陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0881民初231号 原告:陕西大豐置业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区曲江路201号芙蓉商务酒店12层。 法定代表人：郭景仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱园园，该公司员工。 被告：神木市九鼎小额贷款有限公司，住所地：神木市东兴街北原兴城信用社5楼。 法定代表人：乔振杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白水平，该公司员工。 委托诉讼代理人：李娟，陕西神东律师事务所律师。 被告：张晓刚，男，1975年7月4日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市孙家岔镇排界村。身份证号：612722197507043776。 被告：白俊梅，女，1980年10月4日出生，汉族，籍贯、住址同上，系被告张晓刚之妻。身份证号：612722198010043767。 原告陕西大豐置业有限责任公司诉被告神木市九鼎小额贷款有限公司、张晓刚、白俊梅案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陕西大豐置业有限责任公司法定代表人郭景仙未到庭，由其委托诉讼代理人朱园园到庭参加诉讼，被告神木市九鼎小额贷款有限公司法定代表人乔振杰未到庭，由其委托诉讼代理人白水平、李娟到庭参加诉讼，被告张晓刚、白俊梅经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求中止对（2014）神执字第01014-1号、（2014）神执字第01014-3号裁定书的执行，并解除对原告所有的位于西安市曲江新区北池头二路大豐·曲江真境第2幢2单元28层22801号房屋的查封，停止司法拍卖活动；2、请求确认位于西安市曲江新区北池头二路大豐·曲江真境第2幢2单元28层22801号房屋的所有权归原告享有；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告张晓刚于2011年7月30日签署了《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市曲江新区北池头二路大豐·曲江真境第2幢2单元28层22801号房屋出售给被告张晓刚，合同总价款1097642元，其中首付款337642元，剩余尾款760000元在银行办理了按揭贷款手续。该商品房已经办理了合同备案手续（合同备案号：Y11062397），但未进行产权登记。 2016年3月，因被告张晓刚多次拖欠银行按揭贷款致使西安市雁塔区人民法院于2017年5月16日作出（2016）陕0113民初5349号民事判决书，判决确认被告张晓刚与银行签署的《个人购房借款及担保合同》提前到期解除，并判令被告张晓刚、白俊梅偿还银行剩余贷款本息等合计842004.56元，原告承担连带清偿责任。该判决作出后，被告张晓刚、白俊梅仍一直拒绝履行按揭贷款偿还义务，并导致原告代其偿还了部分银行按揭贷款，履行了阶段性担保责任。据此，原告依据与被告张晓刚签署的《商品房买卖合同》附件五第四条之约定向其送达了《催告函》，但催告期限内被告张晓刚仍未履行偿还义务。原告依据法律规定向被告张晓刚送达了《解除函》。原告与被告张晓刚签署的《商品房买卖合同》已经依法解除。 2015年7月8日，神木市法院作出（2014）神执字第01014-1号执行裁定，裁定续查封原告所有的房屋，并于2015年10月28日作出（2014）神执字第01014-3号执行裁定书，裁定评估房屋及其室内附着物。 据此，原告作为房屋所有权人，于2017年11月3日向神木市人民法院提出书面执行异议，神木法院作出（2017）陕0821执异180号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为该裁定书存在错误：1、原告提出异议的理由是基于原告对执行标的所享有的完整的不动产物权。原告系执行标的的所有权人，被告张晓刚作为《商品房买卖合同》主体仅享有合同预期债权，而并非执行标的的所有权人。2、神木市人民法院对执行标的的查封系预查封，且预查封依据已经丧失。现因原告与张晓刚的《商品房买卖合同》已经解除，被告也已经丧失了债权请求权及预期物权，故神木市法院的预查封行为已经构成不当。其次，预查封期限为两年，预查封的续封期限为一年，确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属最高人民法院批准，且每次续封的期限不得超过一年。而神木市法院作出的续查封期限为三年。再次，根据最高人民法院的有关规定，未经国土资源、房地产管理部门确认权属登记的土地、房屋不得进入执行实体处理程序，即预查封的不动产不得进行拍卖、变卖。3、依照建设部的有关规定，办理商品房预售合同登记备案仅系行政管理行为，不具备物权异议上的公示效力与登记备案效力，不能排除原告行使物权请求权的依据。综上，原告认为，神木市人民法院作出的裁定存在严重错误，损害了原告的合法权益，故特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告神木市九鼎小额贷款有限公司辩称:神木市法院作出的（2014）神执字第01014-1号、（2014）神执字第01014-3号执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。具体理由如下：1、张晓刚与原告签订了《商品房买卖合同》，并办理了预告登记手续，虽未办理产权登记，但是张晓刚已经依约履行了购买房屋价款的全部义务，该房屋系张晓刚所有。张晓刚所欠答辩人借款未能偿还的情况下，神木法院有权依法对其财产进行强制执行。陕西大豐置业有限公司代张晓刚承担担保责任后，有权就担保责任进行追偿。对于买卖合同不存在违约行为，《商品房买卖合同》依法应当继续履行。张晓刚对于合同享有的并非预期债权，而是物权期待权。2、张晓刚与陕西大豐置业有限责任公司在《商品房买卖合同》中虽然约定了解除权，但合同至今尚未解除。张晓刚从未收到过《催告函》，且《解除函》中约定的合理期限是三日内，该约定与法律规定相违背。且当事人约定的解除条款或协商解除的行为均不能对抗法院的依法查封行为；3、张晓刚与原告签订的《商品房买卖合同》双方的权利义务已经履行完毕，不存在解除合同的问题。4、原告提供的西安仲裁委员会作出的裁决书并不能确认原告与张晓刚之间的《房屋买卖合同》已经解除。张晓刚并没有收到裁决书，该裁决书截止目前为止，并没有生效。且张晓刚未参与仲裁，未进行相应答辩，不能证明《商品房买卖合同》已经解除。神木市法院的执行行为合法，没有违反法律规定。原告的追偿权与涉案房屋没有任何关系，不能阻却法院对该房屋的执行。故请求驳回原告的诉讼请求。 被告张晓刚、白俊梅未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告张晓刚于2011年7月30日签署了《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市曲江新区北池头二路大豐·曲江真境第2幢2单元28层22801号房屋出售给被告张晓刚，合同总价款1097642元，其中首付款337642元，剩余房款760000元在招商银行股份有限公司西安分行办理了按揭贷款手续。该商品房已经办理了合同备案手续（合同备案号：Y11062397），但未进行产权登记。 本院在审理原告神木市九鼎小额贷款有限公司与被告张晓刚、白俊梅、张小平、李和平小额借款合同纠纷一案中，于2013年8月作出(2013)神民初字第05146-1号民事裁定书，将位于西安市曲江新区北池头二路大豐·曲江真境第2幢2单元28层22801号房屋预查封，查封期限为2013年8月21日至2015年8月20日；于2013年12月5日作出（2013）神民初字第05146号民事调解书，调解内容为：由张晓刚、白俊梅偿还神木县九鼎小额贷款有限公司借款本金400万元及其利息，张小平、李和平承担连带清偿责任。 本院在执行该案过程中，于2015年7月8日作出（2014）神执字第01014-1号执行裁定书，将上述房屋续预查封，查封期限为2015年8月21日至2018年8月20日；于2015年10月28日作出（2014）神执字第01014-3号评估上述房屋的执行裁定书。陕西大豐置业有限责任公司提出执行异议，本院于2017年12月12日作出（2017）陕0881执异180号执行裁定书，裁定驳回陕西大豐置业有限责任公司的异议请求。陕西大豐置业有限责任公司于2017年12月25日收到裁定书，于2018年1月5日提起本案诉讼。 另查，因被告张晓刚拖欠银行贷款，招商银行股份有限公司西安分行提起诉讼，西安市雁塔区人民法院于2017年5月16日作出（2016）陕0113民初5349号民事判决书，判决由张晓刚、白俊梅偿还招商银行股份有限公司西安分行截止2017年4月15日前借款本金735568.67元、利息93452.67元、罚息2498.83元、复息10484.39元及按照合同约定自2017年4月16日后至贷款清偿之日新产生的罚息、复息及实现债权的全部费用。陕西大豐置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。2017年9月27日，陕西大豐置业有限责任公司代张晓刚偿还上述本息3501.4元。2018年5月23日，西安仲裁委员会作出西仲字（2017）第2008号裁决书，裁决如下：一、确认申请人陕西大豐置业有限责任公司与被申请人张晓刚于2011年7月30日签订的备案号为Y11062397的《商品房买卖合同》解除；二、被申请人张晓刚于本裁决书送达之日起十五日内配合申请人陕西大豐置业有限责任公司办理备案号为Y11062397的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、被申请人张晓刚于本裁决书送达之日起十五日内向陕西大豐置业有限责任公司腾退所购商品房（西安市曲江新区北池头二路大豐·曲江真境第2幢2单元28层22801号房屋）；四、被申请人张晓刚于本裁决书送达之日起十五日内向被申请人陕西大豐置业有限责任公司支付违约金164646.3元。 本院认为，本案争议的焦点为1、本案所涉房屋被人民法院预查封后，原告与被告张晓刚、白俊梅之间的《商品房买卖合同》能否通过行使合同约定的单方解除权或仲裁裁决解除；2、涉案房屋能否确认为原告所有；3、本院的执行措施是否存在错误。 预查封的对象是查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，使案件得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，合同双方当事人均应维持该合同的效力并积极履行，不能通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同，债权人也不得放弃、转让该项请求权等处分行为。 本案中，《商品房买卖合同》虽然约定，在担保期内，买受人张晓刚未按约定偿还贷款，出卖人即原告有权解除合同。但因本案所涉房屋，在原告行使解除权时，已经被法院预查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。且对于该合同而言，张晓刚已经支付了购房首付款，并通过招商银行股份有限公司西安分行贷款途径全额支付了购房款，在履行买卖合同上没有违约情形。故原告不享有合同约定的解除权，也不能通过仲裁裁决的方式解除合同。 最高人民法院《关于适用的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。而原告通过仲裁裁决程序解除《商品房买卖合同》，致使张晓刚丧失了原本享有的已经被查封了的房屋交付请求权和所有权转移的登记请求权。其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式对抗法院的预查封措施，其效力不应得到确认，仲裁裁决也不得对抗申请执行人神木市九鼎小额贷款有限公司。 虽然房屋所有权现在未转移登记至张晓刚名下，仍属于原告所有，但房屋所有权将来必然转移至张晓刚名下，张晓刚终将取得房屋的所有权，人民法院对张晓刚房屋的交付请求权和所有权转移登记请求权的预查封终将转化为对其房屋所有权的正式查封，执行工作终将进行下去。基于以上原因，不能将房屋确认为原告所有。 至于西安市雁塔区人民法院判决原告对张晓刚在银行的债务承担连带偿还责任，按照法律规定，原告承担偿还责任后可以向张晓刚追偿。 本院在执行时，应从变卖、拍卖所得价款中先支付张晓刚所欠招商银行股份有限公司西安分行的借款本息及其它应付款项，剩余款项按法律规定支付给神木市九鼎小额贷款有限公司及其它债权人，公平地保护各债权人的合法权益。 综上，原告不能通过单方解除协议或以之为基础的仲裁裁决书解除与被告张晓刚之间的《商品房买卖合同》，仲裁裁决不能对抗法院的执行措施，本案所涉房屋不能确认为原告所有，本院的执行措施没有错误，应继续执行。依据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陕西大豐置业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费14680元，由被告张晓刚、白俊梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  杨惠萍 代理审判员  姚晓芳 人民陪审员  刘林霞 二〇一八年八月三十日 书 记 员  牛俊梅