山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1325民初2935号原告：王守山，男，1943年6月10日出生，汉族，居民，住费县经济开发区，委托诉讼代理人：桑印章，山东钟罗律师事务所律师。被告：侯庆民，男，1963年1月24日出生，汉族，居民，住费县经济开发区，委托诉讼代理人：居士波，费县费城法律服务所法律工作者。第三人：王京海，男，1967年11月1日出生，汉族，居民，住费县经济开发区，原告王守山与被告侯庆民、第三人王京海确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王守山及其委托诉讼代理人桑印章、被告侯庆民及其委托诉讼代理人居士波、第三人王京海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王守山向本院提出诉讼请求：1.依法确认第三人王京海与被告侯庆民间的转让行为无效（涉案价值100000元），庭审中变更为确认第三人王京海与被告侯庆民签订房屋买卖合同行为无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在费县经济开发区西洪沟村有宅基地及房屋一处，原告之子即第三人王京海未经原告同意，擅自与被告签订转让协议，将原告的房屋转让给被告，被告侯庆民不属于费县经济开发区西洪沟村村民，转让行为无效。为维护原告的合法权益，特提起以上述诉讼请求。侯庆民辩称，原告诉求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。一、原告诉求不明确，请依法裁定驳回起诉。原告请求确认第三人与被告的转让行为无效，诉求不明确。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定起诉必须有具体的诉讼请求和事实理由，本案原告未明确第三人与被告进行的具体的转让行为，不符合请求条件，应依法予以驳回。二、原告主体不适格。原告未提供充分证据证实原告主体适格。三、被告所述与客观事实不符，且超过法定诉讼时效。2002年被告与第三人签订房屋买卖合同，且已经履行完毕。原告对转让行为自始知情且同意。被告斥资翻建、整修涉案房屋及院落，原告在长达十六年的时间未提出异议，原告所述对转让行为不知情理由不成立。原告认为侵害了其权益，应自知道或应当知道之日起向法院起诉，现已超过法定的诉讼时效，依法应予驳回。四、被告与原告及第三人签订的房屋买卖合同合法有效。1、买卖合同双方当事人均具有完全民事行为能力，根据《合同法》第四十四条、第五十二条的规定，该买卖合同依法成立且不存在合同无效的情形。2、《中华人民共和国物权法》第十五条对物权变动的原因和结果进行了区分，合同能够履行及是否有权处分不影响合同效力，双方当事人均已履行合同约定的权利义务，合同自成立时即已发生法律效力。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原告即使认为涉案房屋系其所有或系共同财产，不认可王京海处分房屋的行为，其可依据相关法律规定另行主张权利，而不能以此对抗被告合同的效力。五、被告已善意取得涉案房屋所有权。六、根据民法通则及总则的相关规定，行为效力自行为发生时即已生效，原告诉求不成立。综上，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益、他人利益，更非双方当事人恶意串通，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，合同合法有效，应受法律保护。王京海述称，我卖房没有经过房主王守山的同意，王守山亦不同意卖房。经审理查明，原告王守山与第三人王京海系父子关系，均系费县经济开发区西洪沟村村民，一直在本村居住生活。涉案房屋系原告王守山在其划拨的宅基地上建造，并由原告王守山及第三人王京海居住使用，费县人民政府于2001年1月5日依据《中华人民共和国城市房地产管理法》为第三人王京海办理了房屋所有权证。2002年6月27日，第三人王京海将涉案房屋卖予被告侯庆民，并签订了房屋买卖合同，后双方到到费县房地产管理局又签订了房屋买卖契约（红契、白契），该契约主要约定：王京海以47000元的价格将涉案房屋出售给侯庆民，并于2002年6月27日将涉案房屋正式交付给侯庆民，侯庆民一次性付清购房款。合同签订后，被告侯庆民一次性付清购房款，第三人王京海亦将涉案房屋交付给被告侯庆民并协助被告侯庆民办理了房屋所有权证，被告侯庆民居住、使用至今。同年6月，被告侯庆民办理了涉案房屋集体土地使用证，该证载明土地用途为住宅用地。另查明，本院另案审理的（2018）鲁1325民初2941号孟凡军、郭寿莲诉窦玉香、刘玉振确认合同无效纠纷一案中，2011年12月30日登记在刘玉振名下的集体土地使用证载明费县经济开发区西洪沟村住宅土地用途系城镇住宅用地。费县经济开发区西洪沟村现因“费县东城改造项目”进行拆迁补偿安置事宜。上述事实，主要依据当事人陈述、庭审查证的事实及房产证、房屋买卖契约（红契、白契）、证明等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定，当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩。本案系确认合同无效纠纷，王守山的诉讼请求不属于债权请求权,故本院对侯庆民辩称已过诉讼时效的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。各方当事人对涉案房屋买卖合同的真实性无异议，该合同亦符合成立的基本要件，本院对合同的依法成立予以确认。依照合同法第五十二条的规定，合同无效必须存在规定情形或是违反了法律、行政法规的强制性规定。现就房屋买卖合同是否有效分析如下：一、原告以第三人王京海未经其同意擅自出卖涉案房屋为由是否必然导致房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。结合案件事实，能够认定本案涉案房屋为原告王守山与第三人王京海的家庭共同财产，原告王守山系费县经济开发区西洪沟村村民，一直在本村居住生活，出售其原居住、使用的房屋系生活大额交易并对生活有重大影响，房屋出售达十六年之久，原告称其不知情，不符合常理。即使原告不知情，第三人王京海不享有完全所有权及处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三人王京海单独处分其与王守山的共同财产并不必然导致房屋买卖合同无效。二、涉案房屋买卖合同是否存在合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而强制性规定可以分为效力性强制规定和管理性强制规定。如果法律行为违反强制性规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效，为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。第三人王京海将涉案房屋卖予被告侯庆民，并协助被告侯庆民办理了房屋变更登记手续，被告侯庆民购买涉案房屋后并未改变土地之上房屋的住宅用途，且现涉案房屋为城镇私房，集体土地使用证所载土地用途系城镇住宅用地，《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律未对“城镇私房”或“城镇住宅用地”之上所建房屋作出禁止性规定确认集体经济组织以外的人购买行为无效，即未对此种买卖行为的效力作出效力性强制规定，故涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。三、涉案房房屋所在的费县经济开发区西洪沟村已纳入费县城市规划范围，第三人王京海已将涉案房屋卖予被告侯庆民达十六年之久，被告侯庆民系非本集体经济组织成员，原告王守山及第三人王京海并非诉讼时才知晓，在拆迁过程中因涉案房屋被纳入城市规划而获得拆迁补偿权益，房屋价值已经升值，在此情形下原告王守山主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。综上所述，涉案房屋买卖合同依法成立，且不存在合同无效的情形，为有效合同。原告要求确认被告侯庆民与第三人王京海签订的房屋买卖合同无效有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定，判决如下：驳回原告王守山的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告王守山承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  刘东辉二〇一八年八月三十一日法官助理曾华书记员季海燕