/贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初4960号原告：张明贵，男，1956年1月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：杨桂兰，女，1960年6月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：张伟，男，1984年8月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李晓红，重庆东和律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳亿铭超市有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳商业步行街**，注册号：520115000032563。法定代表人：任忠海，职务：总经理。委托诉讼代理人：代文帅、杨芳（实习），贵州中孚律师事务所律师，特别代理。原告张明贵、杨桂兰、张伟与被告贵阳亿铭超市有限公司（以下简称亿铭超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序与本院受理的共62户业主诉被告亿铭超市房屋租赁合同纠纷系列案件公开开庭进行了合并审理。原告之委托诉讼代理人李晓红，被告亿铭超市的委托诉讼代理人代文帅、杨芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张明贵、杨桂兰、张伟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年6月1日至2017年5月31日房屋收益109,496.8元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（按当期应付收益金额的万分之二乘以收益金付清为止的逾期天数计算）；3、所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年7月27日与被告贵阳金阳亨利仁置业有限公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：原告将位于贵阳金阳步行街“融创·名品城”1层A53号商铺委托给被告进行租赁和经营管理，被告对本商铺及“融创·名品城”进行统一营销、规划、经营、管理等，委托经营管理期限从2012年6月1日至2027年5月31日止，被告在每个收益年度的5月31日前向原告支付半年的收益，剩余收益在本年11月30日前向原告支付，并且约定2015年6月1日至2022年5月31日每年的年租金（委托经营收益）按本房产前3年返租前的总价（782,120.00元）的7%支付,即年收益为人民币54,748.4元,2022年6月1日至2027年5月31日每年的年租金(委托经营收益)按本房产前3年返租前的总价（782,120.00元）的8%支付即年收益为人民币62,569.6元。另外《委托经营管理合同》第五条第3项约定：在委托经营期间，乙方的招商经营收入不足以支付本合同约定的收益，由乙方按约定的收益向甲方计付；《委托经营管理合同》第十二条第（3）项约定：乙方未能按本合同规定时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分之二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告拒不履行合同义务，原告诉至法院请求维护合法权益。被告辩称：一、原被告签订《委托经营管理合同》后，因政府经济政策变动导致合同无法继续履行，不能实现合同目的属于不可抗力，被告不应承担责任。“融创·名品城”商场，是贵阳融创置业有限公司在响应贵阳市政府招商引资的政策下，通过土地挂拍方式取得该片土地，拟用于建设以批发业态为主的开发项目。原告与被告签订《委托经营管理合同》，原告将其所有的金阳步行街“融创·名品城”的商铺，委托给被告进行租赁和经营管理，合同对委托经营期限进行了约定，约定了具体的时间向委托经营业主支付收益款项的时间。双方合同签订后，根据贵阳市人民政府办公厅批准发布筑府办发《市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》规定，贵阳市观山湖区人民政府发布了《贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁方案》等文件，根据上述文件精神，观山湖区人民政府要求“融创·名品城”不得再进行批发业态经营。根据系列文件的指示精神，公司不得以清退原有批发业态的商户，且不能再接受批发业态商户入驻，其他类似商铺大多处于闲置状态。双方合同目的不能实现，继续履行合同将会使被告蒙受更加严重的损失，被告不得已通知解除双方的《委托经营管理合同》，此情况属于政府行为导致的不可抗力，被告不应承担向原告支付合同解除后租金的款项的义务。二、上述情形发生后，被告曾经尝试通过其他方式解决因政策原因导致的问题，多次到区委、区政府反映存在的困难，希望能调整经营模式，试图引进水产、蔬菜等零售商户进行自救，但由于现实困难太大，无法实质上解决困难，被告及时对各委托方进行联系，通过电话、公告等方式进行通知，于2015年3月23日在“融创·名品城”入口等显眼地方进行公告通知。通知各位业主前来协商办理《委托经营管理合同》的解除协议，可以认定被告已经尽到告知义务。原告未来办理解除手续导致损失扩大，被告不应承担责任。综上，被告因政策原因导致已无法继续履行合同，属于不可抗力的情形，被告在上述情况发生后又及时尽到告知义务，故被告不存在违约和过错。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月27日原告作为甲方与贵阳金阳亨利仁置业有限公司（现更名为贵阳亿铭超市有限公司）（乙方）就原告购买的商业用房签订了《委托经营管理合同》，合同编号0280。双方约定原告将其位于金阳步行街“融创?名品城”壹层A53号商铺(面积23.94M2)委托被告进行招商并经营管理。其中合同第四条对乙方经营管理事项约定“（1）确定营销、规划融创·名品城商业布局及业态区划，确定融创·名品城房产统一的商业形象及广告宣传。（2）以融创·名品城的名义建立相应的商业运作体系及管理制度。（3）其他与融创·名品城项目相关的经营或管理等事项。”第五条约定“（1）委托经营管理期限：从2012年6月1日至2027年5月31日止，乙方应按本房产购房款于2015年起向甲方计付收益。（2）乙方在每个收益年度的5月31日前向甲方支付半年的收益，剩余收益在本年度的11月30日前向甲方支付。（3）在委托经营期间，乙方的招商经营收入不足以支付本合同约定的收益，由乙方按定的收益向甲方计付；如乙方的招商经营收入超过本合同约定的收益，该部分收入作为本房产的经营管理费归乙方所有。（4）委托经营收益款项：前3年的收益已与开发商给予甲方本房价款优惠相冲抵，即甲方同意乙方不再支付该3年的收益，乙方从第四年起向甲方支付收益，具体如下：2015年6月1日至2022年5月31日每年：本房产前3年返租前的总价782,120元×回报率7%=54,748.4元（年收益），共计7年383,238.8元，2022年6月1日至2027年5月31日每年：本房产前3年返租前的总价782,120元×回报率8%=62,569.6元（年收益），共计5年312,848元。……第十一条本协议的续约与终止（1）委托经营期限届满，如甲方、乙方经协商不再续约，本合同自行终止，甲方有权收回房产。如甲方继续委托乙方经营管理的，双方应另行协商签订委托经营管理合同。（2）因不可抗力及本房产被政府征收、拆迁等行为，导致本合同无法履行，本合同自动终止。第十二条违约责任（1）委托经营管理期间，甲方或乙方如擅自终止或解除本合同，违约方应向守约方支付违约时本年度委托收益的50%作为违约金，如甲方擅自终止或解除本合同还应当承担乙方由此遭受的包括装饰装修和广告宣传在内的全部经济损失。……（3）乙方未能按合同规定的时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分这二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%。……”另外，双方还在合同第十五条其他中约定“……（2）如因政府行为或不可抗力影响本合同的履行造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。”合同签订后，原告将商铺交由被告管理经营。2015年7月20日，被告向原告支付租金9,548.12元，此后因被告未按协议约定向原告支付约定的收益，原告遂诉至本院提出诉请如前。另查明，原被告在合同履行过程中，根据贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号《市人民政府关于规范全市商贸批发市场布局和管理工作的通知》、贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号《市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》等文件，要求“融创·名品城”不得再进行批发业态经营。此后被告在案涉商铺所在融创·名品城入口玻璃门上张贴了一份落款日期为“2015年3月23日”的公告，内容为“尊敬的各位业主：贵阳融创置业有限公司建设的融创名品城，以批发市场为主，由于贵阳市政府改变发展战略，对全市商贸批发市场布局进行调整，融创名品城不得再进行批发业态的经营，导致我公司无法再履行与您签订的委托经营协议。为此，为了避免给各业主造成更大损失，特通知各位业主尽快前来办理相关手续。特此公告”。上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明、商品房买卖合同、《委托经营管理合同》、（2016）黔0115民初484号民事判决书、（2016）黔01民终3537号民事判决书、银行交易记录、公告张贴照片、贵阳市人民政府[2011]65号通知、贵阳市人民政府办公厅（2012）6号通知等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，可以认定。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意表示，且不违反法律规定，合同合法有效。被告经营的融创名品城原用于批发业态经营，被告提交的贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号通知、贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号通知等证据证实因贵阳市政府改变发展战略，融创名品城不得再进行批发业态经营，导致被告经营困难，此后被告张贴公告（公告落款日期为2015年3月23日）表达了难于再履行《委托经营管理合同》，也表达了与原告协商处理相关事宜的愿望。2015年9月16日被告召开业主大会与业主协商讨论如何减少市政府转变融创名品城经营业态导致业主产生的损失，同时被告向观山湖区政府提交了减免税收的报告。上述事实证实了在合同履行过程中客观情况发生变化。现原告诉请被告按照《委托经营管理合同》约定向其支付收益，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，按原合同约定支付收益对被告明显不公，对被告向原告支付收益的计算比例应当作出调整并分别对待，结合公告落款日期在2015年3月23日，在公告经过60日后，本院确定2015年5月31日前的收益按合同约定进行计算，2015年6月1日后的收益，参照2015年公布的贵阳市房屋租赁指导价70元/M2/月-125元/M2/月从低以70元/M2/月计算为宜，即2015年6月1日至2017年5月31日被告向原告支付的收益为23.94M2×70元/M2/月×24个月=40,219.2元，因被告向原告支付了部分款项，该款项应从应付收益总额中予以扣减，被告还应向原告支付收益40,219.2元-9,548.12元=30,671.08元，超过部分的请求本院不予支持。原告请求被告支付违约金，违约金具有惩罚的性质，本案中因情势变更导致被告履约不能，并非被告恶意拒付收益引起诉讼，依据双方合同第十五条的约定，被告不应向原告支付违约金，原告的该项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效后十日内向原告张明贵、杨桂兰、张伟支付2015年6月1日至2017年5月31日房屋收益30,671.08元；二、驳回原告张明贵、杨桂兰、张伟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,244元（原告预交），由原告张明贵、杨桂兰、张伟负担896元，被告贵阳亿铭超市有限公司负担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一八年八月三日书记员  李显涛