济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2711号原告：王晓，女，1986年11月18日出生，汉族，住广州市。原告：宫哲，男，1985年10月2日出生，汉族，住济南市。两原告委托诉讼代理人：孙华，山东齐鲁律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：肖燕，山东齐鲁律师事务所律师。被告：初筱夏，女，1982年6月25日出生，汉族，住济南市。被告：张志峰，男，1975年6月16日出生，汉族，住济南市。两被告委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。原告王晓、宫哲与被告初筱夏、张志峰房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓及两原告的委托诉讼代理人肖燕、两被告的委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓、宫哲向本院提出诉讼请求：1.判令解除王晓、宫哲与初筱夏、张志峰签订的0002098号房屋买卖合同；2.判决初筱夏、张志峰双倍返还定金100万元，退还购房款150万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自原告付款日至被告实际返还之日止）；3.判决初筱夏、张志峰向王晓、宫哲支付违约金139.5万元；4.判决初筱夏、张志峰向王晓、宫哲支付律师代理费损失5万元；5.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等由初筱夏、张志峰承担。王晓、宫哲增加诉讼请求：判令初筱夏、张志峰向王晓、宫哲支付佣金4.65万元。事实与理由：2017年10月8日，（乙方）王晓、宫哲与（甲方）初筱夏、张志峰签订了编号为0002098号的《房屋买卖合同》，合同对房屋价款、付款方式、双方权利义务进行了约定。合同约定，王晓、宫哲购买初筱夏、张志峰坐落于济南市房屋，成交价款为465万元。初筱夏、张志峰应于2018年3月31日前通知王晓、宫哲进行房屋验收交接房屋。同时约定，若一方不履行合同义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者承担合同总房价30％的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿守约方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于抵押、查封等情况），由甲方负责解决，并向乙方承担合同约定的损失，且乙方有权解除合同；若甲方不履行交房义务，乙方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。同时，合同约定，若甲方违约，则定金双倍返还乙方。合同签订后，乙方依约履行合同，向甲方支付定金50万元及150万元购房款，而甲方却拒不履行交房等义务，经查涉案房屋已被法院查封。现向法院提起诉讼，请依法判决。庭审中，王晓、宫哲放弃要求双倍返还定金，仅主张违约金139.5万元。初筱夏、张志峰辩称，我方对于原告提出的放弃双倍返还定金没有异议，对于违约金我方认为偏高，应当适当减少。1.同意解除涉案房屋买卖合同，同意返还购房款；2.因王晓、宫哲未付清房款加之涉案房屋因诉讼被法院查封，且开发商在短期内无法配合初筱夏、张志峰办理房屋产权手续，故房屋买卖合同目的可能无法实现，王晓、宫哲主张违约金过高，应适当减少。王晓、宫哲主张的利息，于法无据，请法庭依法裁决。本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，（买受人）王晓、宫哲作为乙方、（出卖人）初筱夏、张志峰作为甲方、（居间人）济南名都房地产经纪有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定，一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市历下区绿城百合花园小区B地块B1号楼1-1702号房产给乙方……二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为465万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金50万元……四、付款方式：乙方应当于2017年12月15日之前支付200万元（包含定金），乙方应当于银行按揭贷款发放当日由银行支付265万元……六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认合同》的约定向丙方支付佣金……十、甲、乙双方同意，甲方于2018年3月31日前通知乙方进行房屋验收交接……十一、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30％的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲、乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。2017年10月8日，初筱夏向王晓出具定金收条一份，收条记载，“今收到王晓购买位于济南市历下区绿城百合花园小区B地块B1#1-1702室房屋定金贰万元整……”。2017年10月10日，初筱夏向王晓出具定金收条一份，收条记载，“今收到王晓购买位于济南市定金肆拾捌万元整……”。2017年12月1日，初筱夏向宫哲出具收条一份，收条记载，“今收到宫哲购买位于济南市历下区绿城百合花园小区B地块B1#1单元1702室房款壹佰伍拾万元整……”。2017年10月8日，王晓与济南名都房地产经纪有限公司签订《佣金确认单》一份，王晓支付济南名都房地产经纪有限公司佣金46500元。2018年5月2日，王晓、宫哲与山东齐鲁律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，王晓、宫哲支出律师费5万元。另查明，通过济南市房屋档案馆2018年5月4日房屋权属状况信息显示，涉案房屋被济南市历城区人民法院查封，查封期限为2018年5月2日至2021年5月1日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王晓、宫哲与初筱夏、张志峰签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。王晓、宫哲要求解除双方的《房屋买卖合同》，初筱夏、张志峰同意解除，故对王晓、宫哲要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。双方《房屋买卖合同》解除，初筱夏、张志峰应返还王晓、宫哲已支付的款项200万元。本案中，初筱夏、张志峰未按合同约定履行通知房屋验收交接义务，且涉案房屋被法院查封，致使合同目的不能实现，初筱夏、张志峰已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《房屋买卖合同》中约定，“如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30％的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）”，王晓、宫哲主张初筱夏、张志峰应按合同约定支付违约金139.5万元，初筱夏、张志峰认为违约金过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，初筱夏、张志峰提出违约金过高，请求予以减少，但初筱夏、张志峰并未提供违约金过高的相关证据，王晓、宫哲也未提供违约金约定合理的证据，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及房价上涨等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对王晓、宫哲主张的违约金调整为合同约定违约金的60%即83.7万元（139.5万元×60%）。对于王晓、宫哲主张的购房款利息问题，因初筱夏、张志峰承担了相应的违约责任，对王晓、宫哲的该项请求，本院不予支持。关于佣金的问题，双方在合同中约定了“甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金”，王晓、宫哲支付济南名都房地产经纪有限公司佣金46500元，该佣金应由初筱夏、张志峰负担，对于王晓、宫哲要求初筱夏、张志峰支付46500元佣金的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费的问题，双方在合同中已有约定，王晓、宫哲主张的律师费亦未超出法律规定，故初筱夏、张志峰应赔偿王晓、宫哲律师费5万元。关于诉讼财产保全责任保险费，本案中，初筱夏、张志峰构成违约，王晓、宫哲因诉讼保全而支出该费用，初筱夏、张志峰应赔偿王晓、宫哲上述保险费，对于王晓、宫哲要求初筱夏、张志峰负担该费用的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王晓、原告宫哲与被告初筱夏、被告张志峰于2017年10月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告初筱夏、被告张志峰于本判决生效之日起十日内返还原告王晓、原告宫哲购房款200万元；三、被告初筱夏、被告张志峰于本判决生效之日起十日内支付原告王晓、原告宫哲违约金83.7万元；四、被告初筱夏、被告张志峰于本判决生效之日起十日内支付原告王晓、原告宫哲佣金46500元；五、被告初筱夏、被告张志峰于本判决生效之日起十日内支付原告王晓、原告宫哲律师费5万元；六、被告初筱夏、被告张志峰于本判决生效之日起十日内支付原告王晓、原告宫哲诉讼财产保全责任保险费9300元；七、驳回原告王晓、原告宫哲的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34806元，减半收取17403元，由初筱夏、张志峰负担15091元，由王晓、宫哲负担2312元；申请费5000元，由初筱夏、张志峰负担4336元，由王晓、宫哲负担664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  董浩二〇一八年八月二十一日书记员  陈倩