上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初5616号原告：蒋洪金，男，汉族，1956年10月29日出生，住址福建省。委托诉讼代理人：王保棣，上海乐言律师事务所律师。被告：强峰，男，汉族，1992年3月15日出生，住址安徽省巢湖市。原告蒋洪金与被告强峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月27日公开开庭进行审理。原告蒋洪金委托诉讼代理人王保棣到庭参加诉讼，被告强峰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年10月26日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告自2017年10月25日起至2018年2月11日止的房屋租金27,777.78元并支付滞纳金1111元；3、判令被告支付原告违约金30,000元；4、判令被告支付拖欠的水电费216.59元；5、判令被告赔偿原告房屋受损损失3000元(后撤回)。事实与理由：2014年10月26日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告坐落于上海市金山区朱泾镇西林街XXX号门面房屋。合同约定：租赁期限从2014年10月26日至2019年4月25日，年租金100,000元，租金支付方式为先付后用，每年8月25日前一次付清，被告向原告支付20,000元押金，若被告违约解除合同，被告应赔偿原告年租金30%的违约金，押金归原告所有。合同签订以后，原告依约履行合同，被告未按时支付房租，且要求降低租金，原告未同意，被告另行租赁房屋，拖欠租金已达2个月，原告要求锁门并收回房屋。此时被告借口新装门头设备且临近春节旺季，请求原告让被告租到2018年2月11日，并手写一份协议，并口头承诺过两天将租金打款给原告，然后被告又未履行承诺，原告多次催讨，被告仍未支付。被告未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年10月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市金山区朱泾镇西林街XXX号门面出租给被告，租期为自2014年10月26日至2019年4月25日，每年租金100,000元，先付后租，租金每年8月25日前一次付清，第一年支付押金20,000元。租期内水电费、物业费、租金税、卫生费等一切费用均由被告支付。被告必须按照约定的日期支付租金，被告拖欠租金达十五天以上，原告有权收回出租房屋，被告应当交清全部租金，并按照中国人民银行延期付款的规定，向原告偿付违约金。租赁期间，原被告不得借故解除合同，如原告提前收回自用，应提前1个月书面通知被告，并赔偿被告装潢费用损失，如被告违约解除合同，应赔偿原告年租金总额30%的违约金，押金20,000元归原告所有。合同签订以后，被告支付押金20,000元，但租金仅支付至2017年10月25日。原、被告另签订《协议》一份，言明被告在西林街XXX号租房，2017年10月25日至2018年2月25日，共计4个月，期间放20天，共交3个月零10天的房租，到2018年2月11日止。《协议》签订以后，被告未支付租金。2017年11月21日，原告向被告发送《催缴房租通知书》。2017年11月29日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，通知被告解除《房屋租赁合同》。另查明：坐落于上海市金山区朱泾镇西林街XXX号房屋的权利人为原告与蒋湘明，原告是蒋湘明的父亲。朱泾镇西林街XXX号房屋2018年1月与2月水费共计165.5元，2018年2月电费51.09元。原告缴纳了上述费用。以上事实，由上海市房地产权证〔沪房地金字(2004)第003719号〕、《房屋租赁合同》、《协议》、《催缴房租通知书》及邮寄回执、《解除租赁合同通知书》及邮寄回执、当事人当庭陈述等证据所证实。本院认为：《房屋租赁合同》与《协议》是原、被告双方真实意思表示一致的结果，合法有效，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2017年8月25日前付清2017年10月26日至2018年10月25日的房屋租金，若拖欠租金达15天以上，原告有权收回房屋，被告交清拖欠的租金并向原告支付滞纳金。若被告违约解除合同，应赔偿原告年租金总额的30%的违约金，押金归原告所有。经原告催讨，被告至今未支付2017年10月26日以后的租金，显属违约，原告有权解除租赁合同，因此本院确认《房屋租赁合同》已于《解除租赁合同通知书》到达被告时(即2017年11月30日)解除。租赁合同解除以后，被告未及时归还涉案房屋的，应当支付房屋的实际使用费。根据在案证据及原告陈述，2018年3月25日被告仍未搬离涉案房屋，庭审过程中，原告明确表示仅将租金主张至2018年2月11日，之后的实际使用费不再主张，该表示是原告自行处置其民事权利，于法不悖，本院予以确认。根据《协议》的约定，2017年10月25日至2018年2月11日的房屋租金计算3个月零10天，故原告要求被告支付拖欠的房租27,777.78元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，若被告违约解除合同，应赔偿原告年租金总额的30%的违约金，故原告要求被告支付违约金30,000元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。由于本院已经支持了原告关于违约金的诉讼请求，原告的损失已经得到了弥补，故本院不再支持原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》的约定，租借期内产生的水电费应由被告支付，故原告要求被告支付2018年1、2月的水费及2018年2月的电费合计216.59元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。被告未到庭应诉，应视为其对诉讼权利的自愿放弃，由此引起的法律后果应当由其承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原、被告于2014年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除；二、被告强峰应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋洪金房屋租金27,777.78元；三、被告强峰应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋洪金违约金30,000元；四、被告强峰应与本判决生效之日起十日内支付原告蒋洪金水电费216.59元；五、驳回原告蒋洪金的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取622元，由被告强峰负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内日缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李文华二〇一八年八月八日书记员  高尚尚附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定，或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。