福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初572号 原告:马鹏飞，男，1989年9月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：廖小芳，福建品典律师事务所律师。 被告：周铁，男，1978年7月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告马鹏飞与被告周铁、昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月29日公开开庭进行了审理，原告马鹏飞及其委托诉讼代理人廖小芳、被告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司委托诉讼代理人刘年年到庭参加诉讼，被告周铁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼中，原告马鹏飞于2017年7月10日向本院申请撤回对被告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 马鹏飞向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告一返还履约保证金3万元，返还办理一手产权证的税费和维修基金19818.33元；三、判令被告一向原告支付违约金20万元，被告二承担连带责任；四、判令被告二返还居间服务佣金3万元；五、判令被告承担本案案件受理费、律师费、差旅费等。诉讼中变更诉讼请求为：一、依法判令解除原告与被告周铁签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告周铁返还原告订金30000元；三、判令被告周铁向原告支付违约金200000元；四、判令被告周铁返还代垫的税费和维修基金19818.33元；五、判令被告周铁承担本案案件受理费、律师费6000元、保全费1800元等。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告周铁签订了一份关于被告周铁向原告出售的坐落于福州市连江县房屋（当时房屋的产权证还未办理到被告周铁的名下）的《房屋买卖合同》，提供居间服务公司为被告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司。约定购房金额为100万元，支付方式为全额付款。因该房屋当时存在抵押状态，根据合同第三条第一款第一项约定，被告周铁应在2017年7月16日前向抵押权人申请还款。合同没有明确约定购房款应在何时支付。《房屋买卖合同》第九条：违约认定（一）甲方保证上述房产产权清晰……（二）甲方保证拥有该房产所有权……（四）未按合同及相关附件的约定履行义务的，视为违约。第十一条：……双方约定本合同签订后任何一方违约需向另一方支付违约金是以房款的20%赔偿给履约方。第十九条约定：乙方支付履约保证金3万元整，乙方支付居间服务方佣金25000元整。《补充协议》约定，办理涉案房屋一手产权证的税费和维修基金，乙方帮助甲方先垫付，乙方垫付的费用在房款中扣除。 原告于《房屋买卖合同》签订当日，即2017年5月31日通过妻子吕春华的账户向被告周铁支付了30000元订金，周铁同时向原告出具了一张收款收据。向被告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司支付了履约保证金30000元。2017年10月6日，被告周铁委托代理人熊永峰与原告签订一份《补充协议》。依据《补充协议》由原告为被告周铁代垫办理涉案房屋税费和维修基金，当时原告叫被告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的经办人林建先垫付款项，林建支付了税费和维修基金共计19818.33元。后来原告于2017年10月9日通过银行转账向林建返还了代垫的税费和维修基金共计19818.33元。后来发现涉案房屋在2017年8月9日被法院冻结查封，因此《房屋买卖合同》周铁无法继续履行。2017年12月28日原告向被告周铁发出房屋买卖合同履约通知函，并通过EMS邮政快递邮寄，于2018年1月6日因无法送达退回邮件。2017年12月24日，原告与福建品典律师事务所签订《律师代理合同》，原告并于2018年1月12日支付了律师代理费6000元。根据《房屋买卖合同》第10条约定：因被告周铁的违约行为给原告增加的律师代理费、差旅费等，应有被告周铁支付。 2018年4月2日，原告向法院申请财产保全，法院于2018年4月2日作出（2018）闽0122民初572号民事裁定书，原告支付保全费1800元。 周铁未作答辩，亦未提供证据。 马鹏飞围绕诉讼请求依法提交了证据，周铁未提供证据，也未提出质证意见，视为自愿放弃举证、质证权利。本院经审查认为，马鹏飞提供的证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和上述已采信的证据，对本案主要事实认定如下： 2017年5月31日，马鹏飞向周铁购买其坐落于连江县房屋（房屋的产权证还未办理到周铁的名下）一套，双方签订了一份《房屋买卖合同》，提供居间服务的为昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司。合同约定购房金额为100万元，支付方式为全款支付，但没有明确约定购房款应在何时支付。因该房屋当时存在抵押状态，根据合同第三条第一款第一项约定：周铁应在2017年7月16日前向抵押权人申请还款。合同第九条约定：违约认定（一）甲方（周铁）保证上述房产产权清晰，上一道产权人为原始开发商。自签订本合同之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约。……。第十条约定：自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出信件促其履行，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付本合同所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任应由提供地址方自行承担）。第十一条约定：……双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金是以房款的20%赔偿给履约方。第十九条：……乙方（马鹏飞）支付履约保证金3万元整，其中乙方支付居间服务方佣金25000元整，……。 马鹏飞于《房屋买卖合同》签订当日，通过妻子吕春华的账户向周铁支付了30000元订金，周铁同时向马鹏飞出具了一张收款收据。马鹏飞同时向昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司支付了履约保证金30000元。2017年10月6日，周铁委托代理人熊永峰与马鹏飞签订一份《补充协议》，约定由马鹏飞为周铁代垫办理涉案房屋税费和维修基金等，所缴纳的相关费用在总购房款中扣除。马鹏飞遂委托昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的经办人林建先垫付了税费和维修基金共计19818.33元。马鹏飞于2017年10月9日通过银行转账向林建返还了代垫的款项19818.33元。后来，马鹏飞发现涉案房屋在2017年8月9日被法院查封，因此《房屋买卖合同》周铁无法继续履行。马鹏飞于2017年12月28日向周铁发出《房屋买卖合同履约通知函》，并通过ＥＭＳ邮政快递发往周铁的户籍所在地安徽省巢湖市，因无法送达周铁，于2018年1月6日退回该通知函。2017年12月24日，马鹏飞与福建品典律师事务所签订《委托代理合同》，马鹏飞于2018年1月12日支付了律师代理费6000元，并于2018年1月16日向本院提起诉讼 2018年4月2日，马鹏飞向本院申请财产保全，本院于2018年4月2日作出（2018）闽0122民初572号民事裁定书，马鹏飞支付保全费1800元。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》属依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。签订了合同后，马鹏飞于2017年5月31日当天向周铁支付了订金30000元，并根据《补充协议》约定代垫了办理涉案房屋税费和维修基金等费用19818.33元。但周铁却因房屋已被法院查封，未能履行合同。马鹏飞向周铁发出《房屋买卖合同履约通知函》后周铁仍未能履行合同，周铁的行为根据合同约定及法律规定已构成违约，并符合解除合同的条件。马鹏飞主张解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，依法予以准许。马鹏飞还主张周铁返还订金30000元；支付违约金200000元；返还代垫的税费和维修基金19818.33元；承担律师费6000元、保全费1800元，上述主张均符合双方合同约定及法律规定，周铁对此均没有提出抗辩，依法均予以准许。周铁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除马鹏飞与周铁签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、周铁应在本判决生效之日起10日内赔偿马鹏飞违约金200000元； 三、周铁应在本判决生效之日起10日内返还马鹏飞订金30000元； 四、周铁应在本判决生效之日起10日内返还马鹏飞代垫的税费和维修基金19818.33元； 五、周铁应在本判决生效之日起10日内支付马鹏飞律师代理费6000元； 六、周铁应在本判决生效之日起10日内支付马鹏飞保全费1800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13800元，由周铁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 曾 沁 人民陪审员 高 峰 人民陪审员 林昌开 二〇一八年八月二十三日 书 记 员 吴锦燕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  4