广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初722号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：杨梅，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：谢渊，男，公司工作人员。被告：惠东县莱洋天置业有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段。法定代表人：胡舜，经理。委托诉讼代理人：李奇东，男，公司工作人员。委托诉讼代理人：叶海铭，男，公司工作人员。原告中原地产代理（深圳）有限公司与被告惠东县莱洋天置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中原地产代理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人杨梅与谢渊，被告惠东县莱洋天置业有限公司的委托诉讼代理人李奇东与叶海铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原地产代理（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费共789131.8元及利息101798元（按银行同期贷款利率计算利息，从2015年1月21日开始暂计至2018年1月20日）；被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求中的代理费数额为840106元，利息自2015年1月25日起至实际全部付清款日止以未付款840106元为基数按银行同期贷款利率计算。事实和理由：原、被告于2013年1月22日就位于惠州市惠东县亚婆角风景区东侧的惠东莱蒙水榭湾一期项目之销售代理事宜签署了莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同及莱蒙水榭湾一期二三级市场销售转介合同，上述合同对该项目的代理事项、代理期限、代理范围、代理方式、代理服务费、违约责任等事项都作出了明确约定。合同签订后，原告积极履行合同项下之义务，完成相关的销售代理工作。但截至目前，被告仍拖欠原告代理费共789131.8元，根据上述合同约定被告应当按时向原告支付代理服务费。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，应承担由此引起的全部责任。被告惠东县莱洋天置业有限公司辩称，双方确有签署莱蒙水榭湾策划一期代理合同，也有二级转介合同，但是从现有证据看，原告仅提供了莱蒙水榭湾认购书，并没有提供与双方转介合同约定结佣条件的证据，在双方的结佣约定中，结算的程序是以开发商和客户签订商品房买卖合同且客户购房全款到账作为最后的结账依据。从目前原告提交的证据看，并没有符合商品房到账依据，且没有合同约定双方每月合同、客户名称，代理费数额进行书面确认的资料。故被告认为原告提供的资料并不足以支持其诉讼请求。恳请法院注意本案的时效，原告相关的诉请已经超过法定时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据和事实，本院认定如下：1.原告主张原告与被告于2013年1月22日签订了莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同及莱蒙水榭湾一期二三级市场销售转介合同，提交了莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同及莱蒙水榭湾一期二三级市场销售转介合同予以证明，被告对该两份合同的真实性、合法性、关联性予以认可，根据举证规则，本院对原告主张的事实予以采信。莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同，甲方为惠东县莱洋天置业有限公司，乙方为中原地产代理（深圳）有限公司，该合同第一条约定的项目名称为惠东莱蒙水榭湾一期，项目位置为惠州市惠东县亚婆角风景区东侧，项目面积为预售证经批准的全部可售住宅建筑面积共约133527平方米，乙方对项目的代理方式为联合代理，即乙方非项目独家销售代理人；合同第二条约定合同期限为自合同生效之日起至公开发售日满12个月止；合同第三条约定合同签订后由乙方组成项目组参加甲方项目的营销工作，提供策划和销售服务，指导甲方整个项目的销售工作，对销售全过程的流程负责；合同第六条约定“……6.2.1销售代理佣金每月结算一次，乙方需每月8号（若遇公休日定假日或政府规定的其它假日顺延）前向甲方提交上个月的结算清单，每月提交的结算清单包含总表（需注明已提、待提、未提金额）。甲方自接到乙方提交的结算清单之日起15个工作日内书面确认无误后支付销售代理佣金。若甲方对乙方提交的结算清单数据有异议，甲方有权要求乙方重新核算数据，甲方自双方对结算清单数据达成一致意见之日起15个工作日内书面确认无误后支付销售代理佣金。6.2.2销售代理佣金结算以甲方与客户签订《广东省商品房买卖合同》，且客户购房全款到账作为最终结算依据（甲方可在每笔应结佣金中扣除10%，作为乙方承诺不违反甲方禁止事项，及协助甲方处理入伙事宜并达到甲方及客户满意度的保证金，该笔保证金由甲方于项目入伙后二个月内根据乙方是否存在违约行为，决定全部支付或部分支付）。6.2.3甲乙双方每月就已签订《广东省商品房买卖合同》的单位房号、合同价款、客户名称、销售代理费数额进行书面确认，甲方需于15个工作日内书面确认；甲方如无书面确认，则乙方可根据合同第七条的约定书面送达甲方，送达后甲方未在7个工作日内提出书面异议，则视为甲方认可乙方书面送达的内容。”第七条约定“7.1本合同规定的任何通知应采取书面形式，并以双方签字确认为准。7.2通知的送达，以专人亲自向收件方递送或以特快专递方式递送，递送地址以本合同约定的地址为准（地址发生变更时应及时书面通知对方）。甲方地址：惠东县平山镇华侨城××××3路××××九楼，联系人：刘某，联系电话：0752-8×****，乙方地址：深圳市福田区××××三楼，联系人：章某，联系电话：136××******。7.3以专人递送时，签收日即为送达日；以特快专递方式递送时，以签收之日为送达日，若因收件方原因无法送达，则以投递之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。”第八条约定“……8.6合同终止时，甲方仍须支付乙方于代理期间已完成销售工作部分之销售代理佣金，且支付期限不得迟于书面通知合同终止及经双方确认应支付金额后的七个工作日，甲方逾期不支付乙方应收销售代理佣金的，将按每逾期一天向乙方支付欠付销售代理佣金的0.3‰作为违约金，但因乙方原因导致终止合同的，甲方有权从销售代理佣金中扣除乙方因违约给甲方造成损失的金额，不足部分，甲方有权向乙方追偿。”莱蒙水榭湾一期二三级市场销售转介合同，甲方为惠东县莱洋天置业有限公司，乙方为中原地产代理（深圳）有限公司，该合同第二条约定“推介项目为惠东莱蒙水榭湾一期项目可售单位，以甲方书面确认可售单位为准”；第三条约定“合作期限自2013年7月6日起至2013年10月31日止，在本合同合作期限内甲方有权提前终止合作，但需提前10天书面通知乙方”；第六条约定“业绩确认，1.甲方指派蔡楚峰对乙方转介到访客户的《转介客户到访确认书》、《诚意客户登记书》及转介成交客户的《转介客户成交确认书》进行签字或签章确认。乙方需指派现场对接负责人孙莉，负责转介到访客户、乙方员工的对接，及与甲方的对接工作。2.转介客户不设置保护期，项目开盘前，乙方转介客户一旦签订《诚意客户登记书》即确认为乙方业绩，项目开盘后，乙方转介客户一旦缴纳购房定金并签订认购书即确认为乙方业绩。3.甲方合作单位员工购买不计入转介，具体名单如下，中国工商银行股份有限公司深圳红围支行、交通银行股份有限公司深圳华富支行、中国建设银行股份有限公司深圳田背支行、中国民生银行股份有限公司深圳彩田支行、中国农业银行股份有限公司深圳水榭春天支行、北京银行深圳分行、天虹商场股份有限公司、深圳市农产品股份有限公司。4.甲方所属莱蒙国际旗下子公司开发项目水榭花都、莱蒙水榭山花园、莱蒙水榭春天项目业主购买可计入乙方转介，只结算2%佣金，不结算奖金。5.每个成交单位由甲、乙双方单独进行确认并签订《客户确认书》。6.《客户确认书》一式贰份，甲乙双方各执一份，凭《客户确认书》确认业绩。”第七条约定“结算方式及费用，（一）甲方根据乙方转介客户的实际成交情况，向乙方支付代理佣金，1.带客上门奖，乙方员工每带客户一批至甲方项目现场销售中心并办理客户登记的，甲方即现场奖励该员工100元购物卡；2.认筹奖，乙方员工所带客户办理诚意客户登记的，甲方即现场奖励该员工200元购物卡；3.成交佣金及奖金，乙方员工所带客户购买项目的，甲方按签订的商品房买卖合同的金额的2%给乙方结算佣金，并给予该员工3000元现金奖，乙方需向甲方提供佣金及奖金的正式发票。4.每周发生的购物卡结算，在次周二由乙方对接人提供清单经甲方对接人及财务部审核后领取。5.双方约定符合佣金结算的条件为，一次性及按揭购买的单位在签订商品房买卖合同后结算佣金及现金奖励，分期购买的单位在签订商品房买卖合同后结算50%的佣金及现金奖励并在该单位回款50%后结算剩余佣金。6.代理佣金以一个月为一结算周期，甲方应于收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金业务一致的合法有效发票后7个工作日内支付代理佣金，每月发生的佣金结算时间为下月10-20日。7.挞定条款，客户交纳定金后，如未成交，均为挞定。8.客户交纳定金后挞定的按照以下方式支付相应佣金，挞定、临定毁约、退定单位不计入乙方销售套数，不结算代理佣金。（二）经双方确认，甲方将代理佣金转入乙方以下账号，户名中原地产代理（深圳）有限公司，开户行中国农业银行××××支行，账号41×××58。（三）甲方逾期未能按时支付乙方代理佣金，则甲方除支付足额佣金外，每逾期一天，甲方按欠付款项的万分之一向乙方支付滞纳金。”2.原告主张因莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同而产生的剩余10%佣金54260元被告尚未支付。其中原告主张2013年8月17日至2013年10月17日的佣金为376142元，被告支付了338258元，剩余10%即37884元未支付，原告提交了莱蒙水榭湾项目中原地产（2013年8.17-10.17）佣金结算表复印件、中原地产代理（深圳）有限公司莱蒙·水榭湾项目（2013年8.17-10.17）佣金结算表复印件、被告向原告支付338258元的中国银行深圳分行电子回单复印件予以证明；原告主张2013年10月18日至2014年2月17日的佣金为163756元，被告支付了147381元，剩余10%即16376元未支付，原告提交了莱蒙水榭湾项目中原地产（2013年10.18-2014年2.17）佣金结算表复印件、中原地产代理（深圳）有限公司莱蒙·水榭湾项目（2013年10.18-2014年2.17）佣金结算表复印件、被告向原告支付147381元的中国银行深圳分行电子回单复印件予以证明。被告对原告提交两份银行转账电子回单复印件真实性予以认可，对其余证据以没有原件为由不予质证。原告反驳称因原、被告双方进行结算后已经将原件全部交付被告，原件由被告保存；被告对原告的反驳不予认可，辩称双方没有约定原告需要交付原件给被告才可以结算，且原告主张被告在尚未支付10%的佣金的情况下将原件交付被告不符合常理。3.原告主张原告代理了涉案项目的内场销售，按照合同约定的0.6%代理费率计算的销售代理费为457982元，被告未予以支付，提交了认购书复印件137份予以证明。被告对认购书的真实性予以认可，对关联性有异议，对原告主张的事实不予认可，理由系认购书不能体现出原告参与的内容，不能证明认购行为是原告的居间介绍。4.原告主张原告就涉案项目进行外围客户转介，按照合同约定的2%的转介费率计算的转介服务费为327865元，被告未予以支付，提交了客户联动成交确认单复印件31份予以证明。被告对客户联动成交确认单的真实性、关联性不予认可，对原告主张的事实不予认可，理由系没有原件无法核实真实性，且该证据中的开发商签名处和佣金结算表内的开发商营销经理并非同一人，也未加盖公章。原告反驳称客户联动成交确认单原件由被告持有，未举证证明，被告不予认可，辩称该确认单系唯一能证明原告参与销售的重要依据，原件应该在原告处而不是被告处。5.原告主张原告于2017年11月通过中国邮政快递的方式三次向被告邮寄催款通知书，提交了三份EMS快递单予以证明；其中单号为1072140744825的快递邮寄地址为惠东县平山镇华侨城××××3路××××九楼，收件人为惠东县莱洋天置业有限公司，电话为0752-8×****，该邮件显示退回，原因系原写地址不详、无法联系客户，邮戳日期为2017年11月9日；单号为1072121158225的快递邮寄地址、电话与单号为1072140744825的快递单一致，收件人为刘某，该邮件显示退回，原因系原写地址不详、客户电话停机，邮戳日期为2017年11月9日；单号为1072140736325的快递邮寄地址为惠东县稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段，收件人、电话与单号为1072140744825的快递单一致，该邮件显示退回，原因系无法联系、电话欠费，邮戳日期为2017年11月18日。6.经本院依法释明，被告未陈述及举证证明莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同第六条约定的房屋入伙时间。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，原、被告签订的莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同及莱蒙水榭湾一期二三级市场销售转介合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.原告主张的佣金结算单中的剩余10%佣金数额是否属实；2.原告主张的内场销售代理的费用是否属实；3.原告主张的外围客户转介的代理费是否属实。关于第一个焦点，原告主张被告未付10%佣金的依据系佣金结算单复印件，因佣金结算表系原、被告双方结算的依据，原告辩称佣金结算表在被告未付清款项的情况下已将原件交付被告，不符合一般的交易习惯，且莱蒙水榭湾一期联合策划销售代理合同第六条约定的系“甲方可在每笔应结佣金中扣除10%”，并非必须要扣除10%佣金，原告以佣金结算单复印件、被告支付过佣金的银行流水作为证据证明被告欠付佣金事实，在无其他证据予以辅助证明的情况下，原告主张的事实不具有高度可能性，故本院对原告主张的欠付佣金事实不予采信。关于第二个焦点，原告主张的内场销售代理的费用的依据系认购书复印件，因原告提交的认购书并未记载与原告的关联性，且原告持有认购书复印件并不能直接证明系原告的行为而促成认购书的签订，在无其他证据予以辅助证明的情况下，本院对原告主张的事实不予采信，原告请求被告根据认购书认定原告的销售代理费用，本院不予支持。关于第三个焦点，原告主张的外围客户转介的代理费的依据系客户联动成交确认单复印件，原告主张客户联动成交确认单原件由被告持有，未提交证据予以证明，被告不予认可，根据举证规则，本院对原告主张客户联动成交确认单原件由被告持有的事实不予采信，原告未能举证证明客户联动成交确认单复印件的真实性、合法性、关联性而主张外围客户转介的代理费，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告的主张被告欠付佣金事实，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12710元，由原告中原地产代理（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰审 判 员  刘振尧人民陪审员  赖华辉二〇一八年八月二十七日法官助理邓梓均书记员何科达