广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初9906号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼**，统一社会信用代码91440605707715835Y。法定代表人：麦宗汶委托诉讼代理人：朱庆程，系广东信亦然律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖宇婷，系广东信亦然律师事务所实习律师（授权于2018年6月6日止）。委托诉讼代理人：朱景鹏，系广东信亦然律师事务所律师助理（授权于2018年6月6日始）。被告：马爱娣，女，1976年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：宋开国，系广东豪盛律师事务所律师。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司与被告马爱娣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，依法适用简易程序并于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱庆程，被告马爱娣的委托诉讼代理人宋开国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费2742.48元、公共分摊电费162元、公共分摊水费89.1元、市政垃圾清运费63元、违约金1624.15元，以上暂共计4680.73元（暂计至2017年12月31日，计至实际清偿日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是南海区俊怡花园小区的物业管理公司，被告是南海区桂城街道俊怡花园14号楼603房的业主。原告向被告提供物业服务，按照步梯房0.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收代缴其物业范围内的水、电费用。被告自2011年7月份起，开始持续拖欠有关物业费用。截止至2017年12月31日，被告已经拖欠物业管理费2742.48元、公共分摊电费162元、公共分摊水费89.1元、市政垃圾清运费63元、违约金1624.15元。经过原告多次催收，被告均无理拒绝。原告认为，被告已经构成违约，为维护原告的合法权益，请法院依法判决。被告马爱娣辩称，一、原告无权基于《俊怡花园前期物业管理服务协议》（下简称物业服务协议）要求被告支付物业费、公摊水电费、垃圾清运费等费用。原被告于2003年8月5日签订物业服务协议，但原告未能依约履行物业管理职责，侵吞业主的共有收益。俊怡花园第二届业主委员会于2011年4月1日向原告发出《关于俊怡花园物业服务整改意见的函》，责令原告对安全消防、卫生绿化、财务、停车在一个月内整改完毕，但原告对整改意见视而不见，根据临时业主大会表决结果，业委会于2011年9月20日作出《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决的公告》，决定解聘原告，并就原告侵占全体业主的共有收益授权业委会以诉讼、仲裁等方式追讨，但原告至今仍拒绝移交物业管理权。原告自2011年9月20日起已经丧失了俊怡花园物业管理提供者的身份，且物业服务协议于该日终止，原告拒绝移交俊怡花园物业管理权已构成侵权，损害了广大业主的合法权益，原告无权向被告主张物业管理费、公摊水电费、垃圾清运费等费用；二、原告未能切实履行服务管理之责包括：1.原告未尽到安保的责任。保安值班人员年纪大，在值班期间睡觉，小区内没有配备巡逻保安，四出入口没有安装门禁，人员车辆自由进出，没有安装监控设施，导致小区盗窃频繁发生，小区业主迫不得已自发捐款十万元购买监控设备。2.共用部位、设施设备损毁严重，原告从未进行修缮，给小区带来重大安全隐患。业主自发出资更换了破损的大门，并对部分居民楼门禁进行更换。3.原告未能尽责搞好小区环境卫生及绿化。小区卫生环境极差，垃圾遍地无人打扫，绿化长期无人打理。4.原告从未向业主公布物业管理费用收支账目。多年来收取的包括停车费在内的业主共有收益没有用于共有设施和设备的维护修缮，被原告非法侵占。三、原告主张的公摊水电费、垃圾清运费依据不足。原告主张2017年12月31日前的公摊电费162元、公摊水费89.1元、垃圾清运费63元，但却提供2018年2月电费催缴单。原告应提供垫付上述费用的证据及计算方式。原告长期在电箱私拉出电线并提供给商户使用，收取并占用商户缴交的电费，该部分用电不应由被告等业主承担，原告应从已缴费的当月公摊电费中剔除。四、原告无权主张违约金，且违约金过高。业委会已于2011年9月将原告解聘，原被告间不存在物业服务合同关系，原告不能按物业服务协议向被告主张违约金。退一步说，即使2011年9月以后双方仍存在前期物业服务关系，由于原告未能切实履行物业管理职责，原告违约在前，被告未向原告支付物业费有合理的理由，无需向原告承担违约责任。前期物业服务协议约定的日千分之五的违约金标准过高，不受法律保护。五、原告主张的2015年9月30日前的物业管理费、公摊水电费、垃圾清运费已超过诉讼时效，请法院依法审查。另外，1.原告与被告本案讼争案由并非物业服务合同纠纷（1）关于原告与被告签订对物业服务协议，是由原告提供的格式文本，对于该协议对前期物业管理所做的定义，为无效条款，原告就该格式条文并未向广大业主履行解释和告知的义务；（2）对于物业公司的选聘以及解聘是业主的法定权利，而业主大会是业主反映自身意愿的场所，2011年业委会鉴于原告公司的物业管理现状以法定程序并在政府部门的共同监管下，召开了临时业主大会，依据业主议事规则及物业管理条例的规定，形成了业主大会的决议书，该决议书是广大业主的意志的充分体现，自2011年9月20日起，原告已经丧失了物业管理的身份及其相应的权利；（3）基于原告在被解聘后，拒绝移交物业管理权的行为是侵权行为，退一步讲，即使原告在被解聘后，提供了一定的服务，那么也仅仅是无因管理之债，而非合同之债，那么对于无因管理之债，管理者要提供举证责任，也就是说物业管理者要提供具体服务的项目，原告应当承担相应的举证责任，包括服务的日记、台账及收支凭证；2.原告无论是在解聘前或者之后，在霸占管理权期间，均没有履行物业管理职责（1）近几年一直是由业主自发的管理小区，与原告无关，比如卫生，也是业主集体自发的打扫；监控也是业主集资购买；楼梯间的灯的更换，也是业主自行进行的更换；包括一些门等基础设备都是业主自行更换，实际上原告并没有履行物业管理者应尽的义务，本案原告由于没有履行职责，而被业主戏称为“收费处”，充分体现了业主对原告的不信任，横幅上也可以看出小区的设施设备是由业主自发购买；（2）小区自原告接手物业管理以后，设立的保安亭，对过往车辆包括业主车辆收取停车费，每年的会收取的金额保守估计不少于20万元，该部分收益应当为业主的共有收益，应当用来物业管理期间的共有支出，包括基础设施公用设施的更换维修，但原告至今并未按前期物业服务协议的约定三个月进行财务收支的公开，那么高达几百万的停车费从未用于业主的切身权益的维护；（3）原告诉称基础设施没有维修更换，是因为广大业主不同意，被告认为是物业公司若涉及重大费用支出应当履行书面公示以及及时收取业主书面反馈意见的义务，原告没有提供相应证据证明其对维修更换事项进行了公示，也没有任何业主的书面反馈意见，其在物业服务中存在明显的不作为，其所诉称内容纯属狡辩；（4）原告所提交的摆拍照片，恰恰证明其没有履行物业管理职责，如果履行，应当有原始的维修更换以及卫生清理绿化等的工作记录及相应凭证，从摆拍照片反映的现场情况来看，具有明显的诉讼目的；（5）对于原告没有尽到安全保卫职责，被告截止到开庭之日止，共收集十六份报警回执，这个时间跨度从2008年至2017年9月20日，期间业委会在2011年曾向原告发出整改通知，也能证明小区的安全保卫方面原告是严重失职，从提交的回执可以看出，个别业主在三个月之内被盗了两次，对于被告所称的六百多户居民被盗一千多次绝非虚言，法庭可以向派出所调取相应报警记录情况；（6）对于共用设施损毁的情况，被告已向法庭提交了书面照片和视频光盘，可以反映出设施的损坏情况，如果没有经过业主此前的自发的修理修缮，更加惨不忍睹，被告也向法庭提交了下水道的收据，可以证明上述内容；（7）关于环境卫生，被告提交的视频光盘，是拍摄时间为2018年6月28日，光盘中动态的反映了小区的绿化卫生情况，且该绿化卫生情况还是在业主自发清理之后拍摄的，可以看到树上的枯叶还挂在树上，遍目可见，部分小区的地面没有草或者有些草和植物长期无人打理，垃圾遍布；3.关于原告主张的分摊水费的问题，业主每月向供水公司缴交的水费中已包含了公摊水，原告无权再向业主收取公摊水费，从被告提供的用水清单，也可以反映出每月分摊水费的金额远远大于自用金额，证明小区水管等供水设施是常年无人更换，原告未能履行物业管理职责的体现，被告提供的光盘上面反映到原告存在偷水的情况。4.原告主张的2015年9月30日前的费用已经过了诉讼时效，原告没有提供证据证明其向业主履行了催收的程序，应当承担举证不能的后果，对于原告所辩称的最高院关于诉讼时效的司法解释，被告认为该解释中的同一债务是指已经发生的债务，本案关于物业费并不属于物业合同签订之时的同一债务，应当适用民法通则已经民法总则中关于诉讼时效的规定。综上，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院将结合案情进行分析。本院根据采信的证据及原、被告的陈述，确认以下事实：1998年6月1日，原告登记成立，经营范围包括物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。2003年8月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方购买物业名称：俊怡花园14#楼603房，建筑面积70.34平方米。乙方在2003年8月5日签订《商品房买卖合同》购买本物业时，甲乙双方就本物业的前期物业管理服务达成以下协议：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通秩序、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理。房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明线路、供气线路、消防设施、绿地、绿化广场设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等。环境卫生：甲方负责公共场所及房屋共用部分的清洁，在指定公共场所定时收集和清运生活垃圾，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，负责本物业区域内24小时安全巡视、门岗执勤，保持小区内生活秩序正常，全天24小时保安服务，发现问题及时处理或报警等等。物业管理服务质量：甲方负责定期清洁物业的外墙，使其保持完好，保持设备运行正常、高效、节能运行，共用部位、共用设施设备定期维护检修、专人负责，设立档案管理，常保洁、无积水、无积尘，定期除四害，做到区内无虫鼠疫害，保证绿化物的正常生长，定期修剪、造型、施肥、更新，保证消防设施、设备完好、消除消防隐患等等。物业管理服务费用标准按物价局批示的文件执行，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用。甲方违反本协议规定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反本协议规定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的费用，并退还利息和支付违约金。乙方违反本协议规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，且有权终止对本物业的服务管理。原告主张,物业管理费用包含小区的卫生维护费等，但小区的卫生维护费是指业主家每天产生的生活垃圾由业主从家中放到楼下垃圾桶内，再由保洁员收集到小区内的垃圾装运点产生的费用，费用包含小区公共区域清扫工作。生活垃圾清运费是通过市政管理处专车运输垃圾到政府指定地点产生的费用。第一个环节属于物业公司收取的物业费的范畴，第二个环节属于市政管理处向小区住户收取，并由物业公司代收的垃圾清运费，这项费用的产生是由业主直接造成的，该笔费用的支出应由住户承担。2016年4月，原告作为甲方，与作为乙方的佛山市南海区桂城街道市政管理处签订《清扫及垃圾清运处理服务协议书》，双方就清扫及垃圾清运事宜达成如下协议：乙方每天代甲方清运生活垃圾量为0.76吨，收费标准为130元/吨，生活垃圾清运处理费27170元。该协议有效期为2016年4月1日至2016年12月31日。2016年12月，原告向佛山市南海区桂城街道市政管理处支付2016年4月-12月份垃圾清运费27170元。2017年1月，原告作为甲方，与作为乙方的佛山市南海区桂城街道市政管理处签订《清扫及垃圾清运处理服务协议书》，双方就清扫及垃圾清运事宜达成如下协议：乙方每天代甲方清运生活垃圾量为0.76吨，收费标准为130元/吨，生活垃圾清运处理费36062元。该协议有效期为2017年1月1日至2017年12月31日。原告向佛山市南海区桂城街道市政管理处支付2017年全年垃圾清运费36062元。涉案房产位于佛山市南海区，于2004年6月23日登记于马爱娣名下，建筑面积为70.34平方米。另查1，2011年4月1日，佛山市南海区桂城街俊怡花园第二届业主委员会向原告及俊怡花园物业管理处出具《关于俊怡花园物业服务整改意见的函》，内容：业委会向原告提出整改意见，包括小区应实现全封闭管理，每个出入口都要安排保安值岗，严格执行人车刷卡出入，非本小区住户出入加强保安的服务意识和责任感、消防设施几乎都已缺损，存在严重的安全隐患，消防设施要按规定进行日常性的调试、检查、维护、尽快恢复到可以正常使用。卫生、绿化方面，所有垃圾桶应加盖并每天及时清理，小区公共场所、楼道每日清扫一次，定期进行消毒和灭虫除害工作，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂物，被破坏的绿化带应尽快补种花草等等。另查2，2011年9月20日，佛山市南海区桂城街俊怡花园第二届业主委员会出具《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决结果的公告》，内容为经俊怡花园业主表决，通过了同意解聘小区的现物业公司即佛山市南海区兴业物业管理有限公司；同意授权业主委员会代表小区全体业主与经全体业主表决后得票最高的物业公司签订《俊怡花园物业服务合同》为小区全体业主提供物业服务。另查3，被告尚未支付2011年7月至2017年12月期间的物业管理费2743.26元（0.5元/平方米/月×70.34平方米=35.17元/月；35.17元/月×78个月=2743.26元）。原告主张，该小区建设初期出现过烂尾一次，由别的开发商进行重新开发建设后进行出售，因此遗留很多特殊问题，如小区路灯连接电表问题，用水电表问题。该小区在2003年交楼时，全小区统一一个电表和水表，全体小区的公摊用水用电和各业主专有部分的用水用电都是同一个水表、电表，由物业公司先行垫付，物业公司垫付后再向业主分摊。直到2010年11月份前后，该小区才实现各业主专有部分的用水用电分表到户。也就是从2010年11月份，各业主自行向供水公司、供电公司缴纳，再向业主分摊。按常理，每一个路灯都会有一个电表、每一个楼梯灯也有自己的电表，但案涉小区是在烂尾楼的基础上重新开发，路灯、楼梯灯电线也是埋在地下，很多电线都没有标识，因此无法每一个路灯、楼梯灯都安装电表。鉴于小区公共用电的线路混乱，无法确定路灯对应的电表，因此兴业公司缴纳了相关费用后无法取得对应的发票，因此原告延续了从2003年交房以来的公摊水电费交易习惯，即按照公摊水费每月每户收取1.1元、公摊电费每月每户收取2元。被告拖欠2011年4月起至2017年12月的公共分摊电费162元、公共分摊水费89.1元。被告明确在2011年4月前的公摊水电费是原告先是通过银行扣费，后现金交纳。原告主张被告拖欠其2016年4月起至2017年12月的市政清运垃圾费63元（3元×21个月）。原告陈述：俊怡花园小区共有路灯18座，小区有33幢楼，其中有21栋7层楼，每层两个楼道灯，有12栋5层楼每层有1个路灯，楼底门前灯1个，故小区的楼梯灯合计超过350个，另小区公共设施设备有电房、汽车匝道、监控系统均需要用电，上述设备所产生的公摊电费均先由原告先行代垫。小区绿化面积达到8000平方米，绿化浇水、冲冼路面都需要用水，所产生的水费为公摊水费，亦为原告先行垫付。另，垃圾清运费按每月每户3元收取，低于《佛山市南海区发展规划和统计局关于我区生活垃圾处理费收费标准的通知》规定的生活垃圾清运费的标准。俊怡花园没有由自来水公司代收垃圾清运费，而是由原告先行垫付上述费用，该费用应由业主分摊。原被告在诉讼中均没有举证证明俊怡花园小区与原告有重新签订物业服务合同，或聘请新的物业管理公司进行管理。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业管理服务协议》约定“前期物业管理”指“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，在没有证据证实小区与原告有重新签订《物业管理合同》，亦没有证据证实小区与新的物业管理公司签订《物业管理合同》的情况下，原被告双方理应按《前期物业管理服务协议》依约履行。原告实际上一直为被告提供物业管理服务，被告理应按期足额交纳物业服务费及公摊费用。被告以原告提供的物业服务不符合约定为由拒交2011年7月至2017年12月期间的物业管理费及2011年4月至2017年12月的公共分摊水电费，但未能提交有效证据予以证明，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。但根据2017年10月1日颁布的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民事权利的诉讼时效期间为三年，而在此之前根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定民事权利的诉讼时效期间为二年，故原告请求案涉物业2015年9月30日前的物业管理费及公摊水电费已超二年诉讼时效期间，且被告对此提出诉讼时效抗辩，而原告对此未能提交证据证明存在时效中断或中止的情况，故本院对原告请求上述期间的物业管理费和公共分摊水电费不予支持。综上，经核算，被告名下的案涉物业尚欠2015年10月至2017年12月期间的物业管理费949.59元（0.5元/平方米/月×70.34平方米=35.17元/月；35.17元/月×27个月=949.59元）。此款，被告应向原告支付。另，结合案涉小区的公用电、水的实际情况，原告向小区业主收取的公摊水费每月每户1.1元，公摊电费每月每户2元的标准在合理的范围内，且被告在2013年前一直以上述收费标准向原告支付公摊水、电费，原告向被告以上述标准收取2015年10月至2017年12月的公摊水电费，本院予以支持。以此标准计，经核算，被告拖欠原告2015年10月起至2017年12月的公共分摊电费54元（2元×27个月）、公共分摊水费29.7元（1.1元×27个月），此部分费用，被告亦应向原告支付。原告超出本院核定范围的请求，本院不予支持。根据现有证据，结合当事人陈述，本院认定原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，被告拒交物业管理费、公摊水电费缺乏依据，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了损失的情况，本院根据公平合理原则，确定被告仅需支付上述物业服务费及公摊费用，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。关于原告主张被告应向其支付2016年4月起至2017年12月的市政清运垃圾费63元，本院分析如下：根据原被告签订的《前期物业管理服务协议》关于“甲方负责公共场所及房屋共用部分的清洁，在指定公共场所定时收集和清运生活垃圾”的约定可知，垃圾清运费已包含在物业管理费中，且原告之前一直没有主张该项费用，现要求被告向其支付2016年4月起至2017年12月的市政清运垃圾费63元，依据不足，本院不予支持。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运行经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。小区业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、马爱娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2015年10月至2017年12月期间的物业管理费949.59元；二、马爱娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2015年10月至2017年12月期间的公共分摊电费54元、公共分摊水费29.7元；三、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。马爱娣如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由马爱娣负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉叶二〇一八年八月十五日书记员  郑少芳