广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初25089号原告：邓启文，男，1967年11月24日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：李洋兴，男，1948年10月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：庞英，系北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。原告邓启文诉被告李洋兴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓启文、被告李洋兴的委托代理人庞英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓启文诉称：2017年11月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于广州市天河区××街××房产，交易过户当天全部付清房款并完成房屋交接手续。11月22日，交易过户如期完成，原告支付了全部房款，被告却说愿意随房留下全部家具、家电以换取推迟两天交楼。11月25日，原告又前往收楼，却发现被告还住在里面并已拖欠约2年的管理费和水费。11月26日，中介通知可以交楼，原告于当天再次前往收楼，却发现这是个骗局，被告根本没来，房屋仍有人居住，中介仅给原告两张不知真假、于当天才交拖欠费用的复印件。直至2017年12月15日，原告才自行收楼。为此，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金26680元（1160元/天×23天）及利息（以26680元为本金，按逾期贷款利率计算，自2017年12月16日计至实际付清为止）；2、被告向原告支付拖欠的费用79.32元（电费50.37元、管理费22.55元、水费1.40元、垃圾费5元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告李洋兴答辩称：不同意原告的诉讼请求。2017年11月月9日，原、被告及中介方广州祥合房地产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定房价及交付房屋的日期，其时，原告方是了解房屋另有租约，并未有任何异议，合同三方共同至房地产管理局递交资料之时以及过户之时，原告表示租客的租约仍旧遵守，原告交清楼款、物业更名后，即与租户以新业主的身份交涉，其中诉状中提到被告仍在房屋居住的事实是捏造的。上述事实有租户的证词、中介与原告的微信沟通过程为证，故被告没有违反合同，原告请求支付违约金和利息是不成立的。2017年11月26、29日，租户在中介的陪同下，交清了所有的费用，原告主张的拖欠的费用不成立。另案件诉讼费用应由原告承担。另对于电费50.37元，我方予以确认，但其他费用已支付完毕。经审理查明：2017年11月9日，邓启文（买方）、李洋兴（卖方）、经纪方广州祥合房地产代理有限公司（以下简称“祥合公司”）签订《房屋买卖合同》，约定：买方购买卖方所有的天河区××街××房（以下简称“涉案房屋”），卖方保证对房屋享有完整处分权并保证房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，由于卖方的原因，造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务关系纠纷的，由卖方承担全部责任；房屋成交价116万元，卖方交付房屋予买方使用之日期为业主收取楼款当天，卖方须于交付房屋前付清所有该房屋之杂费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）及迁出该房屋内的所有户口；卖方不能按本合同约定将房屋售予买方，或者因违约而无法将房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款并向买方支付该房屋成交价的10%作违约金；其他约定有：三方约定在11月30日前完成交易过户手续（2017年）。另查：该合同为版本合同，其中约定有：该房屋以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况,但双方未明确房屋是否带家私家电、是否带租约。2017年11月9日，李洋兴收到邓启文购房定金20000元；2017年11月22日，李洋兴收到邓启文购房款114万元；邓启文为支持其第2项诉讼请求，为此出示广州市嘉逸物业管理有限公司于2017年11月26日出具的发票2张，分别有2017年1月至11月管理费（每月管理费22.55元）、2017年1月至11月垃圾处理费（每月5元）合计305.40元；2016年11月至2017年11月26日水费93.40元。李洋兴为支持其抗辩，为此提交微信记录（自称为中介公司）、租户证言（未出庭作证），邓启文均不予确认。对于争议焦点房屋的交付时间，李洋兴出示2017年11月27日的《交楼通知书》，卖方处显示签署“李洋兴、代理人庞英”、见证方祥合公司，买方签名处空白。李洋兴抗辩称邓启文当天取钥匙但拒绝签名，邓启文予以否认。就交付争议事项，本院向祥合公司发函调查，调查内容为：1、双方买卖时，涉案房屋是否存在租赁事实？双方如何协商房屋交接安排？如存在租赁关系，为何在合同中未以文字进行约定？2、李洋兴提交加盖你公司的《交楼通知书》（见附件）显示你公司与李洋兴办理交接手续，李洋兴有否向你方交付钥匙？你方在收取房屋钥匙后有否立即将钥匙交付给邓启文？邓启文是何时领取涉案房屋钥匙？邓启文领取钥匙时，有否签署书面文件确认收取房屋钥匙？该公司未予以回复。另李洋兴提交其自称与中介公司的微信显示：（2017年11月28日）李小姐，新业主邓启文把钥匙拿走了，但没在交楼通知书上签名，我也阻拦不了；我能做的也就这样了，不妥的地方你再与律师联系，那个租客欠的电费可以拨打95598看看差多少钱，然后让他补上，你就从我们那个三人群中转给他。庭审时，邓启文表示：2017年11月22日交齐楼款，当天要求交楼，但李洋兴称其物品还未搬走，提出要给其2天的时间，李洋兴称可以将旧家具留在涉案房屋内作为补偿。2天内我到涉案房屋收楼，但李洋兴的物品还未搬走，且我方还了解到2017年11月26日才结清之前拖欠的费用。交易过户及交楼日期都是2017年11月22日。2017年11月22日，李洋兴无法交楼，2017年11月25日，我又到涉案房屋要求李洋兴交楼，但李洋兴没有到场。于2017年11月26日根据中介的通知，我再次收楼，却发现李洋兴又没有到场，又无法交楼。后来我方就起诉了。2017年12月15日，中介通知我到涉案房屋拿钥匙才完成收楼。李洋兴表示：2017年11月22日付款后，由于合同没有约定具体交楼细节，且三方协商时租户在涉案房屋内，邓启文也称没有关系，可以与租户协商，后来邓启文就直接与租户商量租金的问题，邓启文要求上调租金标准及协商租期满后物品的处理问题。后来就是由于物品的处理问题一直协商不成，后来邓启文要求李洋兴逼迫租户同意其提出的条件，我方也将该情况反馈给中介。在无法达成一致意见的情况下，我方就与租户解除了租赁关系。后于2017年11月27日早晨将钥匙交给中介公司。对于违约金标准，李洋兴表示过高，请求调整。邓启文表示其损失为租金损失，且房屋价值较大，违约金标准不高；另李洋兴表示租金标准为800元/月，邓启文表示租金为3000元/月左右。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋买卖合同》未约定带租约出售，李洋兴抗辩存在租约交付缺乏事实依据，有违交易常理，不予采纳。合同约定交付房屋时间为收齐房款当日，合同备注条款中的“三方约定在11月30日前完成交易过户手续（2017年）”系针对交易过户递件手续，非变更交付时间。2017年11月22日，邓启文付清款项，按约定李洋兴应于当日交付房屋，否则应承担违约责任。李洋兴抗辩邓启文拒绝交接房屋缺乏事实依据，其单方与中介公司祥合公司的交接手续不能约束邓启文。现邓启文自认于2017年12月15日接收房屋，予以采信。因此，李洋兴应向邓启文承担自2017年11月23日至2017年12月14日合计22天逾期交楼违约金，按约定每日迟延交楼违约金为1160元，合计为25520元。李洋兴逾期交付房屋导致邓启文实际损失，现李洋兴抗辩违约金标准过高，本院认为，违约金兼具惩罚性及补偿性，在邓启文未充分合理举证其实际损失，从公平角度，酌情调整违约金为10000元。对于邓启文主张的超出部分，予以驳回。对于邓启文主张违约金利息损失，该主张缺乏合同依据，且属于重复主张，不予支持。对于第2项诉讼请求，李洋兴对电费50.37元数额无异议，予以照准。对于管理费、水费、垃圾费，邓启文持有发票，物业管理费标准及垃圾费标准固定，实际交楼日为当月15日，故此，本院判令李洋兴返还邓启文物业管理费11.28元、水费0.7元、垃圾费2.5元。对于主张的超出部分，予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李洋兴于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓启文支付逾期交楼违约金10000元。二、被告李洋兴于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓启文支付代垫电费50.37元、物业管理费11.28元、水费0.7元、垃圾费2.5元。三、驳回原告邓启文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费470元，由原告邓启文负担50元，由被告李洋兴负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  罗卫红人民陪审员  李婉君二〇一八年八月十四日书 记 员  许丽凤判决书于2018年8月日送达