江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初7858号 原告：方路明，男，1973年11月20日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：黄校江，江苏言子律师事务所律师。 被告：王文清，男，1972年1月5日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。 第三人：卜晓义，男，1974年10月25日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王晓东，常熟市新港法律服务所法律工作者。 原告方路明诉被告王文清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序于2018年7月26日公开开庭进行了审理。审理中，被告申请追加卜晓义为本案的第三人。本院于2018年8月24日再次公开开庭进行了审理，原告方路明的委托诉讼代理人黄校江，被告王文清的委托诉讼代理人李永刚，第三人卜晓义的委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方路明向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求法院判令解除常熟市卜帆针织服饰有限公司与常熟市碧溪镇子杰毛衫厂（王文清）于2013年5月1日签订的《厂房租赁合同》；2、请求法院判令第三人卜晓义将租赁物腾空后由被告返还原告；3、请求法院判令被告向原告支付租金12500元（从2018年5月2日开始，暂计算至2018年6月1日，以后按年租金15万元计算至被告实际将租赁物返还给原告止）；4、请求法院判令被告向原告支付违约金18493.15元（从2018年3月2日开始，暂计算至2018年6月1日，以后按日租金的0.5倍，即205.48元/日计算至被告实际将租赁物返还给原告止）；5、判令被告向原告支付垫付的水费3304.85元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月1日，常熟市卜帆针织服饰有限公司（以下简称“卜帆公司”）与常熟市碧溪镇子杰毛衫厂（王文清为经营者，该厂现已注销）签订《厂房租赁合同》一份，约定将租赁物出租给承租人，租金15万元/年，租赁期从2013年5月1日至2023年5月1日，租金先付5年，在5年到期前二个月支付剩余全部租金。同时，合同约定拖欠房租累计3个月以上，出租人有权解除合同，收回租赁物。2017年3月24日，原告通过淘宝网司法拍卖平台拍得租赁物在内的卜帆公司名下位于常熟市新港镇港南村的土地使用权及地上建筑物（含不可移动之装修）。4月1日，常熟市人民法院作出（2014）熟执字第0971号民事裁定书，裁定上述土地使用权及地上建筑物归原告所有。根据合同约定，被告最晚应于2018年3月1日支付5年租金共计75万元。原告在2018年2月27日向被告发出书面通知，要求被告依约将租金汇入原告账户，但到期后被告未履行。原告为此向法院提起诉讼。 被告王文清辩称，根据合同相对性的原则，卜帆公司与被告之间的租赁合同只能约束合同双方，而不能约束原告。卜帆公司与被告签订的租赁合同合法有效，即使房屋被法院执行拍卖，也不影响合同的继续履行，原告主张解除合同于法无据。根据买卖不破租赁的原则，原告在成为新的所有人后，是对被告享有收取租金的权利，但现有法律及相关司法解释未明确原告也享有原合同的权利义务。因此，原告依据原租赁合同所约定的租金付款方式和期限主张被告违约是不正确的。被告承租房屋后又转租给第三人，第三人有权依据与被告签订的次租赁合同使用房屋，原告无权要求第三人在未征得被告同意的情况下腾空房屋。综上，被告同意和原告协商并重新签订租赁合同，对原告的其余诉讼请求，请求法院予以驳回。 第三人卜晓义述称，原告通过拍卖成为房屋的所有人，原有的租赁合同效力不因此而改变。被告与第三人签订的转租合同也是合法有效的，相关权利由被告行使，与原告没有关联，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王文清于2009年1月经营常熟市碧溪镇子杰毛衫厂，于2016年5月注销。卜帆公司原名称为常熟市帆顺毛衫有限公司，于2002年经主管部门批准建造生产综合用房3000平方米。 2013年5月1日，卜帆公司（甲方）与常熟市碧溪镇子杰毛衫厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方向甲方承租2500平方米房屋用于生产、加工毛衫，租赁期限自2013年5月1日至2023年5月1日。每年租金为15万元，先支付5年租金，租金总额为75万元，5年到期前二个月支付剩余全部租金。合同另于第九条第3款约定，“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计3个月以上”，第十二条第4款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.5倍支付滞纳金”。 2016年1月18日，经卜帆公司同意，常熟市碧溪镇子杰毛衫厂与卜晓义签订《厂房租赁合同》，将其承租的卜帆公司房屋全部转租给卜晓义使用，期限自2016年1月18日至2023年5月1日。卜晓义向王文清支付了租赁期限内的全部租金105万元。该房屋现仍由卜晓义承租、使用。 另查明，2013年5月15日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司碧溪支行（以下简称“农商银行”）与卜帆公司签订了《最高额抵押合同》1份，约定卜帆公司以其所有的常熟市碧溪新区港南村的土地使用权为其自2013年5月15日至2015年5月14日在该支行办理各类业务实际所形成债务的最高余额124万元提供抵押担保。后因卜帆公司未能清偿贷款，农商银行提起诉讼，本院经审理后作出（2014）熟商初字第0221号民事判决书，判决农商银行有权以折价或者以拍卖、变卖卜帆公司抵押的土地使用权所得价款在最高额124万元范围内优先受偿债务。在案件执行过程中，原告通过司法拍卖平台拍得本案所涉租赁物在内的原属卜帆公司名下的土地使用权及地上建筑物。本院于2017年4月1日出具（2014）熟执字第0971号执行裁定书，裁定原属卜帆公司名下位于常熟市新港镇港南村5676平方米国有土地使用权及地上建筑物（含不可移动之装修）归方路明所有。2017年7月4日，方路明依据该份裁定登记为上述国有建设用地使用权人。 2018年2月27日，方路明向王文清发出通知（该通知粘贴于租赁厂房门口），内容为：“根据江苏省常熟市人民法院于2017年4月1日作出的编号为（2014）熟执字第0971号的现已生效的执行裁定书，原属常熟市卜帆针织服饰有限公司名下位于常熟市新港镇港南村5676平方米国有土地使用权及地上建筑物（含不可移动之装修）归我方路明所有。你厂于2013年5月1日与常熟市卜帆针织服饰有限公司订立的关于上述土地上相关建筑物的厂房租赁合同的出租方的权利义务由我方路明承受，有关该租赁关系的相关问题请与我方路明联系。根据房屋租赁合同约定，你方应于2018年5月1日前支付后五年（2018年5月1日至2023年5月1日）租金，合计人民币柒拾伍万元整（750000.00元），直接打入我方账户：农业银行……。逾期一切后果由你方负责。通知人：方路明联系电话……”。 2018年6月2日，方路明分别以邮寄和在租赁厂房门口粘贴的方式向王文清发出通知，内容为：“你于2013年5月1日与常熟市卜帆针织服饰有限公司订立了《厂房租赁合同》约定将租赁物出租给你，租金15万元/年，租赁期从2013年5月1日至2023年5月1日，租金先付5年，在5年到期前二个月支付剩余全部租金。同时，《厂房租赁合同》约定，拖欠房租累计3个月以上，出租人有权解除合同，收回租赁物。根据《厂房租赁合同》，你最晚应于2018年3月1日支付5年租金共计75万元。本人在2018年2月27日向你发出书面通知，告知租赁物已归本人所有的事实，并要求你依约将租金汇入本人账户，但到期后你未履行义务。如今你拖欠房租已累计超过3个月，根据《厂房租赁合同》的约定，本人通知如下：解除你于2013年5月1日与常熟市卜帆针织服饰有限公司订立的《厂房租赁合同》。特此通知”。 再查明，方路明在拍得案涉土地及房屋后垫付了水费3304.85元。 本院认为：卜帆公司与常熟市碧溪镇子杰毛衫厂（王文清）签订的《厂房租赁合同》以及经卜帆公司同意，常熟市碧溪镇子杰毛衫厂（王文清）与卜晓义签订的《厂房租赁合同》均为有效合同，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。本案中，王文清在抵押前已经承租，其租赁合同效力不因抵押权实现受影响，方路明为租赁房屋的受让人，《厂房租赁合同》对方路明继续有效。因此，方路明、王文清应按照《厂房租赁合同》的约定履行自己的义务。被告王文清抗辩认为，原、被告应重新协商签订租赁合同，原告不再受《厂房租赁合同》约束，无法律依据，本院不予支持。 《厂房租赁合同》对租金支付的时间和方式，合同解除的条件均作了约定。王文清未能按约支付租金，且在经催告后仍未履行，依据合同第九条第3款约定，方路明有权依约解除合同。解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告依照法律规定的程序，将解除通知送达王文清，《厂房租赁合同》予以解除，原告的第1项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除场合的损害赔偿，是指违约损害赔偿，主要是以履行利益（包括合同履行后可以获得的利益）为主。因此，原告的第3项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条还规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《厂房租赁合同》中所约定的违约金条款或者关于因违约产生的损失赔偿计算方法的条款在性质上即属于清理条款。根据《厂房租赁合同》第十二条第4款约定，如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.5倍支付滞纳金。据此，原告的第4项诉讼请求，本院予以支持。在原告受让案涉房屋后，代缴了水费，上述水费有证据表明产生于案涉房屋租赁后的生产经营过程中，应由承租人王文清承担。对原告的第5项诉讼请求，本院予以支持。 另外，由于王文清在承租房屋后又将房屋转租给第三人卜晓义使用。在方路明与王文清之间的租赁关系解除后，卜晓义作为次承租人对租赁物的占有即转为无权占有，出租人可基于租赁物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。故对于原告的第2项诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、解除常熟市卜帆针织服饰有限公司与常熟市碧溪镇子杰毛衫厂（王文清）于2013年5月1日签订的《厂房租赁合同》。 二、第三人卜晓义将承租的2500平方米房屋腾空后返还原告方路明，于本判决生效之日起六十日内履行。 三、被告王文清向原告方路明支付租金损失12500元（从2018年5月2日起，暂计算至2018年6月1日。此后按年租金15万元计算至租赁物返还给原告时止），于本判决生效之日起六十日内履行。 四、被告王文清向原告方路明支付违约金18493.15元（从2018年3月2日起，暂计算至2018年6月1日，此后按205.48元/日计算至租赁物返还给原告时止），于本判决生效之日起六十日内履行。 五、被告王文清向原告方路明支付垫付的水费3304.85元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取288元，由被告王文清负担（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告王文清在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  蒋君伟 二〇一八年八月二十九日 书记员  邵雪岚