广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终6026号上诉人（原审被告）：陈志庆，男，汉族，1968年8月14日出生，住广东省英德市，委托诉讼代理人：冯倩雯，广东君直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区大沥世鸿物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。原审第三人：王耀创，男，汉族，1972年6月30日出生，住广东省广州市海珠区，上诉人陈志庆因与被上诉人佛山市南海区大沥世鸿物业管理有限公司（以下简称世鸿公司）、原审第三人王耀创租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初19898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志庆上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.世鸿公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、一审判决第17页第2段第10行认定事实错误。（一）世鸿公司对陈志庆的转让行为知情。陈志庆一审提交的录音材料表明世鸿公司的负责人明确表示收到了陈志庆以及王耀创所提交的涉讼合同转让申请材料，世鸿公司的代理人也对该录音材料的三性予以确认。（二）根据一审庭审中三方的陈述，自2016年2月起至返还租赁物给世鸿公司之日止，涉讼租赁物一直由王耀创独占使用，世鸿公司对此知情。（三）王耀创是通过自己的银行账户向世鸿公司交纳租金及使用租赁物期间所产生的水电费，世鸿公司对此知情。陈志庆从未委托王耀创支付租金，而世鸿公司却在收取王耀创支付的租金长达一年多的时间里从未提出任何异议。虽然在一审庭审时，王耀创补充提交了部分备注信息为“代陈志庆付网球中心租金”的转账记录，但并没有提供全部租金支付转账记录，一审判决以偏概全。（四）世鸿公司首先主张权利的对象为王耀创。录音内容证实，世鸿公司在王耀创第一次拖欠租金时，其先向王耀创追讨租金及水电费，在追讨不得的情况下才给陈志庆打电话沟通。世鸿公司的行为表明其在收到申请材料后便同意陈志庆以及王耀创的转让行为。二、一审判决第18页最后一行属于认定错误。结合一审庭审时王耀创的陈述，其自2017年6月起没使用涉讼租赁物，期间也告知了世鸿公司涉讼场地已经空置，世鸿公司对此确认。一审期间，陈志庆曾到涉讼租赁物外围查看租赁物，因租赁物是室外场地，大门并未关闭，完全可以随意进出。也就是说，世鸿公司是可以随时收回涉讼租赁物的。因此，租金应计至王耀创停止使用并告知世鸿公司场地已经空置时。三、一审判决第20页第17行认定事实错误。王耀创自2017年6月起未使用租赁物，不会产生任何水电费。世鸿公司提交的电费缴费发票上并未明确显示哪部分电费是涉讼租赁物实际发生的，其提交的水费单据所显示的抬头与本案无关，也未经王耀创、世鸿公司的确认。举证责任归于主张一方，在世鸿公司无法举证证明该期间的水电费是由王耀创使用涉讼租赁物产生时，应承担举证不能的责任。二审期间，陈志庆补充上诉意见称，违约金过高，一审判决世鸿公司没收保证金，该数额远远超出了违约金的比例，应当以世鸿公司损失租金利息的百分之三计算。世鸿公司答辩称,世鸿公司并未同意陈志庆将涉讼合同的权利义务转让给王耀创。王耀创向世鸿公司支付租金是代替陈志庆支付，至于水费是承租人直接交付，世鸿公司并不知情。世鸿公司的资产包括涉讼租赁物，均需经过网上公开竞拍的方式确定下一个承租人，不能由陈志庆自行确定。陈志庆的行为损害了世鸿公司相应时间段的租金收益，所以一审判决的违约金合理。王耀创称其二审期间没有意见发表。世鸿公司向一审法院起诉请求：1.解除世鸿公司与陈志庆于2015年6月8日签订的租赁合同书，将位于佛山市南海区大沥镇体育南路大沥网球中心交还给世鸿公司；2.世鸿公司没收陈志庆交纳的合同保证金93000元；3.陈志庆立即向世鸿公司支付从2017年6月1日起至2017年11月30日止的租金合计93000元及相应的迟延履行利息（以每月租金15500元为本金从当月11日开始起至款项付清之日止按日千分之五计算）；4.陈志庆向世鸿公司支付从2017年5月1日起至2017年10月31日止的水电费1959.12元；5.陈志庆向世鸿公司支付从2017年12月1日起至实际交还租赁物之日止按每月15500元标准计算的场地占用费及从2017年11月1日起至实际交还租赁物之日止的水电费；6.本案诉讼费由陈志庆承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区大沥体育中心区内使用权面积为76765.89平方米的土地已取得国有土地使用权证[证号：南府国用（2005）第xxx号]，登记权利人为佛山市南海区大沥土地资源开发公司，地类用途为文体用地。2006年11月23日，位于该地块的大沥网球中心休息室及主看台、副看台经佛山市规划局南海分局规划验收。2015年6月8日，世鸿公司（出租方）与陈志庆（承租方）签订《租赁合同书》（沥资产租赁字[2015]第084号）（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区大沥镇体育南路大沥网球中心出租给乙方作经营公众网球运动场所（出租、组织网球培训和比赛、体育用品服装销售）使用，占地面积9243平方米，含7片网球场和附属设施、场内一切设施及会所内设备（以下简称涉讼租赁物）；租赁期限从租赁物移交乙方之日起计算10年租期，从2015年6月8日起至2025年6月7日止，2015年6月8日，甲方按现状将涉讼租赁物移交给乙方使用；租赁物每月的租金总额为15500元，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%，甲方给予乙方免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起为2个月，以上租金均不包含物业管理费用，物业管理费用由乙方自行承担，即2015年6月8日至2015年8月7日为免租期，2015年8月8日至2018年6月7日每月租金为15500元；乙方于每月10日前向甲方缴交当月租金，逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收取逾期缴纳部分的迟延履行违约金，乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，按照合同第八条的约定处理；签订合同当日，乙方应向甲方交纳93000元作为乙方履行合同的保证金，合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用后在30日内将保证金退还给乙方，甲方收取的保证金，不向乙方计付利息；乙方逾期不交付保证金的（含部分），甲方有权随时终止合同的履行而无需向乙方承担任何责任；租赁期内，如乙方逾期支付或拒不支付按照合同约定或有关规定应当由乙方承担的费用（包括但不限于乙方拖欠租金、员工的工资、水、电费等）超过十天的，经提前3日催告，甲方有权动用乙方保证金代为支付，乙方应当在接到甲方动用保证金通知之日起3日内向甲方补足保证金差额，否则视为乙方违约，甲方有权按照合同第八条的约定追究乙方违约责任；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物、附属设施及在承租后新建、增建、改建的建筑物、构筑物及设施的整体或任何部分转租、分租、转借、抵押或擅自处分，否则视为乙方违约，甲方有权按照合同第八条的约定追究乙方违约责任；乙方不得连续15日关门停业，否则视为乙方违约，甲方有权按照合同第八条的约定追究乙方违约责任；租赁期间，乙方如需变更租赁主体的，须在合同租赁期的首12个月后以书面形式向甲方申请，并提供新的承租主体的书面确认函，在征得甲方书面同意后方可办理变更承租人主体手续，由甲方与该新承租人重新签订《租赁合同书》，乙方不得私自转租，办理具体的变更事项所发生的一切费用由乙方独立承担，甲方不承担任何费用，乙方办理变更承租主体手续的，需向甲方交纳变更承租主体并重新签订租赁合同书时原租赁合同当月月租金的50%的金额作为手续费；乙方保证并承诺在租赁期的首12个月内不变更合同的租赁主体且在租赁期限内不擅自转租，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同及没收乙方的租赁保证金，收回租赁物并按合同的约定追究乙方的违约责任；乙方连续15日关门停业的，甲方除可追究乙方的违约责任外，还有权自行收回租赁物并处理租赁物内的财物。涉讼合同第八条约定乙方有下列情形之一的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用：（1）在租赁期的首12个月内变更承租主体的；（2）将租赁物、构筑物、附属设施及在承租后新建、增建、改建的建筑物、构筑物及设施的整体或任何部分转租、分租、转借、抵押或擅自处分的；（3）未经甲方书面同意，擅自改变经营用途的；（4）未经甲方书面同意，擅自改变租赁物结构、破坏租赁物结构或使附属设施严重损坏的；（5）在租赁期的首2个月内，未对租赁物场内设施及会所设备进行维修或更新；（6）租赁期内，未能每年给予甲方对租赁物及附属设施30天（按1个场次计算，折合720小时）的免费试用期作为甲方及甲方上属政府部门举行体育比赛及大型活动使用的；（7）利用租赁物进行违法活动，损害国家、集体或他人利益的；（8）在经营中对周围环境、卫生造成污染、破坏，拒不整改，群众意见大的；（9）拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的；（10）未能按照甲方的通知交纳或如期补足保证金差额的；（11）在租赁期内，非因合同约定可提前终止的原因，单方面提前解除租赁合同的；（12）违反《安全防火责任书》，又未按规定期限完成整改的；（13）在规定期限内未办妥工商营业执照等经营证照的；（14）乙方违法合同的其他约定，构成违约的。双方并约定其他权利义务。2015年12月31日，陈志庆（甲方）与王耀创（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方于2015年6月8日与世鸿公司所签订的关于涉讼租赁物经营使用权的涉讼合同，现甲方将涉讼合同的权利与义务转让给乙方，乙方支付转让费300000元给甲方，自2016年1月1日起，涉讼合同中所有权利与义务由乙方享受与承担；协议签订前支付100000元，2016年1月20日前支付100000元，甲乙双方到业主处完成涉讼租赁物转让手续，即时支付100000元；如乙方转让费未按协议支付完成，甲方有权收回涉讼合同的所有权利与义务，乙方所履行的义务甲方不予补偿，乙方在网球中心场上所有的投资归甲方所有，乙方无条件的放弃且不作任何追索；因甲方已将网球中心临租给第三方使用至2016年2月16日止，期间租金甲方已收取，甲方不予退回，故乙方实际收场地时间为2016年2月17日，但2016年1月1日起涉讼合同中的义务由乙方履行。后陈志庆与王耀创签订《移交证明》，确认陈志庆将涉讼租赁物移交给王耀创。2017年6月27日，王耀创向陈志庆发送《函件》，该函件写明关于陈志庆与王耀创签订的关于涉讼租赁物经营使用权转让协议，因世鸿公司至今不同意转让以上协议，现陈志庆与王耀创签订的协议无效，请退还王耀创支付的转让费200000元。2017年7月6日，陈志庆向王耀创发送《告知函》，该告知函写明《转让协议》签订后，陈志庆已依约将涉讼租赁物移交王耀创使用至今，并依约协助王耀创向原出租方申请办理了涉讼合同的转让手续，但因王耀创提交的涉讼租赁物的整改方案一直未能通过原出租方的审核，从而导致至今未能完成相关转让手续。虽涉讼合同的转让手续未能完成，但原出租方一直依约收取王耀创每月支付的场地租金且从未就王耀创承租及使用租赁物表示任何异议，自《转让协议》签订后，陈志庆一直按约履行双方签订的《转让协议》约定内容，积极协助王耀创办理转让手续及经营使用租赁场地，并无出现过错及违约行为，《转让协议》真实有效并已履行，王耀创应继续履行《转让协议》及涉讼合同约定避免发生违约事宜。2017年7月28日，陈志庆向王耀创发出《告知函》，该函写明王耀创转承租涉讼租赁物后拖欠世鸿公司6月-7月租金31000元、水电费773元一事，世鸿公司已于2017年7月26日向陈志庆寄发了《律师函》，要求应于2017年7月31日前缴清拖欠的租金及水电费31773元，逾期将需承担对应的违约责任。因陈志庆与王耀创已于2015年12月31日签订《转让协议》，双方约定协议生效后，陈志庆与世鸿公司此前签订的涉讼合同中的权利义务均由王耀创承继，因此，王耀创应继续履行《转让协议》及涉讼合同约定，即日向世鸿公司缴清所欠全部款项，避免发生违约事宜。2018年2月27日，佛山市南海区大沥土地资源开发公司出具《证明》，该证明写明佛山市南海区大沥土地资源开发公司委托世鸿公司对佛山市南海区大沥镇体育南路大沥网球中心进行出租及管理等，对于世鸿公司针对该物业进行出租、管理、追诉等民事行为佛山市南海区大沥土地资源开发公司均予以承认。2018年3月1日，佛山市南海大沥水务有限公司（以下简称水务公司）出具的六张发票分别载明计费时段为2017年5月26日至2017年6月26日期间的基本水费、污水处理费及违约金共12.77元，计费时段为2017年6月26日至2017年7月26日期间的基本水费、污水处理费及违约金共16.79元，计费时段为2017年7月26日至2017年8月26日期间的基本水费、污水处理费及违约金共16.56元，计费时段为2017年8月26日至2017年9月26日期间的基本水费、污水处理费及违约金共24.49元，计费时段为2017年9月26日至2017年10月26日期间的基本水费、污水处理费及违约金共24.14元，计费时段为2017年11月8日至2017年12月8日期间的基本水费、污水处理费及违约金共288.75元。即2017年5月26日至2017年12月8日期间的基本水费、污水处理费及违约金共计383.5元。该六张发票载明的购买方为曹含珍、地址为大沥体育中心一路，世鸿公司主张该六张发票所记载的金额是陈志庆承租的涉讼租赁物产生的水费及违约金，世鸿公司已垫付该费用，“曹含珍”是涉讼租赁物很久之前的租户，当时涉讼租赁物的用水以其名字开户，之后未进行变更。另查明，世鸿公司收取涉讼租赁物租金后出具的发票抬头均载明付款方为陈志庆。王耀创向世鸿公司转账款项亦均备注“代陈志庆付网球中心租金”。再查明，世鸿公司出具四份电费收据载明的付款人亦为陈志庆，该四份收据分别载明大沥网球中心2016年1月电费2324元，2016年2月电费1244元，2016年3月电费498元，2016年4月电费431元。2017年12月20日，世鸿公司提起诉讼。诉讼中，陈志庆和王耀创均同意将涉讼租赁物交还给世鸿公司，王耀创将涉讼租赁物钥匙交还给世鸿公司，世鸿公司确认其于2018年2月11日实际收回涉讼租赁物。世鸿公司陈述涉讼租赁物出租期间电费是世鸿公司垫付后，承租人将电费支付给世鸿公司，水费是承租人直接向水务公司缴纳；陈志庆确认其承租涉讼租赁物期间陈志庆是将租金和电费交给世鸿公司，电费由世鸿公司出具通知后，陈志庆直接向世鸿公司缴纳，水费则是自行去自来水公司缴纳；王耀创陈述其使用涉讼租赁物期间水费直接向水务公司缴纳，电费由世鸿公司开具单据后，王耀创根据通知单金额代陈志庆向世鸿公司缴纳；王耀创确认其已代陈志庆向世鸿公司支付涉讼租赁物的租金至2017年5月31日，电费支付至2017年4月30日，但不清楚支付至何时的水费。世鸿公司陈志庆均确认签订涉讼合同时陈志庆向世鸿公司支付保证金93000元。一审法院认为，世鸿公司、陈志庆签订的涉讼合同是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定租赁期间，陈志庆如需变更租赁主体的，须在合同租赁期的首12个月后以书面形式向世鸿公司申请，并提供新的承租主体的书面确认函，在征得世鸿公司书面同意后方可办理变更承租人主体手续，由世鸿公司与新承租人重新签订《租赁合同书》。本案中，陈志庆就涉讼租赁物与王耀创签订的《转让协议》虽约定陈志庆将涉讼合同中的权利义务一并转让给王耀创，签订《转让协议》后陈志庆亦将涉讼租赁物移交给王耀创使用，但陈志庆及王耀创均未提供证据证明陈志庆将涉讼合同中的权利义务一并转让王耀创已经世鸿公司同意，且王耀创在实际使用涉讼租赁物期间均是以陈志庆的名义向世鸿公司交付租金和电费，世鸿公司出具的租金发票及电费收据亦均载明是收到陈志庆交付的相应款项，王耀创实际使用涉讼租赁物及王耀创代陈志庆向世鸿公司支付租金并不影响陈志庆的承租人地位，故涉讼合同的承租人是陈志庆，陈志庆应按涉讼合同约定履行相应义务。陈志庆认为涉讼合同的主体已变更的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。陈志庆与王耀创就涉讼租赁物产生纠纷的，可另行主张权利。涉讼合同约定陈志庆应于每月10日前向世鸿公司缴清当月租金，陈志庆逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，世鸿公司有权解除涉讼合同，并没收陈志庆已交付的合同保证金。现世鸿公司主张陈志庆从2017年6月1日起未向世鸿公司支付租金，王耀创确认其就涉讼租赁物仅支付至2017年5月31日的租金，陈志庆作为义务履行方亦未提供证据证明其已向世鸿公司依约足额缴纳租金，综上，陈志庆未按涉讼合同约定向世鸿公司支付租金，其行为已构成违约，根据涉讼合同约定，世鸿公司有权解除涉讼合同并没收保证金，故一审法院对世鸿公司主张解除涉讼合同并没收保证金93000元的诉讼请求予以支持。涉讼合同解除，陈志庆应将涉讼租赁物交还世鸿公司，现陈志庆、王耀创均同意将涉讼租赁物交还世鸿公司，世鸿公司于2018年2月11日接收涉讼租赁物的钥匙并确认已于该日实际收回涉讼租赁物，故对世鸿公司要求陈志庆交还涉讼租赁物的诉讼请求，一审法院不再重复处理。陈志庆自2017年6月1日起未向世鸿公司交付租金，世鸿公司于2018年2月11日实际收回涉讼租赁物，根据涉讼合同约定，陈志庆尚需向世鸿公司支付租金130089.29元[（15500元/月×8个月）+（15500元/月÷28日×11日）]。世鸿公司以其名义就涉讼租赁物与陈志庆签订涉讼合同，诉讼中世鸿公司亦以其名义向陈志庆主张权利，佛山市南海区大沥土地资源开发公司对世鸿公司出租涉讼租赁物的行为予以认可，陈志庆认为世鸿公司无权出租涉讼租赁物并收取租金的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。涉讼合同约定陈志庆应于每月10日前向世鸿公司缴交当月租金，逾期缴付的，世鸿公司有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向陈志庆收取逾期缴纳部分的迟延履行违约金，陈志庆逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，世鸿公司有权解除合同，无偿收回合同项下租赁物及陈志庆在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收陈志庆已交付的合同保证金，同时陈志庆必须付清尚欠的租金及有关费用。现世鸿公司因陈志庆逾期缴交租金要求解除涉讼合同并没收世鸿公司已交付的保证金，一审法院对其解除合同、没收保证金的诉请均予以支持，在世鸿公司未提供证据证明其因陈志庆逾期支付租金给其造成的损失超过了其没收陈志庆保证金的情况下，一审法院对世鸿公司另行请求陈志庆支付迟延履行利息的诉讼请求不予支持。对于陈志庆是否需向世鸿公司支付水电费，一审法院分析如下：关于水费；陈志庆在2017年5月26日至2017年12月8日期间尚未将涉讼租赁物交还予世鸿公司，其应当承担该期间涉讼租赁物实际发生的水费及迟延交付水费产生的违约金。世鸿公司、陈志庆和王耀创均确认涉讼租赁物的水费是由承租人直接向水务公司缴纳，现陈志庆及王耀创均未提供证据证明其已支付该期间的水费，而世鸿公司主张其已垫付该期间的水费及违约金并提供了水务公司于2018年3月1日出具的六张发票予以证实，故陈志庆应支付2017年5月26日至2017年12月8日期间涉讼租赁物实际产生的相应水费及违约金予世鸿公司。世鸿公司实际垫付水费及违约金共383.5元，世鸿公司在本案中仅主张381.82元，是其自行处分权利的行为，一审法院依法予以准许，即陈志庆需支付水费（包括违约金）381.82元予世鸿公司。陈志庆及王耀创均确认其在实际使用涉讼租赁物期间有向水务公司缴纳水费，但其既无法明确水务公司就涉讼租赁物出具的水费收费单据的抬头，又未提供相应缴费凭证以证明世鸿公司提供的发票所载明的地址并非涉讼租赁物地址，故一审法院对陈志庆认为水务公司于2018年3月1日出具的六张发票与本案无关的辩解依法不予采纳。关于电费；陈志庆在2017年5月至2017年11月期间尚未向世鸿公司交还涉讼租赁物，陈志庆作为承租人应承担该期间的电费。世鸿公司提供的电费发票虽非仅包括涉讼租赁物的电费，但结合陈志庆、王耀创均确认在实际使用租赁物期间是根据世鸿公司的通知向世鸿公司缴纳电费的事实，综合考量电费发票载明的金额、涉讼租赁物的面积、涉讼租赁物的用途及王耀创在2017年5月前实际使用涉讼租赁物期间产生的电费金额，世鸿公司主张的该水电费金额均在合理范围内，故一审法院对世鸿公司要求陈志庆支付2017年5月电费267元、2017年6月电费253元、2017年7月电费355元、2017年8月电费382元、2017年9月电费371元、2017年10月电费238元，合共1866元的诉讼请求予以支持。即陈志庆应向世鸿公司支付水电费共2247.82元（381.82元+1866元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除世鸿公司与陈志庆于2015年6月8日签订的《租赁合同书》；二、陈志庆应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2018年2月11日期间的租金130089.29元予世鸿公司；三、陈志庆交纳的保证金93000元归世鸿公司所有；四、陈志庆应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费2247.82元予世鸿公司；五、驳回世鸿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773.64元，受理费减半收取为2386.82元（世鸿公司已预交8607.75元），由世鸿公司负担358.16元，陈志庆负担2028.66元，陈志庆应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳2028.66元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对世鸿公司预交的诉讼费用8249.59元，在判决发生法律效力后经世鸿公司书面申请,一审法院退还予世鸿公司。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉讼合同的相对方；违约责任的认定以及一审法院对保证金、租金、水电费的处理是否合理。关于争议焦点一。世鸿公司与陈志庆于2015年6月8日签订的《租赁合同书》第七条2约定“租赁期间，乙方如需变更租赁主体的，需在本合同租赁期的首12个月后以书面形式向甲方申请，并提供新的承租主体的书面确认函，在征得甲方书面同意后方可办理变更承租人主体手续，由甲方与该新承租人重新签订《租赁合同书》，乙方不得私下转租、办理具体的变更事项所发生的一切费用由乙方独立承担，甲方不承担任何费用。乙方办理变更承租主体手续的，需向甲方交纳变更承租主体并重新签订租赁合同书时原租赁合同当月租金的50%的金额作为手续费。”虽然世鸿公司、王耀创在一审庭审中均确认王耀创曾向世鸿公司送达涉讼合同转让申请，但陈志庆未举证证明其将涉讼合同的权利义务转让给王耀创的行为已经取得世鸿公司的书面同意，也不能证明世鸿公司已经与王耀创重新签订租赁合同。结合世鸿公司出具的租金发票以及电费收据均载明“收到陈志庆交付的款项”，世鸿公司提交的账户交易业务凭证显示王耀创向世鸿公司转账支付租金均载明“代陈志庆付网球中心租金”以及王耀创致函陈志庆称世鸿公司转让事宜的实际情况可知，陈志庆关于世鸿公司对其转让行为知情并予以认可的上诉主张没有事实依据，陈志庆与王耀创签订《转让协议》转让涉讼合同权利义务的行为未征得世鸿公司的书面同意，对世鸿公司不发生法律效力。故涉讼租赁合同的承租人仍为陈志庆，应由陈志庆按合同约定履行相应义务。陈志庆关于涉讼合同的权利义务已经转移给王耀创的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。依据《租赁合同书》第三条2约定，陈志庆应于每月10日前向世鸿公司缴清当月租金，陈志庆逾期超过30日未交租金的，构成违约。第八条3约定，陈志庆拖欠应付租金超过30日的构成违约，世鸿公司有权解除合同，无偿收回涉讼租赁物并没收陈志庆已交付的合同保证金。王耀创确认其代陈志庆支付租金至2017年5月31日，陈志庆未提交证据证明已经按照涉讼合同的约定足额支付了2017年5月份之后的租金，其行为已构成违约。据此，一审判决对世鸿公司诉请没收陈志庆已交纳的保证金93000元，陈志庆应向其支付2017年5月至实际返还租赁物（即2018年2月11日）期间的租金130089.29元予以支持并无不当，本院予以维持。陈志庆关于没收保证金作为违约金标准过高、应以世鸿公司损失租金的利息的30%计算的上诉主张，与涉讼合同约定不符，也不足以弥补因陈志庆的违约行为致使涉讼合同实际履行不到三年（合同约定租期为十年）便解除给世鸿公司造成的损失，故该上诉理由依据不足，本院不予支持。陈志庆还上诉主张王耀庆从2017年6月起没有使用涉讼租赁物且租赁物没有上锁，世鸿公司对此知情并可主动收回，故陈志庆不应支付2017年5月份之后的租金。对此，世鸿公司不予确认，陈志庆也未提供证据证明涉讼租赁物已于该时间清空完毕并交付或主张交付予世鸿公司，故其该主张没有事实依据，本院不予支持。就水电费问题，陈志庆上诉主张世鸿公司提交的电费发票并未明确显示属于涉讼租赁物产生的部分，水费单据所显示的抬头姓名与本案无关，未经确认，故其不应支付。经查，世鸿公司在一审中提交的陈志庆（网球场）使用网球中心电力专变用电情况表显示，陈志庆承租的租赁物网球中心有独立电表，世鸿公司在计付电费时已经把不属于网球中心用电部分的费用去除。结合陈志庆、王耀创均确认在实际使用租赁物期间是根据世鸿公司的通知向世鸿公司交纳电费，电费发票载明的金额，涉讼租赁物的面积、用途，世鸿公司已足额支付了地址为南海区大沥镇体育路网球中心的电费，世鸿公司的主张的数额与涉讼租赁物在2017年5月前的实际使用情况相比在合理范围等，一审法院对世鸿公司主张的电费予以支持并无不妥，本院予以维持。陈志庆对世鸿公司提交的水费单据不予确认，认为单据抬头及所载地址均与涉讼租赁物无关。但在陈志庆确认其承租期间自行缴纳水费的情况下，陈志庆未提供反证推翻世鸿公司提交的水费单据，也未提供证据证明其自行向水务公司交纳水费的数额，故一审法院对世鸿公司根据其提供发票所主张的水费金额予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，陈志庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4680.06元，由陈志庆负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年八月二十一日法官助理张晓航书记员钟伊发