福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0503民初6352号 原告：黄海连，男，1973年5月9日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：倪英富，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亚芳，福建中言律师事务所律师。 被告：李桂芳，女，1970年2月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：李学元，福建通享律师事务所律师。 被告：泉州市万房好诚置业有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街道泉秀路阳关巴黎一期127号，统一社会信用代码91350503MA34AM668P。 法定代表人：苏家泉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏石锦，系该公司职员。 原告黄海连与被告李桂芳、被告泉州市万房好诚置业有限公司（以下简称万房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海连的委托诉讼代理人刘亚芳、被告李桂芳的委托诉讼代理人李学元、被告万房公司的委托诉讼代理人苏石锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄海连向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年12月30日签订的《房地产买卖经纪合同》中关于泉州市丰泽区湖心街群盛花苑5号楼104室房屋对应储藏间的买卖合同关系；2.李桂芳立即退还黄海连储藏间购房款15万元，并赔偿黄海连5万元，万房公司对此承担连带责任；3.李桂芳立即支付黄海连中介佣金14700元、律师费9588元等其他因李桂芳的违约行为给黄海连增加的费用。事实和理由：2016年12月30日，黄海连经万房公司居间介绍，与李桂芳签订《房地产买卖经纪合同》，约定黄海连向李桂芳以总转让价格98万元整购买其所有的坐落于泉州市丰泽区储藏间，建筑面积148.54平方米，储藏间面积22平方米。合同就购房款的支付、房屋的交房、居间介绍费用及义务、三方各自违约所应承担的责任等其他具体事项做了明确的约定。黄海连依约按时支付全部购房款，但李桂芳却至今无法将储藏间交付给黄海连使用。事后，黄海连经了解得知李桂芳隐瞒事实，将其不享有所有权且不占有使用的储藏间卖予黄海连，违反合同约定，存在欺诈行为。 李桂芳辩称：第一，讼争储藏间已连同住宅一并交付给黄海连使用，黄海连诉称储藏间未交付与事实不符，其亦未举证证明该主张；第二，根据双方签订的《房屋买卖经纪合同》第三十四条第二款的约定，李桂芳已向黄海连声明其不拥有储藏间的所有权，黄海连已接受了储藏间没有产权的事实，李桂芳不存在欺诈行为；第三，李桂芳出售的仅是合同项下的住宅，并不包含储藏间，但李桂芳承诺黄海连可使用储藏间，若该承诺无法兑现，自愿赔偿黄海连5万元，现并未出现黄海连无法使用储藏间之情形，黄海连无权向李桂芳主张所谓的退还储藏间的购房款及赔偿损失。 万房公司述称，2016年12月30日，原、被告签订买卖合同，其有与李桂芳落实储藏间是否有产权证一事，李桂芳告知并没有产权证，双方协商在合同补充协议中作出明确违约条款的约定，当时房屋的售价也是包含储藏间的价格。后房屋的一手业主出现，称当时并未将储藏间出售，该储藏间的产权还是归他所有，但是他并没有储藏间的单独产权。买卖时，李桂芳也是有实际占有使用该储藏间，交房时，李桂芳也是有将储藏间的钥匙交付给黄海连。房屋产权已经过户至黄海连名下，储藏间的产权问题，买卖时黄海连就清楚李桂芳并没有该储藏间的产权的，仅有使用权。万房公司在履行居间合同过程中并没有存在过错，不应承担连带赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案主要事实作如下认定：2016年12月30日，黄海连与李桂芳在万房公司的居间介绍下签订了《房地产买卖经纪合同》一份，合同第三条第十一款约定，万房公司服务范围包括协助买卖双方完成房屋及房产配套设施的移交。合同第七条约定房产基本情况，黄海连向李桂芳购买址于泉州市丰泽区储藏间，建筑面积148.54平方米，储藏间面积22平方米，总转让价格98万元。合同第二十二条约定，自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十八条规定的违约金，同时有权要求违约方支付第二十一条中约定的违约金及产生的佣金、金融服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同第二十三条约定，若基于甲方（李桂芳）或乙方（黄海连）的违约，致使合同未履行或未完全履行的，丙方（万房公司）收取的中介佣金不予退还，应向丙方支付的全部佣金由违约方承担，已支付给丙方的佣金由违约方赔偿给支付方。若丙方还未收取中介佣金，有权向违约方收取甲乙双方的中介佣金，并可在定金或留置的资金中优先收取。合同第三十四条第二款约定，该房产配套的储藏间没有产权证，甲方保证乙方可以正常使用，若不能使用，甲方赔偿乙方人民币伍万元整。合同签订后，黄海连依约支付了全部购房款，并向万房公司支付中介佣金14700元，李桂芳向黄海连交付了储藏间的钥匙。 另查，1998年7月12日，案外人许少玲取得址于泉州市丰泽区储藏间的所有权，其中住宅面积148.54平方米，储藏间面积22.16平方米，房屋所有权证为泉建鲤字第24384号，产权来源为1993年12月31日新建或房改售房产业。2005年5月20日，泉州市房地产管理局注销了其中148.54平方米房屋产权，但储藏间的产权人仍登记于案外人许少玲名下。李桂芳于2016年4月25日通过生效法律文书取得址于泉州市丰泽区湖心街群盛花苑5号楼104室房屋所有权。黄海连入住该房屋后，案外人许少玲向其主张对讼争储藏间的权利，现黄海连无法使用储藏间，遂起诉至本院，并为本案诉讼支出律师代理费9588元。 本案在审理过程中，黄海连向本院提请委托评估机构对讼争储藏间于2017年期间的使用权的价值进行评估，本院依法委托泉州仁达房地产评估有限公司进行评估鉴定，但因黄海连的鉴定申请无法满足鉴定要求，评估公司向本院发出放弃委托声明。嗣后，黄海连仍无法提供讼争储藏间买卖价值的依据。 本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定全面履行自己的合同义务。合同第七条中明确约定买卖的房产包括住宅及储藏间，并列明储藏间的面积，李桂芳辩称储藏间未进行交易与事实不符，不予采信。现讼争储藏间的实际产权人要求黄海连返还储藏间，致使黄海连的合同目的无法实现，其请求解除合同中关于储藏间的买卖约定合法有据，予以支持。合同第三十四条第二款明确载明讼争储藏间没有产权证，应认定为李桂芳在交易之时已明确告知其未持有讼争储藏间的权属证书，黄海连关于李桂芳恶意隐瞒储藏间权属状况，存在买卖欺诈之行为的主张不能成立，但黄海连无法举证证明转移储藏间的价款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，结合合同第三十四条第二款的约定，买卖双方已就黄海连无法使用储藏间之情形，约定了损失赔偿的金额，即李桂芳赔偿黄海连5万元，该损失赔偿系买卖双方预见到李桂芳违约致使黄海连无法使用储藏间的损失，应推定包含买卖之初双方协商的储藏间价款的损失，黄海连请求李桂芳返还储藏间的购房款15万元缺乏依据，不予支持，其诉请李桂芳赔偿5万元，符合买卖双方的约定，予以照准。万房公司为本案房屋买卖交易提供了居间服务，其与买卖双方成立居间合同关系，万房公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，其如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，但万房公司在提供居间服务过程中并不存在过错，黄海连请求万房公司承担连带赔偿责任于法无据，不予支持。买卖双方就黄海连无法使用储藏间的情况的损失赔偿已进行了特别约定，李桂芳并不存在其他的违约行为，黄海连根据合同关于违约责任的一般约定要求李桂芳支付已付中介佣金及律师代理费，理据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告黄海连与被告李桂芳于2016年12月30日就址于泉州市丰泽区湖心街群盛花苑5号楼104室房屋及储藏间签订的《房地产买卖经纪合同》中关于储藏间的买卖合同关系； 二、被告李桂芳应于本判决生效之日起十日内支付原告黄海连违约金50000元； 三、驳回原告黄海连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4664元，减半收取计2332元，由原告黄海连负担1812元，由被告李桂芳负担520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员  林娟美 二〇一八年八月一日 书 记 员  倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-