山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初3507号 原告：赵志安，男，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：张大伟，山东泽权律师事务所律师。 被告：济南市天桥区金冠花园业主委员会，住所地济南市天桥区。 负责人：展建国，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾媛，山东圣义律师事务所律师。 原告赵志安与被告济南市天桥区金冠花园业主委员会（以下简称金冠花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵志安及其委托诉讼代理人张大伟，被告金冠花园业委会主任展建国及委托诉讼代理人徐秀秀、艾媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵志安向本院提出诉讼请求：1.撤销被告解聘山东省建银物业发展有限公司（以下简称建银物业公司）及选聘济南文成物业管理有限公司（以下简称文成物业公司）为金冠花园小区物业服务企业的决议；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系位于济南市天桥区顺河东街1号金冠花园小区的业主。2018年1月，被告起诉小区现物业服务企业时称：“2017年11月15日，通过业主大会决议解聘山东省建银物业发展有限公司。2017年12月15日，经业主大会选聘济南文成物业管理有限公司为新物业服务企业。”但原告作为业主却不知何时召开的业主大会及如何作出的决议，过半数业主对业主委员会的相关行为提出了严重质疑及否定。原告认为，小区现物业服务企业建银物业公司能够较好地为广大业主提供服务，收取的物业费价格相对较低。被告不顾广大业主反对，未召开业主大会就以业主大会名义解聘及选聘物业服务企业，严重损害原告作为业主的合法权益。现原告起诉请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告金冠花园业委会辩称，第一，解聘建银物业公司及选聘文成物业公司的决议均由金冠花园业主大会作出，并非被告作出。被告不是本案适格主体，应当依法驳回原告的起诉。第二，即使认定被告为本案适格主体，金冠花园业主大会作出诉争决议程序合法，没有侵害原告的任何权益。建银物业公司服务期间小区化境恶劣、消防及安全存在重大隐患，小区业主对建银物业公司的服务严重不满。因此解聘建银物业公司，选聘文成物业公司，代表了大部分业主的意愿，解聘及选聘决议均达到金冠花园业主的人数过半及面积过半的要求，合法有效，应当予以认可。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：鉴于原告赵志安对被告金冠花园业委会提交的《金冠花园业主委员会关于召开业主大会临时会议的公告》、《关于金冠花园小区业主大会临时会议征求以及那结果的公告》及《关于金冠花园小区业主大会临时会议选聘新物业服务企业表决结果的公告》的中所盖公章的真实性予以认可，且该公告均由所属辖区居委会予以确认，本院对上述三份证据的真实性予以确认。对于被告金冠花园业委会提交的《金冠花园业主委员会与建银物业公司工作对接的通知》、建银物业公司张贴的回复公示、建银物业回复的全体业主告知书、及建银物业公司发出的《特别声明》，因另案中建银物业公司对上述证据均予以认可，本案原告赵志安虽不予认可，但未提交相关反驳证据，本院对该证据的证明效力予以确认。原告赵志安虽对被告金冠花园业委会提交的其他证据的真实性不予认可，但均未提交相应的反驳证据，本院对被告金冠花园业委会提交的证据予以予以确认。结合被告金冠花园业委会提交的业主大会通知和公示栏张贴通知的照片，以及被告提交的金冠花园业主微信群聊截图，本院认定，被告金冠花园业委会已经就两次业主大会临时会议的召开及征求意见等事实向业主履行了必要的通知程序，本院对原告赵志安关于对业主大会何时召开不知情的主张不予采纳。 结合对原、被告证据的认证及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告赵志安系济南市天桥区金冠花园小区4号楼业主。案外人建银物业公司于2002年1月入驻济南市天桥区金冠花园小区（以下简称金冠花园小区），与金冠花园小区开发建设单位山东省建银房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。2014年9月15日，被告与金冠花园小区所在的济南市天桥区制锦市街道办事处启盛街居民委员会签订物业管理委托合同，约定委托管理期限自2002年3月5日起，至被告与金冠花园业主委员会签订物业委托协议止。2004年，金冠花园小区成立业主委员会。2017年6月24日，金冠花园小区召开业主大会，制定《金冠花园小区业主管理规约》和《金冠花园小区业主大会议事规则》，管理规约第一条“物业基本情况”载明，金冠花园小区总建筑面积31000平方米。议事规则第七条“业主大会表决形式”载明：“业主大会采用专人送达、回收意见的办法进行表决。由业主委员会组织有关人员逐户派送，回收业主意见表，经业主委员会统计汇总公布表决结果。业主委员会根据统计结果形成会议决议，作出大会决定。决定作出3日内以书面形式在小区内公告，接受业主的查询和监督。业主大会对所提议案已经作出决定的一年内，业主不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。”2017年7月1日，金冠花园业委会换届成立第三届业委会，即本案被告，业委会主任为展建国，副主任为马良斌，其他业委会成员为张燕、宋晓军、张淑琴。同年7月14日，济南市天桥区住房保障和房产管理局准予金冠花园小区第三届业委会换届备案。2017年7月18日，被告金冠花园业委会向案外人建银物业公司送达《金冠花园业主委员会与建银物业公司工作对接的通知》，该通知包括要求建银物业公司向业主委员会提供组织机构编制和联系方式，建银物业公司的相关资质材料，腾出小区内一间公共用房作为业委会办公地点，提供小区全部资产明细，提供公共维修资金结余以及收缴明细等内容。同年7月27日，建银物业公司回复被告金冠花园业委会，称建银物业公司与前业主委员会有协议，约定小区的公共收益归物业公司收入，用于物业费过低的补偿，无法提供，并列明物业公司每年收入和支出范围。2017年10月18日，被告金冠花园业委会发出《关于2018年金冠花园小区签署的通知》，载明：金冠花园业委会研究决定，要求建银物业公司制定相关服务标准及收费标准，通过公示表决通过后由原告金冠花园业委会代表业主与建银物业公司签订物业服务管理合同。同年10月19日，建银物业公司张贴回复，载明：建银物业公司不再和业委会做任何相关工作，建银物业公司会在召开业主大会时与业主协商表决，分别和业主签订物业管理协议。同年10月25日，建银物业公司法人张红涛与业委会成员展建国、张燕、张淑琴在金冠花园小区传达室谈话录音显示，建银物业公司法定代表人称近期撤离涉案小区。同日，建银物业公司作出《特别声明》，建银物业公司研究决定于2017年12月1日暂停小区内一切服务项目，并设置两个月的过渡期，交由业主委员会管理，到期由广大业主、业委会、物业公司商洽彻底退出事宜。2017年10月31日及同年11月2日，启盛街社区居委会、金冠花园业委会先后两次发出《金冠花园业主委员会关于召开业主大会临时会议的公告》，载明，由于建银物业公司拒绝与业委会签订物业服务合同，经业委会商议，根据业主大会议事规则，决定采用书面征求意见的方式召开业主大会临时会议，对全体业主就选聘物业服务企业问题征求意见。业委会或居委会工作人员于2017年11月9日开始上门征求意见，同时，在2017年11月9日至14日期间，业主也可带房产证、身份证到启盛街居委会填写意见表。 金冠花园小区于2017年11月9日至14日通过上门征求意见的方式及居民自愿至居委会填写意见的方式，填写《金冠花园小区市场公开招聘物业服务企业意见表》203份，反馈意见182份，代表投票权数24311.49平方米，超过全体业主所持投票权（252户、31000平方米）的半数；对公开招标选聘物业服务企业的意见中，同意解聘建银物业公司，授权业委会启动选聘新物业公司程序的意见获同意票数为169票，占全部总户票数的67%，同意票数面积为23337.99平方米，占总建筑面积票权数的68%，同意票户数、面积均过半。基于该投票结果，业主大会临时会议作出解聘被告建银物业公司的决定，并授权业委会启动选聘新物业公司的程序，公开招标选聘物业服务企业。经过公开招标。2017年11月29日，被告金冠花园业委会张贴《济南市天桥区金冠花园小区物业管理服务单位选聘综合排名结果公示》，公示金冠花园小区选聘物业服务企业的综合排名情况，其中，文成物业公司综合排名第一名。2017年11月30日，被告金冠花园业委会张贴《金冠花园业主委员会关于召开业主大会临时会议的公告》，对委托山东东城建设咨询有限公司选聘招标结果公示，同时定于2017年12月15日召开业主大会临时会议，采用上门征求意见的形式，参考评审专家的综合评审结果，小区业主共同投票选定新的物业服务企业。2017年12月15日，金冠花园召开业主大会临时会议对选定新物业服务企业进行表决。次日，金冠花园业委会、所在社区启盛街居民委会共同发出《关于金冠花园小区业主大会临时会议选聘新物业服务企业表决结果的公告》，该公告载明，经统计，《金冠花园业主选聘新物业服务企业表决票》共上门填写意见153份，反馈意见152份（其中1户多套为1票），其中填写同意票数位141票，反对票数为2票，弃权票数为9票，同意票数占全部总户数票数的56%；同意票数面积为19122.8平方米，占总建筑面积（31000平方米）的62%，同意票户数、面积均过半。基于表决结果，业主大会临时会议决定选聘文成物业公司为新物业服务企业。公告载明：“…如投票业主对本人的投票统计结果有异议，应在本公告发布之日起3日内到启盛街社区居民委员会核对。…”上述通知同时报送济南市天桥区房管局、制锦市办事处、制锦市派出所。在上述公示期内，未有业主提出异议。 另查明，现建银物业公司尚未撤出涉案小区。 本院认为，本案的争议焦点为关于建银物业公司的解聘程序及选聘新物业公司文成物业公司的程序是否合法。 关于建银物业公司解聘程序是否合法的问题，第一，金冠花园小区业主大会已依法制定业主管理规约和业主大会议事规则，该议事规则系通过召开业主大会由小区业主表决通过，内容及制定程序均未违反法律法规的强制性规定，且已在物业管理主管机关备案，合法有效，原告赵志安虽对议事规则及如何审议通过有异议，但未提交相应证据，本院对其异议不予采纳。议事规则第六条已明确规定业主大会可以采用书面征求意见的形式召开，第七条规定：业主大会采用专人送达、回收意见的办法进行表决。由业主委员会组织有关人员逐户派送，回收业主意见表，经业主委员会统计汇总公布表决结果。业主委员会根据统计结果形成会议决议、作出大会决定。决定作出3日内以书面形式在小区内公告，接受业主的查询和监督。金冠花园小区召开解聘物业的业主大会符合议事规则规定的形式，即采用逐户征求意见的方式，且业主大会召开已提前进行了公告。第二，根据物业管理条例规定，解聘物业公司的表决应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定，建筑物总面积为专有部分面积之和；业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数按照前述的统计总和计算。关于涉案小区的建筑物总面积及业主总数，本院以涉案小区在行政主管机关的备案材料为准，即涉案小区建筑总面积为31000平方米，业主数量为252个。根据被告提交的证据，涉案小区业主大会临时会议共走访填写意见203份，反馈意见182份，代表投票权数24311.49平方米，超过全体业主所持投票权（252户、31000平方米）的半数；对公开招标选聘物业服务企业的意见中，同意解聘建银物业公司，授权业委会启动选聘新物业公司程序的意见获同意票数为169票，占全部总户票数的67%，同意票数面积为23337.99平方米，占总建筑面积票权数的68%，同意票户数、面积均过半，符合物权法及物业管理条例的相关规定。第三，投票程序在居委会及派出所的监督下进行，且被告金冠花园业委会作为业主大会执行机构对投票结果进行了公示。第四，在建银物业公司被解聘后，金冠花园业委会已将金冠花园小区启动选聘物业程序的事宜告知给建银物业公司，建银物业公司具有再次参与招标的选择权，但建银物业公司未再参与。综上，关于解聘建银物业公司的程序合法。 关于选聘文成物业公司的程序是否合法的问题，本院认为，第一，物业管理条例规定，业主大会具有选聘新物业公司的权利，金冠花园小区业主大会已经授权业委会进行公开招标，对中标物业企业进行筛选排名，并就召开业主大会临时会议选聘新物业服务企业进行了提前公告，符合相关法律规定。第二，业主大会临时会议的召开程序符合物业管理条例的规定，亦采用符合议事规则规定的书面征求意见的方式，进行了意见统计，并有所属社区居民委员会进行监票。第三，《关于金冠花园小区业主大会临时会议选聘新物业服务企业表决结果的公告》，该公告载明：经统计，《金冠花园业主选聘新物业服务企业表决票》共上门填写意见153份，反馈意见152份（其中1户多套为1票），其中填写同意票数位141票，反对票数为2票，弃权票数为9票，同意票数占全部总户数票数的56%；同意票数面积为19122.8平方米，占总建筑面积（31000平方米）的62%，同意票户数、面积均过半。第四，原告赵志安作为业主，在上述投票公示期内未提出异议，现才对投票程序提出异议，本院不予采纳。综上，关于选聘文成物业公司的程序合法。 综上所述，金冠花园小区解聘建银物业公司和选聘文成物业公司作为新物业服务企业的程序均合法有效，作出解聘和选聘决议的主体为金冠花园小区业主大会，并非被告金冠花园小区业委会，在业主大会的决议均有效的情况下，原告赵志安作为业主，应当遵守决议。物权法规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告赵志安并未能举证证明其作为业主之权利受到侵害之事实，以及金冠花园业主大会作出的解聘及选聘物业决议的程序违反法律规定，故，对原告赵志安要求撤销被告解聘建银物业公司及选聘文成物业公司为金冠花园小区物业服务企业的决议的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第二十九条、第三十九条规定，判决如下： 驳回原告赵志安的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赵志安负担 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  林常云 人民陪审员  张秀梅 二〇一八年八月二十九日 书 记 员  郝慧明