福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初1124号 原告：福州筑家房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区水部街道福新路315号市建工大楼综合九层北向。 法定代表人：卢锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴永锋，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：范菲菲，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告：吴仁明，男，汉族，1976年10月2日出生，住福建省福州市晋安区。 原告福州筑家房地产开发有限公司与被告吴仁明商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴永锋，被告经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福州筑家房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2013年2月28日签订的合同编号为201032600188的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告应立即协助原告共同到福州市房地产交易登记中心办理上述《商品房买卖合同》项下商品房预告登记等的注销手续；3.判令被告立即返还位于福建省福州市晋安区筑家华庭第1＃幢2层102单元房；4.判令被告立即向原告支付购房款的30%违约金690000元以及因合同解除而产生的一切注销手续费用及相应税费暂计1000元；5.判令被告立即向原告支付因被告违约拖欠而导致原告代缴款项及从原告拖欠之日起至被告补足款项期间的违约金共计1000元（暂计），以及赔偿由此产生的一切费用暂计1000元；6.依法判令被告应向原告支付原告因本案所发生律师代理费人民币20000元；7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年1月5日，原告福州筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家地产）与被告签订了编号为201032600188《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于福建省福州市晋安区筑家华庭第1＃幢2层102单元房；该商品房总价为230万元，建筑面积为190.86平方米；付款方式采取银行按揭贷款。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.1付款安排约定：被告于2013年2月28日支付首期房款69万元，余额161万元办理按揭贷款，被告应在按揭贷款手续办理完毕后，及时按月向银行缴纳贷款本息。第3.4.2款约定：若因被告违约拖欠，导致银行对原告提起诉讼，则原告有权向被告收取由原告代缴款项及从被告拖欠之日起至被告补足款项期间的违约金，并有权要求被告赔偿由此而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照每日千分之二计算。在原告为被告担保期间，被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除双方签订的根据《商品房买卖合同》，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除根据《商品房买卖合同》而产生的一切注销手续费用由被告承担。原告已按《商品房买卖合同》约定交付商品房，中国银行股份有限公司福州华林路支行也已按《商品房买卖合同》约定发放了贷款，被告应按约偿还贷款本息，但是，现截至2017年7月10日，被告已经连续11付款期未向银行缴纳贷款本息，拖欠本金30592.01元，利息68445.34元，拖欠本金的罚息1081.29元，构成根本性违约。因被告的违约拖欠，原告因此依据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.4.2款约定获得合同解除权，被告应赔偿原告损失并承担违约责任。2017年6月1日，银行委托律师事务所对处于担保地位的原告发起《律师函》，并且很有可能对原告提起诉讼，导致原告将产生大量经济损失。2017年7月24日，原告委托律师依法向被告发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知律师函》，被告仍未及时向银行缴纳根据《商品房买卖合同》项下购房按揭贷款，已构成严重违约。故原告起诉到法院，望判如所请。 被告吴仁明经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据材料。 本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.合同编号为201032600188的《商品房买卖合同》及附件六份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，合同及附件中有约定被告应当按月缴纳贷款本息以及未还款的违约责任；A2.编号为L-01-2013-XB008《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》，证明被告对涉案房屋申请按揭贷款，原告对涉案房屋按揭贷款承担连带保证责任；A3.逾期未还款查询单，证明截止至2017年7月10日被告已经连续11付款期未向银行缴纳贷款本息；A4.律师函，证明因被告的违约拖欠，导致银行委托律师事务所对原告发起律师函；A5.关于解除《商品房买卖合同》的通知律师函等材料及快递底单，证明原告委托律师向被告发出了律师函，催告被告及时缴纳涉案房屋的按揭贷款，并且通知若不按时缴纳按揭贷款，则解除《商品房买卖合同》；A6.委托代理协议、发票，证明原告为本案支付的律师费，应当由被告承担。 被告吴仁明未提交证据材料。 上述证据，因被告未到庭参加诉讼，视为放弃相关质证的权利，原告能提供均系书证，并提交了证据的原件，经本院核对无误，其真实性可予以确认。经本院审查，上述证据能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。 根据上述有效证据，本院查明如下事实：2014年1月5日，原告福州筑家房地产开发有限公司与被告吴仁明签订合同编号为：20132600188的《商品房买卖合同》及相关的附件合同（包含《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等六个附件）。该合同约定：被告购买原告开发的位于福建省福州市晋安区筑家华庭第1＃幢2层102单元房，合同购房总价款为230万元，签订该合同前付清首期购房款被告于2013年2月28日支付首期房款69万元，剩余购房款161万元向银行办理按揭贷款。该合同《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.4.2款中，原告（甲方）与被告（乙方）约定：乙方在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的滞纳金；若因乙方违约拖欠，导致银行对甲方提起诉讼，则甲方有权向乙方收取由甲方代缴款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30％向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由乙方承担。 2013年9月23日，被告吴仁明作为借款人与中国建设银行股份有限公司福州华林路支行作为贷款人、原告筑家地产作为保证人签订（编号：L-01-2013-XB008）《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》，该合同约定，被告以讼争房屋作为抵押物向贷款银行申请贷款161万元用于购买讼争房屋，原告为此提供阶段性连带责任保证。2017年6月1日，中国建设银行股份有限公司福州华林路支行委托福建世好律师事务所向原告筑家地产发函，因被告吴仁明截止2017年5月3日止拖欠贷款本金1537656.87元、利息49914.45元、罚息1893.22元，故要求原告承担阶段性保证责任，依约偿还贷款本金、利息及罚息等各项费用。2017年7月24日，原告筑家地产委托北京市盈科（福州）律师事务所向被告吴仁明发函，通知被告及时缴纳按揭贷款，并告知若不及时缴纳贷款，将依约解除合同。 另查，讼争房屋福州市晋安区鼓山镇连凤支路26号筑家华庭1#楼102单元，经预登记为吴仁明名下，证号为：YR1308368。本院于2017年6月9日立案受理中国银行股份有限公司福州华林路支行诉吴仁明、侯凤兰、福州筑家房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，并于2018年5月18日作出（2017）闽0102民初4765号民事判决，判决福州筑家房地产开发有限公司对该判决确定的吴仁明、侯凤兰的债务承担连带清偿责任。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关的附件合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应依约及时履行。关于原告的诉请，本院分析如下： 其一，被告在依约支付了69万元首付款并办理按揭贷款手续之后被告连续11付款期未向银行缴纳贷款本息，且案外人中国银行股份有限公司福州华林路支行已对被告提起诉讼，依照双方的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.4.2款之约定，被告已经构成根本违约，原告要求解除与被告的诉请，符合合同约定，本院予以支持。 其二，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告协助原告共同到福州市房地产交易登记中心办理上述《商品房买卖合同》项下商品房预告登记等的注销手续，同时要求被告返还位于福建省福州市晋安区筑家华庭第1＃幢2层102单元房，符合法律规定，本院予以支持。 其三，原告要求依照《商品房买卖合同》附件六补充协议3.4.2款的约定，被告立即向原告支付购房款的30%违约金690000元以及因合同解除而产生的一切注销手续费用及相应税费暂计1000元。但原告该项诉请中约定的违约金额过高，且未有证据证明原告已因此造成了实际的损失，故该项诉请本院不予支持。原告另要求被告支付因被告违约拖欠而导致原告代缴款项及从原告拖欠之日起至被告补足款项期间的违约金共计1000元（暂计），以及赔偿由此产生的一切费用暂计1000元，因被告未提供代缴相关款项的证据，故对于该部分诉请，本院不予支持。 综上，被告吴仁明经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告福州筑家房地产开发有限公司与被告吴仁明签订的合同编号为201032600188的《商品房买卖合同》； 二、被告吴仁明于本判决生效之日起二十日内返还位于福建省福州市晋安区筑家华庭第1＃幢2层102单元房； 三、被告吴仁明于本判决生效之日起十日内协助原告福州筑家房地产开发有限公司办理福建省福州市晋安区筑家华庭第1＃幢2层102单元房《商品房买卖合同》备案的注销手续，办理注销手续相关费用由被告吴仁明承担； 四、被告吴仁明于本判决生效之日起十日向原告支付原告福州筑家房地产开发有限公司因本案所发生律师代理费人民币20000元； 五、驳回原告福州筑家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25200元，由原告负担5200元，由被告担20000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇一八年八月十日 书 记 员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。