广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初60号原告：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），住所地广州市越秀区XX路XX号。法定代表人：罗学文，职务局长。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区XXX路X号。诉讼代表人：广东经纶律师事务所，系广州市穗京房地产开发有限公司清算组，联系地址广州市天河区XXX路XXX号。负责人：蔡海宁。委托诉讼代理人：莫敏灵，广东经纶律师事务所律师。第三人：广州市越秀区国土资源和规划局，住所地广州市越秀区XXX路X号X楼。法定代表人：梁志伟，职务局长。委托诉讼代理人：李婉玲，广州市越秀区不动产登记中心职员。第三人：李某某，男，1970年5月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告广州市越秀区房屋管理局与被告广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司），第三人广州市越秀区国土资源和规划局（以下简称越秀区国规局）、李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月1日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方晖、被告穗京公司委托诉讼代理人莫敏灵、第三人李某某及越秀区国规局委托诉讼代理人李婉玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理广州市越秀区XXX路XXX号之一1XX4房产权移交接管手续；2.被告向原告支付逾期未移交房屋的违约金（从2000年11月1日起计至房屋移交完成之日止，按每日每平方米1元×28.9008平方米计算）；3.被告向原告支付租金补偿款（从2003年7月1日起计至被告将上述房屋移交完成之日止，按每月42元的标准计付）。事实和理由：原越秀区XXX路X号是原告管理的直管房，租户为第三人李某某。1995年，被告经批准对上述房屋进行拆迁。1998年，原被告签订《征地拆迁直管房补偿协议书》，约定拆除原告建筑面积28.9008平方米的房屋，重建后，原址回迁28.9008平方米的房屋。该协议还约定“乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2001年10月31日移交完毕……如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算”；“乙方同意从原住户迁出被拆迁房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆迁房屋的原租金，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为42.1元”。协议签订后，原告依约将房屋交付被告拆除，但是被告至今仍未按协议约定移交拆迁补偿房屋。从2003年7月起，被告也停止支付回迁前的租金补偿款。经原告了解，拆迁补偿房屋早已落成，被告也已将原租户李某某安排回迁至拆迁补偿房屋中。故为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告穗京公司辩称：一、被告在补偿房屋建成后，已及时将房屋移交给原告的原租户李某某。被告建设的补偿房屋处于原告的行政管辖范围之内，原告知道且应当知道补偿房屋已经建成并已移交给原租户的事实，在被告将补偿房屋移交给原租户之时，即应当视同被告已履行房屋交付义务。故原告无权要求被告向其支付逾期移交房屋的违约金以及租金补偿款。二、被告多年来都没有收到原告要求交付房屋、支付逾期交房违约金、租金补偿款的通知，原告要求被告交付房屋、支付逾期移交房屋的违约金及租金补偿款的诉讼时效期间已经届满，被告有权拒绝履行。第三人越秀区国规局述称：原告所诉请的事项与越秀区国规局无关，如需承担责任也应由被告单独承担。一、1997年2月18日，原东山区规划分局为解决办公用房需要，与被告签订《合作开发协议》，由原东山区规划分局提供已征用的XXX路X2-X9号地段，面积3228平方米用地，由被告投资合作开发建设商住综合楼。原东山区规划分局负责办理改变土地使用性质和增加被告使用土地加名的的手续、提供市规划局批准的可建面积不少于12000平方米的报建方案等，项目建成后安排1400平方米作为原东山区规划分局的办公用房。被告负责承担该综合楼的全部建设资金并承担该地段征用范围内居民住户、单位、商铺的拆迁、安置费以及临迁、安置和回迁面积补偿等。该项目一直由被告在开发管理，后由于被告原因，该项目出现烂尾并引发诸多纠纷，原属于东山区规划分局的办公用房部分也因被告原因被法院拍卖，东山区规划分局在该项目无任何得益之处。因此，无论根据《合作开发协议》的约定还是项目开发的客观实际情况，原告诉请的事项与越秀区国规局无关，被告如果没有及时将房屋移交给原告并支付补偿款，责任均应由被告单独承担。二、原告依据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》要求被告移交拆迁补偿房屋、支付逾期违约金及拖欠租金补偿款，该补偿协议书是被告单方与原告签订，第三人越秀区国规局并未在补偿协议书上盖章确认，根据合同相对性原则，该补偿协议书对第三人越秀区国规局不具有约束力，如果被告没有按照约定履行义务，应由其单独承担相应的违约责任。根据之前的类似判决，也都是由被告单独承担责任。第三人李某某述称：1974年，第三人李某某的母亲购买了原广州市越秀区XXX段X号之一房屋，因为卖房人接受过政府救济导致该房屋变成由李某某和原告进行双管，后来变成原告直管。拆迁前从未有人通知过李某某，李某某当时找到原告，原告要求李某某直接与被告沟通。拆迁后被告有六十多个月没有向李某某支付安置费，也没有支付临迁房的租金，导致六年多的时间没有人管李某某。涉案1XX4房曾遭水淹及火灾影响，因为户口及水电问题，根本无法居住。经审理查明：1997年10月5日，广州市国土局向广州市城市规划局东山区规划分局及被告作出穗国土建用函[1997]197号《关于土地使用权问题的复函》，载明：同意将经穗国土[1996]建用通字29号文核准给广州市规划局东山区规划分局使用的、位于东山区XX路XX地段的3228平方米土地，改由广州市城市规划局东山区规划分局与被告使用。用地性质为办公楼、回迁楼、商业、住宅楼。2000年6月2日，广州市国土局核发穗国土建用字[2000]第217号建设用地批准书，批准广州市城市规划局东山区规划分局和被告对原东山区XXX路XX地段进行开发建设，建设项目名称为办公楼、回迁楼、商业、住宅楼，批准用地面积3228平方米，土地坐落东山区XXX路XX地段。1998年10月26日，原广州市东山区房地产管理局与被告签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定：甲方为广州市东山区房地产管理局，乙方为被告及广州市城市规划局东山区规划分局。乙方经市规划局1995年以穗城地批字第169号文核准，征用东山区XXX路等地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋。甲方同意将东山区建设XXX路X号（旧门牌XX房屋，建筑面积共28.9008平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）交由乙方拆除。乙方同意将下列建筑面积28.9008平方米的房屋（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2001年10月31日移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图、建筑平面、立面、剖面图、结构施工图、上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算。需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作由乙方负责妥善解决。因房屋被拆除，原住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面损失，乙方同意从原住户迁出被拆迁房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆迁房屋的原租金金额，用托收无承付的方式按月缴纳租金，金额为42.10元等。之后，原广州市东山区房地产管理局将上述原址房屋交付被告穗京公司拆迁。回迁楼建成后，被告穗京公司将涉案XXX路XXX号之一1XX4房交付原住户第三人李某某使用，但未与原告办理移交手续。第三人李某某称其约于2006年至2008年期间取得涉案房屋钥匙。另查明：第三人李某某的母亲蔡某某曾于1991年5月20日向原中山三房管站递交申请书及保证书，称其为XXX路X号住户，因其丈夫分到宿舍但只够其两人居住，故两个儿子只好留在X号住，如业主要回此屋时，保证给回业主，另找地方住，并申请更改租户名称为其长子李某某等。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年3月1日的《广州市不动产登记查册表》记载，XX区XXX路XX地段用地面积3228平方米，单位名称为被告及广州市城市规划局东山区规划分局。据已发生法律效力的（2018）粤01民终7762号民事判决查明的事实，XXX路XX地段“惠XX”商住楼西梯门牌为XXX路XXX号之一。本案审理过程中，原告明确就其主张的第二、三项诉讼请求不要求第三人越秀区国规局承担责任。为证明诉讼时效中断，原告向本院提交如下证据：1.原告分别于2014年7月23日、2015年12月28日、2016年3月2日、2017年7月11日委托广州市越秀区第三房屋管理所以EMS特快专递的方式向被告寄出但被退回的函件（显示收件地址均为被告登记住所地广州市越秀区XXX路X号，其中前三份快递内附有要求被告支付X号房屋欠缴租金的相关通知，最后一份快递内的通知除要求被告支付X号房屋欠租金外，还要求支付逾期移交房屋的违约金）。2.原告于2016年6月22日委托广州市越秀区第三房屋管理所以EMS特快专递的方式向被告寄出的快递详情单及妥投记录（显示收件地址为广州市越秀区XXX路XXX号之四，内件包括要求被告支付X号房屋欠租的通知，该邮件于次日妥投）。3.被告于2016年4月20日向广州市越秀区第三房屋管理所发出的《关于广东广信君达律师事务所律师函的函》（称收到广州市越秀区第三房屋管理所2015年12月17日的催款通知函后，积极跟进该项工作，多次联系李某某未果，立刻对该住户催款书面通知张贴在住户门口，但迟迟得不到回应等）。被告的质证意见为：对上述证据1真实性无异议，确认快递中写X号地址的通知与本案有关，但原告应当清楚该四份快递的收件地址是无人办公的，被告在惠XX有办公点，原告可以直接到该地址送达，该四份快递均未有效送达；对上述证据2真实性、合法性、关联性均无异议，确认被告收到该邮件，邮件的收件地址就是惠XX小区；对上述证据3无异议。本院认为：原广州市东山区房地产管理局与被告穗京公司自愿签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。我市行政区划调整后，原告依法承接该合同中甲方的权利义务，第三人越秀区国规局则承接原广州市城市规划局东山区规划分局的权利义务。上述协议虽列明乙方还包括原广州市城市规划局东山区规划分局，但该局并未在协议上签名，故该协议对第三人越秀区国规局无约束力。上述补偿协议书明确约定了被告穗京公司移交补偿房屋时应提交的资料及应当办理移交手续，其至今未按合同约定向原告移交产权补偿房屋已构成违约，被告穗京公司辩称将补偿房屋交付第三人李某某使用即完成移交义务与合同约定不符，对该答辩本院不予采纳。因此，原告要求被告穗京公司办理涉案1XX4房的产权移交接管手续及按照合同约定的标准支付租金、违约金合法合理，本院予以支持。第三人越秀区国规局作为涉案房屋共同的建设单位，在被告穗京公司办理房屋产权移交手续时应予以必要的协助。关于诉讼时效问题，根据上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，被告应按月向原告缴纳租金，故每月租金的履行期限应为当月最后一日。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日开始实施，在此之前，原告关于租金的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，诉讼时效为一年。原被告之间并无关于送达地址的约定，故原告向被告穗京公司登记住所地寄出通知的行为属合理方式主张权利，因此原告分别于2014年7月23日、2015年12月28日、2016年3月2日、2016年6月22日、2017年7月11日委托广州市越秀区第三房屋管理所向被告穗京公司发出相关通知及被告穗京公司于2016年4月20日书面复函的行为均构成诉讼时效的中断事由。但因2017年7月11日发函时距上次通知（2016年6月22日）已超过一年，故2016年6月30日以前未付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。同理，上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定违约金按日计算，而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告关于违约金的诉讼请求诉讼时效为两年，原告仅在2017年7月11日的通知中向被告穗京公司主张过违约金，故2015年7月10日以前（含当日）的违约金亦已超过诉讼时效，本院不予支持。第三人李某某虽提出其母亲购买了原被拆迁房屋X号，但未能提交相关证据，本院不予采信。且本案仅处理回迁房XXX路XXX号之一1XX4房的产权移交接管问题，暂不涉及李某某对该房屋的使用权，故李某某所述意见不能对抗原告本案诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告广州市穗京房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区房屋管理局办理广州市越秀区XXX路XXX号之一（即XXX路XX地段“惠XX”商住楼西梯）1XX4房的产权移交接管手续；第三人广州市越秀区国土资源和规划局对此应予以必要的协助。二、被告广州市穗京房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区房屋管理局支付原广州市越秀区XXX路X号房屋的租金（自2016年7月1日起至完成广州市越秀区XX路XXX号之一1XX4房产权移交接管手续之日止，按照每月42元的标准计付）。三、被告广州市穗京房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区房屋管理局支付逾期移交补偿房屋的违约金（自2015年7月11日起至完成广州市越秀区XXX路XXX号之一1XX4房产权移交接管手续之日止，按照28.9008平方米×1元/日计付）。四、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3822.40元，由原告广州市越秀区房屋管理局负担3113.40元、被告广州市穗京房地产开发有限公司负担709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  张 宇人民陪审员  叶美君二〇一八年八月六日书 记 员  唐嘉仪