-6-贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0321民初4037号原告：钟厚松，男，1997年9月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：杜祥吉，播州区鸭溪法律服务所法律工作者。被告：钟永山，男，1978年5月3日出生，汉族，住址同上。被告：骆开发，男，1965年7月7日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被告：陈兴书，女，1966年4月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。第三人：魏承琴，女，1977年11月23日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。原告钟厚松诉被告钟永山、骆开发、陈兴书及第三人魏承琴确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟厚松及委托代理人杜祥吉，被告钟永山、骆开发、陈兴书、第三人魏承琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟厚松向本院提出诉讼请求：1、依法确认三被告于2018年3月25日签订的《房屋买卖协议》无效；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月11日，被告钟永山与第三人魏承琴经原遵义县人民法院调解离婚，双方在原遵义县人民法院的主持下，对夫妻共同财产达成协议，承诺将夫妻的共同财产位于三岔镇卫生路××楼××底约65平方米赠与子女钟厚婷所有（其中任意两间留给骆科群居住），位于三岔镇××门面××、住房××、两个单间赠与子女钟厚松所有。并明确遵义县欣韵装饰有限公司存续期间，被告钟永山有权使用位于三岔镇××门面及××房。协议生效后，被告钟永山在原告不知情的情况下，瞒着原告及第三人，将代为管理的涉案房屋（门面一间）于2018年3月25日，以318000.00元人民币的价格卖给被告骆开发和陈兴书，并签订“房屋买卖协议”。原告认为，被告钟永山、第三人魏承琴已经将涉案房屋赠与原告，被告钟永山无权对涉案房屋进行任何处分，三被告签订的《房屋买卖合同》系一份效力待定合同，原告对此份合同拒绝予以追认，故三被告签订的《房屋买卖协议》自始无效，不具有法律效力。故特诉至法院请求如上。被告骆开发辩称：我购买该房屋时并不知晓该房屋已经由钟永山赠送给原告，而且在我们购买前，看了被告钟永山的离婚调解书，也看了被告钟永山的宅基地证，该门面上贴满出售的广告，且已经贴出很久了，而原告一直没有出面阻止过，基于以上信息我才购买房屋并支付对价，我们签订的合同是有效的，我基于合同取得了房屋的所有权。被告陈兴书辩称：当时出售门面的广告贴出了很久，原告及第三人并没有出面阻止，我们一直在外面做生意，也是听亲戚说，才回来购买了该门面，我当时先给了钟永山10000.00元的定金，第三天我们双方都叫了很多亲戚到场买房，当时我们也让被告钟永山将他的妻子和孩子叫来，被告钟永山说他已经离婚，我们便看了他的调解书及宅基证，然后我才通过银行转账308000.00元给被告钟永山，双方签订协议，当日他便将该门面交付给我们。第二天我们便出门了，我们一走原告及第三人便将该房屋的房门破坏并住到里面去了。被告钟永山辩称：我现在不认可之前签订的赠与协议，我不愿意再赠送给原告，我要解除之前的赠与协议。第三人魏承琴述称：该房屋是夫妻共同财产，在离婚时我们已经达成协议将该房屋赠与原告钟厚松，在被告钟永山贴出广告的当天我便去将广告撕掉，后来我去上班，被告钟永山便瞒着我们将该房屋出售。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1、2008年因拉法基水泥厂建厂将被告钟永山户内的房屋和耕地全部征用，经政府协调批准将位于遵义市××区三岔镇××社区××路的宅基地给被告钟永山修建房屋；2、原告钟厚松系被告钟永山与第三人魏承琴之子，2016年3月11日被告钟永山与第三人魏承琴在本院主持调解下离婚，双方就房产问题自行签订《协议》一份，约定“一、双方婚后修建的位于三岔镇卫生路××楼××底，占地面积约65平方的房屋一栋，留任意两间骆科群居住，其余赠归子女钟厚婷所有；二、双方婚后修建的位于三岔镇××门面、××套住房，两个单间赠归子女钟厚松所有；三、遵义县欣韵装饰有限公司存续期间，钟永山有权使用位于三岔镇××门面及××房”，钟永山与魏承琴均在该协议上签字确认；3、2016年7月13日，遵义市播州区人民政府下发播区宅批（2016）060号宅基地用地批复给被告钟永山，批准将位于三岔镇庆远社区齐心组耕地64.4平方米划拨给被告钟永山户作为宅基地，四至界限为：东抵：公用通道；南抵：与李治洪住房共墙；西抵：规划红线（人行通道）；北抵：祝小利住房。该地块即系涉案房屋建筑地；4、2018年3月，被告钟永山准备出卖涉案房屋，并将出售广告张贴于房屋门上。被告骆开发、陈兴书见到出售广告后，于3月23日与被告钟永山达成初步意见并向被告钟永山支付购买房屋的定金10000.00元。2018年3月25日，被告钟永山将涉案房屋出卖给被告骆开发、陈兴书，双方签订《房屋买卖协议（契约）》，该协议载明“甲方钟永山自愿将自己的临街门面一间出售给乙方骆开发、陈兴书，经甲、乙双方协商，达成以下协议：1、房屋价格人民币叁拾壹万捌仟元整（318000.00），需一次性付清；2、房屋面积平方是（60㎡）陆拾平方米位于红旗街西××号。前面临街、左面是李志洪、右面是祝小利、后面门面后另有两间小屋、然后上楼梯，以后后门为界。门内属乙方所有，门外是过道与邻居共用；3、房屋过户和办理房产证，一切相关手续由甲方提供，费用由乙方自理；4、空口无凭，特立此协议为证，甲、乙双方不得违约。如单方违约，需付给对方房屋价格的二倍违约金；5、本合同一式二份，乙方交清房款。双方签字后生效。甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力”，被告钟永山、骆开发、陈兴书均在此协议上签字确认，在场人何友宽、黄忠远、钟永厚、李志新、聂云、罗书昌、陈先伟在该协议上签字。协议签订当日，被告陈兴书通过银行卡尾号为1216的银行账户向被告钟永山的银行账户转款人民币308000.00元。当日，被告钟永山、骆开发、陈兴书签订了《房屋移交清单》，被告钟永山将房屋交付给被告骆开发、陈兴书。本院认为：本案中，被告钟永山与第三人魏承琴于2016年3月11日在本院的主持下调解离婚并于当日自行签订《协议》一份，约定将双方婚后共有财产即位于三岔镇××门面、××套住房，两个单间赠送给原告钟厚松所有,即视为双方将家庭共有财产中自己对房屋宅基地及建筑物所享有的权利份额赠送给原告钟厚松，被告钟永山因赠予行为丧失对涉案房屋的所有权及处分权。由于《协议》中约定被告钟永山可以使用房屋，所以房屋并未交付给原告，但并不影响原告对涉案房屋取得所有权。被告钟永山以涉案房屋系自己个人财产为由，主张不愿赠予原告的辩称，本院认为宅基地系农村家庭户内共同财产，并非个人财产，且被告钟永山与第三人魏承琴在协议离婚时对子女的赠与，与解除婚姻关系、子女抚养、财产分割、债权债务分割等密不可分，在双方已经协议离婚的情况下，除有欺诈、胁迫情形外，任何一方不得反悔请求撤销赠与，故被告钟永山的辩称本院不予采纳。被告钟永山在无房屋所有权或处分权的情况下，与被告骆开发、陈兴书签订《房屋买卖协议》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中，被告钟永山对涉案房屋没有所有权或处分权，但原告并不能以此来主张其与被告骆开发、陈兴书之间签订的《房屋买卖协议》无效，故原告主张三被告于2018年3月25日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告钟厚松的诉讼请求。案件受理费减半收取30.00元，由原告钟厚松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  赵炎凌二〇一八年八月二十九日法官助理任加凤书记员刘玉