江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0583民初15208号 原告：孙成久，男，1974年8月10日生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：郭刘洁，江苏恒则律师事务所律师。 被告：浦艺瀚（曾用名浦志兵），男，1973年7月28日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：黄宇峰,江苏名仁（太仓）律师事务所律师。 委托书诉讼代理人：方磊，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。 被告：何花，女，1973年7月22日生，汉族，住江苏省苏州市。 原告孙成久与被告浦志兵、何花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告孙成久及委托诉讼代理人郭刘洁到庭参加诉讼，被告浦志兵、何花未到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告孙成久委托诉讼代理人郭刘洁，被告浦艺瀚委托诉讼代理人黄宇峰，被告何花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙成久向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告浦艺瀚签订的《圆明东村3#楼二手房销售协议》有效并继续履行。二、判令被告浦艺瀚、何花配合将昆山市XX村XX号楼XX室及XX车库权属登记变更至原告名下。三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2002年初，被告浦志兵与被告何花在婚姻存续期间通过拍卖方式购得中国银行昆山支行位于批房产，同年4月17日，被告浦志兵委托傅兴龙、沈师良代理销售XX村XX号楼第X、X、X单元房产。后原告与傅兴龙于2002年4月22曰签订圆明东村3号楼二手房销售协议一份，约定原告购买XX村XX号楼X室及车库一间，房屋总价96273.75元，协议签订当日原告支付房款28000元，其佘房款待产权过户前一次性付清等。原告于签订协议当日支付房款28000元，并开始占有该房屋，同年5月14曰支付房款8273元，但该房屋一直没有办理产权过户手续。2003年12月被告浦志兵与被告何花协议离婚，离婚协议约定上述拍卖所得房产归被告浦志兵所有。2005年6月4日，被告浦志兵与原告等其他购房户签订协议书一份，约定继续履行原购房协议，房产证、土地证待原房产证满两年后两个月内办理过户至原告名下的手续，购房佘款在原房产证满两年后开始办理过户手续时由原告缴至中国银行昆山支行指定账户等。同年7月28曰，原告通过昆山市人民法院支付房款等费用7302元，但房产证一直未能过户到原告名下。2008年初，被告浦志兵将房屋产权证过户至被告名下后转让给被告何花，并将房屋产权过户至被告何花名下，并在中国建设银行昆山支行以涉案房屋为抵押办理了16万元的贷款。后原告向法院起诉，经昆山市人民法院作出（2018）昆民一初字第4647号判决书，确认被告浦志兵与被告何花之间就昆山市XX村XX号楼XX室转让行为无效。现原告要求两被告配合办理房屋产权过户登记手续未果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告浦艺瀚辩称，1、原告在履行与被告的房屋买卖合同之中存在明显的违约行为。2002年4月13日，被告通过拍卖的方式从中国银行昆山支行处拍得诉争房产。2002年4月22日，被告委托傅兴龙与原告签订《圆明东村3号楼二手房销售协议》，协议签订后原告支付了部分购房款，剩余购房款于办理过房前支付。2005年6月4日，由于原告迟迟不支付剩余购房款，在苏州市国信拍卖有限公司诉被告拍卖合同纠纷案件审理中，由主审法院组织原告与被告签订《协议书》，该份协议书约定继续履行房屋买卖合同，于原房产证满2年后2个月内办理过户手续。余款也应由原告于2005年7月10日前交至中国银行昆山支行的指定账户。该份协议是双方关于二手房买卖合同的补充和延续，协议书明确了原合同所不明确的付款期限的问题，与原合同同样具有法律效力。然而，原告在签订合同后，无视已经发生效力的合同，在指定支付时间却不支付购房款，严重违反了合同约定，存在明显的违约行为。2、《协议书》对付款期限做了明确的约定和限制，原告不但违反合同约定，而且至今未支付购房款，违约长达十年之久，被告有权解除合同。迟延改造并非必然发生根本违约，但如果合同对履行期有明确的约定，而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时，则迟延履行通常会构成根本违约。本案中，2005年6月4日的协议书主要是规定了双方履行的期限问题，对付款期限做出了明确的约定，原违约行为构成根本违约。而且原告违约长达十年之久，现在来要求履行合同，显失公平。3、涉案房屋从当年的1250元/平方米涨到了20000多元/平方米，原告现在要求按照原先的价格履行合同，对作为守约方的被告极为不公平。原告的违约行为不得到法律的制裁，而守约方的被告却要蒙受巨额损失，请求判令解除双方的房屋买卖合同。在审理过程中，被告要求原告支付剩余购房款50000元，并将剩余银行贷款清偿，同意继续履行合同，涉案房屋同意原告取得所有权 被告何花对原告的诉请无异议，要求原告支付剩余购房款50000元，并将剩余银行贷款清偿，同意继续履行合同，涉案房屋同意原告取得所有权。 本院经审理查明事实如下：被告浦志兵与被告何花原系夫妻关系。2002年初，两被告通过拍卖方式购得中国银行昆山支行位于昆山市批房产。2002年4月17日，被告浦志兵与傅兴龙、沈师良签署授权委托书载明：兹委托昆山市白里房产信息有限公司（傅兴龙）、昆山市金达经纪商务中心销售昆山市开发区X村XX号楼第X、X、X单元，房产事务中，担任委托人之代理人。代理人之代理权限为代理销售座落于昆山开发区产，代办过户手续。 2002年4月22日，傅兴龙与原告签订《园明东村3号楼二手房销售协议》，约定原告购买XX村XX号楼XX室及车库一间，房屋总价96273.75元，协议签订当日原告支付房款28000元，余额待产权过户前一次付清，该协议除双方签字外还加盖了昆山市新友信息咨询服务部公章。 协议签订后，原告于2002年4月22日支付房款28000元，并开始占有该房屋，2002年5月14日原告支付房款8273元，但该房产一直没有办理过户手续。 XXXX年X月X日被告浦志兵与被告何花协议离婚，在离婚协议中约定上述拍卖所得房产等归被告浦志兵所有。 2005年6月4日，被告浦志兵与原告签订《协议书》，约定：继续履行原购房协议，房产证、土地证待原房产证满两年后两个月内办理过户至原告等人名下的手续，购房余款在原房产证满两年后开始办理过户手续时由原告等缴至中国银行昆山支行指定账户，需要办理购房贷款的住户，必须提供符合贷款条件的手续，并于原房产证满两年时办妥，交至原中介公司，原购房合同与昆山市新友信息咨询服务部签订的住户，请委托昆山市白里房产信息有限公司或昆山市金达经纪商务中心办理。 2005年7月28日，原告通过本院支付房款等费用7302元，但房产证一直未能过户至原告名下。 2008年初，被告浦志兵将涉案房屋从中国银行昆山支行处过户至被告浦志兵名下。2008年5月4日涉案房屋产权过户至被告何花名下。2008年5月7日，被告何花在中国建设银行股份有限公司昆山支行贷款16万元，同时办理了抵押贷款手续。 原告认为被告浦志兵转让房屋的行为侵犯了其合法权益，于2008年7月17日向本院提起诉讼，要求确认被告浦志兵、何花就XX村XX号楼XX室房产所有权转让行为无效。本院经审理于2019年6月26日作出（2008）昆民一初字第4647号民事判决，认定被告何花对原告购买诉争房屋并己实际占有的事实明知的情况下仍从被告浦志兵处购买房屋并办理过户手续，其行为构成恶意串通，并损害了原告的合法权益，该转让行为属于无效民事行为，故对原告要求确认双方房屋转让行为无效的请求予以支持。据此判决：被告浦志兵与被告何花间就昆山市XX村XX号楼XX室房产转让行为无效。 判决生效后，原告向昆山市房产交易管理中心申请撤销。昆山市住房和城乡建设局于2015年10月20日作出2015昆房证销字（20）号房屋权属证书注销决定，决定对被告何花申领的昆山开发区XX村XX号楼XX室房屋权属证书（3XXXX79）予以注销。 2017年11月17日经查询，被告何花申领的昆山开发区XX村XX号楼XX室房屋权属证书（3XXXXX79）于2017年10月30日被登记注销。 在本案审理过程中，原告与被告浦志兵、何花协商，原告同意将被告何花名下贷款予以清偿并支付被告何花购房尾款50000元，被告浦志兵同意将涉案房屋过户至原告名下。 2018年7月20日，原告向中国建设银行股份有限公司昆山高新区支行支付140864.65元，其中偿还罚息68941.06元，偿还利息71923.59元。该行于同日出具结清证明，内容为：何花，您在我行的个人贷款，贷款总额870000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2018年7月20日结清。 2018年8月15日，原告通过银行向本院账户转账50000元，支付被告何花购房尾款50000元。2018年8月28日，原告向本院出具承诺书，同意承担房屋过户的税费。 本院于2018年8月28日作出协助执行通知书，要求昆山市房产交易管理中心协助将昆山开发区XX村XX号楼XX室房屋恢复登记至被告浦志兵名下。同时根据原告的申请，对变更至被告浦志兵名下的房屋进行了保全。 上述事实，有户籍证明、结婚证、离婚证、离婚协议书、授权委托书、《圆明东村3号楼二手房销售协议》、收据、《协议书》、昆山市人民法院执行款交接单、房产证、撤销申请、撤销决定、公告、告知书、民事判决书、房屋产权查询证明、结清证明、个人贷款还款证明、当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，双方签订的《圆明东村3号楼二手房销售协议》及《协议书》均合法有效，双方均应恪守。双方约定涉案房屋价格为96273.75元，原告在签订协议前后共计支付被告浦志兵购房款43575元，尚欠被告浦志兵购房尾款52698.75元未支付。原告支付部分购房款后即在涉案房屋内居住，被告浦志兵又将涉案房屋转让给被告何花，被告何花又以涉案房屋向中国建设银行股份有限公司昆山高新区支行抵押贷款160000元。经生效判决确认，被告浦志兵将涉案房屋转让给被告何花的行为无效，且经原告的申请，被告何花申领的昆山开发区XX村XX号楼XX室房屋权属证书（30XXX79）已于2017年10月30日被登记注销，涉案房屋应恢复登记至被告浦志兵名下。在本院审理过程中，原告与被告浦志兵、何花协商一致，由原告将涉案房屋抵押贷款清偿后，原告再支付被告何花购房尾款50000元。2018年7月20日，原告已经将被告何花名下抵押贷款予以清偿，且已于2018年8月15日通过银行转账向本院支付购房尾款5万元，原告亦同意承担房屋过户的税费，涉案房屋过户给原告已无阻碍。故对于原告要求继续履行购房协议并将房屋、车库过户至原告名下的诉讼请求本院予以支持。被告浦志兵可在昆山市不动产登记中心将涉案房屋、车库恢复登记至被告浦志兵名下后，协助原告将房屋和车库过户至原告名下。房屋、车库过户完毕之后，被告何花可向本院申请领取购房尾款50000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告孙成久与被告浦志兵签订的《圆明东村3号楼二手房销售协议》继续履行。 二、被告浦志兵于昆山市房产交易中心将位于昆山开发区XX村XX号楼XX室房屋、XX车库恢复登记在被告浦志兵名下十五日内协助原告孙成久将该房屋过户至原告孙成久名下。 如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 案件受理费2206元，保全费983元，合计3189元，由被告浦志兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，款付江苏省苏州市中级人民法院账户，账户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州市苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  朱 诚 人民陪审员  龚惠宝 人民陪审员  倪雪珍 二〇一八年八月三十日 书 记 员  马润斐