河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0303民初2580号原告：马瑞，女，汉族，1981年5月10日出生，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：马俊杰，男，汉族，1935年7月15日出生，住洛阳市瀍河回族区，系原告父亲。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所执业律师。原告马瑞诉被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马瑞及其委托诉讼代理人马俊杰、被告升龙公司的委托诉讼代理人安学锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马瑞向本院提出诉讼请求：1.解除YS0319005号《商品房预售合同》；2.判令被告将收受的购房款本金及利息返还给原告，购房款88万元、利息13606元、抵押房产保证金2816元、预告登记费400元、抵押费368元；3.判令被告赔偿原告可得利益225000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月2日，原、被告签订了YS0319005号《商品房预售合同》，原告交付给被告88万元（转账45万元，银行借贷43万元）。合同约定，被告于2016年6月30日前向原告交接具备合格条件的商品房，期限届满，被告违反合同第八条交付期限的约定，未按约定交房，是违约行为。被告违约后，原告同意被告宽展期180日交房，据此推算，被告应于2016年12月30日前交房，期限届满，被告仍未交房，是严重的违约行为。2017年12月25日，原告向被告发出《催告交房通知》，限于2017年12月31日前对原告履行交付具备商品房使用合格条件的义务，否则将导致解除合同关系。经催告交房后，被告没有履行交房义务。2018年1月10日，因被告的严重违约行为，致使不能实现合同目的，原告对被告发出《解除合同通知》，自本通知到达贵公司之时，即为YS0319005号《商品房预售合同》解除之日。被告于2018年1月16日收到解除合同通知。综上所述，鉴于被告的严重违约行为，致使原告不能实现合同目的，并对原告造成了损失，原告遂起诉来院。升龙公司辩称，1、涉案房屋所在的升龙广场C区商业已于2015年12月31日经勘察、设计、施工、监理五主体联合验收合格，根据《商品房预售合同》第八条的约定，符合约定的交房条件。2016年2月下旬，答辩人已完成大多数业主的交房义务。2、原告购买的房屋为现房,在2016年2月下旬答辩人已完成大多数××的交付义务,不存在交付障碍,答辩人已按合同约定将涉案房屋交付原告。3、《商品房预售合同》第十一条约定：出卖人没有书面通知××提前办理交付手续的，××应当在交房最后期限届满时主动找出卖人办理交付手续。由于××没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，未能按期交付的，责任由××承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给××，由此产生的风险责任及相关的物业管理费用由××承担。4、原告以答辩人存在逾期交房的事实，向答辩人发出《解除合同通知》，由于预售合同对逾期交房情形出现时合同处理约定为合同继续履行，因此，原告不享有合同解除权；且由于答辩人已履行了房屋交付义务，不存在逾期交房的事实，也不符合法定解除的条件，因此，原告发出的《解除合同通知》不产生合同解除的法律后果。5、商品房买卖司法解释第17条适用的前提是合同对逾期交房违约金没有约定，而补充协议第十条明确约定逾期交房情形下，出卖人应承担违约责任的标准，原告以司法解释17条的规定主张房屋租金损失与合同约定相悖,依法不能成立。据此,答辩人请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：2015年11月2日，升龙公司（出卖人）与马瑞（××）签订了编号为YS0319005的《商品房预售合同》，约定：马瑞购买升龙广场C区1幢5单元5-2层003号房，房屋代码为783181，建筑面积共94.25平方米，总价款88万元。马瑞以商业按揭贷款方式支付房款。合同第八条关于交付期限，双方约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。……”合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任，双方约定，“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人180日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金）。”该合同签订后，马瑞按约支付了购房款，其中45万元系2015年7月3日支付，剩余43万元于2016年2月26日办理了银行按揭贷款。马瑞认为升龙公司未在合同约定的期限内将房屋交付其使用。升龙公司提交施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签署的《建设工程竣工验收意见书》、《升龙广场交房通知书》一份，拟证明升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程经五方验收的竣工验收时间为2015年12月31日。升龙公司以邮寄《升龙广场交房通知书》方式告知××于2016年2月26日至2016年7月1日期间办理交房手续。马瑞认为《建设工程竣工验收意见书》违反国家法律规定，对其效力不予认可。马瑞否认其收到《升龙广场交房通知书》，并表示升龙公司从未通知其办理有关交房事宜，且涉案房屋至今不具备房屋交付使用条件。升龙公司提交了2016年2月22日洛阳晚报，内容为：“尊敬的升龙广场C区业主，你购买的升龙广场C区1幢商业用房已具备交房条件，请您携带相关资料来办理交房手续，交房时间2016年2月26日，交房地点升龙广场C区2号楼一楼大堂”，拟证明涉案房屋已在约定的交房时间前完成交房。马瑞对该报纸不予认可，其认为作为商业用房，未在洛阳市建筑工程质量监督站监督下进行五方验收，且未经过消防验收，涉案房屋至今未达到交付使用条件。本院认为，关于本案所涉商品房交付是否合法的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收。”中华人民共和国住房城乡建设部制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第二条规定，“凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收（以下简称工程竣工验收），应当遵守本规定”；第三条规定，“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”第六条规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见；（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案；对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组；（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构；（四）建设单位组织工程竣工验收。”本案《商品房预售合同》中约定了房屋交付标准为建设、施工、设计、监理联合验收合格，该约定不能违背法律规定或低于法律规定义务，购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，故合同中约定的联合验收应以在县级以上地方人民政府建设行政主管部门监督下实施的联合验收为准。虽然建设、施工、勘察、设计、监理单位在升龙公司提供的《建设工程竣工验收意见书》上盖章确认，但升龙公司并未提供证据证明其按规定在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。升龙公司并未按照国家规定的工程竣工验收程序进行验收，故该意见书不能证明本案所涉房产已符合交付条件。马瑞与升龙公司签订的YS0319005号《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应依约主张权利、履行义务。合同签订后，马瑞依约支付了房款，升龙公司未按合同约定将符合交房条件的商品房交付马瑞使用，已构成违约，故马瑞有权主张解除双方签订的《商品房预售合同》。合同的解除，升龙公司存在过错，应退还马瑞所缴纳的房款88万元、抵押房产保证金2816元、预告登记费400元、抵押费368元，并对马瑞因此受到的损失承担赔偿责任。关于马瑞主张的利息损失部分，庭审中其明确了计算方式，其中45万元自2015年11月2日（合同签订之日）至2018年3月30日，按每月2486.4元计息，共计73000元；43万元贷款自2016年2月26日（贷款之日）至2018年3月30日，按每月2260.2元计息，共计56000元，上述合计129000元。参照民间借贷相关法律规定，本院酌定利息按年利率6%计算较为适宜，即119000元（45万元×6%÷12个月×29个月＋43万元×6%÷12个月×25个月），对马瑞主张的超出部分本院不予支持。马瑞主张的利益损失部分没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条规定，判决如下：一、解除马瑞与洛阳升龙置业有限公司于2015年11月2日签订的YS0319005号《商品房预售合同》；二、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还马瑞购房款88万元、抵押房产保证金2816元、预告登记费400元、抵押费368元、利息损失119000元，上述共计1002584元；三、驳回马瑞的其他诉讼请求。如果洛阳升龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16001元，减半收取8000.5元，由马瑞负担1000.5元，由洛阳升龙置业有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇一八年八月二十二日书记员  张星星