苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初7223号 原告苏州新竹制衣有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗社区。 法定代表人刘建明。 委托代理人高圣，江苏天辩律师事务所律师。 委托代理人曹浩光，江苏天辩律师事务所律师。 被告汪旭东,男,1969年11月22日生,汉族,住苏州市吴江区。 委托代理人严雨飞，江苏震宇震律师事务所律师。 原告苏州新竹制衣有限公司（以下简称新竹制衣）诉被告汪旭东房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2018年6月20日立案受理，依法由审判员刘辉云适用简易程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告新竹制衣的委托代理人曹浩、被告汪旭东及其委托代理人严雨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新竹制衣诉称：2014年6月10日，原告新竹制衣委托其法定代表人刘建明与被告汪旭东签订《租赁协议》，原告将原铜罗湾保龄球馆有限公司的全部房屋合并出租给被告，租期为2014年6月10日至2019年6月10日，年租金为22万元。后因被告将部分房屋转租给第三方用于经营游戏厅，该游戏厅多次受到公安、派出所的打击。为此，原、被告于2018年1月21日签订了《补充租赁协议书》，约定于2018年6月10日收回由被告转租给第三方的“游戏厅、咖啡厅（茶室）”部分租赁房，其余房屋由被告继续承租至2019年6月10日。2018年6月5日，原告委托律师发函给被告，提醒其2018年6月10日完成“游戏厅、咖啡厅（茶室）”的租赁房的腾退工作，然而被告对此置若罔闻，原告认为被告的如此行为已构成预期违约，现要求提前解除原、被告之间的房屋租赁合同。故为维护自身合法权益，诉至法院请求：1、判令解除原、被告双方租赁合同关系；2、判令被告支付房屋占用费（自起诉之日起，并按每年44万元计算至被告腾出案涉房屋为止）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告新竹制衣将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付租金（以22万元/年为标准，自2018年6月20日起至2018年7月11日止）。 被告汪旭东辩称：一、不同意解除租赁合同，要求继续履行，理由如下：1、原告在诉状中所述游戏厅被公安部门多次打击系没有事实依据的，事实上只不过是公安部门的例行巡逻，原告也未出示游戏厅涉嫌违法被处罚的依据，2、被告也并不存在转租行为，现租赁场地的KTV、浴室、咖啡厅、游戏厅都系被告与他人合作经营，不是转租，退一步说即使是转租那么原告也早已在多年前就知晓且也未提出异议，被告再以此为由解除租赁合同，于法无据，3、2018年1月21日，原、被告双方签订的补充租赁协议书系在被告受到胁迫的情况下签订的，应予以撤销，原告在2018年1月份强行将租赁场所内的电闸关闭并且阻止被告推上电闸，同时还派黑社会人员进行威胁，甚至原告还强行将消防通道焊住，已严重威胁到了被告的人身安全，被告在受胁迫的情况下签订了补充租赁协议书，理应予以撤销，4、原告至今尚未将该消防通道开通，此行为存在重大违约，已经严重违反法律强制性规定，可能会导致合同无效，被告亦因此而有权提出解除租赁合同。二、原告已在2018年6月10日当天早上就已将咖啡厅、游戏厅的电源关闭，即使被告想搬出也没有照明条件，故原告主张占用费，于法无据。三、即使退一步说，要解除租赁合同关系，那么也仅能解除游戏厅、咖啡厅而KTV、浴室不能解除，而且理应由原告赔偿被告装修损失及25万元转让费用，同时，应相应扣减被告下一年度的租金的三分之一以上。四、被告不存在预期违约，原、被告都已确认该租赁房屋被分割成独立的四部分，即使针对游戏厅、咖啡厅系违约，那么并不意味着KTV、浴室也会存在违约行为。五、原告主张占有费没有事实和法律依据，并且以44万元作为基数的计算标准错误。六、原告多次强行拉闸的行为已经导致被告巨大的经济损失超10万元，理应由原告承担赔偿责任。 经审理查明：2014年6月10日，刘建明作为出租方（甲方）与汪旭东作为承租方（乙方）签订租赁协议，主要约定：1、甲方现将原铜罗湾保龄球馆有限公司全部房屋合并出租给乙方经营（包括阳光歌厅、浴城、咖啡厅），工商、税务等各种登记证照由乙方自行办理，租赁期限内上交的税、管理费及一切费用由乙方交纳，乙方如改变营业项目其工商税务登记及一切租赁期内的任何费用全部由乙方承担；2、租赁期自2014年6月10日至2019年6月10日止；3、租赁金额每年为22万元，租金自签订协议之日起一次性付清（先交后租为原则，租金不含税，租赁方自行到税务部门开票交税）；4、乙方在租赁期内不得随意私自改变破坏房屋结构，如造成房屋承重墙损伤及倒塌为此造成一切人身伤害及经济损失全部由乙方负责承担一切责任及后果，如需装修翻新变动则经甲方同意后才能改造和装修施工，否则如造成一切损失及后果将全部由乙方承担经济损失按实际时价赔偿；5、水电费由乙方自行办理独立水电表，由乙方向供电、供水部门申请，水电费用由乙方自行交纳；6、甲乙双方在签订租赁协议起在租赁期内不得以任何借口及理由收回或退出及转租，违约方将二倍以上租赁金额赔偿给对方；7、乙方在租赁期间，如有不正当行为及意外事故或违法行为，一切后果全部由乙方承担责任，同时甲方有权全部收回其租赁房屋；8、租赁期满后，乙方确保甲方留有的设备不损坏，如有损坏乙方照价赔偿，乙方可收回属乙方的动产物品，但房屋建筑改进增添部分归甲方所有，乙方如愿续租，经甲方同意在同等条件下乙方优先。上述合同所涉租赁标的物所有权人为新竹制衣，新竹制衣的法定代表人为刘建明。上述租赁协议所涉标的物即租赁房屋的所有权人为新竹制衣，2018年6月11日，新竹制衣出具说明，主要内容为：刘建明与汪旭东签署的《租赁协议》、《补充租赁协议书》及中间洽谈处理均系本公司的授权行为，其一切法律后果由本公司承担。 上述合同签订后，新竹制衣向汪旭东交付了涉案租赁房屋，交付时未办理财物移交手续，汪旭东已向新竹制衣交纳了截止2018年6月10日的租金，之后的租金尚未支付。现涉案租赁房屋被分割为四部分，一部分经营吴江市桃源镇铜罗铜锣湾休闲浴场，登记经营者为周中泉，一部分经营吴江市铜罗湾歌厅，投资人为丁宏，一部分经营吴江市桃源镇铜罗上好茶室，登记经营者为李新荣，一部分经营吴江市桃源镇铜罗影剧院游戏房，负责人为刘益梅。 2018年1月21日，刘建明作为出租方（甲方）与汪旭东作为承租方（乙方）签订补充租赁协议书，主要约定：1、由于乙方严重违反原租赁协议（2014年6月10日签订）中的第6条、第7条，把甲方租赁给乙方的经营房屋转租给第三方及用于游戏厅做违反国家法律法规的经营违法行为，游戏厅已多次受到公安、派出所打击，为此甲方决定于2018年6月10日收回甲方租赁给乙方的已转租给第三方的“游戏厅、咖啡厅（茶室）”租赁房，其余所有甲方租赁给乙方的房屋“浴场、歌厅等”至2019年6月10日全部收回终止；2、乙方在甲方租赁期间的固定装修，按原租赁协议规定不得随意拆卸，包括歌厅、浴场、茶室、游戏厅等租赁房的固定装饰（及装修），租房者汪旭东（乙方）自愿放弃其它所有主张及要求，双方至2019年6月10日房屋租赁协议全部终止；3、从现在至2019年6月10日之前，租赁者汪旭东（乙方）如再有转租及违法经营行为，甲方将坚决马上提前终止所有租赁房屋协议，租赁方（乙方）不得以任何理由及借口无理取闹，立即退出配合甲方终止所有房产租赁，并赔偿甲方2倍以上的租金予以补偿，并放弃所有的主张和要求；4、从即日起乙方的用电采用先交后用的办法，即先预交2万元押金，每月乙方用掉的电费当月结清，押金2万元至2019年6月10日租赁协议终止时与乙方结算时多退少补。 庭审中，汪旭东申请证人杨某出庭作证，证人杨某陈述：证人杨某系汪旭东聘请的管理人员，管理咖啡厅、游戏厅、KTV、浴场，没有成立公司，刘建明于2018年1月19日通知杨某要求把游戏厅关闭并停止运营，刘建明没有理睬，后刘建明就将上述四个场所的电全部停掉并不让刘建明方推上电源开关。刘建明与汪旭东签订补充协议的时候，证人杨某并不在场，汪旭东告知杨某补充协议系受胁迫签订的。本案所涉的四个经营场所的营业执照都不相同，每个场所都是由个人合伙的，具体的股份情况杨某并不清楚，只知道汪旭东是大股东。咖啡厅、游戏厅、KTV、浴场四个场所有几个消防通道，2018年1月份刘建明将靠近其自用的办公楼的消防通道封闭，该消防通道平时是刘建明和浴场、游戏厅使用的，但封闭并不影响正常的经营性进出通道，影响消防，2018年7月份由于天气热的原因浴场停止经营，游戏厅和咖啡厅是在2018年6月10日左右停止营业的，上述期间内，消防部门曾经到营业场所进行检查但没有发过责令整改的通知。 审理中，经本院询问，新竹制衣陈述：涉案租赁房屋在交付承租人汪旭东时有简单装修，没有可移动物品，但没有证据证明交付时的状态，也不向汪旭东主张恢复原状，新竹制衣并未封闭消防通道，进而影响租赁房屋的经营。 以上事实，有原告提供的租赁协议、补充租赁协议、产权证、说明、工商登记信息，被告提供的照片、场地布局图，证人杨某的证人证言以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原告新竹制衣的法定代表人刘建明与被告汪旭东之间于2014年6月10日签订的租赁协议依法成立并合法有效，双方均应依法按约履行各自的义务。现原告新竹制衣主张要求解除原、被告之间签订的上述租赁协议，本院认为，原、被告之间于2018年1月21日签订的补充租赁协议书已足以证明被告汪旭东在承租本案所涉房屋期间存在转租行为，虽被告认为补充租赁协议系因胁迫签订的但并未向本院提供充足的证据予以证明，故对被告的该项主张本院不予支持，而该补充协议中明确约定了自2018年1月21日起至2019年6月10日之间被告汪旭东如再有转租及违法经营行为出租方有权提前终止所有的租赁协议，上述补充协议的条款应理解为自签订补充协议之日起被告汪旭东应收回转租的房屋不再进行转租，但被告汪旭东在签订补充租赁协议书后并未按约收回转租的部分游戏厅和咖啡厅的房屋，虽然被告汪旭东认为游戏厅和咖啡厅并不存在转租而系被告汪旭东与第三人合伙经营，但被告汪旭东在补充租赁协议书中已明确认可了部分房屋的转租行为且并未向本院提供充足的证据推翻补充租赁协议书中的自认，故本院认定，被告汪旭东在履行租赁协议中存在转租行为且在履行补充租赁协议书中仍继续存在转租行为，且并无证据证明转租已征得出租人同意，原告新竹制衣现主张要求解除原、被告之间签订的租赁协议符合法律规定，本院应予支持，故本院确认原、被告之间签订的租赁协议于2018年7月11日解除。关于原告新竹制衣主张的要求判令被告支付租金（以22万元/年为标准，自2018年6月20日起至2018年7月11日止）的诉讼请求，本院认为，租赁协议解除之前被告汪旭东作为承租人应当向原告支付租金，租赁协议解除之后原告应依法向负有腾房义务的次承租人主张逾期腾房的占有使用费，故本院认定，被告汪旭东应向原告新竹制衣支付租金（以22万元/年为标准，自2018年6月20日起至2018年7月11日止）。另外，租赁协议解除后，尚未履行的终止履行，承租人和次承租人应当依法向出租人返还房屋并支付逾期腾房的占有使用费，出租人应当向承租人返还已支付尚未履行的部分租金，本案中，双方并未主张，故本案不予理涉，原、被告双方可依法另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告苏州新竹制衣有限公司与被告汪旭东之间于2014年6月10日签订的租赁协议于2018年7月11日解除。 二、被告汪旭东应向原告苏州新竹制衣有限公司支付租金（以22万元/年为基数，自2018年6月20日起至2018年7月11日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。 案件受理费减半收取3950元由被告汪旭东负担，被告汪旭东负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的案件受理费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。 审判员  刘辉云 二〇一八年八月十五日    书记员  邱清颖 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。