广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1103民初345号 原告：吕少萍，女，1978年3月28日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托诉讼代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。 被告：广西贺州市日月恒拓业有限责任公司，住所地：贺州市新宁社区灵峰街**。 法定代表人：黄稳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈垚锜，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人:夏裔，男，1957年5月1日出生，汉族，该公司总工程师，住桂林市七星区。 原告吕少萍与被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司（以下简称日月恒公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭审理了本案。因案情复杂，当事人争议较大，本院于2018年5月17日裁定将本案转为普通程序进行审理，并于2018年7月20日第二次开庭审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人吴海波，被告的委托诉讼代理人陈垚锜到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人吴海波，被告的委托诉讼代理人陈垚锜、夏裔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：请求法院判决被告在判决生效之日起90日内为原告办妥房屋权属登记手续并向原告支付逾期办理房屋权属登记备案手续违约金（违约金计付：以264684元为基数，按照日万分之一计算，自2013年10月27日起计至被告依法办妥房屋权属登记备案手续之日止）。事实和理由：2012年8月14日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的日月恒·八达广场第B座14层03号房销售给原告。原告在约定的期限内履行了给付房款的义务。根据合同第八条的约定，被告应在2012年7月30日前将其开发的竣工验收合格的商品房交付原告使用，但被告直到2012年11月1日才将商品房交付给原告使用。根据合同第十五条之约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能在该期限内办理备案，导致原告至今未能取得房屋权属证书，根据合同附件四第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告有义务自房屋交付使用之日起90日内让原告取得房屋权属证书，并按照原告已付房款264684元日万分之一的标准向原告支付违约金（自2013年10月27日起计算至被告依法办妥房屋权属登记备案手续之日止）。 原告对其陈述的事实向法庭提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、销售不动产统一发票；3、房屋交接书；4、（2014）贺八民二初字第511号民事判决书、（2015）贺民二终字第181号民事判决书、（2016）桂1102民初1020号民事判决书、（2017）桂11民终233号民事判决书。 被告辩称，被告认为原告的起诉已经超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。再者，被告没有按照合同约定期限办理产权登记，是由于政府职能部门的原因，按合同约定被告不承担违约责任。原因如下：一、原告在2012年11月1日收房，那么其从2013年11月1日已然知道其权利被侵害，其应该在2015年10月31日之前主张权利。二、由于政府规划将臭水沟整改为排洪渠，为此八达广场项目用地与相邻的贺州市恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）的项目用地进行置换，在取得水电部门文件和国土部门、建设行政主管部门的同意后，双方根据政府指导意见签订置换协议并取得了《建设规划许可证》。由于恒业公司的项目用地处于抵押状态，国土部门一直无法为被告办理土地置换手续，造成建设规划许可和土地使用权不一致，致使产权登记部门无法为原告办理产权登记。被告严格依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间及程序要求向相关主管部门递交土地登记申请书、国有土地使用权申请表等备案所需的材料，并多次恒业公司沟通、协调，要求按照《建设规划许可证》的要求办理相应的置换手续。被告已经尽到合理义务，导致逾期办理房屋权属登记备案的结果不属于被告故意行为形成的后果。依照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第6.2、6.3款的规定，被告不应当对逾期办理房屋权属登记备案承担违约责任并应免除责任。三、被告已于2015年11月10日向相关部门提交材料备案办证，即使如原告所述，逾期办证违约金也应计算至2015年11月10日止。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩称向法庭提交的证据有：1、建设工程规划许可证、贺州市国土资源局出具的说明；2、建设用地规划许可证；3、国有土地使用权证［贺州国用（2007）第220131号］、国有土地使用权证［贺州国用（2007）第220132号］、国有土地使用权证［贺州国用（2007）第220135号］；4、日月恒八达广场设计方案；5、建房测图定线；6、建设工程规划许可证、八达广场总平面图；7、土地置换合同；8、关于土地置换的申请、土地登记申请书、国有土地使用权交易申报表；9、贺州市八达广场竣工验收资料备案清单；10、房屋交易和产权告知书（初始）；11、竣工验收备案表；12、关于请求给予在押土地作部分解押的申请、宗地图、同意函、国有土地使用权证[贺州国用（2015）第220316号]、不动产权证[桂（2017）贺州市不动产权第0001173号]；13、贺州市水利电力局文件（贺水电[2005]16号）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据2、3、5、6、证据12中的宗地图、国有土地使用权证及证据13来源合法，内容客观真实，本院予以认定。证据9无材料接收单位的盖章确认并且与本案无关联，在本案中不作认定。证据12中的关于请求给予在押土地作部分解押的申请、同意函来源合法，与本案具有关联性，可以作为本案认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下:2012年8月14日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于贺州市出售给原告，房屋总价款264684元。合同第八条约定交房时间为2012年7月30日前。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件四即《合同补充协议》第六条约定：合同第十五条补充如下：6.1买受人不退房，出卖人按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金……6.3非出卖人原因，……，或政府有关部门行政审核等原因造成出卖人提供的资料报产权登记机关备案延期，则双方原约定的出卖人提供备案的时间相应顺延，买受人对此不持异议。签订上述合同后，原告依约支付了全部购房款。2012年11月1日，被告将约定的房屋交付给原告。2017年6月27日，贺州市房屋交易管理中心向被告出具《房屋交易和产权告知书》（初始）［贺州市房交初字008531号］，要求被告核实贺州市八步区八达西路689号（即日月恒·八达广场）的产权状况。被告现已为原告购买的房屋办理了不动产权证[不动产权证号：桂（2018）贺州市不动产权第0002885号]。 另查明：2005年，被告欲在贺州市开发日月恒·八达广场项目,该项目总平面规划图于2005年5月20日获得贺州市建设规划委员会批准同意，并于2005年5月29日获得了贺州市人民政府的批准同意。之后，因涉及到日月恒·八达广场的排洪河重新进行规划调整。被告于是对该项目重新进行设计，新的平面图于2006年1月13日获得了贺州市建设规划委员会的审批同意。因日月恒·八达广场的项目用地与案外人恒业公司的项目用地相邻，经重新规划后的排洪河占用了恒业公司的土地。为了便于规划使用，政府有关部门协调双方进行土地置换，被告与恒业公司于2007年5月30日签订土地置换协议，协议约定恒业公司将数码城土地1000.1㎡置换给被告。之后，被告的日月恒八达广场设计方案于2008年8月7日获得贺州市建设与规划委员会审批同意，并于2008年8月12日获贺州市人民政府审批同意。2009年9月7日，贺州市建设规划委员会城建服务中心的工作人员对日月恒八达广场进行建房测图定线。因恒业公司用于置换的土地处于抵押当中，一直无法办理过户手续。经政府有关部门协调，恒业公司于2015年6月11日向中国工商银行贺州市分行提交解押申请。中国工商银行股份有限公司贺州分行于2015年6月16日同意了恒业公司的解押申请。位于贺州市体育中心东面（万兴数码城）1000.1㎡土地即本案置换土地的使用权于2015年8月13日登记到被告名下[国有土地使用权证号：贺州国用（2015）第220316号]。 本院认为，被告现已为原告购买的房屋即位于贺州市办理了不动产权证，原告主张要求被告为该房屋办理权属登记，已无事实和法律依据，故对该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金是否具有事实和法律依据的问题。涉案房屋逾期办理权属登记的原因在于恒业公司置换给被告的土地一直处于抵押当中，无法办理过户手续，从而造成日月恒·八达广场项目的建设规划许可证与土地使用权证不一致，进而导致原告购买的房屋逾期办理产权登记。被告与恒业公司之所以进行土地置换是由于排洪河重新进行规划调整，进而影响了被告与恒业公司的规划，政府有关部门于是协调双方进行土地置换，并非双方自主置换。土地置换后的过户等手续需要银行、政府等有关部门审批，上述行为并不是被告所能左右的。从被告提交的证据来看，被告一直在积极协调处理置换土地过户及房屋权属登记事宜，其自身主观上并不存在过错。本案逾期办证的原因并不是被告造成的而是由于政府部门行为等客观原因引起的，并且此类情况也是被告不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于被告。根据情势变更原则和公平原则并且结合本案的实际情况，本案逾期办证的违约责任如由被告承担亦不公平合理，并且原、被告在《合同补充协议》第六条6.3已明确约定“非出卖人原因，……或政府有关部门行政审核等原因造成出卖人提供的资料报产权登记机关备案延期，则双方原约定的出卖人提供备案的时间相应顺延，买受人对此不持异议。”，故原告主张要求被告支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告吕少萍的诉讼请求。 本案受理费810元（原告已预交），由原告吕少萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈缓一 审 判 员  李永慧 人民陪审员  尹 静 二〇一八年八月二十八日 书 记 员  黄小桂