浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初12462号 原告：诸暨市富佳水暖器材厂，住所地：诸暨市店口镇华佳路**。 经营者：傅国火。 委托诉讼代理人：陈伟忠，浙江新兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国权，男，1971年10月8日出生，汉族，住诸暨市，系原告经营者的连襟。 被告：浙江中鑫管业有限公司，住所地：，住所地：诸暨市店口镇六村v> 法定代表人：何均新。 委托诉讼代理人：张礼均，浙江正瑞律师事务所律师。 原告诸暨市富佳水暖器材厂与被告浙江中鑫管业有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员边防适用简易程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告诸暨市富佳水暖器材厂的委托诉讼代理人陈伟忠、陈国权；被告浙江中鑫管业有限公司的委托诉讼代理人张礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诸暨市富佳水暖器材厂向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2003年2月15日和17日签订的土地使用权转让协议有效（转让的土地使用权面积为159.25+107.25=266.5平方米）；2、判令被告协助办理上述266.5平方米土地使用权转让协议中所涉土地、房产的分割登记；3、判令被告赔偿原告经济损失（暂计为84万元，自2006年6月1日起每天按200元计算赔偿款）。事实和理由：2002年4月28日诸暨市店口军鑫货运托运业部经出让位于店口六村5312平方米的工业土地，同年6月17日取得国用（2002）6-2200号土地权证，2003年2月15日和17日原告诸暨市富佳水暖器材厂分别委托陈国权和朱水忠夫妻与诸暨市店口军鑫货物托运业部签订土地转让协议，受让土地使用权面积为266.5平方米，2006年2月8日原告与诸暨市中鑫管业有限公司签订补充协议书，2007年11月18日由诸暨市中鑫管业有限公司出面进行建筑工程承包，所有费用由受让人承担，建成后由诸暨市中鑫管业有限公司办理了房产证，原告支付了土地转让款及所有建造费用。另，诸暨市店口军鑫货物托运业部于2001年4月28日成立，于2005年12月20日注销；诸暨市中金管业有限公司于2003年6月5日成立，2010年3月17日诸暨市中鑫管业有限公司变更为浙江中鑫管业有限公司。诸暨市店口军鑫货物托运业部和浙江中鑫管业有限公司的实际经营者都是何均新。受让土地上的建筑完成后，一直由原告占有、使用，原告多次要求被告将土地及房产分割至自己名下，但被告一直拖延不办。 被告浙江中鑫管业有限公司辩称：1、本案原告的诉讼主体不符，与被告发生土地使用权转让关系的相对方系陈国权和朱水忠、朱海萍夫妇，土地转让协议均由陈国权、朱海萍夫妇与诸暨市店口军鑫货物托运部签订，土地转让款建房款均有陈国权和朱水忠夫妇个人支付，房屋也由陈国权、朱水忠夫妇实际占有使用，故被告认为原告作为本案诉讼主体不符；2、本案双方于2003年2月15日和2月17日签订的土地使用权转让协议无效，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条、第25条规定了未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的土地使用权不得转让，土地使用权和地上的建筑物其他附着物所有权转让应当依照规定办理过户登记，土地使用权和地上建筑物其他附着物所有权分割转让的应当取得县人民政府土地管理部门和管产管理部门批准，并依照规定办理过户登记，显然诸暨市店口军鑫货物托运部转让其受让的土地使用权的行为违反了合同的约定和相关法律的规定，且陈国权、朱水忠在建房子后改变房屋用途为一楼作为上铺出租，2-5楼作为房屋住宅使用，故转让无效；3、陈国权和朱水忠没有按照约定支付费用，陈国权尚有补偿费用1万元，朱水忠尚有7000元没有支付；4、被告没有拖延办理土地房产分割过户，系因政策原因未能办理土地使用权及房产分割、过户，且房屋建好后，一直由陈国权朱水忠实际占有使用出租，被告不存在违约行为，原告要求被告赔偿经济损失没有事实和法律依据；5、如果现在办理土地使用权以及房产的分割过户，陈国权、朱水忠应承担便利房产证的费用及相应的土地税和房产税224009.75元；6、被告土地使用权证的占地面积为5312平方米，实际测量面积为4449.7平方米，少862.3平方米，为此被告正在与政府相关部门交涉要求补足出让土地面积或者减少相应土地出让金，因该争议的解决与本案有牵连关系，故要求等被告与相关部门的争议解决后再处理办案；7、原告诉请办理土地房产的分割登记，四至不明确，无法办理，且不属于人民法院管辖审理的案件；8、涉案房地产已办理抵押登记，抵押期间为十年自2018年1月22日至2028年1月22日，即使现有政策法律允许分割，现在也无法办理，综上被告请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、土地登记审批表复印件加盖国土局印章一份，以证明诸暨市店口军鑫货物托运业部的土地登记情况，登记的面积是5312平方米； 2、诸政土（20020145号）批复复印件加盖国土局印章一份，以证明由诸暨市人民政府在2002年4月28日批复由诸暨市店口军鑫货物托运业部受让5312平方米工业用地经过批复； 3、土地出让合同复印件加盖国土局印章一份，以证明诸暨市店口军鑫货物托运部从诸暨市国土资源局经出让5312平方米的工业用地，时间是2002年4月25日签订合约； 4、证据3的附件规划图纸复印件加盖国土局印章一份，以证明当时出让的时候建造房子的位置规划； 5、诸暨市中鑫土地登记审核表复印件加盖国土局印章一份，以证明由原诸暨中鑫货运托运部土地使用两次变更登记到诸暨市中鑫管业有限公司； 6、浙江中鑫土地登记审核表复印件加盖国土局印章一份，以证明由诸暨市中鑫管业有限公司的土地登记变更到浙江中鑫管业有限公司的土地登记，面积是5312平方米； 7、不动产登记证明原件一份，以证明涉案的房屋已经办理了土地证和房产证的事实，原告对应的房产权证号在F0000168425当中； 8、土地转让协议原件二份、补充协议原件二份，以证明原告方委托代表陈国权、朱海萍、朱水忠与当时店口军鑫货物托运部的代表何均新签订的土地转让协议，土地转让协议上讲到：1、甲方负责办理土地使用权证一切费用是由出让方承担；2、双方约定北面按转让面积施工好以后向北距离三米为通道；3、在补充协议中双方约定由甲方负责办理土地使用权证，所有的建房规划设计图纸等相关费用由出让方承担并且约定在2006年6月1日之前办理分割手续，如果不能办理的从2006年6月1日起每天按人民币200元赔偿受让方；4、双方同时约定该补充协议签订后变更土地使用权证中的土地使用者名称，新的土地使用者对原协议继续有效，请法庭留意该份补充协议中加盖了诸暨市中鑫管业有限公司的印章，说明根据刚才的综合情况证明分割的义务应当由诸暨市中鑫管业有限公司承担。 9、土地转让款收条原件四份，以证明原告方按土地转让协议约定的价款支付了对应的土地转让款； 10、工程承包合同原件一份，以证明统一诸暨市中鑫管业以及原告方的两个代表朱水忠、陈国权委托了浙江广大建设有限公司进行出让土地上的房屋建造； 11、建造款的支付凭证若干份，以证明转让土地上房屋建造的所有费用是由原告方自己支付的； 12、军鑫货物托运部、诸暨中鑫管业有限公司、浙江中鑫管业有限公司的工商登记变更情况各一份，以证明浙江中鑫管业有限公司是由诸暨中鑫管业有限公司变更而来的事实； 13、证明原件两份，以证明陈国权、朱水忠、朱海萍与何均新签订的土地转让协议是代表原告签订的； 14、桩位平方图复印件一份，以证明在第5-12桩位区域为受让土地上所建造的房子的事实； 15、测绘成果报告书、宗地图原件各一份，以证明转让土地的建筑占地面积是268.4平方米，转让土地上的房屋建筑面积是1448平方米的事实； 经质证，被告：对证据1真实性没有异议，登记的面积5312平方米与实际测量面积4449.7平方米存在着862.3平方米的误差；2、对证据2真实性无异议，登记面积存在误差；3、对证据3原告提交的复印件不齐全，至于诸暨市店口军鑫货物托运部从诸暨市国土资源局经出让5312平方米的工业用地签订的合约是存在的，但资料不齐全，出让合同中有约定如果转让必须达到整体开发投资的25%以上；4、对于证据4、5、6、7的真实性没有异议，但是对证据6中的实际测量面积是4449.7平方米，但对证据7，在2018年的1月份办理了抵押登记手续，抵押登记期限为十年即2018年1月份至2028年的1月份，5、对证据8真实性没有异议，但与军鑫货物托运部发生买卖关系的是陈国权、朱水忠夫妇，而非原告，相关土地转让款也均由陈国权利、朱水忠夫妇直接支付给军鑫货物托运部，而且陈国权、朱水忠没有按照约定支付补偿款1万元和7000元，协议中也约定了对土地使用证的办理，而没有约定房产证办理和分割；6、对证据9中的收条的真实性没有异议，但涉案款项均是由陈国权、朱水忠夫妇分别支付给军鑫托运部的，对证据10的真实性没有异议，该份承包合同也可以证实与军鑫货物托运业务部发生土地转让关系的是陈国权和朱水忠，被非原告，因为陈国权和朱水忠均有相应的签名，对证据11的真实性没有异议，但建房款均是由陈国权和朱水忠夫妇分别支付的，本案原告没有支付给任何款项，也可以证实涉案土地交易的相对方系陈国权和朱水忠夫妇，非原告，对证据12没有异议，证据13我们有异议，该两份证明与本案的事实不符，涉案的土地使用权的转让款及建房款均由陈国权及朱水忠分别支付，本案原告没有支付过任何款项，原告方借此认为交易方系本案原告存在不当目的，对于证据14因系复印件，真实性无法确认，无法达到原告方面的证明目的，对证据15的三性均有异议，被告方并不清楚该份测绘报告成果报告书、宗地图系本案涉案土地房屋，相关的测绘成果被告方没有委托也没有认可该单位从事涉案房屋土地的测绘工作，该证据属于无效证据，不能够达到原告方的证明目的。 被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 16、收条、发票复印件共计9份，以证明被告涉案土地使用权房屋的建造支付了设计费、放样费、办理施工许可证费、防雷设施检测费、排污费、测绘费、工程材料服务费、桩基试验费、竣工测量费合计213603元的事实，该部分费用应由原告分担。 经质证，原告对证据16的的真实性有异议，认为是复印件，该费用跟本案争议没有关联性，如果被告认为是原告欠他们的，被告可以另行起诉，即使存在这些费用，原告认为根据双方签订的补充协议第四条双方明确建房的规划涉及图纸等相关手续费用所有费用由出让方承担，所以这些费用原告认为即使有也应当由被告承担。 17、房产证复印件一份、浙江省地方税费纳税综合申报表、电子缴税付款凭证复印件一份共39页，以证明涉案房产于2010年12月23日办理了房屋所有权证（总证）的事实，以及证明涉案房屋及土地被告方缴纳了相应的土地使用税357339.8元及房产税362053.97元，涉案房屋实际由陈国权、朱水忠使用，认为应由陈国权、朱水忠负担。 经质证，原告对证据17中的房产证没有异议，办理时间也没有异议；对证据17中的地方税费缴纳表、电子缴税付款凭证的真实性有异议，即使存在，在没有办理分割过户登记之前，这些费用应当是由被告方来承担。 18、界址点成果表和宗地图原件加盖诸暨市暨阳国土资源勘察测绘有限公司公章的、诸暨市国土资源局不动产查询证明原件各一份，以证明涉案土地登记的面积是5312平方米，实际测量面积为4449.7平方米，并证明涉案土地房产办理的不动产抵押登记时间为2018年1月22日至2028年1月22日。 经质证，原告对证据18中的界址点成果表和宗地图，认为与本案没有关联性，原告方的出让面积是否达到5312平方米与本案争议没有关联性，与抵押登记也不能作为分割过户确认双方转让协议的抗辩有效证据。 对证据1、2、4、5、6、7、8、9、10、11、12，被告对真实性无异议，本院均作为有效证据予以认定。对证据3，系国土部门出具的文件，本院对证据的真实性予以认定。证据13，结合证据8，本院对该证据也予以认定。对证据14，因系复印件，真实性无法确定，本院对该证据不予以认定。对证据15的证据认定将在本院认为部分予以阐述。对证据16，本院认为与本案无关联，不予以认定。对证据17、18，被告可另行主张权利，本院在本案中不予以认定。 结合原被告的陈述，本院查明如下事实： 2002年4月28日诸暨市店口军鑫货运托运业部经出让取得位于店口六村5312平方米的工业土地，同年6月17日取得国用（2002）6-2200号土地权证，2003年2月15日和2月17日原告诸暨市富佳水暖器材厂分别委托陈国权和朱水忠夫妻与诸暨市店口军鑫货物托运业部签订土地转让协议，受让土地使用权面积为266.5平方米，2006年2月8日原告与诸暨市中鑫管业有限公司签订补充协议书，2007年11月18日由诸暨市中鑫管业有限公司出面进行建筑工程承包，建成后由诸暨市中鑫管业有限公司办理了房产证。但原被告就上述土地房屋的分割转让至今未经诸暨市市级土地管理部门及房产管理部门批准，故未办理过户登记手续。 另查明，登记在被告名下的涉案房屋规划用途为厂房，面积分别为3791.46平方米和6004.09平方米，房屋权证号分别为：Ｆ××4、Ｆ××5号。该房屋所占土地的土地使用权人为被告，使用面积为5312平方米。 还查明，诸暨市店口军鑫货物托运业部于2001年4月28日成立，于2005年12月20日注销；诸暨市中金管业有限公司于2003年6月5日成立，2010年3月17日诸暨市中鑫管业有限公司变更为浙江中鑫管业有限公司。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中陈国权、朱水忠、朱海萍与诸暨市店口军鑫货物托运业部分别于2013年2月15日、2013年2月17日签订的《土地转让协议》、补充协议，虽签订人为陈国权、朱水忠、朱海萍与何均新，但因陈国权、朱水忠、朱海萍已出具书面证明该协议系代表原告签订，而且支付转让款的部分收条也显示有“诸暨市富佳水暖器材厂”为付款人，故本案原告主体适格，因诸暨市店口军鑫货物托运业部现已注销，且在原告与其签订补充协议时由诸暨市中鑫管业有限公司加盖印章确认，后诸暨市中鑫管业有限公司变更为浙江中鑫管业有限公司，故上述合同的权利义务应由被告继受，且被告对此也予以认可，故本院认为原、被告签订的土地转让协议和补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。对于原告要求被告协助办理涉案土地、房产分割登记的请求，根据物权法关于物权变动原因与结果相区分之规定，本院虽确认土地转让协议和补充协议有效，但并不必然引起房屋所有权转移的物权变动结果，亦不等同于原告据此取得涉案房屋的所有权。鉴于买卖合同仅是引起物权变动的原因行为，并考虑到本案房屋所涉土地使用权性质为工业用地，所建房屋用途为厂房办公楼，属于国有土地上非商品房建设项目的分割转让，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城市房产城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条的规定，该原因行为能否引起房屋所有权转移的物权变动结果，即被告能否履行本案房屋产权的分割办证义务，则需取决于双方的分割转让能否取得原出让方和市人民政府城市规划行政主管部门同意，及市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且亦不属于本案的审理范围。综上，对原告诸暨市富佳水暖器材厂要求确认原、被告签订的房屋转让协议有效的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、确认原告诸暨市富佳水暖器材厂与被告浙江中鑫管业 有限公司于2003年2月15日和2013年2月17日签订的《土地转让协议》有效； 二、驳回原告诸暨市富佳水暖器材厂的其余诉讼请求。 案件受理费12200元，依法减半收取6100元，由原告诸暨市富佳水暖器材厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 边 防 二〇一八年八月二十九日 书记员 杨佳妮