河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终3686号 上诉人（原审原告）：姜燕，女，1984年6月13日出生，朝鲜族，住黑龙江省桦川县。 委托诉讼代理人：孙丽娜，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜楠楠，女，1986年11月7日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：孟瑶，河北燕祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宇杰，河北燕祥律师事务所律师。 第三人：唐山曹妃甸鑫瑞博房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市曹妃甸区创新街道6号。 法定代理人：桑绍刚。 上诉人姜燕因与被上诉人姜楠楠、第三人唐山曹妃甸鑫瑞博房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞博公司）委托合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜燕上诉请求：1、请求二审法院撤销河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初906号一审民事判决书，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人和被上诉人姜楠楠之间仅存在一般委托代理关系。被上诉人姜楠楠向上诉人介绍位于唐山市曹妃甸区富岛国际的房产，称房子是精装海景房，并承诺给予上诉人内部认购价，即购房条件是：（1）房屋应当是精装修海景房；（2）单价3800元／平方米；（3）在3800元／平方米的价格基础上，再向第三人交纳6.5万元，可在总房款中抵扣10万元。即3800元每平方米是6.5万元优惠前的价格，而不是优惠之后的价格。如果被上诉人代为购买的房屋没有同时符合上述三项条件，则被上诉人的购买行为，就属于超越委托权限的代理行为。由此可知，本案被上诉人的行为超越了委托权限。2、被上诉人超越代理权的行为，自始至终都未得到上诉人的追认。本案被上诉人在签订合同时，发现房产价格与其之前承诺的房价不一致时，应当事先得到上诉人的特别授权之后，才能代为签订相关的购房合同。但被上诉人却超越代理权限，直接签订购房合同，之后才给上诉人拍照发送的。被上诉人的这一行为已经超出了其代理权限。且这一行为，一直没有得到上诉人的追认，这在2017年7月19日以后，两人的微信聊天记录中可以得到相互印证。二、一审判决适用法律错误。本案系超越代理权限的行为，对上诉人不发生任何法律效力，应当由其本人负责。一审法院应当根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，同时依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。但是一审法院认定上诉人和被上诉人之间超越代理权限的行为有效，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 姜楠楠答辩称，姜燕的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。涉案房屋是否为精装应以交付为准，购买涉案房屋的情况被上诉人签订合同前已经向上诉人披露，上诉人认可后被上诉人才代其签订的认购协议，且在签订认购协议前即2017年4月24日，上诉人与被上诉人及一审庭审中被上诉人的证人一起去看过涉案房屋，得到上诉人的认可后于2017年5月2日签订的认购协议，因此被上诉人的委托义务已经完成，不存在超越代理权的行为。 鑫瑞博公司陈述称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，所作判决合理适当，贵院应依法驳回上诉人的上诉，维持原判。本案事实清楚，且被上诉人姜楠楠在一审中依法提交了充足的证据，以证明本案的事实情况以及姜燕与姜楠楠之间形成的委托代理关系；二、一审法院适用法律正确，没有不当之处；三、上诉人在上诉状中所述理由，其观点均属于个人主观臆断，均没事实基础和证据佐证，因此依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，没有不当之处，所作判决合理适当，应依法判决驳回上诉，维持原判。 姜燕向一审法院起诉请求：一、判令被告代理原告购买的唐山市曹妃甸区富岛国际A区1号楼1022、1023号房屋的行为超出了原告授予的委托权限；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月，原告委托被告在第三人处购买两套房屋，原告陆续将电商费、定金转给被告，共计19万元。2017年5月2日，被告代理原告与第三人签订两份《富岛国际内部认购协议》分别认购了“富岛国际”A区1号楼1022号、1023号房屋，成交单价均为4090元/平方米。同日，被告代原告向第三人交纳两套房屋定金共计60000元（30000元/套），向案外人北京迦南美房地产经纪有限公司交纳团购费共计130000元（65000元/套）。原告主张，其委托被告购买的房屋价格应为3800元/平方米，且能够再享受65000元抵100000元的优惠，提交了双方之间的微信聊天记录截图。被告对此不予认可，称3800元/平方米为均价，且该价格是享受65000元抵100000元优惠后的价格，被告为原告选购的是好楼层及好户型的房屋，所以比均价贵一些，且被告合同签订后即拍照给原告看，当时原告没有提出任何异议，亦提交了双方之间的微信聊天记录截图。原、被告双方之间的微信聊天记录显示：被告向原告介绍涉案项目房屋均价3800元/平方米，电商60000元抵100000元，压房涨价了、多了5000元；2017年4月25日，原告向被告确认“电商60000元抵100000元对吧，然后单价是3800元”；另外，被告问：“一共18层，5层到10层，现在让咱们选，你选几层？我选的10层，因为高能看到海，你觉得怎么样，稍微贵一点，比一层贵几十，高层的好卖”，原告说：“行，十层多少钱”，被告说：“怎么说呢，应该比3800元贵一点，均价3800元”，原告说：“行，楼层越高越贵”，被告说：“肯定啊”；2017年5月2日，被告向原告发送了认购协议的照片；2017年7月19日，原告就认购书中的房屋价格向被告提出异议，被告：“一层是3800元，高一层都贵几十”。 一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告委托被告购买房屋，双方系通过微信聊天建立委托关系，对委托事务的具体约定存在争议：一、均价3800元/平方米与65000元抵100000元的先后关系。原告主张其对原告的委托是在房屋均价3800元，且能够再享受65000元抵100000元优惠的基础上作出的，但在双方2017年4月25日的微信聊天记录中，其向被告确认了电商抵扣“然后”单价是3800元，故一审法院对此不予采信。二、认购协议中成交价4090元是否超越原告的委托权限。双方聊天记录中，被告询问原告选几层时已告知十层应该比3800元贵一点、均价3800元，原告回答“行”，一审法院认为原告认可选十层且价格略高于3800元/平方米。综上所述，原告提交的证据不足以证明其主张，一审法院对原告的诉讼请求无法予以维护。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告姜燕的诉讼请求。 本院二审期间，姜燕提交了如下证据：证据一、三河市鑫宏达房产经纪有限公司企业信息公示系统找印页一份；证据二、2017年4月18日、4月20日、6月10日、8月4日微信聊天记录。证明被上诉人姜楠楠的身份系销售人员，聊天记录中表明姜楠楠留学归来后就到其姐姐的三河市鑫宏达房产经纪有限公司卖房。姜楠楠对该两份证据的真实性认可，但不认可证明目的，且与本案无关，涉案合同的居间房产公司并非三河市鑫宏达房产经纪有限公司，被上诉人收取上诉人的所有款项，均为其开具收据，金额与上诉人提交的一致，因此被上诉人的身份与本案无关，不能证明被上诉人是销售人员。姜楠楠提交2017年6月15日及22日微信聊天记录，证明被上诉人已完成委托事项，通过聊天内容可以视为上诉人对被上诉人的委托行为认可。姜燕对证据真实性没有异议，但认为是节选片段，有所删减。对双方提交的证据真实性双方无异议，本院予以认定，虽然姜燕认为姜楠楠提交的微信聊天记录有删减，但经核对原始手机载体，并未提出异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：在姜燕与姜楠楠2017年6月15日聊天记录中姜燕表示说：“咱们曹妃甸的涨多少了？差不多就卖了。”姜楠楠表示：“价格是涨了一千多，但是最近客户普遍都少了。”一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案中，姜燕委托姜楠楠购买房屋，双方通过微信聊天建立委托关系，2017年5月2日，姜楠楠向姜燕发送了认购协议的照片，姜燕并未提出异议，在2017年6月15日的聊天记录中还有房价上涨后要转让的意思表示，故姜楠楠已经完成委托事项。综上所述，姜燕的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人姜燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  马令梅 审判员  杨立军 审判员  张建民 二〇一八年八月三日 书记员  李雪征