广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初5199号原告：广州东湖广场物业管理有限公司，住所地广州市越秀区XX路XX2-XX8号XXX铺自编之一。法定代表人：杨瑾，职务总经理。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。被告：石晶，女，1970年11月24日出生，满族，身份证登记住址广州市越秀区。原告广州东湖广场物业管理有限公司诉被告石晶物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李杰、被告石晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年6月1日起至2017年12月31日止的物业管理费用3800元（每月按200元计算）；2.被告向原告支付拖欠的物业管理服务费用的滞纳金（每月物业管理费的滞纳金从次月1日起计算，每日按应付未付管理费5‰的标准，计至被告实际清付之日止）。事实与理由：原告是广州市越秀区东湖XX小区的物业管理公司，被告为越秀区新XX路1X2号BXX7车位（该小区内）的业主。被告自2016年6月1日起，未按约定支付相应的管理服务费，经原告多次催促，被告仍不向原告缴纳上述时段内的物业管理费。据此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、被告于2016年6月29日取得涉案车位产权，故原告要求被告从2016年6月1日开始支付物业管理费没有依据。二、原告没有以书面形式告知被告相关事项，也从未要求被告交纳物业管理费。被告与原告没有任何约定，原告也没有告知被告与此相关的其他约定，因此被告不存在违约行为。三、既然要收取管理服务费，就要提供相应的管理和服务，但原告没有提供约定的管理和服务。涉案地下车库随处可见杂物和垃圾，部分墙面破损发霉，遇大雨会积水等，可见原告没有进行清洁、维修。原告也没有对“交通与车辆停放秩序”进行管理等。四、原告提供的《物业管理委托合同》不具有法律效力，没有编号，没有加盖政府监制部门的相关印章，是不能作为诉讼依据的。五、被告要求按照每月200元支付管理费及违约金过高，广州市有规定每月最高不得超过150元。经审理查明：广州东湖XX房产开发有限公司（以下简称东湖XX公司）是涉讼停车场的开发商。根据广州市越秀区第四土地房屋管理所于2008年8月5日出具的《广州市物业服务项目备案回执》记载内容：物业服务企业名称为原告，资质等级为三级，承接项目名称为东湖XX，选聘单位为东湖XX公司，物业服务合同期限为2006年3月1日至2011年2月29日。2011年3月1日，原告（受托方、乙方）与东湖XX公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业类型为综合商住楼，名称为东湖XX；续签委托物业服务期限为180个月，自2011年3月1日至2026年2月29日止，此期限内业主委员会在行政管理部门的指导下成立的，本合同自动终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；委托服务管理事项包括有：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、露天及地下车库；七、交通与车辆停放秩序的管理；甲方未出售的地下室停车场车位按停车场租赁协议的规定执行；续签合同后东湖XX物业管理服务费住宅用途按每平方米2.5元-3.5元/月收取，非住宅用途按每平方米10元-20元/月收取，已出售的车位按180元-200元/台/月收取服务管理费，月保车位按550元-800元/台/月收取月保费，临时停车按5元-9元/小时收取临保费，以上收费标准按物价上涨指数调整，调整价格标准可依照物价部门的批准或根据有关规定与业主协商的标准进行收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠；逾期欠费业主将按应交的费用每日千分之五的标准计算滞纳金等。2012年6月21日，广州市越秀区第四土地房屋管理所出具《越秀区物业服务合同备案回执》，写明收到原告提交的东湖XX小区物业服务合同备案资料并已备案。2014年6月5日，原告（乙方、物业管理公司）与东湖XX公司（甲方、物业建设单位）签订了《物业管理委托补充合同》，其中约定：甲乙双方于2011年3月1日签订《物业管理委托合同》后，由于对业主缴纳物业管理费的时间并未详细约定，导致合同履行中容易同业主发生争议，为此甲乙双方经协商一致，特针对甲乙双方于2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》进行补充约定如下：1.业主应于每个自然月底前向乙方缴纳物业管理费用；2.该补充合同是2011年3月1日签订的《物定管理委托合同》的补充说明，如有冲突，以本补充合同为准等。另查明：受广州市中级人民法院委托，广州东方国际拍卖有限公司于2004年1月15日公开拍卖XX路2X号地段东湖XX第二期地下负一层停车场产权，广州XX环保科技有限公司及广州市XX房地产咨询有限公司以成交价13869240元竞得了上述停车场产权。为此，广州XX环保科技有限公司与广州市XX房地产咨询有限公司作为买受人与广州东方国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明买受人通过公开竞价成交广州市XX路2X号地段“东湖XX”第二期地下负一层停车场A、B区及停车场C区（在建工程），建筑面积5400平方米，成交价（含佣金）13869240元，为不交吉拍卖等。广州市中级人民法院于2004年10月20日作出（2002）穗中法执字第1226-2号民事裁定书，裁定：一、广州市XX路2X号地段“东湖XX”第二期A、B座地下负一层已建的地下车库以970.88万元的价格归广州XX环保科技有限公司所有；二、广州市XX路2X号地段“东湖XX”第二期C座在建工程的所有权益以350万元的价格归广州市XX房地产咨询有限公司所有。同年12月1日，广州XX环保科技有限公司在广州市房地产交易所办理了预售合同登记，取得了《预售商品房拍卖、裁定登记凭证》，其中写明将原属于东湖XX公司位于广州市XX区XX路2X号地段东湖XX第一期AB座地下负一层1-180号车位，建筑面积5400平方米、用途车库的商品房裁定给买受人广州XX环保科技有限公司等。东湖XX公司就上述民事裁定书向广州中院提出异议申请。2006年5月8日，广州中院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，裁定异议人异议成立，撤销上述第1226-2号民事裁定书，并裁定将上址停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人名下，过户手续按有关规定办理。2007年10月7日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，称上述2006年5月8日作出的（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书文字上有笔误，应予补正，裁定：原裁定书“将广州市XX路2X号地段东湖XX地下负一层车库停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人广州市XX房地产有限公司、广州XX环保科技有限公司名下，过户手续按有关规定办理”，变更为：“广州市XX路2X号地段东湖XX地下负一层车库停车场A、B区过户到买受人广州XX环保科技有限公司名下，停车场C区在建工程过户到买受人广州市XX房地产有限公司名下”。2016年6月29日，被告通过购买，取得了广州市越秀区新XX路1X2号BXX7车位的产权。再查明：关于原告在涉案的停车场是否享有物业管理权的问题，原告曾向本院提起诉讼，案经本院审理，本院于2014年4月14日作出(2013)穗越法民三初字第2314号民事判决书，判决：一、确认原告广州东湖广场物业管理有限公司对广州市越秀区XX路2X号地段东湖XX地下停车场享有物业管理权。二、驳回原告广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。同年9月13日，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书维持了本院一审判决。原告与广州XX环保科技有限公司就物业管理的问题，曾发生多次纠纷。在（2016）粤01民终8948号民事判决书中，法院已支持原告要求广州XX环保科技有限公司按每个车位每月200元的标准收取物业管理费的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。本案审理过程中，被告称其向广州XX环保科技有限公司购买涉案车位，其从取得房产证后（即2016年6月29日）开始使用涉案车位。本院认为：根据上述已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书，原告作为广州市越秀区XX路2X号地段东湖XX的物业管理企业，对东湖XX地下停车场享有物业管理权及向作为停车位产权人收取物业管理费的权利。被告作为二手购买者，理应去主动了解涉案车位的物业管理方、物业管理费标准及交纳时间等物业管理的相关情况，现被告以其不知情为由进行抗辩，本院不予采纳。原告主张的车位物业管理费符合前期物业管理合同的约定，且已有生效文书支持了原告可按照每个车位每月200元的标准向同小区的其他业主收取物业管理费，故原告要求被告按照该标准支付物业管理费，合法合理，本院对此予以支持。但因被告自2016年6月29日起才取得涉案车位产权，原告要求被告支付此前的物业管理费依据不足，本院不予支持。《物业管理委托补充合同》约定了业主缴纳物业管理费的期限为每个自然月底前，因此，被告逾期支付物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。鉴于被告认为原告主张违约金的计算标准过高，本院根据公平合理的原则，对该标准调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告石晶一次性向原告广州东湖广场物业管理有限公司支付广州市越秀区新XX路1X2号BXX7车位从2016年6月29日起至2017年12月31日止的物业管理费（每月按200元计算）及逾期付款违约金（从2016年8月1日起，每月以应付而未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付至被告石晶付清上述物业管理费之日止，违约金以不超过同期应付而未付的物业管理费本金为限）。二、驳回原告广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告石晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  陈淑文人民陪审员  张雪琼二〇一八年八月一日书 记 员  唐嘉仪