浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初402号 原告：张昌忠，男，1955年4月1日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：许洪忠，浙江良济律师事务所律师。 被告：东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然一村，住所地浙江省东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然一村。 负责人：范光成。 被告：东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然二村，住所地浙江省东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然二村。 负责人：杜少洪。 两被告共同委托代理人：陈晖，浙江长虹律师事务所律师。 原告张昌忠为与被告东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然一村、东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然一村确认合同有效纠纷一案，于2018年1月4日诉至本院。本院于同日受理后，先依法决定由审判员徐文龙适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭。本案分别于2018年2月6日、2018年3月22日、2018年7月26日三次公开开庭进行审理，原告张昌忠及其委托代理人许洪忠，两被告的负责人范光成、杜少洪及其共同委托代理人陈晖均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告张昌忠起诉称，1997年6月12日，西岘村8队、9队取得了坐落在西岘土地殿村队屋的土地证，用地面积60㎡，东至路，以白墙外侧为界；西至路，以白墙外侧为界；南至路，以白墙外侧为界；北至田，以白墙外侧为界。2000年8月8日，西岘八、九组与原告签订了协议书，明确将上述现有房屋贰间（陆拾平方）以32000元投标出售给原告，房款当场付清。2000年10月31日，东阳市土地管理局批准吴宁镇西岘居委会拆除上述房屋现状60㎡，原地拆建60㎡。2000年10月26日东阳市建设局颁发了建设工程规划许可证。因村里做路需要，一直未建造，西岘村8队、9队未履行过户手续，西岘村8队变更为被告一，西岘村9队变更为被告二。原告认为，2000年8月28日三方签订的协议书未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。现因西岘小区城中村改造，为避免矛盾，化解纠纷，故诉至贵院请求判令：确认原、被告三方于2000年8月28日签订的协议书有效。 原告向本院提供如下证据： 一、土地证一份，以证明涉案房屋占地面积60㎡登记于西岘村8队、9队队屋的事实。 二、协议书一份，以证明被告以32000元价格将涉案房屋出售给原告的事实。 三、收款凭证一份，以证明原告缴纳32000元转让款的事实。 四、农村集体单位房屋拆迁呈报表一份，以证明出售时涉案房屋未倒塌及原告以居委会名义申报审批获准的事实。 五、规划许可证一份，以证明涉案房屋获得建设工程规划许可证的事实。 六、吴宁镇在人民政府批复一份，以证明涉案房屋出售时房屋未倒塌的事实。 七、原告申请证人周某、张某出庭作证，以证明涉案协议签订的过程的事实。 被告东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然一村、东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然二村共同答辩称，一、双方签订的协议书无效，涉案房屋当时属集体所有，该协议签订时未经召开村民会议同意，张某等人无权代表集体村民签订，故该协议无效。二、协议中四至所包含的房屋远超涉案房屋当时的实际面积。1999年的事实，该房屋已经倒塌不存在，转让已无实际意义，故该协议名为房屋买卖实为土地买卖，以合法形式掩盖非法目的，应属无效。三、该协议中的购买款远低于当时房屋的实际价值，且32000元款项并未交给被告，损害村民利益，应属无效。四、在原告购买涉案房屋前，原告已经审批了四间宅基地，原告购买行为违反“一户一宅”的法律强制性规定，该协议无效。 两被告向本院提供以下证据： 一、证明及情况说明一份，以证明涉案房屋的现状、历史状况等实施。 二、照片及规划图（复印件）一份，以证明涉案房屋原址现状及按协议书所在四至房屋的事实。 三、协议书（复印件）一份，以证明涉案房屋签订协议时的同期房屋价格的事实。 四、房屋杜卖契（复印件）一份，以证明类似涉案房屋出售须经全体村民签字认可才有效力的事实。 五、审批表一份，以证明原告于1994年向相关部门申请审批了宅基地，购买涉案房屋违反“一户一宅”的相关事实。 六、两被告申请吴某、杜某出庭作证，以证明涉案房屋出售事宜未经召开村民会议决定及出售时房屋已倒塌等事实。 经开庭审理，本院认证如下： 对于原告提供的证据一，两被告对该证据无异议，经审核，该证据符合法律规定的证据有效形式，本院予以采纳；证据二，两被告质证认为金宏生等人无权代表村民签字，协议中的房屋四至等不符合事实，协议中的32000元被告至今未收到，两被告对该协议不认可。本院认为，该证据确系原、被告形成的真实性可以确定，本院予以采纳，对于该协议的效力本院结合全案予以综合认定；证据三，两被告质证认为该收款凭证系复印件，无法确认真实，两被告确实没有收到该款。本院认为，该证据结合证人周某、张某的证言并经本院向当时收款凭证的开具人金宏生核实，可以确认该证据的真实性。证据四、五，两被告对该证据真实性无异议，但呈报当时该房屋已经不存在了，只有几根立柱，从申报表中可以表明该队伍属于集体而并不是属于原告个人。本院认为，两被告对该证据的真实性无异议，本院予以采纳，对该证据的证明目的及两被告的质证意见本院结合全案予以综合认定。证据六，两被告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议。经审核，该证据符合法律规定的证据有效形式，本院予以采纳，对于该组证据的证明目的，本院结合全案予以综合认定。证据七证人周某、张某的证言，本院认为，两证人对部分事实的表示不一致，但对于涉案房屋出售时未经村民大会同意、收取原告32000元用于修村公路、出售时没有经过相对正规的拍卖程序等事实可以确认，本院对该部分事实予以采纳。 对两被告提供的证据一，原告认为情况说明的出具人为本案两被告，故该情况说明不能作为证据，仅视为两被告的书面陈述；对西岘经济合作社出具的证明的真实性无异议，但其内容与我方举证的拆建呈报表中涉及的内容不一致，不存在签订协议时房屋已倒塌的情况，故对该证明不予认可。本院认为，两被告出具的情况说明以及西岘经济合作社出具的证明本院将综合全案予以认定。证据二，照片仅能证明现状，不能反映协议签订时的房屋状况。证据中的规划图系复印件，对其真实性不予认可。本院认为，该组照片系现状照片，并不能证明涉案协议签订时的情况，故对其证明目的本院不予采纳；对于原告提供的规划图，因其为复印件，真实性无法认定，本院不予采纳。证据三、四，原告认为该两份证据为复印件，真实性、关联性均不予认可。本院认为，该两组证据均为复印件，真实性无法核实其与本案诉争无关联性，故本院不予采纳。证据五，原告对该份证据的真实性没有意见，但对其关联性有异议，“一户一宅”原则体现的是宅基地审批政策，与涉案协议是否有效没有关联性。本院认为，原告对该组证据真实性无异议，故本院予以采纳。证人杜某、吴某的证言，本院将对两证人的证言结合全案证据予以综合认定。 本院依职权向案外人金宏生就本案相关事实进行核实并做了笔录，该笔录当庭进行了宣读。原告对该笔录内容没有异议，两被告则对金宏生陈述的32000元的购房款相关内容有异议，认为没有相关账册予以证实，金宏生也陈述当时只有四个人同意卖的，没有通知其他社员，且签订协议时房屋已倒塌仅仅存有几个石柱。本院将对金宏生的陈述与原被告提供的证据及证人证言结合予以综合认定。 根据原、被告的陈述及对上述证据的认证情况，本院认定如下事实： 2000年8月28日，张昌忠（乙方）就购买西岘村8队、9队队屋事宜与西岘八、九组（甲方）形成《协议书》一份“甲方现有房屋贰间（陆拾平方）以叁万贰仟元的价格投标出售给乙方。四周东至金有良承包地地睦、南至路为界、西至孙济涛房屋为界、北至周尚潮承包地地睦为界。房款当场付清，此协议签字生效。”甲方签字处由八队生产队长周某、九队生产队长张某及吴望成、金宏生签名，乙方签字处由张昌忠签名。金宏生开具《收款凭证》一份，交款人为张昌忠，交款内容为第八、九组房屋贰间转让款，落款日期为2000年8月24日。2000年9月22日，吴宁镇人民政府下发吴政法【2000】43号《关于西岘居委会拆建老年人活动室的批复》，批复同意西岘居委会关于要求将土地殿自然村原集体旧房拆建为老年人活动室的报告。根据该批复，2000年9月25日，东阳市吴宁街道西岘居委会作为申请拆建单位向东阳市国土局提交《国家和农村集体单位房屋拆建呈报表》，将涉案房屋拆建为土地殿自然村老年人活动场所。2000年10月26日，取得《建设工程规划许可证》。至今该老年人活动室未开工建设，涉案房屋所在地为空地，无建筑物。 另查明，西岘村8队现为东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然一村，西岘村9队现为东阳市吴宁街道西岘经济合作社土地殿自然二村。 本院认为，本案双方就涉案房屋签订的《协议书》时间为2000年8月28日，根据当时实施《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年修订）第十九条的相关规定，对于村建道路等村公益事业的经费筹集方案、宅基地的使用方案等涉及村民利益的事项，必须提请村民会议讨论决定，方可办理。从庭审查明的情况，双方签订协议时并没有经过村民会议讨论决定，也没有经过相对正式、对外的招投标程序进行公开出售，仅在原告家中由原告与协议中的甲方四人达成了出售事宜。相比较一般购买人而言，作为当时村两委主要负责人的原告应当了解集体房屋出售等此类涉及村民利益的重大事项的相关规定和程序，且应当知晓涉案房屋出售事宜没有经过村民会议讨论决定的事实。由此，本院认为原告关于请求确认原、被告于2000年8月28日签订的《协议书》有效的诉讼请求不宜支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告张昌忠的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张昌忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  徐文龙 人民陪审员  徐志林 人民陪审员  吴兆东 二〇一八年八月二日 书 记 员  杜聪聪 ? 判决适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。