上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初4277号原告(反诉被告)：上海溶投世界科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丛健，总经理。委托诉讼代理人：叶志文，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐树进，北京京都(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：宁夏网虫信息技术股份有限公司，住所地宁夏中卫市。法定代表人：葛昱，董事长。委托诉讼代理人：胡鹏，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄赟庆，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海溶投世界科技有限公司(以下简称溶投公司)与被告宁夏网虫信息技术股份有限公司(以下简称宁夏网虫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原、被告双方同意延长适用简易程序三个月。原告溶投公司的委托诉讼代理人叶志文、唐树进，被告宁夏网虫公司的委托诉讼代理人胡鹏、黄赟庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告溶投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋合作使用协议》于2017年6月28日解除；2、被告返还原告押金人民币(以下币种同)651811.98元；３、被告向原告开具XXXXXXX.98元租金金额的增值税发票。事实和理由：原、被告于2016年10月签订《房屋合作使用协议》，约定被告将其承租的本市黄浦区中山东二路XXX号1201/02室房屋转租给原告办公使用，期限自2016年10月25日起至2018年10月24日止，每月租金及物业费为217270.66元，支付方式为付三押一，被告收到租金后须开具发票。合同签订后，原告按约向被告支付租金等费用，但被告始终未向原告开具发票，且自2017年3月起，因被告一直未按时向房东支付租金等，致使原告无法正常办公。被告于5月向原告书面承诺会按时向房东支付租金等，但被告之后仍未按约向房东付租，物业公司于6月26日下达停电封门通知。当月28日，原、被告经电话协商解除合同，7月4日原告搬离租赁房屋，之后物业公司将房屋停电封门。因被告至今未退还原告押金，故诉至法院，请求判如所请。被告宁夏网虫公司辩称，被告与业主方之间租赁合同的履行与本案无关，被告偶有拖欠业主租金，业主、物业虽有发函催告等，但从未采取实质影响原告使用房屋的手段，原告能够正常使用房屋，故被告对原告不存在违约情形。原、被告虽就租赁合同解除进行过协商，但未得到被告同意，被告表示找到新的次承租人后，才和原告解除合同，退还押金。原告在7月4日搬离并未取得被告同意，被告仅是向物业确认搬离物品的所有人，故是原告单方违约解除了合同，应承担违约责任，原告的押金应予以抵扣违约金，对原告要求开具增值税发票的诉请没有异议。基于上述事实，被告(反诉原告)宁夏网虫公司提出反诉诉讼请求：1、确认《房屋合作使用协议》于2017年7月4日解除；2、反诉被告溶投公司向反诉原告宁夏网虫公司支付2017年6月9日至2017年7月4日的房屋租金及物业费198600元及逾期违约金(以198600元为基数，按同期银行贷款利率的4倍自2017年5月15日起计算至支付之日止)；3、反诉被告溶投公司支付反诉原告宁夏网虫公司违约金651811.98元。原告(反诉被告)辩称，是被告未能按时向业主支付租金等对原告使用房屋产生影响，且被告向原告作出承诺后仍未按照承诺履行，故是被告违约在先，原告才与被告协商解除合同，原告没有违约行为，不应支付违约金。双方在6月28日协商解除合同，解除日应以该日为准，原告同意在押金中扣除结算至该日的租金、物业费。经审理本院认定事实如下：被告宁夏网虫公司于2015年10月向案外人上海鼎鼎房地产开发有限公司(以下简称鼎鼎公司)租赁系争本市黄浦区中山东二路XXX号外滩SOHO1201、1202室房屋。2016年10月，原、被告签订《房屋合作使用协议》，约定被告将其承租的系争房屋提供给原告办公使用；期限自2016年10月25日起至2018年10月24日止；每月租金217270.66元、每月物业费21053.48元、押金651811.98元，租金每月支付一次，于起租日十日前支付下一期租金，逾期每日支付逾期金额3%的违约金；被告在收到原告支付的房屋租金后，必须开具正规服务内容发票；双方如提前终止协议，违约方应赔偿对方三个月租金作为补偿；此房转租业主不知情，若业主方不让原告正常办公，被告负责与业主沟通，沟通不成，则退回原告押金，因原告原因除外。协议签订后，原告向被告支付押金651811.98元，并按期支付协议约定的租金、物业费，但被告未向原告开具发票。自2017年1月起，被告向鼎鼎公司支付的每期月租金、物业费等均有逾期半月以上支付情形。2017年3月2日，鼎鼎公司发函催告被告5个工作日内支付本应于上月25日前支付的3月份租金，否则，将采取停供水、电等措施。3月8日，原告向被告发律师函表示，原告按约支付押金、租金，但被告至今未向原告开具正规发票，且房屋业主、物业公司近日告知原告，被告一直拖欠业主租金及物业费，如被告继续拖欠，业主和物业将不允许原告继续在房屋内办公，望被告及时向业主支付租金、物业费，并向原告开具正规发票。3月30日、4月5日、鼎鼎公司又数次发函催告被告及时支付4月的租金、物业费，并表示被告若未及时付清，其将停供水、电，提前终止合同等。4月19日，被告向原告书面承诺，被告在2017年5月30日前付清所欠业主及物业公司的房租、物业费；自2017年5月30日起，每月25日前支付次月房租、物业费，如未按时支付的，原告有权以此为由拒绝向被告按时支付次月的费用，由此造成的任何后果，由被告自行承担；被告在2017年5月30日之前向原告开具相应的增值税发票。5月22日，原告支付被告2017年5月25日至6月24日当期的部分租金、物业费110000元。至此，原告共计支付被告租金、物业费金额计XXXXXXX.98元。因被告之后仍未按约及时向鼎鼎公司支付租金、物业费等费用，6月26日，物业公司发书面通知表示将于2017年6月29日18时起暂停系争房屋的用电并进行封门作业。6月28日，原、被告就提前终止协议事宜经电话联系进行协商。被告询问原告是否继续租赁，如果不租，原告还有欠租，如何支付；原告表示租赁至月底，明日被告向鼎鼎公司交上费用后，原告就搬东西，被告先退还原告押金和欠租的差额部分；被告表示差额部分退还没有问题，其将房屋再租出去，收到下家押金就给原告；原告表示认可。次日，被告向鼎鼎公司支付了当期欠租。7月4日，原告经物业公司审批流程，搬离系争房屋。7月24日，鼎鼎公司向被告发终止函表示，被告须在7月27日之前一次性支付欠费(7月)，否则合同于2017年7月28日提前终止。7月26日，物业公司再次发书面通知表示将于2017年7月28日18时起暂停系争房屋的用电并进行封门作业。7月28日，鼎鼎公司提前终止与被告签订的《房屋租赁合同》，物业公司于当日对系争房屋采取停电封门措施。审理中，原、被告均认可自2017年6月9日起的租金、物业费按每日7944元结算，原告并要求该款亦相应开具发票。双方另确认开具增值税专用发票的名称内容为“服务费”。上述事实，有当事人陈述、房屋合作使用协议、押金收据、付款凭证、鼎鼎公司函件、被告向原告出具的承诺函、物业公司停电封门通知、电话录音等证据证明，本院予以确认。上述证据中的电话录音证据由原告提交，对该证据，被告虽质证称真实性有异议，但因被告曾将该电话录音作为被告方证据提交(后撤回)，且被告经向公司行政总监马鑫核实该录音证据后确认其通过话，具体内容马不记得了，原告整理的录音内容书面材料与录音一致。故本院采纳原告提交的该录音证据作为认定事实的依据。本院认为，根据电话录音所反映的原、被告协商情况，双方就提前解约及租、押金结算等已达成一致意向；之后被告向业主支付欠租，原告得以经物业审批搬离之事实，也与双方协商解约履行内容吻合。现被告否认已协商解约显与事实不符，有悖诚信。其次，被告于转租期间，对原告负有保证租赁房屋可正常使用的合同义务，但被告自2017年1月起即每月均拖欠业主方租金等，导致业主方多次催讨、通知将停电封门等，被告在向原告作书面承诺后仍继续发生拖欠情形，致使租赁房屋是否能继续正常使用持续处于不确定状态，在该情况下，即便原告未经协商一致而单方解除合同，鉴于被告本身存在的过错，其主张违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。根据本案实际情况，双方所签协议解除之日可以原告搬离日为准，相关费用结算至该日，被告应对原告所付费用依约开具发票。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海溶投世界科技有限公司与被告(反诉原告)宁夏网虫信息技术股份有限公司签订的《房屋合作使用协议》于2017年7月4日解除；二、原告(反诉被告)上海溶投世界科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)宁夏网虫信息技术股份有限公司2017年6月9日至2017年7月4日的租金及物业费共计人民币206544元；三、被告(反诉原告)宁夏网虫信息技术股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海溶投世界科技有限公司押金人民币651811.98元；四、被告(反诉原告)宁夏网虫信息技术股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海溶投世界科技有限公司开具金额计人民币XXXXXXX.98元的增值税专用发票；五、被告(反诉原告)宁夏网虫信息技术股份有限公司要求原告(反诉被告)上海溶投世界科技有限公司支付逾期违约金、解约违约金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10318.12元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币5159.06元，由原告(反诉被告)上海溶投世界科技有限公司负担人民币1159.06元，由被告(反诉原告)宁夏网虫信息技术股份有限公司负担人民币4000元；反诉案件受理费人民币6152元，由原告(反诉被告)上海溶投世界科技有限公司负担人民币2199元，由被告(反诉原告)宁夏网虫信息技术股份有限公司负担人民币3953元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赵海生二〇一八年八月十四日书记员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。