湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0202民初533号 原告:姜维，男，1979年9月4日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托代理人:张爱金，湖南御辩律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。 委托代理人:王荣，湖南御辩律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告:株洲市中意房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区天台小区****门面。 法定代表人:熊青桂，该公司执行董事。 委托代理人:严银辉，湖南湘浩律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。 原告姜维与被告株洲市中意房地产开发有限公司（以下简称“中意房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，依法由审判员陈晓东适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员周源担任庭审记录。原告姜维的委托代理人张爱金、王荣，被告中意房地产公司的委托代理人严银辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜维向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付株洲市XXXXX号XXXXXX的X栋XXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、X栋XXX号、XXX号、XXX号，共12套房屋，并为原告办理上述房屋的产权证书；2、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部诉讼费用。事实与理由：被告系株洲市XXXXX号XXXX小区的开发商，在取得该小区商品房的预售许可证后于2011年9月10日与原告签订《商品房认购书》（合同编号：0000154），原告认购被告开发的位于株洲市XXXXX号XXXX小区的X栋XXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX4号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、X栋XXX号、XXX号、XXX号，共12套房屋，合同约定房屋建筑面积和房屋单价及价款。因被告与案外人XXX的债务结算，被告要求原告将上述12套房屋的购房款、代收费、物业维修基金、办理费，共计4227073元一次性支付XXX，以抵消XXX对被告享有的债权。同时，被告向原告出具12分加盖其公司财务专用章的《收款收据》，收款处注明“条子列抵”。至此，原告已完全履行合同约定付款义务。然而，自合同签订至今，被告迟迟未履行合同、更未向原告交付涉诉房屋。原告特诉至法院。 被告中意房地产公司辩称，1、本案原告权利的取得是根据2011年8月18日被告与XXX签订的协议来取得的，现原告已于2018年5月6日向株洲市中级人民法院提起诉讼，要求该协议无效，并予以解除，株洲市中级人民法院已经受理，故原告权利的取得是否有效，以及本案的被告是否要履行相应的义务，应待中院案件审理的结果，故被告已经向贵院提出中止诉讼及追加XXX为被告的申请，所以原告起诉的事实及理由的效力过程尚不能确定，2、因为原告的房屋是被告对2011年8月18日和XXX所签协议的约定的义务，因XXX的违法拘禁和敲诈勒索有关联性，故该协议对于原告权利的取得的法律效力，目前还尚未确定，3、本案的被告没有和原告签订12套房屋的销售合同，也没有收取相应的购房款以及相关费用，所以原、被告之间不存在房屋买卖的合同关系，也不应当履行相应的义务，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下： 1、原告提交的证据1《商品房认购书》，被告质证认为该认购书系XXX拿了被告公司的空白认购书所填写，不是原、被告签订的，不是原、被告的真实意思表示。经审查，该认购书有认购人姜维的签字，合同的主要条款填写清楚，且被告中意房地产公司在认购书上的三处加盖中意房地产公司的合同专用章，可以认定签订认购书得到被告的认可，故本院对该认购书予以认定； 2、原告提交的证据2即中意房地产公司与XXX签订的《协议书》，被告质证对其真实性没有异议,但对其合法性有异议,经审查,该《协议书》的签订系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院予以认定； 3、原告提交的证据3即12套房的房款的收款收据，被告质证认为系XXX拿着被告单位的空白收款收据填写，被告单位并未收到购房款。经审查，上述收款收据均盖有被告公司财务专用章，且会计栏签有“刘”的字样，证明该收款收据是被告公司姓刘的财务人员开出，注明房款、代收费、物业维修基金、办证费等具体金额，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中意房地产公司因欠案外人XXX的借款本息未付，双方于2008年5月21日核算，至2008年3月25日，被告中意房地产公司欠XXX借款本息共计3050万元。经双方协商，被告中意房地产公司同意由XXX分销其开发的房地产项目“XXXX”X栋64套、X栋1至8层中的28套，共计92套房屋给了92个自然人，所得房屋销售价款、配套设施费、办证费、房屋维修基金等共计3050万元抵偿中意房地产公司所欠XXX的全部款项。2011年8月18日，就XXX回购上述92套房屋，并将房屋交付给中意房地产公司的相关事宜，双方签订《协议书》，约定，上述房屋中的17套归乙方(即XXX)自行处置,乙方回购后,由甲方(中意房地产公司)按原《认购书》和《收款收据》所确定的金额和内容与乙方书面指定的自然人或法人重新签订该17套房屋的《认购书》和《商品房买卖合同》，并在房屋符合办证条件的前提下将房产证、土地使用证办理至乙方书面指定的自然人或法人名下，不再重复承担相关款项和费用，剩余75套由乙方负责回购，并交付给甲方所有和自行处置。回购房屋所需资金由甲方（及中意房地产公司）全额支付。92套房屋总计人民币叁仟零伍拾万元，乙方（XXX）的工作费用和乙方对75套房屋认购方的违约补偿金伍佰万元，合计人民币叁仟伍佰伍拾万元整。扣除归乙方自行处置的17套房屋费用595.6719万元外，其余款项人民币2954.3281万元在协议书签订后五日内、二十日内分两次付清。 上述《协议书》签订后，在被告中意房地产公司未完全履行支付2954.3281万元回购款的情况下，XXX将除归本人自行处置的17套房屋外的75套房屋直接归还给了被告中意房地产公司。针对其自行处置的17套房，2011年9月11日，原告姜维与被告中意房地产公司签订《商品房认购书》，约定由原告姜维认购被告开发的株洲市荷塘区XXXXX号XXXX项目的商品房，预售许可证号为：预许字（2008）第51号和预许字（2008）第54号，认购房屋为：6—904,面积134.9㎡,单价2304元;6—1601,面积134.9㎡,单价2438.4元;6-1501,面积134.9㎡,单价2419.2元;6—1401,面积134.9㎡,单价2400元;6—1204,面积134.9㎡,单价2361.6元;6—1104,面积134.9㎡,单价2342.4元;6—1304,面积134.9㎡,单价2380.8元;6—1404,面积134.9㎡,单价2400元;6—1504,面积134.9㎡,单价2419.2元;7—801,面积141.54㎡,单价2284.8元;7—701,面积141.54㎡,单价2265.6元;7—802,面积141.54㎡,单价2284.8元;共计12套。同日，被告中意房地产公司向姜维开出收款收据，收到姜维的购房款如下：6—904房款310810元、代收费9400元、物业维修基金9324元、办证费10878元，共计340412元；6—1601房款328940元、代收费9400元、物业维修基金9868元、办证费11513元，共计359721元；6—1501房款326350元、代收费9400元、物业维修基金9791元、办证费11422元，共计356963元；6—1401房款323760元、代收费9400元、物业维修基金9713元、办证费11332元，共计354205元；6—1204房款318580元、代收费9400元、物业维修基金9557元、办证费11150元，共计348687元；6—1104房款315990元、代收费9400元、物业维修基金9480元、办证费11060元，共计345930元；6—1304房款321170元、代收费9400元、物业维修基金9635元、办证费11241元，共计351446元；6—1404房款323760元、代收费9400元、物业维修基金9713元、办证费11332元，共计354205元；6—1504房款326350元、代收费9400元、物业维修基金9791元、办证费11422元，共计356963元；7—801房款323391元、代收费9400元、物业维修基金9702元、办证费11319元，共计353812元；7—701房款320673元、代收费9400元、物业维修基金9620元、办证费11224元，共计350917元；7—802房款323391元、代收费9400元、物业维修基金9702元、办证费11319元，共计353812元。上述收据均注明“条子列抵”，盖有中意房地产公司的财务专用章，会计“刘”签名。上述款项合计4227073元抵消被告中意房地产公司所欠XXX的部分债务，但至起诉日止，被告没有与原告就12套房屋签订《房屋买卖合同》并交付房屋。双方酿成纠纷，诉至本院。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告姜维与被告中意房地产公司签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。虽然认购书在双方签订的商品房买卖合同生效后自行终止，原告所购房的款项抵偿了被告所欠XXX的债务，被告向原告出具了收款收据，应视为向被告交付了购房款，被告按约定接收了房款。且双方签订的《商品房认购书》具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，该《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同，被告拒绝与原告签订书面的商品房买卖合同，不影响双方商品房买卖合同法律关系的成立。被告中意房地产公司主张其与XXX签订的协议书已向株洲市中级人民法院起诉要求确认无效,但未提交相应的证据予以证明该事实,且也无证据证明该协议的签订不是双方的真实意思表示或违法法律法规的强制性规定,故被告的抗辩理由不成立,本院不予支持。被告中意房地产公司应当履行交房和办理房屋产权证等合同义务。双方在认购书中未约定合同义务的履行期限,债权人可以随时要求债务人履行,但应当给予其必要的准备时间。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告株洲市中意房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告姜维交付位于株洲市XXXXX号XXXX小区的6栋904号、1601号、1501号、1401号、1504号、1404号、1304号、1204号、1104号、7栋802号、801号、701号，共12套房屋； 二、被告株洲市中意房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告姜维办理上述第一项判决中12套房屋的产权证书。 本案案件受理费40616元，减半收取20308元，由被告株洲市中意房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  陈晓东 二〇一八年八月二十日 书记员  周 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。