四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初10894号 原告：和记黄埔地产（成都）有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草街76号。 法定代表人：周伟淦。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈阳，四川忠典律师事务所律师。 被告：田丰，男，汉族，1983年2月1日出生，住成都市青羊区。 原告和记黄埔地产（成都）有限公司（下称“和黄公司”）与被告田丰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和黄公司的委托诉讼代理人陈阳、被告田丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和黄公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方之间的商品房买卖合同已经于2017年11月28日解除；2、判令被告向原告支付逾期支付购房款导致合同解除的违约金142716.9元（按房屋总价款10%计算）。事实和理由：2017年3月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及相关附件（以下简称“购房合同”），约定被告购买原告开发的位于高新区南城都汇（汇彩园）14栋1单元1楼101号商品房一套，建筑面积为91.74平方米，房屋总价款为1427169元。购房合同约定：被告采用按揭贷款的方式支付购房款，被告应于2017年3月26日当日或之前支付首期购房款285433元（其中包括定金30000元）；2017年4月25日当日或之前支付二期楼购房款142717元；2017年5月25日当日或之前支付三期楼款142717元；2017年6月24日当日或之前支付四期楼款142717元；2017年7月24日当日或之前支付五期楼款143585元；2017年9月22日当日或之前支付楼款余额570000元。被告向原告支付首期及第二期购房款后，剩余的购房款未按约向原告支付。经原告多次催收，被告始终未向原告支付剩余的购房款。由于被告逾期付款的行为导致合同约定的解除条件成就，原告于2017年11月24日向被告发出了《关于解除事宜的律师函》，依约解除了原被告双方的《商品房买卖合同》，并向被告履行了解除的通知义务。正是由于被告的违约，导致原告最终不能实现售房合同的目的，侵害了原告的合法权益，被告依法应向原告承担违约责任。 被告田丰辩称，签订房屋买卖合同时，我并不具备购房资格，而且是告知了和黄公司销售人员钱林，钱林说可以按照按揭付款方式支付，并计算了按揭具体需要付款多少，按照贷款年限30年付款。签订合同当日，钱林让我赶快签合同，说是一个临时合同，之后等我具有购房资格后重新签订正式的合同，签订的合同其中有一页，有一个补充合同跟主合同是冲突的，补充合同没有我的签字，也没有捺印，签订合同时并没有发现这一页，当时这一页没有订上去，和黄公司主张违约金等权利的依据都是之后订上去那一页合同上的内容，同时钱林带我到签订合同的财务室打印了一个按揭的客户确认登记书，没有盖章，但是明确的写明了是按揭的。和黄公司主张的按照分期付款方式支付房款，我是完全不知情的，违背了我的真实意思表示，现在我希望继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据—《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《收据》、POS单、《律师函》、快递单、成都市社会保险个人参保缴费证明，本院认定事实如下： 2017年3月12日，田丰向和黄公司支付购房定金30000元。 2017年3月22日，和黄公司（出卖人）、田丰（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主要约定：田丰购买和黄公司开发的预售许可证11508号下南城都汇6期汇彩园14幢1单元1层101号房屋，房屋总价款1427169元，首期楼款285433元（含定金3万元）须于2017年3月26日前付清，第二期楼款142717元须于2017年4月25日前付清，第三期楼款142717元须于2017年5月25日前付清，第四期楼款142717元须于2017年6月24日前付清，第五期楼款143585元须于2017年7月24日前付清，楼款余额570000元须于2017年9月22日前付清。逾期付款超过90日的，出卖人有权选择解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起当日内按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款价（含已付贷款部分）。 2017年3月22日、6月15日，田丰分别向和黄公司支付购房款255433元、142717元，之后便未再付款。2017年11月24日，四川新开元律师事务所根据和黄公司的委托，按照田丰在《商品房买卖合同（预售）》中预留的通讯地址向其邮寄《律师函》，以其未按期付款且逾期超过90日为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。 另，2016年11月17日，本市印发实施《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》（成办发〔2016〕45号），其中规定：“进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。” 案涉房屋位于成都高新区南部园区，但田丰不属于成都高新区南部园区户籍居民，其自2016年12月始在成都高新区南部园区就业并连续缴纳社会保险。 2017年3月24日，本市实施《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号），其中规定：“成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。” 2018年5月15日，本市实施《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号），其中规定：“在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有拟购房所在区户籍（其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。” 本院认为，和黄公司与田丰签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的违法情形，应为合法有效。田丰辩称其中关于付款方式的约定并非其真实意思表示，与庭审查证的事实不符，故本院不予采纳。和黄公司以田丰逾期付款为由要求解除合同，并支付违约金。对此，本院评述如下：1、田丰在签订合同当时就不具备购买案涉房屋的资格，依规不得购买案涉房屋；截至本案一审法庭辩论终结，由于限购政策趋严，田丰仍不符合现行购房要求。田丰不具备购买案涉房屋资格这一事实，自案涉房屋买卖合同成立伊始，就当然成为合同履行的障碍，足以影响合同目的的实现，且该不利后果是由于双方原因所致，故应以此为基础来厘定当事人之间的权利义务。2、就金钱给付债务而言，要求当事人承担因不当履行而产生的违约责任，应以该债务具备履行必要为前提。具体到本案中，即使田丰足额支付全部购房款，只要其购房资格障碍一日不除，其都无法取得房屋所有权。如此这般，合同应当严守且履行的意义就无从谈起。因此，抛开田丰不具备购房资格这一合同履行障碍而直接谈论其逾期付款违约责任必然有失偏颇。3、民事诉讼应当围绕当事人的诉讼请求及主张而展开，故本案仅应针对和黄公司以田丰逾期付款为由要求解除合同并支付违约金的诉请能否成立进行裁判。至于前述购房资格事宜对双方权利义务带来的其他冲击，因双方在法庭提醒下，均未对此提出新的权利主张，故本院在本案中对此不作认定。综上所述，在田丰至今都不具备购买案涉房屋资格的前提下，仍然苛以其付款义务已无必要，自然不能在本案中以其未付款为由要求其承担不利后果，故和黄公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告和记黄埔地产（成都）有限公司的诉讼请求。 案件受理费9464元，由原告和记黄埔地产（成都）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余存江 二〇一八年八月二十一日 书记员  易亚楠