上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21877号原告：童宏伟，男，1959年11月30日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：童荣珍，女，1994年9月28日出生，汉族，住上海市闵行区。上列两原告共同的委托诉讼代理人：邵康，上海达尧律师事务所律师。被告：黄山勇，男，1975年12月10日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市闵行区。原告童宏伟、童荣珍与被告黄山勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童宏伟、童荣珍及两原告共同的委托诉讼代理人邵康，被告黄山勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童宏伟、童荣珍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间签订的《租赁合同》，且被告应于租约解除后立即腾空并交还房屋；2.被告支付截至租约解除之日止的租金及自租约解除之日期至交还房屋日止，按租约所约定租金标准计算之房屋使用费；3.被告偿付违约金人民币1,100元(以下币种均为人民币)且原告无需退还押金1,100元。事实和理由如下：两原告系父女关系，为上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的权利人。2014年7月25日，原告童宏伟与被告就涉案房屋签订了《租赁合同》，合同约定由原告将涉案房屋出租给被告，被告不得将涉案房屋予以转租。然而，原告于2017年夏天发现被告擅自将涉案房屋转租给案外人。原告曾多次联系被告协商解约事宜均未果。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告童宏伟、童荣珍围绕其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：1．《租赁合同》及租金说明，旨在证明双方的权利义务。2．《上海市房地产权证》，旨在证明涉案房屋的产权归属。经庭审质证，被告对上述证据材料的真实性均予以认可。本院认为，上述证据材料具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。被告黄山勇辩称，首先，《租赁合同》约定的租赁期限为五年，目前租赁期限尚未届满，合同理应继续履行。其次，《租赁合同》明确载明涉案房屋由被告用于出租，出租人员不超过4人。目前，涉案房屋内居住4人，符合合同约定，故被告未有违约行为。再次，在被告对涉案房屋进行装修后两个月，原告即要求上涨租金，被告未予同意。后经中介公司调解，被告同意将租金给付周期由合同约定的三个月变更为六个月。最后，原告要求解除《租赁合同》的根本原因是涉案房屋附近地铁通车，房屋价格、房屋租金均有波动，原告欲收回涉案房屋并将房屋予以出售。原告向被告提出提前解除合同的要求，但被告对涉案房屋有装修投入，合同履行期限尚未届满，故被告未予以同意，原告遂向法院提起诉讼。综上，不同意原告的诉讼请求。被告黄山勇未向本院提供证据材料。原告童宏伟、童荣珍针对被告黄山勇的辩称意见，作如下补充陈述，一、未出现被告所述的中介公司调解一事。2014年11月，原告去涉案房屋所在小区支付物业管理费，物业公司工作人员询问涉案房屋是否对外出租，原告称涉案房屋出租给他人用于开办公司。原告在小区内共拥有两套房屋，一套出租给被告自住，一套出租给被告的员工居住。物业公司工作人员指出，涉案房屋内居住不止二至三人。针对这一情况，原、被告进行了沟通。电话中，原告向被告指出，原告在签订合同时未仔细查看合同内容，涉案房屋的租金理应半年一付，怎么合同上书写的是三个月一付，后被告同意按半年一付。嗣后，双方在履行《租赁合同》时均按半年作为支付租金的周期。二、原告是基于《租赁合同》第七条第3点的约定，即“未经其同意，乙方不得将承租房屋转租”行使合同解除权。同时，在《租赁合同》补充条款中双方明确约定，原告同意由被告的员工入住涉案房屋，然现居住在涉案房屋内的非被告员工，故被告违约。需提请法院注意的是，员工入住与其他社会人员入住的区别在于：原告爱惜自有房屋，不希望出现社会治安问题。如果被告与其员工入住，人员相对确定，流动性较低，被告亦可承担一定的管理责任。而其他社会人员入住，原告将无法确定实际居住人的身份情况。若实际居住人在涉案房屋内出现违法犯罪或者破坏房屋等行为，将导致原告无法追究责任。况且，原告是出于对被告的信任，将涉案房屋出租给被告。现涉案房屋被转租成为被告赚钱的工具，显然不符合《租赁合同》的目的。三、地铁开通于2018年，而原告找被告协商解约一事发生于2017年夏天，故原告行使合同解除权与地铁开通并无关联。四、原告居住在本市宝山区，距离动迁所取得的涉案房屋较远。平日，原告除去涉案房屋所在小区缴纳物业管理费外，不会到涉案房屋中去。2017年夏天，原告童宏伟患病，欲和被告协商提前解除《租赁合同》一事。此时，原告方至涉案房屋进行现场察看，敲门一看，发现涉案房屋内居住的是其他社会人员，而非被告员工，故直到此时，原告方发现被告存有转租的违约行为。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为原告童宏伟、童荣珍。2014年7月25日，原告童宏伟(出租方，甲方)与被告黄山勇(承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，合同中与本案有关的主要条款约定如下：一、甲方将涉案房屋出租约乙方使用。二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为出租(手写)使用。三、租赁期限为五年，即自2014年7月25日起至2019年7月24日止。四、租金为1,100元/月。五、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。六、甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金1,100元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方金额违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。七、补充条款：甲方同意乙方装修，同意员工入住，不可破坏结构(4人左右)。签约当日，被告给付原告童宏伟自2014年7月25日至同年10月25日的租金计3,300元，押金1,100元，原告童宏伟向被告出具了收据。嗣后，原告将涉案房屋(毛坯状态)交付给被告，被告对涉案房屋进行了装修。目前，涉案房屋由被告出租给案外人居住使用。审理中，应本院要求，原、被告对《租赁合同》第二条，即“租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为出租使用”进行解释。原告认为，该条款仅指原告将涉案房屋出租给被告使用。被告认为，该条款明确约定涉案房屋由其租赁后用于出租。本院认为，原告童宏伟与被告黄山勇就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。本案争议焦点：原告是否有权行使合同解除权？本院认为，首先，《租赁合同》明确约定被告向原告租赁涉案房屋用于出租。其次，原告称其依据《租赁合同》第七条第3点行使合同解除权，而第3点全文内容如下：未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。从上述内容来看，上述文字所要表达的重点并非在于所谓的转租行为，而是要求被告在租赁涉案房屋过程中不得损坏房屋结构与设施。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，即出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，人民法院不予支持。就本案而言，《租赁合同》履行至今已近四年，即使至2017年夏天亦近三年，原告亦自称涉案房屋出租不久即被告知涉案房屋由被告予以转租。最后，涉案房屋内目前居住的虽非被告员工，但一是实际居住人口未超过合同约定，二是实际居住人员虽与合同约定有不一致之处，但该行为并不构成根本违约。综上所述，原告无权就《租赁合同》行使合同解除权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告童宏伟、童荣珍的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告童宏伟、童荣珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一八年八月十七日书记员  朱琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。