广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3238号原告：梁雪儿，女，1982年6月10日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告梁雪儿与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁雪儿及其委托诉讼代理人宋俊民，被告棕榈公司的委托诉讼代理人田念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁雪儿向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告从2015年12月31日起按已付房款每日万分之三计付到房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。事实和理由：2014年5月23日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买民众镇浪网村阳光大道皓玥花园1期4幢1202房预售商品房，总价款285514元，出卖人应当在2015年12月31日前将经勘查单位、涉及单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，最高不超过买受人累计已付款的3%。合同签订后，原告已依约向被告付清全部房款；然而，被告迄今未按照合同约定向原告交付房屋。被告延迟交房的行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。由出卖人提供的格式文本商品房买卖合同补充协议对买受人违约、延迟付款的违约责任规定为按照欠付款基数每日万分之六向出卖人承担违约金，没有最高金额限制，而出卖人延迟交房的违约责任规定为按已付房款每日万分之一承担违约金，且违约金最高不超过已付房款的3%，明显有违公平原则、不符合责任对等原则。根据合同法的相关规定，原告认为，被告提供的商品房买卖合同格式文本中第九条、补充协议第四条等有关出卖人违约责任格式条款免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款应属无效，据此请求法院增加被告应承担的违约金。参照合同约定的买受人违约责任为日万分之六，以及中山市住建××××民众镇新建电梯住宅租金标准约为每月每平方米16元，请求法院调整违约金为按日万分之三的标准持续计算至实际交房之日止。被告棕榈公司辩称，1.涉案商品房买卖合同明确约定若被告出现逾期交房，应自合同约定的最迟交付时间次日起至实际交楼之日止按已付房款的日万分之一计算违约金，最高不超过已付房款的3%，原告主张的逾期交楼违约金计算方式违背了合同约定。2.虽然原、被告签订了合同的补充协议二，但该协议关于交付期限的约定违反了法律法规关于未经竣工验收不得交付使用的强制性规定，降低了原来约定的经综合验收合格的交付条件，因此该协议应当认定无效，交付期限应按商品房买卖合同第八条约定履行，逾期交楼违约金自2016年11月1日起计算。3.原告主张的日万分之三的利率标准远高于同期同类贷款利率，而合同约定的日万分之一约定与同期同类贷款利率持平，因此合同的约定并不属于约定明显过低的情形，不应当进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月23日，梁雪儿以285514元的价格购买了棕榈公司开发的位于花园××房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），同时商品房保修期开始计算。同日，梁雪儿和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第1.2条约定，若出卖人未按本补充协议（二）约定的交楼期限和交付条件将该商品房交付买受人使用，出卖人须按原买卖合同第九条约定及原补充协议第4.1款的补充约定承担逾期交房的违约责任；第2.1条约定，该商品房达到本补充协议（二）约定的交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方进行交接时，出卖人无需出示买卖合同第八条规定的证明文件（即《中山市建设工程竣工验收备案登记证》等文件）。合同签订后，梁雪儿付清了全部房价款。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。梁雪儿未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁雪儿与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。中山市商品房买卖合同第八条约定了交房时间和交房条件，第十一条约定了商品房的交接方式和交接文件等；合同补充协议（二）第1.1条将主合同第八条约定的交房条件变更为“经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告”，将约定的交房日期提前至2015年12月31日前。本院认为，涉案商品房的建设隶属于棕榈公司对皓玥花园住宅项目的整体开发，其交付条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定；交付标准除应当符合建筑法的相关法律法规外，还应当符合房地产开发的相关法律法规。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。由前述法律法规的规定可知，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，商品房的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的商品房应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，即梁雪儿和棕榈公司在主合同第八条中约定的交房标准。据此，本院对补充协议（二）第1.1条款的约定进行否定性评价，涉案商品房的交房条件和期限仍应按主合同第八条和第十一条的约定为准。故，违约金的起算时间应为2016年11月1日。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额8565元。梁雪儿以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为日万分之三，且不受3%上限限制持续计算至实际交楼之日止。对此，本院认为，截至起诉之日，棕榈公司逾期交房天数已超过460日，迟延履行交房义务致使买受人梁雪儿无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对棕榈公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对梁雪儿增加违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金可持续计算至案涉商品房实际交付之日止。对梁雪儿主张调整的计息标准，本院认为，涉案合同约定的日万分之一的计息标准并未显著过低，事实上，该约定与梁雪儿主张的租金标准差距不大，在梁雪儿未举证证明其实际损失的情况下，有约定从约定，对梁雪儿该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁雪儿支付逾期交楼违约金（违约金以285514元为基数，自2016年11月1日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取714元，由原告梁雪儿负担569元，由被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担145元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一八年八月一日书记员 詹绮婷王静