贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初4181号原告：遵义铭胜物业管理有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道624号安创美域中央11号楼负1层。统一社会信用代码：91520302560933028X。法定代表人：罗任春，总经理。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。被告：贵州安创房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区桂花社区安创美域中央2号楼1-10号营业房。统一社会信用代码：915203006801751960。法定代表人：赵方雨，董事长。被告：遵义县龙坑镇土牛土菜馆。经营场所：遵义县龙坑镇马家湾社区美域中央。注册号：520321600471689。经营者：张吉会。被告：罗华希，男，1986年3月3日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被告：播州区赵氏土牛馆。经营场所：贵州省遵义市播州区桂花社区美域中央2号楼二层营业房。统一社会信用代码：92520321MA6E8ERR5X。经营者：赵前勇。被告：安云良，男，1981年7月22日出生，土家族，住贵州省凤冈县。被告：郑杰，男，1978年11月5日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被告：安高，男，1975年9月12日出生，汉族，住贵州省凤冈县。被告：张吉会，女，1983年6月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义铭胜物业管理有限公司（以下简称铭胜物业公司）诉与被告贵州安创房地产开发有限公司（以下简称安创公司）、遵义县龙坑镇土牛土菜馆（以下简称土牛土菜馆）、罗华希、播州区赵氏土牛馆（以下简称赵氏土牛馆）、安云良、郑杰、安高、张吉会物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告铭胜物业公司的委托诉讼代理人陈桂斌、黄金华，被告罗华希、土牛土菜馆的经营者张吉会、张吉会到庭参加了诉讼，被告安创公司、赵氏土牛馆、安云良、郑杰、安高经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭胜物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同支付物业服务费40361.50元（截止于2017年12月31日，653㎡的物业费21549元，截止于2017年5月31日，499㎡的物业费18712.50元）及从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至付清款之日止的利息，并从2018年1月1日起按每月979.5元支付物业服务费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：安创公司与张吉会于2014年11月26日签订《租赁合同》，将其开发的位于遵义市××区龙坑镇桂花社区安创美域中央2号楼二层营业房（面积653㎡）出租给被告，被告承租后开办了安氏土牛馆（经营者为安云良）。被告为扩大经营，于2015年3月17日由罗华希与安创公司签订《租赁合同》，将安创美域中央2号楼二层营业房其余499㎡的房屋承租。其后，租赁房屋由赵氏土牛馆经营使用。被告在租赁期间拖欠物业费，经催收，安云良、安高、郑杰均出具承诺，明确给付义务，但至今仍未履行。为维护其合法权益，特依法提起诉讼。安创公司未到庭陈述，但提交书面答辩意见称，1、铭胜物业公司为安创美域中央提供物业服务属实，但我公司未支付物业费系因该物业使用人是承租人安云良、安高、罗华希、张吉会等人，应由他们交纳相应的物管费用；2、我公司与安云良、安高、罗华希、张吉会等人签订租赁合同，将本案的物业出租给他们用于经营餐饮，根据租赁合同第十一条约定，物业费应由他们承担；3、本案所涉物业分为两部分，499㎡的物业已于2017年5月31日收回，653㎡的物业已于2018年4月10日收回；4、安云良、安高、罗华希、张吉会等人还拖欠我公司的租金，我公司的合法权益也受到侵害，不应当承担本案的物业费。罗华希辩称，本案所涉物业与我无关，我也没有承诺支付物业费，我不应承担本案责任。土牛土菜馆、张吉会辩称，我对这个事完全不知情，我们不承担本案责任。赵氏土牛馆、安云良、郑杰、安高未到庭陈述也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：2013年2月25日，安创公司（甲方）与铭胜物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，安创公司选聘铭胜物业公司对位于遵义龙坑镇桂花社区的安创·美域中央物业提供前期物业管理服务，合同第五条对物业服务收费标准和方式进行了约定，其中商业物业服务费1.5元/月·㎡；乙方按5万元/月的标准从预收的物业服务资金中提取酬金。土牛土菜馆于2015年5月14日登记成立，类型为个体工商户，经营者为张吉会。安氏土牛馆于2015年6月16日登记成立，类型为个体工商户，经营者为安云良，于2017年8月22日登记注销。赵氏土牛馆于2017年8月23日登记成立，类型为个体工商户，经营者为赵前勇。2014年11月26日，安创公司（甲方）与贵州土牛餐饮管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将位于遵义马家湾“美域中央”2号楼二层部分门面租给乙方使用。合同载明了：1、出租期限10年，从2015年3月1日起至2025年2月28日止。2、出租面积为653㎡（建筑面积692.15㎡）。3、出租基价20元/月·㎡，逐年予以递增，即：第一年20元/月·㎡，第二年23元/月·㎡，第三年26元/月·㎡，以此类推。4、租金一年一交等内容。因贵州土牛餐饮管理有限公司未成立，合同尾部的乙方代表处签上了张吉会的名字。2015年3月17日，安创公司（甲方）与罗华希（乙方）签订《租赁合同》，该《租赁合同》的内容除“出租面积”外，其余与2014年11月26日的《租赁合同》的内容一致。其出租面积为499㎡（建筑面积528.94㎡），即“美域中央”2号楼二层门面的其余部分。土牛土菜馆、安氏土牛馆、赵氏土牛馆成立后，对上述两个《租赁合同》所涉及的房屋合并进行经营使用，并实际履行上述两个《租赁合同》。2017年4月11日，安氏土牛馆、安高向安创公司、铭胜物业公司出具《承诺书》，载明：贵州土牛向安创公司及铭胜物业公司承诺如下：1、贵州土牛租安创公司门面欠租金43万元整；2、贵州土牛承诺2017年5月1日交付铭胜物业公司20万元；3、余款分一个季度付完……。因未按时支付，安氏土牛馆、安云良于2017年8月15日又向安创公司、铭胜物业公司出具《承诺书》，载明：1、贵州土牛租安创公司门面，租金及水电费、物业费共计欠费546189元；2、贵州土牛承诺2017年8月31日交付铭胜物业公司246189元；3、余款分五个月还清（2018年元月31日前）。2017年8月31日，安氏土牛馆、郑杰向安创公司出具《承诺书》，载明：贵州土牛关于欠安创地产租金、物业费546189元一事，郑杰承诺于2017年9月6日前将员工购房款51800元偿还安创，剩余款项于2017年9月30日前偿还。2017年9月25日，赵氏土牛馆（甲方）与安创公司（乙方）签订《协议》，载明：鉴于……5、张吉会、安云良、罗华希和赵前勇为合伙进行餐饮经营（现为土牛馆），以其中一名合伙人的名义承租了乙方的房屋。同时，租赁合同中记载的贵州土牛餐饮管理有限公司因其他原因未能设立，其后的经营也是设立的个体工商户。……经双方协商一致，特就甲方委托乙方就土牛馆转让事宜达成协议如下：……3、截止2017年9月30日，甲方共拖欠乙方的租金379460元，乙方为甲方垫付的电费128129.70元、应付购房款51481元，欠付物管公司的物业服务费40261.50元。……4.8、甲方欠付的所有款项，自欠付之日起按月息2%支付利息至实际还清之日止。……郑杰作为赵氏土牛馆的经营者在该协议上签名。同日，赵氏土牛馆、郑杰向安创公司出具《承诺》，载明：赵氏土牛馆（赵前勇）与贵公司于2017年就委托贵公司转让土牛馆事宜签订的《协议》，我们完全认可，并自愿与赵氏土牛馆（赵前勇）共同承担该《协议》中的所有合同义务。审理中，铭胜物业公司称截止2018年4月10日，本案所涉欠付的物业费总金额为43526.50元。上述事实，有双方当事人陈述，《前期物业服务合同》、《租赁合同》、《承诺书》、《协议》、《承诺》和主体相关登记资料等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，安创公司与铭胜物业公司签订《前期物业服务合同》，安创公司选聘铭胜物业公司对位于遵义龙坑镇桂花社区的安创·美域中央物业提供前期物业管理服务的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。《前期物业服务合同》未违反法律法规的相关规定，应为有效。土牛土菜馆、安氏土牛馆、赵氏土牛馆成立后，使用本案所涉租赁房屋经营“土牛馆”，实际履行本案中与安创公司签订的两个《租赁合同》。根据赵氏土牛馆与安创公司于2017年9月25日签订的《协议》和赵氏土牛馆、郑杰于同日向安创公司出具《承诺》，截止2017年9月30日，本案所涉物业尚欠物业费40261.50元，且由赵氏土牛馆、郑杰承担。因499㎡的物业已于2017年5月31日收回，653㎡的物业于2018年4月10日才收回，从2017年9月30日至2018年4月10日653㎡的物业应支付的物业费为653㎡×1.5元/月·㎡×【6＋10÷30】＝6203.50元。因此，截止2018年4月10日，本案所涉物业尚欠物业服务费总额为40261.50元＋6203.50元＝46465元，铭胜物业公司主张为43526.50元，本院予以确认。铭胜物业公司请求由赵氏土牛馆、郑杰支付尚欠的物业费43526.50元和从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至付清款之日止的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百零九条关于“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，结合双方的约定和本案实际，本院予以支持，但支付逾期利息的时间应从2018年4月11日起算。铭胜物业公司请求由土牛土菜馆、罗华希、安云良、安高、张吉会承担本案责任，因与本案所查明的事实不符，本院不予支持。铭胜物业公司请求由安创公司承担本案责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，安创公司对赵氏土牛馆、郑杰应支付的上述费用承担连带清偿责任。安创公司、赵氏土牛馆、安云良、郑杰、安高经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、由播州区赵氏土牛馆、郑杰支付给遵义铭胜物业管理有限公司物业服务费43526.50元及利息（2018年4月11日起按银行同期贷款利率计算，至付清款之日止），限本判决生效后十日内付清；二、贵州安创房地产开发有限公司对播州区赵氏土牛馆、郑杰应支付的上述款项承担连带清偿责任；三、驳回遵义铭胜物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取404元，由播州区赵氏土牛馆、郑杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  代志林二〇一八年八月二日法官助理薛祖芬书记员穆佳雯