上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初29296号原告：徐亮，男，1978年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨青，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海保利建憬房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：袁俊，董事长。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。被告：保利地产投资顾问有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。负责人：胡贝，总经理。委托诉讼代理人：袁晓东，北京国枫(上海)律师事务所律师。原告徐亮诉被告上海保利建憬房地产有限公司(以下简称保利建憬公司)、保利地产投资顾问有限公司上海分公司(以下简称保利投资分公司)服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐亮的委托诉讼代理人杨青，被告保利建憬公司的委托诉讼代理人陆宇，被告保利投资分公司的委托诉讼代理人袁晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告返还原告优惠服务费人民币(币种下同)6万元。事实及理由：2016年，保利投资分公司出示《一房一价出街价目表》，原告依据《一房一价出街价目表》的金额预定购买被告保利建憬公司开发的上海市浦东新区蓝靛路保利美都1688弄128号701室房屋(以下简称系争房屋)。同时，根据销售员的推荐，原告参加缴纳6万元优惠服务费后可以享受本项目购房优惠12万元再打99折的优惠活动，并与保利投资分公司签订了《购房优惠告知书》。之后，原告分别向保利建憬公司支付了房屋首付款，向保利投资分公司支付了购房优惠服务费。在原告完成付款义务后，保利建憬公司将原告应持有的《定金合同》、《购房优惠告知书》收走，与原告签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定系争房屋总价为3,037,206元。原告已经向保利建憬公司实际支付了上述总房价。然而，2016年底上海市政府严厉执行相关政策时，保利建憬公司才在售楼大厅中张贴了上海物价局制定、房产交易所备案的备案价。原告才发现预定房屋总价高于备案价，原告实际并未享受到购房优惠。审理中，原告明确本案诉请系基于《购房优惠告知书》无效而要求两被告承担责任。原告认为，《中华人民共和国价格法》第十四条规定，经营者不得利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。上海市发改委《关于贯彻落实的通知》规定，商品房经营者(含中介服务机构)要在规定时间内一次性公开全部房源，并严格按照备案价明码标价对外销售。根据国家发改委《禁止价格欺诈行为的规定》以及《关于有关条款解释的通知》的有关规定，本案系争房屋原成交价不可能高于备案价。因此，两被告恶意串通，虚构买卖成交原价。该虚构价格不能作为折前原价，建立在虚构原价基础上的《购房优惠告知书》中的优惠折价也是虚假不实的，因此《购房优惠告知书》应属无效。综上，两被告应连带返还原告优惠服务费。被告保利建憬公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原告起诉保利建憬公司法律关系错误，原告与保利建憬公司之间是房屋买卖合同关系，原告主张的优惠服务费系原告与保利投资分公司服务合同项下的对价，实际也并非保利建憬公司收取。二、原告与保利建憬公司之间系定金合同关系、商品房预售合同关系，从两份合同所约定的价格来看，原告已享受到了房款优惠，而享受房款优惠的前提就是原告向保利投资分公司支付优惠服务费。现在《预售合同》、《购房优惠告知书》均已履行完毕。三、本案中并不存在虚构原价，商品房与一般消费品的属性不同，不属于批量生产、规格相同的商品，商品房市场历来是“一房一价”，不存在“原价”。房屋销售价若超过备案价系行政法律关系调整范畴，不导致合同无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告保利投资分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告主张《购房优惠告知书》无效，其依据的《价格法》等相应条款系管理性规定，不是效力性规定。二、同意保利建憬公司的意见，备案价与原价是两个不同的概念。三、保利投资分公司已经按照《购房优惠告知书》提供了优惠服务，原告也已经与保利建憬公司签订《预售合同》，享受了购房优惠，且《预售合同》已经履行完毕，因此《购房优惠告知书》也已经履行完毕。经审理查明，2016年3月6日，原告(乙方)与保利建憬公司(甲方)签订《定金合同》，约定由原告向被告保利建憬公司购买系争房屋，房屋面积为90.35平方米，单价为35,283.73元/平方米，房屋总价为3,187,885元。此后，原告与保利投资分公司签订《购房优惠告知书》，约定乙方拟购买系争房屋，在优惠期限内，缴纳本项目优惠服务费6万元，可享受本项目购房优惠12万元。该告知书“购房优惠条款说明”第1条载明：……你享受的购房优惠仅限于你购买单位使用，并将于购房时从收购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款……“购房优惠条款说明”第4条以黑体加粗字体载明：一旦您签署《商品房买卖合同》，视为我司服务完成，已收取的优惠服务费将不再退还。此后，原告(乙方)向保利投资分公司(甲方)支付了优惠服务费6万元。2016年3月16日，原告(乙方)与保利建憬公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为90.35平方米，每平方米建筑面积单价为33,616.00元，总房价款暂定3,037,206.00元，双方另约定了房款支付、房屋交付及相关违约责任等条款。经双方确认，该《预售合同》已经履行完毕。另外，房屋销售过程中，被告保利投资分公司曾向原告出具《购房客户温馨提示》，其中提及：我司经本项目开发商授权策划、销售本项目，现场所售房源的销售数据，包括房源基本数据、价格、优惠及折扣等均公开透明。原告签名确认的《房屋合同签署流程表》显示，优惠类型和比例为“(付6万)优惠12万元”、“99折”，房屋折后总价3,037,206元等。审理中，原、被告确认系争房屋在相关部门的备案价为3,172,911元。被告保利建憬公司确认《定金合同》的价格与其制定的《一房一价出街价目表》一致。另查明，保利投资分公司原名为广州保利地产代理有限公司上海分公司。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。原告主张两被告恶意串通，虚构买卖成交原价，因此《购房优惠告知书》应属无效。本院认为，“原价”和“备案价”是两个不同的概念。国家发改委《禁止价格欺诈行为的规定》以及《关于有关条款解释的通知》中规定的“原价”是指，经营者在本次降价前7日内在本交易场所所成交的有关交易票据的最低交易价格，如前7日内没有交易价格，则以本次降价前最后一次交易价格作为原价。而商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同的价格，所以有可比较的“原价”。而商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生的价格，没有一模一样的商品房，目前商品房销售大都采用一房一价，因此商品房销售中不存在“原价”的概念。“备案价”是政府近年来为遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段，“备案价”属于政府指导价格，与商品“原价”不同。因此，原告关于两被告恶意串通、虚构成交原价的意见，本院难以认同。原告又认为两被告利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，违反《价格法》的规定，《购房优惠告知书》应属无效。首先，上述《价格法》的规定应属管理性规范，不是效力性规范。其次，本案两被告不存在采取欺骗或误导方式诱骗原告完成交易的行为。房屋买卖系重大交易，原告在决定购买房屋前应就房屋的价格进行过充分考量，在整个签约过程中，经原告签名确认的《购房优惠告知书》、《房屋合同签署流程表》上都明确记载了能够得到的优惠折扣、实际应付价款等内容，没有证据可以证明原告对房屋价款和优惠服务费的数额和性质存在认知上的错误。综上，原告以《购房优惠告知书》无效为由，要求被告返还优惠服务费，证据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐亮的诉讼请求。案件受理费1,300元，由原告徐亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  张卓郁人民陪审员  田有娣二〇一八年八月二十八日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。