广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初830号原告：苏为跃，男，1986年9月10日出生，汉族，住海南省万宁市，现住广东省阳江市阳东区。被告：卢志红，女，1966年8月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，现住广东省阳江市阳东区。被告：吴龙良，男，1995年10月30日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，现住广东省阳江市阳东区。第三人：阳江市江城区恋家房地产信息咨询服务部。住所地：广东省阳江市江城区南浦大道179号恒大名都2号楼111号铺。法定代表人：冯兜体。原告苏为跃与被告卢志红、吴龙良以及第三人阳江市江城区恋家房地产信息咨询服务部（以下简称恋家房地产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告吴龙良、第三人恋家房地产服务部经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏为跃向本院提出诉讼请求：一、判令解除苏为跃与吴龙良、卢志红之间的房屋买卖合同；二、责令卢志红、吴龙良共同返还苏为跃支付的双倍定金，共计72000元；三、本案的诉讼费由卢志红、吴龙良承担。事实与理由：苏为跃与吴龙良于2018年3月16日在第三人中介方恋家房地产服务部的协助下签订了房屋买卖合同，双方约定由吴龙良将其母亲卢志红名下房产广东省阳江市阳东区县城工业一区嘉和名苑2栋603房以441800元的价格卖给苏为跃，同时双方还约定了10000元的定金条款，并于当日苏为跃通过手机银行将10000元定金转账给吴龙良。2018年4月1日，苏为跃与吴龙良又约定，将房屋买卖合同的定金提高到36000元，房屋总价降低到440000元，同时还约定吴龙良于2018年4月7日同苏为跃办理手续，逾期当吴龙良违约。苏为跃遂按照双方的补充协议通过手机银行将剩余26000元定金支付给吴龙良。期间，苏为跃要求吴龙良经其母亲同意，并委托第三人中介方致电卢志红询问确认。4月1日，中介方工作人员黄功兴致电卢志红时，卢志红对苏为跃、吴龙良之间的房屋买卖合同明确予以追认（有电话录音为证）。但之后，卢志红、吴龙良一直以房屋售价过低为由拒绝继续履行合同。综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，请求法院支持苏为跃的诉讼请求。被告卢志红辩称，涉案房屋是属于卢志红的，房产证上没有吴龙良的名字，卢志红没有在房屋买卖合同上签名，定金36000元同意返还给苏为跃，返还的时间要等吴龙良回来商量之后才能确定，但不同意双倍返还给苏为跃。卢志红不同意按照吴龙良与苏为跃签订的合同约定的价格，同意按照48万元的价格卖房。被告吴龙良未到庭，未提供诉讼意见。第三人恋家房地产服务部未到庭，未提供诉讼意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告苏为跃提供的证据如下：证据一、《房屋买卖合同》，拟证明苏为跃与吴龙良、卢志红之间的买卖合同关系；证据二，定金收据，拟证明苏为跃已履行合同关系；证据三，中介与卢志红之前的电话录音，拟证明卢志红对合同进行追认；证据四，购房发票，拟证明涉案房屋真实存在。本院经审理认定事实如下：位于广东省阳江市阳东区县城工业一区嘉和名苑2栋603房是卢志红于2016年4月27日以424085元购得，套内面积为96.6平方米。吴龙良与卢志红是母子关系，吴龙良、卢志红作为甲方（卖方或委托方），苏为跃作为乙方（买方或委托方），恋家房地产服务部作为丙方（中介方）于2018年3月16日签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，“甲方所售房屋位于广东省阳江市阳东区县城工业一区嘉和名苑2栋603房（下称该物业），建筑面积113平方米，结构为框架（以房产权证为准）”；合同第二条约定，“甲乙双方协商同意该物业成交价格为441800元”；合同第三条约定，“甲、乙双方支付房款具体约定为：1、签订合同当天乙方支付甲方定金10000元。2、甲乙双方约定于2018年3月30日前，该房产建设银行赎证当天乙方支付甲方首期房款140000元。3、剩余房款301800元，由甲方先将该物业过户到乙方名下并出新证后，乙方以该物业向银行贷款形式一次性支付给甲方，不足部分乙方应在银行划款后当天以现金方式一次性支付给甲方，多出部分应在银行划款当天以现金方式返还给乙方”。吴龙良在甲方签章处签写“吴龙良代卢志红”，苏为跃在乙方签章处签名，恋家房地产服务部的工作人员在见证方签章处签名并加盖恋家房地产服务部印章。合同签订当日，吴龙良出具《收据》（编号为No.2017410）载明，收到苏为跃承购阳东县城工业一区嘉和名苑2栋603房定金10000元。另该《收据》还注明“成交价441800元首期款，首期款140000元，余下房款办理出苏为跃不动产权证后贷款付清。如卖方不卖，则双倍返还定金”。2018年4月1日，吴龙良出具《收据》（编号为No.0005330）载明，收到苏为跃交来购买阳东县城工业一区嘉和名苑2栋603房之购房款26000元。总成交价减少1800元，如卖方不卖，则赔偿柒万贰仟元整。该《收据》还注明“卖方约定2018年4月7日前同买方办理手续，逾期当卖方违约”。恋家房地产服务部的工作人员黄功兴在2018年4月1日与卢志红的通话录音反映的内容主要如下：1、黄功兴告知卢志红“位于广东省阳江市阳东区县城工业一区嘉和名苑2栋603房原作价441800元出卖给买方（苏为跃），现作价440000元成交，恋家房地产服务部收取11800元中介费用，扣除涉讼房屋在银行的贷款168000元，卖方（卢志红）收到的房款为260000元”，卢志红对此知情。2、黄功兴告知“卢志红的儿子吴龙良急用钱要求买方多支付25000元定金，并已办理好收款手续。卖方已经收取买方35000元定金，房产成交后要扣除该部分定金”，卢志红对此认可。3、黄功兴告知卢志红“卢志红应与买方协商好时间回来办理涉讼房屋的过户手续，卢志红表示虽无法在与买方原定27号回来办手续，但房屋还是要卖给买方的。卢志红已经收取了两次定金，房屋不卖给买方就不单是双倍返还定金”，卢志红对此清楚。庭审中，卢志红自认吴龙良出卖涉讼房屋经得其同意，也认可吴龙良收取苏为跃26000元是“救命钱”，但不同意按原价格44万元出卖涉讼房屋，要求按48万元交易。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。吴龙良以卢志红的名义经中介方恋家房地产服务部见证，与苏为跃签订《房屋买卖合同》，约定卢志红将登记在其名下的位于广东省阳江市阳东区县城工业一区嘉和名苑2栋603房以441800元的价款转让给苏为跃，由苏为跃先支付定金10000元，卢志红负责协助办理转让房屋的过户登记手续等。后双方经协商将涉讼房屋的交易价格调整为440000元，再收取苏为跃购房定金26000元。吴龙良的以上行为经卢志红事后追认，属有权代理，故吴龙良的行为对卢志红发生法律效力。现苏为跃以卢志红违约为由，向本院提起诉讼请求解除双方签订的《房屋买卖合同》和卢志红双倍返还定金共72000元。因此，双方争议的焦点是卢志红是否违约，应否双倍返还定金给苏为跃。如前所述，该《房屋买卖合同》是吴龙良代卢志红与苏为跃签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政性法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，应认定为有效合同。合同有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，卢志红在庭审中不同意以44万元的价格出售涉案房屋给苏为跃，即卢志红以其行为明确不再履行《房屋买卖合同》约定的义务，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，现苏为跃请求解除其与卢志红签订的《房屋买卖合同》，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，《房屋买卖合同》因卢志红的违约行为而解除，应承担相应的违约责任。现苏为跃请求卢志红双倍返还定金76000元，卢志红只同意将收取的36000元定金返还给苏为跃。双方所争议的实质是对定金条款的理解问题。本案中，苏为跃与卢志红签订《房屋买卖合同》后，已按合同约定先后交付了10000元和26000元，合计36000元。从卢志红出具给苏为跃的两份《收据》可反映出，双方对先收取的10000元定金约定了定金罚则，对后收取的26000元予以明确“卖方违约，则赔偿72000元”，结合卢志红与恋家房地产服务部的工作人员黄功兴的通话录音内容，可认定卢志红对两份《收据》上载明收取的定金金额和违约条款有清晰的认知，并非如卢志红抗辩其对吴龙良与苏为跃之间的交易不清楚。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因一方当事人迟延履行或者其他违约行为看，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，卢志红收取苏为跃的36000元定金后，未按照《房屋买卖合同》的约定将涉讼房屋交付给苏为跃以及协助苏为跃将房屋产权过户转移登记至苏为跃的名下，已构成根本违约，应承担双倍返还定金共72000元给苏为跃的违约责任。卢志红不同意以44万元的价格交易涉讼房屋，仅应退还定金36000元给苏为跃，理据不足，本院不予采纳。吴龙良经法院合法传票传唤，无正当理由未不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏为跃与被告卢志红于2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告卢志红在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购房定金共72000元给苏为跃。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7928元，减半收取3964元，由被告卢志红负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二○二○一八年八月三日书记员  姜拔萃