河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0182民初2273号原告（反诉被告）：李昊燊，男，1983年9月1日出生，汉族，住址汝州市。委托诉讼代理人：邓勇，河南贵简律师事务所律师。被告（反诉原告）：车新民，男，1975年1月8日出生，汉族，住址荥阳市。委托诉讼代理人：陈源慧、秦勇（实习），河南亚太人律师事务所律师。原告李昊燊与被告车新民土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，被告车新民于2018年5月14日提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2017年2月20日签订的土地租赁协议；2.被告退还上述土地租赁协议约定场地内原告价值五万元物品，并赔偿原告损失15000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年2月20日原告与被告签订土地租赁协议，约定由原告租用被告位于荥阳市庙王路西大村厂房约1800平方米。租赁协议签订后，原告按照合同约定一次性向被告支付第一年租金五万元。2017年10月底，原告因经营需要，拟停止租赁被告厂房，经与被告协商同意，在原告将厂房内设备物品撤出期间，被告突然将厂房锁门，扣留原告厂房内剩余物品。经原告多次与被告协商，被告拒不归还原告被扣留物品，并向原告提出各种无理要求，给原告造成了巨大损失。被告辩称：第一，被告一直按照合同约定履行合同义务，不存在任何违约行为。2017年2月20日，被告与原告签订土地租赁协议，约定被告将位于荥阳市庙王路西大村厂房约1800平方米的土地租赁给原告，租赁期限为五年，自2017年2月20日至2022年3月1日，租金按年缴纳，于每年的2月20日之前支付。协议签订后，被告按照原告对厂房的要求进行改造，投资约5万元，并将厂房打扫干净，协助保证厂房内水电路齐全，保证了厂房的正常使用。被告严格按照合同约定履行合同义务，不存在任何违约行为。第二，原告在为期五年的租赁期间内，不享有单方合同解除权，其解除合同的诉讼请求于法无据，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条规定，因下列情形之一导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：一、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；二、租赁房屋权属有争议的；三、租赁房屋具有违反法律行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；根据合同法及相关司法解释房屋的解除权，房屋的解除为法定解除与约定解除，即只有在符合法律的条件或合同中明确约定的情况下，合同才可以解除，而在本案中如前所述，原告并不存在法定解除的情形，在本合同履行过程中，也不存在任何影响原告正常使用厂房的村民纠纷及相邻权的问题，也无任何导致合同不能履行的政策因素及不可抗力，原告不存在约定解除的情况，故原告不享有单方解除合同的权利。第三，被告与原告之间的租赁协议未解除，原告应当继续履行合同，被告不存在需退还物品的情形，被告与原告签订五年的租赁合同，至今尚在合同期内，双方并未解除合同。原告应当按照诚实信用原则全面履行合同义务，继续租赁被告的厂房土地并支付租金，并在被告的土地厂房内继续使用经营，原告在合同期间留置的物品待其履行合同约定期满后可自行运走，不存在需被告退还的情形。第四，被告严格按照合同约定履行合同义务，不存在任何违约行为，未造成被告损失，被告在合同期内严格按照合同约定履行义务，保证厂房的正常使用，原告所主张的损失没有事实依据，不应予以支持。被告提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行2017年2月20日与反诉人签订的土地租赁协议，支付2018年土地租赁费用5万元整；2.判令被反诉人支付反诉人违约金7500元整；3.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年2月20日，反诉人与被反诉人签订了《土地租赁协议》，约定：1、反诉人将位于荣阳市庙五路西大村厂房约1800平方米的土地出租给被反诉人使用。2、租赁期限为：从2017年2月12日至2022年3月1日。3、每年租金为5万元整。4、租金的交纳按年支付，被反诉人应于每年的2月20日前将租金交纳给反诉人。协议签订后，反诉人积极履行合同义务，按照合同约定，将厂房内清扫干净，协调保证厂房内水电路齐全，保证了被反诉人正常使用厂房。但是，至2018年2月20日，被反诉人经多次催告，无故迟迟不支付2018年土地租金，导致反诉人的土地一直空置，既无法收取租金又不能另行出租，给反诉人造成了很大损失，也错过了极好的出租机会。另外，被反诉人的行为已违反诚实信用原则，构成单方违约，根据协议约定，被反诉人逾期交纳租金超过30日，除应向反诉人支付当年土地租金外，还应承担违约责任，向反诉人支付年租金百分之十五的违约金。原告辩称：双方租赁协议中，甲方权利义务条款约定甲方保证厂房水电路齐全，不影响乙方生产使用，甲方应在五天内将乙方租用厂房清扫干净，因此被告答辩中辩称，被告方未将厂房出租给原告，投资5万元，既不是事实，也不符合合同约定，根据合同法司法解释二第26条，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化继续履行合同，对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，回到本案，原告第一次交纳租金的租赁期间在2017年2月12日至2022年3月1日，在此期间原告方未拖欠被告方任何租金，而在2017年11月初，被告方突然将原告租用厂房上锁，被告这一行为既导致原告方有大量财物在厂房内被扣留，也影响原告方在正常交纳租金期间对租赁物的使用，其中在原告方交纳的证据中有原告方与被告方的通话录音，录音内容可以充分证明原告方在10月底已向被告方通告，因经营需要需停止租赁被告厂房，并且也就提前终止租赁协议，跟被告方协商过赔偿问题，在被告方同意的情况下，原告方将厂房内设施、设备、产品有序撤出，而被告方的锁门行为发生在原告方撤出的过程当中，因此以上事实可以充分证明被告方在答应解除租赁协议后又突然反悔，扣留原告房屋物品，侵犯了原告方的财产权利以及合同租赁权益。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，甲方车新民与乙方李昊燊签订土地租赁协议，约定甲方将位于荥阳市庙王路西大村厂房1800平方米的土地出租给乙方使用，租赁期限为5年，从2017年2月12日至2022年3月1日，租金每年5万元，租金的交纳采取按年支付的方式，由乙方于每年的2月20日前交纳给甲方，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补所欠租金外还应按日向甲方支付年租金千分之一的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之十五的违约金，甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行，否则乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。2017年2月13日，李昊燊向车新民支付2017—2018年度租金5万元，之后，李昊燊开始在该场地生产家具。2017年10月，李昊燊因生产经营发生变化，向车新民提出解除合同，但双方未就此达成一致意见。2017年11月，车新民将场地大门上锁，致使李昊燊部分产品未拉走，垃圾也未清理。本院认为：当事人应当全面履行合同义务，原告李昊燊在合同履行期间，未有法定或约定事由出现，无权提出解除合同，而只能根据合同法规定，催告对方在合理期限内行使合同解除权。在合同履行期内，李昊燊不再继续租用厂房及场地的行为，构成合同违约，李昊燊作为违约方，不享有合同解除权，车新民作为守约方，可以要求李昊燊承担违约责任，因此，根据合同中乙方应向甲方支付年租金15%的违约金的给定，李昊燊应支付车新民违约金7500元。另根据合同约定，逾期交纳租金30日，被告车新民有权解除合同，在原告李昊燊催告被告车新民请求解除合同的30日后，车新民作为守约方就行使合同权利还是放弃合同权利应当及时作出明确选择，而在2017年11月，车新民未明确表示是否解除合同，则合同仍在正常的履行期限内，合同对双方当事人仍具有约束力，车新民擅自锁场地大门的行为，构成合同违约，根据双方合同中甲方不得以任何理由影响该协议的执行，否则乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失由甲方承担赔偿责任的约定，李昊燊可以要求车新民承担违约责任，因此，自2017年2月12日至11月12日，李昊燊实际租用车新民厂房及场地9个月，车新民应当返还李昊燊3个月的租金12500元。由于被告车新民违约，根据合同约定，李昊燊有权拒绝支付租金，并且由此取得合同解除权。虽然车新民辩称不同意解除合同，但根据原、被告的合同履行情况，双方已丧失诚信基础，再继续履行合同已无可能，故本院确认合同解除的效力，因此，车新民要求继续履行合同并支付2018年租金的诉讼请求，不予支持。因李昊燊未有证据证明遗留物品的具体状况及价值，故其要求返还价值5万元物品的诉讼请求，不予支持。因李昊燊先期违约，且未有证据证明其损失价值，故其要求车新民赔偿损失15000元的诉讼请求，不予支持。综上，原、被告双方损失相抵后，被告车新民应支付原告李昊燊违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零八条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告李昊燊与被告车新民于2017年2月10日签订的《土地租赁协议》于2018年5月4日解除；二、被告车新民于本判决生效之日起十日内支付原告李昊燊违约金5000元；三、驳回原告李昊燊的其他诉讼请求；四、驳回被告车新民的反诉请求。案件受理费1425元，减半收取计712.5元，由原告李昊燊负担687.5元，被告车新民负担25元。反诉费1237.5元，由原告李昊燊负担25元，被告车新民负担1212.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 赵 晖二〇一八年八月三十日书记员 朱曼文