上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初6133号原告(反诉被告)：上海东方网点靖宇店有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张杰，总经理。委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海可润企业发展股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邹学军，董事长。委托诉讼代理人：陈玉华，男。委托诉讼代理人：秦军，上海翊鸿律师事务所律师原告上海东方网点靖宇店有限公司与被告上海可润企业发展股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告上海可润企业发展股份有限公司提起反诉，本院依法合并审理。本案于2018年6月19日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人张杰及委托诉讼代理人郑清清、被告委托诉讼代理人陈玉华到庭参加诉讼。本案于2018年8月9日第二次公开开庭进行审理，原告法定代表人张杰及委托诉讼代理人郑清清、被告委托诉讼代理人秦军到庭参加诉讼。2018年8月15日，本院根据原告的申请裁定准许原告撤回起诉，本案现已审理终结。反诉原告上海可润企业发展股份有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告之间的厂房租赁合同；2、判令反诉被告支付反诉原告租金【以月租金人民币8,000元(以下币种均为人民币)为标准，自2017年12月1日起开始起算至实际归还厂房之日止】；3、判令反诉被告支付反诉原告2017年11月、12月的水电费合计6,803.10元。事实与理由：反诉原告与反诉被告系租赁关系，双方于2016年3月24日约定反诉原告将华新镇华纪路XXX号内的厂房出租给反诉被告，年租金96,000元,租期为5年。为此，双方签订《厂房租赁合同》一份，合同签订后，反诉原告严格履行了合同应尽的义务，然而反诉被告自2017年12月1日开始无故拖欠租金，自2017年11月开始拖欠水电费。反诉被告的行为违反了合同约定，反诉原告多次催讨上述费用均无果，故向本院提出反诉请求。反诉被告上海东方网点靖宇店有限公司辩称：1、涉案厂房已经被纳入动迁范围，无解除合同的必要。2、只同意支付2017年12月1日至2017年12月20日的租金。但因2016年12月20日原告承租的厂房就已经纳入整治范围，原告也已停止经营范围，原告要求对于2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金应当减半收取，2017年12月1日至2017年12月20日期间的租金可以从反诉被告已经缴纳的租金中扣除。3、2017年11月的水电费已经支付，同意支付2017年12月1日至2017年12月20日期间的水电费，但是具体金额需要反诉原告提供相应证据。当事人围绕反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青浦区华新镇华纪路XXX号房屋登记在被告上海可润企业发展股份有限公司名下。2016年3月24日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市华新镇华纪路XXX号，面积600平方米的永久性厂房租赁给乙方使用，租期为五年，起始日期为2016年6月1日，截止日期为2021年5月31日。甲方应于2016年5月1日前将厂房交与乙方使用。租金为96,000元/年(不含税)，租金在租赁期间前两年保持不变，两年后递增为108,000元/年。前两年乙方按照二个月为一个付款期限，先交费后使用，甲方收款后出具相应的收款收据。两年后改为半年一个周期。乙方应于2016年5月1日前支付第一期租金，合计人民币24,000元,并支付人民币8,000元作为租赁保证金，甲方在收到租赁保证金时出具相应凭证，租赁关系终止时，甲方验明厂房设施无人为损坏，本合同项下乙方应付款项全部结清时，保证金于三日内归还乙方，甲方收回凭证。违约责任：1、在租赁期间，甲方不得出卖该厂房，如出卖该厂房，甲方向乙方支付违约金，乙方不得中途退租，否则乙方向甲方支付违约金(均按以下第三条)。2、乙方应按时支付房租，若乙方逾期10天不缴纳房租，甲方有权按租金0.2%的标准收取滞纳金，若逾期30日，视为中途退租。3、甲乙双方违反上述两条规定均视为违约，应承担相应的违约责任。如甲方违约须承担相当于两个月租金的违约金并补偿乙方装修装潢费用。若乙方违约须承担相当于两个月租金的违约金，作为违约方向另一方的赔偿，单方面终止合同；如有其它行为造成损失的，将追究其法律责任。该厂房遇国家市政规划，如土地征用、市政动迁等情况致使本合同无法履行的。乙方有权解除本合同，甲方需退还乙方已支付而未使用的部分租金及保证金，乙方归还该厂房。……合同另对其他内容进行了约定。合同履行中，原告按约支付租赁保证金8,000元，租金至2017年11月30日，支付水电费至2017年11月。被告亦交付厂房。2017年3月1日，华新镇人民政府下发《告知》，称“……因你公司已经违反《环境保护法》第十九条、六十一条的规定，已被纳入清理整治范围。我镇已于2016年12月26日下发告知，责令你公司于2016年12月30日前停止生产和经营活动。现再次责令你公司自接到本告知书之日起，立即停止违法违规生产活动。同时我镇自3月1日起将组织相关职能部门进行联合执法。对于未停产企业，予以强制关闭，由此产生的一切后果由你公司自行承担。”该告知书张贴在涉案厂房的门口。2017年9月3日，华新镇人民政府再次发送告知书至华纪路XXX号，载明“……你公司已经违反《环境保护法》第十九条、六十一条的规定，已被纳入清理整治范围。我镇已分别于2016年12月26日、2017年3月1日下发告知书，要求你司停止生产和经营活动。现再次告知你司自接到本告知书之日起，立即停止违法违规生产活动，届时我镇将于9月4日组织相关职能部门进行联合执法，予以强制取缔，由此产生的一切后果被告自行承担”。2018年3月25日，被告在涉案房屋处张贴《搬离通知》，称因原告在租赁期间多次拖欠房租水电，尤其是2017年11月31日应交的房租水电拖欠未交，根据租房合同视为原告退租。被告要求原告于2018年3月28日前搬离上述房屋，并结清拖欠的费用。若期限过后，仍不搬离，该房屋内的物品视为原告自动放弃，由被告全权处理，一切后果原告承担。同时被告有权采取相关措施维护被告的合法权益，并要求原告赔偿因此给被告造成的损失。2018年4月11日，华益村村民委员会出具证明一份，证明原华纪路XXX号“上海可润企业发展有限公司”，现门牌更变为华纪路XXX号。庭审中，原、被告双方一致确认2018年6月20日原告搬离厂房，双方办理交接手续完毕。目前涉案厂房并未拆除。审理中，原告表示：1、2017年12月20日，原告承租的厂房在未被提前通知的情况下被停水停电，厂房无法继续经营，故原告将厂房内的东西搬离，厂房内剩余的物品原告都不要了。若法院最终判决原告需要支付2017年12月20日之后的租金，原告要求对于该租金标准进行减免。2、原告直至2017年年底才知道涉案厂房因为环评不通过，可能会停水、电，但是原告经营的是网吧不存在整治问题。原告曾经问过村里面说涉案厂房可能要拆除，但是具体时间不清楚。被告表示：2017年12月20日是村里对涉案房屋进行停水、停电，且几天之后又恢复供水供电了。原告是从2018年1月停止经营。关于涉案房屋的拆迁问题，目前尚未签订任何协议。本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。原告应按合同约定支付被告租金，按照合同约定，原告应于2017年9月30日前支付下一周期的租金，然原告迟延履行，显属违约，应承担相应的金钱债务继续履行义务。虽原告提出系争房屋曾于2017年12月20日被停水停电，导致之后原告的经营活动一直无法进行，但并无证据证明何时停止经营及停水、停电是被告所为。故原告应当继续支付被告2017年12月1日至2018年6月20日期间的租金53,280元。被告以原告未付租金为由要求解除租赁合同，原告亦表示因涉及动迁，已经没有办法履行了。事实上涉案房屋因未进行环境影响评价或存在违法排污，被要求停止生产，合同也无履行的可能。且双方一致认可于2018年6月20日原告搬离涉案房屋并办理房屋交接手续，本院确认双方的租赁合同于2018年6月20日解除，对于合同解除后的其他相关法律后果，原、被告双方一致要求不在本案中处理，只要求处理租赁保证金的事宜。原、被告双方的租赁合同即已解除，被告应将原告交付的租赁保证金退回。原告使用系争房屋所产生的水、电费理应由原告承担，原告亦认可水电费只支付至2017年10月底，然原告承租的房屋并未设立单独水、电表，之前的水、电费是按照被告出具的明细单上的金额缴纳。故被告提供水电费明细单并要求原告按照该明细单上的金额支付水、电费的主张，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，判决如下：一、反诉原告上海可润企业发展股份有限公司与反诉被告上海东方网点靖宇店有限公司于2016年3月24日签订的《厂房租赁合同》解除；二、反诉被告上海东方网点靖宇店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海可润企业发展股份有限公司租金人民币53,280元；三、反诉被告上海东方网点靖宇店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海可润企业发展股份有限公司水电费人民币6,803.10元；四、反诉原告上海可润企业发展股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告上海东方网点靖宇店有限公司租赁保证金人民币8,000元。本案反诉受理费人民币585元，由反诉被告上海东方网点靖宇店有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一八年八月三十一日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。