双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初11202号 上诉人（原审被告、反诉原告）：倪珊，女，1986年8月23日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：谭勇，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵波，男，1981年3月30日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系倪珊之夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭文兵，男，1971年1月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师。 上诉人倪珊因与被上诉人郭文兵房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初11202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪珊上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判确认《房屋买卖合同》已经解除，判决郭文兵支付违约金、赔偿经济损失，并依法驳回郭文兵本诉的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。倪珊在郭文兵2017年11月22日一审起诉前一天已电话告知郭文兵解除双方间的房屋买卖合同，但一审判决认定事实部分对此未作表述；2017年10月20日倪珊配合第三次申办贷款手续后，先后两次向郭文兵发出限定时间的要求，后郭文兵仍办理未果。郭文兵既不能贷款也不能现金支付购房款，在此情况下一审法院却认为郭文兵没有违约；一审法院未根据倪珊的申请去银行调查取证，直接影响了案件的认定。2.一审判决适用法律错误。一审判决认为郭文兵在提起诉讼后才收到倪珊解除合同的书面通知，认定倪珊主张合同已经解除的理由不能成立。但倪珊在诉讼前已经电话告知郭文兵解除合同的事实，书面通知只是基于补全证据的需要而发出，内容上并无改变。依据相关法律规定，口头通知也是民事法律行为的有效方式，并且合同法未规定解除合同必须书面形式；一审判决认为双方对现金支付房款的具体时间未能达成一致，因此双方所签的房屋买卖合同解除条件未能成就。倪珊在房屋买卖的过程中多次催促要求郭文兵履行合同，但郭文兵都未能清偿。郭文兵未能在倪珊给定的期限内办理完成就已经构成了违约，且郭文兵不能贷款的原因是其自身造成的，但一审法院却未认定郭文兵构成违约。3.一审遗漏当事人。房屋买卖合同是由成都大唐早晨房地产经纪有限公司居间介绍，同郭文兵、倪珊三方共同签署的。案件的审理与成都大唐早晨房地产经纪有限公司有重要联系，倪珊曾申请追加成都大唐早晨房地产经纪有限公司参加诉讼，但一审法院未追加。 郭文兵辩称，1.一审法院没有漏判案件事实，对一审法院的审理没有异议。2.郭文兵第一次办理贷款因房屋原因导致贷款被拒，其后变更换了申请贷款的银行，也通过了银行的审批。倪珊陈述与事实不符。3.倪珊认可了郭文兵二次办理贷款的变更情况，也配合郭文兵一起去银行办理相关手续，但在办理前倪珊却变更了合同的约定，要求郭文兵直接支付200000元首付款，为了顺利贷款，郭文兵同意了倪珊请求，并提前支付了200000元，因此倪珊是认可郭文兵重新办理贷款的情况，郭文兵不存在任何违约行为。4.倪珊要求郭文兵一次性支付完购房款，因此一直拒绝履行合同，这显然与双方一开始订立买卖合同中的约定不符，且倪珊对于房屋尾款的交付变更属于对合同主要内容的重大变更，郭文兵不同意因此才诉至法院，为了防止倪珊在双方合同未履行完毕的情况下擅自将案涉房屋进行买卖，才对房屋进行了保全。5.郭文兵在合同履行过程中并未有过违约行为，反而倪珊不配合郭文兵办理贷款、变更合同房款的交付方式，已经构成违约，不享有双倍返还定金解除权，合同有效，一审法院判决双方继续履行合同正确。 郭文兵向一审法院提出诉讼请求：判令倪珊继续履行与郭文兵签订的《房屋买卖合同》，将其位于成都市双流区西航港街道机场路常乐二段12号温哥华花园三期X栋X单元X号房屋过户至郭文兵名下。 倪珊向一审法院提出反诉请求：1.确认倪珊与郭文兵签订的《房屋买卖合同》已解除。2.郭文兵支付违约金50000元、赔偿经济损失7200元。 一审法院认定事实：位于四川省成都市双流区西航港街道机场路常乐二段12号温哥华花园三期X栋X单元X层X号住房系倪珊单独所有，该房的产权已转移登记至倪珊名下。 2017年9月10日，郭文兵、倪珊以及中介方成都大唐早晨房地产经纪有限公司共同签订房屋买卖合同。该合同约定，①由郭文兵购买倪珊位于四川省成都市双流区西航港街道机场路常乐二段12号温哥华花园三期X栋X单元X层X号住房一套，该房为装修房，包含屋内设施设备、家具家电，交房以物品清单、房堪为准，房屋总价格为720000元。②合同签订时，郭文兵向倪珊支付定金50000元；过户当日，郭文兵支付首付款400000元；剩余房款270000元由郭文兵贷款银行支付。③郭文兵和倪珊约定，郭文兵贷款审批通过5个工作日内到产权交易中心办理产权过户。④郭文兵审批通过的贷款金额不足，不足部分应在过户前以现金方式补齐；国家房地产宏观调控政策导致郭文兵不能贷款或贷款金额下降10%以上，郭文兵和倪珊可另行协商付款方式。⑤郭文兵和倪珊如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方追究违约方责任的方式为：终止合同，违约方向守约方支付违约金50000元。以上违约金不足以支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。 合同签订当日，郭文兵支付定金50000元，倪珊就该款出具了收条。 后倪珊配合郭文兵到中国农业银行办理商业贷款事宜，但被该行拒贷。2017年10月19日，倪珊要求郭文兵先行支付首付款200000元，郭文兵予以同意，并于当日支付该款。之后，双方再次到中信银行办理商业贷款事宜，但双方在协商办理的过程中因重新签订网签协议而发生纠纷。双方随即进行协商和沟通。在沟通过程中，倪珊要求郭文兵以现金方式支付剩余房款，郭文兵同意该方式，但对倪珊要求在3日内付清剩余房款的要求予以拒绝。 2017年11月22日，郭文兵提起本案诉讼。倪珊也于2017年11月22日出具告知函，以郭文兵隐瞒真实贷款和信用记录以致截止2017年11月22日被3家银行拒贷为由，要求终止买卖合同、由郭文兵支付违约金50000元、赔偿倪珊预购新房涨价补差100000元和中介费7200元，郭文兵于2017年11月24日收到该告知函。 另查明，案涉房屋未被设立抵押权。 一审庭审中，郭文兵自述自身名下有两套住房，该两套住房均不在双流辖区。 一审法院认为，郭文兵和倪珊所签的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，是双方在自由平等的情况下达成的真实合意，该合同合法有效。双方应按照合同的约定履行合同中约定的义务，不得擅自变更或解除合同。倪珊主张已在2017年11月21日电话告知郭文兵解除双方所签的房屋买卖合同，后于次日出具解除告知函，而郭文兵在2017年11月22日提起本案诉讼并于2017年11月24日收到解除告知函。因此，本案的争议焦点在于：郭文兵和倪珊所签的房屋买卖合同是否已经解除，该合同是否应当继续履行；郭文兵是否存在违约行为。对此，一审法院认定如下： 无论倪珊是否在2017年11月21日电话告知郭文兵解除合同一事，郭文兵已在2017年11月22日提起本案诉讼，要求将案涉房屋过户至自身名下且其于2017年11月24日收到倪珊要求解除合同的书面通知。此时双方已处于诉讼阶段，所签合同是否应当继续履行已属于本案审查范围。倪珊主张合同已经解除的理由不能成立。 郭文兵和倪珊在合同中约定了首付款的支付时间为过户当日，但之后郭文兵在倪珊的要求下先行支付部分首付款200000元，该事实应视为双方对首付款支付方式的重新约定，该约定不应作为认定倪珊违约的依据。虽双方在合同中约定了贷款支付部分房款，但未就倪珊是否应当履行协助办理贷款义务进行约定，而倪珊在实际履行房屋买卖合同的过程中又协助郭文兵在中国农业银行办理贷款业务，上述事实足以证明双方在积极、充分履行合同。郭文兵在被中国农业银行拒贷后，倪珊再次协助其在中信银行办理商业贷款事宜，但双方在再次协助办理贷款事宜的过程中未能就具体环节达成一致，倪珊要求郭文兵以现金方式支付剩余房款的行为合理，不能认定为倪珊违约。又因双方对以现金方式支付剩余房款的具体时间未能达成一致，该事实不能作为认定郭文兵或倪珊存在违约行为的依据，双方所签的房屋买卖合同协议解除或法定解除的条件未能成就，该合同此时应当继续履行。郭文兵未能通过银行贷款审批，双方约定办理产权过户的时间条件已不存在，至此本案不再适用双方约定的在郭文兵贷款审批通过5个工作日内办理产权过户手续的约定。案涉房屋未被设立抵押权，产权过户不存在转移障碍，倪珊应当协助履行过户义务。现郭文兵未付清剩余房款，为保障其合法权益，郭文兵应当在房屋过户手续办理前一次性支付倪珊剩余房款共计470000元。 倪珊所举证据不能证明郭文兵存在违约行为，其要求郭文支付违约金和赔偿损失的诉讼请求因证据不足，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郭文兵自本判决生效之日起十日内向倪珊支付剩余房款470000元。倪珊在郭文兵付清剩余房款470000元后三日内，协助郭文兵到不动产登记部门办理将其位于四川省成都市双流区西航港街道机场路常乐二段12号温哥华花园三期X栋X单元X层X号住房一套的产权转移登记至郭文兵名下的过户手续；二、驳回倪珊的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，反诉案件受理费615元，诉讼保全费3520元，共计9635元，由倪珊负担。 二审中，倪珊向本院提交赵波微信聊天记录，拟证明卖房的目的是为了买房，并不是因为房价上涨才解除合同；根据新出台政策规定，双方现均已无购房资格。郭文兵质证认为，对证据真实性、合法性无异议，但不认可关联性，卖房后并不必然会去买房，且一审判决在2018年2月出来，倪珊也有时间可去买房，不能因为新出台的政策原因将责任归于郭文兵。 郭文兵提交其与胡涛的微信聊天记录，拟证明郭文兵只有一次贷款被农业银行拒绝，中信银行的贷款被拒是倪珊不配合。倪珊质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，胡涛未出庭作证，郭文兵未告知倪珊审批通过了，也并未让倪珊去办理网签合同。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，郭文兵与倪珊签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 本案二审争议的焦点是倪珊主张其已于2017年11月21日解除案涉合同是否成立。倪珊的该主张是否成立需要判断倪珊是否享有解除权。倪珊认为其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，有权解除案涉合同。双方在郭文兵贷款不能的情况下就现金支付的具体事宜未能达成一致，倪珊与中介沟通2017年10月31日表示“这周下不来，我们就考虑终止合同了”，同年11月10日要求“下周必须拿到钱”等不能视为《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。理由是：首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”“当事人一方迟延履行主要债务”，应认定为双方当事人确定履行主要债务的具体时间，而一方当事人迟延履行。本案中，案涉合同约定剩余房款27万元由郭文兵贷款支付，现贷款不能，参照案涉合同约定“国家房地产宏观调控政策导致郭文兵不能贷款或贷款金额下降10%以上，郭文兵和倪珊可另行协商付款方式”，郭文兵与倪珊应就现金支付的具体事宜进行协商。其次，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”倪珊根据合同法第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，认为其可以要求郭文兵一周左右支付购房款。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定系针对合同法第六十一条规定仍不能确定的情形下适用的。而本案中，案涉合同约定“过户当日，郭文兵支付首付款40万元”，其余款项推定应在首付款支付后支付，同时结合若系银行贷款支付尾款则是在房屋过户后才支付，因此，本院根据合同约定和交易习惯确认，以现金方式支付购房尾款的，购房尾款应在过户当日或之后支付。因此，不能认定郭文兵迟延履行主要债务，倪珊要求郭文兵支付购房款也不能认定为“经催告后在合理期限内仍未履行”。因此，倪珊并不享有案涉合同的解除权，其向郭文兵发出的解除通知当然不发生合同解除的效力。一审判决案涉合同继续履行正确，本院予以维持。 本案仅涉及郭文兵和倪珊之间因房屋买卖引发的权利义务关系，不涉及与中介方的居间关系。倪珊认为一审遗漏当事人的主张不能成立，一审法院未通知中介方参加诉讼并无不当。 综上所述，上诉人倪珊的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11000元，由上诉人倪珊负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一八年八月二十二日 书记员  饶志誉