福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终3371号 上诉人（原审被告）：高慧，女，汉族，1978年12月8日出生，住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审原告）：高万斌，男，汉族，1954年9月22日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：马涛，福建嘉铠律师事务所律师。 上诉人高慧因与被上诉人高万斌房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 高慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一二审诉讼费用由高万斌承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清，证据不足。双方在合同中明确约定租赁物用于办公，高慧要求高万斌提供缴税发票合法合理，高万斌不提供发票行为税法相关规定，违约在先。多次沟通未果情形下，双方于2017年10月20日进行协商，双方口头约定解除了合同，高慧于2017年10月31日前搬离，并以押金抵扣相应租金。2017年10月24日高慧在缴清相应的水电物业费用后搬离房屋，物业及搬家公司都有证明，说明双方达成共识。高万斌提出支付租金的滞纳金及玻璃修葺费用，证明双方协商事实存在，并达成口头的一致。二、一审判决法律适用有误。一审判决单方面要求高慧承担义务，无视高万斌不出具缴税发票，违反合同义务行为。双方经协商，可以合法解除合同，一审法院适用违约金条款存在明显错误。 高万斌辩称，高慧从来未就开具发票事宜与高万斌沟通协商过。高慧以此作为理由认为高万斌满足不了高慧的请求而主动提出解除合同是不成立的。一审判决认定事实清楚，请求予以维持。 高万斌向一审法院提出诉讼请求：1.高慧向高万斌支付10月份租金4200元;2.高慧向高万斌支付拖欠租金的滞纳金(以4200元为基数，按日2%，从2017年10月1日起计算至实际还款之日，暂计至2017年12月1日为5040元）；3.高慧向高万斌支付违约金(?http:?/??/?www.66law.cn?/?laws?/?124667.aspx"o"违约金"t"_blank?)12000元;4.高慧向高万斌支付修缮房屋玻璃的费用350元；5.高慧承担本案的诉讼费(?http:?/??/?www.66law.cn?/?fangan?/?calc_susong.aspx"o"诉讼费"t"_blank?)用。 一审法院认定的事实：高万斌系厦门市湖里区兴隆路31号B804室房屋（以下简称讼争房屋）的产权人之一。2016年7月20日，高万斌与高慧签订《房屋租赁合同书》一份，约定高万斌将其名下的讼争房屋出租给高慧；租赁用于为办公；租赁期限定为两年，从2016年8月1日起至2018年7月31日止，租金为4200元每月；租金支付方式为高慧每季度向高万斌缴纳租金12600元，每次租金必须提前6天付清；合同签订之日，高慧向高万斌交付4000元整作为押金，待不租或期满费用清算后，应无息退还给高慧；租赁期间，高慧必须依约交付租金，如果拖欠租金，每天按拖欠部分的2%加收滞纳金；如果拖欠租金达半个月以上，高万斌有权提前解除合同；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，并由先提出解除合同一方支付一个季度的租金做违约赔偿金；高慧应爱惜室内设备，因故意或过失造成房屋及其配套设备损坏，乙方应负责恢复原装，并赔偿由此造成的经济损失。双方还在备注中特别约定：1、高慧应在每年的3月、6月、9月、12月份中的25-30日期间向高万斌支付下一季度租金，且高万斌收取的租金为实收费用，不含税费。2、双方不得违约，如有违约提前解除合同，需赔付对方违约金12000元。合同签订后，高慧于2016年8月5日向高万斌支付了2016年8月-10月的房租8400元（因之前双方存在租赁关系，经结算该季度只需8400元）；于2016年10月13日、2017年1月6日、2017年4月10日、2017年7月6日分别向高万斌支付了房租12600元。双方均确认：高慧向高万斌缴交的押金4000元尚未退还；高万斌修理讼争房屋玻璃花费350元；高慧于2017年10月24日搬离讼争房屋；讼争房屋目前仍未出租。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案讼争的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，且内容与形式不违反法律、法规的强制性规定，认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行自身的权利义务。1、租金问题。高慧主张双方变更了合同约定的租金支付时间没有依据，故按约定高慧应于2017年9月25日至30日期间向高万斌支付2017年10月、2017年11月、2017年12月三个月的房租共12600元，高慧未举证证明其已经支付2017年10月租金，故高万斌主张高慧应立即向其支付10月租金，予以支持。按双方约定的月租金4200元计算，高慧实际使用房屋至2017年10月24日，其应支付的租金为3360元。2、租金的逾期付款违约金问题。合同约定，高慧未及时支付租金，按合同约定还应向高万斌支付滞纳金（逾期付款违约金）。合同还约定，押金待不租或期满费用结算后退还高慧，故在高慧搬离讼争房屋时，高万斌即可将押金用于冲抵租金及租金的逾期付款违约金，也就是说逾期付款违约金只能计算至2017年10月24日。因高慧主张合同约定的每天2%的标准过高，依法调整为月2%，高慧应向高万斌支付的逾期付款违约金为53.76元（3360元×0.02÷30×24=53.76元）。3、玻璃维修金问题。合同约定，高慧因故意或过失损害房屋及其配套设备，应负责恢复原状并赔偿因此造成的损失，故高慧应承担维修玻璃的支出350元。4、违约金12000元的问题。高慧未提交证据证明系高万斌提出解除合同，也未举证证明双方已经协商放弃违约责任，故高慧提前解除合同、搬离讼争房屋构成违约，按合同约定应向对方支付12000元违约金。高万斌同意高慧解除合同、搬离讼争房屋，不等同于高万斌放弃主张违约责任，故高慧关于高万斌同意其搬离讼争房屋意味着双方已经协商一致、互相放弃违约责任的抗辩，没有法律依据，不予采信。因讼争房屋目前尚未出租给高万斌造成实际损失，故高慧提出违约金过高的抗辩，没有事实依据，不予采信。综上，高慧应向高万斌支付10月租金3360元、逾期付款违约金53.76元、房屋玻璃维修金350元，提前解除合同违约金12000元，高万斌尚未将4000元押金退还，高慧主张以押金冲抵租金等应付款项，有事实和法律依据，予以支持，抵扣后高慧应向高万斌支付违约金11763.76元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、高慧应于本判决生效之日起十日内向高万斌支付违约金11763.76元；二、驳回高万斌的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于双方是否已口头协商一致解除合同。“协商一致解除合同”应是指双方均有解除合同的意思表示且对合同解除后权利义务处理达成一致。高慧称双方口头协商一致解除合同，高万斌对此不认可。在高慧搬离讼争房屋后，双方还因高万斌到高慧公司追讨违约金、租金、玻璃维修费等发生纠纷。高慧关于双方就合同解除及后续处理达成一致意见缺乏事实依据。应认定高慧在租赁期满前搬离讼争房屋系单方提前解除合同行为。高慧称因高万斌不开具房屋租赁发票，违约在先。讼争合同约定“甲方收取乙方租金为实收费用，不含税费”，即约定租金的相关税费不由高万斌承担，而由高慧承担。高慧在不同意承担税费情况下要求高万斌开具发票不符合合同约定。高慧称高万斌不提供租赁发票违约在先不能成立。高慧提前解除合同不符合法定或约定的合同解除条件，高慧因违约行为造成合同解除，应承担损害赔偿责任。高慧的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费94元，由高慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈许贞 审判员  郑文雅 审判员  龙 辉 二〇一八年八月三十一日 书记员  潘辉文 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。