西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0103民初5940号 原告：陕西富城置业有限公司，住所地：西安市碑林区保吉巷小区25幢9-5号。 法定代表人：薛军峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李强，陕西英博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁晨，陕西英博律师事务所实习律师。 被告：西安爱度餐饮娱乐有限公司，住所地：西安市碑林区南院门中央广场负一层。 法定代表人：董子锐,该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑重，西安爱度餐饮娱乐有限公司后勤职员，住西安市高新区高新六路32号五米魔方521室。 被告：陕西迪比斯商业运营管理有限公司，住所地：西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场六层06/05室。 法定代表人：熊涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐智勇，该公司法律顾问，住西安市纸坊村芙蓉新天地4单元1102室。 委托诉讼代理人:董子锐，该公司股东，住该公司。 原告陕西富城置业有限公司（以下简称富城公司）与被告西安爱度餐饮娱乐有限公司（以下简称西安爱度公司）、陕西迪比斯商业运营管理有限公司（以下简称迪比斯公司）、第三人西安唱雀餐饮娱乐有限公司（以下简称唱雀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富城公司法定代表人薛军峰及其委托诉讼代理人李强、翁晨，被告西安爱度公司法定代表人董子锐及其委托诉讼代理人郑重，迪比斯公司委托诉讼代理人唐智勇、董子锐，第三人唱雀公司委托诉讼代理人唐百寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告西安爱度公司之间签订的《房屋租赁合同》及附属协议解除；2、被告西安爱度公司立即归还租赁场地；3、被告西安爱度公司向原告支付2015年9月9日至2017年3月31日期间拖欠租赁费用1387870元；4、被告西安爱度公司向原告支付违约金973500元；5、被告西安爱度公司向原告支付迟延付款滞纳金3432558元；6、被告迪比斯公司对被告西安爱度公司的违约行为承担担保责任，对上述款项承担连带清偿责任；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与迪比斯公司于2014年5月签订《租赁合同》及附属协议，将西安市碑林区南院门南苑中央广场负一层商业场地租赁给西安爱度公司使用。其后，应二被告请求，将上述该合同中承租方变更为西安爱度公司。原告与西安爱度公司重新签订《租赁合同》及附属协议，被告迪比斯公司作为担保方在合同上签字盖章。但被告西安爱度公司在合同履行期间拖欠租金、物业费、设施设备使用费等租赁费达200余万元，期间曾向原告出具还款《承诺书》，但未兑现。经多次催要，截止起诉之日，西安爱度公司尚欠租赁费用1387870元，给原告造成巨大经济压力。被告西安爱度公司拖欠租金构成违约，原告依据合同约定通知其解除合同，被告西安爱度公司应向原告支付违约金、滞纳金，被告迪比斯公司应承担相应的担保责任。 被告西安爱度公司辩称，由于爱度KTV欠付西安德雅装饰有限公司400余万装修款，经协商，并根据与富城公司签订的租赁合同，2017年2月23日，迪比斯公司与西安德雅装饰有限公司签订了以物抵债协议，将KTV所有物资抵债给西安德雅装饰有限公司，同时将迪比斯公司、西安爱度公司过户到西安德雅装饰有限公司指定人名下，并将以上协议告知富城公司。西安德雅装饰有限公司在取得经营权后经富城公司配合注册了唱雀公司，故KTV经营者是唱雀公司并非西安爱度公司，唱雀公司是适格被告而非西安爱度公司。依据爱度与富城公司签订的房屋租赁合同第四条15款，乙方在租赁期内有权整体或部分转租转让的约定，该KTV所有权人迪比斯公司及经营人西安爱度公司有权将KTV整体转让，西安德雅装饰有限公司合法取得KTV的经营权，遂继承了与富城公司的租赁合同。西安德雅装饰有限公司设立的唱雀公司目前是KTV的经营人，原告对该事实知晓，故原告起诉有误。唱雀公司自合法取得KTV后，继承原租赁合同按时向被告支付租金，但原告自2017年3月停水停电至今，导致无法运营产生巨大经济损失，原告应承担违约责任并赔偿损失。本案实际承租人及使用人都是唱雀公司，KTV装饰、装修及设备均为唱雀公司所有，原告要求与西安爱度公司解除租赁合同并返还场地，于法无据。原告所主张拖欠租赁费用及违约金、滞纳金均不符合事实，且已经超过了损失的30%，于法无据，不应得到支持。 被告迪比斯公司辩称，原告要求我方承担连带保证责任，于法无据。富城公司与陕西爱度娱乐餐饮公司（以下简称陕西爱度公司）于2015年4月23日签订房屋租赁合同。我方于2015年6月24日以担保方的名义在上述合同签字盖章。我方只为陕西爱度公司提供担保责任，从未对西安爱度公司的租赁合同进行保证，原告要求我方承担保证责任于法无据，不应支持。且依据担保法规定，主合同不成立的，作为从合同的保证合同也不能成立。 第三人唱雀公司述称，2017年1月1日，唱雀公司依据迪比斯公司与西安德雅装饰有限公司之间以物抵债协议在西安市碑林区南院门南苑中央广场负一层正式营业，并接收店内所有装修及物品。2017年3月10日，富城公司无故中断供电，给唱雀公司造成重大经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告富城公司提交的证据有《房屋租赁合同》2份、《设备租赁使用协议》2份、《房屋租赁合同补充协议》2份、还款承诺、催款函及解约通知、送达现场照片、特快专递凭证、行政处罚决定书、爱度收付明细、利息计算表、工商登记档案资料、行政处罚卷宗资料、收款对账明细、租赁费用及电费收据；被告西安爱度公司提交的证据有营业执照、《房屋租赁合同》2份、《设备租赁使用协议》2份、《房屋租赁合同补充协议》2份、授权委托书、《以物抵债协议》、承诺书、工商变更登记、《委托管理合同》、新型防伪印章档案印章客户联、印章备案回执、企业名称预先核准通知书、延期申请表、陕西爱度餐饮娱乐有限公司章程、西安市碑林区公安消防大队消防监督检查记录、安全检查记录登记册、食品流通许可证受理通知书、食品流通现场核查通知书；被告迪比斯公司提交的证据有《房屋租赁合同》、《以物抵债协议》、工商变更登记、营业执照；第三人唱雀公司提交的证据有《以物抵债协议》、周翔个人账户银行流水、董子锐个人银行账户流水、赵桂香银行卡流水截图、《建设项目环境影响登记表》、食品经营许可证申请受理单、油脂回收处理协议。针对以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月13日及10月13日，富城公司与迪比斯公司分别签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《设施设备租赁使用协议》，约定迪比斯公司承租富城公司拥有租赁权的位于西安市碑林区南院门南苑中央广场9#-11#裙楼负一层（平面图显示A+B，建筑面积约4583平方米）商业场地（以下简称南苑广场负一层）、附属设施及西安市碑林区南院门南苑中央广场11号楼原招商中心（承租面积126平方米）商业场地（以下简称南苑广场一层）用于经营录音棚、KTV、酒吧。2015年6月23日，富城公司法定代表人薛军峰在迪比斯公司所持上述合同尾页标注：“双方协商一致，本合同作废”字样。2015年6月24日，富城公司（甲方）与陕西爱度公司（乙方）签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《设施设备租赁使用协议》，迪比斯公司作为《房屋租赁合同》担保方。上述合同尾页陕西爱度公司加盖公章，法定代表人处谢飞签字。租赁合同及租赁合同补充协议约定：甲方将南苑广场负一层（平面图显示A，建筑面积约2950平方米）商业场地及南苑中央广场一层（承租面积126平方米）商业场地租赁给乙方使用。南苑广场负一层用途为录音棚、KTV、酒吧，南苑广场一层商业场地作为负一层商业场地经营配套使用。南苑广场负一层租赁期限自2014年5月1日至2024年10月31日。南苑广场一层租赁期间自2015年1月1日至2024年8月31日。关于商业场地中配套公共设施、设备的租赁期间与费用问题，甲乙双方同时签订《设施设备租赁使用协议》，对于场地配套设施设备租赁期间及租金，约定与《房屋租赁合同》同期、同价。南苑广场负一层第一租赁年度租金为973500元，南苑广场一层第一租赁年度租金为302400元。物业费以每平方每月5元计。经查，陕西爱度公司未成立。2016年1月27日，被告西安爱度公司成立，住所地为西安市碑林区南院门南苑中央广场负一层，公司法定代表人为任旭飞。西安爱度公司工商档案中留存富城公司与陕西爱度公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《设施设备租赁使用协议》。西安爱度公司成立后，即开始经营租赁场地所设爱度KTV。2016年10月19日，西安市碑林区食品药品监督局执法检查中查明西安爱度公司未取得食品经营许可证，下发《责令整改通知》，责令西安爱度公司限期整改。2017年11月10日，时任西安爱度公司法定代表人的任旭飞至西安市食品药品监督管理局南院门所接受调查询问。2017年12月9日，任旭飞向西安市食品药品监督局提交了西安爱度公司营业收入流水明细。2017年1月19日，西安爱度公司法定代表人由任旭飞变更为董子锐。2017年6月2日，西安市碑林区食品药品监督管理局对西安爱度公司作出（西碑南）食药罚（2016）14号《行政处罚决定书》，以西安爱度公司未经许可从事食品经营活动，且在对其违法行为调查过程中，存在通过变更法定代表人和转让公司资产逃避查处、拒绝配合调查的行为，依据相关行政法规决定对西安爱度公司从重处罚，即没收违法所得160657元，并处20倍罚款。2016年12月西安爱度公司拖欠富城公司租赁费用，后经催告，西安爱度公司向富城公司出具《承诺书》，对缴纳租赁费用作出承诺。2017年4月14日，富城公司以拖欠租赁费用为由解除租赁关系，并将解除通知张贴于爱度KTV经营场所、送达董子锐。另查明，2016年2月4日，谢飞向富城公司转付40万元。2016年2月4日至2016年12月29日期间，富城公司开具租赁费用收据2179400元。2016年12月29日之后，富城公司开具租赁费用收据543000元。 庭审中，对于富城公司与迪比斯公司之间租赁合同是否解除、富城公司与陕西爱度公司之间租赁合同效力、案涉场地实际承租人、租赁费用缴纳情况的事实，当事人之间存在争议，并各执己见。原告富城公司当庭主张：“原告与陕西爱度公司之间租赁合同有效，西安爱度公司虽不是合同相对人，但为该合同实际履行人。在履行过程中，西安爱度公司拖欠租金，已构成根本违约，应承担违约责任。陕西迪比斯公司在租赁合同上以担保人身份签章，理应承担相应的担保责任。2016年2月4日，谢飞向富城公司转付40万元，是谢飞代西安爱度公司向富城公司缴纳的租赁费用，故2016年2月4日至2016年12月29日期间，西安爱度公司向富城公司缴纳租赁费用2179400元。2016年12月29日之后，西安爱度公司向富城公司缴纳租赁费用543000元”。被告西安爱度公司称：“2014年5月13日，富城公司与迪比斯公司签订房屋租赁合同，约定由迪比斯公司承租案涉场地用于经营KTV。其后，因投资人拟成立陕西爱度公司经营KTV，向工商管理部门申请了企业名称预登记审核，并篆刻陕西爱度公司公章。2015年6月24日，以陕西爱度公司名义与富城公司就案涉场地重新签订租赁合同。后因工商登记预审后未及时办理注册手续，导致陕西爱度公司未成立。后来，持富城公司与陕西爱度公司之间签订的租赁合同文本办理了西安爱度公司工商登记。西安爱度公司成立，实际占有案涉租赁场地，经营爱度KTV。依据陕西爱度公司与迪比斯公司之间的委托管理协议约定，案涉KTV所有权、处分权仍归迪比斯公司所有。2016年2月4日，谢飞向富城公司转付40万元，该款项不是西安爱度公司所缴纳租赁费用，而是陕西爱度公司缴纳租赁费用。”被告迪比斯公司当庭主张：“富城公司与迪比斯公司签订的租赁合同，为有效合同，迪比斯公司为案涉场地的实际承租人，2016年2月4日之前富城公司所收取的租赁费用为迪比斯公司缴纳。2015年6月24日，迪比斯公司作为陕西爱度公司与迪比斯公司租赁合同担保方，仅仅为陕西爱度公司承担担保责任。但陕西爱度公司未成立，租赁合同不成立，保证合同作为从合同，也不能成立。迪比斯公司与原告之间并不存在担保关系，故原告要求迪比斯公司承担担保责任，没有事实及法律依据”。唱雀公司则主张：“2017年1月1日，唱雀公司依据迪比斯公司与西安德雅装饰有限公司之间以物抵债协议占有案涉场地、经营爱度KTV。2017年1月至2017年4月期间，唱雀公司使用高翔个人账户向富城公司转付租赁费用，富城公司亦已实际收取，故富城公司对唱雀公司承租人地位是认可的。2017年1月1日至2017年8月31日期间，唱雀公司向富城公司缴纳租赁费用543000元，故唱雀公司为案涉场地的实际承租人”。 本院认为，本案的争议焦点是：一、2015年6月23日，富城公司与迪比斯公司之间租赁合同是否解除；二、陕西爱度公司与富城公司之间租赁合同及附属协议是否有效；三、西安爱度公司与富城公司之间租赁合同内容如何确定；四、2016年2月4日案外人谢飞向富城公司转付40万元，是否属于西安爱度公司向富城公司缴纳租赁费用；五、唱雀公司与富城公司之间是否形成租赁关系。关于争议焦点一，2014年5月13日，富城公司与迪比斯公司签署租赁合同，双方建立房屋租赁合同关系。2015年6月23日，富城公司法定代表人薛军峰在迪比斯公司所持租赁合同文本尾页标注：“双方协商一致，本合同作废”字样。应视富城公司与迪比斯公司协商一致解除双方租赁关系。关于争议焦点二，依据《民法总则》第七十七条、第七十八条规定：营利性法人经依法登记成立。依法设立的营利法人，由登记机关发给营利法人营业执照，营业执照签发之日为营利法人成立之日。在设立阶段，法人尚未成立，不能以法人名义从事营业活动。该法同时规定：具备下列条件的民事法律行为有效（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良序。陕西爱度公司至今未成立，不具有民事主体资格，故陕西爱度公司在设立期间以法人名义从事营业活动、签订的租赁合同及委托管理协议，均属无效。关于争议焦点三，2016年1月27日，西安爱度公司成立，西安爱度公司在其工商档案留存陕西爱度公司与富城公司签订房屋租赁合同（以下简称无效合同）文本，实际占有租赁场地及设施、经营爱度KTV，富城公司亦认可其承租人地位，故自2016年1月27日起，富城公司与西安爱度公司建立合法租赁关系，因未采书面形式，视为不定期租赁。虽西安爱度公司在工商档案留存无效合同文本，庭审中西安爱度公司、富城公司均主张为无效合同履行主体，但该合同文本中合同内容对西安爱度公司、富城公司不具有法律拘束力。庭审中，西安爱度公司与富城公司对不定期租赁费用标准未能形成一致意见，但考虑西安爱度公司、富城公司均持有无效合同文本，无效合同中租赁费用标准应与当期市场行情相符，故不定期租赁的租赁费用标准可参照无效合同标准确定。关于争议焦点四，本院采信西安爱度公司之陈述，即该笔款项不属于西安爱度公司缴纳租金，理由有：1、西安爱度公司对代缴事实不认可；2、无证据证明谢飞向富城公司转款是替代西安爱度公司履行租金缴纳义务；3、谢飞为陕西爱度公司发起人，陕西爱度公司与富城公司之间租赁合同无效，陕西爱度公司发起人谢飞与富城公司之间是否存在未清结债权债务关系属另一法律关系，若存在争议，可另案主张或者以其他途径解决，故不宜将谢飞转付款项认定为西安爱度公司缴纳租赁费用。关于争议焦点五，本院认为唱雀公司与富城公司未形成租赁关系，2016年12月30日之后西安爱度公司仍为实际承租人，理由是：首先，唱雀公司成立于2017年3月，其于成立前即开始经营爱度KTV的主张，显不成立。其次，迪比斯公司与富城公司解除租赁关系后，迪比斯公司对涉案场地不再享有承租权。德雅公司不能依据迪比斯公司与其之间形成的抵债协议取得承租权，且庭审中富城公司对于唱雀公司、迪比斯公司所主张承租权转让事实亦不认可，故对唱雀公司述称基于德雅公司抵债协议取得承租权的事实，不予采信。再次，关于唱雀公司主张“2017年1月至2017年4月期间使用高翔账户向原告缴纳租金，富城公司实际收取了唱雀公司租金，富城公司对唱雀公司的承租人地位是认可的”事实是否存在。庭审中本院查明，唱雀公司所出示当期财务凭证均为董子锐审核，高翔账户资金均来源于董子锐，董子锐持有西安爱度公司100%股份，为西安爱度公司法定代表人，结合以上事实，显然该期间缴纳租金的主体仍为西安爱度公司。综上，2016年12月30日之后，无证据显示案涉租赁场地向唱雀公司进行了移交，西安爱度公司仍实际占有租赁场地，并向原告履行缴纳租金义务，故对第三人唱雀公司主张为涉案场地实际承租人的陈述，不予采信。2016年1月27日至2017年3月31日期间，西安爱度公司持续占有租赁场地，应向原告缴纳租金2655114元、物业费208925元，共计：2864039元。西安爱度公司实际缴纳租赁费用2322400元，尚拖欠租赁费用541639元，故西安爱度公司应向富城公司清偿2016年1月27日至2017年3月31日期间租赁费用541639元。不定期租赁，当事人可以随时解除。2017年4月14日，富城公司以拖欠租金为由向西安爱度公司法定代表人董子锐送达解除通知书，双方租赁关系解除。租赁关系解除后，西安爱度公司应将其所占用案涉商业场地及附属设备设施腾交富城公司。因迪比斯公司并未对富城公司与西安爱度公司之间不定期租赁的履行作出担保承诺，故对富城公司要求迪比斯公司承担连带清偿责任的请求，不予支持。关于富城公司主张的滞纳金、违约金，均无依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七十七条、第七十八条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陕西富城置业有限公司与被告西安爱度餐饮娱乐有限公司之间租赁关系于2017年4月14日解除。 二、被告西安爱度餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陕西富城置业有限公司支付2016年1月27日至2017年3月31日期间租赁费用541639元。 三、被告西安爱度餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内将其所占用本案案涉商业场地及附属设备设施腾交给原告陕西富城置业有限公司。 四、驳回原告陕西富城置业有限公司其余之诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52357元，由被告西安爱度餐饮娱乐有限公司承担（原告已预交，被告西安爱度餐饮娱乐有限公司在给付上述款项时一并偿付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李红玉 审 判 员  孙东燕 人民陪审员  陈 欣 二〇一八年八月二十二日 书 记 员  王 柳