广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初1270号 原告：桂林某某公司，住所地：临桂区临桂镇，统一社会信用代码：xxxxxx。 法定代表人：曾某某。 委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，1979年10月15日，住河南省汝南县，系桂林某某公司职工。 委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1958年4月14日，住广西桂林市七星区，系桂林某某公司职工。 被告:刘某，女，汉族，1986年12月26日出生，住广西临桂县。 委托诉讼代理人：林某，广西守初律师事务所律师。 原告桂林某某公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月10日公开开庭审理了本案。原告桂林某某公司的委托代理人李某某、杨某某，被告刘某的委托代理人林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付截止2018年3月31日拖欠的住宅物管费4768.51元，违约金5278.09元；共计10046.61元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2013年10月24日与桂林某房地产开有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买其开发的“某”小区住宅一套，并于2015年9月30日与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》双方对物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日的千分之三收取滞纳金。被告身为“某”区住宅业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自2015年11月1日至2018年3月31日，累计拖欠住宅物管费4768.51元，滞纳金5278.09元。原告曾多次去人去函催要该笔拖欠费用，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费、违约金费用，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 原告桂林某某公司为证明其主张提供以下证据：证据一、桂林某业主临时管理规约复印件；证明原被告存在合同关系，被告应当支付物业费和违约金；证据二、遵守《临时管理规约》承诺书复印件；证明原被告存在合同关系，被告应当支付物业费和违约金；证据三、商品房买卖合同复印件；证明被告是物业所有权人；证据四、催费函、律师函及邮寄单复印件；证明原告已经向被告主张过权利。 被告刘某答辩称，一、在某被诉的五个业主里，开发商隐瞒了重要事实，导致五个业主无法知悉物业费为1.78每月每平米，系合同欺诈行为。首先，作为房开企业与物业公司，应当将前期物业管理合同和临时管理规约作为商品房买卖合同的附件。其次，前期物业管理合同和临时管理规约作为收取物业费的依据，但是这两份合同是在被告在收房时才签订的。在韦林军的案件中，前期物业管理合同和临时管理规约签订时间是在商品房买卖合同之前。二、依据1.78元的收费标准是没有取得相关的审批手续。三、原告收取物业管理费的依据与本案原告的等级资质不相符，不能以三级资质和达到二级资质的情况下，收取一级资质的收费。四、本案的原告在有如此多的缺陷下，进驻某，未尽到合同义务，在履行合同约定义务的过程中，出现诸多的问题，没有尽到应尽的义务，只是向五位业主主张权利，这是权利义务不对等的，这是业主行使同时履行抗辩权。在此情况下，原告主张的违约金更是没有法律依据。综上，原告要求五位被告支付物业费和违约金是没有法律依据的，请法院不予支持原告的诉请。 被告刘某为证明其主张提供以下证据：证据一：企业信息公示报告，证明原告的注册资本的对应物业资质是三级资质，到2016年资本达到二级资质。证据二：某物业服务存在的问题的十组照片，证明原告的物业服务管理存在问题。并且原告没有出具发票给交物业费的业主，而是用收据的形式替代。博美幼儿园占用公共用地，物业却没有管。证据三：共计46张照片，证明原告没有按照合同提供物业服务的情况，没有达到双方签订合同约定的标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告刘某对原告桂林某某公司提供的证据认为：一、对证据三的三性没有异议，但是在商品房买卖合同里没有前期物业管理合同和临时管理规约。二、证据一、二的真实性、合法性没有异议。但是应当附在商品房买卖合同里。三、对房屋质量保证书的三性没有异议。 原告桂林某某公司对被告刘某提供的证据认为：对证据一，企业信息与本案无关，价格标准是有物价备案的。证据二、三，你方提交的照片是什么时候，并不能证明我方没有处理相关的问题，并且是你方先不交物业费才导致我方物业管理难的情况。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、物业管理合同未与商品房买卖合同同时签订是否违反法律规定。本院认为，虽然被告与房地产开发商签订的商品房买卖合同没有包含前期物业服务合同的内容，但被告在签订合同时并未向开发商提出该问题，且于2015年9月30日，被告又与原告物业公司签订《前期物业管理服务合同》及《桂林某临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，故对于双方签订的相关物业合同，本院予以认可，双方应根据合同约定内容履行义务。二、原告是否按合同履行义务，被告是否可行使同时履行抗辩权。被告认为原告提供的物业管理服务没有达到合同标准，故其可行使同时履行抗辩权拒绝支付物业服务费。本院认为，被告提供的相关照片没有具体的时间、地点，不能证明被告已经向物业公司报修以及物业公司对报修不予处理的情况，小区面积大、设施设备众多，使用过程中容易出现设施设备损坏的情况，小区卫生偶有脏乱的情况也可能发生，被告以此认为原告未全面履行义务而行使同时履行抗辩权，理由不够充分；且原告也提供了证据证明原告对设施设备进行了及时维修和保养以及有专门保洁员对小区卫生进行维护。物业公司按约提供了物业服务，业主就应该按约履行缴纳物业服务费的义务，被告刘某行使同时履行抗辩权的理由不成立。三、物业公司的收费是否超出其物业资质标准。被告认为原告的收费没有达到相关的资质标准，是无理收费。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，小区物业费收费标准的确定，主要取决于小区的规模、设施设备、对服务品质的要求等客观因素，最终由物业服务企业和业主在相关物价部门核定价格的标准内，根据服务内容和服务标准协商确定，因此，物业企业的资质等级与项目的收费标准没有直接联系。原告的物业服务收费标准，是根据临桂县物价局2012年11月13日出具的临价费字［2012］x号“关于‘某天屿组团’小区小高层电梯住宅楼前期物业服务收费标准的批复”制定，原告依据该物价局文件与被告签订了《前期物业管理服务合同》对收费标准进行了约定，因此，原告的物业费收费标准符合法律规定，本院予以认可。四、幼儿园用地问题以及业主违建问题。物业公司提供的服务是对小区公共区域的设施设备及环境进行维修、养护、管理和维护，对于公共区域用地并无所有权，因此，对于幼儿园占地问题非物业公司权限范围内，不应归责于原告；对于业主违建行为，物业公司应向相关业主进行规劝，也可向有关部门进行反映，但物业公司并没有执法权，无权强行拆除业主的违法建筑，因此，在物业公司履行规劝义务并向有关部门反映后业主仍拒绝拆除违法建筑的，不能归责于原告。五、违约金的计算问题。本院认为，物业公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。六、对于被告提交的只有临时收据没有正式发票的证据，本院认为被告可要求原告开具正式发票，可向原告另行主张权利。 经审理查明：2015年9月30日，甲方：刘某与乙方：桂林市某某责任公司签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：121.77平方米……第四条一、甲方交纳费用时间：以乙方书面通知甲方的交房约定时间为准；二、住宅按建筑面积计：每月每平方米￥1.78元五、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。……” 同日，桂林某房地产开发有限公司、桂林市某某责任公司、刘某三方签订《桂林某临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：某住宅小区，座落位置：桂林市临桂，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购的商品房交付的时间起向物业服务企业足额缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：(1)物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；……3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度、每半年分期或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。……”同日，被告刘某签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻某小区进行管理至今。 另查明，2013年11月7日，桂林某房地产开发有限公司作为甲方与乙方桂林某国际物业管理有限公司、丙方桂林市某某责任公司签订了《物业公司交接协议书》，三方就桂林市临桂县某《某前期物业服务合同》包括某某园别墅区、某园、某园、某园住宅及园林等配套设施等区域的物业服务合同等事项的处理进行了商议，乙方已于2011年7月1日，把与甲方所签订的所有相关物业服务合同的服务主体转给丙方，即对位于桂林市临桂县某的某园别墅区、某园、某园、某园住宅及园林等配套设施等区域实行物业管理服务，委托管理期限至成立业主委员会为止。 原告桂林市某某责任公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工；资质等级为三级。2018年3月8日，住房城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》，自此，物业服务企业的资质评级已取消。2011年起原告桂林市某某责任公司接受桂林某房地产开发有限公司委托，对某小区物业的共用部位、共用设施设备进行养护、管理，并按物价部门核定的标准收取物业服务费。被告刘某是某的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇某B区园B8-104室（建筑面积：121.77㎡）。2015年11月1日至2018年3月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，从2015年11月1日至2018年3月31日，按照被告房屋的建筑面积：121.77㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告刘某共欠物业服务费4768.51元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，关于争议焦点一、被告刘某是否应按合同约定向原告桂林市某某责任公司支付物业服务费。本院认为，虽然被告刘某提出在与桂林某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同没有包含前期物业服务合同的内容，但被告在签订合同时并未向开发商主张该问题，且于2015年9月30日，被告刘某又与原告桂林市某某责任公司签订《前期物业管理服务合同》及《桂林某临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，故对于双方签订的物业服务合同，本院予以认可，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林某某公司与被告刘某签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林某临时规约》是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告桂林某某公司依约履行了物业管理的相关义务，被告刘某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告桂林某某公司要求被告刘某支付所欠物业服务费，有理有据，本院予以支持。经核实，2015年11月1日至2018年3月31日，按照被告房屋的建筑面积：121.77㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告刘某共欠物业服务费4768.51元。 关于争议焦点二、原告桂林市某某责任公司是否按合同约定履行义务，被告刘某是否可行使同时履行抗辩权。被告认为原告提供的物业管理服务没有达到合同标准，故其可行使同时履行抗辩权拒绝支付物业服务费。本院认为，被告未能提供其已经向物业公司主张权利以及物业公司对于相关主张不予处理的相关证据，且小区面积大、设施设备众多，使用过程中容易出现设施设备损坏的情况，小区卫生偶有脏乱的情况也可能发生，被告以此认为原告未全面履行义务而行使同时履行抗辩权，理由不够充分；且原告也提供了证据证明原告对设施设备进行了及时维修和保养以及有专门保洁员对小区卫生进行维护。至于幼儿园用地问题以及业主违建问题。物业公司提供的服务是对小区公共区域的设施设备及环境进行维修、养护、管理和维护，对于公共区域用地并无所有权，因此，对于幼儿园占地问题非物业公司权限范围内，不应归责于原告桂林市某某责任公司；对于业主违建行为，物业公司应向相关业主进行规劝，也可向有关部门进行反映，但物业公司并没有执法权，无权强行拆除业主的违法建筑，因此，在物业公司履行规劝义务并向有关部门反映后业主仍拒绝拆除违法建筑的，不能归责于原告桂林市某某责任公司。物业公司按约提供了物业服务，业主就应该按约履行缴纳物业服务费的义务，被告刘某认为原告不完全履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另案要求原告承担责任，但以此行使抗辩权拒绝交纳物业服务费的理由不成立。 关于争议焦点三、原告桂林市某某责任公司的收费是否超出其物业资质标准。被告刘某认为原告的收费没有达到相关的资质标准，是无理收费。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，小区物业服务费收费标准的确定，主要取决于小区的规模、设施设备、对服务品质的要求等客观因素，最终由物业服务企业和业主在相关物价部门核定价格的标准内，根据服务内容和服务标准协商确定，因此，物业企业的资质等级与项目的收费标准没有直接联系。原告的物业服务收费标准，是根据临桂县物价局2012年11月13日出具的临价费字［2012］x号“关于‘某天屿组团’小区小高层电梯住宅楼前期物业服务收费标准的批复”制定，并与被告签订了《前期物业管理服务合同》对收费标准每月每平方米单价1.78元进行了约定，由此可见，原告的物业服务费收费标准符合法律规定，本院予以认可。 关于争议焦点四、违约金的计算问题。本院认为，原告桂林市某某责任公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘某支付住宅物管费4768.51元给原告桂林某某公司； 二、驳回原告桂林某某公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费51元，依法减半收取25.5元，由被告刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费51元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员 卢 晨 二〇一八年八月二十七日 法官 助理 马竹波 书 记 员 张燕红