江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0213民初810号 原告：张洁燕，女，1976年2月6日出生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪玲英，女，1950年5月12日出生，汉族，系张洁燕婆婆，住无锡市惠山区。 被告：陈建平，男，1958年6月21日出生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。 被告：臧美华，女，1962年6月17日出生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。 被告：陈敏伟，男，1984年12月5日出生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。 原告张洁燕与被告陈建平、臧美华、陈敏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张洁燕及其委托诉讼代理人王建平、缪玲英、被告陈敏伟到庭参加诉讼。被告陈建平、臧美华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洁燕向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的房屋买卖协议书、房屋产权买卖协议及补充协议；2.判令三被告归还购房款700000元、双倍返还定金200000元；3.诉讼费由三被告承担。事实和理由：其与三被告于2016年10月9日、2016年11月分别签订房屋买卖协议书、房屋产权买卖协议，约定三被告将位于本市梁溪区的房屋以1000000元出卖给原告，原告先付定金100000元，被告搬离后付500000元，2017年春节前再付100000元，余款过户时付清。2017年1月22日签订补充协议，明确原告已付房款700000元，三被告于2017年1月26日前搬出，余款在办理过户手续时支付，违约方需赔偿对方双倍损失等。被告同时签署收条，明确已收房款700000元。2017年7月14日，无锡市梁溪区人民法院执行公告对上述房屋进行拍卖，双方买卖行为已无法完成。本案审理过程中，张洁燕以三份协议均未经陈敏伟签字、案涉房屋已被法院查封，协议不能继续履行为由，放弃对陈敏伟的诉讼主张，变更诉讼请求为：1.解除其与陈建平、臧美华签订的房屋买卖协议书、房屋产权买卖协议及补充协议；2.判令陈建平、臧美华归还购房款700000元、支付利息（以700000元为基数，自2017年1月23日起至还清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.诉讼费由陈建平、臧美华负担。 陈建平、臧美华未作答辩。 陈敏伟辩称：1.三份协议及收条其均未签名，出卖房屋其不知情。2、该房屋被法院查封，同意法院拍卖，拍卖所得价款应保留其相应份额。 张洁燕为证明其主张的事实，提交了房屋买卖协议书、房屋产权买卖协议、补充协议、收条、房屋产权证、土地证各一份、无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213执1340号执行公告一份。 陈建平、臧美华未作质证，也未提交证据。 陈敏伟质证认为，房屋买卖协议书、房屋产权买卖协议、补充协议、收条上“陈敏伟”的签名均不是其本人书写，不知道是谁写的；对其余证据没有异议。陈敏伟未提交证据 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于无锡市梁溪区的房屋系征地安置房，土地性质为国有划拨（拆迁安置房用地），于2015年7月登记发放房屋所有权证、国有土地使用证，为陈建平、陈敏伟共同共有，建筑面积171.7平方米。 2016年10月9日，以陈敏伟、陈建平为甲方，张洁燕为乙方，陈建平、臧美华与张洁燕签订房屋买卖协议书一份，约定：一、甲方将位于无锡市梁溪区的房屋（建筑面积171.7平方米）及相应的土地使用权转让给乙方。二、转让价为1000000元整，合同签订后立即支付600000元，余款在办理完过户手续后支付。三、房屋以现状交付，乙方支付第一笔房款后五天内办理交接手续。四、特别说明：由于该房屋占有土地使用权为国有划拨土地，故暂时无法办理过户手续；今后如可以办理，甲方应承担土地出让金，其他过户费用按规定支付。五、本协议签订后任何一方不得反悔，如甲方反悔，按房款的年24%支付乙方资金占用费；乙方反悔则支付甲方房款24%。六、本协议一式两份，双方各占一份。陈建平、臧美华在协议甲方落款处签名，陈建平或臧美华代签了陈敏伟名字，张洁燕在乙方落款处签名。 2016年11月，以陈敏伟、陈建平、臧美华为甲方（出售方），张洁燕为乙方（购买方），陈建平、臧美华与张洁燕签订房屋产权买卖协议一份，约定：1、甲方将座落在本市梁溪区安居房一套卖给乙方。2、乙方先付买房定金100000元，等甲方在2017年1月1日前搬离后再付款500000元，2017年春节前再付100000元，余款待房屋过户后全部付清。3、违约责任：双方必须严格遵守协议规定，如甲方违约，必须向乙方双倍归还定金；如乙方违约，则100000元定金归甲方。陈建平、臧美华在协议甲方落款处签名，陈建平或臧美华代签了陈敏伟名字，张洁燕在乙方落款处签名。 2017年1月22日，陈建平、臧美华与张洁燕签订补充协议一份，载明：按照双方买房协议规定，乙方700000元购房款已付清（其中100000元因甲方要求提前支付），甲方需在2017年1月26日前把剩余物品搬出。余款300000元在房屋过户时再支付。上述协议，若有一方违约，需赔偿对方双倍损失。陈建平、臧美华在补偿协议甲方落款处签名，陈建平或臧美华代签了陈敏伟名字，张洁燕在乙方落款处签名。 同日，陈建平在补充协议下方空白处手书收条一份，内容是：今收到买房款700000元整，其中300000元是借款，借款已全部结清，借条收还。收款人：陈建平、臧美华、陈敏伟。该收条陈敏伟的签名由陈建平或臧美华代签。 庭审中，张洁燕陈述，缪玲英与臧美华系20年的朋友关系。臧美华于2014年5月25日以其儿子陈敏伟开公司需要为由向缪玲英借款300000元，约定借款期限一年，无利息。因借款到期不能归还，陈建平、臧美华遂将案涉房屋出卖给缪玲英，先后签订了上述三份协议，并于2016年10月9日将房产证、土地证交给了张洁燕。签订三份协议时陈敏伟均未在场。2016年12月16日，陈建平、臧美华将新桥花园47号602室交由其居住使用。其要求陈敏伟到场并办理过户手续，臧美华称找不到陈敏伟，故未能办理房屋过户登记。其分别于2016年11月22日、2016年11月30日、2016年12月29日、2017年1月22日交付臧美华购房款各100000元，共计400000元。 根据无锡市人民政府发布《关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，自2016年12月1日起，案涉房屋补交土地收益等相关费用后可上市交易。 2016年11月8日，本院受理江苏银行股份有限公司无锡分行（以下简称江苏银行无锡分行）与陈建平、臧美华、无锡市建顺建筑机械设备制造有限公司（以下简称建顺公司）、无锡市悦顺机械制造有限公司（以下简称悦顺公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年12月27日查封了新桥花园47号602室的房产。该案经本院主持调解，当事人达成协议，本院制作了（2016）苏0213民初3244号民事调解书：一、陈建平、臧美华、建顺公司、悦顺公司于2017年2月15日前归还江苏银行无锡分行借款本金493383.29元及相应罚息（截至2016年12月16日为30639.16元；自2016年12月17日起至实际清偿之日止，以本金493383.29元为基数，按合同约定月利率7.975‰上浮50%计算）。二、陈建平、臧美华、建顺公司、悦顺公司于2017年2月15日前支付江苏银行无锡分行律师费18000元。三、案件受理费4589.5元、保全费3270元，合计7859.5元，由陈建平、臧美华、建顺公司、悦顺公司共同负担，于2017年2月15日前直接支付给江苏银行无锡分行。 因陈建平、臧美华、建顺公司、悦顺公司未履行上述民事调解书确定的义务，江苏银行无锡分行于2018年3月4日向本院申请强制执行。本院于2018年3月15日裁定拍卖坐落于无锡市的房产，并进行了公告。本院先后于2018年5月、6月两次进行网上拍卖，因无人报名竞拍而流拍。2018年7月19日，本院裁定，该案终结执行。 本院认为，张洁燕与陈建平、臧美华签订的房屋买卖协议书、房屋产权买卖协议、补充协议均系相关当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，具有法律效力。上述协议未经房屋共有人陈敏伟签名同意或追认，又因陈建平、臧美华等债务人未按约归还银行贷款，导致案涉房屋被人民法院另案查封、拍卖，房屋买卖协议不能继续履行，张洁燕据此主张解除协议、归还购房款并支付资金占用期间的利息，符合协议约定和法律规定，本院予以支持。陈建平、臧美华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应当承担相应的诉讼后果。陈建平、臧美华系败诉方，应当负担诉讼费用。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除张洁燕与陈建平、臧美华于2016年10月9日签订的房屋买卖协议书、于2016年10月签订的房屋产权买卖协议及于2017年1月22日签订的补充协议。 二、陈建平、臧美华于本判决发生法律效力之日起十日内向张洁燕返还购房款700000元、支付利息（以700000元为基数，自2017年1月23日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元、保全费5000元、公告费600元，合计19400元（张洁燕已预交），由陈建平、臧美华负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给张洁燕。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  徐双鹰 审 判 员  潘磊砢 人民陪审员  唐忻画 二〇一八年八月六日 书 记 员  缪姗姗 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》： 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国物权法》： 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。