湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初6162号原告长沙至善物业管理有限责任公司，住所地：长沙县湘龙街道湘景社区紫晶城小区****。法定代表人张磊。委托代理人马平，男，系公司员工。被告王志伟，男，1985年9月26日出生，汉族，住河南省汤阴县。原告长沙至善物业管理有限责任公司（以下简称长沙至善物业公司）与被告王志伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马平及被告王志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告支付汇一城小区4栋608号（2016年10月1日至2017年9月30日止）房屋物业管理费2536.92元，滞纳金1484.1元，共计4021.02元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩要点：答辩人不是拒缴物业费，只是暂缓缴纳，因为对物业公司的服务存疑。小区的安全有问题，物业公司未经业主同意，将小区入门大厅租给雅居乐公司当作其公司的营销中心，造成大门封堵，业主进出困难，非小区人员出入增加，造成诸多不稳定因素；物业公司未保障绿化完整；阳台护窗外伸标准不一致；希望物业公司给出合理解释。查明的事实一、根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：（一）双方无争议事实。1、被告系长沙汇一城4栋2单元608号房屋业主，房屋建筑面积为117.45㎡。2、2015年9月28日，长沙至善物业公司（甲方）与被告王志伟（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》。合同约定，长沙至善物业公司为被告所居住小区汇一城提供前期物业服务管理，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.8元/㎡/月（住宅），交房时全价预收半年物业管理服务费，以后每次按季收取；另，该合同针对服务内容与质量目标、双方权利义务以及违约责任等条款进行了相关约定。合同签订后，原告一直为小区提供物业服务至今，小区尚未成立业主委员会。3、被告已向长沙至善物业公司交纳物业服务费至2016年9月30日，并拖欠自2016年10月1日至今的物业管理费，但本案中原告仅主张了2016年10月1日至2017年9月30日，共计12个月的物业服务费2536.92元（1.8元/平方米×117.45平方米×12月）。期间，原告上门张贴《律师函》向被告进行书面催缴，但被告至今未支付。（二）双方有争议事实。原告提供的物业服务质量是否存在瑕疵。被告认为原告未经业主同意私自将公共区域的营销中心外租，并将营销中心大门拆除，给小区造成了安全隐患；小区内的绿化损毁严重，并有业主私自将绿化区改为水泥路面，物业公司一直未整改；物业公司关于小区护窗能否外伸前后标准不一致。原告认为外租的营销中心已经空置了，大门也已经安装好，外租期间并未给小区造成安全隐患；小区内的草坪系4栋的某业主私自修建的，物业公司已报告城管处理过一次，后来该业主不听劝阻又修建了水泥路面，物业公司于2017年1月14日向该业主送达了违章整改通知书并口头报告了城管部门；小区护窗问题，物业公司公布的标准一直是不允许外伸。本院认为，原告利用物业共用部位进行经营的，并未征得相关业主的同意并办理有关手续；原告物业服务区内确系存在其他业主私自损毁绿化修建水泥路面的情况，原告虽然已经尽到口头及书面的制止，但原告并无证据证明其已经及时向有关行政管理部门报告；至于护窗外伸的标准，被告并未提供相应证据予以对比，若小区内确系存在护窗违规外伸情况，应当报告有关行政部门进行处理。综上，本院认为，原告的物业管理服务确系存在瑕疵之处。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。长沙至善物业公司与被告王志伟于2015年9月28日签订的《前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。长沙至善物业公司作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。依照《物业管理条例》第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”根据本院审理查明的事实表明，原告物业管理区域内确系存在其他业主私自损毁绿化修建水泥路面的情况，原告虽已口头及书面的制止，但并无证据证明其已经及时向有关行政管理部门报告，以及原告在未征得相关业主同意的情况将物业公共部位外租经营，本院认定原告在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，原告应对其瑕疵服务承担相应责任。被告已向原告交纳物业服务费至2016年9月30日，并拖欠自2016年10月1日至2017年9月30日止，共计12个月的物业服务费2536.92元（1.8元／平方米×117.45平方米×12月）。故本院酌情认定被告按照约定标准的80%向原告支付拖欠的物业服务费2029.54元（2536.92元×80%）。因物业服务合同约定物业服务费的交纳时间为按季度一次交纳，被告无故拖欠物业服务费应承担相应的违约责任，但对于原告主张被告给付滞纳金1484.1元之诉求，该主张标准过高，本院酌情认定为75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十五条第一款、第五十四条和《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条之规定，判决如下：一、限被告王志伟于本判决书生效之日起五日内给付原告长沙至善物业管理有限责任公司拖欠物业服务费2029.54元；二、限被告王志伟于本判决书生效之日起五日内给付原告长沙至善物业管理有限责任公司滞纳金75元；三、驳回原告长沙至善物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王志伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  盛群二〇一八年八月二十七日法官助理彭英书记员彭英（兼）附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；（二）房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；（三）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。