广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初12012号原告：蔡炳煌。原告：陈丹兰。两原告共同委托诉讼代理人：谢儒浩、张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市新锋房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区澜石大马路9号12座01室，统一社会信用代码91440600551655206F。法定代表人：蔡风佳，总经理。委托诉讼代理人：孙智威、丘佳蕊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告蔡炳煌、陈丹兰诉被告佛山市新锋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。本案于2018年7月24日公开开庭审理。两原告共同委托代理人谢儒浩、张冬梅及被告委托代理人孙智威、丘佳蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金792155元（以房屋总价7905745元为本金，按每日万分之三的标准，自2016年1月1日起计至2016年11月30日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1401010010），双方约定由原告向被告支付7905745元，购买位于佛山市禅城区澜石大马路9号“泷景花园”星堤4座-101单元。该合同中约定，原告应于2014年1月25日前完成贷款手续，支付全部房款；而被告应于2015年12月31前交付房屋并保证房屋的正常使用。原告按照约定在规定的时间内支付全部房款，有被告开具的发票为证。2015年12月23日，被告向原告发出《泷景花园收楼通知书》，称项目已经政府主管部门验收合格，达到了《商品房买卖合同》中的交付使用条件。但经过原告的验收，该单元有多处地方均不符合合同约定，其中最为严重的是二层东北客房以及西南客房卫生间内的排水管未按预定位置设置，完全达不到基本的生活、居住标准，而且被告亦未将钥匙交付给原告。原告于2015年12月30日向被告反映上述问题，被告亦确认进行整改，直至2016年11月22日，原告收到被告的《保修工程完工验收通知函》，被告知整修工程完成，两房间卫生间已完成恢复原约定功能的施工。原告认为，被告之行为已严重构成违约，被告未能在约定的时间内交付房屋供原告正常使用，逾期长达11个月，给原告造成许多不必要的麻烦与损失。根据我国相关法律规定以及双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，被告应当按日向原告支付已支付房款的万分之三作为违约金。综上所述，原告的诉讼请求依法有据，为了维护原告的合法权益，故恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：1、被告已经按照买卖合同约定向原告交付了房屋，被告于2015年12月9日取得了涉案房屋所属工程的竣工验收备案表，符合买卖合同第八条约定的交付条件，在取得竣工验收备案表后，被告依约通知了原告收楼，从原告的起诉状可以看出被告已于2015年12月23日通知了原告收楼，原告在收到被告的收楼通知书后，于2015年12月30日来到被告处，与被告办理了包括交楼文件、两书、钥匙等文件的签收，并签署了物业费的划账协议书，且确认了燃气表、电表、水表初始读数，双方已于2015年12月30日完成了涉案房屋的交接，房屋的保修期限自房屋交付之日起计算。2、根据原告提供的《泷景花园房屋保修项目记录表》，该表的签署时间为2016年1月3日，是原告接收房屋后的三天，是对房屋检查后所填写的保修记录表，被告依据该记录表对原告有异议的部分项目进行维修，履行了商品房买卖合同项下的义务，与商品房的交付没有关系，且该保修记录表中多项内容不属于房屋的交付条件、装饰设备标准或保修责任范围，但是被告本着友好的态度仍然对力所能及的部分予以维修。3、在涉案房屋交付时，用于整栋楼排水排污的室外排水管主管已设立好，主管上预留了室内管道接口，交付时，二楼西南角卫生间内未在墙面提前设置排水管道孔，本意是代两原告确认开孔位置后，直接安装管道。据此，原告要求被告承担违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。诉讼中，两原告提交以下证据：1、两原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》及补充协议。证明原、被告双方就涉案房屋的买卖交易达成一致意见，双方存在买卖合同关系。3、发票2张。证明原告依约向被告支付涉案房屋的全部购房款。4、《泷景花园收楼通知书》《泷景花园房屋保修项目记录表》复印件2份、保修工程完工验收通知函、邮政快递单据。证明：1.原告按照被告收楼通知书时间及时办理涉案房屋的收楼手续，但被告交付的涉案房屋多处地方不符合合同约定，达不到基本生活、居住标准；2.被告于2016年11月9日向原告邮递寄送《保修工程验收通知函》，要求原告完善相关收楼手续，原告于2016年11月30日收到该函件。诉讼中，被告提交以下证据：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件、《申领门牌、房号、入户审批表》复印件。证明被告已于2015年12月9日取得了涉案房屋所属工程的《竣工验收备案表》，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。2、《泷景花园收楼通知书》复印件、《泷景花园收楼须知》复印件。证明在涉案房屋满足收楼条件后，被告依约在2015年12月23日向原告发出了《泷景花园收楼通知书》及《泷景花园收楼须知》，通知原告收楼并告知原告收楼流程。3、《泷景花园交楼文件查阅记录表》《泷景花园钥匙签收表》《泷景花园文件签收表》《承诺书》《消防安全责任书》、《划账协议书》《泷景花园独立电表、水表、燃气表读数记录》。证明原告在收到被告发出的《收楼通知书》后，于2015年12月30日查阅了收楼资料、签收了房屋钥匙、签收了收楼资料、签署了遵守《泷景花园管理制度汇编》的《承诺书》、签署了《消防安全责任书》，并通过自动划账的方式开始缴交物业管理费。此外，原告还从2016年1月1日起正式启用了电表、水表与燃气表，已正式开始使用涉案房屋。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1至3以及证据4中的《收楼通知书》、《房屋保修项目记录表》、《保修工程完工验收通知函》，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据4中的邮政快递单据，有原件核对，且能与证据4中的《保修工程完工验收通知函》相互印证被告向原告送达《保修工程完工验收通知函》的事实，本院对真实性予以确认。原告对被告证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年7月25日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区佛山大道东侧、前进路南侧、东平路北侧、纵二路西侧之二地块的地块土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名泷景花园……第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区澜石大马路9号四座101房。该商品房的用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积共534.48平方米，其中套内建筑面积515.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.91平方米。第四条、计价方式与价款。1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为15333.99元，总金额7905745元……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、买受人未完全履行本合同约定的各项义务……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条、保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担……上述合同附有附件一至四，附件三为《装饰、设备标准》：1、外墙：混凝土墙/砖墙，首层、二层干挂石材，三层以上贴面砖/铝挂板；2、内墙：室内部分墙面：刮腻子；3、顶棚：室内部分顶棚：刮腻子；4、地面：室内部分地面：水泥砂浆抹平压光；5、门窗：入户门为实木门，窗户为铝合金玻璃门窗，卫生间及厨房为单片钢化玻璃，阳台为中空玻璃，卧室及餐厅、偏厅、客厅均采用中空夹胶玻璃；6、厨房：地面以及墙面均为水泥砂浆加聚合物水泥基复合防水涂膜，顶棚为刮腻子，预留抽油烟机排烟道；7、卫生间：地面为水泥砂浆加聚合物防水涂料；防水砂浆墙面，顶棚为刮腻子；8、阳台：铺设防滑地砖……”同日，被告（甲方、出卖人）与两原告（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》补充协议，其中约定：四、关于商品房交付（对买卖合同第八条的补充修订）……3、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》的约定承担保修责任。乙方因此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，视为因乙方原因未能按期交付。该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》第八条中约定的交房期限届满之日……五、关于延期交房的违约责任（对买卖合同第九条的补充修订）：如出现下列原因，甲方不承担延期交房违约责任：乙方无法律规定或合同约定的原因拒绝收楼……七、关于商品房的交接（对买卖合同第十一条的补充）……5、乙方应在甲方通知时间内及时办理收楼手续。若乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形或出现《住宅质量保证书》中的质量问题，应在完成交付后按照法规和合同约定处理，乙方认为房屋存在质量缺陷的，有权要求甲方按合同约定进行保修，但不得以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受本商品房的，否则视为甲方已按合同约定交付，本商品房交付时间确定为《交楼通知书》注明或电话通知中的交房期限届满之日。2015年8月27日，被告向两原告开出发票两份，确认原告分别支付售房款4000000元、3905745元。2015年11月30日，位于佛山市禅城区佛山大道东侧、前进路南侧、东平河北侧的佛禅（挂）2009-014地块-9#地块房地产项目（１～３＃、５～１０＃、３２＃、３３＃楼）通过竣工验收，并于2015年12月9日办理了竣工验收备案。2015年12月23日，被告向两原告发出《泷景花园收楼通知书》，主要内容如下：“现请您详细阅读并按照本通知及《泷景花园收楼须知》的指引，于2015年12月31日前办理收楼手续。可预约收楼时间：2015年12月25日至2015年12月31日。”2015年12月30日，两原告前往泷景花园收楼现场办理涉案房屋的收楼手续，并签订泷景花园交楼文件查阅记录表、泷景花园钥匙签收表、泷景花园文件签收表、独立电表、水表、燃气表读数记录等材料，收取钥匙、业主卡等物。2016年1月3日，原告在《泷景花园房屋保修项目记录表》上载：大门口：要求将围栏拉直到大堂门口处；要求将燃气格栅移位到更改后的围栏角落处。负层：大门把手贴上请勿打开，需检查是否损坏，两边小门要求加上锁；厨房楼梯底处1处渗水；靠车库门处小门上方渗水，此处业主认为单做防水并不能有效防治，要求做多一面墙将渗水位作引流处理。首层：后花园两边墙面有修补痕迹，或没有砌到底，要求更换。卫层：主人房梁顶低高不平；落地窗两边左右角不平整。客房2：卫生间没有排水、污水管；阳台护栏左边与墙边间距太大。客房3：阳台对出大堂顶棚下雨时有积水。客房4：卫生间门处墙面倾斜、不平整；卫生间没有排气口。全屋：所有墙身多处空鼓；所有门窗接线未完成；要求将所有地角找平层打掉；要求将所有阳台位置地砖打掉；要求将首层所有门窗位置外飘部位板作整改，因下雨时会雨水倒流，现已有部分生锈；厨房天花排水管道渗水，建议更换预防再次渗漏；业主认为厨房部位设计不合理。希望发展商将楼梯拆掉并将地面封掉，同时将侧门封掉。并记载“留匙继续执修”。2016年9月22日，被告出具《有关：星堤4座101单元保修工程完工验收通知函》，上载：两原告于2015年12月30日就泷景花园星堤4栋101单元（以下简称“贵单元”）交楼后的保修事宜向我司发出《泷景花园房屋保修项目记录表》，经我司现场查核后确认贵单元的保修项目包括：1、厨房楼梯底2处疑似渗水印；2、靠车库处侧门上方疑似渗水印；3、后花园露台两边墙砖底有修补或露缝；4、二层主人房梁顶轻微不平整；5、二层主人房落地窗地面不平；6、二层东北客房排水管未按约定位置设置；7、二层东北客房阳台左边护栏与墙身有轻微间距；8、二层西南客房卫生间门处墙身轻微不平；9、二层西南客房卫生间未按预定位置设置；10、屋内墙身数处空鼓；11、屋内门窗露线头；12、厨房天花排水管有渗漏痕渍。现我司已于2016年8月9日完成上述全部12项的保修工程，保修工程完成情况详见附件2。请两原告收到此通知函五天内到场办理验收确认手续。如两原告未于上述期限内完善验收确认手续的，视为相关保修工程已经验收确认。原告陈述，确认是毛坯交付房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。两原告主张涉案房屋未达到基本生活、居住标准、房屋设施设备不具备基本功能，主张逾期交房违约金。故本案的争议焦点为：被告交付的房屋是否符合约定及法定交付条件？第一，依据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付两原告使用，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已办理工程竣工验收备案。据前查明，涉案房屋所在项目工程于2015年12月9日办理竣工验收备案登记，被告于2015年12月23日向原告发出收楼通知书，而两原告亦已于2015年12月30日办理收楼手续，故被告未逾期向两原告交房；第二，两原告主张房屋未达到基本生活、居住标准。1.如前所述，两原告已于2015年12月30日收楼，当其时两原告并未提出房屋质量问题；2.原告主张其中两个卫生间内未设置排水管道孔，因涉案房屋为毛坯交付标准，故即使部分卫生间在交付时尚未设置排水管道孔，亦可通过修复工程进行修复，非属于严重影响两原告正常居住使用的问题，且从《星堤4座101单元保修工程完工验收通知函》可知，被告已确认对上述问题进行修复完毕；3.从《星堤4座101单元保修工程完工验收通知函》记载以及原、被告的陈述可知，被告已完成房屋的修补工程，故原告主张的《泷景花园房屋保修项目记录表》上反映的其他质量问题现已无法到场核实。综上，因两原告已收房，且未提供充分的证据证明被告交付的房屋不符合约定及法定的条件，故其诉请迟延交楼违约金于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告蔡炳煌、陈丹兰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取5861元，由原告蔡炳煌、陈丹兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年八月三十一日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。