福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初1302号 原告（反诉被告）：福建永安物业管理有限公司，住所地福建市鼓楼区六一北路558金三桥大厦2号楼5层。统一社会信用代码913501026110009314。 法定代表人：林常青，总经理。 委托诉讼代理人：洪清泉，福建世好律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告（反诉原告）：新日发展（莆田）有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾后卓村少林北街1001号。统一社会信用代码91350300784520994R。 法定代表人：许德祥，董事长。 委托诉讼代理人：王洪辉，李琳肖，福建邹鲁律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 原告福建永安物业管理有限公司（以下简称“永安物业公司”）与被告新日发展（莆田）有限公司（以下简称“新日发展公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，新日发展公司于2016年8月18日提出反诉，本院依法适用普通程序，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，并于2017年5月8日作出（2016）闽0304民初2506号民事判决，判决：一、新日发展公司应在本判决生效之日起十日内向永安物业公司支付空置房物业费1062197.6元及逾期付款违约金,其中以空置房（除裙楼外）物业费721545.6元为基数，自2015年11月16日起至还清之日止按日万分之三计收逾期付款违约金；裙楼的空置房物业费340652元，以每季度物业费78612元为基数分别自2014年10月16日、2015年1月16日、2015年4月16日、2015年7月16日起，以2015年10月份物业费26204元为基数自2015年10月16日起至还清之日止，均按日万分之三分段计收逾期付款违约金；二、新日发展公司应在本判决生效之日起十日内向永安物业公司支付向买受人承诺减免的物业费136317元，并自2014年10月1日起至还清之日止按日万分之三计收逾期付款违约金；三、驳回永安物业公司的其他诉讼请求；四、驳回新日发展公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19620元,由永安物业公司承担4815元,由新日发展公司负担14805元；反诉案件受理费6246元，由新日发展公司负担。新日发展公司不服该判决，提出上诉。莆田市中级人民法院于2018年1月11日作出（2017）闽03民终2399号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2016）闽0304民初2506号民事判决；二、发回本院重审。本院于2018年3月12日立案后，依法重新组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永安物业公司的委托诉讼代理人洪清泉，被告（反诉原告）新日发展公司的委托诉讼代理人王洪辉、李琳肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永安物业公司向本院提出诉讼请求：1.新日发展公司支付空置房物业费1296537.4元及按日万分之三计付自2014年8月1日起至实际还清之日止的违约金；2.支付物业费（新日发展公司向各业主承诺减免，依约应由新日发展公司承担支付）136317元，及按日万分之三计付自2014年8月1日起至实际还清之日的违约金。事实与理由：2012年11月10日，永安物业公司（乙方）与新日发展公司（甲方）双方签订《新日财富广场前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”），合同自签订之日生效。物业合同第五条第九项约定甲方“全额支付已竣工但尚未出售或已出售尚未交付购房人物业的物业服务费”；第七条第四项第4点约定“甲方售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由甲方承担，该减免部分自正式交付之日起一个月内，由甲方一次性支付”；第六条第十一项约定“因非乙方原因导致甲方逾期缴纳物业费的，乙方有权从逾期之日起每日按应缴纳的万分之三加收违约金”；同时签订《新日财富广场前期物业服务合同补充协议》约定按未售、未租房屋面积占可售房屋总面积的比例打折收取物业服务费。永安物业公司承接物业管理后，依物业合同履行物业服务义务，服务至2015年10月31日，并同新日发展公司工作人员蔡巍巍、郑伟建完成物业服务的交接。永安物业公司在服务期间，新日发展公司拖欠空置物业费共计1296537.4元，并在售房时承诺减免物业服务费共计136317元。 新日发展公司的答辩意见与反诉状中的事实与理由部分内容基本一致。 新日发展公司向本院提出反诉请求：永安物业公司返还垫付业主电费812416.32元、水费153086.80元、装修保证金和水电周转金合计504900元，扣除新日发展公司应承担空置房物业费601288元后，永安物业公司还应当返还新日发展公司垫付业主水电费、装修保证金及水电周转金共计869115.12元及逾期利息（自起诉之日至实际还清之日按年利率6%计息）。事实与理由：2012年11月10日，新日发展公司（甲方）与永安物业公司签订《物业合同》一份，合同约定：新日发展公司将莆田新日财富广场办公、SOHO、商业、停车场前期物业管理委托永安物业公司管理；合同期限为2年，自2014年7月1日起至2016年6月30日止；等等。由于裙楼（面积16177.94平方米）尚未启动使用，2014年5月20日经双方友好协调一致同意变更部分合同内容，即2014年6月1日起裙楼（16177.94平方米）由新日发展公司另行委托其他公司保洁，不再交付永安物业公司管理。因此，本案根本就不存在永安物业公司收取裙楼（面积16177.94平方米）空置费。2014年8月22日新日财富广场建设工程消防验收合格，2014年8月23日至同年9月30日期间，部分业主可以交房，但统一自2014年10月份开始进场装修，经双方一致同意空置费自2014年10月开始起算。永安物业公司履行服务合同期间，一直存在未按约定编制人员配置，服务人员严重不足，导致服务管理不到位，公共卫生保洁混乱，绿化不维护、不修剪，雨棚及广场地面等设施损坏未能及时修复等现象。永安物业公司履行服务合同期间，收取各业主缴纳的电费计812416.32元，水费计153086.8元，以上水、电费共计965503.12元，上述水电费均由新日发展公司垫付。永安物业公司履行服务合同期间，收取业主装修保证金和水电周转金合计504900元。2015年10月31日，双方经协调达成纪要，纪要内容为：双方同意于2015年11月1日起解除2012年11月10日签订的物业合同;截止2015年10月31日空置费暂计743118元，但其中有异议裙楼空置费141830元由双方另行协商确定;新日发展公司之前垫付的水、电费用与永安物业公司上述空置费进行冲抵，多退少补;永安物业公司履行物业管理期间收取的业主装修保证金和水电周转金合计504900元，由新日发展公司拨付给新的物业公司，支付给相关业主。根据上述双方达成纪要内容，永安物业公司应当支付新日发展公司垫付电费812416.32元、水费153086.80元、装修保证金和水电周转金合计504900元，以上共计1470403.12元，扣除新日发展公司应承担空置物业费601288元后，永安物业公司应当返还新日发展公司垫付水电费、装修保证金及水电周转金共计869115.12元。永安物业公司违反合同约定，履行服务合同不到位，并擅自提前撤场，违约在先；收取业主水电费，却不依法向国家有关部门代为缴纳水电费，而逼迫新日发展公司垫付永安物业公司收取的水电费，构成不当得利；永安物业公司在履行服务合同期间收取业主巨额装修保证金及水电周转金撤场后不依法予以退还，构成侵占。 永安物业公司辩称：（一）永安物业管理处印章实际自双方交接后由新日发展公司掌握，本案众多证据为新日发展公司使用该印章伪造，理由：1、案外人蔡巍巍在永安物业公司从案涉项目撤出前一直是该项目物业管理处主任，当时聘请蔡巍巍是因为其是案涉项目管理人员的亲戚，也因为如此，永安物业公司撤出后，新日发展公司仍将蔡巍巍留在案涉项目从事物业管理工作；案外人许金忠系永安物业公司莆田分公司主要管理人员。基于以上事实，永安物业公司与新日发展公司在2015年10月31日移交时，移交单位签字的为许金忠，在接收人处签字的为蔡巍巍。移交时，因为若干业主缴费还没过来开具收据或发票（需要盖物业管理处印章），所以当时物业管理处印章还留在案涉项目。直至永安物业公司收到新日发展公司的反诉材料才意识到印章被占用，并被用于伪造证据材料。2016年11月1日，许金忠致电蔡巍巍并将通话录音，根据录音内容可知，蔡巍巍在永安物业公司撤出后仍供职于新日发展公司的物业处，一段时间后也离开了新日发展公司，在离开新日发展公司时，物业管理处的印章被“阿财”（郑庆财，新日发展公司的法定代表人、董事长郑庆德的弟弟，案涉项目的主要管理人）掌握，至今未曾归还永安物业公司。2、根据法律及常理，物业管理处印章仅能在物业管理处职责范围内使用，解除合同显然已经超过其权限，同时新日发展公司与永安物业公司合作过程中所签订的任何书面文件均以永安物业公司公章或合同专用章，而内容如此重要的《协商纪要》新日发展公司未审查，未要求永安物业公司使用合同专用章或公章，显然不符合逻辑及常理。另外，假设永安物业公司收了保证金、周转金，依据法律规定也应该退还相应业主而不是支付给新日发展公司再由新日发展公司退还相应业主。如果相应钱款直接支付给新日发展公司，新日发展公司未依约退还相应业主，承担退还相应业主钱款的责任主体还是永安物业公司。永安物业公司作为全国物业协议副会长单位，董事长林常青先生更是取得过法律执业资格证书，不可能签订《协商纪要》承担如此巨大的法律和经济风险，明显不符合常理。结合上述物业管理处印章为新日发展公司掌握的事实，《协商纪要》显然系新日发展公司伪造，该印章在无永安物业公司明确授权的情况下亦不具备对外效力，应为无效协议，不具有证明力。3、双方签订的《新日财富广场前期物业服务合同》补充协议已经明确空置房最低按60%计收，这是双方另行协商并通过书面确认的结果，显然双方不会再变更相关约定，即使变更应当按照惯例签订补充协议。再者，物业管理处印章权限相当有限，出具表格确认降低收费涉及利益50多万元，显然不合理，也不是物业主任能够决定的事情。依照惯例和常理，总公司的决定，应当由总公司的公章或合同专用章对外作出意思表示。因此，空置费汇总报表系新日发展公司伪造，该印章也不具备确认空置费的效力，因此空置费汇总报表不具备证明力。4、职工工资表的制定不属于物业管理处的工作范围。正常的职工工资表尾部应有制表人、会计、审核人、主管、总经理等人签字确认，是需要经过层层审批的，但新日发展公司提供的工资表中却没有相关责任人员的签字。职工工资表上加盖的印章应为永安物业公司的公章，而且正常只需在尾部、骑缝两处加盖公章，但新日发展公司提供的工资表中却是每一页都加盖物业管理处的印章，明显不符合常理。因此，结合印章被新日发展公司掌握，永安物业公司有理由相信职工工资表系新日发展公司伪造而成。综上所述，《协商纪要》、空置费汇总报表、职工工资表、新日财富广场费用预算等材料系新日发展公司利用其控制的物业管理处印章伪造，有理由相信新日发展公司提供的盖有物业管理处印章的其他反诉材料系其伪造，且不属于物业管理处印章的权限范围，不具有证据合法性、真实性，不应予以认定。（二）、新日发展公司要求永安物业公司返还其垫付的电费、水费、装修保证金及水电周转金无事实和法律依据。理由：1、首先，有发票并不必然就是新日发展公司垫付水费，因为发票的户名均是新日发展公司，在没有变成一户一表的情况下，业主自行缴交的水费也是开出新日发展公司的发票。其次，新日发展公司提供的发票无法证明就是涉案物业所有水费的票据，涉案物业仍存在众多空置未售出的房屋，该部分的水费仍应由新日发展公司自行缴交，因此该发票有可能仅仅是新日发展公司履行义务所产生的票据。最后，该证据也无法证明新日发展公司收取任何水费。2、电费发票并不必然就是新日发展公司缴交的电费，新日发展公司还需提供缴交凭证。其次，所有发票的用电地址均为荔城区新日财富广场小区新日财富广场公共负荷配电室1号变压或者2号变压，明显属于公共用电，而非业主平时用电的电费。3、新日发展公司没有任何证据证明永安物业公司收取了装修保证金及水电周转金504900元。业主规约虽然有要求业主缴纳装修保证金及水电周转金，但业主是否依约缴纳不得而知，永安物业公司是否退还了也不得而知。再者，即使永安物业公司收取了上述费用，依法应当返还的主体也是业主，而不是新日发展公司。综上，新日发展公司要求永安物业公司返还其垫付的电费、水费、装修保证金及水电周转金无事实和法律依据，依法不应得到支持。 永安物业公司围绕本诉诉求和对反诉诉求的抗辩意见，向本院提供如下证据： 证据一：《新日财富广场前期物业服务合同》、《移交清单》复印件各一份，以证明：1、双方存在前期物业服务合同关系；2、双方约定合同期限自2014年7月1日至2016年6月30日，期满后，双方合意由永安物业公司继续提供物业服务，至2015年10月31日，新日发展公司相关人员接受物业服务移交，永安物业公司终止提供物业服务；3、双方约定：①新日发展公司全额支付已竣工但尚未出售或已出售尚未交付购房人物业的物业服务费；②新日发展公司售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由其承担，该减免部分自正式交付之日起一个月内一次性支付；③因非永安物业公司原因导致新日发展公司逾期缴纳物业费的，永安物业公司有权从逾期之日起每日按应缴纳的万分之三加收违约金； 证据二：《补充协议》复印件一份，以证明：双方通过补充协议约定“根据销售合同，符合交房条件但未售、未租房屋的总面积占可出售房屋总面积的40%以下的，该未出售房屋总面积物业服务费按《补充协议》第七条（一）有关物业服务费标准的60%收取； 证据三：《新日财富广场空置房物业费明细表》复印件一份，以证明：2014年8月1日至2015年10月31日，新日发展公司应向永安物业公司支付空置房物业费共计1296537.4元; 证据四：《减免物业费业主名单》、《物业费赠送单》、《户室信息表》、《物业存根联》、《申请报告》、《资料审核流程表》复印件各一份，以证明:1、新日发展公司通过签发物业费赠送单，共向14个业主承诺减免一年物业费，涉及建筑面积共计1139.04平方米，依据前期物业服务合同约定，应向永安物业公司支付物业服务费合计39427.6元；2、新日发展公司通过签发物业赠送单共向34名业主承诺减免物业费半年，涉及建筑面积共计4508.3平方米，依据前期物业服务合同约定，应向永安物业支付物业服务费85524.98元；3、新日发展公司通过物业存根联、批准申请报告共向2名业主分别承诺减免半年、二个月物业费共计9789.9元，涉及建筑面积699.28平方米；4、通过资料审核流程表批准减免一名业主一年物业费1576元，涉及建筑面积50.5平方米; 证据五：《通话录音》、《通话录音内容》，以证明:永安物业公司原物业处主任蔡巍巍在其公司退出后仍就职于新日发展公司项目所安排的物业管理企业，且相关物业遗留问题（包括收取遗留物业费、发布公告等）仍需要物业处章，因此当时未取回，过后，该章被案涉项目主要管理人之一郑庆才（新日发展公司的法定代表人、董事长弟弟）取得并控制，现仍在新日发展公司管理人控制之下。 新日发展公司对永安物业公司提供的上述证据质证认为，1、对证据一中的物业服务合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议，同时物业服务合同证明物业装修押金及水电押金和业主收取水、电费等全部由永安公司收取；对证据一中的移交清单上的永安物业公司莆田分公司公章的真实性存疑，要求核对原件；要求永安物业公司对不同的公章的合法性作出解释。2、对证据二补充协议的真实性无异议，但对关联性有异议，该补充协议所约定的空置费比例已被双方之后的协商所取代，该条款已失去法律效力。3、对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据系永安物业公司提供的单方证据，没有得到新日发展公司的确认，同时新日发展公司有证据表明永安物业公司在2015年撤出涉案小区时与新日发展公司协商空置费时已按照双方新的协商标准报备，总共是743118元，并非永安公司所称的1296537.4元。4、对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明其主张；新日发展公司减免物业费名单及面积、期限等以实际出具给永安物业公司的单据为准，其中B-1307室物业费减免重复计算，其中《申请报告》没有盖公章，真实性无法确认；相应面积计算因新日发展公司建造房屋时与规划面积有出入，应以住建部门登记的房产面积为准，永安公司从网上下载的相应房产面积是不正确的，其真实性无法确认。5、对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，录音内容是不是蔡巍巍所讲的不知道，蔡巍巍是如何知道永安物业公司印章的下落不知道，蔡巍巍作为永安物业公司聘请的管理人员，在永安物业公司撤出后不久就离开该项目，蔡巍巍连新日发展公司的工作人员都不是，更不是所谓的职务行为，蔡巍巍所谓的录音作为证据无法证明永安物业公司的证明对象；永安公司既然撤出，又把公章留给他人使用，连起码的移交清单上都没有记载，不符合正常逻辑。 本院审查认为，永安物业公司提供的上述证据一、二、四有原件核对，证据来源合法，证据载明内容与证明对象具有关联性，真实性和证明力予以确认。新日发展公司提出证据四中B-1307室的物业费减免存在重复计算以及A幢1501室郑颖红申请减免10、11月份物业费的《申请报告》没有加盖公章真实性有异议，经查，B-1307室的《物业费赠送单》确有两份，但该两份落款时间不同，郑颖红的《申请报告》虽然没有加盖公章，但有新日发展公司人员签字并签署“同意”，故新日发展公司的上述抗辩意见不能成立，本院对证据四所有单据与本案的关联性予以确认。同时，因永安物业公司已经提供《户室信息》并根据合同约定计算了减免相应的物业费金额分别为39427.6元、85524.98元、9789.9元和1576元，共计136318.48元，但永安物业公司在起诉状中诉求的金额、事实与理由部分主张的金额均为136317元，而新日发展公司虽提出因以住建局登记的各业主的房产实际面积计算物业费，但却未提供相应的证据予以佐证，应承担不利责任，故本院确认永安物业公司提供的上述证据可以证实新日发展公司拖欠永安物业公司减免的物业费共计136317元。证据三是永安物业公司单方制作的明细表，新日发展公司对该明细表不予确认，且没有其他相关证据相印证，故该明细表不属证据，本院不予审查认定。证据五的视听资料，没有其他相关证据相印证，且新日发展公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，另本院重审本案时向蔡巍巍邮寄送达证人出庭通知书，邮件回执显示系蔡巍巍本人签收，但蔡巍巍未到庭作证，之后本院又通过多次拨打永安物业公司诉讼代理人提供的蔡巍巍电话号码和本院查询到的登记在蔡巍巍名下的电话号码，均未能联系上蔡巍巍，故本院对该组视听资料证据的真实性和证明力不予确认。 新日发展公司围绕反诉诉求和对本诉诉求的抗辩意见，向本院提供如下证据： 证据一：工商营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件各一份，以证明：新日发展公司诉讼主体资格； 证据二：《新日财富广场前期物业服务合同》及《业主手册》、《补充协议》复印件一组，以证明：1、双方存在前期物业服务合同关系；2、永安物业公司与新日财富广场广大业主之间存在临时管理公约、房屋装饰装修管理协议等物业服务关系；3、双方与业主之间存在约定“装修保证金：为避免装修管控过程中的公共财物的损坏及装修违规提供的保证金。装修竣工投入正常使用一个月，经验收合格后无息退还。SOHO公寓需缴纳装修保证金2000元/户；写字楼需缴纳装修保证金5000元/户”；4、双方与业主之间存在约定“水电周转金：用于维持日常公共水电、办公能耗正常运转所预收的一次性费用。房屋产权发生转移时该费用可以一并结转。SOHO每户需缴纳水电周转金300元/户；写字楼每单元需缴纳水电周转金1500元/户”； 证据三：《建筑工程消防验收意见书及竣工验收报告》复印件一份，以证明：1、新日财富广场于2014年8月5日整体验收合格；2、于2014年8月22日消防验收合格；3、于2014年9月至10月才开始交付房屋给业主，双方物业服务合同自2014年10月起开始全面履行； 证据四：《保洁服务承包合同》、《发票》、《费用报销单》、《永安物业公司职工工资表》、《新日财富广场费用预算》复印件各一份，以证明：1、永安物业公司违反物业服务合同约定，保洁人员配备严重不足，服务管理不到位，从未配置保洁人员对裙楼提供保洁物业服务；2、裙楼（面积16177.94平方米）自2014年6月1日起新日发展公司发包给案外人莆田市永强保洁有限公司保洁，承包期为二年，裙楼从未曾移交给永安物业公司管理，双方之间不存在裙楼空置费问题； 证据五：《新日财富广场水费清单及发票》复印件一份，以证明：1、永安物业公司收取2014年8月至2015年10月期间新日财富广场已缴的水费153086.80元；2、新日发展公司垫付了2014年8月至2015年10月期间新日财富广场已缴水费153086.8元； 证据六：《新日财富广场电费清单及发票》复印件一组，以证明：1、永安物业公司收取2014年8月至2015年10月期间新日财富广场已缴的电费812416.32元；2、新日发展公司垫付了2014年8月至2015年10月期间新日财富广场已缴电费812416.32元； 证据七：《新日财富广场业主装修保证金及水电周转金结算》复印件一份，以证明：永安物业公司于2014年8月至2015年10月期间向新日财富广场业主收取装修保证金及水电周转金504900元； 证据八：《协商纪要》复印件一份，以证明：1、双方同意于2015年11月1日起解除2012年11月10日签订的《新日财富广场前期物业服务合同》；2、经双方结算截止2015年10月31日空置物业费为743118元，但其中有异议裙楼空置费141830元未定待协调；3、新日发展公司垫付的水、电费用与永安物业公司的空置费进行冲抵，多退少补；4、永安物业公司在物业服务期间收取的业主装修保证金和水电周转金一个月内结算并支付给新日发展公司，由新日发展公司再拨付给新的物业公司，支付给相关业主； 证据九：《新日财富广场地下停车场使用管理协议书》、《物业通知单》、《收款收据》、《收据》及《物业工作联系函等》复印件一组，以证明：永安物业公司在物业服务期间一直对内、对外都使用新日财富广场项目部的物业公章，该公章系永安物业公司的有效公章，具有法律效力；同时，永安物业公司收取2014年8月至2015年10月期间新日财富广场所有业主已缴的水费、电费、装修保证金及水电周转金； 证据十：莆田市荔城区人民法院《民事判决书》及《收款收据》复印件一组，以证明：证明内容与证据九证明内容一致；该组判决书是新日财富广场业主与新日发展公司逾期办证纠纷的判决，判决中所提到的业主们提交的《收款收据》可以证实业主已缴的水费、电费、装修保证金及水电周转金交给了永安物业公司，这些判决书只是部分业主起诉，还有部分案件存在同样情况，目前尚未作出判决。 证据十一：2014年8月份—2015年10月份严永眉工商银行尾号0638账户、蔡巍巍工商银行尾号7435账户的交易流水复印件各一组，以证明：案外人蔡巍巍、严永眉作为永安物业公司公司员工，代永安物业公司收取新日财富广场业主的水费、电费、装修保证金、水电周转金，流水中部分内容有直接体现业主名字，如2015年7月24日陈丽萍、2015年5月14日陈秀龙等等，银行流水里体现的是收取的款项小额的居多，严永眉所收取的小额业主水、电费款项后，大额地汇给了新日财富广场，可以证实严永眉作为新日财富广场员工，代新日财富广场收取水、电费款项的事实。 永安物业公司对新日发展公司提供的上述证据质证认为，1、对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。2、对证据二的真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据仅能证明前期物业服务合同及业主手册中存在的相关约定，无法证明相关约定的实际履行情况，而且证明对象2、3、4的实际履行情况亦与本案无关；对没有落款日期的《补充协议》，因新日发展公司没有提交原件，不予认可，该印章是合同专用章，证明双方在协商达成一致的情况下，使用的公章为合同专用章，而非物业管理处的印章。3、对证据三的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，该证据仅能证明案涉项目相关验收情况，并无法证明新日发展公司于2014年10月才进场履行物业服务义务，实务中存在众多未验收交付房产，未验收存在物业服务关系的情况，而且前期物业服务合同第二条明确约定物业服务期限自2014年7月1日开始，因此，新日发展公司双方与永安物业公司之间的前期物业服务合同关系应自2014年7月1日即开始履行；该组证据编号第42页[莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书（莆公消难2014第0087号）]的建设单位签收一栏的郑庆才是新日发展公司的原法定代表人郑庆德的亲弟弟，系永安物业公司提供的录音中蔡巍巍所说的“阿财”。4、对证据四中的《保洁服务承包合同》和《费用报销单》的真实性无法确认，对《发票》的真实性无异议，但对《发票》的关联性有异议，即该发票并不必然是基于该保洁服务承包合同关系的发票，有可能是该保洁公司与新日发展公司存在其他的保洁服务关系所开具的发票；对《永安公司职工工资表》、《新日财富广场费用预算》的真实性有异议，该二份证据上的印章为永安物业公司莆田新日财富广场物业管理处的印章，而该印章在永安物业公司撤离涉案物业时已被新日发展公司相关管理人员取得，永安物业公司有理由新日发展公司伪造相关证据材料，理由：首先，职工工资表的制定不属于物业管理处的工作范围；其次，正常的职工工资表尾部应有制表人、会计、审核人、主管、总经理等人签字确认，是需要经过层层审批的，但新日发展公司提供的工资表中却没有相关责任人员的签字；最后，职工工资表上加盖的印章应为永安物业公司的公章，而且正常只需在尾部、骑缝两处加盖公章，但新日发展公司提供的工资表中却是每一页都加盖物业管理处的印章，明显不符合常理；对证明对象有异议：首先，仅凭这些材料无法证明案外人莆田市永强保洁有限公司客观上对涉案裙楼提供过保洁服务，更无法证明是因永安物业公司违约才导致新日发展公司将裙楼的保洁服务发包给莆田市永强保洁有限公司；其次，即便裙楼保洁服务外包，但物业服务不仅仅只有保洁服务，还有绿化、安保、物业共用部位、共有设施设备的管理、维护等其他服务，新日发展公司无权仅以保洁服务外包就拒绝缴纳裙楼安置费（即裙楼物业费）；最后，永安物业公司是经过合法程序入驻的物业服务企业，对小区裙楼提供保洁服务既是永安物业公司的义务，也是永安物业公司的权利，永安物业公司有权自行提供保洁服务不受第三方干涉，新日发展公司在未经永安物业公司同意的情况下无权私自将裙楼的保洁服务外包，因此该合同对永安物业公司无约束力，新日发展公司仍应向永安物业公司足额缴纳裙楼物业费。5、对证据五的真实性无异议，但对证明对象有异议，首先，有水费发票并不必然就是新日发展公司垫付水费，因为发票的户名均是新日发展公司，在没有变成一户一表的情况下，业主自行缴交的水费也是开出新日发展公司的函头；其次，新日发展公司提供的发票无法证明就是涉案物业所有水费的票据，涉案物业仍存在众多空置未售出的房屋，该部分的水费仍应由新日发展公司自行缴交，因此该发票有可能仅仅是新日发展公司履行义务所产生的票据；最后，该证据也无法证明新日发展公司收取任何水费。6、对证据六的真实性无异议，但对证明对象有异议，无法证明永安物业公司收取任何电费，也无法证明是新日发展公司垫付电费：首先，有电费发票并不必然就是新日发展公司缴交的电费，新日发展公司还需提供缴交凭证；其次，所有发票的用电地址均为荔城区新日财富广场小区新日财富广场公共负荷配电室1号变压或者2号变压，明显属于公共用电，而非业主平时用电的电费。7、对证据七的真实性和证明对象均有异议，这是新日发展公司单方制作的材料，不属于证据的范畴，不符合证据形式；证据是在事件演化过程中形成并留存的信息载体，事后制作的材料显然不属于证据，也无从证明新日发展公司主张的证明对象。8、对证据八的真实性和证明对象均有异议：首先，永安物业公司再次强调永安物业公司的莆田新日广场物业管理处的印章已于永安物业公司撤离涉案物业后由新日发展公司相关管理人员控制，该证据系新日发展公司以其控制的章伪造而成；其次，永安物业公司物业管理处的印章仅用于向小区业主签发公告、通知，并无与他人解除合同、约定巨额钱款支付方式的权限；再者，根据法律及常理，物业管理处的章最多能行使在物业服务合同项下的权利，解除合同显然已经超过其权限，同时新日发展公司与永安物业公司合作过程中所签订的任何书面文件均以永安物业公司公章或合同专用章，内容如此重要的《协商纪要》新日发展公司未审查，未要求永安物业公司使用合同专用章或公章显然不符合逻辑及常理；另外，假设永安物业公司收了保证金、周转金，依据法律也应该退还相应业主而不是支付给新日发展公司再由新日发展公司退还相应业主，如果相应钱款直接支付给新日发展公司，新日发展公司未依约退还相应业主，承担退还相应业主钱款的责任主体还是永安物业公司；永安物业公司作为全国物业协会副会长单位，董事长林常青先生更是取得过法律执业资格证书，不可能签订《协商纪要》承担如此巨大的法律和经济风险，明显不符合常理。综上，《协商纪要》系新日发展公司伪造，同时该印章不具备对外效力，应为无效协议。对证据九的真实性、证明对象均有异议，该组证据系新日发展公司控制永安物业公司莆田新日广场物业管理处的印章伪造而成。10、对证据十的判决书的真实性无异议，因《收款收据》没有原件核对，所以真实性由法庭予以确认，判决书并没有判决新日发展公司要退还保证金周转金或者水电电费，进一步证实永安物业公司无需将该费用退还给新日发展公司；这些收款收据中A801陈志军的收款日期是2016年3月24日，案涉项目双方交接时间是2015年10月31日，该证据进一步证实案涉物业处的印章由新日发展公司管理人控制，接收人是蔡巍巍，印章由新日发展公司相关人员所控制；编码为0247946、0247927、0247926的《收据》及《催缴电费通知书》也可以证明以上内容；永安物业公司不存在预收物业费，因为业主没有义务预缴物业费，新日发展公司所述的出纳曾碧珍不是永安物业公司的员工，严永眉是永安物业公司的员工，曾碧珍应该是新日发展公司后续的管理人员，从新日发展公司提供的工资表中并没有曾碧珍，说明新日发展公司的后续管理人员存在使用永安物业公司物业处印章的情况。11、对证据十一的真实性无异议，但对证明对象有异议，本案中尚无证据可以证明流水中的相应人员系案涉业主，更没有证据证明就是新日发展公司主张的费用；严永眉、蔡巍巍管理的不仅仅是一个物业项目，相应的款项是否为其他物业费用，并无相应证据证明；款项中的费用与新日发展公司主张的费用差距大，款项大部分为2015年10月份左右所汇，该时间相应的业主均已入住，且入住的时间较长，因此与新日发展公司的主张明显存在矛盾。 本院审查认为，新日财富广场提供的证据一是证明新日发展公司的主体资格，永安物业公司无异议，本院对该证据予以确认。证据二中《新日财富广场前期物业服务合同》及《业主手册》和2012年11月10日的《补充协议》（该协议与永安物业公司提供的证据二内容一致）均有原件核对，且与本案存在关联，来源合法，本院对该些证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；但证据二中没有落款时间的《补充协议》（原一审时没有提供）没有原件核对，不符合民事诉讼证据特征，本院对其真实性、合法性不予确认。证据三有原件核对，真实性予以确认；证据载明内容与证明对象1、2具有关联性，予以确认；但与证明对象3不具关联性，不予确认。证据四虽均有原件核对，但永安物业公司对该组证据（除发票外）的真实性有异议，因该保洁服务承包合同和收款收据涉及案外人莆田市永强保洁有限公司，费用报销单和银行支出审批表是新日发展公司单方制作，发票与转账凭证虽有原件核对，但与银行支出审批表载明的“新日财富广场地下一、二层开荒保洁费”，与新日发展公司要证明裙楼（地上建筑物）自2014年6月1日起发包给案外人保洁相悖，故对该保洁服务合同、收款收据、费用报销单和银行支出审批表的证明力及与本案的关联性不予确认；职工工资表、费用预算表虽加盖物业管理处印章，但永安物业公司认为其公司撤离涉案物业时该印章被新日发展公司取得而伪造证据，对该证据的真实性有异议，且经审查，该职工工资表下方没有制表人、会计、审核、主管和总经理等任何人签字，不符合常理，故对该证据的真实性和证明力不予确认。证据五、六的水电费明细表虽有原件核对，但该明细表是新日发展公司制作已缴纳水、电费的清单，不属证据，不予审查认定；至于水费发票虽有原件核对，但该组水费发票包括污水处理费和消防用水费，用户号均为107544、107545，故在新日发展公司水表没有转换为一表一户的情况下，其开发的该建设项目的缴纳水费发票当然均以其户名登记，该水费发票与涉案具体的各业主用水问题无关，与其证明对象不具关联性，证明力不予确认；另外，该组水费发票中还有项目为“商业用水F”，用户号为107544，因新日发展公司未能进一步举证区分当时入住的业主和新日发展公司自己使用的实际使用的水量及费用，应由新日发展公司自行承担不利后果，故本院对项目为“商业用水F”的水费发票也不予确认；至于电费发票虽有原件核对，但该电费发票上载明的地址均为新日财富广场公共负荷配电室1号、2号变压，无法进一步举证区分当时已入住的各户业主和新日发展公司自己各自所产生的电费情况，应由新日发展公司自行承担不利后果，故本院对该电费发票不予确认。证据七的装修保证金及水电周转金的结算是新日发展公司单方制作的材料，不属于证据，且永安物业公司提出异议，故本院不予审查认定。证据八的《协商纪要》有原件核对，符合民事诉讼证据特征，永安物业公司虽然对该证据提出异议，一再陈述该证据上所盖的“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”印章是其退出该新日财富广场后被他人使用该印章形成的，并非永安物业公司的真实意思表示，但是永安物业公司提供的在案证据尚不足以支持其该主张，无法推翻《协商纪要》这一关键性证据；本院为查明案件事实，依职权向永安物业公司所陈述的关键性案外人蔡巍巍发出证人出庭通知书，但蔡巍巍未到庭作证，本院也多次拨打电话，亦无法与蔡巍巍取得联系，因蔡巍巍曾系永安物业公司的员工，本院亦要求永安物业公司联系蔡巍巍到本院接受询问，但永安物业公司也未能让蔡巍巍到本院，故本院对永安物业公司关于该份证据的辩解意见不予采信，对新日发展公司提供的《协商纪要》的真实性、合法性、关联性及证据所载明的内容予以确认。证据九均有原件核对，符合民事诉讼证据特征，该些证据所有落款时间都在永安物业公司2015年10月31日退出新日财富广场服务之前，虽然部分协议书约定的租期超出新日发展公司与永安物业公司签订的《物业合同》约定的期限（2014年7月1日至2016年6月30日），但对于新日发展公司与永安物业公司而言，与永案物业公司签订《新日财富广场地下停车场使用管理协议书》的业主们是不知道永安物业公司的物业服务期限的，就像新日发展公司、永安物业公司在签订《物业合同》的起初也无法预知会在2015年10月31日就解除物业服务关系，故永安物业公司抗辩上述部分协议书约定期限超出其所签订的《物业合同》约定的服务期限，存在不合理的理由，不能成立，本院不予采信，故本院对上述证据九的所有证据的真实性、合法性、关联性及证据所体现的内容即永安物业公司在服务期间就部分业主收取水电费并使用“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”印章的事实均予以确认。证据十均有原件核对，符合民事诉讼证据特征，其中新日发展公司提供的本院已生效的上述部分《民事判决书》中，其中（2017）闽0304民初639号的查明事实部分中明确指出永安物业公司于2015年6月1日收取翁建成（1号楼1701室业主）垃圾清运费1144元、装修保证金5000元、水电周转金1500元、物业管理费15164元；其余11份在案的民事判决书有（2016）闽0304民初3992、3993、3994、3995、3996、3997、4001、4002、4003、4070、4483号、（2017）闽0304民初601号，这些民事判决书的事实部分没有认定永安物业公司有向业主收取上述相关费用，经查阅本院上述11个相关案卷核实了上述11个案卷中提供在案的《收款收据》并不是收取水电费的收据，而是垃圾清运费、物业管理费、水电周转金、装修保证金的收据，且并不是所有的案件都有这些材料，仅部分案件中的业主有提供较为全面的收据材料，而新日发展公司庭后提供的其他业主与新日发展公司在本院受理的案件都已调解并生效，而相应的调解案件材料中并无盖有永安物业公司印章的收据，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证据所载明的内容予以确认，但对新日发展公司欲要证明的对象，待后进行分析。证据十一系银行流水，由新日发展公司提出申请后，由本院向相关银行调取的，来源合法，真实有效，本院对其真实性、合法性予以确认；从流水内容看确实案外人蔡巍巍、严永眉之间存在资金转账、严永眉与永安物业公司也存在资金转账情况，以及其中2015年7月24日陈丽萍、2015年5月14日陈秀龙与严永眉也各有一笔转账，但无法确定此处转账的陈丽萍、陈秀龙就是新日发展公司所主张的新日财富广场业主之一的陈丽萍、陈秀龙，故本院认为该银行流水与本案的关联性尚无法达到较强的可性度，对故该组证据与本案的关联性不予确认。 根据当事人的诉辩要点及举证情况，并征求双方当事人意见，本院归纳本案争议焦点为：1、关于2015年10月30日的《协商纪要》的效力问题？2、关于空置房物业费及违约金起算时间点的问题？3、关于新日发展公司反诉请求是否合法有据的问题？据此，本院予以分析认定如下： 一、关于2015年10月30日的《协商纪要》的效力问题？ 永安物业公司认为，新日发展公司提供的《协商纪要》上加盖的“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”的印章已被新日发展公司实际控制，《协商纪要》系新日发展公司伪造而成，应为无效协议。理由如下：1、案外人蔡巍巍在永安物业公司于涉案项目撤出前一直是该项目的物业管理处主任，永安物业公司撤出后，新日发展仍将蔡巍巍留在案涉项目从事物业管理工作，由于当时尚有若干缴费业主尚未开具收据或发票（需要加盖物业管理处章），所以当时物业管理处章还留在案涉项目。2016年11月1日，案外人许金忠（系永安物业公司莆田分公司主要管理人）致电蔡巍巍并将通话录音，根据录音内容可知，蔡巍巍在永安物业公司撤出后仍供职于新日发展公司的物业处，一段时间后也离开了新日发展公司，在离开新日发展公司时，物业管理处的印章被“阿才”（郑庆才，新日发展公司的法定代表人郑庆德的弟弟，案涉项目的主要管理人）掌握，至今未归还永安物业公司，这个从新日发展公司此次提供的证据十的部分收款收据也可以看出，因此，《协商纪要》系新日发展公司伪造而成，应为无效协议；2、物业管理处印章无需到公安部门备案，该印章系为了物业管理处的日常工作便利而刻制，仅能在物业管理处日常工作权限范围内使用，如用于物业管理过程中向服务的业主出具小区公告、出具收取物业费收据等；新日发展公司与永安物业公司合作过程中所签订的任何书面文件均使用永安物业公司公章或合同专用章，而《协商纪要》内容如此重要，新日发展公司未要求永安物业公司使用公章或合同专用章显然不符合逻辑及常理；3、假设永安物业公司收取了保证金、周转金，依据法律规定也应该由永安物业公司退还各业主，而不是支付给新日发展公司，再由新日发展公司退还相应业主。 新日发展公司认为，“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”印章是真实有效的，双方于2015年10月31日签订的《协商纪要》是双方真实意思表示，具有法律效力。理由如下：1、永安物业公司不否认该物业管理处的印章是其公司刻制和使用的，只是辩解签订合同及解除合同等重大事项不可能使用该项目部公章，而是应当使用永安物业公司总部的公章，而对新日发展公司而言，不管是使用哪个印章，只要是永安物业公司的真实意思表示，不管盖哪个章均具有法律效力；2、永安物业公司主张物业管理处印章被新日发展公司管理人员非法使用，仅提供真实性无法确认的录音证据，且既然这么重要的项目部印章交给新日发展公司使用，却没有在移交清单上体现，更不可能事后一直遗忘，连登报遗失的补救措施都不采取；3、就《协商纪要》的内容来看，其与事实也是高度吻合的，例如空置费的计算问题，这是由永安物业公司自己提供给新日发展公司的报表计算并得到双方确认认可的数额就是743118元，其中有异议的裙楼空置费141830元双方另行协商。 本院经审查分析认为：1、永安物业公司对《协商纪要》上的“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”印章的真实性不持异议，但其抗辩称该处的印章并非其公司加盖的，《协商纪要》的内容并非其公司的真实意思表示，其公司在2015年10月31日退出新日财富广场之后将“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”印章移交给案外人蔡巍巍，经审查，永安物业公司与蔡巍巍的《移交清单》上并没有写有该印章有移交的内容，虽然永安物业公司提供了其所谓的蔡巍巍录音材料，但本院在上述证据认证时已经对该录音材料作出分析，不予采信；永安物业公司也未能提供其他证据佐证其上述抗辩内容，永安物业公司应对自己公司的所有印章的使用负的法律责任，永安物业公司自原一审期间就声称怀疑上述印章被他人盗用，但直至本案庭审期间经本院询问，永安物业公司代理人答复该公司仍未就上述印章被盗用一事向公安机关报警；永安物业公司辩解蔡巍巍系新日发展公司某高管的亲戚，但经本院询问，永安物业公司无法明确指出该“某高管”具体的身份信息、住址、联系方式，仅回答“不清楚”，永安物业公司的此种答复内容，让本院无法相信其上述辩解内容；2、永安物业公司以新日发展公司提供的证据十中部分物业费收款收据载明有些业主的物业费交至永安物业公司退出新日财富广场之后的时间，不符合常理，以此认为可以佐证新日发展公司手中一直掌握永安物业公司的物业印章，经查，确实新日发展公司提供的证据十中有几张收款收据盖有“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”印章,但这些收款收据中收取的物业费是连在一起的，如NO.0247926的收据，款项内容为“2015年8月至16年7月一年物业费29782元”，NO.0247927的收据，款项内容为“2015年10-12月物业费7462元”等，这些收据的物业费是包括了永安物业公司退出新日财富广场之前的物业费，在新日发展公司与永安物业公司签订《协商纪要》终止服务之前，永安物业公司未必能够知道其具体停止服务的时间，其在正常服务期间，部分业主提前交纳物业费，并无不可，现实也有存在拖后和提前交纳物业费的情况，现永安物业公司仅以其在2015年10月31日前退出新日财富广场为由来欲佐证“福建永安物业管理有限公司莆田新日财富广场物业管理处”印章系被新日发展公司控制，依据仍无法达到优势程度，故本院不予采信。综上，本院对永安物业公司关于《协商纪要》并非其真实表示，为无效协议的抗辩理由，不予采纳。《协商纪要》合法有效，本院予以确认。 二、关于空置房物业费及违约金起算时间点的问题？ 永安物业公司主张，1、空置房物业费共计1296537.4元，有其提供的日常管理中形成的《新日财富广场空置房清欠物业费用明细表》予以证明，该表格清晰记载永安物业公司服务期间新日发展公司空置房结欠情况，应当作为认定事实的依据；新日发展公司在反诉状及证据材料中自认截止2015年10月31日空置费暂计743118元，但其中有异议的裙楼空置费141830元由双方另行协商确定，结合其主张及其提供的证据材料，上述743118元系其按实际空置费的50%计算，而根据双方签订的《新日财富广场前期物业服务合同》补充协议约定，新日发展公司最低只能按实际空置房费的60%向永安物业公司支付空置费，因此，除裙楼部分外，新日发展公司自认的空置房物业费应为743118×60%÷50%=891741.6元；裙楼部分在永安物业公司撤出时均未出售，依据双方物业服务合同及补充协议约定，按60%计收空置费每个月需支付26204元，永安物业公司共服务16个月，合计26204元×16月=419264元。上述两部分空置物业费合计1311005.6元。2、案涉合同第二条明确约定服务期限自2014年7月1日起，永安物业公司实际履行至2015年10月31日，第六条第（十一）项约定因新日发展公司逾期交纳物业费的，有权自逾期之日起每日按应缴纳的万分之三加收违约金。 新日发展公司认为，1、《协商纪要》是双方真实意思表示，具有法律效力，那么本案空置费的具体金额及是否计算违约金等问题，双方已经在签订协商纪要里约定非常清楚，无须再重新计算。2、因本案前期物业服务合同是前期签订的，双方对今后实际碰到的问题预估不足，通过协商形成变动不足为奇。本案新日财富广场实际上从2014年9月份开始才陆续向业主交房，故整个楼盘物业费都是从2014年10月份才开始收取的。3、本案争议的裙楼部分空置费141830元在永安物业公司管理期间确实是外包给第三人保洁，且双方协商纪要里已明确要再协商解决，故该裙楼部分的空置费141830元，应另案处理。4、有拖欠才有所谓的空置费违约金，但事实上双方是相互拖欠，新日发展公司被永安物业公司拖欠更多，故协商纪要里双方明确对所谓的空置费违约金只字不提，根本就不存在空置费违约金。 本院经审查分析认为，1、永安物业公司提供的《新日财富广场空置房清欠物业费用明细表》以证明空置费金额的问题，因该证据没有新日发展公司的确认和其他相关证据的佐证，故本院对永安物业公司主张的空置费金额不予支持。2、前述本院已经认定《协商纪要》合法有效，那么，双方当事人已经在该纪要中明确约定了截止2015年10月31日止的空置费暂计为743118元，其中有异议的裙楼空置费141830元由双方另行协商确定。因为双方现已诉至法院，未另行协商确定裙楼空置费141830元的如何处理，结合本院在证据认证时认定新日发展公司提供的第三人保洁公司的相关材料不足以证实新日发展公司所主张的裙楼保洁等相关工作及费用已经交给第三人，即便存在第三人保洁行为，但永安物业公司的物业服务行为是对整个新日财富广场也包括了裙楼在内，故裙楼空置费（空置房物业费）141830元仍应由新日发展公司支付给永安物业公司。3、关于物业收费起始时间，根据《物业合同》第七条第（三）项规定，物业费从本物业交付买受人之日起按季度收取，业主应于每季度第一个月的15日前向永安物业公司支付物业费，新日发展公司应交纳的空置房物业费按季度结算于永安物业公司，缴费时间应于每季度第一个月的15日前；第十一条第（一）项规定，新日发展公司在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与永安物业公司承接查验手续。本案中，永安物业公司对空置房（除裙楼外）既无提供与新日发展公司办理承接查验及各业主交房手续的时间，也无提供各季度空置房物业费的金额，故永安物业公司主张自2014年8月1日起计算违约金缺乏事实依据，但可调整为自双方办理物业移交后的次月的第16日即2015年11月16日起至还清之日止按日万分之三计算逾期付款违约金。至于裙楼的空置房物业费，永安物业公司同样没有举证办理承接查验手续的交付时间，而新日发展公司举证于2014年8月5日整体验收合格，于2014年8月22日消防给收合格，于2014年9-10月才开始交付房屋给业主，自认整个楼盘物业费应从2014年10月份履行，是合理的，本院予以采纳，但因为《协商纪要》所确定的裙楼的空置房物业费141830元并未明确指出该费用是共计多少天的物业费，本院无法区分具体从哪一天开始拖欠的裙楼的空置房物业费以及每次拖欠的金额分别是多少，导致无法分段计算违约金，但是可以确定的是在《协商纪要》签订当日确实是拖欠了裙楼的空置房物业费141830元，故本院调整自《协商纪要》签订当日即2015年10月31日至还清之日止以141830元为基数按日万分之三分段计收违约金。 三、关于新日发展公司反诉请求是否合法有据的问题？ 新日发展公司主张，新日发展公司代缴的水电费及永安物业公司代收的水电费及其押金应当返还。理由如下：1、新日发展公司作为前期物业服务合同的相对方，有权监督永安物业公司对合同的履行，新日发展公司代缴的水电费在合同中虽没有约定，但在合同履行过程中实际上就是由新日发展公司代业主缴的水电费一直由永安物业公司负责收取，永安物业公司收取业主水电费及押金，中途解除合同后业主只能找开发商的新日发展公司或其指定的下一家物业公司退费。新日发展公司只要有证据证明永安物业公司在管理期间有收取水电费行为就行，至于具体收费多少，该证据应由永安物业公司提供。因为该证据在永安物业公司持有，根据举证责任分配原则，应当由永安物业公司对收取水电费金额多少负举证责任。如永安物业公司不提供或不举证，应承担举证不能的法律责任，即依法认定新日发展公司代缴的所有水电费均由永安物业公司代收。2、永安物业公司一方面主张新日发展公司的缴费票据无法表明是全部代业主缴的水电费，另一方面又承认其有收取一部分水电费，但其要对业主负责，与新日发展公司无关。问题的关键是新日发展公司已全部代业主交清水电费，从法律上产生了对实际收取水电费的永安物业公司的代位求偿权，永安物业公司对实际收取的水电费当然应当退还给新日发展公司，故协商纪要双方明确要把空置费与水电费相抵扣，多还少补。3、永安物业公司违规收取的水电费押金亦已构成不当得利，在其撤离后由新日发展公司负责退费给业主，这与前期物业服务合同及协商纪要均有明确约定，当然是谁收取谁负责，押金本来是应当退还给业主的。4、新日发展公司已缴纳的水电费不存在永安物业公司所主张的应当由新日发展公司自行承担公摊的部分。新日发展公司只有空置房，空置房没有住人就不会产生水电费。至于污水处理费等本身就已列入公摊部分业主承担，永安物业公司已经收取了水电费公摊部分，当然必须对污水处理费负责付费，其仍然负有向新日发展公司返回代缴的水电费义务。 永安物业公司认为，新日发展公司诉求缺乏事实和法律依据。理由如下：1、有发票并不必然是新日发展公司垫付水费，因为发票的户名均是新日发展公司，在没有变更一户一表的情况下，业主自行缴交水费也是开出新日发展公司发票。新日发展公司提供的发票无法证明就是涉案物业所有水费的票据，涉案物业仍存在众多空置未售出的房屋，该部分的水费仍应由新日发展公司自行缴交，因此该发票有可能仅仅是新日发展公司履行义务所产生的票据。2、电费发票并不必然就是新日发展公司缴交的电费，新日发展公司还需提供缴交凭证。发票的用电地址均为荔城区新日财富广场公共负荷配电室1号变压或者2号变压，明显属于公共用电，而非业主平时用电的电费。3、新日发展公司没有任何证据证明永安物业公司收取了装修保证金及水电周转金504900元，业主规约虽然有要求业主缴纳装修保证金及水电周转金，但业主是否依约缴纳不得而知，永安物业公司是否退还也不得而知。所以，无论是永安物业公司是否收取了业主的水电费、装修保证金及水电周转金，请求退还的主体依法应当缴费的业主而非新日发展公司；无论新日发展公司是否垫付了水电费，其请求返还的主体依法应当为其垫付的业主，而非永安物业公司；就上述费用，新日发展公司和永安物业公司不存在法律关系，无论协商纪要是否真实，均不能因此对业主的权利、义务产生法律效力，更不能基于此要求返还不当得利。 本院经审查分析认为，1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；涉案中，新日发展公司为证明其主张，提供证据五、六、七，根据本院对上述证据的分析，新日发展公司提供的该证据不具证明力。2、根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则，新日发展公司应对其所主张的其为业主代垫的水电费应由永安物业公司返还的反诉请求负举证据责任，根据本院对在案证据的分析，目前仅有新日发展公司提供的证据九中的业主福建省莆仙建设有限公司共向永安物业公司交纳水电费25086元、业主福建艾利德贸易有限公司共向永安物业公司交纳水电费5476元；证据十中的收款收据和判决书仅能证实永安物业公司向业主们有收取物业费、水电周转金、装修保证金、垃圾清运费，而且还仅是部分业主交纳，并无法证明全部业主都有交纳，更无法证明永安物业公司收到所有业主交纳的水电费。由此，本院根据在案证据也仅能查明永安物业公司在服务期间向两户业主收取的水电费为25086元+5476元=30562元。该30562元金额低于新日发展公司提供的水电费发票金额，可以说明新日发展公司有代为交纳了这些水电费，结合《协商纪要》的约定，该款项应与新日发展公司应支付给永安物业公司的物业空置费相抵扣。2、虽然《协商纪要》约定水电周转金、装修保证金由永安物业公司退还给新日发展公司，但是该约定有可能损害新日财富广场的业主利益，因为水电周转金的性质是周转，并不是说其已经实际发生了，新日发展公司也没有提供证据证实其有向新日财富广场业主退还水电周转金，同理，装修保证金亦是如此，况且根据合同相对性原则，水电周转金、装修保证金原则也是应由业主向永安物业公司主张，新日发展公司也未能举证新日财富广场所有业主有委托其代为向永安物业公司主张上述权利。由此，本院对新日发展公司提供的证据十所要证明永安物业公司向所有业主收取水电周转金、装修保证金的对象，予以确认，但该证明对象与本院上述分析的内容关联性不大，故本院对这些证据所体现的内容不予认定在案。 经庭审举证、质证及本院认定的上述有效证据和分析内容，结合双方当事人的诉、辩及庭审陈述、庭后答复等，本院认定本案主要事实如下： 2012年11月10日，新日发展公司（甲方）与永安物业公司（乙方）就甲方开发建设的莆田新日财富广场的总建筑面积76716.11㎡的物业委托乙方物业管理，双方签订《新日财富广场前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：1、合同期限二年，自2014年7月1日起至2016年6月30日；2、写字楼物业费3.5元/月﹒㎡,面积31181.88㎡；SOHO写字楼物业费2.6元/月﹒㎡,面积17537.29㎡；裙楼1F:3元/月·㎡，面积5630.50㎡，2F:2.8元/月·㎡，面积5079.76㎡，3F:2.6元/月·㎡，面积5467.76㎡；地下室：2元/月·㎡，面积11819㎡；3、甲方的权利义务的主要内容：代表业主要求乙方按本合同约定提供服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利，监督并配合乙方物业服务工作的实施及公共管理制度的执行，督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，全额支付已竣工但尚未出售或已出售尚未交给购房人物业的物业服务费（交付时间以“交房通知书”上通知的时间为准），等等；4、乙方提供物业服务的主要内容：负责本物业共用部位、设施的日常维修、养护和管理，公用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理，维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好防范工作，等等；5、物业服务费从本物业交付买受人之日起按季度收取，业主应于每季度第一个月的15日前向乙方支付物业服务费，甲方应交纳的空置房物业费按季度结算于乙方，缴费时间于每季度第一个月的15日前；6、非因乙方原因导致甲方逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日按应缴费用的万分之三加收违约金；7、出售房屋交付之日后的次日至本合同终止之日所发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担，甲方售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由甲方承担，该减免部分自正式交付之日起一个月内，由甲方一次性支付；8、甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方办理承接查验手续。同日，双方另行签订《补充协议》一份，该协议主要约定：1、根据销售合同，符合交房条件但未售、未租房屋的总面积占可出售房屋的40%以下时，该未出售房屋总面积物业服务费按《新日财富广场前期物业服务合同》有关物业服务费标准的60%收取；2、本项目由写字楼、SOHO公寓、商场三大类型物业组成，各类型物业的空置房物业管理费的收取按不同项目类型收费标准分别对应上述条款执行；3、开发商自购的视同已销售房屋收取物业管理费；4、物业服务面积为办公写字楼31182㎡，SOHO公寓17537㎡，商业16178㎡，地下商业11819㎡，地下停车场8028㎡。上述合同和补充协议，由新日发展公司委托代理人陈智强签订并加盖新日发展公司公章，永安物业公司的法定代表人林常青在合同上签字并加盖永安物业公司合同专用章。 2014年8月5日，新日财富广场整体验收合格，同年8月22日消防验收合格。2014年9月至10月，新日发展公司陆续向各业主交付房屋。2014年10月1日，永安物业公司进驻新日财富广场履行物业管理义务。2013年至2014年间，新日发展公司以物业费赠送单、申请报告、资料审核流程表等形式向部分业主赠送物业费，合计136317元。 案外人蔡巍巍曾系永安物业公司派驻新日财富广场物业管理处的员工，案外人严永眉系永安物业公司的员工。 2015年10月31日，永安物业公司（乙方）与新日发展公司（甲方）协商终止合同，双方办理关于服装、电工全套工具、冰箱、热水器等固定财产的交接手续，永安物业公司的管理人员许立忠代表永安物业公司在交接清单上签字并加盖“福建永安物业管理有限公司莆田分公司”印章，案外人蔡巍巍作为接收人签字盖指印，案外人郑伟健作为新日发展公司（甲方监督单位）的代表签字盖指印。同日，双方签订《协商纪要》一份，针对新日财富广场物业解除等相关事项进行协商，并达成一致意见如下：1、甲乙双方同意于2015年11月1日起解除2012年11月10日签订的《新日财富广场前期物业服务合同》；2、甲乙双方同意确认：截止2015年10月31日空置费暂计743118元（详见乙方清单），但其中有异议裙楼空置费141830元由双方另行协商确定；3、甲方之前垫付的水、电费用与乙方上述空置费进行冲抵，多退少补；4、乙方物业管理期间收取的业主装修保证金和水电周转金，应在一个月内与甲方进行结算并支付给甲方，由甲方拨付给新的物业公司，支付给相关业主；5、乙方应将物业管理处的物品进行盘点并移交，双方办理确认单。 在永安物业公司为新日财富广场服务期间，永安物业公司向业主福建省莆仙建设有限公司收取水电费25086元（由永安物业公司出具6张收据为凭，金额分别为1781元、899元、1628元、17428元、1547元、1803元），向业主福建艾利德贸易有限公司收取水电费5476元（由永安物业公司出具2张收据为凭，金额分别为1933元、3543元）。 因新日发展公司拖欠空置房物业费（含裙楼）743118元，和因新日发展公司向有关业主承诺赠送的物业费136318.48元及其违约金未支付，致诉讼。新日发展公司以其代业主垫付水电费等为由要求永安物业公司向其退还水电费、装修保证金、水电周转金等，并提起反诉。 本院认为，涉案的《新日财富广场前期物业服务合同》、《补充协议》、《协商纪要》系永安物业公司与新日发展公司的真实意思表示，合法有效，均受法律保护。《协商纪要》明确约定《新日财富广场前期物业服务合同》自2015年11月1日解除，并载明双方同意确认截止2015年10月31日空置费暂计743118元，但其中有异议裙楼空置费141830元由双方另行协商确定和新日发展公司之前垫付的水、电费用与永安物业公司上述空置费进行冲抵，多退少补等内容。经本院上述分析认为双方当事人并未对裙楼空置费141830元进行协商确定，现产生纠纷诉至本院，在没有相反证据的情况下，该141830元包括在空置费暂计743118元内一并由新日发展公司支付给永安物业公司，其中743118元-141830元=601288元空置物业费自2015年11月16日起至还清之日止按日万分之三计算逾期付款违约金，裙楼空置费141830元自2015年10月31日起至还清之日止按日万分之三计算逾期付款违约金，故永安物业公司诉求的新日发展公司支付空置房物业费1296537.4元及按日万分之三计付自2014年8月1日起至实际还清之日止的违约金，不当，本院进行相应的调整，对其中合理部分予以支持，不合理部分不予支持。永安物业公司诉求新日发展公司支付向买受人承诺减免的物业费计136317元及按日万分之三计付违约金，有事实有法律依据，本院予以支持，但诉求违约金的起算点不当，应调整为以新日发展公司自认的起算点2014年10月1日。新日发展公司提供的在案证据仅能证实永安物业公司向新日财富广场的两户业主收取了水电费共计30562元，而新日发展公司确实替业主代垫了水电费，新日发展公司与永安物业公司的《协商纪要》也明确了“新日发展公司之前垫付的水、电费用与永安物业公司上述空置费进行冲抵，多退少补”，故新日发展公司的反诉请求中主张垫付业主水费812416.32元、水费153086.8元，依据不足，但其中垫付的水电费30562元应在其新日发展公司应支付给永安物业公司的空置费743118元中进行相应抵扣，对于新日发展公司的其他诉求因没有证据证实，本院不予支持。新日发展公司诉求的水电周转金、装修保证金，依据的是双方签署的《协商纪要》，但因该两项内容涉及案外人业主的合法权益，且新日发展公司未得到新日财富广场相关业主的授权委托，也未退还给业主们上述项目的款项，结合合同相对性原则，新日发展公司无权要求永安物业公司从业主们处收取的水电周转金、装修保证金交付给新日发展公司，故新日发展公司的该反诉诉求不能成立，本院不予支持。永安物业公司对反诉的抗辩意见，合理部分予以采纳，不合理部分不予采纳；新日发展公司对本诉的抗辩意见，合理部分予以采纳，不合理部分不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、新日发展（莆田）有限公司应在本判决生效之日起十日内向福建永安物业管理有限公司支付空置房物业费743118元及逾期付款违约金,其中以空置房（除裙楼外）物业费601288元为基数，自2015年11月16日起至还清之日止按日万分之三计收逾期付款违约金；以裙楼的空置房物业费141830元为基数自2015年10月31日起至还清之日止按日万分之三计收逾期付款违约金； 二、新日发展（莆田）有限公司应在本判决生效之日起十日内向福建永安物业管理有限公司支付向买受人承诺减免的物业费136317元，并自2014年10月1日起至还清之日止按日万分之三计收逾期付款违约金； 三、福建永安物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向新日发展（莆田）有限公司支付代垫的水电费30562元及该款自2016年8月18日起还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；该项金额及利息应与上述第一项判决的金额进行抵扣； 四、驳回福建永安物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回新日发展（莆田）有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19620元,由福建永安物业管理有限公司承担12042元,由新日发展（莆田）有限公司负担7578元；反诉案件受理费6246元，由新日发展（莆田）有限公司负担6026元，由福建永安物业管理有限公司承担220元。 审 判 长  林嘉伟 人民陪审员  吴友琴 人民陪审员  李 伟 二〇一八年八月二十日 书 记 员  吴婷婷 陈金英 附相关条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。