济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2915号原告：山东三威置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。被告：李因进，男，1967年10月28日出生，汉族，户籍地山东省蒙阴县委托诉讼代理人：李涛，北京大成（济南）律师事务所律师。原告山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）与被告李因进商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东三威置业有限公司的委托诉讼代理人陈红、被告李因进的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三威公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的编号为RC-4H-1-1301号《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令李因进向三威公司偿还垫付的住房贷款610505.04元并赔偿损失（自银行扣款之日按人民银行同期贷款利率计算至实际偿付之日止）；3.诉讼费用由李因进承担。事实与理由：2011年5月，三威公司、李因进签订编号RC-4H-1-1301号《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定李因进作为买受人购买三威公司开发的大地锐城之锐城国际社区4幢1单元1301号房屋，合同及补充协议就房屋价款、付款方式、违约责任等相关事项进行了约定。其中合同第六条约定李因进以首付款与银行按揭贷款方式支付房款，其中《补充协议》第四条还对关于逾期归还银行贷款、合同解除、房屋回购等事宜进行了约定。2011年7月18日，三威公司、李因进与中国银行股份有限公司济南解放路支行签署编号为2011年解房一手借字第028号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。上述合同签订后，三威公司严格履行了合同义务，交付了房屋，并就李因进向银行按揭贷款提供阶段性连带责任保证。李因进支付银行按揭贷款期间，违反约定屡次不予归还，导致三威公司承担了保证责任，截止2018年2月份累计为李因进垫付按揭610505.04元，给三威公司造成了巨大经济损失。三威公司为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。李因进辩称，1.不同意解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方的商品房买卖合同已经履行完毕，三威公司交付了房屋，李因进全额支付了房款，双方的合同目的均已达到，不存在解除的法定情形；2.三威公司作为保证人承担保证责任后，可以依据贷款合同依法向李因进追偿。本院经审理认定事实如下：三威公司（出卖人）、李因进（买受人）签订编号为RC-4H-1-1301号《商品房买卖合同》一份，合同约定，李因进购买三威公司开发的济南市高新区科技城华能路大地锐城之锐城国际社区第4幢1单元1301号房。合同约定商品房建筑面积共226.87平方米、商品房单价为每平方米10950元，计2484226.5元。合同第六条约定，买受人按按揭方式按期付款：1.2011年5月6日，付定金人民币10000元；2.2011年5月12日，付房款人民币744226.5元；4.余款壹佰柒拾叁万元整办理银行按揭等。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人所交定金作为违约金，出卖人不予退还，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该违约金与欠交房款应一同交付给出卖人，否则出卖人仍有权解除合同；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四：合同补充协议4.买受人于2011年7月8日增加首付补交房款叁万元整，余款壹佰柒拾万元整办理贷款。三威公司（出卖人）、李因进（买受人）签订《补充协议》一份，协议第四条约定，以银行按揭贷款购房的买受人，在办理完房屋抵押登记之前，若出现逾期向按揭银行还款的，买受人逾期还款满60日，则买受人自愿由出卖人以其购房款90%的价格回购，并以回购款偿还银行按揭贷款本息及相关费用（出卖人不必再行催告），扣除定金并偿还贷款后，若有剩余回购款由出卖人退还买受人，出卖人可不必催告而自行处置该房产，本款亦等同买受人向出卖人出具的代办退房、回购、代偿银行按揭贷款本息及相关费用、扣除定金的承诺函及授权委托书等。三威公司、李因进签订《商品房买卖合同》中约定的定金1万元、房款744226.5元、增加首付房款3万元，李因进已经给付三威公司。2011年7月18日，中国银行股份有限公司济南开元支行（贷款人）、李因进（借款人）、三威公司（保证人）签订编号为2011年解房一手借字第028号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定，李因进从中国银行股份有限公司济南解放路支行处贷款170万元，用于李因进支付其购买编号RC-4H-1-1301号《商品房买卖合同》约定房产的购房款，三威公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，李因进以本合同项下贷款所购房屋向中国银行股份有限公司济南解放路支行提供抵押担保，未办理抵押登记。另查明，三威公司自2013年10月28日至2018年2月22日代李因进偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款610507.54元。本院认为，李因进与三威公司签订的《商品房买卖合同》、中国银行股份有限公司济南开元支行、李因进、三威公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。李因进未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定偿还银行贷款，造成三威公司承担保证责任，三威公司在代李因进向中国银行股份有限公司济南开元支行支付垫付款后，三威公司有权向李因进进行追偿，对于三威公司要求李因进偿还610505.04元垫付款的诉讼请求，本院予以支持。对于三威公司主张的损失问题，三威公司与李因进并未对代偿款项的利息损失问题进行明确约定，李因进可自三威公司起诉之日（即2018年5月16日）起至实际给付之日止，以610505.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息。对于合同解除的问题，李因进与三威公司双方签订的《商品房买卖合同》与中国银行股份有限公司济南解放路支行、李因进、三威公司三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系两个合同，上述住房贷款合同项下约定的违约行为及程度，不应直接导致《商品房买卖合同》的解除；李因进已按《商品房买卖合同》约定通过自己部分付款、剩余按揭贷款方式交付了全部购房款，三威公司也将涉案房屋交付李因进，合同已履行完毕，三威公司依据《商品房买卖合同》第七条主张李因进逾期付款而主张解除合同，本院不予支持；另外，三威公司与李因进在《补充协议》第四条中约定的回购条款非是双方对《商品房买卖合同》解除的约定，不能将上述约定认定为系双方当事人对商品房买卖合同解除条件的约定，而且，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，三威公司与李因进在《补充协议》第四条中约定的回购条款应系格式条款，该条款具有加重对方责任的情形，三威公司亦未采取合理的方式提请对方注意，故该条款应属无效，综上，三威公司以《补充协议》第四条主张解除双方的《商品房买卖合同》、《补充协议》，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：一、被告李因进于本判决生效之日起十日内偿还原告山东三威置业有限公司垫付款610505.04元；二、被告李因进于本判决生效之日起十日内偿还原告山东三威置业有限公司逾期付款利息（自2018年5月16日起至李因进实际给付之日止，以610505.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；三、驳回原告山东三威置业有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9910元，减半收取计4955元，由李因进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  董浩二〇一八年八月十三日书记员  陈倩