镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1191民初1144号 原告：祁玉娟，女，1972年2月7日出生，汉族，住南京市白下区。 原告：祁玉华，女，1968年11月29日出生，汉族，住南京市玄武区。 两原告共同委托诉讼代理人：周长民，江苏东银律师事务所律师。 被告：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路**。 法定代表人：李伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：高莉，该公司员工。 原告祁玉娟、祁玉华与被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称优盛管理公司）合同纠纷，本院于2018年4月12日立案受理，依法适用小额诉讼程序。后因案情复杂，该案转为普通程序，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员吴和芳、黄陆林依法组成合议庭于2018年7月24日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人周长民、被告优盛管理公司的委托诉讼代理人高莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁玉娟、祁玉华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺到期应付租金14494.89元（第四、第五年度结欠的租金按合同总价款的7%计12649.24元扣减已经支付的费用9452.22元、第六年度的租金按照贵院（2017）苏1191民初910号民事判决书确定的计算标准是0.5元/平方/天×27.16平方米×365天×95%×80%扣减已支付607.97元计为3159.12元、第七年度下半年的租金按照贵院（2017）苏1191民初910号民事判决书确定的计算标准是0.5元/平方/天×27.16平方米×365天×95%×80%计算半年计为1883.55元）及按照合同约定计算的违约金。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月，原、被告签订《商铺委托管理合同》，约定两原告将购得的位于镇江新区丁卯谷阳南路18号镇江商铺交由被告管理，期限十年。合同签订后，被告支付了部分租金，现尚欠两原告第四合同年度至第七合同年度租金共14494.89元。经两原告多次索要，被告至今未付，故诉至法院。 被告优盛管理公司辩称：第四年度租金已付清，欠第五年度租金5471.75元未支付。按双方签订的《商铺委托管理合同》约定，被告仅代为办理出租，而非确保两原告的租金回报。被告已按照当时的市场情况对外招商，其行为不违反委托管理合同的约定，招商未能出租的后果应由委托人即两原告承担，因此被告无需支付两原告第六、第七年度的租金。另因两原告委托的商铺硬件设施与商户物业条件需求不符，受市场经济下行影响等因素，两原告委托的商铺难以出租，该商铺从交付之日至今未产生任何收益，但被告一直遵守合同约定，贴付两原告实际未产生收益的租金。两原告主张的违约金，被告要求按照银行同期贷款利率计算。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的房产证复印件一份、《商铺委托管理合同》复印件一份以及被告提交的商铺管理授权委托书复印件一份，双方对上述证据材料的真实性均无异议，能够证实涉案商铺购买价及两原告将涉案商铺委托被告经营管理的相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月，原告祁玉娟、祁玉华与被告签订《商铺委托管理合同》一份，约定：两原告将以总价为18.38万元的价格共同购得的位于镇江新区丁卯谷阳南路18号镇江商铺（建筑面积为27.16平方米）交给被告优盛管理公司经营管理，委托管理期限为2011年5月30日至2021年5月29日；前三年无偿交由被告统一招商、经营、管理，第四年开始的租金收益在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8∶2的比例进行分配；被告承诺第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定；租金收益的支付每半年结算一次，即每年6月中旬和12月中旬前对之前的租金收益进行结算，结算完毕后七个工作日内一次性付清；若被告逾期支付租金，应向两原告支付逾期金额每日千分之五的违约金，逾期三个月以上的，两原告有权单方终止协议并收回商铺。合同签订后，被告经营管理涉案商铺至今，已支付两原告至第五合同年度的部分租金，未依约支付两原告第五合同年度剩余租金5471.75元、第六合同年度（2016年5月30日至2017年5月29日）和第七合同年度上半年（2017年5月30日至2017年11月29日）租金。 另查明，案涉商铺登记于两原告名下。 本案争议焦点：1、双方签订的商铺委托管理合同如何定性。2、违约金的计算方法。 本院认为：双方于2010年5月签订的《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效。对被告认为该合同应定性为委托合同，因委托合同的特征之一是受托人是按照委托人的指示处理委托事务并报告委托事务的处理情况，本案双方签订的该《商铺委托管理合同》不完全符合这一法律特征，故对被告辩称其系受托人，不应支付两原告第六、七年度租金的意见，本院不予采纳。根据双方签订的合同,原、被告均应按照合同确定的各自权利义务履行，现被告经营管理涉案商铺至今，应依约支付两原告租金。因双方对第五合同年度未付租金5471.75元无异议，故被告优盛管理公司应支付两原告第五合同年度剩余租金5471.75元。 关于第六合同年度及第七合同年度上半年租金标准的问题。双方合同约定第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定。根据近两年被告优盛管理公司对外出租一、二期商铺的租金收取标准，结合涉案商铺所处地理位置及往年的出租情况，本院酌定涉案商铺第六合同年度及第七合同年度上半年的租金标准为0.43元/平方米/天。扣除商铺因出租而产生的税费和约定的分配比例（8∶2）后，被告优盛管理公司应支付两原告第六合同年度租金计3239.7元（0.43元/平方米/天×27.16平方米×365天×95%×80%）；第七合同年度上半年租金计1619.8元（0.43元/平方米/天×27.16平方米×365天×95%×80%÷2）。对两原告认为应当按照本院原判决标准0.5元/平方米/天计算第六、七年度租金的意见，因该判决标准不具有普遍约束力，需结合涉案商铺所处地理位置，综合确定计算标准，故对两原告的这一诉称意见，本院不予支持。 关于违约金的问题。根据合同约定，被告优盛管理公司应于2016年6月28日前支付两原告第五合同年度剩余租金5471.75元，于2016年12月28日前支付两原告第六合同年度上半年的租金，于2017年6月28日前支付两原告第六合同年度下半年的租金，于2017年12月28日前支付两原告第七合同年度上半年的租金。现被告逾期给付，故违约金应分别自2016年6月29日、12月29日，2017年6月29日、12月29日起算至实际给付之日。另因双方合同约定的违约金标准过高，本院结合案情酌减为按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告祁玉娟、祁玉华第五合同年度剩余租金5471.75元及逾期付款违约金2079元（暂计算至2018年8月24日），自2018年8月25日起至实际给付之日止的违约金以5471.75元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。 二、被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告祁玉娟、祁玉华第六合同年度租金3239.7元及逾期付款违约金802元（暂计算至2018年8月24日），自2018年8月25日起至实际给付之日止的违约金以3239.7元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。 三、被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告祁玉娟、祁玉华第七合同年度上半年租金1619.8元及逾期违约金186元（暂计算至2018年8月24日），自2018年8月25日起至实际给付之日止的违约金以1619.8元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。 三、驳回原告祁玉娟、祁玉华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费162元，由被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  吴 茜 人民陪审员  吴和芳 人民陪审员  黄陆林 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  潘 芮 附：上诉须知