海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0271民初3513号 原告：吴某，男，1985年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。 被告：三亚中铁置业有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路**中铁置业广场**。 法定代表人：王作鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘敏，海南邦威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。 原告吴某与三亚中铁置业有限公司（以下简称：中铁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告吴某的委托诉讼代理人刘云、被告中铁公司的委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴某向本院提出诉讼请求：1.中铁公司向吴某支付逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金18095.84元；2.本案诉讼费用由中铁公司承担。事实和理由：吴某、中铁公司于2012年5月5日签订《商品房买卖合同》及《房屋精装修协议书》，吴某以2319980元的总价款购买了中铁公司开发的三亚中铁月川项目中的天悦郡X幢X单元XX层XX精装房一套。吴某向中铁公司按约交付了全部房款，并交付了办理房屋产权变更登记手续所需的契税、物业维修基金、价格调节基金、产权证工本费、土地交易手续费、房屋转移登记费等相关费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，中铁公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金。根据合同约定，中铁公司应在2015年11月21日前将房屋产权过户登记资料提交三亚市不动产登记中心，但中铁公司至2017年2月20日才予以提交。根据三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1455号民事判决书判定，中铁公司的办证义务履行逾期78天，存在违约行为。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能在合同约定的期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担合同约定的违约责任。因此，中铁公司应向吴某支付逾期办理房产权属变更手续78天的违约金为18095.84元（78天×2319980元×1/10000）。综上，请求法院支持吴某的诉讼请求。 被告中铁公司辩称，吴某主张以《商品房买卖合同》及《房屋精装修协议书（高层）》的总价款计算逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金无事实和法律依据。1.《商品房买卖合同》及《房屋精装修协议书（高层）》为两份独立的、标的不同的合同，关于产权登记及逾期办证违约责任的约定仅体现在《商品房买卖合同》第十五条，将逾期办证违约金计算标准扩大至包含《房屋精装修协议书（高层）》的装修价款缺乏事实及法律依据。2.（2017）琼0271民初1455号民事判决书已认定《房屋装修协议书（高层）》约定的以及吴某根据该协议向中铁公司支付的446150元款项性质为装修款，并非购房款，吴某将此部分款项并入购房款中计算逾期办证违约金缺乏事实及法律依据。《销售不动产统一发票》中列明的款项性质为购房款，是因中铁公司不具有装修的企业资质，中铁公司仅是接受吴某委托后再行委托有资质的装修企业为涉案房屋进行装修，故无法开具装修款发票，仅能开具购房款发票。关于该笔款项的性质，应该根据双方的合同约定、履行情况以及相关判决进行综合分析后予以确认，不能仅以所开具发票注明的内容片面认定。综上，吴某将装修款并入购房款中计算逾期办证违约金无事实及法律依据，又违背上述判决书所认定的基本事实。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月5日，吴某与中铁公司签订《商品房买卖合同》，约定吴某购买中铁公司开发建设的三亚中铁月川项目第2#（天悦郡X幢X单元XX层XX号房（所占地块编号为XX-XX-XX），房款总额为1873830元；中铁公司应当在2012年5月31日前将经验收合格并取得工程竣工验收备案证明的商品房交付吴某使用；中铁公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，否则，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金；逾期360天以上的，买受人有权单方解除合同，买受人不选择解除合同的，出卖人按照前述标准（已付房款万分之一/日）支付违约金，直至出卖人将资料报产权登记机关之日止。同日，双方签订《房屋精装修协议书》约定，中铁公司交付的是毛坯房，吴某决定在接收上述房屋后，委托中铁公司进行房屋精装修；精装修的全部价款，包括但不限于设计费、材料采购成本、包装费、运输费、人工费等折合每平方米建筑面积费用为5000元，该房屋建筑面积为89.23平方米，费用总计446150元，由吴某承担；精装修工程的工期为330个工作日，自房屋实际交付或视为交付之日开始计算工期起点。上述合同签订后，吴某依约向中铁公司支付购房款、装修款共2319980元。中铁公司向吴某出具两张发票，一张发票金额为1873830元，另一张金额为446150元，两张发票的款项性质均载明为“3.购房款”。2013年11月21日中铁公司将房屋交付吴某使用。2015年5月26日中铁公司取得涉案楼房大产权证。2017年2月20日，中铁公司将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心，2017年3月7日，吴某取得涉案房屋《不动产权证书》。 另查明，吴某2016年诉至本院，请求判令中铁公司支付逾期办理房地产过户登记手续的违约金76559元，本院作出（2016）琼0271民初4062号民事判决后，吴某不服提起上诉。2016年12月28日，三亚市中级人民法院作出（2016）琼02民终1658号民事裁定，撤销上述判决，将该案发回重审。本院于2017年2月14日立案受理后，于2017年8月22日作出（2017）琼0271民初1455号民事判决，确认中铁公司在合同履行过程中存在逾期办证的不可抗力事由，期间从2013年10月16日至2014年10月30日共计379天，中铁公司的办证义务履行期顺延至2016年12月4日止。因吴某当时只主张至2016年5月1日的违约金，故判决驳回吴某的诉讼请求。吴某不服提起上诉，三亚市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）琼02民终1519号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 庭审中，双方认可交付的为精装修后的房屋，且对本案的办证义务履行期顺延至2016年12月4日亦无异议。 本院认为，本案的争议焦点为违约金的计算基数应以毛坯房房价款为准还是以毛坯房房价款加装修款两项为准。吴某主张实际房价款应为毛坯房房价款加装修款两项，中铁公司认为按合同约定应为毛坯房房价款。双方对涉案房屋的房价款的理解不一致，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，从表面看，吴某与中铁公司同一天签订了《商品房买卖合同》、《房屋精装修协议书》两份独立的合同，各自约定了不同的内容。其中，前者约定了房价款及逾期办理产权变更手续的违约金，后者约定了装修款。从合同的实际履行的情况来看，双方在庭审中对交房标准实际为精装修房并无异议，即吴某的真实意思表示实际为向中铁公司购买精装修后的房屋，中铁公司也对此不持异议。另，两张同日出具的发票显示两笔款项均为购房款。综合全案事实和房地产市场实际情况，本院认为本案的房价款应包含毛坯房房价款以及装修款。根据业已查明的事实，中铁公司的办证义务履行期顺延至2016年12月4日止，而中铁公司2017年2月20日才将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心，逾期78天，吴某已付房价款2319980元，故中铁公司应支付违约金为18095.84元（2319980元×78天×1/10000）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告三亚中铁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某给付逾期办证违约金18095.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费126元（原告吴某已预缴），由被告三亚中铁置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  司鑫茹    二〇一八年八月二十日  法官助理 欧阳敏  书 记 员 刘益君  附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。