江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初7234号 原告：南京沃而思教育咨询有限公司，住所地在南京市中山南路230号。 法定代表人：成琪，总经理。 委托代理人：高徐，江苏高的律师事务所律师。 被告：南京洪通德商贸有限公司，住所地在浦口区柳州东路200号第A3-102至109号。 法定代表人：程梅，总经理。 委托代理人：陈金华、胡廷虎（实习），江苏圣典律师事务所律师。 原告南京沃尔思教育咨询有限公司（以下简称沃尔思公司）与被告南京洪通德商贸有限公司（以下简称洪通德公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告沃尔思公司及其委托代理人高徐、被告洪通德公司委托代理人陈金华和胡廷虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沃尔思公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方租赁合同，并由被告返还租房定金10000元，返还租金41666元；2、请求判决被告承担违约金31250元（125000÷4）、补偿装修损失41589元（（54000+21840）÷31）×17）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将天润城十六街区××室的二楼出租给原告使用，租金为125000元/年。租期自2016年4月1日至2018年10月31日，共31个月（2016年3月15日至3月31日为装修期，不计租金）。2017年度的租金支付约定为：3月1日前支付4月至9月的租金62500元，9月1日前支付10月到次年3月的租金62500元。合同签订后，原告按约支付了押金及租金，目前房租已支付至2017年9月30日。2016年3月15日，被告将房屋（毛坯）交付给原告，原告将其装修作为儿童英语培训场地，花费人工及材料费共约80000元。 2017年5月底，被告负责人刘相东通知原告要“收房自用”，后变更收房理由为“做房地产”。原告提出在返还押金以及6月-9月租金并补偿装修损失的前提下同意收房，如果被告要另租他人应与承租方商谈装修补偿。原、被告在商讨此事过程中，因矛盾较多。最终未达成一致意见，期间原告未实际使用房屋。 2017年6月被告将涉案房屋包括装修整体出租给名叫“泽萱英语”的英语培训机构，此后，原告要求被告返还定金、租金及补偿装修损失等，双方依旧协商未果。综上，原告诉至法院，请求判如所请。 被告洪通德公司辩称，1、双方合同已于2017年6月事实解除，原告拆除了所有相关设备，钥匙也交给了被告；2、原告要求返还定金、租金，补偿装修损失及支付违约金的诉求没有事实及法律依据，装修损失是原告自己所为，同时被告保留要求原告恢复原状的权利，原告诉请返还的不是租金是押金，在解除合同过程中，原告承诺押金不要了，因为恢复原状大约需要50000元成本。 经审理查明,2016年3月，原告沃尔思公司（乙方）与被告洪通德公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告洪通德公司将位于南京市浦口区出租给原告沃尔思公司。租赁期限自2016年4月1日至2018年10月31日止，年租金为125000元/年，付款方式为半年付。第一年租金125000元，于2016年3月25日前付62500元，2016年9月1日前付清剩余62500元；第二年租金125000元，2017年3月1日前付62500元，2017年9月1日前付清剩余62500元；第三年租金73000元，2018年3月1日前付清。合同第二条约定房屋用途为商业房，乙方承诺房屋自营不得转租。合同第十条约定，甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方10000元押金。第十一条约定，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，在同等条件下甲方则优先同意继续租赁；租赁期间，如乙方不租或者续租需要提前2个月通知甲方。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同第十六条第（二）项约定，乙方由于经营需要把房屋做整体规划，在乙方不再租赁时，需要恢复房屋原样，方可退回押金。 合同签订后，原告支付押金10000元，并支付租金至2017年9月30日。 2016年3月28日，原告与案外人施陈玺签订《装修施工合同》，合同约定施工费54000元，原告陈述中间发生增项最后实际结算为59000元，其中网银转账支付41458元，余款现金支付。 2017年3月6日，原告财务人员在网络聊天中询问被告负责人胡时良“如果不租的话，能否放宽到6月底？”，胡时良答复“不行，我们不临租。” 2017年4月1日，原告在其微信公众号发文，告知家长新校区将在五月份开业，已正常开班授课的常规班将在六月份正式搬往新校区上课。5月1日，原告将涉案校区内固定电话移机至新校区，5月6日，原告在涉案房屋一楼门口张贴温馨提示：“因沃尔思英语的扩大发展，沃尔思英语现已整体到新校区上课，相关事宜欢迎到新校区垂询……”；5月20日，原告新校区正式开业。 2017年5月至6月，原告将教学设备、教学桌椅及室内电器等可移动物品搬出涉案房屋。 2017年7月15日，被告与案外人仲亚签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给仲亚，租赁期限自2017年7月15日至2018年7月14日，租金10万元/年。 庭审中，被告提交2017年5月6日拍摄的转租广告照片一张，载明“因校区扩大，二楼转租”，并留有原告和被告联系人的手机号，被告陈述原告主动要求转租，被告留下号码协助其转租。 上述事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、网上银行电子回单、网络聊天记录截图、微信公众号文章截图、《装修施工合同》、照片一组以及原、被告的当庭陈述等证据在卷证明，本院予以认定。 本院认为,原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 本案争议的焦点在于：原、被告双方是否已就提前解除租赁合同达成协议。被告认为，因原告要搬往新校区，双方已口头协议解除租赁合同，原告承诺不要求返还押金及剩余房租，因恢复房屋原状大约需50000元。原告于2017年6月搬出涉案房屋并交回钥匙，此后被告才将房屋另行出租，原告系因不满被告将涉案房屋租给了其竞争对手，故而违反承诺否认合同已解除。原告认为，原告存在系列搬家行为，但搬家并不违反租赁合同规定，也不属于清空并返还房屋的行为，原告从未向被告提出解除合同，双方没有达成解除合同的任何口头或书面协议，在原告的定金没有返还、装修没有得到补偿的情况下，原告不可能提前返还房屋。本院认为，当事人对自己提出的主张有举证的义务，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。被告主张已与原告口头达成解除租赁协议，且原告已交付钥匙，但未能就其主张举证证明，故其主张本院不予采信。 关于原告的诉讼请求：1、请求解除租赁合同，并由被告返还租房定金10000元，返还租金41666元，补偿装修损失41589元（（54000+21840）÷31）×17），本院认为，原告已实际搬出涉案房屋，且涉案房屋已由案外人泽萱英语承租使用，原、被告间租赁合同已不再具备继续履行的基础，原告要求解除租赁合同的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告租金已付至2017年9月30日，被告于2017年7月15日与案外人签订租赁合同，再次收取租金。合同解除后，被告应当退还原告2017年7月15日至9月30日租金26041元{（125000÷12）×2.5}。关于租房定金及装修损失，根据合同约定，原告支付的10000元款项性质为押金，被告认为，合同已约定，乙方不再租赁时，需要恢复房屋原样，方可退还押金。本院认为，双方合同解除，原告应当拆除装修，将房屋恢复原状，但被告在原告装修的基础上，将涉案房屋整体另行出租给同是英语培训机构的第三人，视为对原告装修的接受和合理利用，因此，被告应当返还原告押金10000元，对于原告要求补偿装修损失的诉求，不予支持。 关于原告的诉讼请求：2、请求判决被告承担违约金31250元（125000÷4），本院认为，被告在原告承租期内将涉案房屋另行出租，构成违约，根据合同约定，应当向原告支付违约金31250元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十之规定，判决如下： 一、解除原告南京沃尔思教育咨询有限公司与被告南京洪通德商贸有限公司之间的《房屋租赁合同》； 二、被告南京洪通德商贸有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告南京沃尔思教育咨询有限公司租金26041元、押金10000元，支付违约金31250元，共计67291元。 三、驳回原告南京洪通德商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1418元，由原告南京沃尔思教育咨询有限公司负担709元，被告南京洪通德商贸有限公司负担709元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费1418元。 审 判 长 谢 明 人民陪审员 乔 治 人民陪审员 吴寄梅 二〇一八年八月十四日 书 记 员 胡 颖