广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初342号 原告：广西南宁神佑商务有限公司，统一社会信用代码：9145010306174111XY，住所地广西南宁市青秀区枫林路8号金龙·理想1号11号楼18号，现住所地广西南宁市青秀区中泰路盛天茗城三期20号商铺。 法定代表人：徐立萍。 委托诉讼代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：都娜伊，广西中司律师事务所实习人员。 被告：广西群霖投资有限公司，住所地广西北海市长青路6号海城尚都2409号，统一社会信用代码：91450500340343296T。 法定代表人：郑相群。 委托诉讼代理人：沈华，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告广西南宁神佑商务有限公司（以下简称“神佑公司”）诉被告广西群霖投资有限公司（以下简称“群霖公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法适用简易程序于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告神佑公司的委托诉讼代理人徐新民、都娜伊，被告群霖公司的委托诉讼代理人沈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告神佑公司诉称，原被告于2017年5月1日签订了《商业店铺租赁协议》约定甲方愿意将使用权属于自己的北海市北部湾东路北侧、河南路以西北海山海居小区1—3层的商铺出租给乙方经营，协议对租期、租金及支付时间、方式、双方的权利与义务等均做了约定。截止2018年1月20日，经原告的宣传，先后有十几家商户签订了《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》及几家培训机构。原被告于2017年8月2日签订了《变更租金支付协议》，对租金的支付达成了新的协议。原告已向被告支付了66.5万元，但原被告双方对8.1万元是否还需要支付存在争议。因山海居小区的入住率低，致使原告的经营出现困难。原告多次与被告的法定代表人郑相群电话沟通，要求给予原告在原30天宽限期的基础上再延长支付第二季度租金的15天宽限期，但被告的法定代表人却突然于2017年12月21日向原告法定代表人徐立萍发出解除合同的通知。致使原告招商进来的商户向原告追索损失赔偿。原告认为，原告已就租金交付的期限向被告发出了商请函，原告不需要再向被告支付8.1万元差额，也不拖欠第一季度的租金。被告法定代表人郑相群发出的解除合同的通知不具有解除的效力，合同也不存在解除的情形。为此原告提起诉讼，请求判令：1、确认被告法定代表人郑相群于2017年12月21日发出的短信通知函不具有解除双方于2017年5月1日《商业店铺租赁协议》的法律效力；2、被告继续履行双方于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》、2017年8月2日签订的《变更租金支付协议》；3、被告以减少租金的方式承担其在原告承租期间擅自安排施工人员进场装修、在商铺外张贴招商招牌及私下关停租赁铺面水电给原告造成的经济损失10万元；4、被告按日千分之五向原告支付违约金，以66.5万元为基数，自2017年12月15日起暂计至2018年1月20日，以后另计至被告清退施工人员及其招租商户和撤离被告广告牌完毕之日止；5、本案诉讼费由被告承担。 被告群霖公司辩称，被告已经依法解除双方的租赁关系，该权利的行使具有事实及法律依据。被告在履行双方的租赁合同过程中不存在违约的行为，原告的诉请没有事实及法律基础，请求驳回原告的诉讼请求。原告先后与十几家商户签订商铺租赁合同，与几家培训机构签订租赁合同，该事实进一步证实原告将已承租的商铺转租给他人，存在严重的转租的行为。该解除通知原告已经确认收到。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年5月1日，原告神佑公司（承租人、乙方）与被告群霖公司（出租人、甲方）签订了《商业店铺租赁协议》，约定：甲方愿意将使用权属于自己的北海山海居小区1-3层的商铺（下称商铺）出租给乙方经营使用。为明确甲乙双方权利及义务，经协商一致，订立本合同。第一条：商铺基本情况。甲方将坐落于于北海市北部湾东路北侧、河南路以西占地面积1481.69平方米的商铺出租给乙方，其中位于1层的消防控制室由甲方管理、使用。另附配套设施有铺商前的规划停车位、道路、绿化物由乙方管理并免费使用，用途餐饮、商业类型业务经营。第二条：租期。租期共约10年，即自2017年5月1日零时起至2027年3月15日24时止。第三条：租金、押金和租金交纳期及条件。1、租金按不同的出租周年分别计算收取，第1-3周年每年的租金为149.2万元，第4-6周年每年的租金149.2×1.07=159.64万元整，第7-9周年每年的租金149.2×1.07×l.07=170.82万元整，第10周年的租金149.2×1.07×l.07×l.07=182.78万元整。2、支付时间、方式：第一个出租周年的租金共计人民币149.2万元。租期时间从2017年9月20日开始计算租金，第二次租金按照季度来交，定在第一次租金到期时间前一个季度（即是：2018年6月19日）7日前交清，以后交付方式以此类推。3、乙方必须按照约定向甲方在前一次租金到期7日前交清下三个月的租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第1天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金。4、在签署本合同后不超过4小时内，乙方向甲方交纳20万元的定金，交定金之日起15个工作日交完一年的租金，逾期定金不退还，视为不租约。5、押金：第一年最后一个季度的租金自动转为押金。第六条：甲方的权利、义务。1、甲方有权要求乙方按期交付租金。……3、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：⑴擅自改变商铺的使用性质；⑵擅自整体转租商铺不经过甲方同意或利用商铺从事非法经营活动；⑶逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；⑷乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者。第七条：乙方的权利、义务。……6.乙方对于租用的商铺只有使用权，没有所有权，可以以任何形式进行转租（必经过甲方同意）。 2017年5月1日，原告神佑公司向被告群霖公司交纳山海居小区1-3层的商铺定金20万元。2017年6月5日，原告神佑公司向被告群霖公司交纳山海居租金20万元。2017年8月3日，原告神佑公司向被告群霖公司交纳山海居租金26.5万元。 2017年8月2日，原告神佑公司（甲方）与被告群霖公司（乙方）签订了《变更租金支付协议》，约定：鉴于甲方和乙方于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》（以下统称“原协议”），双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原协议中的付款方式做如下补充协议：1、依据原合同中的相关条款，甲方应在2017年5月7日前支付合同总金额，即149.2万元给乙方。现将付款方式及时间做出调整。2、其中2017年5月1日支付定金20万元，2017年6月5日支付20万元，2017年7月12日支付1.5万元，合计41.5万元。3、2017年8月2日前支付给乙方25万元。4、新协议支付时间、方式：按照季度支付租金，37.3万元，差额部分8.1万元在2017年11月13日前支付。押金为—个季度的租金37.3万元。5、2017年12月13日前支付第二季度租金即37.3万元。6、乙方自愿放弃追究甲方延期付款的违约责任。7、除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。8、乙方账户：公司名称：广西群霖投资有限公司，账号：45×××07，开户银行：中国建设银行北海湖南路支行。本协议一式肆份，自签字盖章生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。 2017年12月21日，被告群霖公司的法定代表人郑相群通过手机向原告神佑公司的法定代表人徐立萍发送短信，内容为“转自欧世玲：通知函，广西南宁神佑商务有限公司：贵公司与我公司（广西群霖投资有限公司）于2017年5月1日签订的《商业店铺租赁协议》合同，该合同明确了双方的租赁权利和义务。因贵公司并没有依约履行自己的合同义务，在我公司多次发函催促后，贵公司依然没有与我公司联系并给予我公司答复。鉴于贵公司的严重违约行为及无视我公司权益的不诚信行为，现我公司正式向你公司提出解除双方所签的《商业店铺租赁协议》，并依法通过法律途径维护我公司的合法权益。此致！广西群霖投资有限公司法定代表人：郑相群。” 原告神佑公司的法定代表人徐立萍于2017年12月23日回复到“你12月15日已经安排人在现场装修了，还要我回复吗？” 2018年1月17日，原告神佑公司通过EMS向被告群霖公司的法定代表人郑相群邮寄送达《关于贵司能否再延长15天租金宽限期的商请函》，载明“商请贵司能够准许同意在合同约定30天宽限期基础上再延长15天我司交纳第二季度租金宽限期，即延长至2018年2月5日，届时我司将交齐补足相关租金。可否？请贵司尽快予以书面答复！” 2018年1月18日，原告神佑公司通过EMS向被告群霖公司的法定代表人郑相群邮寄送达《关于因贵司在我司承租、招商转租铺面期间进场装修电梯及楼梯等主体结构至影响使用事宜，贵司应予以相应减少第二季度部分租金的商请函》，载明“贵司专门安排施工人员自2017年12月10日起对我司承租铺面依法履行了对电梯和楼梯等主体结构的装修义务。该部分装修完成后，将大大改善我司对承租铺面招商转租工作的推进。根据《合同法》第221条的规定，现就贵司在我司招商转租铺面期间进场装修电梯及楼梯等主体构至影响使用事宜，请贵司尽快书面回复或派人商谈依法予以相应减少第二季度部分租金的数额。” 2018年1月20日，原告神佑公司的法定代表人徐立萍通过手机银行向被告群霖公司转账支付山海居第二季度租金10万元。 以上事实有商业店铺租赁协议、变更租金支付协议、收据、转账截图、手机短信截图、商请函、邮政单予以在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的协议。根据《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》的约定，山海居1-3层自2017年9月20日至2018年9月19日期间的租金为149.2万元，原告神佑公司应于2017年5月7日前交清。原被告经协商，将该149.2万元的支付期间及方式做了变更，双方确认2017年8月2日前，原告神佑公司已向被告群霖公司支付了66.5万元，余款82.7万元需按《变更租金支付协议》的约定进行支付。其中37.3万元虽然没有明确约定支付的时间，但差额部分8.1万元于2017年11月13日支付，第二季度租金37.3万元于2017年12月13日支付，据此原告神佑公司应于2017年12月13日前支付完82.7万元。被告群霖公司就逾期交付租金的问题已短信通知给了原告神佑公司的法定代表人徐立萍，虽然原告神佑公司于2018年1月20日又向被告群霖公司支付了第二季度的租金10万元，原告神佑公司仍未按上述约定足额支付剩余的租金82.7万元，原告神佑公司构成违约，应承担违约责任。原告神佑公司请求确认被告群霖公司的法定代表人郑相群于2017年12月21日通过手机向原告神佑公司的法定代表人徐立萍发出的解除双方所签《商业店铺租赁协议》的短信不具有法律效力，该请求与原告神佑公司请求继续履行《商业店铺租赁协议》系同一个意思的不同表述，且被告群霖公司明确提出解除《商业店铺租赁协议》，原告神佑公司请求继续履行《商业店铺租赁协议》《变更租金支付协议》，无事实及法律依据，本院不予支持。 原告神佑公司主张被告群霖公司擅自对涉案商铺进行装修，对被告群霖公司是否无权装修、装修是否影响了原告神佑公司的正常经营及原告神佑公司因被告群霖公司的装修遭受到的实际损失，原告神佑公司均无证据予以证实，请求被告群霖公司承担损失、支付违约金，均无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广西南宁神佑商务有限公司的诉讼请求。 案件受理费4595.5元，减半收取2297.75元，由原告广西南宁神佑商务有限公司负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4596元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张凌云 二〇一八年八月九日 书记员  李婷婷