沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0106民初4410号 原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市铁西区兴华北街 负责人张瑜，系该行行长。 委托代理人裴旭，系辽宁宸瀚律师事务所律师。 委托代理人钟蔚，系辽宁宸瀚律师事务所律师。 被告姚冬梅，女，汉族，1966年11月4日出生，住址沈阳市大东区北海街 公民身份号码 被告邵富强，男，汉族，1965年9月5日出生，住址沈阳市大东区北海街 被告沈阳润祥房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区怒江街**。 法定代表人于立先，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人罗丹，系辽宁同方律师事务所律师。 原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行诉被告姚冬梅,被告邵富强,被告沈阳润祥房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员隋电波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称锦州银行铁西支行）委托代理人钟蔚，被告姚冬梅、邵富强、沈阳润祥房地产开发有限公司委托代理人罗丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦州银行铁西支行诉称，2015年2月28日，原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告姚冬梅、邵富强、沈阳润祥房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定，被告姚冬梅、邵富强向原告借款140万元用于购置房产，借款期间为60个月，自2015年2月28日起至2020年2月27日止，2015年3月12日原告向被告足额发放借款。合同约定担保方式为抵押加沈阳润祥房地产开发有限公司阶段性连带责任保证，被告姚冬梅、邵富强以其名下的位于皇姑区昆山西路2号27门的房产提供担保，并于2015年3月10日办理了抵押物预购商品房抵押权预告登记。现被告未按约定及时足额还款，已经构成违约，故诉至法院，请求：1、解除原、被告于2015年2月28日签订的《个人住房（商用房）借款合同》；2、判令被告姚冬梅、邵富强偿还原告借款本金789,993.79元，利息、罚息合计44389.74元，（以上本金及利息、罚息暂计算至2018年7月11日，之后以未付本金为基数，按照合同约定的利息及罚息的标准计收，至付清时止）；3、判令原告享有抵押房产的优先受偿权；4、判令被告沈阳润祥房地产开发有限公司承担连带担保责任；5、判令被告承担本案受理费、保全费、保险费、律师费。 被告姚冬梅辩称，原告所诉的事实与理由属实，同意原告的诉讼请求。 被告邵富强辩称，原告所诉的事实与理由属实，同意原告的诉讼请求。 被告沈阳润祥房地产开发有限公司辩称，贷款人于2015年3月10日取得抵押权预告登记证书，该证书为合同所称的“抵押登记证明文件”，因此自取得该证书之日起，答辩人的担保期限已过，不应该承担担保责任；该借款合同第三十六条贰属于格式条款，请求法院认定为无效条款。答辩人于2016年2月4日取得本案所涉商品房的初始登记批复，之后，应由买房人自行办理房产证，由贷款人自行办理他项权利登记，该两项证书的办理答辩人均无法控制，是否已经办理也无法得知。因此借款合同第三十六条贰约定保证期间明显加重了答辩人的责任，对答辩人显示公平。 经审理查明，2015年2月28日，原告（贷款人）与被告姚冬梅（借款人）、被告邵富强（借款人）、被告沈阳润祥房地产开发有限公司（保证人）签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：被告姚冬梅、邵富强向原告借款人民币壹佰肆拾万元整，用于购置坐落于皇姑区昆山西路2号27门房屋。借款期限陆拾个月，自2015年2月28日起至2020年2月27日止。借款利率为年6.9%，并约定借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。同时约定借款的担保方式为抵押加被告沈阳润祥房地产开发有限公司阶段性连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押的房屋即被告姚冬梅、邵富强用贷款购买的位于皇姑区昆山西路2号27门（建筑面积143.92平方米）之房屋。沈阳市房屋产权登记发证中心于2015年3月10日对抵押房屋做了抵押预告登记。担保范围：包括全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。原告于2015年3月12日将贷款140万元划入被告姚冬梅指定的账号。双方同时约定，借款人不按合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期利息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。被告姚冬梅、邵富强从2017年7月起未足额还款，原告诉至本院。 另查，截止到2018年7月11日，被告姚冬梅、邵富强尚欠原告本金789993.79元，利息33494元，罚息10895.74元（罚息从2017年8月21日起计算）。 上述事实，有原、被告陈述，《个人住房(商业用房)借款合同》、借款凭证等证据在卷，经质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。经审查，原告与被告签订的合同内容真实、合法，本院予以确认。现被告姚冬梅、邵富强未按照借款合同约定还款，原告锦州银行铁西支行根据双方签订的借款合同的约定请求解除合同并要求偿还借款本金及利息、罚息，于法有据，予以支持。 关于原告要求对被告姚冬梅、邵富强抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。综上，对于原告的该项诉讼请求，不予支持。 关于原告主张被告沈阳润祥房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉求，本院认为，被告沈阳润祥房地产开发有限公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认，且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。 关于原告主张要求被告支付实现债权的所支出的律师费的诉讼请求，因其未提供充足证据加以证明，且律师费亦非实现债权的必须费用，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告姚冬梅、邵富强于2015年2月28日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》； 二、被告姚冬梅、邵富强于本判决生效后十五日内支付原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行借款本金人民币789993.79元； 三、被告姚冬梅、邵富强于本判决生效后十五日内支付原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行借款利息人民币33494元，罚息人民币10895.74元（截止到2018年7月11日，自2018年7月12日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按法律及合同约定计算）； 四、被告沈阳润祥房地产开发有限公司对本判决的第二项、第三项承担连带给付义务； 五、驳回原告锦州银行股份有限公司沈阳铁西支行其他诉讼请求。 如被告姚冬梅、邵富强、沈阳润祥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。 案件受理费12053元，减半收取6027元，由被告姚冬梅、邵富强、沈阳润祥房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  隋电波 二○一八年八月二日 书记员臧敏  本案裁判所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。