成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初4992号 原告：成都天府华侨城商业广场管理有限公司，住所地：成都市金牛区沙西线16号。 法定代表人：张大帆，总经理。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 被告：李**辉，男，1975年1月4日生，汉族，住成都市金牛区。 被告：李华珍，女，1975年11月4日生，汉族，住四川省南部县。 原告成都天府华侨城商业广场管理有限公司（以下简称“华侨城公司”）与李**辉、李华珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华侨城公司的委托诉讼代理人曹丹明、被告李**辉到庭参加了诉讼，被告李华珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华侨城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议；2、被告协助原告办理注销商品房买卖合同网上签约及备案登记相关手续，并解除房屋预告登记；3、被告向原告支付违约金59425.6元；4、本案受理费、公告费（如有）由被告承担。事实和理由：2013年9月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、附件及补充协议（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发建设的位于成都市金牛区，用途办公，建筑面积共57.14平方米，房屋总价款为594256元，支付方式为按揭贷款。2014年1月7日，被告与中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称“民生银行”）签订《个人购房借款合同》，约定被告向民生银行借款29万元用于购买案涉房屋，借款期限为120个月，原告对此提供连带责任保证担保。后民生银行按照《个人购房借款合同》约定向被告提供了购房贷款，但被告并未按照约定偿还贷款本金及其利息，导致民生银行向原告主张保证担保责任。现原告已按照《个人购房借款合同》的约定履行了连带保证义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件五的约定，原告已具备单方解除《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的权利，遂诉至法院。 被告李**辉辩称，不同意解除合同，已支付了30万余元，愿意承担违约金，希望减免部分。 被告李华珍未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：李**辉、李华珍系夫妻关系。2013年9月18日，华侨城公司（出卖人）与李**辉、李华珍（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：ＪＤ-销售131035）、《商品房买卖合同补充协议》（编号：ＪＤ-销售131035）及附件，约定：李华珍、李**辉以总价款594256元的价格购买位于成都市金牛区线两侧规划红线范围内Ａ项目地块“华侨城·创想中心”1幢2单元9层907号房；李华珍、李**辉以贷款方式付款，首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向民生银行或住房公积金管理机构借款支付；抵押权人：民生银行，期限：10年；该合同还就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、抵押情况、付款方式及期限、规划变更的约定、设计变更的约定、逾期付款责任、交付条件、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、商品房质量和装饰及设备标准的约定、住宅保修责任、商品房节能措施、使用承诺、产权登记、共有权益的约定、附属建筑物和构筑物的约定、前期物业服务、专项维修资金、不可抗力、争议解决方式等其他内容进行了约定，并由华侨城公司加盖公章，李华珍、李**辉签字、捺印予以确认。《附件五：付款方式及期限的约定》约定：“一次性付清该商品房的首付款304256元，其余房款290000元，买受人在合同签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人；出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期间，如因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，在此情况下，若出卖人选择不解除合同，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房价款10%的违约金；若出卖人选择解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”。2014年1月17日，华侨城公司按约为案涉房屋办理了合同签约备案登记，合同签约备案号1974292。 2014年1月7日，民生银行作为贷款人（抵押权人，以下简称乙方）与李**辉、李华珍作为借款人（抵押人，以下简称甲方）及华侨城公司作为保证人（以下简称丙方）签订《个人购房借款合同》，约定：“民生银行向李**辉、李华珍发放贷款290000元，借款期限120月，自2014年3月26日至2024年3月26日止，年利率7.205%，按月等额本息还款法，按月结息，还款日为每月18日；合同采用阶段性保证+抵押方式担保，本合同签订之日起至本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予乙方之日止，丙方在此期间承担连带保证责任；甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，乙方有权宣布已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部贷款，或要求保证人履行保证责任；甲方以其购买的该房屋作为该笔贷款的抵押物以提供抵押担保”。因李华珍、李**辉多次出现未能按期足额支付当月按揭款项的情形，2017年9月6日民生银行通过公证保全，向李**辉、李华珍及华侨城公司分别邮寄送达《贷款提前到期通知书》，宣布贷款全部提前到期，要求其偿还截至2017年8月17日借款本金239706.63元及利息、罚息、复利15914.72元，并要求天府华侨城公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年1月27日，华侨城公司向民生银行为李**辉、李华珍代偿借款本金237503.37元、利息18066.45元、罚息3579.70元、公证费310元，共计259459.52元。 上述事实有当事人身份证明材料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款合同》、《贷款提前到期通知书》、华侨城公司付款凭证、国内支付业务付款回单、民生银行证明及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《附件五：付款方式及期限的约定》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，案涉《商品房买卖合同补充协议》附件五第三条第四款：“如因买受人的原因，导致银行解除与买受人的贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”，因李**辉、李华珍未按合同约定按期足额支付按揭贷款导致贷款提前到期，且华侨城公司承担了连带清偿责任，符合合同约定的解除权成就条件，故华侨城公司要求解除其与李**辉、李华珍签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其全部的附件的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定，但华侨城、李**辉、李华珍在《买卖合同补充协议》第十二条第二款中约定：“无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人到成都市房产管理局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续”该约定不违反法律、行政法规的规定，华侨城公司基于解除合同后，请求李**辉、李华珍协助华侨城公司办理注销商品房买卖合同网上签约及备案登记手续，解除房屋预告登记，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告在《附件五：付款方式及期限的约定》中第三条第二条第四款：“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，若出卖人选择解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”，该约定不违反相关法律的规定，故本院支持华侨城公司主张被告承担违约金的诉讼请求，但华侨城公司主张违约金59425.60元的诉讼请求，本院予以支持。被告李**辉辩解违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，本案华侨城公司的损失即代偿259459.52元的资金占用利息，华侨城公司于2018年1月27日代偿债务，按照借款合同约定的年利率7%计算利息至今的30%为标准，故本院酌定违约金3000元为宜。 被告李华珍经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，视为其对所享有的诉讼权利的放弃。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除李**辉、李华珍与成都天府华侨城商业广场管理有限公司签定的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其全部附件； 二、李**辉、李华珍于本判决生效之日起十日内配合成都天府华侨城商业广场管理有限公司办理注销“华侨城·创想中心”1幢2单元9层907号房的买卖合同网上签约及备案手续，并解除房屋预告登记； 三、李**辉、李华珍于本判决生效之日起十日内向成都天府华侨城商业广场管理有限公司支付违约金3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9743元减半收取4871.50元，由被告李**辉、李华珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 元 二〇一八年八月十六日 书记员 李林忆