福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初4983号 原告：厦门港中原房地产代理有限公司，住所地：厦门市思明区嘉禾路21号1006室，统一社会信用代码：913502030583878343。 法定代表人李耀智，总经理。 委托诉讼代理人：王怀林，公司员工。 委托诉讼代理人：洪宏波，福建盖普律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地：厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所，统一社会信用代码：91350200612027001E。 法定代表人：陈牡丹，董事长。 委托诉讼代理人：温锦标、吴建萍，福建嘉禾嘉律师事务所律师。 原告厦门港中原房地产代理有限公司(以下简称港中原公司)与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司(以下简称惠元公司)商品房委托销售代理合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港中原公司之委托诉讼代理人王怀林、洪宏波，被告惠元公司之委托代理人温锦标、吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港中原公司向本院提出诉讼请求：1.惠元公司支付尚欠的销售代理费1881408.99元；2.惠元公司支付逾期付款违约金194913.97元（以1881408.99元为基数，按每日万分之二计算违约金，自2016年6月15日起算，暂计至2017年11月15日，应计至实际付款之日止）；3.本案财产保全、诉讼费由惠元公司承担。 事实与理由：惠元公司与港中原公司签订和谐天下项目《独家策划销售代理合同》，惠元公司委托港中原公司销售代理和斌阁、和发阁及和运阁面积200平以下户型可售住宅。合同签订后，港中原公司依约进行销售，2016年6月1日至2016年7月8日期间，共计销售房屋总套数达55%以上，惠元公司对跳点房屋套数进行确认。根据合同第6.1.3条约定，代理费率为销售总金额的2%，而惠元公司只向港中原公司支付销售总金额1%的销售代理费，截止至今，惠元公司尚有销售代理费1881408.99元未向港中原公司结清。经港中原公司多次催款，惠元公司均以各种理由推诿，拒绝支付剩余销售代理费。 惠元公司辩称：一、合同约定房产销售达标的界定标准和销售率的计算方式，港中原公司第二阶段销售率远未达到总套数的55%。1.《独家策划销售代理合同》对阶段销售时间、达标界定标准、销售率确定方式等内容作了约定。合同6.1.3条款特别备注“只有阶段销售时间、实收均价、阶段累计目标销售率三者同时达标才算达标”，销售率确定以客户在阶段时间内签署认购协议书、商品房买卖合同并足额交付定金及首付款为准。销售率是否达标，当且只能依前述约定确定。2.港中原公司在2016年6月1日至2016年7月8日期间共代理销售房产73套，其中32套房产未能在2016年7月8日完成首付款的支付，依约不得计入第二阶段的累计目标销售率，第二阶段销售率远未达到总套数的55%。3.港中原公司在第一阶段代理销售房产27套，其中4套不属于讼争合同的代理房源，10套未在阶段内支付首付款，该阶段销售率不达标。因此，港中原公司以第二阶段客户认购的房产套数列入销售率计算，从而得出销售率超过55%的结论，与合同约定不符，其主张销售率达标的事实不能成立。二、港中原公司请求支付佣金的多份函件中均要求按销售额的1%结算，惠元公司依此结清佣金后，港中原公司反言要求代理费按2%结算，明显违背诚实信用原则。1.2017年1月19日，港中原公司向惠元公司提交《和谐天下佣金结算请款单》，以代理销售房产的签约金额182041766元为由，要求扣除已付款100万元外，再行支付佣金82万元。2.2017年2月28日，港中原公司向惠元公司发送催款函，确认销售96套房产，签约金额为181841766元，港中原公司认为已达到结佣条件的佣金按基础代理费率1%核算，该款项从达到结佣条件之日起已超过4个月，请求支付第二笔佣金818417.66元。3.2017年6月6日，港中原公司提交《和谐天下撤场通知函》，要求结算未付的代理费，其中对涉案的房源总佣金按照1%核算。三、讼争合同约定佣金结算要经双方盖章确认，《二级市场跳点通知书》系港中原公司内部资料而非佣金结算文件。何崇基签字认可港中原公司销售代理成交的房产套数，并未作出且无权作出确认代理费率按2%结算的意思表示。1.讼争合同第6.2条约定了佣金的结算程序及方式，涉及代理费率、销售代理费率、销售代理费数额等信息，由港中原公司、惠元公司双方进行盖章确认。惠元公司在合同中未指定结佣确认表签收人或授权委托人。合同还约定惠元公司未指定授权委托签收人下，港中原公司可用邮寄方式送达文件资料。2.港中原公司举证的《二级市场跳点通知书》，形式上属于港中原公司销售部门给港中原公司总经办、财务部的内部文件，不属于合同约定的结佣确认表。从通知书的内容看，港中原销售部门向总经办、财务部提出要跳点2%的单方要求，是否达标仍有待于港中原公司人员与惠元公司完成核对后由惠元公司盖章确认。3.何崇基签字仅是对港中原公司代理销售房源单元的认可，并未作出同意按2%代理费率结算佣金的意思表示。港中原公司明知结算的合同约定，惠元公司未曾授权何崇基进行结算，何崇基更无权变更原合同约定的重要权利义务内容。4.双方多次核对后，认可销售率不达标的对账结果，剔除了非合同代理房源的成交房产，并同意按基础代理费率1%结算佣金。之后，港中原公司陆续提交了2017年1月19日《和谐天下佣金结算请款单》、2017年2月28日《催款函》、2017年6月6日《和谐天下撤场通知函》，均按房产销售额的1%要求结算代理佣金，前述函件对港中原公司具有法律约束力。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：惠元公司（甲方，委托方，合同经办人何崇基）与港中原公司（乙方，受托方）订立《和谐天下项目独家策划销售代理合同》：第一条：合同标的。受托物业名称：和谐天下项目。受托物业面积：乙方受托销售代理的物业为和斌阁、和发阁以及和运阁面积200平米以下户型。第二条：自合同签订之日起，服务代理总期限总计4个月。第三条：本合同订立后，乙方成立专门工作组为本项目提供销售代理服务，参加甲方的营销工作，并指导整个销售工作，具体工作如下：乙方正式进场前必须完成项目销售的各项筹备工作，包括项目的销售管理制度，销售团队的组建、各阶段营销推广计划和执行计划等，并获得甲方的确认……第六条：服务报酬。销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计销售合同总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付佣金报酬。另外为了鼓励项目实现高价高速的销售目标，高于附件一实收底价为溢价部分，乙方收取溢价部分15%作为额外佣金奖励。服务代理期限内，甲方须按以下方式支付乙方销售代理费：阶段销售时间为进场日至2016年5月31日，阶段累计目标销售率（按套数计算）为总套数35%以上（含），达标代理费率2%，不达标代理费率1%；2016年6月1日至2016年7月8月，阶段累计目标销售率总套数55%以上（含），达标代理费费率2%，不达标代理费费率1%；进场日至2016年7月8日，阶段累计目标销售率90%以上（含），达标代理费率2%，不达标代理费率1%。（备注：只有阶段销售时间、实收均价、阶段累计目标销售率三者同时达标才算达标，代理费按销售总额计取。）①销售代理费按累计补差方式结算，且在每阶段结束后进行补差结算：A如某阶段达标，则该阶段及之前所有售出单位均按该阶段的达标代理费率进行结算或补差结算，即：阶段应结代理费=阶段及之前所有售出单位累计合同总金额×阶段达标代理费率-阶段之前已支付销售代理费总额。B如某阶段未达标，则该阶段所有售出单位按该阶段的未达标代理费率进行独立结算，不影响该阶段之前所售出单位的结算。②销售率确定以客户签署《认购书》及《商品房买卖合同》并足额交付定金及首付款为准，销售率=已签订认购书及《商品房买卖合同》并足额交付定金单位和首付款的总套数（扣除甲方抵扣工程款和广告策划销售展销套数）/委托可销售总套数。③销售阶段时间以2016年5月12日起计算。结算时间及程序：甲乙双方每月就已签订《商品房买卖合同》的单位房号、合同价款、客户名称、代理费率、销售代理费数额等信息由乙方负责制作成每月确认清单，并由双方进行盖章确认。销售代理费每月结算一次，甲方须在每月5日前安排财务部或客服人员，与乙方一起核对销售回款单位及回款金额，乙方核实相关数据后向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方须于10个工作日内盖章确认并于当月30日前支付销售代理费，但若乙方提报数据不准确及时，则甲方的审核、支付时间顺延，但不影响下个月销售代理费按时结算。合同附件记载委托销售房源为和谐天下一区和发阁（4#楼39层）101套、和谐天下二区和运阁（1#楼39层）30套。 港中原公司提供《二级市场楼盘跳点通知书》，《二级市场楼盘跳点通知书》系港中原公司销售部门呈送总经办、财务部的文件，港中原公司举证用以证明惠元公司同意按照代理费率2%支付销售代理费，通知书记载：至公司总经办、财务部：根据公司签订的代理合同，和谐天下楼盘的代理率进行如下调整（备注：跳点时间以签合同时间为准）。自2016年5月12日-9月12日，该项目以下签约单数代理率跳点至2%。跳点通知书罗列《和谐天下项目独家策划销售代理合同》房源合计100套，销售总额为188140899元。 审理中，何崇基出庭作证，针对《二级市场楼盘跳点通知书》陈述：何崇基确在通知书上签字。港中原公司于5月份进场，7月份小户型基本销售完毕，港中原公司拿单子过来，何崇基核对价格、流程、套数，但没有注意看通知书上记载跳点至2%，跳点是由公司财务核对，何崇基也将此告知港中原公司，何崇基没有权利确定按照2%支付佣金。港中原公司销售代理房产数量没有达到约定的九成，未达标，惠元公司决定按照1%结算。财务支付给港中原最后一笔款项是100万元，已经超过1%。何崇基没有权利确认佣金结算的标准。 另查明，港中原公司接受委托后，实际代理销售房产100套，其中四套即和运阁1006单元、和运阁1306单元、和斌阁806单元、和发阁1204单元不是合同附件房源范围。2016年5月12日至5月31日，港中原公司完成房产认购27套，其中10套未在阶段时间内支付首付款；2016年6月1日至2016年7月8日，港中原公司完成房产认购73套，其中32套未在阶段时间支付首付款。庭审中，双方确认惠元公司已按照销售代理费率1%支付1881408.99元，惠元公司认为实际支付超出以上金额，并对未在房源中的四套房产的代理费持保留意见。2017年1月19日，港中原公司向惠元公司发出《和谐天下佣金结算请款单》：我司接受贵司委托，代理楼盘位于厦门环东海域和谐天下项目，我司按照贵我双方签订的《和谐天下项目独家策划销售代理合同》约定，自2016年5月12日至2016年7月8日共计销售楼盘101套，签约金额182041766元。贵司已依约支付佣金1000000元，现我司特向贵司申请支付佣金820000元。请贵司及时安排款项。2017年2月28日，港中原公司向惠元公司发出催款函：根据贵我双方签订的合同表明，贵司委托我司代理销售和谐天下项目商品房，销售代理期限自合同签订之日起四个月，贵司应根据合同约定支付销售代理费。合同签订后，我司积极履行合同义务，销售商品房共计96套，签约金额共计181841766元，该销售总量和金额贵司均已确认。贵司已向我司支付第一笔销售代理费壹佰万元，现第二批已达到结佣条件的佣金（按基础代理费率核算）明细如下:……按《和谐天下项目独家策划代理合同》第12页6.2.2条规定：“销售代理费每月结算一次，甲方须在每月5日前安排财务或客服人员，与乙方一起核对销售回款单位及回款金额，乙方核实相关数据后向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方须于10个工作日内盖章并于当月30日前支付销售代理费。”以上款项从达到结佣条件之日起已超过4个月，销售同事春节也没钱过年，因为还要月供，家庭支出等等，确实困难，现向贵司申请于收到此函之日起5个工作日内支付818417.66元佣金。2017年6月6日,港中原公司向惠元公司发出《和谐天下撤场通知函》：现贵我双方签订的合同期限届满，经我司与集团总部沟通，决定暂停与贵司的合作。请贵司收到本函件7日内结清所有未付代理费，共计4030367.55元整。2017年7月13日，港中原公司工作人员与何崇基就小户型房源代理费沟通中提到：何总：小户型的又少了一套，为什么，那天和您对的是216万多，现在又变成211万多，何崇基回复：明天聊。之后，双方就销售代理费在微信中持续沟通。 本院认为，本案的争议焦点是港中原公司代理销售惠元公司的房产代理费率如何认定。关于销售代理总额，惠元公司已经确认按照销售总额188140899元的1%支付销售代理费，且何崇基也确认以上销售代理金额，故本院对销售代理总额认定为188140899元。合同约定了代理费率跳点的条件，约定只有阶段销售时间、实收均价、阶段累计目标销售率三者同时达标才算达标，从惠元公司提供的代理房源销售情况看，港中原公司销售房产情况并不符合合同约定的跳点条件。《二级市场楼盘跳点通知书》明确记载代理率跳点至2%，何崇基表示其未予注意，仅是对房源销售情况的确认，何崇基的陈述与《二级市场楼盘跳点通知书》记载不符，本院不予采纳。何崇基是惠元公司分管销售的副总裁，也是销售代理合同的经办人，其是否有权对跳点进行确认是惠元公司内部权限控制，港中原公司基于何崇基的身份，有理由相信何崇基对此具有代理权限，因此，何崇基对外承诺按照代理率跳点至2%，惠元公司对此应当承担相应法律后果。港中原公司依照合同销售房产并未达到2%的跳点条件，但何崇基同意按照2%履行，是双方达成的一致，应予遵守。惠元公司抗辩双方结算应当由财务按照合同进行核对，但是从港中原公司、惠元公司合同履行情况看，双方的结算并未按照合同履行，故惠元公司不能依照合同结算的约定对港中原公司提出抗辩。惠元公司主张港中原公司在催款及撤场通知中均按照1%的代理费率提出主张，是港中原公司自认代理费率1%的意思表示，港中原公司对此不予认可；本院认为，从催款函及撤场通知中并不能得出港中原公司仅要求代理费率1%的意思表示，且港中原公司工作人员直至2017年7月仍与何崇基沟通代理费问题，就代理金额双方仍在协商状态，何崇基也未与港中原公司确认代理费率按照1%计算，因此，惠元公司主张港中原公司认可代理费率1%，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，何崇基作为惠元公司分管销售副总裁向港中原公司承诺跳点至2%后，但惠元公司对何崇基的承诺不予兑现，而后港中原公司、惠元公司就代理费率重新进入协商的状态，现港中原公司主张按照何崇基承诺的2%支付代理费率，有事实依据，可以支持。至于港中原公司要求的逾期付款利息，因双方对代理费的结算时间并未按照合同履行，且港中原公司、惠元公司处于代理费率争议阶段，故港中原公司主张惠元公司按照合同支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门港中原房地产代理有限公司销售代理费1881408.99元； 二、驳回原告厦门港中原房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币23400元，适用简易程序减半收取人民币11700元，由原告港中原公司承担1700元，被告惠元公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年八月二日 书记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。