河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀04民初281号 原告（申请执行人）：袁平年，男，出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王梅，河北精深律师事务所律师。 被告（案外人）：王亚琪，女，出生，汉族，现住邯郸市。 委托诉讼代理人：吴书军，河北邑锋律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司。住所地：邯郸市华信路58号。 法定代表人：袁静波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王鹏，男，该公司员工。 原告袁平年与被告王亚琪、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，原经本院作出（2016）冀04民初245号民事判决书，被告王亚琪不服提出上诉。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终455号民事裁定，裁定：撤销河北省邯郸市中级人民法院（2016）冀04民初245号民事判决，发回本院重审。发还后，本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。袁平年的委托诉讼代理人王梅、王亚琪的委托诉讼代理人吴书军、华信房地产公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。 袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园号房屋；2.本案全部诉讼费用由王亚琪承担。主要的事实与理由：一、王亚琪主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王亚琪申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性；2.王亚琪未有提供用于居住和其名下无其他用于居住房屋的证据，不符合该法条规定的能够排除执行的权利，人民法院不应予支持王亚琪执行异议的请求，邯郸市中级人民法院(2016)冀04执异61号裁定书在缺乏事实根据的情况下中止执行是错误的；3.王亚琪在没有签订认购协议，不能确定房屋价款的情况下先予交足房款，不具有真实性。王亚琪提供的华信房地产公司开具的收款收据系单方面开具，提供的银行转款凭证交款人不是王亚琪，收款人非华信房地产公司，以上证据均不能证明王亚琪付清房款和已支付价款超过合同约定总价款的50%。二、王亚琪未有提供已实际占有山水文苑秀园号房的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，王亚琪未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察王亚琪也未有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），王亚琪不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、王亚琪不具备该房产权利人的资格。王亚琪与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认王亚琪是山水文苑秀园1－1-1701号房屋的权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。 王亚琪辩称，2012年，华信房地产公司开发山水文苑秀园小区，王亚琪认购了该小区1－1-1701号、1－1－1901号、1－1－2001号、1－1－2201号房屋，并于至，经孙飞飞、张江涛手通过银行累计转给华信房地产公司款3500000元。华信房地产公司办理售房许可证后，该公司出具购房款收据，于签订《华信山水文苑房屋认购协议书》并交付了房屋钥匙，现在王亚琪居住使用该房产。袁平年是因借款给华信房地产公司资金，通过法院诉讼强制执行华信房地产公司财产，查封的房产是王亚琪在法院未执行、查封前，已经购买并属于其所有的财产。因此邯郸市中级人民法院(2016)冀04执异61号执行裁定书，中止执行诉争房屋是正确合法的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，法院应依法驳回袁平年的诉讼请求。 华信房地产公司述称，同王亚琪答辩意见。 袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法等证据；王亚琪围绕其答辩意见依法向本院提交了华信山水文苑房屋认购协议书、购房交款凭证、银行转款凭证、转款人证明、华信房地产公司证明、房屋钥匙、不动产登记资料查询结果证明及本院(2016)冀04执异61号裁定书、2017年物业费收据、邯郸市邯山区温森物业服务有限公司出具《证明》、《前期物业服务协议》、照片等证据；华信房地产公司未提交证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实： 2012年，华信房地产公司开发山水文苑秀园小区。，案外人孙飞飞通过邯郸银行转给华信房地产公司会计张双美80000元，转给华信房地产公司会计徐颖1000000元；，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信房地产公司1000000元；，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信房地产公司1000000元；，案外人张江涛通过中国农业银行网上银行转给华信房地产公司420000元；以上累计转给华信房地产公司款3500000元。 ，华信房地产公司给王亚琪出具收款收据，该收据显示“交款人王亚琪、收款方式转、人民币844054元、收款事由秀园房款（1#-1701）143.06㎡”。 ，甲方华信房地产公司与乙方王亚琪签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：王亚琪自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元17层01号房屋，房屋的建筑面积为143.06平方米，交房日期为该房屋的成交单价为5900元/㎡，总价款暂定为844054元；王亚琪承诺以一次交清全款方式支付房款；……。”双方在该协议中盖章、签字。孙飞飞、张江涛于出具证明证实该两人所转给华信房地产公司款项系王亚琪、王梦琪（另案）的款，，王亚琪、王梦琪用于购买华信国际广场（山水文苑）秀园小区商品房，购房房号为1号楼1单元2201号、1901号、2001号及1701号（即本案争议房屋）。 华信房地产公司于取得本案诉争房产商品房预售许可证，华信房地产公司与王亚琪未签订正式的商品房买卖合同，王亚琪至今未办理产权登记手续；邯郸市不动产登记中心于出具的不动产登记资料查询结果证明显示王亚琪提出不动产登记资料查询申请，经查询，结果如下：未查到住房登记信息。同时，王亚琪提交的证据并不能证明在本院查封之前，已实际占用涉案的房屋。 另查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人王亚琪提出案外人执行异议，本院于作出(2016)冀04执异61号执行裁定书。该裁定书查明：“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，查封了争议房产。同年，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。华信房地产公司不服该判决提起上诉，，河北省高级人民法院作出(2016)冀民终70号民事判决，驳回上诉，维持原判。依袁平年申请，本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人王亚琪提出书面异议。……。裁定：中止对华信山水文苑秀园1号楼1701号房屋的执行。 后，本院向袁平年发出了《邯郸市中级人民法院查封情况告知书》，该告知书，显示华信国际广场（山水文苑）秀园小区1-1－1701号（即本案争议房屋）依法被查封，查封期限自至止。 再查明，本院在查封期间，于对案涉房屋所在的场地进行了现场勘验，现场情况为：一、1号楼3楼电井未穿电线，主电缆未安装；二、1号楼均为一梯四户，3楼靠东两户门未锁，共同空间部分消防设施未安装，未吊顶，电表箱内未安装，入户电表、楼道及公共空间未安装照明设备；三、1号楼3层楼东户水电未通，其他层房屋均相同，未通水电，工程部人员对此认可；四、1号楼电梯面板未安装，楼体内水、暖气、计量表未安装；五、1号楼西门焊接成铁防护网，不能出入，东门入口未装修；六、秀园路面未硬化及绿化，地下室未完工，小区园内水、暖、电等设施未接通，排水系统未施工完毕。 本院认为，关于应否继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1－1－1701号房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王亚琪虽然提供了其与华信房地产公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了他人代其足额交纳购房款的相关证据，华信房地产公司予以认可，同时也开具了在当地无其他用于居住房屋的证明，但其在该小区同时购买两套商品房即1－1-2001号、1－1-1701号，不能视为其均用于居住，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。 关于王亚琪是否在本院查封之前实际占有该房屋。本院认为，本院于作出（2015）邯市民一初字第00071－1号财产保全裁定，查封了上述争议房产，查封期限自至止。王亚琪为了证明实际占有案涉房屋，向本院提交了涉案房屋的钥匙、入住照片、邯郸市邯山区温森物业服务有限公司出具《证明》（主要证明王亚琪于搬入该小区居住）、《前期物业服务协议》（签订）、物业费收据（2017年1月25日至2018年1月24日）等证据，结合本院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（），王亚琪提交的证据不能有效证明在查封前王亚琪已实际占有涉案的房屋。在（2016）冀04民初第245号案件受理期间，经征求王亚琪意见其两套均愿意留，本院综合考虑确认1－1-2001号房屋予以保护，而1－1-1701号房屋不予保护。故，袁平年诉称王亚琪在该小区有两套房屋不能均视为其用于居住的理由部分成立，本院予以支持。 关于袁平年诉称《华信山水文苑房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的问题。本院认为，王亚琪与华信房地产公司签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司已经按照约定收受购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该房屋认购协议书的签订时间在本院于查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。故，袁平年该主张不成立，不予支持。 关于袁平年诉称王亚琪提交的他人转款凭证不能证明其实际支付房款的问题。本院认为，孙飞飞、张江涛已出具证明，证实该款系王亚琪用于购买秀园小区商品房的款项，尽管转款数额与购房款数额不符，但华信房地产公司认可此款系购买房屋款，结合房屋认购协议书等相关证据，能够证实王亚琪在签订房屋认购协议书时已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，并超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故，袁平年该诉称主张不成立，不予支持。 综上，袁平年请求应继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1－1-1701号房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，应予支持。 综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准许执行邯郸市华信房地产开发有限公司开发的山水文苑秀园1－1-1701号房屋。 案件受理费190420元，由被告王亚琪负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院(2016)冀04执异61号裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  王志敏 审判员  聂亚磊 审判员  郭 晶 二〇一八年八月十四日 书记员  程建光 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条第二款对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。