海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2018）琼9005民初2010号   原告：海南金鹿物业管理有限公司，住所地海南省海口市海府路168号。   法定代表人：王岸表，总经理。   委托诉讼代理人：云峰，公司职员。   委托诉讼代理人：李树兰，公司职员。   被告：林陵，男，1980年12月8日出生，汉族，住海南省文昌市。   原告海南金鹿物业管理有限公司（以下简称金鹿公司）与被告林陵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿公司的委托诉讼代理人云峰、李树兰、被告林陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金鹿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年9月至2018年4月止期间的物业费、水费、电费、日常养护费共计4960.72元，补缴2015年1月至2016年8月止期间的差额1034.80元，并支付利息（利息计算至还清之日止，暂计2015年1月至2018年4月止的利息为2582.08元）;2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月1日，原告与文昌市旅游投资控股有限公司（以下简称旅控公司）签订《文昌市椰乡人家经济适用房项目前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），随后进驻该小区服务至今。原告在管理该小区期间，被告长期拖欠物业费等有关费用，原告按月向被告催缴，并安排专职人员进行上门催缴、电话催缴及在公告栏张贴。2018年5月18日原告还向被告邮寄“物业费催缴函”，但被告仍不履行缴费义务。为了维护原告合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院判如所请。   被告林陵辩称，原告与被告存在物业服务的事实，但对服务价格存在争议。2013年9月26日，被告与旅控公司签订《海南省保障性住房预售合同》，该合同在“前期物业服务项目费用及价格”部分约定“住宅楼物业服务费：暂定0.60元/㎡·月”。被告自2013年11月至2016年8月一直按照上述物业服务费标准支付相关费用，并且，同小区的其他业主至今仍然按照上述价格在交费。原告依据其在2014年11月19日与旅控公司签订的《前期物业服务合同》，要求被告在内的业主按照1.10元/㎡·月支付物业服务费，按照0.15元/㎡·月支付日常维护费，两项费用总额为1.25元/㎡每月，远远超过原来0.60元/㎡每月的价格。原告的提价行为未得到业主的同意，且根据现行法律的规定，保障性住房的物业服务费用提高必须向当地物价管理部门备案，但经被告查询，原告并未取得文昌市物价局的相关备案。因此，被告仍应按照来0.60元/㎡每月的标准向原告缴纳物业服务费。由于被告及小区其他业主不同意原告擅自提升物业服务费，导致缴纳延误，原告无权收取利息。同时，原告对其在物业服务过程中一直未能就服务费问题与业主达成一致负有不可推卸的责任，本案的诉讼费用也应由原告承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的缴费发票、邮政快递回单、张贴催缴函照片、中标通知书、前期物业管理邀请招投标备案申请表，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交的《前期物业服务合同》，被告质证对该合同不知情，该合同记载的内容与被告购房合同所记载的前期物业服务内容不一致。该合同系涉案纠纷所在小区建设单位旅控公司就涉案小区物业服务事宜与原告达成的协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且该合同签订时间为2014年11月19日，被告与旅控公司签订购房合同的时间为2013年9月26日，两份合同记载内容不一致并不矛盾，该合同形式、来源合法，内容真实，与本案事实相关，可以作为认定本案事实的依据。原告提交的椰乡小区部分业主欠费汇总表及缴费明细，被告质证该份证据记载的收费标准与购房合同所记载的收费标准不一致，原告擅自提高收费标准。该份证据材料系原告单方制作，未经被告确认，不能作为认定本案的事实依据，但被告庭审时对该份材料记载的水费、电费总额予以认可，本院对该项事实予以确认。原告提交的椰乡人家管理处部分业主欠费汇总表，被告质证对证明内容有异议，原告擅自提高收费标准以及收取利息缺乏依据。该份证据材料系原告单方制作，未经被告确认，不能作为认定本案的事实依据。被告提交的《海南省保障性住房预售合同》，原告质证对其真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容有异议，认为该合同记载的物业收费标准是暂定的。该份证据材料形式、来源合法，内容真实，与本案事实相关，可以作为认定本案事实的依据。被告提交的收费清单（6张收费表格、16张发票），原告质证对该份证据材料中关于被告的材料的真实性、合法性、关联性没有异议，对不涉及到被告的材料的关联性不予认可，认为该份证据记载的是2015年的收费标准，与应缴标准不符，同时该证据也证明被告仍存在欠费行为。该份证据材料可以反映被告及同小区业主物业管理费的收缴情况，与本案事实相关，可以作为认定本案事实的依据。   综合当事人陈述及本案全部证据，本院查明事实如下：   2014年10月，经文昌市住房和城乡建设局备案，旅控公司作为椰乡人家经济适用房（以下简称椰乡小区）的建设单位，通过邀请招投标方式选聘椰乡小区前期物业管理企业。经招标、投标和评标工作，原告金鹿公司被确定为中标人。2014年11月19日，旅控公司作为甲方与乙方金鹿公司签订了《前期物业服务合同》，将椰乡小区委托原告进行物业管理。《前期物业服务合同》第十五条约定委托服务期限自2014年12月1日起至召开业主大会选聘新的物业服务企业止。第十九条约定收费标准：1.物业服务费，住宅楼物业服务费1.10元/㎡每月，日常维修养护费0.15元/㎡每月；2.水费、电费收费办法：①水费价格为基本水单价+排污费+分摊，②电费价格为基本电单价+分摊，③生活用房及商业用房的基本水、电单价随着文昌市供水、供电部门相应文件规定调整而调整，④小区电梯使用电费，装表计量，每月按户数据实平均分摊；……6.业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金。第二十条约定收费起始时间为每月的5号起为收取当月的物业服务费及上月的水电费时间。第三十条约定本合同自双方签字盖章后生效。第三十一条约定本合同生效时于2012年10月17日双方签订的《文昌市椰乡人家经济适用房前期物业服务合同》自动终止。原告签订《前期物业服务合同》后至开庭之日一直对椰乡人家小区进行物业管理。   另查明，2013年9月26日，被告与旅控公司签订《海南省保障性住房预售合同》（合同编号：YXRJ-618），购买椰乡小区7幢A1单元1层02号房，该房建筑面积79.61㎡。在该预售合同附件五“前期物业服务内容”的第三部分“前期物业服务项目费用及价格”中约定：1.住宅楼物业服务费暂定0.60元/㎡·月，空置房物业服务费按相应标准的100%收取，电梯维保年检费按10元/户/月标准代收代付；……4.服务费标准的调整，按《海南省物业服务收费管理办法》由乙方提出，报甲方审定；5.业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。被告入住后按照上述预售合同约定的收费标准缴纳了部分时段的物业管理费用，但尚未缴纳2016年9月至2018年4月期间的物业费、水费、电费、日常养护费。被告在2016年9月至2018年4月期间的水费、电费数总额额为2883.60（电费）+834.47（水费）-947.54（返电费）=2770.53元。2018年5月18日，原告通过向被告邮寄物业费催缴函并在被告住处张贴的方式催告被告缴纳所欠费用，被告收到催缴通知单后并未缴纳相关费用。   本院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.被告应按照何标准向原告缴纳物业费用；2.原告主张日常养护费有无依据；3.原告主张被告补缴物业费的差额是否应予支持；4.原告主张被告支付利息是否应予支持。   第一，关于被告应按照何标准向原告缴纳物业费用问题。旅控公司与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对椰乡小区进行管理，旅控公司系涉案小区的建设单位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，旅控公司与原告签订的《前期物业服务合同》效力及于被告，被告应按照《前期物业服务合同》中关于物业服务费用条款约定的标准向原告缴纳物业费用，即《前期物业服务合同》第十九条的约定的住宅楼物业服务费1.10元/㎡每月缴纳。被告关于《前期物业服务合同》约定的收费标准高于其购买房屋所签订的《海南省保障性住房预售合同》中约定的标准，原告擅自提价未取得业主同意，不同意按照《前期物业服务合同》约定的标准缴纳的辩解本院不予采纳。   第二，关于原告主张日常养护费有无依据问题。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《前期物业服务合同》第十九“住宅楼物业服务费1.10元/㎡每月，日常维修养护费0.15元/㎡每月”的约定，原告主张被告支付日常养护费具有法律及合同依据，并非擅自提价，被告作为业主，在享受原告提供的物业服务的同时，亦应按照《前期物业服务合同》的约定缴纳日常养护费用。被告关于在购房合同中并未约定日常养护费，原告收取日常养护费不合理的辩解本院不予采纳。   第三，关于原告主张被告补缴物业费的差额是否应予支持的问题。2014年11月19日，原告与旅控公司签订《前期物业服务合同》，对物业费的缴纳标准进行了约定。该合同生效后，被告仍按照其购房所签订的《海南省保障性住房预售合同》中约定的物业费标准缴纳物业费至2016年8月份，原告亦按照《海南省保障性住房预售合同》的缴费标准收取，未提出任何异议，也未要求被告按照《前期物业服务合同》的标准缴纳物业费用，原告在该阶段的收费行为应视为对其合法权利的处分。而且，根据物业费收取的日常生活经验，业主缴纳物业费是根据物业公司提供的缴费单据来缴费，而非自己确定缴费的数额，本案中被告在2015年1月至2016年8月期间也是按照原告出具的缴费单据来缴纳物业费用。因此，原告主张被告补缴2015年1月至2016年8月期间的物业费差额应不予支持。   第四，关于原告主张被告支付利息是否应予支持的问题。根据第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及《前期物业服务合同》第十九条第六项“业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金。”的约定，被告经原告催告，尚未缴纳2016年9月至2018年4月的物业服务费、水费、电费、日常养护费。被告对逾期缴纳的物业服务费应从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金，即原告主张的利息。被告关于被告及小区业主不同意原告擅自提升物业服务费，导致缴纳上的延误，原告无权收取“利息”的辩解本院不予采纳。而要计算被告应支2016年9月至2018年4月期间应付的利息，应先明确被告逾期未付的物业服务费及逾期起算日期。对于物业服务费的数额，根据《前期物业服务合同》第十九条“1.物业服务费①住宅楼物业服务费1.10元/㎡每月，日常维修养护费0.15元/㎡每月。”的约定，物业服务费包含住宅楼物业服务费和日常养护费，共计为1.25元/㎡每月。被告购买椰乡小区7栋7A1-102号房的建筑面积为79.61㎡，被告每月应缴纳的物业服务服务费为79.61㎡×1.25元/㎡每月=99.5元。而水费、电费是原告代收代缴，不在合同约定的计收滞纳金（利息）的范围内。对于逾期缴费的天数，根据《前期物业服务合同》第二十条“约定收费起始时间为每月的5号起为收取当月的物业服务费及上月的水电费时间。”的约定，被告应在每月的5日缴纳当月的物业服务费，即从每月的6日起计算当月未缴纳的滞纳金。本案中，被告已缴纳物业服务费至2016年8月，未缴纳2016年9月至2018年4月期间的物业服务费，逾期滞纳金应从每月的6日起计算，即2016年9月的滞纳金应从2016年9月6日计算。逾期应缴的物业服务费的滞纳金（利息）=99.5元×1‰×逾期天数，为了计算的方便，转换成按月利率计算为99.5元×1‰×30×逾期月份=2.985×逾期月份。2016年9月6日至2018年4月6日期间的物业服务费滞纳金=2.985元/月×19月+2.985元/月×18月+2.985元/月×17月+2.985元/月×16月+2.985元/月×15月+2.985元/月×14月+2.985元/月×13月+2.985元/月×12月+2.985元/月×11月+2.985元/月×10月+2.985元/月×9月+2.985元/月×8月+2.985元/月×7月+2.985元/月×6月+2.985元/月×5月+2.985元/月×4月+2.985元/月×3月+2.985元/月×2月+2.985元/月×1月=567.15元。2016年9月6日至2018年4月6日期间的共欠物业服务费为99.5元×19月=1890.5元，2018年4月6日后的物业服务费的滞纳金（利息）=1890.5元×1‰×逾期天数（2018年4月7日计算至实际还清之日）。故，被告应当向原告支付2016年9月至2018年4月期间的物业服务费（物业费+日常养护费）1890.5元、水电费（水费+电费）2770.53元共计4661.03元，并支付上述期间内物业服务费的滞纳金（利息，计算至2018年4月6日为567.15元）至实际付清之日。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第一条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)、第六条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：   1被告林陵于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿物业管理有限公司支付2016年9月至2018年4月期间的物业费、水费、电费、日常养护费共计4661.03元；   二、被告林陵于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿物业管理有限公司支付2016年9月至2018年4月期间的物业服务费滞纳金（其中2016年9月6日至2018年4月6日期间的物业服务费滞纳金为567.15元，2018年4月6日后按照1890.5元×1‰×逾期天数计算至实际还清之日）；   三、驳回原告海南金鹿物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告林陵负担。原告海南金鹿物业管理有限公司已预交案件受理费25元，本判决生效后本院予以退回25元。限被告林陵于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 刘玉龙     二O一八年八月三十一日   书记员 曾 琦   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《关于审理物业服务纠纷案件具体应用   法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第6经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   窗体底端   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。