广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1107号原告：李丽华，女，1969年10月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文仪，广东谨行律师事务所律师。被告：中山市金源房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路**金色江湾花园**48卡，统一社会信用代码914420007417197094。法定代表人：吕江涛，总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务代表。委托诉讼代理人：陈志元，该公司法务代表。原告李丽华与被告中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，被告在答辩期间提出管辖权异议，本院经审查后作出（2018）粤2071民初1107号之一民事裁定,驳回被告的管辖权异议。被告在上诉期内提出上诉，中山市中级人民法院作出(2018)粤20民辖终294号民事裁定,驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告李丽华委托诉讼代理人吴文仪，被告金源公司委托诉讼代理人黄小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽华向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金103575.55元（自2016年4月10日起至2016年10月19日止，共计192天，按已付购房款2697280元每日万分之二计算违约金）。事实和理由：2014年9月12日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告向被告购买位于坦洲镇××金色××家园××21卡，建筑面积为114.22平方米，总房价为2697280元，被告应于2016年4月10日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用，被告逾期交付房屋超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房屋价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款2697280元，但因案涉房屋不符合合同约定的交付条件，被告至2016年10月19日才取得案涉房屋的竣工验收备案登记证。被告未能按照合同约定的时间适当履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应按照合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告金源公司辩称，1.原告主张的违约金远高于其自身的实际损失，且其并未提交任何证据证明被告的违约行为给其造成的损失，原告在没有损失的情况下主张违约金是缺乏事实依据的。2.补充协议第十六条中关于单项违约金不超过房价款总额2%的约定，是原、被告双方真实意思表示，未违反自愿原则，应对双方具有法律约束力，且该补充协议并不符合格式条款无效的条件，故补充协议是合法有效并对双方具有约束力的，因此，原告请求的违约金不能超过该幅度。3.竣工验收备案登记证是形式上的备案，其前提条件是工程经各大部门验收合格，案涉房屋在合同约定的交付时间前已经过各大部门综合验收并合格，且原告并未提交证据证明被告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下：1.2014年9月12日，李丽华（买受人）与金源公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定：①由其购买位于坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园41座21卡，建筑面积为114.22平方米，总房价为2697280元；②出卖人应当在2016年4月10日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；③逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；④商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；⑤双方在商品房买卖合同补充协议第十六条第5款第（4）项中约定，买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算的违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限，双方还约定了其他权利义务。庭审中，李丽华认为以赔偿金单项总额不超过房价款2%为限限制了其可获得的赔偿金，对其权利有较大影响，该条款是金源公司为了反复使用而预先拟定的格式条款，其未采取合理方式提请李丽华注意，应为无效。金源公司辩称该条款系双方协商一致达成，约束双方当事人，并未仅加重李丽华一方的责任。2.李丽华已付清案涉房屋的房价款2697280元。2014年9月28日，案涉房地产备案登记至李丽华名下。3.2016年10月19日，金源公司取得案涉房屋所在楼宇的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（证号：中建验字2016年第**），登记证上载明，建设单位：中山市金源房地产开发有限公司，工程名称：坦洲金色江湾花园一期1-2、5-6、10-11、41座及保安亭、12-40座商住楼及更衣室、一期、二期地下车库，工程地址：中山市坦洲镇同胜村，使用性质：商业、住宅、其他、车库，建筑面积266278.03平方米（37幢33层）。4.李丽华称其于2016年11月收楼，金源公司称已于2016年5月5日向李丽华交付了案涉房屋，双方均未提交证据。李丽华仅主张截至案涉房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李丽华与金源公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，双方在签订房屋买卖合同后，李丽华已经依约履行了支付房屋价款的合同义务，金源公司应当按照合同约定在2016年4月10日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付房屋。双方在合同中明确约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是金源公司进行交付的先决条件，否则即便案涉房屋经过各部门的综合验收且合格，李丽华已经实际收楼，也不会产生交付的法律后果，故案涉房屋自取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2016年10月19日具备交付条件。金源公司称已于2016年5月5日将案涉房屋交付给李丽华，但未提交证据证明，退一步讲，即便金源公司确实是在此时间向李丽华交付了案涉房屋，在房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下进行的交付既违反了双方的约定，亦违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理法》第十七条、十八条的规定，且其主张交付的时间亦超过了约定的期限，已经构成迟延交付。李丽华虽无证据证明其于2016年11月实际收楼，但其有权主张从双方约定的最后交付期限的第二天起至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，即从2016年4月10日至2016年10月19日止的逾期交房违约金。综上，李丽华诉请，理据充足，本院予以支持。金源公司辩称李丽华主张的违约金数额高于实际损失，但未提交证据证明，本院不予采纳。金源公司依据补充协议的约定抗辩计算违约金应以不超过房价款总额的2%为限，关于商品房买卖合同的补充协议第十六条第5款第（4）项“买卖双方一致同意商品房买卖合同及补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，本院认为该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，金源公司未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请李丽华注意，故该条款不应对李丽华产生法律拘束力。综上，违约金应以总房款2697280元为基数，按每日万分之二计算192天为103575.55元，未超过总房款的10%，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理法》第十七条、十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市金源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李丽华支付违约金103575.55元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2472元，诉讼保全费1038元，合计3510元（原告李丽华已预交3410元，被告中山市金源房地产开发有限公司已预交100元），由被告中山市金源房地产开发有限公司负担（被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年八月一日书 记 员  林振华马倩