广广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初5202号原告：龙柏勇，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省中山市，原告：刘文君，女，1976年2月13日出生，汉族，住广东省中山市，两原告的共同委托诉讼代理人：王绮嘉，广东贤道律师事务所律师。被告：黄立卫，1980年9月2日出生，汉族，住广西壮族自治区田阳县，委托诉讼代理人：莫国栋，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩，广东德疆律师事务所实习律师。被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司保利林语分公司，住所地广东省中山市火炬开发区憧憬路88号林语花园1卡，统一社会信用代码91442000MA4UMPU273。主要负责人：张文霞，总经理。委托诉讼代理人：陈宇轩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，女，该公司员工。原告龙柏勇、刘文君诉被告黄立卫、中山市乐有家房地产经纪有限公司保利林语分公司（以下简称乐有家公司保利林语分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙柏勇、刘文君及两原告的共同委托诉讼代理人王绮嘉，被告黄立卫的委托诉讼代理人莫国栋、何浩，第三人乐有家公司保利林语分公司的委托诉讼代理人陈宇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙柏勇、刘文君向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同号：50301024460）及于2017年4月30日签订的《补充协议》；2.判决两被告连带支付违约金228000元；3.判决两被告连带支付原告律师费15000元；4.判决被告乐有家公司保利林语分公司返还涉诉房产的钥匙、备案登记表和《商品房买卖合同》。事实和理由：原、被告双方于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同号：50301024460）及于2017年4月30日签订的《补充协议》，最终约定由原告出售给被告黄立卫位于中山市火炬开发区憧憬路××花园××区××房的一套面积为106平方米的商品房,该房屋总价款114万元,其中定金10万元于2017年2月21日支付，首付款11万元于2017年8月30日前支付给原告,余款被告以商业贷款的方式支付；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。2017年6月，被告黄立卫让被告乐有家公司保利林语分公司经手本案的经纪人杨洺联系原告，要求增加定金和签补充协议，原告一开始不同意，要求按照2017年4月30日签订的补充协议履行。经过经纪人各种说服，原告同意了提高定金的要求，但因房屋未办过户之前就交付给被告黄立卫使用，并且房屋是全新装修的，因此提出要求被告黄立卫不要做太大的改动。经纪人杨洺按照双方要求拟定了《补充协议》，经多次协商，经纪人杨洺告知原告被告黄立卫接受所有条款，并让原告于2017年8月20日在被告乐有家公司保利林语分公司门店签订补充协议。当天，被告黄立卫以生病为由未按约到场，经纪人杨洺告知原告，原告签好补充协议后会让被告黄立卫补签。其后，被告黄立卫以各种理由拒绝签订，并以此为由拒绝首期款。直至今日,被告黄立卫一直违反合同约定,未履行付款义务。而且，被告黄立卫系被告乐有家公司保利林语分公司的员工，在签订合同时隐瞒真实身份，拿着一份签好名的居间合同，虚构一个买家并称买家是外地人，其签完名已经离开。被告乐有家公司保利林语分公司作为居间方的中介公司，与被告黄立卫恶意串通，故意隐瞒被告黄立卫的真实身份，欺骗原告。根据《民法通则》第六十六条第三款“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”的规定，被告乐有家公司保利林语分公司应当承担连带责任。被告黄立卫辩称，一、被告黄立卫依法行使不安抗辩权，不存在违约行为。原、被告在2017年4月30日签订《补充协议》约定涉案房产交价由106万元改为114万元，被告黄立卫须在2017年8月30日前支付首期款11万元，原告在收到首期款7日内交付房产给被告黄立卫使用。但原告未经与被告黄立卫协商一致，突然在2017年8月20日单方签署《补充协议》发给被告黄立卫，要求将定金由10万元改为22万元，被告黄立卫须在2017年8月23日前支付12万元定金（10万元定金已于2017年2月21日支付），在2017年8月23日支付首期款12.2万元，并对被告黄立卫使用涉案房产作出不得装修超过1万元、不得出租等诸多限制。该协议严重限制被告黄立卫对该房屋自由行使权利，这完全就是不平等条约，有违公平原则。被告黄立卫无法接受原告增加定金和首期款数额且提前支付的要求。被告黄立卫一直与原告进行协商，但原告坚决不让步，还对经纪人说，如果被告黄立卫不同意2017年8月20日的补充协议，即使被告黄立卫按照2017年4月30日的《补充协议》支付了首期款11万元，原告也不会将房屋交付给被告黄立卫。原告的行为已足以表明其不愿意继续履行2017年4月30日的《补充协议》约定的义务，依据《合同法》第六十八条第一款之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营善严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，在此情况下，被告黄立卫依法享有不安抗辩权，被告黄立卫依法行使不安抗辩权之行为不应视为违约。二、事实上，原告没有按照双方约定时间办理产权证，原告存在严重的违约行为，其应当向被告黄立卫承担违约责任。双方在2017年2月19日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》时涉案房屋还处于商品房备案阶段，没有出房产证。但双方同日签订《补充协议》（M3011702-5335）约定，原告须在2017年12月30日前办理出房产证。然而，直至今日，原告也没有办理出房产证。综上所述，原告违约在先，被告黄立卫依法行使不安抗辩权，中止付款，不应当认定被告黄立卫存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告乐有家公司保利林语分公司辩称，被告乐有家公司保利林语分公司不存在与被告黄立卫恶意隐瞒串通情形，不存在隐瞒被告黄立卫真实状况编造其他行业身份的行为与事实。被告乐有家公司保利林语分公司尽了居间义务，并且合同并未约定被告乐有家公司保利林语分公司应承担责任，因此被告乐有家公司保利林语分公司无需承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2017年2月19日，龙柏勇、刘文君（卖方）与黄立卫（买方）、中山市家家顺房地产经纪有限公司（经纪方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50301024460），约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市火炬开发区憧憬路××花园××区××房的房地产，房屋转让成交价为106万元；其中第四条约定，付款方式为：1.定金10万元，买方在签订本合同5个工作日内向卖方支付定金10万元，2.按揭贷款，买方意向贷款金额85万元（具体贷款金额以银行批复为准），买方于2017年12月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于收到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，3.买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款11万元至买卖双方约定的银行监管账户；第五条约定，在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；第六条约定，该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；第十二条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。同时，龙柏勇、刘文君与黄立卫还签订了补充协议和放弃办理资金监管声明书，补充协议约定卖方须于2017年12月30日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担，由于在卖方办理出不动产权证前原合同无法按期履行，买卖双方同意将原合同第四条约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起10个工作日内”；此房有地下产权车位一个，卖方承诺以原购价格转让给买方，或者买方直接到开发商直接办理转移手续，补交卖方之前交给开发商的购车位定金；放弃办理资金监管声明书约定，买卖双方明确知晓并自愿承担未选择资金监管面临的风险，现放弃办理该房产交易中的定金托管服务，放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式，变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。此后，黄立卫向龙柏勇、刘文君支付了定金10万元。2017年4月30日，龙柏勇、刘文君与黄立卫签订补充协议，约定经买卖双方协商一致，原合同成交价由106万元更改为114万元；买方同意在2017年8月30日之前支付首期款至卖方账户，卖方需在收到买方首期款7日内交付该房产至买方使用，交房之后物业管理费由买方承担；卖方已知悉买方身份为中山市家家顺房地产经纪有限公司员工，并同意此买方购买该房产；若因开发商原因导致原合同约定时间内未能办理出该房产一手产权证，合同约定办理手续时间顺延至2018年3月1号前；因卖方在开发商购买的车位未签约，双方考虑到交易周期过长，卖方同意放弃在开发商所购的车位，买方同意赔偿卖方放弃在开发商所购车位的损失，合同成交价114万元已包含卖方放弃在开发商所购车位的损失；买卖双方必须无条件配合居间方办理房屋交易手续。2017年7月7月，涉案房产的居间方经手人杨洺与龙柏勇在微信上协商签订合同补充协议事宜，龙柏勇要求黄立卫按购房总价的3成支付首期款，但不同意黄立卫提出的将增加的首期款追加作为定金，并且要求约定“如果因买家自身原因或政策原因导致不能顺利房产过户，买家每月按2500元租金补偿卖家。买方入住后，不得出租”。2017年7月8日至2017年8月4日，买卖双方就此事持续协商。2017年8月7日，杨洺根据买卖双方的意见草拟了“补充协议订正2”并通过微信发送给龙柏勇。次日，龙柏勇回复“杨生‘由于该物业属于买卖双方协商提前交房，买方已熟知该房屋质量状况且卖方未入住新房，买方不得在交付时提出任何房屋质量问题以及装修瑕疵，并且以此为借口要挟卖方，如果买方以质量问题为借口拖延付款或刁难卖方，视买方违约，买方有权解除合同。如有房屋建筑质量问题，卖方可以协助买方联系开发商维护。’这点不能少”,“1.买卖双方签署本协议后3日内到律师做律师见证。这条我不接受。卖个房给你那么多麻烦？”，“你要追加定金我也应了，万一你们想签居间合同那样设个什么坑让我们踩进去，我不要赔24万？”。2017年8月18日，杨洺通过微信向龙柏勇发送“补充协议订正3”，并告知“龙先生，你说的那两条我已经跟我经理沟通好，他同意加进去，你看下有没有问题”，龙柏勇回复“今天忙，明天回复你，谢谢！”。2017年8月20日，龙柏勇通过微信联系杨洺：“杨生，早上好！今天下午四点钟到你们那边”，杨洺问“没问题是吧？可以的”，龙柏勇回答：“就这样算了吧”，“就按这样算了”。同日，龙柏勇、刘文君到乐有家公司保利林语分公司与杨洺签订了补充协议，该补充协议约定将定金变更为22万元，2017年2月21日已交定金10万元，于2017年8月23日前支付剩余定金12万元，首期款变更为122000元，于2017年8月23日前支付。黄立卫未在场，未在补充协议上的买方落款处签名。2017年8月24日，龙柏勇与杨洺电话沟通，杨洺称，“那个协议他说没问题，但是，我们的领导，还有上面的领导签这种协议要跟他审核的嘛，上面的领导不给他签”，“他现在在跟那个我们副总沟通”。龙柏勇：“因为现在按第二份补充协议的话，你们8月30号快到期了，不管怎么样”，“8月30号，第二份协议我们是8月30号，差不多快到期了。”2017年9月11日，龙柏勇与杨洺微信联系，称“既然黄立卫不想签，把8月份的补充协议给我撕掉……按5月份协议（此处实际指称4月30日的补充协议），8月31日首付，政策规定至少三成，现在你们已经违约，按违约金万分之五，每天110多，你们看着办……杨生，你把三份叠在一起，露出签名部分，撕毁。谢谢！以后要签什么，三方人没到现场别叫我，再次这样我不会配合你们了”。2017年11月9日及同年12月10日，龙柏勇与杨洺进行通话，录音显示，龙柏勇认为黄立卫已经违约，称已咨询朋友律师，双方于2017年4月签订的补充协议因案外人蒋勇之故而无效，又称如果按4月30日的协议，黄立卫迟迟未交纳首期款，其完全可以追究黄立卫的违约责任，其不同意再履行4月份的协议；龙柏勇还称黄立卫拟定条款时说12月底能出房产证，但开发商说12月才进行大确权，取得房产证可能要到明年年底，双方的交易其处于被动状态，迟迟无法收取全款又无法居住使用房屋，还要缴纳物业管理费和银行按揭贷款，希望黄立卫给出解决方案。黄立卫向龙柏勇发出催告函，催告其于2017年12月30日前办理出不动产权证，要求其于本函签发之日起5日内严格履行该项义务，否则将承担违约责任。因双方多次协商不成，合同未继续履行。2.中山市家家顺房地产经纪有限公司于2017年7月10日变更企业名称为中山市乐有家房地产经纪有限公司。黄立卫系乐有家公司保利林语分公司的店长。3.乐有家公司保利林语分公司庭审中自认现占有涉案房产的钥匙一把、备案登记表一份、中山市商品房买卖合同一份。4.龙柏勇、刘文君委托广东贤道律师事务所提起本案诉讼，并因此支出律师费15000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。龙柏勇、刘文君与黄立卫于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，以及于2017年4月30日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于龙柏勇未在2017年8月30日前支付首期款是否构成根本违约，龙柏勇、刘文君据此解除合同之理据是否正当。根据合同法的相关规定，对违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约。从合同义务看，黄立卫作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务；龙柏勇、刘文君作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。从查明事实可知，龙柏勇、刘文君与黄立卫在首期款支付期限（2017年8月30日）届满前，确有在磋商增加定金、首期款，以及房屋交付后至过户前的房屋使用限制等合同条款，但截至8月30日，双方未能就合同的履行达成新的合意；从双方磋商的内容来看，及龙柏勇、刘文君在2017年8月24日及9月11日向杨洺作出的意思表示来看，龙柏勇、刘文君并未在磋商过程中同意黄立卫迟延履行支付首期款11万元的合同义务；在此情况下，原合同对双方的拘束力仍然存在，买卖双方即应当按原合同约定严格履行各自的义务以保障合同的继续履行。黄立卫抗辩其行使不安抗辩权，未在2017年8月30日前支付首期款11万元不构成违约。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，本案中，没有证据证明龙柏勇、刘文君在2017年8月30日前明确表示或以自己的行为表明不履行其作为出卖人的主给付义务，没有证据证明龙柏勇、刘文君存在上述规定的情形，在此情况下，黄立卫中止履行付款义务，构成违约。此后双方虽然仍有协商继续履行合同，但最终未能达成新的合意，龙柏勇、邓文君又未在协商过程中明确放弃追究黄立卫的违约责任，因此双方继续协商的事实不影响对黄立卫违约事实的认定。在长达数月的时间内，截至起诉之日，黄立卫仍未支付首期款11万元，其迟延履行付款的违约行为已危及作为合同基础的信赖关系，构成根本违约。龙柏勇、刘文君依据《中山市二手房买卖及居间服务合同》“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”之约定要求黄立卫支付转让总价款20%即228000元的违约金，承担律师费15000元，理据正当充分，本院予以支持。合同解除后，龙柏勇、邓文君应向黄立卫退还已收取的定金10万元。因案涉合同涉及房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，根据双方的诉辩意见，故本院仅判决解除上述合同房屋买卖合同部分。乐有家公司保利林语分公司无权占有涉案钥匙、备案登记表、商品房买卖合同，应向龙柏勇、刘文君返还。根据合同相对性，涉案合同的居间方为中山市乐有家房地产经纪有限公司,龙柏勇、刘文君诉请乐有家公司保利林语分公司承担连带责任于法无据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙柏勇、刘文君与被告黄立卫于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50301024460）的房屋买卖合同部分及于2017年4月30日签订的《补充协议》；二、被告黄立卫于本判决生效之日起七日内向原告龙柏勇、刘文君支付违约金228000元；三、原告龙柏勇、刘文君于本判决生效之日起七日内向被告黄立卫返还定金100000元；四、被告黄立卫于本判决生效之日起七日内向原告龙柏勇、刘文君支付律师费15000元；五、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司保利林语分公司于本判决生效之日起七日内向原告龙柏勇、刘文君返还位于中山市火炬开发区憧憬路88号林语花园二期2区3幢1202房的房屋钥匙一把、中山市商品房销售备案登记表一份、中山市商品房买卖合同一份；六、驳回原告龙柏勇、刘文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元，减半收取2473元，保全费1735元，合计4208元，由被告黄立卫负担（原告龙柏勇、刘文君已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一八年八月二十日书记员 詹绮婷王静