西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2019）藏0103民初1100号原告（反诉被告）:四川易初明通工程机械维修服务有限公司西藏分公司，营业场所拉萨市拉贡路堆龙德庆区东嘎镇东嘎村安居小区大门左侧（工程机械市场27-32号商品房1-3楼，统一社会性用代码：91540000686803093C。负责人：杨鑫波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘锋，男，1981年7月6日出生，汉族，系该公司法务，现住成都市高新区。委托诉讼代理人：朱美谨，女，1989年8月29日出生，汉族，系该公司法务，现住成都市青羊区。被告（反诉原告）:拉萨拓坤源商贸有限公司，住所拉萨市和平路东嘎镇安居园B47号，统一社会性用代码：91540125783528804L。法定代表人：王虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：万瑞华，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。原告（反诉被告）四川易初明通工程机械维修服务有限公司西藏分公司（以下简称易初分公司）与被告（反诉原告）拉萨拓坤源商贸有限公司（以下简称拓坤源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易初分公司的委托诉讼代理人刘锋、朱美谨及被告（反诉原告）拓坤源公司的委托诉讼代理人万瑞华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易初分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止至2018年12月26日未到期商品房租赁费97500.50元未到期物管费2234.50元；2.判令被告向原告退还履约保证金120000元；3.判令被告向原告支付从2019年1月26日至2019年5月17日的逾期付款违约金暂计4045.5元，违约金实际应计算至被告付清全款项之日止（计算标准以中国人民银行同期同类人民币贷款准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2014年4月16日签订了一份《租赁合同》，约定将被告位于堆龙德庆区东嘎镇东嘎村安居小区大门左侧（工程机械市××楼租赁给原告用于商业经营，合同期限为自2014年4月15日起至2019年4月14日止，物管费7482元，第一年租金为239976元，从第二年递增8%，履约保证金12万合同期满后退还。原告依约向被告支付了履约保证金，且每年依约支付租金及物管费，其中2018年4月15日至2019年4月14日租金为326485元。2017年，因政府规划需要搬迁，迫使合同无法履行，2018年4月10日双方协商签订《补充协议》，同意提前终止合同，以实际租赁时间计算租金及物管费等，结算后被告应将剩余的租金及履约保证金退还原告，2018年12月21日，双方签订了《房屋退租交接单》确认案涉房屋交接工作。截止至2018年12月26日，被告应退还员原告多支付的租金97500.50元及物管费2234.50元及保证金12万元，经原告多次催要，被告均不予退还。为维护原告合法权益，现故诉至法院。拓坤源公司答辩称：1.双方的《租赁合同》约定的到期日为2019年4月14日，易初分公司实际交付的租金及物管费均到该日，故拓坤源公司无需向易初分公司退还相关费用；2.因易初分公司尚欠拓坤源公司水电费，存在违约的事实，故退款履约保证金的条件未满足；3.对逾期利息双方并无约定，无事实及法律依据，综上，请求驳回本诉原告的全部诉讼请求。易初分公司为证明其本诉部分的主张，向本院提交以下证据：1.《租赁合同》原件1份，拟证明双方之间的权利义务及约定租金、物管费、履约保证金；2.《补充协议》原件1份，拟证明双方经协商，同意提前终止合同关系，并免除易初分公司的违约责任，约定以实际租赁合同到期日，结算租金、物管费，并同意退还履约保证金；3.《税费发票联》原件，拟证明易初分公司依约支付了2018年4月15日至2019年4月14日期间的租金及物管费333967元；4.《收据》原件1份，拟证明易初分公司依约向拓坤源公司支付了履约保证金；5.《房屋退租交接单》原件1份，拟证明易初分公司与拓坤源公司于2018年12月21日终止合同，房屋实际退还时间为2018年12月26日，双方之间就案涉房屋进行交接；6.《税票发票联》复印件1份，拟证明因财产保全花费的保函费为2000元。对此，拓坤源公司质证如下：对第一组证据的证明目的不予认可；对于第二、五、六组证据的三性及证明目的均不予认可；对于第三、四组证据的三性及证明目的均予以认可。本院认为：1.对于第三、四组证据的三性，拓坤源公司予以认可，故本院予以确认；2.对于第一、二、五组证据均系原件，且由拓坤源公司加盖公司予以确认，能证明易初分公司的目的，故本院对上述证据予以采信；3.对于第六组证据系复印件，无法证明其目的，故本院对该组证明的证明目的不予采信。拓坤源公司为证明其本诉部分的主张，向本院提交的证明为《租赁合同》原件1份，拟证明与易初分公司约定的水费价格变更，易初分公司存在违约行为，对此，易初分公司质证，对改写水费部分的真实性存在异议，对证明目的不予认可。对此，本院认为该份证据虽系原件，但就修改的水费无易初分公司加盖公章予以确认，故对其证明目的不予认可。拓坤源公司向本院提出反诉请求：1.判令撤销反诉原告与反诉被告于2018年4月10日签订的《补充协议》；2.本案本、反诉费用及保全费等由反诉被告负担。事实与理由：反诉原认为双方于2018年4月10日签订的《补充协议》违反公平正义，属于可撤销，根据相关法律规定提出反诉，望贵判如所请。易初分公司答辩称，《补充协议》系双方真实意思表示，且由双方加盖公章确认，属于合法有效，故请求驳回反诉原告色全部诉讼请求。拓坤源公司为证明其反诉部分的主张，向本院提交的证据为《补充协议》原件1份，拟证明该协议内容显失公平，符合撤销条件。对此，易初分公司质证，对该份证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，易初分公司对该份证据的真实性予以认可，本院对该份证据予以确认，但该份证明无法证明其目的，故对该份证据的证明目的不予认可。据当事人举证、质证及本院认证，本院查明案件事实如下：2014年4月16日，拓坤源公司作为甲方与乙方易初分公司签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将拉贡路堆龙德庆区东嘎镇东嘎村安居小区工程机械市场第1期27-32号商品房1-3楼租赁给乙方用于商业经营（该商品房为简装房），建筑面积约909㎡，门面前场地338㎡在保证车辆、人员通行的前提下供乙方使用，乙方向甲方交物管费0.5元／平米／月，该款每年合计为7482元；租赁期为5年，即从2014年4月15日起至2019年4月14日止；该商品房及场地租赁费第一年（即从2014年4月1日起至2015年4月14日止）为239976元，从第二年开始每年租赁费在上年租赁费的基础上递增8%。以上价格为不含税价，乙方承担税费。乙方须向甲方交情履约保证金12万元，合同期满在乙方履行完合同规定的义务后甲方全额退还给乙方。水费暂定2.5元／m?计算，电费暂按1.3元／m?计算，双方还就其他权利义务等进行了约定。该《租赁合同》落款处由拓坤源公司、易初分公司盖章，甲方代表签名处由张亮签字。2018年4月10日，《补充协议》载明：“现因政府行为的原因，导致乙方将提前终止本协议，所以乙方不承担8.1条违约责任，经双方协议一致，乙方2018年的租金以实际租赁时间进行计算，乙方退租时，双方结算实际的租金、物管费、水电费后，甲方应将剩余的租金和保证金全额以现金或转账的方式退还给乙方”。该份《补充协议》上由拓坤源公司、易初分公司盖章，王虎签字。2014年4月24日，易初分公司向拓坤源公司支付履约保证金12万元。易初分公司已向拓坤源公司支付2018年4月15日至2019年4月14日的租金326485元及物管费7482元。2018年12月26日，易初分公司与拓坤源公司签订《房屋退租交接单》，由易初分公司将案涉房屋向拓坤源进行交付。庭审中，易初分公司自认尚有两个月的水、电费未支付完毕。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《补充协议》的效力？二、本诉原告、反诉原告主张的诉讼请求能否成立。对此，本院析解如下：对于案涉《补充协议》的效力的认定本院认为，《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效。其后双方签订的《补充协议》亦系双方当事人的真实意思表示，且均加盖由双方公司的印章，协议内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，系属合法有效。对于本诉原告主张的诉讼请求能否成立问题的认定1.对于本诉原告主张本诉被告支付租赁费97500.50元及物管费2234.50元，本院认为，因案涉《租赁合同》约定的履行期限至2019年4月14日届满，其后双方签订的《补充协议》约定提前终止合同以实际租赁时间计算，并于2018年12月26日，办理《房屋退租交接单》，实际的履行期限至2018年12月26日届满，故，双方之间的权利义务法律关系亦于当日终止。租赁期间届满，出租人即拓坤源理应就多收取的租赁费及物管费，负有返还承租人的义务。故本诉原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2.对于本诉原告主张退款履约保证金12万元的诉讼请求，本院认为，《租赁合同》终止后，拓坤源应将该笔费用退还易初分公司吗，故对该项诉讼请求，本院予以支持。对于水、电费的结算，因双方对该费用存在分歧，待拓坤源就水、电费核清后，可就该笔费用另行提起诉讼。3.对于本诉原告主张的逾期付款违约金，因双方对该笔违约金并未约定，故本院不予支持。对于反诉原告的诉讼请求是否成立的问题本院认为，《补充协议》系双方真实意思表示，且其后双方就退房办理了交接手续，该手续上亦由拓坤源公司盖章予以确认。故本院对反诉原告的诉讼请求不予至此。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）拉萨拓坤源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）四川易初明通工程机械维修服务有限公司西藏分公司返还97500.50元及物管费2234.50元；二、本诉被告（反诉原告）拉萨拓坤源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）四川易初明通工程机械维修服务有限公司西藏分公司返还履约保证金12万元；三、驳回本诉原告四川易初明通工程机械维修服务有限公司西藏分公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告诉讼拉萨拓坤源商贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4656.71元、保全费1638.90（本诉原告已付），本诉案件受理费减半收取计2328.36元，由本诉原告（反诉被告）四川易初明通工程机械维修服务有限公司西藏分公司负担60元，由本诉被告（反诉原告）拉萨拓坤源商贸有限公司负担3907.26元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元（反诉原告已预付50元），由反诉原告（本诉被告）拉萨拓坤源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 白玛曲措 二○一八年八月二十三日法官助理 巴桑普赤书 记 员 达  珍