江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2505号上诉人（原审原告）：朱汉良,男,1951年6月6日生,汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李国柱，江苏恒茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡太湖世家房地产有限公司,住所地无锡市滨湖区东绛锡南路216-3号。法定代表人：张晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：许中樑，江苏中智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱某1,男,2002年7月19日生,汉族，住无锡市滨湖区。法定代理人：朱某2,男,1976年2月3日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张坤，江苏崇安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱某2,男,1976年2月3日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张坤，江苏崇安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宵兰,女,1982年10月20日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张坤，江苏崇安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶琴,女,1978年2月5日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：钱亚珍，女，1980年5月1日生,汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：王伟利,男,1971年5月12日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：殷勇，无锡市滨湖区太湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：钱伟芳,女,1970年10月3日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：殷勇，无锡市滨湖区太湖法律服务所法律工作者。原审第三人:过婉琴,女,1954年7月4日生,汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：许晓晖，江苏崇安律师事务所律师。上诉人朱汉良因与被上诉人无锡太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖公司）、朱某1、朱某2、陈宵兰、叶琴、王伟利、钱伟芳、原审第三人过婉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱汉良上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，并由太湖公司、朱某1、朱某2、陈宵兰、叶琴、王伟利、钱伟芳负担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、2002年5月9日，朱汉良、过婉琴与太湖公司签订购买无锡市滨湖区XXXXXXXX号房屋的《商品房买卖合同》，并于同日向银行办理了抵押贷款，至2004年9月23日提前还清贷款。据此，可以认定涉案房屋为朱汉良、过婉琴所有。朱某1与太湖公司签订的同样内容的另一份《商品房买卖合同》，落款日期为2002年5月9日，但当时朱某1尚未出生，故合同无效。太湖公司与朱某2、朱某1涉嫌恶意串通，损害朱汉良的利益。2、2004年9月22日太湖公司与朱某1签订的《房屋买卖契约书》并非太湖公司使用的买卖合同版本，内容也与2002年5月9日的买卖合同不一致，且当时涉案房屋仍在抵押中，买受人的变更行为是无效的。过婉琴、朱某2在未征得朱汉良同意的情况下，擅自与太湖公司变更房屋买受人，太湖公司也未尽审查义务，均损害了朱汉良的权益。太湖公司辩称：朱汉良、过婉琴明知涉案房屋买受人变更为朱某1，朱某1与其所签《商品房买卖合同》合法有效，太湖公司并未违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱某1、朱某2、陈宵兰辩称：涉案合同不存在无效情形。朱汉良、过婉琴向银行贷款属于法律上的赠与，且在法定期限内未行使撤销权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶琴辩称：购房款均来自朱汉良、过婉琴，朱某2无力买房，仅代朱汉良、过婉琴交纳房款。2004年朱某2领取房产证后给其保管，并交代朱汉良不知道房屋登记在朱某1名下，直至2016年朱某2出卖涉案房屋后，其才告诉朱汉良。涉案房屋一直由朱汉良、过婉琴居住，其与朱某2、朱某1从未住过，朱汉良也从未提及将涉案房屋赠与他人。王伟利、钱伟芳辩称：其与朱汉良之间不存在任何法律关系，请求二审法院驳回上诉，维持原判。过婉琴述称：1、涉案购房合同不存在无效情形。2000年9月，其与朱汉良决定为儿子朱某2订购涉案房屋，购屋临时证明单上的朱某2的名字也是朱汉良所写。因朱某2不符合银行贷款条件，故由过婉琴办理贷款，对此朱汉良也是同意的。因贷款需要购房合同，所以与太湖公司协商签订一份以过婉琴为买受人的购房合同，正式合同仍由朱某2作为买受人。2004年9月贷款提前还清时，孙子朱某1已经出生，考虑到房屋最终还是留给孙子，为避免今后二次过户增加税费，其与朱汉良、朱某2到太湖公司协商将朱某1作为买受人，但为了与银行贷款合同的时间一致，更名后的合同落款日期仍为2002年5月9日。2、朱某2支付了购房款64万元，其余的贷款为朱汉良、过婉琴为朱某2购房出资，属于赠与。至于房屋登记在朱某2还是朱某1名下，应由朱某2决定，且朱汉良、过婉琴也同意将房屋登记在朱某1名下。3、根据合同法规定，行使赠与撤销权的期限为一年。朱汉良明知2004年办理房产证时房屋登记在朱某1名下，十余年未提出异议，早已超出行使撤销权的法定期间。朱汉良向一审法院起诉请求：1、判令监护人朱某2代朱某1与太湖公司所签《商品房买卖合同》无效；2、判令朱某1的监护人朱某2、陈宵兰与王伟利、钱伟芳所签《无锡市存量房屋买卖合同》无效；3、判令无锡市滨湖区XXXXXXXX号房屋归朱汉良与过婉琴所有；4、判令太湖公司、朱某1、朱某2、陈宵兰、叶琴、王伟利、钱伟芳承担诉讼费。事实理由：2002年5月9日，买受人过婉琴和出卖人太湖公司签订房屋买卖合同，约定由过婉琴买受涉案房屋，并用涉案房屋进行抵押。后太湖公司与朱某2在朱汉良不知情的情况下篡改房屋买卖合同。朱某2、陈宵兰以朱某1名义将涉案房屋转让给王伟利、钱伟芳，故而成讼。太湖公司一审辩称：请求驳回朱汉良的诉请一，其与朱某1所签的《商品房买卖合同》合法有效，其他诉请因与其无关，故不做答辩。朱某1、朱某2、陈宵兰一审辩称：请求法院驳回朱汉良的诉请。1、本案不存在合同无效情况，朱汉良诉请没有事实和法律依据。2、朱汉良及第三人过婉琴向银行贷款支付房款属于法律上父母对子女的赠予，涉案房屋属于朱某1所有。3、朱汉良主张的是返还财产的撤销权，已经超过了法定期间。请求判决驳回朱汉良所有诉请。叶琴一审辩称：2001年其和朱某2结婚，朱某12002年7月19日出生，而朱汉良诉请一中的合同是2002年5月9日签订的，故该合同无效。其认为诉请二是无效的，认可诉请三，请求法院依法判决。王伟利、钱伟芳一审辩称：朱汉良和其不存在任何法律关系，请求法院驳回朱汉良对其的起诉。过婉琴一审述称：其不同意朱汉良的诉请。诉请二不是本案需要处理的，该案件在二审中，程序上违反了一事不再理原则。其同意朱某1、朱某2的答辩意见。房屋买卖发生在2000年，本案系家庭内部纠纷，与王伟利、钱伟芳无关，朱汉良起诉王伟利、钱伟芳是错误的。一审法院认定事实：2001年9月13日，叶琴与朱某2结婚。2002年7月19日叶琴与朱某2生一子朱某1。2002年5月9日，买受人过婉琴和出卖人太湖公司签订房屋买卖合同，约定由过婉琴买受无锡市滨湖区XXXXXXXX号房屋；付款方式为签订合同之日已付64万元，按揭贷款64万元分十年还清。2002年5月10日，甲方过婉琴、朱汉良与乙方中国银行无锡锡山支行（以下简称锡山中行）签订《中国银行个人住房借款合同》，约定由甲方向乙方借款64万元，借款期限为10年，借款利息为月息4.2‰，甲方每月应归还贷款本息为6800.71元。同日，甲方过婉琴、朱汉良与乙方锡山中行又签订《中国银行个人住房贷款抵押合同》，约定甲方用涉案房屋为以上贷款做抵押。后朱某2代表买受人朱某1和出卖人太湖公司签订房屋买卖合同，约定朱某1买受涉案房屋，该合同落款时间也是2002年5月9日。太湖公司在庭审质证时陈述该合同实际签订时间是2004年。2004年9月，甲方太湖公司和乙方朱某1签订《房产买卖契约书》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，价格为1269663元，于2002年4月30日前，甲方同意于2002年4月30日将上述房屋移交给乙方。2004年9月22日，涉案房屋房产证办理到朱某1名下。2013年11月19日，叶琴与朱某2协议离婚，朱某1由朱某2抚养。2014年2月25日，朱某2与陈霄兰登记结婚。2016年5月26日，朱某2、陈霄兰以朱某1监护人名义与王伟利、钱伟芳签订《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：201605190081）一份，主要内容为：一、朱某1将坐落于无锡市滨湖区XXXXXXXX号的房屋出售给王伟利、钱伟芳。二、成交价格555万元，于2016年5月20日支付首付5万元，2016年6月10日前办理完相关贷款手续，贷款550万元。三、朱某1于2016年6月10日前交付房屋。该份合同由朱某2、陈霄兰在“出卖方监护人／代理人”处签字，王伟利、钱伟芳在“买受方”处签字。朱某2用已收到的房款购买了陆家嘴财富管理公司的理财产品。贷款过程中，无锡市诚和房地产土地评估有限公司于2016年4月11日出具《房地产抵押估价报告》，对XXXXXXXX号房屋市场价值估价为892.41万元。2016年5月26日，朱某2（甲方）与王伟利、钱伟芳（乙方）签订《抵押借款协议》一份，王伟利、钱伟芳将其所有的XXXX街区XXXXX室的房屋抵押给朱某2，抵押价值300万元；并约定“乙方承诺借款期限为壹年，壹年内分期或一次性还清借款人民币叁佰万元正（￥3000000），如乙方在约定时限内未还清借款，甲方有权按照当时的市场价格出售上述抵押房产，出售价格高于借款，差额部分归还乙方，低于借款差额部分由乙方偿还”。同日，王伟利、钱伟芳将该房屋向朱某2办理了他项权证。2016年5月30日，涉案房屋更名至王伟利、钱伟芳名下。2016年，朱某1的法定代理人叶琴以朱某1名义诉朱某2、陈霄兰、王伟利、钱伟芳房屋买卖合同纠纷，要求判令《无锡市存量房买卖合同》无效，在该案中王伟利、钱伟芳陈述最后双方是以888万元成交。555万元的合同是应房管部门要求在过户时根据房管部门评估的交税价格签订的。关于购房款，其已支付588万元，另外300万元因资金紧张，其在办理XXXXXXXX号房屋过户手续时将自己的房屋抵押给了朱某2，于一年内付清该款。朱某2对王伟利、钱伟芳的上述陈述予以认可。该案审理过程中，王伟利、钱伟芳将300万元汇入该院账户支付了涉案房屋的剩余购房款，后该院判决驳回诉讼请求。另查明，朱汉良与过婉琴于1975年7月22日登记结婚，1976年2月3日生一子朱某2。2014年，朱汉良以过婉琴为被告，向无锡市南长区法院起诉要求离婚。2015年6月18日，在该院询问朱汉良、过婉琴“共同财产情况”时，朱汉良回答“有XXXXXXXX号别墅一栋，是我们买的，房产证是朱某1的名字”。2015年8月13日，该院作出（2014）南扬民初字第380号民事判决，准许二人离婚，并未将涉案房屋作为夫妻共同财产加以处理。上述事实，有《商品房买卖合同》、《中国银行个人住房借款合同》、民事判决书及当事人陈述等证据予以佐证。朱汉良为了证实钱伟芳和王伟利明知房屋存在权属争议，不是善意购房人，申请证人涉案房屋物业人员於某出庭作证，於某陈述其在王伟利、钱伟芳看房时告知该房屋有权属纠纷。在其他当事人向於某发问时，於某承认曾向朱汉良借款。叶琴对该证言并无异议。其他当事人均对其证言不予认可。朱某1、朱某2、陈宵兰为证实其辩解，提供了证据一太湖世家的购屋临时证明单客户联，证明当时朱汉良为其子朱某2购买了涉案房屋；证据二收据六份，证明朱某2在与太湖公司签订购屋证明单后按照约定支付了部分房款64万元；证据三《房产买卖契约书》，系在2004年9月22日由朱某2代朱某1与太湖公司签订，同日也签订了《商品房买卖合同》，系当时领证需要签订；证据四2004年9月22日太湖公司开给朱某1的销售发票，证明太湖公司与朱某1构成买卖关系，朱某1购买了涉案房屋；证据五太湖公司在2001年12月27日邮寄给朱某2通知的信封，证明朱某2与太湖公司发生买卖关系，朱汉良对此是知晓的，因为该信函是寄到朱汉良与朱某2当时共同居住的住所。朱汉良质证对证据一、三、四、五无异议，对证据二不予认可，认为朱某2不具有买房的经济实力。王伟利、钱伟芳认为与其没有关系，不予质证。其他当事人对以上证据均无异议。一审法院认为：关于朱汉良的第一项诉讼请求，首先，本案中朱某1的长辈代其履行了房屋买卖合同买受人支付房款的义务，故朱某1买受房屋对于朱某1是纯获利的民事行为，不损害其利益。且2004年朱某2代朱某1签订了《房产买卖契约书》等文件，在朱某1出生后又作为其监护人进一步确认了该合同。关于向太湖公司买受涉案房屋先后存在两份买卖合同，2004年朱某1和太湖公司的新合同对买卖事项形成了新的合意，是对过婉琴和太湖公司原合同的更名，应以修改过的新合同为准。从销售发票、买卖契约书来看，涉案房屋的权属转移也是按照朱某1和太湖公司的合同继续履行的。朱汉良诉请一所涉合同有以上种种特殊性，加之其已产生了物权变更的效力，不应被判决无效；其次，权利人应及时提出权利诉求。在本案中，与开发商太湖公司签订的若干合同是在2002年，涉案房屋更名并登记到朱某1名下是在2004年，朱汉良曾在涉案房屋内长期居住至本案起诉时才提出异议，过婉琴、朱汉良支付部分涉案房款却对于购房发票记载为朱某1也一直未提出异议，且在2015年离婚案件中朱汉良陈述其知晓房屋登记在朱某1名下，结合太湖公司举证的寄送材料的信封等证据，足以证明过婉琴、朱某2陈述的朱汉良是知晓该房屋买受人变更为朱某1一事的陈述更为可信。故诉请一无事实法律根据，该院不予支持。关于朱汉良的第二项诉讼请求，因第一项诉请所涉合同不存在无效情形，当朱某2代表朱某1与王伟利、钱伟芳签订买卖合同过程中，房屋是登记在朱某1名下的。房屋买受人王伟利、钱伟芳可以信赖当时朱某1的房屋登记情况。且王伟利、钱伟芳也支付了符合市场行情的对价888万元。故诉请二无事实法律根据，该院不予支持。关于涉案房屋的归属问题，该院认为，首先，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，房产登记簿和登记证书是不动产的权利凭证，且是保护房屋买卖相对人便捷安全进行房屋买卖的凭证，房屋买受人王伟利、钱伟芳可以信赖当时朱某1的登记证明，且支付了相应的对价，并已经将涉案房屋过户到自己名下，取得涉案房屋所有权；其次，过婉琴、朱汉良和银行签订《住房贷款合同》并支出部分房款并不能自然取得该房屋的所有权。且过婉琴在庭审中明确表明以上付款行为是其对朱某1的赠与，父母出资为子女或孙子女购房在社会上也是较为普遍的赠与现象。涉案房屋在卖给王伟利、钱伟芳时登记在朱某1名下。朱汉良也未提供其他证据证明支出房款，房屋却登记在朱某1名下属于其他法律行为。结合朱汉良、过婉琴、朱某1、朱某2在购房时的亲属关系，且在相当长的时间内，家庭内部对房屋权属并无争议的情况，故该院认为过婉琴赠与的陈述更为可信。故朱汉良的三项诉请无事实和法律依据，该院均不予支持。判决：驳回朱汉良的诉讼请求。一审案件受理费81800元，由朱汉良负担。二审另查明，2000年9月4日的《“太湖世家”购屋临时证明单》上载明，订户名为朱某2。2000年9月4日至2001年12月29日总金额为64万元的六份收据上，交款单位均记载为朱某2。2004年9月22日的涉案房屋销售发票上，购房人记载为朱某1。又查明，朱汉良在本案起诉状中称其至2016年8月才得知涉案房屋所有权未登记在其名下。本院认为：首先，过婉琴虽在2002年与太湖公司签订了涉案房屋买卖合同，但2004年朱某1又与太湖公司签订了内容基本相同的房屋买卖合同，并将房屋所有权登记在朱某1名下。对此过婉琴陈述系其与朱汉良为儿子朱某2购房，并在孙子朱某1出生后，直接将房屋所有权登记在朱某1名下。其陈述能够与购屋临时证明单、交款收据记载的订户和交款人为朱某2，以及房屋销售发票上记载的购房人为朱某1的事实相印证。而朱汉良长期居住在涉案房屋中，其长达十余年对2004年房屋所有权已经登记在朱某1名下、房屋销售发票也记载购房人为朱某1的事实毫不知情，不符合日常生活经验。且朱汉良在本案中诉称2016年8月才知道房屋所有权未登记在其名下，与其在2015年和过婉琴的离婚诉讼中表示知道房产证办在朱某1名下的陈述相矛盾。考虑到购买涉案房屋时朱汉良、过婉琴、朱某2、朱某1之间的亲属关系，本院认为朱某2、过婉琴等所举证据的证明力明显较大，朱汉良应当知晓房屋买受人变更为朱某1，并认可房屋所有权登记在朱某1名下；其次，就涉案房屋，存在2002年买受人为过婉琴和2004年买受人为朱某1的两份买卖合同，即使朱汉良对后一份买卖合同不知情，根据法律规定，房屋出卖人就同一商品房订立数个房屋买卖合同，该数个房屋买卖合同也均具有法律效力；再次，根据物权法规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，故在房屋未办理不动产登记的前提下，朱汉良不能仅凭2002年过婉琴所签的房屋买卖合同即主张享有涉案房屋所有权。退一步而言，即使朱汉良享有涉案房屋所有权，过婉琴未经朱汉良或抵押权人同意擅自处分共有房屋，根据法律规定，房屋买卖合同的效力也不受影响；第四，朱某1根据其与太湖公司所签房屋买卖合同，办理了不动产登记，取得了涉案房屋所有权。其作为房屋所有权人，有权处分其财产，2016年其与王伟利、钱伟芳签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；最后，王伟利、钱伟芳与房屋所有权人朱某1签订房屋买卖合同，办理了不动产转让登记，取得了涉案房屋所有权，符合法律规定。朱汉良主张涉案房屋归其所有，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，朱汉良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由朱汉良负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 陈丽芳审判员 郭继光二〇一八年八月二十五日书记员 邹 莹