福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0403民初1040号 原告：王晓文，女，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：福建省磐石房地产开发有限公司，住所地三明市三元区建安路3号。 法定代表人：张智宇，总经理。 委托诉讼代理人：张坚刚、谢琴琴，福建闽中律师事务所律师。 原告王晓文与被告福建省磐石房地产开发有限公司（以下简称磐石房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月26日公开开庭审理了本案。原告王晓文的委托诉讼代理人王柳莺、唐滟帆，被告磐石房地产公司的委托诉讼代理人谢琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓文向本院提出的诉讼请求：1.判令磐石房地产公司支付逾期交房违约金23014.87元（从2017年10月16日起计算至2018年4月4日，此后违约金按合同约定计算至取得房屋测绘报告止）；2.判令磐石房地产公司支付规划设计变更违约金1000元；3.判令磐石房地产公司支付基础设施未达到交付使用条件违约金1000元；4.本案诉讼费用由磐石房地产公司负担。事实和理由：双方于2017年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定：王晓文向磐石房地产公司购买三明市三元区育才路6号3幢2303室商品房，并对建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式作出约定。其于2017年10月16日支付了全部购房款433279元，约定2017年9月30日前交付房屋。磐石房地产公司于2017年11月29日才取得建设工程竣工验收备案表，至今未向其出示房屋测绘报告，截止2018年4月4日，已逾期170天，构成违约。2017年11月，磐石房地产公司向三明市城乡规划局申请规划变更，批准后未进行书面通知，在约定期限内基础设施也未达到交付使用条件。根据《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条、第十四条、附件十一《补充协议》第二条第5点规定，支持合法权益。 磐石房地产公司辩称，1.王晓文计算逾期交房违约金的起算时间有误，未完全履行缴纳住宅专项维修资金义务前，无权要求交付涉案商品房。合同约定2017年9月30日前交付商品房，但合同是在2017年10月15日才签订，因此合同约定的交房日期是笔误，不是实际上的交房时间。合同第十一条第三款、附件四第7条、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，住宅专项维修资金未缴纳前，出卖人有权拒绝交付房屋，王晓文于2017年11月17日才缴纳了上述款项，此时才是有权要求出卖人交付房屋的时间，王晓文主张从2017年10月16日起算违约金无事实和法律依据。2.王晓文计算逾期交房违约金的截止时间有误，2017年11月21日已履行了交房义务，王晓文也实际接收了房屋，因此从2017年11月21日起无权主张逾期交房违约金。根据合同第九条规定，商品房交付时须取得房屋测绘报告，但未规定出卖人有出示的义务，其也未要求出示房屋测绘报告的请求。依合同第十一条规定，王晓文有权拒绝接收房屋，但又实际接收了房屋，表明了王晓文实际认可了出卖人交付的房屋。有没有交付行为与是否达到交付标准是二个不同的概念，没有交房才产生违约责任，虽然在交房时没有取得竣工验收备案表，这是属于交付是否达到标准问题，二者不能混同。出卖人延迟取得竣工验收备案表，认为商品房存在质量瑕疵而造成损失，则不适用合同约定的逾期交房违约责任条款，应当提起损害赔偿诉讼。3.合同约定的支付已付房价款的万分之三违约金标准过高，请求予以适当减少。此违约金过高于造成的损失，也高于同期同地段同类房屋租金标准，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定，请求减少违约金。4.向城乡规划部门申请进行局部建设工程规划许可证变更，但未涉及到王晓文所购买房屋面积的变动，因此不存在规划变更批准后需要通知的情形。王晓文合同约定建筑面积为78.21平方米，测绘报告实际为78.495平方米，属于正常误差范围，根据合同第十四条第一款规定和规划许可证变更的批前公示可知，非封闭阳台调整为封闭阳台，是针对特定户型的房屋，从规划用途、面积等各方面对王晓文的房屋未造成任何影响，属于不需要书面通知买受人的情形。5.因燃气等市政配套设施建设的原因，导致其在交房时未能达到约定的设施设备交付条件，非自身过错所致，应当予以免责。合同第十条约定了免责条款，2015年10月13日、2016年1月25日向相关部门交纳了近300万元基础设施配套费，因红线外市政管网未铺设，导致小区不能接通天然气，属于无法预料和控制因素。对此问题，也采取了与相关部门沟通等措施，依公平责任原则，也不应承担上述的违约责任。 经审理认定的事实：2017年10月15日王晓文与磐石房地产公司签订了《商品房买卖合同》及附件相关协议内容，2017年10月16日一次性支付购房款433279元，同年11月17日缴纳了住宅专项维修资金并于同年11月21日接收房屋。2017年11月6日三明市城乡规划局对案涉楼盘1#-3#楼进行《建设工程规划许可证变更》批前公示，案涉房屋所涉工程项目于2017年11月29日取得建设工程竣工验收备案表，至今案涉楼盘未能接通天然气使用。磐石房地产公司向业主交付案涉房产时，未告知案涉商品房项目未取得验收备案文件的事实。 关于争议焦点问题的分析与认定： 一.双方当事人实际交付案涉房屋的时间确认及磐石房地产公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。 1.王晓文主张《商品房买卖合同》约定2017年9月30日前交房，逾期交付房屋则视为违约交付。2017年10月16日交纳全部一次性购房款才起算此日为实际交付房屋日期。 磐石房地产公司认为2017年10月15日双方签订《商品房买卖合同》，约定2017年9月30日前交付房屋属于笔误，业主于2017年11月17日才缴纳住宅专项维修资金，此时才是有权要求出卖人交付房屋的时间。 本院认为，2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》中约定2017年9月30日前交付预售商品房，不符合日常生活法则和客观规律，应视有磐石房地产公司工作中存在着失误。依据《商品房买卖合同》第九条第三项和附件十一《补充协议》权利义务的约定，本院认定磐石房地产公司应当在2017年11月17日负有履行交付商品房的义务。 2.王晓文主张涉案商品房在交付使用时，未取得验收备案文件及未出示房屋测绘报告应当承担违约责任。 磐石房地产公司认为迟延取得验收备案文件是因2015年5月使用《建筑设计防火规范》新法规后，导致之前审核合格的消防设计进行整改，根据合同约定其有权延期交付案涉房屋。交房时应取得房屋测绘报告，但未规定须出示房屋测绘报告的义务。 本院认为，《商品房买卖合同》第九条规定交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。依据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，磐石房地产公司虽于2017年11月21日向王晓文交付了房屋，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，属于瑕疵履行，仍应认定为逾期交付违约行为。王晓文主张未向其出示房屋测绘报告应承担违约责任的诉讼意见，缺乏依据，不予采纳。 二、关于支付规划设计变更违约金1000元和基础设施未达到交付使用条件违约金1000元的认定。 王晓文主张依据《商品房买卖合同》第十条、第十四条的约定，磐石房地产公司应支付规划设计变更违约金1000元和基础设施未达到交付使用条件违约金1000元。 磐石房地产公司认为因执行消防新规定导致原审核合格的消防设计进行整改，也相应的进行了规划许可内容的变更，仅对小区01、05户型的入户阳台栏杆取消，非封闭阳台调整为封闭阳台，对02、03户型不构成任何影响，不属于需要书面通知的情形。因市政配套设施建设不到位，无法接通外管，不属于自身责任，且其也积极协商、沟通，上述违约金不应承担。 本院认为，规划变更批准后，商品房01、05户型的入户阳台栏杆取消，非封闭阳台调整为封闭阳台，对02、03户型未改动，依据《商品房买卖合同》第十四条第一项主要约定：涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等内容变更的，应当在变更确立之日起10日内书面通知业主等。从约定上看，涉案商品房或所处小区须有上述相关列举项目范围内实质变化，开发商具有书面通知的义务。王晓文属于03户型，并未受到上述规划变更影响，故要求磐石房地产公司规划设计变更未进行书面通知应支付违约金1000元诉求，不予采纳。合同第十条对相关设施设备交付条件作出了明确约定，第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，磐石房地产公司应全面履行合同，辩解市政管线配套不及时到位的观点，不予支持，因此应支付给业主基础设施未达到交付使用条件违约金1000元。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。磐石房地产公司在交付房屋时隐瞒了涉案商品房项目未取得验收备案文件的事实，属于未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务，也侵犯了购房人的知情选择权，不符合合同约定条件的商品房，交付给王晓文使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。2017年11月29日案涉商品房项目已取得了验收备案文件，此时房屋达到了合同约定的交付条件，因此王晓文要求磐石房地产公司支付2017年11月29日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。从2017年11月17日至2017年11月28日间，共计12天的逾期交房违约金以及要求支付基础设施未达到交付使用条件违约金1000元的诉求，合法有据，予以支持。王晓文要求磐石房地产公司规划设计变更未进行书面通知应支付违约金1000元诉求，不符合合同约定，该项主张不予支持。磐石房地产公司主张日万分之三违约金标准过高的辩解，无事实和法律依据，不予以采纳。此外结合本案实际情况、开发商在消防工程经审核合格开工后因在工程竣工验收过程中，又逢实施消防新标准规范进行整改而导致的过错程度及买房人实际接收使用且房屋验收为合格的事实，根据公平原则，本院酌情确定开发商承担70%的逾期交房违约责任。依照《中华人民共和国民法通总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建省磐石房地产开发有限公司应向王晓文支付逾期交房违约金1091.86元（433279元×0.03%/天×12天×70%=1091.86元）； 二、福建省磐石房地产开发有限公司应向王晓文支付基础设施未达到交付使用条件违约金1000元； 上述一、二项合计2091.86元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回王晓文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，减半收取212.50元，由王晓文负担162.50元，由福建省磐石房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  吴广宇 二〇一八年八月三十一日 书记员  兰文龙 附：本案适用主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。