广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3594号原告：中山市东区亨尾股份合作经济联合社，住所地广东省中山市**东裕路****，组织机构代码74800034-2。负责人：林燕兴，社长。委托诉讼代理人：梁世颂，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。被告：黄玉君，男，1946年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，委托诉讼代理人：黄敬池，男，1971年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，系被告黄玉君之子。委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社（以下简称亨尾经联社）与被告黄玉君农业承包合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亨尾经联社委托诉讼代理人梁世颂，被告黄玉君及其委托诉讼代理人黄敬池、宋珠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亨尾经联社向本院提出诉讼请求：1.被告搬离位于中山市玖文地（南）山地，并将上述山地的使用权返还给原告；2.被告搬离位于中山市金字山城桂路边面积为14.5亩的鱼塘，并将上述鱼塘的使用权返还给原告；3.被告向原告返还位于中山市东区××山××地××57棵荔枝果树；4.被告向原告支付占用山地的占用费1900元、占用鱼塘的占用费27550元、占用果树的占用费1805元（占用费均自2015年3月1日起暂计算至2015年10月14日，要求计算指被告实际返还山地、鱼塘、荔枝果树之日止）。事实和理由：原、被告双方于1998年2月23日签订租地种果合同，约定被告租赁原告位于中山市玖文地（南）山地一块，租金为每年每亩670元，租赁期限自1998年3月1日起至2015年2月28日。后原、被告又分别签订亨尾经联社鱼塘出租协议和荔枝果树承包合同，约定被告承包原告位于中山市金字山城桂路边面积为14.5亩的鱼塘和位于金字山九眠地的57棵荔枝果树，承包期限自2014年1月1日起至2015年2月28日止，鱼塘租金为每亩660元/年，果树租金为每棵50元/年。目前，约定的承包期限已届满，被告拒绝向原告返还山地、鱼塘和果树，并一直占用至今。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。诉讼中，原告亨尾经联社变更前述第二项诉讼请求为被告搬离位于中山市金字山城桂路边面积为36亩的鱼塘，并将上述鱼塘的使用权返还给原告；变更前述第四项诉讼请求为被告向原告支付占用24亩山地的占用费45600元、占用36亩鱼塘的占用费68400元、占用57棵果树的占用费1805元（占用费均自2015年3月1日起暂计算至2015年10月14日，要求计算至被告实际返还山地、鱼塘、荔枝果树之日止）。另外，原告亨尾经联社增加一项诉讼请求为被告向原告支付占用8亩果地的占用费15200元（占用费自2015年3月1日起暂计算至2015年10月14日，要求计算至被告实际返还果地之日止）。原告亨尾经联社并明确该8亩果地即是前述57棵荔枝果树所对应的土地。原告亨尾经联社对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.种地种果合同；2.亨尾经联社鱼塘出租协议；3.荔枝果树承包合同；4.收回场地通知书；5.快递单；6.报纸公告；7.土地证；8.农用地租赁合同；9.城桂路林地（东面）承包合同；10.文件；11.黄玉君交租收据；12.农林地的出租表决结果；13.经联社集体组织会议记录。被告黄玉君辩称：1.黄玉君是亨尾村村民。黄玉君自1990年起承包亨尾大队金字山片区荒山荒地一块，面积共14.5亩并将此开发成鱼塘养殖四大家鱼。为了响应国家农业发展的号召，黄玉君自1998年又承包了亨尾经联社金字山片区的老荔枝树57棵。黄玉君一直以来按照合同条款按时缴纳租金，从来没有拖欠租金。黄玉君在承包期间，遵守国家法律法规，承包场所没有发生过火灾等事故，也没有发生过任何治安案件。2.黄玉君要求续租以减少、挽回自己的损失。自承包之日起，黄玉君开垦种树，开垦当年投放并购买各种树苗68000元及开荒费用30000元。承包开发至今，每年投放除草、施肥、补苗、人工费用约25000元，17年合共投放425000元。种植多年才有收成。但近几年来，因为天气问题，失收的年份较多，至今尚未收回成本。根据租地种果合同和鱼塘出租协议，黄玉君有权提出续租要求。3.亨尾经联社曾口头同意合同到期后，再与黄玉君续约。黄玉君自1998年起承包以来由于投资大、回报慢，黄玉君曾要求续签30年期限的合同，书记答应先续期17年，以后再续期。至于鱼塘，书记说鱼塘由黄玉君开荒和经营使用多年，投入资金较大，可优先给予续租。当时黄玉君要求续租10年，书记予以口头承诺。后黄玉君开始改善养殖方式以及增加鱼苗种类，并投放45000元清理鱼塘淤泥，开始养殖甲鱼，购买鱼苗支出100000元，购买饲料支出20000元。如果没有村领导的承诺和支持，黄玉君不会投资成本养殖甲鱼。4.黄玉君作为村民是弱势群体，其合法权益应受到国家法律的保护。黄玉君投放大量资金到果场及鱼塘，现在黄玉君只要求续约，如果亨尾经联社不续约，希望给予合理补偿。5.对于57棵荔枝果树，黄玉君已在2015年2月28日交还亨尾经联社。6.对于玖文地（南）山地的承包面积，黄玉君确认是24亩。被告黄玉君就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.照片；2.现场卫星地图；3.与1号鱼塘相关的合同及单据；4.报告。本院经审理认定事实如下：1998年2月23日，中山市办事处亨尾管理区（甲方）与黄玉君（乙方）签订租地种果合同，约定：甲方位于本村之玖文地（南）山地一块，乙方愿意租用此地种植果树；租用期限为17年，自1998年3月1日起至2015年2月28日止；土地权限属于甲方集体所有，只可种植果木，不能作其他用途；租金由1998年3月1日至2003年2月28日为期五年，每年租金300元；2003年3月1日至2008年2月28日为期五年，每年租金450元；2008年3月1日至2015年2月28日，每年租金670元；在承租期间，此地一旦被国家或政府单位征用，双方必须服从，只能由甲方向征地单位追补损失，服从国家的征地的有关政策；如由承租后第六年起被征用的，则2004年前的征地果树青苗补偿款给回乙方，甲方不能享用，但在7月1日起，如被征用而获行补偿款，甲方占有20%、第七年被征用而获得补偿款甲方30%，如此类推，第八年如被征用时，该地青苗、果树补偿甲方占有40%、第九年起到第十七年被征用，双方各占有以上补偿款50%；乙方租用此地上限于种植果树，本合同期满后，该整个果场果木归于甲方集体所有，届时由管理区决定再承租，本合同则无效；如到时再另立承包合同，在同等条件下，乙方享有优先签约权；本合同有效期间，如乙方将果树转租转让的，定必要经甲方同意方可。该合同还约定了其他事项，由中山市办事处亨尾管理区盖章，黄玉君签字确认。后黄玉君占有使用土地并交纳租金。2014年3月10日，亨尾经联社（甲方）与黄玉君（乙方）签订亨尾经联社鱼塘出租协议，约定：甲方将坐落于金字山城桂路边的集体鱼塘面积14.5亩租给乙方养鱼；租用期限为一年两个月（由2014年1月1日至2015年2月28日止）；租金按每年每亩660元，由2014年1月1日起，乙方每年应向甲方缴交租金9570元，甲方以收据开单收款，如需要使用发票时，税金由乙方负责，如有延期甲方有权向乙方按每月所欠租金加收5%的滞纳金；鱼塘所订立限期届满时如乙方继续租用，甲方应在同等的条件下优先给予乙方续期租用，但要根据该时期的物价指数重新订立租金和续期年限；乙方所租用的地段如遇国家征用时，双方应服从，乙方在该鱼塘范围内饲养的鱼类、农作物、以及有关设施，甲方不负责补偿经济损失之责任，甲方应协助乙方向征地单位办理补偿手续，征地单位核准补偿的款项全归乙方所有，甲方不能占有；但征地补偿的地价款及安置费全归甲方所有，乙方不能享受。该合同还约定了其他事项，由亨尾经联社盖章，黄玉君签字捺印确认。后黄玉君在该鱼塘中养鱼并有交纳租金。2014年3月1日，亨尾经联社（甲方）与黄玉君（乙方）签订荔枝果树承包合同，约定：甲方将集体荔枝果树公开竞投承包，由乙方投得；果树地点位于金字山九眠地，共57棵；租赁期限为一年两个月（由2014年1月1日至2015年2月28日止）；承包款为每棵50元/年，一年两个月合计3325元，乙方在签订合同时应向甲方一次性付清承包款；承包期间，乙方自行管理果树，自负盈亏（包括遇到自然灾害而失收时），要做到合理管理，不得对果树造成伤害或影响生长，否则要向甲方赔偿有关损失；承包期间，该果树土地遇到国家征用时，双方必须服从，果树征用费归甲方所有，摘果补偿及果实有关损失补偿款由甲方协助乙方向征地单位商议，补偿款归乙方所得；乙方应接受果地原有养殖户的作业，甲方有义务监督养殖户对果树造成影响的行为，包括禁止养群鸡、养猪及燃烧塑料、皮碎等有毒物质；果树租用权属甲方所有，乙方无权出租。该合同还约定了其他事项，由亨尾经联社盖章，黄玉君签字捺印确认。后黄玉君种植管理荔枝树并有交纳租金。针对荔枝树，诉讼中，亨尾经联社主张在合同期限届满之后，黄玉君未向其返还，因为黄玉君并未提交已向亨尾经联社返还荔枝树的证据；黄玉君称，在合同期限届满之后，亨尾经联社已收回荔枝树，没有交接证据与村民的文化知识水平、习惯相呼应，黄玉君并称当时已到亨尾经联社处告诉工作人员前往点数。2015年9月17日，亨尾经联社向黄玉君发出收回场地通知书，明确因租地种果合同、荔枝果树承包合同、鱼塘出租协议已经到期，亨尾经联社不再与黄玉君续签合同，要求黄玉君清场搬离。亨尾经联社以快递方式寄出该通知书。2015年9月23日，亨尾经联社在中山日报刊登收地通知，要求黄玉君于2015年9月30日前拆除违建、清理场地交还亨尾经联社，并赔偿合同到期日起占用场地给亨尾经联社造成的损失。因黄玉君拒不交还场地，亨尾经联社遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：：地址为中山市亨尾村的土地所有权人为中山市亨尾股份合作经济联合社农民集体，地号为2013-21-0010土地证号为中府集有（2013）第2100**，土地总面积32.239627公顷，农用地37.35768公顷，建设用地1.881947公顷。又查：2013年1月1日，中山市五桂山长命水管理区经济联合社（以下简称长命水经联社）与黄玉君签订土地承包合同，约定长命水经联社将位于中山市东区城××路侧4.513亩土地承包给黄玉君使用，租赁期限为8年，从2013年1月1日起至2020年12月31日止。诉讼中，本院依法委托中山市测绘工程有限公司对涉讼的位于中山市金字山城桂路边的鱼塘面积进行测量。后中山市测绘工程有限公司作出测量鉴定报告，黄玉君不服向本院申请复核，中山市测绘工程有限公司于2016年11月4日作出最终测量鉴定报告,结论为1号鱼塘面积5371.2平方米，折合8.0568亩；2号鱼塘面积2136.8平方米，折合3.2051亩；3号鱼塘面积2937.2平方米，折合4.4058亩；4号鱼塘面积5627.2平方米，折合8.4408亩；1至4号鱼塘面积总计16072.3平方米，折合24.1085亩。亨尾经联社预付测量费用3620元。经质证，亨尾经联社对测量结果无异议；黄玉君认为1号鱼塘面积测量不准确，未完全扣除前述提及到的长命水经联社出租给黄玉君的4.513亩土地。又查：诉讼中，黄玉君申请证人林某出庭作证，证人林某陈某：亨尾经联社的干部承诺鱼塘出租协议到期之后与黄玉君再续租1年，并且待黄玉君果地、鱼塘的合同到期之后，按照黄玉君签订的合同继续续期，不会收回土地，基于村民对村委的信任，黄玉君认为续期是没有问题的，所以黄玉君一直耕种、使用。如果合同约定期限只有7年的话是不合理的，因为种植果树只有7年时间是不会有收成的。经质证，亨尾经联社认为证人林某陈某与本案没有直接关系；黄玉君确认证人林某的陈某，可以侧面反映黄玉君的辩解是真实的。再查：亨尾经联社向本院申请对中山市玖文地（南）山地、中山市金字山城桂路边鱼塘的市场租赁价格进行评估。本院依法委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司进行评估。中山成诺资产评估与房地产评估有限公司于2017年3月20日作出资产评估报告书，评估结论为委托评估涉讼标的于价值时段内山地市场租赁价格为3400元/亩/年，鱼塘市场租赁价格为2400元/亩/年。亨尾经联社预付评估费用34000元。诉讼中，黄玉君还申请鉴定人员出庭接受质询。中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司指派鉴定人彭某、肖某出庭接受质询。鉴定人指出：亨尾经联社确未提交种地种果合同的原件，但这点对评估不会产生影响，因为租期等内容不是关键问题，其负责评估的是2015年3月1日至评估日之时的租金，没有根据合同的内容进行评估；并不存在法律规定不能开展评估的情形；法院并未委托其进行鱼塘挖掘成本的评估，因此不会对此项内容进行考虑；其依据双方提交的材料进行评估，且仅对土地以及鱼塘的租金进行评估，不会确认土地以及鱼塘的真正权属；鱼塘中养殖的鱼属于产权人，鱼塘中饲养什么鱼与鱼塘本身的租赁价值无关。针对前述资产评估报告书以及鉴定人陈某，经质证，亨尾经联社无异议；黄玉君认为资产评估报告书不合法、不真实，因为评估资料中使用非法证据，没有考量、扣减挖掘成本显失公平，评估报告书不具有证据属性，不能作为定案依据。另外，诉讼中，黄玉君向本院提出申请，要求评估鱼塘挖掘成本。本院认为，本案涉讼合同期限已届满，并无合同依据表明亨尾经联社需要在合同到期之时，对黄玉君进行补偿或赔偿开发成本，因此，对于黄玉君该项申请，本院不予准许（本院不再另行出具通知书）。本院认为：本案是农业承包合同纠纷。亨尾经联社与黄玉君签订的租地种果合同、荔枝果树承包合同、鱼塘出租协议是双方当事人真实意思表示，内容以及形式在签订合同之时未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应恪守履行。前述租地种果合同、荔枝果树承包合同、鱼塘出租协议合同期限已经届满，是否续期、采取何种形式续期以及应该履行哪些手续续期，一方面需要有双方当事人的合意，另外一方面还需要履行相关部门规定的程序性手续，况且，合同中并没有约定合同期限届满之后，亨尾经联社必然有义务与黄玉君续期。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条之规定，亨尾经联社有权解除合同，收回承包物。对前述三个合同涉及的三处承包物作具体处理如下：1.针对玖文地（南）山地。对于玖文地（南）山地的面积，亨尾经联社与黄玉君均确认为24亩，本院对此予以确认。涉讼租地种果合同已于2015年2月28日期限届满，黄玉君应向亨尾经联社返还。自2015年3月1日开始，黄玉君继续占用山地无合法依据，故亨尾经联社有权向黄玉君主张占用费。诉讼中，本院已依法委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司对山地的市场租赁价格进行评估，评估结论不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，本院对评估结论予以采信，黄玉君应向亨尾经联社支付山地占用费为81600元/年（3400元/亩/年×24亩）。2.针对鱼塘。涉讼鱼塘面积已经过中山市测绘工程有限公司测量，该司亦已根据黄玉君的异议进行复核并最终出具测量鉴定报告，测量结论并不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，故本院对鱼塘测量面积予以确认，总面积为24.1085亩。涉讼鱼塘出租协议已于2015年2月28日期限届满，黄玉君应向亨尾经联社返还。自2015年3月1日开始，黄玉君继续占用鱼塘无合法依据，因而亨尾经联社有权向黄玉君主张占用费。又鉴于诉讼过程中，本院已依法委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司对鱼塘的市场租赁价格进行评估，该结论亦不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，本院对该结论予以采信，即黄玉君应向亨尾经联社支付鱼塘占用费为57860.4元/年（2400元/亩/年×24.1085亩）。3.针对荔枝果树。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，黄玉君称，在合同期限届满之后，亨尾经联社已收回荔枝果树，但黄玉君对此仅作口头陈某，没有提交如交接手续或其他可以佐证已经交回荔枝果树的证据材料，故黄玉君应承担举证不能的不利后果。涉讼荔枝果树承包合同已于2015年2月28日期限届满，黄玉君应向亨尾经联社返还。自2015年3月1日开始，黄玉君继续占用荔枝果树无合法依据，因而亨尾经联社有权向黄玉君主张占用费，占用费为2850元/年（50元/棵/年×57棵）。对于亨尾经联社主张该些荔枝果树所对应土地的占用费，本院认为，根据合同约定可以反映出，该部分的土地与果树分离使用，另作养殖用途，亨尾经联社主张该部分土地占用费既无事实依据，亦无合同依据，故对于亨尾经联社该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告黄玉君于本判决发生法律效力之日起十日内搬离并向原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社返还坐落于中山市东区亨尾玖文地（南）24亩山地，同时支付山地占用费（计算方式为：以81600元/年为基准，从2015年3月1日起计算至实际返还之日止）；二、被告黄玉君于本判决发生法律效力之日起十日内搬离并向原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社返还坐落于中山市东区金字山城桂路边1至4号24.1085亩鱼塘，同时支付鱼塘占用费（计算方式为：以57860.4元/年为基准，从2015年3月1日起计算至实际返还之日止）；三、被告黄玉君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社交还位于中山市金字山九眠地共57棵荔枝果树并支付占用费（计算方式：以2850元/年为基准，从2015年3月1日起计算至实际返还之日止）；四、驳回原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，测绘费3620元，评估费34000元，以上合共40540元(原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社已预交)，由被告黄玉君负担（被告黄玉君于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年八月三日书 记 员  黄英毅梁琳