山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终554号上诉人（原审原告）：威海久源物业服务有限公司，住所地威海经济技术开发区东海路****。法定代表人：霍明，总经理。委托诉讼代理人：霍霞，女，系该公司职工。委托诉讼代理人：梁建权，山东悦程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海康业房地产开发有限公司，住所，住所地威海市文登区文山东路**div>法定代表人：陈昭志，董事长。委托诉讼代理人：蔡正勇，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。上诉人威海久源物业服务有限公司（以下简称久源公司）因与被上诉人威海康业房地产开发有限公司（以下简称康业公司）物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初4761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。久源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持久源公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定的事实错误。上诉人与被上诉人通过招投标方式签订的《前期物业服务合同》已经物价部门、物业行政主管部门、基层政府及居委会备案，合同合法有效。被上诉人理应严格履行相关义务，但一审法院仅审查上诉人应履行的义务而未审查被上诉人首先应履行的义务，最终导致错判。2.一审法院认定“无论是2014年4月19日的合同，还是5月1日的合同，均约定物业服务费应当从康业公司通知的收房期限届满之日起计收，即涉案两份前期物业合同中关于物业费的计收均是附条件的。”上诉人认为一审法院的这一认定属于事实认定错误。该约定仅是关于业主交纳物业费起始时间的约定，并非物业费的计收所附的条件。而且根据该合同第六条第二款的约定，因被上诉人原因未能按时交给买受人的物业，由被上诉人全额交纳物业费，这表明未按期交房时物业费的支付起始日并非按照被上诉人通知的收房期限为依据，否则被上诉人违约却可少交物业费，不仅与该约定本意不符，而且有违公平原则。另外，根据《前期物业服务合同》第四条约定，前期物业服务期限为五年（自2014年5月1日至2019年4月30日）。上诉人认为，服务期限约定是界定双方服务和服务费计算起止时间的最直接依据。一审法院根据被上诉人单方出具的交房日期（2018年7月31日）的通知就轻易认定物业服务费计收条件未达到，属事实认定错误，若被上诉人随意延后交房日期，物业服务企业利益将无法保障。3.一审法院否定上诉人实际提供了物业服务的事实认定完全错误。《前期物业服务合同》签订后，上诉人随即投入人力、财力和物力履行该合同，因物业服务系长期、琐碎的具体行为，故无法详尽记录，且只能自行单方记录。一审法院以相关证据系上诉人自行制作，且被上诉人指出多处证据存在严重瑕疵为由，完全否定上诉人提供的所有物业服务的事实认定错误。一审法院未根据合同的性质合理分配举证义务，在证据的认定上以偏概全。即使部分证据不规范，也不能否定其他证据的证明效力。4.一审法院适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十八条、第二十九条判决驳回上诉人的全部诉讼请求，属于适用法律错误，未履行上述法律规定义务的是被上诉人，上诉人在合同签订后数年内，已尽全力履行了合同义务，被上诉人却违反诚实信用原则，为物业服务人为设置障碍，恶意延期，不但应付清全部物业费，还应当依法承担违约责任。康业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。久源公司向一审法院起诉请求：判令康业公司支付物业费1599897.6元，并按照银行同期贷款利率的1.3倍支付利息。事实和理由：久源公司与康业公司于2014年4月签订康业现代城前期物业服务合同，由久源公司为康业现代城提供物业服务。根据合同的约定，康业公司应交纳2017年度高层住宅物业的服务费444908.1元、电梯费207623.8元，交纳2017年度商业物业的服务费627365.7元，此外还应补交2014年4月至2016年12月的物业服务费320000元，以上合计1599897.6元。一审法院审理查明：2014年4月19日，久源公司与康业公司签订威海文登康业现代城前期物业服务合同一份，约定由久源公司为康业公司开发的康业现代城提供前期物业管理服务；服务期为5年，自2014年4月16日起至2019年4月15日；物业服务费为包干制，按建筑面积交纳，高层住宅0.74元/月/平方米、住宅电梯（含年检费、维保费、运行费）0.31元/月/平方米，商业物业1.5元/月/平方米（含电梯年检费、维保费，不包含运行费）；物业服务费从康业公司通知的收房期限届满之日起计收，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因康业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由康业公司交纳；物业服务的内容主要包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施设备的维护和管理，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备，公共绿化的养护和管理，公共环境卫生的管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理，社区文化工作管理，对物业相关的工程图纸、竣工验收资料及相关档案资料的管理等。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。2014年5月1日，久源公司与康业公司另行签订威海市文登区康业现代城前期物业服务合同一份，同样约定由久源公司为康业公司开发的康业现代城提供前期物业管理服务；服务期为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日；物业服务费为包干制，按建筑面积交纳，高层住宅0.75元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米、电梯费（含年检费、维保费、运行费）0.35元/月/平方米；物业服务费从康业公司通知的收房期限届满之日起计收，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因康业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由康业公司交纳；住宅部分物业服务的主要内容包括综合管理服务、清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化养护服务、共用部位及设施的日常运行与养护服务，商业部分物业服务的主要内容包括综合管理服务、清洁卫生服务、秩序维护服务、共用部位及设施的日常运行与养护服务。久源公司称，2014年5月1日的前期物业服务合同系经过物管办备案的合同，且签订时间在后，应当按照该合同的约定计收物业服务费；康业公司称，2014年4月19日的前期物业服务合同是按照物业招标的中标结果签订的，且双方在签订2014年4月19日前期物业服务合同后，康业公司接到物管办的通知，被告知该合同丢失，于是康业公司工作人员携带公章至物管办重新签订了5月1日的合同，当时并未对合同内容进行校对，因此应以4月19日的合同约定为准。久源公司称，自签订前期物业服务合同后，公司即安排工作人员进驻康业现代城项目小区提供物业服务，主要包括记录工程进度、进行安全巡逻、室内及室外保洁、电梯及消防设施的日常维护、为业主提供维修服务等。为证实自己的主张，久源公司提供了其自行制作的康业现代城（前期进驻）工程记录、巡逻记录、保洁工作频次表、维修单、考勤表、工资表及久源公司以自己的名义对外签订的建筑消防设施维修保养合同、电梯日常维护保养合同，同时提交了其提供物业服务的部分工作视频及照片。康业公司称，久源公司提供的工程记录、巡逻记录、保洁工作频次表、考勤表及工资表均系自行制作，其中工程记录中记载的施工情况与实际施工进度并不一致，但可以看出涉案工程至今未完工，不符合物业交接条件；久源公司提交上述证据的时间是在本案第一次庭审时（2017年11月28日），但却出现了2017年11月30日的巡逻记录及2017年12月的保洁记录；维修单中很多签字的“业主”并非实际购房人，且部分维修单中记载的房号至今尚未出售；涉案小区的消防工程至今未完工，不可能移交给久源公司进行日常维护，即使需要日常保养维护，现也仍在施工单位的免费保养期内，无需物业公司另行聘请他人进行保养维护；涉案小区的电梯共26部，至今仍有半数以上未安装、未验收，且电梯安装单位有一年的免费维保期，久源公司亦无需另行委托其他公司进行上述工作；工作视频及照片仅能反映录制及拍摄时久源公司工作人员的工作情况，不能证实久源公司自签订合同后持续地提供了物业服务，且根据涉案小区楼外监控资料显示，上述视频及照片均系久源公司组织人员现场摆拍形成，拍摄时人员到达现场，拍摄完成即离开，并未真正的提供物业服务。康业公司同时提交了其与山东精诚消防工程集团有限公司签订的消防安装工程施工承包合同及其与威海鸿达电梯工程有限公司签订的电梯维护保养合同。综上，康业公司对久源公司提交的上述证据的真实性均不认可。康业公司称，其于2011年10月与文登市国土资源局（以下简称国土局）签订国有建设用地使用权出让合同，取得涉案工程所占用的国有土地使用权并开始开发建设，根据合同的约定，国土局应在签订合同的当日将上述土地使用权交付康业公司，但因拆迁问题，至今尚有部分土地使用权未能交付，康业公司曾于2016年2月及2017年11月两次函告国土局，敦促其尽快交付相关土地使用权；因上述原因导致涉案工程未能按约定时间完工、验收、交付使用，故康业公司于2017年11月14日通过威海晚报向业主发出延期交房公告，暂将交房时间推后至2018年7月。涉案工程的监理单位威海诚信建设项目管理有限公司对2017年工程进度情况及未完成工程进行了详细的说明，涉案小区C轴以南的两层地下室部分建筑安装工程、地下一层商业超市出入口、地下**商业超市出入口玻璃防护工程及小区南侧室外景观层部分车库及设备，地下**部分车库及设备用房地面回填道地面、部分设备用房及商业墙体砌筑及装饰工作、地下二层及地上五层公共、地下**及地上**公共部位装饰装修及不锈钢栏杆梯机房外墙装修、商业裙楼部分外墙装饰、住宅公共装修及部分安装工程、小区室外景观、排水、道路等设施至今未施工完毕。以上均可以证实涉案小区未达到竣工验收的条件，也不具备交付使用的条件。根据相关法律规定，开发商与物业公司进行物业交接的前提为工程竣工验收，据此康业公司不可能将涉案工程移交给久源公司开始进行物业管理，且亦未达到前期物业合同约定的久源公司可以主张物业费的条件。为证实自己的主张，康业公司提交了国有建设用地使用权出让合同、威海诚信建设项目管理有限公司工程进度情况及未完成工程说明、施工现场照片等证据。康业公司称，根据涉案工程楼外监控视频的记录，久源公司多次组织人员至施工现场拍摄照片及视频，时长半小时至一小时不等，保洁及巡逻的场景均是为了应付拍摄，拍摄完毕后人员即离场，并未提供真正的物业服务。康业公司同时提交了监控视频。久源公司称，监理公司陈述的工程施工情况与久源公司无关，监理公司并不能证实久源公司履行前期物业合同的情况；康业公司提交的监控视频存在剪辑、不完整、不连贯的情况，不能真实反映久源公司提供物业服务的情况，但是从内容上可以看出久源公司确实提供了保洁和巡逻服务；且物业服务并非24小时不间断进行，也并非需要全程录音录像，每项服务都有既定的频率和时间间隔，楼外的监控并不能监测到久源公司工作人员在楼内工作的情况。因此，对康业公司提交的上述证据的真实性均不予认可。久源公司称，涉案小区高层住宅面积为49434.23平方米，商业物业面积为34853.65平方米，根据前期物业合同的约定，2017年度高层住宅的物业服务费为444908.1元（0.75元/月/平方米×49434.23平方米×12个月）、电梯费为207623.8元（0.75元/月/平方米×49434.23平方米×12个月），商业物业的服务费为627365.7元（1.5元/月/平方米×34853.65平方米×12个月），以上合计1279897.6元，为康业公司应支付的2017年的物业服务费。根据合同的约定，康业公司应交纳2014年4月至2016年12月物业费285万余元，考虑到该段时间的实际工作量，久源公司仅主张此段时间的工人工资，按照每年四人，每人每月2500元计，为320000元。以上共计1599897.6元，为久源公司自签订合同以来应收取的物业服务费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，久源公司称，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因康业公司未将涉案小区的业主信息披露给久源公司，故应由康业公司交纳已竣工物业的物业服务费。而康业公司辩称，根据物业管理条例的规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣、地下管网工程竣工图等竣工验收资料维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必须的其他资料。即进行物业交接的前提是工程已竣工验收并取得验收资料，现涉案小区尚未完工，不可能通过验收并取得竣工资料，康业公司也不可能按照上述规定将物业及相关资料移交给久源公司。且根据前期物业服务合同的约定，久源公司可以开始主张物业费的时间为康业公司通知的收房期限届满之日，现尚未到交房日期，久源公司无权主张物业服务费。综上，本案的争议焦点为涉案前期物业服务合同是否生效，久源公司是否实际提供了物业服务。首先，关于合同是否生效。本案中，久源公司与康业公司分别提交了一份前期物业服务合同，两份合同在签订时间、物业服务期限及物业费收费标准等条款上均出现不一致的情况，但不管是2014年4月19日的合同，还是5月1日的合同，均约定物业服务费应当从康业公司通知的收房期限届满之日起计收。即涉案的两份前期物业服务合同均为附生效条件的合同，只有满足“收房期限届满”这个条件，久源公司才可主张物业服务费。现康业公司已提供证据证实其通知的交房日期为2018年7月31日，在久源公司未提供证据证实康业公司发出过早于该时间的其他交房通知的情况下，涉案的两份前期物业服务合同至本案庭审结束时并未生效，久源公司无权依据涉案的前期物业服务合同主张物业费。其次，关于久源公司是否实际提供了物业服务。久源公司为证实其已提供了物业服务，当庭提交了工程记录、巡逻记录、保洁工作频次表、维修单、考勤表、工资表及工作时的影像资料，上述证据均系久源公司自行制作，且康业公司指出了多处证据中存在的严重瑕疵，足以让人对其真实性产生质疑。故仅凭上述主观证据，不足以形成完整的证据链以证实久源公司持续地在涉案小区提供了完整的物业服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回威海久源物业服务有限公司要求威海康业房地产开发有限公司支付物业服务费1599897.6元及利息的诉讼请求。案件受理费9599元，保全费5000元，均由威海久源物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交以下证据：1.康业现代城物业管理招投标开标申请原始件一份，证实《前期物业服务合同》签订程序合法；2.康业现代城履约保证金（50000元）结算票据原始件一份，证实上诉人根据《前期物业服务合同》第十五条的规定，已足额交纳了50000元的履约保证金，双方必须严格履行该合同，被上诉人无权单方解除该合同或对履行该合同人为设置障碍；证据1、2共同证实《前期物业服务合同》合法有效，上诉人履行了交纳保证金等合同义务，被上诉人无权随意解除该合同；3.延期交房通知函原始件一份，证实2016年4月25日，《商品房买卖合同》第八条约定的交房日期延期，被上诉人单方决定，具体交房日期延期至2016年12月31日。因此，本案确定被上诉人应当交房的日期最迟应为2016年12月31日，上诉人根据被上诉人《延期交房通知函》确定的交房日期，自2017年1月1日起正式计算物业费（此前仅按照工人工资收费）依据充分；4.3#1220室商品房买卖合同复印件一份，证实王瑞珍购买的康业现代城居民小区3号1单元1220室合同约定交房时间为2016年5月31日；5.3#1221室商品房买卖合同复印件一份，证实王志波购买的康业现代城居民小区3号1单元1221室合同约定交房时间为2016年5月31日；6.3#1414室商品房买卖合同复印件一份，证实薛蕊购买的康业现代城居民小区3号1单元1414室合同约定交房时间为2016年5月31日；7.康业现代城业主信息打印件一份，证实上诉人处登记的入住业主信息以及交接给上诉人方的业主信息表；8.老凤祥宣传单原始件一份，证实康业现代城商业物业的业主入住并实际使用物业的事实；9.文登区老凤祥饰品店信息公示报告打印件一份，证实老凤祥饰品店在康业现代城入住；10.部分康业现代城业主已实际入住照片共计31张，证实康业现代城业主已实际入住物业的事实；11.业主微信群聊天记录照片共计46张，证实业主在房屋交付后有关装修、出租的信息以及对开发商的讨论；12.上诉人工作人员与已入住业主的录音资料（3#1715室、3#901室、3#1411室、3#1616室、3#1905室、3#1724室业主），证实部分业主已入住及被上诉人私自答应业主免除业主物业费；13.上诉人工作人员与金城消防公司郑师傅通话录音（光盘）及消防公司施工收费通知（照片）一份，证实2017年康业现代城已实际开始交付，入住业主消防设施改造收费情况；14.2018年3月现状（康业现代城现场录音录像资料）一份，证实大批业主早已入住的事实，且该事实不可能是在本案一审判决之后才形成；证据3至14共同证实诉争物业康业现代城按照约定应当交付给业主房屋的期限以及大量业主已实际入住该物业。15.物业服务方案、消防火警处置程序、消防应急预案、电梯应急预案、工程维修工作流程原始件5份，证实上诉人制定了各种服务方案、应急预案和流程；16.项目经理证原始件一份，证实上诉人在履行合同过程中委派的工作人员具有相应资质；17.第一太平戴维斯《物业管理培训顾问服务合同》原始件一份，证实根据被上诉人的指定，为提升物业服务档次，针对康业现代城项目，上诉人与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司签订了总额24万元的《物业管理培训顾问服务合同》，上诉人因为康业现代城项目付出了巨额费用；18.《环境卫生委托服务合同》及转款记录原始件一份，证实2017年1月1日，上诉人与文登市环境卫生管理处签订了《环境卫生委托服务合同》，上诉人是康业现代城项目（昆嵛路37-6号）垃圾清运委托方，2017年垃圾清运费已由上诉人付清），上诉人履行了相关物业服务义务；19.《建筑消防设施维修保养合同》及收据原始件2份，证实2017年1月2日、2018年1月2日，上诉人与山东省保安器材有限公司签订了康业现代城《建筑消防设施维修保养合同》，委托山东省保安器材有限公司负责维修、保养相关设施，上诉人已支付费用；20.《电梯日常维护保养合同》及收据原始件一份，证实2014年5月1日，上诉人与威海天翔楼宇设备安装有限公司签订了康业现代城《电梯日常维护保养合同》，委托威海天翔楼宇设备安装有限公司负责电梯日常维护保养，上诉人已支付费用；21.2017年久源公司卫生检查评比结果及照片原始件一份，证实康业现代城已纳入上诉人物业服务范围，该项目参加了2017年物业服务小区评比；22.对部分业主进行灭火器发放记录，证实上诉人已发放灭火器的相关事实（部分记录，有部分未签字）；23.《康业现代城甲方工作联系函》原始件一份，证实康业现代城存在严重的安全隐患，由于前期入住居民及商户较多，容易发生火灾或安全事故，因此上诉人在上诉期间再次向被上诉人书面发出联系函，予以警示和提醒；24.康业纪录片拍摄《委托协议》原始件一份，证实由于被上诉人不承认大量业主已交房入住的事实，上诉人委托专业摄影机构拍摄现场视频影像，视频影像即证据14，证明该物业已交房入住，上诉人为此支付拍摄费；25.部分物业员工交社保《证明》原始件3份，证实上诉人为康业现代城物业服务人员缴纳社保，缴费基数等于或高于上诉人主张的2500元；26.劳动争议仲裁裁决书原件一份，证实因被上诉人迟延支付物业费，上诉人派驻康业现代城售楼处工作的一名员工提出劳动争议仲裁申请，裁决后上诉人已全额支付了裁决书确定的款项11754.8元；27.康业现代城3#1220室、3#1221室装修保证金及垃圾清运费收据原始件6份，证实上诉人已履行物业服务合同，对业主装修和垃圾清运进行管理；28.物业房《装修合同书》及物业房装修现场照片原始件一份，证实上诉人与威海圣鑫装饰工程有限公司签订《装修合同书》，上诉人支付部分费用，装修公司进入现场装修，后被被上诉人强行撵出，部分装修材料仍留在物业房内；29.前期介入照片共计33张，证实上诉人前期介入服务的事实；30.2017年工作照片共计68张，证实上诉人2017年提供了物业服务；31.2018年工作照片共计100张，证实上诉人2018年继续提供物业服务；32.2017年工作视频光盘一份，证实上诉人2017年提供物业服务；证据15至32共同证实上诉人久源公司提供大量物业服务，付出了大量人力、物力和财力。33.康业现代城项目物价局备案样本原始件一套，证实上诉人主张的物业服务费收费标准是双方共同向文登区物价局申请并备案，收费标准正确，依据充分；34.被上诉人付款明细原始件一份，证实被上诉人认可上诉人提供物业服务并已支付部分费用，只是故意隐瞒、否认；35.康业公司应付久源公司物业服务费总额原始件一份，证实被上诉人应付款的具体计算标准及总额；证据33至35共同证实物业服务的收费依据和标准。36.物业合同补充协议原始件2份，证实被上诉人无视合法备案的物业服务合同，强迫上诉人签订不平等的、全部是霸王条款的补充协议，上诉人拒绝签署，之后被上诉人因此处处阻挠上诉人正常服务；37.快递往来原始件一份，证实被上诉人阻挠上诉人正常服务，要求正在提供物业服务的人员离场；38.上诉人经理霍霞与牛序贵、周科、蔡正勇通话录音3段及3段通话记录文字版和电话缴费收据3份，证实被上诉人阻挠上诉人正常服务以及上诉人向物业管理办公室反映情况的事实；39.物业房租赁协议及收据原始件2份，证实由于被上诉人的刁难，约定的物业房无法正常装修入住，上诉人另行付费租赁物业房用于物业服务；40.物业房装修停工申请，证实合同约定的物业房装修由于被上诉人阻挠停工；证据36至40共同证实被上诉人违法阻挠上诉人久源公司提供物业服务，故上诉人难以较好地履行物业服务义务。经质证，被上诉人康业公司提出质证意见如下：1.对于证据1康业现代城物业管理招投标开标申请、证据2履约保证金结算票据的真实性无异议，但无法证实待证事实，前期物业服务合同应当根据物业管理办公室招标的中标结果签订，约定物业服务费的标准和价码；2.对证据3延期交房通知函的真实性有异议，该通知函加盖的被上诉人康业现代城项目部专用公章并非被上诉人刻制使用的，被上诉人没有刻制和使用过此印章。被上诉人对该通知函载明的威海市文登区人民政府至2016年4月才完成C轴以南区域的拆迁工程并移交被上诉人进行建设的事实予以认可，实际交付土地时间应为2016年5月，且威海市文登区人民政府只交付了部分土地，现在仍有部分房屋未拆迁、土地未交付，导致工程竣工时间延误，无法证实上诉人主张的交房日期最迟应为2016年12月31日；3.对证据4、证据5、证据6三份房屋买卖合同复印件真实性无异议，但上诉人复印的合同内容不完整，被上诉人与购房人在购房合同中均明确约定如因政府原因导致延期交房，被上诉人不承担逾期交房的物业责任；4.对证据7康业现代城业主信息打印件的真实性无法确定；5.对证据8老凤祥宣传单、证据9老凤祥信息公示报告真实性无异议，购买该商户的业主叫游昌文，其出具的书面证明可以证实其因急于使用，在所购商铺不符合交付条件的情况下，于2017年年底自行对所购商铺进行装修，于2018年1月1日试营业，商铺的装修及经营使用是其个人行为，不属于被上诉人正式交付商品房，被上诉人至今未正式通知其收房，亦能证实自2017年年底装修开始至今，没有任何物业公司为康业现代城项目和游昌文提供物业管理服务；6.对证据10业主已入住照片31张、证据11业主微信群聊天记录照片46张的真实性无法确定，也无法证明其证明内容；7.对证据12上诉人工作人员与已入住业主的录音资料、证据13上诉人工作人员与金城消防公司郑师傅通话录音的真实性均有异议，无法确定是与上诉人所称的入住业主及施工人员的通话记录；8.对于证据14康业现代城项目现场录音录像资料，由于本案诉争的是2017年之前的物业费，而上诉人提交的是2018年3月的现状，该证据不具有证据效力，且该录像资料不是涉案工程的全部影像；9.对证据15物业服务方案、消防火警处置程序、消防应急预案等的真实性和证明内容均有异议，均系上诉人单方自行制作，不具有证据效力；10.证据16项目经理证系复印件，无法确认真实性，即使真实也无法证明该名工作人员为涉案项目提供了物业服务；11.对证据17《物业管理培训顾问服务合同》的关联性有异议，经被上诉人向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司查证，该份合同与涉案项目无关，是上诉人为投标其他项目而签订，且上诉人并未实际履行合同义务，也未向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司支付过任何前期物业顾问费用，故第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司于2014年10月与上诉人签订了解除《久源物业顾问服务合同》的协议。上诉人持该份合同主张其为康业现代城项目付出巨额费用与事实不符；12.证据18《环境卫生委托服务合同》的真实性无法确定，该合同上所记载的服务地点为昆嵛路37-6号，而康业现代城坐落于昆嵛路4号（《前期物业服务合同》第一条中明确载明），并非涉案项目所在的地点，故该合同不是为涉案项目签订，且项目现场未出现垃圾桶，也未有环卫处到现场清理垃圾，无法证明合同履行情况，该证据中亦不存在上诉人证据清单中记载的转款记录；13.对证据19《建筑消防设施维修保养合同》及收款收据真实性有异议，消防工程只有完工并验收后才需要对消防设施进行维修保养，被上诉人一审、二审提交的证据足以证明涉案项目的消防工程未完工和验收，根本不需要维修保养，实际也没有任何公司到施工现场进行维修保养，该份证据为虚假证据，无法证明其证明内容；14.对证据20《电梯日常维护保养合同》及收款收据的真实性有异议，涉案项目中的高层住宅1至3号楼9部电梯，于2017年3月才完成电梯安装验收工程并取得山东省特种设备检验研究院威海分院（以下简称山东特检院）颁发的《电梯使用标志》，电梯安装单位于2017年4月7日将《电梯使用标志》和《电梯（普查）注册登记表》移交给被上诉人，在此之前不需要电梯维保。电梯维保单位均应在山东特检院登记备案，并由山东特检院在颁发的《电梯使用标志》上注明维保单位的名称，高层住宅1至3号楼9部电梯《电梯使用标志》上明确注明维保单位为华升富士达电梯有限公司青岛分公司和威海鸿达电梯工程有限公司，并非上诉人所称的威海天翔楼宇设备安装有限公司。显然，上诉人提供的合同和四张电梯维保费收据均为虚假证据，无法证明上诉人主张的证明内容；15.对证据21久源公司卫生检查评比结果及照片、证据22对部分业主灭火器发放记录的真实性有异议；16.对证据23《康业现代城甲方工作联系函》的真实性予以认可，但对内容有异议，联系函载明消防存在安全隐患，消防管道未连接，无水枪和水袋，是因为消防安装工程没有完工，并非消防质量或安全隐患问题，联系函第二点记载的排风口实际为地下商场的入口，该入口应当安装扶梯和钢结构的防护雨棚，该工程未完工；17.对证据24《委托协议》的真实性和内容均有异议；18.对证据25部分员工缴纳社保证明的真实性无异议，对内容有异议；19.对证据26劳动争议仲裁裁决书的真实性无异议，但对内容有异议，双方在前期物业合同中明确约定了物业服务合同的范围，售楼处并不位于该范围内，与本案所涉物业服务合同纠纷无关；20.对证据27业主装修保证金及垃圾清运费收据的真实性无异议，根据物业服务合同第七条，业主在装修房屋之前，应向上诉人缴纳装修保证金，并签订书面装修管理协议，但从收据看，装修保证金和垃圾清运费并未交给上诉人，证实上诉人未从事物业管理服务，之所以有三位业主的收据是因为个别业主急于装修并承诺在竣工验收前仅用于设计装修，且一直到被上诉人公司闹事，被上诉人才将钥匙提前交给几位业主用于装修，而交钥匙不能视为商品房交付。根据相关法律和行政法规及被上诉人与购房人签订的商品房买卖合同约定，商品房交付应以取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘包装为条件，被上诉人从未正式通知几位业主收房；21.证据28物业用房装修合同书中的甲方没有任何签字和盖章，对真实性和证明内容均有异议；22.证据29前期介入照片、证据302017年工作照片、证据312018年工作照片、证据322017年工作视频光盘的真实性无法确定，也无法证明其证明内容，证据31中2018的照片与本案无关；23.证据33康业现代城项目物价局备案样本为复印件，无法确定真实性，物业服务费标准应以中标结果为依据，面积应以竣工验收后测绘的实际面积为准，且证据33中的申报表明确载明物业地址为昆嵛路4号，而非昆嵛路37-6号；24.对证据34被上诉人付款明细中银行客户回单和账单真实性无异议，但上诉人记载的款项到账时间不明确，被上诉人陈述过上诉人曾于2014年5月至2015年9月安排二至三名工作人员到康业现代城售楼处从事保洁工作，双方约定由被上诉人按照每人日工资50元至60元的标准为其发放工资，被上诉人已定期将工资款全部支付给上诉人，2015年9月上诉人将工作人员全部撤离，被上诉人也将工资全部结清，售楼处是被上诉人于项目所在地周边租房用于对外售楼，不受本案所涉物业服务合同的调整；25.证据35康业公司应付久源公司物业服务费总额单据不属于证据，被上诉人有异议；26.证据36补充协议真实性无法确定；26.证据37快递往来单据应是被上诉人在一审提交的证据五的内容，质证意见同一审被上诉人提交的证据五的证明内容；27.对证据38霍霞与牛序贵、周科、蔡正勇录音的真实性和证明内容均有异议；28物业房租赁协议及收据的真实性无异议，个别业主在装修期间使用临时水电需要预存水电费，其他同装修保证金收据质证意见；32.对证据40物业房装修停工申请的真实性和内容有异议，被上诉人不予认可。被上诉人康业公司提交以下证据：1.涉案项目监理威海诚信建设项目管理有限公司出具的康业现代城2017年1月至2018年3月工程进度情况说明和截止到2018年3月22日未完工工程进度说明各一份，证实2017年1月至2018年3月的工程进度情况和截止到2018年3月22日未完成的工程项目情况，截止到2018年3月22日仍有包括墙体砌筑工程、装饰装修工程、人防工程、安装工程、景观工程、消防工程、电力工程、供热工程、电梯安装工程等工程项目尚未完工，无论是高层住宅还是商业物业均不具备交接条件；2.钢筋、混凝土检测报告复印件45页和报验申请表、工程质量验收记录表复印件28页（提供原告核对），与证据1相印证，证实涉案工程C轴以南的两层地下室工程的工程进度情况，其中钢筋、混凝土检测报告的形成时间为2017年1月2日至2017年6月12日，报验申请表、工程质量验收记录表的形成时间为2017年3月23日至2017年12月29日，证实2017年期间涉案工程一直在持续施工，不具备物业交接条件；3.施工单位福建省永泰建筑工程公司出具的证明一份，证实涉案工程现仍处于施工阶段，尚未竣工。自2013年7月开工至今，没有任何物业公司为文登康业现代城项目提供物业管理服务；4.被上诉人于2018年3月21日发送给文登区国土资源分局的《敦请交付土地的函》、邮政快递回执复印件各一份，证实国土资源局未按《国有建设用地使用权出让合同》的约定向被上诉人交付国有土地使用权，为此被上诉人多次要求国土资源局尽快拆迁完毕并交付被上诉人开发，但至今尚有部分土地未完成拆迁和交付，导致工程进度受到严重影响，不是因被上诉人过错导致工程至今未完工；5.工程现场照片16张，证实工程现场情况，其中有未完成拆迁和交付土地区域的照片、使用临时用电的照片、工人正在施工的照片、建筑材料堆放的照片和工程未完工的照片；6.山东精诚消防工程集团有限公司文登分公司出具的证明一份，证明消防安装工程仍处于施工中，尚未竣工。竣工验收后，在合同约定的两年保修期内由该公司进行维保，该工程自2013年7月开工至今，无任何物业公司为涉案项目和该公司提供物业管理服务；7.威海宏达电梯工程有限公司出具的证明一份，证实电梯安装工程尚未完工，电梯维保合同是由该公司和被上诉人签署，维保费由被上诉人支付，该工程自2016年至今，无物业公司提供物业管理服务；8.游昌文出具的书面证明一份，证实内容同被上诉人对上诉人提交的证据8老凤祥饰品店宣传单、证据9老凤祥饰品店信息公示报告的质证意见；9.56户业主出具的申请书、证明、承诺书，证实涉案工程不符合交付条件，但部分业主急于提前装修并承诺项目验收前仅用于装修设计而向被上诉人申请先行领取商品房钥匙，这种情况不属于交付，同时业主在证明、承诺书中均称并未有企业提供物业服务；10.临时供水协议书原件及复印件一份，证实2017年8月30日文登区自来水公司对康业现代城部分住宅供水设施进行现场验收并对住宅实行了临时供水，在2017年8月30日之前，连临时供水也没有，根本不具备居住使用条件，上诉人也根本不可能提供物业服务；11.威海市公安消防支队文登区大队出具的证明一份，证实涉案工程至今未完工，也未经消防验收，项目一层西北角的老凤祥饰品店存在擅自使用情况，说明被上诉人至今未向该业主交付钥匙，是该业主急于开业自行装修后营业，是该业主的个人行为；12.2018年5月11日的视频光盘一张，证实当日二审法院到现场勘查之前，上诉人并没有物业人员在场提供物业服务，上诉人安排人员于11时43分到达项目现场，在法庭离开现场后，上诉人所安排人员于12时53分左右全部离开现场，证明上诉人只是为了应付二审法院调查，才临时安排人员到达现场，并未提供物业服务；13.前期物业顾问服务合同付款凭证发票，证实向第一太平戴维斯顾问（北京）有限公司天津分工司付款的主体是被上诉人。14.山东特检院颁发的涉案项目电梯使用标志18张，证实高层住宅1-3号楼九部电梯的维修保养单位为华升富士达电梯有限公司青岛分公司和威海宏达电梯工程有限公司，并非上诉人所称的威海天翔楼宇设备安装有限公司。9部电梯于2016年11月21日安装完毕，安装完毕后需要由山东特检院进行验收合格颁发电梯使用标志，电梯使用标志于2017年4月7日由安装单位移交被上诉人，按照规定电梯只有取得使用标志后才允许使用。华升富士达电梯有限公司免费维保1年至2017年11月21日，威海宏达电梯工程有限公司从2017年11月至2018年11月有偿维保，被上诉人已付费，威海宏达电梯工程有限公司出具的证明可以印证。经质证，上诉人久源公司认为：1.对证据1威海诚信建设项目管理有限公司公司出具的证明的真实性和关联性有异议，工程进度说明中存在许多虚假陈述，关于地下室地面回填时间、消防、配电、供水设施设备的安装时间等许多施工时间均与实际不符，由于威海诚信建设项目管理有限公司系该项目的监理公司，与该工程建设单位存在利害关系，从两份说明的时间起始节点（主张物业服务费的起始时间）可以看出该公司是受康业公司的委托出具，该证据的真实性很难保证，上诉人录制的视频及拍摄的照片均可以证明无论居民住宅还是商业用房均已施工完毕。该证据的内容与本案诉争的物业服务费没有任何关联性，物业服务费的支付与建设工程是否施工完毕不存在必然联系。在物业服务合同已经生效、开发商与业主约定的交房日期早已延期、大量的业主已经入住的情况下，上诉人必须入场服务并有权收取服务费用，开发商和建筑公司迟延建设、延期交付属于其自身的违约行为，不能作为逃避应负担物业服务费的抗辩理由；2.对证据2钢筋、混凝土检测报告、报验申请表、工程质量验收记录表的真实性和关联性均有异议，该组证据属复印件，无法确认证据的真实性，因此无法与证据1相印证，且该证据的证明内容与本案诉争的物业服务费没有任何关联性，理由同对证据1的质证意见；3.对证据3福建省永泰建筑工程公司出具证明的真实性和关联性有异议，该证据内容不真实，福建省永泰建筑工程公司不仅不能证明“没有物业公司为文登康业现代城项目提供物业管理服务”，反而能证明“久源物业在为康业现代城项目提供物业管理服务”，因为正是该公司阻止上诉人的物业服务人员提供物业服务（详见上诉人提交的证据37、证据38），且该证据的证明内容与本案诉争的物业服务费没有关联，理由同对证据1的质证意见；4.对证据4《敦请交付土地的函》真实性有异议，《敦请交付土地的函》系被上诉人单方制作，其中对事实部分的陈述不真实，通过上诉人提交的证据3《延期交房通知函》可以证明，政府在2016年4月已完成大众完小教学楼土地交付，被上诉人承诺交房日期延期至2016年12月31日。即使涉案项目部分土地未交付，拖延房屋的过错仍属于被上诉人，因为根据被上诉人提交的证据，“未完成工程”与“未交付土地”不存在因果关系，被上诉人列举的大量未完工程所处位置并不在“地下一层商业出口相邻地面”，不是土地供应不到位造成工程停工，项目延期交付另有原因；5.对证据5工程现场照片的真实性和关联性有异议，其拍摄时间无法确认，不能证明是否为本案诉争发生后拍摄，该证据的证明内容与本案诉争的物业服务费无关，理由同对证据1的质证意见；6.对证据6山东精诚消防工程集团有限公司文登分公司出具证明的真实性和关联性有异议，从山东精城消防工程有限公司张贴在电梯间的通知可证明该公司消防工程已完工，并为入住业户提供相关服务，且物业服务费的支付与消防验收是否完全施工完毕不存在必然联系，无论开发商与消防工程公司是否签订维保合同，上诉人仍应对业主负责而有权签订消防维保协议；7.对证据7威海宏达电梯工程有限公司出具证明的真实性和关联性有异议，电梯已实际安装并投入使用，且物业服务费的支付与电梯验收是否施工完毕不存在必然联系，无论开发商与电梯工程公司是否签订维保合同，上诉人仍应对业主负责而有权签订电梯维保协议；8.证据8游昌文出具的证明中，“文登福鑫集团珠宝城”这一公司并不存在，内容也与事实不符；9.56位业主出具的申请书、证明、承诺书的真实性无法确认，但可以证实部分业主入住，该明细表不是全部入住业户的入住信息。申请书和告知书的真实性无法确认，也并不能排除业户实际入住的事实，法律上不存在正式交付和非正式交付的区别；10.对证据10临时供水协议书的真实性无异议，但该证据不能证明2017年1月已经入住的业户没有供水，因为在2016年11月30日至2016年12月30日上诉人就已经组织物业服务人员对涉案的住宅楼、公寓楼、写字楼集中清理水泥、砂石，对地面进行清理和保洁处理等，如果没有供水，不可能实施上述物业服务；11.对证据11威海市公安消防支队文登区大队出具的证明的真实性无异议，证实老凤祥金店已入住并实际使用，消防验收合格与否并不能成为交付房屋的依据；12.对证据13前期物业顾问服务合同付款凭证发票的真实性无异议，该合同的目的是对康业现代城项目进行销售和宣传，与本案无关。前期物业服务合同主要内容是对入住业主提供物业服务，主要内容涵盖保安、保洁、工程维修等。13.对电梯使用标志的真实性没有异议，但该组证据显示下次检验日期为2017年11月，初次检验被上诉人没有出具相应的证据，根据年检是按照年份进行的管理和法律规定，电梯使用起始日应为2016年11月，该组证据只能证实2017年1月电梯已经投入使用。一般情况下有一年的免费维保期，但是上诉人未收到被上诉人交付的电梯维保合同，为保证电梯安全运行，上诉人另外聘请了电梯维保公司。对于证据12视频光盘的质证意见，本院要求上诉人庭后提交，但上诉人一直未向本院提交。经审查，上诉人提交的证据3延期交房通知函载明延期交房的原因为“因政府有关部门原因[文登区政府延期至2016年4月才完成本项目C轴以南区域用地（位于原大众完小教学楼）拆迁工作并将该用地移交给我公司进行建设]影响了我们的竣工时间和交房日期”，一审中被上诉人在威海晚报上发布的延期交房公告中载明延期交房的原因为“本项目土地拆迁延期及部分土地未交付”。上诉人提交的证据4、证据5、证据6三份房屋买卖合同第八条交付期限条款均约定，出卖人应于2016年5月31日前将经验收合格的符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但“政府有关部门原因造成的，遇天气等出卖人不可抗力的原因”等情形，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。对上诉人、被上诉人提交的上述证据的证明效力，本院将结合其他证据及事实综合予以认定。为查明案件事实，本院于2018年5月11日向威海市文登区住房与城乡建设局工程科、建设工程质量监督站询问涉案工程竣工验收情况并对项目现场进行了现场勘查。经询问威海市文登区住房与城乡建设局工程科、建设工程质量监督站，涉案康业公司开发的康业现代城项目单体验收尚未进行，暂未通过综合验收。经现场勘查发现：1.商业物业存在大量的建筑垃圾未清理，堆放了部分建筑材料，商业物业尚未安装电梯；2.住宅部分发现有建筑施工垃圾，在六层平台上还有电缆、建筑材料及垃圾；3.勘验现场未发现保洁、保安人员；4.部分住宅已安装电梯。关于商业物业存在大量建筑垃圾未清理的问题，上诉人工作人员解释称康业公司以久源公司员工打扫卫生盗窃建筑材料为由不让久源公司员工进入商业物业部分，久源公司无法清理垃圾；关于住宅部分发现有建筑施工垃圾的问题，久源公司解释称久源公司员工过来清理，康业公司组织社会人员进行阻挠，殴打员工，让员工不敢干，先后换了很多人，至于垃圾是由于业主装修的比较多，今天清理了明天还会产生；康业公司称是因为项目未完工，项目还是由福建省永泰建筑工程有限公司负责，福建省永泰建筑工程有限公司反映建筑材料丢失，自来水公司反映水表丢失，康业公司只能通知久源公司不要扰乱施工秩序；关于勘验现场未发现保洁、保安人员的问题，久源公司称保洁、保安人员都在楼下，现在是吃饭的时间，都去吃饭了，康业公司称去年四月份开始久源公司每个月派人来一两次摆拍，当时围墙未拆除，工地上很多建筑材料，久源公司派人进入现场后也不带安全帽，今年三月份后进入的频率提高，但仍然是进来后进行摆拍，并未提供物业服务；关于部分住宅已安装电梯的问题，康业公司称2017年8月项目办理了临时用水，有个别业主安装了空调，但还是临时用电，供热公司还未进场施工，2017年以来共交房109户，均是早期2014年至2015年购房的业主，合同约定2016年5月31日交房，因为延期太久，业主冲击售楼处，因为政府维稳考虑，所以进行了交房，这部分业主是为了提前装修，办理了申请函。久源公司称交房达到300户左右，装修了大约200户左右，但是对于项目总户数，久源公司称因康业公司未移交相应资料，久源公司不清楚。二审庭审中，本院询问上诉人、被上诉人是否按照《物业管理条例》第二十八条、第二十九条规定办理查验和交接手续，被上诉人是否向上诉人移交相应的竣工总平面图等资料，被上诉人称涉案工程仍在施工，只有在工程竣工并经竣工验收合格后被上诉人才能取得相应的竣工验收资料，才能将物业项目及竣工验收资料及其他技术资料交付上诉人；上诉人称被上诉人未按照约定履行交接义务，工程已竣工，也已交付业主，但被上诉人为逃避相应费用，没有去建设部门办理备案登记，现在已不止一百户业主入住和做生意，相应的住宅和商铺也已售罄。已交房业主的物业费被上诉人承诺全免，因此该部分物业费应由被上诉人负担。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人要求被上诉人支付物业费，需满足以下两个条件，缺一不可：一是符合法律规定和合同约定的收取物业费条件，二是上诉人已实际按照合同约定完全履行了物业服务义务。根据民事诉讼法规定，上诉人均应承担举证证明责任。对于第一个条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，经本院调查威海市文登区住房与城乡建设局工程科、建设工程质量监督站，涉案康业现代城项目尚未进行单体建筑验收和项目综合验收，因此涉案物业不属于已竣工尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，不符合法律规定的由建设单位负担物业费的条件。从前期物业服务合同的约定看，前期物业服务合同约定“物业服务费从康业公司通知的收房期限届满之日起计收，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因康业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由康业公司交纳”，被上诉人一审中提交了2017年11月14日通过《威海晚报》向业主发出延期交房公告，将交房日期延期推后至2018年7月，二审中，上诉人虽提交了加盖“威海康业房地产开发有限公司康业现代城项目部”印章的延期交房通知书，主张交房日期延期至2016年12月31日，但被上诉人对于该印章的真实性不认可，认为康业公司未刻制和使用过该项目部印章，而该工程至今未竣工验收合格，并不具备交房条件，上诉人也未举证证明该枚印章的真实性。虽然上诉人主张100多户业主已实际收房，被上诉人也予以认可，但被上诉人对此提供了合理解释，并提交了业主签字的申请及承诺书，对于提前收房的原因等进行了说明，并承诺仅进行提前装修，故上诉人主张2016年12月31日交房期限届满，与被上诉人通过《威海晚报》发出的通知不一致，且《威海晚报》通知的交房日期在后，而且与工程尚未竣工的事实矛盾，故上诉人提交的证据未能达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定的高度可能性标准，其主张的该事实本院依法不予认定；对于第二个条件，《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣、地下管网工程竣工图等竣工验收资料适用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。本案中，经调查威海市文登区住房与城乡建设局工程科、建设工程质量监督站，涉案康业现代城项目尚未进行单体建筑验收和项目综合验收，上诉人也称被上诉人未履行交接义务，故被上诉人、上诉人未按照法律规定办理物业承接验收手续，上诉人也未能取得物业管理所必须的建筑资料、配套设施设备资料等，上诉人主张其按照合同约定履行了物业服务义务，不符合常理；从上诉人提交的证据看，工程记录、巡逻记录、保洁工作频次表、考勤表等均系自行制作，被上诉人不认可，而且出现了提交日期之后的巡逻记录及保洁记录，一审法院认定上诉人提交的证据存在重大瑕疵，对上诉人主张的已提供物业服务的事实不予认定并无不当。而且，经本院二审现场勘查，虽然住宅部分已有100余户业主收房进行装修，但商业物业尚不具备使用条件，也未安装电梯，现场存放大量建筑材料和设备，上诉人也称被上诉人不允许上诉人进入，上诉人无法对商业物业部分提供物业服务，上诉人主张商业物业部分的物业费627365.7元并无依据。关于上诉人主张被上诉人支付电梯费，二审中上诉人提交了电梯费用单据，被上诉人也提交了电梯费用单据，上诉人也认可电梯使用第一年免费维保，而且商业物业部分电梯尚未安装，因此上诉人主张电梯费207623.8元无事实依据。另外，即使上诉人提供了物业服务，已交房的100余户高层住宅业主的物业费按照法律规定及合同约定应由业主负担，一审中上诉人主张因康业公司未将涉案小区的业主信息向久源公司披露，故应由康业公司交纳已竣工物业的物业服务费，二审中上诉人又称因康业公司向业主承诺免交物业费，故该部分物业费应由康业公司负担，但康业公司不认可，上诉人仅提交了其工作人员与几名“业主”的录音资料，被上诉人对录音资料的真实性均不认可，也不能确认“业主”的身份，且上诉人在一审、二审中对于该主张的理由不一致，亦未提交充分证据证实，故其要求康业公司承担该部分物业费无事实依据；上诉人主张被上诉人应补交2014年4月至2016年12月的物业费320000元，理由为上诉人四名员工为康业公司售楼处收拾卫生，康业公司应支付相应报酬，康业公司辩称已付清了款项，并提交了相应的付款证据，且售楼处不在本案合同约定的物业管理范围内，故上诉人依照合同约定要求被上诉人支付该部分物业费证据不足，无事实依据。至于上诉人主张根据合同约定因被上诉人原因未能按时交给买受人的物业，由被上诉人全额交纳物业费的上诉理由，但该条款约定“物业服务费从康业公司通知的收房期限届满之日起计收，纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出售、或者因康业公司原因未能按时交付给物业买受人的物业，物业服务费由康业公司缴纳”，收取物业费的条件是收房期限届满，且要求物业已竣工，而涉案项目不符合上述收取物业费的条件，而且从上诉人提交的房屋买卖合同、延期交房通知函及被上诉人在《威海晚报》上发布的延期交房公告可以看出，延期交房的原因系因为政府行为，而因政府有关部门原因导致延期的情况下，被上诉人有权据实予以延期。故上诉人以被上诉人未能按时交付买受人房屋为由要求被上诉人承担物业费的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19198元，由上诉人威海久源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  王小平审判员  葛俊生二〇一八年八月二十四日法官助理薛淑娴书记员邵旭静