贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2727民初771号 原告：陈启俊，男，1994年3月25日出生，布依族，贵州省平塘县人，住贵州省平塘县， 委托诉讼代理人：莫雪，系贵州仁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代永红，系贵州仁义律师事务所律师。 被告：平塘县恒升置业有限责任公司；统一社会信用代码：9152272708565116X1。 住所：贵州省平塘县平湖镇后山路。 法定代表人：雷清松，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：田勇，系贵州桥城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。 原告陈启俊诉与被告平塘县恒升置业有限责任公司合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告陈启俊及其委托诉讼代理人代永红、被告平塘县恒升置业有限责任公司委托诉讼代理人田勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈启俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照390313.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际交付房屋之日止向原告支付逾期交付房屋的违约金（暂计算至2017年9月12日为34308.50元)；2、判令被告按照390313.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际办理房屋产权证书完毕之日止的违约金(暂计算至2018年4月30日违约金为61003.00元);3、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房1套。合同约定:①原告购买由被告开发位于平塘县平××后山路后山××公寓××单元××号房屋一套，建筑面积122.74平方米，购房价款为390313.00元。原告于合同签订之日向被告支付购房首付款78313.00元，余款312000.00元由原告通过向银行按揭贷款的方式支付；②被告应当于2016年11月24日前向原告交付该房屋；逾期交付房屋的，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。③被告应当在2016年11月24日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。被告不能在上述约定期限内交付该商品房转移登记的有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2016年6月12日与平塘工商银行签订了个人购房担保合同，原告向平塘工商银行按揭贷款的方式向该行贷款312000.00元，向被告支付了剩余的全部购房款。合同约定的房屋交付期限届满后，被告未如约向原告交付房屋，同时也没有按照合同约定将商品房转移登记的有关文书交付原告，被告的行为已构成违约，原告多次向被告主张权利未果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。诉讼中原告将诉讼请求2由“至实际办理房屋产权证书完毕之日止”变更为“至被告交付房屋转移登记文书之日止”。 被告平塘县恒升置业有限责任公司辩称：原告诉称的交房时间与事实不符，应当以原告实际接受房屋时间为交房时间。被告虽然没有交付房屋转移登记文书，但并没有给原告造成实际损失。合同约定的违约金过高，远远超过实际损失，应当予以调整。原告诉讼金额应当以实际购房金额为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于平塘县平舟镇后山路后山**公寓项目系被告平塘县恒升置业有限责任公司建设的房地产开发项目。2016年3月28日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》购买被告开发的商品房1套。合同约定原告购买该项目第1幢1单元9层3号商品房1套，建筑面积122.74平方米。按照套计算，房屋总价款为390313.00元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年11月24日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定:“…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”第二十二条约定:“…出卖人承诺于2016年11月24日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：…约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定应当向被告支付购房款390313.00元，该购房款包括装修价款61370.00元，因被告未对原告购买的该套房屋进行装修，后经双方协商，被告以房屋装修款的名义退还原告房屋装修款61370.00元，至此，原告实际支付给被告购房款共计为328943.00元。2017年3月30日平塘县后山一号公寓10KV配电工程竣工并检验合格，2017年9月12日被告张贴通知，通知后山一号公寓业主办理交房手续。现在原告以被告未能在合同约定的交房时间内交付房屋和交付房屋转移登记文书、被告构成违约、给原告造成损失为由提出前述诉讼请求。 同时查明：被告于2017年9月12日通知交房前，原告已经于2017年2月18日领取了所购房屋的钥匙进行装修，现在已经装修入住。涉案房屋目前被告还不能交付房屋转移登记的有关文书。 以上事实，有当事人陈述，原告提供的《身份证复印件》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》、《平塘县商品房预售合同备案登记表》、《收款收据》、《通知》，被告提供的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《精装协议》《精装退款申请》、《收条》《申请提前装修的客户薄》、《玉城物业平塘后山一号物业管理收费登记表》、《垃圾清运收据》、《租房协议》、《电力设施建设安装工程合同》、《客户受电工程竣工检验意见书》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院确认当事人提供的上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案中,原、被告于2016年3月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2016年11月24日前交付房屋，被告没有按约定时间交付房屋和交付房屋转移登记文书，违反合同的约定，应当承担违约责任。关于被告辩称合同约定的违约金过高而请求按实际损失予以调整的问题。由于被告违约，逾期交房和办证的原因又不属于不可抗力，理应按照合同约定按已交付房价款的每日万分之三支付违约金。但庭审中被告辩称逾期交房给原告造成的只是房屋租金损失，按照合同约定的违约金计算远高于房屋租金损失，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，参考本地同类房屋租金的房租行情，双方合同约定的违约金确实超过同期同类型房屋租金。故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，以原告实际交付房款328943.00元为基数，将逾期交房违约金调整为每日万分之二为宜，即从2016年11月25日起计算至实际交付房屋时止。在房屋交付时间上，理论上要具备合同约定的交付条件才可交付，但是如果具备了事实上的使用条件，虽然未具备合同约定的条件，原告选择接受房屋并装修入住，即可视为房屋的交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案原告选择接受房屋视为对自己权利的处分，应予以认定。在庭审中被告提供的《后山一号申请提前装修的客户薄》显示原告于2017年2月18日申请接受房屋。鉴于被告的房屋2017年3月30日配电工程竣工验收合格的事实，此时该房屋才基本具备事实上使用条件，加上原告如今已经装修入住，以2017年4月1日配电设施合格之日为原告接受房屋之日为宜。故逾期交房违约金计算时间为：2016年11月25日至2017年4月1日共计127天，即是：127天×328943.00元×0.0002=8355.00元。逾期交付房屋转移登记文书给原告造成的损失导致了原告不能及时办理房屋产权证书、不方便管理，故酌定将该违约金调整为每日万分之一为宜，从2016年11月25日起应当计算到被告完善办理该商品房转移登记的有关文书并通知原告交付之日止；考虑被告具体完善相关文书时间的不确定性，为了原告能及时实现其权利，本案暂时计算至一审法庭辩论终结时止，即暂时计算到2018年7月12日，即是：594天×328943.00元×0.0001=19539.00元。2018年7月13日之后的违约金，双方可以协商处理或另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起三十日内支付原告陈启俊逾期交房违约金人民币捌仟叁佰伍拾伍元（￥8355.00元）； 二、被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起三十日内支付原告陈启俊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金人民币壹万玖仟伍佰叁拾玖元（￥19539.00元）（计算至2018年7月12日）； 三、驳回原告陈启俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092.00元，由被告平塘县恒升置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  付光春 二〇一八年八月三日 书记员  侯天珍