广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15085号原告：陈力权，男，1977年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告：冯玉梅，女，1971年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：罗文迪，男，1996年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：罗崇伟，男，1964年6月27日出生，汉族，住广东省四会市，上述三被告共同委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。第三人：佛山市盈福居房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰街1号A16号铺，统一社会信用代码91440604553662645F。法定代表人：黄伟龙，总经理。委托诉讼代理人：石景堂，男，1987年2月9日出生，汉族，住广东省龙门县，系第三人员工。原告陈力权诉被告冯玉梅、罗文迪、罗崇伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，为查明本案事实，本院依法追加佛山市盈福居房地产代理有限公司为第三人参加本案诉讼。本案于2018年7月26日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人彭绍伦、被告罗崇伟及三被告共同委托诉讼代理人刘世海、第三人委托诉讼代理人石景堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2018年1月6日所签订的《房屋买卖合约》（NO：0003431）；2、三被告共同向原告退还已支付的5万元购房定金；3、三被告共同向原告支付违约金26万元；4、三被告共同向原告支付原告已经支付给第三人的中介代理费39000元；5、三被告向原告支付原告为本案支付的律师费18000元；6、案件诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告冯玉梅、罗文迪携带涉案位于禅××××房（下简称“1904房”）的房产证原件，到第三人处放盘销售。第三人在查核房产资料时发现，1904房权属人系被告罗崇伟，询问被告冯玉梅、罗文迪是否已经得到被告罗崇伟同意及授权，被告冯玉梅向第三人陈述，1904房系被告冯玉梅及罗崇伟的夫妻共同财产，但由于其二人感情不和已经办理离婚，离婚的条件是1904房赠与给被告罗文迪所有，所以被告冯玉梅保证其出售房屋已经得到被告罗崇伟授权同意，被告冯玉梅、罗文迪有权签订合同出售房产。为此，第三人经过努力，寻找到原告欲购买1904房。2018年1月6日，被告冯玉梅将出售1904房的事情致电被告罗崇伟，被告罗文迪通过微信拍照的方式，将合同条款发给被告罗崇伟审阅，在其均同意被告冯玉梅、罗文迪出售1904房后，原告与被告冯玉梅、罗文迪签订《房屋买卖合约》（NO：0003431）。合同约定1904房销售总价为130万元，原告在合同签订当天向被告支付5万元购房定金；首期房款39万在房产完税及递件当天支付；合同剩余房款91万元按照办理银行按揭方式支付；被告必须在2018年2月6日前提供贷款所需资料并协助原告办理按揭手续，在2018年2月28日内办理交易递件手续。因买方或卖方违反合同约定，如拒不提供交易所需资料或逾期办理按揭等相关手续的，逾期超过5天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。原告于2018年1月6日现金支付了购房定金5万元，被告罗文迪出具收款收据。考虑到5万元现金数额较多且时间接近夜晚，无法存进银行，经被告冯玉梅、罗文迪同意，该5万元暂时由第三人保管；1904房房产证原件保管在第三人处。2018年1月7日，被告罗崇伟突然到第三人处，声称房产出售价钱太低，拒绝继续出售1904房，并强行在第三人处抢回1904房房产证原件。随后，第三人不断敦促三被告履行合同约定协助原告办理同贷手续及取回留置的定金5万元，但被告冯玉梅一直不予理睬，甚至将第三人员工微信及手机拉黑，导致第三人无法联系。无奈之下，原告及第三人委托律师，在2018年3月13日，向被告发送律师函，要求被告应当在2018年3月23日前，提供贷款所需资料并协助原告办理按揭手续；同时应当尽快到第三人处取回留置的原告支付的购房定金50000元。被告在收到律师函后，委托律师与发函律师沟通，但未能达成一致意见。被告至今未履行合同义务。原告认为，被告冯玉梅、罗文迪系经得被告罗崇伟同意后签订相关协议，且被告罗文迪系1904房的实际物权人，所签订的协议真实有效。三被告拒绝继续履行协议义务的行为，已经构成违约。根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告冯玉梅、罗文迪辩称：被告冯玉梅、罗文迪并没有涉案房产的出售权限，只是在中介方挂牌拟出售，但被中介方哄骗之下签署了无效的房屋买卖合约；另外，被告罗文迪在中介方哄骗之下签署了收据，但实际上并没有收到相应的款项，因此涉案合同完全没有任何的法律效力。被告罗崇伟辩称：一、原告与被告冯玉梅、罗文迪签订的《房屋买卖合同》无效。被告罗崇伟有意出售涉案房屋，因没时间才让被告冯玉梅、罗文迪放盘，从未授权让他们签署合同，也从未同意过出售该房屋给原告，中介作为专业的经纪公司应知道合同是无效的。被告罗崇伟未授权被告罗文迪签合同，是因为对原告承诺可以在交易递件后一个月内支付91万元表示怀疑，原告是通过银行贷款来支付的，银行贷款通常需要两个月以上，而银行放款时间不是原告能掌握的，出于安全起见，未授权被告罗文迪签合同。另，1904房登记在被告罗崇伟名下，且被告冯玉梅、罗崇伟离婚多年，至于离婚协议怎样分配或是否赠与给被告罗文迪，与本案无关，协议对内有效、对外无效，对外以房产登记为准。此外，被告冯玉梅、罗文迪在房屋产权证出来后五年没有行使权利，视同放弃了其权利。事实是，被告罗文迪认为自己还年轻无需接受父母的房产，并且说服了被告冯玉梅该房产仍归被告罗崇伟所有。二、合同无效，原告无权要求被告承担违约责任。既然合同无效，且被告没有过错，原告要求被告承担责任无法律依据。此外，原告说支付了五万元定金留置在中介不合情理。首先，原告根本没有将定金交出来，欺骗被告罗文迪签署了收据。其次，如果要交付给被告冯玉梅或罗文迪，可通过附近的银行柜员机转账，不可能要将区区五万元留置在中介处。被告罗文迪因脑部有病，经常有头痛迷糊之情形，被告罗文迪一定是在神志不清的情况下签订的收据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：被告冯玉梅在第三人处放盘，说要卖房，当时也审查了房产证，房产证登记的是被告罗崇伟的名字，被告冯玉梅说当时离婚房子已经赠与被告罗文迪，当时没有给离婚协议第三人看，第三人就帮她放盘了。原告通过中介买房，第三人就向原告推荐了此房源，带过原告去看房，当时是租客住在涉案房产，租约快到期了，所以是不带租约的，原告满意涉案房产就打算买下。签订合同是在第三人处签订的，当时并没有看授权，房产证写的是被告罗崇伟，所以卖方写了被告罗崇伟名字，第三人没有跟被告罗崇伟接触过，因为签约的时候被告罗文迪当着原告、第三人的面打电话给被告罗崇伟问是否可以卖房，也将合同拍照发微信给被告罗崇伟看后，被告罗文迪跟原告、第三人说没问题，合同可以签。2018年1月6日签合同，同时支付五万元定金，当时被告冯玉梅、罗文迪说很晚了不方便拿五万元现金，次日白天来拿。2018年1月7日上午十点左右，被告罗崇伟来到第三人处，说要看买卖合同和房产证，什么都没说就把房产证拿走了。接着第三人就联系被告冯玉梅，第一次被告冯玉梅说在忙，之后再联系就联系不上了。第三人和原告通过发函给三被告，要求继续履行合同。定金还在第三人处，已经多次发函要求被告取回定金以及协助办理过户按揭手续。原告已经给了中介费39000元。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、三被告人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《房屋买卖合约》，证明被告冯玉梅、罗文迪经被告罗崇伟同意后，与原告签订合同，约定将位于禅××××房出售给原告，销售总价为130万元，原告在合同签订当天向被告支付5万元购房定金；首期房款39万元在房产完税及递件当天支付；合同剩余房款91万元按照办理银行按揭方式支付；被告必须在2018年2月6日前提供贷款所需资料并协助原告办理按揭手续，在2018年2月28日内办理交易递件手续。因买方或卖方违反合同约定，如拒不提供交易所需资料或逾期办理按揭等相关手续的，逾期超过5天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。合同自签订之日起生效。3、收据（售），证明被告在收到原告支付的定金后出具收据确认收款的事实。4、律师函、EMS快递单及物流记录，证明原告为继续履行合同，委托律师发送律师函给被告冯玉梅、罗文迪，要求其配合原告履行合同，否则将构成违约。5、民事委托代理合同，证明原告为本案委托律师，须支付律师费5000元的事实。6、离婚协议书，证明涉案房产是被告冯玉梅、罗崇伟同意赠与被告罗文迪，即使未赠与也属于夫妻共同财产，被告冯玉梅是有权处理的，也印证了中介在了解房产权属时房屋属于被告罗文迪的事实，所以原告及中介方有理由相信被告罗文迪有权出售涉案房产。7、收款收据，证明原告签订合同后支付了39000元中介费。经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1、6的真实性无异议，本院予以采信。证据2、3、4、5、7，原告提供了原件进行质证，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、房产证，证明房产产权人是被告罗崇伟。2018年1月底的时候已经卖掉涉案房产，也是以130万元价格通过链家地产卖给了一个老师。2、被告罗文迪的疾病诊断证明书、出院小结、出院通知书，证明被告罗文迪身体存在问题，特别是脑部上，交易时是存在精神不正常的情况。经质证，本院认证如下：原告对被告提供的证据1、2无异议，本院予以采信。诉讼中，第三人举证的证据如下：钥匙/证件收据，证明2018年1月6日，被告罗文迪把房产证及房屋钥匙给了中介，收据一式两份，确定给了一份被告罗文迪。经质证，本院认证如下：收据有原件进行质证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅××××房登记的产权人为罗崇伟，罗崇伟有意出售1904房，委托冯玉梅（罗崇伟的前妻）、罗文迪（罗崇伟的儿子）至第三人处放盘销售。在第三人的居间下，2018年1月6日晚上，陈力权与冯玉梅、罗文迪及第三人就1904房的买卖签订《房屋买卖合约》（NO:0003431）（陈力权为合约的买方，罗崇伟为合约的卖方，冯玉梅、罗文迪为合约卖方的委托代理人，第三人为合同经纪方）。合同签订前，罗文迪通过手机与罗崇伟联系并将合同文本以微信方式发给罗崇伟。《房屋买卖合约》主要内容如下：第一条该物业产权状况和交付状况1、卖方为该物业的合法权属人：房地产权证所注面积为83.87平方米，号码为0100155649；该物业以现状按套为单位售予买方，此成交价不因测绘面积变动而变动。买方签订本合约之同时已充分了解该物业之产权状况。卖方需保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，不存在第三方主张权利的情形，且没有侵犯第三人的权利。如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，则属违约。卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失……第二条该物业交易价格、现时之抵押情况、付款方式、税费支付和交付条款1、该物业之总楼价为：人民币1300000元整……3、该物业付款方式……[银行按揭付款]买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款：（1）、定金：人民币50000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日……（2）、按揭贷款：买方应于2018年2月6日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用……第三条买卖双方的权利、义务及违约责任……2、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。守约方可向违约方发出解除合同通知书。在结清相关债权债务的情况下，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还……第四条经纪方的权利和义务……2、基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付房地产咨询及中介代理费，相关具体约定详见《承诺书》……第八条本合约执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意按如下方式解决本合约之争议纠纷：向物业所在地法院提起诉讼。违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、差旅费等……第十一条三方约定的其他事项：注：买卖双方从过户起一个月内，卖方必须收齐所有房款，除个人所得税外，该物业其他税费由买方负责。该物业交易过户，买方可以用他人名字，卖方知悉并同意。合同签订当晚，原告以现金方式支付50000元定金，定金留置在第三人处，罗文迪代罗崇伟出具收据，确认收到50000元定金。同日，原告向第三人支付了中介代理费39000元，罗文迪将涉案1904房的房产证原件、房屋钥匙交给第三人。2018年1月7日，罗崇伟至第三人处取回涉案1904房的房产证原件。此后，罗崇伟、冯玉梅、罗文迪拒绝继续履行合同，2018年3月14日，陈力权及第三人委托律师向罗崇伟、冯玉梅、罗文迪发出《律师函》，要求三被告继续履行合同。此后，罗崇伟已将涉案1904房另售他人。另查一，罗崇伟与冯玉梅于2012年5月8日协议离婚，双方订立《离婚协议书》，协议约定：双方同意佛山市禅城区普君东路1号一座C1-1904号房产归儿子罗文迪所有。该套房屋可通过赠与的方式过户给罗文迪。但因该房产为拆迁补偿的房产，目前还未有房产证，待领取房产证后一个月内男方必须开展办理赠与罗文迪的过户手续，过户所需的一切费用由男方负责。在该房产过户前，女方拥有该房产的使用权，可居住或者出租。另查二，罗文迪因脑膜瘤于2018年6月30日入南方医科大学南方医院治疗，2018年7月17日出院。另查三，陈力权及其配偶名下仅有一套房产，在当前限购政策下，原告具有购房资格。另查四，陈力权委托广东卓盈律师事务所代理本案诉讼，双方约定律师费18000元，陈力权已支付5000元律师费。此外，罗崇伟于2018年7月9日收到本案诉状。案件审理过程中，罗崇伟陈述：由于被告罗崇伟住在四会，在黄岐工作，没时间去放盘，就叫儿子罗文迪去放盘，罗文迪没经验，就叫母亲冯玉梅带他一起去放盘。先由罗文迪、冯玉梅选定潜在客户，如果价钱和买方的资质合适就亲自出面来谈卖房事宜，合同也是本人来签，并没有授权让罗文迪、冯玉梅签名。2018年1月6日，罗文迪通过电话联系了罗崇伟，合同也通过微信发给了罗崇伟，但是看了合同里面第十一条附加条款第一项买卖双方从过户起一个月内卖方必须收齐所有房款不靠谱，因为觉得尾款是贷款的，不能控制银行放款时间，所以当时跟罗文迪说不要签。罗文迪签了合同回家后清醒了就告诉罗崇伟签了合同这个事。罗崇伟问罗文迪有没有将房产证给中介，罗文迪说给了，问有无收据，其说没有。第二天罗崇伟与罗文迪到中介那里拿回房产证，中介方主动给罗崇伟的，罗崇伟也表示不卖给陈力权，也表示不通过第三人放盘。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合原告的诉称以及被告和第三人的辩称，归纳本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同是否有效以及合同当事人是谁的问题。2、涉案房屋买卖合同是否应解除。关于涉案房屋买卖合同的效力及合同当事人的问题。本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，合同双方为陈力权与罗崇伟。理由如下：一、罗崇伟辩称未授权罗文迪签订合同，故合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，即使罗文迪无权处分，合同仍然合法有效。二、罗崇伟还辩称罗文迪签订合同时神志不清从而被骗。合同订立时，并非仅有罗文迪作为代理人，还有其母亲冯玉梅在场，且未有证据显示罗文迪在签订合同时存在认知或行为的障碍，故罗崇伟的辩称不成立。三、罗文迪、冯玉梅在本案中并非构成无权处分。涉案1904房登记在罗崇伟名下，罗崇伟已自认委托罗文迪、冯玉梅放盘销售涉案1904房。合同签订之前，罗文迪已将合同文本发送给罗崇伟，未有证据显示罗崇伟当时明确反对签订合同，陈力权已尽到审慎义务，在此情形下，陈力权有理由相信罗文迪、冯玉梅有权代理罗崇伟处分涉案房产，合同成立并有效，对罗崇伟产生约束力，涉案合同双方应为陈力权与罗崇伟。罗文迪、冯玉梅仅是委托代理人，并非合同当事人，两人不应承担本案民事责任。关于涉案房屋买卖合同的解除问题。合同订立后罗崇伟未按合同约定履行义务并将房产另售他人，已构成根本性违约，陈力权依约有权解除合同。合同解除应发出通知，原告陈力权起诉视为通知，罗崇伟在2018年7月9日收到本案诉状，则涉案合同于2018年7月9日解除。关于返还定金的问题。陈力权已支付了50000元定金，现合同已解除，罗崇伟负有返还定金的义务，本院对原告返还定金的诉请予以支持。然而该定金仍然留置在第三人处，从便于履行的角度考虑，由第三人直接向陈力权返还。关于中介代理费、律师费的问题。合同约定违约方应负担守约方支出的中介代理费、律师费，罗崇伟为本案的违约方，其应负担以上费用，本院对原告诉请的中介代理费39000元及律师费18000元予以支持。关于违约金的问题。涉案合同因罗崇伟违约而导致解除，其应承担支付违约金的责任。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为130000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认涉案《房屋买卖合约》（NO:0003431）于2018年7月9日解除；二、被告罗崇伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈力权返还定金50000元；三、被告罗崇伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈力权支付中介代理费39000元、律师费18000元及违约金130000元；四、驳回原告陈力权的其他诉讼请求。如被告罗崇伟未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取3403元，原告陈力权负担1190元，被告罗崇伟负担2213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年八月三日书记员 方紫盈