贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2355号 上诉人（原审被告）:贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人:刘利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310883797。 委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310883797。 被上诉人（原审原告）：熊万和，男，汉族，1981年7月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：宋胜敏，女，汉族，1980年2月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司(以下简称：碧阳置业公司)因与被上诉人熊万和、宋胜敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告熊万和、宋胜敏提起诉讼，请求判决：1.被告以总房款483,290.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的1.3倍(7.8%/年)支付原告从2015年1月1日至2016年2月23日期间的逾期交房违约金40,838.00元;2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年10月25日，原告与被告《商品房买卖合同》，合同约定:买受人（原告）向出卖人（被告）毕节市七星关区××大道碧阳大道碧阳国际城第11幢1单元18层1号商品房，房号为11-1-18-1号，该商品房用途为商业住宅，建筑面积为163.73平方米，套内建筑面积为136.44平方米，房屋总价款为483,290.00元。出卖人承诺在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房违约责任为，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款145,290.00元，并通过中国建设银行按揭贷款338,000.00元用于支付剩余购房款。2016年2月23日，被告将涉案房屋交付原告使用，但未按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定全面履行合同约定的义务。原告已按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按照合同约定按时向原告交付房屋，被告直到2016年2月23日才向原告交付房屋，也不支付逾期交房违约金，被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，被告应承担违约责任，向原告支付相应的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方在《商品房买卖合同》中虽对违约金的计算有相应约定，但该违约金计算标准低于给原告造成的损失，原告请求予以增加，以已付购房款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的1.3倍(7.8%)支付原告从2015年1月1日起至2016年2月23日期间的逾期交房违约金40,838.00元。 原审被告碧阳置业公司辩称：被告确实逾期交房，尽管被告也因施工单位的原因遭受损失，但不管是什么原因造成，被告均不不予否认。原被告双方签订的合同文本是贵州省住毕节贵州省工商局制定的标准文本，合同签订前已提交到毕节市工商管理部门备案，并在合同签订后提交房产管理部门再次备案，合同内容合法有效。被告将按照合同约定承担违约责任。双方合同约定的逾期交房违约责任为按已付购房款万分之0.5每日支付不违反法律规定，与逾期支付购房款的违约金比例等同，双方均应按此约定履行。涉案房屋约定的交付时间为2014年12月30日前，实际交房时间为2016年2月23日，逾期交房时间为2015年1月1日起至2016年2月23日止，逾期时间419天，原告支付的购房款为483,290.00元，按日万分之0.5计算，共计10,125.00元，被告对该违约金认可并同意支付。原告主张按中国人民银行贷款利率7.8%支付违约金40,838.00元无法律依据，与合同约定不符，不应支持。 原审经审理查明：2013年10月25日，原告熊万和、宋胜敏与被告碧阳置业公司签订《商品房买毕节市七星关区××大道买受人（原告）向出卖人（被告）购买位于毕节市七星关区碧阳大道碧阳国际城第11幢1单元18层1号商品房，房号为11-1-18-1号，该商品房用途为商业住宅，建筑面积为163.73平方米，套内建筑面积为136.44平方米，房屋总价款为483,290.00元。出卖人承诺在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房违约责任为，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款145,290.00元，并通过中国建设银行按揭贷款338,000.00元用于支付购房款。2016年2月23日，被告将涉案房屋交付原告使用，但未按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。 另查明，案件审理过程中，根据原告申请，原审法院依法委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对涉案房屋2015年1月1日至2016年2月23日的租金损失进行评估。经估价，租金损失为27,099.00元，评估机构收取原告评估费5,000.00元。 原审认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自义务，被告直到2016年2月23日才向原告交付涉案房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担逾期交房违约责任。原告认为《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金过低，要求增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，经评估，涉案房屋在2015年1月1日至2016年2月23日的租金损失为27,099.00元，故对原告要求被告支付40,838.00元违约金的请求，予以支持27,099.00元，其余部分，不予支持。原告因此次评估而支出的评估费5,000.00元，属于原告向被告主张逾期交房违约责任产生的合理费用，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起立即支付原告熊万和、宋胜敏逾期交房违约金27,099.00元；二、驳回原告熊万和、宋胜敏其他诉讼请求。案件受理费411.00元，原告熊万和、宋胜敏负担172.00元，余款239.00元和评估费5,000.00元，共计5,239.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 宣判后，碧阳置业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。事实及理由：双方签订的合同文本是贵州省住建厅、贵州省工商局制定的标准文本，合同签订前已提交到毕节市工商管理部门备案，并在合同签订后提交房产管理部门再次备案，合同内容合法有效。双方合同约定逾期交房违约责任为以已付购房款为基数，按日万分之0.5的标准计算违约金不违反法律规定，与逾期支付购房款的违约金是同等比例，双方均应按此约定履行。贵州皓天价格评估司法鉴定所作出的（2018）皓鉴字第92号鉴定意见不能作为被上诉人向上诉人主张违约金的计算依据。理由是：1、鉴定意见确定的租金不能等同于被上诉人实际受到的损失，被上诉人还应提供其确实受到租金损失的证据，仅有鉴定意见不能证明被上诉人实际受到损失。2、适用租金计算违约金的前提是当事人没有约定违约金，否则应按双方合同约定处理，这是尊重合同约定的必然要求。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也须以损失的客观存在为前提。3、即便参照租金计算，上诉人按照合同支付的违约金并未低于评估租金的30%，不属于过分低于造成的损失，也不符合调整条件，不应随意予以调整，否则有违合同约定优先的原则。4、评估报告房屋建筑面积进行计算明显不当。原涉案房屋的套内建筑面积也就是实际使用面积只有137平米，评估机构以164平米计算租金显失公平。另外，被上诉人是提供已装修的房屋图片进行鉴定，但鉴定结论是按未装修房屋还是已装修房屋进行鉴定并没有明确。原告接收房屋后，因房屋系毛坯房，应有装修期，不可以直接进行出租，该装修期应予以扣除，否则显失公平，鉴定意见的金额明显过高。综上，原审以评估租金为依据判决上诉人支付逾期交房违约金无事实和法律依据，上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约应按合同约定的标准进行计算。 被上诉人熊万和、宋胜敏未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本案二审的争议焦点是：原审以租金损失作为上诉人承担违约责任的依据是否正确。 本院认为：本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的上诉人逾期交房应按日向被上诉人支付全部已付房款万分之0.5的违约金明显低于同地段房屋租金。根据《中华人民共和为合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原审根据被上诉人的请求将双方约定的逾期交房违约金调整为评估机构鉴定的涉案房屋租金符合法律规定。上诉人逾期交房即直接导致被上诉人不能按约定的时间使用涉案房屋，被上诉人在该期间内丧失对涉案房屋的支配使用便是上诉人违约造成被上诉人的损失，该损失应以相同地段的房屋租金作为参考依据。上诉人关于被上诉人应举证证明其确实受到租金损失才能适用租金标准的主张于法理不符，不予采纳。上诉人关于即便参照租金计算，因合同约定的违约金并未低于评估租金的30%，不属于过分低于造成的损失，不符合调整条件的主张无法律依据，不予采纳。本案中，评估机构根据房屋建筑面积的单位市场租金价格计算本案租金并未明显高于同地段房屋租金，上诉人主张评估机构以涉案房屋建筑面积计算租金不当无事实依据，不予采纳。上诉人逾期交房419天，必然导致被上诉人逾期使用房屋419天，原审按上诉人逾期交房的时间计算其应支付的租金并无不当，上诉人主张其承担违约责任的期间应扣除装修期无事实依据，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费822元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年八月十三日 书记员  高 进