浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙11民终964号 上诉人（原审被告）：浙江稠州商业银行股份有限公司丽水青田支行，住所地青田县鹤城街道鹤城东路80号，统一社会信用代码:91331121684507039Y。 负责人：陈刚，系该支行行长。 委托诉讼代理人：张亚雪，系该支行员工。 委托诉讼代理人：巫杨静，系该支行员工。 被上诉人（原审原告）：丁福英，女，1970年11月6日出生，汉族，户籍所在地缙云县，住青田县。 委托诉讼代理人：王威迪，男，住青田县。 原审第三人：王正敏,男，1970年5月10日出生，汉族，户籍所在地青田县，住青田县。 上诉人浙江稠州商业银行股份有限公司丽水青田支行（以下简称青田稠州银行）因与被上诉人丁福英、原审第三人王正敏案外人执行异议之诉一案，不服青田县人民法院（2018）浙1121民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 青田稠州银行上诉请求：1、依法撤销原审判决，就青田县房产驳回被上诉人丁福英停止执行的申请，判决准许执行该房产标的；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审程序存在瑕疵，认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人丁福英的委托代理人王威迪系其前夫，作为一个普通公民，不属于被上诉人的家庭成员，属无权代理。2、案涉经济适用房产权五年内不允许买卖，确需要转让，由政府予以回购。王正敏将案涉经济适用房私自出卖给丁福英（王威迪）明显违反了政府关于经济适用房的规定，不具有合法合规性和正当性，且作为买方的丁福英（王威迪）对该房屋系安居房清楚知晓。故双方的买卖行为违反政府强制性规定，理应无效。3、本案中，买受人和出卖人在交易前均明确知晓案涉经济适用房五年内不能过户的事实，属于买受人自身原因未办理过户登记，且被上诉人就买卖经济适用房私自达成交易的目的不具有善意和正当性。扰乱了有关部门对经济适用房的监督秩序，侵害了国家和不特定第三人的利益。综上，该私自转让行为违反了《民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的基本原则，也违反了《合同法》第五十二条的规定，案涉房屋买卖合同应属无效。4、案涉房屋买卖协议，见证人王某1、王某2、王某3，所有当事人包括见证人均为兄弟姐妹或妯娌，属于真正意义上的利害关系人，其真实性存在重大疑问，不能作为证据认定。5、关于购房款支付的问题，一审法院仅凭几份自相矛盾、无法自圆其说的收条和证人证言就认定了购房款项已全款支付，属于明显的认定事实不清。首先，当日出卖人王正敏出具的收条大写叁拾万元，小写30000元，大小写不符，也没有银行流水佐证；其次，根据被上诉人方的陈述，王正敏出具的30万元收条中包含了由丁福英通过工商银行支付给王某1的22万元，并由王某1出庭作证，该22万元系其代收的王正敏售房款。上诉人认为证人王某1系王正敏胞兄，且王某1在作证时也明确表示要为了被上诉人儿子（王某1侄儿）保住该房产，其证言不能作为证据采信。再次，除王某1代收的22万元外，没有其他有效证据可以证明王威迪支付了剩余的125363元，且根据一审开庭时王威迪陈述，在买卖协议上其系见证人，在买受人处的签字是笔误，那么王威迪并非案涉当事人，由其支付的款项就不能认定为被上诉人支付的款项。最后，一审法院仅凭兄弟之间的无效证言就认定贷款本息由王威迪支付，再偷梁换柱为被上诉人支付了全部购房款，明显系混淆视听。6、根据案涉房屋买卖协议第四条约定，王威迪和丁福英均明知案涉房产系政府安居房，在五年内不能过户，但当事人仍然进行买卖，应当具有明显过错。7、根据王威迪的陈述，案涉房产的买卖由其出谋划策，同时在原金融借款纠纷案件中，王威迪也认可其授意王正敏将房地产信息查询证明提供给上诉人方，用以证明其自身具备适当的担保能力，该行为构成了贷款欺诈。8、物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。省、市、县三级政府部门就经济适用房规定产权五年内不允许买卖，确需要转让，由政府回购。被上诉人所称的购买行为未经登记，当然不得作为所有权人主张权利。9、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人未支付全部价款，且在明知不能办理过户登记的情况下交易，未办理过户登记完全出于自身原因，属于不可为而为之，故一审法院支持被上诉人的诉讼请求明显于法无据。 被上诉人丁福英辩称：1、答辩人丁福英在一审中委托其前夫王威迪作为其一般授权代理人参加诉讼活动，答辩人本人亲自到庭对委托关系进行了当庭确认，且被答辩人青田稠州银行也没有提出过任何反对意见，根本不存在无权代理的问题。即使属于无权代理，由于该代理是一般授权代理且已经得到了答辩人丁福英的确认，因此该委托代理是合法有效，不构成程序违法。2、答辩人丁福英于2013年8月30日与案外人王正敏签订了房屋买卖合同，购买了案涉房产，该房屋买卖合同是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，是合法有效的。根据房屋买卖合同的约定，房屋总价为505363元，签订协议时先支付345363元，余款160000元以房屋抵押贷款支付。答辩人丁福英已经按照协议约定支付了全部购房款，其中由王某1代收购房款以银行转账形式支付22万元，向银行抵押贷款16万元用以支付给王正敏购房款，现金支付给王正敏购房款14万元，并由王正敏出具了30万元购房款的收款收据，王正敏对已经实际收到全部购房款当庭进行了确认，所以答辩人已经将全部购房款支付完毕。2015年9月前，在青田县滨园房地产开发有限公司将案涉房屋交付给王正敏后，王正敏随即又将案涉房屋交付给答辩人，并由答辩人丁福英进行装修后实际入住，且房屋产权证亦由答辩人实际保管。虽然丁福英购买的是五年内不能上市交易的安居房，但该安居房在五年后是可以办理过户手续的，双方在买卖合同中对五年后办理过户也进行了书面约定，现在未办理过户登记并非答辩人丁福英原因所导致，答辩人丁福英对此没有过错。原审法院根据答辩人丁福英提交的房屋买卖协议，王正敏和王某1出具的收条、工商银行汇款凭证，证人王某1的证言及各当事人的庭审陈述等证据对上述事实予以认定，事实认定清楚。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，答辩人丁福英在人民法院查封之前已经与王正敏签订了合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已经与王正敏签订了合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已经合法占有了该不动产，并已经支付全部价款，且未办理过户登记并非答辩人丁福英的原因导致，所以答辩人丁福英在金钱债权执行中，对登记在被执行人王正敏名下的不动产提出的异议，符合上述法律规定且其权利能够排除执行，原审法院援引上述法律规定并支持答辩人丁福英的异议请求，法律适用正确。同时答辩人已经离婚十六年了，这个房子是答辩人买来给孩子住的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人王正敏述称：贷款是银行叫我去签字，其他什么都没有跟我说，签字后银行就把钱贷给他们了。 丁福英向一审法院起诉请求：依法判决停止对坐落于青田县房屋的执行。 原审法院认定事实：原告丁福英的前夫王威迪与第三人王正敏是兄弟关系。第三人王正敏于2013年7月26日向青田县滨园房地产开发有限公司以405363元的价格预购案涉房屋一套。青田县滨园房地产开发有限公司于2013年6月25日、2013年12月9日分别开具王正敏为付款方的预收购房款122000元、123363元的销售不动产统一发票。2013年8月30日王正敏将案涉房屋出卖给原告丁福英，并签订了房屋买卖协议。约定：房屋作价505363元，在协议签订当日，先支付给王正敏345363元，余款16万元由王正敏贷款，此款由王正敏哥哥王威迪支付；由于王正敏购买的房屋系安居房，五年内不能过户，待该房屋的房产证、土地证可以过户登记时，王正敏应该无条件予以协助，办理过户的相关费用由丁福英支付。协议签订后，丁福英支付了购房款345363元。2013年11月27日王正敏与丽水市住房公积金管理中心青田分中心办理了案涉房屋的抵押权预告登记。2013年12月2日王正敏与贷款委托人丽水市住房公积金管理中心青田分中心、贷款受托人中国建设银行股份有限公司青田支行、保证人青田县滨园房地产开发有限公司签订了金额为16万元的住房公积金借款合同，同日贷款受托人中国建设银行股份有限公司青田支行将贷款16万元划至青田县滨园房地产开发有限公司用于王正敏购买案涉房屋。该贷款本息一直由王威迪支付，截止至2018年4月18日，尚欠丽水市住房公积金管理中心青田分中心135315.45元。后丁福英接收案涉房屋并对房屋进行装修，在法院查封前搬入案涉房屋居住使用至今。2015年6月9日案涉房屋办理了所有权人为王正敏的房屋所有权证（产权证号：00××54），2015年7月17日办理了使用权人为王正敏的国有土地使用证。该房屋所有权证、国有土地使用证由丁福英保管存放。2015年9月1日，该院在审理青田稠州银行与金岳品、王正敏、叶剑金融借款合同纠纷一案过程中，作出（2015）丽青商初字第1027-1号民事裁定书，裁定查封了登记在王正敏名下的案涉房屋。该院于2015年10月12日作出（2015）丽青商初字第1027号民事判决书，判决：金岳品在判决生效后十日内偿还给青田稠州银行借款本金30万元及利息，王正敏、叶剑对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，青田稠州银行于2016年1月11日向该院申请执行，法院同日立案受理，案号为（2016）浙1121执143号。执行过程中，丁福英于2018年4月12日对执行标的提出书面异议，该院于2018年4月26日作出（2018）浙1121执异4号裁定，驳回丁福英的异议请求。丁福英不服该裁定，提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告丁福英就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，在法院查封案涉房屋之前丁福英已与王正敏签订书面房屋买卖协议，该协议不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益的情形，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，被告青田稠州银行辩称该房屋买卖协议应为无效合同的意见，该院不予采纳。丁福英提交的液化气开户情况明细、数字电视发票等证据，证实其在法院查封前已合法占有该不动产。丁福英已支付给王正敏购房款345363元，有收条、汇款凭证、王某1的证言及王正敏的陈述等证据证实。剩余购房款16万元，由王正敏以案涉房屋抵押贷款，但协议约定贷款本息由王威迪偿付，应视为丁福英对王正敏已付清全部价款。丁福英购买五年内不得上市交易的安居房系基于其相信在安居房取得房屋产权五年后能够办理过户登记手续，故仅因丁福英在购买案涉房屋时明知安居房五年内不能办理过户登记就认定不符合“非因自身原因未办理过户登记”的情形，理由并不充分。因此，案涉房屋未办理过户登记非因丁福英自身原因。综上所述，该院认为，丁福英主张停止对案涉房屋的执行，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行坐落于青田县房屋。案件受理费8900元，由被告浙江稠州商业银行股份有限公司丽水青田支行负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点是被上诉人丁福英就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，被上诉人丁福英与原审第三人王正敏之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，虽被上诉人丁福英至今未办理过户登记，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，未过户登记并不影响合同的效力，同时上诉人也未提供证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，故上诉人主张案涉房屋买卖协议无效之理由不能成立。其次，上诉人认为原审法院认定案涉房款已经全部支付不当，但案涉房屋买卖协议约定的前期房款已经全部交付的事实已有王某1的收条及相应的银行转账凭证、第三人王正敏的收条及其陈述等证据证实。至于剩余房款虽由原审第三人王正敏贷款，但该协议中也明确该贷款由案外人王威迪代为支付承担，故原审法院认定案涉房款已经支付完毕有其依据，本院予以支持。再次，案涉房屋系安居房，五年内不能过户，从协议约定来看，被上诉人丁福英相信在案涉房屋取得房屋产权五年后能够办理过户登记手续，故上诉人主张被上诉人丁福英购买该案涉房屋不能过户系其自身原因的理由依据不足。综上，结合被上诉人在人民法院查封之前已合法入住并占有该不动产的事实，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。 综上所述，青田稠州银行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元，由上诉人浙江稠州商业银行股份有限公司丽水青田支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周海燕 审 判 员 丁悦琛 审 判 员 陈俊明 二〇一八年八月三十一日 代书记员 何 锦