济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城商初字第1011号 原告：马昊，男，生于1979年1月27日，汉族，自由职业，住济南市市中区。 委托诉讼代理人（均系特别授权代理）李传峰、胡相红，均系山东齐鲁律师事务所律师。 被告：山东顺泰投资置业有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：游有勇，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李强，山东大正泰和律师事务所律师。 原告马昊与被告山东顺泰投资置业有限公司（以下简称山东顺泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马昊及其委托诉讼代理人胡相红、被告的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马昊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还我履约保证金5万元；2、依法判令被告返还我设备租赁费用71790.94元、场地租赁费用23930.31元及物业管理费4196元，以上三者合计99917.25元；3、依法判令被告赔偿因其违约而给我造成的房屋装修残值损失13万元；4、本案诉讼及保全费用由被告承担。事实和理由：2015年3月6日，我与被告山东顺泰公司签订《场地租赁合同》一份，双方约定我租赁被告位于济南市二环东路3749号东环商业广场四层北区场地。此场地经营用途为舞厅。租赁期限为三年，自2015年4月20日起至2018年4月19日止。其中，2015年3月8日至2015年4月19日为被告给予我的免费装修期。合同同时约定，场地租赁费用及设备租赁费用均按0.75元/天/平米，物业管理费用为4元/月/平米。租金缴纳方式为每季度缴纳一次。合同签订后，我依约于2015年3月9日向被告分别缴纳履约保证金5万元及三个月设备租赁费用71790.94元、场地租赁费用71790.94和物业管理费用12588元。我缴纳上述费用后，正式入场装修以备经营。该装修方案原告已交于被告予以备案，并缴纳相应装修保证金。装修结束后，该保证金已由被告全部退还。在合同签订前，我曾发现被告所出租房屋部分天花板处有漏水浸泡痕迹，并就此事询问被告。被告答复房屋前期漏水现象已得到修复，房屋现可正常使用。但在其后的装修及营业期间，我发现该房屋漏水现象仍然存在。虽经我数次要求被告维修，漏水现象不但未根治，反而愈演愈烈，漏水面积不断扩大，房屋已无法继续使用，我因此亦无法正常营业。鉴于上述情形，为避免损失继续扩大，我特于2015年6月23日向被告发函，称因被告违约，合同已无法继续履行，合同目的已无法实现，双方应协商解除合同，要求被告返还原告缴纳的房屋租赁费用，并赔偿相应经济损失。综上所述，我依照合同约定及时充分履行了合同约定义务。但被告却未依约保证给予原告良好的经营条件，且合同履行期间，虽经我数次催促履行维修义务，房屋仍无法达到正常使用条件。被告上述违约行为，给我造成了较大的经济损失。依照《合同法》及相关法律规定， 被告山东顺泰公司辩称，第一，原告起诉不实，双方于15年3月6日签订租赁合同后，我方依约提供了符合合同约定的场地，后原告进行了装修，装修完毕后，进行经营状态，按合同约定除原告首次交纳的按季度支付的租赁费外，第二期的租赁费应于2015年6月20日交纳，到期后我公司进行了催收，原告因自身资金紧张为由不交纳租赁费，适逢租赁场所出现了极小面积的天花板漏水现象，被告及时组织人员在两天内将漏水部分进行修复完毕，而原告以此为由在修复完毕次日即6月23日提出单方解除合同退还相关费用。我方认为，原告之所以以此为由解除合同非由于其称的被告有违约行为，实际为了掩盖其经营状态不佳，预单方撤出的事实，实际证明了仅过了十余天，原告就向法院提出了诉讼，要求退还相关费用。对于原告的全部不合理的请求，我方不同意，要求驳回原告诉讼请求。第二，双方签订的合同合法有效，原告单方解除合同行为不符合合同约定及法律规定，其行为属于严重违约行为，依法应承担相关法律责任。 山东顺泰公司向本院提出反诉请求：1、判令双方继续履行签订的场地租赁合同，反诉被告马昊交纳自2015年6月20日起至本案判决生效之日止的场地租赁费、设备租赁费及物业管理费，按合同约定的计算标准，该三项费用每日为1735.2元；2、判令反诉被告马昊按合同约定向反诉人支付违约金15年6月20日起，以首次交纳全额租赁费、物业管理费等费用为基数，按每日1%的比例支付至本案判决生效之日止，每日1561.7元违约金；3、判令反诉费由反诉被告承担。事实和理由：第一，反诉被告马昊起诉不实，双方于2015年3月6日签订租赁合同，双方约定由反诉被告马昊租赁我方位于济南市二环东路3749号东环商业广场四层北区场地（部分），约定租赁期限为三年，自2015年4月20日起至2018年4月19日止，租金缴纳方式为每季度交纳一次。合同签订后，我方依约提供了符合合同约定的场地供其使用，期间合同履行正常。后原告进行了装修，装修完毕后，进行经营状态，按合同约定除原告首次交纳的按季度支付的租赁费外，第二期的租赁费应于2015年6月20日交纳，到期后，我公司进行了催收，原告因自身资金紧张为由不交纳租赁费，适逢租赁场所出现了极小面积的天花板漏水现象，我方及时组织人员在两天内将漏水部分进行修复完毕，而马昊以此为由在修复完毕次日即6月23日提出单方解除合同、退还相关费用，我方断然拒绝，随后马昊未经我方许可擅自撤离并造成租赁场地一直闲置。我方认为，马昊之所以以此为由解除合同非由于其称的被告有违约行为，实际为了掩盖其经营状态不佳，预单方撤出的事实，实际证明了仅过了十余天，马昊就向法院提出了诉讼，要求退还相关费用，对于其全部不合理的请求，我方不同意，要求驳回其诉讼请求。第二，双方签订的合同合法有效，马昊单方解除合同行为不符合合同约定及法律规定，其行为属于严重违约行为，依法应承担相关法律责任，为维护交易安全和我方合法权益，我方要求判令马昊按合同约定支付相关费用，并承担违约责任。 马昊辩称，第一，所承租房屋的漏水现象这一问题是否得到彻底解决，现在不得而知，出租方能否保证房屋符合继续租赁的条件，我方认为双方的合同已经丧失正常履行的客观条件。因为反诉原告这一违约行为导致双方合同解除，我无违约行为，不应承担责任。反诉原告的反诉请求应驳回。第二，房屋漏水情况没有解决，双方合同无法正常履行，不能正常使用，不应交纳相应费用。 当事人围绕着各自的诉讼请求提交了证据。原告马昊提交了以下证据：场地租赁合同1份，租金、保证金、物业管理费收款收据4份，发票1份，银行交易明细1份，购买空调的收据复印件1份，鲁言辉和付守瑶的书面证言各1份，场地漏雨照片7张，视频光盘2张，房屋修缮合同、修缮增项表、银行交易明细复印件各1份，解除合同告知函截图2份，通知函1份，视频资料1份。被告（反诉原告）山东顺泰公司提交了以下证据：场地租赁合同1份，历城区山大路街道甸柳社区居民委员会证明1份，房产证复印件1份。本院组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人无争议的事实和证据，本院认定以下事实： 2015年3月6日，原告马昊（承租方、乙方）与被告山东顺泰公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于济南市二环东路3749号东环国际广场四层北区场地（部分）出租给乙方。此场地的经营使用用途为舞厅；详见合同附件二商铺租赁平面图位置。租赁期限为三年，从2015年4月20日至2018年4月19日止，2015年3月8日至2015年4月19日为甲方给乙方提供的免费装修期，共40天；经甲、乙双方确定，乙方所租场地前三年的租金标准为0.75元/天/平米，设备租金为0.75元/天/平米，物业管理费4元/月/平米。租金交纳方式：租金及费用按每季交纳一次，并提前一个月付清下一期租金及费用，租金及费用详见附表1。乙方须按附件一所确定的金额和时间将租金及费用交到甲方指定的账户，租赁费用在本合同签订生效当日内支付；为保证合同得到全面履行，乙方向甲方支付履约保证金五万元。若有下列情形之一，履约保证金将不予退还：……2、乙方未按约定付清租金、物业管理等费用超过十个工作日者；3、……4、乙方单方面提前解除合同者；5、乙方在经营过程中违法经营或不服从甲方统一管理，给甲方带来经济或名誉损失者。第五条，租赁期间，甲方应当履行下列义务：1、甲方依约将合同规定的场地交付乙方使用，并确保乙方经营环境良好；2、甲方保证所出租场地符合本合同约定。乙方应按时足额交纳场地租金、物业管理费以及用电、用水、燃气等费用。违约责任：……2、乙方逾期支付租金及其他应缴纳费用，每逾期一天按首次所缴纳全额租金、物业管理等费用的1%支付违约金；若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按首次支付各项费用总额的1%支付违约金外，甲方有权解除合同，并有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此而产生的一切经济损失由乙方自行承担；……4、在本合同有效期内，乙方有拒交租金、税费、物业费达十日以上或擅自解除合同等违约行为的，经查实，由乙方承担违约赔偿。附件一载明，2015年度每季度房屋租金为71790.94元，设备租金为71790.94元，物业管理费为12588元，每季度费用总额为156170元，2015年度费用总额为624680元。 2015年3月9日，原告马昊依合同约定向被告山东顺泰公司交纳了保证金5万元，并交纳了2015年4月20日至7月20日的物业管理费12588元、场地租金71790.94元、设备租金71790.94元，共计156169.88元。 2015年3月12日，原告马昊和案外人鲁言辉签订《房屋修缮施工合同》，约定鲁言辉对马昊租赁的上述场地进行装修，竣工时间为2015年4月14日，工程造价为10万元。马昊向山东顺泰公司交纳装修保证金5000元。装修完毕后，经过验收合格，山东顺泰公司返还了5000元的装修保证金。 原告马昊称签订合同之前，涉案场地有天花板浸泡痕迹，被告山东顺泰公司答复已修复，不影响正常营业，之后场地漏水现象一直存在，通知被告山东顺泰公司查看并经过数次维修，未能根治漏水现象，导致舞厅无法营业。2015年6月20日，原告马昊未续交下一季度费用，山东顺泰公司拒绝为原告马昊充电费，原告马昊于2015年6月23日向山东顺泰公司发函，称因被告违约，合同无法继续履行，双方应协商解除合同，并要求被告山东顺泰公司返还原告缴纳的相关费用与赔偿损失，山东顺泰公司不同意解除合同，并称原告随即撤出租赁房屋。山东顺泰公司于2015年7月6日向马昊发出通知函，称因房屋漏水造成的吊顶损坏已于6月25日维修完毕，不同意解除合同并催交下个季度的费用。原告马昊称2015年7月22日双方对租赁场地进行了盘点，并与被告进行了交接，将房屋和钥匙交还被告，但未提供证据证明，被告不认可原告交还房屋钥匙的主张，之后场地处于闲置状态。 原告马昊主张由于房屋漏水严重无法保证正常经营，故向被告提出解除合同。被告对此有异议，认为对于原告提出的漏水问题该公司已经积极处理，是原告经营困难而要求解除合同。对于原告要求解除合同的理由是否成立，双方是否存在违约情形，原被告均申请证人到庭作证。 原告马昊申请证人鲁言辉出庭作证。证人鲁言辉称：经朋友的朋友介绍，2015年3月15日，我和原告签订装修合同，装修房屋的地点是东二环奥特莱斯4楼蓝宝舞厅，装修项目为美食广场改舞厅，前期的合同约定价格为10万元，后期因漏水再装修的增项为34695.6元。装修期限是3月15日至4月14日。2015年3月18日，我作为装修施工方，代马昊向山东顺泰公司缴纳蓝宝舞厅装修保证金5000元。装修期间发现该房屋有漏水情况，工人进驻第三天，发现吊顶漏水，在西边消防门的上方，还有一处是进舞厅门的第二根柱子的上方。漏水情况是一直在滴水，一滴一滴的，滴水频率高，施工过程中，在周末的时候滴水情况会严重一些，也成不了水流，两处漏水点滴水情况一样，四五秒滴一滴的频率。舞厅入口处第二根柱子上五楼楼板有个洞，水分散流下来的，落水点好几个，每个点上放一个盆。因为漏水，把石膏板给泡了，修复好以后我把漏水点改成出风口为了避免再次被浸泡。我方发现问题后，被告先后来看了两次，没有维修，只是看了一下。装修完毕并验收合格，该笔保证金已全部返还。4月10日左右交工，舞厅4月23日开业的。从施工到舞厅经营以后一直都漏水，开始经营后的几天里，我去过舞厅，在吊顶上面放了四个盆接水，漏水就一直没有停止过。被告对证人证某某证人所述不属实。 山东顺泰公司申请证人张吉凯、籍增良出庭作证。 证人籍增良述称，我公司住所地在二环东路XXX，下面四楼经营舞厅。6月20日我公司接到顺泰公司电话说四楼管道漏水，让我们五楼派人去看一下，我公司派张吉凯去检查的，我在6月21日值班，两点之前维修人员来了，我就带着工人去4楼维修，漏水位置在四楼舞厅中间往北一点天花板上有水印，我们去的时候看见滴水情况是一滴一滴的，且间隔很长时间滴一滴，不是很厉害，地面上有小水滴，吧台旁边有个小屋，天花板有点渗水，没有其他地方了。维修人员发现两处都是天花板上面管道接口部分密封不好，有些渗水，不是漏水，维修了两、三天，维修完是不再漏水，23号维修完毕。证人张吉凯述称，我们公司在二环东路XXX经营，2015年6月19日被告的物业公司通知我四楼漏水，让我去下面检查一下，6月20日下午我去四楼蓝宝舞厅进行检查，当时舞厅正在营业中，我发现舞厅中间偏北的天花板漏水，几秒钟滴一两滴，漏水面积不大，属于天花板上面自来水管道有些渗水，看到滴水情况我给我们领导打电话，让我们公司总部来维修。当时舞厅老板还有洗手间也渗水，我大体看了一眼，墙壁上有点滴水的样子，没说其他地方。去了一次我就上报了，6月21日派人去维修了，用了三四天时间修好的，四楼的配合人员是一个姓马的老板。水管漏水原因是因为我公司渗水。原被告对上述两证人证言无异议。 原告提交了2015年6月23日其与被告方相关负责人纪家魁的就房屋漏水和交纳下季度租赁费用等进行交涉的视频。视频中纪家魁对五楼曾经漏水的情况是知晓的，且因原告未交纳下季度租金，被告人员拒绝给原告经营的舞厅电卡里充电费，原告无法经营。被告认为视频不能证明拍摄的时间、地点和参与人员，谈话的相对方没有承认多次漏水的事实。经审查，本院对视频的真实性予以认定。 本院认为，原告马昊与被告山东顺泰公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应当依照合同约定履行义务。原告马昊提出涉案场地存在漏水现象有现场照片以及双方负责人谈话录像予以证实，而被告山东顺泰公司未积极妥善处理这一问题，房屋经常漏水影响舞厅正常营业，违背了《场地租赁合同》中出租方“提供良好营业环境”的基本义务，出租方构成违约，应承担一定的责任。综合原被告证据可以认定，涉案场地漏水点有两个，漏水情况并未严重到无法修复的地步，也未达到致使合同目的无法实现的程度，因此原告马昊以此为由向被告山东顺泰投资置业有限公司发函要求解除合同欠缺法律依据，被告也未表示同意，故合同并未解除，因此原告马昊要求被告返还设备租赁费、场地租赁费、物业管理费不符合法律规定，本院不予采纳。原告马昊未与被告山东顺泰公司解除合同便搬离场地，以实际行动表面拒绝继续履行合同，也构成违约，应承担一定的违约责任。综上，由于双方都存在违约情况，且合同实际上已无法继续履行，双方都应各自承担相应的责任，原告马昊交付的5万元的履约保证金，其担保范围并没有明确的约定，如出租人山东顺泰公司无法证明其损失已经达到或超过履约保证金金额的，山东顺泰公司应返还履约保证金。山东顺泰公司提出马昊未按时交纳下一季度租金并要求提前解除合同构成违约，但原告马昊已提前近一个月通知其解除合同的事宜并搬离了租赁场所，被告山东顺泰公司应知合同无法继续履行，并有足够的时间寻找新的承租人，因此涉案场地闲置的责任在于被告方，被告方无权扣留原告马昊已交付的5万元履约保证金，故对原告马昊要求被告方返还5万元履约保证金的请求，本院予以支持。原告马昊要求被告山东顺泰公司赔偿其房屋装修残值损失13万元，但其在撤离租赁场地时对装修财产如何进行的清理、是否有剩余财产以及剩余财产的价值也未提供证据证明，故本院不予支持。 反诉原告山东顺泰公司在反诉被告马昊提前近一个月通知解除合同的情况下，明知合同不可能继续履行，有权当即解除租赁合同，却任由场地长时间闲置也不解除与马昊的合同，扩大了场地闲置造成的损失，山东顺泰公司应负主要责任。因此，反诉原告山东顺泰公司要求原告马昊继续履行合同并补交场地闲置期间的全部租赁费用欠缺法律依据。反诉被告马昊原租赁期至7月20日，实际已于6月23日提出不再租赁该场地。没有约定的情况下，承租人在承租期间确定不再租用场地后，应给予出租人一定的准备另行租赁的时间，因此反诉原告山东顺泰公司于2015年6月23日起便可以寻找新的承租人，反诉被告马昊已为其留足了近一个月的准备期，故山东顺泰公司要求反诉被告支付2015年6月20日之后的场地闲置期间的场地租赁费、设备租赁费以及物业管理费于法无据，本院不予支持。反诉原告山东顺泰公司要求反诉被告承担每日1561.7元的违约金，由于反诉原告山东顺泰公司也存在违约情况，约定的违约金过分高于损失，且其应对场地长期闲置造成的损失承担主要责任，本院对违约金依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马昊保证金5万元。 二、驳回原告马昊的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告山东顺泰投资置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉案件受理费5499元，由原告马昊负担4449元，被告山东顺泰投资置业有限公司负担1050元。反诉费3617元，由反诉原告山东顺泰投资置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李峻岭 人民陪审员  郑洪娟 人民陪审员  李乐平 二〇一八年八月十日 书 记 员  曹园园