重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初23164号原告:叶明，男，汉族，1969年2月4日生，住重庆市南岸区。委托代理人：陈峰，重庆国生律师事务所律师。被告：雷敏，女，汉族，1990年8月30日生，住重庆市渝**。委托代理人：傅家强、李婷婷，重庆百晟律师事务所律师。第三人：重庆科利广鑫房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥五一新村****，统一社会信用代码91500107MA5U8T0G77。法定代表人：黄科利。委托代理人：徐鹏，男，汉族，1989年10月1日生，住重庆市垫江县，公司员工。委托代理人：冉瑞梅，女，汉族，1988年10月20日生，住重庆市，公司员工。第三人：代媛媛，女，汉族，1973年1月7日生，住重庆市九龙坡区。原告叶明与被告雷敏及第三人重庆科利广鑫房地产经纪有限公司（以下简称科利广鑫经纪公司）、代媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶明的委托代理人陈峰，被告雷敏的委托代理人傅家强，第三人科利广鑫经纪公司的委托代理人冉瑞梅，第三人代媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶明诉称，原、被告在中介公司居间下签订了经纪成交合同，就九龙坡区花半里路xxxxxx号房屋进行了交易。雷敏系买方，叶明系卖方，代媛媛是叶明的代理人。合同签订后，双方按照约定履行。后因雷敏拒不履行向银行还清欠款办理解押事宜等义务，致使原告的售房目的不能实现，原告于2017年9月6日发函解除了买卖合同关系。原告现起诉来院，请求判决：1、依法确认原告与被告于2017年7月24日签订的《房地产买卖经纪成交合同》已经解除；2、判令被告向原告支付违约金69000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求：确认叶明、雷敏于2017年7月24日建立的房屋买合同关系已于2017年9月6日解除。被告雷敏辩称，叶明未办理全权委托公证，且拒绝交房，是雷敏违约在先，我方已诉请解除合同关系，返还定金并主张了违约金。第三人科利广鑫经纪公司称，由于买方雷敏未按约出资解押、支付尾款，导致合同无法履行，是雷敏违约了。第三人代媛媛称，代媛媛仅仅是叶明签约的代理人，不是适格被告；叶明不存在违约行为，是雷敏未按约办理解押手续导致合同无法履行。经审理查明，叶明、代媛媛系夫妻关系。2017年7月24日，（甲方、卖方）叶明、（乙方、买方）雷敏在（丙方、经纪方）科利广鑫经纪公司居间下签订《房地产买卖经纪成交合同》，甲方的委托代理人为代媛媛，约定：交易的房屋坐落重庆市九龙坡区花半里路1号2幢xxxxxx号，成交总价为66万元，签约时付购房定金3万元，在8月11日办理委托公证，在8月11日交房。若甲方产权处于抵押状态，约定由乙方还清银行欠款，赎回证件，并会同丙方办理注销抵押登记。若甲方非自行出资偿还银行欠款，或因其他原因需办理全权委托公证的，甲方须于2017年8月11日前办理全权委托公证，受托人为丙方指定人员。甲方委托他人签订合同的，如甲方与乙方发生争议，受托人与产权人承担连带违约责任。双方有违约的，违约方支付对方房屋成交额15%的违约金。合同补充约定，1、因上述房屋未满二年，甲方同意先办委托公证给乙方，待上述房屋满二年之后再办理产权过户，甲方无条件配合；2、乙方于办理委托公证当日付清甲方除银行欠款外的所有尾款；3、甲方因装修时，在物管交纳了2000元保证金，在接房的当天乙方须支付给甲方，接房当天，甲方须结清之前的水、电、气、物管费。三方进一步约定：签约时买方付定金3万元，8月11日办理公证当日支付38万元，并交付房屋；8月23日买方支付银行按揭的25万元用于解押。2017年7月24日，叶明（代媛媛代）向雷敏出具“收条”，载明收到雷敏购房定金30000元。2017年7月25日，被告科利广鑫经纪公司出具财务收据，收到雷敏交纳的中介费3700元。审理中，叶明举示2017年8月28日“公证委托书”，证实叶明于2017年8月28日委托中介公司员工徐鹏就讼争房屋办理提前还款预约、还款并领取结清证明及不动产权证书以及办理解押手续等。雷敏质证认为，恰证明叶明未按时办理委托公证。2017年7月11日，叶明委托代媛媛就重庆市九龙坡区花半里路1号2幢xxxxxx号房屋办理签约等事宜，并出具“委托授权书”。2017年9月6日，叶明向雷敏发出解除合同通知书，以雷敏未还清银行欠款并办妥解押事宜为由，解除房屋买卖合同关系。雷敏于2017年9月7日收到。审理中，叶明举示了2017年8月24日、8月25日、8月31日电话录音，拟证明雷敏不愿意出资解押。雷敏质证认为，是在8月11日之后因未办理公证，雷敏才表示不愿意出资解押的，并不能证明该日前不愿意出资解押。另，本院于2017年11月2日合并审理了（2017）渝0107民初21693号和23164号案。审理中，各方分别作了以下陈述：雷敏认为：是卖方叶明违约了，即，8月11日办理公证当日，因政策原因全权委托不能办理，只能办理单项委托，双方约定的委托公证是全权委托，包含了签订房屋买卖合同，收款、提前还款解押、办理产权转移登记。所以我方拒绝当日支付38万元，并拒绝支付解押款。而雷敏基于希望购房，所以希望变更合同，遭对方拒绝。买卖双方配合办理了预约解押，雷敏之所以不愿意出资解押，是因为叶明未按照约定办理全权委托公证。而且，叶明未在8月11日交房。上述导致雷敏购房目的无法实现，雷敏据此提出解除合同。叶明认为：8月11日办理公证的途中，因买方雷敏明确表示不出资金解押，才没有办理委托公证，导致合同目的无法实现，叶明才发函解除合同。而且，在雷敏起诉后，叶明也提起诉讼，以雷敏违约为由提出解除合同，并要求其承担违约责任。科利广鑫经纪公司认为：签约后，卖方已经在银行预约了还款，预约在8月23日需存入25万元还款解押，买方在8月11日的当日表示没有钱解押，也无力支付38万元，所以就没有办理公证，导致合同无法继续履行。买方遂与卖方及中介公司于2017年8月16日协商“如何支付解押款25万元，以利于解押取证，为买方办理过户并在过户当日支付38万元”。但双方协商未果。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖经纪成交合同》、收条、及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，争议的《房地产买卖经纪成交合同》系由雷敏、叶明和科利广鑫经纪公司共同签字确认，系此三方的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对三方均产生法律约束力，三方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述《房地产买卖经纪成交合同》，原、被告建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。本案中，根据雷敏的陈述，是因政策原因导致不能办理全权委托的公证，可见在约定的公证当日未能办理并不是叶明故意违约不办理所致。公证机构在办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证。根据合同，约定办理全权委托公证，约定尾款于办理公证当日支付，房屋于办理公证当日交付，三项合同义务应在同一天完成。基于全权委托公证不能办理的客观情况，双方未付款、未交房均在情理之中，并不违反合同约定。双方可以就未履行的约定事项另行协商，重新商定履行期限和方式，以保障合同的履行。争议产生后，卖方叶明以对方未付款为由，买方雷敏以对方未办公证、未交房为由，通过发函或者诉讼方式表达了解除合同的意思表示，但均未催告对方限期履行合同约定的义务。因此，双方提出解除合同均缺乏事实依据，在此情况下，双方向对方提出违约金请求，均因无事实基础，本院不予支持。本院在（2017）渝0107民初21693号案件中，因已经确认了双方的买卖合同关系于2017年11月2日解除，故对本案原告叶明提出确认买卖合同关系解除的诉请，本院不予处理，对其违约金请求，因无事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告叶明的诉讼请求。本案案件受理费763元，由原告叶明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  刘香军二〇一八年八月二日书记员  曹丽娟