上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初1893号原告(反诉被告)：上海吉兆轴承设备制造有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王吉芳，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海豫东服饰有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：罗建平，董事长。委托诉讼代理人：孙云龙，上海博乐律师事务所律师。原告上海吉兆轴承设备制造有限公司(反诉被告，以下简称原告)与被告上海豫东服饰有限公司(反诉原告，以下简称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2018年4月10日、2018年7月12日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张引娟、被告委托诉讼代理人孙云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间就上海市嘉定区江桥镇曹安公路XXX号内三楼仓库的租赁关系，被告搬离并返还房屋；2、判令被告支付2016年8月20日至2016年10月31日期间的租金人民币(以下币种同)27,000.51元；3、判令被告支付房屋使用费(按每天698.63元，自2016年11月1日计算至实际搬离之日止，暂算至2018年3月31日为359,794.5元)；4、判令被告支付利息(自2016年10月31日起，以386,785.01元为基数，按同期银行贷款利率计算至被告实际搬离之日止)；5、判令被告支付垃圾清运费4,250元(自2016年11月1日起至2018年3月30日至，按每天250元计算)。事实和理由：2014年1月18日，原、被告签订《租赁协议书》一份，被告承租原告位于上海市嘉定区江桥镇曹安路XXX号4幢的房屋552平方米(以下简称2622号4幢)，租期自2014年2月20日至2016年2月19日，年租金为11万元。后双方达成协议，按每年年租金135,000元继续承租房屋。后系争房屋因综合整治及拆违工作要求被拆除，被告于2016年11月1日搬至原告提供的上海市嘉定区江桥镇曹安公路XXX号内3楼仓库(以下简称2622号3楼)，面积为1078平方米，原告向被告提供了新的租赁协议书，但被告至今未与原告签订该合同，且被告自2016年8月20日起拖欠租金不付，故原告诉至本院。被告辩称，不同意搬离系争房屋，不同意支付自2016年8月20日至2016年10月31日的租金，该段时间被告被要求停产搬离，无法生产，造成很大损失。2622号3楼的租金应按照原合同的租金标准每天每平米0.63元计算。原告将违章建筑租赁给被告，造成被告损失，曾口头承诺给予补偿，但至今未给予补偿。故被告提出反诉请求，要求：1、判令原告支付被告停产停业损失补偿金197,050元(563平方米*350元/平方米)；2、判令原告支付设备搬迁费50,000元；3、判令原告支付二次装潢费50,000元。原告针对被告反诉辩称，不同意被告反诉请求。双方第一份合同于2016年2月19日已经到期，被告理应在拆违之前搬离，故不存各项费用的补偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议书》一份，约定由乙方向甲方租赁房屋两处(实际地址为上海市嘉定区江桥镇曹安路XXX号4幢的房屋)，第一处面积378平方米，每平米每天租赁费用0.63元，折后总计每年85,000元，第二处面积174平方米，每平方米每天租赁费用0.5元，折后总计每年30,000元，两处合计租赁费用为每年11万元，环卫生活垃圾清运费每月250元，租赁费实行先付后用的原则，每年二月二十日前一次性付清全年租赁费用。乙方租赁期结束，乙方同意将不可拆除部分的装修归甲方所有。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告支付原告租金至2016年8月20日。2016年6月6日，上海市嘉定区江桥镇先农村民委员会出具《关于曹安路沿线高压走廊拆除违法建筑的通知》，拆除范围为曹安路北侧黄家花园路东侧，海蓝路南侧虬江河西侧高压走廊下所属违法建筑企业(涉及包括原告在内的七家企业)。自2016年9月起被告陆续从2622号4幢搬离，于同年10月底将2622号4幢返还给原告，嗣后2622号4幢被拆除。自2016年11月1日起被告向原告租赁2622号3楼，2622号3楼面积共计1078平方米，但双方未就2622号3楼签订租赁协议。另查，2016年9月15日，原告(乙方)与上海市嘉定区江桥镇先农村民委员会(甲方)签订《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》，约定涉及拆除乙方的违法建筑位于曹安路XXX号，建筑面积为4231.70平方米，以奖代补共计1,273,359元。2622号4幢及2622号3楼建造时均未取得建设工程规划许可证。审理中，原、被告认可以奖代补款项系按被拆除房屋的建筑面积计算。本院认为，由于2622号4幢及2622号3楼房屋均未经过合法审批，故原、被告间建立的租赁关系应认定为无效。合同无效后，被告应返还原告房屋。因2622号4幢房屋已被拆除，故仅涉及2622号3楼房屋返还事宜，被告应将2622号3楼房屋返还原告。被告实际使用2622号4幢房屋至2016年10月31日，理应支付原告房屋使用费，房屋使用费可参照合同约定的租金标准每年11万元计算，但考虑到拆违整治期间对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对2016年8月20日至2016年10月31日的房屋使用费予以酌情减少，按照租金的80%计算，故被告应给付原告自2016年8月20日至2016年10月31日2622号4幢房屋的使用费17,600元。原告主张2622号4幢应按年租金13,500元计算使用费，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。对于2622号3楼房屋占有使用费的标准，双方并未达成合意。故本院确定被告应依照原租赁合同标准，按每平米每天租赁费用0.63元，即每天679.14元支付自2016年11月1日至实际搬离并返还2622号3楼房屋之日止的房屋占有使用费。原告诉请要求被告承担利息，因于法无据，故本院不予支持。原告诉请要求被告承担垃圾清运费，但未提供证据予以证明，故本院亦不予支持。被告反诉主张的停产停业损失、设备搬迁费及二次装潢费损失，但并未提供证据予以证明，故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海吉兆轴承设备制造有限公司与被告(反诉原告)上海豫东服饰有限公司就上海市嘉定区江桥镇曹安公路XXX号内3楼房屋建立的租赁关系无效；二、被告(反诉原告)上海豫东服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离上海市嘉定区江桥镇曹安公路XXX号内3楼房屋，并将该房屋返还原告(反诉被告)上海吉兆轴承设备制造有限公司；三、被告(反诉原告)上海豫东服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海吉兆轴承设备制造有限公司2016年8月20日至2016年10月31日期间的房屋使用费17,600元；四、被告(反诉原告)上海豫东服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日679.14元的标准支付原告(反诉被告)上海吉兆轴承设备制造有限公司自2016年11月1日起至实际搬离上海市嘉定区江桥镇曹安公路XXX号内3楼房屋之日止的房屋使用费；五、驳回原告(反诉被告)上海吉兆轴承设备制造有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海豫东服饰有限公司的全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费581元，减半收取290.5元，由原告负担127元，由被告负担163.5元。反诉受理费2,878元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一八年八月十四日书记员  丁维附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……