海南省高级人民法院   行政判决书   （2018）琼行终504号   上诉人（原审原告）王薛玉，女，1968年4月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。   委托代理人胡昌荣，广东尚之信律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）海口市美兰区人民政府，住所地海口市美兰区振新路**。   法定代表人冯琳，区长。   委托代理人符彩女，海口市美兰区房屋征收局工作人员。   委托代理人黄运政，海南海地律师事务所律师。   上诉人王薛玉因其诉被上诉人海口市美兰区人民政府（以下简称美兰区政府）房屋行政补偿一案，不服海南省海口市中级人民法院（2017）琼01行初1114号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人王薛玉的委托代理人胡昌荣，被上诉人美兰区政府的委托代理人符彩女、黄运政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本案被诉行政行为：2017年2月3日，美兰区政府就位于海口市××区房，作出海美府征字（2017）1号《海口市美兰区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称涉案补偿决定），决定对前述房屋实施征收，补偿金额为451698元。   原审查明，涉案房屋系海口市美兰区美祥路18号静仙苑A1栋206房。2015年7月10日，海口市人民政府办公厅印发《海口市2015年棚户区（城中村）改造计划调整方案》，将涉案房屋所在的下洋瓦灶片区列为2015年棚改启动项目之一。2015年9月6日，海口市美兰区住房和城乡建设局发出《关于召开选定海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目房地产价格评估机构会议的通告》，通告了召开选定改造项目房地产价格评估机构会议的时间、地点、会议内容及注意事项等。次日，该局召开由被征收人代表、美兰区房屋征收部门、美兰区棚改指挥部、蓝天街道办参加的会议。根据该会议的投票结果，海南首立房地产估价有限公司被选定为涉案项目的房地产价格评估机构。2015年12月10日，美兰区政府向社会公布海美府[2015]30号《关于下洋瓦灶片区建设项目房屋征收的决定》及《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》（以下简称30号征收决定及征收补偿方案），决定征收包含涉案房屋在内的房产，并明确了征收范围、房屋征收部门、征收补偿标准、签约期限。其中，签约期限为2015年12月28日至2016年4月25日。而涉案项目的前述征收补偿方案中，第九条第一项第（七）目规定“被征收房屋属于合法商品住房的，按同类房屋二手房市场评估价进行补偿”；第十九条规定“搬迁补助费按被征收房屋面积每平方米22元一次性计算支付（含两次搬迁），每户不足500元的，补足至500元；各项设施的迁移补助费为电话100元/部，水表500元/户，电表600元/户，有线电视360元/户，管道燃气2600元/户”；第二十条“房屋的所有权人选择集中购买住房、商业用房，自行安排过渡的，在过渡期限内，根据选择集中购买的住宅、商业用房部分的面积，按每平方米18元/月支付自行过渡奖励，每户不足500元/月补足至500元/月”。2016年11月10日，海南首立房地产估价有限公司就涉案房屋出具《房地产征收估价报告》，确定涉案房屋在2015年12月10日的房地产总价格为415097元。2016年12月11日，美兰区政府在海口日报上刊登《房地产征收估价报告送达公告（第一批）》，将相应的估价报告向王薛玉等被征收人进行公告送达。之后，王薛玉、美兰区政府未能就涉案房屋达成征收补偿协议。2017年2月3日，美兰区政府作出涉案补偿决定，认定涉案房屋建筑面积62.35平方米，房屋用途为住宅等事实后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十六条及《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》的规定，决定“一、对被征收人王薛玉名下的的座落××区房（征收现场编号：BA14A1-206）实施征收，按照《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据海南首立房地产估价有限公司对房屋及附属设施的评估及《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1.房屋及装修征收补偿款为415097.00元。2.室内配套（电话、电视、水表、电表迁移费）、附属设施征收补偿款合计为人民币1560.00元。3.搬迁补助费为人民币1372.00元。4.货币安置奖励为人民币33669.00元。上述四项合计人民币451698.00元（大写：肆拾伍万壹仟陆佰玖拾捌元整），全部存储于中国工商银行海口美舍支行/中国农业银行海口红城湖支行，开户名：海口市美兰区房屋征收局，账号：×××/212740010400180500000000001。三、如被征收人选择房屋产权调换，按本机关公布的《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案》确定的安置地点和安置原则选择回购商品房，回购商品房价值与被征收房屋价值的差额及被征收人应得的室内配套、附属设施补偿费等按照《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案》结算，在尚未扣除产权调换的回购房款前，被征收人的房屋征收补偿款数额为：1.房屋及装修征收补偿款为人民币415097.00元。2.室内配套（电话、电视、水表、电表迁移费）、附属设施征收补偿款合计为人民币1560.00元。3.搬迁补助费为人民币1372.00元。4.临时过渡安置补助费为人民币33669.00元（被征收的房屋建筑面积每平方米每月18元，一次性拨付30个月）。上述四项合计为人民币451698.00元（大写：肆拾伍万壹仟陆佰玖拾捌元整），全部存储于中国工商银行海口美舍支行/中国农业银行海口红城湖支行，开户名：海口市美兰区房屋征收局，账号：×××/212740010400180500000000001。根据本机关公布的《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造征收补偿安置方案》规定，被征收人被征收的房屋总面积为62.35平方米，被征收人可以在征收区域内按1:1的比例回购商品房，商品房价值按补偿安置方案确定的6248元/㎡的价格标准进行结算。四、限被征收人于本决定书送达之日起15日内与区房屋征收局协商选择补偿方式，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并自行搬迁，将美兰区美祥路18号静仙苑的A1栋206房（征收现场编号：BA14A1-206）腾空交付区房屋征收局拆除。五、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。六、被征收人如对本决定不服的，可以在本决定书送达之日起六十日内依法向海口市人民政府申请行政复议，也可以在六个月内依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，本机关将依法向人民法院申请强制执行。”2017年4月11日，美兰区政府在海口日报上刊登《海口市美兰区人民政府关于送达静仙苑小区和白龙公寓〈房屋征收补偿决定书〉的公告》，将相应的补偿决定向王薛玉等被征收人进行公告送达。王薛玉不服涉案补偿决定，遂于2017年11月7日提起本案诉讼，请求：1.撤销美兰区政府于2017年2月3日做出的涉案补偿决定；2.本案诉讼费由美兰区政府承担。   原审认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，王薛玉、美兰区政府就涉案房屋，未能达成征收补偿协议。美兰区政府根据上述法条的规定，作出涉案补偿决定，具有事实根据和法律依据。涉案房屋的价值，已经海南首立房地产估价有限公司进行评估，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定。王薛玉对涉案房屋的评估价值存有异议，本应根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”的规定，进行处理。但是，王薛玉至今未申请复核、鉴定，不能对抗涉案房屋价值已经评估确定的事实。至于涉案补偿决定的电话、电视、水表、电表迁移费，搬迁补助费和奖励的计算，符合涉案项目征收补偿方案的第九条第一项第（七）目、第十九条和第二十条的规定。因此，美兰区政府以估价报告和征收补偿方案作为事实根据，作出涉案补偿决定，且提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式以供选择，并无不妥。综上所述，王薛玉的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决：驳回王薛玉的诉讼请求。案件受理费50元，由王薛玉负担。   上诉人王薛玉上诉称，一、原审认定美兰区政府选聘评估公司程序合法，与事实不符。1.美兰区政府通过备选名单的方式，排除了其他具有资质的评估机构参加竞争的权利。2.美兰区政府于2016年8月30日出具选聘评估公司的通告，要求被征收人9月5日协商产生评估机构，根本不可行。3.美兰区政府于2016年9月6日发出选聘评估公司的通告，9月7日进行选聘评估公司投票活动，是典型的自欺欺人的作法。二、原审认定本案的评估程序合法，与事实不符。1.评估报告的价值时点不符合法律的规定。评估报告对房屋价值评估时点应当是征收决定公告之日，即2015年12月10日。然而，美兰区政府评估报告的出具日期是2015年10月16日之前。2.美兰区政府提交分户初步评估结果时，没有按照规定安排注册估价师对分户评估结果现场解释说明。3.美兰区政府只是通过报纸公告了分户报告的编号，没有向被征收人转交分户评估报告。三、美兰区政府作出补偿决定的事实依据不足。分户报告是美兰区政府作出补偿决定的重要依据。然而，美兰区政府提供的分户评估报告存在严重问题。1.从分户报告的编号来看，在2016年4月25号之前，分户报告的编号应当为1400号以上，而美兰区政府对静仙苑业主陈冬霞于2016年11月16日作出的评估报告的编号是1号，可见分户报告造假。从估价依据来看，《专家评审意见》显示美兰区政府依据的估价规范是GB/T50291-1999，但分户评估报告却宣称采用的是GB/T50291-2015，自相矛盾。从估价方法来，《专家评审意见》等均清楚表明评估的是重置价，也就是说，美兰区政府采用的评估方法是成本法，而分户报告却声称采用的是市场法和收益法。2.分户报告违反独立、客观、公正估价原则，且评估的材料依据不足。3.分户报告的内容存在问题。首先，静仙苑为封闭商品房小区，在补偿时应当考虑分摊土地使用权的价值。其次，静仙苑有大量的公共设施，分户报告没有将这些公共设施进行评估并分摊到业主名下。4.美兰区政府没有向法庭提供整体评估报告，也没有提供分户报告的技术报告部分。四、补偿方式违法，变相剥夺了被征收人的选择权。1.美兰区政府提供的集中购买商品房方式不是法律规定的产权调换。2.美兰区政府没有为业主提供周转房。五、原审回避了补偿价格严重偏离市场价的事实，导致裁判不公。1.美兰区政府给王薛玉的补偿价，扣除装修，大约在6000元／平方米，评估价与海口市的房价相去甚远。2.应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，保障被征收人在被征收之后，其居住条件不下降。3.安置房的公摊大，导致实际居住面积下降，按建筑面积1:1补偿不合理，应当至少按照套内面积1:1补偿。4.搬迁费18元／月，明显偏低。综上，王薛玉请求：一、撤销原审判决；二、撤销美兰区政府于2017年2月3日作出的涉案补偿决定；三、美兰区政府承担一审、二审诉讼费。   被上诉人美兰区政府答辩称，一、王薛玉认为美兰区政府在选聘评估公司及评估程序上有多处违法，不能成立。1.评估公司必须具有相应的资质，给出备选评估公司是全国各地的通行作法，不违反法律规定。2.根据被征收范围中被征收人绝大多数就居住该区域的实际情况，通告中所给出的时间符合实际。3.评估公司出具的估价报告中明确标明评估价值时点为2015年12月10日，即征收决定公告之日。4.美兰区政府在征收范围内公示分户评估结果时，己安排估价师进行现场解释和说明，并将估价师詹伟的名字及联系电话一并在分户初步评估结果的通告中予以公示。5.因无法联系到王薛玉，故只能通过报纸向其公告送达分户评估报告，在送达公告中除公告了被征收人的名字、房号、估价报告编号外，还特别注明要求被征收人自行前往领取评估报告。但报纸公告后，王薛玉并未前往领取评估报告，应视为自行放弃。二、王薛玉称补偿决定的事实依据不足，不能成立。1.评估报告的编号是评估公司为了便于识别，专门对尚未签订协议的被征收人编制的号码，而报告的内容全部是真实的。在适用估价规范上，估价规范GB/T50291-2015系于2015年12月1日开始生效实施，因此在2015年12月10日征收决定公告后对王薛玉等所作的估价报告适用该规范；而在2015年10月、11月作出的《专家评审意见》适用当时有效的GB/T50291-1999估价规范。《专家评审意见》中根本没有关于其所采用的评估方法是成本法的意见，且重置价并不等于成本价。2.房地合估的方法不仅包括房屋所占用的土地，还包括小区中应分摊的土地及公共设施、设备等的估价。3.海南首立房地产估价有限公司出具了琼首估（房）字(2015)第59号《房地产（基准价）估价报告》，2015年12月12日对征收范围中的所有被征收人的分户评估结果的全面公示实际上就是该征收片区整体的评估结果。三、王薛玉称补偿方式违法，不能成立。1.补偿方式在美兰区政府制定的《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》中已有明确规定，而该补偿方案己被人民法院生效判决确认合法有效。2.若王薛玉选定了集中购买商品房方式，在办理具体合同时会有关于房屋地点、质量、交付时间，何时办证以及违约责任等方面的约定，而王薛玉至今仍未选定是货币补偿还是产权调换。3.对少数由于特殊情况确实难以租到房子的，美兰区政府提供了周转房。四、王薛玉称补偿价格偏低，不能成立。1.静仙苑是建设了20多年的小区，与附近的新建商品房没有可比性。美兰区政府按安置房价格6248元／平方由被征收人回购回迁房，被征收人完全买得起房，其居住水平不但不下降反而会有明显改善。2.生效的《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》规定是按建筑面积1:1比例来安置补偿，现王薛玉要求按其套内面积进行补偿不能成立。3.《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》第二十条中对过渡安置费等问题已作了详尽的规定。综上，美兰区政府请求：驳回上诉，维持原判。   二审期间，当事人无新证据提交本院。   二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为美兰区政府作出的涉案补偿决定事实是否清楚，程序是否合法。   一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，2015年12月10日，美兰区政府公布30号征收决定及征收补偿方案，决定征收包含涉案房屋在内的房产，并明确了征收范围、房屋征收部门、征收补偿标准、签约期限，且该30号征收决定及征收补偿方案的效力已被本院2017年3月22日作出的（2017）琼行终57号行政判决书所确认，因此，美兰区政府在作出征收补偿行政行为时，要严格按照30号征收决定及征收补偿方案的规定，以及相关法律法规的规定履行其行政职责。本案中，双方当事人就涉案房屋的征收补偿问题，在签约期限内未能达成征收补偿协议，因此美兰区政府根据上述法条的规定以及海南首立房地产估价有限公司对涉案房屋价格的评估，作出征收补偿决定，对被征收人名下的房屋实施征收，并按照征收补偿方案的规定给予货币补偿或产权调换，告知被征收人于征收决定书送达之日起15日内与美兰区房屋征收局协商选择补偿方式。该征收补偿决定与30号征收决定及征收补偿方案的规定相符，因此，美兰区政府作出的征收补偿决定事实清楚，程序合法。   二、根据本案查明事实，2015年9月6日，海口市美兰区住房和城乡建设局发出《关于召开选定海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目房地产价格评估机构会议的通告》，通告了召开选定改造项目房地产价格评估机构会议的时间、地点、会议内容及注意事项等。次日，该局召开由被征收人代表、美兰区房屋征收部门、美兰区棚改指挥部、蓝天街道办参加的会议。根据该会议的投票结果，海南首立房地产估价有限公司被选定为涉案项目的房地产价格评估机构。以上案件事实已被（2017）琼行终57号行政判决书所确认，因此，评估机构的选聘符合相关法律法规及30号征收决定和征收补偿方案的规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十三条的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。本案中，《房地产征收估价报告》中明确载明“我司以征收决定公告之日设定为价值时点出具分户报告”，“对于单位住宅小区房地产价格的评估，采用市场比较法和收益法进行评估测算”，并附现场勘察照片及被征收房屋现场编号，故该《房地产征收估价报告》的评估时点和评估方法符合相关法律法规规定。《房地产征收估价报告》作出后，美兰区房屋征收局于2015年12月12日作出《关于公示下洋瓦灶片区改造项目被征收人分户初步评估结果的通告》，载明，如对该评估结果有异议，请自通告发布之日起10内提出，并公布联系人、联系地址及联系电话，将《下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目被征收人分户初步评估结果公示表》予以张贴公示，公示被征收人的现场编号、产权人姓名、房产评估值、附属物评估值等事项。之后，分别于2016年12月11日、2017年3月4日在《海口日报》上刊登《房地产征收估价报告送达公告》，将被征收房屋的《房地产征收估价报告》予以公告送达。以上事实表明，选聘评估公司程序以及评估内容、程序符合相关法律法规规定，公示公告期内上诉人并未提出异议。上诉人对此提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。   《房地产征收估价报告送达公告》中载明自公告发布之日起15日内，请被征收房屋的××区）改造指挥部领取《房地产征收估价报告》，逾期领取的，即视为送达；被征收人对房地产征收估价报告送达公告》结果有异议的，应当自报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核；对房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中，被征收人至今未申请复核、鉴定。因此，《房地产征收估价报告》依据征补程序的规定已经生效，美兰区政府据此作出征收补偿决定认定事实清楚，程序合法。   二审中，上诉人认可静仙苑部分业主并不实际居住在该地，美兰区政府对于《房地产征收估价报告》采用公告送达具有一定的现实性。但是应该指出的是，美兰区房屋征收局张贴的《下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目被征收人分户初步评估结果公示表》中，虽然公示有被征收房屋的现场编号，并在评估现场勘查时，亦告知被征收房屋的现场编号，但是在公示中仅有部分列明产权人姓名，给部分被征收人带来不便，程序上存在瑕疵，本院予以指正。   至于上诉人要求按照1：1.25-1：1.3的比例进行产权置换，既没有法律依据，也不符合30号征收决定及征收补偿方案的规定，因此，对于该上诉请求，本院不予支持。   综上，美兰区政府作出涉案补偿决定依据的主要事实清楚，程序合法。原审判决认定事实清楚，适用法律法规和案件处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元由上诉人王薛玉负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 陈 焱   审 判 员 郑怀全   审 判 员 吴天月     二○一八年八月二十七日   法官助理 王洪玉   书 记 员 颜 恺   附：相关法律条文   《中华人民共和国行政诉讼法》   第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。