青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初2712号原告（反诉被告）：西宁惠恩物业管理服务有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：青海省西宁市城东区。法定代表人：黄雯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬梅、武金花，该公司员工。被告（反诉原告）：李建荣，男，汉族，1985年9月20日出生，中共党员，系青海黄河上游水电开发有限公司安全环保中心员工，住青海省西宁市。原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司与被告（反诉原告）李建荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人武金花、被告（反诉原告）李建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司（以下简称“惠恩公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年7月至2017年12月的物业管理费719.9元、2016年1月至2017年12月电公摊费396.2元、2016年1月至2017年12月电梯定检费203.3元，合计1319.4元；2.判令被告按照每月2%支付逾期付款违约金，直至缴清全部欠费金额之日止，暂计算至2019年4月30日应支付违约金422.2元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告和西宁市再生资源开发有限责任公司签订了《物业管理委托协议》，全面委托原告对其建设的“东旭佳苑”住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2013年9月1日起至2018年2月28日止，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.2元/㎡支付物业费等内容，协议生效后，原告依约提供了物业管理服务，被告拖欠物业费719.9元、电公摊费396.2元、电梯定检费203.3元，合计1319.4元未付。原告多次催要未果，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉求。原告（反诉被告）惠恩公司为支持其诉讼请求提交证据如下：1.中标通知书，用于证明原告经过合法的途径中标，并入住小区收取物业管理费的事实。2.发改委备案材料，用于证明物业费收取标准已经向相关部门进行了备案并按照标准收取物业费。3.前期物业服务合同，用于证明原告与西宁市再生资源开发有限公司签订了合同，约定了前期物业费的收费标准及违约责任等内容的事实。4.电公摊及电梯定检费收费标准，用于证明电公摊及电梯定检费用的计算依据和标准。5.电梯年检费代收代缴票据，用于证明原告已经代替户主缴纳了电梯定检费。被告（反诉原告）李建荣辩称，原告主张的费用无法可依，被告与陕西省工程监理有限公司青海分公司订立协议购买房屋，并未与西宁市再生资源开发有限责任公司签订过任何购房协议，与西宁市再生资源开发有限责任公司同属“东旭佳苑”小区业主，西宁市再生资源开发有限责任公司并不能代替被告订立物业服务合同、亦不能代替被告履行权利义务；被告与原告另行签订了物业服务合同，应按照相关规定以原告提供的星级服务标准收取物业费等费用；电公摊费及电梯定检费不应另行收取；被告方亦不存在违约行为，不应承担违约金。被告（反诉原告）李建荣向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告退还2013年9月至2017年6月多收取的物业管理费3127.7元，2014年1月至2015年12月电梯定检费213.3元，合计3340.9元；2.请求判令反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：反诉被告于2013年9月25日与反诉原告签订了《前期物业服务合同》，明确了收费项目及服务内容，合同收费项目中并无电梯定检费项目，但反诉被告强制收取，2014年1月至2015年12月多收取该项213.3元；另依据合同第六条约定，物业管理费用应按照国家和西宁市以及备案标准收取，根据相关备案材料显示，反诉被告应当按照备案的三级物业服务标准收取物业费，即上浮后为每平米0.52元，但反诉被告却按每平米1.2元收取，故应退还自2013年9月至2017年7月多收取的物业费3127.7元，故提起反诉，望支持反诉原告的诉求。被告（反诉原告）李建荣为支持其主张提交如下证据：1.《职工集资建房协议书》、《民事判决书》、《民事调解书》，用于证明被告（反诉原告）与陕西工程监理有限公司青海分公司存在房屋买卖关系，与西宁市再生资源开发有限责任公司并无房屋买卖关系，西宁市再生资源开发有限责任公司不能代表被告（反诉原告）签订物业服务合同的事实。2.《前期物业服务合同》，用于证明2013年9月25日被告（反诉原告）与惠恩公司签订《前期物业服务合同》并约定收费标准的事实。3.西宁地区物业服务备案登记表，用于证明收费标准按照2004年408号文件执行的事实。4.收据，用于证明2016年3月21日被告向原告收取2014及2015年电梯定检费的事实。5.2016年12月24日收据及发票，用于证明被告向原告收取物业费的相关数额的事实。经庭审质证：1.被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）惠恩公司提交的中标通知书、发改委备案材料、前期物业服务合同、电梯年检费代收代缴票据等证据的真实性及证明方向均不持异议，但认为备案资料中的表述推翻了物业费的标准，认为该份前期物业服务合同约束的是西宁市再生资源开发有限责任公司与原告（反诉被告），与被告（反诉原告）并无关联；认为电梯定检是原告（反诉被告）单方自行委托，而非全体业主委托，故费用不应由全体业主承担，另认为原告（反诉被告）提交的电公摊费依据不应将楼道照明计入；本院认为，上述证据分别能够证明下列事实：2012年8月20日，惠恩公司就西宁市再生资源开发有限责任公司东旭佳苑商住小区物业管理进行招投标报价，2013年8月28日西宁市住房保障和房产管理局下发中标通知书，2013年9月11日，惠恩公司向西宁市发改委价格处做了物业服务收费备案登记；2013年8月30日、2014年1月1日、2015年2月25日、2016年2月20日、2017年3月1日，甲方西宁市再生资源开发有限责任公司与乙方惠恩公司分别订立《东旭佳苑物业服务委托合同》，约定对城东区八一东路48号高层住宅提供物业管理服务，约定服务内容与质量、服务费用、违约责任等内容；本院认定为有效证据。2.原告（反诉被告）惠恩公司对于被告（反诉原告）李建荣提交的《职工集资建房协议书》、《民事判决书》、《民事调解书》等证据的真实性不持异议，但对证明方向不予认可，认为该份《职工集资建房协议书》恰恰显示陕西省工程监理有限公司青海分公司以与西宁市再生资源开发有限责任公司签订的委托集资建房协议为基础，与被告（反诉原告）订立协议书的事实；本院认为上述证据恰能证明陕西省工程监理有限公司青海分公司与西宁市再生资源开发有限责任公司之间的关系，对此本院予以确认；原告（反诉被告）惠恩公司对被告（反诉原告）李建荣提交的《前期物业服务合同》的真实性及证明方向均持有异议，该份合同并未加盖公司公章或合同专用章，认为其并未与被告（反诉原告）李建荣订立过该份合同，另该合同中对缴费标准并未约定，本院认为，该份合同并未加盖公司公章或合同专用章，对于物业服务合同中的物业服务费用亦未明确约定，本院不予采信；原告（反诉被告）惠恩公司对被告（反诉原告）李建荣提交的备案资料的真实性及证明方向均不持异议，但认为备案表同时写明了对高层服务费用不足部分按照实际发生的合理费用与服务对象双方约定的事实，本院认定为有效证据；原告（反诉被告）惠恩公司对被告（反诉原告）李建荣提交的收据、发票等证据均不持异议，本院认为上述证据分别能够证明被告（反诉原告）缴纳了2014、2015年度电梯定检费共计213.2元；2016年1月至12月物业费1439.9元；2013年9月至12月、2014年至2015年、2017年1至6月物业管理费合计4377.5元的事实，本院认定为有效证据。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院确认事实如下：2012年8月20日，惠恩公司就西宁市再生资源开发有限责任公司东旭佳苑商住小区物业管理进行招投标报价，惠恩公司以高层报价1.2元/月·平方米建筑面积参与招标；2013年8月28日西宁市住房保障和房产管理局下发中标通知书，确定西宁市再生资源开发有限责任公司的××区物业服务项目工程惠恩公司为中标单位；2013年9月11日，惠恩公司向西宁市发改委价格处做了物业服务收费备案登记，备案资料显示：“统一按照宁计价（2004）408号文件有关规定执行.按规定标准补偿高层住宅管理服务费用不足部分.由服务企业根据成本不足部分，按实际发生合理费用与服务对象双方约定”、“企业资质等级三级（暂定）”；2013年8月30日、2014年1月1日、2015年2月25日、2016年2月20日、2017年3月1日，甲方西宁市再生资源开发有限责任公司与乙方惠恩公司分别订立《东旭佳苑物业服务委托合同》，约定对城东区八一东路48号高层住宅提供物业管理服务，约定服务内容、违约责任等内容，同时约定服务费用按照高层住宅1.2元/月·平方米、商业物业3.0元/月·平方米收取等内容。另查陕西省工程监理有限公司青海分公司以与西宁市再生资源开发有限责任公司签订的委托集资建房协议为基础，与被告（反诉原告）李建荣订立了《职工集资建房协议书》。另查明，2016年1月至6月，业主公摊电费为每户105.5元；2016年7月至12月，业主公摊电费为每户95.5元；2017年1月至6月，业主公摊电费为每户102元；2017年7月至12月，业主公摊电费为每户93.2元，合计396.2元。2014年8月26日，惠恩公司向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费28993元；2015年11月24日，惠恩公司向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费28993元；2016年8月11日，惠恩公司以西宁市再生资源开发有限公司的名义向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费28993元；2017年9月8日，惠恩公司向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费26091元。另外，被告（反诉原告）李建荣缴纳了2014、2015年度电梯定检费共计213.2元；2016年1月至12月物业费1439.9元；2013年9月至12月、2014年至2015年、2017年1至6月物业管理费合计4377.5元。本院认为，基于原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司与西宁市再生资源开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司在××区已经履行了合同约定的对公用设施设备的日常维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等主要义务，被告（反诉原告）李建荣作为业主，接受上述服务后应当依照合同约定缴纳物业管理费，原告（反诉被告）要求被告支付拖欠的物业费719.9元的主张有理，本院予以支持；关于原告（反诉被告）要求给付2016年1月至2017年12月电公摊费396.2元的主张，原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司在招投标时计入成本的设备运行、维修费用中用电项目的费用远远低于该小区实际公用部分生产用电总量，为此该超出部分的公共设施设备用电量理应由全体业主公摊，故原告（反诉被告）的上述主张本院予以支持；关于原告（反诉被告）要求给付2016年1月至2017年12月电梯定检费203.3元的主张，依照《青海省物业管理条例》第五十六条的规定，物业服务企业应当依照法律法规规定向特种设备检验检测机构申请定期检验，基于上述电梯强制定检的要求，物业服务企业支出的该笔起重机械检测检验费应否由物业服务企业另行摊派收取的问题，本院认为，原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司在2013年招投标时计入成本的设备运行、维修费用中并未计入该笔费用，故惠恩公司依据强制定检要求垫付的特种设备检验检测费，应由全体业主分摊较合适，故对此主张本院亦予以支持；关于原告（反诉被告）惠恩公司要求被告（反诉原告）李建荣给付逾期缴费违约金一项，原告（反诉被告）惠恩公司并未提交催缴费用的相关证据，对此本院不予支持。关于反诉原告李建荣以其与惠恩公司另行订立了《前期物业服务合同》，加之反诉被告惠恩公司提供的物业服务不到位、收取的物业费过高为由，要求退回其已缴纳的2013年9月至2017年6月物业管理费3127.7元的反诉主张，反诉原告李建荣提交的《前期物业服务合同》并未加盖西宁惠恩物业管理服务有限公司的公章或合同专用章，对西宁惠恩物业管理服务有限公司并不发生效力，加之该份合同亦未约定物业费收费具体标准，结合该小区已由反诉被告西宁惠恩物业管理服务有限公司提供了物业管理服务、业主李建荣亦依前述惠恩公司与西宁市再生资源开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》缴纳了物业管理费用的客观实际，视为其作为业主认可前述《前期物业服务合同》的约定，现反诉原告再以与西宁市再生资源开发有限责任公司无关联关系为由，拒绝缴纳物业管理费于法无据；对于反诉原告李建荣提出的反诉被告惠恩公司提供的物业管理服务不到位理应少收取物业费的辩解理由，反诉原告李建荣并未提交证据予以证明，故反诉原告李建荣的反诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李建荣于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司自2017年7月起至2017年12月期间的物业费719.9元、2016年1月至2017年12月的电公摊费396.2元、2016年至2017年度电梯定检费203.3元，合计1319.4元。二、驳回原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李建荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告（反诉被告）李建荣负担，与前款一并给付原告（反诉被告）西宁惠恩物业管理服务有限公司；反诉费25元，被告（反诉被告）李建荣自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马雪婷 二〇一八年八月二十九日书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。