昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初337号 原告：云南云里传媒有限公司,住所地：云南省昆明市呈贡区风华俊园3幢1305室。 法定代表人：胡誉。 注册号：530121000136961。 原告：李能文，男，汉族，1987年06月05日生，住昭通市镇雄县。 原告：胡本会，男，汉族，1994年01月11日生，住镇雄县。 原告：张克，男，汉族，1991年03月27日生，住山东省淄博市博山区。 原告：付江，男，汉族，1991年07月16日生，住盐津县。 五原告共同委托诉讼代理人：高启勇，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。 被告：呈贡果乡苑科技开发有限公司，住所地：昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲。 统一社会信用代码：91530121770490229B。 法定代表人：杨嘉宏，公司经理。 委托诉讼代理人：赵忠文、吴佳，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南云里传媒有限公司（以下简称云里公司）、李能文、胡本会、张克、付江与被告呈贡果香苑科技开发有限公司（以下简称果香苑公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月15日立案受理后，于2018年2月9日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告云里公司的法定代表人胡誉、李能文、胡本会、张克及五原告委托诉讼代理人高启勇，被告果香苑公司法定代表人杨嘉宏及委托诉讼代理人赵忠文、吴佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年2月18日解除；2、判令被告退还原告租金151666.67元；3、判令被告退换原告押金10000.00元；4、判令被告赔偿原告损失20000.00元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年03月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将坐落于昆明市呈贡区吴家营街道万溪冲村的房屋出租给原告使用，房屋面积约2200平方米，租赁期限为3年，自2016年07月01日起至2019年07月01日止，租金首年人民币42万分期支付，后两年租金按每年8%递增，被告收取原告押金3万元。合同签订后，原告依约支付了首年租金及押金，并在被告的同意下对房屋投入大量财力进行装修。2017年初，前述租赁房屋因“福宜高速“的修建面临拆迁，且已有拆迁部门在前述房屋及周边建筑喷上了拆迁标志及设置围栏，临近路段已开始施工。经原告多方走访，方知该高速早已立项，且已于2016年年底动工。因原告租赁房屋的主要用途是作为高考艺术培训，选择前述租赁房屋亦是考虑为学生提供良好的学习环境，而上述房屋随时面临拆迁，为不影响学生的健康及学业，原告无奈只能于2017年02月被迫放弃已投入巨资的前述租赁房屋，并书面告知了被告。租赁期间，被告拒不提供租赁房屋权属信息，致使相关工商信息难以办理，且因租赁房屋无法供水，经多次联系被告，被告均不予处理，无奈原告亦只能再次投入资金自己解决。后原告多次联系被告协商解除合同、退还租金、押金并赔偿损失等事宜，被告均以前述租赁房屋虽面临拆迁但其未获赔偿为由不予处理，无奈起诉至贵院，望判如所请。 被告果香苑公司答辩称：原告起诉事实不符，双方于2016年3月16日签订了房屋租赁合同，并且履行了将近一年的时间，在这期间双方一直恪守合同义务，并且享受权利，在房屋外墙上面写有拆字是事实，但是迄今为止，从万溪冲村委会到吴家营街道办事处，然后再到呈贡区政府，都没有下发过任何正式的书面拆迁通知和拆迁公告，也没有任何一个政府工作人员来找被告商谈过拆迁的事宜，为了此事被告，也多次到街道和区政府去了解情况，得到的答复都是不知情，他们也没有接到政府文件，因此原告诉称的房屋面临拆迁合同目的无法实现的主张是缺乏事实依据的，拆迁只是一个传闻，该房屋目前的所有权仍然属于被告，被告仍然能够保证房屋完全满足原告的使用需求，合同仍然能够正常得到履行。原告并不具备法定的合同解除条件，不得单方解除合同，原告方未经被告的同意，擅自于2017年5月底搬离房屋违反了双方租赁合同的约定，已构成违约。综上，请法庭驳回原告的全部诉请。原告在诉状当中提到的租赁房屋用途是不真实的，在双方的租赁合同当中，第一条第三项已经约定租赁用途是组织文化艺术交流，且不存在干扰。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的图片、解除合同通知书及快递单、通话录音，本院对其真实性予以认定，但不能证明原告的观点；原告提交的福宜高速开工建设通知、万溪冲交地通知，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的第2、3组证据即关于《解除合同通知书》的答复、顺丰快递单及签收截图、短信记录，真实、合法且与本案关联，本院予以认定；被告庭后提交的由昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲社区居民委员会及昆明市呈贡区人民政府吴家营街道办事处的情况说明，街道办事处与居民委员会作为基层政府机构及居民基层自治组织，对所辖地区事务享有一定管理权限，其依据其管理权限出具的情况说明，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，果香苑公司（甲方）与云里公司及被告李能文、胡本会、张克、付江（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定果香苑公司将其坐落于昆明市呈贡区吴家营街道万溪冲村的房屋一幢（建筑面积约2200平方米）出租给五被告。租赁用途约定为组织文化艺术交流中心，租期约定为三年（从2016年7月1日起至2019年7月1日止）。租金及交纳方式约定为：第一年租金42万元；第二年租金45.36万元；第三年租金48.9888万元。第一年租金分三次付清，付款时间为：2016年5月5日前支付10万元；2016年7月31日前支付10万元；2016年9月25日前支付22万元。第二年租金在2017年6月1日前付清；第三年租金在2018年6月1日前付清。合同第四条约定：2016年9月25日前甲方向乙方收取租房押金30000元，该押金用于保障房屋内设施设备完好，如出现设备损坏，甲方有权按照市场价格扣除相应的押金作为赔偿，如合同期满，乙方没有损坏房屋内的设施设备，则甲方应在合同期满移交房屋之日无息退还。合同第七条“违约责任”第1款第（1）项约定为：租赁期间，乙方不得有下列行为否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本合同要求乙方承担违约责任。（1）无正当理由，擅自解除合同的；该条第2款约定：乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数交付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的1%。合同第八条约定：因不可抗力，政府重大建设，周边租地被占用等因素导致合同无法履行时，双方互不承担责任，租金按实际入住天数计算，多退少补。合同签订后，五原告向被告支付了第一年的租金420000元及押金10000元。2017年2月18日，原告向被告发出解除合同通知书，提出：“现房屋面临政府拆迁及周边租地被占用，且你方已知拆迁属实，合同已客观无法履行，故我方正式通知你方合同已于2017年2月18日正式解除，请你方务必在2月21日前来查验房屋并同我方办理退房事宜。合同解除后，你方需退还我方剩余房租及押金；且因合同提前解除，我方已投入装修无法继续使用，考虑政府拆迁补偿已将房屋装修情况作为补偿依据，故你方还需赔偿我方因合同提前解除而导致的装修损失。”被告回复表示不同意解除合同。昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲社区居民委员会及昆明市呈贡区人民政府吴家营街道办事处分别于2018年3月18日和3月19日出具情况说明，该情况说明载明：“万溪冲杨嘉宏养殖场创建于1996年，占地5亩，于1999年作为呈贡县万溪冲农家乐扶持的示范户之一，2000年经呈贡县旅游局批准为呈贡首批农家乐定点接待户，期间名称变更为呈贡果香苑农家乐，于2005年成立呈贡果香苑科技开发有限公司，于2014年按万溪冲美丽乡村建设进行外立面提升改造。”经本院向昆明市规划局调查，该局回复本案涉诉房屋所占用土地为非建设用地及该项目未在该局办理规划许可手续。 本院认为，关于本案房屋租赁合同的效力问题，原告认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案租赁物未取得建设规划许可，故本案房屋租赁合同无效。本院对原告的上述主张不予采纳，理由如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”根据本院向昆明市规划局的调查，本案租赁房屋所在地块系非建设用地，并非在昆明市城市总体规划内，即本案租赁房屋并非城市、镇规划内的房屋，因此原告以此作为主张本案房屋租赁合同无效的法律依据理据不足，本院不予采纳。关于原告是否享有单方解除本案房屋租赁合同的权利，该合同是否已经于2017年2月18日解除的问题。原告认为其享有单方解除权的理由是房屋租赁合同合同第八条约定：“因不可抗力，政府重大建设，周边租地被占用等因素导致合同无法履行的，双方互不承担责任，租金按实际入住天数计算，多退少补。”该约定系原被告双方对单方解除合同条件的约定，本院认为双方约定的解除合同的条件并未成就，被告并不依约享有单方解除权，其于2017年2月18日解除合同的行为系违约，理由如下：首先，根据本案查明的事实，被告并未接到政府相关部门的通知，告知其房屋将要被拆迁，此外，本院亦就该问题向昆明市呈贡区吴家营街道办事处万溪冲社区居民委员会进行了了解，被告的该房屋目前并未被征收和占用，因此，原告提出的合同标的房屋面临拆迁，租赁合同客观上无法履行的主张依据不足，不能成立；其次，关于原告提出的其租赁房屋的用途系用于高考艺术培训，对租赁物及周围环境要求较高，周边土地被占用并动工建设导致丧失了继续履行合同的基础的观点，原被告既然签订了房屋租赁合同，就应当严格按照双方合同的约定享受权利和履行义务，原被告在合同中约定了房屋租赁用途系“组织文化艺术交流活动”而非“高考艺术培训”，原告认为所租赁房屋的周边环境对其实现合同目的具有决定性作用，其对周边环境具有特殊要求，但原告却未对其认为极为重要的该事项在合同中进行过任何约定，因此，本院认为原告并无充分的证据证明租赁房屋周边土地建设导致了其合同目的不能实现的观点。综上，原告要求确认其与被告签订的房屋租赁合同已于2017年2月18日解除的诉讼请求，本院不予支持。原告第2诉讼请求的基础为原告认为与被告签订的房屋租赁合同已于2017年2月18日解除，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。但是，被告于2018年7月3日向本院提出同意解除双方于2016年3月16日签订的房屋租赁合同，此系被告对自身权利的处分，不违反法律规定亦不损害他人利益，本院据此认定上述房屋租赁合同于2018年7月3日解除。关于原告要求退还租金的诉讼请求，原被告对退还押金的条件在合同第4条进行了约定，即：“如合同期满，乙方没有损坏房屋内的设施设备，则甲方应在合同期满移交房屋之日无息退还”，本案系原告违约导致合同解除，双方约定的押金退还条件并不具备，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿其装修损失20000元的诉讼请求，首先，原告并未提交证据证明其损失；其次，原被告双方对合同解除后的装修问题如何处理未进行过任何约定，且本案合同解除系原告违约导致，即使原告存在损失，被告对此亦无过错，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，原告的诉讼请求均无事实及法律依据，本院全部驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告云南云里传媒有限公司、李能文、胡本会、张克、付江的全部诉讼请求。 案件受理费3933元,由原告云南云里传媒有限公司、李能文、胡本会、张克、付江共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  吕丽华 人民陪审员  贺大成 人民陪审员  郝 红 二〇一八年八月十四日 书 记 员  何 凤