广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初6545号原告：刘永强，男，1978年4月15日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托代理人：谈怡君，广东诺臣律师事务所律师，委托代理人：陈海鹏，广州金鹏律师事务所律师。被告：陈广莲，女，1981年12月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：万军、朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师、实习律师。被告：广州市增城德星行汽车维修中心，住所地广东省广州市增城区新塘镇广深公路白江路段北面。经营者：刘瑾伟。委托代理人：刘秀平，广东悦信律师事务所律师。被告：增城市医药总公司新塘分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇常田街7号。法定代表人：陈小红。委托代理人：万军、朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师、实习律师。被告：刘瑾伟，男，1979年10月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：冼金成，男，1978年5月27日出生，汉族，住广东省四会市东城区。被告：罗锦昌，男，1978年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：卢权金，男，1961年12月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：付义庆，男，1969年9月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆共同委托代理人：刘秀平，广东悦信律师事务所律师。第三人：增城市医药总公司，住址广东省广州市增城区增江街光明东路10号。原告刘永强诉被告陈广莲、广州市增城德星行汽车维修中心（以下简称德星行）、增城市医药总公司新塘分公司（以下简称医药公司新塘分公司）、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆，第三人增城市医药总公司（以下简称医药总公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永强及其委托代理人谈怡君、陈海鹏，被告德星行的经营者刘瑾伟及委托代理人刘秀平，被告刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆的共同委托代理人刘秀平，被告陈广莲、医药公司新塘分公司的共同委托代理人万军、朱盈莹到庭参加诉讼，第三人增城市医药总公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永强诉称：2017年4月25日，增城法院通过淘宝司法拍卖网拍卖广州市增城区新塘镇白江东宁社的房地产，原告参与竞拍以9682354元买受该房屋。增城法院于2017年5月11日出具（2008）增法执裁字第170号之五执行裁定书，裁定将涉案房屋归原告所有。涉案房地产原产权人为增城市医药总公司新塘分公司，在拍卖前涉案房地产早已查封、抵押，抵押权人为中国工商银行增城市支行，抵押登记时间为1995年11月21日，据（2015）穗中法民五终字第5611号民事判决书载明，中国工商银行增城市支行将上述抵押债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处，中国东方资产管理公司广州办事处再将上述债权转让给中国华融深圳分公司，中国华融深圳分公司将上述债权转让给中国华融深圳分公司，中国华融深圳分公司将上述债权转让给本次拍卖执行程序的申请执行人广州益兴投资咨询有限公司。虽经多次债权转让，原告竞拍取得涉案房地产产权系因债权人实现抵押权发生的所有权变动。另根据拍卖网站主页及附件《租赁合同》反映，医药公司新塘分公司与陈广莲于2012年1月1日签订《厂房租赁合同》，约定以明显低于市场价格标准的租金将涉案房地产出租给陈广莲。涉案厂房现由德星行实际使用。自从原告取得涉案房地产产权至今，经原告催告，承租人及实际使用人均没有向原告支付过租金。依据法律规定，涉案房地产在出租前已经设定抵押，因抵押权人实现债权发生所有权变动，买受人不受买卖不破租赁的约束，故原告与陈广莲之间不存在租赁关系，有权要求陈广莲返还涉案房地产。涉案房地产现由德星行实际使用，因此德星行应与陈广莲负有共同返还义务。为此，诉至法院，请求判令，一、陈广莲、德星行立即将位于广州市增城区新塘镇白江东宁社的房地产（土地使用权证号为1××8第0018977-01250202277号、房产证号36××65）腾空交还给原告；二、陈广莲、德星行参照《厂房租赁合同》第二条约定的租金标准（每月人民币35000元）向原告支付自2017年5月11日起至交还上述房地产时止的场地使用费；三、本案诉讼费由陈广莲、德星行负担。被告陈广莲、医药公司新塘分公司共同辩称：关于涉案房屋的租赁关系，最早是从2005年开始。按照陈广莲、医药公司新塘分公司了解的情况，涉案房地产是以医药总公司的名义与陈志威签订租赁合同，再由陈志威将房屋转租给德星行，后来在2012年，因为医药总公司要求规范所出租的房屋，涉案房屋的租赁主体就由医药公司新塘分公司来出租，不再以医药总公司名义出租。实际上2012年所签订的合同是对2005年所签订合同的补充。租赁状态延续至目前。关于租赁的背景情况，就是医药总公司长期因经营情况较差，只能靠出租物业来维系公司的开支，最早据陈广莲、医药公司新塘分公司了解是因为医药总公司需要支付退休职工的养老等费用，才在2005年将涉案房地产出租并签署租赁合同，收取租金后统一进行协调支付。2012年由于上级要求规范物业出租，才以新塘分公司的名义出租。作为医药公司新塘分公司来讲，医药公司新塘分公司是不享有涉案房地产出租主导权的。是医药总公司迫于实际经营的困难，要为退休人员的养老支付费用，才转租厂房，收取租金维持开支。对于租赁合同背后的银行抵押，医药公司新塘分公司作为医药总公司的分公司是出于被动接受的状态。刘永强起诉因为以前有抵押等情况，在当时的情况下，医药公司新塘分公司不了解医药总公司的背景情况，但是形成本案纠纷后，代理人前去调查，看阅了德星行的答辩意见，有背景的说明，陈广莲、医药公司新塘分公司赞成德星行的说法。也就是说，当时的拍卖不是因为抵押权的实现，抵押的是光明东路的土地，不是本案的土地，另一方面，确实在这一次拍卖中，现场照片、法院的公告上都载明清晰，陈广莲是作为承租人、优先购买权人，都是有作出说明的，法院已尽公示义务，买受人在明知这一情况下，还提起本案诉讼是不恰当的。被告德星行、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆辩称：一、德星行合法租用涉案物业，在租赁期间其对所承租的物业享有合法的使用权。1、早在2005年10月就开始租用涉案物业，至今已有十多年。2005年10月9日，包括德星行登记经营者在内的合伙人付义庆、罗锦昌、刘瑾伟与陈志威签订《厂房租赁合同》由刘瑾伟等人租用位于增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房，租赁期限为15年。该租赁行为得到医药公司新塘分公司的盖章确认。2、2012年1月1日，因涉案厂房改由陈广莲向医药公司新塘分公司承租，故应陈志威及陈广莲的要求，于2012年1月1日重新签订《厂房租赁合同》，该租赁合同除了扣减已使用的租用时间及出租方外，其他内容与2005年10月9日的《厂房租赁合同》一致，该合同实际上是2005年10月9日合同的承接。2012年1月1日的《厂房租赁合同》的签订同样得到了原产权人的盖章确认。二、刘永强通过竞买的方式取得涉案物业，应遵循买卖不破租赁的原则。1、涉案厂房并非抵押物，办理抵押登记的仅仅为涉案土地，涉案厂房没有抵押登记记录。而根据当时的法律规定，并不必然视为土地与地上建筑物一并抵押。2、涉案物业的拍卖并非因抵押权人实现抵押权而进行拍卖。实际上1995年11月21日抵押给中国工商银行增城市支行的是增城市医药总公司位于增城市××城镇××号的土地而非本案涉及的物业。3、根据法律规定，在未去除租赁权拍卖的情况下，租赁权不因拍卖而消灭。三、关于租金的支付问题。1、就租金收取的主体，按照合同约定，德星行需向陈广莲支付租金。可见，对于租金是否应由刘永强收取应审查陈广莲与原产权人租赁合同的履行情况。2、如果审查陈广莲已向原产权人支付了租金，刘永强作为新产权人无权再行收取租金。应由原产权人返还给刘永强。3、对于租金支付的标准，刘永强关于租金的标准的诉请没有依据。租金应按原合同的支付标准。4、2005年德星行承租厂房的时候租金每月三万元，该标准并没有低于市场价格。5、德星行对于租赁物有多年租赁使用权而投入了大量的资金对承租物进行装修、修建和翻新。现在刘永强在拍卖不交吉的情况下要求德星行按照市场价格支付租金没有依据。综上，请求法院驳回刘永强的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第0018977-01250202277号、房产证号：36××65号），登记权属人为增城市医药总公司新塘分公司。关于涉案房屋的租赁情况，本院查明如下：2005年10月9日，陈志威（甲方，出租方）与付义庆、罗锦昌、刘瑾伟（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，载明“……一、甲方将座落在增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段、省水电二局对面）租给乙方使用。厂房租赁期限为十五年（即从2005年10月9日至2020年10月8日……）。……二、厂房建筑面积共约1770平方（其中混合结构二层建筑面积1075平方，混合结构一层建筑面积695平方），空地面积约500平方。前五年每月租金为人民币贰万陆仟玖佰捌拾元正，中间五年每月租金为叁万贰仟元正，后五年每月租金为叁万伍仟元正。……”，医药公司新塘分公司在该合同上作为签证方盖章确认。同日，付义庆、罗锦昌交付保证金50000元。2005年10月13日，卢权金、付义庆（甲方）与罗锦昌、刘瑾伟、冼金成（乙方）签订《关于组建新塘地区维修服务网点的合作协议》，载明“……甲、乙双方合共出资人民币叁佰万元整，租用座落在增××新塘镇白江东宁社（广深公路群星路段、省水电二局对面）的原中药饮片厂厂房合作筹建新塘地区汽车维修服务网点……一、公司名称：星隆名车维修中心（暂定）二、经营场所：租用座落在增××新塘镇白江东宁社（广深公路群星路段、省水电二局对面）的原中药饮片厂厂房，租期为八年。……七、股份的组成：甲方：由甲方股东……占公司股份的70%……乙方占公司股份的30%……”。2012年1月1日，医药公司新塘分公司（出租方，甲方）与陈广莲（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，载明“……一、甲方将座落在增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段，省水电二局对面）……厂房租赁期限为十五年（即从2012年1月1日至2026年12月31日）。二、厂房建筑面积共约1770平方（其中混合结构二层建筑面积1075平方，混合结构一层建筑面积695平方），空地面积约500平方。前五年每月租金为1.5万元正，中间五年每月租金1.6万元正，后五年每月租金为1.7万元正。……”。2012年1月1日，陈广莲（甲方，出租方）、刘瑾伟（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，载明“……一、甲方将座落在增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段、省水电二局对面）租给乙方使用。厂房租赁期限从2012年1月1日至2020年10月8日）。二、厂房建筑面积共约1770平方（其中混合结构二层建筑面积1075平方，混合结构一层建筑面积695平方），空地面积约500平方。2012年1月1日至2015年10月6日内每月租金为人民币叁万贰仟元正，2015年10月7日至2020年10月8日内每月租金为人民币叁万伍仟元正。……”。医药公司新塘分公司盖章同意转租。2013年8月14日，医药公司新塘分公司（甲方，出租方）、陈广莲（乙方，承租方）签订《厂房租赁补充协议书》，载明“……一、甲、乙双方同意的原二0一二年一月一日签订位于增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段、省水电二局对面，房屋所有权证号：粤房字第××号）的《厂房租赁合同》基础上作如下补充：乙方于二0一三年八月十四日将到二0一六年十二月三十一日止的租金一次性缴交到甲方财务科，合计租金为人民币肆拾陆万捌仟元正（￥468000元）。2017年1月1日至2031年12月31日的租金每月按原合同续月缴交。……”。德星行提供日期为2008年8月至2011年12月份的《收款收据》拟证明其依约交付了租金。2017年3月7日，医药总公司出具《收款收据》，载明“今收到陈广莲交来新塘白江东宁社2017年5月1日至2019年12月31日租金肆拾壹万陆仟元。”。关于涉案土地及房屋的抵押及执行拍卖情况，查明如下：涉案土地在1995年抵押给中国工商银行增城市支行。涉案土地的执行依据，是本院作出的（2007）增法民二初字第2316-2318号民事判决书。该判决书中，确认了中国工商银行增城市支行将对医药总公司的债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处。并判决医药总公司偿还中国东方资产管理公司广州办事处的欠款。上述判决发生法律效力之后，根据申请执行人中国华融资产管理公司深圳办事处（原债权人：中国东方资产管理公司广州办事处）的申请，本院在2007年12月27日立案执行。2012年10月11日，本院作出(2008)增法执字第170号民事裁定书，因申请执行人中国华融资产管理公司深圳办事处（原债权人：中国东方资产管理公司广州办事处）向本院申请执行，本院依法查封了涉案位于增××××白江村的涉案房屋的土地使用权（土地证号：1××8第0018977-01250202277号）。2014年1月9日，本院依法作出裁定，裁定拍卖位于增××××白江村的房地产（土地证号：1××8第0018977-01250202277号；房地证号：36××65号）。2017年3月24日，本院在《司法拍卖网站》页面公告，载明“标的物介绍拍卖标的三为增城区新塘镇白江东宁社房地产……上述拍卖标的均存在租赁合同，并有人使用中，具体租赁情况详见增城市医药总公司、增城市医药总公司新塘分公司被查封房地产租赁（使用）及租金（使用费）情况表及租赁合同复印件（详见附件租赁合同）；……此外，拍卖标的三由承租人陈广莲承租，其具有优先购买权资格，但须按《广州市增城区人民法院拍卖须知》上的要求向本院提交有效书面证明，并经本院审查确认后才能以优先购买权人身份参与竞买。上述存在租赁合同的拍卖标的，部分承租人已一次性向被执行人缴纳了租金。本院无上述房地产钥匙……第一次拍卖增城区新塘镇白江东宁社房地产成交价9682354元……《司法拍卖网络竞价成功确认书》，用户姓名刘永强通过竞买号B6787于2017年4月25日在广州市增城区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的‘增城区新塘镇白江东宁社房地产’司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出……”。“……拍卖标的三：广州市增城区新塘镇白江东宁社的房地产（土地使用权证号为1××8第0018977-01250202277号、房产证号36××65号）……特别提醒拍卖标的按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、后续产权手续转移及登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。若房屋存在被人居住、占用或使用等情况，另寻法律途径解决，不得擅自对使用人或居住人停水、停电或其他影响居住人基本生活条件的行为。……”。2017年5月11日，广东省广州市增城区人民法院作出（2008）增法执裁字第170号之五执行裁定书，载明“关于申请执行人广州益兴投资咨询有限公司申请执行被执行人增城市医药总公司、增城市医药总公司新塘分公司借款合同纠纷系列案，本院作出的（2007）增法民二初字第2316-2318号民事判决书、（2003）增法民二初字第1016号民事判决书法律文书已经发生法律效力。本院以（2008）增法执字第170号之一、之二执行裁定书依法先后查封了被执行人增城市医药总公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第0018977-01250202277号、房产证号：36××65号），因被执行人未履行上述生效法律文书所确定的还款义务，本院依法对上述财产以评估价3382354元作为第一次拍卖保留价进行公开网络拍卖处理。最终，由竞买人刘永强……以9682354元的最高价获得。……裁定如下：一、被执行人增城市医药总公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第0018977-01250202277号、房产证号：36××65号）归买受人刘永强所有。二、买受人刘永强可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。……”。2017年5月25日，刘永强委托广东杰信律师事务所向德星行发出《广东杰信律师事务所律师函》，认为其有权收回涉案房屋，要求德星行在收到函件1个月内腾空并向刘永强返还涉案标的房屋。2017年9月25日，刘永强向陈广莲发出《关于要求交还广州市增城区新塘镇白江东宁社房地产及支付场地使用费的催告函》，要求陈广莲收到本通知之日起三日内，即与刘永强联络协商交还房地产及支付使用费等事宜。之后，刘永强又分别于2017年9月26日、委托广东金桥百信律师事务所发函要求交还涉案房屋及支付使用费。2017年12月1日，德星行发出《关于广东金桥百信律师事务所律师函的复函》，载明“……关于刘永强要求陈广莲、广州市增城德星行汽车维修中心支付使用费及交还广州市增城区新塘镇白江东宁社房地产一事，刘永强已向广州市增城区人民法院提起诉讼……为此，您方所致函事宜的处理应由法院依法处理并根据法院最终的处理结果予以确定。……”。另查明，一、德星行陈述虽然其与陈广莲的合同约定的租金是35000元/月，但实际履行是按照30000元/月标准支付。并提供了2013年1月至2017年10月的租金收据予以证明。上述租金收据中金额为29000元的可以提供原件，金额为1000元的无原件。二、刘永强于2017年9月26日提起本案诉讼。三、经本院询问陈志威，陈志威陈述其在2005年与医药公司新塘分公司就涉案房屋签订租赁合同，租期为20年。每月租金15000元，在2011年开始每月租金16000元。在2011年开始，就由陈广莲承接其与医药公司新塘分公司之间的租赁合同。审理中，一、刘永强、陈广莲、德星行、医药公司新塘分公司确认双方争议的涉案房屋即为刘东强提供的2017年6月28日广州市增城区国土资源和规划局出具的2份《增城市房地产权查册表》中所载明的房屋。二、刘永强陈述以下事实，1、针对德星行、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆提供的租金收据，证明其实际履行的租金金额为30000元/月，上述证据因均是复写纸誊写，不予确认真实性。2、至于法院追加的当事人是否需要承担责任，由法院依法认定。三、德星行、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆陈述以下事实，1、涉案房屋是陈志威从医药公司新塘分公司租赁后，再行出租给德星行。2、星隆名车维修中心是德星行在筹建阶段的暂时名称。3、德星行支付陈广莲的租金至2017年10月。4、针对租金收据中1000元收据没有原件的问题，德星行解释是因为德星行内设一个叫“配件库”的机构，1000元租金是以“配件库”名义支付的。但是因为保管不善，原件丢失了。因为每个月缴纳完租金后，均会提交一份复印件给德星行财务部，所以只能提供复印件。但是德星行无法提供原始账册。5、关于降低租金的问题，没有同陈广莲签订书面协议。6、现在涉案房屋仍然由德星行占有使用。四、陈广莲陈述以下事实，1、第一次出租涉案房屋是在2005年，是以医药总公司的名义出租给陈志威，陈广莲和陈志威是亲属关系，之后就由陈广莲和医药公司新塘分公司签订合同。2、陈广莲向医药公司新塘分公司交租至2019年12月31日。德星行向陈广莲支付租金至2017年10月。3、关于减低租金的问题，没有与德星行签订过书面协议。4、陈广莲在法院公告拍卖时申报了承租人权利。但是没有主张优先购买权。五、医药公司新塘分公司陈述以下事实，1、1995年11月21日，将涉案土地进行了抵押给中国工商银行增城市支行。之后被中国工商银行增城市支行起诉至法院。后中国工商银行增城市支行将债权进行转让。多次转让后，被现在的申请人申请拍卖执行。2、2005年医药公司新塘分公司是以医药总公司名义将涉案房屋出租给陈志威，因为陈志威与陈广莲是亲属关系，所以之后由陈广莲向医药公司新塘分公司签署租赁合同及交付相应租金。3、之所以一次性由医药总公司收取租金，是因为医药总公司急需资金安置职工的工资等相关费用。本院认为：现本案争议的是刘永强是否有权收回涉案租赁物。那么不论本案是否适用买卖不破租赁原则，首先要分析涉案房屋所存在的租赁关系是否合法存在为前提。根据本院查明的事实可知，涉案房屋在1995年设定抵押。而涉案房屋所存在的租赁合同分析如下：首先，2005年10月9日，经医药公司新塘分公司同意，陈志威与付义庆、罗锦昌、刘瑾伟签订《厂房租赁合同》，将涉案房屋转租给刘瑾伟等人，租期至2020年10月8日。之后，刘瑾伟、付义庆、罗锦昌使用涉案房屋开办了德星行，并由德星行一直经营使用至今。在刘永强没有证据证明上述合同是伪造且具备无效的法定情形下，上述陈志威出租给付义庆、罗锦昌、刘瑾伟的租赁合同应合法有效。因此，德星行根据上述合同占有使用涉案厂房，具备合法依据。其次，庭审中，陈广莲与医药新塘分公司均确认陈广莲取代陈志威与医药新塘分公司建立涉案房屋的租赁关系。且从签订合同至今陈志威也没有提出异议。那么陈广莲与医药新塘分公司之间所订立的合同分别为2012年1月1日《厂房租赁合同》和2013年8月14日的《厂房租赁补充协议书》，根据本院立案执行的情况，即于2007年12月27日立案执行、2012年10月11日作出(2008)增法执字第170号查封的民事裁定书以及2014年1月9日本院依法作出拍卖的民事裁定书，可知本院对涉案土地的执行是在持续状态中，医药公司新塘分公司作为被执行人，不可能不知晓其财产被法院查封及强制拍卖的情况。在上述情况下，而陈广莲做为承租人，亦不可能不尽到对承租物权属的审慎注意义务。因此，在本院立案执行之后，医药新塘分公司与陈广莲之间在2012年1月1日签订的合同，在本院查封涉案房屋后的2013年8月14日签订的《厂房租赁补充协议书》，应不可对本案买受人刘永强产生约束力。最后，2012年1月1日，陈广莲又与刘瑾伟签订《厂房租赁合同》，该合同与陈志威与付义庆、罗锦昌、刘瑾伟签订的《厂房租赁合同》，租金一致，租赁期限一致。只是将出租人由陈志威变更为陈广莲，虽然上述合同也是签订在本院立案执行之后，但是上述陈广莲与刘瑾伟签订的合同，对于刘瑾伟等开办德星行来说，其租赁期限并没有变化，是符合在2005年开始时的预期租赁期限，且作为次承租人的刘瑾伟，更宜保护其基于合理信赖的预期利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。因此，如拍卖财产上原有的租赁权不影响在先的担保物权或其他权利的实现，法院可以不除去租赁权进行拍卖，在未除去租赁权拍卖的情况下，租赁权不因拍卖而消灭。刘永强经拍卖取得讼争土地使用权及地上建筑物，拍卖公司在拍卖公告中已披露对拍卖标的是“按现状拍卖”，刘永强自行提供的证据也表明其在竞拍前已清楚讼争标的物是“按现状拍卖”，即“不交吉”。且刘永强亦是按照“不交吉”的价格拍得了涉案房屋，因此存在于拍卖财产上租赁关系的权利和义务刘永强亦应承受，在涉案土地、建筑物租赁合同期限尚未届满的情况下，刘永强诉请陈广莲、德星行迁出讼争土地、建筑物，并将讼争场地交还给刘永强，依据不足，本院不予支持。至于刘永强要求陈广莲、德星行支付涉案场地租金的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”、“第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”的规定，本院于2017年5月11日作出（2008）增法执裁字第170号之五执行裁定书，明确医药公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第0018977-01250202277号、房产证号：36××65号）归买受人刘永强所有，故从2017年5月11日，刘永强即有权收取涉案房屋的租金。至于刘永强请求支付租金的期限及金额问题。如上文中对于各租赁合同的论述，并结合在本院2017年3月24日拍卖公告前，医药公司新塘分公司一次性收取2017年5月1日至2019年12月31日的租金，综合考量医药公司新塘分公司与陈广莲在本院执行部门已经立案执行且作出裁定日期之后仍然扩展的租赁期限并一次性收取租金的行为，医药公司新塘分公司与陈广莲在2012年1月1日签订合同将租期延至2026年12月31日，在2013年8月14日又与陈广莲签订了《厂房租赁补充协议书》将租期扩展至2031年12月31日。本院认定陈广莲和医药公司新塘分公司扩展的租赁期限、一次性收取的租金不当。故医药公司新塘分公司与陈广莲之后约定扩展的租赁期限，对刘永强不具备约束力。同时德星行作为涉案房屋的使用人，其实际的租赁期限仍然至2020年10月8日届满。因此，综合上述情况，认定对刘永强具备约束力的租赁期限至2020年10月8日，租赁期限应计至2020年10月8日。刘永强在本案中第二项诉讼请求租金要求计至返还租赁物之日止，该项请求是第一项诉讼请求的延伸，在第一项诉讼请求不能得到支持的情况下，该项请求的截止日期亦不应得到支持。至于向刘永强支付租金的主体及租金标准的问题，因刘永强是取代医药公司新塘分公司成为涉案厂房的新的权属人，其要求支付租金的相对方及参考的租金标准应为陈志威与医药公司新塘分公司所签订的租赁合同。如陈志威、陈广莲与医药公司新塘分公司所陈述，陈广莲取代陈志威的承租人地位，与医药公司新塘分公司签订合同，交付租金。那么支付租金的主体亦应为陈广莲，租金标准亦应按照陈广莲与医药公司新塘分公司签订的租赁合同。而支付主体不应是德星行，支付标准亦不应是陈广莲与德星行之间的租赁合同，故刘永强要求德星行支付租金，且按照陈广莲与德星行之间签订的租赁合同约定的租金标准计算租金的理由，理据不足。本院不予支持。但是刘永强作为涉案房屋的权属人，其收取租金的合法权益理应得到保障，现陈广莲和医药公司新塘分公司均确认陈广莲将2017年5月1日至2019年12月31日的涉案房屋租金缴纳，在陈志威已经确认涉案租金在2011年开始已经是每月16000元标准，参考陈广莲与医药公司新塘分公司所签订的《厂房租赁合同》所约定的租金所约定的租金标准17000元每月，本院综合认定刘永强收取租金的标准为17000元。至于陈广莲、医药公司新塘分公司认为双方实际租金为每月13000元，因双方并无书面协议，且依据不足，本院对此不予认定。同时在2017年3月24日，本院已经将涉案租赁物进行拍卖公告。因此，医药公司新塘分公司和陈广莲上述交租的行为不当，故应由陈广莲和医药公司新塘分公司共同返还从2017年5月11日至2019年12月31日的租金给刘永强。现刘永强起诉要求陈广莲支付租金，并未要求医药公司新塘分公司承担返还责任，故仍应由陈广莲负责支付，陈广莲返还后，可另行向医药公司新塘分公司主张返还，租金计算期限应计算至起诉之日止，即2017年9月26日。至于2017年9月26日至2020年10月8日的租金，刘永强可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈广莲在本判决发生法律效力之日起十日内，支付2017年5月11日至2017年9月26日止的租金（租金标准按17000元/月标准计算）给原告刘永强。二、驳回原告刘永强的其他诉讼请求。案件受理费82018.20元，由原告刘永强负担81393.2元，被告陈广莲、增城市医药总公司新塘分公司负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  赖葵花人民陪审员  陈丽华二〇一八年八月二十二日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。