浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初2778号 原告（反诉被告）：杭州鸿图商贸有限公司，住所地杭州市下城区东新路岳帅桥******。 法定代表人：王碧原。 委托代理人：赵志祥，男，1980年1月30日出生，汉族，住杭州市上城区。系公司员工。 委托代理人：林万华，浙江金浙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州恒旺塑胶染料有限公司，住所，住所地杭州市余杭区瓶窑镇长命村胡林104国道北div> 法定代表人：王海珊。 委托代理人：陈海，男，1976年5月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。系公司股东。 原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司（以下称原告）为与被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月2日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员李国华独任审判，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵志祥、林万华，被告的法定代表人王海珊到庭参加诉讼。因原告当庭变更诉讼请求，被告需要答辩期，本案延期审理。本案审理过程中，被告于2018年4月27日提起反诉，本院受理后于2018年5月21日第二次公开开庭进行合并审理。原告的委托代理人赵志祥、林万华，被告的法定代表人王海珊及委托代理人陈海到庭参加诉讼。因庭后双方均提交新证据，本院2018年6月7日组织双方进行质证，原告的委托代理人赵志祥，被告法定代表人王海珊到庭参加质证。后因被告再次提供证据，本院于2018年8月17日组织双方进行质证，原告的委托代理人林万华、赵志祥，被告法定代表人王海珊、委托代理人陈海到庭参加质证。本案现已审理终结。 原告起诉称：根据合同约定，乙方已拖欠租赁费31天，根据双方签订的租赁协议第十条规定。乙方“拖欠租赁费一周的”甲方有权终止协议，收回房屋，并由乙方赔偿3个月的租赁费。原告认为，原、被告之间签订的租赁协议合法有效，现被告已违反协议约定。原告为此诉至法院，诉讼请求：1、判令终止租赁协议。2、判令被告赔偿三个月的租赁费208875元。3、判令被告支付已拖欠租赁费82550元（暂算至起诉之日，实际租赁费应计算至腾空交还房屋场地之日止）。4、判令被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，要求：1、判令自判决生效之日起解除租赁合同；2、判令被告支付2018年1至4月的租赁费278500元，并赔偿三个月的租赁费208875元；3、判令被告自解除合同之日起一个月内腾空房屋；4、判令被告承担本案诉讼费。 被告答辩称：被告租赁该厂房前就有其他租户，被告交清2017年的房租，租赁期间收到政府拆迁通知书，2018年租金没交，被告与原告的周总微信联系商量调整租金，但没确认回复，被告一直在催，并非恶意拖欠。被告交完2017年租金，后面要求按实际租用的面积计算租金。原告要求被告在2018年6月19日搬走，但是在2018年5月13日凌晨1点被告的仓库、机器被烧掉了。5月15日政府来强拆，东西都砸进去了。之前都说是有房产证的，但租用的房子因是违章建筑被政府拆了，给被告造成损失。 被告反诉称：2015年11月26日，被告与原告签订了《租赁协议》，该协议第八条约定：“如遇到政府征用等情况甲方（即原告）应对乙方（即被告）投入的有关费用进行补偿。具体按50万元计算，每月递减，5年分摊完毕。如5年后续租。则甲方无需对该项费用再进行补偿。”《租赁协议》签订后，被告一直按约定支付房租，没有任何违约行为。后因被告租赁的厂房纳入政府征收范围，2017年11月22日，杭州市余杭区瓶窑镇人民政府向被告发布《配合搬离通知》，责令被告于2017年11月30日搬离并腾空所承租的厂房。上述租赁厂房被纳入政府征收范围，系不可抗力因素，导致《租赁协议》已无法继续履行，被告有权要求解除该协议。同时，根据《租赁协议》第八条的约定，原告应当支付被告剩余三年零一个月的补偿金308333元。诉讼请求：1、判令解除2015年11月26日双方签订的《租赁协议》。2、判令杭州鸿图商贸有限公司支付杭州恒旺塑胶染料有限公司补偿款人民币30万元。3、本诉及反诉的诉讼费均有杭州鸿图商贸有限公司承担。本案审理过程中，被告变更诉讼请求：1、判令解除2015年11月26日双方签订的《租赁协议》。2、判令杭州鸿图商贸有限公司支付杭州恒旺塑胶染料有限公司补偿款人民币308333元。3、判令杭州鸿图商贸有限公司退还押金70625元。4、判令杭州鸿图商贸有限公司补偿2个月的租金作为搬迁费计69625元。5、本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。 原告（反诉被告）反诉答辩称，被告反诉是没有理由的，被告提出的解除协议是在其违约后提出的，政府的征收令是2018年3月15日颁发的，2017年11月22日瓶窑镇人民政府发布的配合搬离通知书是违法的，没有法律效力。征收令才是合法有效的，当时被告没有搬走。上次开庭时，被告也是说要继续履行的。被告违约未支付租金，原告无须赔偿，请法院驳回被告反诉诉请。 原告为证明上述本诉主张及反诉辩称事实，向本院提供证据如下： 1、租赁协议一份，用以证明被告已违反第十条的约定，出现了终止协议的法定条款的事实。 2、补充提交要求搭建钢结构临时建筑的请示，用以证明原告出租面积合法有效的事实。 3、补充提交土地使用权证一份、房屋所有权证二份，用以证明原告出租面积合法有效的事实。 被告为证明上述本诉辩称及反诉主张事实，向本院提供证据如下： 1、租赁协议一份（原告证据一的复印件），用以证明双方约定如遇征用、拆迁或其他不可抗力的原因，甲方应提前三个月通知乙方，并对乙方投入费用进行补偿，具体50万计算，每月递减，5年分摊完毕；如遇拆迁，甲方应退回乙方最后二个月房租作为搬迁补偿的事实。 2、通知、配合搬离通知各一份，用以证明被告于2017年4月6日、2017年11月22日收到政府通知拆迁的事实。 3、协议二份，用以证明案涉厂房不是被告一人承租的事实。 4、关于立即缴纳租金的通知一份、关于立即缴纳租金的通知的说明一份、网银电子回单二份，用以证明被告没有故意不交房租，2017年的租金根据原告通知已结清，被告没有违约，2018年租金原告未通知，且被告一直跟原告公司的周总协商租金事宜，现已交2018年租金20000元的事实。 5、微信聊天记录一份、补充协议一份，用以证明被告并非拖欠房租，而是因拆迁一直与原告公司负责人周建商量以实际使用面积来支付房租的事实。 6、杭州鸿图商贸公司通知三份，用以证明2017年6月8日、8月1日、11月16日原告让被告安心生产，未提前三个月通知被告拆迁搬离的事实。 7、良渚遗址申遗和良渚文化国际公园建设指挥部文件、杭州市余杭区人民政府房租征收决定（复印件）各一份，用以证明案涉房屋被纳入政府征收范围内，被政府责令限期搬离、腾空房屋的事实。 8、余杭农村商业银行扣款通知书、收据各一份，用以证明被告已缴纳租房押金70625元的事实。 9、补充《证明》一份，用以证明原告公司门卫姚如泉、陈富华证实被告公司已于2018年5月17日搬离的事实。 10、补充提交《关于做消防安全工作的函》（复印件），用以证明原告通知被告保留证物作为索赔依据的事实。 11、补充提交微信聊天记录截屏（陈海手机核对），用以证明被告通知原告被告已于2018年5月17日搬离租赁区域的事实。 12、补充提交《厂房搬离通知书》，用以证明被告已于2018年5月17日搬离租赁区域的事实。 经庭审举证、质证，本院对原、被告提供的证据质证如下： （一）原告提供的证据。证据1，被告对三性无异议；证据2，非合法有效，临时搭建有效期只有2年，被告租赁时远远超过有效期；证据3，三性均无异议。本院经审核后认为，原告提供的证据1、3，真实性可以确认，本院予以确认作为认定本案相关事实的依据。证据2，真实性可以确认，但不能证明原告主张的事实，被告的异议成立。 （二）被告提供的证据。证据1，原告对三性无异议；证据2，原告对合法性有异议，认为政府的搬离通知不合法，政府征收令是2018年3月15日发的，原告是征收主体，政府应通知原告，原告与被告签订合同，等到征收后原告会通知被告的；证据3，协议是原、被告签的，是被告转租后让原告见证的，与本案无关，不能证明原告与第三方签订过租赁协议；证据4，真实性无异议，但与本案无关，2017年房租被告是交的，现原告主张2018年的房租，被告交的20000元是原告起诉后被告才支付的；证据5，真实性无异议，但没有达成协议，没有盖章、签名，不能证明被告未违约；证据6，三性无异议，原告认为正式征收令没下来，故不能解除合同；证据7，指挥部的文件违法，因政府拆迁令没下来；对政府征收令没有异议，但被告仍在履行合同，没有搬出去，在履行过程中，原告提出要被告付房租，被告没有支付。证据8，真实性无异议，但被告违约，原告不需要退还。证据9，已过举证期限，且证据不真实；证据10，真实性无异议，但与本案无关，原告只是善意提醒被告保留证据，以便向有关部门索赔。证据11，真实性无异议，但该信息是被告于2018年8月2日才发的，与本案无关；证据12，真实性无异议，但与本案无关，且该通知被告于2018年8月2日才发给原告的。本院经审核后认为，被告提供的证据1、2、4-8，真实性可以确认，本院根据证据所载的内容认定相关事实。证据3，虽有原告的公章，但不能证明系原告向他人出租房屋，不能证明被告的待证事实。证据9，该证据系证人证言，证人未到庭陈述证言，证明力不予认可。证据10-12，原告对真实性无异议，本院根据证据所载的内容认定相关事实。 根据当事人的陈述及提供的有效证据，本院查明本案事实如下： 2015年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、乙方租赁使用现有厂房面积为5650平方米（由房产证的按房产证为准，无房产证的按实测为准），前三年按10元/平方米/月，计678000元/年，后二年租金按5%递增，……。场租费按面积5650平方米，前三年按2.5元/平方米/月，计169500元/年，后二年租金按5%递增，……。租金支付形式为每3个月支付一次，先付后租。如逾期，乙方须按总额万分之五每日支付滞纳金。二、本协议租赁期为五年。自2016年1月1日住2020年12月31日止。三、……；四、……；五、……；六、……；七、……；八、甲方如遇征用、拆迁或其他不可抗拒的原因，甲方应提前三个月通知乙方，乙方应无条件服从，租赁费按实结算，征用拆迁等赔偿费用均归甲方所有。但甲方应对乙方投入的有关费用进行补偿，具体按50万元计算，每月递减，5年分摊完毕，如5年后续租，则甲方无需对该项费用在进行补偿。九、甲乙双方如需解除本协议，须提前三个月以书面形式通知对方，并赔偿三个月房租。十、乙方在租赁期内，出现下列情况之一的，甲方有权终止协议，收回房屋，并由乙方赔偿三个月的租赁费：1、违法经营的；2、拖欠租赁费一周的；3、破坏房屋主体结构的；4、未经甲方同意转租的。十一、……；十二、……；十三、双方一致同意，在本协议签署后3个工作日，乙方向甲方支付相当于一个月的租赁费作为支付租赁房屋的履约保证金计人民币70625元。乙方在承租期内未违法本合同规定且全额缴清应付租赁费、水电费及其他应付费用的，则甲方于租赁终止日起30天内将履约保证金全额、无息退还乙方。十四、其它：甲方同意给予乙方15天的装修期，即免收装修期的租赁费35312.5元。在合同期内如遇征用、拆迁，乙方应积极配合甲方做好搬迁工作，能在甲方规定时间搬迁的，甲方退还最后二个月的房租作为搬迁补偿的费用；十五、本协议一式贰份，双方各执壹份，共同遵守。未尽事宜，协商处理。协议签订后，被告于2015年12月1日向原告缴纳保证金70625元。后一直租用原告厂房及场地，并按期支付租金至2017年12月。 2017年3月28日，良渚遗址申遗和良渚文化国家公园建设指挥部向余杭区瓶窑镇人民政府工作下发《良渚遗址综合保护工程二期（良渚文化艺术长廊）征迁工作任务书》，明确根据良渚文化艺术长廊建设规划确定的需搬迁的红线范围涉及瓶窑镇长命村农户约312户，涉及企事业单位约35家，涉及小产权房及商业用房约110户，涉及集体单位资产6处，要求瓶窑镇政府尽快组织力量开展评估、动迁工作，确保上述单位和农户在2017年10月底前完成搬迁。2017年4月6日，瓶窑镇人民政府通知向被告发送《通知》，告知被告单位属良渚遗址综合保护二期工程（良渚文化艺术走廊）整治拆迁范围，近期将进行评估动迁。2017年11月22日，瓶窑镇人民政府向被告发送《配合搬离通知》，告知被告承租的厂房纳入政府征收范围，通知被告于2017年11月30日前搬离并腾空所承租的厂房。2017年11月22日至2018年2月6日期间，被告单位的股东陈海与原告单位的负责人周建在微信上协商因拆迁，部分租户搬离后的租金、租户的补偿及押金问题。2018年1月19日，周建发送给陈海《补充协议》一份，该份协议中有同意减免厂房面积租金及场地面积租金的意思表示，但双方未签字盖章，也未对减免租金数额进行明确。2018年2月22日，原告以被告未缴纳租金为由，诉至本院，要求解除合同、支付租金，并赔偿损失及腾空返还房屋。本案审理过程中，被告提起反诉，要求解除合同，并退还押金、赔偿损失。 另查明，涉案《租赁合同》项下的租赁物厂房3397.66平方米具有房屋权属证明。另2745平方米钢结构临时建筑原告于2006年1月16日向杭州市余杭区瓶窑镇镇村建设办公室请示经同意后搭建，但无土管部门和规划部门的审定意见，该部分钢结构临时建筑于2018年5月17日被拆除。 2018年3月15日，杭州市余杭区人民政府发布杭余政征字（2018）第2号房屋征收决定。2018年3月15日、3月20日、4月16日，原告分别向被告发出三份通知，要求被告做好治安、消防安全方面的工作，做好搬迁准备，并要求被告于2018年6月19日搬迁完毕，交还全部厂房及场地。2018年3月29日，被告支付原告租金20000元。2018年5月24日，原告向被告发出《关于做消防安全工作的函》，提醒被告公司注意：24小时做好消防安全工作，防止防火、盗窃等犯罪行为，保证厂区的人财物安全工作，对近期厂区内发生的重大事件保留证据，以备向有关部门主张权利进行索赔。 2018年7月12日，本院到案涉厂区进行走访勘查，经向原告负责值守的门卫姚如泉了解，因钢结构临时建筑于2018年5月17日被全部拆除，被告已于2018年5月下旬陆续搬离，但仍遗留部分财物。2018年8月17日，本院组织双方质证时，原、被告均认可遗留物于2018年8月14日全部清理。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。关于本案争议的焦点：（一）被告是否应当支付2018年1-4月的租金，及应否赔偿三个月的租金问题。本案中，案涉厂房已列入良渚遗址综合保护二期工程的征迁范围，瓶窑镇人民政府虽已通知被告限期搬离，但被告未提供证据证明其已与原告就租金问题协商达成一致，也未举证证明其已通知原告解除租赁合同，且被告仍占有使用案涉厂房，故被告应按约支付租金。现原告仅主张2018年1-4月的厂房及场地租赁费278500元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持；但被告于2018年3月29日支付的租金20000元，应予扣减。另，虽被告未支付租金，但综合被告提供的微信聊天记录等证据，可以看出被告因厂房面临拆迁、其他租户搬离等实际，一直与原告负责人周建协商租金问题，并非故意违约不交租金，故对原告要求被告赔偿三个月租金208875元的诉请，本院不予支持；（二）关于解除《租赁协议》及时间问题。原告起诉要求解除《租赁协议》，被告反诉也要求解除《租赁协议》，本院对原、被告的该项诉请均予以支持。关于解除时间问题。原告在庭审中自认《租赁协议》于2018年4月30日起解除，被告认为其收到政府的搬离通知书要求在2017年11月30日前搬离，其他租户已搬离，原合同已不能履行，双方《租赁协议》应于2017年11月30日起解除。本院认为被告虽接到政府通知要求于2017年11月30日前搬离并腾空厂房，但被告并未通知原告解除合同并返还租赁物，故其提出的《租赁协议》应于2017年11月30日起解除，无事实依据。但合同所涉租赁物中部分钢结构临时建筑被瓶窑镇人民政府于2018年5月17日强制拆除，导致被告承租厂房的合同目的已无法实现，合同无法继续履行，现原告自认《租赁协议》自2018年4月30日起解除，本院予以准许。（三）关于腾退厂房问题。现原、被告均已确认被告于2018年8月14日已清空遗留物，故原告该项诉请纠纷已不存在，本院不予支持。（四）关于被告反诉要求原告返还押金70625元的问题。鉴于双方已解除合同，且原告未举证证明被告存在故意违约，故对该诉请，本院予以支持。（五）关于被告反诉要求原告赔偿三年零一个月的投入费用308333元的问题。虽原告与瓶窑镇人民政府就拆迁问题未达成一致，但余杭区人民政府已发布杭余政征字（2018）第2号房屋征收决定，且案涉部分租赁物已被拆除，双方《租赁协议》于2018年4月30日起解除。根据《租赁协议》中“甲方如遇征用、拆迁或其它不可抗拒的原因，征用拆迁等赔偿费均归甲方所有，但甲方应对乙方投入的费用进行补偿，具体按50万元计算，每月递减，5年分摊完毕”的约定，现被告承租时间不到五年，有权要求原告按约定对其装修等投入损失进行赔偿，结合双方合同自2016年1月1日起实际履行至2018年4月30日。故本院确定由原告赔偿被告因合同不能继续履行造成的损失266666元。（六）关于被告要求原告退还二个月房租69625元作为搬迁补偿费用的问题。鉴于被告尚未全额支付合同项下的租金，且原告也放弃主张合同解除后的实际占有使用费，故对被告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，以及《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司与被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司签订的《租赁合同》于2018年4月30日解除。 二、被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司支付原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司租金258500元。 三、原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司返还被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司押金70625元。 四、原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司赔偿被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司损失266666元。 以上第二项与第三项、第四项相抵，原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司应支付被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司78791元，限于本判决生效后十日内付清。 五、驳回原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司的其他反诉诉讼请求。 如原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费8610元，减半收取4305元，由原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司负担2022元；由被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司负担2283元。 本案反诉案件受理费4014元，由原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司负担3018元；由被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司负担996元。 原告原告（反诉被告）杭州鸿图商贸有限公司、被告（反诉原告）杭州恒旺塑胶染料有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  李国华 二〇一八年八月十七日 法官助理余保中书记员董佳