四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0403民初808号 原告：刘宇，男，1981年10月17出生，住四川省攀枝花市西区。 原告：余海燕，女，1985年1月26日出生，住四川省攀枝花市西区。 被告：攀枝花市俊昆房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号2幢附9号，统一社会信用代码91510400789146807M。 法定代表人：杨丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石斌，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：董德，四川民慷律师事务所律师，执业证号15104200110665554。 原告刘宇、余海燕与被告攀枝花市俊昆房地产开发有限公司（以下简称俊昆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案。2018年3月12日本院作出（2017)川0403民初894号民事判决书。被告俊昆公司不服该判决，提起上诉。2018年5月18日四川省攀枝花市中级人民法院作出（2018）川04民终661号民事裁定书，裁定撤销本院（2017)川0403民初894号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告刘宇、余海燕，被告俊昆公司的委托诉讼代理人董德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余海燕、刘宇向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金【135.478元／天（270956元×0.0005）×违约天数（从2016年12月31日至拿到竣工验收备案表为止）】、误工费6000元、精神损失费10000元，以上合计51224.28元；2.本案的诉讼费由被告承担。在庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为被告赔偿原告违约金59339元（2017年1月1日到2018年3月13日：135.478元/天×438天）；原告增加诉讼请求：被告承担2017年1月1日到2018年3月14日的物业管理费（包含垃圾处置费）915元。事实与理由：原告为购买位于攀枝花市西区格萨拉大道38号12幢2单元6-4号房屋（建筑面积73.21平方米、总价款270956元），原、被告在2014年11月8日签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，被告应当在2016年12月31日前完成交房，且该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等相关手续。原告已经按约向被告支付全部购房款270956元，被告虽然电话通知原告在2017年2月26日办理交房手续，但被告未办理相关验收手续，未取得竣工验收备案表，其明知不具备交房条件的情况下，通知原告收房，其行为严重侵害了原告的合法权益。根据合同约定，逾期交房超过60日后，被告应向原告支付逾期交房的违约金。原告为此事多次找到被告协商未果。被告于2018年1月10日取得法定和合同约定的交房条件，于2018年3月14日电话通知原告收房，以此截止时间作为被告房屋实际交付日并计算违约金是合法合理的，棚改租金的标准不适用本案。2018年3月14日之前物业费由被告承担，原告垫付的物业费被告要支付给原告。 被告俊昆公司辩称，被告交房不符合条件确实构成违约，违约金的计算期间应为2017年的1月1日到2018年的1月10日，共计375天。因被告未完备备案表，违约行为轻微，原告主张的违约金过高。合同约定的违约金远远超过原告遭受的实际经济损失。违约金应当以造成的实际经济损失作为计算的基础，约定过高可以依法调减，而本案中逾期交房以及交房不符合条件给原告造成的实际经济损失，可以理解为在该期间租房的经济损失，根据政府文件规定的租金按最高额计算，原告的经济损失应为12636.25元（73.21平方米×14元/月×12个月÷365天×375天），请法院对原告主张的违约金依法调减。物业费与本案不属于同一法律关系，其诉讼请求不应当得到支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，俊昆公司作为出卖人，刘宇、余海燕作为买受人，双方签订了《蓝湖.塞纳左岸商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条第二项约定“房屋交付确认情形及房屋质量异议处理：……2.房屋交付的标准是下列情形之一：买受人取得该商品房钥匙、实际使用该商品房、《商品房买卖合同》及补充协议约定的公告交付情形和视为交付情形，以及相关法律规定和生效法律文书确定的交付情形……4.出卖人已取得该商品房规划验收批准文件、建筑工程竣工验收合格报告的（建筑工程竣工验收备案表是否具备并不是房屋交付的唯一条件）应视为满足交付条件，买受人应当接收该商品房并办理房屋交付手续”等内容。2014年11月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于攀枝花市西区清香坪地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设的商品房名称为蓝湖国际。买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为蓝湖国际12幢第6层2单元6-4号，其预测建筑面积为73.21平方米。该商品房总价款为270956元。买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1.逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或者未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担等内容。刘宇、余海燕按合同约定支付了俊昆公司购房款270956元。俊昆公司电话通知刘宇、余海燕于2017年2月26日办理交房手续，因俊昆公司不能提供该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，刘宇、余海燕以俊昆公司出示的证明文件不满足《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件为由，拒绝接收该商品房。2018年1月10日，攀枝花市住房和城乡规划建设局在蓝湖国际一期二部分项目4#楼、5#楼竣工验收备案书上注明同意备案。2018年6月19日，余海燕、刘宇向成都亿新物业管理有限公司交纳了2017年3月1日至2017年8月31日期间的物业服务费430元、垃圾处置费36元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。余海燕、刘宇按约定支付俊昆公司全部购房款270956元，俊昆公司应按约定向余海燕、刘宇交付该商品房。俊昆公司未在2016年12月31日前交付该商品房，已违约，应承担违约责任。余海燕、刘宇要求按全部购房款每日万分之五的标准支付截止2018年3月14日电话通知交房之日的违约金59339元，结合双方在庭审中的陈述，2017年2月26日俊昆公司通知交房后，余海燕、刘宇多次找过俊昆公司，2018年1月10日俊昆公司取得竣工验收备案书，已符合交付条件，故本院确认违约金从2017年1月1日计算至2018年1月10日。双方在商品房买卖合同中约定出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，该商品房购房款270956元，违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅，结合余海燕、刘宇的实际损失、俊昆公司的违约情况等因素，该违约金标准过高，本院酌情确定违约金为20322元。本案纠纷系俊昆公司逾期交房引发，涉案房屋交付之前的物业服务费等费用应由俊昆公司负担，俊昆公司应将余海燕、刘宇的已交纳的物业服务费（包含垃圾处置费）466元支付给余海燕、刘宇。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告攀枝花市俊昆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘宇、余海燕违约金20322元、物业服务费（包含垃圾处置费）466元，共计20788元； 二、驳回原告刘宇、余海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1506元，由原告刘宇、余海燕负担986元，被告攀枝花市俊昆房地产开发有限公司负担520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  梁 锋 审 判 员  何国环 人民陪审员  王修功 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  宋璧君