广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初13404号原告（反诉被告）：中山市昊辉汽车运输有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄玉辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：江俊涛，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺勋，广东泓业正杰律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：中山智仁能源投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪家文，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。原告中山市昊辉汽车运输有限公司与被告中山智仁能源投资有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江俊涛，被告的委托诉讼代理人倪家文、周彭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告赔付定金400万元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告至付清款项之日止。事实和理由：2016年4月29日，被告拟将其位于中山市××村工业用地使用权[土地证号：中府国用（2014）第易030018]以24076000元价格转让给原告，双方遂签订《工业用地转让定金合同》，合同约定，被告负责办理调整该地块的控规手续问题，并于2016年8月28日前与原告签订正式《工业用地转让合同》及该土地可以办理工业用途报建手续。合同签订后，原告依约向被告支付定金200万元，但被告迟迟拖延未能完成有关控规调整手续，导致该土地无法办理工业用途报建，未清付中山市诚达小额贷款股份有限公司的贷款，致该土地仍处在抵押状态中，并不能在2016年8月28日前与原告签订正式《工业用地转让合同》，被告的行为已构成违约，根据合同约定，被告需双倍赔付定金给原告。为此，为保护原告的合法权益，原告遂特向法院提出上述诉讼请求。被告辩称，一、被告并没有违反《工业用地转让定金合同》的约定，无需赔偿双倍定金400万元及利息给原告。《工业用地转让定金合同》第一条第四款明确约定“被告保证该土地可以办理工业用地用途报建手续是指除当地政府控规调整手续问题外”，而事实上，中山市人民政府在2016年6月23日就正式发布《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划调整》的批复，对于诉争的土地因涉及调整规划暂停相关报建手续。因此，并非被告可以办理报建而故意拖延不予办理导致该土地无法办理工业用地用途报建，而是因为政府规划原因造成政府不予办理该土地报建手续。另外，未清付中山市诚达小额贷款股份有限公司贷款的原因是因为原告一直拖延签订《借款合同》，拒不按《工业用地转让定金合同》第四条的约定在2016年8月1日前向被告借款1500万元用以偿还诚达公司的贷款以注销该土地抵押导致的，并非被告故意不向诚达公司偿还贷款造成土地不能解除抵押。因此，造成双方不能在2016年8月28日前签订正式的《工业用地转让合同》和《借款合同》的原因并不在被告，是因为原告一直在拖延不与被告签订《工业用地转让合同》和《借款合同》。被告分别在2016年6月23日、9月18日就已将《工业用地转让合同》和《借款合同》的文本发给原告，但原告一直未予回复。直到2017年8月8日，原告才向被告提交了关于修改《工业用地转让合同》和《借款合同》文本的修改稿，之后双方一直就合同内容在磋商，但原告一直未予确定合同的最终版本。被告多次催促原告前来签订《工业用地转让合同》和《借款合同》，但原告均以种种理由拒不理会。2017年11月2日，被告向原告的法定代表人黄玉辉提交书面的《关于尽快完成土地转让权的函》，要求原告在2017年11月10日前与被告签订《工业用地转让合同》和《借款合同》，但原告口头答应尽快签订，却在2017年11月6日向法院抢先起诉，认为被告违约不签订合同。因此，不签订《工业用地转让合同》和《借款合同》的责任在于原告自身。二、因原告拒不与被告签订正式的《工业用地转让合同》及《借款合同》，造成被告巨额经济损失，被告已向法院提出反诉，要求原告赔偿因违反合同应承担违约责任。三、有关本诉的诉讼费用，因系原告自行违约，故应由原告自行负担。综上，请求法庭依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.解除被告与原告签订的《工业用地转让定金合同》；2.被告没收原告支付的定金200万元；3.原告赔偿被告经济损失200万元；4.原告承担本案本、反诉的诉讼费用。事实和理由：2016年4月29日，被告与原告经协商一致签订《工业用地转让定金合同》，约定原告受让被告名下的位于中山市××村工业用地使用权[土地证号：中府国用（2014）第易030018]，土地面积15445.8平方米，土地转让费为被告净收24076000元。合同还约定，原告已知悉被告已将该土地抵押给中山市诚达小额贷款股份有限公司取得贷款1500万元，并在2016年8月1日前由被告通过向原告公司借款1500万元清还给诚达公司以注销该土地的抵押登记，原告同意借款利息每月利率为1.5%，详细条款双方在《借款合同》、《工业用地转让合同》中约定。并且合同第二条第四款约定，被告保证除当地政府控规调整手续问题外于2016年8月28日前与原告签订正式的《工业用地转让合同》及该土地可以办理工业报建手续。合同签订后，被告依约立即向中山市国土规划局申请办理该工业用地的报建手续。后经中山市规划局答复，由于该地块目前正处在整体控规调整期间，中山市政府于2016年6月28日初步同意该片区的规划调整方案，需要进一步按专家意见完善后报批，该地块所属区域有控规没有正式批复前，暂时停止区域内的项目规划报建。后被告曾多次与原告就《工业用地转让合同》和《借款合同》的具体条款进行协商确定，并多次催促原告前来签订正式的《工业用地转让合同》和《借款合同》，履行借款1500万元的义务，但均被原告以种种理由推拖，至今仍未能签订正式的《工业用地转让合同》及《借款合同》，也一直未借款1500万元给被告，导致被告一直无法办理土地解除抵押。为此，被告多次口头或电话等方式要求原告尽快签订正式的转让合同。又于2017年11月2日向原告发出《关于尽快完成土地转让权的函》，郑重要求原告于2017年11月10日前与被告签订《工业用地转让合同》和《借款合同》，注销抵押登记，完成土地交易。但至今原告仍然无动于衷。由于原告在签订《工业用地转让定金合同》后一直未依约履行向被告出借1500万元借款的义务，并且迟迟不与被告签订正式的《工业用地转让合同》和《借款合同》，造成被告不得不一方面每月向诚达公司支付贷款利息30万元，另一方面又因无法收取到该土地受让款24076000元而造成额外的经济损失，目前仍然一直在不断的增加。因此，由于原告的行为严重违反《工业用地转让定金合同》的约定，已构成违约，并由此给被告造成了巨额经济损失，应当依法承担相应的违约责任。为依法维护被告的合法权益，特依据合同法及民事诉讼法的规定，向人民法院提起反诉。原告针对反诉答辩称，一、原告已经履行支付定金的义务，被告在签订合同后，中山市人民政府关于启动《中山市东凤镇东阜西侧片区控制性详细调整》调整截止到2017年11月30日，被告迟迟拖延，未履行相关控规调整手续，导致涉案土地无法办理工业用途报建手续，显然存在违约。二、根据双方签订的《工业用地转让定金合同》第四款的约定，被告可以通过借款1500万元用于偿还诚达公司的贷款以注销该涉案土地的抵押登记，双方在该条款中的约定并非原告必须履行的义务，且在2016年8月1日前，被告也没有要求原告代其清偿上述借款义务，另外根据被告提供的对账确认书，2017年1月12日借款本金是500万元，原合同约定是1500万元的偿还义务，显然被告自身偿还了部分债务，与其陈述原告不借钱是互相矛盾的。三、双方在2016年4月29日签订《工业用地转让定金合同》，但是根据原告调查，涉案转让标的物在2016年8年15日被查封，查封文书为（2016）粤2072民初6243号，查封申请单位与诚达公司是不一致的，被告对外显然也有负债的情况，急于转让标的物，其显然违反合同第二条第三款的约定，另2017年8月24日涉案土地得以解封，被告显然没有能力履行定金合同中的转让义务，被告违反了合同法第六十条的规定，因此被告的诉求没有事实及法律依据，法院应驳回被告的反诉请求。当事人围绕本、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及证据，经审查本院认定事实如下：座落于中山市××村的土地[土地证号：中府国用（2014）第易030018号]使用权人为被告，土地用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2043年12月9日，使用权面积为15445.8平方米。2016年4月29日，原、被告就转让上述土地使用权签订《工业用地转让定金合同》，主要约定：一、被告将自有的位于中山市××村工业用地使用权[土地证号：中府国用（2014）第易030018号]转让给原告，土地转让费被告净收24076000元；二、被告保证如下：（一）该土地使用权为被告所有，不存在其他共有人；（二）土地使用权证登记信息为土地证号：中府国用（2014）第易030018号，用途为工业，使用权类型为出让，土地面积为15445.8平方米，使用权终止日期为2043年12月9日；（三）原告已知悉被告的土地使用权已抵押的情况，被告保证在签订本合同前（除已抵押给中山市诚达小额贷款股份有限公司取得贷款1500万元外），没有与他人签订本土地使用权的赠与、转让协议及其他处分该土地使用权的协议、文件；（四）被告保证除当地政府控规调整手续问题外于2016年8月28日前与原告签订正式《工业用地转让合同》及该土地可以办理工业用途报建手续；（五）如被告已清付前述贷款本息，但该土地的抵押权人（即中山市诚达小额贷款股份有限公司）处理抵押物，被告保证穷尽一切救济手段解决前述问题，保证将该土地转让给原告，如仅因前述原因合同仍无法继续履行的，被告可不承担其他违约责任；三、原告于签订本合同之日内支付给被告定金200万元，如被告违反前述任一保证事项，须双倍赔付定金给原告，原告仍有权要求被告将该土地转让给原告；四、2016年8月1日前，被告可通过向原告借款1500万元清还给中山市诚达小额贷款股份有限公司以注销该土地的抵押登记，办理注销抵押登记当时，被告须同时将该土地办理抵押登记手续予原告，作为清还前述借款的担保，原告同意借款期利息每月利率为1.5%，详细条款双方在《借款合同》、《工业用地转让合同》中约定。同日，原告向被告支付受让上述土地使用权定金200万元。被告向原告出具了相应的收据。2016年6月28日，中山市人民政府发布关于启动《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划调整》【文号：中府函（2016）354号】调整的批复，载明：《东凤镇关于启动调整的请求》【东凤府（2016）19号】收悉。经研究，批复如下，依据《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，你镇申请对《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划调整》（简称《控规》）进行调整的启动程序符合法定程序。按照《控规》调整论证报告会的专家意见和有关结论，同意启动上述《控规》调整，调整形成的控规成果应以报批年份标明版次。上述《控规》调整过程中要做好与已出让建设用地合同约定的规划条件的衔接，提供相关土地权属资料，不得随意改变用地性质、容积率等强制性规划条件，不得占用基本农田，……。2017年11月15日，被告向中山市国土资源局东凤分局提交关于中山智仁能源投资有限公司工业用地报建业务情况咨询函，函件载明：我司位于中山市东凤镇××西部片区××村的工业用地[土地证号为中府国用（2014）第易0300188号，面积为15445.8平方米]，自2015年东凤镇人民政府启动该片区调规以来，一直不予同意我司工程报建。从2016年3月份起至今，因政府规划调整仍未完成，造成有长达近两年时间里，我司上述工业用地一直处于不能工程报建的状态。现特向贵局咨询能否办理相关报建手续？望及时回复为盼，以便我司安排后续工作。当日，东凤国土分局签收该函。2017年11月17日，原告的委托诉讼代理人江俊涛向中山市城乡规划局申请信息公开。同年11月30日，中山市城乡规划局出具《关于政府信息公开的答复》（信息公开）第55号，载明：您申请获取的政府信息属于可以公开的地块控规情况的政府信息，具体情况如下，该地块位于中山市××村，用途为工业，土地面积15445.8平方米，土地证号为中府国用（2014）第易030018号。该用地在《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划》中为二类居住用地（面积13294.2平方米，占总用地86.07%）……。另查，被告曾于2014年7月4日向中山市诚达小额贷款股份有限公司贷款500万元，并用前述土地提供抵押。同时，被告于2014年9月1日、10月30日为麦铨照、**向中山市诚达小额贷款股份有限公司贷款各500万元提供抵押担保，抵押物亦为前述土地，且有办理前述抵押登记。中山市诚达小额贷款股份有限公司于2014年7月3日、11月4日、12月3日分别取得上述土地的抵押权，并取得了粤房地他项权证中府字第0114016452号、0114027772号、0114030484号他项权证，担保主债权数额合计为1500万元。中山东凤珠江村镇银行股份有限公司申请本院查封了诉争的土地使用权，本院于2016年8月1日作出广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初6234号民事裁定书并于2016年8月15日查封了上述土地使用权，后经中山东凤珠江村镇银行股份有限公司申请，于2017年8月24日解封上述土地使用权。2017年11月30日，中山市诚达小额贷款股份有限公司分别向被告及**、麦铨照出具对账确认书，载明截止2017年11月30日，本息合计分别为668.6933元、668.9867元、767.8933元。被告还曾向中山市诚达小额贷款股份有限公司支付3月、4月、5月份的利息各250000元。**也曾向中山市诚达小额贷款股份有限公司支付3月份利息250000元。被告还提供其曾于2016年6月23日、9月18日通过邮件方式向原告发送工业用地转让合同的邮件截图，邮件截图显示收件人为黄明东，附件分别为工业用地转让合同、工业用地转让合同修改稿；2017年8月9日，黄东明又将工业用地转让合同发回至被告，但前述合同均未有任何人签名。此外，被告还提供有信息往来截图，信息接收方为黄明东，主要信息内容有：一个星期又一个星期被你拖过去了，我公司董事会骂死我了，如果你公司实在有困难直接告诉我，不要拖我们时间了，你公司若因为无钱的话，你直接告诉我，我退订金给你，生意不在朋友在。但该信息未有回复。另，被告亦提交其曾向原告送达关于尽快完成土地转让权的函，该函载明，双方就前述土地转让签订的《工业用地转让定金合同》，但原告一直未按合同约定签订《工业用地转让合同》和《借款合同》，导致该土地使用权转让事宜一直停滞不前。后多次与原告进行沟通、协商，均因原告原因未能签订正式的《工业用地转让合同》，并未按合同约定借款1500万元给被告，由于之前被告向中山市诚达小额贷款股份有限公司贷款1500万元，并以上述土地作抵押，每月需要承担支付300000元贷款利息的成本负担。况且由于贷款已到期，被告仍然未能及时偿还本金，诚达公司将向法院提起诉讼准备强行处理拍卖该土地。原告在庭审中称其有收到该函，但不认可函件内容。再查，被告还提供国有土地使用权出让合同补充协议及闲置土地调查单，合同补充协议由被告与中山市国土资源局签订，载明经报请中山市人民政府批准，约定被告用地（土地使用证号为中府国用（2014）第易0300188号）的动工开发日期为2018年12月29日（即2019年12月29日前应动工开发），竣工期限两年。被告应当按照原《出让合同》规定动工开发建设要求在上述期限内动工开发。逾期未动工的，由中山市国土资源局按《闲置土地处置办法》处理。……。闲置土地调查单显示前述涉案转让土地经现场勘测，根据中山市城乡规划局的复函（中规函[2017]2821号），因该用地控规不符，导致无法办理规划报建、施工报建业务，已造成土地闲置，现状为空地。就被告是否在2016年8月1日前向原告提出借款的事情等问题，被告还申请证人崔某作证。证人崔某的主要陈述如下：一、证人崔某是中山市诚达小额贷款股份有限公司的业务经理，亦是被告向中山市诚达小额贷款股份有限公司借款事项的业务员；二、当时中山市诚达小额贷款股份有限公司向被告追讨款项时，被告称有一间公司想买抵押给中山市诚达小额贷款股份有限公司的土地，被告将出卖土地的款项用于偿还欠中山市诚达小额贷款股份有限公司的借款。被告向中山市诚达小额贷款股份有限公司借款有1500万元，中山市诚达小额贷款股份有限公司与被告签订了三份借款合同，即被告与**、麦铨照各借500万元，三笔借款1500万元都是用于被告的。被告向中山市诚达小额贷款股份有限公司借款是用被告名下的土地进行抵押担保的，且三份借款合同的抵押物是同一块土地。在2015年10月份，中山市诚达小额贷款股份有限公司向被告追偿借款，当时了解到有人买被告名下的土地，在2016年2月至4月期间收到利息后，才知道是原告购买被告名下土地的定金。当时中山市诚达小额贷款股份有限公司委托第三方草拟监管资金合同，但后来没有签订合同，所以原告没有将钱打到第三方银行账户上。庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《工业用地转让定金合同》，且对政府对涉案片区进行控规调整事宜均确认。另，原告述称：合同第二条第四款及第三条有约定，转让标的物在2016年8月15日至2017年8月14日期间一直处于查封状态，转让目的无法实现，被告违反担保法关于定金条款的约定，收受定金一方不履行其义务的应当双倍返还定金。被告述称：根据《工业用地转让定金合同》第二条第四款，原告没有与被告签订正式的转让合同，并且违反了《工业用地转让定金合同》第四条没有在2016年8月1日前向被告借款1500万元，以偿还给中山市诚达小额贷款股份有限公司，造成被告巨额经济损失，因此违反合同法定金罚则的约定，被告有权没收定金。对定金无法弥补的损失，原告应当赔偿，损失计算方式为土地转让款24076000元按年息6%从2016年8月29日起暂计至2017年11月30日为1805700元，并且对于原告未按时借款造成中山市诚达小额贷款股份有限公司额外支付的违约金300万元（以1500万元为基数，按20%计算），以及相应贷款利息，从2016年5月25日起暂计至2017年11月31日止为6055733元，该损失，被告反诉请求仅要求原告赔偿200万元。被告主张的经济损失可通过贷款合同、对账确认书及向中山市诚达小额贷款股份有限公司支付的利息予以证明。本院认为，《工业用地转让定金合同》系原、被告双方之间真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应恪守履行。对于原告主张被告违反合同约定并要求其双倍赔付定金400万元的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”适用定金罚则，需以当事人根本违约为前提。本案中，原、被告在工业用地转让定金合同中约定“被告保证除当地政府控规调整手续问题外于2016年8月28日签订正式工业用地转让合同”等合同，表明双方清晰且明确知道涉案土地受政府控规调整的事实。现原、被告未能签订正式工业用地转让合同，履行土地转让等义务，主要是该土地存在控规调整及被法院查封等原因所致。虽被告对土地被查封存在权利限制之事存在过错，但同时，土地受控规调整至今未能满足该用地作工业用途的目的，以致双方未能签订正式用地转让合同，促成合同交易，此并非被告之过错。由于土地调整控规的问题一直未能解决，故即使被告能积极配合解除土地的查封，双方仍不能按约履行合同。单纯以土地被查封存在权利限制为由认定被告构成根本违约并适用定金罚则，并不妥当，不排除被告有能力在控规调整问题解决后及时解除土地查封，适当履行合同的可能。据此，原告诉请被告双倍赔付定金缺乏依据。另一方面，双方在工业用地转让定金合同中约定“如被告违反前述任一保证事项的，须双倍赔付定金给原告”，但涉案土地被法院查封及被告未清还中山市诚达小额贷款股份有限公司借款并不属于上述合同中被告保证的事项，为此，其不符合双方有关双倍赔偿定金的约定。综上，本院对原告该项诉请不予支持。对于被告反诉要求解除双方签订的《工业用地转让定金合同》，当事人协商一致，可以解除合同，庭审中原、被告均表示同意解除上述合同，为此，对于被告上诉诉请，本院予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，为此，被告理应退还原告已支付的定金200万元及从被告收取款项之日即2016年4月29日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。对于被告以原告未出借借款及其多次要求原告签订合同，原告未予以签订正式合同为由要求没收原告已支付的定金200万元及赔偿200万元，首先，双方在合同中约定“2016年8月1日前被告可向原告借款1500万元清还给中山市诚达小额贷款股份有限公司”，但是证人崔某的证人证言中未反映被告主张的情况，被告亦未进一步举证证明其于2016年8月1日前已经向原告提出了借款要求，而且双方在合同中约定的是“可以”并非“必须”。其次，涉案的土地使用权在2016年8月15日至2017年8月24日期间处于被查封状态，即便被告曾催促原告签订合同，双方未签订正式合同的责任并不在于原告，综上，本院对被告上述的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告中山市昊辉汽车运输有限公司与被告中山智仁能源投资有限公司于2016年4月29日签订的《工业用地转让定金合同》；被告中山智仁能源投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中山市昊辉汽车运输有限公司返还定金2000000元并支付利息（以2000000元为基数，从2016年4月29日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；驳回原告中山市昊辉汽车运输有限公司的其他诉讼请求；驳回被告中山智仁能源投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38800元、诉讼保全费5000元，反诉受理费19400元，合计63200元，由原告中山市昊辉汽车运输有限公司负担30000元，被告中山智仁能源投资有限公司负担33200元（上述款项原告中山市昊辉汽车运输有限公司已预交43800元，被告中山智仁能源投资有限公司已预交19400元，被告中山智仁能源投资有限公司应于本判决生效之日起五日内迳付向原告中山市昊辉汽车运输有限公司，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨靖华审判员  谭凯航审判员  高嘉敏二〇一八年八月二十四日书记员  杨明山郭君意