广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初9124号原告：中山市华辉物业管理有限公司，住所地广东省中山市南头镇华辉花园安华路，统一信用代码91442000751062907D。法定代表人：冯雪仪，总经理。委托诉讼代理人：陈秋花，该公司职员。委托诉讼代理人：熊启超，该公司职员。被告：余乃光，男，1958年11月19日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告中山市华辉物业管理有限公司（以下简称华辉物业公司）与被告余乃光物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华辉物业公司委托诉讼代理人陈秋花、熊启超，被告余乃光委托诉讼代理人张世禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华辉物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：被告余乃光支付原告华辉物业公司物业管理费共计37316元及相应利息（利息按本金从起诉之日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）。事实与理由：被告余乃光系中山市沙溪镇龙瑞大街69号金龙花园龙威阁A2幢8卡、9卡、10卡、11卡、12卡、13卡、14卡、15卡、16卡、17卡、18卡、19卡、20卡商铺的业主，自2013年2月起被告余乃光拒交物业管理服务费用；2013年2月起至2017年12月，被告余乃光欠物业管理服务费共计37316元，原告华辉物业公司多次派员催讨均无果而返。为此，原告华辉物业公司特向法院提起诉讼，请法院及时主持正义，判如所请，以保护原告华辉物业公司合法权益。被告余乃光辩称：一、被告余乃光与原告华辉物业公司之间不存在物业服务合同关系，原告华辉物业公司要求被告余乃光支付物业管理费无事实与法律依据。本案是物业服务合同纠纷，原告华辉物业公司有义务举证证明本案合同法律关系的存在。物业服务合同是指物业服务企业与业主大会、业主委员会（或者与建设单位签订的前期物业服务合同）订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同的特征是：1.是建立在平等、自愿基础上的民事合同，不具有行政管理性质，不具有强制管理要求。2.是一种特殊的委托合同，物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，与业主大会、业主委员会签订委托管理业主物业的合同。3.是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。4.是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。物业服务企业是取得工商营业执照，参与市场竞争，自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人，没有无偿的物业服务，因此物业服务合同是有偿合同；根据物业服务合同的内容，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利，又履行义务，因此物业服务合同是双务合同；物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的弱点，《物业管理条例》第三十五条明确规定，物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。本案所涉的小区没有举行过关于聘请物业服务企业管理小区物业的业主大会，也没有举行过变更物业管理企业的业主大会，原告华辉物业公司何时进入小区提供什么服务，被告余乃光均不清楚。原告华辉物业公司未提供物业服务合同证明其与被告余乃光小区业主大会或业主委员会建立物业管理合同关系，也没有证据证明被告余乃光同意接受原告华辉物业公司的物业管理服务。因此，被告余乃光与原告华辉物业公司不存在物业服务合同关系，原告华辉物业公司无依据收取物业管理费。二、被告余乃光未收到过催收物业管理费的通知，原告华辉物业公司也没有证据证明提供了物业服务。被告余乃光的物业是临街商铺，不在小区内通行，无须保安管理，也没有绿化要求，商铺门前的卫生清洁工作也是由被告余乃光自行聘请人员进行清洁，没有享受过任何原告华辉物业公司的物业管理服务。原告华辉物业公司也没有向被告余乃光主张过物业管理费，被告余乃光从未收到过催收物业管理费的通知。原告华辉物业公司也没有证明提供了物业服务，其提供的证据只能证明其开具过物业收费的收据，且该收据均为原告华辉物业公司单方出具，没有被告余乃光的签名确认。若原告华辉物业公司有权收取物业费，但物业费单价至多是0.8元/平方米，非1.5元/平方米。从（2015）中一法沙民一初字第990号判决书可知，原告华辉物业公司对其收取的物业费为0.8元/平方米，而非1.5元/平方米。在2013年至2017年期间，原告华辉物业公司未提供证据表明其物业费标准的调整存在物业服务合同依据或法律法规等依据，故属于原告华辉物业公司单方提高收费，应属无效。即使原告华辉物业公司有权收取物业费，只能按照原标准0.8元/平方米计算。三、原告华辉物业公司主张2013年2月至2017年12月期间的物业管理费，大部分已经超过诉讼时效，超过诉讼时效的部分不受法律保护。根据《民法通则》的规定，民事纠纷的诉讼时效为两年，原告华辉物业公司2018年2月才主张2013年2月至2017年12月期间的物业管理费，其中，2013年2月至2016年1月的管理费已经超过诉讼时效，依法不受法律保护。综上所述，被告余乃光与原告华辉物业公司不存在物业服务合同关系，原告华辉物业公司要求被告余乃光支付物业管理费没有事实和法律依据，请求法庭查明事实，依法驳回原告华辉物业公司的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：华辉物业公司成立于2003年5月30日，经营范围为：物业管理及咨询等。华辉物业公司于2003年5月30日准予从事物业管理业务（取得物业管理资质证书），资质等级为三级。华辉物业公司曾向本院提起诉讼，请求判令金龙花园龙凤阁B1幢301房的业主刘志飞、梁丽爱支付物业管理费2693元[案号（2015）中一法沙民一初字第990号]，在该案中，本院查明以下事实：华辉物业公司自2013年2月起对金龙花园小区提供物业管理服务，未签订书面物业服务合同，采信和支持华辉物业公司住宅的收费标准为0.8元/平方米/月的主张，于2015年12月3日作出（2015）中一法沙民一初字第990号民事判决：缺席判决刘志飞、梁丽爱向华辉物业公司支付拖欠的2013年2月至2015年6月的物业管理费2647.7元及逾期利息，该判决已发生法律效力。余乃光系中山市沙溪镇龙瑞大街69号金龙花园龙威阁A2幢8-20卡商铺的业主，商铺登记建筑面积分别为11.02、33.91、31.16、31.36、33.92、11.03、33.91、31、31、33.9、11.02、33.39、31.32平方米。华辉物业公司称其进驻金龙花园小区后，余乃光未支付过物业管理费用，并经催收后拒不缴纳，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：诉讼中,华辉物业公司提交其与中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利物业公司）于2013年1月3日签订的协议书，主要载明：由于合利物业公司需对本公司业务整合需对相关小区管理权进行处理，经合利物业公司与华辉物业公司友好协商就合利物业公司目前实际管理的金龙花园物业管理权转给华辉物业公司达成一致意见；双方商议交接之前的物业服务费由合利物业公司收，2013年1月31日之后的物业服务费由华辉物业公司收取，合利物业公司多收的物业服务费由合利物业公司直接退还业主，无收回的物业服务费合利物业公司保留追诉权。相关工作人员采取本人自愿的双向选择原则进行处理；协议签订后华辉物业公司需本着对合利物业公司及全体业主负责的态度制定合理的物业管理方案进行公示；双方商议正式交接日期定为2013年1月31日。同日，合利物业公司发出公告：由于合利物业公司业务范围变更，逐步转变经营方向，合利物业公司决定于2013年1月31日16:00时退出金龙花园物业管理服务工作；为对业主负责，保障物业管理服务持续性，保证各位业主正常生活秩序，现荐中山市华辉物业公司为各位业主提供物业服务，望予配合。余乃光对此均不予确认。再查：华辉物业公司称余乃光自2013年2月起拖欠物业服务费，至2017年12月，累计拖欠物业服务费共计37316元。以上费用的收费标准系按之前合利物业公司的标准收取。余乃光确认其从2013年2月至2017年12月没有缴纳管理费，因其认为华辉物业公司并未与其签订过物业服务合同，其也并未享有华辉物业公司的物业服务（诉讼中，余乃光提交协议书与支出证明单拟证明其自行聘请第三人对其物业进行清洁，并未享受华辉物业公司的服务）。庭审中，双方确认华辉物业公司没有与金龙花园的业主签订物业合同，该小区也未成立业主委员会，目前该小区仍由华辉物业公司管理。诉讼中，华辉物业公司提交报备申请、中山市物价局报备申请、商铺欠费明细表（自制）、收款专用收据（其中NO.0012476的收据内容为：缴费单位：龙威8卡，余乃光，收款项目：2017年1月至6月管理费，单价：19，数量6，金额114元，并有收款人签名等，其它收据载明主要内容除金额、时间等不一样外其他与此大致一样）等证据拟证明金龙花园商铺业主愿意接受其物业管理、同意按1.5元/平方米/月缴纳服务管理费及3元/月缴纳小维修费用。余乃光对此不予确认。庭审中，本院已向华辉物业公司释明于2018年6月19日前向本院提供金龙花园商铺收费依据及每卡管理费的计算方法，逾期不提交自行承担相应责任。华辉物业公司至今并未向法院提交。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。华辉物业公司自2013年2月开始入驻金龙花园小区，一直为涉案房产所在小区提供物业管理服务，小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费，否则会损害其他业主的合法利益。虽然余乃光称其与华辉物业公司至今不存在物业服务合同关系，不应该支付物业管理费，但是在本院生效判决已认定华辉物业公司于2013年进驻金龙花园并且提供物业管理服务的情况下，且余乃光作为中山市沙溪镇龙瑞大街69号金龙花园龙威阁A2幢8-20卡商铺的业主，在已实际享用了华辉物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。本案中，余乃光名下的金龙花园龙威阁A2幢8-20卡商铺总面积为357.94平方米，现华辉物业公司主张余乃光从2013年2月起按1.5元/平方米/每月的标准支付上述商铺的物业管理费。余乃光对1.5元/平方米/每月的收费标准不予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，华辉物业公司主张上述商铺按1.5元/平方米/每月的标准收取物业管理费，应该提供足够证据予以证明。虽然华辉物业公司提交了收款收据佐证，但该证据均无反映出金龙花园商铺的物业管理费为按1.5元/平方米/每月标准收取。此外，虽然本院（2015）中一法沙民一初字第990号案生效判决，查明并支持华辉物业公司关于金龙花园的住宅的物业费收费标准为0.8元/平方米/月，但并无查实金龙花园的商铺物业收费标准。本案中，华辉物业公司并未向法院提交商铺收费依据，亦未向本院提交上述商铺的物业管理费计算方法，且并无提交证据证明其他商铺业主同意按1.5元/平方米/每月的标准缴纳物业管理费。在此情况下，本院无法查实并计算上述商铺应该支付物业管理费的数额，故华辉物业公司应该承担举证不能的不利后果。综上所述，华辉物业公司诉求，理据不足，本院不予支持。余乃光辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，第九十三条之规定，判决如下：驳回原告中山市华辉物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费733元，减半收取366元（原告中山市华辉物业管理有限公司已预交），由原告中山市华辉物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单。审判员  廖鑑财二〇一八年八月六日书记员  杨平丽附件：证据目录清单证据目录清单原告华辉物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.身份证复印件；2.商品房买卖合同资料；3.收款专用收据（2013-1-19）；4.广东农村信用社扣划款业务委托书；5.（2015）中一法沙民一初字第990号《民事判决书》；6.收款专用收据（2013年2月起至2017年9月）；7.商铺欠费明细表；8.公告，协议书；9.报备申请；10.《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》；11.物业管理企业资质证书，核准变更登记通知书；12.商铺欠费明细表。被告余乃光对其辩解向本院提交证据如下：1.协议书；2.支出证明单。