河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民初3637号原告：河南省利源物业服务有限公司。法定代表人：王天堂，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵法林,河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫嘉卉,河南言东方律师事务所律师。被告：漯河市耀华商贸有限公司。法定代表人：张松立，该公司总经理。原告河南省利源物业服务有限公司（以下简称利源公司）与被告漯河市耀华商贸有限公司（以下简称耀华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利源公司的委托诉讼代理人人赵法林、被告耀华公司的委托诉讼代理人冯耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利源公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原告受让的河南水利建设投资有限公司与被告签订的《纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街底层商铺租赁合同》；2、依法判令被告返还本案合同的租赁房屋及相关设施；3、依法判令被告支付拖欠原告的租金（按每年1520万元计算）自2015年1月1日起到被告返还租赁房屋及相关设施之日止（暂计算至2017年3月30日，租金共欠付2140万元）；4、依法判令被告支付拖欠原告的滞纳金自逾期支付租金之日起至租金全部付清之日止，每日按年租金的1‰计算（暂计算至2017年3月30日，滞纳金共欠付1046.2万元）；5、本案诉讼费用由被告承担。本案庭审过程中，原告利源公司将上述第三项、第四项诉讼请求变更为：依法判令被告支付拖欠原告的租金（按每年1520万元计算）自2015年1月1日起到被告返还租赁房屋及相关设施之日止（暂计算至2018年5月7租金共欠付3816万元）、依法判令被告支付原告租金的滞纳金自逾期支付租金之日起至租金全部付清之日止每日按年租金的千分之一计算（暂计算至2018年5月7日），滞纳金共欠付2416.4万元。事实和理由：2010年11月16日，河南水利建设投资有限公司（以下简称水投公司）与耀华公司签订了《纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街底层商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），将河南省水利厅家属院10500平方米配套沿街底层商铺出租给耀华公司使用。租赁期共20年，自2010年12月1日起至2030年11月30日止，房屋装修期为4个月，自2010年12月1日起至2011年3月31日止，房屋装修期不计房租。房屋每年租金为1520万元。2011年9月29日，水投公司将自己全部的权利义务转让给了利源公司，耀华公司对此表示认可，三方共同签订了《纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街底层商铺租赁合同转让协议书》（以下简称《转让协议》）。对此，郑州市中级人民法院生效的（2015）郑民一初字第128号民事判决书也确认了《租赁合同》及《转让协议》为有效合同。上述合同系利源公司和耀华公司的真实意思表示，对双方均有约束力，双方应按合同约定的权利、义务全面履行。《租赁合同》第4条明确约定：“签订合同后5个工作日内，一次性支付1年房租，以后按1年为期支付，应于上一年度租赁期到期前4个月，将房租汇入甲方（利源公司）指定账户（汇出日为支付日）。”及第11条第3款中明确约定：“乙方（耀华公司）如逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按当年年租金的1‰支付滞纳金。”耀华公司违反合同约定，未在合同约定期限支付房屋租金，至今尚欠2015年租金940万元、2016年租金1120万元、2017年1-3月租金80万，共欠租金2140万元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同》中第7条第2款明确约定：“2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；”及第8条第3款第9项明确约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（9）拖欠房租累计3个月以上。”截止2017年3月29日，耀华公司拖欠利源公司房屋租金数额已高达2140万元，远超3个月以上，并且在未经我方同意的情况下擅自转租，完全符合双方约定的合同解除的条件。本案租金已经过原告多次向被告催要，被告均以种种理由拖欠租金，欠款数额巨大，若继续履行合同会继续扩大我公司经济损失，导致国有资产的流失。故请求支持其诉讼请求。被告耀华公司辩称：1、我方根本不拖欠利源公司的租金。2、我方感觉我方受骗了，水投公司与我方签订的房屋属于无消防验收合格的房屋，导致我方在经营的过程中遇到了种种问题，致使无法收回投出的成本。是水投公司违约在先，先拿不合格的房子来欺骗我方，使我方蒙受了巨大的财产损失和精神损失。水投公司在2011年将国有资产无偿转让给利源公司是不合法的，转让合同无效。原告利源公司为支持其诉讼请求提交如下证据：第一组证据：证明本案原、被告之间存在租赁关系的相关证据。证据1、《租赁合同》，证据说明：2010年11月16日，水投公司与被告签订上述合同，将河南省水利厅家属院10500平方米配套沿街底层商铺出租给被告使用。合同约定房屋租赁期、房屋租金、违约责任承担、解除合同约定等情况。证据2、《转让协议》，证据说明：2011年9月29日，水投公司将自己全部的权利义务转让给了原告，被告对此表示认可，三方共同签订了上述协议书。证据3、（2015）郑民一初字第128号《民事判决书》，证据说明：郑州市中级人民法院生效的该份民事判决书中第11页中可表明，法院认定该租赁合同对双方均具有约束力，耀华公司应在享有合同约定的权利的同时，对合同义务应及时、全面履行。第二组证据：被告长期拖欠租金严重违约，已达到解除合同条件的相关证据。证据4、银行开具的耀华公司缴纳房租的部分记账凭证及耀华公司拖欠租金及滞纳金的情况统计表，证据说明：自2012年至2017年，被告通过多个银行账户向原告支付租金。根据合同约定的支付租金的方式及滞纳金的计算方法，由利源公司财务统计出，截止2017年3月30日，耀华公司拖欠租金及滞纳金的情况。证据5、2017年3月3日的《催收通知》，证据说明：原告多次向被告发出《催收通知》，此份证据是距起诉最近一次。通知向被告说明其欠缴房租2140万元的行为构成违约，要求其尽快到原告公司财务处结清相应款项。但被告并没有到我公司财务处办理结清房租等事宜。证据6、《关于解除河南省利源物业服务有限公司与漯河市耀华商贸有限公司‘商铺租赁合同’及催缴租赁费的通知》，证据说明：2017年4月7日，原告依据合同约定及相关法律规定向被告发出解除合同通知并催促被告尽快结清拖欠原告的租金，有快递回单证明被告已收悉此通知。第三组证据：根据被告的经营现状，不解除合同将扩大国有资产流失的相关证据。证据7、耀华公司营业执照信息，证据说明：通过国家企业信用信息公示系统查询可知，被告注册资本为500万元，但截至目前，已欠原告租金高达2140万元，该数额已远超其注册资本额。证据8、耀华公司被列入失信人名单相关情况，证据说明：通过全国法院失信被执行人名单信息公布与查询网可知，被告目前已被法院列入失信人名单，原告与被告继续履行合同会导致原告的损失进一步扩大。证据9、利源公司营业执照。证明本案利源公司经管的10500平方米的商铺，属于楼房低层商铺，属于国有资产。虽然没有办理产权证，但是属于国有资产，在郑州市中级人民法院2016年5月24日（2015）郑民一初字第128号民事判决书中对国有资产进行了确认，该判决书一审判决之后双方均没有上诉，已经生效。证据10、耀华公司缴纳水电费的部分证据。证明耀华公司所承租的原告的所有房产一直在出租经营。被告耀华公司质证意见：1、对第一组证据：对证据1的真实性合法性关联性无异议。依照合同约定，水投公司提供的房屋应符合使用标准，消防应通过验收。但水投公司所提供的房屋是没有通过消防验收的。对证据2、3的合法性有异议，涉案房屋属于国有资产，水投公司未经审批，将合同的权利和义务无偿转让给利源公司，该转让行为无效，利源公司对涉案的房屋没有代管资格，所以没有合同的解除权。2、针对第二组证据，对记账凭证无异议，可证明耀华公司足额缴纳租金。对统计的表格有异议，该表格系利源公司自己制作，不具有证据的真实性，对催收通知有异议，河南省双源物业服务有限公司不是合同的主体，无权对耀华公司进行租金催收。对解除合同的通知的合法性有异议。利源公司未依法取得国有资产代管资格，对涉案的房屋没有管理权，其对合同没有解除权。3、针对第三组证据，对证据7、8的真实性无异议。但与证明的内容无关，与本案无关联性。4、针对证据9营业执照，对涉案房屋属于国有资产无异议。但不能证明利源公司对该房屋商铺有代管权。对证据10缴纳水电费部分证据，能证明耀华公司商户正常营业经营，但对证据的证明目的有异议。利源公司举证的缴纳水电费部分证据恰好证明了因为消防问题影响了房屋正常出租。缴纳这部分水电费，说明房子只租出去一部分，还空缺了一部分没有办法缴纳。也充分证明了房子有问题，无法正常出租。被告耀华公司为支持其答辩意见提交如下证据：第一组证据：①2010年11月16日签订的《租赁合同》；②水投公司于2010年11月份出具的《招商委托书》；③水投公司于2011年2月22日出具的《关于同意转租商铺的意见》。证明：2010年11月16日耀华公司通过中标的方式与水投公司签订了商铺租赁合同，双方之间的商铺租赁合同合法有效。耀华公司将商铺转租给第三方系经水投公司的书面同意和认可，不存在擅自转租的违约行为，故耀华公司不违反双方关于擅自转租的约定解除条件。第二组证据：①2011年9月29日签订的《转让协议书》；②水投公司的工商登记信息；③《中华人民共和国企业国有资产法》条文。证明：涉案商铺属于国有资产，虽然水投公司、利源公司及耀华公司三方于2011年9月29日签订了《转让协议》，但该协议内涉及国家对企业出资形成的权益转让的内容违反了《中华人民共和国企业国有资产法》的强制规定，该协议应为委托管理协议并非实质的合同权利义务转让协议，故利源公司并不是商铺租赁合同权利义务的一方当事人，不具有商铺的所有权，更不具有租赁合同的解除权。第三组证据：①大河报竞价公告（2010年10月27日发出）；②水投公司竞价文件中关于报价须知前附表（2010年10月）；③河南省水利厅关于申请办理消防验收的报告（2012年2月19日）；④2012年9月6日郑州市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》。证明：2010年10月，水投公司在大河报和竞标文件中明确载明河南省水利厅社区黄河路沿街底层商铺已通过消防验收，耀华公司才决定投标。同年11月，耀华公司竞标成功，双方签订《租赁合同》，之后耀华公司将商铺分租给商户。但直到2011年12月，郑州市金水区公安消防大队对商铺进行消防监督检查不合格，耀华公司才知受骗。后经过整改，商铺于2012年9月6日才通过消防验收。出租方提供给耀华公司的商铺未通过消防验收，已构成违约行为。第四组证据：①意浓咖啡商铺（A16、B15、B16）：（1）耀华公司与王芳于2011年3月24日签订的租赁协议一份（租期为2011年3月24日起至2019年3月23日止，面积546㎡，年租金为816480元）；（2）消防大队公安行政处罚决定书一份（2011年12月19日罚款3万元）；（3）民事诉状一份（2011年12月30日王芳起诉，要求解除合同并赔偿损失230万元）；（4）2015年12月21日河南省高级人民法院作出的（2015）豫法民提字第317号民事判决一份(判决耀华公司赔偿1062100元，现已赔付完毕）；（5）耀华公司与符元坡于2015年2月2日签订的租赁协议（租期2015年4月1日起至2023年3月31日止，至此该商铺空置3年90天，耀华公司损失2650763.836元）。②真维斯服饰商铺（A10一层、二层及A11二层）：（1）耀华公司与河南真维斯服饰有限公司于2011年1月27日签订的房屋租赁合同一份（租期为2011年4月1日起至2021年3月31日止，面积622㎡，年租金为375.478万元；于2012年4年9日解约撤离，耀华公司赔偿3万元）；（2）耀华公司与柴祖元于2013年10月10日签订的租赁协议一份（租期为2013年11月1日起至2018年10月30日，至此该商铺空置1年6个月，耀华公司损失563.217万元）。③清雅源名茶商铺（A07、B04、B05、B06、B07）：（1）耀华公司与刘红义于2011年3月28日签订的租赁协议一份（租期为2011年3月28日起至2016年3月27日止，面积1118㎡，年租金为156万元）；（2）公安消防大队受案登记表一份（2011年12月9日）；（3）律师函一份（2011年12月12日出具，要求解除合同，后经协商耀华公司赔偿13万元)；（4）耀华公司与招商银行股份有限公司郑州分行于2013年9月12日签订的房屋租赁合同一份（2013年10月18日起至2023年10月17日，至此该商铺空置1年310天，耀华公司损失2884931.51元）。④亚龙投资商铺（B18、B19、A19、A20、A21）：（1）耀华公司与河南亚龙投资担保有限公司于2011年5月27日签订的租赁协议一份（租期为2011年7月15日起至2016年7月14日止，面积1231㎡，年租金为228万元）；（2）消防大队公安行政处罚决定书和收据各一份（2012年4月5日出具，罚款3万元，2012年11月21日耀华公司赔付3万元）；（3）起诉状一份（2012年9月13日起诉，要求确认租赁协议无效，退还房租180万元，并赔偿装修损失150.44925万元）；（4）耀华公司与郑州友好口腔病防治所于2013年12月15日签订的租赁协议一份（租期为2013年12月15日起至2030年12月14日，至此该商铺空置1年94天，耀华公司损失5734356元）。⑤蒙蒂梵商铺（A11）：（1）耀华公司与杨继峰于2011年4月29日签订的租赁协议（租期为2011年5月19日起至2016年5月18日止，面积204㎡，年租金为51万元）；（2）民事诉状（2012年3月26日起诉，要求确认租赁协议无效并赔偿49.45万元）；（3）收据及协议各一份（耀华公司于2012年7月19日赔付消防罚款3万元和赔偿款10万元）；（4）耀华公司与郑州宝贝在线孕婴用品有限公司于2014年3月25日签订的租赁协议（租期为2014年6月17日起至2024年6月16日，至此该商铺空置2年82天，耀华公司损失1134575.34元）。⑥泰田服饰商铺（A13）：（1）耀华公司与郑州泰田依朗服饰有限公司于2011年1月4日签订的租赁协议一份（租期为2011年3月1日起至2016年2月29日止，面积182㎡，年租金为502320元）；（2）民事诉状一份（2012年10月8日起诉，要求确认租赁合同无效，并赔偿装修、营业损失70万元，经协商耀华公司赔偿3万元）；（3）耀华公司与香港东方神韵国际集团有限公司于2013年9月1日签订的租赁协议一份（租期为2013年10月1日起至2018年9月30日止，至此该商铺空置一年，耀华公司损失502320元）。⑦云南和本茶商铺（A01-1）：（1）耀华公司与吴益斌于2011年4月19日签订的租赁协议一份（租期为2011年4月19日起至2016年4月18日止，面积70.5㎡，年租金为24万元）；（2）解除合同通知书一份（2012年2月28日出具，要求赔偿损失24万元整）；（3）耀华公司与吴益斌于2012年8月3日签订的协议一份(耀华公司赔付吴益斌6万元)。⑧九牧王服装商铺（A06）：（1）耀华公司与李娜于2011年8月4日签订的租赁协议一份（租期为2011年9月4日起至2016年9月3日止，面积262㎡，年租金为58万元）；（2）补充协议一份（受消防影响李娜于2013年5月13日提出降租申请，耀华公司无奈同意降租，三年减少租金156488元作为赔偿金）。⑨水投公司出具的《收据》一份。证明：1、2012年9月6日前因利源公司承租给耀华公司的商铺未通过消防验收，所有商户被消防部门处罚被迫关门，导致耀华公司被各商户起诉要求解除租赁合同，并赔偿违约金、装修费、罚款等一系列损失，为此耀华公司与各商户解除合同，并赔偿巨额款项，损失严重。2012年9月6日至今，因受消防问题的影响，耀华公司错过了出租商铺的黄金期，大面积商铺未能及时出租，导致无法收回租金。2、在2011年“圣马丁事件”中，耀华公司替水投公司支付赔偿款400万元，为此水投公司于2011年12年19日向耀华公司出具了400万元的《收据》，但利源公司至今未向耀华公司偿还该400万元欠款。3、因利源公司先违约，耀华公司赔偿巨额款项损失严重，而利源公司至今拒绝与耀华公司核对具体账目，耀华公司根据《合同法》第67条规定有权行使先履行抗辩权，不存在恶意拖欠房租的违约情况，所以利源公司单方解除合同无依据。第五组证据：①郑州市中级人民法院作出的(2015)郑民一初字第128号民事判决一份；②龙潭会商铺（A22、A22-1、B20、B21、B22）；耀华公司与河南信阳五云茶叶集团有限公司于2011年6月9日签订的房屋租赁协议一份（租期为2011年8月9日至2026年8月8日止，面积1795㎡，年租金为300万元，于2015年3月9日擅自撤离，截至2017年9月11日部分出租，至今约有300㎡商铺空置，暂计至2017年4月7日全部空置共2年29天，耀华公司损失6238356元）；③大河酒城商铺（A02、A03）（1）耀华公司与郑州盛典大河酒业股份有限公司于2011年4月29日签订租赁协议一份（租期为2011年6月8日起至2021年6月7日止，面积543㎡，年租金为136万元，于2015年5月1日擅自撤离）；（2）耀华公司与武磊于2017年3月5日签订的租赁协议一份（租期为2017年3月8日起至2027年4月30日止，商铺自2015年5月1至2017年3月5日共空置1年309天，耀华公司损失2511342元）；④红果果商铺（A10-1）耀华公司与郑州好想你枣业商贸有限公司于2014年5月20日签订的租赁协议一份（租期为2014年6月11日至2017年6月10日止，面积300㎡，年租金为54万元，于2015年5月10日擅自撤离，商铺空置至今，暂计至2017年4月7日共空置1年332天，耀华公司损失1031178元）；⑤各商户减租申请书。证明：1、双方将消防问题产生的纠纷诉至法院，该诉讼自2015年起至2016年5月24日止。在诉讼期间，因涉案商铺处于不稳定状态，承租的各商户不再及时向耀华公司交纳租金，招租的新商户更不愿在承担风险的情形下与耀华公司签订合同承租房屋，耀华公司的生产经营无法正常进行。2、近三年商户受电商、消防问题影响和经三路与黄河路交叉口修路的影响，各商户的营业额均有不同程度地严重下滑，导致部分商户擅自退租，部分商户不能按时支付租金,如信阳毛尖公司（龙潭会）所租商铺占用面积1795多平方米，占耀华公司所承租面积近五分之一，该商铺截至2017年4月7日已空置两年之久，导致租金也无法收回。3、近两年受经济环境影响，租赁市场的租金均在下调，相比周边商铺的租金，利源公司的租金均过高，对此各商户联名申请减租，耀华公司应各商户所求，于2016年6月开始与利源公司协商降租，利源公司却告知需要经过河南省水利厅领导研究决定，而期间又经河南省水利厅领导换届，利源公司一直推脱未给予正面回复，耀华公司无法给各商户答复，各商户不及时交纳租金。综上原因，耀华公司收不到租金，入不敷出，不存在恶意拖欠房租的违约情况，利源公司解除合同对耀华公司显失公平。第六组证据：①致商户告知书两份、律师函一份；②照片两组；③通话录音光盘一份；④原柒牌商铺（A17）；1、耀华公司与柒牌有限公司郑州分公司于2012年2月28日签订房屋租赁合同一份（租期为2012年3月28日起至2017年3月27日止，面积269㎡，年租金为58万元，于2017年3月27日撤离）；2、耀华公司与李国军于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》一份（2017年5月4日解除合同，商铺自2017年3月28日起空置至今）。⑤原红果果商铺（A10-1）；耀华公司与孙彦飞于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》一份和耀华公司与侯甲于2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》、合同解除协议、情况说明各一份（商铺自2015年5月11日起空置至今）。⑥商户联名情况反映一份。证明：利源公司于2017年4月7日单方提出解除房屋租赁合同后，耀华公司已提出异议，该合同并没有解除，而利源公司拒不履行合同主要义务，频繁用封锁商铺大门的方式强行阻拦新商户对商铺进行装修、用自喷漆在商铺门上写自己的招租电话、在商铺门上张贴解除房屋租赁合同通知书和各商户下发告知书、擅自修改电路停商户的电，以告知各承租商户和准备承租的商户其已收回商铺，致使各商户不再按约支付租金，合同期限届满的商户不再续租，新招租的商户陆续与耀华公司解除合同，空置商铺也无法及时对外出租。利源公司上述行为已构成根本违约，致使耀华公司无法正常运作，侵犯了耀华公司的房屋使用权及经营权。其次，利源公司违约一年之久，已实际造成耀华公司巨大的经济损失和经营损失，在迫不得已的情况下，耀华公司才采取拒付后续租金的方式依法正当行使合同的先履行抗辩权，没有任何过错，根本不构成违约。而利源公司应当继续履行合同，对给耀华公司造成的巨大损失，应当给予赔偿。第七组证据：交纳租金明细表一份。证明：耀华公司将陆续收到的商户租金已全部及时支付给利源公司，截至目前耀华公司已交纳租金1280万元，耀华公司不存在恶意拖欠利源公司租金的情况。原告利源公司质证意见：1、对第一组证据：证据一租赁合同原件中被告对主要的约定，比如说租金金额年限期限起止时间都进行了改动：原件相关的数字盖住了，但是复印件和我方提交的原件是一致的，对复印件认可。对证据二水投公司的招商委托书的真实性无异议，但与本案没有关联性。被告已经租赁房屋7、8年了。对证据三水投公司出具的关于同意转租的意见的证据真实性有异议，且与本案没有关联性。对第一组证据的证明目的有异议，是耀华公司仍然存在着擅自转租的违约行为，符合关于解除合同的合同约定的条件。2、对第二组证据：对2011年9月29日租赁合同转让协议书真实性合法性关联性无异议。对证据二水投公司的工商登记信息，真实性有异议，因为是个复印件。证据三《中华人民共和国企业国有资产法》条文不是证据，不需要质证。法律规定对本案也适用，但不能说明利源公司、河南双源物业服务有限公司没有管理权，没有合同的解除权。反而能证明依据国有资产法，原告具有对国有资产管理的经营管理权和对合同的解除权、转让权，利源公司具备受让租赁合同的资格。3、对第三组证据：证据一大河报的公告、证据二竞价表，都是复印件，真实性无法判断，且与本案无关。证据三、证据四关于公安消防支队的建设工程消防验收意见书真实性合法性无异议。对第三组证据的证据目的有异议：关于出租房屋消防验收问题，2016年郑州市中级人民法院128号判决书，已对消防未验收期间是否收取租金进行了事实认定和判决。也就是说在2012年9月6日未通过公安消防验收之前，我方没有收取被告的租金。该判决对消防问题已进行了处理，因此不能说利源公司因为消防问题存在违约行为。因为消防问题已经解决，双方此争议已经在上一个诉讼中得到了处理。4、对第四组证据：第一，从证据一意浓咖啡商铺到证据八九牧王服装商铺，对被告八个商铺因为消防问题出现的赔偿所举出的证据的真实性不认可。因为被告同八个商铺所签订的租赁协议以及赔偿协议等等，是被告同各个商铺的行为，并没有经过原告同意，原告对此根本不知情，因此是否真假无法核实和考证，故对真实性有异议。第二，证据不合法，其所签订的商铺租赁合同以及有关赔偿的协议内容不真实、不合法。第三，所有八个商铺所涉及到的赔偿均在2012年9月6日之前，也就是在公安消防验收合格之前发生。正如前所述，此类问题已在上一个判决中进行处理，而且原告并没有收取被告的租金。因此被告所谓的赔偿，原告不予认可，与本案无关。关于这一组证据的第九份证据水投公司出具的收据一份，是复印件，真实性不认可。同时关于提到的圣马丁事件，被告要求原告偿还四百万的圣马丁事件的赔偿款没有事实依据，而且圣马丁事件的四百万赔偿款，也已经在郑州市中级人民法院128号判决书中作出了事实认定和处理，该判决书认定，四百万不应由原告利源公司承担，而且最主要的是圣马丁事件的发生，在消防未验收合格之前，原告没有收取被告的房租，所以不存在赔偿问题，被告也没有向水投公司支付四百万。这个账是空的，而且对方没有任何的关于这一事实的原件和有关证据。对第四组证据的证明目的有异议，原告利源公司不存在违约行为，是被告首先违约不付租金，被告所谓的抗辩权不存在，所以利源公司解除合同是有法可依的，有事实依据，也有法律依据。5、对第五组证据：关于证据一是法院的128号判决书，被告提供的是复印件，但是128号判决书原告已经提供，我们确认这份判决书的真实、合法性和关联性。证据二、证据三、证据四，关于空置房屋被告要求损失所提供的协议书，对真实性不认可，对合法性不认可，同时与本案无关。被告这三份商铺的赔偿的举证，恰恰证明这些商铺都是在被告经营期间所发生的，是否经营以及经营效果完全由被告方负责，如果说有损失的话，也应当由被告承担。但实质上，在这一段被告经营期间，不存在经营损失问题。因为被告一直向商铺收取租金，收取的租金也根本没有向原告交纳，而是被告自己占有。对证据五商户减租申请书的真实性、合法性、关联性我方不认可。这是被告方主观方面的陈述，不是客观事实证据。原告没有义务为被告制定租金的价格标准，完全由被告承担。不认可各商户减租的申请书所提出的有关减租事实，该证据更进一步说明被告收取租金而不向原告交纳是恶意欠租行为，说明利源公司依法解除租赁合同是合法的、合理的。6、对第六组证据：对证据一、二的真实性无异议，合法性无异议。对证据三，因通话文字笔录没有原始载体，我们拒绝发表意见。证据四、证据五，原柒牌商铺的所谓的空置损失，对此证据的真实性、合法性、关联性有异议，原告不认可。房屋的空置是在被告耀华公司经营管理期间，应当由被告耀华公司承担，与原告无关。证据六关于商户联名情况反映一份，也是商户的主观性的反应材料。对真实性、合法性、关联性有异议，原告不予认可。关于这一组证据的证明目的，我们认为反而更进一步的证明被告耀华公司在经营管理期间至今不履行支付租金的义务，不论商铺是否对外出租或者说空置与原告无关。因为在利源公司发出解除合同通知以后，所有的商铺均没有向原告利源公司移交，仍然由被告方承担、负责。7、对第七组证据关于交纳租金明细表1份，这个明细表交纳租金一千二百八十万是指从签订合同一直到2018年5月7日今天开庭，一共缴纳这个数字，与应交纳的数字相差很远。截止目前被告欠租金和利息应该是6232.4万元，所以说被告绝大部分租金没有支付。这是一种严重的恶意拖欠租金的行为，同时也造成了国有资产的损失和流失。关于这一组证据的证明目的，我们认为反而更进一步的证明被告拖欠了巨额租金，是属于恶意欠租行为。原告利源公司另提交三组证据：第一组证据：六份催收催款通知，时间分别是2015年6月17日、2015年10月30日、2015年11月11日、2016年5月30日、2016年11月15日、2017年3月3日。证明目的：1、发出通知的人都是本案原告的相关公司河南省双源物业服务有限公司；2、催收通知的内容全部是向耀华公司催收拖欠的租金；3、全部都盖有耀华公司的公章和负责人的签字，证明催收通知全部收到。盖的公章大部分是漯河市耀华商贸有限公司郑州分公司的，签收人是张松立。还有漯河市耀华商贸有限公司的公章，签收人是卫海燕；4、签收人张松立曾经是耀华公司的法定代表人。卫海燕是其郑州分公司的负责人；5、这六份催收催款的通知仅仅是自2015年到目前极少部分，也就是说催收通知多了，他们都认可；6、从催收通知的签收和盖章这一事实，证明耀华公司是承认拖欠租金这一事实的。第二组证据：四幅照片。分别证明了2017年4月7日利源公司向耀华公司发出解除租赁合同通知的现场人员照片。证明的事实是：1、该解除合同的通知已经张贴在他们提供的6号楼一单元1003室的大门旁边，1003室是他们的办公室，有照片为证。2、解除合同通知耀华公司的接收人是卫海燕。照片显示卫海燕已经拿到了解除合同的通知书面材料，现场有利源公司的有关人员。通过四幅照片证实解除合同通知已经当面送达。3、在现场的还有耀华公司原法定代表人张松立，照片显示张松立也接到了解除合同的通知。证明的目：解除合同通知已经送到了耀华公司，有关人员也接到了书面的解除租赁合同的通知。第三组证据：顺丰快递的快递件的回单，一个是发出去顺丰快递其内容就是关于解除合同催收租金的通知。第二份是耀华公司收到快递件的回单，快递件的单号是506824805273。发出的快递的单号和收到文件的快递单的单号是一致的。证明耀华公司通过顺丰快递收到了利源公司发出的解除合同的通知。综合以上第一到第三组证据，证明解除合同的通知被告耀华公司当时已经收到，有关人员已经签字。送达的方式有当面送达，有顺丰快递送达，均证明耀华公司已经收到。由此证明利源公司发出的解除租赁合同的通知送达是有效的，送达方式是合法的。被告耀华公司质证意见：对原告补充提交的三组证据真实性与证明目的均无异议。原告诉讼请求变更与其提交的这三组证据矛盾，既然已经解除合同，就不应再增加2017年4月7日之后的租金。利源公司称：2017年4月7日，我方是向耀华公司发出了解除合同的通知，其原因是耀华公司严重违约，拖欠租金数额巨大，但是发出通知以后，耀华公司并没有按照我们发出通知的要求，移交房产和相关设备设施。仍然由耀华公司继续对外出租管理、经营，收取租金。继续经营、收取租金，这就意味着继续在侵害着原告的合法利益，侵犯着国有资产。正是因对方没有移交原告所管理的房产，所以发出解除租赁合同以后，被告就应该也有义务向原告交纳租金。所以我们变更诉讼请求，增加租金和滞纳金是合法的、合理的。增加诉讼请求和发出解除合同的通知并不矛盾。庭审后，利源公司另提交由河南省水利厅加盖公章确认的《关于涉案房产纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街商铺的情况说明》一份，以证明其对涉案房产有相应的经营管理权限。耀华公司针对利源公司提交的该情况说明发表质证意见称：对情况说明的合法性、真实性、关联性均有异议。1、情况说明不具有证据的合法性，本案有明确举证期限，即2018年5月6日之前提交证据，逾期举证须承担举证不能的法律后果，而原告提交该情况说明的日期是2018年5月8日，明显超过举证期限，违反了证据规则的规定。2、即使该情况说明作为补强证据，也不能认定原告对涉案商铺有出租和管理权。该情况说明的内容不具有真实性，作为与本案有利害关系的相关一方当事人即河南省水利厅和原告无法自己证明原告对涉案商铺有出租权和管理权。首先，该情况说明中提到的“豫水办【2010】61号河南省水利厅关于纬五路10号院省水利厅社区黄河路沿街底层商铺产权问题的批复”恰恰证明了涉案商铺系原水投公司（现河南水利投资集闭有限公司）投资8000万元建设。而水投公司系河南省人民政府于2009年12月28日出资1680296.82万元设立，系国有独资公司，故涉案商铺系国家对企业出资形成的权益，属于国有资产。既然是国有资产，水投公司对涉案商铺仅有管理、使用权，其将涉案商铺无偿转让给原告物业公，违反了法律的强制性规定，应属无效。所以，《租赁合同》的权利和义务仍属于水投公司，原告并不是商铺租赁合同的一方当事人。其次，“豫水办秘【2002】4号河南省水利厅办公司关于门面房开发管理事宜的通知”文件授权服务中心管理属下两个公司利源公司和河南省双源服务有限公司不具有真实性，涉案商铺的竣工验收时间为2010年9月29日，另根据工商信息显示，原告公司成立时间是2011年8月2日，上述文件根本不可能有预见性。且原告系一人有限责任公司，非国有独资公司，其经营范围系物业服务、门面房出租、家庭服务，未被纳入河南省财政厅的监管范围,其管理国有资产的资格也未经审批，故原告不具有国有资产管理机构的资格。所以，原告对涉案商铺没有出租和管理权，故其无权行使合同解除权。3、该情况说明仅是河南省水利厅和原告对其内部情况的说明，与本案相关的争议要点即涉案商铺的产权问题、原告是否依法取得出租权问题及原告是否有合同解除权问题没有任何关联性，不能证明其要证明的内容。利源公司另提交《生效证明》复印件一份，以证明其在举证中所提到的（2015）郑民一初字第128号民事判决已经于2016年6月14日发生法律效力。耀华公司庭后另提交河南省水利厅豫水办（2010）61号《河南水利厅关于纬五路10号院省水利厅社区黄河路沿街底层商铺产权问题的批复》复印件一份，以证明利源公司不具有诉涉商铺的产权。利源公司质证意见称：一、对该份证据的真实性、合法性没有异议。二、对该份证据的关联性及证明目的有异议。1、该份证据显示纬五路10号院省水利厅社区黄河路沿街底层商铺产权属于水投公司所有。被告称由于利源公司没有商铺的产权所以不是合同适格主体，认为合同无效。我方认为被告的理由不能成立，有（2015）郑民一初字第128号已生效的民事判决书为证。判决书中第十一页有明确表示，产权人水投公司与耀华公司签订《租赁合同》，水投公司又将该合同的全部权利义务转让给利源公司，耀华公司对此也表示认可，三方签订了书面转让协议予以确认。因此，该合同未违反法律强制性规定，系三方真实意思表示，是合法有效的。利源公司作为合同相对方，由于耀华公司的严重违约行为要求解除合同及被告承担违约责任并无不当。2、耀华公司提交的【2010】第61号文件并非纬五路10号院省水利厅社区黄河路沿街底层商铺最终的产权变更情况。根据2011年(第03号）厅长办公会议研究决定，黄河路沿街商铺投资、经营管理变更。水投公司退出商铺投资经营，由厅机关服务中心投资成立利源公司，接管黄河路商铺，并对其进行经营管理。水投公司的债权债务也全部移交给利源公司承担。由此利源公司依法成为商铺的产权人及管理人，商铺当然属于国有资产。也是由此，水投公司、耀华公司和利源公司三方于2011年9月29日签订了《转让协议》。综上，利源公司无论在事实上还是法律上均是适格的合同主体，《租赁合同》及其《转让协议》合法有效，耀华公司应在享有合同约定的权利的同时，对合同义务也应及时、全面履行。耀华公司长期拖欠租金系严重的违约行为，是不可争的事实，合同已达到解除的条件，被告应承担补缴拖欠租金的义务及相应的违约责任。根据原、被告举证质证意见，本院经审查认为：原告利源公司在本案中提交的证据，被告耀华商贸有限公司对真实性均未提出异议，故本院对原告利源公司提交的证据的真实性予以确认；被告耀华公司提交的第一组证据证据1原件虽有覆盖，但是被覆盖内容与原告利源公司提交的《租赁合同》的内容一致，故本院对耀华公司提交的证据1未覆盖内容的真实性予以确认；对耀华公司提交的第一组证据证据二，利源公司虽不予认可，但鉴于利源公司对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；对耀华公司提交的第一组证据中的证据三，利源公司虽对该证据的真实性及关联性不予认可，但是耀华公司所提交的该证据的系原件，证据来源合法，与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信。对耀华公司提交的第二组证据、第三组证据，本院对其真实性予以确认。对耀华公司提交的第四组证据，该组证据与本案不具有关联性，故本院不予采纳；对耀商贸公司提交的第五组证据中证据一，本院予以采信；耀商贸公司提交的第五组证据中的其他证据、第六组证据，与本案不具有关联性，本院不予采纳；对耀华公司提交的第七组证据，原告利源公司对其真实性未提出异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。对耀华公司补充提交的豫水办（2010）61号文件的真实性予以确认。经审理查明：2010年11月16日，水投公司（甲方）与被告耀华公司（乙方）签订编号为HNST-DSZS-01的《租赁合同》，将河南省水利厅授权其经营、管理的河南省水利厅家属院10500平方米配套沿街底层商铺出租给被告耀华公司使用。并就租赁双方权利义务作出了约定：“第二条房屋的位置、面积、装修、设施情况：1、房屋位于郑州市××与经××路交汇处西南侧，是河南省水利厅家属院建设项目的配套沿街底商；2、出租房屋建筑面积共约10500平方米；……第三条租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共20年。自2010年12月1日起至2030年11月30日止；2、房屋装修期为4个月，自2010年12月1日起至2011年3月31日止（装修期计入租赁期）；3、乙方向甲方承诺，在租赁该房屋期间，严格按照《竞价文件》和合同要求使用，合法经营，自行负责装修前后的消防验收。第四条租金及支付方式：1、该房屋每年租金为人民币1520万元（大写：壹仟伍佰贰拾万圆）；2、房屋装修期不计房租；……4、房屋租金支付方式如下：签订合同后5个工作日内，一次性支付一年房租，以后按一年为期支付，应予上一年度租赁期到期前4个月前，将房租汇入甲方指定账户（汇出日为支付日），甲方收到租金后应予以书面签收……；”第四条第四项关于房屋租金支付方式约定：“签订合同后5个工作日内，一次性支付1年房租，以后按1年为期支付，应于上一年度租赁期到期前4个月前，将房租汇入甲方指定账户（汇出日为支付日），甲方收到租金后应予以书面签收。”第八条约定：“……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（9）拖欠房租累计3个月以上；（10）乙方逾期未支付租金，且在经甲方正式通知后超过10个工作日仍未付租金；……”。2011年9月29日，经水利厅研究决定，将上述出租标的物转由水利厅下属的原告利源公司负责经营管理。在此基础上，水投公司、利源公司、耀华公司三方就河南省水利厅社区底商租赁签订了《转让协议》，协议约定水投公司将2010年11月16日与耀华公司签订的《租赁合同》约定的全部权利与义务转让给利源公司承继，耀华公司同意租赁合同权利义务的转让行为。郑州市公安消防支队经对河南省水利厅申报的位于郑州市纬五路10号5-7楼变更工程进行了验收，于2012年9月6日向河南省水利厅出具了郑公消验〔2012〕第0224号《建设工程消防验收意见书》，评定申报工程消防验收合格。本院已经生效的（2015）郑民一初字第128号利源公司、耀华公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书认定：水投公司将与耀华公司签订的《纬五路10号院河南省水利厅黄河路沿街底层商铺租赁合同》的全部权利义务转让给了利源公司，耀华公司也对此表示认可，并签订了转让协议书予以确定。故该租赁合同对双方当事人均具有约束力。作为合同的权利义务主体，利源公司和耀华公司应在享有合同约定的权利的同时，对合同义务也应及时、全面履行。……该判决认定，诉涉房屋自装修期满至通过消防验收期间（自2011年4月1日起至2012年9月6日止）利源物业无权要求耀华商贸缴纳。本案中，双方确认：2015年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金580万元；2016年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金400万元；2017年1-3月份，耀华公司实缴纳租金300万元。2015年至2017年3月3日，河南省双源物业服务有限公司多次就缴纳租金事宜向耀华公司发出催收通知；2017年3月3日的催收通知载明，耀华公司共欠房租2140万元。2017年4月7日，利源公司向耀华公司送达了《关于解除河南省利源物业服务有限公司与漯河市耀华商贸有限公司及催缴租赁费的通知》，该通知主要载明：1、自本通知送达之日起，双方解除《租赁合同》；2、耀华公司接到本通知10日内，向利源公司交回租赁房屋及设施，如若逾期搬离一日，按当年年租金的1‰交付滞纳金；3、将所拖欠的租金及逾期交租的滞纳金全部向利源公司付清。另查明，2017年4月28日，耀华公司向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，认为利源公司于2017年4月7日送达的解除合同通知行为无效，诉讼请求：1、确认利源公司于2017年4月7日解除与耀华公司签订的《租赁合同》的行为无效；2、判令利源公司赔偿耀华公司所造成的损失60万元；3、诉讼费由利源公司承担。该案审理中，利源公司提出管辖异议，2018年3月1日，本院作出（2018）豫01民辖终229号民事裁定书，裁定该案由本院管辖；本院于2018年4月16日立案受理，案号为（2018）豫01民初1239号。本院认为：本案中双方争议的焦点之一为利源公司是否具有诉涉商铺的经营管理权限：利源公司提交河南省水利厅的情况说明及相关文件，以证明其具有诉涉商铺的经营管理权限；耀华公司主张诉涉商铺属于国有资产，利源公司不是国有资产的管理部门，故不具有诉涉商铺的经营管理权限。本院认为，关于利源公司是否具有国有资产的经营管理权限问题，应由相应的国有资产监督管理部门予以认定，不属于本案民事案件的管辖范围。本院已经生效的（2015）郑民一初字第128号民事判决书认定：水投公司将与被告耀华公司签订的《租赁合同》的全部权利义务转让给了原告利源公司、耀华公司也对此表示认可、并签订了转让协议书予以确定、故该租赁合同对双方当事人均具有约束力，本案予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，水投公司与耀华公司签订的《租赁合同》第四条第四项关于房屋租金支付方式约定：“签订合同后5个工作日内，一次性支付1年房租，以后按1年为期支付，应于上一年度租赁期到期前4个月前，将房租汇入甲方指定账户（汇出日为支付日），甲方收到租金后应予以书面签收。”第八条约定：“……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（9）拖欠房租累计3个月以下；（10）乙方逾期未支付租金，且在经甲方正式通知后超过10个工作日仍未付租金；……”根据本案查明的事实，2015年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金580万元；2016年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金400万元；2017年1-3月份，耀华公司实缴纳租金300万元；耀华公司确实存在拖欠租金行为且超过3个月以上，利源公司作为诉涉《租赁合同》权利义务的承继人，于2017年4月7日向耀华公司送达解除合同通知书，符合双方约定的合同解除的条件及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定；利源公司诉讼请求要求确认其解除合同的效力，本院予以支持；因双方合同已经于2017年4月7日解除，故利源公司诉讼请求要求耀华公司返还租赁房屋及相关设施，本院予以支持。耀华公司辩称其未足额支付租金系因诉涉商铺未经消防验收合格、利源公司违约在先、耀华公司收不到租金入不敷出导致；本院经审查认为，关于诉涉商铺未经消防验收所导致的租赁物不符合约定问题，双方当事人在（2015）郑民一初字第128号民事案件中已经解决，且诉涉商铺建设工程已经于2012年9月6日经消防部门验收合格，故耀华公司的该辩称理由不能成立，本院不予采信。关于利源公司请求的要求耀华公司支付拖欠的租金问题，因双方已经确认至2017年3月耀华公司共欠付的租金为2140万元，本院予以认可；关于2017年4月1日之后的租金问题，因耀华公司继续占用诉涉租赁房屋，利源公司主张按照双方合同约定的1520万元予以计算，本院予以支持，并根据本案案情，连续计算至本判决确定的交付房屋之日止。关于利源公司诉讼请求的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，本案中利源物业的损失应为其应收未能收到的租金损失，而根据双方合同约定的违约金计算标准，明显高于利源公司应收未收到的租金的30%，故可以认定双方约定的违约金过高；本案中耀华公司辩称意见中包括有其并不拖欠租金的意见，故可以认为其辩称意见中包含有不应支付违约金的意思表示；故根据相关法律规定及双方当事人起诉意见、答辩意见、举证质证情况，本院酌定对利源公司诉讼请求的违约金按照耀华公司欠付租金的30%予以支持，利源公司违约金请求过高部分，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告河南省利源物业服务有限公司承继的原河南水利建设投资有限公司与被告漯河市耀华商贸有限公司签订的《纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街底商铺租赁合同》于2017年4月7日解除；二、被告漯河市耀华商贸有限公司于本判决生效后十日内返还租赁房屋，返还的租赁房屋应当符合按照约定或者租赁房屋使用后的状态；三、被告漯河市耀华商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告河南省利源物业服务有限公司支付欠付的2017年3月份之前的租金2140万元，并按照每年1520万元的标准向原告河南省利源物业服务有限公司支付2017年4月1日后至本判决第二项确定的交付房屋之日止的租赁物占用费；四、被告漯河市耀华商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告河南省利源物业服务有限公司支付违约金，违约金的计算标准为根据本判决第三项计算确定的租金及租赁物占用费总额的30%；五、驳回原告河南省利源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353420元，由原告河南省利源物业服务有限公司负担63580元，由被告漯河市耀华商贸有限公司负担289840元；诉讼保全费5000元，由被告漯河市耀华商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省高级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 周 金审判员 谢宏勋审判员 黄跃敏二〇一八年八月十五日书记员 任 静