昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0113民初661号原告暨反诉被告：宋刚，男，1982年1月17日生，汉族，昆明市东川区居民，住该处。被告暨反诉被告：昆明玉泰房地产开发有限公司（简称玉泰公司）。统一社会信用代码：91530113767073002T。住所：东川区铜都镇古铜路中段。法定代表人：马兴玉。特别授权委托诉讼代理人：代兴，男，1989年1月17日生，汉族，该公司员工，昆明市东川区居民。被告暨反诉原告：中国工商银行股份有限公司昆明东川支行（简称工商东川支行）。统一社会信用代码：91530113216942144A。住所：昆明市东川区凯通路21号。负责人：李宝泉。一般授权委托诉讼代理人：刘利兵，北京大成（昆明）律师事务所律师。原告宋刚与被告玉泰公司、工商东川支行商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院2018年5月8日受理本诉，于2018年7月17日受理反诉，并依法组成合议庭，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告宋刚、被告暨反诉被告玉泰公司的代理人、被告暨反诉原告工商东川支行的代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋刚向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与第一被告签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、判决解除原告与第一被告、第二被告签订的《个人购房借款／担保合同》；三、判决第一被告归还原告已支付的购房首付款86475元，并按银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失7782.75元；四、判决第一被告向原告归还原告已向第二被告支付的银行贷款本金及利息18666元；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，第一被告对外宣传将开发玉泰尚城第四期，原告遂与第一被告签订了《商品房订购协议》，2015年9月30日双方签订了《商品房购销合同》，并由第一被告到住建部门备案。该合同约定原告购买第一被告开发的位于东川区玉泰尚城五地块第四组团26幢1单元4层402号预售商品房，总价款276475元，原告共先行支付86475元作为首付款，余190000元向第二被告按揭贷款；还约定第一被告应于2016年6月30日将组织验收合格的符合合同约定的商品房交付给原告。原告交付首付款后，由第一被告担保，于2015年10月20日，原告与第二被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定原告向第二被告借款190000元，借款期限30年，购买上述商品房，并以该房作为抵押物，贷款直接划入第一被告帐户，还款方式为等额本息，现原告每月还款额1008.51元，已还18期、共18666元。上述两合同签订后，第一被告却迟迟不能将房子建好，逾期交房已快到二年，严重损害了原告的合法利益。综上，请求人民法院判如所请。被告玉泰公司答辩称：对原告一、二项请求无异议，同意解除两合同；对第三项同意支付首付款，不同意支付利息；对第四项同意支付贷款本金，不同意支付利息；第五项不同意承担诉讼费。被告工商东川支行答辩并反诉称：原告起诉的购房和借款不是同一法律关系，我方发放的借款应由原告与第一被告承担连带还款责任。为此，我方提出反诉：一、判令宣布宋刚及玉泰公司与我公司签订的《个人购房借款／担保合同》立即到期，由宋刚偿还我公司借款本金182091.70元及截止2018年7月15日的利息644.40元，以及上述借款本金自2018年7月16日起至实际清偿之日止的利息及欠付利息的复利（利息及复利在中国人民银行同期同档贷款基准利率上加收30％）；二、判令我公司有权对宋刚提供的抵押物实现抵押权，将抵押商品房折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿；三、判令玉泰公司与宋刚承担连带责任；四、判令玉泰公司与宋刚承担本案一切诉讼费用。反诉被告宋刚反诉答辩称：不同意银行实现抵押权，也不同意承担还款责任和诉讼费，因为是玉泰公司违约，根本原因不是由我引起的。反诉被告玉泰公司反诉答辩称：因宋刚没有违约，不同意反诉原告的第一项请求，也不同意反诉原告的第二、三项请求；诉讼费应共同承担。本案争议焦点：一、《个人购房借款／担保合同》应解除还是宣布提前到期？二、本诉原告的各项诉请是否符合法律规定？是否应予支持？三、反诉原告的各项诉请是否符合法律规定？是否应予支持？宋刚针对争议焦点，向本院提交了《商品房购销合同》一份、公证书（含《个人购房借款／担保合同》）一份、现场照片九张、工商银行帐户明细单六张，欲证实购房及贷款的情况、玉泰公司违约情况及宋刚付款和还贷的情况。经质证，玉泰公司对证据无异议，提出宋刚单方解除合同应承担总房价10％的违约金；工商东川支行对证据无异议。上述证据本院予以采信。玉泰公司未向本院提供证据。工商东川支行向本院提交了一、《按揭贷款业务合作协议》（复印件）一份、《建设用地规划许可证》（复印件）一份、《土地使用权证》（复印件）一份、《建筑工程施工许可证》（复印件）一份、《商品房预售许可证明》（复印件）一份、《建筑工程规划许可证》（复印件）一份；二、《贷款申请表》一份、《个人购房借款／担保合同》一份、《借款借据》一份、《借款明细》一组。宋刚及玉泰公司对上述证据无异议，本院予以采信。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院确定本案法律事实如下：2015年9月30日，宋刚与玉泰公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定宋刚向玉泰公司购买由玉泰公司合法开发的位于东川区玉泰尚城五地块第四组团26幢1单元4层402号预售商品房，总价款276475元，宋刚先支付86475元作为首付款，余190000元向工商东川支行按揭贷款；合同同时约定玉泰公司应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格的、符合合同约定的商品房交付给宋刚。2015年9月30日，宋刚依约将首付款86475元支付给玉泰公司。2015年10月20日，宋刚作为借款人、玉泰公司作为担保人与工商东川支行签订《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：宋刚向工商东川支行借款190000元，用于购买上述商品房并以该房作抵押担保，贷款种类为个人购置住房贷款，贷款期限为30年；贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款；贷款采用受托支付方式划入玉泰公司帐户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30％确定；保证人承担阶段性连带责任保证，在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人债务，保证人免除保证责任。2015年10月20日，工商东川支行依照《个人购房借款／担保合同》约定发放了借款本金190000元，该借款依照受托支付直接划入玉泰公司帐户。截止2018年7月22日，宋刚如约偿还借款本金8173.27元和利息25191.95元，欠本金181826.73元。玉泰公司向宋刚出售的商品房至今未建盖完成，并已停工多日，已不可能在短期内交房。本院认为，宋刚与玉泰公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立并生效。双方均应按约履行各自义务。玉泰公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，玉泰公司应当在2016年6月30日前向宋刚交付房屋，但该商品房至今未建盖完成，并已停工多日，已不可能在短期内交房，现宋刚起诉要求解除本合同，玉泰公司亦同意解除合同，本院予以确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，宋刚要求解除其与工商东川支行及玉泰公司签订的《个人购房借款／担保合同》，本院亦予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，玉泰公司应依约将宋刚支付的房款返还宋刚，并赔偿宋刚因此所产生的损失。因此宋刚要求玉泰公司返还已付购房首付款及已向工商东川支行所还贷款本金，并赔偿首付款资金占用费及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但宋刚对于首付款资金占用费要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，该首付款利息损失，应以银行同期定期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。且本案《个人购房借款／担保合同》的解除系开发商玉泰公司违约导致《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除所致，购房人宋刚向银行承担的损失赔偿责任最终应当由开发商承担，故工商东川支行要求宋刚及玉泰公司向其返还剩余贷款本金及利息之请求，应由玉泰公司承担。因所涉商品房尚未取得产权证书，未办理正式的抵押登记手续，抵押权未生效，故工商东川支行要求以该商品房实现抵押权的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除宋刚与昆明玉泰房地产开发有限公司就东川区玉泰尚城五地块第四组团26幢1单元4层402号预售商品房签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、解除宋刚及昆明玉泰房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司昆明东川支行就上述购房合同签订的《个人住房借款/担保合同》；三、由昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宋刚返还购房款86475元及自2015年10月20日起至判决生效之日止宋刚已向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司昆明东川支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、由昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宋刚赔偿以86475元为本金，自2015年9月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、由昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宋刚赔偿自2015年10月20日起至本判决生效之日止，宋刚已向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行支付的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司昆明东川支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、由昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行偿还宋刚自本判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息；七、驳回反诉原告中国工商银行股份有限公司昆明东川支行的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2558元及反诉案件受理费1977元，由昆明玉泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 芮人民陪审员  胡廷明人民陪审员  桂 丹二〇一八年八月二十一日书 记 员  孔丽华