广东省韶关市武江区人民法院行 政 判 决 书（2018）粤0203行初190号原告：温爱纯，女，1959年12月16日出生，汉族，广东省新丰县人，新丰县花厂退休工人，住广东省新丰县。原告：林志辉，男，1957年2月3日出生，汉族，广东省新丰县人，无固定工作，住址同上。上述原告共同委托代理人：林丽萍，女，1979年9月16日出生，汉族，广东省新丰县人，身份证号码：44011119790916310X，东莞市新泰商旅服务有限公司导游，住东莞市虎门镇丰泰区**905，系两原告的女儿。上述原告共同委托代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。被告:新丰县国土资源局，地址：广东省新丰县丰城街道新城北街五巷**。法定代表人：陈志苗，局长。委托代理人：邓广烨，该局下属不动产登记局（地籍股）负责人。委托代理人：竹怀军，广东众同信律师事务所律师。第三人：潘希醒，男，1981年7月20日出生，汉族，广东省新丰县人，新丰县丰驰汽车销售有限公司法人，住广东省新丰县。委托代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。委托代理人：李治安，广东舜华律师事务所律师。原告温爱纯、林志辉诉被告新丰县国土资源局，第三人潘希醒不动产登记行政确认一案，原告于2018年6月19日向本院提起行政诉讼。本院于2018年6月21日受理后，于2018年6月26日向被告邮寄送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年8月15日公开开庭审理了本案。原告温爱纯、林志辉的委托代理人林丽萍、潘翔，被告新丰县国土资源局的委托代理人邓广烨、竹怀军，第三人潘希醒及委托代理人李治安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温爱纯、林志辉共同诉称，两原告系夫妻关系，双方于1993年4月28日领取了结婚证书，新丰县××街道××大道西××03房屋（下称“65号03房屋”）为两原告婚后自建房屋。2017年5月，第三人因原告儿子林凡拖欠其债务，胁迫原告温爱纯与之签订《广东省房地产买卖合同》，要求原告温爱纯将上述65号03房屋过户以代偿林凡债务，但另一原告林志辉对此明确表示反对。后两原告与第三人就《广东省房地产买卖合同》的有效性发生争议，并诉诸法院维权，被告下辖的新丰县不动产登记中心在2017年7月4日将65号03房屋的原房地产权证书（证号：0146099）退回给了原告温爱纯，虽《广东省房地产买卖合同》最终被认定有效，但无论是韶关市新丰县人民法院作出的（2017）粤0233民初402号民事判决书，还是韶关市中级人民法院作出的（2017）粤02民终1937号民事判决书，均确定了65号03房屋为两原告夫妻共同财产的事实，韶关市中级人民法院并在判决书中指出“如因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人可就违约责任或损坏赔偿问题另循合法途径解决”（见判决书第13页倒数第六行至倒数第三行），明确一、二审判决不具有协助第三人要求强制转移登记的效力，若65号03房屋因出卖人温爱纯未取得处分权导致所有权不能转移的，第三人可追究原告温爱纯的违约责任。上述二审判决书作出后，原告亦发函明确告知被告负责处理房屋事宜的不动产登记中心等有关部门，要求不能将65号03房屋转移登记在第三人名下。但如今被告却在没有通知原告携带原房地产权证书前去配合办理房屋转移登记手续，以及没有法院出具的协助执行通知书的情况下（原告已向一、二审主审法官核实，没有也不会向第三人出具协助执行通知书），就擅自将65号03房屋转移登记在第三人名下，该行政行为严重违法，侵害了原告的合法权益，请求贵院予以纠正。第三人在（2017）粤0233民初402号案中提交了想要证明涉案铺位买卖已经通知林志辉，征得林志辉同意的相关材料，其知晓并认可涉案铺位属于夫妻共同财产，在交易过程中隐瞒事实。综上所述，为维护自身合法权益，特具状至贵院，请求依法判决：一、确认被告擅自将韶关市新丰县××街道××大道西××03房屋转移登记给第三人的行政行为违法；二、责令被告注销颁发给第三人的粤（2018）新丰县不动产权第**房地产权证书；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了以下证据材料：1、两原告结婚登记证书；2、房地产权证书（粤房地证字第××号）；3、韶关市中级人民法院（2017）粤02民终1937号民事判决书；4、广东省新丰县（2017）粤0233民初402号民事判决书；5、不予过户告知函6、1066709477421邮寄回单及送达情况、1066709476521邮寄回单及送达情况；7、不动产权证。被告新丰县国土资源局辩称，一、（2017）粤02民终1937号《韶关中级人民法院民事判决书》确认温爱纯与第三人潘希醒签订的《广东省房地产买卖合同》为有效合同。粤02民终1937号《韶关中级人民法院民事判决书》认定：“温爱纯、林志辉以温爱纯在签订合同时属于无权处分为由，主张涉案的《广东省房地产买卖合同》无效，不符合上述规定，本院对此不予采纳。”（见该判决书第13页）。作为行政机关，必须尊重人民法院生效判决。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”既然人民法院生效判决确定了温爱纯与第三人潘希醒签订的《广东省房地产买卖合同》为有效合同，被告必须根据合同当事人申请为其办理不动产权属转移登记。二、新丰县人民法院要求被告协助执行生效裁判，依法解除对温爱纯与潘希醒进行产权正好为0146099房产交易的中止。在本案中，温爱纯在与第三人潘希醒签订的《广东省房地产买卖合同》后，与2017年6月12日出具《授权委托书》，委托第三人潘希醒为合法代理人，代表温爱纯办理涉案房屋的二手房转移登记。2017年6月15日，潘希醒向新丰县不动产登记中心提交了转移登记相关资料申请转移登记。2017年6月22日，温爱纯配偶林志辉就新丰县丰城街道丰城大道西65号的房产提出此房是夫妻共有（隐性共有人提出异议)，向新丰县不动产登记中心提出了异议登记，新丰县不动产登记中心依据新丰县人民法院（2017）粤0233民初402-1号《民事裁定书》的裁定，中止了温爱纯与潘希醒进行的产权证号为0146099的房产交易的登记。新丰县人民法院于2018年3月向新丰县不动产登记中心发出（2017）粤0233民初402号《广东省新丰县人民法院协助执行通知书》，因需要执行新丰县人民法院2018年3月22日作出的（2017）粤0233民初402号之三民事裁定书，要求新丰县不动产登记中心协助执行下列事项：解除对温爱纯与潘希醒进行产权正好为0146099房产交易的中止。依据该协助执行通知书，新丰县不动产登记中心恢复了对温爱纯与潘希醒房屋买卖的产权转移登记。三、林志辉异议登记依法失效。2017年6月22日温爱纯配偶林志辉就新丰县丰城街道丰城大道西65号的房产是夫妻共有（隐性共有人），向新丰县不动产登记中心提出了异议登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第83条第2款规定“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。”林志辉在法律规定的时间内，未向不动产登记机关提交相关材料，因此，林志辉异议登记依法失效。四、被告对涉案房屋进行产权转移登记，在程序合乎法律规定。1、合同买卖双方共同申请进行产权转移登记。《不动产登记暂行条例》第14条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”温爱纯在与第三人潘希醒签订的《广东省房地产买卖合同》后，与2017年6月12日出具《授权委托书》，委托第三人潘希醒为合法代理人，代表温爱纯办理涉案房屋的二手房转移登记。2、申请人依法向不动产登记机构提交了申请书和相关材料。2017年6月15日，潘希醒向新丰县不动产登记中心提交了转移登记申请书，并提交了不动产登记申请书、询问、身份证、委托书、宗地图和权籍调查表、房屋平面图和房屋调查表、增值税发票和完税证、买卖合同、房产证、户籍证明、土地使用证、建设用地批准书、门牌证明等材料。3、被告依法对相关情况进行了查验。被告依法对受理不动产登记申请的不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致，有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致，登记申请是否违反法律、行政法规规定，等等，进行了查验。4、在办理产权登记的过程中，由于原告不愿意携带涉案房屋原证，被告依法进行了公告。5、我局按广东省新丰县人民法院（2017）粤0233民初402号《协助执行通知书》要求办理转移登记。综上所述，被告对涉案房屋的产权作转移登记事实清楚，证据确实充分，程序合法。请求人民法院依法裁定驳回被被告诉讼请求。被告向本院提交以下证据材料，但未提交该行政行为所依据的规范性文件：1、不动产登记收件收据（存根）；2、温爱纯授权委托书、温爱纯身份证和户籍证明、潘希醒身份证；3、不动产登记申请书；4、不动产登记申请审批表；5、询问记录；6、不动产权籍调查表、调查审核表；7、房屋基本信息调查表、房产平面图、宗地图；8、涉税信息确认表、增值税发票、税收完税证明；9、《广东省房地产买卖合同》；10、《不动产登记申请书》；11、新丰县人民法院（2017）粤0233民初402-1号民事裁定书、送达回执；12、（2017）粤02民终1937号民事判决书；13、广东省新丰县人民法院（2017）粤0233民初402号协助执行通知书、（2017）粤0233民初402号之三民事裁定书、送达回执；14、《国有土地使用证》《建设用地批准书》、粤地产证字第01××99号《房地产权证》；15、新丰县国土资源局《不动产证书作废公告（温爱纯：0146099）》。第三人潘希醒述称，第三人不同意原告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、办理涉案房屋产权转移登记的有关材料真实有效，韶关市新丰县国土资源局依职权应当依法予以办理。广东省韶关市中级人民法院（2017）粤02民终1937号民事判决书认定：“潘希醒与温爱纯经协商一致同意将合同价款变更为18万元并签订的涉案《广东省房地产买卖合同》，是双方真实意识表示，温爱纯关于合同价款变更为18万元导致合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。”因此，根据该生效判决书可知：第三人与原告温爱纯签订的《广东省房地产买卖合同》是第三人与原告温爱纯的真实意思表示，《广东省房地产买卖合同》依法已成立并生效，在原告温爱纯提起《广东省房地产买卖合同》的合同无效诉讼前，第三人与原告温爱纯已按规定提交了申请办理涉案房屋转移登记的全部材料,且已经依法缴纳了相关税款已办妥了房屋产权的变更手续，符合房屋转移登记的全部条件及办理程序，韶关市新丰县国土资源局依职权应当依法予以办理涉案房屋的产权转移登记。二、韶关市新丰县国土资源局办理涉案房屋产权的程序合法。韶关市新丰县国土资源局将涉案房屋转移登记在第三人名下，系依原告温爱纯及第三人的共同申请，在依照房屋登记行政登记的有关程序，依法审查双方所提交的有关资料、按照对交易情况、涉案房屋进行询问、调查后，依法所作出的具体行政行为，程序合法。三、韶关市新丰县国土资源局对涉案房屋交易的中止、解除中止的行政行为均是根据法院的裁定书执行，具有合法依据。韶关市新丰县国土资源局系根据新丰县人民法院的裁定中止涉案房产的交易，后新丰县人民法院作出裁定，要求解除中止对涉案房产交易的，韶关市新丰县国土资源局据此恢复了对涉案房屋的产权转移登记，具有合法依据，符合法律规定，并无不妥。四、经双方共同申请，涉案房屋产权已依法转移至第三人名下，并非强制转移登记。原告于2017年6月12日出局《授权委托书》，委托第三人作为其代理人，代表其办理涉案房屋的二手房转移登记，签订交易金额为18万元的《广东省房地产买卖合同》时双方亦均在场，证明涉案房屋产权的转移登记系经双方共同申请办理的，并非强制转移登记。韶关市中级人民法院所提出“如因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人可就违约责任或损害赔偿问题另循合法途径解决”，系法院针对因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的情况下对当事人的司法建议，而并非表示涉案房屋不能办理产权转移登记。现韶关市新丰县国土资源局依第三人及原告温爱纯申请，依法审查了材料，经合法程序已将涉案房屋转移登记在第三人名下，且涉案房屋产权已依法转移，不存在标的物所有权不能转移的情况。综上，第三人认为：韶关市新丰县国土资源局将涉案房屋转移登记在第三人名下的行政行为，程序合法，故原告的起诉理由不能成立，第三人恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人向本院提交以下证据材料：1、规定增值税普通发票、税收完税证明；2、（2017）粤0233民初402号民事判决书；3、（2017）粤02民终1937号民事判决书。经庭审质证，对原告提供的证据，被告对证据1、2真实性、合法性无异议，证据3、4的证明内容有异议，证据5、6真实性有异议，证据7无异议；第三人对证据1、2、7无异议，证据3、4真实性无异议，证据5内容有异议，证据6有异议。对被告提供的证据，原告对全部证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议；第三人对全部证据无异议。对第三人提供的证据，原告对全部证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议；被告对全部证据无异议。经审理查明，原告温爱纯、林志辉系夫妻关系，新丰县××街道××大道西××03房屋为其二人夫妻关系存续期间添置的房产。该房产于1998年4月17日向新丰县房地产管理所申请产权登记，并领取了《房地产权证》（证号：0146099），登记在温爱纯一人名下。2017年5月27日，温爱纯与第三人潘希醒签订《广东省房地产买卖合同》，约定温爱纯以180000元的价格将新丰县××街道××大道西××03房屋出售给潘希醒。2017年6月12日，温爱纯出具《授权委托书》，委托潘希醒为代理人，代表其办理新丰县××街道××大道西××03房屋之不动产转移登记事项，委托期限为2017年6月10日至2017年9月10日。2017年6月15日，温爱纯、潘希醒共同向被告下属的不动产登记局提交《不动产登记申请书》，要求办理新丰县××街道××大道西××03房屋的转移登记。同日，被告工作人员对温爱纯进行询问时，温爱纯表示：申请登记事项为其真实意思表示，申请登记的不动产为其单独所有，并在询问记录上签名确认。被告受理温爱纯、潘希醒二人的申请后，林志辉曾于2017年6月22日以其为新丰县××街道××大道西××03房屋共同所有人为由，向被告提出登记异议。但被告以林志辉未在15日内提交其已就共有财产提起确权之诉的相关证据材料为由，认定林志辉的异议不成立。2017年6月29日，新丰县人民法院立案受理了温爱纯提起的确认其与潘希醒签订的《房地产买卖合同》无效之诉。并依温爱纯的申请，于2017年7月4日作出（2017）粤0233民初402－1号民事裁定，中止了温爱纯与潘希进行的产权证号为0146099的房产交易。2017年9月19日，新丰县人民法院作出（2017）粤0233民初402号民事判决，确认温爱纯与潘希醒于2017年5月27日签订的《广东省房地产买卖合同》无效。上述判决宣判后，潘希醒不服，向韶关市中级人民法院提起上诉。韶关市中级人民法院经审理认为：潘希醒与温爱纯经协商一致同意将合同价款变更为18万元并签订涉案《广东省房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，温爱纯关于合同价款变更为18万元导致合同无效的理由不成立。涉案房产是温爱纯与林志辉婚姻关系存续期间取得，属二人法定共同财产。本案无证据证明温爱纯与林志辉对涉案房产是否属温爱纯个人所有作过约定，故温爱纯未取得共有人同意即与潘希醒签订合同构成无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，温爱纯、林志辉以温爱纯在签订合同时属无权处分为由，主张涉案合同无效，不符合上述规定。遂于2018年2月13日作出（2017）粤02民终1937号民事判决，撤销了新丰县人民法院的（2017）粤0233民初402号民事判决，驳回了温爱纯的诉讼请求。2018年3月22日，潘希醒向新丰县人民法院申请解除中止房产交易的保全措施，新丰县人民法院于2018年3月22日作出（2017）粤0233民初402号之三民事裁定，解除对温爱纯与潘希醒进行产权证号为0146099房产交易的中止。同日，还向被告送达《协助执行通知书》，要求被告协助执行上述裁定书事项。2018年4月3日，潘希醒重新向被告提交房屋所有权转移登记的材料，同时还提交（2017）粤02民终1937号民事判决，要求被告继续办理新丰县××街道××大道西××03房屋的转移登记。2018年6月1日，被告向潘希醒颁发粤〔2018〕新丰县不动产权第××号不动产权证。原告不服，向本院提起行政诉讼，请求本院确认被告将新丰县××街道××大道西××03房屋转移登记给第三人的行政行为违法，并责令被告注销粤〔2018〕新丰县不动产权第××号不动产权证。本院认为，被告将新丰县××街道××大道西××03房屋转移登记至第三人潘希醒名下，并向其颁发粤〔2018〕新丰县不动产权第××号不动产权证的行政行为不合法。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”被告新丰县国土资源局作为不动产登记机构，依法具备将其辖区内的不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的法定职责。《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第十九条第二款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”根据上述规定，为了保证登记的正确性，登记机构有实地查看不动产、核实申请人提交的材料、审核登记申请是否违法的职责，在登记申请可能存在权属争议或涉及他人利害关系的情况下，登记机构还有调查申请人等相关人员的义务；处分共同共有的不动产，除非另有约定，否则需要全体共同共有人共同申请。具体到本案，新丰县××街道××大道西××03房屋为温爱纯、林志辉二人夫妻关系存续期间添置的房产，在被告受理温爱纯、潘希醒提交的新丰县××街道××大道西××03房屋转移登记申请后，林志辉已向被告提出异议，但被告明知该申请可能涉及林志辉的利害关系，却没有向温爱纯、潘希醒、林志辉进行调查，对林志辉所提新丰县××街道××大道西××03房屋属其与温爱纯夫妻共同财产的事实，置若罔闻。且在潘希醒向其提交（2017）粤02民终1937号民事判决，要求其继续办理新丰县××街道××大道西××03房屋的转移登记时，明知（2017）粤02民终1937号民事判决已认定新丰县××街道××大道西××03房屋属温爱纯、林志辉二人法定共同财产，仍在林志辉未共同申请房屋转移登记的情况下，将新丰县××街道××大道西××03房屋转移登记至潘希醒名下，不正当行使法律赋予的职权，违反法定程序。原告关于确认被告将新丰县××街道××大道西××03房屋转移登记给第三人的行政行为违法的诉讼请求，本院予以支持，被告颁发给第三人的粤〔2018〕新丰县不动产权第××号《不动产权证》应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决如下：一、确认被告新丰县国土资源局将位于新丰县丰城街道丰城大道西65号03房屋转移登记给第三人潘希醒的行政行为违法；二、撤销被告新丰县国土资源局向第三人潘希醒颁发粤〔2018〕新丰县不动产权第××号《不动产权证》的行政行为。案件受理费50元，由被告新丰县国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  胡 敏人民陪审员  叶清田人民陪审员  邹建海二〇一八年八月二十三日书 记 员  黎 宸