山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1770号上诉人（原审被告）：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市教场街北侧。法定代表人：翟立业，职务总经理。委托诉讼代理人：石艳春，山西若谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:冯玉胜，男，1962年2月3日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：李栋，大同市城区向阳里街道法律服务所法律工作者。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）因与被上诉人冯玉胜租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2018）晋0202民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大富翁公司的委托诉讼代理人石艳春、被上诉人冯玉胜的委托诉讼代理人李栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大富翁公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山西省大同市城区人民法院作出的(2018)晋0202民初1891号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担违约金1963.6元。2.-、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有违约，不应承担违约金；二、本案存在程序错误；三、应追加大同市政府为被告。冯玉胜辩称，原判正确，应予维持。冯玉胜向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金43679.7元并支付违约金2074.8元，共计45754.5元；2.诉讼费由被告承担。一审法院确认如下事实，2005年9月原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场金牛馆22号、23号商铺，支付购房款163445元，并办理了所有权证书。原、被告双方于2013年1月22日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场金牛馆22、23号商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，大富翁公司每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。被告大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告大富翁公司收取逾期违约金。另，2017年原告从被告处领取了价值2300元的购物卡。关于原、被告争议的问题，该院认定如下：第一、是否应当追加大同市人民政府为共同被告的问题。因《商铺租赁合同》的签订双方为原告和被告大富翁公司，与大同市人民政府并无关联性，被告大富翁公司主张追加大同市人民政府为共同被告并无事实和法律依据，故该院对其该项请求不予支持。第二、被告是否应承担违约责任。该院认为，大同市政府修路行为发生在双方签订租赁合同之前，且并未导致大富翁公司停业，大富翁公司也没有证据证明其无法经营，不属于合同约定的不可抗力导致合同不能履行的免责情形，故被告应承担违约责任。第三、被告大富翁公司在向原告支付租金时是否应扣减税金的问题。《商铺租赁合同》约定被告大富翁公司向原告支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。但本案中，被告大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳租赁原告商铺的税金，故被告大富翁公司应在向原告支付租金后由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行主张。第四、原告主张的租金及违约金是否合理的问题。关于租金，被告大富翁公司认可欠原告2015年1月22日至2018年1月21日的租金未付，但不认可原告主张的金额。根据《商铺租赁合同》约定，被告大富翁公司应支付原告2015年度(2015年1月22日至2016年1月21日，共365天)租金（163445×8.8%÷365×365）14383.2元，2016年度（2016年1月22日至2017年1月21日，共366天）租金（163445×8.9%÷365×366）14546.6元，2017年度（2017年1月22日至2018年1月21日,共365天）租金（163445×9.0%÷365×365）14710.1元，合计43639.9元。因原告已从被告大富翁公司领取价值2300元的购物卡,原告亦同意从租金中扣减，故该2300元应在租金总额中予以扣除，被告大富翁公司仍需向原告支付（43639.9-2300元）41339.9元租金。关于违约金，原告请求被告大富翁公司支付违约金2074.8元（租金×4.75%），未超出《商铺租赁合同》的约定，属于当事人处分权利，应予以准许，但原告计算的租金基数有误，故该院按照原告的计算方法支持违约金为（43639.9元×4.75%）1963.6元。第五、关于被告大富翁公司所提原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因缓交诉讼费是经原告申请，该院批准的；司法援助是由法律援助中心审查确认。被告大富翁公司也不能证明原告不符合缓交诉讼费和法律援助的条件，故对其抗辩意见该院不予支持。一审法院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。被告大富翁公司未按约定向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日的租金，显然违约，故被告应向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日租金41339.9元、违约金（41339.9元×4.75%）1963.6元。被告大富翁公司就本案所辩，无事实及法律依据，该院不予采信。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告冯玉胜2015年1月22日至2018年1月21日的商铺租金41339.9元、违约金1963.6元，共计43303.5元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元（缓交），减半收取计472元，由原告负担25元、由被告大富翁公司负担447元（原、被告于收到本判决后交于本院）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，从2015年开始大富翁公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，大富翁公司理应支付所欠租金。冯玉胜未提供房屋租赁发票不影响大富翁公司承担违约责任，大富翁公司可在支付租金后另行主张。大同市政府的修路行为并未导致大富翁公司停业，大富翁公司还能正常营业，不属于合同约定的不可抗力情形。原审认定租金及违约金的数额并无不当。本院对大富翁公司主张不承担违约金的上诉请求不予支持。关于大富翁公司所提被上诉人不符合诉讼费交纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因一审法院已对此进行分析，故不再赘述。关于是否应当追加政府为被告的问题，因本案系平等民事主体之间因租金欠付发生的纠纷，与政府无关，上诉人该项主张无事实及法律依据，故亦不予支持。综上所述，大富翁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大富翁商厦有限责任公司负担（已交纳)。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一八年八月二十八日书记员 宁俊艳