浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初5530号 原告（反诉被告）：蒋小琴，女，1988年9月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：秦宇峰，浙江德顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：薛军，男，1965年11月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：寿文青，女，1965年8月10日出生，汉族，朱绍兴市柯桥区。系被告（反诉原告）薛军配偶。 委托诉讼代理人：张光明，浙江越光律师事务所律师。 原告蒋小琴与被告薛军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，被告薛军提起反诉，本院依法予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蒋小琴的委托诉讼代理人秦宇峰、被告（反诉原告）薛军的委托诉讼代理人张光明分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋小琴向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令薛军继续依约履行诉争合同，收受剩余房款408000元，无偿协助蒋小琴办理过户手续，完成诉争房屋产权的不动产登记；二、诉讼费由薛军承担。事实和理由：2016年7月24日，薛军与蒋小琴在房产中介的参与下签订《二手房买卖（交易）合同》一份，该合同约定：薛军自愿将位于绍兴市柯桥区房屋及附属车库（10.54平方米）出售给蒋小琴，总房款为448000元，双方均不得以任何理由向对方提出追加或降低房费要求，也不得单方面解除合同，支付定金40000元，交房时间2017年3月5日，同时支付剩余房款。双方还约定了其他事项。在合同签订的当天，蒋小琴当着房产中介的面将40000元定金（现金）交付给薛军。2017年1月左右，薛军将诉争房屋内原有的租客劝退，将钥匙交给蒋小琴，同意蒋小琴提前入住。嗣后，蒋小琴入住诉争房屋，并对该房进行了装修。但是自2017年3月开始，薛军多次提出房屋要涨价十多万元的无理要求，被蒋小琴一口拒绝。后，蒋小琴数次联系薛军，请求交付剩余房款，但薛军一直以各种理由搪塞、躲避，不肯见面、不肯收受剩余房款，导致蒋小琴无法将剩余房款交付薛军，遂成讼。为维护自身合法权益，蒋小琴依法提起诉讼，望依法公正裁判。 薛军辨称，2016年7月24日双方签订房屋买卖合同至薛军将钥匙交给蒋小琴同意蒋小琴提前入住，均属实。但事后，蒋小琴没有按照合同约定的时间支付房款，时间拖长以后，薛军的妻子也知道该情况，表示不同意出卖该房屋。蒋小琴一直没有支付剩余房款，是蒋小琴自己放弃交易的行为。请求驳回蒋小琴的诉请。 薛军向本院提出反诉请求：一、解除《二手房买卖合同》，判令蒋小琴立即腾退房屋，将位于东区26幢401室住宅房一套及26幢18号车库一个归还给薛军；二、判令蒋小琴向薛军支付违约金4万元（罚没定金）；三、判令蒋小琴向薛军偿付自2017年1月6日起至腾退之日止房屋占用期间的租金损失（截止到反诉日止的租金为19833元）;四、由蒋小琴承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月24日，双方签订一份《二手房买卖合同》，约定薛军将其所有的位于东区26幢401室住宅房一套（71.50平方米）及26幢18号车库一个（10.54平方米）卖给蒋小琴，合同就转让价款、定金支付、房屋交付、付款期限等主要条款作了明确的约定。合同签订后，蒋小琴依约支付定金四万元，薛军也依约于2017年3月5日之前交付了房屋（实际于2017年1月6日交付）。然而，蒋小琴却以种种借口拖欠剩余的四十余万元房款，薛军多次催告未果。为维护产权人的合法权益，现依法提起反诉，望判如所请。 蒋小琴辩称，第一，薛军的反诉请求与事实理由均没有依据，薛军诉称多次催告房款未果，与事实不符，我方从来没有收到薛军催收剩余房款的通知或者要求，反而是我方经常催告薛军收取余款；第二，薛军的反诉请求不符合法律规定，解除合同没有法律依据，是按照法定解除还是约定解除？支付违约金更没有依据，事实上蒋小琴并未违约，应由薛军承担违约责任；第三，薛军的妻子在签订购房合同之前已经知道薛军要将房子出售给蒋小琴。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的《二手房买卖（交易）合同》、中介书面证明、《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》、现场照片、活期一本通、客户回单联、水费机打发票、视听资料、《房屋租赁合同》、村委证明、结婚证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1.装修材料收款收据，经出售单位盖章确认，交款单位为独山东区26幢401蒋小琴，结合原、被告均予确认的蒋小琴已对案涉房屋进行装修的事实，对于该组证据的证明力本院予以确认；2.签订协议时间为2016年5月30日的《绍兴市柯桥区房屋拆迁货币化补偿安置协议》，与本案缺乏直接关联，对其证明力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 2016年7月24日，薛军（甲方）与蒋小琴（乙方）签订《二手房买卖（交易）合同》一份，约定甲方自愿将浙江省绍兴市柯桥区71.54平方米房屋卖给乙方，房产包括东区26幢18号小车库10.54平方米1个，房产交易价共计448000元；付定金40000元，若甲方违约，应加倍赔偿乙方买房定金，如乙方违约，甲方有权没收买房定金；交房时间为2017年3月5日，甲方帮忙协商租客提前搬出，同时乙方向甲方支付剩余房款。双方并就其他事项进行了约定。合同签订当日，蒋小琴支付薛军购房定金40000元。2017年1月6日，薛军将案涉房屋租客提前请退（租期为2014年3月5日起至2017年3月4日止），将房屋钥匙交付蒋小琴，并交付给蒋小琴浙江省农村信用社活期一本通（薛军名下）一本，以便蒋小琴缴纳水电费。蒋小琴收取房屋钥匙后，对房屋进行了装修。现蒋小琴以薛军不履行合同义务为由诉至法院，薛军以蒋小琴逾期支付剩余房款提出反诉，遂成讼。 同时查明，2008年1月2日，薛军与原绍兴县柯岩城市建设投资有限公司签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份，被拆迁房屋座落独山村、土地使用证或批文号126、宗地号8××、房屋建筑确权面积120平方米（涂改前面积为17.45平方米），安置房屋为独山嘉园西区26幢501室（面积93.27平方米，阁楼39.28平方米，车库1号27.53平方米）、东区26幢401室（面积71.54平方米，车库18号10.54平方米），协议未列明安置人口。被拆迁房屋原为平房一间，座落柯岩街道独山村大江沿薛家岸头，面积36平方米，薛军与弟弟薛宏2人均分了其父亲薛志渭名下老房子所有权益，并分别与原绍兴县柯岩城市建设投资有限公司签订了房屋拆迁产权调换协议。 本院认为，原、被告签订的《二手房买卖（交易）合同》，系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应诚信履约。薛军主张该合同未经其他共有人签字而没有成立，理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。根据案件查明事实，薛军已于2017年1月6日完成交房义务，蒋小琴则至今未履行剩余房款支付义务，已构成迟延履行主要债务之违约，但直到蒋小琴诉请要求继续履行合同即主动要求给付剩余房款后，薛军才提出反诉，要求解除双方签订的《二手房买卖（交易）合同》，期间并无证据证明薛军已催告蒋小琴交付房款，故薛军的法定解除权不成就，其要求解除合同的反诉请求本院不予支持。薛军的合同解除权不能成立，双方理应继续履行合同，故蒋小琴诉请要求薛军收受剩余房款408000元，符合双方之合同目的，本院依法予以支持。但案涉房产尚不满足不动产登记条件，蒋小琴要求薛军协助办理房产过户手续，可待条件成熟时另行主张。在合同继续履行的前提下，蒋小琴占有使用案涉房产，系基于双方签订的《二手房买卖（交易）合同》之约定，薛军诉请要求蒋小琴腾退并归还房屋、支付自2017年1月6日起至腾退之日止房屋占用期间的租金损失，理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，蒋小琴迟延交付剩余房款的事实清楚，但案涉合同并未因此不能继续履行，没有导致薛军的合同目的不能实现，且蒋小琴现主动诉请给付剩余房款，故薛军诉请要求适用定金罚则，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下： 一、蒋小琴与薛军应继续履行双方于2016年7月24日签订的《二手房买卖（交易）合同》，蒋小琴于本判决生效之日起十日内向薛军支付剩余房款408000元，薛军应予收受； 二、驳回蒋小琴的其他诉讼请求； 三、驳回薛军的全部反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7420元，减半收取3710元，由薛军负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。反诉案件受理费1296元，减半收取648元，由薛军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王炳江 二〇一八年八月十四日 书记员  徐春燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 ?? ??1?