浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0281民初6369号 原告：谷建利，男，1970年9月16日出生，汉族，住余姚市。 原告：吴菊芬，女，1971年9月5日出生，汉族，住余姚市。 两原告共同委托诉讼代理人：汪宇波、孙娟娟，浙江舜联律师事务所律师。 被告：余姚金地房地产发展有限公司。住所地：余姚市四明西路986号。统一社会信用代码：91330281053847790W。 法定代表人：李伟，董事长。 委托诉讼代理人：史销销，浙江义韬律师事务所律师。 原告谷建利、吴菊芬与被告余姚金地房地产发展有限公司（以下简称金地公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，依法组成合议庭。于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告谷建利及其委托诉讼代理人汪宇波、孙娟娟，被告金地公司的委托诉讼代理人史销销到庭参加诉讼。双方申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告谷建利、吴菊芬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费49942元；2、依法判令被告交付储藏室2个；3、本案诉讼费由被告承担。案在审理过程中，原告变更第2项诉请为：若被告无法交付储藏室，则变更为要求被告赔偿120000元（按每个储藏室价值60000元计算）。事实与理由：2015年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买13号楼1-876-886号、2-876-886号房屋两套，一层建筑面积191.03㎡，二层建筑面积329.20㎡，合计总面积520.23㎡，购房款9284140元。2015年10月30日，被告向原告出具物业费减免单一份，同意减免上述房屋两年物业管理费。同年11月10日又出具承诺书一份，承诺赠送储藏室两个。时至今日，被告尚未履行上述承诺事项，故提起诉讼。 被告金地公司答辩称：1、减免物业费系被告销售人员个人行为，本被告不予认可；2、金地澜悦楼盘对于储藏室没有规划，不具备分割的条件，更没有承诺赠送储藏室。综上，请求驳回原告的诉请。 原告谷建利、吴菊芬围绕诉讼请求提交了如下证据。对于双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对于双方有争议的证据，经质证，本院作如下认证： 1、金地澜悦花园物业费减免单一份，拟证明被告承诺减免两年物业费的事实。经质证，减免单上被告盖章属实，但系被告销售人员个人行为。经审查，对该份证据予以认定。 2、承诺书一份，拟证明被告承诺赠送两个储藏室给原告的事实。经质证，该份承诺书上盖章属实，但系被告销售人员个人行为。经审查，对该份证据予以认定。 3、照片截图一份，拟证明被告承诺赠送储藏室，当时价值50000元，现在已经涨价的事实。经质证，对该份证据的三性均有异议，该份证据没有抬头也没有落款的盖章，从形式上看是一个内部审批的流程，即使真实，也没有最终的结论，对外也不发生法律效力，事实上，被告楼盘也不存在储藏室，更没有价格。经审查，该份证据的真实性无法核实，本院不予认定。 根据采信的证据及原、被告陈述，本院认定如下事实：被告系涉案房地产“金地澜悦”的开发商。原、被告于2015年11月3日签订《商品房买卖合同》（编号为20151000458）一份，合同载明：原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为余姚市住房与城乡建设局，预售许可证号为余房预许字（2013）第51号；原告购买被告开发的位于余姚市两层房屋，房屋用途为商业，房屋结构为钢混，两层房屋建筑面积共计520.23㎡，单价17846.22元，房屋总价款为9284140元……出卖人已选聘深圳市金地物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理…买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容…其中物业费收费标准及缴纳时间约定如下：店铺式商业，按建筑面积4元/月/㎡…物业费用按年预交…。 另查明，被告于2015年10月30日向原告方出具“金地澜悦花园物业费减免单”一份，载明，恭喜您成为金地澜悦花园商铺876-886室业主，凭此单您可以减免金地澜悦花园贰年物业管理费，仅限本户业主抵扣物业管理费使用，不可转让，不可兑换现金。被告在上述减免单上加盖公章。 又查明，被告于2015年11月10日向原告出具“承诺书”一份，载明，谷建利（即原告）于2015年11月3日购买商铺13-876-886，面积520.23㎡，单价17846.22元，总价9284140元，现由于小区储藏室还没有分割完毕，故做以下承诺：…储藏室分割完毕后，赠送客户2个…。被告在上述承诺书上加盖公章。 本院认为，原告在被告处购买商铺，被告向原告出具物业费减免单及赠送储藏室承诺书应属于商业附赠行为，不同于一般的民事无偿赠与，系有目的的赠与。商业附赠是企业的一种营销行为，其目的在于宣传企业，树立企业良好的社会形象，最终达到推销楼盘商品房的目的，该一系列实物赠与或减免相应费用系以购买商品房为前提条件，与双方签订的商品房买卖合同相辅相成，减免单及赠与承诺系当事人真实意思表示，无欺诈、胁迫等情形，被告理应按照上述承诺履行义务。对于被告承诺的物业管理费，虽载明不可兑换现金，但原告现持该券无法抵扣物业费用，被告理应承担违约责任，赔偿原告所应负担的两年物业费用，经计算为（520.23㎡*4元*24个月）49942元。对于储藏室，赠与关系明确，但双方对于赠与的内容包括位置、面积等约定不明，被告明确表示无储藏室可交付，故此，应由被告赔偿原告的损失。对于储藏室单价，因储藏室系从物而非主物，价格应低于一般商品房价格，本院赴余姚市房屋交易服务中心查阅相关数据，经查询被告方确无储藏室出售，本院调取了有储藏室的周边楼盘的几组储藏室数据以作参考，经计算显示该楼盘储藏室单价均值略低于4000元，同时该中心表示每个储藏室定价与楼盘房屋价格、楼盘促销、是否与主房屋合同一起签订以及是否是尾盘等情形有关，即一房一价。考虑到原告方楼盘价格整体高于上述楼盘，故本院综合酌情认定本案储藏室单价为4000元/㎡为宜。关于储藏室面积确定问题，上述调取的几组数据显示每个储藏室面积小至10㎡，大至16㎡，同时余姚市房屋交易服务中心表示储藏室面积与主合同房屋面积并无必然关联，又考虑到原告委托诉讼代理人提供给本院参考的商品房买卖合同中显示储藏室面积小于10㎡，本院予以认可，故酌情认定本案储藏室面积为10㎡。综上所述，本院按照单个储藏室10㎡*4000元/㎡计算，即每个储藏室按价值40000元折算，被告承诺赠与原告2个储藏室，应赔偿80000元，故对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。至于被告抗辩称上述赠与和减免行为均系其销售人员个人行为的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告又抗辩储藏室并无规划无法交付的意见，本院认为，其承诺在先，现又以上述理由抗辩，显然违反诚实信用原则，理应承担相应赔偿责任，故对其辩称意见，本院亦不予采纳。综上，对于原告合理、合法的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告余姚金地房地产发展有限公司赔偿原告谷建利、吴菊芬物业费损失49942元，赔偿因不能交付储藏室的损失80000元，总计129942元。款项限于本判决发生法律效力后十日内履行，如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号； 二、驳回原告谷建利、吴菊芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3699元，由原告谷建利、吴菊芬共同负担800元，被告余姚金地房地产发展有限公司负担2899元。款限于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  岑益娇 审 判 员  邱青霞 人民陪审员  毛必丰 二〇一八年八月八日 代书 记员  陈艳艳