江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初653号原告：南京绿洲设备安装工程有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路**。法定代表人：汪润宇，该公司董事长。破产管理人：江苏汇金破产清算事务所有限公司。负责人：奚庆，总经理。委托诉讼代理人：邢玉，破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：李子健，破产管理人工作人员。被告：蒋俊发，男，1952年7月1日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：陈宏宝，江苏欣达律师事务所律师。被告：南京市室内装饰工程有限公司，，住所地南京市玄武区中山路**法定代表人：芮文静，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宏宝，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。原告南京绿洲设备安装工程有限公司（以下简称绿洲公司）与被告蒋俊发、南京市室内装饰工程有限公司（以下简称室内装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，南京市中级人民法院于2017年11月29日作出（2017）苏01民初1798号民事裁定书，将本案移交本院审理。本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿洲公司的委托诉讼代理人邢玉、李子健、被告蒋俊发及其委托诉讼代理人陈宏宝、被告室内装饰公司委托诉讼代理人陈宏宝、吴小喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿洲公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即清空并搬离绿洲大厦19层；2.两被告向原告支付自2013年9月1日起的房屋占有使用费（暂计算至2017年8月10日共计184507.4元，实际计算至两被告清空搬离上述房屋之日）。事实和理由：2013年9月1日，两被告以原告拖欠工程款为由，强行占用绿洲公司所有的绿洲大厦19层的房屋（面积共260平方米）至今。2014年5月6日，绿洲公司经南京市中级人民法院裁定进行破产清算，江苏汇金破产清算事务所有限公司被指定担任破产管理人。破产管理人接管绿洲公司后，多次联系两被告，要求清空搬离上述房屋，但两被告拒不理睬，故原告诉至法院，请求判如所请。被告蒋俊发辩称，上述房屋系绿洲公司为偿还所欠蒋俊发的工程款而出租给蒋俊发使用，以租金抵扣工程欠款。因此蒋俊发占用上述房屋合理合法。蒋俊发交纳了电梯维修费4.7万元，维修绿洲大厦19层费用112555元，维修20层的费用9703元，以及绿洲公司不能保障承租人使用，应当扣减租赁费101400元，这些费用远超过绿洲公司起诉主张的房屋占有使用费，应当予以抵扣。故请求法院驳回绿洲公司的诉讼请求。被告室内装饰公司辩称，绿洲公司与蒋俊发签订租赁合同时，尚未进入破产清算程序，租赁合同合法有效。现绿洲公司进入破产清算程序，但程序尚未完成，故租赁合同应当继续履行，故蒋俊发并非强占上述房屋。关于房屋占有使用费的问题，已在租赁合同中予以明确，抵扣工程欠款，故绿洲公司再行主张房屋占有使用费，不符合法律规定。据此，请求法院驳回绿洲公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本市建宁路57号-2绿洲大厦（房屋总层数20，所在层数为-1、1-18，建筑面积12899.82平方米，设计用途非住宅）房屋登记的所有权人为原告绿洲公司。其中在绿洲大厦18层之上为架空层，即绿洲大厦19层2011年3月20日，室内装饰公司与绿洲公司签订了一份《装饰工程合同》，约定由绿洲公司将绿洲大厦19层宿舍新建卫生间工程发包给室内装饰公司进行施工，即将绿洲大厦19层架空层装修改造成宿舍、卫生间（即本案诉争房屋）。2012年5月28日，室内装饰公司以绿洲公司为被告另案诉至原南京市下关区人民法院，请求判令绿洲公司支付工程欠款。该案审理过程中，经该院主持调解，双方达成如下协议：一、被告南京绿洲设备安装工程有限公司于2012年6月30日前给付原告南京市室内装饰工程有限公司工程款281826.81元；二、案件受理费5715，减半收取2858元，由原告南京市室内装饰工程有限公司负担。该院据此于2012年6月18日出具（2012）下民初字第1393号民事调解书，对上述调解协议予以确认。上述民事调解书生效后，因绿洲公司未履行付款义务，室内装饰公司于2013年4月26日向绿洲公司发函，提议绿洲公司将其所有的改造后的绿洲大厦19层出租给室内装饰公司，并用于租金抵扣工程欠款。2013年5月20日，室内装饰公司（乙方）与绿洲公司（甲方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将南京市建宁路57号绿洲大厦19层（即诉争房屋）出租给乙方，房屋面积260平方米；租期十年，自2013年9月1日至2023年8月31日止；每年租金46800元；支付方式：从甲方所欠乙方工程款的本金及利息中扣除（附南京市下关区人民法院民事调解书）；甲方在租赁期内，除政府另有规定外，不得加租，也不得收取其他额外费用；乙方负责维修保养房屋，确保住用安全；租赁期间，双方不得借故解除合同，甲方如要求提前解除合同时，必须清偿乙方的工程款本息后，经乙方同意后方可解除等等。该租赁协议甲方代理人处签名为“于红兵”，室内装饰公司在乙方署名处加盖公章，并由蒋俊发在乙方代理人处签名。该房屋租赁协议签订后，诉争房屋从2013年9月1日起由蒋俊发占有使用至今。本案审理中，绿洲公司破产管理人称未核查到绿洲大厦19层改造成诉争房屋时的相关规划审批手续。蒋俊发亦称诉争房屋系其实际施工，诉争房屋原系绿洲大厦18层之上的设备层、内有消防设备、管道等设施，且部分区域为露天，无建设工程规划规划许可手续。2014年5月6日，南京市中级人民法院作出（2013）宁商破字第9-1号民事裁定书，裁定受理江苏乾通投资担保有限公司对绿洲公司的破产清算申请。同日，南京市中级人民法院指定江苏汇金破产清算事务所有限公司担任破产管理人，奚庆担任绿洲公司破产管理人负责人。2016年9月19日，南京市中级人民法院作出（2013）宁商破字第9-3号民事裁定书，宣告绿洲公司破产。2014年9月25日，绿洲公司破产清算案第一次债权人会议材料四中《破产管理人执行职务的工作报告》中第4页中载明：建宁路57号、57-2号房产出租……经南京中院许可、管理人工作会议决议决定，继续履行原有房屋租赁合同等等。2014年9月25日绿洲公司破产清算案第一次债权人会议财产管理方案中载明：确认下关区建宁路57-2号（即绿洲大厦）登记负一及地面一至十八层，十九层（即诉争房屋）为管道层及加建房屋，二十层为加建房屋无产权登记，处于出租状态。2015年3月，绿洲公司破产清算案财产管理方案中载明继续现有房产租赁，按时收取租金，并积极催缴拖欠租金等等。庭审中，原、被告双方对于于红兵是否能够代表绿洲公司签订上述《房屋租赁协议》，该协议是否对绿洲公司发生法律效力的问题持有异议：绿洲公司认为，于红兵并非绿洲公司员工，也无绿洲公司授权委托，因此于红兵无权代表绿洲公司签订租赁协议，也不具备表见代理的情形，故该租赁协议对绿洲公司不发生法律效力。蒋俊发及室内装饰公司对此持有异议，辩称于红兵系绿洲公司法定代表人汪润宇的师傅、诉争房屋施工完毕后，因绿洲公司未付工程款，故多次与于红兵进行交涉，后于红兵经汪润宇同意，与蒋俊发签订了房屋租赁协议。对此，蒋俊发提交了以下证据予以证明：1.绿洲大厦19层的装饰工程合同、工程变更联系单、绿洲大厦19层及门卫增加工程、楼道结算审核汇总表、工程款支付申请表、装饰工程竣工验收单，该组证据中于红兵均作为绿洲公司的代表、建设方的代表在上述施工材料中签字：2.绿洲公司书记庄来生于2014年4月22日出具的收到蒋俊发支付绿洲大厦19层2014年4月前水电费的收据，庄来生现为绿洲公司破产管理人中的工作人员之一；3.绿洲公司破产管理人于2015年2月5日发布给各承租户的2015年春节放假安全通知、绿洲公司破产管理人于2015年7月20日发布给承租户关于提高自来水费价格的通知以及2016年春节放假安全通知，蒋俊发称该三份通知均是张贴在诉争房屋处；4.2014年6月至2018年1月的水电费收据，证明蒋俊发缴纳了诉争房屋的水电费，绿洲公司破产管理人出具了收据，破产管理人仍在继续履行上述房屋租赁协议；5.2016年10月18日蒋俊发作出的情况说明，该说明载明了其与同样租用绿洲大厦房屋的汉庭酒店之间就电梯使用问题产生纠纷，后其与绿洲公司破产管理人的委托律师马小希、庄来生、汉庭酒店的店长前往派出所进行调解的过程，其中马小希律师表态称“19楼蒋经理的住房协议是合法的”，庄来生于2016年10月22日在该说明上写明“情况属实”并签名。绿洲公司对于上述证据均持有异议，认为不能达到蒋俊发的证明目的。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。关于案涉房屋租赁协议的效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，根据蒋俊发提交的证据，可以看出诉争房屋的施工过程中，于红兵作为绿洲公司的负责人与两被告签订合同、签证、结算工程款、验收。因此蒋俊发有理由相信于红兵系绿洲公司的管理人员，且在绿洲公司未支付工程欠款的情况下，仍然由于红兵负责就工程款通过何种方式进行支付与两被告进行沟通协商，因此于红兵与室内装饰公司签订房屋租赁协议的行为构成表见代理。其次，在房屋租赁协议签订后，室内装饰公司将诉争房屋实际交由蒋俊发占有使用，蒋俊发从2013年9月1日起使用至今。在此期间，绿洲公司的书记、现破产管理人工作人员庄来生对此明知，绿洲公司破产管理人一直收取蒋俊发交纳的水电费而未提出异议，且绿洲公司破产管理人第一次债权人会议中已经明确了19层的使用情况，并表示继续履行租赁协议，故应当视为绿洲公司管理人认可上述房屋租赁协议的内容。虽然根据上述分析，可以认定案涉房屋租赁协议系绿洲公司与室内装饰公司之间为履行生效民事调解书而做出的以租赁抵工程款的合意，该合意系双方真实意思表示，但该协议实质上仍然属于房屋租赁合同，应当受相关房屋租赁法律、法规的约束。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，绿洲大厦规划设计地面仅有18层，所谓的19层即诉争房屋原为设备、管道架空层，绿洲公司将19层改造、隔断成职工宿舍未取得建设工程规划许可及产权登记。因此，绿洲公司将诉争房屋出租给室内装饰公司而签订的房屋租赁协议无效。关于绿洲公司要求两被告返还清空并搬离诉争房屋的问题。根据已查明的事实，房屋租赁协议系室内装饰公司与绿洲公司所签，蒋俊发为诉争房屋的占有使用人。如前述，房屋租赁协议无效，故绿洲公司要求两被告清空、搬离诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于绿洲公司要求两被告支付2013年9月1日起的房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，房屋租赁协议约定了室内装饰公司所应支付的租金从生效民事调解书所确定的绿洲公司应付工程款中予以抵扣，故两被告使用案涉房屋无需再另行支付房屋占有使用费。绿洲公司的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，两被告应当将诉争房屋返还给绿洲公司，未抵扣完毕的工程欠款，室内装饰公司可按照破产清算程序申报债权。本院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京市室内装饰工程有限公司、蒋俊发于本判决生效之日起十日内清空、搬离南京市鼓楼区建宁路57号-2绿洲大厦19层；二、驳回原告南京绿洲设备安装工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3990元，减半收取1995元，由南京绿洲设备安装工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一八年八月三日书记员  杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。