.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初991号原告：包头市宸园物业服务有限公司。法定代表人：乔倩，总经理。委托诉讼代理人：张璐，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告：李志永，男，1990年10月28日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：谢柳亚，内蒙古鹿城律师事务所律师。原告包头市宸园物业服务有限公司与被告李志永物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市宸园物业服务有限公司的委托诉讼代理人张璐,被告李志永及其委托诉讼代理人谢柳亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市宸园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告给付原告物业费13938元；2.依法判决被告按照合同约定向原告支付违约金（按照每逾期一日按年物业费的千分之一计算，从物业费应付之日起计算至付清全部款项时止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将违约金的诉讼请求变更为：依法判决被告按欠缴物业费的30%，即4181.4元向原告支付违约金。事实和理由：经过包头市物业管理处的批准，内蒙古东和房地产有限公司（建设单位）于2014年3月1日委托原告包头市宸园物业服务有限公司为凡尔赛观邸住宅小区提供物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》。原告从2014年3月1日起为该小区业主提供物业管理服务。被告是凡尔赛观邸住××区号房业主。根据《前期物业服务合同》、《业主临时公约》约定：住宅物业管理服务费用标准为按建筑面积每月1.7元/平方米，电梯运行每月0.15元/平方米，供水二次加压每月0.1元/平方米计算，业主逾期缴纳物业管理费的，每逾期一日按年物业费的千分之一支付违约金。被告所购住房建筑面积119.41平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，就应当按约定向原告支付物业管理费，但被告从2014年3月起无故拖延缴纳物业管理服务费及其他相关费用共计13938元。经原告多次催要，被告仍拒不缴纳上述费用。被告李志永辩称，原告包头市宸园物业服务有限公司在2013年8月1日不具备物业服务资质的情况下强行接管凡尔赛观邸小区，无权收取物业服务费等费用，其提供的2017年3月1日签订的《前期物业服务合同》未经政府主管部门的批准，属于无效合同，原告主张物业费无合法性基础。开发商在未取得业主大会或全体业主同意的情况下，将不具备相应服务资质的物业公司引入凡尔赛观邸小区，违反了开发商与物业公司相分离的法规规定。被告未与原告订立物业服务合同，原告入驻凡尔赛观邸小区后未履行公示收费项目、收费标准、物业服务资金收支等明码标价义务，原告所谓提供的物业服务内容、收费标准，被告未获得知情权。原告主张的收费项目无统一标准，收费混乱，房本面积补差三年18元无证据支持。原告未全面履行物业服务义务，小区物业形同虚设。原告进驻小区后，对小区各项设施未进行日常维护，导致小区路灯和楼道照明损坏，树木草坪干枯死亡、人工湖枯竭、建筑垃圾和生活垃圾随地堆放、楼道消防设施损坏、楼道墙体墙皮脱落……综上，请求人民法院依法驳回原告包头市宸园物业服务有限公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：内蒙古东和房地产有限公司系位于包头稀土高新技术产业开发区青工南路凡尔赛观邸小区的建设单位。2011年8月，该建设单位选聘青岛新时代物业服务有限公司包头分公司对凡尔赛观邸小区提供前期物业服务，双方签订了《前期物业服务合同》，服务期限自2011年8月1日至2013年8月1日。合同到期后，原告包头市宸园物业服务有限公司开始对凡尔赛观邸小区提供物业服务。经查，原告包头市宸园物业服务有限公司成立于2013年8月6日，于2014年2月24日取得暂定三级资质。2014年3月1日和2017年3月1日，内蒙古东和房地产有限公司（甲方）与原告包头市宸园物业服务有限公司（乙方）分别签订两份《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将坐落于高新区青工南路22号凡尔赛观邸物业委托乙方实行前期物业服务，该物业服务区域内物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅：1.7元/月/平方米；电梯运行：0.15元/月/平方米；供水二次加压：0.1元/月/平方米；物业费交纳时间为每年度1月1日前预交纳，如甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。上述两份合同已在包头市物业管理处备案。原告包头市宸园物业服务有限公司提交的《业主临时公约》第二十九条载明：本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用……。被告李志永在其2012年12月3日出具的《承诺书》中确认已阅读业主临时公约并同意承担违反临时公约产生的相应责任。另查明，被告李志永系凡尔赛观邸住××区号的业主，其与包头市东和房地产有限公司于2012年7月25日签订的《商品房买卖合同》载明的建筑面积为119.1平方米，包头市房地产产权管理处于2015年11月13日出具的《房屋分层分户平面图》载明的凡尔赛观邸2栋1201号的实勘面积为119.41平方米，故被告李志永的物业面积应以119.41平方米认定。原告包头市宸园物业服务有限公司在2014年3月1日前未取得物业服务资质，其提交的《物业费测算表》载明从2014年1月7日起主张物业费、从2013年8月1日起主张电梯运行费以及从2013年1月7日起主张房屋面积补差产生的物业费于法无据，物业费、电梯运行费、二次加压供水费、房屋面积补差产生的物业费均应从2014年3月1日开始收取。被告李志永应交纳的物业费、电梯运行费、二次加压供水费的计算方法如下：1、2014年3月1日至2018年12月31日的物业费为：119.41㎡×1.7元/㎡/月×58个月=11773.8元。2、2014年3月1日至2015年12月31日的电梯运行费，按照合同约定计算的数额为：119.41㎡×0.15元/㎡/月×22个月=394.1元；原告主张2013年8月1日至2014年4月3日的电梯运行费170元，每月的费用为170元÷8个月=21.3元，则原告主张2014年3月1日至2015年12月31日的电梯费为：21.3元+106元+179元=306.3元。该费用低于按照合同约定计算出的数额，故2014年3月1日至2015年12月31日的电梯运行费应以306.3元予以认定；2016年1月1日至2018年12月31日的电梯运行费为：119.41㎡×0.15元/㎡/月×36个月=644.8元。2014年3月1日至2018年12月31日的电梯运行费合计951.1元。3、2014年3月1日至2018年12月31日的二次加压供水费的为：119.41㎡×0.1元/㎡/月×58个月=692.6元。综上，被告李志永应交纳2014年3月1日至2018年12月31日的物业费11773.8元、电梯运行费951.1元、二次加压供水费692.6元，共计13417.5元，被告李志永至今未交纳。原告包头市宸园物业服务有限公司主张的房屋面积补差产生的物业费已包含在上述费用中，不再另行计算。本院认为，包头市宸园物业服务有限公司与内蒙古东和房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告包头市宸园物业服务有限公司自2013年8月起开始为凡尔赛观邸住宅小区提供了物业管理服务，但收取物业费等费用应从2014年3月1日开始。被告李志永作为业主已经接受了物业服务，与原告形成了物业服务关系。被告李志永未缴纳2014年3月1日至2018年12月31日的物业费及其他相关费用，违反了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》的约定，故对原告包头市宸园物业服务有限公司要求被告李志永交纳上述期间的物业费、电梯运行费及二次加压供水费共计13417.5元的诉讼请求，本院予以支持。原告包头市宸园物业服务有限公司与内蒙古东和房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》已履行了相关的备案手续，且原告在2014年3月1日前已取得物业服务资质，被告李志永抗辩称上述《前期物业服务合同》未经主管部门批准，属于无效合同，且原告不具备相应服务资质的抗辩理由，本院不予支持。关于被告李志永抗辩称原告未全面履行物业服务义务，但未提供充分证据予以证明，被告李志永的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。原告包头市宸园物业服务有限公司要求被告李志永支付违约金4181.4元，但未在本院指定时间交纳诉讼费，原告包头市宸园物业服务有限公司的该项诉讼请求，本院不作审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李志永于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市宸园物业服务有限公司2014年3月1日至2018年12月31日的物业费11773.8元、电梯运行费951.1元、二次加压供水费692.6元，共计13417.5元；二、驳回原告包头市宸园物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，减半收取计74元（原告包头市宸园物业服务有限公司已预交），由被告李志永负担74元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢 莉 二〇一八年八月二十一日书记员 马庆龙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。