上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0110执异125号案外人：唐存英，女，1948年2月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区莱阳路******。委托诉讼代理人：陈心俊，上海市劉和王律师事务所律师。申请执行人：许正峰，男，1980年7月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：马玉华，男，1968年8月13日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市浦东新区。被执行人：姚其海，男，1959年10月28日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市杨浦区。在本院执行(2016)沪0110执2984号许正峰与马玉华民间借贷纠纷一案中，本院查封了上海市浦东新区周泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)，案外人唐存英提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐存英称，其于2014年11月16日与被执行人马玉华就买卖系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，双方约定购房总价为94.5万元。在上述合同签订后，案外人已将全部购房款支付给马玉华，马玉华亦已将系争房屋交付案外人居住使用。近日，当案外人拟某某系争房屋过户手续时，却发现系争房屋已被法院司法查封，因案外人已某系争房屋被法院查封之前与马玉华签订书面购房合同，并已经付清全部购房款，因马玉华的个人债务造成系争房屋被法院查封，案外人对系争房屋未能办理过户并无过错，且法院在查封系争房屋的同时，还查封了马玉华名下上海市浦东新区周泰路XXX弄XXX号XXX室房屋，若解除系争房屋的查封也并不会影响申请执行人债权的实现，故请求法院立即解除(2016)沪0110执2984号案件执行中对系争房屋的查封。申请执行人称，案外人与被执行人签订买卖合同时，系争房屋尚未取得产权证，案外人主某此时已与被执行人形成房屋买卖合同事实的观点既不合法也不合理。系争房屋为动迁房，申请执行人与被执行人之间的纠纷历经一、二审及再审，早在案外人与被执行人签订买卖合同之前，申请执行人已向法院申请查封系争房屋，法院应该已至动迁安置单位对系争房屋采取了查封措施，因此案外人主某的房屋买卖事实发生时间也在查封之后，亦不合法。申请执行人在获悉系争房屋已被出售后曾与案外人联某，主动告知其被执行人马玉华负有债务，若案外人确实有意购买系争房屋，应将购房款交付法院执行或暂缓支付，但案外人仍将全部购房款交付被执行人，造成现在法院执行未果的事实，因此不同意案外人请求解除对系争房屋查封的执行异议请求。被执行人马玉华、姚其海均未应诉，也均未提供书面答辩意见。本院查明，2014年11月22日，案外人(乙方)与被执行人马玉华及马晓莲(甲方)就买卖系争房屋签订编号为XXXXXXXXX的《上海市动迁房地产买卖合同(转让协议)》一份，约定由乙方买受系争房屋，转让价款为94.5万元，约定甲乙双方于2017年12月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在合同补充条款中另约定：“乙方自愿购买周泰路XXX弄XXX号XXX室房屋，甲乙双方清楚知道该房屋为动迁房，该房屋国家现规定3年后可上市交易”。在该合同附件三“付款协议”中约定：第一条：甲乙双方约定第一期房款于2014年11月22日于签订本合同当日乙方以银行转账方式向甲方支付该房屋首付款人民币肆拾玖万伍仟元整。第二条：甲乙双方约定第二期剩余房款贰拾万元整，甲乙双方约定于取得产权证、做好委托公证，乙方以银行转账方式向甲方支付。第三条：房屋尾款人民币贰拾伍万元整，甲乙双方约定于过户当日乙方以银行转账方式支付给甲方，此房屋购房款结清。本案审理中，案外人提某具名为“马玉华”，署期分别为“2014年11月16日、2014年11月22日、2017年1月9日”的收条，内容分别为收到系争房屋购房款45,000元、450,000元、200,000元，并提某具名为“马晓莲、马玉华”，署期为“2015年2月2日”的收条，内容为收到系争房屋购房款100,000元。另查明，马玉华于2016年12月20日登记为系争房屋权利人，该房屋建筑面积为79.48平方米，在该房屋不动产权证书中注明房屋为“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。再查明，关于许正峰与马玉华、姚其海、张莹民间借贷纠纷案件，本院于2014年4月24日作出(2013)杨民一(民)再重字第1号民事判决书，判令：一、姚其海、被告马玉华应某判决生效之日起十日内返还许正峰借款人民币252,000元；二、姚其海、被告马玉华应自判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率的四倍以借款本金人民币252,000元为基数支付许正峰自2012年6月11日起至本判决生效之日止的利息；三、姚其海、马玉华届期不履行上述第一、二项付款义务的，许正峰有权以姚其海所有的上海市浦东新区胜利路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人姚其海所有。并判令案件受理费5,080元、保全费2,485元，由姚其海、马玉华负担；鉴定费人民币4,500元,由马玉华负担。判决作出后，姚其海提出上诉，后又撤回上诉请求。上海市第二中级人民法院于2015年1月12日作出(2014)沪二中民一(民)再字第5号民事裁定书，裁定准许姚其海撤回上诉。当事人均应按(2013)杨民一(民)再重字第1号民事判决执行。2016年8月1日，许正峰向本院申请执行，其申请执行内容为：1、要求马玉华、姚其海归还借款本金252,000元；2、要求马玉华、姚其海按中国人民银行同期贷款利率的四倍以借款本金人民币252,000元为基数支付自2012年6月11日起至本判决生效之日止的利息，3、要求姚其海、马玉华支付案件受理费5,080元、保全费2,485元，马玉华支付鉴定费人民币4,500元。并要求对上海市浦东新区胜利路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权。本院受理后，以(2016)沪0110执2984号案件立案执行，并于2016年10月8日查封系争房屋及登记在马玉华名下的上海市周泰路XXX弄XXX号XXX室房屋。在案件执行中，本院曾于2016年11月14日通知马玉华来院谈话，期间马玉华承诺自愿承担本案全部还款义务，并承诺于2016年12月31日之前履行完毕。本案审查中，申请执行人许正峰确认马玉华于2016年11月16日与案外人签订系争房屋买卖合同当日支付了20万元，剩余执行款至今未履行。本案审查中，申请执行人许正峰称其在获悉马玉华将系争房屋出售后，曾于2015年至系争房屋并与案外人联某，当时曾明确告知案外人与马玉华之间有纠纷且已经法院判决。案外人则确认其自2014年11月22日起即在系争房屋居住，入住后不久确有人上门告知其与马玉华之间有债务纠纷，但其是否申请执行人现在不能确定。本院认为，系争房屋为动迁配套商品房，在被执行人取得系争房屋权利时，在不动产登记簿中已对该房屋性质予以备注，且注明限制交易期限，而本案中案外人在某某系争房屋性质及限制交易期限的情况下，与被执行人签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同与房地产登记簿登记内容相悖，不具有对外公示效力，在被执行人经法院裁判确认负有金钱履行债务的情况下，不得对抗债权的行使。且根据案外人提某的《上海市动迁房地产买卖合同(转让协议)》的约定，案外人应某系争房屋过户之日支付购房尾款25万元，但如案外人自某，其早于2017年1月9日即将上述尾款支付马玉华，而此时申请执行人已就案件向本院申请执行，案外人的该付款行为不仅与合同约定不符，亦造成生效裁判文书的执行不能，对此案外人显某某在过错。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回唐存英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  施文汇审 判 员  徐进峰人民陪审员  刘海根二〇一八年八月二十日书 记 员  姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。