海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1074号 上诉人（原审原告）：朱继平，男，1964年10月3日出生，汉族，住湖南省安乡县，暂住海南省陵水黎族自治县。 被上诉人（原审被告）：琼海金飞岛房地产开发有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇元享街（征税中心）601房。 法定代表人：潘明香，该公司总经理。 上诉人朱继平因与被上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司（以下简称金飞岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2018）琼9028民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱继平上诉请求：1、依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求；2、-审诉求中第三条内容增加，索赔金额按月结算；3、-审、二审诉讼费均由被告承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，应为商品房买卖合同纠纷，上诉人和被上诉人签订的是商品房买卖合同，而不是商品房预售合同。2、上诉人的商品房买卖合同是有效的合同，一审判决只支付违约金而不支持办理房产证，违反了上诉人与被上诉人的合同约定。3、判决书说上诉人该项请求事实上不能履行，对此不予支持，法院把执行难度作为判与不判重要考量，上诉人无法接受。4、判决书中：“该项目未通过规划核实及竣工验收”，我们在办证大厅查得到涉案“商品房买卖合同备案表”和商品房预售许可证，这些在陵水县政府官网、陵水房产网上也能查到，甚至我们多次去陵水县房管局询问房产证办理情况，都被告知该商品房五证齐全，耐心等待，所以上诉人买的商品房是五证齐全的，且有正式的商品房买卖合同和商品房预售许可证，这些证件都是政府部门批准的合法手续和证件证号，怎么能说没有通过规划、竣工验收呢？这个法院也可以去查实，而开发商必须在14个权威部门取得14个认可文件后到政府部门经查验无误复印存档后才会发给开发商“商品房预售许可证”。判决书说“该项目未通过”是不合理的。5、判决书中“土地存在历史遗留问题未处理完成”，合同中明确写到，被上诉人以出让方式获得建设用地，陵水县政府府已颁发了“国有土地使用权证”说明该商品房是合法得地，合法用地，合法建房，此条不能成为不办证的理由。6、判决书中“金飞岛公司尚未办理该涉案项目商品房所有权初始登记”。而在我们的购房合同中明确写明“该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记”，与一审判决书说法不符。即使开发公司没有办理房屋所有权初始登记，也是开发公司应承担的过错责任，不能成为开发公司不能办房产证的借口，而且一审判决后，我们联系开发商，他们至今仍告知我们业主在努力办理房产证，而法院有什么权利否决开发商应尽的责任和义务。故恳请二审法院依法判决被上诉人为我们办理房产证。 金飞岛公司辩称，一、答辩人不是办理本案房屋权属证书的义务人，法院应当追加陵水黎族自治县城乡投资有限公司(以下简称陵水县城投公司)作为本案的当事人。答辩人于2016年10月14日已将文罗农贸市场商业街项目整体转让给陵水县城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。二、答辩人无法为上诉人办证是不可抗力导致，故答辩人无需承担违约责任。本案项目之所以至今未办理房屋所有权初始登记，主要原因是该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题尚未完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。可见无法办理产权证是政府原因，而非答辩人的原因，答辩人也希望能够尽快为业主办理产权证书，避免高额的赔偿。一审判决认定事实不清，应当发回重审，请求法院依法判决。 朱继平向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金(以房款460000元为基数，按每日万分之三，自2015年5月14日计至办理房屋所用权证之日止，暂计至起诉之日的违约金为133584元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2014年2月5日，原、被告签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告在陵水县文罗镇农贸市××街商品房；房屋建筑面积87.67平方米；房屋定价为5247元／平方米，总价为460000元；原告自合同签订之日起付房款40％，即194000元，余款266000元于2014年5月20日前付清；被告应在2014年6月30日前向原告交付经过规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房。该合同第十五条还约定，被告应在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向上诉人支付违约金，逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告全额支付了购房款460000元，于2014年7月18日接收房屋并交纳物业管理费，但被告至今未按约给原告办理房屋权属证书。根据海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终1855号生效民事判决书认定被告未能办证的主要原因是涉案项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，被告尚未办理涉案项目商品房所有权初始登记。庭审中，本院告知原告房屋权属证书未能依约办理的原因及办证期限将无法预计的情形，并询问原告是否主张解除合同，原告表示其不主张解除合同，坚持要求被告继续履行合同为其办理房屋权属证书。 一审法院认为，本案的争议焦点是：被告是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当承担违约责任。本案中，原、被告于2014年2月5日签订购房合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约支付了全额购房款，被告亦应依约履行合同义务。根据合同第十五条约定，被告应在房屋交付之日起365日内为上诉人办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向上诉人支付违约金。根据本案查明的事实，原告已于2014年7月18日接收房屋并交纳物业管理费，即被告已向原告交付房屋，但却至今未给其办理房屋权属证书，故被告逾期办证行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方约定，被告应于房屋交付之日起365日内即应在2015年7月17日前为原告办理涉案房屋权属证书，从2015年7月18日起至原告起诉之日即2018年1月8日止，被告共违约904日，违约金应为124752元（460000元×0.0003×904），原告诉求中计算违约日期错误，本院予以纠正。关于原告主张的要求被告继续以每日购房款万分之三的标准承担从2018年1月8日起至房屋权属证书下达之日止期间的违约金，由于该期间内被告的违约行为是否发生免责事由尚无法确定，且违约金不能过分高于损失，原告未能证明未办理房屋权属证书所受的具体损失，亦不愿解除合同，若要求被告继续扩大支付违约金，明显加重被告责任，有违公平原则，故对该项诉求，本院不予支持。关于原告要求被告立即为其办理涉案房屋权属证书的诉求，根据本院查明的事实，涉案项目未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，被告尚未办理本案商品房所有权初始登记，该诉求事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告金飞岛公司应于本判决生效之日起十日内，向原告朱继平支付暂计至2018年1月8日的逾期办理房屋权属证书违约金124752元；二、驳回原告朱继平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971.68元，减半收取1485.84元，由被告金飞岛公司负担。 二审期间，上诉人朱继平未提交新证据，金飞岛公司提交了2份证据：1、《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，证明涉案项目已于2016年10月14日转让给陵水县城投公司。2、银行转账回单2张。证据1、2共同证明：1、答辩人已将文罗农贸市场商业街项目已售房产整体转让给了陵水县城投公司，该公司已经支付了项目95%的转让款，该项目的所有权、源文件均转让给了陵水县城投公司，该公司负有办证义务。2、陵水县城投公司是本案适格被告。朱继平对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。经审查，本院对金飞岛公司提交的2份证据的真实性、关联性、合法性予以认可。 本院二审查明，2016年10月14日，金飞岛公司与陵水县城投公司签订《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，约定以人民币19890632.65元将文罗镇农贸市场商业街项目整体转让给陵水县城投公司，其中一期为商铺70套，已售65套，转让5套，二期为三栋住宅楼144套，含首层商铺13套，已售65套及已交购房定金4套，转让首层商铺13套，二期住宅75套及买受人承接已售房产权利，负责办理出卖人已售部分房产证，出卖人需配合等内容。二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，双方在签订购房合同时，涉案房屋尚未建成交付及未取得房屋所有权属证书，因此一审法院将本案性质定为商品房预售合同纠纷，符合最高人民法院《民事案件案由规定》的相关规定。本案双方争议的焦点：1、金飞岛公司支付违约金的数额。2、能否判令金飞岛公司立即为上诉人朱继平办理房屋权属证书。 一、关于金飞岛公司支付违约金的数额问题。本案中，涉案房屋于2014年7月18日交付，根据双方签订的合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，金飞岛公司应于2015年7月17日之前为朱继平办理涉案房屋产权证书。金飞岛公司未能在合同约定的时间为朱继平办理产权证书，已构成违约。上诉人请求金飞岛公司承担违约责任有理，应予支持。朱继平在本案中主张金飞岛公司从2015年5月14日起计付违约金，与合同约定不符；一审判决确认违约时间从2015年7月18日起至朱继平起诉之日即2018年1月8日共904日，并计算违约金数额为124752元并无不当，本院予以维持。至于朱继平诉讼主张从起诉之后即2018年1月9日起至房产权证下达之日的违约金，因涉案房产权证下达之日尚不明确，朱继平主张的违约金的总数是否符合法律的规定也无法确定，故不予支持。 二、关于能否判令金飞岛公司立即为上诉人朱继平办理房屋权属证书问题。金飞岛公司辩称其已将涉案项目整体转让给陵水县城投公司，但无证据表明购房人朱继平认可金飞岛公司在涉案购房合同中的义务已转移给陵水县城投公司，故不能免除金飞岛公司依法应承担协助办理涉案房屋权属证书的合同义务。而能否办理房屋权属证书则应由政府相关部门根据涉案房屋的实际情况依法律规定和法定程序来审批决定。因涉案房屋整体项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，现不具备办理房屋所有权初始登记的条件，也就无法办理涉案房屋权属证书，故购房合同中关于办理房屋权属证书的约定，目前无法履行。因此，上诉人的该项上诉请求因现阶段在事实上不能履行，而不予支持。 综上所述，上诉人朱继平的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2971.68元，由上诉人朱继平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 敏 审 判 员  阮慧婷 审 判 员  卢艳萍 二〇一八年八月二十四日 法官助理  闫海宁 书 记 员  陈素园 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决； ......