福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初5807号 原告：戴碧顺，男，1957年5月4日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所执业律师。 被告：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林街道江滨北路。 法定代表人：黄保卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏朝生，福建百康律师事务所执业律师。 原告戴碧顺与被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司（以下简称“龙建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴碧顺的委托诉讼代理人王黄山、被告龙建房地产公司的委托诉讼代理人苏朝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴碧顺向本院提出诉讼请求：判令龙建房地产公司立即向戴碧顺支付自2015年6月9日至2016年7月15日其逾期协助戴碧顺办理址在南安市《不动产权证书》的违约金51235.44元。事实和理由：戴碧顺与龙建房地产公司于2013年2月27日签订一份合同编号为xxxxxx号的《商品房买卖合同》，约定戴碧顺向龙建房地产公司购买址在南安市的房屋，该房屋建筑面积127.10平方米，总价款为634102元。合同签订后，戴碧顺已向龙建房地产公司支付全部购房款。龙建房地产公司自2015年3月10日向戴碧顺交付讼争房屋后直到2018年4月份才协助戴碧顺办理《不动产权证书》。根据合同第十四条“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”，龙建房地产公司应向戴碧顺支付自2015年6月9日起至2016年7月15日其逾期协助戴碧顺办理上述房屋的《不动产权证书》的违约金51235.44元。 龙建房地产公司辩称，1、龙建房地产公司已经于2016年1月14日通过申通快递向戴碧顺发出不动产权证的通知，但因戴碧顺未能自行领取材料导致无法办理产权证书，被告已经履行合同义务，无需承担违约责任；2、戴碧顺2016年1月5日向南安市房管局提交办理房产登记申请，并于2016年1月14日取得滨江一号房屋所有权证，而龙建房地产公司未能依约为戴碧顺办理房屋所有权证是因为政府原因（1、泉州消防管理部门未能及时配合专项验收；2、南安市档案馆未能及时收件）所导致的，因此应免除龙建房地产公司在2015年6月9日至2016年1月14日之间的逾期办证责任。3、此外，因不动产登记中心于2016年7月16日成立，以及两证合一的政策性原因，导致在2016年7月16日到2017年的6月份期间未能办理不动产权证，在此期间龙建房地产公司无需承担逾期办证的违约责任。4、龙建房地产公司曾于2018年1月25日通过泉州晚报刊登关于办理不动产权证的通知，再次告知戴碧顺办理不动产权证。此外，龙建房地产公司涉案的另一起原告为戴志猛的商品房销售合同纠纷，戴志猛及其他两位业主王秀金、黄文喜也证实其曾收到龙建房地产公司于2016年1月14日寄出的《关于办理房屋所有权证的通知》，该陈述可以佐证龙建房地产公司已于2016年1月14日通知戴碧顺办理房屋所有权证的事实。5、根据最高院的最新司法解释，本案原告的部分诉请已经超过法定诉讼时效，因此违约责任应从2015年10月1日计算到2016年1月14日。 本院经审查认定事实如下：龙建房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发、销售、出租的有限责任公司。龙建房地产公司取得滨江一号1＃、2＃楼盘的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2012］第013号。2013年2月27日，戴碧顺与龙建房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，戴碧顺购买龙建房地产公司开发的址在南安市顶居委会滨江一号第x幢x层xxx号房，建筑面积共127.10平方米，单价为每平方米4989元，总金额634102元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，戴碧顺支付了龙建房地产公司购房款634102元。龙建房地产公司于2015年3月10日将本案商品房交付戴碧顺使用。龙建房地产公司于2016年1月14日办理了南安市美林办事处江北大道滨江一号的房屋所有权登记。2018年1月25日，龙建房地产公司在泉州晚报上刊登《关于办理不动产权证的通知》，通知龙建房地产公司将再次组织各业主办理所购买的滨江一号物业（包括住宅、商业用房及地下车位）的不动产权证，请各业主及时至滨江一号售楼部办理相关手续，领取办证材料、约定办证时间。龙建房地产公司已于2018年4月23日履行协助戴碧顺办证的义务。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、龙建房地产公司提供的测绘图纸，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证据三性，予以认定；该证据可以证明办理本案商品房的房屋所有权证所需的测绘图纸于2015年12月1日制作完成。2、龙建房地产公司提供的《申通快递详情单》、《关于办理房屋所有权证相关手续的通知》、南安市申通快递有限公司出具的《声明》及《申通快递详情单编号明细表》，与本院到南安市申通快递有限公司调查核实的情况基本一致，故对上述证据的真实性予以确认；上述证据可以证明龙建房地产公司于2016年1月14日向戴碧顺邮寄《关于办理房屋所有权证相关手续的通知》一份，邮寄地址为福建省南安市，《关于办理房屋所有权证相关手续的通知》通知戴碧顺在收到通知的一个月内带齐相关资料到龙建房地产公司办理房屋所有权证的相关手续。现因南安市申通快递有限公司的寄送详情电子系统和邮件底单仅能保存一年，故无法查询到具体的签收情况。本院酌情确认送达期间为15日，根据《商品房买卖合同》第二十条“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”的约定，龙建房地产公司按照戴碧顺确认的联系地址向其邮寄通知书，即便邮件退回，也应视为送达，故本院认定龙建房地产公司于2016年1月29日通知戴碧顺办理房屋所有权证。3、本院向南安市国土资源局调查核实南安市美林办事处滨江一号不动产权属登记的相关情况，该局回复本院的《复函》，该复函来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证据三性，予以认定；该证据可以证明南安市美林办事处滨江一号1＃、2＃、3＃、5＃楼项目已于2016年1月14日由原南安市房管处办理了房屋所有权首次登记，并已为该项目办理了预购商品房登记345件和商品房抵押预告登记284件。2016年7月16日不动产登记中心成立后，该项目购房业主办理预告转现业务需要调取商品房转移预告登记和商品房抵押预告登记档案，南安市住建局房屋交易管理中心未提供档案给购房业主办理预告转现登记，2017年5月经南安市行政服务中心协调，由开发商及银行向市房屋交易管理中心领取档案，再与业主共同向不动产登记中心申请办理预告转现登记。4、龙建房地产公司提供的黄文喜、王秀金出具的《声明》，邮寄给黄文喜、王秀金的《关于办理房屋所有权证相关手续的通知》及《申通快递详情单》，因黄文喜、王秀金未出庭作证，且龙建房地产公司的邮寄通知对象为黄文喜、王秀金，并非本案当事人戴碧顺，与本案不具有关联性，不予采纳。 本院认为，龙建房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，戴碧顺向龙建房地产公司购买其开发的南安市顶居委会滨江一号第x幢x层xxx号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，戴碧顺与龙建房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。本案商品房于2015年3月10日交付戴碧顺使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02％向买受人支付违约金”的约定，又因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权转移登记，故龙建房地产公司应于实际交付后90日即2015年6月8日前完成协助戴碧顺办理本案商品房的房屋所有权登记义务。龙建房地产公司于2016年1月14日办理本案商品房的产权初始登记，并于2016年1月29日通知戴碧顺办理房屋所有权证，其行为已构成逾期协助办理房屋所有权登记，应承担相应的违约责任，而戴碧顺在收到通知之后未及时办理房屋所有权登记，责任应由戴碧顺自行承担，故龙建房地产公司应自逾期之日即2015年6月9日起至2016年1月29日止，每日按戴碧顺已付购房款634102元的0.02%计算逾期协助办理房屋所有权登记的违约金给戴碧顺。在不动产统一登记之前，因戴碧顺一直未申请办理房屋所有权登记，所以龙建房地产公司无法协助其办理土地使用权登记，故在不动产统一登记之前，逾期协助办理土地使用权登记的责任不在龙建房地产公司。2016年7月16日，南安市正式启动不动产统一登记，符合条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利均可申请办理不动产登记，但因政府职能部门的变动，2016年7月16日至2017年5月无法办理不动产权属登记。之后，戴碧顺即可申请办理不动产权属登记（包括房屋所有权登记和土地使用权登记），故在不动产统一登记之后，逾期协助办证的责任不在龙建房地产公司。但因戴碧顺于2018年6月27日才就本案讼争事项向龙建房地产公司主张权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条（?ｈｔｔｐ:?／??／?192.2.2.16?／?ｄｏｃｕｍｅｎｔ_ｅｌｅｍｅｎｔｓ?／?ｓｅａｒｃｈ_ｖｉｅｗ?／?22585339ｄｅｉｄ＝24791453＂ｔ＂_ｂｌａｎｋ?）“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”规定，2015年10月1日以前的逾期协助办证违约金，至2017年10月1日（《中华人民共和国民法总则》施行之日）已超过二年的诉讼时效，依法不予保护；2015年10月1日及之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。故龙建房地产公司支付违约金的起算日期应从2015年10月1日开始计算，即其应从2015年10月1日起至2016年1月29日止（即121日），每日按戴碧顺已付购房款634102元的0.02％支付违约金即634102元×0.02％×121＝15345元。戴碧顺诉讼请求中超出的部分，不予支持。龙建房地产公司辩称，因政府部门的原因导致其未能及时办理本案商品房的产权初始登记，应免除其自2015年4月1日至2016年1月14日的逾期协助办证责任，但对此龙建房地产公司未能提供证据予以证明，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22585339deid=24791453"t"_blank?)，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付戴碧顺逾期协助办理不动产权属登记违约金15345元； 二、驳回戴碧顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1081元，减半收取计541元，由戴碧顺负担449元，由福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担92元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一八年八月三日 书记员  杨雯君 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22585339deid=24791453"t"_blank?)向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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