广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0605民初7605号原告：梁春林，男，1955年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文，广东正明扬律师事务所律师助理。被告：杜景新，男，1954年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：梁健全，男，1977年2月11日出生，汉族，住广东省开平市。被告：佛山市南海区大沥镇河西经济联合社，地址：广东省佛山市南海区，组织机构代码。负责人：吴炜森，该社社长。被告：佛山市南海区大沥镇河西经联社溪一股份合作经济社，地址：广东省佛山市南海区，组织机构代码。负责人：梁棣铨，该社社长。被告：佛山市南海区森驰竹木建材经营部，经营场所：广东省佛山市南海区****，营业执照号****。经营者：杜景新。五被告共同委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。五被告共同委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所实习律师。第三人：佛山保恒企业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城****，统一社会信用代码。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：梁红艳，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。原告梁春林诉被告佛山市南海区大沥镇河西经济联合社（以下简称河西经联社）、佛山市南海区大沥镇河西经联社溪一股份合作经济社（以下简称溪一经济社）、佛山市南海区森驰竹木建材经营部（以下简称森驰经营部）、梁健全、佛山保恒企业管理有限公司（以下简称保恒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案，并依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭审理了本案。诉讼中，经原告申请，本院追加杜景新作为本案被告共同参加诉讼，变更保恒公司为第三人继续参加诉讼。原告的委托诉讼代理人李红、五被告的共同委托诉讼代理人杨立明、保恒公司的委托诉讼代理人李军、梁红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.五被告向原告支付地上构筑物拆除补偿款250000元及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；2.五被告向原告支付自2017年10月25日起至2018年5月31日期间的经营损失210000元（60000元/月）及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；3.五被告向原告支付搬迁费用100000元（按2个月租金计算）及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；4.被告梁健全、杜景新、森驰经营部退还原告已付租金共8583元及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；5.被告梁健全、杜景新、森驰经营部退还原告押金18000元及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；6.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：被告梁健全和杜景新承租河西经联社及溪一经济社所属的位于溪一工业区内几千平方米土地后以组建建材市场为由，吸引了包括原告在内的十几个经营者入场经营建材(竹木、石材)加工、批发、零售等业务，原告2006年入场时竹木市场只是一片空地，原告承租了其中1157平方米空地后出巨资搭棚、建办公场地做起了建材生意，每个月缴纳70元的挂靠税金。2017年10月份部分经营者收到梁健全发出的《搬离通知函》。2017年11月16日被告河西经联社和溪一经济社等经济组织集体发出《解约公告》：“位于佛山市南海区大沥镇桂澜路北延线西侧的河西聚豪片区改造项目地块(详见红线图)因三旧改造需要，权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，权属人已委托中标公司保恒公司负责该地块的整理工作(租赁合同解约清退、地上建构筑物拆除等)，请相应的补偿权利人积极配合解约补偿工作。”。涉讼租赁物位于改造范围内，保恒公司对整个涉讼租赁物展开了解约补偿工作，包括对经营场所、上盖建筑物、机械设备、办公用品等均做了全面的价格评估。梁健全为侵吞所有解约补偿款才责令包括原告在内的所有经营者提前无条件搬离。原告认为，第一，原告租赁的场地为1157平方米，每月租金18000元，2014年2月前每月交租8935元，之后的租金从杜景新欠原告的832502元工程款中逐月扣减，2015年5月30日租约到期后一直使用至今，双方没有重新签订书面租赁合同，租赁期应当与其他经营者一样至2018年5月31日才到期。梁健全在租赁期内要求原告无条件搬离已构成单方违约，应承担违约责任；第二，据原告所知，被告河西经联社、溪一经济社对涉讼租赁物的解约补偿范围包括支付搬迁费用、赔偿提前解除合同造成的经营损失等违约金、拆除地上建构筑物等的补偿等项目，而原告出资搭建的厂房、办公场所等地上建构筑物、办公用品、机械设备均在补偿范围之内，按照“谁出资、谁受益”的公平原则，相应补偿款的受益人应为原告。然从被告限期搬离起始原告即无法正常经营，还以停水、停电的手段逼迫原告搬离，原告与其他经营者一直努力与多被告协商解决补偿事宜，均未能达成一致。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请，以使原告的合法权益不受非法侵害。被告杜景新、梁健全及森驰经营部共同答辩称，一、关于被告是否需要向原告支付建构筑物拆除补偿款的问题。本案的涉讼土地上盖建构筑物均是由被告森驰经营部的经营者杜景新投资建造，不论是按房产论处还是以建筑材料论处，都属于杜景新的个人资产，与原告无关。反观本案，原告在对其所谓的“建筑投入”没有丝毫举证。而且从生活常理及交易习惯来看，原告也不可能在没有任何书面保障的情况下就投入资金进行建筑。所以涉讼土地的上盖建构筑物肯定不是原告的投资，其无权就涉讼土地的上盖建构筑物向被告请求支付拆除补偿款。二、关于被告是否需要向原告支付经营损失的问题。首先，原告不存在经营损失的问题。自原告收到解约公告至今，原告在没有缴交场地占用费的情况下仍然在营业至今，且没有任何证据显示原告存在经营损失。其次，被告不存在违约行为。根据《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在起诉状上称“双方没有重新签订书面租赁合同，租赁期应当与其他经营者一样至2018年5月31日”于法无据。且自被告向原告出具解约公告后，并无要求原告马上搬迁，已给原告足够的时间搬迁。而采取停水停电措施是因为原告长期拖欠场地占用费而无奈选择的私力救济行为。因此，被告的行为不构成违约，若原告确造成经营损失，是其自身的经营问题，与被告无关。三、关于被告是否需要向原告支付搬迁费的问题。原告自收到解约公告至今，仍然在营业，没有发生任何搬迁问题，亦即没有产生任何搬迁费用。原告向被告请求支付搬迁费用，没有事实依据。四、关于被告是否需要向原告退还押金的问题。被告无需向原告退还押金。自被告向原告发出《解约公告》至今，原告不但没有按期搬迁，依然占用被告的租赁物作为经营场所，且自2013年8月起,通过工程款抵扣的方式来支付租金,但抵扣完毕后仍拒不支付使用费,至今仍欠被告13万多。而被告依然每月向经济合作社缴纳土地使用费。原告理应向被告支付使用租赁物期间的占用费。因此，原告向被告支付的押金，应首先冲抵原告拖欠的土地使用费，无需退还。原告要求被告退还租金，没有现实依据。五、关于本案诉讼费的支付问题。原告提起本案之诉讼，如上述所言，根据没有法律及现实之依据。本案的诉讼费理应由原告承担。六、本案中的法律适用问题。原告与被告没有签订《租赁合同》，且涉讼土地为农用地不得用于非农建设，涉讼建筑物也属于违章建筑应当拆除，由此可见双方之间仅存在事实上的建筑物占用关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原告均无权主张本案的全部诉讼请求，恳请贵院全部驳回。综上，被告针对原告提起的诉讼请求，提出以上答辩。望贵院查明事实，依法驳回被告的诉讼请求。被告河西经联社和溪一经济社共同答辩称，溪一经济社作为出租方，对杜景新、梁健全及森驰经营部的转租行为并不知情，也从未同意。本案为租赁合同纠纷，河西经联社与溪一经济社均不是本案原告的合同相对方，因此不是本案适格的诉讼主体，对于杜景新、梁健全与森驰经营部是否应该承担责任，或承担何种责任与两被告无关。第三人保恒公司述称，保恒公司与各案无关，不应承担任何民事责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对相对方未就其真实性提出异议的证据予以确认并在卷佐证；对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：原告出示的照片，被告河西经联社和溪一经济社虽对真实性有异议，但未举证推翻，且经被告杜景新、梁健全、森驰经营部予以确认，本院对该照片真实性予以认可。被告杜景新、梁健全出示的照片，无法证明与本案的关联性，且相对方原告不予认可，本院对其证明力不予采纳。结合本案事实及采信的证据，本院认定事实如下：涉讼土地位于佛山市南海区****，登记土地所有权人为佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社农民集体，土地地号为*****，已取得集体土地所有权证，于2016年3月8日登记。2005年6月15日，河西溪头经济合作社（溪一）（甲方）与被告杜景新（乙方）签订两份《租赁合同书》，分别约定甲方将现有土地1760平方米（土名上三）、土地6090.5平方米（土名上三、小垣）租给乙方使用，有偿使用权为30年。2006年2月15日，河西溪头股份经济合作社（甲方）与被告杜景新（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将现有土地5956平方米（土名小垣）租给乙方使用，有偿使用权为30年。2007年1月10日，原告梁春林（乙方）与被告杜景新（甲方）签订了两份《场地租赁合同书》，约定甲方分别将位于河西溪头工业区场地一块土名小垣，2号场地为280平方米面积租给乙方使用，乙方在签订本合同前先向甲方分别交付4200元作为租赁场地使用押金。租赁期均由2007年2月1日至2015年5月30日，每年租金为每月每平方米7.5元，后四年租金为每月每平方米8.6元，最后二年每月每平方米租金9.9元，每月10号前缴交当月租金。乙方在租赁期内如遇政府征用本土地，甲、乙双方均无条件服从，政府的搬迁补偿费归乙方所有，土地及其他补偿归甲方所有。本合同押金同时归还给乙方，甲方不作任何补偿，同时终止本合同。2010年4月30日，被告杜景新出具收款收据，确认收到原告梁春林支付的用地押金8000元整。2013年1月21日，被告梁健全出具收款收据，确认收到原告地租。诉讼中，被告河西经联社及溪一经济社确认涉讼土地没有办理建设用地使用权证；原告及被告杜景新、梁健全、森驰经营部均陈述涉讼土地及地上建筑物用于经营建材。本院认为，诉讼中，原告梁春林主张租赁标的物为土地，并出示其与被告杜景新签订的《场地租赁合同书》、被告梁健全出具的收款收据予以佐证；被告梁健全、杜景新、森驰经营部主张原告梁春林承租的标的物是土地及地上建筑物；三被告虽主张涉讼的两份《场地租赁合同书》约定租赁期限于2015年5月30日已届满，但至本案庭审辩论终结时，对原告梁春林仍使用《场地租赁合同书》项下租赁物并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，原告梁春林与被告杜景新之间形成不定期租赁关系。因为涉讼两份《场地租赁合同书》载明租赁标的物为土地，且原告出示收款收据载明收款项目是地租，被告梁健全、杜景新、森驰经营部对其主张并未举证证明，故本院对原告梁春林的陈述予以采信。被告河西经联社、溪一经济社诉讼中明确涉讼土地未办理建设用地使用权证，各方当事人亦均未举证证明涉讼土地为建设用地，故涉讼土地仍为农业用地。原告梁春林承租涉讼土地用于经营建材的建设用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。本案涉讼土地的性质目前仍为农用地，故上述土地转为建设用地应依法严格限制。根据上述同一法律第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，本案涉讼土地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案原、被告租赁的集体所有土地用于建设用途，均没有依法履行相应的用地手续，其行为违反法律规定。参照广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第1条“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地……仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”的规定，原告主张被告支付建筑物拆除补偿款、经营损失、搬迁费用及退还租金、租赁押金等诉请应裁定予以驳回，原告在行政主管部门对涉讼的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。为此，本院驳回原告梁春林的起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项及第一百五十四条第一款第（三）项及第二款之规定，裁定如下：驳回原告梁春林的起诉。本案无需交纳案件受理费。原告梁春林已预交的受理费4832.92元在本裁定发生法律效力后，经原告梁春林书面申请予以退还。如原、被告不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年八月十日书记员  李 慧