浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初21101号 原告：杭州长命印刷有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区瓶窑镇长命桥。 法定代表人：陈国民，董事长。 委托代理人：阮元根，浙江凯鼎律师事务所律师。 被告：杭州聚能环保科技股份有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇羊城路**。 法定代表人：周海能，董事长。 委托代理人：葛和君，浙江智仁律师事务所律师。 原告杭州长命印刷有限公司（以下简称长命印刷公司）诉被告杭州聚能环保科技股份有限公司（以下简称聚能环保公司）、周海能合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案受理，依法适用普通程序于2018年4月10日、2018年7月24日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告自愿撤回对被告周海能的起诉，本案在长命印刷公司与聚能环保公司间继续审理。原告长命印刷公司的委托代理人阮元根、被告聚能环保公司的委托代理人葛和君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长命印刷公司起诉称，被告于2017年9月25日与原告及陈国民签订“土地使用权及房屋所有权转让合同”及“补充协议”，聚能环保公司将所属位于余杭区瓶窑镇羊城路1号的土地使用权、附着房屋及围墙等转让给原告；上述补充协议第二条第2款约定，原告借款500万元给周海能，用于聚能环保公司处理涉诉事宜（即解除涉案房屋的查封事宜）；上述补充协议第四条又约定，聚能环保公司应当于2017年10月底前将所转让的土地、房屋等交付给原告；上述“土地使用权及房屋所有权转让合同”第五条约定，任何一方违约，应当承担原告已经支付款项6%标准的违约金并且赔偿对方因此造成的实际损失；上述补充协议第六条又约定，周海能对上述聚能环保公司的付款义务等承担连带保证责任。上述“土地使用权及房屋所有权转让合同”及“补充协议”签订后，原告于2017年9月26日支付给周海能借款500万元，但是聚能环保公司至今未解除法院对转让标的的查封，也未将转让标的房屋及土地交付原告使用，致使原告造成了巨大损失，截止2017年11月30日，由于被告的违约行为，已经造成原告损失1000万元。现起诉，请求判令：1.被告聚能环保公司赔偿原告长命印刷公司至2017年11月30日的损失1000万元；2.被告周海能承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费、保全费由被告聚能环保公司承担。在审理过程中，原告长命印刷公司变更诉讼请求如下：1.确认原告与被告聚能环保公司于2017年9月25日签订的“土地使用权及房屋所有权转让合同”及“补充协议”有效；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.《土地使用权及房屋所有权转让合同》一份，用以证明被告聚能环保公司将所涉房屋土地转让给聚能环保公司，双方约定权利义务的事实。 2.《补充协定》一份，用以证明长命印刷公司、陈国明与被告签订的，是对转让合同未约定事项的补充约定的事实。 3.付款凭证一份，用以证明长命印刷公司在签订合同以后在协议约定时间之内借款五百万给周海能，用于解除涉案房屋土地查封事宜的事实。 4.不动产权属信息查询记录一份，用以证明双方交易的房屋土地曾经在2017年5月15日被法院查封，在签订转让协议时双方对查封事宜及金额均知晓，故约定了借款五百万给被告聚能环保有限公司去解除查封事宜，但是至今被告聚能环保公司未办理解除查封事宜的事实。 5.回函及公证书各一份，用以证明长命印刷公司在收到被告聚能环保公司的解除通知后，明确回复被告聚能环保公司不同意解除涉案合同，被告聚能环保公司提出的解除合同的理由不是法定和约定的解除合同的理由，不能成立的事实。 6.厂房租赁协议一份，用以证明原告与杭州南华汽车配件有限公司于2018年7月15日签订，内容是原告向杭州南华汽车配件有限公司租赁其瓶窑的厂房，过渡使用。因被告未按约履行，原告等不及了在外面租赁厂房使用的事实。 被告聚能环保公司答辩称，对合同合法有效无异议，请求解除涉案合同及补充协议，合同签订后被告已经告知原告涉案合同无法继续履行，目前涉案房屋土地有很大查封，无法继续履行，合同因为工人罢工等系不可抗力，并非被告违约。聚能环保公司不存在违约行为，原告不存在损失。 被告聚能环保公司为证明其抗辩意见，提供并陈述了下列证据材料： 1.解除合同通知函及快递单、EMS送达记录一份，用以证明聚能环保公司于2017年11月9日、11月17日告知原告合同因工人罢工、政府施压已无继续履行可能的事实。 2.及快递单一份，用以证明被告于2017年11月9日、11月17日告知原告合同因工人罢工、政府施压已无继续履行可能的事实。 3．照片一份，用以证明截止2018年3月14日原告仍在原厂区进行正常的生产经营活动，原告不存在损失的事实。 本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实： 位于杭州市余杭区瓶窑镇羊城路1号（土地使用权面积46655.7m2,土地上建有房屋6幢，产权登记人均为杭州燃油锅炉有限公司。杭州燃油锅炉有限公司于2016年10月25日变更公司名称为聚能环保有限公司。2017年9月25日，长命印刷公司（乙方）与聚能环保公司（甲方）签订《土地使用权及房屋所有权转让合同》一份，约定甲方将其拥有的余杭区瓶窑镇羊城路1号范围内的全部土地使用权及全部附随房屋所有权等转让给乙方的有关事宜达成一致意见。转让标的为：1.土地及房屋位于杭州市余杭区瓶窑镇羊城路1号（以下分别简称“标的土地”，“标的房屋”），甲方转让土地使用权、附着房屋所有权及围墙、行车、变压器等设施设备（甲方需要带走生产设备除外）、装饰装修、绿化等给乙方。2.甲方确保依法享有标的土地的国有土地使用权。该地块地类（用途）为工业用地，使用权面积为46655.7平方米，使用年限自2013年11月12日至2059年12月21日。土地使用证号：杭余出国用（2013）第111-911号。土地出让金等甲方已经交清。3.甲方确保依法享有标的房屋的所有权，标的房屋无租赁情况。标的房屋为以下六幢：（1）1幢房屋坐落瓶窑镇，共1层，建筑面积64.58平方米，规划建批用途为传达室，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（2）2幢房屋坐落瓶窑镇，共5层，建筑面积4716.68平方米，规划建批用途为产品研发楼，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（3）3幢房屋坐落瓶窑镇，共1层，建筑面积21197.18平方米，规划建批用途为1#车间，房屋所有权证为余房权瓶字第××号。（4）4幢房屋坐落瓶窑镇，共5层，建筑面积3841.02平方米，规划建批用途为工业配套集体宿舍，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（5）5幢房屋坐落瓶窑镇，共3层，建筑面积1037.22平方米，规划建批用途为质检楼，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（6）6幢房屋坐落瓶窑镇，共5层，建筑面积6957.16平方米，规划建批用途为综合楼，房屋所有权证为余房权瓶字第××号。二、转让款和支付时间：1.上述标的土地使用权、标的房屋所有权及围墙、行车、变压器等设施设备（甲方需带走生产设备除外，具体见附件），装饰装修等转让款总金额为人民币11000万元。2.转让款支付时间：乙方在本合同生效之日起15个工作日内支付6000万元，在办理完成土地使用权、房屋所有权权属变更登记后3个工作日内付清余款5000万元。三、税费及其他费用承担。1.本次交易应交纳的税费等，按规定由甲乙双方各自承担。2.在交付前涉及交易标的的水电等甲方使用的所有费用由甲方承担。四、标的土地、房屋等交付。1.甲方应于2017年10月底前将上述标的土地、房屋等交付给乙方使用。2.甲方交付给乙方使用的标的土地、房屋应当符合本合同的约定，并包含现有设施设备、装饰装修、室外绿化等，同时，甲方应于交付日前搬空工作人员个人物品。五、违约责任。任何一方违约，应承担合同转让款乙方已付金额6%标准的违约金并赔偿对方因此造成的实际损失。 同日，双方签订补充协议一份。内容为：一、转让标的的抵押、贷款情况：1、土地使用权抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，贷款金额为6800万元；2、标的房屋抵押情况：（1）1幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为16万元，登记时间为2013年8月12日。（2）2幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为1130万元，登记时间为2013年8月12日。（3）3幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为6000万元，登记时间为2013年8月12日。（4）4幢房屋无抵押。（5）5幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为260万元，登记时间为2013年8月12日。（6）6幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为1544万元，登记时间为2013年8月12日。标的土地、房屋的银行贷款情况：建设期向余杭区交通银行项目贷款8500万元，后还清项目贷款，转为流动资金6000万元。二、付款金额、方式和时间。1.除土地使用权及房屋所有权转让合同约定的转让款1.1亿元外，乙方另外一次性补偿甲方装饰装修及绿化等费用2000万元。2.乙方在本合同生效之日起2个工作日内借款500万元给甲方法定代表人周海能个人，用于甲方处理目前涉诉事宜，以解除目前法院对标的土地标的厂房的查封；如本合同项下交易最终未完成，则甲方需向乙方返还全部借款；如本合同项下交易完成，则上述借款自动转换为本合同标的土地使用权、房屋所有权的转让款，周海能与甲方之间自行结算。甲方应当归还标的土地、标的房屋所涉的抵押贷款，暂计人民币6800万元，由乙方代为直接支付给相应的银行，乙方代为支付的上述贷款金额本息直接从转让款及补偿款中扣除；乙方在甲方解除目前法院对标的的土地使用权、房屋所有权的查封后10个工作日内支付……甲方应于2017年10月底前将上述土地、房屋交付乙方使用。合同还就其他事项进行了约定。 2017年11月9日，聚能环保公司向长命印刷公司发送解除合同通知函一份，内容为：土地使用权及房屋所有权转让合同和补充协议签订后，长命印刷公司于2017年9月26日向聚能环保公司支付了500万元，聚能环保公司亦积极履行合同。但现因工人罢工、政府施压等多种原因，导致实际上上述合同已无法继续履行。为防止双方损失进一步扩大，特发此函。现聚能环保公司正式通知如下：解除双方之间的《土地使用权及房屋所有权转让合同》和《补充协议》。请收到本函之日起3日内与聚能环保公司就合同解除后续事宜进一步磋商。2017年11月11日，长命印刷公司向聚能环保公司发送回函一份，内容为：“解除合同通知函”所述解除合同和补充协议的理由，不是法律规定及合同及补充协议约定可以解除合同的理由，长命印刷公司不同意解除双方于2017年9月25日签订的“土地使用权及房屋所有权转让合同”及“补充协议”，并请聚能环保公司尽快履行合同义务，避免长命印刷公司损失进一步扩大。2017年11月17日，聚能环保公司向长命印刷公司发送关于《回函》的复函一份，内容为：合同事实上无继续履行之可能，请收到本函之日起3日内与聚能环保公司就合同解除后续事宜进一步磋商。2017年11月23日，长命印刷公司再次向聚能环保公司发送回函一份，内容为：不同意解除双方于2017年9月25日签订的“土地使用权及房屋所有权转让合同”及“补充协议：，并请聚能环保公司尽快履行合同义务，避免长命印刷公司损失进一步扩大，同时长命印刷公司保留追究聚能环保公司违约责任的权利。 另查明，涉案土地上现有十二轮查封。首轮查封系2017年5月16日，本院查封了涉案土地【案号（2017）浙110执保767号】。第二轮查封于2017年9月28日，本院查封了涉案土地【案号（2017）浙110执保4999号】。 本院认为，长命印刷公司与聚能环保公司签订的《土地使用权及房屋所有权转让合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，双方均认为合同合法有效。本院认为，涉案土地及房屋均登记在聚能环保公司名下，虽涉案土地及房屋上在签订合同时设定有抵押权，但双方均认可约定的合同价款在签订合同时可以清偿抵押贷款，且双方对抵押贷款的清偿进行了清楚明确的约定，由此，抵押在先并不影响合同效力。合同签订前，涉案土地及房屋存在一轮查封，双方对查封的约定为长命印刷公司合同生效后借款500万元给聚能环保公司对标的土地标的厂房的查封，双方对解除查封进行了约定，不违反效力性强制性规定。综上，双方的合同约定未违反法律、行政法规的强制性规定，《土地使用权及房屋所有权转让合同》和《补充协议》均合法有效。关于原告要求被告承担保全费的诉讼请求，因原告现仅要求确认合同效力，撤回了其他诉讼请求，故保全费应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州长命印刷有限公司与被告杭州聚能环保科技股份有限公司于2017年9月25日签订的《土地使用权及房屋所有权转让合同》及《补充协议》有效； 二、驳回原告杭州长命印刷有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，由被告杭州聚能环保科技股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判长 冯妍人民陪审员王金妹人民陪审员张丽荣 二〇一八年八月六日 书记员 孙        亚        梅