广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初1208号原告：杨郁，女，1974年7月10日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地广东省惠东县巽寮新港村海滨公路上侧。法定代表人：罗远球。委托诉讼代理人：李程，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶正夏，广东卓凡律师事务所律师。原告杨郁与被告惠州市浩胤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理后，依法适用简易程序实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨郁的委托诉讼代理人李良军，被告惠州市浩胤实业有限公司的委托诉讼代理人叶正夏、李程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨郁向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，赔偿原告违约金21116.16元（违约金暂计至2018年2月1日，实际数额应计至全部义务履行完毕之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月30日，原告与被告签订了《商品房购买合同》，约定原告购买被告预售的惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓1号楼0404号房，总房价款为460047元，首付款为140047元，银行贷款320000元。原告应于2015年10月30日前支付首付，被告应于2017年1月1日前交付房屋。逾期交房超过90日，买受人则有权解除合同，出卖人应退还全部房款，自付款之日起按照6%计算利息，并按照全部房价款的1%支付违约金。买受人若要求继续履行合同，出卖人则需按日支付全部房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告以及惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行签订了《个人购房按揭贷款合同》，惠州市农村商业银行股份有限公司惠城支行依约向被告支付了320000元。经查，被告至今仍未取得所涉房屋相关验收备案凭证，无法交付房屋，构成根本违约。原告要求被告继续履行合同，并按约定赔偿违约金。付款之日距起诉之日459天，违约金为21116.16元（460047×0.01%×459天≈21116.16元）。被告惠州市浩胤实业有限公司辩称，被答辩人所主张的违约金自付款之日起计算没有事实依据和法律依据；答辩人全部房款的0.01%的违约金计算过高，超过答辩人的预见能力；被答辩人所提出的答辩人“因自身原因无法取得房地产开发建设项目竣工验收合格证，导致房屋无法交付”的事实实属答辩人不能控制的外部政策因素所造成，实非答辩人主观恶意或故意，其事实的发生亦导致答辩人蒙受巨大损失；纠纷涉及业主过多，为尽快有效地解决争议，答辩人愿意通过和解、调解的方式解决与被答辩人之间的矛盾纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告双方于2016年10月30日签订了合同编号为HT0037020的商品房买卖合同及相关附件，约定被告将惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）1号楼4层04号房出售给原告，合同总价款为人民币460047元，交付日期为2017年1月1日。商品房买卖合同第七条“付款方式及期限”约定“买受人应当于2016年10月30日前支付首期房价款人民币140047元（大写壹拾肆万零肆拾柒元整），占全部房款的30%。余款人民币320000元（大写叁拾贰万元整）向惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行（贷款机构）申请贷款支付。”第九条“商品房交付条件”约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十二条“逾期交付责任”约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了楼款。2.原告陈述，被告并未按照合同约定的日期2017年1月1日向原告交付房屋，被告予以认可，但被告抗辩称因政策原因造成未能验收造成逾期交付并申请调查取证，本院依法予以准许。惠东县住房和城乡规划建设局于2018年6月29日作出复函，复函内容如下：“1.至目前为止，我局对工程竣工验收业务不存在执行‘一起报建的楼房要一起验收，不能单据竣工验收’的对外政策。惠州市浩胤实业有限公司开发的（伴山伴海）商住楼项目，虽该项目的《建设工程规划许可证》里标注有1#、2#、3#楼，但三栋楼间的一层商业部分连成一整体，且三栋楼地下也是整个项目的地下室，没有各栋楼所属的地下室界限，整个地下室的消防工程也不容分割，所以该项目1#、2#、3#楼不能分割分歧竣工验收；2.（伴山伴海）商住楼项目于2014年3月7日办理了《建筑工程施工许可证》；3.我局已于2017年5月4日核发了（伴山伴海）商住楼项目的《建设工程规划验收合格证》，于2018年6月25日办理了该项目的竣工验收备案手续。”当事人对该复函没有异议。3.被告主张涉案房屋已达到交付条件，并于2018年6月30日作出入伙通知书通知原告收楼，提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《测绘报告》、《入伙通知书（存根）》、投递记录等予以证明，其中房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示的备案日期为2018年6月25日，测绘报告落款日期为2018年6月26日。4.原告主张自交付楼款之日起至被告全部义务履行完毕之日止计算违约金，在庭审过程中，原告确定违约金计算至2018年6月30日。本院认为，原告杨郁与被告惠州市浩胤实业有限公司签订的商品房买卖合同及相关附件依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.被告是否违约；2.原告的请求如何处理。关于第一个焦点，涉案商品房买卖合同约定的房屋交付日期为2017年1月1日，被告未在该约定日期向原告交付房屋，被告抗辩称系政策原因造成，结合本院查明的事实，被告的抗辩没有依据，本院对其抗辩不予采纳，故被告未按约定交付房屋违反了合同的约定，构成违约。关于第二个焦点，被告未按约定交付房屋，原告请求继续履行合同及被告支付违约金，符合商品房买卖合同的约定，本院予以支持。违约金自被告逾期交付房屋之日即2017年1月2日起至被告实际交付房屋之日止以总楼款460067元为基数按日万分之一计算。原告请求违约金计算至2018年6月30日，符合法律规定，本院予以支持。被告逾期天数计为545天，故违约金计为25073.65元(460067×545×0.0001)。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告杨郁与被告惠州市浩胤实业有限公司继续履行双方于2016年10月30日签订的编号为HT0037020的商品房买卖合同及相关附件。二、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金25073.65元。三、驳回原告杨郁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由被告惠州市浩胤实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  吴润明二〇一八年八月五日法官助理黄丽娴书记员罗丽捷