福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽02民初913号 原告（执行案外人）：周雅君，女，1951年9月24日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 原告（执行案外人）：朱秀梅，女，1972年12月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告（执行案外人）：朱明旭，男，1977年3月27日出生，住沈阳市沈河区。 上列三原告共同委托诉讼代理人：康艺能、胡鸣明，福建嘉铠律师事务所律师。 被告（申请执行人）：厦门农村商业银行股份有限公司，住所地厦门市湖里区东港北路31号（1层、17—19层、26—28层、30—31层）。 法定代表人：王晓健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。 第三人（被执行人）：厦门普达房地产建设发展有限公司，住所地厦门市同安路2号天鹭大厦A座11H单元。 法定代表人：周铁军，该公司董事长。 原告周雅君、朱秀梅、朱明旭与被告厦门农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行公司）、第三人厦门普达房地产建设发展有限公司（以下简称普达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周雅君、朱秀梅、朱明旭的委托诉讼代理人康艺能、胡鸣明、被告农商行公司的委托诉讼代理人张彦威到庭参加诉讼。第三人普达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周雅君、朱秀梅、朱明旭向本院提出诉讼请求：1、确认厦门市同安路2号天鹭大厦B座25楼C单元的房屋归周雅君、朱秀梅、朱明旭所有；2、不得执行厦门市同安路2号天鹭大厦第B座25层C单元房屋；3、诉讼费用由农商行公司和普达公司共同承担。事实和理由：一、厦门市同安路2号天鹭大厦B座25层C单元商品房（下称案涉房产）属朱友伦生前的合法财产，现该商品房作为朱友伦遗产应由周雅君、朱秀梅、朱明旭依法所有。1999年3月5日，朱友伦与普达公司签订《商品房买卖合同》，约定朱友伦向普达公司购买案涉房产，成交价格520000元。合同签订后，朱友伦向普达公司支付了全部购房款，普达公司开具了《收款收据》。2003年10月，普达公司将房产交付给朱友伦使用。朱友伦于2015年7月9日去世，周雅君、朱秀梅、朱明旭作为遗产继承人继承案涉房产。2013年06月19日，厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5465号民事判决书已确认该房屋属朱友伦所有,并判令普达公司为朱友伦办理产权登记手续。由于普达公司原因，案涉房屋至今未办理产权登记手续。二、普达公司以案涉房产向农商行公司又设立抵押权不合法，应当推定农商行公司取得抵押权时存在恶意，其不应取得抵押权。根据厦门市中级人民法院（2017）闽02执异244号《执行裁定书》，2001年12月29日，沈侨公司、普达公司及周美霞与农商行公司签订一份《抵押借款合同》，约定沈侨公司向农商行公司借款1030万元，普达公司、周美霞以其名下有权处分的财产作为抵押物提供担保。2001年12月31日，普达公司及周美霞与农商行公司再签订一份《房地产抵押合同》，约定普达公司以自有房地产为借款1030万元设立抵押。然而，普达公司早在1999年3月5日将其中案涉房产转让给朱友伦所有并使用至今。该商品房已不再是普达公司或周美霞所有。农商银行与普达公司及周美霞约定案涉房产进行抵押违法，无效。农商行公司与普达公司、周美霞签订《抵押借款合同》时，面对已经建成多年并交付使用的天鹭大厦没有了解抵押物的销售情况、没有进行现场评估及勘察、没有了解抵押物是否具有权利瑕疵，就轻易发放贷款，并设立抵押权的行为存在重大过失，甚至可能存在明知普达公司已将案涉房产卖出的情况下，仍继续签订《抵押借款合同》，故意损害房屋买受人的合法权益，不应当合法取得抵押权。 农商行公司辩称，周雅君、朱秀梅、朱明旭的异议不能成立，应予以驳回。一、普达公司已经将案涉房产抵押给农商行公司且办理了抵押登记，而周雅君、朱秀梅、朱明旭的《商品房买卖合同》没有办理备案登记，其异议不能成立。二、（2006）厦民初字第116号民事判决书确认农商行公司对案涉房产折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿的权利。三、该《商品房买卖合同》是虚假交易。（一）仅有收款收据，没有相应的付款凭证和银行交易记录，没有开具《厦门市商品房销售专用发票》,普达公司也没有在房产管理部门备案，明显不符合常理，该行为应属于虚假买卖行为。（二）周雅君、朱秀梅、朱明旭向思明区人民法院起诉，要求普达公司将《商品房预售合同》向厦门市国土资源与房产管理局备案，开具《厦门市商品房销售专用发票》，但没有要求协助办理产权登记手续。案涉房产在交付前已经抵押给农商行公司，周雅君、朱秀梅、朱明旭系周铁军的直系亲属，朱秀梅是普达公司的财务负责人，对此是明知的，且该项目于1998年就交付使用，足以证明该交易是虚假的。四、案涉房产于2005年7月28日被厦门市中级人民法院查封，周雅君、朱秀梅、朱明旭提交的思明区人民法院民事判决书是在案涉房产被法院查封之后作出的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。据此，周雅君、朱秀梅、朱明旭的异议不能成立。五、周雅君、朱秀梅、朱明旭与普达公司恶意串通，不仅干扰了正常的司法秩序，而且想通过非法手段，侵吞农商行公司资产，依法应追究刑事责任。依据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，应当驳回周雅君、朱秀梅、朱明旭的诉讼请求。朱秀梅、案外人方文荣同样以签订虚假合同、使用伪造的厦门市商品房销售专用发票向厦门市中级法院提出执行异议，其目的就是与普达公司恶意串通，扰乱正常司法秩序。 普达公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：1999年3月5日，朱友伦与普达公司签订一份编号为0015835的《商品房买卖合同》，约定朱友伦向普达公司购买位于天鹭大厦B座25层C单元房屋，商品房成交价格520000元。合同签订后，朱友伦向普达公司支付了全部购房款520000元，普达公司开具了《收款收据》。2003年10月，普达公司将房产交付给朱友伦使用。以上事实由厦门市思明区人民法院作出的（2013）思民初字第5465号民事判决书确认，周雅君、朱秀梅、朱明旭于本案中并未提交《商品房买卖合同》、收款收据等证据，该民事判决书判决：普达公司于判决生效之日起三日内将普达公司与朱友伦所签订的编号NO.0015835号的《商品房买卖合同》向厦门市国土资源与房产管理局申请登记备案；并向朱友伦开具总金额为520000元的《不动产统一销售发票》。 另查明，2001年12月29日，农商行公司（原名称：厦门市鹭岛农村信用合作社、厦门市农村信用合作联社）与厦门市沈侨贸易公司（以下简称沈侨公司）、普达公司及案外人周美霞签订一份《抵押借款合同》，农商行公司向沈侨公司发放贷款1030万元，普达公司和周美霞自愿提供抵押物作为担保。同年12月31日，农商行公司与普达公司、周美霞签订一份《房地产抵押合同》，普达公司、周美霞以其名下的天鹭大厦住宅、写字楼、商场、车位等房产作为抵押物【即农信抵借字[20011229]第35号《抵押借款合同》项下抵押物，包括本案案涉房产在内】，为农侨公司的贷款提供担保，同日办理了抵押登记手续。后因沈侨公司未能还款，农商行公司诉至本院，本院于2006年10月9日作出（2006）厦民初字第116号民事判决，判决：一、沈侨公司应于判决生效之日起三日内偿还农商行公司借款本金1030万元及利息；二、若农商行公司未能按上述期限归还借款本息，农商行公司有权依照法律规定以普达公司及周美霞所有的、农信抵借字[20011229]第35号《抵押借款合同》项下的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；三、普达公司对沈侨公司的上述债务中经依法处置抵押物后仍不能清偿的部分承担连带担保责任。因沈侨公司未履行生效判决书确定的还款义务，农商行公司向本院申请强制执行，在处置本案案涉房产时，周雅君、朱秀梅、朱明旭对案涉房产提出执行异议，本院经审查后以（2017）闽02执异244号执行裁定书驳回周雅君、朱秀梅、朱明旭的异议请求。周雅君、朱秀梅、朱明旭不服，遂提起本案诉讼。 还查明，案涉房产最早于2005年7月被查封。朱友伦于2015年去世后，周雅君、朱秀梅、朱明旭作为其妻子、女儿、儿子继承案涉房产。周雅君与普达公司的法定代表人周铁军是姐弟关系，朱秀梅曾在普达公司任出纳一职。 本院认为，农商行公司对案涉房产享有优先受偿权已经生效判决确认并申请强制执行，周雅君、朱秀梅、朱明旭作为案涉房产的买受人对执行标的提出异议，该异议经法院审查被裁定驳回后，周雅君、朱秀梅、朱明旭提起本案诉讼，主张其作为案涉房产的买受人享有排除执行的权利，故本案属案外人执行异议之诉。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，周雅君、朱秀梅、朱明旭作为案外人，对农商行公司享有案涉房产的优先受偿权是否具有排除执行的权利，还应根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。 首先，关于签约时间。朱友伦与普达公司于1999年3月5日签订《商品房预售合同》，而普达公司将案涉房产抵押给农商行公司办理抵押登记的时间系2001年12月31日，案涉房产被查封始于2005年7月，发生于朱友伦与普达公司签订《商品房预售合同》之后。其次，关于周雅君、朱秀梅、朱明旭占有房产的时间。根据生效判决查明的事实，2003年10月，普达公司将房产交付给朱友伦使用，即周雅君、朱秀梅、朱明旭在案涉房产被查封之前即已合法占有房产。第三，关于付款事实。根据生效判决查明的事实，朱友伦向普达公司支付了全部购房款520000元，普达公司开具了《收款收据》，农商行公司虽然对交易事实持有疑义，但在无相反证据予以反驳的情况下，应认定朱友伦与普达公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，朱友伦已按照合同约定支付全部价款。第四，关于未办理所有权登记的原因。朱友伦与普达公司签订商品房买卖合同后，合同登记备案的责任在于普达公司，因合同未登记备案导致房产被普达公司擅自另行设定抵押，又因抵押致朱友伦无法办理案涉房产的所有权登记，故案涉房产未能办理所有权登记并非朱友伦的原因，朱友伦对此并无过错。 综上所述，朱友伦与普达公司存在真实的房屋买卖合同关系，双方于案涉房产被抵押、查封之前即签订合法有效的书面买卖合同，朱友伦于查封前合法占有案涉房产，并已按照合同约定支付全部价款，未能办理所有权登记非朱友伦自身原因所致，故朱友伦作为买受人，其继承人周雅君、朱秀梅、朱明旭对案涉房产的权利符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，案涉房产不得执行。周雅君、朱秀梅、朱明旭要求停止执行的诉讼请求成立，本院予以支持。至于周雅君、朱秀梅、朱明旭要求确认案涉房屋归其所有的诉求，因周雅君、朱秀梅、朱明旭未提交证据证明朱友伦不存在其他继承人的情形，本院不予支持。普达公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行厦门市同安路2号天鹭大厦B座25层C单元房产； 二、驳回周雅君、朱秀梅、朱明旭的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由厦门农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 本院（2017）闽02执异244号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （章 毅） 二〇一八年八月二十二日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。