上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初38329号原告：徐某某，女，1984年4月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：濮某某，上海XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹某，上海XX律师事务所律师。被告：岑某，女，1969年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告徐某某与被告岑某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人濮某某、被告岑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付自2017年1月5日起至同年9月23日止共258日、按每日人民币50元计算的延期付款违约金计12,900元；2.要求被告退还押金6,500元。事实和理由：原、被告于2016年9月25日、29日分别签订《房屋买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，双方约定原告以总价5,070,000元将本市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，并约定被告在原告户口迁出次日支付购房尾款100,000元，违约金按总房价的日万分之五计算。原告户口于2017年1月4日迁出，但被告一直未按约支付购房尾款。另在签订《房屋买卖合同》后，原、被告又另行签订《租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告，租期为2016年12月9日起一年，每月租金6,500元，同时约定若一方需提前终止合同，应提前两个月通知另一方。原告以“付三押一”的方式支付被告26,000元，后原告向被告提出后续租金自被告未支付的100,000元购房尾款中予以抵扣。2017年7月26日原告通知被告准备搬离上述房屋，并于2017年9月23日搬离，双方进行房屋交接，被告于同日扣除剩余租金39,000元后支付原告购房尾款61,000元，但未退还原告已支付的押金6,500元。双方的约定为先卖后租，原告一直住在房屋内，前期无实际交接房屋的必要，2017年9月23日原告搬离房屋时双方进行了交接。另双方未明确约定应留下归属被告的家具家电，但原告最后将交接清单上列明的家具家电基本都留给了被告。而原告未支付的燃气费本约定在购房尾款中扣除，但被告实际未扣除。被告行为违反合同约定，故诉至法院，要求判如所请。被告岑某辩称，按《房屋买卖合同》约定，双方应于被告银行贷款到帐后七日内即2016年12月13日办理房屋交接手续包括清点验收家电家具后被告支付购房尾款100,000元，但原告一直拒绝履行交房义务，且拒绝按房屋买卖合同第17条的约定向被告交付家具家电及其他物品，被告最后只收到原告所提供的家具家电交接清单上未划去的部分，为此自行补购了家具家电，被告保留向原告主张违约金的权利。原告实际租期为2016年12月9日至2017年9月23日共10个月，未按约定租赁满一年；拖延支付2017年3月至9月的租金，后被告同意剩余租金自购房尾款中抵扣，并要求与房屋交接一并进行；未按约支付燃气费；于2017年7月26日通知被告准备在9月24日搬家交房，实际于9月23日搬离，未按约提前两个月通知；原告上述行为均属违约，按合同约定无权要求退还押金，但被告最终实际收取租金65,000元，等同于已将押金退还原告。原告所诉不合事实，缺乏基本诚信，造成被告损失，请求驳回原告全部诉求。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于本市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋及该小区的14号车位，总价5,070,000元。《房屋买卖合同》第6条约定：双方应于被告银行贷款划入原告收款账户后七天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，并由被告自行或通过居间方支付原告尾款100,000元，若原告交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则原告应按原房屋装饰及附属设施估值壹倍向被告支付违约金。第12条约定：双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金。第17条补充约定：原告将房屋主卧内的床、柜子加次卧的书柜、电视柜1个带走，尾款100,000元于原告迁出户口后次日直接支付给原告，原告在银行放款后交户之日起算租金。2016年9月29日，双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，第二条约定买卖合同中的房价款为2,290,000元(不包含车位65,000元，不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格)，双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为2,780,000元；被告应于户口迁出次日内直接支付原告尾款100,000元。第六条约定：本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准。2016年10月31日，双方签订《租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告居住使用，租赁期限为2016年12月9日起一年，每月租金6,500元，首期支付3个月租金，并另付6,500元作为押金，以后每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变。原告在租赁期内使用的水、电、煤、电话、有线电视、网络等费用由原告承担，并按单如期缴纳。租赁期满后，原告迁空、清点、交换房屋及设施，并付清所有应付的费用后，经被告确认后，被告应将押金无息退还给原告。双方如有特殊情况，需要提前终止本合同的，必须提前两个月通知对方和中介方，若被告违约，除退还给原告的押金外，还须支付给原告违约金6,500元；若原告违约，则被告有权不退还押金。合同签订后原告支付被告押金及三个月租金共计26,000元。2016年12月6日被告银行贷款到账。2017年1月4日原告户口自上述房屋中迁出。原告在之后的租赁期内向被告提出剩余未支付的租金自被告尚未支付的100,000元购房尾款中予以抵扣，被告则同意该抵扣与房屋交接一并进行。2017年7月26日原告通知被告计划于2017年9月24日搬家交房，不再租房，被告确认收到。2017年9月23日，原、被告对房屋及房屋内家具家电进行交接，被告在应付的100,000元购房尾款中扣除原告应付的剩余租金后支付原告购房尾款61,000元，原告搬离上述房屋。上述事实，由《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、《租赁合同》及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告之间达成的一系列合同及协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。双方虽在《房屋买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》中对购房尾款的支付进行了约定，但在之后的《租赁合同》履行期间，原告向被告提出剩余未支付的租金与购房尾款进行抵扣，被告则同意该抵扣与房屋交接一并进行，可见双方对购房尾款的支付形成了新的合意与默契，客观上双方亦是在2017年9月23日进行房屋交接时一并进行了租金的抵扣及购房尾款的结算支付，故原告按先前协议约定主张逾期付款违约金的诉求本院不予支持。另原告实际租房期限为2016年12月9日至2017年9月23日，实际支付被告65,000元(含押金)，鉴于押金6,500元客观上已冲抵在应付租金内，本院根据原告实际租房期限，确认被告应退还原告3,250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告岑某于本判决生效之日起十日内退还原告徐某某3,250元；二、驳回原告徐某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元,减半收取计142.50元，由原告徐某某负担117.50元，被告岑某负担25元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  益美芳二〇一八年八月十五日书记员  吴美英附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。