山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0811民初5399号原告：刘某某，女，1979年3月22日出生，汉族，住济宁市任城区。原告：李某某，男，1974年8月2日出生，汉族，住济宁市任城区。两原告共同委托诉讼代理人：朱磊，山东公明政和律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张艳芬，山东公明政和律师事务所实习律师。被告：于某，男，1986年7月10日出生，汉族，住济宁市高新区。被告：武某某，女，1986年8月7日出生，汉族，住济宁市高新区。两被告共同委托诉讼代理人：于啸金，山东伟祺律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：白午阳，山东伟祺律师事务所律师。原告刘某某、李某某与被告于某、武某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、李某某及共同委托诉讼代理人朱磊、张艳芬，被告于某及两被告共同委托诉讼代理人于啸金、白午阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某、李某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告于某、武某某支付剩余房款50万元；2.诉讼费用由两被告负担。诉讼过程中，两原告变更诉讼请求为：1.撤销原、被告于2018年1月14日签订的《晟达房产房屋买卖合同》；2.判令被告协助将位于济宁市宁建西组团小区2号楼东五单元5楼东户的房屋过户至原告名下；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年1月14日通过晟达房产中介签订了房屋买卖合同，原告将位于济宁市古槐辖区宁建西组团小区2号楼东五单元五层东户的房屋（权属证号：济房权证济字第**）出售给被告，房屋总价95.5万元。现被告仅支付了45.5万元，尚欠50万元房款未支付。因双方在签订房屋买卖合同时对涉案房屋的土地性质存在重大误解，特变更诉讼请求。被告于某、武某某辩称：1.原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同。双方存在真实的房屋买卖关系，被告履行了部分付款义务，并办理了房屋所有权变更登记。后，被告发现涉案房屋所在土地为出让工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，济宁市不动产登记中心为涉案房产颁发不动产权证书是对违法建筑的确权行为，违反了国家强制性法律的规定，被告已就此提起行政诉讼。因此，原、被告买卖的房产所在土地为出让工业用地，系不能办理合法产权的房屋，非被告购买房屋的真实意思，合同因此应为无效合同。2.根据原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，原告应保证房屋无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵。原告系涉案房屋的出卖人，应当知道房屋的性质、属性等客观情况，但在签订合同时，没有将房屋的具体情况告知被告，具有欺诈行为，应当承担相应的法律责任。本院经审理认定事实如下：2018年1月14日，原、被告经晟达房产中介签订了《晟达房产房屋买卖合同》，约定：原告将其名下位于济宁市古槐辖区宁建西组团小区2号楼东五单元五层东户的房产出售给被告。合同约定房产为“私房产权”，权属证号为020798。原告保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同房产共有、所有人同意出售等。被告已对原告房产状况作了充分了解，并自愿购买此房产。双方协定房产交易价格为95.5万元，包括主房134.01平方米和储藏室8.48平方米。合同签订当日被告付原告购房定金1万元。双方约定被告于2018年1月16日前，向银行提交贷款所需的一切资料，并办理贷款申请手续。双方承诺于2018年1月31日前到相关房产部门办理房产所有权转移手续，并于办理过户当天，支付首付款45.5万元，剩余房款50万元由贷款银行放款后一次性付给原告。合同签订当日，被告向原告支付了购房定金1万元。2018年1月24日，被告向原告支付了购房首付款45.5万元（含1万元定金）。2018年3月12日，济宁市国土资源局向被告颁发了不动产权证书（证号：鲁20**济宁市不动产权第**），该证书载明：权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为市场化商品房，用途为住宅，使用期限处为空白。该权利证书所附的《宗地（位置）图》载明的权利人为宁建组团2号楼全体业主。2018年5月22日，济宁市不动产登记中心根据被告于某的查询申请，出具《不动产登记资料查询结果证明》一份，载明：您申请查询位于古槐辖区宁建西组团2号楼五单元五层东户的房屋所在土地登记为出让工业用地。另查明，原告出售的涉案房屋系其于2003年5月8日从济宁市万锡房地产综合开发公司所购买，并于2004年6月20日在济宁市房产管理局办理了房屋所有权证书（证号：济房权证济：济房房权证济字第**有证书载明房屋为私有房产，设计用途为住宅，土地使用情况摘要处未作记载。直至本次交易，该房屋未办理土地使用证。本院认为，本案争议的焦点问题是：原、被告签订的《房屋买卖合同》属于无效合同还是应予撤销的合同。两原告认为原、被告在签订合同时对涉案房屋所在土地的性质存在重大误解，《房屋买卖合同》应予撤销。两被告认为涉案房屋所在土地系出让工业用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的相关规定，涉案房屋系违章建筑；且原告应当知道土地使用权的瑕疵，还与被告签订合同，存在欺诈行为，同时还造成国家税费流失，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项和第（五）项的规定，《房屋买卖合同》应为无效合同。本院认为，两被告主张《房屋买卖合同》为无效合同没有事实及法律依据，本院不予支持，理由是：1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而被告主张所依据的《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条均非效力性的强制性规定，且涉案房屋在交易前已正常办理了房屋所有权证书，在交易后亦办理了不动产权证书，因此，被告主张涉案房屋为违章建筑，双方签订的房屋买卖合同因而无效不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项所指的“欺诈”，法律虽没有明确的定义，但学理上较为一致的观点是：“欺诈是指当事人一方故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况，使对方基于错误判断而作出意思表示。”欺诈行为的构成，需具备欺诈方的欺诈故意、欺诈行为、受欺诈方的错误意思表示以及欺诈方的欺诈行为与受欺诈方的错误意思表示有因果关系这四个要件。其中，所谓的欺诈故意是指欺诈的主体明知自己的欺诈行为会引起他人上当受骗的结果，并且希望或者放任这种结果发生的一种心理态度。本案中，首先，原告出售的房屋系其通过合法途径从房地产开发企业购买，并办理了房屋所有权证书，该证书亦载明设计用途为住宅。在该证书中的土地使用情况摘要处未作记载，而实践中不办理土地使用证也较为常见，因此，在通过正当的合法途径购得房屋的情况下，通常不会对房屋所在的土地性质产生怀疑。其次，在房屋买卖关系中，房产过户通常是必经的程序，本案双方签订的合同亦是如此，且已实际办理了房产过户，在已实行不动产统一登记的情况下，原告想要隐瞒土地的性质事实上成为不可能。再次，国家有关税费的收取系根据国家有关法律法规进行，不会因当事人签订合同与否而造成流失。因此，不能认定原告存在欺诈的故意，被告主张原告对房屋所在土地性质系明知，构成欺诈，并造成国家税费流失，没有事实及法律依据，不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项之规定。综上，本院认为，涉案房产所在的土地为出让工业用地，虽没有证据证明原告对此系明知，但原告作为房屋所有权人，应当知道房屋的土地性质，原告由于过失，误以为该土地系出让住宅用地，并与被告签订了房屋买卖合同。被告在原告持有合法的房屋所有权证书的情况下，依据日常生活经验，认为该房屋所在土地应为出让住宅用地，而未再对土地性质予以核实，并在房屋买卖合同上注明已对房产状况作了充分了解。因此，原、被告签订房屋买卖合同时均认为该房屋所在土地为出让住宅用地，构成对买卖标的的重大误解。原告申请撤销该《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告刘某某、李某某与被告于某、武某某于2018年1月14日签订的《房屋买卖合同》；二、被告于某、武某某于本判决生效之日起十日内协助原告将位于济宁市古槐辖区宁建西组团小区2号楼东五单元五层东户的房产过户至原告刘某某名下。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告刘某某、李某某负担2200元，被告于某、武某某负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  郭克法二〇一八年八月十三日书记员  彭 楠