广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初1760号原告：胡永来，男，1956年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：胡玉蝶，女，1966年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：胡玉梨，女，1969年5月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，三原告共同委托诉讼代理人：冼志敏，广东瑶琨律师事务所律师。原告：胡玉环，女，1955年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：胡玉燕，女，1964年4月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：胡永灶，男，1971年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：胡永栈，男，1958年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：胡永宁，男，1961年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：梁文汉，男，1982年9月8日出生，汉族，住广东省高州市，现住广东省佛山市顺德区，被告：杨薇，女，1983年10月11日出生，汉族，住广东省吴川市，现住佛山市顺德区，原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁诉被告梁文汉、杨薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨及该三原告共同委托诉讼代理人冼志敏，原告胡玉环、胡玉燕到庭参加诉讼，原告胡永灶、胡永栈、胡永宁及两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除胡文铨与被告梁文汉在2011年7月26日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾空承租的房屋给原告；2.请求法院判令两被告向原告支付2015年1月至2016年12月31日租金共174020元；3.请求法院判令两被告向原告支付2017年9月至12月份租金46540元，并支付2018年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金；4.请求法院判令两被告向原告支付违约金17600元（违约金按合同约定每日200元从2017年10月12日起暂计至2018年1月8日，此后的违约金仍按每日200元计至被告付清全部租金之日止）；5.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：在2011年7月26日，被告梁文汉与胡文铨签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、胡文铨将其名下位于佛山市顺德区大良街道青松街1巷6号之一北边由一层、二层、三层、四层、五层、1-5层租给被告作经营使用，面积700平方米，租期为7年；二、租金：2011年8月11日起每月壹万叁仟捌百元正，到合同第四年后增加百分之十租金，租金每月壹万伍仟壹佰捌拾元至合同期满；三、租金一季度收一次，如被告拖欠交租则每日按贰佰元计算违约金，如被告拖欠租金达一个月，则胡文铨有权收回房屋并如数追回欠款。上述《房屋租赁合同》签订后，胡文铨将房屋交由被告使用。但自2015年1月起，被告拖欠支付租金，经胡文铨、原告胡玉梨多次追讨，被告仍未付清租金。在2017年2月22日，被告梁文汉与原告胡玉梨签订了一份《租金欠款还款协议书》，协议约定：一、2017年1-3月租金于2017年3月31日前付清；二、自2015年1月至2016年12月31日，被告仍欠租金共174020元；三、被告承诺拖欠的174020元租金于2018年4月30日前分期付清，否则，按每月7%利息计算违约金。上述《租金欠款还款协议书》签订后，被告至今仍未支付2015年1月至2016年12月31日租金共计174020元。并且，被告至今仍欠2017年9月至12月租金余款共计46540元。本案原告均是胡文铨的子女。在2017年3月20日，胡文铨因病去世。在2009年4月21日，胡文铨已立下公证遗嘱，胡文铨确认将上述位于佛山市顺德区大良街道青松街1巷6号房屋所占份额由原告继承。在2011年1月25日，胡文铨与原告胡永灶达成《民事调解书》（案号：（2011）顺法民一初字第262号），约定：将上述共有位于佛山市顺德区大良街道青松街1巷6号房屋北边部分（即栋号为1号，建基面积为138.394平方米，建筑面积为726.808平方米），即被告承租的房屋归胡文铨所有。因此，自胡文铨去世后，原告是上述出租房屋的合法继承人。经查，被告梁文汉与被告杨薇是夫妻关系，案涉拖欠的租金发生在两被告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，因此，被告杨薇应对案涉拖欠的租金承担连带清偿责任。综上所述，被告长期拖欠租金已损害原告的合法权益，原告作为上述房屋的合法继承人，依照我国法律规定向人民法院提起诉讼，请求法院依法做出公正的判决。两被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据除两被告结婚证复印件外的其他证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：胡文铨（公民身份号码：）与其配偶冯娴（公民身份号码：）共生育原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁等八名子女。冯娴于2004年6月15日去世，胡文铨于2017年3月20日去世。2009年4月21日，胡文铨立下公证遗嘱，将其享有的佛山市顺德区大良街道青松街1巷6号之一的份额由原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨继承。2011年1月25日，本院做出（2011）顺法民一初字第262号民事调解书，确认“登记于原告胡文铨、被告胡永灶名下的位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会青松街一巷6号房屋（房产证号：粤房地证字第××号）的共同共有财产，该房屋的北边部分（即栋号为1号，建基面积为138.394平方米，建筑面积为726.808平方米）归原告胡文铨所有，该房屋的南边部分（即栋号为2号，建基面积为139.490平方米，建筑面积为734.651平方米）归被告胡永灶所有。原、被告于2011年3月20日前到房产登记部门办理该房屋的相关产权过户登记手续，产权过户登记费用由原告胡文铨自愿承担。”2011年7月26日，被告梁文汉与胡文铨签订《房屋租赁合同》一份，双方约定如下：一、胡文铨将其名下位于佛山市顺德区大良街道青松街1巷6号之一北边一层、二层、三层、四层、五层租给被告作经营使用，面积700平方米，租期为7年；二、租金由2011年8月11日起每月13800元整，到合同第四年后增加百分之十租金，租金每月15180元至合同期满；三、租金一季度收一次，如被告拖欠交租则每日按200元计算违约金，如被告拖欠租金达一个月，则胡文铨有权收回房屋并如数追回欠款。《房屋租赁合同》签订后，胡文铨将将涉案房屋交付给被告梁文汉使用。然自2015年1月起，被告梁文汉拖欠支付租金，经胡文铨、原告胡玉梨多次追讨，被告梁文汉仍未付清租金。2017年2月22日，被告梁文汉与原告胡玉梨签订了一份《租金欠款还款协议书》，约定：2017年1至3月租金于2017年3月31日前付清，余下月租金如期交纳；2015年1月至2016年12月31日，被告梁文汉共欠租金174020元；被告承诺拖欠的174020元租金于2018年4月30日前分期付清，否则，按每7%利息计算违约金。《租金欠款还款协议书》签订后，被告梁文汉至今仍未支付2015年1月至2016年12月31日租金共计174020元。且被告梁文汉未向原告支付2017年9月至12月的租金共计46540元。本院认为，被告梁文汉与原告胡玉梨签的《租金欠款还款协议书》、被告梁文汉与胡文铨签订的《房屋租赁合同》合法有效，胡文铨已将涉案房屋交付给被告梁文汉使用，已经履行了己方义务，被告梁文汉应按约定向胡文铨及原告支付租金。现被告梁文汉未能如约向原告支付租金，已经构成违约，原告请求解除与其签订的《房屋租金合同》有理，本院予以支持。合同解除后，被告梁文汉自当将房屋交还原告。被告梁文汉确认“2017年1至3月租金于2017年3月31日前付清；2015年1月至2016年12月31日，被告梁文汉共欠租金174020元；被告承诺拖欠的174020元租金于2018年4月30日前分期付清，否则，按每7%利息计算违约金。”则原告请求被告梁文汉支付2015年1月至2016年12月31日的租金174020元及2017年9月至12月租金46540元有理，本院予以支持。原告与被告梁文汉虽在合同中约定违约按200元每日计算违约，然，之后双方签订的租金欠款还款协议书约定未如期归还的按7%利息结算，但双方未约定7%是年利率还是月利率，据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故本院认定违约金应以每日200元计算。原告请求按每日200元计算违约金有理，本院予以支持。然而，原、被告在《租金欠款还款协议书》改变了租金支付的期限，即约定“2017年1至3月租金于2017年3月31日前付清……拖欠的174020元租金于2018年4月30日前分期付清”，即违约金起算点应为2018年5月1日。原告虽请求被告梁汉文支付2018年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金，但该义务为主义务，原告应依法缴纳诉讼费，而不应续计，故原告该请求本院不予支持，原告可另行主张。原告提供的两被告结婚证复印件不足以证明两被告为夫妻，原告请求被告杨薇承担责任无理，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除胡文铨与被告梁文汉于2011年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告梁文汉于本判决发生法律效力之日起十日内腾空佛山市顺德区大良街道青松街1巷6号之一北边一层、二层、三层、四层、五层并将该房屋交付给原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁；三、被告梁文汉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁2015年1月至2016年12月31日租金174020元；四、被告梁文汉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁2017年9月至2017年12月租金46540元；五、被告梁文汉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁违约金（违约金计算，按每日200元自2018年5月1日起计算至被告实际支付完毕上述第三、四项租金止）；六、驳回原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为2436.2元（原告已预交），由被告梁文汉负担并直接支付给原告胡永来、胡玉蝶、胡玉梨、胡玉环、胡玉燕、胡永灶、胡永栈、胡永宁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赖荣华人民陪审员  冯笑女人民陪审员  黎泽民二〇一八年八月二十六日书 记 员  洪 勉