贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2026号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王涛，该公司董事长，委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201510119405。特别授权代理。委托诉讼代理人：昌灵妹，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201711534524。特别授权代理。被告：周玉静，女，汉族，1979年3月3日出生，户籍住址贵州省毕节市，委托诉讼代理人：聂咏，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224200810357452。特别授权代理。委托诉讼代理人：张露，贵州锐驰律师事务所实习律师，实习证号230713012110557。一般授权代理。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利公司）与被告周玉静物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人昌灵妹，被告周玉静的委托诉讼代理人聂咏、张露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付保利公园（2010）2栋C单元0502号房物业服务费30794.44元，违约金9283.33元，合计40032.77元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为保利公园（2010）2栋C单元0502房的业主。物业费单价为每月每平方米4.28元，建筑面积为189.34平方米。原告和被告于2013年2月26日签订了《保利公园（2010）前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，被告违约逾期交纳物业费应按每日欠交总金额的千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，被告于2014年11月1日起停止交纳物业费，截止2017年12月31日，欠费月数长达38个月，每月金额810.38元。据此，被告欠缴物业费共计30794.44元。同时根据合同约定应当交纳违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分只主张物业服务费本金的30%，即9238.33元，两项合计为40032.77元。被告经多次催促仍拒绝交纳物业费，遂诉至法院，请求判如所求。被告周玉静辩称，1、本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，周玉静是消费者，原告是商家，同时消费者权益保护法是全国人大常委会通过的法律，是上位法；《物业管理条例》是行政法规，是下位法；2、本案答辩人周玉静购买房屋后，从未对房屋进行装修和入住，其并未享受过被答辩人提供的物业服务，被告未经原告同意，房屋未装修便开始累积计算物业管理费用，违背了消费者权益保护法第九条，答辩人的自主选择服务的权利遭到了被答辩人的剥夺，另据消费者权益保护法第十条，消费者有权获得公平交易条件和拒绝经营者的强制交易行为，答辩人周玉静有权拒绝原告的强制交易行为，故原告诉请被告支付物业费无事实依据；3、违约金不符合我国法律规定，本案周玉静从未入住和装修过房屋，未享受过被答辩人的服务项目，不应承担相关的物业管理费何谈违约之说。即便周玉静存在违约行为，依据合同法第114条所规定的标准，违约金应当依照违约所造成的损失来计算，要求依照物业费本金的30%承担违约金无事实依据，不应得到支持；最后，答辩人2014年11月1日后没有与原告签订任何服务合同，该日期后双方不存在合同关系。补充一点，物业服务费原告起诉的时间是2014年11月1日，起算时间错误，因为案涉房屋于2013年12月7日交房，当日被告已经交纳了一年的物业管理费，依照双方交付时的约定原告应当向被告提供正规发票，原告未向被告提供正规发票，因此责任在于原告而不在于被告，被告不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的前期物业服务协议系被告本人与原告签订，有被告签名捺印，且原告营业执照上注明原告成立日期为2007年3月13日，故被告辩称前期物业服务协议早于原告公司成立时间签订的意见与事实不符，本院不予采纳；预交收款收据，有无原告盖章不影响被告确曾于2013年12月7日向原告交纳了2013年10月1日至2014年10月30日期间物业服务费的事实认定，被告未换取发票系被告自身原因与原告无关；小区现状照片客观真实，保洁签到表、巡逻记录表、保洁质量日检表、外环境服务确认表、巡逻签到表、监控服务合同、保洁服务合同、劳务外包合作协议等均符合证据的要件，被告无证据证明以上合同不真实。以上证据均符合证据的客观性、合法性、关联性，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审质证的证据，本院认定事实如下：1、被告系保利公园（2010）2栋C单元0502号房的业主，2013年2月26日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，合同约定交纳物业服务费的起算时间为交房之日起，并注明被告房屋的建筑面积为189.34平方米，联排住宅按建筑面积每月每平方米4.28元收取物业服务费，逾期未交纳的，每逾期一日，乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。上述合同签订后，被告于2013年12月7日向原告交纳物业服务费，原告向被告出具《预交收款收据》，该收据载明，收费项目为“预交物管费”，摘要为“从2013年11月1日到2014年10月30日共12个月的9724.56元费用”，收款金额为9724.56元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订《前期物业服务协议》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案系物业服务合同纠纷，不适用《消费者权益保护法》，被告辩称本案适用《消费者权益保护法》的理由不能成立，本院不予采纳。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业管理服务，履行了物业服务义务，被告辩称因为案涉房屋未装修就不应支付物业服务费的理由违反了该协议关于交房之日起计收物业服务费的约定，且被告曾经向原告交纳过物业服务费，已事实上认可了原告物业费的收取权利，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告应当按照合同约定的标准向原告支付物业管理服务费。根据《前期物业服务协议》约定的物业收费标准，被告房屋每月每平米应交纳物管费4.28元，被告房屋的建筑面积为189.34平方米，每月应交物管费为：189.34×4.28元=810.38元，同时根据原告提交的证据，被告于2013年12月7日向原告交纳了从2013年10月30日至2014年10月30日的物业服务费，被告未向本院举证证明其曾向原告交纳过2014年10月30日以后的物业服务费。被告辩称其因为房屋未装修、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告自行承担不利法律后果。故原告诉请被告交纳从2014年11月1日起截至2017年12月31日共计38个月的物业管理服务费，本院予以支持，被告应交的物业服务费为810.38元×38个月=30794.44元。关于原告诉请被告交纳违约金9238.33元，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日，乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。本案被告无故欠缴物业管理服务费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告本应按照合同约定每日按所欠交总金额的3‰向原告交纳滞纳金，现原告自愿将违约金下调为合计交纳欠缴总额的30%低于按照日3‰计算结果，降低违约金系原告对自身合法权利的处分，本院从其自愿，按照原告所求被告应交违约金为：30794.44×30%=9238.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告周玉静于本判决生效之日起十日内支付原告保利贵州物业管理有限公司截至2017年12月31日的物业管理服务费30794.44元，违约金9238.33元，两项合计40032.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告周玉静负担（此款已于立案时由原告保利公司支付，于履行时被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 曾 浩二〇一八年八月三十一日书记员 翟彦霖