海南省乐东黎族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼9027执异42号 案外人：胡秀明，男。 委托诉讼代理人：倪丽丽。 申请执行人：庆安县龙港建筑装饰有限公司。 法定代表人：刘雨晴。 委托诉讼代理人：杜尚玉。 被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。 法定代表人：熊风。 委托诉讼代理人：顾群，男。 本院在执行申请执行人庆安县龙港建筑装修有限公司（以下简称龙港公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）承揽合同纠纷一案中，案外人胡秀明对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人胡秀明称，请求中止执行龙沐湾雨林海景1号公馆1栋15层A1503号房屋。事实与理由：2012年1月14日案外人胡秀明与金地公司签订《商品房认购书》，约定胡秀明购买金地公司龙沐湾雨林海景1号公馆1栋15层A1503号房，2012年1月15日胡秀明向金地公司支付全部房款人民币439008元和物业费等费用。2015年10月金地公司向胡秀明交付房屋，胡秀明领取钥匙入住至今。2018年6月12日海口市中级人民法院作出（2108）琼01执382号执行公告，查封胡秀明上述房屋，胡秀明得知后提出执行异议，海口中院已经裁定中止执行。今年通过乐东房管局查询得知胡秀明购买的上述房屋被乐东法院查封，最近贵院又做出解除查封和强制执行裁定，并向乐东县住房保障与房产管理局发出协助执行通知书，要求该局将涉案房屋强制备案登记至申请执行人龙港公司名下。案外人胡秀明在海南无其他住房，案外人胡秀明购买该房屋无过错，贵院强制执行该房屋损害案外人的合法权益，为此提出执行异议，请求中止执行龙沐湾雨林海景1号公馆1栋15层A1503号房屋。 申请执行人庆安县龙港建筑装饰有限公司称，1、案外人主张签订认购书后，金地公司交付了房屋，案外人实际占有使用了该房屋，案外人应举证证实自己的以上主张。2、申请执行人已申请法院查封并且开始执行案涉楼房。具体过程,2013年2月，龙港建公司与金地公司就龙沐湾雨林海景公馆的装修签订了合同。签订装修合同后，2013年2月4日，龙港与金地公司签订了商品房认购书，金地公司用45套楼房抵顶龙港公司的工程款，双方签订了认购书，金地公司出具了收据。因龙港公司法定代表人刘德君意外死亡，双方协商一致解除合同，金地公司给付龙港公司35套楼房抵顶已完工程量的工程款。2016年8月15日，乐东法院根据龙港公司申请发出乐（2016）琼9027财保13号民事裁定书，依法查封了金地公司的35套楼房，该35套楼房被查封时，在房管局没有预售备案，也未办理网签。2016年12月5日，乐东法院发出（2016）琼9027民初911号民事判决书，判决金地公司给付龙港公司35套楼房，该判决已发生法律效力。现在申请执行人已申请法院强制执行该35套楼房。3、退一万步讲，即使被执行人金地公司确实交付了房屋，案外人确实实际占有使用了该房屋，案外人的异议请求也应该依法驳回，具体理由如下：1、案外人和申请执行人金地公司签订的商品房认购书不是楼房的买卖合同，该认购书只是商品房买卖合同的预约合同，所以，案外人和被执行人金地公司直接没有形成有效的商品房买卖合同。2、案外人和申请执行人金地公司签订的商品房认购书属于非法认购，在开发单位取得商品房预售许可之前，开发人可以和买房者签订商品房，但是必须到房产管理部门办理预售备案、网签，案外人的认购既未办理备案，也未办理网签，所以，案外人的认购属于非法认购。3、案外人对于非法认购主观上有过错。认购书第五条约定“甲方取得该房屋“商品房预售许可证”后，将根据乙方在本认购书上所签可邮寄地址，以邮寄方式通知乙方、乙方应在得到甲方通知十日内，携带本认购书、已交纳房款的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方指定地点与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件。”由此约定可以看出，案外人明知自己和开发单位签订的不是正式的买卖合同，可直到现在，案外人也没签订正式的《商品房买卖合同》，所以，案外人明知自己签订的不是正式的买卖合同，却以此来主张自己与开发单位形成了正式的买卖合同关系，并且不去要求开发单位协助其去办理备案和网签，其主观上有过错。基于以上理由，案外人的购买、占有及使用房屋，不符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、解冻财产的规定》第十七条规定的可以对抗查封的适用条件，所以，即使案外人所主张的购买、占有及使用确实存在，也对抗不了法院的查封以及执行。请求驳回案外人的异议请求。 被执行人金地公司未提交意见。 本院查明：2016年8月15日，本院作出（2016）琼9027财保13号民事裁定书，对金地公司位于龙沐湾雨林海景公馆35套房（包含涉案房屋A1503号房），进行诉前保全。2016年9月18日，本院立案审理原告庆安县龙港建筑装饰有限公司与被告乐东金地房地产开发有限公司承揽合同纠纷一案。经审理查明，2013年2月龙港公司与金地公司签订《装修施工合同》，工程总造价为33930000元。在合同履行过程中，因某种原因双方无法继续履行合同，双方就于2014年4月25日签订《解除合同协议》，约定由金地公司用其所有的位于龙沐湾雨林海景公馆的35套房屋（不包含涉案房屋A1503号房）抵顶其所欠龙港公司工程款10575010元。2016年12月5日，本院作出（2016）琼9027民初911号民事判决书，判决金地公司应自判决发生法律效力之日起十五日内，将上述35套房屋（不包含涉案房屋A1503号）交付（移转占有）给原告庆安县龙港建筑装饰有限公司；驳回龙港公司的其他诉讼请求。判决书送达当事人后，双方当事人均未上诉，该判决已经发生法律效力。该判决发生法律效力后，龙港公司向本院申请执行。本院受理后，于2018年7月25日作出（2018）琼9027执324号之二执行裁定书，裁定：一、解除被执行人金地公司位于龙沐湾雨林海景公馆1号楼32套房屋（包含涉案房屋A1503号房）；二、申请执行人龙港公司持本裁定书到房屋产权管理部门办理产权登记相关手续。本裁定立即执行。2018年7月25日，本院向县住房保障与房产管理局发出（2017）琼9027执324号协助执行通知书，要求县住房保障与房产管理局依法解除查封金地公司位于龙沐湾雨林海景公馆1号楼32套房屋（包含涉案A1503号房），并将上述房屋强制备案登记至申请执行人庆安县龙港建筑装饰有限公司名下。 另查明，2012年1月14日，案外人胡秀明与金地公司签订了《商品房认购书》，约定胡秀明购买金地公司位于龙沐湾雨林海景1号公馆1栋7层A1503号房，购房总价款为439008元。2012年1月14日胡秀明向金地公司支付全部购房款439008元，并于2017年5月28日两次向金地公司缴纳物业费、公共设施水电费、有线进户费、水费等共计2204元和维修基金等费用4069元。至今胡秀明未与金地公司签订正式《房屋买卖合同》，也未在房管部门办理房屋买卖备案登记。 2018年6月12日，海口市中级人民法院因执行海南柏盈实业投资有限公司与金地公司民间借贷纠纷一案，查封涉案的A1503号房屋，胡秀明为此提出执行异议，要求解除查封，停止执行该房屋，海口中院经审查认为胡秀明提出执行异议理由成立，支持胡秀明的异议请求，中止执行该房屋（不解除查封）。 以上事实有本院作出的《（2016）琼9027民初911号民事判决书》、《（2016）琼9027财保13号民事裁定书》、《（2017）琼9027执324号之二执行裁定书》、《（2017）琼9027执324号协助执行通知书》、海口市中级人民法院作出的《（2018）琼01执异526号执行裁定书》、《商品房认购书和交房款收据》、《无房证明》、《维修基金、物业费、进户费、水电费等》、《装修施工合同、装修明细、证明文件》、《解除合同协议》、当事人陈述等证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。可见，买受人提出的异议同时满足上述三个条件，可以排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，胡秀明在人民法院查封涉案房屋前与金地公司签订了《购买房屋认购书》，并已支付了全部购房款439008元，且胡秀明名下在乐东无其他用于居住的房屋，胡秀明对该房提出的中止执行异议请求符合上述规定。尤其是，本院执行申请执行人龙港公司与被执行人金地公司承揽合同纠纷一案的执行依据是（2016）琼9027民初911号民事判决书，本案执行标的是被执行人金地公司应按照判决书确定的35套房屋交付（移转占有）给申请执行人龙港公司。该案执行标的物是交付特定物。而上述判决书确定金地公司交付（移转占有）给龙港公司的35套房屋中并不包括涉案的A1503号房屋。据此，本院裁定执行涉案房屋的执行行为，没有事实根据和法律依据。综上，案外人胡秀明对涉案房屋提出的中止执行异议请求，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止案外人胡秀明购买的位于海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景1号公馆1号楼15层A1503号房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘宏武 审 判 员  林 珠 人民陪审员  邢 江 二〇一八年八月三十日 书 记 员  云水旺 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 审核:刘宏武撰稿:刘宏武校对:云水旺印刷:云水旺 海南省乐东黎族自治县人民法院2018年8月30日印制 (打印8份)