广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终2953号上诉人（原审被告）：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区江北新沥路**伟豪领御世家销售中心**。法定代表人：黄伟。委托代理人：何贝，广东百德律师事务所律师。委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告一）：蔡心明，男，汉族，1976年9月15日出生，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审原告二）：黄芳，女，汉族，1980年1月27日出生，住江西省九江市浔阳区。委托代理人：戴文胜，广东耀辉（惠州）律师事务所律师。委托代理人：夏龙玉，广东耀辉（惠州）律师事务所律师。上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司与被上诉人蔡心明、黄芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初4202号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。惠州市伟豪房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人应当向被上诉人支付逾期办证违约金为人民币119579.79元；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼请求。事实与理由：上诉人认为，原审判决认定事实不清，导致对违约金的计算有误，依法应予以改判纠正，理由详述如下：本案《商品房买卖合同》签订于2012年6月19日，该房的实际交付日期为2012年10月21日，但是，在合同条款中，由于上诉人工作人员的工作失误，把房屋交付时间错误写成合同签订前的2012年1月30日。对此，本案开庭后，本案的审理法官已经向原告代理人电话了解为什么交楼在前，合同签订在后？上诉人已经解释这是工作人员的工作失误，交楼时间不应当以合同文字表达为准，应当以实际交付时间为准。这也是以事实为根据，以法律为准绳的办案原则。根据被上诉人签署的《消防安全责任书》和《前期物业管理服务协议》，被上诉人实际收楼时间为2012年10月21日，这充分说明：本案是签订合同在前，交楼在后，而不是相反。因此，原审判决以合同约定2012年1月30日为交楼时间是完全错误的，导致多计算了办证违约金的时间。按照2012年10月21日为交楼时间计算，上诉人至2014年10月22日才应当为违约办证的起算日期。以判决书的计算方法至出证之日，上诉人逾期办证时间为569天，以每天万分之三计算违约金应当为119579.79元。原审以合同条款文字约定以2012年1月30日为交付日期，以2014年1月31日为违约金起算日期，与事实不符，所计算得出的169177.03元违约金数额显然错误，不足为据，依法应予以纠正。上诉人为此依法提出上诉，请二审法院依法查明事实，采纳上诉人的上诉请求。蔡心明、黄芳答辩称：一、本案签订合同的时间是在交付房屋时间后，因为签订商品房买卖合同之前签订了认购书，之后交付，再签订商品房买卖合同。二、交付时间为2012年3月31日，并非是上诉状所称的2012年10月21日，或者是2012年10月30日。蔡心明、黄芳向一审法院起诉请求：一、依法判令被告因逾期办理原告所购买房屋的不动产权证书向原告支付逾期办证违约金169177.03元。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月19日，原告蔡心明、黄芳作为买受人，被告惠州市伟豪房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2012）10013953】，约定：原告购买被告开发的惠州市惠城区新沥路26号伟豪领御世家栋单元层号房，房屋总价款为700526元；被告应于2012年3月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、、地质勘察单位五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，房屋的交付时间为2012年3月30日，原告购买的房屋于2016年6月12日办理了房屋产权登记。一审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起730日内为原告办理房屋产权证书。原告的房屋交付时间为2012年3月30日，本院予以确认。即被告应在2014年3月30日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至2016年6月12日才为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告主张逾期办证违约金的计算截止日期为被告提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日的问题，被告提交的惠州市房产管理局办理办证资料的电脑截屏图，不足以证明其已向产权登记机关提交了齐备的办证资料，亦无法充分证明截屏图上的时间为产权登记机关核准被告提交材料的实际日期，本院对其辩解不予支持。故，逾期办证违约金应从2014年3月30日起计至2016年6月12日止。此外，原、被告双方《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的逾期办证违约金，但原告主张按照已支付房价款的日万分之三支付违约金，其请求是对自身权利的自由处分，不违反法律规定和损害他人合法权益，本院予以确认。即被告应支付违约金为169177.03元（700526元÷10000×3×805天）。至于被告抗辩认为其逾期办证系该房屋的承建方的原因所造成，逾期办证的法律责任应由承建方来承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，根据合同的相对性原则，原、被告之间构成房屋买卖合同法律关系，被告未依约履行办证义务，应向原告承担违约责任；被告认为其逾期办证的原因系房屋的承建方原因造成的，其可另行依法向该房屋的承建方主张权利。所以，被告的该抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡心明、黄芳诉支付逾期办证违约金169177.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。本院二审期间，惠州市伟豪房地产开发有限公司向本院提交证据：证据一、前期物业管理服务协议及消防安全责任书，拟证明上诉人将案涉房屋交付的时间为2012年10月21日。证据二、案涉房屋备案时间打印件，拟证明案涉房屋与2016年5月13日完成了合同第十五条约定的权属备案登记时间。证据三、违约金计算清单，参照惠城区人民法院关于本楼盘生效判例与本案案涉房屋逾期办证期间为2014年4月12日起至2016年5月13日止计算的违约金，参照万分之三计算违约金为119579.79元。蔡心明、黄芳对上述证据发表质证意见：对于上诉人提交的三份证据，一审时被上诉人没有收到。对于证据一《前期物业管理服务协议》及《消防安全责任书》与本案没有关联性。房屋的交付与商品房买卖合同的签订，物业合同的签订并没有必然的先后顺序。房屋交付应做扩大性的解释，并且《商品房质量保证书》是由开发商提供给业主的。对于证据三不予认可。本院查明的事实：2012年6月19日，被上诉人蔡心明、黄芳作为买受人，上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2012）10013953】，约定：被上诉人购买上诉人开发的惠州市惠城区新沥路26号伟豪领御世家栋单元层号房，房屋总价款为700526元；上诉人应于2012年1月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、、地质勘察单位五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用上诉人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的原因，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，被上诉人向上诉人付清了全部购房款，上诉人称房屋交付日期为2012年10月21日，被上诉人称房屋交付日期为2012年3月30日。涉案房屋于2016年6月12日办理了房屋产权登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：逾期办证违约金计算的起止时间。对此分析如下：第一，对于逾期办证违约金起算时间的问题，上诉人主张实际交付房屋日期为2012年10月21日，则逾期办证起始时间应为该日期起730日后，依据是上诉人二审提交的双方签订的《前期物业管理协议》、《消防安全责任书》，落款日期为2012年10月21日。被上诉人主张实际交付日期为2012年3月30日，则逾期办证起始时间应为该日期起730日后，依据是上诉人向其出具的《商品房质量保证书》上记载的交付使用时间为2012年3月30日。因商品房交付的一般流程和习惯为交付之日同时签订《前期物业管理协议》，业主收房的同时，开始享有物业服务的权利，且《前期物业管理协议》为双方达成的合议，对于交房时间的确定相较上诉人单方出具的《商品房质量保证书》更具参考价值，因此，本院采信上诉人的意见，交付房屋时间认定为2012年10月21日，则逾期办证违约金起算日期应为2014年10月22日。第二，对于逾期办证违约金的计算截止日期，上诉人主张为提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日，上诉人二审再次提交打印材料证明提交材料时间为2016年5月13日，但该证据没有房产管理局的印章或其他相关证明，不足以证明其已向产权登记机关提交了齐备的办证资料，亦无法充分证明打印材料上的时间为产权登记机关核准被告提交材料的实际日期，故对逾期办证违约金截止日期，原审认定为房地产权属证书办理之日即2016年6月12日并无不当，本院予以确认。综上，逾期办证违约金应为2014年10月22日至2016年6月12日，即上诉人应支付逾期办证违约金数额为125884.52元（700526元÷10000×3×599天）。综上所述，上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初4202号民事判决为：上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人蔡心明、黄芳支付逾期办证违约金125884.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件诉讼费3684元，由上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司负担2784元，被上诉人蔡心明、黄芳负担900元。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  于海砚二〇一八年八月六日法官助理周莎书记员黄慧