黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0109民初846号 原告（反诉被告）：张兵，男，1960年8月22日出生，汉族，无固定职业，住大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：邵万震，男，1964年9月8日出生，汉族，南通苏中建设工程有限公司黑龙江分公司法规部工作人员，住大庆市龙凤区。 被告（反诉原告）：孙学淼，女，1974年7月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。 原告张兵、被告孙学淼与反诉原告孙学淼、反诉被告张兵房屋买卖合同纠纷案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张兵及委托诉讼代理人邵万震与被告（反诉原告）孙学淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张兵向本院提出诉讼请求：1、要求孙学淼立即协助张兵将位于哈尔滨市××区××阳光小区××楼××单元××室的房屋过户至张兵名下；2、确认位于哈尔滨市××区××阳光小区××楼××单元××室房屋归张兵所有。事实和理由：2010年2月24日，张兵与孙学淼签订房屋买卖合同，约定将孙学淼所有的位于哈尔滨市××区××阳光小区××楼××单元××室房屋出售给张兵，房屋总价款129560元，由张兵给付孙学淼首付款39560元并按月偿还贷款，合同上所写的25000元系贷款过程中产生的利息并非另行给付，房款总价即129560元。当时说房证年底就能下来，故双方约定在孙学淼取得房证后，张兵将银行贷款偿还完毕后，孙学淼将房屋过户。合同签订后，张兵即给付孙学淼39560元首付款，并给付2010年1月至5月的银行贷款，还另行给付了25000元。此后，张兵将钱直接存入孙学淼的贷款账户内，一般是按月存600元至700元，有时也按季度存，最高单次存款数额不超过5000元，一直偿还贷款至2012年3月。双方签订合同后，孙学淼即将房屋交付给张兵，张兵进行了装修并一直实际使用至今。2011年4、5月份左右，孙学淼取得房证后找到张兵要求过户，张兵表示同意，但孙学淼提出要涨价20000元，张兵未予同意，并请中间人张某从中协调，但因孙学淼要求涨价双方未达成一致。2012年3月，因孙学淼始终未予过户，张兵遂停止银行还贷。 孙学淼辩称，不同意张兵的诉讼请求。2010年2月24日，孙学淼与张兵签订房屋买卖合同，约定孙学淼将位于哈尔滨市××区××阳光小区××楼××单元××室房屋出售给张兵，当时孙学淼购买房屋的发票价格为129560元，孙学淼交纳首付款39560元、贷款90000元，贷款期限为20年，自2010年1月至2030年12月。孙学淼与张兵商定房价为张兵给付孙学淼房屋首付款39560元、另付孙学淼差价款25000元、并由张兵按月偿还银行贷款，待该房屋能够办理产权证后，张兵代孙学淼偿还贷款后，孙学淼办理房产证，再过户给张兵。签订合同后，张兵先支付了67400元，其中包含首付款39560元、差价款25000元及2010年1月至5月的五个月银行贷款。此后，张兵按月偿还银行贷款。2010年10月，该房屋取得产权证，孙学淼找到张兵让其过户，但张兵表示手里没钱并以各种理由拖延过户。孙学淼当时想将房屋过户后另买一套房子，因张兵的拖延过户，哈尔滨第二年出台政策要求无三年保险不允许过户，导致孙学淼无法另购住房。2011年5月，张兵要求过户，孙学淼认为其拖延过户应系违约遂要求违约金20000元，张兵未予同意，孙学淼遂未同意过户。张兵没有按期偿还贷款，仅还款至2011年3月，此后一直由孙学淼在按月还款，现孙学淼已累计还款6万余元，贷款尚余6万余元，故孙学淼在此后张兵要求过户时要求的违约金并未增加，均是其贷款应付数额加上20000元，孙学淼并未抬高房价。该房屋自双方签订合同时即已交付张兵，并已由张兵装修并使用。 反诉原告孙学淼向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、要求张兵立即归还案涉房屋；3、要求张兵支付违约金129560元。事实和理由：事实情况与本诉答辩陈述相同。孙学淼认为，张兵经孙学淼多次催促均未按期偿还银行贷款系违约，故要求解除合同，要求张兵交还房屋并按照双方合同约定赔偿孙学淼违约金129560元。孙学淼认可张兵的贷款偿还情况为，2010年6月7日的两笔600元、2010年8月8日的600元、2010年9月15日的560元、2010年10月8日的570元、2010年12月7日的600元、2011年1月7日的1700元。张兵主张的2010年11月8日的2670元系当时办房证的费用，此款应由张兵承担，故不认可此款系偿还贷款。2011年4月8日的600元是否是张兵偿还的不清楚，2011年9月8日及以后的还款均非张兵偿还的。 反诉被告张兵辩称，不同意孙学淼的反诉请求。双方签订合同后，张兵按照约定履行了相关义务且履行了房屋交接手续并对房屋进行了装修，装修费合计10万元左右。2011年4、5月，张兵找到孙学淼要求办理房产过户，系因孙学淼要涨价为由才未予办理，并非张兵违约。孙学淼所述的已还贷款6万余元及尚欠贷款6万余元的情况均与事实不符，房屋贷款9万余元，去掉已还6万余元应剩余3万余元，张兵另行支付的25000元银行利息能够证明其还款至2012年3月。张兵偿还的贷款情况为，2010年1月至5月的贷款已还，自2010年6月开始，张兵共计偿还贷款11900元，分别为2010年6月7日的两笔600元、2010年8月8日的600元、2010年9月15日的560元、2010年10月8日的570元、2010年11月8日的2670元、2010年12月7日的600元、2011年1月7日的1700元、2011年4月8日的600元、2011年9月8日的700元、2011年11月8日的600元、2012年3月6日的2100元。张兵认为，双方合同中约定的违约金标准过高，如存在违约行为也应调整违约金至不高于总房款129560元的20%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对于当事人有争议的证据，本院确认如下：张兵举示的证据1，能够证明双方购房时合同约定情况，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。张兵举示的证据3，结合张兵及孙学淼的当庭陈述，能够证明张兵实际使用该房屋。张兵举示的证据4，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。张兵举示的证据5，能够证明孙学淼于2018年3月在案涉房屋处张贴通知，通知张兵于月底付清房款或腾退房屋，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。张兵举示的证据6，无法证明其待证问题，本院不予采信。张兵举示的证据7，结合孙学淼的自认及张兵的陈述，能够证明张兵曾向孙学淼账户中存款7900元，分别为2010年6月7日的两笔600元、2010年8月8日的600元、2010年9月15日的560元、2010年10月8日的570元、2010年11月8日的2670元、2010年12月7日的600元、2011年1月7日的1700元，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。张兵举示的证据8，其中的证人张某无法证明其待证问题，本院不予采信；证人王某能够证明孙学淼曾于取得房产证后找张兵要求过户，但因张兵资金紧张未能过户，张兵于2012年找孙学淼要求过户时，孙学淼要求除偿还贷款后另付20000元，双方未达成一致的事实，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。孙学淼举示的证据1，与本案无关，本院不予采信。孙学淼举示的证据2，能够证明案涉房屋现产权登记在孙学淼名下，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。孙学淼举示的证据3、4，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。孙学淼举示的证据5，能够证明该账户的存取款及还贷情况，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。 本院认定事实如下：孙学淼系哈尔滨市××区××阳光小区××楼××单元××室房屋所有权人，其在购买该房屋时交纳购房首付款39560元、剩余房款90000元在中国建设银行办理了按揭贷款，贷款期限20年。2010年2月24日，孙学淼与张兵签订房屋买卖合同，约定孙学淼将位于哈尔滨市××区××阳光小区××楼××单元××室房屋出售给张兵；双方约定房屋价款及给付方式为，张兵前期给付孙学淼已付的购房首付款39560元、两期银行贷款1136元，另行支付25000元，前期付款金额共计65696元，并自2010年2月25日起按月将房屋剩余贷款交付孙学淼，由孙学淼按月向银行还贷，如因张兵延迟还贷造成的后果由张兵承担；房屋办理进户、产权证登记等费用由张兵负担，孙学淼配合办理；双方如有违约赔偿对方全部购房款129560元；孙学淼取得房产证后，张兵还清剩余银行贷款，孙学淼再协助张兵将房屋过户。同日，张兵给付孙学淼房款除首期付款65700元外，另付贷款1700元，孙学淼将房屋交付张兵。张兵接收房屋后，对该房屋进行了装修并实际使用至今。此后，张兵又向孙学淼贷款账户中存入款项7900元，分别为2010年6月7日的1200元、2010年8月8日的600元、2010年9月15日的560元、2010年10月8日的570元、2010年11月8日的2670元、2010年12月7日的600元、2011年1月7日的1700元。2010年9月27日，案涉房屋取得房屋所有权证。此后，孙学淼要求张兵还清银行贷款并办理房屋过户手续，张兵因资金紧张未予办理。2011年4、5月左右，张兵找到孙学淼要求过户，孙学淼以其逾期办理过户手续为由要求张兵还清贷款后另付违约金20000元，张兵未予同意。2018年3月中旬，孙学淼在案涉房屋门上张贴通知，通知张兵于月底付清房款或腾退房屋。截至2018年5月9日，案涉房屋贷款已偿还贷款本金28462.68元、偿还贷款利息29493.44元，尚欠贷款本金61537.32元未还。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,受法律保护。本案中，双方合同约定，张兵应在案涉房屋所有权登记至孙学淼名下后，还清银行贷款后办理房屋过户手续，现案涉房屋所有权已登记至孙学淼名下，但张兵并未依约还清银行贷款，故张兵要求孙学淼协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。因案涉房屋所有权登记在孙学淼名下，孙学淼依法对案涉房屋享有所有权，故张兵要求确认该房屋为张兵所有的的诉讼请求，本院不予支持。孙学淼已将案涉房屋于2010年2月交付张兵，张兵已装修并持续使用八年有余，张兵虽未依约偿还银行贷款，但孙学淼主张其自2011年3月即认为张兵逾期还款，其却未及时行使合同解除权，该解除权已经消灭，故对孙学淼要求解除房屋买卖合同、张兵返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。张兵除在合同签订之日给付孙学淼首付款39560元、另行支付25000元、支付贷款2840元即合计67400元外，后陆续存入孙学淼还贷账户7900元后再未偿还贷款，其存在未依约偿还贷款之违约行为，且导致孙学淼自行偿还贷款至今，张兵应承担违约责任。双方合同约定违约金129560元标准过高且张兵主张调整，本院以孙学淼还款时间、还款数额并结合张兵长期未偿还借款的过错程度和孙学淼已将案涉房屋交付张兵使用逾八年等合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将该违约金调整为原违约金数额的30%即38868元，对孙学淼主张超过此数额的部分，本院不予支持。张兵虽主张其另有2011年4月8日的600元、2011年9月8日的700元、2011年11月8日的600元、2012年3月6日的2100元存入孙学淼还贷账户款项，但对此所举证据不足以证明其此观点，且孙学淼予以否认，本院对其主张的此观点不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回张兵的诉讼请求； 二、张兵于本判决生效之日起十日内给付孙学淼违约金38868元； 三、驳回孙学淼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2891元（张兵已预付），由张兵负担。反诉案件受理费2593元（孙学淼已预付），由孙学淼负担2204元，由张兵负担389元，此款张兵须于本判决生效之日起十日内给付孙学淼。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  马宁 人民陪审员  刘军 人民陪审员  夏炎 二〇一八年八月二十四日 法官助理尹进 书记员高佳媛