襄阳市襄城区人民法院执 行 裁 定 书(2018)鄂0602执异68号异议人（案外人）：丁兴文，女，1966年12月5日出生，汉族，住襄阳市襄城区。申请执行人：陈明改，女，1953年5月10日出生，汉族，住襄阳市。被执行人：汪光文，男，1962年12月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。被执行人：赵晓林，女，1964年5月25日出生，汉族，现住上海市浦东新区，本院在执行申请执行人陈明改与被执行人汪光文、赵晓林民间借贷纠纷一案中，查封了被申请人汪光文、赵晓林共有的位于襄阳市襄城区胜利街182号（六化建）20栋2单元5楼252室房屋一套。案外人丁兴文向本院提出书面异议。本院于2018年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人丁兴文称，1996年5月18日，申请人丁兴文的丈夫曹军辉与汪光文的妻子赵晓林（曹、赵均为六化建公司直属队职工）签订一份《换房协议书》。主要内容为“今甲（曹）、乙（赵）双方及家庭成员参与平等协商，就曹新分六化建基地住房相互调换达成协议”，该协议由汪光文执笔，曹军辉、赵晓林本人签名并按手印（见证据1）。此后，双方依据协议互换了房屋，交出了第一次房改各自的付款收据，各自管理使用了互换的新房，没有发生任何争议和矛盾，只是当时受房改政策局限，没有也不可能办理房产过户手续。1998年8月27日，申请人丁兴文因与丈夫曹军辉感情不合，经襄城区人民法院（1998）襄城民初字第733号民事调解书确认：六化建20栋2单元5楼2号归丁兴文所有。申请人丁兴文与曹军辉离婚后，与其子曹国强居住在依据法院调解书分得的六化建20栋2单元5楼2号房屋，直接行使对该套房产占有、使用、管理的权利。2000年前后，丁兴文对该套房产进行了改造装修，花费人民币7700余元。曹、赵互换房产和丁兴文依据法院调解取得该套房产的客观事实也得到六化建公司房改部门的认可和尊重。1999年7月补交房款、2005年11月补交房款和办理房产证、土地证费用，都是六化建公司通知丁兴文负责缴纳，丁兴文交付费用后，收据凭证也直接交给丁兴文留存（见证据（3-6））。2006年4月和9月，六化建公司将已办好的该套房产、土地证书原件交到丁兴文手中（见证据7-8）。为了使丁兴文实际拥有的房屋顺利办好房屋过户手续，汪光文将自己与六化建公司签订的售房协议书和亲笔书写的委托书通过六化建单位房改办公室传真给丁兴文（见证据9-10）。这一过程说明丁兴文合法拥有六化建公司20栋2单元5楼2号的财产权利已成既定的法律事实。据了解，汪光文已将依据换房协议取得原属曹军辉、丁兴文所有的六化建公司54-4-5-2房屋出售给他人。这些年，案外人多次前往房管局欲办理房屋过户手续，但是由于赵晓林未向案外人提交身份证复印件、结婚证复印件以及委托书原件，仅向案外人提交了委托书的传真件，所以房管局不给案外人办理房屋过户。2018年5月，案外人丁兴文携带相关手续到襄阳市房产管理部门欲将自己合法拥有、多年占有使用管理收益的六化建公司20-2-5-2号房产过户到自己名下，方才得知该房因汪光文与陈明改的民间借贷纠纷被襄城区法院于2017年2月27日以（2017）鄂0602民初字第111号民事裁定查封，无法办理过户手续。贵院的查封，侵犯了案外人的合法权益，故申请贵院给予解除对六化建公司20栋2单元5楼2号房屋的查封。为支持自己的请求，案外人丁兴文向本院提交了曹军辉、赵晓林1996年5月8日签订的《换房协议书》、汪光文交购房款收据，《房屋所有权证书》、《国有土地使用权证书》、汪光文与六化建签订的《售房协议书》、汪光文委托丁兴文办理房产证过户的委托书及身份证复印件、（1998）襄城民初字第733号民事调解书、（2017）鄂0602民初111号民事裁判书等证据。申请执行人陈明改答辩如下：一、被执行人汪光文、赵晓林是被执行房屋的所有权人。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”我国现行法律是以登记生效主义为不动产物权变动的原则，未变更不动产登记簿的登记信息，不产生物权变动的效力。同时，不动产物权登记具有权利推定效力，经合法登记的不动产所有权人在法律上推定为真正的权利人。现该不动产登记于被执行人名下，在没有相反证据证明登记错误的情况下，房屋属于被执行人所有。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的。人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据第十七条规定可知，第三人对未办理过户手续这一事实没有过错，人民法院才不得查封、扣押、冻结。案外人丁兴文不符合上述条件。具体分析如下：丁兴文的丈夫曹军辉与被执行人汪光文、赵晓林于1996年5月18日签订了《换房协议》，后丁兴文与曹军辉离婚，所换房屋归丁兴文所有。该房于2006年4月取得房屋产权证书，登记于被执行人名下。根据房改房政策，该房能够上市交易。丁兴文在2006年4月后即可办理过户登记手续。此时，不存在任何法律或政策上的障碍。而丁兴文却是在2018年5月才到房管部门申请过户。在长达12年的时间里，在不存在任何法律或者政策上的障碍的情况下，在没有客观因素阻碍其办理过户登记手续的情况下。丁兴文有足够的时间办理过户登记手续而未办理。只能说明其主观上没有积极办理过户登记手续的意愿，其对未办理过户手续是有过错的，故人民法院查封该房屋没有过错。丁兴文的异议不能成立。丁兴文在长达12年的时间里不主动积极的办理过户登记手续是因为办理过户登记手续需要缴纳相应税费。根据已购公有住房上市交易的相关规定，丁兴文与汪光文、赵晓林要完成过户登记手续，双方需缴纳契税、印花税、个人所得税及土地出让金。故双方都无动力办理过户登记手续。双方避税的后果不能让申请执行人来承担。在丁兴文提交的证据中，没有任何证据能够证明其对办理过户登记手续有积极的行为，反而是在申请执行人的执行阶段提出过户申请，与常理不符。丁兴文的损失因其与被执行人汪光文、赵晓林间的《换房协议》，丁兴文应基于双方的债权关系向汪光文、赵晓林主张权利。本院查明：本院于2017年2月27日立案受理陈明改与汪光文、赵晓林民间借贷纠纷一案。陈明改于2017年1月20日向本院提出财产保全申请并提供担保，经审查，本院于2017年2月27日作出（2017）鄂0602民初111号民事裁定书，裁定：“一、查封被申请人汪光文、赵晓林共有的位于襄阳市××××（六化建公司）02-20幢2单元5层252室的房屋（房屋所有权证号：襄城区**）一套。”并于同日向襄阳市不动产登记局发出协助执行通知书。经审理，本院于2017年8月9日作出（2017）鄂0602民初111号民事判决，判令：“一、被告汪光文、赵晓林于本判决生效后十日内共同偿还原告陈明改借款本金450000元及利息（至2015年11月5日止的利息156000元；自2015年11月6日起按年利率24%计算至付清之日止）。二、驳回原告陈明改其他诉讼请求。”该判决生效后，汪光文、赵晓林未履行生效法律文书确定的义务，陈明改于2018年2月26日申请强制执行，本院于2018年2月27日立案执行。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案的审查过程中，申请执行人陈明改对案外人提交的《换房协议书》、支付房款等全部证据材料的真实性不持异议，本院已在卷佐证。曹军辉与被执行人汪光文、赵晓林签订的《换房协议书》不违反法律规定，签订的《换房协议书》日期在法院查封之前。对案外人丁兴文已支付全部购房价款，其在查封之前已实际占有和使用该房屋的事实陈明改也不持异议。汪光文、赵晓林虽然通过传真给丁兴文出具了委托书用于办理房屋过户手续，但该方式并不符合房地产管理部分规定的不动产变更登记的要求，故造成上述房产未能办理过户手续不可归责于丁兴文。故案外人提出异议请求的理由成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。因此案外人提出的要求解除查封的理由不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第十七条第二款的规定，裁定如下：中止对本院（2017）鄂0602民初字111号之三民事裁定书查封的汪光文、赵晓林共有的位于襄阳市襄城区胜利街182号（六化建公司）的房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周丹审判员  韩冬审判员  孙莉二〇一八年八月十三日法官助理王露书记员郑星