福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初3358号 原告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路（市卫检对面），统一社会信用代码913505007438454429。 法定代表人：刘慧萍，总经理。 委托诉讼代理人：黄重庆，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：吕奕群，男，该公司职员。 被告：郭廷章，男，1975年10月18日出生，回族，住泉州台商投资区。 被告：杨惠玲，女，1980年1月19日出生，汉族，住泉州台商投资区。 第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 代表人：欧阳岗，行长。 原告泉州市建德房地产开发有限公司（下称建德公司）与被告郭廷章、杨惠玲、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行（下称惠安建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建德公司的委托诉讼代理人黄重庆到庭参加诉讼。被告郭廷章、杨惠玲及第三人惠安建行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建德公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与两被告于2012年8月23日签订的编号为201208230041的《商品房买卖合同》及附件。二、判决解除原告与两被告、第三人签订的编号2013年建泉惠个房借字583号《个人住房借款合同》。三、判决两被告支付原告代为偿还的贷款本息及原告代付贷款本息的违约金共计17259.94元。四、判决两被告支付原告违约金89618.55元（按总房款597457元的15%计算）。四、判决上述三-四项诉讼请求所列款项，由原告从两被告已付的购房款597457元中直接扣除。五、判决原告从两被告已付购房款597457元中直接向第三人偿还其尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。七、判决原告将两被告已付购房款597457元中扣除上述第五、六项诉讼请求所列款项后返还给两被告。八、判决两被告、第三人在原告代为偿还两被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。九、判决两被告在原告代为偿还其尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案手续以及注销预购商品房预告登记手续。事实和理由：2012年8月23日，原告与两被告签订合同编号为201208230041的《商品房买卖合同》及附件，约定两被告向原告购买位于泉州台商投资区，面积123.17㎡，总价款597457元。合同第六条及附件六《合同补充协议》约定，两被告向原告支付首付款187457元，余款410000元采用按揭贷款支付。《合同补充协议》第二条第三款约定，出卖人为买受人购房提供阶段性担保，担保期间如买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人向出卖人支付商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失，而且买受人须配合出卖人办理解除合同所有相关手续。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。2013年4月28日，两被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订编号为2013年建泉惠个房借字583号的《个人住房借款合同》，约定两被告向第三人贷款410000元用于购置住房，由原告提供阶段性连带责任保证。合同签订后，因两被告未按《个人住房借款合同》的约定按期足额偿还贷款本息，经第三人催收，原告截至起诉之日代两被告偿还贷款本息及贷款本息的违约金共计17259.94元。原告代偿上述款项后，两被告至今仍未偿还贷款本息，且未再向第三人偿还按揭贷款，已经构成根本违约，原告有权解除合同，两被告应支付相关违约金及费用。 被告郭廷章、杨惠玲未作答辩。 第三人惠安建行未作述称。 在本院审理过程中，原告建德公司提供以下证据： 证据1即营业执照，以此证明原告的主体资格。 证据2即编号201208230041《商品房买卖合同》及附件、、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，以此证明原告与两被告存在商品房买卖合同关系，以及约定的合同情解除形、违约金计算等，该合同于2012年10月23日登记备案。 证据3即编号2013年建泉惠个房借字583号《个人住房借款合同》，以此证明两被告向第三人按揭贷款410000元，原告为其提供阶段性保证担保。 证据4即银行回单2份，以此证明因两被告逾期偿还按揭贷款本息，第三人从原告账户扣划17259.94元。 证据5即通知函及EMS回执单，以此证明原告通知两被告在收到通知后3日内偿还原告代偿的按揭贷款17259.94元，逾期原告将解除《商品房买卖合同》，并要求两被告承担违约责任。 本院经审查认为，两被告及第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告陈述，对本案主要事实作如下认定： 2012年8月23日，原告与两被告签订编号201208230041《商品房买卖合同》（含附件），约定两被告购买原告开发建设的位于泉州台商投资区，建筑面积123.17平方米，其中套内建筑面积100.75平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.42平方米，总价款597457元，交房日期为2014年12月31日前。合同附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款187457元，其余购房款410000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭本息而导致出卖人承担相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，买受人应向出卖人支付代付按揭总额日万分之三的违约金。在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失，而且买受人须配合出卖人办理解除合同相关手续，出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。上述《商品房买卖合同》于2012年10月23日办理登记备案。合同签订后，两被告依约支付首付款187457元，其余购房款410000元由两被告向第三人申请按揭贷款支付。2013年4月28日，两被告与第三人签订编号2013年建泉惠个房借字583号《个人住房借款合同》，约定两被告向第三人借款410000元，用于购置案涉商品房，借款期限为120个月，自2013年4月28日至2023年4月28日，还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额约4665.9元。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，即两被告以案涉商品房作为抵押担保，原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《个人住房借款合同》签订后，第三人按照约定将贷款410000元汇入原告账户，作为两被告支付给原告案涉商品房的购房款。在《个人住房借款合同》履行过程中，因两被告未能按照约定按期足额归还按揭贷款本息，原告分别于2016年12月29日、2017年3月31日代为偿还按揭贷款本息8439.4元、8820.54元，合计17259.94元。原告于2017年11月16日按照合同约定的两被告的联系地址即惠安县百崎回族乡白奇村百园路87号通过ＥＭＳ邮寄通知函给被告郭廷章,要求两被告在收到该函后3日内偿还原告垫付的款项17259.94元及按合同约定的违约金，并按期偿还银行按揭贷款本息，否则将解除《商品房买卖合同》并索赔，该通知函于2017年11月18日被签收。另查明，案涉商品房于2013年1月11日办理预购商品房预告登记，2013年5月8日办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉商品房已办理交房手续，尚未办理产权登记，两被告尚未入住。原告起诉后，被告郭廷章偿还10000元。 综上事实，本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。两被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息及违约金17259.94元，且经原告催告后仍未偿还，根据附件六《合同补充协议》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与两被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因两被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，两被告应向原告支付原告代偿的贷款本息及相应违约金，并支付合同解除违约金。原告代偿的17259.94元，两被告应予偿还，但诉讼中两被告偿还的10000元，应予扣减。原告请求两被告按总房款597457元的15%支付合同解除违约金过高，调整为总房款597457元的5%即29872.85元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从两被告已付购房款597457元中直接向第三人偿还两被告尚欠按揭贷款本息，符合规定，予以采纳。根据《合同补充协议》的约定，原告从两被告已付购房款597457元中扣除应向第三人支付的尚欠按揭贷款本息及两被告应付原告代偿贷款本息、违约金后，应将剩余购房款无息返还给两被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。原告请求两被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州市建德房地产开发有限公司与被告郭廷章、杨惠玲于2012年8月23日签订的合同编号201208230041《商品房买卖合同》及附件。 二、解除原告泉州市建德房地产开发有限公司与被告郭廷章、杨惠玲及第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2013年4月28日签订的合同编号2013年建泉惠个房借字583号《个人住房借款合同》。 三、被告郭廷章、杨惠玲应支付原告泉州市建德房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息17259.94元，扣减10000元，尚应支付7259.94元。 四、被告郭廷章、杨惠玲应支付原告泉州市建德房地产开发有限公司合同解除违约金29872.85元。 五、上述第三、四项判决确定的款项，由原告泉州市建德房地产开发有限公司于本判决生效之日直接从被告郭廷章、杨惠玲已付购房款597457元中扣除。 六、原告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告郭廷章、杨惠玲已付购房款597457元中直接向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还被告郭廷章、杨惠玲尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 七、原告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将被告郭廷章、杨惠玲已付购房款597457元扣除上述第五、六项判决确定的款项后的余款返还给被告郭廷章、杨惠玲。 八、被告郭廷章、杨惠玲、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行应在原告泉州市建德房地产开发有限公司代为偿还两被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 九、被告郭廷章、杨惠玲应在原告泉州市建德房地产开发有限公司代为偿还两被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号201208230041《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记及注销预购商品房预告登记手续。 十、驳回原告泉州市建德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10671元，减半收取计5336元，由原告负担450元（多预交的4886元予以退回），被告郭廷章、杨惠玲负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇一八年八月三十日 书记员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。