福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初2022号 原告：朱晓军，女，1979年8月1日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：叶诚，福建联合信实(三明)律师事务所律师。 被告：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村221幢。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告朱晓军与被告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓军的委托诉讼代理人叶诚，被告永达房地产公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱晓军向本院提出诉讼请求：1.判令永达房地产公司支付给朱晓军逾期办理商品房权属登记违约金4583元（暂计至2018年7月11日止，即2017年1月27日至2018年7月11日共计530天，864736元×0.001%×530天＝4583元），其后违约金按合同约定计算至朱晓军实际能够办理商品房权属登记之日止；2.本案诉讼费用由永达房地产公司承担。事实和理由：2015年11月21日，朱晓军与永达房地产公司福建永达房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，就朱晓军购买永达房地产公司出售的坐落于梅列区房屋事宜达成约定，房屋建筑面积为110.75平方米、单价为7808元／平方米，总金额为864736元。合同签订后，朱晓军依约支付了购房款，并由永达房地产公司出具了销售不动产统一发票。2016年1月28日，永达房地产公司将房屋交付朱晓军使用，但至今仍未通知朱晓军办证。根据《商品房买卖合同》第二十条约定：“如因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日支付已收房款0.001%的违约金”。因此，永达房地产公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。据此，特具状起诉，请求人民法院依法判决。 永达房地产公司辩称，朱晓军的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、朱晓军至今不能办理房屋产权证并非永达房地产公司的原因导致，永达房地产公司不应承担违约责任。永达房地产公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达房地产公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。二、永达房地产公司积极履行合同义务，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。第一，根据合同约定，永达房地产公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达房地产公司必须为业主的贷款提供担保。为此，永达房地产公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金，永达房地产公司更希望业主尽早取得房屋权属证书。第二，永达房地产公司如期交房，积极将需由永达房地产公司提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定的应报送的资料及房地产行政主管部门要求提供的其他资料）报送房地产行政主管部门。综上所述请求法院依法驳回朱晓军的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据和当事人陈述，以及双方当事人没有争议的以下事实，本院予以确认： 一、2015年11月21日，朱晓军与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：朱晓军购买位于三明市梅列区的商品房，该商品房的建筑面积110.75平方米，单价为每平方米7808元，总价款为864736元；朱晓军以组合贷款方式支付房屋价款；永达房地产公司应当在2015年9月30日前，将商品房交付朱晓军使用。如因永达房地产公司原因，朱晓军未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：朱晓军不退房，永达房地产公司按日支付已收房款0.01‰的违约金。合同签订后，朱晓军支付了购房款，永达房地产公司于2016年1月28日将商品房交付朱晓军使用。 二、截至本案庭审辩论终结之日，三明市梅列区绿岩新村253幢尚未办理房屋所有权初始预登记。 双方当事人争议的焦点以及本院对证据和事实的分析与认定： 永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。 朱晓军主张，永达房地产公司没有提供证据证明其无法办证具有免责事由，其应当按照合同约定承担违约责任。永达房地产公司于2016年1月28日向朱晓军交付了商品房，但至今未按合同约定通知并协助朱晓军办理房屋权属登记手续，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，永达房地产公司应向朱晓军支付逾期违约金，该违约金以购房款864736元为基数，按每日0.01‰，自2017年1月27日起计算至朱晓军实际能够办理商品房权属登记之日止。为此朱晓军向法庭提供《商品房买卖合同》，以证实其主张。 永达房地产公司质证认为，对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对证明内容有异议。因永达房地产公司已按合同约定如期交房，且已积极将需由其提供办理房屋权属登记的材料报送行政主管部门，应认定其已严格按照约定履行合同义务。由于房屋登记机构对永达房地产公司开发的商品房测绘成果未进行审核，直接导致永达房地产公司无法取得初始预登记证明书，责任不在永达房地产公司。根据《商品房买卖合同》约定，如果因为出卖人的原因而导致买受人不能在约定时间内取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。显然，永达房地产公司并不构成违约，不应承担违约责任。永达房地产公司向法庭提供《工程竣工规划条件核实意见书》，证明永达房地产公司已经分期取得《工程竣工规划条件核实意见书》的事实；提供《福建省住房和城乡建设厅关于商品房预售建筑面积和初始登记建筑面积有关问题的复函》，证明该《复函》明确在城乡规划主管部门出具《工程竣工规划条件核实意见书》后，房屋登记机构应当对案涉商品房测绘成果进行审核，然而房屋登记机构至今迟迟不予测绘成果审核的事实，由此证明案涉商品房无法取得初始预登记证明书不可归责于永达房地产公司，其行为不构成违约。显然朱晓军主张违约金的计算方式有误。 朱晓军对永达房地产公司提供证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。认为该证据不能证明是因为第三方原因导致无法办证，也不能证明开发商不存在过错，其不能构成永达房地产公司逾期办证的免责事由。 本院认为，永达房地产公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任。朱晓军与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地产公司于2016年1月28日将商品房交付给朱晓军使用，依照合同约定，应从商品房交付使用后第366日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日即2016年1月29日开始计算365天(2017年1月27日)后，从第366天(2017年1月28日)起计算，按《商品房买卖合同》第二十条的约定，即每日按朱晓军已付款的0.01‰计算至确定判决生效之日止,之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。 综上所述，本院认为，朱晓军与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。朱晓军请求判令永达房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。但其主张违约金的起始时间有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给朱晓军逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以朱晓军已付购房款864736元为基数，按每日0.01‰自2017年1月28日计算至判决生效之日止）； 二、驳回朱晓军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  吴植文 二〇一八年八月二十二日 法官助理张慧闽 书记员许羚 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。