四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终12350号 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川科达房地产开发有限公司，住所地：四川省渠县渠江镇北大街430号（六居委）。 法定代表人：柏长江。 委托诉讼代理人：张维建，男，汉族，1964年11月8日出生，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：金兴超，四川兴超律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：中国人民解放军78468部队，住所地：成都市成华区八里桥路188号。 负责人：李晓林。 委托诉讼代理人：谭晓清，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封翎，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人四川科达房地产开发有限公司（以下简称科达公司）因与被上诉人中国人民解放军78468部队（以下简称78468部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人科达公司提出诉讼请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1391号民事判决；二、依法对78468部队的一审请求进行改判；三、依法支持科达公司的一审反诉请求；四、本案一审、二审诉讼费用由78468部队承担。主要事实与理由：一、科达公司在合同约定下投入约1300万元资金进行装修改造、修建配套设施等，78468部队应当对科达公司投入的资金进行补偿。双方就军队政策调整造成合同无法履行的赔偿只约定了“双方均不承担责任”，此处的“责任”依据合同法规定，应指违约责任，而非补偿责任；二、科达公司于2012年12月委托有关公司对维修加固及新建项目进行评估，且2014年4月16日与78468部队形成的《会议纪要》确认：双方同意对科达公司投入资金的认定，以军队审计部门审计金额或者双方共同认定的第三方审计机构审计金额为准。一审法院未认可科达公司提起的对有关损失进行评估鉴定的申请侵害了科达公司的权益；三、租赁合同系格式合同，而双方约定的附加条款更符合当事人的真实意思。因此2014年4月1日双方签订的租赁合同第十五条违背诚实信用原则，应属无效；四、一审法院未按《关停协议》的约定来审查并认定78468部队提前解除合同应承担赔偿或者补偿责任是错误的；五、双方并未约定何时解除合同，一审法院认定租赁合同于2017年5月12日解除是错误的，应是科达公司收到一审起诉状之日解；六、本案一审不应适用简易程序。综上，请求二审法院支持科达公司全部上诉请求。 被上诉人78468部队答辩称：一、双方对解除合同后装饰、装修等权属及无偿移交有明确规定，应按约定执行，一审法院认定正确；二、双方已经约定了无偿移交的原则，没有承担相应责任，也就没有组织相关评估鉴定的必要；三、双方签订的合同是由中国人民解放军房地产管理局确定，合同正文前的“说明”也表明合同主条款是统一编制。因此科达公司签订本合同时即知道并接受了合同十五条的约定；四、《关停协议》仅是对“赔偿、补偿”的程序予以约定，最终是否需要赔偿或补偿应由法院查明事实后依法判决。且科达公司在上诉状中将该条“需赔偿、补偿的”改为“而赔偿、补偿的”，意思截然不同；五、合同解除的时间应为2017年5月12日，科达公司混淆了送达解除与向法院起诉解除的区别。综上，请求二审法院驳回科达公司上诉请求。 78468部队向一审法院提出诉讼请求：1解除双方签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：成蜀〔2014〕075800号）；2科达公司立即腾退并向78468部队交还位于成都市成华区八里桥路188号，建筑面积为4142平方米的房屋及房屋内的水电气基础管网；3科达公司按照《军队房地产租赁合同》约定的租金标准向78468部队支付自2017年3月1日至2017年5月30日期间的租赁物业占有使用费；4.科达公司承担一审诉讼费。 科达公司向一审法院提起反诉请求：1.78468部队赔偿因强行解除合同而造成的损失约1300万元；2.一审诉讼费用由78468部队承担。 一审法院经审理查明：2011年10月13日，78468部队（出租方、甲方）与科达公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于成都市成华区八里桥路188号（坐落号：成蜀字第1136号）的建筑面积1500平方米、场地面积3200平方米出租给乙方经营使用，租赁用途为兴办酒店及房屋租赁；租赁期限自2011年10月13日起至2012年10月13日止，租金总额为人民币28万元，租金按年度结算，乙方于合同签订之日起10日内交付甲方。 同日，78468部队（出租方、甲方）与科达公司（承租方、乙方）签订《关于成都市成华区八里桥路188号空余房地产租赁的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定因乙方经营前期投入较大，甲方同意乙方租赁甲方位于成都市成华区八里桥路188号空余房地产,租期自2011年10月13日起至2021年10月13日止；十年租金总额共计3065921.79元，第一年租金280000元，每年在上一年租金总额的基础上递增百分之二；乙方因经营需要须对所承租的房屋和场地进行装修装饰和新（添）建各种建筑物，甲方同意在不影响房屋安全和整体美观的条件下，允许乙方施工：甲方同意乙方修建与整个营区环境协调一致的美观大方的隔离围墙，同意乙方在确保楼体安全的前提下，在原保管队房屋中安装封闭式电梯，同意乙方在确保楼体安全的前提下，在原保管对楼顶增建一层构筑物（钢架结构或者活动板房），同意乙方对三栋楼外墙体进行装饰美化。 2012年7月14日，78468部队向科达公司出具《关于科达公司建设申请的答复》，载明其同意科达公司的建设申请，新建（添建）临时性构筑物内容为在原门卫室和旁边三角形地带新建4层房屋（地下3层为全框架混凝土结构，第4层为钢架结构），在上述4层楼与原保管对宿舍楼之间添建2层钢架结构房屋；上述新建（添建）房屋只能为临时性建筑，如因军事或者市政规划需要，我方随时收回或拆除，双方互不补偿；上述房屋修建的一切费用由科达公司自理，我方概不投资，建成后所有权归我方所有。审理中，78468部队认可案涉场地上“蓉北大酒店”的第4层及门厅、“蓉北茶府”共4层等均为科达公司新建。 2014年4月1日，78468部队（出租方、甲方）与科达公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：成蜀〔2014〕075800号），约定甲方自愿将位于成都市成华区八里桥路188号（坐落号：成蜀字第1136号）的房屋建筑面积4142平方米出租给乙方经营使用，租赁用途为快捷酒店及配套经营；租赁期限自2014年4月1日起至2022年4月1日止，租金总额为人民币3556900元，年租金为400000元，租金每半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十即40000元向甲方支付房地产租赁保证金。其第八条约定：租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。其第九条“合同的解除”约定：甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。 其第十五条约定，双方承认的附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效。其第十六条“投资规模及移交补偿”即为附加条款，该条约定：甲方同意乙方全额出资约800余万元（实际以甲方出具的书面认可书为准）对所承租的房屋进行维修加固、装修装饰、更新完善各类配套设施等整治，整治后，房屋产权归甲方所有，租赁合同期满后，乙方必须无条件移交给甲方；甲方非因军事需要收回房屋，可以提前解除合同，并依据上述书面认可的投入金额，按照每年折旧率八分之一，八年折旧完毕的原则，对乙方未能使用的年限，也即未折旧的年限，给予相应的经济补偿，已经使用的年限，无需补偿；乙方因使用需要自行修建的建筑物、构筑物及内外装修装饰及设施设备等，不论租赁合同是否到期，只要合同终止或解除，甲方对这部分投入无需作任何补偿，除可移动的设施设备外，一切建筑物、构筑物等必须无条件同时移交甲方。 《军队房地产租赁合同》签订后，双方均按约履行了相应义务。2016年9月8日，78468部队在前述租赁房屋处张贴《告示》，载明：根据中央军委58号文件规定和上级指示精神，八里桥路188号2栋综合楼属该部军产，并被列入必须关停的项目之一，目前，该部正在开展全面整改和关停（停止租赁活动）相关事宜。 2017年5月12日，78468部队（甲方）与科达公司（乙方）签订《关停协议》，就因军队实施重大改革需关停双方于2011年、2014年签订的《军队房地产租赁合同》所涉及的相关事项约定：乙方应于2017年5月31日前，全面关闭、停止租赁合同涉及的全部物业内的所有经营活动；关停时，甲乙双方共同对乙方提供的租赁物业内的设施设备等物件情况、租赁物业现状情况进行核实，并签字、盖章确认；甲乙双方签字、盖章确认时，或者评估机构现场踏勘、核验等工作完成时，乙方应立即将物业物件全部交付甲方；该签章物业物件或经评估机构采集的物业物件，作为善后处理评估测算的实物依据；因甲乙双方的租赁合同未到期，需赔偿、补偿的，甲乙双方确认通过司法程序来解决；为便于乙方处理善后，甲方向乙方提供必要的善后人员工作用房，若评估机构于2017年6月30日前采集完成的，乙方应于2017年6月30日前将工作用房退还甲方，若评估机构还需要乙方必要配合的，乙方应于2017年9月30日前将该工作用房退还甲方。其后，科达公司向78468部队提交了《关于落实全面关停善后工作人员工作用房的报告》（以下简称《报告》），载明：需善后工作人员工作用房6套，以用于善后工作人员居住和办公。78468部队在该《报告》中回复：按关停协议相关条款予以考虑。双方共同确认案涉物业已于2017年5月30日关停，科达公司委派了善后人员对案涉物业进行管理。 一审庭审中，就2011年双方签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》与2014年签订的《军队房地产租赁合同》，78468部队主张2014年签订的《军队房地产租赁合同》系对2011年签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》的变更，2011年签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》已经失去效力。科达公司对此不予认可，并主张该两份合同在一并履行，但其同时认可该两份合同指向的均为同一场地，2014年签订的《军队房地产租赁合同》包含了科达公司在2011年新增的建筑物，且在2014年之前系按照2011年约定的租金标准进行支付，其后系按照2014年约定的租金标准进行支付，并未按照2011年和2014年约定的租金标准之和进行支付。 就78468部队主张解除成蜀〔2014〕075800号《军队房地产租赁合同》，78468部队主张系基于国家和军队的重大政策调整，但其同时认可，在签订《关停协议》之前双方一直在进行协商，其并未依据合同约定单方解除合同。 就78468部队主张交还案涉物业内的设施设备，双方均确认案涉物业内的基础管网系归属于78468部队所有。 就78468部队主张2017年3月1日至2017年5月30日期间的租赁物业占有使用费，科达公司认可2017年3月1日后的费用未缴纳，但其认为系按照78468部队的要求不需要缴纳。 一审审理过程中，科达公司提交了由四川兴鑫建设工程项目管理有限公司于2013年6月出具的《蓉北大酒店工程造价评测报告书》，以证明其对案涉场地进行投入即新建、添建建筑物的价值，78468部队应对其进行相应的补偿。78468部队认为其系科达公司单方委托，且该公司不具备工程造价的评估资质，故对其三性均不予认可。 同时，科达公司还向一审法院申请对位于成都市成华区的租赁房屋、设施设备、装饰装修、财产损失情况及科达公司自建房屋进行造价和经营损失评估鉴定。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：双方身份信息、军队房地产租赁合同、关于成都市成华区八里桥路188号空余房地产租赁的补充协议、关于科达公司建设申请的答复、告示、蓉北大酒店工程造价评测报告书、检测鉴定报告、房屋面积测算报告、关停协议、关于全面落实关停善后工作人员工作用房的报告等。 一审法院认为，78468部队与科达公司签订的两份《军队房地产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。针对科达公司主张该两份《军队房地产租赁合同》及《补充协议》系同时履行，一审法院经审查后认为，依据庭审中双方确认的合同标的及履行情况，能够确认2014年签订的《军队房地产租赁合同》系对2011年签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》在租金、租赁建筑物的面积等方面的变更，故一审法院对科达公司该项辩解意见不予采信，双方之间权利义务关系的确定应以其后即2014年双方签订的《军队房地产租赁合同》为准。针对78468部队主张解除成蜀〔2014〕075800号《军队房地产租赁合同》，一审法院经审查后认为，78468部队基于军队政策调整与科达公司协商合同解除事宜，依据其后双方签订的《关停协议》，该《关停协议》对关停案涉物业内的经营活动及善后处理作出了约定，应视为双方对解除《军队房地产租赁合同》达成了一致意见，故一审法院确认成蜀〔2014〕075800号《军队房地产租赁合同》于《关停协议》签订之日即2017年5月12日解除。合同解除后，78468部队主张要求科达公司腾退并交还案涉物业及物业内属于78468部队所有的设施设备即水电气基础管网，合法正当，一审法院依法予以支持。针对78468部队主张要求科达公司按照年租金40万元支付2017年3月1日起至2017年5月30日期间的租赁物业占有使用费10万元，一审法院经审查后认为，因双方已经确认案涉物业于2017年5月30日关停，且科达公司认可未缴纳2017年3月1日后的费用，故科达公司应缴纳该段期间的租金及占有使用费。对2017年3月1日止2017年5月12日期间的租金，78468部队主张按照年租金40万元的标准进行支付，符合双方约定，一审法院依法予以支持，并确认该段期间租金为80000元（400000÷365×73）。针对2017年5月13日至2017年5月30日期间的占有使用费，78468部队主张按照年租金40万元的标准进行支付，一审法院酌情予以确定，确认该段期间占有使用费为19726.03元（400000÷365×18）。 针对科达公司主张要求78468部队赔偿其损失约1300万元，一审法院经审查后认为，78468部队基于军队政策调整与科达公司就提前解除合同签订了《关停协议》，双方并确定通过司法程序来解决相应赔偿或补偿事宜，据此，确定78468部队在合同提前解除后是否应承担赔偿或补偿责任应以双方约定为准。依据双方在2014年签订的《军队房地产租赁合同》的约定，其首先在第八条即约定了经部队书面同意后新建和添建的建筑物、改造装修、增扩固定设施的，在租赁期满后或解除合同时，须完好无偿移交给部队；其次在第九条“合同的解除”中又约定部队因军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不负责任。现78468部队基于军队政策调整与科达公司协商提前解除合同，依照双方前述约定，科达公司进行的投入即新建、添建的建筑物，改造装修等均应无偿移交给78468部队，不存在赔偿或补偿的问题。同时，虽然双方在附加条款中约定，部队非因军事需要提前解除合同的应给予相应的经济补偿，但因该附加条款的约定与前述主条款内容冲突，依据《军队房地产租赁合同》第十五条的约定，该附加条款应为无效,故确定78468部队是否应承担赔偿或补偿责任应以前述主条款约定为准。此外，针对科达公司主张的有关经营损失，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。因一审法院依据庭审查明的事实已经认定，78468部队不应承担相应赔偿或补偿责任，科达公司提起的有关损失的评估鉴定申请没有必要，一审法院依法不再依据其申请,组织相关评估鉴定。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：1、科达公司与78468部队于2014年4月1日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：成蜀〔2014〕075800号）于2017年5月12日解除。2、科达公司于判决生效之日起三十日内向78468部队腾退并交还位于成都市成华区八里桥路188号，建筑面积为4142平方米的房屋及房屋内的水电气基础管网。3、科达公司于判决生效之日起十日内向78468部队支付自2017年3月1日起至2017年5月12日期间的租金80000元,以及自2017年5月13日起至2017年5月30日期间的占有使用费19726.03元，合计99726.03元。4、驳回78468部队、科达公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由78468部队承担2850元，科达公司承担8550元；反诉案件受理费49900元，由科达公司承担。 二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，科达公司共提交了七组新证据。证据一：科达公司变更后的营业执照及法定代表人身份证明一份，拟证明在一审诉讼过程中，科达公司进行了工商变更；证据二：《关于在租赁区域内搭建钢结构房屋的请示》及《关于四川科达房地产开发有限公司建设申请的答复》一份，拟证明在租赁期间，科达公司新建房屋经过78468部队同意，合同解除时除因军事需要或市政规划需要外，应该补偿；证据三：《会议纪要》一份，拟证明双方于2014年4月1日签订《军队房地产租赁合同》，一审认定的2014年4月1日签订的租赁合同未生效且已废止；证据四：《四川兴鑫建设工程项目管理有限公司》工商登记信息一份，拟证明该公司具有工程建筑物评估资质，其出具的《蓉北大酒店工程造价评测报告书》合法有效；证据五：《关于租赁合同涉及的相关问题》一份，拟证明直到2016年8月，78468部队仍然发函要求科达公司提交“物业整治实际投入情况的资料”，表明其在合同解除时需要补偿；证据六：《涉军案件讨论会》一份，拟证明在案件一审过程中，一审法官单方面与78468部队进行了案件讨论，严重违反了审理程序，有失审判的公正性；证据七：《告示》两份，拟证明科达公司坚决支持军委的决策，积极主动配合78468部队完成关停任务。78468部队承诺严格依据国家法律、法规妥善处理补偿事宜。78468部队对科达公司提交的前述证据真实性均予以认可，但对科达公司的部分证据证明目的不予认可。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审判决确认本案双方签订的2014年《军队房地产租赁合同》有效并于2017年5月12日解除结论是否正确；2、科达公司上诉请求判令78468部队赔偿损失1300万元的主张是否成立。 首先，科达公司作为完全独立的法人主体，其应当对与78468部队2011年签订的《军队房地产租赁合同》、《补充协议》，以及2014年签订的《军队房地产租赁合同》中约定的相应权利义务内容知晓其法律风险，一旦军队和武警部队政策发生重大调整就极易导致合同无法履行。但根据本案查明事实，自2011年合同订立后科达公司在履行案涉租赁合同过程中从未对合同条款提出过异议，因此科达公司在本案二审中认为案涉租赁合同为格式合同，2014年4月1日双方签订的租赁合同第十五条违背诚实信用原则应认定为无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本院依法不予支持。 其次，根据本案查明事实，2014年签订的《军队房地产租赁合同》中对2011年签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》在租金、租赁建筑物的面积等方面进行了相应的变更，应视为双方对于合同基本内容的重大变更，因此一审判决确认双方之间权利义务关系以2014年双方签订的《军队房地产租赁合同》为准结论正确，本院依法予以确认。同时，因军队有偿服务相关政策发生重大调整，78468部队与科达公司协商合同解除事宜后签订的《关停协议》，显然系双方对于解除案涉2014年《军队房地产租赁合同》形成的一致意思表示，一审判决认定应以该份《关停协议》签订之日，作为双方合同解除时间的结论正确，本院依法予以确认。 第三、关于科达公司诉请判令78468部队赔偿损失1300万元问题。根据案涉《军队房地产租赁合同》第八条中经部队书面同意后新建和添建的建筑物、改造装修、增扩固定设施的，在租赁期满后或解除合同时，须完好无偿移交给部队；以及第九条中部队因军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不负责任之约定，本案合同无法继续履行的原因系因国家要求军队停止有偿服务政策所致，符合双方合同约定的内容。故对于科达公司诉请判令78468部队赔偿损失1300万元的主张，一审判决不予支持符合双方合同约定，本院依法予以维持。 综上，科达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由四川科达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖方审判员尹英 审 判 员  夏 伟 二〇一八年八月二十一日 书记员马莉