太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初3960号   原告：丁勃，男，1987年3月31日出生，汉族，无业，住太原市。   被告：太原青龙房地产开发有限公司，住所地太原市小店区南内环街******F段，统一社会信用代码×××。   法定代表人：王志强，总经理。   委托诉讼代理人：王旭建，山西晋商律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭鹏辉，山西晋商律师事务所律师。   原告丁勃与被告太原青龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁勃、被告太原青龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王旭建与郭鹏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告丁勃向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行产权证办理义务，为原告办理房屋所有权登记手续；2、依法判决被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付原告逾期利息154029元（自2016年1月19日暂计至起诉之日2018年5月7日）；3、本案诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原、被告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定将位于滨东花园11幢1701号房出售给原告，总房款为927597元整，交房日期为2014年7月28日。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后540日之内即2016年1月19日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同约定时间为原告办理。原告及小区其他业主多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的房屋处分权、税收减免权、对口小学入学权，给原告造成了无法估量的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告应支付给原告逾期办房产证违约金154029元。   被告太原青龙房地产开发有限公司辩称，原、被告于2014年6月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应当在2014年7月20日前交付房屋，并在交付使用后540日内即2016年1月11日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。1、因消防验收原因导致被告未能及时办理房产证，目前产权证已办理至测绘阶段，测绘后即可取得产权证。被告在案涉商品房全部施工完毕后，2013年办理消防验收过程中，当时由于滨东花园小区并未纳入太原市集中供热区域，小区采用区域供热方式供热，太原市公安消防支队以政策变动为由要求被告对小区区域供热使用的锅炉房进行拆除，此后被告多次与消防部门沟通均以失败告终。由于供热公司区域供热调整和对接时间长，锅炉房拆除工程量大，以及太原市房地产登记制度改为不动产统一登记等政策性因素，导致房产证办理过程中受阻。2018年6月12日，太原市不动产登记中心已经受理被告的不动产权籍调查测绘申请，很快就可以给业主办理房屋产权证书。2、被告并未侵犯原告的房屋处分权、税收减免权、对口小学入学权。从2014年至今太原市小店区房价一直处于上升的状态，因此，被告迟延办理房产证没有导致因房屋单价降低而使原告利益受损。产权证办理期间契税一直呈减收状态，被告的逾期办证行为并没有给原告造成额外的税收负担。被告办理产权证期间并不影响原告子女的入学，原告主张的对口小学入学权并没有被侵犯。3、原告主张按逾期贷款利息计算违约金没有法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期办证的违约责任，故对发生的违约行为双方应按照合同的约定来计算违约金。原告应当举证证明其确有损失且损失是由被告延期办理房产造成的，否则不能视为权利受到损失，被告也不应承担赔偿责任。本案原告提交的类案裁判文书不能作为本案裁判的依据，不能援引某一片面的个案判决来作为本案的参考。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）、被告（出卖人）于2014年6月25日签订了合同编号为20141981948的《商品房买卖合同》，约定被告将位于滨河东路（南段）76号第11幢17层1701号房出售给原告，并约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案房屋总价款为927597元，合同约定的交房日期为2014年7月20日。截止原告起诉之日，本案房屋仍未办理不动产登记。2018年6月12日，太原市不动产登记中心已受理被告关于滨河东路（南段）76号10幢、11幢房屋的不动产权籍调查测绘审核申请。2018年7月16日，太原市不动产登记中心对涉案房屋进行了不动产权籍落宗确认。   庭审中，被告认可逾期办理不动产登记的事实，但认为责任不在被告。为此，被告向本院提交了《山西建设工程消防设施检测报告》《建设工程消防验收申报表》《供用热合同书》以及其出具的说明，用以证明本案滨东花园小区原系自主供暖，导致消防验收不合格，后被告于2014年11月与太原市热力公司签订《供用热合同书》，2015年初拆除小区原锅炉设施并进行消防改造，因此延迟了不动产权证的办理。被告认为其迟延办理房产证还有部分原因在于太原市不动产登记政策变化的影响，但未向本院提交相关证据证明。被告还向本院提交了不动产权籍调查测绘审核受理凭证和不动产权籍落宗确认书用以证明不动产权证办理已经进入权籍调查阶段并进行了权籍落宗确认，不动产权证近期就可以办下来，原告对该证据不予认可，认为无法证明可以很快办理产权登记。庭审中原告陈述合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，应当予以调整，因被告给原告造成的损失无法进行实际计算，要求按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   上述事实有《商品房买卖合同》、收据、《山西建设工程消防设施检测报告》《建设工程消防验收申报表》《供用热合同书》、不动产权籍调查测绘审核受理凭证、不动产权籍落宗确认书及庭审笔录等在案佐证。   本院认为，本案的争议焦点为原告要求被告继续为其办理不动产登记手续、承担逾期办理不动产登记的违约责任并支付逾期利息的诉讼请求应否得到本院支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。关于原告要求被告为其办理不动产登记手续的问题：被告同意继续履行为原告办理不动产登记的协助义务，并表示相关手续正在办理中，目前本案房屋已进入不动产权籍调查阶段并已进行权籍落宗确认，已具备办理不动产权属登记的条件，故被告应于本判决生效之日起三个月内履行为原告办理不动产权属登记等相关手续的协助义务。关于原告要求被告承担逾期办理不动产登记的违约责任并支付逾期利息的问题：被告逾期办理不动产登记构成违约，应当承担相应的违约责任。违约责任的承担应当以补偿性为基础，以赔偿性为补充，当合同约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求增加。原告认为本案合同约定的违约金过低，主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以已付的购房款为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算其损失，但该条适用的前提为双方未约定违约金或损失数额难以确定，而损失数额难以确定的前提是实际产生了损失，本案中原告并未提交证据证明其实际产生了损失，故原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。但是被告仍应承担逾期办理不动产登记的违约责任，根据合同约定，被告应当按照原告已付购房款总额的0.1%支付违约金，数额为928元。被告逾期办理不动产登记情况属实，由于本案被告改造供热系统发生于2015年，与本案合同约定的不动产登记期限存在差距，且被告未提交不动产登记政策变化对其办理不动产登记手续产生影响的证据，故被告认为是由于供热和不动产登记政策变化原因导致逾期办理不动产权属登记的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告太原青龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内履行为原告丁勃办理不动产权属登记等相关手续的协助义务。   二、被告太原青龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁勃逾期办理不动产权属登记的违约金928元。   三、驳回原告丁勃的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3481元（原告已预交），由原告丁勃负担3331元，被告太原青龙房地产开发有限公司负担150元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 温 姣   人民陪审员 宋士佩   人民陪审员 郭 涛     二○一八年八月二十九日   书 记 员 常红丽