广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初1114号原告：阳西县志诚物业服务有限公司，住所地广东省阳西县新城二十四区情侣路，统一社会信用代码：914417215901107865。法定代表人：邱秀仙，该公司经理。委托诉讼代理人：罗北胜，该公司职员。被告：蔡娟兰，女，1971年1月5日出生，汉族，户籍地广东省阳西县，经常居住地广东省阳西县，委托诉讼代理人：曾纪伟，男，1971年8月2日出生，汉族住广东省阳西县，原告阳西县志诚物业服务有限公司诉被告蔡娟兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。阳西县志诚物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗北胜、被告蔡娟兰的委托诉讼代理人曾纪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳西县志诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付截止2018年3月拖欠的物业费11238.72元及违约金24645.78元共35884.50元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月11日，被告与阳西县汇福房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买汇福房地产有限公司开发的位于阳西××情侣路[汇福豪庭]一期D栋F座1202号房屋（建筑面积203平方米），被告于2014年3月13日与房地产有限公司交接房屋并与原告签订了《前期物业服务协议》，双方约定前期物业服务标准，服务范围和服务项目，物业管理费缴纳时间、违约责任以及滞纳金计算方式等。合同签订后，被告并没有按照约定支付物业管理费。被告身为[汇福豪庭]的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按照协议约定向原告缴纳物业管理费用。没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2014年3月至2018年3月，累计欠物业服务费11238.72元及违约金24645.78元。期间原告多次催收，被告都以各种借口推诿，不予交纳。为维护合法权益，现特向法院提起诉讼，请求依法判决。原告对其主张的事实提供了如下证据：《营业执照》、《资质证书》、《上岗证》、《收费许可证》、《房屋交接单》、被告身份证复印件、《前期物业服务合同》、《汇福豪庭小区业主欠费明细》等证据。被告蔡娟兰辩称：1、原告请求的收费时间2014年3月13日计起，我方认为这是不合理的，因为阳西物价局的收费时间2015年11月份起计，在这个时间的收费是合法的，同时这个时间是收楼的时间，不是入住的时间，如果按收楼的时间计算物业管理费是不合理的。2、原告按每月每平方米1.2元收取物业管理费不合理，应按每月每平方米0.8元收取物业管理费，这才是合理的，因为按0.8元收取的物业管理费是经过双方认可的，同时原告出具的公示及缴费通知单都是按0.8元每平方米收取，实际上原告也是按0.8元每平方米收取物业管理费；3、原告按每天百分之零点三收取违约金我方认为不合法，因为双方签订的服务协议是格式合同，原告没有将有关的合同的条款尽到告知的义务，同时该收费的标准及收取的违约金是没有经过阳西县物价局认可，阳西县物价局只认可的收费时间是从2015年11月份收起，该违约金物价局是没有认可，因此，原告收取的违约金不合法；4、原告在小区汇福豪庭服务时没有尽到应有的责任，有关的物业服务设施不完善，业主经常投诉，原告不予理睬，不予改正，因此造成该小区二百多户业主没有缴交物业费，所以原告在本案中有一定的过错。被告对其主张的事实提供了如下证据：应缴费用一览表、免责声明、巡楼表、照片等证据。本院经审理认定事实如下：被告蔡娟兰与阳西县汇福房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于阳西××情侣路汇福豪庭一期D栋十二楼层1202单元。2014年3月13日，被告与阳西县汇福房地产有限公司签订《房屋交接单》，阳西县汇福房地产有限公司于当日交付该商品房给被告。同日，原告阳西县志诚物业服务有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指：自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。本物业名称：阳西县汇福豪庭小区；坐落位置：D栋F座1202单元；建筑面积：203.6平方米；第一条、双方的权利和义务：甲方（阳西县志诚物业服务有限公司）的权利和义务：1、对房屋共用部位、共同设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通和车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方（蔡娟兰）收取物业服务费用及其它相关费用；11、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上；乙方的权利和义务：2、监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其它相关费用；第二条、物业服务的内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理：公用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；三、环境卫生：1、楼道、消防通道卫生保洁工作、公共环境卫生定时打扫；2、道路、景观小品、公共设施的清洁维护工作；3、生活垃圾及时清运，雨水、污水管道的疏通；四、公共秩序的维护：1、内容：（2）24小时门卫专职值班，小区24小时不定时按规定线路巡逻，对重点区域重点部位每2小时至少巡查一次；（3）每3日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，发现问题及时维修养护；第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方交纳费用时间：按季度缴纳，每季度15号前缴纳下一季度物业服务费用；二、物业服务费交纳标准：住宅、非住宅物业服务费按产权登记建筑面积计算：住宅每平方米1.2元/月，商铺每平方米1.2元/月；2、楼道灯、公共照明灯、清洁用水、公共绿化用水、电梯运行等公共用水、用电产生的实际费用按户分摊(建筑区域内所有业主均应相应分摊）；四、物业收费标准调整：2、政府有关部门如对物业服务费用标准做出调整，则物业服务费用标准按政府指导价格调整；第八条、违约责任：一、四方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金等内容。合同签订后，阳西县志诚物业服务有限公司履行《前期物业管理服务协议》所约定的权利义务，为蔡娟兰居住的小区提供物业服务。自2014年7月起，蔡娟兰以阳西县志诚物业服务有限公司未能提供相应的物业服务为由，拒绝支付物业服务费。另查明，阳西县志诚物业服务有限公司成立于2012年2月16日，经营范围包括物业服务；房地产中介代理等。原、被告自签订《前期物业服务协议》时起，按照住宅每平方米0.8元/月标准交纳物业费。又查明，原告提供物业服务至2018年2月10日。以上事实，有原、被告庭审中陈述及原、被告提供的证据为证，证据来源合法，内容真实，本院对上述证据及事实予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中原告作为具有独立的法人资格的物业服务企业与被告蔡娟兰签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且未悖法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行相应的义务。本案中，争议的焦点有：（一）关于物业服务时间计算至何时的问题。根据原、被告提交的相关证据以及本院经调查核实的证据显示，原告已于2018年2月11日停止物业服务，故原告的物业服务费计算应从2014年7月1日计至2018年2月10日，共43个月10天，约43.33个月。原告请求物业费计至2018年3月31日没有事实依据，本院不予支持。(二)关于物业服务费计算标准问题。原告自从与被告签订服务协议以来，一直按照住宅每平方米0.8元/月的标准收取物业服务费，现原告主张按照协议约定的每平方米1.2元/月的标准计算物业服务费，违反公平和诚实信用原则，本院不予支持，应按实际支付的每平方米0.8元/月的标准计算物业服务费。被告蔡娟兰应付的物业服务费为7057.59元（203.6㎡×0.8元/㎡/月×43.33个月），超出上述物业服务费部分，本院不予支持。（三）关于违约金计付问题。虽然协议约定被告从逾期之日起按每天0.3﹪交纳违约金，但因原告在提供服务的过程中确实存在明显瑕疵，故其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、限被告蔡娟兰在本判决生效之日起十日内支付尚欠2014年7月1日至2018年2月10日的物业服务费7057.59元给原告阳西县志诚物业服务有限公司；二、驳回原告阳西县志诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，减半收取计349元，由原告阳西县志诚物业服务有限公司负担280元，被告蔡娟兰负担69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  陈世现二〇一八年八月二十日法官助理黎英良书记员林文坚