江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终3504号上诉人（原审被告）：梁兵兵，男，汉族，1973年4月23日出生，住南京市。委托诉讼代理人：李中非，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京博德体育中心有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路8号。法定代表人：郑志雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑继来，男，加拿大籍，1965年4月25日出生，该公司员工。原审被告：南京迈普洛健康管理有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路8号。法定代表人：孙助业，该公司执行董事。原审被告：孙泽浪，男，汉族，1970年12月24日出生，住南京市建邺区。上诉人梁兵兵因与被上诉人南京博德体育中心有限公司（以下简称博德公司），原审被告南京迈普洛健康管理有限公司（以下简称迈普洛健康公司）、孙泽浪租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月19日，共同开庭进行了审理。上诉人梁兵兵的委托诉讼代理人李中非、被上诉人博德公司的委托诉讼代理人郑继来到庭参加诉讼，原审被告迈普洛健康公司、孙泽浪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人梁兵兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担连带责任或发回重审。事实和理由：（一）一审对于所租赁建筑是否合法未能查清，租赁合同无效影响担保合同的效力；（二）栖霞建设局是否同意转租，一审判决也未能查清；（三）担保人即上诉人梁兵兵不知道租赁合同内容，也未在租赁合同上签字。；（四）担保人梁兵兵是否收到催告函的事实未能查清；（五）100万元的担保责任是分阶段的，其中超过6个月未主张担保责任的，担保人应当免除责任；（六）违约金过高，请求法院降低。被上诉人博德公司辩称：在我方主张租金时，上诉人就多次向市规划局等有关部门投诉，规划部门也到现场来检查过，我方的规划文件也都出示过，政府规划部门也认为案涉房屋是属于合法建筑。而且当时上诉人梁兵兵作为担保人，也是迈普洛健康公司的股东，不可能不知情。原审被告迈普洛健康公司、孙泽浪未发表意见。博德公司一审请求：1、判令确认其与迈普洛健康公司签订的《高尔夫练习场承包经营协议》于2016年10月26日解除；2、迈普洛健康公司支付截止至2016年10月24日的租金、滞纳金、违约金共计1668500元，自2016年10月25日起至实际迁出之日止的相关费用，参照双方约定标准予以计算）；3、判令孙泽浪、梁兵兵对迈普洛健康公司拖欠的高尔夫练习场地租金、滞纳金等费用，在100万元担保限额内承担连带清偿责任；4、判令迈普洛健康公司支付拖欠的博德办公室二楼207办公室、博德高尔夫俱乐部会所二楼饭店、博德高尔夫俱乐部会所一楼咖啡厅租金、滞纳金以及购球款，合计396078元。一审法院认定事实：迈普洛高尔夫公司于2013年12月23日登记成立，登记住所地位于南京市栖霞区尧化街道仙尧路8号。2015年7月24日，迈普洛高尔夫公司名称变更为迈普洛健康公司。迈普洛体育公司于2015年3月27日成立，股东为被告迈普洛健康公司。2016年10月19日，迈普洛体育公司经登记注销。2014年5月20日，博德公司（甲方）与迈普洛健康公司（乙方）签订《高尔夫练习场承包经营协议》，约定：甲方向乙方提供该公司旗下的高尔夫练习场所（地址：南京市栖霞区）；本协议为长期协议，如无特殊情况将以六年为经营期限，自2014年7月5日起至2020年7月5日止；承包金的基数为每年50万元，第一年租金为50万元，第二年租金为50万元，第三年租金为60万元，第四年租金为65万元，第五年租金为70万年，第六年租金为75万元；承包金每半年预付一次，即乙方自合同签订日起五个工作日内向甲方支付租金25万元，改造期内支付承包押金20万元，从承租之日起每半年向甲方支付承包金25万元，以后的承包金缴纳时间以此类推；甲方所收承包金为税后，如到期乙方未付则立即无条件终止本协议；甲方将高尔夫球场独家经营权授予乙方，甲方保证所出租的场地权属无争议，甲方需提供有效证明，如果因权属争议导致乙方损失由甲方负责赔偿乙方损失；乙方有使用球场的公共配套设施的权利，由乙方经营管理所产生的水、点、气等费用均由乙方自行承担；甲乙双方在承包期满前九十天内共同商定是否续租事宜；乙方须提供价值100万元不动产抵押作为履约担保；乙方不按期交纳保证金，每迟延一天按1500元支付甲方滞纳金，如逾期超过10天仍未足额交纳承包金，则甲方有权单方解除合同，无条件收回球场及其他财物并追索乙方所欠的承包金和滞纳金；甲乙双方违反合同约定条款的，除约定责任外，另承担惩罚性违约金20万元。上述协议签订后，迈普洛健康公司即开始承包经营涉案高尔夫练习场所。2014年9月3日，原告（甲方）与迈普洛健康公司（乙方）、被告孙泽浪和梁兵兵（丙方）签订《担保承诺书》，约定：甲方与乙方签订2014年5月20日“高尔夫练习场承包经营协议”，该协议第四条第15项“乙方须提供价值100万元不动产抵押作为履约担保”，现经甲乙丙三方协商，甲乙双方一致同意乙方不再提供价值100万元不动产作为履约担保，担保人孙泽浪和梁兵兵自愿对上述协议条款中100万元承担担保责任。2014年10月，博德公司（甲方、出租商铺房）与迈普洛体育公司（乙方、承租房屋方）签订《租赁合约》，约定：甲方租赁位于博德办公楼二楼207办公室给乙方；租赁期限为1年，2014年11月1日至2015年10月31日；租金标准为，1年25000元，另需支付押金1500元；支付时间为，需先支付，后使用；乙方如不按既定数额交纳租金，并经甲方催缴仍拒不交纳时，甲方有权要求乙方承担滞纳租金，每天以2.5‰的租金缴纳滞纳金，甲方有权解除合同。2015年4月15日，博德公司（甲方、出租商铺房）与迈普洛健康公司（乙方、承租房屋方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租位于南京市栖霞区博德高尔夫俱乐部会所二楼饭店给乙方；租赁期限为二年，2015年6月1日至2017年5月30日（2015年5月1日至2015年5月30日为乙方的整修期）；租金标准为，第一年25万元，第二年30万元；支付方式为，第一年从2015年6月1日起算，6月1日前支付6月租金3万元，以后每月提前支付2万元下月的租金，第二年每月提前一个月支付25000元下个月的租金；支付时间为，提前一个月支付（每月20日前支付下个月的租金）；合同签订后即付3万元，作为首月房租；租赁期水电费由乙方自行承担按实际用量支付；乙方如不按期、按规定数量交纳租金，并经甲方催缴一个月仍拒不交纳时，甲方有权要求乙方承担滞纳金，每天以1‰的租金收取，甲方有权解除合同。2015年11月1日，博德公司（甲方、出租商铺房）与迈普洛健康公司（乙方、承租房屋方）又签订《租赁合同》，约定：甲方出租位于南京市栖霞区博德高尔夫俱乐部会所一楼咖啡厅给乙方；租赁期限为19个月，2015年11月1日至2016年5月30日；租金标准为126700元；支付方式为从2015年11月1日算起，前12个月每个月支付租金1万元，第13个月支付6700元；支付时间为，提前一个月支付（每月20日前支付下个月的租金）；合同签订后即付1万元，作为首月房租；乙方如不按期、按规定数量交纳租金，并经甲方催缴一个月仍拒不交纳时，甲方有权要求乙方承担滞纳金，每天以1‰的租金收取，甲方有权解除合同。上述协议签订后，迈普洛健康公司未能依约及时足额支付租金。具体而言，就上述高尔夫练习场部分，迈普洛健康公司分别于2014年5月24日支付15万元，于6月1日支付10万元，于7月3日支付15万元，于7月5日支付5万元，于2015年1月7日支付5万元，于2月16日支付15万元，于4月26日支付5万元，于2016年1月29日支付4万元，于2月5日支付10万元，于3月16日支付10万元，于4月11日支付8万元；二楼饭店部分，迈普洛健康公司分别于2015年6月1日支付3万元，于10月14日支付5万元，于11月20日支付3万元，于2016年1月28日支付6万元。2015年8月27日，博德公司向迈普洛体育公司出具《催款通知书》，要求迈普洛体育公司支付自承租207办公室起近一年的房租。同日，博德公司还向迈普洛健康公司发出《催款通知书》，催要二楼饭店、球场的租金。2015年9月18日，孙泽浪向博德公司出具《承诺》，载明“十月中旬前支付10万元，余在十一月中旬前支付完（包括球场年租金）”。2016年2月-3月期间，博德公司多次向迈普洛健康公司催要租金。2016年4月20日，迈普洛健康公司向博德公司出具《付款承诺书》，确认其截止2016年4月20日共计欠原告房租、水电329877.9元，并承诺按下列时间，金额付清：2016年6月20日，高尔夫房租13万元；2016年6月20日，207房租35416元；2016年6月20日高尔夫水电35461.9元，酒店房租12万元；2016年5月20日，高尔夫球9000元；球场租金5万元待查。2016年9月30日，博德公司向迈普洛健康公司、孙泽浪、梁兵兵邮寄《律师函》，要求迈普洛健康公司于15日内支付涉案多份合同所欠租金、违约金以及3000颗高尔夫球款9000元，并要求孙泽浪和梁兵兵对高尔夫练习场租金和违约金在100万元限额内承担连带保证责任，否则博德公司将终止承包协议、租赁合同、租赁合约。三份邮件均已签收。2016年10月24日，博德公司再次向迈普洛健康公司、孙泽浪、梁兵兵邮寄《律师函》，告知因迈普洛健康公司、孙泽浪、梁兵兵未能在宽限期内支付欠款及履行担保责任，故涉案《高尔夫练习场承包经营协议》、《租赁合约》、《租赁合同》于2016年10月24日解除，迈普洛健康公司应当支付所欠租金、滞纳金、购球款以及水电垃圾费等费用，孙泽浪和梁兵兵对迈普洛健康公司拖欠的高尔夫练习场地租金、违约金等费用在100万元担保限额内承担连带清偿责任。三份邮件也均已签收，签收日期为2016年10月26日。2017年3月31日，孙泽浪向梁兵兵出具《情况说明》，载明2014年9月3日起和好友梁兵兵提供担保时，没有给梁兵兵看原签订的合同《高尔夫练习场承包经营协议书》。博德公司为证明其有权出租涉案场地和房屋，提供了以下证据：1、2008年1月17日，栖霞区发展和改革局文件《关于成立独资经营“南京博德体育中心有限公司”可行性研究报告（含项目建议书）的批复》；2、2005年12月7日，栖霞区环保局对《关于申请建设“南京博德体育中心有限公司”的项目报告》的审批文件；2009年3月2日，南京市栖霞区公安消防大队对涉案高尔夫练习场的《建筑工程消防验收意见书》；3、2008年8月11日栖霞区建设局的《证明》以及2014年7月3日栖霞区尧化办事处出具的《证明》，载明博德公司位于，土地使用权属于栖霞区建设局，房屋使用权属于博德公司所有，上述两份《证明》来源于迈普洛健康公司的工商登记资料。迈普洛健康公司、孙泽浪和梁兵兵对上述证据真实性均无异议。一审法院对上述证据真实性亦予以确认。迈普洛健康公司为证明其答辩意见，提供了以下证据：1、2016年10月31日的《律师函》，证明其曾提出过涉案地块系划拨用地，且博德公司与建设局所签的合同中明确约定不得转租，地上的建筑物涉嫌违章建筑；2、《租地协议》和《合作意向书》，证明博德公司无权私自转租。博德公司对上述证据形式真实性予以认可，但对内容真实性不认可，涉案土地为体育休闲公园项目用地，由栖霞区建设局出租给博德公司，博德公司有权将地上房屋转租出去，且栖霞区建设局和迈普洛健康公司、孙泽浪、梁兵兵对此均是明知的。梁兵兵对上述证据真实性无异议。一审法院对上述证据真实性亦予以确认。庭审中，梁兵兵称其未收到原告邮寄的《律师函》，但认可博德公司邮寄的江苏饭店三楼为其公司所在地。庭审中，博德公司提交《欠款明细》，明确其诉请金额的具体组成：1、关于高尔夫练习场所部分，被告迈普洛健康公司截止至2017年1月4日应付的租金共计130万元，已付租金82万元，已付承包押金20万元，租金本金尚欠48万元；按照每日1500元的滞纳金标准计算，计算至2016年10月24日的滞纳金共计988500元，另加惩罚性违约金20万元，故欠款合计1668500元；2、二楼饭店部分，自2015年6月1日合同开始至2016年7月31日被原告收回期间，被告应付租金本金为41万元，已付28万元，尚欠租金本金13万元；按照每日1‰的标准计算至2016年10月24日的滞纳金为31980元，故欠款合计161980元；3、一楼咖啡厅部分，自2015年11月1日合同生效至2016年7月31日被原告收回期间，被告应付租金9万元，尚欠租金本金9万元；按照每日1‰的标准计算至2016年10月24日的滞纳金为21370元，故欠款合计111370元；4、207办公室部分，自2014年11月1日合同开始至2016年9月30日被原告收回期间，被告应付租金47913元，未付租金47913元；按照每日2.5‰的标准计算至2016年10月24日的滞纳金为65815元，故欠款合计113728元；5、购球款9000元。以上第1项为1668500元，第2-5项欠款共计396078元，即原告诉请金额。另查明，博德公司于2016年7月31日收回涉案二楼饭店和一楼咖啡厅，于2016年9月30日收回207办公室。迈普洛健康公司于2017年8月23日迁出涉案高尔夫练习场所。据此博德公司又主张就高尔夫练习场部分计算至2017年8月23日迈普洛健康公司欠付租金共计870277.78元，按照每日1500元标准计算的滞纳金为1443000元，惩罚性违约金20万元。一审法院认为：博德公司、迈普洛健康公司签订的《高尔夫练习场承包经营协议》、《担保承诺书》、《租赁合同》、《租赁合同》以及博德公司与迈普洛体育公司签订的《租赁合约》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当依约履行各自义务。现博德公司依约向迈普洛健康公司出租了涉案高尔夫练习场，被告迈普洛健康公司应当依约及时支付租金，但迈普洛健康公司一直未能及时支付租金，致使博德公司订立合同目的无法实现，博德公司据此发函给被告通知其解除涉案《高尔夫练习场承包经营协议》，符合法律规定，故对于博德公司要求确认《高尔夫练习场承包经营协议》于2016年10月26日（即被告收到函件之日）解除的诉讼请求，一审法院依法予以支持。虽然上述《高尔夫练习场承包经营协议》已于2016年10月26日解除，但迈普洛健康公司仍一直使用场地直至2017年8月23日才迁出，故迈普洛健康公司仍应按照原协议约定的租金标准支付租金。经计算，截止至2017年8月23日，迈普洛健康公司应付的租金为1670278元，已付租金82万元，已付承包押金20万元，故剩余未付租金为670278元。同时因涉案《高尔夫练习场承包经营协议》约定“乙方不按期交纳保证金，每迟延一天按1500元支付甲方滞纳金”，“甲乙双方违反合同约定条款的，除约定责任外，另承担惩罚性违约金20万元”，故对于博德公司要求迈普洛健康公司支付计算至实际付清之日止的滞纳金和违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，但协议约定的滞纳金和违约金计算标准过高，一审法院依法调整为截止至2017年8月23日被告实际迁出之日止的滞纳金和违约金共计30万元。综上，迈普洛健康公司应当支付博德公司所欠的高尔夫练习场租金670278元并支付滞纳金和违约金30万元，以上共计970278元。孙泽浪和梁兵兵自愿与博德公司和被告迈普洛健康公司签订《担保承诺书》，为迈普洛健康公司履行《高尔夫练习场承包经营协议》在100万元限额内提供保证，因双方对于保证方式没有约定，故保证人应当按照连带责任保证承担保证责任。现迈普洛健康公司欠付博德公司高尔夫练习场租金及滞纳金和违约金，孙泽浪和梁兵兵应当在100万元限额内承担连带清偿责任。梁兵兵辩称，其是为迈普洛健康公司2014年的租金提供担保，而非合同项下的所有租金，但该主张与《担保承诺书》约定不一致，且博德公司也不予认可，故对于该答辩意见，一审法院不予采信。梁兵兵还辩称担保已过保证期间，其担保的是迈普洛高尔夫公司而非博德公司，但根据《担保承诺书》约定，梁兵兵为迈普洛健康公司履行《高尔夫练习场承包经营协议》提供保证，而上述协议于2016年10月26日才解除，故博德公司于解除合同时主张梁兵兵承担担保责任，并于2016年12月19日提起本案诉讼主张担保责任，均未超过保证期限；同时，被告迈普洛健康公司原公司名称为迈普洛高尔夫公司，故对于被告梁兵兵上述答辩意见，一审法院亦不予采信。博德公司依约自2015年6月1日起向迈普洛健康公司出租涉案二楼饭店，直至2016年7月31日被博德公司收回，期间迈普洛健康公司应当支付的租金为41万元，已付28万元，尚欠租金本金13万元，依约应当承担支付拖欠租金的违约责任，同时因迈普洛健康公司未能依约及时支付租金，还应支付博德公司滞纳金，故对于博德公司要求迈普洛健康公司支付租金13万元及滞纳金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，但博德公司主张按照每日1‰标准计算的滞纳金31980元过高，一审法院依法酌情调整为2万元。博德公司依约于2015年11月1日起向迈普洛健康公司出租涉案一楼咖啡厅，直至2016年7月31日被博德公司收回，期间迈普洛健康公司应当支付的租金为9万元，但迈普洛健康公司至今未能付款，依约应当承担支付拖欠租金的违约责任，同时因迈普洛健康公司未能依约及时支付租金，还应支付博德公司滞纳金，故对于博德公司要求迈普洛健康公司支付租金9万元及滞纳金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，但博德公司主张按照每日1‰标准计算的滞纳金21370元过高，本院依法酌情调整为1万元。博德公司依约于2014年11月1日起向迈普洛体育公司出租涉案207办公室，直至2016年9月30日被博德公司收回，期间迈普洛体育公司应当支付租金47913元，但其至今未能付款，依约应当承担支付拖欠租金的违约责任，同时因迈普洛体育公司未能依约及时支付租金，还应支付博德公司滞纳金，因迈普洛体育公司现已被注销，迈普洛健康公司作为原股东，向博德公司出具《付款承诺书》，承诺支付207办公室房租，故对于博德公司要求迈普洛健康公司支付租金47913元及滞纳金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，但博德公司主张按照每日2.5‰标准计算的滞纳金65815元过高，一审法院依法酌情调整为1万元。迈普洛健康公司辩称，博德公司未经土地使用权人栖霞区建设局同意出租涉案场地和房屋，故涉案租赁合同无效，但博德公司系涉案场地和房屋的合法使用权人，是否经过栖霞区建设局同意并不影响本案租赁合同效力，且从栖霞区建设局出具的《证明》等证据看，栖霞区建设局和迈普洛健康公司均已明知博德公司转租的事实，但迈普洛健康公司在博德公司提出解除合同前一直未提出过异议，故迈普洛健康公司上述答辩意见，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。博德公司还替迈普洛健康公司购买了3000颗高尔夫球，相应的货款9000元应当由迈普洛健康公司负担，故对于博德公司要求迈普洛健康公司支付购球款9000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。梁兵兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、南京博德体育中心有限公司与南京迈普洛健康管理有限公司于2014年5月20日签订的《高尔夫练习场承包经营协议》于2016年10月26日解除；二、南京迈普洛健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付南京博德体育中心有限公司拖欠的高尔夫练习场租金670278元，并支付滞纳金和违约金30万元；三、孙泽浪、梁兵兵对被告南京迈普洛健康管理有限公司上述第二项判决主文中的债务在100万元限额内向南京博德体育中心有限公司承担连带清偿责任；四、南京迈普洛健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付南京博德体育中心有限公司拖欠的博德办公室二楼207办公室、博德高尔夫俱乐部会所二楼饭店、博德高尔夫俱乐部会所一楼咖啡厅的租金、滞纳金以及购球款，合计316913元；五、驳回南京博德体育中心有限公司其他诉讼请求。案件受理费23477元，由南京博德体育中心有限公司负担8840元，南京迈普洛健康管理有限公司、孙泽浪、梁兵兵连带负担11033元，南京迈普洛健康管理有限公司单独负担3604元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人认为其未收到催告函，且被上诉人未能提供涉案租赁场地、房屋合法性的证据。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为：本案中，上诉人梁兵兵系为涉案《高尔夫练习场承包经营协议》的履行自愿提供100万元的担保。而《高尔夫练习场承包经营协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，梁兵兵应当依约履行担保义务。现因迈普洛健康公司未依约履行《高尔夫练习场承包经营协议》，导致该协议于2016年10月26日解除。且被上诉人博德公司也曾分别于2016年9月30日、10月24日向梁兵兵邮寄《律师函》主张担保责任。上述函件均显示已签收。故一审判决梁兵兵对迈普洛公司的债务在100万元限额内向博德公司承担连带清偿责任，符合案件事实及相关法律规定，本院二审依法予以维持。综上所述，上诉人梁兵兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人梁兵兵负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年八月二十九日书记员  杨文艳