福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0802执异89号 案外人：王加洪，男，1965年4月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：兰子禄，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟远珍，福建联合信实律师事务所实习律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区登高西路**，统一社会信用代码91350800581125089F。 代表人彭桃兰，行长。 被执行人：吴习东，男，1971年8月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：柯庆连，女，1973年1月4日出生，汉族，居民，住福建省安溪县。 被执行人：陈双寄，男，1968年7月28日出生，汉族，居民，住福建省晋江市。 在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司龙岩分行与被执行人吴习东、柯庆连、陈双寄金融借款合同纠纷一案中，案外人王加洪对本院查封坐落于龙岩市新罗区及车位Ｃ490号的强制执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王加洪称：2016年10月31日，被执行人吴习东、柯庆连和案外人王加洪签订了《房地产经纪买卖合同》（以下简称合同），将坐落于龙岩市新罗区及车位Ｃ490号转让给乙方，房产经纪人为福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司。《合同》条款主要有：“第一条、甲方对出售权的声明：甲方所处分的标的物权属清晰，无物权、债务纠纷，无查封状态……”；“第五条第四款、于甲方领取属甲方名下的上述房产不动产产权证当日并办理产权过户手续至乙方或乙方指定自然人名下后（或于甲方领取属甲方名下的上述房产不动产权证当日并重新办理公证委托手续至乙方或乙方指定自然人名下后），乙方支付剩余购房款90000元，该笔款项直接给甲方。至此，双方结清所有购房款项。”“第五条第六款自拆迁人或有关部门通知甲方可以办理房屋不动产权证之日起第二工作日内，甲方应将该通知内容告知乙方，并积极办理证件。”合同签订后，案外人王加洪于2016年10月13日支付给被执行人吴习东、柯庆连50000元，2016年10月14日支付70000元，2016年10月17日支付623000元，以上三笔合计743000元，案外人王加洪已按合同约定履行付款义务，即支付合同第五条第一、二、三款约定的款项。合同签订后，被执行人吴习东、柯庆连于2016年10月17日如约交付房产，之后案外人对该房产进行装修并于2017年8月入住。因该房屋为拆迁安置房，需等被执行人吴习东、柯庆连领取不动产权证后方可办理过户手续，案外人再另行支付剩余价款90000元。案外人认为，龙岩市新罗区及车位ＣＡ490号不动产权为案外人善意取得，该不动产权属于案外人。理由如下： 1、被执行人吴习东、柯庆连与案外人王加洪签订合同时被执行人吴习东、柯庆连未告知不动产被查封情况，并在合同中作出“无查封状况”声明，致使案外人王加洪不知道该不动产被查封；另外虽然法院于2016年8月18日即作出（2016）闽0802执4188号执行裁定书，但当时并未实际查封，而是到了2018年6月21日才被查封，致使案外人王加洪当时无法知道该不动产是否被查封。 2、被执行人吴习东、柯庆连与案外人王加洪买卖的房屋总价款为833000元，住宅建筑面积114.99㎡，根据2016年10月该小区房产行情价格，属于合理对价；并且案外人王加洪如约在合同签订后的2016年10月13日、2016年10月14日、2016年10月17日，已支付合同约定的第五条第一、二、三款所约定款项。剩余90000元案外人王加洪之所以未付清，根据合同，该90000元应在过户后支付，而当时被执行人吴习东、柯庆连尚未领取不动产权证，无法办理过户，因此案外人王加洪无违约行为。 3、案外人王加洪按合同约定支付第五条第一、二、三款约定款项后，被执行人吴习东、柯庆连2016年10月17日如约交付房产，案外人王加洪装修并已入住。被执行人吴习东、柯庆连于2016年10月17日将该房产交付给案外人王加洪后，案外人王加洪对该房产装修，入住至今，包括水、电、气、物业管理等过户均未有人对该房产提出异议。直至2018年7月中旬案外人看到法院贴在案外人房产门口通知书后才知道该房产被查封。 综上，案外人认为被执行人吴习东、柯庆连和案外人王加洪签订的《房地产经纪买卖合同》未违反法律、法规的强制性规定，所签订的《房地产经纪买卖合同》合法有效，应受法律保护，案外人王加洪完全享有排除招商银行股份有限公司龙岩分行对该不动产强制执行的民事权益。为此，请求法院停止对位于龙岩市新罗区西陂街道莲西小区5幢1105室及车位C490的执行，并解除对该房产的查封。 本院查明：招商银行股份有限公司龙岩分行与吴习东、柯庆连、陈双寄金融借款合同纠纷一案，本院受理后，于2016年6月作出（2016）闽0802民初2885号民事判决书，判决：一、被告吴习东、柯庆连应于本判决生效之日起十五日内返还原告招商银行股份有限公司龙岩分行贷款本金397448.43元，并支付相应利息。二、被告陈双寄对被告吴习东、柯庆连的上述债务承担连带清偿责任。被告陈双寄承担保证责任后，有权向被告吴习东、柯庆连追偿。三、驳回原告招商银行股份有限公司龙岩分行的其他诉讼请求。该判决书生效后，因吴习东、柯庆连、陈双寄未能履行生效法律文书所确定的义务，招商银行股份有限公司龙岩分行向本院申请强制执行，本院依据（2016）闽0802执4188号之一执行裁定书查封被执行人吴习东所有的龙岩市新罗区××小区××楼××房屋、××房屋、1405房屋。为此，案外人向本院提出执行异议，并提供房地产经纪买卖合同、银行客户回单、收条、收费台账、物业收费单、自来水收费清单、电费明细、供用水合同、龙岩市昌宁燃气有限公司出具的入户检查表、点火通气信息记录单、民事判决书、执行裁定书、协助执行书等证据。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，龙岩市新罗区西陂街道莲西小区5幢1105室的房产登记在被执行人吴习东名下，本院予以查封合法有据，但本院并未查封龙岩市新罗区西陂街道莲西小区的地下车位C490。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”，案外人所提供的证据并不足以证明其提出的异议符合该条规定的情形；因此，案外人所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人王加洪的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 潘  莉  红 审判员 林  演  芝 二〇一八年八月九日 书记员 林飞虹（代） 附相关法条： 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。