广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初3089号原告：佛山市五金电器工业合作联社，住所地佛山市禅城区江湾二路3号，统一社会信用代码914406007079458920。法定代表人：罗纪伟。委托诉讼代理人：刘玉文、黄超杨，广东天骅律师事务所律师。被告：佛山市基裕房地产中介服务有限公司，住所地佛山市禅城区江湾二路5号之一402室，统一社会信用代码9144060471239890XR。法定代表人：吕仲明，董事长。被告：佛山市禅城区邦耀学校，住所地佛山市禅城区江湾二路3-5号，统一社会信用代码52440604745549452E。法定代表人：吕仲明，董事长。上述两被告共同委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。第三人：佛山市铜管厂有限公司，住所地佛山市江湾二路3号。注册号：企合粤禅总字第000916号。法定代表人：李泽民。委托诉讼代理人：于雷。原告佛山市五金电器工业合作联社与被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司（下称被告基裕公司）、佛山市禅城区邦耀学校（下称被告邦耀学校）、第三人佛山市铜管厂有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审理。为查明事实，本院依被告申请追加佛山市铜管厂有限公司作为第三人参加诉讼，并于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告法定代表人罗纪伟及委托诉讼代理人刘玉文、黄超杨，被告基裕公司、邦耀学校的共同委托代理人林汉明、第三人的委托诉讼代理人于雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告共同向原告返还位于佛山市禅城区江湾二路3号东南侧土地使用权（面积：1766㎡）以及该宗土地上的六层建筑物一座（建筑面积：5435㎡）；二、两被告共同向原告支付从2016年3月29日起至实际返还上述土地使用权及地上建筑物之日止的建筑物占有使用费，其中一楼按20元/月/㎡计算，计算面积为905.83㎡（5435㎡÷六层），二楼及以上按9元/月/㎡计算，面积为4529.15㎡（905.83㎡×五层），暂计至2017年12月31日为1236457.95元，2018年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费按前述标准计算；三、两被告共同向原告支付从2016年11月1日起至实际返还上述土地使用权及地上建筑物之日止的土地占有使用费，按8元/月/㎡计算，计算面积为860.17㎡（土地证载面积1766㎡扣除建筑物基底面积905.83㎡），暂计至2017年12月31日为84296.66元，2018年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费按前述标准计算，扣减2016年4月至2016年10月被告已付土地租金55975.5元（7996.5元/月×7个月）中属于建筑物一楼的土地面积905.83㎡对应的租金28711.37元（55975.5元÷1766㎡×905.83㎡），被告实际应付占有使用费为：1292043.24元；四、本案诉讼费用由两被告共同承担。庭审中，原告增加诉讼请求：诉请解除原、被告的租赁合同关系。事实与理由：2001年4月23日，甲方耀邦文化技术培训中心（下简称“耀邦中心”，经查询已于2013年2月6日注销）、乙方被告基裕公司、丙方第三人及丁方原告共四方签订《合作办校合同书》一份，约定四方合作办校成立被告邦耀学校，合作模式为案外人耀邦中心、被告基裕公司负责学校的成立与管理，第三人与原告负责提供办校所需的房产、土地。合同第一条约定，原告提供位于佛山市江湾二路××号内东南面场地1700㎡及自有物业622㎡，合作期间各方原有产权归属不改变，合作期满后各自归还持有者。第五条约定，在第三人、原告场地上新建的地上建筑物，办校期满后，无偿归所属地方所有。第七条约定，办校期间从2001年3月28起至2016年3月28日止，共计十五年。合同还对学校董事会成员、办校初期费用、办校效益、合同解除等事项进行了约定。上述合同签订后，耀邦中心、被告基裕公司将原告土地上原有的旧建筑拆除，然后新建了一座六层建筑物，经佛山市国资土地储备中心（下简称“市土地储备中心”）委托评估确认，该建筑物的建筑面积为5435㎡，提供给被告邦耀学校作为教学楼使用至今。2016年3月28日合作办校期满，根据《合作办校合同书》的约定，合作期间各方原有产权归属不改变，合作期限届满后，合作期间修建的地上建筑物的所有权属于原告，耀邦中心、被告基裕公司及实际使用场地的被告邦耀学校应当在办校期满后及时将涉案土地及地上建筑物返还给原告。但经原告多次通知，义务方既不履行返还义务，也不支付使用费，严重损害原告的合法权益。原告认为，鉴于耀邦中心已经注销，作为《合作办校合同书》乙方的被告基裕公司及实际占有使用原告涉案土地及地上建筑物的被告邦耀学校，应当在合作期满后立即将涉案土地及地上建筑物返还给原告，逾期返还应从合作期满的次日即2016年3月29日起支付地上建筑物的占有使用费至实际返还之日止，对860.17㎡土地使用权的占有使用费，则从2016年11月1日起支付至实际返还之日止。被告基裕公司辩称：一、被告基裕公司、案外人耀邦中心与原告、第三人签订的《合作办校合同书》虽然于2016年3月28日期满，但合同期满后，原告、第三人对被告基裕公司继续使用讼争场地没有异议，从未提出终止合同，《合作办校合同书》至今未终止，被告基裕公司合法占有使用讼争场地的性质没有改变，所以原告要求被告返还佛山市禅城区江湾二路3号东南侧1766平方米土地使用权没有依据。另外，根据《合作办校合同书》第一条约定，被告基裕公司使用佛山市禅城区江湾二路3号东南面场地面积是1700平方米，不是1766平方米。二、原告不享有佛山市禅城区江湾二路3号东南面地上六层教学楼的物权，原告要求返还该地上六层教学楼物业没有依据。1.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案六层教学楼未登记至原告名下；2.涉案六层教学楼全部是由被告基裕公司出资兴建的，原告无出资，基于公平合理的原则，原告不享有该地上六层教学楼的物权；3.根据《合作办校合同书》及补充协议，原场地上的旧厂房拆除后，被告基裕公司已根据协议约定对原告作现金补偿，原告无任何经济损失；4.根据2001年4月23日签订的《合作办校合同书》第四条约定，合作期届满后，涉案六层教学楼归被告基裕公司所有，原告不享有该地上建筑物的物权；5.2004年，被告基裕公司、案外人耀邦中心与原告、第三人签订《补充协议（三）》，约定原告、第三人拟转让位于佛山市江湾二路××号厂区内现用于合作办校的土地使用权及该地段上的房屋，但协议未将被告基裕公司出资兴建的六层教学楼纳入拟转让资产范围，由此可以证实原告及第三人当时一致认可被告基裕公司出资兴建的六层教学楼不归原告所有；6.2004年10月，原告（甲方）、第三人（乙方）与案外人耀邦中心（丙方）、被告基裕公司（丁方）签订《土地使用权及房屋转让协议书》，就原告转让佛山市江湾二路××号合作开办邦耀小学1700㎡土地使用权所涉及的被告基裕公司出资兴建的六层教学楼事宜达成如下一致协议，该协议约定清晰反映，原告及第三人当时同意被告基裕公司出资兴建的六层教学楼并入拟转让资产一并转让，转让后六层教学楼的转让价款按照评估值退还给被告基裕公司，由此可以进一步证明原告、第三人当时一致确认六层教学楼归被告基裕公司所有，原告不享有六层教学楼所有权；7.2001年3月被告基裕公司接收讼争场地时，佛山市禅城区江湾二路3号东南面地上六层教学楼是不存在的，该地上建筑物不是原告交付给被告基裕公司的物业，原告现以返还原物为案由要求被告基裕公司返还该六层教学楼，既无法律依据，也违反公平合理、等价有偿的原则。三、原告单方变更合作办学协议及双方其他约定，要求被告基裕公司从2016年3月29日起支付土地及地上建筑物占有使用费没有依据。1.合作办学合同书在2016年3月28日期满后，原告及第三人对被告基裕公司继续使用讼争场地没有异议，并继续收租，没有提出终止合同，所以合作办校合同及有关补充协议继续有效，被告基裕公司同意继续按照合作办学合同书及有关补充协议、2013年7月4日双方签署的对数确认函，继续按照每月7996.50元的标准继续支付办学收益或租金，但不同意按原告主张的支付标准支付土地使用权及地上建筑物占有使用费；2.原告不享有六层教学楼物权，原告要求被告基裕公司支付六层教学楼的占有使用费没有任何依据；3.原告已收租至2016年10月，原告现在要求被告基裕公司从2016年3月29日起支付占有使用费是重复收费。被告邦耀学校辩称：一、被告基裕公司是被告邦耀学校的举办者，被告邦耀学校使用讼争场地是基于被告基裕公司、案外人耀邦中心与原告、第三人签订的《合作办校合同书》，虽然该合作办学合同于2016年3月28日期满，但合同期满后，原告、第三人对被告邦耀学校继续使用讼争场地没有异议，从未提出终止合同，《合作办校合同书》至今未终止，被告邦耀学校合法占有使用讼争场地的性质没有改变，所以原告要求返还佛山市禅城区江湾二路3号东南侧1766平方米土地使用权没有依据。另外，根据《合作办校合同书》第一条约定，被告邦耀学校使用佛山市禅城区江湾二路3号东南面场地面积是1700平方米，不是1766平方米。二、原告不享有佛山市禅城区江湾二路3号东南面地上六层教学楼的物权，原告第一项诉讼请求要求返还该地上六层教学楼物业没有依据。三、原告不享有六层教学楼物权，原告要求被告邦耀学校支付地上建筑物占有使用费没有任何依据。四、原告已收租至2016年10月，原告要求被告邦耀学校从2016年3月29日起支付占有使用费是重复收费。第三人陈述：同意原告的诉讼请求，第三人实际上已经退出四方的合作协议，第三人合作经营所提供的土地以及房屋在2013年被市政府征收了，第三人也已经收到了相关的补偿费用；原、被告的请求及答辩与第三人没有关系。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照，被告基裕公司企业信用信息公示报告，被告邦耀学校统一社会信用代码查询结果、民办非企业单位登记证书。证明原、被告具有诉讼主体资格。2、案外人耀邦中心企业信用信息公示报告。证明耀邦中心已于2013年2月6日注销。3、《合作办校合同书》、场地图纸各一份。证明2001年4月23日，甲方耀邦中心、乙方被告基裕公司、丙方第三人及丁方原告共四方签订《合作办校合同书》，约定四方合作办校成立被告邦耀学校，合作模式为耀邦中心、被告基裕公司负责学校的成立与管理，第三人与原告负责提供办校所需的房产、土地。合同约定，原告提供位于佛山市江湾二路××号内东南面场地1700平方米及自有物业622平方米，合作期间各方原有产权归属不改变，合作期满后各自归还持有者。办校期间从2001年3月28日起至2016年3月28日止，共计十五年，办校期满后，地上新建的地上建筑物，无偿归所属地方所有。4、国有土地使用证【佛府国用（2005）第06000840749号】、国有土地使用证【佛禅国用（2013）第××号】、《证明》及附件。证明合作办校的场地土地使用权人原为原告，土地使用面积1766平方米；该土地已经于2013年6月3日被市土储中心收储，由原告代管行使土地及建筑物的经营管理权，现在市土储中心已经注销，其资产划归新成立的佛山市国资资源整理利用中心，对涉案土地及建筑物则继续维持原管理关系。5、资产评估报告书。证明《合作办校合同书》签订后，耀邦中心、被告基裕公司在原告土地上修建了一座六层建筑物，建筑面积为5435平方米，提供给被告邦耀学校作为教学楼使用至今。诉讼中，被告基裕公司举证如下：1、《合作办校合同书》（2001年3月28日）。证明2001年3月28日被告基裕公司与第三人签订合作办校合同书，约定双方合作办校。2、《合作办校合同书》（2001年4月23日）。证明2001年3月28日被告基裕公司、案外人耀邦中心与原告、第三人签订合作办校合同书，约定：1.四方共同合作办校；2.校舍、设施在原建筑基础上改建及装修，宣传费用，先由甲乙方全部垫支，列入开办费用，以后在学校收入中退还给甲乙方。以后，随着办学的需要，新建校舍、教学楼，增设的教学设备、设施的费用，也由甲乙方垫支，根据价值大小分类，按四方议定的折旧年限，逐年将折旧费全部归还给甲乙方。资产折旧完毕，则不再计提折旧费，待合作期满后，该资产归甲乙方所有，丙丁方放弃持有权。3、《合作办校合同书》补充协议。证明2002年1月29日，被告基裕公司、案外人耀邦中心与原告、第三人签订《合作办校合同书》补充协议，约定丙丁方于2002年1月29日将681.68平方米旧厂房交付被告拆除，用于合作办学，被告基裕公司须在10年内根据2001年12月31日的资产评估值362180元支付补偿款。4、《合作办校合同书》补充协议（二）。证明2002年11月28日，被告基裕公司、案外人耀邦中心与原告、第三人签订《合作办校合同书》补充协议（二），约定：1.各方确认第三人提供因办校需要而被拆除540平方米厂房，被告基裕公司须在10年内按2001年5月25日的评估值442260元向第三人支付补偿款；2.2002年1月29日《补充协议》应付的补偿款被告基裕公司向原告支付，首期补偿款36218元于2003年12月中旬支付，10年内分期付清。5、《合作办校合同书》补充协议（三）。证明2004年，被告基裕公司、案外人耀邦中心与原告、第三人签订《合作办校合同书》补充协议（三），约定原告、第三人拟转让用于合作办校的土地使用权及地上建筑物，但转让资产的范围不包括被告基裕公司出资兴建的六层教学楼。由此证明原告及第三人当时一致认可被告基裕公司出资兴建的六层教学楼归不归原告所有。6、《土地使用权及房屋转让协议书》。证明2004年10月，原告、第三人与被告基裕公司、案外人耀邦中心签订《土地使用权及房屋转让协议书》。证明原告和第三人当时一致确认六层教学楼归被告基裕公司所有，原告不享有六层教学楼所有权。7、《邦耀学校与中力公司2013年7月4日对数确认函》、《2002年至2011年邦耀学校支付合作办校收益及拆除旧厂房补偿的付款记录对数表》、《2012年至2016年邦耀学校支付合作办校收益及拆除旧厂房补偿款的付款记录对数表》、发票、收据、支票头、《支付拆除旧厂房补偿款的明细说明》、《佛山市基裕房地产中介服务有限公司应付、已付办学收益、旧厂房补偿款对数表》。证明：1.2002年1月至2011年12月31日，被告基裕公司已付合作办学收益和拆除旧厂房补偿款共4254196元，其中支付拆除五金联社旧厂房补偿款325962元，支付拆除佛山市铜管厂旧厂房补偿款398034元；2.2015年5月29日被告基裕公司支付拆除旧厂房补偿款20000元；3.2012年被告基裕公司应付合作办学收益和拆除旧厂房补偿款合共435844元，其中：合作办学收益款355400元（原告71400元，第三人284000元），拆除旧厂房补偿款80444元（原告36218元，第三人44226元）；4.第三人提供合作办学的4669平方米土地被征收后，2013年7月至2016年3月28日，被告基裕公司每年应付的办学收益为95958元，即每月应付办学收益7996.50元；5.原告收取租金（办学收益）至2016年10月；6.被告基裕公司已支付拆除旧厂房补偿款合共743996元；7.原告收取租金（办学收益）至2016年10月。8、2016年4月7日会谈要点。证明原告同意双方继续合作，合同延期五年。9、催款通知书。证明原告通知2016年11月1日后，委托佛山市骏承物业管理有限公司（下简称“骏承公司”）管理和收款，但骏承公司一直不提供收款账户，造成被告基裕公司一直无法缴款。诉讼中，被告邦耀学校未提交证据。诉讼中，第三人未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、4，原告能提供原件予以核对，且两被告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5有原件核对，两被告虽不确认，但并未提供有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告基裕公司的证据1、2、3、4、5、6、8、9以及证据7中的《邦耀学校与中力公司2013年7月4日对数确认函》、发票、收据、支票头，原告及被告邦耀学校、第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据7中的《2002年至2011年邦耀学校支付合作办校收益及拆除旧厂房补偿的付款记录对数表》、《2012年至2016年邦耀学校支付合作办校收益及拆除旧厂房补偿款的付款记录对数表》、《支付拆除旧厂房补偿款的明细说明》、《佛山市基裕房地产中介服务有限公司应付、已付办学收益、旧厂房补偿款对数表》，为被告基裕公司单方制作，原告不予确认，因该组证据涉及补偿款问题，与本案争议焦点无关联性，对该组证据本院不予采纳。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2001年4月23日，原告（丁方）与案外人耀邦中心（甲方）、被告基裕公司（乙方）、第三人（丙方）签订《合作办校合同书》，四方就合作开办耀邦小学达成如下协议：一、丙方提供位于佛山市江湾二路3号场地4669㎡及自有产权的房产共2368㎡；丁方提供持有的位于佛山市江湾二路××号东南面场地1700㎡及自有物业622㎡；场地相邻两条消防通道，不列入合作办校范围。乙方提供位于佛山市江湾二路5号自有房地产权的四层楼房；甲方提供教学师资及教学设施一批，四方合作办校，发展教育事业……四、……随着办学的需要，新建校舍、教学楼，增设的教学设备、设施的费用，也由甲乙方垫支，根据价值大小分类，按四方议定的折旧年限，逐年将折旧费全部归还给甲乙方。资产折旧完毕，则不再提折旧费，待合作期满后，该资产归甲乙方所有，丙丁方放弃持有权……五、因教学需要，将丙方、丁方原有建筑物拆除时，按评估价值以十年折扣期，由学校分期补偿丙方、丁方，以填补其固定资产账目。在丙方、丁方场地上新建的地上建筑物，办校期满后，无偿归所属地方所有……七、合作办校期2001年3月28日起至2016年3月28日止，共计十五年。丙丁方合作办校时间从场地、物业提供使用时计算。2002年1月29日，原告（丁方）与案外人耀邦中心（甲方）、被告基裕公司（乙方）、第三人（丙方）签订《补充协议》，四方一致同意将原告、第三人位于江湾二路××号提供用于合作办校土地范围内的地上建筑物即681.68平方米房屋拆除。2002年11月28日，上述四方签订《补充协议（二）》，对案外人耀邦中心、被告基裕公司应向原告、第三人支付的年度办校效益分成（或收益保底数）进行调整，协议对第三人持有的因办校需要而被拆除的540㎡厂房，由案外人耀邦中心、被告基裕公司以442260元的价值于十年内分期补偿给第三人。2004年，上述四方签订《补充协议（三）》，协议对第三人持有的土地使用权及地上建筑物、丁方持有的约1700㎡的土地使用权，由原告、第三人委托国土部门以带合作办校合同期限的公开挂牌形式拍卖……2004年10月，原告（甲方）、第三人（乙方）、案外人耀邦中心（丙方）、被告基裕公司（丁方）签订《土地使用权及房屋转让协议书》，就原告在出让位于市××号内提供用于合作开办邦耀小学地段1700㎡土地使用权涉及的相关事项达成如下协议：一、甲、乙两方确认，在2001年4月开办邦耀小学后，由丙、丁两方自行出资兴建了六层6502㎡教学楼，尚未按四方签订的《合作办校合同书》有关条款，计入办校成本费用按期分摊折旧。为此，甲、乙两方同意丙丁两方要求，将该教学楼以会计师事务所提供的评估价作价，并入甲方拟出让土地使用权的转让价中，而将该教学楼一并转让。二、甲、乙两方同意在转让××号总资产收入中（即包含土地使用权、甲、乙方原有的物业及上述丙、丁两方自行出资兴建的六层教学楼），将教学楼按拍卖前会计师事务所评估的评估值，退还给丙、丁两方。丙、丁两方对此无异议……2016年10月31日，原告向被告邦耀学校发出《催款通知书》，上载：“鉴于我社上级主管公司佛山市公盈投资控股有限公司2016年10月份通知，我社从2016年11月1日起委托给佛山市骏承物业管理有限公司管理……我社向贵校催收如下款项：贵校与我社《合作办校合同书》租用面积1700方土地，月租7996.50元，2016年7月至2016年10月31日4个月共欠租金31986元。欠房屋拆迁补偿款60444元……”根据被告基裕公司提供的发票显示，被告邦耀学校每月向被告基裕公司支付租金7996.50元。另查明，佛山市人民政府2005年8月24日出具的佛府国用（2005）第06000840749号国有土地使用证显示，佛山市禅城区江湾二路3号东南侧土地使用权人为原告，通过划拨取得，使用权面积为1766平方米。佛山市禅城区人民政府2013年6月3日出具的佛禅国用（2013）第××号国有土地使用证显示，上述土地使用权人为市土地储备中心，使用权类型为政府储备，使用权面积为1766平方米。2018年4月8日，市国资资源管理利用中心向原告出具《证明》一份，上载：“贵社原位于佛山市禅城区江湾二路3号东南侧土地（土地证号：佛府国用（2005）第06000840749号）于2010年已被市土地储备中心收储，并于2012年8月移交给市国资土地储备中心，土地使用证于2013年6月3日变更至该中心名下（土地证号：佛禅国用（2013）第××号），在上述收储地块政府未有使用安排前，授权由贵社代为管理，期间代行土地及地上建筑物经营管理权……根据市编委批复精神，撤销原市土地储备中心，市土地储备中心剩余资产（含储备土地）等整体划入佛山市国资资源整理利用中心。”受市土地储备中心委托，佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司（下简称“大诚公司”）于2011年3月10日对原告位于佛山市江湾二路3号地上建（构）筑物出具《资产评估报告书》[佛诚资估字（2011）第035号]，确认涉案建筑物面积为5435平方米，评估市场价值为5573273元。再查明，佛山市禅城区邦耀小学成立于2004年9月23日，注册地址为佛山市禅城区江湾二路3-5号，并于2008年12月27日变更名称为佛山市禅城区邦耀学校。案外人耀邦中心于2013年2月6日注销登记。诉讼中，原告与两被告共同确认，原、被告名为合作办校，实际是租赁合同关系，原告没有实际参与被告邦耀学校的经营管理、没有派董事、不承担任何的经营风险，原告固定收取办学收益。涉案建筑物无办理报批报建手续、无产权证。该建筑物作为被告邦耀学校的教学楼使用。原告陈述，涉案土地及建筑物现由被告邦耀学校作为教学楼使用。原告与两被告没有签订租赁合同。被告想通过以全部受让涉案土地和建筑物的方式实现永久办校，所以才签订了《土地使用权及土地转让协议书》，但是随着政府对土地政策的调整，该宗土地被列入收储计划，导致该协议没有实施。被告交纳土地租金至2016年10月，土地租金是按照合作期内的标准支付的，但原告不同意该标准，应按照市场价结合税局的标准支付。两被告陈述，涉案建筑物于2003年初由被告基裕公司兴建。确认涉案建筑物是包含在原告主张的土地面积里面。本院认为，据原、被告的陈述可知，原告虽与被告基裕公司、第三人以及案外人耀邦中心签订《合作办校合同书》，但实际没有按照合同的约定进行合作办校，而是由原告将其拥有使用权的土地出租给被告基裕公司使用，被告基裕公司在土地上兴建教学楼，并由被告邦耀学校向原告支付土地租金，故原告与两被告之间实际形成了土地租赁合同关系。依据《合作办校合同书》的第七条的约定，合同于2016年3月28日止，而后各方当事人未续签合同，被告邦耀学校继续使用土地并向原告支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原告与两被告之间的土地租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。关于原告诉请解除租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告于2018年4月10日在庭审中明确向两被告主张解除租赁合同关系，故本院确认原告与两被告之间的土地租赁合同关系于2018年4月10日解除。关于原告诉请的返还土地及建筑物。如前所述，因原、被告之间的租赁合同关系已解除，故两被告再无占有使用涉案土地的依据，故应予以返还，至于土地上盖建筑物的归属问题，本院评判如下：第一、四方签订的《合作办校合同书》第四条约定，“随着办学的需要，新建校舍、教学楼，增设的教学设备、设施的费用，也由甲乙方垫支，根据价值大小分类，按四方议定的折旧年限，逐年将折旧费全部归还给甲乙方。资产折旧完毕，则不再提折旧费，待合作期满后，该资产归甲乙方所有，丙丁方放弃持有权”，第五条又约定“因教学需要，将丙方、丁方原有建筑物拆除时，按评估价值以十年折扣期，由学校分期补偿丙方、丁方，以填补其固定资产账目。在丙方、丁方场地上新建的地上建筑物，办校期满后，无偿归所属地方所有”，上述第四条与第五条就合同期满后的建筑物归属相矛盾，属于约定不明，但第五条是对建筑物在期满后归属的独立约定，且根据“房地一体、房随地走”的原则，涉案建筑物在原告拥有使用权的土地上，建筑物在租赁期满后归属原告所有的盖然性更高；第二、从四方于2004年签订的《土地使用权及房屋转让协议书》可知，在被告基裕公司兴建涉案建筑物之后，原告曾打算将涉案土地以及建筑物一并转让给被告基裕公司以及耀邦中心，即四方在签订该份协议书时确认建筑物归属于原告所有，由原告转让予被告基裕公司以及耀邦中心，从而印证建筑物的归属情况。综上，因《土地使用权及房屋转让协议书》并未实际履行，本院亦确认建筑物所在土地租赁合同已解除，故原告对涉案建筑物有主张交还的权利。另因该建筑物为教学楼，故本院给予九十天的交还时间。关于土地占有使用费。从原告于2016年10月31日向被告邦耀学校发出的《催款通知书》可知，原告诉请的土地占有使用费即为土地租金，根据被告基裕公司提供的交款记录显示，此前亦有按期交纳租金，即原、被告确认土地的月租金为7996.50元。原告主张以8元/月/平方米计算，但未举证证明有此约定，本院不予采纳。原告及两被告确认自2016年11月起原告未收取两被告土地租金，故两被告应按照7996.50元/月为标准支付租金，截至合同解除之日的土地租金为138606元(7996.50元×17个月+7996.50元÷30日×10日)，此后，两被告应依据7996.50元/月的标准，向原告支付土地占有使用费至返还土地之日止。关于房屋占有使用费。因未有证据显示双方对涉案建筑物物的租金有约定，且涉案的建筑物为被告基裕公司所兴建，符合谁出资谁使用的原则，故原告主张建筑物租金无合同和法律依据，本院不予支持。如前所述，因建筑物所在的土地租赁合同关系已于2018年4月10日解除，涉案建筑物应一并返还原告，故此后产生的房屋占有使用费两被告仍需向原告支付，原告诉请首层按照20元/月/平方米计算、二层及以上按照9元/月/平方米计算，因涉案租赁物为教学楼，在使用功能上无层数之分，租金标准按照统一标准较为合理，原告主张的二层以上按照9元/月/平方米计算，未超出《佛山市禅城区房屋指导租金标准》中关于涉案建筑物所在路段的办公用房指导价格标准，故本院酌定整栋建筑物的占有使用费的标准按照9元/月/平方米计算，因无证据证明涉案建筑物进行报批报建手续，原、被告均无法就涉案建筑物的面积提供经有权行政机关出具的测绘报告，故参考市土地储备中心委托大诚公司出具的《资产评估报告书》中所确认建筑面积5435平方米计算，每月的占有使用费为48915元（5435平方米×9元/月/平方米），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市五金电器工业合作联社与被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司、佛山市禅城区邦耀学校之间的土地租赁合同关系于2018年4月10日解除；二、被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司、佛山市禅城区邦耀学校于本判决发生法律效力之日起九十日内，向原告佛山市五金电器工业合作联社交还佛山市禅城区江湾二路3号东南侧土地【国有土地使用证号：佛禅国用（2013）第××号】以及上盖的六层建筑物；三、被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司、佛山市禅城区邦耀学校于本判决发生法律效力之日起九十日内，向原告佛山市五金电器工业合作联社支付2016年11月至2018年4月10日的土地租金138606元，并自2018年4月11日起按每月7996.50元向原告佛山市五金电器工业合作联社支付土地占有使用费至实际返还土地及上盖的六层建筑物之日止；四、被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司、佛山市禅城区邦耀学校自2018年4月11日起按每月48915元向原告佛山市五金电器工业合作联社支付房屋占有使用费至实际返还土地及上盖的六层建筑物之日止；五、驳回原告佛山市五金电器工业合作联社的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取8614元，由原告佛山市五金电器工业合作联社负担7916元，被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司、佛山市禅城区邦耀学校负担698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年八月二日书记员  黄帼文附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。