镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1111民初3835号 原告（反诉被告）顾长龙，男，汉族，1997年2月生，户籍地安徽省明光市。 委托代理人张超，江苏江成律师事务所律师。 被告（反诉原告）李小冬，男，汉族，1977年1月生，户籍地东台市。 委托代理人池坚，江苏盛律律师事务所律师。 委托代理人钱志明，南京市鼓楼区正源法律服务所法律工作者。 原告顾长龙与被告李小冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，被告李小冬提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾长龙委托代理人张超，被告（反诉原告）李小冬委托代理人池坚、钱志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顾长龙诉称，2017年4月26日，原告与被告李小冬签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于凤凰山路××紫檀公寓××室房屋作价95万元出售给原告。协议签订后，原告依约支付定金10万元。当日，被告将房屋交付给原告装修，现已装修完毕。2017年7月6日，原告受被告指示向该房屋的开发商支付了97万元，后被告将该房屋的网签备案合同、开发商开具的售房发票及不动产登记中心出具的商品房买卖转移登记申请收件单原件交予原告。其后该房屋权属登记至被告名下，但被告对于原告要求付清尾款并将房屋过户给原告的要求置之不理。故现起诉要求被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》并协助原告办理本市凤凰山路××紫檀公寓××室房屋过户手续；被告承担违约金30万元。 被告李小冬辩称，案涉房屋系被告从开发商处抵债所得，无需向开发商支付价款。原、被告签订的《房屋买卖合同》明确约定原告应将购房款直接支付给被告，且被告亦未如原告所称指示其将购买款支付给他人，原告至今未向被告支付购房款已构成违约，我方可拒绝继续履行合同；被告并未实际收到原告的定金10万元，只是出具了10万元的定金收条；开发商至今亦未将案涉房屋交付给被告。因此，应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告李小冬诉称，2017年4月26日，反诉被告顾长龙与反诉原告签订了购买位于凤凰山路××紫檀公寓××室房屋的《房屋买卖合同》，合同签订后，反诉被告一直未按合同约定方式向反诉原告履行支付购房款义务，已构成根本违约，但反诉被告却起诉反诉原告违约，因此根据合同约定，要求解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；反诉被告向反诉原告缴纳购房定金10万元。 反诉被告顾长龙辩称，李小冬提起反诉已超过法定时限；反诉被告已按反诉原告指示在2017年7月6日将购房款97万元支付给了房屋开发商，现诉争房屋已由反诉被告实际占有并装修完毕。双方房屋买受合同，除未履行过户手续外均已履行完毕，不宜解除。反诉被告已支付全部购房款，故暂保管在中介处的定金10万元，反诉原告无权要求交付。因此，应驳回反诉原告的诉请。 经审理查明，2017年4月26日，李小冬（售房人）与顾长龙（购房人）在镇江永邦房地产开发有限公司中介下签订《房屋买卖合同》约定，李小冬将位于本市凤凰山路××紫檀公寓××室房屋出售给顾长龙。房屋建筑面积140.88平方米，为毛坯房；转让价95万元。合同约定购房人支付房款方式为：售房人可以办证时，购房人付清全款。售房人办证费税及维修基金、物业费由购房人承担。房款由顾长龙打到李小冬指定账号：工行、李小冬、6222024301052618731。另约定购房人于签订合同支付售房人购房定金10万元，由售房人出具收据给购房人。为督促双方履行合同，售房人须将购房定金交中介方代为保存，中介方出具收据给售房人，待房屋交接完毕后由中介方转交给售房人。双方房屋产权转移所发生的税、费等一切费用由购房人承担。合同特别约定，李小冬无条件配合顾长龙办证、抵押、委托公证等此房交易相关手续。如李小冬不配合，赔偿顾长龙违约金30万元及返还全部房款95万元。如有装修按评估价付给顾长龙。合同签订后，李小冬向顾长龙出具了10万元定金收条，但李小冬未实际收到此款项。另，顾长龙认可其系镇江永邦房地产开发有限公司员工。 另查明，2016年6月23日，李小冬与案涉房屋开发商镇江亚东天泰投资发展有限公司（以下简称亚东公司）签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记，约定亚东公司将其开发的案涉房屋出售给李小冬，售价97万元，李小冬在2016年6月21日一次性支付购房款97万元。2017年5月9日，李小冬与亚东公司、正太集团有限公司（以下简称正太公司）签订《三方协议》，就亚东公司开发的案涉房屋销售和亚东-紫檀相应工程款支付达成协议，约定亚东公司将其开发的案涉房屋出售给实际购买人李小冬，最终销售价97万元；李小冬的购房款支付给亚东公司后，亚东公司在收到购房款后三天内将正太公司施工的亚东-紫檀相应工程欠款支付给正太公司。李小冬需要支付的购房款和支付时间节点以李小冬与亚东公司签订的房屋销售合同为准，亚东公司支付给正太公司的项目工程款按照亚东公司、正太公司签订工程合同为准；亚东公司支付该笔工程欠款给正太公司时，严格按照亚东公司、正太公司签订工程合同付至正太公司的指定收款账户。 2017年7月6日，顾长龙向亚东公司汇款97万元并摘要注明李小冬购9幢1501房款。同日，亚东公司开具了案涉房屋的增值税普通发票，金额97万元。2017年8月3日，亚东公司向正太集团汇款97万元并摘要用途为消防工程款。2017年8月15日，李小冬向镇江市不动产登记中心申请案涉房屋的商品房买卖转移登记，该中心于当日受理并向其出具了收件单。其后，李小冬领取了案涉房屋不动产权证。 庭审中，顾长龙提供李小冬与亚东公司签订的《商品房买卖合同》、亚东公司开具的案涉房屋增值税普通发票、镇江市不动产登记中心出具的商品房买卖转移登记申请收件单原件并申请证人黄某、李某（镇江永邦房地产开发有限公司员工）出庭作证，拟证明原告按被告指示将购房款支付给房屋开发商亚东公司后，原、被告一同从亚东公司处开具了发票并一同前往办理了商品房买卖转移登记申请，同时李小冬将该三份材料原件交予了顾长龙。对此，李小冬认为其从未指示顾长龙将双方购房款支付给开发商，亦未收到过该三份材料原件，此材料原件在开发商亚东公司处且已另案起诉要求其交付上述房屋。 本院认为，原告（反诉被告）顾长龙与被告（反诉原告）李小冬于2017年4月26日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按约全面履行各自义务。李小冬作为案涉房屋出卖方，取得房屋所有权是其能履行合同义务之前提。李小冬称案涉房屋是其从开发商处抵债所得，无需向开发商支付价款，但李小冬在2016年6月与房屋开发商签订商品房买卖合同后，却在与顾长龙签订案涉房屋买卖合同后的2017年5月与开发商及施工方签订了《三方协议》，约定了李小冬作为案涉房屋实际购买人将购房款交付给开发商，开发商再将此款交付施工方，从而完成开发商以案涉房屋所有权抵销对施工方建设工程款之债务，并非开发商以案涉房屋所有权抵销对李小冬之债务，因此李小冬应向开发商支付约定价款才能取得房屋所有权。 顾长龙作为李小冬对案涉房屋开发商之给付金钱债务履行有利害关系者，向债权人的房屋开发商代为清偿了该债务（97万元），而李小冬在开发商开具已清偿债务的凭证（房屋增值税发票）后前去办理了商品房买卖转移登记申请，并未对顾长龙之代为清偿行为提出异议，故顾长龙向开发商的代为清偿行为有效。顾长龙代为清偿了李小冬债务后，有权就此抵销其对李小冬之给付购房款95万元的债务，故顾长龙主张已向李小冬履行了给付购房款义务的意见，本院予以采纳。因此，对反诉原告李小冬以反诉被告顾长龙未履行给付购房款义务而主张解除双方《房屋买卖合同》并交付约定的定金10万元的诉请，本院不予支持；对原告顾长龙要求被告李小冬继续履行合同，协助原告办理案涉房屋过户手续的诉请，本院予以支持（过户所需税、费由原告承担）。原告并未按与被告约定方式履行债务，而是通过代为清偿被告债务的方式抵销了对被告之债务，因此原告要求被告承担违约金30万元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李小冬于本判决生效后十日内协助原告顾长龙将坐落于镇江市凤凰山路9号紫檀公寓9幢1501室房屋不动产权过户至原告名下； 二、驳回本诉原告顾长龙其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李小冬的全部反诉请求。 本诉案件受理费5800元、保全费5000元，合计10800元，由李小冬负担5080元，顾长龙负担5720元；反诉案件受理费1190元，由李小冬负担。（顾长龙已预交本诉案件受理费、保全费，故李小冬应将负担的本诉案件诉讼费用于本判决生效后十日内直接支付给顾长龙） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知） 审 判 长  潘丁亮 人民陪审员  刘永杰 人民陪审员  马卓毅 二〇一八年八月十二日 书 记 员  王 媛