广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初11505号原告（反诉被告）：何厚祥，男，1962年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁宇斌，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚柏荣，男，1963年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告何厚祥与被告姚柏荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁宇斌、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还收取原告的押金人民币50000元及延迟利息人民币2394.52元（以中国人民银行同期贷款利率1-3年标准，计算利率为年利率的4.75%，以人民币50000元为本金，从2017年5月10日起至起诉日止，之后以实际支付之日为准，还是以50000元为本金计算），合计人民币52394.52元；2、本案诉讼费全部由被告承担（请求法院将原告预付的诉讼费退还原告并由被告直接向法院支付）。事实与理由：原、被告于2008年12月9日签订《租赁合同》，约定被告提供位于佛山市普澜2路12号二层铺面混凝土框架结构（以下简称“案涉物业”），铝合金窗框。六公厘白玻璃，水泥地面，使用面积为肆佰陆十陆平方米给乙方作经营场地，租赁期限自2009年1月1日至2012年1月1日，共计三年，原告向被告交纳押金50000元，每月租金为每月实付21000元；同时合同中约定原告在不破坏主体结构、外立面的情况下有权根据租赁用途对租赁标的进行装修改造。原、被告于2012年1月1日再次签订《租赁合同》约定被告继续租赁上述地方给原告使用，同时约定租金标准为：1、2012年1月1日至2013年1月1日每月租金为28000元。2、2013年1月1日至2014年1月1日每月租金为28000元。3、2014年1月1日至2015年1月1日每月租金为28000元。4、2015年1月1日至2016年1月1日每月租金为29400元。5、2016年1月1日至2017年1月1日每月租金为30870元。同时合同中约定原告在不破坏主体结构、外立面的情况下有权根据租赁用途对租赁标的进行装修改造。后原告于2017年5月10日向被告交接了物业，并已撤出上述租赁地方，没有再继续在上述地方经营。原告多次要求被告归还收取原告的押金，但被告却一直以各种理由拒绝归还，被告的行为已严重侵害到原告的合法权益。被告辩称：依2012年1月1日签订的《租赁合同》有权没收何厚祥缴纳的押金。1、2012年1月1日，被告与何厚祥签订《租赁合同》，合同第五条约定“在租赁期间内，乙方（何厚祥）自行缴纳该铺位的个人房产租赁税及负担每月租赁范围内的水电、治安、卫生和物业管理费，如有不交或拖欠，甲方（姚柏荣）有权收回铺位及没收押金”。被告从佛山市禅城区地方税务局中查询得知，何厚祥从2017年1月开始就没有缴纳房产租赁税，按照合同约定，被告有权没收押金。2、《租赁合同》第十三条约定“如乙方（何厚祥）不再续租或擅自中断租约，则铺位的装修及与墙体相连的附着物和连墙连地的设施不得拆除（设备除外），否则甲方（姚柏荣）有权不退还押金给乙方”。在2017年6月底，被告在收到何厚祥提交的钥匙前往租赁场地查看时发现，本来租赁物外部存在的消防楼梯被何厚祥拆除，租赁物内部的与隔壁铺位相隔的墙体被拆掉。而被告与何厚祥多次协商后无果。按照合同约定，被告有权不退还押金给何厚祥。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告承担反诉原告因维修反诉被告毁坏、损坏建筑物支出的维修费用共计人民币56647.20元；2、反诉被告承担因租赁物需要维修导致反诉原告的租金损失共计人民币185220元；3、本案诉讼费全部由反诉被告承担（请求法院将反诉原告预付的诉讼费退还给反诉原告）。事实与理由：2017年5月中旬，案涉租赁物实际承租人郭宝弟口头向被告称不再续租物业。2017年6月25日，郭宝弟在被告多次催促下，才提交了铺位一条钥匙给被告，被告拿到钥匙之后前往租赁场地查看场地时发现，原告对租赁物造成不同程度的损毁和毁坏。从2017年6月至2017年10月20日，被告多次用微信与郭宝弟联系，与其协调沟通维修事宜，郭宝弟承认毁坏了租赁物请求被告进行维修，维修费用可以在押金中扣除，并且认可被告自行委托装修工人进行维修。但在2017年10月20日之后，郭宝弟将被告的微信拉黑，并一直不接听被告电话。无奈之下，被告只能自行委托装修工人进行维修租赁物，为维护被告的利益，请求法院判如所请。原告辩称：原告无需承担被告反诉的主张费用，原告并无损坏被告主张损坏的情况，因此不应当承担被告主张的费用。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。原告依法提交如下证据：1、原告、被告身份证复印件；2、租赁合同两份；3、编号0008746收据；4、中国农业银行银行卡交易明细清单及交付租金情况；5、短信记录。被告对上述证据1-4真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告对上述证据5的真实性不予确认，但未能提供其他证据予以反驳，故本院对上述证据5的真实性予以确认。被告依法提交如下证据：1、租赁合同两份；2、照片；3、微信聊天记录截图；4、费用单价表。原告对上述证据1的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，原告对上述证据2-4的真实性不予确认，但未能提供其他证据予以反驳，故本院对上述证据2-4的真实性予以确认。经审理查明：2008年12月9日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《租赁合同》，主要内容如下：“……一、由甲方提供位于佛山市普澜2路12号二层铺面混凝土框架结构，铝合金窗框。六公厘白玻璃，水泥地面，使用面积为肆佰陆拾陆平方米给乙方作经营场地。二、租赁期限：自2009年1月1日至2012年1月1日，共计三年……”。2009年12月9日，原告向被告支付押金50000元。2012年1月1日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《租赁合同》（以下简称“案涉合同”），主要内容如下：“……一、甲方提供位于佛山市普澜2路12号二层铺面租赁给乙方作为美体美容业的经营场地使用。二、租赁期限：从2012年1月1日至2017年1月1日，共计五年。甲方收乙方押金（人民币）伍万元正。租赁期满归还给乙方……四、租金（人民币）……5、2016年1月2日至2017年1月1日每月租为：（人民币）叁万零捌佰柒拾元正￥30870元（不含房产租赁税）。五、在租赁期内：乙方自行缴纳该铺位的个人房产租赁税及负担每月租赁范围内的水电、治安、卫生和物业管理费用如有不交或拖欠，甲方有权收回铺位及没收押金……八、本合同签订后，在不破坏主体结构、外立面的情况下乙方有权根据租赁用途对租赁标的进行装修改造，如因乙方内部场地装修布局而造成毁坏或损坏建筑物，应由乙方负责维修原好，乙方因内部布局触及建筑物，应事前征得甲方同意，否则甲方有权终止施工，报毁坏的建筑物则仍由乙方赔偿及负责维修原好……十三、……如乙方不再续租或擅自中断租约，则铺位的装修及墙体相连的附着物和连墙连地的设施不得拆除（设备除外），否则甲方有权不退还押金给乙方……”。2016年5月19日，原告方向被告方发送手机短信，内容如下：“我是租你流行前线对面铺的阿宝，合同到12月到期，老细意思今年市道较差，想先再续租一年看看情况再定，看你这边能否？”2017年10月20日，被告方向原告方发送手机短信，内容如下：“郭生：因之前多次致电你都不接。铺位内的墙壁恢复及前、后楼梯恢复只有我自己找人去处理了，现在还在处理中，至于费用多少要等全部完成才有结果。”同日，原告方随后向被告方发送手机短信，内容如下：“姚生，我一直本着友好态度协商，没有消极拒接电话。我5月10日向您交接物业时候，您已检查清楚并接收了钥匙，当时您没有提出上述问题。您现在提出的问题，如确实存在，我可以自行处理，而不是委托第三方，希望大家友好协商。”2017年11月25日，案外人佛山市天天一品装饰设计工作室与被告签订《结算书》，工程项目：普澜二路12号四座二层之二修复工程，其中室内水管、天花、渗漏、修复12800元，清理修复排污管道堵塞1750元，砌砖墙4147.2元，恢复后楼梯18700元，外墙修复及拆除旧物5500元，清理垃圾费1500元，恢复该铺被拆除及用水泥砖封闭的窗口、重新安装铝合金窗、六公厘白玻璃（按原有标准）12250元，工程总造价56647.2元。另查明一，被告于庭审过程中确认其最迟于2017年6月2日前拿到案涉物业的钥匙。另查明二，原告在庭审过程中陈述如下：关于消防楼梯，当时租赁的时候是存在的，但是后来被后面的住户拆除的，不是原告拆除，原告也有跟被告沟通，被告说不追究就没有调取录像，当时是有报警的，但是出警记录无法调取。租赁物与隔壁铺位相隔的墙体在原告租赁时是不存在的。当时原告是承租了两个不同的业主房屋，并且打通了。另查明三，原告委托诉讼代理人在其代理词中确认原告未缴纳的仅为2017年1月至2017年5月10日的税金，而被告答辩的意见认为要没收全部押金，明显超出了其受损范围，而且据代理人向原告相关财务人员进行电话了解，其财务人员表示当时被告曾口头答应税金部分可以在押金中冲减，因此即使原告没有缴纳2017年部分的税金，也应当直接在押金50000元的范围内予以冲减，不应当不退还押金处理。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告、被告的诉请。本院作如下分析：一、根据案涉合同的约定，租赁期限至2017年1月1日止。之后原告方曾发出续期一年的要约，被告方称其电话回复予以承诺但未提供证据证明，原告亦不予认可。故根据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条的规定，原、被告之间的房屋租赁合同关系在案涉合同租赁期限到期后应视为不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。二、原告主张其于2017年5月10日向被告交接了案涉物业，但未能提供充足的证据证明，被告亦予以否认。故本院以被告陈述其拿到案涉物业的钥匙之日即2017年6月2日视为被告收回案涉物业之日，并以该日作为案涉合同解除之日。三、根据案涉合同约定，如因乙方内部场地装修布局而造成毁损或损坏建筑物，应由乙方负责维修原好。而据原、被告2008年12月9日签订的《租赁合同》，案涉物业为铝合金窗框、六公厘白玻璃，原告亦确认当时租赁的时候是存在消防楼梯的，虽原告称后来被后面住户拆除且被告说不追究，但未提供证据证明，原告另外虽陈述租赁物与隔壁铺位相隔的墙体在原告租赁时是不存在的，但亦确认当时原告是承租了两个不同的业主房屋，并且打通了。结合被告提交的照片和聊天记录录音、结算书，被告主张原告应承担以下修复费用：砌砖墙4147.2元、恢复后楼梯18700元、清理垃圾费1500元及恢复被拆除及用水泥砖封闭的窗口、重新安装铝合金窗、六公厘白玻璃（按原有标准）12250元有理，本院予以确认，上述修复费用合计36597.2元。至于被告主张原告应承担室内水管、天花、渗漏12800元及清理修复排污管道堵塞1750元、外墙修复及拆除旧物5500元，缺乏事实依据，本院不予支持。至于被告主张的需要维修而导致的租金损失，被告对此并未提供充足的证据予以证明，故本院考虑到被告修复的项目确定被告租金损失为一个月即30870元。被告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。以上原告应承担的修理费用及租金损失合计36597.2元+30870元=67467.2元。三、至于原告诉请返还保证金及利息。根据案涉合同约定，被告自行缴纳案涉物业的个人房产租赁税，如有不交或拖欠，原告有权没收押金。如原告不再续租，则铺位的装修及墙体相连的附着物和连墙连地的设施不得拆除（设备除外），否则被告有权不退还押金给原告。本案中，原告委托诉讼代理人确认原告未缴纳2017年1月至2017年5月10日的税金，虽主张被告答应税金部分可以在押金中冲减但未举证证明，故本院不予采纳。结合上述本院确认的原告毁损案涉物业的相关事实及本案具体案情，由被告没收全部保证金存在违约金过高的情形，故本院确定被告在上述情形下应予没收的保证金为25000元，则被告应予返还的保证金为50000元-25000元=25000元。至于延迟利息，考虑到原告确实存在案涉合同约定的应予没收押金的违约情形，故原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。上述原、被告应支付的款项相互抵销后，原告仍应向被告支付67467.2元-25000元=42467.2元。关于被告申请追加案外人郭宝弟作为本案第三人参加诉讼，但未能提供证据证明该案外人与本案的处理结果存在法律上的利害关系，故对被告该申请不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告何厚祥于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告姚柏荣支付修理费用及租金损失合计42467.2元；驳回原告何厚祥的诉讼请求；驳回被告姚柏荣的其他反诉请求。如原告何厚祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费555元，由原告何厚祥负担。反诉受理费2464元，由原告何厚祥负担862元，由被告姚柏荣负担1602元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年八月十五日书记员 冯裕雯附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。