北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初11265号原告（反诉被告）：北京顺丰速运有限公司，住所地北京市顺义区南法信地区物流园六街****等**。法定代表人：刘晓利，总经理。委托诉讼代理人：陈小波，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：果晓宇，男，1984年11月7日出生，汉族，北京顺丰速运有限公司职员。被告（反诉原告）：刘同辉，男，1975年12月28日出生，汉族，自由职业，住北京市亦庄经济技术开发区。委托诉讼代理人：马宝兴，北京市鑫诺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京顺丰速运有限公司（以下简称：顺丰速运公司）与被告（反诉原告）刘同辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺丰速运公司的委托诉讼代理人陈小波、果晓宇，被告（反诉原告）刘同辉及其委托诉讼代理人马宝兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顺丰速运公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认顺丰速运公司与刘同辉签订的房屋租赁合同无效；2.请求法院判令刘同辉赔偿顺丰速运公司违约金51839元、装修损失90000元；4.请求法院判令刘同辉退还顺丰速运公司交付的定金30000元；5.本案诉讼费由刘同辉承担。事实和理由：2017年11月20日，顺丰速运公司委派的工作人员与刘同辉就位于北京市大兴区旧宫镇吉畅路公园北侧1号的房屋的租赁事宜通过口头和电话、微信等形式进行协商，双方就刘同辉将前述房屋出租给顺丰速运公司以及合同约定的其他内容达成一致，并约定将电子版形式的合同进行书面确认。同时，刘同辉将其身份证复印件和银行卡信息复印件提供给顺丰速运公司。同年11月24日，顺丰速运公司向刘同辉支付了定金30000元，刘同辉将前述房屋钥匙交给顺丰速运公司。同年12月6日，顺丰速运公司委托装饰公司进场装修施工。同年12月15日，顺丰速运公司依约将己方已盖章的合同书交付给刘同辉时，刘同辉却拒绝收取，同时其也拒绝在合同书上签字作书面确认，并告知顺丰速运公司限期搬离已承租的房屋，明确表示其不再履约。同年12月17日，刘同辉采用开车封堵承租房屋出入口的方式阻挠顺丰速运公司正常办公。鉴于顺丰速运公司的行业属性和工作流程的特性，顺丰速运公司已经无法正常使用租赁房屋，被迫搬离。此后，顺丰速运公司多次要求刘同辉退还定金承担违约责任并赔偿装修损失，均遭到刘同辉的拒绝。综上，顺丰速运公司与刘同辉双方通过合理、便捷的方式对诉争房屋租赁事宜协商并约定一致，顺丰速运公司支付了租房定金，双方对租赁物进行了交接，顺丰速运公司对租赁物进行了装修，双方间的合同成立并生效。刘同辉拒绝对合同进行书面确认，并采用违法手段强行收回租赁房屋，有违商业道德，亦违反了合同的约定，构成了违约，应当按照合同的约定和法律的规定承担责任。顺丰速运公司特向法院提起诉讼，请求法院支持顺丰速运公司的诉讼请求。被告（反诉原告）刘同辉辩称，不同意顺丰速运公司的诉讼请求。刘同辉认为合同并未成立，双方未签订合同，只是口头协商过签订合同的事，当时口头说的是租几百平米进行办公，并提供5个车位给顺丰速运公司，但是顺丰速运公司在使用房屋过程中占了几十个车位，把整个院落都占上了。去年因为着火，政府搞疏解，房屋不能出租用于仓储，所以当时说的是先观察顺丰速运公司的运营情况，能够达到政府的要求再签订合同，刘同辉和顺丰速运公司说的是一个月免租期看公司的运营方式，后来顺丰速运公司使用房屋几个月，租金一分钱没有给过，装修也未告知刘同辉，顺丰速运公司具体搬走的时间刘同辉并不清楚，至今也没有人找刘同辉沟通过，据刘同辉了解顺丰速运公司应该是在3月底4月初左右搬走。顺丰速运公司交付的定金应当抵付租金，其他的不同意赔偿。被告（反诉原告）刘同辉向本院提出反诉请求：1.请求法院判令顺丰速运公司支付占有使用费（自2017年11月至实际腾退搬离止，以4元/天/平方米×850平方米为计算标准）；2.反诉费用由顺丰速运公司负担。事实和理由：2017年11月初，顺丰速运公司找到刘同辉，要求租赁位于北京市大兴区旧宫镇吉畅路公园北侧，双方口头协商由顺丰速运公司租用400平方米房屋用于办公使用，刘同辉提供5个车位，租金4元/天/平方米，每半年一交。但是，顺丰速运公司入住后不仅使用所租赁的房屋，还占用了另外450平方米的房屋，同时院内所有的车位均被顺丰速运公司占用。顺丰速运公司入住后房屋的用途并不是其所说的办公用途，而是用作仓储物流，其作为快递物流公司，还在租赁房屋和院内进行物流分拣作业。2017年底，房屋所在政府、城管、派出所分别找过刘同辉进行谈话，要求停止此类业务，后刘同辉多次找顺丰速运公司，将此情况进行告知，要求其按照最初协商，只进行办公，保留5个车位使用，清退其他不符合双方商定内容和违反政府政策的事项。顺丰速运公司虽然口头答应，但是依然没有进行整改，刘同辉也无法强制要求整改，此后顺丰速运公司开始拒绝支付租金，将屋门上锁。综上，为了维护刘同辉的合法权益，故提出反诉，请求法院支持刘同辉的反诉请求。原告（反诉被告）顺丰速运公司针对被告（反诉原告）刘同辉的反诉请求辩称，不同意刘同辉的反诉请求。顺丰速运公司是在2017年12月22日搬离了涉案房屋，根据双方的约定有一个月的免租期，故2017年12月22日前并未产生任何租赁费用；顺丰速运公司主张按照850平方米和4元的单价也没有依据，因为双方约定的租赁场地面积是400平方米，单价为3.8元/平方米，不同意刘同辉的租金计算标准。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，北京市大兴区旧宫镇南街四村经济合作社（出租方，甲方）与保定中泰新能源科技有限公司（以下简称：保定中泰公司，承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市大兴区旧宫镇南街四村（市民公园北侧）独栋房屋；租赁期限自2016年3月1日起至2026年2月28日止。之后，保定中泰公司（甲方）与北京御京红茗仕商贸有限公司（乙方，法定代表人为刘同辉）签订转让协议，将上述租赁合同中的全部权利义务转让给乙方。2017年10月，顺丰速运公司的工作人员通过微信与刘同辉洽谈租房事宜，并就合同文本内容进行协商；2017年11月23日，顺丰速运公司向刘同辉转账30000元，刘同辉出具收据一张，载明：“今收到北京顺丰速运有限公司房屋预定金叁万元整￥30000元。”；2017年12月初，顺丰速运公司联系北京仁恒装饰工程有限公司（以下简称：仁恒装饰公司）对租赁房屋进行装修，之后因刘同辉不愿意继续出租，双方未签订书面的房屋租赁合同，仁恒装饰公司未装修完毕即撤场；2018年5月10日，顺丰速运公司向仁恒装饰公司支付装修款85920.85元。庭审中，顺丰速运公司提交了双方在微信中协商的房屋租赁合同文本、公司工作人员与刘同辉的对话录音并申请仁恒装饰公司的工作人员王孟雄作为证人出庭作证。房屋租赁合同显示租赁房屋位于北京市大兴区旧宫镇吉畅路公园北侧1号；租赁面积为448.5平方米；租赁期限自2017年11月21日起至2020年12月20日止，其中2017年11月21日起至2017年12月20日止为免租期；租金标准为每日每平方米3.8元。刘同辉对该份租赁合同的真实性不认可，认为自己并未签字；顺丰速运公司提交的其工作人员于2017年12月13日与刘同辉的对话录音中，顺丰速运公司要求刘同辉退还押金并赔偿装修损失，刘同辉称“我给你三天时间，完了之后今天周几，周三吧，咱们这么着吧，周四周五周六，本周末一定要把问题解决好吧，东西慢慢往外出……你别往里边进东西了”，刘同辉对对话的真实性认可，并称当时所的是顺丰速运公司撤场之后再说退押金的事，但之后并没有人找过他；王孟雄作为证人出庭作证时称公司于2017年11月作出装修设计图，于2017年12月进场装修，于2017年12月19日在装修工程还未完工的情况下被人轰走，工程总价款为90443元，工程未完成的部分大约造价为8000余元，顺丰速运公司已给付85920.85元，剩余为质保金，约定的是完工一年之后给。刘同辉对证人证言不认可，称并不清楚房屋装修的具体情况。庭审中，刘同辉提交2017年12月17日，租赁房屋现场照片若干，顺丰速运公司对该证据的真实性认可，并称顺丰速运公司于2017年12月22日从租赁房屋处撤走。本院认为：顺丰速运公司与刘同辉虽未签订书面的租赁合同，但顺丰速运公司给付刘同辉房屋预定金，刘同辉将租赁房屋交付给顺丰速运公司使用，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故顺丰速运公司与刘同辉之间的房屋租赁合同关系依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于顺丰速运公司要求刘同辉退还房屋预定金30000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于装修物损失，虽然刘同辉称顺丰速运公司对房屋进行装修并未经过其许可，但刘同辉自述在租赁房屋院落内亦有其公司人员办公，其应当对顺丰速运公司的装修行为知晓并默许，故对于该部分损失，双方各自应按照导致合同无效的过错分担现值损失，本院结合本案案情综合考虑，酌情确定刘同辉应当给付顺丰速运公司装修损失50000元。关于顺丰速运公司要求刘同辉给付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。虽然双方的租赁合同被确认无效，但顺丰速运公司占有使用房屋期间，应当支付占有使用费，对于刘同辉要求支付占有使用费的反诉请求的合理部分，本院予以支持。因双方并未办理租赁房屋交接手续，本院根据现有证据，以顺丰速运公司支付预定金之日即2017年11月23日作为房屋交接日，关于退房时间，刘同辉在第一次庭审中陈述称顺丰速运公司在2018年3月至4月期间搬走，但其仅提交2017年12月17日顺丰速运公司使用房屋情况的照片，并未提交其他证据证明其主张，本院结合顺丰速运公司提交的录音、证人证言等证据，对顺丰速运公司陈述的腾退时间（2017年12月22日）予以确认，另结合双方口头商定的租金标准及房屋使用面积，确定顺丰速运公司应给付的占有使用费为51129元（3.8元/天/平方米×448.5平方米×30天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京顺丰速运有限公司与被告（反诉原告）刘同辉之间的房屋租赁合同无效；二、被告（反诉原告）刘同辉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）顺丰速运公司房屋预定金三万元、装修损失五万元，以上共计八万元；三、原告（反诉被告）北京顺丰速运有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）刘同辉占有使用费五万一千一百二十九元；四、驳回原告（反诉被告）北京顺丰速运有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘同辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千六百五十元，由原告（反诉被告）北京顺丰速运有限公司负担七百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）刘同辉负担九百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六千四百元，由被告（反诉原告）刘同辉负担五千八百六十一元（已交纳），由原告（反诉被告）北京顺丰速运有限公司负担五百三十九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘瑶二〇一八年八月二十九日书记员  康泽