广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初6095号 原告：广州市天骄货运市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇草庄中路**。 法定代表人：陈金招，总经理。 委托诉讼代理人：娄孟强，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：中通供应链管理有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省桐庐经济开发区梅林路****** 法定代表人：赖建法，总经理。 委托诉讼代理人：胡天涯、谢正力，上海易载律师事务所律师。 原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司（以下简称天骄公司）与被告中通供应链管理有限公司（以下简称中通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告天骄公司的委托诉讼代理人娄孟强、被告中通公司的委托诉讼代理人胡天涯，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天骄公司诉称：2017年5月19日，原、被告签订《物业租赁合同书》（合同编号：穗天骄[2017B062]号），将座落于广州市白云区太和镇草庄中路999、1000号天骄货运市场北院6203、204、205、206、207、208、209、210房出租给被告作为经营宿舍使用；同日，双方签订《安全生产（经营）管理责任协议书》及《补充协议》。合同约定：合同标的物相关费用需在当月六号前由乙方（被告）一次性付清给甲方；经甲方催要逾期未交清标的物租赁、物业管理、卫生费、水电费的，属乙方违约行为，甲方可随时终止合同，收回合同标的物，乙方若交有信誉保证金的，由甲方收缴；经甲方催要乙方仍逾期未交合同约定的相关费用的，每逾期一日，甲方有权以标的物的月租金、物业管理费、垃圾运输处理费合计金额的8‰按日累计收取滞纳金；违约方承诺，向守约方按合同标的物年度租赁、物业管理、卫生费合计金额的50%支付违约金。《补充协议》约定，乙方向甲方缴纳合同信誉保证金11520元。自2018年3月开始，被告无正当理由拒不按照合同约定缴纳租金，物业管理费、垃圾运输处理费及水电费。原告多次要求被告严格按照合同约定履行相关义务，并多次向被告催要拖欠的费用，但被告拒不缴纳。2018年3月23日，原告向被告签发《关于催促尽快履行合同义务的函》，要求被告严格履行合同义务，并在收到上述函件起48小时内结清全部欠费。被告于2018年3月24日收到上述函件，但仍拒不缴纳拖欠的费用并拒不履行合同约定的义务。因此，原告有权依法解除与被告之间的合同，并有权要求被告承担违约责任。2018年4月19日，原告委托律师向被告签发律师函，通知被告解除案涉合同及相关协议，收缴信誉保证金，同时要求被告立即返还案涉租赁物业和一次性支付拖欠的费用，被告已于2018年4月22日收到上述律师函，但截止起诉前，被告仍然未按要求返还上述租赁物业，且拒不支付拖欠的费用。故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告签订的《物业租赁合同书》（合同编号：穗天骄[2017B062]号）、《安全生产（经营）管理责任协议书》及《补充协议》已于2018年4月22日解除；2、被告立即向原告返还位于广州市白云区太和镇草庄中路999、1000号天骄货运市场北院6203、204、205、206、207、208、209、210房；3、被告缴纳的信誉保证金11520元归原告所有；4、被告向原告支付自2018年3月1日至返还租赁物业之日的租赁费用（暂计至2018年5月15日为9600元）；5、被告向原告支付拖欠的水电费2523元（暂计至2018年5月15日）；6、被告向原告支付自2018年3月1日至实际清偿之日的滞纳金4314.42元（暂计至2018年5月15日）；7、被告向原告支付违约金23040元。 被告中通公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。2016年6月，双方签订了一系列物业仓储合同，承租原告的相应市场用作物流项目经营，期限为2016年7月10日至2018年7月31日，合同约定原告需要保证被告的自由出入，每月6日前支付相应的费用，被告对承租物业享有绝对的使用权，合同解除时被告无需恢复原状。2018年2月，原告在未与被告沟通的情况下，阻止被告人员及车辆进出园区，并扣留了被告员工的私人财物及被告车辆等，后经双方多次协商，原告均拒绝返还扣押财产，原告的行为构成根本违约，被告也向法院提起了民事诉讼。 经审理查明：2017年5月19日，原告天骄公司（甲方、出租方）与被告中通公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同书》（合同编号：穗天骄[2017B062]号），约定：甲方的物业座落于广州市白云区太和镇草庄中路999、1000号天骄货运市场北院6203、204、205、206、207、208、209、210房，物业为框架结构，物业的门、窗、水、电设施齐全，符合安全标准，天面、地面、墙面除自然损耗、地面无损，供电、供水、排水、排污系统完好无损；本合同中的标的物仅供乙方作为经营宿舍使用，除双方另有书面约定外，乙方不得随意改变物业的用途；本合同标的物租赁期自2017年6月1日起至2018年7月31日止；本合同签订并交纳信誉保证金后乙方即可按合同协商之日起开始使用本合同中的物业，双方无违约行为或另行约定，乙方使用至本租赁合同届满止；本合同标的物租赁费为合同标的物的租金、物业管理费、垃圾运输处理费三项合计费用；该标的物水费为5元/吨，电费为1.8元/度，如调整收费标准，甲方应提前一个自然月通知乙方，将按市场统一标准执行；该标的物从2017年4月15日起按月计算租金、物业管理费、垃圾运输处理费，其中租金2160元/月，物业管理费为1440元/月，垃圾运输、处理费为240元/月，合计费用为3840元/月；乙方在进场签订合同时，需提前预交一个月的物业租金、物业管理费和垃圾运输、处理费；本合同标的物相关费用需在当月六号前，由乙方一次性付清给甲方；由甲方每月先开出租赁、服务发票，乙方需要在拿到发票后五天内把相关费用打到甲方指定账户，若因乙方未能按时付款而产生的滞纳金，由乙方自行负责；甲方保证合同中的标的物，在合同期内乙方拥有绝对的使用权，并承诺在合同期内不会随意将其转租他人使用或收回自用；租赁期间，乙方享有租赁物所属设施的专用权，乙方有权依照本方经营的需要按照乙方设计对租赁物进行装修与改装，费用由乙方承担，与乙方应负责租赁物的专用设施的维护、保养、年审等事项，甲方有权对此进行抽查；双方约定合同到期或合同解除时，对于取得甲方认可的改建乙方无需恢复原状（影响甲方报批的基础工程除外）；在标的物租赁期间，以下费用由乙方按时支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水费、电费（以给乙方统一安装的水电表计算）交给甲方，2、标的物的租赁、物业服务、卫生费交给甲方，3、逾期交费的滞纳金交给甲方，4、损坏甲方物业或其他设施、设备维修费交给甲方，5、每月车辆月保费交给甲方，6、乙方经营证照的工本费、办证费交给相关部门，7、在合同有效期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该标的物业有关的费用，双方协商处理；非乙方违约情况下甲方不得对乙方采取断电、断水、锁门等影响乙方经营的行为；乙方如有下列情形之一，属乙方违约行为，乙方承诺甲方可随时终止本合同，收回本合同标的物，乙方若交有信誉保证金，由甲方作违约金收缴，由此给乙方所带来的损失，与甲方无关，由此给甲方带来的损失，由乙方负责赔偿：1、擅自拆、改本合同标的物结构、外形或改变标的物用途的，2、经甲方催要仍逾期未交清标的物租赁、物业管理、卫生费、水电费的……；经甲方催要乙方仍逾期未交本合同约定的相关费用，每逾期一日，甲方有权以标的物的月租金、物业管理费、垃圾运输处理费合计金额的8‰按日累计向乙方收取滞纳金；违约方承诺向守约方按本合同标的物的年度租赁、物业管理、卫生费合计金额的50%支付违约金。 2017年5月19日，原告天骄公司（甲方）与被告中通公司（乙方）就前述合同签订了《补充协议》，约定：签订本补充协议时乙方向甲方交纳合同信誉保证金11520元；从原合同履行期满之日起，乙方应在15个工作日内携带租赁合同、补充协议，信誉保证金和最后一个月租金、物业管理费、水电费票据到甲方办理退租手续（信誉保证金不计息10个工作日内退还）；本协议与原合同同具法律效力，原合同中的条款与本协议条款有抵触之处，按本协议执行。同日，双方还签订了《安全生产（经营）管理责任协议书》，要求被告遵守原告关于安全生产的相关规章制度，保证一切经营活动的安全。 另查，原、被告双方就案涉天骄货运市场内的物业承租还另签订有四份租赁、仓储合同。2018年2月22日，原、被告双方因被告中通公司存在拆除、撤离该货运市场承租物业内的生产线设施设备以及工作人员及财物的行为而发生争议。原告天骄公司称，由于当时对方未能提供撤场凭证和车辆缴费凭证，故其在无法确认上述撤场行为是被告的公司行为还是他人的个人行为的情况下，仅对装载员工宿舍用品和设施设备的车辆采取了不予出场的限制，而之后被告主动同意将车辆留置在原告处作为履行合同及后续撤场、修复物业的担保。但被告中通公司表示，其并未表示要撤离涉案场地，在场地内尚有被告方的大量物资，其需要继续使用该场地，而当日被告公司仅是让公司员工前往公司的另一个场所报到；同时，被告中通公司表示并不存在同意车辆扣押、抵押的事实，相反就原告扣押车辆的行为其已多次向公安机关报案，为此被告中通公司还提交了多份报警回执予以佐证。 另查，2018年3月8日，原告天骄公司的工作人员才以微信聊天的方式通知被告中通公司的员工领取2018年3月份的发票。2018年3月23日，原告天骄公司向被告中通公司发出“关于催促尽快履行合同义务的函”，称就其与被告中通公司所签订的包括案涉租赁合同在内的五份仓储、物业租赁合同，被告对租赁物已经腾空但未退回给原告，故原告表示无论被告拟将以上租赁物退租（终止合同）或是转租他人使用，原告均表示理解和支持，但必须按照合同条款进行办理交接手续，同时原告要求被告在收到本函件48小时内结清所欠的全部服务费及滞纳金；同时，在该函件中原告还提到被告在2018年3月17日向其发来的函件。该函件以快递方式投寄，并于2018年3月24日被签收。庭后，原告天骄公司补充提交了2018年3月17日由被告中通公司发出的《意见征询函》，在该函件中被告中通公司提到“因业务发展，货量增加，现有仓库已然无法满足我司的现实需求，我司不得不另寻场地。但考虑到双方签署的合同的租期未届满，我司希望贵司同意我司对外转租，需要贵司出具一个同意转租证明”。但被告中通公司以原告天骄公司超过举证期限为由，对该《意见征询函》表示不同意质证。 2018年4月19日，原告天骄公司委托广东法制盛邦律师事务所向被告中通公司发出《律师函》，主张自被告收到该函件之日起，双方之间签订的五份仓储、物业租赁合同即告解除，没收信誉保证金归原告所有，并将租赁物业按原状返还，同时清偿2018年3月、4月的费用。被告于2018年4月22日签收了以快递形式寄送的上述函件。 2018年4月26日，被告中通公司委托上海易载律师事务所向原告天骄公司发出《律师函》，称原告非法扣押被告公司设备、车辆等至今未还，亦下令保安人员不准被告员工进入场地内，构成根本性违约，故被告主张双方签订的相关合同于2018年2月22日解除，并要求原告返还合同租赁保证金488680元，同时支付违约金600000元，等等。被告中通公司提交了顺丰速递客户留存单，根据该留存单查明，该快递于2018年4月29日签收。但原告对上述证据的真实性、合法性等均不予认可。 庭审中，原告天骄公司主张双方之间所签订的一系列租赁合同于2018年4月22日解除，解除的原因是被告在未书面提前告知原告的情况下，突然拆除、撤离整个物业，被告及涉案物业处于非正常营业状态，对被告能否继续履行合同产生了重大影响，且被告从2018年3月开始没有正常缴纳相关费用，经原告催促后局部缴纳，因此原告才向被告发出律师函解除合同，在被告收到该律师函时合同解除。但被告中通公司主张合同于2018年2月22日已经解除，解除原因是原告非法扣押被告方的车辆，禁止被告员工自由出入，为此被告多次向公安机关报案，被告明确请求原告将车辆先开回再协商支付3月份租金，不存在原告所谓的同意扣押、抵押车辆的事实，由于从2018年2月22日起被告失去了对场地的控制和使用，所以合同应当在该日解除。同时，被告中通公司确认双方就涉案场地的返还暂未办理交接手续。 诉讼中，原告称其仅限制了被告方两辆车的出场，同时其提交了2018年2月26日、2018年4月1日的录音光盘，拟证明涉案未予放行离场的车辆是被告方自愿留置作为担保的，且截至2018年4月1日双方协商时被告仍在使用涉案场地。但被告否认被滞留车辆是其公司同意留置并作为担保的，并表示被告公司在协商沟通时所作出的部分妥协和让步是为了解决问题，但不能视作认可承诺，因此相关的录音不能作为认定事实的依据。而在2018年4月1日的录音中，虽被告中通公司的“邵总”称其过来给管理人员开会、执行总裁前两天也在这里开会，但并未明确系在案涉的场地内召开会议。同时，被告中通公司已就原告天骄公司扣留其车辆的行为，于2018年5月11日向本院提起了占有物返还之诉。 另查，根据广州市中级人民法院作出的(2013)穗中法民五终字第3457号、(2014)穗中法民五终字第3954号等已经发生法律效力的民事判决书所查明的事实及认定，可以证实诉争物业所在的天骄物流园有交委会批文批准设立及许可经营、有消防部门出具的意见书许可消防验收、有镇政府批文许可土地规划为物流用地等，该物流园的出租、使用并无违反当时的法律法规，且已规划、建设、使用多年，故租赁双方在平等自愿基础上就该天骄物流园内的物业所签订的租赁合同应属有效。 诉讼中，原、被告双方确认，涉案租赁物业的水、电费支付方式是当月支付上一个月的费用。原告天骄公司提交了水电费明细汇总表，证明2018年2月至4月涉案承租物业的水、电费合计分别为1499元、477元、547元，共2523元。被告中通公司对该证据的抗辩意见为，因其已在2018年2月22日失去对涉案场地的使用和控制，故无需支付后续费用。 诉讼中，原告明确其诉讼请求中的滞纳金计算方式为：2018年3月租赁费用的滞纳金，从2018年3月13日起，按每日千分之八计付至付清之日止；2018年4月租赁费用的滞纳金，从2018年4月7日起，按每日千分之八计付至付清之日止；2018年5月租金费用的滞纳金，从2018年5月7日起，按每日千分之八计付至付清之日止。同时，原告明确其诉讼请求中的违约金，系根据合同约定按合同标的物的年度租赁、物业管理费及卫生费合计金额的50%计付。对于原告所主张的上述滞纳金及违约金，被告中通公司以原告违约在先为由不予认可，同时主张计算标准超过了法定的标准。 上述事实，有《物业租赁合同书》及其《补充协议》、《安全生产（经营）管理责任协议书》、报警回执、“关于催促尽快履行合同义务的函”、《律师函》、通话录音及当事人陈述等证据证实。 本院认为：经已发生法律效力的民事判决书的查明认定，诉争物业所在的天骄物流园有交委会批文批准设立及许可经营、有消防部门出具的意见书许可消防验收、有镇政府批文许可土地规划为物流用地等，该物流园的出租、使用并无违反当时的法律法规，且已规划、建设、使用多年，故原告天骄公司与被告中通公司所签订的《物业租赁合同书》及其《补充协议》、《安全生产（经营）管理责任协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，依法合法有效，双方均应恪守履行。 关于案涉租赁合同的解除问题。原告天骄公司与被告中通公司均主张涉案租赁合同已经解除，但对于解除的原因及时间存在争议。原告天骄公司称因被告中通自2018年3月起开始拖欠租赁费用未予支付，且经原告催告后亦未履行交纳租赁费用的义务，故其于2018年4月19日向被告发出律师函要求解除合同，而被告中通公司于2018年4月22日签收了邮寄的律师函，故合同于该日解除。但被告中通公司则抗辩称，其暂不予支付租赁费用是由于原告天骄公司于2018年2月22日非法扣押被告方车辆、禁止被告员工自由进出场地所致。原告天骄公司认为，其并未扣押被告方的车辆，所留置的车辆属于被告向原告所提供的继续履行合同的担保，为此其提交了录音作为证据。虽根据原告天骄公司所提交的录音，可以证实在公安民警介入协商调解时，有过关于以车辆进行担保的协商，但根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，担保合同应当以书面合同的形式签订，然而双方并未签订有书面的担保合同，而且在之后的多次磋商过程中被告方又表达出了否定的意思表示，同时在2018年5月被告另行向本院提起了占有物返还之诉。因此，仅仅凭借原、被告双方在协商过程中的录音，并不足以证明双方达成了以车辆作为担保的意思表示一致，被告为协商解决纠纷而在磋商过程中所作出的部分妥协亦不能单独作为认定事实的依据，故本院对原告天骄公司关于以车辆担保的主张不予采信。关于被告中通公司在2018年2月22日搬离天骄物流园内所承租物业中的生产线及员工物品的行为，属于被告中通公司内部经营自决事项，并未影响被告中通公司在剩余合同期限内继续履行合同，因此原告天骄公司不得无故干预。原告天骄公司称其并不知情该撤离行为是否属于被告中通公司的公司决策行为，因此才限制了人员及车辆的出场，但即使原告天骄公司在被告中通公司搬离相关物品时尚不知情，其亦可在第一时间内联系被告中通公司进行核实并作出合理合法的处置，而非以此为由限制对方的正常出入。由于原告天骄公司所采取的上述措施，必然会对被告中通公司的正常生产经营产生不利的影响，亦不符合中通公司租赁涉案场地的合同目的，因此在该影响尚未消除的情况下，被告中通公司有权行使不安抗辩权并暂不予支付合同约定的租赁费用。因此，原告以被告拒不支付合同相关费用为由主张合同解除的理由不成立，其向被告所发出的解除合同的通知不发生合同解除的效力。 被告中通公司主张其于2018年4月26日向原告天骄公司发出了《律师函》，并以此主张双方签订的相关合同于2018年2月22日解除。虽原告对该律师函不予认可，但被告中通公司提交了顺丰速递客户留存单，而根据该留存单可查明该快递于2018年4月29日签收，故本院对被告中通公司以快递向原告天骄公司寄送该律师函的事实予以认定，并认定原告天骄公司于2018年4月29日签收了该律师函。但在2018年2月22日被告中通公司的车辆被限制离场后，被告中通公司并未及时向原告天骄公司提出解除合同，相反在后续的沟通协商中，被告中通公司仍然继续签收了2018年3月的租赁费用发票，同时在庭审中亦明确表示在协商中其并未要求解除合同或放弃对物业的使用，因此被告中通公司主张合同于2018年2月22日解除，缺乏事实依据，本院不予采信。但由于原告天骄公司的相关行为影响了被告中通公司的合同目的的实现，原告天骄公司违约在先且持续数月，在此情形下被告方单方行使合同解除权并无不当，合同应于被告方的通知到达之日即2018年4月29日解除，即涉案的《物业租赁合同书》及其《补充协议》于该日解除；为避免当事人的诉累，在上述合同解除后，本院认定双方基于上述合同而订立的《安全生产（经营）管理责任协议书》也一并解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽被告中通公司主张涉案承租场地已经由原告天骄公司实际所控制了，但被告中通公司承认对于场地的返还双方尚未办理清点和交接，且被告在庭审也表示其公司尚有大量物资在内，因此被告中通公司在合同解除后的场地返还义务实际上并未全部完成，故本院对原告天骄公司所提出的返还承租场地的诉请依法予以支持，被告中通公司应将涉案场地腾空返还给原告天骄公司。虽根据原告天骄公司所提交的其于2018年3月23日向被告中通公司发出的“关于催促尽快履行合同义务的函”，可以证明原告天骄公司确认在该日之前被告中通公司已将承租物业腾空，即原告天骄公司承认被告中通公司已经没有继续使用涉案场地，但由于案涉租赁合同于2018年4月29日方才解除，而被告自2018年3月起即未再缴纳租赁费用，因此在合同解除后被告中通公司仍应向原告天骄公司支付2018年3月1日至2018年4月29日合同仍处于存续期间的租赁费用，金额总计为7552元；在合同解除后因原告自认被告中通公司已经腾空场地，故被告中通公司无需再行支付场地占有使用费。同上所述，被告中通公司还应向原告天骄公司支付2018年2月至4月的水电费共计2523元。由于涉案合同解除的过错归因于原告天骄公司一方，被告中通公司暂不支付合同相关费用属于正常行使合同不安抗辩权的行为，因此本院对于原告天骄公司要求被告中通公司支付租赁费用的逾期滞纳金以及违约金的诉讼请求，依法不予支持；同理，原告天骄公司还应当将其所收取的信誉保证金11520元返还给被告中通公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司与被告中通供应链管理有限公司于2017年5月19日签订的《物业租赁合同书》（合同编号：穗天骄[2017B062]号）及《补充协议》、《安全生产（经营）管理责任协议书》，于2018年4月29日解除； 二、于本判决生效之日起五日内，被告中通供应链管理有限公司向原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司支付2018年3月1日至2018年4月29日期间的租赁费用7552元； 三、于本判决生效之日起五日内，被告中通供应链管理有限公司向原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司支付2018年2月至4月的水、电费2523元； 四、于本判决生效之日起十五日内，被告中通供应链管理有限公司将广州市白云区太和镇草庄中路999、1000号天骄货运市场北院6203、204、205、206、207、208、209、210房返还给原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司管业，同时原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司将信誉保证金11520元返还给被告中通供应链管理有限公司； 五、驳回原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费537.5元，由原告广州市天骄货运市场经营管理有限公司负担431元，由被告中通供应链管理有限公司负担106.5元。上述费用原告已预交，其中被告应负担部分由被告在履行判决时直接向原告给付，本院不予退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 （本页以下无正文） 审判员 白 亮 二〇一八年八月九日 书记员 陈芷清