上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初10409号原告：上海普旌房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周旭东，总经理。委托诉讼代理人：徐铭，上海市成平律师事务所律师。被告：上海莉源房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈国邦，董事会主席。委托诉讼代理人：沈丽慧，女。委托诉讼代理人：姜航，男。原告上海普旌房地产经纪有限公司与被告上海莉源房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告上海普旌房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐铭、被告上海莉源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈丽慧及原委托诉讼代理人章朱越到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序，于2018年8月15日再次公开开庭进行了审理，原告上海普旌房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐铭、被告上海莉源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海普旌房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告销售佣金人民币(以下币种同)1,266,474元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年3月16日签订《场外销售代理合同》，由被告委托原告代理销售上海市浦东新区浦明路1199弄的滨江壹十八项目，委托代理期限为2016年3月16日至2016年6月30日。合同约定原告推荐客户给被告，客户成交后，被告应支付原告佣金。委托代理期间，原告成功代理销售了该项目的8-301单元、8-302单元和20-901单元三套房屋，现三套房屋均达到了佣金支付条件，根据法律规定及原、被告之间的约定，被告应该支付原告代理佣金1,266,474元，但被告至今尚未支付，被告迟延支付原告代理佣金的行为已经严重侵害原告权益。被告上海莉源房地产开发有限公司辩称，根据销售代理合同的约定，原告主张销售佣金所涉及的8-301单元、8-302单元房屋实际签约日期为2016年10月9日，超过了合同约定的时间，且原告带看的客户不具购房资质；原告未能证明购买20-901单元房屋的客户系原告介绍的，且该客户网签时间是2016年8月31日，支付款项也未达到房屋总价的30%，不能视为有效客户。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。根据原、被告的举证和原、被告的陈述，通过本院的认证，本院确认如下法律事实：2016年3月16日，原告(以下简称“乙方”)与被告(以下简称“甲方”)签订《场外销售代理合同》，就被告开发的位于上海市浦东新区浦明路1199弄滨江壹十八项目，被告委托原告作为该项目的场外销售代理公司。合同第一条“服务期”约定：本合同的服务期自2016年3月16日至2016年6月30日止……。合同第二条“销售代理服务”d)款约定：当乙方开发到本项目意向客户时，乙方应及时向甲方提供该客户的真实身份信息(包括客户的真实姓名)和完整联络方式等甲方要求提供的信息资源，同时将该客户引荐至甲方销售中心，甲方收到客户信息后比对其已到访客户数据库作出确认为乙方介绍客户或非乙方介绍客户，甲方明源系统中已经登记的客户及其直系亲属，均不得视为乙方客户，只有经甲方确认为乙方介绍且实际到达甲方销售中心现场的客户才视作乙方客户，甲乙双方确认，按照前述方式确定的乙方客户的有效期为合同期内及合同服务期届满后30天，若该客户在有效期内未能和甲方签署本项目房屋销售合同，则自有效期届满次日起该客户不再视作乙方客户，若经甲乙双方确认客户及其直系亲属在有效期内成交的，视为乙方销售成功。合同第二条“销售代理服务”g)款约定：在合同有效期内，甲方在无须任何解释的情况下可以提前五日以书面方式通知对方终止合同，若甲方单方终止本合同或合同自然到期终止的，已确认客户及其直系亲属在合同终止日前完成签署《定购合同》并在合同终止日后30日内达到成功销售条件的，仍视为乙方销售成功，甲方仍依照佣金结算办法予以结佣，……。合同第三条“佣金标准、结算及支付方法”约定：a)甲乙双方同意，本项目委托代理范围内的销售佣金按乙方成功销售的商品房签约价款的1.5%(含税)计提；b)“成功销售”指：客户支付30%首期房款，且该客户与甲方签订房屋买卖合同，以网签为准，本合同中所有成功销售皆表示为前述标准；c)佣金按照以下方式支付：……乙方提出的结算申请中应包括由甲方出具的确认为乙方介绍客户之证明，甲方应在收到乙方结算申请后，按如下阶段分别结算、支付乙方佣金，客户签约后按照客户已付款比例支付相应佣金，即应付佣金=实际回款金额*佣金比例，在客户支付该套房房款后的次月五日与乙方结算，甲方应在收到支付申请和乙方按照上述付款阶段开具的相应金额的有效发票后向乙方支付相应部分销售佣金，如非因甲方原因发生退房情况，无论客户何时退房，乙方均应当全额退还甲方该套房屋的全部佣金，相应税费由乙方自行承担，除本合同另有约定外，如本合同因服务期满而终止或因甲方提前终止，乙方在服务期内成功销售的房屋，甲方应在该等房屋达到本合同上文约定的各阶段的结算支付条件时向乙方支付该等房屋的相应佣金，同时，合同终止日前客户签署完成《定购合同》并在合同终止日后30日内达到成功销售的房屋，甲方应于该部分房屋达到本合同约定的结算条件时向乙方支付佣金……。合同附件一“附加条款”第2条约定：……陪同客户到访该物业营销中心时，须提交《滨江壹十八项目带看确认单》，《滨江壹十八项目带看确认单》为唯一有效的客户确认文件和甲方支付乙方佣金的必要凭证……。合同附件二“九龙仓滨江壹十八项目场外中介导客制度”第10条约定：中介公司数次带看同一客户并成交，但成交时由于限购原因，签合同需要更改买受人的情况，中介公司须第一时间告知开发商，并对客户需要更改的原因说明清楚，例如客户决定用公司名义购买，或者客户决定用小孩子名义购买等情况都需提前知会开发商，代理公司和中介公司均有告知和举证义务。2016年3月30日，被告场内销售员丁小红向原告出具《九龙仓·滨江壹十八中介带看确认单》，记载客户为袁华华，2016年4月8日被告场内销售员丁小红再次出具《九龙仓·滨江壹十八中介带看确认单》，记载客户姓名为“袁”。2016年6月4日，案外人袁某某向被告出具《更名申请》，记载：“本人袁某某(身份证号：台胞证XXXXXXXX)于2016年4月24日认购九龙仓滨江壹十八8单元302室，现申请签署预售合同同时更改为上海震尼企业发展有限公司。”2016年7月20日，袁某某向被告出具《延期签约申请书》，说明由于其名下限购，需注册新公司用公司名义购买房屋原因，不能在2016年5月4日前完成签约付清首付款并提供完备的按揭资料和办理完按揭手续，申请延期至2016年7月30日完成签约。同时承诺如不能在此期限内履行此义务，被告有权将该房屋转售他人并不退还其支付的全部定金。被告工作人员在《延期签约申请书》上签字确认。2016年10月9日，案外人上海震尼企业发展有限公司与被告签署合同编号分别为“XXXXXXXXXXXX”、“XXXXXXXXXXXX”的《上海市商品房预售合同》，约定由上海震尼企业发展有限公司向被告购买上海市浦东新区浦明路1199弄3层301室及302室房屋，即本案系争的九龙仓滨江壹十八8单元301室、302室房屋，房屋价款分别为24,517,133元和26,297,670元。两份合同均约定上海震尼企业发展有限公司应在2016年10月9日前支付全部房款。2016年6月26日，被告场内销售员于旭东签署《九龙仓·滨江壹十八中介带看确认单》，确认单记载客户为“张小姐”，中介公司为“普旌地产”。2016年7月8日，案外人朱某某与被告签署《九龙仓滨江·壹十八商品房定购协议》，约定购买系争的九龙仓滨江壹十八20单元901室房屋，房屋总价为35,202,952元，并付定金500,000元。《九龙仓滨江·壹十八商品房定购协议》“特别约定”内容如下：1、出卖人、买受人双方在签订本定购协议前，出卖人已向买受人明示了拟签约的本楼盘《上海市商品房预售合同》样本(包括特别告知一、二中的限购政策)及国家规定需要公示的文件、买受人已经了解并确认无异议；2、买受人应于本协议签订之日起拾日内携本定购协议、买受人身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签订购房合同(采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料)，逾期未签署《上海市商品房预售合同》即视作买受人违约，出卖人可不经催告，本协议即告终止，出卖人有权将该房屋自行处置，买受人无权以任何理由要求出卖人返还已收取的立约定金，在本协议签订之日起拾日内出卖人若未经买受人同意将该房屋另售第三方的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金……同日，朱某某支付了定金500,000元，其后又于同月15日支付房款2,862,000元。2016年8月31日，朱某某与被告签署合同编号为“XXXXXXXXXXXX”的《上海市商品房预售合同》，约定购买上海市浦东新区浦明路1199弄8层901室房屋，合同价款33,616,835元，付款方式为按揭付款，首期款由朱某某于2016年8月31日或之前支付房款10,086,835元，原交付的定金500,000元冲抵首期款；按揭机构提供的贷款23,530,000元由朱某某于2016年10月30日前支付给被告。原告认为上述三套房屋客户均由其介绍并已完成签约，被告应按约支付佣金，但被告认为系争房屋不符合支付佣金条件，故原告诉至法院要求判如所请。上述事实由经庭审质证的《场外销售代理合同》、《九龙仓·滨江壹十八中介带看确认单》、《更名申请》、《延期签约申请书》、《上海市商品房预售合同》、《九龙仓滨江·壹十八商品房定购协议》、收据、签购单等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告签订的《场外销售代理合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。根据涉案代理合同约定，原告获取佣金需具备两个条件：第一，提供有效客户，该客户需经被告确认，且客户在约定的有效期(合同期内及合同服务期届满后30天)内与被告签署房屋销售合同；第二，成功销售房屋，即购房人支付30%首期房款，且与被告签订网签版房屋买卖合同。对于上海震尼企业发展有限公司向被告购买的上海市浦东新区浦明路1199弄3层301室及302室房屋，即本案系争的九龙仓滨江壹十八8单元301室、302室房屋，被告抗辩原告带看的客户无购房资质，且未在有效期内完成签约，故不同意支付佣金，对此本院认为：首先，原告提供的证据足以证明上述房屋实际由客户袁某某购买，该客户系经被告确认的原告带看客户。袁某某虽然因限购不能购房，但原告已经根据合同约定将该情况告知被告，且被告亦同意袁某某另行注册公司购房，故对系争房屋的购房人为原告客户本院予以确认；其次，上海震尼企业发展有限公司与被告签订了《上海市商品房预售合同》并支付了全部房款，符合成功销售房屋条件；最后，《上海市商品房预售合同》的签约时间为2016年10月16日，该时间虽已超过合同约定的有效期，但袁某某已向被告告知需另行注册公司购房，并向被告出具了《更名申请》及《延期签约申请书》，被告对此情况知情且同意延期签约。在《延期签约申请书》确认的签约日期2016年7月30日经过之后，被告并未行使《延期签约申请书》约定的权利将该两套房屋转售他人，而是在2016年10月16日与上海震尼企业发展有限公司完成签约，该行为应视为合同双方对履行期限的再次变更。综上所述，被告的抗辩本院不予采纳，原告诉请被告按照房屋总价的1.5%支付该两套房屋的佣金762,222元，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于客户朱某某购买的九龙仓滨江壹十八20单元901室房屋，被告虽抗辩朱某某并非原告带看客户，但朱某某的证言与原告提供的证据可以相互佐证，故本院对朱某某属于原告带看客户的身份予以确认。但由于朱某某于涉案代理合同约定有效期内支付房款共计3,362,000元，被告与其签订的《上海市商品房预售合同》约定的房价为33,616,835元，该客户于涉案代理合同约定有效期内支付房款金额未达到预售合同约定房价的30％。且该《上海市商品房预售合同》的签署日期为2016年8月31日，亦已超过合同约定的有效期，故原告请求被告支付该套房屋佣金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告上海莉源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普旌房地产经纪有限公司佣金762,222元；二、驳回原告上海普旌房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,198元，由原告上海普旌房地产经纪有限公司负担4,776元，被告上海莉源房地产开发有限公司负担11,422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐慧莉审 判 员  郭 巍人民陪审员  赵传伟二〇一八年八月二十七日书 记 员  秦冬绿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。