广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0281民初310号原告：乐昌市百信物业服务有限公司，住所地：广东省乐昌市长塘路**。法定代表人：卿如民，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢世云，广东务本律师事务所律师。被告：何元庆，男，1962年6月4日出生，汉族，住广东省乐昌市。被告：邓忠玉，女，1966年8月6日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：何元庆，男，1962年6月4日出生，汉族，住广东省乐昌市，夫妻关系。原告乐昌市百信物业服务有限公司与被告何元庆、邓忠玉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市百信物业服务有限公司的法定代表人卿如民及委托诉讼代理人谢世云、被告何元庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市百信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年11月至2018年2月水电公摊费291.4元和2016年12月至2018年3月所欠住宅管理服务费2826.2元给原告；被告支付上述欠费期间违约金692.4元给原告，合计3810元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月4日，被告与原告签订了《乐昌市百信花苑物业管理服务合同》，按照该合同第二条1.5和2.3规定：被告应及时向原告支付管理服务费和水电公摊费。第三条2和3规定：被告应在每月一日前缴交当月的管理服务费177.3元，逢单月5日前缴交前两个月的水电公摊费。原告按照双方签订的物业管理服务合同，履约至今。而被告自2016年11月开始至今，未履行缴纳水电公摊费的义务；自2016年12月开始至今，未履行缴纳住宅管理服务费的义务。截止2018年3月底，已累计欠付原告住宅管理服务费和水电公摊费合计3117.6元，给原告的正常经营活动造成了影响，严重侵害了原告的合法权益。在被告欠费期间，原告多次通过短信催缴、电话催缴，委托广东务本律师事务所发律师函催缴，但被告拒不缴费，严重违反了本物业管理服务合同约定，被告应承担相应的违约责任。按照该合同第六条第2项约定：被告应承担从逾期之日起每天0.1%的违约金，从2016年11月至2018年3月，欠交水电公摊费最长时间14个月；从2016年12月至2018年3月，欠交住宅管理服务费最长时间15个月。每月平均按30天计算，欠交住宅金额及违约金清单、违约金计算清单详见附件一和附件二。本案事实清楚，证据确凿，请求法院判如所请。被告何元庆、邓忠玉答辩称，被告自购房后一直按时交纳物业公司收取的费用。在2016年，被告得知物业公司收取的代收代办房产证费用25878.8元与正规契税发票15527.28元相差10351.52元没有相关票据，要求物业公司作出合理解释，但物业公司工作人员的答复是不知道，也迟迟未能给出合理解释。被告认为物业公司违反物业条款，存在乱收费行为，故此暂停交纳物业管理费和水电公摊费用。其次，被告在装修该房期间，曾被人行窃盗走一个挎包，作案人员是物业公司员工，虽经过公安破案后归还了部分损失，但仍没有得到合理赔偿，被告认为物业公司没有尽到物业责任以及人道主义安慰，要求该盗窃案的后续费用包括现金损失、精神损失等赔偿费用结合欠偿的因果关系进行判决。事后，被告就安全问题对物业公司提出多项安保建议，其中一项是安装监控设备，但物业公司都置之不理。另外，物业公司还收取高额停车费、车辆管理混乱、未尽修缮义务，故此，综合以上事由，被告拒交物业管理费及水电公摊费用。本院经审理认定事实如下：被告何元庆、邓忠玉（乙方）购买了位于乐昌市长塘路18号1栋1704房（建筑面积为147.71平方米）的房屋。2012年10月4日，何元庆、邓忠玉（乙方）与原告乐昌市百信物业服务有限公司（甲方）签订《乐昌市百信花苑物业管理服务合同》，主要约定：“……第二条双方的权利和义务……1.5依据本协议向乙方收取物业管理服务费用、公共水电分摊费用及其他相关费用……第三条物业管理服务费用1.住宅管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.20元的标准计收，乙方每月应向甲方支付的物业服务费用为177.30元。每年如有调整，则按调整后的标准执行。2、本小区物业服务费收取为每月一期，乙方应在每月一日前缴交当月的管理费。3、乙方应在逢单月月初5日前缴交前两个月的公共分摊电费、水费。……第六条违约责任……2、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金……”。合同签订后，原告为被告所在的小区提供物业服务，被告亦向原告交纳涉案房屋的住宅管理服务费及水电公摊费，但自2016年11月至2018年2月止的水电公摊费291.4元和从2016年12月至2018年3月止的住宅管理服务费2826.2元，经原告在小区公示及律师函催收后，被告拒不交纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求，请求法院判决水电公摊费从2016年11月计至2018年5月止共计349.7元，住宅管理服务费从2016年12月计至2018年6月止共计3358.1元，上述欠费期间违约金990.2元。其中，2016年11月份住宅管理服务费166.7元系2016年10月份住宅管理服务费结余冲抵后的金额，其他尚欠金额按合同约定的177.3元/月计算。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2012年10月4日，被告何元庆、邓忠玉与原告乐昌市百信物业服务有限公司签订的《乐昌市百信花苑物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。因原告已为被告提供了物业服务，被告则应当根据《乐昌市百信花苑物业管理服务合同》的约定标准和期限交纳住宅管理服务费和公共水电分摊费用，故原告诉请被告支付自2016年12月至2018年6月住宅管理服务费3358.1元以及自2016年11月至2018年5月止的水电公摊费349.7元的主张，有理合法，本院予以支持。关于被告提出原告代收代办房产证存在乱收费以及财物被盗要求原告赔偿损失的问题，因本案审理的是拖欠物业管理服务费纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告可另案起诉，本案不作审理。至于被告以小区安保问题、车辆管理混乱问题、以及共用设施未能及时维修等问题作为不交纳管理费及公摊水电费的抗辩理由，从本案事实看，原告对涉案小区进行物业服务，小区运转正常，据此可以确认原告基本履行了物业服务协议约定的义务，故本院对被告的辩解意见不予采纳。但需指出，原告作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨，加强工作管理，提升业主的满意度。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原、被告在《乐昌市百信花苑物业管理服务合同》中约定了“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金”，被告违反合同约定未及时向原告交纳自2016年12月至2018年6月住宅管理服务费3358.1元以及自2016年11月至2018年5月止的水电公摊费349.7元，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告诉求被告支付住宅管理服务费以及水电公摊费的违约金合计990.2元，其计算违约金的时间以及总数额未超过原、被告在合同中约定的数额，不违反法律法规的禁止性规定，本院对其该项主张依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：被告何元庆、邓忠玉应于本判决书生效之日起五日内向原告乐昌市百信物业服务有限公司支付2016年12月至2018年6月期间的住宅管理服务费3358.1元、2016年11月至2018年5月期间的水电公摊费349.7元以及违约金990.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告何元庆、邓忠玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  王国强审判员  周一涛审判员  李志平二〇一八年八月二十二日书记员  彭莉雯