成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初2293号 原告（反诉被告）：杜春旭，男，1963年4月29日出生，汉族，住四川省南部县。 原告（反诉被告）：周秀菊，女，1965年3月27日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：周刚，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯颖，四川开山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省双玻实业集团有限公司，住所地成都市双流区华阳镇锦江村一社。 法定代表人：蔡开学，董事长。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜春旭、周秀菊与被告（反诉原告）四川省双玻实业集团有限公司（以下简称“双玻公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜春旭及杜春旭、周秀菊的委托诉讼代理人周刚、被告被告（反诉原告）双玻公司委托诉讼代理人吴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜春旭、周秀菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，立即将讼争房屋移交给原告；2.被告立即为原告办理房屋产权登记；3.判令被告支付违约金22727元。事实与理由：二原告与被告于2011年6月17日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将位于成都市天府新区房屋出售给二原告，二原告以贷款方式付款购买房屋，随后，原告向招商银行股份有限公司成都分行贷款58万并由被告提供担保购买该房屋。然而二原告在履行了合同约定任务后，被告却拒不履行合同义务，既不向原告交房，也不向不动产登记中心将房屋登记在原告名下，原告多次请求被告履行义务，被告拒不履行，已严重侵犯原告合法权益。 双玻公司辩称，1.在双方合同约定交付之日，原告一直没钱收房，其后原告逾期还贷，违反了合同约定，被告有权解除合同并不将房屋交付原告；2.关于办理房屋产权登记，是在交付房屋后365个工作日内，房屋未交付，办理权证没有依据；3.由于原告违约在先，被告未违约，违约金的主张没有依据。 双玻公司向本院提起反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并撤销备案登记；2.判令被反诉人支付违约金100000元，赔偿损失20000元。事实与理由：2011年6月7日，双玻公司与杜春旭、周秀菊签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并办理了备案登记。合同约定杜春旭、周秀菊购买双玻公司销售的位于成都市天府新区房屋，房屋总价款为841769元，杜春旭、周秀菊以按揭贷款方式支付。2011年8月3日，周秀菊、杜春旭与招商银行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，由双玻公司提供担保，招商银行向周秀菊、杜春旭发放了银行贷款。但因杜春旭、周秀菊逾期还贷，双玻公司应招商银行的要求，代偿了540906.92元。根据原、被告双方合同约定，双玻公司有权解除合同并要求杜春旭、周秀菊支付违约金、赔偿损失。 杜春旭、周秀菊辩称，虽然我方逾期偿还贷款，但双玻公司在2017年9月30日向银行偿还款项，我方在合同约定时间60日内已经向双玻公司偿还了该款项，合同明确约定金额以银行扣款为准，我方查询的银行扣款不到520000元，我方偿还金额已经远超上述金额，故合同应当继续履行；我方按照合同约定支付了款项，所以不应支付违约金及损失；双玻公司是担保责任，只具有追偿权，房屋已经登记在我方名下，我方才享有物权。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市天府新区×号房屋；合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于天府新区（原双流县地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：（双）国用［2009］18055号、18056号、18057号；双国用［2010］第924号；商品房预售许可证号为11066；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的方式处理。 补充协议第三条约定，应买受人要求，出卖人可以就买受人向银行的借款提供保证，出卖人在保证期间，若买受人未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因买受人行为导致银行解除与买受人的贷款合同，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；若买受方从出卖人代还之日起60日天内仍未按时足额偿还出卖方代还所有款项（以银行扣款为准），则出卖方有权解除商品房买卖合同，在此情况下，若出卖方不解除合同，有权在承担担保责任后向买受方追偿，同时买受方应承担总房款20%的违约金；若出卖方解除合同，出卖方按合同原价收回房屋，出卖方有权从应退给买受方的房款中扣除与出卖方代买受方清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受方应向出卖方支付总房款20%的违约金并赔偿出卖方其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费用），若有不足的部分，出卖方有权继续向买受方追偿。 补充协议第八条约定：如买受人需出卖人代为其办理房屋所有权证书，则买受人应当接到出卖人电话通知后在约定的时间、地点向出卖人提供书面委托书并交齐相关办证资料和交清相关费用；若买受方以按揭方式付款，视为买受人已委托出卖人办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记，该委托为不可撤销委托。买受人应当在出卖人通知时间内将办理房屋所有权证书和抵押登记手续所需的资料和需要缴纳的费用一并交由出卖人收持，如因买受人未在出卖人通知时间内交齐抵押登记手续所需资料或未办理公证委托而使出卖人不能在合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。补充协议同时约定，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内取得分户国有土地使用权证书。 合同签订后，杜春旭、周秀菊通过支付首付款及按揭贷款的方式向双玻公司支付了购房款。 2011年8月3日，杜春旭、周秀菊作为借款人、招商银行股份有限公司成都分行作为贷款人、双玻公司作为保证人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定杜春旭、周秀菊向招商银行股份有限公司成都分行借款580000元用于购买上述房屋。合同签订后，招商银行股份有限公司成都分行按约定发放了贷款。自2012年9月9日起，杜春旭、周秀菊出现多次逾期还贷的情形，自2014年9月起就未再偿还贷款，因杜春旭、周秀菊多期未偿还贷款，经招商银行股份有限公司成都分行多次催收仍未偿还，故该行于2016年11月11日向双玻公司发出《履行担保责任通知书》，要求双玻公司承担保证责任，在收到通知之日起五日内代还杜春旭、周秀菊所欠的全部贷款本息；同日，该行也向杜春旭、周秀菊邮寄了《贷款提前到期通知书》，载明截止2011年11月11日，杜春旭、周秀菊尚欠贷款本息共计493659.55元，其行为已构成严重违约，故宣布贷款提前到期，二人应在通知发出之日起五日内偿还全部贷款本息。2017年9月30日，双玻公司履行保证责任，代杜春旭、周秀菊向招商银行股份有限公司成都分行偿还了贷款本息共计540906.92元。2017年10月9日，招商银行股份有限公司成都分行出具了《代偿证明》及《个人贷款结清证明》，载明前述《个人购房借款及担保合同》项下的全部贷款本息已结清。 2017年11月25日，杜春旭、周秀菊通过案外人杜飘的账户向双玻公司转入了523000元，用于偿还双玻公司代偿款项。杜春旭、周秀菊在签订合同后一直未前往收房，其陈述仅在2017年7月份处理还款事宜时要求收房。 另查明，双玻公司聘请律师代理本案产生了律师费20000元。 还查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、银行交易明细、银行还款明细、代偿证明及结清证明、委托代理协议、律师费发票等证据在案佐证。 本院认为，原告与被告双玻公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于双玻公司是否享有解除权的问题。本院认为，原、被告双方在合同中约定：“出卖人在保证期间，若买受人未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因买受人行为导致银行解除与买受人的贷款合同，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；若买受方从出卖人代还之日起60日天内仍未按时足额偿还出卖方代还所有款项（以银行扣款为准），则出卖方有权解除商品房买卖合同”，根据该约定，杜春旭、周秀菊应当在双玻公司代还之日起60日内即2017年11月30日前足额偿还双玻公司代还全部款项，但在双玻公司代还银行款项后，并未通知杜春旭、周秀菊，使得杜春旭、周秀菊未能得知双玻公司代偿的具体金额。2017年11月25日，杜春旭、周秀菊以其从银行查询到的欠款金额为基础向双玻公司转入了523000元用于偿还代偿款项，未足额部分仅为17906.92元，杜春旭、周秀菊在未接到双玻公司的通知的情况下，在其可预见的范围内已经履行了偿还义务，故双玻公司不享有解除权，其主张解除双方签订的合同及撤销备案登记无事实和法律依据，本院不予支持。对于杜春旭、周秀菊未足额偿还双玻公司向银行的代偿款项，双玻公司可继续向其追索未偿还部分。 杜春旭、周秀菊已经通过支付首付款和银行贷款的方式支付了全部房款，双玻公司应当按照约定将房屋交付给杜春旭、周秀菊，杜春旭、周秀菊亦应当在约定时间前往双玻公司处收房。因杜春旭、周秀菊在合同约定的时间内并未前往双玻公司收房，其至今未收房的原因不可规则于双玻公司，故双玻公司不应承担逾期交房的违约责任。 杜春旭、周秀菊在通过银行贷款的方式支付了购房款后，应当按照合同约定及时足额的偿还贷款，因杜春旭、周秀菊未能及时足额偿还贷款，导致双玻公司承担了担保责任，杜春秀、周秀菊系违约方，应按合同约定承担违约责任。但因合同未解除，双玻公司主张杜春旭、周秀菊在合同解除后，按照合同约定“若出卖方解除合同，出卖方按合同原价收回房屋，出卖方有权从应退给买受方的房款中扣除与出卖方代买受方清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受方应向出卖方支付总房款20%的违约金并赔偿出卖方其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费用），若有不足的部分，出卖方有权继续向买受方追偿”承担违约金及律师费损失无法律依据，本院不予支持。 关于杜春旭、周秀菊要求双玻公司协助办理房屋产权登记的问题。根据合同约定，双玻公司应在商品房交付之日起365日内协助原告办理房屋所有权证书，同时在案涉房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证书办理完毕之日起3年内办理分户国有土地使用权证书。由于成都天府新区直管区2016年8月12日实施不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书，而是统一登记为不动产权证书。现案涉房屋尚未交付，其办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的办理条件尚未成就，杜春旭、周秀菊主张双玻公司为其办理房屋权属证书无事实和法律依据，本院不予支持，杜春旭、周秀菊可待办理房屋权属证书的条件成就后另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川省双玻实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）杜春旭、周秀菊交付位于成都市天府新区房屋； 二、驳回原告（反诉被告）杜春旭、周秀菊其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）四川省双玻实业集团有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费6222元，反诉案件受理费1350元，共计7572元，由被告（反诉原告）四川省双玻实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  邱 盛 林 二〇一八年八月二十八日 法官助理   但  超 书记员冯子豪