上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1527号上诉人（原审原告）：上海平安欣仑物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区淮海中路**。法定代表人：孙建德，董事长。委托诉讼代理人：周素文，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛珉，该公司职员。被上诉人（原审被告）：中青旅海江投资发展有限公司，住所，住所地上海市嘉定工业区小东街********div>法定代表人：潘国平，董事长。委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱冬生，上海范仲兴律师事务所律师。上诉人上海平安欣仑物业发展有限公司（以下简称平安公司）与被上诉人中青旅海江投资发展有限公司（以下简称中青旅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初26879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日、4月25日、6月15日及2018年5月8日公开开庭审理了本案，上诉人平安公司之委托诉讼代理人周素文律师、薛珉先生及原代理人温泰坤先生,被上诉人中青旅公司之委托代理人范仲兴律师、朱冬生律师分别到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人平安公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原判认定事实错误，双方房屋租赁关系具有连续性，原判将同一法律关系割裂，没有法律依据。本案诉讼请求未超过诉讼时效：本来双方系长期租赁合同关系，纠纷诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满起计算；2015年8月6日起，上诉人多次发函要求被上诉人支付所欠租金，不存在时效问题。被上诉人中青旅公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。平安公司诉至一审法院，请求判令：中青旅公司向平安公司支付自2007年11月8日起至2015年7月8日止的租金共计人民币（下同）4,164,819.5元，滞纳金6,727,745.02元。一审法院查明事实：XX路XX号甲、XX路XX号房屋产权人。2007年10月，双方签订了《上海淮海国际广场办公楼租赁合同》，中青旅公司向平安公司承租上海淮海国际广场办公楼1505室（以下简称系争房屋）。建筑面积248.21平方米，租赁期限自2007年11月8日起至2010年11月7日止，该房屋每日每平方建筑面积租金为10元，月租金75,497.21元，如逾期支付，按月租金的千分之一支付滞纳金。2009年3月5日，中青旅公司因换租至XX广场XX单元（以下简称系争房屋），将1505室退租，房屋按照正常退租处理，无需复原，房屋水电费结算至2009年3月31日。2009年4月1日，中青旅公司搬至4205室，建筑面积278.1平方米。2015年7月，就中青旅公司向平安公司承租上海XX广场办公楼XX室签订租赁合同，租赁期限自2015年8月1日起至2025年7月31日止。2009年9月18日，平安公司向中青旅公司开具请款单，明确2007年11月8日起至2009年5月7日止租金共计611,527.32元，2009年5月8日起至2009年11月7日止的租金共计223,215.78元；自2009年11月8日起至2015年8月7日，平安公司均按照每月37,202.63元的标准向中青旅公司开具请款单，中青旅公司按照请款单标准全额支付。以上事实，除双方庭审陈述外，另有平安公司提供的房屋租赁合同、房地产权证、支付凭证等证据证实，经庭审质证无异，法院予以确认。一审法院认为：双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。双方就承租系争房屋（含1505室、4205室）的租赁期限为2007年11月8日起至2010年11月7日止，平安公司认为中青旅公司欠付租金，但延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。此外，租金之滞纳金虽系独立于租金之外的给付，但究其本质，实属以存在欠付租金这一主债权为前提而产生的从债务，故亦应依据上述规定，适用一年的诉讼时效。然而，平安公司于2016年8月2日才提起诉讼，向中青旅公司主张相关权利，期间未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项，故平安公司上述关于租金之诉讼请求已超过诉讼时效；2010年11月7日起至2015年7月8日，双方均未提供就此期间签订的租赁合同，故视为双方形成不定期租赁关系，中青旅公司均是按照平安公司出具的请款单支付租金，故平安公司认为中青旅公司欠付该期间的租金及滞纳金，缺乏合同依据，法院难以支持。且平安公司上述关于租金之诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条的规定,于二〇一六年十一月二十四日判决：驳回上海平安欣仑物业发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费计人民币90,088元，由上海平安欣仑物业发展有限公司负担。二审中，上诉人平安公司向法庭提交：一、（淮海国际广场）《联系人员信息回执》，证明被上诉人中青旅公司工作人员王某为被上诉人指定联系人；二、《关于淮海国际广场安全消防通道粉刷事宜》电子邮件，证明王某作为被上诉人联系人与淮海国际广场物业管理处（标的房屋物业服务人）进行工作联系；三、《用印审批单》，证明范某为中青旅公司副总裁；四、企业信用信息查询网页，证明范某为中青旅公司委派出任后者投资之公司董事；五、《快递签收记录》两份，证明被上诉人法定代表人潘国平、副总裁范某（签收相关快递）实际办公地址为上海市嘉定区XX路XX号XX楼；六、照片，证明中青旅公司未在其注册地址办公；七、（上海市公安局徐汇分局湖南路派出所出具）单位登记信息表，证明中青旅公司登记地址为上海市嘉定区XX路XX号XX广场XX层，联系人为王某（前台）。八、平安公司与他人签署的租赁合同两份，租金标准分别为每日每平方米12元、11.5元。经质证，被上诉人中青旅公司认为：证据材料一，对真实性不认可，文件并非经被上诉人签章；证据材料二，该证据材料属电子邮件打印件，不符合证据形式，王某并非中青旅公司职员，未接洽、代理租赁事宜；对证据材料三真实性、证明力皆不认可；证据材料四，与本案没有关联性，范某系案外公司董事；证据材料五，XX路XX号XX楼确为被上诉人实际经营地址，但未收到过所谓上诉人寄送的函件；证据材料六，被上诉人实际注册在开发区；证据材料七，对真实性无异议；证据材料八，对真实性无异议，但对主张事实有异议。不能用上诉人与他人签订租赁合同的租金标准来推定本案租金标准。本案租金应按请款单确定。本院经审查认为，证据材料一、二、八，上诉人以之证明王某曾为被上诉人前台员工，该身份经湖南路派出所出具之《单位信息登记表》（证据材料七）明确载明，被上诉人对其真实性亦无异议，在无其他相反证据情况下，上述证据材料载明内容及事实主张可以成立。证据材料三、四即使形式真实性成立，仅凭“用印审批单”等不具有适格证明力证明范某系中青旅公司“副总裁”身份。证据材料五、六快递签收记录单，字迹模糊，其证明内容不足以证明上诉人主张送达相关函件。证据材料八为案外人租约，在本案双方存在实际履行租金标准情况下，不能以之推定双方租金标准。本案二审期间，经双方申请，法庭传召（上海XX有限公司员工）楼某、（中青旅公司原员工）王某到庭作证。证人楼某表示，2015年8月6日平安公司、上海XX有限公司（以下简称XX公司）联合签署的《催款函》，系其受领导指派于当日送交至（XX广场XX室）中青旅公司处，由后者前台员工王某接受并在复印件上签名等。证人王某作证表示，其原为中青旅公司前台员工，确曾签收XX公司公告等文件，但《催款函》属“重要材料”，不是由其签字，不记得曾签收该文件。另范某系中青旅公司员工。经庭审质证，平安公司认为，王某作证内容不实，并要求对《催款函》等文件中王某签字的真实性等进行司法鉴定；中青旅公司认为，XX公司与中青旅公司存在利害关系，楼某证词不具有真实性。另关于范某身份，考虑到中青旅公司对王某证词真实性明确确认，范某应可确认为中青旅公司职员。本案二审期间，中青旅公司申请对上述2015年8月6日《催款函》（即检材）中“王某”签名及“8.6”字迹是否为王某本人书写进行鉴定，经本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定人根据当事人提交、法庭确定之样本，对比提交、补充提交共三次不同样本，分别形成鉴定意见如下：（一）、检材对比《（淮海国际广场）通告签收表》（2015年5月22日）、《试用期转正申请报告》（2015年3月20日）中王某签名，无法判断检材中需检签名系其本人签署。经质证，平安公司不认可鉴定结论，并申请提交补充样本以供鉴定，中青旅公司对鉴定结论予以确认。（二）、检材对比《银行卡领卡签收单》（2014年12月28日）、《存款凭条》、《个人基本信息采集（变更）表》（2016年9月26日）、《应聘人员登记表》、《淮海国际广场工程保修单》（三张）中王某签名，《淮海国际广场工程保修单》（三张）与检材中“王某”签名是同一人书写；无法判断其余样本与检材中“王某”签名是否为同一人书写。经庭审质证，平安公司同意鉴定结论，但认为鉴定不完整，未将《（淮海国际广场）通告签收表》（2015年5月22日）纳入鉴定样本。中青旅公司接受该部鉴定结论，但认为XX公司与平安公司存有利害关系，对样本中工程保修单（三张）真实性提出异议，认为其不应纳入样本。（三）检材对比《（淮海国际广场）通告签收表》（2015年5月22日）、《个人基本信息采集（变更）表》（2016年9月26日）、《淮海国际广场工程保修单》（三张），《（淮海国际广场）通告签收表》、《淮海国际广场工程保修单》（三张）与检材中“王某”签名是同一人书写；无法判断检材与《个人基本信息采集（变更）表》中“王某”签名是否同一人书写；倾向认为检材“8.6”字迹与《个人基本信息采集（变更）表》中填写的阿拉伯数字是同一人所写。经庭审质证，平安公司坚持认为《个人基本信息采集（变更）表》中王某签名属实，并认为应该进行样本间交叉对比等，并继续进行补充鉴定。中青旅公司对鉴定结论的真实性、合法性无意见，但认为样本部分未经王某本人确认。本院认为，综合本案笔迹司法鉴定程序，鉴定样本系法庭调查及平安公司持法院调查令调查取得，中青旅公司在庭审质证中对该部已予确认；关于《淮海国际广场工程保修单》之真实性中青旅公司虽有异议，但在法庭给定的调查期间及其后均未能提供相应证据予以佐证，本院不能采信，该部之真实性符合法律规定，应纳入鉴定样本。综合上述鉴定结论，我们注意到：（1）、王某确认自2014年12月至2016年4月在被上诉人中青旅公司工作，任职前台（接待），根据现有证据，应该认为具有与本案标的房屋物业服务商XX公司物业服务联络之工作职责，其填写之工程保修单，签收物业公司通告，在无相反证据情况下应属真实有效；（2）、王某2016年9月26日填写的《个人基本信息采集（变更）表》中数字与2015年8月6日《催款函》中签名人填写的“8.6”倾向一致；《淮海国际广场工程保修单》（三张）、《（淮海国际广场）通告签收表》中“王某”签名与2015年8月6日《催款函》中“王某”签名为同一人书写，比照民事证据优势盖然性证明标准，应该认为，证据2015年8月6日《催款函》中王某字样签名等为中青旅公司前台职员王某签署。（3）、根据XX公司工作人员楼某证言，其明确表示2015年8月6日其根据公司要求将上述催款函送达至中青旅公司，并由王某在复印件上签名，被上诉人中青旅公司虽对该证词提出异议，但始终未能提供相应证据佐证。综合以上意见，该催款函应视为被上诉人收讫，上诉人平安公司主张之该部事实成立。本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，2015年8月6日，平安公司与XX公司致函（《催款》）中青旅公司，表示后者自2007年11月起承租淮海国际广场1505室及其后更换之4205室至今“一直未足额缴纳房屋租金及物业管理费”，经核查至2015年7月31日，其欠交平安公司房屋租金4,157,662.71元，欠XX公司物业管理费640,360.80元，要求其于2015年8月14日前付清欠款，如逾期将采取法律途径解决等。中青旅公司于当日收讫该函。本院认为，上诉人平安公司与被上诉人中青旅公司2007年10月签订的《上海淮海国际广场办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系应属合法有效。查该合同租赁约定期限为2007年11月8日起至2010年11月7日，其后双方在2015年8月前未再订立书面租赁合同。2009年4月1日前，承租人中青旅公司承租使用淮海国际广场1505室，其后更换至4205室。根据现有证据，2010年11月7日后至2015年8月1日前，因双方未提供书面租赁合同，但实际承租使用标的房屋，原判确定双方此阶段属不定期租赁符合法律规定，本院应予维持。上诉人一审告诉主张被上诉人2007年10月8日至2015年7月8日期间之欠付租金债权；针对一审判决，平安公司二审主张该部债权未超过诉讼时效。查2015年8月6日，上诉人确以《催款函》通知并向被上诉人主张上述期限租金债权，并给定2015年8月14日前之付款期限，被上诉人收讫后未有答复及付款。《催款函》应视为（单方）意思通知之主张，不能改变原有债权金额、期限等权利、义务。应该认为，根据双方上述租赁合同及其后事实租赁关系，上诉人主张之（2010年11月7日以前）租金债权至2015年8月6日，比照上述租赁合同租金月付约定，显然远远超过法定一年租金诉讼时效。次之，根据查明事实，2010年11月7日以后中青旅公司按照出租人平安公司出具的《请款单》确定的租金金额，已逐月付清要求的租金，上诉人在原审庭审中亦已确认。需要指出的是，上诉人请款单中确定的租金标准或低于双方前后之书面租赁合同约定，但此期间属双方不定期租赁期间，租金标准的确定双方在履行期间以通知、支付之履行行为形成了明确意思表示合致，具有约束效力，上诉人一、二审坚持主张之前、后租赁合同约定租金等标准并无证据表明可以适用或比照适用于不定期租赁期间。应该指出，本案双方属正常房屋租赁合同关系，虽然双方实际履行的租赁期限较长，但约定履行期间，双方有明确的租金月付等履行期限；不定期租赁期间，上诉人按月通知被上诉人付租，应视为租金债权主张，并无任何证据表明此外存在缓付未通知之约定租金债权（即使存在该部依法亦应同步起算诉讼时效），上诉人主张纠纷诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满起计算缺乏法律依据，法庭难予支持。另本案二审期间之司法鉴定涉及上诉人主张之《催款函》送达事实已为法庭确认，被上诉人对此事实主张本应正确认知，被上诉人中青旅公司之否认导致本案司法鉴定，其应承担形成的程序责任，负担司法鉴定费用。综上所述，一审法院判决结论正确，本院予以维持。上诉人的平安公司上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币90,088元、由上诉人上海平安欣仑物业发展有限公司负担，司法鉴定费人民币8,500元，由中青旅海江投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军审 判 员  刘 佳代理审判员  蒋辉霞二〇一八年八月二十一日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。