广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初1659号原告（反诉被告）：钟琼，女，1975年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李永华，男，系原告（反诉被告）钟琼的同事。被告（反诉原告）：江正贤，男，1982年4月21日出生，汉族，住广东省中山市**，被告（反诉被告）：佛山市放心房地产经纪有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道泰和路**之16铺第三卡，统一社会信用代码为914406080615227346。法定代表人：谭健豪。委托诉讼代理人：康海辉，该公司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）钟琼与被告（反诉原告，以下统称被告）江正贤、被告佛山市放心房地产经纪有限公司（反诉被告，以下统称被告放心经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理，原告钟琼及其委托诉讼代理人李永华、被告江正贤、被告放心经纪公司的委托诉讼代理人康海辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告江正贤向原告支付购房尾款10000元及违约金3000元；2.被告江正贤向原告返还被侵占的一张玻璃餐桌、六张餐椅及一张玻璃茶几；3.被告放心经纪公司对第一项请求承担连带给付责任；4.本案诉讼费用由被告江正贤负担。事实和理由：2017年7月1日，原告与被告江正贤在被告放心经纪公司的见证下，签订《房地产买卖合同》，约定原告将位于佛山市高明区荷城街道泰和路阳光新邨C座首层XX号杂物房及佛山市高明区荷城街道南平街7号3座XX梯XX房出售予被告江正贤，成交价为810000元。具体支付方式为定金50000元、首期房款300000元、银行按揭450000元（由贷款银行直接划款至原告账户）、尾期楼款10000元在房屋交付使用当天并完成收费项目过户手续后直接支付给原告或存进原告账户。后原告陆续收到被告江正贤支付的定金及首期款350000元、银行按揭款450000元，总共收到800000元。然而，原告办理完所有有关房屋过户手续，于2018年4月2日交付钥匙给被告放心经纪公司后，被告江正贤未将尾期楼款10000元支付给原告就入住了。经原告多次催促，仍不履行支付义务，态度恶劣。原告请求被告放心经纪公司予以协调，被告放心经纪公司不予理会，且被告放心经纪公司是否存在被告江正贤未付清尾款的情况下就私自给钥匙的情况，原告持怀疑态度。另外，原告与被告江正贤签订的《房地产买卖合同》中注明家私归被告的只有空调4台、电视1台、冰箱1台、衣柜2个，其余物品归原告所有。原告的玻璃餐桌、餐椅及玻璃茶几现一直被被告侵占使用。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。”的规定，被告江正贤不支付房屋尾款的行为已违反了法律规定的合同义务，应立即支付原告10000元尾款。根据原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第六条第2款第②项“违约方逾期支付房款10天以上的，守约方有权要求违约方按每日按总成交价的万分之五支付违约金”的约定，被告已构成实际违约，应支付违约金。现原告放弃部分违约金请求，要求被告按损失10000元的30%即3000元支付违约金给原告。根据物权法第三十四条的规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”被告江正贤无正当理由侵占原告的玻璃餐桌、餐椅及玻璃茶几，侵害了原告的物权，应立即返还原物给原告。被告放心经纪公司未尽到居间人的义务，未积极促成原告与被告江正贤之间房屋交易的最终完成，在发生纠纷后不积极协调，听之任之，导致原告权益受损，其行为构成居间服务的过失，应对尾款10000元承担连带给付责任。被告江正贤辩称：我同意支付10000元尾款，但前提是原告和被告放心经纪公司将多收的费用退还给我。我与原告、被告放心经纪公司口头上有约定涉案房产的价格是750000元，原告也说其实收750000元，但现在我支付了810000元，这多出的60000元超出了国家的相关费用标准。被告江正贤向本院提出反诉请求：1.被告放心经纪公司及原告共同向被告江正贤退还违规额外收取的中介费用17058.14元；2.原告赔偿被告江正贤违约金3000元；3.被告放心经纪公司向被告江正贤退还中介服务费用15000元；4.原告及被告放心经纪公司负担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月1日，我与原告、被告放心经纪公司签订《房地产买卖合同》，因放心经纪公司提供的购房合同中混合标价、捆绑标价，未对房屋买卖交易价格、中介服务费、其他费用做明确区分，未对中介服务费作明码标价，违规额外收取我中介费用17058.14元。合同约定原告应在签订合同（2017年7月1日）后90天内即2017年9月30日前迁出户口，但原告于2018年4月2日才迁出户口，违约180天以上，原告应赔偿我违约金3000元。原告于2018年4月2日将房屋钥匙交给放心经纪公司，但放心经纪公司仍以未收到10000元尾款为由不配合交房，在此情况下，为减少我的损失，我不得以只能自行收房。因原告已自行交出钥匙，我也自行验收了房屋，原告不应再主张屋内的物品仍属于原告所有。放心经纪公司在此次房屋交易中明显对我存在欺诈行为，应返还我中介服务费15000元。原告针对反诉辩称：1.被告江正贤并非中介服务费缴纳义务人，无权主张房屋买卖中介服务费过高，更无权要求原告退回中介服务费。《房地产买卖合同》约定房屋成交价为810000元，并未约定房屋成交价中包含60000元中介服务费，也未约定被告江正贤具有支付中介服务费的义务。原告与被告放心经纪公司签订《协议》约定房屋卖方向放心经纪公司支付60000元的中介及过户整体费用，被告江正贤并未在该《协议》上签名，非该《协议》当事人，无权据以主张合同权利义务。2.被告江正贤无权要求原告承担违约金3000元。原告未将户口迁出，被告江正贤仅有权以不交尾款的方式予以对抗，而无权要求原告承担违约金。被告放心经纪公司辩称：1.放心经纪公司对江正贤的支付义务不存在连带责任。放心经纪公司是本案房屋买卖合同的居间方，并非房屋买卖合同的买受人，没有义务向原告支付或代江正贤支付购房款，亦没有对江正贤的支付义务承担担保责任。2.放心经纪公司收取的费用有合法的依据，不存在违规收费。放心经纪公司与原告之间的约定，与江正贤无关。3.放心经纪公司向江正贤收取中介服务费具有事实和法律依据，无须退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的玻璃餐桌、餐椅、茶几的照片3张，作为涉案房产当前产权人的被告江正贤对其真实性无异议，也承认照片所反映的玻璃餐桌、餐椅、茶几仍在涉案房产内，因此，本院对该证据的真实性予以确认。2.被告江正贤举证的2000元、3000元收据与本案待证事实无关，故本院不予确认。3.被告江正贤举证的其与放心经纪公司员工的微信聊天记录，并不能证明其所主张的放心经纪公司默认60000元中介费由被告江正贤支付的情况，因此，本院对该证据不予确认。4.被告江正贤举证的发票、完税证明，其形式、来源均合法，被告放心经纪公司亦无异议，因此，本院对该证据的真实性予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2017年7月1日，钟琼（卖方）、江正贤（买方）、放心经纪公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：1.钟琼将位于佛山市高明区荷城街道泰和路阳光新邨C座首层XX号杂物房及佛山市高明区荷城街道南平街7号3座XX梯XX房（下称涉案房产）出售予江正贤，成交价为810000元。成交价包含卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。2.该物业出售时带家私电器（包括空调4台、电视机1台、冰箱1台、衣柜2个）。3.税费承担方式：本次买卖的交易税费由卖方承担，包括个人所得税、营业税、契税、交易费及杂费、杂物房税费。4.买卖双方同意该物业交付买方使用的时间为卖方收齐楼款当天交付。5.户口迁移：有户口，卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订本合同后90天内迁出户口。买卖双方同意将尾期楼款作为保证金，在完成迁出户口和各项收费项目过户手续后按约定的方式执行。6.违约责任。签订本合同后，卖方或买方如拒不配合提供交易、按揭等买卖相关手续所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同其它约定的，则属于违约，按以下条款处理：（1）逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的万分之五向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一项履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（卖方违约，双倍返还定金给买方；买方违约，卖方没收定金），且违约方须承担买卖双方应向经纪方支付的全部买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起十天内退还。②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日按总成交价的万分之五支付违约金。7.付款方式：定金50000元买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；首期楼款（不含定金）300000元买方须于交易递件核税当天支付给卖方，该款项直接支付给卖方或存进卖方账户；按揭楼款450000元，完成抵押登记手续后，由贷款银行直接划款到卖方账户，申请办理贷款的有关费用由买方承担；尾期楼款10000元在房屋交付使用当天并完成收费项目过户手续后直接支付给卖方或存进卖方账户。8.在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理及买卖监督服务。经纪方应对买卖双方的信息资料保密。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因、政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费。9.双方同意办理交易过户手续时间为于买方通过银行贷款审批后，2017年12月1日前办理。2017年7月1日，钟琼与放心经纪公司签订《协议》，约定：涉案房产的合同价为810000元，钟琼实收750000元，过户需要交付的所有费用（包括营业税、个人所得税、契税及其它杂费等），买卖双方委托放心经纪公司以该物业政府最低定价申报过户，以48750元包该物业本次过户的所有费用，届时如果实际过户费用超出该费用则由放心经纪公司全部负责，如果该费用有剩余部分则全部归放心经纪公司所有；于买卖双方办理本次过户手续之前，卖方需将该费用60000元直接现金支付或转账给放心经纪公司；经买卖双方、中介方三方协议留5000元中介费余款，于交锁匙当天支付。2017年7月2日，钟琼与江正贤签订《房地产买卖合同补充协议》，约定买方在2017年8月1日交首期150000元给卖方，剩下首期150000元于2017年12月1日前支付给卖方，买卖于2017年8月15日前办理按揭。前述《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》签订后，钟琼分别于2017年7月1日、2017年7月2日收到江正贤支付的定金20000元、30000元，分别于2017年7月22日、2017年7月23日、2017年11月9日收到江正贤支付的首期款100000元、50000元、150000元，于2018年3月23日收到银行按揭款450000元，总共收到800000元。钟琼于2017年11月9日向放心经纪公司支付了涉案房产的过户费43750元、中介费11250元等共计55000元。2018年4月2日，钟琼将涉案房产的大门钥匙一条、杂物房钥匙一条、门禁牌一个交付给放心经纪公司。同日，钟琼将户口从涉案房产处迁出。由于江正贤未将涉案房产的尾款10000元支付给钟琼，放心经纪公司未将涉案房产的大门钥匙、杂物房钥匙、门禁牌等移交给江正贤。江正贤自行开锁并占有涉案房产。另查，涉案房产内目前仍留存有钟琼所有的一张玻璃餐桌、六张餐椅及一张玻璃茶几（以钟琼举证的3张照片所示为准）。本院认为，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。双方当事人应严格依照合同的约定履行自己的义务。根据双方在合同中的约定，原告应于签订合同后90天内迁出户口，但原告直至2018年4月2日才将户口从涉案房产处迁出，其行为已构成违约。被告江正贤有权拒绝在原告迁出户口前支付涉案房产尾款10000元。但在原告迁出户口后，被告江正贤则有义务支付尾款10000元，其逾期未支付尾款10000元的行为同样构成违约。结合双方的违约程度及违约行为可能给对方造成的损失，本院酌定双方应承担的违约责任予以两相抵扣，互不支付违约金。因此，被告江正贤应向原告支付涉案房产尾款10000元，原告、被告江正贤分别要求对方支付违约金3000元的诉讼请求、反诉请求本院均不予支持。双方在合同中约定涉案房产出售时带家私电器（包括空调4台、电视机1台、冰箱1台、衣柜2个），但并未约定涉案房产内现留存有的一张玻璃餐桌、六张餐椅及一张玻璃茶几（以钟琼举证的3张照片所示为准，下同）归被告江正贤所有，而双方亦未正式办理涉案房产的交接手续，不能视为原告放弃对前述玻璃餐桌等财产的权利主张，且原告也未作出放弃对前述玻璃餐桌等财产的权利主张的意思表示，相反，原告积极主张取回前述玻璃餐桌等财产。因此，被告江正贤应将前述玻璃餐桌等财产返还给原告。双方当事人在《房地产买卖合同》中约定本次买卖的交易税费由卖方即原告承担，包括个人所得税、营业税、契税、交易费及杂费、杂物房税费，而有关交易税费及中介费支付方式的《协议》也仅由原告与被告放心经纪公司签署，因此，有关交易税费及中介费的负担问题与被告江正贤无关。《房地产买卖合同》约定涉案房产的成交价为810000元，并未约定该成交价包含交易税费及中介费60000元，不能以原告实收750000元房款的事实来倒推成交价中包含交易税费及中介费60000元，进而认为该费用是由被告江正贤支付的。原告收取被告江正贤810000元房款后，如何支付交易税费及中介费，以及支付数额的多少，均属原告意思自治的范围，被告江正贤无权干涉。因此，被告江正贤要求被告放心经纪公司及原告共同退还中介费用17058.14元没有事实和法律依据。被告江正贤诉请被告放心经纪公司退还中介服务费用15000元，但并未举证证明被告放心经纪公司存在收取其中介服务费用15000元的事实，该诉请也与《房地产买卖合同》约定的税费负担情况不符，因此，被告江正贤该诉请理据不足，本院不予支持。被告放心经纪公司积极促成原告与被告江正贤之间有关涉案房产的交易行为，且《房地产买卖合同》已基本履行完毕，其未存在明显过错，理应获得合同约定的报酬。原告及被告江正贤主张被告放心经纪公司承担相关连带责任没有事实和法律依据，相关主张应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江正贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）钟琼支付购房尾款10000元；二、被告（反诉原告）江正贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）钟琼返还一张玻璃餐桌、六张餐椅及一张玻璃茶几（以钟琼举证的3张照片所示为准）；三、驳回原告（反诉被告）钟琼的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江正贤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费225元，减半收取112.50元，由被告（反诉原告）江正贤负担（向本院缴纳），原告（反诉被告）钟琼预缴的案件受理费112.50元可向本院申请退回。本案反诉受理费338元，由被告（反诉原告）江正贤负担（已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一八年八月一日法官助理梁涛书记员梁蕴琪