无效；而《广州市房屋租赁管理规定》为政府规章，并非法律、行政法规，因此，即便违反该规定，合同也不自然无效。其次，朱嘉谟主张我方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益没有事实依据。朱嘉谟在通过竞拍方式取得本案租赁标的物使用权之前一直占有使用该商铺，不可能对商铺的情况不知情，且我方提供的商铺符合合同约定，不存在欺诈的情形。涉案合同为朱嘉谟通过三资平台通过竞拍方式获得的承租权，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。合同约定的交房日期为2018年1月1日，而截止至2017年12月31日租赁标的由朱嘉谟实际占有使用，在合同约定的交房日期，租赁商铺直接通过指示交付的方式交付给了朱嘉谟。朱嘉谟使用该商铺直至2017年12月31日即可表明该商铺在实际交付前满足正常使用的条件，我方己实际履行了《商铺租赁合同》的交付义务。朱嘉谟实际占有使用该商铺，应当依照《商铺租赁合同》的约定支付租金。即便《商铺租赁合同》无效，亦应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故特向法院提起反诉，请求判令：1、朱嘉谟向我方支付涉案商铺的占有使用费25500元（自2018年1月1日计至2018年6月20日止，每月4500元）；2、原告承担全部诉讼费。针对东一经济社的反诉，朱家谟辩称：涉案房产是违章建筑，没有合格的消防设施，我方也没有接收涉案房屋，没有实际使用，故不同意东一经济社的反诉诉请。经审理查明，2003年1月1日，朱嘉谟与东一经济社签订《*路*路西边土边使用合同书》，约定朱嘉谟租用东一经济社土地，合同期限自2003年1月1日至2017年12月31日；朱嘉谟在生产经营前要办理防火批文、环保批文；租用期满，朱嘉谟在租用期内所有建筑物（包括水电、消防等设施）无偿归东一经济社所有，连同场地一起按时交还东一经济社。朱嘉谟租用上述土地后，建有包括涉案商铺在内的多间商铺，但未依法办理报建手续。2017年12月15日，朱家谟通过竞拍竞得上述商铺中的两间涉案商铺的承租权。2017年12月25日，朱家谟与东一经济社签订《商铺租赁合同》，约定朱家谟租赁东一经济社坐落于*路西边（门楼口）的两间涉案商铺。合同约定：朱家谟对东一经济社出租的商铺情况已作充分了解，同意承租，仅用于商业用途；租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日；朱家谟须在本合同签订当天一次性向东一经济社交纳2万元作为履行本合同的保证金；租金每月4500元，按月交租金，每月开始前10天内支付当月租金；在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金l‰计算，如拖欠租金达到30天，则视作朱家谟违约，保证金归东一经济社所有，东一经济社有权单方解除合同，收回租赁物。合同签订后，朱家谟依约向东一经济社交纳了履约保证金20000元。对于东一经济社有无将涉案商铺交付给朱家谟使用，双方存在争议。2018年3月26日，东一经济社向朱家谟发出《缴款通知书》，要求其交纳涉案商铺2018年1月至3月份的租金共计13500元。庭审中，朱嘉谟与东一经济社均未能提供证据证实涉案商铺已依法取得建设用地规划许可、建设工程规划许可等合法手续。另，东一经济社称其已于2018年6月将涉案商铺重新出租给他人，但未明确亦未能提供证据证实具体是何时收回涉案商铺及出租给他人。以上事实，有《*路*路西边土边使用合同书》、《商铺租赁合同》、成交确认书、财务专用收据、现场图片、《缴款通知书》及当事人陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，朱嘉谟与东一经济社均未能提供证据证实涉案商铺已依法取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设，故涉案的《商铺租赁合同》应为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现朱嘉谟据此要求被告返还涉案的20000元保证金符合法律规定，本院对此予以支持；其要求双倍返还保证金无法律依据，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。现东一经济社主张涉案商铺的占用使用费按照合同约定的租金标准即4500元/月计算符合法律规定，本院对此予以支持。结合双方诉辩意见来看，双方的主要争议焦点在于东一经济社有无依约将涉案商铺交付给朱嘉谟使用。对此，本院认为，朱嘉谟与东一经济社于2003年1月1日签订的《*路*路西边土边使用合同书》约定的土地租赁期限届满日为2017年12月31日，该合同签订后，朱嘉谟已取得合同所涉土地，且在该地块上建造并实际占有、使用涉案的两间商铺，诉讼中朱嘉谟称其已将涉案的两间商铺交还给了东一经济社，但未能就此提供证据证实，其依法应承担举证不能的不利后果，故本院认定至2018年1月1日涉案的两间商铺仍由朱嘉谟占有、使用，则东一经济社实际已以简易交付的方式于2018年1月1日向朱嘉谟交付了涉案商铺，朱嘉谟依法应自该日起向东一经济社支付商铺占有使用费。东一经济社确认其已于2018年6月将涉案商铺重新出租给他人，但未明确亦未能提供证据证实其具体是何时收回涉案商铺，本院酌定东一经济社收回涉案商铺的时间为2018年6月1日，涉案商铺的占用使用费应计算至2018年5月31日止为22500元（4500元/月×5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认朱嘉谟与广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社于2017年12月25日签订的涉案《商铺租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社向朱嘉谟返还保证金20000元；三、自本判决生效之日起三日内，朱嘉谟向广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社支付涉案商铺的占有使用费22500元；四、驳回朱嘉谟的其他诉讼请求；五、驳回广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费568.8元，由朱嘉谟负担356.2元，广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社负担212.6元。反诉受理费218.75元，由朱嘉谟负担181.3元，广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社负担37.45元。广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社负担的本诉受理费212.6元应在本判决生效之日起三日内直接支付给朱嘉谟。朱嘉谟负担反诉受理费181.3元应在本判决生效之日起三日内直接支付给广州市白云区江高镇泉溪村东一经济合作社。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇一八年八月二十七日书记员  李幸锋