河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1081民初1983号原告：杭永坤，男，1970年11月20日出生，汉族，住霸州市。。被告：曹二玲，女，1966年4月9日出生，汉族，住霸州市。。委托代理人董江波，河北圣鼎律师事务所律师。被告：苗爱强，男，1968年8月28日出生，汉族，住霸州市。。委托代理人高蒙蒙，河北圣鼎律师事务所律师。原告杭永坤与被告曹二玲确认合同效力纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。诉讼过程中原告申请追加苗爱强为被告。原告杭永坤、被告曹二玲、苗爱强的委托代理人董江波、高蒙蒙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杭永坤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告曹二玲与原告2016年4月18日签订的《房屋转让协议》无效。2、诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求，请求确认原告与被告苗爱强2016年4月30日签订的《房屋转让协议》无效。事实与理由：被告曹二玲与被告苗爱强为夫妻关系。2016年4月18日原告杭永坤与被告曹二玲签订《房屋转让协议》一份，约定原告将位于霸州市××州××街的房屋及宅基地使用权出卖给被告曹二玲。2016年4月30日原告与被告苗爱强就上述房屋及宅基地另签订《房屋转让协议》一份。因被告曹二玲与被告苗爱强均不是霸州市××州××街村民，两份《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定。原告请求确认两份《房屋转让协议》无效。被告曹二玲辩称，原告追加苗爱强为被告及增加诉讼请求于法无据。原告起诉被告曹二玲所依据的2016年4月18日双方签订的《房屋转让协议》与原告和被告苗爱强2016年4月30日签订的《房屋转让协议》内容均不相同。原告与被告曹二玲签订的《房屋转让协议》并未生效，也并未实际履行。原告与被告曹二玲签订该协议后，曹二玲要求原告办理过户手续，但经霸州市土地管理局确认该宅基地双方并非为同一村街居民，无法办理。在此情况下曹二玲及家属要求原告返还购房款，原告予以拒绝。此情况发生后，苗爱强与原告协商后，在邻居见证下，由刘某作为中间人，为保证二被告的共同利益，重新签订了第二份房屋买卖协议，第一份房屋买卖协议予以解除。双方实际履行的是2016年4月30日原告与被告苗爱强的《房屋转让协议》，请求法庭驳回原告对被告曹爱玲的诉讼请求。被告苗爱强辩称，首先同意被告曹二玲的答辩意见。补充，原告与被告苗爱强签订的《房屋转让协议》有双方的签字及手印，是双方的真实意思表示，同时苗爱强已经依约定履行了给付房款的义务，原告也实际将房屋交给被告苗爱强，该合同履行完毕。被告苗爱强事后将涉案房屋出卖给刘娟，刘娟为涉案房屋所在地集体经济组织成员，属于城一街村民，具备拥有获得涉案房屋及宅基地所有权的资格和条件。并不违背农村土地管理法的相关立法意图。该合同属有效合同，应驳回原告的诉讼请求。该房屋已经拆迁，房屋实体不存在，刘娟已经与霸州市锦厦保诚房地产开发有限公司签订了拆迁安置补偿协议。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、原告杭永坤的身份证复印件一份。证明原告的主体身份。2、2016年4月18日被告曹二玲给原告杭永坤在霸州市信用联社益华信用社9160……9622账户的转款记录一份。证明原告与被告曹二玲签订《房屋转让协议》当日，被告将39万元购房款给付了原告。3、原告2016年4月18日、2016年4月30日分别与被告曹二玲、苗爱强签订的《房屋转让协议》各一份。证明原告2016年4月18日与被告曹二玲签订的《房屋转让协议》已经履行完毕，原告2016年4月30日与被告苗爱强签订的《房屋转让协议》没有实际履行。被告曹二玲的质证意见，对证据1没有异议。对证据2转账记录无异议。对证据3房屋转让协议，原告应提供原件，2016年4月18日签订转让协议后，2016年4月30日重新签订的转让协议，是为了保证被告的合法权益，对房屋出卖、房屋改造等权利义务予以明确，并约定2016年4月18日签定的协议无效，同时原告在2016年4月30日签定的协议中本人签字并捺印，确定了协议内容。是房屋买卖的真实意思表示，并已实际履行，且该房屋二被告已实际占用。被告苗爱强的质证意见，首先同意被告曹二玲的质证意见。另补充，二被告系夫妻关系，原告与夫妻双方就同一标的物、相同价款先后签订买卖合同。原告作为完全行为能力人，在了解第二份协议内容的情况下，予以签字并按手印，是双方就同一买卖事实重新做了更全面完整的约定，应当以第二份买卖合同为准。被告曹二玲未向本院提供证据。被告苗爱强向本院提供以下证据:证据1、被告苗爱强的身份证复印件一份，证明被告的身份信息。证据2、原告与被告苗爱强2016年4月30日签定的《房屋转让协议》一份，证明房屋买卖的相关事宜。证据3、2017年11月25日被告苗爱强与刘娟签订的房屋买卖合同一份，及相应的付款凭证，证明涉案房屋已出卖给刘娟，且该合同已实际履行完毕。证据4、刘娟与开发商霸州市锦厦保诚房地产开发有限公司签订的《安置协议》一份，证明涉案房屋已经涉及拆迁，并由开发商办理相应的拆迁事宜。证据5、证人刘某（刘某，男，汉族，1964年3月28日出生，住霸州市××××号，身份号码）出庭作证证人证言一份。主要内容：“刘某居住在城一街，与原告是朋友关系，与被告是儿女亲家，2016年4月份原告急需用钱，让刘某帮他卖房，曹二玲要买，大概2016年4、5月份，在原告要卖房屋的院里商量卖房的事，当时商量40万，原告又优惠了5000元。第二天在刘某院里，原告与被告曹二玲签协议，因签协议当天，曹二玲的丈夫没去，原告和曹二玲约定过两天找见证人再签一个正式的协议。签第二份协议的时候我在场，曹二玲在原告家给了原告10万元现金，后去银行转账给原告。签完第一个协议，转账后的当天，一起去房管局、土地局办理过户手续。因被告不是本村居民，办不了过户，原告说可以找关系办理过户手续，过了十多天原告说办不了，就找了几个见证人在城一饭店重新签订了一份协议。”证明原告与被告苗爱强2016年4月30日签定的《房屋转让协议》的真实性。原告质证意见：对证据1无异议，对证据2是在原告不知情、被告强烈要求下签订的，原告对此不认可。对证据3与原告无关，对打款记录不认可。对证据4刘娟无权签订《安置协议》，房产证登记是原告的名字。证据5中证人陈述和事实不相符，2016年4月18日原告和曹二玲签订协议，当时曹二玲给了原告5000元定金，又到银行给原告打款39万元。2016年签订的协议是证人和被告组织的。被告曹二玲的质证意见:对证据1、2无异议，证据2可证实原告和被告苗爱强存在房屋买卖关系，将房屋以合理的价格，经中间人的见证已经对房屋进行了转让，苗爱强具有对该房屋的处分权利。对证据3苗爱强将房屋转让给刘娟，且履行完毕，该买卖协议真实有效，且购买人是城一街村民，具有该房屋的购买和使用权。对证据4无异议，证实该房屋及宅基地已经进行拆迁，房屋已不存在，并对刘娟进行房屋及土地的补偿。证据5能证实原告与苗爱强签订的协议的真实情况，原告确认了签订协议时有证人和周某邻居在场，证人证言真实、客观。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，结合庭审及当事的质证情况，本院认定如下：原告提供的证据1、2客观、真实本院予以确认。证据3证明的2016年4月18日、2016年4月30日原告分别与被告曹二玲、苗爱强签订《房屋转让协议》的事实，本院予以确认。被告苗爱强提供的证据1本院予以确认。证据2原告与被告苗爱强2016年4月30日签定过《房屋转让协议》的事实，本院予以确认。证据3、4被告苗爱强未提供证据证明刘娟的身份情况，证据3、4的证明目的，本院不予确认。证据5证人刘某与被告存在儿女亲家关系，证人刘某的证言与原告提供的证据2中的打款记录矛盾，该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杭永坤系霸州市××州××街居民，被告曹二玲、苗爱强系夫妻关系，为霸州市霸州镇贾庄村村民。2016年4月18日原告杭永坤与被告曹二玲签订《房屋转让协议》一份，约定甲方（杭永坤）将位于城一新村官河巷18号出售给乙方（曹二玲），房屋成交价395000元，乙方2016年4月16日支付定金5000元，余款390000元于2018年4月18日付清，房屋建筑面积230平米。2016年4月18日被告曹二玲向原告杭永坤在霸州市信用联社益华信用社9160……9622账户转入购房款390000元。双方随后办理房屋产权及宅基地使用权过户手续，因该《房屋转让协议》中的买受人非霸州镇城一街集体组织成员，双方未进行房屋产权及宅基地使用权过户，现涉案房产证及宅基地使用权证书中登记的权利人仍为原告杭永坤。2016年4月30日原告又与被告苗爱强就城一新村官河巷18号房屋另签定《房屋转让协议》一份，约定甲方（杭永坤）将位于城一新村官河巷18号出售给乙方（苗爱强），房屋成交价395000元，乙方2016年4月16日支付定金5000元，余款390000元于2018年4月18日付清，房屋建筑面积东西15.9平米、南北14.73平米，总面积232.13平米。庭审中原告提供2017年11月25日苗爱强与刘娟就本案涉案房屋签定《房屋转让协议》一份，主要内容：“2016年，苗爱强自杭永坤处购得房屋及院落一处，坐落于霸州市××州××街，集体土地使用证编号：霸集用（2008）第02010261号、四至：东邻官河巷，南邻刘某，西邻尹春林，北邻仉宏军”，实际面积232.13平米。双方协商苗爱强将上述房屋及院落转让给刘娟。转让价款500000元，2018年2月1日前给付200000元，剩余300000元，刘娟于2018年8月1日前付清。2018年6月12日刘娟在霸州市农村信用合作联社建设道信用社，自其6235……2876的账户给户名为刘美娇、账户6235……4935转账300000元，被告苗爱强认可此款为刘娟向其支付的部分购房款。原告对打款记录不认可，认为与本案无关。2018年5月9日刘娟与霸州市锦厦保诚房地产开发有限公司签订《霸州市××州××街棚户区改造项目拆迁补偿安置协议书》一份，霸州市锦厦保诚房地产开发有限公司作为霸州市××州××街棚户区改造项目的开发建设主体，对刘娟自苗爱强处购买的房屋与刘娟达成房屋征收补偿协议。原告认为刘娟无权签订《安置协议》，房产证登记的房屋所有权人是原告。诉讼中经本院释明，原被告均未申请刘娟参加本案的诉讼，也未申请刘娟作为证人出庭。本院认为，原告杭永坤为霸州市××州××街集体组织成员，其将集体经济组织分配的宅基地上所建的房屋于2016年4月18日出卖给被告曹二玲，并取得房款395000元。2016年4月30日原告又与被告苗爱强（被告曹二玲之夫）就城一新村官河巷18号房屋另签定《房屋转让协议》，两份协议中标的物、价款、履行时间等合同事项均一致，2016年4月18日被告曹二玲向原告支付购房款，原告交付房屋及土地的权利证书。2016年4月30日原告又与被告苗爱强签定的《房屋转让协议》应属于对2016年4月18日原告与被告曹二玲签定的《房屋转让协议》的再次确认。因被告曹二玲、苗爱强均不是霸州镇城一街集体经济组织成员，原告杭永坤将集体经济组织分配的宅基地上所建的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人员的合同，不具有法律效力，应属无效合同。被告主张涉案房屋已再次流转，由霸州镇城一街村民刘娟取得，提供2017年11月25日苗爱强与刘娟就本案涉案房屋签定的《房屋转让协议》，刘娟支付购房款300000元给刘美娇的转账记录，2018年5月9日刘娟与霸州市锦厦保诚房地产开发有限公司签订《霸州市××州××街棚户区改造项目拆迁补偿安置协议书》等证据。但在本案审理过程中，被告未提供证据证明刘娟的具体身份，转款对象刘美娇与被告曹二玲、苗爱强之间的关系也未提供证据予以证实，刘娟向刘美娇的300000元转账款是否为购房款均不能证明。因此被告的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：2016年4月18日原告杭永坤与被告曹二玲签订的《房屋转让协议》、2016年4月30日原告与被告苗爱强签定的《房屋转让协议》均无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告曹二玲、苗爱强承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  邱文都二〇一八年八月十四日书记员  肖姗姗