浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0304民初2664号原告：黄忠胜，男，1971年9月30日出生，汉族，户籍地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区，现住荷兰王国南荷兰(dwarsstraat2A3297EEPuttershoek)。委托诉讼代理人：孙瑞森，浙江浙瓯律师事务所律师。被告：徐益光，男，1964年1月26日出生，汉族，户籍地中华人民共和国浙江省温州市永嘉县。被告：徐顺珠，女，1963年8月28日出生，汉族，户籍地中华人民共和国浙江省温州市永嘉县。被告徐益光、徐顺珠的共同委托诉讼代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。被告：黄小芬，女，1969年11月21日出生，汉族，户籍地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区，现住浙江省温州市瓯海区。被告：蔡秀凤，女，1948年7月31日出生，汉族，户籍地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区。被告：黄小秋，女，1974年2月9日出生，汉族，户籍地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区。被告：黄小和，女，1976年8月19日出生，汉族，户籍地中华人民共和国浙江省温州市瓯海区。原告黄忠胜与被告徐益光、徐顺珠、蔡秀凤、黄小芬、黄小秋、黄小和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年5月29日、6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙瑞森到庭参加诉讼，被告徐益光、徐顺珠及其共同委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼，被告黄小芬到庭参加诉讼，被告蔡秀凤、黄小秋、黄小和经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决确认被告徐益光、徐顺珠与被告蔡秀凤、黄小芬、黄小秋、黄小和签订的《立卖房屋侭字》无效。事实与理由：案外人黄洪尧（1994年12月27日亡故）与被告蔡秀凤系原告与被告黄小芬、黄小秋、黄小和的父母。全家世居温州市瓯海区梧田街道蟠凤村后岸，以务农、打工为生。1990年期间，原告与被告黄小芬已成人并有经济收入，为解决住房困难问题，经父母同意，以家庭成员六人的名义向村集体组织申请报批自建房宅基地约150㎡，而后，建成三层约303㎡的房屋。1991年，该房屋领取《集体土地使用证》，登记在黄洪尧名下，实属家庭人员共同房产。1996年12月15日原告因生活所需赴荷兰王国定居谋生，涉案房屋由母亲及三姐妹共同居住使用。由于原告长期在国外定居工作生活，涉案房屋由母亲即被告蔡秀凤出租管业。近期，涉案房屋因拆迁需对其丈量，被告黄小芬得知后要求被告徐益光、徐顺珠协助被拒绝，后至有关部门才发现涉案房屋已由被告徐益光、徐顺珠提交的《立卖房屋侭字》向拆迁部门主张权益，此后，原告向被告蔡秀凤、黄小芬、黄小秋、黄小和了解，四被告承认与被告徐益光、徐顺珠就案涉房屋签订过书面合同，但四被告称合同系就案涉房屋的租赁合同，并非买卖合同，所收取的款项属于租金。原告对上述事项均不知情，被告徐益光、徐顺珠也从未向原告主张过任何权利。原告认为，涉案房屋系父亲黄洪尧、母亲即被告蔡秀凤、原告和被告黄小芬四人共有，父亲去世后，其享有的1/4份额发生继承，经此原告对涉案房屋至少享有30%以上的份额，是涉案房屋的主要共有人。依照我国相关法律规定，无论《立卖房屋侭字》系买卖合同还是租赁合同，未经原告同意对案涉房屋的处分均系无效的行为。据此，原告的诉讼请求符合法律规定，且事实清楚、证据确凿充分。故请求法院判如所请。被告徐益光、徐顺珠答辩称：1.案涉房屋系经中介介绍，由被告蔡秀凤、黄小芬、黄小秋、黄小和代表全体共有人将房屋转让给被告徐益光、徐顺珠所有，双方签订的系房屋买卖合同，并非租赁合同；2.案涉房屋建造于1985年～1986年间，属于原告父母财产，原告父亲去世后，按照法定继承原告最多享有10%份额，其称自己享有三分之一份额不是事实，即便被告蔡秀凤、黄小芬、黄小秋、黄小和属于无权处分，被告徐益光、徐顺珠亦符合善意取得情形，综上，合同应认定为有效。请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告黄小芬对原告起诉的请求无异议，但答辩称，原告在1996年出国后，家中由母亲即被告蔡秀凤作主，原告同意将案涉房屋交由母亲即被告蔡秀凤使用或出租，被告蔡秀凤在签订《立卖房屋侭字》时向被告徐益光、徐顺珠表示已经过原告本人同意，并确认案涉房屋自《立卖房屋侭字》签订后一直由被告徐益光、徐顺珠占有使用至今。被告蔡秀凤、黄小秋、黄小和未作答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下:案外人黄洪尧（已亡故）与被告蔡秀凤系原告与被告黄小芬、黄小秋、黄小和的父母。1979年前，坐落于温州市瓯海区后岸于1979年前共建多间**房屋，其中最西侧的两间三层房屋中，西侧第一间由黄洪尧登记土地使用权证（用地面积142平方米，建筑占地107.5平方米，用途为住宅）并领取温集用（1991）第14-3706号集体土地建设用地使用权证书；西侧第二间的土地使用权证由黄加成登记（用地面积167平方米，建筑占地135.1平方米，用途为住宅）。此后，黄洪尧去世，原告出国。1999年8月份，经案外人徐某介绍，由李顺雷代笔，被告蔡秀凤、黄小秋、黄小和、黄小芬与被告徐益光、徐顺珠签订一份《立卖房屋侭字》，载明：“蔡秀凤（先夫黄洪尧）今自愿将瓯海区梧田蟠凤村43号三层楼一间计用地面积142平方米，建筑占地107.5平方米，中间楼与黄加成合用，二楼前间归蔡方所有，后间属黄加成，三层后间归蔡方所有，前间属黄加成……今立字出卖给被告徐益光、徐顺珠计房屋价14.5万元……该房屋自卖出后即归被告徐益光、徐顺珠所有居住，永远管业，如有内外人等不清，一切有蔡方自行处理，不涉徐方之事等。附：以后办理转户后续，应由蔡帮其办妥，费用由徐方自理”。该协议落款有六被告以及原告名字，并由各被告在其名字上按奈指印。合同签订后，被告徐益光、徐顺珠支付全部购房款，上述协议中所述的属于蔡方所有的房屋及温集用（1991）第14-3706号土地使用权证一直由被告徐益光、徐顺珠占有至今。证明上述事实的证据有原、被告当庭的陈述，及原告提供的身份证、护照、居民户籍证明、当事人查询、常住人口登记表、公安局户口注销信息、《温州市不动产登记信息查询记录》、《立卖房屋侭字》，以及被告提供的集体土地建设用地使用权证、土地登记申请表、房屋建造年份证明、水电费收据及自来水厂用户信息变更申请表、房屋现状照片等，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联，本院均予以认定。经被告徐益光、徐顺珠申请，证人徐某出庭作证称：经其介绍，本案六被告之间签订的《立卖房屋侭字》系就案涉房屋买卖关系形成的真实意思表示，落款处签字由被告黄小芬、黄小秋、黄小和亲自所签并按奈指印，被告蔡秀凤与原告的名字处指印均有被告蔡秀凤按捺，被告蔡秀凤在签订协议时，向被告徐益光、徐顺珠表示过因原告出国资金所需，出卖房屋，对房屋的处分已经经过原告同意。本院认为，被告徐益光、徐顺珠与被告蔡秀凤、黄小芬、黄小秋、黄小和于1999年8月签订的《立卖房屋侭字》载明“自愿将……出卖给被告徐益光、徐顺珠……该房屋自卖出后即归被告徐益光、徐顺珠所有居住，永远管业……”等内容，结合证人徐某的证言，可以确认六被告就坐落于瓯海区后岸房屋（土地使用权证号：温集用（1991）第14-3706号）形成了房屋买卖合同关系，原告主张该合同为房屋租赁合同无事实依据，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另，原告主张其对房屋享有30%以上份额，但无证据加以证明，本院不予采信。根据现有证据，本案中案涉房屋系黄洪尧与被告蔡秀凤的共同财产，黄洪尧去世后，按照法定继承，被告蔡秀凤、黄小芬、黄小秋、黄小和享有的份额之和已超过三分之二，符合《中华人民共和国物权法》第九十七条关于处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意的规定。综上，原告主张合同无效，本院不予支持，《立卖房屋侭字》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应认定为有效。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告黄忠胜的诉讼请求。案件受理费元80，减半收取40元，由原告黄忠胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  陈温丹二〇一八年八月二十三日法官助理陈娥书记员林梦祥?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费）。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（双方是法人或者其他组织的为六个月；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。