广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初4530号原告：广州市乐高物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区工业大道北路XXX号首层自编12号。法定代表人：吴丽桦，职务：总经理。委托代理人：李竞贤、宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州万力集团有限公司，住所地：广州市海珠区工业大道金沙路9号。法定代表人：付守杰，职务：董事长。委托代理人：陈滨宏、王育民，广东圣和胜律师事务所律师。第三人：广州万力集团物业管理有限公司,住所地：广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：石凤喜。原告广州市乐高物业管理有限公司（以下简称：乐高公司）诉被告广州万力集团有限公司（以下简称：万力集团公司）、第三人广州万力集团物业管理有限公司（以下简称：万力物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告乐高公司的委托代理人宋之江，被告万力集团公司的委托代理人王育民到庭参加诉讼，第三人万力物业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乐高公司诉称：2015年，因被告为职工宿舍大楼加装电梯，须提前收回原由原告关联企业广州市海珠区健讯乐高家具商场租用的海珠区工业大道北XXX号首层自编13号至28号部分商铺，被告与乐高家具商场签订《租金抵扣补偿协议二》，约定被告将包括广州市荔湾区西湾路XXX号首层∕夹层自编1-8号房屋在内的多套物业置换给乐高家具商场承租，作为提前收回海珠区工业大道北XXX号首层自编13号至28号商铺的补偿。后乐高家具商场将《租金抵扣补偿协议二》项下的全部权利义务转移给原告。2016年12月，原告按照被告及第三人万力物业公司的要求，向第三人万力物业公司支付了涉案房屋的消防安全保证金。2016年10月13日，原告、被告就租赁涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定：1.被告将涉案房屋租予原告使用；2,租赁期为2016年11月01日起至2022年09月30日止；3,租金自2016年11月01日起至2017年10月31日止为每月25710元，自2017年11月01日起至2018年10月31日止为每月26482元，自2018年11月01日起至2019年10月31日止为每月27276元，自2019年11月01日起至2020年10月31日止为每月28095元，自2020年11月01日起至2021年10月31日止为每月28937元，自2021年11月01日起至2022年09月30日止为每月29805元；4,被告授权第三人万力物业公司管理涉案房屋，原告需与第三人万力物业公司另行签订《综合服务协议书》，并向第三人万力物业公司支付综合服务费；5,原告有权对涉案房屋进行分租或与第三方合作。2016年11月1日，被告将涉案房屋移交给原告。2016年12月7日，原告与第三人万力物业公司签订《综合服务协议书》，约定：1.服务期限为2016年11月01日起至2022年09月30日止；2,综合服务费自2016年11月01日起至2017年10月31日止为每月11019元，自2017年11月01日起至2018年10月31日止为每月11349元，自2018年11月01日起至2019年10月31日止为每月11690元，自2019年11月01日起至2020年10月31日止为每月12040元，自2020年11月01日起至2021年10月31日止为每月12402元，自2021年11月01日起至2022年09月30日止为每月12774元。签订上述合同和协议后，原告按照约定如期向被告及第三人万力物业公司支付租金、综合服务费，没有任何违约行为。但是，第三人万力物业公司却于2018年3月22日代表被告向原告寄发《关于终止租赁合同以及停止置换物业的函》，要求终止原被告签订的关于涉案房屋的租赁合同，原告于2018年3月27日签收该函件。根据《关于终止租赁合同以及停止置换物业的函》记载的内容，被告解除租赁合同的理由为：“双方协议租赁行为不符合国资委关于物业公开招租的相关规定，必须进行整改”。基于上述事实，原告认为，原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，未违反法律强制性规定，双方都应当遵守合同约定。在履行合同的过程中，原告并无违反合同约定，一直如约向被告及第三人万力物业公司支付租金、综合服务费，被告无权单方要求解除合同。此外，被告将涉案房屋租予原告使用，是因被告提前收回原告关联企业乐高家具商场租用的海珠区工业大道北XXX号首层自编13号至28号部分商铺，而给予原告方的补偿，若被告单方解除《广州市房屋租赁合同》，将导致补偿无法落实，原告方提前交还海珠区工业大道北XXX号首层自编13号至28号部分商铺的损失也无法挽回，故被告无权解除该合同。《中华人民共和国合同法》第九十二条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，特诉至法院，请求判令：1.判令被告继续履行原告与被告签订的关于广州市荔湾区西湾路XXX号首层∕夹层自编1-8号房屋的《广州市房屋租赁合同》，继续将上述房屋出租给原告；2,判令被告承担本案全部诉讼费。被告万力集团公司答辩称：1、原被告签订的租金抵扣补偿协议及相关的租赁合同涉及租赁物除本案涉案租赁物业外还有其他多处租赁物业，本案原告拖欠除本案租赁物外的其他物业租金及相关费用，根据此前签订的协议，被告有权解除补偿协议等相关合同。本案租赁物业亦属于有权解除物业范围。2、根据租赁合同第四条第二款，原告与被告约定双方应履行协助和配合政府有关部门做好房屋租赁等各项工作，如遇被告上级主管部门有要求时原告应当履行并配合该要求。本案因为被告上级主管部门广州市国资委颁布的穗府办[2011]46号及穗府办函[2017]147号文要求涉案物业进行公开招租，因此本案合同已无法履行，需重新公开招租后方可出租。第三人万力物业公司没有到庭答辩和举证。经审理查明：2011年8月2日广州国际集团有限公司（甲方）与广州市海珠区健讯乐高家具商场（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区工业大道XXX号首层自编13号至28号的房地产出租给乙方作产品、陈列室、展示厅用途使用（建筑面积1515平方米）。租期由2016年10月1日起至2021年9月30日止，租金内容（略）。同日，广州国际集团物业管理有限公司（甲方）与广州市海珠区健讯乐高家具商场（乙方）签订《综合服务协议书》，约定：乙方承租广州国际集团有限公司海珠区工业大道XXX号首层自编13号至28号建筑面积1515平方米，须向甲方缴交管理费。其他约定内容（略）。上述合同签订后，广州市海珠区健讯乐高家具商场使用上述房屋。2015年12月16日被告万力集团公司（甲方）与广州市海珠区健讯乐高家具商场（乙方）签订《租金抵扣补偿协议二》，约定：双方于2011年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将权属甲方并委托第三人万力物业公司管理的位于海珠区工业大道XXX号首层自编13号至28号的商铺出租给乙方。现因甲方为本栋职工住宅楼加装电梯需使用14-16号、21-23号、26-28号铺部分面积，另需动迁24、25号铺作调整，故需动迁乙方在上述地址承租并分租的正常营业之关联商户永久性腾空并搬离以上商铺部分面积，造成乙方及其分租商户因此受影响从而无法继续正常营业而产生经济损失。达成租金抵扣协议：其中第一条-第六条内容(略)。第七条约定：因甲方加装电梯致使乙方原承租的商铺有所减少的面积，甲乙双方应签订补偿协议，调减原租赁合同的面积，并另行签订置换协议，由甲方提供权属甲方（产权证号：粤房地权证穗证字第××号）并委托第三人万力物业公司管理的位于西湾路×××号首层、夹层自编1-8号（首层302㎡，夹层83㎡）给乙方租用，补偿乙方原租赁合同项下减少的租赁面积。上述置换物业租金价格按照原XXX号商铺租赁合同现租价及递增率。租赁物为：1、西湾路××××号首层、夹层自编8号（首层96㎡，夹层43㎡），租赁开始日为2016年5月1日。2、西湾路×××号首层、夹层自编1-7号（首层206㎡，夹层40㎡），租赁开始日为2016年8月1日。上述两租赁物业产权人为第三人万力物业公司，租金首层112元∕㎡，二层35元∕㎡，租赁年限为5年11个月，年递增率3%。弥补面积后，如日后加装电梯实际占用面积与交铺协议中载有的面积差异在10㎡以内的，甲乙双方互不追诉。第八条约定:对于乙方由于加装电梯产生的全部间接损失，由甲方采用协议租赁方式提供物业给乙方承租作补偿（内容略）。第十条约定：甲乙双方订立的原租赁合同与补充协议内容相抵触的，以协议为准，法律效力以协议为先，其余约定仍按原租赁合同执行。协议附《用于置换的商铺物业四》西湾路XXX号首层位置及面积附图等内容（略）。2016年4月20日广州市海珠区健讯乐高家具商场与原告发函给被告万力集团公司及第三人万力物业公司，告知广州市海珠区健讯乐高家具商场与被告万力集团公司签订了《租金抵扣补偿协议一∕二》。为了完善各商户的专业管理，全面提升租赁物业的优质服务和形象，更专业完善租赁物业的治安、消防、安全管理等工作，成立原告承租和管理包括西湾路XXX号首层及其它物业（略）的租赁，上述租赁物业的相关责、权、利和义务及经营风险均由原告负责。被告万力集团公司于2016年6月17日收到上述函件。2016年10月13日被告万力集团公司（甲方）与原告（乙方）签订荔湾区西湾路×××号首层、夹层自编1-8号房屋的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋出租给乙方作商业、仓库使用，建筑（或使用）面积385平方米（其中：首层面积302平方米，夹层面积83平米）。租期由2016年11月1日至2022年9月30日，租金：2016年11月1日至2017年10月31日，月租金25710元；2017年11月1日至2018年10月31日，月租金26482元。其他时段（略）。租金按月结算，由乙方在每月10日前按银行转帐付款方式一次性缴付当月租金给甲方。在合同第四条第二款约定：甲方授权第三人万力物业公司对乙方承租房屋进行租赁及管理。如遇甲方上级主管部门对上述各项工作有特殊要求时，乙方应当履行并配合甲方及第三人万力物业公司的具体工作要求。乙方在履行租赁合同的同时，另需与第三人万力物业公司签订《综合服务协议书》，依时缴交综合服务费。在合同第六条第9款约定：如因不可抗原因致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。合同期内甲乙任何一方均不得单方提前终止或解除合同，但如政府或任何征用单位（含甲方及其相关上级单位）征收征用房屋的，应按政府相关政策或条例执行补偿款的分配，其中土地及原有建筑物（不含承租户的装修投入及经营投资）的补偿款归甲方所有，政府或任何征用单位、拆迁单位支付给租户的补偿款，乙方相关的权益包括但不限于：所有经营投资和装修投入及预期收益等全部的补偿，应由乙方取得。甲方应负责协助乙方向相关征用、拆迁单位追索，直至乙方收到相关补偿为止。如征用单位未足额向乙方支付相关补偿款，甲方有责任向征用单位主张暂停该征用行为直至乙方收到全额补偿款为止。合同签订后，在广州市荔湾区住房和建设局办理《房屋租赁登记备案证明》。2016年12月7日，第三人万力物业公司与原告签订《综合服务协议书》。2018年3月23日第三人万力物业公司向原告发出《关于终止租赁合同以及停止置换物业的函》，告知：原告所承租包括荔湾区西湾路×××号首层、夹层等相关在内的物业。根据广州市国资委的相关要求，原告与相关产权单位的协议租赁行为不符合国资委关于物业公开招租的相关规定，必须进行整改。现第三人万力物业公司提出终止全部物业的租赁合同，收回全部物业的要求(其他略)。请原告在收到函件后在一个月内交清全部物业的租金及综合服务费，并与第三人万力物业公司协商终止上述租赁合同，交回物业。2018年6月21日原告向本院提起诉讼。庭审中，被告万力集团公司确认原告没有拖欠租金费。对于提前解除《广州市房屋租赁合同》，对原告是否作出补偿，被告万力集团公司代理人不清楚。另被告万力集团公司提供《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见（穗府办[2011]46号）》、《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见（穗府办[2017]147号）》、相关追索租金案件的开庭传票、起诉状等证据，证明被告未通过公开招租方式选定涉案物业的承租单位，不符合上述规定。原、被告之间的租赁合同需整改要求终止。及原告向被告承租多处物业均发生拖欠租金的情形且进入诉讼。原告对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不确认，原告没有拖欠租金。本院认为：原告与被告万力集团公司签订的关于广州市荔湾区西湾路×××号首层、夹层自编1-8号房屋的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均有义务继续履行上述《广州市房屋租赁合同》所确定的义务。在合同履行期间，第三人万力物业公司以被告万力集团公司名义认为原告承租被告的物业不符合国资委关于物业公开招租的相关规定，向原告提出解除广州市荔湾区西湾路×××号首层、夹层自编1-8号房屋的《广州市房屋租赁合同》，要求原告将上述涉案房屋交还被告万力集团公司。由于原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》期限尚未届满，该合同是对原海珠区工业大道XXX号首层自编13号至28号房屋《广州市房屋租赁合同》承租标的物的调整，原告亦没有拖欠被告万力集团公司租金的行为。对于提前解除《广州市房屋租赁合同》，被告万力集团公司也不能提供相应的补偿方案。因此，第三人万力物业公司以被告万力集团公司名义要求原告提前解除《广州市房屋租赁合同》没有法律和事实依据。故原告要求判令被告万力集团公司继续履行原告与被告签订的关于广州市荔湾区西湾路XXX号首层∕夹层自编1-8号房屋的《广州市房屋租赁合同》，继续将上述房屋出租给原告的上述诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广州万力集团有限公司继续履行与原告广州市乐高物业管理有限公司签订的关于广州市荔湾区西湾路XXX号首层∕夹层自编1-8号房屋的《广州市房屋租赁合同》，继续将上述房屋出租给原告广州市乐高物业管理有限公司。本案受理费50元，由被告广州万力集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一八年八月二十三日书记员  谢绮雯黄佩仪