陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕03民终1428号上诉人（原审原告）：乔金录，男，生于1970年10月5日。委托诉讼代理人：陈宝玉，陕西国文律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杜宝利，女，生于1972年6月30日。委托诉讼代理人：乔金录，系杜宝利之夫。委托诉讼代理人：陈宝玉，陕西国文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西宏汇置业有限公司，住所地陕西省宝鸡市金台区。法定代表人：李红娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉莉，陕西西虢律师事务所律师。上诉人乔金录、杜宝利因与被上诉人陕西宏汇置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省凤翔县人民法院（2017）陕0322民初1043号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。乔金录以及委托代理人陈宝玉、宏汇公司的委托代理人杨婉莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人乔金录、杜宝利上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清。其一，对于涉诉房屋未按照合同约定时间交付的原因认定错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。本案中，无任何证据显示被上诉人向县级以上地方人民政府主管部门提出过竣工验收申请，房屋并未完成法定的竣工验收，是导致被上诉人无法交房的根本原因,此根本原因并非被上诉人主张的市政建设导致。其二，被上诉人无法提供已经过消防验收的证据，而一审法院在认定事实时却对此足以影响房屋是否达到交房条件的关键性事实予以回避，显属事实不清。其三，被上诉人并未取得相关验收部门的验收批文，一审法院却错误认定涉诉房屋已竣工验收合格，侵害了上诉人的合法权益。2、一审法院证据认定有失偏颇。上诉人提交的通报和请示表明即使交房后涉诉房屋仍存在问题，房屋无法达到使用目的，一审法院未予认定。3、适用法律错误。一审法院并未适用《城市房地产开发经营管理条例》第17条等规定，导致判决结果错误。故请求依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人宏汇公司答辩称，该房屋已竣工验收，逾期交房是因为市政建设原因，应适用合同中免责条款。上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。乔金录、杜宝利一审诉讼请求：请求由被告支付逾期交房违约金12274.98元。一审法院经审理查明，2011年12月26日，凤翔县城市建设投资经营公司与被告宏汇公司签订了《凤翔县东盛路小区A区限价房合作开发建设协议书》，约定由被告投资开发建设位于凤翔县东盛路南段的“凤泉花园A区住宅楼”项目工程，进行商品房限价销售；凤翔县城市建设投资经营公司负责协调组织实施小区内排水主管道的建设工作，费用由被告全部承担。2013年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告“凤泉花园”A区2＃楼1单元01012号住宅商品房一套，并约定了价款等。合同签订后，原告已按约付清购房款。合同第八条“交付期限”约定，“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；…。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套而引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、为配合政府的法规规章命令或市政建设而引起的延误、导致施工停止或进展缓慢的气象地质等原因。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。2013年12月10日，凤泉花园A区2＃楼工程经竣工验收合格,该小区室外主排水工程经政府有关部门批准并通过招投标程序于2014年10月10日建设竣工。被告于2014年10月20日向原告交付房屋钥匙，现原告已实际占有、使用涉案房屋。此后，原告认为被告逾期交房，遂涉诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应恪守履行。本案主要争议焦点在于：（一）关于涉案房屋交付条件何时成就。根据合同约定，商品房交付的条件为“经验收合格”，且《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条均规定建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用，故经竣工验收合格是商品房交付时应当具备的基本条件。根据《建设工程质量管理条例》的规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。按照竣工验收报告记载，上述相关单位均于2013年12月10日对涉案房屋出具竣工验收合格意见，故此时涉案房屋法定交付的使用条件成就。（二）关于被告主张的因市政建设排水工程事由是否符合可延期交房的约定情形。根据查明事实，凤泉花园A区2＃楼经竣工验收合格后，政府相关部门开始协调该小区室外主排水工程建设事宜，该因素非被告所能控制，符合合同约定的可延期交房情形，且被告在该情形排除后已及时交付了涉案房屋，故被告不承担涉案楼盘竣工验收合格后因市政排水工程建设导致的逾期交房违约责任。综上，原告的诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告乔金录、杜宝利的诉讼请求。案件受理费110元，减半收取55元，由原告负担。二审经审理查明，本案中，双方合同约定房屋单价为每平方米2524.50元，房屋面积为95.34平方米，合计房款为240686元。付款方式为：于2013年2月27日首付房款140686元，剩余房款10万元为银行贷款。另查明，2017年12月22日，凤翔县公安消防大队给被上诉人宏汇公司出具建设工程竣工验收消防备案凭证，认为该公司备案材料齐全，依法核发备案凭证。之后，凤翔县公安消防大队于2017年12月25日向被上诉人出具建设工程竣工验收消防备案的函，载明：“你单位新建的凤翔县凤泉花园A区2#，3#住宅楼于2017年12月22日经网上备案系统进行了竣工验收消防备案。备案编号：61002221NYS17****。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程被确定为抽查对象。”经本院向凤翔县公安消防大队询问，该大队工作人员表示，该大队已于2017年12月25日对宏汇公司所建的凤泉花园A区2#、3#住宅楼进行抽查，结果为合格。又查明，1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称房地产条例）第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2002年11月1日，国务院发布《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》中，国务院决定取消行政审批项目目录第323项，将“房地产开发项目竣工验收”行政审批取消。2004年5月19日，国务院发布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，国务院决定取消行政审批项目目录第83项，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批取消。再查明，被上诉人提交的上诉人交纳装修押金、垃圾费、电费、用电卡等收款收据上载明的时间为2014年10月8日，被上诉人主张此为实际交付房屋的日期。本院认为，被上诉人主张的实际交房时间符合常理，故本院认定被上诉人向上诉人实际交房时间为2014年10月8日。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明相同。本院认为，关于涉案房屋是否达到了交付使用的条件。被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同第八条规定，出卖人应将“经验收合格”的商品房交付买受人使用。上诉人主张，依据《房地产条例》第十七条，被上诉人宏汇公司未向政府房地产开发主管部门提出过竣工验收申请，故涉案房屋未达到法定交房条件，是被上诉人延期交房的根本原因，并非被上诉人主张的市政工程导致的，故被上诉人应当承担延期交房的违约责任。被上诉人则主张，双方合同约定交付条件为工程经验收合格，被上诉人交付之前已经竣工验收合格。又因市政排水工程引起延误，符合可以延期交房的情形故没有违约。本院认为，双方争议的焦点涉及对《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”如何理解，即商品房符合何种条件就可以认为经验收合格，可以交付使用。上诉人所依据的行政法规已被修改，关于“房地产开发项目竣工验收”、“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批事项，已被国务院相关决定取消。“房地产开发项目竣工验收”、“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”等，政府主管部门不再进行行政审批。因此，上诉人主张被上诉人应向政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请、被上诉人未完成法定竣工验收的理由不能成立。本案中，建设单位在工程竣工后已组织了勘察、设计、施工、监理等五方共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，应当认定涉案房屋已经验收合格，达到了商品房交付使用的条件。关于消防方面的问题。上诉人主张被上诉人无法提供在约定的交房日期前，涉案商品房已经消防验收合格的证据，故被上诉人应承担违约责任。被上诉人则主张合同未约定消防验收备案作为交房的条件，故这不能作为认定违约的条件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本院认为，首先，本案中涉案商品房不属于应当申请消防验收的范围，而是属于在验收后应当报消防机构备案的范围，故在依法进行消防备案前并未禁止投入使用。其次，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的约定。本案中，双方已将交房条件确定为“该商品房经验收合格”。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，因双方当事人并未在合同中将必须经过消防备案明确为交房条件，故上诉人以涉案商品房通过消防备案的时间晚于约定交房时间为由，请求被上诉人承担违约责任，依据不足，不能成立。上诉人的其他理由亦不能成立，本院不予支持。本案中，涉案楼盘经竣工验收合格后，政府相关部门开始协调该小区室外主排水工程建设事宜。一方面，室外主排水功能直接影响房屋自身排水这一基本功能的使用，该工程未完工，则房屋无法实现其完整的使用功能。另一方面，根据当事人双方商品房买卖合同约定，“为配合政府的法规规章命令或市政建设而引起的延误、导致施工停止或进展缓慢的气象地质等原因，”属于出卖人可以延期的情形。因此，被上诉人已经在该市政施工结束前的合理时间交付了涉案房屋，按合同约定及房屋使用之需，宏汇公司不应承担涉案楼盘竣工验收合格后，因市政排水工程建设导致的逾期交房违约责任。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人乔金录、杜宝利负担。本判决为终审判决。审判长 王 雷审判员 任小剑审判员 彭 澍二〇一八年八月十四日书记员 赵宝锋