贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0302民初9001号 原告：遵义市九州房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区迎红桥头九州大厦**。 法定代表人：廖俊，经理。 委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。 被告：盛佩华，女，1959年11月9日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：郑继刚，贵州乾锋律师事务所律师。 原告遵义市九州房地产开发有限公司与被告盛佩华民间借贷纠纷一案，本院曾于2017年4月5日受理本案，2017年6月26日作出了（2017）黔0302民初3511号民事判决，被告盛佩华不服该判决，向遵义市中级人民法院提出上诉，遵义市中级人民法院审理后于2017年9月14日作出了（2017）黔03民终4617号民事裁定，将本案发回本院重审。重审中，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告遵义市九州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄军平、被告盛佩华的委托诉讼代理人郑继刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义市九州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告之间于2006年12月26日就九州大厦1层41号、42号、43号、44号、46号、47号营业房（面积为346.38㎡、合同价款为100万元）签订的《商品房买卖合同》、就九州大厦B栋第20层A号住房（面积为160.68㎡、合同价款30万元）签订的《商品房买卖合同》、就九州大厦B栋第14层B号（面积为168.01㎡、合同价款为30万元）签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法判决被告立即协助原告撤销双方就前述三份《商品房买卖合同》项下房屋办理的预售合同登记备案表手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在开发遵义市红花岗区迎红桥头“九州大厦”项目时，因资金链断裂，缺乏建设资金，向被告借款。后因原告无力清偿债务，被告便要求原告与其签订低价买房的《商品房买卖合同》作为担保；2007年12月26日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售备案登记手续。被告在出借款项给原告后，原告于2005年10月12日起，先后支付给被告借款利息共计793160元。原、被告之间签订的所有《商品房买卖合同》均是被告利用原告不能清偿到期债务的劣势，要求原告向被告设立的借款担保，故原告诉至法院提出前述诉讼请求。诉状中，因为笔误，原告将合同签订时间写成了2006年，实际应该是2007年。 被告盛佩华辩称，对原告诉求中笔误导致时间写成2006年，没有异议，原、被告的合同是2007年签订的，2006年没有签过任何合同。原、被告签订《商品房买卖合同》是真实购买房屋，是双方真实意思的表示，且被告向原告支付了购房款，因我一次性购买房屋较多，相对零星购房户，原告的价格略低，但并非原告所称的低价。原、被告确实有过借贷关系，但在2007年就变更为商品房买卖合同关系，双方签订的三份《商品房买卖合同》是真实购房而非作为借款的担保，且三份合同均办理了备案登记，是有效，该三份合同及被告的合法权利应受法律保护，且原告所述的已经偿还利息793160元不是事实。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告提交的三份《商品房买卖合同》（以下简称三份合同）、《商品房预售合同登记备案表》、原告提交的借款明细、证明、付款凭证十一张、领条三张、收条一张及被告提交的购房款收据、税收完税证明、住宅专项维修基金收据等证据，原、被告对对方分别提交的前述证据的真实性均无异议，本院对前述证据的真实性予以认定；对原告提交未加盖银行印章的多张转账凭证，被告对真实性有异议，本院对这部分转账凭证的真实性不予认可。原告提交了一份落款时间为2009年4月10日的《证明》一份，原审中，被告对该《证据》的真实无异议，在本次重审中，被告对该《证据》的真实性又不予认可，但在本次重审中，被告对该证据的反悔未提供证据予以推翻，故对该证据，本院予以认定。对本案的事实，结合经庭审确认在卷佐证的证据、原、被告的诉辩及本案依职权进行核实的有关事实，本院认定事实如下： 案外人曹先进原系原告的股东及法定代表人。被告与案外人何云焰曾经因在同一地方工作相识，后何云焰来到原告处工作，并成为原告的股东（原告此时的股东只有曹先进、何云焰，现曹先进、何云焰均已不是原告的股东）之一，并系原告的原财务负责人。 2005年起，因被告与何云焰比较熟悉，经何云焰介绍，被告开始多次借款给原告。原告主张借款次数为三次，被告对原告主张的三次借款无异议，但辩解另外还有一次借款。原、被告认可的三次借款分别是：1、2005年5月25日借款400000元；2、2005年7月11日借款100000元；3、2007年6月11日借款50000元，共计550000元；被告主张的原告不认可的一次借款是：2016年1月借款100000元。原、被告之间的借款均约定月利率标准为3%。 原告借款后，向被告支付了下列利息款项：2005年10月21日3000元、2006年2月24日3000元、2006年3月24日3000元、2006年6月20日3000元、2006年7月28日3000元、2006年8月21日3000元、2006年9月30日3000元、2006年11月27日6000元、2006年12月29日3000元、2007年1月23日3000元、2007年3月30日支付6000元，共计39000元。前述款项均由原告向被告银行账户存款的方式支付，且原告持有盖银行签章的前述存款的存根联或存款凭条。在庭审中，原告还主张于2005年11日28月、2005年12月23日、2006年1月13日、2006年4月25日、2006年5月24日向被告银行账户存款的方式分别支付3000元，并提供了前述存款的存根联或存款凭条，但未盖银行签章，被告也不认可。 2007年7月31日，经原、被告对账，被告制作了一份《九州房地产开发公司借款明细》，原告当时的法定代表人及两名股东之一曹先进在明细上签署了姓名。该明细载明：一、2005年5月25日借入盛佩华本金40万元，期限2个月，至2005年12月25日本息合计484000元；2005年12月26日至2006年12月26日，本金484000元×0.03×12个月=174240元（利息）；2006年12月27日至2007年12月27日，本金658240元×0.03×12个月=236966.40元，合计895206.40元。二、2005年7月11日至2006年7月11日借入盛佩华本金10万元，期限12个月，本息合计136000元；2006年7月12日至2007年7月12日，本金136000元×0.03×12个月=48960元；2007年7月13日至2007年11月13日，本金184960元×0.03×5个月=27744元，合计212704元；前述借款本息共计1107910.40元。前述明细中结算的款项不包含2007年6月11日借款50000元及其利息。 被告制作前述明细的同日，被告向原告出具《领条》一份，该领条载明：领到原告结算利息607910元。 2007年8月6日，被告向原告出具《领条》一份，该领条载明：领到原告2007年4月至7月份借款利息12000元。 2007年12月26日，原、被告签订三份名称一致的合同，三份合同各自约定被告分别购买原告开发的位于遵义市红花岗区迎红桥头“九州大厦”的以下三处房屋：1、以价款1000000元购买1层41号、42号、43号、44号、46号、47号面积为346.38㎡营业房；2、以价款300000元购买B幢第20层A号面积为160.68㎡住宅房；3、以价款300000元购买B幢第14层B号面积为168.01㎡住宅房。三份合同中约定交房时间均为2008年3月30日。 前述三份合同签订同日，原告向被告分别出具了金额分别为1000000元、300000元、300000元购房款的《收据》三张。随后，被告持前述三份合同及其已填写好的《遵义市商品房预售合同登记备案表》到房地产行政管理部门办理了商品房预售备案登记手续，分别取得了《遵义市商品房预售合同登记备案表》。 2007年12月31日，被告向原告出具《领条》一份，该领条载明：领到原告付借款利息，2007年8月至12月，5个月×100000元×0.03=15000元；2007年6月11日至11月28日，5个半月×50000元×0.03=8250元；共计23250元。 2016年7月7日，被告就前述三份合同项下的房屋分别向有关行政部门缴纳了住宅专项维修资金和契税。 2009年4月10日，被告向原告出具了一份《证明》，该证明载明：盛佩华在九州大厦购房一层41号、42号、43号、44号、46号、47号等346.38㎡营业房，无其之借据本金100万元，购房人盛佩华。 在本次庭审中，原告主张，其与被告于2007年7月31日对账后，截止同年12月，其应偿还本息1107910.40元；到2007年12月，其无法偿还本息，就以三份合同的形式进行担保，且因要到房管局备案，才出具了收据；因其是问题房开，签订三份合同后没有付过本息。被告辩解，其与原告的借贷关系转变为商品房买卖合同关系后，借条原件已由原告全部收回；原告已付利息39000元，另外结算的利息643160.40元，没有向其支付，因双方协商签订购房合同，就用本息冲抵购房款；房屋总价为1600000元，其需补购房款300000元，在2017年12月补齐后才签订的合同；借款金额共计是650000元，其中，2006年1月的借款100000元与原告提供的2007年8月的领条对应，且39000元利息就是付的这100000元借款的利息，借款明细中的借款100000元没有付利息，借款明细上的借款100000元与2007年8月的领条体现的100000元不是同一笔借款。在原审庭审中，被告辩解其签订合同时补的购房款为306589.60元，是陆续筹款一次性支付，领条中的607910元是包含在借款明细的1100000余元当中的；购房款系借款本金650000元、三张领条中的利息及现金306589.60元构成。 在庭审后，为查明事实，本院就本案所涉事实向案外人曹先进、何云焰分别进行了调查核实，曹先进、何云焰分别陈述如下： 曹先进陈述，我原是原告法定代表人，被告不是原告的工作人员；被告在原告处销售过房屋，且与何云焰关系比较好，其还借过钱给原告，借了多少及被告出具领条上的钱是否支付我不清楚；对被告出借借款和购房的事实，我不清楚，主要由负责人何云焰在负责。 何云焰陈述，我与被告在德宝房开公司一起工作过。2005年，我到原告处负责财务工作，被告在原告处做过销售工作。被告曾借钱给原告，但未在原告处购过房屋，均是抵押。抵押均要备案，以前没有他项权证，要有合同才能备案，有两套住房和一楼营业房备案给了被告，具体号数记不得了。2008年初，被告是原告销售公司的工作人员，其提出原告存在困难，并自行书写了房屋买卖合同，被告一个人去办理了备案，因被告是原告工作人员，合同上的签章也是其自己去盖的，前述签章和备案，我们是事后才知道的，原告未真正向被告出售过房屋。被告出具领条上的钱是否支付，我个人记不清了，需要原告的财务核对，如未支付，也应转为了房款；虽然不是真正的购房，转为房款也是为达到房屋买卖约定款项的数额。 被告对曹先进、何云焰分别作出的陈述发表质证意见时表示，对曹先进、何云焰陈述存在房屋抵押的事实不认可，认为其与原告的买卖合同是真实的，不存在抵押的事实；其还陈述在签订房屋买卖合同之前出借借款一百二三十万元给原告，本息均未支付过，前述借款全部转为购房款；购房合同签订后，我向曹先进、何云焰主张过要求交房的权利，我知道问题房开办的存在，没有向问题房开办主张过权利。 另查，2007年至2008年期间，被告曾参与原告开发的“九州大厦”房屋的销售工作，但被告辩解并非直接为原告进行房屋销售工作，而是为原告委托的房屋销售公司进行房屋销售工作。在较长一段时间以来，原告因资金链断裂，被列为我区问题房开。 本院认为，被告曾出借借款给原告及原、被告因借款而签订三份合同的事实，原、被告均不持异议。但原、被告对以下问题存在争议：一、被告主张2016年1月的100000元借款是否实际发生；2、三份合同是否是原、被告的真实意思表示还是作为前述借款的担保，这也是本案的主要争议焦点。 一、关于被告主张2016年1月的100000元借款是否实际发生的问题。 被告主张2016年1月的100000元借款，原告未认可，被告也未提供直接证据予以证明，只是依据2007年8月6日的《领条》推断该笔借款的存在。 在本案中，以100000元借款本金计算支付或结算利息涉及时间段及利息金额分为三个部分；1、2005年10月至2007年3月期间，实际支付利息39000元；2、2007年4月至同年7月期间，2007年8月6日《领条》体现支付的利息12000元；3、2005年7月至2007年11月期间，借款明细载明结算的利息。前述三个部分涉及哪笔借款的利息，结合原、被告约定的借款利率标准及本案所涉两笔100000元借款发生时间（实际发生时间和被告主张的发生时间），第1、2部分利息支付或结算的起始早于2016年1月，且支付或结算的利息均按约定利率标准以借款本金100000元计算，这与2005年7月11日借款100000元的发生时间及该笔借款计算的利息相吻合，第1、2部分中的利息应是支付或结算2005年7月11日借款100000元的利息，且利息支付和结算之间存在重叠；第3部分利息的起始时间及每月的利息与第1部分利息支付的结束期间及每月利息能够前后衔接一致，被告也未举证证明其主张的2016年1月的100000元借款发生之时至2007年4月或之后，被告存在除前述支付或结算2005年7月11日100000元借款之外，存在其他支付或结算1000000元借款的利息的事实，且结合第1、2部分利息支付和利息结算之间存在重叠的事实，可见，第3部分的利息与第1、2部分支付或结算的利息能够相互印证、彼此关联，形成一个整体，故第3部分的利息应是支付或结算2005年7月11日借款100000元的利息。 被告辩解的2007年8月6日《领条》对应其主张的2006年1月的借款100000元及2006年1月的借款100000元实际发生的事实，证据不足，理由不充分，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，本院不予采信，即被告主张的2016年1月100000元借款未实际发生。 二、关于三份合同是否是原、被告的真实意思表示还是作为前述借款的担保的问题。 被告向原告借款后，因未能偿还，双方以借款为基础签订了三份合同，但原告主张三份合同不是真实意思表示，只是为前述借款提供担保。原告对其主张的事实，有举证证明的义务，被告作为三份合同的买卖人一方，其也有提供证据证明其已履行支付购房款的义务。但原、被告均未能充分履行各自的举证义务，在此情况下，根据本案查明的事实、原、被告的述辩及其提供的证据，就借款本息转为购房款及三份合同履行过程中存在诸多疑点、不合常理等之处分析认定如下： 1、被告主张的借款数额及用借款本息抵购房款的组成是否一致，且被告主张用借款本息抵购房款是否是原、被告协商一致的结果。就借款金额，被告在原审及本次开庭审理时均主张借款本金金额为650000元，但在对曹先进、何云焰分别作出的陈述发表质证意见时又陈述在签订三份合同之前出借给原告的借款本金为1200000元至1300000元之间；就用借款本息抵购房款的组成，被告在原审中主张由借款本金650000元、三张领条中的利息及现金306589.60元组成，在本次庭审中双方主张补购房款为300000元，但在对曹先进、何云焰分别作出的陈述发表质证意见时又陈述1000000多元借款本金全部转为购房款。从被告对借款数额及用借款本息抵购房款的组成的多次陈述来看，说法不一、陈述前后矛盾，且被告也未提供证据排除矛盾之处及产生前述矛盾的合理理由，且被告也未进一步举证证明其已向原告实际支付现金补购房款的306589.60元或300000元，可见，签订三份合同前，被告主张的借款数额及用借款本息抵购房款组成的陈述前后不一致，且原、被告并未对用借款本息如何抵购房款进行过协商并形成统一意见。 2、被告主张的借款本息（或加上补款）数额与所抵购房款的数额之间是否存在明显差距。在排除被告陈述的前述矛盾情况下，按被告在原审及本次开庭庭审中陈述的借款本息（本金650000元、三张领条中的利息607910元、12000元、23250元，在此不讨论计算的利息是否符合法律规定的问题）共计为1401160元（或加上补款现金306589.60元或300000元），前述不论本息（或补款）如何组合，数额上与1600000元购房款的数额均不吻合，存在明显差异，且还包含已支付的39000元利息；同时，被告对其主张的补款及2006年1月的借款100000元未提供充分证据证明，原告也不认可，在此情况下，前述本息的数额明显低于与1600000元购房款的数额，差额较大，且被告也未提供证据说明产生前述差异或差额较大的原因及其合理理由，可见，被告主张的借款本息（或加上补款）数额与所抵购房款的数额之间存在明显差距。 3、三份合同签订后，被告于2009年4月10日向原告出具《证明》的原因及是否还存在借贷关系。在本次开庭庭审中，被告对该《证明》的真实性虽不予认可，但对该《证明》的真实性，本院在前述已作出认定。被告出具该《证明》出于何种原因，其未作出合理说明及排除与借款有关；同时，从该《证明》载明“无其之借据本金100万元”的文字内容反映，原、被告之间此时仍存在借贷关系，且被告并未主张此时与原告存在新的借贷关系，因此，在被告对该《证明》的出具未作出合理说明及排除与借款有关情况下，该《证明》内容反映可能仍存在的借贷关系应与本案所涉借贷关系相关，这与被告所述已用借款本息抵购房款的事实不符。 4、从签订三份合同及该合同约定的交房时间至原告起诉时，长达十年左右，被告是否向原告主张权利。被告虽然主张向原告原主要负责人曹先进、何云焰主张过权利，但未提供证据证明，且该二人并不认可存在真实的房屋买卖合同关系，这表明二人并不认可被告向其主张过三份合同的权利。同时，作为购房人及与何云焰比较熟悉的被告，对原告因经营不善被列为我区问题房开的事实应当明知，在此情况下，被告未提供证据证明其曾向原告或其他组织如问题房开办主张过三份合同的权利，表明原告怠于行使权利。原告怠于行使权利的行为与一个正常购房人和预期财产权利的享有人的行为和价值判断不符，也不符合常理。 原、被告上述一系列行为明显表明签订三份合同的意思表示不真实，并结合原、被告的述辩、原、被告存在的借贷关系及本院的前述分析意见，应认定双方所签订的三份合同名为房屋买卖实为借款担保。 原、被告签订的三份合同符合合同的形式要件，合同关系已经成立，但三份合同不是双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实；”、第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，三份合同系无效合同，故对原告要求确认三份合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对于因三份合同项下的涉及的担保合同关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告可另行主张权利。 三份合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，并结合被告系本案所涉房屋现在备案登记的权利人，故对原告要求被告协助办理撤销商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告遵义市九州房地产开发有限公司与被告盛佩华于2007年12月26日签订的三份《商品房买卖合同》（三份合同约定所购位于遵义市红花岗区迎红桥头九州大厦房屋分别为：1、1层41号、42号、43号、44号、46号、47号营业房，面积346.38㎡；2、B幢第20层A号房屋，面积160.68㎡；3、B幢第14层B号，面积168.01㎡）无效； 二、被告盛佩华于本判决生效后十日内协助原告遵义市九州房地产开发有限公司办理撤销位于遵义市红花岗区房屋的商品房预售合同备案登记的手续。 案件受理费19200元，由原告遵义市九州房地产开发有限公司、被告盛佩华各负担9600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 长  赵仲智 人民陪审员  陈 鸿 人民陪审员  邱恒昌 二〇一八年八月二十九日 法官 助理  向小梅 书 记 员  王雪蕾