福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异201号 异议人（案外人）：黄宏伟，男，汉族，1958年2月11日，住福建省福州市台江区，现住台江区。 申请执行人:林成文，男，汉族，1976年9月11日，住福建省闽侯县。 被执行人：福建宇宏新型建材制造有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡榕岸工业区(福州市岩城水泥有限公司内)。 法定代表人：黄铃。 被执行人：黄宏英，男，汉族，1969年3月7日，住福建省福州市台江区。 被执行人：黄铃，女，汉族，1989年10月10日，住福建省福州市台江区。 被执行人：姜丽，女，汉族，1972年11月24日，住福建省福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人林成文与被执行人福建宇宏新型建材制造有限公司、黄宏英、黄铃、姜丽追偿权纠纷一案【（2016）闽0102执2655号】。异议人黄宏伟对本院查封黄宏英名下坐落于福州市台江区义洲街道西环南路99号东煌花园11＃楼56附属间，308单元（房产权证号：Ｒ0××05）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 异议人黄宏伟的异议请求：请求法院依法裁定解除对福州市台江区义洲街道西环南路9号东煌花园11＃楼56附属间，308单元（房产权证号：Ｒ0××05）的查封，并中止对该房产的执行。 事实与理由：异议人与被执行人黄宏英于2010年5月18日签订《房屋租赁合同》，由异议人承租黄宏英所有的坐落于福州市台江区义洲街道西环南路99号东煌花园11＃楼56附属间，308单元（房产权证号Ｒ0××05）的房屋（以下简称租赁房屋），租赁期限自2010年5月18日至2030年5月18日。 异议人黄宏伟在人民法院查封租赁房屋之前已与被执行人黄宏英签订合法有效的书面租赁合同，并支付了全部租金24000元，且实际占有租赁房屋，现尚处租赁期限内。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此异议人合法享有涉案租赁房屋的承租权，法院对被执行人财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。 综上，法院的(2016)闽0102执2655号公告要求作为合法承租人的异议人在2018年11月25日前腾空迁出上述租赁房屋，显然不符合法律规定。异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条相关规定提出异议，请求法院依法裁定解除的查封，立即中止对上述房屋的执行，维护异议人的合法权益。 异议人黄宏伟为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、《房屋租赁合同》； 证据A2、《残疾人证》； 证据A3、《个人不动产登记信息查询记录》； 申请执行人对异议人黄宏伟提出的异议发表如下意见：异议人黄宏伟与被执行人黄宏英系亲兄弟，违反该法院的强制执行，该二人恶意串通，虚构了房屋租赁事实： 首先，根据黄宏英于2013年1月签署的《抵押（反担保）协议书》第二十一条“甲方（黄宏英）保证乙方（抵押权人）为上述抵押反担保措施的唯一受益人，并享有排他的权利。若甲方对提供的上述反担保抵押物在本协议书签订前或签订之后有反复抵押、再抵押、转让、转移、出租或其他任何影响乙方利益的行为，则乙方将通过有关司法机关乙方追究其刑事责任”之约定，可以看出，异议房产设置抵押前即2013年1月之前并没有出租，因此，黄宏英与黄宏伟于2010年8月《房屋租赁合同》与该抵押协议记载的内容不符。 其次，黄宏英在法院执行局声称：异议房屋是拆迁安置房，为了安置方便，他们家一致同意将东煌花园的安置房的所有权均等级到了黄宏英名下，实际上该房是其兄弟黄宏伟所有，既然异议房屋系黄宏伟所有，为何要想黄宏英租赁，显然双方《房屋租赁合同》系虚假的。 再者，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为20年，该期限的约定明显不符合常理：异议房屋为住宅，不是商业用房，在租赁市场上一般住宅租赁均系一年一签，即便商业用房也鲜有租赁市场超过10年的。 再者，黄宏伟向黄宏英支付巨额“租金”24万元，居然使用现金支付，这也是不合理的，异议房屋2013年的评估价格为61万元，黄宏伟于2010年一次性的24万元足支付该房产的首付款，为何还需租赁？ 综上所述，黄宏英于黄宏伟恶意串通，编制虚假的房屋租赁合同，拒不执行法院作出的生效判决，涉嫌拒绝执行判决、裁定罪，恳请法院裁定驳回其异议请求，并将本案移送相关部门处理，依法追究其民事责任。 本院查明：本案的执行依据为（2014）鼓民初字第2401号民事判决书，判决如下：“……二、被告黄宏英、黄玲对被告福建宇宏新型建材制造有限公司上述欠款承担连带保证责任；若被告未按上述判令还款，原告有权对被告黄宏英所有的坐落于鼓楼区附属间的房产折价或从拍卖、变卖的价款中优先受偿”。 本案进入执行阶段，福州市台江区人民法院曾于2016年4月18日依据（2013）台执行字第1404号执行裁定书查封了黄宏英名下的上述房产，查封期限为三年。2018年4月25日，福州市台江区人民法院同意将上述房产的处置权移交给本院。2019年3月12日，本院做出（2016）闽0102执2655号《执行裁定书》，继续查封上述房产。 另查明，黄宏伟提交的租赁合同载明：黄宏英于黄宏伟签订房屋租赁合同，黄宏英将位于福州市台江区附属间出租给黄宏伟，租期为二十年，自2010年8月10日至2030年8月10日，租赁合同的签订时间为2010年8月10日。同日，黄宏英出具收条表示收到黄宏伟支付的房租24万元。 2013年黄宏英（以下简称“甲方”）与福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司（以下简称“乙方”）签订《抵押（反担保）》协议书》，就位于台江区附属间进行抵押，约定：甲方保证华乙方为抵押反担保措施的唯一受益人，并享有排他的权利。若甲方对提供的上述反担保抵押物在被协议数签订前或签订后有重复抵押、再抵押、转让、转移、出租或其他任何影响乙方利益的行为，则乙方将通过有关司法机关依法追究其刑事责任。 2018年11月6日，宁化街道福瑞社区出具证明，表示黄宏伟现居住于台江区。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，异议人黄宏伟提交的租赁合同上载明的签订时间虽然早于法院查封之前，但合同约定租期20年，并一次性支付20年租金24万元的约定，显然与常理不符。另关于租金的支付问题，24万元的租金仅有收条，没有提供其他的证据予以印证，且异议人提交的证明，也不足以证明其在法院查封前已占有使用案涉房产，故异议人黄宏伟的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人黄宏伟的执行异议请求。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一八年八月十三日 法官 助理  李 榕 书 记 员  张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。