福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申2086号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地福建省沙县洋坊沙尤公路东侧**。 法定代表人：郭朋娟，该公司总经理。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈志锁，男，1974年2月2日出生，汉族，住福建省沙县城北新村**。 再审申请人三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）因与被申请人陈志锁房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2017）闽04民终467号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中驰房产公司申请再审称，一、从现有证据来看，沙县扬帆新城房屋具备交付条件，且中驰房产公司已按合同约定完成交付义务。1、被申请人主张其购买讼争房屋有裂缝应承担举证责任，《检查鉴定报告》只能说明B区住宅的部分楼板有裂缝，但这份报告并未对本案诉争房屋是否存在裂缝作出直接说明。即使房屋部分楼板存在裂缝，裂缝情况也不影响业主的居住和使用。沙县扬帆新城楼房已于2014年8月27日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，2014年11月7日经沙县建设工程质量监督站验收合格，并出具了工程质量监督报告，2014年12月进行了备案。通过综合验收的房屋符合居住条件，是具备交付条件的。2、《检查鉴定报告》在附页鉴定程序中，“明确了对该楼板的有开裂楼板的裂缝分布位置及长度进行测绘，以全部了解楼板开裂状况，对沙县住房与城乡建设局综合建设单位及业主双方意见后指定的单元内开裂楼板的工作状况进行详查，并对其施工质量进行检测。”业主在选择房屋时，将质量存在大的问题的楼房进行鉴定，说明被选房质量是所有楼房中裂缝最严重的房屋。同时并没有对诉争房楼板裂缝进行鉴定，而是对其他套房屋进行鉴定，其鉴定结论是均不超过0.7MM，没有超过《民用建筑可靠性鉴定标准》，说明其楼板是安全的，并不影响房屋使用功能。3、从双方签订《商品房买卖合同》的约定内容看，沙县杨帆新城楼房具备交付条件。在双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了三项交付条件，诉争房均已具备。在完成交付条件并已经顺利验收的情况下，被申请人所主张的房屋存有裂缝问题，均属于房屋质量保修范围。4、再审申请人已在合同约定的时间内通知被申请人交房，被申请人也承认收到交房通知，再审申请人已按约定尽到交房义务，被申请人应对其自身迟迟未办理交房手续所导致的结果承担责任。二、从双方签订的合同角度看，再审申请人无须承担违约责任。1、双方所签订的《商品房买卖合同》是在双方均同意的情况下签订的，采用的是国家统一标准的合同范本，不存在有利于一方而减损另一方权益的情况。2、双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照第2种方式处理：即“买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金”。双方合同约定内容表明，假设房屋存在不能符合交付条件的情况时，如果被申请人同意接受房屋的，则再审申请人同样不需承担违约责任。而从被申请人起诉情况看，被申请人并没有解除合同，是同意接受房屋的，则依据合同约定，再审申请人无须承担违约责任。3、被申请人对《商品房买卖合同》第八条和第九条的理解有误。第八条对房屋交付条件以及未按期交房时处理方式作出了约定。第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，……”。从第九条约定的内容看，如果出现第八条约定的情况，则第九条约定不生效。因此，被申请人一再强调合同第九条的适用是对合同约定内容的理解错误。三、从法律法规规定的角度来看，诉争房符合交付条件。1、建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期间内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。《房屋建筑工程质量保修办法》规定可以表明，建筑工程若存在质量缺陷也属于质量保修范围，本案商品房为质量缺陷，与规定中质量问题属于同一性质，属于保修范围，具备房屋交付条件。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条对于不能交付的房屋作出明确规定，即：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以上规定可知，最高人民法院只明确了主体结构质量不合格是商品房不能交付的条件，除此之外，没有作出商品房存在质量缺陷当然导致房屋不能交付的规定，因此，在商品房存在质量缺陷的情形下，应认定是符合交付条件的。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述事实表明，讼争房屋是符合合同约定的交付条件，被申请人不接受房屋没有法律依据。请求再审。 本院经审查认为，本案争议焦点为：一、经鉴定沙县扬帆新城B区B3#楼存在裂缝是否可以证明讼争房存在质量问题？二、再审申请人是否因被申请人拒绝接收讼争房而应当承担逾期交房的违约责任以及原审违约金确定是否合理？ 一、经鉴定沙县扬帆新城B区B3#楼存在裂缝是否可以证明讼争房存在质量问题？ 本院认为，沙县住房与城乡建设局委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《检查鉴定报告》对扬帆新城B区B3#楼的鉴定结论为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。”而讼争房属于该楼其中一套商品房，作为整栋商品房主体结构重要组成部分的楼板存在影响正常使用功能及耐久性的质量问题时，则说明讼争房亦存在质量问题并且影响房屋使用功能及耐久性。再审申请人主张被申请人未提供证据证明讼争房屋存在质量问题、扬帆新城B区B3#楼存在裂缝不影响房屋使用功能、讼争房屋具备交付条件等理由不能成立。 二、再审申请人是否因被申请人拒绝接收讼争房而应当承担逾期交房的违约责任以及原审违约金确定是否合理？ 本院认为，房屋买卖合同中，房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或依据当事人的约定交付标的物的主要义务。本案中，虽然中驰房产公司所建杨帆新城B区B3#楼于2014年竣工验收并进行了备案，但根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司的鉴定结论，讼争房存在影响房屋使用功能和耐久性的质量问题，被申请人根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定拒绝接收房屋并无不当，中驰房产公司未能按约将可以正常使用的商品房交付被申请人显属违约，应承担违约责任。中驰房产公司主张楼板裂缝属于房屋保修问题，其已履行交房义务并不应承担违约责任于法无据。 讼争《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金”，但本案是被申请人拒绝接收讼争房，并不符合该约定的情形，故中驰房产公司主张适用该约定不承担违约责任的理由不能成立。《商品房买卖合同》第九条约定了违约金的计算标准并不违反法律规定，而且原审结合本案实际情况，已对违约金的计算标准予以调低，中驰房产公司主张《商品房买卖合同》第八条排除第九条适用的理由不能成立。 综上，中驰房产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回三明市中驰房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长  谢志洪 审 判 员  谢德森 代理审判员  陈顺利 二〇一八年八月六日 法官助理郑义定 书记员陈思 附本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。