安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终2382号 上诉人（原审原告）：闻洪武，男，1980年12月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：杨金龙，安徽尊天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。 法定代表人：许浩帆，该公司经理。 委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。 法定代表人：程付新，该公司经理。 委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。 法定代表人：程付新，该公司经理。 上诉人闻洪武因与上诉人安徽皖能置业发展有限公司（以下简称：皖能公司）及被上诉人阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闻洪武上诉请求：1、撤销原审判决第四项、变更该判决第一项为在原有判决基础上增加支付逾期办证违约金1556元（暂计算至2017年1月1日，之后的赔偿按照每日总房款乘以银行逾期贷款利率支付到实际办理房屋所有权转移登记之日止）；2、判令皖能公司对阜阳君和赔偿上诉人违约金款项承担连带责任；3、判令三被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人皖能公司不存在过错属于事实错误。皖能公司在与芜湖君泰合作开发君和皇家花园项目的销售过程中宣称该项目是“皖能公司倾力打造”的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋。皖能公司超低价将阜阳君和的100%股权转让给合作伙伴芜湖君泰。皖能公司没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失。皖能公司明知芜湖君泰没有资金实力，基于利益输送而不顾购房户利益转让股权，对不能及时如约交房、办证存在明显过错。皖能公司将阜阳君和评估价值超过六千万的股权以一千万的超低价转让给合作伙伴芜湖君泰，损害了国家利益，依法应为无效合同。皖能公司提供的阜阳君和的年度审计报告不能审计出阜阳君和的注册资本金被皖能长期侵占、挪用，该审计报告严重失实，不具可信性。2、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令被上诉人赔偿逾期办证的损失为自合同约定的办证之日至实际办理房屋所有权转移登记之日止，按照已付款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 皖能公司辩称：1、对方上诉请求没有任何事实依据和法律依据，应当予以驳回，皖能公司不应承担任何逾期交房和办证的违约金。2、根据合同的相对性，商品房买卖合同只能约定合同的相对方，皖能公司不是合同的签订主体，不应承担任何赔偿责任。3、皖能置业和君和置业是互相独立的，一审中皖能置业提供了相对的审计报告等，可以充分地证实双方财产的互相独立性。2011、12、13年的审计报告都是在诉讼前客观形成的，而且2017年的审计报告也对其财产独立性进行了专项的审计，审计报告是真实合法有效的，故皖能置业不应该承担任何补充连带责任。4、阜阳君和皇家花园的房屋销售宣传行为和股权转让行为均系合法有效，皖能置业不存在利益输送，也没有误导购房业主，并未损害业主的信赖意义，没有给业主造成任何损失，不存在过错，不应承担任何责任。5、商品房买卖合同不是格式合同，违约金的条款约定是合法有效的。对方主张的逾期办证的计算方式没有任何的事实依据和法律依据。 阜阳君和辩称：涉案房屋买卖合同是在双方平等自愿的情况下签订，合同中有关办证条款，不属于合同法规定的格式条款，交房及违约金等条款约定合法有效，应严格依照合同约定履行该合同，上诉人请求逾期办证损失，因未提供有效证据证明其损失，没有事实和法律依据。 芜湖君泰未提出答辩意见。 皖能公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判皖能公司不承担任何赔偿责任；2、判由被上诉人闻洪武承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、闻洪武是与阜阳君和置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，安徽皖能置业发展有限责任公司虽是阜阳君和置业投资有限公司的股东，但并不是《商品房买卖合同》的相对人。且安徽皖能置业发展有限责任公司已在2013年将所持阜阳君和置业投资有限公司股权依法全部转让给芜湖市君泰置地投资有限公司，故阜阳君和置业投资有限公司与安徽皖能置业发展有限责任公司无关。2、皖能公司于阜阳君和的财产相互独立，皖能公司无需对阜阳君和的债务承担任何补充责任。原审判决皖能公司承担补充责任没有事实依据和法律依据。3、皖能公司作为阜阳君和的一人股东期间，对君和皇家花园项目投资、开发对该项目的宣传是正常的商业经营行为，并不违法。没有误导购房户，没有损害购房户的信赖利益，未给购房户造成任何损失，皖能公司不存在过错，不应承担赔偿责任。4、涉案商品房买卖合同并非是阜阳君和为重复使用而预先拟定的格式合同，违约金条款的约定是合法有效的。即使阜阳君和存在违约行为，也应按照商品房买卖合同的约定，以30日为限计算逾期交房违约金。 闻洪武辩称：1、君和公司所谓的财产独立理由是不成立的，因为在第一批系列案件的26户曾经在阜阳市中级人民法院判决皖能承担连带责任。2、皖能公司为了能证明其财产独立，曾经出具过三份审计报告，其中审计报告号是一致的。其中出具的第一份审计报告第十一页第三四行写得非常清楚，皖能公司与芜湖君泰协议约定君和公司的重大决策，财务等需要双方共同决定，该条款证明君和公司的控制权掌握在皖能手里。并且在后面出具的两份审计报告就没有再提特别事项。三份审计报告可以证明后面两份审计报告不具有客观真实性。关于格式条款一审法院认定是正确的。 阜阳君和同意皖能公司的上诉意见。 闻洪武向一审法院起诉请求：1、判令三被告因逾期交房向原告赔偿损失20258.4元（截止到2017年1月1日,之后的损失按照每日总房款的万分之一计算至实际交房之日止）；因逾期办理房屋登记手续向原告赔偿损失29156.49元（截止到2017年1月1日，之后的损失按照已付购房款总额及银行逾期贷款利率的标准计算至实际办理房屋所有权转移登记手续止）。2、由阜阳君和置业投资有限公司、安徽皖能置业发展有限责任公司、芜湖市君泰置地投资有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和·皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%，法定代表人为熊小波。 涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和·皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。闻洪武于2013年9月16日与阜阳君和签订合同，购买阜阳君和所开发的位于颍州区房屋，购房金额为552000元。按照合同第八条约定，阜阳君和应于2015年12月30日前将出卖的商品房交付闻洪武使用。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（阜阳君和）按日向买受人（闻洪武）支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。按照合同第十五条的约定，阜阳君和应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意：1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%做（作）为乙方（闻洪武）的违约赔偿。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。涉案楼房于2016年7月12日工程质量竣工验收合格，涉案楼房尚未办理不动产首次登记。 一审法院另查明，阜阳君和与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和转款，阜阳君和单方多次向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。 一审法院再查明，皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026号审计报告和安徽华安会计事务所出具的皖华安会审字（2012）073号、（2013）058号审计报告，证明阜阳君和与皖能公司各自财产独立。 一审法院认为，闻洪武与阜阳君和签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和的原因未能按约定时间交房，阜阳君和应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期超过30日的部分免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效，参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，从2015年12月31日起至2016年7月12日止，应承担逾期交房违约金10709元（552000×0.1‰×194天）。对于购房户超过该部分的诉讼请求，依法不予支持。虽然皖能公司提交证明阜阳君和财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件，但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付，同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对闻洪武逾期交房损失中阜阳君和、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，没能举证证明阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。关于原告闻洪武诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。因涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，合同中关于逾期办证的条款免除了阜阳君和的违约责任，排除了闻洪武的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，酌定应由阜阳君和按照闻洪武支付的房屋价款552000元的5%向其支付逾期办证违约金，即27600元。根据合同相对性原则，闻洪武向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的君和公司的100%股权转让给了芜湖君泰公司，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故闻洪武要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，依法不予支持。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，未能举证证明阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。芜湖君泰经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃答辩权和质证权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告闻洪武款38309元（其中逾期交房违约金10709元、逾期办证违约金27600元），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、被告安徽皖能置业发展有限公司对上述款项中被告阜阳君和置业投资有限公司和芜湖市君泰置地投资有限公司承担的逾期交房违约金10709元履行不能部分承担70%的补充赔偿责任。四、驳回原告闻洪武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1035元，减半收取517.5元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、皖能公司应否对阜阳君和公司的违约行为承担责任，应承担何种责任。2、涉案商品房买卖合同逾期交房违约条款是否合法有效。 本院认为：关于焦点一，皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司企业品牌及资金实力的信任，而选择购买涉案房屋，并相信所购房屋能够如约交付。同时，皖能公司在将全部股权转让给芜湖君泰后，皖能公司没有以适当方式消除广告宣传影响，对于购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。一审法院综合以上事实及过错程度，为减少当事人诉累，酌定皖能公司对于本案购房户逾期交房损失中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任正确。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。因购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故购房户要求皖能公司承担逾期办证违约责任的上诉请求，本院不予支持。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，格式条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》中有关“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的条款，是阜阳君和公司针对不特定的购房户，为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房户协商的条款，该条款免除阜阳君和公司逾期交房超过30天以后的违约责任，排除购房户要求阜阳君和公司支付30天以后逾期交房违约金的权利，依照前述法律规定，一审判决认定该条款无效，以及根据涉案商品房买卖合同有关“逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”的约定，酌定按已付购房款的万分之一/日计算本案逾期交房违约金均无不当。皖能公司称涉案商品房买卖合同并非是阜阳君和为重复使用而预先拟定的格式合同，违约金条款的约定是合法有效的。即使阜阳君和存在违约行为，也应按照商品房买卖合同的约定，以30日为限计算逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审法院按照对房屋买受人违约责任的约定判令阜阳君和支付违约金不违反法律规定，买受人要求增加逾期办证违约金的请求，不予支持。 综上，闻洪武及皖能公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由闻洪武负担50元，安徽皖能置业发展有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  杨开多 审判员  马 林 审判员  刘 伟 二〇一八年八月二十七日 书记员  于飞虎 附：（2018）皖12民终2382号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。