浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0822民初89号 原告：郑云同，男，汉族，1964年9月22日出生，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：张肃良，浙江浙西律师事务所律师。 被告：常山县天马街道办事处蒲塘村村民委员会，地址：浙江省常山县天马街道蒲塘村。 法定代表人：吴建军职务：主任。 委托诉讼代理人：董单纯，浙江定阳律师事务所律师。 原告郑云同与被告常山县天马街道办事处蒲塘村村民委员会（以下简称蒲塘村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案，本院依法适用普通程序，于2018年2月7日、5月11日、8月24日公开开庭进行了审理。原告郑云同的委托诉讼代理人张肃良，被告蒲塘村委会的委托诉讼代理人董单纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告无法履行仓库租赁合同导致的原告损失527990元；2.返还原告未到期房屋租金91951元及定金10000元；3.诉讼费用由被告承担。 在案件审理过程当中，原告郑云同将诉讼请求第1项变更为“要求被告赔偿原告因无法履行合同造成原告损失共计175000元，其中装修损失按75000元计算，搬运损失按100000元计算。”。 事实和理由：2014年9月1日，原、被告双方签订了“仓库租赁合同”，约定被告将其所有的本村境内的面积为1433平方米的钢结构仓库租赁给原告用于经营装潢材料，租期三年。合同签订后，原告对租赁物房屋进行了装修，共花装修费用80余万元。2016年8月，原告依约交纳了第三期房屋租赁费157630元，为保证合同的履行，原告还依约缴纳了10000元保证金。2017年2月10日，原告接到被告的通知，称涉案钢结构房屋属于违章建筑，常山县综合行政执法局要求将涉案房屋拆除，为此，要求原告限期搬离，原告不得已于2017年2月10日雇用大量的人员搬离了涉案房屋，为此花去搬运费用13.8万元。原告认为，被告与原告签订合同时未告知其房屋未经国家有关部门审批，属于违章建筑，导致其出租的该房屋被责令限期拆除，使原告无法履行合同，从而导致原告损失，被告应当承担相应的民事责任。原告为此诉至法院。 被告蒲塘村委会答辩称，一、原告知道本案租赁房屋未获得建设规划许可证等批复。在签订《仓库租赁合同》之前，被告就将本村委会其他房屋租赁给郑云同作仓库使用，至今还在租用。本案租赁的仓库就在这些房屋附近，当时施工过程中也有执法部门前来查看，并停工了一段时间，这些情况郑云同也是知情的。在签订合同时，原告也没有要求查看被告租赁物的产权证书。因此，双方在签订《仓库租赁合同》时，在合同第六条第三款作了约定：该仓库在租赁期间如遇国家征用，双方不作违约。二、原告在租赁期间改变了仓库用途，其装修未取得被告的同意，其搭建的展示厅所产生的一切费用由其自己承担，被告不承担相应赔偿责任。郑云同与被告签订的《仓库租赁合同》，双方签订的用途是用于仓储，而不是用作店面经营、展示。郑云同在租赁该仓库后，未经被告允许擅自在钢结构基础上搭建了架空展示层用作展厅，改变了被告仓库的结构。《仓库租赁合同》第六条第二款约定：乙方（郑云同）要妥善使用仓库，不得任意改变仓库结构。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。三、本案涉及仓库现已拆除，郑云同的装饰物也由其自行拆除并保留。根据原告提供的评估明细表显示，郑云同在搭建展示厅时大部分的材料为金属材料，这些材料在拆除后也由其自行保留。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因此，本案中对于郑云同的装饰被告显然是不同意利用的，应由郑云同自行拆除的，被告无需赔偿。四、本案《仓库租赁合同》中对于违约也作了详细的约定。合同中第六条第三款约定：如甲方（村委会）中途无故终止合同履行的，甲方应退还多余的房租费及原交合同保证金，并支付乙方违约金1万元。退一步说，即使认定被告违约，也应当按照该违约责任的约定，由被告退还剩余租金、保证金及支付一万元违约金。五、本案所涉《仓库租赁合同》实际上属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中的仓库未经批准建设，并已拆除，因此双方签订的租赁合同无效。郑云同未经被告同意装饰，且被告也不同意利用，因此该装饰的损失由承租人即郑云同承担。六、本案所涉装饰物实际上为商品展示台，与一般装饰装修有所区别，不能以残值计算损失。原告为经营瓷砖的个体户，本案中的装饰也都是在其自行搭建的钢结构展示厅内所做的商品样品展示，待合同期满后原本就是由原告自行拆除处理的，也就是说该部分的装饰原本就是原告应当考虑到的经营成本。原、被告签订的租赁合同期限为三年，原告应当考虑到这个租赁年限来进行合理的利用该仓库。七、原告要求被告支付运费没有事实及法律依据。原、被告签订的仓库租赁合同期限为三年，如合同到期后，原告还是需要将仓库内的货运走，该运费也是由其自行承担。事实上，不管原告何时运送，该运费都是原告无法避免的经营成本，所以不论发生多少运费，原告都没有理由及依据要求被告承担。综上，被告愿意退还郑云同剩余租金及保证金，希望驳回原告的不合理诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为证明自己所主张的诉讼请求，提供证据如下： （1）仓库租赁合同1份，用于证明原告与被告间租赁仓库的事实；（2）执法局事先告知书复印件及通知书各1份，用于证明仓库涉嫌违章被拆除；（3）汇款凭证2份，用于证明原告给付被告租金等的事实；（4）室内装修清查评估明细表1份，用于证明原告在仓库内装修物品的损失情况；（5）领付款凭证160张，用于证明原告配合拆除雇工费用138000元；（6）视频资料1份、用于证明租赁房屋拆除前的状况；（7）评估核实明细表1份，用于证明装修物品鉴定前由原告与被告双方签字确认了物品状况，现存价值为38万余元；（8）（2016）浙0822民初2087号民事判决书1份，用于证明本案损失应当由被告赔偿。 被告蒲塘村委会质证认为，对原告提供的证据（1）仓库租赁合同无异议，但认为原告装修未经被告同意；对证据（2）执法局事先告知书及通知书、（3）汇款凭证均无异议除；对证据（4）室内装修清查评估明细表有异议，认为不合法不符合鉴定的程序要求；对证据（5）领付款凭的真实性有异议，认为是收款收据类，不能确认其真实性，并且其中有11张共13270元在领款人处没有签名，不应认可；对证据（6）视频资料真实性无异议，但认为原告装修未经被告同意，其拆除的损失应自行承担。对证据（7）评估核实明细表无异议，但认为签字不是在现场签字的，具体清单上的数据是否真实不能确定；对证据（8）（2016）浙0822民初2087号民事判决书有异议，认为我国不是判例法，与本案无关联性。 被告蒲塘村委会提供证据如下：照片打印件1张，用于证明原告未经被告同意，自行搭建展示台等，造成损失应由原告自行承担。 原告郑云同质证认为，对被告提供的照片证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告已经经营二年多，原告是正常的经营所需，并无改变租赁物仓库结构。 纵观本案原告的起诉、被告的答辩意见及双方对证据的举证与质证意见，本院综合认证证据如下： 对原告提供的上述证据，本院认为。 证据（1）仓库租赁合同，可以证明原告与被告间签订有《仓库租赁合同》；证据（2）执法局事先告知书及通知书复印件，可以证明租赁仓库因系违章建筑被拆除；证据（3）汇款凭证，可以证明原告给付被告租金等的事实；证据（4）室内装修清查评估明细表，可以证明原告在租赁仓库内装修物品的具体情况；证据（5）领付款凭证，可以证明原告配合拆除雇工搬运的相关情况，但不能完全证明具体搬运费用；证据（6）视频资料、可以证明租赁房屋拆除前的状况；证据（7）评估核实明细表，可以证明装修物品鉴定前由原告与被告双方签字确认了物品状况，但证明其现存价值为38万余元需与其他证据结合认证；（8）（2016）浙0822民初2087号民事判决书，不能用于证明本案损失应当由被告赔偿。 对被告提供的证据照片打印件，本院认为，可以证明租赁仓库拆除前的状况。 综上，根据本院确认的证据，结合双方当事人在法庭上的陈述，本院经过审理，认定案件事实如下： 2014年9月1日，原告郑云同与被告蒲塘村委会双方签订了《仓库租赁合同》，合同约定：被告将其所有的本村境内的面积为1433平方米的钢结构仓库租赁给原告用于经营需要，租期三年，自2014年9月15日至2017年9月14日，按每平方100元计算，租金按每年递增5％，第一年租金143300元，第二年租金150465元，第三年租金157630元，合同保证金10000元。合同签订后，原告郑云同向被告交付了合同保证金及仓库租金。随后，原告郑云同根据经营需要对租赁仓库进行了装修。 2017年2月4日，被告蒲塘村委会向原告郑云同出具《关于拆除青塘坞钢结构仓库的通知》，通知内容：按照上级“三改一拆”工作要求，缘由蒲塘村委会租用给郑云同的村集体位于青塘坞的钢结构仓库，定于2017年2月10日开始予以拆除，请你方做好相关搬迁及配合工作。 2017年2月10日常山县综合行政执法局向被告蒲塘村委会送达常综行（规）立字{2017}第007号事先告知书，责令被告蒲塘村委会三日内自行拆除违法搭建的厂房。 2017年2月10日，原告接到被告的通知，称涉案钢结构房屋属于违章建筑，常山县综合行政执法局要求将涉案房屋拆除。 2017年2月11日，原告郑云同根据拆除需要雇搬运人员将租赁仓库内的货物搬离租赁仓库，至2月21日搬运完毕，搬运人员向原告出具的领（付）款凭证上领取的金额合计138000元。 2017年2月17日，原告郑云同与被告蒲塘村委会的工作人员一起对租赁仓库内的装修进行了清查，双方在场人员在《仓库室内装修清查评估核实明细表》签名确认，蒲塘村委会在上面加盖了公章。2017年2月28日，衢州永泰资产评估有限公司依据上述《仓库室内装修清查评估核实明细表》作出了《室内装修清查评估明细表》对上述核实的物品进行了评估，各物品的评估值合计为389990元。2018年8月24日庭审当中，被告蒲塘村委会表示不申请对上述物品的评估进行重新评估。 在案件审理过程当中，本院于2018年7月18日上午组织双方当事人到被告蒲塘村委会进行调解，双方达成初步调解意见，但因被告蒲塘村委会组织召开会议时没有通过调解方案，所以，原告在庭审当中依据调解方案，将诉讼请求中的第1项变更为“要求被告赔偿原告因无法履行合同造成原告失共计175000元，其中装修损失按75000元计算，搬运损失按100000元计算。”。 本院认为，本诉争议的焦点有：被告提前终止仓库租赁合同是否应当对原告由此造成的各项损失进行赔偿。 被告蒲塘村委会将村集体所有的违法搭建的仓库租赁给原告郑云同，在签订合同时没有向原告郑云同释明。一般情况下，原告郑云同是有理由相信被告蒲塘村委会对该租赁仓库是拥有合法权属的。可见，原告郑云同在与被告间在签订《仓库租赁合同》时，并无过错。 如果将村集体的违法搭建仓库合同参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定简单认定其为无效合同，是不利于本案处理的。因原告郑云同在合同签订履行过程当中没有过错，被告蒲塘村委会没有告知原告该租赁仓库是“违法搭建”这一履约风险，被告蒲塘村委会仍然应当对原告郑云同的损失承担过错赔偿责任。基于原告郑云同并没有提出要求认定合同无效，并且《仓库租赁合同》实际上已履行了绝大部分，故不宜简单参照并认定原告郑云同与被告蒲塘村委会签订的《仓库租赁合同》为无效合同。 合同应当履行，租赁合同双方对仓库如何使用并未作明确的约定，原告根据合同签订的目的即“经营需要”在仓库内装修被告所说的“展示台”，未改变租赁物的用途，而“展示台”也是对仓库内货品进行的展示，并无超出“经营需要”的范围。被告将《仓库租赁合同》对租赁物的使用理解为原告郑云同在使用租赁物时，只能按传统仓储物品时进行简单堆叠放置，显然与今时今日社会经济发展需要不相适应，原告“展示台”的装修实际上是在合理利用其租赁的仓库，从拆除前的视频、拍摄的照片与及原告搬运货物的数量等上可见原告装修的“展示台”实质上是加大了租赁仓库的利用率。并且原告制作“展示台”被告是知情的，也对此进行了默认，在拆除前双方对仓库物品及“展示台”进行了拍照及相关记录，应当视为被告及原告对“展示台”组成材料、数量与及仓库货物数量形成了合意。据此，在被告没有提供证据证明“展示台”残值的评估与及组织搬运人员进行搬运所产生的搬运费有明显瑕疵的情况下，被告应当承担赔偿责任。 租赁仓库的拆除，致使原告与被告签订的《仓库租赁合同》无法继续履行，被告蒲塘村委会应当将原告已经给付的未到期的租金与合同保证金予以返还。 原告郑云同在庭审当中减少赔偿请求，系出于自愿，并不违反被告蒲塘村委会的利益，应当予以认可。 依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条之规定，判决如下： 一、被告常山县天马街道办事处蒲塘村村民委员会赔偿原告郑云同各项损失175000元，限于本判决生效后十日内履行完毕。 二、被告常山县天马街道办事处蒲塘村村民委员会返还原告郑云同仓库租金91951元、合同保证金10000元，限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费10100元，由被告常山县天马街道办事处蒲塘村村民委员会承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者执行异议之诉代表人的人数提出副本，上诉于衢州市中级人民法院。 审 判 长 蔡 武 人民陪审员 王 均 人民陪审员 杨叶根 二〇一八年八月二十四日 书 记 员 凌 彬