上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初26382号原告：上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：林建瑞(外文名：KennethLimKianSwee)，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：九乐(上海)文化传播有限公司，上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：周鹏。被告：北京千艺千学文化传播有限公司，住所地北京市。法定代表人：朱志华。被告：六艺星空(北京)文化传播有限公司，住所地北京市。法定代表人：周鹏。被告：北京橙学科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：朱志华。原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)与被告九乐(上海)文化传播有限公司(以下简称九乐公司)、北京千艺千学文化传播有限公司(以下简称千艺千学公司)、六艺星空(北京)文化传播有限公司(以下简称六艺星空公司)以及北京橙学科技有限公司(以下简称橙学公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼，被告九乐公司、千艺千学公司、六艺星空公司以及橙学公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告岳峰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告九乐公司之间就上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦广场(A)04层38*40号房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同关系于2017年9月6日解除；2、九乐公司支付2017年7月1日至2017年9月6日的租金人民币(以下币种均为人民币)457,380元；3、九乐公司支付逾期支付租金的违约金，以457,380元为本金，按照每日0.1%，自2017年9月7日起计算至判决生效之日止；4、九乐公司支付2017年7月1日至2017年9月6日的物业管理费53,680元;5、九乐公司支付逾期支付物业管理费的违约金，以53,680元为本金，按照每日0.1%，自2017年9月7日起计算至判决生效之日止；6、九乐公司支付2017年4月29日至2017年8月28日的电费6,624元；7、九乐公司支付装修期内的租金及物业管理费344,703.23元；8、九乐公司已经支付的房屋租赁保证金748,440元不予返还；9、九乐公司支付提前解除租赁合同的违约金1,393,800元；10、九乐公司支付2017年9月7日起至2017年9月21日的房屋占用费123,039元(按每日8,202.60元计算)；11、九乐公司支付逾期办理工商注销或变更手续的违约金123,039元(按照每日8,202.6元，自2017年10月7日起计算至2017年10月21日)；12、被告千艺千学公司、被告六艺星空公司、被告橙学公司就上述第2至第11项付款义务承担连带责任。事实和理由：2015年10月27日，原告和九乐公司签订《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》，约定九乐公司向原告承租系争房屋，租赁期限截止至2018年12月15日。2016年3月31日，原告与九乐公司、千艺千学公司签署《三方转让协议》，约定由千艺千学公司作为承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享受权利，九乐公司则对千艺千学公司履行该协议书及租赁合同承担连带保证责任。2017年2月24日，原告再次与九乐公司、千艺千学公司签署《三方转让协议》，约定由九乐公司作为承租人，承担系争房屋租赁合同项下的所有义务并享受权利，千艺千学公司对九乐公司履行协议书及租赁合同承担连带保证责任。原告一直依照租赁合同及两份协议履行各项义务，但九乐公司从2017年7月起拖欠系争房屋租金、物业管理费及电费等各项费用，并于2017年9月1日起擅自停止营业。为此，原告于2017年9月3日以律师函形式书面催告被告于2017年9月5日以前恢复正常营业、支付拖欠款项，并告知逾期则《租赁合同》于2017年9月6日自动解除，九乐公司还应承担相应的违约责任。原告认为，租赁合同及协议书系原、被告间的真实意思表示、合法有效，各方均应恪守。九乐公司拖欠租金、物业管理费等行为已经构成严重违约，且给原告造成重大经济损失，千艺千学公司作为保证人对此应承担连带责任。此外，九乐公司、千艺千学公司均为一人有限责任公司，根据法律规定，六艺星空公司及橙学公司作为前述两公司的唯一股东，依法亦应承担连带责任，故诉如所请。被告方均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年6月19日，原告(出租方、甲方)与被告九乐公司(承租方、乙方)签订《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于经营星空炫舞-商业学院，舞蹈/戏剧/音乐/语言/补习中心/进修学校之用，租用建筑面积为378平方米；双方暂定系争房屋交付日为2015年11月01日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起45天的装修期，即2015年11月01日至2015年12月15日，乙方无需承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；系争房屋租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2015年12月16日起至2018年12月15日；若乙方不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或宣传推广费；系争房屋租金按租用面积计算，第一个至第二个租金计收年度的月租金额为每平方米550元、月租金为207,900元，第三个租金计收年度的月租金额为每平方米580元、月租金为219,240元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金748,440元；甲方目前对系争房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即系争房屋每月物业管理费为30,240元；乙方应于本合同租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还房屋；乙方逾期不交还房屋的甲方有权要求乙方按每日每平方米65.10元支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋占用期间内所发生的一切其他费用，造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金238,140元，装修押金于系争房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还；乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金22,680元；乙方应于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米65.10元的违约金；乙方应按约定标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或系争房屋交付乙方同时或之前，向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订前或系争房屋交付乙方同时或之前，向甲方或管理公司预付系争房屋第1个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方逾期支付租金或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方未按合同约定交还房屋满7日的，甲方有权开启系争房屋门锁并更换门锁，将可移动的物品搬出，将系争房屋腾空收回，甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任；对于任何通知或联络，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已收讫，如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。租赁合同签订后，九乐公司向原告支付了房屋租赁保证金748,440元、公共事业保证金22,680元等款项，原告向九乐公司交付了系争房屋。2016年3月31日，原告(甲方)与九乐公司(乙方)，千艺千学公司(丙方)签署了《三方转让协议》(以下简称协议书一)，约定，甲方同意乙方将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自转让日起丙方作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方不再承担《租赁合同》项下的权利与义务；甲方同意丙方继续经营原来乙方经营的品牌和用途，丙方保证未征得甲方书面同意不擅自改变用途；甲、乙双方同意，将乙方根据租赁合同已经支付的租赁保证金748,440元、装修押金238,140元及公共事业费保证金22,680元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方；甲、乙双方同意将乙方根据《POS专用收银系统租用协议书》已经支付的POS保证金转给丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方；丙方同意接受乙方在与甲方签署的租赁合同中的全部权利义务，甲方与乙方签署的租赁合同及其他与该房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力；乙方在《租赁合同》中的权利义务自2016年4月1日起转让给丙方，同时该日期之前的租金及其他费用由乙方承担，该日期(含本日)之后应付款项均由丙方承担；乙方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向乙方追索；乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议书及《租赁合同》承担连带保证责任，保证期限从本协议书签署之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年止。乙方应在2016年4月1日前，办理完毕以该房屋为工商注册登记地址的工商变更登记/或注销手续。若乙方逾期办理，每逾期一天，应向甲方支付相当于每日每平方米65.10元的违约金，逾期超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径要求乙方履行义务；本协议作为《租赁合同》不可分割的一部分，与《租赁合同》具有同等的法律效力。本协议与《租赁合同》有冲突的，以本协议为准，未在本协议中约定的其他条款均保持不变，以《租赁合同》为准。2017年2月24日，原告(甲方)与千艺千学公司(乙方)、九乐公司(丙方)再次签署《三方转让协议》(以下简称协议书二)，约定自2017年1月1日起千艺千学公司将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给九乐公司，即自转让日起九乐公司作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同下的所有义务并享有权利，而千艺千学公司不再承担《租赁合同》项下的权利与义务。协议书二的相关权利义务内容与协议书一基本相同，千艺千学公司愿意作为九乐公司的保证人，为九乐公司履行协议书二及《租赁合同》承担连带保证责任，保证期限从协议书二签署之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年止。九乐公司将其隶属企业九乐(上海)文化传播有限公司第五分公司的营业场所地址登记为系争房屋至今。2017年9月3日，原告委托律师以邮政快递方式向被告发出《律师函》，要求被告九乐公司支付欠付的2017年7月至8月租金、物业管理费及电费等，并告知九乐公司其于2017年9月1日擅自停业构成根本违约，如九乐公司在2017年9月5日仍未恢复营业、付清欠费的，双方租赁合同将于2017年9月6日解除。另查明，九乐公司为有限责任公司(法人独资企业)，其登记的唯一股东为六艺星空公司。千艺千学公司也为有限责任公司(法人独资企业)，其登记的唯一股东为橙学公司。审理中，原告表示，九乐公司擅自停止营业后，多次联系通知未果，原告于2017年9月21日自行将九乐公司遗留在系争房屋内的物品进行处理，收回系争房屋。双方在合同中约定逾期返还房屋占用费、未按约注销工商登记的违约金均为每日每平方米65.10元，即租金及物业管理费总和的三倍以上，现原告按双方合同约定的租金和物业管理费总和的单倍标准向九乐公司主张前述费用。原告收取的装修押金在装修结束后已退还九乐公司，公共事业保证金22,680元现同意返还九乐公司。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、协议书一、协议书二、律师函及邮寄凭证、工商登记信息以及原告的陈述等证据为证。本院认为，原告与九乐公司、千艺千学公司所签房屋租赁合同及协议书等系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对各方均有拘束力。原告诉请的期间内，九乐公司作为租赁合同承租方，应按约于每月第1个工作日或之前向原告支付租金和物业管理费，九乐公司逾期不支付租金及其它应付款项累计超过1个月的，原告可书面通知解除租赁合同。九乐公司自2017年7月起拖欠租金及物业管理费并拖欠2017年4月29日至2017年8月28日期间的电费，经原告催讨后仍未支付，原告据此向九乐公司发函解除租赁合同，符合合同的约定。租赁合同约定，如通过国内或国际快递方式邮寄信件，则在寄出后第3天被视作已收讫，无论该信件是否被退回。原告于2017年9月3日以邮政快递方式向九乐公司邮寄解除函，故根据上述约定，该函寄出后第3天即2017年9月6日被视作收讫。原告要求确认2017年9月6日解除与九乐公司的租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。原告要求九乐公司支付拖欠的租金、物业管理费及电费并支付逾期支付租金、物业管理费的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。根据租赁合同的约定，九乐公司违约导致原告解除租赁合同的，原告有权没收房屋租赁保证金，可向九乐公司追索装修期内免去的所有租金和物业管理费，并有权要求九乐公司支付相当于6个月租金与物业管理费金额的提前解除合同的违约金。现原告主张没收租赁保证金、主张被告支付提前解除合同的违约金及装修期内的租金和物业管理费，符合合同的约定，本院予以支持。根据租赁合同的约定，九乐公司在本合同提前终止之日未向原告交还系争房屋的，九乐公司应按每日租金和物业管理费之和的3倍向原告支付房屋占有使用费，现原告按单倍标准主张房屋占有使用费，符合法律规定，本院可予支持。根据租赁合同的约定，九乐公司应于租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期1天，应向原告支付相当于每日租金和物业管理费之和的3倍的违约金。九乐公司未及时办理隶属公司的注销或变更手续，现原告按较低标准向九乐公司主张违约金，本院予以支持。原告同意返还九乐公司公共事业保证金22,680元，与法不悖，本院予以照准。千艺千学公司作为九乐公司的连带责任保证人，应根据约定在其保证范围内承担连带保证责任。九乐公司、千艺千学公司为一人有限责任公司，六艺公司、橙学公司分别为九乐公司、千艺千学公司的唯一股东，六艺公司、橙学公司并无证据证明公司财产独立于九乐公司、千艺千学公司的财产，根据法律规定，应对九乐公司、千艺千学公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项，第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告九乐(上海)文化传播有限公司就上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦广场(A)04层38*40号房屋的租赁合同关系于2017年9月6日解除；二、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2017年7月1日至2017年9月6日的租金457,380元；三、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期支付租金的违约金，以457,380元为本金，按照每日0.1%，自2017年9月7日起计算至判决生效之日止；四、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2017年7月1日至2017年9月6日期间的物业管理费53,680元；五、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期支付物业管理费的违约金，以53,680元为本金，按照每日0.1%，自2017年9月7日起计算至判决生效之日止；六、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2017年4月29日至2017年8月28日期间的电费6,624元；七、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金及物业费344,703.23元；八、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同的违约金1,393,800元；九、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2017年9月7日至2017年9月21日期间的房屋占有使用费119,070元；十、被告九乐(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期办理工商注销或变更手续的违约金119,070元；十一、被告九乐(上海)文化传播有限公司的房屋租赁保证金748,440元归原告上海岳峰置业开发有限公司所有；十二、原告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起15日内，返还被告九乐(上海)文化传播有限公司公共事业保证金22,680元;十三、被告北京千艺千学文化传播有限公司对被告九乐(上海)文化传播有限公司上述付款义务承担连带责任；十四、被告六艺星空(北京)文化传播有限公司对被告九乐(上海)文化传播有限公司上述付款义务承担连带责任；十五、被告北京橙学科技有限公司对被告北京千艺千学文化传播有限公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37,141.70元，由被告九乐(上海)文化传播有限公司负担。公告费860元，由被告九乐(上海)文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周虹君人民陪审员  郭 瑛人民陪审员  毛济平二〇一八年八月二十一日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。