上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初8384号原告：上海中钢焊材有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：朱建平，董事长。委托诉讼代理人：张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海联合双能汽车销售服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王泽华，董事长。委托诉讼代理人：严振申，男。委托诉讼代理人：许剑菁，上海剑菁律师事务所律师。原告上海中钢焊材有限公司与被告上海联合双能汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告上海中钢焊材有限公司的法定代表人朱建平、委托诉讼代理人耿沛阳，被告上海联合双能汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人严振申、许剑菁到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告上海中钢焊材有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还上海市静安区汶水路XXX号XXX幢房屋(建筑面积4,287平方米)及场地；2.被告支付原告房屋使用费，自2018年2月11日起至实际返还房屋之日止，按每月385,827.58元计算；3.被告支付拖欠的电费170,216元及水费2,660元(截至2018年1月31日)。事实与理由：原告系上海市静安区汶水路XXX号房屋的权利人，被告的企业名称原为上海联合丰田汽车销售服务有限公司。2008年1月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市静安区汶水路XXX号第6幢区域(以下简称系争场地)出租给被告，系争场地上建筑物面积为4,278平方米。双方还约定租赁期限为十年，自2008年2月1日起至2018年1月31日止；租赁期满后，被告在同等条件下优先享有最少5年的续租权，如原告违约，则赔偿被告损失300,000元，但双方还应另行签订书面的租赁合同；房屋和场地的年租金标准为190万元，第三年(2010年2月1日起)按每年2.5%的比例进行递增。2017年2月1日，原告发函通知被告，系争场地在原租赁期限届满后不再出租而改为自用。原告后又于2017年10月、2017年12月、2018年1月多次函告被告上述事项，要求被告按约归还系争场地。现原、被告之间的《租赁合同》已经届满，但被告未曾搬离并归还系争场地，故起诉至法院。审理中，原告撤回要求被告支付水费、电费的诉讼请求。被告上海联合双能汽车销售服务有限公司到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。根据原、被告签订的《租赁合同》，被告对系争场地享有优先续租权。2016年，经原告工作人员口头同意续租，被告对系争场地进行重新装修，耗资巨大。2017年7月，被告即向原告提出要求续租系争场地，但原告未在一个月书面答复，故应当视为原告同意被告续租。原告称系争场地收回自用，但没有提供相关的公司决议。据被告了解，原告收回系争场地是为了与案外人合资建立4S店。关于使用费，被告认为应当参考合同约定的租金标准。即使法院认为原、被告合同终止的，也应给予被告六个月的合理搬迁期限，且在此期限内被告不应承担双倍租金。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：上海市静安区汶水路XXX号XXX幢房屋的权利人系原告，建筑面积4,278平方米。被告公司名称原为上海联合丰田汽车销售服务有限公司，后于2016年7月1日变更为上海联合双能汽车销售服务有限公司。2008年1月8日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有出租权的汶水路XXX号第6幢区域出租给乙方，供乙方开展汽车销售服务及相关经营活动，该地块建筑物面积为4,278平方米；由乙方出资在租赁场地上新建和改建汽车销售展示厅、综合展示厅、办公房、维修车间和停车场及通道；乙方向甲方承诺，租赁标的物仅作为汽车销售、维修等；甲方应于2008年2月1日向乙方交付租赁标的物，甲方同意给予乙方建设装修免租期为三个月，自租赁标的物交付日的次日起算；双方一致约定租赁期限为十年，自2008年2月1日起至2018年1月31日止；租赁期满后，乙方在同等条件下(在本合同面积基础上报价不包含乙方新建面积)优先享有最少5年的续租权；如甲方违约，则赔偿乙方损失300,000元，但双方还应另行签订书面的租赁合同；房屋和场地的年租金标准为1,900,000元，第三年起(2010年2月1日起)按每年2.5%的比例进行递增；租金每三个月一付，先付后用；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金300,000元；租赁关系终止之日起十日内，甲方扣除相关费用后，将余款归还乙方；乙方在租赁期间所发生的水费、电费及电信费、环卫费、排污费等均由乙方直接向公用事业机构支付；合同履行期满，即租赁关系终止，乙方在租赁房屋上的装修物及附属物无偿归甲方所有；乙方在租赁关系终止后十日内，将租赁的房屋及附属设施设备归还甲方；逾期超过一个月的，乙方应按照本合同约定的当年租金标准加倍向甲方支付使用费；本协议租赁期满，乙方享有优先续租权，但乙方应当在租赁期满前六个月，书面向甲方征询意见；甲方应在收到乙方征询函后的一个月内对是否同意续租书面答复乙方；如果双方同意续租，应当重新订立租赁合同。上述合同签订后，原、被告均按约履行，被告向原告支付了租赁保证金300,000元。2017年7月17日，被告向原告发函，载明：根据《租赁合同》第10.4条的规定，租赁期满，我公司享有优先续租权，但应在租赁期满前六个月书面向贵公司征询意见，贵公司应在收到我公司征询函后一个月内对是否同意续租书面答复我公司；现我公司根据前述条款向贵公司发出本函，要求续租租赁区域，请贵公司务必于前述条款限定期限内答复。2017年10月16日，原告向被告发函，载明：本公司现已决定，《租赁合同》到期后房屋将不再出租而改为自用；本公司已于2017年2月1日特具函提前告知，鉴于离租赁到期日期仅剩余三个月，本公司再次具函告知；望贵司知悉，并妥善安排房屋交还事宜。2017年12月28日，原告向被告发函，载明：目前，租赁合同约定的租赁期限即将届满；根据自身生产经营计划和安排，本公司现已决定《租赁合同》到期后房屋将不再出租而改为自用；鉴此，本公司特再次具函提前告知，我司将于2018年2月10日收还房屋；若届期贵司拒不交还房屋的，我司保留采取包括停水断电等相应措施，并追究贵司的相应法律责任。2018年1月16日，被告向原告发函，载明：根据贵我双方于2008年1月8日签订的《租赁合同》，我司对汶水路XXX号第6幢区域拥有承租权；合同期限为十年，同时还约定了后续五年的优先续租权；2016年7月，我司打算变更经营品牌，考虑到重新装修、改造需增加投资，我司曾联系贵司，在得到贵司同意续租的承诺后，我司才花费786.8万元用于更换经营品牌和对租赁区域重新进行改造、装修；2017年7月17日，我司依照《租赁合同》10.4条款的约定，于租赁期满前六个月致函贵司，提出续租请求，但贵司未在约定的一个月期限内回复我司，更未拒绝，故我司认为贵司已同意续租；而现今贵司突然致函我司要求马上搬迁，我司实难接受；综上，我司希望与贵司友好协商，就相关事宜充分沟通，互相照顾各自关切，妥善解决问题。2018年1月18日，原告委托律师向被告发函，要求被告在合同届期终止后，按期向原告交还房屋。2018年3月28日，被告向原告转账支付578,741.34元，备注信息为“房租费用2018年2月-4月”。2018年6月7日，被告向原告转账支付578,741.34元，备注信息为“5-7房租”。同日，被告还向原告转账支付214,318.01元，备注信息为“电费”。审理中，原、被告均确认租赁保证金及被告后续支付的1,157,482.68元在本案中一并处理，用以抵扣被告欠付费用。原告另表示收回系争场地后将由其自用，不会另行出租。审理中，原告提供日期为2017年2月1日的函件一份，载明：根据自身生产经营计划和安排，本公司现已决定，《租赁合同》到期后房屋将不再出租而改为自用；鉴此，本公司特具函提前告知，希望贵司知悉后妥善安排。上述函件尾部有以下手写内容：已收到，AnitaDai，2017.2.14。原告表示签收函件的为被告工作人员戴俊蓉。被告则称其从未收到上述函件，未查询到戴俊蓉这名员工。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》约定被告享有优先续租权，同时亦约定被告应书面征询原告意见，如果同意续租应当重新订立租赁合同。在《租赁合同》到期前，原、被告曾就系争场地的续租问题进行协商，但原告已经明确表示租期届满后收回系争场地自用，双方亦未就续租事宜签订的租赁合同，因原、被告约定的租赁期限已经于2018年1月31日届满，本院认定原、被告之间的《租赁合同》到期终止。被告主张原告就续租问题未在一个月内书面答复应视为同意续租，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。上述合同到期后，被告应当在十日内将系争场地归还甲方，现原告主张被告立即返还系争场地并支付自2018年2月11日起至实际返还之日止的使用费，符合合同约定，本院予以支持。关于2018年2月11日至2018年3月10日的使用费，可参考合同约定的2017年2月1日至2018年1月31日期间的租金标准。2018年3月11日起的使用费，则应依据合同约定按照上述期间租金标准的双倍计算。对于租赁保证金及被告已付费用，原、被告均同意抵扣被告欠付费用，为避免当事人诉累，本院予以一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告上海联合双能汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中钢焊材有限公司返还上海市静安区汶水路XXX号XXX幢房屋及场地；二、被告上海联合双能汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中钢焊材有限公司支付2018年2月11日起至被告上海联合双能汽车销售服务有限公司实际返还上址房屋及场地之日止的使用费(2018年2月11日至2018年3月10日期间为192,913.78元，2018年3月11日起按照每月385,827.56元的标准计算，须扣除被告上海联合双能汽车销售服务有限公司已经支付的1,157,482.68元及租赁保证金300,000元)。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,387元，减半收取计4,693.50元(原告上海中钢焊材有限公司已预缴)，由被告上海联合双能汽车销售服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  严毅超二〇一八年八月三十日书记员  陈 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。