青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初654号原告（反诉被告）：青海农协农产品展销中心有限公司，住所地：西宁市。法定代表人：张鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王坤，该公司员工。委托诉讼代理人：周青，青海竞帆律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁金尊皇牛火锅城南大街店，住所地：西宁市。负责人：祁笋芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯有华，青海润君律师事务所律师。原告（反诉被告）青海农协农产品展销中心有限公司（以下简称农协公司）与被告（反诉原告）西宁金尊皇牛火锅城南大街店（以下简称金尊火锅店）合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。农协公司委托诉讼代理人王坤、周青，金尊火锅店委托诉讼代理人冯有华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农协公司向本院提出诉讼请求：1.金尊火锅店向农协公司支付拖欠的转让费1500000元、逾期付款利息2245.94元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月2日，农协公司与金尊火锅店签订《房屋转让合同》，约定由农协公司将其租赁的位于西宁市南大街18号锦园大厦负一层、负二层办公区及门口停车场转让给金尊火锅店，转让价格为1600000元。金尊火锅店的付款方式为：自房屋转让合同签订之日起3个工作日内向农协公司支付100000元，2017年8月31日前支付200000元，2017年9月31日前支付300000元，2017年10月31日前支付500000元，2017年11月30日前支付剩余500000元转让费。合同签订后，农协公司依约将房屋交付给金尊火锅店使用，但金尊火锅店仅支付了100000元转让费，剩余款项至今未支付。经农协公司多次催要未果，为维护农协公司合法权益，故诉至法院，望判如所请。金尊火锅店辩称，未向农协公司支付剩余转让费1500000元系因农协公司向金尊火锅店转让的地上停车场部分系其无权处分，金尊火锅店无法承包使用；农协公司转让给金尊火锅店的部分场地使用权存在瑕疵，其中青海三益琴行有限公司的租赁合同存在每年二个月的免租期，导致金尊火锅店权益受损；其中农协公司未履行转租协议交接手续及未履行通知次承租人火山跆拳道馆费美儿，导致火山跆拳道馆费美儿以其与金尊火锅店无合同关系为由拒绝支付租金。综上，导致本次纠纷产生的原因在于农协公司的违约及欺诈行为，在扣除相关转让费后，剩余转让费金尊火锅店可以支付。金尊火锅店向本院提出反诉请求：1.从金尊火锅店未向农协公司支付的1500000元转让价款中扣减480000元；2.赔偿金尊火锅店免租损失42000元；3.赔偿金尊火锅店直接损失250000元；4.本案反诉费由农协公司承担。事实和理由：2017年7月2日，农协公司与金尊火锅店签订《房屋转让合同》，约定：经出租人西宁太平洋商贸有限责任公司同意将位于西宁市南大街18号负一层、负二层以及门口停车场转让给乙方金尊火锅店使用，所转让负一层建筑面积3090平方米。合同签订后，金尊火锅店依约向农协公司支付转让费100000元。付款后发现，转让标的物中太平洋超市门口停车场已于2014年3月被西宁市交通运输局管理中心收回，且根据《西宁市公共临时停车场建设管理办法》的规定：区道路停车管理单位依法实施停车场日常管理，公共临时停车场管理人员应当实行员工制管理，不得以承包、委托等以包代管形式进行管理。签订合同时，农协公司系无权处分，且金尊火锅店也无承包经营停车场的可能性，致使《房屋转让协议》部分合同目的无法实现。本次转让价款为地下室及门口停车场共同作价，因门口停车场系农协公司无权处分，故应从转让价款中将门口停车场480000元予以扣除。农协公司与金尊火锅店签订转让协议前，农协公司已将部分场地使用权转租给第三人，协议签订后，金尊火锅店发现农协公司与青海三益琴行有限公司签订的《摊位经营权租赁合同》中约定每年缴纳一年房租，乙方可使用14个月的使用权，对于该条款中约定的每年2个月的免租期约定，在农协公司与金尊火锅店签订《房屋转让合同》时，农协公司未向金尊火锅店明示，未予明示而产生的损失应由农协公司承担，故农协公司与青海三益琴行有限公司签订的《摊位经营权租赁合同》中约定年租金84000元，月租金为7000元，至《摊位经营权租赁合同》届满共计产生免租期6个月，由此产生的损失42000元农协公司应向金尊火锅店赔偿。另农协公司与金尊火锅店签订《房屋转让合同》时，农协公司一直未履行相关协议交接手续及未履行通知次承租人火山跆拳道馆费美儿义务，致使次承租人火山跆拳道馆费美儿以其与金尊火锅店无合同关系为由拒绝支付自2017年7月2日至2018年10月12日的租金250000元，给金尊火锅店造成直接损失。综上，现为维护金尊火锅店合法权益，故提起反诉，望判如所请。农协公司对金尊火锅店的反诉辩称，金尊火锅店要求在剩余转让款1500000元中扣减480000元无事实依据，至目前为止，金尊火锅店一直在经营使用地上停车场，临时停车场被收回是政府行为，同时金尊火锅店要求核减的480000元计算方式有误；关于金尊火锅店要求农协公司赔偿免租损失42000元不予认可，双方签订协议之前，农协公司已将房屋的状况告知金尊火锅店，金尊火锅店与三益琴行就场地使用权进行了变更；关于金尊火锅店要求赔偿的直接经济损失亦无事实依据，是火山跆拳道馆费美儿与开心源超市签订的租赁合同，并非与农协公司签订的合同，火山跆拳道馆费美儿也同意将租金支付给金尊火锅店，故请求驳回金尊火锅店的全部诉讼请求。当事人围绕本诉的诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。农协公司向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》三份，证明农协公司有权与金尊火锅店签订房屋租赁合同，青海省农产品流通促进会于2016年5月12日与西宁太平洋商贸有限责任公司签订协议，将租赁的房屋作为超市经营使用，合同中明确载明了付款方式及双方的权利义务；证据二、2017年7月2日收据，证明金尊火锅店向农协公司支付转让费100000元的事实；证据三、票据8张，证明涉案地上停车场仍在金尊火锅店经营管理范围内，票据中的西宁市城中区洋洋停车场是金尊火锅店设立的个体工商户，用于代其收取停车费，由金尊火锅店向西宁市公共停车场管理部门缴纳管理费；证据四、西宁市城中区洋洋停车场企业信用公示报告，证明西宁市城中区洋洋停车场与金尊火锅店具有关联关系。金尊火锅店质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向不认可，三份合同能够证明农协公司有权转让涉案房屋的使用权，但三份合同中对地上停车场农协公司是否有权处分并无约定，双方签订合同时，农协公司并未明确告知金尊火锅店地面停车场的使用权情况，也未告知农协公司与青海三益琴行有限公司签订的合同中存在免租期的事实；对证据二真实性无异议；对证据三不认可，不能证明金尊火锅店在管理和使用地上停车场。其中，洋洋停车场发票加盖的是西宁市洋洋停车场公章，无法确定与金尊火锅店存在实际经营关系，临时停车场管理中心收据系复印件，对真实性不认可，且收据中的交款单位是太平洋超市，与金尊火锅店无关；对三份发票的真实性、合法性、关联性不认可，收据中的交款单位是太平洋超市，与金尊火锅店无关；对证据四不认可，金尊火锅店负责人与西宁市城中区洋洋停车场负责人不一致，双方无关联。本院认为，证据一、二能够证实农协公司的证明方向，本院予以采信；证据三、四结合本案其他证据，不能够证实农协公司的证明方向，本院不予采信。金尊火锅店针对本诉部分未提交证据。当事人围绕反诉的诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。金尊火锅店向本院提交以下证据：证据一、《房屋转让合同》，证明农协公司与金尊火锅店之间的使用权转让合同关系、转让标的物范围及转让标的物价款；证据二、对祁笋芳申请信息公开的回复，证明转让标的物（门口停车场）已于2014年3月被政府收回的事实；证据三、农协公司与三益琴行签订的《摊位经营权租赁合同》，证明合同中约定每年2个月的免租期，农协公司未将该实际情况告知金尊火锅店，金尊火锅店索赔的依据；证据四、《租赁合同》，证明金尊火锅店索赔损失250000元的依据；证据五、《房屋租赁合同》，证明金尊火锅店与产权所有人签订房屋租赁合同的事实。农协公司质证认为，对证据一真实性无异议，合同中约定了金尊火锅店的付款期限及金额，农协公司也向金尊火锅店告知标的物实际情况的事实；对证据二真实性无异议，回复中载明的时间与本案不符，且未说明地上停车场的权属问题；对证据三真实性不认可；对证据四真实性不认可，与农协公司无关；对证据五真实性无异议，该合同能够证实锦园大厦负一层面积为3090平方米，房屋用途为停车场，同时能印证本诉中发票的相关问题。本院认为，证据一、二、五能够证实金尊火锅店的证明方向，本院予以采信；证据三、四结合本案其他证据，不能够证实金尊火锅店的证明方向，本院不予采信。农协公司向本院提交以下证据：证据一、2017年10月9日律师函，证明金尊火锅店接手停车场后向城管部门缴纳管理费后才可以经营停车场，金尊火锅店一直在经营停车场，律师函中并未提出关于三益琴行、费美儿的相关争议事宜；证据二、情况说明2份，证明金尊火锅店的第二、三项反诉请求不成立。金尊火锅店质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向不认可，城管部门在收取管理费时，金尊火锅店才知道停车场已被政府收回，律师函中未主张的事宜并不代表之后不再主张；对证据二中青海三益琴行有限公司出具的情况说明的真实性无异议，证明方向不认可，青海三益琴行有限公司与农协公司签订了2个月免租协议，金尊火锅店第二项反诉请求是向农协公司追索2个月免租期的损失；对费美儿出具的说明真实性无异议，证明方向不认可，费美儿表示愿与金尊火锅店签订合同只是承诺，不能证明费美儿愿意与金尊火锅店签订书面合同。本院认为，证据一、二结合其他证据，予以综合认定。本案在审理过程中，依职权前往西宁市城中区南大街22号太平洋超市门口停车场，对《房屋转让合同》中约定的"门口停车场"停车泊位、通道面积及负二层办公区面积进行了测量，并现场制作了勘验笔录，由农协公司、金尊火锅店进行了签字确认。经测量，"门口停车场"共有停车泊位20个，每个泊位11.5平方米，共230平方米；泊位通道350.34平方米；"负二层办公区"共245.59平方米。本院认为，农协公司、金尊火锅店对上述测量结果无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月12日，西宁太平洋商贸有限责任公司（出租方）与青海省农产品流通促进会（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：青海省农产品流通促进会承租西宁太平洋商贸有限责任公司坐落于西宁市南大街18号（锦园大厦）负一层建筑面积3090平方米，负二层办公区使用。承租期限自2016年7月1日至2022年2月28日止，租赁期满，西宁太平洋商贸有限责任公司有权收回出租房屋。合同还对其他权利义务进行了约定。2017年6月5日，青海省农产品流通促进会（转让方）与农协公司（受让方）签订了《房屋转让协议》，协议约定：青海省农产品流通促进会于2017年6月5日起将位于西宁市城中区南大街18号（锦园大厦）负一层建筑面积3090平方米商铺，负二层办公区以及门口停车场，转让给农协公司经营使用。自本协议签订之日起农协公司拥有对该商场一切经营权利。2017年7月2日，农协公司（转让方）与金尊火锅店（承租方）签订了《房屋转让合同》，合同约定：经出租人西宁太平洋商贸有限责任公司同意将位于西宁市南大街18号（锦园大厦）负一层、负二层以及门口停车场转让给金尊火锅店使用。该房屋坐落于青海省西宁市南大街18号（锦园大厦），负一层建筑面积3090平方米，负二层办公区以及门口停车场转让给金尊火锅店经营使用。该房屋用途为商场、超市及功能具备且法律允许范围之内的任何用途。该房屋的转让费用共计1600000元，转让费分五次支付，本合同签订之日起3个工作日内，金尊火锅店向农协公司支付转让费100000元；金尊火锅店在7月30日前向房东支付2017年7月1日至2017年12月31日房租330000元；2017年8月31日前由金尊火锅店向农协公司支付第二笔转让费200000元；2017年9月31日前由金尊火锅店向农协公司支付第三笔转让费300000元；2017年10月31日前由金尊火锅店向农协公司支付第四笔转让费500000元；2017年11月30日前由金尊火锅店向农协公司支付最后一笔转让费500000元。农协公司将房屋转让给金尊火锅店后，金尊火锅店同意代替农协公司履行原有房屋租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及原租赁合同所约定的应由农协公司交纳的水电费及其他各项费用。2018年1月1日前，农协公司已向房东缴纳原租赁合同半年租赁期的所有费用，2018年1月1日后，由金尊火锅店向房东缴纳相关费用。金尊火锅店接手前该房屋租赁所有的一切债权、债务均由农协公司负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由金尊火锅店负责。农协公司已将该房屋的有关情况告知金尊火锅店。合同订立后，金尊火锅店按照上述约定支付相关订金后，农协公司当日应将房屋正式移交给金尊火锅店，同时相关权利义务全部转移至金尊火锅店。农协公司与房东（西宁太平洋商贸有限责任公司）的租赁合同到2022年2月28日为止，具体事宜包括租赁期限、租金、押金、费用由金尊火锅店与西宁太平洋商贸有限责任公司直接协商签署《房屋租赁合同》予以明确和结算。该房屋农协公司已全部进行装饰装修，原装修原样归金尊火锅店使用，其相关属于农协公司的可移动设施设备，转让后归属于农协公司，由农协公司在合同生效后搬走。合同签订当日，金尊火锅店向农协公司给付转让费100000元，剩余转让费1500000元至今未给付。另查明，2017年6月30日，西宁太平洋商贸有限责任公司（出租方）与金尊火锅店（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：双方就坐落于西宁市南大街18号（锦园大厦）负一层建筑面积3090平方米的房屋租赁达成如下协议，该房屋用途为停车场，金尊火锅店承租期限自2017年7月1日至2022年2月28日止。租赁期满，西宁太平洋商贸有限责任公司有权收回出租房屋，金尊火锅店应如期交还。停车场的经营管理权归金尊火锅店所有，专卖店前禁止停车。合同还对其他权利义务进行了约定。再查明，2018年3月19日，西宁市交通运输局向金尊火锅店负责人祁笋芳出具了一份《对祁笋芳申请信息公开的回复》，该回复载明：你单位要求公开位于城中区南大街22号太平洋超市门口停车场权属情况的申请已收到，现回复如下。你单位请求查询的位于城中区南大街22号太平洋超市门口停车场，自2014年3月西宁市城市道路公共临时停车场管理中心成立，正式接管青海鑫浩停车有限公司，该停车场属于移交范围，一直由管理中心管理，所收费用全部上交市级财政。根据西宁市政府令第142号《西宁市公共临时停车场建设管理办法》将该停车场统一建设，并实行电子收费，2017年9月交由西宁市城中区公共临时停车场管理办公室管理，所收费用全部上交城中区财政。其权属与青海农协农产品展销中心有限公司是否有关系，请城中区公共临时停车场管理办公室协调查明。又查明，2018年3月20日，青海三益琴行有限公司出具了《情况说明》一份，载明：兹有位于锦园大厦负一层原农协公司租户青海三益琴行有限公司营业面积100平方米，因农协公司将负一层场地整体转让给现出租人，我公司也因经营需要，将原来的100平方米与现出租人协商扩大为288平方米，与现出租人形成租赁关系，并按约定将租金交给现出租人；2018年4月2日，火山跆拳道馆费美儿出具《情况说明》一份，载明：兹有锦园大厦负一层火山跆拳道馆（费美儿）营业面积243平方米场地，原属农协公司，因农协公司将负一层场地整体转让给现承租人金尊火锅店。我道馆最初是与西宁太平洋超市有限公司开心源超市（法人祝元根）签订租赁合同。该场地后期由祝元根转租给农协公司，因特殊原因，当时我道馆未与农协公司变更合同。现因经营需要，同意与现承租人形成租赁关系，按国家相关法律规定，买卖不破租赁，原合同条款一律不变，继续履行。本院认为，农协公司与金尊火锅店签订的《房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关法律法规规定，双方均应依约履行。在该《房屋转让合同》履行过程中，虽农协公司按约向金尊火锅店交付了西宁市南大街18号（锦园大厦）负一层建筑面积3090平方米及负二层办公区245.59平方米及门口停车场580.34平方米，但依据西宁市交通运输局向金尊火锅店负责人祁笋芳出具的《对祁笋芳申请信息公开的回复》，涉案停车场自2014年3月由西宁市城市道路公共临时停车场管理中心接管，该停车场属于移交范围，2017年9月交由西宁市城中区公共临时停车场管理办公室管理，所收费用全部上交城中区财政。对此，本院认为，农协公司在《房屋转让合同》签订、履行等过程中，应告知金尊火锅店关于涉案停车场相关事宜，其未告知，致使涉案停车场不能使用，其应承担责任。现金尊火锅店因涉案停车场不能使用，要求扣减转让费480000元，对此应予支持。但因《房屋转让合同》未约定涉案停车场的具体转让费金额，结合现场勘测及合同履行情况等因素，从公平原则考虑，本院酌定扣减转让费150000元为宜，对剩余转让费金尊火锅店仍应向农协公司给付，除去金尊火锅店已给付农协公司转让费100000元和上述扣减转让费150000元，金尊火锅店应向农协公司支付转让费1350000元。关于农协公司要求金尊火锅店给付至2017年11月30日期间利息损失2245.92元的诉讼请求，因农协公司未告知等原因，致使涉案停车场不能由金尊火锅店使用，是产生本案纠纷的主要原因，故对农协公司的该诉讼请求，本院不予支持。关于金尊火锅店要求农协公司承担免租损失42000元、直接损失250000元的反诉请求，该反诉请求属另一法律关系，金尊火锅店可另行主张。关于农协公司主张金尊火锅店以西宁市城中区洋洋停车场名义实际经营使用"门口停车场"的意见，因农协公司提交的证据不足，且西宁市交通运输局出具的《对祁笋芳申请信息公开的回复》中已明确该停车场已交西宁市城中区公共临时停车场管理办公室管理，故对农协公司的该抗辩主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西宁金尊皇牛火锅城南大街店于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）青海农协农产品展销中心有限公司给付转让费1350000元。二、驳回原告（反诉被告）青海农协农产品展销中心有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费18321元，由原告（反诉被告）青海农协农产品展销中心有限公司负担1832.1元，由被告（反诉原告）西宁金尊皇牛火锅城南大街店负担16488.9元[此款原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）负担部分随同上述款项一并给付原告（反诉被告）]；反诉案件受理费5760元，由被告（反诉原告）西宁金尊皇牛火锅城南大街店负担4666元，原告（反诉被告）青海农协农产品展销中心有限公司负担1094元[此款被告（反诉原告）已预交，原告（反诉被告）负担部分于本判决发生法律效力后十日内给付被告（反诉原告）]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 杨 武审 判 员 林 强人民陪审员 蒲嫣娜 二〇一八年八月三日书 记 员 袁福清附：《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。