浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终4534号上诉人（原审原告、案外人）：浙江重得箱包有限公司，住所地：浙江省桐乡市石门镇民联路78号2幢。法定代表人：钱灿明，总经理。委托诉讼代理人：陈国涛，浙江同勉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广发银行股份有限公司杭州余杭支行，住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道世纪大道158号。负责人：徐红，该支行行长。委托诉讼代理人：来晓慧，女，该行员工。委托诉讼代理人：葛金龙，男，该行员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：杭州聚盛箱包有限公司，住所地：浙江省余杭区余杭经济开发区临平大道493号1幢。法定代表人：张建伟，公司负责人。被上诉人（原审被告、被执行人）：浙江莉祥箱包有限公司，住所地：浙江省桐乡市石门镇工业区1幢。法定代表人：张建伟，公司负责人。被上诉人（原审被告、被执行人）：张建伟，女，1970年8月22日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被上诉人（原审被告、被执行人）：张胜福，男，1967年7月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原审原告：王招松，男，1949年8月10日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原审原告：王桂凤，女，1952年6月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原审原告：钱灿明，男，1982年11月1日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。上诉人浙江重得箱包有限公司（以下简称重得公司）与被上诉人广发银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称广发银行余杭支行）、杭州聚盛箱包有限公司（以下简称聚盛公司）、浙江莉祥箱包有限公司（以下简称莉祥公司）、张建伟、张胜福及原审原告王招松、王桂凤、钱灿明案外人执行异议之诉一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初13937号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人重得公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：租赁合同系双方当事人之间的合意，该合同符合法律程序，且未违反合同法规定，应为有效合同。租赁合同之外约定的租金给付，与主合同成立无关。原审原告在租赁期限内按照法律规定将涉案房产租赁给上诉人，也符合合同成立的必要要件。上诉人基于有效合同享有“买卖不破租赁”的权利。原审将主合同的成立于合同成立之后的其他民事行为混为一体，否认合同的有效性，驳回上诉人的诉讼请求与事实和法律规定不符。被上诉人广发银行余杭支行辩称，一、广发银行余杭支行享有对案涉房屋的抵押权，且案涉房屋未出租及另设抵押权。2014年1月15日，广发银行余杭支行与莉祥公司签订《最高额抵押合同》，约定以案涉房屋为广发银行余杭支行与聚盛公司的债务提供最高额抵押担保，并于次日办理抵押登记。在此期间，案涉房屋所有人莉祥公司未向任何第三方出租该房产，亦向广发银行余杭支行出具承诺，案涉房屋未向任何第三方另作抵押担保。二、案涉房屋于2014年1月12日出租与事实不符，且可认定租赁合同不真实。根据浙江省高级人民法院的规定，上诉人主张拍卖不破租赁，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同系房屋使用权抵债的，对租赁合同的真实性不予认可。上诉人提供的房屋租赁合同，时间节点刚好设定在房屋抵押前三天，房屋租金的约定又是以房屋租赁双方以房屋使用权抵股权转让款，符合浙江省高级人民法院对租赁合同真实性不予认可的标准要件。另，本案中并未提供租赁登记备案手续，且也未提供案涉房屋进行转租的证据，不能证明租赁合同的真实性。三、案涉房屋已被查封保全，确认案涉房屋无租赁或其他抵押权利，并限制莉祥公司对案涉房屋的处分权利。综上，上诉人广发银行余杭支行认为其对案涉房屋具有优先受偿权，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人聚盛公司、莉祥公司、张建伟、张胜福及原审原告王招松、王桂凤、钱灿明未作答辩。王招松、王桂凤、重得公司、钱灿明向一审法院起诉请求：1、不得执行座落于桐乡市石门镇民联路78号2幢房产；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：王招松、王桂凤、重得公司、钱灿明提供了一份签订日期为2014年1月12日的《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、莉祥公司将座落于桐乡市石门镇民联路78号2幢房产出租给王招松、王桂凤，每月租金为底层9元/平方米，二、三层5元/平方米，即月租金为56657元，年租金为679884元；2、租赁期限为十年，自2014年1月13日起至2024年1月12日止，如逾期未交付房屋，以实际交付房屋之日起算；3、因莉祥公司股东股权转让事宜，莉祥公司股东尚欠王招松、王桂凤股权转让款5673600元，且莉祥公司对上述债权承担连带担保责任，故上述租金双方均同意从王招松、王桂凤享有的债权抵扣8年4个月。2014年1月15日，广发银行余杭支行与聚盛公司签订了《授信额度合同》一份，主要约定：广发银行余杭支行向聚盛公司提供授信额度敞口最高限额人民币1900万元整。同日，担保人莉祥公司、张建伟、张胜福与广发银行余杭支行签订了《最高额保证合同》一份，莉祥公司与广发银行余杭支行签订了《最高额抵押合同》一份，本合同项下用于抵押的房产为案涉房产。次日办理了抵押登记手续。因聚盛公司在贷款期内发生利息逾期，构成违约，故广发银行余杭支行向一审法院提起诉讼，并提出财产保全申请，查封了涉案房产。一审法院于2015年2月17日作出（2014）杭余商初字第1893号民事判决，判令：一、聚盛公司返还广发银行余杭支行借款本金19000000元；二、聚盛公司支付广发银行余杭支行利息149323.72元；三、广发银行余杭支行对莉祥公司提供的抵押物即案涉房产在最高限额范围内优先受偿；四、莉祥公司、张建伟、张胜福在最高限额范围内对上述债务承担连带清偿责任。经广发银行余杭支行的申请，一审法院于2015年6月1日立案执行。另查明，案涉房产被浙江省桐乡市人民法院于2014年8月27日查封，一审法院于2014年9月11日以（2014）杭余商初字第1893-1号执行裁定轮候查封了案涉房产，并函请浙江省桐乡市人民法院将案涉房产处置权移交一审法院，2016年4月5日，浙江省桐乡市人民法院函复一审法院将案涉房产处置权移交一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点是案涉房屋租赁是否真实有效。本案中王招松、王桂凤与莉祥公司虽然签订了案涉房屋的租赁合同，但从合同内容看，双方约定王招松、王桂凤对莉祥公司享有的债权抵扣8年4个月的租金，因此该租赁合同名为租赁实为房屋使用权抵债，对该租赁事实不予认可。故王招松、王桂凤、重得公司、钱灿明现不能以其租赁权对抗合法登记的抵押权，综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年3月12日作出判决：驳回原告王招松、王桂凤、浙江重得箱包有限公司、钱灿明的诉讼请求。本案案件受理费20244元，由原告王招松、王桂凤、浙江重得箱包有限公司、钱灿明负担。二审中，上诉人重得公司与被上诉人广发银行余杭支行对原审判决认定事实均无异议，本院二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋是否在抵押权设立之前出租，上诉人重得公司基于转租赁关系是否可以对抗广发银行余杭支行已登记的抵押权，并足以排除强制执行。一审中，王招松、王桂凤、重得公司、钱灿明提供了两份《房屋租赁合同》。其中，王招松、王桂凤与莉祥公司签订的《房屋租赁合同》显示签约时间为2014年1月12日，但王招松、王桂凤与重得公司签订的《房屋租赁合同》未载明签约时间，而该房屋转租赁协议的租赁期限为2014年10月1日起至2019年9月30日止，该转租赁起始时间迟于案涉房屋抵押权登记的时间，也迟于浙江省桐乡市人民法院及原审法院对案涉房屋采取查封措施的时间。一审审理中，王招松、王桂凤、重得公司、钱灿明未提供充分证据证明在案涉房屋抵押前，王招松、王桂凤或者重得公司已合法占有使用房屋，且提供的案涉房屋转租赁协议的原件与复印件不相一致。王招松、王桂凤与莉祥公司签订的《房屋租赁合同》标注的签约时间虽早于抵押权设定的时间，但案涉房屋在抵押前未办理过租赁登记备案手续，租赁合同的当事人在抵押前未就相应租赁关系提起过诉讼、仲裁，在抵押前也未办理租赁合同公证，莉祥公司在抵押前也未向广发银行余杭支行披露过租赁情况，故原审对租赁事实不予确认，并无不当。况且，两份《房屋租赁合同》约定的租金价格反映，王招松、王桂凤将案涉房屋转租给重得公司，存在赚取租金差价的可能性，王招松、王桂凤系以对莉祥公司的债权抵扣租金。因此，王招松、王桂凤与莉祥公司签订的租赁合同即使真实，王招松、王桂凤对所租赁的案涉房屋在生产经营上也不存在依赖关系，执行异议诉讼中对王招松、王桂凤该租赁权亦不应予以保护。重得公司上诉主张主合同成立，王招松、王桂凤与重得公司之间的合同有效，本院不予支持。上诉人重得公司对案涉房屋不享有实体权益，无法对抗案涉房屋的抵押权人广发银行余杭支行。综上所述，重得公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20244元，由上诉人浙江重得箱包有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  楼继文审判员  张喜妹审判员  陈洁雅二〇一八年八月十五日书记员  章 烨7