广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4077号上诉人（原审原告）：李某，女，汉族，1985年10月26日出生，住四川省渠县。委托诉讼代理人：余守学,系广东先见律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：李某某，系公司员工。委托诉讼代理人：蓝洪波，系广东卓凡律师事务所律师。上诉人李某、惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李某向本院提出上诉请求：1、请求贵院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2017)粤1391民初2606号民事判决;2、判令被上诉人继续履行《商品房买卖合同》所确定的交房义务，并为上诉人办理房产证件;3、判令被上诉人因逾期交付房屋而向上诉人支付违约金人民币33966.47元(暂计至2017年11月20日)直至交付房屋之日止;4、依法确认未通过验收合格的交付房屋行为无效;5、判令被上诉人支付上诉人因逾期办理房产证件的同期银行贷款利息损失人民币38353.95元(暂计至2017年11月20日)直至房产证办理完毕之日止;6、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。李某本案庭审中补充上诉请求：被上诉人因逾期交付房屋而向上诉人赔偿经济损失人民币52500元。事实及理由：原审法院认定交付行为有效，从而认定实际交付房屋时间这一事实有误。按照上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议约定，被上诉人交付的房屋，必须是依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告的，并且符合合同约定的商品房交付给上诉人。不论是根据国家和地方政府规定还是根据合同约定，只有经过验收合格并出具竣工报告的房屋才能交付，然备案登记显示本案所涉房屋竣工时间为2018年1月23日，故在此时间点之前，被上诉人的“交付”均属无效。此外，原审法院所作出的判决中认定实际交付涉案房屋的时间为2016年9月12日，这显然是不对的只有在2018年1月23日以后的时间交付房屋才是实际交付房屋的时间，而原审法院认定的实际交付房屋时间却是2016年9月2日，显然是没有查清案件事实，就草草作出了判决。原审法院认定上诉人主张逾期交房违约金的诉讼请求属于重复起诉错误。上诉人与被上诉人之间出于真实意思表示签订《商品房买卖合同》并无可撤销、无效事由，应属于合法有效的合同，双方都应受其约束，享有权利并履行义务。被上诉人逾期交付房屋致使上诉人利益受损，上诉人为维护其合法权益曾向法院提起诉讼并经惠州市中级人民法院作出的（2017）粤13民终X号民事判决，该判决认定被上诉人违约应承担支付逾期违约金。案件经过判决，被上诉人应当积极向上诉人交付房屋，支付违约金。事后，上诉人得到了补偿，但是被上诉人在明知自己已经逾期交付房仍然不向上诉人交付房屋，仍然属于违约行为，同样地应当承担逾期交付房屋的违约责任。新的违约行为应当承担新的违约责任，但是原审法院认定这属于重复起诉行为简直是无理无据，从表面上看上诉人主张逾期交房违约金属于重复起诉，但究其根本，这实际上是新的时间段的违约行为，应当承担新的违约责任。法律法规规定的重复起诉行为是针对同一阶段同样的行为同样的事实，显然本案中上诉人所主张的逾期交房违约金是新的阶段的事实，应当不属于重复起诉，应当受到法律保护。综上所述，原审法院未查清案件真实情况，从而认定事实错误，损害了上诉人的合法权益。因此，为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院能依法审理，公正裁判。上诉人太东公司发表答辩意见：一、一审法院认定的房屋交付时间正确有效，应予维持。1、一审法院认定涉案房屋交付时间的依据是(2017)粤13民终X号民事判决书中认定的日期，该交付日期己经由两级人民法院作出认定，且最终经二审判决生效法律文书予以确认，被答辩人即便认为交付日期认定错误，也应当是对原作出认定的生效判决书，即(2017)粤13民终X号民事判决书提起再审，而不是在本案中进行上诉。2、(2017)粤13民终X号民事判决书认定涉案房屋交付的时间也是合法正确的。根据购房合同第八条的约定，涉案房屋达到交付条件是将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，即五方验收报告，答辩人取得上述五方验收报告的时间是2015年4月28日，该日期在被答辩人2016年起诉时，经双方质证后由一审法院认定，二审时被答辩人未进行上诉，应当视为认可。即便被答辩人现在不予认可，也应当启动再审程序，而不是重新起诉或上诉。二、一审法院认定被答辩人就逾期交房违约金属于重复起诉认定正常，应予维持。被答辩人就逾期交房违约金问题，已在2016年进行了起诉，二审法院也作出了二审生效判决书，被答辩人已经领取了违约金，对此被答辩人也表示认可。二审法院己经认定2016年9月2日为实际收房时间，被答辩人是否前来实际收房不影响答辩人已经履行交房义务的事实。在答辩人履行交房义务以后，不再存在逾期交房的违约金，也不存在被答辩人所称的新的违约行为。因此，被答辩人所主张的请求己经得到了充分的补偿，再次起诉属于滥用诉权，应予驳回。综上，请求二审法院驳回被答辩人的全部上诉请求。太东公司在庭审中补充答辩意见：李某当庭增加的上诉请求，请求上诉人就该上诉请求增加该项上诉费后，李某的标的已经超过上诉费，李某应当缴清增加诉讼费，如果李某缴清上诉费后，我方对此答辩如下：第一，在上诉人在2016年已经向大亚湾起诉逾期交房违约金，后经惠州中院作出2017粤13民终X号民事判决，两级法院均已认定收房日期为2016年9月2日，本案上诉人属于就同一事实及请求再次起诉，依法不能支持，若上诉人对已经生效判决认定事实及判项不服，应启动再审程序，而不是在本案中再起诉。第二，关于租金损失问题，合同有约定明确的违约金对于逾期交房的补偿，违约金及损失赔偿两者不能并存，损失赔偿只有在合同未约定违约金的情况下，在损失方有实际损失的情况下才能予以主张，且上诉人未能提供证据予以证明其实际损失，应承担举证不利的后果。上诉人太东公司向本院提出上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：上诉人太东公司无需向被上诉人支付迟延办证违约金9112.81元，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.维持一审判决书中关于第二项判决的处理。3.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的第一项判决属于错误理解合同约定。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于答辩人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求答辩人为其履行办证义务，但应当给予答辩人必要的准备时间，答辩人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2.按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。二、退一万步而言，即便要计算逾期办证的违约金，一审法院判决超出被上诉人（即一审原告）诉讼请求范围，对于超出部分，应予改判。被上诉人在一审诉讼请求第五项中请求支付逾期办证违约金是按照同期贷款利息损失计算的，根据一审判决认定的逾期办证违约天数为118天，适用的应是“6个月内”的短期贷款利率，而目前“6个月内”的贷款基准利率是4.35%（中国人民银行2015年10月24日发布适用），一审法院直接适用年利率6%超出了上述范围，属于超出原告诉请范围的判决，违背了民法的“处分原则”，因此，即便要计算逾期办证违约金，也只能根据被上诉人一审的诉讼请求，按照同期贷款利息损失计算，即按照年利率4.35%计算。综上所述，一审法院对于一审判决中的第一项判决错误，请求二审法院依法变更一审判决书中的第一项错误。上诉人李某发表答辩意见：我方认为利率应按省高院6%的标准计算。原审原告李某向一审法院提出起诉请求：1.被告继续履行《商品房买卖合同》所确定的交房义务，并为原告办理房产证件；2.被告因逾期交付房屋而向原告支付违约金人民币33966.47元（暂计至2017年11月20日）；3.被告因逾期交付房屋而向原告赔偿的经济损失人民币52500元；4.依法确认未通过验收合格的交付房屋行为无效；5.被告支付原告因逾期办理房产证件的同期银行贷款利息损失人民币38353.95元（暂计至2017年11月20日）；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2016年2月26日，原告李某与被告太东公司签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道××时尚岛花园××单元××房，建筑面积89.96平方米，总价469799元；二、付款方式及期限，原告采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即原告于2016年1月27日向被告付清购房首期款149799元，余款320000元申请办理银行按揭贷款；三、交付期限，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，因被告延迟交房，原告曾于2016年底向一审法院起诉主张延迟交房违约金，一审法院作出一审判决后被告不服上诉，本院作出（2017）粤13民终X号民事判决，认定原告于2013年8月16日付清149799元首期款，剩余32万元按揭放款时间为2016年3月15日，实际交楼时间为2016年9月2日。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。至本案庭审结束，涉案房屋未办理竣工验收备案登记，未办理房地产权属证书。一审法院认为，原告李某与被告太东公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。2017年5月26日，本院作出的（2017）粤13民终X号民事判决已认定了被告向原告实际交付涉案房屋的时间为2016年9月2日，故原告请求确认交付涉案房屋行为无效及被告继续交付涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。但被告于2016年9月2日交付房屋，已经超出合同约定的交付时间（2014年12月31日），被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。2017年5月26日，本院作出的（2017）粤13民终X号民事判决已认定了被告向原告支付逾期交房违约金，故原告关于逾期交房违约金的诉请，属于重复起诉，一审法院不予支持。关于延迟办理房产证的问题。原、被告在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告立即办理不动产权证书，一审法院不予支持。但被告有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。涉案商品房已于2016年9月2日交付原告使用，被告应当在2017年9月2日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至本案法庭辩论终结前，被告仍未履行该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告主张被告支付延迟办理权属证书违约金的请求，一审法院予以支持。涉案合同第十五条中约定“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告自愿委托被告办理房屋产权手续”，该条款并未约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法。一审法院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。商品房办理所有权转移登记前，应当先行办理初始登记，至本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍未办理初始登记，故延迟办证的违约金暂计至庭审之日。被告应支付从2017年9月3日起至2017年12月29日止（共118天）的延迟办证违约金，即9112.81元（469799元×6%/年÷365天/年×118天）。之后产生的违约金，原告可另行主张。至于原告请求被告赔偿逾期交房的租金损失52500元，原告并没有提供证据证明，且（2017）粤13民终X号民事判决已确认被告应当向原告支付逾期交房违约金。因此，原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告李某支付延迟办证违约金9112.81元；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，由原告李某负担2592元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担204元。本案二审中，上诉人李某提交了如下新证据。证据1：协调会简要内容（2016/4/17）；证据2：关于时尚岛业主反馈问题的回复函（2016/9/9）；证据3：回函（2017/3/23），内容为约定延期交楼的赔偿方案；证据4：洽谈纪要（2017/3/25）；证据5：大亚湾商品房首次登记告知书（2018/1/13），拟证明办证时间；证据6：要求解决问题的照片。以上证据拟证明起诉没有过诉讼时效。太东公司发表质证意见：对证据5三性无异议。对证据1、2、4、6三性均不予认可，因没有原件。对证据3真实性无异议，关联性不予认可，第一，回函针对仅是业主代表的回复，而业主代表是谁并没有明确。第二，本案被上诉方并未上诉，被上诉人的上诉期限已届满，对本案的事实及判决结果均不能依法改判。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于违约金计付起止日问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权登记机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理出房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司直至一审法庭辩论终结前仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定逾期办证违约金起点为涉案商品房交付使用后365天之次日，截止点暂计至一审庭审之日，并无不当，本院予以维持。关于违约金计付利率问题。上诉人太东公司主张一审法院以年利率6%计付违约金超出了被上诉人的诉讼请求，对此，被上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，请求判令太东公司以同期银行贷款利息计付违约金，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金，并未超出被上诉人的诉讼请求，本院予以维持。关于李某上诉主张一审认定涉案房屋竣工时间有误，应以备案登记显示时间2018年1月23日为准问题。对此，本院认为，一则，根据本院作出的已生效的民事判决书中的相关认定,太东公司名下的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。二则，根据李某提交的《大亚湾商品房首次登记告知书》，李某所主张的2018年1月23日是指涉案商品房初始登记时间，并非建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收时间，故一审判决认定涉案房屋于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，并无不当，本院予以确认。李某于2016年9月2日实际收楼，太东公司此时交付涉案房屋的行为有效。李某的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。关于李某在本案中关于逾期交房违约金的诉请是否构成重复起诉的问题。如前所述，李某收楼时间是2016年9月2日，故太东公司逾期交房行为从合同约定交房之次日起持续至实际交房之日止。在（2017）粤13民终X号案件中，就李某对太东公司支付逾期交房违约金的诉请，本院已判决太东公司承担从涉案合同约定交房之次日起至2016年9月1日止的逾期交房违约金。该案现已执行完毕。本案中李某再次诉请太东公司支付逾期交房违约金，与已生效的（2017）粤13民终X号案件，当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求相同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李某在本案中提起的逾期交房违约金之诉请构成重复起诉。一审法院的认定并无不当，本院予以维持。至于李某请求太东公司赔偿因逾期交付房屋而造成的经济损失人民币52500元，鉴于其没有提供充分的证据予以证实，且（2017）粤13民终X号民事判决亦已认定太东公司应向李某支付逾期交房违约金，故一审法院未予支持该项诉请，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2846元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担50元，上诉人李某负担2796元。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一八年八月二十三日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷