海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2017）琼0107民初5307号   原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地海口市海府路。   法定代表人：施序能,总经理。   委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董祥宇，海南信达律师事务所律师。   被告：颜霜，女，1981年5月2日出生，汉族，住海南省澄迈县。   委托诉讼代理人：李咏梅，海南威盾律师事务所律师。   原告海南金鹿投资集团有限公司（以下简称金鹿投资公司）与被告颜霜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿投资公司的委托诉讼代理人许仁春、董祥宇，被告颜霜的委托诉讼代理人李咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金鹿投资公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金78960元及管理费31584元，以上合计110544元；二、被告向原告支付违约金33163.2元（按欠款金额110544元×30%计算）；三、被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2013年4月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告海南金鹿装饰大世界内第11栋6号商铺，铺面使用面积共75.2㎡，房屋租金标准为：第一年每月每平方米70元计缴，第二年每月每平方米75元计缴。每月缴交20元作为市环卫部门清运生活垃圾费用。房屋租赁合同期为贰年，从2013年5月1日至2015年4月30日止。计租时间从2013年5月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金，被告需向原告交纳10000元作为保证金，同时约定被告如不能按时交付租金的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金，如逾期一个月仍未交付租金，原告有权终止合同，收回房屋使用权，并从被告所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。同日，双方签订《管理合同》，约定按照被告租赁面积，其每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年2256元/月，第二年为2256元/月。被告须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务，但被告却自2014年11月起未向原告缴纳租金及管理费。合同期满后，被告继续按原合同约定的价格租用原告商铺。2015年11月30日，原告向被告发出《关于租赁合同期满续签的通知》，通知被告在2015年12月3日前到市场海府管理处办理续签合同手续，逾期不办理者，视为自动放弃承租权，但被告拒不办理续签手续。在2014年11月至2015年12月期间内，被告共拖欠原告租金78960元及管理费31584元，共计110544元。原告曾多次向被告主张拖欠款项，但被告均置之不理。综上所述，原告依约履约了义务，但是被告拖欠原告铺面占有使用费及管理费的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。   被告颜霜辩称，一、原告要求被告支付租金及管理费的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间，人民法院依法应不予受理。根据《民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，被告自2014年11月起拒付租金，至原告2017年7月13日向法院起诉，期间已经经过了两年零八个月的时间，诉讼时效期间已经经过。即使按照《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，诉讼时效期间也已经经过，因此，对原告的诉讼请求人民法院依法应不予受理。二、被告与原告签订的《房屋租赁合同》中并没有合同期满后自动续租的约定，在双方没有重新签订租赁合同的情况下，原租赁合同期满后双方的权利义务自然终止。被告与原告在《房屋租赁合同》第十一条中有关于租赁期满后续租的约定，即：“乙方如需继续租用的，应当在租赁期限届满前贰个月书面通知甲方，并经甲方同意，重新签订租赁合同。”因此，在被告没有书面通知原告的情况下，本案租赁合同期满后被告与原告之间的权利义务自然终止，原告主张超过合同期限的租金没有法律依据和合同依据。三、被告在签订《房屋租赁合同》时已经交付了一万元的保证金，根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，在被告逾期一个月未交付租金时双方的合同终止。被告与原告在《房屋租赁合同》第十二条中约定“乙方应当按照合同约定交付租金，......如逾期一个月仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋的使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚”，根据该条约定，在原告未退回被告保证金的情况下，双方的合同终止。四、被告与原告在《房屋租赁合同》期限内因租金产生纠纷，因双方不能达成一致意见，在租赁合同届满前被告已经搬离租赁房屋，并不存在继续使用租赁房屋的情况，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。   原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，2、管理合同，3、保证金收据，4、房产证，5、租金、管理费发票5张，6、购电费发票1张，7、关于租赁期满续签的通知，8、电话录音，被告对原告提交的证据1-5的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据6的三性不予确认，对证据7的关联性不予认可，对证据8的真实性和合法性有异议，经审查，本院对原告提交的证据1-5的三性予以确认，对证据6的关联性和证明力不予确认，对证据7、8的证明力不予确认。被告未提交证据。   根据本院采信的证据，以及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2013年4月25日，原告金鹿投资公司（甲方）与被告颜霜（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将坐落在海口市××路号金鹿装饰大世界内第11栋第6号的75.2㎡商铺出租给乙方；房屋租赁合同期为二年，即从2013年5月1日至2015年4月30日止；房屋租金标准为：第一年每月每平方米70元，第二年每月每平方米75元；计租计费时间从2013年5月1日开始计算；甲方每月收取乙方20元，作为市环境卫生部门清运生活垃圾费用；租金按月结算，由乙方在每月5日前一次性交清当月租金和市场管理费。为确保合同顺利履行，乙方在本合同签订之日须向甲方缴付合同保证金10000元。租赁期满退租后，房屋、设备及公用设施应完好，且已缴交全部租金和违规处罚款，甲方即退还乙方所交保证金。租赁期满后，乙方应将承租房屋铺面等退还甲方，并办理交接手续。乙方如需继续租用，应当在租赁期满前贰个月书面通知甲方，并经甲方同意，重新签订租赁合同。同等条件下，乙方有优先租赁权。乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期一个月仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。   同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《管理合同》，约定乙方向甲方缴纳管理费用，管理费的标准为每月每平方米20元，公摊水电费每月每平方米8元，网络推广服务费每月每平方米2元，合计每月每平方米30元；乙方承租期间每月应缴纳的各项管理费用总额为2256元；乙方须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。对于乙方在违反本合同任一条款，甲方相关管理部门将视情节轻重予以口警告或广播通报批评、或公告栏批评和发放《整改通知书》，并处以100-1000元的违约金或执行本合同和《租赁合同》的有关规定。此合同还约定了双方共同遵守的管理规定：营业时间管理、秩序管理、安全管理、清洁卫生管理、商品及销售管理、促销（或推广活动）的管理、广告及广告宣传品管理、其它管理等内容；管理合同是铺面租赁合同的附属合同，若铺面租赁合同解除（终止），管理合同同时解除（终止），但责任方仍需承担违约责任。   签订合同后，被告使用承租商铺，并向原告缴纳了保证金10000元。原告于2017年8月1日向本院提起本院诉讼。庭审时，原告明确主张的租金和管理费的期间为自2014年11月至2015年12月。   另查，金鹿投资公司成立于1997年10月15日，2009年5月27日将企业名称由海南金鹿实业有限公司变更为海南金鹿投资集团有限公司，经营范围为：对外投资；房地产开发经营、土地、房屋租赁管理；仓储、物流。   本院认为，原告将涉案铺面出租给被告使用而签订《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。为了租赁涉案铺面的管理，双方又签订了《管理合同》，此管理合同约定的权利义务虽然有别于房屋租赁合同，但管理合同是以租赁合同的成立及履行为前提的，不能脱离租赁合同而独立存在，管理合同中也约定了管理合同是铺面租赁合同的附属合同，因此，涉案房屋租赁合同与管理合同为主从合同关系，房屋租赁合同为主合同，管理合同为从合同。《房屋租赁合同》《管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且已经实际履行，未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自的义务。   原告称被告在租赁期间届满后，仍继续使用承租铺面，并拖欠2014年11月至2015年12月的租金和管理费，故提起本案诉讼。根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告未举证证明双方在原合同期限届满后签订了新的租赁合同和管理合同，无法明确双方对于租赁标的、租赁期限、租金和管理费交付标准、付款期限和方式、违约责任做了哪些约定，原告依照原合同中约定的标准来向被告主张2015年5月至12月的租金和管理费不当。原告提交的《关于租赁合同期满续签的通知》是单方制作的，通知上没有被告的签名，也没有其他证据能佐证原告已经通知到被告，且双方依此重新订立了租赁合同，该证据证明力存疑。原告仅凭一张2015年10月12日的购电费发票无法证明被告在2015年5月至12月都在继续使用其原承租的铺面，而且原告所提交的该张发票，付款方名称仅显示金鹿大世界A116，无法据此确定这些费用是否为被告本人所缴，更不能以此来证明被告在继续使用该铺面。故本院对原告主张被告支付2015年5月至12月的租金、管理费和违约金的请求不予支持。   关于被告是否拖欠原告2014年11月至2015年4月租金和管理费的问题。被告未举证证明其已缴纳了2014年11月至2015年4月的租金和管理费，其在答辩中也承认自2014年11月拒付租金，本院认定被告未向原告缴纳2014年11月至2015年4月的租金和管理费。但租赁合同中已约定被告在每月5日前一次性交清当月租金，管理合同中已约定被告于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用，故被告若未按合同约定履行支付租金和管理费的义务，原告至迟在当月5日或者10日就应知道己方利益已经受损。涉案房屋租赁合同与管理合同虽为主从合同关系，但管理合同是原告为维护海南金鹿装饰大世界的正常运转实施必要的管理行为而与被告签订的，收取的管理费是因管理而收取的，并非租金性质。故依照民法通则第一百三十五条、第一百三十六条第三项的规定，租金及其违约金、管理费及其违约金的诉讼时效，分别为一年和二年。本案中，原告未举证证明在被告拖欠租金后一年内、拖欠管理费二年内其向被告催缴租金和管理费或者是提起过诉讼，其在本案中提交的电话通话记录是2017年9月18日的，此时原告主张自己权利的诉讼时效已经届满。因原告未能举证证明本案中存在诉讼时效中止或者中断的情形，故原告主张被告支付2014年11月至2015年4月的租金、管理费及逾期付款违约金，在原告向本院起诉时均已超过法定诉讼时效，本院不予支持。   综上所述，依照《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告海南金鹿投资集团有限公司的全部诉讼请求。   案件受理费3173元，由原告海南金鹿投资集团有限公司自行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 陈 肖   审 判 员 冯成壮   人民陪审员 吴 强     二〇一八年八月二十八日   书 记 员 唐 俊