杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初1416号 原告：浙江宏强投资有限公司,住所地杭州市下城区木庵5幢3单元2号106室。 法定代表人：吴虹，董事长。 委托诉讼代理人：杨松，浙江裕丰律师事务所律师。 被告：周天良,男,1968年3月17日出生,汉族,住浙江省磐安县。 委托诉讼代理人：李峰，浙江虎跑律师事务所律师。 第三人：夏赛丽（又名李露丹）,女,1967年7月2日出生,汉族,住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：周庆艺，浙江五联律师事务所律师。 第三人：杭州宋宝实业有限公司，住所地杭州市拱墅区湖墅南路186号201室-3-1。 法定代表人：吴雪冬，执行董事兼总经理。 原告浙江宏强投资有限公司（以下简称宏强公司）为与被告周天良、第三人夏赛丽房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月5日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告宏强公司的委托诉讼代理人杨松，被告周天良及其委托诉讼代理人李峰、第三人夏赛丽的委托诉讼代理人周庆艺到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序审理本案，并通知杭州宋宝实业有限公司（以下简称宋宝公司）作为本案第三人参加诉讼。本院于2018年8月16日第二次公开开庭审理了本案。原告宏强公司的委托诉讼代理人杨松，被告周天良及其委托诉讼代理人李峰、第三人夏赛丽的委托诉讼代理人周庆艺到庭参加了诉讼。第三人宋宝公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏强公司的诉讼请求：1、判令解除2014年5月7日周天良与蔡挺、夏赛丽签订的房屋租赁合同；2、判令被告周天良立即向原告支付租金2382062.22元（650万/4500平方米*1649.12平方米/2*2年，自2016年1月12日暂算至2018年1月11日，此后的按此计算）；3、判令被告立即向原告腾退杭州市拱墅区湖墅南路186-104室房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，宏强公司变更第一项诉讼请求为：判令解除宏强公司、夏赛丽与周天良就杭州市拱墅区湖墅南路186-104房屋的的租赁合同。 事实与理由：2013年11月29日，原告因与案外人蔡挺的股权转让纠纷申请执行，申请查封了蔡挺与夏赛丽共同共有的位于杭州市拱墅区××路××室房屋。2014年5月7日，在房屋查封过程中，蔡挺、夏赛丽与周天良签订案涉《房屋租赁合同》。合同签订后，蔡挺、夏赛丽向周天良交付了租赁房屋，被告使用至今。2016年1月12日，杭州市中级人民法院下达（2013）浙杭执民字第564-19号执行裁定书，依法裁定将杭州市拱墅区××路××号××室房屋（建筑面积1649.12平方米）蔡挺的份额抵偿给原告。2016年12月1日，原告取得该房屋的产权证书，原告与夏赛丽对该房屋享有了共同共有的权利。原告取得房屋权利后，分别于2016年2月1日、20日、25日三次书面致函被告，告知其承租房屋中的部分房屋产权已归属原告，并要求其腾退房屋以及支付租金，但被告均未予理会，此后，原告又多次联系被告及房屋的实际使用人，但均无果，故原告提起诉讼。 被告周天良答辩称，被告与蔡挺、夏赛丽签订的房屋租赁合同，蔡挺仅仅告诉被告房屋有抵押，而未告知有查封。之后被告进行了装修，为此给被告造成了损失，该部分损失要向蔡挺主张，谁承继了他的权利，被告就向他主张，所以被告才不付原告租金的。签订租赁合同在先，原告取得产权在后，即使是原告之前有查封，但这并不代表原告取得产权。原告主张解除合同只能是以被告未付租金为由。所以原告主张解除合同只能是被告未付租金的理由。104室四至不清，所以被告也是很难交纳房租的。原告主张的房租计算方式没有异议，但是由于被告存在巨大损失，认为应当考虑到被告的损失后再支付租金。签订租赁合同时被告不知道查封的事情，后被告知晓此事后，蔡挺承诺会解决查封的事情，查封一日免除两日租金。原告主张2016年至今的租金，被告认为只要夏赛丽不要求解除合同，是可以继续履行的。被告不支付租金的原因是产权人不提供产权证配合被告办理营业执照，致使被告的合同目的无法实现，故原告主张2016年开始计算的租金没有依据。原告是产权共有人，夏赛丽没有要求的情况下，原告无权单方解除合同的。且被告并不是不支付租金，只是无法办理营业执照等，致使合同目的无法实现，该部分的损失被告会向蔡挺及夏赛丽主张。 第三人夏赛丽答辩称，案涉房屋是蔡挺和其共同共有，一直是蔡挺在占有使用和出租，至今夏赛丽未收到过租金。对于本案原告诉请，该租赁合同夏赛丽是愿意和被告继续履行的，但希望被告能够支付后续的租金。原告仅只有18.3%份额，其要求解除合同必须征得夏赛丽认可的。夏赛丽明确不同意解除合同，所以原告的第一项诉求没有依据的。夏赛丽认为租金应当从2016年12即产权证作出后开始计算。原告享有房屋产权的四至不明确，故其主张的腾房的范围也是不明确的。 经审理，本院认定本案事实如下： 杭州市拱墅区××路××号××室房屋（建筑面积1649.12平方米）、201室房屋（建筑面积2880.43平方米）原为蔡挺与夏赛丽共同共有。2013年12月11日，浙江省杭州市中级人民法院在执行申请执行人宏强公司与被执行人美达集团有限公司、美达集团南京置业有限公司、蔡挺一案中，查封了蔡挺、夏赛丽名下的上述房屋及其他财产，查封期间为2013年12月11日-2015年12月10日。 2016年1月12日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2013）浙杭执民字第564-19号执行裁定：将杭州市湖墅南路186号104室房产（建筑面积1649.12平方米）蔡挺的份额（所有权证号：杭房权证拱移字第0××1号）抵偿给宏强公司所有。该执行裁定于2016年2月3日送达蔡挺和夏赛丽，并于该时发生法律效力。2016年12月1日，杭州市国土资源局向宏强公司颁发该房屋的不动产权利证书，该房屋登记为宏强公司与李露丹（夏赛丽）共同共有。 2014年5月7日，蔡挺、夏赛丽（出租方、甲方）与周天良签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将湖墅南路186-1号104室、201室房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为4500平方米（以产权证面积为准）；房屋的租赁期限为15年；前五年每年租金为650万元；租金遵循先付后用原则，第一年租金采用季付方式，第二年半年支付一次，第三年起每年支付一次；乙方逾期支付租金或其他费用累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；本合同解除及终止之后5日内，乙方有责任将该房屋恢复原状（合理的自然损耗除外）并交还给甲方，乙方在不损害建筑物结构和整体完整性的前提下，应自费拆除、搬运和清理租赁房屋内乙方有关设备和物品，该拆除、搬运和清理行为，不得损坏甲方的财产……合同还约定了其他内容。 嗣后，周天良取得了租赁物，双方开始履行合同。周天良在2014年支付了第一季度的租金162.5万元，交纳了20万元的保证金。其余租金未支付。周天良称，其还帮蔡挺垫付过50万元的其他费用。 2016年2月1日、2月20日、2月25日，宏强公司向周天良发函，要求周天良向其公司支付租金，并要求周天良从案涉房屋内腾退。2016年2月15日、3月25日，宏强公司向周天良和房屋实际使用商户发出告示和通知，要求周天良和商户支付租金、腾退房屋。 诉讼中，周天良陈述，对于杭州市拱墅区××路××号××室房屋，其隔成一个大厅和8个门面房。其中大厅约1000平方米左右，为其自用，在经营电动车生意。其余8个门面房面积分别在60和90平方米左右，部分已经转租。宏强公司和夏赛丽对此予以认可。 以上事实有经庭审质证、并经本院认证的房屋租赁合同、（2013）浙杭执民字第564-19号《执行裁定书》及邮寄回单、浙（2016）杭州市不动产第0149700号不动产权证明、函三份、告示、通知各一份、协助执行通知书、拍卖公告及当事人陈述为证。 本院认为：宏强公司因人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定取得案涉房屋的物权，其物权自法律文书生效时取得。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在宏强公司取得案涉房屋物权后，蔡挺就案涉房屋的租赁合同所享有的合同权利由宏强公司继受。案涉房屋的物权由蔡挺和夏赛丽共同共有变更为宏强公司共同共有之后，宏强公司与夏赛丽对案涉房屋共同享有物权，对案涉房屋租赁合同共同享有合同权利。因宏强公司与夏赛丽之间对案涉房屋的共有形式为共同共有，其财产权利不分份额，各共有人行使的权利及于整个共有财产。对共有物的管理，共有人之间没有约定或约定不明的，各共有人都有管理的权利和义务。现宏强公司以承租人周天良违约提起诉讼，要求周天良承担违约责任，是对共有利益的维护。对共有利益的维护，其利益归属于全体共有人，不会损害其他共有人的利益，任一共有人都可单独进行。根据本案查明的事实，周天良长期欠付租金，已经构成根本性违约，因此，权利人有权要求解除租赁合同，返还租赁物。夏赛丽在承租人拒付租金构成根本性违约的情况下，不同意解除租赁合同，有损于全体共有人的利益，其不能代表全体共有人作出该意见。而如前所述，宏强公司的维权行为系维护全体共有人的利益，其可以单独进行，且行为效力及于整个共有财产。故宏强公司在承租人存在违约事实的情况下有权主张向承租人主张违约责任，并行使合同解除权。周天良和夏赛丽提出，宏强公司对租赁物只享有18.3%份额，其无权主张解除合同。本院认为，案涉租赁合同的租赁物为杭州市拱墅区××路××号××室房屋和201室房屋，该两套房屋分属不同的物，并非整体不可分割的同一物。本案中宏强公司仅主张解除杭州市拱墅区××路××号××室房屋的租赁关系，不涉及201室房屋的租赁合同关系。而宏强公司与夏赛丽对杭州市拱墅区××路××号××室房屋的共有形式为共有共有，并非各半所有。并且，案涉房屋于2013年12月11日被人民法院依法查封，而周天良与蔡挺、夏赛丽签订租赁合同的时间在人民法院依法查封之后。根据法律规定，在人民法院对房屋依法查封后，被执行人就查封财产的处分行为或设定权利负担，不得对抗申请执行人。在人民法院对案涉房屋的拍卖公告中，亦明确周天良的租赁合同权利不得对抗买受人。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中亦明确规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。故周天良和夏赛丽的主张缺乏依据，本院不予支持。 周天良提出，由于蔡挺和夏赛丽存在违约行为，且蔡挺对合同履行障碍也作出过赔偿承诺，故宏强公司主张租金没有依据。本院认为，宏强公司因法院强制执行被执行人的财产而取得案涉房屋，其与租赁物原所有权人之间并非是“债的法定移转”，原所有权人在合同履行过程中所应承担的违约责任等并非当然由房屋受让人承担。如原出租人存在违约事实的，承租人应当向原出租人主张权利。本案中，周天良亦表明其将向蔡挺和夏赛丽主张权利，但其该主张不能对抗宏强公司向其主张权利。 宏强公司对案涉房屋的物权自法律文书生效时取得。宏强公司在本案中仅主张了一半的租金，不违反法律规定。周天良主张应当自不动产证书取得之后再计算租金，缺乏法律依据，本院不予支持。 对于宋宝公司，其住所地为杭州市拱墅区湖墅南路186号201室-3-1，根据工商登记信息显示，该公司已经停业、歇业。周天良为宋宝公司原股东，其陈述其为宋宝公司的实际经营人，宋宝公司已经停止经营。因在第一次庭审中，周天良陈述，一楼大厅是其以宋宝公司名义在经营。因本案处理结果可能与宋宝公司有关，故本院通知宋宝公司作为第三人参加诉讼。周天良在第二次庭审中否认了以宋宝公司名义在一楼经营的事实，并陈述宋宝公司经营场所为二楼，且已经停止经营。根据现有证据，不能认定宋宝公司占有了案涉房屋进行经营，不能确定宋宝公司应承担本案责任。宋宝公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除浙江宏强投资有限公司、夏赛丽与周天良就杭州市拱墅区××路××号××室房屋的租赁合同关系； 二、周天良于本判决生效之日起三十日内携自有物品从杭州市拱墅区××路××号××室房屋（建筑面积1649.12平方米）内迁出，将该房屋交付给浙江宏强投资有限公司、夏赛丽； 三、周天良支付浙江宏强投资有限公司、夏赛丽房屋租金2366522元（该款项计算至2018年2月6日，此后的租金、占有使用费按每年650万元/4529.55平方米×1649.12平方米/2继续计算至实际迁出之日止），，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回浙江宏强投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25858元，由周天良负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈颖浚 人民陪审员  王春英 人民陪审员  吴晓航 二〇一八年八月二十日 书 记 员  沈紫依