广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终10701号上诉人（原审原告）：深圳市凯利达投资发展有限公司，住所地：法定代表人：赵淑加,总经理。委托诉讼代理人：江波，广东晟典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市福田区群海培训中心，住所地：法定代表人：申群海，校长。被上诉人（原审被告）：深圳市福田区群海文化传播有限公司，住所地：法定代表人：申群海，董事长被上诉人（原审被告）：申群海，男，汉族，1970年12月3日出生，住所地：上诉人深圳市凯利达投资发展有限公司（以下简称凯利达公司）因与上诉人深圳市福田区群海培训中心（群海培训中心）、被上诉人申群海、被上诉人深圳市群海文化传播有限公司（以下简称群海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凯利达公司上诉请求：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初8504号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；二、请求中级法院依法改判解除凯利达公司与群海培训中心签订的《深圳市房屋租赁合同》，搬离并将房屋交回给凯利达公司;三、请求中级法院依法改判群海培训中心按照每月25686元的标准支付房屋租金及占有使用费至其搬离并将房屋交回给凯利达公司时止（租金从2017年2月10日起算，占有使用费从2017年6月3日起算〕，并按照每月2%的标准支付滞纳金；四、请求中级法院依法改判群海培训中心按照每月3548元的标准支付管理费至其搬离并将房屋交回给凯利达公司时止（从2016年12月10日起算〕，并按照每月2%的标准支付滞纳金；五、请求人民法院依法改判群海公司及申群海对群海培训中心的债务承担连带清偿责任；六、判令群海培训中心、群海公司、申群海承担诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。(一）凯利达公司于2017年3月21日起诉群海培训中心，群海培训中心2017年6月2日收到起诉书之日，就一直占用租赁房屋至今，拒绝搬出，此事实原审法院没有认定。(二）凯利达公司与群海培训中心于2014年12月16日签订了《深圳市房屋租赁合同》及补充协议后，群海培训中心依照合同约定，一直使用租赁房屋；2014年12月22日，应群海培训中心的要求，到房屋租赁登记机关办理租赁登记手续，为此双方填写了深圳市房屋租赁机关的标准合同文本。凯利达公司认为，凯利达公司与群海培训中心于2014年12月16日签订了《深圳市房屋租赁合同》及补充协议，双方约定的权利义务及合同事项非常详细；而2014年12月22日双方到房屋租赁登记机关办理租赁登记手续填写的深圳市房屋租赁机关的标准合同文本，内容非常粗略。现实当中的惯例，双方的合同，若有补充或修改，重新约定的合同内容肯定是越来越详细，凯利达公司与群海培训中心于2014年12月16日签订了《深圳市房屋租赁合同》及补充协议，双方约定的权利义务及合同事项非常详细，而2014年12月22日双方到房屋租赁登记机关办理租赁登记手续填写的深圳市房屋租赁机关的标准合同文本，内容非常粗略，与常理不符，没有合同内容越补充越简略的合同。凯利达公司认为，原审法院认定2014年12月22日双方到房屋租赁登记机关办理租赁登记手续填写的深圳市房屋租赁机关的标准合同文本，是重新签订了合同，取代了双方于2014年12月16日签订的《深圳市房屋租赁合同》及补充协议，是错误的。(三）群海培训中心、群海公司、申群海的财产混同。凯利达公司认为，群海培训中心、群海公司、申群海的财产在经营过程中混同，原审法院没有认定、查明。1、群海培训中心与群海公司，两个公司的注册地址完全是一样的，在同一个地址经营，而只由群海培训中心出面租赁房屋、缴纳租金和管理费，群海公司不承担租金费用，显然群海培训中心与群海公司两个主体的经营和财产是混同的；此事实原审法院没有认定、查明。2、原审法院查明以下两项事实，证明群海培训中心、群海公司、申群海财产混同，但没有认定：(1）2016年8月7日，群海培训中心向凯利达公司出具《情况说明》，称：“因法定代表人申群海母亲病危，需要预留部分资金处理家事，本月租金请求推迟到本周末交清”。(2）2016年8月12日，群海培训中心向凯利达公司出具《关于申请延期交租的申请》，“因法定代表人申群海母亲病危，需要预留部分资金再加上有股东出差在外，特向贵公司申请将租金延期到8月19日交清”。上述事实表明，群海培训中心的法定代表人申群海将群海培训中心本应用来交租的资金挪作家用，是典型的公司与个人财产混同行为；此事实原审法院没有认定。(四）群海培训中心的法人资格违反强制性的法律规定，依法不能成立。根据《公司法》第五十七条、第五十八条的规定，一人有限责任公司不能再投资设立新的一人有限责任公司，群海培训中心的设立违反强制性法律规定，其法人资格自始不成立；此事实原审法院没有查明、认定。二、原审判决适用法律错误。(一）本案凯利达公司起诉要求解除与群海培训中心、群海公司、申群海签订的《深圳市房屋租赁合同》，但是，原审法院在判决的第一项，确认双方的租赁合同关系在2017年6月2日解除，没有根据凯利达公司的诉讼请求做出判决，是适用法律错误。(二）原审判决违反了“一事不再理”的原则。本案是因群海培训中心违约而起，凯利达公司要求法院判决解除合同，判决群海培训中心、群海公司、申群海支付租金、管理费及滞纳金，是一个法律关系当中产生的诉求，法院应当在一个案件当中做出处理；而本案当中原审法院只支持2017年11月17日开庭前的租金及管理费诉求，将本案2017年11月17日以后群海培训中心、群海公司、申群海占用凯利达公司的占有使用费及管理费切割后，要求凯利达公司另行起诉，没有法律依据，同时违反了民事诉讼当中“一事不再理”的基本原则，增加了凯利达公司的讼累。(三）群海公司及申群海应当对群海培训中心的债务承担连带清偿责任。本案当中，申群海利用法律程序，故意拖延诉讼时间，占用凯利达公司的房屋而拒绝支付租金；并且在实际经营过程中，利用法律漏洞，个人占用培训中心的资金用于家庭用途，导致培训中心无资金缴纳租金，是典型的利用个人财产与公司财产混同手法，逃避债务。原审法院对此认定错误。群海培训中心、群海公司、申群海共同答辩称，群海公司和申群海在一审判决中是不承担责任的，现在凯利达公司要求群海公司和申群海承担法律责任，是不对的。其余的内容与我方部分的补充意见一致。群海培训中心上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，驳回凯利达公司的诉讼请求。2、判令凯利达公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、凯利达公司将违反消防法规，封闭、堵塞了疏散通道、安全出口，存在严重安全隐患，不符合安全标准的房屋出租给群海培训中心，且未取得该房屋产权或合法经营管理权，违反了《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第(一）项和第（五）项不得出租的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，凯利达公司与群海培训中心之间的房屋租赁合同无效，凯利达公司无权依据该合同向群海培训中心收取租金和其他任何费用，因此给群海培训中心造成的损失，群海培训中心将另行起诉。原审法院未查明这一关键事实，导致判决错误，请二审法院依法撤销原判决，驳回凯利达公司的诉讼请求。二、凯利达公司违反消防法规，封闭、堵塞了群海培训中心所租房屋疏散通道、安全出口，存在严重安全隐患，依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十条和第三十六条第（四）项之规定，群海培训中心有权拒绝交付部分或者全部租金。综上所述，凯利达公司将违反消防法规，封闭、堵塞了疏散通道、安全出口，存在严重安全隐患，不符合安全标准的房屋出租给群海培训中心，且未取得该房屋产权或合法经营管理权，违反了法律的强制性规定，无权向群海培训中心收取租金和其他费用，群海培训中心有权拒绝交付部分或者全部租金，原审判决错误，请予撤销，判决驳回凯利达公司的诉讼请求。群海培训中心在二审法庭调查中补充事实与理由：一、凯利达公司违反了《中华人民共和国安全生产法》“第一百零二条生产经营单位有下列行为之一的，责令限期改正，可以处五万元以下的罚款，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处一万元以下的罚款；逾期未改正的，责令停产停业整顿；构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任：（一）生产、经营、出粗、使用危险物品的车间、商店、仓库与员工速度宿舍在同一座建筑内，或者与员工宿舍的距离不符合安全要求的；（二）生产经营场所和员工宿舍未设有符合紧急疏散需要、标志明显、保持畅通的出口，或者锁闭、封堵生产经营场所或者员工宿舍出的。”中的第二款“锁闭、封堵生产经营场所或者员工宿舍出的”的规定。二、凯利达公司违反双方签订《深圳市房屋租赁合同书》第二十二条中的“甲方提供的出租屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。如有一方违约，按合同约定承担相应的违约责任。”三、同时违反了《深圳市房屋租赁安全管理责任书》的“三、出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件才允许出租的，出租人应当取得。”还违反了“十、出租人或者承租人未依法履行安全责任的，导致他人人身、财产受到损害的，受害人可以要求出租人或承租人依法承担相应的赔偿责任。”特向贵院提出判令群海培训中心与凯利达公司签订的《深圳市服务租赁合同书》无效。同时请求贵院判令群海培训中心无须向凯利达公司缴纳租金和管理费等一切费用。凯利达公司退还租赁保证金44312元及5000元的水电押金，退还已经缴纳的租金及管理费（24938+3458.25）×12+（25686+3458.25）×12=690486元，同时判令凯利达公司赔偿群海培训中心的一切损失（另案起诉）。请求法院依法驳回凯利达公司的一切诉讼请求。凯利达公司辩称，我方认为群海培训中心、群海公司、申群海提交的证据与本案无关，本案是房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同签订的同时，群海培训中心、群海公司、申群海签订了安全责任书，所有的安全问题是由群海培训中心、群海公司、申群海也就是租赁方以及房屋的实际控制人、使用人负责的，因此这些责令改正通知都是针对群海培训中心、群海公司、申群海的，与我方无关，与本案亦无关。因此，我方不同意对这些证据进行质证。凯利达公司向一审法院起诉请求：1、解除凯利达公司与群海培训中心签订的《深圳市房屋租赁合同》，并将房屋交回给凯利达公司；2、群海培训中心按照每月29144元的标准支付房屋租金、管理费至其将所租赁的房屋交回之时止（从2016年12月10日起暂计至2017年3月15日止为116576元）；3、群海培训中心按照每月2%的标准支付滞纳金至其将所租赁的房屋交回之时止（从2016年12月10日起暂计至2017年3月15日止为3747元）；4、确认凯利达公司有权依照租赁合同的约定没收群海培训中心的履约保证金44312元；5、群海公司对群海培训中心的债务承担连带清偿责任；6、申群海对群海公司的债务承担连带清偿责任；7、群海培训中心、群海公司、申群承担本案的诉讼费。庭审时，凯利达公司明确滞纳金以每月拖欠的租金和管理费为基数，从拖欠当月10日起按照每月2%计算。一审法院认定事实：2014年12月16日，凯利达公司（甲方、出租方）与群海培训中心（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市福田区××花园大厦××楼××号房屋（以下简称涉案房产）建筑面积477平方米及其分摊公共面积出租给乙方使用，租期自2015年6月10日起至2023年2月23日止；涉案房产单位租金按建筑面积计算，第一年为每月每平方米52.28元，每月租金合计24938元；以后每年以上一年租金标准为基数递增3%，即从2016年6月10日起每月租金为25686元，以此类推；涉案房产管理费每月每平方米7.25元（包括保安、清洁费用），共计3458元；乙方须在合同签订后10个工作日内交纳2015年6月10日至2015年7月9日管理费3458元、租金24938元，甲方向乙方开具发票；租金及管理费支付方式为乙方在每月20日前交纳下一个月的租金及管理费，逾期交纳的，每日按应交纳金额的3%支付滞纳金；在签订本合同时，乙方向甲方交纳相当于两个月租金的履约保证金，共计44312元，租赁期满后，在乙方全面履行合同义务并完好退还涉案房产后，甲方向乙方退还该保证金，因违约导致保证金扣款的，乙方应在指定期限内补交保证金；乙方拖欠租金达30天以上或拖欠各项费用达25500元以上，则甲方不予退还履约保证金；甲方延迟交付涉案房产30天以上或不承担物业维护维修义务的，则乙方有权请求甲方双倍退还履约保证金。2014年12月22日，凯利达公司（甲方、出租方）与群海培训中心（乙方、承租方）又签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，租期自2015年6月10日起至2020年2月23日止；涉案房屋单位租金按建筑面积计算，每月每平方米52.28元，每月租金合计24938元；乙方应在2015年6月10日前交付首期租金24938元；租金支付日期为每月10日前；甲方交付涉案房产时向乙方收取相当于两个月租金的租赁保证金44312元，在涉案房产结构无损坏且乙方租赁期满交清所有费用后，甲方退还该保证金；在涉案房产结构有损坏时，甲方不予退还保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、房屋物业管理费、因使用租赁房屋所产生的其它费用；租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租给他人；乙方拖欠租金达30天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达25000元以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，并有权依据上述情形解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；甲乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；本合同自签订之日起生效。同日，双方签订《补充协议》，约定：租金递增方式为2015年6月10日至2016年6月9日的月租金为24938元；2016年6月10日至2017年6月9日的月租金为25686元；2017年6月10日至2018年6月9日的月租金为26457元；2018年6月10日至2019年6月9日的月租金为27251元；2019年6月10日至2020年2月23日的月租金为28069元；租赁期间，乙方除按时支付房租外，应负责按时支付租赁房屋的水电费及物业管理费，物业管理费每月每平方米7.25元。该份合同上没有租赁管理部门的备案盖章，没有证据显示该合同经过备案登记。合同履行过程中，因群海培训中心未能按期支付租金及相关费用，2016年4月26日，凯利达公司向群海培训中心发出《催租通知》，载明：群海培训中心拖欠3-7月份租费合计47720元（租金39876元、管理费6916元、水电费928元），群海培训中心应在2016年5月3日前交清所欠租费，未交清则按合同第四条第六款约定执行，未按期交纳费用时，逾期每日按应交金额3%加计滞纳金，拖欠各费用超过五天，凯利达公司有权停水停电；由此产生的损失由群海培训中心承担。该通知由群海培训中心的员工黄玉香于2016年4月28日签收。2016年5月3日，群海培训中心向凯利达公司出具《还款计划书》，称，群海培训中心因经济形势问题，拖欠凯利达公司各项费用，还款计划为：“1、今天结清一个月余款；2、下周五（5月13日）前结清一个月租金管理费；3、5月23日前结清5月份租金管理费”。2016年7月27日，凯利达公司向群海培训中心出具《催租通知》，载明：群海培训中心拖欠7月份租金及管理费合计29144元，6月份水电费1919元，群海培训中心应在2016年7月31日前交清所欠租费，未交清则凯利达公司按合同第四条第六款约定执行，未按期交纳费用时，逾期每日按应交金额3%加计滞纳金，拖欠各费用超过五天，凯利达公司有权停水停电；超过30天凯利达公司有权进行清铺处理，由此产生的损失由群海培训中心承担。当日，申群海签收并在该通知上手写加注“不符合合同约定，又签入一个培训机构，造成我们经营雪上加霜”。2016年8月7日，群海培训中心向凯利达公司出具《情况说明》，称：“因法定代表人申群海母亲病危，需要预留部分资金处理家事，本月租金请求推迟到本周末交清”。2016年8月12日，群海培训中心向凯利达公司出具《关于申请延期交租的申请》，称“因法定代表人申群海母亲病危，需要预留资金，再加上有些股东出差在外，特向贵公司申请将租金延期到8月19日交清”。2017年2月20日，凯利达公司向群海培训中心出具《催租通知》，载明：群海培训中心拖欠2016年10月至2017年2月租金及管理费合计100349元，群海培训中心应在2017年2月24日前交清所欠租费，未交清则凯利达公司按合同第四条第六款约定执行，未按期交纳费用时，逾期每日按应交金额3%加计滞纳金，拖欠各费用超过五天，凯利达公司有权停水停电；超过30天凯利达公司有权进行清铺处理，由此产生的损失由群海培训中心承担。2017年3月3日，群海培训中心向凯利达公司出具《关于2月20日催租通知的回复》，称：“因贵公司引进多家非法培训机构，对我中心经营造成非常严重的不利影响，所以本中心对拖欠管理费一事存疑，对于管理费的问题暂缓缴纳，以后再协商。希望我们以后打款的时候请按照我们的用途开票，以方便我们做账。实欠100349元-17290元（已开票的2016年7、8、9、10、11月份管理费）-12917元（2月24日已付）-10374元（2016年12月、2017年1、2月份管理费）＝59768元。现计划如下：水电费已交清到2017年2月份为止，3月3日贵公司无正当理由对我中心停电，造成经济损失25686元，本中心暂不追究法律责任但保留追究法律责任的权利。3月27日付25686元租金，4月10日付8396元租金，4月24日付25686元租金”。关于群海培训中心的租金及管理费、水电费的交纳情况。群海培训中心提交的《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》显示：2017年1月16日群海培训中心向凯利达公司转账17686元；2017年2月17日转账25686元；2017年2月24日转账12917元；2017年3月27日转账25686元；2017年4月17日转账26609元。就上述支付款项所对应的期间和款项性质，双方存在争议。对此，原审法院作如下认定：首先，合同项下的付款义务是群海培训中心的主要合同义务，群海培训中心应就其付款情况承担相应的举证责任，但群海培训中心仅提供证据证明2017年的付款情况，对之前的付款情况并未举证证明，虽然群海培训中心在转账时备注了“房租、管理费”等字样，但该备注仅为群海培训中心单方加注，在没有证据相佐证且凯利达公司未予确认的情况下，该单方加注内容不能作为认定事实的依据。其次，从2017年2月20日凯利达公司发出的《催租通知》以及2017年3月3日群海培训中心的回复所载明的内容来看，截至2017年3月3日，群海培训中心仍然存在拖欠凯利达公司2016年租金及管理费、水电费的情况，且群海培训中心在2017年3月3日之后的转账付款情况与其发出的复函所载明的付款计划能够相互印证；再次，凯利达公司就群海培训中心在2017年期间付款情况所作的相关说明详细合理，并能与上述证据及合同约定金额相互印证。因此，综合本案证据内容、群海培训中心的转账情况以及双方在庭审时关于群海培训中心已经付清2016年12月10日前产生的租金及管理费的确认，原审法院采信凯利达公司的主张，即在凯利达公司起诉之前，群海培训中心已付清2016年12月10日前产生的租金及管理费，起诉之后，群海培训中心于2017年3月27日支付了租金25686元、于2017年4月17日支付了租金25686元及2017年3月后产生的水电费923元。另查，深圳市福田区民政局出具的登记证书载明：群海培训中心为民办非企业单位（法人），住所地为涉案房产地址。群海培训中心并持有深圳市福田区教育局颁发的民办学校办学许可证，该许可证显示群海培训中心的举办者为群海公司。群海公司为自然人独资的有限责任公司，股东为申群海。一审法院认为，凯利达公司与群海培训中心于2014年12月16日签订《房屋租赁合同书》后，又于2014年12月22日就同一租赁标的物签订了《房屋租赁合同》及补充协议，该两份合同的租赁起始时间、租金和管理费计算标准以及其它主要条款内容基本一致，并均具备合同基本条款，在没有证据显示后一份签订的合同存在意思表示虚假情形的情况下，应认定后一份合同系双方重新签订的租赁合同，涉案房屋租赁合同关系项下双方权利义务应依照后一份即2014年12月22日的《房屋租赁合同》及补充协议进行确定。关于凯利达公司要求解除合同、交还房屋及没收租赁保证金的诉请，根据合同约定，群海培训中心拖欠租金达30天或拖欠可能导致凯利达公司损失的各项费用达25000元以上，凯利达公司有权解除合同并没收租赁保证金，而截至凯利达公司起诉之时，群海培训中心已出现上述违约情形，凯利达公司据此有权要求解除合同并没收租赁保证金。关于合同解除时间，应依照凯利达公司关于要求解除合同的通知送达至群海培训中心的时间确定，据此，原审法院认定合同解除时间为凯利达公司诉状送达至群海培训中心之日即2017年6月2日。合同解除后，群海培训中心应依约将涉案房产交还凯利达公司。因此，凯利达公司关于合同解除及交还房屋、没收租赁保证金的诉请成立，原审法院予以支持。关于凯利达公司要求群海培训中心支付租金、管理费的诉请。关于租金，根据前述认定事实，群海培训中心已在凯利达公司起诉前付清2016年12月10日前产生的租金，在凯利达公司起诉后又支付了两个月的租金，故群海培训中心还应向凯利达公司支付自2017年2月10日开始计算的租金。在合同解除后，因群海培训中心仍在使用涉案房产，凯利达公司有权要求群海培训中心按照租金标准继续支付占有使用费，因此，群海培训中心应向凯利达公司支付2017年2月10日至2017年6月2日的租金以及2017年6月3日至庭审之日2017年11月17日按租金标准计算的占有使用费，凯利达公司要求按照月租金25686元的标准计算，没有超过其可主张权利的范围，原审法院予以照准；至于庭审之后的占有使用费，由于群海培训中心是否实际搬离以及实际搬离时间属于未经查明的不确实事实，凯利达公司可待群海培训中心实际搬离后再另行主张。关于管理费，群海培训中心在付清2016年12月10日前产生的管理费后即未再支付管理费，凯利达公司据此有权要求群海培训中心支付自2016年12月10日开始计算的管理费，依照双方约定，每月管理费金额为3458.25元（477平方米×每月每平方米7.25元），凯利达公司主张每月管理费3458元（诉请的每月租金和管理费共计29144元-每月租金25686元），没有超出合同约定范围，原审法院予以照准，但如前所述，凯利达公司请求的管理费应计算至庭审之日即2017年11月17日，之后产生的管理费，凯利达公司可依据具体情形另行主张。关于凯利达公司主张的按每月2%标准计算的滞纳金，如前所述，凯利达公司与群海培训中心于2014年12月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议为重新签订的合同，双方权利义务应根据该合同及补充协议的内容来确定，而该合同及补充协议中所约定的违约责任条款中并无关于滞纳金的约定，即就违约责任这一项内容，双方已对之前合同的相关约定作了变更，故凯利达公司要求按照2014年12月16日合同主张滞纳金，缺乏依据，原审法院不予支持。若凯利达公司认为群海培训中心的违约行为造成了其实际损失，可就损失赔偿另行主张权利。关于凯利达公司要求群海公司、申群海对群海培训中心的合同债务承担连带清偿责任的请求，原审法院认为，根据相关部门颁发的登记证书，群海培训中心系法人类的民办非企业单位，而法人可以其全部财产独立承担民事责任，群海公司仅系群海培训中心这一办学机构的举办者，凯利达公司要求群海公司对群海培训中心的合同债务承担连带清偿责任，缺乏依据，据此，凯利达公司进一步要求申群海作为群海公司的一人股东对群海培训中心的合同债务承担连带责任，亦缺乏依据，原审法院均不予支持。关于群海培训中心主张涉案房屋权属不清，凯利达公司没有举证证明其对涉案房屋拥有出租权和管理权从而无权向群海培训中心主张租金及管理费的抗辩意见，原审法院认为，没有证据显示涉案房屋租赁合同关系存在合同法规定的可能导致无效的情形，涉案房产的权属状况并不影响双方房屋租赁合同关系的有效成立，也没有证据证明因涉案房产的权属问题而导致了涉案合同无法正常履行，在凯利达公司已履行了合同约定的出租人相关义务的情况下，凯利达公司有权要求群海培训中心依约履行其作为承租人的相应合同义务，因此，对群海培训中心的该抗辩主张，原审法院不予采纳。此外，对于群海培训中心主张凯利达公司违反承诺在涉案房产所在大厦引进其它培训机构从而先行构成违约的抗辩意见，首先，没有证据显示凯利达公司存在关于不会引进其它培训机构进驻大厦的承诺；其次，没有证据显示凯利达公司引进其它培训机构进驻大厦从而导致群海培训中心无法正常使用涉案房产的情形存在，故群海培训中心以此作为其未履行支付租金和管理费的合同义务的抗辩理由，不能成立，原审法院亦不予采纳。一审法院判决：一、确认凯利达公司与群海培训中心就位于深圳市福田区××花园大厦××楼××号房屋所形成的房屋租赁合同关系于2017年6月2日解除；二、群海培训中心应于本判决生效之日起十日内搬离并向凯利达公司交还位于深圳市福田区××花园大厦××楼××号房屋；三、群海培训中心应于本判决生效之日起十日内向凯利达公司支付2017年2月10日至2017年6月2日的租金以及2017年6月3日至2017年11月17日的占有使用费（租金及占有使用费均按照每月25686元的标准计算）；四、群海培训中心应于本判决生效之日起十日内向凯利达公司支付2016年12月10日至2017年11月17日的管理费（管理费按照每月3458元的标准计算）；五、确认凯利达公司有权没收租赁保证金44312元；六、驳回凯利达公司的其它诉讼请求。本案案件受理费2706元（已由凯利达公司预交），由凯利达公司负担100元、群海培训中心负担2606元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，一、位于深圳市××××路xx花园大厦裙楼系深圳市福田区建设局单位自建房，于2000年12月19日取得《房地产证》（深房地字第××号）。凯利达公司与深圳市福田区建设局于2005年1月28日签订《房地产租赁合同》承租新洲花园大厦裙楼1-3层，租赁期限自2005年2月24日起至2023年2月23日止。二、2018年3月23日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队在对群海培训中心进行消防监督检查中发现该中心存在封闭疏散通道、安全出口等违法行为，责令立即改正。三、2018年5月28日，深圳市福田区教育局向群海培训中心发出《责令整改通知书》，责令群海培训中心在2018年6月15日前改正违法行为，严格按照消防安全要求进行整改，确保培训场所有两个消防安全疏散通道。四、申群海于二审法庭询问程序中称，在租赁房产所在地先注册了群海公司进行经营，后于2010年深圳市福田区教育局对培训中心审批通过后在同一地点设立为群海培训中心进行经营。五、深圳市福田区群海文化传播有限公司企业类型为自然人独资有限责任公司，股东为申群海。本院认为，凯利达公司与群海培训中心就涉案房产先后签订两份房屋租赁合同，凯利达公司未能提交证据证明双方实际履行签订在先的合同，原审法院认定后一份合同即2014年12月22日的《房屋租赁合同》系双方重新订立房屋租赁合同并无不当，该《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《广东省城镇房屋租赁条例》不属于法律、行政法规范畴，群海培训中心依据该条例主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。本院认定凯利达公司与群海培训中心2014年12月22日签订的《房屋租赁合同》有效，当事人应当严格履行。群海培训中心拖欠租金达30天以上，构成合同约定的解除条件。针对欠缴租金及管理费事实，群海培训中心在二审期间提出新的抗辩理由，认为租赁房产因消防通道阻塞，不符合安全使用标准，并对此提交了深圳市公安局福田分局消防监督管理大队、深圳市福田区教育局分别作出的整改通知书以及照片等证据予以证明。本院认为，上述证据均形成于群海培训中心收到凯利达公司解除租赁合同的通知之后，也未能反映消防通道何时开始阻塞。根据群海培训中心在本案一审答辩的情况，在本案诉讼前，群海培训中心未曾就消防通道事宜向凯利达公司提出过异议。故，群海培训中心以此作为诉讼前欠缴租金及管理费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。群海培训中心未严格履行合同义务，凯利达公司诉请解除《房屋租赁合同》，该请求属于形成之诉，应判决解除合同较妥，本院对原审判项表述予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审判决群海培训中心搬离，符合合同解除的效果，本院予以认同。至群海培训中心实际搬离前，该中心仍应履行支付租金、管理费的合同义务。根据现有证据，租赁房产分别于2018年3月、5月因消防通道不符合安全使用标准被行政监管部门责令整改，整改期间群海培训中心对租赁物业的使用价值必然受到影响。凯利达公司在上述期间未保障租赁房产符合适租条件，存在违约，因此在衡量群海培训中心应付租金、管理费金额时，本院综合凯利达公司存在过错的因素，酌情认定自2018年3月23日起租金、管理费数额按照合同约定标准的50%支付。具体为，群海培训中心按照25686元/月标准向凯利达公司支付2017年2月10日至2018年3月22日的租金，计人民币344192.4元，其后按照12843元/月标准向凯利达公司支付租金自2018年3月23日至本判决确定的搬离之日止；群海培训中心按照3458元/月标准向凯利达公司支付2017年2月10日至2018年3月22日的管理费，计人民币46337.2元，其后按照1729元/月的标准向凯利达公司支付管理费自2018年3月23日至本判决确定的搬离之日止。关于群海文化传播公司、申群海是否应当对群海培训中心的债务承担连带责任问题。本院认为，群海培训中心虽然为法人类民办非企业单位，但举办者为群海公司一个主体，且群海培训中心与群海公司经营地点一致，参照公司法关于一人有限责任公司股东对公司债务承担连带责任的规定，群海公司未提交证据证明群海培训中心的财产独立于群海公司自己的财产，群海公司应当对群海培训中心的债务承担连带责任。基于同一理由，申群海作为群海公司的一人股东，亦应当对群海公司的债务承担连带责任。综上所述，群海培训中心的上诉请求不成立，本院不予支持。凯利达公司的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果本院予以部分纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8504号民事判决第二项、第五项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8504号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初8504号民事判决第一项为：解除深圳市凯利达投资发展有限公司与深圳市福田区群海培训中心就位于深圳市福田区新洲路新洲花园大厦裙楼二层A4号房屋所形成的房屋租赁合同关系；四、深圳市福田区群海培训中心应于本判决生效之日起十日内向深圳市凯利达投资发展有限公司支付2017年2月10日至2018年3月22日的租金人民币344192.4元，并按照12843元/月标准支付2018年3月23日至本判决确定的搬离之日止的租金；五、深圳市福田区群海培训中心应于本判决生效之日起十日内向深圳市凯利达投资发展有限公司支付2017年2月10日至2018年3月22日的管理费人民币46337.2元，并按照1729元/月标准支付2018年3月23日至本判决确定的搬离之日止的管理费；六、深圳市福田区群海文化传播有限公司对深圳市福田区群海培训中心的上述债务承担连带责任；七、申群海对深圳市福田区群海文化传播有限公司的上述债务承担连带责任；八、驳回深圳市凯利达投资发展有限公司的其它诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2706元，由深圳市凯利达投资发展有限公司负担1082元，深圳市福田区群海培训中心、深圳市福田区群海文化传播有限公司、申群海负担1624元；二审案件受理费5312元，由深圳市凯利达投资发展有限公司负担2124元；深圳市福田区群海培训中心、深圳市福田区群海文化传播有限公司、申群海负担3188元。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 许  莹  姣审判员 邓    媛二〇一八年八月六日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。