辽宁省锦州市太和区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)辽0792行初34号 原告锦州泓厚物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区龙江北里39-1号。 法定代表人丛彦萍，该公司经理。 委托代理人赵本国，辽宁言之鼎律师事务所律师。 被告锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局，住所地锦州市。 法定代表人刘文占，该局局长。 委托代理人刘某，该局职员。 委托代理人刘跃民，该局法律顾问。 原告锦州泓厚物业管理有限公司与被告锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局城建行政管理一案，于2018年10月25日向本院提起行政诉讼，本院作出（2018）辽0792行初58号行政裁定，驳回原告锦州泓厚物业管理有限公司的起诉。原告不服该裁定，提出上诉，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2019）辽07行终23号行政裁定，裁定撤销本院作出的（2018）辽0792行初58号行政裁定，指令本院继续审理。本院于2019年5月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人赵本国，被告委托代理人刘某、刘跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局于2018年4月26日作出《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，内容为：当事人:锦州泓厚物业管理有限公司,住锦州市凌河区龙江北里39-1号，法定代表人：丛彦萍。你单位基于与渤海大学签订的前期物业服务合同，是博大雅居小区前期物业服务单位。2017年9月20日经博大雅居业主大会表决通过，解聘你单位的物业服务，并另以公开招标形式选择锦州天行健物业管理有限公司提供物业服务，博大雅居业主委员会于2017年10月31日向你公司送达了解聘及物业交接通知，但你公司在接到通知后至今未配合办理交接手续、亦未撤离物业管理区域。经查，你单位存在下列行为：1、未移交物业承接查验档案；2、物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等有关资料及物业服务档案；3、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；4、清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；5、法律、法规规定的应当移交的其他事项；6、拒不撤离物业管理区域博大雅居小区。你单位上述问题已违反《辽宁省物业管理条例》第五十三和五十四条之规定，现根据《辽宁省物业管理条例》第五十四条和八十四条（四）款之规定对你单位作出决定如下：1、责令你单位立即根据上述法律规定向博大雅居业主委员会或者业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交资料和财物，办理完毕交接手续；2、限你单位于7日内撤离博大雅居物业管理区域；3、逾期不整改的，诉讼期满后我局将依法申请法院强制执行。原告收到《锦州市松山新区物业服务整改通知书》后，提起行政诉讼。 原告诉称，诉讼请求:一、依法撤销被告作出的《锦州市松山新区物业服务整改通知书》；二、依法判令被告承担与本案诉讼相关的一切费用。事实与理由：理由一、原告是受渤海大学的委托，依据物业服务合同，对渤海大学的教师住宅项目依法进行物业管理，合法权益理应得到保护。2014年5月28日，原告锦州泓厚物业管理有限公司与渤海大学后勤集团签订了物业服务合同，依法接受渤海大学的委托，对渤海大学集资建设的渤海大学西区职工住宅（也称博大雅居）进行物业管理。理由二、博大雅居小区“业主委员会”选举程序违法，是非法成立的组织，其不具有合法的主体身份，被告依据其作出的非法解聘原告物业公司的决定，就向原告作出《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，要求原告撤离决定是错误的。在业主委员会的选举程序中，建设单位并没有参加业主大会的筹备组，筹备组成员不合法，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》第十条的明确规定。另外，依据住房和城乡建设部建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条明确规定凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名，而博大雅居小区“业主委员会”选举时，大部分业主根本不知道选举的事，大部分选票没有经过业主本人签字，“业委会”选票造假，选举不具有真实性，所以博大雅居小区所谓的“业主委员会”是非法成立的组织，非法的组织作出的决定更没有合法性可言。理由三、博大雅居小区“业主委员会”选聘新物业公司的程序违法。依据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》规定，更换物业管理公司需要召开业主大会，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而博大雅居小区所谓的“业主委员会”在未经小区过半数业主同意的情况下，就选聘新的物业公司，选举程序是违法的。并且在物业招投标的过程中也存在违法性。博大雅居小区所谓的“业主委员会”是非法成立的组织。由非法的业主委员会通过非法的招投标选聘的物业管理公司当然也就不具备合法性。原告无需和该物业公司进行交接。综上，被告未尽审查义务，根据非法成立的业主委员会的请求作出的整改通知书，要求原告撤离决定，严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。为此，原告向法庭提交：1、物业服务合同；2、渤海大学关于教职工住宅成立的函；3、顺丰快递单、渤海大学向松山区街道办提交的2412户业主的名册；4、业主委员会筹备组第一次会议记录；5、业主委员会的成员构成、被告为原告作的备案手续、渤海大学移交的职工名册收条，业主委员会陈某某收条；6、业主委员会侯选人、选票登记汇总；7、锦州市规划局规划审核意见、锦州市人民政府锦政纪2013第85号文件、王某某的购房协议、田某的购房协议、王某的购房协议；8、松山新区法庭（2017）辽0792民初65号民事判决书、中院（2018）辽07民终52号；9、博大雅居物业项目招标公告；10、2018年3月30日原告第一次接到服务整改通知时，原告向被告提交的情况说明等证据证明自己的意见。 被告辩称，请求法院依法驳回原告锦州泓厚物业管理有限公司的起诉。事实与理由：2018年3月29日，因原物业服务企业即原告锦州泓厚物业管理有限公司未按期交接，答辩人锦州市松山新区（锦州高新技术开发区）公用事业管理局遂向原告锦州泓厚物业管理有限公司下达了《锦州市松山新区物业服务整改通知书》。物业行政主管部门进行行政处罚前应责令其限期改正，物业行政主管部门作出整改通知是行政处罚的前提。答辩人对原告下发的《物业服务整改通知书》，是整个行政处理行为的一个环节，是对原告未产生实际影响的过程性、阶段性行政行为步骤，尽管《物业服务整改通知书》载有：“当事人如果对本决定不服，可在收到本整改通知书之日起60日内向上级行政主管部门申请行政复议，也可以在收到本通知书之日起6个月内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。”但并不表明该整改通知书为可诉的独立行政行为，依然是答辩人行政管理的一个阶段。综上所述，答辩人根据《辽宁省物业管理条例》第五十四条：“在物业服务合同解除时，拒不撤离物业管理区域的县物业行政主管部门应当责令其期限撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。”向原告下达《锦州市松山新区物业服务整改通知书》程序正当合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第四项“提起诉讼应当符合下列条件：（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第一条第（六）项、（十）项“公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（六）行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”《锦州市松山新区物业服务整改通知书》不属于具体行政行为，故请求法院依法驳回原告锦州泓厚物业管理有限公司的起诉。为此，被告向法庭提交：1、会议记录、投票现场照片一组、中标通知书、物业服务合同、情况说明、博大雅居业主委员会解聘通知书、业委会通知前期物业交接时的录像资料；2、国家信访平台信访事项基本情况表、松山新区信访工作联席会议办公室《关于督促办理博大雅居新老物业交接问题的函》、辽宁省民心网关于博大雅居新老物业交接问题的投诉办理单、关于博大雅居前期物业问题告松山新区物业办函、《锦州市松山新区物业服务整改通知书》、ＥＭＳ快递单、先后三次送达《锦州市松山新区物业服务整改通知书》的照片记录等证据证明自己的意见。 经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的物业服务合同；被告提交的证据符合证据的合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告提交的其他证据与本案所审查的行政行为没有关联性，因此，对于原告提出的上述证据本院不予采信。 经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的物业服务合同；被告提交的证据符合证据的合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告提交的其他证据与本案所审查的行政行为没有关联性，因此，对于原告提出的上述证据本院不予采信。 合议庭认定事实，博大雅居小区为渤海大学职工集资建设的经济适用房小区，原告系博大雅居小区的前期物业服务公司。2017年7月6日，该小区业主召开了业主大会，选举了新的业主委员会。同年7月21日，锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处、锦州市松山新区物业管理办公室进行了备案登记。9月20日，该小区召开业主大会，会议表决解聘了原告的物业服务，另以公开招标形式选择锦州天行健物业管理有限公司为物业服务单位。10月31日，博大雅居业主委员会向原告送达了解聘通知及物业交接通知，原告接到通知后未办理相关移交手续及未撤离物业管理区域。被告于2018年7月23日向原告下达《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，要求原告按照该通知内容进行整改。原告对整改通知不服，提起行政诉讼。 本院认为，《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，被告负有对物业管理的行政职责。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，博大雅居小区业主委员会另聘新的物业管理公司，与原告的物业服务合同终止，原告应办理移交手续。《辽宁省物业管理条例》第八十四条规定，“违反本条例规定的，按照下列规定处罚：（四）违反本条例第五十三条、第五十四条规定，原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。”被告作为物业行政主管部门作出责令原告限期改正决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法。关于原告提出业主委员会选举程序违法、新聘的物业公司选聘程序违法、业主身份是否符合相关规定的诉讼主张及要求调取业主委员会选票和相关材料的申请，不属于本案审查范围，本院不予支持。关于被告提出整改通知书是行政行为过程性、阶段性步骤的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告锦州泓厚物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告锦州泓厚物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  李红英 人民陪审员  王 巍 人民陪审员  白 静 二〇一八年八月十六日 书 记 员  张 楠