成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初4720号 原告：罗泽明，男，汉族，1991年11月23日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：肖家秀，四川金坛律师事务所律师。 被告：张璐，女，汉族，1993年6月6日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王莉丽，四川蓉城律师事务所律师。 原告罗泽明与被告张璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗泽明及委托诉讼代理人肖家秀，被告张璐及委托诉讼代理人王莉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗泽明向本院提出诉讼请求：判令1.张璐立即办理房屋过户手续，将房屋过户至罗泽明名下，并承担违约责任，支付违约金429800元；2.由张璐承担本案的全部诉讼费用。后，罗泽明以书面方式向本院表示自愿放弃主张违约金。事实和理由：2016年3月25日，罗泽明与张璐签订房屋买卖协议书，约定罗泽明以4298000元购买张璐所有的位于成都市金牛区华丰路66号78栋2单元16层1601号房屋（以下简称案涉房屋）及成都市金牛区华丰路66号-1层76栋755号车位（以下简称案涉车位）；罗泽明代张璐垫付抵押款300万元，此款从购房款中扣除，张璐将房屋抵押解除后过户给罗泽明。房屋过户完毕后，罗泽明在三日内支付张璐剩余款项；若因张璐原因导致无法过户，张璐必须在三日内归还罗泽明已垫付的全部资金，并按房屋总价的10%作为违约金支付给罗泽明……。罗泽明按照约定支付了3860677.82元购房款，并于2016年4月1日到成都市城乡房产管理局办理网签手续，2016年4月8日双方办理过户及纳税手续，张璐已将钥匙交给罗泽明。2016年4月12日，罗泽明到成都市房产管理局领取房屋所有权证书时，得知该房屋已于2016年4月11日，被成都市成华区人民法院（2016）川0108民初1593号、（2016）川0108执保260号民事裁定书查封，不能领取房屋所有权证书。经了解，案涉房屋被查封的原因是案外人刘成明将张璐父母及张璐作为张璐起诉民间借贷，并申请查封案涉房屋。2017年3月13日，成都市成华区人民法院作出（2016）川0108民初1593号民事判决书，判决张璐不承担还款义务，该判决已生效。综上，罗泽明作为善意第三人购买房屋无任何过错，且已支付大部分房款，现案涉房屋已符合过户条件。 被告张璐辩称，案涉房屋虽登记在张璐名下，但实际所有权人为张树平，张璐为无权处分人，在张树平明确不予以追认的情况下，案涉房屋买卖合同不能继续履行。同时，案涉房屋存在多次查封的情形也存在履行不能的情况，请依法驳回罗泽明的诉讼请求，案涉合同不能履行，张璐愿意退还罗泽明支付的购房款。 经审理查明，案涉房屋以及案涉车位均登记在张璐名下。2014年8月28日，张璐等人以案涉房屋向平安银行股份有限公司成都分行抵押贷款。后因张璐等人未偿还贷款本息，平安银行股份有限公司成都分行向成都市青羊区人民法院起诉要求还款2859261.4元及利息，该案经成都市青羊区人民法院调解，确认张璐等人应偿还借款本息2759261.4元及利息、罚息、复利等。张璐无力偿还上述借款本息，于2016年3月25日将案涉房屋以4098000元、车位以200000元价格出售给罗泽明，双方签订房屋买卖合同约定罗泽明代张璐垫付抵押款300余万元，此款从购房款中扣除，张璐将房屋抵押解除后过户给罗泽明。房屋过户完毕后，罗泽明在三日内支付张璐剩余款项。若因张璐的原因导致不能正常过户，张璐必须在三日内归还罗泽明已垫付的全部资金，并按房屋总价的10%作为违约金赔偿给罗泽明，每逾期一日按总金额（已垫付的资金和违约金千分之五的罚息付与罗泽明）。若因罗泽明的原因造成此房屋不能正常过户的，按房屋总价的10%赔偿乙方，每逾期一日按千分之五的罚息付与张璐。 2016年3月28日、2016年4月8日，罗泽明委托案外人李桂珍代张璐向平安银行股份有限公司成都分行偿还借款本息等共计3066077.82元。张璐向罗泽明出具收条一份，内容为“2016年3月28日，张璐与罗泽明签订三份委托书，张璐委托罗泽明向平安银行股份有限公司成都分行……共转款3066077.82元……。前述3066077.82元实际为罗泽明向张璐购买位于……房屋购房款。综上，现张璐明确已收到罗泽明购房款3066077.82元”。2016年4月1日，张璐和罗泽明到成都市城乡房产管理局签订网上房屋买卖合同。2016年4月8日，双方到成都市城乡房产管理局办理过户及纳税手续。同日，罗泽明向张璐支付购房款800000元，张璐出具收条一份。 另查明，案外人刘成明以民间借贷为由起诉张璐等人，并申请查封案涉房屋，成都市成华区人民法院作出（2016）川0108民初1593号、（2016）川0108执保260号民事裁定书于2016年4月11日查封案涉房屋。2016年4月12日，因案涉房屋被查封，罗泽明未能领取房屋所有权证书。2017年3月13日，成都市成华区人民法院作出（2016）川0108民初1593号民事判决书，判决张璐不承担还款义务，成都市中级人民法院作出(2018)川01民终2859号民事判决，判决“维持原判，驳回上诉”。2018年8月10日，成都市成华区人民法院解除对案涉房屋的查封。 庭审中，张璐主张罗泽明利用张璐刚从国外读书回来，初入社会，对案涉房屋价值根本不清楚的情况，以远低于市场价格以及已投入的装修成本的价格购买案涉房屋，是乘人之危行为，应属无效，罗泽明对此不予认可。 上述事实有付款凭证、房屋买卖协议、房屋信息摘要、（2016）川0105民初872号民事调解书、委托书、转账凭证、收条、房地产交易纳税申报表、（2016）川0108民初1593号民事判决书、(2018)川01民终2859号民事判决书等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十六条第一款规定“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”。不动产的物权变动，必须以登记为必要条件。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权变动未经登记，不发生物权转移效力，故房屋权属不能仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件才能产生物权变动的效果。案涉房屋登记在张璐名下，张璐虽陈述案涉房屋系其父亲张树平购买并所有，其是代持，但该意思表示只能约束张璐及其父亲张树平，没有直接设立房屋所有权的法律效力。罗泽明作为张树平和张璐内部关系的局外人，没有办法也没有义务了解张树平和张璐之间存在“借名购房”的合意，只能且只需根据物权公示的形式作出判断，推定登记权利人享有正确、合法的物权。张璐以房屋所有权人身份将案涉房屋出售给罗泽明，已收取大部分房款，且已协助罗泽明办理过户手续的行为表明其确系案涉房屋所有人，现表示其并非案涉房屋的所有权人，违反物权公示原则，损害罗泽明合法利益。为保护善意购买人的利益、保护交易安全，本院对罗泽明的诉讼请求予以支持。 关于张璐主张罗泽明购房行为有乘人之危行为，本院认为，一方面，张璐作为一个完全民事能力人，在进行出售房屋如此大宗交易时，应当对市场价格有充分了解，签订合同时对价格磋商也有自己决断的权利，若未达到其心理预期值，也不会轻易签订合同；另一方面，房屋买卖合同约定的价格即使低于市场价格，但只要是买卖双方自愿作出的真实意思表示，即为有效行为，张璐该项主张，缺乏证据支持，于事实不符，本院不予采纳。罗泽明自愿放弃违约金请求，系自行处分诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。本院认为，买卖双方所签订的购房合同真实有效，具有法律效力。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条第一款、第十四条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 张璐于本判决生效之日起10日内协助罗泽明办理成都市金牛区华丰路66号78栋2单元16层1601号房屋（权××号）及成都市金牛区华丰路66号-1层76栋755号车位（权3306437号）的不动产转移登记手续，以上均转移登记至罗泽明名下。 案件受理费7747元，简易程序、减半收取3873.5元，诉讼保全费5000元，由张璐负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  施建华 二〇一八年八月十四日 书记员  杨倩梅