上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初8932号原告(反诉被告)：上海航迅轮胎橡胶有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：卢增荣，总经理。委托诉讼代理人：张建明。被告(反诉原告)：上海市宝山区杨行镇北宗村村民委员会，住所地上海市宝山区。负责人：严拥军，书记。委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安琪，上海首伦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海航迅轮胎橡胶有限公司(以下简称“航迅公司”)与被告(反诉原告)上海市宝山区杨行镇北宗村村民委员会(以下简称“北宗村委会”)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后于2018年5月31日和7月19日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)航迅公司的委托诉讼代理人张建明，被告(反诉原告)北宗村委会的委托诉讼代理人安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)航迅公司于2018年5月31日向本院提出诉讼请求：1、判令被告北宗村委会继续履行双方于2014年11月1日签订的租赁合同，并交付位于上海市宝山区锦伟路XXX号的场地(以下简称“系争场地”)；2、判令被告承担违约金人民币140万元(以下币种均为人民币)。原告航迅公司于2018年7月19日第二次庭审时变更诉讼请求为：1、判令被告北宗村委会地坪折价赔偿732,000元；2、判令被告赔偿因其违法解约所造成的投资损失537,800元和搬迁、装卸、临时仓储损失1,534,309元。事实和理由：2009年，原告航迅公司与案外人宗21签订租赁合同，约定由原告承租宝山区锦伟路XXX号约3,663平方米场地用于仓储，该场地南至杨南路、西至锦伟路、东至工业园区景观河、北侧围墙到墓区。租赁后，原告开始投入各项营造建设，并于2010年完工。后因故变更出租人，2014年11月1日，原、被告签订土地租赁合同，约定被告将上述场地出租给原告。每年租金为14万元，于元旦和7月1日分两次付清。2017年10月，宝山区杨行镇人民政府以违章及违法用地等理由，用大型挖掘机毁损了系争场地并收回作为绿化带使用。原告无奈以镇政府行政行为不当为由向宝山区人民政府申请了行政复议，被驳回后再提起行政诉讼，现因故撤回。原告认为，被告将场地收回，属于典型违约行为，造成了原告巨大损失，特向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)北宗村委会答辩称：租赁合同签订及租金支付情况如原告所述；被告于2017年10月控制了系争土地，现已改为绿化带；系争场地性质是农村集体土地，用途是农用地，将该场地出租给原告作为仓储用地，违反了相关法律法规，租赁合同应属无效；原告所主张的各项建设、添附投入均于2009年开工，于次年完工，其时合同相对方并非被告，原告的相关损失应向案外人宗21主张。综上，不同意原告的诉讼请求。被告北宗村委会另行向本院提起反诉请求：要求确认原、被告签订的租赁合同无效。原告(反诉被告)航迅公司对反诉答辩称：双方签订的租赁合同合法有效，系争场地属于带征土地，并非违法使用。双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：2014年11月1日，原告航迅公司(乙方)与被告北宗村委会(甲方)签订租赁合同，主要约定甲方将系争场地出租给乙方，每年租金14万元，每年元旦前付上半年费用，7月1日付下半年费用。合同5.5条约定，本地属于杨行镇北宗村北宗一队集体土地，如今后在借用期内因政府征用土地时双方应无条件服从，涉及到双方投入时跟国家部门对该地的赔偿政策，应得部分根据谁投入谁收益的原则处理。第5.6条约定，本地属于临时借用土地，乙方不得有永久性的建筑设施等。第5.7条约定，由于杨行工业园区的一块地为杨行镇北宗村北宗一组土地，之前一直是由宗21出面租赁给乙方，因宗21实际未向杨行工业园区及北宗村委会支付租金，该土地已由甲方收回并直接与乙方签订本协议等。合同签订后，原告按约支付租金至2017年6月30日，之后的租金经被告确认不再收取。2017年10月10日，上海市宝山区杨行镇人民政府向原告送达《宝山区杨行镇生态环境综合整治告知书》，因系争场地存在违法搭建、违法用地、安全隐患、违法排污等现象，要求于2017年10月16日前搬离物品、清退人员、拆除违法建筑、消除安全隐患，自行完成整改，积极配合政府部门开展整治工作等。当月，相关部门收回了系争场地，目前由被告北宗村委会控制，已改为绿化带。原告在庭审过程中表示，投入的相关建造和添附均已被破坏、清除，未作评估或保全。2017年12月22日，被告北宗村委会出某《锦伟路XXX号区域生态环境综合整治情况说明》，主要内容为系争场地上的拆除违法搭建、违法用地、安全隐患、违法排污现象全部由被告于10月份后期自行整改，由被告负责组织力量实施及督促原告航迅公司搬离该区域内的油桶等物品、撤离人员及场地地坪的清除、翻土、覆土等工作等。另查明，2016年1月8日，宗21向本院起诉原告航迅公司，要求航迅公司支付拖欠的租金。本院于2016年6月14日出某(2016)沪0113民初1316号民事判决书，认定宗21和航迅公司于2009年9月12日签订租赁合同，后双方于2012年10月6日又签订了补充协议，约定宗21将杨行工业园区内5.5亩土地出租给航迅公司使用，2009年10月10日至2014年10月9日的年租金为143,000元，2014年10月10日起后五年的年租金为20万元等事实，并据此判决航迅公司向宗21支付2014年7月1日至2014年10月31日期间的租金51,355元。一审判决后，原、被告双方均未上诉，现已生效。在本案庭审中，原、被告对于上述判决认定的事实均无异议，并确认宗21出租给航迅公司的土地即为系争场地，原、被告签订租赁合同时未收回场地，仍由原告继续使用。在审理过程中，为证明己方搬迁、装卸、临时仓储损失，原告航迅公司向本院出某了其与案外人上海展宇运输有限公司(以下简称“展宇公司”)签订的联营协议书，证明双方合作共同经营系争场地，同时提供了展宇公司与第三人签订的运输合同、租赁合同、装卸入库合同、入库通知书、堆放货物处置函及附表，以证明己方上述损失。同时，为证明己方诉请一即投入的混凝土地面浇筑和下水道铺设费用损失，原告向本院提交了案外人出某的情况说明及相关收据、发票。被告北宗村委会发表质证意见：对于上述证据的真实性无法确认；联营协议只注明原告提供场地，运输合同等合同相对方系案外人，非原告航迅公司，无法证明产生的相关费用是原告的损失；原告提供的建设投入证据没有付款信息，发票收据无法与真实付款情况进行核实，无法证明其实际损失。关于系争场地的土地用途，被告北宗村委会向本院提交了由上海市宝山区规划和土地管理局盖章确认的地籍图，上标明系争场地的土地用途为农用地。原告航迅公司对上述证据不予认可，同时向本院出某了一份地图截图，称系争场地已征收，为带征地。经本院询问，原告称该份截图系从规土局电脑中下载。鉴于原告无法证明该份证据来源，截图也未有相关部门盖章确认，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，被告提供的证据本院予以采信。现对相关事实认定如下：系争场地的土地用途为农用地。在审理过程中，被告北宗村委会另向本院出某情况说明，称自愿就本案补偿原告7万元。本院认为，系争场地的土地用途为农用地，被告未经批准擅自改变土地用途出租给原告用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的相关强制性规定，据此应认定原、被告签订的租赁合同无效，被告的反诉诉请，本院予以确认。根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告北宗村委会作为出租人，明知系争土地的法定用途，对合同无效存在过错。被告北宗村委会关于原告航迅公司的相关添附均于2010年完工，其于2014年才与之签约，不应承担相应损失的意见，本院认为，原告和案外人宗2于2009年签订的是十年合同，在北宗村委会于2014年取代宗2与原告重新订立租赁合同后，北宗村委会即成为出租人，租赁标的没有变化亦未收回，其作为出租人理应对原告包括地坪、围墙建设等在内的各项添附损失承担相应责任。被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。鉴于系争场地上的添附均已被破坏、清除，亦未作任何评估或者保全，本院根据导致合同无效的原因、当事人的过错程度、合同的实际履行情况以及被告现自愿予以补偿等各项因素，酌定被告北宗村委会向原告航迅公司赔偿损失15万元。原告航迅公司另向被告主张的搬迁、装修、临时仓储损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海航迅轮胎橡胶有限公司与被告(反诉原告)上海市宝山区杨行镇北宗村村民委员会于2014年11月1日就上海市宝山区锦伟路XXX号场地签订的租赁合同无效；二、被告(反诉原告)上海市宝山区杨行镇北宗村村民委员会于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海航迅轮胎橡胶有限公司赔偿损失15万元；三、驳回原告(反诉被告)上海航迅轮胎橡胶有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取14,616元，由原告(反诉被告)上海航迅轮胎橡胶有限公司负担13,834元，由被告(反诉原告)上海市宝山区杨行镇北宗村村民委员会负担782元。反诉案件受理费减半收取40元，由原告(反诉被告)上海航迅轮胎橡胶有限公司和被告(反诉原告)上海市宝山区杨行镇北宗村村民委员会各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一八年八月二十九日书记员  汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。三、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。