广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初6596号原告：广州宏康数码物业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区东区春晖六街251号303房。法定代表人：谢云隆，该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。被告：广州市鸿博投资管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新墩村广深大道西629号401-403室。法定代表人：区洪均。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：区肖枝，该公司监事。第三人：广州米乐其教育咨询有限公司，住所地广州经济技术开发区春晖六街167、169、177号103房。法定代表人：廖永宏。委托诉讼代理人：区肖枝，该公司监事。第三人：广州市清城环保科技工程有限公司，住所地广州市黄埔区春晖六街201、203号B112铺。法定代表人：李伟玲。原告广州宏康数码物业管理有限公司（以下简称“宏康公司”）与被告广州市鸿博投资管理有限公司（以下简称“鸿博公司”）、第三人广州米乐其教育咨询有限公司（以下简称“米乐其公司”）、第三人广州市清城环保科技工程有限公司（以下简称“清城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告宏康公司的委托诉讼代理人欧阳光辉，被告鸿博公司的委托诉讼代理人寇晓波、区肖枝，第三人米乐其公司的委托诉讼代理人区肖枝到庭参加诉讼。第三人清城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏康公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除宏康公司与鸿博公司于2014年7月1日签署的《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》、《附加协议》（未履行租赁合同金额100000元）；2.判令鸿博公司立即将租赁物广州开发区东区春晖六街167、169、177号103房腾空并恢复原状后交还宏康公司；3.判令鸿博公司立即向宏康公司支付拖欠的2017年10、11月份租金66150元及物业管理费4000元；4.判令本案诉讼费用全部由宏康公司负担。庭审中，宏康公司自愿撤回第2项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求为确认宏康公司与鸿博公司于2014年7月1日签订的《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》、《附加协议》（未履行租赁合同金额100000元）于2017年9月6日解除；确认宏康公司与米乐其公司于2014年6月25日签订的《广州市房地产租赁合同》于2017年9月6日解除。后又变更米乐其公司为第三人，并确认与米乐其公司没有实际关系。事实和理由：鸿博公司更名前全称为广州市鸿博投资咨询有限公司。宏康公司与鸿博公司于2014年7月1日签署《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》、《附加协议》，约定由鸿博公司承租宏康公司拥有出租权的广州开发区东区春晖六街167、169、177号103房，租赁期限从2014年7月1日至2024年6月30日。2017年7月1日至2018年6月30日期间月租金为33075元。上述租赁合同履行中，鸿博公司存在以下严重违约及违法经营行为：1.根据《租赁合同》第三条约定，鸿博公司应在每月5日前交纳当月租金，鸿博公司直到2017年2月19日才交纳2017年元月份租金，逾期缴租超过30天。根据《补充协议》第三条约定，鸿博公司逾期交租达30天或超过30天，宏康公司有权单方面解除合同，并收回出租物业。2.鸿博公司至今仍未缴纳2017年10、11月份的房租等，已逾期超过30天。经宏康公司催告后，鸿博公司仍未缴纳。3.根据《租赁合同》第一条约定，鸿博公司承租该物业的用途为教育培训，但鸿博公司未经得宏康公司同意，也未经政府部门许可，私自在该租赁物业内设立厨房，从事食品生产加工活动，为小儿及员工提供餐饮服务。鸿博公司私设厨房的行为属于擅自改变房屋用途的严重违约行为，也违背了我国《消防法》及《食品安全法》等相关规定，属于严重违法经营行为。基于以上理由，请求法院判如所请。被告鸿博公司辩称，一、鸿博公司已经缴纳2017年8月租金以及2017年7月份水电费。鸿博公司己在《广州市房地产租赁合同》以及《补充协议》规定的期间内向宏康公司缴纳租赁铺位的租金、水电费，但宏康公司拒收鸿博公司的租金。无奈之下，鸿博公司于2017年8月29日前往广州市公证处提存了2017年8月租金以及2017年7月份水电费共计50856.73元，并告知宏康公司。二、鸿博公司并未改变租赁铺位的用途。根据《广州市房地产租赁合同》以及《补充协议》，鸿博公司租赁宏康公司铺位的用途为教育培训。鸿博公司在租下宏康公司铺位后，鸿博公司的股东出资成立了米乐其公司，开展培训、托管服务。虽然鸿博公司确在租赁的铺位设有厨房，但该厨房只有几平方米，而鸿博公司租赁的铺位有800平方米，鸿博公司并未改变租赁铺位的主要经营用途。而宏康公司在租赁的铺位设厨房的目的也是为了开展培训、托管服务。三、米乐其公司已经办理相关营业执照，且铺位也通过了消防验收。鸿博公司并未实际使用涉案铺位，使用涉案铺位的是米乐其公司。四、本案属于宏康公司违约。本案的背景是宏康公司已将整个宏康数码城租给其他人做其他经营用途，从2017年7月份就开始以各种手段逼迫其他商户离开。宏康公司先是以各种方式拒绝收取鸿博公司2017年8月份租金，在鸿博公司通过公证提存8月份租金后，宏康公司在收取鸿博公司9月份的租金后马上以莫须有的理由对鸿博公司的经营场所停电、锁门和强行搬离物品，造成鸿博公司无法经营及重大经济损失。综上，请求法院驳回宏康公司全部诉讼请求。第三人米乐其公司述称，与鸿博公司的答辩意见一致。第三人清城公司未出庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：宏康公司与广州市鸿博投资咨询有限公司（现鸿博公司）于2014年7月1日签订《广州市房地产租赁合同》，约定宏康公司将位于广州开发区东区春晖六街167、169、177号103房（房地产权号码05××44）（以下简称“涉案物业”）出租给鸿博公司作教育培训使用，建筑面积800平方米；租赁期限从2014年7月1日至2024年6月30日；其中，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为33075元/月；租金按月结算，由鸿博公司在每月第5日前以现金方式缴付给宏康公司；若发现鸿博公司擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者鸿博公司拖欠租金1个月以上的，宏康公司可单方解除合同，收回房屋，并要求鸿博公司赔偿损失。同日，宏康公司还与鸿博公司签订了《补充协议》和《附加协议》。《补充协议》第三条第7项约定，租赁期内，鸿博公司不得在铺经营违法活动，如因鸿博公司进行违法活动所造成的一切后果由鸿博公司负责，宏康公司可单方解除合同，并处理鸿博公司的一切物品。《附加协议》第三条约定，鸿博公司每月支付2000元管理费给宏康公司。涉案物业所有权人是清城公司。清城公司与宏康公司于2011年6月1日签订《物业管理委托协议》，约定清城公司将位于广州开发区开创大道与107国道交汇处的广州宏康数码电脑专业批发市场委托给宏康公司进行物业管理，委托事项包括招商租赁、物业服务等，委托管理期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。广州市鸿博投资咨询有限公司于2012年4月24日成立，发起人为区洪均、区肖枝，后于2015年12月25日变更公司名称为广州市鸿博投资管理有限公司，区洪均成为唯一股东。区洪均、区肖枝在2014年8月1日投资设立了米乐其公司，并取得了广州开发区市场和质量监督管理局颁发的营业执照，经营范围包括儿童室内游戏娱乐服务、教育咨询服务等。2014年6月25日，宏康公司与米乐其公司签订《广州市房地产租赁合同》，约定宏康公司将位于广州萝岗区东区春晖六街251号的房产（房地产权证号码穗字第××号）出租给米乐其公司作商业用途使用，建筑面积879.5平方米，租赁期限从2014年6月25日至2024年6月30日，月租金为10000元。庭审中，宏康公司、鸿博公司、米乐其公司均确认涉案物业与广州萝岗区东区春晖六街251号房产实为同一物业，宏康公司与米乐其公司签订的《广州市房地产租赁合同》没有实际履行，涉案场地的实际使用人为米乐其公司，租金及物业管理费等费用则由鸿博公司按照其与宏康公司签订的《广州市房地产租赁合同》内容履行。宏康公司主张2017年9月6日、9月7日发出两份解除通知，张贴在门口。9月6日的《解除、及尽快腾空并交还租赁物、缴纳欠租等的通知书》载明，以鸿博公司存在以下严重违约及违法行为为由决定自即日起立即解除双方于2014年7月1日签订的《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》：1.鸿博公司自承租涉案物业之日起一直未办理营业执照和税务登记；2.鸿博公司在涉案物业从事小儿托管及私设厨房的行为属于擅自改变房屋用途的严重违约行为；3.鸿博公司未缴纳2017年8月份租金已逾30天，经催告后仍未缴纳。9月7日的《解除、及尽快腾空并交还租赁物的通知书》中的解除理由未载明“鸿博公司未缴纳2017年8月份租金已逾30天，经催告后仍未缴纳”。宏康公司在庭审中确认以9月6日解除通知书记载的理由为准。鸿博公司在（2018）粤0112民初字6369号案中只确认收到9月7日的解除通知书。鸿博公司认为宏康公司单方解除租赁关系的理由不成立：1.针对无证经营问题，鸿博公司回应称其承租涉案物业后，自然人股东出资设立了米乐其公司并取得了营业执照，广州市公安局萝岗区分局于2014年12月10日作出的《建设工程消防验收意见书》也载明米乐其公司申报的早教中心内部装修建设工程消防验收合格。2.针对擅自改变房屋用途的问题，广州市黄埔区食品药品监督管理局在2017年9月13日作出《监督意见书》，载明米乐其公司必须依法取得《食品经营许可证》方可从事餐饮服务经营活动。鸿博公司对此回应称米乐其公司提供小儿托管服务属于教育培训范畴，并未违反租赁合同约定，同时确认在涉案物业中设有厨房，但抗辩没有改变涉案物业的用途。3.针对2017年8月份租金的问题，鸿博公司曾于2017年8月14日向宏康公司邮寄6份《关于督促履约及收租的函》，其中3封快递的收件人地址为宏康公司注册地，投递结果均为他人收。函件大致内容是自2017年8月起，鸿博公司多次前往宏康公司处交纳2017年8月份租金，但宏康公司工作人员以财务人员不在或没有接到收取租金的通知为由拒绝收取。米乐其公司、鸿博公司在2017年8月29日将应向宏康公司交纳的2017年8月份租金、管理费及2017年7月份水电费共计50856.73元提存于广州市广州公证处，该处于2017年9月19日出具《提存公证书》，以证明米乐其公司、鸿博公司履行了交纳2017年8月份租金、管理费、7月份水电费的义务。上述费用提存后，鸿博公司在2017年9月1日向宏康公司邮寄4份《关于通知宏康数码物业有限公司去公证处提取租金等费用的函》，均被拒收。本院曾向广州市黄埔区食品药品监督管理局调取（埔督意）第2017180058号《监督意见书》的相关材料，广州市黄埔区食品药品监督管理局在现场拍摄了相关照片，未发现有违法行为，故仅出具了《监督意见书》。鸿博公司主张宏康公司自2017年9月16日开始对涉案物业进行断电，致使米乐其公司无法正常经营。鸿博公司在2017年9月21日分别向宏康公司、清城公司邮寄《催告函》，要求恢复供电。宏康公司对此回应称其在2017年10月底11月初将涉案物业收回后交还给清城公司，米乐其公司在此之前一直正常经营，宏康公司否认对涉案物业采取过断电措施。宏康公司未能在限期内提交证据证明鸿博公司在2017年10月、11月期间正常营业。另查明，米乐其主张宏康公司采取断电措施后，未经承租人许可擅自搬走铺内物品、拆除装修，并为此于2017年9月、10月期间多次向广州市公安局黄埔区分局东区派出所报警。本院于2018年7月18日前往涉案物业所在地址进行现场勘验，发现涉案物业原格局已发生变化并被重新出租。再查，鸿博公司已于2017年9月5日向宏康公司支付了涉案物业2017年8月水电费及2017年9月租金合计49845.09元。宏康公司因房屋租赁合同纠纷曾于2017年9月6日将鸿博公司起诉至本院，后又申请撤回起诉并经本院准许，案号为（2017）粤0112民初5193号。上述事实有广州市房地产租赁合同、补充协议、附加协议、企业信用信息公示报告、物业管理委托协议、提存公证书、收款收据、（2017）粤0112民初5193号民事裁定书、询问笔录、《解除、及尽快腾空并交还租赁物、缴纳欠租等的通知书》、《解除、及尽快腾空并交还租赁物的通知书》、监督意见书及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，涉案物业所有权人是清城公司，其与宏康公司签订了《物业管理委托协议》，委托事项包括招商租赁、物业服务等，故宏康公司分别与鸿博公司、米乐其公司签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。宏康公司、鸿博公司、米乐其公司均确认宏康公司与米乐其公司于2014年6月25日签订的《广州市房地产租赁合同》没有实际履行，涉案物业租赁双方的权利义务均是依照宏康公司与鸿博公司于2014年7月1日签订的《广州市房地产租赁合同》来确定，故本院以此合同作为审理本案的依据。关于合同解除。宏康公司于2017年9月6日作出《解除、及尽快腾空并交还租赁物、缴纳欠租等的通知书》，并据此主张鸿博公司存在三种违约行为。本院对此分析如下：首先，关于无证经营的问题。庭审中，双方当事人均认可涉案物业的实际使用人为米乐其公司，米乐其公司是由承租人鸿博公司的两位自然人股东投资设立的企业，已经合法取得营业执照，不存在无证经营的情况。其次，关于擅自改变租赁物用途的问题。合同约定涉案物业交由承租人作教育培训使用，米乐其公司在此提供小儿托管服务符合其经营范围，未超出教育培训范畴。广州市黄埔区食品药品监督管理局作出的《监督意见书》在性质上并非行政处罚，在内容上也未认定鸿博公司有从事违法经营活动的行为。况且，米乐其公司内部装修建设工程已经经过消防验收合格。因此，米乐其公司虽在涉案物业私设厨房，但依据现有证据及实际情况还不足以认定鸿博公司擅自改变租赁物用途。最后，关于2017年8月份租金的问题。宏康公司主张鸿博公司未按时交纳租金，但未能举证证明有过催告行为。相反，鸿博公司辩称曾去函督促宏康公司收租未果，遂将2017年8月租金、管理费、7月份水电费提存，并在事后书面告知宏康公司，有相应证据予以佐证，能够形成较为完整的证据链，故本院采信鸿博公司的主张，认定鸿博公司已经履行了2017年8月份租金交纳义务。综上，宏康公司单方解除合同的理由均不成立，但鉴于涉案物业已被收回并重新出租，合同无继续履行的可能，双方的房屋租赁关系应当解除。关于解除时间，鸿博公司主张自2017年9月16日起被断电导致无法正常经营，宏康公司对此予以否认但未能提交证据反驳，故本院采信鸿博公司的主张。因宏康公司与米乐其公司签订的《广州市房地产租赁合同》实际是为米乐其经营需要而签订，实际履行人也是鸿博公司，因此，本院依法确认宏康公司与鸿博公司在2014年7月1日签订的《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》、《附加协议》以及宏康公司与米乐其公司在2014年6月25日签订的《广州市房地产租赁合同》均于2017年9月16日解除。关于2017年10月、11月份租金、物业管理费。如上所述，宏康公司与鸿博公司的《广州市房地产租赁合同》于2017年9月16日解除，宏康公司无法举证证明米乐其公司在此之后仍继续占用涉案场地，故对于该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。宏康公司自愿撤回第二项诉讼请求并放弃对米乐其公司的请求，属于对自身权利的合法处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州宏康数码物业管理有限公司与被告广州市鸿博投资管理有限公司在2014年7月1日签订的《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》、《附加协议》以及原告广州宏康数码物业管理有限公司与第三人广州米乐其教育咨询有限公司在2014年6月25日签订的《广州市房地产租赁合同》均于2017年9月16日解除；二、驳回原告广州宏康数码物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3703元，由原告广州宏康数码物业管理有限公司负担1527元，被告广州市鸿博投资管理有限公司负担2176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉审 判 员  毛丽娟人民陪审员  臧玉林二〇一八年八月二十三日书 记 员  胡灏玲余若莲