海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2649号上诉人（原审被告）：海口玉霞贸易有限公司，住所地海南省海口市龙华区世贸北路**海岸壹号商住楼佳景国际****。统一社会信用代码：×××。法定代表人:叶子琳，总经理。委托诉讼代理人：张莉，女，汉族，1975年5月20日出生，海口玉霞贸易有限公司职员。委托诉讼代理人：许秋蕾，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南宜欣商业管理有限公司，住所，住所地海口市明珠路**宜欣商业广场负**社会信用代码：×××。法定代表人：黄楚珍，经理。委托诉讼代理人：樊伟，海南京园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱南，海南京园律师事务所律师。上诉人海口玉霞贸易有限公司（以下简称玉霞公司）因与被上诉人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣公司）租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院(2017)琼0106民初14002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉霞公司上诉请：撤销一审判决第二项判决内容并依法改判玉霞公司向宜欣公司支付租金、物业管理费、水电费51052.9元。事实及理由：一、玉霞公司未构成违约。宜欣公司在将商铺交付玉霞公司使用后，并未依合同约定为该商铺提供供电点，经玉霞公司多次交涉、沟通，宜欣公司才最终确认了商铺的用电方案。宜欣的行为导致玉霞公司自费安装电缆及相关供电设备及商铺迟延开业。玉霞公司承租涉案商铺后，商铺多次渗水、漏水，严重影响玉霞公司的日常经营并造成经济损失。对此，玉霞公司多次找到宜欣公司的相关负责人员，要求采取相关措施，而宜欣公司拒绝处理。宜欣公司依约负有交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途及履行租赁物维修的义务，但该公司不履行上述合同义务，导致商铺无法继续经营，玉霞公司不得已于2017年6月30退租，并主动提出将保证金、装修押金等费用用于抵扣租金等。因此，玉霞公司系因宜欣公司先行违约而中止履行合同，并非故意拖欠房租及物管费，不构成违约，不应承担违约责任。二、保证金不得与违约金重叠适用，应当予以退还。保证金作为履行合同的担保，其作用是为发生的合同之债提供有效的金钱保证，当违约金等合同之债难以实现时，可以用保证金予以扣减或抵消。保证金大于违约损失的，多余部分应予退还，保证金不足以弥补违约损失的，应当补足不足部分。双方当事人签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同》第六条第3项约定：“乙方违反合同或甲方有关规章制度，致使甲方或其他第三方蒙受损失或发生开支或应当由乙方承担的违约金、赔偿金等，甲方有权以保证金抵扣上述费用。”故保证金的功能系保证违约金等实现，而非与违约金重叠适用。本案中，即便玉霞公司违约，一审法院按未付租金30%的标准判决的违约金63646.59元已足以弥补宜欣公司的损失，亦足以达到对玉霞公司惩戒的效果。如支持宜欣公司没收保证金的请求，将会扩大宜欣公司的实际损失，违反平等、等价有偿原则。据此，宜欣公司的损失已得到合理支持，履约保证金应当予以退还。三、宜欣公司应当承担玉霞公司因安装用电设施而支出的费用。宜欣公司未依合同约定为涉案商铺提供供电点，玉霞公司不得不安装电缆及相关供电设备，为此花费13720元。根据涉案租赁合同第十条第9款“甲方应保证本合同约定的水、电的供应”及第十一条第1款“甲方违反合同约定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿”的约定，该13720元应当由宜欣公司承担。综上，玉霞公司对一审法院认定的在扣减租金及装修保证金后，玉霞公司未付租金、物业管理费、水电费为212155.3元无异议，但该费用应当扣除保证金147382.4元及安装用电设施费13720元，抵扣后玉霞公司仅须向宜欣公司支付租金、物业管理费、水电费51052.9元。一审判决认定事实及适用法律错误，应当依法改判，以维护玉霞公司的合法权益。宜欣公司辩称：一、双方签订的租赁合同第二条约定，租期自2016年6月1日至2020年5月31日，免租装修期50天，起租日2016年7月21日。在合同履行过程中，宜欣公司已经延后至2016年8月1日才起算租金，但玉霞公司截止2017年6月30日拖欠宜欣公司租金和物业管理费318456元、拖欠水费390.5元、滞纳金90985.77元。租赁合同第五条约定，乙方应于每月25-31日期间交清次月应付的租金、物业管理费、水电费，否则视为乙方违约，乙承担迟延交付额每日5%的滞纳金。因此，玉霞公司主张其未违约的理由不成立。二、玉霞公司主张商铺漏水，但漏水原因是2016年8月18日台风电母所致，属于自然灾害和不可抗力，宜欣公司无过错。台风期间，海口的房屋和家庭都有1至2天不同程度的进水，大家都自己想办法处理。至于下大雨后出现个别漏水的情况，宜欣公司已安排人员进行查看，查明漏水原因是玉霞公司装修商铺时未将横梁与大楼外立面之间的缝隙密封所致，并非租赁物本身漏水，不属于宜欣公司的责任。此外，玉霞公司离场前一直正常营业，其以个别时候漏水为由指责宜欣公司租赁的商铺不具备使用条件的理由不成立。况且，一审判决已经免除玉霞公司按照租赁合同约定应支付宜欣公司2016年8月份的租金和管理费共计73691.20元。三、宜欣公司已经提供商户安装空调和水电安装需要的电力接入点。所有商户都是在负一楼配电开关自费接入电力，宜欣公司已提供接入点，玉霞公司需要自己出资接入，玉霞公司在租赁期满后有权拆除。宜欣公司在租赁期间保证了租赁场地水电的供应。四、玉霞公司在拖欠宜欣公司几十万租金的情况下，于2017年6月30日停业并擅自离场，不履行租赁合同，其至2017年8月21日向宜欣公司发送《退场告知函》时一直占用租赁商铺，构成严重违约。玉霞公司停业离场后于2018年5月向宜欣公司发送律师函要求宜欣公司不得拆除租赁商铺，并拒绝自己拆除商铺和返还商铺给宜欣公司，同时还不承担占用涉案商铺期间的租金，该行为造成宜欣公司11个月租金和管理费损失约81万元（73691.20元×11个月=810603元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及涉案租赁合同第十四条“乙方如不能按时向甲方缴交租金和其他费用，以每延迟一天按拖欠总金额的5%计赔罚，超过一个月视为乙方违约，甲方有权终止合同，甲方除要求补交拖欠费用和滞纳金外还需没收乙方的履约保证金作为补偿”的约定，履约保证金应予没收。没收履约保证金是商场经营中对于擅自离场，单方面解除合同给商场招商造成空铺期的补偿，是海口绝大多数商场实行的做法。玉霞公司离场后占用宜欣公司商铺长达11个月，两个月租金的履约保证金并不足以补偿宜欣公司的损失。履约保证金是按照合同约定没收，是对上述损失的补偿。宜欣公司在一审中主张的违约金是拖欠租金的违约金，而玉霞公司给宜欣公司造成的损失远大于一审判决的违约金，故玉霞公司提出履约保证金与违约金不能并用于法无据。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回玉霞公司的上诉请求。宜欣公司向一审法院起诉请求：1.判决解除宜欣公司与玉霞公司签订的《宜欣城A-F区餐饮租赁合同》；2.判决玉霞公司支付宜欣公司租金和物业管理费318456元（2016年8月、2017年3月至2017年6月30日）、水费390.5元、滞纳金96985.77元（2016年9月至2017年6月30日为96985.77元，自2017年7月1日起以318456元为本金按照每天5‰计算直至付清为止）;3.判决玉霞公司支付宜欣公司三个月租金206000.4元（68666.8×3=206000.4元)的违约金，并且宜欣公司依据合同约定没收玉霞公司履约保证金147382.4元；4.判决玉霞公司支付宜欣公司租金和物业管理费损失自2017年7月1日起至租赁场地拆除恢复原状交还宜欣公司之日止，按照合同约定租金和物业管理费每月73691.2元计算，暂算至2017年12月30日6个月为442147.2元（73691.2×6=442147.2元）；5.本案诉讼费由玉霞公司负担。一审法院认定事实：2016年5月30日，宜欣公司与玉霞公司签订《宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，合同编号为宜租字自营A区（2016）0530-033号，玉霞公司租赁宜欣公司一楼A区J01号场地，建筑面积332.95平方米（实际面积为167.48平方米），租期自2016年6月1日至2020年5月31日，宜欣公司同意给予玉霞公司免租装修期50日，起租日为2016年7月21日。租赁期第一年建筑面积月租金206.24元/m2，实际面积月租金为每月410元/m2，共68666.8元。建筑面积物业管理费15.09元/m2，实际面积物业管理费30元/m2，共5024.4元。每月租金管理费合计为73691.2元。合同第五条约定玉霞公司应于每月25日-31日期间交清次月应付的租金、物业管理费、水电费，否则视为玉霞公司违约，玉霞公司需承担迟延交付额每日5‰的滞纳金;合同第六条约定玉霞公司需缴纳履约保证金147382.4元。双方约定若玉霞公司如不能按时向宜欣公司缴交租金和其他费用，以每延迟一天按拖欠总金额的5‰计赔罚；超过一个月视为玉霞公司违约，宜欣公司有权终止合同，宜欣公司除要求补交拖欠费用和滞纳金外还需没收玉霞公司的履约保证金作为补偿。若宜欣公司未按合同约定时间、标准交付物业，致使玉霞公司无法进行经营时，玉霞公司有权终止合同外，宜欣公司应承担相关责任并无息返还玉霞公司交纳的履约保证金。双方还约定租赁期内房屋及设备如遇不可抗力的原因导致损毁和造成损失的，双方互不承担违约责任。因上述原因致使玉霞公司停业或不能正常营业，宜欣公司不向玉霞公司收取在此期间的租赁费用和其他费用。根据中信银行客户回单显示，玉霞公司向宜欣公司交纳2016年9月租金及电费共计73867.2元、11月租金73691.2元、12月租金及物业水电费等共73762.2元；2017年2月租金及物业管理费73691.2元。宜欣公司提供《缴费通知书》要求玉霞公司支付2016年8月1日至8月31日租金、2017年8月1日至8月31日物业管理费、2017年2月1日至2月28日租金及物业管理费及滞纳金共225139.86元。2017年5月兴业银行收款回单载明玉霞公司向宜欣公司支付50000元，用途为3月房租。2017年2月至6月，宜欣公司向玉霞公司发出缴费通知书，要求缴纳水费，共计390.5元。2016年7月15日，玉霞公司向宜欣公司缴纳装修保证金33000元。2016年8月6日，玉霞公司商铺装修方案审批通过。后玉霞公司商铺存在漏水和渗水现象。2017年4月至8月，玉霞公司向宜欣公司发出租金问题解决方案申请、租金缓交申请、租金尾款减免申请、押金抵扣租金申请。2017年6月26日，玉霞公司向宜欣公司发出撤场申请，2017年8月24日，玉霞公司向宜欣公司发出退场告知函，告知宜欣公司玉霞公司于2017年6月30日正式退场。一审法院认为,宜欣公司与玉霞公司签订的《宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宜欣公司已按合同约定向玉霞公司提供经营场地，履行合同约定义务。玉霞公司未按合同约定按时支付租金及相关费用构成违约。首先，关于解除宜欣公司与玉霞公司签订租赁合同问题。玉霞公司在连续四个月未缴纳租金后，于2017年6月30日退场。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。宜欣公司多次催促玉霞公司缴纳租金，玉霞公司已于2017年6月底撤场，已构成以上情形，故宜欣公司请求自2017年7月1日起解除《宜欣城A-F区餐饮租赁合同》，一审法院予以支持。其次，关于玉霞公司支付宜欣公司租金和物业管理费问题。宜欣公司与玉霞公司双方确认玉霞公司尚欠宜欣公司2017年3月至6月30日4个月租金及拖欠水费390.5元，对于此部分诉请，一审法院予以支持，但应扣除玉霞公司已支付的50000元租金以及装修保证金33000元，即294764.8+390.5-50000-33000=212155.3元。对于宜欣公司主张的2016年8月的租金，由于玉霞公司的装修方案及用电方案才获宜欣公司审批，并且8月18日台风导致宜欣公司商场外立面渗水、漏水，最终导致玉霞公司开业时间延后，根据双方合同中关于不可抗力的免责条款，对于台风导致的损毁和造成损失的，双方互不承担违约责任。据此，宜欣公司不向玉霞公司收取在此期间的租赁费用和其他费用。故宜欣公司主张玉霞公司支付2016年8月的租金及管理费，一审法院不予支持。第三，关于宜欣公司主张玉霞公司支付滞纳金、违约金以及没收履约保证金的问题。因合同中既约定违约金，又约定滞纳金，属于重复主张，同时其主张违约金及滞纳金均过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故对于玉霞公司应支付的违约赔偿应以玉霞公司拖欠费用的30%为准，即63646.59元（212155.3×30%）。此外，根据租赁合同的约定，玉霞公司违约应没收履行保证金，故宜欣公司主张没收其履约保证金147382.4元不予退还，一审法院予以支持。第四，关于宜欣公司主张租金和物业管理费损失问题。玉霞公司自告知宜欣公司6月30日正式退场后，宜欣公司将铺面上锁致使玉霞公司无法将店铺内的物品搬出，故涉案店铺无法另行出租使用的损失责任不应由玉霞公司承担，宜欣公司的该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，对于玉霞公司辩称宜欣电影院使用蓝湾矿泉水未结算货款9600元，因该欠款主体并非一审法院宜欣公司，故玉霞公司的该项抗辩一审法院不予采信，对于玉霞公司主张因宜欣公司不提供用电条件，导致玉霞公司出资安装电缆花费13720元，由于合同约定宜欣公司仅提供用电设施的相关接口，故对于玉霞公司抗辩该项费用应抵扣租金，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、解除宜欣公司与玉霞公司签订的《宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》；二、限玉霞公司于本判决生效之日起十日内向宜欣公司支付租金、物业管理费、水电费212155.3元、违约金63646.59元，共计275801.89元，宜欣公司没收玉霞公司履约保证金147382.4元；三、驳回宜欣公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序审理减半收取受理费9712元，其中7501元由宜欣公司负担，2211元由玉霞公司负担。玉霞公司在二审中未提交新证据。宜欣公司在二审中提交如下证据：1.律师函，证明玉霞公司截止2018年5月9日一直占用涉案铺面，不允许宜欣公司拆除该铺面；2.宜欣公司2018年4月24日发给玉霞公司的函告及邮寄单，证明宜欣公司要求玉霞公司拆除铺面、恢复原状，交还场地。玉霞公司的质证意见：对律师函真实性予以认可，由于玉霞公司离场后，宜欣公司将涉案铺面大门上锁，导致玉霞公司无法搬迁，故对关联性及证明效力均不予认可。对函告的真实性、关联联、合法性不予认可，玉霞公司未收到该函告。本院的认证意见：首先，宜欣公司二审中提交的证据虽然是二审审理期间新发生的证据，但该证据由宜欣公司所持有，宜欣公司无正当理由未在二审指定举证期间提交，属于逾期举证。其次，玉霞公司离场后，宜欣公司将涉案铺面大门上锁，玉霞公司无法自行搬迁物品，故不能认定玉霞公司未搬迁涉案铺面物品存在主观故意的过错。再次，本案争议的问题主要是宜欣公司应否承担安装用电设施的费用及退还履约保证金，宜欣公司提供的证据虽然可以证明双方在合同解除后就商铺的拆除存在分歧，但该分歧与本案争议的主要焦点无关，于本案新事实亦无助益，故本院对证据的关联性及证明效力不予确认。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，玉霞公司与宜欣公司签订的《海南宜欣城A－F区餐饮租赁合同书》约定，水、电、燃气、通讯、排水、排污、排烟、消防设施等，甲方（宜欣公司）只提供相关接口。本院认为，本案的争议焦点：1.玉霞公司是否存在违约行为；2.宜欣公司应否承担安装用电设施的费用；3.履约保证金应否退还。玉霞公司与宜欣公司签订的《海南宜欣城A－F区餐饮租赁合同书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。玉霞公司与宜欣公司因签订租赁合同成立房屋租赁关系。在房屋租赁法律关系中，出租人负有交付租赁物的义务，承租人负有支付租金的义务。在本案中，宜欣公司已经向玉霞公司交付了涉案商铺，玉霞公司亦实际使用并进行经营，故宜欣公司已经履行了交付租赁物的义务，而宜欣公司未按约定交付租金及管理费，构成违约。玉霞公司主张宜欣公司未向其提供供电线路，以及提供的租赁物不符合约定用途，故本案的违约方为宜欣公司。根据本案查明的事实，涉案租赁合同约定宜欣公司只提供电力相关接口，故安装用电设施不属于宜欣公司应履行的合同义务，玉霞公司应自行承担安装用电设施的费用。玉霞公司主张宜欣公司未提供供电电线而违约，并要求玉霞公司承担安装用电设施的费用，不符合合同约定，本院不予支持。关于租赁物是否符合合同约定用途的问题，虽然涉案商铺曾经在2016年8月份因台风天气发生渗漏水的情况，但台风等极端天气具有不可抗力的因素，一审根据租赁合同关于房屋及设备在租赁期内由于不可抗力的原因导致毁损和造成损失的双方互不承担违约责任的约定，已确定玉霞公司不支付2016年8月份的租金及管理费。此外，玉霞公司装修商铺后持续进行经营，且该公司未提供充分证据证明涉案商铺存在不符合合同约定用途的情形，故玉霞公司以宜欣公司交付的房屋不符合约定用途为由主张宜欣公司违约在先，证据和理由均不够充分，本院不予支持。涉案租赁合同约定：“乙方如不能按时向甲方缴交租金和其他费用，以每延迟一天按拖欠总金额的5‰计赔罚；超过一个月视为乙方违约，甲方有权终止合同。甲方除要求补交拖欠费用和滞纳金外，还需没收乙方的履约保证金作为补偿。”一审判决玉霞公司应向宜欣公司支付拖欠的租金及管理费，并按所欠费用的30%计算违约金，该违约金是玉霞公司因拖欠租金及管理费用应承担的违约责任；而没收履约保证金是涉案租赁合同因玉霞公司违约的原因解除后，宜欣公司依照合同约定对违约方采取的惩罚措施。由于支付违约金及没收保证金的适用前提不同，且玉霞公司在签订合同时已经知道违约风险，其应根据违约行为分别承担相应后果。因此，一审认定履约保证金不应退还，亦未将履行保证金的金额从玉霞公司应履行的债务中扣除，符合合同约定，本院予以确认。玉霞公司主张一审重复认定违约责任的理由不够充分，本院不予采纳。玉霞公司主张其仅需向宜欣公司支付租金、物业管理费、水电费51052.9元的理据不足，本院不予支持。综上，玉霞公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5437.03元，由上诉人海口玉霞贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何姿玲审判员 陈杰林审判员 谭晓梅 二〇一八年八月十三日书记员 陆 云速录员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。