河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1028民初1397号 原告：大厂回族自治县某房地产开发有限公司，住所地：河北省大厂县。 法定代表人：刁某，总经理。 委托代理人：李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。 委托代理人：田某，男，汉族，1982年5月13日出生，现住北京市朝阳区。 被告：曹某，男，1986年12月18日出生，汉族，住河北省三河市。 委托代理人：郭世斌，河北英汇律师事务所律师。 第三人：朱某，女，1973年4月21日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司（以下简称大厂县中基首业公司）与被告曹某、第三人朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司委托代理人李云海、田姜萍、被告曹某及其委托代理人郭世斌、第三人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大厂县中基首业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同编号为20160612027《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付全部房屋总价款30%的违约金，计人民币 539316元；3、判决被告向原告支付原告向金融机构代被告支付的利息、罚息共计人民币25032.36元；4、判决被告立即完成腾房，与原告完成房屋交接，并支付房屋及附属设施、设备产生的费用，及自房屋交付之日起至房屋交还之日止的房屋使用费计人民币26000元（按照2000元/月的租金标准计算，暂计算至2018年5月30日，请求计算至实际交还之日）；5、判决被告立即配合原告到有关部门办理注销合同备案登记、预告登记手续；6、判决被告向原告支付原告为实现债权支付的律师费人民币40000元。事实与理由：2016年6月13日，原告与被告签订了编号为0000528号《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》、合同编号为20160612027号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于首钢圣拉斐尔小镇东区八期第0003幢08单元1-2层0801号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共计127.43平方米，总金额为人民币1797015元整。购买方式为被告向原告支付房价款的20.42%计人民币367015元作为首付款，剩余房款以银行按揭形式支付。2017年6月17日，原告作为保证人与被告、中国农业银行股份有限公司大厂支行（以下简称“农业银行”）签订了编号为ABC（2016）5006—1号《个人购房担保借款合同》，约定由被告向农业银行借款人民币1430000元整，原告作为保证人承担连带责任保证。上述文件签订后，被告自2017年11月17日最后一次还贷后，2017年12月17日开始断供，不再按期偿还贷款。原告无法与被告本人取得联系。被告未履行还款义务导致农业银行于2018年3月27日从原告账户扣除被告全部欠款之本金、利息、罚息、复利共计人民币1424286.48元。其中利息、罚息、复利共计25032.36元。目前，原告已与被告成功完成网签，并于2017年5月15日向被告完成了交房手续，交房当日原、被告双方签订了《购房确认书》，双方确认房屋总价款调整为1797720元。被告的违约行为使原告遭受了巨大的经济损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》第14条、16.2条、17条等的规定，被告逾期偿还金融机构贷款已构成对原告的违约，原告有权主张解除合同及合同约定的违约金，要求被告腾房及支付房屋使用费，并要求被告配合办理各类注销合同备案登记手续等。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院依法提起诉讼，请求法院依法判决。 被告曹某辩称，不同意原告的诉讼请求，合同签订后，被告积极按照银行要求支付每月贷款，至2017年12月17日，因被告对外投资生意失败无能力偿还贷款造成延期偿还贷款，并非被告恶意拖欠贷款，被告希望通过借贷的方式尽量筹款，将拖欠的银行贷款补齐，继续履行合同。原告要求总房款30%的违约金过高。银行从原告保证金账户扣划的利息、罚息25032.36元，被告同意承担。原告要求被告支付房屋使用费26000元，没有法律依据，被告不应承担。被告已于2017年2月21日将涉案房屋出售给第三人朱某，第三人向被告已履行了双方签订的合同相关义务，现合同无法解除，不存在配合原告到相关部门办理注销合同备案登记等手续。原告要求被告承担其律师费用40000元，没有法律依据，原告支付律师费是为了维护其合法权益的费用，不应由被告承担。 第三人朱某述称，不同意原、被告解除合同，因第三人与被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同，被告将涉案房屋卖与第三人，总房款为3400000元，第三人已将房款1500000元交付给被告，还差被告1900000元，第三人需要继续购买该房屋。 经审理查明，2016年6月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了编号为0000528号《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》、合同编号为20160612027号《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的位于大厂县，建筑面积共计127.43平方米，总金额为人民币1797015元；购买方式为被告向原告支付房价款的20.42%计人民币367015元作为首付款，剩余房款以银行按揭形式支付；房屋交付时间为2017年4月1日前；《补充协议》第14条约定：鉴于买受人与金融机构、出卖人三方之间签订了按揭借款合同，买受人确认；无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，即视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律、法规规定承担有关责任外，出卖人有权按照如下任何一种或几种方式追究买受人之责任：（1）出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息及罚息。……；（2）出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，有权向买受人主张全部房屋总价款30%作为违约金，并有权在应退还给买受人的购房款中直接扣除；（3）……。如买受人已经办理完毕房屋交付手续，且出卖人主张解除合同的，买受人还应照本补充协议16.2条的约定承担相应责任。第16.2条约定：法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后，出卖人解除合同的，买受人应于合同解除30日内完成腾房，支付因房屋及其附属设施、设备产生的所有费用，并与出卖人交接房屋。买受人还应承担交接房屋后房屋的占有使用费用。第17条约定：无论本合同因任何原因而解除，双方均应互相配合办理注销合同备案登记、预告登记、抵押登记及解除与按揭相关的所有合同等手续。买受人应在本合同解除之日起7日内，配合出卖人办理完毕上述手续……。 2017年6月17日，原告作为保证人与被告及农业银行签订了编号为ABC（2016）5006—1号《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告购买商品房交纳首付款367015元，剩余房款1430000元由被告向农业银行做按揭贷款支付，原告作为保证人承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金等；上述合同签订后，农业银行于2016年6月17日向被告放款1430000元，被告从2016年7月17日开始按月偿还借款本金及利息，截止2017年11月17日，被告共计偿还借款本金30745.88元。 2017年5月15日，原告将涉案房屋交付给被告，并于同日，原、被告双方签订了《购房确认书》，双方确认涉案房屋总价款由原1797015元变更为1797720元。双方的购房合同已成功完成网签。 2017年11月17日，被告最后一次按照约定偿还贷款后，就再未按照约定期限偿还农业银行购房贷款，因被告未按期偿还银行贷款，原告亦无法与被告本人取得联系，2018年3月27日，农业银行从原告公司在该行的保证金账户扣划1424286.48元，用于偿还被告的购房贷款本金1399254.12元、利息（包括罚息）25032.36元。 2018年5月8日，原告与北京市中伦文德律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定委托该律师事务所律师作为原告与被告及与案外人房屋买卖合同纠纷两案诉讼代理人，每案支付代理费40000元，两案共计支付律师费用80000元。 另查明，2017年2月26日，被告曹某与第三人朱某签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告将其从原告处购买的位于首钢圣拉斐尔小镇东区八期第0003幢08单元1-2层0801号房屋出售给第三人，房屋总价款为3400000元。合同签订后，第三人先后通过银行转帐向被告支付购房首付款1500000元。2017年5月15日，被告从原告处收房当日，将涉案房屋交付给第三人。2018年6月19日，第三人朱某以第三人身份申请参加本案诉讼，在庭审中，第三人朱某以被告曹某已将涉案房屋卖与第三人、第三人已向被告支付1500000元购房款及为了维护第三人利益为由，请求原、被告间继续履行合同。2018年7月2日，第三人又以原告身份将被告诉至法院，案号为（2018）冀1028民初字1506号，在该案中，第三人以原告身份要求被告继续履行第三人与被告间签订的房屋买卖合同。两案受理后，本院组织原、被告及第三人多次进行调解，2018年7月5日，第三人向本院做出承诺：“其可以于2018年8月15日前代被告偿还给原告房款1000000元，被告欠原告剩余款项，第三人在取得涉案房屋产权证贷款后代替被告另行偿还给原告，如到期不能凑齐1000000元，法院可以依法判决。”2018年7月9日，被告向本院表示：被告因投资购买7套商品房，因房地产市场出现波动，致使其现无能力偿还原告购房款，同意第三人在欠被告购房款1900000元范围内代其偿还原告购房款。后原、被告及第三人间就还款数额及还款期限未达成一致意见。2018年7月17日，在（2018）冀1028民初字1506号案件庭审中，第三人作为该案的原告，当庭变更诉讼请求，要求解除其与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告返还其购房款1500000元，同时要求被告承担相应的违约责任。2018年7月24日，第三人向本院明确其在2018年8月15日前无法凑齐1000000元，不能代替被告偿还原告购房款，同意本案中原、被告间解除合同。 以上事实，有原告提交的《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份、《个人购房担保借款合同》1份、《购房确认单》1份、中国农业银行大厂支行个人贷款对账单1张、《业主收房手续书》1份、《诉讼委托代理合同》1份、催款短信记录2张，被告提交的《房屋买卖居间合同》1份、收款收条3张、收房收据1张、中国农业银行个人明细对账单4张，第三人提交的收款收条3张、银行刷卡记录1份、《房屋买卖居间合同》1份及原、被告、第三人当庭陈述在案为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，应受法律保护。第九十一条第七项规定，具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同权利义务终止。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》和原、被告与银行签订的《个人购房担保借款合同》在案为凭。涉案合同补充协议明确约定，如被告未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权解除涉案《商品房买卖合同》。现因被告未按照约定履行还款义务，2018年3月27日，银行直接从原告保证金账户扣划1424286.48元，用于偿还被告所欠的购房贷款本金、利息（包括罚息），导致原告承担了保证责任。又因被告明确表示无能力偿还原告保证金，导致原告实际无法足额收取购房款，致使原告合同目的无法实现。虽被告已将涉案房屋出售给第三人，但被告及第三人均未取得涉案房屋不动产权证。本院为了被告及第三人能实现各自的合同目的，组织原、被告及第三人进行了多次调解，但均未达成一致调解意见，后第三人亦明确表示放弃从被告处购买涉案房屋，同时第三人亦未在其承诺期限内提交1000000元代替被告偿还原告被银行扣划的保证金。为了维护当事人的合法权益，故对原告要求解除编号为20160612027《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告已于2017年5月15日已将涉案房屋交付给被告，占有，合同解除后，依照法律规定，已履行的，应恢复到原始状态，被告就应将涉案房屋返还给原告，故对原告要求被告腾退涉案房屋，将涉案房屋返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。因原告在履行合同时，已配合被告在政府相关部们办理了涉案房屋买卖合同相关的预告登记、商品房买卖合同备案登记手续，根据法律规定，合同解除后，涉及到涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同后注销该合同的登记备案、预告登记等相关手续的义务。故原告要求被告配合原告到政府房屋产权登记机关办理注销合同备案登记、预告登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，原告应将收受的购房款的本金返还给被告，虽被告不同意解除合同，并未主张原告返还其购房本金，但依据法律规定，合同解除后，应恢复原状，双方因履行合同而取得的财产应各自返还，同时为了减轻当事人的诉累，本案一并解决为宜。购房款应包括被告已交付给原告购房首付款367015元及被告从银行贷款本金1430000元，其中贷款本金中，被告自行偿还的贷款本金30745.88元，原告亦应一并返还给被告，剩余贷款本金1399254.12元，已被银行从原告保证金账户中予以扣除，折抵了被告所欠银行贷款债务，原告无需再返还给被告。故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告负有向被告返还已收取的购房首付款及被告已偿还的贷款本金共397760.88元的义务。依照法律及借款合同的约定，贷款利息及被告未按期偿还银行贷款而产生罚息应由被告自行承担，从2017年12月17日起被告就未按期偿还银行贷款及利息，构成违约，导致2018年3月27日农业银行直接从原告保证金账户扣划被告应偿还的利息及罚息共计25032.36元，该笔利息及罚息应由被告偿还给原告，故对原告要求被告支付给原告代为被告交付的银行利息及罚息25032.36元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未完全履行涉案关联合同即《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》项下之义务，导致原告承担了保证责任，致使涉案《商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任，承担支付违约金之义务。虽双方在合同中约定被告违约造成合同解除，应向原告支付全部房屋总价款30%的违约金，但应考虑到原告的实际损失、维护房地产市场价格出现波动时交易的稳定及维护民事行为中当事人的诚信、契约精神等情况下，本院酌定被告应承担全部房屋总价款20%的违约金为宜，被告应向原告支付违约金359544元（1797720元×20%）。关于原告要求被告支付按照合同约定的涉案房屋使用费26000元及原告实现债权而支出的律师费40000元的问题，虽合同中约定，合同解除后，被告应承担该费用，但被告在履行合同中，通过银行贷款支付给了原告全部购房款，在被告占有涉案房屋过程中，已支付了银行贷款利息的相关费用，且被告在合同解除后，已承担了相应的违约责任，原告另行要求被告承担涉案房屋使用费及律师费，明显有违公平原则，加重了被告的违约责任，原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 1、解除原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司与被告曹某于2016年6月13日签订的编号为20160612027号《商品房买卖合同》。 2、被告曹某于本判决生效之日起七日内配合原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司办理编号为20160612027号《商品房买卖合同》注销合同备案登记、预告登记手续。 3、被告曹某于本判决生效之日起三十日内腾退位于大厂回族自治县房屋，并将该房屋交还给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司。 4、原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给被告曹某购房款本金397760.88元。 5、被告曹某于本判决生效之日起三十日内支付给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司代为被告交付的银行利息及罚息25032.36元。 6、被告曹某于本判决生效之日起三十日内支付给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司违约金359544元。 7、驳回原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6320元，保全费5000元，共计11320元，由原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司负担1185元，被告曹某负担10135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇一八年八月二十四日 书记员  刘洪滔