上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初9420号原告(反诉被告)：上海保易洁餐具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王刚，总经理。委托诉讼代理人：朱旗元，上海浩航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海秋林纸业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈秋龙，执行董事。委托诉讼代理人：唐仲慧，上海市天云律师所律师。原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王刚及其委托诉讼人杨振裕、被告法定代表人陈秋龙及其委托诉讼代理人唐仲慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁期限为2016年4月1日至2021年3月31日的上海市房屋租赁合同无效；2、确认原、被告签订的截污纳管费用协议书于2017年5月3日解除；3、判令被告返还原告押金人民币13,000元(以下币种均为人民币)；4、判令被告支付原告截污纳管工程费用107,555.55元；5、判令被告赔偿原告装修损失180万元；6、判令被告赔偿原告设备购置款2,433,500元；7、判令被告赔偿原告停工损失50万元；8、判令被告赔偿员工的安置费1,206,000元(67名员工，以每人每月3,000元计算，计算6个月)、9、判令被告承担本案诉讼费用、评估费。事实和理由：2012年6月1日起，原告向被告承租上海市宝山区抚远路XXX号房屋用于生产经营。双方最后一次的租赁合同的租期至2021年3月31日。期间，原告投入大量资金对租赁场地进行装修并购置设备、招聘员工开展生产。2017年初，原告收到宝山区罗店镇生态环境综合整治告知书，得知承租的部分厂房系违法建筑，若未在2017年6月30日前完成整改，政府将采取停水停电、强拆、清场等强制措施。原、被告为此多次协商。被告承认西面厂房系违法搭建且同意赔偿，但赔偿金远不足以弥补原告的损失。为保证原告的合法权益，故提出上述诉请。被告辩称，原、被告签订合同的租赁物存在有证部分和无证部分，有证部分是有效的。双方签订的截污纳管费用协议书不能解除，原告还未搬迁。被告不同意返还押金，第一份合同是被告和案外人所某，押金也是案外人缴某，原告没有缴某过押金。被告不同意支付装修损失，因为原告对于房屋现状是清楚的，虽然经过审价，但被告对审价结论有异议，对于截污纳管工程费应当扣除搬离之日前的费用，剩余部分愿意返还。被告不同意支付设备购置款和停工损失、员工安置费，没有事实依据和法律依据。被告还提出如下反诉请求：1、解除双方的租赁合同，原告搬离并返还房屋，并将北大楼西侧外墙壁恢复原状；2、要求原告支付2017年7月1日至2018年5月31日的房屋租金284,166.67元；3、要求原告按每年31万元计算，支付自2018年6月1日起至实际搬离之日的使用费；4、要求原告支付截止至2018年4月底的水电费、排污费83,707.43元。原告针对反诉辩称，双方租赁合同无效，不存在解除问题，若部分有效，同意解除有效部分的合同，同意搬离和返还房屋。北大楼西侧外墙壁现在开门的，原来都是窗户，原告2016年起将窗户改成门是经过被告同意的，不同意恢复原状。被告要求原告于2017年6月30日停产搬离，承诺有关损失由其承担，且自次日起全部停水，导致原告全部停产，还陆续几次停电，故无需支付2017年7月1日之后的租金和使用费。原告没有生产，不清楚排污费、水电费，也不同意支付。本院经审理认定事实如下：原、被告自2012年6月1日起建立租赁关系，后双方对租赁部位进行两次调整，最后签订的房屋租赁合同约定，被告将宝山区富锦工业开发区(抚远路XXX号)西面厂房和南大楼3楼(东面宿舍和西面食堂)房屋建筑面积1150平方米，及北大楼2楼(500平方米)和北门卫出租给原告使用，合同租赁期为2016年4月1日起至2021年3月31日止，乙方应付甲方租金每年310,000元。2016年9月1日，原、被告签订协议书，约定，被告截污纳管工程共计22万元，由原告和被告各承担一半费用11万元，于2016年9月10日前一次性付给被告，原告按租赁时间30年(2016年9月1日至2046年9月1日)来计算3,666.67元/年，如原告提前搬离的，被告按年退还余下资金。2016年底，上海市宝山区罗店镇开展“五违四必”生态环境综合治理及水污染防治工作，并向被告发出生态环境综合整治告知书，载明在抚远路XXX号区域内存在违法搭建、消防安全隐患、生产安全隐患等违法现象，必须尽快消除，要求于2017年6月30日前采取拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，消除安全隐患等措施，自行完成整改，积极配合政府部门开展整治工作，逾期将采取停水停电等强制措施。2017年3月14日，被告向原告发出通知书，载明根据综合整治工作的相关要求，将于2017年3月30日前拆除南边无证房屋，4月30日前拆除西面无证房屋，5月30日前拆除中间无证房屋，请原告于4月30日前将西厂房设备财物撤出房屋。2017年5月19日，原、被告签订承诺书，约定，因被告承诺政府，租赁给原告西面厂房及临时搭建的违章建筑，配合政府五违四必，于2017年7月5日拆除，原告已起诉，现要求原告于2017年6月30日停产，并于2017年6月30日至2017年7月5日之间进行搬出放到抚远路XXX号院内，在2017年7月5日之前不管政府强拆行为或被告个人行为给原告造成的一些损失，均由被告全部承担。审理中，双方均表示西面厂房(面积700平方米左右)确系违章建筑，其余租赁部位均有产证，原告认为就违章建筑的租赁应当无效，而原告租赁系争房屋系用于生产经营，该西面厂房系原告经营的主要场所，其余部分的租赁已无法实现租赁目的，故其余租赁部分应当一并解除。审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院，依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对原告在系争房屋中所作固定添附进行审价，鉴定结论为：无异议部分的工程造价为1,031,212元；有异议部分：(1)西面厂房中间区域地面面层下的水泥基防水工程费用为12,219元，但双方对该隐蔽工程是否施工存有争议，对此事实不清的定性问题，提请法院裁定；(2)西面厂房设备辅助工程费用为44,051元，原告认为应纳入鉴定范围，被告认为不应纳入鉴定范围，鉴定单位认为该工程不属于建筑装修工程，该项费用不应纳入工程装修造价鉴定的范围；(3)北大楼2楼架空线工程费用为22,889元，原告认为由原告施工，被告认为系房屋出租前的原有设施，请法院裁定；(4)关于折旧率计算的问题，双方均认可南大楼3楼及北大楼2楼装修时间为2016年4月份，经计算，装修折旧率为21.67%；关于西面厂房，原告认为初次装修时间为2012年6月份，第二次重新装修为2016年4月份，被告认为西面厂房装修时间为2012年6月份，之后未进行重新装修，西面厂房按2012年6月份的装修时间计算折旧率为50%，而按2016年4月份的装修时间计算折旧率为21.67%，现双方对西面厂房是否重新装修存有争议，请法院裁定。原告对于无争议部分的结论认可，坚持对争议部分的意见。被告表示北大楼2楼原作为生产车间使用过，该部分架空线是原有设施，不应计入；彩钢棚金额偏高；卷帘门面积偏大，价格偏高，且被告租赁给原告时有卷帘门，不清楚现场的卷帘门是否是当时的；北大楼2楼机电工程单价较高，南大楼3楼安装工程单价比初稿价格高。鉴定单位表示，争议1地面防水工程是隐蔽工程，无法进行现场目测，按照经验和一般情况，应该做防水工程，但不清楚原告装修是否进行防水施工；无法判断现场的动力线的安装时间；彩钢棚因无法进行具体测量和计算，系根据面积进行经验性估算；原告在鉴定会议纪要中提出要计算2扇卷帘门的价格，被告未提出异议，故将卷帘门计入；北大楼2楼机电工程中很多是隐蔽工程，系根据经验，参照现场安装水平和同类型厂房的情况确定单价；南大楼3楼安装工程系在初稿回复意见明确信息价的计价时间，故相应进行了调整。原告提供2016年4月3日、4月17日、4月28日、5月11日其与案外人上海超宜建筑装潢有限公司签订的施工合同、报价单及付款收据，证明其于2016年4月对西面大楼进行了重新装修。被告对上述材料不予认可，原告一直在经营，不可能全部进行装修。原告还提供卷帘门收款收据、报价清单及防水工程收据，证明卷帘门及防水工程均由原告施工。被告对上述证据真实性不予认可，上述两部分款项不应计入。原告为证明其设备购置款，提供买卖合同、收据、产品销售合同、收据，证明原告为建生产线，购置了洗涤、清毒、供热等设备，共计投入2,433,500元。被告对上述证据真实性有异议，原告未提供银行付款凭证和发票，不能证明原告购买了其所称的设备，原告要求被告承担设备购置款项没有事实和法律依据。另，原告为证明其停工损失及赔偿员工的安置费损失，向本院申请审计，本院通过上海市高级人民法院委托后，因原告未在限定时间内提供相关资料，鉴定单位退回该委托鉴定事项。原告表示，审计单位确实多次联系过要求原告提供材料，但审计单位未告知原告递交材料的时间，且原告与审计单位协商审计费分两笔支付，审计单位未同意，等原告凑好钱后再联系，审计单位表示已退回，原告要求重新委托审计。被告不同意原告的意见，审计单位有其操作规程。审理中，原、被告一致确认如下事项：被告已付清截止至2017年6月30日的租金，自2017年7月1日起未再支付；对于押金13,000元在搬离房屋时进行结算，本案中不作处理；截止至2017年7月12日的水电费、排污费金额为36,000元，原告应向被告支付。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中西面厂房系违章建筑，故双方关于该部分厂房的租赁合同无效。原告使用租赁物系用于生产经营，而西面厂房面积约占整个租赁房屋面积的一半，原告表示对其余部分的租赁已无法实现租赁目的，其余租赁部分应当一并解除的意见，本院予以准许，即有效合同部分实际也无法继续履行，本院予以解除。原告应搬离系争房屋并返还被告。关于被告恢复原状的请求，原告表示其将北大楼西侧外墙壁改成门系经过被告同意，但未提供证据予以证明，本院不予采信，原告应当恢复原状。双方签订的房屋租赁合同不再履行，故双方签订的截污纳管费用协议书亦应当解除，被告应按该协议书约定退还截污纳管费用，考虑到原告实际使用期间及本案实际情况，本院酌情确定被告应退还102,667元。双方的租赁合同不再履行，但原告仍应支付实际使用期间的租金及使用费，考虑到政府相关部门多次通知整改搬离、被告多次要求原告搬离及停水、停电等情况，确实对原告的正常经营造成影响，本院酌情确定原告按每年10万元的标准支付自2017年7月1日起至实际返还房屋日止的租金及使用费。双方均表示本案中对押金不作处理，故本案不予处理押金问题。关于水电费及排污费，双方对金额达成一致意见，原告亦同意支付，本院予以准许。关于原告主张的装修损失，本院结合鉴定报告予以酌情确定。本院结合鉴定单位的意见，确认鉴定报告中的无异议部分。对于有异议部分本院分项阐述如下：第一项防水工程，原告已提供防水工程收据，且原告经营的是餐具清洁，其进行防水工程施工具有高度可能性，结合鉴定单位关于按照经验和一般情况应该做防水工程的意见，本院认为该部分应当计入；第二项西面厂房设备辅助工程，鉴定单位表示该工程不属于建筑装修工程，本院采纳鉴定单位的意见，该项不予计入；第三项北大楼2楼架空线，双方对原告施工存在争议，本院认为系争房屋由原告用于生产经营，并对厂房进行过装修，原告对该大楼内架空线进行施工的可能性较大，故本院将该项计入；第四项折旧率计算，双方争议在于西面厂房装修的时间，原告提供的其与案外装修公司之间于2016年签订的多份装修施工合同、报价单及付款收据，本院认为其于2016年进行装修具有高度可能性，本院采纳原告关于折旧率的意见。根据上述认定，并考虑原、被告双方的过错程度，本院酌情确定被告需赔偿原告固定添附损失60万元。原告在系争房屋内的生产设备等，应当在其搬离房屋时一并搬离，现原告要求被告赔偿设备购置款，于法无据，本院不予支持。关于停工损失及员工安置费，原告未提供相应证据予以证明，其提出的审计申请亦因未提供相关资料被退回鉴定，应当承担举证不能的法律后果，故本院对该两部分损失难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司与被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司就上海市宝山区富锦工业开发区(抚远路XXX号)签订的房屋租赁合同中关于西面厂房部分无效；二、解除原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司与被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司就上海市宝山区富锦工业开发区(抚远路XXX号)南大楼3楼(东面宿舍和西面食堂)、北大楼2楼(500平方米)和北门卫的房屋租赁合同关系；三、原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区富锦工业开发区(抚远路XXX号)北大楼西侧外墙壁恢复原状,并将所承租的全部房屋返还给被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司；四、解除原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司与被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司签订的截污纳管费用协议书；五、被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司截污纳管费用102,667元；六、被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司固定添附损失60万元；七、原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司于本判决生效之日起十日内，按每年10万元的标准向被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司支付自2017年7月1日起至实际返还房屋日止的租金及使用费；八、原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司支付水电费、排污费36,000元；九、驳回原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取28,841元、反诉案件受理费减半收取3,409元、鉴定费71,212元，由原告(反诉被告)上海保易洁餐具有限公司负担45,462元，被告(反诉原告)上海秋林纸业有限公司负担58,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一八年八月二十四日书记员 袁凯凯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。