江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终6872号上诉人（原审被告）：苏州方正地产发展有限公司，住所地江苏省常熟市虞山南路**山水桃源山庄**。法定代表人：陶子鹏，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：朱玲，女，1995年12月30日生，汉族，住常熟市。上诉人苏州方正地产发展有限公司（以下简称方正公司）因与被上诉人朱玲商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初8988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方正公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱玲的诉讼请求。事实和理由：一、方正公司提交的证据足以证明涉案合同签订后发生了方正公司无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，按照合同约定要求方正公司承担违约责任显失公平。涉案项目因以下情况导致停工：1.洩水村村民以“墙角冲”的封建迷信说法为由聚众闹事，并导致度假区管委会出于维稳要求方正公司重新调整规划设计，导致整体项目停工17个月。2.常熟市住建局于2015年11月11日下发《转发苏州市住建局和的通知》（常住建[2015]**），要求全市在建工地自2015年11月11日至2015年11月25日期间一律全面停工，导致涉案项目停工15日。3.常熟市住建局于2016年8月8日下发《关于印发的通知》，要求建筑工地自2016年8月23日至2016年9月7日期间禁止进行墙体涂刷装饰、栏杆、脚手架钢管喷涂等使用有机溶剂的作业，导致涉案项目停工16日。4.2016年9月，方正公司正常安排涉案项目与洩水村相邻的红线围墙施工时，因项目地块室外地势标高高出村道路标高2米，洩水村村民认为该围墙砌筑将影响村民房屋的采光与通风，故大量村民在施工现场堵路，要求方正公司停止围墙施工，加上村民拒绝拆除与项目相邻的现有围墙，导致该项目停工29日。5.2016年11月，因洩水村村民认为涉案项目部分房屋的入户台阶金蟾对准村民住宅影响风水，部分村民将项目的混凝土施工主道口挖断，导致工程材料无法运送至施工现场，导致停工18天。上述事实属方正公司在订立合同时无法预见、也不可能属于正常商业风险的重大变化。因上述事由导致停工给方正公司造成巨额的停工及设计变更等经济损失，对方正公司的经营产生严重的影响。要求方正公司继续按照合同约定交付房屋或承担逾期交房的违约责任显失公平。上述事实符合情势变更的任一要件。方正公司不应承担逾期交房违约责任。二、签订涉案合同时，按照法律法规及工程惯例，涉案房屋所在楼幢应进行单独的竣工验收，但因政府原因导致涉案房屋所在楼幢需等待该整体项目室外配套工程及85#-86#楼完工后才能一并竣工验收并交付使用。政府部门打破常规的做法，方正公司在签订合同时根本无法预见，该类情形不应归责于方正公司。一审法院未考虑该事实情况，事实认定错误。三、退一步来说，即便一审法院认为上述事实不属于情势变更的情形，一审法院也应综合考量，合理分配违约责任。一审法院认定逾期交房的违约责任全部由方正公司承担错误。方正公司尊重当地风俗习惯，以和为贵、友好处理邻里关系、配合政府工作，对项目规划设计进行了大幅度调整。从小区业主长远的公共利益考量，与村民争议的解决对小区业主与相邻村民的关系起到了积极作用，故因该事由导致的工期延误及经济损失，从公平性原则出发，应当由方正公司与朱玲公平分担。涉案项目因政府政策原因导致停工，属于不可归责于双方的责任，因此导致的工期延误及经济损失应当由方正公司与朱玲公平分担。四、一审法院认定的违约金计算标准过高，明显超过朱玲实际损失。若方正公司需承担违约金，应以朱玲的实际损失为基础，对违约金标准予以调整。综上，一审法院无视客观情况，严重违背公平原则，应予改判。被上诉人朱玲二审未作答辩。朱玲向一审法院起诉请求：一、方正公司支付逾期交房违约金95万元；二、本案诉讼费由方正公司承担。审理中，朱玲明确违约金以435万元为基数，按每日万分之七自2016年10月1日起计算至2017年7月27日止。一审法院经审理查明，2015年7月13日，朱玲、朱添贺、王建红（买受方）与方正公司（出卖方）签订编号为Y20150010780的《商品房买卖合同》一份，约定买受方向出卖方购买常熟市山水桃源三期81幢2单元102室商品房；该商品房建筑面积456.23平方米，总价款435万元；买受方于2015年7月10日支付房款140万元，剩余房款295万元将于2015年7月10日前向银行办理按揭贷款；出卖方应当在2016年9月30日前，取得常熟市商品房交付使用备案通知书，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用，逾期超过90天后，买受方有权解除合同，若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之七的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，朱玲已及时付清房款435万元，但方正公司未能按合同约定时间交付房屋，后于2017年7月26日取得涉案房屋的商品房交付使用备案通知，并以邮寄方式通知朱玲于2017年7月28日起开始办理房屋交付手续。审理中，方正公司为证明其抗辩主张事实成立，向一审法院提交如下三组证据：第一组证据：证据1、关于山水桃源三期85#住宅楼规划调整申请报告一份，显示方正公司于2015年7月12日向常熟虞山尚湖旅游度假区管理委员会及常熟市规划局提出书面规划调整报告，因洩水村村民对于85号楼的南立面墙体形式提出反对意见，经村委会协调无果，故采纳村民意见，申请调整85号楼规划布局。证据2、涉案项目规划许可证及施工许可证各两份，载明规划许可证先后取得日期为2014年4月8日、2015年9月2日，施工许可证的先后取得时间为2014年9月1日、2016年6月30日。证据3、停工（核查）通知书一份，载明常熟市住建局以山水桃源项目85#、86#楼无施工许可施工为由于2015年11月9日通知方正公司立即停止施工。证据4、常度管（2016）5号虞山尚湖旅游度假区管委会关于免予对山水桃源变更处罚的请示文件一份，载明常熟市虞山尚湖旅游度假区管委会于2016年1月14日请示常熟市人民政府，表示2015年3月，方正公司反映有洩水村村民以83#、85#“墙角冲”为由在施工现场堵路、堵门导致其无法正常施工及销售，经管委会对村民劝导教育无效，为社会稳定考虑，管委会要求方正公司按照村民意愿取消83号楼东侧异形房，调整85号楼墙与屋角，方正公司从大局出发，积极配合，调整了规划并向有关部门办理了变更手续；2016年1月12日，住，住建局公布了行政处罚意见基于上述情况，恳请对方正公司免予处罚。证据5、建设用地延期开（竣）工申请表一份，载明方正公司以前述情况为由，申请延期竣工日期为2017年6月30日，管委会及常熟市国土局先后予以批准同意。证据6、工程复工通知书一份，载明常熟市建设工程质量监督站于2016年8月3日通知项目施工单位同意复工。以上证据，方正公司用于证明因政府原因导致工程延期累计17个月。第二组证据：证据1、落款日期为2015年11月11日的常住建（2015）260号《转发苏州市住建局和》文件一份，载明从即日起至11月25日，全市工地一律全面停工，对施工现场进行全面整顿，全力排查安全生产事故隐患。证据2、落款日期为2016年8月8日的常住建（2016）172号《关于印发的通知》文件一份，载明工作方案重点保障期间为2016年8月23日至9月7日，要求严格规范涂料作业，禁止进行建筑工地墙体涂刷装饰等使用有机溶剂的作业。证据3、落款日期为2016年8月19日的外墙涂料暂停施工通知一份，载明方正公司根据政府通知要求，通知施工单位在2016年8月23日至9月7日期间暂停外墙涂料施工。以上证据，方正公司用于证明因为政府政策原因导致工程延期31天。第三组证据：证据1、落款日期为2016年9月25日的方正公司关于请求常熟虞山尚湖旅游度假区管委会协调山水桃源三期与洩水村相邻围墙复工事宜的函一份，载明涉案地块室外地势标高高出村道2米，洩水村村民认为影响村民房屋采光与通风，在围墙施工现场堵路，要求方正公司停止围墙施工，导致公司自2016年9月12日起至今陷入停工状态，故请求管委会予以协调。证据2、落款日期为2016年10月10日的常熟虞山尚湖旅游度假区管委会关于山水桃源三期与洩水村相邻围墙事宜的协调意见一份，载明管委会经研究并结合村民意见后，协调意见为，洩水村的原有围墙保持原样，与洩水村相邻的围墙按钢筋混凝土挡土墙方案施工，标高至室外道路标高，小区上部采用镂空铁艺围栏，开发公司按此意见恢复施工。证据3、落款日期为2016年11月28日的方正公司关于山水桃源三期项目主道口修复停工的情况说明一份，载明洩水村村民以项目部分房屋入户台阶金蟾对准村民住宅影响房屋风水为由，于2016年11月5日野蛮挖断混凝土施工主道口，导致工程材料无法送至施工现场，故自2016年11月6日起全面停工至今，后经度假区管委会及村委会及时对村民作劝导、教育工作，最终村民停止了违法行为，公司于2016年11月10日对施工主道口进行了修复工作，并于2016年11月12日完成修复，因混凝土道口养护期需10天时间，故主道口最终于2016年11月23日恢复通车。以上证据，方正公司用于证明因洩水村村民闹事导致工程延期47天。朱玲质证认为，对证据真实性无异议，但不能达到免除方正公司承担逾期交房违约责任的证明目的。方正公司作为专业的房地产开发企业，具有专业的只是及风险防控能力和市场预判能力，不能因在开发过程中其他因素导致了工程的延误就免除其对业主的逾期交房违约责任。同时，合同的违约责任系无过错责任，不论违约方有无过错，均应承担合同约定的违约责任，除非合同另有约定或双方另行达成协议，否则违约责任不应当免除。审理中，朱添贺、王建红向一审法院出具情况说明：2015年7月13日朱玲、凌雪权、陈黎霞与方正公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明的不动产系朱添贺、王建红作为父母为女儿朱玲所购买，三人共同签署合同系由于购房款由父母实际出资。现朱玲作为原告起诉苏州方正地产发展有限公司一案，朱添贺、王建红作为合同买受人，将《商品房买卖合同》中主张违约责任的权利交由朱玲一并主张并行使，两人不再向方正公司主张有关迟延交付房屋的违约责任。以上事实，有商品房买卖合同、发票、常熟市商品房交付使用备案通知书及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。一审法院认为：朱玲等与方正公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，朱玲已按约付清房款，方正公司未按合同约定在2016年9月30日前交付房屋，迟至2017年7月26日方才具备交付条件，并通知朱玲于2017年7月28日开始办理交房手续，构成迟延履行，应承担违约责任。方正公司抗辩所提延迟交付是因不可归责于方正公司的情势变更、政府出台相关政策及洩水村村民聚众闹事等原因所致，不应承担违约责任。对此，一审法院认为，第一，方正公司抗辩所提村民以“墙角冲”为由堵路闹事及由此规划调整等事由，不属于非商业风险的客观情况发生重大变化，且在本案合同成立时已经发生，方正公司对此应属明知，非不可预见，故该事由在本案中不构成情势变更的事实要件。第二，方正公司抗辩所提的政府政策原因属于属地政府行政部门履行管理职责，也不能认定其合同成立时所信赖客观环境的异常变化，不能据此构成情势变更，也并非阻却违约的合法抗辩事由。第三，方正公司抗辩所提发生于2016年9月、11月份的村民堵路闹事，即便属实，系第三方因素影响其合同履行，由此所致迟延履行，朱玲对此并无过错，也不能构成阻却违约的合理抗辩。第四，本案合同签订时，方正公司抗辩事由部分已发生，方正公司仍将交房日期确定为2016年9月30日，该行为表明方正公司当时在明知规划调整等事由的情况下，仍确信其有能力按该期限交房。交房期限届满后也无证据证明其以该些事由为据向朱玲方提出调整交房日期或进行说明告知，待本案发生后方以此作为违约抗辩，缺乏正当性。第五，方正公司作为房地产开发的专业市场主体，应当对市场风险存在一定程度的预见和判断，履行过程中对不利因素的应对应及时专业，现因各种原因致逾期交房，并非因买房人原因所致，方正公司主张迟延履行的后果由朱玲承担而豁免其违约责任，有失公允，缺乏依据。综上所述，方正公司的违约抗辩意见，依据不足，不能成立，一审法院不予采信。关于朱玲主张的逾期交房违约金。审理中朱玲明确违约金计算期间自交房期间届满的次日起算，计至方正公司通知交房日期的前一日，并明确表示计算299天，不违反双方约定，方正公司亦无异议，法院予以确认。关于违约金的计算标准，合同约定为每日支付总房价的万分之七，方正公司抗辩违约金计算标准过高。法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金计算标准为每日支付总房价的万分之三。故对于朱玲诉请主张的逾期交房违约金予以部分支持，经核算，逾期交房违约金为390195元（435万元*0.0003/天*299天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、苏州方正地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付朱玲逾期交房违约金390195元。二、驳回朱玲的其他诉讼请求。案件受理费13300元，由朱玲负担7837元，由苏州方正地产发展有限公司负担5463元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：涉案商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。方正公司在施工前，即应考虑当地的风俗习惯。方正公司与村民之间的冲突，不影响方正公司应向朱玲承担的合同义务。方正公司认为洩水村村民以“墙角冲”的封建迷信说法为由聚众闹事，以影响村民房屋采光和通风为由堵路，拒绝拆除与项目相邻的围墙，以涉案项目部分房屋的入户台阶金蟾影响村民房屋风水为由挖断施工主道口导致项目停工属于情势变更，该主张不符合法律规定，本院不予采信。对于常熟市住建局于2015年11月11日、2016年8月8日下发的通知，时间在方正公司与部分业主签订的商品房买卖合同之前。方正公司在后续与业主签订的合同中同样约定在2016年12月31日前取得商品房交付使用备案通知书并交付房屋，证实方正公司并未将住建局前述通知作为影响其按期向业主交房的因素，方正公司以此作为情势变更的理由不能成立。并且方正公司作为专业的房地产开发企业，对于政府行政部门短期临时管理行为，应有合理安排，一审法院认定不能据此认定构成情势变更合理。方正公司在2015年提出85#楼规划调整申请，即应当及时了解政府行政部门相关的审批验收程序。方正公司未能提供证据证实在合同约定的交房期限前向朱玲告知调整交房日期事由，故一审法院认定方正公司提出的逾期交房抗辩理由不具有正当性合理。方正公司未能在合同约定的期限内向朱玲交付房屋，应向朱玲承担逾期交房违约责任。综合前述分析，方正公司要求朱玲分担损失没有法律依据，本院不予支持。合同当事人应当重合同，守信用。方正公司提供的涉案商品房买卖合同通过格式条款约定了明确的逾期交房违约金计算方式，按照每日房屋总价款的万分之七计算。一审判决根据合同的履行情况、当事人的过错程度等已经予以适当调低。方正公司上诉要求调整逾期交房违约金计算标准的理由不能成立。综上，方正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人苏州方正地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年八月三十一日书记员  沈华君