福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终3170号 上诉人（原审被告，反诉原告）：刘国荣，男，1961年12月12日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：庄华力，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：厦门市宏海台湾农产品有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾特色商业街二街项目B区B11栋西侧A区。 法定代表人：李济民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 上诉人刘国荣因与被上诉人厦门市宏海台湾农产品有限公司（以下简称宏海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘国荣上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判。事实与理由：原审认定“宏海公司实际于2015年9月8日交付刘国荣诉争摊位”，“合同租赁期满后刘国荣将摊位返还给宏海公司”，与事实不符，缺乏依据。双方的证据以及庭审陈述都没有体现2015年9月8日交付诉争摊位的情况，也没有返还摊位的证据。刘国荣与宏海公司签订租赁合同，只是获得一个未来的租赁权利，并没有实际取得摊位，所以只缴纳五万元保证金，没有再缴纳其他款项。一审认定事实、适用法律错误，依法予以改判。 宏海公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回刘国荣的上诉请求。一、根据租赁合同的第八条约定，刘国荣在租赁合同签字时，宏海公司已实际将摊位交付刘国荣。二、租赁合同前引部分明确经刘国荣对摊位考察论证，确认摊位符合经营需要。三、讼争摊位的租赁期已经届满，合同已经终止，宏海公司无继续交付摊位的义务。 宏海公司向一审法院提出本诉诉讼请求：判令刘国荣立即向宏海公司支付拖欠租赁合同的各项相关费用50808元及违约金10161.6元。诉讼中，宏海公司自愿放弃违约金部分的诉讼请求。 刘国荣向一审法院提起反诉诉讼请求：判令宏海公司向刘国荣交付位于厦门市湖里区（面积58平方米）摊位。 一审法院认定的事实：2015年9月8日，宏海公司与刘国荣签订《闽台中心渔港水产品市场B区大棚（摊位）(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=3&Gid=119587591&ShowLink=false&PreSelectId=31847392&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_66?)租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》首段载明，刘国荣经详细考察论证并确认租赁宏海公司场所符合经营需要，对宏海公司出租的营业场所已事先实地考察，并对承租的摊位场所和各方面状况的合法性与否作了充分了解及认可，今后对此不持异议。《租赁合同》第一条约定，刘国荣向宏海公司承租于厦门市渔港东路12号（B区大棚）第B-026号水产品经营区摊位（以下简称讼争摊位），合计58平方米，用于经营水产品（活鲜鱼、冷冻水产品、活鱼、贝、虾、蟹等）。第二条约定，租赁期限为一年，从2015年4月1日起至2016年3月30日止。第三条约定，刘国荣选择每季度（三个月）支付各项费用给宏海公司，刘国荣须在每季度第一个月第一天起计前五日内向宏海公司缴纳当期一季度（三个月）的各项费用，即承租摊位场所（含公摊面积）每月每平方米租金为37.96元、管理费为10.95元、综合服务费为13.14元、保安费为10.95元，合计每月每平方米73元；每季度刘国荣应付的租金、管理费、综合服务费、保安费四项总费用计12702元。第四条约定，在合同签订之日起五日内，刘国荣应按每个摊位向宏海公司缴纳履约保证金5万元（不计利息），共应缴交合同履约保证金5万元；该履约保证金在合同期满时，刘国荣如无违约或须抵扣行为，并交清合同约定的相关费用，腾空返还租赁物后，宏海公司在十五日内以不计利息的方式退还给刘国荣。第六条第1款约定，刘国荣应按摊位实际发生的水、电费（含公摊）及物业管理费向宏海公司交付或按宏海公司指定的管理单位交付；第5款约定，刘国荣除应按时向宏海公司交纳租金及相关费用外，还应另外交纳刘国荣使用的水电费。第七条第1款约定，刘国荣如拖欠应付款超过7天的，视为违约，宏海公司按每日0.2%向刘国荣收取滞纳金；刘国荣欠费超过一个月未交清的，或刘国荣违反合同其他条款约定的，宏海公司有权解除租赁合同，刘国荣已经支付的履约保证金不予退还，刘国荣还应给予宏海公司补偿金；第2款约定，租赁期间，刘国荣拖欠应付费用的，应按拖欠租金及其他费用总额的20%向宏海公司支付违约金，且刘国荣已付履约保证金不予退还，刘国荣还承诺追加补交宏海公司给予刘国荣的2个月免租租金等相关费用给宏海公司作为损失补偿。第八条第2款约定，刘国荣应接受宏海公司提供经营所需的冰、水、海水、包装袋、装卸搬运、氧气、胶带等有偿服务，刘国荣应支付宏海公司上述逐项服务的相应费用；第4款约定，刘国荣在租赁合同签字时宏海公司已实际将讼争摊位交予刘国荣实际接收承租使用，双方今后不再另行办理摊位交接手续，以此条款约定作为刘国荣收到宏海公司交付摊位的依据；第5款约定，租赁期满或合同终止，刘国荣须将摊位按原状或恢复原状移交还宏海公司，并缴清应付宏海公司各项应缴费用，刘国荣在租期内未发生违约行为，且摊位腾空移交宏海公司后，刘国荣凭履约保证金收据向宏海公司办理退还履约保证金手续。合同签订后，刘国荣于2015年9月8日向宏海公司交付履约保证金50000元。宏海公司确认，合同租赁期满后刘国荣已将摊位返还给宏海公司。本案讼争摊位原系宏海公司向闽台中心承租。2016年4月12日，宏海公司根据其与闽台中心及厦门夏商农产品集团有限公司达成的协议，将讼争摊位交付给厦门夏商农产品集团有限公司。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。宏海公司与刘国荣于2015年9月8日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，刘国荣选择按季度支付合同项下应交费用，须在每季度第一个月第一天起计前五日内支付包括租金、管理费、综合服务费、保安费在内的各项费用，其最后一季度各项费用的应缴时间为2016年1月1日至2016年1月5日，宏海公司于2017年3月20日向一审法院提起诉讼，已经超过行使租金请求权的一年诉讼时效，依法丧失租金胜诉权，但并未超过管理费、综合服务费、保安费债权的诉讼时效，依法应予保护。宏海公司于2015年9月8日将摊位实际交付刘国荣，故刘国荣应付的管理费、综合服务费、保安费均应自2015年9月8日起算至2016年3月30日止。刘国荣应当支付的管理费为4299.63元（10.95元/平方米/月×58平方米×6.77月）、综合服务费5159.55元（13.14元/平方米/月×58平方米×6.77月）、保安费4299.63元（10.95元/平方米月×58平方米×6.77月），合计13758.81元。由于宏海公司已将《租赁合同》项下的摊位交付给刘国荣，刘国荣要求宏海公司履行交付讼争摊位的义务与事实不符，合同约定的租赁期已经届满，宏海公司亦无继续交付讼争摊位的义务，并且讼争摊位业已由宏海公司交付给厦门夏商农产品集团有限公司，宏海公司现亦交付不能。因此，刘国荣关于要求宏海公司交付讼争摊位的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，宏海公司关于租金的诉讼请求已超过诉讼时效不予支持，关于管理费、综合服务费、保安费的诉讼请求自其交付摊位始予以支持；刘国荣关于交付摊位的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘国荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付厦门市宏海台湾农产品有限公司摊位管理费、综合服务费、保安费共计13758.81元；二、驳回厦门市宏海台湾农产品有限公司其他本诉诉讼请求；三、驳回刘国荣的反诉诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。刘国荣对于一审认定的事实提出异议：1、一审判决书将合同乙方表达“刘国荣”不妥当。2、不存在刘国荣在合同租赁期满后返还摊位的事实。因宏海公司没有交付摊位，不存在返还。3、刘国荣不清楚宏海公司根据其与闽台中心及厦门夏商农产品集团有限公司达成的协议，将讼争摊位交付给厦门夏商农产品集团有限公司的事实。宏海公司对一审查明的事实无异议。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，刘国荣与宏海公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格履行。关于刘国荣提出宏海公司没有交付讼争摊位的上诉理由。根据讼争合同第八条第4款约定，“乙方在本租赁合同签字时甲方已实际将出租摊位交予给乙方实际接收承租使用，甲、乙双方今后不再另行办理上述承租摊位的交接手续，甲、乙双方以此条款约定作为乙方收到甲方交付本租赁合同项下约定交付的上述摊位给了乙方的依据。”刘国荣作为讼争合同乙方于2015年9月8日在讼争合同上签字，应认定刘国荣于2015年9月8日接收了讼争摊位。刘国荣称宏海公司未交付摊位，但未提交相应的证据，刘国荣关于宏海公司未交付讼争摊位的上诉理由依据不足，不能成立。刘国荣应依合同约定向宏海公司支付承租摊位的相关费用。因宏海公司关于租金的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。一审认定刘国荣应自交付摊位始支付管理费、综合服务费、保安费13758.81元给宏海公司并无不当。刘国荣上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费144元，由刘国荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈许贞 审判员  郑文雅 审判员  龙 辉 二〇一八年八月二十一日 书记员  潘辉文 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。