江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初11239号原告：贾红辉，男，1978年8月22日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人:朱雷鸣,江苏瀛扬律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐金雷，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：沭阳天成置业有限责任公司，住所地沭阳县沭城街道无锡路127号（原二招）。法定代表人：赖友夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。原告贾红辉诉被告沭阳天成置业有限责任公司（下简称“天成公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱雷鸣，被告天成公司委托诉讼代理人单泽鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾红辉向本院提出诉讼请求：请求判令被告天成公司向原告贾红辉支付延期交房违约金（以786838为基数，从2016年1月2日起按日万分之一计算至实际交付之日止，暂计算至6月29日为71223.57元）。事实和理由：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及车位订购单，约定原告购买被告开发的沭成一品小区9幢1单元2605室房屋及128车位订购单，价款分别为698838元、58000元。2016年4月12日，原告向被告购买9-59号储藏室，价款为30000元。《商品房买卖合同》约定被告于2016年1月1日前将经验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告至今仍未将符合合同约定交付标准的商品房交付原告使用，属于逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。另外，原告的车位、储藏室也未按合同约定交付。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告天成公司辩称：涉案楼房已于2016年5月26日经过竣工验收合格，具备合同约定的交房条件，被告于2016年5月26日通过顺丰快递向原告邮寄书面通知，2018年6月初，被告再次以书面形式通知原告办理房屋交接手续，故被告不应该承担违约责任。合同约定的违约金过高，请求予以调整。对于车位、储藏室未交付造成的违约金，订购单未载明交付日期，被告方不承担车位延期交付造成的违约金。本案经审理查明事实如下：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沭成一品小区9幢1单元2605室房屋，价款为698838元。《商品房买卖合同》约定被告于2016年1月1日前将经验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。2014年3月19日，原告向被告购买128号车位，价款为58000元，分别于2014年3月19日、2015年6月7日支付车位款共计58000元；2016年4月12日，原告向被告购买9-59号储藏室，价款为30000元，同日付清款项。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到房屋交接通知后，七日内不来办理房屋交接手续，视为出卖人已按合同约定如期交付，并由买受人承担交付之后物业管理费等一切费用。合同补充协议第十三条约定，双方在本合同所注明的通讯地址，为双方履行有关通知、协助等义务之唯一地址。任何一方在本合同履行期间发生迁址或变更通信地址的，均有义务书面告知另一方，否则由此产生的风险由未履行告知一方承担。合同签订后，原告向被告支付购房款、车位款及储藏室款。2016年5月27日，涉案房屋经设计、建设、监理、施工四方验收合格。2016年5月26日，天成公司通过顺丰快递向原告在合同中提供的“沭阳县华冲中学家属区26号，电话135××××7700”邮寄交房通知书，快递单显示为本人签收。2018年5月31日，被告天成公司再次向原告邮寄交房通知书，通知原告于6月10日办理房屋交接手续。现原、被告应交房事宜产生分歧，原告诉至本院要求处理。上述事实，由当事人陈述、商品房买卖合同、订购单、收款收据、9号楼单位工程质量竣工验收记录表、快递单、入伙通知书等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：天成公司应否向原告贾红辉承担逾期交房、储藏室、车位的违约责任、应如何承担违约责任。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故涉案的商品房于2016年5月27日已符合合同约定的交付条件。商品房达到交付使用条件后，天成公司应当书面通知买受人办理交付手续，天成公司于2016年5月26日通过顺丰快递向贾红辉在合同中提供的地址邮寄送达入住通知书，通知其办理房屋交接手续，且通知交付之日涉案房屋已经符合交付条件，贾红辉应自接到通知之日起七日内至天成公司处办理房屋交接手续，拒绝办理交接手续的，视为交付，由此产生的法律风险应由其自行承担，天成公司不应再向原告承担其后的逾期交房违约责任。对于贾红辉出示的住建局通知、沭阳县房地产管理处公告，该文件在性质上属于政府行政行为，而原、被告之间的合同关系为民事行为，两种行为的法律性质不同，政府的该具体行政行为并不影响原、被告之间商品房买卖合同的效力和合同的正常履行，贾红辉以此为由拒收房屋于法无据，本院不予支持；对于贾红辉出示的沭城一品销售部的通知照片，天成公司对其真实性予以否认，从该份通知的形式上看，未加盖印章，亦无经办人或负责人签字，并不产生法律效力。关于逾期交付车位的违约责任，订购单第2条约定“若至交房时间买受人未将储藏室/汽车位全款补齐，出卖人可拒绝交付买受人所购买的商品房、储藏室/汽车位，并不承担逾期交房、交储藏室/汽车位、办理商品房房产证的违约责任。”第6条约定“本订购单为《商品房买卖合同》附件五”，从第2条文意理解上看，在交房时间届满前，买受人及时交纳储藏室、车位款，若发生逾期交付的情形，则出卖人应承担违约责任，而该条款对交房时间、违约责任均未作出与《商品房买卖合同》第八条、第九条不一致的约定或补充约定，应参照《商品房买卖合同》。再者，客观上，天成公司逾期交付车位给贾红辉造成了一定的经济损失，以已付车位价款为基数，按日万分之一的标准计算违约金尚未超过中国人民银行同期贷款利率，亦在合理范围内。关于车位的交付时间。天成公司还辩解合同约定的违约金标准过高，但并未提供证据证明该约定明显高于贾红辉的实际损失，本院依法不予调整。关于储藏室的交付时间以及天成公司应否承担逾期交付储藏室的违约责任问题。本院认为，双方签订储藏室订购单虽然作为商品房买卖合同的附件，对于交付时间的理解应同车位订购单，但本案储藏室订购单签订时间、房款支付时间均在商品房买卖合同约定的交付之间之后，应视为履行期限不明确，在原告已经支付全部款项的情况下，原告随时可以要求被告履行交付义务，但应给付被告必要的准备时间,而本案在审理过程中，原告并未举证证明合同签订后其向被告主张了交付储藏室，被告拒绝交付，故被告不存在逾期交付储藏室的违约责任。综上，天成公司应以已付款房款、车位款756838元为基数，从2016年1月2日起按日万分之一计算至2016年6月2日，向贾红辉支付延期交付商品房、车位违约金11352.57元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳天成置业有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告贾红辉延期交房违约金11352.57元；二、驳回原告贾红辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1614元，减半收取计807元，由原告贾红辉负担707元，被告沭阳天成置业有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1614元。审判员  于在会二〇一八年八月三十日书记员  黄梦露书记员  张小青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。