山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初2660号原告：张海军，男，1977年2月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李强，山东汪太源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传刚，山东汪太源律师事务所律师。被告：山东苏闽置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张雪忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张兰涛，男，1979年12月6日出生，汉族，山东苏闽置业有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。被告：济南滨湖地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：许为民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岳峰，山东天宇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：路强，山东天宇人律师事务所律师。被告：山东住在房地产信息咨询有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：马益召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉翠，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告张海军与被告山东苏闽置业有限公司（以下简称“苏闽置业”）、被告济南滨湖地产有限公司（以下简称“滨湖地产”）、被告山东住在房地产信息咨询有限公司（以下简称“住在公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海军的委托代理人李强，被告苏闽置业的委托诉讼代理人张兰涛与吴蒙，被告滨湖地产的委托诉讼代理人岳峰，被告住在公司的委托诉讼代理人王玉翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海军向本院提出诉讼请求：1.判令三被告双倍返还原告支付的购房定金10万元；2.判令三被告返还原告支付的购房款25万元及利息（自起诉之日起开始计算）并赔偿原告经济损失25万元；3.判令三被告赔偿原告经济损失89841.4元，总房价款5%；4.判令三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：苏闽置业与滨湖地产合作开发建设位于济南市历山路与清河北路交汇处的滨河商务中心地产项目，住在公司受苏闽置业与滨湖地产委托对外代为销售该地产项目。2017年9月3日，原告购买了上述地产项目中建筑面积为69.18平方米的房屋一处，原、被告约定该房屋购买价款为1796828元，并且住在公司在《购房确认单》中向原告承诺，原告交纳25万元购房款可折抵购房款50万元，如按时签约享有95%的购房款优惠。原告向住在公司支付了5万元购房定金，又按时支付了25万元购房款。后来住在公司明确表示不再将原告选定的房屋出售给原告，被告的违约行为致使原告遭受了严重的经济损失。原、被告经多次协商均未果，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。苏闽置业辩称，第一，原告拟购买的标的房屋向住在公司缴纳了30万元服务费，苏闽置业和滨湖地产均没有收取任何款项，原告要求苏闽置业和滨湖地产退还购房款25万元没有事实依据。第二，苏闽置业或滨湖地产没有收到原告的任何款项，当然也没有原告所谓的购房定金5万元的情况，故苏闽置业或滨湖地产没有退还所谓定金5万元的义务。另外，根据《担保法》规定，定金交付时定金担保才生效，既然苏闽置业和滨湖地产没有收到过原告的款项，当然也不存在所谓定金罚责适用情况。第三，苏闽置业和滨湖地产均同意将原告认购房屋出售给原告，并且通知住在公司通知原告办理购房手续，签署购房合同，但由于原告原因没有办理而且原告在本案中又明确提出不再认购房屋，系原告自身违反了认购承诺，三被告并没有过错，三被告不仅不应向原告承担民事责任，而是原告应遵守其作出的认购承诺办理购房手续，履行缴纳购房款义务。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，法院应当依法驳回。滨湖地产辩称，第一，原、被告就是否继续签订正式商品房买卖合同进行了多次沟通，被告并未明确表示拒绝签订合同，现被告明确同意继续履行双方的权利义务，合同目的不能实现系原告责任。第二，原告主张已付25万元是购房款无事实及法律依据，25万元是原告向住在公司支付的服务费，收据中收款事由也明确载明为服务费，住在公司收取25万元服务费可为原告减免50万元房款，该约定系原告与住在公司双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定合法有效，对双方均有约束力，住在公司为原告的买房意向付出了努力并实际付出了工作。第三，5万元非定金，原告提交的购房确认单载明：“预收5万元定金”，说明5万元是预收的，一个“预”字说明双方的定金合同还在商议阶段，并未达成。住在公司辩称，第一，住在公司“预收”的5万元定金尚未实际转为定金，原告主张的双倍返还定金不存在适用基础。“预收”即事先收取，住在公司并非涉案房源的出卖人，只有在住在公司将“预收”的5万元转交给涉案房源的出卖人并经出卖人确认后，该5万元才能实际转为定金。第二，事实上，原、被告一直处于协商能否退还预收的5万元定金和25万元服务费的过程中，在苏闽置业明确表示如原告不同意协商处理应尽快完成转定、签约及付首付等行为时，系原告拖延不履行。住在公司已于2018年6月15日向原告送达《签约催告函》，要求原告就购买涉案房源办理相关购房手续，原告无权要求被告双倍返还定金。第三，《购房确认单》中并不存在原告诉状中主张的“交纳25万元购房款可折抵购房款50万元”的相关表述，结合“成交单价”和《收据》，足以证明原告向住在公司支付的25万元系服务费，原告提出的返还购房款25万元并赔偿经济损失25万元的诉求缺乏事实和法律依据。第四，原告第三项诉求要求三被告赔偿经济损失89841.4元，原告既未明确该部分损失的计算方法，亦未举证证明其损失金额，该部分诉求不应得到支持。综上，请求法院依法查明案件事实，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：苏闽置业与滨湖地产合作开发建设位于济南市历山路与清河北路交汇处的滨河商务中心地产项目，住在公司受苏闽置业与滨湖地产委托对外代为销售该地产项目。2017年9月3日，张海军向住在公司刷卡支付了30万元，住在公司出具收据一份，载明收款30万元，收款事由为服务费，并注明“含5万定金刘俊杰”。同日，张海军与住在公司签订《购房确认单》一份，载明：“姓名张海军，购买房源-1111，单价25973元，面积69.18㎡，总价款1796828元，优惠折扣：交25万抵50万，按时签约95折…通讯地址上海花园28-1-201，证件号码…联系电话13205317191，客户确认张海军，置业顾问郑莎莎，主管确认刘俊杰、张兰涛”，并注明“预收5万定金转首付款”。张海军向本院提起诉讼后，住在公司于2018年6月15日向张海军邮寄发出《签约催告函》，载明：“张海军先生：您意向购买房源（-1111）应尽快办理相关购房手续，现我公司致函贵方催告如下：请您于2018年6月19日8：00至18：00期间到滨河商务中心售楼处，就您意向购买房源（-1111）办理相关购房手续，缴纳所购房源首付款621986元，并与滨河商务中心项目开发商签署商品房买卖合同；如您选择按揭贷款的，须项目按揭贷款银行审核，否则，剩余购房款应按开发商要求缴纳…”诉讼中，张海军主张原、被告之间系商品房预约合同关系，现三被告均明确表示同意与张海军签订正式商品房买卖合同，张海军不同意继续签订正式商品房买卖合同，并主张起诉前住在公司已经明确告知张海军解除了双方预约合同关系。对有争议的证据即张海军提交的其与住在公司工作人员刘俊杰的谈话录音，三被告均不认可该录音的真实性，但结合购房确认单、收据中关于刘俊杰身份为住在公司置业顾问主管，且谈话录音中“刘俊杰”对其身份进行了确认并就涉案商品房预约买卖合同关系以及三被告之间的名称、关系均进行了明确陈述，对该证据的真实性本院予以认定。本院认为，原、被告之间于2017年9月3日建立商品房预约合同关系，张海军于同日支付了30万元，住在公司出具的收据中载明收款事由为“服务费”，同时又注明“含5万定金”。张海军已经实际交付了相关款项，且在收款收据以及购房确认单中均体现了“定金”名称，住在公司作为苏闽置业及滨湖地产的销售代理公司，其收款行为即已经具备了定金成立的条件，三被告辩称的系“预收”或需要苏闽置业、滨湖地产确认后才能成立定金，没有法律依据，本院不予采纳。原、被告双方于2017年9月3日成立商品房预约合同关系后，双方未能约定订立本约即正式商品房买卖合同的具体期限，双方应在合理期限内磋商订立商品房买卖合同。三被告作为商品房销售一方，处于商品房买卖合同关系的优势一方，负有通知张海军订立商品房买卖合同的义务。《购房确认单》中有张海军确认的通讯地址及联系电话，张海军起诉后，住在公司才按照该地址及联系电话向张海军邮寄送达了《签约催告函》，可以证明住在公司有条件、有能力以书面形式向张海军发出签约催告函，但其在2018年6月15日方才发出催告函，距双方建立商品房预约合同关系已经超过9个多月。而且，根据张海军提供的谈话录音以及住在公司的答辩意见，可以证实双方未能订立本约的原因在于被告一方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三被告现虽同意继续订立本约合同，但订立本约合同的客观情形已经发生变化的情况下，张海军可以拒绝订立本约，并由三被告按照定金罚则双倍返还定金，原、被告之间的商品房预约合同关系应一并解除。张海军支付的5万元定金尚在住在公司处，应由苏闽置业、滨湖地产共同返还张海军定金10万元，住在公司在5万元范围内承担连带清偿责任。张海军另支付的25万元，收款收据中载明为“服务费”，而非购房款。苏闽置业与滨湖地产均辩称未收到购房款项，商品房预约合同解除后，应由住在公司返还该服务费25万元。张海军要求赔偿利息损失，以25万元为基数，自起诉之日起即2018年4月23日起开始按照中国人民银行同期贷款利率计算，不违反法律规定，本院予以支持，应由住在公司予以返还。张海军要求赔偿购房确认单中所承诺的优惠25万元以及房价款5%的折扣89841.4元，本院认为，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，即建立一个新的合同关系，其本身并无交易发生，故并无可得利益损失；而且，三被告现同意就涉案房产签订商品房买卖合同，张海军不再要求订立合同，故对于预约合同中承诺的购房优惠条件，并非张海军的可得利益损失，其该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东苏闽置业有限公司、被告济南滨湖地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张海军返还定金10元，被告山东住在房地产信息咨询有限公司在5万元范围内承担连带清偿责任；二、被告山东住在房地产信息咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张海军返还服务费25万元；三、被告山东住在房地产信息咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张海军赔偿利息损失，以25万元为本金，自2018年4月23日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回原告张海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，减半收取5350元，由原告张海军负担2500元，被告山东苏闽置业有限公司、被告济南滨湖地产有限公司负担850元，被告山东住在房地产信息咨询有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇一八年八月三日书记员 张爱敏