安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1502民初897号原告:苗磊,男,1968年11月30日出生,汉族，大专文化，江苏省徐州市人，个体工商户，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：房后平，男，汉族，1965年3月15日出生，住安徽省六安市裕安区。被告:六安恒远房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市大别山西路**,统一社会信用代码91341500698962243K。法定代表人：黄群峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高洁，安徽皋兴律师事务所律师。被告:六安市住房和城乡建设委员会,,住所地安徽省六安市梅山南路建设大厦**统一社会信用代码11341400003225328Q。法定代表人：许明力，该委员会主任。委托诉讼代理人：朱家萍，安徽皋兴律师事务所律师。被告:六安市不动产登记中心,住,住所地安徽省六安市梅山南路建设大厦**一社会信用代码12341400MB0L919686。法定代表人：刘志刚，该中心主任。委托诉讼代理人：李世宇，安徽徽商律师事务所律师。原告苗磊诉被告六安恒远房地产开发有限公司(下称恒远房产)、被告六安市住房和城乡建设委员会（下称市住建委)、被告六安市不动产登记中心（下称市不动产中心)财产损害赔偿纠纷一案，2018年2月1日本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的授权其委托诉讼代理人及原告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苗磊向本院提出诉讼请求要求，三被告停止侵权并返还原告恒远皋城公馆商业7号楼第2间、第3间安置房屋，如返还不能，三被告按照房屋拟售单价的两倍赔偿原告损失计421.3万元（第2间商业用房拟售单价为12387元、第3间营业用房拟售单价为10208元）并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求要求：1、被告恒远房产按照NO.3004192号房屋拆迁搬迁证履行义务或者恢复原告房屋原状；2、判令被告恒远房产按照六安市政府搬迁时公布的补偿政策规定支付原告停产、停业损失费(从2010年11月8日起至判决生效之日止)或者赔偿同等损失；3、判令被告恒远房产给付原告阁楼补偿款68000元及利息（自2010年11月3日起按照中国银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4、判令被告市住建委对上述判决第一项、第二项、第三项承担连带责任。事实及理由：原告苗磊与被告恒远房产系“恒远·皋城公馆”房地产开发项目的被拆迁人与拆迁人。被告恒远房产因该地块开发建设需要，2010年11月3日对位于该项目地块的原告被拆迁房屋予以验收，2010年11月8日，六安市房屋拆迁安置管理处向原告发放了编号为NO.3004192号房屋拆迁搬迁证，被告恒远房产确认将位于恒远皋城公馆商业7号楼第2间、第3间营业性用房安置予原告苗磊。2012年9月24日被告恒远房产将商业7号楼12间商业营业用房报送六安市房产局作为商品房对社会公开销售事项予以审批，原告安置房即在该12间房内。2014年4月8日被告在原告不知情的情况下将安置给原告的上述两间商业用房出售给了第三人。六安市拆迁办系被告市住建委二级机构，不具有独立的法人资格，被告六安市不动产登记中心作为房产备案的主管单位，在没有核实备案房屋真实权利的情况下依然对涉案房屋进行了备案登记，侵害了原告房屋所有权，应有过错，故被告住建委、被告市不动产中心与被告恒远房产应对原告损失承担连带赔偿责任，望判如所请。被告恒远房产辩称，原告与被告恒远房产间系拆迁安置争议，非拆迁安置补偿协议纠纷。原告诉请被告恒远房产拆迁安置补偿协议纠纷，裕安区人民法院裁定驳回原告起诉后，原告不服提出上诉、申诉，经六安市中级人民法院二审、安徽省高级人民法院复核，均以原告与被告恒远房产间未签订正式拆迁安置补偿协议，原告就拆迁安置争议直接向人民法院提起民事诉讼不当为由，驳回了原告的申请。原告苗磊现选择侵权诉讼，其本质仍然是房屋拆迁安置纠纷，故原告起诉依法应予驳回；原告与被告恒远房产间并未达成正式的拆迁安置补偿协议，原告对皋城公馆7号楼第二间第三间房屋不享有回迁安置优先权，且原告又未取得该房所有权，原告要求被告恒远房产返还房物，没有事实根据，以三被告侵权为由，要求双倍赔偿其损失421.3万元，于法无据；原告选择侵权诉讼，其被侵权对象皋城公馆7号楼第二间第三间房屋为不动产，依法应由不动产所在地法院裕安区人民法院管辖。综上，请求该案移送裕安区人民法院审理或驳回原告的起诉。被告市住建委辩称，本案是由于拆迁安置而引发的民事纠纷，市住建委作为房屋拆迁管理机关，原告与被告恒远房产间的拆迁安置纠纷，与市住建委无民事法律上的利害关系，市住建委也无任何过错，原告诉请市住建委承担民事赔偿责任无法律依据；原告要求被告恒远房产赔偿其违反安置协议出卖其安置房的诉讼，已经裕安区人民法院裁定驳回起诉，且原告对该裁定不服提出上诉与申诉均分别被六安市中院、省高院驳回，现原告诉请赔偿无依据；原告选择侵权诉讼，其被侵权对象皋城公馆7号楼第二间第三间房屋为不动产，依法应由不动产所在地法院裕安区人民法院管辖。综上，请求该案移送裕安区人民法院审理或驳回原告的起诉。被告市不动产中心辩称，原告房屋拆迁主体是被告恒远房产，在拆迁安置过程中，侵权人是开发商，市不动产中心没有实施侵权行为，不存在赔偿问题；房地产管理局的行政职责是不动产登记，房产备案不是行政职责，只是对房地产开发企业的一种管理手段，如开发企业提供虚假备案材料，应由开发企业自行承担法律责任。综上，请求人民法院驳回原告对市不动产中心的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人确认的证据，结合当事人当庭陈述，本院确认下述事实：被告六安恒远房地产开发有限公司因开发建设“恒远·皋城公馆”项目需要，需拆迁原告苗磊所有位于该项目地块的186.56平方米的非住宅房屋。2010年11月3日，被告恒远房产对原告苗磊186.56平方米的非住宅房屋搬迁予以验收，共向原告签发《房屋搬迁验收单》四份，四份验收单均备注：混合肆等。经双方协商，被拆迁人自愿放弃提前奖、附属物装潢补偿费、停产、停业、搬家费损失（包含超期部分），冲抵房屋结构差价，与原面积打包互不找补，超出面积正常结算。面积、性质以确权证书为准。该四份验收单中，三份验收单约定阁楼另行补偿16000元，一份验收单约定阁楼另行补偿20000元，计款68000元。2010年11月8日，被告市住建委下设的六安市房屋拆迁安置管理处向原告苗磊发放了编号为NO.3004192的《房屋拆迁搬迁证》，该搬迁证载明：被告恒远房产确认原告苗磊被拆迁房的安置地点为“恒远·皋城公馆”商业7号楼第1间211.34㎡、第2间90.22㎡、第3间96.88㎡，搬迁证上注明拆迁房屋建筑面积以确权证书为准，并注明本《房屋拆迁搬迁证》为拆迁户拆除房屋和安置住房的凭证，安置住房时凭搬迁序号顺序安置，不得遗失。2012年9月24日被告恒远房产将商业7号楼12间商业营业用房报送六安市房产局作为对社会公开销售的商品房予以审批，原告安置房即在该12间商业营业用房内。2014年4月8日，在原告不知情的情况下，被告恒远房产将安置给原告苗磊的上述商业7号楼第2间、第3间商业经营用房出售给了第三人，第2间商业用房销售单价为12387元、第3间商业用房连同二层销售单价为10208元。2015年3月16日，原告苗磊取得登记号为201519681130221X的《城市拆迁房屋权属登记证》，该证确认原告苗磊原房屋建筑面积186.56平方米，性质为非住宅。原告苗磊发现被告恒远房产将其承诺原告安置回迁的商业7号楼第2间、第3间经营用房出售他人后，遂向被告市住建委上访。2014年8月21日，被告市住建委作出六建信复【2014】11号《关于皋城公馆回迁户苗磊信访的答复》，认为恒远房产在没有和当事人充分沟通即将第2间、第3间回迁房出售不妥，建议苗磊依法起诉。原告苗磊遂诉至裕安区人民法院，要求被告恒远房产向原告交付“恒远·皋城公馆”商业7号楼第1间、第2间、第3间房屋，并按六安市拆迁安置文件规定结算原告停产停业损失、附属物补偿、搬迁费等；或者解除拆迁安置合同按安置房售价双倍赔偿原告，案经裕安区人民法院审查认为，苗磊与被告恒远房产未就房屋拆迁达成正式的补偿协议，系法释[2005]9号批复规定的拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情形，原、被告间争议属补偿安置争议，补偿安置争议不属于法院受理民事诉讼范围，故于2015年8月14日作出（2015）六裕民二初字第00859号民事裁定，裁定驳回原告苗磊的起诉。原告苗磊不服上诉，六安市中级人民法院二审于2015年10月29日作出（2015）六民一终字第00859号裁定驳回苗磊上诉。苗磊遂申请被告市住建委对该安置争议进行行政裁决，被告市住建委以苗磊位于“恒远·皋城公馆”项目拆迁红线范围内的房屋早已拆除，其申请行政裁决的房屋已灭失为由，于2015年11月16日作出六建裁通【2015】1号通知书，决定对苗磊的拆迁房屋行政裁决申请不予受理。苗磊不服，遂对六安市中级人民法院作出（2015）六民一终字第00859号裁定申请安徽省高级人民法院再审，2016年12月29日，安徽省高级人民法院作出（2016）皖民申740号民事裁定书，认为苗磊起诉六安恒远房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷不属于法院受理民事诉讼范围，裁定驳回苗磊的再审申请。2017年3月29日，原告苗磊以三被告侵权为由向本院起诉要求赔偿损失。本院认为，本案原告与被告恒远房产在双方达成拆迁合意后、正式签订拆迁补偿协议前，被告将其承诺用于安置原告回迁及增购的部分房屋出售他人的事实双方并无争议。双方争议焦点问题是：关于本案的管辖权。本案原告以物权受有损害要求赔偿损失，其主张的受有损害的是不动产，依法不动产由不动产所在地人民法院专属管辖，本案原告原有房产及其回迁、增购房产所在地均为裕安区人民法院，但本案在本院原一审诉讼期间，各被告均未提出管辖权异议，历经二审又发回本院重审后，被告恒远房产等在重审期间提出管辖权异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三十九条第二款的规定，“人民法院发回重审或者按第一审程序再审的案件，当事人提出管辖权异议的，人民法院不予审查”，故本院因管辖恒定而对本案有管辖权，重审期间被告恒远房产等提出管辖权异议，本院不予审查。关于本案争议的性质。原告与被告恒远房产在四份《房屋搬迁验收单》中均约定，原告自愿放弃搬迁提前奖、附属物装潢补偿费、停产、停业、搬家费损失（包含超期部分），冲抵房屋结构差价，与原面积打包互不找补，超出面积正常结算。面积、性质以确权证书为准，该四份《房屋搬迁验收单》还约定阁楼另行补偿计款68000元；《城市拆迁房屋权属登记证》确认原告拆迁房屋为面积186.56平方米的非住宅房，《房屋拆迁搬迁证》确认用于产权调换房屋的地点为商业7号楼第1间、第2间、第3间房屋，确认回迁房屋面积以《城市拆迁房屋权属登记证》为准。由此可见，原告与被告恒远房产在拆迁安置补偿中的权利义务为：原告被拆迁186.56平方米的非住宅房，被告恒远房产以产权调换的方式用同等面积的营业房予以安置，被告恒远房产应支付原告的搬迁提前奖、附属物装潢补偿费、停产、停业、搬家费损失（包含超期部分）等，与原告应支付被告恒远房产的房屋结构差价相互抵销，安置地点为“恒远·皋城公馆”商业7号楼第1、2、3间三间门面房，该三间房面积398.44平方米，超回迁安置面积211.88平方米为原告增购房屋，原告增购房屋（按市场价）正常结算。综上，原告与被告恒远房产间拆迁安置补偿的主要权利义务关系预先约定明确，双方并无争议。但预先约定的原告安置房与意向增购房附合在一起，安置房不具特定性，故双方拆迁安置补偿协议未正式成立。本院认为，被告恒远房产在拆迁安置权利义务双方没有争议的情况下，却不与原告正式签订拆迁安置补偿协议，又将预先约定用于原告回迁和增购的房屋另售他人，违背了诚实信用原则，被告恒远房产因此给原告造成的回迁利益损失，承担的是缔约过失责任，属于民事争议性质。关于原告的诉请。原告起诉时要求被告恒远房产停止对商业7号楼2-3号门面房的侵权并返还房屋或赔偿其出卖该房给其造成的损失，诉讼中又增加诉请要求被告恒远房产交付商业7号楼2-3号门面房或恢复原告原有房屋原状、赔偿停产停业损失、支付阁楼补偿款本息等，本院认为，原告增加诉请理应缴纳诉讼费用，但原告诉请有重复、竞合之处，原告虽拒绝择一行使权利，考虑原告系被拆迁户，起诉时已交诉讼费二万余元，且原告维权历程历久弥艰，故对原告增加诉请本院未要求其缴纳诉讼费。被告恒远房产与原告在达成拆迁合意后拆除原告原186.56平方米非住宅房，其行为不构成侵权，原告要求被告恒远房产将其原房屋恢复原状于法无据，本院不予支持；原告搬迁时，其与被告恒远房产关于拆迁安置补偿的主要内容虽预先达成了意向性合意，但双方产权调换安置合同因安置房不具特定性而未正式成立，原告自行增购房屋的商品房买卖合同因价款与结算等主要内容欠缺而未正式成立，原告要求被告恒远房产履行合同并交付“恒远·皋城公馆”7号楼第1、2、3间门面房，无事实（合同）依据，本院不予支持；被告恒远房产与原告在意向性合意中对原告安置房与增购房具体位置未作明确界定，现被告恒远房产私自将该房中的第2、3间另售他人，不构成对原告特定回迁房屋优先取得权的侵害，原告主张构成侵权于法无据，本院不予支持；被告恒远房产承诺该7号楼第1、2、3间门面房用于原告回迁与增购，却未与原告签订正式拆迁安置补偿协议和房屋买卖协议，又私自将该房中的第2、3间另售他人，被告恒远房产违背了诚实信用原则，造成原告回迁利益受损，依法被告恒远房产应当承担缔约过失的赔偿责任；被告恒远房产与原告未签订正式拆迁安置补偿协议，原告请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任，于法无据，本院亦不予支持；原告主张其停产、停业损失费系安置争议处理范畴，且该损失双方在搬迁时已预先约定抵销原告应付的回迁房屋结构差补偿款，原告主张的该损失已包含在原告回迁利益损失中，现又单独另行主张，没有事实根据，本院不予支持；被告恒远房产承诺对原告被拆迁的阁楼另行补偿68000元，该阁楼拆除后被告至今未支付该款，原告现要求被告立即支付该款并自该款确定之日起按照中国银行同期同类贷款利率计息，本院予以支持；对被告恒远房产公开销售房屋的民事行为，被告市住建委、被告市不动产中心仅负行政监管之责，原告要求上两被告共同对被告恒远房产缔约过失责任承担民事赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于原告所受损失的范围与赔偿标准。本院认为，因被告恒远房产并未将预先约定的第1间门面售出，故原告自行增购房屋利益并未丧失；关于原告的回迁利益损失，从《房屋搬迁验收单》、《房屋拆迁搬迁证》、《城市拆迁房屋权属登记证》约定与记载的内容可见，原告与被告恒远房产间约定原告的回迁安置面积为原告被拆迁的186.56平方米的非住宅房，原告在本院原一审诉讼中即表示不申请房价鉴定，根据我国对被拆迁户利益的优先保护原则，考虑对被告恒远房产出卖房屋的不诚信行为的适当惩戒，本院参照被告恒远房产出卖的第2、3间门面的最高价12387元/平方计算原告在被告恒远房产出卖该门面房时的回迁利益损失，该损失2310919元自确定时间基点日起按年利率6％的计算资金占用利息为该款的法定孳息，亦属于原告的回迁利益损失。综上，在订立合同过程中，被告恒远房产对其违背诚实信用原则的行为，给原告苗磊造成的损失，应当承担损害赔偿责任。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、被告六安恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告苗磊原186.56平方非住宅房回迁利益损失赔偿款2310919元；并自2014年4月8日按年利率6％支付该款的资金占用利息；二、被告六安恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告苗磊被拆迁的阁楼拆迁损失补偿款68000元，并自2010年11月3日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付该款利息；三、驳回原告苗磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；帐号2000，0533，1263，1030，00×××55；收款单位：六安市金安区人民法院。案件受理费40510元，原告苗磊负担10000元，被告六安恒远房地产开发有限公司负担30510元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  陶宝华审 判 员  朱 莉人民陪审员  李晓玲二〇一八年八月十六日书 记 员  张帮荣附相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。