贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2183号 上诉人（原审被告）：贵州昌明房地产开发有限公司。 住所地：贵州省威宁县人民北路兵站内原招待所**。统一社会信用代码：91520000560911574Q。 法定代表人：高海，贵州昌明房地产开发有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：令狐兴中，贵州子尹律师事务所律师。执业证号：15203199410826121。 委托诉讼代理人：霍媛，贵州子尹律师事务所律师。执业证号：15203201611436101。 被上诉人（原审原告）：冯利，女，1986年11月10日出生，汉族，初中文化，农民，住贵州省威宁县。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵小正，贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201710368276。 上诉人贵州昌明房地产开发有限公司（以下简称：昌明地产）因与被上诉人冯利商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告冯利提起诉讼，请求判决：被告支付原告逾期办证违约金37,562元（以总房价316,316元为基数，按同期银行贷款利率4.75%计算30个月，暂计算至2018年1月30日）,直至交付商品房转移登记有关文书止；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年2月17日，原告向被告购买其位于威宁县昌明××单元××住宅××套，建筑面积为103.71平方米，房屋总付款316,316元。签订合同当日，原告支付首付款96,316元，剩余220,000元原告以银行贷款方式支付被告。根据合同约定，被告应于2015年7月30日前办理并交付商品房转移登记相关文书，逾期买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款同期银行存款利息违约金。被告未在约定的期限内办理并交付商品房转移登记相关文书，应承担违约责任。虽然合同约定了违约责任，但原告认为约定违约金标准过低，应按同期银行贷款利率计算违约金。 原审被告昌明地产辩称：被告未能及时办理交付商品房转移登记有关文书，是因政府规划建设毛家山农贸综合批发市场紧靠被告项目红线，致使房屋间距太窄导致消防验收未通过所致，应属不可抗力情形，并非被告原因造成，被告无过错，不应承担违约责任。即便承担责任，也应按合同约定的标准计算违约金。 原审经审理查明：被告昌明地产以出让方式取得位于威宁县××镇××路占地面积9980.31平方米的建设用地使用权，用于开发“威宁草海昌明学府小区一期”商品房。2014年2月17日，原告冯利与被告昌明地产签订编号为cm00019号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“威宁草海昌明学府小区一期”第A5栋2单元3-3号商品房（商品房预售许可证号为：2012商房预字43号），建筑面积为103.71平方米，套内建筑面积86.09平方米。按照套内面积计算，该房屋单价为3,674.25元/平方米，房屋总价款为316,316元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2015年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过180日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款316,316元，被告因建筑工程消防验收未通过，未在合同约定期限内办理该商品房转移登记有关文书并交付原告。 原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告冯利与被告昌明地产签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2015年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款的违约金。原告认为合同约定的出卖人违约以已付房款为基数按日向买受人支付已付房款同期银行存款利率的违约金标准过低，应予增加，请求被告以已付房款按同期贷款利率支付逾期办证30个月的违约金37,562元的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”和第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，鉴于原告未举证证明其造成的损失，损失难以确定，至原告起诉时，被告逾期交付商品房转移登记有关文书已达30个月，双方在合同中约定的按同期银行存款利率标准计算违约金，计算标准明显过低，原告请求以已付房款为基数，参照中国人民银行逾期贷款利率4.75%（1-5年期）计算30个月违约金，即37,562元（316,316元×4.75%÷12个月×30个月），符合上述规定，予以支持。原告请求被告支付违约金直至交付商品房转移登记有关文书止的主张，因办理商品房转移登记有关文书属物权效力确认范畴，能否办理、何时能办理存在不确定因素，原告请求不具体，故其该主张不予支持。被告以未及时办理房产证是因政策原因导致消防验收未通过所致，属不可抗力情形，其不应承担违约责任，即便要承担责任，也应按合同约定的同期银行存款利率标准计算违约金的抗辩主张，因被告提供的相关证据不能充分证实建筑工程消防验收未通过属法律规定的不可抗力情形，且《商品房买卖合同》属格式合同，双方约定的违约金标准过低，原告请求适当增加符合相关规定，故其抗辩主张无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，原审判决：一、由被告贵州昌明房地产开发有限公司于判后十日内支付原告冯利逾期交付商品房转移登记有关文书违约金37,562元；二、驳回原告冯利的其他诉讼请求。案件受理费740元,减半收取370元，由被告贵州昌明房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，昌明地产不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人依照政府规划红线图和施工图，对上诉人开发的案涉威宁草海昌明学府小区一期楼盘进行施工。威宁自治县人民政府却在该处规划建设了毛家山农贸综合批发市场，该市场建设紧靠案涉房地产项目的规划红线，尽管上诉人就消防验收未通过区域，已经退进红线内4.5米进行施工，但因与批发市场间距问题，导致上诉人的消防验收一直未能通过，影响案涉房屋产权证书的办理。威宁自治县人民政府的行政行为非上诉人能够控制以及上诉人意志能够排除，上诉人未能在约定期限向被上诉人交付商品房转移登记相关文件系不可抗力因素所致，上诉人不存在违约事实，依法不应当承担违约赔偿。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定。《商品房买卖合同》明确约定了违约金的计付标准为银行同期活期存款利率，从“契约自由”原则出发，违约责任的承担应当依照合同约定执行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对违约金的调整以约定的违约金低于造成的损失为前提。上诉人已按时将房屋交付被上诉人，逾期办证并未给被上诉人造成实际损失，也未影响被上诉人对房屋的实际使用，且被上诉人未提供证据证明因未办理产权证所遭受的损失情况。一审法院以上诉人违约为由，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，在双方约定的违约金标准基础上，调高违约金16倍，适用法律错误，判决结果不公。 被上诉人冯利二审未作答辩。 经审理查明，二审认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期办证违约责任？二、逾期办证违约金应否予以调整？ 关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2015年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过180日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款利息的违约金”系双方就上诉人所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定。对于被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人以威宁县政府规划修建毛家山农贸市场，导致案涉房屋因未通过消防验收，不能办理初始登记为由进行抗辩，但上诉人对此未提供充分有效证据加以证明。依据在案证据，不能认定威宁县政府规划修建毛家山农贸市场，与案涉房屋未通过消防验收存在实质且唯一的因果关系，加之地方政府行政行为属于第三人原因，非不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，威宁彝族回族苗族自治县人民政府作出的相关行政行为不能成为上诉人不予承担违约责任的抗辩事由。同时，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利，故上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。 关于焦点二，逾期办证违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。本案中，上诉人与被上诉就上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书时，上诉人应支付的违约金进行了明确具体的约定，且不具有利益明显失衡的情形，应予尊重。原审在被上诉人并未提供证据证明因上诉人违约，致案涉房屋未能如期办理权属证书给其造成的实际损失低于合同约定的违约金的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，对双方约定的违约金予以调整，判决上诉人以被上诉人已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍向被上诉人支付违约金，适用法律不当且有违当事人意思自治原则，应予纠正。上诉人关于原审调整违约金不当的上诉理由成立，予以采信。 需要说明的是，被上诉人在本案中的诉讼请求为：“判决被告支付原告逾期办证违约金37,562元（以总房价316,316元为基数，按同期银行贷款利率4.75%计算30个月，暂计算至2018年1月30日）,直至交付商品房转移登记有关文书止。”依据合同约定，被上诉人有权要求上诉人支付直至上诉人向其交付办理房屋产权转移登记的有关文书之日止的违约金。该违约金请求权属契约请求权，其权利行使与房屋转移登记能否办理及何时办理等问题无涉，一审法院以房屋转移登记的办理存在不确定因素为由，仅支持被上诉人暂计30个月的违约金，而对暂计30个月后的违约金请求予以驳回，于法无据。鉴于被上诉人对此未提起上诉，视为其服从一审判决，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院对此不作审理。从被上诉人的诉讼请求看，其要求上诉人承担违约责任的30个月期间为2015年7月31日起至2018年1月30日。因双方约定的违约金系以被上诉人已付购房款为基数，按同期银行活期存款利率标准计付，故本案违约金应当以316,316元为基数，按同期银行活期存款利率0.35%计算至2018年1月30日。上诉人应当支付被上诉人违约金为2,775.35元（316,316元×0.35%÷365天×915天）。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初713号民事判决第二项，即：驳回原告冯利的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初711号民事判决第一项，即：由被告贵州昌明房地产开发有限公司于本判后十日内支付原告冯利逾期交付商品房转移登记有关文书违约金37,562元。 三、由上诉人贵州昌明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人冯利违约金2,775.35元。 四、驳回上诉人贵州昌明房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费370元，由贵州昌明房地产开发有限公司负担；二审案件审理费740元，由贵州昌明房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年八月二十一日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷