贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0302民初6277号 原告：令某,男,2007年7月24日出生,土家族,贵州省遵义市人,住贵州省遵义市红花岗区。 法定代理人：资某，女，1981年5月3日出生，土家族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，系原告令某之母。 委托诉讼代理人：张科，贵州远度律师事务所律师。 被告：遵义富邦家装商城有限公司，住所地：贵州省遵义市海尔大道遵义大道，统一社会信用代码：91520300580690836Ｅ。 法定代表人：李成，总经理。 委托诉讼代理人：何春维，贵州上善律师事务所律师。 被告：贵州越和置业有限公司，住所地：贵州省遵义市南部新区绍兴路江南一品展销中心，统一社会信用代码：9152030069274822Ｘ2。 法定代表人：金兴全，董事长。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，贵州越和置业有限公司破产管理人，住所地：贵州省遵义市香港路松子坎村菜市。 委托诉讼代理人：霍媛，贵州子尹律师事务所律师。 原告令某与被告遵义富邦家装商城有限公司（以下简称“富邦家装”）、贵州越和置业有限公司（以下简称“越和公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告令某的委托诉讼代理人张科、被告富邦家装的委托诉讼代理人何春维、越和公司的委托诉讼代理人霍媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告令某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告按30元／ｍ2的租金标准支付原告至合同解除之时止的租金（从2017年6月至合同解除之时止）；3、判令被告返还原告租金8614.98元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告法定代理人与被告越和公司于2011年9月27日签订了《商铺房买卖合同》，原告购买越和公司开发的位于于红花岗区店铺，合同约定：“店铺建筑面积50.38ｍ2，套内建筑面积30.24ｍ2，商品房总价款为266187元，现金部分买受人应于2011年9月5日前一次性支付；交房时间为2012年5月30日前交付”。越和公司与原告签订《商品房买卖合同》的同时，要求原告与其关联公司即被告富邦家装签订《委托经营管理合同》，依照管理合同约定原告在接房后将其商铺委托给富邦家装全权经营管理，管理期限为10年，第一至第五年甲方自愿无偿交由富邦家装经营使用，从第六租赁年起以前一年租赁年富邦家装以商场内经营户的实际租价标准全额支付给原告，后4年以此类推。越和公司作为保证方在《委托经营管理合同》上盖章，其在合同中的权利和义务为：协助管理公司完成该房屋出租事宜，审核乙方提出的租赁协议文本、租金标准、租赁期限，管理公司未按合同约定按时支付原告租金时，由越和公司先行向原告支付。越和公司为促成商铺的销售，公司承诺：一、将商场打造成集批发、零售家具、家具工艺品、建筑装潢材料、陶瓷卫浴、厨具、灯具等为一体的商城；二、承诺在托管期间商铺租金保持在40元／ｍ2至50元／ｍ2，所有人能在短期内收回投资。两原告受其宣传和承诺的诱惑与两被告签订了《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》。商铺交付后原告按合同约定将商铺交予富邦家装进行统一管理，至第六年富邦家装依照《委托经营管理合同》约定向原告支付第6年“租金”，但租金金额为14.25元／ｍ2，全年“租金”共8614.98元（14.25元／ｍ2×50.38ｍ2×12个月＝8614.98元）。原告针对租金过低的情况向商场内被告工作人员及承租户了解情况得知，被告在管理合同履行过程中收取承租户的费用有租金、经营管理费、物管费，承租户在商场内的水电费、广告费均自己承担。而且商场外的停车场也由两被告管理和收取停车费，两被告所谓的管理也只是负责商场内公共区域的用水，以及公共电梯的用电和商场的夜间值班。其中两被告将租金拆分为租金和经营管理费，两被告与承租户的租赁合同中分列为租金、经营管理费和物管费。两被告的行为已经违反与原告签订的《委托经营管理合同》第六条第二项之规定，两被告应以“实际租价标准全额支付”给原告。原告针对被告履行合同过程中的违约行为多次与被告进行协商，要求被告按实际租金向原告进行支付，但被告以各种理由不愿按合同约定进行履行。综上所述，两被告在履行合同过程中巧立名目，将承租户的实际租金拆分为租金和经营管理费，其行为已构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告富邦家装辩称，双方签订经营合同是被告富邦家装和原告的真实意思表示，合同有效，收到法律保护，原、被告签订的合同是10年，合同还没有到期，不符合解除合同的条件，依法不应当解除。被告不应当支付原告的租金，因为被告按合同约定支付给了原告，而且原告也接受了，根据被告和承租户签订的合同，明确约定了租金和管理费，被告已经将全部租金支付给了原告。 被告越和公司辩称，被告越和公司已经按照合同已经履行了相应的义务，两被告是独立的法人，应当各自承担法律责任。被告富邦家装已经按照与原告签订的合同支付了租金，越和公司不应当承担支付租金的义务。 本院经审理认定事实如下：2011年9月5日，原告法定代理人（甲方即委托方）与被告富邦家装（乙方即受托方）、被告越和公司（丙方即担保方）签订《委托经营管理合同》，该合同约定：甲方将其拥有的位于遵义市红花岗区的商铺（产权证号：遵房权证监字第××号;建筑面积:50.38ｍ2）全权委托乙方进行统一经营管理；委托期限从2012年5月30日至2022年5月29日，乙方于2017年6月1日前一次性支付第六年租赁年租金，以后每一租赁年租金均在6月1日前将年租金一次性支付给甲方，在合同有效期内，第一年至第五年为了更好的培育市场，甲方自愿无偿给乙方经营使用，从第六年租赁年起以前一年租赁年乙方租赁给商场内经营户的实际租价标准全额支付给甲方，后4年以此类推。甲方承诺在托管经营期限内不得解除本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方和丙方的应享有的权益，不得自行或委托他人与该房屋承租人联络、收取租金或其他费用，同时甲方同意乙方对该物业所在项目内的公共空间、场所、广告位、物业外墙、屋顶等公共部位的统一经营、管理、使用，乙方承担公共区域经营管理的盈亏。同日，原告令某签署《承诺书》，承诺为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金和收益。委托和协助乙方与丙方办理房屋交接手续，在托管期限内不得解除本协议。原告的商铺现已和相邻的商铺一起由被告富邦家装出租给名为“乐家卫浴”的商户张余，并签订《富邦家装商城租赁运营合同》，该商户承租含原告所有的商铺在内的共11个商铺，面积为563ｍ2，租赁期限为2017年8月1日至2018年7月31日，租金单价为每月14.25元／ｍ2，运营管理服务费单价为每月14.25元／ｍ2，物业管理服务费为每月2.5元／ｍ2。被告富邦家装于2018年3月13日向原告令某之父令狐昌勇转账8614.98元，双方认可该款系2017年度租金。原告认为被告富邦家装、越和公司将承租户的租金拆分为租金、经营管理费、物业管理费，没有按合同约定向原告全额支付租金，已构成根本违约，二被告的违约行为系不当得利，应予以返还，酿成诉争。 另查明，富邦家装商城内仅有少量业主提起类似诉讼。 本院认为，关于本案讼争商铺的性质，原告购买的商铺系被告越和公司分割出售的商铺之一，虽然原告提交的房屋产权证中显示讼争商铺在房屋产权登记机关确认的四至方位，与其他业主的商铺相区分，但该商铺本身并无独立的专用出入通道，从商铺的现状来看，商铺自交付至被告富邦家装起，因商场统一经营，讼争商铺与其他业主的商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑构造上不再具备原有的封闭性，使用上亦无独立性，因此该商铺并不完全符合建筑物区分所有权的法律特征；其次，商铺客观上与其他商铺共同形成一个整体，从性质上形成了虚拟产权式商铺。因此，包含原告在内的商铺业主的房屋所有权可以以整个商铺所有权中的抽象分割进行看待，每一位业主享有整个商场经营所带来价值的相应份额，具备按份共有的性质，故原告在行使商铺所有权时应受到一定的限制。另外，综合本案案情看，原告购买的商铺符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。讼争商铺系产权式商铺，与一般独立性商铺在使用上有一定区别。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。原告购买的商铺不能等同于一般的独立性商铺，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。原告购买了涉案商铺并办理了相关产权证，系涉案商铺所有权人。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告购买的系产权式商铺，该商铺的特点在于通常情况下所有权与经营权分离，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商及第三方公司整体委托经营商进行统一经营，业主获得定期回报。这与一般商铺在空间独立性及经营模式上存在明显区别。故产权式商铺权利人在行使所有权时应顾及其他所有权人的合法权益。2011年9月5日，原告令某与二被告签订的《委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应确认为合法有效，双方应依约履行，该合同中甲方承诺在托管经营期限内不得解除本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋,符合产权式商铺自身特点，具有合理性和可操作性，表明了原告自愿接受对其行使所有权权能进行部分约束的意思，是富邦家装广场全体业主为实现共同利益自治行为的体现。 关于原告要求解除双方签订的《委托经营管理合同》的诉请，原告作为富邦家装业主之一，若将不具备独立性的讼争商铺拆分返还，必然破坏整个商场的结构，并损害大部分业主及承租人的利益，且富邦家装商城仅有少量业主提起诉讼要求解除合同，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的行使，不得损害公共利益和他人的合法利益”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，原告在使用房屋时要顾及整个商场以及商场业主的利益。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，双方当事人未约定解除，原、被告双方在履行合同的过程中也未产生法定解除的情形，合同解除的条件尚未成就，故对原告的上述请求，本院不予支持。 关于原告要求按照30元／ｍ2的标准支付原告租金的诉讼请求，被告富邦家装在管理商场的过程中势必产生一定的费用，至今富邦家装的商铺亦有部分没有出租，但其需按时支付业主的租金，被告要填补这部分空缺，另富邦家装的商铺在招租过程中，其为培育市场进行的宣传活动亦或者给承租户的优惠等等，均系被告富邦家装在运营中会客观产生的费用，原告与二被告签订的《委托经营管理合同》中未明确约定被告富邦家装的运用管理服务费用，但该费用却系在富邦家装商场的整个管理经营过程中会客观产生，被告富邦家装在支付给部分业主方2018年度租金中已经提高比例租金所占比例，约占被告富邦家装与承租商户张余签订的《富邦家装商城租赁运营合同》中分立的租金、运营管理服务费之和的70%，故原告依据被告富邦家装与承租商户张余签订的《富邦家装商城租赁运营合同》中分立的租金（每月14.25元／ｍ2）、运营管理服务费（每月14.25元／ｍ2）、物业管理服务费（每月2.5元／ｍ2）之和来主张租金不妥当，亦不合理，且原告也未列举相关的证据证明对其主张的租金标准，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院认为原告应当自行承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼请求不予支持，亦对原告要求被告按照30元／ｍ2主张2017年度租金的请求不予支持，且庭审已经查明被告富邦家装已经按照合同约定支付了2017年度的租金。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告令某的诉讼请求。 案件受理费470元,减半收取计235元，由原告令某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  许锦桃 二〇一八年八月二十一日 书记员  田 鹏