苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0507民初336号 原告：贾白男（曾用名：贾振国），男，1946年1月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：钟晶晶、程琳，江苏名仁律师事务所律师。 被告：苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区漕湖大道51号。 法定代表人：金洪涛。 委托诉讼代理人：夏健，公司员工。 被告：苏州卓高地产营销有限公司,住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号。 法定代表人：王晓叶。 被告：苏州市博尼威服饰有限公司,住所地江苏省相城区阳澄湖镇岸山村。 法定代表人：沈进明，总经理。 被告：苏州融绿市政建设工程有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号悦豪大厦1702-1。 法定代表人：沈进明，总经理。 被告：沈进明，男，1978年1月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 被告：陆凤莲,女,1980年12月31日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：李成,男,1969年7月16日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：李仙英,女,1975年9月20日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：孙宇，女，1988年2月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：孙根元，男，1960年1月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。系孙宇的父亲。 原告贾白男与被告苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司（以下简称被告永泰小贷公司）与第三人李成、李仙英、孙宇案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月22日立案受理。审理中，经原告申请，本院通知苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲作为本案被告到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭，并对苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲、李成、李仙英公告送达了起诉状副本、传票等诉讼材料。本院适用普通程序于2018年7月12日公开开庭对本案进行了审理。原告贾白男的委托诉讼代理人程琳，被告永泰小贷公司的委托诉讼代理人夏健，第三人孙宇及其委托诉讼代理人孙根元到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲及第三人李成、李仙英均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告贾白男向本院提起诉讼，请求判令：1、立即排除对以下执行标的的强制执行：原告所有的位于苏州市相城区房地产第一幢东侧两间（即太平镇富民路5号东面两间）；2、依法确认上述第一项中所涉房地产为原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年，李成将苏州市相城区第一幢东侧两间房屋土地以5万元的价格转让给了徐益生，徐益生支付5万元后出资建造了上述房屋，但上述两间房屋的产权登记并未办理到徐益生名下。2008年，徐益生将上述房地产以80万元转让给了原告贾白男，双方于2008年10月17日签订了房屋买卖协议书，同日原告向徐益生付清房款，徐益生将房屋交付给了原告，由原告及其配偶居住。2015年4月2日，被告永泰小贷公司在与李成、李仙英等人金融借款合同纠纷仲裁一案中，申请查封了苏州市相城区整个房地产，后在该案执行过程中，贵院依法拍卖了上述房地产，孙宇于2017年8月19日竞拍得该房地产。原告提出异议，贵院受理后作出（2017）苏0509执异62号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，第一，诉争房屋早已买卖并交付原告居住多年，李成无权抵押、处分原告的上述房产，故其与永泰小贷公司之间的抵押合同无效，永泰小贷公司基于该无效合同设立的抵押权无法对抗原告的所有权。第二，案争房屋未办理产权登记非因原告自身原因，原告在买房时虽然知道案争房屋暂时仍登记在李成名下，可该房屋并不存在短时间内（甚至永远）无法办理产权分割手续的情形，该房屋之所以一直未办理产权分割手续是因为李成不愿支付其应承担的产权分割费用，因此原告并不存在主观过错。第三，贵院在案争房屋拍卖前未进行相应的调查工作，履行相应的通知义务，在已知有案外人居住的情况下，并未向原告或相关人员了解该房屋所有权及占有使用的情况，损害了原告的合法权益。原告为维护自身权益，现诉至法院。 被告永泰小贷公司辩称，1、原告的诉请与苏州仲裁委员会作出的裁决相抵触，没有事实及法律依据。2、本案原告并未在执行异议裁定书确定的期间内提起诉讼，已经丧失了起诉权，本案应裁定驳回起诉。3、案涉房屋已办理了抵押登记，抵押登记合法有效，我方对该房屋享有优先受偿权。不动产的权属应以公示登记为准，原告在长达8-9年的时间内未办理权属变更登记，对此存在过错，4、法院的执行并不存在过错。综上，原告对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求。 被告苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲，第三人李成、李仙英均未作答辩。 第三人孙宇述称，我方通过网上拍卖的正当程序购买了案涉房屋，拍卖时不清楚有两间房屋是原告的。我们认为法院的判决及执行都没有错，不同意原告的诉请，要求法院尽快将拍卖的房屋以及原告所主张的房屋交付给我，并办理产权登记。 经审理查明，涉案房地产坐落于苏州市相城区，房屋产权证号为苏房权证相城字第××号，包括两幢建筑物，建筑面积分别为773.24平方米（第一幢，包含贾白男所主张的房屋）和359.7平方米（第二幢），均为三层混合结构的一般住宅，登记所有权人为李成、李仙英。该房屋的土地为国有划拨土地，登记土地使用权人为李成。该房地产从2006年起做过多次抵押登记，之前的均已注销。最后一次抵押登记设立于2014年5月27日，以永泰小贷公司为抵押权人，抵押金额为400万元。永泰小贷公司与李成、李仙英、苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲金融借款合同纠纷仲裁一案，在仲裁过程中，苏州市中级人民法院根据永泰小贷公司的申请于2015年4月2日查封了上述房地产。其后，该案由苏州仲裁委员会于2015年10月作出苏仲裁字第125号裁决书，裁决苏州市博尼威服饰有限公司偿还永泰小贷公司借款本金400万元并支付逾期利息，永泰小贷公司对于李成、李仙英位于相城区太平镇民墅路房屋享有优先受偿权。因各被告未自动履行上述仲裁裁决，该案由本院强制执行，执行案号为（2016）苏0507执第1109号。 执行过程中，本院对涉案房地产张贴了封条和执行公告，并委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对李成、李仙英名下的上述房地产及其内部装修进行了查勘和评估，其时本院执行人员和评估机构也进入现贾白男所主张的靠东侧房屋内进行查勘、核实，并拍照备查。评估机构于2016年9月14日作出评估报告，其中第一幢773.24平方米的市场价值为608.23万元，第二幢359.7平方米的市场价值为369.66万元，合计977.89万元。本院于2016年12月23日裁定依法拍卖上述房地产及其内部装修。经过两次流拍，本院于2017年7月11日裁定对上述房地产进行变卖，保留价为547.7万元，并张贴了变卖公告；后于7月18日在淘宝司法拍卖网上发布变卖公告，其中载明该房地产存在抵押、法院查封等，并注明目前由案外人居住，有钥匙。最终，孙宇于2017年8月19日以5477000元竞拍得该房地产，本院于2017年9月26日裁定上述房地产及其室内装修由买受人孙宇所有，所有权自裁定书送达之日起转移等。该房地产的拍卖款在扣除相关费用后，已经支付申请执行人永泰小贷公司。 贾白男向本院提出执行异议申请，本院于2017年12月28日作出（2017）苏0507执异62号执行裁定书，驳回了贾白男的异议请求。上述执行裁定书已于2017年12月29日送达贾白男。贾白男对该裁定不服，于2018年1月11日诉至本院。 以上事实，有当事人举证的原、被告身份信息、营业执照复印件、房屋权属信息查询表、仲裁裁决书、评估报告、拍卖公告、执行裁定书及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 审理中，异议人贾白男为证明其主张，举证：1、2005年11月30日，徐益生（乙方）和李成（甲方）签订的协议书原件1份，载明：“在2004年，甲方向乙方转让太平镇富民路5号地基两间（东面），双方公平协商每间转让费2.5万元，乙方向甲方付清土地转让费5万元整，东面两间地基所有权即为乙方所有，当年，甲乙双方各自筹资建房，东面两间房屋所有权也是乙方所有。在2005年底，由于双方各自企业继续周转资金，设想把6间房地产进行领取两证抵押贷款，由于土地主管部门政策限制和资金基础，故合并领取两证，户主只能以甲方为主，领取费用按房产面积分摊，为了以事实证清甲乙双方房地产实际所有权，以免后人不必要的争议，甲乙双方特立此约。在没有办理房地产分割手续之前，房地产两证甲乙双方共同拥有，甲乙双方都不能单方面进行抵押或转让。在后年，尽快办理两证分割手续，双方都无条件出资出证进行分割，过户费用分摊自负。凡由房产所发生的经济或其他各种事故均由实际房主自负，互不牵扯”等。2、李成和徐益生于2005年11月30日共同出具的说明原件1份，载明：“2004年李成转让给徐益生富民路5号地基二间(东面)，徐益生应付李成转让费5万元，从2002年2月李成向徐益生借款壹拾万元中扣除”。及2002年2月10日李成向徐益生出具的10万元借条原件1份。3、2008年10月17日，徐益生和贾白男签订的协议书原件1份及收据存根联原件1份，其中《协议书》载明：“太平街道富民路5号住宅房6间，东二间房地两座为徐益生所有，西四间为李成所有，俩人共同领取一份房地产证，在李成名下，现徐益生企业暂时经济周转困难，把富民路5号东两间房地权出卖给贾振国老板，双方经商定成交价为捌拾万元。有关两证办理手续满五年后过户给贾老板，有徐益生以其协助办理手续”等内容。4、李成、李仙英出具的说明1份，载明：“太平镇富民路5号东面两间房屋是由徐益生出资建造并装修的，归徐益生所有。2004年的时候，我们就将上述房屋的土地使用权以5万元的价格转让给了徐益生，该土地转让费在2002年我们向徐益生的借款中抵扣。我们认可徐益生是太平镇富民路5号东面两间房屋及其土地的实际权利人”。上述四组证据证明2004年李成将本案涉案房屋土地使用权转让给了徐益生，后徐益生在2008年的时候将涉案房屋及土地使用权转让给了贾白男。80万元款项是从贾白男借予徐益生的100万元中抵扣的。4、房屋租赁合同原件1份，证明涉案房屋在卖给贾白男之前，一直由徐益生对外出租。5、贾白男名下电费缴费卡复印件、水费收据3份，证明涉案房屋已经实际交付给贾白男使用。 庭审中，贾白男明确其未就涉案房屋的登记事宜起诉过，理由如下：因为该房地产的土地性质为划拨，若要过户需要交纳土地出让金，李成、李仙英需根据其份额交纳该费用。原告在购买房屋后，李成、李仙英一直不愿意承担该笔费用，其后两人因债务纠纷离开了苏州，我方无法找到李成、李仙英办理相应的手续。 经质证，被告永泰小贷公司认为，对上述证据的真实性不认可，不动产权属应以登记为准，未经登记不发生效力。第三人孙宇认为，上述证据由法院依法审核。 本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百零四条的规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本院作出的（2017）苏0507执异62号执行裁定书于2017年12月29日送达贾白男，贾白男于2018年1月11日提起本案诉讼，符合法律规定，故对被告永泰小贷公司辩称贾白男已丧失本案起诉权的辩解不予采信。 本案中，根据贾白男举证的《协议书》、收条、水电费凭据等证据，结合本院在执行评估时的查勘情况，按照民事诉讼证据适用高度盖然性的证明标准，可以认定涉案房产第一幢（773.24平方米）中的东面上下两间的房屋产权及土地使用权早已由徐益生享有，只是因故未办理产权的分割登记手续；其后，徐益生将上述两间房屋转让给贾白男，贾白男实际居住使用至今。因此，虽然徐益生、贾白男均未办理过权属登记手续，但可以认定贾白男系涉案房产第一幢（773.24平方米）中的东面上下两间房屋的权利人。本案的争议焦点为贾白男对上述房屋所享有的权利是否可以阻却法院的强制执行行为。本院认为，虽然前述已认定贾白男系诉争房屋的权利人，但由于其并未办理不动产转让登记手续，尚不足以就此认定贾白男为诉争房屋的物权法意义上的所有权人，其对该房屋的权利可认定为物权期待权，而该种权利在本质上仍属于债权的一种。虽然（2016）苏0507执第1109号案件中的直接执行标的为金钱债权，但由于永泰小贷公司系涉案房地产的法定抵押权人，且抵押权属于物权，其效力高于债权，故永泰小贷公司有权就该涉案房地产的价值优先受偿。因此贾白男既无法阻止永泰小贷公司在2014年5月27日就包括诉争房屋在内的整个房地产设立抵押权，也无法对抗永泰小贷公司申请对涉案房地产进行拍卖、变卖及对相关价款优先受偿。另外，贾白男在购买房屋时应该明知该房屋登记在他人名下，且该房屋下的土地性质为划拨，短时间内（甚至永远）无法办理产权分割手续，其在对该风险及后果应当知晓的情况下仍然坚持购买，也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的可以排除执行的法定情形。综上，本院对贾白男要求排除对苏州市相城区房地产第一幢东侧两间房屋的执行及确认其为该两间房屋所有权人的诉讼请求均不支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零四条的规定，判决如下： 驳回原告贾白男的全部诉讼请求。 本案案件受理费收取为人民币11800元，公告费600元，合计12400元，由原告贾白男负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  丁亦辛 代理审判员  候佳芸 人民陪审员  周云生 二〇一八年八月二十二日 书 记 员  陆锦枫