成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初9483号 上诉人（原审被告）：四川省旭日实业有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街180号。 法定代表人：廖继平，执行董事。 委托诉讼代理人：李邦军，四川旭兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈琼，女，汉族，1971年3月26日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：宋劲松，四川磐恒律师事务所律师。 原审第三人：四川禾基盛业建设工程有限公司。住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段27号。 法定代表人：卜营文，董事长。 上诉人四川省旭日实业有限责任公司（以下简称旭日公司）因与被上诉人陈琼、原审第三人四川禾基盛业建设工程有限公司（以下简称禾基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 旭日公司上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9483号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、被上诉人陈琼与上诉人已通过《补充协议》、《协议》延长租赁期限至2017年4月30日，上诉人收取被上诉人租金尚在租赁期限之内。（一）2000年12月20日，上诉人与四川省交通运输厅机关后勤服务中心（以下简称后勤中心）达成对“一号地块”（成都市武侯区武侯祠大街180号附15-35号房产）的租赁合同关系；2011年4月20日，双方再次签订《国有房屋有偿使用合同》，约定租赁期限为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。鉴于上诉人与后勤中心于2010年11月25日签订《关于“一号地块”续租相关事宜的备忘录》，约定后勤中心认为上诉人在“在支付租金、社会治安、消防安全、合理使用房屋等方面未违反合同约定，可再次续租”的条款，由此导致上诉人和后勤中心关于“一号地块”的租赁经营权先后发生三次讼争，历时近三年。正是基于上述背景，被上诉人处于追求自身利益最大化的目的，主动向上诉人缴纳了部分租金。（二）2013年12月21日、2014年4月12日，被上诉人与上诉人分别签订《补充协议》、《协议》，将租赁期限延长至2017年4月30日。被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》、《协议》，是双方真实意思表示，并不存在导致合同无效的情形。（三）对于上诉人与后勤中心发生上述三次讼争，被上诉人不仅是明知的，而且竭力支持上诉人的讼争，以证明上诉人享有“一号地块”的租赁经营权。 二、被上诉人陈琼是案涉房屋的实际占有人和使用人，本着公平、等价有偿的原则应该承担房屋租金。上诉人收取被上诉人的租金，本质上是上诉人与后勤中心之间关于租金的处理问题。这一裁判逻辑在成都市武侯区人民法院于2017年1月13日作出的（2017）武侯民初字第3930号民事判决书第14-15页中关于“二、关于赔偿租金损失的诉讼请求”的论证中可以得到印证，即“但由于旭日公司实际收取了该学校2014年5月1日至2015年2月28日租金84000元，系超越租赁期限的无权收取租金的行为，其应向原告（后勤中心）移交该租金款项”，基于上述判决以及有关合同相对性的法律原则，即使上诉人无权收取被上诉人的租金，也不应当退还被上诉人，而应当由上诉人支付给后勤中心。当然，被上诉人可向后勤中心或与其缔约的禾基公司主张上述权利。因此，一审法院遗漏了诉讼主体，即应追加后勤中心为第三人参与诉讼。因此，被上诉人是案涉房屋的实际使用人和受益人，故上诉人不应当向其返还租金193050元。 三、关于禾基公司与被上诉人陈琼签订的《协议书》的效力问题。（一）在旭日公司与后勤中心租赁合同纠纷系列案尚未结束之际，本案第三人禾基公司与被上诉人签订《协议书》，约定免除被上诉人的房屋租金。上述《协议书》的效力，显然不能及于旭日公司与原告之间形成的事实上的租赁合同关系。（二）禾基公司无权放弃案涉房屋的租金，因案涉房屋属于国有资产，由后勤中心代为管理，其放弃权应由后勤中心行使，故上述《协议书》中关于放弃租金的条款无效。 四、被上诉人未与上诉人完善租赁房屋的交接手续，故上诉人不应付返还案涉房屋的押金1000元。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定“合同期满完善交接手续后并付清了房屋租金及水电费后，押金退还给乙方”。由于被上诉人自身原因没有按照合同约定结清房屋租金和水电费，故上诉人不应当将租房押金退还给被上诉人。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈琼答辩称：认为一审法院的判决事实清楚，证据确实充分，判决正确，请求维持原判。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间所签订的补充协议和协议延长期限是无效的，原因是上诉人从2014年5月1日起就无权出租，这个是在已经形成的判决书中有明确的认定和判决。二、上诉人基于自身利益考虑，诱导被上诉人签订补充协议，收取2014年5月1日以后的租金，应当予以返还。三、上诉人称原审判决上诉人向交通厅返还房租损失不符合事实，一审判决书中明确载明该判决上诉人赔偿交通厅的租金损失是没有包含本案所涉及的案涉租金。四、2014年5月1日以后的租金其收取人应当是本案第三人禾基公司，所以说禾基公司放弃收取租金是其行使权利的表现，这个租金既然放弃了，基于无效合同，这个租金不应当由上诉人收取。 原审第三人禾基公司未发表陈述意见。 陈琼向一审法院起诉请求：1、确认陈琼、旭日公司双方自2014年5月1日起至2015年4月30日期间的租赁合同关系无效；2、旭日公司返还陈琼交纳的2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金193050元，并按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；3、旭日公司返还陈琼租房押金1000元。 一审法院认定事实：一、案外人交通厅后勤中心与旭日公司缔约、履行及诉讼情况 2000年12月20日，案外人交通厅后勤中心与旭日公司达成对“一号地块”（成都市武侯区武侯祠大街180号附15号-35号房产）的租赁合同关系。2010年11月25日，双方签订《关于“一号地块”续租相关事宜的备忘录》。2011年4月20日，双方再次签订《国有房屋有偿使用合同》，约定租赁“成都市武侯祠大街180号一号地块，所在建筑四层，建筑面积3856平方米”；租赁期限为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。2014年4月10日，交通厅后勤中心发出《武侯祠大街180号“一号地块”招租文件》，开始以招标方式对“一号地块”进行公开招租，并在《成都商报》发布招标公告。2014年4月24日，交通厅后勤中心进行开标，最终确定第三人禾基公司中标，后交通厅后勤中心与第三人禾基公司签订新的租赁合同。2014年5月，旭日公司提起（2014）武侯民初字第2494号租赁合同纠纷案的诉讼，要求交通厅后勤中心继续履行《国有房屋有偿使用合同》，一审法院判决驳回旭日公司诉讼请求。后经 成都市武侯区人民法院 二审维持原判。2014年12月，交通厅后勤中心提起（2015）武侯民初字第319号租赁合同纠纷案的诉讼，请求判令旭日公司腾退案涉房屋。2015年4月15日，一审法院判决旭日公司腾退并向交通厅后勤中心返还武侯区武侯祠大街180号（权0892099，建筑面积3856平米部分）的房屋。旭日公司提起上诉后，因未缴纳上诉费，经 成都市武侯区人民法院 二审裁定按撤回上诉处理。2015年5月12日，交通厅后勤中心提起（2015）武侯民初字第3930号房屋租赁合同纠纷案的诉讼，要求旭日公司支付自2014年5月1日起至实际腾退之日止的租金损失。经一审法院审查，旭日公司存在明确的阻碍行为之商铺面积133.5平方米，经强制执行腾退面积615平方米，故一审法院判决，旭日公司向交通厅后勤中心赔偿前述范围内商铺的租金损失，对于第三人禾基公司通过自行协商及签署《协议书》的方式收回的部分房屋，不属于前述范围内的商铺，一审法院未支持租金损失。 二、陈琼与旭日公司的缔约、履行情况 2003年8月4日，陈琼与旭日公司签订《房屋租赁合同》，约定旭日公司将位于武侯祠大街180号1楼附26号房屋（面积97.5平方米）出租给陈琼使用。租赁期限三年，从2003年12月18日至2006年12月17日，押金1000元，月租金每平米105元，每半年一付。合同签订后，旭日公司收取陈琼押金1000元。2006年12月25日、2011年5月1日，陈琼、旭日公司双方均续签了《房屋租赁合同》，租赁期限延长至2014年4月30日，月租金自2011年5月1日起上涨至每平米180元。2013年12月21日，陈琼与旭日公司签订《补充协议》，约定将双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限延长至2017年4月30日，延长租期的租金待旭日公司与交通厅后勤中心商定后比例上涨。2014年4月10日，旭日公司收取陈琼交纳的2014年5月1日至2014年10月31日租金96525元。2014年12月15日，旭日公司收取陈琼交纳的2014年11月1日至2015年4月30日期间租金96525元。 三、陈琼与第三人禾基公司之间的缔约、履行情况 2015年11月23日，第三人禾基公司与陈琼委托的代理人林小东签订《协议书》约定，如陈琼于2015年12月20日前腾退承租的房屋，则第三人禾基公司放弃2014年5月1日至返还房屋之日期间的租金。2015年12月20日前，陈琼按约腾退了案涉房屋。另查明，（2015）武侯民初字第3930号案判决旭日公司向交通厅后勤中心赔偿租金损失所涉及的商铺范围不包括本案案涉房屋。上述事实有《关于“一号地块”续租相关事宜的备忘录》、《国有房屋有偿使用合同》、民事判决书、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《收款收据》、《协议书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 一审法院认为，本案争议焦点为陈琼、旭日公司于2013年12月21日签订的《补充协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经过出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，旭日公司与陈琼签订的《补充协议》中约定的转租期限超过了其与交通厅后勤中心约定的租赁期限，且其与交通厅后勤中心之间未有除外约定。旭日公司将案涉房屋转租，其权源是依据《国有房屋有偿使用合同》享有的对案涉房屋租赁期内的占有、使用和收益权。原租赁期满后，交通厅后勤中心未与旭日公司续签合同，而是通过招标的形式将案涉房屋出租给了第三人禾基公司，旭日公司已经丧失了对案涉房屋转租的合法权源，其继续转租的行为应归于无效。综上，陈琼、旭日公司于2013年12月21日对转租合同续签的《补充协议》应属无效，旭日公司无权收取陈琼自2014年5月1日后的租金。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，陈琼、旭日公司之间的《补充协议》约定无效，故旭日公司依据《补充协议》向陈琼收取的租金193050元应予退还。庭审中，旭日公司辩称陈琼向其交纳的租金已经被判决赔偿给了交通厅后勤服务中心，但经审查，旭日公司向交通厅后勤中心赔偿租金损失所涉之商铺不包括本案案涉房屋，旭日公司不存在承担双重责任的问题，因此该答辩意见一审法院不予采纳。另由于旭日公司未举证证明陈琼在履约过程中存在应扣减押金的违约情形，故一审法院对陈琼要求旭日公司返还押金1000元的诉讼请求予以支持。交通厅后勤中心于2014年4月10日对外公开招租，陈琼明知前述情况仍向旭日公司交纳租金，对其损失的造成具有过错，故对陈琼主张的资金占有利息一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认陈琼与四川省旭日实业有限责任公司于2013年12月21日签订的《补充协议》及相应的租赁合同关系无效；二、四川省旭日实业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向陈琼返还租金193050元及押金1000元；三、驳回陈琼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4535元，由陈琼负担453元，四川省旭日实业有限责任公司负担4082元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人旭日公司的上诉请求、被上诉人陈琼的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、旭日公司与陈琼于2013年12月21日签订的《补充协议》效力应当如何认定；二、旭日公司是否应向陈琼退还2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，根据本案查明的事实，旭日公司系从交通厅后勤中心承租案涉房屋，至2014年4月30日租赁期结束。且经生效判决确认，驳回旭日公司要求继续履行与交通厅后勤中心的《国有房屋有偿使用合同》。在此情况下，旭日公司与陈琼于2013年12月21日所签订的《补充协议》，约定延长租赁期限至2017年4月30日，因旭日公司在2014年4月30日后已与交通厅后勤中心无租赁合同关系，旭日公司与陈琼签订的补充协议约定的租赁期限已超过《国有房屋有偿使用合同》的时间，故原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，确认旭日公司与陈琼签订的《补充协议》中约定的转租期超过其公司与交通厅后勤中心约定租赁期限，故《补充协议》无效的认定正确，本院予以维持。旭日公司上诉提出《补充协议》有效的上诉理由，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。旭日公司提出，陈琼系案涉房屋实际占有人和使用人，应当承担租金。本院经审查认为，根据本案查明的事实，2015年11月23日，禾基公司与陈琼之间签订《协议书》约定，如陈琼于2015年12月20日前腾退承租的房屋，则禾基公司放弃2014年5月1日至返还房屋之日期间的租金。2015年12月20日前，陈琼按约腾退了案涉房屋。且根据（2015）武侯民初字第3930号案判决旭日公司向交通厅后勤中心赔偿租金损失所涉及的商铺范围不包括案涉房屋，故陈琼不应当向旭日公司承担租金。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4535元，由上诉人四川省旭日实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年八月二十四日 书记员 龙春光