广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初35372号原告冯艳怡，女，汉族，1967年07月23日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人贾玉臣，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告深圳市中创荣商贸有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1栋601，统一社会信用代码91440300060275129X。法定代表人邹晔。委托代理人彭幽寒，女，汉族，1985年4月21日出生，住址广东省深圳市罗湖区，系被告管理人成员。委托代理人马承志，女，汉族，1996年3月5日出生，住址广东省深圳市福田区，系被告管理人成员。上列原告冯艳怡诉被告深圳市中创荣商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾玉臣，被告委托代理人彭幽寒、马承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月11日，原告与被告签订No:0000062号《二手房买卖合同》。合同约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市福田区**，建筑面积约为30平方米，房地产证号为30××65号。房地产性质用途为：办公。卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币105万元整。买方须于2016年7月11日签订合同当日交给卖方定金10万元，并于2016年8月15日之前将全部楼款人民币105万元支付至卖方指定账户。卖方应当于合同签订之日后八个月将该物业交付予买方，办理交接手续，移交该房屋钥匙。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款还约定：1、交楼面积以实际房产证面积为准，金额多退少补；2、带精装修交楼；3、如延期交房产证，卖方同意按月1.5%的利率对买方进行补偿或补偿月租金5000元；4、卖方全权委托前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司收款，收款账号为：75×××01，开户银行为：招商银行深圳软件基地支行。合同签订后，原告按着双方的约定全面正确地履行了合同约定的付款义务，即于2016年7月11日向被告指定的收款人，也是被告前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司（以下简称“吸引力公司”）支付购房定金人民币10万元，而后又分别于2016年7月25日和2016年8月15日，向被告指定的收款人吸引力公司支付购房款人民币55万元（其中：一笔50万、一笔5万）和人民币40万元。以上合计共计人民币105万元。合同到期后，被告并未按照合同的约定履行办理房地产证和带精装修交楼、交钥匙的义务。原告多次要求其交楼，但被告一直推脱。原告委托律师后，律师前去深圳市房地产交易中心调查被告是否有该合同项下的房屋及其是否清洁。经过查询得知，该合同项下301房近2000平方米的房屋早己于2014年12月抵押给案外人；亦不给分拆办理房地产证。此时，原告方知上当受骗，该房屋无法交易。以上事实有《二手房买卖合同》、银行转账凭证、银行流水、POS机转款凭证、收款收据等为凭。综上，被告以欺诈的手段与原告签订合同，致使合同的目的无法实现，其行为已经构成了违约，且已侵犯了原告的合法权益，双方签订的《二手房买卖合同》依法应予解除，其所收取的购房款依法应予返还，并应向原告支付利息、补偿款和违约金。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告特起诉至法院，请求法院判令：1、确认原告与被告双方之间签订的No:0000062号《二手房买卖合同》于被告签收本案诉状之日解除；2、被告向原告返还购房款105万元；3、被告向原告支付自2016年7月11日至给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂计算到2017年7月20日为48293.84元，以上为付款之日起计算）；4、被告从2017年3月11日起每月按1.5%利率对原告进行补偿15750元至给付之日止（暂计算到2017年7月20日为68250元）；5、被告向原告支付转让成交价20%的违约金21万元；6、被告承担案件受理费。被告答辩称，一、答辩人已经进入破产清算程序，债权人对答辩人享有的债权及其利息计算方式应符合法律相关规定。2017年11月9日，深圳市中级人民法院裁定受理深圳市中创荣商贸有限公司破产清算一案，案号为（2017)粤03破204号，并于2018年2月7日指定深圳市中天正清算事务有限公司担任答辩人管理人，管理人依据《企业破产法》的相关规定，代表答辩人参加诉讼。根据《企业破产法》第四十六条的规定，债权人对债务人享有的附利息的债权应自破产申请受理时停止计息（即：若被答辩人冯艳怡对答辩人享有付利息的债权，债权利息应计至2017年11月8日止）。同时，对答辩人债权利息审核认定应符合深圳市中级人民法院《破产案件债权审核认定指引》的相关规定。《破产案件债权审核认定指引》第五十七条规定：“合同约定逾期利息、罚息、复利、违约金、滞纳金，或资金占用费、管理费、手续费、咨询费、综合费用等费用的，从其约定，但总额折算不得超过年利率24%”。二、被答辩人向答辩人支付的购房款总额为90万元。被答辩人提交的本案证据中，仅有两笔被答辩人向委托收款方前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司（下称“吸引力公司”）共计90万元的转账可认定为与本案有关的“购房款”，其余15万元转账或支付不应认定为本案中的购房款（请详见质证意见）。因此，被答辩人向答辩人支付的购房款总额为90万元，而非105万元。三、双方签署的《二手房买卖合同》仅约定了违约金，未约定其它利息。答辩人、被答辩人双方签订编号为62的《二手房买卖合同》（签订日期不详，以贵院查明事实为准），合同第九条约定：“卖方应当于合同签订之日后八个月将该物业交付予买方”；第十一条约定：“如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金”；第十四条约定：“如此条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准”、“如延期交房产证，卖方同意按月1.5%的利率对买方进行补偿或补偿月租金5000元”。《二手房买卖合同》未约定其它利息。现《二手房买卖合同》已明显不能继续履行，若被答辩人要求解除合同的，答辩人应按照合同约定的违约金确认被答辩人的破产债权利息。《二手房买卖合同》中关于“20%的违约金”与“月1.5%的利率”的约定均为明显的补偿性质，应按照合同的约定择一计息，不应同时使用。被答辩人于《民事起诉状》同时主张人民银行贷款利率、“月1.5%的利率”、“20%的违约金”不符合合同约定，应予驳回。综上，答辩人已进入破产清算程序，关于答辩人的债权请求应符合《企业破产法》等法律法规的规定。被答辩人提交的证据不能证明其已全额支付购房款105万元；其同时主张多项违约金的诉讼请求不符合双方在《二手房买卖合同》中的约定。请求人民法院采纳以上意见，查明本案事实，依法裁判。经审理查明，原、被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：被告将其名下位于深圳市福田区**（以下简称“案涉房产”）转让给原告，建筑面积约为30平方米，房产证号30××65号，房产性质用途为办公，房产转让总价款为105万元。第四条付款方式约定，原告须于2016年8月15日之前支付除定金之外的楼款105万元。第九条房地产交付及交楼押金约定，被告应于合同签订之日后八个月将该物业交付予原告。第十一条卖方违约责任约定，如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。第十四条备注：1、交楼面积以实际房产证面积为准，金额多退少补；2、带精装修交楼；3、如延期交房产证，被告同意按月1.5%的利率对原告进行补偿或补偿月租金5000元；4、被告全权委托前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司收款，收款账号为：75×××01，开户银行为：招商银行深圳软件基地支行。此外，合同还就原、被告的其他权利义务进行了约定。合同上无落款时间。2016年7月11日，原告向前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司名下招行75×××01账户转账10万元定金。2016年7月25日，原告向前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司名下招行75×××01账户转账50万元，同时通过POS机刷卡支付5万元。2016年8月15日，原告向前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司名下招行75×××01账户转账40万元。上述款项共计105万元，前海吸引力融资租赁（深圳）有限公司均分别向原告出具了相关收款收据，收据中均载明“福星大厦301房房款”字样。位于深圳市××区福星路福星花园大厦××楼××房产为被告所有，登记建筑面积为1848.94平方米，该房产于2014年12月18日抵押给南昌银行股份有限公司红谷滩支行，并于2015年10月16日被深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第4468号案件查封。本院认为，原、被告双方签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告依照合同约定已向被告支付全部购房款，被告收到款项后未在合同约定的期限内将案涉房产交付原告已构成违约，原告根据合同约定有权解除买卖合同。因原告起诉后本院采取公告送达的方式向被告送达起诉状，送达日期为2017年12月6日，故原、被告之间签订的《深圳市二手房买卖合同》解除日期为2018年2月5日。原告主张被告返还购房款105万元及按照房屋转让成交价的20%支付违约金21万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付自2016年7月11日至给付之日止的利息，因原告已主张被告承担支付违约金的责任，本院认为原告再行向被告主张逾期利息属于重复主张，本院对此不予支持。原告主张被告自2017年3月11日起每月按1.5%利率对原告进行补偿15750元至给付之日止，根据合同第十四条备注3约定，“如延期交房产证，被告同意按月1.5%的利率对原告进行补偿或补偿月租金5000元”，该条款是对合同继续履行状态中出现违约情形的责任承担问题进行规定，由于原告已行使合同解除权解除了双方之间的买卖合同，原告该主张没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市中创荣商贸有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告冯艳怡购房款105万元；二、被告深圳市中创荣商贸有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告冯艳怡支付违约金21万元；三、驳回原告冯艳怡的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费17215元（已由原告预交），由原告负担1075元，由被告负担16140元；财产保全费5000元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年八月十五日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。