大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6719号原告：大连易兴物业服务有限公司，统一社会信用代码91210203554979361F，住所地辽宁省大连市西岗区长春路358号522室。法定代表人：张志学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠。委托诉讼代理人：赵光飞，男，。被告：伍杨军，男，1987年6月20日生，汉族。原告大连易兴物业服务有限公司与被告伍杨军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连易兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人李楠、赵光飞、被告伍杨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连易兴物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费本金5,294.80元、滞纳金7,744.92元、利息461.31元（物业费暂算至2017年9月30日）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系大连市甘井子区悦和西园小区物业管理公司，负责向该小区业主提供物业管理服务。被告伍杨军系该小区西园26-2-2-1业主，该户自2015年1月起，无故拖欠物业服务费本金、滞纳金及利息共计13,501.03元至今。因被告的此种行为已严重违反了《物权法》、《大连市物业管理条例办法》、《业主临时公约》等相关规定，同时影响小区全体业主的公共利益和正常的物业管理服务工作。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告伍杨军辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是房屋的业主，对原告陈述的面积、欠费时间没有异议。第一年的物业费被告已按期上交，但原告的一些不作为才导致被告没能按时上交物业费，被告不是无故拖欠，并且我们拖欠物业费的原因也和原告沟通过。被告从2013年10月份拿到房屋钥匙起，就告知原告我家入户门关不严、有异响，厕所窗户漏风，餐厅窗户没法关。但被告多次报修，原告三年未予维修，被告的安全、合法权益未得到维护，不应是被告支付原告滞纳金，而应是原告支付被告维修滞纳金。原告给被告维修好了，被告可以交纳物业费。被告的车辆停在小区内被扎胎，原告和停车管理部门相互推诿不管。我们小区所面临的两大主要问题：安全问题和环境问题。由于违建、破坏承重结构，造成楼房安全隐患，现在楼房成了危楼；由于物业不作为和不按规章制度去制止，造成现在车辆随意乱停，所有道路通车都不顺，消防车根本无法进来；购房时承诺的封闭小区根本没有做到，闲杂人员、闲杂车辆随意出入小区，小区内盗窃案件几起，甚至发生杀人抛尸案；电梯大小事故不断，没有看到定期巡检；由于物业的不作为造成很多绿色植物被破坏；小区垃圾成山，蚊虫随处可见。我们的目的不是为了不交物业费，而是想通过法院公平公正的来解决我们之间的纠纷，要求物业提高服务，解决现在所有的问题，原告做不到就不能收这么高的物业费。1、《临时管理规约》约定电梯等设施归全体业主所有，物业经营发布广告所得收入用于补贴该项维修资金，但电梯内广告的收入去向不明，楼房的承重结构已遭到破坏，原告应予赔偿。2、业主装修及改变原有设计必须经过其他业主书面同意，报有关行政主管部门批准并书面告知物业服务企业，现小区内铲除草坪、种植蔬菜、破坏承重结构、挖掘地下室等情况严重，业主数次向原告反映，但原告没有任何措施来制止。3、部分业主未在允许的装修时间装修，凌晨两三点及晚上七八点均有人在施工，物业公司并未进行制止。4、小区内车辆乱停严重，阻碍消防通道，原告对于占用通道公共区域和停放在楼梯间的车辆应定期清理并移至专用场地，但原告未履行其服务职责，导致小区存在重大安全隐患，尤其是消防隐患。5、《临时管理规约》中第三章第18条中规定了物业管理区域内的禁止行为，原告没有履行其管理职责，任由事态恶性循环。6、原告对于小区内饲养动物甚至家禽等情况没有加以管理和引导，对其他业主尤其是小孩造成了很多不安。7、物业存在隐患危及公共利益和其他业主合法权益时，原告应当及时采取措施，消除隐患，但原告对于私挖地下室造成楼房的安全隐患和乱停车辆造成的消防隐患未采取任何措施。8、业主的专项维修资金已一次性交齐，该项维修资金用于房屋共有部位、共有设备设施等维修、更新、改造，现共有设备设施配置遭到破坏，原告没有处理，更没有更新改造。9、楼前绿地、庭院、室外露台为业主的共同利益，原告有权责令业主恢复原状或采取措施予以制止，但原告却放任其自由发展。10、《临时管理规约》中约定的责任没有提及物业公司的违约内容及责任，这是不公平条款，买房子必须签订，被告要求成立业主委员会重新签订合同。11、原告没有尽到保洁责任，相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及清运存在许多问题。12、前期物业服务委托合同第4章第5条费用构成中2、3、4、5、8条约定的职责物业都没有尽到。13、原告没有达到前期物业服务委托合同中约定的物业服务质量标准，服务很差。14、原告没有得到业主同意把小区内的道路、路旁的空地及停车场外包出去，侵犯了业主的物权，且外包所得款项应给业主分配，而原告既没有分配该款项更没有向业主公布该款项使用说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、原告大连易兴物业服务有限公司系经过批准成立的物业服务企业，原核定的物业服务资质等级为二级。2011年3月，大连易和房地产有限公司（甲方）与大连易兴物业服务有限公司（乙方）签订《易和岭秀滨城前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定甲方将位于大连市甘井子区易和岭秀滨城小区委托乙方实行物业管理服务，自2012年3月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收费标准为多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元收取，高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，公建按建筑面积每月每平方米2.0元收取；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后的物业服务费用可按年交纳，业主或物业使用人应在每年首季度首月10日内履行交纳义务；如未能按时缴纳物业管理费，除应及时如数补交外，每逾期一日，应按拖欠总额每日3‰向物业服务方支付滞纳金；合同还约定了双方的其他权利义务、服务质量标准等内容。上述合同签订后，原告向案涉小区提供了物业服务至今。2、被告系大连市甘井子区易和岭秀滨城小区悦和西园26号2单元2层1号房屋的业主，房屋面积89.14平方米。2013年11月2日，被告伍杨军办理了案涉房屋的交房手续，并在上述前期物业服务合同尾部签字，确认其为岭秀滨城小区悦和西园26号2单元2层1号房屋的买受人，已阅读《前期物业服务合同》内容，同意在业主委员会成立前，由甲方委托乙方对易和岭秀滨城项目进行前期物业管理，并同意合同条款。被告伍杨军签署《承诺书》，确认已阅读《前期物业服务委托合同》及《临时管理规约》，同意合同条款并遵守《临时管理规约》。但被告没有交纳2015年1月至2017年9月30日期间的物业服务费，拖欠物业服务费合计5,294.92元（1.8元/月/平方米×89.14平方米×33个月）。3、被告向本院提交了录音资料，显示被告因为房屋的入户门、窗户存在问题及车辆停放在小区被扎胎等问题反复向物业公司工作人员反映要求解决，但物业始终没有给予解决。被告表示未解决上述问题之前，不同意交纳物业费，对方在录音中未明确表示被告可以不交物业费。被告向本院提交的视频资料中有照片，显示案涉小区存在违建、绿地遭破坏、车辆乱停乱放、垃圾随处堆放、栏杆被破坏、小区的门随意开放、车辆轮胎被扎等情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告签字确认同意前期物业服务委托合同条款，故《前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.8元，被告依法应向原告交纳2015年1月至2017年9月30日的物业服务费5,294.92元，借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费5,294.80元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告存在物业服务不到位、保安保洁未正常履行职责、服务质量不达标等问题，无权收取物业费一节，本院认为，原告提供了其履行物业服务的报告和照片，部分体现了其服务的内容。但物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称小区内私家车随意停放，部分业主私自建设违法建筑破坏房屋整体结构、部分业主将绿地变成私家花园和菜园等情况物业公司未及时制止一节，本院认为，对于上述问题，物业公司确有相关的职责予以管理和制止，并应在今后的物业服务工作中在此方面予以改进。但上述问题系部分业主的违法侵权行为所致，物业公司并没有相关的执法权。关于被告辩称其家中入户门、窗户等问题原告一直未予维修解决，在此之前不同意交纳物业费一节，本院认为，被告家中入户门、窗户系其房屋自用部分，其品质如何是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。本案证据不能证明上述门窗维修属于物业公司责任范围。关于被告所述车停放在小区被扎胎，物业公司推脱责任一节，本院认为车胎被扎具体原因尚不明确，该项问题不属于免交物业费的合理理由。且《临时管理规约》中写明“业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费”。被告以上述理由拒交物业服务费，依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金、利息的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。且原告在履行物业服务合同当中也有需要改善的地方，也存在一定的违约行为。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的滞纳金、利息主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伍杨军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连易兴物业服务有限公司2015年1月至2017年9月30日的物业服务费人民币5,294.80元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币150元（原告已预付），由原告大连易兴物业服务有限公司负担93元，被告伍杨军负担57元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年八月三十一日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。