广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初3685号原告：张菊花，女，1973年10月出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：李绍雄，广东中古律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。被告：熊加华，男，1980年6月出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：陈荣浩，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市奥斯维特酒店工程照明有限公司，住所地广东省中山市古镇镇曹三佳福围工业区同兴二路3号首层之3。法定代表人：童毅。被告：童毅，男，1983年3月出生，汉族，住重庆市万州区。上列二被告共同委托诉讼代理人：常衍祥，湖北王府律师事务所律师。原告张菊花与被告熊加华、中山市奥斯维特酒店工程照明有限公司（以下简称奥斯维特公司）、童毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张菊花的委托诉讼代理人李绍雄、被告熊加华的委托诉讼代理人陈荣浩、奥斯维特公司及童毅的共同委托诉讼代理人常衍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张菊花向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.确认被告支付的定金164118元归原告所有；3.被告熊加华、奥斯维特公司、童毅支付2018年1月19日起至搬离原告出租厂房之日止的租金（暂计至起诉之日为136515元）。诉讼中，原告撤回第一、二项诉求，变更第三项诉求为被告熊加华、奥斯维特公司、童毅支付2018年1月20日至同年7月20日的占用费164118元，同时增加两项诉求：1.被告熊加华、奥斯维特公司、童毅支付2017年12月至2018年7月2日的水电费2246.6元及垃圾费700元；2.被告熊加华、奥斯维特公司、童毅向原告支付租赁税19363.26元。事实和理由：2016年1月20日，原告与被告奥斯维特公司的股东熊加华经平等协商签订租赁合同一份，合同约定：租期两年，从2016年1月20日至2018年1月19日，先交租后使用，三个月交租一次，每次交租金164118元，合同签订时被告须交纳定金164118元，合同期满，被告如无违约行为，定金无息退还给被告，如满一个月仍未交租金，定金归原告所有。合同签订后，厂房一直由被告童毅独资经营的被告奥斯维特公司租赁使用，被告奥斯维特公司已交租金至2018年1月19日，但至今未交清2017年11月后的水电费、卫生费及2016年、2017年房产租赁税。合同到期后，被告童毅自行到江门成立新的公司，被告奥斯维特公司一直占用厂房至今，几名被告以股权纠纷为由，仅缓慢清理库存物品，迟迟未将厂房返还原告。合同到期已两个半月，三被告未交纳租金。张菊花提供如下证据：1.身份证及营业执照，证明被告的主体资格；2.租赁合同，证明被告租赁厂房的事实；3.定金收据，证明被告缴纳定金的情况；4.律师函及快递存根，证明原告与被告交涉的情况；5.相片，证明被告至今占用原告厂房的事实；6.海洲村委会租赁合同及原告租赁合同，证明原告合法承租厂房并有权转租的事实；7.银行流水交易清单，证明被告童毅租赁使用厂房并向原告交纳租金的事实；8.童毅发给原告的短信，证明童毅已交纳2017年10月至2017年11月的水电费5603元；9.企业机读档案资料，证明被告奥斯维特公司租赁使用原告的场地及其主体资格；10.租赁税发票及税收缴款书收据，证明原告代被告奥斯维特公司支付租赁税19363.26元；11.结婚证，证明张菊花与苏祖务是夫妻关系。熊加华辩称：1.被告熊加华无需承担本案的责任，原告、被告奥斯维特公司、童毅均不能提供充分证据证明被告熊加华是被告奥斯维特公司的股东之一，而被告熊加华是作为被告奥斯维特公司的经理，代表被告奥斯维特公司与原告签订涉案租赁合同，被告奥斯维特公司、熊加华通过向原告支付租金的方式，确认该事实，因此涉案租赁合同的主体是原告和被告奥斯维特公司；2.原告无权没收定金，涉案租赁合同的租赁期限是2016年1月20日至2018年1月19日，该合同中关于没收定金的约定仅有第三条的最后一句，该约定是针对合同承租方在租赁期内逾期未交租金时，原告才有权没收定金，并没有约定在租赁期以外未缴纳占有使用费，有权没收定金。结合原告提供的证据可知，在租赁期内，租赁方不存在逾期支付租金，因此原告主张定金归原告所有缺乏事实和依据；3.原告主张被告熊加华、奥斯维特公司、童毅支付2018年1月19日起的租金诉求不合理；4.就原告增加的诉求答辩如下：对原告主张水电费及垃圾费的诉求不予确认，涉案租赁合同没有约定明确的电费及垃圾费的计算方式、形成标准，原告提供的相片也不足以认定涉案厂房在原告所述的期限内已产生了相应的电费及垃圾费。因原告提供的租赁合同对应的租赁场地没有依法报建，故本案的租赁合同应为无效合同，被告无须支付租赁税。熊加华提供证据如下：中山市古镇建佳照明电器厂的工商内楼资料。奥斯维特公司、童毅辩称：1.被告奥斯维特公司是向被告熊加华借用了一楼进行公司地址变更，二楼是被告熊加华经营的公司的生产车间的地址；2.被告熊加华因为与被告奥斯维特公司合作时资金有限，在很多地方冒用了“奥斯维特”四个字，其目的是为了获取供货商在货款方面的支持也就是货款可以达到月结的目的，因为供货商知道给雷士贴牌的厂商的交易量大，货款相对安全，同时，被告奥斯维特公司发现其冒用情况后，及时进行了制止，但因仅冒用了四个字，而不是公司全称，所以没有向相关部门举报申诉控告；3.被告奥斯维特公司在2017年4月就开始申请注销公司，因会计公司操作失误未能成功，整年几乎是税务零申报（现在还没有注销）；4.被告童毅在江门的公司早已成立，与被告奥斯维特公司没有业务交叉，财务混同，被告奥斯维特公司也不是如被告熊加华所说已搬到江门。奥斯维特公司、童毅提供如下证据：1.工商企业信息，证明被告熊加华是独立经营，租赁厂房的行为是其他生产行为，与被告奥斯维特公司、童毅无关；2.代付款协议，证明被告熊加华是自己生产经营，与业务商谈判、招聘员工及管理生产等环节均与被告奥斯维特公司、童毅无关；3.代付工资协议，证明被告熊加华是自己生产经营，与业务商谈判、招聘员工及管理生产等环节均与被告奥斯维特公司、童毅无关，该协议是在中山市古镇劳动分局的主持下签订，具有可靠的真实性，证据2、3均表明签名盖章人没有受到任何胁迫欺诈或者变相欺诈的情况。本院经审理认定事实如下：2016年1月20日,张菊花（出租方、甲方）与熊加华（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：乙方租用甲方位于中山市古镇镇海州变电站旁的厂房，租用厂房面积6436平方米（其中包括一楼梯房、电梯、二楼、三楼），租赁时间为两年，从2016年1月20日至2018年1月19日止。租金必须先缴交后使用，租金每三个月缴交一次，每次交租金数额为164118元，即年租金为656472元。签订合同时，乙方先交定金164118元，在租赁期满后若无违约，甲方应无息退还乙方，租金于每月的5号内缴交，每月准时交租。若未按时交租，从每月6日起，所欠租金按每天计算加收滞纳金1%，乙方满一个月仍未交租金时甲方有权收回楼房，预交的定金归甲方所有。合同签订后，张菊花将涉案的租赁物交付熊加华使用，并收取定金164118元，熊加华对张菊花具有转租权并无异议。张菊收取租金至2018年1月19日，之后的租金熊加华、奥斯维特公司至今未支付，由于张菊花追讨租金未果，遂向本院提起诉讼，提出前述请求。另，从2018年7月26日开始，涉案租赁物将由张菊花占有使用处理，熊加华、奥斯维特公司及童毅对此均无异议。另查明：涉案租赁物的土地属于中山市古镇镇海洲村民委员会（以下简称海洲村委会），海洲村委会于2010年向案外人陈培彬出租涉案租赁物土地，于2011年经海洲村委会同意转为由伍长英作为上述租赁土地的租赁使用人。2012年2月16日，伍长英与苏祖务签订厂房租赁合同，伍长英将涉案租赁物出租给苏祖务使用，租期为8年，从2012年6月1日至2020年5月30日。另，涉案租赁物为三层，但均没有办理报建手续，各层面积张菊花及熊加华确认如下：一楼面积约为700平方米，二楼约为5036平方米，三楼约为700平方米，合计6436平方米。苏祖务与张菊花为夫妻关系，共同经营上述厂房的租赁事宜。再查明：奥斯维特公司于2014年11月12日成立，为有限责任公司（自然人独资），法定代表人童毅，住所中山市古镇××东岸××路××号首层之一。中山市古镇建佳照明电器厂于2017年6月15日成立，为个体工商户，经营者熊加华，住所中山市古镇××东岸××路××层之1。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案的租赁物未办理报建手续，依法应认定涉案的租赁合同无效。虽然合同无效，但占有使用者应支付占有使用费。熊加华辩称其没有使用租赁厂房，其只是作为奥斯维特公司的代表与张菊花签订涉案合同，但奥斯维特公司主张只是借用熊加华租赁厂房办理营业执照，并没有实际使用租赁物，而奥斯维特公司登记注册的地址为涉案租赁物的一层,熊加华作为经营者的中山市古镇建佳照明电器厂登记注册地址为涉案租赁物的二层，本院认为，熊加华与奥斯维特公司均否认实际使用涉案厂房的情况下，张菊花提供的证据亦不足以证明奥斯维特公司使用整栋租赁物，而熊加华辩称其是作为奥斯维特公司的代表与张菊花签订涉案合同，但其未能提供证据证明其曾受奥斯维特公司委托与张菊花签订涉案租赁合同，应承担举证不能的法律后果，根据奥斯维特公司的登记地址及中山市古镇建佳照明电器厂的登记地址，本院认定奥斯维特公司占用涉案租赁物的一层，熊加华占用涉案租赁物的二层，因涉案租赁合同是熊加华与张菊花签订，故本院认定三楼实际占有使用者亦为熊加华。因涉案租赁物于2018年7月26日开始由张菊花占有使用，张菊花主张已收取租金至2018年1月19日，故应支付的占有使用费为从2018年1月20日起计算至同年7月26日止，张菊花自愿将所收取的定金164118元抵扣应支付的占有使用费并仅主张计算占有使用费至2018年7月20日，故本案应支付的占有使用费为164118元；根据本院已经认定熊加华、奥斯维特公司占有使用的层数所对应的占有使用的面积，熊加华应向张菊花支付的占有使用费为146268元[（700+5036）÷6436×164118]，奥斯维特公司应向张菊花支付的占有使用费为17850元（164118-146268）。奥斯维特公司为一人有限责任公司，其唯一的股东童毅未能提供证据证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任，故张菊花请求童毅对奥斯维特公司的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。关于张菊花请求熊加华、奥斯维特公司及童毅支付2017年12月至2018年7月2日的水电费2246.6元及垃圾费700元的问题，张菊花未举证证明有产生上述费用，故应承担举证不能的法律后果，张菊花的上述诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于张菊花请求熊加华、奥斯维特公司及童毅支付租赁税19363.26元的问题，菊花于起诉后才自行交纳涉案的租赁税，奥斯维特公司并未委托其交纳相关税费，且张菊花作为收取租金一方亦应由其开具相关发票，故其诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告熊加华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张菊花支付占有使用费146268元；二、被告中山市奥斯维特酒店工程照明有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张菊花支付占有使用费17850元；三、被告童毅对被告中山市奥斯维特酒店工程照明有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3970元，由原告张菊花负担499元，由被告熊加华负担3225元，被告中山市奥斯维特酒店工程照明有限公司、童毅负担246元（受理费原告已预交，不予退还，被告负担部分由被告熊加华、中山市奥斯维特酒店工程照明有限公司、童毅于履行上述付款义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  石一夫审判员  陈玉珍审判员  黄俊慧二〇一八年八月三十日书记员  张淑结