济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0112民初2450号原告:宝世达国际控股集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：尚兴军，总经理。委托诉讼代理人：吴永杰，男，该公司法务部经理。被告：郝玉琢，男，1963年4月2日出生，汉族，住济南市，委托诉讼代理人：杨海，山东悦明达律师事务所律师。原告宝世达国际控股集团有限公司（简称宝世达集团公司）与被告郝玉琢合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，郝玉琢提出管辖权异议，本院于2018年5月3日作出（2018）鲁0112民初2450号民事裁定，驳回郝玉琢对本案管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告宝世达集团公司的委托诉讼代理人吴永杰、被告郝玉琢的委托诉讼代理人杨海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝世达集团公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》；二、请求判决郝玉琢搬离专家公寓住宅楼；三、请求判决郝玉琢支付房屋折旧费(以26万为基数，按照26万÷50年÷12月，自2010年12月8日计算至2018年4月8日共计38133元)；四、请求判决郝玉琢支付逾期退房滞纳金156800元（自2015年12月5日按照同地区标准2800元/月的两倍计算至2018年4月10日）；五、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原被告于2010年12月8日签订《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》（简称居住协议书），双方约定在原告（甲方）与被告（乙方）存在劳动关系期间，将原告拥有产权的宝世达集团“专家公寓住宅楼”2号楼2单元202房屋交付给被告居住，但房屋产权始终归原告所有。若被告退住，原告按照居住时间和房屋寿命50年时限向被告扣除折旧款。因被告在职期间屡次违反工作纪律及集团管理制度，原告于2015年12月5日作出对被告免职除名的决定，将被告辞退。根据协议第三条第四款约定：“若乙方自行离职或因违反公司制度被甲方辞退，乙方必须于30日内将住房退还甲方，待乙方腾出并退还后经甲方验收无人为故意性破坏（出现破坏按恢复价值扣款），甲方将扣除折旧费用后退还剩余房款，若乙方不按照规定退房则必须向甲方交纳滞纳金，滞纳金每月按照当地区相同出租房两倍计算。”现被告在被辞退后30日内拒不退房，致使原告无法按时收回该房屋，给原告造成重大财产损失。因被告违反合同约定，现根据《合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定提起诉讼。郝玉琢辩称,一、原告的起诉与事实不符应驳回其诉讼请求。理由如下：1、原告与被告不存在劳动关系，原告自愿将其房屋出售给郝玉琢。所以，协议中以劳动关系存续作为基础和前提的条款是无效的。原告无证据证实其拥有宝世达公寓的产权。2、郝玉琢按照市场价格购买的房屋最少50年的居住权，任何人无权剥夺其居住权利。3、原告与郝玉琢之间从未存在过劳动关系，不存在屡次违反工作纪律、管理制度，原告作出除名决定，郝玉琢没听说过对其除名决定。二、根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第五十六条：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”否则将产生违约责任。本院经审理认定事实如下：2010年12月8日，宝世达集团公司与郝玉琢签订《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》，双方约定：为解决公司中、高层管理干部、专职技术人员、营销等人员的住房临时困难，集团建设了部分住宅。在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就集团建设的“专家公寓住宅楼”实行居住员工定额交款、交款有偿居住的办法，宝世达集团公司将“专家公寓住宅楼”2号楼2单元202室180平方米的房屋交付给郝玉琢居住，郝玉琢应交26万元，实际交纳了17万元，郝玉琢按约定对不能一次足额交款的实行利息补偿的办法，每季度交纳1800元房款利息。该房屋产权始终归宝世达集团公司所有，郝玉琢在与宝世达集团公司存在劳动关系期间，对宝世达集团公司的建设房屋享有居住权，不可出租、转卖、转让，可以退住。若郝玉琢退住，宝世达集团公司按照居住时间和房屋寿命50年时限向郝玉琢扣除折旧款，并将余款退给郝玉琢或其法定继承人。……若郝玉琢自行离职或因违反公司制度被宝世达集团公司辞退，郝玉琢必须于30日内将住房退还宝世达集团公司，待郝玉琢腾出并退还后经宝世达集团公司验收无人为故意性破坏（出现破坏按恢复价值扣款）,宝世达集团公司将扣除折旧费用后退还剩余房款，若郝玉琢不按照规定退房则必须向宝世达集团公司交纳滞纳金，滞纳金每月按照当地区相同出租房价两倍计算。郝玉琢在居住期间要按时交纳水、电、气、物业等各种费用。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对宝世达集团公司与郝玉琢是否存在劳动合同问题，宝世达集团公司承认没有直接与郝玉琢签订劳动合同，郝玉琢在与宝世达集团公司签订居住协议书前至2015年11月4日，均是由山东宝世达电缆有限公司交纳的社会保险费。2015年11月5日，郝玉琢自行离开山东宝世达电缆有限公司，该公司亦不再为郝玉琢交纳社会保险费。同日，宝世达集团公司作出给予郝玉琢除名的决定。山东宝世达电缆有限公司的股东分别是济南宝世达实业发展有限公司、宝世达集团公司。本院认为，本案争议的焦点问题是双方签订的居住协议性质以及合同效力。关于双方签订居住协议书的性质问题，双方在协议中约定，为解决公司有关人员的住房临时困难，就集团建设的“专家公寓住宅楼”实行居住员工定额交款、交款有偿居住的办法；该房屋产权始终归宝世达集团公司所有，郝玉琢享有居住权，不可出租、转卖、转让，可以退住；若郝玉琢退住，宝世达集团公司按照居住时间和房屋寿命50年时限向郝玉琢扣除折旧款，并将余款退给郝玉琢或其法定继承人。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，依据双方签订的居住协议，郝玉琢并未取得房屋所有权，其仅有居住权，而无处分收益权；郝玉琢交纳的房款，并不是购买房屋的对价，而是作为双方解除居住协议时，从该款中扣除郝玉琢居住期间的折旧费。双方签订的居住协议不符合买卖合同的构成要件，郝玉琢辩称双方是买卖房屋合同的理由不能成立，本院不予采信。关于该居住协议的效力问题，宝世达集团公司未能提供相关的批准规划建设手续，郝玉琢亦认为该房屋是无规划建设的“违法建筑”，因此，宝世达集团公司以未取得合法手续的房屋与郝玉琢签订的居住协议应当认定无效。因宝世达集团公司公司与济南宝世达实业发展有限公司、山东宝世达电缆有限公司具有关联性，郝玉琢虽然与宝世达集团公司没有直接签订劳动合同，但双方是因郝玉琢在与宝世达集团公司相关联的公司工作基础上签订的居住协议书，因该居住协议无效，双方应当相互返还依据居住协议取得的财产。2015年11月5日，郝玉琢自行离职后，应当按居住协议书的约定在30日内将住房退还宝世达集团公司，并按约定的方式对居住的房屋计算折旧费，逾期不退，应当按照双方约定支付逾期退房经济损失。故对宝世达集团公司请求判令郝玉琢搬离涉案房屋、支付折旧费及逾期退房经济损失的诉讼请求，本院予以支持。但宝世达集团公司以该房屋按照同地区2800元/月标准房租价格过高，因该房屋是单位所建，与商品房不同，所查询的是市场价格的报价，实际租金会有所降低，故本院酌情确定该房屋月租金为2000元。郝玉琢辩称宝世达集团公司无证据证实其拥有宝世达公寓的产权问题，因郝玉琢是与宝世达集团公司签订的居住协议书，是宝世达集团公司将涉案房屋交付给郝玉琢，因居住协议无效，郝玉琢应当将依据居住协议取得的涉案房屋返还宝世达集团公司。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告宝世达国际控股集团有限公司与被告郝玉琢签订的《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》无效。二、限被告郝玉琢于本判决生效之日起10日内搬离“专家公寓住宅楼”2号楼2单元202室。三、限被告郝玉琢于本判决生效之日起10日内支付原告宝世达国际控股集团有限公司房屋折旧费25957元(按照26万元÷50年，自2010年12月8日计算至2015年12月5日)；四、限被告郝玉琢于本判决生效之日起10日内支付原告宝世达国际控股集团有限公司逾期退房经济损失112533元（自2015年12月6日至2018年4月10日止，按2000元/月的两倍计算）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告宝世达国际控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由原告宝世达国际控股集团有限公司负担1070元，被告郝玉琢负担1530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  黄笃勇二〇一八年八月十五日法官助理孙志光书记员孙树贞