湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1103民初1825号原告:陈有国，男，1974年8月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告:陈利艳，女，1976年3月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐飞鸽，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张水清，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州大众朝阳房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。法定代表人：姚芳明。委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族，住永州市零陵区，系该公司职员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周菊江，女，1977年5月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系该公司职员，代理权限为一般代理。原告陈有国、陈利艳诉被告永州大众朝阳房地产开发有限公司（以下简称朝阳地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈利艳及委托诉讼代理人唐飞鸽，被告朝阳地产委托诉讼代理人谭兴伟、周菊江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈有国、陈利艳向本院诉请：1、判决被告继续履行与原告于2015年6月25日签订的《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交房违约金28414.68元（违约金暂算至2018年4月15日，2018年4月16日至实际交付时，每日按原告已付房款万分之二计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月25日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定将被告拥有位于永州市冷水滩区舜德湘江3栋1单元13层13XX号房出售给原告，房屋面积135.77平方米，每平方米4609.81元，总金额为625874元。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了购房首付款并办理好了银行按揭手续，原告向被告支付总房款625874元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，被告应当在2016年12月31日前将原告所购商品房交付原告使用。但是直到现在，原告所购商品房不能达到交付使用的条件，而不能向原告交付使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。因此，原告要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当承担逾期交房的违约责任。从2017年1月1日暂算至2018年4月15日，被告延期交房470天，违约金为58832.16元，扣除被告已支付的30417.48元，被告还应向原告支付违约金28414.68元。同时，2018年4月15日后被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金至实际交付时止。经双方多次协商不成，特向法院依法提起诉讼。被告朝阳地产辩称：一、本案所涉违约金，答辩人在原告起诉前同意给付，并已先行进行了部分给付，双方只对余款的给付方式和给付期限存有异议。1、答辩人已与原告协商过违约金事宜，事先支付了部分违约金。2、在诉前答辩人已经作出了余款给付方式和给付期限的实际计划；二、答辩人通知交房的时间是2018年4月15日，逾期交房违约金应算至2018年4月14日止，4月15日以后不应再计算违约金；三、原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，其违约金总额有误；四、双方违约金比例约定过高，请求人民法院按违约金总额判决下调50%。其理由如下：1、案中所涉的房屋系商住房，其违约金总额度远远超出了同地段同类房屋租金标准的60%，2、案中约定的违约金比例远高于中国人民银行同期同类贷款利率4.25%的标准，3、如按约定的违约金比例处理，企业将不堪重负、难以为继，也可能损害未收房户的利益。综上所述，答辩人同意继续履行购房合同，请法院按违约金总额判决下调50%，支持答辩人核实的时间段、数额，4月15日以后不再计算违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年6月25日与被告签订了一份《商品房买卖合同》,约定：被告将自己开发的永州市冷水滩区舜德湘江3栋1单元13层13XX号房建筑面积135.77平方米，每平方米4609.81元，总金额为625874元出售给原告，首付款为175874元，余款公积金贷款。交房时间为2016年12月31日，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，按自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按已付房价款万分之二日向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了购房首付款并办理好了公积金贷款手续，共计支付总房款625874元。被告于2015年9月15日为原告开具了175874元的销售发票，于2016年4月8日为原告开具了450000元的销售发票。该房屋主体工程于2015年8月3日经验收合格。因不能按约交房，2017年10月10日前，被告与买受人统一协商，达成了自逾期交房之日起按合同约定按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金至2018年4月14日止，由被告先行支付部分违约金的协议。被告按原告已支付购房款625874元计算违约金，核实应付原告违约金58707元，并在其后向原告支付违约金30417元。2018年4月9日，被告发布《“舜德湘江”交房公告》，告知买受人“舜德湘江”1-4栋已具备交房条件，定于2018年4月15日起正式交房，请各业主及时办理收房手续。2018年4月12日，被告发布《关于“舜德湘江”1-4#栋延期交付违约金接房抵扣及优惠方案的通知》，通知买受人若在规定时间内收房，可享受物业费、地、地下车位使用权转让款气开户费等优惠。原告知悉后，认为房屋尚不具备交房条件，既不同意收房，也不同意被告提出的优惠方案，遂向本院提起了诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同第八条约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。双方约定房屋应于2016年12月31日前交付，被告至今未交房，已逾期交房远超过90日。故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。双方争议的焦点主要是逾期交房违约金的支付标准和支付期限，原、被告双方均认可2017年10月10日前被告已向原告支付违约金30417元的法律事实。原告是在被告发布《“舜德湘江”交房公告》和《关于“舜德湘江”1-4#栋延期交付违约金接房抵扣及优惠方案的通知》后才提起的诉讼，被告支付违约金在前，发布上述公告和通知在后。被告依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，即按日支付已付房价款万分之二的违约金的标准对应支付原告的违约金进行了核算。按原告已付全部购房款625874元计算，至2018年4月14日止，被告确认应支付原告违约金58707元，并向原告支付了违约金30417元。原告接收了被告支付的该部分违约金，该接收行为是一种默认，应视为对被告核算的违约金的计算标准和期限予以认可，双方间对违约金的计算标准和期限达成了新的协议。双方应信守协议约定，遵循诚实信用原则。此后被告发布的关于抵扣违约金的通知为一种要约邀请，原告不同意该方案，双方对下余违约金的支付方式未达成一致意见。被告应付违约金58707元，已付违约金30417元，故还应支付违约金28290元。因被告已按合同约定的标准实际支付部分违约金，故应按照双方协议支付下欠的违约金，对被告辩称违约金的计算标准畸高的辩称意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈有国、陈利艳与被告永州大众朝阳房地产开发有限公司于2015年6月25日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告永州大众朝阳房地产开发有限公司自本判决书生效之日起三十日内向原告陈有国、陈利艳支付逾期交房违约金28290元;三、驳回原告陈有国、陈利艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费510元，减半收取255元，由被告永州大众朝阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋素珍二〇一八年八月三十一日代理书记员  杨梦佳