江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5304号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡悌香,女,1965年7月30日生，汉族,民政局干部，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘开来，江苏万禾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈军,男,1992年10月20日生,汉族，私营业主，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人胡悌香因与被上诉人陈军房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡悌香上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审诉请，支持我方一审反诉请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决上诉人支付被上诉人停业损失、搬迁费和装修费无事实和法律依据。1、依据双方签订合同约定，如遇拆迁，出租方不补偿承租人的任何拆迁损失，因此被上诉人不应获得拆迁补偿。2、租赁合同于2018年3月6日到期，上诉人提交的证据可以证明被上诉人正常经营到2018年4月，拆迁工作并未对承租人的生产经营造成实质影响。3、合同期满，被上诉人应当自行搬离，其不应获得搬迁费补偿。4、被上诉人提交的证据难以认定具体装修费用，即使进行了装修，依据合同约定，其无权获得装修损失。二、被上诉人在租赁期满仍然占有使用房屋，构成违约，应当向出租人赔偿违约金10000元。陈军辩称，1、被上诉人承租涉案房屋以后，用作美容美发经营，进行适当的装修是合理和必要的。2、在租赁过程当中，由于上诉人过早地与征收办签订了协议，相关部门对涉案房屋附近进行了严密的围挡，导致被上诉人在第二年的经营期明显不如第一年，造成了较大的经营损失。3、根据公平合理的原则，作为产权人出租方应该给付一部分拆迁补偿给承租人。4、租赁期满前后，由于双方对相关补偿费用的分割一直在进行磋商，双方就涉案房屋延期办理交付手续，被上诉人不构成违约，上诉人无权主张违约金。陈军向一审法院起诉请求：由被告支付停产停业损失57363元、搬迁费28682元、装修补偿费40000元，合计126045元。胡悌香向一审法院反诉请求：1.判令被告陈军自2018年3月7日起至2018年4月7日期间的占有使用费，按照30天计算，共计5760元；2.判令反诉被告陈军支付违约金10000元。一审法院认定事实：2016年3月6日，胡悌香（出租方，下称甲方）与陈军（承租方，下称乙方）签订一份房屋租赁合同，约定内容如下：甲方出租给乙方交通路27-5门面房，租用期限为二年，2016年3月7日至2018年3月6日。第一年租金6万元，乙方于签订合同时一次性付清；第二年租金6.5万元，乙方于2017年2月7日前一次性付清。乙方在租用期内，需要进行内部装修，必须先征得甲方同意认可后方可进行，不得擅自随意改变内部结构，装修后的设施归甲方所有，不得随意损坏。租赁期间，如遇政府城市建设等需要拆迁，双方租赁关系则无条件终止，甲方有权根据政府拆迁时间，有权随时终止与乙方的合同，不视为甲方违约，甲方不赔偿乙方任何拆迁损失（包括拆迁费和补偿费用），退还剩余租赁期的房租费，乙方应积极配合，无条件服从。甲乙双方应相互遵守合同，如一方违约，必须支付另一方违约金壹万元整等内容。合同签订后，陈军对上述承租房屋进行装修后经营了独品理发店业务。2017年3月8日，胡悌香收到陈军从工商银行打卡的房租款65000元。2017年6月6日，南京市溧水区人民政府发布了包括涉案房屋在内的国有土地上房屋征收决定。2017年9月10日，溧水区房屋征收管理办公室（甲方，征收部门）与胡悌香（乙方，被征收人）签订了南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议，乙方的房屋坐落于，为乙方所有，建筑面积合计54.46m2,用途为商业；国有土地使用权面积25.6m2，使用性质为商服。根据该协议书第二条、第三条、第四条、第六条的约定，甲方共向乙方支付房屋征收补偿、补助款和奖金总金额合计2161938元。该款项中含被征收房屋价值补偿金1434080元、装饰装修及附属物补偿金86453元、营业用房停业补偿费114726元、营业用房搬迁补助费57363元等。2018年3月5日，胡悌香向陈军发出合同到期通知书，内容如下：“你与我2016年3月6日《房屋租赁合同》于2018年3月6日到期。请你于2018年3月7日前将房屋返还给我，并将钥匙交给我，结清水电等费用。以免影响政府拆迁工作。特此通知。通知人：胡悌香”。本案在审理期间，原告陈军于2018年4月8日从所承租的房屋中搬出，并将所承租房屋的钥匙交付给胡悌香。陈军庭审中陈述在此次搬迁中所发生的实际费用为1000元。胡悌香已获取拆迁补偿款2060000元。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收条、中国工商银行个人业务凭证、宁溧府征字【2017】11号决定、南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议、合同到期通知书、邮政特快专递查询单、照片、客户收费报表等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收的补偿对象是被征收房屋所有人，即房屋所有权人系被征收对象并享受拆迁利益，只是涉及到承租人部分利益可适当补偿。具体到本案，原、被告双方所签的租赁合同合法有效，双方系租赁合同法律关系。原告与被告双方应基于租赁合同关系主张合同权利，履行合同义务。关于原告诉请享有拆迁补偿款中停产停业损失57363元，因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失。结合本案的具体情况，由于原告于2018年4月8日从所租赁的房屋中搬出，原告并未有证据证明发生多少实际损失。结合本案的具体情况，酌情认定该项费用为10000元。关于原告诉请的搬迁费28682元，该费用一方面与搬家有关，另一方面与签约、房屋交接有关，搬家是由原告负责完成，而签约是由被告完成，故该费用与双方均有关联。结合原告陈军庭审中陈述在此次搬迁中所发生的实际费用为1000元。一审法院认定搬迁费为1000元。关于原告诉请的装修补偿费40000元，结合本案的具体情况，一审法院酌情认定为30000元。对被告反诉要求陈军支付从2018年3月7日起至2018年4月7日期间的占有使用费共计5760元（按照30天计算），由于陈军在胡悌香向其发出于2018年3月7日前将房屋返还的通知后仍占有使用所承租的房屋，直至2018年4月8日搬出，故可参照租金标准计算占有使用费，一审法院认定占有使用费为5343元（65000元/年×30天）。对被告反诉要求陈军支付违约金10000元的请求，由于陈军在承租房屋期内遵守合同的约定，并无其他违反合同约定的行为，陈军已于2018年4月8日已从所承租的房屋中搬出并交付钥匙，且胡悌香已主张相关的占有使用费，故对该违约金的反诉要求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十二条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、被告（反诉原告）胡悌香应在判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）陈军停产停业损失10000元、搬迁费1000元、装修补偿费30000元，合计41000元；二、原告（反诉被告）陈军应在判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）胡悌香占有使用费5343元；三、驳回原告（反诉被告）陈军的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡悌香的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉案件受理费97元（已减半），合计1247元，由原告（反诉被告）陈军负担809元，由被告（反诉原告）胡悌香负担438元。二审中，上诉人胡悌香提交涉案房屋水电费用情况，证明一直到2018年4月份依然有水电费的正常支出，说明涉案房屋是正常经营的。被上诉人陈军质证认为，对于形式上的真实性认可，但是认为不能达到上诉人的证明目的。被上诉人提交光盘一份，内容为在一审期间4月1日、2日拍摄的视频，证明涉案房屋门前已经长时间的被围挡，必然影响经营。上诉人质证认为，该证据不属于新证据，根据被上诉人陈述，时间是在4月1日、2日，这时候已经是合同履行期限届满将近一个月了，不能够证明被上诉人所陈述的事实。上述证据均不属于新证据，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人胡悌香与被上诉人陈军签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效。在租赁期限届满前，涉案房屋因征收列入拆迁范围。上诉人胡悌香主张，依据合同约定，被上诉人无权获得相应拆迁补偿费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方在合同中明确约定，租赁期间如遇拆迁，甲方不赔偿乙方任何拆迁损失（包括拆迁费和补偿费用），故被上诉人主张上诉人支付其停业损失、搬迁费及装修补偿费，与合同约定不符，本院不予支持，一审判决存在错误，本院依法予以改判。合同期限届满后被上诉人未能及时搬出，继续占有使用涉案房屋，上诉人据此主张2018年3月7日至2018年4月7日期间的占有使用费5760元，但此时拆迁已经开始，被上诉人并未正常经营，上诉人主张该期间的占有使用费，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初1307事判决；二、驳回本诉原告陈军的诉讼请求；三、驳回反诉原告胡悌香的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取1150元，由陈军负担，反诉案件受理费97元，由胡悌香负担；二审案件受理费2300元，由陈军负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年八月三十一日书记员  朱亚芳