北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初26342号原告：任晓平，男，1965年4月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林玉洁，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。被告：温影，女，1978年7月15日出生，汉族，深圳至诚实业有限公司店长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：佟建祥（被告之夫），男，1962年10月5日出生，汉族，北京看兰科技有限公司高级经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙小宝，北京市中洲律师事务所律师。原告任晓平（以下简称原告）与被告温影（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林玉洁，被告及其委托代理人佟建祥、孙小宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告向原告返还位于北京市朝阳区安外小关北里45号世纪嘉园4号楼X室房屋（以下简称涉案房屋；解除合同是依据法定解除，被告违约导致合同目的无法实现。双方约定购房款除了首付外，由被告继续支付按揭款，直到2007年被告有58期的按揭款没有支付，导致原告被银行起诉被列为失信被执行人，2003年1月14日原、被告签订了银行按揭购买房屋合同书，应该在2003年10月办理转按揭，但是被告一直没有支付25万的尾款，所以没有办理转按揭，2003年11月双方签订补充协议，对于后续款项的支付做了约定，直到2004年5月双方再次做了约定，但是此时银行已经停止办理转按揭手续了，这是被告逾期付款导致的结果。原告是2001年购买的涉案房屋，当时还不能办理房产证，2003年当时想办完转按揭后，直接把房屋过户到被告名下，2003年2月16日原告向被告交付了房屋）；2、请求判令被告向原告支付房屋占有使用费260万元，暂计算至2018年2月（参考市场租金，按月租金14400元的标准，自2003年2月开始计算了15年）；3、请求判令被告逾期付款导致原告成为被执行人给原告造成的利息、复利、罚息的损失180万元（因为被告一直没有支付按揭款，导致原告成为被告，根据法院调解书确定的金额）。事实和理由：原、被告于2003年1月14日签订《银行按揭房屋购买协议》（以下简称“房屋买卖协议”），被告购买涉案房屋，约定被告支付原告40.5万元购房现款，并以继续偿还原告名义为购买该房屋在中国工商银行北京市朝阳支行的贷款的方式支付房款本息共计约1894427.40元。合同签署后原告按合同约定在2003年2月15日向被告交付了涉案房屋，但被告未按约定向原告支付房款，多次违约，原、被告双方于2003年11月6日就房款支付问题再次协商达成《补充协议》，被告再次违约后双方于2004年5月16日再次向原告出具承诺书，2004年5月17日双方签署第二份《补充协议》，被告才向原告付清购房现款部分。但被告依然并未按《房屋买卖协议》的约定以按期偿还贷款的方式支付剩余房款。过程中屡次逾期支付按揭房款，2007年9月累计逾期58期贷款未归还，导致银行向原告及按揭贷款保证人提起诉讼，要求提前偿还贷款。在此情况下，被告依然未履行偿付房款的义务，直至法院强制执行涉案房屋。被告的违约行为不仅直接导致原告签署《房屋买卖协议》的根本目的无法实现，违背了原告出售房屋的初衷，而且给原告的征信造成严重的影响，导致原告成为失信被执行人。历经法院查封该房屋，被告提起执行异议直至原告提起本诉讼之日，被告依然未支付购房款。被告行为严重损害了原告的权益，给原告造成了严重的精神损害，亦带来了巨大的经济损失。因此，原告根据相关法律法规起诉至法院，请法院依法裁判，判令解除原、被告的《房屋买卖协议》，被告向原告返还涉案房屋，并赔偿给原告造成的损失。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。1、就合同的解除，原告的事实理由不成立。双方的合同目的已经实现，只是因为在支付贷款时，原告不配合被告，而且原告居住在广东，与被告沟通不畅，被告愿意支付银行按揭贷款。2、2008年原告起诉过被告要求解除合同，后原告认为其解除权不成立，撤诉了。即便原告享有解除权，也已经消灭了，尤其是原告撤诉，表明其已经放弃了解除权。3、被告及其家人在北京只有这一套房屋，如果解除合同，被告将无家可归。4、260万的房屋占有使用费不成立，被告通过合法买卖取得涉案房屋，对房屋有合法使用权。5、关于被告成为失信被执行人的问题，被告愿意还钱，只需原告配合就可以了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2003年1月14日，原告（卖方、甲方）与被告（买方、乙方）签订房屋买卖协议，约定：“……付款状况：甲方已向该房屋的开发商北京天润金源置业有限公司（以下简称开发商）交付了29.5373万人民币的首付款，同时甲方向中国工商银行北京市朝阳支行（以下简称按揭行）借款l14万人民币（借款期限20年，月等额本息还款7893.51元），该借款由该按揭行转付给了开发商，甲方以银行按揭的方式向开发商支付的购房全款总计为：143.5373万元人民币，目前，甲方还未办理该房屋的产权手续。还款情况：甲方已为该房归还了按揭行19个月的等额本息款，共计14.9977万元。甲方支付的首付款、归还按揭行19个月的等额本息款总计：44.535万人民币，对此，乙方只须按下列方式支付甲方40.5万人民币，乙方即可以转银行按揭的方式成为该房屋的拥有者。在本协议生效的当日，乙方向甲方交付10万人民币，同时，甲方将该房屋的购买发票、保险单、借款合同、商品住宅质量保证书、住宅使用说明书（以下简称房屋手续）交付乙方保管。乙方在2003年6月1日前向甲方交付5.5万人民币。自2003年10月份开始，甲方协同乙方办理转银行按揭购买该商品房的有关手续，即：将甲方与开发商签定的该商品房购买合同协调变更为乙方与开发商签定该商品房购买合同，将甲方与按揭行签定的借款合同协调变更为乙方与按揭行签定借款合同。用于办理上述手续的费用由甲、乙双方各承担一半。在办理完成上述手续的同时，乙方向甲方交付25万人民币，甲方将上述手续移交给乙方，并赠送乙方该房屋已安装的五部冷暖空调。在甲方2003年2月10目向按揭行划付最后一笔等额本息款后，剩余的借款即由乙方按等额本息还款的方式按月偿还给按揭行（即乙方从2003年3月10日向按揭行划付第一笔等额本息款起，直至2003年12月10日止）。在本协议履行期间，若乙方未能按期偿还该等额本息款，则由乙方承担全部责任。甲方不但有权解除本协议，向乙方收回房屋及房屋手续，而且，乙方支付的各项费用甲方有权不退还给乙方。乙方在2003年2月15日入住该房屋后，所发生的水、电、暖、气、电话、物业管理的各项费用，均由乙方自行承担。……乙方若未按期向甲方支付房款，则每过期一日，乙方应向甲方支付违约金500元。若过期15日，则甲方不但有权解除本协议，向乙方收回房屋及房屋手续，而且，乙方支付的各项费用甲方有权不退还给乙方。”同日，双方签订《房屋手续交接清单》，载明原告已将购房发票、保险单和保险费发票、借款合同和借款凭证、商品住宅质量保证书、住宅使用说明书、北京市商品房销售许可证（复印件）。2003年2月16日，原告将涉案房屋交付给被告。2003年11月6日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“由于乙方近期资金周转面临困难，经甲、乙双方协商，对2003年1月14日签订的原协议做如下修改和调整：乙方已按原协议支付甲方壹拾伍万伍仟元整人民币，剩余的贰拾伍万人民币经甲、乙双方协商按如下方式支付：1)乙方分五期向甲方支付上述欠款，每期五万元，首期于2003年11月20日前支付，余款每月15日前支付。2)甲、乙双方协定，甲、乙双方用于本房屋转按揭过户的相关费用，由乙方自行承担，甲方不再承担。3)甲方有义务协助乙方办理本房屋的转按揭过户手续，若甲方未履行本义务，甲方愿承担一切经济和法律责任。4)乙方必须按照本补充协议规定的付款方式支付甲方款项，若过期15天仍未支付上述款项，甲方有权收回该房屋且已收款项不退还。”2004年5月16日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“因乙方原因，乙方未按合同支付甲方房款，现乙方向甲方做如下承诺：乙方在2004年5月31日以前将所剩房款共计100000元整划入甲方账户，如过期一个月，仍不能按承诺执行，甲方有权收回房屋，且甲方所收取乙方的款项不予退还。”2004年5月17日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于乙方多次违约，乙方认可2004年8月30日前向甲方支付违约款伍万元整，其中乙方已向甲方支付了壹万元违约金。在此背景下，甲、乙双方经协商达成如下补充协议：1．乙方确保按承诺书执行，并确保在2004年8月30日前向甲方支付剩余的肆万元违约金。2.甲方在乙方完成上述条款的前提下，甲方同意将上述肆万元违约金全部用于甲方办理房屋产权并过户给乙方的手续费用，若上述费用有节余，则甲方全部赠予乙方。3.若乙方违约，则乙方欠甲方肆万元，甲方有权收取该项费用，并按乙方承诺书执行甲方的权力。”2007年3月20日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《过户协议》，约定：“1、任晓平（以下简称甲方）同意将北京市朝阳区小关北里45号世纪嘉园4号楼X房屋壹套，过户到温影（以下简称乙方）名下，由此发生的办理产权证及过户费用由乙方承担。2、上述房屋的首付款已由乙方向甲方付清。原来甲方为此向银行的按揭贷款今后全部由乙方继续支付，并承担全部责任。”2007年12月3日，本院就原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行诉被告任晓平、被告北京金源鸿大房地产有限公司借款合同纠纷一案做出（2007）朝民初字第XXX号《民事调解书》，协议如下：“一、任晓平于二〇〇七年十二月十日之前清偿中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行本金918363.27元、利息17892.69元以及自二〇〇七年九月七日起至本息清偿之日止按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息、复利、罚息。二、北京金源鸿大房地产有限公司对上述第一项任晓平应偿还本息向中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行承担连带担保责任。三、北京金源鸿大房地产有限公司在承担连带担保责任后，有权向任晓平追偿。”经询，原告表示调解书确定的义务尚未履行，即原告第三项诉讼请求的损失尚未实际发生，金额180万元系原告估算的。被告则称，银行的钱已经换完了，银行直接划扣了开发商在银行的保证金，现在还欠付开发商350万元-370万元。原告称“尚未核实”。就此，双方均未举证。就被告实际付款情况，原告认可被告已向其支付购房款46.5万元。就银行贷款，被告主张其偿还了2003年3月至2005年3月的贷款，之后未再按期还款。被告称其这样做系出于“保全个人利益，原告连身份证复印件都不给我，被告单方无法办理全部手续……《过户协议》签订后未按协议履行是因为原告无法配合我方办理涉案房屋过户手续，我担心付了钱房子不是我的，所以没有付款。”就房屋占有使用费标准，原告未举证。审理中，被告表示只要原告配合，同意一次性清偿剩余房款（包括贷款本金、利息、复利、罚息等）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，房屋买卖协议和《补充协议》、《过户协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。就原告是否享有法定解除权，本院认为，被告已依约履行了全部向原告付款之义务，原告也早已将涉案房屋交付被告居住使用。至于银行贷款的偿还及房屋过户手续，从双方提交的证据和庭审陈述可知，在得知涉案合同既不能按照房屋买卖协议中约定的“转按揭”履行，也不能按照《过户协议》中约定的“先为被告办理过户再由被告继续还贷”履行的情况下，原告作为借款人对于贷款实际偿还情况不清楚，甚至在被诉至法院与银行达成调解协议后，原告既未按照协议履行还款义务，也不了解开发商履行情况，更未告知被告代为清偿贷款相关事宜。而被告从“保全个人利益”的角度出发也未积极履行偿还贷款的义务，可见，双方在合同约定存在瑕疵时，对于合同的履行均持消极态度，以至于被告在2005年3月之后即未再规律还贷，而原告却在时隔13年之后方才起诉，认为被告的行为致使合同目的无法实现，要求解除合同。且被告至今对于银行贷款是否偿还、偿还金额、偿还主体、偿还时间仍不清楚。根据合同法的相关规定，合同约定履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。但本案中，合同双方在约定不明的情况下，均未按照促成交易的原则积极履行合同，故本院难以认定合同目前停滞履行状态系由于被告单方违约所致，且被告在本案中多次表示，只要原告配合，同意一次性清偿剩余房款（包括贷款本金、利息、复利、罚息等），本院亦难以认定涉案合同确已达到合同目的无法实现之地步，故原告据此要求解除合同并要求被告支付房屋占有使用费，本院不予支持。至于原告主张的的利息、复利、罚息的损失，原告认可尚未实际发生，本院不予支持。但被告表示同意支付含上述项目在内的剩余房款，本院不持异议，双方可待明确具体金额后另行协议履行事宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第五项、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告任晓平的全部诉讼请求。案件受理费21000元，由原告任晓平负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一八年八月十三日书记员 王泉丁