湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0626民初431号原告袁冲（反诉被告），男，汉族，1989年11月25日出生，住湖南省岳阳县，委托代理人钟跃龙，男，平江县启明法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）平江县智和商业运营管理有限公司。住所地：平江县开发区新烈士陵园。法定代表人刘轩乐，经理。委托代理人姚曙明，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）袁冲与被告（反诉原告）平江县智和商业运营管理有限公司（以下简称智和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日作出（2017）湘0626民初字1623号民事判决后，被告（反诉原告）平江县智和商业运营管理有限公司不服该判决，依法提起上诉。2018年2月1日，湖南省岳阳市中级人民法院作出（2017）湘06民终2562号民事裁定，撤销本院（2017）湘0626民初字1623号民事判决，发回本院重审。本院于2018年3月1日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）袁冲及委托代理人钟跃龙，被告（反诉原告）委托代理人姚曙明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁冲向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判决被告返还原告合同解除后应退租金153026.12元、物业管理费30046.12元、履约保证金20000元、装修押金10000元，共计213072.24元；2、由被告赔偿未返还原告213072.24元而造成原告的损失，应自2017年4月28日返还其按商业银行的贷款利率标准计算至实际返还时止；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月1日，原、被告签订“承租平江县印象城一栋四楼整层的场地（约1000平方米，租期八年）开办溜冰场和电玩城”的租赁合同，当日原告交纳了租金40410元、物业管理及杂费13471元、履约保证金20000元和装修押金10000元，并投入巨额资金进行场地装修、购买设备、雇请员工和广告宣传等，后被告却以影响房屋承重为由，要求原告不能经营溜冰场，同年7月1日，双方达成了赔偿损失和修改租赁合同的一致意见：将原告承租一栋四楼整层改为承租四楼约一半场地计435.32平方米开办电玩城，由被告补偿原告348579元（其中付现金145000元，其余203579元以折抵自2015年7月1日至2020年6月30日的租金177460元和物业管理费26119元，被告只需每年开具财务收据给原告）。此后原告继续投入租金和精力经营电玩城。2016年12月5日，被告以原告拖欠租金为由，向法院起诉要求解除原、被告之间的租赁合同，2017年4月13日，平江县人民法院作出（2016）湘0626民初2484号民事判决书，认定原、被告协商确认“自2015年7月1日至2020年6月30日总租金177460元及物业管理费26119元已缴纳”的事实，因双方同意解除租赁合同而判决解除双方的租赁合同关系，原告要求被告偿付应退租金、物业管理费及两项押金未果。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告平江县智和商业运营管理有限公司辩称：1、原、被告签订的租赁合同约定的经营范围是电玩城，原告改变经营范围应当经被告书面同意，原告未经被告同意将电玩城改为溜冰场，因房屋承重不够，所以不能开设溜冰场，因而造成的相关损失应当由原告自己承担。2、原告要求返还租赁费用，实际上被告没有收取原告分文租赁费用。原告提出的损失没有任何依据，被告对溜冰场的损失经评估为47030元，与原告诉求相差甚远。反诉原告平江县智和商业运营管理有限公司诉称：反诉被告未按照双方签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》约定的须征得反诉原告书面同意，擅自将仅限电玩类别的经营范围改为溜冰场而进行装修，后因楼层承重问题被反诉原告要求停止，后反诉被告终日在经营场所干扰滋事，反诉原告迫于无奈向反诉被告补偿溜冰场前期装修费用145000元，后经岳阳三权价格评估咨询有限公司对溜冰场前期装修费用进行造价评估，评估结果为造价47030元，远低于反诉被告主张的数十万元巨额装修费用，反而是反诉被告拖欠了反诉原告自2016年7月1日至其撤离租赁场所至2017年5月共十个月的租金和物业管理费。法院判决双方解除租赁合同关系后，反诉原告已告知并要求反诉被告将商场内物品搬离并合同约定恢复商铺原状，但反诉被告撤离现场至今一直未履行合同约定的拆卸广告牌、维修漏水下水道等恢复商铺原状的义务，反诉原告不得不代为拆除广告牌，仍有三块至今没有拆除，另反诉被告承租期间对商铺进行装修时未对卫生间采取有效防水措施，导致卫生间污水渗漏至三楼，影响了三楼承租户正常营业，反诉人不得不垫付费用进行修缮。请求法院判决：1、反诉被告返还反诉原告溜冰场装修费用97970元；2、反诉被告支付反诉原告2016年7月1日至2017年5月1日拖欠的租金17412元、物业费4353元，合计21765元；3、反诉被告支付反诉原告代为拆卸广告牌、清理漏水下水道等恢复租赁物原状导致的各项费用共计30600元；4、反诉被告限期拆除剩余三块商铺广告牌；5、由反诉被告承担本诉和反诉费用。在庭审中，反诉原告撤回了要求反诉被告限期拆除剩余三块商铺广告牌的反诉请求。反诉被告（本诉原告）袁冲辩称：反诉人与被反诉人签订了协议，所签的协议是合法有效的。反诉人一些费用是自己承担的，被反诉人经营的东西没有搬走的情况下，反诉人将房屋租给了别人，反诉人原告智和公司的反诉理由不实，应驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对原告所举用以证明其缴纳了83881元的收据4份被告没异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供用以证实“被告已缴纳相关费用和双方签订的合同已解除”的事实的本院（2016）湘0626民初2484号民事判决书的真实性、合法性和关联系没异议，但认为判决书确认“原告已向被告支付了208579元的租金”属认定事实错误。对用以证实“原告所交全部费用”的盖有被告智和公司印鉴的2015年7月1日出具的证明的三性不认可，认为张朝林不是公司法定代表人，其出具证明的行为超越了权限，费用实际上是没有缴纳的。对原告用以证实”在本院（2016）湘0626民初2484号民事判决书生效后自行将广告牌已经拆除”事实的八张照片的证明目的不认可，认为不能证明是原告自行拆除了广告牌，实际上被告委托第三人拆除了一块；原告对被告提供用以证实双方的合同关系、合同约定的权利义务、原告欠被告租金和管理费及被告支付原告溜冰场装修补偿款145000元的事实的《平江县印象城商铺租赁与经营管理服务合同》、《平江印象城运营管理公约》、收据、中国建设银行网上银行电子回单的真实性和合法性无异议，但对关联系有异议。对用以证实：1、原告前期溜冰场装修的实际造价为47030元；2、原告搬离后现场需清理的物件很多；3、被告在租赁关系解除后以通知的形式告知了原告将商铺内的物品搬离并恢复原状的事实；4、被告委托袁波对商铺进行了恢复原状并垫付了3万余元的事实；5、原告仍有部分广告牌没有拆除的事实；6、原告对承租商铺进行装修时致楼面漏水影响到三楼租户正常营业的事实的溜冰场前期装修现场照片、视频及情况说明、平江县印象城溜冰场在建工程装修项目价格鉴定报告、平江县智和商业运营管理有限公司通知、协议、收款收据、待拆除广告牌的照片、原告承租商铺卫生间发生漏水的照片的真实性和关联性均不予认可。原告对被告用以证实“盖有被告智和公司印鉴的2015年7月1日出具的证明系张朝林私自出具的，被告公司既不清楚也未授权张朝林出具证明”的2018年4月平江县公安局对张朝林、刘轩乐、喻恋恋所作的调查笔录合法性没有异议，对真实性和关联性有异议。本院对原、被告提供的证据作如下认证：对原告提供的本院（2016）湘0626民初2484号民事判决书,该判决书已发生法律效，应予采信。盖有被告智和公司印鉴的2015年7月1日出具的证明是被告方工作人员出具的，能与生效判决确认的法律事实相互印证案件事实，应予采信。对被告提供的对平江县印象城溜冰场在建工程装修项目价格鉴定报告，系被告单方委托，与原告所主张的损失没有必然的关联性，且原告对鉴定的合法性和真实性存疑，故不予采信。对被告所举的委托袁波对商铺恢复原状的协议、收款收据，该证据是单方出具，修复项目和价格未经原告确认，缺乏真实性和合法性，故不予采信。被告所举的漏水照片，只能说明房间内有渗漏现象，是否是原告租赁的范围、是否是原告的原因所致不能确定，与本案争议事实的关联性不能确认，故不予采信。被告所举的其它证据，具备有效证据的三性，能证实案件争议的相关事实，应予以采信。根据上述采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：1、2015年4月1日，被告与陈峰（本诉原告之妻）签订《商铺租赁与经营管理服务合同》及《运营管理公约》，由陈峰承租被告提供的平江印象城1栋4楼整层铺位（面积841.88㎡），租期自2015年7月1日至2023年6月30日，陈峰于同日向被告交付了一年的租赁费40410元（自2015年7月1日至2016年6月30日）及物业管理费和垃圾清理费13471元，并交纳履约保证金20000元、装修押金10000元，被告亦于同日交付了上述租赁的铺面。陈峰与本诉原告拟在承租的商铺开办溜冰场，并投入资金进行装修，因承租房屋承重能力不足，溜冰场装修中途终止，本诉被告方现场管理人张朝林与本诉原告方为装修赔偿问题进行协商，将本诉原告建设溜冰场支出整体作价补偿340000元。被告分四次支付了陈峰赔偿款145000元(其中包含本诉原告已缴纳的租赁费40410元、物业管理费和垃圾清理费13471元），剩余款项抵扣本诉原告自2015年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费177460元及物业管理费26119元，由本诉被告每年度与原告对账并出具财务收据。尔后，原告与被告重新签订合同及公约（两份文件仍署2015年4月1日为签署时间），改为承租原铺位一半的区域（面积435.32㎡）用于电玩城经营，同时被告的现场管理人张朝林向原告出具证明，证实：“自2015年7月1日至2020年6月30日总租金177460元及物业管理费26119元已缴纳，公司每年仅需开具财务收据给袁冲”，该证明盖具了被告的公司印章。2016年12月，被告以原告违反合同约定拖欠租赁费和物业管理费为由，诉诸本院请求解除双方签订的租赁合同并要求原告支付相应费用，在案件审理期间，原告表示同意解除租赁合同，2017年4月13日，本院作出（2016）湘0626民初2484号民事判决确认解除双方签订的租赁合同，并驳回了被告其他诉讼请求，双方均为就该判决提起上诉。被告于2017年4月29日向原告下达限期搬离通知书，要求原告拆除广告牌、宣传牌，对卫生间漏水问题进行修缮，对残存泥沙等装修垃圾进行清除，将商铺恢复原状，尔后原告搬离了商铺，被告于同年6月将商铺向外招租。2、2015年4月1日原告与被告签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》中关于租金与经营管理服务费约定：以8元/平方米/月的单价为标准计算，第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）折后总费用20895元（免租六个月)，第二年折后总费用20895元（免租六个月)，第三年折后总费用41791元，第四年折后总费用45134元，第五年折后总费用48745元。关于房屋装饰修缮责任约定是：合同期内，水、电、门窗、上下水管道维护、维修等由乙方负责，并承担费用……且因乙方经营需要改变原交铺时商铺现状的，甲方有权要求乙方负责恢复原状，并承担恢复费用……因承租方商铺室内外的给排水管道渗漏或者堵塞等原因造成乙方损失的甲方不给予赔偿，且因此造成其他损失的，乙方应承担全部赔偿责任。关于违约责任的约定为：乙方逾期支付租金，按年租金的千分之三每天支付甲方违约金……在合同期内如因甲方原因不能继续履行该合同，甲方应向乙方进行按合同期限折旧的装修补偿，退还乙方缴纳的费用（实际已发生的租金、物业管理费等除外），并支付年租金的千分之三作为合同违约金。原、被告签订的《运营管理公约》中约定：物业管理费收费按1元/平方米/月收缴，商户铺面建筑面积435.32平方米，计缴日期自2015年7月1日至2023年6月30日止，共计8年，协议期内总计费用41791元。在本案审理过程中，本诉原告表示愿意承担拆除、清理等恢复租赁物原状的费用人民币16000元。3、本诉被告智和公司于2013年注册登记设立，自2014年初起至2017年6月期间由刘轩乐担任该公司的法定代表人。公司设有运营部、工程部、财务部。张朝林、喻恋恋、刘雪峰系智和公司运营部的工作人员，张朝林具体负责平江印象城的运营。在本诉原告与本诉被告发生租赁纠纷后，刘轩乐作为法定代表人委托张朝林处理与本诉原告的纠纷，张朝林先后多次将与本诉原告洽谈处理的情况告知刘轩乐，刘轩乐最后也同意了退回本诉原告已交的租金和赔偿部分损失的方案。本院认为：本诉原告诉请本诉被告返还多交的租赁费及承担未逾期返还所产生的损失，本诉被告诉请本诉原告返还在履行涉案合同期间多支付给本诉原告溜冰场装修费用及未缴付的租赁费及清理、恢复租赁物原状所支出的费用等，实质上是原被告对解除涉案的房屋租赁合同后如何处理后续问题所产生的争议纠纷。其中主要涉及的争议焦点是：1、原、被告之间在履行涉案租赁合同过程中所达成补偿本诉被告补偿本诉原告340000元的协议(下称补偿协议）是否合法有效的问题？2、本诉请求和反诉请求是否具有事实依据和法律依据的问题？关于争议焦点一：原、被告之间在履行涉案租赁合同过程中所达成本诉被告补偿本诉原告340000元的协议行为发生在民法总则实施之前，根据法不溯及既往的法律适用原则，对该协议的效力判断仍应适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定进行判断。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定来分析涉案补偿协议的效力，首先，本诉原告具备协商处理溜冰场未能开办相关问题的行为能力，代表本诉被告与本诉原告协商处理该问题的张朝林是得到了本诉被告的法定代表人的委托，亦具备了相应的行为能力和资格。其次，双方协商达成协议后，被告以支付现金145000元和承诺抵付租赁费、管理费203579元的两种方式履行了协商约定的补偿原告溜冰场装修损失的内容，本诉原告也接受了本诉被告的履行，且双方均没有提供协商时意思表示不真实的证据。再次，该补偿行为既不存在违反法律或者社会公共利益，也未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，原、被告之间在履行涉案租赁合同过程中所达成本诉被告补偿本诉原告340000元的协议合法有效，对双方当事人发生拘束力。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除的法律后果是：根据履行情况和合同性质，恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。本案租赁合同的解除，是在法院审理过程中双方的自愿解除，合同解除后，被告应当履行租赁费、管理费的退还义务，且因原告没有违反租赁合同和管理公约的约定，被告还应退还原告缴纳的履约保证金和装修押金，原告则应当搬离租赁商铺，并以诚实信用的态度尽可能的对商铺的原状进行恢复。在本案审理过程中，本诉被告主张原告没有缴纳2015年7月1日至2020年6月30日的租赁费177460元和物业管理费26119元。但根据双方对已达成的补偿原告溜冰场装修损失的协议履行情况来判断，双方实际上是默认了被告以应收本诉原告2015年7月1日至2020年6月30日的租赁费、物业管理费冲抵了应支付给原告的补偿款，故应认定原告已经缴纳了2015年7月1日至2020年6月30日的租赁费和物业管理费。但应本院已生效的（2016）湘0626民初2484号民事判决确认的补偿金额为340000元，被告实际支付了145000元，所以应认定原告实际已缴纳的租赁费和物业费金额为195000元。现原告要求退回已缴纳的租赁费、物业管理费、履约保证金和押金，因租赁合同提前解除，已预缴纳的租赁费、物业管理费应予退还。但因本诉原告自2014年4月1日起至2017年5月底事实上占有使用了本诉被告出租的435.32㎡商铺，使用期间应该支付本诉被告的租赁费和涉案物业公约确定的物业管理费。故所返还的租赁费和物业费应扣减上述费用。根据涉案租赁合同和物业公约的约定，本诉原告应支付的租赁费为：第一年20895元+第二年（435.32*8*5）=38307.8元，物业管理费为435.32*1元/月*23月=10012.36元，故本诉被告应退还本诉原告的租赁费为人民币177460-38307.8=139152.2元，应退还的物业管理费为人民币195000-177460-10012.36=7527.64元，以上两项合计应退还的金额为146679.84元。履约保证金20000元、装修押金10000元，根据涉案合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条，应予全额退还。综上，本诉被告应退还本诉原告的租赁费、物业管理费、履约保证金和押金总计金额为人民币176679.84元。关于本诉原告诉请由被告自2017年4月28日起按商业银行的贷款利率标准计算赔偿未返还原告213072.24元而造成原告的损失，尽管涉案的《商铺租赁与经营管理服务合同》第六条第3款约定本诉被告应在双方同意终止（解除）合同后的1个月内一次性无息退还给乙方，但未约定逾期退还的违约责任，同时也未约定合同解除后预收的租赁费退还的期限及逾期退还的责任；涉案《运营管理公约》中4.1.3条款尽管约定装修保证金在商业运营公司及委托机构验收后无息退还，但也未约定逾期退还的责任，原被告亦均未提供证据证实商业运营公司及委托机构验收是否进行了验收及具体验收的日期。但双方在合同解除后处理相关事务仍属后合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第六十二条“履行期限不明确，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本诉被告在合同解除后应当依照交易习惯在合理期限内及时履行退还上述租赁费、物业管理费、履约保证金和装修押金的义务。现本诉被告拒绝退还，实际上已给本诉原告造成了资金被占用的利息损失，该损失应由本诉被告予以赔偿。但综合考虑本诉原告没有证据证实在起诉前已要求本诉被告退还上述费用，及本案的其他实际情况，本院酌情认定应由本诉被告自起诉之日（即2017年7月19日）起至实际退还之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准承担本诉原告损失。关于反诉原告（被告）的诉讼请求是否具有事实依据和法律依据的问题。反诉原告诉请反诉被告1、返还反诉原告溜冰场装修费用97970元；2、反诉被告支付反诉原告2016年7月1日至2017年5月1日拖欠的租金17412元、物业费4353元，合计21765元；3、反诉被告支付反诉原告代为拆卸广告牌、清理漏水下水道等恢复租赁物原状导致的各项费用共计30600元。1、经查明，反诉原告的第一、二项诉讼请求其实是反诉原告基于补偿反诉被告告装修款的行为无效而提出的，认为反诉被告的溜冰场损失只有47030元，应返还多补的97970元，并补缴2016年7月1日至2017年5月1日的租金和物业费。但如前所述，原、被告之间在履行涉案租赁合同过程中所达成本诉被告补偿本诉原告340000元的协议合法有效，在未经依法撤销前，对双方具有拘束力。因此，反诉原告诉请反诉被告返还反诉原告溜冰场装修费用97970元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。2、反诉原告诉请反诉被告支付2016年7月1日至2017年5月1日的租金和物业费的请求，因在处理反诉被告请求退还预交的2015年7月1日至2020年6月30日的租赁费、物业管理费时已扣减了该段时间的租赁费和物业费，故不再重复处理。3、关于反诉原告诉请反诉被告支付反诉原告代为拆卸广告牌、清理漏水下水道等恢复租赁物原状导致的各项费用共计30600元请求，虽然反诉原告没有提供反诉被告在搬离时造成了严重影响商铺正常使用状态的事实证据，而仅提供拆除、清理的费用形成证据和广告牌存在的证据，拆除和清理的费用因没有清理的现场证据，另厕所的渗漏是什么原因所致、是否应由反诉被告履行修复义务亦未提供证据证实，导致支持反诉原告此项诉讼请求的证据不足，但原告在本案审理过程中已明确表示愿意承担16000元的清理和拆除费用，故本院对反诉原告的此项诉讼请求予以部分支持，即由反诉被告支付反诉原告清理和拆除费用人民币16000元。综上，因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条，判决如下：一、由本诉被告平江县智和商业运营管理有限公司退还本诉原告袁冲商铺租赁费139152.2元、物业管理费7527.64元、履约保证金20000元、装修押金10000元，四项合计176679.84元。二、由反诉被告（本诉原告）袁冲支付反诉原告（本诉被告）平江县智和商业运营管理有限公司搬离商铺拆除、清理费用16000元。三、由本诉被告以上述两项互抵后被告平江县智和商业运营管理有限公司应支付原告袁冲160679.84元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率自2017年7月19日计算至该款完全履行之日止的标准赔偿本诉原告的损失。四、赔偿驳回本诉原告袁冲的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告平江县智和商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。上述两项互抵后本诉被告平江县智和商业运营管理有限公司应支付原告袁冲160679.84元及赔偿金额，限本诉被告平江县智和商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内支付到本院履行款账户内收款人：平江县财政国库集中支付中心，账号：43×××03，开户行：中国建设银行湖南平江支行天岳分理处）如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4496元，反诉受理费人民币3306元，合计人民币7802元，由本诉原告（反诉被告）袁冲承担人民币1500元，由本诉被告（反诉原告）平江县智和商业运营管理有限公司承担人民币6302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李 振审 判 员  毛英雄人民陪审员  邱烂霞二〇一八年八月二十九日书 记 员  彭 诚