成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初3632号 原告（反诉被告）：李昭建,男,1956年10月2日，汉族，住四川省富顺县。 原告（反诉被告）：何平,女，1958年6月20日出生，汉族,住四川省富顺县。 二原告委托诉讼代理人：陈江，四川蜀航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：牛万红,女，1960年2月20日出生,汉族，住武汉市硚口区。 被告（反诉原告）：王源升,男，1960年5月22日出生，汉族,住武汉市硚口区。 二被告委托诉讼代理人：张晓远，四川蜀鼎律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）李昭建、何平与被告（反诉原告）牛万红、王源升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李昭建、何平及其委托诉讼代理人陈江，被告（反诉原告）牛万红、王源升及其委托诉讼代理人张晓远、张乃博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李昭建、何平向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认牛万红、王源升于2018年3月23日向李昭建、何平发出的《合同解除书》无效；2．判令牛万红、王源升继续履行房屋买卖合同约定的义务，立即协助李昭建、何平将案涉房屋过户登记到李昭建、何平名下；3．本案的保全担保费由牛万红、王源升承担。事实和理由：原、被告于2013年9月9日在签订了《房屋预约买卖合同》（以下简称“预约合同”），约定原告购买被告所有的位于成都市双流区房屋，并进行了公证，当日双方以及双流县鹏程房介服务部签订《房屋买卖合同》,次日原告按照合同约定向被告履行了付款义务，并装修入住多年。但被告在取得房产证后，由于限购因素影响双方办理过户，且被告在和原告协商过程中擅自提高房价造成双方无法办理过户手续。被告于2018年3月23日以原告不配合过户为由向原告发出的《合同解除书》，为维护原告合法权益，故诉至法院。 牛万红、王源升辩称，本案所涉买卖合同已经解除，原告诉请不成立。预约合同第八条约定了办理过户的时限及双方义务，超过60日不办理视为解除合同，我方取得产权证后3天内通知原告办理过户，至今原告没有办理过户。原告说是因为限购政策原因不能过户，但是《房屋预约买卖合同》12条4款约定了，甲方同意乙方将权利转让给第三人，约定了因限购政策导致合同履行不能的补救措施和机制，即被告同意原告找第三人履行后续合同义务。根据合同约定原告寻找第三人的时间应该在60日天内并过户，所以原告义务是60日内过户或者找第三人过户，合同条款约定的很清楚，对限购政策有解决办法，原告并没有履行合同义务，所以按合同第8条应该解除合同，本案符合买卖合同第8条，合同应当终止，原告要求继续履行合同缺乏法律及事实依据。 牛万红、王源升向本院提出反诉请求：1.请求法院确认牛万红、王源升于2018年3月23日向李昭建、何平送发的《合同解除书》有效，确认牛万红、王源升与李昭建、何平之间签订的《购房预定协议》、《房屋预约买卖合同》、《房屋买卖合同》均已解除；2.请求法院判决李昭建、何平立即向牛万红、王源升返还位于成都是双流县内装饰装修及配套设施；3.请求法院判决李昭建、何平按每月1500元的标准向牛万红、王源升支付占有上诉房屋的占用费，自2013年9月12日起计算至实际腾退之日止；4.请求法院判决李昭建、何平向牛万红、王源升支付违约金115000元。事实和理由：2013年8月21日，双方签订了《购房预定协议》，并于2013年9月9日签订了《房屋预约买卖合同》、《房屋买卖合同》，约定我方将位于成都市双流区房屋出卖给李昭建、何平，房屋总价575000元。因我方在签订合同时尚未取得房屋产权证，故双方约定代我方实际取得房产证后再将案涉房屋过户至李昭建、何平名下。还约定：“甲方（牛万红、王源升）在取得房屋所有权证后通知乙方（李昭建、何平）办理房屋所有权证买卖过户之日起六十日内，乙方不配合甲方过户的，视为乙方不购买，则乙方按售房款的20%赔偿甲方违约金，并无权向甲方主张装修、配套设施费用和占用房款同期银行贷款利息，同时支付甲方每月人民币1500元房租作为房屋占用费，保证退房时房屋及其装饰装修、配套设施完好无损。”合同签订后，我方积极推进房产证办理事宜，并于2018年1月8日取得不动产权证，取得证书次日，我方便以短信方式通知李昭建、何平过户事宜，并于2018年1月10日以书面形式再次通知李昭建、何平，其二人在《证明》上签字确认。但是李昭建、何平在签字确认后未按照合同约定的60日内配合办理过户手续，也没有按照约定过户至指定的第三人名下，根据合同约定应视为李昭建、何平不购买该房屋，因此我方有权解除上述买卖合同及预定协议，并要求李昭建、何平承担违约责任。 李昭建、何平对牛万红、王源升的反诉请求辩称，1.反诉被告严格履行合同义务，反诉原告解除合同理由不成立，应该确认无效；2.反诉被告至今没有和反诉原告共同到双流区不动产交易中心进行过房屋变更登记的任何手续，无论是在反诉原告所称收到房屋通知后，还是今天，反诉原告并没有按照合同约定配合反诉被告到房产中心办理登记；3.由于限购政策影响，反诉被告到双流区不动产交易中心进行了询问最终得知无法通过正常途径进行过户手续，故告知反诉原告协商办理；4.反诉被告已经按照合同约定交纳了定金及除尾款外的全部款项并装修入住多年，反诉原告没有理由违约，房价大幅上涨是公知的事实，反诉原告没有合理理由不去办理过户手续；5.反诉被告接到反诉原告的解除通知书期限内向法院确认无效，符合规定；6.反诉原告以限购政策为借口，提高房价拒绝履行合同，不应当获得法律支持，应当驳回其反诉请求。 本院经审理后认定事实如下：2013年8月21日，牛万红与何平在双流鹏程房介服务部的居间介绍下签订了《购房预定协议》，约定双方就航空港文星花园小区18栋1单元15楼59号商品房购买交付购房预定金事宜达成如下协议：“一、乙方（即何平）自愿交给甲方（即牛万红）购房预定金5000元，房屋总价575000元。二、甲方收取购房预定金后不得将此房房价提高，不得将此房卖于其他客户，否则双倍返还定金与乙方。三、乙方须在2013年9月30日前与甲方、丙方（中介方）共同签订购房合同。乙方如果放弃购买，甲方则不退还乙方已交定金……备注：双方商定签购买合同时支付房款伍拾贰万伍仟元正，押尾款伍万元在产权过户时支付”。当日何平向牛万红支付了定金5000元。 2013年9月9日，牛万红、王源升与李昭建、何平签订了《房屋买卖合同》，约定李昭建、何平购买牛万红、王源升所有的位于成都市双流区房屋，合同总价为575000元，付款方式为第一次付定金5000元，第二次付款在签订本合同并公证的当日由李昭建、何平转账支付520000元，押购房款50000元在双方共同前往房产管理部门办理产权过户手续递件成功的当日一次性支付；双方在签订本合同后李昭建、何平支付第二次房款的当日，牛万红、王源升将购房合同和购房缴款单据等相关资料原件一并交给李昭建、何平保管，并在3日内办理交接房，接房后李昭建、何平有权装修及使用上述房产。 2013年9月10日，牛万红、王源升与李昭建、何平双方对签订的《房屋预约买卖合同》进行了公证，该预约合同载明李昭建、何平购买牛万红、王源升所有的位于成都市双流区房屋，合同总价为575000元，该房价为最终售价，任何一方增加或减少房款视为违约，违约方向守约方支付总房价的20%的违约金，合同继续有效，继续办理后期过户事宜。还约定：“第三条付款方式甲方（即王源升、牛万红）已收到乙方（即李昭建、何平）购房定金5000元，签订本合同后，乙方于二0一三年九月十日预付甲方上述房屋的购房首付款人民币520000元（不含定金），余款人民币50000元按本合同第六条执行。第四条交付期限甲方于收到购房首付款人民币525000元（含定金）当日将上述房屋交付乙方使用，乙方可以装修和使用……第六条甲方取得房屋所有权证之日起六十日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理该房屋买卖产权过户登记、领取等手续；甲、乙双方到房地产管理部门办理上述房屋买卖过户手续，在方管部门认可受理登记当日，乙方以现金或转账方式一次性付清甲方余款人民币50000元。如甲方取得房屋所有权证之日起六十日内不配合乙方办理房屋所有权过户手续的（或有关单位通知甲方办理房屋产权证之日起六十日内不申办房产证的），甲方按售房款总额的20%支付乙方违约金，同时，甲、乙双方解除本合同，甲方应退换乙方已支付的购房款，并按银行同期贷款利息向乙方支付利息，乙方不支付房屋使用费，甲方还应赔偿乙方全部装修费，装修费用以甲、乙双方共同认可的评估公司的评估价格为准……第八条甲乙双方在办理上述房屋所有权及其土地使用权买卖过户登记时，应另行签订正式的房屋买卖合同，但本合同约定的基本内容不变。甲方应无条件配合乙方办理土地使用权过户手续。甲、乙双方签订本合同之日起，甲方不得以任何理由、任何形式再与他人签订上述房屋的转让、典当、抵押等合同以处分上述房屋。乙方对甲方所售房屋现在已清楚并无异议，如甲方遵守合同的约定积极配合乙方办理过户事宜，但乙方反悔明确以书面形式不购买该房屋，或者在甲方取得房屋所有权证后通知乙方办理房屋所有权证买卖过户之日起六十日内，乙方不配合甲方过户的，视为乙方不购买，则乙方按售房款的20%赔偿甲方违约金，并无权向甲方主张装修、配套设施费用和占用房款同期银行贷款利息，同时支付甲方每月人民币1500元房租作为房屋占用费，保证退房时房屋及其装饰装修、配套设施完好无损……第十二条其他约定……4、如出现国家政策、法律法规变化导致乙方不具有购买该房屋资格的情形时，甲方同意乙方将其在本合同项下的权利转让给第三人，但乙方与第三人连带向甲方承担清偿购房款和违约责任……” 合同签订后，李昭建、何平于2013年9月10日向牛万红、王源升支付房款520000元，牛万红、王源升于2013年9月将案涉房屋交付给李昭建、何平，李昭建、何平已装修入住至今。案涉房屋于2017年12月28日登记于牛万红、王源升名下。2018年1月10日王源升、牛万红向李昭建、何平发出书面通知《证明》，内容为：我们（王源升、牛万红）两位以书面形式正式通知李昭建和何平两位，我们于2018年1月8日取得了房产证，望尽快商量办理过户事宜，李昭建、何平在《证明》上签字确认收到该通知。牛万红、王源升于2018年3月23日向李昭建、何平邮寄《合同解除书》，载明其书面通知李昭建、何平已满六十天，因李昭建、何平无购房资格，无法办理过户，导致过户交易不能完成，根据合同约定，通知其解除合同。2018年3月25日该邮件送达李昭建、何平处。 另查明，2017年5月24日，牛万红与李昭建通过短信协商能否在2017年5月31日前取得产权证书，办理过户事宜，后又在2017年7月20日至2018年2月27日期间多次通过短信沟通联系见面协商过户事宜，但未达成一致意见。2018年3月10日，李昭建再次向牛万红发送短信，表明关于产权过户一事，想进一步听取其意见；2018年3月12日，牛万红向李昭建发出短信载明因不可抗拒的因素，双方签的文星花园房子买卖协议无法执行，得先书面形式确认取消，方可进行下一步商量重新签协议之事。 以上事实，有原、被告陈述、《购房预定协议》、《房屋预约买卖合同》、《房屋买卖合同》、《合同解除书》、收条、转款记录、聊天记录等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，李昭建、何平与牛万红、王源升签订的《购房预定协议》、《房屋买卖合同》、《房屋预约买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原、被告双方签订的《房屋预约买卖合同》中载明了本约合同的主要内容，该合同已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；并且李昭建、何平按照合同约定已经实际履行合同支付了大部分购房款，王源升、牛万红也将房屋交付给了李昭建、何平，原、被告所签订的《房屋预约买卖合同》应视为本约。双方在签订《房屋买卖合同》后又签订了《房屋预约买卖合同》，视为双方对合同内容重新进行了约定，故双方均应按照《房屋预约买卖合同》的约定履行合同义务。合同签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，李昭建、何平购买案涉房屋不受签订合同后的限购政策的影响。 关于原、被告双方签订的《购房预定协议》、《房屋买卖合同》、《房屋预约买卖合同》是否已经解除的问题。本院认为，合同签订后，李昭建、何平向牛万红、王源升支付了大部分购房款，且牛万红、王源升早已于2013年9月将案涉房屋交付给李昭建、何平，李昭建、何平已装修入住至今，李昭建、何平尚余50000元购房款至今未付，牛万红、王源升签订合同的目的已经大部分实现。牛万红、王源升在2017年12月28日取得案涉房屋的权属证书后，应当将案涉房屋过户至李昭建、何平名下。但因成都市政府关于住房限购政策的出台，导致李昭建、何平无法直接按照在产权登记部门办理房屋过户手续。虽然双方在合同中约定“甲方取得房屋所有权证后通知乙方办理房屋所有权证买卖过户之日起六十日内，乙方不配合甲方过户的，视为乙方不购买”，牛万红、王源升也履行了告知领取了房屋权属证书的通知义务，但在此过程中，李昭建、何平通过自己的行为积极与牛万红、王源升协商过户事宜，仅因签订合同后出现的购房限购政策导致过户存在障碍，而并非李昭建、何平主观上不配合牛万红、王源升过户，故王源升、牛万红据此要求解除双方签订的房屋买卖合同无事实和法律依据，其向李昭建、何平发出的《合同解除书》不发生合同解除的效力，上述合同未解除。因合同未解除，牛万红、王源升主张李昭建、何平返还房屋及室内装饰装修和配套损失、支付房屋占用费和违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 李昭建、何平已经向牛万红、王源升支付了大部分的房款并装修入住，履行了主要的合同义务，牛万红、王源升已经取得案涉房屋的不动产权证书，合同具备继续履行的条件，牛万红、王源升应当配合李昭建、何平办理过户手续，将房屋过户至原告名下，李昭建、何平应将剩余购房款一次性支付给牛万红、王源升。该案系因成都市住房限购政策导致房屋无法正常过户所产生的纠纷，不能归结于双方的原因，原、被告均未提交其他证据证明对方存在违约行为，故双方均不应承担违约责任，李昭建、何平因本案产生的保全担保费由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李昭建、何平于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）牛万红、王源升支付剩余房款50000元； 二、被告（反诉原告）牛万红、王源升于收到上述第一项购房款当日协助原告（反诉被告）李昭建、何平办理位于成都市双流区房屋过户手续，将上述房屋过户至李昭建、何平名下； 三、驳回原告（反诉被告）李昭建、何平的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）牛万红、王源升的反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4775元，诉讼保全费3520元，共计8295元，由原告（反诉被告）李昭建、何平负担；反诉案件受理费2140元，由被告（反诉原告）牛万红、王源升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  邱  盛  林 二〇一八年八月二十九日 法官助理    但   超 书记员冯子豪