河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初12774号原告：何景玉，男，汉族，1961年12月6日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘克锋，河南建创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康佳，河南建创律师事务所律师。被告：王璞瑛，女，汉族，1950年3月16日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张雪甫，河南亚太人律师事务所律师。第三人：王建国，男，汉族，1957年11月2日出生，住郑州市金水区。第三人：罗该洪，曾用名罗玲玲，女，汉族，1974年5月1日出生，住郑州市金水区。第三人：罗洪发，男，汉族，1975年11月26日出生，住郑州市金水区。第三人：王烽，曾用名王峰，男，汉族，1981年8月18日出生，住郑州市金水区。第三人：郑州威尔森壁纸有限公司，住所地郑州航空港区空港六路，注册号：410195000000339。法定代表人：王建国。第三人：郑州市瓦萨齐散热器有限公司，住所地郑州市新郑港区空港六路北侧，注册号：410100100016384。法定代表人：王建国。原告何景玉与被告王璞瑛、第三人王建国、罗该洪、罗洪发、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何景玉的委托诉讼代理人刘克锋、王康佳，被告王璞瑛的委托诉讼代理人张雪甫到庭参加诉讼，第三人王建国、罗该洪、罗洪发、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告何景玉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令2013年1月10日签订的《合同》合法有效；2.请求依法判令原告自2013年3月1日起对登记在第三人王建国名下的郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋享有租赁权、占有权和使用权；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月10日，原告与第三人王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司签订《合同》，约定郑州市瓦萨齐散热器有限公司登记在王建国名下的位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋（产权证号：11××**）出租给原告使用，租期30年，租金540000元，一次性付清，原告于合同签订后，将540000元租金一次性支付。2015年10月14日被告王璞瑛依据（2014）郑黄证民字第2598号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2015）郑黄证执字第4747号《执行证书》向郑州市二七区人民法院申请强制执行。2016年3月1日郑州市二七区人民法院作出（2015）二七法执字第2598号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人王建国、罗该洪、罗洪发、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司银行存款1184124.5元，或查封、扣押其相应价值的财产。郑州市二七区人民法院作出上述裁定后，对涉案房屋进行查封，并要求腾空涉案房屋。原告对郑州市二七区人民法院的执行房屋的行为不服，向郑州市二七区人民法院提出执行异议，郑州市二七区人民法院于2017年9月25日作出（2017）豫0103执异59号执行裁定书，裁定驳回原告何景玉的执行异议。原告认为（2017）豫0103执异59号执行裁定书没有任何事实依据和法律依据，裁定错误，理由如下：抵押不破租赁，原告依法享有对涉案房屋的合法租赁权，不因权属变更或抵押权的实现而无效。1、原告何景玉与王建国、瓦萨齐公司签订的合同符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并生效，且已于2013年起实际履行。2、合同签订后，原告便开始着手装修涉案房屋，并自2013年起至今，一直占有使用涉案房屋。因此，原告何景玉对标的房产依法享有合法有效的租赁权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故租赁期间内，出租人在未告知承租人的情况下将标的房产抵押，此时在同一标的物上的抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于租赁权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的抵押权不得损害租赁权，且抵押权的实现亦不得损害租赁权。本案中，原告的租赁权于2013年3月1日成立并生效，而被告抵押权登记日期为2014年9月16日，抵押权的成立在租赁权成立之后，故不因权属的变更和抵押权的实现而灭失。综上所述，原告对涉案房屋的租赁权依法成立、合法有效，且成立时间远远先于被告的抵押权的成立，故原告的租赁权应更优先受到保护，不能因法院的查封或者抵押权的实现而损害租赁权。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告王璞瑛辩称，关于被告依据（2014）郑黄证民字第25905号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2015）郑黄证执字第4747号《执行证书》申请执行被执行人王建国、罗洪发、罗该洪、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司借款纠纷一案，郑州市二七区人民法院已立案受理，案号为（2015）二七法执字第2598号。因上述被执行人均不履行生效法律文书确定义务，二七区人民法院对登记在王建国名下且抵押给被告的位于郑州市中原区桐柏路100号院50号楼1单元1层2号房屋（产权证号：11××**）进行强制执行，后原告提出执行异议要求中止对上述房产的执行并解除查封。二七区人民法院于2017年9月25日作出（2017）豫0103执异59号执行裁定书驳回了原告的异议请求，后原告提起执行异议之诉。被告认为，应当依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、租赁合同的基本定义为出租人将租赁物交付承租人使用、收益。承租人支付租金。本案中，就原告在执行异议程序中所提交的证据来看，原告无法证明其向郑州市瓦萨齐散热器有限公司及王建国支付租金，且合同直接约定30年租期租金一次性付清不但有违合同法关于最长20年租期的规定，更是与正常的交易习惯不符。二、合同名为租赁，实为借款担保。合同开篇即写“鉴于…2、乙方作为甲方的经销商，借给甲方有用于购进原材料的款项”及合同第十一条第一项“甲方向乙方价款作为购进原材料所用（具体数额以借据为准），如果甲方未能按时偿还，甲方同意将该房屋出售给乙方，且借款、借款利息及本合同项下已付租金自动转化为该房屋的购房款，多退少补”。合同中多次强调双方之间的借款关系并约定了借款违约的具体处理方式。很明显，原告与第三人王建国及郑州市瓦萨齐散热器有限公司所签订的合同名为租赁，实为原告为保障其债权实现而约定的债权担保，双方之间不具备建立房屋租赁关系的真实意思表示，因此并不产生租赁合同的效力。三、原告不能充分证明其是在涉案房屋设定抵押及被法院查封之前占有使用涉案房屋，且其对涉案房屋的占有、使用无真实有效的法律基础。同时，原告存在恶意串通、滥用诉权阻碍执行之嫌，其行为已严重损害了被告的合法权益，致使被告的合法债权迟迟得不到实现。综上所述，原告与王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司之间签订的合同系虚假的租赁合同，不应产生租赁合同效力，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人王建国、罗该洪、罗洪发、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司未陈述意见，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。第三人王建国、罗该洪、罗洪发、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为其自动放弃质证的权利。对到庭的当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据能够与本案其它证据相印证的部分，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申请执行人王璞瑛申请执行被执行人王建国、罗洪发、罗该洪、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司公证债权文书一案，本院于2015年10月14日立案执行，执行案号为（2015）二七法执字第2598号。该案执行依据为（2014）郑黄证民字第25905号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2015）郑黄证执字第4747号《执行证书》，执行标的为本金人民币1100000元、借款期间利息人民币54450元，逾期利息（按本金人民币1100000元，月利率15‰，自2015年7月13日起至执行完毕之日止的期间计算）。在执行过程中，本院于2016年3月1日作出（2015）二七法执字第2598号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人王建国、罗该洪、罗洪发、王烽、郑州威尔森壁纸有限公司、郑州市瓦萨齐散热器有限公司的银行存款1184124.5元，或查封、扣押其相应价值的财产。2016年3月25日，本院将上述执行裁定书和协助执行通知书送达至郑州市住房保障和房地产管理局，轮候查封被执行人王建国名下位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋（产权证号：11××52）一套。2016年12月19日，郑州市金水区人民法院作出（2015）金执字第2880号移送执行函：将上述涉案房产移交本院进行处分。之后，本院公告通知被执行人王建国，要求将上述涉案房屋腾空。原告何景玉对本院执行上述房屋不服，认为其已对涉案房屋取得所有权，提出执行异议。本院于2017年9月25日作出(2017)豫0103执异59号执行裁定，裁定驳回原告何景玉提出的执行异议。原告不服，诉至本院。另查明，2013年1月13日，原告与王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司签订《合同》，主要约定：鉴于位于河南省郑州市中原区桐柏北路100号院50号楼1单元2号房屋虽在王建国名下，但实际是属于郑州市瓦萨齐散热器有限公司财产，目前无法进行买卖交易，原告作为王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司的经销商，借给王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司有用于购进材料的款项，王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司同意在该商品房允许出卖时，将该商品房出卖给原告；王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司将该房屋出租给原告，出租房屋为毛坯房；租赁期共30年，期间为2013年3月1日至2043年3月1日；租金为1500元/月，支付方式为先付后用，租金共计人民币540000元；原告可根据需要对该房屋进行装修；王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司出售房屋，须在3月前书面通知原告，在同等条件下，原告有优先购买权，且已付总租金可转为相应的购房款，之前已住房屋租金不再计算；王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司向原告借款作为购进原材料所用(具体数额以借据为准)，如果王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司未能按时偿还，王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司同意将该房屋出售给原告，且借款、借款利息及本合同项下已付租金将自动转化为该房屋的购房款，多退少补。合同还约定了其他事项。郑州市瓦萨齐散热器有限公司给原告出具了日期为2013年2月1日的收到涉案房屋租金540000元的收据一份。后原告装修入住该房屋。第三人王建国名下位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋抵押登记在被告王璞瑛名下，他项权证号为郑房他证字第14030856**，登记日期为2014年9月16日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原告与王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司于2013年1月13日签订的《合同》，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，据此能够认定双方形成房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方在合同中约定租赁期共30年，根据上述规定，超过20年的部分无效。该合同的其它约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对合同有效部分，当事人应依约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告何景玉与第三人王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司于2013年1月13日签订的《合同》，除双方在合同中约定的租赁期超过20年的部分无效外，其它部分有效；二、自2013年3月1日起在20年的租赁期限内，原告何景玉在其与第三人王建国、郑州市瓦萨齐散热器有限公司于2013年1月13日签订的《合同》权利义务终止前，对位于郑州市中原区桐柏北路100号院50号楼1单元1层2号房屋（产权证号：11××**）依该合同约定享有承租人的相应权利，承担承租人的相应义务；三、驳回原告何景玉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告何景玉负担；公告费260元，由原告何景玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵惠红人民陪审员  李 红人民陪审员  朱富强二〇一八年八月十日书 记 员  李晶莹