浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初2397号 原告：嘉兴科创企业管理服务有限公司，住所地：嘉兴市城南路1539号1幢103室，统一社会信用代码：91330401594394472R。 法定代表人：沈振华，该公司总经理。 委托代理人：俞新民，浙江三利律师事务所律师。 被告：中盈科技集团有限公司，住所地：嘉兴市昌盛南路36号嘉兴智慧产业创新园智慧大厦A幢119室，统一社会信用代码：913304016936450897。 法定代表人：张津化，该公司总经理。 委托代理人：罗会民，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 原告嘉兴科创企业管理服务有限公司（以下简称科创公司）因与被告中盈科技集团有限公司（以下简称中盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年4月16日受理后，依法由审判员马忠勇独任审判。被告于2018年5月9日因无法按期到庭，申请延期开庭，本院依法延期30天，于2018年6月8日公开开庭审理了本案，原告科创公司的委托代理人俞新民、被告中盈公司的委托代理人罗会民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告科创公司起诉称，被告与嘉兴科技创业服务中心于2014年1月1日签订《嘉兴科创企业管理服务有限公司房屋租赁合同》（现嘉兴科技创业服务中心已将租赁合同的一切权利转让给原告），约定由被告承租位于嘉兴市城南路1369号17号楼房屋，约定租金为15.5元/平方米每月（即月租金46794.5元），水电费单独装表，按市定价格计量计价，房屋租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。后原、被告于2016年1月1日签订《嘉兴科创企业管理服务有限公司房屋租赁合同》，约定租期为2016年1月1日至2016年12月31日。原告已于2014年1月1日依约交付出租房屋给被告，该房屋由被告承租至今，自2014年1月1日起至2016年12月31日共计36个月，期间被告曾缴纳2016年1月1日至2016年7月31日共7个月房租，剩余29个月房租至今未予支付。合同中约定：“乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金的5‰向乙方加收违约金。”自2014年1月16日至2018年3月15日乙方共计逾期交付房租1519天。被告曾于2016年1月22日出具《分期付款承诺书》，承诺“截止2015年12月31日，本单位尚欠你单位房租、物业费、水电费合计1170386.4元（不含违约金）”，并承诺：“2016年4月30日前支付200000元，2016年8月31日前支付400000元，2016年12月31日前支付570386.4元。”另外，被告在《分期付款承诺书》中承诺“以上任何一期逾期支付的，你单位可以就本单位尚欠你单位的所有租金及其他费用一并要求本单位支付或提起诉讼，并要求本单位承担原租赁合同约定的违约责任，并承担你单位因实现债权所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）”。被告于2016年4月7日书面承认“2016年1-3月份所产生的房租电费151374.7元于2016年4月16日前付清。”后被告支付151397.7元给原告，但再未支付其他任何费用。2016年12月31日《房屋租赁合同》到期后，被告未通知原告续租，也未腾退房屋，更未再支付过任何房租、水电费等费用。至2018年3月15日原告仍未收回被告所占用的房屋。自2017年1月1日起至2018年3月15日被告共计占用原告房屋438天，被告应按约支付房屋占用期间的占用费用及违约金。因此，被告共计拖欠原告房屋租金1357040.5元、电费165043.2元、水费3622.8元，总计1525706.5元。依据约定，被告还应支付逾期交付房租的违约金355404.22元，逾期腾退房屋期间的房屋占用费701917.5元及逾期腾退房屋违约金78722元，上述款项共计2661750.22元。原告曾于2018年1月16日书面函告被告，向被告催讨，但被告至今未予支付。现原告为维护自身的合法权益，诉讼来院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的房租1357040.5元、电费165043.2元、水费3622.8元，共计1525706.5元并支付逾期交付房租的违约金355404.22元（按合同约定的月租金5‰每日计算，自2014年1月16日计算至实际清偿日止，暂计算至2018年3月15日为355404.22元）；二、被告立即向原告腾退承租的位于嘉兴市南湖区城南路1369号17号楼房屋并立即支付租赁合同期满后逾期占用房屋租金701917.5元及逾期占用房屋违约金78722元（按银行同期贷款利率的2倍，自2017年1月1日起计算至实际腾退之日止，暂计算至2018年3月15日为78722元）；三、被告支付原告为实现债权而产生的律师代理费48000元；四、本案诉讼费用由被告负担。 被告中盈公司答辩称，原告的第一项诉讼请求已过诉讼时效，被告不同意支付。原告第二项诉讼请求中房屋占用费用，被告无异议，但是逾期占用房屋违约金部分的诉求，被告认为违约金过高。原告第三项诉讼请求的律师费，也属于违约损失，原告既要求违约金，又要求律师费，属于重复主张，被告不予认可。因此，被告请求法院依法裁判。 针对自己的主张，原告科创公司提供了下列证据： 1.房权证1份、授权书2份，证明原告有权出租并管理涉案出租房屋； 2．房屋租赁合同2份，证明原、被告之间的房屋租赁法律关系； 3．分期付款承诺书1份、房租电费付款承诺1份，证明被告承诺付款； 4.电度表抄表记录2份、浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据1份、电费计算表1份，证明被告截止2018年3月15日电表读数及电费计算； 5.委托代理协议书1份、浙江增值税专用发票1份、中国工商银行业务回单1份，证明原告为实现债权而产生律师代理费48000元； 6.债权转让协议1份、债权转让通知书1份、顺丰速运快递单1份，证明嘉兴科技创业服务中心已将债权转让给原告，且已通知被告。 被告中盈公司对原告科创公司提供的证据，经质证，意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为本案原告无权出租管理涉案房屋及收取租金、水电费；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告无权出租管理涉案房屋；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为承诺书中的前两笔欠款已经超过诉讼时效；对证据4有异议，对证明目的不予认可；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，律师费用属于违约损失的范围，不能重复要求；对证据6的真实性无异议，对证明目的不认可，认为债权转让未能通知被告而对被告不发生法律效力。 被告中盈公司未提供证据。 本院认证如下：原告科创公司提供的证据1能够证明涉案租赁房屋的所有人为嘉兴科技创业园建设有限责任公司，而嘉兴科技创业园建设有限责任公司委托嘉兴科技创业服务中心、嘉兴科创企业管理服务有限公司进行对外出租并管理的事实，对此证明事实，本院予以认定；证据2能够证明被告就涉案租赁房屋在不同期限内先后与嘉兴科技创业服务中心、原告签订租赁合同，对此证明事实，本院予以认定；证据3能够证明2016年1月22日，被告就所欠房屋、物业费、水电费向嘉兴科技创业服务中心承诺分期付款，2016年4月7日就2016年第一季度电费承诺还款，对此证明事实，本院予以认定；证据4，能够证明被告拖欠电费的事实，对此证明事实，本院予以认定；证据5能够证明原告为实现债权而产生律师代理费48000元，对此证明事实，本院予以认定；证据6能够证明嘉兴科技创业服务中心将其对被告享有的债权转让于原告，并且已通知被告的事实，对此证明事实，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2014年1月1日，嘉兴科技创业服务中心作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），签订《嘉兴科技创业服务中心房屋租赁合同》，约定甲方以位于嘉兴市房屋出租给乙方，作为乙方住所使用，总建筑面积3019㎡，房屋租赁期限自2014年1月1日至2015年12月30日止；租赁价确定为15.5元/平方米·月，月租金为46794.5元；租金缴纳按《同城特约委托收款协议书》执行，每月中旬扣除当月的租金；房屋所需水、电实行单独装表，按市定价格计量计价，费用按季度缴纳，每季度第一个月扣除上季度的水电费；乙方应按时交纳房租；租赁期限届满或租赁合同终止，乙方应及时与甲方结清费用，腾退出全部承租房，如乙方需续租，则需在合同到期前一个月提出续租要求，经甲方同意后，办理续租手续；乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金的5‰向乙方加收违约金；如乙方拖欠租金、水电费或物业费等费用一个月以上的，甲方有权采取停电停水的措施；如乙方拖欠租金、水电费或物业费等费用三个月以上，甲方不仅有权采取停电停水的措施，还有权提前终止合同并追究乙方违约责任；在租赁期限届满或提前终止合同的情况下，乙方仍不予腾退租房的，除仍需承担房屋占用期间的占用费用外，每逾期一日由甲方按月租金的5%向乙方收取违约金；如乙方超过一个月仍不予腾退租房的，甲方可以单方面处置租房，房内乙方遗留财产视为自愿放弃，财产归甲方处置。若出现乙方违约情形的，不仅要承担合同约定的违约责任，还应承担甲方因实现债权而产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。 2016年1月1日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），签订《嘉兴科创企业管理服务有限公司房屋租赁合同》，约定甲方以位于嘉兴市房屋出租给乙方，作为乙方住所使用，总建筑面积3019㎡，房屋租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止；租赁价确定为15.5元/平方米·月，月租金为46794.5元；租金缴纳按《同城特约委托收款协议书》执行，每月中旬扣除当月的租金；房屋所需水、电实行单独装表，按市定价格计量计价，费用按季度缴纳，每季度第一个月扣除上季度的水电费；乙方应按时交纳房租；租赁期限届满或租赁合同终止，乙方应及时与甲方结清费用，腾退出全部承租房，如乙方需续租，则需在合同到期前一个月提出续租要求，经甲方同意后，办理续租手续；乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金的5‰向乙方加收违约金；如乙方拖欠租金、水电费或物业费等费用一个月以上的，甲方有权采取停电停水的措施；如乙方拖欠租金、水电费或物业费等费用三个月以上，甲方不仅有权采取停电停水的措施，还有权提前终止合同并追究乙方违约责任；在租赁期限届满或提前终止合同的情况下，乙方仍不予腾退租房的，除仍需承担房屋占用期间的占用费用外，每逾期一日由甲方按月租金的5%向乙方收取违约金；如乙方超过一个月仍不予腾退租房的，甲方可以单方面处置租房，房内乙方遗留财产视为自愿放弃，财产归甲方处置。若出现乙方违约情形的，不仅要承担合同约定的违约责任，还应承担甲方因实现债权而产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。 2016年1月22日，被告向嘉兴科技创业服务中心出具《分期付款承诺书》，载明本单位承租你单位位于科创中心17号楼的房屋，面积3019平方米，截止2015年12月31日，本单位尚欠你单位房租、物业费、水电费合计1170386.4元（不含违约金），该欠款你单位一直在向本单位催要，鉴于此，本单位承诺分期支付如下：1、2016年4月30日前支付200000元；2、2016年8月31日前支付400000元；3、2016年12月31日前支付570386.4元；4、从出具承诺书之日起，今后每月按时交纳当月房租、物业和水电等相关费用。2016年4月7日，被告确认2016年1-3月份所产生的房租电费151374.7元，于2016年4月16日之前付清。 2018年4月1日，嘉兴科技创业服务中心作为甲方、原告作为乙方，签订《债权转让协议》，载明截止2018年3月15日止，债务人中盈科技集团有限公司拖欠甲方的房租1123068元，逾期支付房租违约金（按甲方与债务人签订的《房屋租赁合同》约定，按月租金46794.5元/月的5‰每日计算，自2014年1月16日起计算至债务人实际支付之日止，暂时计算至2018年3月15日）为355404.22元，电费36307.2元，共计1514779.42元；甲方同意将其对债务人中盈科技集团有限公司的债权1123068元转让给乙方，乙方愿意受让此项债权；甲方同意将其基于与中盈科技集团签订的《房屋租赁合同》所享有的一切权利，包括但不限于违约金355404.22元、电费36307.2元及违约责任（为实现债权所支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）等权利一并转让给乙方，乙方愿意受让此项债权；上述债权转让后，乙方取代甲方享有对中盈科技集团有限公司1514779.42元的债权，享有法律规定的债权人的相关权利，中盈科技集团有限公司直接向乙方偿还债务，承担法律规定的债务人的相关义务。2018年4月3日，嘉兴科技创业服务中心向被告邮寄《债权转让通知书》，载明中盈科技集团有限公司，根据贵公司与本公司签订的《嘉兴科技创业服务中心房屋租赁合同》，截止2018年3月15日，贵公司尚欠本公司房屋租金1123068元，逾期支付房租违约金355404.22元，电费36307.2元，共计1514779.42元；根据本公司与嘉兴科创企业管理服务有限公司签订的《债权转让协议》，本公司对贵公司享有的上述债权，包括但不限于1514779.42元的债权及后续逾期支付房租违约金（计算至贵公司实际偿还之日止）及违约责任（为实现债权所支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）等全部权利已一并转让给嘉兴科创企业管理服务有限公司，为此，本公司依《合同法》之规定通知贵公司，请贵公司接函后直接联系嘉兴科创企业管理服务有限公司并清偿。2018年4月3日，被告公司收到嘉兴科技创业服务中心邮寄的《债权转让通知书》。 坐落于嘉兴市，即涉案租赁房屋，所有权人为嘉兴科技创业园建设有限责任公司。嘉兴科技创业园建设有限责任公司于2014年1月1日出具《授权书》，授权嘉兴科技创业服务中心对外出租并管理坐落于嘉兴市的房屋及附属设施，授权期限自2014年1月1日至2016年12月31日。2016年7月1日，嘉兴科技创业园建设有限责任公司出具《授权书》，授权嘉兴科技创业服务中心（嘉兴科创企业管理服务有限公司）对外出租并管理坐落于嘉兴市的房屋及附属设施，授权期限自2016年7月1日至2018年12月31日。原告为实现债权而产生律师代理费48000元。被告于2016年5月24日支付2016年一季度电费22617.6元，2016年3月底抄表数为443680。被告承租房屋在2016年4月1日期间至2018年3月15日期间用电量合计为143040度，电费数额为128736元。原告自认被告已经支付2016年1月1日至2016年7月31日期间的房租，并支付过电费11011.2元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、嘉兴科技创业服务中心与原告之间的债权转让是否对被告发生效力；二、被告拖欠的涉案租赁房屋租金、电费是否超过诉讼时效；三、被告是否需要承担原告为实现债权而产生的律师代理费。 关于焦点一，嘉兴科技创业服务中心与被告之间达成租赁房屋的合意，系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，则双方之间的租赁法律关系合法有效，对双方均具有约束力。被告应按约向嘉兴科技创业服务中心支付租金、电费，但是被告未按照约定支付租金、电费。被告虽于2016年1月22日向嘉兴科技创业服务中心承诺分期还款，但被告依然未按承诺向嘉兴科技创业服务中心履行还款义务，截止2018年3月15日，被告尚欠嘉兴科技创业服务中心租金1123068元、电费36307.2元，嘉兴科技创业服务中心依法对被告享有债权。嘉兴科技创业服务中心与原告之间达成债权转让合意，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，则双方之间的债权转让协议合法有效。2018年4月3日，嘉兴科技创业服务中心向被告邮寄《债权转让协议》，同日，被告收到《债权转让协议》，故嘉兴科技创业服务中心已经将债权转让事宜通知被告，嘉兴科技创业服务中心与原告之间的债权转让对被告具有法律效力。被告虽辩称未收到债权转让通知，债权转让对被告不发生效力，但是其未提供相应的证据予以证明，故被告的辩解意见，本院不予采信。 关于焦点二，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”，2016年1月22日，被告向嘉兴科技创业服务中心承诺分期付款，依法该笔债务的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，即自2017年1月1日开始计算。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，被告对嘉兴科技创业服务中心所负债务的诉讼时效期间为3年，自2017年1月1日开始计算，现未超过诉讼时效。关于原告与被告之间租赁合同中8月份、9月份租金、电费的诉讼时效，虽然双方约定租金支付方式为每月中旬支付，各期租金债务履行期限具有独立性，但是该债务属于同一租赁合同项下分期履行债务，债务产生的原因具有同一性，各期租金债务的独立性不足以否认租金债务的整体性，8月份、9月份租金、电费的诉讼时效从原、被告之间租赁合同最后一期租金、电费履行期限届满之日开始计算，更具公平合理性，而按照原、被告之间租赁合同最后一期租金、电费履行期限届满之日开始计算诉讼时效，适用三年诉讼时效期间，未超过诉讼时效。因此，被告关于原告主张的部分债务超过诉讼时效的答辩意见，依据不足，本院不予采信。关于租金，被告欠嘉兴科技创业服务中心租金1123068元、欠原告租金233972.5元，因嘉兴科技创业服务中心将债权转让于原告，则被告欠原告租金数额合计为1357040.5元，故原告要求被告支付租金1357040.5元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于电费，截止2018年3月15日，被告欠的电费数额合计为165043.2元，故原告要求被告支付电费165043.2元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于水费，原告未提供证据予以证明，故原告要求被告支付水费的诉求，依据不足，本院不予支持。关于逾期交付房屋违约金，因合同中对逾期交付违约金存在明确约定，被告已经逾期支付租金构成违约，故原告依法有权要求被告支付逾期交付房租违约金，但是约定的标准过高，本院依法予以调整，即按照中国人民银行同期贷款基准利率的两倍进行计算，暂计至2018年3月15日为156851.26元，此后计算至实际清偿日止。因合同约定的租赁期限已经届满，被告应当返还租赁物，但是被告未将涉案租赁房屋腾退后返还于原告，故原告要求被告将涉案租赁房屋腾退并返还的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，双方成立合法有效的不定期租赁合同，原告主张腾房而没有主张解除有效的合同，对此，本院认为即使双方之间成立合法有效的不定期租赁合同，原告依法在合理期限之前通知被告后可以随时解除合同，现原告通过诉讼的方式要求被告腾退房屋，应视为原告已经通知被告解除合同，原告有权要求被告腾退涉案租赁房屋，故被告的该部分辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。因被告在租赁期限届满后一直占用涉案租赁房屋，未将涉案租赁房屋腾退返还于原告，故原告要求被告支付逾期腾房占有使用费701917.5元，具有事实和法律依据，本院予以支持。因合同中对逾期腾房占有使用的违约金存在明确约定，原告自愿调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，暂计至2018年3月15日，数额为39575.27元，此后计算至涉案租赁房屋腾退日为止，超出部分，本院不予支持。 关于焦点三，被告辩称原告为实现债权而产生的律师代理费不应由被告承担，但是合同中明确约定若被告违约，原告为实现债权而产生的律师代理费由被告承担，被告未按约支付租金、电费、腾退涉案租赁房屋，已经构成违约，原告依约有权要求被告承担律师代理费。律师代理费和原告主张的违约金，合同中均具有明确约定，二者属于被告违约给原告造成的损失范畴，但是二者性质不同，原告可以同时主张。并且，原告已经实际支付律师代理费48000元，该48000元属于被告违约给原告造成的损失，已经实际发生，原告依法有权要求被告承担赔偿责任。故被告应承担原告为实现债权而产生额律师代理费48000元，被告的辩解意见，依据不足，本院不予采信。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告中盈科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告嘉兴科创企业管理服务有限公司支付房屋租金1357040.5元、电费165043.2元，并支付逾期交付房租违约金（暂计至2018年3月15日为156851.26元，此后以1357040.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，计算至实际清偿日止）； 二、被告中盈科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告嘉兴科创企业管理服务有限公司腾退并返还嘉兴市房屋； 三、被告中盈科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告嘉兴科创企业管理服务有限公司支付逾期腾房占有使用费701917.5元，并支付逾期腾房占有使用违约金（暂计至2018年3月15日为39575.27元，此后以701917.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，计算至实际腾退之日止）； 四、被告中盈科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告嘉兴科创企业管理服务有限公司赔偿原告嘉兴科创企业管理服务有限公司为实现债权而产生的律师代理费48000元； 五、驳回原告嘉兴科创企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取14239元，由原告嘉兴科创企业管理服务有限公司负担965元，被告中盈科技集团有限公司负担13274元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  马忠勇 二〇一八年八月十日 法官助理江涛 书记员王鑫玲