成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初2477号 原告：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉玉扬路302号。 法定代表人：张晓峰，职务董事长。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：杨贵军，男，1983年8月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：黄正，四川方舟达律师事务所律师。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（以下简称国投公司）与被告杨贵军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国投公司的委托诉讼代理人曾理、被告杨贵军及委托诉讼代理人黄正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国投公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2016年9月5日签订的编号为ZL-2016-0232的《房屋租赁合同》于2018年1月17日解除；2.判令被告立即向原告支付自2017年3月18日至2018年1月17日的租金229454.81元；3.判令被告向原告支付逾期支付房屋租金违约金，自2017年2月26日分别计至租金付清时为止，每逾期一日按应付未付租金的千分之一，暂计算至2018年4月16日为70031.3元；解约违约金70689.47元，扣除履约保证金后还应支付24935.77元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订编号为ZL-2016-0232的《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于成都市龙泉驿区怡和新城F区双龙路388号23栋附102、103、104（原101号）房屋作超市用途使用；租赁期限自2016年9月6日起至2019年9月5日止。计租面积202.45平方米，单价113元/平方米/月。第一年租金为274522.2元，季租金标准为68630.55元，月租金标准为22876.85元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年租金3%的比例递增；先付后用，被告自租金起算日起按每3个月为一期缴纳租金，每期租金应于上一期计租时间的最后一月的每一日至第十日内缴纳；被告缴纳履约保证金45753.7元。如被告有违约情形，原告可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、支付给原告的款项；被告应于本合同终止或解除之日三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，被告应每日按本合同租期诶最后一月日租金（月租金/30天）的2倍支付房屋占用使用费；被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一向原告支付违约金；本合同违约方，应向守约方支付违约金，金额为违约当年三个月租金。房屋租赁合同签订后，原告于2016年12月18日将商铺交付给被告，被告未缴纳自2017年3月18日起的租金，经原告多次催收无果，于2018年1月17日擅自退租未办理退租手续，未缴纳拖欠租金。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告杨贵军辩称，双方所签订的合同事实上已于2017年1月9日解除，且被告已于2018年1月17日腾退房屋；原告并非行政机关，在合同中约定限额为五家固定业态（超市）的条款系格式条款，应属无效。后由于陆续涌现小型超市，被告的合同目的无法实现，故被告申请解除合同，后续租金不应支付；约定租金高于同区市场价格，超出部分应属无效；合同中对违约金的约定加重被告责任，应属无效；被告无违约行为，不应承担违约金，即便承担，请求法院予以调减。 本院经审理认定事实如下：2016年7月13日，国投公司发布《成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司怡和片区国有商铺公开招租公告》，对包含案涉商铺在内的国有商铺的租赁进行公开招标。2016年9月5日，国投公司与杨贵军签订《房屋租赁合同》，编号ZL-2016-0232，约定杨贵军租赁国投公司位于龙泉驿区怡和新城F区项目23栋1层附101号面积202.45平方米的商铺作超市用途使用，该业态属固定业态。租赁期限自2016年9月6日至2019年9月5日止。单价113元/平方米/月，第一年租金为274522.2元，月租金标准为22876.85元。租赁期限内，每年年租金按上一年租金3%的比例递增。租金缴纳方式为先付后用，杨贵军自租金起算日起按每3个月为一期缴纳租金，第一期租金68630.5元于合同签订后7日内向国投公司交纳，后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳；杨贵军缴纳履约保证金45753.7元。如杨贵军有违约情形，国投公司可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、支付给国投公司的款项；杨贵军逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一向原告支付违约金；如杨贵军未按照合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上，除按照前述约定支付逾期交纳租金违约金外，还应当按违约当年三个月租金金额向国投公司支付违约金。合同签订后，国投公司将商铺交付给杨贵军使用，杨贵军向国投公司缴纳了第一期租金68630.55元及履约保证金45753.7元后，未向国投公司支付后期租金。2018年1月17日，杨贵军腾退案涉商铺。 本院认为，关于合同的效力问题。杨贵军辩称案涉合同关于固定业态的约定系格式条款，应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，合同关于“固定业态”的约定，未有前述条款规定之情形，故不属于无效条款。国投公司与杨贵军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。 关于解除合同的问题。国投公司与杨贵军对合同已解除的事实无异议，双方的争议在于合同解除的时间。本院认为，杨贵军实际于2018年1月17日腾退商铺，该行为足以表示其不继续租赁房屋，解除合同的意思表示，国投公司亦主张双方合同于该日解除，故本院确认案涉合同于2018年1月17日解除。根据国投公司发布的招租公告及双方的合同约定，并未限制超市这一业态的总体数量，杨贵军认为因其他超市涌现导致其合同目的不能实现，从而解除合同的主张无事实与法律依据，本院不予支持。 关于应付租金的问题。国投公司主张的2017年3月18日至2018年1月17日期间的租金应为231902.37元（1.2017年3月18日至2017年4月5日为22876.85元/月÷31天*14天+22876.85元/月÷30天*5天=14144.28元；2.2017年4月6日至2017年9月5日为22876.85元/月*5个月=114384.25元；3.2017年9月6日至2018年1月5日为22876.85元/月*1.03*4个月=94252.6元；4.2018年1月6日至2018年1月17日为22876.85元/月*1.03÷31天*12天=9121.22元。以上四阶段共计231902.37元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，国投公司在应付租金的金额内主张229454.81元，系对其权利的处分，不违反法律规定，本庭予以确认，扣除履约保证金45753.7元后，杨贵军还应支付租金183701.11元。对于国投公司主张的逾期支付租金违约金及解约违约金，杨贵军认为违约金过高，请求本院予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，杨贵军于解除合同当日将商铺腾退后，国投公司可另行出租商铺，国投公司的损失主要为未能如期收到租金产生的利息损失，故本院将违约金调整为3万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与杨贵军签订的编号ZL-2016-0232的《房屋租赁合同》于2018年1月17日解除； 二、杨贵军于本判决生效之日起十五日内支付成都经济技术开发区国有资产投资有限公司租金183701.11元； 三、杨贵军于本判决生效之日起十五日内支付成都经济技术开发区国有资产投资有限公司违约金3万元； 四、驳回成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6166元，减半收取计3083元，由杨贵军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭婉蝶 二〇一八年八月八日 书记员  符博文