广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12706号原告：张玉方，女，1984年8月16日出生，汉族，住重庆市云阳县.委托诉讼代理人：姜远波，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。被告：林宏伟，男，1982年6月7日出生，汉族，住广东省揭东县.被告：王富强，男，1983年6月30日出生，汉族，住广东省东莞市.原告张玉方诉林宏伟、王富强租赁合同纠纷一案，本院立案后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玉方及其委托诉讼代理人姜远波，被告林宏伟、王富强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玉方向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还2019年4月租金3500元;2.判令被告立即向原告返还保证金7000元;3.判令被告立即向原告支付装修费用损失20000元;4.判令被告立即向原告支付预期利润损失40000元;5.判令两被告对原告的第“1、2、3、4”项请求承担连带责任;6.判令解除原告与林宏伟签订的《租赁合同》;以上合计：70500元;7.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告王富强将其所有的位于东莞市××街镇康乐南路××号的房屋出租给被告林宏伟，被告林宏伟与原告于2018年11月15日签订《租赁合同》，约定原告承租被告林宏伟租赁的厚街镇康乐南路七巷六号靠边铺位，租期两年，从2018年11月15日至2020年11月15日，月租金3500元，保证金7000元。原告已依约支付保证金，每月及时支付租金。承租后，原告对铺位进行装修，花费20000元，并开始营业。2019年4月23日，两被告因其矛盾无法调和将店铺供电断掉,导致原告无法正常营业，造成严重损失，原告多次与两被告沟通解决断电问题未果。两被告不能给租客提供正常使用的房屋，无法正常用电，属于违约行为，严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法利益，依据相关法律法规，原告特具状诉诸法院，请求法院依法公断，判如所请。被告林宏伟辩称：1.原告的损失与林宏伟无关，原告导致无法经营是由被告王富强连同其父亲王锦波和其弟弟王富华多次不当行为直接毁灭性造成。2.请求与另外一个案件一并审理，其为另一商铺店主吴仕龙诉林宏伟和王富强民事起诉案件，由于两案原告为所诉房屋的两个商铺的店主，纠纷事件发展经过都是多方一起参与调解，导致的损失都由房东父子三个行为所致。多方尝试调解，但房东没有调解诚意，调解现场，房东给我们两个解决方案，第1个，一个月内安排清场交回房屋，商户住户走人，一分钱不赔，到期按闲杂人员处理。第2个，要求本人把两个商铺和住户交由王富强对接，改为临时合同，两个商铺店主强烈拒绝（此次调解在商店进行沟通，多方都己知情），调解过程房东居于霸道、强势的姿态，且时有恐吓林宏伟还要给他赔偿20万，以及声称随时加锁锁门说：“你们能不能走出去还成问题”（图片证明，此后房东己经换锁加锁了,因此两案一起审理损失方相互之间便于核实。也便于责任的认定。三、事件说明：1、因万达新商圈形成影响，康乐南路及华润旧商圈人气下滑导致实体店经营困难，同步租金下调，已是客观事实。本房屋有两个商铺也面临经营困难，一家倒闭而空置（后期租予张玉方的商铺），于2017年6月林宏伟与房东协商下调租金到7000元，且商铺也时有拖欠租金，双方也协商按照两个月一起缴纳得以宽限与理解，转账记录核实为两月转账缴纳14000元或单月微信转账7000元为租金，双方以此继续执行，商铺在此后也顺利出租，双方并无异议。2、房东于今年3月1日告知本人，今年报建政策宽松，一分钱费用都不用，能省三十到五十万，所以房屋要提前收回安排重建，此前双方无任何纠纷，由于此房屋本人没有盈利，由家人代为管理，居于时有亏损或贴人工的情况，这样也好，林宏伟表示配合，但商铺毕竟投资比较多，提前收回需要沟通合理赔偿事项（此时其中一个店正签完约准备动工装修），但房东却表示他不会赔一分钱说“那是你的事”，林宏伟当时明白房东没有赔偿诚意，只能等待多方一起沟通处理。3、4月份房东告知林宏伟房租需按照原来9000缴纳，在2017年7月已经下调为7000，且两个商铺均有倒闭过，下调后重新出租签约，此时房东则为变相加租，故意让本人为难，对面金妹商店租金才2800(—个店面）调解录音房东也有证实，两个商铺店主（其中一个为原告）也均知情，楼上12个出租房空置了一半，可收租金1800元,林宏伟还需要专人管理。所以房东变相涨租金则为逼迫林宏伟放弃且被迫承担两个商铺和出租房的损失。后续的多次行为则更让事件无法挽回。四、图片和录音说明录音1为多方在商铺里面沟通处理过程录音2为林宏伟与被告王富强的父亲王锦波（也是电表户主）沟通过程，王锦波确认房屋己经报建，城建期只有两年，王富强母亲则称“合同早就到期啦”。因租赁合同有效期还有两年多，与房屋城建只有两年（相关规定报建后半年内需要开始动工），所以两者形成直接冲突。五、房东父子三人不当行为：1、房东于2019年3月，前往房屋，强制操作停电，当天正是餐饮店开张之日。当时林宏伟、两个商店店主和住户还以为房东在供电局申请停电。事后才知道，没有申请，是房东王富强本人手工操作闸刀停电，此事报警处理，房东一直不复电。于当晚12点左右才前往房屋推闸刀复电。2、房东弟弟找来人执行停水（视频证明）。3、房东父亲也是电表户主前往供电局申请停电且由被告王富强带人执行拆表施工（图证）。4、房东安排人前往换锁，报警后，民警通知房东前往派出所处理，房东拒绝前往，且骂民警“你老母”。以上行为是否涉嫌破坏供电设施罪，因商铺与住户在正常用电状态，被告王富强需及时停止侵害、恢复原状、赔偿损失，以及连同其父亲王锦波、王富华向受害人三方赔礼道歉，因事件已经导致多人情绪不安，如涉及刑事责任则予以追究。林宏伟同两个商店店主多次报警尝试协调处理。依然没有结果，后面三次房东没有前往处理，甚至骂民警“你老母”等不文明话语。多次对商店和出租房住户造成骚扰，导致店主无心经营、住户苦恼。给多方造成直接损失。已有多次报警事件。以上行为结合扭曲租金合理调整事实，强行执行停水停电，林宏伟认为：1.房东想达到顺利收回房子安排重建工作执行，且不做任何赔偿的目的。2.以此野蛮手段，逼走两个商店租客和出租房住户，且两个店主和住户都是外地来东莞经商或务工的新莞人，耗不起，明显对房东王富强收回房屋进度有帮助，多次故意制造事端，谎称合同纠纷。3.房东的行为是否造成破坏供电设施多次停电停水,破坏店面住房的生产经营，任何人都不能影响供电输送（多年来都由林宏伟缴纳水电费，房屋租赁人均有使用权）。此事件导致两个商店和8家住户近20人不能维持正常生活用电，报警处理后，民警及调解员也多次请求房东先复电再调解，不要影响居民正常生活，房东丝毫不做妥协，甚至在4月30日直接把电表拆走，此时商铺和住户直接绝望搬出。六、林宏伟认为此事件明显有几个矛盾的问题：问题1、如果合同确实有纠纷，为什么不采用法律流程处理，要强制停电，连累商店、住户的日常生活，为什么合同纠纷在要求收回房屋不成后才提出？问题2、来东莞是来开店务工养家糊口，长达3月到半年的官司流程，收入何来？房东王富强父子三人强制停电停水破门换锁等行为，商铺店主、住户和林宏伟多方完全处于被动，投诉无门，完全处于劣势，房东王富强则可望坐享其成。问题3、房东赔偿事宜一字不提，声称一分钱都不赔，要求改签临时合同，铺面店主和出租装修等投资没有保障，公道何在？问题4、多方损失人请求，恢复供电，维持正常经营和正常生活，任何纠纷按法律程序解决，为何房东于新莞人的民生问题而不顾，派出所民警和调解员多次劝告和要求也不起作用。问题5、东莞是个年轻的城市，各方面都在提升市民素质。对新莞人也不断推出友好政策。而房东一家三口的行为与城市升级精神背道而驰。七、林宏伟请求人民法院认定租金每月7000元为自动调整，被告王富强及其家人不可再随意停水停电等骚扰行为。八、因房东王富强父子三人不当行为导致林宏伟和两个商铺店主多月来耽误工作、影响生活、情绪不安、精神损失，请求赔偿每方各9000元，由王富强承担支付给林宏伟和两个商铺店主。九、因房东王富强父子三人不当行为导致林宏伟房屋租赁事宜无法继续，请求赔偿房屋管理人（林宏伟父亲）由4月到8月共5个月每月2000合计10000元人工和精神损失。十、因房东王富强父子三人不当行为导致林宏伟房屋租赁事宜无法继续，如排除妨害后房屋将面临空置期，房东王富强需提供三个月免租期。综上所述，林宏伟认为导致本案原告损失是被告王富强连同其父亲王锦波和弟弟王富华的不当行为所造成，多次破坏性行为其目的是为了顺利收回房屋按计划执行重建且不需赔偿的损人利己事实。被告王富强需及时停止侵害、恢复原状、赔偿损失，以及连同其父亲王锦波、王富华向受害人三方赔礼道歉，因事件已导致多人情绪不安，如涉及刑事责任则予以追究，林宏伟也是损失方，将可在合同期内另案起诉被告王富强父子三人不当行为导致其它损失的赔偿。被告王富强辩称：1.被告王富强诉讼主体不合法。被告王富强和原告没有任何合同关系，也没有经济往来。所以原告无权起诉被告王富强；2.原告提交的租赁合同是原告和林宏伟签订的，原告已知被告林宏伟不是房东的事实并接受该风险。原告和林宏伟在未取得被告王富强书面同意情况下签订租赁关系，所以被告王富强不接受原告的诉请；3.原告提交的证明材料不合法。原告提交不能反映被告王富强和其有关系，且事实中被告王富强和原告素未谋面，没有任何关系；4.诉请内容和涉及金额缺乏事实依据。原告没有出示合法的租金、保证金、装修费用、预期利润等详细合法依据，由于被告与原告没有关系，所以这诉讼请求与被告王富强无关；5.原告的美容养生店属于不合法。经工商部门、卫生部门、食品部门查实原告对妆美妍美容养生店没有办理相关证照，有违法经营、违法生产和违法销售的嫌疑。若果事实存在，被告王富强向法院提出，原告马上停止该违法经营行为，并承担一切法律责任；6.原告没有提供和被告王富强的关系，错误地判断被告王富强为被告，严重耽误被告王富强的工作生活，且造成精神损失，被告王富强要求误工费、就餐费、住宿、交通等费用5000元由原告承担并支付。本院经审查认定事实如下：2017年3月1日，二被告签订一份《租赁合同》，约定王富强向林宏伟出租位于东莞市××街××号房屋，租赁时间从2017年3月1日至2022年2月28日，租金每月9000元，林宏伟应于每月25日之前交租，如果推迟，视为自动退租。林宏伟需向王富强支付守约保证金18000元，其他一切费用如水电费等由林宏伟承担。2018年11月15日，林宏伟和张玉方签订一份《租赁合同》，约定林宏伟向张玉方转租上述位于东莞市××街××号靠边铺位，租赁期间从2018年11月15日至2020年11月15日，租金每月3500元，张玉方必须在每月15日前向林宏伟足额缴纳租金，如果推迟，视为自动退租。张玉方向林宏伟支付了7000元作为守约保证金，其余一切费用如水电费等，由张玉方负责。张玉方不得私自改用铺位原貌，如的确需要改变，需林宏伟同意方可执行。合同下方备注电费1.2元/度。林宏伟及张玉方确认，张玉方将上述店铺用于经营美容店，没有经过工商登记注册。张玉方已向林宏伟支付保证金7000元以及截至2019年4月的租金。2019年4月29日，被告王富强向水电部门申请停水停电，案涉房屋在2019年4月30日开始停水停电。原告主张，因2019年断断续续停水停电，使原告接近停止经营的状态，所以原告要求林宏伟向其退回2019年4月的租金3500元。王富强主张，因林宏伟从承租以来没有按时交租，所以王富强要求解除与林宏伟签订的《租赁合同》，收回租赁物。从而致使原告从2019年4月30日开始无法使用租赁物，原告要求解除《租赁合同》，并要求二被告向其连带返还保证金7000元，装修费20000元，预期利润40000元，对于装修损失及预期利润，张玉方没有提供证据证明。林宏伟确认装修费20000元的数额，至于守约保证金7000元，林宏伟认为因王富强申请停水停电，导致合同无法履行，该费用应由王富强承担。林宏伟承认其没有按照合同约定交租，其主张其与王富强默认两个月交租一次，在25日至下月5日交租金，对此王富强没有提出过异议。王富强对林宏伟的上述主张不予认可。另查，案涉房屋已办理房地产权证，所有权人为王锦波。王富强主张，王锦波是其父亲。本院认为：本案为租赁合同纠纷。案涉房屋已办理产权证，本案原告与林宏伟签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的相关规定，是合法有效的合同，双方应按照合同约定全面履行自身义务。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同无法继续履行责任在于何方；二、原告诉求的各款项有无事实及法律依据；三、被告王富强应否对案涉款项承担责任。对此，本院分析如下：焦点一、依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原告张玉方作为承租人诉至本院，林宏伟作为向其出租房屋的出租人，将房屋租赁给张玉方，并保持租赁物可以使用。原告已按合同约定按时向林宏伟交纳租金、守约保证金，全面履行自身义务。现林宏伟因其与一手房东王富强之间的纠纷，导致原告不能正常使用房屋，原告与林宏伟之间的《租赁合同》无法继续履行，责任在于林宏伟。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，因林宏伟无法将租赁物交付给原告使用，使合同目的无法实现，现原告要求解除其与林宏伟之间的《租赁合同》，符合法律规定，本院予以认可。至于被告林宏伟与王富强之间纠纷，属于另一个租赁合同法律关系，不应在本案中处理。焦点二、关于原告诉求的返还2019年4月份租金3500元，根据原告陈述，案涉房屋在2019年4月30日停水停电，使原告无法使用，被告林宏伟应向原告返还当天的租金117元（3500元/月÷30天）。至于原告主张当月其他时间经常断水断电，使其无法正常使用租赁物，原告没有提供证据证明，本院对原告主张返还的2019年4月30日之前的租金不予认可。关于原告诉求的守约保证金7000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求林宏伟返还已支付的守约保证金7000元，合法有据，本院予以支持。关于原告诉求的装修费20000元，被告林宏伟对该费用予以认可，根据意思自治的原则，本院亦予以认可。林宏伟与张玉方约定租赁期限为2年，现张玉方使用租赁物5.5个月之后，无法继续使用。案涉装修应作相应折旧，结合张玉方使用期限，本院酌定装修损失为15400元｛20000元×[1-（5.5个月÷24个月）]｝。对原告诉求的超出此部分的数额，本院不予支持。关于原告诉求的预期利润40000元，没有提供证据证明，且尚未发生，本院对其该项诉请不予支持。焦点三、关于被告王富强的责任，本案为租赁合同纠纷，根据合同相对性的原则，王富强不是林宏伟与张玉方之间的租赁合同的相对人，张玉方基于租赁合同关系要求王富强承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张玉方与被告林宏伟在2018年11月15日签订的《租赁合同》；二、限被告林宏伟在本判决生效之日起三日内向原告张玉方返还2019年4月30日的租金117元；三、限被告林宏伟在本判决生效之日起三日内向原告张玉方返还守约保证金7000元；四、限被告林宏伟在本判决生效之日起三日内向原告张玉方支付装修损失15400元；五、驳回原告张玉方的其他诉讼请求。本案受理费781元，已由原告预交，由原告张玉方承担249元，被告林宏伟承担532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  方淑敏二〇一八年八月八日书记员  陈月婷附：相关的主要法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。