福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0212民初1024号 原告：杨碧娥，女，1986年6月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：高晓宁、黄燕瑜，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****，现住所地福建省厦门市翔安区环东海域海城四路**金帝会所，统一社会信用代码：913502127516443251。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：王世明、范伯阳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告杨碧娥与被告厦门仁文建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨碧娥及其委托诉讼代理人高晓宁、被告厦门仁文建设有限公司之委托诉讼代理人王世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨碧娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金90405.2元（以915032元为计算基数按日万分之一计，从被告逾期交房之日起即2015年3月31日起计至2017年12月12日止共988天）；2、判令被告立即向原告支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元；3、判令被告立即向房屋权属登记机构办理厦门市同安区房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由被告提供的资料交付给原告；4、判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金1372.5元（以915032元为计算基数按日万分之一计，从被告逾期办理房屋权属登记之日起即2018年3月12日起计算，现暂以15天计，实际计算至被告协助原告办理房屋产权登记完成之日止）；以上暂合计93777.7元；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。主要事实和理由：2013年10月29日，其与被告厦门仁文建设有限公司签订一份《商品房买卖合同》，向被告购买位于厦门市同安区，合同第九条第二款约定被告逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；第十四条约定，因被告原因致使原告在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付购房款共计人民币（下同）915032元。而被告却于2017年12月12日才通知原告办理讼争房产交接手续。原告于交接房产的当日交纳了物业服务费、公维金、垃圾清运费、装修保证金等费用，而被告及其关联的物业公司人员却阻扰原告进行装修，无端停水、断电。原告实现向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记及房屋权属证书的合同权益亦是遥遥无期。被告上述行为已严重违约，原告依据《商品房买卖合同》的约定及法律的相关规定，请求判令被告承担上述违约责任。 被告厦门仁文建设有限公司辩称，一、本案讼争合同及附件系双方协商一致签订，合法有效。首先，本案讼争《商品房买卖合同》及附件系经双方充分协商一致后签订，附件六补充协议对主合同条款内容的变更也经双方协商一致。原告与被告签订《商品房认购协议书时》，被告已将《商品房买卖合同》及附件进行公示，原告有充分的时间阅读合同条款，而且如果原告对合同条款有异议，应当在合同签订时候提出来。附件六补充协议对《商品房买卖合同》条款的变更，在不违反法律强制性规定的情况下，原告也是具备民事行为能力的主体，对合同内容足以理解，故本案讼争的《商品房买卖合同》及各附件均合法有效。其次，《商品房买卖合同》之“说明”第1条也明确提示签约人，应当在签约前仔细阅读合同内容，对于合同条款中专业用词理解不一致的，可以向当地房地产行政管理部门咨询。第2条明确提示签约人“建议在律师指导下签订本合同”，在附件六补充协议第十三条最后一款约定“以上补充协议内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分的协商”。根据上述内容，可以认定买受人已经对本合同进行了详细阅读，并与被告协商一致。故原告主张附件六补充协议关于被告办理产权初始登记属于格式条款、变更无效的主张，缺乏事实和法律依据。二、被告不存在逾期交房的问题，原告主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1、本案讼争房产及整个项目受厦门市、同安区政府的政策影响，存在不可抗力情况。本案讼争房产及整个地块项目的一切活动均由厦门市、同安区两级政府组成的“中洲滨海城项目协调领导小组”决定，被告无权进行任何单独销售或交房。因此，本案讼争房产的交付，存在不可抗力的因素，交房日期应当顺延。2、本案存在气象等不可抗力因素，交房日期应当顺延。根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付原告以前，被告可以顺延交房。2012年8月2日至2017年10月期间，不可抗力天数共计279天。综上，原告主张被告应支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，其主张应当驳回。三、原告主张被告交付房产不符合约定缺乏事实和法律依据。本案讼争房产经竣工验收合格，并与原告办理了交房手续。原告对于被告交付的房产接受，并未提出任何异议。现在原告主张被告交付的房产不符合条件，显然有违诚实信用原则。而且，根据补充协议附件六第四条第8款的约定，如果原告对被告交付的房屋质量有异议的，应当在交房后三日内以书面形式向被告提出，否则视为原告对被告交付的房产质量、配置、设施等无异议。另外，原告对其主张并未提供任何证据，其主张缺乏事实和法律依据，故其应当承担举证不力的法律后果。四、本案讼争房屋尚未达到办理房屋所有权初始登记的条件，原告主张缺乏事实和法律依据。根据附件六补充协议第六条第2款约定：双方同意将合同第十四条变更，变更内容为出卖人应在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。买受人不能在455日内取得房屋权属证书的，买受人才能向出卖人主张逾期办证违约金。这里的“交房”指的是被告实际交房的时间。被告于2017年12月向原告交房，根据上述约定，被告办理房屋所有权初始登记的条件尚未成就，因此，原告要求被告办理产权初始登记及承担逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。五、合同约定的被告违约金条款不存在过低的问题。被告作为房地产开发经营者，在房屋建设完成并实际销售成功的过程中，将会投入巨大的建设与销售资金、人力与物力成本，且还要应对国家漂浮不定但对房地产市场有巨大影响的政策规定。相对于原告可能产生的资金损失而言，显然被告就履行合同负担了更大的义务，承担了更大的风险。因此，本案原告若违约，被告可能产生的损失，显然远远高于被告违约时，原告可能产生的损失。故合同约定的被告违约责任标准并未过低，甚至根据该标准计算的违约金远高于原告产生的实际损失。六、退一步讲，即便被告确实存在逾期交房的情况，原告主张的违约金过高，应当予以调整。首先，原告主张的被告逾期办理产权初始登记的违约金计算标准缺乏合同依据，根据附件六补充协议第六条第2款约定，被告承担的逾期办理产权初始登记的违约金标准为0.001%/日。另外，原告主张的逾期交房违约金过高，应当予以调低。本案讼争房产的交付，受政府政策、监管及不可抗力因素影响，并非被告可预见的，也并非被告可以控制的。因此，合同约定的被告违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因原告实际产生的损失远低于其主张的违约金，该违约金过高，故请求法院根据合同法的有关规定予以调低。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，原告也未提供有效的足以证明其主张的证据，故请求法院驳回其诉讼请求。 原告杨碧娥则反驳认为，一、在案证据充分证明被告逾期交房，原告主张逾期交房违约金依法有据。根据讼争合同第八条约定，被告应于2015年3月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，而被告于2017年12月12日才将讼争房交付原告。扣除上述不可抗力天数14天，被告的逾期天数为974天。根据讼争合同第七条约定，原告要求被告按日支付已付款项万分之一的违约金，符合合同的公平原则。二、被告于2017年9月通过建设单位、设计单位、地勘单位、监理、地勘单位单位的验收，于2018年2月6日通过消防验收，诉讼房产于2017年12月12日交付给原告，即交付的讼争房产并未通过消防验收，根据讼争合同第八条的约定，被告交付的商品房应当经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，如未达到上述条件原告接收的，被告应当支付原告违约金2000元，故原告诉请被告因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元，有合同依据。三、根据讼争合同第十四条的约定，被告逾期办理讼争房屋所有权初始预登记，应自2018年3月12日起，按日万分之一计付违约金。（一）讼争合同附件六将办理讼争房屋所有权初始预登记变更为房产交付使用后395天内，将将办理讼争房屋权属证书的时间变更为房产交付使用后455天内，该条款的被告变更约定是无效的。首先，讼争合同系示范性合同，根据该合同第十四条、第二十二条约定，办理权属登记的期限为出卖人在商品房交付使用后的60日内、90日内权衡了买卖合同双方当事人利益，体现合同公平原则。讼争合同附件六将办理讼争房屋所有权初始预登记变更为房产交付使用后395天内，将将办理讼争房屋权属证书的时间变更为房产交付使用后455天内不仅违背事实合同主文的约定，更违背了合同公平原则。其次，讼争合同为格式合同，被告将“办理讼争房产的所有权初始预登记为房产交付使用后60日内，办理讼争房产房屋权属证书的时间为房产交付使用后90日内”变更为“办理讼争房产的所有权初始预登记为房产交付使用后395天内，办理讼争房产房屋权属证书的时间为房产交付使用后455天内”，属于减轻其责任、加重原告（买受人）责任的条款，根据《合同法》第四十条规定，该变更约定为无效条款。另，根据《合同法》第三十九条规定，被告对合同条款进行变更时，并未采取合理的方式提醒原告注意，该变更条款系被告自行炮制的“霸王条款”。（二）讼争合同约定自逾期之日起每日按原告已付款的万分之零点一向原告支付违约金，不足以赔偿原告损失，且与合同公平原则相违背。1、讼争房产虽于2017年12月12日交付给原告，但整体工程测绘未通过，原告实际不能使用讼争房产。不能使用讼争房产损失的违约金（即逾期交房的违约金）每日按原告已付款的万分之一计算违约金。而原告不能使用讼争房产究其原因是被告不能办理讼争房产的权属登记，故原告主张以不能使用房产的损失的违约金标准计算逾期办证的违约金标准有合同依据。2、讼争合同系商品房买卖合同，作为买受人的原告主要的合同义务是按约支付购房款，作为出卖人的被告主要的合同义务是向原告交付房产及办理房产权属证书。讼争合同第七条约定，原告逾期付款的违约责任是按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。根据合同公平原则，被告不履行合同主要义务的，也应当依照原告违约责任的标准承担违约责任。3、原告于2013年10月29日签订讼争合同，依合同约定于2015年3月30日前可使用讼争房产，而被告于2017年12月12日才交付房产，且房产至今仍不能装修入住。被告严重失守合同信用的行为给包括原告在内的广大购房者及其家庭、社会造成严重的不良影响，若每日按原告已付款的万分之零点一标准要求被告承担违约金，被告的违约成本极低，势必滋长被告的不诚信行为，严重违背合同公平原则。 经审理查明，2013年10月29日，原告杨碧娥与被告厦门仁文建设有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03110040）及《合同补充协议》,原告向被告购买址在厦门市同安区房屋，建筑面积87.40平方米，总价款915032元。合同第六条规定付款方式及期限,原告于2013年10月29日前支付购房款325032元，余款590000元由原告在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条规定买受人逾期付款的违约责任。第八条规定交付条件与期限。出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；······如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。2、买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上的停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物遗迹、巨大天然矿藏。附件六《合同补充协议》第四条第6款也规定顺延交房的条件。第九条规定出卖人逾期交房的违约责任。其中第2项约定被告逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。第十四条规定关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。第二十二条规定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同签订后，厦门市房地产交易权籍登记中心于2014年1月27日核准了合同备案登记。原告依约向被告支付购房款915032元。被告于2014年1月9日、2014年9月15日为原告开具了二张《销售不动产统一发票》。而被告却没有按照合同约定在2015年3月30日前将讼争房产交付原告，直到2017年12月12日才通知原告办理讼争房产交接手续。原告于交接房产的当日交纳了物业服务费、公维金、垃圾清运费、装修保证金等费用，而被告及其关联的物业公司人员却阻扰原告进行装修，无端停水、断电。2018年2月6日，讼争房产通过消防验收。被告至今没有向当地房屋权属登记机构办理讼争房屋所有权初始预登记，导致原告无法办理讼争房屋所有权登记。原告遂向本院起诉，请求判令如上请求。同时，原告向本院申请财产保全，本院依法查封被告所有的址在厦门市同安区车位一个（以价值93777.7元为限）。 诉讼中，被告厦门仁文建设有限公司提供4份2012年8月-2017年9月的《气象资料证明》、《气象灾害证明》（共14页），用以证明根据《合同》第八条、附件六第四条第6项的约定，2012年8月-2017年9月期间，不可抗力天数共计279天，被告可以顺延交房。原告杨碧娥质证认为：一、合同中并没有将气温大于等于35度作为不可抗力因素，且被告并没有证据证明气温大于等于35度对工程的施工造成影响，因此，被告将气温大于等于35度作为不可抗力主张没有法律依据。二、即使存在24小时累计降雨量超过60MM（含60MM），六级以上大风（含六级），在合同签订之前出现的情况以及合同约定的交房日期后出现的情况都应该予以排除。即以上述两个因素主张不可抗力只适用于合同签订之日起到合同约定的交房日期期间即2013年10月29日至2015年3月30日，而根据被告提交的《气象资料证明》、《气象灾害证明》，这段期间存在上述两个因素的天气为14天，而不是被告主张的279天。 上述事实，有原告杨碧娥提供的一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、一张《商品房买卖合同备案证明》、二张《销售不动产统一发票》、一份《房屋使用说明书、房屋质量保证书》、被告厦门仁文建设有限公司提供的《气象资料证明》、《气象灾害证明》等证据以及当事人在庭审中的陈述笔录在案为证，上述证据经庭审举证、质证，并经本院审查、核实，对其相应的证明力予以确认。 原告杨碧娥与被告厦门仁文建设有限公司双方争执的焦点为： 一、被告是否存在逾期交付讼争商品房以及逾期交房违约金是否过高。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，但被告直至2017年12月12日才通知原告办理案涉房屋交接手续，违反合同约定，已构成逾期交房，应按合同约定支付违约金。对于被告抗辩因降雨量超过60MM、六级以上大风、气温达到35℃以上天气共279天、因政府原因影响施工可以顺延交房时间，因《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为被告延期交房的事由，而且被告作为专业房地产开发公司，应当预见到高温对工程进度的影响，从而和原告协商适当延迟交房时间，而被告显然没有这样做，故被告关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，因此对该抗辩主张不予采纳；关于因政府政策影响施工，要求顺延交房时间的抗辩主张，实质是被告经营管理不善，影响社会稳定，政府加以宏观调控，维护全体业主的合法权益，并没有干涉、阻止被告案涉房屋项目的开发建设，被告也未提供证据加以证明，故不予采信；关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。从合同签订之日起到合同约定的交房日期期间即2013年10月29日至2015年3月30日，根据被告提交的《气象资料证明》、《气象灾害证明》，这段期间存在上述两个因素的天气为14天，应予扣减，而不是被告主张的279天。但被告将在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气及在合同约定的交房期限届满之后、被告不能交房的期限内出现上述恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无合同约定依据，也违反诚信原则，显失公平，故不予采信。对于被告抗辩逾期交房违约金过高，应予以调低，因该违约金标准系双方合同约定，对双方具有法律约束力，参照换算为月利率标准只有0.3%，未超过中国人民银行有关同期同类贷款利率的规定，况且被告也没有证据证明原告实际产生的损失远低于其主张的违约金，故不予采信。 二、被告交付的讼争房是否符合合同约定的交付条件。 本院认为，根据讼争合同第八条约定，被告应于2015年3月30日前将符合合同约定经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等等条件的讼争房交付原告，而被告直至2017年12月12日才交付，显然，被告交付的讼争房不符合合同约定的交付条件。 三、被告是否逾期办理讼争房屋所有权初始预登记以及逾期办证违约金是否过低。 本院认为，（一）双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由被告单方拟定的格式合同。《合同补充协议》第六条第2项中关于“办理讼争房产的所有权初始预登记为房产交付使用后395天内，办理讼争房产房屋权属证书的时间为房产交付使用后455天内”的条款，不符合《商品房买卖合同》第二十二条约定，加重了原告的责任，有违诚信原则和公平原则，且被告未能举证证明在签订合同时就该变更条款内容采取合理的方式向原告进行提示并提醒原告特别注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，该格式条款无效。故被告辩称的办理房屋所有权初始登记的条件尚未成就，本院不予采信。被告办理讼争房屋所有权初始预登记的时间按《商品房买卖合同》第十四条的约定确定，被告已逾期办理。（二）原告主要的合同义务是按约支付购房款，被告主要的合同义务是向原告交付房产及办理房产权属证书。依照合同约定，原告于2015年3月30日前可使用讼争房产，而被告于2017年12月12日才交付房产，且至今未办理讼争房屋所有权初始预登记。被告逾期交房、办证时间太长，并且讼争房屋整体工程测绘未通过，原告实际不能使用讼争房产，被告逾期办证确实给原告造成各种损害，如原告心里负担、家庭户口迁移、孩子上学、租房等问题。根据讼争合同第十四条约定“每日0.001%”支付违约金标准，参照换算为月利率标准只有0.03%，确实太低，实际上不足以赔偿原告损失，与合同公平原则相违背，而且倘若对被告违约的惩处力度不够，不利于保护信守合同当事人的合法权益，不利于树立遵守法律、诚实信用的良好社会风尚，故被告逾期办证违约金应予以适当调高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告逾期办证违约金可以按照该标准计算。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告杨碧娥与被告厦门仁文建设有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效；但《合同补充协议》部分条款无效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约交清案涉房屋价款，被告也应依约在2015年3月30日前，将符合交房条件的案涉房屋交付原告使用。但被告直至2017年12月12日才通知原告办理案涉房屋交接手续，违反合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任，按合同约定应当承担继续履行合同义务即向房屋权属登记机构办理案涉房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由被告提供的资料交付给原告；赔偿原告损失即支付逾期交房违约金、支付因交付不符合条件的案涉房屋所产生的违约金及支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金等。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告杨碧娥逾期交房违约金人民币89124.12元（以人民币915032元为计算基数按日0.01%计，从2015年3月31日起计至2017年12月12日止，其中扣减14日）； 二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告杨碧娥因交付不符合条件的案涉房屋所产生的违约金人民币2000元； 三、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起三日内向房屋权属登记机构办理厦门市同安区房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由被告提供的资料交付给原告杨碧娥； 四、被告厦门仁文建设有限公司应向原告杨碧娥支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金（以人民币915032元为计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2018年3月12日起计至被告协助原告办理房屋产权登记完成之日止），款限于本判决生效之日起、被告协助原告办理房屋产权登记完成之日止三日内付清; 五、驳回原告杨碧娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币2144.4元，适用简易程序减半收取人民币1072.2元，由原告杨碧娥负担人民币25元，由被告厦门仁文建设有限公司负担人民币1047.2元及保全申请费人民币957.78元，款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇一八年八月十六日 代书记员 李倩雯 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。