山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1750号原告：吕锋，男，汉族，1983年出生，住济南市。委托诉讼代理人：苏道金，山东科创律师事务所律师。被告：宋传峰，男，汉族，1976年出生，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：曹长金，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：山东省化工研究院，住所地济南市。法定代表人：冯维春，院长。委托诉讼代理人：张广明，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，男，汉族，系被告单位主任。原告吕锋与被告宋传峰、山东省化工研究院（以下简称化工研究院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕锋的委托诉讼代理人苏道金、被告宋传峰的委托诉讼代理人曹长金、化工研究院的委托诉讼代理人张广明、刘波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕锋向本院提出诉讼请求：1.请求确认2017年4月5日宋传峰与吕锋签订的《租房协议书》为无效合同；2.判令宋传峰返还吕锋租金34000元，并承担自2017年4月5日至付清之日止的同期贷款利率的利息损失；3.判令宋传峰赔偿吕锋支付的技术费、培训费、技术指导费等、首年管理费损失7800元；4.判令宋传峰赔偿吕锋经营损失50000元；5.判令化工研究院对第3、4项诉讼请求付连带赔偿责任；6.本案诉讼费、保全费由宋传峰、化工研究院承担。事实与理由：吕锋告为履行与上海宏才投资管理有限公司及上海喜梦客餐饮管理有限公司签订的《单店合作协议书》，于2017年4月5日与宋传峰签订《租房协议书》一份。根据该份协议书，吕锋租用宋传峰承租的化工研究院所有的位于济南市历下区山师东路某号的营业房一间；约定租期2017年4月5日至2019年4月4日，租金每年68000元，每六个月缴纳一次房租34000元。吕锋于当日向宋传峰交纳了半年租金34000元。为防止所租房产存在瑕疵，吕锋向产权所有人化工研究院进行了咨询，化工研究院出具证明“现山师东路某号，原济南市山师东路房屋编号为第07号（07-08轴）门面房。由宋传峰租用，租期自2015年8月至2018年8月，我物业办允许宋传峰部分转租。此房面积110平方米，房屋产权证归化工研究院所拥有，属商业用房，不是违章建筑，由我院物业办出租管理。特此证明。省化工研究院物业办公室，2017年3月29日。”化工研究院出具了证明，吕锋放心与被告宋传峰签订了《租房协议书》。然而，在与宋传峰签订协议后第4日，吕锋就收到违章建筑拆除通知书，此时，吕锋已向单店合作方交纳了技术费、培训费、技术指导费、首年管理费47200元，同时交纳了装饰装修及设备费用55000元，以上费用由于宋传峰违约已无法收回。现房屋已被强拆，就损失赔偿问题，各方未能达成协议。吕锋的合作单店无法运营至今。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，吕锋与宋传峰签订的《租房协议书》，因出租房屋系违章建筑而无效。同时根据合同法的规定，在吕锋已对房产合法性尽了合理审查义务的情况下，对合同无效被告宋传峰应承担全部责任。而化工研究院对于吕锋形成损失，与其出具虚假证明有必然的直接联系，故对给吕锋造成的签约损失，化工研究院应负有连带赔偿责任。综上，吕锋起诉至贵院，请求公正裁决。被告宋传峰辩称：一、同意解除租赁合同。二、同意向吕锋返还租金34000元并支付2017年4月5日至解除合同期间的利息。三、请求判决驳回吕锋提出的其他诉讼请求，其理由是：1、宋传峰是转租人，不是涉案房产的权利人，从化工研究院承租时不明知是没有产权证的房产，宋传峰将其转租给吕锋是经过化工研究院同意，且吕锋向出租方化工研究院进行了解，对宋传峰是转租人是明知的，吕锋未对涉案房屋的产权信息进行详细核实，因此引起的拆迁后果与宋传峰无关。2、涉案转租合同的期间起始日是2017年4月5日，济南市城建部门在合同履行起始日就通知要拆除涉案房屋，虽然拆除日是4月5日之后。宋传峰与吕锋租房协议书明确约定“……如遇不可抗拒的情况（例如：拆迁、地震），此协议自动失效终止，协议失效终止后双方互不追究责任，互不赔偿，出租方退还所剩房款……”。依据宋传峰与吕锋签订的协议约定，吕锋无权要求宋传峰赔偿损失。3、宋传峰与吕锋之间未就转租的房屋装修、装饰做过约定。拆除涉案房产时，吕锋亦没有对房屋进行装修。吕锋主张赔偿装修费用没有事实依据和法律依据。4、关于吕锋主张因租房支付的加盟商费用47200元，与本案无关。5、合同履行出现纠纷，主张赔偿经济损失不包括间接经济损失。吕锋诉讼请求主张除1、2项之外均属租赁合同的间接经济损失。综上，请求法庭查明事实，依法驳回吕锋除第1、2项之外的其他诉讼请求。被告化工研究院辩称：第一、本案涉及的出租房屋，并非违法建筑。第二、本案吕锋是与宋传峰之间签订的房屋转租合同，双方之间有直接的权利义务关系。化工研究院是与宋传峰之间签订的房屋租赁合同。化工研究院与吕锋之间，没有合同关系，无直接的权利义务关系。第三、宋传峰与化工研究院之间签订的房屋租赁合同第七条第一款约定：因不可抗力原因，致使本合同不能履行或造成的损失，甲、乙双方免责，互不承担责任。第二款约定：因国家统一规划需要拆除或改造以租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，双方免责互不承担责任。吕锋与宋传峰之间签订的转租合同，第五条约定：如遇不可抗拒的情况（例如：拆迁、地震），此协议自动失效终止，协议失效终止后乙（宋传峰）丙（吕锋）双方互不追究责任，互不赔偿。第四、济南市历下区文化东路地区城市管理委员会于2017年3月30日，第二次张贴《告知书》（附后），要求于2017年4月10日之前腾空房屋，并自行拆除涉案房屋。而在这种情况下，宋传峰还与原告吕锋于2017年4月5日签订房屋转租合同，显然，一切法律后果只能由转租的双方自行承担。与化工研究院没有任何关系。综上所述，请求法院依法驳回吕锋对化工研究院的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月24日，化工研究院（甲方）与宋传峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于济南市山师东路，房屋编号为第07号（07-08轴）门面房一处，建筑面积124.84平方米，房屋租金4.5元/平方米/天计收，另外该门面房（08号）二楼东侧搭建的建筑，建筑面积23.58平方米，房屋租金2.0元/平方米/天。房屋租赁期限叁年整，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。另，合同第七条第1款约定因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方免责，互不承担责任。2017年3月29日，宋传峰（乙方）与吕锋（丙方）签订《租房协议书》一份，该协议书记载：乙方同意租给丙方济南市历下区山师东路某营业房壹间，丙方必须遵守执行乙、丙双方签订房屋使用的有关规定和要求。双方同意本协议自2017年4月5日至2019年4月4日止，租金是壹年陆万捌仟元，押金无，定为六个月一次交清房租费叁万肆仟元。另，合同第五款规定：如遇不可抗力的情况（例如：拆迁、地震），此协议自动失效终止，协议失效终止后乙丙双方互不追究责任，互不赔偿，乙方退还所剩房租款，丙方无偿自动搬出。上述合同签订后，吕锋向宋传峰交纳了2017年4月5日至2017年10月5日的租金，宋传峰出具收据一张，该收据记载：今收房屋租金叁万肆仟圆整，从2017年4月5号到2017年10月5日。落款处宋传峰签名。另，吕锋称为防止所租房房产存在瑕疵，特向化工研究院咨询，化工研究院向吕锋出具了其向解放路工商所出具的《证明》一份，该证明记载：现山师东路某号，原济南市山师东路房屋编号为第07号（07-08轴）门面房。由宋传峰租用，租期自2015年8月至2018年8月，我物业办允许宋传峰部分转租。此房面积110平方米，房屋产权证归化工研究院所拥有，属商业用房，不是违章建筑，由我院物业办出租管理。特此证明。落款处化工研究院物业办公室签名，时间为2017年3月29日。吕锋称看到该证明后，便放心与宋传峰签订了上述《租房协议书》，但在签订该协议后第四日，吕锋便收到了违章建筑拆除通知书，此时，自己已为租房经营于2017年4月3日签订了《单店合作协议书》，并为此支付了技术费、培训费、技术指导费、首年管理费47200元，商标使用费10000元，并提交相应收据两张。2018年4月21日，吕锋重新租赁新房屋营业，并提交《单店合作协议书》及《补充协议书》各一份，该协议签订后，协议方退回前述相关部分费用后，吕锋仍为履行第一份合作协议支付了7800元协议履行期间管理费，并提交相关收据一张。庭审中，化工研究院称，涉案房屋并非违章建筑，并提交《山师东路沿线单位环境综合整治批复》一份，该批复记载：山东省化工研究院拆除原有破旧建筑物1000平方米，退出道路红线2米后，新建2000平方米建筑。单位的四邻关系自行协调，消防手续自行办理，沿街立面建设严格按照山师东路综合整治方案，改造建设费用均为自筹资金，如遇国家占用无偿拆除。落款处济南市历下区城乡环境综合整治工作领导小组盖章，时间为2008年4月9日。另，化工研究院称在2017年3月30日，政府已告知涉案房屋拆迁事宜。而吕锋与宋传峰是在被告告知拆迁事宜后签订的《房屋租赁合同》。并提交《告知书》一份，该书记载：化工研究院，贵单位位于山师东路沿街的建筑物属无规划手续的建筑，根据济南市委办公厅、市政府办公厅《关于全面拆除违法建设的通知》（济厅字［2017］5号）的文件要求，将对辖区内的无建设规划手续违法违章建筑物进行拆除，请贵单位于4月10日之前腾空房屋并自行拆除，逾期后将由城市管理执法部门予以强制拆除，拆除费用由贵单位承担。落款处济南市历下区文化东路地区城市管理委员会加盖公章，落款时间为2017年3月30日。宋传峰表示，同意解除租赁合同并返还租金34000元，支付2017年4月5日至解除合同期间的利息。吕锋的其他诉请属于间接损失，不予认可。因吕锋与宋传峰、化工研究院未达成赔偿协议，故诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，化工研究院、宋传峰均未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，且涉案房屋已经被政府有关部门认定为违建房并予以拆除，故本院确认吕锋与宋传峰签订的《租房协议书》因涉案房屋属违章建筑而无效，因吕锋并未实际占有使用涉案房屋，故吕锋支付给宋传峰的34000元的房租，被告宋传峰同意返还并自愿支付自2017年4月5日至合同解除之日的利息，本院予以确认。关于原告吕锋要求被告宋传峰赔偿支付的技术费、培训费、技术指导费等，首年管理费损失7800元的诉讼请求，本院认为，根据民诉法的规定，当事人应当对自己的主张提供证据予以证明。原告吕锋主张被告宋传峰赔偿其支付的技术费、培训费、技术指导费等、首年管理费损失7800元，应当提供证据予以证明该损失实际发生，原告吕锋未能提供证据，应当承担举证不能的法律责任，故对于原告吕锋的该项请求，本院不予支持。关于原告吕锋要求被告宋传峰赔偿其经营损失50000元的诉请，本院认为，原告吕锋并未提交相应的证据予以证明经营损失数额的来源和依据，故本院不能认定其经济损失。对于原告吕锋要求被告化工研究院对上述诉讼请求承担连带赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告宋传峰于本判决生效之日起十日内退还原告吕锋涉案房屋租金34000元；二、被告宋传峰于本判决生效之日起十日内向原告吕锋支付退还租金的利息(以34000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月5日起计算至本实际支付之日止)；二、驳回原告吕锋其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由原告吕锋负担2020元，被告宋传峰负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  孟庆秀二〇一八年八月八日书 记 员  庞嫣然