广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初10053号原告：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路**尚美居会所负**，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，职务:执行董事。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。被告：张吉欣，女，1983年12月24日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。原告中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）与被告张吉欣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告翔实公司委托诉讼代理人何结娥、被告张吉欣委托诉讼代理人蔡丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔实公司向本院提出诉讼请求：1.被告张吉欣向原告支付从2012年2月1日起至2017年12月15日止的物业管理费8062.38元及滞纳金(从逾期之日起按每日3‰标准每月分段计至实际清偿之日止,暂计至2018年4月15日为28566.6元)；2.被告张吉欣向原告支付水费113.88元。事实和理由：原告是中山市板芙镇尚美居商住小区的物业管理公司,被告是尚美居商住小区28座84卡商铺的业主。原告为被告提供物业管理服务，被告每月向原告缴交物业管理费114.36元。被告从2012年2月起拒付物业管理费，至2017年12月15日共拖欠70.5个月物业管理费合计8062.38元；拖欠从2012年2月至2017年12月15日期间的水费113.88元；上述费用原告经多次追讨未果。此外，根据协议约定，每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告翔实公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市物价局“关于板芙镇尚美居商住小区物业服务收费的复函”[中价函（2009）115号]、广东省经营服务性收费许可证；2.收楼证明书；3.中山市不动产登记资料证明表；4.收费通知单（欠费清单）。被告张吉欣辩称，一、本案是物业服务合同纠纷，但是原告与被告之间不存在物业服务合同关系，并且原告未提供证据证明双方缔结物业服务合同。二、关于原告诉求的诉讼时效问题，因原告起诉请求支付物业管理费起始时间为2012年，故原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。三、原告提交的经营服务性收费许可证并不包含商铺部分，因此原告无权向被告收取管理费。四、被告商铺所在小区由于周边的环境未成熟，道路未开通，商铺一直处于未使用状态，原告没有证据证明其提供过任何物业服务，因此原告无权向被告收取物业管理费。被告张吉欣为其辩解未提交证据。经审理查明：2008年6月1日，中山马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）作甲方、原告翔实公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，翔实公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；物业管理区域内,供电、供水、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日原告被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时原告陈述被告从2012年2月起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，被告累计拖欠原告70.5个月的物业管理费合计8062.38元（114.36元/月×70.5个月），计至2018年4月15日的滞纳金为28566.6元；拖欠从2012年2月至2017年12月15日期间的水费113.88元（39吨×2.92元/吨）；上述费用合计36742.86元，原告主张被告拖欠上述费用提供了收费通知单及欠费明细表证明。被告确认收楼后未曾向原告缴交过物业管理费及水费,认为原被告之间不存在物业服务合同关系,被告的物业一直未使用,不能产生水费；原告对被告的物业也未提供管理服务，原告从未通知被告应当缴交相关费用，故被告无需向原告支付其所主张的费用。原告称经多次追讨未果，于2018年4月8日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2018年4月8日作预立案调解，调解不成于2018年5月21日正式立案。另查，中山市不动产登记资料证明表记载，张吉欣系中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居28座84卡业主，该物业于2012年5月11日办理由张吉欣作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2012）易30005**，房产证号：**××57]，建筑面积76.24平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。本院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（原告于2018年4月至今向本院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请本院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经本院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函本院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。关于翔实公司向中山公用水务有限公司板芙分公司(简称水务公司)缴交的水费是否包含商铺水费的问题,本院依职权发函向水务公司咨询，水务公司于2018年7月20日复函本院称,翔实公司向水务公司缴纳的水费不包含商铺的水费,商铺水费是由业主用户通过委托银行扣划或现金交给水务公司(每月商铺用水量都有在小区总表用水量中减除)；水务公司对该小区安装了小区总表趸售供水，只对商铺用户水表进行抄表到户。翔实公司向水务公司最后一次缴纳水费时间是2017年10月24日,缴纳的是2017年9月14日至10月12日期间的水费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与翔实公司签订物业服务合同，但物业建设单位马田公司与翔实公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。翔实公司依据与马田公司的约定，对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告多年来对涉案尚美居商住小区是否按照与马田公司签订的《前期物业服务合同》以及与被告签订的《尚美居前期物业管理服务协议》全面、适当地履行管理义务；二是被告认为其所有的商铺没有实际使用，事实上未享受过原告提供的物业管理服务，其无须向原告支付物业管理费的抗辩理由是否成立;三是被告是否有拖欠原告水费的事实;四是原告主张被告支付的物业管理费是否已超过诉讼时效。对焦点一，本院同时受理了原告提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，原告翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向本院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，本院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。对焦点二，被告的商铺在涉案尚美居商住小区范围内,原告依据与马田公司签订的合同对该小区的所有物业进行了管理服务。中山市物价局“关于板芙镇尚美居商住小区物业服务收费的复函”虽未涉及翔实公司对小区内商铺收费问题，但原告履行合同义务行为应取得相应的对价；不论业主对其物业是否实际使用,均不影响物业公司收取管理费的权利;被告认为其物业没有实际使用，事实上未享受过原告提供的物业管理服务无须支付物业管理费的抗辩理由不成立。对焦点三,原告主张被告拖欠水费问题,因原告主张的是商铺水费，根据水务公司的复函，原告缴交的水费并不包含商铺的水费，原告并未为被告垫付水费，故应认定被告不存在拖欠原告水费的事实。对焦点四,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，原告于2018年4月8日向本院起诉，请求被告支付从2012年2月起计的物业管理费（含违约金），显然，2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告称每季度均有上门派发收费通知单，但被告否认，原告未进一步提供证据证明，应承担举证不能的后果，故原告主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。本院确认2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付物业管理费的时间从2015年10月1日起计。综上所述，原告对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2015年10月1日起计至2017年12月15日止共26.5个月，即核定被告张吉欣应支付原告物业管理费为2424.43元[（114.36元/月×26.5个月）×80%]；原告要求被告支付水费的请求事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张吉欣于本判决生效之日起五日内向原告中山市翔实物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年12月15日期间的物业管理费2424.43元；二、驳回原告中山市翔实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元，减半收取计358元（原告已预交），由原告中山市翔实物业管理有限公司负担333元，被告张吉欣负担25元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一八年八月三日书记员  梁晓林林雷