大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6683号原告：大连易兴物业服务有限公司。法定代表人：张志学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠。委托诉讼代理人：赵光飞。被告：辛文。原告大连易兴物业服务有限公司与被告辛文物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连易兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人李楠、赵光飞、被告辛文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连易兴物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费本金8,992.32元、滞纳金23,006.14元、利息1,336.48元，合计33,334.94元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系大连市甘井子区岭秀滨城悦和中园小区物业管理公司，负责向该小区业主提供物业管理服务。被告辛文系该小区中园1-1-3-1业主，该户自2013年1月起，无故拖欠物业服务费本金、滞纳金及利息共计33,334.94元至今。因被告的此种行为已严重违反了《物权法》、《大连市物业管理条例办法》、《业主临时公约》等相关规定，同时影响小区全体业主的公共利益和正常的物业管理服务工作。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告辛文辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是房屋的业主，对原告陈述的面积没有异议，欠费的时间不确定。首先我们业主不是无故拖欠物业费，开始拿钥匙入住该小区是交物业费的，后期不交物业费也是有原因的，具体如下：1、原告的总公司易和地产由于证件不全导致业主办理办产权证推迟，给业主造成巨大损失，说赔偿后来又不赔。2、买房时说建山上公园，现在却建了收费的健身中心，公园是免费的，这个健身中心对园区业主也应该是免费的。3、被告家楼上卫生间漏水导致顶棚、墙面壁纸损坏，给原告打电话，原告工作人员表示从被告没交物业费的那天已经停止服务了，至今也未协调解决。既然已经停止对被告的服务，又有何理由收取被告的物业费、滞纳金及利息？4、被告未征得业主的同意把小区内的道路、路旁的空地、停车场外包出去。该区域系业主共有，外包所得的款项应该给业主分配，但原告既未分配该款项更未向业主公布该款项的使用情况。5、被告家阳台雨水管淤堵，多次找原告维修，原告口头答应却不给予处理，被告个人自费疏通维修，违背了物业管理服务质量标准第一条。6、单元楼道内铁线盒脱落，盒内电线悬吊空中，原告不予管理，违背了物业管理服务质量标准第二条。7、楼道内卫生差，清扫人员一周才来一次，违背了物业管理服务质量标准第三条。8、园区内杂草丛生，树枝肆意生长，无人修剪打理，覆盖草坪上原有的石径小路、使业主无法通过，只能踏草开路，晚上下雨或下露水，早晨上班路过此处鞋子裤子都湿了。原告对园区水系也不管理，已经长了苔藓，违背了物业管理服务质量标准第四条。9、原告对地下停车场打扫不及时，一过车便尘土飞扬，就连小动物爬过的车身都能留下清晰的脚印，199号车位前下水井盖坏了，报修一个多月也不给维修，使业主没法有序停车，违背了物业管理服务质量标准第五条。10、园区内私挖乱建到处可见，物业却视而不见，违背了物业管理服务质量标准第七条。11、单元楼宇对讲呼叫管理中心经常无人应答，违背了物业管理服务质量标准第六条。综上，业主不是无故不交物业费，物业费的数额应与原告的服务质量相符。好好的一个易和领秀滨城小区让原告管理的不成样子。我们业主是愿意交物业费的，更希望原告给我们业主提供良好的服务和美好的居住环境，原告要把我们现存的问题解决好后，被告可以交物业费，但是暂停服务期间被告是不会付费的，更不会付滞纳金和利息。12、小区没设消防通道，发生火灾险情，消防车无法第一时间到位，有巨大安全防患。13、物业费是按封闭小区管理标准收费1.3元、1.8元，但原告没有实现封闭管理，工程车辆进入小区，小区内发生多次偷盗案甚至灭门案，保安人员素质不高，业主的安全没有保障。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、原告大连易兴物业服务有限公司系经过批准成立的物业服务企业，原核定的物业服务资质等级为二级。2011年3月，大连易和房地产有限公司（甲方）与大连易兴物业服务有限公司（乙方）签订《易和岭秀滨城前期物业服务委托合同》（以下简称《前期物业服务委托合同》），约定甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村易和岭秀滨城项目提供前期物业管理服务，自2011年3月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收费标准为多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元收取，高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，公建按建筑面积每月每平方米2.0元收取；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后的物业服务费用可按年交纳，业主或物业使用人应在每年首季度履行交纳义务；如未能按时缴纳物业管理费，除应及时如数补交外，每逾期一日，应按拖欠总额每日3‰向物业服务方支付滞纳金；合同还约定了双方的其他权利义务、服务质量标准等内容。上述合同签订后，原告向案涉小区提供了物业服务至今。2、被告系大连市甘井子区易和岭秀滨城小区悦和中园1号1单元301房屋的业主，房屋面积121.35平方米。2011年10月3日，被告辛文办理了案涉房屋的收房手续，并在上述前期物业服务委托合同尾部签字，确认其为岭秀滨城小区悦和中园1号1单元301房屋的业主，已阅读《前期物业服务委托合同》内容，同意在业主委员会成立前，由甲方委托乙方对易和岭秀滨城项目进行前期物业管理，并同意合同条款。同日，被告辛文签署《承诺书》，确认已阅读《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》。但被告没有交纳2013年1月至2017年9月30日期间的物业服务费，拖欠物业服务费合计8,992.04元（1.3元/月/平方米×121.35平×57个月）。3、被告向本院提交了照片，显示案涉小区存在违建、绿地遭破坏、杂草丛生、水系上漂浮苔藓、垃圾随处堆放、楼梯间有杂物和垃圾、有下水井盖被破坏等情况。被告同时提供照片显示被告家房屋墙体长毛、自行维修水管等。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告签字确认同意前期物业服务委托合同条款，故《前期物业委托服务合同》对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务委托合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.3元，被告依法应向原告交纳2013年1月至2017年9月30日期间的物业服务费8,992.04元，借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费8,992.32元的诉讼请求，本院支持8,992.04元。关于被告辩称原告存在物业服务不到位、保安保洁未正常履行职责、服务质量不达标等问题，无权收取物业费一节，本院认为，原告提供了其履行物业服务的报告和照片，部分体现了其服务的内容。但物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称小区内部分业主私自建设违法建筑、部分业主将绿地变成私家花园和菜园等情况物业公司未及时制止一节，本院认为，对于上述问题，物业公司确有相关的职责予以管理和制止，并应在今后的物业服务工作中在此方面予以改进。但上述问题系部分业主的违法侵权行为所致，物业公司并没有相关的执法权。关于被告辩称其家中因楼上卫生间漏水、墙面壁纸损坏等问题原告一直未予维修解决，在此之前不同意交纳物业费一节，本院认为，《前期物业服务委托合同》约定原告对房屋和设施的维修、养护和管理主要包括共用部位和共用设施设备，被告的证据不能证明被告家上述部位的维修属于原告物业服务的责任范围，被告以此为由拒交物业费，证据不足。关于被告所述阳台水管淤堵、自行维修的问题，本院认为，本案证据无法证明水管淤堵的发生原因和是否属于原告有责任维修的公用设施设备的范畴，仅凭此不能证明原告未履行物业服务义务。且《临时管理规约》中写明“业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费”。被告以上述理由拒交物业服务费，依据不足，本院不予采纳。关于被告辩称的开发商迟延办理产权证和承诺的免费公园变成健身中心的问题，本院认为，原告不是商品房买卖合同的主体，本案系物业服务合同纠纷，上述问题与本案不是同一法律关系，被告以此拒交物业费，不符合法律规定，不应予以支持。关于被告辩称原告将业主共用区域外包谋利的问题，本院认为，就业主的共同利益，应当由享受共有权的业主共同主张，但不能作为单个业主拒交物业费的合理理由。关于原告要求被告支付滞纳金、利息的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。且原告在履行物业服务合同当中也有需要改善的地方，也存在一定的违约行为。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的滞纳金、利息主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辛文于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连易兴物业服务有限公司2013年1月至2017年9月30日的物业服务费人民币8,992.04元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币630元（原告已预付），由原告大连易兴物业服务有限公司负担460元，被告辛文负担170元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年八月三十一日书 记 员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。