云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初397号原告：云南雄峰建筑安装有限责任公司。住所：云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区宾川路４号。法定代表人：张兆雄，董事长。委托诉讼代理人：陈义芳，云南震中律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南中润投资有限公司。住所：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处麻地心。法定代表人：杨东，董事长。委托诉讼代理人：徐立伟，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。第三人：陈春明，男，汉族，1982年12月26日生，云南省石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。第三人：石林凡尘酒店。住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处中央金座A幢1615室。经营者：赵堃，男，壮族，1984年11月6日生，住云南省昆明市官渡区。第三人：董社彪，男，1977年3月19日生，白族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。原告云南雄峰建筑安装有限责任公司(以下简称雄峰公司)与被告云南中润投资有限公司(以下简称中润公司)建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月26日作出（2017）云0126民初216号民事判决书，宣判后原告雄峰公司不服，上诉至昆明市中级人民法院。2017年11月1日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民终5086号民事裁定书，裁定撤销云南省石林彝族自治县人民法院（2017）云0126民初216号民事判决书，发回石林彝族自治县人民法院重审。本院受理后，依法由审判员?永宁担任审判长，与审判员赵祥玺、李家议组成合议庭，公开开庭进行了审理。发回重审期间，雄峰公司申请追加了第三人陈春明、石林凡尘酒店，董社彪申请作为第三人参加诉讼。原告雄峰公司的委托诉讼代理人陈义芳，被告中润公司的委托诉讼代理人徐立伟，第三人陈春明、石林凡尘酒店的法定代表人赵堃、董社彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雄峰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告回购石林××项目××、××号商铺(解除购房合同，返还购房款140万元)；2.判令被告承担违约责任，赔偿原告贷款利息220078.56元(按照原告向云南省农村信用社贷款利率从2015年2月11日计算至本案判决确认付款之日)。重审诉讼过程中，原告将诉讼请求第1项进一步明确为：判令被告履行备忘录3.4条的付款义务，即支付原告人民币140元；第二项诉讼请求利息金额变更为343663.35元。事实及理由：原告承建被告××项目，工程竣工后，经双方结算，被告无法支付工程款，双方于2012年2月3日就支付工程尾款签订《备忘录》约定：被告用石林××项目××、××号商铺作价1373100元暂时冲抵工程尾款，被告承诺于2015年2月10日以总价140万元对上述商铺进行回购，现××、××号商铺所有权并未发生转移，实际被告没有履行售房的义务，应当支付140万元给原告。《备忘录》签订后，被告与原告签订了商铺的《买卖合同》并做了合同备案。2015年4月被告将××号商铺出租给第三人开酒店，××号商铺空置至今被告不予回购，致原告工程尾款被长期占用，不得不向银行贷款支付民工工资和材料款，造成巨额利息损失。被告中润公司辩称：１.原告的起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。２.原告不具备适格的主体，我方是与董社彪签订的商品房买卖合同，原告不是商品房买卖合同的主体及相对方。３.原、被告之间的建设工程施工合同已履行完毕，备忘录已经履行完毕。４.被告在《备忘录》中约定同意回购，并非必须回购，因我方已经交付完毕，无需回购，无需支付工程款。５.两套涉案房屋有抵押情形，在回购届满期间为抵押状态，不具备回购条件。６.被告没有与石林凡尘酒店签订过房屋租赁合同，没有接收过房屋，是否租赁不清楚。7.原告对诉讼请求第1项的进一步说明，跟诉状的诉讼请求不一致，属新的诉讼请求，其对应的法律关系已经发生根本的改变，根据民事诉讼法的规定，当事人变更诉讼请求应在法庭辩论终结前提出，原告在开庭多日后提出变更诉讼请求，于法不符。第三人陈春明述称，本案与其本人无关。第三人石林凡尘酒店述称，对原告的诉讼请求没有意见，曾与物业公司协商租赁使用过涉案××号商铺，没有签订合同，但酒店已于2017年搬离该房屋，使用期间的房租愿意支付给房屋所有人。第三人董社彪述称，对原告的诉讼请求无异议。原告雄峰公司围绕诉讼请求提交了:1.建设工程施工合同；2.备忘录；3.商品房购销合同；4.公证书、贷款账；5.石林中央金座××号商铺交接清单；6.借款协议。经质证，被告对建设工程施工合同三性无异议，认为合同已经履行完毕；对备忘录三性无异议，但双方的权利义务已经履行完毕，对举证目的不予认可；对商品房购销合同三性予以认可；对公证书、贷款账三性无异议；对××商铺交接清单三性及证明目的不予认可，陈春明与被告没有关系，被告不知情；借款协议与本案没有直接的关联性，只能证实董社彪与被告双方存在借款关系。第三人陈春明认可××商铺交接清单上的字是其所签，但是代表物业公司；对其他没有意见。第三人凡尘酒店认可从2015年10月至2017年5月使用过××号商铺的事实，对证据未提出异议。第三人董社彪无异议。被告中润公司提交了:1.备忘录；2.商品房购销合同。经质证，原告对真实性无异议，但不认可举证目的。第三人陈春明、石林凡尘酒店、董社彪无异议。第三人陈春明提交了情况说明一份。经质证，原告对真实性不予认可。被告无异议。第三人董社彪不予认可。第三人凡尘酒店未提交证据。第三人董社彪提交了关于董社彪在石林彝族自治县农村信用联社龙泉分社按揭贷款情况说明及按揭贷款回收凭证。经质证，原告无异议。被告对三性无异议，但认为刚好证实了涉案房屋一直在按揭贷款，不能完成回购。第三人陈春明、石林凡尘酒店认为与其无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。围绕原告的诉讼请求，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的石林××项目××号商铺交接清单，因原、被告及第三人石林凡尘酒店均认可目前该商铺为闲置状态，已无租赁权存在，至于之前是否存在租赁关系，不属本案审查范围，该证据与本案无关。2.关于原告提交的借款协议2份，其中，2015年2月16日借款协议仅有单方签字，本案中不作确认；2015年6月18日借款协议，因有处理××、××号商铺事宜相关内容，是本案确定诉讼时效的依据，本院作为证据使用，但因本案中被告未就该借款协议提出任何权利主张，本案中对协议双方的债权债务关系不作确认。3.关于第三人陈春明提交的情况说明，其所涉内容与本案无关，本案中不作确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年11月19日，原、被告签订《石林××项目建设工程施工合同》，原告承建被告××项目。工程竣工后，双方进行结算，被告无法支付工程欠款，双方于2013年2月3日签订《备忘录》，约定：被告用石林××项目××、××号商铺作价1373100元冲抵工程尾款；原告指定董社彪以个人名义与被告签订商品房购销合同；被告同意于2015年2月10日以总价140万元对上述××、××号商铺进行回购。《备忘录》签订后，被告与第三人董社彪签订了××、××号商铺的《商品房购销合同》并做了合同备案，董社彪依该两份《商品房购销合同》向石林县农村信用社龙泉分社办理了按揭贷款85万元，诉讼过程中，该笔借款已于2017年7月25日全部还清。另确认，被告与董社彪签订《商品房购销合同》后，一直未办理产权登记手续，目前××、××号商铺为闲置状态。本院认为：一、关于本案原告诉讼主体资格及诉讼时效的问题。本院认为，原告起诉所依据的基础事实是原、被告双方签订的《备忘录》而非被告与第三人董社彪签订的《商品房购销合同》，诉讼主体资格和诉讼时效问题的认定应当以《备忘录》所确立的事实和法律关系作为依据。第一，本案原告是《备忘录》签订的主体，其享有依据该《备忘录》提出相应主张的权利，原告在本案中具有原告主体资格。第二，被告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，解除权应当在一年内行使，且原告的起诉超过了诉讼时效期间。本院认为本案基础事实和法律关系均基于《备忘录》而非《商品房购销合同》，相关期间、时效的确定不适用商品房买卖合同纠纷案件的特别规定，应当适用《民法通则》的一般规定且因2015年6月8日被告与董社彪签署的借款协议记载有××、××号商铺处理的相关内容，能够证明原告向被告提出履行要求的事实，构成了诉讼时效中断的情形，因此，被告关于原告的诉讼超过诉讼时效的主张本院不予采纳。二、关于重审诉讼过程中原告对诉讼请求的变更和明确。原告对第一项诉讼请求所作的明确，本院认为其所依据的事实和理由与原诉讼请求所依据的事实理由一致，其真实意思并未发生实质变更，仅是文字表述的不同，不属于变更诉讼请求，也不属于提出新的诉讼请求，被告认为属新的诉讼请求的主张本院不予采纳；原告对第一项诉讼请求所作的明确，是因原告诉讼请求不具体，在本院释明后，原告作出的进一步明确，不违反民事诉讼法相关规定，被告关于“原告在庭审结束后才提出，违反民事诉讼法规定”的主张本院不予采纳。原告对第二项诉讼请求的变更，因原告未按规定补缴诉讼费，变更增加的部分本院不作处理。三、关于原、被告双方签订的《备忘录》的性质和效力。原、被告双方签订的《备忘录》，是原、被告双方对处理《石林××项目建设工程施工合同》后续事宜签订的新的协议，双方因《石林××项目建设工程施工合同》产生的债权债务关系，经双方结算认可，债权数额确定，据此签订的《备忘录》内容不存在显失公平的问题，同时也不存在恶意串通、损害国家及第三人利益、损害相对人利益等合同无效、可撤销的情形，是双方的真实意思表示且不违反法律禁止性规定，对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因原、被告双方就《备忘录》的内容和履行存在争议，本院作如下解释和确认：（一）《备忘录》第3条明确约定：“该结算后甲方所需支付的人民币282.31万元以如下方式进行支付：……”，3.4条属第3条内容项下的分项内容，因此，第3条项下全部内容包括3.4条回购条款，均为双方就工程款支付方式的约定。（二）从内容结构理解，有3.4条回购条款的情况下与没有3.4条回购条款的情况下，第3条的内容上存在本质的区别，因此，双方既已约定了3.4条，就必然赋予双方相关权利义务。（三）从字面理解，“同意”与“可以”有本质区别，3.4条回购条款约定的是“同意”，“同意”即为承诺，承诺就有履行义务，该条款的标的、时间、价款等内容约定明确，具有确定性；被告关于“其有选择权，可以回购也可以不回购的”的主张，与“同意”的字面涵义相悖，本院不予采纳。（四）根据《备忘录》约定内容，综合双方有回购条款、以董社彪个人名义签署《商品房购销合同》、办理按揭贷款、原告愿意放弃物权而选择债权等各方面因素，原、被告双方签订《备忘录》的真实目的是解决资金问题，即原告方的真实目的是获得工程款项而被告方对款项支付方式作出了承诺，双方应当尊崇真实目的履行合同义务。（五）《备忘录》履行过程中，被告与董社彪签订《商品房购销合同》后，并未办理产权登记手续，根据《物权法》的相关规定，所有权并未实际发生转移，即××、××号商铺的所有权目前仍属于被告。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告雄峰公司要求被告履行《备忘录》第3.4条义务的主张符合双方的约定且于法有据，因目前诉争房产即石林××项目××、××号商铺所有权自始未发生所有权转移，仍属被告中润公司所有，无“回购”必要，原告雄峰公司要求被告直接支付款项140万元的诉讼请求并无不当，应予以支持；原、被告双方明确约定了履行期限，被告中润公司未按期限履行，应当承担违约责任，原告要求被告赔偿利息的请求本院予以支持。利息的计算，原告主张按本案所涉云南省农村信用社借款合同明确的月利率6.54996‰计算符合本案实际，2015年2月11日至2017年2月10日的利息220078.56元予以确认，2017年2月11日至判决确认履行期限届满之日的利息按月利率6.54996‰计算。四、关于被告与董社彪签订的《商品房购销合同》。因原、被告双方签订的《备忘录》明确约定，原告指定董社彪代表原告以个人名义签订《商品房购销合同》，依该约定，第三人董社彪是代表原告方实施相关民事行为，根据《备忘录》仅对《商品房购销合同》的签订作出约定，未对后续履行作出具体约定，该《商品房购销合同》仅是对原、被告之间工程款支付作形式上的担保，结合诉讼过程中董社彪已明确表示其对于《商品房购销合同》不享有任何权利义务、也愿意放弃所有权利义务的实际，《商品房购销合同》已无继续履行的具体内容，也无继续履行的必要，应当视为债权债务已经按照约定履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，本院确认本案所涉被告与董社彪签订的《商品房购销合同》的权利义务终止。五、关于××、××号商铺是否设立有抵押权的问题。因被告未提供证据证明，且根据所涉商铺并未办理产权登记手续也未办理抵押登记、所涉借款已经全部还清的实际，被告关于××、××号商铺设立有抵押权的主张与事实不符，本院不予采信。六、关于第三人陈春明、石林凡尘酒店在本案中的地位及责任的问题。因所涉××、××号商铺目前属闲置状态，无租赁权存在，至于之前是否存在租赁关系对本案的处理没有任何影响，本案中不作审查，第三人陈春明、石林凡尘酒店与本案无利害关系，无需承担责任。综上所述，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南中润投资有限公司向原告云南雄峰建筑安装有限责任公司支付款项140万元；二、由被告云南中润投资有限公司向原告云南雄峰建筑安装有限责任公司赔偿上述140万元自2015年2月11日至2017年2月10日的利息220078.56元及2017年2月11日至本判决确定履行期限届满之日的利息（按月利率6.54996‰计算）。上述款项限于判决生效后三十日内履行。案件受理费19380元，由被告云南中润投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判长  ?永宁审判员  赵祥玺审判员  李家议二〇一八年八月十日书记员  毕 夏