广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初8344号原告：仲克，男，1963年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区，委托诉讼代理人：陈思维，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩敏，广东泽荣律师事务所律师。被告：韩美珍，女，1957年10月28日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：杨江波，广东德培律师事务所律师。被告：邹伟国，男，1954年10月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：李放，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，广东捷成律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。原告仲克与被告韩美珍、韩湘容、邹伟国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，原告申请撤回对被告韩湘容的起诉，本院予以准许（已另行作出民事裁定），并依原告申请依法追加中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄倩敏，被告韩美珍的委托诉讼代理人杨江波，被告邹伟国的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院申请撤回对被告韩湘容的起诉后，其诉讼请求变更为：被告韩美珍、邹伟国向原告承担赔偿责任，连带向原告返还定金50万元、支付违约金54万元，赔偿损失2万元。事实和理由：韩美珍、韩湘容是中山市东区兴文路88号远洋城尊域13幢602号房屋的业主。邹伟国与韩美珍是夫妻。因韩美珍、韩湘容在国外，故委托邹伟国出售前述房产。2017年2月18日，在邹伟国手持韩美珍身份证、房地产证文件，并当场与韩美珍、韩湘容电话沟通的情况下，邹伟国以代理人的名义与原告、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）三方共同签订了中山市二手房买卖及居间服务合同及补充协议。其中约定：卖方将涉案房产及小车车位以总价270万元出售给买方；定金为50万元；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。同日，被告邹伟国向原告出具“代理人关于代理权的承诺书”。承诺：邹伟国代理出售韩美珍、韩湘容的前述房产并签署相关合同的行为已取得合法授权，并保证在签约后5个工作日内向原告提交韩美珍、韩湘容亲笔签名的授权委托书或公证的授权委托书，如邹伟国违反前述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，邹伟国同意承担相关法律责任。缔约后，原告依照合同约定支付了定金50万元。原告为涉案房产购买了家具，支付了定金1万元。后邹伟国告知家家顺公司，称韩美珍改变主意，不想出售涉案房产了。原告购买家具而支付的定金被没收，为买房、处理诉讼事宜花费了交通费和律师费等，被告的不诚信行为已造成原告损失，应承担相应的责任。邹伟国的行为系无权代理，依据《民法通则》第66条及邹伟国出具的“代理人关于代理人的承诺书”，邹伟国应向原告承担相应的赔偿责任。邹伟国与韩美珍是夫妻，韩美珍应承担连带责任。被告韩美珍辩称：法院应当驳回原告对被告韩美珍的诉讼请求。理由如下：1.邹伟国与原告签订的涉案合同属于无效合同。韩美珍、韩湘容系涉案房产的产权人，并没有在合同上签字，也没有授权邹伟国，事后也没有追认，邹伟国的行为也不构成表见代理。原告变更诉讼请求时也确认邹伟国系无权代理。2.如邹伟国因其行为产生债务，依据相关法律规定，该债务不属于夫妻共同债务，原告请求韩美珍承担连带责任没有依据。韩美珍并未对邹伟国的行为作出共同意思表示，邹伟国并未收取任何款项，原告支付的定金在居间方托管，未用于家庭共同生活或共同经营。3.关于原告损失及责任承担问题。原告作为完全民事行为能力人，明知邹伟国无代理权，仍与邹伟国签订相关合同，自身存在重大过错。邹伟国在2017年3月份即通知原告无法取得产权人授权，催促居间方及时退还定金，居间方已经退还定金。涉案合同无效，包括违约条款也无效，不存在违约金问题。原告如有损失，应按合同法第五十八条处理。因此原告主张退还定金、支付违约金、律师费及其他款项没有法律依据。邹伟国已经进了防止损失扩大义务，本案仅有的损失是，原告将50万元转账至居间方至邹伟国通知退还之日期间的利息损失。被告邹伟国辩称：1.原告诉状所述部分相关事实与事实不符。原告称邹伟国“手拿韩美珍身份证、房产证文件、房地产证文件，并当场与韩美珍、韩湘容电话沟通”是虚假陈述，邹伟国当时临时去看房，被居间方诱导，身上只带了本人身份证。邹伟国当时并没有代理韩美珍、韩湘容签约的意思，当时现场十多个人，场面混乱，居间方为促成交易，花言巧语欺骗邹伟国说只是先签个意向，合同没生效，要等公证委托后合同才生效，签了没有任何责任和后果，邹伟国当时已经向居间方和原告表示先不要支付定金，等产权人公证委托拿到授权手续，等合同生效再交定金，但居间方却擅自要求原告当天支付定金给居间方托管。之后原告有无支付定金邹伟国不清楚。2.居间方为促成交易，严重违反交易行规和正常交易程序，谎言欺骗邹伟国签约，在邹伟国明确说明未取得授权坚决不收取定金的情况下收取定金，主观恶性很大，居间方应对原告的相应损失程度责任。双方签字后，居间方说这些材料还没有生效，没必要给原告和邹伟国，等合同生效再给双方，邹伟国没有任何文件。3.邹伟国知道产权人不同意卖房后，在2017年2月底就通过手机、微信告知居间方的相关业务员，2017年3月份邮寄书面通知等方式及时告知原告和居间方，尽了应尽义务。原告拒绝收回定金的相应损失与邹伟国无关。4.原告明知邹伟国没有取得授权，自身存在重大过错，应承担相应的法律责任。5.涉案合同无效，违约条款无效，原告要求邹伟国承担违约责任没有法律依据。原告因合同无效的损失应由居间方和原告各自承担相应的责任。原告明知合同尚未生效，却擅自订购家具，该经济损失应由原告自行承担。原告在收到邹伟国的通知后，不协商解决，坚持聘请律师提起诉讼，扩大损失，律师费并非必要的合理支持，应由原告承担。综上，请求驳回原告对被告邹伟国的诉讼请求。第三人乐有家公司没有到庭答辩，其向本院提交了书面情况说明载明：2017年2月18日三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，三方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。2017年2月18日，买方依约定缴纳定金100000元，于2017年2月21日由林晓文代原告补充缴纳定金170000元，于2017年2月27日由原告本人补充缴纳定金230000元，共计500000元在我司监管。签订合同时被告邹伟国表示他先签字，原告刷定金，把事情定下来，然后过几天其太太被告韩美珍从国外回来亲自办理后续事宜或者办理公证委托给他办理后续事宜。后续在原告要求下我方已经将监管定金500000元退还给原告。自签订合同起，我司通过微信、电话、短信联系买卖双方，对于交易情况进行查明及告知，告知相关时间节点，依照约定联系被告邹伟国确定产权人补办手续时间，告知其不要超过合同约定期限，被告邹伟国一直表示产权人（被告韩美珍）将于2月底回国办理，之后被告邹伟国于2月底又表示因产权人（被告韩美珍）工作问题需要延期回国办理，具体时间不能确定，直至2017年3月7日邹伟国电话告诉我司说决定不卖了。之后我方按约定联系邹伟国，邹伟国均不接听我司电话，不回复我司微信，之后几天邹伟国将我司人员的微信，电话全部拉黑，我司只能用手机短信告知其相关时间节点以及相应的问题。我司于2017年3月18日又短信告知其应尽义务与时间节点，其只回复一条短信说两业主不予授权，之后便不回短信，无法与其取得联系，对我司发送的告知短信，不予回复。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邹伟国与韩美珍是夫妻关系。原告提供的房产证复印件显示韩美珍、韩湘容是中山市东区兴文路88号远洋城尊域13幢602房的登记产权人，邹伟国与韩美珍予以确认。2017年2月18日，邹伟国以韩美珍、韩湘容（卖方）的代理人的身份，与原告（买方）与家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同、补充协议、信息告知书、价格确认书、资金托管协议等文件，邹伟国在卖方代理人处签名捺印。中山市二手房买卖及居间服务合同约定：买方向卖方购买涉案房产，房价款为270万元。定金50万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，本合同签订后20个工作日内向卖方支付定金40万元。双方一致同意上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方签订的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。买方须于2017年4月30日之前将房款（不含定金）220万元支付至买卖双方约定的银行监管账户。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他内容。原告当天支付了定金10万元，邹伟国在合同签名下方签名确认代韩美珍、韩湘容收到原告交付购房定金10万元。双方在资金托管协议中约定买卖双方同意将定金50万元交由居间方免息托管。同日，邹伟国签名出具“代理人关于代理权的承诺书”，承诺书载明：本人邹伟国受韩美珍、韩湘容的合法委托，代其出售坐落于中山市东区兴文路88号远洋城尊域13幢602房之房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后五个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。邹伟国向居间方出具了涉案房产的房产证复印件、韩美珍身份证复印件；原告依照资金托管协议的约定向居间方支付剩余定金，其中2017年2月21日支付定金17万元，2017年2月27日支付定金23万元。另查，2017年3月19日，邹伟国分别按照涉案合同载明的地址向原告、居间方邮寄“合同无效暨返还定金的通知”，称“当时三方都明确知道，本人是没有取得授权的，待本人取得产权人的同意及授权后，合同才能合法成立生效。但遗憾的是，上述房屋的产权人不同意授权本人签署上述房屋买卖合同，亦不同意出售上述房屋，因此，上述2017年2月18日签署的二手房买卖合同因本人无代理人而无效。”，同时明确要求居间方即时向原告退还房款定金10万元。居间方于2017年3月25日收到上述邮件，邮寄给原告的邮件因无人签收退回。后原告向邹伟国邮寄邮件，邹伟国于2017年3月26日按原告的新地址邮寄上述通知，该邮件于2017年3月28日妥投。后居间方将原告支付的定金50万元退还给原告。双方对继续交易产生争议，原告为此提起本案诉讼。又查，原告委托律师参加本案诉讼，为此支出律师费10000元。原告主张签订涉案合同后，其于2017年2月26日订购家具，支付了订金1万元，该款不予退还。再查，2017年8月27日，家家顺公司名称变更为乐有家公司。诉讼中，本院经双方同意多次组织双方进行调解，但调解未果。本院认为,双方一致确认邹伟国在未取得涉案房产产权人韩美珍、韩湘容授权的情况下，以产权人代理人的身份与原告签订涉案合同，事后产权人未对合同进行追认，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一、第二款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”之规定，涉案合同对产权人不发生效力，相应责任由邹伟国承担。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三、第四款规定，“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”。邹伟国在没有取得产权人明确授权的情况下与原告签订涉案合同等文件，并且出具“代理人关于代理权的承诺书”，承诺愿意承担相应责任，对合同不发生效力，无法继续履行存在主要过错，应承担相应的责任；原告查看了涉案房产的产权证，明知邹伟国非产权人，在邹伟国既没有出示基于身份产生代理权限的材料，亦没有出示产权人书面授权书的情况下，仍与邹伟国签订涉案合同，亦存在过错。本案中，原告所支付的定金50万元，已经由居间方返还，本院对该部分请求不予支持。关于违约金问题，邹伟国以产权人代理人的名义签订合同，该合同对产权人而言系效力待定的合同，只有经过产权人追认才对产权人发生效力。因产权人对涉案合同不予追认，涉案合同对产权人不发生效力，并非无效，即产权人与原告之间未成立合同关系，并非原告与产权人之间的合同无效，韩美珍、邹伟国主张涉案合同无效没有法律依据。邹伟国并非涉案合同当事人，其作为无权代理人，依据上述法律规定，应在其过错范围内承担赔偿损失责任，故原告请求邹伟国依据涉案合同的约定支付违约金没有合同和法律依据，本院不予支持。关于损失问题，原告主张其损失包括律师费、交通费、不予退还的定金等，双方于2017年2月份签约，邹伟国于2017年3月份明确告知原告产权人对合同不予追认，不再履行合同，居间方亦在2017年3月份将托管的定金50万元退还给原告，时间较短，双方均采取了适当的措施避免损失扩大。原告在涉案合同效力尚未确定的情况下订购家具，应承担相应的法律后果，且该损失邹伟国无法预见，而律师费并非必要费用，结合本案具体案情，本院酌定邹伟国赔偿原告损失1万元。涉案房产交易金额较大，原告作为完全民事行为能力人，原告未提供证据证实邹伟国签署涉案合同时出示证件证实邹伟国与韩美珍系夫妻关系并进行了协商，原告仅凭邹伟国当场曾手机通话主张邹伟国系与妻子韩美珍进行了协商显然依据不足。原告未提供充分有效的证据证实邹伟国签署涉案合同系基于夫妻双方共同意思表示，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告请求韩美珍对邹伟国的上述债务承担连带责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告邹伟国于本判决生效之日起七日内向原告仲克赔偿损失10000元；二、驳回原告仲克其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，诉讼保全费5000元，合计19340元（原告已预交），由原告仲克负担19140元，被告邹伟国负担200元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  张泳妍人民陪审员  吴妙玲二〇一八年八月二十四日书 记 员  阮秉智冼日飞