广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6241号原告：中山市旭阳运动用品有限公司，住所地广东省中山市小榄镇民安北路****厂房之一。法定代表人：蔡浩标。委托诉讼代理人：周财芳，女，该司员工。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。被告：周赖福，男，1984年3月30日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。被告：罗家健，男，1964年8月13日出生，汉族，住广东省中山市。二被告共同委托诉讼代理人：李小美，广东金丰华律师事务所律师。原告中山市旭阳运动用品有限公司（下称旭阳公司）与被告周赖福、罗家健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告旭阳公司的法定代表人蔡浩标及其委托诉讼代理人杨升松，被告周赖福及其与被告罗家健的委托诉讼代理人李小美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭阳公司向本院提出诉讼请求：1.周赖福、罗家健立即向旭阳公司清偿租金111000元；2.解除旭阳公司与周赖福、罗家健于2017年3月28日签订的厂房租赁合同书，恢复原状，立即返还租赁物。诉讼过程中，旭阳公司变更第1项诉讼请求为：周赖福、罗家健向旭阳公司支付自2018年1月1日起至搬离之日止的租金（按每月18500元计算）。事实和理由：旭阳公司与周赖福、罗家健于2017年3月28日签订厂房租赁合同书，约定由周赖福、罗家健承租旭阳公司位于小榄镇民安北路238号厂房中面积为1120平方米的厂房及厂房门口面积为249平方米的阳光棚（以下简称涉案厂房），期限自2017年4月10日起至2020年5月28日止，租金按月支付，每月租金为18500元。周赖福、罗家健自2017年12月起无故拖欠租金，经旭阳公司多次催收无果。后旭阳公司依约提出解除合同并要求周赖福、罗家健搬离涉案厂房，周赖福、罗家健拒绝。为维护自己的合法权益，旭阳公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。周赖福、罗家健辩称，周赖福、罗家健已支付旭阳公司所主张的2017年12月租金，旭阳公司向周赖福、罗家健主张2018年1月起的租金没有事实与法律依据，请求法院驳回旭阳公司的全部诉讼请求。旭阳公司与涉案厂房的产权人中山市瑞基房地产发展有限公司（下称瑞基公司）签订的租赁合同已于2017年9月26日被瑞基公司解除，自该日起，旭阳公司对涉案厂房没有出租权。相应地，旭阳公司与周赖福、罗家健的租赁合同也因旭阳公司的原因提前终止，旭阳公司对涉案厂房没有收益权。另外，周赖福、罗家健租赁涉案厂房是为开办中山市有马新能源科技有限公司（下称有马公司）。承租后，周赖福、罗家健为生产经营投入大量资金对涉案厂房进行装修、办理生产许可证等。但因旭阳公司与瑞基公司之间的纠纷，瑞基公司向周赖福、罗家健发函要求搬离涉案厂房，且瑞基公司停止向涉案厂房供电，导致周赖福、罗家健无法正常使用涉案厂房进行生产。周赖福、罗家健认为，周赖福、罗家健投入大量资金使用涉案厂房不到半年，即因旭阳公司的违约行为导致不能正常使用，造成严重的经济损失，旭阳公司应赔偿周赖福、罗家健因此造成的全部经济损失。而且，周赖福、罗家健了解到旭阳公司有转移财产抽逃资金的行为。因此，周赖福、罗家健自2018年1月起不再向旭阳公司支付涉案厂房的占用费，是为维护自身合法权益，行使不安抗辩权。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月28日，旭阳公司作为甲方与作为乙方的周赖福、罗家健签订厂房租赁合同书，约定内容包括：由乙方向甲方承租涉案厂房，期限自2017年4月10日至2020年5月28日止；每月租金为18500元，应于每月20日前交付；逾期30天未付租金，甲方有权停电及单方终止合同；签订合同时，乙方向甲方支付3个月押金55500元，合约期满乙方付清一切费用及清理干净所有垃圾、杂物后，甲方应将押金全额无息退还给乙方；甲方提供用水、三厢电，产生的水、电费由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应征得甲方书面同意；固定的装修或建筑，合同期满后不得拆除。合同签订后，旭阳公司向周赖福、罗家健交付涉案厂房，周赖福、罗家健实际交付租金至2017年12月31日（2017年12月的租金支付至旭阳公司法定代表人蔡浩标的账户）。期间，涉案厂房所在物业的产权人瑞基公司于2017年10月18日向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，旭阳公司为该案被告，有马公司作为该案第三人参加了诉讼。本院经审理于2018年1月17日作出（2017）粤2072民初12195号民事判决，确认瑞基公司与旭阳公司签订的物业租赁合同及补充协议已于2017年9月26日解除，旭阳公司于判决生效之日起三十日内将租赁物业交还瑞基公司。另该判决查明，旭阳公司将租赁物业部分转租给有马公司已经取得瑞基公司同意。因当事人对该判决不服提起上诉，该案目前处于二审阶段，尚未审结。2017年12月30日，瑞基公司停止向涉案厂房所在物业供电。后旭阳公司从邻厂拉设电线接电供涉案厂房使用，但交纳的电费单价高于原用电单价。周赖福、罗家健遂停止向旭阳公司交付2018年1月1日起的租金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：周赖福、罗家健提交的营业执照、告知函反映，周赖福、罗家健于2017年6月8日在涉案厂房注册成立有马公司；2017年9月29日，瑞基公司向有马公司发出一份告知函，以其已解除与旭阳公司之间的租赁合同关系为由，要求有马公司搬离涉案厂房。旭阳公司对上述证据均不确认，本院对其真实性予以认定。旭阳公司当庭述称，因周赖福、罗家健存在逾期30天未付租金的违约行为，故其依照《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十三条的规定行使合同约定解除权；涉案厂房仅曾停电6天，周赖福、罗家健未向其主张停电损失及电费增加损失；若因停电、电费增加产生纠纷，周赖福、罗家健应通过其他途径解决，不能以此作为拒付租金的理由。周赖福、罗家健当庭述称，涉案厂房停电9天，造成其损失约80000元，重新拉电后每月电费增加约1000元；其曾向旭阳公司口头提出停电损失及电费增加损失，但双方未达成一致意见；旭阳公司一直以其法定代表人的账户收取租金，有转移财产、抽逃资金的行为，故根据合同法第六十八条第二项规定，周赖福、罗家健自2018年1月1日起未向其支付租金，是行使不安抗辩权的表现。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，涉案厂房为旭阳公司向产权人及原出租人瑞基公司承租的物业的一部分，并经瑞基公司同意转租给周赖福、罗家健。因旭阳公司与周赖福、罗家健已签订厂房租赁合同书对双方由此产生的房屋租赁合同关系进行约定，故双方应依约履行各自的合同义务。现旭阳公司以周赖福、罗家健逾期交付租金超过30天（未交付2018年1月1日起的租金）为由主张解除合同，而周赖福、罗家健确实未交付2018年1月1日起的租金，故在双方合同已明确约定租金交付期限（每月20日前）及逾期交付租金超过30天旭阳公司有权单方终止合同的场合，研判旭阳公司解除合同主张是否成立的关键在于判断周赖福、罗家健抗辩主张的拒付租金理由是否成立。周赖福、罗家健拒付租金的理由之一为，旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同已于2017年9月26日被解除，旭阳公司自该日起对涉案厂房没有出租权、收益权。首先，虽然在旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同关系中，瑞基公司曾对旭阳公司行使合同解除权，且在双方就此产生的房屋租赁合同纠纷诉讼中，本院作出的一审判决确认双方的租赁合同已于2017年9月26日解除。但因当事人对该判决不服提起上诉，目前处于二审阶段尚未审结，即该判决并非生效判决。故周赖福、罗家健以此为由抗辩主张旭阳公司自2017年9月26日起对涉案厂房没有出租权理据不足。其次，虽然涉案厂房系由旭阳公司从其租赁的瑞基公司物业中部分转租而来，旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同解除与否对旭阳公司与周赖福、罗家健之间的租赁合同履行构成影响，但应认识到，即使将来生效判决最终认定旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同已于2017年9月26日解除，但因相关租赁物业一直由旭阳公司占有使用，旭阳公司仍应依照合同约定的租金标准向瑞基公司支付占有使用费。故就旭阳公司与周赖福、罗家健之间的租赁合同关系而言，在合同未解除且周赖福、罗家健仍占有使用涉案厂房的情况下，周赖福、罗家健亦理应依约向旭阳公司交付租金。周赖福、罗家健以此为由抗辩主张旭阳公司自2017年9月26日起对涉案厂房没有收益权理据不足。因此，周赖福、罗家健上述拒付租金理由不能成立。周赖福、罗家健拒付租金的理由之二为，其对涉案厂房投入资金进行装修，但因旭阳公司与瑞基公司之间的纠纷，瑞基公司向其发函要求搬离涉案厂房，且瑞基公司停止向涉案厂房供电，导致其无法正常使用涉案厂房。首先，虽然瑞基公司为涉案厂房的产权人及原出租人，但因其并非直接向周赖福、罗家健出租涉案厂房的出租人，且周赖福、罗家健一直占有使用涉案厂房，故周赖福、罗家健以瑞基公司发函要求其搬迁为由主张无法正常使用涉案厂房无理。其次，虽然瑞基公司确实停止向涉案厂房供电，但在停电数天后，旭阳公司已另行向涉案厂房供电，故周赖福、罗家健抗辩主张因停电无法正常使用涉案厂房也不能成立。至于周赖福、罗家健所称停电损失及电费增加损失，无论是如其所称已向旭阳公司口头提出主张但经协商未能达成一致，还是如旭阳公司所称周赖福、罗家健未向其提出主张，周赖福、罗家健本应通过包括诉讼在内的途径积极解决。然而，周赖福、罗家健并未积极解决。因此，周赖福、罗家健上述拒付租金理由不能成立。周赖福、罗家健拒付租金的理由之三为，旭阳公司一直以其法定代表人的账户收取租金，有转移财产、抽逃资金的行为，故周赖福、罗家健根据合同法第六十八条第一款第二项规定行使不安抗辩权。首先，虽然旭阳公司确曾以其法定代表人的账户收取租金，但周赖福、罗家健以此为由主张旭阳公司转移财产、抽逃资金理据不足。其次，若周赖福、罗家健怀疑旭阳公司以此方式转移财产、抽逃资金，其完全可以要求将租金交付至旭阳公司对公账户。因此，周赖福、罗家健上述拒付租金理由不能成立。综上所述，周赖福、罗家健抗辩主张的拒付租金理由全部不能成立，其拒付、拖欠2018年1月1日至今的租金构成违约，应承担相应的违约责任。旭阳公司以此为由主张及诉讼请求解除合同，符合双方合同约定及合同法第九十三条第二款规定，本院予以采纳和支持。另外，其诉讼请求周赖福、罗家健恢复原状、返还涉案厂房、支付2018年1月1日起至返还涉案厂房之日止的租金（因合同在判决生效之日即解除，故在合同解除之后至返还涉案厂房之日止的应为占有使用费），有理有据，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、原告中山市旭阳运动用品有限公司与被告周赖福、罗家健于2017年3月28日签订的厂房租赁合同书自判决发生法律效力之日解除；二、被告周赖福、罗家健于判决发生法律效力之日起十五日内将租赁物恢复原状、返还给原告中山市旭阳运动用品有限公司，并按每月18500元的标准支付自2018年1月1日起至返还租赁物之日止的租金及占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1260元，由被告周赖福、罗家健负担（该款已由原告中山市旭阳运动用品有限公司垫付，被告周赖福、罗家健应在判决生效之日一并迳付给原告中山市旭阳运动用品有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一八年八月二十七日书记员  何尧敏