福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽02民终3455号 上诉人（原审原告）：叶玉玲，女，1984年8月11日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林镜桂，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婉萍，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏德亮，男，1988年9月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林亚真，福建明鼎律师事务所律师。 上诉人叶玉玲因与被上诉人魏德亮房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶玉玲上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持叶玉玲原审全部诉讼请求；二、判令魏德亮承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：原审判决认为“综合上述条款的内容理解，并不能得出魏德亮应于2016年6月10日前向叶玉玲支付全部购房款250万元的结论”。叶玉玲认为，原审判决的上述观点不能成立。综合本案的事实，可以看出，魏德亮作为买方应在2016年6月10日前付清全款（除预留的20万元以外），在此前提下，叶玉玲协助魏德亮办理委托公证并将房屋交付给魏德亮，魏德亮通过委托公证获得该房屋实质性的处置权利，魏德亮向叶玉玲支付20万元。一、根据“手写优于打印”的合同解释规则，协议书第五条第6项的约定与其他约定不符时，应优先适用手写的第五条第6项约定。二、从当事人有意删掉协议书第五条第4项来看，在2016年6月10日前付完全款（除20万元按揭预留款外）是魏德亮的义务。三、从双方微信聊天记录可以看出，2016年6月10日前魏德亮应付清全款（20万元按揭预留款除外）。四、从支付全款与交付房产、过户的时间在同一天的交易习惯/惯例来看，本案应理解为2016年6月10日前魏德亮应付清全款（20万元按揭预留款除外）。五、原审判决结果客观上助长了炒房之风，降低了炒房者的成本，违背了国家政策和损害了社会公共利益。 魏德亮答辩称，一审判决事实认定正确，根据双方签订的《房产预约买卖协议书》的条款，并不能得出魏德亮应于2016年6月10日前向叶玉玲支付全部购房款250万元的结论，一审法院的判决完全正确。并且，叶玉玲在一审中要求魏德亮支付的房屋全款为250万元，现又声称魏德亮应支付的购房款为230万元，在一审、二审中的主张说法完全不同，可见并未如实陈述。一、讼争协议第五条第1项和第6项并不存在约定不一致的问题，不能使用“手写优于打印”的合同解释规则。第6项的内容实为对第1项的补充说明，是双方对第1项办理公证、支付房款时间的补充约定。结合这两项可以看出，2016年6月10日前要支付的购房款是140万元而非250万元。二、双方事实上并未删除讼争协议第五条第4项的内容，只是改房产的按揭余款由乙方承担的具体时间未在讼争协议中载明，而是在定金的收款收据中明确载明了，该情况只能说明中介公司写得不够规范。三、叶玉玲认为，从双方的微信聊天记录中可以看出2016年6月10日前魏德亮应付清全款是断章取义。四、叶玉玲声称的“支付全款与交付房产、过户的时间在同一天的交易习惯”只是其单方说法，房屋买卖合同遵循意思自治原则，不存在所谓的交易习惯，而是以双方的合意为准。五、魏德亮不存在炒房行为，其购买讼争房屋只是为了自己居住。叶玉玲对于魏德亮买房目的的说辞在一审、二审中口径不一，叶玉玲的真正目的是毁约解除合同。综上，一审法院认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。 叶玉玲向一审法院起诉请求：1.判令解除叶玉玲、魏德亮签订于2016年3月13日签订的《房产预约买卖协议书》（合同编号：2013097）；2.判令叶玉玲无需返还魏德亮交付的定金20万元；3.判令魏德亮承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：叶玉玲与周毅于2009年9月9日登记结婚。2013年4月3日，叶玉玲向联发集团有限公司购买联发杏林湾1号花园二期（Ａ1地块）7＃、16＃楼、变电所7＃楼2层06单元的房屋，建筑面积139.05平方米，房屋总价1476711元。2016年3月13日，以叶玉玲为出售方（甲方）、以魏德亮为购买方（乙方），双方签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：2013097），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他相关法律法规之规定，经甲、乙双方在平等自愿的基础上友好协商，就房产买卖相关事宜达成一致，特订立以下条款，以兹共同遵守。第一条、甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区联发杏林湾1号花园二期（Ａ1地块）7＃、16＃楼、变电所7＃楼2层06单元的房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为03059119，建筑面积139.05平方米…该房产已竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意受让上述房产。该房产目前已抵押至中国银行。第二条、甲、乙双方同意，上述房产以套计价…总价共计人民币（大写）贰佰伍拾万元整。本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）贰拾万元整，并按以下第壹种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第三条、甲、乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易相关税费由乙方全部承担。第四条、办理甲方名下产权（一手产权）费用由乙方全部承担。第五条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于办理公证并获得公证书当日向甲方支付人民币（大写）壹佰肆拾万元整（含定金）；2.乙方于待甲方协助办完手续后向甲方支付人民币（大写）贰拾万元整…6.补充甲乙方双方协商自愿同意：乙方于2016年6月10日前支付房款，甲方协助前往办理公证，公证完后将房子交给乙方使用。第六条、甲方应于收到乙方除按揭款预留款的房款后将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担……第九条、甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债务债权纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第十条、甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方应将该房产已出租的情况告知乙方。第十一条、甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币（大写）壹万元整，其中乙方支付（大写）壹万元整，同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付（大写）捌佰元整。若迟延向丙方支付相关费用的，每逾期一日，违约方应向丙方支付累计应付款的0.05%的违约金。若中途甲、乙、丙三方协商同意解除该合同，甲乙双方需按上述约定的中介费各承担一半支付给中介方。第十二条、根据前述第十一条约定已支付代办手续费的，甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。甲方在可办理其名下产权时应及时通知丙方，否则相应的拖迟的时间视为甲方违约。丙方在接到甲方通知时，代为办理交易过程中的评估、按揭、过户等手续。相关费用由甲乙双方各自承担。第十三条、甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金；甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付乙方已装修的实际款项作为装修补偿。（以评估为准）若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。第十四条、若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。第十五条、甲乙双方保证于2016.6.10日前到公证处办理相关委托公证，所产生的公证费用由乙方承担；乙方有权指定第三方为其公证人……1.甲乙双方办理公证为买卖合同公证时甲方应于可以办理其名下产权时及时某，如未及时某，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，如未办理则视为违约行为。并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管；并约定于待产权证出件后乙方有权自行选择日期前往房管局办理交易登记手续……2.如果双方办理公证为委托公证，则所有手续由乙方自行办理。甲方应于收到可以办理其名下产权时叁日内书面形式通知乙方。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期拾日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第十六条、针对上述所有条款，甲方已征得产权人及所有产权共有人的同意……第二十条、双方约定的其他事项：产权归属人由购买方自行选择！交房以现状为准！”叶玉玲在该协议书的甲方处签名捺印，魏德亮在该协议书的乙方处签名捺印。本案审理过程中，一审法院依法对周毅进行询问，并形成一份询问笔录，周毅陈述如下：“我与叶玉玲是夫妻关系，我们是在2009年09月09日登记结婚的…本案讼争房屋是在2013年以叶玉玲名义购买的，叶玉玲出售本案讼争房屋我们是一起去与魏德亮签订合同的，签合同的时候我在场，我也同意出售该房屋，但魏德亮有说他不是实际购买人，只是作为中介代签合同，是陈玉叶的朋友要买我们的房屋，然后由魏德亮代签合同。”魏德亮委托诉讼代理人对上述询问笔录发表意见如下：“对笔录真实性无异议，关联性方面确认魏德亮和叶玉玲买卖行为周毅是知情且同意，至于魏德亮是帮助陈玉叶朋友买房是周毅的单方说法，其无证据证明，我方不认可。”上述《房产预约买卖协议书》签订后，魏德亮已经支付给叶玉玲、周毅142.5万元，其中包括定金20万元（2016年3月13日支付5万元，2016年3月14日支付15万元），购房款120万元（2016年6月10日汇出），办理一手产权证费用2.5万元（2016年4月26日支付），上述142.5万元尚在叶玉玲、周毅处。 魏德亮提供一份《收款收据》，载明：“兹有叶玉玲委托（丙方）厦门市集美区聚鑫叶房屋中介所出售其名下座落于厦门市集美区联发杏林湾1号花园二期（Ａ1地块）7＃16＃楼变电所7＃楼2层06单元的房产，现收到由乙方魏德亮购买上述房产的定金款，金额为人民伍万元整元整（￥：50000.00元）。收款方式为：（请在相应收款方式打钩选择）1：现金收取（／）：金额（￥：／）2:银行转账（）：金额（￥：伍万元）。转帐银行：中国银行，户名：叶玉玲，银行帐户：45×××47。此据！合同四条：待做完全权委托公证日后按揭月供由乙方承担！（实际银行为准）。定金款：于2016年3月14日晚上6:00前支付定金余款壹拾伍万元正。收款人：叶玉玲，身份证号码：3502051984××××××××。2016年3月13日。”叶玉玲针对上述《收款收据》发表如下意见：“对收款收据的‘此据’后面的两行手写部分和指印的真实性有异议，字不是叶玉玲写的，字上面的指印也不是叶玉玲按的，对于收款收据的其他内容无异议，收款人处是叶玉玲签字并按手印的。”审理过程中，叶玉玲申请鉴定：一、对魏德亮提交的证据《收款收据》（2016.3.13）中“此据！”右边两行手写字体上的指纹的真实性进行鉴定；二、对魏德亮提交的证据《收款收据》（2016.3.13）中“此据！”右边第一行手写字体与指纹是手写字体压指纹还是指纹压手写字体进行鉴定；三、对魏德亮提交的证据《收款收据》（2016.3.13）中“此据！”右边第二行手写字体与指纹是手写字体压指纹还是指纹压手写字体进行鉴定；四、对魏德亮提交的证据《收款收据》（2016.3.13）中“此据！”右边两行手写字体冒号前后的字体是否由同一只笔所写进行鉴定。一审法院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定。2017年4月11日，福建正泰司法鉴定中心出具一份《征询函》，载明：“现征询如下：经审查检材《收款收据》原件，发现要第一个鉴定项目中的指纹油墨太浓，纹线特征看不清楚，无法进行鉴定，其他鉴定项目是否继续委托，请回复。”依法征询当事人的意见，叶玉玲的委托诉讼代理人王婉萍陈述：“我方同意其他项目继续进行鉴定，关于第一个项目要求委托其他鉴定机构继续进行鉴定。”魏德亮委托诉讼代理人林亚真陈述：“我方不同意继续进行鉴定，因第一个项目无法鉴定，其他项目继续鉴定已无意义，而且是拖延诉讼时间。”2017年8月9日，福建正泰司法鉴定中心出具正泰司鉴［2017］文鉴字第4-1号、正泰司鉴［2017］文鉴字第4-2号司法鉴定意见书，其中正泰司鉴［2017］文鉴字第4-1号司法鉴定意见书鉴定意见如下：“1.检材（ＪＣ2-1）2016年3月13日《收款收据》‘此据！’右边第一行中‘由乙方承担’的手写字迹与该处指印，为先有手写字迹后有指印。2.检材（ＪＣ2-2）2016年3月13日《收款收据》‘此据！’右边第二行中‘余款壹拾’的手写字迹与该处指印，为先有手写字迹后有指印。”正泰司鉴［2017］文鉴字第4-2号司法鉴定意见书鉴定意见如下：“检材（ＪＣ1-1）2016年3月13日《收款收据》‘此据！’右边第二行冒号前‘定金款’手写字与冒号后‘于2016年3月14日晚上6:00前支付定金余款壹拾伍万元正’的手写字迹为不同一支笔书写。” 2016年6月13日，魏德亮向叶玉玲发出一份《催告函》，载明：“叶玉玲：2016年3月13日通过聚鑫叶房屋与您签订房产预约买卖协议书（编号：2013097）以下简称合同，该《合同》主要内容为：我购买您座落于联发杏林湾1号花园二期（Ａ1地块）7＃16＃.变电所7＃楼2层06单元房产，购房合同建筑面积139.05平方米，以套计价总价：250万元整人民币。付款方式及期限为：我们于合同签订好支付定金人民币20万，于2016年6月10日前公证给我时我支付140万（含定金）给您，自公证后按揭款月供由我承担（大约90万左右，具体银行为准），待我付清（除按揭款及预留款）的款项后将房子交我使用，待协助我办出产权证预留金20万支付给你。提前十几天就通知您配合办手续，您刻意更改合同约定要求，我也和您协调多次，最终我们尽力配合您，在6月10日前先支付140万（含定金），由于遇到国假日，才到现在再次告知您尽早配合去做公证！按合同第十五条第1条，我按合同要求书面通知您，望您收到催告函之日起两个工作日内必须办理公证，如未配合办理，视为您违约！特此告知！函告人：魏德亮，联系电话：136××××9987,2016年6月13日。”叶玉玲有收到上述《催告函》。 2016年6月21日，叶玉玲向魏德亮发出一份《通知》，载明：“魏德亮阁下：本人（叶玉玲）现与你解除就买卖厦门市集美区联发杏林湾1号花园二期（A1地块）7#16#.变电所7#楼2层06单元房产所签订的《房产预约买卖协议书》（编号2013097）一事，正式通知如下：2016年3月13日，本人与你就买卖厦门市集美区联发杏林湾1号花园二期（A1地块）7#16#.变电所7#楼2层06单元房产签订一份《房产预约买卖协议书》（编号2013097）。根据本人与你签订的《房产预约买卖协议书》第五条第6款的约定：‘甲乙双方协商自愿同意：乙方于2016年6月10日前支付房款，甲方协助前往办理公证，公证完后甲方将房子交给乙方使用。’本人此前已多次按照约定向你催告要求你向本人支付全部房款，但你至今仍未按照双方约定的期限支付本人全部房款，已严重违约。根据《房产预约买卖协议书》第十五条第2款第2项的约定：‘任何一方违约逾期拾日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。’现本人正式书面通知你：在你收到本通知之日，立即与你解除就买卖厦门市集美区联发杏林湾1号花园二期（A1地块）7#16#.变电所7#楼2层06单元房产所签订的《房产预约买卖协议书》。同时，请你在《房产预约买卖协议书》解除后三日内，告知本人银行账户。本人将在收到你所指定的银行账户后二日内，向你退还所预支付的部分房款至你指定的银行账户。”魏德亮有收到上述《通知》。 讼争房屋的产权证已经办理出来（闽（2016）厦门市不动产权第0107452号）。庭审中，原、被告双方共同确认讼争房产的具体地址为厦门市集美区宁海五里1号206室。庭审中，依法询问叶玉玲有无在2016年6月10日前办理委托公证手续，叶玉玲陈述：“没有，我方认为原告应当先付足230万元办理完公证后，当日支付20万元，但原告未按时支付购房款，所以我方没有去办理委托公证。” 一审另查明，2016年8月17日，就本案讼争房屋，魏德亮以叶玉玲、周毅为被告、以厦门市聚鑫叶房产行销策划有限公司为第三人向起诉[（2016）闽0211民初3060号]，诉讼请求如下：1.请求判令被告继续履行《房产预约买卖协议书》（合同编号：2013097），并协助原告办理关于出售讼争房产的所有相关手续的权利的全权委托公证（委托权限范围包括但不限于代为办理及领取一手产权证、代为偿还该房产之抵押贷款、办理贷款结清、房产抵押注销、房产过户、交付房产等）；2.请求判令被告立即交付房产，并立即办理上述房产的一手产权证（办理在被告名下）、办理解除讼争房产的抵押登记手续，并在取得一手产权证和注销讼争房产的抵押登记手续后立即协助原告办理讼争房产的过户登记手续；3.请求判令被告立即向原告支付违约金暂计至2016年6月27日为21250元（以购房款250万元为计算基数，按日0.05%计算，从2016年6月11日起计至被告履行完毕上述第一项、第二项诉求之日止）；4.请求判令被告立即向原告支付中介费1万元及代办费800元；5.请求判令被告立即向原告支付律师费5000元；6.本案的讼诉费由被告承担。 一审法院认为,魏德亮与叶玉玲于2016年3月13日签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，叶玉玲的配偶周毅并认可上述协议的法律效力，故该《房产预约买卖协议书》依法应认定为有效，双方均应依该协议的约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于双方对于支付购房款的金额及期限有不同理解，叶玉玲认为2016年6月10日前魏德亮应支付全部购房款250万元，魏德亮认为2016年6月10日前应支付购房款的金额为140万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”根据《房产预约买卖协议书》的约定：“第五条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于办理公证并获得公证书当日向甲方支付人民币（大写）壹佰肆拾万元整（含定金）；2.乙方于待甲方协助办完手续后向甲方支付人民币（大写）贰拾万元整…6.补充甲乙方双方协商自愿同意：乙方于2016年6月10日前支付房款，甲方协助前往办理公证，公证完后将房子交给乙方使用。第六条、甲方应于收到乙方除按揭款预留款的房款后将房产交付给乙方使用……第十五条、甲乙双方保证于2016.6.10日前到公证处办理相关委托公证，所产生的公证费用由乙方承担。”结合上述条款的内容理解，并不能得出魏德亮应于2016年6月10日前向叶玉玲、周毅支付全部购房款250万元的结论，故叶玉玲、周毅主张魏德亮应于2016年6月10日前向其支付全部购房款250万元，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回叶玉玲的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由叶玉玲负担 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，讼争合同第五条第6项手写部分约定魏德亮于2016年6月10日前支付房款，但结合该条其他项内容、合同第六条及合同其余条款，并无法认定该项约定的“房款”数额为230万元。叶玉玲、周毅所提交的微信聊天记录亦无法得出魏德亮应于2016年6月10日前付清全部购房款的结论。故而，叶玉玲以魏德亮未依约支付购房款为由要求解除讼争合同缺乏事实与法律依据，不予支持。 综上，叶玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4300元，由叶玉玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一八年八月二十三日 代书记员  叶雯君 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。