四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1304民初1612号 原告：任建波，男，汉族，1990年5月10日出生，住四川省南充市嘉陵区。 原告：曹芹，女，汉族，1994年2月27日出生，住四川省南充市嘉陵区。 二原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：张罗，四川法雨律师事务所律师。 被告:四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路。 法定代表人：赵桂英，该公司经理。 委托诉讼代理人：李虹，女，该公司员工。 原告任建波、曹芹诉被告四川万基投资有限公司（以下简称“万基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任建波、曹芹的委托诉讼代理人张罗到庭参加诉讼，被告万基公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告任建波、曹芹向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即协助为原告办理房屋产权证书（不动产登记证书）；2.请求依法判令被告向原告支付逾期办证的违约金（违约金计算方式：以506639元为基数，从2016年5月22日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告将办理权属转移登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月16日签订“商品房买卖合同”（合同编号201312160965）。原告购买被告开发的位于“万基蓝域”第6幢1单元6层1-604号商品房壹套。合同第十一条交付条件第一款约定“出卖人应当在2015年2月28日前向买受人交付该商品房”。合同第二十条第二款“初始登记”约定为:“出卖人应当在房屋交付之日起360日内,取得该商品房所在楼栋的权属证明。……”。第三款产权转移登记约定：“1、商品房交付使用后，双方按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，办理房屋初始登记后90日内取得房屋所有权证书，双方同意按照以下处理：……”。合同签订后，原告按约定支付了商品房所有的价款，履行了全部义务。但时至今日，而被告对出售的楼栋尚未办理初始登记，导致原告现一直无法办理转移登记。被告逾期协助办理该房产权证书的行为已经构成严重违约，特诉至法院，望判如所请。 被告万基公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期间亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告任建波、曹芹与被告万基公司于2013年12月16日签订了“商品房买卖合同”（合同编号：201312160965）。合同约定：买受人任建波、曹芹购买出卖人万基公司开发的“万基﹒蓝域”第6幢1单元6层1-604号商品房壹套,总价款506639元。合同第十一条“交付条件”第一款约定：“出卖人应当在2015年2月28日前向买受人交付该商品房”。第二十条“产权登记”第二款“初始登记”约定为：“出卖人应当在房屋交付之日起360日内前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……”。第三款“转移登记”约定为：“1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，办理房屋初始登记后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……。”合同签订后，原告任建波、曹芹按照约定支付了全部购房款506639元，被告万基公司于2015年2月28日交付了商品房。由于案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记，导致原告所购房屋至今未能办证，原告任建波、曹芹诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为：被告万基公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，原告向被告万基公司认购位于嘉陵区南荣路二段169号蓝域6号楼房屋，并签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。 关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案因被告万基公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，案涉商品房暂不具备办证条件，因此原告诉请被告立即协助办理房屋产权证书，依据不足，本院不予支持，原告可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理或再另行主张。 关于被告万基公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，原告作为买受人已依约履行了支付购房款义务，被告万基公司作为出卖人交付了房屋给原告使用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款:“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书。”的约定，被告万基公司于2015年2月28日将该商品房交付原告，其应于2016年2月23日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成90日内（即2016年5月23日）协助买受人办理房屋所有权证。现被告万基公司未按约定在2016年5月23日前为原告办理房屋产权证，是因为被告未向房管部门申请办理涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因万基公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约，故原告诉请被告支付逾期办证的违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。因目前案涉商品房未能办理初始登记导致无法办理房屋所有权证书，案涉商品房办理房屋所有权证书的时间尚无法确定，故判决逾期办证的违约金暂计至原告提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。因此万基公司应从2016年5月24日起按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付违约金至本案起诉之日即2018年5月17日止。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川万基投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任建波、曹芹支付逾期办证违约金（计算方式：以506639元为基数，从2016年5月24日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年5月17日止）； 二、驳回原告任建波、曹芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告四川万基投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  马明 二〇一八年八月一日 书记员  陈梅