重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初7461号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500103753052913L。 法定代表人：徐建东，董事长。 委托诉讼代理人：蒋娅东，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洪刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：幸小伶，女，1962年3月18日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告：尹小龙，男，2000年3月20日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业公司”）与被告幸小伶、尹小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业公司的委托诉讼代理人黄洪刚到庭参加诉讼。被告幸小伶、尹小龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告家利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2015年11月1日至2017年8月31日的住宅物业服务费15603.28元，2015年11月1日至2017年8月31日的公摊水费（分摊水费）60.84元，2015年11月1日至2017年8月31日的公摊电费（分摊电费）193.02元；2.判令被告立即向原告支付违约金（以被告欠缴的物业服务费、公摊水电费金额为基数，自欠交物业服务费、分摊水电费之日起，按每日3‰的标准计算，直至所欠费用付清之日止）。诉讼过程中，原告家利物业公司放弃要求被告给付2015年11月1日至2017年8月31日期间的公摊水、电费违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系XX的物业管理公司，被告系XX业主。根据法律、法规的规定及被告签署的《关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、XX物业服务合同相关规定，被告应当按月交纳物业服务等费用，但被告从2015年11月起拒绝向原告交纳物业服务费公摊水、电费。原告多次催收无果。 被告幸小伶、尹小龙未作答辩。 被告幸小伶、尹小龙在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。 本案在审理中，被告幸小伶、尹小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告幸小伶、尹小龙系位于重庆市北部新区XX房屋的所有权人，该房屋建筑面积197.01平方米，房屋用途为成套住宅。该房屋系别墅。 2012年6月1日，以和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司为甲方，原告家利物业公司为乙方，双方就乙方为重庆XX（二期）乙区、幼儿园提供物业服务，签订了《XX项目（二期乙区及幼儿园）前期物业服务合同》。该合同于2014年4月16日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案登记。该合同第六条约定：委托管理期限为三年，自甲方将本小区的房屋首次交付予业主之日起起算。若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。合同第十二条约定：物业服务费主要由物业服务支出和乙方的酬金构成，以物业的建筑面积为依据，并按以下标准计算（最终以经重庆市物价管理部门备案的标准为准）：住宅：3.60元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费），幼儿园：4.00元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；房屋已交付或视为交付的，自房屋交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或房屋买受人交纳，业主在房屋交付时应预交物业服务费。空置房屋的物业服务费：已交付或视为交付的房屋，若业主未入住（以水电费未发生为准），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定缴纳物业服务费。若物业发生产权转移时，业主应当交清所有已发生的物业服务费。业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，按以下方式处理：从逾期之日起每天按应交费用的3‰向乙方交纳违约金至付清时止；逾期不交纳物业服务费及公摊水电费的业主或非业主合法使用人应承担违约责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。该合同第十四条约定：公摊水电费根据房屋建筑面积据实分摊。合同第三十一条约定：本合同的效力及于本小区内的全体业主及非业主合法使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。2013年12月25日，重庆市物价局对XX的住宅物业服务收费标准予以了备案，备案的住宅物业服务费收费标准为3.6元/月·平方米（不含水电公摊费）。 2013年2月7日，被告幸小伶、尹小龙本人签署了一份《关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书》。被告幸小伶、尹小龙承认原告家利物业公司根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的XX实施物业服务的资格，并对物业服务合同和规约的内容表示认可，同意原告家利物业公司按照服务合同和规约的规定实施XX的物业服务。 上述合同签订后，原告家利物业公司按约定对XX小区提供了物业服务至今。原告家利物业公司在服务期间，XX小区未成立业主委员会。因二被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费及公摊水电费，2018年3月23日，原告向本院起诉要求判令被告支付2015年11月1日至2017年8月31日的物业服务费及违约金、2015年11月1日至2017年8月31日的公摊电费及违约金、2015年11月1日至2017年8月31日的公摊水费及违约金。经核定，被告幸小伶、尹小龙应承担公摊电费193.02元、公摊水费60.84元。 上述事实，有资质证书、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、XX项目（二期乙区及幼儿园）前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书、重庆市物业服务收费备案表、公摊水电费照片、水、电费交费发票、公摊水、电费明细、原告的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订的《XX项目（二期乙区幼儿园）前期物业服务合同》在有关部门进行了备案登记，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XX全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX进行了物业服务，二被告作为该小区的业主，本人亦签署了《关于XX前期物业服务和临时管理规约的承诺书》。原告依约对该小区提供了物业服务，二被告作为该小区业主，应当按《XX项目（二期乙区及幼儿园）前期物业服务合同》的约定向原告给付物业服务等费用，并依法承担违约责任。 《前期物业服务合同》约定物业服务费按建筑面积计算，别墅按3.60元/月·平方米标准交纳物业服务费，故二被告每月应交纳的物业服务费为709.24元（3.60元/月·平方米×197.01平方米），在2015年11月至2017年8月期间（共计22个月）应交纳的物业服务费为15603.28元（709.24×22个月）。 《前期物业服务合同》约定公摊水电费应按户据实公摊后由业主缴纳，故被告应当给付从2015年11月至2017年8月期间的公摊电费193.02元，2015年11月至2017年8月期间的公摊水费60.84元。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付2015年11月至2017年8月期间的公摊水电费违约金的诉讼请求，是当事人自愿处分其民事权利和诉讼权利的民事法律行为，符合法律规定，本院应予准许。 根据《前期物业服务合同》的约定，被告应当在每月最后一日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，被告未按期给付物业服务费已经构成违约，应当按合同约定从次月1日起，以每月应当给付的物业服务费为基数，按每日3‰的标准给付违约金，至物业服务费及公摊电费付清为止。 二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告幸小伶、尹小龙在本判决生效之日起五日内，给付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年11月至2017年8月期间的物业服务费15603.28元； 二、被告幸小伶、尹小龙在本判决生效之日起五日内，给付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年11月至2017年8月期间的公摊电费193.02元； 三、被告幸小伶、尹小龙在本判决生效之日起五日内，给付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年11月至2017年8月期间的公摊水费60.84元； 四、被告幸小伶、尹小龙在本判决生效之日起五日内，支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年11月起至2017年8月期间应给付物业服务费的违约金（分别从次月1日起，以每月欠交的物业服务费709.24元为本金，按日千分之三的标准分段计算至15603.28元的物业服务费付清时止；所计违约金总额最高不超过15603.28元）； 五、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费570元，由被告幸小伶、尹小龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王利萍 人民陪审员  罗继碧 人民陪审员  王道恒 二〇一八年八月二十三日 书 记 员  韩冰丽