福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0681民初3332号 原告：漳州招商局物业服务有限公司，住所地招商局漳州开发区太武路招商·依山海9栋负二层。统一社会信用代码913506817775149835。 法定代表人：萧睿，董事长。 委托诉讼代理人：刘新华，男，系漳州招商局物业服务有限公司项目部经理，住漳州开发区。 委托诉讼代理人：许燕萍，女，系漳州招商局物业服务有限公司品质部职员，住漳州开发区。 被告：吴珍珠，女，1980年10月30日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告漳州招商局物业服务有限公司与被告吴珍珠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许燕萍、刘新华,被告吴珍珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州招商局物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告偿还物业服务费欠款7797.6元及滞纳金3216.5元，共计11014.1元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：吴珍珠系招商假日365小区3栋1406室业主，自2014年1月1日至2018年6月30日期间拖欠物业服务费，物业服务企业已多次电话、催缴单、律师函的形式进行催缴，但被告借故迟迟不肯缴纳，依据《前期物业管理服务协议》第五条第一项、违约责任条款第四条之约定，其行为严重损害了原告的合法权益。现诉请法院判决被告吴珍珠偿还原告物业服务费7797.6元及滞纳金3216.5元，共计11014.1元，以维护原告合法权益。 吴珍珠辩称：1、依法免除或降低之前的物业费的缴交金额。2、依法免除滞纳金的惩罚，或按照银行的同期利率计算。3、诉讼费用由被答辩人承担。事实与理由：1、自从2013年4月28日，办理招商365小区交房手续后，作为精装修的商品房的质量问题层出不穷。严重影响我们业主的入住或出租。在这期间我们一些业主也一而再、再而三地向物业反映房子的质量问题，但都是石沉大海。直到一些业主自发组织到漳州市政府的信访办去投诉，最终在2015年4月30日才收到了招商房地产商发来的《房屋维修函》。维修期间又耗费了我们三四个月没法入住和出租的时间。虽然说招商地产与招商物业是独立的法人主体，但作为招商总公司旗下的两个子公司，房子质量问题虽然招商物业不是直接的责任人，但是在《业主手册》中的第六款中明确规定“客户服务包括接受投诉受理与回访、保修与受理”，在交房两年后才提出解决业主房子质量问题的方案，我本人认为物业虽然有服务，但是服务不到位、敷衍了事。至于“回访”，物业虽说服务五年，本业主并没有享受过这项服务。这让我们业主严重怀疑招商旗下的两家子公司存在相互包庇、推卸和不作为的问题。更为严重的是，房子质量不满意，导致我家小孩无法入住就读隔壁的优质小学，请问，招商物业是不是有一定责任？2、在房子质量问题的纠葛和物业的服务不到位的影响下，在2016年左右，物业以我们还没有缴纳物业费为由单方面终止对我假日365-3栋1406室业主的服务；本来为了维修和租赁的方便，我在物业服务中心寄放一支门房钥匙，其前台工作人员打电话给我说：因为我们欠交物业费，所以不再为我们提供任何服务，包括简单寄放钥匙的这项服务。于是，我只好叫租房的中介拿走门房钥匙。（有录音为证）。3、在《前期物业管理服务协议》中许多约定的权利我们并没有享受到。4、在《前期物业管理服务协议》中有约定，如果物业服务质量不达标的话，找业主大会，试问：我们的业主大会在哪里？5、在《前期物业管理服务协议》中第九条约定，如果物业违约，那么要退还本金和同期银行利息；第四款中却规定如果业主违约就要按每日万分之五的计算滞纳金。这样物业制定的格式合同是否符合法律追求的公平公正的价值追求。6、《2018年福建省物业管理条例》中明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，向最终用户收取有关费用：（一）业主自用的向业主收取；（二）物业管理企业使用的向物业管理企业收取；（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。那么物业企业办公使用的水电是否与业主公共使用的水电分开算，还是都算入业主分摊的公共资金？7、《2018年福建省物业管理条例》明确规定：车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。据我所知，我们小区的露天停车的收费是月租100/辆/月，临停10元/辆/日，5元/辆/次。这钱又去哪里了？8、在《前期物业管理服务协议》中第二条，一、第8条中的公示物业管理收支账目中，上面的第6、7中的费用哪里去了呢？9、新《民法》与2017年10月1日实施，新《民法》的有效追溯期是2年，无论如何算，物业费也不该是7797.6元的金额。 本院经审理认定事实如下：漳州招商局物业服务有限公司受漳州招商房地产有限公司委托为招商•假日365小区提供前期物业管理服务。吴珍珠所购住宅为招商•假日365小区3号楼1406室，建筑面积80.22平方米。吴珍珠于2011年6月18日与漳州招商局物业服务有限公司签订《招商•假日365前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.8元；业主入住时交纳六个月的物业管理服务费，以后每季度的第一个月缴纳季度物业管理服务费；业主出租房屋的物业管理服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业管理公司；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，漳州招商局物业服务有限公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；本协议自签订之日起生效等主要内容。协议签订后，漳州招商局物业服务有限公司依约为吴珍珠等业主提供物业管理服务，但吴珍珠从2014年1月1日起，未依约缴纳相关物业服务费用，2016年5月13，原告用邮政快件方式向被告书面催讨物业费，但被告仍未交纳，故漳州招商局物业服务有限公司具状诉至本院，请求判令如上所述。 本院认为，漳州招商局物业服务有限公司与吴珍珠签订的《招商•假日365前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。漳州招商局物业服务有限公司依约向包括吴珍珠的业主提供了物业管理服务，吴珍珠在接受漳州招商局物业服务有限公司提供的物业服务后，理应履行按期向漳州招商局物业服务有限公司交纳物业服务费的义务。吴珍珠对漳州招商局物业服务有限公司主张的尚欠物业管理费7797.6元不持异议，但提出原告诉讼请求超过了诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。针对被告拖欠物业费，原告于2018年7月2日提起诉讼，在诉讼时效内于2016年5月13用邮政快件向被告催讨物业费，诉讼时效中断，故本案诉讼时效应从2014年5月14日起算，对原告主张的2014年1月至5月13日这一期间的物业费，因超过诉讼时效，本院不予支持。对吴珍珠提出漳州招商局物业服务有限公司“不能及时受理被告提出的装修质量问题”等问题，与本案系不同的法律关系，可另行向相关部门主张权利。关于提出物业服务过程中存在瑕疵的问题，被告吴珍珠作为该小区的业主，多年来一直接受原告提供的物业服务，且一直未提供证据证明原告未履行合同约定中的某一项或全部物管服务义务，应认定原告履行了合同约定的相关义务，故其要免除或降低之前的物业费的缴交金额及免除滞纳金惩罚的理由不成立。漳州招商局物业服务有限公司主张被告支付的逾期交纳物业费的滞纳金，参照标准系原、被告签订的《前期物业管理服务协议》违约责任条款第九条第四项之约定，不违反法律规定，可以准许。漳州招商局物业服务有限公司要求吴珍珠支付2014年5月14日起至2018年6月30日止的物业服务费7075.60及违约金2653.35元，符合合同约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、吴珍珠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付漳州招商局物业服务有限公司物业服务费7075.60元及滞纳金2653.35元。 二、驳回漳州招商局物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理75元，减半收取计37.5元，由吴珍珠负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄明发 二〇一八年八月二十九日 书记员  黄吴刚