黑龙江省富裕县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0227民初328号原告（反诉被告）：黄冬梅，女，1989年6月2日出生，满族，无业，住黑龙江省富裕县。委托诉讼代理人：任传峰，黑龙江鸿盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋云丹，女，1982年7月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。委托诉讼代理人：张旭，黑龙江任强波律师事务所律师。原告黄冬梅与被告宋云丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄冬梅及其委托诉讼代理人任传峰到庭参加了诉讼。被告宋云丹委托代理人张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄冬梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方于2017年10月29日签订的《房屋买卖协议》；2、请求被告立即从富裕县富裕镇佳合一期15号楼3单元403室迁出，将该房屋交还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于富裕县佳合一期15号楼3单元403室的房屋属于原告个人所有。2017年9月10日，因原告外出授权给前夫阎某，由其代为出售该房，并有权以原告或阎某的名义对外签署房屋买卖合同和收取房屋价款，委托期限为房屋出售事宜办理完毕或原告自外地回到富裕县接手房屋出售事宜止，同时阎某出房屋所产生的法律后果由原告承担。2017年9月末，阎某将该房屋出卖给被告，收取了被告5,000.00元定金后，于2017年9月29日将房屋将付给被告使用。2017年10月29日，被告将剩余的1.5万元定金交齐后，阎某与被告签订了《房屋买卖协议》，约定：房屋总价款为人民币18万元，被告在签订协议时先行交付定金2万元，余款在2017年12月21日前一次性付清；如被告违约所交定金不予退还；付完定金后被告自愿在该房屋内重新装修，如被告未在规定时间内付清剩余房款，被告装修归原告所有。协议签订后，被告未在约定的时间内将剩余的购房款16万元一次性付清，经原告多次催讨均未果，且至今一直在占有使用该房。综上，原告认为，阎某作为原告委托代理人有权出售该房屋，阎某代理行为的后果应由原告承担，原告对阎某与被告签订的《房屋买卖协议》予以认可，现被告作为购买人，应当按照约定如期如数交付剩余房款，现逾期不给的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，故为切实维护原告的合法权益，根据〈合同法〉等相关法律之规定，特诉至贵院，请依法公正裁决。被告辩称，原告与被告签订的买卖合同隐瞒房屋存在抵押物权的事实真象，并且合同签订人阎某在签订合同时并未明示代理人身份。对被告说该房屋系阎某本人所有，原告基于信任向其缴纳定金后，待原告外出回家后向被告出示房产证后，发现房屋并非阎某所有，并且存在抵押物权。原告要求更改签订主体，原告拒绝，原告承诺，立即通知债权人，并解除抵押登记，但迟迟未办理。后被告基于不安心理，合法拒绝给付购房余款，并要求解除合同，要求其返还定金。原告拒绝引发本案争议。对于抵押物的转让，我国民法通则，担保法和物权法均作出了规定。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则的若干意见》的规定，抵押物如抵押人自已占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，其行为无效。原告行为导致合同无效，合同无效的法律后果系自始无效。原告方过错在先，不解除他物权未经过抵押权人同意出售房屋，被告现有不安抗辩权。故被告方有理由拒绝给付购房款项。原告的行为构成根本性违约行为，导致被告的物权一直不能实现。根据定金罚则，应当双倍返还定金。反诉原告宋云丹向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告双倍返还定金40,000.00元；二、被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉被告授权前夫阎某与反诉原告签订房屋买卖合同，反诉原告给付两万定金的行为系代理行为，行为的法律后果应当由反诉被告承担。反诉被告与反诉原告签订买卖协议收取了反诉原告两万元定金，反诉被告在房屋存在抵押物权的情况下没有履行告知反诉原告的义务，也没有经过抵押权人同意就出售房屋的行为导致反诉原告无法实现物权。反诉被告的行为构成根本违约。依法应当双倍返还40,000.00元。反诉被告黄冬梅辩称，被告的反诉请求依法不能成立应予驳回，被告反诉所基于的事实是原告在出售房屋时未告知该房屋存在抵押贷款的情况该事实不存在。原告的委托代理人阎某在与被告进行委托洽谈时已明确告知该房屋系原告所有并由银行贷款，在被告将房款交付后原告方偿还贷款消除抵押权后协助被告进行更名过户，因而原告方在签订合同时不存在违约行为，其反诉请求应予驳回。原告（反诉被告）为证明自己的主张，提供如下证据：1、证人阎某（系原告前夫）出庭证实，证明当时黄冬梅委托我给她卖楼，把楼卖给宋云丹。我卖给宋云丹楼房后跟宋云丹签订合同的时候告诉宋云丹房子有贷款，宋云丹表示同意。我当时跟宋云丹说了，大概有七八万块钱；宋云丹当时是说把房款给我们，然后跟着我们一起去还完贷款，在一起去过户；过户费由宋云丹承担；房照她看了，是黄冬梅的名字；宋云丹知道房子不是我的名字，我只是卖房的受委托人。被告质证认为，有异议。真实性有异议，证人是原告的前夫，证人与原告间有利害关系；我方对证人的资格也存在异议，房屋买卖合同签订的主体是阎某书写的，是隐名代理，存在法律上的利害关系，因为被告有可能会承担合同解除后的相关权利义务；证人所述在房屋买卖时出具房产证是虚假的，被告并没有看到房产证，当时阎某说房子是他的。到黄冬梅回来向被告出示房产证，被告才知道房子是黄冬梅的并且存在抵押贷款。本院认为，该份证人证言与其他证据相互印证，形成了证据链，故对该份证人证言的证明目的予以确认。2、证人张某出庭证实，证明原告黄冬梅是我朋友，黄冬梅跟我说卖房子的钱到期了，让我跟黄冬梅去要钱，我就跟她去了。买房子那个女的说想要先让黄冬梅把房子贷款还了过户给那女的名下，那个女的用这个房子贷款再把买房子钱给黄冬梅，黄冬梅当时没同意，说需要先给买房款，用买房款还贷款再给那个女的过户，她俩商量半天也没达成一致意见，我俩就走了。2018年元旦前的时候，具体时间我不记得了；那个女的说让黄冬梅先把房子给她过户，然后她用这个房子去贷款，贷出来款再给黄冬梅房钱。但是黄冬梅是说让那个女的先把房款给黄冬梅，黄冬梅拿钱去把贷款还清然后给那个女的过户；应该是知道的，因为我跟黄冬梅一起去的时候她俩说贷款这个事了。被告质证认为，无异议。本院认为，该份证人证言与其他证据相互印证形成了证据链且被告对该份证人证言无异议，故对该份证人证言的证明目的予以确认。3、富裕房权证富裕字第××号房屋产权证一份、房屋买卖协议复印件一份、委托书一份，房屋产权证、房屋买卖协议一份，证明本案所争议的房屋为原告所有，且在房照的附记中明确记载该房在信用联社有银行贷款107,000.00元。2017年9月10日，原告委托阎某将该房予以出售，阎某在2017年10月29日与被告签订房屋买卖协议，协议约定房屋总价款为180,000.00元，定金20,000.00元，其余房款在2017年12月21日前一次性付清，如被告违约所交定金不予退还，被告自愿对房屋的装修归原告所有。同时合同第四条明确约定，签订买卖协议后甲方即原告不得再行买卖、抵押、担保等涉及房屋的法律事项，不得再行买卖、抵押、担保的约定条款也说明了合同的双方主体均明知该房之前有抵押、担保的情形，只不过约定协议签订后不得第二次抵押、担保。同时也印证被告在签订协议时已明知房屋有抵押的情形，况且作为买受人对房屋有查勘的义务，其本人在查看房照的同时也已经明知了抵押的情况。被告质证认为，对产权证和房屋买卖协议真实性无异议，对授权委托书真实性有异议。原告在出售房屋时未向被告出具授权委托书，该授权委托书是原告后期伪造的。并且该三份证据不能证明原告所述的证明目的。不能证明被告在签订合同时告知该房屋存在抵押贷款的事实，房屋买卖协议中并未对房屋存在贷款的相关事宜进行约定，抵押物权是对被告形式债权和物权的一项对抗权利，双方在合同中对该条款未约定不符合生活常理。授权委托书如果在签订合同时向被告出示，应当将授权委托书交付由被告保管，以兹证明阎某的代理行为有效。本院认为，因被告对房屋产权证及房屋买卖协议无异议，故对该组证据予以确认。被告宋云丹（反诉原告）提供如下证据：2017年10月29日协议书复印件一份，证明该份协议书双方签订买卖协议属于预约合同，反诉原告已经向反诉被告履行了先合同义务。房屋买卖协议和这份协议书可以证明被告向原告隐瞒了房屋所有权主体。现在反诉被告违约，应当双倍返还定金。原告质证认为，真实性无异议，对协议书属于预约合同的观点我方予以认可。但双方于当天又签订了一份正式的房屋买卖协议，对房屋的总价款及权利义务进行约定，该签订时间处于原告给阎某的授权期限内，根据授权阎某有权以自己的名字对外出售房屋。不存在我方隐瞒房屋所有权的情形。同时该协议书也印证了本诉原告诉状中所称的本诉被告在买卖协议签订前于2017年9月份已经实际使用该房屋。本院认为，因原、被告对该协议的真实性无异议，故对该份证据的真实性予以确认。根据原、被告的举证和本院对证据的认证意见，本院认定如下事实：2017年10月29日，阎某（即甲方）与宋云丹（即乙方）签订了一份《房屋买卖协议》约定：“1、甲方将位于富裕县佳合一期15号楼3单元403室，房屋建筑面积为52.5平方米卖给乙方，价格为人民币壹拾捌万元整，180,000.00元；2、乙方在签订协议时先付给甲方定金贰万元整，20,000.00元，余款2017年12月21日前一次性付给甲方，甲方为乙方出具收据；3、如乙方违约，所交定金不予退还，付完定金后乙方自愿在该房屋内重新装修，如乙方未在规定时间付清剩余房款，乙方装修归甲方所有，如甲方违约赔偿乙方定金款的双倍；4、签订买卖协议后甲方不得再行转卖、抵押、担保等涉及此房屋法律事项；5、甲方于2017年9月29日，将房屋交予乙方。交房之前房屋产生的各项费用由甲方负责，以后由乙方负责；6、乙方付清剩余房款后即办理过户，该房屋过户手续及费用均由乙方负责承担，甲方必须提供过户所需的证件并协助乙方办理；7、该房屋买卖交易是甲、乙双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等事项”。同日，双方又签订了一份《协议书》约定：宋云丹购买阎某位于佳合一期15号楼3单元403室的楼房，宋云丹于2017年10月29日将付定金贰万元整，20,000.00元，已付壹万肆仟元整14,000.00元，剩余6,000.00元双方约定于2017年10月31日前一次性付清，否则宋云丹立即搬出甲方房屋，所交定金不予退还。屋内装修系宋云丹自愿装修，如宋云丹违约所有装修归阎某所有。另查明，2017年9月29日，原告将房屋交付给被告宋云丹。本院认为，原、被告双方应本着诚实信用原则，按合同约定行使权力和履行义务。本案中，一、关于受委托人阎某是否有权代原告黄冬梅签订合同的问题。在双方签订的合同中出卖方的签订主体虽不是原告黄冬梅（即房屋的所有权人）本人签订，但签订者系原告黄冬梅的受托人，其有权代原告行使民事权利且原告黄冬梅亦对受托人阎某的代理行为予以认可，故对受委托人阎某的代理行为予以确认；二、关于该房屋存在抵押贷款的问题。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故实现抵押权的主体不是本案被告宋云丹而是抵押权人，即银行。根据以上规定，抵押权的去除一是由抵押人去除，二是由受让人代为去除。原、被告双方在合同中约定：“乙方付清剩余房款后即办理过户”，根据这一约定乙方（即本案的被告宋云丹）应先向甲方履行给付义务，给付后甲方才协助乙方办理房屋过户手续。被告宋云丹未按约定给付原告黄冬梅全部购房款其行为已构成违，故该房屋虽有抵押但不影响买卖合同的效力；三、关于被告宋云丹反诉的问题。本案在诉讼中，被告宋云丹提起反诉，但在本院规定的期限内被告宋云丹未交纳反诉费，故对被告宋云丹的反诉请求，本院不予审理。综上，对于原告的诉求应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2017年10月29日签订的《房屋买卖协议》。二、被告宋云丹于本判决发生法律效力后十日内从富裕县富裕镇佳合一期15号楼3单元403室搬出，将该房屋交还原告黄冬梅。案件受理费3,900.00元，由被告宋云丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  屈文祥审判员  张 红审判员  田永光二〇一八年八月二十六日书记员  闫 莹