江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏02民终2672号上诉人（原审被告)：无锡华夏安源房屋租赁置换有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区长江北路17-13号。法定代表人：吴标，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹娜，女，1982年7月20日生，汉族，户籍地辽宁省昌图县，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：柳士荷，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳向魁，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡华夏安源房屋租赁置换有限公司（以下简称华夏公司）因与被上诉人邹娜合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华夏公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判华夏公司无需承担赔偿责任。理由：1.蔡建新、浦惠霞与邹娜之间的《房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）解除系邹娜原因所致。首先，邹娜曾和房东联系，双方同意2016年9月17日下午支付首付款，依照合同约定，房东最早应于2016年10月17日行使解除权，邹娜在前案中未充分抗辩，导致败诉。其次，即便是存在华夏公司向邹娜传递首付款等贷款下来一起支付的情况，2016年10月14日上午邹娜与房东见面时，案涉合同并未解除，邹娜仍可以与房东确认付款时间，如果当时其支付了首付款，案涉合同就不会解除。2.一审认定华夏公司与邹娜之间是有偿委托合同关系是错误的，双方仅为居间合同关系，合同约定的费用是佣金，并非与办理贷款、过户等内容挂钩。即使是存在委托关系，也仅是委托常聪聪个人，且委托时间、权限不明，常聪聪也没有收取费用。3.案涉房屋买卖合同解除时间为2016年10月14日，应以此时间点认定房价损失。对于案涉房屋买卖合同的解除，华夏公司无过错，即便是存在过错，邹娜的过错更大，一审酌定华夏公司承担10万元，显然过高。邹娜辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。理由如下：1.案涉房屋买卖合同解除的原因在于华夏公司。华夏公司的工作人员常聪聪在合同履行期间通知邹娜，已经和房东沟通好变更交付首付款时间的事宜，但是在邹娜苏房东房屋买卖合同纠纷中，房东予以否认，常聪聪未能提供相应的依据，导致邹娜败诉，华夏公司在履行合同时未尽到谨慎注意义务，导致房屋买卖合同解除，给邹娜造成重大损失，应当承担赔偿责任。在常聪聪通知的支付首付款的时间，邹娜赶来无锡准备履行合同，但是房东已经不同意继续履行合同，声称除非加价20万元，否则不会把房子卖给邹娜，而并非华夏公司所说是邹娜不支付首付款导致合同解除。2.居间合同明确约定中介负有对后续事务通知及协助的义务，一审认定邹娜委托常聪聪与房屋出售方协商首付款的支付时间变更事项属于华夏公司的合同义务，于法有据。3.邹娜一审的诉请金额本应是35万元，但考虑到诉讼费的问题，故将诉请金额降低到了20万元。一审法院认为邹娜在购房过程中也存在不足之处，所以仅酌情要求华夏公司承担了10万元的赔偿，一审判决已经照顾到了华夏公司，不应再进行调整。邹娜向一审法院提起的诉讼请求：判令华夏公司赔偿其损失20万元。一审法院认定事实：2016年8月16日售房人蔡建新、浦惠霞与购房人邹娜、中介方华夏公司签订房屋买卖合同1份，约定蔡建新、浦惠霞将无锡市新区奕淳公寓6-803室的房屋（含装修、家具、家电等附属设施、地下车位1个）出售给邹娜，成交价93万元，由邹娜于2016年8月16日支付定金5万元、前交付房款25万元、合同生效后7日内向银行申请办理62万元贷款手续，不足部分在房屋交易过户当日补足，尾款1万元于签订买卖合同首付款当日内支付给华夏公司暂为保管，待三方签署物业交验单后3个工作日内由华夏公司直接支付给蔡建新、浦惠霞；合同签署完毕，蔡建新、浦惠霞须将房屋所有权证、共有权证及国有土地使用证交华夏公司保管；邹娜须向华夏公司交纳佣金服务费27900元；华夏公司为房屋买卖双方提供交易机会，并应如实传递蔡建新、浦惠霞或邹娜所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权过户手续；邹娜须按照华夏公司约定的时间按时到指定银行办理贷款手续；如邹娜未按约定时间付款，应按每日万分之三向对方赔偿损失，如逾期达30日，则视为邹娜违约，自动放弃购买该房屋，蔡建新、浦惠霞有权另行处置该房屋，已付定金不予退还等。该合同明确华夏公司经手人为常聪聪。合同签订后，邹娜于2016年8月16日向浦惠霞的银行账户转账支付定金5万元。同日，邹娜签署《佣金确认书》，与华夏公司约定变更佣金服务费为11000元，并约定于2016年8月16日、签贷款之日各付3000元，过户时付5000元，华夏公司当日实际收取邹娜交付的佣金3000元。2016年8月30日，邹娜支付华夏公司案涉房屋评估费4500元。后邹娜在华夏公司协助下开始办理银行贷款手续，但未按约于2016年9月10日前向蔡建新、浦惠霞支付购房首付款25万元。2016年9月15日至21日邹娜与华夏公司经办人常聪聪通过微信联系，其中常聪聪于2016年9月16日询问邹娜购房首付款的支付时间并告知房东（指房屋出卖人蔡建新一方，下同）认为邹娜首付款支付已违约，邹娜即向常聪聪要到房东的电话号码直接与房东进行了联系，并告知常聪聪“明天（9月17日）下午两点和房东在你们中介集合”、“你安排时间去银行办理”，后邹娜又因常聪聪提出不确定银行周六（9月17日）是否上班而要求常聪聪约房东周一（9月19日）见面付款，随后常聪聪称“要不那样，下个礼拜不是贷款下来嘛，过户嘛，我和房东说过了，房东让我和你约好，一起过来，省的你来回跑麻烦了”，邹娜回复“这样最好了”、“你和他沟通安排吧”，常聪聪又称“我和他说过了，他就说等时间吧，然后我会提前联系你的……”2016年9月19日常聪聪告知邹娜贷款暂时还没下来，并称“我约一下房东，把首付打给他吧，这个礼拜”，随后邹娜与常聪聪确定了由房东先写收条发给常聪聪，然后邹娜于9月20日汇款，再由常聪聪把收条发给邹娜的程序。2016年9月21日常聪聪告知邹娜“跟房东说好了，贷款下来过户时付首付”，邹娜回复“好的”。2016年10月14日上午蔡建新与邹娜在华夏公司见面，但就合同履行问题未能谈妥，邹娜仍未支付25万元购房首付款，银行贷款事宜尚未最终完成（邹娜与银行的贷款合同显示的签约日期为2016年10月20日）。当日下午蔡建新、浦惠霞以手机短信的方式通知邹娜：因邹娜未按约支付定金以外的房屋转让款，房屋买卖合同解除，定金不予退还。次日，在向邹娜发送的短信中，蔡建新表示“9月份我只是按照合同条例催讨首付款，我没有同意延迟付款”、“你没有和我沟通过（首付款和银行贷款下来后一起付）这件事。”2016年11月1日，邹娜向一审法院提起诉讼，案号为（2016）苏0291民初6237号，请求蔡建新、浦惠霞继续履行房屋买卖合同，协助过户。该案邹娜的委托诉讼代理人为江苏辰庚律师事务所律师柳士荷。后邹娜于2017年4月27日申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2017年5月8日，邹娜又以蔡建新、浦惠霞为被告，以华夏公司为第三人向一审法院提起诉讼，案号为（2017）苏0214民初3267号，请求判令解除其与蔡建新、浦惠霞签订的房屋买卖合同，赔偿损失30万元。邹娜的委托诉讼代理人仍为江苏辰庚律师事务所律师柳士荷。该案经审理，一审法院于2017年6月30日作出民事判决，认为邹娜、蔡建新、浦惠霞、华夏公司签订的房屋买卖合同合法有效，各方均应按照合同的约定切实履行各自的合同义务。双方当事人协商一致，可以变更合同内容。在该案中，邹娜虽然提供证据证明华夏公司告知其已和蔡建新、浦惠霞联系过，蔡建新、浦惠霞同意等贷款下来后一起支付首付款，但是邹娜与华夏公司均未能举证证明蔡建新、浦惠霞明确同意邹娜延期付款。华夏公司仅是居间人，并非房屋买卖合同关系的权利义务人，也非蔡建新、浦惠霞的委托代理人，故对于房屋买卖合同中与蔡建新、浦惠霞相关的合同条款，其无权作出变更的意思表示。因此对于邹娜、华夏公司关于蔡建新、浦惠霞同意对邹娜付款时间的变更的意见，不予采信。邹娜未在合同约定的付款期限付清首付款，也未在合同约定的付款延展期内支付首付款，蔡建新、浦惠霞有权依照合同约定解除合同，合同自通知到达邹娜时解除，故房屋买卖合同已于2016年10月14日解除，蔡建新、浦惠霞无需因解除合同承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决驳回邹娜的诉讼请求；案件受理费减半收取13100元由邹娜负担。该判决于2017年7月26日生效。2017年8月7日，邹娜向一审法院提起本案诉讼。又查明，2016年10月31日邹娜向江苏辰庚律师事务所支付律师费1万元。上述事实，有房屋买卖合同、定金收据、《佣金确认书》、微信聊天记录、微信聊天语音录音及文字整理材料、（2016）苏0291民初6237号案诉讼材料及民事裁定书、（2017）苏0214民初3267号案诉讼材料及民事判决书、律师费发票以及当事人陈述等证据证实。诉讼中，邹娜向一审法院申请对案涉无锡市新区奕淳公寓6-803室的房屋市场价格进行评估。一审法院依法委托江苏安瑞土地及房地产评估有限公司进行评估，江苏安瑞土地及房地产评估有限公司于2018年2月27日作出江苏安瑞房估字[2018]JS-012号《房地产估价报告》，结论为：该房屋2016年9月10日的总价为97.09万元；2016年10月14日的总价为111.95万元；2017年7月26日的总价为123.96万元。对该估价结论，邹娜的质证意见为：对真实性无异议，且应以（2017）苏0214民初3267号案判决生效的日期即2017年7月26日的房屋评估价作为计算其因房屋买卖合同解除而造成的房屋差价损失的依据；华夏公司的质证意见为：对真实性认可，但该报告不是邹娜主张权利的基础，评估价与房屋买卖合同中的房屋价格存在差异，并非邹娜的损失，即便认定华夏公司存在责任，也应当参照邹娜权利损害确定时即房屋买卖合同首付款支付的2016年9月10日确定相关差价。双方当事人对本案存在以下争议：1.邹娜委托华夏公司与房屋出卖方沟通安排25万元购房款支付时间的变更事项是否属于华夏公司的合同义务。邹娜认为，合同约定华夏公司应如实告知买卖双方的信息，这不仅指卖房信息，合同签订后定金的支付、首付款的支付、贷款的办理、过户协助以及房屋交付，整个过程均需要华夏公司的协助，听取华夏公司的安排。华夏公司认为，华夏公司为房屋买卖双方提供订立合同的机会，在订约前应向双方披露订立合同的信息及双方的要求，后续仅根据买卖合同的履行协助办理过户，并不涉及和参与买卖合同实质的履行。2.华夏公司对邹娜未按约付款致房屋买卖合同解除而产生损失是否存在过错。邹娜认为，华夏公司向邹娜传递了已与卖房人协商好首付款等到贷款下来时一起支付这样一个虚假的、导致合同解除的重要信息，对邹娜损失的产生存在重大过失或故意。华夏公司认为，关于购房首付款支付时间的变更的举证责任并非其居间合同项下的义务，邹娜亦未要求其保留证据。邹娜陈述已和房东约定首付款变更至2016年9月17日支付，则买卖合同解除的最后期限应当为2016年10月16日，现房东解除买卖合同的时间是2016年10月14日，显然该解除的责任不应由华夏公司承担。首付款支付时间的变更本属买卖合同核心条款，邹娜完全有能力与条件自行与房东进行确认，而不仅仅靠华夏公司传递信息。3.邹娜的损失范围如何确定以及损失如何负担。邹娜认为，买卖合同解除后因房屋涨价给其造成的房屋差价损失309600元、房屋出卖人不予退还定金所产生的损失5万元、（2017）苏0214民初3267号案诉讼费13100元及律师费1万元均属邹娜损失范围，应由华夏公司赔偿。华夏公司认为，房屋差价并非邹娜的损失，即便作为损失的一部分，也应以约定的首付款支付日即2016年9月10日的房价为据，在该节点邹娜已经违约；定金没收的原因是邹娜未按约支付首付款，即便合同未被解除，定金也可能没收，故不应在本案中计算损失；律师费作为损失赔偿无合同依据；诉讼费损失系邹娜在主张权利过程中产生，不予认可。本案中邹娜即便有损失，也应由邹娜自行承担。一审法院认为，案涉房屋买卖合同、《佣金确认书》对邹娜与华夏公司之间的权利义务关系进行了约定，相关约定表明，华夏公司作为中介方不仅为邹娜与蔡建新、浦惠霞提供房屋买卖订约机会或充当订约媒介，还应当履行联系银行贷款办理事宜、通知并协助双方办理产权过户手续、共同签署物业交验单等义务，该等约定至少包含了居间、委托双重法律关系，合同性质应属于非典型性混合合同，该合同真实有效，对邹娜、华夏公司均具有法律约束力。关于双方争议的邹娜委托华夏公司与房屋出卖方沟通安排25万元购房款支付时间的变更事项是否属于华夏公司合同义务的问题，邹娜在未按合同约定于2016年9月10日前支付购房首付款后，就该笔款项的支付时间等事务与华夏公司经办人常聪聪进行了联系，并表达了由华夏公司与房屋出卖方“沟通安排”25万元购房款支付时间等变更事项的意愿，华夏公司亦实际接受该委托与房屋出卖方进行了联系。该事务属于由华夏公司经纪的房屋买卖合同之履行内容，符合华夏公司促成交易房屋权属变动完成的最终合同目的，当属华夏公司与邹娜之间合同义务之范畴，结合邹娜于“签贷款之日”、“过户时”分段向华夏公司支付佣金的约定，其性质应属于有偿委托合同关系，受委托合同法律规范调整。《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。关于华夏公司对邹娜未按约付款致房屋买卖合同解除而产生损失是否存在过错的问题，根据（2017）苏0214民初3267号案生效判决认定的事实及本案查明的事实，华夏公司在不能证明蔡建新、浦惠霞已同意25万元购房款延期支付的情形下，告知邹娜“房东”同意等贷款下来后一起支付首付款，该事实是导致邹娜未在宽限期内支付购房款的重要因素。华夏公司作为专业的房屋买卖经纪人，应当尽到高于普通人的善良管理人的注意义务，但华夏公司在对待事关买卖合同解除权的首付款支付时间这一合同履行的核心要素事项时，在没有确认房屋出卖方的真实意思表示或保留与房屋出卖方沟通的相关证据以证明其同意首付款延期支付的情形下，就告知邹娜未经确定的信息，使邹娜基于对华夏公司的信任而误认为房屋出卖方同意延期付款，最终导致房屋买卖合同被解除的后果，故应当认定华夏公司在处理委托事务时未尽必要的注意义务，存在重大过失。关于邹娜的损失范围问题，分述如下：1.经司法鉴定，案涉房屋价格自买卖合同签订后呈上涨趋势，考虑邹娜于（2017）苏0214民初3267号案判决生效之前并不知晓华夏公司向其告知的付款时间信息不实，在该案判决生效之时即2017年7月26日才应当明知其与蔡建新、浦惠霞签订的房屋买卖合同于2016年10月14日解除，故邹娜主张的房屋差价损失，可以2017年7月26日的房屋估价1239600元与合同约定价93万元之间的差价309600元为据。该损失因房屋买卖合同解除而产生，与华夏公司的过错具有关联性，应纳入邹娜的损失范围。2.邹娜向蔡建新、浦惠霞交付的定金5万元，因邹娜逾期付款超过30日而被蔡建新、浦惠霞按约没收，该损失的产生亦与华夏公司的过错具有关联性，应属于邹娜的损失范围。3.关于邹娜支付的律师费1万元、在（2017）苏0214民初3267号案中负担的诉讼费13100元，属于邹娜向蔡建新、浦惠霞主张房屋买卖合同项下利益而产生的费用，并非邹娜必然产生的损失，且非华夏公司在受托时可预见的在违约时可能造成的损失，故不应纳入邹娜的损失范围。关于邹娜的损失如何负担的问题，一方面，如前所述，华夏公司未能尽到受托人的合同义务，帮助委托人实现房屋交易最终完成之合同目的，对邹娜违约致买卖合同解除并产生损失具有重大过失，应当在其过错范围内承担赔偿责任。另一方面，邹娜未能按约定期限履行首付款支付义务，违约在先；在能够与房屋出卖方直接联系沟通的情形下，对涉及合同解除权行使的购房款支付时间的重大变更事项又怠于与房屋出卖方联系确认；且邹娜明知房屋出卖方的收款账户，在客观上亦有充足的时间和机会支付相应款项，但因为疏忽或过于信任华夏公司的安排等因素而未支付，故邹娜对其经济损失的产生亦存在明显过错。综合考虑案件事实及双方的过错程度，根据诚实信用原则和公平原则，酌定华夏公司赔偿邹娜损失10万元。综上，邹娜的诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：一、华夏公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿邹娜损失10万元。二、驳回邹娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、司法评估费13433元，合计17733元，由邹娜负担11433元，华夏公司负担6300元。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，在（2017）苏0214民初3267号案件2017年6月22日的开庭笔录中，常聪聪作为华夏公司的代理人出庭并陈述：2016年10月14日本来约了付首付，蔡建新、浦惠霞说不同意，我们一起去了公司总部，见了王经理，蔡建新、浦惠霞说现在价格高了，再多加20万元就卖给邹娜。本案争议焦点为：华夏公司在履行案涉房屋买卖合同过程中是否存在违约，是否应当承担赔偿责任以及具体数额为多少。本院认为，在房屋出售人蔡建新、浦惠霞与买受人邹娜、中介华夏公司签订的房屋买卖合同中，三方明确约定，华夏公司应如实传递蔡建新、浦惠霞或邹娜所提供的信息，本案中华夏公司的员工常聪聪在履行案涉房屋买卖合同过程中，在未能确认房屋出售人真实意思表示的情况下，向邹娜传递了未经确定的信息，导致邹娜在履行合同过程中出现违约，以至案涉房屋买卖合同解除，应当承担相应的违约责任。华夏公司抗辩，邹娜曾直接和房东联系，双方同意2016年9月17日下午支付首付款，依照合同约定，房东最早应于2016年10月17日行使解除权，邹娜在前案中未充分抗辩，导致败诉。本院认为，房屋买卖合同约定，如邹娜未按约定时间付款，应按每日万分之三向对方赔偿损失，如逾期达30日，则视为邹娜违约，自动放弃购买该房屋，蔡建新、浦惠霞有权另行处置该房屋，已付定金不予退还等。依照上述约定，邹娜在2016年9月10日之后一个月内付款，合同都得以继续履行，房东可根据邹娜违约的情形收取违约金，并非是对违约起算时间作出变更。华夏公司还抗辩，2016年10月14日上午邹娜与房东见面协商收付款支付问题时，案涉合同并未解除，邹娜可以当日上午支付首付款使得合同继续履行。本院认为，解除权是形成权，依照双方合同的约定，房屋出售方于2016年10月10日取得合同的解除权，即便是邹娜在2016年10月14日支付了首付款，仍旧超出合同约定的首付款支付期限，房东仍能基于邹娜的违约行为行使解除权，事实上，当天下午房东通过短信的方式向邹娜发出了解除通知书，经（2017）苏0214民初3267号判决书认定，案涉房屋买卖合同于2016年10月14日解除。华夏公司认为，至少在2016年10月14日上午，房东还未行使解除权，双方还有协商的余地，系邹娜不主动履行导致房东于当天下午行使了解除权。本院认为，依照常聪聪在前案的陈述，2016年10月14日双方未能协商一致的原因在于房东加价，而非邹娜不主动履行。因此，华夏公司未按照房屋买卖合同的约定履行如实传递信息的义务，导致案涉房屋买卖合同的解除，存在过错，应当承担违约责任，对于华夏公司的上述抗辩，本院均不予采信。对于赔偿数额，一审在认定邹娜自身对案涉房屋买卖合同的解除亦有过错的情况下，依照诚实信用和公平原则，酌定华夏公司赔偿邹娜损失10万元，并无不当。综上，华夏公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由华夏公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜丽丽审 判 员 胡 伟审 判 员 王俊梅二〇一八年八月十三日法官助理 尹 慧书 记 员 吴 君