上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初8号原告沈剑文(反诉被告)。原告吴蓉(反诉被告)，女，1970年12月27日出生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托代理人吴志烜，上海艾帝尔律师事务所律师。两原告共同委托代理人王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。被告上海吉田投资集团有限公司(反诉原告),住所地中国(上海)自由贸易试验区浦电路****。法定代表人周武。委托代理人谢力权，浙江光正大(上海)律师事务所律师。委托代理人徐巧月，浙江光正大(上海)律师事务所律师。第三人北京金都物资贸易有限公司，住所地，住所地北京市iv>法定代表人谢海。委托代理人马宁刚，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人王少汉，上海市海华永泰律师事务所律师。原告沈剑文、吴蓉与被告上海吉田投资集团有限公司、及反诉原告上海吉田投资集团有限公司与反诉被告沈剑文、吴蓉，第三人北京金都物资贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告沈剑文(反诉被告)及其与原告吴蓉(反诉被告)的共同委托代理人王凌坤,被告上海吉田投资集团有限公司(反诉原告)的委托代理人谢力权、徐巧月，第三人北京金都物资贸易有限公司的委托代理人王少汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈剑文、吴蓉诉称，2016年12月19日，原被告就原告购买被告所有的上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)及上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层车库01室(以下简称系争车库)签订了《上海市房地产买卖合同》两份，合同约定房价款为人民币(以下币种均为人民币)650万元，车位价款263000元。同日，就房屋的装修、搬迁等约定补偿款255万元，总计房屋车位价款905万元，其中车位价款30万元。次日，原告向被告支付430万元，按约，被告应当将上述首付款清偿房屋上的抵押，并在2017年4月15日前办理产权过户，然被告直至房屋约定的过户之日仍未撤销抵押，仅在原告多次催促下于2017年8月7日将系争房屋及车库交付给了原告。原告认为被告未履行合同的行为已构成违约，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、原被告就上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋及上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层车库01室签订的编号为XXXXXXX及XXXXXXX的两份《上海市房地产买卖合同》继续履行，并将上述房屋及车库过户至原告名下；二、被告向原告支付逾期过户的违约金(以905万元为基数，自2017年4月16日起至实际过户之日止，按日万分之五的标准计)；三、本案诉讼费由被告负担。被告上海吉田投资集团有限公司辩称，原被告签订的两份合同互为债务，是有先后履行顺序的双务合同，因原告未先履行支付270万元购房款的义务，被告有权拒绝履行在后的义务，同时表示协议中约定的是首付款，违约金应以175万元为基数，自2017年10月1日起算，且约定过高。综上，被告不同意原告所有诉讼请求。第三人北京金都物资贸易有限公司述称，第三人是系争标的的抵押权人，抵押权人的利益应得到保护，故第三人不同意原告的第一项诉请，其余诉请与第三人无关，第三人不发表意见。反诉原告上海吉田投资集团有限公司诉称，2016年12月19日，反诉原告与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》及《买卖补充协议》，约定反诉原告将系争房屋及系争车库以总价905万元的价格出售给反诉被告，款项分五期支付。合同签订后，反诉被告共计支付了430万元，依照《买卖补充协议》的约定，反诉被告应于“办理产权变更之前支付人民币贰佰柒拾万元整”。双方原约定在2017年4月15日之前办理过户手续，故反诉被告应于该日期前支付270万元。然反诉被告一直未支付该款项，经反诉原告多次催告，至今仍未支付。反诉原告认为，反诉被告违反合同约定，迟延付款超过15日，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担违约责任。故反诉原告现向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、解除反诉原告与反诉被告就上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋及上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层车库01室签订的《上海市房地产买卖合同》(两份合同编号分别为XXXXXXX及XXXXXXX)及《买卖补充协议》；二、反诉被告向反诉原告返还上述房屋及车库：三、反诉被告向反诉原告支付解约赔偿金181万元；四、反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金20250元(以270万元为本金，按日万分之五的标准计)；五、本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告沈剑文、吴蓉辩称，反诉被告不存在违约行为，由于反诉原告没有先履行解除抵押的义务，致使房屋无法过户，系反诉原告违约，故反诉被告不同意反诉原告的所有诉讼请求。第三人述称，对反诉原告的反诉请求不发表意见。经审理查明，关于本诉，被告为系争房屋及车库的权利人。2016年12月，原被告就系争房屋及车库出售事宜签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为905万元(含车位转让款30万元)。协议约定，若因被告抵押未注销导致原告无法申请贷款及无法过户产生的违约责任由被告承担；原被告约定在2017年4月15日前办理过户手续，抵押注销在交易过户前一个月办理。2016年12月19日，以被告上海吉田投资集团有限公司作为卖售人(甲方)，原告沈剑文、吴蓉作为买受人(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同第一条约定：甲乙双方通过上海宝邦房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：(二)房地产座落：杨柳青路XXX弄XXX号(部位：12层B)；(三)房屋建筑面积：136.84平方米。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为XXXXXXX元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2017年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理：(三)、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款约定：6、付款协议：6.1、甲、乙双方签订上海市房地产买卖当日，合计支付首期款人民币肆佰叁拾万元整。6.2、通过贷款方式支付房价款人民币壹佰玖拾伍万元整。6.3、乙方在交易过户前支付房价款贰拾伍万元整。同日，双方就系争车库签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，系争车库座落于杨柳青路XXX弄XXX号XXX层车库01室；建筑面积为22.85平方米；转让价款共计263000元；同时对办理转让过户手续的时间、原告逾期付款及被告若未按约交付系争车库应承担的违约责任等作了同系争房屋相同的约定。后双方又签订了《买卖补充协议》，该协议就乙方购买甲方名下位于上海市普陀区杨柳青路XXX弄XXX号12B室房屋作如下约定：1、该房地产实际成交价为人民币XXXXXXX元整，双方约定买卖合同价为人民币XXXXXXX元。2、合同价与实际成交价相差的人民币XXXXXXX元整作为该房屋的交房搬迁费、固定装修、硬件设备、(包含产权车位一个，其中产权车位人民币30万元整，车位号：杨柳青路XXX弄XXX号XXX层车库01)。3、本次交易过程中所涉及的交易税费由双方各自承担。4、付款协议：4.1、甲、乙双方签订定金合同支付人民币贰拾万元整；4.2、签订上海市房地产买卖合同当日支付人民币肆佰壹拾万元整；4.3、乙方通过贷款方式支付人民币贰佰万元整；4.4、办理产权变更之前支付人民币贰佰柒拾万元整；4.5、办理房屋交接当日支付尾款人民币伍万元整。5、本买卖协议若与双方签订的上海市房地产买卖合同付款方式有抵触部分，按照本补充协议约定为准。合同履行过程中，原告向被告支付430万元。2017年7月29日，双方以被告为甲方，原告为乙方签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲、乙双方于2016年12月19日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同号XXXXXXX和XXXXXXX)，乙方已经按约定支付给甲方首期款人民币430万元，由于甲方的房产抵押方没有处理妥善的原因，导致双方约定的在2017年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续未能按期进行。现经双方友好协商，达成协议如下：一、乙方同意再宽限时间让甲方继续办理买卖房屋的解除抵押等手续，以便双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方应在本协议签订后一周内按规定提供乙方办理贷款时银行所需要的甲方公司有关资料。1、甲方在2017年9月30日前完成全部手续、并与乙方双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2、如甲方届时未能办理过户手续，甲方应自2017年10月1日起至完成房地产交易中心申请过户手续之日，每日向乙方支付首付款的万分之五的违约金。二、甲方同意于本协议签订后一周内签订《房屋交接书》，将房屋和车库交给甲方，房屋和车库自交付之日起由乙方自行使用。三、如甲方在2017年12月18日前仍不能办理双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续的，乙方有权解除合同，要求返还已支付的首期款人民币430万元。同时甲方还需支付乙方自2017年4月15日起根据合同约定执行的违约金；以及为维权而发生的公证费、律师费、诉讼费。四、如乙方造成合同违约，根据合同约定执行支付甲方赔偿。2017年8月7日，被告将系争房屋及车库交付原告。另查，本案系争房屋及车库均被设立抵押，抵押权人系第三人北京金都物资贸易有限公司，债权数额XXXXXXXX元，债务履行期限从2013年4月23日至2013年12月30日。现被告与第三人就上述抵押权纠纷在北京市展开诉讼。庭审后，原告同意被告要求的以175万元为本金计算违约金，同时表示应参照合同约定的日万分之五的标准计，自2017年10月1日起算至本判决作出之日止。反诉查明事实同本诉。2018年1月2日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请；同年1月16日反诉原告向本院提出反诉，请求法院支持其反诉诉请。本院认为，关于本诉，原被告就系争房屋及系争车库签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为：XXXXXXX,XXXXXXX)、《买卖补充协议》及《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，本院对上述协议及合同的法律效力均予以确认。上述协议及合同签订后，双方均应按约履行。根据双方约定，系争房屋及车库的抵押注销手续应在交易过户前一个月办理，然被告未按约注销抵押，后被告亦在2017年7月29日双方签订的《房屋买卖补充协议》中自认因其未妥善处理抵押事宜致转让过户手续未能按期进行。可见被告的行为已构成违约，故对原告要求继续履行合同、办理相关的产权过户手续及支付违约金之诉请本院均予以支持。合同继续履行，剩余房款应予支付。鉴于本案系争房屋及车库尚有第三人的抵押权，故上述过户手续应在抵押权涤除后再予以办理。针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，结合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征及买卖双方通过交易取得的合同利益，违约金数额由本院综合上述内容依法酌定。关于反诉，本诉部分已作阐述，不再赘述，因反诉原告的行为已构成违约，故对反诉原告要求解除合同与买卖补充协议、返还房屋及车库、支付解约赔偿金及逾期付款的违约金之诉请本院均难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告沈剑文、吴蓉与被告上海吉田投资集团有限公司于2016年12月19日就上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告沈剑文、吴蓉与被告上海吉田投资集团有限公司于2016年12月19日就上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX层车库01室签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；三、被告上海吉田投资集团有限公司应在设定于上述房屋及车库上的抵押权人为第三人北京金都物资贸易有限公司的抵押权涤除后十日内配合原告沈剑文、吴蓉办理上述房屋及车库的产权过户手续，同时原告沈剑文、吴蓉向被告上海吉田投资集团有限公司支付剩余房款人民币XXXXXXX元；四、被告上海吉田投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈剑文、吴蓉自2017年10月1日起至本判决之日止逾期过户的违约金人民币260000元；五、对反诉原告的诉讼请求均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币5000元，由被告负担。本案本诉受理费人民币53243元，由被告负担。本案反诉受理费人民币10636元，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬审 判 员  蒋国红人民陪审员  周婵娟二〇一八年八月二十八日书 记 员  缪茵渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。