包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初3253号本诉原告（反诉被告）：匡泽玮，男，1999年8月18日出生，满族，学生，住包头市昆都仑区青年路十八号街坊10栋32号。委托诉讼代理人：额尓敦朝鲁，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳莉（系原告母亲），女，住包头市昆都仑区青年路十八号街坊10栋32号。本诉被告（反诉原告）：内蒙古迪百隆商业管理有限公司。法定代表人：乔丽娜，董事长。委托诉讼代理人：曹中强，内蒙古瀛昊律师事务所律师。本诉被告（反诉被告）：内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司。法定代表人：赵明，董事长。委托诉讼代理人：王佩宁，内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司办公室员工。原告匡泽玮与被告内蒙古迪百隆商业管理有限公司（以下简称“迪百隆公司”）、内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司（以下简称“龙达公司”）合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，被告迪百隆公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告匡泽玮委托诉讼代理人朱艳莉、额尔敦朝鲁、被告迪百隆公司委托诉讼代理人曹中强、被告龙达公司委托诉讼代理人王佩宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡泽玮向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告连带支付原告2017年4月30日至2018年3月31日租金33000元；2.请求判令二被告连带支付原告2017年4月30日至2019年3月31日租金16500元的滞纳金，滞纳金按每日万分之三从2017年4月30日计算至付清时止；3.请求判令二被告连带支付原告因未享受每年免费使用宾馆7天，每天100元，4年共计2800元经济补偿；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月13日，原告与二被告签订了从2014年4月30日至2024年3月31日为期10年的公寓租约协议书，约定将原告购买的的位××区交汇处龙晟商务广场4-20号房屋租赁给被告，租赁期分三期。第二租赁期：由2017年4月20日至2021年3月31日止，共计4年，按单月月租金1375元整计算，此租赁期每年租金16500元，4年租金共计66000元，迪百隆公司按年度分4次支付原告租金。违约情况下每逾期一天按到期应付租金的万分之三计违约金，同时约定原告方有权每年免费使用7天被告迪百隆公司所指定的时间段指定客房。第一租赁期从2014年4月30日至期满，被告迪百隆公司未履行合同约定，因此原告要求被告支付减除客房基本房费外每日补偿100元。因被告延期支付租金，违反合同，故原告诉至本院。迪百隆公司辩称，1.房租已经付清给原告，原告要求答辩人支付2017年4月30日至2019年3月31日租金及该期间的滞纳金没有事实依据，租赁合同已经解除；2.原告要求答辩人支付因未享受每年免费使用宾馆7天的经济补偿的诉讼请求不能成立，原告并未向答辩人主张上述任何权利，恳请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。龙达公司辩称，答辩人只是合同的列置当事人，在租赁合同中不享有权利，也不承担义务，原先签订的三方合同在后期已全部收回，由被告迪百隆与业主自行签订两方合同，原告手里的合同是回收过程中的遗漏合同，属于作废合同，所以原告的诉请与答辩人无关，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。迪百隆公司向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉原被告三方于2012年12月13日签订的《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》，合同终止；2.请求判令反诉被告匡泽玮立即收取龙晟商务广场420号公寓，以避免损失进一步扩大；3.本案反诉费用由反诉二被告承担。事实和理由：反诉原告是一个商业运营管理公司。2012年12月13日，反诉原告与反诉被告签订了《公寓租赁合同》，拟用于七天酒店集团公司的合作经营，合同约定了租赁期限、租金支付方式、三方的责任和权利、违约责任和争议解决等内容。合同签订后，反诉原告将4-6层返租公寓包括反诉被告匡泽玮的420号公寓按照中档宾馆的标准进行了自主装修，准备整体包装租赁给运营方。但是由于宾馆业及实体行业的萧条，反诉原告始终没有寻求到合适的运营方，合作方给付的租金远远少于反诉原告支付给业主的租金，反诉原告前期大量投资及已付给业主的租金更是无力收回，导致反诉原告巨额亏损，无力继续支付租赁公寓的后期费用。所以在合同期未结束前，反诉原告通过张贴、电话和邮寄等方式与4-6层返租公寓业主进行了多次沟通和协调，包括两次解约协商通知、一次业主协商会议问题回复的通知以及数次电话和见面沟通，目前，已经与56户业主达成了解约一致意见，所有租赁公寓已经返还给业主并在反诉原告的协调下进行了二次转租。反诉被告匡泽玮是唯一一户未达成一致意见的业主，但其在2017年7月3日已领取了和解业主所领取的协商期租金687.5元，反诉原告已经按照解约协议约定将420号公寓进行了去宾馆化改造，加装了防盗门、热水器、橱柜和厨房操作台，并在第一期租赁期结束后将420号公寓移交给龙晟商务广场物业服务公司--包头市鑫地物业服务公司，以书面形式通知匡泽玮自行与物业公司办理收房手续。反诉原告因目前的市场行情已无法实现原合同订立的基本目的，已无力继续承担巨额的经济亏损，在原租赁合同第一个三年租约到期后，反诉原告已经以书面形式通知反诉被告匡泽玮租赁合同解除，因本案并不是单一的针对某位业主，更不能为了实现反诉被告匡泽玮的个人预期收益而影响现有已和解业主的利益，故请求法院立即解除《公寓租约协议书》。匡泽玮对迪百隆公司的反诉辩称，1.不同意解除《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》，反诉原告没有权利单方要求解除合同；2.单方解除应承担赔偿责任；3.本案是典型的个案，反诉原告诉状中所述仅未能与答辩人达成和解，这就明确说明本案的性质为个案，与其他已经达成和解的业主无关，不涉及群体利益，向业主支付逾期收益，属于反诉原告应当承担的经营风险；4.反诉原告应承担扩大损失的责任。龙达公司对迪百隆公司的反诉辩称，同意解除《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月13日，龙晟商务广场420公寓业主朱艳莉（合同显示“更名匡泽玮”）与本案被告迪百隆公司、龙达公司三方签订了《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》，约定为了便于“龙晟商务广场公寓”的统一出租，被告龙达公司对龙晟商务广场420公寓进行带租约销售，同时委托被告迪百隆公司在该物业带租约销售期间进行委托经营管理，委托经营期限为2014年4月30日至2024年3月31日，分三个阶段计算租金价格。第一租赁期：被告龙达公司须于业主签署《房地产买卖合同》之日起，按单月月租金1273元计算，将前三年租金45828元一次性计入购房首期，从首期中减除，业主首付款实为158539元；第二租赁期：被告迪百隆公司从2017年4月30日至2021年3月31日止，共计4年，按单月1375元计算，每年租金16500元整4年租金66000元，按年度分四次向业主支付，支付时间为每年4月21日至4月29日；第三租赁期：被告迪百隆公司从2021年4月30日至2024年3月31日止，按单月1485元计算租金，每年17820元，3年共计53460元，按年度分三次由被告迪百隆公司支付与业主，支付时间同上。同时约定，被告迪百隆公司逾期支付租金按到期应付租金的万分之三及违约金，超过五个月未按期支付租金，业主有权终止协议。业主有权每年免费使用被告迪百隆公司所指定的时间段以及指定客房，将免收一间客房基本房费作为分享被告迪百隆公司经营宾馆所带来的经营红利，免费使用天数为7天，被告迪百隆公司负责委托租赁期间的物业管理费、水电费等所有经营、使用费用。2013年11月28日，原告匡泽玮与被告龙达公司签订《包头市商品房买卖合同》，原告匡泽玮以294539元购得龙晟商务广场420公寓。2017年4月30日第一租赁期到期后，被告迪百隆公司向龙晟商务广场4-6层公寓业主发出无法继续履行《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》的通知，并提出解决方案，即解除合同、与另一家宾馆经营公司签新合同或者移交公寓、解除合同、自行使用。2017年5月15日，被告迪百隆公司通知4-6层公寓业主办理移交公寓手续，并解除合同，有异议向有关部门提出主张。原告匡泽玮认可于2017年5月16、7号左右知晓被告迪百隆公司要求解除合同的事实。2017年7月3日，原告匡泽玮收到被告迪百隆公司解除合同协商期2017年4月30日至2017年5月14日的租金687.5元并在收条上签名。本院认为，原、被告于2012年12月13日签订的《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》第一租赁期到期后，被告迪百隆公司向包括原告匡泽玮在内的龙晟商务广场4-6层公寓业主发出无法继续履行《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》的通知，原告匡泽玮认可于2017年5月16、7号左右知晓被告迪百隆公司要求解除合同、不再履行《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》的事实，且根据《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》，该协议订立的目的是为了将龙晟商务广场4-6层公寓统一出租，因其他业主已解除合同，迪百隆公司在客观上已无法履行，如继续履行合同，合同目的已无法实现，故《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》应当解除。因合同解除，故原告匡泽玮有权收回龙晟商务广场420公寓。关于本诉原告匡泽玮主张被告迪百隆公司支付2017年4月30日至2019年3月31日租金33000元及2017年4月30日至2018年3月31日租金16500元的滞纳金（按每日万分之三从2017年4月30日计算至付清时止）的诉讼请求，因原告匡泽玮认可于2017年5月16、7号左右知晓被告迪百隆公司要求解除合同的事实，且在2017年7月3日收到了被告迪百隆公司解除合同协商期2017年4月30日至2017年5月14日的租金687.5元，如原告匡泽玮不同意被告迪百隆公司解除合同的方案，应在知悉后及时主张权利，鉴于被告迪百隆公司先提出解除合同的主张，应当给予原告匡泽玮合理期限内另寻承租人的补偿，本院酌情补偿3个月租金至2017年7月31日计3437.5元（扣除被告迪百隆公司已经支付半个月租金补偿687.5元）；关于原告匡泽玮要求被告迪百隆公司支付原告因未享受每年免费使用宾馆7天，每天100元，4年共计2800元经济补偿的诉讼请求，因《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》明确约定原告方有权每年免费使用被告迪百隆公司所指定的时间段以及指定客房，免收一间客房基本房费作为业主分享被告迪百隆公司经营宾馆所带来的经营红利，免费使用天数为7天，故应当由被告迪百隆公司承担该2800元的经济补偿。被告龙达公司作为出售公寓一方，具体承租人为被告迪百隆公司，故原告要求龙达公司承担连带支付租金及违约金的请求本院不予支持。关于反诉原告迪百隆公司要求反诉被告匡泽玮立即收回龙晟商务广场420号公寓的反诉请求，因龙晟商务广场420号公寓钥匙已由迪百隆公司移交与包头市鑫地物业服务有限公司，是否收回公寓涉及反诉被告匡泽玮与包头市鑫地物业服务有限公司之间的纠纷，本案不予处理。综上所述，本诉原告匡泽玮的诉讼请求，本院部分予以支持；反诉原告迪百隆公司的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：解除原告匡泽玮（反诉被告）与被告内蒙古迪百隆商业管理有限公司（反诉原告）、内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司（反诉被告）于2012年12月13日签订的《“龙晟商务广场”公寓租约协议书》；本诉被告内蒙古迪百隆商业管理有限公司于判决生效后三十日内支付本诉原告匡泽玮租金补偿3437.5元，经济补偿2800元，共计6237.5元；驳回本诉原告匡泽玮其他诉讼请求；驳回反诉原告内蒙古迪百隆商业管理有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费744元（本诉原告匡泽玮预交），由本诉被告内蒙古迪百隆商业管理有限公司负担50元，由本诉原告匡泽玮负担694元；反诉案件受理费372元（反诉原告内蒙古迪百隆商业管理有限公司预交），由反诉被告匡泽玮负担50元，由反诉原告内蒙古迪百隆商业管理有限公司负担322元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 王玉梅人民陪审员 王忆迅人民陪审员 娜日斯 二〇一八年八月二十四日书 记 员 杨旭东附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。