江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终6582号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京同曦物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号。法定代表人：吕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨睿，江苏高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京同昇房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区东山街道天印大道837号。法定代表人：刘强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何纯富，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人南京同曦物业管理有限公司（以下简称同曦物业公司）因与被上诉人南京同昇房地产开发有限公司（以下简称同昇公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同曦物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人一审诉请。2、驳回被上诉人一审反诉请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定《前期物业服务合同》属于委托合同缺乏法律依据，适用《合同法》四百一十条关于委托合同任意解除权的规定解除《前期物业服务合同》，属于适用法律错误。物业服务合同所涉义务内容比较复杂，如委托、承揽、保管、租赁、雇佣等若干合同内容及法律关系，并不是单纯的委托合同，而属于复合型合同。对于物业服务合同，法律已经规定了其特有的任意解除权，即选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是法律规定的特有的任意解除权，故不得再适用委托合同任意解除权。物业服务合同涉及开发商、物业公司、业主及公共利益等多方利益。二、同曦物业公司不存在任何违约行为，同昇公司要求解除《前期物业服务合同》没有事实和法律依据，其发出的《关于解除〈前期物业服务合同〉的通知函》不应发生法律效力。同昇公司辩称，物业服务合同的顺利履行和合同目的的实现，离不开当事人双方相互配合，根据合同法规定，委托方应享有任意解除权。江苏省高级人民法院的再审裁定，认定了物业服务合同是委托代理合同，委托人有任意解除权。在双方发函交涉过程就充分说明双方之间失去了信任，同曦物业公司已经不能善意的履行涉案合同。同昇公司一直在诚信履行合同。新的物业公司已经入住小区提供服务，故从现状来看也不适宜继续履行涉案合同。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。同曦物业公司向一审法院起诉请求：确认“关于解除《前期物业服务合同》的通知函”无效。同昇公司向一审法院反诉请求：1、确认同曦物业公司、同昇公司签订的《前期物业服务合同》已经解除。2、同曦物业公司向其赔偿损失人民币30万元。一审法院认定事实：同曦物业公司系物业服务企业，同昇公司系南京市江宁区东山阳光新城（住宅）的建设单位。2013年11月，同曦物业公司通过公开招标的方式成为“东山阳光新城（住宅）”前期物业管理的中标人。2013年11月22日，同曦物业公司与同昇公司签订《东山阳光新城（住宅）前期物业服务合同》一份，同昇公司选聘同曦物业公司对该小区提供前期物业服务，双方约定：同昇公司应当于物业竣工验收后，书面通知同曦物业公司承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料等。2016年08月05日，同昇公司股东由单一股东“南京同曦房地产开发有限公司”变更为股东“南京同曦房地产开发有限公司”和“南京万科置业有限公司”（以下简称南京万科公司）。同昇公司的企业类型由“有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）”变更为“有限责任公司（自然人投资或控股）”。2017年07月28日及2017年09月19日，同昇公司分别向同曦物业公司发函一份，称：其计划于2017年09月30日对该项目的6-10#楼进行首批交付，同曦物业公司应于2017年08月01日前，安排工作人员与其对接，参与项目交付启动的相关专题会议，委派工作人员完成承接查验（包括水电、智能化、消防、电梯和景观查验等）工作，完成物业用房装修等。同昇公司同时要求同曦物业公司在收到本函后2日内，书面回复其工作安排和工作人员名单，确保在2017年09月22日前安排工作人员进场工作。同曦物业公司收函后于2017年09月21日委派该项目的负责人王某等人至同昇公司该项目的办公室商谈该项目前期物业的对接事宜，同昇公司该项目的工程师葛某、客户管理中心的工作人员徐某等人参与了接待，同曦物业公司方工作人员未经同昇公司方工作人员许可，对双方的谈话进行了录音。在该录音中，同曦物业公司方要求办理前期物业的承验交接事宜，同昇公司方工作人员向同曦物业公司方表达了如下意向：由于建设单位已换成“万科公司”（应理解为南京万科公司已成为同昇公司的股东），按照“万科公司”惯例，该项目的前期物业也可能由南京万科物业管理公司来管理，其在会谈后将此情况向公司领导汇报，最终由双方领导沟通决定。至2017年09月23日，同曦物业公司回函给同昇公司，称：其已经为此项目配备了相关人员，且多次前往同昇公司处要求提供完备的有关资料以便开展承接验收物业等工作，但同昇公司均未遵守合同精神和约定真诚地洽谈和推进前期物业工作。其要求同昇公司收悉后严格履行合同义务尽快提交有关资料配合其承接验收物业等有关工作，否则由此造成的一切损失由同昇公司承担，且其保留追究同昇公司违约责任的权利。2017年09月28日，同昇公司向同曦物业公司发出“关于解除《前期物业服务合同》的通知函”一份，要求解除其与同曦物业公司签订的《前期物业服务合同》。同曦物业公司于2017年09月29日收函后回函同昇公司，不同意解除双方的《前期物业服务合同》，要求继续履行《前期物业服务合同》。2017年09月30日，东山阳光新城（住宅）06-10#楼通过了验收备案。当日，同昇公司临时委托南京万科物业管理公司进驻涉案小区并提供前期物业服务至今。2017年10月02日，同昇公司向业主交付第一期房屋。同昇公司另提供《金域国际物业临时托管服务费用结算合同》载明同昇公司应向南京万科物业管理公司支付2017年10月01日至2018年09月30日期间的物业费45776元；同昇公司提供的《招标代理服务合同》载明同昇公司应向南京北辰物业管理咨询有限公司支付招标代理服务费28000元。一审法院认为，同曦物业公司与同昇公司签订的《东山阳光新城（住宅）前期物业服务合同》属于委托合同，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，但因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。故本案同曦物业公司、同昇公司均享有随时解除合同的权利。同昇公司向同曦物业公司所发的解除《前期物业服务合同》的通知函已经明确表示了解除合同，故对同曦物业公司主张该解除通知函无效，一审法院不予支持。应认定该合同已经解除。故一审法院对同昇公司要求确认《前期物业服务合同》已经解除，予以支持。关于同昇公司要求同曦物业公司赔偿损失30万元，因同昇公司所提交的证据不能证明同曦物业公司存在违约行为，且同昇公司也未提交证据证明损失的数额，故一审法院对同昇公司的该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、驳回南京同曦物业管理有限公司的诉讼请求。二、确认南京同曦物业管理有限公司与南京同昇房地产开发有限公司于2013年11月22日签订的《前期物业服务合同》已解除。三、驳回南京同昇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由同曦物业公司负担；反诉案件受理费2940元，由反诉同曦物业公司负担80元，反诉同昇公司负担2860元。双方对一审法院查明的事实无异议。本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，双方均确认2017年9月28日被上诉人向上诉人发出《关于解除〈前期物业服务合同〉的通知函》之前，涉案小区内的房屋均未向业主交付。本院认为，同曦物业公司与同昇公司签订的《东山阳光新城（住宅）前期物业服务合同》的基础法律关系是委托法律关系，即使该服务合同存在委托法律关系之外的合同内容，但并不改变委托合同的性质。当双方发生纠纷时，在处理上不应突破基本法律关系确定的权利义务内容。本案的《前期物业服务合同》系开发商同昇公司与同曦物业公司签订，且同昇公司向同曦物业公司发出《关于解除〈前期物业服务合同〉的通知函》之前，涉案小区内的房屋均未向业主交付。故同昇公司有权单方解除合同，通知函到达同曦物业公司时生效，双方签订的《前期物业服务合同》解除。同曦物业公司要求确认解除合同通知函无效，一审法院不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人南京同曦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年八月三十一日书记员  郭旭冬