沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0104民初3179号原告：沈阳大东方置业有限公司,住所地：沈阳市大东区东北大马路398号。法定代表人：刘素英，职务：董事长。委托代理人：陈明明，男，1983年11月12日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区，系该公司法务经理。被告：谢江波，男，1988年10月19日出生，汉族，住址：辽宁省葫芦岛市建昌县。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地：沈阳市沈河区惠工街167甲1-2。负责人：李日辉，职务：行长。委托代理人：许爽，女，1986年7月21日出生，汉族，系公司员工，住址：沈阳市皇姑区。原告沈阳大东方置业有限公司与被告谢江波、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，本院受理后，依法由审判员贾雪艳担任审判长，与人民陪审员孙娟、人民陪审员黄帅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈明明、第三人委托代理人许爽到庭参加诉讼。被告谢江波经本院合法传唤，未参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称:2015年1月18日，原告沈阳大东方置业有限公司（以下简称“大东方”）与被告谢江波签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告购买原告大东方开发建设的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积78.81平方米，房屋单价为每平方米5865.99元，总金额462299元，首付款142299元（被告仅支付了82299元，60000元至今仍未支付），余款320000元由被告向银行申请贷款。2015年3月27日，被告与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：第三人向被告提供借款320000元，借款期限自2015年3月27日至2045年3月27日，还款方式为等额本息还款法，利率为基准利率，并以被告所购位于沈阳市大东区房屋作抵押（已办理预抵押登记手续），原告大东方就该笔债权提供阶段性连带保证责任。第三人如约发放贷款后，因被告未能按合同约定履行还款义务，第三人要求原告承担保证责任，2017年3月31日前原告已代被告向第三人累计偿还贷款本金及利息等各类款项合计20318.51元。2017年6月14日沈河区法院作出（2017）辽0103民初490号民事判决书。该判决书第二项判决被告向第三人支付贷款本金313331.90元；第三项判决被告给付第三人贷款利息3577.48元，利息罚息20.67元，本金罚息6.82元（截止2016年12月21日，自2016年12月22日至实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；第四项判决原告对判决第二、三项承担连带责任；案件受理费3027.02元，公告费400元。该判决书送达后，原告按照判决书向第三人履行了判决规定的各项义务，共计支付贷款本金、贷款利息、利息罚息、本金罚息等款项320151.65元，加上前述截止2017年3月31日前，原告已代被告偿还的20318.51元，原告共计向第三人支付的贷款本金、贷款利息、利息罚息、本金罚息各类款项合计340470.16元，扣除原告2015年3月27日收到的第三人贷款本金320000元，原告多偿还了20470.16元，该部分费用应由被告承担。另原告向第三人支付了案件受理费3027.02元，公告费400元，该部分费用亦应由被告承担。按照《商品房买卖合同》补充协议第四条第4.2款的约定：被告超出30日仍未归还原告代还款项的，除应支付代垫期间的利息外，还应支付原告垫还金额10%的违约金，同时原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应向原告支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款1%的标准计算，此外，房屋装修不得破坏或拆除，其所有权转归原告所有，原告不予补偿。原告代被告偿还银行贷款后，曾多次催促被告偿还原告代还的银行贷款、利息、罚息、诉讼费、公告费等款项，但被告至今未能偿还，且现原告已无法与被告取得联系。综上，被告的行为已构成严重违约，原告的合同目的已不能实现，符合《商品房买卖合同》补充协议约定及法律规定的解除条件。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院查明事实、依法裁判，请求判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；判令被告向原告支付商品房买卖合同解除的违约金34047元；判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》的登记备案、注销商品房的预告登记及其他相关手续；判令被告及第三人共同履行撤销抵押登记的义务；判令被告向原告支付原告多偿还的银行贷款利息、利息罚息等款项合计20470.16元及诉讼费、公告费3427.02元；判令被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、诉讼保全担保保险费。被告谢江波未出庭、未答辩。第三人辩称：原告所述属实，同意配合原告撤销抵押登记。经审理查明:2015年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积78.81平方米，购房款462299元，首付款142299元，余款320000元由被告向银行申请贷款。另外，补充协议第4条约定在保证期间内，如因被告原因导致银行从原告处扣款，被告必须自扣款之日起5日内归还代还款项，并承担违约责任，被告超出30日仍未归还原告代还款项的，除按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率支付代还期间的利息，以及承担代还金额10%的违约金外，同时原告有权解除合同。合同签订后，被告共计向原告支付购房首付款82299元。涉案房屋已于2015年1月18日登记备案在被告名下。2015年3月27日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告提供借款320000元，借款期限自2015年3月27日至2045年3月27日，还款方式为等额本息还款法，利率为基准利率，并以被告所购位于沈阳市大东区房屋作抵押（已于2015年3月31日办理预抵押登记手续），原告就该笔债权提供阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人于2015年3月27日发放32万元贷款，直接支付给原告。因被告未能按合同约定履行还款义务，2017年1月9日，第三人将原、被告起诉至沈河区法院，沈河区法院于2017年6月14日作出（2017）辽0103民初490号民事判决书，该判决书第二项判决被告向第三人支付贷款本金313331.90元；第三项判决被告给付第三人贷款利息3577.48元，利息罚息20.67元，本金罚息6.82元（截止2016年12月21日，自2016年12月22日至实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；第四项判决原告对判决第二、三项承担连带责任；案件受理费3027.02元，公告费400元，由原、被告负担。该判决书生效后，原告向第三人履行了判决书中的各项义务，截止到2017年11月18日，原告已代被告向第三人累计偿还贷款本金、贷款利息、利息罚息、本金罚息各类款项合计340470.16元，并且原告也代被告将上述案件受理费3027.02元及公告费400元支付给第三人。2017年11月18日第三人出具被告的贷款结清证明。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、贷款发放凭证、民事判决书、个人贷款还款凭证、结清证明、个人贷款对帐单及庭审笔录等，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。原告沈阳大东方置业有限公司与被告谢江波于2015年1月18日签订《商品房买卖合同》及原告与被告及第三人于2015年3月27日签订《个人住房借款合同》均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，应认定合法有效,均应按合同约定履行各自义务。原告按照《个人住房借款合同》约定履行连带担保责任，偿还被告尚欠的贷款、利息及罚息，被告未按合同约定返还原告代垫款项，原告按照《商品房买卖合同》约定解除合同条款要求解除合同，符合法律规定，本院准予。合同解除后，原告应将购房款返还被告，原告已向第三人履行担保责任，被告应向原告返还代垫款项340470.16元、案件受理费3027.02元，公告费400元。被告及第三人应办理注销商品房抵押权预告登记。被告应办理撤销《商品房买卖合同》备案登记。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告未向原告支付代偿款项，应向原告支付代还金额10%的违约金，该约定标准过高，本院酌情将违约金标准调整为代还金额5%，被告应向原告支付违约金17024元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳大东方置业有限公司与被告谢江波于2015年1月18日签订的《商品房买卖合同》；二、原告沈阳大东方置业有限公司于本判决生效之日起7日内返还被告谢江波购房款402299元；三、被告谢江波于本判决生效之日起7日内履行撤销沈阳市大东区房屋《商品房买卖合同》备案登记的义务；四、被告谢江波、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行于本判决生效之日起7日内办理注销沈阳市大东区房屋商品房抵押权预告登记；五、被告谢江波于本判决生效之日起7日内给付原告沈阳大东方置业有限公司代偿款项340470.16元；六、被告谢江波于本判决生效之日起7日内给付原告沈阳大东方置业有限公司案件受理费3027.02元，公告费400元；七、被告谢江波于本判决生效之日起7日内给付原告沈阳大东方置业有限公司违约金17024元；八、驳回原告的其他诉讼请求。如原、被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6714元，保全费599元，公告费800元，均由被告谢江波负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  贾雪艳人民陪审员  孙 娟人民陪审员  黄 帅二〇一八年八月十日书 记 员  郭 爽