北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终10085号上诉人（原审原告）：牛侠，女，1982年6月26日出生。委托诉讼代理人：俞勇（牛侠之夫），1983年2月11日出生。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张海生，男，1972年8月28日出生。委托诉讼代理人：卫国，1964年1月4日出生。上诉人牛侠因与被上诉人张海生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。牛侠上诉请求：撤销北京市密云区人民法院（2018）京0118民初5151号民事判决，发回重审或改判张海生向牛侠交付家具家电、安装天燃气、并支付逾期交房的违约金298000元，支付天然气加装费3200元并结清之前拖欠的物业费及卫生费。一、二审诉讼费由张海生承担。事实和理由：一、一审法院未能查清案件事实，以致未支持牛侠要求张海生交付家具家电、安装天燃气的请求。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定天然气是需要交付的配套物品，张海生未安装天然气不是不履行合同义务的理由，一审以中介陈述的是笔误和俞勇陈述是为了和张海生置气为理由不予支持缺乏依据；根据合同约定，可知149万元购房款包括家具家电等，因此张海生在交付房屋时应同时交付家具家电。二、一审法院认定张海生未故意拖延时间交付房屋、牛侠并未书面委托俞勇办理涉案房屋合同变更事宜，张海生实际交付房屋日期未超过最后交房期限，与事实不符。俞勇与牛侠系夫妻关系，双方系在婚内共同购房，张海生对此知情，因此俞勇有权处理涉案房屋相关事宜。根据合同约定及提交的证据，能够认定双方约定的交房日期是2018年3月31日，张海生到5月1日才交房，构成违约，应支付违约金。三、牛侠要求张海生支付天然气加装费3200元，并结清交付房屋前拖欠的物业费及卫生费的诉讼请求，一审法院未予审理，系遗漏诉讼请求，程序违法。四、牛侠同意给付张海生2万元尾款，张海生也同意处理。一审法院以张海生未提出反诉为由不予处理，系增加诉累、浪费审判资源。张海生辩称，同意一审判决。物业费、卫生费已经结清。张海生居住十几年，一直没有燃气，客观上不能为牛侠安装燃气。因对方无理要求，才延迟交付的房屋。牛侠向一审法院起诉请求：1.请求法院判令张海生向牛侠支付2018年1月1日至2018年5月1日期间的房屋租金10083.33元；2.请求法院判令张海生向牛侠交付家具家电、安装天燃气、并支付逾期交房的违约金298000元；3.诉讼费由张海生负担。一审法院认定事实：2016年1月25日，牛侠与张海生签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：牛侠购买张海生所有的位于北京市密云区花园小区××号房屋，房屋价款149万元，房产证号：京房权证密私字第XXXX号，房屋交付按照补充协议约定的日期。合同第八条约定：出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付或过户至买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理。（1）逾期在30日内，自约定的交付、过户期限届满之次日起至实际交付、过户之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该房屋实际交付、过户之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，按照本合同第十一条处理；买受人不解除合同的，出卖人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。合同第五条第（二）款约定，经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价0元。合同最后一页，房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况：（一）房屋附属设施1、供水：自来水；2、供电：220V；3、供燃气：供燃气均划√；（二）房屋家具、电器、用品情况：空白。《补充协议》约定：经甲乙双方协商，就乙方牛侠购买张海生花园小区××室房屋，交房时间暂2017年6月30日，如在约定时间甲方张海生仍未能交房，则甲方向乙方按市场价支付房租，注乙方最多支付一年房租后，不可以任何理由继续居住，无条件将房屋交付乙方，2017年6月30日至2017年12月31日之间每月按500元支付房租。2018年3月11日，张海生给牛侠之夫提交书面承诺书一份：花园小区××室张海生定于2018年3月底以前必须搬走，不能有任何原因，搬走以前3个月房租每月2500元。因张海生未在2018年3月底前交付房屋，为此牛侠诉于法院。牛侠尚欠涉案房屋购房款2万元，合同约定于物业交割完毕时给付。本案在审理过程中，张海生对牛侠提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、承诺书的真实性予以确认，对合同第五条交付房屋内家电、家具作价0元，认为无约定向牛侠交付家电、家具的义务，合同最后一页交付清单中家电、家具为空白。因涉案房屋从未安装过天燃气，合同格式条款天燃气划√处并不知情，不同意上述诉求；关于承诺书问题，因牛侠之夫俞勇称牛侠因房屋问题精神失常，为了安抚牛侠的情绪才书写的承诺书，应以补充合同约定的交房日期为准，不同意支付违约金。为此，牛侠向法院提交2018年4月25日牛侠之夫与张海生及张×（张海生之妻）的录音证据，主要内容：俞勇与张海生夫妇商议交付涉案房屋事宜，俞勇要求张海生给付四个月房租1万元，延期交房违约金25天，每天725元，交付天燃气安装费3500元，家具家电（沙发、电视机、电视柜、空调、床、电冰箱、跑步机等），张利娟称双方并未约定将家具家电给付牛侠，天燃气从未安装过，也没有约定给牛侠安装，张海生书写的3月31日交房是为了安抚牛侠的情绪，双方就上述问题发生争执，交房未果。经质证，张海生对该证据真实性无异议，因双方当事人对安装天燃气、交付家具家电问题各持己见，法院当庭给北京金色时光房地产经纪公司负责人张×1打电话咨询上述事宜，张×1称：家具当时并未约定给付牛侠，清单上没有即证明没有该项，属于牛侠理解错误。关于交付清单上天燃气划√问题，出卖人没有承诺属于该公司笔误，一般情况下屋内没有的东西不会要求业主去买；关于上述问题，法院于2018年6月5日与俞勇的谈话记录中询问俞勇，为何合同内没有约定交付家具家电，张海生也从未安装过天燃气，在交付房屋时要求此两项，俞勇回答，我们和对方要这些只是为了置气。张海生为证明自己并未违约，向法院提交证据如下：证据1、其与俞勇录音证据一份，证明：张海生称其书写的3月31日交房承诺书是为了安抚牛侠，其新购置的房屋室内甲醛超标。俞勇回答：同意让张海生延长交房时间。经质证，俞勇承认同意在承诺书约定的时间上延迟几日交房，对安抚牛侠一事不予认可。证据2、微信以及短信记录，主要内容：（1）2018年3月11日记录：俞勇联系张海生3月31日是否按时交接，张海生称新房装修还有甲醛等异味，能否多宽限一段时间。俞勇回复可以宽限几日，但不能时间过长，还不知妻子能接受多长时间等；（2）2018年4月21日记录：张海生约俞勇最近两天办理交房手续，称装修的新房甲醛超值，考虑俞勇妻子情绪焦虑问题，为了安抚牛侠，才打的提前交房承诺书等，俞勇称哪天办理交房手续提前和其说一声，因为在北京上班，有时出差，何时办理交房手续务必提前通知，直接和我联系，我爱人不管这事等；（3）2018年4月22日记录：张海生联系俞勇大后天交房，俞勇答应大后天晚上八、九点交接。（4）2018年4月25日记录：双方商议晚上八点半办理房屋交接手续。（5）2018年4月26日记录：张海生联系俞勇称是俞勇答应过交房时间晚点也行，打条（承诺书）只是为了安抚牛侠情绪，房子你昨天也看过了，房子给腾出来了，何时接收都可以，钥匙随时可以拿，涉案房屋和张×无关等。俞勇回答：按合同交房，支付违约金，赔偿家具损失，安装天燃气，给付房租，交纳物业费、暖气费等。（6）2018年4月26日记录：张海生联系牛侠，称房子已经给你腾出来了，不接收是你的问题，有异议可以另行解决，如拒绝收房扩大的损失由你承担。（7）2018年4月28日记录：张海生联系牛侠，称房子已经给你腾出来了，今天再通知你一次。牛侠回答：房子的事已全权交给我爱人俞勇了，请和他联系，以后不要给我打电话了。（8）2018年5月1日记录，俞勇联系张海生称给个痛快话。张海生回答：房子4月26日就早给你腾出来了，钥匙随时可以拿。俞勇回复：半个小时到房子那办理交接手续。张海生答：半小时左右到。证据3、张海生提交其2018年5月5日缴纳涉案房屋物业费、卫生费票据，证明涉案房屋2018年4月份以前的物业费、卫生费已付清。上述证据经质证，牛侠对上述微信以及短信记录的真实性认可，但认为因张海生拒绝给付违约金、家具、家电、安装天燃气，为此双方未能办理房屋交接手续，且张×拒绝交房。对张海生提交其2018年5月5日缴纳涉案房屋物业费、卫生费票据的真实性认可。一审法院认为：公民从事民事行为，应以诚实信用为原则。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。根据本案现已查明的事实，双方当事人签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时，约定张海生交房时间最迟不得超过2018年6月30日，并按市场价格支付租金。2018年3月11日，张海生承诺自2018年1月至3月的房租按每月2500元支付给牛侠，因张海生于2018年5月1日才将房屋交付给牛侠，故对牛侠要求张海生支付2018年1至4月房租的诉讼请求，理由正当，法院予以支持；关于牛侠要求张海生交付家具、家电（价值20000元）及安装天燃气之请求，因房屋买卖合同第五条第（二）项家具、家电等均作价0元，且合同最后一页房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况一览第（二）项：房屋家具、电器、用品情况为空白，本案在开庭审理时向签订涉案房屋《北京市存量房屋买卖合同》的中介公司北京金色时光房地产经纪公司负责人张强咨询，张强认为家具当时并未约定送给牛侠，清单上没有即证明没有该项，属于牛侠理解错误。关于交付清单上天燃气划√问题，因双方签订《北京市存量房屋买卖合同》均为事先印好的格式条款，因张海生在使用涉案房屋时从未安装过天燃气，物品交接清单天燃气划√处系中介公司勾划，中介公司承认为其笔误，而俞勇在法院谈话中也承认是为了和张海生置气，故牛侠的上述两项请求，缺乏事实依据，法院不予支持；关于牛侠要求张海生支付违约金损失之请求，因双方签订的补充协议约定交房日期为2017年7月31日，如不能交付，张海生按照市场价值付房租，最多不能超过一年。根据该项约定，张海生最后使用涉案房屋的时间不得超过2018年6月30日，并应按照市场价支付牛侠房屋租金。2018年3月11日，牛侠之夫俞勇在牛侠未授权的情况下，以牛侠因房屋问题造成精神失常为由，要求张海生书写了提前交房的承诺书。张海生承诺于2018年3月31日交房，并同意自2018年起每月房租价格为2500元。当晚，双方在微信记录中，俞勇同意张海生在交房日期到期后可以让张海生多使用几日，故应视为俞勇同意在张海生承诺的交房日期到期后顺延几天。但双方未约定交房的具体时间。2018年4月，双方当事人多次联系交房事宜，在双方约定的2018年4月25日交房时，因俞勇要求张海生交付家具、家电及安装天燃气问题，造成俞勇与张海生之妻张×发生争执，未能及时办理房屋交接手续，而在当月26日之后，张海生多次联系牛侠夫妇办理收房事宜，牛侠以涉案房屋已交给俞勇办理为由未及时接收房屋，而俞勇于2018年5月1日才主动要求办理涉案房屋的交接手续，以上证据证明，牛侠以张海生故意拖延时间交付房屋的理由证据不足。另外，因牛侠是与张海生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，牛侠并未书面委托俞勇办理涉案房屋合同变更事宜，张海生实际交付房屋的日期未超过补充协议约定的最后交房期限，故对牛侠要求张海生支付延期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持；关于牛侠尚欠张海生2万元购房款一事，因张海生未向法院提出反诉，且其就涉案房屋的房款事宜已向法院另案起诉主张，故本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、张海生于判决生效之日起七日内给付牛侠二〇一八年一月至四月份房屋租金一万元；二、驳回牛侠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据查明的事实，基于本案证据材料，牛侠与张海生之间，就牛侠购买张海生房屋存在合同关系。现牛侠以张海生存在违约行为为由，要求承担违约责任。审查双方合同约定，确定张海生是否存在违约行为是本案的关键问题。根据本案现已查明的事实，涉案合同第五条第（二）款约定，经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价0元。合同最后一页，房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况：（一）房屋附属设施1、供水：自来水；2、供电：220V；3、供燃气：供燃气均划√；（二）房屋家具、电器、用品情况：空白。《补充协议》约定：经甲乙双方协商，就乙方牛侠购买张海生花园小区××室房屋，交房时间暂2017年6月30日，如在约定时间甲方张海生仍未能交房，则甲方向乙方按市场价支付房租。注：乙方最多支付一年房租后，不可以任何理由继续居住，无条件将房屋交付乙方，2017年6月30日至2017年12月31日之间每月按500元支付房租。本案争议的焦点是涉案合同中第五条的理解问题。对于该条款的理解应按合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则确定真实意思。牛侠认为该条款中作价0元的意思是涉案房屋买卖合同买卖标的物中包括涉案房屋内的家具及家电，张海生认为所谓作价0元是指涉案房屋买卖合同买卖标的物中不包括涉案房屋内的家具及家电。从该条款的文义分析，双方首先提到了经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价0元。参考合同最后一页，房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况相关内容，本院有理由认为涉案合同最后一页，房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况表述是针对涉案合同第五条进行的，此种理解更符合连贯表述的行文习惯，也更符合常理。结合一审法院开庭审理时中介公司北京金色时光房地产经纪公司负责人张强就争议条款的理解的表述。应认定涉案合同第五条的真实意思为涉案房屋买卖合同买卖标的物中不包括涉案房屋内的家具及家电。对于合同中约定交付涉案房屋内是否包括开通天然气一节，根据中介公司北京金色时光房地产经纪公司负责人张×1的陈述，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》均为事先印好的格式条款，因张海生在使用涉案房屋时从未安装过天燃气，物品交接清单天燃气划√处系中介公司勾划，中介公司亦认可为其笔误，而在一审法院与俞勇在谈话中，俞勇也承认主张上述权利是为了和张海生置气，故一审法院据此驳回牛侠的上述两项请求并无不当，本院应予维持。对于牛侠所主张的逾期交房违约金一节，根据合同约定张海生负有在2018年6月30日前向牛侠交付涉案房屋的义务。本案中张海生虽书写了提前交房的承诺书。但该承诺不能视为对于合同条款的变更。且俞勇亦同意在张海生承诺的交房日期到期后可以顺延几天交付房屋。但双方未约定交房的具体时间。基于此牛侠以张海生履行合同中存在逾期交付房屋为由要求支付延期交房违约金的上诉意见，缺乏事实及依据，本院不予支持。对于牛侠主张的结清物业费及卫生费的上诉主张，一审审理中张海生已提供了交费收据予以证实，现牛侠主张张海生尚未结清部分物业费及卫生费，未能提供确实充分的证据予以证实，且张海生予以否认，故本院不予支持。综上所述，牛侠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5818元，由牛侠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 黎审判员 何灵灵审判员 玄明虎二〇一八年八月二十七日法官助理禹海波书记员高媛书记员刘欣