湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初3363号 原告：曾强，男，1983年11月8日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：喻洁琼，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛禹，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。 被告：朱迎九，男，1969年4月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：余金，湖南淇凭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，湖南淇凭律师事务所实习律师。 被告：何军，男，1970年9月18日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：余金，湖南淇凭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，湖南淇凭律师事务所实习律师。 被告：湖南百驹驿汽车服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。 法定代表人：常大智。 原告曾强诉被告朱迎九、何军、湖南百驹驿汽车服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾强及其委托诉讼代理人喻洁琼、毛禹，被告朱迎九及其委托诉讼代理人余金、张磊，被告何军的委托诉讼代理人余金、张磊到庭参加诉讼。被告湖南百驹驿汽车服务有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾强向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告朱迎九之间的《门面房买卖合同》；2、被告朱迎九赔偿原告实际损失（按同地段门面租金54000元/月的标准，自2018年1月12日计算至合同解除之日止）及律师费20000元；3、被告何军、湖南百驹驿汽车服务有限公司对被告朱迎九的上述第二项债务承担连带支付义务；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告朱迎九于2018年1月8日签订《门面房买卖合同》，约定原告将其所有的长沙市开福区X号房产出售给被告朱迎九，房屋成交价为488万元及一台发票价为135万元的奔驰商务车，在《门面房买卖合同》签订15天内过户至原告名下；付款方式为合同签订之日先支付150万元，在该门面房办理好再次抵押手续、押证前，被告应支付原告房款168万元，尾款170万元以补充协议的形式约定于2018年4月7日前付清；如被告朱迎九逾期支付购房款，则按月利率3分计算逾期付款违约金并承担原告的实际损失，包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费；被告湖南百驹驿汽车服务公司及被告何军为被告朱迎九的该合同项下全部付款义务、违约金支付义务及实际损失支付义务承担连带担保责任。原告基于对被告的信任在未收到第一期购房款的情况下于2018年1月12日将门面房的密码告知被告，已实际交付房屋，但被告至今未支付任何购房款，亦未将奔驰车交付给原告或转移登记至原告名下。《门面房买卖合同》第八条约定被告朱迎九未在2018年4月7日前办理车辆的过户手续及支付所有款项应按月息三分支付资金占用成本并承担原告的实际损失。与原告门面房同地段及条件相近的门面租金为54000元/月，原告请求参照该租金标准计算原告的实际损失。 被告朱迎九辩称，原、被告买卖房屋系因原告资金短缺，想将房屋变现。开始是以湖南百驹驿汽车服务有限公司的名义签订合同，为了有保障，改以朱迎九的名义签订合同，由公司进行担保。未支付购房款系因原告征信不良（有当前逾期情形）致无法办妥以湖南百驹驿汽车服务有限公司名义就案涉门面办理抵押贷款事宜，原、被告一直在就此进行沟通。房屋尚有原告名下的抵押贷款，合同约定被告先行支付150万元用于偿还银行剩余贷款，但因原告征信不良等原因导致合同无法继续履行。原告告知门面房密码是方便被告看房，并非交房，被告未实际占有使用房屋，且房屋在合同签订前后一直处于闲置状态，原告主张租金损失缺乏依据。原告诉请律师费等维权费用不属实，不应由被告承担。 被告何军辩称，原告诉请缺乏事实及法律依据。主合同虽提到了何军的担保范围和责任，但何军并未在主合同上签字确认。补充协议明确何军的担保范围为尾款170万元，未明确担保方式，应推定为一般保证，买卖双方尚未履行到支付尾款的程度，何军不应承担担保责任。 被告湖南百驹驿汽车服务有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：曾强（卖方；甲方）与朱迎九（买方；乙方）就乙方购买甲方出售的房产事宜于2018年1月8日签订《门面房买卖合同》（编码第1至5页），约定“第一条：甲方同意出售甲方所有的长沙开福区的房产（店面）给乙方。房屋建筑面积为243.5平方米，使用面积为233.48平方米，房地产权证号为71××11。甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，其书面同意文件作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力（附：书面同意文件）。同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费及一切相关费用；第二条：甲、乙双方同意上述房产的成交总价为人民币肆佰捌拾捌万元加一台发票价为壹佰叁拾伍万的高级奔驰商务车（本车为梅赛德斯-奔驰牌FA6541，牌照为湘Ａ×××××，里程为壹仟捌佰公里内，包办理好一切手续至甲方名下，一切费用归乙方支付，签订此协议15天内，办理过户手续至甲方名下）；第三条：甲、乙双方约定在本合同签订之日起，由乙方先行支付壹佰伍拾万元用于偿还该门面银行抵押剩余贷款（房贷少于壹佰伍拾万元的剩余款项给予甲方）。乙方支付资金当天甲方应交付该房产给乙方使用。甲方应无条件配合乙方以湖南百驹驿汽车服务有限公司名义将此门面重新办理银行抵押贷款事宜，该贷款实为乙方提前使用本门面进行的抵押贷款，还款义务为乙方。若该房产贷款额度超过伍佰万元，超过伍佰万元部分乙方应支付给甲方作为购买该门面的款项，该款项可以视为对后续应付款项的提前支付。在签订本合同三个月内乙方应该偿还完毕以湖南百驹驿汽车服务有限公司名义就该门面进行的银行抵押贷款并办理过户手续到乙方名下。如乙方因没有偿还贷款等原因导致不能过户，不得以不能过户为由起诉甲方或提出本合同无效。在贷款过程中所产生的利息，抵押等一切费用由乙方承担。本次买卖协议甲方收取第二条约定的肆佰捌拾捌万元及一台发票价为壹佰叁拾伍万元的高级奔驰商务车（本车为梅赛德斯-奔驰牌FA6541，牌照为湘Ａ×××××，里程为壹仟捌佰公里内）外，甲方不承担任何支出费用。该门面办理好再次抵押手续、押证前，乙方支付甲方壹佰陆拾捌万元现金；第四条：甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担；第五条：本合同第二条所列交易成交价格，包括房产的配套价格，此房产附带的配套及所有权转移后不得拆除（或附带）的设备有：（甲方保证下属设备的正常使用，如在交接之日有遗失或损坏，按照该设备市场价赔偿）交付之日前，根据有关规定应付的与房屋有关的费用包括但不限于水、电、煤气、供暖、通讯、有线电视、物业、宽带费等各项费用由甲方缴清。上述费用如甲方未缴纳，则乙方可从购房尾款中扣除；第六条：甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、户口等未清事项。乙方应负责办理房产过户手续，甲方应协助，一切费用由乙方承担。甲方交付房屋之前，应结清水电、煤气、物业、有线电视、通讯等一切费用，并办理公共维修基金、物业、过户手续。乙方应按照合同约定支付购房款，并在甲方交付房屋及等办理完毕房屋过户手续前支付所有款项；第七条：本合同生效后，未经双方协商一致，达成书面协议，任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充协议，应经双方共同协商达成一致并签署书面文件。在下列条件发生时，任何一方均有权书面通知另一方终止本合同：发生不可抗力事由，一方在超过期限后仍无法履行其主要义务时，或经双方协商一致同意终止本合同；或法律、行政法规及本合同约定的其他情形。发生上述情形之一的，任何一方有权向另一方发出书面终止通知，本合同自书面终止通知到达对方时终止。凡在本合同终止前由于一方违约致使另一方遭受的损失，另一方仍有权提出索赔，不受本合同终止的影响；第八条：在2018年4月7日前乙方未办理完过户手续及给完所有款项，未付款项应按月利息三分计算资金占用成本至乙方付清款项为止。乙方除支付未付款项约定的资金利息外还应承担一切甲方的实际损失，包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等。为保证本条款乙方能够予以履行，湖南百驹驿汽车服务有限公司及担保人何军（身份证：）为本条款承担连带担保责任，该连带担保责任至乙方付清款项时止。该担保责任为不可撤销，在乙方违约时，甲方可以向湖南百驹驿汽车服务有限公司及担保人何军进行追讨乙方除支付未付款项约定的资金利息外还应承担甲方的实际损失，包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等。保证人签名后，承担对本条款的连带保证责任；第十条：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力”。上述《门面房买卖合同》附何军出具的《担保人保证》（编码第6页），内容为“本人何军（身份证：）已熟知本《门面房买卖合同》的所有条款，自愿对本《门面房买卖合同》中第八条第2款的违约责任进行担保，若乙方朱迎九违约，则由本人承担付款义务。该保证期至付清甲方所有款项为止”。上述合同签订后，曾强（卖方）、朱迎九（买方）及何军（担保人）签订《关于卖方曾强买方朱迎九门面买卖合同的补充协议》，约定基于卖方曾强与买方朱迎九的原合同补充以下三点：1、签订原合同的三个月内如果买方未结清卖方尾款壹佰柒拾万元整，在三个月后开始五个月内每月支付月利息叁万肆仟元整直至付清尾款之日。2、签订合同之日起总计八个月内买方未还清卖方尾款壹佰柒拾万元整，甲方（卖方）终止门面买卖合同，买方负责还清银行贷款及利息，过户到卖方名下，卖方只给予买方叁佰壹拾捌万元整，奔驰商务车不予返还，作为给予卖方的补偿，其它所产生的一切费用归买方负责，包括过户费等。担保人对卖方曾强与买方朱迎九门面买卖合同的补充协议各项约定熟知，并进行担保。 原告向本院提交常大智出具授权委托书的视频（该视频中落款日期为2018年1月28日，授权人为常大智的授权委托书载明“本人常大智系湖南百驹驿汽车服务有限公司法定代表人，身份证号为：X，为保证公司正常经营，现本人授权朱迎九，身份证号：X全权代表本人行使法定代表人的一切权力。特此授权委托”），拟证明湖南百驹驿汽车服务有限公司应就朱迎九在本案合同项下的付款义务承担连带担保责任；原告与朱迎九的微信聊天记录截屏（显示原告于2018年1月12日通过微信向被告朱迎九告知房屋门锁的密码）、朱迎九进出房屋的视频及以刘冰名义于2018年7月17日出具的《证人证言》（内容为“我叫刘冰，性别：女，1995年3月4日出生，住在坡子街，身份证：，我是X号门面家边购的员工，近几个月时间，我看到姓朱的老板，曾强的手机视频里确定了是他，这个朱老板前前后后进入142号门面，看过很多次，有带人来看过这个门面，都是他们自己开锁进去的，不知道在里面做什么，曾强在将这个门面卖出去之后就没管过，以上事实属实，特此证明”），拟证明原告已向朱迎九交付房屋，被告不予认可，主张原告告知被告密码系银行及评估公司看房需要，被告进入房屋系陪同银行及评估公司看房；以杨维（甲方；出租方）、卢盾（乙方；承租方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方；居间方）名义于2017年5月1日签订的《门面租赁合同》{合同约定门面地址：X栋X，建筑面积270平方米。甲方取得合法出租权，承担签订本合同相关事宜的全部责任并保证该房屋的出租不违反国家法律、法规的相关规定。现同意将该房屋出租给乙方使用，用途为（乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题）；租赁时间：从2017年5月1日至2022年5月1日止，甲方应于2017年5月1日将门面交付给乙方，供乙方场地装修，租金：首年每月人民币伍万肆仟元整，从租期第3年起每一年递增3%，每半年一交，每次房租到期后，应提前15日预付下一次的房租，现金交付}，拟证明原告所受损失的计算标准；原告（甲方；委托方）与北京炜衡（长沙）律师事务所（乙方；受托方）于2018年5月22日签订的《民事委托代理合同》（约定乙方接受甲方的委托，指派毛禹、喻洁琼律师作为甲方与朱迎九、何军等房屋买卖合同纠纷的诉讼一审、二审、执行阶段代理人，为甲方提供本合同第五条所约定的服务内容；依据律师费收费标准，经双方协商同意，甲方向乙方支付律师代理费20000元，于本合同签订之日起三个工作日内支付10000元，剩余代理费10000元于案件终结，包括一审或者二审判决生效或者调解书生效或者原、被告双方达成和解后三个工作日内支付、乙方收到甲方付款后七个工作日内向甲方开具发票。该项费用不包含因案件发生的其他费用。代理费及差旅费均支付至乙方指定账户）、中国建设银行电子回单{显示曾强于2018年5月24日向北京炜衡（长沙）律师事务所转款10000元}、由北京炜衡（长沙）律师事务所于2018年5月25日出具的发票（载明货物或应税劳务、服务名称为现代服务*律师费，金额为10000元），拟证明原告因本案纠纷需支出的律师费。 另查明，房屋出售前处于空置状态。原告于2018年1月15日告知被告朱迎九“门面可以提前交付，把东西清走，到时候办理一下交接就可以了”。 本案2018年7月10日的庭审中，被告朱迎九表示同意解除与原告签订的《门面房买卖合同》。 以上事实，有书证、视听资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、原告与被告朱迎九签订的《门面房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定被告朱迎九应于《门面房买卖合同》签订之日起三个月内支付完购房款，被告朱迎九至今未向原告支付过购房款，其主张未支付购房款系因无法办妥以湖南百驹驿汽车服务有限公司名义就案涉门面办理抵押贷款事宜，《门面房买卖合同》虽约定原告负有配合被告朱迎九以湖南百驹驿汽车服务有限公司名义就案涉门面办理银行抵押贷款事宜，但办妥以湖南百驹驿汽车服务有限公司名义就案涉门面办理银行抵押贷款事宜并非被告朱迎九支付购房款的前置条件，且被告朱迎九亦未能提供充分证据证明原告存在不配合的情形，故被告朱迎九就此提出的抗辩主张缺乏充分依据，本院不予采纳。被告朱迎九未按约向原告支付购房款致双方签订的《门面房买卖合同》无法继续履行，原告诉请解除《门面房买卖合同》，被告朱迎九亦同意解除，故双方签订的《门面房买卖合同》应解除为宜，原告诉请解除原告与被告朱迎九签订的《门面房买卖合同》，本院予以支持。二、原告主张其于2018年1月12日将房屋门锁的密码告知被告朱迎九，已于2018年1月12日向被告朱迎九交付房屋，原告该主张与其于2018年1月15日告知被告朱迎九“门面可以提前交付，把东西清走，到时候办理一下交接就可以了”的情况相悖，且原告与被告朱迎九签订的《门面房买卖合同》约定“甲方交付房屋之前，应结清水电、煤气、物业、有线电视、通讯等一切费用，并办理公共维修基金、物业、过户手续”，原告亦未举证其已与被告朱迎九办理了上述手续，故原告将房屋门锁的密码告知被告朱迎九系看房需要，双方并未达成房屋交付的合意，房屋的占有尚未转移给被告朱迎九，原告主张房屋已交付缺乏充分依据，本院不予采纳。如上分析，原告主张的房屋交付事实不能成立，房屋的占有尚未转移给被告朱迎九，房屋出售前亦处于空置状态，原告诉请租金损失缺乏充分依据，本院不予支持。三、原告与被告朱迎九签订的《门面房买卖合同》虽约定“在2018年4月7日前乙方未办理完过户手续及给完所有款项，未付款项应按月利息三分计算资金占用成本至乙方付清款项为止。乙方除支付未付款项约定的资金利息外还应承担一切甲方的实际损失，包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等”，但未就律师费标准进行明确，因原告与其诉讼代理人之间的委托合同对被告无约束力，故本院参照《湖南省律师服务收费标准》，结合本案实际情况，酌定律师费为10000元。四、以常大智名义出具的授权委托书系以个人名义委托朱迎九行使法定代表人的权利，而非以湖南百驹驿汽车服务有限公司名义委托朱迎九处理湖南百驹驿汽车服务有限公司自身事务。一般而言，委托代理是指代理人在代理权限内，以被代理人名义向第三人所为意思表示或由第三人受意思表示，而对被代理人发生效力的行为。具体到本案中，即便常大智个人与朱迎之间委托代理关系成立，朱迎九以被代理人常大智名义签订的合同也只能约束常大智个人而非公司，综上，朱迎九签订的《门面房买卖合同》及补充协议不能对湖南百驹驿汽车服务有限公司产生约束力，原告诉请被告湖南百驹驿汽车服务有限公司承担连带支付责任缺乏充分依据，本院不予支持。补充协议系对《门面房买卖合同》的补充，补充协议明确了买方未结清尾款时的处理方式，并未排除适用“乙方除支付未付款项约定的资金利息外还应承担一切甲方的实际损失，包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等”，被告何军主张其担保范围限尾款170万元缺乏充分依据，本院不予采纳。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。被告何军以未明确保证方式为由主张一般保证缺乏依据，本院不予采纳。被告何军自愿就律师费承担连带担保责任，故被告何军应就10000元律师费承担连带支付义务。五、被告湖南百驹驿汽车服务有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告曾强与被告朱迎九签订的《门面房买卖合同》； 二、被告朱迎九于本判决生效之日起十日内向原告曾强支付律师费10000元； 三、被告何军对被告朱迎九的上述第二项债务承担连带支付义务； 四、驳回原告曾强的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费5353元，因适用简易程序减半收取2676.5元，由被告朱迎九、何军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  房淼淼 二〇一八年八月九日 代理书记员  彭小波