江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12789号原告：杨佳佳，女，汉族，1976年12月9日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：曹彧，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卉，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：李高云，男，汉族，1968年8月27日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘巍，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：李冰，男，汉族，1987年10月5日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：梁好，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告杨佳佳与被告李高云、李冰合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨佳佳及其委托诉讼代理人曹彧、杨卉，被告李高云及其委托诉讼代理人刘巍、李冰委托诉讼代理人梁好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨佳佳向本院提出如下诉讼请求：1、被告李高云支付原告杨佳佳涉案房屋尾款58万元及逾期付款利息（其中50万元自2017年9月28日起，8万元自2017年10月11日起，均按照月利率2%计算至房款给付之日止）；2、被告李高云支付原告杨佳佳律师费28000元；3、被告李高云承担本案的诉讼费、保全费及担保费用；4、被告李冰对第1项诉讼请求中的50万元房款及利息、第2、3项诉讼请求承担连带担保责任。事实与理由：2017年6月20日，原告与被告李高云签订《南京市存量房买卖合同》，由被告李高云购买位于南京市建邺区的房屋，成交价格为560万元。因在支付尾款时被告李高云的经济周转出现困难，因此在2017年9月28日与原告签订了一份《还款协议书》，约定50万元的购房尾款算作被告李高云向原告的借款，分18个月给付，利息合计7.5万元。若被告李高云未按期履行还款手续，则按照年利率24%向原告支付逾期付款利息，同时承担原告主张权利所支出的诉讼费、律师费等费用。被告李冰作为担保人在《还款协议书》上签字，表示愿意对上述债务承担连带担保责任。2017年10月11日，原告与被告李高云办理房屋过户手续时，因为被告李高云账户余额不足，原先应当支付的8万元房屋尾款又未能支付，为此被告李高云向原告出具借条，约定于2017年10月12日支付该8万元房款，逾期按照月利率3％支付违约金。截止目前，对于上述58万元的房屋尾款，被告李高云至今尚未支付，但涉案房屋目前已经过户至被告李高云的名下。综上所述，被告李高云的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求判如所请。为证明上述事实，原告提交证据如下：房屋买卖合同（房款560万）、2017年6月20日补充协议、2017年8月25日情况说明、2017年9月28日原告与被告李高云签订的还款协议书、2017年10月11日被告李高云向原告出具的借条、原告与代理人签订的委托代理合同及缴纳律师费的发票、原告向苏信担保公司缴纳担保服务费的发票、离婚证、离婚协议等证据。被告李高云辩称：一、原告和李高云双方签订的房屋买卖合同价格为400万元，且已经过备案并实际履行完毕，原560万元的合同已被变更。首先，原告与李高云于2017年9月25日签订的《南京市存量房交易合同》变更了2017年6月20日原告与李高云袁林签订的《南京市存量房买卖合同》，两份合同签订的主体买方由李高云、袁林变更为李高云一人，贷款金额由280万元变更为200万元，付款节点均进行变更，后签订的合同应视为对前合同的变更。其次，双方变更合同价格的原因是：原告夫妻曾向李高云借款145万本金，利息约15万，共计160万。双方协商达成一致意见，用部分房款抵销债务，后房屋价格由560万元变更为400万元。第三，交易双方均按照400万元合同履行，560万元合同约定的支付时间节点为2017年6月30日付清首付款，2017年9月20日之前由银行下款至原告账户，明显双方并未按原合同履行，而是于9月25日重新签订了合同，并按照新合同实际履行；二、原告主张欠款的依据《还款协议书》和《借条》，其内容并不真实，仅仅是李高云为履行合同被迫签订的不能作为认定李高云欠款的依据。首先，原、被告双方的基础法律关系为买卖合同关系，不能仅凭一份还款协议书即认定双方存在债权债务关系，应对双方买卖行为进行审查。李高云已支付给原告的购房款为223万元，银行贷款为200万已汇入原告账户，即李高云共计支付的购房款为423万元，超出合同约定价格，超额部分原告应当返还。第二，还款协议中的50万元既不能与原告主张的560万元合同对应，也不能与真实的400万元合同对应，显然该《还款协议书》为虚假的。被告李高云提交的证据证明了该《还款协议书》的签订背景是：因双方未进行资金监管，贷款银行由李高云选定，原告担心贷款风险，要求其提供担保，李高云被迫签订该《还款协议书》，作为对该合同交易的担保，因此该协议签订的日期为9月28日，与银行抵押合同签订的日期为同一天。第三，双方交易完成后，原告方告知李高云，其与配偶马涛早已离婚，不认可李高云支付给原告配偶马涛的50万元，该协议中的欠款金额恰好为50万元，明显原告要求李高云签订该协议时存在恶意。关于借条8万元，是因为原、被告双方约定中介费由李高云支付，后该中介费由马涛垫付，原告要求李高云写借条，该中介费作为欠款；三、被告李高云作为善意相对人，有充分理由相信基于原告和马涛夫妻关系，马涛有权代理原告处理房屋买卖事宜，马涛收取50万元构成表见代理，其后果应当由被代理人即原告承担责任。李高云自2014年起承租涉案房屋，即知晓原告与马涛为夫妻关，其与马涛签订租赁协议，且每年均向马涛支付租金，原告从未提出任何异议，且双方协商买卖房屋全程由马涛参与，每一笔购房款均是按照原告和马涛两人指示支付的，原告从未告知李高云双方已办理离婚手续，并且据了解，涉案房屋之前的贷款均是由马涛偿还，李高云完全有理由认为马涛取得了原告的代理权，因此构成表见代理，其后果应当由原告承担。为证明上述事实，被告提交证据如下：2017年9月25日南京市存量房交易合同、个人住房（商业用房）抵押借款合同、南京市房地产抵押合同、购房款转账凭证、收条、微信聊天记录、李高云支付购房税费的转账凭证、李高云的税收缴款书、门面租赁合同、租金收据、李高云于2014年9月借款给马涛的转账凭证、证人证言等证据。被告李冰辩称：原告和李高云双方签订的房屋买卖合同变更了560万的合同，李冰不是该生效合同的主体。原李冰与李高云协商共同购买涉案房屋，后因其他原因李冰放弃购房，由李高云独自购房，也因为李冰退出购房，李高云与原告达成一致，用部分房款抵销债务，后房屋价格由560万变更为400万，另两方重新签订合同。其他答辩意见同李高云答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年3月3日原告杨佳佳与案外人袁林签订《房地产买卖中介合同》，约定：袁林购买杨佳佳名下坐落于南京市建邺区房屋，价款560万元。同年6月20日原告杨佳佳与被告李高云、案外人袁林签订《南京市存量房买卖合同》，约定：原告杨佳佳自愿将坐落于南京市建邺区房屋出售给被告李高云、案外人袁林，转让价款560万元，同时约定原告杨佳佳与案外人袁林签订的《房地产买卖中介合同》失效。同日，双方签订补充协议，载明了，在房屋的交易中，因实际税费较高，甲乙双方在协商一致的基础上约定，过户时以不高于四百万元的合同价格申报，以办理完税手续。同年8月25日杨佳佳、李高云、袁林三人写下“情况说明”载明，因交易需要，的买方由李高云、袁林两人，变更为李高云一人。同年9月25日原告杨佳佳与被告李高云签订《南京市存量房买卖合同》，约定:原告杨佳佳自愿将坐落于南京市建邺区房屋出售给被告李高云，价款400万元，此合同已在南京市房地产交易中心备案。同月28日，原告杨佳佳与被告李高云、李冰签订“还款协议”载明，杨佳佳、李高云经对账，确认截止2017年9月30日被告李高云尚欠原告杨佳佳购买房屋需结清的尾款伍拾万元；因被告李高云不能在房屋过户前结清尾款，经双方友好协商，该尾款作为被告李高云向原告杨佳佳借款，由被告李高云按照本金50万元利息7.5万元，分18个月，每月等额归还原告杨佳佳（2017年10月至2019年3月），每月20日为还款日，首月还款四万八千元，余下十七个月每月还款三万一千元；如果被告李高云有一期未按上述时间足额向杨佳佳还款，则原告杨佳佳有权就剩余欠款向法院申请强制执行，原告杨佳佳因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、执行费等）由被告李高云承担，同时被告李高云还须就尚欠本金按年化率24%向原告杨佳佳支付延迟履行利息及5万元的违约金。被告李冰对上述协议承担保证责任。同年10月11日被告李高云向原告杨佳佳出具借条，载明，办理房屋过户手续，因被告李高云当时账户余额不足，无法支付其中捌万元尾款，现双方约定，此笔款项作为被告李高云向原告杨佳佳借款，应于2017年10月12日晚之前支付至原告杨佳佳账户，逾期未能支付的，按照月利率百分之三的利息向原告杨佳佳支付延迟履行的违约金。另查明，原告杨佳佳与案外人马涛于2015年8月20日登记离婚。原告杨佳佳为诉讼已委托江苏法德永衡律师事务所曹彧、杨卉律师参加诉讼，支付了律师费28000元，同时因保全需要，向江苏苏信诉讼保全担保有限公司支付2500元担保服务费。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告杨佳佳、被告李高云就房屋买卖签订合同，虽然双方在房屋买卖过程中签订了“阴阳合同”，但从双方的陈述及现有的证据材料可以判断，对双方有约束力的合同仍然是2017年6月20日原告杨佳佳与被告李高云、案外人袁林签订《南京市存量房买卖合同》，被告李高云应按照合同履行给付价款560万元的义务。现双方已就房屋买卖尾款问题达成“还款协议”及出具借条，被告李高云应按照上述约定履行义务。至于被告辩称“还款协议”及出具的借条是被迫签订，庭审中，被告并未提交有效证据予以证实，本院不予采信。至于被告辩称50万元已给付案外人马涛，原告与案外人马涛于2015年8月20日离婚，被告和案外人马涛均称2016年12月16日马涛收取了50万元，而被告向原告出具的“还款协议”是2017年6月20日，显然被告陈述有悖常理，被告的辩称本院不予采信。被告李冰自愿承担“还款协议”的保证责任，被告李冰应严格按照协议内容承担连带保证责任。故原告要求被告李高云支付原告涉案房屋尾款58万元及利息（其中50万元自2017年9月28日起，8万元自2017年10月11日起，均按照月利率2%计算至房款给付之日止）；被告李高云支付原告律师费28000元；被告李高云承担本案的诉讼费、保全费及担保费用；被告李冰对诉讼请求中的50万元房款及利息、律师费、诉讼费、保全费、担保费承担连带担保责任，上述诉求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第第一百零七条、《中华人民共和国民担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李高云于本判决生效之日起十日内给付原告杨佳佳房屋尾款58万元及利息（其中50万元自2017年9月28日起，8万元自2017年10月11日起，均按照月利率2%计算至房款给付之日止）；二、被告李高云于本判决生效之日起十日内给付原告杨佳佳律师费28000元，担保服务费2500元；三、被告李冰对被告李高云需向原告杨佳佳给付的上述房屋尾款50万元及利息、律师费、担保服务费承担连带保证责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，保全费3670元，合计13570元由被告李高云、李冰负担（原告已预缴，两被告在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 陈 标人民陪审员 刘 峰人民陪审员 顾智城二〇一八年八月三日书 记 员 顾敏文履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。