上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初11860号原告(案外人)：杨燕峰，男，1975年11月14日生，汉族，住上海市闵行区。原告(案外人)：陶文章，男，1967年11月7日生，汉族，住上海市松江区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被告(申请执行人)：倪卫刚，男，1970年7月23日生，汉族，住上海市黄浦区。被告(申请执行人)：陈迪菲，女，1951年2月3日生，汉族，住上海市徐汇区。被告(申请执行人)：陆文笛，女，1979年10月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(申请执行人)：陈玉杰，女，1983年10月2日生，汉族，住河南省。上述四被告的共同委托诉讼代理人：沈明伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。上述四被告的共同委托诉讼代理人：王维，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人(被执行人)：潘海娟，女，1964年6月17日生，汉族，住上海市松江区莘北路****。第三人(被执行人)：张友发，男，1965年4月29日生，汉族，住上海，住上海市黄浦区中山南路****iv>原告杨燕峰、陶文章诉被告倪卫刚、陈迪菲、陆文笛、陈玉杰、第三人潘海娟、张友发案外人执行异某之诉一案，本院于2018年7月12日受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告杨燕峰、陶文章的委托诉讼代理人吴冬辉、被告倪卫刚、陈迪菲、陆文笛、陈玉杰的委托诉讼代理人沈明伟、王维及第三人潘海娟到庭参加诉讼，第三人张友发经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨燕峰、陶文章称：要求确认松江区九亭镇九亭大街XXX号底层房屋的产权归两原告所有，两原告各持有该房屋50%的产权份额；中止对松江区九亭镇九亭大街XXX号底层房屋的执行。事实理由：两原告与第三人潘海娟为亲属关系，2015年11月22日，原告杨燕峰与第三人潘海娟签订了房屋产权转让合同，约定由原告杨燕峰出资150万元购买松江区九亭镇九亭大街XXX号底层房屋的50%产权，原告杨燕峰在2016年初付清了全部款项。之后，原告陶文章又出资180万元购买了涉案房屋的另外50%产权，并在2016年6月30日付清了房款。第三人潘海娟也依约带租向两原告交付房屋。两原告付清房款后多次要求第三人潘海娟归还贷款，撤销房屋的抵押并办理过户，但其一直以无力还贷为由予以拖延。2017年11月，因第三人潘海娟涉执行，松江法院于2017年12月8日出具执行裁定书，查封了涉案房屋。两原告提出了案外人异某但被驳回，故提起案外人执行异某之诉。被告倪卫刚、陈迪菲、陆文笛、陈玉杰辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋登记于第三人潘海娟名下，两原告客观上不能办理过户，也就无法享有物权。同时，两原告也不能对抗法院的执行，因为：1、两原告提供的房屋产权转让合同并非真实有效，根据调查所得的网签合同样本，房屋的买受人与本案两原告并不一致，且转让价格低于市场价，双方的各种约定过于草率不符合常理，更像是一种抵债或者债的担保，而并非为了房产的交易；2、涉案房屋一直由其他人员使用，两原告从未占有，两原告也没有提供证据证明其收取过租金；3、从支付款项的时间来看也早于合同签订时间，房款的支付分了很多次，有拼凑嫌疑，甚至只是资金的流转；4、两原告对于未办理过户具有重大过错。从签订合同到法院查封房屋有两年的时间，而两原告却一直没有积极推动涤除抵押，导致房屋一直处于第三人潘海娟名下，最后发现第三人潘海娟被执行才想到要办理过户手续，显然有转移财产的嫌疑。第三人潘海娟述称：同意原告的诉请。因无力偿还借款，所以第三人潘海娟与两原告先后协商，将房屋分成两份产权份额先后出卖，因为两原告也并非资金充裕，故对于房款也是分多次支付。为了资金周转，第三人潘海娟隐瞒两原告的情况下多次办理抵押借款，也因为没有及时还清房屋上的抵押，导致房屋一直无法办理过户。之后，两原告替第三人潘海娟还清了最后几笔抵押借款后，双方正要办理过户手续，却被法院查封。第三人潘海娟认为，涉案房屋的归属应当属于两原告，法院应当中止对该房屋的执行。至于四被告的借款，第三人潘海娟用其他房屋进行了抵押，且法院对该抵押物也进行了拍卖，不应当将两原告的房屋作为执行标的。本院经审查查明，上海市杨浦公证处于2017年10月18日作出的(2017)沪杨证执字第286号执行证书已经发生法律效力。该执行证书确定：“申请执行人倪卫刚主张的执行标的为：1、剩余借款本金人民币壹佰伍拾柒万陆仟元整；2、剩余借款期限内借款利息。自二〇一六年十二月十二日起至二〇一七年六月十一日止，以未归还借款本金人民币壹佰伍拾柒万陆仟元为基数，按月利率为1.5%计算，以每月三十日换算日利率，另需扣除借款人已支付的部分借款期限内借款利息人民币壹拾贰万元整；3、违约金。自二〇一七年六月十二日起算，计算至借款完全清偿之日止，以剩余未归还借款本金人民币壹佰伍拾柒万陆仟元为基数，按照月利率2%为标准按日折算；4、公证费人民币壹仟伍佰柒拾陆元整。申请执行人陈迪菲主张的执行标的为：1、剩余借款本金人民币壹佰贰拾捌万零伍佰元整；2、剩余借款期限内借款利息。自二〇一六年十二月十二日起至二〇一七年六月十一日止，以剩余未归还借款本金人民币壹佰贰拾捌万零伍佰元整为基数，按月利率为1.5%计算，以每月三十日换算日利率，另需扣除借款人已支付的部分借款期限内借款利息玖万柒仟伍佰元整；3、违约金。自二〇一七年六月十二日起算，计算至借款完全清偿之日止，以剩余未归还借款本金人民币壹佰贰拾捌万零伍佰元整为基数，按照月利率2%为标准按日折算；4、公证费人民币壹仟贰佰捌拾元整。申请执行人陆文笛主张的执行标的为：1、剩余借款本金人民币玖拾捌万伍仟元整;2、剩余借款期限内借款利息。自二〇一六年十二月十二日起至二〇一七年六月十一日止，以剩余未归还借款本金人民币玖拾捌万伍仟元整为基数，按月利率为1.5%计算，以每月三十日换算日利率,另需扣除借款人已支付的部分借款期限内借款利息柒万伍仟元整；3、违约金。自二〇一七年六月十二日起算，计算至借款完全清偿之日止，以剩余未归还借款本金人民币玖拾捌万伍仟元整为基数，按照月利率2%为标准按日折算；4、公证费人民币玖佰捌拾伍元整。申请执行人陈玉杰主张的执行标的为：1、剩余借款本金人民币伍拾玖万壹仟元整；2、剩余借款期限内借款利息。自二〇一六年十二月十二日起至二〇一七年六月十一日止，以剩余未归还借款本金人民币伍拾玖万壹仟元整为基数,按月利率为1.5%计算，以每月三十日换算日利率,另需扣除借款人已支付的部分借款期限内借款利息肆万伍仟元整；3、违约金。自二〇一七年六月十二日起算，计算至借款完全清偿之日止,以未归还借款本金人民币伍拾玖万壹仟元整为基数，按照月利率2%为标准按日折算；4、公证费人民币伍佰玖拾壹元整。可执行标的物：坐落在上海市松江区九亭镇九亭大街****之房地产。申请执行的期限根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定。”嗣后，被告倪卫刚、陈迪菲、陆文笛、陈玉杰向本院申请执行，本院于2017年11月1日受理立案，案号为(2017)沪0117执6169号。执行过程中，本院裁定拍卖第三人潘海娟名下坐落在上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号201室房屋(即抵押物，位于本，位于本案系争房屋的**终流拍。同时，本院于2017年12月13日查封了第三人潘海娟名下松江区九亭镇九亭大街XXX号底层房屋。两原告于2018年6月4日向本院提出案外人异某，但被驳回，遂提起诉讼。上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号底层店铺不动产登记权利人为第三人潘海娟，该房屋先后共设置了5次抵押，分别为：中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行于2012年7月24日设置了债权金额为1,780,000元的抵押，该抵押于2017年9月15日注销；金雪峰于2014年6月24日设置了债权金额为500,000元的抵押，该抵押于2015年3月18日注销；唐波于2015年6月16日设置了债权金额为1,000,000元的抵押，该抵押于2015年9月8日注销；王建国于2015年9月1日设置了债权金额为1,500,000元的抵押，该抵押于2016年9月5日注销；鞠苏凤于2016年9月7日设置了债权金额为1,700,000元的抵押，该抵押于2017年12月15日注销；鞠苏凤于2017年5月16日设置了债权金额为500,000元的抵押，该抵押于2017年12月15日注销。2015年5月，潘海娟、朱明泉与孙友山签订了房屋租赁合同，租赁物为系争房屋及其二楼、三楼店铺，租赁期限自2015年6月21日至2018年6月20日。2015年11月22日，第三人潘海娟与原告杨燕峰签订房屋产权转让合同，双方约定潘海娟将九亭大街XXX号底层总面积为136.35平方米的50%的商用产权房转让给杨燕峰，转售价格为150万元，同时双方约定待将来适当的时候办理产证过户手续。2016年3月28日，第三人潘海娟与原告陶文章签订房屋产权转让合同，双方约定潘海娟将九亭大街XXX号底层总面积为136.35平方米的50%的商用产权房转让给杨燕峰，转售价格为180万元，双方亦约定待将来适当的时候办理产证过户手续。嗣后，两原告陆续以转账和现金的方式支付了房款。另查明，上海市房地产交易中心存有上海市房地产买卖合同的样张，网上合同签订时间为：2017年12月12日14时12分28秒，卖售人为第三人潘海娟，买受人为：原告陶文章，案外人王某、潘某、黄某某，但合同签署页均无相关人员的签名。审理中，两原告表示因在2017年知晓第三人潘海娟成为被执行人，才去查询房屋的产权和抵押信息，发现第三人潘海娟在两原告的房屋上设置了多个抵押，且还有3个抵押的款项都没有支付，为了尽快办理房屋的过户，两原告借款将中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行、鞠苏凤合计3个抵押涉及的款项还清，其中2017年12月11日归还鞠苏凤的款项210万元系向案外人朱明泉借款而得，还款之后两原告打算立即和第三人潘海娟办理过户，故而双方协商进行网签，但因房屋在12月13日被查封而最终没有完成网签，至于网签的名字作了变更，是因为朱明泉的借款尚未归还，故在买受人方添加了朱明泉的两位亲属，而黄某某是原告杨燕峰的妻子。以上事实有公证书、执行证书、房屋产权信息、房屋产权转让合同、转账记录、收条、网签合同样本、原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，针对两原告的第一项关于确权的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案系争标的上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号底层店铺不动产登记权利人为第三人潘海娟，两原告先后虽然与第三人潘海娟签订了房屋转让协议，但该买卖合同尚未履行完毕，也没有完成最后的房屋产权变更的登记，故涉案房屋的物权归属应仍然属于第三人潘海娟，两原告要求确认松江区九亭镇九亭大街XXX号底层房屋的产权归两原告所有，两原告各持有该房屋50%的产权份额的诉讼请求，本院不予支持。针对两原告的第二项诉讼请求要求中止对涉案房屋的执行，基于两原告与第三人潘海娟签订了房屋转让协议，那两原告是否享有排除执行的物权期待权？参照司法实践中的相关规定，两原告对系争房屋的权利是否能排除执行，应当符合以下条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，本院论述如下：1、关于两原告对于未办理过户是否存在过错问题。双方签订的买卖房屋合同应当以转让房屋产权为目的，且在签订房屋买卖合同后，合同双方当事人应当依约积极履行合同，推动交易各个环节，而本案的两原告和第三人潘海娟在签订合同之时对房屋过户问题约定含糊。在两原告支付房款后，一方面第三人潘海娟没有将款项用于房屋抵押的涤除，反而又设置了多个抵押，而两原告在合同签订之前没有尽到合理的审慎义务，没有前往房屋交易中心查询房屋的权利负担情况，在合同签订之后甚至是付款之后，也一直处于懈怠的状态，从签订合同至房屋被查封前近2年的时间内，没有采取有效的措施积极推动房屋抵押的注销以及产权的过户，甚至没有约束第三人潘海娟对房屋设置抵押。虽然两原告表示其在2017年11月筹款以涤除抵押，但该行为的发生是在两原告发现第三人潘海娟成为被执行人之后，且房屋就在抵押涤除的第二天就被本院查封。可见，两原告作为房屋的买受人在合同签订后相当长的一段期间内没有为合同的履行积极为一定的行为，并且因为买受人的懈怠导致房屋的过户遥遥无期，导致在法院查封之前房屋转让合同仍然无法履行完毕，对此两原告负有不可推卸之责。2、关于两原告在查封之前是否对系争房屋占有的问题。因涉案房屋在转让给两原告之前就已经出租他人，虽然两原告提供了朱明泉收取房租以及提取现金的银行交易记录以证明两原告在付清房款后就实际收取了租金，但原告并没有提供证据证明朱明泉提取的现金分发给了两原告，且从租金的金额来看，两原告收取大额的款项却没有出具收条，显然有违交易的常规，两原告的证据并不能证明两原告对系争的房屋在本院查封之前已经占有。综上所述，两原告对执行标的主张的实体权利并不能排除人民法院的强制执行，两原告要求中止对系争房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告杨燕峰、陶文章的诉讼请求。案件受理费33,200元，由原告杨燕峰、陶文章负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐晓枫人民陪审员  许秋桑人民陪审员  张春龙二〇一八年八月二十四日书 记 员  赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。