广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13082号原告：柳美良，女，1985年7月2日出生，汉族，住湖南省衡东县，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店**，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。原告柳美良诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖初帆，被告委托诉讼代理人吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司按逾期办理房地产权属证书实际天数（即2016年11月28日起至原告实际取得权属证书的2017年10月19日止，共计326天），以531690元为本金，按年利率6%计算逾期办证违约金28888元给原告柳美良。事实与理由：原告与被告于2013年3月28日签订商品房买卖合同(商品房坐落于：中山市火炬开发区××路××房），合同约定被告应当在商品房交付使用（2013年12月31日）后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理原告的权属证书，直至2017年10月19日才办理好原告的不动产权属证书。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法作出公正判决。被告辩称：1.被告已积极履行中山市商品房买卖合同约定的全部义务，不存在怠于办证的消极行为，截至2017年10月19日，被告已经完成了包括交付案涉房产、办理商品房交易登记手续等合同义务，原告也已经领取了该房产证书。2.涉案商品房延迟取得不动产权证书，是因为中山市人民政府办理商品市转移登记政策改变的原因所致，属于不可抗力事件。因不可抗力事件导致的违约情形，被告不承担违约责任。第一，不动产交易所于2017年7月19日公布关于办理商品房转移及抵押登记的通知（以下简称：通知），规定正办理该项目商品房的房屋产权登记手续，不动产登记薄必须按规范填写完整方可发证。据此，产权登记部门的系统升级，根据产权登记部门的要求，原先已经业主签名确认的商品房抵押登记申请表不再使用，而使用不动产登记申请表，被告需对新的申请表进行重新填写并需客户重新签名确认、盖章、补充相关证明资料，从而增加了被告依据新政策规定准备办证材料的时间。第二，该通知颁布于2017年7月19日，但实际于2017年6月左右，交易所为了调试系统已经拒绝收件，直到2017年7月26日才正式收件。第三，根据买卖合同补充协议第七条约定：由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。据此，因交易所办证政策、要求、标准发生变化导致不能如常办理递件手续，进而影响涉案商品房不动产权证书的取得，非被告自身原因所致，被告无需承担违约责任。3.原告迟延向被告提交有关办理权属登记所需材料，也是迟延履行取得不动产权证的重要原因之一，根据买卖合同第十四条第4款约定，被告得以顺延。被告办理商品房交易产权登记申请，需完整提交14项纸质材料，被原告截至到2017年3月17日才将前述的全部资料移交给被告。4.若法院认为由于政府政策变动原因及买受人自身原因导致被告逾期办证也需被告承担违约责任的，但其违约金也应当按照合同约定的“按照已付房款的千分之一支付违约金”，原告诉求的按照年利率6%计算违约金没有任何法律依据。第一，按照买卖合同第十四条的约定，因买受人也应当按此约定承担；第二，本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中调整违约金规定的必备条件。原告未提供证据证明其存在实际的损失，且更不存在实际损失额度难以确定的问题。本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的调整违约金必备的条件，且原告未提供证据证明其存在实际损失。故原告适用该司法解释的属于适用法律错误，不应予以采纳。5.原告要求违约金计算的期限明显与事实和约定不符，不应予以支持。第一，原告计算违约金的起算时间有误。应按照合同约定的期限届满之次日起算，同时还应当就原告延迟提供必要资料的时间予以顺延。根据买卖合同的约定，原告最晚办理备案手续的时间为2016年12月1日；第二，原告计算违约金截止时间有误。原告主张应计算至其收到房地产权证书的时间与法律相悖。依据双方签订的商品房买卖合同第十四条约定的720个工作日截止时间，应计算至答辩人持办理权属登记所需资料到产权登记备案之日即2017年9月28日，而并非出证之日。综上所述，被告已将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用，且在2017年10月19日，被告已经成功为原告办理了不动产权证书，原告延迟取得不动产权证，是不可抗力因素导致，且原告也有责任，依法被告无需承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表、购房发票、不动产权证书。被告提交的主要证据有：业主收楼声明书、单元竣工登记表、不动产登记受理通知书、不动产权证书、关于办理商品房转移及抵押登记的通知、不动产登记申请表，商品房交易产权登记申请材料目录。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2013年3月28日，柳美良作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房，总价为531690元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了531690元的购房款。2.2014年2月15日，被告向原告交付了案涉房产。2017年9月28日，被告取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2017年10月19日案涉房产中山市火炬开发区××路××房的不动产权证书办出。3.2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用不动产登记申请表替代原使用的商品房抵押登记申请表。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系柳美良与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。被告逾期办证的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，按照该标准计算的违约金为532元（531690元×1‰）。而涉案合同系被告制作的格式合同，该条款极大地免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故本院认定该条款无效。原告主张按照年利率6%计算违约金，符合法律的规定，本院予以支持。关于逾期办证支付违约金的期间。案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而案涉合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付案涉房产，计算720个工作日，则原告应于2014年1月1日起算720个工作日内即2016年11月30日前，持办理产权登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。故逾期办证期间的起算时间为被告应递交上述资料的次日，即2016年12月1日。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照收取案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定。根据合同约定，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即已完成合同约定的协助办证义务，故逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2017年9月28日。被告辩称，因中山市房地产交易登记部门的系统升级，导致增加了不动产权证申请手续所需的时间。首先，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定因系统升级导致增加系统录入字段、变更申请表，不足以证明被告因该规定延长办证期限；其次，该通知于2017年7月19日发布，而被告本应于2016年11月30日前按合同履行办证义务，但直至2017年10月19日才取得案涉商品房所在的裕龙花园1幢2001房的不动产权证书，在长达数月的时间内，被告应有足够的时间向相关部门提交不动产权证申请材料，而被告拖延至房地产交易登记部门系统升级期间才申请办证，因系统升级导致的延长期限本可避免，故本院对被告的该项辩解不予认可。被告辩称因原告于2017年3月17日才将全部资料移交给被告致使迟延办证的情况发生，但被告提交的证据不足以证明其主张，对该抗辩意见，本院不予采信。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金26395.13元（计算方式：以531690元为基数，按照年利率6%计算，从2016年12月1日起计至2017年9月28日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告柳美良支付逾期办理不动产权证书违约金26395.13元（计算方式：以531690元为基数，按照年利率6%计算，从2016年12月1日起计至2017年9月28日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，减半收取为261元（该款原告已预付），由原告负担23元，由被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司负担238元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付给原告柳美良）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一八年八月九日书记员 张梦如孙永辉