成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初5253号 原告：唐明英，女，汉族，1976年5月15日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨军，四川川粤律师事务所律师。 被告：成都晶山酒店管理有限公司，住所地，成都市金牛区迎宾大道51号4层415号。 法定代表人：周一飞，总经理。 委托诉讼代理人：吴冬清，四川法也律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐云，四川法也律师事务所律师。 原告唐明英与被告成都晶山酒店管理有限公司（晶山酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐明英及委托诉讼代理人杨军、被告晶山酒店公司的委诉讼代理人吴冬清、徐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐明英向本院提出诉讼请求：请求判令根据合同解除唐明英与晶山酒店公司于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）；请求判令晶山酒店公司向唐明英支付月租金30414元，暂算2018年3月房租，实际计算至合同解除之日止；请求判令晶山酒店公司支付拖欠房租13935元，2017年1月到2017年8月拖欠的房租11033元，2018年1月到2018年2月拖欠房租2902元；请求判令晶山酒店公司返还从2015年5月起至2018年2月扣除的税金36741元计算方式：所有租金×4%；请求判令晶山酒店公司承担违约金16万元，合同中违约责任约定第7条及第9条；请求判令晶山酒店公司结清合同解除之日止前所产生的水电、物管等费用；请求判令晶山酒店公司将案涉房屋依照合同第9条第1款约定移交房屋；请求判令晶山酒店公司承担本案诉讼费用；事实与理由：唐明英与晶山酒店公司于2015年6月18日签订了《房屋租赁合同》“以下简称合同”晶山酒店公司租用唐明英位于金牛区房屋（1-1-306到1-1-316）用于开设酒店经营，租赁期为2015年5月1日至2028年12月31日。合同约定了租金标准、租金支付方式和时间、双方权利义务等内容，也约定了违约责任。唐明英将符合合同约定的房屋交付给晶山酒店公司，晶山酒店公司应该按照合同约定使用房屋并及时向唐明英支付租金，但晶山酒店公司并未按照合同约定履行其义务。现唐明英为了维护本人的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定诉请至贵院，请求贵院支持唐明英的全部诉讼请求。 晶山酒店公司辩称，1.案涉租赁关系事实上已解除，晶山酒店公司不承担从2018年2月份起的租金，唐明英于2018年2月24日向晶山酒店公司发出《解除房租租赁关系的函》，双方达成了合意，履行了解除租赁关系的基本合同义务，案涉房屋已在2018年2月交还给唐明英，唐明英也挂出对外出租，仅对水、电、物业三清等后续事宜未协商；2.案涉房屋转租的事情唐明英于2017年8月29日已知悉，未在6个月内提出异议，且关于转租的违约金8万元，明显过高；3.晶山酒店公司未拖欠租金，虽存在迟延支付情况，但唐明英未按约书面催收，且违约金8万元，明显过高。 当事人围绕诉讼请求提交了证据：原告身份信息、被告营业执照、房屋租赁合同、微信聊天记录、关于解除房屋租金合同函、视频及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。 关于证人张某证人证言：张某称晶山酒店的事情是其一手承办，其是出租方业主，每层都有业主代表，成立了业主群，合同上是按季度支付租金，后来通过会议是按月支付租金，合同中是2017年1月开始以5％递增，但当时生意不景气，当时开了业主会议，决定推迟至9月份递增支付租金，不按原合同执行，当时没有签订合同，但是有会议纪要，但大家是一致清楚的。晶山酒店公司质证认为证人证言与事实基本一致，从合理性来讲，晶山酒店系整体承租物业用于酒店经营，唐明英仅系三层的两位小业主，在租赁标的的价格、支付方式只能与其他业主保持一致，才符合共同盈利的可能性，推迟递增支付租金对唐明英产生效力。唐明英质证认为推迟递增支付租金未有人和唐明英进行协调沟通，唐明英未在会议纪要上签字，也未授权他人签字，推迟递增支付租金不对唐明英产生效力，对唐明英没有任何约束力，不能达到晶山酒店的证明目的。本院认为证人证言陈述的内容及形成的决定推迟至9月份递增支付租金的决议中未有唐明英或唐明英授权他人在会议纪要上的签字，唐明英也不予以认可证人证言内容，本院认为该证人证言不能证明晶山酒店主张的证明目的，不予以采纳。 根据当事人的陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐明英（甲方）与成都爱树酒店管理有限公司（乙方）于2015年6月18日签订了合同：成都爱树酒店管理有限公司租用唐明英位于金牛区房屋（1-1-306到1-1-316）用于开设酒店经营，若乙方改变主要租赁用途时，乙方应当书面通知甲方，甲、乙双方应重新协商相关租赁事宜，并签订新的租赁协议，租赁期为2015年5月1日至2028年12月31日。租金计算办法和依据：以632.36平方米，自2015年5月1日至2016年12月31日期间的含税租金标准为50元／平方米／月，自2017年1月1日起按每年度租金标准的5%复式递增至第十年……；其中2018年季度租金为91232元，本合同租金所发生的税金：税率4%（含）以内的部分由甲方承担（由乙方在向甲方支付租金锂予以直接扣除和，由乙方将此中份连同乙方直接向税务部门缴纳），起出4%部分由乙方承担；乙方不得以任何理由折抵甲方应得的租金。乙方必须将房屋租金按时足额汇入甲方指定的账户。若乙方未按期支付甲方租金……，乙方应当向甲方承提违约金8万元；无论合同履行过程中因任可原因终止，或甲方在合同期满收回该房时，均不再就装修或搭建部分对乙方进行经济补偿，搭建部分不可分离地与该房所有权同时属于甲方所有，乙方不得恶意拆除影响房屋主体或结构的后期配置设备或装饰；乙方在经营酒店期间如果自愿放弃经营酒店或者无法继续经营酒店、未经甲方书面同意转让或转租该房，甲方有权提前解除合同，并向甲方承担违约金8万元。合同解除后，乙方必须将该房屋的使用权完整地移交回甲方，乙方此前在该房内进行的装修，固定装修部分等在拆后将除低其价值的设施均无偿归甲方所有，可拆而不降低其自身价值的物品乙方可从出租房内搬走。等相关权利义务。合同签订后，唐明英将符合合同约定的房屋交付给晶山酒店公司，晶山酒店公司应该按照合同约定使用房屋并向唐明英支付租金。 2.2016年8月15日，成都爱树酒店管理有限公司变更为成都晶山酒店管理有限公司。 3.2018年6月19日，案涉物业出具说明案涉房产物业费已结清至2018年1月31日，截止2018年1月31日欠水费9023.27元，欠电费7846.1元。晶山酒店公司欠付淑群水费6596.63元，欠唐明英电费7846.1元、水费2426.64元。 4.晶山酒店公司在唐明英存在押金27583.5元。 5.因晶山酒店未约时支付租金，付淑群2018年2月24日向晶山酒店公司发出《关于解除房租租赁合同的函》载明：“贵公司与付淑群的租赁合同，根据合同约定，原定一季度一交的房租，贵公司单方改为一月一交，且自2017年12月，贵公司由于经营不善，关闭承租的3楼商业，且没有支付房租，对此进行催讨，但贵公司未积极回应。根据约定，我方特致函你：1.立即解除你与我方签订的租赁合同。2.你实际承担的违约金，在抵扣保证金后，保留追偿的权力。3.其他未尽事项，约定时间进行协商。时间为2018年2月18日 6.2018年4月24日，晶山酒店向唐明英发出师函主要载明：2018年2月18日，唐明英向晶山酒店公司发出《关于解除房租租赁合同的函》，唐明英于2018年2月25日，同意解除该房租赁关系，也将案涉房屋大门钥匙交由唐明英，唐明英已将该房交由链家代为对外租赁，即从2018年2月25日起，不存在租赁关系，不需支付房租；不认可晶山酒店单方将房租改为一月一交；要求退还押金31617.5元。 7.2018年4月3日，唐明英向晶山酒店发出律师函催收租金。2018年6月15日，唐明英向晶山酒店出律师函要求晶山酒店支付租金、解除合同，退还案涉房屋。 8.唐明英陈述，唐明英从晶山酒店取得了涉案房屋的钥匙，放在链家中介那里重新出租，之后付淑群从链家中介那里拿来到万科物业中心查物业费，后把钥匙交给万科的人给了链家中介。 本院认为，唐明英与晶山酒店签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，应属合法有效。 一、关于解除租赁合同的问题，唐明英起诉要求解除合同，主张从其发出律师函时间为解除合同时间，晶山酒店同意解除合同，但认为唐明英早在2018年2月发函就提出因晶山酒店未约时支付租金,要求解除租赁合同，并于2018年2月，拿走案涉房屋钥匙，锁了大门，将该房屋对外出招租，本院认为双方于2018年2月至今事实上已终止合同履行，因此，法院确认双方案涉合同于2018年2月解除。 二、关于唐明英要求2018年3月起至案涉合同解除日租金的问题，因已确认双方案涉合同于2018年2月解除，故对该项诉求，本院不予以支持。如存在晶山酒店实际占用房屋的情况，唐明英可另行诉讼。 三、关于唐明英要求请求判令晶山酒店公司支付拖欠房租13935元（计算方式：2.5元×551.67平×8月）2017年1月到2017年8月拖欠的房租11033元，（计算方式：2.63×2个月×551.67平）2018年1月到2018年2月拖欠房租2902元的问题，本院认为案涉合同已对租赁费约定明确，唐明英依合同约定要求晶山酒店支付相应租金，符合法律与合同约定，现仅凭晶山酒店的上述表述难以推翻唐明英的该项主张，故本院对唐明英的该项主张予以支持。 四、关于唐明英要求晶山酒店返还税金的问题，唐明英的诉求符合合同约定，晶山酒店未否认，也未提交曾交纳过税费的凭证，故本院对该诉讼请求予以支持。 五、关于违约金的问题，唐明英主张依合同约定要求晶山酒店支付16万元支付违约金，晶山酒店抗辩违约金过高，请求予以调减。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，唐明英并未提供实际损失的证据证明，结合本案的实际情况，本院依法酌情将违约金调减为30410元（即2018年季租金91232元/3）。 六、关于欠付的水电、物管等费用，在案涉合同期间产生的费用应由晶山酒店承担，故晶山酒店应承担产生电费7846.1元、水费2426.64元。 七、关于唐明英要求依合同9.1条的约定交付房屋，晶山酒店认为已将将该房屋的使用权完整地移交回唐明英，并未对装修部分进行拆除。本院认为案涉合同9.1约定：合同解除后，乙方必须将该房屋的使用权完整地移交回甲方，乙方此前在该房内进行的装修，固定装修部分等在拆后将除低其价值的设施均无偿归甲方所有，可拆而不降低其自身价值的物品乙方可从出租房内搬走。现唐明英已持来晶山酒店交付的钥匙，且锁了大门，也未提供证据证明晶山酒店未依约定交付房屋，本院无法查实该事实，故对本项不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认唐明英与成都晶山酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年2月解除； 二、成都晶山酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付唐明英拖欠房租13935元、税金36741元、电费7846.1元、水费2426.64元及违约金34858元（支付上述款项时需扣除成都晶山酒店管理有限公司押金27583.5元）； 三、驳回唐明英的其他诉讼请求。 案件受理费4916元，减半收取2458元，由成都晶山酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张书恒 二〇一八年八月八日 书记员  胡晋尧