山西省侯马市人民法院民事判决书(2018)晋1081民初868号原告：山西同至人商业管理有限公司，住所地太原市迎泽区朝阳街39号同至人购物中心八层801室，统一社会信用代码×××。法定代表人：张乃娥，总经理。委托诉讼代理人：卫红保，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨永明，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告：侯马市同至人购物中心有限公司，住所地侯马市新田路中段南侧1-4楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：吴拴平，总经理。委托诉讼代理人：杨永明，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：山西庆丰置业开发集团有限公司，住所地侯马市新田路30号，统一社会信用代码×××。法定代表人：郑少华，总经理。委托诉讼代理人：吉俊旗，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张九瑞，山西启正律师事务所律师。原告山西同至人商业管理有限公司（以下简称原告一或山西同至人公司）、侯马市同至人购物中心有限公司（以下简称原告二或侯马同至人公司）与被告山西庆丰置业开发集团有限公司（以下简称山西庆丰公司）租赁合同纠纷一案，二原告于2014年4月20日起草民事起诉状，向山西省临汾市中级人民法院（以下简称临汾市中院）提起一审诉讼，临汾市中院于2014年7月3日收取诉讼费109729元，该诉讼费已转至侯马市人民法院（以下简称本院）。2014年12月2日，山西庆丰公司向本院申请破产重整，本院于2014年12月3日作出（2014）侯民破定第00001号民事裁定：一、山西庆丰置业开发集团有限公司重整；二、指定山西信誉城合企业管理有限公司为山西庆丰置业开发集团有限公司的管理人。临汾市中院受理了二原告提起的一审民事诉讼后，于2015年10月30日，以山西庆丰公司为当事人作出（2014）临民初字第166号民事判决。因不服该判决，山西庆丰公司的管理人山西信誉城合企业管理有限公司作为上诉主体，向山西省高级人民法院（以下简称山西省高院）提起上诉。山西省高院于2016年6月28日作出民事裁定：一、撤销山西省临汾市中级人民法院（2014）临民初字第166号民事判决；二、发回山西省临汾市中级人民法院重审。二审案件受理费84200元，退还上诉人山西信誉城合企业管理有限公司（原山西庆丰置业开发集团有限公司）。2017年1月20日，临汾市中院依照《中华人民共和国破产法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条规定，作出（2016）晋10民初74号民事裁定：本案移送山西省侯马市人民法院处理。本院于2018年6月13日受理了临汾市中院移送的案件，2018年9月28日，山西庆丰公司的债权人向本院提出申请，要求更换重整管理人，2018年10月10日，山西庆丰置业开发集团有限公司管理人向本院提出申请，要求中止本案诉讼。2018年10月12日，本院作出（2018）晋1081民初868号民事裁定：本案中止诉讼。2018年11月26日，山西庆丰公司的董事长郑旭合向本院提出申请，要求撤回破产重整，本院于2018年11月27日作出（2014）侯民破字第00001号之一民事裁定：准许申请人山西庆丰置业开发集团有限公司撤回破产重整的申请。2019年1月18日，山西庆丰公司以《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定情形已经不存在为由，要求将本案报请临汾市中院提级审理。2019年1月24日本院恢复诉讼，并作出（2018）晋1081民初868号请示函，报请临汾市中院提级管辖。临汾市中院于2019年2月20日收到本案卷宗后，未将本案提级审理，并将卷宗退回本院，本院审判庭于2019年3月6日收到退回的卷宗后，继续审理。2019年3月27日，二原告向本院提出管辖权异议，理由是本案破产事由已不存在，本案仍然应当由临汾市中院审理。收到二原告的申请后，本院于2019年4月8日作出（2018）晋1081民初868之二民事裁定：驳回山西同至人商业管理有限公司、侯马市同至人购物中心有限公司对本案管辖权提出的异议。二原告不服该裁定，向临汾市中院提起上诉。临汾市中院于2019年5月27日作出（2019）晋10民辖终34号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院收到临汾市中院退回的卷宗后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告一的委托诉讼代理人卫红保、杨永明，原告二的委托诉讼代理人杨永明，被告山西庆丰公司的法定代表人郑少华、委托诉讼代理人吉俊旗、张九瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西同至人公司、侯马同至人公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年12月7日签订的《房屋租赁合同》；2、被告双倍返还原告定金1000万元；3、被告赔偿二原告经济损失4014309.4元；4、被告偿还二原告借款40万元并支付利息240666.67元；5、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告山西同至人商业管理有限公司因租赁被告位于侯马市新田路22号庆丰新天地购物广场项目地下1层至地上4层部分商业用房（总租赁面积约35754.77平方米，下称该房屋）与被告于2012年12月7日签订了《房屋租赁合同》（下称该合同）。租赁期限15年零10个月（2012年12月1日至2028年9月30日）。前五年租金每年1305.49万元，随后按照约定增加。定金500万元，免租金筹备期为10个月。免租金筹备期结束后，定金转为租金。原告山西同至人商业管理有限公司为了同被告签订该合同，于2012年11月30日申请设立了原告侯马市同至人购物中心有限公司。该合同签订后，二原告按照约定履行，支付了被告定金人民币500万元，于2012年12月11日接收了租赁场地。之后，二原告投入了大量的人力、物力。可因为被告不能按照约定（处理遗留问题、维修房屋、处理消防设施安全隐患等）履行各项义务，且严重违约，最终导致原告无法实现合同目的。原告山西同至人商业管理有限公司于2013年7月5日被迫解除了该合同，并于2013年7月16日交还了被告租赁物。被告的违约行为给二原告造成了极大的经济损失。另外，为了协助被告履行该合同，二原告于2013年2月6日借款人民币40万元给被告，被告至今未还。截至2014年3月31日，该借款利息为人民币240666.67元。该合同终止履行后，被告至今没有按照二原告之要求返还定金，赔偿原告经济损失，偿还借款本息。二原告为了维护自身合法权益，只得诉诸法院，请求人民法院依法维护原告合法权益。山西庆丰公司辩称，一、本案原告二不具备原告的主体资格。本案所涉及的《房屋租赁合同》（以下称合同）系原告一与被告所签订，且在履行合同中也是以原告一的名义与被告接洽履行，合同第四条第二款约定未经甲方书面同意，原告不得将标的房屋整体转租。合同第十八条第二、三款约定：甲方同意，乙方可以根据需要转让部分或全部合同权利义务，但转让后需书面通知甲方换签合同或相关协议以明确合同的履约主体。在履行合同中，原告没有通知过被告变更合同主体，也未签订过相关协议。根据合同相关性原则，原告二和被告没有法律关系，因此原告二不具备起诉被告的主体资格。二、原告违约，被告依法不予返还定金，造成的损失由原告自行承担。原告违约有以下事实：1、合同约定原告未经被告同意不得整体转租，在履行合同的过程中原告实质上是将标的物整体转租给第二原告，造成合同履约主体不明，给履行合同造成障碍，原告违约。2、原告在被告毫无准备的情况下撤出人员、设备，原告违约：2013年6月5日原告通知被告解决遗留问题，被告于当天回复原告修复方案，后积极组织修复，并于2013年6月15日修复完毕通知原告接受，原告未派人接收，接着被告又于2013年6月18日、19日两次书面通知原告接受，原告于2013年7月1日书面承诺于2013年7月3日派人接洽验收。但原告却于2013年7月4日晚一夜之间撤出所有人员和设备，2013年7月5日才通知被告解除合同（以上事实有被告向法庭提供的书面证据和录像资料予以佐证），以上事实说明原告的做法严重违背合同约定。被告当时并未同意解除合同，自2019年7月5日（即开庭之日）起，被告同意解除合同，解除合同以后的租赁费可以不要，解除合同之前的租赁费得要。原告在庭审中称，由于被告的部分房屋被法院查封造成原告不能经营，系被告违约的说法是站不住脚的，合同第十三条第七款约定“对司法机关生效的判决、裁决，相关机关要求原告协助执行的乙方将代甲方支付上述费用。并从应付甲方的租金中扣除”。所以，原告代被告偿还生效判令裁定款项是有约定的，并不应此影响原告经营，法院查封没有影响原告经营。所以，原告的说法是不成立的。综上所述，由于原告违约造成被告极大经济损失，原告所付定金被告依法不予偿还，原告所投入的人力、物力的损失应由原告自己承担。三、原告主张被告借款40万元事实不存在。原告主张被告借其40万元，只有借据，没有打款凭证，被告未收到原告40万元，原告起诉被告偿还借款证据不足。综上所述，原告一在履行与被告所签订的合同中违反合同约定，造成合同无法履行，原告应承担违约责任，原告所付履行合同的约定被告依法不予偿还，原告所投入的人力、物力造成的损失应由自己承担，原告主张的40万元借款，被告未收到。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法庭依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年12月7日，出租人（甲方）山西庆丰公司和承租人（乙方）山西同至人公司签订了一份书面《房屋租赁合同》，山西庆丰公司将其号庆丰新天地购物广场地下1层至地上4层的部分商业用房出租给山西同至人公司，合同第四条中约定，涉案房屋用于设立大型商业项目，租赁期内，承租人对标的房屋及其辅助场地和广告位享有使用权，并对标的房屋有以自营、联营、合资、合作、部分转租等各种合法商业经营形式使用的权利。未经出租人书面同意，承租人不得将标的房屋整体转租。涉案房屋租赁期限自2012年12月1日起至2028年9月30日止，共计15年零10个月，免租金筹备时间为10个月，自2012年12月1日至2013年9月30日止，如因出租方的原因导致交房期限延迟，则租赁起止日期、免租金筹备期依次顺延。前五个计租年度租金为每年1305.49万元，租金每五年递增一次，递增幅度为10%，租赁期间内合计租金21600.75万元。房屋租赁合同中约定，定金数额为500万元，2012年12月19日，山西同至人公司向被告山西庆丰公司支付了全部定金，对此，双方无异议。房屋租赁合同中约定，在2013年1月1日以前，双方签订《房屋交接确认书》之日为交房日。山西庆丰公司保证事项包含没有被依法采取查封、扣押或监管限制或禁止租赁的强制措施，不存在任何权属争议；本合同签订生效后，如标的房屋产权人以本合同标的房地产设定转让、抵押或以此抵偿债务，应及时通知山西同至人公司，并保证山西同至人公司的承租权、使用权不受损害；保证标的房屋土建工程，装修工程及安装工程、消防工程验收合格。合同违约责任包括，山西同至人公司逾期支付租金超过60日的，因租赁物以及设施设备本身质量问题存在安全隐患，山西庆丰公司不能及时排除的。房屋租赁合同第十八条中对代位行使的权利、合同的概括转让等作了约定：经山西庆丰公司同意，山西同至人公司可以根据经营需要，将本合同项下的全部或部分权利和义务概括地转让给任何山西同至人公司的控股公司，关联公司，包括但不限于任何由山西同至人或其控股公司、关联公司组建的企业实体，届时甲方有义务根据山西同至人公司的要求换签合同或签订相关协议；山西同至人公司依法在标的房屋所在地依法注册企业实体（以下称“项目公司”）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的山西同至人公司的权利、义务一并转让给该项目公司，项目公司注册后5个工作日，山西同至人公司以书面形式并附具营业执照复印件通知山西庆丰公司，届时山西庆丰公司有义务根据山西同至人公司的要求换签合同或签订相关协议以明确合同的履约主体。2012年12月16日，山西庆丰公司、山西庆丰新天地购物广场股份有限公司（以下简称庆丰新天地）、山西同至人公司、侯马同至人公司共同向各供应商发布《公告》，《公告》主要内容为：为保证商场的正常发展，维护各供应商的利益，山西庆丰公司与山西同至人公司于2012年12月7日签署了租赁协议，即山西同至人公司承租山西庆丰公司的下属企业庆丰新天地的经营场地。庆丰新天地的经营场地自2012年12月18日起作为侯马同至公司的经营场地，自2012年12月18日起各供应商与侯马同至人公司签署新的合作协议，销售款项归侯马同至人公司统一管理，各供应商的结算对应侯马同至人公司。2012年12月17日以前的销售款项归庆丰新天地统一管理，各供应商的结算对应庆丰新天地。各公告方对本公告内容真实性承担法律责任，特此公告。该《公告》的下方盖有上述四个公司的公章。2013年6月4日，甲方（山西庆丰公司）与乙方（山西同至人公司）签订了《补充协议》，协议主要内容为：一、甲方承诺按照以下约定执行：1、甲方于2013年6月15日前处理完该房屋五层漏水的问题；......；4、该房屋二层因甲方抵押行为导致法院勘察现场，准备执行，甲方承诺于2013年6月30日处理完毕该问题，保证从补充协议生效后不再给乙方造成任何影响；......；8、甲方于2013年6月15日前处理完毕消防设施安全隐患。二、在之后的主合同履行过程中，按照主合同约定或者乙方认为需要甲方协助处理的事项，甲方必须给予协助。三、甲方不能履行本补充协议之任何一项约定的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当在乙方规定的期限内退还乙方全部款项（包括定金和乙方投资款等），由此给乙方造成的损失，甲方仍然应当赔偿。......。2013年2月5日，被告山西庆丰公司向原告二侯马同至人公司出具了一份《借款承诺书》，载明：“为了履行我公司与贵公司签订的‘关于庆丰团购卡使用协议’，我司现应给贵司支付购卡资金，但因时至年底，我司资金压力较大，资金紧张，无法按照约定交纳购卡资金。特向贵司借面值肆拾万元整的至悦卡，以便确保庆丰购物卡在春节期间的正常使用，维护持卡人权益，履行工商局等相关政府部门的要求。我司承诺按月息2%支付利息，在2013年5月6日以前将本金连同利息一并归还。逾期未能按时还款，我司愿按照月息5%承担利息，并同意将该款项抵顶贵司应缴纳的各项费用。”随后，2013年2月6日与2月8日，侯马同至人公司向山西庆丰公司分别交付10万元与30万元至悦卡（共计40万元至悦卡），届时2013年5月6日，山西庆丰公司并未按约定向侯马同至人公司偿还40万元的借款与利息。2013年6月4日，山西庆丰公司与山西同至人公司签订了《补充协议》后，山西庆丰公司并未按照约定履行其承诺义务，2013年7月4日晚，原告方腾出了所租房屋。2013年7月5日，山西同至人公司向山西庆丰公司发出了解除房屋租赁合同的《通知》，《通知》主要内容为：自2012年12月7日双方签订《房屋租赁合同》以来，原告方投入了巨大的人力、物力，但被告方屡屡违约，导致原告方工作无法开展。2013年6月4日，双方签订了《补充协议》后，被告方仍未按约履行，故原告方按照补充协议的约定，要求解除合同，被告方接收租赁房屋，承担违约责任。2013年7月11日，山西庆丰公司向山西同至人公司发出《通知》，《通知》中载明：收到对方2013年7月5日发来的关于解除合同的事宜，山西庆丰公司同意条款中的事项，请对方委派处理事宜人员前来计算双方财务情况，清点场内经营设施，办理交接事宜。2013年7月16日，原告二侯马同至人公司（甲方）与被告山西庆丰公司（乙方）签订了《交接单》，载明：双方于2013年7月16日对甲方租赁乙方区域进行交接，现已经交接完毕。租赁房屋交接后，时至今日，被告方未向原告方支付各项损失费用，于是产生纠纷，诉至法院，要求公断。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或其他形式，......”。由此规定可知，民事法律行为不限于书面或口头形式，2012年12月16日，山西庆丰公司、庆丰新天地、山西同至人公司、侯马同至人公司四家公司联合向各供应商发布《公告》，自2012年12月18日起，“庆丰新天地”经营场地改为原告二侯马同至人公司的经营场地；2013年2月5日，山西庆丰公司向原告二侯马同至人公司出具了《借款承诺书》；2013年7月16日，山西庆丰公司与原告二侯马同至人公司还签订了收回所出租房屋的《交接单》，据此足以证明，被告山西庆丰公司以自己的上述三项实际行为默认了侯马同至人公司在《房屋租赁合同》中的当事人主体资格，即侯马同至人公司具备本案原告的主体资格，有权向山西庆丰公司主张权利，被告认为侯马同至人公司无原告主体资格之观点，是对涉案《房屋租赁合同》及相关法律规定的曲解，本院不予采纳。《房屋租赁合同》中第十八条约定了原告一山西同至人公司有权在标的房屋所在地侯马市依法注册企业实体（下称“项目公司”）经营该项目，原告二侯马同至人公司属于与原告一山西同至人公司相关联的“项目公司”而非《房屋租赁合同》中第四条约定的接受转租之公司。被告方未提供证据证明原告一与原告二之间是转租关系，其主张原告方违约之观点，因证据不足，本院不予认定；《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此规定可知，在房屋租赁合同履行过程中，法律未规定承租人不能搬出所租房屋，也就是说，承租人拖欠租金的情况即构成违约，在不拖欠租金的情况下，承租人有权随时搬出房屋，如房屋闲置，受损方是承租人，与出租人无关。退一步讲，即便是承租人拖欠租金未付，就其在出租房内的物品，法律也没有赋予出租人有留置权，故承租人有权随时搬出。鉴于此，被告方认为：原告方于2013年7月4日晚一夜之间撤出所有人员和设备，属于严重违约行为，该观点既无约定理由，亦无法定依据，故本院不予认定。《房屋租赁合同》签订后，因被告方多处违约，原告方于2013年6月4日又与被告方签订了《补充协议》，要求其整改。迄今为止，被告方未提供证据证明其已按照《补充协议》的约定履行了相应义务。由于当时被告方未按照《补充协议》的约定履行，于是，原告方于2013年7月5日向被告方发出《通知》，提出解除合同，并要求被告方承担违约责任。被告方同意该《通知》中的条款事项，并于2013年7月16日与原告方签订了收回所出租房屋的《交接单》，据此，可理解为，自签订交接单之日起，合同解除，不再计算房屋租赁费。既然被告方同意原告方发出《通知》中的条款事项，其就应按照约定承担违约责任，现原告方要求被告方双倍返还其定金1000万元，符合相关法律规定，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。”由此规定可知，在原告方要求被告方支付定金的情况下，不可再要求被告方承担违约金，鉴于此，原告方要求被告方承担经济损失4014309.4元之主张，因与法律规定内容相悖，故本院不予支持。山西庆丰公司因资金压力大，向原告二侯马同至人公司借面值40万元的至悦卡，此后借卡方可以向出借方偿还至悦卡，也可偿还现款。双方已约定应偿还现款，并按月利率2%计算利息，借卡方山西庆丰公司还向原告二侯马同至人公司出具了《借款承诺书》，庭审中，被告方以没有打款凭证为由，提出抗辩，该抗辩理由不能成立，本院不予认定；至悦卡属于有价购物卡，借卡与借款无本质区别，更何况被告山西庆丰公司出具《借款承诺书》同意按借款处理，故原告二侯马同至人公司要求被告山西庆丰公司偿还本金40万元及利息，事实清楚，证据充分，本院应予以支持。综上所述，原、被告各方当事人均应维护契约精神，按约定履行各自的义务。根据证据的盖然性理论可知，原告方提供证据的证明力明显大于被告方提供证据的证明力，结合庭审，综合判断，被告方构成违约，依法应承担相应责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第二款、第二十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下：一、确认原告山西同至人商业管理有限公司与被告山西庆丰置业开发集团有限公司于2012年12月7日签订的《房屋租赁合同》已于2013年7月16日签订收回所出租房屋的《交接单》时解除；二、被告山西庆丰置业开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告山西同至人商业管理有限公司定金计1000万元；三、驳回原告山西同至人商业管理有限公司、侯马市同至人购物中心有限公司就经济损失4014309.4元的诉讼请求；四、被告山西庆丰置业开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告侯马市同至人购物中心有限公司借款40万元及利息（其中于2013年2月6日交付价值10万元至悦卡的利息，以本金10万元为基数，自2013年2月6日起至实际给付之日止，按月利率2%计算；于2013年2月8日交付价值30万元至悦卡的利息，以本金30万元为基数，自2013年2月8日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109729元，由原告山西同至人商业管理有限公司、侯马市同至人购物中心有限公司共同负担30057元，被告山西庆丰置业开发集团有限公司负担79672元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 杨林栋人民陪审员 周 斐人民陪审员 苏 婷 二〇一九年八月三十日书 记 员 赵晗以