河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终11419号上诉人(原审被告)：河南省海燕置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路******。法定代表人：谷同阁，经理。委托诉讼代理人：冯小杰，郑州市金水区丰产路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王志恒，郑州市金水区丰产路法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：朱智钦，男，1979年7月17日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张家绪，郑州市法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审原告)：王永军，男，1975年11月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张家绪，郑州市法律服务所法律服务工作者。上诉人河南省海燕置业有限公司（以下简称海燕置业）因与被上诉人朱智钦、王永军合同纠纷一案，不服郑州市上街区人民法院（2018）豫0106民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海燕置业上诉请求：一审判决认定事实不清，对海燕置业负担的物业费计算错误。一审判决没有查明朱智钦、王永军收取业主物业费情况。电费差价，海燕置业不应支付。请求撤销一审判决，改判或发回重审。朱智钦、王永军辩称，一审对物业费的认定正确。朱智钦、王永军收取业主物业费的问题与本案无关。电费差价，双方在合同及补充协议中明确约定由海燕置业负担。请求驳回上诉，维持原判。朱智钦、王永军向一审法院起诉请求：依法判令海燕置业向朱智钦、王永军给付“周口国贸小区”、“周口鑫聚小区”物业管理服务费、电费差价、小区前期遗留问题处理费计251103.88元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月16日，以海燕置业为甲方、郑州国恒物业管理有限公司为乙方签订了《周口海燕鑫聚项目前期物业服务合同》、《周口国贸项目前期物业服务合同》各一份，分别约定甲方委托乙方对甲方开发的周口海燕鑫聚项目和周口国贸项目实行专业化的物业管理服务。合同约定：物业管理服务期限为五年，自2015年10月10日至2020年10月9日；物业服务费收费标准：住宅每平方米1元，商业每平方米2元；第十二条空置物业费：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方承担，物业服务开办费用、前期介入费用以双方签署的合作协议为准。第七章甲方的权利和义务：第二十五条协调、处理本合同生效前发生的工程遗留问题，遗留问题由甲方敦促施工方负责处理，未按规定或约定时间处理的，由甲方负责处理。第二十六条在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返修的，可委托乙方代为维修，所发生费用及相关责任由甲方承担。第二十七条1、保证水、电、燃气“三通”，正式水、电未通前，临时水、电收费与实际成本差价部分由甲乙双方约定承担；3、配备本物业各栋楼层及室外垃圾箱（桶），并在本物业隐蔽处设置垃圾中转站。第十一章违约责任：第四十七条甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第五十一条甲方违反本合同的约定，未能按时向乙方支付本合同约定的各项费用，致使乙方物业管理服务工作未能正常开展，乙方有权要求限期支付，限期仍未能成支付的，乙方有权向甲方追收或解除本合同。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：三、服务费：（1）合同签订后3个工作日内甲方一次性预付乙方进场服务费10万元，四个月内该费用从乙方收取的物业费用中乙方负责偿还给甲方。逾期30天未付的，乙方有权解除协议。（2）乙方负责清欠业主前期所欠物业、水电等费用，收缴的费用可用于乙方进场后办公经费、由乙方全权自由支配。甲方放弃该项权利，甲方不再给乙方任何经济补助。（业主欠费以甲方提供资料清单为准）五、甲方权利义务：5、双方正式合同签订后应尽快协商正式供电事宜，电费差价由乙方物业公司根据清欠前期费用数据优先承担，不足部分由甲方补贴，直至小区用电改为正式用电止，因甲方原因未能及时协调正式用电造成的所有损失由甲方承担。17、甲方负责2015年度电梯年检、维保、费用由甲方负责。18、业主所欠8、9两个月电费共计168320.29元暂由甲方垫付保障正常通电，三个月后从乙方收取电费中扣除电费差价，和公共电费后返还甲方。19、甲方保证尽快协商处理消防验收事宜，因甲方原因未能及时验收或者验收不合格造成的损失由甲方承担。六、乙方权利和义务：11、乙方对甲方未售出的房屋享有知情权。因海燕鑫聚小区遗留问题严重，商水县组成工作组处理相关问题，并于2016年1月14日向海燕鑫聚小区业主发出通知，告知如当月月底前清欠率未达到标准，郑州国恒物业管理有限公司不再协调相关事宜，不再提供服务。后清欠率未达标，郑州国恒物业管理有限公司于2016年1月31日退出海燕鑫聚项目。2016年1月31日，郑州国恒物业管理有限公司张贴《告知书》一份，告知海燕置业即日起撤出周口海燕鑫聚小区。2016年1月10日，郑州国恒物业管理有限公司张贴《告知书》一份，告知海燕置业于2016年1月15日撤出周口国贸小区。朱智钦、王永军提交有其自行记录的收、缴电费凭证，海燕置业对凭证的真实性及电费差价为71672元无异议，但称该差价是由海燕置业交纳的，且双方合同约定郑州国恒物业管理有限公司是自负盈亏。诉讼过程中，一审法院要求海燕置业提交其缴纳电费的凭证及郑州国恒物业管理有限公司撤出周口鑫聚小区和周口国贸小区前该两小区未售出房屋情况，海燕置业均未提供。朱智钦、王永军提交有其与王晶莹的微信聊天截图，聊天截图里提及了电力维修费用的内容，如拆房子支付1300元，10.31维修变压器购买工具210元，维修人员充值话费300元，11.27维修电力购买线及零件380元，低压保险40元，支付维修电力人员费用3000元，吃饭270元。王晶莹系双方共同出资聘用的工作人员。庭审中，朱智钦、王永军陈述郑州国恒物业管理有限公司于2015年10月16日进入周口国贸小区和周口鑫聚小区，于2016年1月15日撤出周口国贸小区，于2016年1月31日撤出鑫聚小区。撤出小区时张贴了通知，也电话告知了合同签订人王通，因海燕置业始终没有出面，朱智钦、王永军把钥匙留给海燕置业工作人员王晶莹保管，物品留在办公室后撤离了。海燕置业称，朱智钦、王永军并未进入国贸小区，鑫聚小区撤出时间是2015年12月30日。另查明，朱智钦、王永军均系郑州国恒物业管理有限公司（已注销）股东。一审法院认为，合同应当履行。现朱智钦、王永军诉请海燕置业支付物业管理服务费166680.88元、电费差价71672元、处理遗留的费用12751元。关于物业管理服务费。海燕置业虽提出郑州国恒物业管理有限公司并未进入周口国贸小区和撤离鑫聚小区的时间为2015年12月30日，但其未提交证据予以证明，对其辩称不予采信。依海燕置业与郑州国恒物业管理有限公司于2015年10月16日签订前期物业服务合同及补充协议，郑州国恒物业管理有限公司于2016年1月10日和1月31日张贴的《告知书》载明之内容及海燕置业对两份《告知书》的真实性均无异议之情形，确认郑州国恒物业管理有限公司于2016年1月15日撤出周口国贸小区，于2016年1月31日撤出鑫聚小区。依双方签订的前期物业服务合同中约定的空置房屋物业费由甲方承担及补充协议中约定的乙方对甲方仍未售出的房屋享有知情权、海燕置业未按照法庭的要求提供2016年1月31日前周口鑫聚小区、2016年1月15日前周口国贸小区未售出房屋的位置及面积之内容，结合朱智钦、王永军提交的王晶莹通过邮箱发送的未售出房屋欠费一览表载明的情况，对朱智钦、王永军主张的物业管理服务费166680.88元予以确认。关于电费差价71672元，海燕置业对朱智钦、王永军提交的电费收费凭证、电费缴纳凭证均无异议，并称电费差价71672元是由其补交的，但其并未提交证据予以证明，依双方签订的《补充协议》载明之内容及朱智钦、王永军系郑州国恒物业管理有限公司的股东之情形，确认海燕置业应向朱智钦、王永军支付电费差价71672元。关于处理遗留问题的费用。朱智钦、王永军提交有“关于处理前期遗留问题支付费用的说明”及处理遗留问题的支付凭证等予以证明，但朱智钦、王永军未能提交购买物品的购买凭证和人员劳务费用的支付凭证，海燕置业对此证据不予认可，但对朱智钦、王永军提交的与王晶莹间微信聊天信息截图予以认可，结合朱智钦、王永军与王晶莹的微信聊天信息显示的内容及提交的付款凭证，对能够印证且符合双方合同约定应当由海燕置业支付的维修费用确认为：10月31日维修变压器购买工具费用210元、维修人员充值话费300元、11月27日维修电力购买线及零件380元、低压保险40元、维修电力人员费用3000元，以上共计3930元海燕置业应向朱智钦、王永军支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院判决：一、被告河南省海燕置业有限公司于本判决生效后十日内向原告朱智钦、原告王永军支付物业管理服务费166680.88元、电费差价71672元、处理遗留问题费用3930元，以上共计242282.88元；二、驳回原告朱智钦、原告王永军的其他诉讼请求。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的《周口海燕鑫聚项目前期物业服务合同》、《周口国贸项目前期物业服务合同》合法有效，双方均应依约履行。依双方合同约定，空置房屋物业费由海燕置业公司承担，郑州国恒物业管理有限公司对海燕置业公司仍未售出的房屋享有知情权。海燕置业未提供2016年1月31日前周口鑫聚小区、2016年1月15日前周口国贸小区未售出房屋的位置及面积之内容。一审法院结合朱智钦、王永军提交的王晶莹通过邮箱发送的未售出房屋欠费一览表载明的情况，对朱智钦、王永军主张的由海燕置业承担的物业管理服务费166680.88元予以确认，并无不当。海燕置业对其应承担的物业服务费的数额有异议，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于电费差价71672元，海燕置业对朱智钦、王永军提交的电费收费凭证、电费缴纳凭证均无异议。海燕置业称电费差价71672元是由其补交的，但未提交证据予以证明。海燕置业上诉称电费差价不应由其承担的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，海燕置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5066元，由河南省海燕置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  邢彦堂二〇一八年八月三十日书记员  陈俊涛