福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0122民初2360号 原告（反诉被告）：陈彬，男，1988年1月18日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：方草，北京中银（福州）律师事务所律师。委托权限：特别授权。 被告（反诉原告）：连江县筱埕镇南山村民委员会，住所地福建省连江县筱埕镇南山村富民路**。 负责人：李瑞登。 委托诉讼代理人：郭坚，福建合立律师事务所律师。委托权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。委托权限：特别授权。 原告（反诉被告）陈彬与被告（反诉原告）连江县筱埕镇南山村民委员会（以下简称南山村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，南山村委会于2018年6月27日向本院提起反诉，本院经审查依法予以受理并合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。陈彬的委托诉讼代理人方草、南山村委会的负责人李瑞登、委托诉讼代理人郭坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈彬向本院提出诉讼请求：1.判令南山村委会返还陈彬租赁押金20万元；2.判令南山村委会赔偿陈彬违约金20万元；3.判令南山村委会赔偿陈彬损失共计535965元；4.本案的诉讼费由南山村委会承担。事实与理由：2017年3月9日，南山村委会与陈彬签订了《南山村永富冷冻厂租赁协议书》（以下简称《协议》)，约定：南山村永富冷冻厂出租给陈彬经营海带生产及加工，场内设备包括冷库两座、淹渍车间一座、加工车间一座，以及具体配套（包括锅炉房、锅炉1台及配套设备等）。协议签订后，由于锅炉、离心泵等主要生产设备存在故障，南山村委会承诺定会将锅炉维修好，后双方通过《补充协议》约定须将维修完好正常运行并通过验收后交付陈彬使用。上述协议生效后，陈彬按照协议约定向南山村委会支付了押金20万元，并陆续投入资金购买海带生产所需材料及设备。然陈彬即将投入生产之时，发现锅炉试用出现异常，无法正常运转，且已达到了报废年限，存在重大安全隐患，故多次向南山村委会反映，要求南山村委会尽快对锅炉进行维修，提供锅炉使用证、安全技术规范设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明等文件。2017年4月11日，南山村委会称锅炉已修复后，陈彬进行了第二次试用，发现锅炉仍未维修好，经专业人士分析，该锅炉已基本报废，且南山村委会一直未将锅炉合格的相关证件交付陈彬。随后，南山村委会承诺将为陈彬更换新的锅炉设备。此时海带的加工已过了生产的周期，陈彬签订合同目的已无法实现，陈彬已投入资金达535965元。因南山村委会迟迟不予解决更换锅炉事宜，并不予返还陈彬押金及赔偿损失，陈彬于2018年4月17日向南山村委会发函解除了协议。陈彬、南山村委会签订的《协议》合法有效，南山村委会的行为已违反协议第九条第二款“因不可归责于承租方的事由，因租赁物毁损、灭失，致使不能实现合同目的地，承租方可以解除合同，并退还当年租金款及厂房押金款”及第十条之约定，构成违约，并严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。 南山村委会辩称，一、其在案涉合同履行过程中不存在违约行为。1.南山村委会就陈彬承租南山村委会所有的连江县永富冷冻厂（以下简称“冷冻厂”）之有关事宜签订了《南山村永富冷冻厂租赁协议书》及《补充协议书》。依据陈彬与南山村委会双方签订的《南山村永富冷冻厂租赁协议书》第六条之约定：“承包期内产房及机械设备造成损坏的，由乙方自行维护，费用由乙方自行负责，甲方不作补偿”、《补充协议》第四条之约定：“锅炉经专业维修人员维修好能正常运行后移交乙方，乙方三日内向甲方指定账户内汇入2017年度全额租金330999元”。南山村委会在协议签订后，将经专业人员维修好的案涉冷冻厂的锅炉、离心泵、冷库于2017年4月14日交付陈彬验收使用。经陈彬经历持续两天的验收后，于次日2017年4月15日签署了《交接证明单》。依据双方签订合同上述约定，在完成此次锅炉设备交接验收后，案涉冷冻厂的设备在承包期内若再损坏的，由陈彬自行维护，费用由陈彬自行负责。2.在南山村委会按约履行先义务之后，陈彬并未按约向南山村委会指定账户汇付2017年度全额租金330999元，即使南山村委会在此之后需要履行其它义务，但南山村委会也有权行使抗辩权，要求陈彬在按约履行后再继续履行其它义务，且收取租金系南山村委会签订案涉合同的根本合同目的。二、本诉原告陈彬系具有特殊性的主体。陈彬本身为南山村委会村集体成员之一，对案涉冷冻厂的实际情况及租赁物的现状的了解应当区别于其它非集体成员的承租人，其在决定与南山村委会签订关于案涉冷冻厂租赁合同的时候应当是对案涉冷冻厂及其配套设备的现状有着清晰的了解。三、本诉原告陈彬对案涉租赁物的理解存在错误，在其未获得合同解除权的情况下违约解除案涉合同，陈彬的行为已经严重违约。案涉合同的租赁标的物系连江县永富冷冻厂，而不是所谓的锅炉，锅炉只是案涉租赁合同租赁标的物的一个设备而已，而且其出现设备故障也不能等同于毁损、灭失更不能认为是租赁标的物的毁损、灭失，陈彬不能依据案涉合同第九条第2款获得案涉合同解除权。另陈彬在自身严重违约（逾期缴纳租金）的情况下，更不能获得案涉合同解除权，有违公平原则。综上，陈彬对南山村委会的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。 南山村委会向本院提出反诉请求：1.请求判令解除南山村委会与陈彬签订的《南山村永富冷冻厂租赁协议书》及《补充协议书》；2.判令陈彬立即腾退租赁厂房南山村永富冷冻厂，并交还南山村委会；2.判令陈彬向南山村委会支付租金，自2017年3月9日起至陈彬实际腾退租赁厂房并交还南山村委会之日止，2017年3月9日至2020年3月8日期间租金为330999元／年、2020年3月8日至2022年3月8日租金为380999元／年（现暂计至2018年6月28日止，租金为431885.75元；4.判令陈彬已缴纳的20万元保证金归南山村委会所有；5.判令反诉诉讼费用由陈彬承担。事实和理由：2017年3月9日南山村委会与陈彬就陈彬承租南山村委会所有的连江县永富冷冻厂之有关事宜签订了《南山村永富冷冻厂租赁协议书》、《补充协议书》。其中《协议》第一条约定：租赁期限为五年，自2017年3月9日至2022年3月8日止，2017年3月9日至2020年3月8日租金为330999元／年、2020年3月8日至2022年3月8日租金为380999元／年；第四条约定：“每年租金应当在当年公历1月30日之前交清”；第十条约定：“合同签订后，厂房租金到期如乙方不按时交纳厂房租金，按乙方自愿解除本合同，甲方有权没收乙方厂房抑金款贰拾万元作为租赁违约金，并收回厂房进行重新招投标”。另《补充协议书》第四条约定：“锅炉经专业维修人员修好能正常运行后移交乙方三日内乙方向甲方指定账户内汇入2017年度全额租金330999元整；若乙方在约定时间内未交清17年度租金，甲方有权没收乙方的贰拾万元押金归村集体资产所有。”租赁协议、《补充协议书》签订后，南山村委会按约向陈彬交付了案涉租赁厂房，并于2017年4月14日、15日将维修好的锅炉、离心泵、冷库移交陈彬完成了验收、正常使用，且南山村委会与陈彬在锅炉、离心泵、冷库完成验收、使用后办理了交接手续，同时签署了《交接证明单》。陈彬至今仍未按约向南山村委会支付分文2017年度、2018年度的租金，陈彬的行为已经严重违反案涉协议的约定，导致南山村委会签署合同的根本目的无法实现，严重侵害了南山村委会的合法权益。 陈彬针对南山村委会的反诉请求辩称，1.陈彬同意解除《南山村永富冷冻厂租赁协议书》及《补充协议书》；2.南山村委无权要求陈彬支付租金，因为根据协议第九条的约定，若南山村委会交付的冷库、锅炉等设备本身是不符合规定的，陈彬可以不支付租金并要求退还已交付的押金。而现有证据已经可以证明南山村委会交付的锅炉不符合协议约定，甚至交付的时候就已经达到报废程度。交接证明单无法证明锅炉等设备已经维修好，从交接单的表述上可见，锅炉仅仅是启动验收，但未验收通过。其次，锅炉的使用证、合格证、安装使用证明等相关文件并未交接，该《交接证明单》上也未体现。南山村委会对此负有举证责任，故在南山村委会违约的前提下，其无权要求陈彬支付。综上，南山村委会违约在先，致使陈彬的合同目的无法实现，因此陈彬不需缴纳租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性无异议的如下证据：《南山村永富冷冻厂租赁协议书》及《补充协议书》、《南山村召开村民代表会议记录》、由檀文明与方草出具的《律师函》及其EMS全球邮政特快专递寄件单、《交接证明单》、筱埕镇南山村村民委员会出具的《催款函》及其EMS全球邮政特快专递寄件单、连江县政府办公室连政办【2017】79号文件、2017年12月26日南山村委会与长乐市金财热能机械工程有限公司就购买锅炉签订的《安装销售合同》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据,本院认定如下：陈彬提供领款单、收款收据等付款凭证证据，用以证明其损失。南山村委会经质证，对其真实性、合法性、关联系及证明对象均有异议。认为领款单系内部制作的单据且均没有盖章，收款收据亦没有银行流水予以佐证，原告也无法证明其所支出的款项就是用以承租冷冻厂的开销，因此对其真实性不予认可。本院认为，南山村委会质证意见有理，故对上述付款凭证不予认定。 据本院确认的上述证据及陈彬、南山村委会的陈述，本院查明本案如下事实： 2017年3月9日，陈彬作为承租方（乙方）与出租方（甲方）南山村委会签订《南山村永富冷冻厂租赁协议书》，该协议约定：“甲方通过公开招标形式将连江县永富冷冻厂租赁给乙方陈彬经营，……。一、……场内设备：……3、加工车间一座（400㎡）以及厂区内所有空地和厂配套设备。具体配套（另附表）。二、租赁期限：租赁期限为五年，即自2017年3月9日至2022年3月8日止。2017年3月8日至2022年3月8日每年租金为330999元，2020年3月8日至2022年3月8日每年租金380999元，……。四、付款办法：1、厂房租赁以投标中标金额为准叁拾叁万零玖佰玖拾玖元，每年租赁金应在当年公历1月30日之前交清。……六、承包期内厂房及机械设备造成损坏的，由乙方自行维护，费用由乙方自行负责，甲方不作补偿。……九、安全责任：……2、因不可归责于承租方的事由（如台风、、地震等自然灾害，因租赁物毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租方可以解除合同，并退还当年租金款及厂房押金款。十、违约责任：合同签订后，合同签订后，厂房租金到期如乙方不按时交纳厂房租金，按乙方自愿解除本合同，甲方有权没收乙方厂房押金款贰拾万元作为租赁违约金，并收回厂房进行重新招投标。如甲方违约或中途反悔，除了返还乙方的押金贰拾万元外，还应赔偿乙方违约金贰拾万元。……”。该协议附件《2017年南山村永富冷冻厂固定资产表》中载明永富冷冻厂含有锅炉房80㎡、锅炉1台及配套设备、海边水泵间、离心泵配套一组。由于锅炉、离心泵等设备存在故障，陈彬要求南山村委会进行维修。2017年3月9日，南山村委会（甲方）与陈彬（乙方）签订《补充协议书》，约定：“……二.锅炉、离心泵等主要生产设备须甲方维修完好正常运行并通过乙方验收后移交于乙方。三.因甲方建厂多年设备老化等因素，在乙方合同期间前三年，甲方应支付捌万元人民币作为乙方维修费用，分三年付清，2017年支付三万元，2018年支付三万元，2019年支付二万元，维修费用在每年甲方收到租金后第二天支付给乙方。四.乙方必须在补充协议书签订完第二天一次性交付剩余押金壹拾柒万元整，锅炉经专业维修人员修好能正常运行后移交乙方三日内乙方向甲方指定账户内汇入2017年度全额租金330999元整；若乙方在约定时间内未缴清17年度租金甲方有权没收乙方的贰拾万元押金归村集体资产所有。五.如遇到政策性环保更换锅炉，更换锅炉及配套所产生的费用由甲方全权负责。六.……七.如甲方到时未能做到上述事项，则应承担南山村永富冷冻厂本年度未能发包生产的全部责任，一切经济损失由甲方负责。本协议生效后，即成为《南山村永富冷冻厂租赁协议书》不可分割的组成部分，与《南山村永富冷冻厂租赁协议书》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效，本协议一式两份，具有同等法律效力。”2017年4月14日，南山村委会将经过维修的锅炉交付陈彬验收。2017年4月15日，陈彬与南山村委会签署《交接证明单》，载明：“锅炉、离心泵、冷库现甲方已请专业维修人员已修好，已于4月14号启动验收，2017年4月15日交给乙方使用。”上述协议生效后，陈彬依约向南山村委会支付押金20万元。2017年3月21日，连江县人民政府作出《连江县人民政府办公室关于印发连江县2017年度燃煤锅炉改造提升工程实施意见的通知》（连政办【2017】79号），南山村永富冷冻厂被列入其中。南山村委会于2017年10月12日召开村民代表会议，就更换锅炉事宜召开会议并通过审议。会议记录记载，南山村永富冷冻厂原旧锅炉一台已报废并更换新锅炉一台。2017年12月，新锅炉安装完毕，但双方没有就新锅炉办理交接手续，原告方也没有使用新锅炉。2018年3月23日，南山村委会向陈彬发送催款函，通知其缴纳租金。2018年4月17日，北京中银（福州）律师事务所接受陈彬的委托，向南山村委会发送律师函，通知其解除协议。 本院认为，陈彬与南山村委会签订的《南山村永富冷冻厂租赁协议书》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，其享有合同中的相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。本案争议的焦点在于双方在交接时锅炉设备能否使用，从被告提供的《交接证明单》来看，明确载明：“锅炉、离心泵、冷库现甲方已请专业维修人员已修好，已于4月14号启动验收，2017年4月15日交给乙方使用。”陈彬已在交接证明单作为接收人签字，因此该交接单能够证明冷冻厂及相关设备已经通过陈彬验收可正常使用。从双方签订的租赁协议及补充协议来看，在合同租赁期内的设备维修维护是由乙方（原告）自行负责，甲方（被告）只不过是补偿乙方8万元。原告方认为锅炉在交接时就不能使用的主要证据是村委会的会议记录，该会议记录中提到锅炉报废要更换之事，但该会议记录是在2017年10月开的，而双方签订协议是在2017年3月，原告没有证据证明锅炉在交接时就不能使用，因此陈彬认为南山村委会未移交符合规定的锅炉设备构成违约，本院不予采信。对其主张要求南山村委会返还押金、支付违约金赔偿损失，本院不予支持。反诉部分，南山村委会要求解除双方签订的租赁协议及补充协议，陈彬表示同意，本院予以照准。合同解除后，陈彬应腾退冷冻厂，并交还南山村委会。南山村委会要求陈彬支付租金，因南山村委会在锅炉报废且在2017年12月安装新锅炉后没有将新锅炉移交陈彬使用，故其要求陈彬支付2018年的租金本院不予支持，但2017年的租金330999元陈彬应依约支付给南山村委会。支付时应扣除协议约定应支付给陈彬的设备维修费用6万元。南山村委会要求陈彬已交纳的20万元保证金归其所有。因陈彬未如期交纳租金，构成违约，依据合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十条规定，判决如下： 一、驳回陈彬的诉讼请求； 二、解除陈彬与连江县筱埕镇南山村民委员会签订的《南山村永富冷冻厂租赁协议书》及《补充协议书》； 三、陈彬应在本判决生效之日起十日内腾退南山村永富冷冻厂及配套设备并交还连江县民委员会； 四、陈彬欠连江县筱埕镇南山村民委员会租金270999元，应在本判决生效之日起十日内还清； 五、陈彬已交纳的200000元保证金归连江县筱埕镇南山村民委员会所有； 六、驳回连江县筱埕镇南山村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费13160元，减半收取6580元，由陈彬负担。反诉受理费6460元，由陈彬负担4182元，由连江县筱埕镇南山村民委员会负担2278元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  吴忠 二〇一八年八月二十七日 法官助理何君 书记员林晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。