山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1848号上诉人（原审被告）：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市教场街北侧。法定代表人：翟某，该公司总经理。委托诉讼代理人：石某，山西若谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫某，女，汉族，1966年11月21日出生，无业，住大同市。委托诉讼代理人：李某，大同市城区向阳里街道法律服务所法律服务工作者。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司因与被上诉人闫某租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2018）晋0202民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司的委托诉讼代理人石某,被上诉人闫某的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2007年2月，原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场天蝎馆四层50号，并支付购房款129031元，并办理了所有权证书。原、被告双方于2013年12月12日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街大富翁天蝎50号商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日。租赁期限内，大富翁公司采用固定租金形式，每年分四个季度向原告支付租金，租金计算方法为：2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向大富翁公司收取逾期违约金。关于租金，被告大富翁公司认可欠原告2015年1月22日至2018年1月21日的租金未付，但不认可原告主张的金额。根据《商铺租赁合同》约定，被告大富翁公司应支付原告2015年度(2015年1月22日至2016年1月21日，共365天)租金（129031×8.8%÷365×365）11354.7元，2016年度（2016年1月22日至2017年1月21日，共366天）租金（129031×8.9%÷365×366）11515.2元，2017年度（2017年1月22日至2018年1月21日,共365天）租金（129031×9.0%÷365×365）11612.8元，合计34482.7元。关于违约金，原告请求大富翁公司支付违约金1637.9元（租金×4.75%），未超出《商铺租赁合同》的约定，属于当事人处分权利，应予以准许，故本院按照原告的计算方法支持违约金为（34482.7×4.75%）1637.9元。一审法院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。被告大富翁公司未按约定向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日的租金，显然违约，故被告应向原告支付2015年1月22日-2018年1月21日租金34482.7元、违约金1637.9元。被告大富翁公司就本案所辩，无事实及法律依据，本院不予采信。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告闫某2015年、2016年、2017年商铺租金34482.7元，并支付违约金1637.9元，共计36120.6元。案件受理费703元（缓交），减半收取计351.5元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司负担（于收到本判决后交付本院）。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山西省大同市城区人民法院作出的(2018)晋0202民初1907号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担违约金1637.9元。2.-、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人向被上诉人承担违约金属于适用法律错误。事实与理由：一、1、双方签订的《商铺租赁合同》第三条第一项以及第六点约定:租金为税前租金，被上诉人在领取租金时应提供房屋租赁发票。根据该合同约定，被上诉人没有证据证明向我公司提供了房屋租赁发票，因此主张违约金没有依据，其在领取租金前应先向我公司提供房屋租赁费发票。2、根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第六条第三项约定：租赁期内，因不可抗力因素包括但不限于（地震等自然灾害、政策性征用、道路改造等造成经营受损），致使本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任。3、根据《中华人民共和国合同法》的规定：因不可抗力导致合同无法履行的，合同双方互不承担违约责任。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会事件等。本案违约行为的发生是由于政府的修路行为所导致的，属于政府行为，应当适用不可抗力的规定，上诉人不承担违约责任。4、上诉人在2016年之初的同类案件中均提出反诉要求解除或者变更合同，但是被上诉人及法院没有支持上诉人主张。因此继续经营造成的扩大损失不应由上诉人承担，更不应由上诉人承担违约责任。依据双方合同第二条第（一）项的约定：如遇道路改造、政府征用或强制变更经营等特殊情况，租期截止相关部门下达通知之日。通过上诉人一审提交的证据看，合同己经符合约定解除的条件。加之有法定的情势变更（古城改造）及不可抗力（道路改造）等解除合同的事由，本案上诉人不应承担违约责任。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金，属于事实认定不清、适用法律错误。二、上诉人认为本案存在程序问题。本案被上诉人没有交纳诉讼费，依据法律规定没有交纳诉讼费的，法院应驳回起诉或者不予受理。本案被上诉人也不符合诉讼费交纳办法以及援助条例规定的缓减免交诉讼费以及接受法律援助司法救助的条件。因此，上诉人认为法院不收取诉讼费以及违法进行法律援助司法救助的行为违法。三、上诉人认为本案应追加大同市政府为被告，因为大富翁商厦的经营困境是由政府因素导致。但原审法院没有准许，上诉人认为，本案遗漏了必须参加诉讼的被告，应发回重审。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重申或改判上诉人不承担违约金。被上诉人闫某答辩称，1、答辩人认为关于违约金的问题，大同市政府的修路行为并未导致大富翁公司的停业，大富翁公司还在正常营业，不属于合同约定的不可抗力情形，从一审中被答辩人提交的证据显示从2012年开始，被答辩人大富翁公司已经知道市政府对大富翁购物广场周边道路进行改造的事实，作为商事的主体，被答辩人大富翁公司2013年初与答辩人签订《商铺租赁合同》时理应能够遇见可能带来的影响，并对租金标准做出相应调整，道路改造并非是签订了租赁合同之后发生的，故不属于法定意义上的情势变更。因大富翁公司逾期支付租金，已经构成违约，答辩人按照合同约定主张违约金，计算方式也符合法律规定，故大富翁公司应当承担违约赔偿。2、一审中被答辩人大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，也为证明其实际缴纳租赁答辩人商铺的税金，答辨人认为被答辩人应向答辩人全额支付租金后，由答辩人自行缴纳税金。3、被答辩人未提供相应证据证明答辩人不具备缓交诉讼费和司法救助条件，故不应采纳，应予驳回。4、因本案系合同纠纷，所涉商铺租赁合同是答辩人与被答辩人大富翁公司签订的，合同约定的权利、义务仅针对合同双方，故被答辩人追加大同市政府为被告无事实和法律依据，应予驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。综上，请二审法院维持一审判决。上诉人与被上诉人二审中未提供新的证据。经审理查明，上诉人与被上诉人均对一审法院认定的租赁合同签订的时间，约定内容，已经履行的情况，实际欠付租赁费数额不持异议。本院对双方认可一致的事实予以确认。本案的争议焦点是1、一审法院判决由上诉人承担违约责任是否正确；2、上诉人要求追加大同市政府为当事人，理由是否成立。本院认为，关于上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司应否承担违约责任的问题。上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司称市政府修路行为属于不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，首先，双方当事人在《商铺租赁合同》中对违约金有明确的约定；其次，从市政府修路行为开始至今大同市大富翁商厦有限责任公司一直在租用被上诉人的商铺，商厦也一直在经营。由此可见，市政府修路行为并未导致协议无法履行，故上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司以此为由认为其不应承担违约责任，理由不足，本院不予支持。关于上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司所提被上诉人不符合诉讼费交纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于是否应当追加政府为被告的问题，因本案系平等民事主体之间因租金欠付发生的纠纷，与政府无关，上诉人该项主张无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计50元，由上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二〇一八年八月二十八日书记员 樊芙蓉