四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初9450号 原告：胡康友，女，汉族，1960年9月12日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：任炳锋，四川瑞信杰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：阳敏华，四川瑞信杰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：胡康明，男，汉族，1968年4月16日出生，住成都市高新区。 被告：王小兰，女，汉族，1966年8月19日出生，住成都市高新区。 被告：张溪龙，男，汉族，1957年12月2日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘明虹，四川恒创律师事务所律师，特别授权代理人。 原告胡康友与被告胡康明、王小兰、张溪龙确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗良华独任审理，于2018年6月20日、2018年7月13日、2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告胡康友的委托诉讼代理人任炳锋、阳敏华（参加了第一、二次庭审）及被告胡康明、王小兰、张溪龙、张溪龙的委托诉讼代理人刘明虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡康友的诉讼请求：1、请求确认三被告于2007年9月28日签订的《房屋购销协议》以及2007年10月8日签订的《房屋转让协议》无效。2、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由为：原告胡康友与被告一胡康明系兄妹关系，均系胡开金（夫）、钟世英（妻）夫妇合法收养的养子女。被告一与被告二系夫妻关系。2004年8月19日，胡开金、钟世英夫妻与郫县合作镇人民政府签订《拆迁安置合同书》，他们选择以现房安置的方式进行安置，获得了位于安置房屋一套，并于2013年1月9日取得房屋所有权证。胡开金因病于2007年去世并于2007年3月4日在殡仪馆火化，钟世英因高血压、脑栓于2013年8月29日去世并于2013年9月1日火化。原告作为胡开金、钟世英夫妇合法收养的子女，依法享有继承他们遗产的权利。近期原告在与被告一交涉如何继承并分配父母遗产（该安置房屋）时，原告才从被告一处得知死者胡开金、钟世英的安置房屋早在2007年10月8日就被被告一、被告二私自（被告一、被告二未经房屋所有权人钟世英的同意）出卖给被告三（被告三明知房屋的所有权人不是被告一以及被告二）。并且被告三在购买该房屋时明知被告一、被告二不是房屋的所有权人，且该房屋至今未办理过户手续。综上所述，被告一、被告二在处分上述房屋时没有处分权，且事后也未取得处分权、未得到产权人的同意，故其被告一、被告二与被告三签订的合同因属于无效。关于2007年10月8日签订的《房屋转让协议》，尽管该协议有“钟世英”字样的签名，但我方认为钟世英本身是文盲，不具备签署自己名字的能力，而根据被告1和被告2的陈述，该签字是由胡康明在瞒着其母亲钟世英的情况下代其所签，而根据被告3的陈述，其也并未亲眼看到钟世英签署其名字，故我方认为该协议的钟世英的签名并非钟世英本人所签。在此基础上，我方认为也不构成胡康明对钟世英的表见代理。首先，表见代理针对的相对方应该是善意的相对方，而在本案中张溪龙在签署《房屋转让协议》之前，是和胡康明签署了房屋购销协议，在房屋购销协议的抬头所载明的销售方与最后落款的销售方的签字主体是不一致，足以说明张溪龙在签署《房屋转让协议》之前对胡康明无权处分案涉房屋以及案涉房屋并非胡康明所有是已经知晓的，基于这种情况，我方认为并不构成表见代理。 被告胡康明、王小兰辩称：1、对原告的诉讼请求没有异议；2、当初卖房子的时候，胡康明的母亲钟世英及姐姐胡康友并不知情，是背着他们出卖的房屋，而《房屋转让协议》上钟世英的签名、捺印均是胡康明所为。3、胡康明在收到房款后就将房屋交付给了张溪龙，而后其母亲钟世英及姐姐胡康友问起该房屋时，胡康明称已经出租给他人，并未告知他们房屋已经被出售的事实。 被告张溪龙辩称，1、当事人就案涉房屋买卖在2007年先后签订了两份合同，我方以最后一份合同为准，这个合同是双方的真实意思，并且不违反法律规定，也没有合同法第52条规定的无效情形，所以这个合同应当视为有效合同。2、原告称不知晓房屋已售的情况与客观事实不相符合。第一，房屋在2007年出售并交付给张溪龙居住使用至今已11年，原告对此不可能不知道，除非原告从来没有回过家看过母亲。第二，原告在办理放弃继承权公证时已经知道涉及的房屋已开始办理产权，并且登记在胡康明、钟世英名下。3、胡康明签订房屋转让合同时明确向买受人张溪龙表示钟世英已签字捺印，然而由于钟世英去世和房价上涨等因素，胡康明为了一己私利出尔反尔，严重违反了民事合同的诚实信用原则，有违公序良俗，不应当得到法院的支持。对于胡康友的诉讼主张，其可以对胡康明另行提起诉讼，对于善意买受人张溪龙的财产权益法院应当保护。4、本案争议的房屋面积为72㎡，胡康明的财产占有份额为54㎡，胡康明的行为为有权处分，根据物权法第97条规定处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产作重大修缮的，应当占份额的三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外，因此当事人签订的房屋转让协议有效，当事人应当按照协议约定的条款履行义务。5、《关于最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，另外“当事人以部分共有人擅自出卖共有房屋为由主张合同无效的，也不应当得到法院的支持”。6、原告胡康友事实上是知道这个事情的，买受人张溪龙已按照合同的约定支付了价款，并实际占有使用了房屋，胡康友未在合理期间提出异议，所以我方认为原告的请求是不应得到支持的。7、签订《房屋转让协议》的时候胡康明开了一个车，把张溪龙与中介曾光辉拉过去。在犀浦法律服务所做见证时，钟世英并没有在场。在钟世英签字的时候张溪龙并没有亲眼见证签字过程。 经审理查明，原告胡康友与被告胡康明系姐弟关系，均系胡开金（夫）、钟世英（妻）夫妇的养子女。被告胡康明、王小兰系夫妻关系。2004年，胡开金与郫县合作镇人民政府签订了《拆迁安置合同书》，选择建筑面积为70平方米的房屋进行置换。2006年，胡开金、钟世英与成都高新区建设用地统一征用开发办公室签订《安置房屋结算协议》，确认其取得了位于成都高新区房屋，该房屋建筑面积为72.04平方米。该房屋在交付给胡开金、钟世英后暂未办理房屋产权证书。而后胡开金因病死亡，其遗体于2007年3月4日火化。 2007年9月28日，相关当事人在中介方居间下签订了一份《房屋购销协议》，该协议主要约定：1、销售方为钟世英、胡康明，购买方为张溪龙。2、甲方将顺源环街399号22幢4单元4号房屋自愿出售给乙方。3、房屋价格为180000元。付款方式：乙方第一次支付购房定金1000元（房屋成交后冲抵房款）；第二次在公证处办理协议公证时乙方再付175000元；第三次余款待办完房屋产权过户手续，乙方拿到自己的产权证同时支付4000元。4、甲方必须保证房产产权清楚，并无任何纠葛。5、甲、乙双方订立此合同后2007年10月8日、9日公证。被告胡康明、王小兰在甲方处签字，被告张溪龙在乙方处签字。根据《房屋购销协议》关于公证的相关约定，相关当事人于2017年10月8日在犀浦法律服务所见证下签订了《房屋转让协议》，该协议主要约定：1、转让方（甲方）为钟世英、胡康明，受让方（乙方）为张溪龙。2、甲方自愿将拆迁安置的位于房屋转让给乙方所有。2、房屋转让总金额为180000元。3、转让金的交付时间及方式：甲乙双方在本协议签订之日，由乙方首付给甲方176000元，以收条为凭。同时由甲方将该房屋钥匙及相关手续交由乙方。余款4000元，在办理该房屋产权过户更名完毕之日一次性付给甲方。4、该房屋由甲方协助乙方办理产权过户手续，办理过户手续所产生的一切费用由乙方承担（遗产税由甲方承担）。5、本协议经双方签字捺印后生效，由犀浦法律服务所见证。被告胡康明、张溪龙在该《房屋转让协议》上签名捺印，《房屋转让协议》上钟世英的签名为胡康明代签。郫县犀浦法律服务所出具了（2007）郫犀所见字第320号《见证书》，载明“经审查核实，住成都市高新区西源大道210号附74号的钟世英、胡康明与住四川省合江县合江镇石油基地管理处的张溪龙在前面签订的《房屋转让协议书》上的签字捺印属实，系双方真实意思表示，其行为符合《民法通则》第五十五条之规定，现予以见证”。见证人为张某、叶某。签订合同当日，张溪龙向胡康明支付了176000元房款，胡康明将案涉房屋的钥匙、《拆迁安置合同书》、《安置房屋结算协议》原件交付给了张溪龙。张溪龙自2007年11月入住该房屋至今。 2012年1月12日，成都市高新区公证处向钟世英、原告胡康友、被告胡康明出具了（2012）成高证民字第171号《公证书》，主要内容：1、被继承人胡开金的继承人有配偶钟世英、收养子女胡康友、胡康明；2、现胡康明表示要求继承被继承人胡开金的遗产，钟世英、胡康友均表示自愿放弃继承权；3、胡开金死亡后遗留的与钟世英共同所有的位于成都市高新区房屋由胡康明继承，其余二分之一份额仍属钟世英所有。 2013年1月9日，案涉房屋办理了房屋产权证书，钟世英、胡康明各占房屋的50%产权份额。2013年8月29日，钟世英因病死亡。 另查明，1、《房屋转让协议》的见证人之一张某到本院接受询问，其陈述《见证书》系其签名，但因为该见证时间为十多年以前的事情，记不清楚当时的具体情况了。但存在一些特殊情况某些当事人不能到场，他们会告知当事人去找不能到场人确认，但不会一同前往。 2、被告胡康明、王小兰陈述钟世英不识字也不会写字，连自己的名字也不会写。在胡开金生前，涉及到钟世英的签字都是由胡开金代其处理。 3、被告张溪龙陈述其没有见过钟世英本人，他听胡康明说其母亲钟世英是由其赡养，她行动不便，但钟世英是同意卖这个房子的。另，张溪龙表示自收房后直到本案诉讼前十余年时间一直住在案涉房屋内，包括钟世英、胡康明、胡康友均没有对房屋提出过权利请求或异议。 4、案涉房屋至今未过户给被告张溪龙，仍在钟世英、胡康明名下。 以上事实，有原、被告当庭陈述及原、被告提交的《房屋购销协议》、《房屋转让协议》及其《见证书》、《收条》、《拆迁安置合同书》、《安置房屋结算协议》、《公证书》、胡开金、钟世英的死亡证明材料、《房屋信息查询记录》、合作街道顺源社区居委会出具的《证明》、本院对见证人张某所作的《询问笔录》等证据在卷佐证。 本院认为，本案关于案涉房屋买卖事宜先后签订有《房屋购销协议》、《房屋转让协议》两份协议。两份协议的效力问题实际涉及无权处分与无权代理两个不同问题。本案的争议焦点为：《房屋购销协议》中的无权处分行为是否导致该合同无效？胡康明代钟世英在《房屋转让协议》签字是否构成表见代理？ 针对第一个争议焦点，本院认为《房屋购销协议》中的无权处分行为不影响该合同效力。《房屋购销协议》有被告胡康明、王小兰签名确认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此原告以被告无权处分为由主张该合同无效与法相悖。实际上出卖他人之物合同属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为条件，当然本案中情况更为复杂，胡康明在签订后合同还取得了案涉房屋一半的所有权，但无论胡康明是否存在事后取得所有权的情况，《房屋购销协议》系签约各方真实意思表示，未有合同无效的法定情形，应为合法有效，能够约束签约各方。 针对第二个争议焦点，本院认为胡康明代钟世英在《房屋转让协议》签字构成表见代理，《房屋转让协议》系有效合同，该合同能够约束胡康明、钟世英、张溪龙。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定表见代理情形为“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第一，胡康明与钟世英系母子关系。根据《安置房屋结算协议》可知案涉房屋系钟世英、胡开金拆迁安置所得，在胡开金已经死亡的情况下，张溪龙按通常判断案涉房屋的权利人应为钟世英及胡开金的继承人。而胡康明作为钟世英与胡开金的儿子，且钟世英当时年事已高（合同签订时为73岁），张溪龙有理由相信胡康明有权代其母亲签字，这也符合日常生活中经常出现的近亲属代理行为。同时，据被告胡康明、王小兰陈述钟世英不识字也不会写字，连自己的名字也不会写。在此情况下，胡康明代钟世英签字更具有合理性。第二、胡康明在签订合同时向张溪龙交付了案涉房屋的钥匙以及《拆迁安置合同书》、《安置房屋结算协议》原件。在签订合同时，案涉房屋还未办理房屋产权证书，因此案涉房屋的钥匙以及拆迁安置相关合同原件系案涉房屋的核心资料，涉及到了房屋的交付以及房屋的权利证明。胡康明持有相应核心资料进一步增强了张溪龙对胡康明有权代理钟世英的信任。第三、自签订《房屋转让协议》的2007年起至钟世英死亡时的2013年已经五年有余，张溪龙一直居住在案涉房屋内，而据当事人陈述钟世英住处与案涉房屋距离较近，步行时间仅为十到二十分钟。在如此长的时间跨度中，钟世英却从未向居住在附近案涉房屋中的张溪龙主张过权利或提出过异议，从侧面可以印证胡康明代理钟世英出售房屋的行为已经取得了钟世英的同意。第四、从张溪龙方面而言，其在购买房屋时已经尽了一定程度的合理注意并按约支付了购房款，没有证据显示其与胡康明恶意串通，损害钟世英或者原告的合法权益。 综上，案涉《房屋购销协议》、《房屋转让协议》均合法有效，本院对原告的诉请不予支持。对于被告胡康明关于其一直以房屋出租为由向钟世英隐瞒出卖房屋事实的抗辩，本院认为不合常理，不予采纳。对原告提交的申请鉴定《房屋转让协议》中“钟世英”字样的签名系被告胡康明所写，本院对该事实已经予以认定，故对该鉴定申请，不予准予。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告胡康友的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1，950元，由原告胡康友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  罗良华 二〇一八年八月三十日 书记员  李俊才 书记员  孟莹莹