福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终668号 上诉人（原审原告、执行案外人）：吴爱秀，女，1956年6月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴立增，福建通享律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:福建省建新建筑公司，住所地福建省福州市西洪路328号。 法定代表人：黄一伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍琳璐，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宇鹏，福建亚嘉律师事务所实习律师。 原审被告（被执行人）：福州和平房地产开发有限公司，住所地福建省福州市六一北路266号亚太中心511。 法定代表人：陈建彬，该公司董事长。 上诉人吴爱秀因与被上诉人福建省建新建筑公司（以下简称建新公司）、原审被告福州和平房地产开发有限公司（以下简称和平公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴爱秀上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴爱秀的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：2009年11月3日，吴爱秀与和平公司签订《商品房买卖合同》，合同约定和平公司将其位于福州市台江区店面出售给吴爱秀，吴爱秀依照合同约定，已经履行了相应的付款义务，并且已经实际占有且使用房屋将近十年之久。建新公司与和平公司工程款纠纷执行案件过程中，福州市中级人民法院于2015年6月26日作出（2003）榕执申字第59-9号执行裁定续封和平公司的房产以及土地使用权，其中包括吴爱秀已经占有且使用的房屋。建新公司的执行申请导致吴爱秀至今都无法取得房屋所有权证。原审判决认定吴爱秀与和平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，又判决驳回吴爱秀的其他诉讼请求，明显错误。 建新公司答辩称，（一）一审法院自2001年、2003年起就已经查封和平公司开发的嘉澄小区全部未售房产，但和平公司拒不履行法院生效判决，并与包括吴爱秀在内的第三方恶意串通，签订买卖合同转移财产，阻却执行。（二）嘉澄小区的土地及房产早在2001年就已抵押给银行，目前仍在抵押登记中，和平公司未经抵押权人同意，于2003年讼争房屋被法院查封之后私自与吴爱秀于2009年间签订商品房买卖合同，该行为是违法且无效的。（三）和平公司于1999年取得的（99）榕房许字第（7960）号商品房预售许可证早就已经过期且未再申请预售许可证，无权对外出售房产。（四）讼争《商品房买卖合同》对于店面的面积、开发商交房日期、违约责任等重要买卖事项均未约定，甚至直接划掉，有悖正常商品房交易惯例，存在恶意串通嫌疑。吴爱秀所谓购房款30万元系陈信转到陈建彬个人账户，汇款人和收款人均不是买卖双方，该笔转账显然并非购房款。此外，吴爱秀仅提交一份收据，没有其他的银行转账凭证，不足以证明其已实际支付了30万元购房款。（五）吴爱秀明知讼争房产为烂尾楼且已经抵押、查封的情况下，仍然签订合同，主观上存在重大过错，并非善意的购房者。（六）讼争房产产权至今仍登记在和平公司名下，吴爱秀与和平公司间的商品房买卖合同未到房屋管理部门备案，吴爱秀不享有房产的所有权，其无权提出执行异议。（七）和平公司与吴爱秀等非法买卖已被法院查封的房产，造成案件无法执行完毕，严重扰乱司法秩序，其行为已构成非法处置查封扣押冻结的财产罪、拒不执行判决裁定罪。（八）吴爱秀购买讼争房产，不是用于其居住、生活需要，不能对抗法院的执行行为。请求驳回上诉，维持原判。 和平公司未提交书面意见。 吴爱秀向一审法院起诉请求：1.确认吴爱秀与和平公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.和平公司继续履行吴爱秀与和平公司签订的《商品房买卖合同》；3.确认福州市台江区店面所有权归属于吴爱秀；4.终止对福州市台江区房产的强制执行；5.案件受理费由建新公司、和平公司承担。 一审法院认定事实：一审法院于2003年7月1日开始查封和平公司位于福州市台江区嘉澄小区全部未预售的房产。2009年11月3日，吴爱秀与和平公司签订《商品房买卖合同》，购买嘉澄小区第5座一层70号店面，和平公司于2009年11月11日出具金额为30万元的收款收据，因讼争店面被查封，故吴爱秀向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年7月15日作出（2015）榕执异字第59号执行裁定书驳回其执行异议，故吴爱秀提起本案诉讼。 一审判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案合同签订于讼争房产被查封期间，不符合上述条款规定的情形，故对吴爱秀要求终止对福州市台江区后洲街道五一南路188号嘉澄小区3#4#5#连接体1层70号店面的强制执行的诉求，不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定司法机关查封的房地产不得转让，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让，但《中华人民共和国物权法》第十五条确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案中，吴爱秀与和平公司签订的《商品房买卖合同》作为房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为。虽然涉案合同签订于讼争房产被查封期间，但建新公司提供的证据尚不足以证明吴爱秀与和平公司之间存在恶意串通，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦非效力性强制性规定，故涉案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，吴爱秀主张该合同有效，予以采纳。 讼争房产仍处于查封状态，涉案合同目前无法履行，故对吴爱秀要求和平公司继续履行涉案合同，并要求确认讼争房归其所有的诉请不予支持。 和平公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、吴爱秀与和平公司于2009年11月3日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回吴爱秀的其他诉讼请求。 对一审判决查明的事实，各方均无异议，但吴爱秀认为一审判决遗漏查明讼争房屋是否连续查封、有否存在查封中断期间的事实。本院对各方无异议的事实予以确认。吴爱秀并书面申请本院向一审法院调取（2003）榕执申字第59-9号的全部案件材料，以查明讼争房屋被查封执行过程。 二审审理查明，1.吴爱秀与和平公司签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中约定，购房款支付方式为分期付款，签订合同时首付30万元，余款13万元待房管部门通知办理产权时一次性付清。第十五条关于产权登记的约定中约定，办理产权经双方同意，等待和平公司通知统一办理，不得反悔。2.吴爱秀在二审诉讼中自认其系于2015年6月时知道讼争房产被一审法院查封，并确认其在与和平公司签订《商品房买卖合同》时和平公司曾向其出示了【2005】23号《福州市人民政府办公厅会议纪要》以及【2005】25号《福州市人民政府市长办公会议纪要》两份文件。其中【2005】23号《福州市人民政府办公厅会议纪要》载明：和平公司可以自行联系法院查封房产的买家，之后向法院提出申请，并与市规划局、市房地产交易登记中心沟通（预售登记）后预售，预售款汇入法院专户。3.吴爱秀于二审诉讼过程中明确陈述其要求阻却本案执行措施的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 本院认为，本案双方争议焦点在于吴爱秀是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对讼争房屋享有足以阻却执行的实体权利。对一审法院于2003年7月1日开始查封和平公司位于福州市台江区嘉澄小区全部未预售房产的事实，各方当事人均无异议。吴爱秀自认在签订讼争《商品房买卖合同》时和平公司曾向其出示了【2005】23号《福州市人民政府办公厅会议纪要》，其中已经体现房产系被法院查封，以及和平公司应在向法院提出申请的前提下预售房屋，购房款汇入法院专户等内容。吴爱秀上诉主张一审法院遗漏查明讼争房屋是否存在查封中断期间并申请调查取证，说明其是在明知讼争房屋被查封且未确认查封期限的情况下与和平公司签订买卖合同的。同时，在签约后吴爱秀也未按该会议纪要要求将购房款汇入法院专户。结合《商品房买卖合同》中对讼争房产关于产权登记的时间并未进行明确约定，且吴爱秀未能举证证明在签订合同的2009年至2015年期间曾向和平公司积极要求办理讼争房产权属过户登记手续等事实，足以认定吴爱秀主观存在对讼争房屋上权利障碍的忽视，怠于行使自身权利，讼争房产未能办理过户登记系吴爱秀自身原因所导致。由上，吴爱秀对讼争房产提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，一审判决驳回吴爱秀要求终止对讼争房屋的强制执行的诉讼请求并无不当。讼争房产仍处于查封状态，故吴爱秀要求和平公司继续履行涉案合同，并要求确认讼争房产归其所有的诉请依法不能成立，一审判决予以驳回亦无不当。吴爱秀申请本院调取的（2003）榕执申字第59-9号全部案件材料，但其该申请的待证事实并不影响其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定事实的成立，显无调查收集的必要，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，对吴爱秀的调查取证申请，本院不予准许。 综上所述，吴爱秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7750元，由吴爱秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄卉靓 审 判 员  俞裕铨 代理审判员  林 琳 二〇一八年八月二十日 法官助理王世伟 书记员缪建铃