黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初1103号原告：深圳市航天物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市高新区科技创新城创新路77号创新创业广场1号楼3层。负责人：杨清荣，职务总经理。委托诉讼代理人：宋云超，黑龙江鼎升律师事务所律师。委托诉讼代理人：田秀丽，黑龙江明正律师事务所律师。被告：哈尔滨洪瀚科技发展有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路52号哈理工大学科技园626室。法定代表人：张振义，职务董事长。委托诉讼代理人：孔燕，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊晓丹，女，该公司职员。原告深圳市航天物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称航天物业公司）与被告哈尔滨洪瀚科技发展有限责任公司（以下简称洪瀚科技公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告航天物业公司委托诉讼代理人宋云超，被告洪瀚科技公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付供热费123855.39元（1746.94平方米×43.3元/平方米×1.12层高系数）及物业费122321.47元（1960.28平方米×5.2元/平方米×12个月）。事实和理由：洪瀚科技公司于2016年4月15日入住原告提供物业服务的新光飞天科技园区L-D栋5-6层，被告租住该办公地点建筑面积1960.28平方米，收费标准为5.2元/月/平方米。被告全年应缴纳物业服务费122321.47元，2016年至2017年的物业费被告已缴纳，2017年4月15日至2018年4月14日期间的物业费及L-D栋5-6层2017年至2018年度的供热费至今未交，经原告多次催要，被告至今未缴纳，故诉至法院。被告洪瀚科技公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案诉讼标的所在的房屋是由哈尔滨高新技术产业开发区基础设施开发建设有限公司（以下简称基础设施公司）向房主哈尔滨新光飞天光电科技有限公司（以下简称新光科技公司）租赁的，由原告航天物业公司提供物业服务。基础设施公司租赁房屋后用于招商，并向招商企业提供相应的优惠政策。本案诉讼标的所在房屋位于哈尔滨科技创新城哈工大新光飞天产业园LD栋5层、6层，该房屋是由基础设施公司招商给中机象屿农业科技发展有限公司（以下简称中机科技公司）使用的，不是给本案被告洪瀚科技公司使用。原告诉被告缴纳物业费和供热费，无事实根据也无法律依据，具体理由如下：一、诉争租赁房屋的租赁主体不是被告，而是基础设施公司，招商使用单位为中机科技公司，而不是洪瀚科技公司。根据2017年3月30日，基础设施公司下达的“催缴房屋租金和相关费用的通知书”内容显示：中机科技公司于2016年4月15日至2017年3月31日入住哈尔滨科技创新城哈工大新光飞天产业园LD栋5层、6层，自2017年4月1日起续租用房请与新光科技公司签订房屋租赁协议。由此可以证明本案被告既不是房屋租赁主体，也不是入住主体；二、诉争房屋的业主为新光科技公司。基础设施公司下达的“催缴房屋租金和相关费用的通知书”中，明确告知2017年4月1日起续租房屋的企业与新光科技公司签订房屋租赁协议，故该房屋的业主为新光科技公司；三、被告于2016年4月15日向原告缴纳的办公楼全年物业费122321.47元，是因洪瀚公司与中机科技公司之间存在经济往来，故代中机科技公司缴纳了物业费，该款应由中机科技公司返还给洪瀚科技公司。鉴于以上三点，房屋的物业费、供热费应当由房屋的业主、租赁方、使用人承担，与洪瀚科技公司无关，洪瀚科技公司没有法定义务缴纳原告索要的费用；四、原告在诉请中确定的租赁面积与实际不符。根据基础设施公司下达的“催缴房屋租金和相关费用的通知书”，中机科技公司入住房屋面积为1283.14平米。而原告诉称的房屋建筑面积为1960.28平米，使用面积为1746.94平米，据此收取物业费，与事实不符；五、原告收取物业费标准违反法律规定。原告诉请收取物业费标准为每月5.2元，严重违反法律规定。根据哈尔滨市物业服务收费管理办法（哈价联发2013第39号）文件规定：第4条写字楼的物业收费实行市场调节价；第24条实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。本案中原告并未提供原告与业主的物业服务合同，也没有提供每月收取5.2元每平方米物业费的约定，故物业费的收取过高，且没有获得业主的同意；六、原告收取供热费没有法律依据，根据哈尔滨市物业服务收费管理办法（哈价联发2013第39号）文件25条规定：供热单位应向最终用户收取热费，物业公司接受委托代收热费的，应签订委托协议。本案原告并未提供与供热单位的授权书，故无权收取供热费。且基础设施公司的“催缴房屋租金和相关费用的通知书”中写明，房屋面积1283.14平米，欠交供热费84719.6元，面积与金额与原告主张的均存在差异；七、根据房主新光科技公司发出的“限期迁出或续租的通知”，诉争房屋的使用人需要在2017年4月20日前完成搬迁，同日停水、停电，企业无法办公，中机科技公司人员撤离时间为2017年4月20日，但原告不允许中机科技公司搬出物品，只允许人员离开，所以搬出物品时间与人员离开时间不同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：航天物业公司提交的证据1.哈工大光产业技术及其装备研发中心物业管理服务合同二份、物业使用管理规约一份；证据2.2016年4月7日、7月8日房屋验收交接表2份、2016年4月13日被告承诺书一份；证据3.中国建设银行单位客户专用回单一份；证据4、催缴通知单9份、现场催缴照片2份；洪瀚科技公司提交的证据：证据1.催缴房屋租金和相关费用的通知单；证据2、关于LB、LC、LD栋各企业限期迁出或续租的通知，以上航天物业公司提供的证据1、2、3、4、洪瀚科技公司提供的证据2内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以采信，洪瀚科技公司提供的证据1虽内容真实，但与本案无关联性，故本院不予采信。本院根据原告、被告的陈述及提交的证据，经审理认定事实如下：新光科技公司系哈尔滨市松北区创新一路1717号新光科技园区L-D栋5-6层所有权人，房屋建筑面积1960.28平方米，2015年11月13日，其与航天物业公司签订物业管理服务合同，约定：航天物业公司为新光飞天科技园区提供物业管理服务，按照园区楼号不同收取每平方米6.60元至1.60元不等的物业服务费，其中案涉L-D楼层物业服务费按5.2元/月/平方米，其构成为：物业基础价2.20元、空调运行费1.20元、电梯费0.58元、楼内秩序0.24元、楼内保洁0.24元、楼内消杀0.10元、楼内供水电气设施设备0.46元、楼内公用水电0.18元，共计5.20元，每年应交物业管理费122,321.47元，物业服务费用按年缴纳，物业使用人应在物业交付时交纳12个月的物业服务费，之后每年交纳一次，在交费届满12个月的前15日交纳下12个月的费用，包烧费按照政府或供暖相关部门规定的标准，由航天物业公司代为收取。物业管理服务范围包括维护建筑区划内公共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规行为，承担公共区域水电费用（不包括空调运行电费）等内容。2016年4月13日，洪瀚科技公司入住上述房屋，作为物业使用人签署承诺书，并将公司法定代表人身份证复印件加盖公司公章，标明办理入驻使用，交付备案。2016年4月15日，洪瀚科技公司向航天物业公司交纳了2016年至2017年全年物业费122,321.47元。航天物业公司于2017年至2018年期间多次催缴洪瀚科技公司交纳2017年4月15日至2018年4月14日共12个月的物业费，计122,321.47元，但至今被告未交纳。另查明，航天物业公司于2017年至2018年度的热费缴纳通知单中载明：洪瀚科技公司应将热费缴纳至热力公司账户，并提供了账户名称捷能热力有限公司、行号103、账号12×××25及开户行哈尔滨银行松北支行等信息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。洪瀚科技公司作为园区内的物业使用人，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向航天物业公司交纳物业服务费。现航天物业公司起诉，要求洪瀚科技公司给付2017年4月15日至2018年4月14日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。洪翰科技公司抗辩系案外人使用案涉物业与事实不符，不予采纳。洪瀚科技公司主张供热单位应向最终用户收取热费，物业公司接受委托代收热费的，应签订委托协议，航天物业公司未提供授权书，其无权收取供热费的情况，对此虽物业服务合同中有约定：由供暖相关部门委托由航天物业公司代收。但航天物业公司未提供委托代收取包烧费的合同，且其提供的热费缴纳通知单中明确载明由洪瀚科技公司将供暖费缴纳至热力公司账号，也未提供其代洪瀚科技公司向热力公司缴纳热费的证据，故对洪瀚科技公司的该项抗辩，本院予以采纳，航天物业公司无权要求洪瀚科技公司向其支付供热费，对其要求洪瀚科技公司缴纳供热费123,855.39元的诉讼请求，本院不予支持。洪瀚科技公司主张航天物业公司确定的租赁房屋面积应为1283.14平方米，其提供了房屋租金和相关费用通知单，但该证据系中机科技公司与基础设施公司之间的通知，与本案无关，故对该证据，本院不予采信，对该抗辩理由，本院不予采纳。被告认为原告物业费收费标准过高，违反法律规定。根据相关规定，写字楼物业收费实行市场调节价，其标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。本案中，原告已举示证据证明其与房屋所有权人签订的物业管理服务合同中，明确约定了L-D楼5.2元/月/平方米，故原告的约定不违反法律规定，被告的该项抗辩理由不成立。对被告提出的其他抗辩理由，因其未充分举示或未举示证据证明，故本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、哈尔滨洪瀚科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付深圳市航天物业管理有限公司哈尔滨分公司自2017年4月15日至2018年4月14日计12个月的物业费122,321.47元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,203元，由深圳市航天物业管理有限公司哈尔滨分公司负担901元，由哈尔滨洪瀚科技发展有限公司负担1302元，哈尔滨洪瀚科技发展有限公司须于本判决生效之日起十日内将此款给付深圳市航天物业管理有限公司哈尔滨分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一八年八月八日法官助理李超群书记员刘莹