成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初3639号 原告：成都新合能房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区金沙遗址路7号。 法定代表人：侯永桥，总经理。 委托诉讼代理人：郑丹莉，女，汉族，1989年1月22日出生，住成都市锦江区，系公司员工。一般代理。 委托诉讼代理人：彭婉芹，女，汉族，1993年4月6日出生，住四川省都江堰市，系公司员工。一般代理。 被告：成都杰选商贸有限公司，住所地成都市武侯区领事馆路9号3幢19层1911号。 法定代表人：邹宏杰。 被告：邹宏杰，男，汉族，1986年9月17日出生，住成都市武侯区。 原告成都新合能房地产开发有限公司（以下简称新合能公司）与被告成都杰选商贸有限公司（以下简称杰选公司）、被告邹宏杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新合能公司的委托诉讼代理人郑丹莉到庭参加了诉讼，被告杰选公司、被告邹宏杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告新合能公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方的租赁合同于2017年7月10日解除，并依法判令两被告支付当年租金金额5%的违约金46095元；2.依法判令两被告支付拖欠的2014年12月至2017年7月10日的租赁费用1984750元、2016年10月至2017年7月的水费2472元、2014年12月至2017年7月拖欠的电费983785元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月22日签订《租赁合同》，由被告承租原告位于成都市青羊区商铺，租赁期自2013年12月1日至2021年11月30日。原告依约交付商铺给被告，被告于2013年12月3日提出装修申请，入场装修。但被告未按时缴纳租金，一直拖欠租赁费用，经原告多次催缴后，被告仅缴纳部分费用，且被告二签署保证书，自愿就《租赁合同》及补充协议、公司函项下的义务与责任承担连带责任。但两被告未按保证函及保证书的内容支付欠费，至今仍存在大量欠费未缴纳。原告多次向被告发送《关于拖欠费用告知事宜》，进行催收，但被告一直没有缴纳。原告于2017年4月7日向被告发送《解除租赁合同通知》，被告于2017年4月8日签收，且被告于2017年7月10日还铺给原告。合同签订后，原告按约交付商铺给被告，但被告未按时缴纳租金一直拖欠租赁费用，多次催收无果。为维护原告合法权益，故起诉来院，请求判如所请。 被告杰选公司、邹宏杰未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未提交相关证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、装修办理登记表、《保证书》、《承诺保证函》、《关于拖欠费用的告知事宜》、《解除租赁合同通知》、快递回执、签收记录截图、《关于交还场地的通知》、《商户租赁场地退场验收单》。对原告提交的上述证据，被告未予质证。本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年11月22日，新合能公司（出租方、甲方）与杰选公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：本合同租赁物位于成都市贵金沙项目负一楼，国有土地使用权人为新合能公司，租赁物使用面积共计2371.15平方米；甲方在收取乙方履约保证金后应于2013年12月1日前将租赁物交付给乙方，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准；租赁期限为8年，自2013年12月1日到2021年11月30日，自甲方交付之日起7个月为乙方租赁免租期，租赁免租期内，乙方除承担自用水电费及物业服务费用外，无需缴纳其他费用，免租期结束之次日为本合同的记租日；本合同采用固定租赁费用计算方式，租赁费用包括租金和公共区域物业服务费用，其中首年租金单价为人民币30元／平米／月（含公共区域物管费），自第3年开始每两年（含公共区域物管费）递增8%，2013年12月1日至2015年11月30日金额71134.5元／月，2015年12月1日至2017年11月30日金额76825.26元／月；租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付；乙方在签约后十个工作日内向甲方支付履约保证金142269元；乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的千分之五加收逾期付款违约金，乙方无故逾期超过三个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除本合同；任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金；租赁期间，乙方拖欠租金或其他应付费用（包括但不限于水电费、物管费、未如数补足履约保证金等）超过15日的，甲方有权要求恢复原状，立即解除租赁合同，按照当年租金金额的5%收取违约金，且履约保证金不予退还；本合同所涉及的租赁费用包含但不限于本合同约定供乙方使用的房屋租金、外立面、以及房屋内部电梯、水电、消防等设施购置、租赁、改造、大中修、政府部门规定的维修基金等费用。合同签订后，新合能公司将该房交杰选公司使用。 2015年3月9日，新合能公司向杰选公司发出《关于拖欠费用告知事宜》，载明：截止今日，贵店已欠我司2014年7月至今的电费、水费、电力增容费、租金合计：695043.4元；因此，依据合同52条约定：乙方应该严格按照本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的千分之五加收逾期付款违约金，乙方无故逾期超过三个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除本合同；现我司正式函告您，请您于2015年3月30日前将未缴纳的费用缴齐，同时我司将保留追究您违约责任的一切权利。 2015年4月9日，杰选公司向新合能公司出具《承诺保证函》，载明：我司郑重承诺按照以下可行性付款计划支付相关费用：2015年3月17日前支付费用20000元；2015年3月27日前支付费用20000元；2015年4月15日前支付费用20000元；2015年4月27日前支付费用30000元；2015年5月3日前支付费用23815.2元；2015年5月15日前支付费用113815.2元；2015年5月31日前支付费用56907.6元；2015年6月31日前支付费用56907.6元；2015年7月31日前支付费用56907.6元；2015年8月31日前支付费用56907.6元；2015年9月31日前支付费用56907.6元；2015年10月31日前支付费用113815.2元；2015年11月31日前支付费用113815.2元；2015年12月31日前支付费用113815.2元；我司郑重承诺，以上付款金额为最低保障金额，随着经营状况逐渐良好，我司承诺今年将支付完毕按照合同约定应支付的所有费用。该《承诺保证函》尾页手写注明：本人自愿就新合能公司与杰选公司于2013年11月22日签订的租赁成都市贵金沙项目负一楼租赁物的《租赁合同》承担连带责任保证；保证人邹宏杰。 2015年9月15日，新合能公司向杰选公司发出《关于杰选超市水电费催收事宜》，载明：截至2015年9月15日贵店已经实际产生水电费用合计：405331.3元，但该笔款项贵司一直未向物业公司支付；为保障合同的正常履行和维护双方正常利益，现我司正式函告：请贵司于2015年11月15日前结清欠款，否则我司将根据《租赁合同》第57条的约定行使合同解除权；同时，我司将保留追究贵司违约责任的一切权利。 2015年11月12日，邹宏杰向新合能公司出具《保证书》，载明：本人邹宏杰为杰选公司（以下简称“我司”）法定代表人；我司与新合能公司（以下简称“贵司”）于2013年11月22日签订《租赁合同》，约定由我司承租贵司位于成都市贵金沙项目负一楼，租赁期限为8年，自2013年12月1日到2021年11月30日；另，我司分别于2015年2月4日、2015年11月5日向贵司出具《公司函》；本人在此保证：本人自愿就我司与贵司签订的《租赁合同》及其补充协议及前述各公司函项下的义务与责任承担连带责任。 2016年7月11日，新合能公司向杰选公司发出《关于拖欠费用告知事宜》，确认：根据合同第9条的约定：租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付。即贵店应在2016年6月22日前支付2016年7月至9月的租赁费用。但截至7月11日，贵店仍未支付2016年7月至9月的租金230475.78元，2016年6月水电费44927.39元。同时贵方还存在大量历史欠费，分别为：2014年12月至2016年6月租金1038064.89元、2014年12月至2015年8月、2015年10月、2015年12月至2016年5月水电费521243.2元，前述费用合计：1835028.78元。请贵店于2016年7月22日前将所有欠费结清，否则我司将按照租赁合同的约定维护自身权益。 2017年2月16日，新合能公司向杰选公司发出《关于拖欠费用告知事宜》，载明：根据合同第9条的约定：租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付。即贵店应在2016年12月21日以前支付2017年1月至3月的租赁费用。但截至2017年2月16日，贵店仍未支付2017年1月至3月的租金230475.78元，截止2017年12月的水电费及电力增容费671810.24元。同时贵方还存在大量历史欠费：2014年12月至2016年12月租金1456207.88元，前述费用合计：2358493.90元。请贵店于2017年2月28日前将所有欠费结清，否则我司将按照租赁合同的约定维护自身权益。 2017年3月30日，新合能公司向杰选公司邮寄《解除租赁合同通知》，载明：根据贵我双方于2013年11月22日签署的《租赁合同》，贵方行为已构成严重违约，据此我司现正式通知贵方解除双方签署的《租赁合同》，贵司应按合同约定承担以下责任：贵方缴纳的履约保证金不予退还，支付2014年12月至2017年3月租金1729492.23元，2014年12月至2017年2月水电费77961.67元，且从逾期之日起按欠费总额的千分之五/日支付逾期付款违约金及赔偿三个月租金的违约金230475.78元。杰选公司于2017年4月8日签收。 2017年7月3日，新合能公司向杰选公司发出《关于交还场地的通知》，要求杰选公司于本通知发出之日起2日内补足所欠款项及支付违约金，办理场地交接手续，将租赁场地进行清理，并以清洁状态交还。 2017年7月10日，新合能公司制作《商户租赁场地退场验收单》，确认杰选公司于当日退场。 2017年7月11日，成都合能物业管理有限公司开具《收据》，确认收到新合能公司代杰选公司支付2014年12月至2017年7月电费983780元，2016年10月至2017年7月水费2472元。 本院认为，新合能公司与杰选公司于2013年11月22日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应受该合同约束。新合能公司以杰选公司长期拖欠租金，严重违约，请求法院确认案涉《租赁合同》已于2017年7月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，案涉《租赁合同》中关于合同解除的约定合法有效。杰选公司一直未支付自2014年12月起计算的租金，解除合同的条件已成就，新合能公司有权解除案涉《租赁合同》。现新合能公司主张案涉《租赁合同》已于杰选公司退场之日即2017年7月10日解除，本院予以确认。同时，根据双方合同约定及本案的实际情况，支持杰选公司向新合能公司支付2014年12月至2017年7月10日租赁费用1984750元，2016年10月至2017年7月拖欠水费2472元，2014年12月至2017年7月拖欠电费983785元。因杰选公司不履行合同义务，长期未支付租金且拖欠水电费的行为已构成违约，故还应根据合同约定向新合能公司支付合同解除当年租金金额5%的违约金46095元（76825.26元/月×12个月×5%）。邹宏杰承诺就杰选公司与新合能公司签订的《租赁合同》及其补充协议及公司函项下的义务与责任承担连带责任，故其应对杰选公司对新合能公司的上述金钱债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认原告成都新合能房地产开发有限公司与被告成都杰选商贸有限公司于2013年11月22日签订的《租赁合同》于2017年7月10日解除。 二、被告成都杰选商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都新合能房地产开发有限公司支付租赁费用1984750元，拖欠水费2472元，拖欠电费983785元，违约金46095元； 三、被告邹宏杰对被告成都杰选商贸有限公司上述第二项支付义务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30937元，公告费300元，由被告成都杰选商贸有限公司、邹宏杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒋 玲 人民陪审员  王琳琳 人民陪审员  徐 红 二〇一八年八月十五日 书 记 员  马艳萍