成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初2768号 原告：成都天来房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街*号。 法定代表人：安小平，总经理。 委托诉讼代理人：汤龙飞，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：唐泽廖，男，汉族，1981年3月29日出生，住四川省攀枝花市仁和区。 原告成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）诉被告唐泽廖房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告天来公司委托诉讼代理人汤龙飞到庭参加诉讼，被告唐泽廖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 天来公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2014年11月5日签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议（合同签约备案号：225876）已解除；2、判令被告协助原告注销位于温江区.43平方米的房产的备案登记手续；3、判令被告向原告支付违约金36320并赔偿原告全部损失；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2014年11月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议各一份，《商品房买卖合同》约定，被告以首付30%加按揭贷款方式购买原告开发建设的位于温江区.43平方米的房屋，房产总价726393元。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议签订后，原告办理了案涉房产的商品房预售登记备案。被告亦向中国工商银行股份有限公司成都市温江支行申请贷款支付了购房尾款520000元。中国工商银行股份有限公司成都市温江支行发放贷款后，被告并未积极履行其定期还本息的还款义务，因被告其后连续多次逾期归还贷款，中国工商银行股份有限公司成都市温江支行遂起诉至成都市温江区人民法院要求被告承担保证人责任。依成都市温江区人民法院（2017）川0115民初703号民事判决书中所作出的判决，原告共计为被告偿还贷款本息531085.19元及该案的律师费、案件受理费、保全费、公告费。2018年6月5日，原告向被告寄送了解除合同通知。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，若被告未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致原告作为担保人向银行承担责任，则原告所承担的责任（包括但不限于代为支付贷款本息、支付违约金、赔偿金及实现债权所产生的全部费用）均有权向被告追索，若被告累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息，或因被告行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在原告承担担保责任后五日内被告未向原告赔偿全部损失的，原告有权通知被告解除合同及补充协议；同时，原告有权要求被告按照合同约定之购房款总价的5%向原告支付违约金。 综上，原告认为，被告严重违反其与贷款银行的约定，致该笔贷款被宣布提前到期，由原告代偿巨额贷款本息的行为，已导致《商品房买卖合同》补充协议中原告行使解除权约定，原告诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议已解除并要求被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等法律的规定，向法院提起诉讼。 天来公司当庭明确第2项诉讼请求为：判令被告协助原告办理案涉房屋商品房买卖合同登记备案注销手续；明确了第4项诉讼请求为：判令被告向原告支付购房总价款726393元的5%的违约金。 唐泽廖未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月5日，唐泽廖与天来公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定唐泽廖购买天来公司开发的位于温江区房屋，房屋总价款726393元。 《商品房买卖合同》第五条第三款约定：“买受人采取下列第3种方式付款，贷款方式付款。买受人（唐泽廖）可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向中国工商银行股份公司成都温江支行或住房公积金管理机构借款支付……”。 《商品房买卖合同》补充协议第二条第一款第一项约定：“买受人（唐泽廖）应于合同及补充协议签订之日起15日内，以自有资金向出卖人（天来公司）一次性付清首期款为人民币226393元（含已付认购定金人民币20000元）。其余购房款合计人民币500000元自签订本合同之日起7日内向银行贷款支付”。 《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第六项约定：“……若买受人（唐泽廖）累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息……或在出卖人（天来公司）承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权通知买受人解除合同及补充协议；同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的5%向出卖人支付违约金……”。 《商品房买卖合同》补充协议第十四条第二款约定“无论何种原因导致双方合同解除的，买受人（唐泽廖）应于合同解除后的5个工作日内协助出卖人（天来公司）到成都市温江区房产管理局办理合同备案登记的撤销手续……”。 《商品房买卖合同》补充协议第十六条第三款约定：“合同双方对各自提供资料的真实性负责，双方的联络方式及地址以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务。采用传真方式送达的以传真发出之日视为送达之日；采用邮寄、挂号、特快专递送达的，在寄出之日起三天后（省内），七天后（省外）视为送达”。《商品房买卖合同》约定的唐泽廖通讯地址为“四川省攀枝花市仁和区”。 2017年12月26日，成都市温江区人民法院作出（2017）川0115民初703号民事判决书，确认唐泽廖在工商银行温江支行申请个人住房按揭贷款，天来公司作为保证人为该笔个人住房按揭贷款提供连带保证责任。因在贷款合同履行过程中，唐泽廖连续多期未按时足额还款。判决唐泽廖偿还工商银行温江支行欠付的借款本金490961.92元及相应欠息。天来公司为上述款项承担连带保证责任。 2018年5月31日，天来公司向中国工商银行温江支行承担了担保责任，代唐泽廖支付剩余贷款本息546009.44元、案件受理费8865元、保全费3020元、公告费560元。 2018年6月5日，四川汇圣律师事务所接受天来公司的委托按照《商品房买卖合同》载明的唐泽廖的通讯地址（四川省攀枝花市仁和区）向唐泽廖发出《关于解除合同的律师函》，告知唐泽廖，天来公司解除双方的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。 2018年6月21日，天来公司在《成都晚报》上刊登公告，解除与唐泽廖的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议。 2018年6月19日本院将起诉状副本、传票、应诉及举证通知书等法律文书，按照《商品房买卖合同》约定的唐泽廖通讯地址（四川省攀枝花市仁和区）向其邮寄送达，快递物流信息显示快递于2018年6月30日被退回。根据《商品房买卖合同》补充协议第十六条第三款；《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第三条的规定：“当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址”；《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条的规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”。本院认为起诉状副本、传票、应诉及举证通知书等法律文书于2018年6月30日视为有效送达给唐泽廖。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、（2017）川0115民初703号民事判决书、工商银行温江支行出具的代偿证明、中国邮政邮寄单、《关于解除合同的律师函》、2018年6月21日的《成都晚报》等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，天来公司与唐泽廖签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。唐泽廖未到庭参加诉讼，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，依法缺席审理本案。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第六项的约定，结合本案现已查明的事实，天来公司根据（2017）川0115民初703号民事判决书已于2018年5月31日承担了保证责任，天来公司代唐泽廖偿还欠付工商银行温江支行贷款本息546009.44元、案件受理费8865元、保全费3020元、公告费560元。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”天来公司在承担保证责任后，唐泽廖未到庭参加诉讼，未提交证据证明其已经按照合同约定期限向天来公司赔偿了全部损失。故，合同约定的解除条件已经成就，天来公司享有解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议的权利。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。2018年6月5日，四川汇圣律师事务所按照《商品房买卖合同》载明的唐泽廖的通讯地址，向唐泽廖发出《关于解除合同的律师函》，告知唐泽廖，天来公司解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议。根据《商品房买卖合同》补充协议第十六条第三款的约定，按照合同的约定采用邮寄送达的，在寄出之日起3天后（省内）视为送达，则在2018年6月9日视为解除合同的通知到达唐泽廖。故，天来公司与唐泽廖签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议于2018年6月9日解除。合同解除后，天来公司于2018年6月21日在《成都晚报》上刊登的解除合同的公告，因合同在公告之前已经解除，已解除的合同不能再解除，故，对天来公司依据该证据证明行使了合同解除权并解除了合同，本院不予采信。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”截止法庭辩论终结前，天来公司未提供证据证明案涉房屋买卖合同已办理了登记备案，对天来公司要求唐泽廖协助注销案涉房屋登记备案注销手续的诉讼请求因缺乏事实依据，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第六项的约定，天来公司在承担担保责任后五日内，唐泽廖未向天来公司赔偿全部损失的，天来公司可以要求唐泽廖支付购房总价款5%的违约金。天来公司在承担保证责任后，唐泽廖未到庭参加诉讼，未提交证据证明其已经按照合同约定期限向天来公司赔偿了全部损失，故，对天来公司要求唐泽廖赔偿违约金的诉讼请求予以支持。对于违约金的赔偿标准，因唐泽廖未到庭参加诉讼，视为放弃对违约金请求调整的权利。因此，天来公司向唐泽廖主张赔偿的违约金为案涉房屋总价款的5%（即36319.65元）有事实依据与法律依据。本院对天来公司要求唐泽廖支付违约金36319.65元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认唐泽廖与成都天来房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》于2018年6月9日解除； 二、唐泽廖于本判决生效之日起十五日内向成都天来房地产开发有限公司支付违约金36319.65元； 三、驳回成都天来房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取354元、保全申请费5000元，由唐泽廖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年八月七日 书记员  邱心一