海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初3979号   原告：曾沈英，女，1959年11月11日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：邝碧瑶，海南东方国信律师事务所律师   被告：杜建腾，男，1950年2月12日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：范文进，海南循道律师事务所律师。   委托诉讼代理人：文礼欢，海南循道律师事务所律师。   被告：潘正华，男，1957年2月13日出生，汉族，住海口市。   原告曾沈英与被告杜建腾、潘正华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾沈英的委托代理人邝碧瑶，被告杜建腾的委托诉讼代理人范文进、文礼欢到庭参加诉讼。被告潘正华经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告曾沈英向本院提出诉讼请求：1.判决两被告于2005年5月24日签订的《土地使用权转让合同》无效；2.本案诉讼费用由被告杜建腾承担。事实与理由：原告与被告潘正华于80年代登记结婚，1984年1月30日生育女儿潘惠贤，1990年11月20日生育儿子潘家辉，系夫妻关系。2005年5月24日两被告签订《土地使用权转让合同》，被告潘正华转让位于海口市××区本二亮81-（3）-52地号110平方米的土地使用权给被告杜建腾。该土地使用权系原告与被告潘正华的夫妻共同财产，被告潘正华在未经原过同意的情况下，私自处分夫妻共同财产；而被告杜建腾在明知该土地使用权系夫妻共同财产的情况，仍然侵犯原告的合法权利签订与被告潘正华签订《土地使用权转让合同》，两被告的行为违反相关法律规定，侵犯了原告的合法权利。综上，两被告签订的《土地使用权转让合同》未经原告同意，应属无效合同。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，正确适用法律，做出公正判决，以维护原告的合法权益。   被告杜建腾辩称，一、被告杜建腾与被告潘正华签订的《土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，该合同成立生效并已实际履行多年，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。（1）本案合同签订当时，被告潘正华没有向被告杜建腾告知过其已经结婚，也没有向被告杜建腾告知过该土地属于其与原告的夫妻共同财产。并且，从原告向法庭提交的证据来看，原告并没有充分证据能够证明，被告杜建腾对该土地属于原告夫妻共同财产一事是知情的。因此，原告关于被告杜建腾明知涉案土地是其夫妻共同财产的诉讼理由与事实不符。（2）本案涉案土地的土地使用权人仅登记于潘正华一人名下，并没有其他共有人的记载，基于不动产的公示、公信原则，被告潘正华有签订合同的主体资格。因此，根据《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，被告杜建腾与被告潘正华签订《土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。（3）本案合同签订后，被告杜建腾已按当时的土地交易价格向被告潘正华支付了合理对价。同时，被告潘正华也向被告杜建腾交付了涉案土地和《国有土地使用证》。并且，被告杜建腾在取得该土地至今，一直实际占有、使用该土地，还投入资金进行过土地平整以及修建围墙。据此，该《土地使用权转让合同》已实际履行多年。二、自2005年签订《土地使用权转让合同》至今，原告未提过任何异议，也未向被告杜建腾主张过权利，该转让合同实际是原告与被告潘正华的共同意思表示，应予驳回原告的诉讼请求。被告杜建腾自2005年签订该合同以来，已经实际占有并使用该土地长达13年之久。原告作为被告潘正华的妻子，一直与其共同生活。但这十三年来，原告从未提出过任何异议，也没有向被告杜建腾主张过权利。并且，此前原告与被告潘正华夫妻二人还多次与被告杜建腾协商过户登记事宜。证明，原告知道，并同意出售该土地。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，被告杜建腾完全有理由相信《土地使用权转让合同》是原告与潘正华的共同意思表示。因此，原告关于被告杜建腾与被告潘正华签订该转让合同未经其同意的诉讼理由，明显与事实严重不符，应驳回其诉讼请求。此外，值得强调的是，原告起诉被告杜建腾的真实意图是：当前土地价格上涨，其与丈夫被告潘正华见利忘义，不愿意继续履行合同，但是，因为被告杜建腾起诉了被告潘正华要求办理过户，所以原告这才故意提起本案诉讼，阻碍被告杜建腾维护权益。综上所述，被告杜建腾与被告潘正华签订的《土地使用权转让合同》没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是依法成立的合同，应当受法律保护。原告的诉讼请求与事实严重不符，于法无据。恳请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下:1983年5月23日，原告曾沈英与被告潘正华在海口市美兰区大致坡镇人民政府登记结婚。   2005年5月24日，被告潘正华作为甲方（卖方）与被告杜建腾作为乙方（买方）签订了《土地使用权转让合同》，合同约定的主要内容：“一、土地使权转让标的。1.甲方转让给乙方的土地使用权，是依法不具有任何权利缺陷的可以出售的完全土地使用权，在政府的相关部门具有相应的使用权登记在甲方名下的档案；2.位置和面积。甲方出售给乙方的土地使用权位于海口市××区本二亮，地号：81-（3）-52，面积110平方米。二、土地使用权转让价格为31000元。三、付款方式。甲、乙双方签订本合同之日，乙方即面交给甲方现金27000元。鉴于甲方的土地使用权已抵押给银行，乙方交款的当天，甲方即应到银行办理还款事宜和到土地管理部门办理注销抵押手续并将土地使用权办理过户登记到乙方名下的手续，甲方保证45天内办理完毕上述手续。余额4000元，在双方将土地使用权办理完毕过户登记手续，土地管理部门将土地使用权证变更为乙方名下之日付清。土地的使用权过户手续，由甲方全权负责办理，乙方提供相应的手续方面的配合。补充（手写）：‘如国土局停办土地过户手续的情况下，甲方应把旧土地证换成新土地证交给乙方，在正常情况下，甲方应及时去办过户手续，交给乙方。’四、在乙方付清第一期转让款之日，甲方即将土地交付给乙方，双方进行交接时，签署土地交接单，交接单作为本合同附件之一，具有同等法律效力。五、甲方保证出售的土地使用权没有产权纠纷和债务纠纷（上述有约定的除外），因甲方原因，造成该土地使用不能过户登记在乙方名下或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。六、违约责任。因甲方原因，未在约定的期限公司办妥土地使用权过户手续的，应将乙方已付转让款退还给乙方，并向乙方支付违约金10000元。乙方如无故中途违约，则甲方有权要求乙方支付违约金10000元，已付款退回乙方。七、土地使用权过户登记手续所需缴纳的税费，转让方、受让方税费均由甲方承担，土地使用权过户过程中的其他费用也由甲方承担，乙方不承担任何费用。八、本合同经双方签章之日起生效。”，签订合同后，被告潘正华向被告杜建腾交付了被告潘正华名下的琼山国用（府城）字第01435号《国有土地使用证》，此证记载的主要内容：“土地使用者为潘正华，地址红星玉李村本二亮，图号为玉李村2211000-503500，地号81-（3）-52，用途住宅，四至：东至曾沈花宅基地、南至李景河园地、西至林桂喜宅基地、北至李星富园地，城镇土地/用地面积110平方米，共有使用权面积（空白），1992年七月琼山县国土局填发，1992年7月琼山县人民政府颁发”。此土地，现地上有种蔬菜、围墙。   2018年6月1日，被告杜建腾向本院起诉被告潘正华，要求判决：确认涉案的《土地使用权转让合同》有效，并要求被告潘正华将涉案土地过户至被告杜建腾名下，此案案号为（2018）琼0107民初3616号。本院向被告潘正华送达该案起诉状副本等法律文书后，原告曾沈英于2018年6月14日向本院提起本案诉讼，被告潘正华未到庭参加诉讼，本院经原告与被告杜建腾同意，将两案并合进行了审理。   经核,涉案土地登记信息：不动产权证号为府城-01435，权利性质为划拨，权利类型为国有建设用地使用权，QS81-（3）-52，宗地面积为110㎡。诉讼中，经原告申请保全，本院已裁定查封了涉案土地。   以上事实，有原告提交的《土地使用权转让合同》、户口本两份、《国有土地使用证》、起诉状、海口市美兰区大致坡镇人民政府出具的《结婚登记表》、照片，被告杜建腾提交的《土地使用权转让合同》《国有土地使用证》，及庭审笔录等证据，足以认定。以上证据，经本院审核，本院予以认定。   诉讼中，被告杜建腾申请证人杜建壮、李庆云出庭作证，此两证人均到庭作证。经本院审核，李庆云当庭所作陈述有矛盾，本院对其证言不予采信。杜建壮到庭陈述，其与被告杜建腾是同父异母兄弟，也是被告潘正华朋友，当时被告潘正华欠银行贷款20000元，急需用钱还贷，需出让土地，让其帮忙出售涉案土地，经其介绍被告杜建腾同意购土地，被告杜建腾将27000元给被告潘正华后，其与被告杜建腾父子及被告潘正华一起到府城三公里的信用社清偿了被告潘正华20000元的贷款，被告潘正华是有工作的，贷款必须清偿完，否则工资待遇会受损，清偿被告潘正华贷款后，拿到土地证原件，后双方按说好的约定签订了合同。   本院认为，原告与被告潘正华夫妻在两案审理过程中均提出涉案土地是其夫妻共同财产，未经原告同意情况下转让涉案土地所签订的《土地使用权转让合同》，违反法律规定而无效。涉案土地于1992年7月登记在被告潘正华一人名下，被告潘正华与其妻子原告于1983年5月23日登记结婚，涉案土地是原告与被告潘正华夫妻存续期间所得，被告杜建腾未提供证据予以反驳，本院认定涉案土地为原告与被告潘正华夫妻的共有财产。原告夫妻提出被告杜建腾明知涉案土地是其夫妻共同财产，仍然侵犯原告的合法权利与被告潘正华签订《土地使用权转让合同》，被告杜建腾对此予否认，原告夫妻在两案诉讼中未提供证据予以佐证被告杜建腾明知而为之，本院对原告夫妻此主张不予采纳。涉案土地登记在被告潘正华一个人名下对外公示，被告杜建腾仅与被告潘正华一个人签订《土地使用权转让合同》并无过错。原告和被告潘正华夫妻将土地登记在被告潘正华一人名下对外公示，在两案合并审理过程中，原告认可其夫妻没有离婚，现仍生活在一起并且知道涉案土地证仅登记在被告一人名下，本院认为，土地证登记至今已26年，仍未将原告名字变更登记到土地登记上，且被告潘正华于2005年5月24日将涉案土地转让给被告杜建腾并将土地证原件交给被告杜建腾，时至今日已有十三年，原告应当知晓涉案土地的转让，但两案合并审理中，原告未提供证据予佐证其提出异议。可见，原告认可了涉案土地由其丈夫即被告潘正华对外公示和处分，亦认可了被告潘正华将涉案土地转让给被告杜建腾的行为。因此，本院认定原告认可被告潘正华将涉案土地转让给原告的行为。故对原告及被告潘正华提出涉案土地转让未经共有人原告同意转让的主张，本院不予采纳。对原告及被告潘正华据此提出的《土地使用权转让合同》无效的主张，本院亦不予采纳。被告杜建腾主张其已依约向被告潘正华支付了土地转让款27000元，被告潘正华诉讼中对此未表示予以否认，亦未到庭反驳。被告杜建腾诉讼中提供的杜建壮的证人证言，杜建壮到庭到表示与原告是同父异母的兄弟，此证人的证言虽弱，但结合《土地使用权转让合同》第三条“甲乙双方签订本合同之日，乙方即面交给甲方现金27000元。鉴于甲方的土地使用权已抵押给银行，乙方交款的当天，甲方即应到银行办理还款事宜和到土地管理部门办理注销抵押手续并将土地使用权办理过户登记到乙方名下的手续……”等内容，及被告潘正华已向被告杜建腾交付了涉案土地证原件及转让至今已有十三年的等情况，相互印证，足以认定被告杜建腾已依约向被告潘正华支付了土地转让款27000元。综上所述，被告杜建腾与被告潘正华于2005年5月24日签订的《土地使用权转让合同》，是当事人真实意思表示，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并且已实际履行，应认定合法有效。故原告要求确认《土地使用权转让合同》无效的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   驳回原告曾沈英的诉讼请求。   案件受理费288元（原告已预交），由原告曾沈英负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 冯成壮     二O一八年八月一日   书记员 李醒雅   速录员 庄倩媚   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。