江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民再121号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈玉梅，女，1971年6月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏李安祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，女，1983年1月10日出生，汉族，富力南京地产开发有限公司法务。委托诉讼代理人：李晶晶，女，1994年11月13日出生，汉族，富力南京地产开发有限公司法务。再审申请人陈玉梅因与被申请人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）宁民终字第7001号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月28日作出（2018）苏01民申348号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈玉梅的委托诉讼代理人万樾莉、桑建凤，被申请人富力公司的委托诉讼代理人汪莉、李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉梅申请再审称，申请人有新的证据，足以推翻原一、二审判决。南京中院（2017）苏01民再1号等18件再审案件生效判决认定，被申请人预售的精装修商品房实际精装修价值与约定装修价值的单价差为1732.8元/平方米，并据此判决被申请人承担赔偿装修差价款的责任。请求：再审撤销原一、二审民事判决，依法改判被申请人按1732.8元/平方米的标准，赔偿申请人房屋套内建筑面积的装修差价款。富力公司辩称，《商品房预售方案》是富力公司为获得商品房预售许可而向南京市住建委提交的，并非向特定主体发出的要约，其中4500元/平方米精装修单价不是双方合同内容，双方未就室内装修价格达成任何协议，申请人的主张没有依据；富力公司对外销售的价格依据，只能是向物价部门申报核准的价格，而不是富力公司为取得预售许可向住建委提交的《商品房预售方案》，4500元/平方米不是明码标价的依据，该装修单价是包含在房屋单价中的，是不能割裂的统一整体，双方就房屋单价已达成一致，申请人不能因此请求装修单价的差价补偿；4500元/平方米不是双方约定的交付标准，也不是工程造价成本，是包括设施设备价值、人工税费及企业利润等诸多因素在内的综合销售单价，不是生效判决确定的装修材料成本价，生效判决中的鉴定结论对本案不具有参考性。请求依法驳回申请人的再审请求。2014年12月24日，一审原告陈玉梅向南京市江宁区人民法院起诉请求：1.富力公司赔偿其装修差价，暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.富力公司按照样板房的标准进行整改。3.富力公司对房屋瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失（具体金额以月租金评估司法鉴定结果为准，计算期间为2014年11月28日至可实际居住之日）。南京市江宁区人民法院一审认定事实：2014年3月17日，陈玉梅（乙方）与富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由陈玉梅认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积113.75平方米、单价为24352.02元/平方米，总价款为2770042元，交付日期为2014年11月30日前。合同第十三条第三项约定：“该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任”。合同补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”；第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，陈玉梅按照约定全额支付了购房款。另查明，2013年6月18日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。同年5月22日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明72幢103室房屋建筑面积113.75平方米，销售单价25157元，总价2861571元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。本案一审审理中，双方一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。陈玉梅主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由富力公司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于具体的整改标准，陈玉梅认可仅要求按照样板房的标准整改落地门窗、客厅落地门窗、书房门窗、两个卫生间面盆四个部分，其他与样板房不一致的部分不再主张要求整改。陈玉梅向法庭提交视频光盘，其内容为富力公司所开发涉案楼盘的基本情况，并坚持要求应按照样板房的标准整改房屋，富力公司辩称应按照合同约定，样板房并非其向业主交房的标准。对于房屋瑕疵，根据陈玉梅主张，法院至涉案房屋现场勘验，双方对勘验材料真实性不持异议，富力公司辩称陈玉梅主张整改问题系质量瑕疵，并不影响房屋实际使用。对于租金损失，陈玉梅未提供具体的损失证明，主张鉴定确定损失数额，富力公司辩称因房屋可以正常使用，故陈玉梅的主张没有依据。南京市江宁区人民法院一审判决：一、富力南京地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内对于陈玉梅主张的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华北路南侧富力城72幢103室的房屋质量瑕疵进行维修。二、驳回陈玉梅其他的诉讼请求。案件受理费100元，由陈玉梅负担67元，由富力南京地产开发有限公司负担33元。陈玉梅不服一审判决，上诉请求：1、被上诉人赔偿上诉人不能正常使用房屋期间的租金损失（计算期间为2014年11月28日至可实际居住之日）；2、被上诉人按样板房标准向上诉人交付房屋；3、被上诉人按实际装修价值与约定装修价格的差价（暂计10000元）支付给上诉人；4、被上诉人承担本案全部诉讼费用。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本院二审中，针对《商品房预售方案》有无公示的问题，上诉人陈述，被上诉人不仅在销售现场公示预售方案，同时也通过“南京市网上房地产”网（即住建委下属官方网站）对全社会或者购房者发布过；被上诉人陈述，网页上确实有公开过，有可能是南京市住建委根据职能划分公示的，但不是被上诉人向业主方展示的，其也未在销售现场将《商品房预售方案》进行过展示。本院二审认为，上诉人陈玉梅（乙方）与被上诉人富力公司（甲方）签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案中，针对双方当事人存在的争议，本院分析认定如下：一、关于《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容的问题。本院认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1.根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；2.诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；3.双方当事人签署的补充协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；4.诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律依据，所载明4500元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。二、关于上诉人要求被上诉人赔偿装修差价问题。本院认为，双方争议的4500元/平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元/平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元/平方米向被上诉人主张差价损失，缺乏事实基础，本院不予支持。另，原审法院未同意上诉人鉴定申请并无不当。三、关于按样板房标准交付问题。双方在补充协议一第十三条中，已明确样板间、沙盘所示内容不是被上诉人的要约或承诺，不作为双方确定权利义务的依据，故上诉人要求被上诉人按样板房标准交付房屋，与双方约定不符，本院对此不予支持。四、关于房屋瑕疵整改期间租金损失问题。本院认为，本案原审法院经现场勘验，确实存在质量瑕疵问题，但不属于根本上无法使用问题，而被上诉人需对上诉人房屋进行维修，因被上诉人未及时修复导致上诉人无法使用而产生的损失，理应向上诉人赔偿。由于本案原审已判决被上诉人承担修复责任，而具体修复期间目前尚不确定，故上诉人可在被上诉人实际完成修复内容后，另行向被上诉人主张该项权利，本案不作处理。综上，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审中，陈玉梅提交了法院审判网公布的（2017）苏01民再1号、苏01民再3号-19号再审民事判决书，证明与本案关联的案件经本院再审后，依据江苏大成工程咨询有限公司出具的工程造价鉴定报告书和司法鉴定报告补充说明，改判富力公司按照涉案房屋套内建筑面积，以1732.8元/平方米的差价，赔偿业主精装修损失。富力公司质证称，对上述再审民事判决书的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，再审不应当启动对于精装修差价鉴定程序，精装修标准即便达不到4500元/平方米单价，差额部分也应视为富力公司利润的有机组成部分，鉴定无法客观反映富力公司该开发项目的整体利润；即使认定4500元/平方米精装修单价，也应当包含室内和公共部分，而鉴定报告鉴定的范围仅限于室内，根据鉴定结果计算出来的每平方米精装修造价，仅仅是富力公司支出的各项成本之一，且4500元/平方米并不是双方约定的交付标准，其中包含了相应的成本、利润、税金、品牌价值以及其他各项费用的综合价格；鉴定报告反映的只是其中一户业主房屋的装修情况，每个业主所购房屋的楼层、区位、装修批次都不同，不具有共性，一户业主房屋装修鉴定不能适用于所有业主。法院如果要引用鉴定报告意见，应当选择不同鉴定机构，对每户独立鉴定。富力公司未提交新证据。双方当事人对原一、二审判决查明的事实均不持异议，本院再审予以确认。再审另查明，与陈玉梅同时期在富力城购买精装修房屋的童克亚等18户业主申请再审的案件，本院于2017年12月26日作出（2017）苏01民再1号、（2017）苏01民再3号-19号民事判决，已发生法律效力。上述案件审理查明，除每户业主购买房屋的面积、楼层、区位不同外，其余事实与本案相同。因所有诉讼业主所购房屋的精装修标准及业主主张装修存在的质量问题基本相同，法院选择童克亚购买的富力城62幢504室房屋，委托法定鉴定机构对实际装修价格进行鉴定，以此作为同类案件的处理依据。上述生效判决认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力，业主有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，同时认定业主仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利；根据鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，认定合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.75元/平方米，并据此判决被申请人富力公司按照该差额标准，根据业主所购房屋套内建筑面积赔偿装修差价款。陈玉梅提交的产权证载明，案涉72幢103室房屋建筑面积为113.7平方米，套内建筑面积91.68平方米，公摊面积应为22.02平方米，与合同约定面积略有误差。以上事实，有本院（2017）苏01民再1号、（2017）苏01民再3号-19号民事判决书、陈玉梅提交的产权证复印件、庭审笔录等证据证实。本案再审争议焦点为：本院生效再审民事判决书确认的事实能否作为本案裁判依据。本院再审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。上述生效民事判决所处理的是与陈玉梅同时期在富力城购买精装修房后，因精装修标准与富力公司之间引发的纠纷，业主与富力公司订立的《商品房预售合同》及补充协议条款与本案相同，装修出现的质量瑕疵及诉讼请求也基本一致。本院上述生效民事判决已确认富力公司向主管部门申报的《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力，业主有权利要求富力公司按照4500元/平方米装修单价，就套内建筑面积部分的装修赔偿损失；同时根据鉴定机构出具的鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，计算得出合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.75元/平方米，并以此作为赔偿标准。富力公司虽然针对上述民事判决引用的鉴定意见提出异议，但未能提供相关证据证明上述案件中引用的鉴定意见违反了建筑装修行业规范及相关法律、法规的规定；富力公司主张对其中一户装修价格的鉴定不能适用于所有业主，应当选择不同鉴定机构，对每户独立鉴定，但其在上述案件再审及本案审理过程中并未申请对每户进行独立鉴定，且上述案件中业主所购精装修房与陈玉梅所购精装修房除楼层、区位、面积不同外，实际装修标准及出现的装修瑕疵情况基本一致，对其中一户装修价格的鉴定应当适用于其他业主。富力公司在本案中仅对装修鉴定提出异议，未能提交相反证据足以推翻上述生效民事判决确认的事实，本院依法对上述生效民事判决认定的事实予以确认，对富力公司提出的异议不予采信。根据生效民事判决认定的事实，本院认定本案合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.75元/平方米，富力公司应赔偿陈玉梅装修差价为158858.5元（1732.75元/平方米×91.68平方米）。综上，原一、二审判决认定事实错误，判决不当，应予撤销。陈玉梅的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）宁民终字第7001号民事判决和南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第31号民事判决；二、富力南京地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿陈玉梅装修差价款158858.5元；三、驳回陈玉梅的其他诉讼请求。原一、二审案件受理费各100元，合计200元，由富力南京地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  沈亚峰审判员  李 伟审判员  刘 杰二〇一八年八月二十九日书记员  唐俊芳速录员  王嘉玉