大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6692号原告：大连易兴物业服务有限公司，统一社会信用代码91210203554979361F，住所地辽宁省大连市西岗区长春路358号522室。法定代表人：张志学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠。委托诉讼代理人：赵光飞。被告：段兰兰。委托诉讼代理人：王劲松。原告大连易兴物业服务有限公司与被告段兰兰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连易兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵光飞、被告段兰兰的委托诉讼代理人王劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连易兴物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费本金5,125.89元、滞纳金7,494.78元、利息446.59元，合计13,070.26元（物业费暂计算至2017年9月30日）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系大连市甘井子区华远新都汇广场小区物业管理公司，负责向该小区业主提供物业管理服务。被告段兰兰系该小区2-2-7-3业主，该户自2015年1月起，无故拖欠物业服务费本金、滞纳金及利息共计13,070.26元。因被告的此种行为已严重违反了《物权法》、《大连市办法》、华远新都汇广场《业主临时公约》等相关规定，同时影响小区全体业主的公共利益和正常的物业管理服务工作。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告段兰兰辩称，不同意原告诉讼请求，被告是房屋的业主，对原告陈述的面积、欠费时间均没有异议。物业公司是来服务的，原告没有给被告提供服务，如安全通道上锁，业主的安全无法保障；入户防盗门不上锁，不安全；被告家墙体长毛原告也不维修。原告没有履行服务义务，没有权利收取物业费。按照原告的资质标准及提供的服务，1.9元的物业费超过标准了，二级收费标准绿化达到30%以上，原告的服务没有达到收费标准对应的水平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、2012年11月15日，华远新都汇广场项目的开发商大连华智房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订了《前期物业委托管理合同》，约定：甲方将华远新都汇广场委托乙方实行前期物业管理服务；由物业产权人、使用人按其拥有物业的建筑面积，自物业交付之日起交纳物业管理服务费，物业费标准为2号楼1.9元/月·平方米（含电梯使用费）。上述合同签订后，原告于2013年9月入住案涉华远新都汇广场项目，提供物业服务至今。2、被告段兰兰系大连市甘井子区华远新都汇广场2号楼2单元7层3号房屋的业主，该房屋建筑面积为81.75平方米。2012年11月29日，被告签署承诺书，承诺：“同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《华远新都汇广场临时管理规约》”。该规约写明：业主应于每年度首月15日前足额交纳该年度物业服务费用。2013年10月31日，被告接收了开发商交付的案涉房屋，并签署承诺书，承诺：“为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，确认已阅读《前期物业委托管理合同》内容，同意在业主委员会成立前，由甲方大连华智房地产开发有限公司委托的乙方大连易兴物业服务有限公司对华远新都汇广场项目进行前期物业管理，并同意甲、乙双方签订的《前期物业管理委托合同》合同条款”。3、被告未向原告交纳2015年1月至2017年9月30日的物业服务费。被告认为原告未按照约定提供物业服务，被告提交了照片，显示其屋内墙体有长毛发霉现象，一入户门损坏未及时维修，消防通道门上锁。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告还签署了承诺书，同意原告与开发商签订的《前期物业管理委托合同》合同条款，故该合同对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业委托管理合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.9元，自2015年1月1日起至2017年9月30日，被告依法应向原告交纳物业服务费5,125.73元（1.9元每月每平方米*81.75平方米*33个月），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费5,125.89元的诉讼请求，本院支持5,125.73元。关于被告辩称的原告存在物业服务未达到相关标准、保洁不及时、绿化不达标、未按时维修共用设施等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。原告在履行物业服务合同当中确有需要改善的地方，存在一定的违约行为，但物业费是物业公司提供物业服务的基础条件，被告存在多年未交物业服务费却享受物业服务的行为，依法也应当承担相应的违约责任。且本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋墙体长毛发霉等问题原告未能予以解决，不应交纳物业费一节。本院认为，第一，房屋透寒、长霉斑与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。第二，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。第三，《前期物业委托管理合同》明确约定，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。故，被告以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。关于原告诉请被告支付滞纳金、利息的主张，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。且原告在履行物业服务合同当中也有需要改善的地方，也存在一定的违约行为。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的滞纳金、利息的主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告段兰兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连易兴物业服务有限公司2015年1月1日至2017年9月30日的物业服务费人民币5,125.73元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币125元（原告已预付），由原告大连易兴物业服务有限公司负担76元，被告段兰兰负担49元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年八月三十日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。