中华人民共和国 福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初6953号 原告：CHENHUAMEI（中文姓名：陈华美），女，1972年2月25日出生，澳大利亚国籍，住。 委托诉讼代理人：蔡友玳、钟华珍，福建闽律律师事务所执业律师。 被告：福清裕荣投资有限公司，住所地福建省福清市音西街道福和大道东侧裕荣汇3层306，统一社会信用代码913501815747197869。 法定代表人：冯为民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨天逸，男，该公司总经理助理。 委托诉讼代理人：项涛，北京市恒达律师事务所执业律师。 原告CHENHUAMEI（以下称“陈华美”）与被告福清裕荣投资有限公司（以下简称“裕荣公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月18日和2018年3月16日公开开庭进行了审理。陈华美的委托诉讼代理人蔡友玳，裕荣公司的委托诉讼代理人杨天逸、项涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈华美向本院提出诉讼请求：1.判决被告与原告签订福清裕荣汇1#会所的《商品房买卖合同》，并办理预告登记；2.判决被告向原告交付福清裕荣汇1#会所房屋；3.判决被告支付原告逾期交房违约金，逾期交房违约金以12291332元为基数，按年利率6%从2016年1月1日起计算至被告实际交付房屋之日止；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，陈华美将上述诉讼请求变更为:1.解除原被告之间的《“裕荣汇”商品房认购协议》；2.被告返还购房款12291332元及双倍定金差额2458266.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月21日原告与被告签订《“裕荣汇”商品房认购协议》，约定由原告认购被告开发的福清裕荣汇1#会所房屋（裕荣汇裙房5层01复式），总价款12291332元。原告于协议签订当日，支付定金500万元，于2013年12月26日支付余款7291332元，均由被告出具了相应的收据。双方成立商品房预约合同关系后，被告将预约出售给原告的上述车位抵押给案外人恒丰银行股份有限公司苏州分行，拒绝与原告订立商品房买卖合同，已构成违约，致使原告的合同目的不能实现，请支持原告变更后的诉讼请求。 裕荣公司辩称：1.本案诉求属于债的请求权，已超过三年诉讼时效期间；2.被告从未与原告签订过商品房买卖合同或预约合同；3.被告并未收到原告所称的“购房款”，被告接到法院传票后清查了公司全部财务账册及资金往来均未发现该笔款项的存在，本案可能涉及刑事犯罪，应中止审理；4.被告不同意赔偿定金，定金5000000超过合同法规定的上限，同时被告没有任何违约行为，请求予以驳回。综上，请求驳回原告诉求。 经审理查明： 裕荣公司开发建设的“裕荣汇”商品房项目（包括1#办公楼、2#住宅、3#住宅、5#A住宅、5#B住宅、裙房、地下室等）坐落于福清市，2014年1月10日取得裙房《商品房预售许可证》，该《商品房预售许可证》注明购房款必须存入指定的监管银行账户，并注明预计竣工日期为2015年12月。 陈华美的丈夫林春分别于2013年12月21日和2013年12月26日通过中国建设银行账户（账号为62×××99）裕荣公司财务人员提供的音西地球村便利POS机（账号为3500020061019131327000500009）刷卡消费500000元和7291332元，裕荣公司的财务人员游欢欢分别于2013年12月21日和2013年12月26日向陈华美出具了2张编号分别为NO4715423、NO4715424金额均为500000元和7291332元的收款收据，内容分别载明“收裕荣汇会所1#购房款”，并分别盖上“福清裕荣投资有限公司裕荣汇售楼部”印章。 2013年12月21日裕荣公司“裕荣汇”售楼部（甲方）与陈华美（乙方）双方签订了一份《“裕荣汇”商品房认购协议》，约定乙方认购甲方开发的“裕荣汇”会所1#，一次性单价为20363.71元/平方米，一次性总价为12291332元，乙方向甲方付清全部购房款后依据甲方通知时间到被告售楼部签订《商品房买卖合同》，协议由裕荣公司“裕荣汇”销售代表陈佳丽和销售部经理陈娜签名并盖上“福清裕荣投资有限公司裕荣汇售楼部”印章。 另查明，裕荣公司原股东发起人为翁绳祥、陈爱华，翁绳祥为原法定代表人，该公司自注册成立之后，内部股东、股权及法定代表人曾多次变更，2017年间该公司股权再次变更后，现法定代表人为冯为民，控股股东为中信信诚资产管理有限公司。2016-2017年间裕荣公司先后将包括案涉会所在内的部分住房、商铺和车位设置了抵押权，抵押给案外人恒丰银行股份有限公司苏州分行。 以上事实有陈华美提交的认购协议、DDC历史流水、收款收据，裕荣公司提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《抵押合同》（含补充协议）、《不动产登记证明》、工商登记档案等证据及当事人陈述为证。审理中，裕荣公司申请对案涉认购协议及收款收据上“裕荣汇”售楼部公章的真实性进行司法鉴定。为此，本院要求裕荣公司在限定时间内提交“裕荣汇”售楼部印章样本，但裕荣公司以“售楼部是原股东设立的，现股东没有使用过售楼部印章”为由，一直未提交合适的鉴定样本（仅提交“福清裕荣投资有限公司”公章样式）导致无法对检材进行比对鉴定。 本院认为： 案涉认购协议及收款收据上有“裕荣汇”售楼部印章，且有“裕荣汇”售楼部经理、销售代表及财务人员签名，据此，可以认定双方当事人存在商品房预约合同关系以及裕荣公司收取原告购房款的事实。裕荣公司对认购协议及收款收据上的“裕荣汇”售楼部印章的真实性有异议并申请司法鉴定，本院已告知其应当提交“裕荣汇”售楼部印章样本以供司法鉴定时比对之用，但其以“售楼部是原股东设立的，现股东没有使用过售楼部印章”为由未提供合适的鉴定样本，其应当承担举证不能的法律后果。裕荣公司以案涉认购协议无合同专用章、收款收据无财务印章为由对预约合同关系及款项的真实性提出抗辩，对此本院认为，上述抗辩理由说明裕荣公司内部管理存在不规范现象，但其内部管理问题不足以否认其对外实施的签订预约合同以及收取相关价款行为的效力。裕荣公司同时以《商品房预售许可证》注明商品房购房款必须存入指定的监管银行而案涉购房款未存入指定的监管银行为由否认收到车位款，本院认为，“裕荣汇”商品房项目是裕荣公司开发建设的，裕荣公司为出售“裕荣汇”项目商品房设立了售楼部是众所周知的事实，裕荣公司亦承认陈佳丽、游欢欢系其公司售楼部职员及财务人员，故陈佳丽、游欢欢签订合同及收取款项的行为属于职权范围内的事项，属于职务代理行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条关于“执行法人或非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”的规定，其法律后果应当由裕荣公司承担。裕荣公司称其接到法院传票后清查了公司全部财务账册及资金往来均未发现案涉款项，本案可能涉及刑事犯罪，应中止审理。对此本院认为，裕荣公司若认为其销售及财务人员以“裕荣汇”售楼部名义收取的款项未转入公司账户，存在职务侵占的嫌疑，可以自行向有关机关报案，但裕荣公司内部是否存在职务侵占等刑事犯罪并不影响其对外承担民事责任，故无需中止本案的审理；况且在本院审理的同类案件即余颖凌与裕荣公司商品房预售合同纠纷一案[案号为（2017）闽0181民初3306号]以及原告林春与被告福清裕荣投资有限公司商品房预约合同纠纷一案[案号为（2017）闽0181民初6779号]中，裕荣公司与当事人达成调解协议，对其财务人员游欢欢以“裕荣汇”售楼部名义出具的《收款收据》予以认可。故裕荣公司上述抗辩主张理由不足，本院不予采纳。 裕荣公司在诉讼过程中从根本上否认案涉预约合同以及收取相关款项的事实，可以推定裕荣公司以自己的行为表明不履行预约合同，原告请求解除预约合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，原告请求被告裕荣公司返还已收取购房款，本院亦予以支持；但在本案中，预约合同约定的商品房项目取得《商品房预售许可证》后，双方均未要求对方签订正式的买卖合同，据此可知，未能签订买卖合同系双方原因造成，本案不适用定金罚则；因双方均拖延观望、怠于签订正式的买卖合同，故双方均有过错，均应当对所造成的损失承担责任。综合本案具体情况，本院酌定裕荣公司按中国人民银行同期贷款利率支付原告已交款项的利息损失（以12291332元为基数，从2013年12月26日起计算至款项还清之日止）。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。就本案的具体情况来看，诉讼时效应当从原告知道预约合同约定的房屋已抵押给案外人时起算，据此可见，原告的起诉并无超过三年普通诉讼时效期间，裕荣公司的抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告CHENHUAMEI（中文姓名：陈华美）与被告福清裕荣投资有限公司于2013年12月21日签订的《“裕荣汇”商品房认购协议》； 二、被告福清裕荣投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告CHENHUAMEI（中文姓名：陈华美）购房款12291332元； 三、被告福清裕荣投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告CHENHUAMEI（中文姓名：陈华美）利息损失（以购房款12291332元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年12月26日起计算至款项还清之日止）； 四、驳回原告CHENHUAMEI（中文姓名：陈华美）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费103746元，原告CHENHUAMEI（中文姓名：陈华美）负担8198元，被告福清裕荣投资有限公司负担,95548元，限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，CHENHUAMEI（中文姓名：陈华美）可在判决书送达之日起三十日内，福清裕荣投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 才 人民陪审员  陈水旺 人民陪审员  陈 琼 二〇一八年八月七日 书 记 员  林 星 -2-