海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终956号 上诉人（原审被告）：海南义耕房地产开发有限责任公司，住所地海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭荔苑温泉酒店办公室****。 法定代表人：刘**，公司董事长。 委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吉喆鑫，海南邦威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李旭峰，男，1969年8月16日出生，汉族，河南省峰谷计算机有限公司董事长，住河南省焦作市河南理工大学新校区。 上诉人海南义耕房地产开发有限责任公司（以下简称义耕公司）因与被上诉人李旭峰商品房销售合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）人民法院（2017）琼9029民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 义耕公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人李旭峰的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的证据不能证明其在诉讼时效届满期间以法定方式向上诉人主张过权利，一审不予采信上诉人的诉讼时效抗辩理由，缺乏事实根据，依法应当予以撤销。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，被上诉人主张逾期办证违约金，应从合同约定期限届满之次日（即2012年10月19日交房后360日后）起计算诉讼时效期间，两年诉讼时效截至2015年10月13日。只有在这两年内才存在“中止”或者“中断”的问题。本案中，被上诉人仅提供了其在2017年8月7日向行政部门信访所收到的回复，而且该证据仅能证明其在2017年提出要求上诉人“严格履行合同约定”的问题，不能证明其明确提出了违约金补偿的要求，亦不能证明其以法定形式（追索函、仲裁或诉讼等方式）向上诉人提出过明确的书面请求。因此，被上诉人的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间，应当依法予以驳回。二、未在约定期限内办理产权证书的责任不在上诉人，上诉人不应因此承担违约责任，一审判决认定事实错误。根据涉案《保亭县商品房买卖合同》第九条、第十五条之约定，买受人在交接商品房时就应当能够缴清全部税费及提供办证的相关资料，否则因此所导致的延误办理产权证的责任由买受人承担。上诉人办理产权证的责任系因买受人的委托办理行为而产生，故，被上诉人在选择委托上诉人代为办理产权证书时，就应依约主动向上诉人出具《代办委托书》。事实上，被上诉人直至2014年5月17日才出具《代办委托书》，违反了合同约定并导致办证时间一再迟延达575天。上诉人于2013年7月30日即取得涉案房产的“大证”，没有任何理由背负着巨大的商业风险和法律责任一直拒绝为买受人办理“小证”。因此，上诉人认为因买受人而非出卖人的原因导致迟延办证575天的期限，应当在本案的整个办证期限内扣除。三、由于土地房屋主管部门政策的变化导致登记流程变更和办证时间迟延的后果不应归责于上诉人，上诉人依法不构成违约，一审判决认定此部分事实错误。在保亭县实行不动产统一登记之前的房屋登记流程中，需分两步进行登记：即先办理房屋产权证后办理土地使用权证。但在涉案房屋的证书办理过程中，保亭县人民政府于2016年9月7日发布了《关于实施不动产统一登记的通告》,此举不仅导致了一审判决认定的可扣除的20天办证期限，还导致了办证流程的变化：即上诉人必须重新向主管部门申请将原先的土地进行合宗，重新取得土地证书，再申请土地分割,最终取得《房屋国有土地使用权分割转让证明书》。在此期间经过的375天不属于上诉人的原因，不应由上诉人承担违约责任。另外，根据上诉人提交的《房屋所有权转移交易过户登记收件受理单》可知，行政主管部门收到涉案房屋全部办证资料并受理办证事宜的时间为2015年3月12日，但被上诉人取得房屋权证的时间为2015年5月20日，期间经过的69天亦不属于上诉人的原因，应在整个办证期限内扣除。因此，一审判决并未充分审查本案的事实和上诉人所提交的证据，将原本不属于合同所约定的“出卖人的原因”的事项和期限无故归责于上诉人，属事实认定遗漏、错误，请求二审法院查明事实，判如所请，保护上诉人的合法权益，维护社会的公平正义！ 被上诉人李旭峰辩称，一审认定事实清楚，判决合法合理。一、关于逾期办理房产证违约赔偿的诉讼时效问题。被上诉人先后书面或亲自信访投诉过与上诉人之间的纠纷，且上诉人曾经的工作人员张文霞也出庭为被上诉人作证，证明被上诉人一直在主张自己的权利，故，被上诉人提出的房产权违约赔偿问题未超出诉讼时效。二、关于逾期办理房产证之责任是否在于上诉人的问题。上诉人管理混乱，未能及时、一次性告知被上诉人办证所需材料及费用，导致被上诉人交纳费用及相关材料的时间持续较长一段期间，上诉人推脱该责任是混淆是非。三、关于逾期办理土地证是否因政府部门和相关政策原因所致的问题。上诉人如果在房产证办好后按合同约定时间办理土地证，就不会遇到后期不动产统一登记的政策问题，办证逾期还是上诉人责任所致。且上诉人主张扣除政府办证时间段没有任何依据，也与其拟定的合同格式条款之本意不相符。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 李旭峰向一审法院起诉请求：1.判令被告义耕公司赔偿房屋销售合同约定的“房地产权属证书逾期办理赔偿”款25736元；2.补偿原告为此诉讼产生的交通住宿等费用中的5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月9日，原告李旭峰与被告义耕公司签订《保亭县商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的保亭县什玲镇阳光雨林小区6号楼1单元406房，总房款人民币392953元。合同第九条约定：“买受人办理该商品房的交接手续时须按合同缴清全部房款，同时交纳办理产权证所需的各项税费，及提供办理产权证的相关资料，如未交清以上款项或提供的资料不齐全、不真实、不合法，所导致延期交房或延误办理产权证所带来的责任由买受人承担……”；第十五条约定：“出卖人应自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金……”2012年7月10日，原告向被告支付涉案房屋应交契税11789元。2012年10月19日，原告到被告处办理了收房手续，涉案房屋已实际交付使用。2013年7月30日，被告取得阳光雨林小区6号楼房屋所有权证，具备办理分户产权证的条件。2013年9月4日，原告向被告补交契税90元及交纳办证费用6020.55元。2014年5月17日，原告签署《代办委托书》交由被告，委托被告代办房屋所有权证事宜。2015年1月19日，被告向保亭县住房保障与房产管理局提交原告的办证资料。2015年3月12日，保亭县住房保障与房产管理局受理了上述办证资料。2015年5月20日，涉案房屋产权证已办理完毕，证号为“保房权证保房字第XX**”。2016年9月7日，保亭县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年9月20日起，在保亭县辖区范围内全面实施不动产统一登记。2016年9月27日，保亭县国土资源局发布《关于办理国有土地使用权分割登记的公告》，告知各用地单位尽快到该局申请办理国有土地使用权分割登记，以免影响办理各类不动产登记业务。在上述公告发布之前，保亭县相关部门并未停止办理各房地产项目的分户土地使用权证（即现在颁发的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》）。2016年10月28日，为给业主办理土地使用权证，被告向保亭县国土局申请办理项目土地合宗事宜。2017年6月5日，保亭县国土局向被告颁发土地合宗后的不动产权证书。2017年8月1日，被告向保亭县国土局申请办理阳光雨林小区土地分割。2017年8月18日，包括涉案房屋在内的740户阳光雨林小区业主的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》办理完毕，被告到保亭县不动产登记中心统一领取上述证书后，即通知各业主予以领取。但由于原告未缴纳物业费，被告未将土地使用权证给予原告。另查明，原告得知自己的合法权益被侵犯后，收房后一直拒缴物业费以抗议并争取与开发商协调。原告曾向房管局写具上访信就被告违约一事主张自己的相关权利。 一审法院认为，一、关于原告李旭峰诉求违约赔偿的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案为商品房销售合同纠纷，根据权属登记流程的相关规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，告知买受人情况，买受人自己或委托开发商提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书，即房屋买卖双方于办理房屋权属证书具有互相协助的义务。本案中，双方约定原告李旭峰向被告义耕公司提交办理权属证书的相关手续后，由被告义耕公司代为办理权属证书，但被告未正确计算原告需缴交契税总额且未在涉诉房屋交付后的合理期限内一次性告知原告办理权属证书所需材料，致使原告李旭峰于2012年10月19日收房后，2015年5月20日才取得房屋权属证书，被告义耕公司违背了合同的相关约定。在此期间，原告拒缴物业管理费抗议被告违约逾期办证的行为，与涉案小区业主一起多次向被告主张权益，也曾与涉案小区的业主于2017年一起向保亭县房管局写信上访。即便如被告抗辩，从2013年10月14日起计算原告的诉讼时效，也因原告多次主张权益的行为导致诉讼时效中断而重新计算。故，原告主张被告违约逾期办理房屋权属证书并未超过诉讼时效。二、关于被告的行为是否构成违约的问题。上文已阐明，被告未正确计算原告需缴交契税金额且未在涉诉房屋交付后的合理期限内一次性告知原告办理权属证书所需材料，致使原告于2012年10月19日收房后，2015年5月20日才取得房屋权属证书，被告的上述行为违背了涉案合同第九条、第十五条的约定，属违约行为。违约天数为581天（从2013年10月15日至2015年5月19日）。根据涉案《保亭县商品房买卖合同》第十五条的约定，原告于2015年5月20日取得房屋产权证书，被告应依约在2015年11月16日前为原告办理土地使用权证。保亭县人民政府于2016年9月7日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年9月20日起，在保亭县辖区范围内全面实施不动产统一登记。2016年9月27日，保亭县国土资源局发布《关于办理国有土地使用权分割登记的公告》，告知各用地单位尽快到该局申请办理国有土地使用权分割登记，以免影响办理各类不动产登记业务。上述通告及公告仅仅表示在2016年9月7日至9月27日间保亭县国土局未统一办理不动产登记业务，但并未停止分散办理相关业务。因此，被告义耕公司关于因保亭县政府部门的原因逾期办理原告土地使用权证的抗辩理由不成立，该院不予支持，但可酌情扣除保亭县国土局不予办理土地使用权证的期间20天（从2016年9月7日至9月27日）。故，被告未依约给原告办理土地使用权证的行为属违约，违约天数620天（从2015年11月17日至2017年8月18日，扣除2016年9月7日至9月27日）。三、关于违约金问题。合同第四条约定涉案房屋的总金额为人民币392953元，第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金”。据此，被告应赔付违约逾期办理房屋权属证书的违约金为人民币11415.28元（392953元＊0.05‰＊581天），应赔付的违约逾期办理土地使用权证的违约金为人民币12181.54元（392953元＊0.05‰＊620天）。上述两项费用合计人民币23596.83元，原告诉请中多出部分，该院不予支持。四、关于补偿原告因此诉讼产生的部分交通及住宿费用的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本案中，原告李旭峰未提交其因此诉讼产生的住宿及交通费用的相关证据，故对该诉请，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告海南义耕房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔付原告李旭峰人民币23596.83元；二、驳回原告李旭峰的其他诉讼请求。案件受理费人民币284.2元，由被告海南义耕房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，上诉人申请向保亭县国土资源局调查取证，以核实涉案房屋是否于2016年9月27日后才可以办理国有土地使用权分割登记或土地使用权证书，上诉人拟证明涉案房屋逾期办理土地使用权证书的责任不在上诉人，而是保亭县国土资源局此前并未办理过商品房单独的土地证。针对本院发函调查的问题“一、在2016年9月27日发布《关于办理国有土地使用权分割登记的公告》前，海南义耕房地产开发有限责任公司开发建设的‘阳光雨林’小区6幢406号房屋是否可以办理分户土地使用权证？二、2016年9月27日前，保亭县国土资源局是否一直受理并办理房地产项目的分户土地使用权证？”，保亭县国土资源局于2018年8月3日复函称：“一、我县于2016年9月20日起全面实施不动产统一登记制度，因不动产统一登记的需要，我局于2016年9月27日在全县范围内发布《关于办理国有土地使用权分割登记的公告》，海南义耕房地产开发有限责任公司开发建设的‘阳光雨林’项目土地分割登记于2017年8月18日办结。二、在2016年9月27日前，我局未受理过房地产项目的分户土地使用权证。”被上诉人质证称，对该文件的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议。1.依据国家土地管理法和不动产登记条例，公民合法拥有的商品房必须有国家相关职能部门出具的土地使用权证，保亭县国土资源局的上述行为应予纠正。2.保亭县国土资源局只是说未受理过，未明确说未办理过，也不表示其拒绝受理，其中还存在开发商未申报等情况。3.上诉人在2016年9月27日后，直至2017年8月才办好土地使用权分割转让，这段时间的延误应由上诉人承担责任。本院认为，根据保亭县国土资源局的复函所称“未受理过房地产项目的分户土地使用权证”，不能直接得出保亭县国土资源局此前不办理分户土地使用权证致使涉案房屋办证逾期的结论，上诉人通过申请调查取证提交的该份证据尚不足以证明其主张，对其证明目的本院不予采信。因一审查明认定的“在上述公告发布之前，保亭县相关部门并未停止办理各房地产项目的分户土地使用权证（即现在颁发的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》）”没有附卷的文字材料直接予以证明，本院以二审中保亭县国土资源局回复的“在2016年9月27日前，我局未受理过房地产项目的分户土地使用权证”为准，对一审认定事实中的上述表述不予确认。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议焦点为：1.被上诉人李旭峰主张逾期办理房屋权属证书的违约赔偿费用是否超出诉讼时效；2.逾期办理房屋权属证书是上诉人义耕公司原因所致还是被上诉人李旭峰原因所致；3.逾期办理分户土地使用权证是否政府办证政策原因所致；4.办证流程所需时间是否应予扣除。 一、关于房屋权属证书违约赔偿费用的诉讼时效问题。根据本案查明事实，涉案房屋交接日期（2012年10月19日）后360日即2013年10月14日起，被上诉人有权向上诉人主张逾期办证违约赔偿责任。被上诉人通过曾经为上诉人工作人员的证人张文霞作证，主张此后几年一直在电话沟通上诉人违约问题，并以拒交物业费、信访的方式主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，上述诉讼时效发生中断，上诉人于2017年11月10日提起诉讼未超出诉讼时效。 二、关于逾期办理房屋权属证书是上诉人原因所致还是被上诉人原因所致的问题。双方签订的《保亭县商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。”上诉人没有证据证明其一次性书面告知被上诉人办证所需的全部费用及资料，其主张被上诉人多次、长时间才交齐材料致使办证逾期，据理不足，本院不予采信。上诉人举证不能，应承担相应法律后果。 三、关于逾期办理分户土地使用权证是否政府办证政策原因所致的问题。上诉人主张2016年9月27日不动产统一登记之前，保亭县相关部门未予办理分户土地使用权证，该期间办证不能非上诉人原因所致，不应由上诉人承担责任。上诉人一审未提交证据证明该事实，其二审申请调查取证的保亭县国土资源局复函也不足以证明其上述主张，作为负有举证证明责任的一方当事人，本案中，上诉人现没有有力证据充分证明2016年9月27日前未能办理土地使用权证是政府原因所致，对其免于承担相应期间违约责任的主张，本院不予支持。 四、关于办证流程所需时间是否应予扣除的问题。涉案《保亭县商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，……”综合该条款上下文可知，房屋权属证书的办证期间为360日，土地使用权证的办证期间为180日，按常理理解，其中应包含各环节的正常时间损耗。现上诉人没有证据证明政府机关在哪一环节存在正常流程之外的拖延、超期行为，其主张扣除所有政府办证流程占用期间，没有任何约定条款或法定条款为依据，对上诉人该项主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人义耕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费568.4元，由上诉人海南义耕房地产开发有责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白玉琳 审判员  林 珍 审判员  梁振文 二〇一八年八月二十四日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。