上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初4815号原告：上海美扩信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：丁斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈英，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军杰，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海舞隆建筑装饰有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：冯秀珍，总经理。委托诉讼代理人：贺首胜，上海明伦(南京)律师事务所律师。原告上海美扩信息科技有限公司与被告上海舞隆建筑装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海美扩信息科技有限公司(以下简称美扩公司)的委托诉讼代理人陈英、被告上海舞隆建筑装饰有限公司(以下简称舞隆公司)的委托诉讼代理人贺首胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美扩公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的租赁合同于2016年7月31日解除；2、判令被告向原告退还已支付的租金8.4万元；3、判令被告向原告退还已支付的租赁保证金5.6万元；4、判令被告向原告退还已支付的物业管理费6.3万元；5、判令被告向原告赔偿房屋的装修款投入14.5万元。事实与理由：原、被告于2016年6月21日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租上海市黄浦区徐家汇路XXX号汇泰大厦911、913、915室房屋(以下简称系争房屋)，约定租期自2016年8月1日起至2018年7月31日止，共计24个月，每月租金为2.8万元，租金支付方式为付三押二。根据租赁合同，原告向被告支付了5.6万元租赁保证金及12个月的物业费计6.3万元。为装修系争房屋，原告与上海九灵建筑装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，投入装修款14.5万元(已全部付清)。系争房屋系被告于2016年5月26日从案外人上海电力实业有限公司(以下简称电力实业公司)处承租之后转租于原告，但被告于2016年7月即发生欠缴租金的情形，电力实业公司遂发出合同解除通知，被告亦回函表示同意解除与电力实业公司的租赁合同，后原告被迫搬离刚装修好的系争房屋。原告认为与被告签订租赁合同后不足两个月即因被告欠缴租金导致租赁合同无法继续履行，且原告已支付的房屋租金、租赁保证金、物业管理费等被告至今仍未退还，故诉至法院要求判如所请。被告舞隆公司辩称，不同意原告的诉请，不同意合同已解除，合同一直在履行，原告一直在使用系争房屋，双方并没有办理交接手续，故原告已支付的租金、保证金、物业管理费均不同意退还，装修费用本就应当由原告承担。经审理查明：一、2016年6月21日原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市黄浦区徐家汇路XXX号(汇泰大厦)911、913、915室。该房屋出租实测建筑面积为约210平方米，房屋用途为办公，房屋类型为办公楼，结构为钢混。甲方作为该房屋原产权人的直接承租人与乙方建立租赁关系，甲方承诺其有权签署本转租协议，如实际产权人有妨碍乙方行使本协议的权利，甲方将承担违约责任。出租房屋租赁期自2016年8月1日起至2018年7月31日止，共计24个月。甲乙双方约定，该房屋出租月租金总计为2.8万元，该房屋租金贰年内不变。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为5.6万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方须于交房之日起3日内无息归还乙方。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的贰倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。补充条款约定，自2016年6月16日起至2016年7月31日为乙方装修免租期，在此期间不计算租金，装修免租期内的物业管理费由乙方自行承担。剩余首期租金及保证金11.2万元以及自2016年6月1日至2017年5月31日共计12个月的物业费6.3万元，乙方须于2016年6月23日前一次性支付给甲方。2016年4月20日，原告向被告支付租房定金2.8万元。2016年6月23日，原告通过网上银行向被告转账两笔：一笔为9.1万元(押金2.8万元及12个月物业费6.3万元)；另一笔为8.4万元(3个月租金)。被告确认收到上述款项。2016年5月6日，原告与案外人上海九灵建筑装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，工程名称美扩汇泰大楼办公室，工程地点为汇泰大楼(徐家汇路XXX号)911、913、915室，承包范围为室内装饰工程，承包方式包工包料，工期自2016年5月7日开工，于2016年6月21日竣工，合同价款14.5万元。工程款支付方式：合同签订时，支付5万元；隐蔽工程结束，支付6.5万元；工程结束，支付3万元。上海九灵建筑装饰设计有限公司代理人处签名为蒋吉林。2016年5月6日、5月26日、7月31日，原告分别向蒋吉林账户支付5万元、6.5万元、3万元。二、2016年5月26日，被告作为承租方与案外人电力实业公司签订《房屋租赁合同》。电力实业公司将徐家汇路XXX号1号楼9层出租给被告。房屋租赁期为10年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止。2016年7月29日，电力实业公司向被告发送《合同解除通知书》，因被告无正当理由拒不支付租金，经多次催告并送达《催款通知》后仍拒不履行支付租金的义务。根据合同约定，电力实业公司单方面解除合同，自2016年8月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告在收到该通知后3日内搬离徐家汇路XXX号1号楼9层并按规定恢复原状。2016年7月31日，被告回复函称因经营业务发生重大调整，无法正常履行双方签订的《房屋租赁合同》，故同意自2016年8月1日起解除合同；同意将合同押金30万元作为违约金赔偿给电力实业公司。三、2016年12月，原告(承租方，乙方)与电力实业公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在徐家汇路XXX号2号楼816室丙、818室、820室，房屋租赁期3年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止，每月租金25,133元，房屋租赁押金75,399元。2017年2月，原告与案外人上海新电后勤服务有限公司市中分公司签订《物业管理服务合同》，对徐家汇路XXX号2号楼816室丙、818室、820室物业服务内容进行了相关约定，管理服务期限为叁年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止。2016年12月19日，原告与案外人上海美织巢装饰工程有限公司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，对徐家汇路XXX号8楼818室进行装饰，工期自2016年12月21日至2017年1月24日。庭审中，原告称2016年8月初电力实业公司通知原告撤场，后双方协商原告搬至八楼，因需要时间投入装修，故电力实业公司允许原告暂时使用九楼至2017年初且未支付相关费用。被告提交网络截图证明原告仍在徐家汇路XXX号汇泰大楼实际办公，原告质证称其现在办公楼层为八层，非与被告签订合同的九层。以上事实，由原告美扩公司提供、出示原、被告间《上海市房屋租赁合同》、工商银行转账凭证、定金收据、建筑装饰工程施工合同、装修款转账凭证、被告与电力实业公司间《房屋租赁合同》、合同解除通知函、回复函、原告与电力实业公司间《房屋租赁合同》、《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、《物业管理服务合同》、照片；被告舞隆公司提供、出示网络截图。以上证据及当事人的陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，被告与系争房屋权利人电力实业公司签订的房屋租赁合同于2016年8月1日解除后，原告向被告租赁取得系争房屋使用权的基础已灭失，原、被告间的房屋租赁合同亦于2016年8月1日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，原、被告间的租赁合同约定租赁期限自2016年8月1日起，2016年6月16日起至7月31日为原告装修免租期，在此期间不计算租金。鉴于合同事实上于2016年8月1日解除并未实际履行且原告方无过错，故被告应向原告退还已支付的全部租金及2016年8月1日至2017年5月31日的物业管理费。被告称原告提前使用房屋需承担使用费的辩论意见缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。合同另约定租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除抵充原告应承担的费用外应归还原告，现合同解除，被告亦未主张相关费用需抵充，应将租赁保证金退还原告。根据补充条款的约定，装修免租期内的物业管理费由原告自行承担，庭审中原告确认6月初取得房屋且实际占有使用，故原告应承担2016年6月及7月的物业管理费。原告为房屋正常使用签订装饰装修合同且实际支付装修费用，被告虽对装修费用不予认可但未提供充分的证据加以反驳，本院不予采信。现因被告的原因导致租赁合同解除，已装修的房屋无法使用，原告要求被告赔偿装修费用系对其损失的合理主张，本院予以认可。被告主张原告仍然使用九楼系争房屋，但原告提交新的租赁合同证明实际使用为八楼，对原告的证据本院予以采信。被告另主张原告与电力实业公司协商期间即2017年2月1日前仍占用系争房屋应承担使用费，然2016年8月1日起被告已丧失对系争房屋的出租权、控制权，原告使用系争房屋系经电力实业公司同意，故被告无权向原告主张2016年8月1日之后的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海美扩信息科技有限公司与被告上海舞隆建筑装饰有限公司2016年6月21日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月1日解除；二、被告上海舞隆建筑装饰有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海美扩信息科技有限公司退还租金8.4万元；三、被告上海舞隆建筑装饰有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海美扩信息科技有限公司退还租赁保证金5.6万元；四、被告上海舞隆建筑装饰有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海美扩信息科技有限公司退还物业管理费5.25万元；五、被告上海舞隆建筑装饰有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海美扩信息科技有限公司支付房屋装修赔偿款14.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,520元，本案适用简易程序，减半收取计3,260元，由原告上海美扩信息科技有限公司负担100元，被告上海舞隆建筑装饰有限公司负担3,160元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 沈 晗二〇一八年八月七日书记员 毛仕钦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。