湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017)湘0121民初6037号原告（反诉被告）长沙远鹏轮胎销售有限公司，住所地：长沙县星沙镇开元西路16号美林水郡18栋202。法定代表人彭意兰，总经理。委托代理人林群英，湖南星沙律师事务所律师。被告（反诉原告）长沙佳利汽车有限公司，住所地：长沙经济技术开发区泉塘街道东四路68号。法定代表人钟新农，董事长。委托代理人王雄伟，湖南君卓律师事务所律师。委托代理人徐明辉，男，1971年1月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系公司员工。原告（反诉被告）长沙远鹏轮胎销售有限公司（以下简称远鹏公司）与被告（反诉原告）长沙佳利汽车有限公司（以下简称佳利公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告远鹏公司请求本院判令：1、佳利公司赔偿远鹏公司附属设施补偿费287400元、装饰装修补偿费282740元、停产停业损失828096元、其他设施补偿费8900元、搬迁费4351元和轮胎搬迁补偿费227900元，共计1639387元；2、佳利公司承担本案诉讼费用。被告佳利公司答辩要点及反诉请求：长沙县人民法院于2018年8月10日以（2017)湘0121民初4311号民事判决书（暂未生效）认定案涉租赁合同于2017年5月20日解除，现因出租场地被拆迁，佳利公司作为权利人获得了政府征收部门给予的相关补偿费，该补偿费用与承租人远鹏公司无关，故请求驳回远鹏公司主张的全部诉讼请求。此外，远鹏公司搬离场地时未付清相应水电费，故提起反诉，请求法院判令：1、由远鹏公司支付佳利公司算至2017年10月10日的电费2019.51元和算至2017年11月12日的水费11648元，两项合计13667.51元，并支付延迟履行违约金（违约金从2018年1月5日起，按每日0.1%的标准计算）；2、远鹏公司承担本案反诉费用。原告远鹏公司针对反诉的答辩要点：认可电费算至2017年10月10日，但金额需进行核实；对水费，因远鹏公司在同年10月12日搬离场地，故水费只能计算至搬离之日。至于水电费迟延履行违约金，双方没有约定，不应当进行计算。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、2013年11月4日，原、被告双方签订一份《场地租赁合同》，就被告远鹏公司租赁原告佳利公司位于长沙经济技术开发区场地的相应权利义务进行了约定，其中，租赁期限从2013年11月4日至2015年12月1日。合同期满后，双方未续签租赁合同。但佳利公司同意远鹏公司继续租赁场地，双方按原合同继续履行。2、2017年初，案涉租赁场地被政府纳入征收范围。3、2017年8月23日，佳利公司（被征收人兼乙方）与长沙县城市房屋征收和补偿管理办公室（征收部门兼甲方）签订《国有土地征收补偿协议》，就佳利公司名下涉案场地的补偿费用确定了补偿金额：其中包括附属设施补偿费1870717元，其他设施（电视2台、宽带1台、电话3台、分体空调12台、三相动力表一户、管道煤气一户、自来水新装一户）补偿费8900元，停产停业损失费828096元（12个月），搬迁费4351元，装饰装修补偿费482740元。此外，该协议第五条约定，甲方按照征收补偿政策和评估结果依法对乙方进行了补偿，涉及任何第三方主张权利和租赁合同解除等，概由乙方自行解决。远鹏公司未参与该协议的签订。4、2017年10月12日，远鹏公司搬离租赁场地，并认可搬离前欠付佳利公司电费2019.51元、水费11648元，两项合计13667.51元。5、2018年8月10日，本院作出（2017）湘0121民初4311号民事判决书（暂未生效），判决认定佳利公司（另案原告）与远鹏公司（另案被告）签订的上述《场地租赁合同》于2017年5月20日解除。二、各方当事人有争议的事实远鹏公司诉讼主张的各项补偿费用是否由佳利公司赔偿，以及赔偿金额如何认定。远鹏公司认为，根据《国有土地的房屋征收补偿条例》的规定，政府征拆部门只与房屋产权人签订补偿协议，而不会与被拆迁房屋的承租人签订补偿协议。但在确定征收补偿项目时，会充分考虑被征收房屋的现状，即是否有承租人在承租经营。本案中，从政府征收部门提供的征收补偿明细可以看出，对佳利公司进行补偿的部分附属设施、物品系远鹏公司添附或所有，而轮胎搬迁费只可能针对远鹏公司，故远鹏公司主张佳利公司赔偿其附属设施补偿费等各项费用共计1639387元，理由充分，佳利公司理应及时支付。佳利公司认为，远鹏公司没有任何依据要求佳利公司支付拆迁补偿费，理由如下：对附属设施、其他设施及装饰装修补偿项目，远鹏公司未举证证明系其公司添附或装修装饰系其公司完成；对停产停业损失补偿项目，系针对产权人因涉案场地、全部设施设备灭失而给予的补偿，而非给承租经营户停产停业、无法正常经营的补偿，况且场地正式拆迁时双方已经解除合同。因此，佳利公司不存在对远鹏公司进行赔偿。本院认为，远鹏公司承租案涉场地从2013年11月至2017年5月20日止，在此期间，远鹏公司为经营轮胎业务的需要，新搭建钢架棚，添置部分设施设备，并对部分设施进行装饰装修，属于必要经营行为。现基于公共利益的需要，政府征收部门对案涉房屋进行拆迁，并与佳利公司签订了补偿协议，因补偿项目中包含了承租人的部分合法利益，只是征收部门没有直接与承租人签订协议，而是将属于承租人的部分利益归于出租人名下，故远鹏公司有权向出租方即佳利公司主张分配该部分补偿款。具体补偿金额分述如下：（1）停产停业损失补偿费（协议中补偿金额为828096元）。本院认为，该项补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或终止而产生的损失补偿。现本院在另案佳利公司起诉远鹏公司租赁合同纠纷一案中，已认定双方的租赁合同于2017年5月20日解除，而政府征收部门在2017年8月23日与佳利公司签订补偿协议，签订该协议时，远鹏公司尚未完全搬离场地，故征收部门对佳利公司停产停业损失进行补偿时，系基于场地有承租经营户即远鹏公司存在的现状。因此，远鹏公司虽不是被征收人，也无剩余租赁期限，但基于本案征收补偿时的实际情况，本院认定其应获得部分停产停业损失补偿费，金额酌情认定为该项总补偿费的20%，即165619元（828096元*20%）。2、附属设施补偿费（协议补偿金额为1870717元）及其他设施补偿费（协议补偿金额为8900元）。本院认为，远鹏公司为经营轮胎业务，主张新搭建了两个钢架棚，并修建了一个厕所和两个浴室，投入近30万元，因根据双方《场地租赁合同》第三条的约定：“1、甲方以场地现状出租给乙方，乙方可根据需要对场地进行改建，改建方案必须得到甲方同意方可进行，改建费用乙方负责。等等。”以及合同第五条第二款第3项的约定：“退租时乙方有权将自有物品及可拆除装修、改造物拆走。”故远鹏公司对其增加的附属设施，应在佳利公司发出腾退场地通知的合理期限内，即在同年5月20日前自行拆除；其未拆除，应自行承担不利的法律后果。但基于上述同样的理由，即政府征收部门在远鹏公司搬离前对其未拆走的部分设施作了相应补偿，故本院根据本案实际情况，酌情认定远鹏公司可获得附属设施补偿总费用中的260000元。对于其他设施补偿，补偿明细表中注明包括电视2台、宽带1台、电话3台、分体空调12台、三相动力表一户、管道煤气一户、自来水新装一户，因远鹏公司在庭审中认可能够拆走或搬走的均已自行处理，故该项补偿费8900元应归佳利公司所有。3、装饰装修补偿费（协议补偿金额为482740元）。远鹏公司主张对案涉房屋进行了部分装饰装修，并主张补偿费用282740元，本院根据承租方在合同解除时对房屋的装饰装修应遵循的“来修去丢”原则，并结合双方合同第五条第二款第3项，即合同解除后对装修所作约定，认为远鹏公司的该项主张依据不足。但基于上述同样的理由，考虑到征收部门已就房屋装饰装修部分整体对佳利公司进行了补偿，故酌情认定远鹏公司可获得装饰装修补偿费中的100000元。4、搬迁费（协议补偿金额为4351元）和轮胎搬迁费。因补偿明细表中无轮胎搬迁补偿项目，且远鹏公司陈述该项费用包含在附属设施补偿项目中，故本院不作重复认定。对搬迁费，补偿明细已明确是对搬迁办公用房进行的补偿。本案中，因合同解除，佳利公司已给予远鹏公司一个月的搬迁时间，故搬迁费理应由承租人自行承担。但基于上述同样的理由，即考虑到征收部门就该项费用对佳利公司进行了补偿，而搬迁办公用房的工作实际上主要由远鹏公司完成，故根据本案实际情况，本院酌情认定远鹏公司获得搬迁费中的3000元。判决理由与结果本院认为，佳利公司与远鹏公司双方签订的《场地租赁合同》因场地面临拆迁等原因导致解除，现本院基于本案事实，已认定承租人远鹏公司应获得停产停业损失补偿费165619元、附属设施补偿费260000元、装饰装修补偿费100000元、搬迁费3000元，共计528619元，应由出租人佳利公司及时支付远鹏公司。同时，远鹏公司欠付佳利公司的水电费13667.51元，也应由远鹏公司及时支付佳利公司。对远鹏公司的主张的其他诉讼请求，因依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、限长沙佳利汽车有限公司于本判决生效后十日内偿付长沙远鹏轮胎销售有限公司补偿款528619元；二、限长沙远鹏轮胎销售有限公司于本判决生效后十日内偿付长沙佳利汽车有限公司水电费13667.51元。以上一、二项相抵后，长沙佳利汽车有限公司还应偿付长沙远鹏轮胎销售有限公司514951.49元；三、驳回长沙远鹏轮胎销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回长沙佳利汽车有限公司的其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19554元，财产保全费5000元，反诉费71元，合计24625元，由原告（反诉被告）长沙远鹏轮胎销售有限公司负担16915元，被告（反诉原告）长沙佳利汽车有限公司负担7710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审  判  长 邓 翠人民 陪 审员 易铁刚人民 陪 审员 杨 芳二〇一八年八月十日法官助理邓超兰书记员（兼） 邓超兰附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。