浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1794号上诉人（原审第三人）：桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司。住所地：桐乡市振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码：91330483MA28AP545P。法定代表人：王惠明。委托诉讼代理人：王胜强，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：马惠菊，女，1975年12月21日出生，汉族，住浙江省桐乡市。原审被告：桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码：330483000096082。法定代表人：葛江峰。委托诉讼代理人：张洪岩，系该公司员工。上诉人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司（以下简称世贸至尊公司）因与被上诉人马惠菊、原审被告桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称世贸商管公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2016）浙0483民初9959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世贸至尊公司上诉请求：撤销原判中第二项内容，改判世贸至尊公司依约继续经营涉诉公寓至约定期限。事实和理由：一、一审判决违反了合同当事人约定优先原则。本案中，双方签订的《公寓承包经营合同》第三条、第六条、第七条均明确约定合同一经签订，双方都必须履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。第七条特别注明“由于承包经营的连续性，甲方不得擅自变更、解除、提前终止本合同”，明确马惠菊不得提前解除合同。上述约定是基于各自利益的考虑，是刚性、无条件的，符合当事人意思自治原则。即使世贸商管公司根本违约，也只能依照合同约定，由世贸商管公司向马惠菊支付违约金，而不能由马惠菊以对方违约为由解除合同。一审无视双方约定做出了错误判决。二、一审判决损害了世贸至尊公司的合法权益。世贸至尊公司基于充分相信马惠菊与世贸商管公司签订的公寓承包经营合同，才与世贸商管公司签订了十年时间的租赁协议。一审判决将使世贸至尊公司提前归还正在经营的公寓，损失1300余万装修资金。世贸至尊公司作为善意第三人，在本案中没有任何过错，不应承受这些损失。业主方辩称，其与世贸至尊公司之间无合同关系，与世贸商管公司存在合同关系。世贸商管公司述称，世贸中心的状况，业主、商户很清楚，其主张和解并会全力配合，世贸商管公司对欠业主的款项予以认可。马惠菊向一审法院起诉请求：1、判令世贸商管公司支付拖欠的2015年7月1日至2016年12月31日期间的承包费39874.50元及对应的违约金2153元；2、解除《公寓承包经营合同》，房屋交付马惠菊使用，并在一周内配合做好房屋移交的相关事宜；3、本案诉讼费由世贸商管公司承担。一审法院经审理认定事实：2014年6月11日，马惠菊和案外人桐乡市世贸中心置业有限公司签订《公寓使用权出让合同书》一份，合同编号：T.GY：2-10314，马惠菊愿意受让桐乡世贸中心二期2幢210013号公寓（建筑面积55.10平方米）使用权，并支付出让价款，合同约定：1、该公寓使用权的期限自2015年1月1日起至2052年1月4日止。期满后公寓的所有权能均归属桐乡市世贸中心置业有限公司。除法律规定和本合同约定外，任何一方不得提前解除本合同。2、该公寓使用权出让价款总金额为313643元。3、桐乡市世贸中心置业有限公司引进专业管理团队经营管理该项目，马惠菊愿意与之签订《公寓统一管理同意书》，服从、配合其管理。合同还对其他事项进行了约定。马惠菊于当日付清了购房款，并向桐乡世贸中心装饰工程有限公司支付了装修款66120元。同日，马惠菊与世贸商管公司签订一份《公寓承包经营合同》，约定由世贸商管公司对马惠菊的公寓进行承包经营管理。承包经营期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。关于承包费及支付方式：2015年1月1日至2017年12月31日，每年承包费26583元；2018年1月1日至2020年12月31日，每年承包费30381元；2021年1月1日至2024年12月31日，每年承包费34178元；世贸商管公司应于每年6月1日、12月1日分两次向马惠菊支付当年承包费。关于违约责任，合同约定：在承包经营期内，世贸商管公司未按约定时间向马惠菊支付承包费的，应当向马惠菊支付违约金，违约金每日按逾期未付款的万分之三计算，自本合同约定的应付期限届满之日起计算至实际付款之日止。违约方承担违约责任后，另一方仍有权要求继续履行合同。合同还约定，在租赁期限届满或合同解除后，世贸商管公司必须在三日内将公寓交还马惠菊。《公寓承包经营合同》签订后，世贸商管公司从案外人桐乡市世贸中心置业有限公司受领了上述公寓，并将之租给了第三人世贸至尊公司，现该公寓由第三人世贸至尊公司实际占用，且第三人进行了一定装修。世贸商管公司已支付2015年上半年承包费，尚欠马惠菊2015年7月1日至2016年12月31日承包费39874.50元。一审法院经审理认为，马惠菊与世贸商管公司签订的《公寓承包经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。故马惠菊要求世贸商管公司支付2015年7月1日至2016年12月31日的承包费39874.50元的诉讼请求，于法有据，予以支持。世贸商管公司逾期未支付承包费已构成违约，应承担违约责任。故马惠菊要求世贸商管公司支付违约金的请求，符合合同约定，予以支持。本案争议焦点在于：一、《公寓承包经营合同》能否解除？二、世贸至尊公司有无继续经营的权利及可能。关于争议焦点一，本案世贸商管公司长期拖欠租金，且经马惠菊催讨、起诉，至今仍分文未付，致使马惠菊不能实现合同目的，严重损害了马惠菊的合法权利，在此情形下，马惠菊要求解除合同，符合《合同法》第九十四条第一款第四项关于法定解除合同的规定。合同解除后，世贸商管公司负有返还公寓的义务，第三人亦负有交还义务，故马惠菊要求返还公寓的诉讼请求，予以支持。世贸商管公司及第三人依据《公寓承包经营合同》相关规定，认为不能提前解除合同。一审认为，该合同虽约定合同当事人不得擅自变更或解除合同，但前提应当是指在双方均能全面及时履行义务的情形下所做的特别约定，现世贸商管公司长期拖欠租金，第三人也不愿按《公寓承包经营合同》代为全面及时履行义务。故世贸商管公司及第三人的抗辩意见，不予采信。关于争议焦点二，根据合同相对性原则，世贸至尊公司与业主并未实际发生权利义务关系，在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司可依约寻求救济；在案件审理中，应世贸至尊公司的申请，一审将其列为第三人，目的是希望其在充分表达意见的同时，与众业主沟通，寻求完善的解决方案，但最终无法达成一致。在此情形下，对马惠菊要求解除合同，腾退房屋的请求，予以支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、世贸商管公司于判决生效之日起十日内支付马惠菊2015年7月1日至2016年12月31日期间的承包费39874.50元并支付违约金（以13291.50元为基数，分别自2015年12月2日、2016年6月2日、2016年12月2日起，均按每日万分之三计算至实际支付之日止）；二、确认马惠菊、世贸商管公司于2014年9月28日签订的《公寓承包经营合同》自2018年6月29日起解除，世贸商管公司应于判决生效之日起三十日内将桐乡世贸中心二期2幢210013号公寓腾退完毕，并将该公寓返还马惠菊，第三人世贸至尊公司协助将该公寓返还马惠菊；三、驳回马惠菊其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费851元，由世贸商管公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于世贸至尊公司是否具有继续经营的权利和可能。对此，本院分析如下：第一，根据合同相对性原则，《公寓承包经营合同》系业主与世贸商管公司签订，约束的是合同双方的行为。世贸至尊公司并非该合同当事人，无权对承包经营合同应否解除提出主张。第二，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，支付租金是世贸商管公司主要的合同义务，现其已无法继续经营，且长期拖欠业主租金，严重违约且损害了业主的合法权益，致使业主的合同目的不能实现，故一审判决解除案涉《公寓承包经营合同》正确。世贸至尊公司以合同第七条是关于合同解除权的特别约定为由，主张业主不得解除合同，对此，本院认为，一则本案符合法定解除的条件；二则合同第七条适用的前提应当是双方均能全面履行义务，如将该条理解为任何情况下业主均不得解除合同，既与法律相悖，也不符合实质正义。综上，世贸至尊公司主张合同不得解除缺乏依据。第三，虽然世贸至尊公司确有与世贸商管公司签约并经营的事实，与本案有一定关联。但一是根据合同相对性原则，世贸至尊公司与业主并未直接发生权利义务关系。在世贸商管公司违约的情况下，世贸至尊公司自可依约寻求救济。二是世贸至尊公司的身份在本案中类似于次承租人的地位，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，其如能代为支付租金或继受世贸商管公司的合同义务，根据本案实际亦可对其主张综合予以考虑，寻求完善的解决方案。鉴于各方当事人在本案中未能达成一致的解决方案，在此情形下，根据物权排他性和物权具有优先权的原则，基于对业主的所有权保护应优先于第三人的承租权的裁判规则，一审对业主要求解除合同和腾退房屋的请求予以支持，并无不当，本院予以支持。综上，世贸至尊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费851元，由上诉人桐乡世贸至尊房屋租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年八月二十七日书记员  周妙