广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤13民终2432号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所：广东省惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团，董事长。委托诉讼代理人：吕立，男，该公司职工。委托诉讼代理人：潘晓，广东格明律师事务所律师。上诉人（原审原告）：余彩云，女，汉族，1992年10月4日出生，，住址：陕西省城固县委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与上诉人余彩云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市太东实业投资有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由双方按责任比例各自承担。事实和理由：一、一审法院认定的违约金畸高。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补上诉人余彩云所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，上诉人逾期交房并未对上诉人余彩云造成实际损失，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判违约金数额，诉讼费由双方按责任比例各自承担。余彩云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所称违约金过高，但未提交相应证据，应承担举证不力的后果。余彩云上诉请求：一、撤销错误的由惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初1323号民事判决，并依法改判；二、本案上诉费用由惠州市太东实业投资有限公司承担。事实和理由：上诉人不服惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初1323号《民事判决书》（以下简称“一审判决”），上诉人认为：一审法院认定事实不清，适用法律错误，由此所做出的一审判决是错误的，依法应予以撤销，并依法改判。一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作出的一审判决系错误的。上诉人于2015年5月与惠州市太东实业投资有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（以下称“涉案合同”），约定以总价款503035元购买惠州市太东实业投资有限公司开发的涉案房屋。同时双方在涉案合同的第八条约定，惠州市太东实业投资有限公司合同第八条规定，被告应于2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。涉案合同签订后，上诉人付清了全部购房款，履行了涉案合同约定的义务。然而惠州市太东实业投资有限公司未按时履行涉案合同第八条约定的合同义务，直至2016年12月21日涉案房屋才经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，即至2016年12月21日涉案房屋才具备交付条件。虽然原告在2016年7月27日办理了收楼手续，但系由于惠州市太东实业投资有限公司在涉案房屋未经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告的情况下，隐瞒事实真相仍通知上诉人收楼，上诉人在涉案合同约定的交房期限早已届满的前提下，对于房屋是否竣工验收不清楚的情形，被惠州市太东实业投资有限公司欺骗办理收楼手续，惠州市太东实业投资有限公司不能因上诉人该收楼行为免除其继续逾期交楼的违约责任。同时房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定，否则就是无效的，不产生交付的法律效力，等同于未交房。具体来说，把尚未进行竣工验收，没有进行验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房进行交付，违反国家法律的强制性规定，该交付行为是无效的，不产生交付的法律后果。理由如下：（1）这种交房行为违反了国家《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》的强制性规定。《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等皆明确规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守，不得违反。否则，交付房屋的行为就是无效的。（2）违反了国家《消防法》的强制性规定。《消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”因此，将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反了我国《消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定未交付。否则，就是无视国家法律的强制性规定，无视人民群众的生命和财产安全故逾期交房的违约金的计算应至涉案房屋经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告之日即2016年12月21日，故上诉人主张的逾期交房违约金应从2016年6月1日计至2016年12月21日，故一审判决对逾期交房违约金的计算日期区间认定错误。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所做出的一审判决是错误的，故上诉人特向贵院提起上诉，希贵院能依法查明上述事实，依法撤销一审判决，并依法改判，以维护法律的正确实施，保障当事人的合法权益不受侵犯。惠州市太东实业投资有限公司辩称，一审认定事实清楚，认定违约金时间正确。余彩云向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金25202.05元（从2016年6月1日暂计至2017年4月30日，全部违约金实际计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水太东棕榈××花园××楼××房，房屋总价款503035元；第八条交付期限：被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《合同》第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告已向被告付清购房款。2016年12月21日案涉商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。2017年4月27日，被告公告通知原告收楼，被告已将涉案房产在2016年7月27日交付给原告使用。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，为有效合同。原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告付清购房款后，被告未能按合同约定时间在2016年5月31日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任，故原告请求被告承担违约责任，予以支持。案涉商品房于2016年12月21日具备交付条件，被告已将涉案房产在2016年7月27日交付给原告使用。故逾期交付涉案商品房的时间为57天（从2016年5月31日计至2016年7月27日止），因此被告应向原告支付逾期交房违约金4301元（503035元×57天×0.00015=4301元）。由于被告已经履行交房义务，原告的第一项诉讼请求已经实现，故本院依法对该项诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金4301元给原告余彩云。二、驳回原告余彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益应予以平等保护。双方当事人签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。上诉人逾期交房属实，应当承担违约责任。原审按照双方当事人合同约定的违约金计算标准计付违约金，事实清楚，适用法律正确，上诉人惠州市太东实业投资有限公司诉求调低违约金没有事实依据，不予支持。关于上诉人余彩云的上诉请求。依据惠州市太东实业投资有限公司与车妮签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，惠州市太东实业投资有限公司应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。”条件，并符合本合同约定的商品房交付余彩云使用。但惠州市太东实业投资有限公司未按时履行该项合同义务，2016年12月21日涉案房屋才经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，即至2016年12月21日涉案房屋才具备交付条件。惠州市太东实业投资有限公司在商品房未验收合格之前要求余彩云收房的行为不符合买卖双方在合同中约定的交付条件，其不能因余彩云收楼行为免除其逾期交楼的违约责任，故上诉人余彩云主张违约金应计算至涉案房屋验收合格之日即2016年12月21日止理由成立，本院予以支持。惠州市太东实业投资有限公司应向余彩云支付逾期交房违约金为15393元（503035元×204天（2016年6月1日至2016年12月21日）×0.00015=15393元）。综上所述，惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；余彩云的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1323号民事判决；二、上诉人惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金15393元给上诉人余彩云。三、驳回上诉人余彩云的其他诉讼请求。一审案件受理费315元，二审案件受理费1060元，均由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。上诉人余彩云预交的案件受理费在执行过程中由上诉人惠州市太东实业投资有限公司迳付给余彩云。本判决为终审判决。审判长  刘艳妹审判员  沈 巍审判员  邓耀辉二〇一八年八月二日法官助理汤美玲书记员王威立