四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1322民初2103号 原告：营山县博洋物业管理有限公司，住所地四川省营山县城南镇新民路南苑小区。 法定代表人：张培成。 委托代理人（特别授权）：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。 被告：胡莉群，女，汉族，生于1976年9月6日，住四川省营山县。 委托代理人：陈全民，营山县双河法律服务所法律工作者。 原告营山县博洋物业管理有限公司（简称博洋物管公司）诉被告胡莉群物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,由审判员吴波独任审判，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告博洋物管公司的委托代理人蒋胜利，被告胡莉群及其委托代理人陈全民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告博洋物管公司提出诉讼请求：1.调解或判令被告支付所欠物管费3358元及滞纳金；2.因清收欠费而产生的诉讼费等所有费用均由被告承担。事实及理由：原告从2011年1月1日起即承包了营山县南苑小区（A区、B区）的物业管理工作截止2017年12月31日。原告与该小区（A区、B区）业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同约定：“物管费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收（从2013年1月1日起调整每平方每月0.4元计收至2017年12月31日为止），在每年1月1日至12月31日收取当年的物管费；物业使用人逾期未交纳物管费的，从逾期之日起，每日按应缴费额的3%加收滞纳金，并累计计算追讨，所产生的费用全由欠费业主承担”。被告是营山县城南镇南苑小区业主，涉诉房屋面积121.69平方米，每年应收物业费584元。被告2016年、2017年各欠物管费584元，2016年前欠2190元，至今拖欠物业管理费合计3358元。这几年来，原告组织人员多次催收，也在该小区三次张贴书面催收通知，但被告至今仍未缴纳所欠物业费，按被告所欠物业费自逾期之日起以每日万分之五标准计算至2018年6月30日止滞纳金为1607元。现公告催收缴费限期届满，被告仍未缴纳，原告特依法提起诉讼，提出上列诉讼之请求。 被告胡莉群辩称，1.南苑小区业主委员会未经过业主大会二分之一以上的业主选举产生，因此原告与业主委员会签订的《物业服务合同》不符合法律规定。2.原告提供物业服务存在不作为，未尽到管理义务，未对公告设施、设备维护保养，未对消防设施定期进行检查维护，消防设施不能正常使用，楼道堆满易燃物品，楼道扶手损坏未维修。小区门铃损坏一直无人维修。楼道随处可见乱七八糟张贴的小广告，小区内乱设广告牌，小区内环境卫生脏乱差，很久无人打扫。小区内主体墙壁被挖洞，做成煮饭的窗户，不仅影响环境，也存在安全隐患，物业对此忽视不管，未尽到维护业主切身利益的义务。3.小区绿地和道路属于业主共有，原告擅自占用业主公摊设施，非法建配电房。4.原告对收取的物业管理费随意涨价，被告对原告涨价一事不清楚，被告曾交过物业管理费给原告，但是没有给我开发票。5.从2013年至2017年以来，被告的车辆停放在小区内被划伤，摩托车被盗，物业没有露面，也没有给个说法。6.2017年1月以来，小区进行棚改，原告未对小区进行物业管理服务。7.2011年、2012年物管费是缴了的。综上，原告在物业服务中存在明显不作为，从未与被告进行任何形式的沟通、协商，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，根据原告陈述和举证，本院认定的事实如下： 营山县城南镇南苑小区（A区、B区）的物业管理工作，从2011年1月1日起至2017年12月31日止，由该小区业主委员会承包给张培成负责经营管理。2011年12月30日，营山县南苑小区（A区、B区）业主委员会代表甲方与张培成代表乙方签订了《物业管理服务合同》。该合同约定：南苑小区（A区、B区）物业管理工作承包给乙方，合同约定了双方的权利、义务，乙方物业管理公司的物业管理内容及质量要求，物业服务费用等事项，物业管理服务费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收，从2013年元月起由之前每平方米0.3元调整为0.4元计收至2017年为止（调整金额由南苑小区业主委员会向本院递交的《关于南苑小区物业管理情况的说明》中载明），在每年1月1日至12月31日收取当年的物管费。对于业主和非业主物业使用人逾期未交纳物管费的，从逾期之日起，每日按应缴费额的3%加收滞纳金，并累计计算追讨，所产生的费用全由欠费业主或物业使用人承担。张培成从2011年元月起至今一直在组织人员对南苑小区（A区、B区）进行物业管理工作，2014年7月21日，张培成申请并成立博洋物管公司，即本案原告，张培成为法定代表人。被告胡莉群是营山县城南镇南苑小区业主，房屋面积121.69平方米，2012年欠物业费121.69㎡×0.3×12=438元。自2013年1月至2017年12月累计拖欠物业管理费2920元（2013至2017年根据被告胡莉群的房屋面积121.69㎡×0.4×12×5=2920元）。被告合计欠原告物业管理费3358元。原告多次催收，被告一直拒不履行付款义务，原告又用张贴公告的形式通知各欠费业主限期缴纳物管费，现催收期限已过，被告至今仍未交纳所欠物管费，原告诉至本院，请求裁决。 本院认为：本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同是业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。《物业服务合同》是南苑小区业主委员会与张培成签订的合同，业主委员会的成立，原告递交了成立的相关手续，被告辩称未依法成立，本案是物业服务合同纠纷，业主委员会的成立是否合法，不是本案审查的范围，本院对营山县南苑小区业主委员会的履职行为予以认可。张培成与南苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题，虽然在签订合同时，是张培成个人名义签订的，但之后张培成成立了博洋物管公司，被告的主体资格得以完善，同时相对方南苑小区业主委员会也对其身份予以认可，因此该《物业管理服务合同》有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告认为其与原告无任何合同关系而拒交物管费的理由不成立。关于被告提出的物业服务存在严重质量问题，其中管道重车压坏不是物管公司的原因造成，而物管公司也即时修复。而小区业主厕所和管道漏水的问题和家中漏水，墙面腐坏则属于小区业主自己的问题，如果造成侵权应由该业主承担而非物管公司。业主丢失车子，物管公司不是赔偿义务主体。原告在物管服务期间，设广告牌，广而告之业主一些公众需知的事情，是物管工作的一部分，无需业主同意。物管费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收，从2013年1月1日起调整每平方每月0.4元计收至2017年，经南苑小区业主委员会同意的，并非擅自提高物业管理费。国网四川省电力公司在小区内安装变电塔，安与不安，为什么要安，不是物管公司能左右的。物管公司应当依法纳税，任何个人和企业都不得偷逃税费，但税款的缴纳，不是本案审查的范围。从2011年张培成负责南苑小区物管，到2014年张培成成立博洋物管公司至2016年，物管公司基本履行了物业服务合同确定的义务，小区的安保设施仍然保有，小区绿化基本保有，没有明显垃圾乱堆乱放情形。因此，原告的物业服务无明显质量问题。博洋物管公司履行了《物业管理服务合同》确定的义务，主张业主支付物管费，理由成立，本院予以支持。 被告辩称已缴2012年物管费，但没有提供缴费依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告的主张，证据不足，本院不予支持。 2017年，南苑小区，此次原告批量诉讼的业主普遍反映小区环境脏、乱、差。被告举证南苑小区所在地的营山县绥安街道景阳社区证明，证明位于南苑小区B区于2017年正月至年底进行棚户区改造，生活垃圾由景阳社区清运。原告同样举证营山县绥安街道景阳社区证明，兹证明南苑街B区于2017年4月开始进行棚改开工，2017年4月至12月由物业管理清扫了楼梯间卫生和院内垃圾。2018年1月1日起垃圾是由景阳社区负责找人清运的属实。同一个单位就同一件事情做出自相矛盾的证明，本院不予采信。2017年，原告还是履行了物业服务工作，比如交水电费，清运垃圾，协调棚改各种关系，但不尽如人意，2018年南苑小区与原告解除《物业管理服务合同》，也有一定的关系，因此，本院综合考虑诸多因素，将2017年南苑小区物业管理费下调为每平方米每月0.3元。被告房屋面积121.69平方米，2012年应缴税物管费为438元(121.69㎡×0.3×12)，2013年至2016年应缴物管费为2336元(121.69㎡×0.4×12×4),2017年应缴物业管理费2017年应缴纳物业管理费438元(121.69㎡×0.3×12)元。合计欠物业费3212元被告应当支付。 至于滞纳金，在庭审中，原告放弃对滞纳金的主张，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告胡莉群在本判决书发生法律效力后立即给付原告营山县博洋物业管理有限公司物业管理费3212元。 二、驳回原告营山县博洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由原告营山县博洋物业管理有限公司承担5元，被告胡莉群承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  吴波 二〇一八年八月二十三日 书记员  邓敏