昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0114民初1633号 原告：呈贡果乡苑科技开发有限公司，住所地：昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲。 统一社会信用代码：91530121770490229B。 法定代表人：杨嘉宏，公司经理。 委托诉讼代理人：赵忠文、吴佳，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南云里传媒有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区风华俊园3幢1305室。 注册号：530121000136961。 法定代表人：胡誉。 被告：李能文，男，汉族，1987年06月05日生，住昭通市镇雄县。 被告：胡本会，男，汉族，1994年01月11日生，住镇雄县。 被告：张克，男，汉族，1991年03月27日生，住山东省淄博市博山区。 被告：付江，男，汉族，1991年07月16日生，住盐津县。 五被告共同委托诉讼代理人：高启勇，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。 原告呈贡果香苑科技开发有限公司（以下简称果香苑公司）与被告云南云里传媒有限公司（以下简称云里公司）、李能文、胡本会、张克、付江房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月16日立案受理后，于2018年2月9日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告果香苑公司法定代表人杨嘉宏及委托诉讼代理人赵忠文、吴佳，被告云里公司的法定代表人胡誉、李能文、胡本会、张克及五原告委托诉讼代理人高启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令五被告继续履行双方于2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》，支付自第二年度的租金453600元，并承担自2017年6月2日起至实际支付之日起按每天1%计算的违约金；2、请求判令五被告支付第一年度多使用一个月的租金35000元；3、判令五被告支付第一年度逾期支付租金的违约金94600元；4、本案的诉讼费由五被告承担。事实与理由：2016年03月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于昆明市呈贡区吴家营街道万溪冲村的自有房屋（建筑面积约2200平方米）出租给被告，用途为“文化艺术交流活动”。租赁期限为3年，自2016年07月01日起至2019年07月01日止，租金约定为：第一年租金42万元；第二年租金45.36万元；第三年租金48.9888万元。第一年租金分三次付清，付款时间为：2016年5月5日前支付10万元；2016年7月31日前支付10万元；2016年9月25日前支付22万元。第二年租金在2017年6月1日前付清；第三年租金在2018年6月1日前付清。被告应于2016年9月25日前向原告交纳租房押金3万元。《合同》第七条第2项约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数交付违约金，每天违约金标准为：拖欠租金的1%。合同签订后，原告按约定履行租金的合同义务。被告实际于2016年1月1日起即使用租赁房屋，比合同约定的期限多使用一个月。在合同履行中，被告未按约定交付第一年租金。2016年9月25日前应付的租金22万元逾期43天。押金也只支付了一万元。2017年5月底，被告未经原告同意就擅自搬离房屋。经原告多次催讨，被告一直拒绝支付第二年度的租金。原告认为：被告在没有取得原告同意的情况下擅自搬离房屋并拒付租金的行为已违反合同约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 五被告共同答辩称：案涉合同确系原被告所签订，其用途是用于高考艺术培训班，对租赁物的本身要求较高，被告是看重涉案房屋的环境才与原告订立合同。双方约定如遇政府重大建设以及周边征地被占用，互不担责；合同订立以后，被告基于三年的租期投入了大量资金对租赁物进行装修，在短短使用几个月后租赁房屋就因高速修建而面临拆迁，客观上已经无法履行，无奈被告只能通知原告双方的合同已于2017年2月18日解除；合同解除以后，不存在继续履行的问题，被告没有违约的行为；合同签订以后，被告在合同约定的租赁期间且经原告认可后才进入租赁物进行装修，实际投入使用的日期短于租赁期间，并不存在多使用租赁物的行为；合同签订以后，被告已按约定数量及原告指定履行了主要的支付房租的义务，原告已接受租金是认可了被告支付租金行为，原告起诉要求支付迟延支付租金的违约金没有事实依据；合同履行期间，原告拒不提供案涉租赁物土地及房屋性质、权属等相关证明，致使案涉租赁物及其所对应的土地来源不明，是否违法建筑不清，请求法庭依法查明案涉租赁物的土地性质来源权属从而明确双方所签订的租赁合同的效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋租赁合同真实、合法且与本案关联，本院予以采信，具体理由本院于后详细评判；原告提交的国有土地使用证，与原件核对一致，本院予以采信；原告庭后提交的由昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲社区居民委员会及昆明市呈贡区人民政府吴家营街道办事处的情况说明，街道办事处与居民委员会作为基层政府机构及居民基层自治组织，对所辖地区事务享有一定管理权限，其依据其管理权限出具的情况说明，本院予以采信。被告提交的图片、解除合同通知书及快递单、通话录音，本院对其真实性予以认定，但不能证明被告的观点；被告提交的福宜高速开工建设通知、万溪冲交地通知，与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，原告果香苑公司与被告云里公司及被告李能文、胡本会、张克、付江签订《房屋租赁合同》一份，约定果香苑公司将其坐落于昆明市呈贡区吴家营街道万溪冲村的房屋一幢（建筑面积约2200平方米）出租给五被告。租赁用途约定为组织文化艺术交流中心，租期约定为三年（从2016年7月1日起至2019年7月1日止）。租金及交纳方式约定为：第一年租金42万元；第二年租金45.36万元；第三年租金48.9888万元。第一年租金分三次付清，付款时间为：2016年5月5日前支付10万元；2016年7月31日前支付10万元；2016年9月25日前支付22万元。第二年租金在2017年6月1日前付清；第三年租金在2018年6月1日前付清。合同第七条“违约责任”第1款第（1）项约定为：租赁期间，乙方不得有下列行为否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本合同要求乙方承担违约责任。（1）无正当理由，擅自解除合同的；该条第2款约定：乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数交付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的1%。合同第八条约定：因不可抗力，政府重大建设，周边租地被占用等因素导致合同无法履行时，双方互不承担责任，租金按实际入住天数计算，多退少补。合同签订后，五被告向原告支付了第一年的租金420000元及押金10000元。2017年2月18日，被告向原告发出解除合同通知书，提出：“现房屋面临政府拆迁及周边租地被占用，且你方已知拆迁属实，合同已客观无法履行，故我方正式通知你方合同已于2017年2月18日正式解除，请你方务必在2月21日前来查验房屋并同我方办理退房事宜。合同解除后，你方需退还我方剩余房租及押金；且因合同提前解除，我方已投入装修无法继续使用，考虑政府拆迁补偿已将房屋装修情况作为补偿依据，故你方还需赔偿我方因合同提前解除而导致的装修损失。”原告回复表示不同意解除合同。昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲社区居民委员会及昆明市呈贡区人民政府吴家营街道办事处分别于2018年3月18日和3月19日出具情况说明，该情况说明载明：“万溪冲杨嘉宏养殖场创建于1996年，占地5亩，于1999年作为呈贡县万溪冲农家乐扶持的示范户之一，2000年经呈贡县旅游局批准为呈贡首批农家乐定点接待户，期间名称变更为呈贡果香苑农家乐，于2005年成立呈贡果香苑科技开发有限公司，于2014年按万溪冲美丽乡村建设进行外立面提升改造。”经本院向昆明市规划局调查，该局回复本案涉诉房屋所占用土地为非建设用地及该项目未在该局办理规划许可手续。 本院认为，关于本案房屋租赁合同的效力问题，被告认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案租赁物未取得建设规划许可，故本案房屋租赁合同无效。本院对被告的上述答辩意见不予采纳，理由如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”根据本院向昆明市规划局的调查，本案租赁房屋所在地块系非建设用地，并非在昆明市城市总体规划内，即本案租赁房屋并非城市、镇规划内的房屋，因此被告以此作为主张本案房屋租赁合同无效的法律依据理据不足，本院不予采纳。关于被告是否享有单方解除本案房屋租赁合同的权利，该合同是否已经于2017年2月18日解除的问题。被告认为其享有单方解除权的理由是房屋租赁合同第八条约定：“因不可抗力，政府重大建设，周边租地被占用等因素导致合同无法履行的，双方互不承担责任，租金按实际入住天数计算，多退少补。”该约定系原被告双方对单方解除合同条件的约定，本院认为双方约定的解除合同的条件并未成就，被告并不依约享有单方解除权，其于2017年2月18日解除合同的行为系违约，理由如下：首先，根据本案查明的事实，原告并未接到政府相关部门的通知，告知其房屋将要被拆迁，此外，本院亦就该问题向昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲社区居民委员会进行了了解，原告的该房屋目前并未被征收和占用，因此，被告提出的合同标的房屋面临拆迁，租赁合同客观上无法履行的主张依据不足，不能成立；其次，关于被告提出的其租赁房屋的用途系用于高考艺术培训，对租赁物及周围环境要求较高，周边土地被占用并动工建设导致丧失了继续履行合同的基础的观点，原被告既然签订了房屋租赁合同，就应当严格按照双方合同的约定享受权利和履行义务，原被告在合同中约定了房屋租赁用途系“组织文化艺术交流活动”而非“高考艺术培训”，被告认为所租赁房屋的周边环境对其实现合同目的具有决定性作用，其对周边环境具有特殊要求，但被告却未对其认为极为重要的该事项在合同中进行过任何约定，因此，本院认为被告并无充分的证据证明租赁房屋周边土地建设导致了其合同目的不能实现的观点。综上，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告依法及依约并不享有单方解除合同的权利，其于2017年2月18日解除合同的行为系违约，故原告要求被告继续履行合同并按照合同约定支付第二年度租金453600元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，原被告合同约定的第二年租金应在2017年6月1日前付清，被告未在上述期限支付系违约，应当承担违约责任，但原告要求被告依约每天支付欠付租金1%的主张显然过高，本院依法予以调整，并酌情认定为以欠付租金453600元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的自2017年6月2日起至款清之日止的利息。此外，原告于2018年7月3日向本院提出放弃“要求被告继续履行合同”的诉讼请求，同意解除双方于2016年3月16日签订的房屋租赁合同，此系原告对自身权利的处分，不违反法律规定亦不损害他人利益，本院据此认定上述房屋租赁合同于2018年7月3日解除。关于原告的第2项诉讼请求，因原告未提交证据证明被告第一年多使用房屋一个月的事实，故本院对该项诉讼请求不予支持。同样，原告亦未能提交充分证据证明“被告第一年租金中的220000元逾期43天支付的”的事实，故对其第3项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，原告诉讼请求中有事实及法律依据部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告呈贡果香苑科技开发有限公司与被告云南云里传媒有限公司、李能文、胡本会、张克、付江于2016年3月16日签订的房屋租赁合同于2018年7月3日解除； 二、由被告云南云里传媒有限公司、李能文、胡本会、张克、付江于本判决生效之日起十日内向原告呈贡果香苑科技开发有限公司一次性支付租金453600元及以453600元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的自2017年6月2日起至款清之日止的利息; 三、驳回原告呈贡果香苑科技开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9632元,按照胜败诉比例，由被告云南云里传媒有限公司、李能文、胡本会、张克、付江负担7493.69元，由原告呈贡果香苑科技开发有限公司负担2138.31元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  吕丽华 人民陪审员  贺大成 人民陪审员  郝 红 二〇一八年八月十四日 书 记 员  何 凤