上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初4366号原告：陈爱玉，女，1963年5月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦贇斌，上海敏诚善律师事务所律师。被告：杨浩清，男，1984年11月11日生，汉族，住上海市宝山区。被告：姜岱芳，女，1935年11月24日生，汉族，住址同上。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘梦杰，上海市华天成律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：邢悦，上海市华天成律师事务所律师。被告：李慧梅，女，1969年2月16日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：杨国政，上海尚域律师事务所律师。第三人：上海宝山西城区房地产发展有限公司，住所地上海市宝山区水产西路XXX号。法定代表人：郑建国，董事长。委托诉讼代理人：黄俊英，上海昊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，上海昊坤律师事务所律师。原告陈爱玉与被告杨浩清、姜岱芳、李慧梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知上海宝山西城区房地产发展有限公司(以下简称“西城区房产公司”)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈爱玉及其委托诉讼代理人郑健、韦贇斌，被告杨浩清及其与被告姜岱芳的共同委托诉讼代理人刘梦杰、邢悦，被告李慧梅的委托诉讼代理人杨国政，第三人西城区房产公司的委托诉讼代理人黄俊英、周婷庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱玉向本院提起诉讼请求：1、解除原告与杨月根于2017年12月9日签订的《动迁房预售预购合同》。2、判令杨月根的继承人杨浩清、姜岱芳、李慧梅连带支付原告逾期不交付房屋的违约金人民币22.5万元(以下币种均为人民币)(从2017年12月16日起算，按照房屋总价的日千分之五计算15天)、解约违约金20万元(原告只主张20万元)，并赔偿律师费12万元。3、判令杨月根的继承人杨浩清、姜岱芳、李慧梅连带返还原告房款105万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付该款从2017年12月16日起的利息。事实和理由：2017年12月9日，原告与杨月根签订了《动迁房预售预购合同》，原告向杨月根购买上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“803室房屋”)，总价为300万元。合同签订后，原告已经支付杨月根房款105万元，但杨月根迟迟未履行合同，已经构成违约。现杨月根已死亡，杨浩清、姜岱芳、李慧梅系杨月根的法定继承人。被告杨浩清、姜岱芳辩称，姜岱芳系杨月根之母，杨浩清系杨月根与前妻李国华之子。杨浩清、姜岱芳未参与原告与杨月根签订《动迁房预售预购合同》，对此事不知情，也未收取任何房款。杨浩清、姜岱芳作为杨月根的继承人同意解除合同，在继承杨月根的遗产范围内承担其债务，但目前杨月根名下无任何财产可供继承。杨月根一户动迁安置四套房屋，家庭内部已经对四套房屋归属进行分配，803室房屋归杨浩清所有，不属于杨月根的财产。不同意原告的其他诉讼请求。被告李慧梅辩称，李慧梅系杨月根的妻子。803室房屋系动迁安置房，依照法律规定不能上市交易，故杨月根与原告签订的《动迁房预售预购合同》属无效合同。合同当事人杨月根已经死亡，该合同也无法履行。李慧梅同意在继承杨月根遗产的范围内对其所欠债务进行偿还。第三人西城区房产公司述称，2016年12月9日，杨月根的家庭成员在村委会的见证下签订了安置房屋的分配协议，两套期房归杨浩清，两套现房中一套归杨浩清，另一套归李国华。2017年12月20日，杨浩清至第三人处办理了认购及入住手续。原告与杨月根签订《动迁房预售预购合同》时，杨月根对803室房屋无任何权利，该合同当属无效。经审理查明，姜岱芳系杨月根(2018年4月11日因死亡注销户籍)之母。杨月根与李国华于2017年4月25日登记离婚，杨浩清系杨月根与李国华之子。李慧梅与杨月根于2017年5月19日登记结婚。2012年5月31日，杨月根、姜岱芳与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，被拆迁人为姜岱芳、杨月根(户)。2016年12月12日，姜岱芳、李国华、杨月根、杨浩清在亲属杨月英、李国雄的见证下签订了《房产分割协议书》，主要内容为，根据土地房屋拆迁补偿安置协议及补充协议共有4套动迁产权房，3室一套、2室两套、1室一套，到目前为止现房两套、期房两套，现房为宝山区杨鑫路XXX弄XXX号XXX室，产权已归杨浩清，顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归李国华，期房2室、1室产权归杨浩清。宝山区杨行镇西浜村民委员会在该协议书上盖章确认情况实属。2017年12月9日，原告(乙方)经中介公司居间与杨月根(甲方)签订了《动迁房预售预购合同》，约定，甲方于2017年12月9日已经取得803室动迁配套商品房一套，并确定甲方已经完成与开发商的交房手续，为该房屋合法且唯一的所有权人；甲方确定该房屋不是自己唯一的拆迁安置配套商品房，且甲方确定该房屋依法具备出售转让资格；任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担责任，无论违约方是否给对方造成损失及损失多少均应全额支付，并自愿放弃请求法院予以减少的权利，如法院强制调整，则由守约方对违约方及给守约方造成的损失承担举证责任；甲乙双方一致同意该房屋转让价款为300万元，此成交价格包含办理以甲方为权利人的该房屋房地产权证所需的税费；乙方于2017年12月9日支付甲方5万元定金，于2017年12月15日支付甲方首付款100万元，于2018年3月5日前支付房款185万元(内含定金)，尾款于过户当天或更名当天支付10万元；甲方于房屋限制交易期限届满之日起7日内配合乙方办理过户手续；甲方承诺在可以办理该房屋房地产权证的30日内办理好此证，并将原件交给乙方保管；甲方逾期不办理房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价的千分之五支付违约金；甲方承诺对该房屋具有完全所有权和处分权，如甲方隐瞒事实，导致该房屋不能过户给乙方，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任；在该房屋过户给乙方之前，任何一方发生意外，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本合同，配合乙方办理过户手续；甲方反悔不出售或变相涨价，则在履行期限届满之日起5个工作日内按房屋总价的两倍向乙方承担违约责任，并赔偿包括但不限于房屋涨价、律师费、误工费、差旅费等各种损失，甲方应返还乙方房款及已付款的银行同期房贷利息，同时承担高于乙方对房屋装修费用两倍的补偿和利息；甲方违约双倍赔偿乙方所支付房款(含定金)，乙方违约所支付房款被甲方扣除。当日，原告支付杨月根定金5万元。2017年12月14日，原告支付杨月根房款100万元。2017年12月20日，杨浩清(乙方)与西城区房产公司(甲方)签订了和家欣苑动迁房屋认定协议书，约定，乙方凭镇政府分房领导小组出具的分房结算单自愿购买甲方提供的配套商品房803室房屋，建筑面积88.61平方米(以后以实际测量为准)，总金额为324,630元。当日，西城区房产公司向杨浩清出具了分房结算入住通知单。另查明，原告于2017年12月14日向杨月根帐户转账100万元后，该帐户于12月15日、12月18日、12月25日、12月29日分别向李慧梅帐户转账13万元、2万元、5万元、33,000元，共计23.3万元，此外，该账户其余大额支出如下：于2017年12月14日卡取4.5万元，转账给案外人张磊13.8万元，转账给案外人金美江22万元，转账给案外人高钧10.4万元；于12月16日卡取6万元，转账给案外人张贵青10.2万元；于12月17日ATM机取款1万元；12月29日转账给张贵青5万元；2018年1月11日ATM机取款1万元，消费4,400元；1月29日、30日ATM机取款1万元。审理中，原告提供了律师费发票，金额共计为12万元。被告杨浩清、姜岱芳、李慧梅表示，仅有发票不能证明原告支付了12万元律师费，还需有相应支付凭证。以上事实，有原告提供的《动迁房预售预购合同》、收条、汇款凭证、律师费发票、土地房屋拆迁补偿安置协议、动迁房结算单，杨浩清、姜岱芳提供的杨月根与李国华的结婚证、离婚证、离婚协议书、杨月根与李慧梅的结婚证，第三人提供的《房产分割协议书》、动迁房屋认定协议书、分房结算入住通知单，本院调取的杨月根银行帐户明细，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，根据杨月根与杨浩清、姜岱芳、李国华于2016年12月12日签订的《房产分割协议书》的约定，杨月根放弃了对动迁安置所得四套房屋的所有权。该协议书经亲属及宝山区杨行镇西浜村民委员会见证，系杨月根的真实意思表示，合法有效。杨月根于2017年12月9日与原告签订《动迁房预售预购合同》时，对803室房屋并无处分权，现杨月根的继承人及803室房屋的实际所有人杨浩清不同意履行该合同，原告要求解除合同，本院予以准许。杨月根对合同解除负有过错，应当承担违约责任。李慧梅及西城区房产公司主张该合同无效，不符合法律规定，本院不予准许。合同约定，任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担责任，无论违约方是否给对方造成损失及损失多少均应全额支付，并自愿放弃请求法院予以减少的权利，如法院强制调整，则由守约方对违约方及给守约方造成的损失承担举证责任；甲方反悔不出售或变相涨价，则在履行期限届满之日起5个工作日内按房屋总价的两倍向乙方承担违约责任，并赔偿包括但不限于房屋涨价、律师费、误工费、差旅费等各种损失，甲方应返还乙方房款及已付款的银行同期房贷利息，同时承担高于乙方对房屋装修费用两倍的补偿和利息。原告要求杨月根返还房款105万元及该款从2017年12月16日起的同期银行贷款利率，并承担解约违约金20万元，及律师费，符合约定。原告与杨月根就律师费的金额未作出约定，杨月根签订合同时也无法预见律师费的金额，原告要求被告全额赔偿律师费12万元，本院不予准许，本院酌情确定杨月根赔偿原告律师费6万元。原告与杨月根未约定交房日期，原告本案中也主张解除合同，原告再要求杨月根支付逾期交房违约金，不符合约定及法律规定，本院不予准许。鉴于杨月根已经死亡，按照法律规定，杨月根的上述债务可由其继承人杨浩清、姜岱芳、李慧梅在继承杨月根遗产的范围内承担。需要指出的是，本案所涉803室房屋并非杨月根的遗产，杨浩清无需在该房屋财产价值范围内向原告承担责任。同时，本院注意到杨月根在与李慧梅夫妻关系存续期间将803室房屋出售给原告及收取原告105万元房款，该105万元房款是否属于杨月根与李慧梅的夫妻共同债务问题。李慧梅从杨月根处获得23.3万元，该钱款来源于杨月根收取原告的房款，应当返还给原告。但杨月根向李慧梅转账23.3万元的事实，尚不足以证明李慧梅与杨月根共同向原告出售房屋及收取房款。自杨月根收款至其死亡，期间较短，105万元房款远超过正常的家庭日常生活所需，从杨月根的银行帐户来看，61.4万元房款转账给了案外人，未用于家庭生活开支，其余从银行卡及ATM机上取走了钱款，原告也未证明用于杨月根、李慧梅共同生活或生产经营，故除李慧梅拿到的23.3万元外，难以认定其他房款为杨月根与李慧梅的夫妻共同债务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈爱玉与杨月根就上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》；二、被告李慧梅于本判决生效之日起十日内，返还原告陈爱玉房款23.3万元；三、被告杨浩清、姜岱芳、李慧梅在继承杨月根遗产的范围内，返还原告陈爱玉房款81.7万元，及按中国人民银行同期贷款利率计算，支付105万元从2017年12月16日起至本判决生效之日止的利息，并支付原告陈爱玉违约金20万元，赔偿律师费6万元；四、驳回原告陈爱玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取9,642元，诉讼保全费5,000元，由原告陈爱玉负担2,492元，被告杨浩清、姜岱芳各负担3,350元，被告李慧梅负担5,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一八年八月二十一日书记员  黄 莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三．《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。