浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1115号上诉人（原审被告）：嘉兴市宏伟印花设计有限公司，住所地：嘉兴市七星镇永富路18号车间一。统一社会信用代码：91330402666153185P。法定代表人：曹建明，总经理。委托诉讼代理人：杨琼，浙江凯信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市纬杰塑业有限公司，住所地：嘉兴市七星镇工业功能区潭星路南侧永富路18号。统一社会信用代码：91330402781827667G。法定代表人：郭玮。委托诉讼代理人：洪涛，浙江三利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张维一，浙江三利律师事务所实习律师。上诉人嘉兴市宏伟印花设计有限公司（以下简称宏伟公司）因与被上诉人嘉兴市纬杰塑业有限公司（以下简称纬杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人申请庭外和解二个月，本案现已审理终结。宏伟公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回纬杰公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由纬杰公司承担。事实和理由：一、一审对证据认定存在错误。1、一审分配举证责任错误，纬杰公司提供的合同添加文字没有双方签字盖章，纬杰公司应承担举证责任证明合同添加的文字得到宏伟公司认可。2、一审对2011年2月12日的房屋出租协议以及工商备案的厂房出租协议不予认定，存在错误。上述协议中纬杰公司的公章是一致的，该公章在房产证复印件上也盖有，证据系从国家管理机关的档案中调取，具有权威性、真实性，应当采纳。二、一审认定事实错误。1、根据2012年至2013年下半年的房租费收据以及宏伟公司二审提交的银行交易明细清单，可以证明每年支付的租金为20万元，双方履行的是2011年2月12日签订的合同。2、双方于2011年2月12日签订的协议在后，理应履行后一份协议。该协议上的公章与在工商管理机关备案的协议上的公章一致，说明纬杰公司在使用原子印章的同时也在使用该枚公章，合同是真实有效的。纬杰公司辩称，一、一审认定事实清楚，举证责任分配正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。二、宏伟公司提供的合同以及陈建勇的合同都是杜撰的，纬杰公司向法院提供的租赁合同公章都是一致的，签订合同的惯例是由法定代表人签字并加盖公章。三、关于租金支付的问题，提起本案诉讼之后宏伟公司支付的21万租金是2017年的，本来就是围绕争议合同进行履行。纬杰公司向一审法院起诉请求（变更后）：1、解除双方之间的厂房租赁关系，要求宏伟公司立即腾退；2、支付房屋占有使用费18528元（自2017年1月1日起暂计至2017年6月30日以每平方米每月12元计算，再扣除已付租金210000元，要求计算至实际腾退之日）。一审法院认定事实：2010年12月30日，纬杰公司与宏伟公司签订一份《厂房出租协议》，约定：纬杰公司将七星镇永富路18号1幢厂房出租给宏伟公司，面积3150平方米，每平方米每月5.55元，伍年后按市场价调整房租；租期十年，年租金210000元，每半年的首月支付一次，每年含税发票50000元，其余不含税；本合同一式贰份，双方各执壹份，合同盖章签字后生效；双方法定代表人均签名确认，纬杰公司加盖合同专用章。因周边厂房租金大幅上涨，双方就此多次协商未果，纬杰公司委托律师于2017年2月21日发函要求宏伟公司于2017年3月1日前重新签订租赁合同，否则要求宏伟公司于2017年3月底前腾退。但宏伟公司未予以回复。另查明，1、宏伟公司为办理企业注册所需，双方曾于2010年12月15日签名一份《厂房出租协议》，但租金、租期、面积均与实际不符，由双方法定代表人签名确认，纬杰公司加盖原子印章。2、宏伟公司于2017年6月14日向纬杰公司支付租金210000元。3、宏伟公司不愿调整租金，否则不再承租本案所涉的厂房。4、经司法评估，本案所涉租赁厂房以2017年6月30日为时间点的租金为：一层每平方米每月16元，二、三层每平方米每月12元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，宏伟公司向纬杰公司租赁厂房的事实清楚，但双方对具体适用哪份《厂房出租协议》存在争议。1、双方于2010年12月30日签订的《厂房出租协议》经双方法定代表人签名确认，系双方真实的意思表示，合法有效，而且长期的租赁合同按市场价调整房租也更符合客观事实。宏伟公司提供的2011年2月12日的《厂房出租协议》仅加盖双方公章，没有双方法定代表人或经办人的签名确认，纬杰公司对公章的真实性不予认可，并提供证据证实其2009年至2013年期间使用的是原子印章，而宏伟公司未能提供充分的证据证明其待证事实，所以应承担举证不能的不利后果。2、纬杰公司依据《厂房出租协议》的约定“伍年后按市场价调整房租”，以低于周边厂房租赁的价格调整租金，符合法律规定，予以支持。但双方并未对新的租金达成一致意向，纬杰公司要求自2017年1月1日起调整租金缺乏事实依据，一审认为应自纬杰公司提起诉讼之日起调整租金。3、庭审中宏伟公司已明确“若上调租金，将不再承租纬杰公司的厂房”，根据《合同法》第九十四条第二款的规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务，可以解除合同”，所以纬杰公司要求解除《厂房出租协议》的诉讼请求符合法律规定，一审予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除纬杰公司、宏伟公司于2010年12月30日签订的《厂房出租协议》，宏伟公司于判决生效后三十日内腾退向纬杰公司租赁的七星镇永富路18号1幢厂房。二、宏伟公司于判决生效后七日内支付纬杰公司租金211473元（暂计至2018年2月28日，之后的租金以每平方米每月12元计算至实际腾退之日）。三、驳回纬杰公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，由宏伟公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，宏伟公司提供了中国农业银行交易明细清单一份，证明2015年12月29日宏伟公司向纬杰公司法定代表人的账户支付租金10万元；另提供了纬杰公司与颜秀签订的出租协议一份，证明纬杰公司与他人签订协议使用的也是非原子印章。纬杰公司质证后对银行明细清单的真实性没有异议，钱确实收到了，但明细清单没有注明付款依据和租金对应的时间，纬杰公司是被动接受付款的，不能证明待证事实。对厂房出租协议的三性均不认可，协议上的章并非纬杰公司所有，纬杰公司也未和颜秀签订过任何协议。本院认证意见：双方对银行交易明细清单三性均无异议，本院予以认定。厂房出租协议系原件，盖有纬杰公司的公章且与在案其他证据能够相互印证，纬杰公司虽否认真实性，但未就此加以证明，故本院予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，2011年2月12日纬杰公司又与宏伟公司签订一份《厂房出租协议》，约定纬杰公司将七星镇永富路18号1幢厂房出租给宏伟公司，出租面积3200平方米，每平方米年租金62.50元，不含发票，年租金为20万元。其他租赁年限、期间及租金支付方式与2010年12月30日所签订的《厂房出租协议》相同。该协议加盖了双方公章，但无人签名。双方于2010年12月30日签订的《厂房出租协议》中宏伟公司未加盖公章，但有法定代表人曹建明的签名。纬杰公司自2012年起每年分二期收到宏伟公司给付的租金20万元。2017年1月9日宏伟公司向纬杰公司汇付半年租金，次日纬杰公司将其退回。2017年6月14日，纬杰公司接收了宏伟公司2017年全年租金21万元。本院认为，本案二审争议在于：双方于2011年2月12日签订的房屋出租协议是否有效，双方实际依照哪份合同履行以及涉案房屋租赁合同是否应当解除。本案双方先后多次签订租赁协议，双方先后于2010年12月15日、2010年12月30日和2011年2月12日签订过三份协议，均涉及到涉案厂房租赁事宜。除2010年12月15日所签协议仅系为办理企业注册所需双方均排除适用外，但对其余二份协议的效力双方产生争议。经本院审查，上述二份协议形式上均有所瑕疵。其中2010年12月30日所签协议中，宏伟公司并未加盖印章，且协议中多处手写增加内容也无双方签名或盖章确认，宏伟公司对此亦持有异议。反观2011年2月12日所签协议，该协议中虽无双方签名，但均加盖有双方公司公章。纬杰公司虽称该公章并非与其他合同中的公章一样是原子印章，但无证据证明该公章属于私刻或假冒，而且纬杰公司与其他承租人签订的租赁协议中也使用了该公章，因此纬杰公司以2011年2月12日所签合同使用的公章并非原子印章为由主张合同无效，缺乏依据。一审仅以此为由对该合同的效力不予认定有误，本院予以纠正。综观二份协议，本院认为，应以2011年2月12日所签协议为本案实际履行的租赁协议。一是从订立时间来看，2011年2月12日所签的合同成立生效在后，在无特别约定的情况下应履行在后的合同；二是2010年12月30日所签协议中多处内容增添，并无宏伟公司签名或盖章确认，双方对该部分内容有争议，纬杰公司对此又无相应证据证明该添加内容已经对方同意。而从宏伟公司的陈述来看，其表示前后协议中有关租金的约定不一致是因后一协议租金不需开具发票故减少1万元的解释更符合实际，也较能体现双方真实意见；三是从实际履行来看，宏伟公司2012年起每年支付给纬杰公司租金20万元，纬杰公司的法定代表人均出具收据签字确认，多年来都对租金予以接受且不持异议，表明双方实际按照2011年2月12日所签合同约定的租金标准依约全面履行。纬杰公司认为实际应履行2010年12月30日所签合同并主张增加租金和解除合同，缺乏依据，一审对此认定有误。况且，2017年初的租金虽然被纬杰公司退回，但在纬杰公司起诉后又于2017年6月14日收取了宏伟公司的全年租金，表明其以实际行为接受对方的履行，故合同应当继续履行，一审判令解除合同有所不当，本院予以纠正。需要指出的是，长期租赁合同中承租人对租赁关系具有稳定性和依赖性的较高预期，且有相应远期资产投入和生产规划。非因其严重违约不能随意解除租赁合同，否则将不利于生产经营。当然，随着时间推移和形势发展，当地经营性房产的租赁费用确实有所提高。本院也充分注意到这一事实，且多次与双方联系沟通，协商租金调整和解决方案。宏伟公司在二审中出具调解意见书愿意自2018年起按每年25万元的租金标准依照合同规定支付剩余租赁期间的租金来解决此次争议，但纬杰公司并不同意并要求调高租金至每年40万元，由于差距太大，最终无法协调一致。本院综合考虑合同契约性、生产安定性及案件实际，对涉案租赁协议的解除持当然的否定态度。希双方在今后继续就此协商，互谅互让，寻找最佳争议解决方案。综上，宏伟公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，导致判决错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第七十七条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初3372号民事判决；二、驳回嘉兴市纬杰塑业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3000元，由嘉兴市纬杰塑业有限公司负担。二审案件受理费3000元，由嘉兴市纬杰塑业有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年八月十五日书记员  赵婉沁