河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀01民初218号 原告（反诉被告）：河北银行股份有限公司，住所地河北省石家庄市平安北大街28号。 法定代表人：乔志强，该行董事长。 委托诉讼代理人：甄玉波，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷新利，该行员工。 被告（反诉原告）：河北富利房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区南三条中国小商品第一市场1号房负1层。 法定代表人：张涛。 委托诉讼代理人：耿小选，该公司市场部经理。 委托诉讼代理人：张建民，该公司法务。 第三人：河北新华拍卖有限公司，住所地河北省石家庄市新华区中华北大街128号。 法定代表人：张志强。 原告（反诉被告）河北银行股份有限公司（以下简称河北银行）与被告（反诉原告）河北富利房地产开发有限公司（以下简称富利公司）、第三人河北新华拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河北银行委托诉讼代理人甄玉波、殷新利，被告（反诉原告）富利公司委托诉讼代理人耿小选、张建民到庭参加了诉讼。第三人河北新华拍卖有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）河北银行的诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原告与被告关于“中国小商品第一市场第五层”房产拍卖而形成的买卖合同已于2010年8月4日解除；二、判令被告返还原告价值为3439万元的“中国小商品第一市场第五层”房产，并恢复原状；三、判令被告赔偿自2008年8月30日占用位于石家庄市”房产至归还房产给原告之日止的损失，赔偿金额按照每月30万元计算，截止2016年2月29日，应付原告赔偿金2700万元（赔偿金按照石家庄市南三条“中国小商品第一市场”租赁费收取标准：月租金30元／平方米。1万平方房产每月应收取30万元租金计算）；四、判令被告交纳的500万元定金归原告所有；五、判令被告自2008年8月12日起至2010年8月4日买卖关系解除之日止按日应向原告交纳成交价5‰的违约金，共计违约金12635万元；六、判令被告承担诉讼费用及与本案有关的全部费用。事实和理由：2008年7月，原告与第三人河北新华拍卖有限公司签订了《委托拍卖合同》，委托河北新华拍卖有限公司拍卖本行位于南三条市场“中国小商品第一市场第五层”房产，拍卖底价3439万元。河北新华拍卖有限公司于2008年7月26日在燕赵晚报发布拍卖公告，被告富利公司参加竞买，最终以3500万元价格与河北新华拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》。2008年8月6日，原告收到了河北新华拍卖有限公司转来的516万元。按照《拍卖成交确认书》约定，被告富利公司应在2008年8月12日前付清购房余款，却一直未给付原告。2008年8月至9月期间，被告富利公司在未付清购房余款的情况下非法占有了交易房产，并对外出租获利至今。从2008年9月以来，被告富利公司拖欠应付原告的2984万元购房余款，虽经原告多次催促，被告至今拒不给付。2010年8月4日，原告向被告公证送达了解除合同通知书，解除因拍卖而形成的房屋买卖合同关系，要求被告在接到本通知十日内腾清占用原告的房产。被告收到解除通知后至今未提出过任何异议，至今仍拒不腾清并向原告移交占用的房产。 被告（反诉原告）富利公司辩称：1、本案超过了诉讼时效。本案所争议的事项发生在2008年，至今已有10年时间，而原告主张权利是在2016年2月25日，根据原告提供的现有证据来看，并没有证据证明诉讼时效出现过中断。因此，即使按照现行《民法总则》规定的三年诉讼时效，早已超过了诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。2、如原告在同意调解的情况下，我方同意继续履行2008年签署的《拍卖成交确认书》，扣除之前已缴纳的保证金516万元之后，再支付给原告方2984万元购房款，原告协助我方办理过户手续。3、假设本案未超过诉讼时效，那么是原告方构成根本性违约，我方不存在违约情况。本案所涉房产是原告方委托河北新华拍卖有限公司进行公开拍卖，我方参与本案所涉房产的竞买，并缴纳了516万元保证金。通过拍卖程序，我方竞买成功，并于2008年8月4日与河北新华拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》，最终成交价格为3500万元。我方在签署上述《拍卖成交确认书》之后，于2008年8月12日将扣除已缴纳的保证金516万元之后，剩余的成交款项3159万元转给河北新华拍卖有限公司。至此，我方根据约定履行了全部义务。根据《拍卖规则及竞买须知》第十项规定：“拍卖人在买受人结清全部成交价款之日起30日之内将标的物移交买受人”，原告及拍卖人应于2008年9月11日之前，将拍卖成交的房产及相应的土地使用权过户至我方名下。同时我方为确保合同的按期履行，于2008年9月4日向原告及拍卖人发出了催告函。但是，过户期限到期后，原告方及拍卖人河北新华拍卖有限公司始终无法将上述房产及土地过户到我方名下。最后，拍卖人河北新华拍卖有限公司将我方缴纳的剩余的成交款项3159万元退还回来，但保证金516万元至今未予退还。我方认为原告及拍卖人河北新华拍卖有限公司将存在重大产权瑕疵的房地产，以“权利状况完整、合法的及无争议的”承诺的上述房产予以拍卖，违背了《拍卖法》及《合同法》的相关规定，从而造成了拍卖合同的无法履行。因此，原告方构成了根本性违约，应当向我方承担违约责任，违约责任按日千分之五计算，自2008年9月11日至今约3600天，应当向我方承担违约责任6.3亿元。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）富利公司的反诉请求：一、请求人民法院依法判令被反诉人继续履行2008年8月4日《拍卖成交确认书》成立的“中国小商品第一市场第五层”的房产买卖合同；二、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2008年7月24日被反诉人委托第三人河北新华拍卖有限公司对其所有的“中国小商品第一市场第五层房产”进行公开拍卖，反诉人参与本案所涉房产的竞买，并缴纳了516万元保证金。通过拍卖程序，反诉人竞买成功，并于2008年8月4日与第三人河北新华拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》，最终成交价格为3500万元。反诉人在签署上述《拍卖成交确认书》之后，于2008年8月13日将扣除已缴纳的保证金516万元之后，剩余的成交款项3159万元转给河北新华拍卖有限公司。至此，我方根据约定履行了全部义务。根据《拍卖规则及竞买须知》第十项规定：“拍卖人在买受人结清全部成交价款之日起30日之内将标的物移交买受人”，被反诉人及第三人河北新华拍卖有限公司应于2008年9月12日之前，将拍卖成交的房产及相应的土地使用权过户至反诉人名下。但是被反诉人以及第三人始终未协助反诉人办理过户手续，总是找出各种理由。无奈之下，反诉人为确保拍卖合同的按期履行，于2008年9月4日向被反诉人及第三人河北新华拍卖有限公司发出了催告函，要求其立即履行办理过户手续。但即使反诉人向其发出催告函，被反诉人及第三人河北新华拍卖有限公司还是始终无法将上述房产及土地过户到反诉人名下。最后，第三人河北新华拍卖有限公司将反诉人缴纳的剩余的成交款项3159万元退还回来，但保证金516万元至今未予退还。反诉人认为：反诉人通过公开参与本案房产的竞买，并最终竞买成功，并签署《拍卖成交确认书》，且具有法律约束力，被反诉人应当按照合同协助反诉人履行过户义务。但被反诉人以各种理由为借口，始终不予办理过户手续。 原告（反诉被告）河北银行辩称：被告富利公司迟延履行主要债务，经催告后，被告仍未最终支付剩余成交价款2984万元。原告于2010年8月4日向富利公司公证送达了《解除合同通知书》。根据《合同法》第94条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同；第96条规定，当事人一方依照合同法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院确认合同的效力。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第24条规定：当事人对合同法第96条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告行使的合同解除权，属于合同法第94条第（三）项规定的法定解除权，该法定权利行使的原因是被告富利公司未履行支付余款的主要债务。在我行向被告富利公司送达解除合同通知后，合同自通知到达被告富利公司时解除，且被告富利公司在法定期限内并未向法院提起确认解除合同效力的诉讼。综上，被告与原告通过拍卖程序形成的房屋买卖合同已于2010年8月4日解除。现被告反诉主张继续履行合同，依法不能成立，应驳回其反诉请求。 原告（反诉被告）河北银行为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、房产证，证明原告对拍卖标的物“中国小商品第一市场”五层房屋具有处分权，房屋所有权登记在分支机构中华支行名下； 2、冀中支行更名文件； 3、河北银行更名文件； 证据2、3证明石家庄城市合作银行冀中支行更名石家庄市商业银行中华大街支行。石家庄市商业银行更名为河北银行股份有限公司，即现原告名称；石家庄市商业银行中华大街支行随之更名为河北银行股份有限公司中华大街支行。 4、委托拍卖合同，证明原告委托河北新华拍卖有限公司拍卖“中国小商品第一市场第五层”房屋。其中第八条规定：拍卖人应指示买受人于拍卖成交当日交付不低于成交价款20％的首付款作为定金，其余价款应于拍卖成交日后7日内结清。第十二条明确规定：在买受人结清全部成交价款后，委托人才办理拍卖标的移交手续，拍卖标的交付需要办理过户等相关手续的，由买受人自行负责； 5、拍卖公告，证明拍卖公告明确：拍卖标的物为“位于石家庄市桥东区（建筑面积10000平方米）”； 6、河北省农村信用合作社2008年8月1日进账单，证明被告河北富利房地产开发有限公司于2008年8月1日交纳竞拍保证金500万元； 7、拍卖规则及竞买须知，证明被告方签字确认的《拍卖规则及竞买须知》：第四条明确：本次拍卖标的为石家庄市商业银行股份有限公司位于石家庄市桥东区（建筑面积10000平方米）；第五条明确：拍卖公司按照“以物品原状进行拍卖”的国际惯例，已于拍卖会前组织了拍卖预展；竞买人一经参与竞买，即表示对该拍卖物品有全面、充分的了解。拍卖公司不承担瑕疵担保责任。第九条规定：竞买成功后买受人应在成交当日向原告指定的账户（开户行石家庄市商业账号：62×××60）交纳成交价20％首付款作为定金，同时拍卖会前交纳保证金自动转为定金，其余价款在拍卖成交7日内全部交清。逾期付款需按日交纳成交价5%。的违约金。第十条规定：拍卖人在买受人结清全部成交价款之日起30日之内将标的物移交买受人。买受人根据拍卖人开据的资产转移证明及相关产权证书，依照国家法律、法规办理标的物过户手续，承担相关税费。第十二条规定：买受人反悔或价款不到位时，定金不退还。“竞买人声明：本规则及须知本人已认真阅读和研究，本人已正确理解并接受上述各条款。”根据以上被告及第三人双方确认的拍卖规则及竞买须知，足以认定：1、本次拍卖标的为“中国小商品第一市场第五层房产（建筑面积10000平方米）”，并以房产原状进行拍卖，且已于拍卖会前组织了拍卖预展，被告一经参与竞买，即表示对该拍卖房产有全面、充分的了解；2、竞买成功后被告应在成交当日向原告指定的账户（开户行石家庄市商业银行账号62×××60）交纳成交价20％首付款作为定金，在拍卖成交7日内向原告指定账户全部交清其余价款；3、被告买受人结清全部成交价款之后，拍卖公司开据的资产转移证明及相关产权证书，被告买受人自行办理过户手续并承担相关税费。但是，被告除支付500万元定金和16万元成交价款外，被告未向原告支付其余的成交价款2984万元； 8、拍卖成交确认书，证明成交的拍卖标的为“中国小商品第一市场第五层房产”，拍卖成交价3500万元。被告未当场全部支付拍卖标的成交金额及佣金，应支付定金500万元，在2008年8月12日前付清余款3175万元； 9、河北新华拍卖有限公司在石家庄市商业银行的收款账户流水查询，证明2008年8月6日，河北新华拍卖公司通过在石家庄市商业银行的账户向原告方转账支付定金500万元及部分成交价款16万元； 10、河北新华拍卖有限公司《报告书》，证明2008年8月4日，拍卖结束当日，拍卖公司向原告提交报告：“中国小商品第一市场第五层房产（建筑面积10000平方米）”拍卖成交；在收到房产证后，即与买受人联系，将催其尽快办理过户及其他手续； 11、收条，证明2008年9月11日，原告将拍卖房产的《房屋所有权证》原件交付给了拍卖公司；按照预展时原状，由原告人员刘国云陪同拍卖公司王秀红查看并接收了拍卖房产； 12、富利公司《民事起诉状》，证明2009年3月22日，被告故意突破拍卖标的房产范围，在房管局同意办理房产过户时，被告强行从拍卖公司要回成交价款，并自拍卖成交之日起持续强占案涉原告房产，以“拍卖人应于2008年9月12日前办理土地使用权过户”为由拟恶意提起解除买卖合同的诉讼； 13、原告房产过户申请，证明在被告需要办理房产过户时，2009年3月2日，原告向市房地产交易中心提出拍卖房产过户的书面申请，积极配合； 14、桥东区政府报市政府的呈报卡，证明2008年8月6日，由于南三条小商品第一市场部分债权人集体上访，市政府要求市房管局暂停相关手续； 15、市金融办文件呈报卡，证明2009年4月30日，市金融办请示市政府并经市政府同意，由市金融办协调市房管局抓紧办理过户手续，原告积极履行配合被告所需要的房产过户； 16、关于督促“中国小商品第一市场第五层”房产买受人履行相关协议、足额缴纳拍卖余款的通知，证明截至2009年3月31日，拍卖房产过户相关资料已齐全，并经市房管局初审通过。故原告要求河北新华拍卖有限公司督促被告富利公司履行交纳余款2984万元的义务。同时指出被告存在系列违约事实，未按《拍卖规则及竞买须知》足额交纳成交价20％首付款即700万元至指定账户，仅支付516万元。拍卖成交标的物房产过户的前提条件：买受人（被告）结清全部成交价款至原告指定账户，原告一直未收到剩余拍卖价款2984万元，被告未尽合同约定的在先义务； 17、被告向河北新华拍卖有限公司发的函，证明被告未按照《拍卖规则及竞买须知》足额向原告指定账户支付除定金外的拍卖成交价款，在其早已占用拍卖房产的情况下，反而拍卖标的之外的土地使用权不能过户为由，提出赔偿违约金的无理要求； 18、关于再次督促“中国小商品第一市场第五层”房产买受人立即支付拍卖余款的通知，证明2010年3月9日，原告再次要求新华拍卖公司尽快书面督促被告限于2010年3月30日前，按照相关协议将余款全部支付至原告账户，过户前准备工作已经做好。否则，原告将依法处置。原告反复督促被告履行付款义务； 19、公证书【（2010）冀石太证经字第805号】，证明2010年8月4日，原告向新华拍卖公司公证送达《解除合同通知书》，通知解除因拍卖而与被告河北富利房地产开发有限公司形成的房屋买卖合同关系； 20、公证书【（2010）冀石太证经字第806号】，证明2010年8月4日，原告向被告河北富利房地产开发有限公司公证送达《解除合同通知书》，通知解除了因拍卖而形成的房屋买卖合同关系，要求河北富利房地产开发有限公司十日内腾清房产。被告在收到合同解除通知后，未提出任何异议，更未在法定期间内提出诉讼。即，通过拍卖形成的房屋买卖合同，已经于2010年8月4日解除； 21、建设用地批准书，证明中国小商品第一市的土地使用权在石家庄市桥东区城市建设开发公司名下，项目拥有合法的国有土地使用权，未随开发主体的变更而变更，房屋所有权人可变更登记。本案拍卖系按房产原状拍卖。被告在中国小商品第一市有其他房产（注册登记地址负一层及负二层、六至十五层），对土地不能办理登记的情况明知的，因此其愿意接受《拍卖规则及竞买须知》明确的房产原状拍卖； 22、被告给河北新华拍卖有限公司的函，证明被告到房管局了解到，房产拍卖成交后，市政府要求暂停办理过户。2008年9月4日，被告要求拍卖公司必须经三方到公证处公证，方可向原告转款，足以证实拍卖公司未及时转款是被告阻止造成的； 23、拍卖公司给原告的函，证明拍卖公司基于被告要求于2008年9月10日给原告发函自行设立专用账户，并将余款全部打入该账户，未将余款支付给原告，因此，拍卖公司未转付款的原因是被告造成的； 24、原告给拍卖公司的《通知》，证明原告于2008年9月11日以书面《通知》回复拍卖公司：成交当日应交付不低于成交价款20%的首付款作为定金，其余价款应于拍卖成交后7日内结清；9月12日时交付剩余拍卖成交款的最后一天，应尽快按照合同约定将剩余拍卖成交款划转给我行。即，原告明确要求督促被告履行在先的合同义务； 25、被告给原告的《关于对已拍卖南三条五层房产协商处理的请求》，证明在原告反复督促被告履行付款义务否则将依法处置房产后，2010年6月2日，被告书面函复《关于对已拍卖南三条五层房产协商处理的请求》，被告承认：1、2008年12月中旬房管局同意将五层房产过户；2、被告于2009年1月8日强行从河北新华拍卖有限公司要回款项；3、原告数次催要成交款。即，在房产过户暂时障碍排除后，其仍以土地使用权不能过户的理由，从拍卖公司强行要回其余成交价款，其行为明确表明不再履行合同，但同时其仍不腾退房产，强占原告房产至今，依法必须赔偿原告损失。在原告警示被告如再不履行付款义务将依法处置房产后，被告提出降低价格的无理要求。 被告（反诉原告）富利公司对上述证据质证称，对证据1、2、3真实性无异议。对证据4、5、6、7、8、9、10的真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据恰好可以证明我方通过公开参与竞买本案所涉房产，并缴纳了516万元保证金，最终竞买成功，原告应当按照拍卖成交确认书履行过户义务，但原告却迟迟不办理过户手续。同时证明通过拍卖的房产的权利状况应当是完整的、合法的及无争议的，但原告所提交的房产存在重大瑕疵，至使无法为我方办理过户手续，原告方构成违约。证据11与我方无关，不发表质证意见。证据12真实性认可，但最终未形成有效的诉讼。证据13，我方对此并不知情，不认可该证据。对证据14真实性无异议，但对证明内容有异议，但与本案没有关联性，原告既然将本案所涉房产委托第三人通过公开拍卖的程序进行公开竞买，就应当保证本案所涉房产的权利状况是完整的、合法的及无争议的，更不存在第三方权利限制。这些在拍卖规则及竞买须知里都有体现，本案所涉房产不能办理过户手续，责任完全在于原告，不在于被告，同时也洽好可以证明，原告提供的房产存在权利的重大瑕疵。对证据十六，十八。不予认可，我方在竞买成功后，于2008年8月12日按照约定将剩余的购房款3000万元转给第三人了，但由于原告方不能办理过户手续，第三人又将该3159万元退还给我方，而被告的该项证据落款时间是2009年3月31日，原告方明显在编造事实。证据十七，真实性认可，证明内容不予认可，该证据证明我方要求原告方确定能否办理过户手续，否则应当向我方承担违约责任的事实。证据十九，与我方无关，不发表质证意见。证据二十，《解除合同通知书》的签收人“史瑞华”今向公司相关人员核实，该人员并非我公司人员，我方也不认识此人，对该证据不予认可。对证据二十一、二十二、二十三真实性认可，对其证明内容有异议，该组证据洽好证明我方按照拍卖成交确认书，履行了支付剩余购房款3159万元的事实，同时证明原告将有重大瑕疵的标的物，委托第三人公开拍卖，违反了拍卖法第6条的规定。对证据二十四不予认可，我方并不知情。对证据二十五真实性予以认可，该组证据同样可以证明我方要求原告按照拍卖成交确认书履行了过户义务，否则原告方应当向我方承担违约责任，违约责任按日千分之五计算，自2008年9月11日至今约违约金6.3亿元。 被告（反诉原告）富利公司为支持其反诉请求，向本院提交了以下证据材料： 1、石家庄市商业银行文件，证明商业银行认可拍卖合法； 2、拍卖成交确认书，证明富利公司在拍卖竞拍成功； 3、拍卖成交凭证及缴款收据，证明富利公司竞拍成功且缴纳了全部成交款； 4、富利公司打款凭证，证明打款的事实； 5、工程承包合同及补充协议和防水协议； 6、南三条市场消防隐患整改责任书及实施方案； 7、南三条管委会安全、消防督导书； 8、富利公司整改情况汇报； 9、检测报告； 10、建筑防水施工合同、附件及赔偿清单； 11、临时查封决定书； 证据5至证据11证明：富利公司对该房产的投入即富利公司履行拍卖协议的事实，该组证据证明我方按照拍卖成交确认书，履行了交付剩余购房款的义务，而原告方未按照合同约定履行过户义务，未过户的原因在于原告方所提供的拍卖标的物存在重大权利瑕疵，违反了拍卖法第六的规定，应当向我方承担违约责任。 12、委托拍卖合同、拍卖规则及竞买须知； 13、催告函； 14、民事起诉状； 15、维护房产产生的部分费用协议。 证据12-15证明：我方通过公开竞买，竞得原告委托第三人拍卖的本案所涉的房产，并按照拍卖成交确认书交纳了剩余购房款项，至此我方已按照拍卖成交确认书第二条的约定履行了支付购房款的义务，但是由于原告提供的拍卖标的物存大重大权利瑕疵至使未能将我方拍卖所得的房产办理至我方名下，对此我方于2009年9月4日向原告方及第三人发出催告函，要求其尽快办理过户手续，但是确未能办理，因此原告方构成根本性违约，应当向我方承担违约责任。 原告（反诉被告）河北银行对上述证据质证称，1、认可拍卖合同真实性、合法性，但委托拍卖合同反而证实被告的反诉请求和事实理由不成立。第一条明确约定，拍卖标的：“中国小商品第一市场第五层”房屋。第八条明确约定：拍卖人应指示买受人于拍卖成交当日交付不低于成交价款20％的首付款作为定金，其余价款应于拍卖成交日后7日内结清。第十二条明确约定：在买受人结清全部成交价款后，委托人才办理拍卖标的移交手续，拍卖标的交付需要办理过户等相关手续的，由买受人自行负责。认可拍卖规则及竞买须知可真实性、合法性，但委托拍卖合同反而证实被告的反诉请求和事实理由不成立。第四条明确：本次拍卖标的为石家庄市商业银行股份有限公司位于石家庄市桥东区（建筑面积10000平方米）。拍卖标的物权利状况完整、合法及无争议当然指的是拍卖标的物房屋的所有权权属登记是完整、合法及无争议，已经合法办理了房屋所有权登记、原告方单独享有所有权而非共有、权属无争议、未设置抵押物负担、无承租优先权等障碍。第五条明确：拍卖公司按照“以物品原状进行拍卖”的国际惯例，已于拍卖会前组织了拍卖预展；竞买人一经参与竞买，即表示对该拍卖物品有全面、充分的了解。被告在中国小商品第一市场还有负一、负二及六至十五层房产，对中国小商品第一市场项目整体土地情况是完全了解的，对“以物品原状进行拍卖”是签字确认的。第九条规定：竞买成功后买受人应在成交当日向原告指定的账户（开户行石家庄市商业账号：62×××60）交纳成交价20％首付款作为定金，同时拍卖会前交纳保证金自动转为定金，其余价款在拍卖成交7日内全部交清。逾期付款需按日交纳成交价5%。的违约金。被告在约定期限内，并未向原告付清款项，已构成根本违约。第十条规定：拍卖人在买受人结清全部成交价款之日起30日之内将标的物移交买受人。买受人根据拍卖人开据的资产转移证明及相关产权证书，依照国家法律、法规办理标的物过户手续，承担相关税费。即，标的移交是房屋管领、占有的交付。根据本条规定和委托拍卖合同规定，拍卖标的交付需要办理过户等相关手续的，由买受人自行负责并承担相关税费，拍卖公司仅提供开据的资产转移证明及相关产权证书的配合义务。第十二条规定：买受人反悔或价款不到位时，定金不退还。被告未向原告付清成交价款，其向拍卖公司转交后又强行索回，其行为已构成根本违约。2、认可拍卖成交确认书真实性，但委托拍卖合同反而证实被告的反诉请求和事实理由不成立。根据拍卖成交确认书第一条，拍卖标的为房产；第三、四条仅规定了拍卖标的的提取和交付。《委托拍卖合同》《拍卖规则及竞买须知》和《成交确认书》共同确定三方通过拍卖形成原告与被告之间的买卖合同关系。在《委托拍卖合同》和《拍卖规则及竞买须知》明确规定“拍卖标的交付需要办理过户等相关手续的，由买受人自行负责并承担相关税费，拍卖公司仅提供开据的资产转移证明及相关产权证书的配合义务”的情况下，确认书未再涉及房产过户内容。3、对成交凭证、收据、转账记录其真实性无法确认。但是，被告及拍卖公司均未《拍卖规则及竞买须知》将成交价款打入原告指定账户；同时，特别强调的是，被告于2009年1月8日强行从河北新华拍卖有限公司要回除定金之外的所有款项。因此，被告的行为构成根本违约，其至今不仅并未支付剩余成交价款2984万元，而且强占原告房产10年多，依法应当赔偿原告损失。4、催告函，被告未按照《拍卖规则及竞买须知》足额向原告指定账户支付除定金外的拍卖成交价款，在其早已占用拍卖房产的情况下，反而拍卖标的之外的土地使用权不能过户为由，提出赔偿违约金的无理要求。5、对民事起诉状，2009年3月22日，被告故意突破拍卖标的房产范围，在2008年12月中旬房管局同意办理房产过户后，2009年1月8日强行从河北新华拍卖有限公司要回除定金之外的所有款项，在持续无偿强占原告房产的情况下，以明显不能成立的“办理土地使用权过户”为由拟提起解除买卖合同的恶意诉讼；在原告依法通知解除合同、被告超过法定异议期间后，现又提起继续履行合同的反诉，依法应予驳回其反诉请求。6、维护房产产生的部分费用协议对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原告及拍卖公司无未向其交付案涉房产，被告自拍卖成交即强占原告房产至今，其强占行为无任何合法依据，应予腾清并恢复原状。另外，其签订时间为2008年8月11日的《工程承包合同》系南三条超级批发市场三层装修修饰工程，《补充协议》声称将工程名称变更为：南三条超级批发市场五层装修修饰工程，无任何真实性，更无合法性；其《南三条超级批发市场消防隐患整改工程实施方案》载明6月29日为预交施工费用阶段、6月30日至7月7日为确定施工队伍阶段、7月15日至8月20日为整改工程施工阶段，但方案落款日期反而为2008年9月26日，显然无真实性；其《消防设备安装有关事宜》等其他材料主要是地下一层、二层、地上一层、二层、三层。被告违法强占原告房产期间，损失自负。被告以其强占原告房产为由，主张继续履行合同，于法无据，于理不通，应当依法驳回其反诉请求。 第三人河北新华拍卖有限公司未到庭，对上述证据未予质证，亦未提交书面答辩状和证据材料。 本院经审理查明，原石家庄城市合作银行冀中支行后更名为石家庄市商业银行中华大街支行。之后，石家庄市商业银行更名为河北银行股份有限公司，石家庄市商业银行中华大街支行随之更名为河北银行股份有限公司中华大街支行。 2008年7月24日，原告（反诉被告）河北银行（原石家庄市商业银行）委托第三人河北新华拍卖有限公司对其所有的“中国小商品第一市场第五层”房产进行公开拍卖，拍卖底价为3439万元，拍卖期限自2008年7月24日至2008年8月24日，拍卖地点河北新华拍卖有限公司拍卖厅，并于2008年7月26日在《燕赵晚报》上发布拍卖公告。2008年8月1日，富利公司参与针对“中国小商品第一市场第五层”房产的拍卖，并同时向第三人河北新华拍卖有限公司缴纳了516万元拍卖保证金，第三人河北新华拍卖有限公司向富利公司出具一份收据。通过公开拍卖程序，富利公司以3500万元的价格竞买成功，取得了“中国小商品第一市场第五层”的房产，并于2008年8月4日与第三人河北新华拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》。2008年8月12日，富利公司以转账方式将购买房产的余款及拍卖费用合计3159万元支付给第三人河北新华拍卖有限公司，次日第三人河北新华拍卖有限公司向富利公司出具一份收据。后因无法办理过户手续，第三人河北新华拍卖有限公司将购房余款及拍卖费3159万元退还给富利公司，但富利公司向第三人河北新华拍卖有限公司缴纳的拍卖保证金516万元未予退还。该516万元拍卖保证金现在河北银行处。 2008年8月6日，因中国小商品第一市场的部分债权人集体上访，市政府要求市房管局暂停办理该市场所属房产的相关手续。但因“中国小商品第一市场第五层”的房产已经通过公开拍卖程序，由富利公司竞买成功。为维护市场交易的稳定性，市政府将“中国小商品第一市场第五层”的房产暂交由富利公司负责维护管理，并强调富利公司应立即着重解决“中国小商品第一市场第五层”房产存在的消防隐患。之后富利公司负责维护管理“中国小商品第一市场第五层”的房产至今，且付出了一定的人力、物力及财力。 2009年3月31日、2010年3月9日，河北银行曾两次向第三人河北新华拍卖有限公司发出“关于督促中国小商品第一市场第五层房产买受人履行相关协议，足额缴纳拍卖余款的通知”，要求第三人河北新华拍卖有限公司督促富利公司支付购房余款。庭审中，富利公司表示愿意继续履行向河北银行支付剩余购房款的义务。 河北银行2010年8月4日通过河北省石家庄市太行公证处向第三人河北新华拍卖有限公司公证送达《解除合同通知书》，通知解除因拍卖而与富利公司形成的房屋买卖合同关系。同时通过河北省石家庄市太行公证处向富利公司公证送达《解除合同通知书》，通知解除因拍卖而形成的房屋买卖合同关系，要求富利公司十日内腾清房产。 本院认为，本案所涉及的《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》是各签约人的真实意思表示，其内容未违反法律禁止效力性规定，且通过符合法律规定的拍卖程序竞拍取得涉案房产，上述合同合法有效，对合同各方具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。 合同的法定单方解除权是在当事人一方存在重大违约、迟延履行主要义务并经催告仍不履行的、履行期限届满之前明确表示不履行合同义务的以及因不可抗力致使不能实现合同目的的情况下行使的。本案所涉的合同有《委托拍卖合同》及《拍卖成交确认书》。《委托拍卖合同》的当事人是河北银行与第三人河北新华拍卖有限公司，约定河北银行委托第三人河北新华拍卖有限公司对其所有的“中国小商品第一市场第五层”的房产公开拍卖，但第三人河北新华拍卖有限公司已经按照《委托拍卖合同》的约定履行完毕自己的义务。《拍卖成交确认书》是由富利公司与第三人河北新华拍卖有限公司签署的，河北银行不是《拍卖成交确认书》的当事人。又因富利公司在参与“中国小商品第一市场第五层”的房产公开拍卖中竞买成功后，按照《拍卖成交确认书》履行了支付购房余款的义务，但因河北银行无法协助富利公司办理过户手续，致使富利公司支付的购房余款被退还回来，从而导致因《拍卖成交确认书》而形成的买卖合同关系无法继续履行，故富利公司并不存在违反合同约定的行为。因此，依据《合同法》第九十四条之规定，河北银行并不享有向富利公司以及第三人河北新华拍卖有限公司行使合同的单方解除权。 同时，本案所涉房产通过公开拍卖的方式被富利公司竞买成功，并已签署《拍卖成交确认书》，且富利公司所缴纳的516万元定金在河北银行处。该房产未能办理过户手续的原因在于社会突发事件的介入，而政府为维护合同效力和交易的稳定性将“中国小商品第一市场第五层”的房产已交由富利公司予以实际维护和管理。而富利公司维护管理本案所涉房产至今，且为维护该房产已经投入一定的人力、财力及物力，现该房产的各项工作运营正常。在庭审中，富利公司亦明确表示愿意继续履行《拍卖成交确认书》中约定的支付剩余购房余款的义务。故河北银行与富利公司双方存在因《拍卖成交确认书》而形成的买卖合同关系继续履行的可能性。综合各方面的因素，为维护市场交易的稳定性，鼓励交易的原则，河北银行与富利公司双方应继续履行《拍卖成交确认书》所形成的买卖合同关系较为适宜。 原告河北银行及反诉原告富利公司针对第三人河北新华拍卖有限公司均未提出诉讼主张，故本院对第三人北新华拍卖有限公司不再进行裁判。 基此，依据《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第三十一条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）河北银行股份有限公司与被告（反诉原告）河北富利房地产开发有限公司继续履行2008年8月4日签订的《拍卖成交确认书》； 二、被告（反诉原告）河北富利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河北银行股份有限公司支付购房余款2984万元； 三、原告（反诉被告）河北银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）河北富利房地产开发有限公司办理“中国小商品第一市场第五层”的房产过户手续； 四、驳回原告（反诉被告）河北银行股份有限公司及被告（反诉原告）河北富利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费310809元，由原告（反诉被告）河北银行股份有限公司承担。反诉案件受理费95500元，由被告（反诉原告）河北富利房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  王秀华 审判员  张国顺 审判员  史亚宁 二〇一八年八月十四日 书记员  谷云丽