上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初11765号原告(反诉被告)：郑萍华，女，1960年6月25日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)：刘涛，男，1987年5月1日出生，汉族，住上海市静安区。上述两原告共同委托诉讼代理人：季鸣，上海市外滩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海米豪食品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：曹家豪，执行董事。委托诉讼代理人：曹群占。原告(反诉被告)郑萍华、刘涛(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海米豪食品有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季鸣，被告法定代表人曹家豪及其委托诉讼代理人曹群占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年4月9日签订的《房屋及场地租赁合同》无效；2、判令被告支付原告租金人民币(以下币种同)213,952元，并支付逾期付款利息，从起诉之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令被告支付原告违约金(以213,952元为本金，按照日万分之四的标准，自2016年4月1日起计算至2017年8月8日止)；4、判令被告支付原告房屋使用期间拖欠的水电费9,018.40元。事实和理由：2016年4月，原、被告经人介绍，原告将其所有的位于上海市嘉定区曹安公路1930弄24、26号的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。双方口头约定，每月租金人民币(以下币种同)15,000元，其余费用均由被告承担。之后，被告以其需新注册公司为由，资金周转困难，要求先办理相关手续后付租金。2017年，被告又以需要办食品许可证，要求原告起草一份合同，原告按照市场价并减少原租赁期，将原15,000元/月的租金调整至23,000元/月，自2017年1月起算。被告仍拖延支付租金，未予回复。故原告诉至本院。被告辩称，1、2016年4月9日的合同原告确实没有签字，当时是因为被告需要办理营业执照制作的合同，故关于合同无效无异议。2、系争房屋系由中介介绍，原告刘涛当时答应以系争房屋作为经营场所与被告合作投资，不收取租金，故不同意支付租金、逾期付款利息、违约金。3、2016年4月被告开始进入系争房屋进行装修，公司自2017年4月开始经营，后2017年6月搬离系争房屋。原告要求被告应该承担的2017年1月至6月水电费，该期间的费用被告已经缴纳，而且使用系争房屋期间的水电费一直室被告在缴纳的。被告向本院提出反诉请求：判令原告支付被告冷库设备设施安装费124,000元、水电煤费用12,076.70元、物业费18,506.80元、房屋装修费52,128.10元、公司宣传资料广告费20,850元、人员工资损耗319,800元，合计547,361.60元。事实和理由：2016年4月，被告经案外人张云秋介绍，与原告刘涛相识，双方同意决定以系争房屋的使用权为合作投入，合伙经营牛羊肉生意。之后，被告将系争房屋2015年1月至12月、2016年1月至2017年2月拖欠的物业费一并付清。被告于2016年7月开始对系争房屋进行装修，装修完毕后开始经营。2017年4月中旬，原告反悔，表示不想参与合伙经营牛羊肉生意，要求被告支付高昂租金，对此，被告不予同意。因原告之行为给被告造成巨大损失，故提起反诉。原告对被告的反诉辩称，双方不存在任何合作经营的说法，且根据被告在工商局登记的信息中亦可以看出，双方仅有租赁关系，不存在合作投资入股关系。2016年4月8日前，原告已将系争房屋交给被告使用，双方虽未签订租赁合同，但从被告工商注册登记成立日起，双方事实上的租赁关系已经确立，且被告所述系争房屋为违章建筑，房屋所在地道路封堵，车辆难以进出，交通不便等不属实。综上，被告的反诉无任何的法律和事实依据，不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋登记产权人为原告郑萍华、刘涛，建筑面积177.95平方米，用途为店铺。2016年4月，原告与被告约定，由被告使用系争房屋经营牛羊肉生意。之后，原告将系争房屋钥匙交给被告，被告开始进行装修。2016年4月8日，上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，核定被告名称为“上海米豪食品有限公司”，公司登记(备案)申请书中记载的住所和生产经营地均为系争房屋，股东(发起人)出资情况为曹家豪认缴出资2,000,000元，出资比例100%。2016年4月14日，被告股东决定：委派曹家豪为公司执行董事、委派曹群占为公司监事。被告营业执照及公司章程记载，被告为一人有限责任公司(自然人独资)，住所地为系争房屋。因双方就系争房房屋的使用产生纠纷，被告于2017年6月搬离系争房屋。审理中，经原告申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司就系争房屋的租金标准进行评估。2018年1月12日，该公司出具了编号为沪TX(2018)SF00042的系争房屋月租金市场价值估价报告，结论为：估价对象在2016年4月至2017年6月的月租金平均标准为13,372元，该期间15个月合计租金为200,580元。另查明：被告分别支付了2015年1-12月、2016年1月至2017年2月的物业管理费8,541.60元、9,965.20元。本院认为：因原告并未在2016年4月9日的《房屋及场地租赁合同》上签字确认，该合同尚未成立及生效，故原告主张合同无效的诉请于法无据，本院不予支持。本案中，原、被告对系争房屋于2016年4月至2017年6月期间由被告使用均无异议，被告所谓系争房屋是基于合作投资关系且原告承诺不收取费用之说，因无相应证据，本院不予采信，故被告理应支付系争房屋使用期间的使用费。至于使用费的标准，虽然原、被告对此并无相应约定，但根据司法评估报告中确定的租金标准，本院认为原告主张的金额尚属合理，应予以照准。关于原告主张的逾期付款利息以及违约金诉请，因无相关约定，本院对此不予支持，其主张的水电费，因未提供充分证据，本院亦不予支持。关于被告主张的冷库设备设施安装费、房屋装修费、公司宣传资料广告费、人员工资损耗的反诉请求，本院认为，被告使用系争房屋开展经营，对系争房屋进行设备安装、装修、印制宣传资料、为员工发放工资，均属于其经营期间的成本支出，且无证据证明上述费用的支出系因原告违约所致，故其要求原告予以承担上述费用无法律和合同依据，本院难以支持。关于被告要求支付水电煤费的反诉请求，本院认为，上述费用系被告使用系争房屋期间产生，在无相应约定的情况下应由房屋使用人即被告承担，故本院对被告的该项反诉请求亦不予支持。关于被告要求支付物业管理费的反诉请求，本院认为，审理中双方均明确被告系2016年4月才使用系争房屋，故2015年1月-12月以及2016年1月-3月的物业管理费应由房屋所有人，即原告支付，现该物业管理费已由被告予以垫付，故该款原告应返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海米豪食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)郑萍华、刘涛房屋使用费213,952元；二、原告(反诉被告)郑萍华、刘涛应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海米豪食品有限公司物业管理费10,677元；三、驳回原告(反诉被告)郑萍华、刘涛的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海米豪食品有限公司的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4,644元，减半收取2,322元，由原告郑萍华、刘涛负担94元，被告上海米豪食品有限公司负担2,228元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费4,637元，由反诉原告上海米豪食品有限公司负担4,547元，反诉被告郑萍华、刘涛负担90元(反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。本案鉴定费13,000元，由被告上海米豪食品有限公司负担(应于本判决生效之日起七日内直接给付原告郑萍华、刘涛)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一八年八月二十二日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……