河北省宁晋县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0528民初1443号原告（申请执行人）：营东电缆有限公司，住所地宁晋县贾家口镇黄儿营东村。法定代表人：胡东岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王崇，河北众平律师事务所律师。被告（案外人）：张建财，男，1971年8月26日出生，汉族，大同煤矿集团公司职工，现住山西省大同市城区。被告（被执行人）：裴献超，男，1987年8月30日出生，汉族，现住山西省大同市城区。被告（被执行人）：王雁霞，女，1989年11月28日出生，汉族，现住山西省大同市城区。原告营东电缆有限公司（以下简称营东公司）与被告张建财、裴献超、王雁霞申请人执行异议之诉一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告营东公司的委托诉讼代理人王崇，被告张建财到庭参加诉讼。被告裴献超、王雁霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告营东公司向本院提出诉讼请求：1、准许继续查封被告裴献超名下坐落于山西省大同市北侧温莎公馆8－1－202房产；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司买卖合同纠纷一案，原告于2017年8月28日向宁晋县人民法院申请财产保全，请求冻结三被告的银行存款或查封相应价值的财产，宁晋县人民法院于当日作出（2017）冀0528民初3410号民事裁定书，于2017年10月12日向大同市房屋交易权属登记管理中心查封该房产。2018年3月13日，被告张建财对执行标的（温莎公馆8－1－202房产）提出书面异议，宁晋县人民法院于2018年3月26日作出（2018）冀0528执异7号执行裁定书：裁定中止裴献超名下坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8－1－202号房产的查封。原告认为，在（2018）冀0528执异7号执行异议一案中，未查明本案有关事实，被告张建财提供的相关证据不足以证明其主张，其理由如下：首先，原告在2017年8月就向贵院提起诉讼，8月28日提出保全申请，在张建财与裴献超、王雁霞签订《房屋买卖协议》前就已冻结其银行账户，二被告涉嫌明知涉诉后恶意转移财产，应为无效协议；其次，对于签订协议后张建财是否给付裴献超、王雁霞购房款未予查明；最后，未查明涉案房屋是否交付张建财占有，根据张建财提交证据不能证明房屋在查封前已交付占有使用，张建财不能证明对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，为维护原告的合法权益，现根据相关规定向人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告张建财辩称，我买房子前去大同市房管局查询房子没有问题。我在2017年9月4日和裴献超夫妻双方到大同市御诚公证处做了交易，并于当日把70万元全款交付给了裴献超。当时是因为开发商没有交给裴献超房屋图纸，所以办理不了过户。等到11月房屋图纸下来了，我去房管中心办理过户时，发现房子被查封了。在我买房交付给我后，我也把房子装修了，我已经实际占有该房屋了。被告裴献超、王雁霞未予答辩。原告营东公司为支持其主张，向本院提供以下证据：1、原告的营业执照、法人代表身份证明、法人代表身份证复印件，欲证明原告主体资格；2、（2018）冀0528执异7号执行裁定书，欲证明该裁定书未查明相关事实，原告对该裁定不服，起诉要求继续对该房产进行查封。被告张建财对原告提供的证据没有异议。被告张建财为支持其主张，向本院提供以下证据：1、公证书两份（附房屋买卖合同、委托书），欲证明裴献超把此房产卖给张建财；2、裴献超出具的收条，欲证明张建财一次性给付裴献超70万元；3、物业费、采暖费、水费、电费等票据，欲证明张建财已经入住诉争房产；4、户口本，欲证明张建财已将户口迁到房产所在地；5、照片，欲证明张建财已实际入住使用房产。原告营东公司对张建财提供的证据提出以下质证意见：对公证书真实性无异议，其中委托书是委托张昊代为办理过户事宜，与张建财所陈述的熟人蒋余锋并不是同一人，没有说明受托人与各被告之间的关系，张建财还应当提供公证费发票予以佐证买卖协议签订的真实时间；对裴现超出具的收条的真实性有异议，当天交付70万元购房款与一般生活常识不符，没有相关证据佐证，不予认可；对五份物业费收据有异议，五份票据均是2017年11月20日出具，不能证明法院在查封该房前张建财已占有入住诉争房产，并且票号为0413598的收据说明是在2017年11月20日补办水卡、电卡，也就证明张建财实际占有该房产是在2017年11月20日；对采暖费发票有异议，未显示交款人名称，不能证明是被告张建财实际缴纳该费用，且该张票据开具日期是2017年10月12日，与法院查封该处房产是同一日期，不能证明在法院查封前已实际占有入住；对户口本真实性无异议，但对证明目的有异议，户口本迁户时间是2017年12月11日，是在法院采取查封措施之后；对照片的真实性和关联性不认可，无法证明照片拍摄时间及是否是诉争房产。上述证据没有约定交付房屋的时间，被告提交的证据占有涉案房屋的时间均是发生在法院查封之后。对非因买受人原因无法办理过户的举证责任，原告建议应结合本案实际来分配举证责任，按照一般生活常识，在买卖房屋之前肯定要了解该房屋是否具备上市交易条件及过户所需要的相关材料，如果不具备交易条件，不会草率的签订合同和支付全部的购房款，如果存在的话与一般生活常识不相符；如果争议房屋具备交易条件，最多在3至5个工作日内就可完成交易过户，但三被告（被告裴献超、王雁霞委托了张昊代办过户）在2017年9月4日签订合同之日至同年10月12日未办理过户，原告认为是被告张建财的原因造成的，现在在行政机关接待群众办事过程中如是缺少材料无法办理的，都会一次性书面告知，所以原告认为不能仅以张建财随意陈述的理由就认可其主张和加大原告的举证责任。我国物权法第十七条规定，受让人受让不动产时交易的对象、场所或时机不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。在本案存在诸多疑问的情况下，更应严格审查，如有必要建议法庭向相关单位和个人核实相关情况。被告在答辩时称已将房屋装修，但未提交相关证据，原告认为被告实际占有该房屋的时间是在法院查封之后。庭后，本院根据原告申请，向工商银行调取了张建财的账户明细，就相关事实进行了核实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对有争议的证据和事实进行分析，本院认定事实如下：1、原告营东电缆有限公司与被告裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日以（2017）冀0528民初3410号案件立案。诉讼中，营东电缆有限公司于2017年8月28日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司的银行存款5037521元或保全被申请人名下相应价值的其他财产，并向本院提供了相应担保。本院于2017年8月28日作出（2017）冀0528民初3410号民事裁定，裁定：冻结被申请人裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司的银行存款5037521元（冻结期限1年）或保全被申请人裴献超、王雁霞、大同市营东电线电缆有限公司名下相应价值的其他财产。本院于2017年10月12日依法向大同市房屋交易权属登记管理中心送达（2017）冀0528执保521号协助执行通知书和（2017）冀0528民初3410号民事裁定书，协助执行以下事项：查封裴献超名下的坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产一处，查封期限3年，自2017年10月12日起至2020年10月11日止，查封期间，不得办理证照转移变更、合同变更等手续，本查封及于房屋项下土地使用权。该处房产在大同市房屋交易权属登记管理中心备案。在执行过程中，张建财于2018年3月13日以其已受让并已实际占有使用该房产为由向本院提出书面异议，本院经审查作出（2018）冀0528执异7号执行裁定，裁定：“中止对坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产一处的查封。”营东公司在法定期限内于2018年4月11日向本院提起了申请执行人执行异议之诉。以上事实，有本院（2017）冀0528民初3410号民事裁定书、（2017）冀0528执保521号协助执行通知书等证据证实。双方对以上事实及相关证据无争议，本院予以认定。2、被告裴献超、王雁霞为夫妻关系，2017年9月4日，被告张建财与裴献超、王雁霞签订书面房屋买卖合同，合同约定裴献超、王雁霞将共同共有坐落于大同市城区操场城东街北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号私产楼房一套（建筑面积：118.91平方米）自愿出卖给张建财，并于2017年9月4日在山西省大同市御诚公证处办理了公证。以上事实，有张建财提供的公证书证实，本院予以定。原告营东公司对公证书的真实性没有异议，同时怀疑房屋买卖合同的签订时间。本院认为，张建财提供的公证书及房屋买卖合同是经过公证的书证，营东公司虽对签订时间提出异议，但没有足以反驳的相反证据，故对公证书及房屋买卖合同予以认定。3、不能认定在本院查封案涉房产之前张建财已合法占有该不动产。张建财提供的采暖费发票开票时间是2017年10月12日，但该票的购买方是温莎公馆－8－1－202，不能证明张建财是交费方；张建财提供的物业费、水费、电费等票据，开票时间为2017年11月20日，晚于本院查封案涉房产时间；同样，其提供的户口本登记时间在2017年12月11日，时间更晚；张建财提供的照片虽是客观事物的反映，但不能证明其已在本院查封案涉房产之前占有的事实。房屋买卖合同虽然约定在合同签订之日裴献超、王雁霞腾清房屋，并于签订合同后将该房屋的钥匙及相关手续一并交于张建财，但是否交付钥匙和相关手续，张建财没有提供证据证实。4、不能认定张建财已支付案涉房产价款。张建财虽然提供了署名为裴献超的房款70万元的收条，但张建财在开庭中回答本院询问该70万元来源时，提出全部付的是现金；又说“原来自有的房屋卖了53万，又自己借了17万”，后说“我卖房的53万是打到我卡上的，53万是从我的工行银行卡上支取的，17万是借亲戚朋友的”，接着说“53万先是借的亲戚朋友的后卖房后还给人家的。买房时从银行支取25万，从朋友处借了45万。”后经本院核实张建财在工商银行的账户近24个月的明细，在2017年9月4日以前没有其提出的相关款项、相近数额的存取款记录。本院经对张建财提供的署名为裴献超的收条进行审查认为，收条作为当事人之间的收付款书证、直接证据，对证明当事人之间收付款事实具有一定证明效力；但因收条记载内容与当事人之间实际收付款情形有时并不一致，故仅以收条为据尚不足以充分证明实际收款情况；特别是在大额资金往来中，除收条外，还应结合双方交易习惯、付款凭证、汇款单据、资金来源等证据，对收条中记载资金是否实际支付加以综合判决认定。综合本案相关情况，张建财在不能提供其筹集房款的相关证据情况下，仅凭一张收条不能证明已经支付巨额现金70万元房款。因此，本院对张建财提供的署名为裴献超的收条的证明力不予认定。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。被告裴献超、王雁霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张建财不能证实其已在本院查封案涉房产之前已占有该房产，也不能证实其已支付全部房产价款，因此张建财对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该案涉房产。综上所述，原告营东电缆有限公司诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：准许执行坐落于山西省大同市城区北侧温莎公馆8号楼1单元2层202号房产。案件受理费80元，由被告张建财、裴献超、王雁霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。本院（2018）冀0528执异7号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵喜维审 判 员  郭 昺人民陪审员  黄晓龙二〇一八年八月一日书 记 员  黄少嘉