河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀民终199号上诉人（原审原告、申请执行人）：田辉，男，1966年5月5日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：牛建伟，北京市炜衡（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁垚，北京市炜衡（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：范晓燕，女，1990年9月18日出生，汉族，住河北省邯郸市曲周县。委托诉讼代理人：范文峰（范晓燕之父），住河北省邯郸市曲周县。被上诉人（原审被告、被执行人）：河北金赛博板业有限公司，住所地河北省邯郸市曲周县四疃农业高新技术园区。法定代表人：张国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海建，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：邯郸市金赛博板业有限公司，住所地河北省邯郸市曲周县四疃农业高新技术园区。法定代表人：张国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海建，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：邯郸市新兴房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区新兴大街63号。法定代表人：张国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海建，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：张国华，男，1961年4月28日出生，汉族，住河北省邯郸市曲周县。上诉人田辉因与被上诉人范晓燕、河北金赛博板业有限公司（以下简称河北公司）、邯郸市金赛博板业有限公司（以下简称邯郸公司）、邯郸市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）、张国华申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）（2016）冀04民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，作出（2017）冀民终207号民事裁定书，裁定撤销邯郸中院（2016）冀04民初59号民事判决、发回邯郸中院重审。经重审，邯郸中院作出（2017）冀04民初288号民事判决书，判决驳回田辉的诉讼请求。田辉不服，又向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年5月18日对本案进行了开庭审理，上诉人田辉的委托诉讼代理人牛建伟、丁垚，被上诉人范晓燕，被上诉人河北公司、邯郸公司的委托诉讼代理人张海建到庭参加诉讼；被上诉人新兴公司、张国华经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田辉上诉请求：撤销邯郸中院（2017）冀04民初288号民事判决，改判支持上诉人原审诉请，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人享有的2500万元合法债权和邯郸市曲周县水榭花都房屋抵押权，经石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）已生效的（2014）石民三初字第00118号判决书确认后进入执行程序。在执行阶段，因上诉人范晓燕提出执行异议，邯郸中院作出（2015）邯市执异字第00109号中止执行裁定。上诉人遂向邯郸中院提起执行异议之诉，经一审、二审程序，由河北省高级人民法院裁定发回重审。2018年1月2日，上诉人收到本案重审判决，该判决以建设工程价款法定优先权的规定类比适用本案，否定了上诉人抵押权可以优先受偿的权利。（一）原审判决直接以建设工程价款法定优先权的规定类比适用本案，属于法律适用错误。首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）只分别规定了工程价款优先受偿权和抵押权、工程价款优先受偿权和买受人权利发生冲突的处理办法，并没有对买受人权利和抵押权冲突时如何处理作出明确规定。其次，批复颁布的时间是2002年，而上诉人主张购房人未经登记的一般债权行为不能对抗抵押所依据的《物权法》颁布时间是2007年，根据新法优于旧法原则（该批复根本不能归类于基本法律），显然被上诉人的购房行为不能影响上诉人行使抵押权人的优先受偿权。因此，本案不应适用该批复，上诉人可以行使抵押权，一审判决适用法律严重错误。（二）被上诉人提交的《曲周县房屋登记信息查询结果》不能证明其全部房屋产权信息，一审判决事实认定不清。首先，上诉人对涉案房产依法享有的抵押权于2013年12月2日设立，范晓燕与新兴公司签署《商品房买卖合同》的时间为2014年1月25日，抵押权成立在先。《物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人不得处置抵押物，转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人仍可以行使抵押权。本案中，范晓燕购买涉案房产时，上诉人抵押权正有效存续，不能影响抵押权的行使。其次，该项证据仅能证明被上诉人在曲周县城市房屋权属登记机关已登记的房屋登记信息中无享有所有权的不动产，并不能证明其名下无其他用于居住的房屋。因此，仅依据该查询结果并不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认定被上诉人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，从而排除上诉人的强制执行。在庭审过程中，上诉人对该项证据发表了充分的质证意见，但一审法院并未予以记载，对该事由进行了回避。（三）被上诉人所提出的涉案房产系其自赵金凤处受让因此购房行为在抵押权设立之前的理由，不成立。首先，截止目前被上诉人一直未提供赵金凤的房屋买卖合同以证实行为的真实性，不能证明涉案房产一开始属于赵金凤所有。其次，被上诉人在原一审程序中，一直陈述的是在2014年购买涉案房产，上诉人指出抵押行为在先后，才改口从赵金凤处购买，真实性存疑。即使赵金凤购买了涉案房产，但在当时赵金凤尚未交付全部房款，并未取得房产所有权，再向被上诉人转让涉案房产的行为的合法性不能确认。被上诉人范晓燕庭审辩称，赵金凤在2013年1月31日购买了涉案房产，范晓燕与赵金凤系亲戚关系，范晓燕又于2014年从赵金凤处买下了涉案房产，有赵金凤的按章和签名为证。2013年时涉案房产还没有被查封，范晓燕支付20万元买下涉案房产，第一次支付9万元，后来又支付了几次，都是付的现金。范晓燕于2017年入住涉案房产，自己只有一套住房，老家没有房子，自己和配偶均没有其他房产，有无房证明。被上诉人河北公司、邯郸公司庭审辩称，范晓燕所述属实，支持范晓燕的诉求。被上诉人新兴公司、张国华未予答辩。田辉向一审法院起诉请求撤销邯郸中院（2015）邯市执异字第00109号执行裁定，继续强制执行被查封的水榭花都三期31－1－902号房屋（以下简称涉案房产），本案所有诉讼费用由被被告承担。一审法院认定事实：2012年12月5日，新兴公司取得曲周水榭花都三期商品房预售许可证。2013年12月2日，河北公司与田辉签订《借款合同》，约定河北公司向田辉借款2500万元，借款期限自2013年12月4日起至2014年4月3日止。同日，邯郸公司、新兴公司分别与田辉签订《担保合同》，为河北公司在《借款合同》中的归还本金及利息、罚息、因诉讼产生的全部费用承担连带保证责任。同日，新兴公司向田辉出具《承诺书》：“我公司承诺：河北金赛博公司向您借款2500万元所抵押的水榭花都三期141套房产（面积14707.64㎡），在借款本息还清之前，不再向房地产交易所备案。若河北金赛博公司不能按时归还借款本息、并在双方协商无果的情况下，同意将所抵押的141套房产按附件及合同正常备案，并无条件提供备案所需的一切手续”。2013年12月4日，田辉向河北公司汇款2500万元。2014年4月3日，田辉与河北公司、邯郸公司、新兴公司及张国华达成《补充协议》，约定将前述借款合同期限延至2014年4月20日，并追加张国华个人的无限连带保证责任。上述《补充协议》展期届满后，河北公司未能归还借款，田辉向石家庄中院提起诉讼。诉讼中，石家庄中院于2014年6月20日查封了新兴公司开发的水榭花都三期商品房141套，其中包括涉案房产。2014年10月14日，石家庄中院作出（2014）石民三初字第00118号民事判决书，判令河北公司偿还田辉本金2500万元及利息，判令邯郸公司、新兴公司及张国华承担连带责任。由于河北公司、邯郸公司、新兴公司及张国华未按期履行法律文书确定的义务，田辉向石家庄中院申请强制执行。2015年1月12日，石家庄中院委托该院执行。2015年5月20日，该院委托邯郸市正信联合资产评估事务所对水榭花都三期楼盘进行评估，该评估报告中的信息包括涉案房产。该院执行过程中，案外人范晓燕以其与新兴公司达成购房协议，购买涉案房产用于日常生活，并一次性交付了购房款等为由提出执行异议。2015年12月10日，该院作出（2015）邯市执异字第00109号执行裁定书，认为范晓燕对涉案房产享有的权利可以排除执行，裁定中止对涉案房产的执行。2016年3月15日，田辉收到该执行裁定书。田辉认为该裁定错误，应予撤销，遂于2016年3月25日诉至该院。田辉提交了其与河北公司、邯郸公司、新兴公司及张国华签订的另外一份《补充协议》，协议载明：因借款合同到期，河北公司未按照合同约定履行还款义务，邯郸公司、新兴公司及张国华作为担保人，自愿承担保证责任，代河北公司履行还款义务。协议的主要内容是：1、履行还款义务的方式为新兴公司以其名下的水榭花都房产（具体情况见本补充协议附件，以（2012）邯房预售字第××号商品房预售许可证所载内容为准）过户于田辉或田辉指定的自然人、法人名下；2、河北公司、邯郸公司、新兴公司及张国华配合田辉办理房产过户所需全部手续，同时承诺在2014年4月30日之前备齐所需全部手续并交至房管局办理登记备案；3、田辉同意新兴公司于2014年5月20日之前将上述房产回购；4、邯郸公司、新兴公司及张国华同意将前述借款合同的担保期限延长至2014年10月20日，担保方式为连带保证责任。该协议未载明签署时间。田辉还提交了《水榭花都三期房源明细表》，该表共列明房屋141套。表上注明有“以上房源未销售，已于2013年12月2日以出售形式抵押给田辉”。该表加盖有新兴公司及曲周县房地产交易所印章。庭审过程中，田辉对新兴公司、河北公司、邯郸公司的委托诉讼代理人徐建身份提出异议，认为其不能同时作为三公司的代理人参加诉讼。案外人赵金凤于2013年1月31日购买了涉案房产，并于2014年1月24日转让给了范晓燕并在新兴公司办理了更名手续。2014年1月25日、2014年3月19日，范晓燕两次向新兴公司交纳现金共计218468元，用以购买新兴公司开发的涉案房产，新兴公司出具了收款收据，双方签订了《商品房买卖合同》。范晓燕及其配偶韩肖江在曲周县无不动产权证书登记信息。一审法院认为：（一）田辉对新兴公司、河北公司、邯郸公司的委托诉讼代理人徐建身份提出异议。经该院审查，徐建作为上述三公司的委托诉讼代理人，有三公司出具的加盖公章的授权委托书，故其作为上述三公司的委托诉讼代理人参加诉讼并无不妥。（二）关于田辉的起诉是否超过法定期限问题，经审查，该院于2015年12月10日作出（2015）邯市执异字第00109号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。2016年3月15日田辉收到该执行裁定书，2016年3月25日该院收到田辉的起诉状，故田辉起诉符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉应在执行异议裁定送达之日起十五日内提起”的规定。（三）关于本案实体部分，范晓燕提交的用以购买涉案房产的收据第三联与新兴公司提交的财务凭证中的收据第二联能够相互印证范晓燕向新兴公司交购房款的事实，且双方签订有《商品房买卖合同》，田辉虽称范晓燕与新兴公司恶意串通虚假购房，但未提交相关反驳证据，故该院对范晓燕购买新兴公司开发的涉案房产的真实性予以认定。（四）在田辉提交的证据中，虽然《承诺书》和《水榭花都三期房源明细表》中出现有包含涉案房产在内的141套房屋的“抵押”内容，但依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，无论田辉是否拥有涉案房产的抵押权，由于范晓燕作为消费者已经交付了全部房款，所以买受人范晓燕的权利优于田辉对涉案房产的权利，故范晓燕对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，田辉对已查封的涉案房产要求继续执行的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，邯郸中院于2017年12月18日作出（2017）冀04民初288号民事判决书，判决驳回田辉的诉讼请求；案件受理费80元由田辉负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年12月8日曲周县房地产交易所出具的《曲周县房屋登记信息查询结果》显示，范晓燕在争议房产所在地“无登记信息”。还查明，新兴公司于2013年1月31日向赵金凤出具收款收据，载明赵金凤一次性交纳涉案房产房款214184元。本院认为，案外人范晓燕对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依照上述规定买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，只要同时满足上述三个条件的，就可以排除执行。本案中，新兴公司已于2012年12月5日取得了涉案房产（即曲周水榭花都三期商品房）的预售许可证，赵金凤于2013年1月31日一次性交付了全部房款214184元，之后于2014年1月24日将涉案房产转让给范晓燕并在新兴公司处完成了更名手续，范晓燕于2014年1月25日、3月19日向新兴公司交纳全部房款218468元，并与新兴公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，上述时间早于石家庄中院2014年6月20日查封涉案房产的时间，且曲周县房地产交易所出具的《曲周县房屋登记信息查询结果》显示，范晓燕在争议房产所在地“无登记信息”，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的关于对房屋消费者物权期待权保护的三个条件，范晓燕对涉案房产享有的实体权利可以排除执行法院的强制执行。此外，关于上诉人田辉主张其对涉案房产享有抵押权应优先受偿的问题，因其申请执行的执行依据是石家庄中院（2014）石民三初字第00118号民事判决，而该判决并未对田辉享有抵押权应优先受偿的问题作出判决，故本院对田辉的该项请求不予审理。综上所述，上诉人田辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人田辉负担。本判决为终审判决。审判长  刘立斌审判员  解占林审判员  王振健二〇一八年八月十七日书记员  邸 悫