福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽09民终997号 上诉人（原审被告）：上海北岛科技发展有限公司，住所地上海市杨浦区四平路******，统一社会信用代码91310110630751546X。 法定代表人：杨苓，董事长。 上诉人（原审被告）：上海杨浦融资担保有限公司，住所地上，住所地上海市杨浦区四平路**金岛大厦2201代码05936019-0。 法定代表人：李国文，董事长。 二上诉人共同委托诉讼代理人：管华洁，池海峰，上海市同建律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阮倩庄，女，1947年1月18日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：叶建洪，陈晓慧，福建晨信律师事务所律师。 上海北岛科技发展有限公司（以下简称北岛科技公司）、上海杨浦融资担保有限公司（以下简称杨浦担保公司）因确认合同效力纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2017）闽0902民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。北岛科技公司、杨浦担保公司的共同委托诉讼代理人管华洁、池海峰，阮倩庄的委托诉讼代理人叶建洪、陈晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北岛科技公司、杨浦担保公司的共同上诉请求：撤销（2017）闽0902民初4181号民事判决书，发回重审或依法改判驳回阮倩庄的原审全部诉讼请求。事实和理由：首先，原审法院对阮倩庄委托杨浦担保公司办理房屋买卖委托公证的本意的推定，有悖阮倩庄客观真实意愿，显属认定事实错误。其次本案原审法院依据“禁止流押：”作出《存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效“的判决结论显属适用法律错误。 阮倩庄辩称，北岛科技公司与杨浦担保公司之间签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》系两上诉人恶意串通，损害阮倩庄利益的合同，为无效合同。首先，答辩人与杨浦担保公司之间关于讼争房屋委托授权应认定为无效。答辩人与杨浦担保公司之间的法律关系为担保法律关系。2013年4月杨浦担保公司为上海瀚兴实业有限公司向上海农商银行杨浦支行贷款提供担保，由答辩人提供自己所有的坐落于宁德市蕉城区东西路北三弄二巷3号的房产为杨浦担保公司提供反担保，双方签订了《抵押（反）担保合同》。双方又签订《协议书》，《协议书》约定阮倩庄应于2013年4月20日前到福建省宁德市公证处办理公证委托手续，若借款人届时未能按照借款合同及其相关配套协议之约定按时足额清偿全部债务，导致杨浦担保公司承担担保责任代偿相应款项或损失的，杨浦担保公司可持该委托书转让上述房产并收取房款。基于担保法律关系，答辩人授权杨浦担保公司为房屋买卖的代理人。为此，应当认定双方之间不存在真实的授权委托关系。由于案涉《协议书》约定的是在债务未到期前，杨浦担保公司就要求答辩人对抵押合同约定的房产作出处分，该条款实际是流押条款。根据《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，该条款违反了物权法第一百八十六条禁止流押的法律禁止性规定，根据合同法第五十二条第（5）“违法法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，该《协议书》为无效合同。该授权委托产生的法律后果与流押条款并无二致。其次，北岛科技公司与杨浦担保公司系关联公司，两公司的实际控制人均为上海杨浦科技创新（集团）有限公司，而北岛科技公司与杨浦担保公司之间存在恶意串通，北岛科技公司不属善意第三人。北岛科技公司与杨浦担保公司对房屋交易行为不具有真实性，其目的就是将案涉房产通过买卖的合法方式，登记在关联公司名下并取得所有权。北岛科技公司和杨浦担保公司为达到上述目的，首先签订《存量房买卖合同》约定成交价为100万元，后因宁德市蕉城区地方税务局的核定计税价格为1381230元。北岛科技公司在2016年1月8日、2016年1月22日取得讼争房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》后，2016年2月28日双方又签订《补充协议》，将房产成交价变为1381230元；其次，《存量房买卖合同》约定100万元购房款的支付方式为现金支付，但没有证据佐证北岛科技已支付房价款。即在北岛科技公司未支付房价款前，出卖人对房屋进行过户，有违常理；第三、案涉房屋经过评估当时市场价值达到180余万元，他们之间签订的合同价款为100万元，该价格明显低于市场实际价值。因此，可以认定该交易行为不是真实的交易行为，具有明显的恶意串通行为，并损害答辩人的利益。 阮倩庄向一审法院起诉请求：1.确认两被告之间签订的编号为201500438号《存量房买卖合同》以及《补充协议》无效；2.判决被告北岛科技公司将位于福建省宁德市蕉城区闽东西路北三弄二巷3号的房屋返还给原告；3.判决被告北岛科技公司协助原告办理产权变更登记手续。 一审法院认定事实：2013年6月8日原告与被告杨浦担保公司在宁德市三都澳公证处办理了公证委托书，就原告所有的坐落于福建省宁德市蕉城区闽东西路北三弄二巷3号的房屋，委托杨浦担保公司办理签订存量房买卖合同并收取售房款等。2015年12月30日两被告签订编号为201500438号《存量房买卖合同》，2016年2月28日签订《补充协议》，讼争房产转让给被告北岛科技公司。北岛科技公司于2016年1月8日取得宁房权证Ｎ字第××号《房屋所有权证》、2016年1月22日取得宁政国用（2016）第000502号《国有土地使用权证》。一审法院认为，原告与被告杨浦担保公司签订《抵押（反）担保合同》及《协议书》，约定将原告所有的讼争房屋抵押给杨浦担保公司作为反担保，依据《协议书》的约定，原告还出具公证委托书，委托杨浦担保公司办理签订存量房买卖合同并收取售房款等，该委托行为产生的法律后果与流押约定产生的法律后果一致，因此属于无效行为。而北岛科技公司与杨浦担保公司恶意串通，转移讼争房产，侵害了原告的利益，该转让行为应认定为无效。因此，原告要求确认两被告之间签订的编号为201500438号《存量房买卖合同》、《补充协议》无效及要求被告北岛科技公司协助原告办理产权变更登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。由于讼争房屋尚由原告居住，未实际移交，原告要求被告北岛科技公司返还，没有事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条,《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决： 一、确认被告上海杨浦融资担保有限公司以原告阮倩庄代理人的名义与被告上海北岛科技发展有限公司之间签订的编号为201500438号《存量房买卖合同》以及《补充协议》无效； 二、被告上海北岛科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告阮倩庄将坐落于福建省宁德市蕉城区闽东西路北三弄二巷3号房屋的产权回转登记至阮倩庄名下； 三、驳回原告阮倩庄的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 各方当事人对以下事实均无异议，本院对各方当事人无异议的事实予以确认：1、阮倩庄原系坐落于福建省宁德市蕉城区闽东西路**二巷**的所有权人（房屋所有权证号：宁房权证Ｎ字第××号，国有土地使用权证号：宁政国用（2006）第2927号）；2、杨浦担保公司与北岛科技公司的出资者均系上海杨浦科技创新（集团）有限公司；3、2013年4月，杨浦担保公司为上海瀚兴实业有限公司向上海农商银行杨浦支行贷款200万元提供担保，2013年4月1日阮倩庄与杨浦担保公司签订《抵押（反）担保合同》，由阮债庄以其所有的位于福建省宁德市蕉城区闽东西路北三弄二巷3号的房屋为上海瀚兴实业有限公司向杨浦担保公司提供反担保。《抵押（反）担保合同》签订后，杨浦担保公司未将用于反担保的抵押物房屋依法进行登记。2013年4月，杨浦担保公司还与阮倩庄签订《协议书》，约定若上海瀚兴实业有限公司届时未足额清偿全部债务，则杨浦担保公司可将阮倩庄房屋转让并收取房款；4、杨浦担保公司为上海瀚兴实业有限公司向上海农商银行杨浦支行贷款200万元提供担保后，上海瀚兴实业有限公司不能偿还贷款，杨浦担保公司代偿贷款本息183.009252万元。代偿后，杨浦担保公司于2014年8月5日以上海瀚兴实业有限公司和郭海涛、危嫦丽、林栋、郭芸娟为被告，向上海市杨浦区人民法院起诉，请求法院判决上海瀚兴实业有限公司偿还代偿款以及逾期利息，赔偿律师费损失，郭海涛、危嫦丽、林栋、郭芸娟承担连带责任。2014年12月19日，各方当事人达成调解协议，并由上海市杨浦区人民法院出具（2014）杨民五（商）初字第1109号《民事调解书》，约定杨浦担保公司的全部代偿款、利息和律师费由上海瀚兴实业有限公司偿还，郭海涛、危嫦丽、林栋、郭芸娟承担连带清偿责任。在该案中，杨浦担保公司并未向阮倩庄主张担保权利；5.两上诉人于2015年12月30日签订编号为201500438号《存量房买卖合同》，2016年1月8日房屋所有权变更至北岛科技公司名下，2016年2月28日两上诉人又签订《补充协议》；6、经宁德市蕉城区地方税务局核定，房屋交易时的价格为1381230元；7、一审诉讼期间，经一审法院委托福建智宏房地产评估有限公司对讼争房屋在2015年12月30日价值时点的市场价值进行鉴定评估，其市场价值为182万元。 对当事人争议的事实，即两上诉人签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》是否有效的问题，本院认定如下： 首先，杨浦担保公司为上海瀚兴实业有限公司向上海农商银行杨浦支行贷款200万元提供担保并代偿后，杨浦担保公司于2014年8月5日以上海瀚兴实业有限公司和郭海涛、危嫦丽、林栋、郭芸娟为被告，向上海市杨浦区人民法院起诉，在本起诉讼中，杨浦担保公司并未向阮倩庄主张相关权利，上海市杨浦区人民法院出具的（2014）杨民五（商）初字第1109号《民事调解书》亦未载明阮倩庄应承担相关还款义务。其次，杨浦担保公司与阮倩庄签订《协议书》，阮倩庄还按该《协议书》出具《公证委托书》，委托杨浦担保公司办理签订存量房买卖合同并收取售房款等，但该《协议书》、《公证委托书》对房屋的出售价格等基本内容却均无约定，该委托行为产生的法律后果与流押约定产生的法律后果一致，因此属于无效行为。再者，杨浦担保公司与北岛科技公司的出资者均系上海杨浦科技创新（集团）有限公司，属于关联企业。杨浦担保公司与北岛科技公司对阮倩庄的房屋于2015年12月30日签订编号为201500438号《存量房买卖合同》，2016年1月8日房屋所有权变更至北岛科技公司名下，北岛科技公司却直至2017年3月16日才汇款1381230元至杨浦担保公司账户（付款方式、时间均与买卖合同及补充协议不相符），况且阮倩庄的公证委托书对于委托杨浦担保公司转让他人的价格没有约定，杨浦担保公司与北岛科技公司签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》中的“阮倩庄”均非其本人所签，杨浦担保公司与北岛科技公司的交易价格远低于《房地产评估报告书》评估的交易时市场价格182万元。杨浦担保公司亦未举证证实其已将收取的售房款1381230元用于抵偿（2014）杨民五（商）初字第1109号《民事调解书》中被告应承担的债务，故杨浦担保公司与北岛科技公司签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》明显与生活常理不符，该交易存在诸多明显不合理之处。杨浦担保公司与北岛科技公司对以上问题未作出合理解释，故一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，认定北岛科技公司与杨浦担保公司签订的《存量房买卖合同》主观恶意明显，存在恶意串通，北岛科技公司不属善意第三人，并无不当。北岛科技公司与杨浦担保公司之间签订的编号为201500438号《存量房买卖合同》以及《补充协议》，应予认定无效。 综上所述，北岛科技公司与杨浦担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人上海杨浦融资担保有限公司、上海北岛科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  林 斌 审判员  孙 雯 二〇一八年八月二十七日 法官助理周荣鑫 书记员黄以琳 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。