云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初2369号原告郑大琼，女，汉族，1973年5月13日出生，身份证住址云南省临沧市临翔区。委托代理人梁子红、马丽萍（实习），云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口。法定代表人王旺，职务执行董事兼总经理。委托代理人周凤清、栾斯浩，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告郑大琼诉被告昆明鼎杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告郑大琼的委托代理人梁子红，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人周凤清、陈婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑大琼诉称：2015年6月14日，原告与被告签订3-402号的《大都商铺认购协议书》，并交纳10000元购买购房款优惠抵用券。2015年8月9日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期3幢商铺，但被告未在购房款中抵用上述优惠券金额。其次，合同约定被告于2015年11月30日前向原告交付商铺，同时约定被告在实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，并办理不动产登记证。原告已按照合同约定付清全额购房款，但被告已过合同约定期限至今未向不动产登记中心提交相关办理材料，故为维护原告合法权益，现特诉至法院请求：1、请求人民法院依法判决被告向官渡区不动产登记中心报送办理不动产登记证相关材料，并为原告办理不动产登记证；2、依法判决被告支付原告逾期未办理不动产登记证的违约金共计人民币13597.36元（以购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判决被告退还原告购买优惠券金额10000元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司答辩称：1、合同约定协助办理房屋所有权证的义务已灭失；2、合同约定被告鼎杰公司只是协助办理义务；3、被告并没有构成违约；4、关于优惠券部分，原告通过中介购买商铺自愿支付费用，被告也给予原告房价款优惠，被告也提供了相关证据证明，在被告提交的认购协议书，约定商品房销售总价为238702元，折价优惠后，购房合同成交总价为199019元，被告提供的证据都证实了被告方已经给予优惠，原告再次要求返还优惠券没有法律及事实依据，其次原告方提交的证据商铺购买优惠券收据，该份收据上写明原告将购买优惠券的金额付给了云南淘宝网络科技有限公司，并非支付给被告，所以原告无权向被告主张返还，请求法庭驳回原告全部诉请。原告郑大琼针对其主张，向本院提交如下证据：1、大都内部认购商铺购买优惠券收据，证明原告向被告支付了10000元向被告购买购房款优惠抵用券；2、（1）商品房购销合同及补充协议1份，（2）商品房买卖合同登记备案表，证明原告与被告签订了位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期号商铺《商品房购销合同》，商铺总价款为199019元；3、（1）昆明鼎杰房地产开发有限公司开具的购房款收据，（2）代收办理不动产登记证契税、印花税、维修基金、工本费、产权证贴花收据，证明原告在约定时间内向被告全额支付了该房屋价款。经质证，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司发表如下质证意见：对证据1的证明内容不予认可。原告通过中介机构购买该套商铺以及购房款优惠抵用券，自愿向中介机构支付购买优惠券的费用，且原告提交的NO.7096523号优惠券收据盖的是云南淘房网络科技有限公司财务专用章，更加充分证实了原告是向中介机构购买的优惠券，并非向被告购买的；同时被告已给予原告房价款优惠，双方签署的认购协议书约定商品房销售总价为￥238702元，优惠折价后，购房合同确定成交总价为￥199019元。原告再次主张返还优惠券金额于法无据；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，证明的内容予以认可。但需要强调的是，原被告双方签署的《商品房购销合同》第十二条约定：“甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”，即是由被告协助办理房屋所有权证，而非原告诉请的办理不动产权证书；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可。理由：原被告签署的《商品房购销合同》第十二条约定的是办理房屋所有权证而非不动产权证，且房屋所有权证与不动产权证办理的条件、程序、需要提交的资料完全不同，不动产权证的办理更为复杂，仅提交合同中约定的资料是无法办理不动产权证的。且合同约定的是由被告协助办理，而非由被告负责办理。原告的诉请与《商品房购销合同》的约定不相符；针对原告提交的第1页证据：郑大琼认购3-401号商铺优惠券收据；第25页证据：郑大琼3-401号房款收据；第26页证据：浦发银行POS签购单。因原告未在证据目录清单中列明，且双方在2018年5月3日核对原件时，原告明确表示这些材料不作为证据提交，被告对此不予质证。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司针对其答辩意见，向法庭提交如下证据：1、国有土地使用证，2、建设用地规划许可证、3、建设工程规划许可证，4、房屋建筑工程施工许可证，5、商品房预售许可证，证明被告具备销售鼎杰兴都汇商务中心商品房资格，手续及程序均合法；6、大都交款单，7、《商品房购销合同》，证明原告通过中介机构购买该套商铺，原告自愿支付服务费，同时被告已给予原告房价款优惠，即原被告双方签署的认购协议书约定商品房销售总价238702元，优惠折价后，购房合同确定成交总价为199019元，原告再次主张返还优惠券金额于法无据。双方签署《商品房购销合同》第十二条约定：“甲方在乙方实际接房之日起180个工作日内办理《房屋所有权证》”，合同约定的是办理房屋所有权证，但原告按照合同约定的条件及时间要求被告办理不动产权证，显然有失公平，因不动产统一登记制度的实行，合同约定办证事项及约定办理期限不再适用；8、交房公告，9、交房通知，10、接房流程确认单，证明被告于2015年11月27日在《都市时报》上刊登交房公告通知原告办理交接手续，履行了通知义务。双方办理了交接房手续，被告已完成交房义务；11、《昆明市住房和城乡建设局关于切实做好昆明市房屋产权交易和产权管理工作的通知》昆建发（2016）277号，12、昆明市政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告，证明《昆明市政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》通告“自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产证明，停发旧证”。不动产统一登记制度的实行，被告按照相关规定重新进行权籍调查、测绘、图纸制作等相关工作，将相关数据上报昆明市国土规划勘察测绘研究院审核，再到住建管理部门办理楼盘表确认，由住建管理部门核发《房屋交易和产权状况告知书》，由其审核后完成首次登记，再经开发商业主共同申请转移登记。房地合一后，比办理房屋所有权证程序更加复杂，再次证实《商品房购销合同》第十二条“甲方在乙方实际接房之日起180个工作日内办理《房屋所有权证》”约定的办证期限因情势变更不再适用；13、《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》，14、调查审核表，15、昆明市不动产登记受理通知书（业务编号201701050269），证明为完成《国土资源部关于做好不动产产权籍调查工作的通知》关于权籍调查的相关规定，被告与云南朋强科技有限公司签订《委托合同》，约定对“昆明市珥季路大都项目（一期二期）约6000户已购写字楼、商铺、酒店公寓、车位不动产测绘及不动产登记代理工作”。被告重新进行权籍调查成果完成并经昆明市国土规划勘察测绘研究院审核可用于不动产登记。被告将资料提交不动产登记中心办理首次登记，信息推送过程中，由于数据复杂，工作量大，数据经过多次调整，所以至2018年2月昆明市不动产登记中心才审批完成。经质证，原告郑大琼对证据1、国有土地使用权证，被告无原件，对其真实性、合法性、关联性均不认可，对其欲想证明的事实也不认可；2、建设用地规划许可证，被告无原件，对其真实性、合法性、关联性均不认可，对其欲想证明的事实也不认可；3、建设工程规划许可证，被告无原件，对其真实性、合法性、关联性均不认可，对其欲想证明的事实也不认可；4、房屋建筑工程施工许可证，被告无原件，对其真实性、合法性、关联性均不认可，对其欲想证明的事实也不认可；5、商品房预售许可证，对真实性无意见，但不能证明被告想要证明的事实，该份书证仅仅只能证明该书证文字记载的内容，也就只能证明行政主管机关批准鼎杰兴都汇商务中心项目（348723.09）准予预售的事实；6、大都交款单，该证据没有原告和被告签名盖章，对该证据三性都不认可，不能证明被告想要证明的事实；7、《商品房购销合同》，对真实性没有意见，但不能证明被告想要证明的事实，合同约定原告向被告购买的是房屋，房屋是不动产，根据法律房屋所有权的取得以登记为准，不管是房屋所有权证还是不动产登记证都是房屋权属证明，现法律把房屋所有权证改为不动产登记证自然被告就应该为原告办理不动产登记证，否则原告与被告签订的《商品房购销合同》的合同目的就无法实现了；8、交房公告，真实性无意见，但对其想要证明的事实不认可；9、交房通知，真实性无意见，但对其想要证明的事实不认可，实际交付时间是2015年11月30日，原告自此按《商品房购销合同补充协议》第8条约定将所购商品房经营管理权交给云南大都企业管理有限公司独家经营，并以2015年12月1日收取租金；10、接房流程确认单，真实性无意见，但对其想要证明的事实不认可，该材料是在真实交房之后补的材料，实际交付时间是2015年11月30日，原告自此按《商品房购销合同补充协议》第8条约定原告将收到的所购商品房经营管理权交给云南大都企业管理有限公司独家经营，并以2015年12月1日收取租金；11、《昆明市住房和城乡建设局关于切实做好昆明市房屋产权交易和产权管理工作的通知》，被告无原件对三性不认可，且从内容看该材料不属于民事诉讼证据，对被告以该材料想要证明的事实不予认可，该材料中没有免除原告与被告合同约定权利义务的规定；12、《昆明市政府关于昆明市实施不动产统一登记的通知》，被告无原件对三性不认可，且从内容看该材料不属于民事诉讼证据，对被告以该材料想要证明的事实不予认可，该材料中没有免除原告与被告合同约定权利义务的规定；13、《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》，真实性无意见，但不能证明被告想要证明的事实，该合同是被告与第三人之间签订的，根据合同相对性原则，该合同只在该合同当事方之间发生效力，对合同以外的人不产生效力，不能对抗原告的主张，该合同的存在不免除根据原告与被告签订的《商品房购销合同》约定的被告义务；14、调查审核表，真实性无意见，但不能证明被告想要证明的内容，该表格的存在正证明了被告在2017年才完成测绘，才完成办理不动产权证的条件之一，恰恰证明了被告逾期办理不动产登记和不动产证的事实；15、不动产登记受理通知书，被告没有原件，对其三性都不认可，也不能证明被告想要证明的事实，从内容看其也不是办理分户不动产登记和不动产证的材料。本院结合当事人当庭陈述，对原、被告提交的上述证据综合认证如下：对原告提交的上述证据1真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2、3被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对证据三性均予以认可，故本院予以采信。对被告昆明鼎杰房地产开发有限公司提交的证据1、2、3、4、5不予认可，但结合双方提交的相同的证据《商品房购销合同》中对前述证据均有载明，故本院予以采信；对证据6结合本案及本系列案件商铺成交价格对比，及原告未向本院提交足以反驳的证据，故本院对该证据予以采信；对证据7、8、9、10原告对真实性无意见，本院予以采信；对证据11、12系昆明市政府已向社会公开的事项，虽被告提交的该两份证据无原件予以印证，但自2016年6月30日起在全市范围内实施不动产统一登记确已被社会公众所知，故该两份证据本院予以采信；对证据13、14原告对真实性无意见，本院予以采信；对证据15能够与第11项证据《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》及第12项证据《调查审核表》相互印证，本院予以采信。综上，本院确认本案法律事实如下：2015年6月14日原告向云南淘房网络科技有限公司缴纳10000元，云南淘房网络科技有限公司出具《收据》一份，载明：“大都内部认购商铺3-402，面积17平方米，优惠1万抵2万。”原告郑大琼与被告昆明鼎杰房地产开发有限公司于2015年8月9日签订《商品房购销合同》一份，载明：“原告向被告购买鼎杰兴都汇商务中心号商业用房一套，总金额为199019元，交付期限为2015年11月30日前，逾期交房违约责任按合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30日内，被告向原告按每天20元支付违约金，合同继续履行；逾期30天被告按原告已付款总额的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。另，被告在原告实际交房之日起180个工作日内到产权登记机关进行产权备案登记，但前提是原告必须在办理接房手续当天履行以下义务：1、原告已按合同约定支付完毕全额购房款项，包括但不限于房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；2、原、被告双方办理完毕交接房手续；3、原告办理完毕按实测面积补差及接房等相关手续，并交清相关所有费用；4、原告按支付有关规定交清办理《房屋所有权证》所需的有效资料及相关费用。如原告未在规定时间内办理完毕以上手续的，被告不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办证的违约责任。《土地使用权证》由原告自行办理。被告配合提供相关资料。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告方已履行完毕协助办理产权的义务。”另签订《商品房购销合同》补充协议一份，载明：“关于交付期限的补充原告应当按照被告电话或登报公布的《交付通知书》中约定之交付时间办理接房手续。”同日被告将本案诉争房屋的销售总价由238702元下调为199019元。2015年8月11日办理了商品房买卖合同登记备案。2015年11月27日被告在以登报方式发布交房公告。2015年12月17日原告在《交房通知》及《接房流程确认单》上签字确认，《交房通知》载明：“……鼎杰兴都汇商务中心号房，已付清地产全部款项，现需办理入驻手续，……。原告郑大琼签收。”2016年6月30日起昆明市在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产证明，停发旧证。2016年8月3日被告委托第三方云南朋强科技有限公司进行不动产测绘、不动产登记代理，并签订合同书一份。截止2016年11月10日云南朋强科技有限公司已完成权属调查及地籍测量记事，2017年经昆明市国土规划勘察测绘研究院地籍调查结果审核意见审核同意该权籍调查成果可用于不动产登记。2017年1月5日，被告提交资料至不动产登记中心办理首次登记。现原告向本院主张上述诉请。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告郑大琼与被告昆明鼎杰房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。《合同》约定被告在原告实际交房之日起180个工作日内到产权登记机关进行产权登记。本案中，涉案房屋合同约定的交付使用之日为2015年11月30日前，原告签收的交房通知及接房流程确认单载明时间为2015年12月17日，另自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明并停发旧证。由于在约定的被告办理权属证书期间内，昆明市实施不动产统一登记制度并停发了旧证，致使原、被告双方在合同中约定的办理不动产权证已客观不能实现，且被告已提交证据证明其已按照新的政策要求着手办理不动产登记证，因此，被告未在约定期间内办理房屋所有权证书系政府政策变动所致，不应归责于被告，且因办理新的不动产登记证需要根据新的规定重新申请、测绘、提交材料等，整个流程纷繁复杂，再加上新政策实施伊始，办理的工作量大，办理时间长且不好确定，故在原告所举证据不足以证实其主张的情形下，本院对原告要求被告为原告办理不动产登记证及要求被告承担违约责任的诉请均不予支持,；对原告主张退还购买优惠券金额10000元，结合本案原告与被告签订的合同金额及本系列案的交易成交金额，在原告未向本院提交足以反驳被告已对出售原告的诉争房屋房价进行优惠的情况下，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑大琼的全部诉讼请求。案件受理费389元由原告郑大琼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  彭 毅人民陪审员  陶利勇人民陪审员  许 雁二〇一八年八月二十八日书 记 员  杨紫亦