济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0112民初2358号原告:宝世达国际控股集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：尚兴军，总经理。委托诉讼代理人：吴永杰，男，该公司法务部经理。被告：刘俊伟，男，汉族，1980年7月23日出生，住济南市委托诉讼代理人：杨海，山东悦明达律师事务所律师。原告宝世达国际控股集团有限公司（简称宝世达集团公司）与被告刘俊伟合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，刘俊伟提出管辖权异议，本院于2018年5月3日作出（2018）鲁0112民初2358号民事裁定，驳回刘俊伟对本案管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序，于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告宝世达集团公司的委托诉讼代理人吴永杰、被告刘俊伟的委托诉讼代理人杨海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝世达集团公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》；二、请求判决刘俊伟在判决生效后十日内搬离专家公寓住宅楼；三、请求判决刘俊伟支付房屋折旧费(以16万为基数，按照50年折旧，自2012年11月19日计算至2017年5月10日)；四、请求判决刘俊伟支付逾期退房滞纳金（自2017年6月10日起至退房之日，按照2800元/月的双倍计算）；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2012年11月19日签订《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》（简称居住协议书），双方约定在原告（甲方）与被告（乙方）存在劳动关系期间，将原告拥有产权的宝世达集团“专家公寓住宅楼”1号楼2单元301房屋交付给被告居住，但房屋产权始终归原告所有。若被告退住，原告按照居住时间和房屋寿命50年时限向被告扣除折旧款。因被告在职期间屡次违反工作纪律及集团管理制度，原告于2017年6月10日作出对被告免职除名的决定，将被告辞退。根据协议第三条第四款约定：“若乙方自行离职或因违反公司制度被甲方辞退，乙方必须于30日内将住房退还甲方，待乙方腾出并退还后经甲方验收无人为故意性破坏（出现破坏按恢复价值扣款），甲方将扣除折旧费用后退还剩余房款，若乙方不按照规定退房则必须向甲方交纳滞纳金，滞纳金每月按照当地区相同出租房两倍计算。”现被告在被辞退后30日内拒不退房，致使原告无法按时收回该房屋，给原告造成重大财产损失。因被告违反合同约定，现根据合同法第一百零七条、第二百三十五条的规定提起诉讼。刘俊伟辩称,1、原告诉称其拥有该房屋的产权无证据证实，原告将违法建筑以所谓的“该房屋产权始终归甲方所有”并以市场价将该房屋的居住使用权出售给不知情的被告，欺诈被告的血汗钱。2、该房屋是被告按照市场价格，支出全部积蓄购买的全家唯一住所，被告支付对价购买的房屋最少50年的居住权，从未要求退住，也不可能退住，任何人无权剥夺被告居住权力。3、根据山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终552号民事判决书认定，被告于2017年5月10日因原告拖欠工资而解除劳动关系。本案中原告提出解除宝世达集团“专家公寓住宅楼“员工居住协议书、支付房屋折旧费、支付逾期退房滞纳金等诉讼请求，是没有任何根据的，是违约行为，企图通过本案诉讼骗取被告房屋的居住权，同时企图通过本案诉讼变相的确立违法建筑的权属，不属于法院的受理范围。?本院经审理认定事实如下：刘俊伟与宝世达集团公司自2003年至2017年5月8日期间存在劳动合同关系。2012年11月19日，宝世达集团公司与刘俊伟签订《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》，双方约定：为解决公司中、高层管理干部、专职技术人员、营销等人员的住房临时困难，集团建设了部分住宅。在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就集团建设的“专家公寓住宅楼”实行居住员工定额交款、交款有偿居住的办法，宝世达集团公司将“专家公寓住宅楼”1号楼2单元301室房屋交付给刘俊伟居住。该房屋产权始终归宝世达集团公司所有，刘俊伟在与宝世达集团公司存在劳动关系期间，对宝世达集团公司的建设房屋享有居住权，不可出租、转卖、转让，可以退住。若刘俊伟退住，宝世达集团公司按照居住时间和房屋寿命50年时限向刘俊伟扣除折旧款，并将余款退给刘俊伟或其法定继承人。……若刘俊伟自行离职或因违反公司制度被宝世达集团公司辞退，刘俊伟必须于30日内将住房退还宝世达集团公司，待刘俊伟腾出并退还后经宝世达集团公司验收无人为故意性破坏（出现破坏按恢复价值扣款）,宝世达集团公司将扣除折旧费用后退还剩余房款，若刘俊伟不按照规定退房则必须向宝世达集团公司交纳滞纳金，滞纳金每月按照当地区相同出租房价两倍计算。刘俊伟在居住期间要按时交纳水、电、气、物业等各种费用。刘俊伟分别于2010年5月28日交房款10万元、同年12月16日交房款6万元。2012年11月19日，刘俊伟接收上述房屋，并一直居住至今。2017年5月10日，宝世达集团公司与刘俊伟解除劳动合同。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题：一、双方签订的居住协议性质以及合同效力。二、该案是否属人民法院受理案件范围。关于双方签订居住协议书的性质问题，双方在协议中约定，为解决公司有关人员的住房临时困难，就集团建设的“专家公寓住宅楼”实行居住员工定额交款、交款有偿居住的办法；该房屋产权始终归宝世达集团公司所有，刘俊伟享有居住权，不可出租、转卖、转让，可以退住；若刘俊伟退住，宝世达集团公司按照居住时间和房屋寿命50年时限向刘俊伟扣除折旧款，并将余款退给刘俊伟或其法定继承人。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，依据双方签订的居住协议，刘俊伟并未取得房屋所有权，其仅有居住权，而无处分收益权；刘俊伟交纳的16万元房款，并不是购买房屋的对价，而是作为双方解除居住协议时，从该款中扣除刘俊伟居住期间的折旧费。双方签订的居住协议不符合买卖合同的构成要件，刘俊伟辩称双方是买卖房屋合同的理由不能成立，本院不予采信。关于该居住协议的效力问题，宝世达集团公司未能提供相关的批准规划建设手续，刘俊伟亦认为该房屋是无规划建设的“违法建筑”，宝世达集团公司以市场价将该房屋的居住使用权出售给不知情的刘俊伟，欺诈刘俊伟的血汗钱，因此，无论宝世达集团公司以未取得合法手续的房屋与刘俊伟签订居住协议，还是刘俊伟认为宝世达集团公司以欺诈方式签订的居住协议，该居住协议应当认定无效。刘俊伟辩称该房屋是违法建筑，宝世达集团公司有欺诈行为，但却认为其是按照市场价格购买的该房屋，其辩称意见自相矛盾。因该居住协议无效，双方应当相互返还依据居住协议取得的财产。刘俊伟占用使用该房屋应当按照约定支付占用期间的折旧费。刘俊伟与宝世达集团公司解除劳动关系后，应于30日内将住房退还宝世达集团公司，逾期不退，应当按照双方约定支付逾期退房经济损失。故对宝世达集团公司请求判令刘俊伟退还房屋、支付折旧费及逾期退房经济损失的诉讼请求，本院予以支持。但宝世达集团公司以该房屋按照同地区2800元/月标准确定房租价格过高，因该房屋是单位所建，与商品房不同，所查询的是市场价格的报价，实际租金会有所降低，故本院酌情确定该房屋月租金为1500元。关于该案是否属人民法院受理案件范围的问题，宝世达集团公司与刘俊伟在平等、自愿、协商一致的基础上签订的居住协议，宝世达集团公司是否具有合法的规划建设手续，决定双方签订的居住协议效力，是民事诉讼调整的范围，属于人民法院受理案件范围。宝世达集团公司所建的涉案房屋是否是违法建筑，不属于本案审查范围。刘俊伟辩称宝世达集团公司无证据证实其拥有宝世达公寓的产权问题，因刘俊伟是与宝世达集团公司签订的居住协议书，是宝世达集团公司将涉案房屋交付给刘俊伟，因居住协议无效，刘俊伟应当将依据居住协议取得的涉案房屋返还宝世达集团公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告宝世达国际控股集团有限公司与被告刘俊伟签订的《宝世达集团“专家公寓住宅楼”员工居住协议书》无效。二、限被告刘俊伟于本判决生效之日起10日内搬离“专家公寓住宅楼”1号楼2单元301室。三、限被告刘俊伟于本判决生效之日起10日内支付原告宝世达国际控股集团有限公司房屋折旧费14311元(按照16万元÷50年，自2012年11月19日计算至2017年5月10日)。四、限被告刘俊伟于本判决生效之日起10日内支付原告宝世达国际控股集团有限公司逾期退房经济损失（自2017年6月10日起至退房之日，按1500元/月的两倍计算）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告宝世达国际控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1750元，由原告宝世达国际控股集团有限公司负担1033元，被告刘俊伟负担717元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  黄笃勇二〇一八年八月十五日法官助理孙志光书记员孙树贞