广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1882民初647号原告：清远市汇通承前物业服务有限公司，法定代表人：郭艺，住所：清远市,统一社会信用代码：91441802071892683J。委托代理人：吴宝民，广东北湖律师事务所律师。被告：何远静，男，汉族，1982年8月16日出生，连州市人，现住连州市。被告：郑运彩，女，汉族，1981年5月22日出生，现住连州市。委托代理人：何远静，系郑运彩的丈夫。原告清远市汇通承前物业服务有限公司与被告何远静、郑运彩物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员孔日照适用简易程序于2018年6月26日公开开庭进行审理。原告委托代理人吴宝民，被告委托代理人何远静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市汇通承前物业服务有限公司（以下简称“汇通公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费3597元、水费1547.29元、生活垃圾费210元、公摊费280.68元、停车费400元，五项合计6034.97元（拖欠日期自2015年11月至2018年4月止）；2、请求判令被告向原告支付因拖延交纳物业管理费及相关费用所造成的损失共计511.17（2015年损失94.58元，2016年损失258.03元，2017年损失145.95元，2018年损失12.61元）（均计至2018年4月止）；以上第1、2项合计6546.14元。3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告何远静、郑运彩系原告所管理的连州市连州镇巾峰路33号巾峰豪庭小区二期B幢1207室的业主。2014年12月，原告与连州巾峰豪庭业主委员会签订了《连州市巾峰豪庭小区物业管理服务委托合同》，该合同就委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等方面进行了约定。在此之前，原告曾以连州市汇通物业管理有限公司的名义与该小区业主委员会签订过《巾峰豪庭物业服务管理委托合同》；被告何远静作为小区的业主亦于2012年6月27日在《巾峰豪庭业主公约》上签名确认，承诺按公约履行相应的责任，其中包括按时缴交物业管理费用及相关费用。合同签订后，原告按照上述合同所约定的事项为巾峰豪庭小区全体业主提供了完善的物业管理服务。小区绝大多数业主也都按时交纳了物业管理服务费及相关费用，但被告何远静、郑运彩自2015年11月起并未依约向原告交纳物业管理服务费及相关费用，其中拖欠物业管理服务费3597元、水费1547.29元、生活垃圾费210元、公摊费280.69元、停车费400元，五项合计6034.97元。被告何远静、郑运彩无故拖延交纳物业管理费及相关费用的行为已构成违约。原告曾多次以口头、电话、书面等形式向被告进行催缴，仍拖欠不交。被告何远静、郑运彩承认原告在本案中所主张的事实，但认为：一、清远市汇通承前物业服务有限公司违反和答辩人签署的《巾峰豪庭二期物业管理服务协议书》。（一）违反房屋共用设施设备及其运行的维护和管理的约定；对上下水管道疏通不及时；对加压水泵的管理不到位；消防设施不合格。（二）违反协议书第二条第三点和第四条第四点环境卫生的有关约定，经常性垃圾不处理、小区垃圾成堆、消防通道垃圾堵塞；公共卫生差，存在卫生及消防隐患。（三）违反协议书第二条第四大点保安的第一点第三小点，防火、防盗，小区周边及大堂、门岗、闭路监控的约定，保安值班人员及闭路监控数量严重不足，导致小区常发生入室盗窃，但无法提供相关监控视频协助破案。（四）违反协议书第四条按规定物业管理服务费用的约定。物业管理服务费用包含有电梯检测、维修和护理费，但原告因管理不到位造成电梯设备故障产生的费用又摊到业主身上。（五）单方面提高停车费用，违反协议书第五条其他有偿服务费用的第一大点第一小点的约定。二、清远市汇通承前物业服务有限公司不作为及违法的事项：（一）物业公司没有经过组织业主开大会或投票（投票要超过建筑面积70%的业主）的形式来进行投票选举，私自增补不知情的业主做业主委员会成员，这样的业主委员是不合法的。（二）物业公司私自收取业主每月每户15元的维修基金，按规定维修资金是不可以以这种方式收取，这已经严重违反物业管理法。（三）物业公司从进驻小区服务至2018年5月29日前有利用公共区域让商家进行广告宣传以及电商进驻促销宣传活动和公共区域停车等行为。公共区域的广告费和停车费，以及电商进驻等费用都属小区业主共同的费用，而这些费用都没有交到业主手上。（四）物业公司以断绝（拆水表、锁水闸）供水的行为要挟业主逼迫业主交物业管理费。三、关于清远市汇通承前物业服务有限公司违约不作为及违法的事，小区热心人士以口头和书信的形式多次向物业公司反映，并且超过66.86%的业主联名维权要求物业公司整改，但一直得不到物业公司的回应及整改。四、关于清远市汇通承前物业服务有限公司出具的民事起诉状中提到的“小区大多数业主也都按时交纳物业管理服务费及相关费用”，本人做出解释，就本栋而言超过76%的业主对物管的服务不到位及违法的行为做出拒缴物管费以示抗议。本院认为：何远静、郑运彩承认汇通公司在本案中主张的事实，故对汇通公司主张的事实予以确认。本案是委托合同（物业服务合同）纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告为乙方分别于2011年5月16日和2014年12月21日与两被告所在的连州市巾峰豪庭小区的连州市巾峰豪庭业主委员会作为委托方（甲方）签订了《“巾峰豪庭”物业管理服务委托合同》（以下简称“委托合同“），委托合同第三条约定“乙方提供服务的受益人：本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。第十四条约定的委托管理期限分别2011年5月1日起至2013年4月30日止、2015年1月1日起至2018年12月31日止，合同期双方若无异议，合同自动续效。”故，委托合同仍在有效期限内，且委托合同没有违反有关法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行义务。由于被告没有按照委托合同的约定向原告支付物业管理费，其行为已经违反了合同的约定，构成违约，应依法承担违约责任。2018年3月28日原告向被告发出了《催款通知书》，明确向被告催交已经拖欠的管理费、水费、垃圾费、公摊费、停车费的数额，但被告仍然没有履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告请求，事实依据充分，本院予以支持。被告认为原告违反与其签署的《巾峰豪庭二期物业管理服务协议书》的约定的辩称，属于另一个法律关系，原告可依双方约定或者有关规定通过其他途径处理。对原告请求被告赔偿因拖延缴纳管理费及相关费用所造成的损失问题，由于原告提交的《巾峰豪庭物业管理服务委托合同》及《巾峰豪庭业主公约》对逾期交费的损失并未有明确约定，本院对原告这项请求不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：一、限被告何远静、郑运彩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告清远市汇通承前物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费3597元、水费1547.29元、生活垃圾费210元、公摊费280.68元、停车费400元，合计6034.97元（拖欠日期自2015年11月至2018年4月止）。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告何远静、郑运彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  孔日照二〇一八年八月二日法官助理谭建聪书记员陈雪梅附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。