云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3102民初304号原告:瑞丽市利剑保安服务有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市瑞江路**，统一社会信用代码91533102316230558Q。法定代表人：李朝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：何浩，男，该公司副总经理。代理权限为特别授权代理。被告：张德惠，女，汉族，1974年8月1日身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市瑞江路19号附6号。委托委托诉讼代理人：杨启文，云南三德律师事务所律师，执业证号15301200710827157。代理权限为特别授权代理。被告：李仕葵，男，汉族，1968年10月19日身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市瑞江路19号附6号。原告原告瑞丽市利剑保安服务有限责任公司（以下简称利剑保安公司）与被告张德惠、李仕葵合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利剑保安公司的委托诉讼代理人何浩、被告张德惠及其委托诉讼代理人杨启文到庭参加诉讼，被告李仕葵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利剑保安公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告偿付所欠瑞江路19号（保安公司家属区）19-6号、19-2号原告代施工款陆仟元整（6000.00元）及自2014年11月1日至今欠款同期银行贷款利息壹仟陆佰元（1600.00元），共计柒仟陆佰元整（7600.00元）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：张德惠、李仕葵二被告为夫妻关系，共同居住于瑞丽市瑞江路保安公司家属区19-6号，并购买了杨斌同为保安公司家属区的19-2号房屋用于出租，为该两套房产实际共有人。根据公安部《关于加快推进公安机关保安企业脱钩改制工作的通知》文件精神，经瑞丽市人民政府《关于德宏州瑞丽保安服务公司资产处置及职工安置方案的批复》批准，原德宏州瑞丽保安服务公司（以下简称瑞丽保安公司）改制工作于2014年初正式推进。因瑞丽保安公司位于.86平方米划拨土地被认定为国有资产，由政府无偿收回处置，但该土地上建有职工住宅楼一栋16套（一楼铺面为瑞丽保安公司所有），计有含二被告在内的16户业主居住，为便于国有资产的回收及处置，也便于该家属区业主的生活和出行，经瑞丽保安公司上级主管单位瑞丽市公安局请示市政府批准，对瑞丽保安公司土地和职工住宅用地进行了分割：在瑞丽保安公司职工住宅楼占地面积以外，另行划出长39.88米，宽10米计398.8平方米作为职工住宅通道和公共用地，以住宅用地方式分摊给16户业主及瑞丽保安公司一楼铺面；瑞丽保安公司拿出铺面一间，改建为大门。瑞丽保安公司按该方案组织完成了土地测量、分摊、土地使用权办理至户等大量工作，所划公共用地和通道以谁受益谁出资的原则，组织16户业主协商该区域土地上原砖木结构房屋（约300平方米）的拆除、建筑垃圾清运、土地平整、打水泥地坪、开建大门、开挖市政道路、移植市政绿化草地和树木事宜，因事务繁杂、成本较高（预算超过10余万元），职工楼业主在每户出多少费用、谁办理手续、如何组织施工等问题上意见一直难以统一。2014年10月25日，瑞丽保安公司召集16户业主协商，部分业主提议由16户业主各出资3000元及瑞丽保安公司四套铺面共6万元，交由瑞丽保安公司统一组织实施，不足部分由瑞丽保安公司承担解决。该方案得到了包括二被告在内的16户业主的一致同意。在明显贴钱的情况下，瑞丽保安公司考虑到改制工作时间紧、任务重也同意了该方案，并与16户业主就上述内容达成口头协议。因改制工作结束，瑞丽保安公司于2015年初被注销，由利剑保安公司依法取得和承继瑞丽保安公司所有处置资产和权利义务。2017年10月初工程全部完工，工程款共计支出86500元，已由瑞丽保安公司、利剑保安公司结算支付完毕。自2014年10月瑞丽保安公司16户业主达成委托组织施工口头协议后，绝大多数业主均按时依约支付代施工款，但二被告一直推诿、拖延，拒不履行支付原告代施工款义务。为此，向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告张德惠辩称，一、本案被答辩人选择的案由是欠款纠纷，而答辩人从未差欠过被答辩人任何款项；二、对保安公司家属区19号小区公共用地、通道平整、、地坪开建大门等，是原改制公司瑞丽保安公司与接受公司利剑保安公司的法定义务和责任。答辩人所居住的小区原属于瑞丽保安公司家属区，2014年公司改制，以何浩为代表的原公司领导层组成新的利剑保安公司接收了瑞丽保安公司资产。根据被答辩人提供的《瑞丽市公安局关于德宏州瑞丽保安服务公司资产处置及职工安置方案的请示》第2条第2款明确规定“受让人必须承诺对德宏州瑞丽保安服务公司列入安置范围的187名职工予以接收并依法进行安置，安置费用全部由受让人自行承担。”说明改制、安置费用由受让人即被答辩人利剑保安公司承担。另外，在被答辩人提供的《瑞丽市公安局关于给予办理保安服务公司职工住宅楼公共用地出让的请示》中也说的很清楚“考虑到职工住宅与公司分开后无通道和公共用地，影响职工正常出行和生活，经德宏州瑞丽保安服务公司改制领导小组研究，拟在公司职工住宅占地面积以外，另行划出长39.88米，宽10米计398.8平方米作为职工住宅通道和公共用地。”从上述两份改制文件可以看出，公共用地和通道的规划、建设、三通一平是改制的内容之一，属于保安公司的义务和责任；三、被答辩人提出的用于公共场地的费用是86500元，但无任何费用单据和发票，不能证明其费用，即使有部分费用用于公共场地的建设，也属于其接收瑞丽保安公司资产一并附带的义务；四、答辩人与被答辩人从未对小区公共场地的建设费用进行过书面或者口头约定，更没有由答辩人承担每户3000元的约定；五、被答辩人接收瑞丽保安公司资产后，未履行改制的约定内容，将原通道、停车场全部占用，而对居民通道只另外从居民楼下开了一个狭窄的2.7米宽的通道，行车极其困难，小轿车在拐弯处需反复倒车才能进出，消防车、救援车根本无法出入，严重影响居民的生命安全。综上，请求法院驳回被答辩人的无理诉讼请求。被告李仕葵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告利剑保安公司提交的证据：1、原告营业执照及李朝林身份证复印件各一份。欲证明原告及法定代表人身份信息；2、《瑞丽市人民政府关于德宏州瑞丽保安服务公司资产处置及职工安置方案的批复》复印件一份。欲证明瑞丽保安公司改制的事实；3、瑞政复（2014）138号、139号《瑞丽市人民政府关于收回德宏州瑞丽保安服务公司国有土地使用权的批复》复印件各一份。欲证明瑞丽保安公司改制时资产收归国有的事实；4、瑞公请字（2014）41号《瑞丽市公安局关于给予办理保安服务公司职工住宅楼公共用地出让的请示》复印件一份。欲证明瑞丽保安公司改制时对职工住宅楼公用土地和公司土地进行分割的事实；5、宗地图复印件一份。欲证明16户业主对398.6㎡公共用地分摊的事实。6、《瑞丽市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》复印件一份。欲证明原告依法承担继承取得瑞丽保安公司资产及权利义务的事实；7、《瑞丽市城市道路挖掘许可证》、《瑞丽市人行道占用许可证》复印件各一份。欲证明原告组织实施施工的事实；8、邹付民、彭冬雪、陈丽红等8人出具的书面证人证言原件1份。欲证明16户业主委托原告施工并支付每户3000元代施工款的事实；9、证人甫茜、闫某的当庭证言，甫茜陈述称瑞丽保安公司召集小区业主开会对公共用地即围墙、大门和地板的改造进行商量，大部分业主都参会，被告是否在场记不清楚，参加会议的业主基本上都同意改造费用每户出3000元，超出部分由瑞丽保安公司承担，全部工程于2018年完工；闫某陈述称瑞丽保安公司改制时，业主开会对简易房的拆除、土地平整、大门及围墙进行讨论，参会的户数及被告是否参会记不清楚，大多数业主都同意每户交纳3000元改造费用，当时让其代收该费用，其通知过16户业主交费，会后几天之内即有12户业主交纳了费用，另有两户于2018年2、3月围墙完工后交纳，16户业主的房屋面积房产证上均为124㎡。原告欲证明对公共用地的改造经过全体业主的同意，被告李世葵和瑞丽保安公司委托诉讼代理人何浩当时都在现场，改造费用3000元系业主提出，会议通过，会后大部分业主都交了钱。10、证人雷某、程某的的书面和当庭证言，雷某陈述称其于2014年10月至12月承接瑞丽保安公司职工住宅楼和办公楼分割改造工程，包括拆除简易房、修建围墙和大门、平整场地、移植树木、清理垃圾等，工程费用大约37900元，已由瑞丽保安公司财务室支付；程某陈述称其于2014年11月至12月做了瑞丽保安公司家属区的铁大门、停车场的地坪和排污、部分围墙等工程，工程款48600元，完工后三日内瑞丽保安公司的何浩即将工程款支付给程某。原告欲证明家属区的改造是事实，且已改造完毕。经质证，被告张德惠对证据1的三性无异议；对证据2、3的真实性、合法性认可，对证明内容和关联性不认可；对证据4的三性予以认可，对证明内容不认可，认为从该文件可看出，398.6平方米是作为职工通道和公共用地划出来的，受让方即原告有进行平整的义务；对证据5的三性及证明内容均认可；对证据6、7的真实性、合法性认可，对证明内容和关联性不认可；对证据8的三性及证明内容均不认可，认为证人证言只能1人1证，该组证据不符合证言的形式要件，且证人都是原告的职工，有利害关系；对证据9认为二位证人都是原告职工，证词与原告提交的书面证人证言有矛盾，证言的真实性可信度极低，且没有会议记录证明召开过业主会议和会议达成何内容，会议后交款人员都是原告现在在职员工，不得不交。对证据10表示系开庭结束后原告才提交，其不予质证。本院认为，被告张德惠对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性无异议，且上述证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据8的8位证人出具的同一份书面证言，既违反了证人作证个别进行的原则，证人又无正当理由却未出庭作证，本院不予采信；证据9的两位证人虽系原告职工，但同时也是瑞丽保安公司职工住宅楼业主，系改建工程的当事人和亲历者，且证言内容基本一致，本院予以采信；证据10虽逾期提交，但证人作证程序合法，内容客观、真实，证据与案件基本事实有关，本院予以采信。被告张德惠提交的证据：瑞公请字（2014）37号《瑞丽市公安局关于德宏州瑞丽保安服务公司资产处置及职工安置方案的请示》、瑞公请字（2014）41号《瑞丽市公安局关于给予办理保安服务公司职工住宅楼公共用地出让的请示》复印件各一份。欲证明瑞丽保安公司的资产在改制中出让给原告，原告负责对相关职工进行安置，划出的398.6平方米公共用地属于文件要求受让人妥善安置员工的内容之一，因此公共场地的平整、改造属于受让人的法定义务和职责，16户居民没有单独出钱进行改造的义务。经质证，原告对证据的三性无异议，对证明内容异议认为该证据不能证明由原告承担改造工程款的责任。本院认为，原告对证据三性无异议，且该两份证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。被告李仕葵未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张德惠与李仕葵系夫妻，为瑞丽市瑞江路19号瑞丽保安公司职工住宅楼19-2、19-9号房屋业主。该栋职工住宅楼占地面积471.0平方米，5层20户，一楼4户为铺面，业主为瑞丽保安公司，土地独用面积94.2㎡，建筑面积378.98㎡；2-5楼16户为单元房，业主均为个人，土地独用面积23.55㎡/户、建筑面积约为120㎡/户。该住宅楼未选聘过物业服务企业进行物业管理，业主亦未交纳过专项维修基金。2014年5月19日，瑞丽市公安局以德宏州瑞丽保安服务公司改制工作领导小组（以下简称改制领导小组）名义呈报瑞丽市人民政府的文件瑞公请字（2014）37号《瑞丽市公安局关于德宏州瑞丽保安服务公司资产处置及职工安置方案的请示》中载明：“瑞丽保安公司系瑞丽县公安局于1988年成立的下属服务企业。2013年，为贯彻落实公安部《关于加快推进公安机关保安企业脱钩改制工作的通知》等文件精神，瑞丽市公安局按照上级机关的统一要求开展了改制工作。2014年5月8日，瑞丽市财政局确认瑞丽保安公司系瑞丽市公安局下属的集体企业，公司名下的一切资产均属于国有资产。我局经过与公司职工多次谈判协商，起草拟定了《德宏州瑞丽保安服务公司资产处置和人员安置方案》：一、由公司主管部门瑞丽市公安局履行公司出资人的职责，将列入资产评估范围的全部公司资产移交给瑞丽市国有资产管理部门，再由国资管理部门按照相关规定，委托产权交易中心附条件的将公司资产公开挂牌转让。受让人购买公司资产后，依照公司法的相关规定组建成立新的保安服务有限公司。二、受让人必须具备如下条件：1、…2、受让人必须承诺对德宏州瑞丽保安服务公司列入安置范围的187名职工予以接收并依法进行妥善安置，安置费用全部由受让人自行承担…”等内容，瑞丽市人民政府于2014年5月28日批准该方案。2014年6月15日，瑞丽市公安局文件瑞公请字（2014）41号《《瑞丽市公安局关于给予办理保安服务公司职工住宅楼公共用地出让的请示》》载明：“瑞丽市人民政府：德宏州瑞丽保安服务有限公司位于卯喊路行政划拨土地1973.86平方米，上建有职工住宅楼一栋计16套，（一楼铺面为公司所有）。现因公司改制，职工住宅用地和公司土地要进行分割，考虑到职工住宅与公司分开后无通道和公共用地，影响职工正常出行和生活，经德宏州瑞丽保安服务公司改制领导小组研究，拟在公司职工住宅楼占地面积以外，另行划出长39.88米、宽10米计398.6平方米，作为职工住宅通道和公共用地，以住宅用地出让方式分摊给16户职工及公司铺面。专此请示。改制领导小组”。后瑞丽保安公司召集职工住宅楼业主开会商议398.6平方米公共用地和通道改建事宜，会议决定由瑞丽保安公司组织实施施工，改建费用由每户业主承担3000元，不足部分由瑞丽保安公司承担，但未有书面记录。会后即有12户业主向瑞丽保安公司交纳改造费用，2户业主于2018年初向利剑保安公司交纳改建费用，至此，改建费用余二被告未交纳。改建工程于2014年10月开工直至2018年初全部完工，改建费用86500元，已付清。另查明，利剑保安公司于2014年9月成立，同年10月在瑞丽市公共资源交易中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中竞得瑞丽保安公司名下国有资产土地使用权及房屋。瑞丽保安公司于2015年1月注销。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、讼争公共用地改建费用应由谁承担；二、商议改建事宜的会议决定的效力如何，该决定对二被告是否有约束力；三、二被告应否向原告交纳改建费用并支付利息。本院认为，一、讼争公共用地改建费用应由谁承担的问题。瑞丽保安公司属集体企业，名下资产属于国有，公司改制过程中，为便于职工住宅土地和公司土地分割后职工出行和生活，经改制领导小组研究从公司的土地中划拨出398.6㎡以住宅用地出让方式分摊给16户职工及公司铺面作为住宅通道和公共用地，该398.6㎡土地的使用权人即为职工住宅楼的全体业主，对398.6㎡公共用地和通道进行改建系为全体业主的共同利益所需，受益人为全体业主，改建费用应由全体业主承担。而该职工住宅楼未有物业服务企业进行物业管理，业主亦未交纳过专项维修基金，故改建费用应由全体业主进行分摊。改制文件仅载明瑞丽保安公司资产转让后，受让人须对列入安置范围的187名职工予以接收并依法进行妥善安置，并未明确因职工住宅楼业主出行和生活所需的公共用地的改建义务需瑞丽保安公司或受让人承担，故对被告张德惠主张公共用地属于文件要求受让人妥善安置员工的内容之一，公共场地的平整、改造属于受让人的法定义务和职责，本院不予支持。二、商议改建事宜的会议决定的效力如何，该决定对二被告是否有约束力的问题。瑞丽保安公司职工住宅楼与公司办公场所混为一体，因改制职工住宅土地和公司土地分割后，在职工住宅楼未成立业主大会和业主委员会之前，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：…（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施”，第十二条“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”的规定，瑞丽保安公司作为企业管理者和一楼铺面业主，主持召开业主大会，虽未有书面会议记录及参会者的签名，但会后即有12户单元房业主交纳改建费用，即可证明会议达成的改建方案及费用分摊的决定，得到了经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，该决定的作出程序符合法律规定，对二被告具有约束力。三、二被告应否向原告交纳改建费用并支付利息的问题。根据相关改制方案，原告作为瑞丽保安公司资产的受让人，承继取得瑞丽保安公司的权利义务，因此，原告主体适格，二被告应向原告交纳公司代为垫付的改建费用。因改建工程于2018年初才全部完成，对原告要求二被告承担自2014年11月至起诉时的利息的诉请本院不予支持。被告李仕葵经传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，第七十六条第一款第（五）、（六）项、第二款，第七十八条第一款，第八十条，《物业管理条例》第十一条第一款（五）、（六）项，第十二条第三款、第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张德惠、李仕葵于本判决生效之日起三日内支付原告瑞丽市利剑保安服务有限责任公司垫付的款项6000元。二、驳回原告瑞丽市利剑保安服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张德惠、李仕葵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费50元；若有新证据，与上诉状一并提交。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 杨剑审判员严淑云人民陪审员王磊二〇一八年八月十七日法官助理王艳云书记员康宁娜附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十六条下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。二、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。