惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1482号原告：伍某某，香港特别行政区居民，女委托代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。被告：惠州市某某房地产开发有限公司。法定代表人：唐某某。委托代理人：刘某某，女，该公司工作人员。原告伍某某与被告惠州市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍某某的委托代理人彭四根，被告惠州市某某房地产开发有限公司的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍某某向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理不动产权证书；2.判令被告按银行逾期贷款利息标准支付原告延期办证违约金（年息6%计算从2016年9月22日起暂计至2017年3月14日），并以此标准支付至不动产权证书办理之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号某某凯旋花园第2栋1层11号房产，建筑面积为55.58平方米，总金额为人民币640500元；被告应在2016年1月30日前将合同项下的房产交付使用；合同还约定，被告须在该楼盘交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当继续为原告办理产权手续。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告也向原告交付了房产，但被告至今未能按照合同的约定及时为原告办理房地产证。为此，特提起诉讼，请求依法判决。原告伍某某对其主张提供如下证据：一、商品房买卖合同。证明原告向被告购买涉案房产，约定被告承担为原告办理房地产权属证书的义务；二、购房、纳税发票或收据。证明原告已全部缴纳购房款项、并向被告缴纳办理房产证书的相关税费；三、商品房质量保证书。证明涉案楼盘竣工日期为2015年12月25日，入伙日期2016年1月5日，依据城市房地产管理法和城市房屋权属管理办法的规定，被告应当在房屋竣工后三个月内取得初始登记即本案中被告应当在2016年3月24日之前取得初始登记。被告惠州市某某房地产开发有限公司辩称，一、两证合一属于政府行为，不可抗力，在签订合同时无法预见。依据《民法通则》第一百五十三条及第一百零七条相关规定，因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任，法律另有约定的除外。大亚湾从2016年7月1日起，由以前的国土证和房产证两本证改成了不动产权证书。新政策的实施，使其办理不动产权证流程发生巨大改变，增加了办理权籍登记手续，而房产管理局与国土局之间的衔接，房产管理局系统处于初步调试阶段，有很多不稳定因素以及整个大亚湾楼盘销售及办证数量巨大，而房产管理局每天受理案件有限，这些都影响了具体办证进度，并导致送件时间无法预估及延长。这些因素的存在及政策的改变，非因答辩人的原因造成，是不可预见，不可抗力，并在合同履行期限内所发生的改变，符合情势变更的原则，若单纯的认定是答辩人的责任，则会显失公平性原则，违背了合同法的基本精神；二、依据《城市房地产管理法》第三十三条规定、《商品房销售管理办法》第三十四条规定及《商品房买卖合同》第十五条规定，明确表明了开发商是协助办证义务。首先，申请办理不动产权属证书的法定义务人为房屋的买受人，上述条款有明确标示。而答辩人承担的仅为协助办理产权登记义务，即资料齐全后报相关部门备案的义务。办理单个客户办证资料，不仅需要开发商提供有关资料，还需要客户提供最新的身份证复印件、契税发票、交清所有房款并开具相关发票，若按揭的客户，还需要开发商去银行领取办理抵押的抵押权预告登记证明和商品房预告登记，这些都不是能一蹴而就的，也说明了答辩人不是办理不动产权证书的唯一义务人，要经过多方多人多环节的处理把资料备齐，备齐资料后也不能一次性将所有业主的资料一次性交给相关部门，要通过预约到一手房办证号才能提交，按照现阶段，系统一直不稳定，房产管理局因系统原因和受理窗口有限，收件量少，号难预约，就更难把控什么时候才能把所有业主资料全部送进去，这些都是开发商无法预估和把握掌控。而且伍某某本人的通行证于2014年9月13日过期，经多次催促直至2017年4月27日以后才补回给答辩人，被答辩人不积极配合补回身份证，我们也没办法协助办理产权转移。三、答辩人已经积极的履行合同，并不存在违约情况，合同约定的是将办理权属登记需要由从出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非是取得不动产权证。在2016年7月1日新政策事实之后40日，也就是2016年8月10日答辩人就将办理某某凯旋花园全集调查的相关资料递交给国土部门。新政策实施之后143个工作日，也就是2017年1月17日向房产管理局递交了某某凯旋花园2栋办理确权资料的申请，并于2017年3月16日确权办理下来。由于被答辩人直至2017年4月27日后才补通行证，2017年5月26日答辩人将准备好的被答辩人的权籍调查资料递交给国土部门，并于2017年6月22日权籍调查由国土部门做出。由于房管局系统升级两个月（2017年6月底-8月底）,对外没有发放一手房办证受理号，直接导致2017年9月28日答辩人将被答辩人办理不动产权证的资料递交相关部门。从以上时间可以看出，权籍调查是新政策才有的环节所以没办法在办理入伙后立即办理，但答辩人在新政策一实施，立即办理各种手续，后因被答辩人的原因，没有及时补通行证以及房管局系统升级，导致无法及时送答辩人资料。因此，要求答辩人承担延迟办证的责任，是不合理的。1、大环境的影响大亚湾实施不动产权改革的新政策导致办理流程发生改变，办理国土证的手续相应的提前，这是在签订合同无法预见和避免的政府行为，属于不可抗力。而且部门协商，系统部稳定，收件慢都直接影响到办理不动产权证。2、新政策实施的时间是在交房以后180个工作日内发生，应该类比诉讼时效中止或中断。因为新增加的办证环节不能避免，从2016年6月30日起，开发商要办理单个客户的转移登记必须要先办理整个小区的权籍调查，再做新建商品房首次登记，然后单个客户要做商品房转移登记权籍调查。3、答辩人是协助义务，办证需要多人多环节多部门才能将资料备齐，不能单方面认定为我们的责任。4、根据商品房买卖合同第十五条规定，及最高院关于审理商品房解释第十八条规定，因出卖人的原因，才需要承担相应的违约责任，而本案中显然是由于国家政策的事实才发生的，根本不存在违约情况，而且合同是约定委托答辩人继续办证。综上，答辩人的依据新政策，已经履行了合同义务，不存在违约情况，无需承担任何违约责任，为维护答辩人的合法权益，恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告惠州市某某房地产开发有限公司对其辩称提供如下证据：一、递交整个小区权籍的收发文呈办单，证明在新政策实施后40天立即办理了权籍手续；二、房管局系统截图，证明我司是提交确权申请的时间，也就是申请商品房初始登记的时间；三、惠州大亚湾区商品房首次登记告知书和惠州大亚湾区商品房屋产权权属书，证明1、出确权的时间。2、新政策的实施后，取消了房屋产权权属书，换成了商品房首次登记告知书；四、开发商台账截图，证明1、明确标明了送权籍，出权籍，送办证，出证的时间。2、从时间上可以看出，我们递交单个客户的资料后也等了将近4个月，才出证的事实；五、伍某某受理回执，证明送证的时间；六、电话通知补身份证明细；证明伍某某答应的是2017年4月27日之后才说补过来。七、新建商品房首次登记、商品房初始登记清单；证明新政策有要求办理商品房首次登记、一手房过户均先行开展不动产权籍调查；八、关于全面推行大亚湾转移登记等业务网上预约办理的通知，证明网上预约的事实以及收件少、预约困难，以前临时系统时一个楼盘最多每天能预约15个号，当然前提是你能预约得到；九、房管局通知截图、大亚湾区房管局民意直通截图、告知书，证明2017年6月底到8月底房管局两个系统数据进行整理和迁移，一手房没有让楼盘送件且受理窗口少的事实，以及系统不稳定，可能无法按规定出证的告知；十、恢复不动产登记业务通知，证明虽然上面标明的可以先行恢复受理二手房业务，但之前所做的权籍调查成果要更换，因为新的系统不适用，这也表明新政策实施后，各部门之间需要协调，变更权籍也需要重新整理资料和时间的；十一、惠州市中级人民法院民事判决书，证明办产权时间为提交产权初始登记资料的时间。被告惠州市某某房地产开发有限公司在庭后提交了如下案件：一、关于某某凯旋花园首次登记权籍调查递件时间的复函(惠湾国土资函【2017】2193号);二、关于请求提供某某凯旋花园首次登记权籍调查、增量房转移权籍调查的复函（惠湾国土资函【2017】2148号）、三、惠州大亚湾区不动产登记受理回执；四、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；五、商品房质量保证书、商品房使用说明书；六、伍某某承诺书、消防安全责任书。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了质证，并根据当事人的陈述及其举证、质证情况，可查明如下案件事实：2013年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号某某凯旋花园2栋1层11号房产，该房建筑面积为55.58平方米，总价款为640500元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年1月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料以及办证契税款、国土证费。根据原告提交的《商品房质量保证书》上显示交付使用时间为2016年1月5日，且于2016年1月19日原告签署了《承诺书》及与惠州市德美南海物业管理有限公司签订了《业主（住户）消防安全责任书》。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年8月10日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的某某凯旋花园新建商品房首次登记权籍调查申请，因不动产产权登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果，不动产登记部门通知被告退件，随后被告按要求将涉案房产所在小区分栋向不动产权登记部门递交了首次登记权籍调查申请，涉案房产2栋首次登记权籍调查业务受理时间为2017年2月28日，办结时间为2017年3月3日。涉案房产2栋1层11号转移登记权籍调查业务受理时间为2017年5月26日，办结时间为2017年6月20日。被告于2017年9月28日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。本院认为，本案原告为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷，本案为涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国法律。本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告立即办理不动产权证书本院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。本案中，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房已于2016年1月19日交付原告使用，故被告应当在2016年9月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2017年9月28日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间366天。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期366天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间230天（2016年8月10日至2017年3月3日为首次登记权籍调查时间，共计205天；2017年5月26日至2017年6月20日为转移登记权籍调查时间，共计25天）后，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为136天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：640500元×6%/年÷365天/年×136天=14319.12元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市某某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告伍某某支付违约金14319.12元；二、驳回原告伍某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338.15元，由原告负担225元,由被告惠州市某某房地产开发有限公司负担113.15元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内,被告可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  古朝晖审判员  谢学炎二〇一八年八月二十四日法官助理翟浩华书记员何晓华