广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初7587号原告：梁铁牛，男，1964年1月22日出生，汉族，住广东省开平市，委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文，广东正明扬律师事务所律师助理。被告：杜景新，男，1954年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：梁健全，男，1977年2月11日出生，汉族，住广东省开平市，被告：佛山市南海区大沥镇河西经济联合社，地址：广东省佛山市南海区大沥镇河西村，组织机构代码C03739174。负责人：吴炜森，该社社长。被告：佛山市南海区大沥镇河西经联社溪一股份合作经济社，地址：广东省佛山市南海区大沥镇河西村，组织机构代码696490625。负责人：梁棣铨，该社社长。四被告共同委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所实习律师。第三人：佛山保恒企业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利洲际酒店14楼1412室，统一社会信用代码91440605MA4W57KB7G。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：梁红艳，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。原告梁铁牛诉被告佛山市南海区大沥镇河西经济联合社（以下简称河西经联社）、佛山市南海区大沥镇河西经联社溪一股份合作经济社（以下简称溪一经济社）、杜景新、梁健全、被告佛山保恒企业管理有限公司（以下简称保恒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案。本院依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭审理了本案。诉讼中，原告明确在本案不向保恒公司主张权利，本院变更保恒公司为第三人继续参加诉讼。原告的委托诉讼代理人李红、四被告的共同委托诉讼代理人杨立明、第三人保恒公司的委托诉讼代理人李军、梁红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.四被告向原告支付地上建构筑物拆除补偿款80000元及从起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；2.四被告向原告支付2017年10月25日起至2018年5月31日期间的经营损失280000元（40000元/月）及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；3.四被告向原告支付搬迁费用14040元（按两个月租金计算）及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；4.被告梁健全、杜景新退还原告2017年11月、12月的租金及税金14320元及自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；5.被告梁健全、杜景新退还原告押金20000元及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；5.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：被告梁健全和杜景新承租河西经联社及溪一经济社所属的位于溪一工业区内几千平方米土地后以组建建材市场为由，吸引了包括原告在内的十几个经营者入场经营建材(竹木、石材)加工、批发、零售等业务，之后杜景新以个人名义将建材市场注册登记为“佛山市南海区森驰竹木建材经营部”(以下简称森驰经营部)。原告入场时涉讼租赁物只是一大幅空地，原告承租了其中两块空地（每块地270平方米）后出资搭棚、建办公场地自行做起了建材生意，每个月缴纳140元的挂靠税金。2017年10月25日，原告收到梁健全发出的《搬离通知函》。2017年11月16日河西经联社和溪一经济社等经济组织集体发出《解约公告》：“位于佛山市南海区大沥镇桂澜路北延线西侧的河西聚豪片区改造项目地块(详见红线图)因三旧改造需要，权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，权属人已委托中标公司保恒公司负责该地块的整理工作(租赁合同解约清退、地上建构筑物拆除等)，请相应的补偿权利人积极配合解约补偿工作”。森驰经营部位于改造范围内，保恒公司对整个涉讼租赁物展开了解约补偿工作，包括对经营场所、上盖建筑物、机械设备、办公用品等均做了全面的价格评估。梁健全为侵吞所有解约补偿款才责令包括原告在内的所有经营者提前无条件搬离。原告认为，第一，从原告与梁健全签订的《租赁合同》可知，租赁期直至2018年5月31日才到期。梁健全在租赁期内要求原告无条件搬离已构成单方违约，应承担违约责任；第二，据原告所知，被告河西经联社、溪一经济社对涉讼租赁物的解约补偿范围包括搬迁费用、赔偿提前解除合同造成的经营损失等违约金、拆除地上建构筑物等的补偿等项目，而原告出资搭建的厂房、办公场所等地上建构筑物、办公用品、机械设备均在补偿范围之内，按照“谁出资、谁受益”的公平原则，相应补偿款的受益人应为原告。然从被告限期搬离起，原告已无法正常经营，还以停水、停电的手段逼迫原告搬离，原告与其他经营者一直努力与多被告协商解决补偿事宜，均未能达成一致。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请，以使原告的合法权益不受非法侵害。被告杜景新和梁健全共同答辩称，原告与被告签订的《租赁合同》实际租赁的标的物是由被告杜景新搭建的简易工棚，但涉讼土地为农用地不得用于非农建设，涉讼建筑物也属于违章建筑应当拆除，由此可见双方之间仅存在事实上的建筑物占用关系，该《租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原告均无权主张本案的全部诉讼请求，恳请贵院全部驳回。一、关于被告是否需要向原告支付建构筑物拆除补偿款的问题。本案的涉讼土地上盖建构筑物均是由被告杜景新投资建造，不论是按房产论处还是以建筑材料论处，都属于杜景新的个人资产，与原告无关。反观本案，原告在对其所谓的“建筑投入”没有丝毫举证。反而从《租赁合同》中关于租赁物的表述为“建筑物”可证实，涉讼土地的上盖建构筑物肯定不是原告的投资，否则租赁标的物表述应当仅仅是“土地”，同时应明确约定到期后建筑物归属问题才符合常理。因此，原告无权就涉讼土地的上盖建构筑物向被告请求支付拆除补偿款。再者，涉讼厂房虽由杜景新投资，但仍属于违章建筑，从法理上来说权属问题尚未清晰。因此就建筑物是否需要补偿问题也不宜在本案中处理。二、关于被告是否需要向原告支付经营损失的问题。首先，原告不存在经营损失的问题。实际上，自原告收到解约公告至今，原告仍然在营业，且没有任何证据显示原告存在经营损失。其次，即使《租赁合同》无效，仍具有一定的参考意义，但被告确实不存在违约行为。虽然村集体于2017年11月16日向原告发出了解约公告，但被告并无实际表明原告应于具体哪一日之前搬离，即实际上没有预先违约的意思表示，且原告也在没有按时缴交占用费的情况下一直进行正常的经营活动至今。自被告向原告出具解约公告后，并无要求原告马上搬迁，采取停水停电措施是因为原告长期拖欠场地占用费而无奈选择的私力救济行为。因此，被告的行为不构成违约，若原告确造成经营损失，是其自身的经营问题，与被告无关。三、关于被告是否需要向原告支付搬迁费的问题。由于原告在合同期满后仍在没有缴交占用费的情况下继续占用涉讼建筑物进行经营，因此即使是有效的租赁合同也不应支付搬迁费用，更何况本案合同无效。综上，原告向被告请求支付搬迁费用，没有事实依据。四、关于被告是否需要向原告退还押金的问题。被告无需向原告退还押金。自被告向原告发出《解约公告》至今，原告不但没有按期搬迁，依然占用被告的租赁物作为经营场所，且自2018年1月起，原告再没有向被告缴纳任何使用费，而被告依然每月向经济合作社缴纳土地使用费。原告理应向被告支付使用租赁物期间的占用费。因此，原告向被告支付的押金，应首先冲抵原告拖欠的土地使用费，无需退还。原告要求被告退还租金，没有现实依据。五、关于本案诉讼费的支付问题。原告提起本案之诉讼，如上述所言，没有法律及事实依据。本案的诉讼费理应由原告承担。综上，望贵院查明事实，依法驳回被告的诉讼请求。被告河西经联社和溪一经济社共同答辩称，溪一经济社作为出租方，对杜景新、梁健全的转租行为并不知情，也从未同意。本案为租赁合同纠纷，河西经联社与溪一经济社均不是本案原告的合同相对方，因此不是本案适格的诉讼主体，对于杜景新、梁健全是否应该承担责任，或承担何种责任与两被告无关。第三人保恒公司述称，保恒公司并非各案适格主体，第一，保恒公司仅与河西经联社存在土地管理合作关系，与各案原告无任何法律关系。第二，各案为租赁合同纠纷，保恒公司不是各案原告的合同相对方，不是各案适格的诉讼主体。第三，根据原告与被告梁健全签订的租赁合同约定，租赁期内如遇政府征用本经营场所的，双方均无条件服从，所有补偿款归被告梁健全所有，第九条约定，征用后除需提前通知原告并免收两个月租金作为搬迁费用外，被告梁健全不另作补偿。国家征收与补偿条令明确将被征收人限定为所有权人，各案原告系征用土地的次承租人，其并非征收补偿的对象。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对相对方未就其真实性提出异议的证据予以确认并在卷佐证；对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：原告出示的照片，被告河西经联社和溪一经济社虽对真实性有异议，但未举证推翻，且相对方被告杜景新、梁健全予以确认，本院对该照片真实性予以认可；原告出示的建构筑物征询意见明细一览表，未举证证明与本案相关，本院对其证明力不予认可；原告出示的关于水电费收据，未举证证明与本案相关，且相对方原告对上述证据均有异议，本院对该证据证明力不予认可；被告杜景新、梁健全出示的照片、收款收据，未举证证明与本案相关，且相对方原告对上述证据均有异议，本院对该证据证明力不予认可。结合本案事实及采信的证据，本院认定事实如下：涉讼土地位于佛山市南海区大沥镇河西社区居委会，登记土地所有权人为佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社农民集体，土地地号为440605007023JA05174，已取得集体土地所有权证，于2016年3月8日登记。2005年6月15日，河西溪头经济合作社（溪一）（甲方）与被告杜景新（乙方）签订两份《租赁合同书》，分别约定甲方将现有土地1760平方米（土名上三）、土地6090.5平方米（土名上三、小垣）租给乙方使用，有偿使用权为30年。2006年2月15日，河西溪头股份经济合作社（甲方）与被告杜景新（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将现有土地5956平方米（土名小垣）租给乙方使用，有偿使用权为30年。2015年6月1日，被告梁健全（甲方）与原告梁铁牛（乙方）签订两份《租赁合同》（以下均简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇河西村溪头股份经济合作社一地块，土名为小垣和上三，及其建筑物租给乙方用作经营建筑材料，乙方支付10000元作为押金。两份租赁合同中乙方租用面积均为270平方米，租赁期为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金为每月每平方米13元，每月应缴租金为3510元；乙方需在每月15号前缴齐当月租金，如逾期七天未缴齐当月租金的，按应缴租金每天1%计收滞纳金，逾期15天未缴齐，视为乙方违约，甲方有权解除合同、没收押金并要求乙方搬离。2015年6月1日，被告梁健全出具收款收据，确认收到原告押金20000元。2017年11月16日，被告河西经联社、溪一经济社等集体组织共同出具《解约公告》，告知位于佛山市南海区大沥镇桂澜路北延线西侧的河西聚豪片区改造项目地块，因三旧改造需要，权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，权属人委托保恒公司负责地块整理工作。诉讼中，原告陈述，原告未就涉讼租赁物与被告杜景新、梁健全进行交接，现仍堆放大量建材在涉讼租赁物内；其主张的地上建构筑物拆除补偿款、拆迁搬迁费及经营损失是估算数额，均是指被告杜景新与被告河西经联社与溪一经济社签订拆迁补偿协议约定拆迁补偿款中关于建构筑物拆除补偿款、拆迁搬迁费及经营损失的款项应归原告所有；在本案向梁健全主张权利是因梁健全收取了属于原告所有的地上建筑物的拆迁补偿款，向河西经联社及溪一经济社主张权利是因两者是拆迁补偿款的发放主体；涉讼合同的相对方为被告杜景新；原告已支付2017年12月31日前场地使用费。被告杜景新、梁健全陈述，杜景新委托梁健全管理涉讼租赁物、签订租赁合同及收取租金费用；两被告没有与被告河西经联社、溪一经济社签订拆迁补偿协议；已收到原告支付2017年12月31日前场地使用费。原告与被告杜景新、梁健全均陈述，涉讼租赁物于2017年11月15日开始停水，于2018年4月13日开始停电，至今未通水通电。被告河西经联社、溪一经济社陈述，两被告没有与被告杜景新或梁健全签订拆迁补偿协议。本院认为，诉讼中，原告明确梁铁牛与梁健全之间就涉讼租赁物签订的两份《租赁合同》的相对方为被告杜景新，结合被告杜景新及梁健全确认为杜景新委托梁健全与原告签订上述合同，因此涉讼租赁合同虽然由被告梁健全与原告签订，但实际上涉讼合同出租方应为被告杜景新。经审查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原、被告既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原告与被告杜景新之间就涉讼租赁物签订的涉讼合同无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告要求被告杜景新退还其已缴纳的保证金20000元的主张依法有据，本院予以支持。至本案庭审辩论终结时，被告杜景新仍未退还保证金予原告，被告逾期退款，确造成原告资金占用损失，原告主张被告杜景新自起诉之日即2018年5月11日起至实际付清时止按中国人民银行同期贷款利率计付利息，依法有据，本院予以支持。虽然涉讼租赁合同无效，但根据公平及等价有偿原则，承租人应参照租赁合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的场地占有使用费予出租人。原告虽主张退还已收取的2017年11、12月的场地使用费及税金。但诉讼中，原告自认其物品仍存放于涉讼租赁物内，并未与被告办理涉讼租赁物交接手续，原告亦未提供证据证明其于2017年10月26日起至2017年12月31日期间未占有使用涉讼租赁物；原告虽主张被告于2017年11月15日停水、于2018年4月停电，但原告未举证证明停水停电是由两被告实施，故本院对原告主张两被告退还上述期间场地使用费、税金及相应利息的诉请不予支持。原告请求被告支付涉讼租赁物因拆迁获得河西经联社、溪一经济社支付的拆迁补偿款中的地上建构筑物拆除补偿款、搬迁费及经营损失，但未举证证明被告杜景新或梁健全收到河西经联社、溪一经济社拆迁补偿款，亦未举证证明搬迁费、经营损失具体数额，故原告上述诉请没有事实和法律依据，本院对原告上述款项及相应利息主张均不予支持。与原告存在租赁合同关系的为被告杜景新，原告以被告梁健全收取征地补偿款、河西经联社及溪一经济社未征地补偿款支付主体为由主张上述被告承担本案债务，根据合同相对性原则，原告的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杜景新应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元，并以该款为本金从2018年5月11日起至实际付清时止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告梁铁牛；二、驳回原告梁铁牛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费7425.40元，减半收取计3712.70元（原告已预交），原告梁铁牛负担3562.70元，被告杜景新负担150元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告梁铁牛，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年八月十日书记员  李 慧