上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初9747号原告(反诉被告)：上海富美环境净化工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：许鸿，总经理。委托诉讼代理人：许庆孙，男。委托诉讼代理人：王国强，上海昌鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海海质商贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邹红娟，总经理。委托诉讼代理人：邹长春，男。委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。原告上海富美环境净化工程有限公司诉被告上海海质商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年7月9日公开开庭进行审理，原告上海富美环境净化工程有限公司的委托诉讼代理人王国强、许庆孙、被告上海海质商贸有限公司的委托诉讼代理人阳胜、邹长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海富美环境净化工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告返还原告租金和押金人民币324,000元；3、被告赔偿原告装修损失345,904.21元；4、被告赔偿原告停工停业损失200,000元；5、被告赔偿原告设备搬运费36,000元。事实与理由：2016年11月9日原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告承租位于上海市青浦区华新镇芦蔡北路XXX号建筑面积1,034平方米的厂房，租期自2016年9月5日至2020年9月4日，租金每年388,800元(不含发票，包括物业管理费)，第三年起房租每2年递增8%，先付后用，付三押一。原告实际承租的厂房门牌号为芦蔡北路XXX弄XXX号，该房屋无产权证，故原、被告签订的《厂房租赁合同》无效，被告理应返还原告支付的租金和押金。因系争房屋于2017年4月9日被停水停电无法使用，原告被迫于2017年6月9日搬走，在此期间原告停工停业损失为20万元。此前原告投入装修费用345,904.21元，本次搬迁发生搬迁费36,000元。因被告故意隐瞒租赁厂房性质，且房屋因无证被拆除，造成原告上述损失，被告理应予以赔偿，故原告起诉至法院。被告上海海质商贸有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在签订合同时知晓系争房屋是违章建筑，被告未进行隐瞒，合同中未说明系争房屋有产权证。无论租赁合同是否无效，原告实际使用系争房屋期间需要支付房屋占有使用费。根据合同约定，原告装修应当向被告申请，被告曾要求原告拆除装修和搭建的违章建筑，但是原告未予理睬。原告发放的员工工资和搬运发生的费用都是原告自行生产经营需要支出，由原告自行负担。原告在与上海恒胤装饰材料厂的诉讼中自述不存在断水断电。被告上海海质商贸有限公司认为原告至今未支付2017年6月5日至2018年3月23日期间的租金和房屋占有使用费，提起反诉请求：1、判令原告与被告签订的《厂房租赁合同》于2017年8月12日终止；2、原告支付被告2017年6月5日至2017年8月12日的租金68,906元；3、原告支付被告2017年8月13日至2018年3月23日的房屋占有使用费，按照每月32,400元计算。原告上海富美环境净化工程有限公司针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。系争房屋是违章建筑，合同无效。系争房屋于2017年4月被停水断路，原告已经搬离，不需要支付房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：位于上海市青浦区华新镇芦蔡北路XXX号房地产权利人为案外人上海申雅电池有限公司，建筑面积7,881.94平方米。原告与被告一致确认原告租赁的房屋为无证房屋。2016年11月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在青浦区华新镇芦蔡北路XXX号，建筑面积约1,034平方米(含公摊面积)；租赁期限自2016年9月5日至2020年9月4日；2016年9月5日至2018年9月4日，每年租金388,800元(不含票)，包括物业管理费，第三年始房租每2年递增8%；先付费后使用，付三押一，三个月租金为97,200元，一个月押金为32,400元，合同到期甲方应于7个工作日内将押金退还给乙方；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行简单装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；若乙方欠交租金超过一个月，甲方有权提前终止租赁合同，同时不给乙方任何补偿；乙方在租赁期间，在没征得甲方书面同意的前提下，不得将此厂房转让或转租给第三方，若乙方强行转让，甲方有权单方面解除本合同并扣去乙方的一个月押金和已收房租作为赔偿金；租赁期间，如遇市政动迁造成本合同无法履行，乙方无条件服从，按市政动迁补偿给乙方等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告租金支付至2017年6月4日，并支付了押金32,400元。2017年8月12日，被告向原告发送《终止合同告知书》，表示因原告从2017年6月5日未向被告支付任何租金，且将部分厂房在没征得被告书面同意的前提下转租给别人，故被告依据《厂房租赁合同》第七条第二款及第三款的规定，本合同于2017年8月12日终止，要求原告立即腾空房屋返还给被告，并支付逾期租金、违约金、房屋占有使用费和押金没收。原告收到《终止合同告知书》。2017年3月10日，原告(甲方)与案外人上海恒胤装饰材料厂(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市青浦区芦蔡北路XXX弄XXX号，建筑面积约为722平方米(含公摊面积)。租赁时间三年，自2017年3月10日起至2020年3月9日止。甲方收到全部租金和押金后乙方方可装修。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行简单装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不作任何补偿，退租时乙方恢复原样。合同另对其他事项作出约定。上海恒胤装饰材料厂承租期间对房屋进行了装修。2017年4月21日，原告通过短信方式要求被告退房租，被告未回复。2017年6月21日，上海市青浦区环境监察支队向原告出具《环境监察执法告知书》，表示原告在芦蔡北路XXX弄XXX号从事的五金仓储项目未办理相关环保手续擅自投入生产或使用，告知需办理完毕相关环保手续后方可正式投入生产或使用。原告同日将该告知书通过微信发送给被告。另查明，2017年5月8日，本院立案受理了上海恒胤装饰材料厂起诉上海富美环境净化工程有限公司、案外人许庆孙房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0118民初5728号。在该案审理过程中，依据上海恒胤装饰材料厂的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对上海恒胤装饰材料厂建房及装修损失进行审价并出具审价报告。鉴定结论为：本案所涉“上海市青浦区芦蔡北路XXX弄XXX号厂房装修工程”造价合计为82,993.57元，其中确定部分的造价为73,637.58元，不确定部分的造价为9,355.99元。2017年11月22日，本院判决：一、上海恒胤装饰材料厂与上海富美环境净化工程有限公司于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海富美环境净化工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海恒胤装饰材料厂房屋占有使用费102,686元；三、上海富美环境净化工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海恒胤装饰材料厂押金23,781元；四、上海富美环境净化工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海恒胤装饰材料厂损失6万元；五、上海恒胤装饰材料厂其他诉讼请求不予支持。上海恒胤装饰材料厂不服该判决提起上诉，2018年3月12日上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2016年8月19日，被告与案外人龚某签订《厂房租赁合同》，约定原告将芦蔡北路XXX号建筑面积672平方米房屋出租给龚某。2017年8月14日，本院立案受理了被告起诉龚某、第三人上海市青浦区华新镇人政府房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0118民初13125号。上海市青浦区华新镇人政府在该案中陈述因租赁房屋所在厂区的经营户没有通过环评手续，第三人配合环保部门在2017年4月对厂区进行断电。安保人员是上海华新工业园区经济发展有限公司派驻用于维持厂房内秩序的。审理中，被告表示如果法院认定租赁合同无效，被告同意退还押金。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《厂房租赁合同》、《终止合同告知书》、民事判决书、照片、短信、上海市房地产权证、《环境监察执法告知书》、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告认为：被告签约时隐瞒了系争房屋无产证的情况，原告对系争房屋进行了装修并搭建了200到300平方米房屋，花费了345,904.21元。原告装修搭建后将部分房屋转租给上海恒胤装饰材料厂。2017年4月9日系争房屋被停水停电，无法使用，上海恒胤装饰材料厂于2017年7月6日搬离，原告于2017年7月至8月期间完全搬离，剩余一些无法搬离的物品。办公区域原告上锁，原告没有将钥匙交还被告，没有明确通知被告已全部搬离，也没有办理交接手续，对于搬离后的情况不清楚。停产停业损失是原告估算的，因为无法生产经营，原告将机器设备出售，但是拆卸运输费由原告承担。为此原告提供：1、《办公室装修工程合同》装修项目清单、照片；2、搬运合同、搬运费发票、清单；3、工资表、电子回单、考勤卡。被告对上述证据的真实性均不予认可。被告认为：原告签约时明知系争房屋无产证，从原告提供的装修合同可以看出原告知晓房屋的门牌号即芦蔡北路XXX弄XXX号。合同约定原告装修不得破坏房屋结构，被告在2016年12月9日即提出异议要求原告恢复原状，并于2017年8月12日书面告知原告终止合同。系争房屋于2018年3月23日被拆除，原告在此之前未将房屋交还被告，理应支付房屋占有使用费。为此被告提供：1、2016年12月9日的告知书，告知原告装修未经得被告同意且破坏了房屋结构，要求恢复原状；2、2018年3月16日和2018年3月23日的照片一组。原告对告知书不予认可，认为没有收到过，且被告也没有按告知书及时解除合同，照片中显示的都是原告不要的废品，无法看出房屋拆除的时间。根据庭审查明的事实，本院认为：因系争房屋无房地产权证或合法建造的相关审批手续，故原告与被告于2016年11月9日所签订的《厂房租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，被告理应返还原告押金，故对原告要求被告返还押金的诉请本院予以支持。合同虽无效，但是原告实际占有使用系争房屋，被告有权收取房屋占有使用费，对原告要求被告返还租金的请求本院不予支持。针对原告主张的装修损失，本院结合双方过错程度、原告装修内容、他案鉴定报告、实际损失等因素酌情认定被告应赔偿原告装修损失10万元。合同无效后，原告理应腾退，原告主张的设备搬运费和停产停业损失，于法无据，本院不予支持。原告认为已于2017年7月至8月腾退，被告予以否认，根据原告的陈述，原告未将办公区域钥匙交还被告，未正式通知被告已搬离，也未办理交接手续，故对原告的陈述本院不予采信。被告自述房屋已于2018年3月23日拆除，故本院参照合同约定标准、原告占有使用期间、厂房现实状况、双方过错程度，酌定原告应支付房屋占有使用费10万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海富美环境净化工程有限公司与被告上海海质商贸有限公司于2016年11月9日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海海质商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海富美环境净化工程有限公司押金32,400元；三、被告上海海质商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海富美环境净化工程有限公司装修损失10万元；四、原告上海富美环境净化工程有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告上海富美环境净化工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海海质商贸有限公司房屋占有使用费10万元；六、反诉原告上海海质商贸有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,859元，减半收取计6,429.50元，由原告负担4,955.50元，被告负担1,474元；反诉受理费3,007.10元，由反诉原告负担1,857.10元，反诉被告负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一八年八月十日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。