广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0102民初5272号 原告：杨秀英，女，1955年8月22日出生，汉族，住南宁市。 原告：芦秀英，女，1971年10月19日出生，汉族，住南宁市。 两原告共同委托代理人：钟启勇，南宁市西乡塘第一法律事务中心法律工作者。 两原告共同委托代理人：苏黎，南宁市西乡塘第一法律事务中心法律工作者。 被告：何善清，女，1979年7月16日出生，汉族，住广西横县。 被告：甘小庆，女，1980年6月18出生，壮族，住南宁市兴宁区。 两被告共同委托代理人：陆亮，广西祥泰律师事务所律师。 原告杨秀英、芦秀英与被告何善清、甘小庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，适用简易程序，由审判员凌伟东于2017年11月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2017年11月24日转为普通程序审理。组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员张园园与人民陪审员张捷参加的合议庭，于2018年3月30日公开开庭审理，书记员蔡建冰担任法庭记录。原告杨秀英、芦秀英及其共同委托代理人钟启勇，被告何善清及其共同委托代理人陆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨秀英、芦秀英向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与两被告于2017年6月28日签订的午托转让协议书；2、两被告连带返还两原告转让费70000元；3、两被告连带支付两原告违约金7000元。案件审理过程中，经本院向原告释明合同法律效力，原告不再主张第1项诉讼请求，坚持第2、3项诉讼请求。 事实与理由：2017年6月28日，两原告与两被告签订《午托转让协议书》，两被告将自己位于南宁市的彩虹托管中心转让给两原告使用，在该葛村路15号开设午托班。原告向被告何善清支付了70000元。但两被告隐瞒了广西工信委乡镇企业离退办对葛村路15号的全部房子不得租给外来人员办托管班有关通知的实情，致使两原告无法行使开办午托班的权利，存在欺诈行为。根据合同法第52条第2款第(一)项规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。提起前述诉讼请求。 被告何善清、甘小庆辩称：1、双方签订的《午托转让协议书》（以下简称“协议”）是双方真实的意思表示，内容合法，没有违反法律法规的强行性规定，所以是合法有效的；2、被告所转让给原告的是具有一定声誉、有固定生源和整套设备的午托。午托转让后，原告一接收即可以赚钱，无需再为购置设备和寻找生源、建立声誉而奔波。这是原告愿意花7万元接收的原因。转让费不关涉房屋，不是房屋转租转让费。3、即使拿房屋说事，解除协议理由也不成立。业主对房屋享有所有权，除非业主不愿意出租或者法律、法规和物业规约规定小区不能用于出租经营。双方履行合同完毕后，原告也曾亲自缴纳房租给房东，房东也接收了。但从来未提及禁止经营，原告也没有证据证实业主不同意出租。自治区公信委乡镇企业离退办非法作出不准业主出租给他人从事经营活动的规定要求解除协议，于法不合，也没有法律依据。另外，同楼栋的业主也在出租正常开办午托。 当事人围绕诉讼请求提供证据，本院组织双方对证据进行质证，对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月28日，原告杨秀英、芦秀英（乙方）与被告甘小庆、何善清（甲方）签订《午托转让协议书》，约定：甲方将葛村路15号的午托（原彩虹托管中心）转让给乙方使用，并保证乙方享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。房东与甲方已签订租赁合同，租期2018年5月18日止，月租金1900元。转让后，乙方同意甲方代替甲方向房东履行原有午托租赁合同条款，并每年定期交纳租金及水电费等费用。转让后，午托现有装修、装饰及其他设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方。乙方在2017年7月1日前一次性向甲方支付转让费70000元，上述费用包括第三条所述装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得向乙方索取任何其他费用。合同签订后，原告于2017年6月29日向被告支付了70000元。2017年7月1日，被告向原告支付了2017年8月29日午托学生的剩余费用2515元。 2017年5月17日，涉案房屋所在的小区曾因午托教学影响小区生活发出通知要求午托负责人于2017年5月19日开会。2017年8月1日，涉案小区粘贴通知，内容为：从2017年9月1日起，不允许在本生活小区租房举办午托、晚托班，已开办班的尽快撤离。2017年8月22日，该小区内粘贴有《温馨提示》，告知各位家长自治区乡镇企业老干办全权管理该小区，经请示后决定，从2017年9月1日起，不再允许在小区租用房屋举办各类午晚托、培训班。2017年8月12日，何善清在微信信息中表示：我们为了房东不涨房租，帮你们满着房东。还打算继续找小区的老头说情，让你们继续办下去。可是你们这么做，我们之前的努力全白费了，房东也知道了，房东要求我们全部搬离。因与被告纠纷，原告于20117年8月29日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，涉案房屋位于南宁市新扩建房。由何善清于2015年5月15日与案外人冯晓善签订《房屋租赁合同》取得租赁使用权。双方签订的《房屋租赁合同》约定租期自2015年6月15日至2018年5月18日，房屋用途为住宅，月租金1900元。承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的，出租人可终止合同并收回房屋。本院于2017年1月30日向冯晓善核实房屋租赁情况，冯晓善向本院出具一份《关于南宁市新扩建房有关情况的说明》，其中内容为：“何善清于2017年6月擅自将房屋转租给他人此事我不知情；按合同约定，我不同意其私自转租行为。” 以上事实，有《午托转让协议书》、通知、温馨提示、情况说明、微信记录及当事人陈述予以证实。 本院认为，本案原告与被告签订《午托转让协议》，约定被告将其租赁取得使用权的房屋交付原告使用，原告承受原租赁合同的权利和义务，由原告交付租金，双方签订的《午托转让协议》名为转让协议实为租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此，除双方另有约定外，转租行为应征得原出租权利人同意，不得擅自转租、擅自处分权利人财产。本案被告转租涉案房屋，被告与原出租人签订的合同明确约定不得擅自转租，被告未取得原出租人同意转租，原出租人知道后也未予以追认，何善清在微信中也表示原出租人已要求搬离租赁房屋，故被告擅自转租房屋的行为无效，原告与被告签订的《午托转让协议》无效。 关于原告主张返还转让款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。租赁转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，但该费用的收取应当以转租或转让行为有效为前提。双方《午托转让协议》约定的转让费包括租赁房屋装修、装饰、设备及其他相关费用，该协议无效，原告实际也未使用租赁房屋，被告主张2017年7月28日即将房屋钥匙及设备交付原告，被告并也无证据证实其向原告交接房屋内设备物品，故原告主张被告返还转让费70000元，于法有据，本院予以支持。原告向被告支付转让费后，被告提供证据证实其向原告交接了2017年8月29日之后午托学生的费用2515元，该笔费用因原告实际也未开展学生午托经营，未使用该笔费用，应当从返还的转让费中予以扣除，故被告应当向原告返还的转让费为67485元。 关于原告主张的违约金，由于《午托转让协议》无效，该协议自始没有约束力，故原告主张被告违约并要求支付违约金，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告何善清、甘小庆向原告杨秀英、芦秀英返还转让费67485元； 二、驳回原告杨秀英、芦秀英的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1726元，由原告杨秀英、芦秀英负担239元，被告何善清、甘小庆负担1487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  杨园园 人民陪审员  张 捷 二〇一八年八月二十日 书 记 员  许贻竣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。