山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0105民初2548号 原告：济南市天桥区发祥福邸业主委员会，住所地济南市天桥区。 代表人：张伟，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张秀玲，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。 被告：山东中宸物业发展有限公司（原名称为山东彼得物业管理有限责任公司），住所地济南市天桥区，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：赵民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵雨强，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐琳琳，山东瀛岱律师事务所律师。 原告济南市天桥区发祥福邸业主委员会（以下简称发祥福邸业委会）诉被告山东中宸物业发展有限公司（以下简称中宸物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告发祥福邸业委会的代表人张伟及委托诉讼代理人张秀玲，被告中宸物业公司的委托诉讼代理人赵雨强、齐琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告发祥福邸业委会向本院提出诉讼请求：1.被告中宸物业公司结算且公开预收的物业费、代收的广告费、广场外围停车费、邮政储蓄房屋租金等相关费用暂计10万元一并移交原告发祥福邸业委会管理。2、被告中宸物业公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告发祥福邸业委会称，被告中宸物业公司的广告费收益包括电梯门广告费用为每年9000元，一共两年18000元；LED灯箱广告费每年1500元，一共三年；被告中宸物业公司将小区场地出租给自动售水设备公司，每年收取4500元管理费，一共五年；被告中宸物业公司将小区场地出租给速递易安装速递易系统，每年每网点2500元，一共三年7500元；小区外围停车场车位共计100个，被告中宸物业公司对此进行停车收费。随后，原告发祥福邸业委会明确诉讼请求为：1.判令被告中宸物业公司向原告发祥福邸业委会移交电梯门和LED灯箱广告费收益、自动售水设备和速递易场地管理费收益共计52500元；2.本案的案件受理费由被告中宸物业公司承担。原告发祥福邸业委会自愿撤回要求被告中宸物业公司移交邮政储蓄房屋租金的诉讼请求；撤回要求被告中宸物业公司结算且公开预收的物业费、代收的广告费、广场外围停车费、邮政储蓄房屋租金等相关费用的诉讼请求；并自愿撤回要求被告中宸物业公司移交小区外围停车场收益的诉讼请求。事实与理由：2016年11月12日，济南市天桥区发祥福邸第一届业主委员会成立，并在济南市天桥区住房保障和房产管理局办理了登记备案。2017年5月21日，业委会与业主大会选聘山东德尚行物业管理有限公司，签订《物业管理服务合同》。原、被告与新物业公司于2017年5月22日进行交接，但被告中宸物业公司拒绝向原告发祥福邸业委会结算并公开预收、代收的相关费用。以上事项，经原告发祥福邸业委会多次请求，被告中宸物业公司拒不履行义务，为维护全体业主的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告中宸物业公司辩称，第一，原告发祥福邸业委会作为业主委员会只是业主大会下设的执行机构，本案中原告作为诉讼主体参加诉讼，向被告中宸物业公司主张诉讼请求并没有取得业主大会的授权。根据物业管理条例第12条规定，原告没有提供相关证据证明其已取得业主的同意。所以原告不是本案适格的主体。第二，关于被告中宸物业公司预收的物业费已退还给业主。根据山东省物业管理条例规定，被告中宸物业公司采用的是包干制收费方式，该项收费方式无须向业主公开公示企业账目情况。2012年8月份被告中宸物业公司入住涉诉小区，为小区提供物业管理服务截止至2017年5月22日。关于代收的广告费、广场外围停车费、邮政储蓄房屋租金、场地管理费用，原告发祥福邸业委会并无证据证实被告在服务期间收取了相关费用的事实，所以被告中宸物业公司不存在向原告移交该费用的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中宸物业公司原名称为山东彼得物业管理有限责任公司，2017年6月8日经核准变更企业名称为山东中宸物业发展有限公司。被告中宸物业公司于2012年8月起为发祥福邸小区提供物业服务，于2017年5月22日终止提供物业服务，并撤出了发祥福邸小区。原告发祥福邸业委会于2016年11月12日成立，并于2016年12月1日在相关行政管理部门办理备案手续。自2017年5月22日起山东德尚行物业服务有限公司开始为发祥福邸小区提供物业服务。 本案争议的焦点问题，一、关于原告发祥福邸业委会起诉主体是否适格问题；二、关于原告发祥福邸业委会主张的广告费、场地管理费用被告中宸物业公司是否收取，如收取是否应予以移交？ 关于第一个焦点问题，原告发祥福邸业委会提交《发祥福邸业主表决签字单》，证明原告发祥福邸业委会起诉本案诉讼主体适格。被告中宸物业公司对该证据的真实性、完整性无法确定，对于其证明目的不予认可，且该证据中没有载明起诉的目的，业主无法充分表达是否起诉的意见，表决结果载明小区总共748户，参与表决的423户，同意起诉的421户，小区总建筑面积为97557平方米，同意表决的总面积约54580.8平方米，从表决的户数及建筑面积均不足户数及面积的三分之二，根据相关规定被告中宸物业公司认为原告发祥福邸业委会未取得业主的充分授权无起诉资格。本院认为，原告发祥福邸业委会提交的《发祥福邸业主表决签字单》已载明了小区业主的基本信息，被告中宸物业公司虽不予认可，但未能提交相关反驳证据，故对其真实性本院予以确认。 关于第二个焦点问题，原告发祥福邸业委会提交证据如下：1.济南伟业国际旅行社有限公司与案外人高菡和陈瑞签订的《发祥府邸房屋租赁协议》，证明被告在物业服务期间，允许济南伟业国际旅行社有限公司作为出租方将本归属于全体业主所有的房屋，租赁给高菡和陈瑞，租金为每年10万元。2.《合作协议》一份，证明被告中宸物业公司与山东出众传媒有限公司就业主共有的“电梯门广告”签订协议，协议期为两年，每年收入9000元，计18000元。3.场地管理协议1份、收据1份，证明被告与青岛海飞驰电子有限公司济南运营中心签订管理协议，青岛海飞驰电子有限公司济南运营中心在发祥福邸安售水机一台，每年向被告交纳4500元的场地管理费用。4.《速递易合作协议》，证明被告中宸物业公司与成都我来啦网格信息技术有限公司签订合作协议，每年每网点2500元，三年共计收费7500元。5.《社区多媒体LED灯箱合作协议》，证明被告中宸物业公司与济南窗外广告传媒有限公司签订合作协议，被告中宸物业公司每年收取费用1500元，三年共计4500元。6.外围停车场的照片、费用交接明细确认函、视频、停车场收费发票及发祥福邸小区现物业公司山东德尚行物业服务有限公司证明及工作人员证言，证明发祥福邸小区外围停车场车位共计100个，原管理人为被告，外围停车场一直处于经营状态，被告应当移交2017年5月22日之前对停车场的收益。被告中宸物业公司对原告发祥福邸业委会提交的济南伟业国际旅行社有限公司与案外人高菡和陈瑞签订的《发祥府邸房屋租赁协议》，因系复印件，对其真实性不予认可，且该协议中的出租方与承租方均不是本案的被告，与被告无任何关系；对与山东出众传媒有限公司签订的《合作协议》、与青岛海飞驰电子有限公司济南运营中心签订的《场地管理协议》、与成都我来啦网格信息技术有限公司签订的《速递易合作协议》、与济南窗外广告传媒有限公司签订的《社区多媒体LED灯箱合作协议》的真实性无异议，上述费用根据“取之于业主、用之于业主”的原则，被告中宸物业公司将收取的上述费用均用于了公用设备设施的维修、维护（门禁系统、门及闭门器、管道井加锁等）；对外围停车场的照片因系复制件，对真实性不予认可；对费用交接明细确认函、视频的真实性无法确认，该证据无法证明被告中宸物业公司对小区外围停车场一直经营；对停车场收费发票的真实性予以认可，但该证据与本案无关；对山东德尚行物业服务有限公司证明及工作人员的陈述，因山东德尚行物业服务有限公司证明只有公章，没有经办人签字不符合民诉法证据要件，不应采信，到庭接受询问的工作人员也不是出具该证明的经办人员，通过询问其对证明中载明的车位数量、金额、时间段、停车位收益、支出及广告费的收益情况均不清楚，且其陈述的收费办法与被告收费办法不一致，且被告管理停车场时设置一个岗亭4个管理人员，被告当时每个月的收入大概在八九千元，不足以支付人员工资，根据该工作人员陈述可知作为长期物业服务从业人员其服务没有成立业委会的小区在小区内公共设备设施损坏后的维修费用来源就是公益收入，且发祥福邸小区目前公共设备设施的维修费用仍然是来源于公益收入，包括停车场及广告费收益。关于电梯门的广告费在2017年2月份就不再合作了，可以通过原告提供的视频可以看出。本院认为，对原告发祥福邸业委会提交的《发祥府邸房屋租赁协议》的真实性，因被告中宸物业公司不予认可，且该协议中被告并非合同当事人，因此对其真实性、关联性难以确认；对《合作协议》、《场地管理协议》、《速递易合作协议》、《社区多媒体LED灯箱合作协议》的真实性双方均无异议，故对其真实性予以确认；对外围停车场的照片、费用交接明细确认函、视频的真实性，被告中宸物业公司虽未认可，但未提交相关反驳证据，故对其真实性，本院予以确认；对停车场收费发票的真实性双方均无异议，本院予以确认；对山东德尚行物业服务有限公司证明及工作人员的陈述，因该公司的相关工作人员已到庭，故对其真实性本院予以确认。 被告中宸物业公司提交证据如下：1.前期物业服务合同，证明被告在对涉案小区服务期间采取的是包干制收费方式，依法无须向原告公开公示。2.2017年福邸物业费年度总账、福邸退费明细表（退的是2017年5月23日以后预收的物业费）、退款审批表（业主领取退费后签字的单子）及物业费用收费凭证、中国民生银行个人账户对账单及王大宏的证明，证明被告对于预收的涉案小区2017年度物业费用已经在2017年5月22日后全部通过银行转账方式退还给了已交费的业主。所以无须与原告结算、移交物业费用。3.对公共设施设备进行维护维修，相关票据共11张（发生于2016年期间），证明被告收取的公共部位的收益用于公共设施设备的维修维护。原告发祥福邸业委会对前期物业服务合同的真实性无法确认，即使是物业费采取的是包干制方式，也不影响原告依据济南市物业管理办法第41条的规定履行相关交接手续；对2017年福邸物业费年度总账、福邸退费明细表、退款审批表及物业费用收费凭证、中国民生银行个人账户对账单及王大宏的证明，被告中宸物业公司为了证明其与发祥福邸小区业主个人的物业费交接情况，原告发祥福邸业委会在此不清楚，如被告中宸物业公司与发祥福邸业主间存在物业费的交接问题，可以单独主张，但应当将具体的盈余总账向原告发祥福邸业委会予以交接；对被告中宸物业公司提交的公共设施设备进行维护维修发票真实性、关联性及证明目的均不认可，认为即使证据是真实的，因被告有多处物业服务小区，该证据无法证明其用于发祥福邸项目的维修，且前期物业服务维修项目支出较少，因为部分设施设备维修项目均在保修期内，且业主交纳了物业费。本院认为，前期物业服务合同的真实性双方均无异议，故予以确认；对2017年福邸物业费年度总账、福邸退费明细表、退款审批表及物业费用收费凭证、中国民生银行个人账户对账单及王大宏的证明的真实性，因证据之间能够相互印证，且证据记载详细具体，故对其真实性予以确认；对公共设施设备进行维护维修发票的真实性，因系相关正式票据，对其真实性予以确认。 本院认为，关于原告发祥福邸业委会起诉主体是否适格的问题。业主委员会系依据相关法律规定合法成立的组织，依法在有关管理机关进行了备案登记，且拥有业主大会赋予业委会自行管理的资金及其他合法收益，能够独立以自己的名义对外从事业主大会授权范围内的相应民事行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。”因此，原告发祥福邸业委会提起本案诉讼主体适格。 关于原告发祥福邸业委会主张的广告收益、场地使用收益被告中宸物业公司是否收取并予以移交的问题。首先，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中所争议的电梯门及LED灯箱广告费、场地管理费系占用小区公共场所、公用设施放置广告或设备所取得的收益，该收益应属于全体业主共有，因此在物业服务企业撤离小区时，理应将应返还给全体业主的部分收益返还。其次，原告发祥福邸业委会已提交被告中宸物业公司在发祥福邸小区提供物业服务期间与相关单位签订的广告合同及场地使用合同，被告中宸物业公司对此亦予以认可，故原告发祥福邸业委会主张被告中宸物业公司依据相关合同约定所获得的部分收益向其移交，符合法律规定。再次，原告发祥福邸业委会虽主张被告中宸物业公司应向其移交电梯门广告费18000元、LED灯箱广告费4500元、自动售水设备场地使用费22500元、速递易系统场地使用费7500元，但根据原告发祥福邸业委会提交的证据载明电梯门广告费为18000元、LED灯箱广告费4500元、自动售水设备场地使用费4500元、速递易系统场地使用费7500元，前述费用合计为34500元，故对于原告发祥福邸业委会所主张的广告收益、场地使用收益的超出部分，本院不予支持，且因被告中宸物业公司在提供物业服务期间对公共设施、设备管理与维护确实需要支出成本，因此该公共收益应有一部分作为管理成本的补偿，故本院酌定被告中宸物业公司向原告发祥福邸业委会移交广告收益、场地使用收益共计27600元。 诉讼中，原告发祥福邸业委会自愿撤回要求被告中宸物业公司移交邮政储蓄房屋租金的诉讼请求；撤回要求被告中宸物业公司结算且公开预收的物业费、代收的广告费、广场外围停车费、邮政储蓄房屋租金等相关费用的诉讼请求；撤回要求被告中宸物业公司移交小区外围停车场收益的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以准允。关于案件受理费，因本案纠纷的产生系由于被告中宸物业公司未能积极履行相关移交义务所致，故本案的案件受理费应由被告中宸物业公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 被告山东中宸物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南市天桥区发祥福邸业主委员会移交广告收益及场地使用收益共计27600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告山东中宸物业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 善 人民陪审员  董悦冰 人民陪审员  陈同健 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  郝慧明