四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初3226号 原告：刘忠俊，男，1954年5月22日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：何玉清，女，1953年3月1日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨仁刚，四川蜀天律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都强讯新和房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇新太路107号附1号。 法定代表人：吴学强。职务：总经理。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。一般授权代理。 原告刘忠俊、何玉清诉被告成都强讯新和房地产开发有限公司（以下简称强讯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘忠俊、何玉清的委托诉讼代理人李永乐、杨仁刚和强讯公司的委托诉讼代理人石焓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘忠俊、何玉清向本院提出诉讼请求：1.判令强讯公司支付刘忠俊、何玉清迟延交房违约金25366元；2.判令强讯公司立即办理楼栋权属证明以及为刘忠俊、何玉清办理房屋权属证书；3.判令强讯公司向刘忠俊、何玉清支付逾期办理楼栋权属证明违约金11661元（暂计至起诉之日，全部违约金应计算至被告实际办理取得楼栋权属证明之日止）；4.判令强讯公司向刘忠俊、何玉清支付逾期交付房屋权属证违约金5814元（暂计至起诉之日，全部违约金应计算至原告实际取得权属证书之日止）；5.本案诉讼费用由强讯公司承担。事实和理由：2014年10月30日，刘忠俊、何玉清与强讯公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘忠俊、何玉清购买强讯公司开发的位于成都市新都区。合同还约定，强讯公司应于2016年9月29日前交付房屋，如迟延交房应按照日万分之二支付违约金。补充协议约定，强讯公司应当于2017年3月30日取得楼栋权属证明，并应于交房之日起365日内向刘忠俊、何玉清交付房屋权属证书，如逾期办理楼栋证明和逾期交付房屋权属证书的，强讯公司需按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，刘忠俊、何玉清向强讯公司履行了全部付款义务，强讯公司直到2017年10月底才交付房屋，且至今未取得楼栋权属证明，也未取得房屋产权证书。强讯公司已违约，因此提起诉讼。 被告强讯公司辩称：一、合同履行期间发生不可抗力导致强讯公司迟延交房。新都区规划管理局于2012年6月29日出具《关于土地整合意见的涵》，将强讯公司地块中规划出两条市政道路。2013年底，新都区城乡建设局、强讯公司、新都街道办事处签订《置换交地协议》，将该地块切割为三块，两条市政道路为五四路和金鹏路北段，新都城乡建设局于2014年启动建设工作。但截至2016年3月28日，新都区城乡建设局、新都街道办事处均未完成上述市政道路、市政管网、市政拆迁等工作，且2017年8月8日，新都区城乡建设局向新都区规划局出具《关于五四街施工工期情况说明》。补充协议第4条第4款（2）项约定，因政府规划调整、市政设施及相应配套设施（如市政道路、市政管网等）建设不全等非出卖人原因，属于不可抗力因素，强讯公司不承担迟延交房的违约责任。综上，强讯公司应当免责。若应当支付违约金，刘忠俊、何玉清亦主张过高，请求法院进行调整；二、合同履行期间，国家产权政策发生变化，从办理房屋所有权证加分户办理国有土地使用权证变更为不动产权证，至今尚未达到双方约定办理权属证书时间。合同约定商品房交付时间为2016年9月29日，办理房屋所有权证时间为交付房屋后365天，协助办理国有土地使用权证时间为房屋所有权证后2年，因此现还未到办证时间，不存在支付楼栋权属证明、房屋权属证书的违约金。 双方当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院对双方当事人无异议的原被告主体信息、《商品房买卖合同》及补充协议、交房通知书、延期交房通知函等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年10月30日，刘忠俊、何玉清与强讯公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）、《补充协议》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同约定刘忠俊、何玉清向强讯公司购买位于成都市新都区（以下简称案涉房屋），总价款为319468元。合同第十条交付条件约定:“（一）出卖人应当在2016年9月29日前向买受人交付该商品房。……”。合同第十二条逾期交房责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同第十九条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2017年3月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、见《补充协议》（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见补充协议”。补充协议第五条商品房产权证的办理约定：“……2.因出卖人的责任未能在合同第十九条（一）约定的商品房所在楼栋权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。3.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。4.出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》”。后刘忠俊、何玉清向强讯公司履行了付款义务。2016年9月19日，强讯公司发出《延期交房通知函》载明：“……但在后续施工中，由于受经济不景气、房地产业遭受重创等诸多因素的大环境影响，以及因政府原因周边市政道路尚未形成，导致金香领邸项目工程进度迟缓，影响了金香领邸项目的竣工日期……”。2017年6月2日，案涉小区完成面积测绘并取得《房屋面积测绘表》。2017年8月18日，案涉小区项目竣工验收并取得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。强讯公司于2017年10月19日将该房屋交付刘忠俊、何玉清使用。 另查明，案涉项目所在地块因从2012年开始进行周边零星土地整合、修建市政道路等。2014年11月24日，国务院出台《不动产登记暂行条例》，拟将房屋所有权证和国有土地使用权证合并为房屋不动产权证书，该条例于2015年3月1日开始正式施行。成都市房产管理局正式实施不动产统一登记的时间为2016年11月。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，刘忠俊、何玉清与强讯公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、强讯公司迟延交付房屋是否构成违约，若违约，该怎样承担违约责任的问题；二、刘忠俊、何玉清主张强讯公司未取得楼栋权属证明以及未办理房屋产权证书是否具有事实和法律依据。本院将争议焦点分述如下： 一、强讯公司迟延交付房屋是否构成违约，若违约，该怎样承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，刘忠俊、何玉清已按合同约定履行付款义务，强讯公司应严格按照合同约定履行交房义务，但强讯公司却于一年左右后才向刘忠俊、何玉清交付案涉房屋，其已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于强讯公司主张因不可抗力导致逾期交房，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而本案中关于案涉项目市政道路施工虽对案涉工程施工进度、竣工验收造成一定影响，但并非不可抗力事由，不应免责。故本院对强讯公司提出因市政道路施工等属于不可抗力而免责的主张不予支持。关于违约责任的承担问题。强讯公司在交房前已经取得了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《房屋面积测绘表》，符合合同第十五条约定的交付条件。但强讯公司违反了合同第十八条第（一）款约定的交房时间，故应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，强讯公司应当向刘忠俊、何玉清支付违约金24535.14元（319468元×384天×0.0002）。 二、刘忠俊、何玉清主张强讯公司未取得楼栋权属证明以及未办理房屋产权证书而应当承担违约责任是否具有事实和法律依据的问题。关于楼栋权属证明的问题。根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.2.2条规定，土地使用权首次登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并登记；房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的，该房屋等建筑物、构筑物占用范围内的土地使用权应当一并登记。2017年11月，成都实行不动产新政后，需要开发商取得不动产初始登记而非楼栋权属证明。根据合同约定，楼栋权属证明应当于2017年3月30日前取得，该时间系在实施新政之后，故对刘忠俊、何玉清要求强讯公司办理楼栋权属和支付相应违约金的诉请不予支持。关于逾期办理房屋产权证的问题。合同约定交房期限为2016年9月29日，实际交房时间为2017年10月19日，办理房屋产权证时间系交房之后365日，办理国有土地使用证时间为办理房屋产权证之后2年。2016年10月后，国家政策调整，将房屋产权证和国有土地使用权证合并办理为不动产权证书。综上，强讯公司为刘忠俊、何玉清协助办理不动产权证应当为2020年10月19日，故本院对刘忠俊、何玉清的相关诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都强讯新和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘忠俊、何玉清支付逾期交房违约金24535.14元； 二、驳回原告刘忠俊、何玉清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费535元（已减半收取），由被告成都强讯新和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一八年八月一日 书记员  张娜