四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1322民初1505号 原告：李福春,男，生于1964年6月15日，汉族，住四川省营山县。 原告：贾兰英，女，生于1971年6月8日，汉族，住四川省营山县。 二原告共同委托诉讼代理人：张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 被告：李继全，男，生于1967年10月15日，汉族，住四川省营山县。 被告：贾德芳，女，生于1969年8月25日，汉族，住四川省营山县。 二被告共同委托诉讼代理人：沈小龙，营山县法律援助中心律师。 二被告共同委托诉讼代理人：李祥瑞，营山县老林法律服务所法律工作者。 第三人：四川营山农村商业银行股份有限公司白塔支行，住所地：四川省营山县朗池镇东大街1号、3号、5号。 负责人：陈俊林，系该支行行长。 委托诉讼代理人：林益弘，男，系该支行职工。 委托诉讼代理人：王翔，男，系该支行职工。 原告李福春、贾兰英与被告李继全、贾德芳、第三人四川营山农村商业银行股份有限责任公司白塔支行（以下简称“营山农商行白塔支行”）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序,于2018年7月24日、8月22日公开开庭进行了审理。2018年7月24日，原告李福春、贾兰英及其共同委托诉讼代理人张俊忠,被告李继全、贾德芳及其共同委托诉讼代理人沈小龙、李瑞祥，第三人营山农商行白塔支行的负责人陈俊林及委托诉讼代理人林益弘、王翔到庭参加了诉讼,2018年8月22日，原告李福春及其与贾兰英的共同委托诉讼代理人张俊忠,被告李继全，第三人营山农商行白塔支行委托诉讼代理人林益弘到庭参加了诉讼,被告贾德芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案现已审理终结。 原告李福春、贾兰英向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告李继全、贾德芳与第三人营山农商行白塔支行于2015年10月30日签订的《最高额抵押合同》无效；2、判令被告李继全、贾德芳向二原告支付违约金134460元；3、本案所涉诉讼费用由二被告李继全、贾德芳承担。事实及理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2012年7月29日签订《联建住房合同》，约定：乙方自愿与甲方在营山县联建住宅楼一栋，乙方自愿集资建房其门市第一层两通，其位置为第一层。其建筑面积门市前面约74平方米，门市后面约46.28平方米，门市前面后面总额434800元，在双方签订协议时乙方首付集资款100000元，在房屋砌砖至所集资楼层时，第二次付集资款200000元，在房屋主体全面竣工乙方第三次付集资款100000元；房屋产权证由甲方负责办理，乙方提供证件，一切税费按国家规定办理；乙方扣除甲方房款2万元，产权证办好后一次性付清2万元房款；双方不得违约，违约方承担房屋总额的30%的违约金。二原告在2012年11月14日前，分两次向被告李继全、贾德芳共付款35万元。2012年12月底，二被告将房屋（一层门市）交付给二原告，二原告此后一直居住、使用该房屋。二被告虽然一直不告知该房屋办证情况，二原告仍在2014年3月15日向其交款2万元。2016年间，二被告诉至营山县人民法院，请求原告按照门市建筑127.3平方米计算并给付总价款448200元，经调解，营山县人民法院作出了（2016）川1322民初662号民事调解书，原告依照该调解书协议于2017年4月27日通过法院向被告付款3万元，因被告未按照该调解书约定交付房屋权属证书，原告在申请强制执行过程中才得知该房产已被被告抵押给银行并办理了抵押登记。后于2018年5月18日，二原告委托律师到不动产登记中心调取资料，才得知二原告于2013年办理了房屋产权证书（产权证号：20××24），并向第三人营山农商行白塔支行贷款100万元，将包括原告已居住使用的房屋向营山农商行白塔支行提供了抵押担保，第三人没有到抵押房产所在地实地调查，听信被告片面之词就办理了抵押登记。原告与被告联合建房系原始取得，且原告一直居住使用涉案房屋达六年之久，二被告与第三人恶意串通损害二原告的合法权利，或以合法形式掩盖非法侵占银行财产目的，或者是被告涉嫌合同诈骗违反刑法相关条款，导致法院生效法律文书不能执行。原告为维护自己权利，遂诉至法院。 被告李继全、贾德芳答辩称：原、被告双方于2012年7月29日签订的《联建住房合同》实质是房屋买卖合同，因此二原告并非原始取得该房屋产权而是购买案涉房屋；二原告未按约定向被告支付购房款，二被告多次催收未果，遂于2016年将二原告诉至法院，并经法院组织调解达成了协议，并出具了调解书；被告因修建了房屋却收不到购房款，所以才将房屋进行了抵押，2018年3月31日取出产权证书也是经二原告同意的；房屋买卖合同中虽约定了违约金，但（2016）川1322民初662号民事调解书对该合同性质予以变更，调解书上未对违约进行约定；二原告对案涉房屋没有实际取得物权，其无权对被告与第三人签订的最高额抵押合同提出无效的请求。综上，请驳回原告的诉讼请求。 第三人营山农商行白塔支行答辩称：第三人系合法金融机构，贷款完全符合法律规定，不存在违法与被告串通侵害他人财产的行为，案涉房屋只是被告李继全向第三人提供的抵押物中的一部分，第三人在办理贷款过程中对被告李继全提供的抵押物进行了实地考察，并根据李继全提供的房屋产权证在房管局核实，且办理了抵押登记。综上，请依法驳回二原告的第一项诉讼请求。 原告李福春、贾兰英围绕诉讼请求依法提交了原、被告及第三人的身份信息、《联建住房合同》复印件、李继全出具的收条、营山县木垭镇兴盛社区居委会出具的证明、（2016）川1322民初662号民事调解书、民事裁定书、收条、强制执行申请书、营山县房地产管理局产权情况记载、个人借款合同、最高额抵押合同等证据；被告李继全、贾德芳提交了（2016）川1322民初662号民事调解书、营山县房地产管理局产权情况记载；第三人营山农商行白塔支行提交了被告贷款的抵押物影像资料、房屋他项权证等证据。对上述证据，本院组织了原、被告、第三人进行质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2012年7月29日签订《联建住房合同》，约定：二原告自愿与二被告在营山县联建住宅楼，二原告自愿集资建房其门市第一层两通，其建筑面积门市前面约74平方米，门市后面约46.28平方米，门市前面后面总额434800元，二原告在双方签订协议时首付集资款100000元，在房屋砌砖至所集资楼层时付集资款200000元，在房屋主体全面竣工付集资款100000元；由二被告负责办理房屋产权证；二原告扣除二被告房款2万元，产权证办好后一次性付清2万元房款；违约方承担房屋总额的30%的违约金。两原告在2012年11月14日前，分两次向被告李继全、贾德芳共付款35万元。2012年12月底，二被告将二原告的房屋（一层门市）交付给二原告，二原告此后一直居住、使用该房屋。二原告在2014年3月15日向二被告交款2万元。李继全、贾德芳于2016年向本院起诉请求李福春、贾兰英给付案涉房屋价款，本院作出了（2016）川1322民初662号民事调解书，约定“一、被告李福春、贾兰英于2017年4月30日前给付原告李继全、贾德芳购房款30000元；二、2018年3月31日前原告李继全、贾德芳为被告李福春、贾兰英办理所购位于营山县门市）的房屋所有权证，被告李福春、贾兰英配合提供其身份证、户口薄、结婚证等材料，相关税费按国家规定执行；三、原告李继全、贾德芳向被告李福春、贾兰英交付购买房屋的房屋所有权证时，被告李福春、贾兰英支付原告李继全、贾德芳下欠购房款48200元。”李福春、贾兰英依照该调解协议于2017年4月27日通过法院向李继全、贾德芳支付购房款3万元，李继全、贾德芳未按期为李福春、贾兰英办理房屋产权证。为维护其权益，二原告遂于2018年5月诉至法院。 另查明，二被告李继全、贾德芳已于2013年办理了位于营山县的案涉房屋的产权证（产权证号：20××24），该房屋登记在被告李继全、贾德芳名下；二被告于2015年10月30日与第三人营山农商行白塔支行签订了《个人借款合同》及《最高额抵押合同》，向第三人贷款100万元并以案涉房屋及其他房产向第三人营山农商行白塔支行提供了抵押担保，且于2015年11月3日办理了房屋他项权证（产权证号：营房他证营字第××号）。在（2016）川1322民初662号案件审理过程中，李福春、贾兰英得知李继全、贾德芳将涉案房屋作为抵押物提供给第三人营山农商行白塔支行办理抵押贷款。 本院认为，虽然原、被告双方签订《联合建房合同》在前，原告支付大部分购房款，二被告与营山农商行白塔支行签订《最高额抵押合同》在后，但案涉房屋的产权人是被告李继全、贾德芳，并在营山县房地产管理局进行了登记，第三人农商行白塔支行依据物权公示相信二被告为案涉房屋合法所有人为并无不当；二原告亦未提交营山农商行白塔支行在签订《最高额抵押合同》时知晓房屋出售情况，与二被告恶意串通损害国家、集体或第三人利益等导致合同无效情形的证据，二被告与营山农商行白塔支行签订的《最高额抵押合同》未违反法律禁止性规定，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给他人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，原告请求确认《最高额抵押合同》无效的主张，理由不成立，本院依法不予支持。原告李福春、贾兰英请求被告李继全、贾德芳支付违约金，依据的是双方签订的《联建住房合同》，但营山县人民法院于2016年8月17日作出（2016）川1322民初662号民事调解书亦是基于该同一合同关系，在调解书中，重新确定了双方的权利义务关系，对最初的合同约定进行了变更，该调解书中并未对违约金事宜进行约定，二原告不能再依据《联建住房合同》请求违约金。若因二被告迟延办证，对二原告造成了损失，二原告可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告李福春、贾兰英的全部诉讼请求。 案件受理费1495元，由原告李福春、贾兰英共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  朱秋霞 二〇一八年八月二十二日                                                                                                                                                      法官助理秦菲                                                                                                                                                      书记员  罗弘毅