江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0729民初487号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场****。法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小明，男，系该公司收费员。被告：钟琼玫，女，1978年10月17日生，汉族，行政人员，住广东省惠州市惠城区，现住全南县。委托诉讼代理人：叶世华（系被告钟琼玫丈夫），住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告钟琼玫物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明、被告钟琼玫及其委托诉讼代理人叶世华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天豪物业向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付桃源一品小区4栋06号店铺的物业管理服务费7004元，并承担滞纳金。庭审中要求参照不动产产权证明中的面积变更诉讼请求。事实和理由：原告和江西宝盛房地产开发有限公司于2010年1月26日签订了桃源一品小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定商铺物业费用单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行相关的权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为桃源一品小区04栋06号商铺的业主，建筑面积为92.16平方米，从2012年3月1日至2018年6月30日，欠费为76个月，每月金额92.16元，共欠物业管理服务费7004元，至今该店铺仍在经营。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行，原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》规定，诉至法院，望贵院判如所诉。被告钟琼玫答辩，一、原告与答辩人之间的前期物业管理合同不适用本案。前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施物业接管验收期，物业入伙期，房屋装修期的临时服务。答辩人的店面早在2011年就装修完毕且对外出租，对答辩人店面而言，已不再是前期物业，前期物业管理合同已不再适用。答辩人在符合成立业主委员会期间，明确拒绝适用前期物业管理合同，原告再向答辩人收取物业管理费已没有法律依据。二、原告没有证据证明向答辩人提供了物业服务，原告主张物业费没有事实依据。答辩人的店铺为沿街商铺，独立于小区之外，在小区内也没有安门，店铺门口的清洁工作也是由县环卫和北控公司负责，因楼上公共露台漏水导致答辩人店铺存在漏水的情况，也是答辩人自行进行处理。根据《江西省物业管理条例》第三十一条，物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。原告对答辩人临街商铺未提供任何物业服务，自然也无权向答辩人主张物业服务费。综上所述，本案已过了诉讼时效，而原告在小区符合成立业主委员会条件、且业主拒绝交纳前期物业管理费的情况下，不向业主委员会移交物业管理权，明显属于没有法律依据收费，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天豪物业提交：营业执照及资质证书、全南县物价局文件、与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订的合同、与全南鑫凯安防签订的监控设备安装协议、催缴通知书、照片、与被告签订的承诺书、协议书、电力公司开具的证明、领条、2017年12月份员工工资表、（2018）赣0729民初129号民事判决书。被告钟琼玫提交:商铺电费票据两份、自来水缴费票据一份、天豪物业物流收款收据三份、店铺照片、店铺漏水维修照片、北控公司工作人员保洁照片共八张、领条一份、供电公司电网销售电价目录一份、全南县环卫作业服务标准一份、房屋所有权证一份、（2018）赣0729民初257号民事判决书一份。法院依职权调取证明两份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、对前期物业服务协议及承诺书，被告认可系本人所签名，但其提出系原告公司强行要求签订后才能给付钥匙，并且强制性收取了一年的前期物业费及一千元装修押金，现在不属于前期物业服务期，该协议已经不适用的抗辩意见，本院认为，被告未提供证据证明强制签订协议的主张，且被告作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担后果，故本院对此证据予以确认。至于该前期物业服务协议至今是否继续适用，本院将综合全案证据予以认定。2、对催缴通知书及粘贴催缴通知书的照片，被告对此不予认可，经查，催收通知书没有被告签名，催缴通知书的照片系原告公司自行拍摄的单独特景，均无其他证据予以佐证催缴时间与内容的真实性，故本院对催缴通知书及照片均不予认定。3、对商铺电费票据及天豪物业物流收款收据，原告公司认为电费票据、装修押金票据与本案无关，经对比核对，可以认定，原告公司收取案涉店铺的电费单价高于电力公司的收费标准，但该高出的费用是否为被告主张的代办费，本院不予认定。4、对存异议的原告公司所提交领条、2017年12月份员工工资表将综合全案证据予以认定。5、对（2018）赣0729民初129号、（2018）赣0729民初257号民事判决书，经查，本案诉讼过程中，该两份民事判决书均未发生法律效力，本院不予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告公司作为乙方，江西宝盛房地产开发有限责任公司作为甲方，签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告公司对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务，其中还约定“甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。共用部位、共用设施设备保修期满后的日常维修（小修小补）由乙方负责，费用从物业公共性服务费中列支，保修期满后的中修、大修、更新、改选费用从物业共用部位、共用设施设备专项维修资金中列支。甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。”被告购买了桃源一品4栋6号店铺第一、二层，建筑面积合计为92.71m2，2010年12月13日办理了房屋所有权证。2011年3月6日，原告公司与被告签订《前期物业服务协议》，对双方的权利义务进行了约定。原告公司进驻桃源一品小区后，安排了保安，对小区内住户与临街商铺共用的水、电、排污管道等公共设施进行了管理、维修，保障了水、电、排污等公共设施正常运行，而临街店铺门前卫生存在县环卫工人清扫的现象。2016年10月31日，为解决临街店铺的安全问题，原告公司为该小区采购并安装了摄像头，拍摄角度能够覆盖包括被告所有的4栋6号店铺在内的桃源一品小区临街所有店铺。另，原告公司所收被告店铺电费的单价高于电力公司直接收取其他店铺的电费单价。2011年3月6日，被告与原告公司签订《前期物业服务协议》时，交纳了4栋6号店铺装修保证金1000元及一年的物业管理服务费553元。2011年冬，被告店铺楼面上公共露台开始渗水，被告要求原告公司维修未果，2017年12月，被告自行请工人补漏，花费1200元。被告认为原告公司并未对临街店面实施物业管理与服务，从而拒绝交纳案涉店铺的其余物业管理服务费。另查明，原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质。全南县物价局核定原告公司物业管理服务项目及标准为：自2011年7月25日起至2016年6月7日止，商业店铺1元/月/m2。全南县物价局2016年6月7日全价字[2016]6号文件并未对商业店铺的收费标准进行核定。本院认为，本案的争议焦点是临街店铺是否应交纳物业管理服务费？如应交纳，其物业管理服务费标准是多少？本案是否已过诉讼时效？经查，原告天豪物业作为物业管理公司依法取得了物业服务资质证书并办理了工商注册登记，具有从事物业管理服务的相应资质。原告公司与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，被告作为店铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费。被告提出该小区符合成立业主委员会期间，前期物业服务合同不再适用的抗辩意见，经查，被告未提供证据证明该小区业主大会、业主委员会依法选聘了其他物业服务企业而解除前期物业服务合同，亦未提供证据证明前期物业服务合同权利义务终止后，原告公司仍拒绝退出物业服务区域，故被告此抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告提出2011年冬公共露台开始渗水至其店铺，原告公司未履行维修职责，其只能自行维修的抗辩意见，经查，《建设工程质量管理条例》规定“在正常使用条件下，屋面防水工程的最低保修期限为5年，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务”，虽本案原、被告双方均未提供证据证明桃源一品小区的竣工验收合格日期，但庭审中被告主张该小区2009年开盘销售，且2010年12月13日案涉店铺办理了房屋所有权证，本院认为，2011年冬屋面开始渗水应属5年最低保修期限内，依法应由建设施工单位履行保修义务。另查，原告公司与建设施工单位签订的《桃源一品前期物业服务合同》约定保修期限内的保修责任仍由建设施工单位承担，而不是原告公司，故被告要求原告公司承担其店铺2011年渗水的维修责任，没有事实和法律依据，亦不能以此为由拒交物业管理服务费。被告抗辩称系县环卫工人清扫临街店铺门前卫生，本院认为，县环卫工人会清扫临街店铺门前卫生，并不能排除原告公司员工也清扫该区域卫生，也不能以此否定原告公司为该小区实际提供了物业管理服务的事实。另，原告公司所收被告店铺电费的单价高于电力公司直接收取其他店铺电费，以及原告公司是否可保留电费收缴权，均不属于本案物业服务合同审理范围，被告可另循合法途径解决。关于物业管理服务费标准的问题。《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，故综合考虑物价局核定标准、原告公司服务水平、商铺性质等因素，本院酌定本案物业管理服务费在2016年10月31日原告公司增设摄影头改善其服务水平之前，按物价部门所核定标准1元/月/㎡的50%计付，在原告公司增设摄影头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后，按1元/月/㎡计付。关于诉讼时效。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间。原告公司2018年5月24日提起诉讼要求2012年3月1日至2018年6月30日物业管理服务费，被告以已过诉讼时效期间而抗辩，故本案2015年9月30日之前的物业管理服务费适用二年诉讼时效期间，之后的适用三年。原告公司未提供有效证据证明2012年3月1日至2015年9月30日的物业管理服务费经书面催收，该部分物业管理服务费因此已过二年诉讼时效期间，依法不应予支持。原告公司所要求2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费，仍在三年诉讼时效期间内，应予以支持。综上，被告应交纳物业管理服务费2271.4元，其中2015年10月1日至2016年10月31日为602.6元（92.71㎡×1元/月/㎡×50%×13个月），2016年11月1日至2018年6月30日为1668.8元（92.71㎡×1元/月/㎡×18个月）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项、第三款、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟琼玫应于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2015年10月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费2271.4元。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，被告钟琼玫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇一八年八月九日书记员  月 欢附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决（三）定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。五、《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应当予以支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第十条物业服务合同的权利义务终止以后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持、物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。七、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。