包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1122号   上诉人（一审被告）：李慧洋，男，1970年1月4日出生，汉族，包头城建集团股份有限公司职工，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市万和物业服务有限公司。   法定代表人：李斐，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王树刚，该公司法务部职工。   上诉人李慧洋因与被上诉人包头市万和物业服务有限公司（以下简称万和物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   李慧洋上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判。2、二审案件受理费由万和物业承担。其上诉主张的事实和理由为：一审判决认定事实错误。一审判决书所依据的《准物业项目服务合同》中第四条有关于服务内容和标准的明确约定，李慧洋在一审庭审时按照合同第四条内容一一列举了万和物业不作为的项目，万和物业拿不出是他们所为的证据，一审判决书也认定了“原告是否完全按照物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告并未举证”的事实，表达了万和物业是否完全按照物业服务合同的约定为业主提供了服务存在疑义，但是一审判决又认为“原告依约为被告所居住的小区提供了物业服务，被告依约向原告支付物业服务费”显然前后矛盾，认定事实错误；另一方面，一审法院“于2017年3月24日对包头市青山区赛音社区管理服务站的杨乐做的谈话笔录及调取服务站在万和物业进驻小区之前对赛八北区进行的民意调查”，不能证实“服务站代表青山区赛音道8号街坊北区业主与万和物业签订《准物业项目服务合同》前，服务站经过半数以上业主同意委托万和物业进行小区物业管理服务”这个事实，也就是说没有经过半数以上小区业主书面同意，一审法院作出可以证实的结论，显然也是认定事实错误。   万和物业答辩称，第一，万和物业于2014年4月1日进驻小区，且万和物业认真周到地履行了合同约定的各项义务，程序合法有效。而李慧洋自2014年4月份至今一直未交纳物业服务费，万和物业曾多次以各种形式（上门催缴及发律师函等告知义务）催要未果，在此期间李慧洋从未与万和物业联系说明任何原因和理由，置之不理。第二，包头市人民政府为了进一步加强精神文明建设，保障老旧小区的卫生治安，包头市人民政府办公厅文件[2013]131号包头市人民政府办公厅关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知中第一条规定，征得旧住宅小区三分之二以上业主或业主委员会（社区居委会、社区服务工作站）同意后方可实施准物业管理。第三，李慧洋在上诉状中断章取义，歪曲事实，在一审判决书中，本院认为“原告依约由被告所居住的小区提供物业服务，被告依约向原告支付物业服务费。”这是在本院认为之前所述，之后“原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，依据不足，违约金的诉讼请求，本院不予支持。”市政府文件要求，老旧小区要求实行准物业服务的标准，李慧洋对物业服务要求很高，万和物业尽量做到尽善尽美吧。综上，请求二审法院维持一审判决，以维护万和物业的合法权益。   万和物业向一审法院起诉请求：1.李慧洋支付万和物业2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费1374元并支付违约金2066.49元，以上费用共计3440.49元；2.诉讼费由李慧洋负担。   一审法院认定的事实：2013年8月1日，包头市人民政府办公厅颁布包府办发【2013】130号文件，即《包头市人民政府办公厅关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知》，对昆都仑区、青山区、东河区、九原区、稀土高新区范围内的基础设施设备完善但无物业管理的旧住宅小区推行准物业管理。准物业管理在保障最基本的服务项目、收取最低物业服务费的基础上，政府给付一定奖励性扶持，调动物业服务企业在社区管理和物业服务工作中的积极作用，使旧住宅小区最终步入市场化的物业服务管理模式运行轨道。坐落于本市××区的小区属老旧小区。2014年4月1日，万和物业（乙方）与青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站（甲方）签订《准物业项目物业服务合同》1份，合同约定，甲方代表全体业主将位于本市××区的住宅小区委托乙方提供物业服务，本合同期限为三年，自2014年4月1日起至2017年4月1日止。该物业管理区物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，采取包干制收费，住宅多层为每月每平方米0.60元。双方就物业服务的内容及标准等事项进行了约定。   该院于2017年3月24日对包头市青山区赛音社区管理服务站杨乐做的谈话笔录及调取包头市青山区赛音社区管理服务站在万和物业进驻小区之前对赛八北区居民进行的民意调查，证实青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站代表本市青山区赛音道8号街坊北区业主与万和物业签订《准物业项目物业服务合同》前，青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站经过半数以上业主同意委托万和物业进行小区物业管理服务。   权利人为李慧洋的坐落于包头市××区坊-1-29普通住宅建筑面积为63.62平方米，物业服务费应该按每月每平方米0.60元标准收取，李慧洋未向万和物业交纳2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费1374.19元。万和物业多次向李慧洋索要，李慧洋未支付。   一审法院认为，万和物业与青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站签订的《准物业项目物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。双方当事人均应受上述合同的约束。万和物业依约为李慧洋所居住的小区提供物业服务，李慧洋应依约向万和物业支付物业服务费。根据以上合同，物业服务费按每月每平方米0.60元标准收取，李慧洋应向万和物业交纳2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费1374.19元，现万和物业要求李慧洋支付该期间的物业服务费1374元，该院予以支持。万和物业要求李慧洋支付拖欠物业服务费的违约金2066.49元，万和物业是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，万和物业并未举证，故万和物业关于违约金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持；李慧洋居住的小区系老旧小区，推行准物业管理，小区现尚未成立业主委员会，青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站依照有关法定程序代履行业主委员会的职责，李慧洋以其本人未与万和物业签订物业服务合同为由提出双方不存在物业服务关系，同时提出万和物业与居委会达成的物业服务合同未告知业主或征得业主的同意，依据不足；李慧洋居住的坐落于包头市××区坊-1-29普通住宅原为单位福利性住房，现产权完全归个人所有，物业服务市场化系大势所趋，不会以某个人的意愿有所改变。李慧洋的答辩意见多次陈述其单位物业对其房屋的管理，《准物业项目物业服务合同》签订后，其单位是否对其房屋继续管理，李慧洋未举证；李慧洋提出万和物业进驻本小区之后，拆除景观喷泉，将绿地改成停车场，增设了门禁栏杆，路中修建隔离岛，擅自修建门房，以上是万和物业进行物业服务中对小区的统一的规划管理，是否合适合理，李慧洋可向青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站提出，由青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站征求其他业主的意见后决定是否要求万和物业整改，李慧洋不能以此为由拒缴物业服务费。物业服务是一种商品，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量，而作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。李慧洋拒缴物业服务费的抗辩理由不充分，该院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：   一、被告李慧洋支付原告包头市万和物业服务有限公司物业服务费1374元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市万和物业服务有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费50元，因本案适用简易程序减半收取25元，原告包头市万和物业服务有限公司已预交，由被告李慧洋负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市万和物业服务有限公司。   本院二审期间，李慧洋向本院提交以下证据：   ①《赛音社区创新社会管理征求意见表》49页，用以证明社区服务站没有征得小区内过半数以上业主书面同意即让万和物业进驻小区。万和物业质证称，因该组证据为复印件，故对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该组证据为复印件，不符合证据形式，本院依法不予采信。   ②照片29张，用以证明万和物业没有按照合同约定全面履行合同义务，但却向业主全额收取物业费。万和物业质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该组证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   万和物业向本院提交以下证据：   ①《目标责任书》一份，用以证明万和物业在进驻小区时，与包头市青山区住房保障和房屋管理局签订了目标责任书。李慧洋质证称，对该份证据的真实性和证明目的均认可。经本院审查认为，该份证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   经二审审理查明，一审判决认定事实准确，本院依法予以确认。   本院认为，万和物业与青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站签订的《准物业项目物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且根据一审法院与青山区赛音社区管理服务站杨乐所做谈话内容可知，万和物业入驻案涉小区时已经过小区业主过半数同意，李慧洋对该份证据的真实性亦不持异议，故李慧洋提出的关于案涉合同因万和物业入驻小区时未经过业主过半数同意而应无效的主张不能成立，本院不予支持。关于李慧洋提出的万和物业在服务期间存在小区南门无人看守、小区内健身器材未能按时维修、小区绿地杂草丛生、张贴小广告等问题的主张，根据李慧洋二审提交的新证据表明，万和物业在服务期间确实存在服务上的瑕疵，但该瑕疵并不能成为李慧洋连续三年不缴纳物业服务费的理由，且一审法院已就万和物业在物业服务过程中存在的瑕疵，对其作出了驳回要求业主支付违约金诉讼请求的处理，故李慧洋要求万和物业继续减免物业服务费的主张不能成立，本院不予支持。另外，一审法院关于“原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告并未举证“的表述不当，本院依法予以纠正。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人李慧洋负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年八月十四日   书记员 杨苏敦   附：本判决所引法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。