江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初8179号原告：张道忠，男，1977年1月28日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：程飞，江苏序阳律师事务所律师。被告：付海洋，男，1980年7月4日生，睢宁县人，居民，住睢宁县。委托诉讼代理人：周保满，江苏苏誉律师事务所律师。原告张道忠与被告付海洋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理，原告张道忠及其委托诉讼代理人程飞、被告委托诉讼代理人周保满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告给付原告2018年11月18日至2019年6月26日期间的租金110000元及违约金（以110000元为基数，自2018年11月18日起至付清之日止，按年利率24%计算）；3.被告给付原告六个月房屋闲置费95000元；4.被告给付原告恢复原状费用20000元。事实和理由：2017年11月18日，原、被告签订《租赁合同书》，原告将其所有的位于商铺出租给被告经营使用，合同约定租赁期限为2017年11月18日起至2020年11月17日止，每年租金费用190000元，租金费用一年一付，支付时间为提前30天支付下一年费用，如逾期未缴或未能缴清各项费用，每逾期一日，被告需按应付租金的5%支付滞纳金。被告应于2018年10月18日支付第二年租金，但至今尚未支付，故原告诉至法院。被告付海洋辩称：1.对双方签订合同以及合同约定的内容没有异议。租赁合同已于2019年4月26日解除，只欠原告六个月房租。2.2019年4月26日之后，被告多次想将房屋中的设备搬出，原告均予以组织，因此对其后扩大的损失，被告不予赔偿。3.原告的房屋所在的位置因为正常装修、建设人流量稀少，不适合做生意，因此原告也没有太多损失，对于违约金我们请求法庭予以调整降低。4.被告同意支付20000元给原告用于涉案房屋的恢复原状。原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1.原、被告签订的《租赁合同书》一份，主要内容为：“出租方（简称甲方）：张道忠，承租方（简称乙方）：付海洋，第一条甲方将位于商铺，及其设施交由乙方承租经营。第三条3.1乙方承租铺位的租赁期限自2017年11月18日起至2020年11月17日止。第四条4.12017年11月18日-2020年11月17日，每年租金费用为壹拾玖万元整（190000元）/年。4.2合同保证金：乙方已向甲方缴纳保证金10000元（大写：壹万元整），双方合同终止不再续签于30天后，甲方无息退还乙方全部履约保证金；如有售后处理问题事项属乙方问题责任的则从保证金中扣除，如因乙方未能履约退场，则保证金不予退还。乙方租金费用支付方式为现金或者转账支付，一年一付的形式交纳，先付后用，每年的租金费用由乙方提前30天向甲方支付下一年费用，如乙方逾期未缴或未能缴清各项费用，每逾期一日，乙方需按应付租金费用的5%支付滞纳金，乙方逾期支付累计超过10天，甲方可视为乙方违约；乙方同意甲方可采取必要措施停止乙方在甲方场地的营业行为；本合同也将自动解除，甲方有权将该铺位另行出租。第五条5.1本合同终止不再续签时，乙方应在合同终止后5日内，拆清经营范围内的所有货物、装修等，若乙方逾期未能清理完毕，则视为乙方自动放弃其所投入的装修设施、商业道具、货品等所有物品的所有权，甲方可自行处置，且不视为违约或损害乙方权益，由此而发生的拆除费用由乙方承担。5.2乙方在经营期间如因装修时损坏甲方的建筑结构、公共设施、撤场前必须恢复原样，否则按照双倍价赔偿。第六条乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照年租金的双倍标准支付违约金：6.5逾期10日未支付租金的。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照租金的标准向对方支付违约金，其他手续由乙方自行办理。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金。第七条因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，甲方应退还乙方保证金，双方互不承担违约责任。乙方：付海洋2017年11月18日”。旨在证明租期、租金、违约金、合同解除条件。2.涉案商铺的照片一张。旨在被告承租商铺后对该商铺内的楼道破坏严重。被告为支持其答辩理由依法提交了微信截图两张。旨在证明被告于2019年4月26日向原告发出了通知函，要求按照合同第七条予以解除合同，双方合同已于2019年4月26日解除。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据无异议，但认为被告违约，被告要求按照合同第七条自动解除合同没有事实和法律依据，因为该商铺可以使用，广场人流量的多少、生意的好坏以及如何经营，是被告作为经营者在签订合同时应当能预料到的正常风险范围。本院经审查核实认证如下：原告提交的证据，被告均未提出异议，本院予以采纳。被告提交的证据，原告未提出异议，本院予以采纳。基于上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院依法确认的事实如下：2017年11月18日，原、被告签订《租赁合同书》，原告将其所有的位于商铺出租给被告经营使用，租赁期限为2017年11月18日起至2020年11月17日止；每年租金费用190000元，租金费用一年一付；支付时间为提前30天支付下一年费用，如逾期未缴或未能缴清各项费用，每逾期一日，被告需按应付租金的5%支付滞纳金；如被告逾期10日未支付租金，原告有权解除合同，并要求被告按照年租金的双倍标准支付违约金。被告未按合同约定于2018年10月18日支付第二年租金。2019年4月26日，被告以合同第七条约定通知原告要求解除合同，原告未予同意。现因原告索要租金未果，引起诉讼，在诉讼过程中，原告以合同第六条6.5项约定要求解除合同。被告在承租涉案商铺期间，对商铺内部进行了改造，原告要求被告给付恢复原状费用20000元，被告同意支付。本院认为，原、被告之间的租赁合同，不违反相关法律、行政法规的规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定时间给付租金，构成违约，原告按照合同第六条6.5项约定的解除合同的条件要求解除原、被告之间的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持，原告在庭审中已经将解除合同的主张通知对方，故本院认定涉案租赁合同于2019年6月26日解除。被告辩称合同已于2019年4月26日解除，其主张的依据为合同第七条约定，本院认为合同履行过程中不存在合同第七条约定的情形，故被告依据该条约定要求解除合同，本院不予支持，因被告违约在先，被告亦未举证证明被告具有解除权的其他情形，故本院对被告的该辩称不予采纳。被告未给付租金，构成违约，现原告要求被告给付2018年11月18日至2019年6月26日期间的租金110000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告约定逾期付款违约金为日利率5%，现原告主动调整为年利率24%，不违反相关法律规定，本院予以支持，被告请求本院进一步降低违约金，对该违约金计算标准过高未提供证据加以证明，故本院对被告的该请求不予支持。现因被告的违约行为导致涉案租赁合同解除的，原告要求被告赔偿租赁房屋闲置期间六个月的租金损失95000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告在承租涉案商铺期间，对商铺内部进行了改造，原告要求被告给付恢复原状费用20000元，被告同意支付，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张道忠与被告付海洋于2017年11月18日签订的《租赁合同书》于2019年6月26日解除；二、被告付海洋于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告2018年11月18日至2019年6月26日期间的租金110000元及违约金以110000元为基数，自2018年11月18日起至付清之日止，按年利率24%计算）、房屋闲置损失95000元、恢复原状费用20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4582元，减半收取2291元，由被告付海洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4582元。审判员 仲 裁二〇一八年八月二十二日书记员 王敏艳附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。