安徽省休宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1022民初291号原告：杨军，男，1975年11月9日出生，汉族，住安徽省休宁县。委托诉讼代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑元春，安徽金天都律师事务所律师。被告：黄山市松萝置业有限公司，住所地安徽省黄山市休宁县城齐云山东大道。法定代表人：楼守勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡昌熙，浙江大名律师事务所律师。原告杨军诉被告黄山市松萝置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2018年5月28日立案受理后，依法由审判员王运高适用简易程序，于2018年6月20日、7月20日二次公开开庭进行审理。原告杨军及其委托诉讼代理人倪立峰、郑元春，被告黄山市松萝置业有限公司的委托诉讼代理人陈建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨军向本院提出诉讼请求：1、判令黄山市松萝置业有限公司支付杨军售房佣金624575.84元并支付逾期利息，利息以售房佣金624575.84元为基数从2013年5月12日起按月利率1%计算至款清之日止；2、判令黄山市松萝置业有限公司支付杨军售房奖励95770元；3、本案诉讼费用由黄山市松萝置业有限公司承担。事实与理由：2010年12月24日黄山市屯溪区明智房产营销策划服务中心（2016年3月10日注销，经营者为杨军）与黄山市松萝置业有限公司签订广华·松萝园茗园策划销售代理合同，约定黄山市松萝置业有限公司委托杨军独家代理销售黄山市松萝置业有限公司开发经营位于休宁县齐云西大道广华·松萝园茗园项目剩余住宅及商业裙楼（含储物间及车库等）。2011年4月23日双方又签订广华·松萝园二期翠园策划销售代理合同，约定黄山市松萝置业有限公司委托杨军独家代理销售黄山市松萝置业有限公司开发经营位于休宁县齐云西大道广华·松萝园二期翠园住宅及商业裙楼（含储物间及车库等）。同时，双方就销售代理期限、责任、代理佣金等作出具体约定。合同签订后，杨军按约履行销售代理义务，然黄山市松萝置业有限公司仅支付部分售房佣金，至今仍有624575.84元售房佣金及95770元售房奖励未支付。为此向法院提起诉讼，要求黄山市松萝置业有限公司按约定履行付款义务。黄山市松萝置业有限公司辩称：请求驳回杨军的诉讼请求，具体理由：1、杨军要求支付售房佣金624575.84元没有事实和法律依据，2010年12月24日双方签订销售代理合同之前，本公司自己就已经销售了大部分房产，而且双方签订合同之后由于杨军在履行合同期间没有按时完成第一期每月200万元的销售任务，在销售过程中又存在超越本公司的授权作出许多承诺，在促销过程中夸大或者过度承诺造成许多客户退房或者没有交纳首付款等。2013年5月12日由于杨军没有履行代理协议的相关内容，双方协商终止协议。后杨军以顾问形式参与，但杨军当时在山东有另一个房地产项目销售代理，其实际上并未参与解除后本公司任何销售工作，所以2013年5月12日之后的销售不能计算佣金。要以书面的售房合同、开具售房发票为准，而不能凭承诺书计算。2、本公司从杨军提供的销售统计表中发现有许多虚假现象，如2010年12月24日之前，把本公司自行销售的房产列入之内；2013年5月12日之后，商铺、别墅、储藏室、部分住房等是本公司自行销售的；另外还存在张冠李戴等错误信息，不能以杨军提供的统计表为准。3、2016年1月28日，杨军以及本公司的销售管理人员章敏华、出纳员胡小芹等的统计，以双方确认的销售业绩乘上佣金系数进行计算。当时已经签订了合同、开具发票，以实际交付的面积为准计算佣金。4、本公司已经支付了佣金2184872.16元，包含无争议的和有争议的部分，超过了应支付的佣金数额，对此本公司保留要求杨军返还的权利。根据合同的约定，杨军至今为止，仅开具了佣金发票1559072元，其余的佣金发票至今未开具，要求杨军开具。5、因没有完成每月200万元的任务，不存在售房奖励问题。杨军为证明自己的主张，提供了以下证据：1、基本注册信息查询单、身份证复印件，证明诉讼主体资格，签订合同双方是黄山市屯溪区明智房产营销策划服务中心与黄山市松萝置业有限公司，该中心已于2016年3月10日注销，以经营者杨军的身份进行诉讼。2、《广华·松萝园茗园策划销售代理合同》、《广华·松萝园二期翠园策划销售代理合同》，证明黄山市松萝置业有限公司委托杨军独家代理销售。3、广华·松萝园最终佣金统计表、明细表，证明杨军独家代理销售时的具体情况。对支付的佣金认可金额是2177072.16元，另7800元不予认可。对有争议的部分进行了黄色标注，具体以提交给法院的表格为准。对第二项请求来源于佣金统计表中的31923367元乘以0.3%为95770元。4、广华·松萝园茗园及广华·松萝园二期翠园底价表、价格表，证明涉案房屋销售的底价情况及溢价部分。5、承诺书、佣金审核表，证明黄山市松萝置业有限公司应按约定支付佣金及奖励。对杨军提供的证据，黄山市松萝置业有限公司质证意见为：1、对证据1没有异议。2、对证据2的真实性没有异议，合同是杨军制定的格式合同，如果有歧义，应作出不利于杨军的解释。合同第七条超额奖励，每月未完成200万元的销售任务，不能计算奖励。3、对证据3，三性均有异议，不能作为本案的依据，统计表、明细表是杨军方单方制作，没有任何证据证明本公司已经认可。最终应该以2016年1月28日的双方确认的无争议的销售业绩来计算佣金。4、对证据4只认可2011年5月1日公司盖章确认的，其他的不予认可。在2011年5月1日里，不认可“面价优惠200元每平方米为底价”的承诺。5、对证据5承诺书，由于没有提供原件，本公司也没有收到过承诺书，对三性均有异议。黄山市松萝置业有限公司为证明自己的辩称，提供了以下证据：1、销售代理合同及复印件2份，证明（1）杨军销售房产佣金须提供国税类发票，但至今未提供。若不提供，须扣除相应佣金，现仅提供了1559072元的发票；（2）约定双方权利义务；（3）代理合同签订时间分别为2010年12月24及2011年4月23日，是格式合同。2、代理顾问协议复印件1份，证明（1）双方签订的销售代理合同执行到2013年5月12日止；（2）从2013年5月13日起，房产售楼部的日常管理工作及销售人员工资、福利待遇由本公司负责和发放；（3）2013年5月12日之前销售人员工资提成由杨军负责；（4）2013年5月12日之后虽改为销售顾问工作，但杨军根本没有到销售部工作，更没有为本公司提供任何顾问和帮助。3、销售统计表（包括具体明细表复印件）1份，证明经双方认真仔细核对，双方对无争议住宅、商铺等相关房源确认销售业绩。4、本公司支付佣金及支付费用相关情况复印件1份，证明已支付佣金2184872.16元，其中2014年9月4日的7800元有杨军签字。5、广华·松萝园一期、二期销售合同、借条及测绘报告，证明（1）杨军提供广华·松萝园茗园公寓、附属用房、空中别墅、商铺等存在大量虚列现象，与事实严重不符；（2）杨军提供广华·松萝园翠园公寓、附属用房、空中别墅、商铺等存在大量虚列现象，与事实严重不符；（3）双方结算佣金应以2016年1月28日双方签字确认销售业绩为准计算佣金；（4）商品房销售面积存在较大误差，应以实际测绘报告为准。杨军对黄山市松萝置业有限公司提供的证据质证意见为：1、销售代理合同，对其三性无异议，对其证明目的有异议。其一、是否提供发票与佣金结算不具有关联性。其二、计算佣金以购房方签订《承诺书》并交付定金即视为销售业绩。2、代理顾问协议，对其三性无异议，但对其证明目的有异议。该协议虽然约定双方销售代理合同执行到2013年5月12日，但并无证据证明杨军未履行销售顾问义务，2014年9月4日的7800元证明杨军一直履行销售顾问义务。3、销售统计表，对其三性无异议，但只能证明双方对无争议部分的住宅进行了确认，不能反映杨军实际销售业绩。4、支付佣金及费用相关情况，对7800元有异议，该款是杨军帮忙介绍老客户购买的商铺和车库的额外提成，不在销售业绩内。5、休宁县房屋面积测绘报告，真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，对证明目的也有异议。双方之间结算佣金应按销售代理合同约定进行计算，销售代理合同第五条约定，即承诺书或合同中载明的面积和金额计算佣金。休宁县房屋面积测绘报告是办理不动产登记证所需，是开发商与买受人之间约定的是否就购房款进行补缺补差的问题，与杨军销售无关。对杨军提供的证据1，予以认定；对双方均作为证据提交的《广华·松萝园茗园策划销售代理合同》、《广华·松萝园二期翠园策划销售代理合同》的“三性”予以认定；对杨军提供的证据4，有公司盖章和王晓帆确认，应予以认定；对黄山市松萝置业有限公司提供的证据2代理顾问协议、证据3销售统计表（2016年1月28日）予以认定。对证据4支付佣金及费用相关情况，杨军对其中的7800元有异议，但票据记载是支付杨军销售佣金，杨军提出是帮忙介绍老客户购买商铺和车库的额外提成，证据不足。对该7800元认定为支付杨军销售佣金。对杨军提供的证据3广华·松萝园最终佣金统计表、明细表，因属于杨军单方面制作，应以2016年1月28日双方确认的无争议的销售业绩和所附表格（含有异议的）来作为计算佣金的基础；对杨军提供的证据5承诺书，真实性予以认定，关联性不予认定，承诺不能等同于实际购买，不能认定销售任务完成。对黄山市松萝置业有限公司提供的证据5真实性予以认定，关联性不予认定，不以房屋测绘面积计算溢价佣金，以售房面积为计算依据。本案事实经审理查明：2010年12月24日甲方（发展商）黄山市松萝置业有限公司与乙方（代理商）黄山市屯溪区明智房产营销策划服务中心（2016年3月10日注销，经营者为杨军）签订《广华·松萝园茗园策划销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营位于黄山市休宁县齐云西大道广华·松萝园茗园项目剩余住宅及商业裙楼，建筑销售面积共计约20000平方米的住宅和商业的销售代理全部委托给乙方。第五条乙方的代理佣金1.乙方佣金点数为总销售额的2.5%，提供国税类发票。2.如购房方已签定《承诺书》并交付相应定金则视为乙方的销售业绩；如购房方已签定《商品房买卖合同》（一次性或分期付款的单位到款不低于全款的50%，银行按揭或公积金贷款的办理完产权抵押）即视为乙方的销售责任完成。3.甲、乙双方同意在代理期限内以每月度最后一天为佣金计算日。5.本代理合同终止时佣金结算办法：乙方的销售责任完成的单位须在合同终止日起5日内完成结算并支付乙方指定账户；乙方销售业绩而销售责任未完成的单位须待销售责任完成后5日内完成结算并支付乙方指定账户；如甲方逾期未付款，甲方需按月息1%支付乙方该欠款总额之预（逾）期利息。7.任务及奖惩：每月初定为200万元，……每月度如超额完成则另奖励该月度销售总额的0.3%。8.超底价部分的分配：底价的决定由甲乙双方按阶段视销售情况协商执行，甲方签字确认。如乙方通过策划运作，超过双方约定的底价，则超底价部分甲方得70%，乙方得30%。乙方每月、周定期或应甲方要求提供销售分析报告、销售总额、进度报告等。2011年4月23日双方又签订《广华·松萝园二期翠园策划销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营位于黄山市休宁县齐云西大道广华·松萝园二期翠园住宅及商业裙楼。第五条乙方的代理佣金1.乙方佣金点数为总销售额的2.2%，提供国税类发票。2.如购房方已签定《承诺书》并交付相应定金则视为乙方的销售业绩；如购房方已签定《商品房买卖合同》（一次性或分期付款的单位到款不低于全款的50%，银行按揭或公积金贷款的办理完产权抵押）即视为乙方的销售责任完成。3.甲、乙双方同意在代理期限内以每月度最后一天为佣金计算日。5.本代理合同终止时佣金结算办法：乙方的销售责任完成的单位须在合同终止日起5日内完成结算并支付乙方指定账户；乙方销售业绩而销售责任未完成的单位须待销售责任完成后5日内完成结算并支付乙方指定账户；如甲方逾期未付款，甲方需按月息1%支付乙方该欠款总额之预（逾）期利息。6.底价约定：公寓甲方按约定价格每平方米优惠200元作为底价，超底价部分甲方得30%，乙方得70%。合同签订后，经营者杨军按约履行销售代理义务。2013年5月12日甲方黄山市松萝置业有限公司与乙方杨军签订了《广华松萝园项目代理顾问协议》，双方于2011年4月23日签订的《广华·松萝园二期翠园策划销售代理合同》自即日起停止执行。杨军的身份改为顾问形式。《广华·松萝园二期翠园策划销售代理合同》执行到2013年5月12日止。2016年1月28日双方对广华松萝园杨军代理销售无争议部分进行核对确认，其中：一期无争议住宅销售金额为21305056元；二期6-15号楼无争议住宅销售金额为43026014元；三期D1-D5号楼住宅（无争议部分）销售金额为17643007元。并附相关销售房屋情况表格，一期按佣金点数2.5%计算，为532626.4元；二期、三期按佣金点数2.2%计算，分别为946572.3元和388146.15元；合计佣金为1867344.85元。没有计算溢价部分，对争议部分之后也没有进行具体计算。自2011年1月24日至2017年1月25日黄山市松萝置业有限公司共支付杨军销售佣金2184872.16元（含以房抵佣金部分）。杨军代理销售期间对房屋底价及价格调整均有黄山市松萝置业有限公司代表王晓帆签字确认。双方在2016年1月28日核算时对以下房屋销售情况存在争议（见附表1），二期翠园1-2号楼朱xx、毕xx、张xx、胡xx、汪国x、汪连x属于代理合同终止后签订房屋买卖合同。因双方对溢价部分；代理合同签订前定房，代理合同签订后签订房屋买卖合同；代理期间定房，代理合同终止后签订房屋买卖合同；车库和储藏间；代理期间黄山市松萝置业有限公司自行销售、抵付工程款和佣金等的是否应计算佣金存在争议，杨军认为独家代理前述事由应当要计算佣金，为此向法院起诉，要求黄山市松萝置业有限公司支付未付部分售房佣金624575.84元和售房奖励95770元。另查明，双方在杨军提供的销售代理合同中没有对车库和储藏间是否计算佣金进行约定。二期6-15号楼住宅2016年1月28日确认的销售金额为43026014元之中已包含汪国平户在内。在2016年1月28日双方核对时对有争议的房源和所有溢价部分没有计算。代理期间没有证据证明杨军按照合同约定每月报送销售总额，进行核对。本院认为，双方于2016年1月28日对广华松萝园杨军代理销售无争议部分进行核对，其中：一期无争议住宅销售金额为21305056元；二期6-15号楼无争议住宅销售金额为43026014元；三期D1-D5号楼住宅（无争议部分）销售金额为17643007元。双方签字确认数字正确，对双方核实的无争议部分的代理销售房屋和销售金额，本院予以确认。对有异议部分，即本案争议的焦点：一、溢价部分是否计算；二、代理合同签订前定房，代理合同签订后签订房屋买卖合同的以及代理期间定房，代理合同终止后签订房屋买卖合同的是否应计算佣金；三、车库和储藏间是否应计算佣金；四、代理期间黄山市松萝置业有限公司自行销售、抵付工程款和佣金的是否应计算佣金。针对争议焦点一，根据双方所签订的代理合同约定，一期超底价部分黄山市松萝置业有限公司得70%，杨军得30%；二期、三期超底价部分黄山市松萝置业有限公司得30%，杨军得70%。合同对溢价部分有约定的从其约定。房屋底价及价格调整均有黄山市松萝置业有限公司代表王晓帆签字确认，应当予以认可。2016年1月28日双方对广华松萝园杨军代理销售无争议部分进行核对时，仅按总销售额的佣金点数计算佣金，没有计算溢价部分，违反了合同约定，溢价部分应当进行计算。针对争议焦点二，代理合同签订前定房，代理合同签订后签订房屋买卖合同的，其销售责任的完成在代理合同签订后的杨军代理期间，应当计入杨军的销售总额之中。代理期间定房，代理合同终止后签订房屋买卖合同的，按照与前述对等的原则，实际销售责任的完成在代理合同终止后，不应计入杨军的销售总额之中。针对争议焦点三，车库和储藏间是否应计算佣金，在代理合同中对此没有约定，且代理合同是由杨军提供的格式合同，双方存在歧义时，应当作出对杨军不利的解释，为不能计算佣金。针对争议焦点四，杨军代理期间黄山市松萝置业有限公司自行销售以及一些关系户的房屋，按合同约定属于杨军独家代理，对外销售的房屋应当计算佣金给杨军。抵付工程款等和佣金的房屋不属于对外销售的房屋不应计算佣金。综上，以2016年1月28日双方确认的无争议的销售房屋和所附销售房屋情况表格（含有异议的）作为计算佣金的基础数字，已确认的按双方确认的总价，未确认的按销售总价，面积按售房面积计算，结合四个焦点，对销售佣金计算如下：对一期茗园公寓，除杨军、姚xx、吴xx、何x、项xx、徐xx有异议外，其余部分双方已在2016年1月28日进行确认，确认公寓销售额为9539694元（2397100元+3465866元+3676728元）。杨军、姚xx属于抵付佣金和工程款，不应计算佣金；何x户未签订合同，销售任务没有完成，不应计算佣金；吴xx、项xx、徐xx按合同约定属于杨军独家代理期间销售，应当计算佣金。吴xx、项xxx、徐xx三户销售金额分别为270000元、212000元和250000元，合计732000元。一期茗园公寓总销售额为10271694元（9539694元+732000元），销售佣金为256792元。一期茗园空中别墅销售佣金309596元（见表2）；一期茗园商铺销售佣金158032元（见表3）；一期茗园排屋销售佣金80207元（见表4）。合计佣金为804627元。对二期6-15号楼住宅2016年1月28日确认的销售金额为43026014元，有异议的是汪国x（詹xx）、胡xx、曹x三户以及溢价部分，其中汪国x户在2016年1月28日确认销售金额时已经计算，胡xx（销售金额323911元）、曹x（销售金额475000元）是合同签订后退房，销售任务属于杨军完成，应当计算佣金。二期6-15号楼住宅总销售金额为43824925元（43026014元+323911元+475000元），按2.2%计算佣金为964148元。溢价部分为117282元（见表5）。合计佣金为1081430元。二期翠园1-2号楼朱xx、毕xx、张xx、胡xx、汪国x、汪连x属于代理合同终止后签订房屋买卖合同，实际销售任务的完成在代理合同终止后，不能计算佣金。杨军无证据证明有徐xx购买x号房，故不能计算佣金。对于三期D1-D5号楼住宅双方2016年1月28日确认的销售金额为17643007元，双方只对吴xx、吕xx、陈xx、王xx四户有异议，吴xx虽欠款20000元，陈xx、王xx后退房，但其销售任务属于杨军完成，应当计算佣金。吕xx属于关系户，按合同约定属于杨军独家代理，应当计算佣金。该四户总房款分别为322945元、287834元、292000元和153352元，计1056131元。三期D1-D5号楼总销售金额为18699138元（17643007元+1056131元），按2.2%计算佣金为411381元。三期D1-D5号楼溢价部分佣金为54233元（见表6）。合计佣金为465614元。上述三期黄山市松萝置业有限公司应当支付销售佣金2351671元（804627元+1081430元+465614元），扣除已支付的2184872.16元，还应支付166798.84元。由于杨军不能提供一期每月是否完成超过200万元的证据，因此对其提出每月度如超额完成则另奖励该月度销售总额的0.3%，即要求黄山市松萝置业有限公司支付杨军售房奖励95770元的诉讼请求，本院不予支持。因双方在代理合同终止后，没能完成结算，不能认定黄山市松萝置业有限公司存在逾期付款，故对杨军要求支付逾期付款承担利息的请求，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告黄山市松萝置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨军代理销售房屋佣金166798.84元；二、驳回原告杨军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10746元，减半收取5373元，由被告黄山市松萝置业有限公司承担1244元，原告杨军承担4129元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员 王  运  高二〇一八年八月六日书记员 鲁文秀（代）