广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初3104号原告深圳市某某物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人曾某某。委托代理人谢某某，广东翰泰律师事务所律师。委托代理人冯某某，广东翰泰律师事务所律师。被告何某某，男，汉族，1967年9月5日生，户籍地址广东省深圳市南山区.被告深圳市某某某纸品实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人魏某某某。原告深圳市某某物业管理有限公司与被告何某某、深圳市某某某纸品实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢某某到庭参加诉讼，被告何某某、深圳市某某某纸品实业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月28日原告作为出租方，与两被告签订一份《房屋租赁合同》，约定将坐落于深圳市某某工业区某某路2号B101房及配套宿舍D栋三层六间出租给被告使用，每月租金为37010元，另管理费每月500元，卫生费每月500元。承租方须在每月10号前向出租方缴纳租金及相关费用。租期三年。合同还约定，承租方逾期支付租金，每逾期一日，则需按日租金的3%支付违约金，拖欠租金累计达两个月的，出租方可立即终止合同并收回租赁房屋，且有权向承租方主张相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告依约履行了交房的义务，但被告却未按时足额缴纳租金及相应费用。截至2018年1月被告已拖欠租金及费用长达6个月，共计249151元，构成根本违约。依据双方约定和法律规定，原告有权要求解除合同，收回房屋，被告除应向原告支付拖欠租金及相应费用外，还应当依约承担相应的违约责任。现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原告与两被告于2016年6月28日签订的房屋租赁合同，两被告立即向原告归还租赁物；2、两被告支付原告2017年8月至2018年1月期间的租金、垃圾清理费、管理费、水电费共计249151元及逾期支付租金的违约金6993.84元（暂自2017年8月1日计至起诉之日，即38010元/月÷30天/月×3%×184天，实际计至租金足额支付完毕之日止）；3、两被告支付原告2018年2月1日起至租赁物归还之日止期间的占有使用费、管理费、卫生费暂计38010元；4、两被告支付原告违约金76020元；5、两被告承担本案诉讼费。两被告未到庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明，2016年6月28日原告与被告深圳市某某某纸品实业有限公司（以下或简称某某某公司）签订《房屋租赁合同》，约定“将位于深圳市某某工业区某某路2号B101、厂房配套宿舍D栋三层六间出租给被告某某某公司使用，厂房与宿舍租金总计为37010元/月，其中厂房租金为34010元/月。租期为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日，保证金为74020元，水费每吨6.15元，电费每度1.3元，公共照明每月160元，管理费500元/月，卫生费500元/月。被告某某某公司应在每月10号前交纳租金及相关费用”。合同另对解除的情形以及违约责任做出约定。被告何某某在承租方代表签章处签字。原告提交了每月开具给被告某某某公司及负责人的《租金通知(回执)》及水电抄表计费通知单，显示当月收取当月的租金37010元、垃圾清理费500元、管理费500元以及根据抄表核算的上月水电费，个别回执上由被告何某某或被告某某某公司厂长闭某某签字签收。原告提交的支付明细显示涉案房屋前期的租金及费用多数由被告何某某支付，个别由被告某某某公司支付，原告以“深圳市某某工业区办公室”名义在收到租金及水电费后向B101某某某开具《收据》。原告确认自2016年11月起涉案房屋租金及费用就出现晚交少交的情况，2017年9月之后两被告均再未支付任何款项，截至2018年1月涉案房屋累计欠付租金及其他费用共计249151元（其中2018年1月原告仅主张租金37010元、500元管理费、500元卫生费）。原告确认收取过两被告租赁保证金74020元。原告确认2018年3月后被告某某某公司无人经营，当月同时被法院查封，房屋亦无法收回。涉案房屋系原告由深圳市横岗某某股份合作公司某某分公司处承租后再转租给被告。深圳市横岗某某股份合作公司某某分公司确认涉案物业水电费已由原告全部缴纳。涉案房屋没有产权证书和建设规划许可证，原告确认租金诉求变更为占有使用费，逾期支付违约金变更为逾期支付租金的利息。另查，被告何某某系被告某某某公司的一名股东，原告以被告何某某在合同中落款且平时缴纳租金为由，主张两被告同为涉案房屋的承租人。以上事实，有《房屋租赁合同》、《租金通知（回执）、水电抄表计费通知单》、收据、银行流水、协议书、情况说明、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，涉案租赁物未取得相应的产权证明或建设工程规划许可证，应认定涉案租赁合同无效，无效合同自始无效，故原告关于解除合同的请求于法无据，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告以被告何某某在租赁合同上签名且支付多期租金费用为由主张两被告均为承租人，本院认为，被告何某某作为被告某某某公司的股东，其签名既可能代表个人亦可能代表某某某公司，根据租赁合同主文将某某某公司列为承租方，原告开具的收据、回执及通知单的相对方为“B101某某某”等等表现，可以认定被告某某某公司为涉案房屋的实际使用人，而被告何某某的签名及付款不排除为职务行为，原告主张两被告为共同实际使用人、要求两被告共同承担责任，理据不足。现原告为证明房屋占用人所欠的费用提交了《租金通知回执》及水电抄表计费通知单，其中有被告某某某公司的股东即被告何某某、被告某某某公司厂长的签名，可以印证双方对租金标准、水电费、管理费、卫生费等项目金额的约定，原告也提交了被告的付款情况予以佐证，因此在无相反证据的情况下，可以认定截至2018年1月被告某某某公司欠原告占有使用费、水电费、管理费、卫生费共计249151元的事实，被告某某某公司至今未向原告交还房屋，原告主张依据原标准继续计算占有使用费、管理费、卫生费至归还租赁物之日止，于法不悖，但2018年3月之后被告某某某公司未再经营，原告也未证明宿舍仍被占有使用且无法收回，故再诉求2018年4月之后每月3000元的宿舍占有使用费，没有事实和法律依据，该部分本院不予支持。根据无效合同的处理原则，被告亦应将保证金74020元返还给原告，故截至2018年1月（含）欠付费用为175131元。至于违约金，合同无效，相应约定亦为无效，本院不予支持，但原告主张以日租金1267元（38010元/月÷30天/月）为基数，自逾期（2017年8月1日）起计算逾期支付利息，不违反法律规定，但应以中国人民银行同期贷款利率计算，未主张部分视为原告自愿放弃。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相关的诉讼权利。基此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：第3被告深圳市某某某纸品实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告归还租赁物（深圳市某某工业区某某路2号B101厂房及配套宿舍D栋三层六间）；第3被告深圳市某某某纸品实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付截至2018年1月（含）拖欠的占用使用费175131元（含水电、卫生、管理费等费用，已抵扣保证金74020元）；第3被告深圳市某某某纸品实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付占用费逾期利息（以日租金1267元为基数，自2017年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；第3被告深圳市某某某纸品实业有限公司应自2018年2月起按照每月35010元的标准（2018年2月、3月的仍为每月38010元）支付原告深圳市某某物业管理有限公司房屋占有使用费、卫生费、管理费至租赁物归还之日止；第3驳回原告深圳市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6852元（原告已预交），由原告深圳市某某物业管理有限公司承担2907元，由被告深圳市某某某纸品实业有限公司承担3945元，被告应在本判决生效之日起七日内向原告径付。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  饶尚发人民陪审员  范旭亮二〇一八年八月十日书 记 员  姚 练