西安元弘商贸有限公司与中国人民解放军国防大学政治学院西安校区房屋租赁合同纠纷二审民事判决书                                    陕 西 省 高 级 人 民 法 院       民 事 判 决 书         （2018）陕民终719号         上诉人（一审被告)：西安元弘商贸有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区长安北路 56 号高尔夫花园门面房。      法定代表人：孟祥斌，该公司总经理。      委托诉讼代理人：张安定，该公司员工。      委托诉讼代理人：李建民，陕西法智律师事务所律师。    被上诉人（一审原告）：中国人民解放军国防大学政治学院西安校区。住所地：陕西省西安市碑林区朱雀大街 16 号。      负责人：陈耿，该校主任。      委托诉讼代理人：彭涛，陕西海普睿诚律师事务所律师。    委托诉讼代理人：方园，陕西海普睿诚律师事务所律师。    上诉人西安元弘商贸有限公司（以下简称元弘公司）因与被上诉人中国人民解放军国防大学政治学院西安校区（以下简称国防大学政治学院西安校区）租赁合同纠纷一案，元弘公司不服西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民初878-2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人元弘公司委托诉讼代理人张安定、李建民，被上诉人国防大学政治学院西安校区委托诉讼代理人彭涛、方园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    上诉人元弘公司上诉请求：1、改判西安市中级人民法院(2018)陕01民初878-2号民事判决书第一项为支付拖欠租金8028563.78元、第二项为支付违约金78316.03元、第三项为支付房屋占用费1908538.55元；2、本案上诉费由被上诉人承担。      事实与理由：一、一审法院判决元弘公司承担882万元租金是错误的，应减去林某某承租之日至军队房屋租赁合同解除期间的租金791436元。元弘公司与国防大学政治学院西安校区在2013年12月26日签订了《军队房地产租赁合同》，将承租房屋中2808平方米房屋分租给了林某某。在林某某对酒店装修期间，2016年4月22日国防大学政治学院西安校区以部队房屋政策变化为由强行阻止林某某酒店的施工，并要求终止元弘公司与林某某的合同，林某某便将元弘公司起诉到碑林区法院，碑林区法院判决元弘公司赔偿林某某违约金10万余元、装修损失736932元。因此，在计算房屋租金时应减去。二、一审法院判决按日万分之五计算违约金及计算林某某承租部分房屋的违约金是错误地。元弘公司认可租金缴至2014年10月20日及违约金计算到2016年8月30日的事实。因为2015年9月双方订立第二份租赁合同的原因是因为部队出租房屋政策发生变化，配合国防大学政治学院西安校区订立的，期间2016年4月国防大学政治学院西安校区通知元弘公司，部队出租房屋政策正在外地试点，单位也正在改制，同意暂不交租金。因此，元弘公司认为违约金应不予计算或按照银行同期贷款利率计算较为公平。二是法律规定了承租人的减损义务且被上诉人在当时是认可暂时不交租金的。三是如第一条所述计算房屋租金时应减去林某某承租部分的房屋租金，相应部分的违约金也应减去。三、一审判决房屋占用费的数额是错误的，未尊重客观事实和体现法律的公平公正原则。房屋占用费的单价不应按合同约定计算，占用只是一个事实，没有合同关系，房屋占用费按合同金额的一半计算较为公平。占用面积应当减除因被上诉人原因造成的空房面积（转租给林某某2808平米）。综上所述，一审法院认定事实及适用法律时未综合考虑双方合同履行的具体情况，做出了不客观不公正且违反法律基本原则的判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，诉请支持元弘公司的上诉请求。    国防大学政治学院西安校区答辩称：一、一审判决元弘公司向国防大学政治学院西安校区支付拖欠租金882万元认定正确。元弘公司未经国防大学政治学院西安校区同意将承租房屋部分转租给案外人，并对案外人造成损失，而元弘公司与案外人之间的纠纷已经西安市碑林区人民法院依法做出判决，并未判令被上诉人承担任何责任。元弘公司对案外人造成的损失不应由国防大学政治学院西安校区承担。二、元弘公司在承租期间，一直正常经营生意，未中断经营。国防大学政治学院西安校区也从未同意过元弘公司可以暂不缴纳租金，并多次向其发函，催缴租金。元弘公司逾期缴纳租金的行为，已经严重违约，故一审法院按照日万分之五的标准计算违约金适用法律正确。三、一审法院参照双方于2015年所签订的《军队房地产租赁合同》的约定，计算元弘公司自合同解除之日起至实际归还房屋之日的房屋占用费法律适用正确，元弘公司关于房屋占用费应减半的上诉意见没有法律依据。    国防大学政治学院西安校区向一审法院起诉请求：1、确认国防大学政治学院西安校区与元弘公司签订的《军队房地产租赁合同》已经解除；2、判令元弘公司向国防大学政治学院西安校区支付拖欠的租金1381.11万元（暂计算至2017年12月31日）；3、判令元弘公司向国防大学政治学院西安校区支付违约金1471.1万元（暂计算至2017年12月31日）及2017年12月31日至实际支付房租之日的违约金；4、判令元弘公司向国防大学政治学院西安校区支付自合同解除之日起至2018年4月3日的房屋占用费1019178.08元，及按照每年400万元的标准计算2018年4月3日至元弘公司实际腾房之日的房屋占用费；5、判令元弘公司承担本案诉讼费。    一审认定事实：中国人民解放军国防大学政治学院西安校区XX学院，原西安政治学院于2017年6月21日正式划归国防大学领导管理，并由西安政治学院更名为国防大学政治学院西安校区。2013年12月26日，国防大学政治学院西安校区与元弘公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：国防大学政治学院西安校区将位于陕西省西安市碑林区XX路XX号XX楼的房屋总建筑面积7174平方米（含锅炉房及附属用房519平方米及相关设施）出租给元弘公司使用；租赁用途为餐饮、住宿、商贸服务等商业用途；租赁期限自2014年1月1日起至2026年12月31日止，租期13年；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）75029600元。租金按季度结算，于每季度末，提前支付下季度的租金；元弘公司违反本合同第八条第（一）款约定的义务，逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期1日，国防大学政治学院西安校区按滞交租金总额（季度租金）的0.3‰（万分之三）按日向元弘公司加收滞纳金；逾期30日，国防大学政治学院西安校区按滞交租金总额（季度租金）的0.5‰（万分之五）按日向元弘公司加收滞纳金；逾期90日，国防大学政治学院西安校区有权解除合同，同时收回按本合同约定权属归国防大学政治学院西安校区的全部财产。在没有结清租金和其他费用之前，元弘公司不得转移任何财产，国防大学政治学院西安校区有权向元弘公司收取所欠租金、滞纳金和违约金；2013年10月1日至2013年12月31日过渡期期间，元弘公司每月向国防大学政治学院西安校区缴纳房屋占用费17万元，共计51万元整。双方正式签订租赁合同后，国防大学政治学院西安校区将项目交付元弘公司之日起5个月内为装修期（即2014年1月1日至2014年5月31日），由元弘公司负责完成装修，从2014年6月1日起元弘公司按照合同约定向国防大学政治学院西安校区缴纳租金；租赁期限为13年，前3年租金为每年520万元整，从第4年起每年按上期租金金额递增3%，从第11年起每年按上期租金金额递增5%。双方合同还就保证金、合同的解除与终止、违约责任等权利义务进行了约定。2015年，国防大学政治学院西安校区与元弘公司重新签订《军队房地产租赁合同》一份，就同一房屋的租赁事宜作了如下约定：租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）2000万元。年租金为400万元。租金按季结算，元弘公司于每季的前十日内交付国防大学政治学院西安校区；元弘公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，国防大学政治学院西安校区按滞交经费总额的千分之三向元弘公司加收违约金。逾期30日，国防大学政治学院西安校区有权解除本合同并收回按本合同约定属于国防大学政治学院西安校区的全部财产，同时停止向元弘公司提供本合同由国防大学政治学院西安校区提供的水、电等，属于元弘公司的财产在没有结清租金和其他费用之前，元弘公司不得转移。逾期60日，视为元弘公司放弃其在国防大学政治学院西安校区处财产，同时国防大学政治学院西安校区有权向元弘公司收取所欠租金及滞纳金。双方合同还就保证金、合同的解除、违约责任等权利义务进行了约定。国防大学政治学院西安校区与元弘公司双方均认可元弘公司向国防大学政治学院西安校区实际交纳租金至2014年10月20日。2016年9月30日，国防大学政治学院西安校区向元弘公司发出《关于与西安元弘商贸有限公司解除租赁合同的函》一份，载明：“贵公司自2014年10月至2016年6月拖欠我院租赁费779.99万元，滞纳金227.0771万元，共计1007.0671万元。依据双方签订的租赁合同第十一条第（二）款之约定，我方决定自即日起解除双方的租赁关系。请贵公司在一个月内做好搬迁移交，并补缴欠款及利息。”元弘公司于2016年10月4日签收了该通知。2018年4月20日，国防大学政治学院西安校区与元弘公司签订《腾退房产协议》一份，约定：乙方保证于2018年4月20日12时前，将位于西安市友谊西路的国防大学政治学院西安校区友谊西路营区东院综合楼全部腾退，由甲方收回。乙方负责提前清理门头、广告牌及楼内卫生，组织所有人员撤离。甲乙双方派出代表对楼内物资进行清点、登记并签字确认后，张贴封条，上锁封闭楼门；乙方在房产内留存的物资（不包括一层零散租赁商户内物资），由甲方负责管理，根据诉讼结果进行处置；乙方必须督促一层旋转门西侧全部零散租赁商户于2018年4月20日12时前搬离，甲方将对一层所有门窗进行封堵上锁并加装围挡。庭审中，国防大学政治学院西安校区与元弘公司双方均认可租赁合同已于国防大学政治学院西安校区发出解除函之日即2016年9月30日解除。元弘公司已于2018年4月20日将涉案租赁房屋全部交还给国防大学政治学院西安校区。本案审理中，国防大学政治学院西安校区撤回其第五项诉讼请求即“判令元弘公司在判决生效后15日内腾空房屋，向国防大学政治学院西安校区返还房屋”，并撤回其第六项诉讼请求中要求元弘公司负担保全费、邮寄费、差旅费的诉讼请求。关于国防大学政治学院西安校区请求判令解除合同之诉讼请求，该院已于2018年5月24日作出（2018）陕01民初878-1号民事判决：确认国防大学政治学院西安校区与元弘公司分别于2013年12月26日、2015年签订的《军队房地产租赁合同》已于2016年9月30日解除。该判决已生效。    一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。国防大学政治学院西安校区与元弘公司分别于2013年12月26日、2015年签订的《军队房地产租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。国防大学政治学院西安校区依约向元弘公司交付了租赁房屋，元弘公司依约应向国防大学政治学院西安校区支付租金。国防大学政治学院西安校区与元弘公司双方均认可租金已交至2014年10月20日。经该院（2018）陕01民初878-1号民事判决确认，双方租赁合同已于2016年9月30日解除。元弘公司应向国防大学政治学院西安校区支付2014年10月21日至2016年9月30日的房屋租金。根据双方于2013年12月26日所签《军队房地产租赁合同》，2014年10月21日至2015年8月31日租金为449万元；根据双方于2015年所签《军队房地产租赁合同》，2015年9月1日至2016年9月30日租金为433万元，以上共计882万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。元弘公司拖欠国防大学政治学院西安校区房屋租金，构成违约，应承担违约责任。因双方均认可租赁合同于2016年9月30日解除，故违约金应算至2016年9月30日。双方于2013年12月26日、2015年所签《军队房地产租赁合同》均约定租金按季度结算。其中，2013年12月26日签订的《军队房地产租赁合同》约定，元弘公司逾期交付房地产租金及有关费用30日，国防大学政治学院西安校区按滞交租金总额（季度租金）的0.5‰（万分之五）按日向元弘公司加收滞纳金。该滞纳金实为对违约金的约定，该约定与法不悖；2015年签订的《军队房地产租赁合同》约定，元弘公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，国防大学政治学院西安校区按滞交经费总额的千分之三向元弘公司加收违约金。违约金支付标准应以实际损失为基础，虽元弘公司未以2015年所签《军队房地产租赁合同》约定的违约金过高而明确请求减少，系因与元弘公司辩称其与国防大学政治学院西安校区签订该租赁合同是部队对出租房屋政策有变应国防大学政治学院西安校区要求而订立有关，可视为元弘公司对违约金约定过高提出抗辩，该院酌情调整违约金计算标准为日万分之五。综上，2015年9月1日前所欠租金产生违约金1493050元，2015年9月1日后所欠租金产生违约金523500元，共计2016550元。双方租赁合同于2016年9月30日解除，国防大学政治学院西安校区要求元弘公司支付合同解除后的违约金，因已无合同依据，故不予支持。元弘公司于2018年4月20日将涉案租赁房屋交还给国防大学政治学院西安校区，其应向国防大学政治学院西安校区支付合同解除之日至交还房屋之日的房屋占有使用费，支付标准应参照双方于2015年所签《军队房地产租赁合同》的约定。该合同约定年租金为400万元。经计算，元弘公司应支付国防大学政治学院西安校区2016年10月1日至2018年4月20日房屋占有使用费6219176元。就房屋占有使用费的利息，国防大学政治学院西安校区虽在庭审中主张，但并未作为诉请提出，该院依法不予支持。综上所述，国防大学政治学院西安校区的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，西安元弘商贸有限公司向中国人民解放军国防大学政治学院西安校区支付拖欠的租金882万元；二、本判决生效之日起十五日内，西安元弘商贸有限公司向中国人民解放军国防大学政治学院西安校区支付违约金2016550元；三、本判决生效之日起十五日内，西安元弘商贸有限公司向中国人民解放军国防大学政治学院西安校区支付房屋占用费6219176元；四、驳回中国人民解放军国防大学政治学院西安校区的其余诉讼请求。案件受理费16万元，由中国人民解放军国防大学政治学院西安校区负担81600元，由元弘商贸有限公司负担78400元（中国人民解放军国防大学政治学院西安校区已预交，由元弘商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内直付中国人民解放军国防大学政治学院西安校区）。    二审中，当事人没有提交新的证据。一审查明事实清楚，证据充分，本院予以确认。    本院认为，上诉人元弘公司与被上诉人国防大学政治学院西安校区分别于2013年12月26日、2015年签订的《军队房地产租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务，享有合同权利。国防大学政治学院西安校区依约向元弘公司交付了租赁房屋，元弘公司租金交至2014年10月20日。2016年9月30日，国防大学政治学院西安校区依照合同约定，向元弘公司发出《关于与西安元弘商贸有限公司解除租赁合同的函》要求解除双方的租赁关系。2018年4月20日，国防大学政治学院西安校区与元弘公司签订《腾退房产协议》，并于当日将涉案租赁房屋全部交还给国防大学政治学院西安校区。一审法院已于2018年5月24日作出（2018）陕01民初878-1号民事判决：确认国防大学政治学院西安校区与元弘公司分别于2013年12月26日、2015年签订的《军队房地产租赁合同》已于2016年9月30日解除。该判决已生效。    本案当事人双方争议的焦点问题是：1、一审判决上诉人向被上诉人支付租金数额是否适当；2、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金数额是否适当；3、一审判决上诉人向被上诉人支付房屋占用费数额是否适当。    1、元弘公司上诉提出，其将承租房屋转租给林某某，林某某在装修过程中，由于国防大学政治学院西安校区的阻拦，给林某某造成装修损失791436元，经人民法院生效判决，其已承担了该损失，因此，该款项应从租金中扣除。对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，元弘公司未经国防大学政治学院西安校区同意，将承租房屋转租给林某某， 亦违反了法律规定，由此引起的后果理应由元弘公司承担。故元弘公司要求将给林某某造成装修损失从租金中扣除的理由不能成立。    2、元弘公司上诉提出，在双方达成解除租赁合同合意后，国防大学政治学院西安校区曾默许其可缓交租金。因此，其不应承担租赁合同解除后违约金。对此，国防大学政治学院西安校区不予认可，本案一二审审理中，元弘公司未提交有效、充分的证据来支持其主张。故其该上诉理由因无证据支持，本院不予采纳。    3、元弘公司上诉提出，在双方达成解除租赁合同合意后，其承租房屋处于不确定状态，有的闲置，因此不应按照合同约定支付占用费。按照合同法规定，租赁合同解除后，元弘公司应当将其所承租的房屋交还给国防大学政治学院西安校区，但元弘公司从2016年10月1日租赁合同解除，至2018年4月20日才将房屋交还给国防大学政治学院西安校区，一审依照合同约定的租金判决元弘公司支付此期间房屋占用费符合法律规定。故元弘公司的该上诉理由亦不能成立。    综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，元弘公司的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费61082元（西安元弘商贸有限公司预交），由西安元弘商贸有限公司负担。    本判决为终审判决。              审 判 长 王西京      代理审判员 赵 霜    代理审判员 朱蓓蓓         二○一八年八月三十一日          书 记 员 赵丽博           20187195616201801878220188151201801878280285637878316031908538552882791436201312262808201642210736932201410202016830201592016428088822015121381112017123131471120171231201712314201843101917808400201843520176212013122610171745192014112026123113750296001033005902013101201312311751520141120145312014611335204311520152015912020831200040030602014102020169302014102016677999227077110070671201610420184202018420122018420122016930201842015201852420180187812013122620152016930201312262015201410202018018781201693020141021201693020131226201410212015831449201520159120169304338822016930201693020131226201520131226300520152015201591149305020159152350020165502016930201842020154002016101201842062191768822016550621917616816007840020131226201520141020201693020184202018524201801878120131226201520169301231791436232016101201842061082