四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初2841号 原告（反诉被告）:四川四路建筑工程有限公司,住所地四川省简阳市简城五友路三段****。统一社会信用代码91510185MA61XD637N。 法定代表人：宋艳,董事长。 委托诉讼代理人：万非，四川法之识律师事务所律师。 被告（反诉原告）:简阳钦诚高分子材料有限公司,住四川省简阳市城南工业园区**，统一社会信用代码91512081575266707Y。 法定代表人：冷正聪，负责人。 委托诉讼代理人：肖钟，系公司员工。 委托诉讼代理人：付小凤，四川深兰律师事务所律师。 原告四川四路建筑工程有限公司（以下简称四路建司）与被告简阳钦诚高分子材料有限公司（以下简称钦诚材料公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理。审理中，被告钦诚材料公司提出反诉，本院依法予以准许。2018年7月20日本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四路建司的委托诉讼代理人万非，被告钦诚材料公司的委托诉讼代理人肖钟、付晓凤均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四路建司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《土地使用租赁合同》；2、判决被告向原告退还保证金、租金共计40万元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年5月27日，原、被告签订《土地使用租赁合同》，约定甲方（被告）将其位于简阳市十里坝工业园区临沱江河及桂子溪一侧，面积约为8333平方米的场地出租给原告环保沥青砼搅拌使用，租期为6年，租金第一年为3元/平方/月，按年一次性支付。在协议签订后，原告一次性向被告支付保证金10万元等，并对双方的其他权利义务进行了相应约定。原告按约定支付了保证金10万元，第一年租金30万元，共计40万元。原告持与被告签订的《土地使用租赁合同》等相关资料到简阳市城南工业园管委会办理进场手续，管委会审核后，拒不办理入园手续，其理由是原告租赁场地的用途不符合该园区的规划。为此，原告多次找到被告要求解除双方签订的《土地使用租赁合同》并退还原告已交的保证金和租金，但被告拒不理会，原告为维护权益，向法院起诉提出如上诉讼请求。 被告钦诚材料公司辩称，原、被告签订《土地使用租赁合同》及被告收取了原告所交纳的保证金10万元及第一年的租金30万元属实。原告没有向被告提供园区管委会的不能入驻的手续，也没有向被告发送书面的解除合同通知，原、被告对解除合同没有达成一致，对原告要求解除合同的要求，现被告同意，但对原告所交租金300，000元，不予退还，对原告要求退还保证金100，000元，因原告已构成违约，因此不予退还。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告钦诚材料公司向本院提出如下反诉请求:请求依法判令被反诉人四路建司向反诉人钦诚材料公司支付道路硬化费用补偿费180，000元；本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由如下：2017年5月27日，反诉人与被反诉人签订了《土地使用租赁合同》，约定反诉人将位于简阳市十里坝工业园区内临沱江河及桂子溪一侧，面积约为8333平方米的土地出租给四路建司使用，租赁期限为6年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止，双方约定四路建司在协议签订后五个工作日内一次性向钦诚材料公司支付人民币10万元保证金；合同生效后，四路建司在硬化道路时，按双方确认单价同时硬化钦诚材料公司需要硬化部分；硬化结束后，钦诚材料公司退还四路建司10万元保证金，将钦诚材料公司承担的硬化路面造价作为四路建司的保证金。保证金不计息，以钦诚材料公司出具的收据为准。同时双方还约定四路建司自行取得上级主管部门颁发的合法有效经营证件，如钦诚材料公司全力配合仍无法办理而导致退租的，保证金不予退还并由四路建司支付剩余年限的全部租金给钦诚材料公司。协议签订后，被反诉人四路建司于2017年6月16日向钦诚材料公司支付了10万元租赁保证金，合同签订后，被反诉人提出由反诉人先行硬化道路，后在6月20日左右双方达成共识，由被反诉人具体实施道路硬化工程，费用承担主体不变。2017年7月底道路硬化工程完成，据核算，此次道路硬化工程共花费人民币510，759元。反诉人认为，双方签订的《土地使用租赁合同》系双方的真实意思表示，且反诉人已按合同约定向被反诉人交付了土地，完成了道路的硬化工程，按照合同约定，四路建司理应承担从大门到租用地的道路的修建及费用，但被反诉人没有就道路硬化向反诉人支付相应对价，损害了反诉人的合法权益，为维护自身合法权益，特向贵院依法提起反诉，并提出前述请求。 反诉被告四路建司辩称，租赁是事实，但对改变硬化道路的主体陈述不是事实。被反诉人与反诉人就硬化的问题未作过任何的交涉和达成新的一致意见。硬化是因为钦诚材料公司自身的需要，自行进行建设的，与四路建司没有任何的关系。双方并没有对租赁的土地办理正式的交接手续，土地属于工业园区的范围，并没有到园区进行审核通过，反诉人的反诉没有事实依据，应当予以全部驳回。 本诉原告为证明其主张，向本院提交证据如下： 证据材料1，双方营业执照、法人的身份证明。拟证明原被告身份信息； 证据材料2，双方于2017-5-27日签订的《土地使用租赁合同》。拟证明双方对于土地使用、租金、保证金等的约定。合同第七条对道路硬化的主体，费用有明确约定； 证据材料3，收据两张、中国建设银行网上银行电子回执。拟证明原告交纳了保证金及租金，按合同履行了义务； 证据材料4，简阳市城南工业园区规划环境影响跟踪评价第二次公示。园区适用于引入污染小的小企业和科技企业，因为沥青不属于这个范围，拟证明原告主张解除合同是有事实依据的。 证据材料5，现场照片两张。拟证明原告要求解除合同的时候进门右边的房子才新建的。 证据材料6，向法院申请的2018年6月28日对管委员工作人员的调查笔录。拟证明原告无法入驻工业园区的事实。 被告钦诚材料公司针对本诉，为证明其主张向本院提交证据如下： 证据材料7，证人王某的证言，拟证明原、被告签订《土地使用租赁合同》后，被告将土地已经交付给了原告； 反诉原告钦诚材料公司针对反诉，为证明其主张向本院提交证据如下： 证据材料8，钦诚公司的营业执照、法人的身份信息；四路公司的工商登记信息。拟证明双方的主体资格。其中被反诉人中有一个股东叫罗贤五的，职务是总经理； 证据材料9，土地使用租赁合同及平面图、道路硬化清单明细、送货单等。拟证明反诉人与被反诉人存在土地租赁关系，及道路硬化的费用承担的约定，钦诚材料公司因硬化道路产生的费用； 证据材料10，证人冷某到庭作证，拟证明钦诚材料公司对道路进行了硬化； 证据材料11，光盘一张，拟证明钦诚材料公司对道路硬化具体地理位置及厂区的相关情况。 以上证据经庭审质证，双方对本诉及反诉提交的证据材料1、2、3、5，6、8、11无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对原告所举证据材料4、被告提出了异议，认为证据材料4是2016年发布的，不明确其是否还具有法律效力，原告对被告提供的证据材料7、9、10，提出异议，认为证据材料7、9、不具有关联性，证据材料10中关于硬化道路的原因是为了搅拌，原告不认可； 对双方有争议的证据，本院认证如下：证据材料4简阳市城南工业园区规划环境影响跟踪评价第二次公示，该公示主要是征求公众意见，对目前区域范围内存在的主要环境问题的认识，并在2016年2月进行了公示，对其真实性、合法性，本院予以认可；证据材料7，该证人的证言陈述2017年6月底有几个人到了被告所在地，好像是土地规划的问题，具体的不太清楚。该证言并不能证明是原告方到了被告所在地，也不能证明其将租赁土地进行了交付，对该证言的真实性，予以确认；证据材料9，土地使用租赁合同及平面图，道路硬化清单明细、送货单，对其真实性，本院予以确认，因双方在同合同约定道路硬化由原告施工，且按双方确认的单价进行硬化，故对其关联性，本院不予以认可；证据材料10，证人冷某的证言，对其证明具体施工道路硬化之事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月27日，原、被告签订了《土地使用租赁合同》，该合同第一条土地坐落、面积规定，甲方（被告）将其位于简阳市十里坝工业园区钦诚材料公司院内临沱江河及桂子溪一侧，面积约为8333平方米（含道路、详见附件），乙方已到实地确认且无异议；合同第二条租赁期限、用途1、该土地租赁期共计6年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止；2、乙方（原告）向甲方承诺租赁该土地仅作为环保沥青砼搅拌场使用，该生产项目符合环保要求，不影响甲方的正常生产经营；乙方自行在主管部门办理有关手续，甲方配合，相关费用由乙方承担；第三条租金及支付方式1、该土地第一年租金为3元/平方/月（不含税），从第二年起，在此基础上每年递增7%……；2、租金按年一次性支付，第一年的租金在本合同签订后五个工作日内支付……。合同第四条保证金：乙方在本协议签订后五个工作日内一次性向甲方支付人民币10万元保证金；合同生效后，乙方在硬化道路时，按双方确认的单价同时硬化甲方需要硬化部分，硬化结束后，甲方退还乙方10万元保证金，将由甲方承担的硬化路面造价作为乙方的保证金。保证金不计息，以甲方出具的收据为准；合同第六条合同的变更、解除与终止……4、因不可抗力因素导致合同无法继续履行的，本合同终止；合同第七条土地的交付、使用及回收的验收约定，1、甲方将承租土地按现状交于乙方，超范围使用须经甲方书面同意；乙方自行平整土地，并承担大门到其用地的道路的修建及费用；2、乙方在承租地上的修建必须经主管部门审核同意，相关资料复印件甲方存档一份;合同第八条……2、乙方承诺自行取得上级主管部门颁发的合法有效经营证件，如甲方全力配合仍无法办理而导致退租的，保证金不予退还并由乙方支付剩余年限的全部租金给甲方；5、乙方逾期支付租金，按日向甲方支付总租金的千分之一作为滞纳金。合同签订后，原告按约定分别于2017年6月16日和6月19日向被告钦诚材料公司支付租赁保证金了10万元和第一年的租金30万元，共计40万元。在合同的履行中，原告找到简阳市城南工业园管委会相关人员办理入园手续，因原告从事的沥青砼搅拌，不符合入园环保要求，被口头拒绝入园。2017年8月初原告电话告知被告合同签约代表人肖钟，要求见面，双方见面后，原告告知合作可能无法继续，要求被告退钱，被告代表人肖钟要求按合同已履行，致双方协商未果。同月原告发短信给被告，要求见面并解除合同，但未果。现原告提出如上诉讼请求。 另查明，原告租赁的被告所有的土地使用，其在被告处进门的右侧空地，进门左侧为被告于2015年底修建设完工的车间。被告于2017年6底开始对车间四周的道路进行硬化，打成了水泥路面，其中主道与原告所租赁的土地相邻。 本院认为，一、关于本诉问题。原、被告2017年5月27日签订的《土地使用租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告在合同中，对在被告公司内的空有土地出租给原告虽然进行了确认，但原告在咨询办理入园事宜时，因合同中约定的从业项目不符合当时环保的入园要求，而无法入园，致签订合同的出租物，承租人无法使用，合同目的不能实现。在此期间，原告客观上也无法使用租用的土地，原告于2017年8月初当面要求被告退还保证金及租金，但因被告拒不同意，致双方无法达成协议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释二第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。合同签订后，由于入驻园区产业的要求，致原告从业的项目不能入园，继续履行合同对于原告显失公平，且原告在合同履行之初，在无法办理“入园”时，已向被告提出了解除合同的意愿，依该法律规定，结合本案事实，对原告要求解除《土地使用租赁合同》的诉讼请求本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告在2017年8月初当面向被告的代表人肖钟提出因项目无法入园，要求退还保证金及租金即为向被告提出了解除合同的要求，同时还发送短信告知被告要求见面，应当视其通知了被告，即通知被告解除合同的时间为2017年8月。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《土地使用租赁合同》期限为2017年7月1日起至2023年6月30日止，从原告提出要求解除合同时止，共履行了一个月，此一个月的租金共计25，000元，应当由原告承担。对于合同的签订因原告没有事先向相关机构先予咨询，而被告作为园区业主，入驻多年，对园区产业链的要求较原告更为清楚，对造成合同不能履行双方均有一定责任。因原告在2017年8月初才提出解除合同，考虑到8月份，被告空有土地不能产生效益，根据合同法的公平原则，为达到维护双方利益平衡的目的，本院酌定再由原告承担一个月的租金25，000元。关于保证金的问题。保证金的目的是保证合同的履行，因案涉合同并没有得到全面履行，且本院已酌定原告对其违约行为承担一定违约责任，因此保证金在扣除违约金后，应当退还予原告。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原告并没有按合同约定的时间给付租金，依合同约定，原告应当承担违约责任，即承担违约金为300，000元×1‰×17天=5，100元。保证金在扣减违约金后，依法应由被告返还予原告。 二、关于反诉问题。反诉人、被反诉人双方在合同中明确约定，道路的硬化由反诉被告完成，单价由双方确认。而在合同的履行中，反诉原告自行对己有和反诉被告所需部分的道路进行了硬化。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。反诉原告并没有向本院提供双方对合同约定进行变更的证据，依法应当按原合同履行。同时反诉原告提出补偿180，000元，缺乏准确的计算依据，反诉被告也不认可，依合同约定及相关法律规定，对反诉原告的该项请求，本院不予以支持。综上所述，原、被告签订的《土地使用租赁合同》虽然生效，但并没有得到实际履行，且因客观事实而履行不能，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持；由于合同履行期间为2017年7月1日起，而原告在2017年8月初才提出解除，故对其合同约定的占用期间内应当给付租赁费用25，000元并承担补偿一月的租金25，000元，因原告没有按时支付租金应当承担的违约金为5，100元，以上合计55，100元，对本诉原告的诉讼请求，本院部分予支持。经品迭原告所交租金、保证金后，由被告退还予原告即退还原告租金250，000元，保证金94，900元，合计344，900元。对被告要求驳回原告的诉讼请求之主张，本院不予以采纳；对反诉原告的请求，因缺乏法律依据和合同约定，且没有证据证明，对反诉原告的请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项，第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告四川四路建筑工程有限公司与被告简阳钦诚高分子材料有限公司于2017年5月27日签订的《土地使用租赁合同》； 二，被告简阳钦诚高分子材料有限公司在本判决生效后十日内退还原告四川四路建筑工程有限公司保证金及租金共计344，900元； 三、驳回原告四川四路建筑工程有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告简阳钦诚高分子材料有限公司的反诉请求。 案件受理费3，650元，由原告四川四路建筑工程有限公司负担503元，被告简阳钦诚高分子材料有限公司负担3，147元，本案反诉费1，950元，由简阳钦诚高分子材料有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张晋华 二〇一八年八月二十三日 书记员  董凤娉