江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初4992号原告：周爱兵，男,汉族。原告：张新珠，女，汉族。上述两名原告共同委托诉讼代理人：杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。被告：苏勇群，男，汉族。委托诉讼代理人：束必林，江苏众连晟律师事务所律师。第三人：王悦，女,汉族。第三人：梅向红，男，汉族。第三人：梅珊珊，女，汉族。上述三名第三人共同委托诉讼代理人暨第三人：周慧冬，男，汉族.原告周爱兵、张新珠与被告苏勇群、第三人王悦、梅向红、梅珊珊、周慧冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周爱兵、张新珠及两名原告共同委托的诉讼代理人杜珉珉，被告苏勇群的委托诉讼代理人束必林，第三人王悦、梅向红、梅珊珊共同委托的诉讼代理人暨第三人周慧冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周爱兵、张新珠向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2015年4月23日签订的协议书；2、被告苏勇群返还原告购房款298万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，被告将位于大丰区兴达大坂城31幢601-604室以及对应的7层房屋及车库2间出售给原告，并签订了协议书一份。根据该协议的约定，被告负责办理房屋过户。此后，被告仅为原告办理了大丰区兴达大坂城31幢601-604室房屋的过户手续，7层房屋未办理。2016年9月6日，被告起诉原告要求给付房款后，被告在庭审中表示7层为赠送的阁楼，无法办理房屋产权证。原告认为，被告在出卖房屋时隐瞒了7层无法办理产权证的重要事实，导致原告对房屋买卖的事实产生重大误解，且房价虚高。此后，据原告了解，7层房屋为楼房的闷顶，所谓7层实际系由被告私自改造闷顶的空间而来，根据物权法以及最高人民法院的司法解释的相关规定，楼房的楼顶属于全体业主共有部分，被告无权对外出售或独占使用。案件审理过程中，经过原告委托相关司法鉴定机构鉴定，被告所出售的房屋的售价明显偏高，显失公平，且被告隐瞒了7层无法办理产权登记这一权利缺陷的重要事实，导致原告在交易时做出了错误的判断，对交易的标的物存在重大误解。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告苏勇群辩称，原告请求撤销的理由不能成立。原告以被告无权处分7楼而作为撤销合同的理由是不能成立的，无权处分属于确认合同无效的范畴，不能作为撤销合同的事由。我们认为，原告的撤销事由不应在本案中予以查明和处理。原告曾在私下委托评估，以房屋售价过高作为撤销的理由，认为合同显失公平也不能成立。双方签订了房屋买卖合同，系各自意思自治的结果，体现了契约自由的精神。原告在合同签订当初，已经明知成交价格，要行使撤销权，也应当在合同签订当日行使，而非在时隔三年之后才提出，已超出了法律规定的撤销权行使期限。原告在签订合同时不存在重大误解的情形，在合同签订前，原告已到现场实际查看过房屋，房屋的七楼南侧和北侧均存在较大的坡度斜顶，明显不符合办证过户的条件。合同签订当日，被告也明确告知了原告七楼无法办证，且当时双方约定的购房款的给付也是附条件的，过户后给付38万元房款，被告协助原告过户后，原告已经按约给付了38万元房款。如被告没有履行过户义务，原告也不会在条件没有成就时向被告支付房款。因此，原告在签订合同前、签订合同中以及签订合同后均明知七楼无法办理过户手续的事实，现突然提起撤销之诉，也超出了法律规定的行使期限。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王悦、梅向红、梅珊珊、周慧冬述称，我们同意原告提出的撤销与被告之间的房屋买卖协议的请求，其他事项同原告的陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了协议书、房屋所有权证、照片、商品房买卖合同、本院（2016）苏0982民初4957号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，原告周爱兵（乙方）与被告苏勇群（甲方）签订了协议书一份，载明：“经双方友好协商达成如下协议：一、苏勇群位于大阪城31#6层、7层两层房屋及车库2间卖给周爱兵，总价伍佰壹拾捌万元，含家具（字画和七楼家具不在其中，治疗仪不在其中）。二、签订协议时，周爱兵给付壹拾万元房款，交房时周爱兵再给付捌拾万元房款，过好户后周爱兵再给付叄拾捌万元房款，李育斌的通商土地拆币壹佰万元给苏勇群抵房款（周爱兵在房屋过户后十日内将上述土地交付给苏勇群）。余款从2015年6月份起每月十五日前给付房款壹拾万元，付清为止。三、过户费由周爱兵承担，苏勇群负责办理（签协议时周爱兵付壹拾万元给苏勇群办证，证办好后凭正规发票多退少补）。四、交房时间于2015年4月30日前。五、电梯的各项费用由周爱兵接着承担（苏勇群帮助周爱兵重新与302室冯祥、402室智恒忠、502室郑志美签订使用协议）。六、以上协议双方签字生效，不得违约，如有违约，违约方给付违约金捌拾万元给另一方。”被告苏勇群在协议末尾甲方处签名、捺印，原告周爱兵、张新珠在乙方处签名、捺印。协议签订后，被告苏勇群向原告交付了约定的房屋及房屋内外所附装潢、家具、电器、装饰物等。因办理房屋过户需要，2015年4月30日，被告苏勇群将市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-601室、602室的房屋登记至苏勇群、鲁萍名下，将市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-603室的房屋登记至苏爱群与姜玉凤名下，将市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-604室的房屋登记至苏超群、周俊平名下。后案涉房屋的原登记权利人分别与过户后的权利人签订了登记备案的房地产买卖契约。2015年5月11日，根据原告指示办理了以周慧冬、梅珊珊为共同共有人的案涉市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-601室房屋所有权证，建筑面积为118.14平方米；2015年5月6日，办理了以原告周爱兵、张新珠为共同共有人的市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-602室、市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-603室房屋所有权证，建筑面积均为97.67平方米；2015年5月7日，根据原告指示办理了以梅向红、王悦为共同共有人的案涉市区金丰南路西侧兴达·大坂城30、31幢31-604室房屋所有权证，建筑面积为120.28平方米。原告周爱兵、张新珠按约向苏勇群交付了部分购房款。因原告未交付双方协议约定的全部购房款，2016年9月6日，苏勇群以周爱兵、张新珠未足额支付购房款为由向本院提起诉讼，要求被告支付购房款230万元，并承担违约金40万元。本院经审理后认为：苏勇群与周爱兵、张新珠签订的关于买卖案涉房屋的《协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。2017年7月7日，本院作出（2016）苏0982民初4957号民事判决：周爱兵、张新珠于判决生效后10日内向苏勇群支付房款230万元、违约金40万元，合计人民币270万元。周爱兵、张新珠不服，向盐城市中级人民法院提起上诉。上诉案件审理过程中，2017年9月4日，原告周爱兵、张新珠向本院提起诉讼，主张撤销原、被告于2015年4月23日签订的协议书中关于兴达大坂城31幢7层房屋买卖的内容。后原告周爱兵、张新珠又将诉讼请求变更为：1、依法撤销原、被告于2015年4月23日签订的协议书；2、被告苏勇群返还原告购房款298万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。后盐城市中级人民法院作出裁定，将（2016）苏0982民初4957号案件发回本院重审。另查，2010年2月25日，江苏兴达房地产开发有限公司（出卖人）与苏勇群（买受人）签订的房屋买卖合同补充协议载明：“买受人购买六层住宅的，赠送阁楼使用权，阁楼不办理产权证。30-31幢楼因规划设计变更，取消地下一层，实际为地上7层等”。2011年5月9日，房屋测绘人葛剑在本案所涉兴达大坂城30、31号楼房屋测绘成果图上加注“该楼无阁楼，屋顶为闷顶。”2017年11月28日，盐城市大丰区房地产测绘有限公司出具了《关于兴达大坂城30、31号楼闷顶层情况说明》载明：“经查阅原始档案，该幢无阁楼，屋顶为闷顶，住宅无七层，根据《江苏省房屋面积测算规程》，闷顶不计算建筑面积。”又查，审理中，原告周爱兵自行委托盐城市正信土地房地产评估有限公司对案涉房屋六层部分的2015年及2017年12月10日的市场价值进行鉴定评估。2017年3月5日，该公司向周爱兵发出函一份，载明：“周爱兵先生：受你的委托，对坐落于盐城市大丰区金丰南路西侧兴达大坂城30、31幢31-601室、602室、603室、604室的住宅房地产（总建筑面积为433.76㎡，土地使用权面积为205.2㎡，土地使用权类型为国有出让）市场价值进行调查。为你了解兴达大坂城30、31幢31-601室、602室、603室、604室的住宅房地产于2015年市场价格提供参考依据。我公司派出专业人员，从本地专业二手房买卖中介机构及盐城市大丰区不动产中心对与估价对象类似的物业进行了市场调查，针对估价对象的功能及特点，收集了有关成交资料，进行分析比较，根据替代原则，确定盐城市大丰区金丰南路西侧兴达大坂城6层（共7层）住宅房地产单位价格为4400元/平方米（本结果包括国有出让建设用地使用权及房产不可分割的必须满足其使用功能的水、电公共配套设施价值，不包含室内装饰、装潢及家具电器等动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益）等”。2017年12月20日，盐城市正信土地房地产评估有限公司又向周爱兵发出函一份，载明：“周爱兵先生：受贵方的委托，我公司派出专业人员，对坐落于盐城市大丰区金丰南路西侧兴达大坂城30、31幢31-601室、602室、603室、604室的住宅房地产（总建筑面积为433.76㎡，土地使用权面积为205.2㎡，土地使用权类型为国有出让）市场价值进行评估。估价目的是：为估价委托人咨询了解估价对象于价值时点房地产市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值。价值类型是市场价值，即估价对象在假定未设立法定优先受偿权下、且进行了适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫交易双方，有充裕的交易时间，以公平交易方式在市场公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格。价值时点为2017年12月10日。根据特定估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、最高最佳利用、价值时点、替代原则，按照必要、严谨的估价程序，依据国家标准及国家相关法律、法规和政策规定和标准，认真查验了贵方提交的估价对象房地产的产权证件和相关资料，并与贵方签订了估价委托合同，制定了估价作业方案并确定了估价基本事项，细致地进行了实地勘察和记录，结合注册房地产估价师的经验和对影响房地产价值因素的分析、选用适宜的估价方法（比较法）进行专业分析、测算，确定估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2017年12月10日房地产市场价值为人民币253.45万元，房地产单价为5843元/㎡等。”本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告之间签订的房屋买卖协议书的效力？二、原告周爱兵、张新珠在其与被告苏勇群签订的房屋买卖协议书履行过程中要求撤销该协议，并主张被告返还其已付的购房款，应否支持？一、关于原、被告之间签订的房屋买卖协议书的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告周爱兵、张新珠与被告苏勇群在协商一致的基础上签订了房屋买卖的协议书，约定被告苏勇群将其名下或其实际出资的房屋出售给原告，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。原告周爱兵、张新珠主张被告苏勇群向其出售的案涉第七层房屋系该幢楼的闷顶，应系全体业主共有，被告无权出售，应为无效，本院认为：首先，因案涉房屋第六层以上的建筑物部分（即双方讼争的第七层），未实际计算建筑面积，亦即该建筑物未纳入该商品房的公摊面积范围，故原告所主张的该建筑物属全体业主所有无事实依据。其次，从建筑设计的角度及现场勘察的情况分析，该建筑物与对应的第六层构成相对封闭的建筑单元，具备一定的使用功能，且被告苏勇群在购房时即与房屋开发建设公司签订补充协议获得该建筑物的使用权，符合商品房销售中“买六赠七”之惯例，并非盐城市大丰区房地产测绘有限公司所出具情况说明与房屋测绘成果图中称谓的“闷顶”，亦非原告所认为的“屋顶”。最后，虽原、被告之间签订的房屋买卖协议书有关于被告苏勇群将位于大坂城31#6层、7层两层房屋及车库2间卖给周爱兵的表述，但该表述所涉第七层部分应系基于房屋六层与七层之间的特定关系，被告苏勇群作为买受人从房屋的开发建设单位江苏兴达房地产开发有限公司处购买的也仅系第六层的住宅，案涉第七层作为开发建设单位赠送的阁楼使用权，未办理产权证，故其将使用权转赠给原告并不违反法律规定。综上，根据现有证据认定案涉合同无效的依据不足，本院对原告的该项主张不予支持。二、关于原、被告之间签订的房屋买卖协议书应否撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，因重大误解订立的合同及订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告主张被告在出卖房屋时隐瞒了七层无法办理产权证的重要事实，导致其对房屋买卖的事实产生重大误解，且房价虚高应予撤销，本院认为：第一，原、被告系在协商一致的基础上签订的协议，且签订协议前原告已对该房屋的情况有所了解，该协议系双方真实意思表示。从现场查勘情况看，七层房屋存在一定的坡度，并不符合严格意义上商品房的房屋格局设置，原告在购房时亦系明知。关于房屋价格问题，原告周爱兵主张其自行委托鉴定的六层房屋价格与被告向其出售的价格存在较大差距，鉴于被告向原告出售的除六层房屋本身外，还包括房屋内的装潢、家具、电器、装饰物及室内外的其他附属生活设施等，以及车库两间及因七层使用权而附加的六层房屋价值增加部分，并不仅仅限于六层房屋自身部分，原告系基于房屋的现状进行购买，故原告主张签订合同时存在重大误解及显失公平情形的依据不足。第二，根据《中华人民共和国合同法》的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原、被告双方协议签订后，被告按约将房屋交付给原告，并根据原告指示于2015年5月办理了房地产买卖契约签订及房屋过户的手续，且仅办理了第六层房屋的过户手续，原告亦交付了部分购房款并取得了房屋的所有权证，此时，原告即应当知晓案涉房屋第七层无法办理权属证书的事实，其应自知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，因其未行使撤销权，撤销权依法已消灭。原告主张其于苏勇群向其主张剩余购房款时才知晓7层无法办理权属证书，因双方在办理案涉第6层房屋过户手续时即未能办理第7层的契约签订及过户手续，且原告在购买该房屋时已对房屋进行实地察看，应知房屋建筑的现状与普通的住宅房屋存在差别，故本院对原告主张诉讼时方才知晓第七层房屋无法办理权属证书事实的陈述不予支持。综上，原告主张撤销与被告之间签订的房屋买卖协议书，并要求被告苏勇群返还已付购房款298万元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，判决如下：驳回原告周爱兵、张新珠对被告苏勇群的诉讼请求。案件受理费30640元，诉讼保全费5000元，合计35640元，由原告周爱兵、张新珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本12份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  朱剑媚人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二〇一八年八月十六日书 记 员  王 娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。