海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2864号上诉人（原审被告）：海南丰鹏实业投资有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海口市蓝天路**中建花园**首层。法定代表人：温俊富，总经理。委托诉讼代理人：陈春颖，女，该公司人事主管。委托诉讼代理人：陈洪德，海南海大平正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯勇，男，1980年9月3日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告）：陈洪，女，1980年10月27日出生，汉族，住海口市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李倩，海南正益律师事务所律师。上诉人海南丰鹏实业投资有限公司（以下简称丰鹏公司）因与被上诉人冯勇、陈洪商品房预售合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回冯勇、陈洪的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由冯勇、陈洪承担。事实和理由：一、丰鹏公司不存在逾期交房的情形。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，逾期交房的前提是出卖人未能按照合同约定的2017年1月1日前完成商品房验收合格。丰鹏公司2016年10月12日取得海口市建设工程质量安全监督站下发的《关于祥泰家园（二期）项目施工质量监督意见》，即2017年1月1日前案涉房产已经完成商品房验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条、第十条的约定，丰鹏公司不存在违约的情形，一审认定丰鹏公司逾期交房没有事实依据。二、冯勇、陈洪未在合同约定日期前往收房，是其疏于行使自身权利及履行收房义务，不能认定是丰鹏公司逾期。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，2017年1月1日的交房日期是双方的约定。在2017年1月1日收房，既是冯勇、陈洪的权利，也是其义务，即使丰鹏公司没有通知收房，其也有义务在合同约定的日期收房。冯勇、陈洪以丰鹏公司未书面通知到其个人，导致其未能及时收房，认为是丰鹏公司逾期交房，没有合同依据。《商品房买卖合同》附件七第三条第2款约定明确，合同约定交付日期若与书面通知交付日期不一致，以日期较前者为准。进一步证明，合同约定的交付日期不需要通知，在没有出现合同约定推迟交付的情形外，该交付时间对双方都是有效的，若冯勇、陈洪未及时收房，视为已收房，该商品房的风险从2017年1月1日约定收房之日起转移给买受人。三、本案涉及的交房通知，不是“交付”日期的通知，而是交房手续的通知，该通知义务属合同附属义务；违反合同附属义务，应承担相应的责任，但不是违约责任。四、一审判决隐含的推论是，送达个人手中的书面通知才是书面通知，公告通知不属于书面通知，该推定是错误的。综上，一审判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，维护丰鹏公司的权益。冯勇、陈洪辩称：一、一审中丰鹏公司已经自认交房的时间为冯勇、陈洪主张的时间，故一审法院认定丰鹏公司存在逾期交房的事实正确。1.验收合格与交付房屋是相互关联但又独立的两个环节。房屋验收合格是交付的前提条件，但不等于交付。房屋主体于2016年10月12日验收合格，不等同房屋2017年1月1日已经交付。2.交房是丰鹏公司的主要合同义务，不因冯勇、陈洪未催告交付房屋而免除。根据合同第九条的约定，丰鹏公司负有书面通知冯勇、陈洪收房的义务，且该通知内容正是交付时间和地点。3.通知应当采用对方知悉或应当知悉的方式，即达到“告知”的标准，丰鹏公司在内部张贴交房通知不具有任何对外效力，且合同第二十六条明确了通知的方式，不再赘述。先不论张贴交房公告的真伪，至少证明丰鹏公司已经知晓按合同约定提前10天通知冯勇、陈洪收房，但截止合同约定交房日仍未有业主收房，丰鹏公司应公开向业主通知收房。4.合同中以“合同交付日期”与“书面通知交付日期”中日期较前者为准的前提是：必须移交钥匙，且书面通知交付日期早于在合同约定交付日期。二、一审法院适用法律正确。违约责任是无过错责任，丰鹏公司未尽到交房义务，无论其主观上是否具有故意或过失，都应当承担违反合同义务的违约责任。一审判决承担违约责任并无不当。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。冯勇、陈洪向一审法院提出诉讼请求：1.丰鹏公司向冯勇、陈洪支付逾期交房违约金37931.45元；2.本案诉讼费用由丰鹏公司承担。一审法院认定事实：2016年3月8日，冯勇、陈洪（买受人）与丰鹏公司（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市××路（层）6-1203房，建筑面积104.74平方米，套内建筑面积84.52平方米，每平方米7242.97元，总金额758629元；买受人通过银行按揭方式付款，在签订合同之日支付总房款的30%合计228629元，剩余房款53万元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之伍的违约金。出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的3%。出现出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。合同第八条中对出卖人可据实予以延期特殊原因，罗列如下：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因导致工程延缓、延期的；3.非出卖人的原因，停水停电累计超过72小时或连续停水、停电八小时以上；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风或者其他自然灾害导致停工八小时以上的；5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗址、溶洞等）；6.发生重大公共传染疫情导致工程延期的；7.因买受人未履行合同义务或是未按合同约定期限支付购房款及其他缴纳之相关费用的；8.经双方同意需对该商品房进行再修整，修整所需要的时间；9.如出现本条2的情形时，出卖人在上述事件发生之日起30日内通过电子邮件告知买受人。该合同附件七本合同补充协议第七条约定，因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。双方在补充协议上亦签名捺印、盖章确认。上述合同签订后，冯勇、陈洪依约向丰鹏公司支付了购房首付款，丰鹏公司分别于2016年3月17日、3月24日、4月29日向冯勇、陈洪出具了金额为118629元、40000元、70000元的销售不动产统一发票。冯勇、陈洪于2016年7月18日与中国银行股份有限公司海南省分行订立了《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》，办理了公积金贷款。2017年7月11日，丰鹏公司将房屋交付冯勇、陈洪入住使用。交付之前，冯勇、陈洪委托海南阳光岛律师事务所朱妙莉律师向丰鹏公司发出《律师函》，要求丰鹏公司支付违约金37931元。丰鹏公司收到后，作出海鹏司[2017]017号《回复函》和海鹏司[2017]022号《函》，向冯勇、陈洪回复，认为其已于2016年10月12日达到交房条件，并于2016年12月陆续交房，由于销售经理经验不足、销售部工作疏忽等原因导致只在销售部张贴交房公告，未书面通知到每位业主，向业主表达歉意，并愿意以赠送一年物业费的形式补偿业主，或通过退房处理。冯勇、陈洪不同意丰鹏公司提出的解决方案，遂成讼。一审法院认为，冯勇、陈洪与丰鹏公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，冯勇、陈洪已付清房款，履行了付款义务。依据合同约定，丰鹏公司应当于2017年1月1日前向冯勇、陈洪交付房屋，丰鹏公司至2017年7月11日才将房屋交付冯勇、陈洪使用。丰鹏公司提供的证据不能证明涉案房屋存在《海口市商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因从而导致延期的情形，且其在《回复函》和《函》中明确表示在2016年10月12日涉案房屋即已达到交房条件，是因为销售“经验不足”、“工作疏忽”等原因导致逾期交房。故丰鹏公司违反合同约定，应承担自2017年1月2日起至2017年7月10日止的逾期交房违约责任，按照每日万分之三的计算标准，共计43242.10元（758629元×3‰0×190日）。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，丰鹏公司逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的3%，故丰鹏公司应向冯勇、陈洪支付逾期交房违约金22758.87元（758629元×3%）。冯勇、陈洪主张的超出部分，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、丰鹏公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向冯勇、陈洪支付逾期交房违约金22758.87元；二、驳回冯勇、陈洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374.14元，由冯勇、陈洪负担150元，丰鹏公司负担224.14元。二审中，当事人没有提交新证据，且对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，双方签订的《海口市商品房买卖合同》第二十六条关于通知的约定，“本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。因买受人通讯地址、电子邮箱或手机号码变更未及时书面告知出卖人，导致出卖人不能及时通知商品房有关事项的视为送达，其责任由买受人承担。出卖人有关文件通知向上述地址发送时，视为出卖人已履行了通知和催告义务。”冯勇、陈洪在合同中留有通讯地址和联系电话。本院认为，二审中当事人的争议焦点为：丰鹏公司是否逾期交房，应否向冯勇、陈洪支付逾期交房违约金。根据本案查明的事实，丰鹏公司2017年7月11日将涉案房屋交付给冯勇、陈洪，超过双方关于丰鹏公司应于2017年1月1日前交房的合同约定。丰鹏公司上诉称按合同约定交房时间来收房是买受人的合同义务，且其在约定交房时间前在销售部以张贴公告的形式通知买受人交房。但双方合同约定涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，其采用公告形式告知买受人交房不符合双方合同约定。由于丰鹏公司不能证明其已书面通知冯勇、陈洪交房，系冯勇、陈洪的原因导致丰鹏公司交房逾期，故对丰鹏公司上诉主张其交房未逾期，不应承担逾期交房违约金责任，本院不予支持。综上所述，丰鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748.29元，由海南丰鹏实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭晓梅审判员 陈桂华审判员 韩 芬 二Ｏ一八年八月三日书记员 周 娟速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。