福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8938号 原告（反诉被告）：福州民天糖酒副食品有限公司，住所地福建省福州市台江区广达支路22号。 法定代表人：颜杰，职务总经理。 委托诉讼代理人：廖慧珍，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹卫，福建闽天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马绍钦，男，1976年5月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄龙华，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路157号。 负责人：陈讯，职务行长。 委托诉讼代理人：谢端门，福建光榕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**，福建光榕律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）福州民天糖酒副食品有限公司（以下简称糖酒公司）与被告（反诉原告）马绍钦、第三人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称农行鼓楼支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告糖酒公司之委托诉讼代理人廖慧珍、曹卫，被告马绍钦及委托诉讼代理人黄龙华、谢乾灵，第三人农行鼓楼支行之委托诉讼代理人谢端门、陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 糖酒公司向本院提出本诉请求：1.判令马绍钦立即腾空、搬离租赁房屋（即福州市鼓楼区房屋，建筑面积共计约2622平方米），并将该租赁房屋及钥匙完好地交还糖酒公司；2.判令马绍钦立即向糖酒公司支付拖欠的房屋占用费2852786元（占用费以公开招租中标每平方米101元/月为标准自2015年12月起暂计至2016年12月为3442686元，扣减马绍钦已支付的2015年12月-2016年10月的占用费589900元后，仍拖欠占用费2852786元，此后的占用费继续按上述标准计至马绍钦实际交还租赁房屋之日止）；3.判令马绍钦立即向糖酒公司支付逾期交还租赁房屋的违约金112200元（违约金按《房屋租赁协议》约定的标准200元/日计算，自2015年6月1日起暂计至2016年12月12日，此后的违约金继续依约计至马绍钦实际交还租赁房屋之日止）；4.判令糖酒公司有权从马绍钦交付的100000元保证金中对上述第2项、第3项诉讼请求作相应抵扣，不足部分仍由马绍钦付还；5.判令农行鼓楼支行依法立即腾空、搬离其占用的租赁房屋面积276.04平方米；6.判令马绍钦承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2012年5月31日，糖酒公司与马绍钦就租赁位于福州市鼓楼区的房屋（建筑面积约2622平方米）签订《房屋租赁协议》，协议明确约定：租赁期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止；租赁期限届满，马绍钦应当无条件的于租赁期限届满日前腾空租赁房屋，并在租赁期限届满日之次日起三日内将租赁房屋及其钥匙交还糖酒公司；马绍钦逾期不搬迁、腾空、交还租赁房屋的，糖酒公司有权以自己认为合适的任何方式、方法、手段立即接管租赁房屋，届时租赁房屋里的所有余物，均将被视为马绍钦放弃所有权的、无任何价值的废弃物，糖酒公司有权自行处置而不必向马绍钦支付任何费用或承担任何责任；在糖酒公司未按上述约定接管租赁房屋前，马绍钦除了向糖酒公司支付当月的租金（实为占用费）外，自租赁期限届满之次日起，每逾期一日，应按200元/日的标准向糖酒公司支付违约金；同时，协议还约定了马绍钦应向糖酒公司交纳保证金100000元，如马绍钦有违约的，糖酒公司有权从保证金中扣除违约金及相应的赔偿金，如保证金不足以支付违约金和赔偿金的，不足部分由马绍钦按实补足等。2015年5月31日，租赁期限届满时，双方未再续签协议，但马绍钦却一直占有使用租赁房屋，拒不腾空、搬离和交还该租赁房屋。经糖酒公司多次通知，马绍钦于2015年11月19日向糖酒公司出具《承诺书》称：定于2015年12月31日前结清所有租金和费用，腾空、搬离租赁房屋，向糖酒公司交还租赁房屋及其钥匙，并承诺从2015年12月1日至正式合同签订之日止的租金（实为占用费）按新一轮招租中选单价结果缴纳等，但马绍钦仍未在2015年12月31日前交还租赁房屋。2016年1月，糖酒公司通过电子竞价方式公开对租赁房屋进行招租，最终福州市仓山区金星招待所以101元/月•平方米中选成交。事实上，本次新一轮招租，马绍钦虽未中标，但其也参与了相关的竞租活动，对最终的中选竞租人和竞价结果非常清楚。但马绍钦不仅拒不腾空、搬离租赁房屋，也没有按照该新一轮的中选结果支付占用费，不仅违反其承诺，也与事实、法律无据，并直接导致糖酒公司未能与新的中标人签订租赁合同，经济损失巨大。至今，糖酒公司已多次要求马绍钦立即腾空、搬离、交还租赁房屋及按公开招租中标单价支付相应的占用费等，但马绍钦均不予理会。根据协议约定，租赁期限届满后，马绍钦继续使用租赁房屋，拒不腾空、搬离的，应当支付占用费。糖酒公司按照马绍钦承诺的占用费标准（即公开招租中标单价101元/月•平方米的标准）计算，自2015年12月暂计至2016年12月，马绍钦应向糖酒公司支付占用费3442686元；在扣减马绍钦截止至2016年11月23日支付的部分占用费后，其仍应向糖酒公司支付的占用费为2852786元，此后的占用费仍应按该标准计算至马绍钦实际交还租赁物之日止。同时，马绍钦拒不腾空、搬离租赁房屋，依约应当支付违约金，按照协议约定的标准（即200元/日）计算，从2015年6月1日起暂计至2016年12月12日（561天），违约金已达112200元,此后的违约金仍应继续依约计算至马绍钦实际交还房屋之日止。综上，糖酒公司作为租赁物合法所有权人对租赁物享有的占有、使用、处分、收益的权利受法律保护，显然，马绍钦的行为已严重损害了糖酒公司的合法权益，因此，糖酒公司为维护自身的合法权益，向法院提起本案之诉，请依法判如所请。 马绍钦辩称，1.本案事实经过详见反诉陈述，本案系糖酒公司违反诚信原则引起的纠纷，马绍钦并未违约，马绍钦不同意解除合同，搬离、腾空租赁房屋。（1）糖酒公司同意给马绍钦12年租赁期限，如今仅租赁3年，糖酒公司要求解除合同明显违约。2012年1月16日，糖酒公司向马绍钦出具《关于道山路仕富大楼租赁工作有关情况请示报告》，确认仕富商贸大厦使用年限长久，诸多设备临近报废，确认马绍钦投入巨额资金进行全面装修改造；确认马绍钦加盟全国知名格林豪泰连锁酒店应提供12年期以上的房屋租赁合同，投资大，回收期长。糖酒公司同意给马绍钦12年租赁期限，因糖酒公司规定合同一轮只能签三年，鉴于前述情况，糖酒公司特向集团公司打报告，明确要求增加补充条款续签三轮。2012年5月31日，糖酒公司与马绍钦虽书面签订三年租赁期限《房屋租赁协议》，但同时签订《补充协议》，确认马绍钦投入巨额资金进行装修改造，同意给马绍钦12年租赁期限，否则赔偿损失。法律已规定承租人有优先权，若只是对续租优先就无需补充约定，显然双方签订补充协议就是为了明确马绍钦有12年租赁期限。（2）糖酒公司多次向集团公司打报告，明确马绍钦租赁期限为12年。 2015年10月28日、2016年6月24日的请示报告中，糖酒公司均明确马绍钦有优先承租权。且糖酒公司在请示报告中多次明确，中标企业需与马绍钦签订清退协议，与马绍钦协商不能移除的设备赔偿问题，向马绍钦支付装修投资损失后，方可与糖酒公司签订租赁合同。显然，糖酒公司承认在马绍钦的装修损失得到赔偿之前由马绍钦承租直至12年租赁期限届满。（3）若只有三年租赁期限，马绍钦无需耗资千万开设宾馆。酒店行业均存在培育期，并非一开业就能实现盈利，一般均需一至二年时间进行培育，且酒店行业投资大、回报期长。马绍钦签订《房屋租赁协议》后，花费数月时间装修，2个月时间办理相关证件，一年半进行酒店培育，酒店进入正常经营，而租赁期限仅剩半年，糖酒公司就要求解除合同。若非糖酒公司原先同意给马绍钦12年租赁期限，只给三年，马绍钦不可能投资千万，更不可能将租赁房屋用于开设宾馆。2.《承诺书》并非马绍钦主动出具，而是按糖酒公司要求出具的，糖酒公司无权依据《承诺书》要求马绍钦搬离租赁物。第一轮三年租赁期限届满后，糖酒公司称按新政策国资委要求续签租赁协议必须公开招投标。糖酒公司利用其强势地位要求马绍钦出具《承诺书》，承诺2015年6月1日至2015年11月30日的租金在原租金基础上增加30%缴纳，于2015年12月31日前结清所有租金和费用、腾空并搬离租赁物、交还租赁物及钥匙。糖酒公司要求马绍钦按《承诺书》结清租金后，才能参与新一轮招投标，承诺由马绍钦优先承租。马绍钦为了继续经营宾馆只得无奈同意。可见，《承诺书》是按糖酒公司要求出具的，并非马绍钦主动出具，更不是马绍钦真实意思表示，糖酒公司无权依据《承诺书》要求马绍钦搬离租赁物。3.关于每月101元/平方米月租金标准问题。（1）该竞价结果不客观真实。2014年底，第一轮租赁合同临近到期，双方拟续签书面《房屋租赁协议书》。糖酒公司称，按新政策国资委要求续签租赁协议必须公开招投标。因马绍钦在第一轮租赁投入大量资金装修改造大厦，糖酒公司要求马绍钦自费委托鉴定机构对装修工程进行造价鉴定，并将鉴定结果在招投标时公布，由马绍钦参与投标，若马绍钦未中标，则要求新一轮承租人（中标人）向马绍钦赔偿装修改造损失。基于对糖酒公司的信任，马绍钦按糖酒公司要求，自费委托福建立信价格鉴定评估有限公司对租赁物的改造、装修进行造价鉴定，鉴定结论为11586254.69元。2016年1月，糖酒公司委托福州海峡纵横电子竞价平台对租赁物进行公开招投标，在马绍钦毫不知情的情况下，私自将鉴定结果从竞价平台撤掉，导致最终成交价（每月101元/平方米）远高于竞租底价（每月66元/平方米），致使马绍钦未中标。所以说，该竞价结果是在投标人并不知晓需要向马绍钦支付装修改造损失11586254.69元的情况下得出的结果。如果竞价人知晓在承租之前，需另行向马绍钦支付11586254.69元赔偿款，肯定不会以每月101元/平方米的高价竞标。故该竞价结果不客观不真实，不存在马绍钦按该标准缴纳租金。（2）糖酒公司已明确作废每月101元/平方米的租金标准。糖酒公司于2016年8月11日的请示报告明确作废每月101元/平方米的租金标准：“决定对新的中选户放弃行使追偿权利，退回其竞价保证金并重新启动资产招租程序。”显然糖酒公司已主动作废每月101元/平方米的租金标准，无权要求马绍钦按每月101元/平方米的租金标准缴纳租金。（3）糖酒公司已认可2016年1月至2017年2月止的租金为每月53000元。2016年1月至2016年10月止的租金，马绍钦已按每月53000元标准向糖酒公司缴纳，糖酒公司并无异议，收到租金后向马绍钦开具正式发票。糖酒公司既然同意马绍钦缴纳租金，说明已主动作废每月101元/平方米的租金标准，不存在马绍钦还需按每月101元/平方米向糖酒公司支付租金问题。4.马绍钦未违约，无需向糖酒公司支付违约金。本案系糖酒公司违反诚信原则引起的纠纷，马绍钦并未违约。且糖酒公司已收取马绍钦缴纳的2016年1月至2017年2月止的租金，并开具发票予以确认，显然双方租赁关系继续履行，不存在马绍钦违约问题，马绍钦无需向糖酒公司支付违约金。5.即使马绍钦需支付违约金，糖酒公司所主张的违约金明显过高，且存在重复计算，应予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。结合本案，糖酒公司主张马绍钦应按每月101元/平方米支付租金，是原租赁合同租金标准的五倍，该标准明显过高，理由如下：（1）协议约定2014年6月1日至2015年5月31日至的租金为每月53000元，即每月20.21元/平方米。而本案糖酒公司的第二项诉讼请求房屋占用费计算标准为每月101元/平方米，是每月20.21元/平方米的五倍，明显超出损失的30%，不应支持。既然糖酒公司的第二项诉讼请求已超出其损失的30%，则糖酒公司第三项诉讼请求又要求支付违约金明显重复计算，不应支持。（2）糖酒公司在2016年8月11日请示文件中将竞租底价由每月66元/平方米调整为每月55元/平方米，说明糖酒公司承认2016年1月招租时，未将装修评估结果在电子竞价平台上予以公示，导致竞价结果（每月101元/平方米）明显虚高，明确重新招标时将竞租底价调低。故，糖酒公司要求马绍钦按每月101元/平方米月缴纳租金明显不合理。6.本案是马绍钦与糖酒公司之间存在租赁关系，糖酒公司与农行鼓楼支行不存在租赁关系，马绍钦与农行鼓楼支行的租赁是2012年开始的，不存在马绍钦擅自转租的问题，糖酒公司就农行鼓楼支行的诉请不能支持。 农行鼓楼支行述称，1.农行鼓楼支行与马绍钦签订租赁合同是事实，租赁期限至2020年3月30日止；2.农行鼓楼支行倾向糖酒公司与马绍钦之间的租赁合同的租赁期限到2015年5月31日止，农行鼓楼支行现表示愿意与糖酒公司签订租赁合同；3.农行鼓楼支行作为本案的第三人，希望糖酒公司与马绍钦之间能够达成协议，若不能达成一致，希望法庭依法判决。 马绍钦向本院提出反诉请求：1.判令糖酒公司赔偿马绍钦对诉争租赁房屋改造、装修的损失11586254.69元；2.判令由糖酒公司承担本案反诉诉讼费用。事实和理由：2012年1月，马绍钦拟承租糖酒公司所有的坐落于福州市鼓楼区用于加盟格林豪泰连锁酒店，预算投入9600000元对大厦进行全面装修改造。2012年1月16日，糖酒公司向马绍钦出具《关于道山路仕富大楼租赁工作有关情况请示报告》，明确仕富商贸大厦已投入使用20多年，消防设施已整体老化报废，人货两用电梯已陈旧，临近报废，屋顶渗漏严重，外墙陈旧，门窗破损，时有脱落，存在严重安全隐患；确认马绍钦预计投资9600000元，对该大厦进行全面改造提升，消除原有安全隐患；确认马绍钦加盟全国知名的格林豪泰连锁酒店，需提供12年以上租期的房屋租赁合同，投资大，回收期长。糖酒公司同意给马绍钦12年租赁期限。由于糖酒公司规定合同一轮只能签三年，鉴于前述情况，糖酒公司特向集团公司打报告，明确要求增加补充条款续签三轮。由于公司规定合同一轮只能签三年，2012年5月31日，双方虽书面签订三年租赁期限《房屋租赁协议》，但同时签订《补充协议》，确认马绍钦投入巨额资金进行装修改造，同意给马绍钦12年租赁期限，否则赔偿损失。协议还对双方的其他权利义务作了约定。协议签订后，马绍钦对诉争租赁房屋进行装修改造，并加盟格林豪泰连锁酒店。2014年底，第一轮租赁合同临近到期，双方拟续签书面《房屋租赁协议书》。糖酒公司称，按新政策国资委要求续签租赁合同必须公开招投标，要马绍钦参与投标。因马绍钦在第一轮租赁投入大量资金装修改造大厦，糖酒公司要求马绍钦自费委托鉴定机构对装修工程进行造价鉴定，并将鉴定结果在招投标时予以公示。若马绍钦未中标，则要求新一轮承租人（中标人）向马绍钦赔偿装修损失。基于对糖酒公司的信任，马绍钦按糖酒公司要求自费委托福建立信价格鉴定评估有限公司对租赁物的改造、装修进行价格评估。2014年12月28日，福建立信价格鉴定评估有限公司出具《价格评估结论书》，确认诉争租赁房屋改造装修工程造价为11586254.69元。2015年10月28日，糖酒公司向集团公司请示，承认租赁期限为12年，并确认租赁物装修工程总造价为11586254元，同时明确若中标企业非马绍钦，则新中标企业需赔偿马绍钦装修损失。2016年1月，糖酒公司委托福州海峡纵横电子竞价平台对租赁物进行公开招投标，在马绍钦毫不知情的情况下，私自将鉴定结果从竞价平台撤掉，导致最终成交价（每月101元/平方米）远高于竞租底价（每月66元/平方米），致使马绍钦未中标。竞价结束后，因装修改造赔偿事宜无法协商一致，糖酒公司未与中标人签订租赁协议，竞价结果每月101元/平方米未实际履行。后马绍钦继续使用诉争租赁房屋，按协议约定每月向糖酒公司缴纳租金53000元至2016年10月，糖酒公司并无异议，收到租金后向马绍钦开具正式发票。可见，双方租赁关系继续履行，不存在马绍钦违约问题。之后，糖酒公司又多次向集团公司打报告，明确作废每月101元/平方米租金标准，承认2016年1月招租时，其未将装修评估结果在电子竞价平台上予以公示，导致竞价结果（每月101元/平方米）明显虚高，要求将竞租底价由每月66元/平方米调整为每月55元/平方米。综上所述，本案系糖酒公司违反诚信原则引起的纠纷，马绍钦并未违约，马绍钦为维护自身合法权益，依相关法律规定，向贵院提出反诉，请依法裁判。 糖酒公司辩称，马绍钦反诉糖酒公司赔偿其对诉争租赁房屋改造、装修的损失11586254.69元无依据，依法应驳回其反诉请求。首先，不论是糖酒公司与马绍钦签订的《补充协议》，还是糖酒公司的招租方案等材料，均已明确约定对于马绍钦装修投入款的补偿主体是新承租人，而非糖酒公司。对此，马绍钦自始至终都是清楚的，且从未提出过异议。现马绍钦反诉由糖酒公司承担该补偿责任，显然无合同依据。其次，马绍钦主张的11586254.69元装修补偿款与事实不符。根据糖酒公司针对反诉提交的证据可知，糖酒公司于2016年委托评估公司对于马绍钦投入的诉争租赁房屋的装修项目进行评估，该装修项目在评估基准日（2016年4月30日）的市场价值为4837279元（目前已时隔过一年，其现在的价值还应在4837279元的基础上扣除相应折旧）。至于马绍钦主张的11586254.69元装修补偿款，是其个人于2014年自行委托评估公司进行的评估（也未扣除折旧），且该数据与实际严重不符，糖酒公司从未予以认可。马绍钦提供的糖酒公司向上级集团公司的内部请示，最终并未通过，不能支持马绍钦的主张。再次，在马绍钦系装修投入主体、补偿金额等均是明确的情况下，之所以其装修投入至今无法得到补偿的最根本原因在于马绍钦拒不腾空、搬离诉争租赁房屋，且拒不依约支付租赁期满后的房屋占用费。其行为不仅导致糖酒公司无法与新中标人签订房屋租赁合同，交付租赁物，对新中标人违约，损失严重；更直接导致无法进一步解决其装修补偿这一问题。因此，马绍钦在反诉状中所称的糖酒公司（实际应为新承租人）拒不赔偿其装修投入款，不是事实。症结在于马绍钦个人的违约行为所致，其却以此来反诉糖酒公司显然有违事实。综上，马绍钦的反诉主张于事实、法律无据，恳请法院依法驳回马绍钦的全部反诉请求。 农行鼓楼支行述称，没有意见。 本院经审理认定事实如下：福州市鼓楼区1#楼（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）房屋所有权人登记为糖酒公司。2012年5月31日，糖酒公司（作为出租方）与马绍钦（作为承租方）签订《房屋租赁协议》，约定糖酒公司将本市鼓楼区道山路105号1#楼出租给马绍钦，租赁物的用途为宾馆，建筑面积约2622平方米，租赁期限从2012年6月1日起至2015年5月31日止，租金金额为：自2012年6月1日至2013年5月31日止每月租金为48000元，自2013年6月1日至2014年5月31日止每月租金为50500元，自2014年6月1日至2015年5月31日止每月租金为53000元；并约定，马绍钦应在协议签订之日向糖酒公司缴纳保证金100000元，租赁期满若马绍钦无违约行为，保证金全额退还（不计息），若马绍钦违约，糖酒公司有权从保证金中扣除违约金及相应的赔偿金；另约定，本协议期满或不管何种原因被提前终止，马绍钦应当立即搬离租赁物，并在租赁期限届满日或提前终止日之次日起三天之内向糖酒公司交还租赁物及钥匙，若马绍钦逾期搬迁、腾空和向糖酒公司交还租赁物的，在糖酒公司未按本协议的约定按管租赁物前，马绍钦除了向糖酒公司支付当月的租金外，自租赁期限届满日或者提前终止日之次日起，每逾期一日，马绍钦应按200元/日向糖酒公司支付违约金；双方还约定了其他权利义务事项。同日，糖酒公司（作为甲方）与马绍钦（作为乙方）签订《补充协议》，约定：“甲方位于道山路105号仕富商贸大厦，由乙方承租经营鑫源宾馆，承租时该大厦已投入使用20多年，消防设施已整体老化报废，人货两用电梯已陈旧，临近报废，屋顶渗漏严重，外墙陈旧，门窗破损，时有脱落，存在严重安全隐患。租赁期间由于乙方对大楼消防、电梯、景观、屋顶等投入较大费用对该大厦进行全面改造，消除了原有的安全隐患，也提升了该大厦的商业价值。鉴于以上情况，特拟定以上补充协议：甲方同意乙方在12年内优先承租，否则新承租人按财务规定的折旧比例补偿乙方投资金额，该协议与原合同同样具备法律效力”。合同签订后，糖酒公司收取马绍钦保证金100000元并交付诉争租赁房屋。2012年7月19日，马绍钦（作为出租方）与农行鼓楼支行（作为承租方）签订《房屋租赁合同》，约定马绍钦将坐落于本市鼓楼区道山路105号建筑面积310平方米的房屋出租给农行鼓楼支行，租赁期限从2012年4月1日起至2020年3月30日止，第一年的租金标准为90000元/月，自第二年起租金按每年5%递增。 2015年11年19日，马绍钦向糖酒公司出具《承诺书》，承诺：“一、若本人在参与该租赁网点竞租过程中未中选，因搬离清空需要一段时间，故特向贵司申请能给予一个月时间搬离清空。我一定于2015年12月31日前结清所有租金和费用、腾空并搬离租赁物、向贵司交还租赁物及其钥匙，愿意从2015年12月1日至正式签订合同之日止的租金按新中选结果缴纳。搬离租赁物时，保持租赁物装饰装修原样，不拆除该租赁物内的所有装饰装修物品，不以任何理由拒不搬迁。如有逾期，本人愿意除了支付上述标准占用费外，还承担贵司对第三方违约所有的法律责任并赔偿所有的经济损失。二、2015年6月1日至2015年11月30日期间租金本人愿意在原租金基础上增缴30%。三、本人向贵司所提交的竞租材料均真实、有效。如有虚假，本人自愿承担一切法律后果”。糖酒公司接受上述承诺。 2015年12月17日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心受糖酒公司委托就诉争租赁房屋发布公开招租公告，采用电子竞价方式确定承租人。福州市仓山区金星招待所以每月101元/平方米中选成交。后因糖酒公司未能与马绍钦就诉争租赁房屋内不能移除的设备投资残值补偿达成协议，马绍钦拒绝搬离诉争租赁房屋，糖酒公司未能与福州市仓山区金星招待所订立房屋租赁合同。 2016年8月11日，糖酒公司向福州民天集团有限公司发出《关于鼓楼区道山路105号网点进行公开招租的请示》，请示事项包括“一、……重新启动资产招租程序，对原承租户采取在竞租结束前所占用期间的租金可分阶段执行，从2015年6月1日至2015年11月30日止的租金仍按旧协议租金基数上增收30%（已收齐）；2015年12月1日至本期招租结束前的租金按本轮竞租成交价收取。并请中介机构对该网点重新评估，按评估价为低价重新招租……十二、在招租过程中，原承租人享有优先承租权。十三、本租赁物已由原租户马绍钦在2013年完成了装修，其所有权归福州榕福糖酒副食品批发公司。根据福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告书，该宾馆装修工程总造价为6538345元（明细项目见评估结论书），不包括一层农业银行内部装修投资额，评估基准日2016年4月30日止市场价值为人民币4837279元（不包括银行装修投资）。从2016年5月1日起5年摊销完毕。如新租户中标承租，5月1日至合同签订之日的装修评估价按5年分摊应扣减后退还原承租户……二十二、特别说明……2、报名人为非原租赁户的，应认可国资委入库评估企业福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对该网点评估，并提交承诺书，承诺若中标，则须向该租赁物原承租户支付宾馆装修补偿并认可一层276.04㎡店面的第三方合同（农业银行），继续使用至租期结束……”上述请示未获批准。诉争租赁房屋由马绍钦及农行鼓楼支行使用至今。 审理中，糖酒公司与马绍钦共同确认2015年5月31日前的租金已结清；2015年6月至2015年11月每月缴纳租金68900元；2015年12月至2017年2月每月缴纳租金53000元，计795000元。同时，糖酒公司陈述认可马绍钦将部分租赁房屋转租给农行鼓楼支行，但不认可租赁期限至2020年。 又，根据马绍钦申请，并经糖酒公司同意，在双方协商一致的情况下，本院依法委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对诉争租赁房屋于2017年6月16日的装修改造价值和装修残值进行评估。2018年6月6日，福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司作出“闽联合中和房报字[2018]第10066号”《估价结果报告》，确定诉争租赁房屋于2017年6月16日的装修改造价值为8874200元，装修残值为5945700元。本案评估费用为258740元，由马绍钦先行垫付。 另，福州榕福糖酒副食品批发公司于2018年4月20日变更名称为福州民天糖酒副食品有限公司。 本院认为，糖酒公司与马绍钦所签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，当事人均应依约履行自己的义务。现马绍钦提供的证据不足以证明其与糖酒公司就诉争租赁房屋约定十二年的租赁期限，故就该主张本院不予支持。现合同租赁期限及马绍钦承诺的搬离期限均已届满，马绍钦未依约腾空、搬离诉争租赁房屋，系属违约；糖酒公司诉请马绍钦依约腾空、搬离诉争租赁房屋，并诉请马绍钦依承诺的公开招租中标之标准支付占用费[自2015年12月起按月租金264822元（101元/平方米×2622平方米）计至马绍钦腾房之日止（应扣减已支付的795000元）]，符合法律规定，本院予以支持。就糖酒公司关于马绍钦支付逾期交房违约金及抵扣保证金的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。本案中，糖酒公司既已接受马绍钦就租金及交接期限等所作出的承诺，同时又考虑到马绍钦应按每月264822元的标准缴纳占用费，现200元/日的逾期交房违约金明显过高，马绍钦申请调整，本院予以准许。综合考量糖酒公司的实际损失、合同履行情况以及违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将逾期交房违约金调整为马绍钦已付的保证金100000元，该笔保证金归糖酒公司所有，不予退还。同时，根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。故糖酒公司诉请农行鼓楼支行腾空、搬离其占用的诉争租赁房屋（面积276.04平方米），于法有据，本院予以支持。就马绍钦主张糖酒公司赔偿诉争租赁房屋的改造、装修损失的反诉请求，本院认为，根据双方签订的《补充协议》可知，糖酒公司认可若租赁期限不满12年，则马绍钦对诉争租赁房屋的投资应当得到补偿；虽然糖酒公司主张根据协议约定装修投入款的补偿主体是新承租人，但根据合同的相对性，糖酒公司与马绍钦之间的协议对新承租人并不发生效力，协议不能对新承租人设立义务，且糖酒公司就由新承租人补偿装修损失的请示方案未获得批准。现综合考量本案案情，为减少当事人诉累，及时化解当事人的纠纷，根据公平原则，本院认定糖酒公司应当向马绍钦补偿装修残值5945700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、马绍钦于本判决生效之日起三十日内将福州市鼓楼区1#楼房屋腾空，并归还福州民天糖酒副食品有限公司管业，中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行负有协助返还义务； 二、马绍钦于本判决生效之日起十日内支付福州民天糖酒副食品有限公司占用费[按每月264822元计，从2015年12月1日起计至归还房屋之日止（扣减已支付795000元）]； 三、马绍钦已付的保证金100000元归福州民天糖酒副食品有限公司所有； 四、福州民天糖酒副食品有限公司于本判决生效之日起十日内补偿马绍钦装修残值5945700元； 五、驳回福州民天糖酒副食品有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回马绍钦的其他反诉请求。 如果福州民天糖酒副食品有限公司、马绍钦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费30519元，减半收取计15259.5元，由福州民天糖酒副食品有限公司负担1290.5元，由马绍钦负担13969元；反诉受理费45659元，由福州民天糖酒副食品有限公司负担26710元，由马绍钦负担18949元；评估费258740元，由福州民天糖酒副食品有限公司负担129370元，由马绍钦负担129370元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 代理审判员  黄小燕 二〇一八年八月八日 书 记 员  陈 琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。