广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初8482号原告：朱毅，男，1988年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步广佛路横江路段，统一社会信用代码914406057192654138。法定代表人：罗耀华。委托诉讼代理人：徐健，被告公司员工。原告朱毅与被告佛山市联诚投资发展集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出（2018）粤0605民初8482号民事裁定予以驳回。本案依法适用简易程序，于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告朱毅、被告的委托诉讼代理人徐健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告因逾期交房承担违约金45883元；2.被告因自身责任使原告不能在规定期限内取得房产证，承担违约金1200元。事实和理由：原告于2014年5月15日购买被告所开发的联诚智博花园小区6栋1802号房，购房合同号为20140515000902，购房金额为480954元，双方约定被告应于2015年6月1日前交付原告所购房屋，但被告却于2015年11月6日交付，逾期159日，按照合同约定，被告应承担违约金45883元，由于被告拒绝向原告支付违约金，同时因被告自身责任，使原告不能在规定期限内取得房产证，一年多后才能办证，被告应承担违约金17554.82元，原告在本案中按1200元主张权利，以此为限。被告交楼时只有临水临电，原告入住半年时间，电梯时常停电，只能去爬楼梯，小区无大门，绿化荒芜，至今仍不达标，故只有诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，原告的诉请应予以驳回，理由如下：一，原告于2014年5月15日购买就涉讼房屋签订《商品房买卖合同》，同日经被告介绍，原告与被告控股股东佛山市南海区华丽物业管理有限公司（以下简称华丽公司）就上述房屋拆改工程签订《拆改委托合同》，工期五个月，即原告在购买涉讼房屋时，已预期涉讼房屋交付时间为2015年11月1日，且原告在该房屋于2015年11月1日交付这事件上并未有实际的损失。第一，原告在签订《商品房买卖合同》的当天同时签订《拆改委托合同》；第二，上述拆改工程工期5个月，当时原告已明确知道涉讼房屋实际约定交付时间为2015年11月1日，即原告明确清楚其2015年11月1日方能收楼，因此在涉讼房屋于2015年11月1日交付这事件上原告未有实际的损失；第三，上述拆改工程由华丽公司免费为原告实施拆改，拆改工程之所以免费，实则为原告同意涉讼房屋交付时间顺延5个月所享受的优惠；第四，涉讼房屋的交付应以业主实际占用、使用为前提，且《拆改委托合同》第五条第3款约定，甲方（原告）收楼或者甲方自行搬进入住，均视为对工程验收合格，即拆改工程验收前，原告实际并未收楼，也未能搬进涉讼房屋入住，因此原告在签订上述合同时，原告的真实意思表示也是拆改工程验收合格之日后才交楼或搬进入住（即2015年11月1日交付）；第五，根据上述实际情况，5、6号楼共172户业主，其中委托华丽公司实施拆改行为的有126户，委托佛山市佳亿装饰工程有限公司实施拆改的有46户，且部分业主在房屋交付时间上已承认合同实际约定交付时间为2015年11月1日。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项规定：根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，该事实无需举证加以证明。因此，本案的事实应为，原告在签订《商品房买卖合同》同时签订《拆改委托合同》，且该拆改工程是由华丽公司免费实施拆改的，即业主就拆改工程无需支付任何费用，而业主享受免费的拆改工程优惠所对应承担的则是交楼时间的顺延，即交楼时间顺延5个月，于2015年11月1日交楼，否则，华丽公司不会无缘无故的为业主实施拆改。综上，原告在签订《商品房买卖合同》、《拆改委托合同》时已明确知悉房屋实际交楼日期应为2015年11月1日，现被告已按上述合同约定如期通知原告收楼，且原告已于2015年11月6日收楼入住，双方已完全实现《商品房买卖合同》、《拆改委托合同》的目的，而原告在享受拆改的成果的同时，却忽略同时签订的《拆改委托合同》的背景与初衷，单单按《商品房买卖合同》约定要求被告支付迟延交楼的违约金，对于被告来说是极不公平的，因此，请求法院根据实际情况，认定涉讼房屋实际约定的交付时间为2015年11月1日，被告未逾期交楼给原告。二，原告在起诉状中表述认为系由于被告违建原因导致原告无法在合同约定期限内取得房屋房地产权属证明，其所述与事实不符。上述违建的原因是因为实施了“加建楼板和实体墙”的违法行为，该违法行为的内容与原告跟华丽公司签订的《拆迁委托合同》所约定的工程内容相一致，原告作为委托方（建设方），其对上述违建行为有过错，不能将过错简单归结于被告。三，从合同的角度出发，拆改行为系华丽公司与业主的共同行为，然而被告却为原告的委托拆改行为承担违建行为的相关法律责任，这不难看出，实际拆改行为系开发商与业主的共同行为，即原告在签订《商品房买卖合同》和《拆改委托合同》的同时，业已知悉其交付的日期为2015年11月1日，在此，请求法院突破合同的字面表述，从案件的实际情况出发，认定被告未逾期交楼，否则，由于拆改行为造成的违建行为的违法责任，原告也应为其行为承担相应的法律责任。综上所述，被告认为应该整体的看《商品房买卖合同》和《拆改委托合同》，不能单一、片面的从一个合同判定事实的情况，应从整体出发还原事实的本原，如果简单地从《商品房买卖合同》的约定认定交楼时间，那么原告也应为其违建行为承担相关责任，包括但不限于行政罚款、被告的损失等等。四、涉讼房屋于2015年9月30日完成竣工验收，于2015年10月9日取得竣工验收备案表且完成了房屋初始登记确权，已具备了办理房产证的条件，然而却因上述原告的委托拆改行为导致违建，致使涉讼房屋无法办理登记手续，即原告对于逾期办证事件上存在过错，因此，原告要求支付逾期办理房地产权属证书违约金是明显不合理。综上所述，请求法院综合考虑本案的实际情况，判决驳回原告所有诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，就相对方对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证；被告提交的中国邮政国内小包邮件详情单为原件，且原告确认有收到被告寄出的收楼通知，故本院对其真实性予以采信。综合本院确认的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：被告原名称为佛山市南海区联诚投资发展有限公司，后于2016年6月24日变更为现名称。2014年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以480954元向被告购买涉讼房屋；首期款150954元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款330000元应于2014年5月17日前申请办理银行按揭手续；被告应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过60日后，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。同日，原告与案外人华丽公司签订《拆改委托合同》，约定原告委托华丽公司对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由华丽公司免费施工，不另向原告收取其他费用。2015年9月30日，涉讼房屋所在楼宇办理竣工验收手续；同年10月9日，涉讼房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。2015年10月22日，被告向原告发出《商品房交付通知书》，通知原告于2015年11月1日起前往办理收楼手续。2015年11月6日，原告接收涉讼房屋。2015年12月10日，被告开具发票确认已经收悉原告支付的涉讼房屋的全部购房款。2016年6月24日，佛山市南海区国土城建和水务局（城管）发出《关于协助暂缓办理智博花园涉嫌违法建设的建筑物房产登记等手续的函》予南海区不动产登记局，称该局在检查时发现被告在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，在南海区大沥镇桂和路西水头路段的智博花园5至11栋房屋内（商业住宅）的采光井实施了加建楼板和实体墙的违法行为，严重影响了城市规划，且由该局处理中，建议南海区不动产登记局协助暂缓办理智博花园5至11栋房屋（商业住宅）的房产登记、抵押登记、转让过户等申请，待被告按规定整改且经该局认定符合法定条件后再回复办理相关手续。2016年12月1日，佛山市南海区国土城建和水务局作出《行政处罚决定书》，认定原告于2015年9月至2016年3月期间，在佛山市南海区大沥桂和路西水头路段进行智博花园5-11号楼建设过程中，未按照《建设工程规划许可证》的规定，加建了518个房间，加建部分建设工程造价为1995800元，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，该局依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，决定对被告处以罚款99790元，并责令被告在该处罚决定书送达之日起三十天内自行按照规划部门要求采取改正措施消除对规划实施的影响。2017年2月10日，涉讼房屋办理了不动产权证。2018年5月21日，原告提起本案诉讼。庭审中，双方确认：涉讼房屋因存在违法建设而被行政主管部门勒令暂停办理不动产权证；双方在签订《商品房买卖合同》后，还签订了《补充协议》，约定被告应在交楼后365天内配合原告办理不动产权证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，但实际上涉讼房屋在2015年10月9日才办妥竣工验收备案手续，此时该房屋才符合《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付条件。因原告与案外人华丽公司签订的《拆改委托合同》并未约定被告可据此延期交付涉讼房屋予原告，被告以此主张可以延期5个月交付涉讼房屋理据不足，本院不予采纳。根据《拆改委托合同》的约定，原告委托华丽公司对涉讼房屋进行拆改，故华丽公司进场拆改的时间，可认定为原告接收涉讼房屋的时间。因《拆改委托合同》约定拆改工期从《商品房买卖合同》约定的收楼时间起算，且涉讼房屋至2015年10月9日才符合合同约定的交付条件，现双方均未举证证明华丽公司入场拆改的具体时间，故本院根据本案的实际情况，推定华丽公司于涉讼房屋符合交付条件之日入场进行拆改工作，故被告已构成逾期交付涉讼房屋予原告，应承担相应的违约责任，逾期期间为2015年6月2日至2015年10月8日，共129天，故被告依约应每日按已付购房款480954元的万分之六，即288.57元/日的标准计付逾期交付涉讼房屋的违约金37225.53元予原告，原告请求超出上述核定的，本院不予支持。关于原告主张被告逾期办理房产证构成违约并应计付违约金，本院经审查认为，根据《拆改委托合同》的约定，原告委托案外人华丽公司对涉讼房屋进行加建，且双方均清楚知道对涉讼房屋加建的具体内容。从现有证据来看，涉讼房屋被行政机关勒令暂停办理产权登记手续，系因加建行为未办妥合法审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定所致，因此，双方对涉讼房屋未能在约定期限内办妥产权登记均存在过错，故原告主张被告逾期办证构成违约并应计付逾期办证违约金的主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金37225.53元予原告朱毅；驳回原告朱毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1385.95元，减半收取计692.97元（原告已预交），由原告负担327.25元，由被告负担365.72元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一八年八月二十一日书记员  许晓璇