江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2018)苏0791行初177号 原告陈美彤，女，1980年4月22日生，汉族，住连云港市海州区。 委托代理人张勇、刘辉，江苏汉平律师事务所律师。 被告连云港市国土资源局，住所地：连云港市海州区朝阳中路21号。 法定代表人孔令泰，局长。 出庭行政机关负责人于广浒，副局长。 委托代理人王维国，连云港市住房保障和房产管理局法规科科长。 第三人陈都凤，女，1970年1月20日生，汉族，住连云港市海州区。 委托代理人陈爱宁，江苏连城律师事务所律师。 第三人陈都庆，男，1968年5月6日生，汉族，住连云港市海州区。 第三人陈培，男，1991年7月17日生，汉族，住址同上。 第三人陈娇，女，1991年7月17日生，汉族，住址同上。 以上三名第三人共同委托代理人徐国庆、孟少宁，江苏盈喆律师事务所律师。 第三人陈都礼，男，1958年3月30日生，汉族，住连云港市海州区。 原告陈美彤诉被告连云港市国土资源局（以下简称市国土局）、第三人陈都凤、陈都庆、陈培、陈娇、陈都礼不动产行政登记一案，于2018年4月20日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭审理了本案。原告陈美彤委托代理人刘辉、被告市国土局委托代理人王维国、第三人陈都凤委托代理人陈爱宁、第三人陈都庆、陈培、陈娇共同委托代理人徐国庆到庭参加诉讼。被告市国土局副局长于某作为被诉行政机关负责人出庭应诉。第三人陈都礼经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 第三人陈都凤于1998年5月25日向连云港市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）申请将位于新浦区新桥街市东西路2号房屋的所有权登记至其名下，市住房局经过审查后，为其办理了房屋所有权登记手续，并于1998年7月15日向其颁发了00034438号《房屋所有权证》。 原告陈美彤向本院提出诉讼请求：撤销被告作出的将位于连云港市新浦区新桥街市东西路2号房屋（丘号164545）所有权登记至陈都凤名下的行为。事实及理由为：位于连云港市新浦区市东西路2号的房产是陈某2名下房产，陈某2于1994年去世，该房产应为被继承遗产。原告的父亲陈某3系陈某2长子，陈某3于1983年去世，原告系陈某2孙女，原告对该房产享有代为继承权。直到2018年春节左右，原告才发现，被告在未征得其他继承人同意的情况下，将该房屋的所有权登记在陈都凤名下，并向陈都凤颁发了房屋所有权证。该登记行为显然违法，严重侵犯了原告的合法利益。综上，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 原告提交证据： 1、常驻人口登记卡、原告身份证复印件，证明：原告的户口所在地为新浦区市东东西路5号，原告是陈都支、陈都凤的侄女。 2、赣证（1992）民内字第60号公证书、柳太菊声明书，证明：陈某2的长子陈某3于1983年9月去世，留有一女即原告，因原告母亲改嫁，原告由其祖父陈某2抚养，原告对陈某2的房产具有法定继承权。 3、户口迁移证，证明：陈某2的家庭成员情况，被告在作出房屋所有权登记时应当审核户籍信息，以确定家庭成员及继承人，而不应当以新浦农场开具的所谓的证明予以确认。 4、火化证明，证明：陈某2于1994年8月21日去世。 被告市国土局辩称：连云港市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）对涉案房屋作出的所有权登记行为是合法的。 1998年5月，陈都凤向市住房局书面申请，要求将位于新浦区新桥街市东西路2号房屋（丘号：164545）的所有权登记至其名下，并颁发《房屋所有权证》。陈都凤在申请同时，向市住房局提供了连云港市房屋交易（买卖）登记调查表、连云港市房屋交易（继承）登记调查表、土地使用权证、房屋交易协议书、继承权利说明书、连云港市新浦农场出具的说明等文件以证明办理房屋登记的合法性。市住房局受理后，对产权登记情况进行了公告，并依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，为其办理了房屋登记并颁发了00034438号《房屋所有权证》。 2000年12月，陈都凤向市住房局书面申请，要求办理上述房屋换证手续。市住房局受理后，依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，为其办理了房屋登记并颁发了000079248号《房屋所有权证》。 被告认为，市住房局所作的房屋所有权登记行为，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，市住房局对相关材料已经尽到严格审查的义务，市住房局作出的行为合法，原告要求撤销没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第一组证据： 1、连云港市私有房屋所有权登记申请书 2、连云港市房屋交易（买卖）登记调查表 3、连云港市房屋交易（继承）登记调查表 4、房屋交易协议书 5、继承权利说明书 6、连云港市新浦农场出具的证明 7、产权公告 8、连云港市房屋四至墙界申报表两张 9、连土籍证字（92）第0270号证书 10、连云港市契税税票、税收完税证 11、连云港市房（地）产分户平面图 12、房屋所有权证存根 证据2、3、4、5、6证明：陈都凤向市住房局申请办理涉案房屋所有权登记行为，市住房局经审核，为其办理了所有权登记手续。 证据1、7证明：市住房局根据陈都凤的申请，经公告程序审核后，为其办理了登记，并向其颁发房屋所有权证书。 第二组证据： 1、连云港市私有房屋所有权登记申请书（限换证专用） 2、房屋所有权证连新民字第0034438号 3、房屋所有权证存根（第000079248号） 第二组证据证明：市住房局根据陈都凤的申请，为其办理了房屋所有权证换发的手续，并向其颁发了第000079248号房屋所有权证。 适用法律、法规依据：《城市房屋权属登记管理办法》。 第三人陈都凤述称：根据继承法规定，自继承开始超过二十年的，不得再提起诉讼。另外，原告的诉讼请求没有法律依据。 第三人陈都凤提交证据：补交售房款收据一份，证明：1998年5月22日陈都支、陈都凤向新浦农场补交售房款252元。 第三人陈都庆、陈培、陈娇述称：原告提起本案诉讼与陈都庆、陈培、陈娇没有关系。 第三人陈都庆、陈培、陈娇在本案中未提交证据。 第三人陈都礼未到庭，也未提交书面陈述意见。 被告对原告提交证据质证如下：对证据1、2三性无异议。对证据3真实性无异议，但对其证明目的有异议，因为被告对于继承人的人数和范围无能力进行审核，只能进行形式性审查，而房屋所有权登记申请人提供的证据已经充分证明了继承人的人数和范围，被告已尽到审慎的审查义务。对证据4真实性无异议，该证据恰恰证明原告的起诉已超过行政诉讼的起诉期限。 第三人陈都凤对原告证据质证如下：证据1、2、3真实性请法院核实，对合法性及关联性的意见同被告的意见。对证据4真实性无异议，陈某2于1994年去世，距今已超过二十年，原告没有起诉权利。 第三人陈都庆、陈培、陈娇对原告证据质证如下：对证据1、2、3真实性请法院依法核实。证据2柳太菊声明书系原告母亲单方的声明，不能达到原告的证明目的。对证据4真实性无异议，质证意见同被告及陈都凤的意见。 原告对被告证据质证如下：对第一组证据中的证据1登记的房屋信息没有异议。证据2在单位街道意见处家中子女四人，不属实，应当为家中子女五人。证据3房屋登记信息无异议，但是承受方不应当是陈都支和陈都凤。证据4合法性有异议，因其隐瞒其他继承人，该交易协议书违法，不具有合法性。证据5隐瞒其他财产继承人，且陈某1处签字涉嫌造假，应无效，从表面上看，陈都支与陈某1两个字应当为一人所签，且陈某1的户籍登记姓名为“陈都礼”，不是“陈某1”，其为无民事行为能力人，从小患有精神疾病，没有受过任何教育，根本就不可能自己签字。证据6新浦农场没有出具该证明的主体资格，对家庭子女及其他继承人情况出具证明的应当是公安机关户籍登记部门，而不是新浦农场。对证据7、8、9、10、11、12登记的房产信息及土地信息没有异议，但隐瞒其他继承人的行为违法，应当认定登记行为无效。对第二组证据因1998年的登记行为存在违法性，换证行为也就不存在合法性的基础。 第三人陈都凤对被告证据质证如下：涉案房屋是陈某2于1988年从新浦农场购买的房改房，原告的父亲陈某3在1983年就已经去世。在房改过程中，新浦农场是按照陈某2尚在世的四个子女给其分配的购买权，该房屋并不能完全说是陈某2的遗产，且该房屋建于1953年，至1998年已经完全丧失使用价值，不具有可继承性，该房屋的土地权益也在1998年由陈都凤向新浦农场缴纳土地费用，而由陈都凤获得。 第三人陈都庆、陈培、陈娇对被告证据质证如下：对被告提供的证据三性无异议。 原告对第三人陈都凤提交证据质证如下：对真实性不予认可，即便是真实的，补交售房款并没有注明是涉案房产的售房款，不能证明涉案房屋由陈都凤、陈都支出资，且不能否定其在申请所有权登记时存在故意隐瞒其他继承人的事实。 被告对第三人陈都凤证据的真实性无异议，对关联性不发表意见。 第三人陈都庆、陈培、陈娇对第三人陈都凤证据没有发表意见，称请求法庭依法核实。 本院根据行政诉讼证据规则，结合双方的质证意见，对原告提交的证据认证如下：对原告提交的三份证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，能够证明原告的主体适格。 对被告提交的证据认证如下：第一组证据中的的证据1，房屋取得来源一栏载明“于1998年继承所得”的真实性不予确认。对证据2中的单位街道意见“家有子女四个”的真实性不予确认，因为陈某2有五个子女。对证据3房屋承受方为“陈都支、陈都凤”的真实性不予确认，因为无遗嘱，按照法定继承，所有继承人都有继承权。对证据4、5、6的真实性不予确认。对证据7合法性不予确认。对证据8的房屋四至墙界的真实性、合法性及关联性予以确认。对证据9的真实性、合法性及关联性予以确认。对证据10、11、12的真实性予以确认。对第二组证据的真实性予以确认，能够证明市住房局作出涉案房屋的初始登记行为及为陈都凤换证的行为。 对第三人陈都凤提交收据的真实性予以确认，但不能证明涉案房屋应由陈都凤继承。 经审理查明，陆某系陈某2的妻子，陆某于1978年去世，陈某2于1994年8月21日去世。陈某3、陈都支、陈都凤、陈都礼、陈都庆系陈某2与陆某的子女，陈某3于1983年去世，陈都支于2017年去世，陈都支的妻子在陈都支去世之前已去世。原告陈美彤曾用名陈海棠，系陈某3的女儿，第三人陈培、陈娇系陈都支的子女。陈某3去世后，因原告的母亲柳太菊改嫁，原告由其祖父陈某2抚养，其户籍所在地为涉案房屋所在地，即新浦区市东东西路5号。 位于新浦区新桥街市东西路2号的房产系陈某2从连云港市国营新浦农场（以下简称新浦农场）购买的房改房。陈都凤于1998年5月25日申请将该房屋的所有权登记在其名下，其提交的申请书载明房屋的建筑年代为1963年，房屋来源于1998年继承所得。其在申请所有权登记时，还提交了房屋交易登记调查表两份、房屋交易协议书、继承权利说明书、新浦农场出具的情况说明、四至墙界申报表、陈某2的土地使用证、契税税票、税收完税凭证、房地产分户平面图等材料。房屋登记调查表载明该房屋由陈某2从新浦农场购买，陈某2有四个子女，房屋登记调查表有居民委员会盖章确认。房屋交易协议书载明出让方陈某2、受让方某，付款方式为继承，并注明为单方办理，出让方一栏无人签字，受让方一栏有陈都凤签名捺印，签订日期为1998年5月26日。继承权利说明书载明“我的父亲陈某2、陆某……因病死亡，遗有平方四间，……，由陈都支、陈都凤继承管业。对以上遗产如有宗族等人提出异议或所有权，概由本人与亲族自行解决，与市房地产市场管理处无关，请给予办理继承登记手续为盼”。继承权利说明书申请人落款处有陈都支、陈某1、陈都庆、陈都凤的签名字样。市住房局受理陈都凤的申请后，对以上材料进行审查后，依法对产权登记情况进行了公告，将涉案房屋的所有权登记在陈都凤名下，并于1998年7月15日向陈都凤颁发了00034438号《房屋所有权证》。另外，陈都凤于2000年12月26日申请办理涉案房屋所有权证的更换手续，市住房局于2001年1月12日向陈都凤颁发更换之后的000079248号《房屋所有权证》，更换后的所有权证载明的房屋结构与更换之前的所有权证载明的房屋结构相同，均为砖木结构，建筑面积也相同。 本院认为，本案被诉的行政行为是1998年的房屋所有权登记行为，应当适用当时有效的原建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条的规定，市住房局具备实施涉案房屋所有权登记行为的法定职权。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。因我市不动产登记职权已由国土部门行使，因此，市国土局作为被告的主体适格。 本案的争议焦点为：一、原告陈美彤与被诉的房屋所有权登记行为之间有无利害关系；二、原告起诉是否超过起诉期限；三、市住房局将涉案房屋登记在陈都支名下的行为是否合法。 关于第一个争议焦点。陈都凤申请所有权登记时提交的登记申请书载明房屋建筑年代为1963年，该房屋系陈某2从新浦农场购买的房改房，房屋交易协议书及继承权利说明书均载明该房屋系陈某2的遗产，因此，本院认定陈都凤于1998年提出申请，市住房局作出所有权登记的房屋为陈某2的遗产，原告对该房屋享有合法继承权，原告与被诉的房屋所有权登记行为之间存在利害关系，其作为原告的主体适格。陈都凤提供的其与陈都支补缴252元售房款的收据不能证明该房产非陈某2的遗产，其称原告没有继承权没有依据，本院不予采信。 关于第二个争议焦点。第三人陈都凤称继承开始后已超过二十年，原告不得再提起诉讼。本院认为，依据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。最高人民法院《关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理问题的批复》中表明：各继承人都没有表示过放弃继承，根据《继承法》第二十五条第一款的规定，应视为均已接受继承。诉争的房屋应属各继承人共同共有，他们之间为此发生之诉讼，可按析产案件处理，并参照财产来源、管理使用及实际需要等情况，进行具体分割。依据《中华人民共和国继承法》第十一条的规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。具体到本案中，因陈某3先于其父陈某2死亡，陈美彤作为陈某3的女儿取得代位继承权，也是涉案房屋的合法继承人。在继承开始后，陈美彤并未明确表示放弃继承，应视为其已接受继承。即本案的基础民事法律关系实际应为析产纠纷，《继承法》第八条规定的二十年诉讼时效不适用于析产纠纷。第三人陈都凤称原告无权提起诉讼，没有法律依据，本院依法不予采信。原告称其在2018年春节前后，回到市东西路，发现老宅已被翻建，其向陈都凤等人询问时才知道，房屋已被登记至陈都支、陈都凤名下。即自陈美彤知道被诉行政行为的内容之日至其起诉时间4月20日，相隔不到三个月，不超过起诉期限。因本案是因不动产提起诉讼的案件，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年的……提起诉讼的，人民法院不予受理。被诉行政行为作出时间为1998年7月，距原告起诉时间不超过二十年，因此，原告提起诉讼也不超过最长起诉期限二十年。综上，原告的起诉不超过起诉期限。 关于第三个争议焦点。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款及第四款的规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请；共有的房屋，由共有人共同申请。依据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》（以下简称《民通意见》）第177条的规定，继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。具体到本案中，涉案房产作为陈某2的遗产，因陈某2没有立遗嘱，该房屋应当按照法定继承进行分割，陈都支、陈都凤、陈都庆、陈都礼及陈美彤均系合法继承人。因陈某2死亡后，五位继承人并未依法分割房屋，依据《民通意见》第177条的规定，涉案房屋属于陈都支、陈都凤、陈都庆、陈都礼及陈美彤五人共同所有。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款及第四款的规定，涉案房屋权属登记应由陈都支、陈都凤、陈都庆、陈都礼及陈美彤五人共同申请。本案中，陈都凤是单独向市住房局申请所有权登记，其提供的申请材料不真实，隐瞒了陈美彤对涉案房屋享有继承权的事实，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款及第四款的规定，损害陈美彤的合法权益，市住房局据此作出的所有权登记行为，主要证据不足，依法应予以撤销。市住房局在受理陈都凤的申请后，对陈都凤提交的材料进行了审查，因陈都凤提交的登记调查表上有居委会的盖章确认，其提交的继承权利说明书上也未能反映出有另一名继承人陈美彤，加上有房改单位新浦农场出具的证明，且市住房局在登记前也进行了公告。因此，本院认为市住房局已经尽到审慎的审查义务，其对被诉的登记行为没有过错，且陈都支、陈都凤在《继承权利说明书》中承诺“对以上遗产如有宗族等人提出异议或所有权，概由本人与亲族自行解决，与市房地产市场管理处无关”，因此，如果该登记行为给原告或其他利害关系人造成损失，被告不承担赔偿责任，应由陈都凤承担赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款及第四款之规定，判决如下： 撤销被告连云港市国土资源局将位于新浦区新桥街市东西路2号房屋（丘号164545）的所有权登记在陈都凤名下的行为。 案件受理费50元由第三人陈都凤承担（原告已预交，第三人陈都凤于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交二审案件受理费50元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。 审 判 长  徐 威 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一八年八月二十九日 书 记 员  张馨予 法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； 《城市房屋权属登记管理办法》 第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。 权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。 权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。 共有的房屋，由共有人共同申请。 房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。 房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。