广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民初369号原告：林学春，男，汉族，1971年3月21日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：朱满成，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯东，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市海怡小汽车出租有限公司，住所地：深圳市宝安区中心区Nl0区熙龙湾花园(Nl0区)6栋112-C,统一社会信用代码：91440300192438321A。法定代表人：陈锦辉，董事长。被告：深圳市迅达汽车运输有限公司，住所地：深圳市宝安区中心区Nl0区熙龙湾花园6栋112，统一社会信用代码：9144030019217424XP。法定代表人：邓勇，经理。被告：深圳市海怡运输有限公司，住所地：深圳市宝安区中心区Nl0区熙龙湾花园(Nl0区)6栋112-B（办公场所），统一社会信用代码：91440300192209027N。法定代表人：陈锦辉，董事长。被告：深圳市捷邦集团有限公司，住所地：深圳市宝安区中心区Nl0区熙龙湾花园（Nl0区）6栋109，统一社会信用代码：91440300695558288X。法定代表人：陈锦辉，董事长。被告：陈锦辉，男，汉族，1964年9月16日出生，身份证住址：深圳市宝安区，五被告共同委托诉讼代理人：袁迪平，广东宝城律师事务所律师。原告林学春与被告深圳市海怡小汽车出租有限公司（以下简称海怡小汽车公司）、深圳市迅达汽车运输有限公司（以下简称迅达运输公司）、深圳市海怡运输有限公司（以下简称海怡运输公司）、深圳市捷邦集团有限公司（以下简称捷邦公司）、陈锦辉合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林学春委托诉讼代理人朱满成、蔡诗爽、五被告共同委托诉讼代理人袁迪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林学春向本院提出诉讼请求：1、依法裁决被告海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司继续履行与林学春之间签订的XX宾馆旧城改造项目转让的相关协议和承诺书，判令海怡小汽车公司在法律条件具备情况下将XX宾馆产权过户至林学春或林学春指定的受让主体名下（标的额按照人民币8650万元计算）；2、依法裁决被告海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司依约向林学春支付人民币5885万元的违约金和人民币200万元的罚息，（罚息计算方法：1000万元×20%=200万元）；3、依法裁决本案的诉讼费778550元、财产保全费5000元、担保公司担保费400000元、律师费1000000元，由被告海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司承担，（标的总额按照人民币14735万元计算）；4、依法裁决被告捷邦公司、陈锦辉就被告海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司应付的包括但不限于违约金、诉讼费、财产保全费、担保费、律师费等承担连带担保责任。事实和理由：2011年1月26日，林学春与海怡小汽车公司签订《项目收购框架协议》，约定由海怡小汽车公司转让位于深圳市××区的深圳市宝安区XX宾馆旧城改造项目（项目总占地约20000平方米，包括XX宾馆和座落于深圳市××区XX宾馆旁9栋房产，9栋房产总建筑面积约15000平方米）至林学春；林学春向海怡小汽车公司支付项目收购首期款人民币6500万元。该6500万元款项支付方式为：自双方签订《项目收购框架协议》之日1周内，林学春支付给海怡小汽车公司人民币4000万元；补交地价款、两次过户税费以及支付4000万元后的余额，在过户后十个工作日由林学春支付给海怡小汽车公司。为确保交易安全，海怡小汽车公司同意对林学春先期支付的4000万元设定以下违约条件及担保：（1）海怡小汽车公司确保在收取林学春4000万元后不再另行交易，确保XX宾馆在过户给林学春之前不被另行转让、查封、抵押，不因任何事由被司法机关查封、冻结，如出现任何因海怡小汽车公司原因导致XX宾馆无法过户至林学春指定机构名下的情况，海怡小汽车公司必须全额退还该4000万元协议终止之外，还须支付违约金3000万元给林学春。（2）海怡小汽车公司以其公司所有的资产对4000万元款项及违约金作连带责任保证，海怡小汽车公司全体股东以其个人所有财产（包括拥有海怡小汽车公司的股权）对4000万元款项及违约金承担连带责任保证。双方确定，海怡小汽车公司将XX宾馆的产权转移至林学春或林学春指定的收购人名下的期限为签订《项目收购框架协议》后90个工作日，如90个工作日届满海怡小汽车公司未开始任何过户工作，林学春有权解除协议，海怡小汽车公司须双倍返还林学春已支付的所有款项。2011年1月27日，林学春委托深圳市永鑫建筑工程有限公司向海怡小汽车公司支付XX宾馆项目收购转让费人民币3000万元，委托林少辉向海怡小汽车公司支付XX宾馆项目收购转让费人民币1000万元，两笔款项共计人民币4000万元于2011年1月28日支付完成。2011年1月30日海怡小汽车公司出具了《收款收据》对该笔款项4000万元予以了确认。2012年8月7日，接海怡小汽车公司出具的《付款通知书》，林学春于2012年8月7日委托深圳市鸿鹏置业发展有限公司向海怡小汽车公司支付XX宾馆项目土地出让金及市政设施配套金人民币157万元。该笔款项于2012年8月8日支付完成。2014年1月26日，林学春与海怡小汽车公司、林少辉达成《补充协议》，约定将购买XX宾馆旧改项目款6500万元变更为8650万元；该款项包括原协议约定的林学春需支付首期款6500万元、XX宾馆第一次产权过户（即过户至海怡小汽车公司名下）的税费7285660元、第二次产权过户（即过户至林学春指定受让主体名下）的税费及其他余款。各方同意，补充协议签订后林学春向海怡小汽车公司支付1000万元，该笔款项包括XX宾馆过户至海怡小汽车公司名下的税费7285660元；XX宾馆由深圳市宝安区同发实业发展公司过户至海怡小汽车公司税费为人民币7285660元，由林学春指定深圳市鸿鹏置业发展有限公司代为支付至海怡小汽车公司指定账户；海怡小汽车公司在XX宾馆从深圳市宝安区同发实业发展公司过户至海怡小汽车公司名下的同时，办理相关手续将XX宾馆过户至深圳市鸿鹏置业发展有限公司名下。2014年1月26日，海怡小汽车公司、迅达运输公司共同向林学春出具《承诺书》，承诺：“承诺人（海怡小汽车公司）承诺将XX宾馆过户给被承诺人（林学春）指定的深圳市鸿鹏置业发展有限公司的期限最长为自收到过户税费7285660元起三个月内，此期限最迟不得迟于2014年5月20日（此时间已包括将XX宾馆由同发公司过户至承诺人名下的公告期、政府办文、出证时间以及从承诺人过户至深圳市鸿鹏置业发展有限公司名下的政府办文、出证时间）。如承诺人逾期未能将XX宾馆过户至深圳市鸿鹏置业发展有限公司名下，承诺人应向被承诺人双倍返还已向被承诺人收取的已预付全部款项作为罚金。”迅达运输公司作为担保人为海怡小汽车公司作出的承诺提供连带责任保证，即如届时海怡小汽车公司未能履约，迅达运输公司愿为海怡小汽车公司作出的承诺提供连带责任保证，此保证为不可撤销保证。2014年1月26日，林学春委托深圳市鸿鹏置业发展有限公司向海怡小汽车公司支付XX宾馆项目收购转让费人民币1000万元和过户税费人民币7285660元，两笔款项分别于2014年1月27日支付完成。同日海怡小汽车公司出具《收款收据》对前述款项1000万元和7285660元予以了确认。但海怡小汽车公司并未依约将XX宾馆过户至林学春指定的深圳市鸿鹏置业发展有限公司名下。2014年7月18日，海怡小汽车公司取得了XX宾馆的《房地产证》（深房地字第××号）。过户完成后，因海怡小汽车公司的原因导致XX宾馆相继被其他债权人查封，无法完成过户至林学春指定主体名下。2015年2月16日，林学春与海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司、捷邦公司、陈锦辉共同签订了《合同书》，明确了XX宾馆未完成过户系由于海怡小汽车公司的过错，并约定：“乙方（海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司）向甲方（林学春）借款1000万元用于一揽子解决XX宾馆遗留问题（指定付款方为深圳市鸿鹏置业发展有限公司，收款方为深圳市迅达汽车运输有限公司），乙方确定可在2015年4月15日前将其获得政府批准配比的161辆新增纯电动出租车示范运营指标转入捷邦公司，乙方作为捷邦公司的发起股东，将公司100%股权变更为甲方（林学春）指定公司持有。如乙方未能在2015年4月15日前将其配比的161辆新增纯电动出租车转入捷邦公司且公司股权无法变更，则视为乙方违约，甲方（林学春）除可以追究乙方违约责任外，还可以将该款本息视为提前支付海怡小汽车公司XX宾馆交易余款，对提前支付XX宾馆款项的利息为同期银行贷款利率4倍，期限至XX宾馆交易合同约定的过户后一个月时间止。甲方（林学春）有权对违约部分借款加收20%罚息。”《合同书》还约定：“乙方（海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司）确保可在2015年3月10日前与乙方债权人达成相关谅解协议。如届时无法达成协议，甲方（林学春）除可以继续完成XX宾馆交易合同、获得XX宾馆产权外，乙方须支付相当于甲方为XX宾馆交易已付的5885万元等额的违约金，并承担甲方为此支出的各项费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、担保费、评估费等。”“保证人（捷邦公司、陈锦辉）对《合同书》内容承担连带担保责任，保证人的保证义务不因借款条款的无效而免除保证责任。保证人保证责任的保证期间自本合同生效之日起，直至乙方（海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司）在本合同项下所有义务全部履行完毕止。保证人一捷邦公司作为广西中煤金华投资发展有限公司95%股权的持有人，保证人二陈锦辉作为桂林市佳俊矿业有限公司60%股权的股东，均同意用公司股权及其个人财产全部财产为本协议项下乙方借款及全部义务提供担保，在本协议签订时提供该保证的相关证明文件。”2015年2月16日，林学春依约委托深圳市鸿鹏置业发展有限公司向迅达公司支付了人民币1000万元，同日迅达公司出具《收款收据》对款项予以确认。但海怡小汽车公司、迅达公司、海怡运输公司并未在2015年4月15日前将其配比的161辆新增纯电动出租车转入捷邦公司并完成公司股权变更，也未在2015年3月10日前与债权人达成相关谅解协议。海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司已构成违约，依约应当向林学春支付借款本金1000万元20%的罚息，继续完成XX宾馆交易合同将XX宾馆产权转入林学春指定受让主体名下，支付相当于林学春为XX宾馆交易已付的5885万元等额的违约金，并承担林学春为此支出的各项费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、担保费、评估费等。按照本金1000万元、年利率7.8%（月利率0.65%）、利息按照银行同期贷款利率4倍计算，暂计至2016年3月15日（后续如有增加按照数额计算），该笔款项共产生利息人民币208万元（计算方法：1000万元×0.65%×4×13个月=208万元），共产生罚息200万元。本息共计人民币1208万元，应当计入XX宾馆项目收购款中，200万元罚息应当另行支付给林学春。综上所述，暂截至起诉前林学春已先后支付了人民币70935660元项目收购款至海怡小汽车公司，但海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司未履行相关合同义务，其行为己严重违约。海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司的违约行为导致了林学春的重大经济损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定以及《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条规定，林学春有权依约要求海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司继续履行与林学春之间关于XX宾馆旧城改造项目转让的相关协议，完成项目产权过户至林学春指定受让主体名下。同时，海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司应当依约向林学春支付人民币5885万元的违约金和人民币200万元的罚息，并承担林学春为此支出的各项费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、担保费、评估费等。捷邦公司、陈锦辉应当对前述所有款项和费用承担相应的连带担保责任。请求法院依法查明事实，支持林学春的诉求，以维护林学春合法权益。五被告共同辩称，林学春诉讼请求不明确、不具体，混淆事实、混淆法律，把XX宾馆旧城改造项目当做XX宾馆本体、把项目收购协议当做房屋买卖合同、把项目出资款当做房屋买卖款、把合作开发当做房屋买卖、把附条件的合同当做未附条件的合同，案涉的协议只是合作框架协议，对合同的具体内容约定不清，无法履行。一、林学春诉请将XX宾馆产权过户至林学春或林学春指定受让主体名下，无事实依据和法律依据。（一）XX宾馆的产权已被查封，产权证的使用期且已过期，依法不能转让。《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他方式限制房地产权利；……”。案涉的XX宾馆被多个法院查封，且持续至今，在查封未解除前，产权转移受到法律限制。案涉的XX宾馆产权使用期限截止至2015年10月9日，早已过期，依法不能办理转移手续。（二）林学春与五被告之间没有签订XX宾馆的房屋买卖合同，林学春也没有支付房产的对价，林学春无权主张办理过户手续。第一、本案《项目收购框架协议》、《补充协议》的实质是有关XX宾馆和旁边9栋房产约20000平方米的城市更新项目的合作开发合同，根本不是XX宾馆房屋的买卖合同。1、从协议的名称来看，是项目收购，不是房屋买卖。《项目收购框架协议》的题目是“项目收购”，整个内容也是项目收购，第一条规定“项目名称：深圳市宝安区XX宾馆旧城改造项目”。XX宾馆房屋所有权和XX宾馆旧城改造项目是两个不同的概念，林学春故意混淆概念、混淆事实。2、从协议的项目组成来看，是项目收购，不是房屋买卖。《项目收购框架协议》第一条第1.2规定：收购项目总占地面积20000平方米，包括两部分，其一XX宾馆，约5000平方米，为海怡小汽车公司所有；其二座落在深圳市××区XX宾馆旁9栋房产，约15000平方米，为案外业主所有，林学春把XX宾馆等同XX宾馆项目是错误的。3、从协议中林学春、五被告承担的义务来看，是合作开发，不是房屋买卖。根据《项目收购框架协议》第二条和《补充协议》第一条规定，林学春的义务是出资，按规划许可证的可售面积6200元/平方米支付相应的对价给海怡小汽车公司；海怡小汽车公司的义务是提供项目：首要义务就是确保XX宾馆本体及旁边6栋房产两个部分占地共计20000平方米列入城市更新的旧城改造计划。除此之外，还要办好XX宾馆旁边9栋房产的全部拆迁补偿手续、项目建筑规划许可证、确保容积率不低于4.0。还要负责将项目开发主体明确到林学春指定的项目公司，并由林学春指定的公司与国土部门签订土地出让合同，将XX宾馆的产权证办理到林学春名下或林学春指定的项目公司名下。这说明：双方是合作开发，根本不是进行房屋买卖：办理XX宾馆过户，不是为了房屋买卖，而是为了合作开发、为了以林学春指定的目标公司的名义开发。4、从协议的价款约定来看，也是合作开发，不是房屋买卖。《项目收购框架协议》第二条第2款规定：甲方将该上述项目整体打包，按最终政府出具规划许可证的可售面积6200元/平方米，在扣除相关费用后，由乙方支付相应的对价给甲方。这说明：（1）海怡小汽车公司整体打包给林学春的是XX宾馆旧城改造项目，而不是XX宾馆的房屋；（2）6200元/平方米是整个项目的价款，不是XX宾馆房屋的价款；（3）项目合作收购的前提条件是要整个项目列入城市更新计划，否则，后续权利义务无从谈起，当然也包括XX宾馆的过户不能再进行；（4）本条核心意涵是：海怡小汽车公司提供项目、林学春出资，双方合作开发，林学春按规划许可的可售面积6200元/平方米扣除相关费用后，支付相应的对价给海怡小汽车公司，但具体对价是多少约定不清。第二、林学春支付的所谓款项不是XX宾馆的房屋转让款，而是林学春合作开发的出资，是履行出资义务。1、如上所述，《项目收购框架协议》的实质是双方合作开发XX宾馆城市更新项目，而不是XX宾馆房屋的买卖，因此林学春支付的所谓款项应当为合作开发的出资，是履行出资义务。2、案涉的协议没有一条、没有一句话谈到将XX宾馆作价多少钱转让给林学春，双方对XX宾馆的价款没有约定，原因是双方是合作开发，不是房屋买卖。3、案涉协议的8650万元（起初是6500万元），是整个XX宾馆旧城改造项目的首期款，既不是XX宾馆房屋的价款，也不是XX宾馆整个项目的价款。4、林学春提供的委托付款书、银行电子回单、收款收据均批注为“XX宾馆项目收购款”。二、林学春诉请继续履行XX宾馆旧城改造项目转让的相关协议和承诺书的理由不能成立。1、林学春诉请继续履行XX宾馆旧城改造项目转让的相关协议和承诺书，指代不明，不知是哪份协议、哪份承诺书？2、林学春、海怡小汽车公司所签《项目收购框架协议》并未生效。《项目收购框架协议》第九条第一款规定：“本协议自甲乙双方签字、盖章、甲方收到乙方第一期付款后生效。”这里的第一期款就是首期款8650万元（开始是6500万元，后变更为8650万元），但林学春没有提供证据证明海怡小汽车公司收到8650万元全款，所以该协议至今未生效。林学春、海怡小汽车公司签订的《项目收购框架协议》是无效的合同。《项目收购框架协议》性质上属于房地产项目开发，林学春不具备房地产开发资质，故其所签订的《项目收购框架协议》是无效的。3、林学春与海怡小汽车公司签订的《项目收购框架协议》是附条件的，条件尚未成就或不可能成就，所以不能履行。履行《项目收购框架协议》的前提条件是将XX宾馆旧城改造项目列入城市更新旧城改造计划，但至今尚未纳入城市更新旧城改造计划；既然是政府的城市更新项目，那么有关将项目改造开发主体确定为林学春指定的项目公司、由林学春指定的公司与政府签订土地出让合同书等，违背了招投标法，海怡小汽车公司也无法自主实现；有关取得容积率不低于4.0的约2万平方米旧城改造项目的建筑规划许可证等内容也违背城市规划法，海怡小汽车公司在客观上也无法自主履行。4、林学春提供的2014年1月26日的《承诺书》，其实质是《项目收购框架协议》的从合同、补充合同，框架协议不能履行，该《承诺书》也不能履行，且《承诺书》所涉的XX宾馆交易不存在，已写明未能办理过户手续的违约责任，林学春在未能办理过户手续的情况下，只能主张债权，不能主张物权。5、林学春提供的《合同书》是双方有关合作经营“深圳市捷邦银建电动出租车有限公司”和借款1000万元的协议，与本案的收购无关，与本案不是同一个法律关系，且是附条件的，履行的前提条件是海怡小汽车公司获得政府批准的161辆新增纯电动出租车的运营指标、更新386辆纯电动出租车指标，林学春出资收购“深圳捷邦银建电动出租车有限公司”100%股份，海怡小汽车公司将上述车辆转入该公司。但是指标未获得、林学春也未出资收购股份，且《合同书》第五条中履行时间是林学春为了本案诉讼单方填上去的，当时对履行时间并未约定清楚，第六条中所涉的XX宾馆交易合同不存在，所以该《合同书》所附的履行条件尚未成就，现已无法成就、无法履行。6、林学春没有付清协议中的首期款，也违约。（1）协议对转让项目的总价款约定不清，无法确定，林学春诉称“标的物的价值按8650万元计算”错误。《项目收购框架协议》第二条第2点、第三条第1点只约定了转让项目按政府出具的规划许可证列明的可售面积每平方米6200元支付对价，但至今未取得规划许可证，所以总价款无法确定。林学春所称的8650万元只是首期款，不是总价款。（2）林学春将借款和违约金作为履行合同的内容明显错误。2011年1月29日两张《收款收据》共计1000万元（200万元+8000万元）是借款；2015年2月16日两张《收款收据》共计1000万元（各500万元）也是借款，且借款人不是海怡小汽车公司，而是迅达运输公司。（3）林学春也没有按约定付清首期款。《项目收购框架协议》第三条第2点约定了首期款为6500万元，《补充协议》第一条第2点将首期款变更为8650万元，但没有提供证据证明其已付清了8650万元。7、双方约定了因司法查封导致不能过户的处理方式为解除协议，承担违约责任。现在该情形已经出现，本案的协议、合同应当解除；林学春未依约支付首期款8650万，也没有按约定办理好产权证件，延迟首付，导致整栋的产权人被法院查封了房产，房产证的使用期限已过，双方签订协议的目的已经无法实现，本案的协议应当依法解除。三、林学春诉请支付违约金、诉讼费、保全费、担保费、律师费的理由亦不能成立。1、如上所述，案涉协议、合同等没有生效，或无效，或所附的履行条件尚未成就或不能成就，林学春也违约，所以林学春不能主张违约金、诉讼费、保全费、担保费、律师费等。2、案涉违约责任的约定不合法，违约金畸高。《项目收购框架协议》第三条第2点约定：如因司法查封导致不能过户，海怡小汽车公司除如数退还已支付的4000万元外，还须支付3000万元违约金。第四条第1点约定：如90个工作日不能办理过户手续，海怡小汽车公司须双倍返还已支付的款项；《合同书》第三条约定：对借款1000万元除按银行同期贷款利率4倍支付利息外，还加收20%罚息。第六条约定：如因查封不能办理过户手续，海怡小汽车公司须按已支付5885万元交易款同等金额支付违约金5885万元。《承诺书》第3点约定：双倍返还已支付预付款全部款项作为罚金。这些约定均不合法，是无效的。如果按照林学春的主张，林学春可不出一分钱无偿得到了XX宾馆整个项目。综上，请求依法驳回林学春的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2011年1月26日，海怡小汽车公司（甲方）与林学春（乙方）签订《项目收购框架协议》，约定转让深圳市宝安区XX宾馆旧城改造项目，包含两个部分：其一为XX宾馆，该房产经深圳市中级人民法院拍卖给甲方，已由深圳市中级人民法院通知深圳市房地产权登记中心启动协助执行程序，产权证正在办理至甲方名下的过程中；其二为坐落于深圳市××区XX宾馆旁9栋房产，总建筑面积约15000平方米。两区域已经纳入宝安区城市更新的旧城改造范围。协议约定甲方转让项目包括如下具体内容：（一）确保XX宾馆本体及XX宾馆旁9栋房产两个部分已经列入城市更新的旧城改造计划；（二）XX宾馆的产权证办理至乙方名下；（三）由甲方负责办理XX宾馆旁9栋房产的全部拆迁补偿手续，甲方确保已和相关的9栋房产业主协商由全部业主按照不高于1:1.23的面积回迁，回迁面积约15000×1.23=18450平方米；（四）甲方在本合同签订之日起18个月内办理好该20000平方米旧城改造项目的建筑规划许可证并确保容积率不低于4.0；（五）甲方负责项目改造开发主体明确到乙方指定的项目公司，并由乙方指定公司与国土部门签订土地出让合同等全部事项。关于项目转让价款，协议约定甲方将上述项目整体打包，按最终政府部门出具的规划许可证中列明的可售面积依照6200元/平方米，在扣除双方约定的相关部分其他费用后，由乙方支付相应的对价给甲方。付款方式为分期付款，第一、乙方支付给甲方的首期款为人民币6500万元，该6500万元按照以下方式支付：1、本合同签订之日1周内乙方支付甲方4000万元；2、XX宾馆补交地价款及两次过户税费，双方同意可从该6500万元中由乙方直接支付给政府部门；3、补交地价款及两次过户税费及支付4000万元后的余额，在过户后十个工作日由乙方支付给甲方。第二、为确保交易安全，乙方同意对甲方先期支付的4000万元设定以下违约条件：乙方确保在收取该4000万元后不再另行交易，确保XX宾馆在过户给乙方之前不被另行转让、查封、抵押，不因任何事由被司法机关查封、冻结，如出现任何甲方原因导致XX宾馆无法过户至乙方指定机构名下的情况，甲方必须全额退还该4000万元协议终止外，还须支付违约金3000万元给乙方。第三、为确保4000万元的交易安全，乙方同意对该4000万元提供以下担保：1、由甲方以其公司所有的资产对4000万元款项及违约金作连带责任保证；2、由甲方全体股东以其个人所有财产对4000万元款项及违约金承担连带责任保证。协议还约定，甲方将XX宾馆的产权转移至乙方或乙方指定的收购人名下的期限为签约后90个工作日，如90个工作日届满甲方未开始任何过户工作，期满乙方有权解除本协议，甲方须双倍返还甲方支付乙方的款项。2011年1月20日，林学春出具《委托付款书》，载明：林学春委托案外人深圳市永鑫建筑工程集团有限公司于2011年1月30日前代为将XX宾馆项目收购转让费人民币3000万元支付至海怡小汽车公司名下账户，户名：深圳市海怡小汽车出租有限公司，账号：443066089018010038570，开户行：交通银行深圳分行。林学春提交《上海浦东发展银行网上银行电子回单》（电子回单编号A201101301004380），记载2011年1月28日深圳市永鑫建筑工程集团有限公司依照《委托付款书》向海怡小汽车公司支付款项3000万元，附言注明“收购款”。2011年1月30日，海怡小汽车公司向林学春开具5张总额为4000万元的收款收据，记载为“XX宾馆项目转让款”。2012年8月7日，海怡小汽车公司向林学春出具《付款通知书》，同意由林学春指定的深圳市鸿鹏置业发展有限公司支付XX宾馆项目土地出让金及市政设施配套金共计157万元至海怡小汽车公司名下账户，户名：深圳市海怡小汽车出租有限公司，账号：10×××80，开户行：广发银行深圳市宝安支行。同日，林学春出具《委托付款书》，委托深圳市鸿鹏置业发展有限公司支付上述款项。林学春提交《银行进账单》，记载2012年8月8日深圳市鸿鹏置业发展有限公司向海怡小汽车公司支付款项157万元，附言注明“土地出让金及市政设施配套金”。2014年1月26日，海怡小汽车公司（甲方）、林学春（乙方）与林少辉（丙方）签订《补充协议》，约定由于客观情况变化，将原协议约定的购买XX宾馆旧改项目款6500万元变更为8650万元，该款项包括原协议约定的乙方需支付首期款6500万元（目前已支付4157万元）、XX宾馆第一次产权过户即过户至甲方名下的税费7285660元、第二次产权过户即过户至乙方指定项目公司（深圳市鸿鹏置业发展有限公司）名下的税费及其他余款。项目收购余款分阶段支付：第一阶段：签订协议后乙方即向甲方支付1000万元，该笔款项包括XX宾馆过户至甲方名下的税费7285660元；第二阶段：甲方完成XX宾馆过户至乙方指定项目公司（深圳市鸿鹏置业发展有限公司），乙方于过户过程中将第二次产权过户费支付至甲方；第三阶段：乙方于甲方完成过户手续后五个工作日将其他余款支付至甲方。同日，海怡小汽车公司作为承诺人、迅达运输公司作为保证人，双方共同出具《承诺书》，载明承诺人就XX宾馆交易一事向林学春、林少辉承诺如下：1、林学春委托深圳市鸿鹏置业发展有限公司支付的过户税费7285660元专款专用于深圳市宝安区同发实业发展公司过户至承诺人名下，不得挪用；2、承诺人承诺将XX宾馆过户给被承诺人指定的深圳市鸿鹏置业发展有限公司的期限最长为自收到上述过户税费7285660元起三个月内，此期限最迟不得迟于2014年5月20日；3、如承诺人逾期未能将XX宾馆过户至深圳市鸿鹏置业发展有限公司名下，承诺人应向被承诺人双倍返还已向被承诺人收取的已预付全部款项作为罚金；4、担保人迅达运输公司为承诺人上述承诺提供连带责任保证：即，如届时承诺人未能履约，担保人为上述承诺人提供连带责任保证，此保证为不可撤销保证。2014年1月20日，林学春出具《委托付款书》，载明：林学春委托深圳市鸿鹏置业发展有限公司于2014年1月30日前代为将XX宾馆项目收购转让费人民币1000万元、项目收购过户税费人民币7285660元支付至海怡小汽车公司名下账户。户名：深圳市海怡小汽车出租有限公司，账号：443066089018010038570，开户行：交通银行深圳分行。林学春提交上海浦东发展银行（浦发深圳分行景田支行）借记通知，记载2014年1月27日深圳市鸿鹏置业发展有限公司向海怡小汽车公司支付款项1000万元，摘要注明“XX宾馆转让费”。海怡小汽车公司于2014年1月27日向深圳市鸿鹏置业发展有限公司开具2张总额为1000万元的收款收据，记载为“XX宾馆转让费”；1张金额为7285660元的收款收据，记载为“过户税费”。2014年7月18日，XX宾馆房产登记至海怡小汽车公司名下，《房地产证》权利摘要及附记注明：1、业主于2010年5月13日通过深圳市中级人民法院（2006）深中法执字第730-3号《民事裁定书》和（2006）深中法执字第730号《协助执行通知书》取得该房地产；2、本房地产依据《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号）发证；3、本宗地权属来源为行政划拨，土地用途为商业用地，土地性质为商品性，用地登记价款为人民币2029770元；4、本宗地其他方面的权利、责任按深地产遗字2012-4001号《深圳市房地产登记历史遗留问题处理土地权属证明书》及深地协字（2013）18012号《协议书》执行。海怡小汽车公司因与案外人邱军民间借贷纠纷，由深圳市罗湖区人民法院作出（2014）深罗法立保字第574号民事裁定书，于2014年11月28日依法查封了涉案的XX宾馆房产，该案由深圳市罗湖区人民法院作出（2015）深罗法民一初字第380号民事判决书，判决海怡小汽车公司偿付邱军借款1000万元及利息。海怡小汽车公司另与案外人郑际锋民间借贷纠纷，由深圳市罗湖区人民法院作出（2014）深罗法民一初字第3383-1号民事裁定书，于2014年12月5日依法轮候查封XX宾馆房产，该案由深圳市罗湖区人民法院作出（2014）深罗法民一初字第3383号民事调解书，确认海怡小汽车公司需偿付郑际锋借款3587.5万元及利息。2015年2月16日，林学春（甲方）与迅达运输公司、海怡小汽车公司、海怡运输公司（共同乙方）及担保人一捷邦公司、担保人二陈锦辉（共同丙方）签订《合同书》，约定，甲乙双方因XX宾馆买卖尚未完成过户，由于乙方过错导致该房产至今未解除法院查封，房产未完成过户，乙方解决查封需要资金3000万元-4500万元。基于双方今后合作及一揽子解决XX宾馆遗留问题，协定乙方向甲方借款人民币1000万元，借款期限从2015年2月16日至2015年3月15日止，借款所产生的利息按年化9%计算。款项由甲方委托案外人深圳市鸿鹏置业发展有限公司支付至乙方指定账户内，并视为乙方三公司共同收到该款项，同时收款方应开具收款收据。鉴于双方拟合作的捷邦公司已经设立，乙方确定可在2015年4月15日前将其获得政府批准配比的161辆新增纯电动出租车示范运营指标转入捷邦公司，乙方作为捷邦公司的发起股东，在161辆新增纯电动出租车转入捷邦公司后，将公司100%股权变更为甲方指定公司持有。该1000万元借款本息在股权转给甲方指定公司时转为相应的股权投资款。如乙方未在2015年4月15日前将其配比的161辆新增纯电动出租车转入捷邦公司且股权无法变更，则视为乙方违约。如乙方违约，甲方除可追究乙方违约责任外，甲方还可以：1、要求乙方归还借款本息；2、或者将该款本息视为提前支付乙方XX宾馆交易余款，对提前支付XX宾馆款项的利息为同期银行贷款利率的4倍，期限至XX宾馆交易合同约定的过户后一个月时间止；3、甲方有权对违约部分借款加收20%罚息。合同还约定，乙方确保甲乙双方可在2015年3月10日前与乙方债权人达成相关谅解协议。如届时无法达成协议或者在甲乙双方与乙方债权人达成相关谅解协议、甲方将剩余3500万元的股权投资款直接支付给乙方债权人后XX宾馆无法办理解封和过户或者又因乙方原因导致XX宾馆被查封的，甲方除可以继续完成XX宾馆交易合同、获得XX宾馆产权外，乙方须支付相当于甲方为XX宾馆交易已付的5885万元等额的违约金，并承担甲方为此支出的各项费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、担保费、评估费等。林学春提交上海浦东发展银行借记/贷记通知（借记），记载2015年2月16日，案外人深圳市鸿鹏置业发展有限公司向迅达运输公司支付款项人民币1000万元，摘要注明“代林学春付借款”。同日，迅达运输公司向林学春出具2张总额为1000万元的收款收据，记载为“借款”。因海怡小汽车公司未履行前述（2014）深罗法民一初字第3383号民事调解书，案外人郑际锋向深圳市罗湖区人民法院申请执行。该院在执行过程中对XX宾馆房产进行了评估，房产总值为120143270元。鉴于XX宾馆房产首轮查封权益人为邱军，故通知邱军将依法拍卖上述房产。在XX宾馆房产处分过程中，林学春向深圳市罗湖区人民法院提起执行异议，请求终止对XX宾馆的查封措施。2016年12月14日，深圳市罗湖区人民法院作出（2016）粤0303执异136号民事裁定书，认为林学春的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故对林学春的异议予以支持，并裁定中止对XX宾馆房产的执行。裁定作出之后，海怡小汽车公司不服并向深圳市罗湖区人民法院提起执行异议之诉。2017年6月20日，深圳市罗湖区人民法院作出（2017）粤0303民初390号民事判决书，认为林学春提出的执行异议理由不能成立，判决：一、驳回林学春对XX宾馆房产提出的执行异议请求；二、该院（2016）粤0303执异136号执行异议裁定于该判决生效时自动失效。林学春对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2018年3月26日作出（2017）粤03民终13573号民事裁定书，认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零六条、第三百零九条的规定，对执行裁定不服可提起执行异议之诉的适格原告是申请执行人和案外人，被执行人无权提起执行异议之诉，据此裁定：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初390号民事判决；二、驳回海怡小汽车公司的起诉。该判决于2018年4月4日生效。本案审理期间，至2018年7月2日，因上述案件裁定对XX宾馆房产进行的查封措施尚未解除，在该两项查封及轮候查封之后，XX宾馆房产还存在19项轮候查封措施。本案审理过程中，林学春向本院提出财产保全的申请，请求查封XX宾馆房产，本院裁定予以准许并于2016年4月1日登记查封，列于第11顺位轮候查封。庭审中，本院释明林学春可以变更诉讼请求，林学春确认不予变更诉讼请求。另查明，一、林学春因本案申请对XX宾馆房产进行财产保全，提供担保人深圳市金富泰融资担保有限公司向我院开具编号为（2016）金富泰诉保（中法）第5号保函为本次财产保全提供担保。林学春委托案外人深圳市鸿鹏置业发展有限公司于2016年3月21日向深圳市金富泰融资担保有限公司缴纳担保服务费共计40万元。二、2016年3月12日，林学春与广东鹏城阳光律师事务所签订《委托代理合同》，约定林学春委托该所律师代理本案，律师费为100万元。林学春未提交上述费用的支付凭证。三、2017年6月20日，林学春与广东中矩律师事务所签订《委托代理合同》，约定林学春委托该所代理其与海怡小汽车公司之间就XX宾馆买卖事宜产生的纠纷[目前已有（2017）粤0303民初390号执行异议纠纷一案件和本案，后续如发生新的诉讼均包含在本次代理当中]。双方协商约定按照系列案件整体打包方式收取律师费，其中前期部分律师费为人民币100万元。林学春委托案外人深圳市鸿鹏置业发展有限公司于2017年6月27日向广东中矩律师事务所支付律师费共计100万元。以上事实，有当事人提交的《项目收购框架协议》、《补充协议》、《承诺书》、《委托付款书》、《收款收据》、银行电子回单、房地产证（深房地字第××号）等经过庭审质证的证据及当事人庭审陈述予以证明。本院认为，海怡小汽车公司与林学春签订的《项目收购框架协议》、海怡小汽车公司与林学春、林少辉签订的《补充协议》均为当事人的真实意思表示，根据协议内容，在XX宾馆项目列入城市更新旧城改造计划的情况下，林学春将该项目进行整体收购，双方对今后项目经营开发合作作出初步框架性约定，本院认为协议内容不违反法律、行政法规中影响合同效力的强制性规定，《项目收购框架协议》及《补充协议》合法有效。上述协议履行过程中，因其中的XX宾馆房产在登记至海怡小汽车公司名下后即因该公司与案外人之间民事纠纷被深圳市罗湖区人民法院依法查封，致使海怡小汽车公司未在协议约定期限内完成将XX宾馆房产过户给林学春或林学春指定的第三方名下的义务，为此，林学春与本案五被告于2015年2月16日共同签订《合同书》。该《合同书》一方面约定林学春向海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司三方提供借款1000万元，在捷邦公司获得161辆电动出租车运营指标后该借款本息转为林学春指定公司持有的股权投资款；另一方面，对XX宾馆房产解封以及各方履行《项目收购框架协议》及《补充协议》中违约责任等事宜再次作出补充约定。本院认为，《合同书》系各方当事人的真实意思表示，其内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定《合同书》有效，当事人均应当严格履行。然而，海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司未依约在2015年4月15日前取得政府批准配比的161辆电动出租车以转入捷邦公司并完成公司股权变更；同时，未在2015年3月10日前与海怡小汽车公司的债权人达成谅解协议，且XX宾馆房产因海怡小汽车公司其他债务纠纷后续被多次轮候查封。上述情形均已构成违约，当事人应当按照合同约定各自承担违约责任。关于1000万元借款，《合同书》约定林学春有权对违约部分加收20%罚息。本院认为，自2015年3月15日借款期限截止之日至林学春2016年3月15日起诉之日已逾期1年，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于借款逾期利率的处理原则，林学春主张的借款罚息金额并未超过年利率的24%，林学春请求海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司支付罚息200万元，理由成立，本院予以支持。关于海怡小汽车公司未完成XX宾馆解封事宜的违约责任，《合同书》约定以各方确认的已付款项5885万元为本金计算等额违约金。五被告虽然对林学春已付款项金额提出异议，但海怡小汽车公司在交易过程中出具收据，并在2014年1月26日《补充协议》及2015年2月16日《合同书》中多次确认林学春已付XX宾馆项目收购款金额。本院认为，五被告抗辩称林学春部分付款行为未实际发生，但对海怡小汽车公司为何出具收据并在协议中确认债权的行为未能作出合理说明，五被告的抗辩主张缺乏证据支持，本院不予采纳。关于5885万元违约金是否约定过高，本院认为，应当以林学春履行付款义务后遭受的资金利息损失为基础衡量，如约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于违约造成的损失。本案中，仅根据2014年1月26日《补充协议》中确认林学春已支付款项4157万元，2015年2月16日《合同书》中确认林学春已支付款项5885万元计算，参照前述《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于借款逾期年利率24%的上限，至本案判决之日，当事人约定的违约金并未超过林学春造成利息损失的百分之三十。因此，对于林学春请求海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司支付违约金5885万元，本院亦予以支持。关于林学春主张继续履行合同并办理XX宾馆产权过户手续的诉讼请求，本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，现涉案XX宾馆房产登记在海怡小汽车公司名下，仍具有法律效力。林学春以其与海怡小汽车公司就XX宾馆房产成立买卖合同关系，并已支付购房款且实际占有房产为由主张对该房产享有物权，不符合《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，房地产被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。由于涉案XX宾馆房产已被司法机关依法查封，故本案存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款规定的法律上或者事实上不能履行的情况，原告依据合同请求海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司继续履行XX宾馆旧城改造项目转让相关协议，将XX宾馆产权过户至林学春或林学春指定的受让主体名下，该主张亦缺乏法律依据，理由不能成立，本院予以驳回。关于海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司是否应承担本案诉讼保全担保费及律师费。《合同书》明确约定上述费用应由违约方承担，因海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司违约引起本案诉讼，林学春为此向深圳市金富泰融资担保有限公司交纳的诉讼保全担保费40万元属于林学春支出的合理必要费用，系违约造成的损失，林学春请求上述三被告承担该部分损失理由成立，本院予以支持。对于林学春请求的律师费100万元，其一，林学春未提交其向广东鹏城阳光律师事务所实际支付律师费的付款凭证；其二，林学春向广东中矩律师事务所支付的前期律师费100万元，系该所代理林学春与海怡小汽车公司之间就XX宾馆买卖事宜产生一系列纠纷以整体打包方式收取的律师费，未明确约定个案代理费用的具体数额。本院酌情判令林学春因本案遭受的律师费损失为30万元，海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司应对此予以赔偿。根据《合同书》，捷邦公司、陈锦辉均同意对海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司在《合同书》中的全部合同义务承担连带责任保证。该承诺系保证人捷邦公司、陈锦辉的真实意思表示，合法有效，本院据此判令捷邦公司、陈锦辉对海怡小汽车公司、迅达运输公司、海怡运输公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、深圳市海怡小汽车出租有限公司、深圳市迅达汽车运输有限公司、深圳市海怡运输有限公司于本判决生效之日起十日内向林学春支付违约金人民币58850000元；二、深圳市海怡小汽车出租有限公司、深圳市迅达汽车运输有限公司、深圳市海怡运输有限公司于本判决生效之日起十日内向林学春支付借款罚息人民币2000000元；三、深圳市海怡小汽车出租有限公司、深圳市迅达汽车运输有限公司、深圳市海怡运输有限公司于本判决生效之日起十日内向林学春赔偿担保费400000元、律师费300000元；四、深圳市捷邦集团有限公司、陈锦辉对深圳市海怡小汽车出租有限公司、深圳市迅达汽车运输有限公司、深圳市海怡运输有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回林学春的其他诉讼请求。案件受理费768550元，保全费5000元，合计773550元，由林学春负担464130元，由深圳市海怡小汽车出租有限公司、深圳市迅达汽车运输有限公司、深圳市海怡运输有限公司负担309420元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审  判  长  俞 红审  判  员  吴思罕审  判  员  邓 媛二〇一八年八月六日书记员（兼）  林 翘附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。