云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终4000号上诉人（原审被告）彭文萍，女，汉族，1970年1月1日生，住云南省昆明市西山区。特别授权诉讼代理人徐峰，云南德凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄炜，男，汉族，1981年10月13日生，住云南省昆明市嵩明县。特别授权诉讼代理人赵海阳、马瑞，北京德恒（昆明）律师事务所律师。原审第三人昆明荣城房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园**。法定代表人毕永国。特别授权诉讼代理人蔡恒，云南圣唐律师事务所律师。上诉人彭文萍与被上诉人黄炜、原审第三人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称：荣城经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初7443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月24日对本案公开进行了询问。上诉人彭文萍的诉讼代理人徐峰，被上诉人黄炜的诉讼代理人马瑞，原审第三人荣城经纪公司的诉讼代理人蔡恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认：气象路39号丹霞苑3幢1单元4层401号房屋系集资建房性质，2009年2月17日初次登记在案外人张国鹏名下。2010年1月15日登记在彭文萍名下，房屋所有权证书附记“集资建房”。2013年，彭文萍（甲方）、黄炜（乙方）、荣城经纪公司（丙方）订立《房屋买卖合同》。约定甲方将气象路39号丹霞苑3幢1单元4层401号房屋出售给乙方，成交价为90万元。查档费、房屋买卖合同公证费、契税等由乙方承担。双方在2014年3月20日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托荣城经纪公司协助办理。产权过户当日，乙方看到产权部门的收件收据时支付首付款480000元，剩余房款400000元由乙方办理。甲方保证于2013年12月25日交房。本合同签订完成，丙方向乙方收取佣金18000元。甲方保证该房为空户。于2013年11月11日办理定金公证，公证费用由乙方支付。办理完定金公证时，乙方支付首付款480000元，尾款400000元待银行按揭一次性支付。办理定金公证时，乙方支付荣城经纪公司中介服务费。甲方保证并积极协助乙方尽快办理土地证。2013年11月9日，彭文萍、黄炜、荣城经纪公司的经办人张林订立《补充协议》。约定卖房价90万元为卖方净得房款，交易产生的所有费用（包括卖房所得税、办理土地证费用）全部由买方负责。买方须预付房款480000元，卖房收款后一个月内把房屋交给买方。待明年二月此房满5年后（根据国家现行规定）办理过户手续，买方过户时一次性支付400000元，尾款20000元用以办理土地证押金。此房明年届满5年后可以过户时，买方至可以过户之日起一个月内和卖方办理完过户手续并结清尾款。如买方拖延或以其他理由时，卖方自可以过户之日起一个月满后收回房屋。如因政策性因素等变化造成此房不能买卖，从新政策出台之日起买方必须三个月内无条件将此房交还卖方并结清水、电、煤气等费用，买方不承担房屋租金，卖方不承担装修或任何改造费用，同时卖方把480000元预付款退还买方，卖方不承担利息或其他费用。本案中，荣城经纪公司认可张林的订约行为是履行职务行为。2013年11月11日，彭文萍（甲方）、黄炜（乙方）订立《房屋买卖定金协议》。约定乙方向甲方支付定金180000元，作为正式订立房屋买卖合同和交易的担保。甲方持房屋产权证原件，于2014年3月20日前双方正式订立《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续。甲方持房屋产权证，并保证房屋符合上市交易条件，保证房屋无查封、抵押等权利受限制的情形，并无其他任何权利瑕疵。有下列情形之一的，致使双方交易无法正常顺利完成的，甲方应全额退还乙方已支付的定金。1、甲乙双方签订本协议后，签订房屋买卖合同并办理交易前，非因甲方的原因而产生的依法限制该房屋地产权利或者其他不可抗力而导致无法顺利交易的；2、经双方协议解除交易并免责的；3、其他不可归责于双方当事人的原因而导致不能完成交易的。该协议经云南省昆明市明信公证处公证。2013年11月11日，彭文萍将房屋的所有权证书交予荣城经纪公司。黄炜将180000元定金、300000元预付款合计480000元交给彭文萍；向荣城经纪公司支付中介费18000元。2014年11月1日、6月11日，彭文萍向黄炜借款10000元和50000元，并出具两份借条，表示从房款中扣除。彭文萍2014年12月将房屋交付黄炜占有使用至今，房屋仍登记在彭文萍名下。原告、被告、第三人认可没有过户登记的原因是：2008年1月25日以后取得房屋所有权登记的经济适用住房，昆明市目前没有相应的上市交易办法，致使本案房屋无法办理过户登记。2014年6月至2016年9月，原、被告多次通过手机短信商讨过户、付款事宜。原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》；2、由被告返还原告已支付的购房款540000元；3、由被告偿还原告支付的中介费18000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，原告、被告、第三人订立的《房屋买卖合同》、《补充协议》，原、被告订立的《房屋买卖定金协议》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告出售的房屋是集资建房，属于经济适用住房范围。按照《昆明市城市房地产交易管理条例》第四十二条、第四十五条的规定，经济适用住房(包括安居工程住房和集资、合作建房)取得完全产权的，可以上市交易，上市出售的具体实施办法另行制定。原告、被告、第三人认可，2008年1月25日以后取得房屋所有权登记的经济适用住房没有相应的上市交易办法，致使本案房屋无法办理过户登记。原告认为，合同目的不能实现，请求解除房屋买卖合同。被告认为，房屋未能过户受政策因素影响，不是不可抗力也不是被告违约所致，原告的合同目的部分实现，不应解除本案房屋买卖合同。第三人认为，其促成原、被告房屋买卖，合同不应解除，不应退还中介费。因此，本案的核心争议在于原告是否有权解除本案的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。交付并转移标的物所有权是买卖合同中出卖人的合同主义务。《房屋买卖合同》约定在2014年3月20日前办理《房屋所有权证》过户手续。房屋作为不动产，所有权变更自记载于不动产登记薄时发生效力，2014年3月20日前办理房屋过户手续是被告的主要合同义务。原告、被告、第三人认可房屋没有过户的原因在于当前不具备同类经济适用住房上市交易的政策条件，房屋未能按时过户确非被告不履行合同主义务所致。但是本案《房屋买卖合同》约定，甲方保证房产资料的真实性，并符合国家以及昆明市房屋上市交易的有关规定和政策法规。《房屋买卖定金协议》也约定，甲方持房屋产权证，并保证房屋符合上市交易条件。被告在合同中已经明确保证本案房屋符合上市交易条件。而《补充协议》第三条约定，“此房明年届满五年后可以过户时”；第四条约定，如因政策性因素等变化造成此房不能买卖，从新政策出台之日起买方必须三个月内无条件将此房交还卖房。这里的“新政策”显然是指房屋不能买卖的“政策”。结合上述约定内容可以认定，原、被告在房屋可以交易过户的预期上签订房屋买卖合同，同时考虑了不能交易的政策风险；而非如第三人、被告所称，原、被告知晓缺乏交易政策仍甘冒风险订约。被告违反了房屋具备上市交易条件的保证。《房屋买卖定金协议》有“乙方为解决并改善居住条件欲购买房屋”的内容。被告认为，已经将房屋交付原告占有使用，原告合同目的基本实现。合同目的是当事人通过订立合同通常得到的结果，而非当事人个别的特殊需要。原告取得房屋所有权，被告获取价款是本案合同目的。本案房屋没有在约定时间内完成房屋所有权登记，被告也无法依照约定主张原告支付全部剩余房款。至今三年有余，何时可以办理房屋变更登记仍不明确，原告订约的合同目的已经落空。原告有权依法解除本案房屋买卖合同。被告认为原告解除合同的诉讼请求超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定。法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效，被告的时效抗辩没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。原、被告没有约定合同解除权的行使期限，本案系自然人之间经济适用住房买卖发生的纠纷，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于合同解除权除斥期的规定。原、被告之间的短信记录中，双方一直就过户、房款支付进行磋商。被告2015年9月16日发出的短信提出解除合同、继续履行两种解决方案；原告回复严格按照合同来办，双方均没有主张解除合同。原告合同解除权的行使期限不明，被告也没有催告原告解除合同的情形下，原告的合同解除权没有消灭。原告请求解除原、被告之间的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》的诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告之间的房屋买卖合同解除后，原告应当返还被告房屋，被告应当返还收取的价款。原告支付被告房款480000元，之后借给被告的60000元又充作房款，原告要求被告返还540000元价款的诉讼请求一审法院予以支持。原告请求被告赔偿18000元中介费损失。《房屋买卖合同》由原告、被告、第三人一并签署，除原、被告的房屋买卖合同外还包括第三人和原、被告的居间合同，二者系独立的合同关系。原、被告的房屋买卖合同解除不能直接导致居间合同解除，需要当事人协议或依法解除。居间合同未经解除并清理债权债务，原告按照居间合同约定支付的18000元中介费不是被告造成的财产损失，原告要求被告赔偿18000元中介费没有事实和法律依据，不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：“一、解除原告黄炜和被告彭文萍签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》。二、由被告彭文萍于判决生效后十日内返还原告黄炜购房款540000元。三、驳回原告黄炜的其他诉讼请求。”本案受理费4690元（原告已预交），已减半收取，由原告承担200元，由被告承担4490元。宣判后，彭文萍不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人彭文萍上诉称：一、一审认定上诉人存在违约行为，属查证事实错误。一审已查明涉案经济适用房本可依照《昆明市经济适用住房管理实施办法》第25条、第26条之规定进行上市交易，并按《昆明市已购经济适用住房上市交易管理的若干规定》执行，但时至今日，由于昆明市尚未出台相应的上市交易细则，相关行政部门暂停办理该类经济适用房的过户登记，等待相应的上市交易细则出台后继续办理过户登记。因此，房屋行政管理部门暂停办理房屋产权过户的行为后果怎么就成为了上诉人“违反了房屋具备上市交易条件的保证”的结果呢；且涉案补充协议第3条所约定的“此房可以过户”是指涉案房屋的产权可以进行变更登记，而不是指涉案房屋的买卖，本案没有证据表明有新政策出台造成涉案房屋不能买卖，故上诉人在涉案房屋买卖合同履行过程中没有发生违约行为。二、一审判决适用法律错误。一审适用合同法第94条错误，即便上诉人确实存在违约情形，被上诉人的合同解除权至2017年8月提起本案诉讼时，时效早已消灭。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初7443号民事判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人黄炜答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人荣城经纪公司答辩称：与一审意见一致。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，二审查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人彭文萍与被上诉人黄炜所签《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》是否应当解除？本院认为，上诉人主张各方所签《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金协议》应继续履行，但经审查，涉案房屋系集资建房，属于经济适用住房范围，致使本案房屋至今无法办理过户登记的原因系当前不具备同类经济适用住房上市交易的政策条件，何时可以办理房屋变更登记至今也不明确，故各方所订合同目的无法实现，被上诉人要求解除相关协议及合同并无不当，本院对上诉人的该主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。进而，上诉人应向被上诉人返还相应的购房款。对于上诉人认为本案诉讼时效已消灭的主张，从上诉人与被上诉人的短信记录内容来看，上诉人虽于2015年9月16日向被上诉人提出解除合同或继续履行的解决方案，但被上诉人仅回复严格按照合同来办，双方并未明确提出解除合同，上诉人之后也未催告解除合同，故被上诉人的合同解除权并未消灭，本院对上诉人的该主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人彭文萍的上诉主张无事实及法律依据，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百一十八条之规定及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9380元，由上诉人彭文萍承担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 茜审判员 古维贤审判员 姚 丹二〇一八年八月六日书记员 刘怡涛