江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4529号上诉人（原审被告）：孟宪博，男，1990年1月7日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人：罗小泉，江苏丁晓农律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佳佳，江苏丁晓农律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州圆融发展集团有限公司，住所地江苏省苏州工业园区万盛街**圆融大厦**。法定代表人：刘东军，董事长。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。上诉人孟宪博因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。孟宪博上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持双方按照2016年10月20日签订的合同继续履行，驳回被上诉人其他诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定2015年11月30日后双方间的法律关系属于认定事实错误。本案中原租赁合同于2015年11月30日期满后，双方重新建立了租赁合同关系。在2015年12月至2016年4月30日期间，上诉人认为原合同约定的租金标准太高，向被上诉人提出降低租金标准，后因未谈妥，涉案商铺属于关门歇业状况。后孟宪博与圆融公司于2016年10月20日签订房屋租赁合同，同时签署合同的还有拉菲店、南半球之星店，总共三家店的房屋租赁合同，圆融公司未将合同原件给孟宪博，后经催告，才将合同复印件给了孟宪博。所以一审中上诉人只能提交合同复印件，合同原件都在被上诉人处。三家店的房屋租赁合同是同时签订的，在一审法院审理的另外两个案件中，被上诉人均将2016年10月20日签署的合同作为证据提交法院，在本案中却极力否认，缺乏诚信。上诉人自2016年5月份开始，一直按2016年10月20日签署的合同在支付房租，自2017年1月份，被上诉人物业有所改善，上诉人按照合同约定支付了物业费，进一步说明双方在按照2016年10月20日签署的房屋租赁合同在履行。2、关于合同解除和返还房屋，上诉人承租房屋时接受的房屋就有装修，还向第三人支付了27万元的转让费，即便合同解除，也不应按照毛坯状态返还。而且水电煤气的管道与隔壁商家共用，如果拆除将会影响隔壁商户的正常使用。3、被上诉人物业严重不作为，2017年1月1日前的物业费应当对折减免，一审法院以上诉人未充分举证为由不予采信。本案中上诉人已经提交了联名信和寒山闻钟投诉及圆融的反馈意见的打印记录，同时还有两位证人出庭证明物业公司存在严重不作为。在这种情况下，应当由圆融公司举证证明其提供了相应的物业服务。被上诉人在一审法院另外的案件中提交的证据显示自2016年9月左右才开始与相关的保洁公司、保安、维修公司签订服务合同，反证了被上诉人的物业管理存在缺失。4、上诉人愿意按照2016年10月20日签署的合同继续履行。圆融公司辩称：请求驳回上诉，维持一审判决。圆融公司向一审法院起诉请求：1、判令孟宪博、圆融公司间租赁关系于起诉之日解除，并要求孟宪博立即迁出房屋并将房屋恢复原状交还圆融公司；2、判令孟宪博支付租金（自2016年5月15日起暂算至2017年10月为243269.4元，按照合同约定每月25543.7元标准支付至合同解除之日止）、物业管理费（自2016年2月20日暂算至2017年10月为30230元，按照每月2210元标准计算至被告返还房屋之日止）、房屋使用费（按照原租赁合同约定标准自租赁关系解除之日计算至房屋返还之日止），以及租金和物业管理费的逾期付款利息（以每月应付的租金和物业费为基数，自逾期之日起暂算至2017年3月1日为9726.34元，并要求计算至实际付款之日止，按照每日万分之二计算）；3、判令孟宪博支付律师费9044元；4、判令诉讼费用由孟宪博承担。后圆融公司对第二项诉请中租金和物业费的逾期付款利息明确为9726.34元，对房屋使用费计算标准明确为每月27753.7元。一审法院认定事实：圆融公司（甲方、出租方）与孟宪博（乙方、承租方）签订一份《苏州李公堤二期租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区李公堤二期A7号楼一层部分出租给乙方，房屋面积为146平方米，租赁期限自2014年10月16日至2015年11月30日止，租金自2014年10月16日至2014年11月30日期间为23527.4元/月，自2014年12月1日至2015年11月30日期间为25543.7元/月。租金采用先付后用原则按月支付。乙方应于交付日2014年10月16日向甲方支付首月租金，此后乙方按照甲方每月5日前发出的通知账单于20日或之前向甲方支付下月租金。物业管理费为2210元/月，从开业日起开始计算，采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的物业管理费。乙方拖欠租金、物业管理费等任何一项费用达到1个月以上的，应按照每日万分之五标准支付逾期利息，且甲方有权解除合同。合同针对逾期交还房屋，明确约定乙方应以解除日前一天的租金、物业管理费为标准，双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并赔偿因迟延返还引起的一切损失。针对公用事业押金，合同约定，合同终止后，经甲方确认乙方无水电费及其他公用事业费欠费后，甲方应于一个月内将水电费押金无息退还乙方；针对装修押金，合同约定，装修押金由甲方或其指定的管理单位于乙方装修完工且通过验收后的六（6）个月内无息退还乙方。合同附件四还对房屋归还标准作出了明确约定。合同签订后，孟宪博向圆融公司支付租赁保证金83000元、装修押金1460元、公用事业押金1460元。一审另查明，2015年11月30日前，孟宪博一直按期交纳租金；2015年12月1日至2016年4月30日期间，孟宪博未交纳租金和物业费；2016年5月至2017年1月，孟宪博每月交纳15542.9元租金，圆融公司开具发票，发票“备注”栏载明“预收款”；2017年1月、2月，孟宪博每月交纳物业费2910元。一审再查明，一审法院于2017年3月25日向孟宪博送达起诉状副本。以上事实，由当事人提交的《苏州李公堤二期租赁合同》复印件、发票复印件、收条等证据及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，圆融公司与孟宪博签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方均应诚信履约。一、2015年11月30日后圆融公司、孟宪博间的法律关系情况圆融公司认为，2015年11月30日后双方间为不定期租赁合同关系，新的起租日为2015年12月1日；孟宪博认为，从2015年12月1日至2016年4月30日，双方一直在协商租金新标准，涉案商铺处于关门歇业状态，直到2016年5月开始才恢复营业，其认为新的起租日为2016年5月1日，对关门歇业的期间，无需交纳租金。一审法院认为，2015年11月30日租期届满后，孟宪博未办理退租手续，房屋仍由其占有，无论是经营、还是歇业，均系其对占有物使用方式的选择，不能改变其继续占用租赁物的事实，而出租人圆融公司对孟宪博的占有使用亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。孟宪博要求免除2015年12月1日至2016年4月30日期间租金和物业费的意见，缺乏法律依据，一审法院不予支持。圆融公司主张2015年12月1日起即应按原合同标准交纳租金和物业费的意见，符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于合同解除和返还房屋根据合同约定，孟宪博欠付租金一个月以上，圆融公司有权解除合同，现孟宪博欠付租金远超一个月，圆融公司主张解除合同，一审法院予以支持。因圆融公司通过起诉方式通知孟宪博解除合同，故一审法院依法认定合同解除日期为起诉状副本送达之日即2017年3月25日。合同解除后，孟宪博应返还房屋，圆融公司主张孟宪博按照合同附件四标准恢复原状并返还房屋，具有合同依据，符合法律规定，一审法院予以支持。三、关于欠付租金、物业管理费和占有使用费承上所析，圆融公司应从2015年12月1日起按原合同标准交纳租金。圆融公司称，其根据原合同标准，扣除孟宪博于2016年5月至2017年2月预交部分租金和2017年1月至2月预交部分物业费，计算至2017年2月底欠付租金为243269.4元、欠付物业管理费为30230元。孟宪博认为，若按照圆融公司的计算方法，计算至2017年2月底欠付租金为243269.4元、欠付物业管理费为30230元，但孟宪博不认可圆融公司计算方法。孟宪博提交租赁合同复印件和发票，主张从2016年5月起应按双方于2016年10月20日签订的合同标准计算欠付租金和物业费。圆融公司对租赁合同复印件真实性不予认可，其称2015年11月30日租期届满后，双方虽就租金标准进行协商，但从未达成一致意见。圆融公司还称其在2016年5月起开具的9个月租金发票上均注明“预收款”。因此，其从未认可所谓新的租金和物业费标准。一审法院认为，一方面，孟宪博未能提供2016年10月20日租赁合同的原件，另一方面，2016年5月起开具的租金发票上确实注明“预收款”，综合现有证据来看，孟宪博未能充分举证证明双方已就变更租金和物业费标准达成一致，故一审法院对孟宪博该意见碍难采信。圆融公司主张从2015年12月1日起继续按照原合同标准支付租金、物业费，合同解除后按同样标准即每月27753.7元支付占有使用费的意见，符合法律规定，一审法院予以支持。关于孟宪博提出的保证金83000元、装修押金1460元、公用事业押金1460元应予抵扣的意见。圆融公司认可收到该三笔费用，但只同意抵扣保证金83000元，公用事业押金和装修押金因不符合退还条件，故不同意抵扣。一审法院认为，根据合同约定，合同终止后，圆融公司确认孟宪博无水电费等公用事业费欠费后，应于一个月内退还，目前案涉房屋仍由孟宪博占有使用，水电费还在实际发生，故圆融公司称公用事业押金尚不具备退还条件的意见，符合法律规定，一审法院予以支持；关于装修押金，合同约定装修押金在装修完工且通过验收后的6个月内无息退还，目前案涉房屋装修完毕并投入使用早已超过6个月，圆融公司未举证曾就孟宪博的装修提出异议，应视为装修押金退还条件已具备，孟宪博要求抵扣的意见，一审法院予以支持。综上，该院对保证金83000元、装修押金1460元在孟宪博应付租金中予以抵扣。经核算，孟宪博支付苏州圆融发展集团有限公司2015年12月至2017年2月的租金243269.4元、物业管理费30230元，合计273499.4元，扣除保证金83000元、装修押金1460元后，孟宪博应支付苏州圆融发展集团有限公司2015年12月至2017年2月期间的租金、物业管理费合计189039.4元。关于孟宪博提出因物业存在严重不作为而要求物业费打折的意见。一审法院认为，一方面，孟宪博未能充分举证证明物业服务存在严重缺位现象；另一方面，物业管理费是开展物业服务的经济基础，个别业主因为物业服务存有瑕疵就拒交或少交物业费，既不利于物业服务的开展，也不利于维护商业街区全体业主的整体利益，故对孟宪博上述抗辩主张，一审法院不予采信。关于圆融公司主张逾期付款利息损失9726.34元。一审法院认为，综合考虑合同约定、孟宪博逾期付款金额及时间等因素，圆融公司主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于律师费，因并非必然发生的损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州圆融发展集团有限公司与孟宪博就案涉房屋的租赁关系于2017年3月25日解除；二、孟宪博应于判决生效之日起三十日内将案涉房屋恢复原状并返还苏州圆融发展集团有限公司；三、孟宪博应于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司2015年12月至2017年2月的租金、物业管理费合计189039.4元；四、孟宪博应于判决生效之日起十日内按照每月27753.7元的标准，支付苏州圆融发展集团有限公司2017年3月1日至3月25日的租金、物业管理费以及2017年3月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5684元，由孟宪博负担。二审中双方未提交新的证据。二审中，孟宪博陈述，其与圆融公司于2016年10月20日就涉案房屋达成新的房屋租赁合同，但圆融公司要求其将前期欠付的所有费用全部付清才将合同原件给孟宪博，因此孟宪博处只有合同复印件，没有原件。孟宪博二审中明确表示愿意按照2016年10月20日签订的房屋租赁合同继续履行。圆融公司对2016年10月20日的房屋租赁合同明确表示不认可，并称双方虽对房屋租赁事宜有沟通，但要求孟宪博将前期欠付的费用付清新签订的合同才有效，因孟宪博并未兑现承诺，所以对2016年10月20日的房屋租赁合同不认可。本院认为，圆融公司与孟宪博签订的《苏州李公堤二期租赁合同》成立有效。合同约定租赁期限为2014年10月16日至2015年11月30日。合同到期后，孟宪博继续占有使用涉案房屋，圆融公司亦对此未提出异议，双方之间成立不定期租赁合同关系。孟宪博认为自2015年12月1日至2016年4月30日因其向被上诉人提出降低租金标准双方未能谈妥，涉案商铺处于关门歇业状态，本院认为，房屋租赁合同期满后，孟宪博未能按照合同约定办理退租手续，涉案房屋仍处于其实际控制、占有，关门歇业也是其选择占有使用的方式之一，上诉人以此为由拒绝交纳该阶段的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定承租人不支付租金达一个月或以上，出租人有权解除合同。现孟宪博欠付租金远超过一个月，圆融公司主张合同解除本院予以支持。孟宪博上诉主张其与圆融公司于2016年10月20日曾就涉案房屋签订新的房屋租赁合同，主张从2016年5月起应当按照新的租赁合同履行。圆融公司明确表示对2016年10月20日的房屋租赁合同不予认可。本院认为，孟宪博未能提供2016年10月20日房屋租赁合同原件，2016年5月圆融公司开具的租金发票上亦写明预收款，孟宪博现没有证据证明双方曾就新的租赁合同达成一致，本院对于孟宪博的上诉主张碍难采信。一审认定孟宪博按照《苏州李公堤二期租赁合同》支付圆融公司合同解除前欠付的租金、物业管理费以及合同解除后的占有使用费于法有据，本院予以维持。关于返还房屋，双方在房屋租赁合同中对于房屋归还的标准有明确约定，一审判决将房屋恢复原状交付具有合同依据，本院予以支持。关于孟宪博主张的因物业公司不作为而要求对物业费打折，本院认为，孟宪博未提供充足证据证明物业服务不到位，且圆融公司已经提供了主要的物业服务，即便在物业管理中圆融公司存在瑕疵，双方亦应通过协商沟通的方式促进物业服务水平的提高，孟宪博主张物业费打折缺乏依据，本院不予支持。综上所述，孟宪博的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5684元，由孟宪博负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一八年八月十日法官助理柳璐书记员孙莉