广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初11333号原告：胡银彩，女，1971年6月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：李媛媛，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：林旭明，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市罡华投资有限公司，住所地广州市白云区远景路****商铺。法定代表人：郑蕾，总经理。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。原告胡银彩与被告广州市罡华投资有限公司（以下简称“罡华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡银彩的委托代理人李媛媛、林旭明，被告罡华公司的委托代理人罗锦华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡银彩诉称：2000年7月11日，我与广州市白云房地产开发总公司（以下简称“白云公司”）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），约定我向白云公司购买位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧的美景苑A幢首层1号商铺，建筑面积59.7379平方米，购房总价902906元，白云公司应在2001年4月30日前向我交付商铺。合同签订后，我按约定向白云公司支付超过95﹪的合同价款即874814元。但白云公司一直未按约向我交付商铺。及至2007年12月，罡华公司经茂名港区人民法院裁定取得美景苑项目，替代白云公司成为美景苑的新开发商。作为美景苑开发商，罡华公司概括承受《预售合同》的全部权利义务，本应及时向我交付商铺。但罡华公司以种种理由拖延交铺，更在未经我的同意下，违反《预售合同》约定擅自变更商铺规划设计并另作他用。2013年7月，我发现罡华公司将涉案商铺及邻近商铺的间隔墙体拆除，改建成售楼中心大厅并进行实际经营。为此，我曾向贵院提起诉讼，后该案经广州市中级人民法院作出终审判决[案号：(2015)穗中法民终字第1741号]（罡华公司向广东省高院申请再审，省高院裁定驳回罡华公司再审申请[(2015)粤高法民一申字第1723号]），确认罡华公司逾期交楼构成违约，判令罡华公司从2012年10月24FJ起计至判决发生法律效力之日止向我支付逾期交楼损失赔偿金。《预售合同》合法有效，双方应恪守履行。我早早已于合同签订后如期交齐房款，罡华公司理应按合同约定规划设计向我交付经规划验收合格的商铺。但时至今日，罡华公司处心积虑，持续恶意违约，无视广州市规划局白云区分局于2014年对罡华公司作出的穗规白云信(2014)35号函的要求，积极解决问题，交付商铺，反而一拖再拖，视合同约定、规划局函件和中院判决于无物。从《预售合同》约定2001年4月30日前交付商铺起计，至今罡华公司已违法使用涉案商铺近17年，接近商铺40年使用年限的一半！更有甚者，罡华公司还擅自将未经验收的涉案商铺部分以及涉案商铺相邻的、同样未经验收的商铺租给浦发银行使用，从中获得非法收入。根据《民法通则》134条规定和“任何人不得从其违法行为中获利”的民法原则，贵院都应收缴罡华公司出租未经规划验收商铺（包括涉案商铺和涉案商铺相邻的同等面积的商铺）获得的非法所得。如今的客观情况是，罡华公司一方面持续损害我利益长达数十年，另一方面又因其违约和违法行为攫取高额利益，罡华公司就根本不会按合同约定、规划局函件要求和中院判决履行交铺的义务。鉴此，我唯有再次求助于司法机关，还我公义，判令罡华公司履行合同义务。现请求判令：1、罡华公司按穗房预合字××号《商品房预售合同》约定的商铺间隔向我交付涉案商铺；2、罡华公司向我支付逾期交楼损失赔偿金501798.36元。（暂按《商品房预售合同》约定商铺建筑面积59.7379平方米，350元／平方米，月租金59.7379平方×350元／平方米=20908.265元／月，从2015年8月28日计至2017年8月27日，共24个月计算，有关租金具体计算以有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算）；3、罡华公司停止违法使用已出售给我的美景苑A栋首层1号的涉案商铺；4、根据《民法通则》134条的规定，收缴罡华公司出租未经规划验收商铺（包括涉案商铺和涉案商铺相邻的同等面积的商铺）获得的非法所得；5、罡华公司承担本案全部诉讼费。被告罡华公司辩称：罡华公司认为胡银彩的全部诉讼请求均缺乏依据，依法应予驳回。具体理由如下：第一，胡银彩提出的按原商品房预售合同约定的商铺间隔交付房屋己被生效的法律文书明确驳回，现胡银彩再行另诉主张该诉求缺乏法律依据。二、胡银彩主张罡华公司向胡银彩支付逾期交楼损失赔偿金缺乏法律与事实依据，于法不应当予以支持。1、胡银彩一直坚持主张的按照原《商品房预售合同》的间隔进行房屋交付本身就没有法律依据。原《商品房预售合同》在签署时涉案的商品房尚属在建工程，故相应的《商品房预售合同》附图并非最终的规划间隔方案，而且原《商品房预售合同》的签署时间为2000年，相应附图的间隔规划情况已不满足及后的规划部门要求。2006年10月31日，广州市城市规划局白云分局发出穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》，同意了涉案商铺所在楼层的整体规划报建图，即表明该【2006】7851号文中的规划方案已符合全部法律法规的要求，具备合法性。及后即便有包括胡银彩在内的小量购房人对前述规划调整问题多次向行政部门信访及提起行政复议，相关行政部门作出的决定也依然维持前述【2006】7851号文中规划方案的合法性认定。而购房人此后曾提起的行政诉讼程序，正正亦被广州市中级人民法院作出终审判决，继续维持【2006】7851号文中规划方案的合法性。由此可见，至今为止，穗规函【2006】7851号文的规划方案依然系目前涉案房屋的唯一符合法律法规要求的可行合法规划方案。而原《商品房预售合同》附图的规划要求亦早已被前述经行政部门批准的规划方案所依法调整，胡银彩直到此刻仍然坚持必须按照原《商品房预售合同》附图进行房屋交付缺乏任何法律依据。2013年5月16日，由于胡银彩多次到规划部门信访投诉，并在规划局签名不同意验收。出于维稳的特殊考虑，规划部门才最终在核发的美景苑A栋首、二层《建设工程规划验收合格证》中备注，因建设单位与销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对于上述开间竣工图暂不予确认。2013年5月28日，广州市规划局白云分局出具的《关于信访事项的复函》中亦明确，不论是穗规函白云信【2012】44号文、穗规函【2012】213号文（两文的内容均是告知穗规函(2006)7851号文规划方案的合法性），均不同意按照原商品房预售合同的附图恢复间隔，实质也是再次表明【2006】7851号文规划方案是现行符合相关法律法规要求的方案。即便系2014年9月26日广州市规划局白云分局出具的【2014】35号文，亦一直无同意胡银彩提出的恢复原《商品房预售合同》的附图间隔。由此可见，胡银彩一直坚持的原《商品房预售合同》的附图间隔不具备合法性要求，其至今仍然坚持必须按此标准交付房屋缺乏任何法律依据。2、罡华公司一直尝试与胡银彩协商沟通，并且多次联系希望办理规划验收手续，但胡银彩一直拒绝，涉案房屋至今未能规划验收并且交付的原因不在罡华公司，罡华公司不应当支付任何赔偿。3、胡银彩要求罡华公司支付逾期交楼损失赔偿金不符合合同约定，并且已无法律依据，于法不应当予以支持。《商品房预售合同)第十二条明确约定，预售商品房开发建设过程中，开发商对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15日内通知购房人。购房人应当在收到通知之日起15天内提出退房或与开发商协商一致签订补充协议。根据该合同条款的约定，就规划变更方案本身，购房人可以作出退房或者签署接受规划变更方案的补充协议的选择。但依据该合同条款的约守，购房人不能强行要求按照其意思的规划变更方案。据此，现胡银彩拒不同意具备合法性的规划方案，又不同意退房，更不愿意与罡华公司协商一致签署补充协议，反而要求必须按照己不具备合法性的原商品房预售合同附图的间隔情况进行规划。胡银彩的该项主张明显没有合同依据，甚至该坚持本身就属于违反《商品房预售合同》第十二条的违约行为。有鉴于此，现胡银彩在自身违约的情况下，反而要求罡华公司支付逾期交楼损失赔偿金，明显缺乏法律依据，于法不应当予以支持。三、胡银彩要求停止违法使用涉案商铺以及收缴非法所得的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，于法不应当予以支持。目前，涉案的商铺一直空置，罡华公司根本无使用涉案的房屋，亦无将该商铺出租获利，故胡银彩要求的所谓停止使用商铺以及收缴非法所得无任何事实依据。再者，在已经生效的(2015)穗中法民五终字第1741号民事判决中，对于原审法院认定的“在涉案商铺尚未登记在胡银彩名下之前，胡银彩并不取得对涉案商铺的物权，因此胡银彩对涉案商铺的停止使用、赔偿占有商铺损失的主张于法无据，不予支持”观点，该终审判决予以维持。由此可见，生效判决已经对胡银彩要求停止违法使用涉案商铺的诉求曾作出判决，现胡银彩再行主张，缺乏任何法律依据。此外，胡银彩与法院民事审判庭本身并无收缴违反所得的行政职能，胡银彩既非利益的主张主体，其主张的所谓“收缴非法所得”没有任何法律依据，于法不应当予以支持。综上所述，罡华公司认为，胡银彩的诉讼请求缺乏相应的依据作支撑，恳请法庭查明本案的事实情况，并依法驳回胡银彩的全部诉讼请求。经审理查明：2014年5月4日，胡银彩向本院提起诉讼，请求：1、罡华公司立即停止违法使用美景苑A栋首层1号商铺，按穗房预合字××号《商品房预售合同》恢复间隔并重新办理规划许可及规划验收手续；2、罡华公司向胡银彩支付占用商铺赔偿金93191.12元（从2013年6月20日暂计至2014年6月30日，实际应计至罡华公司停止使用涉案商铺并恢复商铺间隔之日），向胡银彩支付变更设计违约金174962.8元；3、罡华公司向胡银彩支付逾期交楼损失赔偿金715000元（从2001年5月1日起暂计至2013年6月19日，实际应计至罡华公司交付商铺之日，并扣除原审判决违约金及占用商铺损害赔偿金）以及罡华公司承担本案全部诉讼费。关于胡银彩与罡华公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日作出(2014)穗云法民四初字第508号民事判决，该判决查明以下事实：2012年10月23日，胡银彩向本院提起诉讼，请求：1、罡华公司立即按照“穗房预合字××号商品房预售合同”约定交付美景苑A栋首层1号商铺给胡银彩；2、罡华公司承担逾期交楼的违约责任，支付违约利息767054元，并赔偿胡银彩的经济损失1636876元（从2001年5月1日暂计至2012年9月30日，实际应计至交付商铺之日止）；以上金额合计2403930元。案件诉讼费由罡华公司承担。本院受理后以（2012）穗云法民四初字第1740号案进行审理并查明：2000年7月11日，胡银彩（买方，乙方）与广州白云房地产开发总公司（卖方，甲方，以下简称“白云公司”）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），约定：乙方向甲方预购位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（下称“涉案商铺”），建筑面积59.7379平方米，售价总金额为902906元；在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，即855761元，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起7天内付清；甲方须于2001年4月31日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同规定期限将该商品交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第十条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任：……甲方按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金，合同继续履行；预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房时，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期国家公布的银行贷款利率计付利息给乙方；等。2001年，白云公司向美景苑业主发出《美景苑延期交楼通知书》和《延迟交楼情况说明》，上述通知主要内容为：由于受到图纸变更、基础施工难度大等诸多因素的影响，确定A、B幢交楼时间延迟到2001年6月30日。上述情况说明主要内容为：由我司与广州意海房地产开发有限公司（投资商）合作开发的“美景苑”项目，全部被清远市中级人民法院查封，鉴于上述情况，我司正在积极向广东省高级人民法院申请解封，同时想方设法筹集该项目的建设资金，以便尽快复工，完成该住宅楼交付给业主使用。至于由此引起的迟交楼赔偿问题，我司根据实际情况在交楼后作出统一安排。2006年10月31日，广州市城市规划局向白云公司发出穗规函[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》，同意经该局批准报建的涉案商铺所在“美景苑”项目2幢地上9层、地下、地下**商住楼号A、B幢）的报建图作如下调整：（一）、连通A、B地下室，取消B幢汽车入口。（二）、A幢首、二层增加3部电梯，B幢首、二层增加2电梯……。2007年12月1日，茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书，裁定将白云公司名下的位于广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西侧“美景苑”土地及上盖过户到广州市罡华投资有限公司名下。2009年8月17日，广州市城市规划局作出穗规函[2009]6623号《关于部分撤销穗规验证[2009]1027号的决定》，以“美景苑”项目规划验收存在程序上的瑕疵为由，依法作出撤销该局核发的穗规验证[2009]1027号《建设工程规划验收合格证》的首、二层规划验收（建筑面积共8138平方米），并随文撤销首、二层规划验收竣工图。另查，包括胡银彩在内的多名“美景苑”商铺业主对规划作出调整的问题曾多次向相关部门信访或提起行政复议。2012年7月31日，广州市规划局白云分局作出穗规白云信[2012]44号《关于信访事项的复函》，告知关于穗规函[2006]7851号文及其附图的合法性问题。多名美景苑商铺业主曾向市政府提出过行政复议，市政府维持了该文及附图，后多名业主向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，要求撤销该文及其附图，广州市越秀区人民法院驳回了业主的诉讼请求，后又经广州市中级人民法院维持了原判，故上述穗规函[2006]7851号文及其附图仍然合法有效。目前，美景苑商住楼A栋首层商铺尚未进行规划验收等。根据以上查明事实，作出判决：一、本判决生效之日起十五日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付逾期交楼违约利息（以874814元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.2倍从2001年5月1日计至2012年10月23日止）；二、驳回胡银彩的其他诉讼请求。判决后，双方均不服，提起上诉。广州市中级人民法院立（2013）穗中法民五终字第1969号案进行审理，确认一审查明的事实，并作出终审判决：一、维持广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1740号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1740号民事判决第一项为：本判决送达之日起十五日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付逾期交楼违约金17496.28元。2013年5月16日，广州市规划局向罡华公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》。同时备注中说明，首层（5）-（7）/（E）—（2/G）轴、（13）—（15）/（B）—（J）轴开间因建设单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认。建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。2013年5月28日，广州市规划局白云分局向胡银彩作出《关于信访事项的复函》，函复内容为：“一、关于你要求所购买的美景苑A栋首层1#商铺按照销售合同恢复间隔的诉求，我分局曾以穗规白云信[2012]44号文进行答复，后你对我分局的答复意见不服向市规划局申请复查，市规划局以穗规信[2012]213号文出具了复查意见，维持我分局的答复意见。二、关于美景苑A栋首、二层的规划验收问题。罡华公司于2012年11月向我分局申请办理美景苑A栋首二层的规划验收手续，我分局要求其进行批示公示，公示期间我分局收到你的反对意见，考虑到你就商铺朝向及间隔问题已向白云法院起诉罡华公司，且你也向我分局表达了不同意已购的1#商铺纳入本次规划验收的意见，从保护你的合法权益及不影响其他商铺业主收铺的角度出发，我分局在将你购买的1#商铺剥离出来，且为了防止开发商验收后不再配合，并同时暂扣了罡华公司名下的同等面积的商铺（与你购买的1#商铺相邻）的前提下，依法依规依程序对美景苑A栋首、二层的商铺进行规划验收（穗规验证[2013]366号），将来我分局将按照法院最终的裁定办理你的商铺规划验收手续。三、……”庭审中，胡银彩明确其诉讼请求第三项的依据是《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。另查明，胡银彩认购的商铺单位至今未验收和接收使用，现由罡华公司装修并改为售楼中心使用。根据以上事实，本院作出(2014)穗云法民四初字第508号民事判决如下：驳回胡银彩的全部诉讼请求。及后，胡银彩不服本院(2014)穗云法民四初字第508号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2015）穗中法民五终字第1741号。广州市中级人民法院于2015年8月21日就胡银彩与罡华公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决，该判决查明以下事实：胡银彩与罡华公司对原审法院查明事实没有异议，广州市中级人民法院予以确认。在本案二审过程中，胡银彩向广州市中级人民法院提交了四份证据材料：1、广州市规划局白云区分局于2013年5月28日对胡银彩作出的穗规白云信（2013）24号函，该函复内容原审已经查明；2、广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对罡华公司作出的穗规白云信（2014）35号函，函复主要内容为：“穗规验证（2013）366号《建设工程规划验收合格证》对首层（5）-（7）/（E）—（2/G）轴、（13）—（15）/（B）—（J）轴开间因你单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认，建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。为能尽完善上述开间的相关规划及产权确认手续，维护各方合法权益，请你单位积极主动与竣工图暂未予以确认的商铺业主进行友好沟通、协商，在争议问题上达成一致意见，化解纠纷。届时，我分局将再依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见。”3、广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对胡银彩作出穗规白云信（2014）36号函，函复内容主要为：“关于要求按销售合同恢复商铺间隔的问题。我分局已于2014年9月26日以穗规白云信（2014）35号发函给罡华公司，请其积极主动与你进行友好协商，努力争取达成一致意见。届时，我分局将在依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见。”4、广东省高级人民法院（2013）粤高法民一终字第99号民事判决书。前三份证据拟证明规划部门对涉案商铺间隔变更持开放态度，明确表示将按双方协商一致结果，或者法院的判决依法办理；证据4拟证明省高院对参考同地段同类房屋租金来计算逾期交楼违约金是予以支持的。罡华公司认为：双方当事人并没有就以上证据材料在一审审理过程中进行质证，因此不应被认定为二审新证据。罡华公司对前三份证据的真实性予以确认，但认为与本案不具有关联性，对证据4的关联性不予确认。二审另查明：《商品房预售合同》第十二条约定：预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房时，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期国家公布的银行贷款利率计付利息给乙方。广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1969号民事判决于2013年9月9日发生法律效力，该案并未查明广州市规划局于2013年5月16日向罡华公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》以及广州市规划局白云分局于2013年5月28日向胡银彩作出穗规白云信（2013）24号函的事实。根据以上事实，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决，该判决认定：涉案商铺至今未交付使用，未办证过户登记，胡银彩尚未取得涉案商铺的物权，因此，原审不予支持胡银彩要求罡华公司停止违法使用、支付占用商铺赔偿金的主张，并无不当。因商品房建设工程项目的规划报建、变更、整改及验收的审批属于相关部门的行政职能，而罡华公司调整涉案商铺所在楼宇的间隔得到了相关行政主管部门的许可，故原审法院认为胡银彩要求按照《商品房预售合同》恢复间隔并重新办理规划许可及规划验收手续的诉请属行政管理范畴，并非民事诉讼调处的法律关系不予调处，并无不当，广州市中级人民法院予以维持。关于胡银彩主张罡华公司支付变更设计违约金的问题。根据《商品房预售合同》第十二条“预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议”的约定，因罡华公司对涉案商铺间隔的调整已经规划部门复函批准，本案胡银彩提出罡华公司支付变更设计违约金不符合上述合同的约定，原审不予支持胡银彩该项诉讼请求，并无不当，广州市中级人民法院予以维持。关于胡银彩要求罡华公司支持逾期交楼损失赔偿金的问题。胡银彩认为虽然其就罡华公司逾期交楼问题向法院提起诉讼，法院生效判决判令罡华公司按《预售合同》向其支付预收房款2﹪违约金。但事实上，该违约金远远不足以弥补其所遭受的损失，罡华公司在不法利益的驱使下一再拖延交铺，而其却因此无法使用、出租商铺，损失不断扩大。根据公平原则及《合同法》相关规定，罡华公司应当就其持续违约行为支付经济赔偿。广州市中级人民法院认为，虽然胡银彩就涉案商铺逾期交楼问题要求罡华公司承担违约经济损失赔偿责任的请求已于2012年10月23日向原审法院提起诉讼，并经本院（2013）穗中法民五终字第1969号判决，但上述判决是在未查明广州市规划局于2013年5月16日向罡华公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》以及广州市规划局白云分局于2013年5月28日向胡银彩作出《关于信访事项的复函》事实的基础上作出的，而根据上述事实，规划部门基于建设单位与已销售业主对涉案商铺内部的间隔存在争议，对涉案商铺的开间竣工图暂不予确认，建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经该局审查同意后方可办理产权确认。另外，在上述判决生效后，规划部门对胡银彩、罡华公司作出复函，就涉案商铺的间隔问题，要求罡华公司应积极主动与胡银彩沟通、协商，争取取得一致意见，化解纠纷。但本案无证据显示罡华公司按照规划部门的要求积极主动与胡银彩协商涉案商铺的间隔问题，反而将涉案商铺装修并改为售楼中心使用，显然无积极协商的意向，更无解决问题，化解纠纷的诚意。而且，涉案商铺逾期交楼至今长达14年之久，至今未通过规划验收，何时具备交楼条件无法确定，违约行为将持续。鉴于此，合同约定的已付购房款2%即17496.28元的违约金已远远不足以弥补胡银彩的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，本案胡银彩要求罡华公司支付超出约定违约金的损失赔偿金，应予以支持。因广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1969号判决已就胡银彩要求罡华公司承担逾期交楼违约损失赔偿的诉讼请求作出处理，故该案起诉之日即2012年10月23日之前的违约损失，广州市中级人民法院不予支持。对于2012年10月24日之后的逾期交楼损失，基于上述新的事实，广州市中级人民法院予以支持。关于损失赔偿标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”的规定，故损失的赔偿标准可按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付。因涉案商铺至今未经过规划验收，交楼时间未能确定，故本案只处理本案发生法律效力之日止的赔偿金。原审法院处理不当，予以纠正。鉴于罡华公司至今仍未依约交付商铺，导致胡银彩提起本案诉讼，故广州市中级人民法院决定一、二审诉讼费均由罡华公司负担。综上所述，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第508号民事判决；二、广州市罡华投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡银彩支付位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的逾期交楼损失赔偿金（从2012年10月24日起计至本判决发生法律效力之日止，按照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付）；三、驳回胡银彩的其他诉讼请求。上述判决作出后，罡华公司不服广东省广州市中级人民法院(2015)穗中法民五终字第1741号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，案号为（2015）粤高法民一申字第1723号。广东省高级人民法院经审查认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案审查的主要问题是：（一）本案是否属于重复起诉；（二）罡华公司应否向胡银彩赔偿2012年10月24日之后逾期交楼损失；（三）逾期交楼损失的赔偿标准。关于本案是否属于重复起诉的问题。虽然胡银彩在2012年10月23日以罡华公司逾期交付案涉商铺为由，起诉要求罡华公司承担违约责任。但是该案（1969号判决）判决审理的是2012年10月24日之前的逾期交楼损失，而本案胡银彩诉请的是上述判决之外逾期交楼损失，不存在重复起诉的问题。关于罡华公司应否向胡银彩赔偿2012年10月24日之后逾期交楼损失的问题。1969号判决生效后，规划部门就案涉商铺问题分别复函双方当事人，要求罡华公司积极主动与胡银彩进行友好协商，努力争取达成一致意见。但是罡华公司并没有按照规划部门的要求积极化解纠纷，导致案涉商铺至今未能通过规划验收，超出合同约定交付期限十几年。由于罡华公司持续违约行为，至今仍无法交付使用。且在上述判决生效后，罡华公司又将案涉商铺装修为售楼中心供自己使用。原审据此认定罡华公司应向胡银彩赔偿2012年10月24日之后逾期交楼损失，并无不当。关于逾期交楼损失的赔偿标准问题。虽然合同约定逾期交楼的违约标准，是按照买方已付购房款2%即17496.28元予以赔偿。但是基于罡华公司逾期交楼状态持续至今已有十几年，如果按照合同约定的标准计算违约金，远远不足以弥补胡银彩的实际损失。同时考虑案涉房产已被罡华公司占有使用，原审法院据此将违约金调整为按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准给付，并无不妥。广东省高级人民法院于2016年12月30日作出（2015）粤高法民一申字第1723号民事裁定，裁定：驳回广州市罡华投资有限公司的再审申请。上述裁判文书作出后，罡华公司于2016年1月14日向胡银彩寄送《通知书》，通知记载：贵方通过穗房预合字××号《商铺房预售合同》所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层1号商铺属于美景苑A栋的首层范围，依据广州市城市规划局发出的穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》文件，我司此前向行政机关申报的美景苑A栋首层的整体规划方案具备合法性。我司愿意在前述合法规划方案的基础上，与贵方真诚协商贵方所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层1号商铺的具体规划验收手续办理方案。希望贵方配合我司的工作，并尽快与我司取得联系，协商相关手续的办理事宜，彻底解决双方之间的纷争。罡华公司于2017年3月3日向胡银彩寄送《关于要求配合办理规划验收手续的通知》，表示：贵方通过穗房预合字××号《商铺房预售合同》所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层l号商铺属于美景苑A栋的首层范围，依据广州市城市规划局发出的穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》文件，我司此前向行政机关申报的美景苑A栋首层的整体规划方案具备合法性，同时美景苑A栋首层的其他商铺均已获得规划验收合格批复。此前，我司己多次书面通知贵方，希望贵方协助我司办理有关的规划验收手续，促使相应的规划验收方案获得合格批复，但是贵方一直未能配合我司办理有关的规划验收手续，导致广州市白云区远景路美景苑A栋首层l号商铺的规划验收一直未能被规划部门审批通过。有鉴于此，现我司特此函告贵方，希望贵方配合我司办理美景苑A栋贵方预购房屋的有关规划验收手续，彻底解决关于预购房屋的全部纷争。胡银彩确认收到通知书，但与罡华公司均确认双方对于商铺内部间隔及尺寸问题存在的争议未能协商一致，胡银彩认购的美景苑A栋首层1#商铺至今未验收和接收使用，其相邻2#商铺至今也未验收，但已经出租予浦发银行使用。另查明：经胡银彩申请，本院委托广东高迪评估咨询有限公司对“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）2015年8月28日至2017年8月27日期间租金的现值进行评估。胡银彩为此支付价格评估费3450元。广东高迪评估咨询有限公司于2018年7月5日出具《价格评估结论书（初稿）》，记载：本次评估采用市场法。经市场调查，与标的房屋同地段同类房屋（商铺）同等门面和深度比的商铺的月租金参考价为：2015年月租金参考价为每平方米170元；2016年月租金参考价为每平方米200元；2017年月租金参考价为每平方米270元。经计算：1、2015年标的房屋的月租金￥170×59.7379㎡=￥10155.44；2、2016年标的房屋的月租金￥200×59.7379㎡=￥11947.58；3、2017年标的房屋的月租金￥270×59.7379㎡=￥16129.23。价格评估结论为：价格评估涉案商铺在2015年8月28日至2017年8月27日的租金为人民币叁拾壹万贰仟贰佰伍拾元整(￥312250)。胡银彩、罡华公司收到结论书初稿后，胡银彩表示广东高迪评估咨询有限公司的价格评估结论明显过低。罡华公司则认为广东高迪评估咨询有限公司未按照商铺现状尺寸进行评估，价格评估结论比房管部门公布同类型同地段标准超过2倍。广东高迪评估咨询有限公司于2018年7月23日出具《异议答复函》，对胡银彩及罡华公司提出的异议答复如下：一、本次委托评估事项为对位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的租金进行评估。二、广州市房屋租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》为平均参考标准，实际租金价格要考虑标的商铺所处在路段上的繁华程度。三、网上查询截图为路段上最旺的位置，所以租金价格不同。广东高迪评估咨询有限公司于2018年8月9日出具《价格评估结论书》，价格评估结论与初稿相同。经质证，胡银彩、罡华公司均表示其意见与对于评估结论书初稿的意见一致。另，胡银彩同意上述价格评估结论作为罡华公司支付逾期交楼赔偿金的计付方式。以上事实，有商品房预售合同、民事判决书、民事裁定书、函、照片、通知书、价格评估结论书及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，罡华公司调整涉案商铺所在楼宇的间隔是依据广州市城市规划局向白云公司发出穗规函[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》，广州市规划局白云区分局基于双方对涉案商铺内部的间隔存在争议，对涉案商铺的开间竣工图暂不予确认，建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经该局审查同意后方可办理产权确认。而胡银彩与罡华公司对该争议仍无法达成一致意见，罡华公司能否按照《商品房预售合同》恢复间隔属行政管理范畴，并非民事诉讼调处的法律关系，而涉案商铺尚未通过规划验收，暂不具备法定的交付条件，故胡银彩要求罡华公司按照《商品房预售合同》约定的间隔向胡银彩交付商铺，本院不予支持。另，因为涉案商铺尚未经规划验收，未办证过户登记，胡银彩尚未取得涉案商铺的物权，故胡银彩主张罡华公司停止使用的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，胡银彩尚未取得涉案商铺的物权，胡银彩要求收缴罡华公司租金，该诉请并不属于民事诉讼调整平等主体之间的财产关系和人身关系，故本院不予调处。关于胡银彩要求罡华公司支付逾期交楼损失赔偿金的问题。规划部门对胡银彩、罡华公司作出复函，就涉案商铺的间隔问题，要求罡华公司应积极主动与胡银彩沟通、协商，争取取得一致意见，化解纠纷。但本案中，罡华公司提交的两份通知函，均要求胡银彩按照穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》中涉案商铺间隔的调整，配合其司办理规划验收手续，即表示罡华公司协商的前提是胡银彩同意罡华公司已经调整的涉案商铺间隔，同时，罡华公司将涉案商铺相邻的2#商铺出租给浦发银行使用，显然无积极协商的意向，更无解决问题，化解纠纷的诚意。而且，涉案商铺逾期交楼至今长达18年之久，至今未通过规划验收，何时具备交楼条件无法确定，违约行为将持续。鉴于此，胡银彩要求罡华公司支付2015年8月28日至2017年8月27日期间逾期交楼损失赔偿金，应予以支持。关于损失赔偿标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”的规定，涉案商铺在2015年8月28日至2017年8月27日期间租金标准已经评估鉴定机构进行价格评估得出，故胡银彩主张按评估鉴定机构作出价格评估结论的租金标准计付，并无不当，本院予以支持。因胡银彩认购的商铺建筑面积是59.7379平方米，故罡华公司要求按照商铺现状尺寸计算租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于罡华公司至今仍未依约交付商铺，导致胡银彩提起本案诉讼，并申请对于商铺租金标准进行评估，故本院认定本案价格评估费3450元由罡华公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的逾期交楼损失赔偿金312250元；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付价格评估费3450元；三、驳回胡银彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6035.5元（胡银彩已预交），由广州市罡华投资有限公司负担。广州市罡华投资有限公司负担的案件受理费应于本判决生效之日起十日内向胡银彩支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 方人民陪审员 张 涛人民陪审员 刘爱群二〇一八年八月二十九日书 记 员 黄秋金胡嘉文