江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2508号上诉人（原审被告）：徐勇进，男，1971年11月8日生，汉族，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：孙雄，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章喜英，女，1963年12月23日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：熊志明、吴亿能，上海津堂律师事务所律师。原审第三人：吴成忠，男，1972年10月10日生，汉族，住福建省周宁县。上诉人徐勇进与被上诉人章喜英、原审第三人吴成忠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。徐勇进上诉请求：1、撤销无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1123号民事判决，依法改判驳回章喜英全部诉请；2、本案一、二审案件诉讼费用由章喜英负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。2014年12月15日，原审第三人吴成忠与案外人即新房西郭建良在派出所民警出警处理的情况下，共同将诉争房屋进行锁门，对此吴成忠从未通知过徐勇进，完全忽视了徐勇进的承租权。本案中，无论徐勇进有无转租权利，在吴成忠未解除租赁合同的情况下，不影响徐勇进的承租权。吴成忠在租赁期限未届满的情况下，自行将诉争房屋上锁，不让作为承租人的徐勇进使用、任其空置，损害了徐勇进的合法权益，吴成忠应当承担擅自锁门之后的全部损失。徐勇进实际使用房屋的时间是2013年12月26日至2014年12月15日，之后因吴成忠的不当行为，导致徐勇进未能再继续使用诉争房屋。根据合同法第一百一十九条的规定，吴成忠应对扩大损失部分承担责任，徐勇进不应承担2014年12月15日之后的租金。同时，徐勇进已将承租期内的物业费全部缴纳完毕，并不存在仍需支付物业费的情况。故一审第一项、第三项判决错误，应依法改判。二、一审判决适用法律错误。本案中，徐勇进迟延支付租金构成违约，但是2014年12月15日吴成忠自行将诉争房屋上锁，2015年9月8日吴成忠将诉争房屋出租给他人，因此吴成忠仅因徐勇进的违约行为而在2014年12月15日之前产生了利息损失，按照一审判决第二项判处的违约金远远高于吴成忠的损失。一审庭审过程中，法庭并未就违约金的高低向徐勇进释明，徐勇进因此未能提出减少违约金的请求。根据合同法第一百一十四条的规定，本案违约金应予以适当减少。另外，一审法院对于违约金计算存在错误，确认租赁期间截止到2015年9月7日没有事实依据。三、章喜英不是本案适格原告。理由是：1、吴成忠与章喜英签订的债权转让协议实际是房屋租赁合同全部权利义务的转移，应当经过徐勇进同意才能生效；2、吴成忠与章喜英签订的债权转让协议因为损害了第三人的合法权益而无效。据调查，吴成忠在湖北高院另案中需要承担保证责任，其在湖北高院判决生效后将涉案债权转让，损害了债权人湖北银行的权利，因此请求二审法院综合考虑该债权转让协议后确认协议无效；3、章喜英一审起诉已经超过诉讼时效。四、吴成忠和章喜英在一审中存在虚假陈述的行为，应当受到相应处罚。章喜英辩称：1、章喜英作为本案涉案主体适格，本案并非是房屋租赁合同权利义务的转移，而是原债权人吴成忠将租赁合同项下对被上诉人的租金权益转移给章喜英；2、涉案债权转让协议是合法有效的。章喜英取得涉案债权也通过债权转让通知的形式告知了对方，并不需要对方同意；3、涉案债权转让并无侵害湖北银行的权利，吴成忠因结欠章喜英款项而将本案债权转移给章喜英。并且，湖北银行对涉案房屋也有全额抵押，不存在权利的侵犯，退一步说即使存在侵害，也应当由湖北银行作为权利人进行主张，与本案徐勇进无关；4、本案诉讼时效并没超过。根据民事诉讼法的规定，诉讼时效抗辩应在一审辩论终结前提出，本案一审中徐勇进并未提出诉讼时效的抗辩，故其认可涉案房屋租赁协议真实有效；5、一审判决违约金计算方式合法合理，计算时间截止到2015年9月7日也是由于原房东吴成忠考虑了损失的扩大性，代徐勇进进行出租，签订新租赁合同的时间是2015年9月8日，故时间上是合理的，违约金的计算标准也是按照合同约定进行调整；6、徐勇进陈述章喜英与吴成忠存在虚假陈述并无法律及事实依据，吴成忠将涉案债权转让给章喜英合法有据，且吴成忠在一审中也确认了债权转让协议的真实性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回徐勇进的上诉请求。原审第三人吴成忠未到庭亦未发表意见。章喜英向一审法院起诉请求：1、判令徐勇进支付租金1298698.36元；2、判令徐勇进支付逾期支付租金的违约金324255元（2013年12月26日应付租金575000元，于2014年3月16日支付，逾期80天，逾期支付违约金为575000元×0.8‰×80=36800元；2014年5月21日应付租金575000元，于2014年6月24日支付105000元，其中575000元逾期34天，逾期支付违约金为575000元×0.8‰×34=15640元，其中470000元逾期148天，逾期支付违约金为470000元×0.8‰×148=55648元；2014年11月20日应付租金575000元，至2015年5月21日结欠租金1045000元未支付，逾期181天，逾期支付违约金为1045000元×0.8‰×181天=151316元；2015年5月21日应付租金截止至2015年9月7日为1298698.63元，自2015年5月21日起以结欠租金1298698.63元为基数，按每日万分之八计算至实际清偿时止。3、判令徐勇进支付违约金270000元；4、判令徐勇进支付物业管理费32160元（2014年1月1日至2015年8月31日）。徐勇进一审辩称：之前并未收到债权转让通知，债权转让并未生效；徐勇进未拖欠租金、物业费，因此也不存在违约。第三人吴成忠一审述称：对章喜英主张的诉讼请求均无异议，其已将对徐勇进的债权转让给了章喜英。一审法院认定事实：1、吴成忠与徐勇进签订《房屋租赁协议书》，将无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5（以下简称案涉房屋）出租给徐勇进，租赁期限为2013年12月26日至2018年7月19日。双方约定2013年12月26日至2015年7月19日的年租金为115万元、2015年7月20日至2016年7月19日的年租金为135万元、2016年7月20日至2017年7月19日年租金为145万元、2017年7月20日至2018年7月19日年租金按当地市场价格递增；租金每半年支付一次，先付后用，于半年度使用前35天给付半年度租金；徐勇进如未按期足额支付租金，应每日按逾期支付租金的千分之三支付逾期违约金；徐勇进交纳租赁保证金30万元，如徐勇进存在违反本协议的情况，则徐勇进依协议承担违约责任，吴成忠有权先行从租赁保证金中扣收，不足部分仍有权追索。在该协议书第十三条违约责任条款中有如下约定：“……2、除本协议上述各条款所述约定外，任何一方擅自提前解除或终止本协议的履行。违约方应另向守约方支付违约金，违约金以违约方违约行为发生时当租贷年度的租金总额之20%计算。”2、案涉房屋原承租人系于元吐，租赁协议涉及的30万元保证金系于元吐支付给吴成忠，在徐勇进承租案涉房屋时该笔租金保证金受让与徐勇进。3、2014年3月16日、6月24日，徐勇进分别支付吴成忠租金575000元、1050000元。4、2014年12月15日，吴成忠与案外人郭建良因涉案房屋承租事宜发生纠纷并报警。5、吴成忠缴纳了案涉房屋2013年至2015年9月的物业费53064.1元。6、2015年9月，吴成忠将案涉房屋出租给案外人。7、2016年8月25日，吴成忠与章喜英签订债权转让协议，将徐勇进结欠吴成忠租金、物业费等相关债权（截止到2016年8月25日）转让与章喜英，并向徐勇进邮寄了债权转让通知，徐勇进未收到该通知。审理中，吴成忠、徐勇进对于2013年12月27日徐勇进转账给吴成忠的414000元是何款项发生争议。徐勇进表示系支付吴成忠的其租赁期间的租金，而吴成忠表示系徐勇进代于元吐支付的于元吐结欠吴成忠的租金，并提供于元吐与徐勇进签订的转让协议书及附件，该协议书系于元吐将其经营的“无锡新时代澳门豆捞火锅店”整体转让给徐勇进而签订，该协议书有甲方徐勇进、乙方吴成忠及担保人尤基伟签字。《转让协议书》第一页记载有如下内容：“……（2）甲方愿意向乙方以本协议签订时间为节点整体转让本饭店资产，乙方愿意受让上述全部资产（资产范围以本协议附件1、附件2的清单为准）。……”该协议书还载明转让价款为1400000元，并注明：“该款项是乙方代甲方向本饭店的经营场所所有权人支付的甲方拖欠租金的款项，附件2中已列明”，“由乙方直接支付给附件2所列明的债权人”。附件2载有如下内容：“甲、乙双方共同确认下述所列财产和债务由乙方承担，该部分款项包含在乙方支付给甲方的转让款中，甲方对该清单以外的债权债务确保乙方不受第三方追索。……8、转让前欠第三方吴成忠债务414000元（到2013年12月31日止）……”。庭审中，徐勇进代理人因无法联系到徐勇进本人，在联系了协议书上的担保人后，表示对转让协议书的真实性无异议，但是协议书及附件中涉及的414000元履行情况无法确认。一审法院要求徐勇进限期提供与于元吐之间的协议履行相关材料及说明，其后徐勇进代理人提交书面意见又表示于元吐目前正在服刑，章喜英不可能联系到于元吐，故而对转让协议书的真实性不予认可，坚持表示2013年12月27日支付的414000元系支付的徐勇进租赁期间内的租金。庭审中，吴成忠表示徐勇进未与其办理案涉房屋的交接，其与徐勇进的租赁合同并未解除，因案涉房屋长期空置，为减少损失，吴成忠于2015年9月8日代徐勇进出租了案涉房屋。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1、章喜英通过诉讼方式是否可以视为履行了债权转让通知义务。吴成忠与章喜英签订债权转让协议后，向徐勇进邮寄了债权转让价通知，虽然徐勇进未收到，但是吴成忠系有该意思表示，而且在章喜英起诉的本案中也将该债权转让通知书作为证据，在法院送达应诉材料时一并向徐勇进进行了送达，可以视为履行了通知义务。2、章喜英在本案中主张的租金计算起止期间。吴成忠称其发现案涉房屋空置后为减少损失在2015年9月8日与案外人签订房屋租赁协议，将案涉房屋代为出租。章喜英为此主张的租金自2013年12月26日至2015年9月7日。徐勇进称在2014年10月14日将案涉房屋及经营的火锅店整体转让给了郭建良，吴成忠与郭建良在2014年12月20日左右因锁门事宜发生争执，故实际承租时间是2013年12月26日至2014年12月20日。徐勇进同时表示未与吴成忠办理过房屋交接，其转让给郭建良后不再知道案涉房屋的情况。一审法院认为，吴成忠与徐勇进就案涉房屋签订的租赁协议中明确约定徐勇进不得擅自转租，徐勇进违反约定转租，也未与出租人就案涉房屋进行交接，其以案外人郭建良与吴成忠发生纠纷的时间作为其承租截止时间不予采信，因章喜英明确表示徐勇进代于元吐支付租金至2013年12月31日，故章喜英向徐勇进主张的租金起算时间应为2014年1月1日。3、2013年12月27日徐勇进支付的414000元是否是徐勇进承租期内的房屋租金。章喜英称该414000元系徐勇进从于元吐手中转让案涉房屋承租权及经营资产时，代于元吐支付的结欠吴成忠的租金，而且提供了于元吐与徐勇进签订的转让协议，吴成忠亦表示认可。徐勇进在庭审中虽未确认协议中414000元的支付情况，但徐勇进代理人当庭联系该协议担保人明确表示此协议的存在，庭后徐勇进又否认该协议的真实性，徐勇进的陈述前后矛盾，一审法院对该份协议的真实性予以确认。一审法院认为，徐勇进表示该414000元系支付的其承租期内的租金与事实不符。理由如下：其一，根据其与吴成忠签订的租赁协议，其首期半年的租金应为575000元，而非414000元；其二、414000元金额与于元吐和徐勇进签订的转让协议中需要支付给吴成忠的租金金额相同。其三、徐勇进系从于元吐手中受让了案涉房屋的承租权，需要支付相应的对价才能受让，一审法院要求徐勇进提供履行与于元吐之间协议的相关证据，徐勇进未提供，应承担相应的法律后果。关于徐勇进提供的转账给钱文华的转账凭证，其无证据证明该笔转账系支付吴成忠的租金，故不予采信。综上，针对章喜英的诉讼请求：1、关于租金，一审法院认定章喜英在本案中主张的租金期间为2014年1月1日至2015年9月7日，经核算，该期间的租金为1966095.88元，扣除徐勇进已经支付的租金680000元，徐勇进应支付租金为1286095.88元。2、关于逾期支付租金的违约金，章喜英将逾期支付租金的违约金调整至以结欠租金为基数按每日万分之八计算，是其真实意思表示且未违法法律规定，一审法院予以准许。因为租金起算时间变更，故支付租金的时间也应作相应变更，经核算，截至2015年5月26日逾期支付租金的违约金为256600元，之后的逾期支付租金违约金应自2015年5月27日起以1286095.88元为基数按每日按万分之八计算至实际清偿时止。2、章喜英要求徐勇进支付违约金27万元依据的是房屋租赁协议第十三条第二款，根据该条款系违约方提前解除或者终止本协议的履行，但是章喜英、吴成忠均认为与徐勇进之间的租赁协议并未解除，故章喜英主张该违约金的条件并未成就，该诉讼请求不予支持。3、关于物业费，根据租赁协议租赁期间的物业费应由徐勇进承担，故章喜英向徐勇进主张2014年1月1日至2015年8月31日期间的物业费符合双方的约定，应予支持。4、根据双方的约定，保证金应先抵扣违约金，故徐勇进主张保证金先抵扣租金的意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第八十一条、第八十二条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、徐勇进于判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英关于无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5房屋的租金1286095.88元。（租金起止时间为自2014年1月1日起至2015年9月7日止）。二、徐勇进于判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英逾期支付租金的违约金256600元，并支付在2015年5月27日起以1286095.88元为基数按每日万分之八计算的逾期违约金至实际清偿时止。（上述违约金在徐勇进交纳的30万元保证金中先行扣除）三、徐勇进于判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英关于无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5房屋的物业费32160元（2014年1月1日至2015年8月31日）。四、驳回章喜英的其他诉讼请求。一审诉讼费22772元、保全费5000元，合计27772元，由章喜英负担3078元、徐勇进负担24694元。徐勇进对一审查明的事实没有异议，但认为遗漏以下事实：1、一审查明事实第6项中缺少吴成忠将涉案房屋出租给案外人的相应依据，仅有吴成忠和章喜英的单方陈述即确认租金计算至2015年9月7日；2、一审法院没有查明2014年12月15日双方报警后吴成忠将店铺进行锁门这一事实，一审法院判决2014年12月15日至2015年9月7日的租金由徐勇进承担缺乏事实依据；3、一审查明事实第7项未查明该协议第3条及第5.3条的规定，从该两条均可看出该协议名为债权转让，实际是合同权利义务的概括转让。章喜英对一审查明事实没有异议。各方当事人对一审查明事实没有异议的部分，本院予以确认。二审中，徐勇进补充提交如下证据：1、向农行调取的钱文华开户信息及明细清单，证明2014年6月23日，钱文华收到徐勇进人民币95000元后立即将钱款转出，钱文华系受吴成忠之托接受租金；2、新吴区法院开庭笔录及证人尤其伟、郑某的证言，证明2014年12月15日，吴成忠派人将房屋锁门，致使徐勇进、郭建良无法实际使用，自该日后的租金不应由徐勇进承担；3、湖北高院判决书；4、拍卖信息截屏，该2份证据证明吴成忠与章喜英签订债权转让协议的行为涉嫌规避生效法律文书，转移财产，且涉案房屋出租时已存在抵押，出租人吴成忠未披露，目前房屋被查封，进入拍卖程序。经质证，章喜英对证据1的真实性没有异议，但关联性及证明目的有异议，认为无证据证明吴成忠委托钱文华代其接受租金的事实，故对徐勇进向钱文华支付的95000元系本案租金的主张不予认可，且不排除徐勇进与钱文华有其他的金钱来往；对证据2开庭笔录真实性无异议，但对证人证言及开庭笔录的证明目的有异议，徐勇进认为2014年12月15日有出警记录，但本案只有一份出警记录，证人尤其伟陈述有两份出警记录与之有冲突，其次两位证人的身份也有异议，两证人与澳门豆捞之间无任何劳动关系证明，不能证明其在澳门豆捞工作，其证人证言也不具有任何法律效力，且尤其伟在发问过程中与上次庭审回答存在多次冲突，郑某对当初的锁门事件也只是耳闻并不在现场，故庭审笔录及证人证言不能证明吴成忠于2014年12月15日收回租赁房屋，且证人尤其伟也陈述郭建良在12月15日后有搬迁行为，故涉案租赁物的控制权还是在实际使用人中；对证据3、4的真实性无异议，但判决书可以看出湖北银行对系争租赁物享有抵押权，且已启动拍卖程序来实现其权利，吴成忠将系争租赁物的租金转移给章喜英不侵害湖北银行的权利，故章喜英与吴成忠不存在虚假陈述、虚假转让的情形。章喜英二审未补充提交证据。本院对徐勇进二审补充证据的真实性、合法性予以确认，关联性及证明目的综合全案予以确定。二审另查明：1、钱文华中国农业银行银行卡交易明细清单显示，2014年6月23日，钱文华收到转账95000元，同日转出94900元。徐勇进主张钱文华收到其转账后即转出系受吴成忠之托收取租金。2、新吴区人民法院2018年6月15日开庭笔录记载：“被告郭建良辩称由于吴成忠不愿将该房屋租赁给被告导致双方发生纠纷，吴成忠将房门锁住不让经营，双方因此分别报警。”证人尤其伟到庭陈述，其一直负责澳门豆捞的管理和后勤，因为租金问题，徐勇进和房东吴成忠有点纠纷，记得是在2014年圣诞节前吴成忠叫人来店里锁门，当时报警处理，二三个月后吴成忠妻子与郭建良就饭店内装饰物品等进行清算，郭建良将店内物品搬离。证人郑某到庭陈述，其在澳门豆捞后厨上班，元旦前（具体哪天记不清楚）看见门被锁了，听别人说是房东锁的，当天等了会就走了，饭店关门后就离职了。3、湖北省高级人民法院（2015）鄂民二初字第00047号民事判决主文第三项载明：武汉鑫焕然贸易有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务时，湖北银行股份有限公司宜昌万寿桥支行有权以下列财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿：……吴成忠名下的锡房他证字第WX10003967**号、第WX10003967**号、第WX10003967**号、第WX10003967**号、第WX10003967**号、第WX10003967**号《房屋他项权证》项下房产，锡崇他项（2013）第001691号、第001692号、第001693号、第001694号、第001695号、第001696号《土地他项权证》项下土地使用权……。上述房产及土地使用权已进入拍卖程序。4、无锡市梁溪区人民法院2016年12月15日的《质证笔录》中，徐勇进代理人在对章喜英提供的《债权转协议》进行质证时发表了如下质证意见：“…。该债权转让的合法性有异议。吴转让的债权是不真实的，吴与被告之间的债权债务关系已经消灭，吴在长达20个月的时间内从未向被告主张债权的原因，租赁权是复杂的用益物权，即使收取租金的权利也不是普通的只包含金额的债权，不能像普通的债权转让一样简单的转让，需要承租人和出租人双方确认，……。”5、无锡市公安局崇安分局崇安寺派出所2014年12月15日的两份《接处警工作登记表》载明：报警人吴成忠称其在解放东路澳门豆捞是租给徐勇进的，现徐勇进一直不付租金，且徐勇进未经其同意将房子转租郭建良，其要收回房子，双方发生纠纷；报警人郭建良称其2014年10月14日与徐勇进签订企业整体转让协议书，其交纳了45万元给徐勇进，后郭建良接手了解放北路17号澳门豆捞的经营，现解放北路17号的产权人吴成忠锁其店门不让其接手，双方发生纠纷。综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案的二审争议焦点为：1、章喜英原告主体是否适格；2、涉案债权转让协议是否有效；3、徐勇进在一审中有无提起诉讼时效抗辩；4、租金计算的截止时间及是否先用保证金抵扣租金；5、违约金计算标准是否过高。关于第一个争议焦点，本院认为，章喜英原告主体适格。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十九条的规定，只要不违反法律规定的情形，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，吴成忠与章喜英签订的《债权转让协议》第一条“转让标的债权”明确约定了“本协议项下所转让的标的债权为甲方所持有与徐勇进的债权，债权金额租金1298698.63元、电费10053.18元，物业费水费55000元及相应的逾期支付租金违约金、合同违约金和相关从权利”，也即吴成忠将其对徐勇进享有的租金及其他垫付费用的相关债权转让给章喜英，而非将其房屋租赁协议中的权利义务概括转让。徐勇进上诉称《债权转让协议》“鉴于”部分第3条约定了章喜英受让的是吴成忠在《房屋租赁协议》中对徐勇进所享有的全部权利和义务，对此本院认为，从合同的标题及正文内容来看，双方约定转让债权的意思表示明显，“鉴于”部分一般是合同签订的背景介绍，而非合同的正文内容，徐勇进从“鉴于”部分的内容推断吴成忠概括转让其合同权利义务，与事实不符。徐勇进还主张从《债权转让协议》第5.3条“自本协议签订起，承继与标的债权有关的一切风险、责任损失和费用”及第1.4条“乙方受让甲方债权，在实现该全部债权后需向甲方支付人民币100万元”可看出涉案债权转让实际是《房屋租赁协议》整体转让，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院认定吴成忠履行了通知义务，债权转让成立，并无不当。章喜英作为《债权转让协议》的受让人，其原告主体适格。关于第二个争议焦点，本院认为，涉案《债权转让协议》合法有效。徐勇进上诉称，吴成忠将其对租赁房屋收取租金的债权转让给章喜英，是故意转移财产规避法院生效裁判，严重损害了湖北银行的权益，该转让协议无效。对此，本院认为，徐勇进上述主张缺乏事实和法律依据。首先，章喜英与吴成忠签订的涉案《债权转让协议》系双方当事人自由意志体现，且不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效；其次，徐勇进没有证据证明章喜英与吴成忠存在恶意串通，其主张依据《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的规定，缺乏前提要件；再次，吴成忠经湖北高院判决应当对上海焕然贸易有限公司的债务承担连带清偿责任，湖北银行已经按照法律程序申请对吴成忠名下房屋土地进行拍卖后优先受偿，而吴成忠转让涉案与租金相关的债权系对其享有的债权的合法处分，与湖北银行申请执行程序并不相悖，更不能构成《债权转让协议》无效的理由。关于第三个争议焦点，本院认为，徐勇进在一审期间未提出诉讼时效抗辩。徐勇进主张其在一审时提出过诉讼时效抗辩的依据是其曾在无锡市梁溪区人民法院2016年12月15日的《质证笔录》中表述“吴成忠在长达20个月的时间内从未向被告主张债权”，但是从这句话的出处来看，是其在对章喜英提供的《债权转让协议》进行质证时发表的质证意见，其从未在答辩意见中明确提出诉讼时效抗辩，并且从《质证笔录》中的原文记载来看，“…。该债权转让的合法性有异议。吴转让的债权是不真实的，吴与被告之间的债权债务关系已经消灭，吴在长达20个月的时间内从未向被告主张债权的原因，租赁权是复杂的用益物权……”，其言明此句并非是提出了诉讼时效抗辩，而是强调其认为吴成忠与徐勇进债权债务已消灭的原因即吴成忠长达20个月从未向徐勇进主张债权。一审法院在判决时未将诉讼时效问题列为争议焦点，也印证了徐勇进在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，现其在二审时并非基于新的证据而提出本案已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本院不予支持。关于第四个争议焦点，本院认为，论及涉案租金的截止时间，应首先确定徐勇进与吴成忠房屋租赁合同权利义务的终止时间。合同约定的租赁期限为5年，双方尚在租赁期限内即产生纠纷，应当按照法律规定来确定合同终止时间及实际租赁期间。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案系因吴成忠在发现徐勇进未经其允许将涉案房屋转租给郭建良且收取不到租金后引发的纠纷。究及双方的合同法律责任，本院认为，徐勇进未经吴成忠同意，将涉案房屋转租郭建良违约在先，吴成忠本可以通过单方解除合同并追究对方违约责任的途径保护自己的权益，但其却以擅自锁门的方式使得承租人与次承租人均无法使用租赁房屋，也违反了其基本合同义务。并且，从法律行为实施的后果来看，吴成忠于2014年12月15日锁门的行为实际已产生合同解除的法律后果，其以自己的行为表明不再提供案涉房屋给徐勇进，而徐勇进在锁门后也未要求继续履行合同，并且在2014年12月15日后该房屋一直空置，双方的租赁关系于该日已实际解除。吴成忠主张双方租赁协议并未解除，其只是代徐勇进将房屋于2015年9月8日另租他人，与事实不符，本院不予采信。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，本案租赁截止时间应该计算至合同解除日即2014年12月15日。一审法院根据章喜英的主张确认租赁期间计算至2015年9月7日，应予纠正。同时，根据《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2014年12月15日吴成忠锁门、双方产生纠纷后，徐勇进与吴成忠均怠于处理合同解除相关事宜。即使吴成忠在与次承租人郭建良就内部装修及物品进行清算时，亦未通知徐勇进解除合同。徐勇进在无法使用租赁房屋且吴成忠与郭建良已进行清算的情况下，仍未主动就租赁合同是否解除与吴成忠进行协商，双方放任租赁房屋空置，对此期间产生的租金损失，理应各半负担。至于保证金是否先用于抵扣租金，因双方在《房屋租赁协议书》第八条第1款中明确约定产生违约责任的先行从保证金中扣收，此处“违约责任”理解为违约金应当明确无误，而非理解有歧义，徐勇进上诉称应当做出对其有利的解释，先行抵扣租金，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于第五个争议焦点，吴成忠与徐勇进约定每日按逾期支付租金之千分之三向对方支付逾期违约金，一审中章喜英虽然已将违约金标准调整至每日万分之八，但一审法院在徐勇进以不违约为由进行免责抗辩的情况下，没有向徐勇进释明若不支持其免责抗辩，是否主张调整违约金，仍有不当。现徐勇进二审中主张违约金过高应予调整，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案《房屋租赁协议书》就逾期支付租金约定了逾期违约金责任，就吴成忠收取租金的权利而言，其因徐勇进逾期未付租金所造成的损失仅为利息损失，一审法院以日万分之八的标准判处违约金远高于以中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的利息损失，应当予以调整。综上，本院认为，章喜英与吴成忠的债权转让合法有效，徐勇进应当向章喜英支付租金及逾期支付的违约金。如前所述徐勇进应当对截至2014年12月15日的租金承担全部付款责任，对2014年12月16日至2015年9月7日的租金承担一半的付款责任。按2014年7月1日至2014年12月15日168天计算的租金应为575000/184*168=525000元，按2014年12月16日至2014年12月31日16天计算的租金应为575000/184*16=50000元。因徐勇进2014年1月1日至6月30日的租金575000元已付，2014年7月1日至12月31日的租金已付105000元，自2014年12月16日之后的租金承担一半，因此，徐勇进应当支付的租金为：（525000-105000）+50000/2+575000/2+241095.88/2=853047.94元。一审法院将2014年12月16日至2015年9月7日的租金全部判由徐勇进承担欠妥，应将（50000+575000+241095.88）/2=433047.94元从1286095.88元中扣除。至于逾期付款违约金，本院按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准调整如下:从2014年1月1日至2014年3月16日，以575000为基数；从2014年5月26日至2014年6月24日，以575000-50000/2=550000元为基数；从2014年6月25日至2014年12月15日，以550000-105000=445000元为基数；从2014年12月16日起至实际付款日止，以853047.94元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，徐勇进的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1123号民事判决第三、四项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1123号民事判决第一、二项；三、徐勇进于本判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英租金853047.94元；四、徐勇进于本判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英逾期支付租金的违约金，从2014年1月1日至2014年3月16日，以575000为基数；从2014年5月26日至2014年6月24日，以550000元为基数；从2014年6月25日至2014年12月15日，以445000元为基数；从2014年12月16日起至实际付款日止，以853047.94元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22772元，保全费5000元，合计27772元，由徐勇进负担17980元，章喜英负担9792元；二审案件受理费22772元，由徐勇进负担12980元，章喜英负担9792元（章喜英一审时已预交27772元，徐勇进二审时已预交22772元，徐勇进应于本判决生效之日起十日内将其应当支付的部分诉讼费8188元直接支付给章喜英）。本判决为终审判决。审判长  张浩审判员  李骏审判员  酆芳二〇一八年八月二十八日书记员  刘芳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。