广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2018）粤7101行初1741号原告：邓尚爵，男，汉族，1985年10月20日出生，身份证住址广州市越秀区，委托代理人：徐威鸿，广东格林律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广东省广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：张璐璐，该委工作人员。委托代理人：胡金婷，广州沁森律师事务所律师。原告邓尚爵诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）房产登记纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭审理了本案。原告邓尚爵的委托代理人徐威鸿，被告市国规委的委托代理人张璐璐、胡金婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓尚爵诉称，案外人黄成泽是广州市海珠区南洲北路南燕三街476号415房(下称涉案住房)的业主，因无力偿还所欠债务，业主与原告商定，由原告一次性全额付款购买涉案住房，所付款项包括抵扣欠款29万、偿还广州银行商业贷款34万、另补足差额4.5万元，合计支付67.5万元。在原告完成付款后，业主黄成泽同意授权原告或原告指定第三方办理涉案住房的全部过户手续，并办理了委托出售房屋事宜的《委托公证书》，授权原告代理执行和处理相关事宜。其中，委托公证书第三条授权：在涂销抵押之后，依法办理涉案住房的卖房交易过户手续(包括递件、查册、测绘、交税费、领证、更正、调档、免税免征等)，有权签订买卖合同。委托书有效期自签署之日起两年半内有效。2017年6月，原告得知该房的不动产权证设置了密码，因联系业主未果，遂在2017年6月27日向被告在广州市房地产交易登记中心的信访窗口咨询关于持《委托公证书》办理过户手续及取消该房密码的权限，得到肯定的口头答复后，原告于2017年10月24日与第三方签订房屋买卖合同，在缴纳契税和个人所得税后，向被告申请办理产权移转登记手续，并按被告的《(十一)二手(存量)房转移登记办理指引》以及《(三十一)抵押权注销登记》的要求递交所需的资料，2018年2月13日，被告作出穗登记业务窗[2018]00329号《不予受理告知书》，认为原告所持委托公证书未载明取消、重置或挂失补办不动产权证书密码的代理事项，拒绝受理原告的递件申请。原告认为，《不予受理告知书》作出的决定理据不足。首先，《公证委托书》是被公证机关赋予较高证明力的文件，若无委托人的配合，公证机关是不可能作出该份文件，因此可以认定，《公证委托书》是涉案住房业主的真实意思表示，其目的是委托原告代为出售房屋，而不动产权证密码的处理是交易过户的必要环节，亦应包括在业主委托售房的权限范围内。其次，根据《公证委托书》第三条：“涂销抵押之后，依法办理上述房屋的卖房交易过户手续(包括递件、查册、测绘、交税费、领证、更正、调档、免税免征等)”，从“（）”“包括”“等”符号和字跟可知，该条关于权跟的描述，所采取的是举例式描述，而非罗列式，也就是说，对于过户登记的环节及突发事项，委托人并不能全部预见，故对于具体权限的描述，是通过举例的方式协助登记机关理解该项权限，而非表达仅有这几项权限，其他未列举出来的权具体权限，应该围绕“卖房过户手续”这个核心进行理解，即涉及“卖房过户手续”的相关事项，均在《公证委托书》的授权范围内，否则即无法达成《公证委托书》的目的。此外，该条款“更正”一词，也可理解为对不动产权证的相关更正(包含对不动产权证密码的处理)，被告认为《公证委托书》未载明取消密码一项，是对该条的错误理解；最后，《不予受理告知书》指明要求载明取消、重置或挂失补办该不动产权证书密码的代理事项，背后的逻辑是要求《公证委托书》须将登记相关的全部手续一、一载明，但房屋产权转移登记是一项复杂的程序，涉及环节较多，实践中难以满足这梓的要求，而被告亦未有相关的指引要求《公证委托书》需载明哪些事项，也未向公众提供相关的委托授权书模板，此时要求办事人自行熟悉整个过户程序并一、一列举授权事项，实是强人所难，也与便民、高效等行政要求不符。综上所述，原告所持《公证委托书》真实合法，其权限已包含对涉案住房不动产权证密码的处置权限，被告作出《不予受理告知书》理据不足，应当予以撤销，并受理原告的变更登记申请，请求：1.判令被告撤销穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》；2.判令被告受理原告对广州市海珠区南洲北路南燕三街476号415房屋的转移登记申请；3.判令被告承担本案诉讼费。被告市国规委辩称，一、我委作出的穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。邓尚爵向我委申请办理位于海珠区南洲北路××房××转移登记并向我委提交了以下申请材料：1、粤（2016）广州市不动产权第00211157号《不动产权证》复印件；2、邓尚爵身份证复印件；3、(2016)粤广广州第208773号《公证委托书》；4、穗存量房合字17100358416号《广州市存量房买卖合同》；5、(161)粤地证04185421《税收完税证明》(契税)。经核查，邓尚爵的申请不符合法定申请条件，具体理由如下：1、邓尚爵未与买方共同提出登记申请。《不动产登记暂行条例》第十四条明确规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，第十五条明确规定“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”。本案中，邓尚爵单方向我委申请办理转移登记，未与买方依照上述法律法规的要求共同到不动产登记机构办公场所提出申请，不符合法定申请形式。2、邓尚爵提交的申请材料不齐全且不符合法定形式。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料；(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第二款规定“申请材料应当提供原件。”邓尚爵因房屋买卖申请转移登记，但未能提供登记申请书、卖方的身份证明材料、不动产附图等转移登记的必要资料，且其提供的申请材料均为复印件而非原件，不符合上述法律法规的要求，申请材料不齐全且不符合法定形式。3、邓尚爵提交的《委托书》委托权限不完整。本案涉案房屋产权人为黄成泽，其对涉案房屋不动产权证设置了密码，密码设置后房屋产权人或委托代理人办理相关业务时，与该业务相关的所有设置了密码的证书均须通过密码验证方可办理。因此，根据产权人明确意思表示，涉案房屋己受加密保护，如要办理相关业务，必须进行密码验证后方可开展。邓尚爵虽然持有经公证的《委托书》，但该《委托书》中未载明邓尚爵有取消、重置或挂失补办该不动产权证书密码的代理事项，委托事项不完整，其无权取消密码。而鉴于邓尚爵无权进行解密操作，也就不能行使《委托书》己载明的既有权限。4、涉案房屋上存在其他未涂销的抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。根据邓尚爵提交的《不动产权证》所示，该不动产设有抵押权，邓尚爵申请转移登记前应办理涂销抵押，但邓尚爵未能提供任何涂销抵押的材料，不符合法律规定。综上，邓尚爵未提供转移登记所需的全部申请材料，未与买方共同申请转移登记，不能提供房屋不动产权证书密码，其提出的转移登记申请材料不齐全且不符合法定形式，另外其对设有抵押权的财产申请转移登记未取得抵押权人同意或办理涂销抵押手续亦不符合法律规定，因此，我委作出的穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》，认定事实清楚，适用法律正确。鉴于邓尚爵的登记申请，不符合法定申请条件，根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。我委于2018年2月13日向邓尚爵出具穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》并在告知书中载明邓尚爵再次申请转移登记时应当提供的全部材料。因此，我委作出的穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》符合法定程序。二、本案应追加产权人黄成泽为第三人参加诉讼。本案邓尚爵申请进行转移登记的房产产权人为黄成泽，黄成泽与本案涉诉的具体行政行为以及本案的处理结果均存在利害关系，因此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定，本案应追加黄成泽作为第三人参加诉讼。综上所述，我委不予受理邓尚爵的转移登记申请并作出穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》告知邓尚爵不予受理及所需补正的申请材料，我委作出的告知书认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，邓尚爵提出的诉讼请求无任何事实与法律依据。请求法院查明事实，驳回邓尚爵的诉讼请求。经审理查明，2018年2月13日，邓尚爵向市国规委申请办理位于海珠区南洲北路××房（以下××房产）××产权买卖转移登记并向市国××委提交了以下申请材料：粤（2016）广州市不动产权第00211157号《不动产权证》复印件、邓尚爵身份证复印件、(2016)粤广广州第208773号公证委托书复印件、穗存量房合字17100358416号《广州市存量房买卖合同》复印件、(161)粤地证04185421《税收完税证明》(契税)复印件。其中，(2016)粤广广州第208773号公证委托书复印件的主要内容为：“委托人：黄成泽，男，一九七七年二月二十八夕日出生，公民身份号码：。陈健凤，女，一九七三年九月二十七日出生，公民身份号码：。受托人：邓尚爵，男，一九八五年十月二十日出生，身份证号码：。委托人是座落在广州市海珠区南洲北路南燕三街476号415房房屋的产权人。现委托受托人作为委托人的合法代理人，就上述房屋中依法属于我们的份额，代理执行和处理以下事项：一、到银行办理提前还款、赎契的手续，领取房产证、保险单、他项权证、涂销证明及还清款证明文件；二、代为办理涂销抵押登记、抵押登记、领证的手续；三、涂销抵押之后，依法办理上述房屋的卖房交易过户手续(包括递件、查册、测绘、交税费、领证、更正、调档、免税免征等)，有权签订买卖合同；四、受委托人有权代收售楼款；五、若交易不成功，受委托人有权办理退案手续；六、办理测绘、调阅、复印有关产权的档案资料；七、协助买家办理相关的银行按揭手续，代为签署银行按揭文件；八、代为查询个人及家庭成员名下房产情况登记。任一受委托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。任一受托人有转委托权。委托书有效期自签署之日起两年半内有效。”该公证委托书“委托人”栏有“黄成泽”、“陈健凤”手写字样，落款日期为2016年10月12日。穗存量房合字17100358416号《广州市存量房买卖合同》复印件的主要内容为：黄成泽委托邓尚爵为代理人将案涉房产出售给郭玮。诉讼中，邓尚爵主张其于2018年1月16日与案外人郭玮共同申请办理案涉房产产权买卖转移登记，主张在申请办理案涉房产产权买卖转移登记时还提供了其他材料，但均未提供证据予以证明。经查，根据粤（2016）广州市不动产权第00211157号《不动产权证》的内容，案涉房产的登记产权人为黄成泽，登记时间为2016年2月25日，同日办理了抵押登记，登记抵押权人为广州银行股份有限公司新达城支行，债权数额340000元；2017年3月8日再次办理抵押登记，登记抵押权人为李俊，债权数额250000元。黄成泽对涉案房屋不动产权证设置了密码，案涉房产的过户登记须通过密码验证方可办理。庭审中（2018年5月16日），原被告双方确认广州银行股份有限公司新达城支行、李俊的抵押权登记仍未涂销。2018年2月13日，市国规委向邓尚爵出具穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》，该告知书列举了邓尚爵提交的申请资料，告知主要内容为：“经核查：海珠区南洲北路南燕三街锊6号415房屋于2016年2月20日以黄成泽名义办理产权登记，房产登记号为2016登记字1008624号，不动产权证书号为粤(2016)广州市不动产权第0021157号。其后办理了两次抵押登记。产权人黄成泽在海珠区对该房屋不动产权证设置了密码，你代理其出售房屋，无法提供密码，根据《民法总则》第一百六十五条‘委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章’的规定，由于您所提供的委托书并无载明受托人有取消、重置或挂失补办该不动产权证书密码的代理事项，委托权限不完整，无权取消密码。（二）根据《不动产暂行条例》第十四条规定：‘因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。’第十六条规定：‘申请人应当提供登记申请书，身份证明材料、授权委托书、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书、不动产界址、空间界限、面积等材料、与他人利害关系的说明材料、法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料，并对申请材料真实性负责。’你未能提供登记申请书、卖方身份证明等转移登记所需的资料，与买方共同申请转移登记，且你未能提供涂销抵押资料，不符合相关的法律法规。根据《不动产登记暂行条例》第十七条，现我中心作不予受理处理，如你需要再次申请转移登记，请你提交《(二十一)二手（存量）房转移登记办理指引》以及《(三十一)抵押权注销登记办理指引（涂销抵押）》所列资料，通过密码验证或提供载有取消、重置或挂失补办该不动产权证书密码权限的委托书再向我中心申请办理房屋登记业务。如对本告知书不服，可自接到本告知书之日起6O日内向广州市人民政府或者广东省国土资源厅申请行政复议，或者6个月内向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼。”邓尚爵对市国规委出具的穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》不服，向本院提起行政诉讼。以上事实，有粤（2016）广州市不动产权第00211157号《不动产权证》、(2016)粤广广州第208773号公证委托书、穗存量房合字17100358416号《广州市存量房买卖合同》、(161)粤地证04185421《税收完税证明》、穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，案涉房产是否应作转移登记属市国规委的行政职权处理范围，无论本案裁判结果是否撤销穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》，均不直接处理案涉房产的转移登记事项，邓尚爵是穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》的唯一行政相对人，本案无需追加黄成泽为第三人。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”据此，市国规委负有办理不动产登记的职能。本案中，邓尚爵于2018年2月13日向市国规委申请办理案涉房产的产权买卖转移登记时仅向市国规委提交了五项申请材料：粤（2016）广州市不动产权第00211157号《不动产权证》复印件、邓尚爵身份证复印件、(2016)粤广广州第208773号公证委托书复印件、穗存量房合字17100358416号《广州市存量房买卖合同》复印件、(161)粤地证04185421《税收完税证明》(契税)复印件。邓尚爵主张其于2018年1月16日与案外人郭玮共同申请办理案涉房产产权买卖转移登记，主张在申请办理案涉房产产权买卖转移登记时还提供了其他材料，但均未提供证据予以证明，本院不予采信。其提交材料中的(2016)粤广广州第208773号公证委托书复印件未明确载明受托人有代理委托人处理案涉房产不动产权证设置的密码的权限，该委托书描述的授权内容“依法办理上述房屋的卖房交易过户手续(包括递件、查册、测绘、交税费、领证、更正、调档、免税免征等)”属于概括性举例式描述，但授权人黄成泽明知涉案房屋不动产权证设置了密码，案涉房产的过户登记须通过密码验证方可办理，却仍未将取消、重置或挂失补办该不动产权证书密码这一关键权限列入授权的举例描述范围，其委托邓尚爵办理案涉房产过户的授权描述不够清晰。即使黄成泽委托邓尚爵办理案涉房产过户的意思表示真实，但案涉房产于2016年2月25日办理了抵押登记，登记抵押权人为广州银行股份有限公司新达城支行，债权数额340000元；2017年3月8日再次办理抵押登记，登记抵押权人为李俊，债权数额250000元。庭审中（2018年5月16日），原被告双方确认广州银行股份有限公司新达城支行、李俊的抵押权登记仍未涂销。邓尚爵向市国规委申请办理案涉房产的产权买卖转移登记时仅向市国规委提交上述五项申请材料，没有包括抵押权登记涂销、登记抵押权人同意过户登记等资料，显然不符合办理案涉房产过户登记到案外人郭玮名下的条件。市国规委向邓尚爵出具穗登记业务函[2018]00329号《不予受理告知书》，拒绝办理案涉房产过户登记，并无不当。邓尚爵的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告邓尚爵的诉讼请求。本案受理费50元由原告邓尚爵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  黎锦明人民陪审员  苏永菲人民陪审员  王桂萍二〇一八年八月二十八日书 记 员  何家瑜