江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0982民初566号 原告：江苏深度领域营销咨询有限公司，统一社会信用代码91320903055166294G，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处何桥村**。 法定代表人：邵志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王麒栋，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。 被告：江苏东方创意文化产业有限公司，统一社会信用代码91320982582340223A，，住所地盐城市大丰区东方**创意产业园 法定代表人：李永波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈定喜，江苏陈定喜律师事务所律师。 原告江苏深度领域营销咨询有限公司（以下简称深度公司）与被告江苏东方创意文化产业有限公司（以下简称东方公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深度公司的委托诉讼代理人王麒栋、沈党开，被告东方公司的委托诉讼代理人陈定喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深度公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立刻向原告支付代理费109306.92元；2、判决被告赔偿原告从2017年11月1日起至实际支付之日止按银行同期同类贷款利率标准计算的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告深度公司自愿放弃第二项诉讼请求，即“判决被告赔偿原告从2017年11月1日起至实际支付之日止按银行同期同类贷款利率标准计算的利息”。事实和理由：2017年4月，原、被告签订了一份《江苏盐城东方1号创意园二期9#地块销售代理合同》，合同甲方为东方公司，乙方为深度公司，根据合同约定，甲方全权委托乙方为9-1、9-2、9-7、9-8共计四栋楼的销售进行全案策划及销售代理。委托时间从2017年4月15日起至2017年12月31日止。策划费标准为每月3万元，代理佣金标准为：月销售300万元以内按照当月销售合同额的2%结算，月销售达到300-500万元的按照当月销售合同额的2.5%结算，月销售达到500-800万元的按照当月销售合同额的3.5%结算，月销售达到800万元（含800万元）的按照当月销售合同额的4.5%结算。合同同时对双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告按约定履行了策划及销售代理义务，被告未能按约定按时足额付款。截止2017年10月，共欠代理费109306.92元。原、被告多次协商无果。故原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告东方公司辩称，原、被告双方签订销售代理合同情况属实，但原告没有完全按照合同约定全面履行义务，被告根据原告的履行情况，按时给付了相应的代理佣金及策划费用，目前被告并不欠付原告任何费用，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请求判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《江苏盐城东方1号创意园二期9#地块销售代理合同》、定购书、合同签约确认单、营销方案审批表、佣金审批表、月费审批表、项目策划、宣传、推广方案、员工“全民营销”方案、工资表、全民营销成交确认书、客户推荐证明、退户申请单、商品房销售合同等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方当事人没有对真实性提出异议的证据，本院依法予以确认。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的项目策划、宣传、推广方案系原告东方公司单方制作，故本院对该证据的真实性依法不予认定，原告提交的工资表，被告对其真实性提出异议，但未提交证据予以反驳，故本院对工资表的真实性予以认定。对上述证据的合法性以及与本案的关联性，将在本案论证中予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月15日，原告深度公司（乙方）与被告东方公司（甲方）签订一份《江苏盐城东方1号创意园二期9#地块销售代理合同》一份，载明：“甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则，甲方全权委托乙方为本项目全案策划及销售代理，四栋楼9-1、9-2、9-7、9-8可销售总建筑面积约15000平方米（准确数字以双方确认表为准，以下简称本项目），并可对9-3、9-4、9-5、9-6四栋楼进行提前预约销售合作（在预售许可证拿到前暂不可以收定金）。为明确双方权利和义务，特定如下合约：第一条委托期限委托期限暂定时间为：从2017年4月15日起，2017年12月31日止，在本合同有效期内，甲方不得委托其他代理商及自行销售。第二条销售业绩的确认商品房的预售（销售）以套/个为出售单位。甲方同意乙方达到以下相关约定可视为成功销售，甲方按照成功销售的总金额向乙方确认代理佣金。1、不办理按揭贷款的客户（一次性付款或分期付款的客户）：乙方在甲方与客户签订《商品房买卖合同》，一次性付款的客户缴纳全部房款或分期付款的客户缴纳合同约定的首期房款并办妥登记备案手续后，视为成功销售。2、办理按揭贷款的客户：乙方在甲方与客户签订《商品房买卖合同》，客户缴纳合同约定的首期房款，并按照甲方指定按揭银行的要求收齐贷款申请材料，签订借款合同并办妥登记备案手续后视为成功销售。第三条甲方的权利与义务一、甲方应向乙方提供：甲方营业执照副本和银行账号，乙方代理销售本项目所需的销售合同和有关协议；二、策划费及佣金支付方式：1、本项目每月的销售、策划费用由甲方承担3万元（含销售人员薪酬、项目策划、宣传推广方案等），多出部分由乙方承担。费用按月结算，每月10号支付当月策划费。2、代理佣金：月销售300万元以内按照当月销售合同额的2%结算、月销售达到300-500万元的按照月销合同额的2.5%结算，月销售达到500-800万元按照当月销售合同额的3.5%结算、月销售超过800万元（含800万元）的按照月销售合同额的4.5%结算。3、乙方按照本项目楼盘实际到账金额提取佣金，甲方抵顶施工单位工程款的房屋资金额不计入乙方销售业绩，不计提成；乙方于次月的1号，提交上月的结算清单，甲方于10号前结算上个月销售提成，结算后十天内支付乙方奖励和佣金等费用。4、渠道销售费用按照合同额的1%结算，不与其他代理佣金重复。三、审定及批准乙方提交的营销策划方案、销售方案、定价方案及各项对外宣传推广活动方案，并有权要求乙方根据实际情况对各种方案进行必要的调整和修改。四、客户签订《商品房认购协议》及支付预定金、客户签订《商品房定金协议》及支付定金、客户签订《商品房买卖合同》及支付房款或其他所产生的与本项目销售有关的所有款项，均由甲方派财务人员收取，收据或发票由甲方开具并直接交付客户。五、本项目所有销售协议、销售合同均以甲方名义签署（使用甲方合同专用章），乙方不得擅自更改经甲方认可的销售协议、销售合同条款。如个别特殊客户要求更改的条款，须事先报经甲方书面审批认可。六、同意乙方的销售人员在甲方的授权范围内以甲方工作人员的名义对外实施销售工作。如甲方对乙方的工作不满意，有权书面或口头通知乙方进行整改，乙方必须及时整改。第四条乙方的权利和义务一、团队组建营销总监1人：负责项目的总体营销思路及阶段性营销目标的落实及成果控制；案场经理1人：负责落实制定的销售计算，日常事务管理，以及客户、相关部门、对口单位的协调处理等；企划经理1人：负责广告策略及推广的资源整合、VI系统的建立、日常文案及平面设计；置业顾问6-8人：充分落实指定的销售任务、销售说辞、不断提高自身的顾问能力，热情的售前、售中、售后服务以及案场形象的维护。团队组建时间为2017年4月1日-4月15日，营销总监、案场经理、企划经理必须在4月15日前到位。（其中营销总监企划经理不驻场，每周到项目一趟）其他人员若4月15日前未能到位，则按实际现场人数及岗位薪资标准对策划费进行扣除，每少一个每月扣3000元策划费。二、售房预定金、定金和房款由甲方派专人收取，乙方予以积极配合。乙方人员不得私收或代收任何预定金、定金和房款，否则造成的纠纷及损失由乙方负责解决及承担责任，乙方作为本项目整体的营销策划和销售以及协助银行贷款等手续的办理，并督促贷款银行抓紧贷款手续的审批和及时放款。三、乙方必须以高效、高质、按时的原则为甲方提供营销策划及销售代理服务，不得以任何理由拖延或影响甲方的整体工作安排，制定切实可行的案场管理方案，保证销售工作不出现错乱、拖拉、重复等现场。不得对项目进行虚假宣传，加强对委派人员管理，按时完成职责内的工作，保证良好的工作效率、工作质量、服务态度。四、积极维护甲方的企业形象和利益，不得做出任何有损甲方声誉和利益的举措。保守甲方的商业秘密和客户资料，对甲方提供的企业及项目资料、项目营销中的各方面情况承担永久保密责任，在未经甲方许可的前提下不得对外披露；严禁向任何单位或者个人出售客户资料。五、关于案场销售执行和管理：1、负责填写经甲方审定的《商品房认购协议》、《商品房定金协议》、《商品房买卖合同》（含补充协议），未经甲方许可，不得修改签署合同、协议的条款，并完成让客户在协议、合同上签字盖章的工作并提交甲方审核盖章；2、负责收集客户办理按揭手续所需材料及各种按揭合同、申报表格的填写，交由甲方审核盖章后送交银行办理按揭手续；配合甲方收取与本项目销售有关的费用并配合甲方办理相关的财务结算手续；3、认真、及时做好项目的营销资料、销售资料档案，在本项目销售结束时，整体向甲方提交项目的营销档案、销售档案和相关电子版本；4、每日下午下班前向甲方提交当日客户来访信息；5、每周一向甲方提交书面的上周《销售周报》和本周工作计划，每月5日向甲方提交书面的上月《销售月报》、《月度工作小结报告》。6、代理销售过程中对客户的纠纷和违约处理办法，乙方妥善处理，由此造成的损失由乙方承担。第五条定价方案、销售任务要求一、项目大客户定价方案及底价说明1、乙方不得以低于此定价方案所列价格向客户销售房源如发生上述情况，由乙方全部补足差额房款。如确需以低于此方案所列价格成交的，须事先征得甲方的书面同意；对于甲方特殊关系低价客户，只需按1%佣金提点结算给乙方。2、甲、乙双方须对总体均价、销售均价、销售底价予以保密，不得向外泄露。3、详细的每户底价定价表见附表9#地块分户底价表。二、溢价奖励分成比例：溢价部分以2:8分成（即超出低价部分的20%给销售单位），下季度的第一个月的10号前支付给乙方。（溢价部分税金包含在乙方所开具的服务票据内）……甲方：江苏东方创意文化产业有限公司、乙方：江苏深度领域营销咨询有限公司”。合同签订后，深度公司进驻东方公司销售场地进行销售。 2017年4月27日，杨忠来签订了一份《东方1号·创意小镇合同签约确认单》，房号为9-1#x室，总价款为490866元，其置业顾问为沈青秀，销售经理为练刚。2017年4月27日，杨振霞签订了一份《东方1号·创意小镇合同签约确认单》，房号为9-1#x室，总价款为490866元，其置业顾问为沈青秀，销售经理为练刚。2017年9月6日，陈相俊签订一份《东方1号·创意小镇商铺合同签约确认单》，房号为9-1#x室，总价款为1396480元，置业顾问为曾静，销售经理为练刚，同时客户推荐证明载明陈相俊购房的推荐人为刘丽蓉。2017年9月28日，黄亚平签订一份《东方1号·创意小镇商铺合同签约确认单》，房号为9-1#x室，总价款为1426240元，置业顾问为陈磊，销售经理为练刚，黄亚平与东方公司于2017年11月1日共同撤销了该房屋的网上备案，2017年11月14日，黄亚平因个人原因申请退房，2017年11月22日，东方公司将房款716240元退给黄亚平。练刚、沈青秀、曾静、陈磊均为深度公司的员工。 原告提交的工资表载明深度公司每月的置业顾问均在六人以上。 2017年4月28日，杨忠来、施玉琴、葛莹莹与东方公司签订了《商品房买卖合同》，房号为9-1#x室，总价款为490866元。2018年4月28日，杨振霞、王琪星与东方公司签订了《商品房买卖合同》，房号为9-1#x室，总价款确定为490866元。 原告提交《营销方案审批表》两份，分别载明：“9-1#405、406、407、408、101已全款到账，具备结佣条件，按合同约定结佣标准，此次结佣金额为129086.14元，方案拟定部门负责人：练刚；；地产公司审核已核对完成，同意支付，营销对接人：殷宏祥，9.21；请财务核查相关款项是否到账后呈董事长审批。营销负责人：李健全，9.13；（公司领导一栏未签字）”、“9-1#105已全款到账，具备结佣条件，按合同约定结佣标准，此次结佣金额为27929元，方案拟定部门负责人：练刚；；地产公司审核9-1#105已全款到位139万元￥1396480，9-1#104已全款到位71万元￥716240，营销对接人：殷宏祥，9.30；呈董事长阅示，营销负责人：李健全，9.30；（公司领导一栏未签字）”。 原告提交一份《佣金审批表》一份，载明：“代理公司销售9-1#楼104，已全款到账，具备结佣条件，本套佣金28524.80元，方案拟定部门负责人：练刚,2017.10.20；；地产公司审核同意支付，营销对接人：殷宏祥，9.21；呈董事长阅示，营销负责人、公司领导一栏未签字”。 原告提交一份《月费审批表》两份，分别载明：“10月份代理公司月费30000元，方案拟定部门负责人：练刚，同意支付，营销对接人：殷宏祥，2017.10.20，拟建议暂扣3000元，呈报董事长阅示，李健全，2017.10.24，公司领导一栏未签字”、“代理公司4月份半个月月费未结，总计金额15000元，方案拟定部门负责人：练刚，营销对接人：殷宏祥，10.27，呈董事长阅示，李健全，10.27，公司领导一栏未签字”。 2017年10月30日，东方公司向被告公司发出一份《合同终止通知书》，载明：“甲方江苏东方创意文化产业有限公司与乙方江苏深度领域营销咨询有限公司原于2017年4月15日签订的《江苏盐城东方1号创意园二期9#地块销售代理合同》，现因乙方未完成合同条款第五条定价方案、销售任务中的第三条即未按照合同规定完成销售计划及考核指标。甲方根据实际情况已经给予乙方一个月的时间进行整改，截止2017年10月30日乙方在销售计划和指标上未有明显提升。现通知乙方，该合同于2017年10月31日予以终止，不再履行。特此通知”。原告深度公司自认于2017年10月30日收到该通知，于2017年10月31日撤离现场。 另查明，2017年1月-2017年11月，王琪星的社会保险由东方公司缴纳。 本院于2018年6月25日分别对施玉琴、王琪星、陈相俊进行了调查，三人分别陈述如下： 施玉琴陈述：“9-1#x室是我购买的，产权是我和我女儿、女婿，女儿叫葛莹莹、女婿叫杨忠来，9-1#406是我干女儿杨振霞和干女婿王琪星购买的……签合同的时候我们是去找张总的，那个时候销售公司进场，张总叫张志勇，我们带现金去签合同，然后是深度领域公司的人经办的，反正我们也不问，我们一直是和张志勇谈的……因为谈的时候是和工程部谈的，那时候销售公司还没有进场，而且如果和销售公司谈，这个价格谈不下来，销售公司来了之后价格高”。 王琪星陈述：“？：你在东方创意公司工作期间有无帮公司介绍、推荐、销售过房屋？王：没有，我自己买房也就最后签字过，因为员工购买优惠不高，所以我不出面。？：东方创意公司有无向你发放过销售奖励等相关费用？王：没有，我也不在销售部，可以去调我工资条”。于2018年6月25日对陈相俊进行了调查，其陈述：“？：洽谈购房是和谁谈的？陈：练刚，练刚是负责销售的老总，他是哪个公司的我不清楚。？：除了练刚有没有其他人和你谈过？陈：没有，具体的都是通过练刚”。 审理中，双方对9-1#407、9-1#408、9-1#101的成交总价分别为533550元、533550元、2950000元，已支付佣金分别为13338.75元、13338.75元、82774元没有异议。东方公司共支付佣金133233.62元，共支付策划费138000元，双方对此亦无异议。 本院认为，原告深度公司与被告东方公司之间签订的《江苏盐城东方1号创意园二期9#地块销售代理合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。 关于杨忠来、杨振霞、陈相俊购买的三套商品房应否结算佣金给原告深度公司。被告辩称杨忠来、杨振霞、陈相俊的房屋都是通过其公司员工介绍购买的，但是从杨忠来、杨振霞、陈相俊《合同签约确认单》可以看出，其置业顾问、销售经理都是原告深度公司的员工，同时根据本院的调查，可以看出杨忠来、杨振霞虽是与被告公司张志勇联系，但是签合同的相关手续是深度公司办理的，同时王琪星表示没有协助东方公司进行房屋销售，陈相俊是与原告公司练刚洽谈购房事宜的，且根据双方合同中约定“本合同有效期内，甲方不得委托其他代理商及自行销售”，杨忠来、杨振霞、陈相俊合同签订的时间均在合同有效期内，故杨忠来、杨振霞、陈相俊的三套房屋应视为原告深度公司成功销售。 关于黄亚平购买的商品房应否结算佣金给原告深度公司，黄亚平于2017年9月28日签订了《东方1号·创意小镇商铺合同签约确认单》，其置业顾问、销售经理都是原告深度公司的员工，同时从黄亚平撤销网上备案的情况可以看出，其应已与东方公司签订《商品房买卖合同》且办理了登记备案手续，原告深度公司于2017年10月31日完全撤场，而黄亚平的退房手续是在2017年11月办理，故该退房与原告深度公司无关，应视为原告深度公司已成功销售，被告东方公司应向原告深度公司结算佣金。 被告东方公司仍应向原告深度公司支付上述四套房屋的佣金52306.92元（490866元×2%+490866元×2%+1396480元×2%+1426240×2%-4908.66元-4908.66元-13964.8元）。 关于原告主张的策划费能否支持的问题，根据合同约定，被告东方公司每月应支付原告深度公司策划费3万元，被告东方公司辩称深度公司到场人数不符合合同的约定，但未提交证据予以证实，故本院对被告的抗辩意见不予采信，对原告主张的策划费57000元（6.5个月×30000元-138000元）予以支持。 综上，被告江苏东方创意文化产业有限公司应向原告江苏深度领域营销咨询有限公司支付代理费用109306.92元（52306.92元+57000元），依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下： 被告江苏东方创意文化产业有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏深度领域营销咨询有限公司支付代理费用109306.92元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2486元，由被告江苏东方创意文化产业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  陈祚宏 人民陪审员  沈冠山 人民陪审员  肖书平 二〇一八年八月一日 法官助理戴青华 书记员陈琳琳 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。