太原市万柏林区人民法院民事判决书（2018）晋0109民初2435号原告：海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部（原海通证券股份有限公司太原兴华街证券营业部），住所地太原市杏花岭区北大街109号。法定代表人：冯冰，职务董事长。委托诉讼代理人：谭建平，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国强，男，本单位职工。被告：太原市宜居房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区金刚堰145号2幢1层。法定代表人：郗虎，职务经理。委托诉讼代理人：高国卫，山西行直律师事务所律师。原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部与被告太原市宜居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部的委托诉讼代理人谭建平、高国强，被告太原市宜居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高国卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部向本院提出诉讼请求：1，请求法院判令被告向原告返还剩余房屋保证金80000元；2，请求法院判令被告向原告开具40000元的发票；3，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年原告与被告首次签订了《房屋租赁合同》,双方约定被告将坐落于太原市万柏林区兴华街188号三层东侧的房屋出租给原告,房屋的租赁期限为2011年10月1日起至2014年9月30日止。同时,《房屋租赁合同》第五条第一款约定“原被告双方约定,被告交付该房屋时,原告应向被告支付12万元的房屋租赁保证金,被告收取保证金后向原告开具收款凭证。租赁关系终止时,被告应在本合同解除(终止)后的三日内向原告退回该保证金”。2011年9月14日,原告向被告交纳了房屋租赁保证金12万元。首次《房屋租赁合同》到期前,原告与被告于2013年12月19日续签了《房屋租赁合同》,房屋的租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日,该房屋年租金为33万元,首次签订《房屋租赁合同》时的12万元保证金顺便转为本次《房屋租赁合同》履行的保证金。此外,原告经营场所的物业由被告提供服务。因房屋的配套消防设施存在故障,加上周边环境太差,影响原告的正常使用。2016年10月31日,经原被告双方协商,解除房屋租赁合同,并于当日完成房屋交接手续,将房屋退还给被告,并由被告经办人出具接收房屋的证明。根据双方约定,扣除应交付被告的2016年10月份的房租、物业费用共计4万元(之前的房租、物业费用都已缴清),被告应将剩余的8万元保证金退还于原告,并开具4万元的发票。为此,根据《中华人民共和国合同法》和《民事诉讼法》等相关法律法规特向贵院提起诉讼,望判如所请太原市宜居房地产经纪有限公司辩称，我公司是由刘保林委托我公司进行出租。房产证是刘保林的。2011年10月1日-2014年9月30日是第一份租赁合同，2013年12月19日签订第二份租赁协议，对主要条款（租金、租赁面积）进行了修改，该租赁期限从2014年10月1日到2019年9月30日止。第二份租赁合同是新的租赁合同，产生新的租赁关系，不存在续租。第二份租赁合同第九条对提前解约有规定。原告违反了第三条第一款。不予退还保证金的条款是在10-5。原告缴纳房租2014年10月1日-2016年9月30日，原告于2016年10月31日退房（最后一个月未缴纳房租），保证金120000元，是第一份签订合同到期后双方约定顺延到第二份合同。由于原告的违约行为违反了房屋租赁合同（2013年12月19日）中关于租赁期限的约定，该120000元保证金为违约保证金，由于原告未能依约履行完租赁期限，该保证金根据双方约定应由被告所有。故请求法院驳回原告的诉讼请求，被告保留继续追偿其他损失的权利。本院经审理认定事实如下：2016年10月25日，原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部由海通证券股份有限公司太原兴华街证券营业部变更而来。案外人刘保林系太原市万柏林区兴华街188号房屋的所有者。2011年7月11日，案外人刘保林出具《授权委托书》，授权太原市宜居房地产经纪有限公司以自己的名义与海通证券兴华街营业部洽谈房屋租赁的相关事项，并签订房屋租赁协议。2011年，原海通证券股份有限公司太原兴华街证券营业部（乙方）与被告太原市宜居房地产经纪有限公司（甲方），签订《房屋租赁合同》.合同的主要内容是：甲方将位于太原市万柏林区兴华街X号三层东侧（晋房权证并字第XXXX号），建筑面积为893.75平方米的商用住房租赁给乙方。甲方于2011年10月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期至2011年10月1日起至2014年9月30日止。该房屋租金为500000元，乙方应于每年9月10日前向甲方支付下一年度租金，甲方应在收款后三个工作日内，向乙方提供税务统一发票。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付120000元的房屋租赁保证金，甲方收取保证金后，向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时该保证金自动抵充租金。2011年9月16日，原海通证券股份有限公司太原兴华街证券营业部以银行转账的方式将120000元保证金转入被告太原市宜居房地产经纪有限公司的账户。2011年9月14日，被告太原市宜居房地产经纪有限公司给原海通证券股份有限公司太原兴华街证券营业部出具120000元房屋租赁保证金的收款收据。2013年12月19日，原海通证券股份有限公司太原兴华街证券营业部与被告太原市宜居房地产经纪有限公司重新签订《房屋租赁合同》。合同的主要内容是：甲方将位于太原市万柏林区兴华街X号三层东侧（晋房权证并字第XXXX号），建筑面积为420平方米的商用住房租赁给乙方。租赁期限为2014年10月1日起至2019年9月30日止。年租金为330000元，乙方应于每年9月10日前向甲方支付下一年度租金，甲方应在收款后三个工作日内，向乙方提供税务统一发票。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付120000元的房屋租赁保证金，甲方收取保证金后，向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时该保证金自动抵充租金。在乙方根据本合同第九条、第十条提前单方行使解除权时或本合同终止时，甲方应在本合同解除（终止）后三日内向乙方退回该保证金。租赁期内，有下列情况之一的，本合同终止。（一）该房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（五）在任何情况下，倘若租赁房屋遭到破坏变得不适合使用，并且未能在破坏或损坏发生后的十五日内得到修复的。租赁期间，非因本合同规定的情况，乙方中途擅自退组的，应提前三个月通知甲方，乙方支付的保证金作为其向甲方支付的违约金和损失赔偿。2016年8月25日，原海通证券股份有限公司太原兴华街证券营业部在山西日报刊登迁址和名称变更公告。2016年10月31日，案外人刘保林接收涉案房屋。认定上述事实的证据有：原、被告工商信息，房屋租赁合同2份，交通银行记账回执，收据，交通银行电子回单，物业服务协议，发票单，消防工程维保意见，消防配套设施整改通知，租赁房屋压缩布局图，房屋接收单，迁址公告，房屋产权证书，房屋租赁移交说明，房屋现场照片，房产证原件，承诺书，授权委托书，原、被告的陈述及开庭笔录。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，案外人刘保林已向被告太原市宜居房地产经纪有限公司出具了授权书。原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部与被告太原市宜居房地产经纪有限公司所签订的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示且不违反相关法律法规的规定，是合法有效的。被告太原市宜居房地产经纪有限公司按约定将涉案房屋交付原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部，原告已按约定向被告太原市宜居房地产经纪有限公司支付租金。《房屋租赁合同》中已明确约定租赁期内终止合同的5种情况及原被告在租赁期内擅自解除合同所应承担的责任。被告太原市宜居房地产经纪有限公司辩称中提出原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部违约120000元房屋租赁保证金不予退还的辩解，符合双方约定，本院予以采纳；原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部提出要求被告太原市宜居房地产经纪有限公司退还80000元房屋保证金和开具40000元发票的诉讼请求，既不符合双方的约定也与相关法律规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决如下：驳回原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由原告海通证券股份有限公司太原北大街证券营业部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 梁立功 二〇一八年八月二十七日书记员 梁晓娜