四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0180民初2292号 原告：晋华菊，女，1973年1月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：袁波兰，四川永靖律师事务所律师。 被告：简阳市佳旺物业管理有限公司，住所地：四川省简阳市简城镇白塔路143号附8号，统一社会信用代码：91512081076110724G。 法定代表人：孙国勋，总经理。 委托诉讼代理人：张平，四川公生明律师事务所律师。 原告晋华菊与被告简阳市佳旺物业管理有限公司（以下简称佳旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋华菊的委托诉讼代理人袁波兰、被告简阳市佳旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人张平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋华菊向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即退还预收的2017年2月24日至2017年9月14日期间的物业服务费572元；2．判令被告立即退还预收的2017年2月24日至2017年9月14日期间的垃圾处置费40元；3．判令被告立即退还装修管理费229元；4．判令被告立即退还楼道返修费200元；5．判令被告立即退还违规收取的电梯使用能耗费100元；6．判令被告立即退还违规收取出入证工本费15元；7．判令被告立即退还违规收取的准入证工本费2元。事实和理由：原告晋华菊为金域华庭小区业主。2015年2月12日签订的《前期物业服务协议》约定“业主在通知交付接房时预交一年物业服务费，以后按季缴纳”；2016年9月14日，原被告签订《装饰装修管理协议》，约定了收费标准。据此，被告当场收取了原告物业费1,018.80元、生活垃圾处置费72元、装修管理费229元、楼道返修费200元、电梯使用能耗费100元、出入证工本费15元、准入证工本费2元。原告认为，被告2017年2月23日便已离开原告所在小区，未提供相应的服务，应返还预收的物业费572元、生活垃圾费40元。《资阳市物业服务收费管理实施细则》第八条规定了前期物业服务收费项目，分基本物业服务收费、装修期间服务费、装修建筑垃圾清运费、代收费和特约特需服务费，物业服务企业不得在以上收费项目之外向业主收取其他任何费用。以上项目中没有所谓的装修管理费，且前期物业收费项目本身包含了装修期间服务费，而装修期间服务费包含业主因装修对电梯等公共设施设备使用而额外产生的维修及损耗费用、电费、人员管理费等，以及对公共部位造成环境卫生、秩序影响而产生的费用。根据《前期物业服务协议》以及《装饰装修管理服务协议》的约定“楼道墙面修复费每户200元，由业主缴纳。搬运装修材料和装修垃圾，不得污染、损坏道路、绿化、楼道及其他公共设施设备，否则承担相应的清理修缮费用”。原告在装修期间未对楼道等公共设施造成污染、损坏，被告实际也未对楼道进行返修。因此，被告在依据《前期物业服务协议》全额收取了费用后，又收取原告装修管理费229元、楼道返修费200元、电梯使用能耗费100元，属于重复收费、违规收费，应全额退还。对于出入证工本费、准入证工本费，也不在《资阳市物业服务收费管理实施细则》第八条规定收费项目内，属于违规收费，应全额予以退还。故请求人民法院支持原告诉讼请求。 简阳市佳旺物业管理有限公司辩称，2015年3月2日，被告与简阳市金泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同履行期限为2015年2月12日至业委会代表全体业主续聘或与重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时止。合同签订后，被告进入金域华庭小区正常开展物业服务。2017年2月23日，被告被他人强行赶走，办公用品被强行搬离。被告将简阳市金泰房地产开发有限公司诉至法院，简阳市人民法院2017年8月9日作出（2017）川0180民初215号民事判决书，判决被告与简阳市金泰房地产开发有限公司2015年3月2日签订的《前期物业服务合同》继续履行，并由简阳市金泰房地产开发有限公司将物业用房及相关设施交付被告使用。2017年8月25日，金域华庭小区业主委员会向被告出具《关于解除前期物业服务合同的通知》，至此，合同才终止。故，被告在解除前期物业服务合同之前收取的物业管理费于法有据。至于2017年2月24日后，其他物业公司代被告管理物业，与原告无关，原告不存在重复缴纳物业费。第二，双方签订了合法有效的《装饰装修管理服务协议》，被告依据协议约定收取电梯使用能耗费、出入证工本费、准入证工本费并不违规。即便如原告所说电梯使用能耗费属于装修期间服务费，被告也没有单独收取装修服务费，原告主张退还电梯使用能耗费不成立。物业公司为了维护小区安全向装修企业或业主收取出入证工本费和准入证工本费是物业服务企业的一般做法，属于装修期间的人员管理费。《资阳市物业服务收费管理实施细则》中规定了基本物业服务费和装修期间服务费，属于不同的两种费用。其中，装修期间服务费包含：业主在装修期间，因装修对电梯等公共设施设备使用而额外产生的维修、损耗费用、电费、人员管理费等，以及对公共部位造成环境卫生、秩序的影响而产生的费用，按建筑面积或天数计费。物业服务企业应与装修人签订《住宅室内装饰装修管理服务合同》，并在合同中明确装修期间服务费。因此，被告收取的电梯使用能耗费、出入证工本费、准入证工本费不属于违规收取。第三，关于楼道返修费。在装修过程中难免会对公共区域造成一定损坏，收取该笔费用时原告并无异议，且装修结束，被告已履行返修义务，原告要求退还该笔费用缺乏依据。综上，被告认为其不存在违规收费及重复收费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：简阳市白塔路“金域华庭”小区系简阳市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）开发建设的高层住宅小区，原告晋华菊系该小区业主。《前期物业服务合同》约定：由佳旺物业公司为该小区提供前期物业服务，合同履行期限自2015年2月12日至业主委员会代表全体业主与续聘或者重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，业主应于《商品房买卖合同》约定交付（提前交付或因建设单位原因延迟交付的按实际交付）之日起全额交纳物业服务费用。业主在通知交付接房时预缴一年物业服务费，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月前十日内履行缴纳义务。原告晋华接房后于2016年9月14日与被告佳旺物业公司签订《装饰装修管理服务协议》，第三条装修费用约定“1．装修保证金：每户2,000元（由装饰装修企业交纳，装修完毕三个月以后，经物业服务中心查验无违规装修或损坏设施设备，凭收款收据办理无息退款事宜）；2．装修管理费：0.03元/平方米*建筑面积*实际施工天数，由装修企业或者业主交纳；3．装修垃圾清运费：按建筑面积3元/平方米的标准由业主交纳；4．楼道墙面修复费：每户200元，由业主交纳；5．《装修人员出入证》办证费：工本费5元/个，押金10元/个，由装修企业交纳；6．《装修施工准入证》工本费：2元/张；7．电梯运行费：2-6楼100元/户，7-15楼200元/户；16-33楼300元/户，由装修企业或业主交纳”。同日，晋华菊向佳旺物业公司交纳2016年9月15日至2017年9月14日期间的物业费1,019元、生活垃圾处置费72元，装修管理费229元、《装修人员出入证》办证费15元、《装修施工准入证》工本费2元，楼道返修费200元、电梯使用能耗费100元、装修垃圾清运费255元。 佳旺物业公司按合同约定为金域华庭小区提供物业服务至2017年2月23日，当日下午，约二十名不明身份人员将佳旺物业公司在该小区的办公用品强行从物业用房中搬离，并赶走佳旺物业公司所有工作人员。佳旺物业公司从2017年2月23日离开该小区后，至今未能对该小区进行物业管理，该小区实际由成都市维森物业管理有限公司（以下简称维森物业公司）进行管理。因金泰公司与佳旺物业公司发生纠纷，佳旺物业公司2017年6月5日向本院起诉，要求继续履行与金泰公司签订的《前期物业服务合同》，本院于2017年8月9日作出（2017）川0180民初2145号民事判决书，判决佳旺物业公司与金泰公司2015年3月2日签订的《前期物业服务合同》继续履行，并由金泰公司将物业用房及相关设施交由佳旺物业公司使用。 2017年8月25日，简阳市金域华庭小区业主委员会作出了《关于解除前期物业服务合同的通知》，书面通知佳旺物业公司，因金域华庭小区业主委员会已于2017年8月18日成立，与佳旺物业公司的前期物业服务合同自行终止。 2017年9月3日，简阳市金域华庭小区业主委员会与维森物业公司签订《物业服务委托合同》，委托维森物业公司对该小区物业进行管理。 2018年1月2日，本院立案受理维森物业公司诉佳旺物业公司无因管理一案，维森物业公司主张其2017年2月23日接管金域华庭小区后，为佳旺物业公司垫付了水电费，故请求返回。本院审查后于2018年1月16日作出（2018）川0180民初39号民事判决书，判决佳旺物业公司支付维森物业公司垫付的水费、电费12,437元及利息损失。 以上事实，有双方当事人陈述，原告提交的身份证复印件、工商登记信息，晋华菊与金泰公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同备案表》，《前期物业服务协议》，《装饰装修管理服务协议》，佳旺物业公司收取物业费等费用的收据4份，（2018）川0180民初39号民事判决书，以及被告提交的（2017）川0180民初2145号民事判决书、《关于解除前期物业服务合同的通知》等证据在案佐证，均经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。金泰公司与佳旺物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，金泰公司、佳旺物业公司、业主均应遵守合同约定。 一、关于预收的物业管理费及生活垃圾处置费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予以支持”，本案中，被告于2017年2月23日离开金域华庭小区，虽然不是其意志所为，且《前期物业服务合同》约定的终止条件尚未出现，但2017年2月24日至2017年9月14日期间被告确实未为金域华庭小区提供物业服务，双方的权利义务实际已经终止，原告主张退还该期间的物业服务费和生活垃圾处置费，本院予以支持。 二、关于装修管理费、《装修人员出入证》办证费、《装修施工准入证》工本费、楼道返修费、电梯使用能耗费、装修垃圾清运费。原告认为以上费用系违规收费、重复收费，要求退还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，可见，违规收费包括两个要件，一是违反业务服务合同约定或者违反法律、法规、部门规章规定，二是擅自扩大收费范围或者提高收费标准或者重复收费。本案中，被告收取的以上几项费用均系双方在《装饰装修管理服务协议》中明确约定，既约定了装修费用项目，也约定了详细的计费办法，具有合同依据，不违反法律、法规、部门规章的规定，因此，不符合违规收费的构成要件，且原告实际进行了装修，被告在原告装修期间履行了相关物业管理义务，原告主张退还装修管理费229元、《装修人员出入证》工本费5元、《装修施工准入证》工本费2元，楼道返修费200元、电梯使用能耗费100元、装修垃圾清运费255元，缺乏依据。但被告收取的《装修人员出入证》办证费15元中包含10元押金，被告应予退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条第一款的规定，判决如下： 一、被告简阳市佳旺物业管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告晋华菊2017年2月24日至2017年9月14日期间的物业管理费572元及生活垃圾处置费40元。 二、被告简阳市佳旺物业管理有限公司于本判决生效后三日内为原告晋华菊办理《装修人员出入证》押金10元的退费手续； 三、驳回原告晋华菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元由原告晋华菊负担12.5元，被告简阳市佳旺物业管理有限公司负担12.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡丽群 二〇一八年八月八日 书记员  陈叔余