济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0191民初1737号原告：李燕，女，1979年11月14日出生，汉族，山东酣客网络科技有限公司职工，住山东省平阴县。委托诉讼代理人：王昊，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小娟，山东睿扬律师事务所律师。被告：张磊，男，1980年3月2日出生，汉族，山东天农网络科技有限公司执行董事，住济南市。委托诉讼代理人：徐晓顺，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马清洁，北京大成（济南）律师事务所律师。原告李燕与被告张磊租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李燕的委托诉讼代理人王昊、被告张磊的委托诉讼代理人徐晓顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李燕向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告返还原告2017年4-6月份的房租共计人民币34500元；2.请求依法判决被告返还房屋保证金人民币20000元；3.请求依法判决被告赔偿违约金人民币11500元；4.请求依法判决被告赔偿房屋中介费人民币5750元；5.请求依法判决被告赔偿因违约造成的装修损失共计人民币262800元；另外，将装修损失数额变更为208300元。6.本案诉讼费等费用由被告承担。庭审中，李燕增加诉讼请求7.要求解除双方于2016年6月18日签订的房屋租赁合同。事实和理由：2016年6月18日，原被告签署《房屋租赁合同》，丙方（见证方）为济南金盘房地产经纪有限公司。合同约定由原告租赁被告位于济南市高新区工业南路59号中铁财智中心会所2楼整层的房屋作为办公用途使用。房屋租赁期限共24个月，自2016年7月1日至2018年6月30日，房屋租金为11500元/月，房屋租金支付方式为年付各期租金，支付日期为提前1个月支付下一年房租。原告在合同生效之日向被告支付了房屋保证金2万元。被告如果提前收回房屋或被告因房屋权属不清或非法出租房屋而导致合同无效时，应按照合同一个月租金额向原告支付违约金并赔偿损失。原告依约履行了支付租金的义务并根据合同约定的使用用途在被告同意的情况下进行了相应的房屋装修，但被告违约提前收回房屋给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。张磊辩称，1.原告现无证据证明是在2017年4月停止使用房屋，亦未通知被告停止使用或者解除合同。原告擅自停用行为，构成违约，所以其第一项诉讼请求，没有事实依据。2.合同租赁期未届满，且原告未支付第二年的租金，即擅自停用，根据房屋租赁合同，其保证金不应当返还。3.因原告上述的违约行为，加上支付的第一年房租迟延履行，所以原告应向被告支付相应的违约金11500元。4.因为房屋租赁合同已经签字成立，中介公司的居间行为已经完成，按照合同约定，应当由原告承担居间费用。5.原告在租赁房屋时，未告知被告要对房屋进行装修，对装修事项被告并不知情，所以其装修费用为间接损失，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李燕提交如下证据：第—组证据，房屋租赁合同一份，证明原被告存在房屋租赁合同关系，l.甲方张磊(出租方)与乙方李燕(承租方)2016年6月18日签订房屋租赁合同，存在房屋租赁关系。2.租赁房屋位于济南市高新区工业南路59号中铁财智中心会所2楼整层。3.租赁期共24个月，自2016年7月1日至2018年6月30日。4.房屋租金为11500元／月，房屋租金支付方式为年付，一年的租金为138000元。5.房屋租赁用途为办公使用。6.乙方向甲方支付房屋保证金2万元。7.甲方违约提前收回房屋或因房屋权属不清、非法出租房屋导致本合同无效时，应按照本合同—个月租金额即11500元向乙方支付违约金并赔偿损失。针对该证据，张磊辩称，认可该证据的真实性，但不能证明张磊违约，张磊已购买涉案房屋，有权利使用及对外出租，中介及被告均告之原告，原告对此已知情，且正常使用。对此，李燕表示在承租涉案房屋时，张磊告知其本想购买涉案房屋，但因与房屋产权人的纠纷，未购买成功，将已支付购房款转为房租，其承租范围在张磊的承租范围内。第二组证据，证明原告依约支付了第一年房租及2万元保证金。1.收据1张（2016年7月25日），第一年房租及保证金共计158000元。2.网上银行电子回单（2016年6月24日），原告向被告支付130000元的银行转账凭证。3.网上电子回单（2016年7月25日），原告向被告支付27000元的银行转账凭证。5.营业执照，证明张磊系山东天农网络科技有限公司的法定代表人。针对该证据，张磊辩称，认可该证据的真实性，但该证据证明李燕违约，合同约定在2016年6月23日交全房款及押金，原告在2016年7月25日才交最后一笔，且至今仍欠款1000元，构成违约。对此，张燕称1000元已经通过现金方式给付被告，原告不构成违约。第三组证据，证明被告违约给原告造成的中介费损失。1.佣金确认单，中介费为5750元。2.网上银行电子回单（2016年6月27日），中介费为5750元的银行转账凭证。3.济南金盘房地产经纪有限公司工商登记信息，显示侯建翠系济南金盘房地产经纪有限公司的法定代表人。针对该证据，张磊辩称，认可中介费5750元，该费用是中介房屋经纪公司的居间费，中介公司已促成合同签订，原告应当支付该费用，主张由张磊承担无依据。第四组证据，证明被告违约给原告造成的装修损失。1.收据13张：房屋装修损失明细的收据。2.网上银行电子回单（2016年9月27日），原告装修费用的银行转账凭证。3.平阴县程智建筑装饰工程处工商登记信息，张维海系平阴县程智建筑装饰工程处的经营者。针对该证据，张磊辩称，对真实性、合法性、关联性均有异议。首先，收据交款主体是一家公司，而不是原告，另外装修收据并不能证明是用于该租赁房屋上的装修费用；其次，装修费用属于间接损失，装修并未告知原告，也未得到原告的许可，主张装修费无法律依据和合同依据；再次，原告李燕无证据证明租赁不到一年就被迫停止使用，无证据证明是2017年4月停止使用，且未告之被告张磊在何时因何原因停止使用房屋，被告对此不知情。对此，张燕称其系山东酣客网络科技有限公司的股东，是其作为付款方给平阴县程智建筑装饰工程处个体工商户的经营者张维海账户名下的关于装修费的银行转账凭证，整体所有装修费为40万元，原告诉讼请求的208300元装修损失是属于已经形成附合的装修损失。对此，张磊辩称原告支付给张维海的40万元，标明的交易用途是还款，交易摘要也是还款，即证明这40万元与装修费用无关。原告提交的装修费的单据一个是主体是一家公司，并非本案原告，另外，这个公司的住所地也不在争议的房屋所在地，所以，这家公司装修是用在什么地方原告并不能证明。因此，这些装修费用的单据与本案无关。对此，张燕称，40万元实际是还装修欠款的费用。原告之所以租赁涉案房屋，目的是用于该山东酣客网络科技有限公司的办公场所。对此张磊称在交付给原告前，这个房屋是被告一直在办公使用。房屋租赁合同第四条约定原告不得擅自更改房屋用途，房屋内部结构及设施，否则应当予以赔偿，即原告不得擅自装修破坏房屋的用途。所以，原告并没有对房屋进行另外装修。而张燕称原告之所以装修，正是为了符合房屋租赁合同第四条约定的办公用途使用，属于正常的使用。第五组证据，证明2017年3月底开始限电，原告无法租赁房屋，影响正常营业；原有房东彭玉霞即房屋所有权人将出租房屋锁住大门，不让原告使用了。1、2017年2月7日（开具的2016年12月、2017年1月的水电费用量情况）的水电费发票一份；2、2017年6月5日（开具的4、5月份的水电费用量情况）的水电费发票一份；3、2017年5月22日拍摄的锁门的照片一张。针对该证据，张磊辩称水电费单据及照片，被告对真实性、合法性、关系性均有异议。首先，水电费单据记载交费主体是公司，而不是租房主体原告，也无法证明是与涉案租赁房屋有关；即便假设真实，其在2017年6月份仍然产生电费，说明原告还在使用。照片更无法证明与本案涉案房屋有任何关系，而且下班锁门也是正常现象，不能解释为是原告被迫停止使用房屋。第六组证据，通话录音两份，证明李燕已经通知张磊涉案房屋已无法承租，及搬离涉案房屋的时间。针对该证据，张磊辩称，对录音证据的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，对录音的主体不明，原告并不能陈述是给谁录的音，只是说了于某，所以主体不能确定。其次，该录音也不能确定录音的时间。最后，由于时间及主体不能确定，内容也无法核实，故该证据的真实性、合法性均无法证实，被告对此均有异议，该两份证据不能证明原告主张。张磊提交如下证据：证据一，2015年8月30日被告与李殿军、彭玉霞签订的房屋买卖协议一份，证明涉案房屋原告已经购买并实际使用。针对该证据，李燕称，对该证据的真实性不予认可，且与本案无关，证据一仅能证明被告与李殿军、彭玉霞间存在债权，并无法证明被告对涉案房屋拥有房屋所有权。证据二，被告为履行房屋买卖协议支付的价款，共计344.88万元。针对该证据，李燕称，认可该证据的真实性，但与本案无关，不予认可。证据三，2016年3月29日高新区法院执行裁定书（2016）鲁0191执保4号之一、向济南市国土资源局出具的协助执行通知书，证明涉案房屋在2016年3月29日被查封。针对该证据，李燕称，认可该证据的真实性，但与本案无关，不予质证。本庭依据李燕的申请，通知证人李殿军出庭，证人身份信息：李殿军，男，1971年11月4日出生，汉族，住济南市。李殿军陈述，其与张磊签订了房屋买卖合同，但因张磊未按合同约定支付购房款，故双方协议将张磊已交纳购房款转为租金，双方协商房屋租赁期间至2017年5月1日前。故其在此前通知涉案房屋租户搬离涉案房屋。对此，李燕表示其于2017年4月11日前搬离涉案房屋，并提交与李殿军公司员工及张磊公司员工的通过录音予以证明。而张磊称，并没有买卖转租赁的事实。对上述有争议的证据，本院经审查认为：一、针对李燕提交的第四组证据，该组证据仅能证明李燕为涉案房屋进行装修支付的装修费用，但不能作为其主张装修损失的依据。故该组证据本院不予支持。二、针对李燕提交的第五组证据，该组证据无法证实李燕的主张，且照片不能显示拍摄的地址及与本案涉案房屋的关联系，故该组证据本院不予采信。三、针对李燕提交的第六组证据，该录音仅能体现通话双方在协商房屋租赁的事情，但无法体现通过双方的真实身份，且无法体现通话产生的时间，故该证据无法证实李燕确切的搬离涉案房屋的时间，故该证据本院不予采信。四、针对张磊提交的证据，该证据仅能证明张磊与李殿军曾达成购买涉案房屋的何意，但不能证明张磊系涉案房屋的合法所有权人，且依据张磊庭审中的陈述及证人李殿军的陈述和其出示的涉案房屋产权证书，涉案房屋现所有权人依旧是李殿军及其妻彭玉霞。故其提交的证据，不足以证实其主张，故其提交的证据，本院不予采信。五、针对证人李殿军的陈述及李殿军出示的涉案房屋的房产证原件，本庭可以确认涉案房屋现依旧登记在李殿军、彭玉霞名下，李殿军、彭玉霞系涉案房屋的合法所有权人，虽张磊主张涉案房屋系其购买，而不能继续履行合同系李殿军将涉案查封所致，因本案系李燕与张磊之间的租赁合同纠纷，张磊与李殿军之间的房屋买卖合同纠纷不属本案审理范围，张磊、李殿军可依据双方之间的合同另行主张权利。另依据李殿军的陈述，其于2017年5月1日前通知涉案房屋承租人搬离涉案房屋。六、李燕是否存在违约。张磊主张李燕未按合同约定支付租金，至今尚欠1000元未支付，已构成违约。依据李燕提交的第二组证据，其中收据显示李燕已足额支付租金及押金158000元，但李燕确实在2016年7月25日支付完毕相应租金，确实违反双方签订的《房屋租赁合同》第十四条约定的2016年6月23日交全房款即房租壹拾叁万捌仟元整和押金贰万元整，在支付房屋方面，李燕存在延期支付的情形。七、李燕主张的中介费应由谁承担。庭审中，张磊主张该费用支付的系居间费，中介公司已促成合同签订，李燕应当支付该费用。李燕支付的中介费系居间费用，因中介公司已完成促成李燕与张磊的房屋租赁合同，李燕应支付相应的居间服务费，虽其未能按照合同约定租赁使用24个月涉案房屋，但该费用系合理支出；且其在租赁涉案房屋时，知晓张磊系转租方，其应核实张磊承租范围与其承租范围是否冲突，虽其不存在违约行为，但未尽到必要注意义务，故中介费不应视为其损失，应由其自行承担。八、李燕房屋的租赁期限截止日期如何认定。依据双方提交的证据及庭审中，双方及证人的陈述，李燕、张磊、李殿军的陈述均不能明确搬离涉案房屋的时间，也均未能提交实质证据证实核实搬离涉案房屋，仅能确定2017年5月1日前，李燕搬离的涉案房屋。虽李燕主张在2017年4月11日搬离涉案房屋，并提交通话录音予以证实，但其提交的通话录音，无法体现确切的时间，故该证据不足以证实其搬离涉案房屋的时间为2017年4月11日前。综上，本院仅能确认张磊的承租期于2017年5月1日前届满，故本院确认李燕房屋的租赁期限截止至2017年4月30日。九、张磊是否应支付李燕装修损失，数额如何确认。庭审中，李燕明确其主张的装修损失为木地板等无法转移的东西的价值，数额为208300元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。已形成附和的装饰装修物，因出租人违约导致合同解除的，出租人应当赔偿剩余租期内装饰装修残值价值。本案中，因张磊未将房产权属明确的房屋出租给李燕，最终致使李燕未能按照合同约定使用涉案房屋，张磊存在实质违约，按照上述规定，张磊应支付李燕剩余租赁期内装饰装修物残值价损失。但因李燕未能提交充分证据证实该部分损失的确切价值，故张磊应支付的该部分损失数额，本院无法确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月18日，张磊（出租方）与李燕（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，张磊出租给李燕的房屋位于济南市高新区工业南路59号中铁财智中心会所2楼整层。合同第二条约定，该房屋租赁期共24个月，自2016年7月1日至2018年6月30日。合同第三条约定，该房屋租金为11500元/月，租金总金额为276000元整，房屋租金支付方式为年付，各期租金支付日期：提前一个月支付下一年房租。第五条约定，李燕于本合同生效之日向张磊支付该房屋保证金2万元。合同期满，如李燕无违约行为，张磊在合同到期当日将保证金无息退还给李燕。合同第七条约定，双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向济南金盘房地产经纪有限公司支付佣金。济南金盘房地产经纪有限公司已提供服务并收取佣金，双方签订租赁合同后若有违约，济南金盘房地产经纪有限公司的佣金不予退还。第八条约定，张磊违反本合同规定，提前收回房屋或张磊因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向李燕支付违约金并赔偿损失。合同签订后，李燕于2016年6月24日通过中国农业银行主账户6228450256002468563向张磊账户6223796355700165838转账13万元，李燕于2016年7月25日通过中国农业银行主账户6228450256002468563向张磊账户6223796355700165838转账27500元，两笔款项合计157500元，为合同约定的保证金及2016年7月1日至2017年6月30日第一年房屋租金，张磊于2016年7月25日向李燕出具收据一张，载明“交款单位：李燕，人民币：壹拾伍万捌仟元整，收款事由：中铁半圆球三楼房屋一年租金及保证金”。为租赁涉案房屋，李燕向济南金盘房地产经纪有限公司支付佣金5750元，上述款项汇款至济南金盘房地产经纪有限公司法定代表人侯建翠账户。另查明，李燕租赁涉案房屋后，委托平阴县程智建筑装饰工程处进行装修，总计花费装修费用40余万元。另查明，因张磊承租的涉案房屋产权人发生纠纷，致使李燕于2017年5月1日前搬离承租的涉案房屋。本院认为，本案系租赁合同纠纷，2016年6月18日，张磊与李燕签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，李燕按照合同约定支付房租等费用，虽李燕存在延期支付房屋情形，但不足以致使双方合同无法继续履行，导致涉案合同无法继续履行，系张磊未按合同约定将权属明确的房屋交付李燕使用，致使涉案房屋不具备适租条件，李燕无法按照合同约定继续使用涉案房屋，张磊已构成实质违约，应承担违约责任。李燕已支付自2016年7月1日起至2017年6月30日止的房租，依据庭审中各方当事人提交的证据及陈述，自2017年5月1日前李燕搬离涉案房屋，故张磊应退还李燕自2017年5月1日起至2017年6月30日止的房租23000元（11500元/月*2个月）；依据双方合同约定，合同无法继续履行，并非李燕违约行为造成，故李燕主张张磊返还其保证金2万元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持；另依据双方合同第八条约定，虽因房屋权属不清导致本合同无法继续履行，但未致使涉案合同无效，且本案中，李燕未尽到必要的注意义务，故李燕依此主张张磊支付其一个月租金额11500元的违约金的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持；另李燕应支付的居间服务费5750元，系其租赁房屋的合理支出；且其在租赁涉案房屋时，李燕知晓张磊系转租方，其应核实张磊承租范围与其承租范围是否冲突，虽其不存在违约行为，但未尽到必要注意义务，故中介费不应视为其损失，应由其自行承担，故其主张张磊支付其中介费用5750元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。另李燕主张的装修损失，因其未提交充分证据证实该部分损失的实际数额，故该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张磊于本判决生效之日起十日内退还原告李燕自2017年5月1日起至2017年6月30日止的房租23000元；二、被告张磊于本判决生效之日起十日内返还原告李燕房屋保证金2万元；三、驳回原告李燕其他诉讼请求。如果被告张磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6318元，由被告张磊负担812元，由原告李燕负担5506元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。?审 判 长  曲劲松人民陪审员  曹振贵人民陪审员  赵殿臣?二〇一八年八月三十一日书 记 员  李 灵