广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2206号 上诉人（原审被告）：柳州市星宇房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市阳和工业新区香港新城聚龙苑****D—1号，统一社会信用代码：91450200697625085A。 法定代表人：秦华忠，董事长。 委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宇蔚，广西和清律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：韦礼宜，男，1985年11月9日出生，壮族，广西宜州市人，柳州华力零部件有限责任公司员工，户籍所在地：广西宜州市，现住广西柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：黄秀萍，女，1987年8月18日出生，壮族，户籍所在地：广西宜州市，现住广西柳州市鱼峰区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄俊平，广西创恒律师事务所律师。 上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司因与被上诉韦礼宜、黄秀萍商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员黄昕担任审判长，审判员侯雪山和审判员侯海丽参加的合议庭审理了本案。代书记员谢倩担任法庭记录。上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人阮耀、林宇蔚，被上诉人韦礼宜、黄秀萍及其委托诉讼代理人黄俊平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，依法驳回被上诉人一审时提出的该项赔偿诉请。二、本案一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审对事实的认定错误，导致适用法律错误一审法院对于涉案房屋备案登记于案外人刘凤改名下的性质问题，认定为属于“已经抵押”的范畴，并进而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。其所依据的事实是“虽然涉案房屋备案登记在案外人名下不是抵押在案外人名下，但原告认为是抵押，被告也认可是抵押，所以本案属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实行为”。上诉人认为这是一审法院对抵押权设立条件存在认识错误：本案中，上诉人与案外人刘凤改之间就涉案房屋办理有商品房买卖合同备案登记手续。但这与一审法院认定的抵押登记是完全不同的两个法律概念。首先，备案登记只是一种行政监督管理行为，不产生导致任何物权性质根本改变或受到限制的情形。备案登记的出于源于《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”由此可见，备案登记是政府主管部门从行政管理的角度出发是设立的一项制度。其本身不对物权的设立、变更产生任何影响。备案人同样也不能据此对诉争房屋享有现实抵押权。其次，关于不动产的抵押权设立的条件，我国的担保法及物权法都有明文规定，即必须办理抵押登记，否则抵押权不设立。1、抵押权设立的行使，必须是书面方式。详见《担保法》第三十八条：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。2、抵押权设立必须办理抵押登记。详见《担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、不动产抵押登记必须在专门的管理部门进行。详见《担保法》第四十二条：办理抵押物登记的部门如下…(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；…4、登记是不动产抵押权设立的前提条件。详见《物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。回到本案来看，上诉人与案外人之间并没有履行上述登记手续，不符合抵押权设立的根本条件。第三，法院不能以双方当事人所谓的“认为”、“认可”来任意扩大对国家法律的解释，以个人的意思表述来替代法律的强制性规定，并以此来确认涉案房屋已经被抵押。根据以上国家法律规定以及政府主管部门的政策，抵押权的设立应当在法定部门，按照法定程度办理登记为标准。未按相应条件办理的，抵押权不设立。现在一审法院以“虽然涉案房屋备案登记在案外人名下不是抵押在案外人名下，但原告认为是抵押，被告也认可是抵押…”的理由来直接认定属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实行为。这种缺乏法定前提条件的推定，属于对国家法律的扩大解释，已经超出了一审法院的审理权利范围，据此作出的判决当属错误。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实有误，适用法律错误，最终导致判决有误，依法应当撤销错误部分，并重新作出公正判决! 被上诉人韦礼宜、黄秀萍辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 韦礼宜、黄秀萍向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除韦礼宜、黄秀萍与柳州市星宇房地产开发有限责任公司于2016年8月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：012014030614001230403）。2、请求法院判决柳州市星宇房地产开发有限责任公司退还韦礼宜、黄秀萍购房款125648元及利息11308.32元（利息以及以本金125648元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%从2016年8月22日起暂时计算至2018年2月21日止，以后的利息仍须计算至款清之日止。）3、请求法院判决柳州市星宇房地产开发有限责任公司承担韦礼宜、黄秀萍已付购房款125648元的赔偿责任。4、本案诉讼费由柳州市星宇房地产开发有限责任公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月19日，韦礼宜、黄秀萍与柳州市星宇房地产开发有限责任公司签订《星宇·华成苑认购协议书》一份，合同约定：韦礼宜、黄秀萍向柳州市星宇房地产开发有限责任公司购买位于柳州市阳和工业新区古亭山香桥路2号星宇华成苑X栋X单元X层X号房屋，建筑面积为86.21平方米，折后建筑面积单价5865.31元，折后认购总价505648元。合同还就付款方式、认购的相关事宜进行了约定。2016年8月21日，韦礼宜、黄秀萍与柳州市星宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，韦礼宜、黄秀萍向柳州市星宇房地产开发有限责任公司购买位于房屋，建筑面积为86.21平方米，套内建筑面积为69.98平方米，按套内建筑面积每平方米7225.61元计算，总价款为505648元；柳州市星宇房地产开发有限责任公司应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付韦礼宜、黄秀萍使用。韦礼宜、黄秀萍与柳州市星宇房地产开发有限责任公司签订《星宇·华成苑认购协议书》和《商品房买卖合同》后，积极筹备购房首付款，在自有资金不足的情况下，与柳州市恒尊贸易有限公司签订《借款协议》，借款人民币50000元。韦礼宜、黄秀萍分别于2016年7月19日支付柳州市星宇房地产开发有限责任公司购房首付款人民币50000元，2016年8月21日支付25648元、2016年9月15日支付50000元，合计125648元。韦礼宜、黄秀萍支付柳州市星宇房地产开发有限责任公司首付购房款后，按要求申请商业住房按揭贷款，柳州市星宇房地产开发有限责任公司于2017年4月30日公告通知交房时，韦礼宜、黄秀萍去柳州市星宇房地产开发有限责任公司处办理收房手续，柳州市星宇房地产开发有限责任公司知韦礼宜、黄秀萍的按揭贷款未批准。韦礼宜、黄秀萍查明按揭贷款未批的原因是：柳州市星宇房地产开发有限责任公司于2016年1月7日将该房备案登记在案外人刘凤改名下。于是，韦礼宜、黄秀萍多次找柳州市星宇房地产开发有限责任公司要求退还首付购房款并赔偿损失未果，诉至法院提出前述诉讼请求，在开庭审理过程中，柳州市星宇房地产开发有限责任公司对诉请1、2项无异议，对诉请3、4项有异议。 以上事实有韦礼宜、黄秀萍、柳州市星宇房地产开发有限责任公司陈述，韦礼宜、黄秀萍提交的《星宇·华成苑认购协议书》、《借款协议》、《商品房买卖合同》、柳州市星宇房地产开发有限责任公司给韦礼宜、黄秀萍出具的《收款收据》、柳州市房地产交易所出具的《情况说明》等证据加以证实。 一审法院认为，双方当事人分别于2016年7月19日、2016年8月21日签订的《星宇·华成苑认购协议书》、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同。韦礼宜、黄秀萍已按合同约定交付了购房首付款，办理了房屋按揭贷款手续，柳州市星宇房地产开发有限责任公司未按合同约定向韦礼宜、黄秀萍交付房屋，且将房屋备案登记在案外人刘凤改名下，合同的目的不能实现，柳州市星宇房地产开发有限责任公司的行为已构成根本违约，韦礼宜、黄秀萍主张解除与柳州市星宇房地产开发有限责任公司2016年8月21日签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，该院予以支持。韦礼宜、黄秀萍主张返还购房首付款125648元并支付利息11308.32元。利息计算：以本金125648元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%，从2016年8月22日起至2018年2月21日期间的利息。之后的利息仍按上述计算方法至购房款返还完日止。符合法律规定，柳州市星宇房地产开发有限责任公司予以认可，该院予以确认。 关于赔偿金问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 本案柳州市星宇房地产开发有限责任公司于2016年1月7日，因其他债务关系，将涉案的房屋备案登记在案外人刘凤改名下，2016年8月21日又与韦礼宜、黄秀萍签订的《商品房买卖合同》，虽然涉案房屋备案登记在案外人名下不是抵押在案外人名下，但韦礼宜、黄秀萍认为是抵押，柳州市星宇房地产开发有限责任公司也认可是抵押，所以本案属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实行为，结合本案实际和近年来市场房价不断走高的情况，对韦礼宜、黄秀萍请求柳州市星宇房地产开发有限责任公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，该院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（二）之规定判决： 一、柳州市星宇房地产开发有限责任公司应返还韦礼宜、黄秀萍购房款人民币125648元；二、柳州市星宇房地产开发有限责任公司应支付韦礼宜、黄秀萍从2016年8月22日至2018年2月21日期间的利息人民币11308.32元（2018年2月22日之后的利息计算，以本金125648元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%，计算至购房款返还完日止）； 三、柳州市星宇房地产开发有限责任公司应赔偿韦礼宜、黄秀萍人民币125648元；案件受理费人民币5239元（韦礼宜、黄秀萍已预交），减半收取2619.5元，由柳州市星宇房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。 对于一审查明的事实，上诉人异议称一审认定“二原告查明按揭贷款未批的原因是：被告于2016年1月7日将该房备案登记在案外人刘凤改名下。”不是事实，实际情况是按揭未获得批准的原因是被上诉人在银行的征信不过关，导致无法以按揭贷款的方式购买房屋。被上诉韦礼宜、黄秀萍 对一审查明的事实没有异议。 本院对上诉人异议事实的分析与认定：因上诉人异议的事实亦是本案的争议焦点，对其异议是否成立，本院将在说理部分进行综合分析。综上所述，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司是否应当赔偿被上诉人韦礼宜、黄秀萍的经济损失125648元的问题。本案上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司于2016年1月7日，将涉案的房屋备案登记在案外人刘凤改名下，虽然涉案房屋只是备案登记，并不是抵押在案外人名下，但上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司在2016年8月21日与被上诉人韦礼宜、黄秀萍签订了《商品房买卖合同》，双方在签订该房屋买卖合同时，上诉人并没有向二被上诉人说明涉案房屋的备案登记情况，一审中上诉人与二被上诉人均认可该涉案房屋进行了抵押，故上诉人属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实行为，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，认定该事实，于法有据，再结合本案实际及本地区市场房价变动的情况，确定上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，依法在理，并无不当，本院应予支持。二审中上诉人对事实的异议，认为二被上诉人按揭贷款未批的原因系二被上诉人在银行的征信不过关，导致无法以按揭贷款的方式购买房屋，但没有提供相关的证据予以证实，故该异议理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决无误，上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回，本院对一审判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2813元，由上诉人柳州市星宇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 昕 审 判 员  侯雪山 审 判 员  侯海丽 二〇一八年八月二十三日 代书记员  谢 倩