海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1075号 上诉人（原审上诉人）：张怀玉，女，1957年11月25日出生，汉族，住海南省陵水县。 被上诉人（原审被上诉人）：琼海金飞岛房地产开发有限公司，住所地琼海市嘉积镇元享街（征税中心）601房。 法定代表人：潘明香，该公司总经理。 上诉人张怀玉因与被上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司（以下简称金飞岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2018）琼9028民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张怀玉上诉请求：1、依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求或发回重审，判令被上诉人为上诉人办理房屋权属证书；判令被上诉人继续履行合同，并承担判决日起至办结房屋权属证书日止的日万分之三逾期违约金；2、二审全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于本案定性的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）：1、上诉人与被上诉人签订的是商品房买卖合同，而不是商品房预售合同。2、上诉人购买的商品房为预售商品房，具有商品房预售许可证，《解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定有效。”据此，涉案商品房买卖合同是有效合同，应受法律保护的。3、原审判决书将本案定性为“商品房预售合同纠纷案”，为该判决书后面说的该商品房为违规建筑埋下了伏笔，前后呼应最后导致不支持上诉人要求被上诉人办理房产证的判决结果。这样的定性和结果上诉人是不能接受的，也是和最高法院的《解释》相悖的。二、关于不能办理房屋产权证的原因问题。1、原审判决书写道：“另查明，根据海南省第一中级人民法院（2017)琼96民终1855号生效民事判决书认定，金飞岛公司未能办证的主要原因是涉案项目尚未通过规划核实及竣工验收”，上诉人购买的商品房是五证俱全，且有正式的商品房买卖合同和商品房预售许可证，这些证件都是陵水县政府及住房和城乡建设局等部门批准核发的合法手续和证件、证号，况且涉案房产已在县房产管理局备案，怎能说是没有通过规划核实和竣工验收呢？原审法院不予支持的理由是不合理的。2、“土地存在历史遗留问题未处理完成”，合同中明确写道，被上诉人以出让方式获得建设用地，陵水县政府已颁发了证号为：陵国用（文）第00319号《国有土地使用权证》，这就足以说明商品房的用地是合法得地，合法用地，合法建房，此条也不能成为不给办证的理由。３、“金飞岛公司尚未办理涉案项目商品房所有权初始登记”，在合同中明确写明“该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记”，前面说的与此不符。即使是被上诉人未进行房屋所有权登记，也是被上诉人的责任，更不能成为被上诉人不给办房产证的理由和借口，况且被上诉人已经写明“该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记”，涉案房产已经备案，那么未初始登记，又怎能备案呢？综上所述，上诉人所购买的商品房是手续合法，五证俱全，符合规划的商品房，不给办证的理由是不成立的。时至今日，房产证迟迟未办，责任完全在被上诉人，是被上诉人需要整改、采取补救措施的问题，而不是就此不给我们办房产证的问题。开发商给购房者办房产证是开发商法定的责任和义务，我们购买合法的商品房就理应给办房产证。原审判决不支持被上诉人给上诉人办房产证就是在法律上剥夺了上诉人拥有房产证的合法权利。三、关于原审判决不支持上诉人要求被上诉人办理房产证的问题。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条中规定“经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务”，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”上面《中华人民共和国物权法》已经明确规定：无过错获得物权方不承担过错方的任何责任。上诉人购买的商品房是公开售卖、五证俱全的，是无过错方，被上诉人是过错方，开发商的过错导致至今未给上诉人办房产证，不等于被上诉人不存在给上诉人办房产证的责任和义务。《中华人民共和国合同法》第一条规定“保护合同当事人的合法权益”、第八条中“依法成立的合同，受法律保护”，“第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，根据《消费者权益保护法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》，判决书应当是判令被上诉人履行应尽的责任和义务，在尽快的时间内办结房产证，法院应当“保护合同当事人的合法权益”，上诉人要拥有房产证的权利是必须得到法律保障的，上诉人的诉求，法院应该给予支持的，因为上诉人的诉求是受法律保护的，是合理的要求，恳请法院为我们做出公平、公正合理的判决。 金飞岛公司辩称，一、答辩人不是办理本案房屋权属证书的义务人，法院应当追加陵水县城乡投资有限公司(以下简称陵水县城投公司)作为本案的当事人。答辩人于2016年10月14日已将文罗农贸市场商业街项目整体转让给陵水县城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。二、答辩人无法为上诉人办证是不可抗力导致，故答辩人无需承担违约责任。本案项目之所以至今未办理房屋所有权初始登记，主要原因是该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题尚未完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。可见无法办理产权证是政府原因，而非答辩人的原因，答辩人也希望能够尽快为业主办理产权证书，避免高额的赔偿。一审判决认定事实不清，应当发回重审，请求法院依法判决。 张怀玉向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金74992.25元（从2015年4月1日起至2018年1月2日止共计1010天）；3.判令被上诉人继续承担从2018年1月3日起至房产权证下达之日止，按上诉人已付房价的每日万分之三支付违约金；4.判令被上诉人承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年12月10日，原、被告签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告在陵水县文罗镇农贸市××街商品房；房屋建筑面积54．88平方米；房屋定价为4509．84元／平方米，总价为247500元；原告应在签订本合同之日起七日内付房款8万元，余款167500元于2014年3月5日前一次性付清；被告应在2014年2月18日前向原告交付经过规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房。合同第十五条还约定，被告应在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金，逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告全额支付了购房款247500元，并于2014年4月1日接收了房屋，但被告却至今未按约给原告办理房屋权属证书。现涉案“文罗镇农贸市场商业街”项目至今仍未办理房屋所有权初始登记，主要原因系该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。庭审中，本院告知原告房屋权属证书未能依约办理的原因，但原告表示其不主张解除合同，并坚持要求被告继续履行合同为其办理房屋权属证书。 一审法院认为，本案的争议焦点是：金飞岛公司是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当承担违约责任。本案中，原、被告于2013年12月10日签订《陵水县商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约全额支付了购房款，被告亦应依约履行合同义务。根据合同第十五条约定，被告应在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。根据本案查明的事实，被告已于2014年4月1日向原告交付了房屋，但却至今未给其办理房屋权属证书，该行为已构成违约，被告应对此承担违约责任。根据双方约定，被告应于房屋交付之日起365日内即应在2015年4月1日前为原告办理涉案房屋权属证书，从2015年4月1日起至原告起诉之日即2018年1月2日止，被告逾期办证违约天数共计1008天，逾期办证违约金为74844元（247500元×0.0003×1008）。现上诉人在本案中主张要求被上诉人支付从2015年4月1日起计至2018年1月2日止期间的逾期办证违约金74992．25元，本院予以支持74844元，超过的部分，本院不予支持。至于原告主张的要求被告继续承担从2018年1月3日起至房产证下达之日止期间的违约金，由于该期间内被告的违约行为是否会出现免责事由无法确定，故对该项请求，本院不予支持。此外，原告要求被告立即给其办理涉案房屋权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，因被告尚未办理好本案商品房所有权初始登记，涉案项目亦未通过竣工验收，因此，原告的该项请求事实上不能履行，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告金飞岛公司于本判决生效之日起十日内，向原告张怀玉支付暂计至2018年1月2日的逾期办理房屋权属证书违约金74844元；二、驳回原告张怀玉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1724．94元，减半收取862．47元，由被告金飞岛公司负担。 二审期间，上诉人张怀玉未提交新证据，金飞岛公司提交了2份证据：1、《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，证明涉案项目已于2016年10月14日转让给陵水县城投公司。2、银行转账回单2张。证据1、2共同证明：1、答辩人已将文罗农贸市场商业街项目已售房产整体转让给了陵水县城投公司，该公司已经支付了项目95%的转让款，该项目的所有权、源文件均转让给了陵水县城投公司，该公司负有办证义务。2、陵水县城投公司是本案适格被告。张怀玉对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不予认可，认为不管该转让协议是否有效，均不能免除金飞岛公司为上诉人办理房屋产权证的义务。经审查，本院对金飞岛公司提交的2份证据的真实性、关联性、合法性予以认可。 本院二审查明，2016年10月14日，金飞岛公司与陵水县城投公司签订《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，约定以人民币19890632.65元将文罗镇农贸市场商业街项目整体转让给陵水县城投公司，其中一期为商铺70套，已售65套，转让5套，二期为三栋住宅楼144套，含首层商铺13套，已售65套及已交购房定金4套，转让首层商铺13套，二期住宅75套及买受人承接已售房产权利，负责办理出卖人已售部分房产证，出卖人需配合等内容。二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，双方在签订购房合同时，涉案房屋尚未建成交付及未取得房屋所有权属证书，因此一审法院将本案性质定为商品房预售合同纠纷，符合最高人民法院《民事案件案由规定》的相关规定。本案双方争议的焦点：1、金飞岛公司支付违约金的数额。2、能否判令金飞岛公司立即为上诉人张怀玉办理房屋权属证书。 一、关于金飞岛公司支付违约金的数额问题。本案中，涉案房屋于2014年4月1日交付，根据双方签订的合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，金飞岛公司应于2015年4月1日之前为张怀玉办理涉案房屋产权证书。金飞岛公司未能在合同约定的时间为张怀玉办理产权证书，已构成违约。上诉人请求金飞岛公司承担违约责任有理，应予支持。根据张怀玉的诉求计算，从2015年4月1日起至2018年1月2日止，金飞岛公司的违约天数为1008天，而张怀玉主张金飞岛公司违约天数为1010天，系计算有误；一审判决确认违约时间从2015年4月1日起至2018年1月2日共1008天，并计算违约金数额为74844元并无不当，本院予以维持。至于张怀玉诉讼主张从2018年1月3日起至房产权证下达之日的违约金，因涉案房产权证下达之日尚不明确，张怀玉主张的违约金的总数是否符合法律的规定也无法确定，故不予支持。 二、关于能否判令金飞岛公司立即为上诉人张怀玉办理房屋权属证书问题。金飞岛公司辩称其已将涉案项目整体转让给陵水县城投公司，但无证据表明购房人张怀玉认可金飞岛公司在涉案购房合同中的义务已转移给陵水县城投公司，故不能免除金飞岛公司依法应承担协助办理涉案房屋权属证书的合同义务。而能否办理房屋权属证书则应由政府相关部门根据涉案房屋的实际情况依法律规定和法定程序来审批决定。因涉案房屋整体项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，现不具备办理房屋所有权初始登记的条件，也就无法办理涉案房屋权属证书，故购房合同中关于办理房屋权属证书的约定，目前无法履行。因此，上诉人的该项上诉请求因现阶段在事实上不能履行，而不予支持。 综上所述，张怀玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1724.94元，由上诉人张怀玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 敏 审 判 员  阮慧婷 审 判 员  卢艳萍 二〇一八年八月二十四日 法官助理  闫海宁 书 记 员  陈素园 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决； ......