云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3263号上诉人（原审被告）：云南恒信屋业有限公司，住所地云南省昆明市经济技术开发区信息产业基地**、22-2-1#地块。法定代表人：洪建森，董事长。委托诉讼代理人：陈红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汪义洪，男，1971年11月18日出生，汉族，住云南省昆明市。被上诉人（原审原告）：赵开萍，女，1976年1月22日出生，汉族，住云南省昆明市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：田一闳、焦洋，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南恒信屋业有限公司（以下简称“恒信公司”）因与被上诉人汪义洪、赵开萍房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人恒信公司上诉请求：撤销一审判决，发回呈贡区人民法院重审；如本案不发回重审，请求改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、本案再审程序启动系因云南省人民检察院抗诉而决定再审，但在一审两次开庭时，同级检察院或提出抗诉的检察院未派员出庭参加庭审，若一审未在开庭三日前通知检察院，则应裁定撤销一审判决，发回呈贡法院重审；若一审在开庭三日前通知检察院而检察院未出庭，则应视为检察院撤回抗诉，裁定终结再审程序，原生效判决自动恢复执行。2、一审认定事实错误及遗漏部分事实。3、一审适用法律错误。4、双方之间不成立房屋买卖合同关系，商品房订金协议及住宅确认书中双方对房屋买卖最重要的条款即“价款”并未确定，可因政府政策性调整而调整相关费用，商品房定金协议确定的是商品房定金认购关系，住宅确认书仅为确认购买住宅之意愿证明，商品房购销合同最主要的信息不完整，仅有被上诉人单方签字，并未在上诉人取得商品房预售许可证后由上诉人签字盖章，故商品房购销合同并未成立，更未生效。5、双方签订商品房订金协议、住宅确认书后，上诉人多次通过短信、电话、公告的方式通知购房者缴纳房款及签订商品房购销合同，逾期解除购房者与上诉人签订的认购协议，被上诉人未按时缴纳房款及签订商品房购销合同，双方之间的预约认购关系已经解除。被上诉人汪义洪、赵开萍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汪义洪、赵开萍向一审法院起诉请求：⒈确认原告与被告之间房屋买卖合同关系成立；2.判令被告按双方购房合同约定履行交付果林湖畔E-9-2号住房的义务，并承担延期交房的违约责任；3.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：2007年8月15日，昆明市公安局与被告恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目。其中第三条约定了项目概况：项目名称为湖畔林苑（暂定名）；占地面积251.36亩；土地证号216-603-**；使用面积167579.32平方米；地理位置；地理位置市公安局以东14公里左右，昆明市经济开发区电子科技产业园区内，东接石安公路、西接经开区果林溪谷住宅区、北靠航空住宅区用地、南对经开区电子科技园；建筑类型为低密度住宅，以政府规划审批为准；建筑结构为框架结构。第四条约定了交付日期：协议项目住宅区建设周期从恒信公司领取《建设工程施工许可证》、施工单位进场开工之日起计算，二年内交付昆明市公安局使用。第六条约定了住宅价格：双拼叠加（四户一幢）3480元／平方、联排双拼（两户一幢）3780元／平方、联排住房3480元／平方。配套工程设施费根据国家标准，由双方共同审定后，按实结算。第七条约定了缴费方法：1.协议签订后，昆明市公安局在认购商品房前按每户收取订金人民币10万元；2.恒信公司在获得昆明市规划项目审批通知书后即与昆明市公安局购房者签订《认购房协议书》，同时由昆明市公安局组织购房户在十天内办理30%的认购房款；3.恒信公司在办理完预售房许可证五日内，昆明市公安局负责组织购房户与恒信公司签订个人商品房购房合同，支付购房余款和交纳全额设施配套费，同时办理银行按揭贷款手续。第八条约定了房屋交换：住宅区开发建设完成后，由恒信公司将房屋产权证和土地证办理至昆明市公安局购房户名下，契税及办证费用由各购房户承担。第十条约定了协议变更、终止及违约：本协议在履行过程中经双方协商一致可以变更或终止。第十一条约定本协议未尽事宜，双方可以协商后补充，补充协议与本协议具有同等法律效力。签订上述协议后，昆明市公安局组织符合条件的英模民警于2007年12月份向恒信公司交纳购房订金。被告认可，认购人按要求于2007年12月26日与被告签订《“果林湖畔”商品房订金协议》，缴纳了10万元订金，订金协议约定了项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接及交付办法。2009年1月6日，恒信公司向昆明市公安局发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日期间在市公安局指挥中心综合楼3楼签订购房合同，缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。认购人按昆明市公安局发出的通知，于2009年1月16日与被告恒信公司签订了《“果林湖畔”住宅确认书》，住宅确认书明确了住宅房号为******，房屋性质双拼，已交认购订金10万元，建筑面积368.19平方米，房屋总价1343157元，付款方式银行按揭，首付403157元，按揭贷款940000元，契税40294.7元，产权登记费90元/户。住宅确认书特约条款约定：（1）确认人须在签订本确认书的5日内到开发商指定处办理《商品房购销合同》的相关事宜，携带认购书、认购金收据、本确认书及身份证前来办理合同签订手续，同时付清首付款，逾期视为确认人放弃购买住宅的权利，开发商有权处置所认购的住宅，请认真阅读住宅确认书，本确认书自签订后，即视为已认定房屋，已交纳的订金不退。（2）如果确认人采用一次性付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书、身份证及复印件壹份到开发商指定处一次性付清所购住宅全款，同时签订正式的《商品房购销合同》。一次性付款者，可享受首付款外的总款下浮3%的优惠。（3）如果确认人采用银行按揭付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书及银行按揭所需资料（包括身份证、户口册、婚姻证明、收入证明原件及复印件四份）到开发商处缴纳首付款（不低于住宅总价的30%），同时签订正式《商品房购销合同》，办理银行按揭手续。（4）本确认书仅为确认人购买住宅之意愿证明，有关确认人与开发商的一切约定以签订的《商品房购销合同》条款内容为准。原告从认购人处获得房屋购买权后，向被告交纳了首付款403157元、产权登记费100元、契税40294.70元、合同工本费30元。后原告与被告恒信公司签订了《商品房购销合同》，但原告签字后《商品房购销合同》由被告恒信公司持有，合同上仅有原告的签名，被告恒信公司并未实际签章。2012年6月10日、19日被告恒信公司分别向昆明市公安局、昆明市工商行政管理局发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，通知购房者进行接房屋。其中昆明市公安局的通知中记载：“果林湖畔项目在开发建设过程中，因政府政策调整直接导致果林湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：按产权面积每平方米增加1656元，交房时间：2012年6月30日至2012年7月30日”。同时恒信公司向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表记载：预测销售面积、地上建筑、地上建筑面积价、原总房价、现总房价，已交首付款、已交契税、已交产权登记费，应交契税综合配套费、印花税、维修基金。恒信公司同时以登报的方式告知购房人办理接房手续，逾期解除购房者与被告签订的认购协议。另查明，被告与昆明市公安局约定开发的住宅项目地，土地地号为：216-603-31，用地面积为167579.32平方米，合计为251.36亩，被告2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元，该地块2005年5月31日取得建设用地规划许可证。根据完善用地相关政策，被告恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，土地管理部门明确要求：“限期开发，于2009年12月31日前建成。”恒信公司与昆明市国土资源局签订《土地出让合同》，并于2011年11月30日补缴土地出让价款4194.6661万元，最终每亩土地价格为18.52万元。原土地证号昆国用（2004）第00823号变更为昆国用（2011）第008**国有土地使用权证。因土地整合，被告恒信公司2011年4月13日通过招拍挂的方式分别取得土地使用证号为：昆国用（2011）第00342号，面积9427.79平方米，竞拍价为28600978元，以及土地使用证号为：昆国用（2011）第00343号，面积26059.58平方米，竞拍价为79064743元的两块土地。住宅项目于2008年12月开工，2009年底完成建设工作。被告恒信公司2005年3月31日取得建设用地规划许可证，因土地整合，此证于2012年4月25日重新办理建设工程规划许可证；恒信公司2012年4月27日取得房屋建筑工程施工许可证，2012年6月14日取得商品房预售许可证。恒信公司认为由于“清非”完善用地、土地整合，导致该项目的建设周期加长，建设成本增加，故在通知原告接房时要求房价每平米增加1656元，原告不接受房屋涨价，而引发了本案纠纷。本案所涉房屋现已登记于案外人名下。一审法院认为：因被告恒信公司与原告所在单位昆明市公安局于2007年8月15日签订了《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，在签订该协议的前提下，原告才进行后续购买房屋的交款等一系列行为。关于本案争议焦点，原、被告双方房屋买卖合同关系是否成立生效。首先，经被告通知，认购人于2007年12月向被告交纳了10万元购房订金，并与被告签订了《果林湖畔”商品房订金协议》，订金协议对项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接、交费办法等事项进行了约定，该订金协议对原、被告双方建立商品房买卖关系起到担保作用；随后认购人根据被告安排与被告签订了《果林湖畔”住宅确认书》，住宅确认书明确住宅房号、房屋性质、面积、房屋总价、付款方式等。按照确认书，原告向被告交纳了首付款，约定以按揭方式支付余款，同时交纳了产权登记费、契税、合同工本费等费用。同日，原告在被告提供的《商品房购销合同》上签字、摁手印后将《商品房购销合同》交还被告统一签字、盖章。被告至今未在《商品房购销合同》上盖章，并认为因其未盖章，原被告之间只是存在商品房预约合同，且经过对原告接房的催告、公告后预约合同关系已解除。对被告辩称一审法院认为，预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同中的决定作用；而本约合同一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。纵观整个商品房买卖过程，在签订了订金协议、住宅确认书、原告签了《商品房购销合同》后，原告履行了自己的付款义务，被告工程完工后，即登报、通过昆明市公安局通知、电话通知等方式告知原告接房，并向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表中再次确认原合同内容，载明了原告所支付的首付款（或全款金额）、契税、产权登记费、合同工本费等，同时注明涨价后应补交的金额，即被告在履行其交付义务，只是该交付附加了一个涨价的条件。从接房通知、明细表、被告的交房行为等表明被告对房屋买卖合同的实际履行。如被告所抗辩的双方的房屋买卖关系没有成立生效，则被告何来的履行交付房屋的义务。对被告辩称商品房购销合同内容欠缺，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中，通过订金协议、住宅确认书，原、被告双方对商品房买卖关系中所应具备的主要内容进行了明确，且原告支付了30%的购房款，并按国家政策规定交纳了应交的契税、产权登记费、支付了合同工本费，双方对所售房屋的价格是确定认可的，被告也于2012年6月通知原告接房，从整个过程来看，双方建立了完整的商品房购销合同关系，被告不能以格式合同住宅确认书中的特约条款（4）来对抗整个买卖合同中双方达成的真实意思表示及已履行合同的事实。通过双方当事人对合同的履行，已从预约转化为本约，双方当事人应当遵守诚实信用原则、公平原则，将双方所确定的内容贯彻到整个合同的履行中。同时，法庭向被告调取的原告所签字的《商品房购销合同》，除住宅确认书中已明确的房号、价格外，对计价方式、面积误差的处理、违约责任、交房时间、交接方式、产权登记等事项进行了格式约定，是被告向原告发出了要约，而原告在《商品房购销合同》上按被告要求签字、摁印对要约进行了承诺，而后将购销合同返还给被告，是基于对被告的信赖，也符合交易惯例，至于被告没有按照住宅确认书中约定，取得《商品房预售许可证》五日内在原告已签的《商品房购销合同》上签字，是其主观因素所致，并非有客观原因而不能，故其抗辩主张，一审法院不予支持。至于被告认为双方的预约合同关系已经解除，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为原、被告双方房屋买卖合同关系成立并生效，原告的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。案件保全费，系因本案纠纷而产生，依法由被告恒信公司承担。据此，经一审法院审判审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，一审法院判决：原告汪义洪、赵开萍与被告云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同关系成立生效。案件受理费收取100元，保全费5000元，由被告云南恒信屋业有限公司负担。对于一审查明的案件事实，上诉人对1、“2007年12月26日与被告……房屋交接及交付办法”提出异议，主张商品房订金协议并未约定房屋交付办法，且遗漏认定：住宅价格……（3）乙方需要交纳的税费以政府部门相关规定为准，以上均价不包含维修基金、配套费、设施费、契税、产权登记费等以及其它因政府政策性调整的费用，由乙方另行支付；交费办法……（2）乙方已交纳的“果林湖畔”购房订金，如遇政策性等客观特殊原因，经乙方向甲方申请同意后，甲方负责全额退还，并向乙方支付银行同期活期利率所产生的利息。2、对“原告与被告恒信公司签订了《商品房购销合同》……被告恒信公司并未实际签章”提出异议，主张商品房购销合同有被上诉人的信息及签名，但其他商品房买卖合同最基本的信息为空白，包含但不限于所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限等。3、对“恒信公司同时以登报的方式告知购房人办理接房手续，逾期解除购房者与被告签订的认购协议”提出异议，主张是恒信公司同时以登报的方式告知购房人办理正式的购房手续（包括签署购房合同、交纳购房款等），逾期办理正式购房手续的，恒信公司将取消意向购房人资格，所意向认购房源恒信公司将自行处理，交纳的意向购房订金将按同期银行利率加上本金退还。针对上诉人所提事实异议1，被上诉人主张定金协议虽有这样的内容记载，但订金协议已被住宅确认书吸收，与本案无关；对事实异议2不认可，主张根据住宅确认书约定，被上诉人已履行交款义务，合同已成立；对事实异议3不认可，主张被上诉人当时就是告知购房人去办理接房手续。被上诉人对“其中昆明市公安局的通知中记载”提出异议，主张是恒信公司向昆明市公安局发出的通知记载，同时要求补充确认：1、住宅确认书签订后，被上诉人先签了商品房购销合同才交纳的购房款；2、双方签订过两次购房合同，每次一式三份，上诉人没有出具完整的购房合同，且对合同内容有篡改；3、被上诉人交纳的购房款、契税、产权登记费，上诉人开具了正规发票；4、2008年2月上诉人将涉案房屋（290套）卖给了案外人昆明市工商系统；5、收到上诉人关于接房及涨价的通知后，被上诉人采取公证的方式向上诉人三次送达了通知，提出了相应的异议；6、2010年12月28日，昆明市人民政府出台的220号通知，明确对新建、扩改补缴的土地出让价款不得转移给购房人承担。针对被上诉人所提事实异议，上诉人表示由法院予以认定；针对要求补充确认的事实1不认可，主张双方未签订商品房购销合同；对事实2不认可，主张被上诉人签过字返回到上诉人手上的合同只有一份，签订的具体时间需要核实，上诉人未篡改合同内容；对事实3不认可，主张上诉人只开具过收据；对事实4认可向昆明市工商系统出售过房屋，但出售时间及具体套数不能确认；对事实5认可，上诉人收到了被上诉人送达的三份通知；对事实6认可，但主张一审法院就这个问题征求过昆明市人民政府、昆明市土地局的意见，昆明市人民政府答复补缴的土地出让价款是不能转移给已签订商品房购销合同并备案的购房者，但本案中合同并未签订也未备案。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人所提事实异议1，商品房订金协议约定了房屋交接及交费办法，一审认定为交付办法应系笔误，本院予以纠正，同时对上诉人主张遗漏认定的住宅价格及交费办法的相关内容予以补充确认；对事实异议2，商品房购销合同上有被上诉人的信息及签名，同时对计价方式、面积误差的处理、违约责任、交房时间、交接方式、产权登记等事项进行了格式约定，故不予采信；对事实异议3，一审表述不完整，本院补充确认：恒信公司2012年6月25日以登报方式发布交房通告，告知购房人于2012年6月30日至2012年7月30日办理交房手续；2012年12月13日再次以登报方式发布通告，告知购房人至2012年12月25日下午5：00前，公司将继续按前期公布的办法和条件办理接房或退房手续，至2012年12月26日起，公司将对仍未按期接房、退房的意向购房人按自动放弃购房处理，届时公司将收回房屋另行处置，并一律按照退还购房预付款的方式处理；2014年7月第三次以登报方式发布公告，告知购房人至今仍未与公司办理正式购房手续的意向购房人，须在本公告见报之日起至2014年7月15日（含本日）期间内，与公司办理完毕相应的正式购房手续，办理正式购房手续相关事宜按2012年6月10日公司发出的通知执行。逾期未办理正式购房手续的，公司将取消意向购房人购房资格，所意向认购房源公司将自行处理，交纳的意向购房订金，公司将按同期银行利率加上本金退还。对被上诉人所提事实异议，结合一审认定事实及上下文文意理解，“其中昆明市公安局的通知中记载……”应是指其中恒信公司向昆明市公安局发出的通知中记载……，一审表述虽存在瑕疵，但尚不构成认定事实有误，对于被上诉人所提异议，本院不予支持。对被上诉人要求补充确认的事实1，商品房购销合同上无签订时间，无法确认交款时间与合同签订时间的先后，故不予确认；对事实2，从在案证据看，并不能有效证明双方之间签订过两次购房合同，而对于合同内容，客观上确实存在刮涂痕迹，故本院只确认合同存在刮涂；对事实3，被上诉人交纳的房屋首付款上诉人开具了正规发票，产权登记费开具了正规发票；对事实4、6，与本案审理并无直接关联性，不予确认；对事实5，有在案证据予以证实，且上诉人认可，予以确认。二审审理中，本院依法调取了涉案商品房购销合同（原件）。经质证，被上诉人认为合同有可能是拼装，真实性无法确认，且合同中批准预售商品房的机关、商品房预售许可证号一栏内容被刮除，房屋交付期限甲方应于2010年3月31日前，“月”字前的“3”被刮除，合同补充协议所在页的印章只有半枚。上诉人认为合同不存在拼装，卷宗是由法院负责装订，合同一共18页，最后两页是白纸，批准预售商品房的机关、商品房预售许可证号一栏需要核实是否刮过，对于房屋交付期限上诉人并未刮涂过。本院认为，商品房购销合同（原件）证据形式完备，来源合法，能有效证明批准预售商品房的机关、商品房预售许可证号一栏以及房屋交付期限的“月”字前存在刮涂痕迹，合同补充协议所在页的印章只有半枚，对于拼装，无法证实。综上，本院二审查明的事实，除确认“1、订金协议约定了项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接及交费办法，其中住宅价格……（3）乙方需要交纳的税费以政府部门相关规定为准，以上均价不包含维修基金、配套费、设施费、契税、产权登记费等以及其它因政府政策性调整的费用，由乙方另行支付；交费办法……（2）乙方已交纳的“果林湖畔”购房订金，如遇政策性等客观特殊原因，经乙方向甲方申请同意后，甲方负责全额退还，并向乙方支付银行同期活期利率所产生的利息。2、商品房购销合同上有被上诉人的信息及签名，同时对计价方式、面积误差的处理、违约责任、交房时间、交接方式、产权登记等事项进行了格式约定。3、恒信公司2012年6月25日以登报方式发布交房通告，告知购房人于2012年6月30日至2012年7月30日办理交房手续；2012年12月13日再次以登报方式发布通告，告知购房人至2012年12月25日下午5：00前，公司将继续按前期公布的办法和条件办理接房或退房手续，至2012年12月26日起，公司将对仍未按期接房、退房的意向购房人按自动放弃购房处理，届时公司将收回房屋另行处置，并一律按照退还购房预付款的方式处理；2014年7月第三次以登报方式发布公告，告知购房人至今仍未与公司办理正式购房手续的意向购房人，须在本公告见报之日起至2014年7月15日（含本日）期间内，与公司办理完毕相应的正式购房手续，办理正式购房手续相关事宜按2012年6月10日公司发出的通知执行。逾期未办理正式购房手续的，公司将取消意向购房人购房资格，所意向认购房源公司将自行处理，交纳的意向购房订金，公司将按同期银行利率加上本金退还。4、商品房购销合同中批准预售商品房的机关、商品房预售许可证号一栏内容被刮除，房屋交付期限甲方应于2010年3月31日前，“月”字前的“3”被刮除，合同补充协议所在页的印章只有半枚；5、被上诉人交纳的房屋首付款上诉人开具了正规发票，产权登记费开具了正规发票；6、收到上诉人关于接房及涨价的通知后，被上诉人采取公证的方式向上诉人三次送达了通知，提出了相应的异议”外，其余查明的事实与一审查明的一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审法院审判程序是否合法；双方之间的房屋买卖合同关系是否成立生效。本院认为，针对争议焦点1.云南省人民检察院向云南省高级人民法院提出抗诉是针对昆明市呈贡区人民法院作出的（2012）呈民初字第933-2号民事裁定及昆明市中级人民法院作出的（2014）昆民一终字第295号民事裁定，云南省高级人民法院裁定指令昆明市中级人民法院再审，昆明市中级人民法院裁定撤销（2012）呈民初字第933-2号、（2014）昆民一终字第295号民事裁定，指令昆明市呈贡区人民法院对本案进行审理，故本案并不适用审判监督程序审理，而是适用普通程序审理，昆明市呈贡区人民法院审理本案时无需通知检察院派员出庭参加庭审，一审法院审判程序合法。针对争议焦点2.首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的商品房订金协议及住宅确认书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上诉人作为出卖人已按照约定收受被上诉人支付的购房款，因此，商品房订金协议及住宅确认书虽形式上为预约，但已具备预约转化为本约的条件。其次，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，上诉人与被上诉人约定签订书面的《商品房购销合同》，被上诉人作为买受人向上诉人履行了支付购房款的主要义务，上诉人接受并开具了发票，根据上述法律规定，即便上诉人在合同上未加盖公司印章亦不影响双方签订的《商品房购销合同》的成立。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，双方当事人并未对合同成立要件作出特别约定，依据商品房订金协议、住宅确认书、《商品房购销合同》的约定及明确的内容，已可以对合同主体、标的和数量作出认定，故双方之间的商品房买卖合同关系依法成立。至于双方对合同主体、标的、数量以外的合同条款存有争议的，可以根据相关法律规定予以解决，不影响合同的成立。第四，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，双方当事人的商品房买卖合同关系已依法成立并生效。第五，上诉人向被上诉人发出果林湖畔小区交款明细，对涉案房屋增加价款并要求被上诉人重新办理购房手续系要求变更合同的行为，该单方意思表示不能视为双方还在合同缔结的磋商阶段，亦不能否定双方的商品房买卖合同关系已成立并生效的事实。第六，上诉人以登报方式发出公告时，双方的商品房买卖合同关系已成立并生效，不存在解除预约的问题，故对上诉人关于双方签订的商品房订金协议及住宅确认书已解除的主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云南恒信屋业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 李 蕊审判员 李蔚然二〇一八年八月二十九日书记员 韩 晨