江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0602民初2947号 原告康保生，男，1969年2月11日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人周正，北京大成（南通）律师事务所律师。 被告南通证大置业有限公司（原名称：文广证大南通文化投资发展有限公司），住所地南通市崇川区长江南路**。 法定代表人陈锋，董事长。 委托诉讼代理人蔡黄平，江苏海萌律师事务所律师。 原告康保生与被告南通证大置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年8月3日公开开庭审理了本案。原告康保生及其委托诉讼代理人周正、被告委托诉讼代理人蔡黄平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告康保生向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿南通老城第三街区812幢101室及地下室存在的质量问题而产生的修复费用147746.57元；2.判令被告向原告赔偿因房屋存在严重质量问题致使原告不能使用该房屋带来的损失（以同区段租金1万元/月为标准自约定交房之日起计算至原告依据司法鉴定修复设计方案完成质量问题的修复时间为止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月25日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买南通老城第三街区812幢101室商品房。原告收到被告发出的交房通知书后，双方办理房屋交接款项清偿手续并完成清算，结算房价款开票金额为4482900元，同时办理手续领取了房屋全套钥匙。取得房屋后，原告装修时发现，所购房屋地上及地下结构众多部位存在严重质量问题，原告无法实际居住使用，各项损失巨大。原告多次向被告反映问题，被告至今未采取任何实质性措施。 被告南通证大置业有限公司辩称，不同意原告诉请，不认可原告对房屋进行修理及赔偿损失的诉请。根据鉴定部门对原告房屋进行的鉴定，主要问题是钢筋间距不符合标准，鉴定部门接受当庭质询时被告提出，钢筋结构超过100毫米是否有强制要求，鉴定人要求回去查询，但是至今未回复。钢筋鉴定不符合设计要求，楼层板面之间可以被认定为不符合设计要求，但是不等于影响了楼层承载能力，设计要求是对房屋安全性的最高标准，房屋出现质量问题要求修理是房屋质量或者房屋的某一部分承载能力低于了法定下限需要进行修复，因此房屋楼层因钢筋间距存在差异需要修复必须在楼层板面承载能力下限的时候加固，下限为多少、目前承载能力多少鉴定部门没有认定。在没有证据证明案涉房屋承载力到达了下限，不修理就不能使用的情况下，就不需要修复。目前案涉房屋已被原告开凿，就表明原告放弃追究，视为接受了案涉房屋，原告以此再追究质量问题不予认可。综上，原告在房屋没有突破设计下限的情况下强行要求对房屋进行检修，不予认可。原告诉请租金损失不予认可，被告未逾期交房，补充条款中约定如房屋出现质量问题，除非出现严重影响居住或被鉴定为危房的情况下原告可以提出，工程质量瑕疵都应当通过保修条款进行处理，本案的钢筋间距不影响房屋的整体使用，原告因此认为被告没有交房不符合法律、合同的规定，被告已履行的交房义务，不存在逾期交房，因此也不存在租金损失。如存在租金损失也应参照当年的该地段或同类地段的租金标准，1万元的标准没有法律事实依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月25日，原告康保生（买受人）与被告南通证大置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买南通老城第三街区812幢101号房屋、12幢B101车库。交付期限：出卖人应在2012年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件补充协议约定在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按原合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合理与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到原合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定。 2013年5月29日，被告取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案证明书。 原告另称2017年10月开始对房屋进行初步改造、修缮。 诉讼中，原告申请对房屋质量问题、修复方案及造价等进行鉴定。 2017年5月23日，江苏方建工程质量鉴定检测有限公司司法鉴定所就工程质量作出司法鉴定意见书，鉴定意见为:1.板厚(1)检验批现浇板厚度不符合设计要求，存在质量问题，对构件安全性有影响。(2)检验批现浇悬挑板厚度不符合设计要求，存在质量问题，对构件安全性有影响；2.板钢筋间距(1)检验批楼板板面钢筋间距不符合设计要求，存在质量问题，对构件安全性有影响。(2)检验批楼板板底钢筋间距不符合设计要求，存在质量问题，对构件安全性有影响。(3)检验批悬挑楼板的板面钢筋间距不符合设计要求，但是不影响构件安全性、耐久性；3.框架梁、柱主筋数量(1)该检验批梁的梁底主筋数量符合设计要求。(2)检验批柱的柱身可测面主筋数量符合设计要求；4.框架梁、柱箍筋加密区长度及间距(1)检验批梁的箍筋加密区长度及间距不符合设计要求，存在质量问题，不影响构件安全性、耐久性。(2)检验批柱的箍筋加密区长度及间距不符合设计要求，存在质量问题，不影响构件安全性、耐久性；5.钢筋保护层厚度(1)检验批非悬挑楼板的板面钢筋保护层厚度不符合设计要求，存在质量问题，对构件安全性有影响。(2)检验批非悬挑楼板的板底钢筋保护层厚度不符合设计要求，存在质量问题，对构件耐久性有影响。(3)检验批悬挑楼板的板面钢筋保护层厚度不符合设计要求，存在质量问题，对构件安全性有影响。(4)检验批梁底主筋保护层厚度不满足规范要求，存在质量问题，对构件安全性有影响；6.混凝土构件外观缺陷及损伤，部分楼板存在露筋、锈蚀现象，属于严重缺陷，对构件安全性、耐久性有影响；部分梁柱存在箍筋外露现象，属于一般缺陷，对构件耐久性有影响；7.室外散水检查，室外散水施工不符合设计要求。2017年7月18日，该所出具补充说明，将原鉴定意见“检验批悬挑楼板的板面钢筋间距不符合设计要求，但是不影响构件安全性、耐久性”改为“检验批悬挑楼板的板面钢筋间距不符合设计要求，存在质量问题，对构件安全性有影响”。 2017年10月25日，苏州市建筑工程设计院有限公司出具鉴定项目修复设计意见书，就江苏方建工程质量鉴定检测有限公司司法鉴定所司法鉴定意见书所列问题出具修复鉴定方案（加固蓝图）。 2018年5月12日，南通万隆工程管理有限公司出具工程造价鉴定意见书，该公司根据前述鉴定项目修复设计意见书进行了房屋修复工程造价及修复所需工期，鉴定意见为房屋修复项目工程造价鉴定总额为147746.57元，修复工期暂定30天。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，原、被告均应按约履行。本案中，本院依法委托鉴定机构对房屋质量问题、修复方案及造价等进行鉴定，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，可以认定其证明力，应作为本案处理的依据。鉴定意见明确案涉房屋存在质量瑕疵，根据法律规定及合同约定，被告应当及时予以修复。被告至今未予修复亦不认可修复且原告已实际对房屋进行改造、修缮，由被告修复已不现实。故原告主张要求被告承担修复费用并无不当，参考鉴定意见，原告要求被告赔偿修复费用147746.57元，本院予以支持。 因案涉商品房确实存在质量问题，原告实际上无法对该房屋正常使用。由此造成的损失应当由被告承担，对于该不能使用所造成的损失，可参照同区位、同面积商品房的租金予以计算。对于计算标准，综合区位、时段等因素，酌定每月6000元。原告应及时维护自身权益，考虑原告确认质量问题、主张修复的合理期限及修复工期，酌定损失期间为24个月。损失计144000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、被告南通证大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告康保生修复费用147746.57元、损失144000元。 二、驳回原告康保生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12177元、鉴定费117000元，合计129177元，由原告康保生负担7936元，由被告南通证大置业有限公司负担121241元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12177元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  曹卫华 代理审判员  张正鹏 人民陪审员  马 莉 二〇一八年八月十日 书 记 员  朱路遥