湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0103民初6782号 原告（反诉被告）：刘艳花，女，1965年2月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁江，湖南星邦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：刘桂桃，女，1964年9月22日出生，汉族。 被告（反诉原告）：解勇，男，1988年10月20日出生，汉族。 被告（反诉原告）刘桂桃、解勇共同委托诉讼代理人：李桂梅，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。 被告（反诉原告）刘桂桃、解勇共同委托诉讼代理人：赵铭，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。 原告刘艳花诉被告刘桂桃、解勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后，依法由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员邓国辉、康思源组成合议庭进行审理。被告刘桂桃、解勇在答辩期分别向本院提起反诉，经审查，本院均予以受理，并决定本诉、反诉合并进行审理。本案于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘艳花及其委托诉讼代理人陈伟博、被告（反诉原告）刘桂桃、被告（反诉原告）解勇及其共同委托诉讼代理人李桂梅、赵铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳花本诉中向本院提出诉讼请求：1、判令两被告履行《房屋转让协议》，房屋归原告所有；2、判令两被告配合原告办理不动产权属变更手续，将房屋产权过户至原告名下；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2003年4月5日，原告与解洪明签订了《房屋转让协议书》，约定由原告购买解洪明所有的一栋两层砖木结构房屋，购房款为68000元，付款方式为签订协议书之日起支付58000元，剩余10000元自签订协议之日起一年内付清。协议签订后，原告按约支付了全部购房款，并在涉案房屋居住使用，解洪明也将涉案房屋的产权证交付给原告，但解洪明迟迟未配合原告办理产权变更登记手续。2007年12月26日，解洪明去世，其配偶刘桂桃及其儿子解勇继承了涉案房屋，原告多次找被告刘桂桃、解勇要求将涉案房屋过户至原告名下，但二被告拒不配合，为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院。 被告刘桂桃本诉中辩称：1、涉案房屋系被告刘桂桃与解洪明在婚姻存续期间共同购买的，属于夫妻共同共有财产；2、被告刘桂桃对涉案房屋的买卖合同并不知情，原告刘艳花在订立合同时明知被告刘桂桃系解洪明的配偶，却未告知刘桂桃房屋买卖事宜，也未征求刘桂桃的意见，其并非善意第三人；3、在签订协议时，解洪明也并没有出示刘桂桃的授权委托书或其他证明刘桂桃同意签订协议转让房屋的意思表示。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告解勇本诉中辩称：1、涉案房屋的买卖合同事宜，答辩人完全不知情；2、原告也未依照协议的约定支付全部购房款的义务，已构成严重违约，答辩人要求解除原告与解洪明双方签订的房屋买卖协议。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告刘桂桃反诉中向本院提出反诉请求：1、确认解洪明与刘艳花签订的关于位于长沙市天心区大托乡黑石村万顺桥组的房屋的《房屋转让协议》无效；2、确认登记在解洪明名下的位于长沙市天心区大托乡黑石村万顺桥组的房屋所有权归刘桂桃与解勇所有；3、判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉原告刘桂桃与解洪明于1988年6月9日登记结婚，婚后生育一子，即解勇。1993年9月，反诉原告刘桂桃与解洪明以夫妻共同财产向案外人倪建芳购买了位于长沙市天心区大托乡黑石村万顺桥组的房屋。2007年12月16日，解洪明因病去世。反诉被告刘艳花向本院起诉后，反诉原告才知道涉案房屋的买卖事宜，但该房屋系夫妻共同财产，解洪明无权单独处分，现反诉原告对于解洪明与刘艳花的房屋买卖合同拒绝追认，该房屋买卖合同应属无效，刘艳花也不符合善意取得的构成要件，该房屋应当属于刘桂桃、解勇所有。 反诉被告刘艳花辩称：反诉原告刘桂桃的反诉请求不符合法律规定，解洪明和刘艳花签订的《房屋转让协议》应当是有效的，刘艳花、解洪明都是同村村民，对于房屋买卖合同的形式要件，实际上并未严格要求，但本案应当尊重客观事实，解洪明将房屋卖掉，刘桂桃陈述其根本不知情涉是不符合逻辑的，刘艳花在涉案房屋居住已有十余年，刘艳花申请的证人及其他村民的证明均能证实刘桂桃在2003年左右曾有出售房屋的意向，很多村民都知道该情况，刘艳花经人介绍后以合理的价格购买该房屋，并取得了涉案房屋的产权证，且涉案房屋的产权证中只有解洪明一人的名字，刘艳花本人系该集体经济组织的成员，在签订房屋买卖合同时，也请到了村民小组负责人到场作证，该合同符合了表见代理的形式。 反诉原告解勇反诉中向本院提出诉讼请求：一、解除解洪明与反诉被告刘艳花签订的《房屋转让协议》；二、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1988年6月9日，刘桂桃、解洪明登记结婚，并于1988年10月生育反诉原告。结婚后，刘桂桃、解洪明共同购买了位于长沙市天心区大托乡黑石村万顺桥组的房屋，并办理了登记手续。2007年12月26日，解洪明去世。刘艳花起诉前，反诉原告对《房屋转让协议》签订的事情并不知情，该房屋系刘桂桃、解洪明的夫妻共同财产，但刘桂桃也不知情，根据合同的相对性，《房屋转让协议》对反诉原告及刘桂桃并不发生法律效力，刘艳花也不符合善意取得的构成要件，现该合同不能履行，应当予以解除。 反诉被告刘艳花反诉中辩称：解勇在2003年还未满16岁，其父亲作为监护人做出的民事行为应当是有效的，解勇作为继承人应当承认其父亲的合法民事行为。 经审理查明：解洪明原系长沙市天心区黑石铺排灌站的职工，刘桂桃与解洪明系夫妻关系，于1988年登记结婚，婚后生有一子，即解勇。1993年9月10日，解洪明与案外人倪建芳签订《房地产买卖契约》，约定由倪建芳将其所有的位于长沙市郊区大托乡黑石村万顺桥村民组的房屋出售给解洪明，购房款共计12000元，由解洪明一次性付清。1994年5月7日，双方就该《房地产买卖契约》向长沙市郊区公证处办理了公证手续。2001年4月10日，解洪明办理了位于长沙市天心区大托乡黑石村万顺桥组房屋的登记手续（产权证号为：长房权天心集字第202080050号，砖混结构，二层，建筑面积为129平方米，违章面积30.18平方米）。2003年4月5日，经刘艳花的哥哥刘耀坤介绍，刘艳花与解洪明签订《房屋转让协议书》，约定由解洪明将其所有的位于长沙市天心区大托乡黑石村万顺桥组、右邻周建新家、左邻冯德华家一栋二层砖木结构（包括后面杂屋两间、前面水泥坪一块）作价68000元出卖给刘艳花，刘艳花现付解洪明58000元，尚欠10000元一年内归还。案外人李金武、冯伏秋、刘金球、罗灿等人均以证明人的身份在该协议上签名。合同签订后，刘艳花于当日向解洪明支付了购房款58000元，其中，刘艳花于2003年4月4日从银行取款45600元，并向解洪明出具了欠款10000元的欠条。“解洪明”于当日出具了一份收款58000元的《收据》，后经本院查实，该《收据》中“解洪明”的签名、捺印均系刘艳花的哥哥刘耀坤所签和捺印。后解洪明将涉案房屋的钥匙、房屋所有权证均交付给刘艳花，解洪明、刘桂桃、解勇搬至长沙市天心区新开铺居住至今，刘艳花自2003年起居住在涉案房屋。2007年，解洪明因病去世。2017年3月，刘艳花与案外人陈浩文签订《房屋租赁合同》，约定刘艳花将位于长沙天心区书院南路854号房屋（面积为160平方米）出租给陈浩文，租金为2000元/月。2017年12月1日，刘艳花又与肖翔签订《房屋租赁协议》，约定由刘艳花将位于长沙市天心区书院南路豹子岭854号房屋出租给肖翔，租金为2000元/月。因刘艳花要求刘桂桃、解勇协助办理涉案房屋的过户手续遭到拒绝，刘艳花遂诉至本院。2017年12月12日，长沙市天心区黑石铺街道铭安社区居民委员会向本院出具《证明》，证实刘艳花系铭安社区豹子岭组居民，系黑石村集体经济组织成员，刘艳花自2003年起至今一直居住在铭安社区豹子岭组854号房屋中，该房屋系刘艳花于2003年从解洪明处购得。2017年12月22日，刘桂桃向长沙市公安局天心分局黑石铺派出所邮寄报案资料，其陈述其房屋被人非法侵占。 另查明，庭审中，刘桂桃、解勇申请对“解洪明”于2003年4月5日出具的《收据》的捺印形成时间以及该《收据》的纸张形成时间进行司法鉴定，经本院委托后，湖南大学司法鉴定中心于2018年4月3日向本院出具《不予受理告知书》，认为该《收据》中的字迹系圆珠笔书写，无法进行鉴定，且现有的技术条件，也无法对捺印及纸张的形成时间进行鉴定。 上述事实，由刘艳花、刘桂桃提交的《房屋转让协议书》、《收据》、房屋所有权证、长沙市天心区黑石铺排灌站出具的《证明》、长沙市郊区公证处的《公证书》、《房地产买卖契约》、李金武的证人证言、长沙市天心区黑石铺街道铭安社区居民委员会的《证明》、电费结算单、银行取款凭证、《房屋租赁协议》、《不予受理告知书》、结婚证、长沙市公安局天心分局黑石铺派出所出具的《证明》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点系《房屋转让协议书》是否合法、有效。因涉案房屋系解洪明于1993年从案外人倪建英处购买，并登记在解洪明个人名下，虽然刘桂桃陈述其对该《房屋转让协议书》并不知情，但涉案房屋的产权证中并未注明刘桂桃系共有权人，刘艳花有理由相信解洪明对涉案房屋享有独立的处分权，刘艳花也系长沙市天心区大托乡黑石村集体经济组织的成员，其在该集体经济组织内并无其他宅基地，具备购买涉案房屋的资格，且解洪明、刘桂桃于《房屋转让协议书》签订之前一直居住在涉案房屋中，后解洪明将涉案房屋交付给了刘艳花使用，其与刘桂桃自行搬离涉案房屋并迁往长沙市天心区新开铺，而长沙市天心区新开铺距离涉案房屋较近，在长达15年左右的时间里，尤其是解洪明去世之后，刘桂桃仍对涉案房屋不予管理或处分，也不知情涉案房屋已由刘艳花居住、使用、处分，明显有违生活常理，故可以推定刘桂桃对解洪明将涉案房屋出卖给刘艳花的事实是知情、默认的，故刘桂桃、解洪明于2003年4月5日签订的《房屋转让协议书》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，刘艳花、解洪明均应当按照合同的约定履行各自的义务，即刘艳花应当按照合同约定将购房款支付给解洪明，解洪明应当协助刘艳花办理涉案房屋的过户手续。同时，虽然“解洪明”于2003年4月5日出具的《收据》实际上系刘艳花的哥哥刘耀坤书写并捺印的，但根据《房屋转让协议书》的约定、刘艳花的取款凭证及证人证言，刘艳花已经于合同签订之日支付了购房款58000元，解洪明也已经于2003年将涉案房屋的产权证交付给刘艳花，并将涉案房屋交付给了刘艳花使用，刘艳花还应当在2004年4月4日前将剩余的购房款10000元支付给解洪明，解洪明应当协助刘艳花办理涉案房屋的过户手续。因刘艳花欠付的10000元购房款系以欠条的方式向解洪明出具的，《房屋转让协议书》中也约定该款应于2004年4月4日前付清，但解洪明直至去世前均未向刘艳花主张该债权，也未告知刘桂桃存在该债权，或将有关债权凭证交付给刘桂桃、解勇，庭审中，刘桂桃、解勇也未提交刘艳花欠付购房款10000元的债务凭证予以证实，故刘桂桃、解勇应当承担举证不能的法律后果，本院推定刘艳花已经将剩余的购房款10000元支付给解洪明，如刘桂桃、解勇今后能够提供刘艳花欠款的债务凭证，其可以另行主张权利。综上，刘艳花已经履行了购房款的支付义务，解洪明理应协助刘艳花办理涉案房屋的过户登记手续，但解洪明于2007年去世，故刘桂桃、解勇作为解洪明的现有法定继承人，应当协助刘艳花办理涉案房屋的过户手续。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，涉案房屋仍登记在解洪明名下，并未变更登记为刘艳花名下，故涉案房屋的物权变更尚未发生法律效力，刘艳花主张享有涉案房屋的所有权，于法无据，本院不予支持。 反诉原告刘桂桃认为涉案房屋系夫妻共同财产，解洪明将涉案房屋出卖给刘艳花并未告知刘桂桃，主张《房屋转让协议书》属于无效合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，刘艳花与解洪明签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，合同内容也不具备上述法律规定的情形，涉案房屋登记在解洪明个人名下，刘艳花有理由相信解洪明享有涉案房屋的完全处分权，且刘艳花、解洪明均已按照合同的约定履行了主要义务，刘艳花自2003年开始居住在涉案房屋长达15年，解洪明、刘桂桃也搬离了涉案房屋居住在长沙市天心区新开铺，期间，刘桂桃一直未以刘艳花侵害其房屋为由主张权利，故刘桂桃否认其对《房屋转让协议书》不知情，与事实不符，本院对其该项诉讼请求，本院不予支持。 对于反诉原告解勇主张《房屋转让协议书》应予解除，本院认为，《房屋转让协议书》签订后，刘艳花已经支付了购房款，解洪明也已经将涉案房屋交付给刘艳花居住、使用，并交付了涉案房屋的产权证，双方已经履行了合同的主要义务，解勇并无证据证明刘艳花存在违约情形，且其情形达到了约定或《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，其要求解除《房屋转让协议书》，于法无据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）刘桂桃、被告（反诉原告）解勇于本判决生效之日起30日内协助原告（反诉被告）刘艳花办理登记在解洪明名下的位于长沙市天心区大托乡黑石村万顺桥组一栋二层砖混结构房屋（面积为129平方米，产权证号为：长房权天心集字第202080050号）的产权变更登记手续； 二、驳回原告（反诉被告）刘艳花的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）刘桂桃的反诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）解勇的反诉请求。 本案本诉受理费7300元，反诉受理费7300元，共计14600元，由原告（反诉被告）刘艳花负担3600元，由被告（反诉原告）刘桂桃、被告（反诉原告）解勇承担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  谭小松 人民陪审员  邓国辉 人民陪审员  康思源 二〇一八年八月二日 代理书记员  邓双莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。