西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初3058号原告：高泽咏，男，1980年1月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托代理人：张朝宁，陕西秦岳律师事务所律师。委托代理人：马晓晨，陕西秦岳律师事务所实习律师。被告：张翠云，女，1972年3月15日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人：樊建鹏，陕西浩策律师事务所律师。被告：王子田，男，1969年3月11日出生，汉族，住陕西省神木县。被告：西安喜乐豪房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区芙蓉西路曲池坊第10幢1单元1层10101号房。法定代表人：黄新洁，该公司总经理。委托代理人：满意安，陕西锦园律师事务所律师。委托代理人：赵乐环，陕西锦园律师事务所律师。原告高泽咏诉被告张翠云、王子田、西安喜乐豪房地产营销策划有限公司（以下简称喜乐豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高泽咏的委托代理人张朝宁、马晓晨、被告张翠云的委托代理人樊建鹏、被告喜乐豪公司委托代理人满意安均到庭参加了诉讼；被告王子田经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高泽咏诉称，2016年1月11日，原告经被告喜乐豪公司介绍支付了中介佣金4500元，与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将拥有的坐落于西安市××新区曲江池北路北侧金地湖城大境1号地第4栋1单元1层10101号房的毛坯房屋出租给原告开办幼儿教育机构。租赁期限5年自2016年3月1日至20121年2月28日：年租金为人民币108000元，每年交纳一次。《租赁合同》签订后，原告即依约履行了合同义务，向被告支付了2016年3月1日至2017年2月28日的房屋租金，并对该房屋进行了装修。而原告在使用租赁房屋不到一年时间，2016年12月14日西安市莲湖区人民法院即向原告送达了西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104执1922号协助执行通知书及（2016）陕0104执1922号裁定。原告才知晓涉案房屋系张翠云购买，该房屋系张翠云向中国光大银行股份有限公司西安分行按揭购买，截止2015年8月19日张翠云因14期逾期还款，10期逾期未还款，2015年张翠云不能按期还款，中国光大银行股份有限公司西安分行向西安市莲湖区人民法院提起诉讼，经西安市莲湖区人民法院判决，张翠云应偿还借款本金6778501.01元及利息448046.73元及案件受理费62082元，公告费600元，执行费7507元。若张翠云未能履行上述还款义务，中国光大银行股份有限公司西安分行有权对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。张翠云未履行判决，现中国光大银行股份有限公司西安分行已向西安市莲湖区人民法院申请执行该判决。该房屋正在拍卖执行中，法院通知要求原告腾房。原告因办幼儿园需要长期租赁涉案房屋，并签订了长达五年的房屋租赁合同，而原告为此花费了四十余万元对房屋进行装修及宣传，使用不到一年，就面临拍卖，对原告造成严重损失。被告喜乐豪公司作为居间方在收取了居间费却未能未原告提供真实的租赁房屋情况，致使原告收到了严重的经济损失，对此损失被告喜乐豪公司应承当连带赔偿责任。被告王子田与被告张翠云系夫妻，房屋租金系王子田所收，故应对上述赔偿承担连带赔偿责任。请求判令：1、被告向原告赔偿装修等经济损失300000元；2、诉讼费由被告承担。被告张翠云辩称，其已经履行了房屋租赁合同，没有过错，没有都原告造成损失，原告主张的损失与租赁行为没有因果关系，请求驳回原告诉请。被告王子田经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告喜乐豪公司辩称，原告与其系居间合同关系，原告要求其赔偿损失不是同一法律关系，原告应另案起诉；涉案租赁合同签订时，涉案房屋并不存在被法院查封的权利瑕疵，法律未禁止抵押房屋的出租，贷款买房后再出租是普遍现象，本案情况系出租人违约；合同法第四百二十四条规定，居间人无法保证合同双方依约履行，房屋租赁合同的成立，其已经完成了居间服务，其已经尽到合理的审查注意义务，不应承担赔偿责任。请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2016年1月11日，原告高泽咏（乙方、承租方）、被告张翠云（甲方、出租方）、被告喜乐豪公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于西安市××新区曲江池北侧金地湖城大境1号地4幢1单元10101房屋；合同第一条第3款约定租赁用途为居住；租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日；甲方于2016年1月12日前将房屋按约定条件交付给乙方；合同第三条约定，租金标准为玖仟元每月，按年支付；第五条第1款约定，丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项；本合同签订即意味着丙方的居间义务已完成；该条第2款，本合同签订时，甲方应向丙方支付人民币4500元作为佣金，乙方应向丙方支付4500元作为佣金；第十一条第1款约定甲方承租此房屋给乙方，对于乙方在此房屋进行其他事宜不予干涉，但得保证合法租住，在此居住期间的一切后果，甲方不予承担任何责任与损失。原告提交《房屋租赁合同补充协议》，甲方为王子田、乙方为高泽咏、丙方为喜乐豪公司；协议约定：1、甲方出租房屋给乙方租期内，对于乙方在此房屋进行其他事宜不予干涉，但乙方必须保证合法租住，在此居住期间的一切后果，甲方不承担任何责任与损失；2、甲方出租房屋给乙方租期内，甲方因转让或者自己居住导致乙方租房出现的损失，费用由第三方评估裁定，损失费用由甲方自行承担，乙方不得干涉甲方自己居住或转让；该协议未签订日期。被告张翠云、喜乐豪公司对该《房屋租赁合同补充协议》的真实性均认可。经询，原告高泽咏称，《房屋租赁合同补充协议》的签订时间是2016年1月10日左右；被告张翠云称，具体时间其需要核实；被告喜乐豪公司称，签订时间需要核实。被告张翠云、喜乐豪公司均未向本院回复核实意见。合同签订后，高泽咏对该房屋进行了装修后使用。2016年1月11日张翠云收到高泽咏支付的2016年3月1日至2017年2月28日的租金108000元。2015年，因张翠云未及时偿还涉案房屋的按揭款，中国光大银行股份有限公司西安分行以张翠云未被告起诉至西安市莲湖区人民法院，要求张翠云清偿个人住房贷款本金、利息、罚息，并要求若不能偿还则依法拍卖西安曲江金地湖城大境1号地第4幢1单元1层10101号房，以拍卖价款清偿上述款项。西安市莲湖区人民法院经审理后于2016年3月1日做出（2015）莲民初字第04258号民事判决书，判决：一、被告张翠云于本判决生效后十五日内偿还原告中国光大银行股份有限公司西安分行借款本金6778501.01元、逾期利息448046.73元（截止2015年9月30日，此后利息、罚息按照双方签订的个人贷款合同的约定计算至借款清偿之日）；二、若被告张翠云逾期未能履行上述还款义务，原告中国光大银行股份有限公司西安分行有权对被告张翠云已办理预抵押登记的位于西安市××新区曲江池北路北侧金地湖城大境1号地第4幢1单元1层10101号房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。案件受理费62082元、公告费600元由被告张翠云承担。后该判决生效，张翠云未履行判决义务。中国光大银行股份有限公司西安分行向西安市莲湖区人民法院申请强制执行，该院于2016年12月14日做出（2016）陕0104执1922号执行裁定书及协助执行通知书，裁定扣留、提取被执行人张翠云在高泽咏处的房屋租金收入432000元，要求高泽咏将提取的款项转入西安市莲湖区人民法院执行款专户。2017年3月3日高泽咏将2017年3月、4月两个月的房屋租金18000元支付至莲湖区人民法院；2017年5月及之后的租金未缴纳。案件审理过程中，本院经向莲湖区法院执行法官核实，因张翠云未能履行生效判决，该院需对涉案房产进行拍卖，已经要求高泽咏腾房。原告为了证明其主张提交《建筑装饰工程施工合同》、《收款收据》3张、《儿童之家2017年十二月学餐费入账记录》、《学费缴款明细》、律师费收据1张，证明被告张翠云、王子田对其造成装修损失、造成收入减少及支持律师费。其中，《建筑装饰工程施工合同》系高泽咏（发包方、甲方）与陕西天烨装饰装潢工程有限公司（承包方、乙方）签订；合同价款为305412元。《收款收据》3张系陕西天烨装饰装潢工程有限公司出具，时间分别为2016年1月12日、2016年2月12日、2016年5月1日，金额分别为122164.8元、122164.8元、61082.4元。律师费收据载明金额为20000元，收款事由为“代理费”，未提交证据证明该笔代理费与本案具有关联性。《儿童之家2017年十二月餐费入账记录》载明金额为108090.02元，《学费缴款明细》载明金额为44128.7元。被告张翠云对该组证据均不予认可。经询，被告张翠云称，其与王子田系夫妻。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、（2018）陕01民终3014号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告高泽咏、被告张翠云、喜乐豪公司签订《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。本案中，由于被告张翠云欠付中国光大银行股份有限公司西安分行贷款，导致该行向法院起诉要求张翠云清偿个人住房贷款本金、利息、罚息，并要求若不能偿还则依法拍卖西安曲江金地湖城大境1号地第4幢1单元1层10101号房，以拍卖价款清偿上述款项。西安市莲湖区人民法院经审理后于2016年3月1日做出（2015）莲民初字第04258号民事判决书，判决：一、被告张翠云于本判决生效后十五日内偿还原告中国光大银行股份有限公司西安分行借款本金6778501.01元、逾期利息448046.73元（截止2015年9月30日，此后利息、罚息按照双方签订的个人贷款合同的约定计算至借款清偿之日）；二、若被告张翠云逾期未能履行上述还款义务，原告中国光大银行股份有限公司西安分行有权对被告张翠云已办理预抵押登记的位于西安市××新区曲江池北路北侧金地湖城大境1号地第4幢1单元1层10101号房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。案件受理费62082元、公告费600元由被告张翠云承担。后该判决生效，张翠云未履行判决义务。中国光大银行股份有限公司西安分行向西安市莲湖区人民法院申请强制执行。在莲湖区法院执行过程中，由于该院需对涉案房产进行拍卖，要求高泽咏腾房，导致高泽咏事实上无法继续使用涉案房屋。故，对于原告诉请主张被告张翠云赔偿装修损失，本院依法予以支持。关于装修损失的具体数额，因原告高泽咏与被告张翠云签订《房屋租赁合同》租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日；原告高泽咏花费装修费305412元；结合装修折旧，本院酌情认定装修损失为150000元。关于原告诉请主张的收入减少，其提交的证据无法证明与本案具有关联性，故本院依法不予支持。关于原告诉请主张的律师费，原告仅提交收据，未提交证据证明该笔代理费与本案具有关联性，故对该项诉请本院依法不予支持。关于原告诉请主张被告王子田承担连带赔偿责任一节，因张翠云与王子田系夫妻，且《房屋租赁合同补充协议》由王子田与高泽咏签订，故王子田与张翠云应承担共同赔偿责任。关于原告诉请主张被告喜乐豪公司承担连带赔偿责任，与本案非同一法律关系，本院不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张翠云、王子田于本判决生效之日起十日内向原告高泽咏支付装修损失150000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费5800元，由被告张翠云、王子田共同承担2900元，原告高泽咏承担2900元。鉴于上述费用原告已预交，被告张翠云、王子田应当于本判决生效后十日内将其应当承担的案件受理费一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  宋社军人民陪审员  王红丽二〇一八年八月二十七日书 记 员  马浩浩打印：扈艳红校对：张琪琪2018年月日送达