广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初909号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司，住所地阳江市阳东区湖滨西路工商局对面。负责人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：梁小婷，女，该分公司工作人员。被告：何雅萍，女，1965年12月27日出生，汉族，户籍地阳江市江城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司（以下简称碧桂园物业阳东分公司）诉被告何雅萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月15日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业阳东分公司的委托诉讼代理人梁小婷到庭参加诉讼，被告何雅萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业阳东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费7230.16元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2018年3月26日为6966.8元,上述二项金额共计：14196.96元;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了阳东县碧桂园房地产开发有限公司开发的位于阳江市××××房。原、被告双方于2014年10月11日签订《碧桂园前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月425.50元向原告缴纳物业服务费，2016年7月物业服务费进行调整，调价后按每月516.44元向原告交纳物业服务费，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费得千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年1月1日起止至今一直未支付物业服务费，截止2018年3月26日欠款金额累计达14196.96元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交物业服务费。被告上述欠款行为违反了《碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定以及合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费7230.16元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2018年3月26日为6966.8元），以维护原告合法权益。被告何雅萍未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阳东县碧桂园房地产开发有限公司是阳江市阳东区阳东碧桂园小区的房地产开发企业。广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司于2015年12月2日经工商行政管理部门核准变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司。2006年1月1日，阳东县碧桂园房地产开发有限公司与碧桂园物业阳东分公司签订一份《阳东碧桂园前期物业管理服务合同》，约定由碧桂园物业阳东分公司对坐落在阳江市阳东区湖滨西路阳东区阳东碧桂园商业住宅小区项目进行物业管理和服务。其中，合同第五条约定物业管理服务标准，单体/联体住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收，花园按花园面积每月每平方米0.4元计收；合同第十条约定，物业管理费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费；合同第二十三条约定，业主逾期交纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业管理服务费得0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情节严重的，物业公司可向人民法院起诉等内容。阳江市阳东区东城镇碧桂园映翠湾一街9号房是何雅萍向阳东县碧桂园房地产开发有限公司购买所得，建筑面积为205.81平方米、花园面积为291.95平方米。2014年10月11日，何雅萍与碧桂园物业阳东分公司签订了《阳东碧桂园前期物业服务协议》，约定同意由碧桂园物业阳东分公司提供物业管理服务。同日，碧桂园物业阳东分公司将该楼房交付给何雅萍使用，双方在签约页约定同意按《阳东碧桂园前期物业服务协议》等的约定行使权利、履行义务。按照《阳东碧桂园前期物业管理服务合同》的约定，从2014年10月至2016年6月，何雅萍每月的物业管理服务费为425.50元。后经业主大会三分之二业主同意以及阳江市阳东区住房和城乡规划建设局和阳江市阳东区发展和改革局相关部门的批准，单体/联体住宅物业管理服务费用调价至按房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收，花园按花园面积每月每平方米0.5元计收。据此，从2016年7月1日起何雅萍每月的物业管理服务费应为516.44元。收楼后，何雅萍交纳物业管理服务费至2016年12月，从2017年1月起再也没有交纳物业管理服务费。欠费后，碧桂园物业阳东分公司经催收未果遂诉至本院。以上事实，有当事人的陈述、碧桂园前期物业服务协议书、碧桂园前期物业服务合同、欠费清单、业主入住登记表、挂号信、寄信回执等证据证实。本院认为，阳东县碧桂园房地产开发有限公司与碧桂园物业阳东分公司签订的《阳东碧桂园前期物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同应对阳江市阳东区碧桂园的业主具有约束力。何雅萍自2017年1月1日起至2018年3月26日止，共拖欠14个月物业管理费服务费。按调整后的标准，每月的物业管理服务费应为516.44元，故2017年1月至2018年3月物业管理服务费应为7230.16元（516.44元/月×14个月），被告应支付给原告7230.16元物业管理费服务费。关于逾期缴纳物业管理服务费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失为应缴物业管理服务费的利息损失。本案中，何雅萍长期未按约定缴纳物业管理服务费，应当承担逾期付款的违约责任。《阳东碧桂园前期物业管理服务合同》、《碧桂园前期物业服务协议》中约定“业主逾期交纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业管理服务费的0.5%违约金”，即约定违约金的标准按月利率为15%计算。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，上述约定计算违约金的利率，明显过分高于银行贷款利息的30%，故原告碧桂园物业阳东分公司请求被告何雅萍按该约定支付逾期付款的违约金，不应予支持。本院对违约金应作适当调整，结合本案的实际情况，酌定违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。何雅萍应支付从2017年1月1日起至2018年3月26日止共14个月物业管理费服务费的逾期付款的违约金给原告，合同约定物业管理服务费按月交纳，在每月5日前付清，故2017年1月1日起至2018年3月26日止以每月516.44元为基数，从每个月6日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告何雅萍经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证及质证的诉讼权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何雅萍在本判决生效之日起七日内支付自2017年1月1日起至2018年3月26日止的物业管理服务费7230.16元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司；二、被告何雅萍在本判决生效之日起七日内支付自2017年1月1日起至2018年3月26日止的物业管理服务费的逾期付款违约金（每月516.44元为基数，从每月的6日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元（已减半计收），由被告何雅萍负担。本判决为终审判决。审判员  林睦飞二〇一八年八月八日书记员  李晓君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。