福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽01民终4698号 上诉人（原审被告）：金晓锋，男，1983年4月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林桂花，福建万德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市鼓楼区鑫福隆贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇黎明街1号一层5#，统一社会信用代码913501023157933404。 法定代表人：苏秀杭，总经理。 委托诉讼代理人：苏湖城、何伟杰，北京中银（福州）律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：福州市金祥达物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦第八层01室，统一社会信用代码91350102MA349H394M。 法定代表人：张家霖。 原审被告：张家霖，男，1988年11月3日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人金晓锋因与被上诉人福州市鼓楼区鑫福隆贸易有限公司(以下简称“鑫福隆公司”)、原审被告福州市金祥达物业管理有限公司（以下简称“金祥达公司”）、张家霖租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金晓锋上诉请求：1.撤消一审判决，改判被上诉人无权要求福州市金祥达物业管理有限公司返还定金人民币30万元，该定金归福州市金祥达物业管理有限公司所有；2.本案一、二审案件受理费（含本诉、反诉受理费）由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定《租赁意向书》有效是错误的。座落于福州市房屋的产权人是福州永仁房地产有限公司（以下简称“永仁公司”），2016年11月，金祥达公司准备承租上述房屋用于转租，于是永仁公司与金祥达公司达成如下合意：本公司只授权金祥达公司可以先去寻找新的承租者，一旦找到新的承租者，确定要签订正式的租赁合同，在征得本公司的书面同意之后，由永仁公司先与金祥达公司签订租赁合同，再由金祥达公司与新承租者签订转租合同；在三方签订正式的租赁合同之前，如果金祥达公司与新承租者需要签订租赁意向书、协议等材料，需要征得永仁公司的书面同意，否则，所签订的租赁意向书、协议等材料均不发生法律效力，而被上诉人对此情况也是知晓的，故在永仁公司与金祥达公司签订租赁合同之前，金祥达公司没有权利出租或者转租上述房产；2016年11月28日，金祥达公司与被上诉人签订的《租赁意向书》没有征得永仁公司的书面同意，该《租赁意向书》不发生法律效力，原审法院直接认定《租赁意向书》有效是错误的。二、金祥达公司已经完全履约。金祥达公司已经完全履行了《租赁意向书》的约定义务：1.租赁意向书约定的一楼剩余面积，金祥达公司已经委托陈彩霞谈好租赁事宜，被上诉人与金祥达公司按约签订租赁合同，则剩余面积随时可以交付给被上诉人；2.租赁物相关手续及证件，待双方确定具体租赁条款，并征得永仁公司书面同意时，永仁公司就会全部交付，但是双方未确定具体租赁条款，相关材料不具备交付条件；3.诉争房屋的水电等设备已经安装到户，增容事宜应由实际使用人凭租赁合同等相关证件到电业局等部门申请。三、《租赁意向书》的违约方是被上诉人，《租赁意向书》签订后，金祥达公司按约定履行了义务，使诉争房屋满足约定的签订正式租赁合同条件后，作为保证人的上诉人不断地与被上诉人的代表人邱水生联系签订正式租赁合同，但是邱水生以各种理由推脱。被上诉人未与金祥达公司签订正式租赁合同的原因，是邱水生不愿意与金祥达公司签订租赁合同，而意图与永仁公司签订租赁合同，故《租赁意向书》的违约方是被上诉人。四、原审判决按月利率2%标准计算资金占用期间的利息明显违法。原审判决按月利率2%标准计算资金占用期间的利息明显违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定。 被上诉人鑫福隆公司辩称:一、本案中《租赁意向书》合法有效，并不存在效力待定、无效的情形，各方均应依诚实信用的原则履行《租赁意向书》，上诉人金晓锋违约则应当依照约定承担违约责任。被上诉人鑫福隆公司与原审被告金祥达公司、上诉人金晓锋于2016年11月28日签订《租赁意向书》，该意向书是对在正式签订租赁合同前各自应履行的义务作出约定，意向书并没有任何一条有约定合同生效要以产权人福州永仁房地产有限公司书面同意为前提。同时意向书第七条约定：“甲、乙双方应在签订意向书后于2016年12月18日前双方履行各自约定后签订正式租赁合同。”意向书本身在于双方约定先履行各自义务以促成正式租赁合同订立，并不是直接对房产的租赁，而是要履行完意向书义务后才真正签订租赁合同，这些约定并不需要本案租赁物产权人永仁公司追认。其次，意向书第一条本身也约定：“一、租赁物地址：台江区；甲方保证甲方有权出租本意向书项下的房屋”，金祥达公司在一审时亦答辩称产权人永仁公司同意金祥达公司自行出租该房屋，在原审被告金祥达公司作出上述保证且上诉人金晓锋也给予担保的情况下，被上诉人鑫福隆公司才签订了《租赁意向书》，现上诉人金晓锋却又以合同不发生法律效力为由上诉，显然是其违反诚实信用的原则企图逃避应承担的违约责任。而且，根据《合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷(?http:?/??/?www.66law.cn?/?hetongjiufen?/?"o"合同纠纷"t"_blank?)案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、第四十五条第二款：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。”本案参照适用上述规定，则上诉人金晓锋以房屋租赁需要实际产权人永仁公司书面同意，金祥达公司无所有权或者处分权为由主张《租赁意向书》无效依上述规定是不能成立的。二、被上诉人鑫福隆公司已按约履行义务，上诉人金晓锋及两原审被告未按约履行义务。一审法院已查明被上诉人鑫福隆公司已按照《租赁意向书》约定及时支付了定金30万元，而原审被告金祥达公司未履行意向书第六条第1、2、3项约定之义务，上诉人金晓锋所称金祥达公司已完全履约，却没有提供足以证明金祥达公司已完全履约的证据。上诉人金晓锋在上诉状还提到租赁物相关手续及证据还不具备交付条件，诉争房屋水电等设备增容事宜应到电业局等部门申请，实际上根据《租赁意向书》第七条约定，“甲、乙双方应在签订意向书后于2016年12月18日前双方履行各自约定后签订正式租赁合同。”在2016年12月18日原审被告金祥达公司应履行的义务，至今原审被告金祥达公司都没有能履行。三、原审判决上诉人金晓锋与两原审被告承担违约责任有事实和法律依据。上诉人金晓锋所说的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条是关于民间借贷的司法解释，是在审理民间借贷法律关系中适用，而本案是租赁合同纠纷，并不能适用民间借贷的司法解释。而且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定是说借贷双方约定的利率不得超过年利率36%，否则超过的利息约定无效。本案中按照月利率2%计算资金占用期间的利息，也未超过年利率36%，也不违反民间借贷中利率的规定。鉴于《租赁意向书》对违约责任的约定计算方法简单易行，约定十分具体明确，现上诉人金晓锋违约后又不愿意按约定承担责任，这种有约不守的行为有悖于诚实信用原则。 原审被告金祥达公司、张家霖未作答辩。 鑫福隆公司向一审法院起诉请求：1.金祥达公司双倍返还定金人民币60万元及资金占用期间的利息（以60万元为基数，按月利息2%，自2016年12月22日起算，暂计至2017年3月16日止的利息为34000元，实际计至金祥达公司返还上述所有款项之日止）；暂共计634000元；2.金晓锋、张家霖对第一项诉讼请求承担连带偿还责任；3.本案的诉讼费用由金祥达公司、金晓锋、张家霖共同承担。 金祥达公司向一审法院反诉请求：1、解除金祥达公司与鑫福隆公司签订的《租赁意向书》；2、鑫福隆公司无权要求金祥达公司返还定金30万元，该定金归金祥达公司所有；3、鑫福隆公司承担（含本诉、反诉受理费及保全费）本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年11月28日，以金祥达公司为甲方（出租方），鑫福隆公司为承租方（乙方），金晓锋为甲方担保人，三方签订一份《租赁意向书》，约定：甲方拟将位于台江区的房屋出租给乙方，甲方保证甲方有权出租本意向书项下的房屋，……。同时，甲方所出租的房屋各楼层电梯、消防验收合格且符合交付使用条件；六、甲方签正式租赁合同前应履行责任与义务：1.甲方承诺并保证乙方承租后，负责将一楼剩余面积租赁给乙方作为停车场及其它商业用途，价格在45元/㎡以内。但不包括第一排第三方店铺，其它都在剩余面积的部份内，甲方应正式签订合同前履行完毕。2.甲方负责办理（提供）拟出租建筑物的建筑竣工验收手续并承担相关费用，甲方应提供已安装电梯使用合格证。且不应影响乙方装修总工期，若因甲方原因造成出租建筑物无法按时投入使用，甲方承担相应经济损失且装修免租期顺延。3.甲方在拟出租建筑内提供给乙方总用电容量三相1500KW(1500千瓦）电源并提供总配电箱，城市管网生活用水日供水量不低于300立方，生活污水直接排放城市污水收纳系统（即不再另设污水处理系统），如不能满足以上相关条件所产生费用均由甲方承担。4.该幢房屋外墙使用权：乙方享有该楼外墙使用经营权，甲方不再额外收取任何费用，乙方有权在该墙体上合法发布广告及招牌。5.本项目意向书的甲方为授权出租方，租赁房屋的实际产权方为福州永仁房地产有限公司，因此为保证本项目意见书及日后签订的《房屋租赁合同》的顺利履行，甲方及租赁房屋的实际产权方，同意由其公司股东或其他有担保能力的第三方以个人名义对本项目意见书及日后签订的《房屋租赁合同》项下出租方的合同义务承担连带担保责任；七、意向书定金：甲、乙双方确认，自本意向书签订之日起3日内，乙方向甲方支付定金叁拾万元整，作为履约保证金，甲、乙双方应在签订意向书后于2016年12月18日前双方履行各自约定后签订正式租赁合同。以供双方共同遵守执行本合作意向书。本意向书签订后，若乙方不按本意向书履约，甲方有权没收该项定金；若甲方不按本意向书履约，乙方有权按照《合同法》规定，要求甲方双倍返还定金；若甲乙双方均按本意向书履行租赁合同约定，则该项定金于甲乙双方签订《租赁合同》后以多去少补的方式，自动转为乙方支付甲方租赁一楼余下部分的租金和押金。如甲方违约应在三日内把保证金30万元及违约金30万元共计60万元一次性支付给乙方，如没有按时支付将按月利2分标准向乙方支付资金占用期间的利息，直到付清为止；双方在该意向书中还对租期、租金计算方法等作了约定。上述租赁意向书签订后，鑫福隆公司根据该《租赁意向书》尾部手写指定的银行账号，于2016年11月30日通过“童翠琴”个人银行账户转账30万元至金晓锋个人银行账户。2017年2月5日，鑫福隆公司通过邮政快递分别向金祥达公司及金晓锋寄送《通知函》，主要内容为根据《租赁意向书》第六条、第七条约定，要求金祥达公司、金晓锋应于收到该《通知函》之日起三日内双倍返还定金及赔偿资金占用利息，但均遭退回，鑫福隆公司遂诉至一审法院。另查明，金祥达公司为一人有限责任公司（自然人独资），股东为自然人张家霖（金祥达公司之法定代表人）。 一审法院认为，鑫福隆公司与金祥达公司、金晓锋签订的《租赁意向书》，系各方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条法定认定合同无效的情形，故对金祥达公司、金晓锋在诉讼中主张该合同无效的答辩意见不予采纳，各方应依约履行。鑫福隆公司已按照《租赁意向书》约定及时支付了定金30万元，而金祥达公司却未能证明其已在2016年12月18日前履行了《租赁合同意向书》第六条约定的义务，且至今亦未能按照该条款约定提供租赁建筑物的建筑竣工验收手续，金祥达公司的行为已构成违约，应依约双倍返还定金共计60万元给鑫福隆公司，并依约承担资金占用的利息损失（以60万元为基数，按月利率2%计算，自2016年12月22日起计至上述款项还清之日止）。金晓锋作为该《租赁意向书》甲方，即金祥达公司的担保人，应对此承担连带清偿责任。金祥达公司系自然人张家霖投资设立的一人有限责任公司，其未能举证证明公司财产独立于股东自己的财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，张家霖应当对金祥达公司的上述债务承担连带责任。鑫福隆公司与金祥达公司、金晓锋签订《租赁意向书》，约定在2016年12月18日签订正式租赁合同，现该期限已超过，实际也已不可能履行，而金祥达公司亦反诉要求判令解除其与鑫福隆公司签订的《租赁意向书》，鑫福隆公司、金晓锋对此亦无异议，故对解除三方《租赁意向书》的诉求予以确认。 一审法院判决：一、鑫福隆公司与金祥达公司、金晓锋签订的《租赁意向书》于判决生效之日解除；二、金祥达有限公司应于判决生效之日起十日内双倍返还定金共计60万元给鑫福隆公司，并支付资金占用期间的利息（以60万元为基数，按月利率2%标准计算，从2016年12月22日起计算，计至金祥达公司还清上述款项之日止）；三、金晓锋对上述第二项判决确定的金额承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向金祥达公司追偿；四、张家霖对上述第二项判决确定的金额承担连带清偿责任；五、驳回金祥达公司的其他反诉请求。案件受理费10140元，由金祥达公司、金晓锋、张家霖共同负担；反诉案件受理费2900元，由金祥达公司负担2000元，鑫福隆公司负担900元。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证明资料：永仁公司出具的《证明》一份，拟证明金祥达公司并非案涉房产的产权人，其无权出租或转租，《租赁意向书》并不发生法律效力。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。经质证,被上诉人鑫福隆公司对该证明资料的三性均不予认可。经审查，证明资料由案外人出具，真实性无法确认，且与本案无关，本院对该《证明》不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于《租赁意向书》是否有效的问题，《租赁意向书》第六条第五款已约定“租赁房屋的实际产权方为福州永仁房地产有限公司，为保证本项目意见书及日后签订的《房屋租赁合同》的顺利履行……”，该条款已明确意向书并非正式租赁合同，该意向书无需经过永仁公司同意，且合同条款并未约束永仁公司。现上诉人以意向书未经过产权人永仁公司同意为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。 关于金祥达公司是否已经履约的问题，意向书第七条已约定双方应在2016年12月18日履行完意向书项下的义务，但在案证据未能证明金祥达公司已在前述期限内履行了意向书第六条第一、二、三款所约定的提供竣工验收手续、安装电梯、设置污水收纳系统等事项的义务，故金祥达公司已构成违约。上诉人主张正式租赁合同未签订系因被上诉人的法定代表人邱水生故意推拖所致，但未提交证据证明，本院亦不予采信。 关于金祥达公司是否需要按照月利率2%的标准支付资金占用期间利息的问题，如前所述，在上诉人已构成违约的情况下，根据讼争意向书第七条“若甲方不按本意向书履约，乙方有权按照《合同法》规定，要求甲方双倍返还定金。”的约定，上诉人应依约向被上诉人双倍返还定金。但因双倍返还定金已对上诉人的违约行为具有惩罚性质，现被上诉人再行主张以双倍返还的定金为基数，按照月利率2%的标准计算资金占用费，缺乏依据，本院对于上诉人关于不应计算定金资金占用费的上诉理由，予以采纳。 综上所述，上诉人金晓锋的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1276号民事判决第一、三、四、五项； 二、变更福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1276号民事判决第二项为：“福州金祥达物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内双倍返还定金共计60万元给福州市鼓楼区鑫福隆贸易有限公司”。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费10140元，由鑫福隆公司负担548元，由金祥达公司、金晓锋、张家霖共同负担9592元；一审反诉案件受理费2900元，由金祥达公司负担2000元，鑫福隆公司负担900元；二审案件受理费13040元，由上诉人金晓锋公司负担12340元，被上诉人鑫福隆公司负担700元。 本判决为终审判决。 审判长  陈光卓 审判员  薛闳引 审判员  段若诗 二〇一八年八月二十一日 法官助理赖钟炜 书记员卢元军