上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8723号原告：宋超，男，1973年12月17日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：刘叶，女，1976年10月12日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：宋超(系原告刘叶丈夫)，住同原告刘叶。被告：上海新贵盛物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：梁珊珊，总经理。委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恋，上海利歌律师事务所律师。原告宋超、刘叶诉被告上海新贵盛物业管理有限公司(以下简称“新贵盛公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告宋超暨原告刘叶的委托诉讼代理人、被告新贵盛公司的委托诉讼代理人刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋超、刘叶向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金10,730元；2、判令被告赔偿原告内墙墙面反复多次维修费3,000元及误工费2,000元。事实与理由：根据《星辰园物业服务合同》，外墙面属于公共部分，应由被告负责维修。由于被告管理混乱，工作责任心极差，反复采用无效、错误的维修方式，想怎么修就怎么修，修不修也没人知道。并且，报修也不提供保修单、维修方式，维修结果也从来不需业主签字、确认，维修结果也要等到下一年雨季才知道结果。被告存在敷衍、欺骗业主的行为，造成简单的外墙窗边渗水维修了十年(前期为古北物业维修)，给原告造成了长期、巨大的困扰，每逢雨季总是担心渗水到地板，也给原告造成了巨大维修损失。故原告诉至本院，望判如所请。被告新贵盛公司辩称，物业服务合同系小区业委会和被告签订的，原告并不是合同相对方；在被告管理期间，已经按合同约定及时履行了维修义务，履行了合同义务，不存在过错；原告诉称在上一个物业公司服务小区时就存在漏水问题，现在原告也退出了系争小区；原告最后一次报修为2014年11月13日，现原告于2018年4月18起诉已超过诉讼时效；原告要求被告赔偿维修费、误工费的诉请，没有对应发票凭证。故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2009年7月30日，被告新贵盛公司与案外人上海市松江区星辰园业主大会签订《星辰园物业服务合同》一份，约定被告对星辰园小区进行物业管理，合同期限自2009年8月1日起至2014年7月31日止。该合同第二条约定，被告提供下列物业管理服务事项：(一)、物业共用部位的维护；(二)、物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)、公告绿化养护服务；(四)、物业公共区域的清洁卫生服务；(五)、公共秩序的维护服务；(六)、物业使用禁止性行为的管理；(七)、物业其他公共事务的管理服务；(八)、业主委托的其他物业管理服务事项。合同第五条约定，被告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定(具体内容以三级管理服务标准执行，力求达到四级标准)：(一)、物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)、公告绿化养护服务，详见附件四；(三)、物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；(四)、公共秩序的维护服务，详见附件六；(五)、物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；(六)、物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。合同第七条约定，其中住宅的物业服务费收费标准为高层底楼0.65元/月/平方米，高层1.20元/月/平方米；物业服务收费分项标准为综合管理服务费，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用，公共区域的清洁卫生服务费用，公共区域绿化养护费用，公共区域秩序维护服务费用。合同第二十三条约定，被告管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为限额向相应业主支付一定的违约金。原告宋超、刘叶于2007年7月8日产权核准登记为本市松江区梅家浜路******房屋的权利人。再查明，2017年4月18日，案外人上海市松江区星辰园业委会出具《公函》一份，载明被告的物业管理服务工作于2017年4月30日正式终止。审理中，原告陈述，其自2009年就开始每年都报修，被告每年也均在其报修后来维修，但每次均是用涂料涂抹，没有维修彻底，直至2016年10月被告找到外面公司通过打孔浇筑方式才维修好；因系公共部分的维修，被告没有向原告收费；被告则陈述，原告仅2012及2014年因外墙漏水向被告进行报修，因需动用维修资金，被告在申请小区业委会同意后，聘请外面公司进行了维修；因被告已退出系争小区，且公司领导更换，仅查到原告上次两次报修记录，不清楚是否存在其他的报修情况。以上事实，有星辰园物业服务合同、上海市房地产权、公函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为，业主大会与被告签订的物业服务合同，对全体业主均产生法律效力，原告作为小区业主有权提起本案诉讼。原告自述最后一次漏水时间为2016年，被告对此表示没有查到相应维修记录，因被告直至2017年4月30日才不再管理系争小区，原告现依据物业服务合同提起本案诉讼，亦未超过诉讼时效。而原告诉请被告未按物业服务合同约定，采取有效的维修方式对其所在楼宇外墙墙面进行维修，因外墙墙面属于物业共用部位，物业共用部位在保修期届满后，应由专项维修资金进行维修费用的支付，被告自述已向业委会申请动用维修基金，并聘请案外公司进行了维修，原告也自述被告在2016年请案外公司维修好了外墙墙面。因此，原告诉请被告违约，无事实及法律依据，该项诉请本院不予支持。关于原告要求被告赔偿内墙维修费及误工费的诉请，未提供证据予以支持，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第十一条、十二条、第五十四条的规定之规定，判决如下驳回原告宋超、刘叶的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告宋超、刘叶负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜二〇一八年八月二日书记员 张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、国务院《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。