四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0180民初2970号 原告：简阳九城置业有限公司，住所地四川省简阳市简城街道政府街**，统一社会信用代码915120817958109629。 法定代表人：陈用中，经理。 委托诉讼代理人：李鹏飞，男，1957年4月19日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区，系简阳九城置业有限公司员工。（一般授权） 委托诉讼代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。（一般授权） 原告：简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司，住，住所地四川省简阳市简城街道正中街**，社会信用代码91512081723229079B。 法定代表人：黄邦文，经理。 委托诉讼代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。（一般授权） 被告：简阳市香港城小区业主委员会。 代表人：周刚，主任。 委托诉讼代理人：张平，四川公生明律师事务所律师。（特别授权） 原告简阳九城置业有限公司、简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司诉被告简阳市香港城小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院2018年7月2日受理后，依法由审判员凌俊杰适用简易程序，于2018年7月25日、8月1日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人李鹏飞、刘敏，被告代表人周刚、委托诉讼代理人张平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告简阳九城置业有限公司、简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：撤销被告作出的选聘四川广厦物业有限公司提供物业服务的决议。事实及理由：二原告系香港城小区大宗物业业主，物业面积占小区商业面积75%以上。2018年6月24日，被告公告宣称，第二次业主代表大会决定由四川广厦物业有限公司为本小区提供物业服务，服务期限2018年7月1日-2021年6月30日。根据《物业管理条例》第12条规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加才具有合法性。被告从筹备到成立，脱离了业主委员会设立的法定程序和要求，其设立就不具有合法性，无权代表原告实施物业管理行为；原告召开第二次业主代表大会，参会的25名业主代表投票决定更换物业管理企业，剥夺了包括原告在内的绝大部分业主（本小区有效票权数1400多票）对物业管理重大事务的决定权。故被告选聘四川广厦物业有限公司提供物业服务的决议是无效的。庭审中，原告认可第一次业主代表大会选举业主委员会的合法性，放弃被告设立不合法的观点。 被告简阳市香港城小区业主委员会辩称，香港城小区业委会从筹备到设立，都是在简阳市人民政府简城街道办及居委会的指导下，原告简阳九城置业有限公司和业主代表共同参与下，以业主选举业主代表，业主代表选举业主委员会、议定小区重大事项方式管理小区。由全体业主代表25名参加的第二次业主代表大会上，有原物业管理企业简阳纵横物业管理有限公司等企业参与竞聘，25名业主代表一致投票选聘四川广厦物业有限公司作为小区物业管理企业。会前，被告将议题在小区内通过张贴公告告知了全体业主，原告简阳九城置业有限公司代表李鹏飞也参加了街道办、居委会召开的协调会，对第二次业主代表大会的议题是明知的。会后，被告将会议选聘结果也在小区内通过张贴公告告知了全体业主。原告简阳九城置业有限公司作为香港城小区的开发商，与简阳纵横物业管理有限公司签订有前期物业管理协议，且两家公司系关联公司，简阳九城置业有限公司长期拖欠物业费，因此，其对更换物业管理企业不服，才提起了本案诉讼，其在本案中权利未受到侵害，无诉讼利益，不是适格原告；在原被告发生纠纷后，原告简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司已经书面认可第二次业主代表大会的决议。综上，被告以业主代表大会形式决定小区物业管理重大事务，符合法律规定，业主代表即代表全体业主。原告的诉讼请求应予驳回。 查明：香港城小区是原告简阳九城置业有限公司开发建设，原告简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司系拆迁安置还房户，二原告均为香港城小区业主。2018年2月，简阳市简城街道南街社区居委会、简阳市简城街道政府街社区居委会组织该小区业主推荐、自荐，推选9名业主与简城街道代表、建设单位代表（时任简阳九城置业有限公司法定代表人杨红灯）、市房管局代表、社区居委会代表共14名组成香港城小区首届业主大会筹备组（名单已公示）。2018年3月22日，简阳市人民政府简城街道办事处发出《关于香港城小区通过业主代表选举业主委员会的通知》，“决定在香港城小区通过业主选举产生业主代表，业主书面委托授权业主代表选举产生业主委员会、议定小区重大事项等工作。为真实代表群众意愿，请广大业主在业主代表推举中广泛参与，积极推荐自荐，选出能够代表广大业主的业主代表”。3月27日，筹备组召开会议，议定以业主代表大会的形式召开首届业主大会，4月3日，筹备组将会议决议内容整理，张贴公告对《会议纪要》进行了公示。4月10日，筹备组向全体业主发出《关于推荐业主代表候选人的通知》，4月19日，筹备组在小区内张贴公告对推选出的业主代表候选人进行公示。4月20日，简阳市房地产管理局发出《关于协助成立香港城业委会相关事宜的通知》，要求简阳九城置业有限公司向筹备组提供下列资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关文件资料。同时要求简阳九城置业有限公司“应当依法承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议所必需经费，请按照香港城小区业主大会筹备组会议精神，加快推进工作进度，落实相关经费事项”。4月27日-5月2日，小区各楼栋选举出了业主代表，5月3日，筹备组将业主代表名单公示，5月23日，业主代表、街道办代表、房管局代表、社区干部共同参加了第一次业主代表大会，选举出了香港城小区业主委员会主任、副主任、委员，5月24日，简阳市人民政府简城街道办事处出具《业主委员会备案证明》。5月25日筹备组将业主委员会委员选举结果向全体业主公示。 被告成立后，简阳九城置业有限公司作为开发商，向被告提供了办公用房。6月15日，被告向全体业主发出《关于公示第二次业主代表大会议程的通知》，决定6月24日在简州大饭店三楼会议厅召开第二次业主代表大会，议题有选聘物业服务企业。6月22日，简城街道办组织被告和简阳纵横物业管理有限公司负责人魏尤华、简阳九城置业有限公司代表李鹏飞协调，李鹏飞主要谈到：前期选举业委会没有通知九城置业，九城置业有两万多平方物业，要求进入业委会；前期经费同意支付2万元；纵横物业作为前期物业管理企业，要参加竞聘。魏尤华表示：希望继续由纵横物业提供物业服务，参加竞聘，交报名费3,000元、保证金50,000元，前期费用20,000元。6月22日，简阳九城置业有限公司和简阳纵横物业管理有限公司通过银行转款1笔73,000元给被告。6月24日，香港城小区第二次业主代表大会召开，通过竞聘，四川广厦物业有限公司得分最高。6月26日，被告向简阳纵横物业管理有限公司送达《关于物业服务退出交接的函》，要求其依法做好退出交接的准备。6月27日，得知简阳九城置业有限公司要提起诉讼，被告与四川广厦物业有限公司签订了物业服务合同。 第二次业主代表大会召开后，原告为了证明被告成立不合法、未取得过半数业主同意更换物业服务企业，向部分业主作了问卷调查，调查内容：是否接到设立业委会筹备组的通知或公告、是否接到召开业主大会的通知、是否参加业主大会或被征求意见、是否参加业主代表选举，本幢是否组织选举业主代表、是否参加业委会选举或被征求意见、是否召开业主大会商议制定业主大会议事规则、管理规约等制度、业委会成员选举情况与结果是否公示、选聘物业企业是否召开业主大会或被征求意见。二原告作为业主也填写了问卷，且对以上问题全部持否认意见，绝大部分问卷也是持否认意见，个别问卷对筹备组和业委会对业主代表选举、业主代表大会召开等征求意见、结果公示持肯定意见。被告针对原告的行为，也拟定表格向广大业主征集意见，要求业主签名，其内容为：“声明：1、本人全权委托选举产生的业主代表参加业主代表大会，行使与业主有关的权利，同意业主代表组成业主代表小组对本区域专属物业管理事项进行审议。2、本人遵守香港城小区管理规约，认可业主代表大会作为业主大会的会议形式，委托业主委员会向侵害业主共有利益的行为提起诉讼。3、本人认可选聘四川广厦物业有限公司为香港城小区物业服务企业。”原告简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司在被告的征集意见表格上盖章确认。 以上事实，原被告均无异议，且均向本院提交了相应证据佐证，本院依法予以确认。 本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，二原告认为被告决定选聘四川广厦物业有限公司为香港城小区物业服务企业的行为违反《物业管理条例》第十二条第一款的规定，即“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，原告据此认定被告剥夺了包括原告在内的绝大部分业主对物业管理重大事务的决定权。其观点本院不予支持，理由如下：1、香港城小区业主行使权利是以业主代表大会代替业主大会。该方式不违反法律法规强制性规定，即使部门规章有关于业主行使权利的更详细规定，也属于指导性规定，不属于效力性规定，不能据此否定业主代表大会决定物业管理重大事务的合法性。实践中，业主代表或业主委员会委员多为热心公益的业主，小区业主消极对待物业管理事务，不主动参与小区管理的状况很普遍，以业主代表大会代替业主大会更符合物业管理实际。简阳市人民政府简城街道办事处决定在香港城小区“通过业主选举产生业主代表，业主书面委托授权业主代表选举产生业主委员会、议定小区重大事项等工作”既体现了依法办事，又体现了高效便民，应予提倡；2、业主代表选举以及第一届业主代表大会召开前、后，筹备组已经尽其所能通知全体业主（包括原告简阳九城置业有限公司）积极行使业主权利，也明确了业主代表行使业主权利的模式，业主代表、业主委员会的决议内容也及时公示反馈，充分保障了业主权利；3、除法律明确规定外，理论上，权利可以放弃，义务必须履行。业主在明知有重大物业管理事务需作决定时，不积极行使权利，应视为放弃该权利，而不能事后因对决定不满意再强调自己拥有该项权利，这是典型的不诚信行为；4、原告简阳九城置业有限公司从业主代表大会筹备开始到第二次业主代表大会召开前后，自始至终全程知晓，对小区业主以业主代表大会行使业主权利是明知的，庭审中也认可被告的合法身份，因此，其业主投票权受到侵害的说法不成立。原告简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司在被告的征集意见表格上盖章的行为，表明其认可选聘四川广厦物业有限公司为香港城小区物业服务企业，即使其事前确实不知晓，事后也对其业主投票权进行了追认。其坚持本案诉讼也是不诚信行为。综上，被告选聘四川广厦物业有限公司作为香港城小区物业服务企业，符合法律规定，二原告要求撤销被告作出的选聘四川广厦物业有限公司提供物业服务的决议，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下： 驳回原告简阳九城置业有限公司、简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费400元，由原告简阳九城置业有限公司、简阳市华海旅游饮食服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  凌俊杰 二〇一八年八月二十四日 书记员  李颖健 附：相关法条 《物业管理条例》 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。