上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初10072号原告(反诉被告)：上海岩廉企业管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐峰，总经理。委托诉讼代理人：吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊帅，上海沪泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄诚，男，1978年10月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王水玲，上海明庭律师事务所律师。原告上海岩廉企业管理咨询有限公司(以下简称岩廉公司)与被告黄诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2018年8月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕朝松、被告委托诉讼代理人王水玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海岩廉企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)50万元；2、判令被告支付原告迟延支付租金的违约金12万元；3、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月20日，原被告签订《合作协议》(实为房屋租赁合同)约定被告承租青浦区青松路XXX号东侧及北侧场地，并对合作期限、租金、合作方式、支付时间、违约责任等进行了约定。协议签订后，因政府拆迁事宜，被告于2017年12月腾退涉案房屋场地；但被告未履行协议约定的义务，故此原告诉至法院作如上诉请。被告黄诚辩称：不同意原告所有诉请。理由：1、因租赁标的房屋未取得合法的建设规划许可证，因此原被告间租赁协议应被确认为无效合同。根据合同法规定合同无效或被撤销后应取得的财产应当返还，因此原告根据协议主张租金及违约金的支付方式都不能适用。2、涉案房屋的租赁合同未有继续履行的原因是被告在2016年7月7日收到政府有关部门要求停业通知后即停止营业，被告曾多次和原告交涉要求办理退房手续，并要求退还押金及2016年下半年的租金。但原告为了多拿政府的拆迁补偿，阻止被告搬离，故被告未能及时搬离的原因是因原告阻止。3、原告曾经在2016年7月11日向被告等租户承诺自2016年7月停业起免除租户的房屋租金，已经收取的房屋租金及押金予以退还，但至今原告未退还被告押金及2016年下半年的租金。4、根据国有土地房屋征收补偿条例相关规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权被依法收回，即原所有权人不再享有所有权及土地使用权。在本案中，政府部门已在2016年7月就涉案房屋与大房东签订了拆迁补偿协议，被告等次承租人亦已于2017年1月26日获得了政府的拆迁补偿款，即在2017年1月时征收即已完成，原告对涉案房屋及其占有的国有土地使用权不再享有权益，原告无权再向被告收取2017年1月1日至2017年12月31日的房租。5、事实上，被告等承租户已于2017年8月全部搬离。即便当时有东西留在房屋内，也是被告丢弃不要的。被告之所以没有和原告办理腾退交接手续，是因为原告不同意办理退租手续。同时，被告黄诚向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还履约保证金8万元；2、判令反诉被告返还已支付的2016年8月至2016年12月的房屋租金22万元；3、判令反诉被告承担本案受理费。针对反诉，原告岩廉公司辩称：1、合同约定了履约保证金，但被告未按协议履行，原告按约可以将保证金扣除。2、原告认为不应该返还租金，反而被告应支付2017年整年租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月13日，案外人上海木森服饰有限公司(以下简称木森公司)通过司法拍卖取得上海市青浦区青松路XXX号房地产权利。2015年12月1日，木森公司与原告签订《房屋租赁及土地使用合同》，将上述青浦区青松路XXX号房地产出租给原告使用，租期自2016年1月1日至2006年12月31日。2016年4月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《合作协议》，双方联合开发青浦区青松路XXX号二期夜宵市场经营，约定：甲方将位于上海市青浦区青松路XXX号东侧及北侧场地，其中一层建筑面积为500平方米，场地面积各自门前自用(局部咖啡店通道给予甲方留用)合作场地以双方所确认的图纸标注范围为准；无论盈亏乙方保证每年向甲方支付合作费用50万元。乙方在协议签订生效后七日内向甲方支付8万元履约保证金，保证金在期满或协商解除时退还乙方，不计利息。乙方按季度向甲方支付合作费用，每季度应支付12.5万元，在每季度前一个月以现金方式支付；乙方按照市场统一管理规定向甲方缴纳物业费(每月2,000元)、垃圾费、水电气等各项费用。但，原告持有的《合作协议》载明合作期限6年，自2016年4月20日起至2022年4月19日，给予装修期2个月；被告持有的《合作协议》载明合作期限3年，自2016年5月1日起至2019年4月20日，给予装修期3个月；协议另行约定了其他权利义务。协议签订后，原告向被告交付系争房屋，由被告经营夜宵市场；被告向原告支付了8万元押金及2016年租金22万元。原告认为按照协议交纳的是2016年6月20日至2016年12月31日期间的租金，被告认为按照协议交纳的是2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金。另查明，2016年7月7日，上海市青浦区市场监督管理局发出《停业告知单》告知原告将联合整治，责令三日内停止经营。被告遂停止装修经营。2016年7月11日，原告经办人顾小龙向刘国春等承租户表示：1、需配合街道通知进行停业，从今天起就开始停止经营，包括装修的也停下来；2、房屋内东西先不要拿走；3、没交租金继续交租金，但从停业的一刻起不再收取房租，等事情解决好后收的房租加租金一分不少统统退还等。2016年10月18日，原告向青浦区夏阳街道房屋土地征收补偿工作办公室(以下简称街道征收办)出具《限期拆除承诺书》，表示愿意配合夏阳街道环城水系生态环境综合治理工作，同意位于青浦区青松路XXX号内移动房屋先行拆除，并同意街道针对移动房屋兑付一次性费用1,910,664元,并承诺于2016年10月20日前将土地内所有经营单位搬离、房屋腾空、人员疏散并交出钥匙等。2017年1月26日，原告向街道征收办出具《承诺书》，承诺夜宵广场吴欢林(100,303元)、刘国春(115,928元)、钱荣根(黄诚541,110元)、朱琼(114,896元)、杨永辉(孙付业,178,092元)等动迁补偿款在今后青松路XXX号征收补偿动迁款中由街道征收办扣除。2017年1月26日，街道征收办将上述补偿款分别支付至被告黄诚等账户。2017年11月21日，原告(乙方)与木森公司(甲方)等达成《解约补偿协议》，一、补偿乙方共计18,930,235元；二、乙方同意扣除2017年1月26日街道征收办垫付的4,830,329元动迁款;四、乙方应于2017年12月21日之前将上述房屋及场地腾退；五、甲乙签订的《房屋租赁及土地使用合同》自动解除，乙方负责转租企业的解约及腾退。又查明，2018年8月6日，街道征收办出具《情况说明》，载明：原告租赁位于青松路XXX号厂区范围，该范围内移动房于2016年7月列入环城水系整治范围，街道生态环境综合治理办公室针对该处移动房屋内的经营及移动房在2016年10月18日签订了限期拆除承诺书并按五违整治方案进行补贴；其他租赁范围内的房屋列入环城水系动迁项目，产权属于木森公司，经评估公司评估后结合环城水系动迁补偿方案与相关部门2017年11月21日签订解约补偿协议。系争房屋已于2017年12月底被拆除。案件审理过程中，被告表示：1、原、被告间的合作协议实为无效的租房协议，原告的对接人顾小龙对包括被告在内的多名承租商户承诺过自政府部门要求停业整改之日其不再收取被告租金，被告不应支付2017年租金且针对被告已付的2016年下半年的租金应予以退还，也就不存在延迟支付租金的违约金。为此，被告提供了在原诉案件中未提供的2016年7月11日原告对接人顾小龙与被告、朱琼、吴欢等承租商户的录音光盘及文字整理材料，及上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处信访事项答复意见书复印件。对此，原告认为录音内容是针对青松路XXX号一期限期拆违的部分，不涉及包括本案被告在内二期动迁租户；原告已向一期被拆违的租户退还了押金和租金等部分款项，因为一期拆违的租户只得到了搬迁费补偿，而被告等二期动迁户得到了相应的动迁补偿。对于被告提供的信访答复意见书复印件，真实性无法确认。2、被告辩称其已于2016年8月搬离系争商铺，未与原告办理交接手续，是因为原告为了获取更多拆迁补偿，阻止被告搬离。对此，原告认为被告停止经营，但东西还在里面，没有进行交接，被告直到系争商铺2017年12月底被拆除时才搬离，原告不存在阻止被告搬离的行为，故此被告理应支付2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金。关于违约金，按合同第8条第3款约定被告每延迟一天支付租金，应支付延迟部分金额千分之六的违约金，但为便于计算，原告以50万元为本金，按照民间借贷年利率24%，从2017年1月1日起算至2017年12月31日止。根据庭审确认的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原、被告签订的《租房协议》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。故对于已经合同无效的相关保证金，被告主张返还，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告认为被告于2017年12月底系争商铺被拆除时才搬离，应支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金及延迟支付租金的违约金，对此被告予以否认，并提供2016年7月11日原告经办人顾小龙与包括被告在内的租户间的录音，录音内容显示原告经办人顾小龙要求物品暂时不要搬离，承诺自政府部门要求停业整改之日起不再收取租金。原告以该录音内容是针对青浦区青松路XXX号一期被拆违承租商户为由进行抗辩，但未能提供相应证据证明，且不论是针对一期拆违租户还是二期动迁租户，事实上自2016年7月11日被告等租户已经被勒令停止经营、所在地域已被纳入环城水系整治或动迁范围，故对原告的抗辩意见不予采纳。综上，在停止经营后、租赁目的无法实现时，原告仍要求被告支付此后的租金及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。不论原被告间争议的起租日是何时、免租装修期是多久，事实上本案房屋被责令停止经营时，被告尚在装修中，尚未开展正式经营，因此已交租金全额退还较为符合公平原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告上海岩廉企业管理咨询有限公司的诉讼请求；二、反诉被告上海岩廉企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告黄诚押金人民币80,000元；三、反诉被告上海岩廉企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告黄诚租金人民币220,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10,000元，减半收取人民币5,000元，由原告负担。反诉受理费人民币2,900元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一八年八月二十九日书记员  朱 静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题%26gt;的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。