广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初999号原告：陈增艳，女，1985年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志彬，广东晋辉律师事务所律师。被告：阳江市阳东瑞阳置业有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇新华中路385号御墅龙山。法定代表人：黄美兰，该公司经理。委托诉讼代理人：张炳毅，江城区城东街道法律服务所法律工作者。原告陈增艳与被告阳江市阳东瑞阳置业有限公司（以下简称瑞阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告陈增艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告瑞阳置业公司支付违约金194180元给原告陈增艳；二、本案诉讼费用由被告瑞阳置业公司承担。事实与理由：2016年9月14日，原告陈增艳以价款760000元向被告瑞阳置业公司购买位于阳江市阳东区××街××房商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（预售）。其中合同主要约定：“1、原告陈增艳购买被告瑞阳置业公司开发预售位于阳江市阳东区××街××房，预测建筑面积175平方米，商品房总价款为人民币760000元；2、上述商品房被告瑞阳置业公司定于2016年12月31日交付原告陈增艳；3、除不可抗力外，被告瑞阳置业公司未按照约定时间将商品房交付原告陈增艳的，逾期超过90日后原告陈增艳有权解除合同，解除合同应当书面通知被告瑞阳置业公司……。原告陈增艳要求继续履行的，合同继续履行，被告瑞阳置业公司按日计算向原告陈增艳支付全部房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告陈增艳依约向被告瑞阳置业公司支付购房款760000元，被告瑞阳置业公司未按约定在2016年12月31日前交付商品房给原告陈增艳，并且原告陈增艳也没有解除合同，被告瑞阳置业公司于2018年5月9日通知收楼，原告陈增艳于2018年5月26日实际收楼，根据双方签订商品房买卖合同的约定，被告瑞阳置业公司于2018年5月26日实际交楼给原告陈增艳已超过约定的2016年12月31日交付时间，被告瑞阳置业公司构成违约，被告瑞阳置业公司应按全部价款760000元日万分之五向原告陈增艳支付至被告瑞阳置业公司于2018年5月26日实际交付止共511天的违约金194180元（760000元×0.0005元/日×511日）。为维护原告陈增艳的合法权益，特向人民法院起诉，望如诉请。被告瑞阳置业公司辩称，一、被告瑞阳置业公司没有违约，不承担违约责任，原告陈增艳诉请被告瑞阳置业公司支付其违约金194180元，缺乏理据。1、涉案商品房在2016年12月31日之前，已经实际具备了交房条件，且有业主装修入住。为此，被告瑞阳置业公司于2016年12月20日在御墅龙山商住区出入口张贴了收楼《通知》，提醒各业主前来办理收楼手续。因个别业主常住外地存在延期收楼情况，所以除了在小区出入口张贴《通知》之外，被告瑞阳置业公司还通过电话催告原告陈增艳前来收楼，并于2017年1月10日在原告陈增艳房门（7幢4层402房）张贴了《收楼通知书》，明确告知原告陈增艳须在2017年2月24日之前办好收楼手续，逾期未办理收楼手续的将视为已收楼。据此，原告陈增艳应当知道收楼时间，同时被告瑞阳置业公司已经尽了告知义务，没有违约，依法不承担违约责任。2、原告陈增艳常驻深圳，同时其在阳江也没有其他物业，或者生意往来业务。由此可见，原告陈增艳向被告瑞阳置业公司购房的目的明显不是用于居住，而是用于转让，从中赚取房屋升值差价。过早收楼显然不利于房屋转让，而且每月产生28元的物业管理费，所以原告陈增艳一直拖延收楼时间，故意不办理收楼手续。这是本案造成延期交楼的真正原因。3、按常理，原告陈增艳花去760000元巨款购房，尽快收楼这一环节尤为重要，直接关系到原告陈增艳的切身权益，其应特别关注御墅龙山商住小区的装修入住情况，以及主动追问被告瑞阳置业公司具体的交楼时间。本案中，从2016年8月开始已陆续有业主入住御墅龙山7幢商住楼，由此可证实，涉案商品房在2016年12月31日之前已实际符合交楼条件。按照《商品房买卖合同》的约定（附件十一），原告陈增艳自收楼之日起要承担涉案房屋物业管理费，原告陈增艳不想过早承担房屋物业管理费，所以故意拖延不协助办理收楼手续。4、按照《商品房买卖合同》第七条的约定，原告陈增艳应于2016年9月14日前付清购房款。但原告陈增艳并没有在约定的期限内付清购房款，而是于2016年9月26日付清购房款，存在违约，也应按照《商品房买卖合同》第八条第1项的约定，支付3180元的违约金给被告瑞阳置业公司。二、就算原告陈增艳没有接到被告瑞阳置业公司的收楼通知，按照《商品房买卖合同》第九条以及附件十一的约定，被告瑞阳置业公司也不承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定，交楼前要取得建设工程竣工验收备案证明。本案中，关于房屋验收的相关规定在2016年5月之前，适用阳江市住房和城乡规划建设局的旧规定，建设项目工程可以分期进行验收。在2016年5月之后执行了新的规定，改为所有建设项目工程不能办理分期验收，均要总体验收之后才能出具建设工程竣工验收备案证明。为此，被告瑞阳置业公司在2016年12月31日之前未能取得建设工程竣工验收备案证明，交付条件不能成就。又按照《商品房买卖合同》附件十一的约定，因遵守法律法规和政府法令，导致房屋无法按时交付的，出卖人可根据实际情况予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任。据此，本案是政府法令改动楼房未能完成验收，而导致延期交楼的，被告瑞阳置业公司不承担逾期交房的责任。三、退一步说，假如被告瑞阳置业公司违约，原告陈增艳按全额购房款的日万分之五计算违约金过高，依法应予调整减少。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金应以超过造成损失的30%为计算标准。该《解释》第十七条又规定，逾期交付使用房屋的违约金，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布，或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案涉案房屋面积175平方米，租金约为600元每月。据此，原告陈增艳应参照600元每月来计算违约金。另外，原告陈增艳在计收被告瑞阳置业公司违约金的同时，也应按照《商品房买卖合同》附件十一第四条第六项的约定，同时负有缴纳物业管理费的义务，该物业管理费为28元每月，应在违约金中抵扣。综上，被告瑞阳置业公司没有违约，不承担违约责任，原告陈增艳诉请被告瑞阳置业公司支付其违约金194180元，缺乏理据，请法院依法驳回原告陈增艳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告陈增艳提供的证据如下：证据一、身份证，拟证明原告陈增艳的主体身份情况；证据二，网打工读资料，拟证明被告瑞阳置业公司的身份情况；证据三，《商品房买卖合同》及发票，拟证明2016年9月14日，原告陈增艳以价款760000元向被告瑞阳置业公司购买开发预售位于阳江市阳东区××街××房商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（预售）。其中合同主要约定：“1、原告陈增艳购买被告瑞阳置业公司开发预售位于阳江市阳东区××街××房，预测建筑面积175平方米，商品房总价款为人民币760000元；2、上述商品房被告瑞阳置业公司定于2016年12月31日交付原告陈增艳；3、除不可抗力外，被告瑞阳置业公司未按照约定时间将商品房交付原告陈增艳的，逾期超过90日后原告陈增艳有权解除合同，解除合同应当书面通知被告瑞阳置业公司……”合同签订后，原告陈增艳依约向被告瑞阳置业公司支付购房款760000元；证据四，业主入住会签单、收楼通知及收楼交接表，拟证明被告瑞阳置业公司于2018年5月9日通知收楼，原告陈增艳于2018年5月26日实际收楼，根据双方签订商品房买卖合同的约定，被告瑞阳置业公司于2018年5月26日实际交楼给原告陈增艳已超过约定于2016年12月31日交付时间，被告瑞阳置业公司构成违约。被告瑞阳置业公司对原告陈增艳提供的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二没有异议；对证据三的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，因为导致交楼延迟的原因是政府规定有改动以及原告陈增艳自身原因，所以责任不在被告瑞阳置业公司；对证据四的真实性没有异议，原告陈增艳称未收到收楼通知书，我方作一个解释，被告瑞阳置业公司未发收楼通知书，不等于被告瑞阳置业公司没有通过其他形式通知原告陈增艳收楼，如张贴通知、电话等方式通知原告陈增艳收楼，当时楼房不符合交楼条件，因为楼房当时未通过整体验收和备案，所以被告瑞阳置业公司不可能通过书面形式通知原告陈增艳收楼，而本案原告陈增艳正好钻了这个空子起诉我方违约，要求我方赔偿违约金。我方已经多次通知原告陈增艳收楼，原告陈增艳应当知道收楼时间以及房屋是否可以居住的情况。被告瑞阳置业公司提供的证据如下：证据一，《通知》和《收楼通知书》，拟证明被告瑞阳置业公司已经尽到通知义务，原告陈增艳应当收到被告瑞阳置业公司的收楼通知；证据二，不动产登记资料查询结果证明，拟证明原告陈增艳在阳江没有其他物业；证据三，《商品房买卖合同》，拟证明原告陈增艳从主张被告瑞阳置业公司交楼之日起，同时负有支付物业管理费的义务；证据四，御墅龙山7幢其他业主装修和入住的资料，拟证明涉案房屋在2016年12月30日前已实际符合收楼条件；证据五，付款凭证，拟证明原告陈增艳最后一期购房款530000元于2016年9月26日付清。被告瑞阳置业公司当庭提交《代为收集证据申请书》，请求法院去函阳江市阳东区住房和城乡规划建设局调查，建设项目工程在2016年5月之后不能办理分期验收，均要总体验收之后才能出具建设工程竣工验收备案证明的事实。原告陈增艳对被告瑞阳置业公司提供的上述证据发表质证意见如下：对证据一不予认可，也不属实，被告瑞阳置业公司从没有到原告陈增艳所购买的房屋或周边张贴通知或收楼通知书，被告瑞阳置业公司正式发出收楼通知书是在2018年5月9日，因此，本案所确定的收楼通知时间是在2018年5月9日。被告瑞阳置业公司也陈述当时楼房不符合交楼条件，未经验收和备案，认为不可能通过书面形式通知原告陈增艳收楼，所以被告瑞阳置业公司提供的证据一与其陈述相矛盾，不可采信；对证据二的真实性没有异议，但对被告瑞阳置业公司所主张证明的事实有异议，原告陈增艳除本案房产外，在阳江没有其他物业，原告陈增艳在购买本案房产时已经在买卖合同中注明通讯地址为阳江市阳东区福兴二路二街八号，此不造成被告瑞阳置业公司无法送达有关文书；对证据三的真实性、合法性没有异议，但物业费是免一年的，本案不涉及物业费问题，所以我方没有举证；证据四与本案没有关联，且收楼与入住是两个不同的概念，也就是说例如其他楼盘有的业主入住了但没有实际收楼，如伴湖豪庭；对证据五付款凭证的真实性没有异议，但本案不涉及购房款纠纷，且原告陈增艳全部履行了购房款；对证据六调取证据申请书有异议，通过其他网站的查询没有相关文件对本案逾期交楼有拘束力，被告瑞阳置业公司称有政策能够使其逾期交楼免责，是发生在2016年6月份期间，但原告陈增艳与被告瑞阳置业公司是在2016年9月14日签订《商品房买卖合同》，那么如果被告瑞阳置业公司明知该政策，但其与原告陈增艳签订的《商品房买卖合同》并没有在逾期交楼的违约金进行剔除，相反是明确约定逾期交楼以日万分之五计算违约金，因此该条款是双方真实意思表示，并不是被告瑞阳置业公司所主张的理由。本院经审理认定事实如下：被告瑞阳置业公司是经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市阳东区东城镇新华中路385号的御墅龙山小区是被告瑞阳置业公司所开发的商品房楼盘。2016年9月14日，原告陈增艳与被告瑞阳置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016091270），约定：陈增艳向阳江市阳东瑞阳置业有限公司购买阳江市阳东区××街××房，预测建筑面积175平方米，套内面积146.99平方米；购房价格按套计算，该商品房总价款为760000元；付款方式：买受人应当于2016年9月14日前支付首期房价款230000元，余款530000元向银行申请贷款支付；第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面通知送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条约定逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；等等。合同签订后，原告陈增艳支付了首期款给被告瑞阳置业公司，余下的购房款也已通过银行按揭的方式支付给被告瑞阳置业公司。后被告瑞阳置业公司出具发票一份予原告陈增艳收执，发票载明御墅龙山十一街7幢4层402房售房款760000元。本案涉案商品房所属大楼工程经验收合格，被告瑞阳置业公司于2018年4月13日取得竣工验收备案表，涉案商品房权属未登记至原告陈增艳名下。被告瑞阳置业公司于2018年5月9日向原告陈增艳发出《收楼通知书》，原告陈增艳于2018年5月26日接收了涉案商品房。本院认为：原告陈增艳与被告瑞阳置业公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案的争议焦点是被告瑞阳置业公司是否存在逾期交房的违约行为及如何承担违约责任的问题。本案中，原告陈增艳在合同签订后已支付了全部购房款给被告瑞阳置业公司，被告瑞阳置业公司应当在2016年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告陈增艳使用。从原告陈增艳提供的《收楼通知书》、《收楼交接表》等证据来看，被告瑞阳置业公司于2018年5月26日将涉案商品房交付给原告陈增艳。原告陈增艳主张被告瑞阳置业公司未按照合同约定于2016年12月31日前将商品房交付给原告陈增艳，被告瑞阳置业公司应承担逾期交房的违约责任；被告瑞阳置业公司则认为在2016年12月20日在涉案商品房的小区张贴了《通知》告知各业主收楼以及2017年1月10日在涉案商品房房门张贴了《收楼通知书》告知原告陈增艳应在2017年2月24日之前办好收楼手续，逾期则视为已收楼等，原告陈增艳请求被告瑞阳置业公司支付逾期交房违约金缺乏依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，以及原告陈增艳与被告瑞阳置业公司签订的商品房买卖合同对商品房的交接明确约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担”，涉案商品房于2018年4月13日才取得竣工验收备案手续，被告瑞阳置业公司主张在此前已将涉案商品房交付给原告陈增艳，不符合法定的交付条件。按照双方《商品房买卖合同》的约定，被告瑞阳置业公司应在2016年12月31日前交付涉案商品房给原告陈增艳，而被告瑞阳置业公司直至2018年5月26日才交付涉案商品房给原告陈增艳，被告瑞阳置业公司未能提供证据证实双方对交房时间的变更达成合意，在明知原告陈增艳长期不在阳江本地居住生活和工作仍然采取在涉案商品房房门张贴收楼通知、在涉案商品房小区门口张贴收楼通知以及不以书面的形式告知交房等使原告陈增艳无法及时得知涉案商品房交付情况的形式，明显违反日常生活规则，且结合被告瑞阳置业公司出具的《御墅龙山居住小区业主入住会签单》、《收楼通知书》和《收楼交接表》等，可以认定被告瑞阳置业公司存在逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。综上，被告瑞阳置业公司存在逾期交房的违约行为，从2016年12月31日计至2018年5月26日，逾期时间已超过90天。根据双方合同约定，被告瑞阳置业公司逾期交房超过90天，原告陈增艳要求继续履行合同的，合同继续履行，被告瑞阳置业公司每日应按原告陈增艳已付房价款760000元的万分之五的标准支付违约金。被告瑞阳置业公司主张该违约责任过重，但日万分之五折合月利率为1.5%，未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的利率上限。自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2017年1月1日）至原告陈增艳接收涉案商品房之日即2018年5月26日，被告瑞阳置业公司共逾期交房的时间为511天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告瑞阳置业公司应支付逾期交房违约金194180元（760000元×0.0005×511天）。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：限被告阳江市阳东区瑞阳置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金194180元给原告陈增艳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4184元，减半收取2092元，由被告阳江市阳东区瑞阳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一八年八月二十三日书记员  姜拔萃