江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9261号上诉人（原审被告）：吴江万业房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区横扇镇菀坪开发路（菀南村）。法定代表人裴安庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈梦醉，江苏政纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭源，女，1983年10月23日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李志民，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥人律师事务所律师。吴江万业房产开发有限公司（以下简称万业房产）与彭源商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初6609号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理和后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万业房产的上诉请求：撤销原判依法改判或者发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人承担违约责任的事实条件和法律条件依据不足。上诉人在被上诉人购房时就房屋现状及办证情况等已进行了告知，且在房款计算时将可能发生的不能按合同约定时间办理验收等情况所对应的赔偿因素考虑在内，每套房屋均至少有十余万元以上的优惠，相关的违约赔偿事宜已在原购房款中得到了体现。因此，一审法院认定的每日119.84元违约金严重过高；2、一审法院认定上诉人2014年8与22日交房的事实条件和法律条件依法不足。被上诉人在2014年8月22日已经取得了房屋所有权证，但事实上，上诉人多次催促被上诉人配合办理产权证，但被上诉人迟迟不来办理，到2013年12月16日才向上诉人交纳办证费用，因此，逾期交房是被上诉人的自身原因造成的。彭源表示服从一审法院判决。彭源的诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金697224元（以1390000的万分之三按日自2010年11月1日暂计算至2015年5月31日，并继续计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院审理查明，2010年4月8日，彭源与万业房产签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2010002238）1份，合同约定彭源向万业房产购买位于苏州市吴江区，建筑面积为301.57平方米，房价为1390000元，万业房产应当在2010年10月31日前依照国家和地方人民政府的规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的交房条件为：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同对出卖人逾期交房的违约责任做出约定：逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之七的违约金。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另查明：1、2010年3月30日、4月8日、4月10日，彭源向万业房产支付了全部购房款。2、2014年8月22日，彭源取得横扇镇菀坪社区创业路218号盛世花苑玲珑苑6幢-106的所有权证。3、在陈皓、计马雅与被告万业房产商品房销售合同纠纷一案中，经万业房产申请，原审法院委托江苏正成房地产评估咨询有限公司对位于苏州市吴江区横扇菀坪社区创业路218号盛世花苑玲珑苑同类型房产的租金进行评估。2016年1月15日，该评估公司作出《估价报告书》，上载明经评估计算，估价对象于2010年11月1日至2015年12月4日的房产租金价格为人民币169242元。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、pos签购单、被告提交的房屋产权证、江苏正成房地产评估咨询有限公司作出的《估价报告书》、（2015）吴江太民初字第0431号民事判决书及庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点一：商品房买卖合同中约定的每日按已付房款万分之七为标准计算违约金是否应当调整；如果应调整，按照何种标准调整。被告万业房产认为，原告在购房时明知房屋是现房且不能按合同约定时间交付，因此原告在房价上享受了大的优惠，原告的损失在购房时已预见且得到弥补。即使认定被告需承担违约责任，也应对违约金进行相应调整，请求参考计马雅案租金标准进行相应调整。原告彭源认为，考虑到实际情况，已将违约金计算标准由日万分之七调整为日万分之三。只有双方合同中对违约金没有明确约定的情形下才能以租金或其他方式作为参考。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。根据双方所签订的商品房买卖合同，原告已经按期支付了房款，被告应于2010年10月31日前将符合合同约定房屋交付原告，但实际被告未如期交付房屋，被告逾期交房的事实成立，应当承担逾期交房的违约责任。在合同有效的前提下，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。故衡量违约金是否过高的基础为实际损失，而调整后的违约金数额一般不超过实际损失的130%。本案为商品房买卖合同，被告的主要义务为向原告交付符合合同约定的商品房，双方之间法律关系性质属于民事法律关系，并非包含商业或投资、盈利性为内容的商事法律关系。且原告购买房屋时并没有明确的出售计划，也未确定因被告逾期交房给其造成的投资损失金额。故被告违约给原告造成的损失主要在于迟延交付期间原告对于合同标的物使用价值不能实现的损失，其较为合理的替代方式即为在同地段、同类房屋中租赁房屋，故租金是衡量被告逾期交房导致原告的实际损失的主要标准。由于本案和陈皓、计马雅案涉案房屋的类型、地段及逾期交房的时间起算点均相同，逾期交房计算的终止日亦在评估报告区间之内，且原告未申请重新评估，故陈皓、计马雅案的评估报告可作为本案审理依据。江苏正成房地产评估咨询有限公司作出的《估价报告书》采用的评估依据、评估原则、评估方法等均符合评估的法定要求，评估程序合法，评估结果也已得到法院认定。根据该《估价报告书》，估价对象（同类型、同地段、面积为297.64平方米）在2010年11月1日至2015年12月4日期间的房产租金价格为人民币169242元，日租金价格经计算约为90.99元。本案中涉案房屋面积为301.57平方米，原审法院酌情认定日租金价格为92.19元（90.99元/297.64*301.57）。而双方约定的违约金为973元/日（1390000元*0.0007），约为日租金的10.55倍，明显过高。被告申请法院对违约金进行调整，符合法律规定，予以支持。由于该评估报告对调整违约金起参考作用，同时，考虑到合同的实际履行情况，违约方的过错程度，合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，在兼顾租金损失与其它相关损失的基础上，原审法院对本案讼争合同的违约金按损失的1.3倍计算，故酌情调整为119.84元/日。本案的争议焦点二：被告交房的时间即违约金的终止日如何确定？如果被告无法提供书面交房通知书，是否视为房屋一直处于未交付状态？原告彭源认为:被告至今未交房，根据商品房买卖合同，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但原告至今未收到被告的书面交房通知书。涉案房屋至今未交付给原告使用。被告万业房产认为：原告已于2014年8月22日取得房屋产权证，原告所称至今未交房与事实不符。原审法院认为：关于计算违约金的终止日，按合同约定，被告应书面通知原告交房。但被告未能提供书面的交付通知书，但原告彭源已于2014年8月22日取得涉案房屋的所有权证，依常理交房应在取得房屋产权证之前，由于被告未能提供其他证据，故原审法院推定交房日为2014年8月22日，故违约金金额为166457.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告吴江万业房产开发有限公司应支付原告彭源2010年11月1日至2014年8月22日的逾期交房违约金166457.76元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5386元，由原告彭源负担3571元，由被告吴江万业房产开发有限公司负担1815元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告彭源。原告彭源已预交的案件受理费不再退还。二审查明事实与原审法院查明事实一致。二审中，上诉人万业公司提供如下证据：银行流水、费用结算表、吴江市房屋登记表。证明被上诉人迟迟未配合办理产证，在2013年12月16日才向上诉人交纳了办证费用78000元。并于同日向吴江市房屋管理机构申请办理房产登记。被上诉人彭源质证意见认为：上述证据均非新证据，都是有万业公司自行制作的，有关签字也不是彭源签署的，也与万业公司逾期交房之间没有因果关系，退一步说，即使银行流水是真实的，也不能证明是彭源的原因导致万业公司逾期交房，办证费用不影响万业公司产证的办理。本院认为，彭源与万业房产于2010年4月8日签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，万业房产应当在2010年10月31日前依照国家和地方人民政府的规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用。现彭源认为万业公司至今未向其发出交房通知也未交付房屋钥匙，而万业公司也没有提供证据证明其已经按照合同的约定在2010年10月31日前向彭源交付了涉案房屋，因此，可以认定万业公司存在逾期交房的事实。关于逾期交房违约金的标准，根据双方签署的合同约定，逾期交房超过30日的，违约金为按照已付房款万分之七支付，合同继续履行。原审法院认为该约定过高，且根据生效案件的处理原则，参照关联案件评估报告已确定的同地段房屋租金标准1.3倍计算逾期交房违约金并无不当，本院应予维持。关于逾期交房的时间问题，原审法院推定2014年8月22日为交房时间，但该时间点是彭源取得房屋产证的时间，根据常理应当在取得产证之前交付了房屋，由于万业公司在一审诉讼中未能提供证据证明实际交付房屋的时间，故一审法院推定该时间点为交房时间，并计算逾期交房违约金数额虽具有一定的可操作性，但二审中，万业公司提供的银行流水、费用结算表、吴江市房屋登记表可以印证在2014年8与22日前应当已经交付了涉案房屋，上述证据虽非新证据，但该部分证据直接影响到了本案事实的认定，故本院应予采纳。根据银行流水显示的付款时间以及房屋登记表载明的时间，结合相关生效判例，本院推定在涉案房屋申请登记的时间，即2013年12月16日为交付涉案房屋的时间，根据合同约定，万业公司应支付彭源逾期交房违约金为2010年11月1日至2013年12月16日止，按照每日119.84元计算，合计136737.4元。综上，原审法院认定事实基本清楚，鉴于二审中出现新情况，本院对一审相关判决予以改判。由于本案的改判是因万业公司逾期提供证据所致，故二审案件受理费应由万业公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：变更苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初6609号民事判决主文为：吴江万业房产开发有限公司应支付彭源2010年11月1日至2013年12月16日的逾期交房违约金133022.4元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5386元，由原告彭源负担3571元，由被告吴江万业房产开发有限公司负担1815元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告彭源。原告彭源已预交的案件受理费一审法院不再退还。二审案件受理费10772元，由上诉人吴江万业房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾平审判员  陈斌审判员  赵东二〇一八年八月三十一日书记员  许炯