湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘11民终1480号 上诉人（原审原告）：李莉，女，1990年8月1日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）：永州广利来房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区。 法定代表人：李良树，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐智，湖南征雁律师事务所律师。 上诉人李莉因与被上诉人永州广利来房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李莉上诉请求：1、依法增判被上诉人给付上诉人逾期交房违约金59,220元（2017年8月1日后仍按已付房款每日万分之六计付至符合交房条件时止）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，证据不足，1、被上诉人无证据证实已于2016年6月17日通气、2016年11月25日通电、2017年1月4日通水；2、原审将逾期交房违约责任推给政府是错误的，被上诉人未提供任何证据加以证明；3、上诉人没有“以延期交房为由不接房，而是因为被上诉人建设的房屋至今不符合法定交房条件。 永州广利来房地产有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李莉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金59,220元（2017年8月1日以后仍按每日万分之六计付，到符合交房条件交房时止）；2、判令被告依约办理一户一表、水、电、气开户；3、本案诉讼费由被告房承担。 一审法院认定事实：2016年12月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于永州市冷水滩传芳路与站前南路相交东北角【土地使用权】号为永（冷）国用（2012）第000908号，规划用途为商业、住宅用地，土地使用面积为10512平方米，使用权起始日期为2012年5月12日，非商业用地终止日期为2082年5月12日。上述地块报建名为金色园林，销售命名为才子佳苑。本项目共伍栋商品房，第1栋、第2栋、第3栋为多层住房，第1栋、第3栋属现浇砖混结构，第2栋属框架结构，地上第**是商铺，以上是商品住房，房屋编号从第**商铺开始计房号；第4栋、第5栋为电梯高层住房，属框剪结构，地下层为停车位，房屋编号从地上第**开始计房号。第二条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的第5【幢】2404号房（最终以产权证编号为准）。该商品房的用途为住宅，属框剪结构。土地使用年限70年，该商品房【合同约定】建筑面积共128.12平方米（其中含公摊面积）。上述面积为暂测面积，实际面积以房产部门核定发证为准。第三条计价方式与价款：1.出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米人民币3667.01元，总金额人民币47万元。2.上述房款不包括办理产权的税费、维修基金、银行按揭、公积金贷款等费用及物业管理费等。3.办理电话、有线电视等入户费用由买受人自理。第四条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（套内建筑面积加公摊面积，本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记实际面积为准，多退少补。第五条付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款：银行按揭，签署《商品房买卖合同》时交付全部房款的20%以上（含定金）人民币10万元整，剩余房款37万元【银行按揭】或【公积金贷款】；并在签署《商品房买卖合同》后7日内，送交办理【银行按揭】或【公积金贷款】所需的全部资料到才子佳苑售楼中心，其办理贷款手续费用由买受人承担。若买受人不具备【银行贷款】或【公积金贷款】条件的，而引起贷款不能办理，买受人应当转为以上二种方式付款。第六条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付清房款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之三向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之陆的违约金。2.买受人逾期超30日的，出卖人有权将此商品房另售他人，同时还将按照本合同第六条第一条第（2）中的相关规定追究买受人违约责任。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额。第七条交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇以下特殊原因出卖人可据实予以延期，不做违约处理。1.遭遇不可抗力（如风、雨、水灾及政府干涉行为）、且出卖人在发生之日起180日内以书面、电话、公告形式通知买受人；2.或非出卖人原因的政府行为造成的延期；3.出卖人确因工程建设的需要，需适当延长房屋交付期限的，买受人应当准予。但此项原因的延期交付期限最多不超过180个工作日。第八条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起60日内退还买受人全部已付房款，并按买受人累计已付房款的同期银行存款利率计息支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之陆六的违约金，合同继续履行。第十条交接，由于买受人的原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理，1、视为出卖人通知买受人的交房时间完成交接；2、若本楼盘实行物业管理，则物业管理费用按物业公司规定办理。合同签订后，原告向被告永州广利来房地产有限公司交首付款10万元，2016年11月29日办理银行按揭手续，2016年6月17日被告广利来开通住户燃气，2016年11月25日被告广利来接通住户用电，2017年1月4日接通住户用水，由于该片区城市基础设施及配套设施一直没有实施到位，有关部门办理不了水、电、气单独开户，2017年5月1日被告广利来通知原告办理交房手续，原告以延期交房为由不来接房，由此酿成纠纷。 一审法院认为，1、原、被告签订《商品房买卖合同》约定了双方的权利和义务，是双方的真实意思表示，合法有效；2、被告于2017年5月1日通知原告交房，原告不愿收房，因此按照合同约定，可以确认被告交房时间为2017年5月1日；3、由于城市配套设施未到位，被告才延期交房，依合同约定非出卖人原因的政府行为造成的延期，不做违约处理，故被告不构成违约。综上所述，原告诉请被告办理水、电、气单独开户的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、在本判决生效后一个月内被告永州广利来房地产有限公司为原告李莉办理水、电、气开户手续；二、驳回原告李莉的其它诉讼请求。本案受理费1280元，由原告李莉负担640元，被告永州广利来房地产有限公司负担640元。 二审中，李莉向本院提供了如下证据：1、市消防支队证明，拟证实上诉人开发出售给被上诉人的商品房至今未申报消防验收，不符合《消防法》规定的交房条件；2、市质监站的档案详情（复印件），拟证实上诉人出售的商品房至今未申报主体竣工验收备案，不符合《建筑法》规定的交房条件。 永州广利来房地产有限公司对李莉提供的证据质证认为，1、对证据1的真实性有异议，消防已经进行了申报，消防部门只是没有进行抽查，所以没有整体验收，分部验收已经合格；该证据的形式不合法，应当有承办人进行签字。2、对证据2的真实性有异议，没有原件进行对比。 对李莉提供的证据，本院作如下认证，证据1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”。因此该证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。证据2、上诉人不能证明其出处或来源，本院不予采信。 二审中，永州广利来房地产有限公司向本院提供了如下证据：1、消防建议书（复印件），拟证实房屋通过了消防验收，已经进行了备案登记；2、不动产权登记证（复印件），拟证实涉案房屋同一栋的房产证分证已经办理出来。 李莉对永州广利来房地产有限公司提供的证据质证认为，1，对证据1的真实性没有异议，但不能证实上诉人出售的商品房符合消防验收，相反它证实该房并没有通过消防验收，不符合《消防法》规定的强制性交房条件；2，对证据2的真实性有异议，个别住户可能取得了产权证，但是具体通过什么方式取得上诉人不知情，该产权证与本案没有关联。 对永州广利来房地产有限公司提供的证据，本院作如下认证，证据1，不能证明涉案房屋进行了验收，对该证据不予采信。证据2，本案被上诉人起诉是要求上诉人承担未按合同约定时间交房的违约责任，上诉人是否承担违约责任与涉案房屋是否已办出产权证无关，因此，对永州广利来房地产有限公司提供的该证据，本院不予采信。 本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院二审另查明，被上诉人虽于2017年5月1日通知上诉人交房，但未提供涉案房屋已经验收合格并符合交房条件的依据，故上诉人未予收房。 还查明，上诉人的银行按揭贷款2017年2月到位，上诉人自2017年3月10日开始向银行偿还按揭贷款。 本院认为，本案争执焦点是被上诉人是否应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。被上诉人未在合同约定期限向上诉人交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》还约定，非因出卖人的政府原因造成延期交房不算违约，但被上诉人并未提供证据证实延期交房是政府行为造成的，因此被上诉人应当承担举证不能的法律后果，向上诉人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。上诉人未提供证据证实其有多大的损失，综合本案实际情况，上诉人的损失应是因被上诉人延期交房造成其无房居住而向他人租房或被上诉人按期交房，其将房屋出租给他人造成的租金损失。因此，双方合同约定每日支付万分之六（月利率已达1.8%）的违约金，显然约定过高，本院认为，由被上诉人向上诉人每日支付万分之一点五的违约金至房屋符合交付条件时止比较恰当，上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2954号民事判决第一项，即在本判决生效后一个月内永州广利来房地产有限公司为李莉办理水、电、气开户手续； 二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2954号民事判决第二项，即驳回李莉的其他诉讼请求； 三、被上诉人永州广利来房地产有限公司自本判决送达之日起三十日内支付上诉人李莉违约金至符合交房条件时止（以已付购房款470,000元为基数，其中100,000元，自2016年12月31日起，另370,000元，自2017年3月10日起）； 四、驳回上诉人李莉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费640元，二案案件受理1280元，共计1920元，由上诉人李莉负担1150元，被上诉人永州广利来房地产有限公司负担770元。 本判决为终审判决。 审判长  王臣波 审判员  奉继松 审判员  李秋云 二〇一八年八月三十日 书记员  唐 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。