葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0592民初1438号原告（执行案外人）：湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家岗区中南路32号10栋1单元115号。法定代表人：许本华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝军，湖北普济律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：鄢春廷，湖北普济律师事务所律师。一般代理。被告（申请执行人）：洪志清，男，1969年6月22日出生，汉族，自由职业，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区，现住同前。委托诉讼代理人：方云，湖北民基律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：龚文飞，湖北民基律师事务所律师。特别授权。被告（被执行人）：周俊华，女，1973年8月17日出生，汉族，户籍地秭归县。被告（被执行人）：谭国勇，男，1971年11月18日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区。被告（被执行人）：姚春华，女，1982年4月27日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区。被告（被执行人）：湖北翔跃融资担保有限公司，住所地湖北省恩施市航空路16号金帝国际2单元B座16-1606室。法定代表人：谭国勇，该公司董事长。被告（被执行人）：湖北东升人力资源有限责任公司，住所地宜昌市东山大道105号。法定代表人：周俊华，该公司董事长。原告湖北宜化置业有限责任公司（以下简称宜化置业公司）与被告洪志清、周俊华、谭国勇、姚春华、湖北翔跃融资担保有限公司（以下简称翔跃公司）、湖北东升人力资源有限责任公司（以下简称东升公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月22日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员杜昕组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宜化置业公司的委托诉讼代理人鄢春廷、被告洪志清的委托诉讼代理人龚文飞到庭参加诉讼，被告周俊华、谭国勇、姚春华、翔跃公司、东升公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宜化置业公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）鄂0592执恢16号之一《执行裁定书》和（2018）鄂0592执恢16号之二《执行裁定书》以及相关的《协助执行通知书》并不得执行登记在宜化置业公司名下的所有权证号201401057项下产籍号为03-0043-0227-010502号房产和所有权证号201401034项下产籍号为03-0043-0227-010501号的房产，解除相关查封措施；2.确认所有权证号201401057项下03-0043-0227-010502号房产和所有权证号201401034项下产籍号为03-0043-0227-010501号的房产归宜化置业公司所有；3.判令上述被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：洪志清与周俊华、谭国勇、姚春华、翔跃公司、东升公司借款合同纠纷一案，宜昌市中级人民法院于2015年5月25日作出（2015）鄂宜昌中民一初字第00092号民事调解书，约定姚春华分期偿还洪志清借款本息2093万元，周俊华、谭国勇、翔跃公司、宜昌市东升职业培训学校、东升公司承担连带清偿责任。后洪志清向宜昌市中级人民法院申请强制执行，宜昌市中级人民法院指定由葛洲坝人民法院执行，该案终结执行后，葛洲坝人民法院于2018年4月17日作出（2018）鄂0592执恢16号之一《执行裁定书》，裁定拍卖周俊华、谭国勇向宜化置业公司购买的产籍号为03-0043-0227-010502号和产籍号为03-0043-0227-010501号的两套房产。2018年8月7日，葛洲坝人民法院作出（2018）鄂0592执恢16号之二《执行裁定书》，确认申请执行人洪志清分别以2523220元和2619220元的最高价竞得上述两套房屋。2018年9月29日，宜化置业公司在得知葛洲坝人民法院拍卖周俊华、谭国勇购买的登记于宜化置业公司名下的二套房产后立即向葛洲坝人民法院提出了执行异议申请，葛洲坝人民法院于2018年11月5日作出（2018）鄂0592执异21号《执行裁定书》，裁定驳回宜化置业公司的执行异议申请。宜化置业公司认为，葛洲坝人民法院作出的执行裁定认定事实错误，适用法律错误。一、涉案房屋登记在宜化置业公司名下，依照法律规定宜化置业公司享有所有权，执行法院应当停止执行并撤销相关执行裁定。宜化置业公司与周俊华、谭国勇分别于2013年12月15日和2013年12月13日签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定：宜化置业公司将其开发的宜昌市××城东大道（宜化山语城17号楼），产籍号为03-0043-0227-010502号和产籍号为03-0043-0227-010501号的房产出售给周俊华、谭国勇，周俊华、谭国勇分别付清首付款1026112元和516112元，尾款68000元和1190000元向中国银行股份有限公司三峡分行申请贷款。根据以上合同约定，本涉案案房屋至葛洲坝人民法院拍卖时，登记的产权人为宜化置业公司，谭国勇、周俊华并未取得产权，且因二购房人不按照约定归还贷款导致宜化置业公司承担了保证责任，伍家岗区人民法院目前已经作出由宜化置业公司承担谭国勇、周俊华因未按时归还银行贷款的保证责任，宜化置业公司直到2019年3月26日仍在为谭国勇、周俊华偿还银行贷款。鉴于前述情形，宜化置业公司根据与谭国勇、周俊华分别签订的《宜昌市商品房买卖合同》的约定，已经于2018年6月22日在《三峡晚报》上以公告的方式通知谭国勇、周俊华解除了双方的《宜昌市商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，不动产预告登记为物权期待权，预告登记不等于物权登记。本案涉案房屋2017年9月20日由不动产登记机关向宜化置业公司颁发不动产所有权证后购买人即能够申请办理产权登记，但购买人周俊华、谭国勇并未在法定的三个月内申请办理，因此，周俊华、谭国勇购买房屋的预告登记依法失去效力，购买人已经失去法律规定的不动产预告登记的保护，购买人并未取得所购房屋的所有权。二、因执行标的的受让人为执行申请人洪志清，其执行程序并未终结，宜化置业公司提出的执行异议申请未超过法定期限。葛洲坝人民法院认为，涉案标的房产已经执行完毕，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的标的执行终结之前提出。本案中，涉案房屋已经依法评估拍卖，房屋所有权已于2018年8月7日转移至申请执行人洪志清名下，并已办理过户登记，案外人2018年9月29日书面向法院提出执行异议时，执行标的已经执行终结，案外人异议超过法定期限，执行法院不予支持。宜化置业公司认为，葛洲坝人民法院对涉案标的房屋虽然已经进行评估拍卖，也向登记机关送达协助执行通知书，但本案中的特殊情况有以下三点，不能认定宜化置业公司提出异议申请的时间超过了法定期限。其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款明确规定：“执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。”执行标的由申请执行人或被执行人受让的，案外人提出异议的时间应当在执行程序终结之前。此处的执行程序终结即指生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。对申请执行人和被执行人而言，不存在信赖利益保护的问题，只要执行程序尚未结束，案外人提出异议的期限就不应界至。其二，葛洲坝人民法院对涉案房屋在拍卖前的查封为预查封，对预查封的房产法院不应直接进行处分，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，查封被执行人购买的未办理过户登记的第三人财产尚需考虑第三人的利益人保护，在本案中处置该类财产就更应保护（宜化置业公司为被执行人向银行承担的阶段性保证责任实际上就是被执行人未支付的剩余价款）。其三，执行法院在执行标的房屋时未通知具有重大利害关系的登记产权人即宜化置业公司，但在驳回宜化置业公司执行异议中的裁定中却称宜化置业公司提出异议的申请超过了法定期限，这是在强人所难，执行法院理应查明实际登记的权利人为宜化置业公司后告知宜化置业公司执行事项，以使宜化置业公司有机会及时行使权利，而本案执行法院既有查明也没有通知，执行法院在程序上剥夺了宜化置业公司的异议权，因此，执行法院的执行行为违反了法律规定。洪志清与周俊华、谭国勇、姚春华、翔跃公司、宜昌市东升职业培训学校、东升公司借款合同纠纷一案的执行程序并未终结，因此，宜化置业公司所提异议期限并未界至。综上，宜化置业公司为维护自身的合法权益，特诉至法院。洪志清辩称，1.根据在房产部门的查档信息，涉案二套房屋登记在被执行人谭国勇、周俊华名下，并没有显示预告登记，也没有显示有抵押，葛洲坝人民法院作出的（2018）鄂0592执异21号民事裁定书事实清楚，法律适用正确。2.即使是预告登记，因谭国勇、周俊华的购房款已经全部付清，法院有权对房屋采取强制执行措施。3.本案中宜化置业公司没有在法定期限内提出异议申请，视为对自身可能存在的权利的放弃，法院应当驳回其异议请求。葛洲坝人民法院在执行被执行人谭国勇、周俊华的房屋时，依法进行评估和网上公开拍卖，过程是完全公平的，其他债权人都依法提出了参与分配申请，葛洲坝人民法院也按照法律规定将拍卖款由各债权人分配，洪志清竞拍取得后，已经办理物权登记，在此期间，宜化置业公司没有提出异议，直到2018年9月29日才书面提出异议申请，早已过了提出执行异议的法定期限，法院应当驳回其异议申请。4.即使谭国勇、周俊华未按时还款，宜化置业公司承担了阶段性担保责任，也只是基于保证合同关系，对谭国勇、周俊华二人享有债权，可以依法追偿，并不阻却执行。综上，宜化置业公司提出的执行异议之诉没有任何法律依据，请法院驳回宜化置业公司的全部诉讼请求。谭国勇、周俊华提交书面答辩意见辩称，1.本案诉争房屋归谭国勇、周俊华二人所有。2013年12月23日，谭国勇、周俊华与宜化置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买本案诉争的两套房屋，合同签订并经备案后，谭国勇、周俊华通过首付款和银行按揭贷款方式，向宜化置业公司支付完全部购房款，宜化置业公司也将涉案房屋交给谭国勇和周俊华。房屋交付后，宜化置业公司没有按照合同约定，在规定的时间给谭国勇、周俊华办理房屋产权登记证书，因此涉案房屋的实体权利归谭国勇、周俊华所有。2.宜化置业公司在与谭国勇、周俊华二人签订房屋买卖合同过程中，存在严重违约行为。合同约定宜化置业公司应当在2014年12月31日前将房屋交付给谭国勇、周俊华使用，但宜化置业公司2017年才将涉案房屋交付给谭国勇、周俊华；合同约定宜化置业公司应当在房屋交付给谭国勇、周俊华使用之日起60日内，将符合办理房屋产权登记资料提交产权部门办理房屋产权登记，但在涉案房屋在被法院依法处置之前，宜化置业公司都没有给谭国勇、周俊华办理好产权登记。3.宜化置业公司提出执行异议已超过法定期限。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题规定》第六条规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的标的执行终结之前提出。本案中，宜化置业公司提出异议时间是2018年9月29日，但涉案房屋经法院评估拍卖，处置后转移登记至洪志清名下时间为2018年8月7日。因此，宜化置业公司的异议已经超出法定期限。综上，谭国勇、周俊华认为法院依法处置涉案房屋用于偿还谭国勇、周俊华的债务，完全符合法律规定，不损害宜化置业公司的权益，应当依法驳回宜化置业公司的诉讼请求。姚春华、翔跃公司、东升公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，谭国勇与宜化置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宜化置业公司将坐落于宜昌市城东大道宜化山语城三期花园洋房17号楼1单元5-6层010501号（产籍号03-0043-0227-010501）的房屋以1706112元的价格出售给谭国勇；宜化置业公司应当在2014年12月31日前将商品房交付谭国勇使用，并在商品房交付使用之日起60日将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订之后，谭国勇支付了首期购房款516112元。2014年1月28日，谭国勇作为借款人与中国银行股份有限公司三峡分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定谭国勇向中国银行股份有限公司三峡分行贷款1190000元用于支付上述购房尾款。2013年12月15日，周俊华与宜化置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宜化置业公司将坐落于宜昌市城东大道宜化山语城三期花园洋房17号楼1单元5-6层010502号（产籍号03-0043-0227-010502）的房屋以1706112元的价格出售给周俊华；宜化置业公司应当在2014年12月31日前将商品房交付周俊华使用，并在商品房交付使用之日起60日将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订之后，周俊华支付了首期购房款1026112元。2014年2月12日，周俊华作为借款人与中国银行股份有限公司三峡分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定周俊华向中国银行股份有限公司三峡分行贷款680000元用于支付上述购房尾款。宜化置业公司作为保证人向中国银行股份有限公司三峡分行出具了《阶段性不可撤销连带责任担保函》，约定由宜化置业公司为购置“宜化山语城三期”楼盘住房的客户贷款提供不可撤销连带责任担保，即保证人对自贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付中国银行股份有限公司三峡分行之日止，产生的所有借款人应付款项承担连带保证责任。2016年11月30日，宜化置业公司在《三峡晚报》上刊登交房公告。后因谭国勇、周俊华未及时履行还款义务，2018年6月22日，宜化置业公司通过《三峡晚报》公告的方式向谭国勇、周俊华发出了《解除合同通知书》。中国银行股份有限公司三峡分行分别于2018年10月19日和2018年7月9日向湖北省宜昌市伍家岗区人民法院起诉，分别要求谭国勇、周俊华偿还借款，并要求宜化置业公司承担连带清偿责任。2018年12月4日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503民初2393号民事判决书，判决宜化置业公司对谭国勇与中国银行股份有限公司三峡分行之间的债务承担连带责任；2019年4月11日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503民初1545号民事判决书，判决宜化置业公司对周俊华与中国银行股份有限公司三峡分行之间的债务承担连带责任。同时查明，洪志清与周俊华、谭国勇、姚春华、翔跃公司、宜昌东升职业培训学校、东升公司借款合同纠纷一案，湖北省宜昌市中级人民法院于2015年5月25日作出（2015）鄂宜昌中民一初字第00092号民事调解书，协议约定姚春华分期偿还洪志清借款本息共计2093万元（利息暂计算至2015年5月25日，对于5月26日以后的利息，以1800万元本金按同期银行利率的四倍标准继续计算至全部清偿之日止），周俊华、谭国勇、翔跃公司、宜昌市东升职业培训学校、东升公司承担连带清偿责任。后因各义务人逾期未按调解协议履行，洪志清向宜昌市中级人民法院申请执行，2016年7月，宜昌市中级人民法院指定由本院执行，本院在执行过程中，于2017年5月15日在宜昌市房屋交易和产权管理处对涉案房屋进行了查询，查档证明显示，上述两套涉案房屋已于2014年1月17日登记至周俊华、谭国勇名下。2017年12月5日，本院裁定终结执行。2018年2月，洪志清向本院申请恢复强制执行，本院于2018年4月17日作出（2018）鄂0592执恢16号之一执行裁定书，裁定拍卖周俊华、谭国勇所有的位于宜昌市××城东大道（宜化山语城17号楼），产籍号分别为03-0043-0227-010502号、03-0043-0227-010501号的房屋两套。2018年8月7日，本院作出（2018）鄂0592执恢16号之二执行裁定书，裁定位于宜昌市××城东大道（宜化山语城17#楼）的两套房屋（产籍号03-0043-0227-010501和03-0043-0227-010502）的所有权归买受人洪志清所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人洪志清时起转移；买受人洪志清可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年9月21日，本院作出（2018）鄂0592执恢16号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年9月29日，宜化置业公司向本院以邮寄的方式提交书面执行异议申请，请求撤销本院作出的（2018）鄂0592执恢16号之一执行裁定书。本院经审查后认为周俊华、谭国勇作为购房人向宜化置业公司购买上述涉案房屋，已付清全部购房款，宜化置业公司负有交付房屋的义务，周俊华、谭国勇已经取得该房屋的所有权，洪志清对于周俊华、谭国勇所购买的房屋作为执行标的物，有事实依据和法律依据，本院有权查封、拍卖该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案中，涉案的两套房屋已经依法经过法院的评估和公开拍卖，房屋所有权已于2018年8月7日转移至洪志清名下，并已办理过户登记，案外人宜化置业公司于2018年9月29日向本院寄出书面执行异议申请书时本案的执行标的已经执行终结，宜化置业公司的异议申请已超过法定期限，本院不予支持。2018年11月5日，本院作出（2018）鄂0592执异21号执行裁定书，裁定驳回湖北宜化置业有限责任公司的申请。再查明，2014年1月17日，谭国勇、周俊华分别办理房屋预告登记手续，宜市房预伍家区字第××号预告登记证书载明预告登记权利人为谭国勇，宜市房预伍家区字第××号预告登记证书载明预告登记权利人为周俊华。宜化山语城三期花园洋房17号楼1单元5-6层010501号（产籍号03-0043-0227-010501）的房屋和010502号（产籍号03-0043-0227-010502）的房屋，均于2017年9月21日完成初始登记，登记的产权人为宜化置业公司，不动产权证号分别为鄂（2017）宜昌市不动产权第0056521号和鄂（2017）宜昌市不动产权第0056520号。2018年9月12日，上述两套涉案房屋变更产权人为洪志清，不动产权证号为鄂（2018）宜昌市不动产权第0060206号和鄂（2018）宜昌市不动产权第0060207号。本院认为，本案的争议焦点为宜化置业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。宜化置业公司与周俊华、谭国勇签订《商品房买卖合同》，约定周俊华、谭国勇以按揭贷款的方式购买宜化置业公司开发建设的房屋。周俊华、谭国勇交付购房首付款后，向中国银行股份有限公司三峡分行申请贷款，并用所贷款项向宜化置业公司支付了余下购房款，至此，周俊华、谭国勇在买卖合同中约定的义务已经履行完毕。同时，谭国勇、周俊华在房管部门对涉案房屋办理了预告登记，宜化置业公司亦向周俊华、谭国勇交付涉案房屋。因此，作为买受人的周俊华、谭国勇对涉案房屋享有物权期待权。涉案房屋初始登记在宜化置业公司名下，是因涉案房屋系其开发修建，初始登记也是办理转移登记的前置程序，是履行《商品房买卖合同》的基础，在周俊华、谭国勇履行完毕合同约定的义务后，宜化置业公司应当履行所有权变更登记的义务。周俊华、谭国勇未按时支付按揭款项系对《个人一手住房贷款合同》约定义务的违反，并非对《商品房买卖合同》中支付购房款义务的违反。因此，就《商品房买卖合同》履行而言，周俊华、谭国勇履行付款义务后对涉案房屋享有物权期待权，宜化置业公司应当履行变更所有权登记的义务，宜化置业公司以初始登记为所有权人请求排除涉案房屋强制执行的理由，不能成立。故对于宜化置业公司要求撤销（2018）鄂0592执恢16号之一《执行裁定书》和（2018）鄂0592执恢16号之二《执行裁定书》的诉讼请求，本院不予支持。现上述两套涉案房屋已经变更产权人为洪志清，对于宜化置业公司要求确认上述两套房屋归宜化置业公司所有的诉讼请求，本院不予支持。宜化置业公司为周俊华、谭国勇垫付的款项，可以依法另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回湖北宜化置业有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费47797元，由湖北宜化置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  杜 昕二〇一八年八月十六日书 记 员  朱 玲