上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初11321号原告：何大旱，男，1978年5月20日出生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：韩庆国，上海地球人律师事务所律师。原告：方亮霞，女，1982年8月19日出生，汉族，住安徽省宣城市。委托诉讼代理人：韩庆国，上海地球人律师事务所律师。被告：龚振华，男，1979年2月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。原告何大旱、方亮霞与被告龚振华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何大旱、两原告共同委托诉讼代理人韩庆国、被告委托诉讼代理人汪鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何大旱、方亮霞向本院提出诉讼请求判令：被告支付两原告违约金暂计769,693元。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：被告支付两原告自2013年7月16日产权变更至两原告名下之日起至2018年7月4日止，按已付房款805,500元为本金，按日万分之五标准计算的逾期迁出户口违约金730,588元。事实和理由：2013年5月17日，两原告在上海浦嘉房地产经纪有限公司的居间下，与被告签订了购买位于杨浦区宁武路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》，约定总价为843,500元。两原告与被告签订系争房屋的买卖合同前，知道系争房屋内有时某某(被告的上家)的户口存在，故双方在买卖合同补充条款(一)第6款明确约定：被告于2013年7月31日前将系争房屋内的户口迁出，如户口不能按时迁移，应按合同第十条第一款支付已付金额的日万分之五的违约金。两原告按照合同约定，支付了定金、首付款、办理了住房公积金贷款等手续，履行了全部义务。2013年7月16日，系争房屋的产权变更到两原告名下。然至今被告仍未按合同约定迁出户口，显属违约，经多次催告未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，作如上诉请。原告何大旱、方亮霞为证明其诉称，向本院提交以下五组证据材料：1、《上海市房地产权证》、上海市不动产登记簿一组，证明两原告系系争房屋的产权人；2、《结婚证》1份，证明两原告为夫妻关系；3、户籍摘抄1份，证明系争房屋内有案外人时某某的户口，被告未将系争房屋原有户口迁出，其已违约；4、《上海市房地产买卖合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、收据、凭证、购房发票一组，证明两原告按照合同约定履行了付款义务及原、被告双方关于逾期迁出户口的约定。5、信函及邮政挂号信回执一组，证明两原告多次催告被告迁出户口。被告龚振华辩称：不同意两原告的诉讼请求。1、双方达成了一致意见，即两原告无需支付尾款38,000元以了结系争房屋的户口问题，并且双方在2013年8月31日对房屋进行交接。自房屋交接后至本案起诉的五年内，两原告从未再向被告就户口问题提出违约金追索和其他要求，被告亦未向两原告主张尾款38,000元。2、两原告所提的诉请已经超过了诉讼时效，理应驳回。两原告在2013年8月告知被告系争房屋内有案外人时某某的户口，被告积极配合两原告到居委会查找时某某的联系方式，未果。2013年8月31日，双方就支付房屋尾款及交房时间重新达成了一致意见。至此之后，两原告也从未向被告主张逾期迁出户口违约金，故其诉请已经超过诉讼时效。3、违约金标准过高。系争房屋内的户口不是被告的户口，是被告上家时某某的户口，被告对此不知情，直到两原告告知被告系争房屋内有时某某的户口，故被告对此无过错。且被告知道后亦积极配合两原告查找时某某的联系方式。两原告拖延五年才来诉讼，其行为扩大了损失，造成被告责任不合理的扩大。系争房屋买卖发生在2013年，考虑到当时的房价，以及两原告还有38,000元尾款未支付，故被告要求降低违约金的计算标准，并将未付的尾款38,000元折抵在违约金中。被告龚振华为证明其辩称，向本院提交以下证据材料：1、《上海市房地产买卖合同》1份，证明2006年7月12日被告从时某某购买系争房屋，未能迁出系案外人的户口；2、时某某《居民户口簿》1份，证明被告购买系争房屋时，系争房屋有时某某和亲属陈某2个户口，时某某当时告知被告自己的户口迁出没有问题，只需将陈某户口迁出即可；3、常口历史库信息资料1份，证明时某某当时拿着户籍信息证明陈某已经把户口迁走了，被告当时认为时某某本人迁户口肯定没有问题，看到陈某户口迁出后即支付了房屋尾款10,000元；4、《房屋交接书》1份，证明原、被告双方在系争房屋交接时协商用38,000元买断户籍问题，相较于总房价843,500元，违约金38,000元是比较高的。经庭审质证，被告对两原告提供的证据1、2真实性无异议；证据3真实性无异议，但是认为户籍摘抄信息不完整，除了时某某的户口仍在系争房屋，还应当有陈某户籍迁出的信息；证据4真实性无异议，原、被告双方对户口违约的条款是针对甲方将户口迁出，被告自己已经将户口迁出，故甲方的户口已全部迁出。签约时被告对于时某某的户口仍在系争房屋内并不知情，合同约定尾款1万元于2013年8月31日交房时支付，但2013年7月6日的收据载明余款变更为38,000元待交房时支付，侧面反映双方就户口一事协商一致，38,000元就是解决户口问题的，所以被告也未要求两原告支付尾款；证据5真实性无异议，本着诚实守信的原则，被告在2013年8月到居委会查询时某某的联系方式，因无法查询，原、被告双方协商一致先行交房。两原告对被告提供的证据1真实性无异议，与本案无关；证据2、3真实性无异议，恰恰侧面印证原告在签订合同的时候即知晓时某某的户口在系争房屋内；证据4真实性无异议，原、被告于2013年8月31日交接房屋，但是并没有协商一致38,000元了结户口问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明，2013年5月17日，原告何大旱、方亮霞(签约乙方)、被告龚振华(签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海浦嘉房地产经纪有限公司居间介绍，乙方购买甲方所有的上海市杨浦区宁武路XXX号XXX室房屋；建筑面积33.63平方米；房屋总价843，500元；附件三(付款协议)约定合同签订后，乙方于2013年5月14日支付全部房价款的1.2%计壹万元整，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2013年5月18日前支付243,500元；乙方于甲乙双方进房地产交易中心过户即日支付158,000元；乙方于银行贷款放款后即日支付422,000元；乙方于2013年8月31日交房后即日支付10,000元。补充条款(一)第6条约定甲方于2013年7月31日前将系争房屋内的户口迁出，如甲方户口不能按时迁移，甲方应按合同第十条的第一款每逾期一日，向乙方支付已收款日万分之五的违约金......。两原告于2013年5月14日支付被告定金10，000元；2013年5月18日支付243,500元。2013年7月6日，被告出具《收据》1份，载明收到系争房屋房款130,000元。该《收据》末尾手写载明：“余款38,000元尚未支付，待交房支付(一次性)。”2013年8月2日，两原告以银行贷款方式支付房款422,000元。2013年7月16日，系争房屋产权登记至两原告名下。2013年8月18日，两原告向被告发函：“龚振华先生您好：本人何大旱、方亮霞于2013年5月14日购买你位于杨浦区宁武路XXX号XXX室房屋，按《上海市房地产买卖合同》补充条款约定：于2013年7月31日将该房内户口迁出，请收到此信后于2013年8月31日前将户口迁出并交房。若你超过时未履行，本人将按合同约定追溯你违约责任。”两原告于2013年8月18日向被告户籍地及系争房屋两个地址邮寄挂号信，一封于2013年8月21日妥收，收件人龚海涛，另一封于2013年9月22日逾期退回。2013年8月31日，原、被告就系争房屋水、电、煤、有线及物业进行交接，交接书载明：“房屋验收完毕无欠付。”至2018年7月4日，系争房屋内仍有时某某的户口未迁出,两原告亦未支付房屋尾款38,000元。另查明，被告龚振华(签约乙方)与案外人时某某(签约甲方)就系争房屋于2006年7月12日签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方的户口必须在2006年12月30日前迁出，乙方留1万元，等户口迁出，全款付清。户籍摘抄载明系争房屋内有案外人时某某和案外人陈某的户口，其中案外人陈某的户口于2007年3月21日从系争房屋内注销。诉讼中，两原告表示同意支付房屋尾款38,000元，被告表示折抵违约金，双方均同意在本案中一并处理。本院认为，本案的争议焦点有：一、双方是否在交房时协商一致以房屋尾款38,000元一次性买断户口问题；二、两原告主张的逾期迁出户口违约金是否超过诉讼时效；三、违约金适用标准。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格遵守。双方在合同中约定被告应在2013年7月31日前将系争房屋内的户口迁出，否则逾期一日，应承担已收款日万分之五的违约金，然被告未能如约将户口迁出，故应当承担相应的违约责任支付违约金。被告抗辩，原、被告双方在交房时协商一致以尾款38,000元一次性买断户口问题。本院认为，民事权利的放弃需明示，虽然双方交房时尚有尾款38,000元未支付，且至起诉时被告亦未向两原告主张，然被告并未提供证据证明原、被告双方达成上述协议，《房屋交接书》亦未涉及户口问题，故对于被告此项辩称，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》(以下简称“诉讼时效解释”)在本案中的适用问题。根据原、被告之间的合同约定2013年7月31日之后开始计算逾期迁出户口违约金，现两原告主张从系争房屋过户之日2013年7月16日至2018年7月4日的违约金，被告抗辩两原告的诉请已经超过诉讼时效，应当予以驳回。本院认为，从合同约定的迁出户口期限届满之日的次日起至今，被告逾期迁出户口的违约金每一天都在产生，故对于两原告在法律规定的诉讼时效期间内的逾期迁出户口违约金，本院予以支持。《诉讼时效解释》未出台前，两原告的主张适用2年的诉讼时效，从两原告主张之日2018年6月15日起追溯2年诉讼时效。《诉讼时效解释》第二条规定，民法总则施行之日(2017年10月1日)，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，适用三年诉讼时效期间规定，故从民法总则施行之日起往前追溯两年即从2017年10月1日往前推至2015年10月2日，自2015年10月2日开始，适用三年的诉讼时效，故2015年10月2日起至2016年6月15日因适用《诉讼时效解释》第二条规定未超过3年诉讼时效。故自2015年10月2日至2018年7月4日期间的逾期迁出户口违约金尚在诉讼时效期间内，本院予以支持。至于2015年10月2日之前的逾期迁出户口违约金，本院认为，根据诉讼时效解释第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。2013年8月18日两原告向被告邮寄催告函要求其迁出户口承担违约责任后，无证据证明其向被告主张权利，发生诉讼时效中断的法定事由，故自2013年8月18日至2015年10月1日这一期间违约金的诉讼时效，在民法总则施行前已满民法通则规定的两年且不能适用三年的诉讼时效，因此，该期间已过诉讼时效，被告获得诉讼时效的抗辩权，本院对此期间的违约金，不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，两原告要求被告按照合同约定的已付款万分之五每日支付违约金，被告认为标准过高，要求法院予以调整，本院根据双方实际履行合同情况、交易时房屋价格等因素予以酌情调整至按照每天60元计算。为避免当事人讼累，本院对系争房屋尾款38,000元一并折抵处理，故被告还需支付两原告逾期迁出户口违约金22,360元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定判决如下：被告龚振华应于本判决生效之日起十日内支付原告何大旱、方亮霞逾期迁出户口违约金22,360元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,105.88元，减半收取计5,552.94，由原告何大旱、方亮霞负担5,094.17元，被告龚振华负担458.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一八年八月二十七日书记员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。