辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0602民初691号 原告:中国工商银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市元宝区。 负责人:王立军，行长。 委托代理人:孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。 委托代理人:姜传祥，辽宁中天律师事务所律师。 被告:彭世龙，男，1983年7月18日出生，住丹东市振兴区。 被告:丹东方齐房地产开发有限公司，住所地丹东市振安区。 法定代表人：黄振洲，经理。 委托代理人:江肇晖，女，1978年9月14日出生，丹东方齐房地产开发有限公司工作人员，住丹东市元宝区。 委托代理人：王旭，辽宁永冠律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司丹东分行（以下简称“工商银行”）诉被告彭世龙、被告丹东方齐房地产开发有限公司（以下简称“方齐公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人姜传祥，被告丹东方齐房地产开发有限公司的委托代理人江肇晖、王旭到庭参加诉讼，被告彭世龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告彭世龙立即偿还原告借款本金213370.54元及利息13681.68元（截至2018年02月22日），并以213370.54元为基数自2018年02月23日起至实际清偿之日止按照合同约定向原告支付逾期利息及复利；2、依法判令被告丹东方齐房地产开发有限公司对上述第一项中全部债务承担连带偿还责任；3、依法判令原告对坐落于辽宁省丹东市振安区某某街*号*单元***室的房屋享有优先受偿权。事实与理由：2011年07月22日，被告彭世龙（借款人、抵押人）与原告（贷款人、抵押权人）及保证人丹东方齐地产开发有限公司签订编号为A[按]字[丹东分]行个贷中心[20**]年[*******]号个人购房借款/担保合同。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为23万元；合同项下贷款用于购买坐落于辽宁省丹东市振安区某某街*号*单元***室的房屋，建筑面积为94.15平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押，抵押物为位于坐落于辽宁省丹东市振安区某某街*号*单元***室的房屋；贷款期限为360个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，不浮动，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款后与利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起次年1月1日开始，按该次调整后的利率及上述约定的浮动比例确定并执行新利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入丹东方齐地产开发有限公司在中国工商银行股份有限公司丹东元宝支行开立的账号为*******************的账户中；贷款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款人有权按约定利率上浮40%计收利息；对不能按时支付的利息，按约定利率上浮40%计收复利。保证人承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任，但抵押人在获得房屋所有权证书后30日或在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押手续的，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书后，保证人免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约；借款人违约的贷款人有权宣布本合同立即到期，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保物权的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；合同履行过程中发生纠纷，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2011年07月22日，原告向彭世龙发放贷款23万元，借据上记载的执行利率为7.05%。2011年07月28日，原被告双方向房产登记部门申请预购商品房抵押权预告登记，并取得丹东市房预振安区字第******号抵押权预告登记证书。截至2018年02月22日，被告彭世龙累计超过6次未按时足额偿还贷款本息，构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即偿还贷款本金及为实现债权支出的费用。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《物权法》、《担保法》及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼，望人民法院依法作出公正判决以维护原告合法权益和法律尊严。 被告彭世龙未到庭，亦未递交书面答辩意见。 被告丹东方齐房地产开发有限公司辩称：一、对原告主张的本金、利息及复利均无异议。二、不同意原告第二项诉讼请求。因为丹东方齐房地产开发有限公司就本案借款和担保而言，是附解除条件的，本案解除条件已成就，应免除丹东方齐房地产开发有限公司的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（编号为A[按]字[丹东分]行个贷中心[20**]年[*******]号《个人购房借款/担保合同》、房屋他项权证书、《个人借款凭证》、贷款逾期明细表、上门催收情况表、回执单），本院予以确认并在卷佐证。 本院根据原、被告陈述以及本案有效证据认定的事实与原告所述基本一致。 本院认为：原告与两被告之间签订的个人购房借款∕担保合同系当事人各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告彭世龙违约合同约定未按期偿还借款，构成违约，理应承担逾期还贷的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权，故原告要求解除合同，被告彭世龙偿还尚欠的贷款本息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告丹东方齐房地产开发有限公司应否对涉案贷款承担保证责任一节，被告丹东方齐房地产开发有限公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性连带保证，所谓阶段性连带保证，其本意就是让被告丹东方齐房地产开发有限公司为被告彭世龙在该阶段内（自贷款发放之日起至正式抵押登记手续己办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止）向原告履行还款义务提供保证。即一旦房屋抵押权设定成功，该阶段性保证的任务完成。现涉案房屋并未办理产权登记和抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告方齐公司免除阶段性连带保证责任的条件尚未成就，故被告方齐公司理应按照合同约定，在“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件成就之前对上述债务承担连带保证责任。被告方齐公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权一节，根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处份该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，第187条：“以本法第180条第1款第1款至第3款规定的财产或者第5项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故原告主张对涉案房屋享有抵押权并主张优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告彭世龙自本判决生效之日起10日内返还原告中国工商银行股份有限公司丹东分行贷款本金213370.54元； 二、被告彭世龙自本判决生效之日起10日内偿付原告中国工商银行股份有限公司丹东分行利息、罚息13681.68元； 三、被告彭世龙自本判决生效之日起10日内偿付原告中国工商银行股份有限公司丹东分行利息、罚息（以欠付的借款本金213370.54元为基数，自2018年02月23日起至实际清偿之日止按照合同约定向原告支付逾期利息及复利； 四、在辽宁省丹东市振安区某某街*号*单元***室房屋正式抵押登记手续办理完毕，且原告中国工商银行股份有限公司丹东分行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，被告丹东方齐房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼诉求。 如果被告彭世龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4706元，由被告彭世龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  佟 玲 审 判 员  于巍巍 人民陪审员  卢鑫磊 二〇一八年八月十日 书 记 员  夏慧恬