海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初7905号 原告：陈巡智，男,1988年6月27日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人:高梦怡，海南天皓律师事务所律师。 被告:海口智力开发公司，住所地海口市龙昆北路。 法定代表人:李先刚，总经理。 委托诉讼代理人：李日弟，海南富岛律师事务所律师。 原告陈巡智与被告海口智力开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈巡智的委托诉讼代理人高梦怡、被告海口智力开发公司的委托诉讼代理人李日弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈巡智向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期为原告购买的位于海口市龙华区海秀中路91号长升大厦XXXX号房屋办理不动产权证;2.判令被告自2015年5月21日（自2018年5月21日起诉之日起诉讼时效之内的违约金，向前倒推三年之日）起至实际办理不动产权证之日止,按己付购房款日万分之五的标准支付违约金,现暂计至2018年5月20日止为109257.46元(199557×0.0005×1095);3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案房屋位于海口市龙华区海秀中路91号长升大厦XXX号房,2000年8月29日,被告将涉案房屋以199557元的价格卖给案外人宋某。合同签订后,案外人宋某一次性付清了全部购房款,被告迟至2002年7月15日才将未经整体验收的涉案房屋交付案外人宋某,但一直未履行办证义务。经案外人多次催促后,被告于2004年7月15日向各业主公开承诺:2004年11月底交付房产证,超期交付房产证的,按已付购房款日万分之五支付违约金,但被告在上述时间内仍未履行办证义务。2007年8月24日,案外人宋某将涉案房屋以199557元的价格转让给原告,双方于同日签订《房产转让合同》,原告一次性支付上述款项。案外人宋某依约向原告交付涉案房屋的购房合同、购房发票等证件,并向原告出具涉案房屋购房款收条。被告对涉案房屋转让事宜知晓并认可,并与原告重新签订了《商品房买卖合同》,该合同第十五条明确约定了出卖人的办证义务。被告于2016年7月27日取得产权证号为海房字第XXXX号的房屋所有权证,涉案房屋己经具备办证条件,但时至今日被告仍未为原告办理涉案房屋的产权证书。原告认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方应按合同约定履行义务。原告在购买涉案房屋时已经一次性付清房款,且被告对于上述事实予以认可,并与原告重新签订《商品房买卖合同》。被告于2004年7月15日作出的公开承诺,系对原《商品房买卖合同》的补充约定,原告作为涉案房屋的继受权利人,依法享有要求被告办理涉案房屋产权证书及支付违约金的权利。 海口智力开发公司辩称：一、被告与原告之间无合同关系,原告不具备本案原告的主体资格。2000年8月29日,被告与案外人宋某就涉案房屋海口市龙华区海秀中路91号长升大厦XXX号房购买事宜达成合意,并签订《商品房买卖合同》。2007年8月24日,原告从案外人宋某购买涉案房屋,双方签订了《房产转让合同》,这是原告与案外人宋某之间的合同关系,与被告无关。被告于2000年8月29日与案外人宋某己经签订了《商品房买卖合同》,如何于同日与原告签订第二份购房合同,且原告于合同签订当天仍是未成年人,不具备签订购房合同的民事行为能力,故原告不具备本案原告的主体资格。二、即使认可原告的主体资格,原告的主张亦无合同依据。纵观被告与案外人宋某签订合同的全部内容,其中并未明确约定出卖人逾期办理不动产权证书的违约责任,原告主张按已付购房款日万分之五的标准支付违约金没有合同依据。原告诉称,被告于2004年7月15日公开承诺于11月底交付不动产权证,如超期交付可按购房已付购房款日万分之五支付违约金。然而被告从未作出该承诺,该《承诺书》上盖有被告的公章系伪造的,被告对该《承诺书》的真实性表示强烈质疑。另,长升大厦的总证已于2016年7月办理妥当,被告要求业主配合办理分证,目前已办理五十多户,但原告未配合提交相关办证材料,所以逾期办证的后果应由原告自行承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.2000年8月29日案外人宋某与被告签订的《商品房买卖合同》；2.原告与被告签订的《商品房买卖合同》；3.案外人宋某与原告签订的《房产转让合同》；4.收据（宋某支付购房款）；5.案外人宋某出具的收条；6.涉案房屋发票2张；7.承诺书（2003.5.16）；8.承诺书（2004.7.15）；9.产权证号为海房字第XXXX号的房屋所有权证;10.（2005）龙民一初字第472号及（2005）龙民一初字第474号民事判决书。 被告围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1.2016年8月9日海南日报公告；2.海口市不动产回执2张。 对原、被告提交的上述证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据7、8，拟证明被告曾公开承诺2004年11月底交付涉案房屋产权证书，逾期交付的，自2004年11月30日起按已付购房款日万分之五计算违约金，并将该承诺书作为原合同的补充约定。被告质证：证据7与本案没有关联性；证据8真实性有异议，认为被告没有作出过这样的承诺。本院认为该两份证据证明，第一，被告逾期办证的事实存在。第二，该《承诺书》中存在的事实被本院已生效的（2005）龙民一初字第472号及（2005）龙民一初字第474号民事判决书所认定。故本院对原告的证据7、8的三性及证明力均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年8月29日，被告作为出卖人与作为买受人的案外人宋某签订《商品房买卖合同》，被告将海口市海秀路91号长升大厦XXX房出售给案外人宋某。合同约定:房屋总价款为199557元，由买受人在签合同同时一次性付清购房款给被告，被告应当在商品房交付使用后的90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后,案外人宋某依约付给被告购房款199557元。2002年7月15日,被告将涉案房产交付案外人宋某。因被告一直未办理涉案房产房产证，2003年5月16日，被告承诺在2003年7月30日前为案外人宋某等业主办好房产证。2004年7月15日,被告再一次承诺于2004年11月底前向案外人宋某等长升大厦所有业主交付房产证,超期交付房产证可按购房已付房款(包括贷款)日万分之五支付违约金，违约金从2004年11月30日起计算。被告在上述时间内仍未履行办证义务。2007年8月24日,案外人宋某将涉案房屋以199557元的价格转让给原告,双方于同日签订《房产转让合同》,原告一次性向案外人宋某支付上述款项。案外人宋某依约向原告交付涉案房屋的购房合同、购房发票等材料,并向原告出具涉案房屋购房款收条，被告又与原告重新签订了与案外人宋某约定完全一样的《商品房买卖合同》。涉案房产的房屋买卖合同备案日期是2008年8月29日，备案登记在原告名下。被告于2016年7月27日取得产权证号为海房字第XXXX号的房屋所有权证，涉案房屋己经具备办证条件,至庭审被告未为原告办理涉案房屋的产权证书。 本院认为，原、被告重新签订涉案房产的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。被告于2004年7月15日向案外人宋某等业主作出的承诺，应认定为案外人宋某等业主与被告签订的《商品房买卖合同》的补充约定，合法有效，同样可视为对原、被告重新签订的《商品房买卖合同》的补充条款，对原、被告双方当事人同样具有约束力。故被告抗辩原告不具备原告的主体资格，与事实不符，本院不予采纳。原告已依约支付购房款，被告未按约定将涉案房产过户至原告名下，已构成违约。原告主张被告办理涉案房产不动产权证并要求被告自2015年5月21日起至实际办理不动产权证之日止,按已付购房款日万分之五支付逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告于2004年7月15日向案外人宋某等业主对逾期办证违约金的承诺,已否定了被告所主张的原告无合同依据的抗辩，故被告不予支付逾期办证违约金的主张，本院不予采纳。同时，被告主张因原告未配合提交相关办证材料致逾期办证、后果应由原告自行承担的抗辩意见，未提供相应证据予以证明，故被告的该项主张，无事实依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下: 一、限被告海口智力开发公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将座落于海口市海秀路91号长升大厦XXX房不动产权证办理过户至原告陈巡智名下； 二、限被告海口智力开发公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈巡智支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金的计算方法:从2015年5月21日起至实际将海口市海秀路91号长升大厦XXX房不动产权过户至原告陈巡智名下之日止,按已付购房款199557元日万分之一的标准计算）。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序收取案件受理费1243元，由被告海口智力开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  赵春香 二〇一八年八月十五日 书记员  黄 静