广东省东莞市第三人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤1973民初7441号原告：东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会,住所地:广东省东莞市。法定代表人:刘思敏，该居民委员会主任。委托诉讼代理人:刘中平,广东文厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进民，男，汉族，1976年7月4日，住广东省东莞市，该居民委员会工作人员。被告：刘世荣，男，汉族，1981年12月2日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建林，广东辰科律师事务所实习律师。被告：刘雄略，男，汉族，1983年10月3日出生，住广东省东莞市。被告：刘泽民，男，汉族，1989年6月28日出生，住广东省东莞市。被告：杨齐娇，女，汉族，1930年8月13日出生，住广东省东莞市。原告东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会(以下简称振兴围居民委员会)诉被告刘世荣、刘雄略、刘泽民、杨齐娇土地承包经营权纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2018年6月26日公开开庭进行了审理。后该案依法转换为普通程序，由审判长叶志聪、审判员尤中琴、人民陪审员李敏仪组成合议庭于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘中平、刘进民，被告刘世荣以及委托诉讼代理人候盛寿、李建林到庭参加两次诉讼。被告刘雄略、刘泽民、杨齐娇经本院传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告振兴围居民委员会诉称：1985年10月8日，原告和被告的近亲属刘建球签订了土地租赁合同，合同约定的租赁期限为三十年。原告按照合同约定及时间向刘建球交付了合同中约定的土地，多年来，原告一直遵守合同约定，并未有违约行为。后刘建球死亡，该租赁土地实际被四被告使用。时至今日，三十年的租赁期已经届满，虽然经过原告多次催促，但四被告在没有正当理由的情况下，迟迟不向原告交付租赁的土地，且在未经原告同意的情况下私自在原告的土地上乱搭乱建出租屋谋利。原告认为，双方签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依法履行自己的义务。合同签订后，原告已经履行了合同约定的所有义务，四被告并没有按照合同约定向原告及时归还土地，四被告的行为系违约行为。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1.确认双方的租赁合同关系已经解除；2.四被告限期搬离原告土地；3.本案诉讼费由四被告承担。被告刘雄略辩称：刘雄略和《承包合同土地书》无关，从来没有使用过案涉土地。原告已经自愿放弃刘见球关于上述土地承包经营权的继承权。被告刘世荣辩称：本案的诉讼，原告不是案涉土地的所有权人、使用权人，原告也不是承包土地合同书的一方当事人，因此原告提起的诉讼主体不适格，请法院驳回原告的起诉。被告杨齐娇、刘泽民没有答辩，也没有举证。经审理查明：一、合同签订以及纠纷来源：1986年1月1日，原东莞县塘厦区振兴围乡第六生产队作为甲方（合同签字处加盖的是“东莞县振兴围乡人民政府”的印章），刘建球作为乙方，在原东莞县塘厦区公所司法办公室的见证下，双方签订了一份《承包土地合同书》，合同主要约定：甲方将晒死鸡段旱水田（面积约十亩）全部承包给乙方，经营果树生产；承包为期三十年，即从一九八六年一月一日起至二0一六年一月一日止；在承包期满后，甲方如将该块土地继续承包，在同等价格的条件下，乙方享有优先承包权。如乙方不继续承包，该块土地归还给甲方，对于正在生长的果树、荔枝树，按正常一般年景能挂果壹佰斤果以上的荔枝树，每棵补回乙方伍拾元，按挂果不到壹佰斤以下的，每棵补回乙方叁拾元，作为补偿乙方投资损失。补偿之后其果树连同土地交还给甲方，对于乙方所投资用来发展生产的房屋、设施及其它经济作物，全部归乙方所有，乙方可以折回或协议商定卖给甲方等等。东莞市塘厦镇振兴围股份经济联社区于2017年1月5日向本院起诉，将刘世荣、刘雄略、刘泽民、杨齐娇列为被告，要求被告交回晒死鸡地块土地承包经营权给原告，支付逾期交回土地承包经营权的承包费825元，并承担诉讼费用。后东莞市塘厦镇振兴围股份经济联社区撤回起诉该案，案号为（2017）粤1973民初715号。二、主体情况：东莞市塘厦镇人民政府于2017年2月17日出具的《证明》一份，内容为：根据《广东省农村集体经济组织管理规定》，农村集体经济组织是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织。兹有东莞县塘厦人民公社振兴围大队革命委员会于1983年8月改制为东莞县振兴围乡人民政府，于1987年5月由“乡府”改制为东莞市塘厦镇振兴围管理区，于1999年7月由管理区改制为东莞市塘厦镇振兴围村村民委员会，于2004年9月由村委会改制为东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会，同时实行股份制改革，将原“东莞市塘厦镇振兴围经济联合社”的农村集体经济组织，改制为“东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社”。被告刘世荣主张原告的诉讼主体资格不适合。东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会于2016年5月27日出具一份《证明》，内容为该社区居民刘见球，在80年代曾使用姓名刘建球，以上姓名为同一人。杨齐娇、刘泽民、刘世荣在（2017）粤1973民初715号案件的庭审笔录中也确认刘见球的曾用名为刘建球。刘见球（公民身份号码：）已于2012年去世。（2017）粤1973民初715号案件的庭审笔录中杨齐娇、刘泽民、刘世荣的共同委托诉讼代理人主张杨齐娇系刘见球的妻子，主张刘泽民、刘世荣以及刘雄略是刘见球的儿子，但案涉当事人均未能提交相应的亲属关系证明。（2017）粤1973民初715号案件中承办法官多次向东莞市公安局塘厦分局户政管理中队、东莞市塘厦镇婚姻登记中心、东莞市公安局塘厦分局塘厦派出所进行调查取证，只查询到刘见球与刘雄略登记在同一户口本，但均查找不到刘见球的婚姻信息、其他亲属信息。三、合同履行情况：2015年1月16日，东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社开具收据，显示已收到刘见球2015年“晒死鸡”荒山承包款900元。杨齐娇、刘泽民、刘世荣举证的两份东莞农村商业银行的业务凭证显示，2015年12月29日、2016年12月27日分别向东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社的银行账户转账了900元，其中2016年12月27日的业务凭证备注款项来源为刘见球2017年“晒死鸡”荒山承包款。这两份业务凭证的款项，东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社已收到，但未开出相应收据。2016年4月28日，东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社向刘世荣发出一份《返还承包土地通知书》，指出承包期早已到期，要求返还承包土地。杨齐娇、刘泽民、刘世荣表示未收到该通知书，对内容也不予认同。2017年1月5日，东莞市塘厦镇振兴围股份经济联合社向本院提起诉讼，案号为（2017）粤1973民初715号，将杨齐娇、刘泽民、刘世荣及刘雄略作为被告。后刘雄略出具声明表示放弃继承案涉承包土地的经营权。四、案涉土地现状：原告在（2017）粤1973民初715号案件中提交了红线图，证明土地的位置以及权属；原、被告确认案涉土地上已经建设了大量建筑（提交了照片为证），且均没有提交合法报建手续。本院亦向东莞市塘厦镇规划管理所调查，该所回复东莞市塘厦镇振兴围社区兴隆街一巷3号的房屋没有办理相关建设规划许可证。案涉当事人亦没有在本院指定的期限内提交任何主管部门同意报建的证据。以上事实，有原告提交的《承包土地合同书》复印件、律师函，被告提交的（2017）粤1973民初715号民事裁定书，以及（2017）粤1973民初715号案件的证据、庭审笔录以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，案涉争议土地虽然没有办理不动产登记证书，但根据红线图以及土地承包协议的内容来看，该土地应属于农民集体所有土地，无证据显示案涉土地已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办征用手续转为国有土地。同时，本院查明刘建球已在案涉土地上进行了大面积的非农业建设，且地上建筑均没有合法报建，在此情形下，双方应先向有关行政主管部门申请处理违法用地以及非法建筑，在行政主管部门对案涉土地及其地上建筑物、构建物或其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。对此，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条也作出了规定：“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理”。因此，由于案涉用地和建筑物不具有合法属性，在行政机关未依法作出处理之前，人民法院依法不应受理，因此，本院予以驳回原告的起诉。本院依照《中华人民共和国土地管理》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条、第3条的规定，裁定如下：驳回原告东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会的起诉。本案受理费237.5元，待本裁定书生效后退回给东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会。被告如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  叶志聪审 判 员  尤中琴人民陪审员  李敏仪二〇一八年八月七日法官助理黄文灿书记员邝小平附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。3.第3条当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。