广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初13261号原告：陈捍宁，男，汉族，1962年12月1日出生，身份证住址广东省普宁市，委托代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所实习律师。被告：广州市白云区人民政府京溪街道办事处，住所地广东省广州市白云区京溪横路20号。负责人：舒振文。委托代理人：谢海傲，广东广信律师事务所律师。委托代理人：廖云，街道办工作人员。被告：佛山市南海区乡镇企业发展总公司，住所地佛山市南海区桂城南桂园发展大厦5楼西之9。法定代表人：蔡明钊。委托代理人：陈振钊，广东亚泰律师事务所律师。委托代理人：何智鸿，广东亚泰律师事务所律师。被告：广东圣地房地产开发有限公司，住所地广州市同和梅花园圣地南路2号6楼。法定代表人：马长园。被告：广州市芳村嘉信房地产服务有限公司，住所地广州市荔湾区东漖北路镇南大街3号二楼。法定代表人：谢钜明。原告陈捍宁与被告广州市白云区人民政府京溪街道办事处、佛山市南海区乡镇企业发展总公司、广东圣地房地产开发有限公司、广州市芳村嘉信房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈捍宁及其委托代理人胡焱平、被告广州市白云区人民政府京溪街道办事处的委托代理人谢海傲、廖云、被告佛山市南海区乡镇企业发展总公司的委托代理人陈振钊到庭参加了诉讼。被告广州市芳村嘉信房地产服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，被告广东圣地房地产开发有限公司经本院公告传票传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈捍宁诉称：佛山市南海区乡镇企业发展总公司（原南海市乡镇企业发展总公司）于1995年与原广州市白云区同和镇人民政府（以下简称原白云区同和镇人民政府）合作建设当时属“集资房”性质的“梅东苑”（后称为“白云广场”）。1997年根据穗府[1997]48号文处理“集资房”，补办规划，用地手续。佛山市南海区乡镇企业发展总公司继续参与该项目的建设。2000年该项目领取了《建设用地批准书》（穗国土建用字[2000]518号），用地单位是广州市危房改造建设管理所、广州市安厦房地产开发有限公司、原白云区同和镇人民政府，此三个用地单位协议分成后，原白云区同和镇人民政府的部分以陈捍宁的部分以原白云区同和镇人民政府名义于2000年补办报建。实际该项目一直由佛山市南海区乡镇企业发展总公司投资开发。根据协议，广州市安厦房地产开发有限公司分得住宅391套，广州市危房改造建设管理所分得住宅150套，原白云区同和镇人民政府分得住宅71套。原白云区同和镇人民政府分得的71套住宅由佛山市南海区乡镇企业发展总公司销售。由于佛山市南海区乡镇企业发展总公司无开发资质，其委托了广东圣地房地产开发有限公司销售，委托广州市芳村嘉信房地产服务有限公司办理消防验收，而该项目一直没有领取《商品房预售许可证》。1996年6月12日，陈捍宁与广东圣地房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》,约定陈捍宁向广东圣地房地产开发有限公司购买位于广州市白云区同和镇梅宾东街“绮云街”9幢502号房屋（现广州市白云区梅宾北路梅宾东街“白云广场”9号502号房屋），面积86.55平方米，每平方米1500元，房价款129825元。该《房屋买卖合同》没有经主管部门备案。陈捍宁已依约履行付款义务，但佛山市南海区乡镇企业发展总公司和原白云区同和镇人民政府在项目建成后没有办理验收手续，怠于履行依法登记房产权属的义务，导致向广东圣地房地产开发有限公司购买住宅的业主一直不能办理房产权属转移登记。广州市安厦房地产开发有限公司分得住宅391套，广州市危房改造建设管理所分得住宅150套均正常办理权属登记及转移登记。但分给原白云区同和镇人民政府的71套住宅至今未办理权属登记。另外，原白云区同和镇人民政府分得的商铺、车位等均没有办理权属登记，共有88间商铺的业主不能办理权属转移登记，加上住宅，导致业主持续上访。2001年原白云区同和镇人民政府撤销，白云广场项目位于广州市白云区人民政府京溪街道办事处行政区划内，有关事宜由广州市白云区人民政府京溪街道办事处依法处理。广州市白云区人民政府京溪街道办事处承接了原白云区同和镇人民政府的权利义务，应由其补办转让手续后，以佛山市南海区乡镇企业发展总公司的名义申请房屋权属登记，由于佛山市南海区乡镇企业发展总公司委托了广东圣地房地产开发有限公司销售，委托广州市芳村嘉信房地产服务有限公司办理了相关手续，广州市白云区人民政府京溪街道办事处、广东圣地房地产开发有限公司、广州市芳村嘉信房地产服务有限公司应共同协助佛山市南海区乡镇企业发展总公司办理房屋权属登记手续。故诉至法院，请求法院判令：1、被告广州市白云区人民政府京溪街道办事处与被告佛山市南海区乡镇企业发展总公司立即补办位于广州市白云区梅宾北路梅宾东街（原广州市同和镇沙太路犀牛角）“白云广场”项目所有权的转让手续；2、被告佛山市南海区乡镇企业发展总公司立即办理位于广州市白云区梅宾北路梅宾东街（原广州市同和镇沙太路犀牛角）“白云广场”项目所有权权属登记手续；3、被告广州市白云区人民政府京溪街道办事处、广东圣地房地产开发有限公司、广州市芳村嘉信房地产服务有限公司协助被告佛山市南海区乡镇企业发展总公司办理位于广州市白云区梅宾北路梅宾东街（原广州市同和镇沙太路犀牛角）“白云广场”项目所有权权属登记手续；4、被告佛山市南海区乡镇企业发展总公司办理位于广州市白云区梅宾北路梅宾东街（原广州市同和镇沙太路犀牛角）“白云广场”项目所有权权属登记手续后，将位于广州市白云区梅宾北路梅宾东街“白云广场”9号502号房屋（房价款129825元）的所有权转移登记至原告名下；5、本案全部诉讼费用由四被告共同承担。被告广州市白云区人民政府京溪街道办事处辩称，一、广州市白云区人民政府京溪街道办事处并未参与具体建设工程的开发、投资、建设、销售，对于涉案房地产项目均没有任何经济利益，不存在任何合同义务。（一）根据穗府[1997]48号文件精神，白云区同和镇人民政府对白云广场项目已经进行了统一清理审查，并以白云区同和镇人民政府名义统一申报及补办征地等手续。由于佛山市南海区乡镇企业发展总公司无广州的房地产开发资质，根据48号文件精神，在补办规划、用地单位时由白云区同和镇人民政府“承担”，办理集资房清理后，佛山市南海区乡镇企业发展总公司继续以同和镇人民政府用地单位名义出资参与该项目的开发建设。根据陈捍宁提交的产权确认函，同和镇人民政府名下的71套住宅单元的房地产权实际应归佛山市南海区乡镇企业发展总公司。（二）从涉案房产的最终销售情况来看，广州市白云区人民政府京溪街道办事处并非销售主体，也并非委托销售主体，涉案房产出让所得款与广州市白云区人民政府京溪街道办事处无关，佛山市南海区乡镇企业发展总公司、广东圣地房地产开发有限公司在涉案房产未通过规划验收，未依法取得预售许可证的情况下将涉案房产对外销售本身就涉嫌违法，陈捍宁在购买房屋时明知该房产未通过规划验收以及没有预售许可的情况下低价受让房屋，现无理要求广州市白云区人民政府京溪街道办事处协助补办产权登记，于法无据。二、《中华人民共和国合同法》第八条规定了合同相对性原则，根据陈捍宁提交的房屋买卖合同可以显示，广州市白云区人民政府京溪街道办事处并非合同相对人，也并非房屋买卖合同的实际收款人，不存在为陈捍宁办理房产证的合同义务；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条，陈捍宁基于法定无效合同要求广州市白云区人民政府京溪街道办事处承担协助办证义务，于法无据；三、广州市白云区人民政府京溪街道办事处并非涉案房地产项目的实际投资人，客观上无法为陈捍宁办理房产证，佛山市南海区乡镇企业发展总公司作为实际投资、开发企业，其开发建设过程中背离了规划部分核发的《建设工程规划许可证》，导致涉案工程最终无法通过规划验收以及产权登记，广州市白云区人民政府京溪街道办事处不存在过错，也无法通过“协助”行为使得超规划的建设工程合法化以及办理产权登记。四、根据《城市房地产管理法》第六十一条、《房屋登记办法》第四条，建议陈捍宁依法向具体职能部门申请办理产权登记事宜。被告佛山市南海区乡镇企业发展总公司辩称，一、佛山市南海区乡镇企业发展总公司不是本案适格。陈捍宁提交的材料《房屋买卖合同》显示，陈捍宁与广东圣地房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，其中约定由广东圣地房地产开发有限公司协助陈捍宁向有关部门办理契证手续。可见，陈捍宁的房屋所有权权属登记手续应由广东圣地房地产开发有限公司与陈捍宁共同办理，陈捍宁提交的材料《收据》显示，陈捍宁给付的购房款是由广东圣地房地产开发有限公司收取。佛山市南海区乡镇企业发展总公司既不是合同的相对方，也不是收取房款的收款方，根据合同相对性原则，陈捍宁的房屋所有权权属登记手续应由广东圣地房地产开发有限公司与陈捍宁共同办理。二、据穗国房群字[2009]1292号文的处理意见，应由建设单位即广州市白云区人民政府京溪街道办事处向规划部门申请“白云广场”的规划验收，并申请权属登记。1999年12月24日，广州市白云区国土资源和规划局核发的《建设工程规划许可证》（【1999集】穗城堤【云】建字第15号）显示，建设单位为“广州市白云区同和镇人民政府”；2000年11月23日，广州市国土局核发的《建设用地批准书》（穗国土建用字[2000]第518号）显示，用地单位为广州市危房改造建设管理所、广州市安厦房地产开发有限公司、白云区同和镇人民政府。2000年12月9日，广州市城市规划局白云区分局核发的《建设工程规划许可证》（[2000集]穗城规（云）建字第13号）显示，建设单位为“白云区同和镇人民政府”。据此，同和镇政府是白云广场用地单位之一，报建也是以同和镇政府名义办理，该项目的权属应以同和镇政府名义登记。2001年8月23日，广州市白云区人民政府出具《关于原属同和镇政府办理的有关事务转由同和、京溪、永平街道办事处办理的批复》（云府函[2001]42号），“因同和镇政府已撤销，原同和镇政府履行的政府职能，按属地管理的原则，现应由新设立的同和、京溪、永平街道办事处继续履行。白云广场地产项目，因位于现行政区划内，该广场在开发建设过程中需要办理的各项事务，应由京溪街道办事处依法予以处理。”2009年8月11日，广州市国土资源和房屋管理局出具《关于白云广场办理产权的发函》（穗国房群字[2009]1292号文），该文的处理意见，（一）完善相关手续“如该项目尚未规划验收的，建设单位须向规划部门申请建设项目的规划验收”。（二）申请产权登记“同和镇政府是该项目的用地单位之一，报建也是以同和镇政府名义办理，因此，该项目的权属应以同和镇政府名义登记。同和镇政府已撤销，则由其权利义务承接方京溪街办事处名义申请登记。”因同和镇政府已撤销，其权利义务应由广州市白云区人民政府京溪街道办事处承接，广州市白云区人民政府京溪街道办事处为建设单位，应履行穗国房群字[2009]1292号文中相应义务，向规划部门申请“白云广场”的规划验收，并办理权属登记手续。三、据广州市白云区人民政府京溪街道办事处的复函，“白云广场”不能办理权属登记手续，是因没有相关政策支持。虽佛山市南海区乡镇企业发展总公司不具备办理陈捍宁的房屋所有权权属登记手续的主体资格，但佛山市南海区乡镇企业发展总公司一直在努力寻求能够办理房产证的途径，力求解决陈捍宁的苦恼。2016年10月20日，佛山市南海区乡镇企业发展总公司曾就“白云广场”物业办理产权登记事宜向广州市白云区人民政府京溪街道办事处致函（《白云广场物业办理产权登记咨询函》）询问，2016年11月22日，广州市白云区人民政府京溪街道办事处向佛山市南海区乡镇企业发展总公司送达《关于的复函》（云京街函[2016]51号），称“根据广州市人民政府《关于市政府行政规范性文件清理结果的通知》（穗府办[2009]58号）的文件注明了《关于处理我市农村集体资产问题的决定》（穗府[1997]48号）文件于2011年12月31日起暂停执行，因此无相关政策支持，白云广场47户业主暂时不能办理产证”。据广州市白云区人民政府京溪街道办事处的复函称，“白云广场”不能办理权属登记手续，是因之前办理“白云广场”权属登记的指引文件已暂停实施，而后没有新的相关政策予以支持。四、虽佛山市南海区乡镇企业发展总公司不具备办理陈捍宁的房屋所有权权属登记手续的主体资格，但会积极配合广州市白云区人民政府京溪街道办事处、广东圣地房地产开发有限公司申请、办理陈捍宁房屋所有权权属登记的相关事宜。因分属于原白云区同和镇人民政府的71套住宅、商铺、车位等至今未能办理权属登记，佛山市南海区乡镇企业发展总公司一直积极询问相关部门办理权属登记手续需要提交何种材料和申请事项，却屡次知佛山市南海区乡镇企业发展总公司不是报建单位，亦不是建设单位，无法申请办理“白云广场”产权登记手续，但佛山市南海区乡镇企业发展总公司会积极配合广州市白云区人民政府京溪街道办事处、广东圣地房地产开发有限公司申请、办理陈捍宁房屋所有权权属登记的相关事宜。被告广东圣地房地产开发有限公司、广州市芳村嘉信房地产服务有限公司无答辩。经审理查明：1999年6月12日，原告陈捍宁（乙方，买方）与被告广东圣地房地产开发有限公司（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方现向甲方购买座落于广州市白云区同和中路梅花园东“绮云街”4幢502号的房屋，面积为86.55平方米，销售单价为1500元/平方米，购房总金额为129825元，该单元房屋交付时间为1999年6月30日，付款方式为一次性付款，129825元于签署本合同时或之前付清等等。1999年6月4日、8月27日，陈捍宁向广东圣地房地产开发有限公司支付订金及楼款5000元、124825元，陈捍宁提交盖有广东圣地房地产开发有限公司收款专用章的《收据》予以确认。1999年10月6日，南海市乡镇企业发展总公司向同和镇人民政府国土所、同和镇京溪村委会出具《投资确认书》，称我公司与贵镇的京溪村委会于一九九五年十一月签订了“白云广场合作建房合同”，合作建房的双方义务和责任是：京溪村委会在同和路梅花园宾馆后侧提供一块约二十五亩面积的“宅基地”，京溪村委会一并负责向当地政府和上级机关办理征地手续，报建审批等呈报申请手续和费用。我公司负责“白云广场”的设计，三通一平、建筑造价及排水、排污、绿化，室内外水、电施工及税收费用等。目前我公司已投入“白云广场”房地产一定资金。已建好三幢完整的商住楼，仍有五幢商住楼正在建造之中。鉴于我公司人员调整，原法人代表因工作需要调离原工作单位，法人代表已转换。为此，我公司请同和镇人民政府重新确认我公司是“白云广场”房地产的投资商。落款处有广州市白云区同和镇京溪村民委员会加盖印章签收。1999年11月2日，广州市国土局向白云区同和镇人民政府出具《关于使用建设用地的通知》称，经广州市人民政府同意，将白云区同和镇沙太路犀牛角（土名）地段的土地，核准面积22966平方米，出让（划拨）给你单位使用，作为建设居住（集资房）项目用地，请即到市××局及白云区国土局办理有关用地手续等。1999年12月9日，广州市国土局向白云区同和镇人民政府发出《关于准予先办理报建的通知》（穗国土建用通函[1999]440号）称，你单位经我局穗国土建用通字[1999]211号《建设用地通知书》同意，征用白云区同和镇沙太路犀牛角（土名）地段土地（面积共22966㎡）。现你们提出在未办妥上述土地各类手续之前，先办理报建的问题。经我局研究，同意你们的上述要求，但须经市规划局批准。1999年8月9日，广州市城市规划局核发《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续，用地单位：广州市白云区同和镇人民政府，用地项目名称居住用地（R），用地位置白云区同和镇沙太路犀牛角（土名）地段，用地面积为22966平方米（净用地面积19630平方米，道路面积为3336平方米）。1999年12月24日，白云区规划分局核发《建设工程规划许可证》（（1999集）穗城规（云）建字第15号），准予建设单位为广州市白云区同和镇人民政府，项目名称为集资住宅楼、幼儿园（集资房补办）、建设位置同和镇京溪村梅花园后侧、建设规模为壹幢二层、贰幢八层、叁幢九层，总建筑面积42428平方米的项目建设。同日，广州市白云区规划分局出具《建筑审核书》（报建编号：[99集]建字第15号）。2000年12月9日，《建设工程规划许可证》（[2000集]穗城规（云）建字第13号）核发，建设单位白云区同和镇人民政府（集资房补办），建设项目名称为集资住宅楼，建设位置同和京溪村梅花园侧，建设规模为一幢八层，建筑面积为9510平方米。同日，广州市白云区规划分局出具《建筑审核书》（[2000集]穗城规（云）建字第13号）。2001年6月5日，白云区同和镇人民政府出具《关于“白云广场”地产权属的证明》称，南海市乡镇企业发展总公司和我镇的京溪村委会共同合作开发“白云广场”（梅宾东街梅东苑）的地产项目，我镇在1999年10月6日已经确认了南海市乡镇企业发展总公司是“白云广场”地产项目的投资商。据穗府[1997]48号文件精神，对该项目进行了统一清理审查，并以同和镇政府名义统一申报及补办征地、用地、规划、报建等手续。南海市乡镇企业发展总公司补交了有关税费后，先后领到了系列项目批准书。在“白云广场”地产项目开发中，我镇政府只是按穗府48号文件的精神办理有关手续，而对“白云广场”地产项目没有任何经济关系。该项目是我镇京溪村委会与南海市乡镇企业发展总公司共同合作，所以，根据这些事实，我镇政府在“白云广场”地产项目没有权属。2001年6月21日，同和镇人民政府出具《关于“梅东苑”（原白云广场）的房地产权属证明》称，南海市乡镇企业发展总公司在95年出资参与了当时属“集资房”性质的“梅东苑”建设。按穗府[1997]48号文，在处理该“集资房”时，由于南海乡镇企业总公司无广州房地产开发资质，根据48号文件精神，在补办规划、用地单位时由当地镇政府即同和镇人民政府“承担”。办理“集资房”清理后，南海乡镇企业发展总公司继续出资（以同和镇人民政府用地单位的名义）参与该项目的开发建设。因此，属同和镇人民政府名下的梅东苑梅宾东街1号、11号、12号、24号、30号首层、（夹层）、二层的裙楼车位，商铺和约4600平方米面积的71套住宅单元的房地产权实际应归南海市乡镇企业发展总公司。同和镇人民政府实际不占有上述房屋的产权。2002年1月20日，广州市白云区人民政府京溪街道办事处出具《关于“白云广场”地产权属的证明》称，南海市乡镇企业发展总公司在我办事处的广州大道北梅花园后侧开发“白云广场”（梅宾东街梅东园）的地产，在一九九九年十月六日已确认了南海市乡镇企业发展总公司是“白云广场”地产的投资单位，并以“同和镇人民政府”的名义统一申报及办理了征地用地，规划、报建等手续。南海市乡镇企业发展总公司缴交了有关税费后，先后领到了系列项目开发的批准书。根据这些事实“白云广场”的地产权属，是南海市乡镇企业发展总公司的权属。2002年4月22日，广州白云区人民政府京溪街道办事处向广州市房地产管理局出具《关于“梅东苑”（原白云广场）的房地产权属证明》，南海市乡镇企业发展总公司在95年出资参与了当时属“集资房”性质的“梅东苑”建设。按穗府[1997]48号文，在处理该“集资房”时，由于南海市乡镇企业发展总公司无广州的房地产开发资质，根据48号文件精神，在补办规划、用地单位时由当地镇政府即同和镇人民政府“承担”。办理“集资房”清理后，南海市乡镇企业发展总公司继续出资（以同和镇人民政府用地单位的名义）参与该项目的开发建设。因此，分属同和镇人民政府名下的梅东苑梅宾东街1号、2号、11号、12号、24号、30号首层、二层及（夹层）的裙楼车位，商铺和4613.8608平方米面积的71套住宅单元的房地产权归属南海市乡镇企业发展总公司。原同和镇人民政府和现在的京溪街道办事处都不占有上述房屋的产权。（详细的产权面积见附表）。2001年7月2日，广州市公安消防局出具《关于商住楼的消防验收意见》（穗公消（建）验[2001]第265号），具体内容为同和中路梅花园兴建的白云广场商住小区第—、二、三、四、五、七组团住宅工程已竣工，在消防方面具备使用条件。2001年8月23日，广州市白云区人民政府向同和街道办事处发出《关于原属同和镇政府办理的有关事务转由同和、京溪、永平街道办事处办理的批复》称，因同和镇政府已撤销，原同和镇政府履行的政府职能，按属地管理的原则，现应由新设立的同和、京溪、永平街道办事处继续履行。原由同和镇政府办理的有关事务，转由同和、京溪、永平街道办事处办理。你街《申请报告》中提及的“白云广场”地产项目，因位于现行政区划内，该广场在开发建设过程中需要办理的各项事务，应由京溪街办事处依法予以办理。今后凡遇类似问题，则按此原则处理。2009年7月2日，广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室向白云区人民政府出具《关于协助“白云广场”办证的函》（穗房办证函[2009]170号）称：“白云广场”小业主上访市长要求办理该楼盘房地产证。经广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室核查，现对有关项目提出如下处理意见：一、项目基本情况。南海市乡镇企业发展公司（以下简称“南海公司”）在1995年与同和镇人民政府合作建设当时属“集资房”性质的“梅东苑”（后称为“白云广场”）。1997年根据穗府[1997]48号文处理“集资房”，补办规划、用地手续，南海公司继续参与该项目的建设。2000年该项目领取了《建设用地批准书》（穗国土建用字[2000]518号），用地单位是广州市危房改造建设管理所、广州市安厦房地产开发有限公司、白云区同和镇人民政府，此三个用地单位经协议分成后，属白云区同和镇人民政府的部分以同和镇政府名义于2000年补办报建。实际该项目一直由南海公司投资开发。由于南海公司无开发资质，其委托了广东圣地房地产开发有限公司（以下称“圣地公司”）、广州中泰房地产开发投资公司（以下称“中泰公司”）、广州市芳村嘉信房地产服务公司（以下称“嘉信公司”）销售。现白云广场的小业主所持购房合同部分是与圣地公司签订、部分与中泰公司签订、部分与嘉信公司签订，该项目没有领取《商品房预售许可证》，全部合同没有经过备案。2001年同和镇政府撤销，白云广场项目位于京溪街行政区划内。二、存在问题。（一）项目的转让开发销售没有办理相关手续。小业主所持购房合同的出售方与项目的用地单位不一致，该项目由同和镇政府多次转让委托销售没有办理相关手续。实际是用地单位违规转让开发建设销售以及小业主法律意识不强造成的。（二）不属于穗府[2008]7号文的解决范围。该项目没有办理《预售许可证》，合同没有备案不属于《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府[2008]7号文）的解决范围。目前对此类违规项目尚没有操作细则。（三）合同认证的困难。该项目的购房合同没有经过备案。并且经多次转让，存在委托销售方多、合同样式多样，收据样式多样或不全等问题，如何认证合同避免纠纷。存在一定困难。（四）没有规划验收。根据《广州市城镇房地产登记办法》及穗府[2008]7号文规定，建设工程于1997年4月1日后报建的，申请房地产登记时必须提供《规划验合格可证》，该项目尚未规划验收。（五）建设单位必须配合办理有关手续。由于该项目的验收测绘等手续未完善，建设单位必须申请建设项目的规划验收及房地产测绘。由于该项目的出售合同没有办理合同备案，该项目的购买方即小业主必须与项目的建设单位共同申请转移登记。同和镇政府是该项目的用地单位之一，报建也是以同和镇政府名义办理，因此，该项目的权属应以同和镇政府名义登记。同和镇政府已撤销，则由具有法人资格的接收单位名义申请登记。同和镇政府将该项目转让投资出售，并没有办理相关手续，同和镇政府可以补办相关转让手续后，以南海公司名义申请权属登记，再由南海公司与小业主共同申请各单元的转移登记。如同和镇政府不补办该项目的转让手续，应由同和镇政府与小业主共同申请各单元转移登记。三、处理意见。同和镇政府是该项目的用地单位之一，报建也是以同和镇政府名义办理，该项目由同和镇政府多次转让委托销售没有办理相关手续。该项目的权属应以同和镇政府名义登记。根据《广州市城镇房地产登记办法》，同和镇政府有义务为小业主办理产权登记。同和镇政府已撤销，则由具有法人资格的接收单位名义申请登记。白云区人民政府是原同和镇政府的上级部门，现同和镇政府已撤销，请贵单位配合办理以下事项：（一）明确同和镇政府撤销后具有法人资格的接收单位并督请该单位协助办理以下事项。（二）敦促建设单位完善项目的有关手续。包括向规划部门申报验收；项目验收后，建设单位须申请房地产测绘，并申请产权初始登记等。（三）敦促建设单位认证有关文件、合同，并与小业主共同办理产权转移登记。2009年8月11日，广州市国土资源与房屋管理局出具《关于白云广场办理产权的复函》（穗国房群字[2009]1292号）称，一、基本情况。南海市乡镇企业发展公司（以下简称“南海公司”）在1995年与同和镇人民政府合作建设当时属“集资房”性质的“梅东苑”（后称为“白云广场”）。1997年根据穗府[1997]48号文处理“集资房”，补办规划、用地手续。南海公司继续参与该项目的建设。2000年该项目领取了《建设用地批准书》（穗国土建用字[2000]518号），用地单位是广州市危房改造建设管理所、广州市安厦房地产开发有限公司、白云区同和镇人民政府。此三个用地单位经协议分成后，属白云区同和镇政府的部分以同和镇政府名义于2000年补办报建。实际该项目一直由南海公司投资开发。由于南海公司无开发资质，其委托了广东圣地房地产开发有限公司（以下称“圣地公司”）、广州中泰房地产开发投资公司（以下称“中泰公司”）、广州市芳村嘉信房地产服务公司（以下称“嘉信公司”）销售。该项目没有领取《商品房预售许可证》，业主所持购房合同分为三种情形：一种与圣地公司签订，一种与中泰公司签订，还有一种与嘉信公司签订，全部合同没有经过合同登记备案。2001年同和镇政府撤销，白云广场项目位于京溪街行政区划内，有关事宜由京溪街道办事处依法处理。二、存在问题。（一）项目没有领取《商品房预售许可证》，合同没有办理登记备案，不属于《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（以下简称“穗府[2008]7号文”）的办理范围。（二）项目的转让、开发和销售手续不完善。业主所持购房合同的出售方与项目的用地单位不一致，同和镇政府在转让开发、委托销售该项目时没有完善相关手续。（三）项目尚未办理规划验收。该项目于2000年报建，根据《广州市城市规划条例》规定应申请办理规划验收。三、处理意见。（一）完善相关手续。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条第一款第（四）项的规定和穗府[2008]7号文规定，建设工程于1997年4月1日后报建的，申请房地产登记时必须提供《规划验收合格证》。如该项目尚未规划验收的，建设单位须向规划部门申请建设项目的规划验收。同时，根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条第一款第（五）项的规定，申请房地产初始登记须提供房屋测量成果报告，建设单位应向市房地产测绘所申请建设项目的测绘。（二）申请产权登记。同和镇政府是该项目的用地单位之一，报建也是以同和镇政府名义办理，因此，该项目的权属应以同和镇政府名义登记。同和镇政府已撤销，则由其权利义务承接方京溪街办事处名义申请登记。同和镇政府将该项目转让投资出售，并没有办理相关手续，京溪街办事处可以补办相关转让手续后，以南海公司名义申请权属登记，再由南海公司与小业主共同申请各单元的转移登记。如京溪街办事处不补办该项目的转让手续，应由京溪街办事处与小业主共同申请各单元转移登记。如相关单位不配合办理有关手续，建议通过司法途径解决。2010年9月9日，广州市白云区人民政府京溪街道办事处向佛山市南海区乡镇企业发展总公司出具《关于商请尽快办理白云广场规划验收手续的函》称，我街道办事处收到广州市规划局“穗规函（2010）4341号”文，关于白云广场因未办理规划验收手续导致部分小业主（注：属贵公司挂靠销售与直接销售的业主）无法办理房屋产权登记，从而引发小业主不断向有关部门投诉和上访。根据广州市政府“穗府（1997）48号”文，该集资房小区在补办报建时，用原白云区同和镇人民政府（根据行政区划的调整，现由我街协助办理有关手续）名义报建，实际建设销售是贵公司与嘉信公司。为维护社会稳定，解决小业主办理房屋产权登记，请贵公司与合作方按照报建审批要求，在落实公建配套项目前提下，尽快备齐有关资料依程序向广州市规划局白云区分局办理白云广场规划验收手续。我街道办事处将积极予以协助。佛山市南海区乡镇企业发展总公司确认已收到上述函件。2016年11月22日，广州市白云区人民政府京溪街道办事处向佛山市南海区乡镇企业发展总公司发出《关于的复函》（云京街函[2016]51号），贵司发来《关于白云广场物业办理产权登记咨询函》收悉，现就有关情况函复如下：2009年-2016年期间，以田景刚为代表的白云广场47户业主就其办理产权登记的问题多次到市、区、街上访。2001年，原同和镇政府分立为同和、京溪和永平三个街道，原属于同和镇政府京溪辖区内的行政管理职权由京溪街道办事处来继承和行使，因此我街积极配合、协调市和区有关部门、47户业主办理产权证事宜。一是根据广州市人民政府《关于市政府行政规范性文件清理结果的通知》（穗府办[2009]58号）的文件中注明了《关于处理我市农村集体资产问题的决定》（穗府[1997]48号）文件于2011年12月31日起暂停执行。因此没有相关政策支持，白云广场47户业主暂时不能办理产权证，建议贵单位向市、区国土规划部门了解最新的办理政策和法规。二是贵司在白云广场建设过程中，与规划不符，且未办理规划验收和消防验收。2009年-2003年期间，我街曾多次去函作为白云广场的开发单位的贵司、广州市安厦房地产开发有限公司、广州市危房改造所，要求提供有关材料，但均未收到有关材料，由于诸多客观原因不能办理。建议协调相关公司提供有关材料，向市国土规划部门、消防部门咨询规划和消防验收有关事宜。三是贵司在销售白云广场期间广州圣地房地产开发公司、广州市安厦房地产开发有限公司、广州市芳村嘉信房地产服务有限公司及个别业主之间存在债权和债务纠纷，并被有关单位及个人起诉到法院，白云广场部分债权和债务问题尚未清理。建议贵司理清有关债权和债务问题。2018年7月3日，广州市国土资源和规划委员会向本院发出《市国规委关于协助调查白云广场相关事宜的复函》（穗国土规划协查[2018]316号）称：一、关于白云广场的开发建设、竣工验收及大确权情况。（一）项目开发建设情况。白云广场（原名“梅东苑”）是南海市乡镇企业发展公司（下称“南海公司”）在1995年与同和镇人民政府合作建设项目，当时属“集资房”性质。1997年广州市人民政府发布《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号文）处理集资房项目，要求补办规划、用地手续。2000年该项目领取了《建设用地批准书》（穗国土建用字[2000]518号），用地单位是广州市危房改造建设管理所（下称“危改所”）、广州市安厦房地产开发有限公司（下称“安厦公司”）、广州市白云区同和镇人民政府。经批准，白云区同和镇人民政府相继补办了白云广场项目地块内6幢住宅楼（自编一、二、三、四、五、七组团）及1幢幼儿园的《建设工程规划许可证》（[1999集]穗城规（云）建字第15号、[2000集]穗城规（云）建字第13号）。白云广场项目实际一直由南海公司投资开发，由于南海公司无开发资质，其委托了广东圣地房地产开发有限公司、广州中泰房地产开发投资公司、广州市芳村嘉信房地产服务公司销售。该项目没有领取《商品房预售许可证》，现白云广场的购房人所持的房屋购房合同是与上述委托公司签订的，且没有经过备案。2001年同和镇政府撤销，根据白云区人民政府出具的《关于原属同和镇政府办理的有关事务转由同和、京溪、永平街道办事处办理的批复》（云府函[2001]42号），因白云广场项目位于京溪街行政区划内，有关事宜由京溪街办事处依法处理。（二）项目规划验收情况。经查，白云区人民政府京溪街道办事处曾于2006年7月向原白云区规划局申请该项目自编一、三、四、五、七组团住宅楼（不含二组团）规划验收，因存在竣工现状与报建不一致、未严格按照《关于同和镇白云广场集资房的规划审查意见书》（穗云规复字[1999]第29号）要求落实配套公共服务设施等问题，而暂不符合规划验收条件，该局已告知建设单位，按规划要求落实整改并对竣工图予以更正后再行申请规划验收。根据规定，相关建筑物应严格按照批准（[1999]穗城规（云）建字第15号、[2000集]穗城规（云）建字第13号）的要求进行使用，不得擅自改变使用功能。（三）项目大确权情况。白云广场的用地批准使用权人、开发建设单位和房屋销售方不一致，竣工现状与报建不一致且未按[1999]第29号文要求落实配套公共服务设施，该项目未办理大确权。二、关于四房产是否已办理预售合同备案登记、查封、抵押、及可否办理产权登记等问题。（一）关于是否办理预售合同备案登记问题。白云广场没有办理领取商品房预售许可证，该四房产合同没有办理登记备案。（二）关于是否查封、抵押问题。因为白云广场没有办理领取商品房预售许可证，合同没有办理登记备案，我委不掌握该四房产是否查封、抵押情况。（三）关于能否办理产权登记问题。关于“白云广场”办理不动产权登记，原市国土房管局《关于白云广场办理产权的函》（穗国房群字[2009]1292号）已有相应的指引。同和镇政府是该项目的用地单位之一，属其分成部分已以其名义办理报建手续。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”及第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”，同和镇政府作为该项目用地的权利主体之一，应以其名义申请不动产首次登记。根据云府函[2001]42号文，同和镇政府已撤销，则由其权利义务承接方京溪街办事处名义申请登记。现阶段，京溪街办事处应连同项目合作方危改所和安厦公司完善相关手续，按规划要求落实现场整改并对竣工图予以更正后再行申领《建设工程规划验收合格证》，办理属于京溪街办事处分成占有部分的不动产首次登记。首次登记办理后，再与业主共同申请办理各单元的转移登记。陈捍宁提交的《梅东苑（原白云广场）产权分割表》显示，属于广州市危房改造建设管理所的住宅套数150套；属于广州市安厦房地产开发有限公司的住宅套数391套；属于同和镇人民政府的住宅套数71套，其中第一组团：4号：804；6号：701、801、802；8号：501-504、603、604、702-704、802、803；10号：401、402、501、502、601-603、701-703、801-803；第二组团：3号：301、302、401、502、503、802；5号：301-304、501、503、504、603、604、704；7号：303、304、403、503、504、603、604、703；9号：301-304、401-404、501-504、601-604、702、703、802；商铺及其他：1号：1、2层商铺；11号：1、2层商铺和夹层；12号：1、2层车库；24号：1、2层商铺和夹层；30号：1、2层车库。以上事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、《投资确认书》、《关于使用建设用地的通知》、《关于准予先办理把报建的通知》、《关于建设用地使用问题的复函》、《关于准予先办理把报建的通知》、《建设工程规划许可证》、《建筑审核书》、《商住楼的消防验收意见》、《关于协助“白云广场”办证的函》、《关于白云广场办理产权的复函》、《关于请尽快办理白云广场规划验收手续的函》、《梅东苑（原白云广场）产权分割表》、《关于“白云广场”地产权属的证明》、《关于“梅东苑”（原白云广场）的房地产权属证明》、《关于的复函》、《市国规委关于协助调查白云广场相关事宜的复函》以及当事人陈述等证据证实。本院认为，白云区同和镇人民政府是涉案白云广场项目的用地单位之一，其在2001年被撤销后，有关事宜由广州市白云区人民政府京溪街道办事处承继。佛山市南海区乡镇企业发展总公司为涉案房产的投资方，广州中泰房地产开发投资公司为与陈捍宁签订合同的销售方。根据涉案房产的现状，办理产权登记的前提是通过规划验收，领取《建设工程规划验收许可证》。广州市白云区人民政府京溪街道办事处曾于2006年7月向原白云区规划局申请过属其分成部分除二组团外的规划验收，但因存在竣工现状与报建不一致，未按要求落实配套公共服务设施等问题，暂不符合规划验收条件，无法办理规划验收，故不具备办理大确权的条件，不具备办理房产转移登记的条件。截至目前，该规划验收问题仍未得到解决，仍无法办理规划验收手续。陈捍宁全部诉讼请求的大前提均不存在。根据《市国规委关于协助调查白云广场相关事宜的复函》内容，现阶段，京溪街办事处应连同项目合作方广州市危房改造建设管理所和广州市安厦房地产开发有限公司完善相关手续，规划要求落实现场整改并对竣工图予以更正后再行申领《建设工程规划验收合格证》，办理属于京溪街办事处分成占有部分的不动产首次登记。首次登记办理后，再与业主共同申请办理各单元的转移登记。故陈捍宁的全部诉讼请求，本院均不予支持。被告广州市芳村嘉信房地产服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，被告广东圣地房地产开发有限公司经本院公告传票传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈捍宁的全部诉讼请求。本案受理费2896.5元，由原告陈捍宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 翀人民陪审员  林广群人民陪审员  陈景荣二〇一八年八月二十一日书 记 员  黄惠玲