广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0109民初218号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路**，统一社会信用代码91450103711424141Y。 负责人：林海，该行行长。 委托诉讼代理人：王雁红，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽容，广西国海律师事务所律师。 被告：胡秀弯，女，1972年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省佛冈县。 被告：广西大唐世家投资有限公司，住所，住所地南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****社会信用代码91450100083640221A。 法定代表人：陈超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：温珍，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁永军，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）与被告胡秀弯、被告广西大唐世家投资有限公司（以下简称大唐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告建行园湖支行的委托诉讼代理人李丽容、被告大唐公司的委托诉讼代理人梁永军到庭参加诉讼。被告胡秀弯经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行园湖支行诉称：被告胡秀弯因购房于2016年11月21日与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款人民币432000元，并约定用南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房抵押，办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告胡秀弯发放了贷款，可被告胡秀弯却未能按合同约定归还本金和利息，其行为已构成了违约。根据双方签订的合同和《中华人民共和国合同法》的有关规定依法起诉，请求判决解除原告与被告胡秀弯签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、判令被告胡秀弯归还尚欠的借款本息，并按合同的约定计付利息、罚息，承担本案的律师代理费和诉讼费等，判决原告对抵押物南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房享有优先受偿权。被告大唐公司作为被告胡秀弯的连带保证人，依法应当对被告胡秀弯的上述债务承担连带保证责任。为此，请求人民法院判令：1、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告胡秀弯签订的编号为450605201-2012-2016077149《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告胡秀弯偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金425020.35元；3、被告胡秀弯给付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行利息6576.45元、罚息113.72元（计算方式：该利息、罚息暂计至2018年1月15日止；自2018年1月16日起至债务实际全部清偿之日止，以本金425020.35元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息计付）；4、被告胡秀弯赔偿原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费用21586元；5、为实现上述债权，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对权属被告胡秀弯所有的位于南宁市邕宁区龙岗·大唐果7号楼二层205号房，有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；6、被告广西大唐世家投资有限公司对被告胡秀弯的上述债务承担连带保证责任；7、二被告承担本案的全部诉讼费用。 原告建行园湖支行向本院提供的证据及主张证明的内容：1.身份证、企业信用信息公示报告，证明二被告的诉讼主体资格；2.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明贷款事实及双方的权利和义务；借款合同的第十六条第一项第一点证明被告违约责任，第十七条第2、3点，证明救济措施。特别签订条款的四十一条、证据33页特别签订条款第三十一条证明利息及罚息的约定；3.贷款转存凭证，证明原告按约履行放款事实；4.个人贷款对账单，证明被告违约的事实；5.预告抵押登记证明，证明抵押担保的事实；6.最高额保证合同，证明被告大唐公司提供连带保证的事实。证据第二条约定保证范围，第三条约定保证方式为连带保证责任，第四条第三点，对保证期间进行约定。保证期间至抵押人取得抵押房产权证后才免除被告大唐公司的连带责任。第七条第二项对保证责任约定；7.委托代理协议及律师代理费发票（当庭提交），证明律师费计算方式。 被告大唐公司辩称：原告所诉借款的担保既有胡秀弯提供的房产抵押，又有大唐公司提供的保证担保，依据相关法律规定，大唐公司应在房产抵押担保以外承担保证责任。本案被告胡秀弯作为借款人，在签订借款合同时，将自己所购位于南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房作为抵押物并办理了抵押登记，大唐公司为借款提供连带责任的保证担保。因此，胡秀弯不履行借款合同义务时，依法应首先判令胡秀弯偿还债务，如仍未能清偿则处置抵押物，大唐公司对处置抵押物不足清偿的部分承担偿还责任。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）》若干问题的解释第42条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书之中明确保证人享有担保法第31条规定的权利。”大唐公司请求法院在判决书中明确大唐公司在承担保证责任后对胡秀弯享有追偿权，以便大唐公司承担保证责任可直接通过申请执行，向胡秀弯追偿损失。综上所述，大唐公司对胡秀弯未能及时还款所造成的损失只能依据法律的规定和合同的约定在相应的赔偿限额范围内，对其合理部分费用进行赔偿，对超出赔偿部分不承担赔偿义务，请求人民法院依法驳回对大唐世家不合理的诉讼请求。 被告大唐公司未向本院提交证据。 被告胡秀弯未作出答辩亦未向本院提交证据。 经庭审举证、质证，本院认为原告提供的全部证据均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：2016年11月21日，原告（贷款人）与被告胡秀弯（借款人、抵押人）签订编号为450605201-2012-2016077149《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定借款人使用贷款用于购买大唐公司开发的坐落于南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房屋，借款本金为432000元，借款期限为2016年11月21日至2041年11月21日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2439.36元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利，以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为保证和抵押。保证人为大唐公司，为连带责任保证。抵押人为胡秀弯，抵押财产名称为南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房。本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为CB4500600092015014号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。编号CB4500600092015014号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系原告和被告大唐公司于2015年9月21日签订的，合同主要约定因购置座落于南宁市邕宁区“龙岗.大唐果”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是自2015年9月22日至2025年9月22日期间因建行园湖支行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证责任为如原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，大唐公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保（包含抵押），原告可直接要求大唐公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。上述合同签订后，原告按约定将贷款432000元发放给了胡秀弯。胡秀弯未按约定支付借款本息，2017年7月至9月逾期支付贷款本息。从2017年10月26日起胡秀弯未支付借款本息，截止2018年1月15日，胡秀弯拖欠本金3180.99元、拖欠利息6576.45元、拖欠罚息113.72元，拖欠总额为9871.16元，贷款本金余额为425020.35元。后至本案一审辩论终结前，胡秀弯继续拖欠借款本息且未支付过借款本息。 另查明，被告胡秀弯购买的座落于南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房屋于2017年10月12日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行园湖支行。在一审辩论终结前，上述房屋尚未办理房屋权属登记证书，亦未办理房产抵押权登记。 本院认为：关于原告要求解除本案借款合同，被告胡秀弯提前偿还借款本金、利息、罚息的问题。原告与被告胡秀弯于2016年11月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应当确认该合同合法有效。依法有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了贷款发放义务，胡秀弯理应按照约定每月支付借款本息，但是其从2017年7月至9月多期逾期支付贷款本息，2017年10月26日起至一审辩论终结前即2018年8月9日持续多期未按约定支付借款本息，其行为已经构成违约。根据合同约定，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故原告主张解除本案借款合同，本院予以支持。截止2018年1月15日，胡秀弯尚欠贷款本金余额425020.35元、拖欠利息6576.45元、罚息113.72元，原告主张提前偿还上述借款本金、利息和罚息，有事实根据和法律依据，应予支持。之后至合同解除之日止，按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。 关于律师服务费的问题。因胡秀弯的违约行为导致原告起诉至本院，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告胡秀弯应承担原告以法律手段追偿其本息及由此产生的一切费用。因此，本案的律师服务费属于原告起诉所产生的费用，被告胡秀弯应当赔偿。原告主张律师服务费21586元，但参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，按诉讼标的计算为20898.32元（100000×0.05＋353296.05×0.045），原告要求赔偿律师服务费中过高部分本院不予支持。 关于原告对处置涉诉房屋所得价款是否享有优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故原告主张以被告胡秀弯抵押的南宁市邕宁区龙岗.大唐果7号楼二层205号房屋折价或拍卖、变更该财产的价款优先偿还的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 关于被告大唐公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。原告和被告大唐公司于2015年9月21日签订的编号CB4500600092015014号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系《个人住房（商业用房）借款合同》的从合同，由于被告胡秀弯未按照主合同约定履行债务，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，大唐公司应在保证范围内承担连带保证责任。大唐公司辩称其应在房产抵押担保以外承担保证责任，但由于其已与原告约定“无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保（包含抵押），原告可直接要求大唐公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任”，故大唐公司的抗辩理由不能成立。综上所述，被告大唐世家应对被告胡秀弯尚欠原告建行园湖支行的债务承担连带清偿责任，但是被告大唐公司承担保证责任后，有权向被告胡秀弯追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、解除2016年11月21日原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告胡秀弯签订的编号为450605201-2012-2016077149《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告胡秀弯偿还给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金425020.35元； 三、被告胡秀弯支付给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息（包含借款期正常利息、罚息，计算方法：计至2018年1月15日止已累欠借款利息6576.45元、罚息113.72元；从2018年1月16日起计至合同解除之日止，按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付）； 四、被告胡秀弯赔偿给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师服务费20898.32元； 五、被告广西大唐世家投资有限公司对被告胡秀弯所欠原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的上述债务承担连带保证责任，被告广西大唐世家投资有限公司承担保证责任后，有权向被告胡秀弯追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 案件受理费8099元，由被告胡秀弯负担，被告广西大唐世家投资有限公司承担连带保证责任。 以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫春华 人民陪审员  马尚瑛 人民陪审员  黄福生 二〇一八年八月二十三日 书 记 员  黄邦捷 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。