上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初2239号原告：夏康蓉，男，1975年7月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：崔书健，上海市君成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹正平，上海市君成律师事务所律师。被告：郭宏，男，1976年5月15日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李俊，上海枫格萌茂律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司上海普陀支行，住所地上海市长寿路XXX号XXX-XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室。负责人：刘筱华，行长。委托诉讼代理人：王超，兴业银行股份有限公司上海分行员工。委托诉讼代理人：唐杰，兴业银行股份有限公司上海分行员工。原告夏康蓉与被告郭宏及第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行(以下简称兴业银行普陀支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏康蓉及其委托诉讼代理人崔书健，被告郭宏及其委托诉讼代理人李俊，第三人兴业银行普陀支行的委托诉讼代理人王超、唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏康蓉向本院提出诉讼请求：1、要求判令原告与被告郭宏签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、要求判令被告清偿第三人兴业银行普陀支行的借款本息；3、要求判令被告清偿第三人借款本息后，与第三人共同涤除设定于上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上的抵押权；4、要求判令被告在系争房屋抵押权涤除后，将系争房屋产权过户至原告名下，所涉相关费用全部由被告承担；5、要求判令被告赔偿律师费损失1万元；6、要求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系。系争房屋产权原登记于原告名下。2010年1月初，被告因资金周转的需要与原告协商，将原告名下的系争房屋转让给被告，由被告向第三人办理购房抵押贷款，所得贷款由被告使用并负责归还，房屋仍由原告居住。为此原、被告双方于2010年1月7日签订了《协议书》，约定双方另行签订《房屋买卖合同》，房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)138万元，付款方式为现金加银行贷款，其中首付款56万元，另80万元通过向第三人贷款支付；首付款56万元由被告提供，该款分批支付至原告账户后3日内，原告必须全额以现金方式归还被告；贷款所得款项，原告必须以现金方式全额交给被告；80万元的银行贷款本息由被告按时偿还，与原告无关。被告承诺，该《房屋买卖合同》仅作为办理被告贷款之用，实际所有权、使用权及居住权仍归原告所有，被告不享有任何利益；自上述房屋过户至被告名下之日起6年内(至迟于2017年12月31日前)，被告必须向第三人提前偿还贷款，并负责将银行抵押权登记予以涤除，且将上述房产过户登记至原告名下或原告指定的第三人名下，过户产生的所有费用(含税费)均由被告承担。上述《协议书》签订后，原、被告于2010年1月11日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，转让价款为138万元。合同签订后，被告与第三人签订了《个人住房抵押借款合同》，以系争房屋作为抵押向第三人借款80万元。原告收到银行贷款后，分次提现将该80万元全部交给了被告。期间，原、被告共同至房地产交易中心办理了过户登记，税费均由被告承担。2010年2月26日，系争房屋产权核准登记至被告名下，并设立以第三人为抵押权人、债权数额80万元的抵押登记。被告取得系争房屋所有权证后，系争房屋一直由原告居住和使用，双方未办理房屋交接，合同约定的尾款被告也始终未支付。然而，被告至今未按《协议书》的约定提前偿还银行贷款，系争房屋上设定的抵押权登记至今未涤除，被告也未将房屋所有权登记至原告名下。原告认为，原、被告签订房屋买卖合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，买卖合同应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故要求判如所请。被告郭宏辩称：原告所述属实，同意原告的全部诉请，但因被告资金有问题，目前还款有障碍，无法给出具体的还款时间。第三人兴业银行普陀支行述称：被告还清借款本息后，第三人同意协助被告办理抵押登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月7日，原告夏康蓉(乙方)与被告郭宏(甲方)签订《协议书》，内容为：因甲方资金周转需要，甲乙双方协商一致，由乙方将名下的系争房屋与甲方签订《房屋买卖合同》，并由甲方向兴业银行办理购房抵押贷款，所得贷款由甲方使用并负责归还。具体协议如下：1、甲乙双方于本协议签订后3日内签订系争房屋的《房屋买卖合同》，该合同约定总价款为138万元，付款方式为现金加银行贷款，其中首付款56万元，另80万元通过向兴业银行贷款支付。期间乙方应当协助甲方办理系争房屋的所有权转移登记至甲方名下，并协助办理银行贷款的一切手续；2、本协议第1条约定的首付款56万元资金由甲方提供，该款分批支付至乙方账户后3日内，乙方必须全额以现金方式归还甲方，并向甲方出具该款收条用于办理银行贷款及房屋过户之用；3、甲方通过上述房产抵押获得的贷款打入乙方银行账户后3日内，乙方必须以现金方式全额交给甲方，甲方收到总计80万元现金后，需向乙方出具总计为80万元的收条。兴业银行80万元贷款由甲方按时偿还，与乙方无关；4、甲方承诺，该《房屋买卖合同》仅作为办理甲方贷款之用，实际所有权、使用权及居住权仍归乙方所有，甲方不享有任何利益；5、甲方自上述房产过户至甲方名下之日起6年内(至迟于2017年12月31日前)，甲方必须向兴业银行提前偿还贷款，并负责将银行抵押权登记予以涤除，且将上述房产通过买卖方式过户登记至乙方名下或乙方指定的第三方名下；6、上述房产两次过户产生的所有费用(含税费)均由甲方承担；7、若甲方未履行本协议第5条、第6条义务的，甲方应当赔偿乙方全额损失；8、本协议一式二份，签字后生效。若发生争议，由上海市虹口区人民法院管辖。2010年1月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：950550)，约定：原告将系争房屋转让给被告，转让价款为138万元；原告于2010年3月1日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接，被告应在收到通知的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后原告将房屋钥匙交付给被告为房屋转移占有的标志；2010年2月28日前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三《付款协议》约定：1、被告于2010年1月5日支付原告定金10万元，该款待原告签订本合同后将自动转为房价款；2、被告于2010年1月11日前支付原告房价款46万元；3、被告向银行贷款支付原告房价款80万元；4、被告于2010年3月1日前(原告交房给被告当日)支付原告房价款2万元。2010年2月，系争房屋产权过户至被告名下，被告以系争房屋作为抵押向第三人兴业银行普陀支行借款80万元。贷款发放到原告账户后，原告将该80万元全部交给了被告。2010年4月17日，被告出具收条，言明收到原告交付的兴业银行发放的抵押贷款80万元。被告实际未向原告支付购房款，原告也未向被告交付房屋，系争房屋仍由原告居住，原告的户口也未迁出系争房屋，银行贷款本息由被告按月归还。原告委托律师代理本案诉讼，支付了律师费1万元。审理中，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告的银行存款138万元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为：根据原、被告双方的陈述和所签《协议书》的内容，以及原告在出售系争房屋后未向被告交付房屋、未迁出户口的事实情况，被告实际系为套取银行贷款而与原告签订《上海市房地产买卖合同》，双方并无买卖系争房屋的真实意思表示，故该买卖合同应为无效。被告以购房为名向第三人申请抵押贷款，第三人取得抵押权系善意取得。鉴于原、被告之间的房屋买卖合同无效，无效合同自始没有法律约束力，被告无权设定房屋抵押权，故被告应当在清偿第三人他项权利(抵押)登记所担保的债务、抵押权涤除后，将系争房屋产权返还给原告。被告同意承担办理产权过户所涉全部相关费用及原告支付的律师费，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第三项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告夏康蓉与被告郭宏签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告郭宏应于本判决生效之日起15日内清偿上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行他项权利(抵押)登记所担保的债务，第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行应于受偿上述债务后5日内，与被告郭宏共同办理注销上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行他项权利(抵押)登记的手续；三、上海市奎照路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销后15日内，原告夏康蓉与被告郭宏应共同至房地产交易中心办理上述房屋的产权变更手续，产权人恢复登记至原告夏康蓉名下，办理产权变更所涉相关税、费全部由被告郭宏承担；四、被告郭宏应于本判决生效之日起15日内赔偿原告夏康蓉律师费损失1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,810元，由被告郭宏负担；财产保全申请费5,000元，由被告郭宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  王家华人民陪审员  丁金龙二〇一八年八月二十七日书 记 员  叶晓欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。