山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初618号原告：孙琳，男，汉族，1957年2月8日出生，居民，住济南市。委托诉讼代理人：刘晓珀，山东泉兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所律师。被告：济南海信置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘浩，总经理。委托诉讼代理人：徐广蓬，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玮，山东康桥律师事务所律师。原告孙琳与被告济南海信置业有限公司（以下简称“海信置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙琳的委托诉讼代理人刘晓珀、李明飞，被告海信置业的委托诉讼代理人徐广蓬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙琳向法院提出诉讼请求：1、判令海信置业支付孙琳违约金20403.21元；2、本案诉讼费用由海信置业承担。事实和理由：2009年11月9日，孙琳与海信置业双方签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于济南市的房产。合同签订后，孙琳依约履行了付款义务，但海信置业未依约按时办理产权登记，应向孙琳支付违约金20403.21元。计算依据：房款总额923222元×逾期办证天数221天×0.0001。孙琳为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。海信置业辩称，1、本案中，不可预见且不可抗拒的政府临时性施行的规范性文件，提高了办理初始产权登记的标准和条件，导致房管部门无法办理初始产权登记，该情形为排除海信置业方原因的政府抽象行政行为，依照关于不可抗力的法律规定和关于政府行为免责的合同约定，孙琳均无权向海信置业索赔。2、海信置业已经严格按照合同约定，履行了如期向房管部门递交确权材料的合同义务，其履约行为已经排除了海信置业方原因导致的逾期办证。3、无法办理项目竣工综合验收备案以致无法办理初始产权登记的关键原因，在于项目内的高压线未能及时迁移，项目内无法启用正式电，该高压线迁移工作是供电局、高新区建设局、历下区政府等相关政府部门的政府行为，根据合同约定，高压线迁移问题和政府行为的情形下，孙琳无权向海信置业索赔。4、退一步讲，即便是海信置业应当承担违约责任，孙琳诉请的违约金数额也与《商品房买卖合同补充协议》的约定相违背，超过了双方约定的最高限额。5、孙琳的起诉已超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》一份，房产证一份、购房发票一份、《房屋所有权登记申请书》复印件一份，《说明函》一份、《海信慧园小区居民用电管理移交的通知》一份、济南市城乡建设委员会房地产开发管理处出具的《情况说明》一份、《关于转发的通知》一份、通知下发前办理初始产权登记需要材料的资料一宗、济南水务集团有限公司出具的《关于济南海信置业有限公司备案项目的证明》一份、济南港华燃气有限公司出具的《证明》一份、济南市公安消防支队出具的《建设工程消防验收备案结果通知书》一份、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月9日,孙琳（买受人）与海信置业（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由孙琳购买海信置业开发建设的位于济南高新区舜华北路179号海信慧园一区8座1-501的房屋一套，房屋总价款为923222元。合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.商品房经验收合格，商品房验收合格的标志为经济南市高新区建筑工程质量监督站竣工验收备案。合同第十二条约定：由于政府等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会因此与出卖人发生任何的纠纷。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，孙琳与海信置业签订《济南市商品房买卖合同补充协议》，其中第十二条第三款约定：买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷；第十七条关于买受人解除合同的补充约定中，第五款约定：出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任。上述合同签订后，孙琳依约支付了购房款923222元。海信置业于2010年12月30日向孙琳交付了房屋。海信置业于2012年6月18日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，于2012年8月3日向产权登记机关申请办理房屋产权初始登记，并将办理产权初始登记的材料报备。现涉案房屋取得《房屋所有权证》。诉讼中，海信置业辩称孙琳的起诉已经超过诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。孙琳认为其在2014年主张过权利，且海信置业于2017年对本小区近100户业主已经支付了违约金，未超过诉讼时效。本院认为，孙琳与海信置业于2009年11月9日所签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应依照合同约定履行自己的义务。孙琳依约履行了支付购房款的合同义务，海信置业理应依合同约定于交付房屋之日（2010年12月30日）360日内(2011年12月26日至2012年8月2日)为本案房屋办理产权初始登记。而海信置业直至2012年8月3日才予以登记备案，已构成违约。海信置业抗辩上述逾期系由于政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，办理初始登记的准备时间延长所致，属于不可抗力而应当免责。本院认为，从国家相关部门对房地产综合验收相关政策看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容也仅是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。也即在海信置业与孙琳签订《济南市商品房买卖合同》之前，已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，海信置业在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。因此，《通知》的下发不是不可预见的情形，不应认定为不可抗力。故对海信置业的上述抗辩理由本院不予采纳。孙琳主张海信置业应支付逾期办证违约金，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题，双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。孙琳主张按照上述合同约定计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。海信置业抗辩应当依据双方签订的《济南市商品房买卖合同补充协议》第十七条第五款“以总房款的1%为限”确定计算标准。本院认为，该条款仅仅适用于孙琳行使解除合同权利时的情形，不适用于本案双方所争议的房屋产权初始登记违约情形。故海信置业的上述抗辩理由，本院不予采纳。对于违约金的计算期限问题。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定，海信置业应当自2011年12月26日至2012年8月2日期间办理房屋产权初始登记。而海信置业完成报备之日为2012年8月3日，故上述违约金计算期限应自2011年12月26日至2012年8月2日，为221天，故海信置业应按221天向孙琳支付违约金。海信置业以小区高压线的迁移及正式电启用的处理期间应在逾期的时间内予以扣除的抗辩，不符合合同约定及法律法规的规定，且海信置业亦未能提供相关证据证明其主张，故对其抗辩，本院不予采纳。对于海信置业提出的诉讼时效抗辩，本院认为，在海信置业出现逾期办理房屋产权初始登记的违约行为后，孙琳作为业主必然会向其主张权利，且结合本院受理的同小区业主自2015年起至2017年止200余起起诉海信置业要求支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的商品房销售合同纠纷案件中，海信置业均未提出过诉讼时效的抗辩意见，且海信置业也对上述生效判决确定的逾期办理房屋产权初始登记违约金进行了相应赔付的情况，考虑到集团诉讼案件的公平、公正性及维护社会稳定性，本院对海信置业在本案中提出的诉讼时效抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告济南海信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙琳逾期办理房屋产权初始登记的违约金20403.21元（计221天，以总房价923222元为基数，按每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，减半收取计155元，由被告济南海信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一八年八月二十八日书记员  张 明