福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0681民初2248号 原告：杨植林，男，1971年8月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告：朱文艺，女，1970年4月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上述两原告委托诉讼代理人：方周文，福建重宇合众律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：林水向，福建重宇合众律师事务所实习律师。 被告：漳州汇众房地产开发有限公司，住所地福建省漳州开发区涵碧楼花园******，统一社会信用代码913506815692871301。 法定代表人：乐声平，董事长。 委托诉讼代理人：黄山明，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所律师。 原告杨植林、朱文艺与被告漳州汇众房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方周文、林水向及被告的委托诉讼代理人黄山明、张健超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨植林、朱文艺向本院提出诉讼请求：1.判令被告漳州汇众房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金152282元（以335275元为基数，按每日万分之六计，自2016年4月1日起暂计至2018年4月27日止）；2.判令被告漳州汇众房地产开发有限公司承担本案诉讼费用；3.判令被告按照双方签订的《商品房买卖合同》立即向原告交房。事实和理由：2015年4月23日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于漳州开发区房屋。合同签订后，原告按合同约定向被告支付全部购房款335275元。被告应按约定于2016年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但被告一直推迟交房至今,直至2018年4月27日，被告仍未向原告交房。 漳州汇众房地产开发有限公司辩称，原告主张的违约金过高，本案的违约金标准不能超过楼盘周边租金的130%，即每平方米每月13元。本案原告主张的违约金计算标准过高，应予以调整。本案中无论购房者是将房屋出租他人还是自己居住，因逾期交房造成的损失均是租金上的损失。根据《中华人民共和国合同法》解释二第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，被告认为，本案的违约金标准不能超过楼盘周边租金的130%。根据被告提供的两份《房屋租赁合同书》中，漳州开发区静海湾附近两套房屋，其中一套为89.22平方米、一套为86.80平方米，房屋已进行精装修并且家电、家具配套齐全，月租金分别为1200元、1400元，即每平方米的月租金在13元至16元之间。因原告所购买的商品房为毛坯房，毛坯房租金至少低于精装修房30%至40%，因此本案的违约金计算标准应按每平方米13元/月计算为宜。被告逾期交房确实属实，但因天气原因实际停工，应相应顺延交房日期1天，因中高考期间执行“禁噪令”导致停工，应相应顺延交房日期5天。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2015年4月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于漳州开发区商品房，房屋总价款为335275元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。第八条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：即按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之陆的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款合计335275元。本案讼争房屋于2018年6月10日竣工验收合格，于2018年6月15日消防验收合格。原告至今尚未接收本案讼争房屋。 根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为： 1.关于逾期交房违约金的调整问题。 原告认为，被告应遵守合同约定的违约金条款向原告支付逾期交房损失。本案预售商品房买卖合同是被告预先拟定的格式条款所构成的合同文本，双方约定以万分之六计算逾期交房违约金且逾期付款违约金也约定为万分之六，是对等支付。在违约金条款未违反法律的情况下，被告应诚信履行。原告主张被告应按合同约定的违约金赔偿逾期交房损失是依据《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条的规定。被告主张以同一地段房屋租金作为赔偿原告的损失没有依据。本案被告作为合同的提供方，合同已明确约定违约金的计算方法，所以被告主张以租金作为赔偿标准不适用本案。 被告认为，原告主张的违约金偏高，应予以调整。本案的违约金标准不能超过楼盘周边租金的130%，即每平方米每月13元。本案中原告购房无论是用于出租或者自己居住，因逾期交房造成的损失均是租金上的损失。被告提供两份《房屋租赁合同书》，证明漳州开发区静海湾周边精装修的房屋每平方米的月租金平均为13元。原告质证认为，其对该两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，按同等地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案明确约定违约金的情形，亦不应作为考量逾期交房违约金过高或过低的唯一标准。逾期交房造成的损失并不仅指租金损失，还包括出卖人逾期交房期间无偿占有买受人已付购房款的利息损失等，故漳州汇众房地产开发有限公司主张以不超过讼争楼盘周边租金的130%，即每平方米13元月为标准调整违约金与事实和法律不符，不予采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告请求被告按照合同的约定向其支付违约金，即按已付购房款的日万分之六进行计算，该约定的违约金标准明显高于逾期交房所造成的损失，故原告请求被告支付逾期交房违约金偏高，本院酌情调整为按已付购房款的日万分之三计算。 2.关于认定逾期交房的天数问题。 《商品房买卖合同》第八条第三款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。”从双方订立合同的目的理解，上述告知义务履行与否仅影响“双方协商同意解除合同或变更合同”。而该条中的解除或变更均以协商为前提，并非是一种单方的权利。由此可见，履行上述告知义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，故上述告知义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。台风及暴雨发生的时间、持续的天数等均是双方签订合同时不可预知，属于非出卖人所能控制的客观原因，符合上述合同约定的事由。被告提供《气象报告》及监理方的《监理日志》以证明本案因天气原因（2015年9月29日台风、暴雨）实际停工，应相应顺延交房日期1天。虽然原告对《气象报告》及《监理日志》的真实性提出异议，但其未能提供相应的证据予以反驳，本院不予采纳。故本案因天气原因实际停工，应相应顺延交房日期1天。至于被告所辩解的中高考期间执行“禁噪令”导致停工，应相应顺延交房日期的问题，由于每年的中高考的时间是固定的，被告签订合同时即可预见，不属于《商品房买卖合同》约定的可以顺延工期的事由，该理由不予支持。因本案讼争房屋约定交房时间为2016年3月31日前，且2018年4月27日本案讼争房屋尚未具备交房条件，故原告主张本案逾期交房的时间从2016年4月1日起暂计至2018年4月27日止，合法有据，但应当扣除1天。 综上所述，本院认为，涉案《商品房买卖合同》系漳州汇众房地产开发有限公司与原告在平等、自愿基础上所订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。原告已按合同约定履行付款义务，但漳州汇众房地产开发有限公司未能按照合同约定的时间交房，存在逾期交房的违约行为，应依法承担违约责任。原告请求漳州汇众房地产开发有限公司立即向其交付本案讼争的房产并支付逾期交房的违约金，合法有据，应予以支持。原告主张的违约金偏高，应予调整。截止2018年4月27日，漳州汇众房地产开发有限公司应向原告支付逾期交房违约金76040.37元（335275元0.03%756天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨植林、朱文艺逾期交房违约金76040.37元； 二、漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于漳州开发区的房屋交付给杨植林、朱文艺使用； 三、驳回杨植林、朱文艺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6329.13元，由漳州汇众房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  郑贤德 人民陪审员  许建明 人民陪审员  陈燕煌 二〇一八年八月十六日 书 记 员  黄吴刚 速 录 员  陈雅萍