陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民事判决书                                   （2018）陕0102民初4663号       原告：辛小伟，男，1983年7月16日出生，汉族，个体工商户，户籍地河南省许昌县，现住西安市新城区。   委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。   被告：杜少臣，男，1963年1月3日出生，回族，户籍地陕西省铜川市王益区，现住西安市。   委托诉讼代理人：韦鹏，陕西秦岳律师事务所律师。   被告：孟云，女，1964年1月7日出生，回族，住陕西省铜川市王益区。   委托诉讼代理人：李小艳，陕西旺园律师事务所律师。   第三人：西安携手园房地产中介有限公司，住所地西安市碑林区。   法定代表人：杨戈，总经理。   委托诉讼代理人：郝卫红，男，1990年8月3日出生，汉族，该公司员工，住该公司。   原告辛小伟与被告杜少臣、孟云、第三人西安携手园房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛小伟及其委托诉讼代理人孙雪梅，被告杜少臣及其委托诉讼代理人韦鹏、被告孟云及其委托诉讼代理人李小艳、第三人西安携手园房地产中介有限公司委托诉讼代理人郝卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告辛小伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、判决二被告双倍退还原告定金180000元、加急办证费5000元；3、判决二被告赔偿原告中介费损失21000元；4、判决二被告赔偿原告保全费4470元、保函费3950元；5、判决二被告赔偿原告房屋差价损失1062645.34元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定被告将位于西安市新城区XX路XX号的房屋以790000元的价格出售给原告。约定合同签订当天原告支付被告90000元定金，采用银行按揭贷款的方式支付剩余房款。合同签订后，原告于2017年3月10日支付被告定金90000元。后由于被告要求房屋价格在790000元基础上，增加360000元至1000000元，导致双方产生纠纷至今未能办理过户手续。被告明确表示不同意继续履行合同，为维护合法权益，故诉至法院   被告杜少臣辩称，原、被告在签订房屋买卖合同时，原告不具备在西安购房的资格，交易的房屋也没有房产证，不能上市交易，且第三人在没有审查该房屋的权利人的情况下，促使三方签订合同，具有过错，不应收取中介佣金并应在本案中承担相应的过错责任。被告杜少臣现无法继续履行该合同，原告要求解除合同，被告同意解除，同意双倍返还定金，但不同意返还办证加急费及诉讼保全的费用及原告要求的房屋差价损失。   被告孟云辩称，本案所涉房屋系孟云以其个人名义购买，其系房屋所有权人。原告、被告杜少臣及第三人在签订买卖合同时，被告孟云并不知情，也没有收到原告支付的定金。被告孟云从未授权过被告杜少臣出售该房屋，且第三人作为居间人没有尽到审查义务，应对原告的损失承担责任。另外，原告不具备在西安购房的资格，故三方签订的买卖合同无效。   第三人西安携手园房地产中介有限公司述称，三方合同是在2017年3月10日签订，此时原告具有西安市购房资格，由于被告拖延办理房产证，导致原告在2017年6月28日前无法办理房屋过户手续。第三人作为居间人，应该要求被告孟云到场签订合同，但因为该房屋系二被告的共同财产，且杜少臣签订合同时携带了二被告的结婚证及购房合同的原件以及被告孟云的身份证原件，亦表示其可以代表被告孟云的意思，故三方签订的买卖合同有效。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人没有异议的证据如下：   1、商品房买卖合同。证明2013年9月6日，被告孟云与西安富秦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为Y13103258，约定孟云购买位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋。首付房款326175元，剩余290000元办理银行按揭贷款。庭审中，被告孟云称该房屋贷款已经于2017年7月11日提前还清。   2、西安市房屋登记薄。证明本案所涉房屋的所有人登记为孟云，建筑面积140平方米，权属证号为陕（2017）西安市不动产权第1161021号，登记时间为2017年5月25日。   对有争议的证据，本院认定如下：   一、原告提供的房屋买卖三方合同，以期证明2017年3月10日，原告辛小伟（乙方）、被告杜少臣（甲方）及第三人西安携手园房地产中介有限公司（丙方/居某某）签订房屋买卖三方合同，约定甲方将位于西安市新城区XX路XX号、权属证书为购房合同，编号Y13103258、建筑面积139.58平方米的房屋出售给乙方，成交价格790000元。乙方在合同签订当日，向甲方支付定金90000元，由乙方按照房屋成交价格的3%向居某某支付代理费23700元。甲方保证提供的房产资料真实，且符合上市交易的有关规定，否则由此引起的一切法律或者经济纠纷责任均由甲方承担，由此给乙方或者丙方造成的损失（包括但不限于本合同规定的丙方应收取的全部代理费和服务费），甲方应予赔偿。甲方保证该房产在交易时没有权利瑕疵。交房时间为过完户后3个工作日。甲乙双方约定五个月期限下证，如超过五个月，乙方负责加急办房产证。如乙方征信问题无法办理按揭手续，甲方有权将此房卖给别人，已收乙方定金全数退还。被告杜少臣及第三人对该合同予以认可，被告孟云对该合同真实性及证明目的均不予认可。因上述证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据内容真实，本院对其予以认定。   二、原告提供的中国工商银行客户凭证、微信转账凭证及中介费收据，以期证明原告在合同签订当日向被告杜少臣支付定金90000元及办证加急费5000元，并向中介支付中介费21000元。质证后，被告杜少臣认可收到原告支付的90000元及办证加急费5000元，但因为中介费的票据系收据且无法看清防伪号，故对中介费收据不予认可。被告孟云对该证据不予认可。第三人对该证据予以认可。因上述证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据内容真实，各证据与案件事实相关，本院对其予以认定。   三、原告提供的谈话笔录、通话录音，以期证明原告与被告杜少臣于2018年6月13日进行谈话，谈话过程中杜少臣要求原告加价并表示房屋价格涨至每平方米13000元，原告表示其等了一年多房产证才办下来，现在无法把价格加到杜少臣要求的程度，杜少臣表示如果加不到就不卖了。2018年6月20日，原告及其爱人与杜少臣通话，原告表示其等了一年多不会不要这套房子，要求按照合同履行，但杜少臣称如果原告要求按照原来的价格履行就不继续协商了。被告杜少臣对该证据予以认可，但证明目的不认可。被告孟云对该证据不予认可。第三人对该证据予以认可。因上述证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据内容真实，各证据与案件事实相关，本院对其予以认定。   四、原告提供的安居客、房天下、中国房地产业协会三个房产网站关于本案所涉房屋所在小区雅苑东方的房屋均价，以期证明本案所涉房屋的市场均价每平方米在13000元以上。被告杜少臣、孟云质证后认为该证据不符合证据形势要求，且该证据显示的价格系参考价格，并不是涉案房屋的实际价格。第三人对该证据予以认可，其认为该价格符合当前的市场价格。因上述证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据内容真实，各证据与案件事实相关，本院对其予以认定。   五、原告提供的保险服务发票，以期证明其在诉讼中申请对被告的银行账户进行冻结或查封其他等值财产，为此购买了保险公司的诉讼财产保全责任保险并支付保险公司保费3950元。被告杜少臣及第三人对该证据予以认可，被告孟云因该证据没有原件，不予质证。因上述证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据内容真实，各证据与案件事实相关，本院对其予以认定。   六、原告提供的二被告的结婚证，以期证明本案所涉房屋系二被告共同财产，并在签订合同将此证予以出示，原告及第三人均有理由相信被告杜少臣有权对该房屋进行处分。被告杜少臣对此证据予以认可，但证明目的不认可。被告孟云因该证据系复印件，认为无法质证，但认可其与杜少臣系夫妻关系。因上述证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据内容真实，各证据与案件事实相关，本院对其予以认定。   七、被告孟云提供的证明两份，以期证明被告孟云居住在陕西省铜川市，因其与杜少臣夫妻关系不睦已分居多年。原告对该证据真实性予以认可，但认为单位不能评价被告夫妻关系，故对证明目的不予认可。被告杜少臣予以认可，第三人认为与本案无关，不予质证。因上述证据系由单位向本院出具，按照法律规定应该由单位负责人及制作证明材料的人员签订或者盖章并加盖单位印章，故该证据形式不符合法律规定，本院依法不予认定。   审理中，原告及第三人均称被告杜少臣在签合同时携带了被告孟云的身份证、结婚证原件及商品房买卖合同原件，但二被告均称孟云的身份证不是原件而是复印件。二被告均认可在签订该房屋的买卖合同时，被告之子电话通知了被告孟云，孟云称其不同意出售该房屋，但其始终未与原告或第三人表明其不同意出售该房屋。关于本案所涉房屋的市场价值，庭审中，原告表示市场价为每平方米13273元，被告杜少臣认为网上参考价为每平方米13000元，但成交价每平方米10000-11000元，被告孟云认为每平方米11000元左右，第三人认为成交价每平方米12000-13000元。   本院认为，基于原告、被告及第三人的诉讼理由及辩论理由，本案争议的主要焦点问题是：1、被告孟云未签字的《房屋买卖三方合同》是否有效；2、被告孟云是否应该对合同解除承担相应的责任；3、原告主张的房屋差价损失是否符合法律规定。   一、被告孟云未签字的《房屋买卖三方合同》是否有效。   从物权法角度看，房屋买卖合同不同于一般的合同，该合同的履行会引起不动产权利的转移，使不动产发生物权变动的效力。该类合同的完全履行包括两个相对独立的部分，即合同成立和物权变动。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，房屋买卖合同自成立时生效，是否办理物权登记，不影响合同效力，合同有效。从合同法角度看，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的规定，本案所涉房屋买卖合同未出现合同无效的法定情形，在该合同未有法定无效的情形时，合同依法成立且有效。故被告孟云辩称该合同无效无据，本院不予支持。   二、被告孟云是否应该对合同解除承担相应的责任。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，由此可以看出另一方不得以不同意或者不知道对抗第三人的条件为：首先他人有理由相信该意思表示为夫妻双方共同的意思表示，其次第三人系善意。    根据本院查明的事实，在签订本案所涉合同时，被告孟云之子当场电话向其通知杜少臣与原告及第三人签订房屋买卖合同，欲将该房屋出售于原告一事，但其得知此事后并未向原告及第三人告知其不同意出售该房屋，且在签订合同时约定的房屋价格亦符合当时的市场价格，被告孟云也没有证据证明原告或第三人存在恶意，故原告为购买该房屋签订买卖合同时，有理由相信杜少臣的签字系二被告夫妻双方共同的意思表示，为善意相对人。孟云在知道杜少臣为卖房签订买卖合同时及此后一年之久均未向第三人及原告提出不同意出售该房屋的意思表示；该房屋在2017年5月25日进行了不动产权登记，符合合同约定的五个月以内的“下证”期限；根据被告孟云的当庭陈述，在买卖合同签订后其于2017年7月11日将房屋贷款提前还清，使买卖合同具备了完全履行的条件。结合上述三个时间节点及具体事件，孟云辩称其对签订房屋买卖合同不知情并不同意卖房的抗辩，与常理不符，对其不知情、不同意的抗辩，本院不予采信。故，被告孟云对本案所涉房屋买卖合同的解除，依法应承担相应的责任。   三、原告主张的房屋差价损失是否符合法律规定。   《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告在起诉前与被告杜少臣沟通过程中，原告希望购买该房屋，但杜少臣要求涨价，在原告起诉后，被告杜少臣明确表示不再继续履行合同，故被告系违约方导致合同解除，由此给原告造成的损失应该予以赔偿。如果被告按照合同约定履行，该房屋权利人变更为原告，即该房屋为原告所有后，该房屋的增值部分理当属于原告所有。但由于被告的违约行为，致该合同无法履行而解除，导致原告购买同等地段、同等品质的房屋须另支付超过原合同约定价格的溢价部分方能实现，故此部分房屋价值的差额，系被告的违约行为给原告造成的损失，被告依法应予赔偿，原告的差价赔偿主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。   关于房屋的溢价数额，本院结合原、被告、第三人对该房屋市场价值的主张，并结合当地房地产交易市场的价格，本院对涉诉房屋的市场价值酌情确定为每平方米11500元，该房屋共计140平方米，合同约定的成交价为790000元，故房屋的溢价数额为820000元。   被告的违约行为致使房屋买卖合同目的不能实现，原告请求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。因合同的解除对原告造成的损失，被告依法应予赔偿。原告主张的房屋溢价损失已足以弥补因合同解除给原告造成的损失，被告收取原告支付的定金应如数返还原告，故原告要求被告双倍返还定金之请求，本院不予支持。被告自认收取原告的办证加急费向向其他人交付，该费用亦未用于加急办证，故该费用应向原告退还。原告为签订购房合同购买房屋向第三人支付的中介服务费21000元，亦为原告损失的一部分，其要求被告予以赔偿，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的保全费及保函费，因保全行为系原告自愿做出，且未在合同中予以约定，故原告该请求，本院不予支持。因本案所涉买卖合同的签订时间为2017年3月10日，且原告于合同签订当天向被告杜少臣支付了定金90000元，结合西安市的住房交易政策，被告辩称原告不具备西安市购房资格无据，本院依法不予采信。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             一、解除原告辛小伟、被告杜少臣、第三人西安携手园房地产中介有限公司于2017年3月10日签订的《房屋买卖三方合同》；   二、被告杜少臣、孟云于本判决生效后十日内向原告辛小伟退还定金90000元、加急办证费5000元；   三、被告杜少臣、孟云于本判决生效后十日内向原告辛小伟赔偿中介费21000元、房屋溢价损失820000元；   四、驳回原告辛小伟其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。   案件受理费19180元，由被告杜少臣、孟云负担14058元，由原告辛小伟负担5122元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                     审判长  胡久红      审判员  耿垒   代理审判员  郭瑞                                  二〇一八年八月十五日                                                                                                                                                                                                                                         书 记员   杨罡                  1