广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5620号原告：李婉仪，女，1993年10月19日出生，汉族，住广西壮族自治区柳城县。委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路**上水湾**12卡。法定代表人：吕江涛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈志元，男，1972年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系被告员工。原告李婉仪诉被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理，依法适用简易程序由审判员马孟秋独任审理，并于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告李婉仪委托诉讼代理人莫美华、被告益泰公司委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婉仪向本院提出诉讼请求：1.判令益泰公司继续履行合同义务，向李婉仪履行交付案涉房屋及协助办理不动产登记义务；2.判决确认益泰公司违约，向李婉仪支付逾期交楼违约金46605.6元、逾期办理产权登记违约金4660.56元。事实与理由：2014年12月24，李婉仪与益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》、《补充协议》，次日签订《补充协议二》，约定李婉仪购买益泰公司开发的中山市××××房，购房总价466056元，双方约定的房屋交付时间为2015年3月20日，益泰公司应当在房屋交付使用后720个工作日内协助原告办理产权登记。2014年12月24日原、益泰公司与中国工商银行中山东凤支行（以下简称东凤支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定东凤支行向李婉仪发放贷款446000元，益泰公司作为保证人承担连带保证责任。合同签订至今，李婉仪已支付首期购房款，东凤支行亦如期发放贷款。但经李婉仪多次催促益泰公司仍未将涉案房产交付李婉仪也导致李婉仪的房屋不能办理产权登记。李婉仪认为益泰公司的行为构成违约，因此要求益泰公司按已付购房款的10%支付逾期交房违约金并按照已付购房款的1%支付逾期办证违约金。益泰公司答辩称，一、李婉仪没有按期支付按揭款，导致益泰公司代其向银行承担了连带担保责任，贷款行分别于2015年10月16日扣划9591.4元、2015年10月26日扣划441220.83元；二、依照双方所签订的商品房买卖合同第十一条第三款以及补充协议第六条第二项和第十二条第一项的相关约定，李婉仪已经构成严重违约，综合一、二点所述，李婉仪无权向益泰公司主张履行交付房屋以及办理产权登记的义务，更无权要求益泰公司支付延期交楼违约金，李婉仪诉求应予全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月24日，李婉仪作为买受人与作为出卖人的益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：一、房屋价款。李婉仪购买益泰公司开发的位于中山市××××房，按套内建筑面积计价，总金额为人民币637223元整。二、关于交付期限。双方约定出卖人应当在2015年3月20日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”三、关于产权登记。益泰公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房而出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。同日，李婉仪作为乙方与作为甲方的益泰公司签订《补充协议》，其中第五条第（三）项约定：“乙方选择按揭方式支付房价款的，若因乙方违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据与甲乙双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求甲方承担保证责任的，甲方有权选择下列方式之一处理：1、甲方承担保证责任代乙方清偿欠款本息后，有权向乙方追偿全部代还款及自代还款起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、甲方有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知书之日起生效；乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）乙方应向甲方支付房价款总额10%的违约金，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）乙方应协助甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；乙方逾期未协同办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向甲方支付违约金。”2014年12月25日原、被告双方签订《补充协议（二）》，约定中山市××××房购房款金额共计为466056元，同时约定李婉仪须于2015年1月24日前付清全部购房款。庭审中，双方均确认李婉仪尚未收楼。另查明，2014年12月24日，中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称工商银行）作为贷款人与保证人益泰公司、借款人李婉仪签订《借款/担保合同》，约定工商银行向李婉仪提供446000元个人购置住房贷款，益泰公司系该笔借款的保证人。因李婉仪未按时偿还借款本息，工商银行于2015年10月16日、2015年10月26日分别从益泰公司账户扣取9591.4元、441220.83元用于偿还李婉仪逾期贷款本息。2017年7月24日益泰公司诉至本院，要求解除其与李婉仪签订的涉案《商品房买卖合同》等，2018年2月6日本院作出（2017）粤2072民初8531号民事裁定书，裁定该案按益泰公司自动撤诉处理。2018年3月26日益泰公司向本院提起追偿权诉讼，要求李婉仪偿还代付款450812.23元及利息。益泰公司认为其已承担担保责任，故无需承担逾期交房和逾期办证的责任，同时涉案房产所涉项目于2016年3月9日取得备案登记，而李婉仪于2015年10月16日开始逾期支付购房款，因此即使计算违约金也应当自2015年3月21日起计算至2015年10月16日止。对此李婉仪不予确认。本院认为，李婉仪与益泰公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。李婉仪作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。益泰公司作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年3月20日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向李婉仪交付房屋；而益泰公司确认于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，足见约定交付时间届满时涉案房屋并未符合约定的房屋交付条件，故益泰公司已构成违约，理应向李婉仪承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房超过90日，买受人有权选择继续履行合同并要求益泰公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款每日万分之二支付违约金，本院认为，益泰公司逾期取得建设工程竣工验收备案登记证且至今未向李婉仪交付房屋，双方约定的违约金支付条件已成就，且双方约定的违约金标准未超出法律规定，故益泰公司应按照已付房价款每日万分之二标准自2015年3月21日起向李婉仪支付违约金至房屋交付之日止。又因上述违约金计算至今已超过双方约定的违约金上限，因此李婉仪要求益泰公司按照总房款10％支付违约金46605.6元并要求交付房屋办理产权登记等，于法有据，本院予以支持。关于益泰公司辩称其已承担担保责任故不存在违约行为的主张，本院认为益泰公司被工商银行扣款是履行其作为保证人的责任，而承担担保责任既非当事人约定也非法定的逾期交房免责事由，故益泰公司该答辩意见理据不足，本院不予采信。关于李婉仪主张的逾期办证违约金，双方明确约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，涉案商品房尚未交付，故办证期限尚未起算也即益泰公司不存在逾期办证的事实，因此李婉仪要求益泰公司支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告李婉仪交付中山市东凤镇东堤路68号上水湾14座1001房，并于商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；二、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告李婉仪支付违约金46605.6元；三、驳回原告李婉仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取为541元，由原告李婉仪负担41元，被告中山市益泰房地产开发有限公司负担500元（该款原告已缴纳，被告应于本判决生效之起七日内直接向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  马孟秋二〇一八年八月十日书记员  梁少玲张艺达