四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初2352号 原告：王洋分，女，1970年12月21日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：胡雷，四川君盛律师事务所律师，执业证号15101201310562206。 被告：雷仕彬，男，1973年12月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：宜宾市翠屏区美景酒店，住所地四川省宜宾市翠屏区东城交通街78号首席滨江四幢2-4层，注册号511502600263761。 经营者：颜刚。 被告：秦伟，男，1984年3月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 三被告共同委托诉讼代理人：杨明勇，四川明炬律师事务所律师，执业证号15101201010287888。 三被告共同委托诉讼代理人：肖静，四川明炬律师事务所律师，执业证号15101201811014344。 原告王洋分与被告雷仕彬、宜宾市翠屏区美景酒店（以下简称：美景酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，原告向法院申请追加秦伟作为本案共同被告，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王洋分委托诉讼代理人胡雷，被告雷仕彬、美景酒店、秦伟的共同委托诉讼代理人肖静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洋分向本院提出诉讼请求：1.判令被告雷仕彬、秦伟共同支付原告2015年11月1日至2017年8月15日的房租119702元及承租期间欠付的电费307.6元，物管费6492元；2.判令被告美景酒店对上述房租、电费、物管费承担连带清偿责任；3.判令三被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告系宜宾市翠屏区交通路“首席滨江”X栋X层X号房屋所有人。被告美景酒店系原告房屋原承租人，营业执照登记营业场所为原告房屋所在地址，营业场所包括原告房屋。2014年6月27日，被告雷仕彬、秦伟与原告签订房屋租赁合同一份，双方就租金标准、租金递增方式、水电气物业管理费缴纳、违约责任等进行了约定。合同未约定由合同以外的第三人代为履行被告雷仕彬、秦伟的合同义务。合同签订后，原告房屋由美景酒店占有、使用，美景酒店每月向原告转账支付租金、缴纳水电气物业管理费，但截至2017年8月15日，承租人已经拖欠房租，电费，物业费共计28785.1，并导致物业管理公司向宜宾市翠屏区人民法院起诉原告要求给付物业费，原告经多次催告被告支付租金、水电气物业费，被告拒不给付。2017年8月15日原告与雷仕彬承租房屋的其他房东共同通知承租人给付租金及欠付的费用，否则将要求美景酒店搬离，当日，美景酒店将酒店门禁系统、身份证识别系统、电脑等搬离，但至今拒不搬离床、床垫、桌椅、电视柜、床头柜等家具。原告认为，原告与雷仕彬、秦伟签订的房屋租赁合同真实合法，合同有效，原告合法权益应受到法律保护。被告应履行合同义务，按照约定支付租金、承担水电气物业管理费，在被告长期拖欠前述费用的情况下，原告按照合同第十四条收回房屋，系行使合同约定的解除权，因此案涉合同应当自2017年8月15日解除。美景酒店实际占有、使用房屋，且在原告与雷仕彬、秦伟未约定由合同外的第三人履行雷仕彬、秦伟的合同义务的情况下，向原告支付租金、向物业公司缴纳水电气物业费，原告、物业管理公司予以接受，因此，美景酒店自愿加入雷仕彬、秦伟的债务清偿行列，系债务加入，应对雷仕彬、秦伟欠付的债务承担连带清偿责任。三被告的行为严重损害原告合法权益，现诉至贵院，请求贵院查明事实，判如所请。 被告美景酒店辩称：1.原告起诉的租金金额与事实不符，我司实际仅欠付原告两次降租后的租金从2017年7月计算至2017年8月15日。2014年6月27日，我司委托员工雷仕彬、秦伟分别与原告签订了8份《房屋租赁合同》约定承租商铺8间，合同期限2014年7月1日起至2022年6月30日止。合同签订后，我司按照合同约定向原告交纳房屋租金，经原告与我司协商一致，原告同意于2015年11月开始租金降低15%，我司按照降低后的租金支付至2016年6月。后因该商铺地理位置、房价等多方面原因影响，经与原告在读协商，原告同意于2016年7月开始租金金额支付至2017年6月30日。2017年8月15日，原告擅自将答辩人我司的住宿客房等经营房屋锁上予以强制收回，因此，我司实际仅欠付从2017年7月计算至2017年8月15日房屋租金。由于两次降租行为，合同租金条款已经变更，双方应该按照变更后的合同内容履行。首先，法律、法规对合同变更的形式未作强制性规定，其次从本案合同内容来讲，双方签订的《房屋租赁合同》并没有特别约定双方需要另行签订书面合同来变更合同条款，因此采取口头形式变更合同内容在本案中是合法有效的。本案中，暂且不论原告方已经同意两次降低租金，无论是原告还是我司，都以实际的行为变更了原合同的房屋租金条款（包括合同第四条、第五条）。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第66条之规定“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”。在我司支付租金低于合同约定的金额时，按照合同约定，原告完全有权解除合同，但实际上，原告在近两年时间内对此并没有提出异议，并且以实际行动（一方支付、另一方接受）认可了该变更，故在该租赁合同中，双方即明示又默认了该租金支付的行为，双方以实际行为变更了原合同的租金条款，我司欠付的租金应按照两次降租后的实际金额计算。2.我司欠付租金的原因是多方面导致的，我司不存在违约行为，系原告的先违约行为导致合同的解除，给我司造成巨大损失。我司最终欠付租金的结果是多种原因导致的，我司经营过程中因道路、电梯、烟道等种种租赁物瑕疵导致我司无法正常使用租赁物。在双方租赁关系中，原告有义务保证租赁物能正常使用并配合协助与物管等进行交涉。但是，本案中，原告作为房东不仅怠于履行该义务，反而在租赁物瑕疵问题没有解决，双方正在重新协商新租金的情况下，单方面解除合同，于2017年8月15日并未书面通知的情况下擅自将我司正在经营的酒店全面封锁，致使入住客户无法出入，我司最后报警才平息纷争。但原告仍然霸占我司酒店内所有设施设备将酒店重新租赁给水木东方酒店使用。原告的行为属于先行违约。综上所述，原告诉请租金金额与实际不符，不能采信。基于上述事实和理由，请法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。 被告雷仕彬、秦伟辩称：2014年6月27日，我们作为美景酒店员工代美景酒店与原告分别签订8份房屋租赁合同，美景酒店对此予以自认。合同签订后，美景酒店就将商铺作为经营场所中的一部分先予以装修，并在装修后作为酒店的住宿客房予以使用。合同履行期间，租金也是通过美景酒店转账支付给原告，原告对此知情并同意。合同权利均由美景酒店享有、合同义务均由美景酒店承担，且美景酒店与原告在（2018）川1502民初2353号财产损害赔偿纠纷一案中对美景酒店是原告出租房屋的实际租赁所有人的事实予以认可，且有被告营业执照、收取租金银行流水等证据予以佐证，翠屏区法院在民事判决书中对该事实予以认定，因此，我们的主体资格不适格，不应该作为被告，不应由我们承担美景酒店欠付的款项。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年6月27日，原告王洋分（出租方/甲方）与被告雷仕彬、秦伟（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于宜宾市翠屏区“首席滨江”项目第X栋X层X号商铺出租给乙方使用；该房屋建筑面积338.10㎡；本合同的房屋租赁期限从甲方将房屋交付给乙方后的第二天起计算，即从2014年7月1日起至2022年6月30日止，共计8年；甲方出租方应缴税金由乙方承担，房屋租金按建筑面积计租，单价为60元㎡/月，基准价为20286元/月，租金的递增在前两年房租不变，第三、四年按5%递增，第五、六年按6%递增，第七、八年按7%递增；乙方在本合同时认可甲方与物业公司签订的物业管理服务有关的合同，且租赁合同与物管合同同时生效，乙方在租赁期间自行向物业公司交纳相关物业管理费；乙方接收租赁房屋后因装修、经营等活动所产生的水、电气等费用均由乙方自行承担，其计费的具体标准以支付方式按有关管理单位的规定处理。 2014年11月至2015年10月期间,美景酒店按每月20286元向原告交纳租金；2015年11月至2016年6月期间，美景酒店按每月17243.1元向原告交纳租金；2016年7月至2017年6月30日期间，美景酒店按每月21300.3元向原告交纳租金。 庭审中，被告美景酒店陈述，从2015年11月开始，房租涉及两次降租情形：第一次降低租金是从原来租金20286元/月的基础上下降15%即租金为17243.1元/月，第二次降低租金从前一次降低租金即17243.1元/月的基础上再下降15%即租金为14657元/月。原告否认存在降租情形，其认为被告美景酒店虽然交纳了截止至2017年6月30日的租金，但是被告美景酒店未按照约定足额交纳租金，三被告应该按照每月租金31200.3元的标准，向原告补交未交纳部分。三被告均认可，美景酒店是案涉房屋的实际承租人及实际使用人。另查明，从2017年7月1日起，三被告未向原告支付过租金，案涉房屋原告已于2017年8月15日收回。 另，原告向法庭提交2017年9月12日No.0025017《收款收据》一张。《收款收据》载明：交款人“王洋芬（美景）”，摘要“物业服务费2016.5.1-2017.8.30（16个月）”，单位“㎡”，数量“338.1”，金额“6492元”。拟证明原告替被告美景酒店垫付了物管费的事实。三被告认可上述票据，认可原告替三被告垫付了物管费。原被告均认可雷仕彬、秦伟从未以个人名义向原告支付过租金，三被告从2017年7月1日起未支付租金，案涉房屋原告于2017年8月15日收回。 本案在审理过程中，三被告未举证证明被告雷仕彬、秦伟与被告美景酒店之间存在劳动合同关系。 本院认为：被告雷仕彬、秦伟与原告王洋分签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行义务。被告雷仕彬、秦伟作为合同相对方，有义务按照约定交纳租金及房屋的物管费、电费，原告也有权要求被告雷仕彬、秦伟交纳上述费用。被告辩称雷仕彬、秦伟系美景酒店员工，房屋租赁合同系代美景酒店与原告所签，鉴于三被告未提供相关雷仕彬、秦伟与美景酒店之间存在劳动合同关系的证据，对于该辩称本院不予采信。本案中，三被告均认可案涉房屋的实际承租人和使用人是被告美景酒店，租金也是美景酒店所交，作为案涉房屋的实际使用人，原告也有权要求被告美景酒店交纳差欠的租金和物管费、电费。 被告美景酒店按照每月租金17243.1元向原告交纳2015年11月至2016年6月期间租金，按照每月租金14657元向原告交纳从2016年7月至2017年6月30日期间租金，原告收取后对此并未及时提出异议，本院认为该行为系被告美景酒店就租金部分向原告发出的新要约，原告接受租金，且并未提出异议，应视为对新要约的承诺，故原被告对租金达成了新的合意，即从2015年11月至2016年6月期间租金及从2016年7月起租金应分别按照17243.1元/月、14657元/月计算。本案中，鉴于原被告均认可被告美景酒店从2017年7月1日开始未支付租金，原告于2017年8月15日收回房屋，故对原告要求被告雷仕彬、秦伟支付原告房租119702元，美景酒店承担连带清偿责任，本院支持为：三被告向原告支付租金31950.45元（21300.3/月/元×1.5个月，即2017年7月1日-2017年8月15日）。原告要求被告雷仕彬、秦伟支付物管费6492元，美景酒店承担连带清偿责任，原告提供的物管费缴费《收款收据》载明：金额“6492元”，故对于该项请求本院支持为：三被告支付原告承租期间欠付物管费6492元。原告要求被告雷仕彬、秦伟支付承租期间欠付的电费307.6元，美景酒店承担连带清偿责任，因原告未提供其为三被告垫付该部分费用的凭证，故对于该项请求本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一，被告雷仕彬、宜宾市翠屏区美景酒店、秦伟于本判决生效之日起十日内向原告王洋分支付租金31950.45元、物管费6492元。 二、驳回原告王洋分的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元，减半收取260元，由被告雷仕彬、宜宾市翠屏区美景酒店、秦伟负担600元，原告王洋分负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  刘晗 二〇一八年八月十七日 法官助理黄磊 书记员杨象婷