苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0507执异214号（2018）苏0507执异215号异议人（案外人）：苏林生，男，1957年10月7日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：刘映婷，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。申请保全人：胡益明，男，1957年6月22日生，居民身份证号码320524195706223616，汉族，住江苏省苏州市相城区元和蠡明街8号3排1号。委托诉讼代理人：封茹、顾媺，江苏尚韬律师事务所律师。申请执行人：胡**，男，1983年10月31日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：封茹、顾媺，江苏尚韬律师事务所律师。被执行人（被保全人）：王文新，男，1967年4月12日生，居民身份证号码320524196704123616，汉族，住江苏省苏州市相城区元和唐家村（8）水沟沿29号。本院在审理胡益明、胡**先后起诉王文新民间借贷纠纷两案过程中，本院根据原告方的申请查封了涉案厂房。现案外人苏林生对本院保全的标的物提出实体权利的异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月1日公开听证进行了审查。案外人苏林生及其委托诉讼代理人刘映婷，申请执行人胡益明、胡**的共同委托诉讼代理人封茹，被执行人王文新均到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人苏林生称：苏林生与王文新自2012年起至2015年期间多次发生借款。2015年12月初，苏林生与王文新核对总借款还款金额后，因王文新无力还款，于2015年12月12日签订《协议》，就王文新将租借唐家村经济合作社土地自建厂房的所有权和土地租赁使用权转让给苏林生以冲抵借款。同日，双方前往唐家村经济合作社办理了土地租赁的变更手续。另外，涉案房产面临拆迁，已经评估公司进行了测量和评估，也认可被拆迁主体是苏林生。异议人认为，其已经自2015年12月12日起合法取得土地租赁使用权和房屋所有权，法院查封的涉案的房屋不再属于王文新，异议人苏林生对此享有所有权和使用权，足以排除查封和执行。故现提出异议，要求解除对涉案产房的查封，并中止执行。申请执行人胡益明、胡**共同述称：涉案房产是王文新自行建造，并未发生物权转移。异议人系王文新的姐夫，据了解，异议人此前在王文新的厂里打杂，其收入支撑251万元的借款不现实、不合理。异议人也未提供向王文新实际出借款项的任何凭证，所以两人之间并不存在民间借贷的关系。因此，两人在2015年12月12日所签订的协议没有基础的事实依据，而该协议并未对涉案房产进行评估和清算，直接以借款等额抵冲，这种以物抵债的约定并不为司法实践所支持。被执行人（被保全人）王文新称：异议人是我的姐夫，他没有在我厂里工作过，房产是我之前建造的，做生意向异议人借钱，然后亏了就用房产来抵。对于异议请求没有意见。经审查查明，被执行人王文新曾从苏州市相城区元和街道唐家村经济合作社（以下简称唐家村经合社）租赁土地2.1亩左右并自建房产3栋，未取得房产证等合法证件。其后，王文新（甲方）与其姐夫苏林生（乙方）签订《协议》一份，载明：“甲方于2012年9月7日至2015年10月12日期间向乙方借款251万元，现双方达成以下协议。一、甲方以自建房产抵冲全部借款金额及利息，甲方房产位于苏州市相城区蠡口工业园。甲方于2000年6月向唐家社区合作社租借2.1亩土地以自有资金建造房产3栋，房产面积合计2100平方米，未取得房产证。二、本协议签订后，甲方将房产钥匙交付给乙方，乙方享有该房产的所有权。甲方必须配合乙方向唐家社区股份合作社变更土地租赁合同手续，乙方按照和约定向唐家社区缴纳土地租赁费和水电费。……”。协议落款时间载明为2015年12月12日。苏林生又与唐家村经合社签订《租赁合同》一份，约定苏林生租赁土地2.144亩、租期一年自2016年1月1日起至2016年12月31日止、年租金47168元等内容。落款时间为2015年12月12日。租期届满后，双方又续签了一年的合同。2017年底开始，受相城区元和街道蠡口社区居委会委托，苏州信谊行对涉案厂房及其物品等进行了评估，其中载明的产权单位为苏林生。另查明，胡益明、胡**先后于2017年年底向本院起诉王文新民间借贷纠纷，审理中，本院根据该两原告的申请，先后裁定冻结王文新财产285万元和336万元。本院据此于2018年4月8日作出查封公告，决定查封涉案坐落于苏州市相城区蠡口镇蠡口村1组工业区的房产并至房产处进行了张贴。其后，本院针对胡益明一案作出了（2017）苏0507民初6639号民事判决，王文新不服该判决提起上诉。现该案二审尚未审结。本院镇对胡**一案作出了（2017）苏0507民初6640号民事判决，王文新未提起上诉也未自动履行判决，该案已进入强制执行程序。现苏林生提出本次两案的执行异议。以上事实有《协议》、《租赁合同》、评估报告、民事裁定书、民事判决书、查封公告、查封照片等证据证实。异议人为证明其主张，另外举证：1、苏林生自有的房产证1份及2015年租房协议4份，证明异议人有足够的经济能力向王文新出借款项。2、土地租赁费的结算凭证、电费卡、电费发票一组、租房协议两份，证明异议人已经向村集体支付了租赁费并实际占有并出租使用了涉案房产。3、听证后，异议人又应本院要求提供了其分别于2016年11月17日和2017年12月26日向唐家社区股份合作社转账交付租金的现金交款单。经质证，胡益明、胡**认为对证据形式真实性没有异议，但不认可关联性，谁支付租金、电费并不具有对外公示或宣示产权的效力，对证明目的不予认可。王文新对上述证据没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人王文新将其自建的房产3栋转让给其姐夫苏林生以抵偿债务，该事实有双方在2015年12月12日签订的以房抵债协议为证，同时从苏林生在同一天与村集体经济组织签订租地合同并支付租金的事实中也可以得到佐证。该以房抵债协议应系双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定之处；且双方对债务进行了核对、抵销并对房产也交割清楚，从苏林生之后缴纳租金以及电费等事实来看，苏林生确实实际占有并出租使用该房屋；另外从当地村集体组织对涉案房产的评估来看，其也认可房产系苏林生为产权人。至此，该以房抵债协议双方均已履行完毕，基于诚信原则和交易安全的考虑，该协议应该得到法律的保护和支持。况且，双方以房抵债的行为也发生在本院查封之前许久，无法认定双方存在恶意串通来规避胡益明、胡**的债务履行和执行。综上，本院认为涉案房产在查封前已经由案外人苏林生受让并占有使用，不再属于王文新名下的财产，故案外人的异议请求成立，对涉案厂房应予解除查封并中止执行。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：解除本院在（2017）苏0507民初6639号、（2017）苏0507民初6640号两件案件中对坐落于苏州市相城区蠡口镇蠡口村1组工业区的房产三栋的查封，并中止对该房产的执行。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陆文明审 判 员  乔宁宁人民陪审员  邱玉芳二〇一八年八月二十日书 记 员  姚丽君