广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初7289号 原告：张青昊，男，1984年11月15日出生，朝鲜族，住南宁市青秀区。 委托代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 委托代理人：卢星宇，广西诺尔律师事务所律师。 被告：广西恒大企业集团有限公司，住所地：南宁市秀厢大道**北湖安居小区综合楼。 法定代表人：甘耀恒。 委托代理人：陈炜声，广西桂南律师事务所律师。 委托代理人：兰科发，公司职员。 原告张青昊诉被告广西恒大企业集团有限公司（以下简称广西恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告张青昊的委托代理人梁军华、卢星宇，被告广西恒大公司的委托代理人陈炜声、兰科发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张青昊向本院提出诉讼请求：1、被告在本案判决生效之日起十五日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需由被告提供的证件资料提交给原告；2、被告向原告支付违约金3854.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告已签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发建设的房产。合同第十七条约定，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应当在商品房交付使用后指定期限内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需由出卖人提供的证件资料提交买受人；该条第4款第（3）项规定买受人不退房，出卖人按已付房价款的约定比例向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，被告也将商品房交付原告使用，但被告未按合同约定，导致原告未能取得房地产权属登记证书，给原告的生活、工作带来诸多不便。被告的违约行为已经严重损害原告的合法权益，请求判如所请。 被告广西恒大公司辩称：1、不能认定被告违约，起初不能办证的原因是市政排污管道问题，现在是施工单位不配合，不能办证是客观原因造成，现被告也经过多方努力，有部分已经可以办证和正在办理过程，有一小部分正在跟施工单位结算，我方一直在与房管部门协调，通过交纳保证金的方式加快给业主办证，被告于施工单位结算后会尽快申办原告的房产证，加快办证进度，已经在各栋楼张贴有公示。2、未能办证是客观原因造成，因此就不能支持原告要求的违约金，假设法院认定被告违约，那么原告起诉要求支付违约金是否超过诉讼时效由法院认定。我方主张应以原告实际收房和公告中以较早的日起为起算点。 经审理查明：2010年6月8日，原告张青昊（买受人）与被告广西恒大公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市，房屋总价款770971元。合同第九条约定，出卖人应在2011年12月30日前，将经建设单位（出卖人）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十七条约定，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应当在商品房交付使用后1095日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；如因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议约定，为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人发出通知时，可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《南国早报》等报纸媒体发布公告、通知的，应视为已向买受人送达通知。上述合同签订后，原告向被告付清了房屋总价款，被告于2012年7月7日通过报纸公告的方式，通知业主东方诗韵组团16、17、18、19、20、21、22、23、24号楼定于2012年7月7日交付使用，原告于2012年7月9日与被告办理房屋交接手续。 另查明：涉案商品房所在的恒大·苹果园东方诗韵24号楼取得了南房预字（2009）第294号《商品房预售许可证》，于2012年7月6日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。 本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于交房时间的认定问题。根据合同第九条约定，被告应将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。本案所涉商品房已于2012年7月6日经五方联合验收合格，已达到交付条件。同时，根据合同补充协议的约定，被告可以以报纸公告的方式通知原告交房。被告也已于2012年7月7日通过报纸公告的方式通知原告于当天收房。因此，被告的交房通知行为符合双方合同约定，应当认定被告履行交房义务的时间为2012年7月7日。关于被告是否存在逾期备案的违约行为的问题。根据合同第十七条的约定，被告应当在商品房交付使用后1095日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交给原告。本案商品房交付时间为2012年7月7日，则被告应于2015年7月7日前完成上述备案义务，但被告至今未完成该义务。被告辩称未能完成该义务系因市政排污管道问题及施工单位不配合所致，但被告对此未能举证证明，且根据合同相对性的原则，被告因合同外第三人的原因造成违约的，仍应向原告承担违约责任，故被告的该项抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。根据合同约定，被告应继续履行合同，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 关于原告主张的违约金是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告未能在2015年7月7日前完成报备案义务，原告自2015年7月8日开始知道或应当知道其权利被侵害，至2017年7月7日时效届满，在此期间原告应当积极向被告主张债权，而原告直至2018年6月26日才向本院提起诉讼，其又没有提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西恒大企业集团有限公司应于本案判决生效之日起六十日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需由其提供的证件资料提交给原告张青昊； 二、驳回原告张青昊的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告广西恒大企业集团有限公司负担。 如果义务人未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱微微 人民陪审员  胡晓明 人民陪审员  康海桥 二〇一八年八月三十日 书 记 员  覃小菊 附法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。