文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0304民初4665号原告深圳市合能房地产开发有限公司，住所深圳市福田区深南中路新闻大厦1号楼1911，统一社会信用代码914403001924860678。法定代表人侯进桥。委托代理人林玉麒，广东宽和律师事务所律师。委托代理人刘仁，广东宽和律师事务所实习律师。被告深圳市卓野健身有限公司，住所深圳市福田区福保街道福民路216号某某小区会所5楼，统一社会信用代码91440300691154948H。法定代表人洪宏。被告洪宏，男，汉族，1978年12月11日出生，住址海南省文昌市，原告深圳市合能房地产开发有限公司诉被告深圳市卓野健身有限公司（以下称卓野公司）、洪宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林玉麒到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定被告卓野公司承租原告深圳市福田区福民路某某小区一楼游泳池（含室内外共3个泳池、1个消毒池、2个沐浴更衣室、1个吧台，共约775.13㎡）、会所五楼（面积700㎡）、五楼网球场（610㎡）（以下称涉案房产），被告洪宏作为担保人对被告卓野公司本合同项下债务承担连带保证责任；租期自2017年1月1日起5年；按700㎡计收租金、其余象征性收取使用费，第1年月租金6.1万元、使用费1万元，合计7.1万元，每月5日前支付；被告卓野公司自行支付水电气费、物业管理费，若未按时支付导致相关单位要求原告支付的，原告有权追偿；租赁保证金150400元；未经原告书面同意，不得将租赁保证金抵作租金或其他费用；若逾期支付租金及其他费用，原告有权要求被告卓野公司按逾期款项的每日千分之五支付违约金；卓野公司欠费超过15日或达5万元的，原告有权解除合同、不予退还租赁保证金、要求被告按合同剩余租期月租金的3倍支付违约金。被告卓野公司自2017年5月起拖欠租金及使用费，原告2017年11月向两被告送达《解除租赁合同通知》，要求支付欠费并解除双方租赁合同关系。后，原告自行收回涉案房产。原告请求判令：1、确认原告与两被告签订的《房屋租赁合同》于2017年11月19日解除；2、被告卓野公司支付2017年5月1日至2017年11月19日的租金及使用费480443.33元；4、被告卓野公司支付2017年11月20日至2018年3月15日的房屋占用使用费283290元；5、被告卓野公司支付上述应付未付款的违约金（暂计至2018年1月6日为394422.75元，实际自应付未付款之日起以应付未付款为基数按每日千分之五标准计至付清款之日）；6、被告卓野公司支付管理费、水费共80863.96元；7、被告洪宏对被告卓野公司上述债务承担连带清偿责任。两被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，原告的陈述与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，三方签订的《房屋租赁合同》还约定：合同租赁期满或提前终止之日，被告卓野公司应以清洁状态交还涉案房产，被告卓野公司不搬离或不交还涉案房产超过5日以上，视为放弃房产内所有物品的权益，原告有权处置并不再交还；一方行使解除权时，应以书面形式通知，合同自通知送达之日解除。被告卓野公司交纳了租赁保证金150400元，付清了2017年1月至2017年4月的租金、使用费、水电费、物业费。2017年10月，原告向被告卓野公司发送《租金催收通知书》，催收2017年5月至10月的租金及滞纳金，被告洪宏于2017年10月13日签收。2017年11月19日，原告向两被告邮寄送达《解除租赁合同通知》：告知解除《房屋租赁合同》、不退还租赁保证金；两被告支付2017年5月起欠付的租金、使用费、电费等及违约金；两被告自本通知发出之日起7日内支付拖欠的费用、清理涉案房产并交还，逾期未清理的原告将委托第三方清场，由此产生的一切费用由两被告承担，涉案房产内的所有物品均视为遗弃物并同意由原告处置且不做赔偿……。原告称2017年12月底两被告交出涉案房产钥匙，但未清理涉案房产内物品，2018年3月16日原告自行清理后收回涉案房产，但未提供证据予以证明。2018年3月16日，原告分8笔支付了涉案房产2017年8月至2018年3月的物业管理费67200元（每月8400元）、本体维修基金1400元（每月175元）、2017年7月至2018年1月的水费、排污费、垃圾处理费共12263.96元（2017年7月3198元、8月3572.37元、9月2145.48元、10月1193元、11月1221.87元、12月750.44元、2018年1月182.8元），合计80863.96元。深圳市福田区某某小区第二届业主委员会出具了《收款收据》。截至2017年11月24日即两被告收到《解除租赁合同通知》后5日，两被告未交纳涉案房产2017年5月1日至11月19日的租金470966.67元（6个月×71000元+19天/30天×71000元），2017年11月20日至24日的占用使用费11833.33元（5天/30天×71000元）；2017年8月至11月24日的物业管理费31920元（3个月×8400元+24天/30天×8400元）、本体维修基金665元（3个月×175元+24天/30天×175元）、2017年7月至11月水费、排污费、垃圾处理费11330.72元，合计43915.72元。以上事实有《房屋租赁合同》，《解除租赁合同通知》，银行转账凭证、《收款收据》及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行过程中，被告卓野公司长期拖欠租金、使用费以及其它费用，构成违约，原告有权依据合同约定单方解除合同。原告于2017年11月19日送达《解除租赁合同通知》给两被告，双方的租赁合同关系于送达当日解除，本院予以认定。依据合同约定，被告应支付租赁合同关系解除前欠缴的租金470966.67元、租赁合同关系解除后5日的占用使用费11833.33元，截止2017年11月24日的物业管理费、本体维修基金及水费、排污费、垃圾处理费43915.72元。关于原告请求被告卓野公司支付2017年11月24日之后的占用使用费、物业管理费问题，根据《房屋租赁合同》的约定，被告卓野公司在合同终止后超过5日未交还涉案房产的视为放弃房产内所有物品的权益，原告有权处置，即2017年11月24日之后原告可自行收回涉案房产，未自行收回，之后扩大的占用使用费损失应由原告自行承担。因原告已与被告卓野公司解除合同，原告请求之后的物业管理费也没有依据。原告请求超出本院认定部分，予以驳回。关于原告请求被告卓野公司支付按欠款的日千分之五支付逾期付款违约金。《房屋租赁合同》约定的违约金达日万分之五十，畸高，考虑因被告卓野公司迟延付款被没收押金150400元及给原告造成的实际损失，本院酌定被告卓野公司支付违约金的标准为欠款的日万分之五。被告卓野公司应以每月应付未付款项为基数，自每月应付未付款次日即每月6日为起算日期，按日万分之五标准计付逾期付款违约金至实际履行之日止（详见判决附表）。原告请求超出本院认定部分，予以驳回。保证人被告洪宏与原告之间的保证合同关系合法有效，依法被告洪宏应对被告卓野公司在涉案合同项下的债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告深圳市合能房地产开发有限公司与被告深圳市卓野健身有限公司、洪宏签订的《房屋租赁合同》于2017年11月19日解除；二、被告深圳市卓野健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市合能房地产开发有限公司支付租金470966.67元、占用使用费11833.33元及逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至付清款之日止）；三、被告深圳市卓野健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市合能房地产开发有限公司支付物业管理费、维修基金、水费、排污费、垃圾处理费43915.72元；四、被告洪宏对被告深圳市卓野健身有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告深圳市合能房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15533元（原告已预交），由原告负担8171.16元，两被告连带负担7361.84元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 篪人民陪审员  黄绮玲人民陪审员  贾建增二〇一八年八月十七日书 记 员  刘 婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。判决书附表：单位：元（人民币）            租金(占用使用费)的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              违约金计算基数              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              租金              2017年5月份              71000              2017年5月6日              均计至实际履行之日止                  2              租金              2017年6月份              71000              2017年6月6日                  3              租金              2017年7月份              71000              2017年7月6日                  4              租金              2017年8月份              71000              2017年8月6日                  5              租金              2017年9月份              71000              2017年9月6日                  6              租金              2017年10月份              71000              2017年10月6日                  7              租金（占用使用费）              2017年11月1日-24日              56800              2017年11月6日                  合计              482800