江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0425民初150号原告（反诉被告）：江西枫林涉外经贸职业学院，住所地：永修县艾城马湾，统一社会信用代码：52360000751144590M。法定代表人：夏震，该学院董事。委托诉讼代理人：苗霖，系学院副院长。委托诉讼代理人：黎伟安，江西支点律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西卡尼诺贸易有限公司，住所地：江西省南昌市高新区昌东镇长胜大市场，统一社会信用代码：9136010631462748XK。法定代表人：卢棚，该公司监事。委托诉讼代理人：熊昕，江西东昉律师事务所律师。原告（反诉被告）江西枫林涉外经贸职业学院（以下简称枫林学院）与被告（反诉原告）江西卡尼诺贸易有限公司（以下简称卡尼诺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）枫林学院的委托诉讼代理人苗霖、黎伟安，被告（反诉原告）卡尼诺公司的委托诉讼代理人熊昕到庭参加诉讼。本案因案情复杂，报请本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告枫林学院向本院提出诉讼请求：1.依法终止“江西枫林涉外经贸职业学院食堂租赁协议”；2.依法支付违约金83946元（计算至2018.1.18日）；3.判定没收被告的保证金150000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签订《江西枫林涉外经贸职业学院食堂租赁协议》（以下简称租赁协议），协议中约定原告将学院食堂租赁给被告使用，被告以大一、大二在籍生总合为总人数按照每人240元/年向原告支付管理费。但被告只支付了1000个学生管理费240000元后，对剩余的823个学生的管理费迟迟不愿交纳，虽经原告多次致函被告，但被告拒不补交拖欠的管理费。且被告在营业期间擅自将食堂转包给第三人，违反了《租赁合同》中不得转包的约定。故原告依据相关法律规定，特向法院提起诉讼。被告卡尼诺公司辩称，因原告没有向被告交付租赁物（新食堂），属于违约在先，且原告对在校人数恶意夸大，存在欺诈行为，因此被告不承担违约责任。为此，卡尼诺公司特向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付代收的伙食费36000元；2.判令反诉被告退还反诉原告交纳的保证金150000元；3.判令反诉被告退还反诉原告多交的管理费人民币132960元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告为履行协议购置食堂设备损失及装修费损失80000元；5.判令反诉被告赔偿因违约解除合同造成反诉原告可得利益经济损失10000元。事实和理由:2017年7月31日反诉原、被告签订《江西枫林涉外经贸职业学院食堂租赁协议》（以下简称租赁协议），协议中约定了甲方出租给乙方老食堂和新建设食堂使用，并约定了管理费及保证金等内容。协议生效后，反诉原告依约向反诉被告支付了管理费，但反诉被告故意拖沓新建食堂的工期，未按约交付新食堂，且使得大量的学生客源外流，反诉被告的行为违反了合同约定，造成了反诉原告严重的经济损失，故向法院提起反诉，望法院公正判决。反诉被告枫林学院辩称，1.对36000元伙食费可以算账解决；2.150000元保证金不能返还给反诉原告；3.多交的管理费不予认可；4.相关的损失费用不属实，不予赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中原告（反诉被告）枫林学院为支持其本诉请求及反诉抗辩主张，举证如下：1.《租赁协议》，证明被告尚欠197520元管理费未交纳；2.教育部学籍学历信息管理系统中枫林学院的在籍学生人数，证明学院大一、大二在籍学生人数为1823人；3.三份函件，证明原告向被告追讨管理费的事实及解除合同的要求；4.签收函件，证明被告收到了原告发出的函件和解除合同通知书；5、2017年9月4日收条一张，证明原告违反租赁协议，将食堂租给第三人；6、系列建设工程合同、勘查报告、施工方案、工作日志，证明原告方的新食堂在2017年7月14日才签订施工合同，至今尚未完工；7、公安机关询问笔录，证明被告严重违反合同约定将食堂转包给第三人。被告（反诉原告）卡尼诺公司对上述证据的质证意见如下：1.对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告违约，但可以证明原告的违约行为；2.对证据2三性均有异议，是单方制作的打印件，与学校实际在校生人数不符；3.对证据3真实性无异议，合法性及关联性有异议，是原告违约在先；4.对证据4真实性无异议，合法性及关联性有异议，是原告违约在先；5.三性均有异议，收条无法证实原告有转租和分租的行为；6、对证据6中的《建设施工合同》无异议，这份合同载明的竣工日期与签订《租赁合同》时原告承诺的交付日期是一致的。对证据6中的其他证据三性均有异议，这些材料与《建设施工合同》中的工期相抵触、相矛盾。对工作日志三性均有异议，是原告单方面制作，同时工作日志中也可以反映出原告拖延工期，未按时交付新食堂，违反了合同约定；7、对证据7公安笔录，对其是由公安制作的无异议，但对其中的内容三性均有异议，笔录中的肖昌榜与被告并不存在分包关系。被告（反诉原告）卡尼诺公司为支持其反诉请求及本诉抗辩主张，举证如下：1.2017年7月31日双方签订的《租赁协议》，证明反诉被告未按合同约定履行交付出租新建食堂的义务，属于违约；2.保证金收据，证明反诉原告依照协议约定向反诉被告交纳了保证金150000元；3、管理费收据，证明反诉原告依协议约定向反诉被告交纳了1000个学生管理费240000元；4.学校新老食堂照片5.学校调查视频6.证人证词以上三组证据证明反诉被告未按协议约定履行向反诉原告交付新建食堂的义务；7.老食堂内部装饰照片8.装修合同及付款凭证以上两组证据证明反诉原告依约对老食堂进行了粉刷装修，花费人民币82050元；9、财务报表照片、视频，证明反诉被告拖欠反诉原告应付款35117.5元；10.食堂设备、材料照片11、食堂设备、材料购买票据以上两组证据证明反诉原告为履行合同购置设备的金额；12、《解除合同通知书》，证明反诉被告违约单方解除合同，且拒不向反诉原告交付新食堂，合同已经无法履行；13、学校校舍照片，证明反诉被告住校学生远低于其向反诉原告承诺的人数，存在欺诈；14、证人卢某,4证人证言，证明2017年7月31日新食堂基础已经基本完成；原告（反诉被告）枫林学院对上述证据的质证意见如下：1.对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，反诉原告擅自将食堂分包或转包给第三人，违反合同约定；2.保证金认可；3.管理费认可；4、5.证明目的不清楚，照片拍摄时间无法确认，2018年3月份才启用新食堂，并不是不给他们使用；6.三性均有异议，不认可；7.不认可，不知道在哪里购买的；8.三性均有异议，不认可；9.可以通过算账确认下应付款；10、11.均不认可；12.三性均有异议，当时新食堂还没有做好，并不是没有给反诉原告使用；13.三性均有异议，统计数据不认可。14、不认可，证人说的话自相矛盾。对原告（反诉被告)枫林学院举证证据，本院作认证如下：1.证据1、3、4、6，被告（反诉原告）卡尼诺公司对其真实性无异议，本院予以认可；2.证据2教育部学籍认证信息，系从教育部学籍管理系统中调取，本院予以认可；3.证据5收条一份，无法证明被告（反诉原告）有转包的行为，本院不予认可；4.证据6系列合同、施工日志，本院对证据本身的真实性予以认可，但因各份合同、日志间的开工竣工时间存在相互冲突、矛盾，故对其证明目的不予采纳；5.公安机关询问笔录，对其真实性予以确认，但仅凭笔录无法证明被告（反诉原告）存在转包、分包食堂的事实，对其证明目的不予采纳。对被告（反诉原告）卡尼诺公司举证证据，本院作认证如下：1.证据1、2、3，原告（反诉被告）枫林学院对其真实性均不持异议，本院予以确认。2.证据4、5、6，经过庭审查明，截止起诉时原告（反诉被告）确实未将新建食堂交付给被告（反诉原告）使用，本院予以确认；3.证据7、8，本院对老食堂进行了装修的事实予以确认，因未提供正式发票，对被告（反诉原告）主张的装修金额暂不采纳；4.证据9，因庭审中双方对刷卡机内的餐费余额进行了确认，本院对双方确认的金额即31865.45元予以认可；5.证据10、11，因庭审中原告（反诉被告）认可卡尼诺公司购买了相关设备并同意将设备返还给卡尼诺公司，本院予以确认。6.证据12、对《解除合同通知书》真实性予以确认，关于新食堂交付的问题在说理部分详述；7.证据13，该照片无法证实在校学生的人数，本院不予采纳；8.证据14，因证人卢某,4系被告（反诉原告）聘请的食堂工作人员，与被告（反诉原告）具有一定的利害关系，本院对该证明目的不予采纳。庭审中被告（反诉原告）向本院提出了鉴定申请，要求对被告（反诉原告）采购的机器设备的价值进行评估，对老食堂的装修价值及可得利益损失进行司法鉴定，本院认为本案的相关争议事项经过双方的举证质证及法院庭审调查后可以基本确定，被告（反诉原告）申请鉴定的众多事项与本案待证案件事实之间的关联性较低，且需要花费较高的鉴定成本，为节省司法资源，结合案情考虑本院对被告（反诉原告）的鉴定申请不予准许。综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证和法院的认证，本院对本案的事实确认如下：2017年7月31日，原告（反诉被告）枫林学院与被告（反诉原告）卡尼诺公司签订《江西枫林涉外经贸职业学院食堂租赁协议》，约定了原告（反诉被告）枫林学院将校内食堂租赁给被告（反诉原告）卡尼诺公司使用。合同对租赁期限、租赁位置、管理费计算方式、经营范围、违约责任等作了约定。合同签订后，被告（反诉原告）卡尼诺公司按时向原告（反诉被告）枫林学院支付了240000元学生管理费及150000元保证金，原告（反诉被告）枫林学院向被告（反诉原告）卡尼诺公司交付了老食堂使用。后原告（反诉被告）枫林学院认为被告（反诉原告）卡尼诺公司未按照约定及时足额支付管理费用，于2018年1月18日向被告（反诉原告）发出解除合同通知书，被告即停止运营学院内食堂。本院认为，原告(反诉被告)枫林学院与被告（反诉原告）卡尼诺公司之间签订的《租赁协议》为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于原告（反诉被告）枫林学院是否应履行交付新建食堂的义务及被告（反诉原告）卡尼诺公司是否存在分包或转包食堂的违约行为。关于焦点一，在双方签订的《租赁协议》第一条第1款A项约定，“2017年8月1日至2018年6月30日甲方出租给乙方原老食堂和新建设食堂使用”，虽然原告（反诉被告）枫林学院主张该条款系笔误，且提供了《建设施工合同》等证据意图证明新食堂在《租赁合同》签订时仍在建设当中，至今未完工，故不可能在7月份就和被告（反诉原告）卡尼诺公司约定交付时间，且根据B条款可以确定新食堂应当是在2018年7月1日才交付给被告（反诉原告）卡尼诺公司使用。本院认为，庭审中原告提供的与第三方签订的《施工合同》中明确约定新食堂工期为2017年7月16日至2017年9月30日，承包范围包括土建及室内外装饰装修等，被告（反诉原告）卡尼诺公司在庭审中也称原告（反诉被告）枫林学院在签订租赁协议时承诺新食堂会在2017年9月底完工并交付给卡尼诺公司。并且原告（反诉被告）枫林学院在第一次庭审时称新食堂已经投入使用，而在第二次庭审时称新食堂至今尚未完工，明显前后矛盾，本院认为被告（反诉原告）的陈述更有可信度。故结合《租赁协议》、《施工合同》的约定及原被告双方的庭审陈述，可确定《租赁协议》中“甲方出租给乙方新、老食堂使用”并非笔误，系双方真实意思表示，原告（反诉被告）主张该条款系笔误但未能提供相应证据予以证实，应当承担举证不能的后果。综上，本院认为原告（反诉被告）枫林学院未按照《租赁协议》的约定将新食堂交付于被告（反诉原告）卡尼诺公司使用属于违约行为，被告（反诉原告）卡尼诺公司未将剩余管理费交于原告系合理行使抗辩权。考虑到被告（反诉原告）卡尼诺公司在已经知晓新食堂尚在施工的情况下仍然与原告（反诉被告）枫林学院签订新老食堂的承包协议且并未明确约定新食堂的交付时间，故本院认为被告（反诉原告）卡尼诺公司对合同的解除也有一定的过错，可以减轻原告（反诉被告）枫林公司的责任。关于焦点二，即被告（反诉原告）卡尼诺公司是否存在转包行为，原告（反诉被告）枫林学院虽然提供了公安机关的询问笔录作为支撑被告（反诉原告）卡尼诺公司存在转包或分包事实的主要证明，但本院认为，公安机关的询问笔录虽然是在公安机关主导下做出的，其本质仍然是一种谈话过程，是公安机关在办理案件的过程中对第三人询问过程的记录，不能仅凭询问笔录就确定案件事实。在缺乏其他证据的佐证下，仅凭询问笔录无法证明被告（反诉原告）存在转包的事实，故本院综合本案事实对原告（反诉被告）枫林学院的诉请及抗辩主张不予支持。综上，本院对反诉原告卡尼诺公司的各项诉请认定如下：1、代收伙食费，因庭审中双方已达成一致，代收伙食费余额为31865.45元，本院予以确认；2、保证金150000元，因反诉原告不存在违约行为，应予以退还；3、关于反诉原告留在老食堂的机器设备，庭审中反诉被告同意返还给反诉原告，本院予以确认；4、装修费损失，因装修费是反诉原告为了在合同中约定时间经营食堂所实际发生的费用，现已提前终止经营，本院酌情认定反诉被告补偿反诉原告装修费损失30000元；5、多收的管理费部分，因一年的管理费总额为1823人×240元=473520元，则半年的管理费应为236760元，反诉被告未按约定交付新食堂给反诉原告使用，故本院综合租赁协议中的约定以及老食堂的使用时间占比，酌情认定反诉被告应退还给反诉原告的管理费金额为240000元-236760*0.75=62430元；6、可得利益损失部分，因被告未提供充分证据证明存在可得利益，且自身存在一定的过错，本院对该项诉请不予支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江西枫林涉外经贸职业学院与被告（反诉原告）江西卡尼诺贸易有限公司签订的《江西枫林涉外经贸职业学院食堂租赁协议》；二、反诉被告江西枫林涉外经贸职业技术学院于本判决生效之日起十日内给付反诉原告江西卡尼诺贸易有限公司食堂代收伙食费31865.45元、保证金150000元、多收取的管理费62430元及装修费损失30000元，共计274295.45元；三、反诉被告江西枫林涉外经贸职业技术学院于本判决生效之日起十日内返还反诉原告江西卡尼诺贸易有限公司留在老食堂的所有机器设备；四、驳回原告江西枫林涉外经贸职业学院、反诉原告江西卡尼诺贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11202元，由原告负担；反诉受理费3718元，由反诉原告负担1223元，由反诉被告负担2495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 徐 勇审判员 王 琨审判员 黎哲风二〇一八年八月二十四日书记员 颜 夏