浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终3026号 上诉人（原审原告）：金华市友林物业服务有限公司，住所地：金华市婺城区通园小区******。 法定代表人：尤柏友，执行董事。 委托诉讼代理人：陈肖霞，女，1986年10月3日出生，汉族，住金华市婺城区。该公司员工。 被上诉人（原审被告）：陈磊涛，男，1973年2月6日出生，汉族，住金华市婺城区。 上诉人金华市友林物业服务有限公司（以下简称友林物业公司公司）因与被上诉人陈磊涛物业服务合同纠纷一案，均不服浙江省金华市婺城区人民法院(2018)浙0702民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 友林物业公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判陈磊涛向其支付物业费2346元，滞纳金445.7元。二、本案上诉费用由陈磊涛承担。事实与理由：2015年3月15日，友林物业公司与金华市江滨小区业委会签订《江滨小区物业服务合同》，约定多层住宅为0.35元/月/平方米，2016年2月5日，业委会、社区、物业三方进行协商，考虑到物价上涨严重，人员工资增加，原先的物业费不足以维持物业的开支，故决定将多层住宅调整为0.5元/月/平方米，后于2016年2月29日将该决定在小区内进行公示。物业服务合同中，针对调整物业费也有说明，合同期限内，2015年收费价格在原基础上不变，考虑成本提高及物价上升的因素，2016年的物业费标准在2015年年未重新核定。上调物业费标准后，友林物业公司根据上调物业费标准进行相应的物业服务，绝大部分业主以上调后的物业费标准进行缴费，说明小区业主对调整物业费的认可。故调整物业费合理合法，请求二审法院支持其上诉请求。 陈磊涛未作答辨。 友林物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈磊涛支付物业服务费2346元，滞纳金445.7元（按银行贷款利率的四倍暂算至2017年11月30日止，之后的利息算至法院判决履行之日止）；2.由陈磊涛承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年2月15日，金华市江滨小区业主委员会作为甲方与友林物业公司作为乙方签订《江滨小区物业服务合同》。双方约定，甲方选聘乙方对江滨小区提供物业管理服务，合同期限为2014年3月15日起至2015年3月14日止。乙方服务内容主要有：物业共用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，每幢楼道每周必须清扫一次，扶梯及信报箱每周应擦一次；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；人员的招聘、培训、劳动合同的签订、人员管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅0.35元/月/平方米；泊位费700元/年/个；临时停车4元/晚等。业主或物业使用人应在每年的9月30日之前履行交纳义务。乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方赔偿。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同并有权要求乙方承担由此发生的经济损失：……乙方提供的物业管理服务，业主满意率达不到75%（业主满意率调查应由甲乙及业主代表三方组成联合调查小组，本着公开、公平、公正的原则）。2015年2月5日，金华市江滨小区业主委员会与友林物业公司续签物业服务合同，将合同履行期延长至2017年3月14日止（合同履行期为2015年3月15日起至2017年3月14日止），并约定小区内大型超市物业费标准为7200元/年，幼儿园物业费标准为5000元/年，多层住宅及车位等的2015年收费价格在原基础上不变，考虑到管理成本提高及物价上升因素，2016年的物业服务费标准在2015年年末重新核定，其余主要内容基本不变。2017年度，双方又重新签订《江滨小区物业服务合同》，将合同履行期限延长至2018年3月14日止（合同履行期为2017年3月15日起至2018年3月14日止），并将多层住宅的物业费标准约定为0.5元/月/平方米，其余内容基本不变。2017年9月20日，双方签订《物业管理委托合同补充协议》，对停车费，路面修补、泊位改造费等的收取及分配做出补充约定。上述物业服务合同签订后，友林物业公司持续对江滨小区提供物业服务。陈磊涛系江滨小区13#地B1幢7单元801室住宅（住宅建筑面积为115.11平方米、辅房建筑面积为8.81平方米）业主，其未交纳该住宅自2014年3月15日起至2018年3月14日止的物业服务费。友林物业公司书面催讨未果，诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，案涉《江滨小区物业服务合同》及《物业管理委托合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。业主委员会的选举、表决等属于业主自治范围内的事项，与本案不属同一法律关系，如陈磊涛认为业主委员会在与友林物业公司签订案涉合同过程中存在违法行为，侵害了其合法权益，其可另行主张权利。友林物业公司在合同履行期间对江滨小区业主从事了物业服务行为，陈磊涛应按约支付物业服务费，其虽辩称称友林物业公司存在不作为及服务有瑕疵等情形，但未提交相关证据予以证实，不予采信；《江滨小区物业服务合同》约定业主满意率未达到75%时，业主委员会有权解除合同并要求友林物业公司承担经济损失，但未约定满意率调查系友林物业公司的单方义务，也未约定满意率系业主不交纳物业费的抗辩理由，故对陈磊涛所提因友林物业公司未提交满意率调查情况而拒付或少付物业服务费的抗辩不予采信。物业服务收费标准系物业服务合同的主要内容，应具体明确。在合同履行期间，友林物业公司明知在未履行法定程序的情形下，与小区业主委员会达成的物业服务费标准上调的合意，对陈磊涛无法律约束力，仍按双方合同明确约定的标准予以计算物业服务费，故陈磊涛欠付原告2014年3月15日起至2018年3月14日止的物业服务费应为2141.05元（0.35×115.11×36+0.5×115.11×12）。双方未明确约定逾期支付物业服务费的违约金，友林物业公司主张的滞纳金实质为逾期付款利息损失，其要求陈磊涛按照银行贷款利率的四倍支付滞纳金的诉讼请求无法律及合同依据，酌定按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率从逾期日（各物业费交纳期间上年度10月1日）起计付利息损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈磊涛于判决生效之日起十日内支付金华市友林物业服务有限公司2014年3月15日起至2018年3月14日止的物业服务费2141.05元，并赔偿利息损失160.72元（以483.46元为基数，分别从2014年10月1日、2015年10月1日、2016年10月1日起计算至2017年11月30日止，以690.66元为基数，从2017年10月1日起计算至2017年11月30日止，此后利息损失以2141.05元为基数，计算至判决确定的履行日止，上述利息损失均按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算）；二、驳回金华市友林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如陈磊涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，已预交），由金华市友林物业服务有限公司负担4元，陈磊涛负担21元。 二审期间，友林物业公司提供2016年江滨小区客户物业收费名单一份，共有1563户，未交费的125户，收缴率为92%，证明目的：广大业主对物业费收费标准涨价的事实是认可的。陈磊涛未提供质证意见。本院对该证据的证明力予以确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，业主委员会代表全体业主与友林物业公司签订的物业服务合同及补充协议，均是当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。业主委员会经业主大会选举产生后，对小区物业收费标准不再适用政府指导价，而是采用市场调节价，相关物业费收费标准由业主委员会代表全体业主与物业公司协商确定；至于针对协商确定的收费标准，业主委员会是否已征得一半以上业主同意或事先已得到业主大会授权或事后得到业主认可，应由业主委员会负责，与物业公司无直接关联；如业主认为业主委员会与物业公司协商确定收费标准侵害业主权益，业主可请求相关部门或人民法院予以撤销，但在被撤销之前，仍应视为有效。故友林物业公司主张2016年度多层住宅调整为0.5元/月/平方米的上诉请求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院(2018)浙0702民初2615号民事判决； 二、陈磊涛应于本判决生效后十日内支付给金华市友林物业服务有限公司自2014年3月15日至2018年3月14日的物业服务费2348.24元（0.35×115.11×24+0.5×115.11×24）及其利息损失166.20元（利息损失按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算，其中，以483.46元为基数，分别从2014年10月1日、2015年10月1日起计算至2017年11月30日止，以690.66元为基数，分别从2016年10月1日、2017年10月1日起计算至2017年11月30日止），此后利息损失仍按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率，以2348.24元为基数，计算至本判决确定的履行之日止； 三、驳回金华市友林物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由被上诉人陈磊涛负担；二审案件受理费50元，由被上诉人陈磊涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 楼淑馨 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 张燕燕 二〇一八年八月二十七日 代书记员 谢燕云