广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初10927号原告：中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇永宁东宁路238号。法定代表人：伍锦华。委托诉讼代理人：罗冠涛，广东广鸿律师事务所律师。被告：麦仲元，男，1963年12月7日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社（以下简称为永宁经联社）与被告麦仲元租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。永宁经联社的委托诉讼代理人罗冠涛到庭参加了诉讼，麦仲元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。永宁经联社向本院提出的诉讼请求：1.请求判令麦仲元按每月7147元计付2016年9月起至交回厂房之日止的租金给永宁经联社及逾期违约金（从2016年10月1日起每日按所欠租金额的千分之二计至交回厂房之日止）；2.请求判令永宁经联社无需返还定金14294元；3.请求判令解除永宁经联社与麦仲元之间的场地租赁合同；4.请求判令麦仲元限期搬出场地，交回永宁经联社处理。审理过程中，永宁经联社调整诉讼请求如下：1.请求判令解除永宁经联社与麦仲元于2016年6月30日签订的租赁合同；2.请求判令麦仲元立即支付拖欠永宁经联社的租金（从2016年9月起按每月7147元的标准计算至判决解除租赁合同之日止）及违约金（以租金7147元为基数，从拖欠当月21日起按每日千分之二计算至清偿日止）；3.请求判令麦仲元缴交的租赁定金14294元归永宁经联社所有；4.请求判令租赁物地上附着物及一切附属设施归永宁经联社所有，麦仲元立即退还场地交回给永宁经联社自行处置。2018年7月11日，永宁经联社撤回第3点诉讼请求。事实与理由：2016年6月30日，永宁经联社与麦仲元签订租赁合同（合同编号为垄1C059），约定由麦仲元租用永宁经联社坐落于中山市小榄镇永宁工业大道沙垄一工业区的自有场地共1021平方米，租赁期限从2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金为7147元，每月20日前交付当月租金；麦仲元向永宁经联社交付定金14294元；若麦仲元逾期交付租金超过30天，永宁经联社可以收回场地，没收定金。合同签订后，双方均依法履行义务。合同期届满后，麦仲元仍然占用厂房至今。永宁经联社多次要求麦仲元续签合同，但其均置之不理，双方的租赁关系转变为不定期的合同关系。麦仲元从2016年9月开始拖欠租金，经永宁经联社多次催讨，其仍置之不理。综上所述，永宁经联社认为与麦仲元之间的租赁合同合法有效，其已经向麦仲元提供了符合合同要求的场地，麦仲元理应按约及时支付租金，但是麦仲元却无理拒不支付租金。为维护自身合法权益，永宁经联社依法诉至法院，望判允所请。麦仲元没有到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了土地租赁合同两份、租赁合同一份、土地证一份等证据，本院依法对证据进行了审查。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和证据，本院认定事实如下：永宁经联社系位于中山市小榄镇永宁工业大道51号土地的权利人，权利类型为集体建设用地使用权，土地用途为工业，土地面积为37207平方米，土地证号为粤（2016）中山市不动产权第0074776号。2011年5月13日，永宁经联社与麦仲元签订土地租赁合同一份，主要约定：永宁经联社将位于中山市小榄镇永宁工业大道沙垄一工业区自有空地面积1021平方米租赁给麦仲元使用；租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日止；每月租金为4084元，各月租金于当月10日前交付完毕；麦仲元向永宁经联社交纳2个月租金共8168元作为租赁定金；租赁期间，一方未征得对方同意提前终止合同的作违约论处，永宁经联社提前终止合同的需双方返还定金给麦仲元，麦仲元提前终止合同的除缴足租金外，定金由永宁经联社没收；等等。2014年5月30日，永宁经联社与麦仲元又签订土地租赁合同一份，主要约定：永宁经联社继续将上述土地租赁给麦仲元使用；租赁期限自2014年6月1日至2016年6月30日止；每月租金为7147元，各月租金于当月20日前交付完毕；逾期交纳租金的，麦仲元按每日千分之二支付违约金，超过30天的，可做违约处理，永宁经联社可以收回土地，终止合同，没收按金；麦仲元向永宁经联社交纳2个月租金共14294元作为租赁定金；租赁期间，一方未征得对方同意提前终止合同的作违约论处，永宁经联社提前终止合同的需双方返还定金给麦仲元，麦仲元提前终止合同的除缴足租金外，定金由永宁经联社没收；等等。2016年6月30日，永宁经联社与麦仲元签订租赁合同一份，主要约定：永宁经联社继续将上述土地租赁给麦仲元使用；租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日止；每月租金为7147元，各月租金于当月20日前交付完毕；逾期交纳租金的，永宁经联社按每日千分之二收取麦仲元违约金，逾期超过30天的，可做违约处理，永宁经联社可以收回土地，终止合同，没收定金；麦仲元向永宁经联社交纳2个月租金共14294元作为租赁定金；租赁期间，由于场地临时租用，麦仲元不得在该土地上兴建永久性建筑物；卫生管理费、治安费等费用由永宁经联社按地方统一标准向麦仲元收取，租赁期间的税费由麦仲元承担；麦仲元承租场地必须保持外观容貌整洁，经营项目必须严格符合安全、环保、卫生等要求，经报地方主管的相关管理部门审批同意，否则永宁经联社由其收回场地，终止合同；租赁期间，永宁经联社如有发展需要，可随时征用该场地，麦仲元必须无条件交出，永宁经联社不做任何补偿，但必须提前一个月书面通知麦仲元；租赁合同期满或麦仲元提前终止租赁合同的，永宁经联社可收回场地，地上附着物及一切附属设施将归永宁经联社所有；等等。麦仲元签订合同后按约向永宁经联社定金14294元，而永宁经联社亦已将上述土地交付给麦仲元使用。2017年9月13日，永宁经联社以麦仲元自2016年9月起未再支付租金等为由诉至本院，提出上述请求。审理过程中，永宁经联社表示其自2011年起向被告出租涉案土地，而麦仲元在没有经其同意的情况下于2011年6月份建设了星铁棚，且没有报建。麦仲元一直至租赁合同期限届满后仍继续使用涉案商铺，并继续交纳租金至2016年8月31日，但没有续签合同，双方之间形成了不定期房屋租赁合同关系。麦仲元自2016年9月开始拖欠租金，故提起本案诉讼，诉求解除合同、没收定金等。有关涉案土地上的星铁棚如何处理问题，永宁经联社表示按合同第七条约定该星铁棚及地上附着物归原告所有，双方签订的租赁合同是建立在平等自愿的原则上，麦仲元已经充分考虑利益成本等要素才签订租赁合同并约定上述的条款，且租赁合同上约定的每平方7元的租金，相对与同地区的租金而言是较低的，所以不存在因此导致利益失衡的问题。此外，永宁经联社保证其所陈述的内容及提供的证据真实，若有虚假导致法院误判或损害他人利益的，其愿承担相应的法律责任，并同意本案诉讼费用由败诉方直接迳付给预交费用的胜诉方。本院认为，本案为租赁合同纠纷，麦仲元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，不影响本院依法进行审判。永宁经联社起诉主张其与麦仲元双方之间存在租赁合同关系，并提交了相关的土地租赁合同、租赁合同、土地证等证据佐证，麦仲元亦无提出异议，又无相反证据予以反驳，也无影响证明效力的因素，故在永宁经联社保证庭审陈述与提供证据真实性的情况下，本院经审查后对证据予以确认，据此认定永宁经联社与麦仲元于2011年6月1日至2017年6月30日期间存在土地租赁合同关系，租赁合同期限届满后麦仲元继续使用租赁物，永宁经联社没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本院认为，租赁合同属永宁经联社及麦仲元的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。现永宁经联社诉讼主张麦仲元未按约支付2016年9月之后的租金，并继续占用土地至今。麦仲元并未对此进行抗辩和举证证明其已经履行了付款义务或交回土地，其依法应承担举证不能的不利后果，本院依法采信永宁经联社的主张，认定麦仲元未按约支付2016年9月之后租金，构成违约，永宁经联社按约有权要求解除合同、收回土地、追收欠付租金并要求麦仲元承担违约责任。其中违约责任问题，虽然麦仲元未提出异议，但根据双方的约定，麦仲元逾期缴付租金的违约责任包括按每日千分之二的标准支付违约金、被没收定金、被没收地上附着物（与地面同等面积的星铁棚）等，若完全按双方约定履行，极可能导致利益失衡，故在永宁经联社已经收取了定金且明确表示不同意抵扣租金的情况下，考虑可执行性问题，调整违约责任为涉案土地地上附着物归永宁经联社所有，驳回永宁经联社有关逾期违约金的诉求。综上，永宁经联社诉求解除其与麦仲元之间的租赁合同、收回土地及地上附着物等归其所有并由麦仲元支付2016年9月后的租金，理据充分，本院予以支持。永宁经联社其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社与被告麦仲元之间的租赁合同，被告麦仲元于本判决生效之日起七日内将坐落于中山市小榄镇永宁工业大道沙垄一工业区1021平方米土地（涉案土地）返还给原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，该地上附着物及附属设施归原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社所有；二、被告麦仲元于本判决生效之日起七日内按7147元/月的标准向原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社清偿2016年9月1日至返还涉案土地之日止的租金；三、驳回原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2728元，由被告麦仲元负担。该款已由原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社预交，被告麦仲元于本判决生效之日起七日内将该款返还给原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，本院不作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一八年八月二日书记员  郭敏清