湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民初3832号原告：徐文祥，男，汉族，1988年12月10日出生，住湖北省团风县，委托诉讼代理人：徐友明，男，汉族，1963年7月19日出生，系原告徐文祥的父亲，住湖北省团风县，委托诉讼代理人：石孟春，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告：徐琼，女，汉族，1972年12月28日出生，住武汉市江汉区，被告：武汉万达东湖置业有限公司，住所地:武汉市武昌区水果湖横路3号。法定代表人：齐界，该公司董事长。委托诉讼代理人：张翥，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：余佳奇，湖北忠三律师事务所律师。第三人：金建光，男，汉族，1965年11月18日出生，住武汉市江汉区，原告徐文祥与被告武汉万达东湖置业有限公司（以下简称万达东湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中本院依法追加徐琼作为共同原告，金建光作为第三人参加诉讼。原告徐文祥及其委托诉讼代理人徐友明、石孟春，被告万达东湖公司委托诉讼代理人张翥、余佳奇，第三人金建光均到庭参加了诉讼。原告徐琼经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文祥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《商品房认购协议》，判令被告与原告签订《商品房买卖合同》；2、请求判令被告承担迟延签订《商品房买卖合同》给原告造成的占压资金利息损失102.6万元（从2015年10月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，暂计至2017年5月8日止，后顺延至实际签订商品房买卖合同之日止）；3、请求判令被告双倍返还定金720万元（可一并计入购房款中）；4、请求判令被告承担本案受理费、财产保全费。事实及理由：2015年9月30日，本人与被告万达东湖公司签订了《商品房认购协议》。双方约定，原告购买被告位于武汉市武昌区的武汉中央文化旅游区的K7-1-5F号商品房，建筑面积为2392.28平方米，乙方选择银行按揭付款，折后单价为11892.44元/平方米，总价为28447674元。为担保商品房买卖合同的签订，被告要求乙方在签订本认购协议的同时向被告交纳360万元的定金，乙方亦如数缴纳。《商品房认购协议》还约定原告须在签订本协议后7日内，即2015年10月7日前，持本认购协议第四条约定所需的全部资料到被告销售中心，与被告签订商品房买卖合同，并在签订合同的同时向被告缴纳不少于全部购房款的50%的首期购房款（含已付定金）即人民币14227674元，剩余购房款由原告向被告指定银行申请按揭贷款。原告为了以示购房诚意，提前七天即在签订本认购协议书的当日就通过银行转帐方式超额缴纳上述款项共计1500万元。可是，当原告于2015年10月6日上午带着早已准备好的全部资料和款项(为防止银行按揭不能办理，已准备好另一半款项)到被告的销售中心准备签订正式的商品房买卖合同，之后再申请银行按揭贷款时(因为办理银行按揭贷款必须先签订商品房买卖合同送银行抵押才能办理)，被告工作人员告诉原告，要等待3-4个月，须向总部报告批准之后才能签订正式的商品房买卖合同。所以当原告依据约定于2015年10月6日到被告处等待签订正式商品房买卖合同时，被告既不履行签订合同义务，更不告之原告其指定的按揭货款银行。就这样，当原告边催边等了3个多月之后，大约在2015年的12月底原告再次到被告处要求签订正式的商品房买卖合同时，被告工作人员告诉原告，因内部销售人员出了问题，被公安机关刑事立案了，与原告签订商品房买卖合同的事还得等，至于等到什么时候，也没有个具体的期限。原告继续焦急地等待并多次催促被告签订商品房买卖合同，可是被告却一直在敷衍和拖延，始终没有给一个明确的答复！无奈之下，原告于2016年12月8日，通过顺风速运向被告发出一封《催订购房合同函》的书面函件，郑重申明，被告拒绝与原告签订商品房买卖合同的行为违反了《商品房认购协议》的约定，要求被告接此函件后立即与原告签订商品房买卖合同。然而，被告根本不理，连快递也不接。被告的反常行为让原告坐立不安!原告认为，原告与被告签订的《商品房认购协议》是一份规范的具备法律效力的商品房买卖合同，从双方当事人签字盖章之日起便具备法律效力，原告己经按照约定提前超额履行了全部的付款义务(定金360万元和超过购房款总额一半的款项)，被告就应该与原告签订正式的《武汉市商品房买卖合同》并履行交房义务，而不能以内部人员出了问题为由拒绝履行合同项下义务。原告己将定金及购房款打到被告的帐户上，被告也出具了收款收据，现在长达一年半了，原告打了这么多血汗钱到被告公司账户，到如今钱不见钱，房不见房，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，故特具状至贵院，请求贵院主持公道，祈望判如所请。被告万达东湖公司辩称，原、被告双方并没有达成商品房认购协议，万达东湖公司向法院提交的证据一是真实的《商品房认购协议》，上面有万达东湖公司的盖章但是没有原告的签字。原告确实与万达东湖公司对购房进行过协商，但未与万达东湖公司签订协议，而是由案外人唐淑菁伙同原告签订了一份虚假的、被盗窃的《商品房认购协议》，该虚假的合同是唐淑菁以虚假低价方式吸引客户的表现，不能作为认定事实的依据。即使原告手中的协议有效，原告也没有按照约定支付定金，在万达东湖公司提供的收款收据中明确显示此款项是诚意金，徐文祥后出具申请要求增加唐淑菁为共同购房人，唐淑菁随后将此1500万元转到了其他17个人的名下，所以万达东湖公司并没有收到任何定金和购房款。即使该购房协议有效，原告也没有按照协议准备相关的购房资料。原告向法院提交的协议上，购房人是徐文祥和徐琼，徐文祥单独作为原告主体不适格，徐琼因涉嫌刑事犯罪已经被刑事侦查，贵院正在对此进行刑事案件的审理，故万达东湖公司向法院提交中止审理申请书，要求对此案中止审理。万达东湖公司认为原告变更诉讼请求后，武汉市中级人民法院已经没有管辖权，因为本案标的总共只有2300万元，所以达不到市法院的立案标准，本案应当按照级别管辖规定移送到武昌区法院审理。第三人金建光述称，1500万元是为自己向万达东湖公司购房所付，徐文祥也没有还钱。诉讼中，原告徐文祥提交的证据为：1、原告身份证复印件。证明原告主体资格适格。2、被告工商登记《企业信息咨询报告》。证明被告主体资格适格。3、《商品房认购协议》、万达集团收款收据、银联转款凭证。证明原、被告之间存在商品房买卖关系，双方在认购协议中约定将涉案商品房卖给原告，原告9月30日当天委托金建光支付了购房款1500万元。4、顺丰快递单号及投递情况截屏。证明原告已要求被告与原告签订正式购房合同。5、武汉市房屋信息网上的截屏资料。证明涉案商品房在购房协议后涨价情况。被告万达东湖公司提交的证据为：1、《商品房认购协议》。证明原告出示的认购书无编号，系失窃的、伪造的认购书，原告并未在《商品房认购协议》上签字，双方并未达成一致。2、《客户申请审批表》。证明原告自愿增加“唐淑菁为共同购房人，同意将购房款1500万元交由唐淑菁全额支配。唐淑菁已将1500万元购房款转移至其他房屋名下。3、《说明》。证明涉案房屋、资金、权利人均与武汉市中级人民法院正在审理的唐淑菁诈骗案相关，唐淑菁因涉嫌刑事犯罪，相关款项性质未定，应当中止本案审理，待刑事审判机关查清案件情况并定性后再恢复本案审理。第三人金建光未提交证据。诉讼中，本院调取了刘佳刑事案件中公安机关对徐文祥、徐琼、金建光等人的询问笔录和徐文祥出具的《情况说明》一份。经组织各方当事人质证，被告对原告的证据1、2无异议。对证据3的真实性有异议，认为该组证据中的购房协议是万达东湖公司失窃的老版本且没有编号的协议，该协议系原告和唐淑菁及案外人王勇达成的约定，与本案被告无关。其中的收款收据，因没有原件不予认可，且原告从未与被告对商品房进行协商，也不知道1500万元的数字是怎么来的，这个数字显然是唐淑菁和原告协商后给出的数字。关于转账凭证无异议，金建光确实刷了1500万元到万达东湖公司。证据4被告没有收到。证据5因为没有进行公证，不能达到证明目的。原告对被告提交的证据1认为和本案无关。对证据2的真实性需要看原件再发表意见，而且这份审批表徐文祥没有签字，9月30日那天徐文祥根本不在现场，所以不可能签字。对证据3认为武昌公安局的《说明》没有理由，湖北省高级人民法院已经有裁定和结论了。第三人金建光认为原、被告双方提交的所有证据均与其本人无关。对于本院调取的刑事案件中的询问笔录和《情况说明》，原告徐文祥对金建光的询问笔录内容和《情况说明》无异议，对其他证据未发表明确质证意见。被告万达东湖公司未发表明确的质证意见。金建光对于其询问笔录中的内容，认为现在的说法和当时有所不同，当时徐文祥的钱实际没有还给金建光，金建光没有收到钱。综合上述证据和当事人的质证意见，本院认定查明事实如下：原告徐文祥经徐琼、刘佳（化名唐淑菁）等人介绍欲购买被告万达东湖公司开发的武汉中央文化旅游区商品房。2015年9月30日，徐文祥之父徐友明代表徐文祥至万达东湖公司售楼部认购商品房，徐友明在售楼部以徐文祥的名义与徐琼作为共同认购人与万达东湖公司签订《商品房认购协议》一份，协议主要内容为：万达东湖公司为甲方，徐文祥、徐琼为乙方，乙方自愿认购位于武汉市武昌区的武汉中央文化旅游区K7-1-5F号商品房，并确认该商品房建筑面积约为2392.28平方米（实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准），单价为人民币13991元/平方米，购房款总价为人民币33468380元。按揭贷款折后单价为人民币11892.44元/平方米，折后购房款总价为人民币28447674元，即乙方在签订商品房买卖合同当日，向甲方支付不少于购房款总价50%的首期房款（含已付定金）人民币14227674元，剩余购房款由乙方向甲方指定银行申请按揭贷款。乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币360万元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方确认商品房买卖合同项下乙方姓名和所购商品房，均应与认购协议所载明乙方姓名和该商品房一致，即乙方不得更名（包括增加、减少或更换姓名等），该商品房不得调换。乙方须在签订认购后7日内，即2015年10月7日前，持认购协议第四条约定所需的全部资料到甲方销售中心，与甲方签订商品房买卖合同，并向甲方交纳约定的全部款项。甲方如变更签约时间、地点，应按照认购协议约定的方式通知乙方；如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方。如商品房买卖合同逾期未签订的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部定金，乙方无任何异议。在签订商品房买卖合同前，如发生不可抗力等意外事件，导致甲方不能向乙出售该商品房，甲方有权解除认购协议，返还乙方已付定金（不计息），双方互不承担其他责任；经规划部门批准的规划调整导致该商品房户型结构发生重大变化，且乙方不购买该商品房的乙方定金可予返还（不计息），甲方不承担其他责任等。同日，金建光在万达东湖公司售楼部以POS机刷卡方式向万达东湖公司付款1500万元。万达东湖公司出具收款收据一份，收据载明交款单位徐文祥，金额人民币1500万元，收款事由为诚意金。收据下部分别写有“金建光代徐文祥”，“此款由徐文祥购买K7-1-5F，原件已收。唐淑菁”等字样。徐文祥持有该收据复印件。2016年12月8日，徐文祥向万达东湖公司发出一份《催订购房合同函》，万达东湖公司诉讼中表示未收到该函。东湖万达公司留存一份《客户申请审批表》，审批表内容为徐文祥同意增加购房人唐淑菁作为该房屋的共同购买人，徐文祥2015年9月30日所交款项1500万元由唐淑菁全额支配等。万达东湖公司销售顾问、主管、经理、副总经理等人在《客户申请审批表》意见栏中分别签字。《客户申请审批表》客户承诺部分有徐文祥的签名字样，但诉讼中徐文祥对其签名真实性不予认可。刘佳、王勇因在万达东湖公司武汉中央文化旅游区项目楼盘销售中涉嫌合同诈骗、非国家工作人员行贿、受贿案于2016年1月17日被公安机关立案侦查。金建光在2016年3月11日武汉市公安局武昌分局经侦大队向其询问的谈话中，对本案所涉1500万元的付款陈述为“徐琼和徐文祥借1500万元用于购买万达公司的写字楼，是用我的卡支付出去的，现他们都将钱还给我了。”徐文祥在诉讼中陈述其与徐琼约定共同购买本案所涉商品房，由徐文祥出资1500万元，徐琼出资1000万元，徐文祥的1500万元购房款已付，但徐琼的款项尚未支付。本案的争议焦点为：1、2015年9月30日《商品房认购协议》的效力。2、金建光支付的1500万元是否系代徐文祥支付？3、徐文祥继续履行合同的诉讼请求应否得到支持？本院认为，一、关于2015年9月30日《商品房认购协议》的效力。原告徐文祥、徐琼作为共同购房人与被告万达东湖公司签订的2015年9月30日《商品房认购协议》，其内容未违反法律法规的禁止性规定，应当认定为有效。被告万达东湖公司虽辩称该协议系犯罪嫌疑人刘佳等人以盗用的作废版本的协议与徐文祥所签订，该协议并非真实有效的协议，但万达东湖公司并未提交能证明刘佳等人盗用《商品房认购协议》的充分证据，该《商品房认购协议》上万达东湖公司的印章真实，而徐文祥也是在万达东湖公司的售楼部内签订的协议，同时在售楼部通过金建光刷卡的方式向万达东湖公司预付了1500万元购房款，徐文祥在协议签订中并无过错，履行了相关注意义务，其有理由相信该协议的真实有效性，因此即使万达东湖公司辩称的事实成立，刘佳等人的行为也构成表见代理，签订该《商品房认购协议》的法律后果应由万达东湖公司承担。刘佳等人所涉的刑事犯罪虽与本案中的商品房销售行为有一定关联，但不影响《商品房认购协议》的效力和本案的审理。二、金建光支付的1500万元款项性质。徐文祥在诉讼中主张金建光2015年9月30日向万达东湖公司支付的1500万元系代徐文祥所付的购房款，金建光则称该款为自己向万达东湖公司购房所付。对此，徐文祥提交了万达东湖公司的收款收据复印件以证明自己的主张，收据上载明交款人徐文祥，金额人民币1500万元，收款事由为诚意金，收据下部写有“金建光代徐文祥”的字样，金建光就自己的主张未提交证据。本院认为,徐文祥提交的收款收据虽为复印件，但金建光付款的时间与徐文祥签订认购协议的时间一致，万达东湖公司提交的《客户申请审批表》也表明在该时间内万达东湖公司确认收到了徐文祥的1500万元，并且金建光在公安机关最初的调查询问中也认可系其代徐文祥支付的1500万元购房款，金建光在诉讼中一方面表示1500万元是付自己的购房款，同时又陈述徐文祥没有向其还款，其主张与本人的陈述自相矛盾，故对金建光的主张本院不予采信，综合上述事实与证据，可以认定金建光所付的1500万元款项系代徐文祥支付，而徐文祥是否已向金建光偿还该款不属本案的审理范围，金建光可另行主张。三、徐文祥继续履行合同的诉讼请求应否得到支持。徐文祥、徐琼与万达东湖公司签订2015年9月30日《商品房认购协议》后，双方未能依约签订正式的商品房买卖合同，一方面，万达东湖公司作为卖方以所签《商品房认购协议》涉嫌刑事犯罪为由，不愿与买方签订商品房买卖合同；另一方面，作为买方之一的徐琼至本案诉讼时仍下落不明，徐文祥、徐琼不能共同与万达东湖公司签订商品房买卖合同，徐文祥单独要求签订商品房买卖合同不符合认购协议关于不得更名（包括增加、减少或更换姓名等）的要求，故买卖双方对不能履行认购协议均有过错，均应承担相应责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。鉴于本案所涉《商品房认购协议》属预约合同性质，徐文祥虽可就万达东湖公司的违约行为要求万达东湖公司承担相应违约责任，但其要求继续履行认购协议强制签订本约合同，没有法律依据，亦有违当事人意思自治原则，故本院不予支持，徐文祥可另行就其受到的经济损失进行主张。徐文祥请求判令万达东湖公司承担迟延签订《商品房买卖合同》造成的占压资金利息损失102.6万元系基于继续履行认购协议签订正式商品房买卖合同的请求作出，故本院不予支持。徐文祥请求判令万达东湖公司双倍返还定金720万元，因徐文祥在签订认购协议当日并未依协议约定支付360万元定金，金建光代其支付的1500万元在其提交的收款收据上载明的收款事由为诚意金而非定金，故徐文祥要求双倍返还定金720万元证据不足，本院亦不予支持。除上述争议外，万达东湖公司在庭审中还对本案管辖权提出异议，认为徐文祥变更诉讼请求后，诉讼标的额仅2300万元，武汉市中级人民法院已经没有管辖权，应当按照级别管辖规定将本案移送到武昌区法院审理。对此，本院认为万达东湖公司提出的管辖权异议超过了异议期限，且徐文祥变更后的诉讼请求，其标的额以合同标的额与损失赔偿金额、双倍返还定金金额合并计算共计36673674元，符合《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2015]7号）所规定的我院一审民商事案件的受案范围，万达东湖公司的异议不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条的规定，判决如下：驳回原告徐文祥的诉讼请求。本案案件受理费225168.37元，由原告徐文祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  李兵审判员  张鹏审判员  陈敏二○二○一八年八月二十二日法官助理黄旭东书记员王凯慧