上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初2636号原告(反诉被告)：王焱，女，1981年6月5日生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：钱卫敏，上海中路信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，上海中路信律师事务所律师。被告(反诉原告)：周昌龙，男，1981年4月5日生，汉族，住江苏省。被告(反诉原告)：郭敏，女，1982年8月10日生，汉族，住湖北省武汉市。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：李瑶瑶，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告王焱诉被告周昌龙、郭敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中两被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年5月26日公开开庭审理。因案件复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年8月8日再次公开开庭进行审理。2017年8月28日，本院作出(2017)沪0117民初4817号民事判决。被告(反诉原告)周昌龙、郭敏不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2018年1月4日，上海市第一中级人民法院以(2017)沪01民终12691号民事裁定书，裁定撤销了本院判决，并将案件发回本院重审。2018年2月2日，本院重审案件立案后依法另行组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王焱的委托诉讼代理人李辉和被告(反诉原告)周昌龙、郭敏的共同委托诉讼代理人陈世福、李瑶瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王焱向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，两被告配合原告办理上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的过户手续；2、两被告支付原告逾期过户违约金(自2017年2月14日起至实际过户之日止，按已付款167万元的日万分之五，即每日835元计算)。事实和理由：2015年1月30日，原告同两被告签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告以1,670,000元的价格购买两被告系争房屋。后原告向两被告支付了1,670,000元房款，并于2015年3月接收系争房屋后进行装饰装修。根据合同约定，双方最晚于2016年10月8日前至房地产交易中心办理过户手续。自2016年9月至今，原告多次催促，要求增加一名购房人并配合办理过户手续，但两被告始终拒绝。2017年2月13日，原告随中介人员至房地产交易中心与两被告协商过户登记事宜，因原告已结婚符合本市现行购房政策，原告表示希望两被告配合修改网签合同，完成过户手续的合理要求，但两被告仍旧无故拒绝。据此原告认为，两被告明知原告在签订合同时属于限购对象并未提出异议，而原告要求两被告配合办理过户行为并未影响两被告任何利益，现两被告无故拒绝缺乏法律依据，故诉至本院，望判如所请。被告郭敏、周昌龙辩称，两被告依据合同约定交付房屋，并主动约原告办理过户手续，被告的合同义务已经履行完毕。未能过户的原因是原告不符合上海市的房屋购买政策，在原告一再要求下，被告为了配合原告符合购房条件，将约定的过户时间一再延长，至今原告仍不符合过户资格。据此，被告认为，双方合同不具备继续履行的基础，应当依法解除。综上，两被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告郭敏、周昌龙向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》自2017年3月1日起解除并撤销网签备案手续；2、原告向两被告返还系争房屋。事实和理由为：2015年1月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买两被告系争房屋，总价1,670,000元。原告付款后两被告交付房屋。2016年6月19日，原告向被告郭敏提出将系争房屋过户至朋友名下遭拒。2017年1月7日，被告郭敏为购置新房主动联系原告办理过户手续，但原告提出要求被告重新办理网签合同。2017年2月13日，被告郭敏在中介陪同下前往交易中心欲配合原告办理过户手续，原告再次提出变更合同主体要求增加一名购房人。被告郭敏认为原告的要求超出合同义务范围未予同意。被告郭敏仍配合原告将所有交易手续所需资料提交给办证窗口，后原告自认无法办理过户自动放弃办理，并自行离开交易中心。2017年2月28日，被告郭敏向原告发送《解除合同通知书》。该通知于2017月3月1日由原告签收。两被告认为，原、被告合同是真实意思表示，现由于系争房屋无法且不可能继续办理过户，房屋买卖合同目的无法实现，现两被告要求解除合同于法有据，据此提起反诉。两被告也同意退还原告已付房款167万元。原告王焱就两被告的反诉辩称，在签订买卖合同时两被告对原告属于限购范围是明确知晓的，当时原告限购的原因是单身。但被告基于原告全款现金进行交易，故同意同原告进行买卖，并在合同中明确写到如2015年不取消限购，则最晚过户时间为2016年10月8日。系争房屋于2015年3月开始交付原告使用至今。为了购买系争房屋，原告现已结婚，并从2010年开始缴纳社保，符合购房资格，据此原告不同意被告全部诉讼请求。如果法院认定合同解除，作为解除后果一并处理同意撤销网签备案手续。经审理查明，上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋即系争房屋的产权人为被告郭敏、周昌龙。2015年1月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，两被告将系争房屋出卖给原告。合同约定房屋总价1,670,000元，两被告于2015年3月10日前交付房屋。2016年10月8日前双方向房地产交易中心申请办理过户手续。该合同补充条款一第一条约定，两被告应于2015年3月1日前与贷款银行申请预约还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知原告，双方应于确定的还贷日期同时前往贷款银行办理还款手续，原告将还贷款项直接转入贷款银行指定的还款账户。如两被告提前归还银行贷款需要支付银行违约金，则该违约金由两被告自行承担，两被告应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。合同还对原告房款的支付方式、违约责任等进行了约定。2015年1月30日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、本次交易，双方按国家规定和交易中心核定的应缴纳的所有税费均由原告承担并支付。2、本次交易，双方约定，若2015年上海市取消限购政策，且原告于2015年6月30日前过户，房屋总价为163万。3、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。4、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以协议约定为准。2015年1月30日，被告郭敏出具收据一份，载明收到原告房款20,000元。2015年2月11日，被告郭敏出具收据一份，载明收到原告房款480,000元。2015年6月30日，被告郭敏出具收据一份，载明收到原告房款200,000元。2016年3月27日，被告郭敏出具收据一份，载明收到房款970,000元，并在收据后写明截止今日，全部购房款已经全部付清，之后会配合过户，过户前一个月再通知我。2015年3月10日，两被告向原告交付系争房屋。2016年6月18日至2017年1月期间双方就系争房屋的过户时间等事宜进行了多次协商。2017年1月原告表示需要重新签订网签合同以便过户，但被告不同意重新签署。2017年2月4日，原告向两被告发送律师函，要求两被告在收到律师函5日起沟通并确定具体过户日期。2017年2月8日，系争房屋的抵押登记注销。2017年2月9日，两被告向原告发送律师函，通知原告于2017年2月13日办理过户手续。2017年2月13日，因原告提出要求重新签订网签合同，两被告予以拒绝后双方并未实际完成过户手续。2017年2月14日，原告再次寄送律师函，载明2017年2月13日双方在上海市房地产交易中心商谈过户事宜，原告希望两被告配合修改网签合同，完成过户手续，但两被告不予配合，希望两被告在收到律师函3日内确认配合办理日期。2017年2月25日，两被告向原告发送《解除合同通知书》，载明原告在签订买卖合同时对自己存在限购情况是明知的，但仍同两被告签订合同，且对于当时的婚姻状况未如实告知，存在违约行为，最终导致2017年2月13日无法办理过户手续。鉴于原告隐瞒婚姻状况的违约行为导致无法办理过户手续，合同目的无法实现，故两被告通知原告解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。该函件原告于2017年3月1日收到。另查明，原告同案外人温某某于2017年1月26日办理了结婚登记手续。温某某为上海户籍，原告陈述温某某名下有一套房产。2017年2月15日，上海市松江公证处出具《公证书》一份，载明温某某欲购买系争房屋，因事务繁忙，无暇亲自前往有关部门办理购买房产的相关事宜，特委托原告王焱作为委托人的代理人办理系争房屋的购买手续。委托书中所载日期为2017年2月10日。再查明，原告王焱自2010年1月至2016年5月期间均无实缴税收，2016年6月至2017年4月有一定实缴税金。2012年6至2014年7月，原告社保暂停缴纳。2014年7月开始至2017年3月期间连续缴纳。(2017)沪0117民初4817号案件审理中，本院向上海市松江区不动产登记事务中心就本案实际情况进行调查，请求该中心回复如下问题：1、根据原告个税缴纳清单、社会保险单、结婚证等资料，核实原告目前是否符合上海市购房资格。2、如果原告符合上海市购房资格，则原、被告依据2015年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》是否可以办理房屋过户手续。如不能，除目前司法限制解除以外，需要满足何种条件可以办理过户手续(包括是否需要重新签订买卖合同，原因是合同签订时间过长还是原告家庭成员变更或其他原因所致)。3、如原告不符合上海市购房资格，则原、被告需要履行何种手续方可办理房屋过户手续。2017年6月22日，上海市松江区不动产登记事务中心向本院复函，载明：根据附件材料显示，王焱与温某某于2017年1月26日登记结婚，因无其他婚姻证明资料，该中心默认王焱此前为单身。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》显示，该合同签订于2015年1月30日。按照限购政策的要求，当时王焱为非本市户籍且单身，因此在我市无购房资格，属于限购范围。因王焱和温某某于2017年1月26日登记结婚，温某某为本市户籍，我们认定该家庭属于本市户籍家庭。若该家庭购房需满足：该家庭成员(包含未成年子女)在本市拥有一套或无住房。若原告王焱符合上海市购房资格，2015年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》仍无法办理过户手续，需重新签订买卖合同。本案审理中，本院再次向上海市松江区不动产登记事务中心发函，请求该中心回复如下问题：1、如果原告为了房屋过户需要重新签订买卖合同，该买卖合同是否为《上海市房地产买卖合同》，即俗称的网签合同？2、如果需要重新签订的买卖合同确为《上海市房地产买卖合同》，除原告外，其本市户籍的配偶温某某是否应作为买受人一并签署上述合同？上海市松江区不动产登记事务中心向本院复函，载明：1、如果原告为了房屋过户，需要重签的合同为《上海市房地产买卖合同》，即俗称的网签合同；2、根据规定：居民家庭成员中有1人系本市户籍，且作为购买住房的产权人，该居民家庭认定为本市户籍居民家庭，原告无法单独购房，需其上海户籍配偶共同作为购房人或其配偶单独作为购房人，且家庭名下无住房或只有一套住房的，才有购房资格。本案审理中，原告明确坚持要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，如果法院认定合同解除，相关的解除后果(包括其认为自行的装修添附)，原告保留另行主张的权利。以上事实，由上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收据、上海市房地产权证、公证书、结婚证、律师函、照片、调查函、复函、中华人民共和国税收完税凭证、参保个人城镇基本养老保险缴费情况以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案主要的争议焦点在于被告的解约理由是否成立，故需审查在两被告提出解约时是否因原告自身原因导致《上海市房地产买卖合同》无法继续履行。根据上海市松江区不动产登记事务中心的两次复函，原告目前依据2015年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》无法直接办理过户手续，需与温某某共同或由温某某个人与两被告重新签订网签合同，这就涉及到了对原《上海市房地产买卖合同》签约主体的变更。由于两被告仅负有向原告履行合同的法律义务，故原告如要重新签订网签合同，履行房屋过户手续，需征得两被告同意方可实现。现两被告不同意变更签约主体，故原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》因与本市现行的购房政策冲突，而无法继续履行，应予以解除。两被告通知原告解除合同，与法不悖，本院予以准许，解除日期确认为2017年3月1日。合同解除后，原告应当将系争房屋返还两被告，并协助两被告撤销网签备案手续。原告自愿就合同解除的相应后果另行主张，于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第(一)项之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王焱与被告(反诉原告)郭敏、周昌龙于2015年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告(反诉被告)王焱于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)郭敏、周昌龙关于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋，并协助被告(反诉原告)郭敏、周昌龙撤销上述《上海市房地产买卖合同》的网签备案手续；三、驳回原告(反诉被告)王焱的诉讼请求。本诉案件受理19,830元，反诉案件受理费9,995元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用34，825元，由原告(反诉被告)王焱负担(已付24,905元，剩余9,920元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  暨秉恒人民陪审员  陆为明二〇一八年八月一日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。