重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初224号原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：刘鲁蓉，男，汉族，1956年10月31日出生，住重庆市璧山县。被告：陈江南，女，汉族，1959年2月27日出生，住重庆市璧山县。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张叶娟，女，汉族，1971年3月4日出生，住重庆市大渡口区。原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告刘鲁蓉、陈江南，第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年6月19日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人龙耀、闵雪，被告陈江南、刘鲁蓉，第三人华盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华融资产重庆分公司起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋许可执行。事实和理由：2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行与重庆盛景旅游开发有限公司借款合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》裁定，变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，刘鲁蓉、陈江南对重庆市石土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋（以下简称涉执房屋）提出书面异议。重庆市第四中级人民法院于2018年2月6日作出（2018）渝04执异77号民事裁定书（以下简称原裁定），裁定中止对涉执房屋的执行。华融资产重庆分公司认为，原裁定认定事实不清。本案中涉案标的一直没有完成过户，刘鲁蓉、陈江南对此存在过错，且刘鲁蓉、陈江南提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和刘鲁蓉、陈江南串通制作虚假合同和收据的可能。且根据《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，刘鲁蓉、陈江南的权利能够排除执行需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。华融资产重庆分公司认为，该条规定的法理依据为“生存权大于其他权利”的精神，故此处的“用于居住”应理解为为日常生活所需，且“买受人名下无其他居住用房”不应当仅限于被执行房屋所在地辖区内。因涉执房屋为度假房，刘鲁蓉、陈江南仅于暑假避暑居住，显然不是日常生活所需的必须品，且刘鲁蓉、陈江南也未提供证据证明涉执房屋为其名下唯一一套住房，其权利不足以排除执行。原裁定错误理解了该条规定的涵义，认为刘鲁蓉、陈江南购买该房屋系用于居住且其名下在被执行房屋所在地辖区内无其他居住房屋，其权利满足排除执行的条件是错误的。综上，原裁定系在认定事实不清且适用法律错误的情况下作出，若涉执房屋中止执行，将会严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。刘鲁蓉、陈江南辩称，一、刘鲁蓉、陈江南依法对石柱县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋（以下简称涉案房屋）享有物权期待权，并据此享有排除他人执行涉案房屋的民事权益。1.本案的基本事实是：刘鲁蓉、陈江南与盛景公司于2014年6月28日便已签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋的坐落、房屋用途、房屋价款、合同备案登记、产权过户登记等事项进行了明确约定。该合同系刘鲁蓉、陈江南与盛景公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，显属合法有效。且已履行了支付购房款、装修款、税费、大修基金等合同义务，并已经在法院查封前合法占有该房屋。2017年12月9日，刘鲁蓉、陈江南知晓本房屋已于2017年7月12日被该院进行查封。后依法提出书面执行异议，重庆市第四中级人民法院审查后认定刘鲁蓉、陈江南的执行异议成立，并作出了内容为“中止对石柱县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋的执行的（2018）渝04执异77号执行裁定书”；该裁定是合理合法的，公正的。2.本案案情符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议的规定》”）第二十八条规定的情形，刘鲁蓉、陈江南对涉案房屋享有的权利，享有足以排除强制执行的民事权益。本案所涉及的被执行人为房地产开发企业且被执行的不动产为登记于房地产开发企业名下的房产，案情仅需符合《执行异议和复议的规定》第二十八条普适性条款中所规定的任意一种情形。根据上述客观事实，足以明确本案案情符合《执行异议和复议的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。刘鲁蓉、陈江南享有足以排除强制执行的民事权益。二、华融资产重庆分公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求驳回。华融资产重庆分公司无视买卖在前、抵押查封在后这一客观事实，并在毫无任何证据的情况下径直在民事起诉状中声称“涉案房屋没有完成过户，刘鲁蓉、陈江南对此存在过错，《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，存在与盛景公司串通制作虚假合同和收据为逃避执行的可能”，纯属颠倒黑白。刘鲁蓉、陈江南对涉案房屋依法享有物权期待权，并据此享有排除他人执行的民事权益，华融资产重庆分公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请人民法院予以全部驳回。第三人盛景公司述称，请求法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，开始对外销售，2014年3月所有房屋通过综合验收合格，并交付使用，在取得预售许可证后，在黄水镇迎宾北路项目所在地成立销售部、大渡口海丰集团处设立销售点，对外销售房屋。2.购房合同是买售双方的真实意愿、第三人与给刘鲁蓉、陈江南依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性我公司全部认可。并不存在第三人为了逃避执行，和刘鲁蓉、陈江南串通制作虚假合同和收据的行为。3.因我公司自身原因，没有给刘鲁蓉、陈江南办理网签、房屋产权证等手续。4.各买受人在合同签订后，陆续领取房屋钥匙，入住自己购买的房屋；5.根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的原则，应由华融资产重庆分公司提供证据佐证其观点。原告华融资产重庆分公司未向本院举示证据。被告刘鲁蓉、陈江南举示了以下证据：1.请愿书等信访维权材料，拟证明购房人对涉案房屋未办理房产证不存在过错，涉案房屋于2015年被法院查封时法院未在当地张贴公告，盛景公司依然在正常销售房屋，重庆市第四中级人民法院于2017年7月查封时才在小区张贴了公告；2.商品房买卖合同；3.《黄水明月绿洲装饰装修合同》；4.执行裁定书；5.收据；6.居住情况照片。华融资产重庆分公司质证认为，请愿书等信访维权材料与本案缺乏关联性，只能证明刘鲁蓉、陈江南进行了信访和参加活动的情况。反而证明第三人有过错，违法销售房屋。《百人作证2015.6.8没有查封公示签名》不能证明人民法院没有对房屋进行查封的事实。对《重庆市商品房房屋买卖合同》，该份证据无原件进行比对，三性无法核实。且缺失签订页，无法确定是否在查封之前签订；对房间照片三张，无法证明该份证据为标的房产的照片，且看不出形成时间。对其三性均不予认可；对房款、装修款、大修基金和契税收据，对该组证据的“三性”不予认可。该组证据系手写，可以填写任意时间及金额，并非正式发票。更没有相应的银行流水予以佐证，不能证明刘鲁蓉、陈江南已经实际支付了全部购房款，装修款及契税不能达到刘鲁蓉、陈江南的证明目的；对物业费、水电费、燃气费收据，该组证据系手写，可以填写任意时间及金额，并非正式发票，亦无相应银行流水予以佐证，对其三性不予认可；对建设银行和重庆银行刷卡单，对该组证据的“三性”不予认可。该组证据无任何签字、印章，更无银行流水加以佐证。无法核实其真实性。且无法看出是从谁的账户上支出，金额也不能分别与合同约定的房款、装修款相对应，不能证明与本案有关联；对证明，对该份证据的三性不予认可，首先无法看出刘鲁蓉、陈江南是否支付了叁万元，因无相应的发票和银行流水予以佐证；其次亦看不出是抵扣什么费用，抵扣物管费为手写，可以在盖章之后再自行添加。不能证明刘鲁蓉、陈江南实际支付了物管费，更不能证明刘鲁蓉、陈江南在人民法院查封之前实际占有涉执房屋。以上证据均无原件进行核对，无法核实其“三性”。盛景公司质证认为，对盛景公司签订的合同及出具的收据均予以认可。盛景公司提交了以下证据：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司的营业执照及公司章程，拟证明上述三公司的法定代表人均为肖华安，实际为一套班子、三块牌子，因此盛景公司对以海丰控股公司、海丰建设公司名义所收的相关购房款及税费，均予以认可。华融资产重庆分公司质证认为，对该份证据的关联性不予认可。首先，该三份证据仅能看出三家公司的法定代表人均为肖华安，但法定代表人不等于实际控制人，实际控制人系依股权占比决定。其次，根据工商登记信息，肖华安并非盛景公司股东，更谈不上实际控制。再次，三家公司均为独立主体，独立承担民事责任，不应当以实际控制人相同就财务混同，这是违法行为。刘鲁蓉、陈江南对盛景公司提交的证据真实性无异议。本院经审查认为，刘鲁蓉、陈江南提交的证据1中，请愿书、《百人作证2015.6.8没有查封公示签名》及信访照片与本案缺乏关联性，本院不予采信；其他证据及第三人盛景公司提交的证据均为书证，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。再查明：刘鲁蓉、陈江南与盛景公司于2014年6月28日签订《商品房买卖合同》，约定购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋，房屋用途为住宅，总价款196063元，付款方式为一次性付款。2014年6月28日，盛景公司开具收据载明，盛景公司收到刘鲁蓉购房款196063元，装修款35433元、税金9428元。2014年8月25日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2014年7月至12月的物管费共计284元。2014年8月28日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了水费和垃圾处理费共计41元、放水费80元；2015年8月7日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年1月1日至2015年12月31日期间的物管费637.78元；2015年8月17日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年冬季放水费、垃圾处置费共计111.2元；水电费74.52元；2016年8月18日，刘鲁蓉向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了停车费30元；2016年8月26日，刘鲁蓉向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了天然气费74元。刘鲁蓉、陈江南在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异77号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为：刘鲁蓉、陈江南能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）刘鲁蓉、陈江南是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，刘鲁蓉、陈江南与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年6月28日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）刘鲁蓉、陈江南在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据冯亚平与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从刘鲁蓉、陈江南提交的证据来看，2014年8月25日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2014年7月至12月的物管费共计284元。2014年8月28日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了水费和垃圾处理费共计41元、放水费80元；2015年8月7日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年1月1日至2015年12月31日期间的物管费637.78元；2015年8月17日，刘鲁蓉向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年冬季放水费、垃圾处置费共计111.2元、水电费74.52元；2016年8月18日，刘鲁蓉向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了停车费30元；2016年8月26日，刘鲁蓉向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了天然气费74元。足以证明刘鲁蓉、陈江南于2014年7月1日已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从刘鲁蓉、陈江南提供的证据来看，其于2014年6月15日及6月28日分两次刷卡支付了全部购房款196063元，盛景公司向其出具了购房款收据，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。刘鲁蓉、陈江南在购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定刘鲁蓉、陈江南委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可。本案商品房买卖合同签订时间为2014年6月28日，于涉案房屋被抵押及人民法院查封前签订，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人刘鲁蓉、陈江南自身原因的条件。据此，刘鲁蓉、陈江南在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因刘鲁蓉、陈江南自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘鲁蓉、陈江南享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司在本案中提出刘鲁蓉、陈江南提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和刘鲁蓉、陈江南串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，本院对其提出的该理由不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。案件受理费4221.26元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  张泽端审 判 员  王勐视审 判 员  刘文玉人民陪审员  王贤江人民陪审员  王 勇二〇一八年八月二十三日法官助理雷书彦书记员高红林