上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初2477号原告(反诉被告)：上海市莘庄工业区社区股份合作社，住所地上海市闵行区。法定代表人：钱红，理事长。原告(反诉被告)：上海颛元置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：牟震，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：陈晓旭，上海浦永生律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙吉花卉市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钟彪勇。委托诉讼代理人：卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。原告上海市莘庄工业区社区股份合作社(以下简称莘庄工业合作社)、上海颛元置业有限公司(以下简称颛元公司)与被告上海龙吉花卉市场经营管理有限公司(以下简称龙吉花卉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告龙吉花卉公司于2018年3月5日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2018年5月22日、7月16日公开开庭进行了审理。两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人陈弘，被告(反诉原告)的法定代表人钟彪勇及委托诉讼代理人卢晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)莘庄工业合作社支付租金人民币(以下币种相同)2,610,666元；2、判令被告(反诉原告)支付原告(反诉被告)莘庄工业合作社为其垫付的公共事业费1,398,818.51元。诉讼中，原告(反诉被告)变更第二项诉请的金额为842,561.41元。本诉的事实与理由：两原告与被告于2014年9月19日签订《租赁合同》一份，约定由被告承租位于上海市闵行区莘庄工业区申北路XXX号的申莘菜市场及沿街商铺和场地(以下简称系争租赁物)，租赁期限自2014年1月1日起至2024年12月31日止；租金为160万元/年。原告于租赁期开始前即将系争租赁物交付被告使用，但被告却始终未向原告支付租金等费用。经协商，原、被告于2016年9月19日签订《租赁合同解除协议书》，该协议书确认双方的租赁合同解除，并约定在三方结算后由被告向原告支付拖欠的租金。租赁合同约定年租金为160万元，其中有400平方米是在菜场东面的8间门面房，该8间门面房的租金标准为64万元/年，双方租赁合同签订后，该8间门面房的租金应由被告收取，但因被告一直未向原告支付租金，故原、被告协商，该8间门面房的租金仍由原告收取以抵扣被告应付的租金。故原告在本案中主张自2014年1月1日至2016年9月19日的租金标准为96万元/年(具体计算方式为：96万元/年×2年+96万元/年÷12个月×8个月+96万元/年÷12÷30天×19天=2,610,666元)。同时，自2014年1月1日至2016年9月19日，共产生水电煤费用842,561.41元，该款是银行直接从原告管理的上海申莘综合市场经营管理有限公司账户直接划扣。嗣后，原告多次要求被告结算并支付租金及其他费用，均未果。遂涉讼。被告(反诉原告)针对本诉辩称，原、被告双方确实签订了租赁合同，但租赁合同在实际履行中发生了重大变化，双方合同约定年租金为160万元/年，现原告主张96万元/年，说明原告单方变更了合同约定的租金标准，且被告自始至终并未享有系争租赁物的排他使用权，故双方的租赁合同未生效；在合同履行过程中，合同中约定的“市场面积3007平方米”租户的租金自2014年1月1日至2016年9月19日仍是由原告收取，故原告不应向被告收取该期间的租金；对于原告主张的2014年1月1日至2016年9月19日期间发生的公共事业费金额842,561.41元认可，该费用即为租金合同中约定的水、电、煤气等费用，该费用是从原告所述的专款账户直接划扣，被告未从该账户提现，在此期间亦未获得任何收益，故该费用不应由被告承担。另被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令两原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付装修费损失450万元；2、判令两原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付自2014年1月至2016年9月对申北菜市场实施管理的经营费用197万元。审理中，被告(反诉原告)将诉请变更为：1、判令两原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付装修款损失1,534,808元、二次搬迁费用58万元；2、判令两原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付自2014年1月至2016年9月对申北菜市场实施管理的经营费用1,932,270元；3、判令两原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)审计费80,000元。反诉的事实及理由：2014年9月19日，两原告(反诉被告)与被告(反诉原告)就系争租赁物签订《租赁合同》，租赁期限为十年，起租期自2014年1月1日起，并约定由被告出资对租赁范围内的申莘菜场进行改造装修。上述租赁合同签订后，被告即与案外人签订了《装修工程合同》，以准备对申莘菜场进行改造装修，并定于2014年12月开工，2015年4月20日竣工。但由于原告(反诉被告)事先未与该菜市场的原管理方及摊主沟通，使菜场无法顺利清场交接，致使装修工程拖至2016年9月才基本完工。由于客观原因，双方的租赁合同无法继续履行，故双方于2016年9月19日签订了《租赁合同解除协议》，该协议确认原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的装修等费用进行补偿，经营管理费用进行协商。被告(反诉原告)认为，其投入的改造装修的资金成本，本可以通过十年的租赁管理来收回，现装修基本完成后双方的租赁合同即终止，故装修费用理应由原告(反诉被告)承担；同时，在租赁合同履行的2014年1月1日至2016年9月19日期间，被告(反诉原告)并未收到系争租赁物范围内的菜市场租金，故原告(反诉被告)应承担被告(反诉原告)对菜市场进行管理的经营费用。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，审价报告确定的被告(反诉原告)装修损失3,534,808元，原告(反诉被告)认可，扣除被告(反诉原告)已经拿到的政府装修补贴款200万元，余下的1,534,808元原告(反诉被告)愿意向被告(反诉原告)支付；对于被告(反诉原告)主张的二次搬迁费用，因未提供相应的证据，原告(反诉被告)不认可；被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)承担经营费用1,932,270元，缺乏依据，故原告(反诉被告)不同意支付；审价费用是解决双方纠纷所发生的必要费用，原告(反诉被告)同意与被告(反诉原告)各半负担。另外，被告(反诉原告)所称装修过程中与商户之间的纠纷与原告无关，被告(反诉原告)一直在向次承租人收取租金，因为到目前为止仍有次承租人要求原告(反诉被告)督促被告(反诉原告)退还租金。本院经审理认定事实如下：上海申莘农副产品综合市场(集体联营企业)系上海市闵行区申北路XXX号物业权利人，2003年11月13日，上海申莘农副产品综合市场变更企业名称为上海申莘综合市场经营管理有限公司。2009年7月16日，上海市闵行区人民政府向上海市莘庄工业区管理委员会出具“关于同意设立上海市莘庄工业区社区股份合作社的批复”(闵府农改［2009］5号)，该批复同意设立上海市莘庄工业区社区股份合作社。2009年8月24日，上海市莘庄工业区管理委员会向各有关企业发布通知(上莘管发〔2009〕33号)，该通知载明“上海市莘庄工业区所属各村已于2009年5月31日完成集体经济组织的改革，各村所经营的村办公司的产权均由依法成立的上海市莘庄工业社区股份合作社接收，各有关企业凡与上述村公司所签订的合同、协议或建立的经济关系在合同有效期内继续有效，有关合同和协议在履行过程中的问题或有关经济、经营合作事项的，可以直接与上海莘庄工业社区合作社联系”。2014年9月19日，两原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订《租赁合同》一份，合同约定：出租方为两原告(反诉被告)，承租方为被告(反诉原告)，出租方同意向承租方出租系争租赁物，租赁物构成如下：无证办公楼面积336平方米，门面房面积1046平方米，市场面积3007平方米，场地面积1046平方米，辅助用房面积311平方米，占地总面积6106平方米；租赁期限10年，自2014年1月1日起至2024年12月31日止，2014年1月1日至2018年12月31日年租金为160万元，2019年1月1日至2024年12月31日年租金为175万元；每年的租金分两期支付(每期支付租金为该租金年度年租金的二分之一)，上半年的租金在上年度的12月15日之前支付，下半年的租金在本年度的6月15日之前支付；合同签订后的10日内，承租方向出租方支付租房押金30万元，出租方收到租房押金后开具收款凭证；承租方在任何情况下欠缴租金时，出租方有权直接抵扣租房押金冲抵租金或其他费用，不足部分出租方有权继续追索；承租方根据生产需要，对现有房屋及设施进行结构改造时，应征得出租方同意，改造工程由承租方自行完成，费用自负；在租赁期限内，产生的水、电、煤气等费用由承租方自行承担；承租方承诺在两年内按照市商务委标准化菜市场要求对市场进行装修改造，并积极配合相关部门拆除违章建筑，出租方已于2014年5月向莘庄工业区党工委申请200万元用于补贴承租方对菜市场基础设施进行装修改造，工业区党工委于2014年6月在会议上原则通过该申请；出租方承诺届时若收到莘庄工业区的200万元补贴费用，该笔费用将用于承租方对菜市场基础设施的装修改造。2014年1月24日，被告(反诉原告)法定代表人钟彪勇出具收条，该收条载明：今收到颛元置业有限公司企业法人营业执照(上海申莘综合市场经营管理有限公司)及公章一枚。2016年9月19日，原告(反诉被告)莘庄工业合作社作为甲方、原告(反诉被告)颛元公司作为乙方、被告(反诉原告)龙吉花卉公司作为丙方签订《租赁合同》解除协议书一份，该协议书约定：鉴于甲、乙、丙三方在2014年9月19日签订一份《租赁合同》……，鉴于上述《租赁合同》签订后，甲方将系争租赁物和甲方设立的上海申莘综合市场经营有限公司提供给丙方租赁使用，开设申莘菜市场，三方经协商一致同意提前解除《租赁合同》；就提前解除事宜，达成如下协议：甲、乙、丙三方在2014年9月19日签订的《租赁合同》从签订本解除协议之日起予以解除，三方不再继续履行，丙方将《租赁合同》约定的全部上海市莘庄工业区申北路XXX号申莘菜市场、沿街商铺、场地以及上海申莘综合市场经营管理有限公司的营业执照、税务登记证、账册等全部经营管理资料移交给甲、乙双方(本院注：移交日期未约定)；《租赁合同》履行过程中丙方尚未支付甲、乙双方的租金，由甲、乙、丙三方结算确认后，由丙方支付给甲、乙双方；丙方在租赁期间添附的附属设施、装修等实际财产性投入，由甲、乙、丙三方委托有资质的审价机构进行审价，甲乙丙三方根据审价结果商议对丙方的补偿金额；丙方提出其在租赁期间经营管理上海申莘综合市场经营管理有限公司发生的实际管理运行财务费用要求甲、乙双方全部补偿，甲、乙双方认为丙方的该项诉求没有合理依据，难以认同，对此争议，双方可以另行以协商方式或诉讼方式予以解决。2014年1月1日至2016年9月19日期间，原告(反诉被告)管理的上海申莘综合市场经营管理有限公司银行专项账户被扣划水、电、煤气等公共事业费用842,561.41元。2014年1月1日至2016年9月19日期间，被告(反诉原告)未向原告(反诉被告)支付过租金及其他相关费用。2018年4月19日，被告(反诉原告)就申莘菜场装修改造工程向上海申莘建设工程造价咨询有限公司申请审价，在上海申莘建设工程造价咨询有限公司出具的《工程审价报告》中载明：工程名称为申莘菜场装修改造，该工程经审核后的审定价为3,534,808元；因为委托方提供的资料手续不完整，菜场临时经营场所二次搬迁工程费用不包含在内。此次审价费用为80,000元。另查明，原告(反诉被告)莘庄工业合作社作为出租方与承租方案外人上海市莘庄工业区管理委员会就申北路XXX号的8间二层门面房签订《租赁合同》一份，合同约定：出租方将上海市莘庄工业区内位于申北路XXX号的8间二层门面房租赁给承租方使用，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日，租金每间每年80,000元，共租赁8间，年租金为640,000元；2016年10月30日，原告(反诉被告)莘庄工业合作社作为出租方与承租方案外人上海市莘庄工业区管理委员会又签订《工业厂房租赁合同》一份，该合同约定：出租方出租给承租方使用的租赁物位于光中路XXX号的厂房和附属设施、申北路280弄的8间商铺(总面积为592平方米)，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金计算方式为：商铺第一年租金80,000元/年/间×8间=640,000元。也即，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)之间租赁合同约定的租赁物中申北路8间门面房的租金，在2014年1月1日至2016年9月19日期间，实际均是由原告(反诉被告)莘庄工业合作社收取。针对以上事实，原告(反诉被告)向本院提供了如下证据：1、房地产权证、企业工商信息资料、批复，证明系争租赁物登记的产权人为上海申莘农副产品综合市场，该权利人在2003年将企业名称变更登记为上海申莘综合市场经营管理有限公司，2009年，该公司的经营和资产全部交由原告(反诉被告)莘庄工业合作社接管；2、2014年9月19日签订的《租赁合同》一份，证明原、被告双方之间的租赁合同关系，该合同中约定的装修改造补贴款如果审批下来，需要先进入原告(反诉被告)颛元公司账户，再由原告(反诉被告)颛元公司转交给被告(反诉原告)，200万元的补贴已由原告(反诉被告)颛元公司于2014年11月25日支付给了被告(反诉原告)；3、《收条》一份，证明原告(反诉被告)颛元公司将上海申莘综合市场经营管理有限公司的营业执照及公章交给了被告(反诉原告)；4、《租赁合同》解除协议，证明双方于2016年9月19日达成终止租赁合同的一致协议，并在该解除协议中约定了被告(反诉原告)应将相关的营业执照交还原告(反诉被告)，并支付相应的租金；5、存款对账单，证明被告租赁期间，即自2014年1月1日至2016年9月19日，上海申莘综合市场经营管理有限公司的专款账户共被扣划水、电费等公共事业费842,561.41元；6、申莘综合市场移交清单，证明原告(反诉被告)莘庄工业合作社通过原告(反诉被告)颛元公司移交给被告(反诉原告)的材料以及诉请2的金额计算过程，表格中前三项金额之和减去第四项金额即为诉请2的金额(638,176.69元+258,916.12元+53,476.1元-86,500元-1,500元-7.5元-20,000元=842,561.41元)；7、编号为2012-168的《租赁合同》、《工业厂房租赁合同》各一份，证明在2013年12月31日前，原告(反诉被告)将申北路XXX号的8间门面房出租，租金为64万元/年；原、被告之间的租赁合同终止后，原告与案外人上海市莘庄工业区管理委员会又签订了新的租赁合同，申北路XXX号8间门面房的租金标准仍为64万元/年；8、记账凭证，证明案外人上海市莘庄工业区管理委员会就申北路XXX号8间门面房向原告(反诉被告)支付租金64万元/年，被告(反诉原告)对原告(反诉被告)提供的证据经过质证认为：对证据1的真实性由法院审核；对证据2的真实性无异议，但被告(反诉原告)作为承租方未享有合同规定的排他使用权，现原告(反诉被告)以64万元/年的标准扣除8间门面房的租金，显然是原告(反诉被告)单方对合同内容进行了变更，所以合同尚未生效；对证据3无异议，营业执照和公章都已经归还给了原告(反诉被告)；对证据4，真实性、合法性均无异议；对证据5，真实性无异议，确认2014年1月1日至2016年9月19日期间扣划的水、电、煤等公共事业费金额为842,561.41元，但该费用不应由被告(反诉原告承担)；对证据6，对该清单上记载的金额无异议，但清单上的相关东西是原告(反诉被告)莘庄工业合作社交给原告(反诉被告)颛元公司的，而非交给被告(反诉原告)的；对证据7、8，被告(反诉原告)不是合同当事人，所以对其真实性不清楚。被告(反诉原告)针对其反诉及辩称意见，向本院提供了如下证据：1、审价报告及审价费发票，证明系争租赁物工程装修费共计3,534,808元(不含二次搬迁工程价款)、审价费80,000元；2、菜市场专项整治实施方案及情况改造的新闻统发稿，证明双方之间的租赁合同未能正常履行系原告(反诉被告)未能做好装修改造的前提工作，次承租人一直在闹事，被告(反诉原告)无法正常收取租金；3、《工程项目施工内部承包合同》两份，证明被告(反诉原告)为二次搬迁实际支出费用58万元；4、2014年至2016年9月费用清单，证明被告(反诉原告)在租赁期间发生的经营费用共计1,932,270元。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)所提供的证据经质证后认为：对证据1的无异议，同意向被告(反诉原告)支付装修款1,534,808元，审价费80,000元愿意与被告(反诉原告)各半负担；对证据2，真实性无法确认；对证据3，真实性无法确认，合同是否实际履行无法确认，故对被告(反诉原告)主张的二次搬迁费用不予认可；对证据4，真实性无法确认，对金额亦不予认可，相关费用应由被告(反诉原告)自行承担。本院结合原告(反诉被告)、被告(反诉原告)对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)所提供的上述证据、被告(反诉原告)所提供的证据1均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)所签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。原告(反诉被告)已将系争租赁物交付被告(反诉原告)，被告(反诉原告)理应按约向原告(反诉被告)支付租金以及相应的公共事业管理费。双方约定年租金为160万元，但被告(反诉原告)认可自租赁合同签订后，并未向原告(反诉被告)支付过租金，鉴于原告收取其中8间门面房的年租金64万元符合租赁市场行情，且并未损害被告(反诉原告)的合法权益，故在被告(反诉原告)未按约支付租金的情况下，原告直接从次承租人处收取租金并抵扣被告(反诉原告)应付的租金并无不当，原告据此以96万元/年的标准主张租金，本院予以支持。对于原告(反诉被告)主张的公共事业费，被告(反诉原告)确认租赁期间该项费用实际产生的金额确为842,561.41元，且系直接从原告管理的上海申莘综合市场经营管理有限公司专款账户扣划，原告(反诉被告)根据合同约定主张该项费用，于法有据，本院予以支持。被告(反诉原告)辩称导致双方租赁合同解除的主要原因在于被告(反诉原告)对菜市场装修改造时，原告(反诉被告)未尽到清场义务，对此本院认为，根据双方的租赁合同约定，被告(反诉原告)承诺在二年内按照市商务委标准化菜场要求对市场进行装修改造，并积极配合相关部门拆除违章建筑，至于装修改造前，对菜场内已有的次承租人的清场和安置义务，在合同中并未有明确的约定，被告(反诉原告)认为装修改造前的清场责任在原告(反诉被告)，并未提交相应的证据予以佐证，故本院对被告(反诉原告)的该项辩称不予采信。另对于被告(反诉原告)所主张的反诉诉请，原告(反诉被告)对被告(反诉原告)主张的1,534,808元装修款同意支付，本院予以照准；对被告(反诉原告)主张的二次搬迁工程费用，其提供的证据尚不足以证明该项费用的实际产生，且支付情况不明，现原告(反诉被告)对此亦不认可，故本院对被告(反诉原告)的该项诉请难以支持。被告(反诉原告)主张的审价费用系解决双方纠纷之必要费用，双方各半负担公平合理。对于被告(反诉原告)主张的经营费用，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海龙吉花卉市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市莘庄工业区社区股份合作社自2014年1月1日起至2016年9月19日止的租金人民币2,610,666元；二、被告(反诉原告)上海龙吉花卉市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市莘庄工业区社区股份合作社自公共事业费人民币842,561.41元；三、原告(反诉被告)上海市莘庄工业区社区股份合作社、上海颛元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙吉花卉市场经营管理有限公司装修补偿款人民币1,534,808元；四、原告(反诉被告)上海市莘庄工业区社区股份合作社、上海颛元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙吉花卉市场经营管理有限公司审价费人民币40,000元；五、驳回被告(反诉原告)上海龙吉花卉市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币17,213元，由被告(反诉原告)上海龙吉花卉市场经营管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计人民币19,588.5元，由原告(反诉被告)上海市莘庄工业区社区股份合作社负担人民币9,588.5元，由被告(反诉原告)上海龙吉花卉市场经营管理有限公司负担人民币10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一八年八月二十一日书记员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。