湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0821民初635号 原告：慈利县零阳镇双安社区居民委员会，住所地慈利县零阳镇双安社区居委会。 法定代表人：胡光明，主任。 委托诉讼代理人：毛致群，湖南湘商律师事务所律师。 被告：刘毅，男，1983年1月2日出生，土家族，居民，住慈利县。 委托诉讼代理人：刘名富，男，1957年5月1日出生，汉族，居民，住慈利县。系被告刘毅之父。 委托诉讼代理人：何剑平，湖南溇澧律师事务所律师。 原告慈利县零阳镇双安社区居民委员会（以下简称“双安居委会”）与被告刘毅租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告双安居委会的法定代表人胡光明、委托诉讼代理人毛致群、被告刘毅及其委托诉讼代理人刘名富、何剑平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告双安居委会向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即将其已拆除的租赁房屋围墙、大门恢复原状。事实和理由：2010年8月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的原纸箱厂的厂房、办公楼及场坪租赁给被告使用。2018年4月，原告发现被告已拆除了租赁房屋的围墙等。被告作为承租人应按照合同的约定合理使用租赁房屋，未经同意，无权擅自将租赁的围墙、大门拆除。依据法律规定，有权要求被告立即将已拆除的租赁房屋围墙、大门恢复原状。 审理过程中，原告书面请求变更其诉求，放弃了要求被告刘毅恢复大门的诉讼请求。 被告刘毅辩称：1、原告所称的围墙和大门的拆除问题，在《房屋租赁合同》范围外，原、被告之间还有一个《土地租赁合同》，在该合同上的老围墙于2010年签订合同时就已经拆除了，而且老围墙的拆除征得原双安居委会主任杨金武的同意。对于大门旁的柱子，被告愿意重新恢复。2、即使被告拆除租赁房屋合同范围的陈旧的围墙，也是为了合同的履行，也是保证合同的完全履行，符合租赁合同的目的。故原告的诉讼请求，没有法律和事实依据，依法应该驳回。 原告双安居委会为证明自己的主张，提交了以下证据： 1、照片（租赁房屋现场）一组6张，拟证明被告未经原告同意擅自将租赁房屋的围墙等拆除。 2、《停工通知》和照片一组（被告收到原告送达的通知）3张，拟证明原告发现被告擅自将租赁房屋围墙等拆除后，于2018年4月27日向被告送达了一份《停工通知》，要求被告立即停工，并于三日内将已拆除的围墙恢复原状。被告收到《停工通知》后没有停工，也没有恢复原状。 3、《房屋租赁合同》、《补充协议》、湖南省慈利县人民法院（2016）湘0821民初1918号《民事判决书》、湖南省张家界市中级人民法院（2017）湘08民终222号《民事判决书》复印件各一份，拟证明原被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，应继续履行；在合同履行期间，原告没有违约行为；根据《房屋租赁合同》的约定，被告作为承租方若需对租赁房屋进行改造、装修，其方案必须事先取得原告同意后方可实施。被告现未经原告同意即擅自将租赁房屋的围墙、大门等拆除构成重大违约，严重侵害了原告作为租赁房屋所有权的物权权利。 4、照片一张，拟证明原告房屋围墙在2017年上级法院处理原、被告就案涉房屋租赁合同纠纷时都是完整的。 原告申请证人黄某1、黄某2出庭作证。 证人黄某1证言内容：被告租赁原告所有的原纸箱厂时，纸箱厂的围墙和大门是完好的，具体状况与由其提供的2000年10月24日的（2000）慈证字第138号公证书上的示意图一致；2018年，厂房的围墙大约24米被人用挖机拆了。 证人黄某2证言内容：被告租赁原告所有的原纸箱厂时，纸箱厂的围墙和大门是完好的。 被告刘毅为支持自己的主张，提交的以下证据： 1、现场照片及公证书一份，拟证明被告2011年8月15日办理公证书时，经原告同意由被告对围墙进行了拆除，对大门进行改造。 2、2018年3月13日原告对被告发的《关于由承租人自行维修出租房屋的函》复印件一份，拟证明原告同意被告对该房屋进行维修和装修。 3、慈利县人民法院（2015）慈民一初字第1104号民事判决书，拟证明大门改造及柱子旁的围墙都是被告2011年8月15日公证前由被告建设的。 本院依原告申请对现场进行了勘验，于2018年6月14日制作了勘验笔录。该笔录载明：案涉围墙、大门门柱的原状为从厂房东头屋脚垂直延伸24米处，厂房西头滴水垂直延伸24米至樟树处，两处连线长度为37米，高度为1.95米，围墙材质为水泥砖。大门的门柱为围墙37米尽头东南处。 当事人对对方所举证据、本院制作的勘验笔录的质证意见及本院的认证意见如下： 对原告所举证据1，被告对其真实性没有异议，认为照片所显示的围墙是其经原告同意改造后的围墙和大门，纸箱厂原来的围墙在2010年就拆除了。本院认为，该组照片能反映被告租赁原告所有的原纸箱厂的状况，能证实大门已由被告进行了改造，部分围墙也由被告拆除的事实，本院予以采信。对原告所举证据2，被告没有异议，本院认为该组证据能够证实2018年4月27日，原告发现租赁物的围墙、大门门柱被被告拆除后，书面要求其停止侵害的事实，故本院予以采信。对原告所举证据3，被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告所主张的围墙早在2010年就已由被告拆除了，而且征得了原居委会主任的同意；被告对厂房装修经过了原告同意，大门改造是被告进行的，原告没有提出任何异议。本院认为，该组证据能证实原、被告于2010年8月18日签订了房屋租赁合同，将原告所有的原纸箱厂租赁给原告，之后，双方发生纠纷诉至本院；2018年4月被告未经原告同意对租赁物的大门门柱、围墙予以拆除的事实，本院予以采信，被告的质证意见，因不能提供2010年对租赁房屋的围墙及大门进行改造已得到原告同意的相关证据，本院不予采纳。对原告所举的证据4，被告认为该照片的形式不合法，客观性和关联性及其证明的目的也有异议。本院认为，该照片虽然形式上存在瑕疵，但能够证明2017年上级法院在处理原、被告房屋租赁合同纠纷时，围墙和大门均完整存在的客观事实，并与其他证据能够相互印证，故本院予以采信。对黄某1的证人证言，被告认为不实际，其租赁原告房屋时，案涉围墙已经破旧了，2011年前经原告同意对围墙和大门进行改造时，就把案涉围墙拆除了一段；被告2018年3月拆除的围墙和大门是2011年前由被告建造的。本院认为，黄某1的证言和其提供的公证书，客观证实了2010年被告租赁原告所有的原纸箱厂时，案涉围墙是完好的，2018年4月被告拆除了案涉围墙的事实，本院予以采信。对黄某2的证言，被告认为不实际，2011年前经原告同意对围墙和大门进行改造时，就把案涉围墙拆除了一段；被告2018年3月拆除的围墙和大门是2011年前由被告建造的。本院认为，黄某2的证言，能够证实2010年被告租赁原告所有的原纸箱厂时，案涉围墙是完好的事实，本院予以采信。 对被告所举证据1，原告认为照片无法证明在2010年或2011年就已经拆除围墙；原告对公证书的真实性无异议，但认为不能证明被告的主张，也不能证明原告同意被告改造大门、修建围墙的事实。本院认为，被告提供的照片不能证实租赁物的围墙已于2011年拆除，故不予采信；被告提供的公证书所附的照片可以证实，2011年8月公证时，其租赁原告房屋的部分围墙和大门均存在，但不能证实被告对部分围墙及大门进行改造已经原告同意，也不能证实2011年前就由被告拆除了租赁物的围墙和大门，不能达到拆除围墙和大门是经原告同意的证明目的，故对被告该份证据的证明目的的意见，不予采纳。对被告所举证据2，原告对真实性没有异议，但认为与本案没有关联。其理由是原告仅同意被告对租赁房屋漏水进行维修，没有涉及到大门和围墙。本院认为，原告同意被告对租赁物进行维修，并非同意对租赁物拆除，不能达到原告同意对租赁物进行维修就可以拆除租赁物的围墙和大门的证明目的，故对被告该份证据的证明目的的意见，不予采纳。对被告所举证据3，原告认为是被撤销了的判决，不能做证据使用。本院认为，只有生效了的法律文书，才能作为有效的证据。被告所举的判决书，已经被上级法院撤销，虽然2011年被告办理公证书时，对租赁物的部分围墙和大门进行了改造，但不能达到证明租赁物的案涉围墙已经原告同意全部拆除的证明目的，故对被告该份证据的证明目的的意见，本院不予采纳。 对本院所作的勘验笔录，原告没有异议，被告提出其只拆除案涉围墙17米，只同意恢复其拆除的17米围墙的质证意见。本院认为，经现场勘验，其笔录客观反映了案涉租赁物的围墙原状的事实，本院予以采信，对被告的质证意见，因不能提供其只拆除案涉围墙17米的事实依据，本院不予采纳。 根据采信的证据，本院确定以下案件事实： 2010年8月18日原告慈利县零阳镇双安社区居民委员会与被告刘毅签订了房屋租赁合同，将原告所有的原纸箱厂的房屋和场坪出租给被告，该合同第二、三、四、五、九条约定：租赁范围即原告所有的原纸箱厂的厂房、办公楼及场坪；租赁期内，租赁房屋、场坪即附属设施的维修义务由甲方（原告）承担；租赁期内，乙方（被告）确需对租赁物进行改造、装修的，其改造装修方案事先须取得甲方的同意后方可实施；其改造、装修费用由乙方承担；合同期满或合同期内乙方终止合同的，其改造、装修增值部分的财产无偿归甲方所有。双方签订合同之后，被告于2011年对租赁物的大门及部分围墙进行了改造。之后，双方就该房屋租赁合同发生纠纷，经诉讼处理。2018年3月，被告要求对租赁物进行维修，原告同意被告维修并于2018年3月13日向被告发出《关于承租人自行维修出租房屋的函》，2018年4月，被告将租赁物的原有围墙、大门门柱及由被告改造后的部分围墙和大门予以拆除。2018年4月27日，原告发现被告擅自拆除了租赁物的案涉围墙及被告改造后的部分围墙及大门，遂给被告发出停工通知，要求被告收到通知后立即停工，三日内将已拆除的围墙、大门等恢复原状。被告未恢复原状，原告遂诉至本院。 另查明，案涉的围墙原状为：从厂房东头屋脚垂直延伸24米处，厂房西头滴水垂直延伸24米至樟树处，两处连线长度为37米，高度为1.95米，围墙材质为水泥砖。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效，应当受到法律保护。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告未征得原告同意，对租赁物进行拆除，既不符合合同约定，也不符合法律规定，已构成违约，应承担相应责任。故原告要求被告立即将其已经拆除的租赁物围墙恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出的所拆除的围墙、大门等已征得原告同意、拆除围墙等是为了合同履行的主张，缺乏必要的事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告刘毅立即恢复原告慈利县零阳镇双安社区居民委员会出租给其的原纸箱厂的围墙（长度为37米，高度为1.95米，材质为水泥砖）。 本案案件受理费80元，由被告刘毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  沈宏杰 审 判 员  李文华 人民陪审员  丁柏均 二〇一八年八月二十日 书 记 员  卓辉宇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。