贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初3700号原告：袁江，男，汉族，1971年10月23日出生，住址：贵州省毕节市，现住毕节市七星关区，原告：张丽琼，女，汉族，1975年1月5日出生，住址：贵州省毕节市，现住毕节市七星关区，委托诉讼代理人：徐松，系七星关区杨家湾法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邵令，系贵州锐腾律师事务所律师。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会,系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵波，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。原告袁江、张丽琼与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称“创美房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁江及委托诉讼代理人邵令，被告创美房开公司委托诉讼代理人赵波、赵文媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年6月30日至2018年5月11日逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金26072.86元，并从2018年5月12日起每日支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金38.20元至办理商品房转移登记有关文书交付给原告之日止；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将其以出让的方式取得的位于毕节市××区××大道旁，土地编号为毕节七星国用（2014）第773号地块上的建造的商品房5栋1单元6层2号住房一套，总价款为382312.00元。合同签订之日原告向被告交付首期房款232312.00元，余款150000.00元以银行按揭支付。且该合同第八章第三条还约定：被告承诺于2016年6月30日前取得该房屋初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，否则约定日期起180日内按已交房款1%承担违约责任，180日后按日向原告支付已交房款1%违约金。合同签订后，原告一直按照合同约定履行相应的缴费及其相关义务，至今已向被告支付房款382312.00元（注：首期232312.00元+累计按揭款150000.00元），而被告至今未向原告交付任何关于该商品房转移登记的有关文书。经原告多次催促，被告一直称还在办理中。原告认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》应依法受到法律保护。原告已经按照合同约定履行义务，而被告却未按合同约定的期限将商品房转移登记有关文书交付给原告。该行为已经侵害原告的合法权利。故特向贵院提请，请求人民法院依法判如所诉。被告创美房开公司答辩称，一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”，并非现行政策法律下的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由创美公司取得的初始登记还是需要交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定未满的履行期限内，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必须将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告创美公司按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，被告创美公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理。据此约定，即使被告按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为原告所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最早也要在2018年6月30日才届满。现两证合并办理，被告亦应基于房屋所有权和土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即在2018年6月30日前履行房屋和土地的转移登记义务。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而原告曲解合同约定意思，将“2016年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为被告必须在2016年6月30日前将房屋所有权证书交付原告，否则自该日起便需要承担违约责任。这完全不符合合同原意，其诉请无事实依据。二、抛开上述因法律法规调整的不可抗力因素导致办证期限应当延展不谈，就涉案房屋转移登记办理而言，无论是按照原《房屋登记办法》和《土地登记办法》确立的分别登记原则还是现施行的《不动产登记暂行条例》确立的“一体登记”原则，单是原被告中的任何一方都不可能单独完成，需要相互配合和协助。作为买受人的原告，在办理转移登记过程中必须向被告提供资料及出具委托书，否则，被告根本无法履行相应义务，这一双向义务的履行与否，系判定逾期办证责任的有限标准。而本案中，原告一直拒绝提供资料，导致被告根本无法履行办理义务，截至目前，被答辩人尚有办证必要资料住房信息证明尚未提交，为此，答辩人曾通过电话（2018年5月17日）、挂号信通知、门口张贴通知等方式向被答辩人催告，但被答辩人未予配合。由此可见，原告已经违反了先履行合同义务，于理于法，被告创美公司都享有先履行抗辩权。在此，本答辩状也兼作《办证资料提交通知书》，再次明确通知被答辩人，希望其在三日内将上述欠缺资料提交到答辩人公司，以便办理不动产权属证书。逾期不提交的，相应责任由其自行承担。三、即使抛开上述办证期限及资料欠缺问题不谈。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第1、2项：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金之约定。被告逾期办理转移登记违约金的时间起算点应当在2018年6月30日之后，且须根据超期时间分别计算违约金，超期在180日内的，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。本案中，答辩人超期时间尚在180日内，只承担已交总房款万分之一的违约金，而非原告主张的自2016年6月30日起按已付房款万分之一每日的标准计算。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、收款收据，原告提供的《商品房买卖合同》《补充协议》、毕节创美房地产开发有限公司不动产权证编号0000014产权证书、毕节市国土局颁发的毕节市首批不动产权证在七星关区颁发的文件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议被告提供的《商品房买卖合同》《补充协议》、毕节市首批不动产权证在七星关区颁发的新闻报道,本院认定如下：一、被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》。拟证明：1、按照合同约定，涉案房屋所占土地的分户国有土地使用证办理时间系在房屋分户产权证办理完后两年内，现法律、政策变更，原来的土地证和房产证分别办理已经改为合并办理，故被告只要在合同约定的初始登记取得后两年内（2018年6月30日前）取得房屋初始登记并将相关文书交付原告即不构成违约，而超过上述期限在180日内的，只需按总房款的万分之一支付原告违约金；2、按照合同约定，在办理房屋转移登记过程中，原告负有提供资料、出具委托书的先行义务，若原告仍拒绝提供或拖延提供导致办证不能或延迟办证，被告不承担违约责任。原告质证意见如下：对该组证据的三性不持异议，但达不到被告方的证明目的。1、虽然说不动产登记暂行条例及实施细则是分别于2015年3月1日及2015年6月29日施行，但就毕节市七星关区对上述行政法规是于2015年7月1日才开始施行，而且施行的时间是在原、被告双方约定的转移登记日期之后，因此，被告称是因不可抗力导致逾期办证的理由没有事实依据；2、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八章第二十二条第一款第三项和第四项之约定，在办理转移登记过程中，需要提供的材料包括登记申请书、已登记备案的商品房、预售合同等材料均应当由被告提供，显然，被告称原告未能提供相关材料，致使延期办证也没有事实依据。经本院审查认为，该组证据系原、被告双方在意思自治的情况下签订，能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，并对相关权利义务进行了约定，具有关联性、合法性及真实性，予以确认。二、被告提交的毕节市首批不动产权证在七星关区颁发的新闻报道。拟证明：根据《不动产登记暂行条例》的施行，七星关区国土部门在2015年7月1日即颁发了首批不动产权证书，亦说明被告自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后已经不能再按照原《商品房买卖合同》为原告办理合同约定的房屋所有权转移登记证书，只能办理房地合一的不动产权证。原告质证意见：对该组证据的三性不持异议，但达不到被告方的证明目的。1、虽然说不动产登记暂行条例及实施细则是分别于2015年3月1日及2015年6月29日施行，但就毕节市七星关区对上述行政法规是于2015年7月1日才开始施行，而且施行的时间是在原、被告双方约定的转移登记日期之后，因此，被告称是因不可抗力导致逾期办证的理由没有事实依据；2、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八章第二十二条第一款第三项和第四项之约定，在办理转移登记过程中，需要提供的材料包括登记申请书、已登记备案的商品房、预售合同等材料均应当由被告提供，显然，被告称原告未能提供相关材料，致使延期办证也没有事实依据。经本院审查认为：该组证据能证明毕节市七星关区颁发不动产登记证的事实，本院予以确认。根据原、被告的陈述以及本院经审查认定的证据，本院确认以下事实：2014年10月29日，原告袁江、张丽琼作为买受人与被告创美房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关××××大道旁创美·世纪城第3幢2单元9层3号房，房号为3-2-9-3；商品房总价款为382312.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项或第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告依约向被告支付了房款、房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金等费用。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”涉案房屋已具备办理商品房权属转移登记基本条件。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否承担因逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金以及违约责任期限如何认定。对于本案的焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2016年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2016年6月30日之后的二年内，即2018年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2016年6月30日前取得的商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，被告办理涉案商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书增加了办理土地使用权的相关资料。由于双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，故被告取得涉案房屋所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的时间应为自《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日往后推迟两年，即2018年6月30日前。故本案被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约责任的时间应从2018年7月1日起开始计算。因涉案房屋已具备办理商品房权属转移登记基本条件，被告应通知原告并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，但被告并未举证证明其已通知原告交付上述文书，故在本案开庭时视为被告通知原告可以交付上述文书。而根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关税费，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告从通知原告可以交付上述文书之后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2018年7月1日起计算至本案开庭之日（2018年7月20日），共计19日。因被告的违约天数未超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告的违约金为38.23元。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁江、张丽琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金38.23元。二、驳回原告袁江、张丽琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币226.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一八年八月一日书记员  彭 双