河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1102民初966号原告（反诉被告）：韩某，男，1989年7月29日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。委托代理人：石广军，河北合明律师事务所律师。委托代理人：石宇阳，河北合明律师事务所律师。被告（反诉原告）：衡水弘瀚房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区中心街221号1栋1层1号，组织机构代码：55908645-8。法定代表人：魏延芳，执行董事。委托代理人：张树可，河北威仑律师事务所律师。原告（反诉被告）韩某与被告衡水弘瀚房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“弘瀚公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月22日作出（2016）冀1102民初1364号民事判决书。原告韩某不服该判决，向河北省衡水市中级人民法院提起上诉。河北省衡水市中级人民法院于2017年1月12日作出（2016）冀11民终2169号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人石广军、石宇阳、被告的委托代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩某向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照合同约定向原告交付位于桃城区××楼××号门店（197.52平方米）并退还预交差价款72236.56元。二、判令被告赔偿因其逾期交付房产给原告造成的经济损失9000元（已计算至2015年11月，其他损失自2015年11月1日至实际交付房产之日按年租金10万元计算）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月21日，原告与衡水市XX城中村改造指挥部及被告按照所有权调换方式签订第095号《路北烟花爆竹周边区城住宅拆迁安置补偿协议》一份，协议约定被告拆迁原告位于桃城区××楼××号门店，并以其开发建设的大庆路中心北大街交叉口东侧XX城XX号楼XX层XX号商业门店（159.56平方米）对原告予以补偿安置，被告承诺2015年5月1日前向原告交房，并按回迁标准无偿装修好。被告在建设回迁房期间单方变更了图纸，门店建成后面积约为197.52平方米，被告未按照合同约定向原告交付房产，反而单方在该门店东北角部分分割出4.05米*3米的区城不向原告交付，又要求原告再向其缴纳巨额现金后才向原告交房。原告认为，被告交付回迁房屋建筑面积与拆迁安置补偿协议约定面积误差比绝对值3%部分可以按照合同约定的价格据实结算，面积误差比超出3%部分的房价款应由被告自行承担，并向原告交付回迁房产。原告在拆迁安置补偿协议签订后十五日内已经向被告预交差价款10万元，多交部分计72236.56元被告应退还原告。被告弘瀚公司辩称：被告不同意韩某提出的诉讼请求，因征收补偿发生纠纷不属于民事诉讼受案范围，应当裁定驳回原告起诉；95号协议无效，应当判决驳回其诉讼请求。一、因征收补偿发生争议应当提起行政诉讼而不属于民事诉讼受案范围。根据2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十四条和第二十六条规定，因征收补偿发生争议，应当提起行政复议或行政诉讼，而不是民事诉讼。该条例第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。明确了政府是征收补偿主体，第二十七条明确禁止建设单位参与征收补偿。可见，征收补偿协议的主体是法定的，性质是行政行为，弘瀚公司不能代替政府成为征收补偿协议的主体，故应当裁定驳回原告起诉。二、95号协议的签署主体双方都是非法和无效的。首先，韩某起诉依据的是95号协议，甲方是衡水市市区“一拆两改”指挥部，盖章是衡水市XX城中村改造指挥部，签署于2013年3月21日。而衡水市XX城中村改造指挥部早在2012年就被衡水市人民政府决定撤销。民法通则第三十六条规定，法人的民事权利和民事行为能力，到法人终止时消灭。指挥部被撤销前签署的协议由征收办承接，其被撤销后再签署95号协议是非法和无效的。其次，95号协议的乙方是韩某，同样也是非法和无效的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。这说明，被征收人的概念和主体是法定的，就是指“房屋所有权人”。而95号协议征收的房屋所有权人是韩某1，且为韩某1单独所有，而非与他人共有。物权法第九条和第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法律证明，不动产物权经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。据此，只有韩某1才能成为该房屋的法定被征收人。韩某在（2016）冀1102民初1364号案件庭审笔录中称所涉房屋是原告与父母共同财产的说法，与13-××号房屋产权证书矛盾，13-××3房产证登记的时间是2007年1月，韩某当时不满18周岁，对该房产的购置没有投资，也未接受赠与，所以不是该门店的所有权人。也与其韩某1在庭审中的说法相矛盾，韩某1说旧门店是其与妻子共同所有。与该房产权利真正有利害关系的当事人是韩某1和李某。韩某称韩某1将该门店被拆迁后取得的财产权益转让给他，这一说法同样不成立。物权法定，物权的转让未经登记，不发生物权转移的效力。只有首先成为物权所有权人，首先成为补偿协议的当事人，然后才有转让权。李某支付10万元，不是为韩某支付，也不是受韩某委托而支付。在支付该10万元时，能够确定的事实是，被征收房屋面积108.61㎡，根据政策回迁安置的面积也是108.61㎡，当时已经确定回迁门店的图纸建筑面积是159.56㎡，因该50.95㎡面积差而需要由韩某1夫妻支付差价款，以过渡费和其他各项补偿费用相互抵销后，韩某1夫妇再支付10万元仍然不能全清。当时不能预见的是产权登记建筑面积是184.31㎡，既然不能预见，也就不可能为其预交款；如果能预见，也就不会不写明。因此，韩某将10万元认定是为159.56㎡与184.31㎡面积差而预交，这既不合情理，也无事实根据。三、95号协议内容违法无效。首先，95号协议名称是错误的，所涉房产用途实为门店。根据政府所定《拆迁安置补偿方案》，商业与住宅的安置补偿政策完全不同，将门店按住宅政策安置补偿明显不是协议双方真实的意思表示。其次，95号协议标的即征收的房屋所有权人是韩某1，但被征收人故意写成韩某，目的是为了逃避国家税收（增值税、契税等）和损害国家对房地产二手交易的管理制度。第三，95号协议中1∶1.5的赔率也是以合法的形式掩盖非法的目的，损害国家利益。根据衡水市人民政府制定的统一拆迁安置政策，商业门店的回迁安置比例是1∶1。违反了政策就是损害社会公共利益。95号协议约定赔率为1∶1.5，实为逃避多购买的50.95㎡需要缴纳的各种税费10多万元，以此来损害国家利益和国家对不动产交易的管理制度。根据合同法第五十二条规定，损害公共利益的合同无效。第四，所有的事项均是韩某1在与指挥部沟通协商，而韩某没有参加任何实质性事项的沟通。95号协议乙方“韩某”的签字，并不是其本人所亲笔书写，仅此就充分证明协议不是真实意思表示。四、面积差异的原因在于国家标准不同，责任和过错均不在于被告。产权登记建筑面积测绘单位是衡水市房产测绘队，执行的国家标准是GB/T17986.1-2000《房产测量规范》，而图纸建筑面积计算单位是建设工程设计单位，执行的国家标准是GBT-50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。而GB/T17986.1-2000《房产测量规范》与GBT-50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》不仅标准名称和代码完全不同，并且内容和执行年份也完全不同。由此造成了本案图纸建筑面积与产权登记测绘面积发生24.75㎡的差异，责任和过错均不在于被告人。该面积差异并非由图纸设计变更发生的，图纸自始至终没有发生变更。反诉原告弘瀚公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告韩某支付回迁房屋建筑面积差价款约50万元。事实与理由：一、反诉被告韩某的父母韩某1、李某才是涉案房屋的被征收人。二、反诉被告韩某提起诉讼所依据的第95号拆迁补偿协议因内容违法而无效，不产生法律效力。三、李某支付了面积108.61平方米与159.56平方米的差价款10万元，但对于当时不能预见的产权登记建筑面积是184.31平方米，其与159.56平方米之间的差价款至今未给付，要求按照市场价格20000元/㎡优惠200元，应给付面积差价款490050元，维修资金11058.6元，契税32849元，测绘费184.31元，共计534141.91元。反诉被告韩某辩称：被告的反诉请求，没有任何事实依据及法律依据，应该予以驳回。本院经审理认定事实如下：本案所涉被拆迁房屋（房产证号：衡房权证路北字第××号）产权登记人为原告父亲韩某1，上述房屋为韩某1与李某夫妻的共同财产，二人将上述被拆迁房屋所得安置补偿权益已实际赠与原告韩某。2013年3月21日，原告父亲韩某1以原告韩某的名义与当时衡水市市区“一拆两改”指挥部的工作人员姜某协商签订了第095号路北烟花爆竹周边区城住宅拆迁安置补偿协议，协议约定甲方（衡水市市区“一拆两改”指挥部）拆迁乙方（韩某）位于桃城区××号门店，建筑面积108.61平方米，房产证号13-××3。手写赔率1:1.5。拆迁补偿方式为产权调换方式：甲方在本拆迁区域内根据区域规划建设回迁楼房，乙方选择调换楼房为1号楼1层1号门店，建筑面积为159.56平方米。协议第三项第九条约定，中标企业自中标之日起以甲方身份履行上述协议条款，并加盖公章，市区“一拆两改”指挥部监督协议执行。原告提交的拆迁补偿协议加盖了衡水市XX城中村改造指挥部及被告弘瀚公司的印章。原告父亲韩某1替签了原告的名字。衡水市人民政府房屋征收办公室的归档件上没有被告公司的印章，亦没有关于赔率1:1.5的约定。拆迁指挥部工作人员姜某于2013年3月21日出具证明一份，载明回迁楼房子于2015年5月1日前交工，如延期则每月付租金叁仟元，按回迁标准把159.56平方米无偿装修好。2013年4月2日，原告母亲李某向被告交纳拆迁置换房产的面积差价款10万元。本案所涉回迁房产为衡水市桃城区XX东路XX号XX城XX号楼，该回迁房产竣工后，于2015年10月19日经勘察、设计、施工等相关单位进行了验收，确定合格后，于2015年11月5日向业主交付。被告已给付原告2015年5月至7月的逾期交房违约金每月3000元，共计9000元。本案诉争的XX城XX号楼XX号商业门店，经衡水市房产测绘队于2015年6月24日测绘，确定产权登记面积为184.31㎡，其中套内面积为153.41㎡，分摊面积为30.9㎡。本院认为：一、关于该案是否属于法院民事诉讼的范围问题。被告以房屋征收的主体为人民政府，原告应提起行政诉讼，要求驳回原告的起诉，但本案原告诉请并非对人民政府作出的征收决定不服，而是以被告未按合同约定履行义务提起诉讼，故对被告上述主张，本院不予采信。二、关于第95号拆迁补偿协议的签订主体及内容是否有效的问题。被告以原告不是被拆迁房屋所有权人，不是被征收人，第95号拆迁补偿协议不是原告本人签字为由，主张原告签订拆迁安置补偿协议主体无效，但依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，应给予被征收房屋所有权人公平补偿，涉案被拆迁房屋为原告父母韩某1与李某的夫妻共同财产，其二人均表示在拆迁时将拆迁补偿权益赠与原告，故由原告父亲韩某1签了原告的名字，系对自身财产权益的合法、自愿处置，故原告作为接收补偿权益的一方，享有涉案拆迁房屋的补偿权益。被告提交了衡水市人民政府房屋征收办公室于2016年11月15日出具的回函，称房屋产权人在签订安置补偿协议时，将乙方直接写成子女或其他指定人员的名字，应不予准许，该办不予备案。但2010年制定的《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》中并没有此规定，“一拆两改”指挥部及被告公司在2013年签订第95号补偿协议时，亦认可原告父亲将原告韩某作为乙方享受拆迁补偿权益，不能仅以该函追溯否定原告韩某作为拆迁安置补偿协议主体的有效性。被告称涉案拆迁房屋为门店，但协议为住宅补偿协议，但被告的证人姜某称当时没有关于门店拆迁补偿的制式协议书。协议书的格式并不能否定双方确认的协议内容。被告称“一拆两改”指挥部在2012年12月份已被衡水市人民政府决定撤销，故其在2013年签订的第95号拆迁安置补偿协议上的盖章行为无效。但《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》是2010年11月8日制定的，“一拆两改”指挥部在第95号拆迁安置补偿协议上的盖章行为系对上述方案的后续实施，并非实施新的法律行为，故不能简单的以时间节点断定签订第95号拆迁安置补偿协议的行为无效，同时，加盖衡水市XX城中村改造指挥部的印章亦可保证同区域拆迁补偿协议书的同一性，对被告的主张，本院不予认可。被告作为中标企业，应以“一拆两改”指挥部的身份履行补偿协议的条款，被告是本案适格的诉讼主体。原告提交的拆迁补偿协议有手写赔率1:1.5，但房屋征收办公室的归档件上没有，姜某称被拆迁房屋建筑面积为108.61平方米，回迁建筑面积为159.56平方米，按照赔率1:1，以每平方米6500元计算原告应补交面积差款33万元，除去应给付原告2011年到2015年的房屋拆迁过渡费每月3000元共计18万元，另给原告补偿5万元，原告于协议签订后十五天内补交了剩余10万元房款。手写赔率1:1.5是为了不缴纳契税而为。原告称其交纳的10万元是补交的建筑面积159.56平方米之外的13平方米（东北角4.05米*3米区域，加该部分的公摊面积1.32平米）的款项，但没有证据显示原被告签订合同时，4.05米*3米区域属于XX城XX号楼XX号门店，对原告所称本院不予采信，原告方补交的10万元应为被拆迁房屋面积108.61平方米与设计回迁建筑面积159.56平方米之间的面积差价款。原告与“一拆两改”指挥部按照赔率1:1就被拆迁面积与回迁面积之间的差价已达成一致约定，原告并已实际交付差价款。故原告提交的第95号拆迁安置补偿协议中的手写赔率1:1.5既与事实不符，亦违反2010年的《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》相关规定，该约定无效，但协议部分无效，不影响双方确认的协议其他内容的效力。三、关于被告在施工过程中是否单方更改设计图纸，并故意将商铺东北角4.05米*3米区域划割出去不交付原告的问题。原告称被告私自修改图纸，导致应交付其的1号门店建筑面积变大，且商铺东北角4.05米*3米区域被划割出去，要求被告交付共计197.52㎡的面积，并返还差价款。原告提交的图纸，被告不予认可，原告亦没有说明该图纸来源，该图纸无原件及相关单位印章，对其真实性本院不予认可。被告提交的涉案房屋施工图纸及衡水市建设工程竣工验收报告相互佐证，表明被告已“完成工程设计和合同中规定的各项工作”，被告并没有在施工过程中变更建设工程施工设计图纸。而房屋产权登记建筑面积为184.31平方米，其与设计建筑面积159.56平方米之间的差异是因设计单位与房屋测绘部门所执行的国家标准不同造成的，被告一方对此并无责任，且依照图纸显示，东北角4.05米*3米区域并不包含在XX城XX号楼XX号门店内。原告主张的要求被告交付含东北角4.05米*3米区域在内的共计197.52平方米，对超出应回迁面积159.56平米的3%即4.7868平米，按照每平米5800元计算为27763.44元，超过3%的部分费用由被告自行承担。原告在签订协议15日内，预交10万元差价款，多交部分72236.56元退还给原告。原告上述主张与事实不符，本院不予支持。四、关于原告应补交费用问题。因回迁门店已竣工验收，产权登记面积已确定，故对原告要求被告交付衡水市桃城区XX东路XX号XX城XX号楼XX号门店的主张，本院予以支持。同时原告应按照《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》关于拆迁安置补偿标准的规定，依照回迁整体二层门店每平方米5800元的价格向被告补交产权登记建筑面积184.31平方米与设计建筑面积159.56平方米之间的面积差价款143550元。被告主张要求原告按照市场价格20000元/㎡优惠200元，给付面积差价款490050元，但《大庆路以南中心北大街东侧区域沿街门店补偿安置实施方案》第四条第2款门店产权调换标准中规定的：调换门店面积多于应安置面积的，在签订协议后十五日内补交差价款的，整体二层门店按5800元/㎡结算，到回迁拿钥匙时补交差价款的按该区域门店市场价格优惠200元/㎡结算。该规定针对的应是签订协议时能够明确的回迁面积与被拆迁面积存在差距时适用，原告在签订协议后15日内已补交了协议上的回迁面积159.56平方米与被拆迁面积108.61平方米之间的面积差款，最后房屋产权登记建筑面积184.31平方米并不在原、被告签订协议时所预知，原告未交纳亦不是原告方的过错，故被告要求原告按照市场价格优惠200元/㎡给付差价款的主张，并不符合补偿安置实施方案的文件精神，对被告上述主张，本院不予支持。被告要求原告给付维修资金11058.6元、契税32849元及测绘费184.31元，但上述款项应是相关房产部门征收，不包含在涉案拆迁安置补偿协议内，本院不予涉理。原告称拆迁置换房屋于2015年11月5日向全体业主交付，但被告拒不向原告交付，被告不予认可，称2015年9月已通知原告交房，但原、被告均未提交证据，被告弘瀚公司应按照与原告的约定给付自2015年8月份至10月份的延期交付违约金，每月3000元，共计9000元。自2015年11月，造成被告未将房屋交付给原告的直接原因为原告未补交房屋面积差价款，故对原告要求被告自2015年11月起按照同地段同类房屋租金标准支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款、第二十五条之规定，判决如下：一、被告衡水泓瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告韩某交付位于衡水市桃城区XX东路XX号XX城XX号楼的XX号商业门店。二、原告韩某于本判决生效后十日内给付被告衡水泓瀚房地产开发有限公司回迁楼面积差价款143550元。三、被告衡水泓瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告韩某逾期交房违约金9000元。第二、三项相抵后，原告韩某于本判决生效后十日内给付被告衡水泓瀚房地产开发有限公司款项134550元。四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1832元，反诉费4400元，由原告承担1600元，由被告承担4632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张淑清人民陪审员  杨柏树人民陪审员  曹会敏二〇一八年八月十三日法官助理韩炜炜书记员胡敬轩