上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初17714号原告：毛予，女，1986年1月4日出生，回族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马瑞丽，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海三原物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：冯高，总经理。委托诉讼代理人：王信德，上海源孟律师事务所律师。原告毛予与被告上海三原物业管理有限公司(以下至判决主文前简称三原公司)业主知情权纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告毛予及其委托诉讼代理人周朝萍、马瑞丽，被告三原公司的委托诉讼代理人王信德到庭参加诉讼。后于2018年7月3日再次公开开庭进行了审理。原告毛予的委托诉讼代理人严钧、马瑞丽，被告三原公司的委托诉讼代理人王信德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛予向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告公开被告提供服务至今小区建筑区划内共有部分的使用和收益情况，包括大楼外墙、A座1层、B座1层、电梯间等用于广告与租赁的共有部分的使用和收益情况；2、判令被告向原告提供被告服务至今的小区内建筑物及其附属设施的专项维修资金、房屋修缮基金的筹集使用情况，包括收支明细的原始凭证；3、判令被告向原告提供被告服务至今的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况(指的是车位、车库的出租、销售情况以及车位、车库的管理费收取以及支出情况，车位包括所有规划的地上、地下车位以及占用公共道路的车位)；4、判令对上述第1-3项诉讼请求原告有权查阅、复印、摄影并留档。案件审理中，原告变更诉请为：1、判令被告向原告提供上海市浦东新区向城路XXX号爵士大厦首层办公1、2、3、4、5号房屋及首层娱乐房、地下**娱乐房、地下**西办公、地下**东办公房屋目前的使用情况(比如租赁情况等房屋使用状况)和收益情况(比如相关租金收入及收取人)；请求细化公开物业管理用房的使用和收益情况；公开大厦外墙、电梯间等用于广告、租赁的使用和收益情况及其他共有部位(地下停车库平面部分、酒吧、卡拉ok、庭院)收支情况；2、判令被告向原告提供自2001年7月10日至今的小区内建筑物及附属设施的专项维修基金的筹集和使用情况，包括但不限于收支明细的原始凭证，特别是要求公开2001年7-12月期间公司银行流水，以确认开发商是否支付维修基金；3、判令被告公开爵士大厦C幢新入业主(自2017年8月10日起至2018年7月3日入户的业主)的物业费收支情况及入户情况；4、判令被告向原告公开服务至今(即2001年7月10日至今)建筑区划内地面用于停放车辆的车位的使用和收益情况；5、判令对上述诉讼请求原告有权查阅、复印、摄影并留档。事实与理由：2001年7月，上海三原物业管理有限公司(以下简称三原公司)与上海金马房地产有限公司签署《物业管理合同》，委托三原公司对爵士大厦物业进行管理，委托期限至爵士大厦业委会成立止。在三原公司管理爵士大厦物业期间，未经全体业主同意，将爵士大厦A栋一楼属于共有部分的空间，出租给上海花蝶商务有限公司经营足浴、按摩使用，及给金马房产服务(上海)有限公司办公使用。并且爵士大厦的电梯、地下**、公共外墙等多处存在以LED、视频媒体、宣传海报等形式散播的广告。原告向房地产交易中心调取开发商与中国地产集团的买卖合同补充条款中明确商业办公室、地下停车库均属于公共部分，另开发商与被告签署的物业合同第八条明确开发商会交付物业管理用房给被告，物业管理用房应为共有，为公共部分。开发商与被告的物业服务合同第十三条第一项表明开发商交房时应一次性支付相当于一个月管理费的款项作为专项基金，由被告保管、专款专用。根据原物业服务合同第四条的约定，开发商明确C栋管理费应按照被告的经营成本协商分摊，故要求被告公开相应账户。因为C栋业主(中国地产集团有限公司拥有6-33楼房屋、首层及地下的娱乐房)一直在对外出售相应房屋，涉及业委会选票发放问题，故要求被告公开2017年8月至今的新入业主情况。众多业主曾多次要求三原公司公开小区建筑区划内共有部分场地使用及收支明细，公开建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，但被告均置若罔闻。2018年1月16日，原告接受爵士大厦50余位业主委托，委托律师向被告签发律师函，再次要求被告公开专项维修资金专户收支情况、共有部分的收支情况等相关资料，但被告均未予理会。原告作为业主，有权监督被告履行职责，并对共有部位及专项维修资金的管理和使用等情况有知情权及监督权。原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼，要求判如所请。被告三原公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告自2016年年底入住，2017年1月1日起未向被告支付物业管理费、停车费，故本被告仅同意向原告提交入住之后即2017年至今的公共收支情况。本被告与开发商签订的物业服务合同约定，所有的公共收益均归本被告所有，且所有收益已用于小区的维修以及本被告的基本开销。爵士大厦首层办公1、2、3、4、5号房屋及首层娱乐房、地下**娱乐房、地下**西办公、地下**东办公房屋所有权属于中国地产集团，不属于公共部位，被告无权提供上述材料。目前被告使用的物业管理用房位于A栋首层，有两间，无室号，该物业管理用房由开发商提供，产权情况不清楚。被告处仅有电梯广告合同，其余广告均不是由物业公司管理，外墙广告是业主自行悬挂，本被告没有收取外墙广告费用。地下车库产权属于大业主中国地产集团，只有部分地上车位由本被告进行出租收益。酒吧、卡拉ok、庭院没有对外出租的情况，事实上没有酒吧和卡拉ok。对第二项诉请，因爵士大厦小区无专项维修基金，且因年代过于久远，公司银行流水材料无法收集，故本被告无法提供。原告自2017年入住，原告仅能主张其入住后的相关问题。对第三项诉请，物业费的收支情况与原告无关，新入住的情况以及大业主的买卖情况被告无法知晓，无法确认新入户业主是否登记。根据规定，新入户业主应该登记。但不应当向原告公开该记录，因为涉及业主的个人隐私。物业费的收支情况也与原告无关，因为被告是包干制的。对第四项诉请，对规划内的停车库原告可向房产交易中心调查，本被告无法确认；关于公共部分的停车位情况，被告可向原告提供公安部门出具的小区路面临时可停车区域的文件。且因原告未支付物业费与车位费，故原告无权向本被告主张查阅公共车位的收益与处分情况。对第五项诉请，凡属于法律法规规定原告享有的知情权范围内的、且被告具备的相应资料，可由原告复印、查阅、摄影、留档。本被告与爵士大厦业委会曾讨论，2018年4月1日前所有收支都由本被告负担，之后的收支由双方根据新签订的物业合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条的约定进行履行，根据合同第二十条第四款关于对账、结算等相关事项的约定，每六个月由本被告向业委会以及整个小区公示公布专项维修基金的账目及公共收支的账目。小区地下车库并非公共部位，是业主私有，已由开发商全部出售，所以无法提供处分情况。地上车位系临时车位，由本被告进行临时出租并收取租金，故只有关于租金收取情况的记录，没有租赁合同。本院经审理认定事实如下：原告于2016年12月13日取得爵士大厦小区内的B幢33A室房屋所有权。2001年7月，被告与上海金马房地产有限公司(以下简称金马公司)签订《物业管理合同》，约定金马公司委托被告对爵士大厦小区进行物业管理，委托管理期限自2001年8月1日至爵士大厦业委会成立止。合同还约定：金马公司同意被告向业主、租户或使用者收取合理管理费用，以进行爵士大厦的管理、运作、服务、保养、维修管理公司酬金等；被告向ABC栋业主收取管理费，自本合同生效之日起计收，暂定每月按建筑面积每平方人民币五元，管理费收支实行包干制，C幢因业主的经营性质特殊性，其管理费按乙方的经营成本协商约定分摊；金马公司同意在被告代为管理期内，物业的出租及经营等多种形式的产权和使用权转移等资料交被告备案；金马公司同意被告全权处理该物业内外公共地方及公共设备等事宜；被告应该根据爵士大厦实际情况负责建立财务管理制度和编制爵士大厦的管理费用开支预算；被告控制爵士大厦内所有车辆停放、行人交通，拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用等。2018年3月16日，被告与爵士大厦小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由三原公司为爵士大厦小区提供物业服务，合同期限为2018年4月1日起至2020年3月31日止。合同还约定：自2018年4月1日起，车位管理费按100元/月/个价格收取，地面停车收费标准按2018年1月19日业主大会通过的《关于机动车地面停放管理办法的提案》执行，按照2018年1月19日业主大会通过的《关于续聘物业服务企业的提案》约定地面停车费扣除物业服务企业经营成本和税费后，5成归全体业主进公益性收入，5成归物业收入；物业管理区域内的游泳池及网球场经营及租赁权由业委会决定，收益(若有)扣除管理成本及税费后进公益性收入；业委会委托三原公司对公共部位、场地开展广告经营，广告合同报业委会审核，广告场地等收入扣除税费及成本后，5成归全体业主进公益性收入，5成归物业收入；被告需及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每六个月公布一次专项维修资金和共有部分收益的收支账目等。2018年1月，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告将占用的专项维修资金、房屋维修基金划转至维修资金专户，将广告费、停车费、租金等公共费用划转到公共账户，向业主公开维修资金的使用和筹集情况、共用部分的使用和收益情况、车位和车库的处分情况，以及向业委会交还物业管理用房和相关材料等。另查明，爵士大厦小区部分公共部位悬挂有广告牌，电梯门及电梯内悬挂有广告牌，小区地下及地面均有停车。本案审理中，经被告配合，原告查阅了2017年1月至5月、2017年7月至12月的地面车位使用和收益情况，以及小区电梯广告的部分合同。本院认为，业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权，业主应当根据法律规定合理行使知情权。原告毛予作为爵士大厦小区的业主，依法享有了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，被告对涉及业主合法权益的有关信息负有公布义务。关于原告的第一项诉请，原告要求被告提供爵士大厦首层办公1、2、3、4、5号房屋及首层娱乐房、地下**娱乐房、地下**西办公、地下**东办公房屋目前的使用情况和收益情况，对此，本院认为，根据原告提供的开发商与中国地产集团有限公司签订的上海市房地产买卖合同约定，开发商将包括爵士大厦首层办公1、2、3、4、5号房屋及首层娱乐房、地下**娱乐房、地下**西办公房、地下**东办公房在内的房屋所有权转让给中国地产集团有限公司，从该约定无法得出上述房屋系小区业主共有部位的结论，原告亦未提供其他证据证明上述房屋系全体业主共有，故原告以上述房屋系共有部位为由要求被告公布房屋使用、收益情况之主张，缺乏事实及法律依据，本院难以认可。关于要求被告细化公开物业管理用房的使用和收益情况的请求，本案审理中，被告已将物业管理用房位置及使用情况告知原告，现原告仍坚持该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予准许。关于要求被告公开大厦外墙、电梯间等用于广告、租赁的使用和收益情况及其他共有部位(地下停车库、酒吧、卡拉ok、庭院)收支情况的请求，本院认为，小区外墙、电梯均属于全体业主共有的公共部位，原告请求被告公布外墙、电梯等公共部位的广告租赁使用和收支情况，合法有据，即便原告系2017年之后入住，因被告并未举证其曾向小区业主公布过上述公共部位的收支情况，故现原告作为小区业主，亦有权要求被告公布自2001年7月至2018年7月3日法庭辩论终结之日止的共有部分使用和收益情况；被告仅在本案审理中向原告提供了部分电梯广告合同，并未就小区共有部分的使用和收益情况向原告进行公布，故对原告的该项诉请，本院依法支持。至于原告主张的其他共有部位，如地下停车库、酒吧、卡拉ok、庭院，因原告并未举证证明酒吧、卡拉ok、庭院存在公共收益情况，而地下停车库并非小区公共部位，故对原告的该项请求，本院不予准许。关于原告的第二项诉请，判令被告向原告提供自2001年7月10日至2018年7月3日法庭辩论终结之日止的小区内建筑物及附属设施的专项维修基金的筹集和使用情况，包括但不限于收支明细的原始凭证，特别是要求公开2001年7-12月期间公司银行流水，以确认开发商是否支付维修基金；对此，本院认为，被告提供的由上海市浦东新区潍坊新村街道房管办事处出具的《关于爵士大厦维修资金的情况说明》已证明，由于历史原因，目前该小区尚未筹集维修资金，被告以此辩称无法提供相应资料，并无不当，故对原告的该项诉请，现本院无法支持。关于原告的第三项诉请，判令被告公开爵士大厦C幢新入业主(自2017年8月10日起至2018年7月3日入户的业主)的物业费收支情况及入户情况。对此，本院认为，原告的上述诉讼请求所涉内容并非法律规定的业主知情权范围，故被告以涉及业主隐私为由拒绝提供上述情况，并无不当，本院依法认可。关于原告的第四项诉请，判令被告向原告公开2001年7月10日至法庭辩论终结之日止的建筑区划内地面用于停放车辆的车位的使用和收益情况。本案审理中，被告当庭向原告提交了上海市公安局浦东分局交巡警支队发出的建筑工程验收通知书，以证明公安部门确认的地面车位数量，并向原告提供了其编制的2017年1-5月、7-12月收取地面车位停车费的财务账册，对此，本院认为，地面车位属于全体业主共有，地面车位的使用和收益情况属于业主知情权的范围，因被告管理小区至今，并未就上述地面车位使用和收益情况向全体业主进行过公示，故原告要求被告提供2001年7月10日起的地面车位使用和收益情况，符合法律规定，被告应予配合；但被告在本案审理中已经向原告提供了2017年1月至5月、7月至12月的地面车位使用和收益情况，原告已实现其知情权，故对该期间的车位使用和收益情况，被告无需再向原告提供。关于原告的第五项诉请，本院认为，本院认定需由被告向原告公布的小区外墙、电梯等公共部位的广告租赁使用和收支情况，以及地面车位使用和收益情况，原告要求行使查阅权利，于法不悖，本院依法予以准许。根据法律规定，业主知情权的行使方式应为查阅相关内容或请求义务主体公布相关内容，并未规定业主对相关内容有复制、留档、摄影的权利，故对原告坚持要求对相关内容进行复制、留档、摄影，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告上海三原物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告毛予公布自2001年8月1日起至2018年7月3日止的上海市浦东新区爵士大厦小区外墙、电梯等共有部分的使用和收益情况，供原告毛予查阅；二、被告上海三原物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告毛予公布2001年8月1日至2016年12月、2017年6月、2018年1月至2018年7月3日止的上海市浦东新区爵士大厦小区建筑区划内地面用于停放车辆的车位的使用和收益情况，供原告毛予查阅；三、驳回原告毛予的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告上海三原物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  尹志君人民陪审员  王玛娜人民陪审员  任祥泰二〇一八年八月二十二日书 记 员  季洁菲附：相关法律条文《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。