福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初3027号 原告：中国银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区龙川北路**，统一信用代码91350800857822150Ｋ。 负责人：李路华，行长。 委托诉讼代理人：梁院辉，男。 被告：陈磊磊，男，1986年6月7日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：陈炳河，男，1968年10月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：龙岩市永定典金房地产开发有限公司，住所地龙岩市永定区高陂镇先富街，统一信用代码9135082256730666686。 法定代表人：张有传。 原告中国银行股份有限公司龙岩分行（以下简称中国银行龙岩分行）与被告陈磊磊、陈炳河、龙岩市永定典金房地产开发有限公司（以下简称典金房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理原。原告中国银行龙岩分行的委托诉讼代理人梁院辉、被告陈磊磊到庭参加了诉讼，被告陈炳河、典金房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中国银行龙岩分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除中国银行龙岩分行与被告陈磊磊、典金房地产公司签订的编号为2013年ＺＦＦ字027号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。2、判令陈磊磊、陈炳河和典金房地产公司立即向中国银行龙岩分行偿还贷款本金921746.86元、利息11248.18元、罚息143.26元，共计933138.30元并支付从2018年5月7日起至款清之日止的利息与罚息【利息与罚息的计算按合同约定的方式计算】。3、依法判令原告对抵押物（坐落于龙岩市永定区的房产）折价、拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。诉讼中，中国银行龙岩分行变更第二项诉讼请求为：判令陈磊磊立即向中国银行龙岩分行偿还贷款本金921746.86元、利息11248.18元、罚息143.26元，共计933138.30元并支付从2018年5月7日起至款清之日止的利息与罚息【利息与罚息的计算按合同约定的方式计算】，陈炳河和典金房地产公司对前述债务承担连带保证责任。事实与理由：2013年1月28日陈磊磊、典金房地产公司与中国银行龙岩分行签订编号为2013年ＺＦＦ字027号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：（1）陈磊磊向中国银行龙岩分行借款109万元，用于购买坐落于龙岩市永定区的房产；（2）借款期限为240个月；（3）贷款按浮动利率执行；（4）自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共240期，按月等额本息还款,还款日为每月5日；（5）陈磊磊同意以其所购房屋为本借款提供抵押担保。（6）典金房地产公司对上述借款提供连带保证。 2013年1月31日陈炳河与中国银行龙岩分行签订编号为2013年BZFF字027号的《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，陈炳河对上述陈磊磊一手住房贷款提供连带保证。陈炳河和陈淑红作为父母声明愿意为陈磊磊清偿上述贷款的本息及费用。 合同签订后，双方办理房屋抵押预告登记，并取得“永房预字(2013)第00224号”抵押权预告登记，抵押业已设立。 2013年2月5日中国银行龙岩分行依约向陈磊磊发放了贷款109万元，履行了合同义务。自2018年3月5日起，陈磊磊未按合同约定偿还贷款本息，典金房地产公司、陈炳河和陈淑红等三位保证人也未代为还款。中国银行龙岩分行多次催讨未果，截止至2018年5月7日，陈磊磊已拖欠3期，累计拖欠贷款本金10474.83元，利息11248.18元，罚息143.26元。中国银行龙岩分行依照合同约定有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期并行使抵押权。 综上，中国银行龙岩分行与陈磊磊、典金房地产公司、陈炳河签订的合同合法、有效，各方均应严格依约履行。陈磊磊连续多月未依约偿还借款本息，已构成违约，中国银行龙岩分行有权依约解除贷款合同，宣告提前收回全部贷款本息。陈炳河、陈淑红和典金房地产公司负有代偿责任，陈磊磊以其所购的房屋为其贷款提供抵押担保，并办理了抵押预登记手续，该抵押行为合法有效，中国银行龙岩分行对抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。故中国银行龙岩分行诉至法院，望判如所请。 陈磊磊辩称：2013年1月期间，陈磊磊在典金房地产公司上班。公司老板以员工的名义去银行贷款，应公司的要求提供了贷款相关身份材料给中国银行龙岩分行。贷款审批后，房屋首付款及至2018年1月每月还款均由公司支付的。涉房产不是陈磊磊使用，也不是由陈磊磊还贷款，未归还的贷款及本息均应由典金房地产公司偿还。 陈炳河、典金房地产公司未作答辩。 经审理查明，2013年1月28日，中国银行龙岩分行与陈磊磊、典金房地产公司签订的个人一手住房贷款合同一份。合同约定：陈磊磊向中国银行龙岩分行借款109万元，用于购买坐落于龙岩市永定区的房产，借款期限为240个月，贷款按浮动利率执行，第一个浮动周期内，贷款年利率6.55%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，陈磊磊同意以其所购房屋为本借款提供抵押担保。典金房地产公司为陈磊磊的借款提供阶段性连带责任保证。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。2013年1月31日，中国银行龙岩分行与陈炳河签订编号2013年ＢＺＦＦ字027号个人贷款保证合同，合同约定陈炳河为债权人与借款人陈磊磊之间签署的个人一手住房贷款合同提供保证。保证方式为全程连带责任保证。主合同项下的全部债务均构成全合同之主债务，保证人应对之承担保证责任。2013年1月28日，陈磊磊与中国银行龙岩分行在原永定县房地产交易与权属登记服务中心办理了上述房屋抵押预告登记。合同签订后，中国银行龙岩分行收到陈磊磊或典金房地产公司交纳的按揭贷款。2018年3月5日起至今，陈磊磊未向中国银行龙岩分行支付按揭贷款，典金房地产公司、陈炳河亦未代为给付。故中国银行龙岩分行诉至本院。 又查明，陈磊磊名下位于龙岩市永定区的房产至今未办理房屋产权证。 诉讼中，中国银行龙岩分行申请撤回对陈淑红的起诉。 上述事实，有中国银行龙岩分行提供的陈磊磊、陈炳河、陈淑红身份证，陈磊磊、陈炳河、陈淑红户口本，典金房地产公司营业执照及法人身份证，陈炳河和陈淑红婚姻证明,陈磊磊未婚证明，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》及声明书、永房预2013字第××号”预告登记证明，借款借据，贷款已还款明细清单，予以佐证，本院予以确认。陈磊磊提供中国银行龙岩分行营销部还款账户流水及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，中国银行龙岩分行与陈磊磊签订的住房借款合同、抵押合同，其内容不违反法律与行政法规，合法有效。陈磊磊未能按合同约定还本付息，现拖欠多期的贷款，已构成违约。故中国银行龙岩分行现诉请被告陈磊磊返还尚欠的借款本金921746.86元并支付相应的利息、罚息及复利，均具有合同依据，本院予以支持。陈磊磊自愿以其名下龙岩市永定区高陂镇先富街典金名城4幢1-4层09房产为本案讼争贷款本息提供抵押担保，但只办理了抵押预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。中国银行龙岩分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。因此，中国银行龙岩分行无权对案涉房产行使抵押权。典金房地产公司为本案讼争贷款提供阶段性连带保证，在主合同解除情况下，保证人典金房地产公司依约仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。所谓阶段性连带担保，是指房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，阶段性保证期限届满即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。同时，依据合同约定，中国银行龙岩分行有权选择实现债权的担保方式，其有权决定本案物的担保及保证担保的实现顺序。因此，典金房地产公司自愿为本案讼争借款本息提供阶段性连带责任担保，双方据此建立的保证关系合法有效。典金房地产公司承担保证责任后，有权向陈磊磊追偿。陈炳河为陈磊磊的贷款提供连带责任保证，现中国银行龙岩分行要求陈炳河对陈磊磊的还本付息承担连带清偿责任，本院予以支持。陈炳河承担保证责任后，有权向陈磊磊追偿。陈磊磊主张本案实际借款人系典金公司应由典金公司还款，与双方签订的合同不符，本院不予支持。诉讼中，中国银行龙岩分行申请撤回对陈淑红的起诉，不违反法律规定，本院予以准许，本院另行制作民事裁定书。龙岩市永定典金房地产开发有限公司、陈炳河经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，中国银行龙岩分行诉请部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十四条第二项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司龙岩分行与陈磊磊磊、龙岩市永定典金房地产开发有限公司于2013年1月28日签订的编号为2013年ZFF字027号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、陈磊磊应于本判决生效之日起十日内返还中国银行股份有限公司龙岩分行贷款本金921746.86元，并支付相应利息（计算方式：1.截至2018年5月6日止的利息11248.18元，罚息143.26元及自2018年5月7日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以921746.86为基数，按年利率7.35%计算的利息）； 三、龙岩市永定典金房地产开发有限公司、陈炳河应对上述判决主文第二项所确定的陈磊磊的债务承担连带清偿责任。龙岩市永定典金房地产开发有限公司、陈炳河承担保证责任后，有权向陈磊磊追偿； 四、驳回中国银行股份有限公司龙岩分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13131元，减半收取计6565.5元，由陈磊磊、龙岩市永定典金房地产开发有限公司、陈炳河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 李  美  丰 二〇一八年八月十四日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附： 一、主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：中国银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。  6