广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初26210号原告：岳晋川，男，汉族，1961年5月5日出生，住所地深圳市福田区，被告：大中华国际集团（中国）有限公司，住所地深圳市福田区福华路与金田路交汇处大中华国际交易广场**，统一社会信用代码914403006188249096。法定代表人：黄大伟，公司董事长。委托诉讼代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆楚欣，女，汉族，1990年2月28日出生，，住所地深圳市宝安区上述原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年2月24日向本院提交起诉材料，本院于2018年6月11日立案受理后，依法由审判员张凌炜适用简易程序独任审理，于2018年8月20日公开开庭进行了审理，原告岳晋川、被告的委托诉讼代理人韩苑、陆楚欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2009年12月27日购买了被告开发的大中华国际金融中心（东方新天地广场）D座1502商务公寓，签订了《深圳市房地产买卖合同》，并根据合同第六条约定及时全面地履行了付款义务。根据合同第九条的约定，被告应当在2011年6月30日前将房产交付给原告，但因为被告原告，工程逾期，直到2013年3月9日才交付，逾期21个月。原告在收房时书面声明保留追究逾期交付违约金的权利。原告于2013年6月27日向被告发出律师函，要求被告支付逾期交付的违约金。被告答复，公司研究后处理。其后，原告多次与被告工作人员联系，均答复公司在统一安排处理。原告催收直到今日无果。根据合同第十二条的约定，被告逾期超过90日没有交付时，每日支付总房款万分之四的违约金，按照逾期21个月计算为1265906元，因为被告有暗箱操作的补充条款第十二条关于违约金最高2%的约定，原告只能按照总房款5023437元计算违约金100468元。据此，请求判令：被告赔偿违约金100468元及利息1758元并承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确其诉请的利息为被告逾期支付补偿金100468元的利息，主张自2011年6月30日起按中国银行活期存款利率计算至2018年2月9日止。被告答辩称，一、原告的起诉超过法律规定的诉讼时效。原告主张延期交楼的违约金从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。在被告没有在合同约定的交楼时间2011年6月30日交楼，原告就应当知道自己权利受到侵害，退其次，即使原告没有在该时间之次日起两年内向被告主张权利，原告也没有在被告于2011年12月29日通知收楼之日、法院认定宽限期2012年5月31日、原告实际收楼之日2013年3月9日或原告于2013年6月27日发出律师函之日（事实上被告并未收到律师函）之次日起向被告主张权利，根据法律规定，原告现起诉也已超过法律规定的诉讼时效期间，依法不受法律保护。另外，原告主张的延迟交楼违约金与合同约定不符，合同约定的违约金为总房款的1%，而非原告主张的总房款的2%。二、退一步讲，即使原告的起诉没有超过诉讼时效，原告要求被告支付违约金及利息的请求也不成立。1、涉案房屋延期交楼属第三方（相邻方）侵权导致，非被告原因所致。（2001）深法房初字第39-43号民事判决认定，岗厦村村民文志汇、文少佳、文志军等对涉案房地产所属红线土地使用权实施了侵权行为，并判令其将占用的土地恢复原状返还给被告。法院于2001年7月6日作出该判决，但该判决生效后至2012年10月17日止，文志汇等均未履行上述判决内容，侵权行为一直持续。（2011）深福法民一初字第2356号民事裁定查明以下事实：大中华公司兴建的东方新天地广场南面与文志汇及黄小兰兴建的岗厦村东五坊35号房屋毗邻；在东方新天地广场建设施工过程中，文志汇及黄小兰认为其正常出入受到影响，曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次阻止被告施工。另外，深圳市福田区政府于2012年1月21日作出的第5号《区长工作会议纪要》也进一步确认，岗厦村部分业主违法占用大中华公司土地红线等违法行为影响了涉案项目的验收及工程进度，进而影响了涉案房产如期交付，确认非被告原因导致延期交楼。附件五第十六条约定，“本项目现状为北面深南路以北为金地福科技广场建设用地，南侧岗厦村将进行旧城改造，与项目相邻仍有些房屋未拆迁”，被告与原告签订买卖合同时并未隐瞒上述事实，已履行了合同告知义务，而且在合同及附件中多处提及可能因相邻方原因会导致合同义务无法按期履行的问题。原告在明知的情况下依然购买本房产，说明原告愿意承受被告可能无法按期交房的不利后果，同意给予宽限期。2、第三方侵权导致的延期交楼，被告不应承担违约责任。附件五第六条第1款约定，“本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件”；附件五第六条第2款约定，“对因不可抗力发生的延期交房，卖方有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任”，因此，第三人导致的延期交楼，被告不承担违约责任。三、原告一人作为诉讼主体存在重大瑕疵。房屋买卖合同上载明的买受人为原告和岳宝贵，根据物权法第一百零二条的规定，原告作为房产共有人之一行使权利，未经另一共有人的授权或同意，原告一人作为诉讼主体存在重大瑕疵。综上，原告的诉讼请求不成立，请依法予以驳回。经审理查明，2009年12月27日，原告及案外人岳宝贵（均为买方，原告占份额99%，岳宝贵占份额1%）与被告（卖方）签订编号为深（福）网预买字（2009）第5986号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买方向卖方购买位于深圳市福田区××与××处东方××天地广场××房，总价款5023437元，卖方应于2011年6月30日前将房地产交付给买方；合同第十二条约定，卖方未在约定期限内交付房产，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；合同第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同附件五第五条约定，本条系对合同第十二条的补充，如造成卖方未能在本合同第九条约定的交付期限内交付本房地产是受买方或第三方原因影响（包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等），则买方同意根据实际情况需要给予宽限期，但卖方需按本房地产总价款的1%向买方进行补偿，双方合同继续履行；附件五第六条约定，本条系对合同第十四条的补充，本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件，对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任；附件五第二十条约定，买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2011年4月5日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告在2012年4月18日入伙。2012年1月1日，被告在《深圳特区报》上刊登入伙公告，通知东方新天地业主将于2011年12月31日开始办理入伙手续。2013年3月9日，被告向原告交付了涉案房产，并办理了入伙手续。当日，原告在收楼意见书中载明：“对于开发商延期交楼（时至今日配套工程还没有完工）造成的损失，本人保留追诉的权利；收楼时发现有十项问题需要尽快整改，详情见房屋验收交接表”。2013年6月28日，原告通过特快专递向被告寄出《关于要求承担逾期交楼的违约责任和返还物业管理的律师函》，要求被告承担逾期交楼的违约责任和返还强制收取的交付前的物业管理费。该邮件因被告拒收而被退回。庭审时，原告陈述，在上述律师函邮件被退回后，直至原告起诉前，原告一直有通过亲自到被告总部办公地址、电话、短信等方式向被告有关工作人员交涉逾期交房的赔偿事宜，但被告一直没有给予确定答复。被告对原告的该陈述不予认可。另，庭审前，经本院向岳宝贵询问，岳宝贵表示：其同意原告提出的诉讼请求并支持原告向被告起诉；诉讼取得的所有补偿全部归原告所有；同意原告代其行使就本案所涉的房屋买卖合同关系项下的一切民事权利；其不会就涉案房屋买卖合同关系再另行向被告主张权利。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。被告未依照合同约定在2011年6月30日前交付涉案房产，已构成违约，原告有权要求被告承担逾期交房的违约责任，但原告应在法律规定的诉讼时效内向被告主张权利。原告于2013年3月9日接收房产，至迟自该日起原告就应当知晓被告未按期交房的违约事实以及违约责任的确定，但原告于2013年6月28日通过邮寄律师函的方式向被告主张权利之后，至2018年2月24日原告向本院提交起诉材料之日止，没有证据显示原告曾以任何形式向被告主张过逾期交房的违约责任，也未要求被告给予补偿，因此，原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，本院予以驳回。原告陈述其在起诉前曾通过不同方式向被告多次主张权利，但原告对此未能提交相应证据证明，且被告不予认可，原告应承担举证不能的法律后果，对原告的该主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告岳晋川的诉讼请求。案件受理费2345元（已由原告预交），因适用简易程序而收取1172.50元，由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张  凌  炜二〇一八年八月二十日书记员 殷智华（代）夏晖