上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初1754号原告：XXXX物业管理有限公司，住所。法定代表人：谢某某，总经理。委托诉讼代理人：张某某。委托诉讼代理人：陆某某。被告：XX市XX区XX合作社，住所。法定代表人：朱某某，主任。委托诉讼代理人：沈某某，XXXX律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏某某，XXXX律师事务所律师。被告：XXXX企业管理有限公司，住所。法定代表人：唐某某，总经理。委托诉讼代理人：潘某某。原告XXXX物业管理有限公司与被告XX市XX区XX合作社(下称第一被告)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理，依法适用简易程序。2018年3月7日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张某某、第一被告委托诉讼代理人沈某某到庭参加了庭审。庭审后，本院依法准许第一被告追加XXXX企业管理有限公司(下称第二被告)作为本案被告的申请后，二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆某某参加了第二、第三次庭审、第一被告委托诉讼代理人沈某某参加了第二次庭审、第一被告委托诉讼代理人柏某某参加了第三次庭审、第二被告委托诉讼代理人潘某某参加了第二、第三次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：第二被告是XX市**XX镇XX新街**商业大楼的租赁人，第一被告系房屋权利人。2017年4月22日，原告与该地块开发商XXXX房产开发有限公司(下称XX房产)签订《物业服务合同》，约定由原告对XX市XX区XX镇XX新街XXX号-XXX号(城南E4-2地块)区域内提供物业管理服务，期限为自2017年5月1日起，至新一届业委会成立并聘请新的物业公司接盘为止，协议自动终止。XX物价部门核准该区域的物业收费标准为2.6元/平方米/月。XX市XX区XX镇XX新街XXX号商业大楼地上建筑面积13,085.03平方米，原告曾发函催讨上述物业管理费用，无果，故诉请法院判令二被告支付原告物业管理费204,126元(自2017年5月1日至2017年10月31日止，按每月2.6元每平方米计算)。第一被告辩称，物业使用人为第二被告，物业费应由第二被告XX公司承担。原告并没有行使物业管理职责，不应收取物业费。要求驳回原告的诉讼请求。第二被告辩称，原告并没有对涉及被告所在的物业进行管理，物业都是被告自己管理的，请求驳回原告诉请。原告为证明其主张的事实，提供如下证据：1、XX市不动产登记簿，证明涉案XX镇XX新街XXX号房屋产权人为第一被告，建筑面积13,085.03平方米。二被告对此无异议。2、XX市XX区某某镇住房保障房屋管理所出具的函，证明对于2017年2月28日XX房产申请报告反映的XX镇XX新街商业广场区域处于无物业管理状态，因该区域未能组建新的业主委员会，结合该区实际情况推荐专业服务机构代管，建设单位与代管的专业服务单位签订临时代管协议。二被告对真实性无异议，但认为函的内容正好证明了在2015年至2017年该区域是没有物业公司的，也恰恰证明了第二被告是自己在管理物业的。3、备案资料清单，证明原告已向XX市XX区XX镇住房保障房屋管理所备案。二被告对真实性无异议，但不能证明原告为被告进行了物业服务。4、物业管理费的备案材料，证明原告的收费标准与合法性。二被告对真实性无异议，但认为不能证明原告为被告进行了物业服务，仅仅证明物业费的单价。5、物业服务合同，证明原告与开发商XX房产之间签订了物业合同，服务期限为自2017年5月1日起，至新一届业委会成立并聘请新的物业公司接盘为止，收费标准为2.6元/平方米/月。二被告对真实性无法确认，认为即便是真实的，也是原告与开发商XX房产之间的物业约定，但根据第一被告和开发商的约定，第一被告的涉案488号房产的物业并不属于开发商进行管理的，所以原告与开发商XX房产之间的物业约定对二被告是没有约束力。6、收款通知及邮寄回证、催缴通知书，证明原告向第一被告催缴物业费的事实。二被告对真实性没有异议，第一被告确实收到了，但第一被告也明确告知原告，由于原告没有提供物业服务，所以二被告不应支付物业费。7、XX环境卫生综合服务有限公司证明一份，证明原告自2017年5月1日接管XX区XX镇XX新街XXX-XXX号(城南E4-2地块)物业管理工作后，做了大量的工作，打扫卫生，清理垃圾，该区域环境卫生较之前得到根本性的改观。二被告对真实性未提出异议，但认为只能证明该区域原告在服务，不能证明原告对488号这个区域进行了物业服务。8、居委会证明，证明2017年5月1日起原告接管XX区XX镇XX新街XXX-XXX号(城南E4-2地块)区域的物业管理工作。二被告对真实性也未提出异议，但亦认为只能证明该区域原告在服务，不能证明原告对488号这个区域进行了物业服务。9、XX市商品房预售合同一份，证明单独的物业在备案中是没有的，预售合同第17页补充条款不是主合同的内容，是XX房产经办人随意盖的章，仅代表其个人的行为，应为无效。二被告对真实性未提出异议，但认为在预售合同第17页的补充条款里面，有物业由业主自行负责的约定，且该补充条款经第一被告与XX房产共同盖章，并已经(2013)金民三(民)初字某某号民事判决书所证实。10、第一被告与第二被告间房屋租赁合同一份，证明二被告之间关于物业管理的约定是无效的。二被告对真实性无异议，认为该租赁合同是真实合法有效的。11、委托协议一份，证明第二被告与以前的物业公司XXXX物业管理有限公司(下称XX物业)于2009年8月15日签订过物业管理的委托协议。二被告对真实性无异议，但是认为由于本案488号的物业都是由第二被告自行管理，所以第二被告才要求XX物业对大厦外的范围进行清洁和管理，也说明之前涉案488号的物业是由第二被告和XX物业在进行管理。12、(2011)金民三(民)初字第某某号民事判决书，证明第二被告与XX物业于2009年8月15日签订的物业委托协议被法院解除，解除后第一被告和第二被告再也没有聘请过任何物业公司，都是由开发商XX房产聘请物业公司进行统一管理。二被告对真实性无异议，但不同意原告要证明的观点，只能证明XX物业和第二被告间的委托协议解除，不能证明解除后涉案物业一直由开发商XX房产聘请物业公司进行统一管理。13、(2013)金民三(民)初字第某某号民事判决书，证明以前物业公司XXXX物业管理有限公司(下称XX物业)因第一被告和第二被告不肯支付物业费曾向法院提起诉讼，法院支持了XX物业的诉求，根据盖然性原则，同样原告在此地块上进行物业管理，第一被告理应支付物业管理费。二被告对真实性无异议，但不同意原告要证明的观点，该案在诉讼时被告未能提供被告与XX房产有有关物业由被告自行聘请物业公司进行管理的补充约定，所以在该案中法院认定XX房产与XX物业签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，且(2013)金民三(民)初字第某某号民事判决书已经认定XX房产与被告已约定物业由被告自行解决，故XX房产与原告签订的物业管理合同对被告无合同约束力。14、告知书及给据邮件跟踪查询、收缴物业管理费分户明细登记册，证明原告已经将其作为物业公司对该案地块的物业进行管理的事项告知了被告。第一被告则认为未收到原告所寄送的邮件，由原告作为物业公司是在收到本案诉状时才知道的。第二被告表示对此并不知情。15、照片，证明原告在作为涉案地块的物业管理公司的事项已进行张贴告知。二被告均表示对是否张贴不清楚。第一被告为证明其主张的事实，提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明第一被告把房屋租赁给第二被告，租赁期限为16年，由第二被告对物业进行自行管理。原告对真实性无异议，但认为按照物业条例，物业费应当由租赁方承担。第二被告对真实性未提出异议，但认为物业管理都是其自行管理的，也没有动用过房屋维修基金。2、建筑工程施工合同及工程概况预算、工程款发票，证明物业方面是由被告自行管理的，设备的维修也是被告自行承担的。原告对真实性不清楚，但认为被告没有向物业公司报修，对证明内容也不认可，建设施工不属于物业管理的内容之一，合同的相对方也没有许可证，该合同是违法的。第二被告对该证据无异议。3、(2013)金民三(民)初字第某某号民事判决书一份，证明第一被告与开发商XX房产在预售合同中明确就涉案488号物业管理是有约定的，物业管理也是由第一被告自行管理，第一被告在2007年时已经出租给了第二被告，并约定出租期间物业管理费由第二被告承担，涉案488号的物业是由第二被告自行管理的。原告对真实性无异议，但认为和本案无关，判决书中查明的事实是在2017年5月1日之前的，第一被告和第二被告之间的约定是他们之间的内部协议，和原告无关，且第二被告自己没有进行物业管理，一直都是原告在进行管理服务。第二被告对该证据无异议。第二被告为证明其主张的事实，提供如下证据：1、清单一份，证明2007年开始第二被告对涉案其所在物业管理支出达到8,050,000元。原告对第二被告提交的清单表示不认可。第一被告对清单情况认可，但认为第二被告应提交相应费用支出情况。2、消防系统维护保养合同书一份，证明第二被告对租赁的物业的消防设施是由其自行管理的。原告对此有异议，认为系维护保养协议，与物业没有关系，故与本案无关。第一被告对此未提出异议。3、产品维保合同一份，证明第二被告对租赁的大楼的电梯是由其自行管理的。原告对此有异议，认为系产品的保养协议，与物业没有关系，故与本案无关。第一被告对此未提出异议。经庭审质证，本院对原告提供的证据1-13的真实性予以认定，对原告提交的证据14及证据15，被告对此有异议，且原告未提交其他旁证充分予以证实，故本院对此难以采信。对第一被告提供的证据1、3的真实性予以认定，对第一被告提交的证据2，因下水道工程系第一被告与案外人XX建筑工程有限公司双方签订的，并未告知原告，且建设施工不属于物业管理的内容之一，故本院认为与本案没有关联性，对此不作认定。第二被告提交的证据1系其自己制作，且原告有异议，故本院对此难以采信。第二被告提交的证据2、3，证据能相互印证实，原告虽对此有异议，但未提供相反的证据，故本院予以认定。根据上述采信的证据，本院对本案事实认定如下：第一被告向开发商XX房产购买XX镇XX新街XXX号地下1层地上1-8层室，该房屋地上建筑面积13,085.03平方米，并签订了XX市商品房预售合同，其中约定了XX房产已选聘XX物业对该房屋进行前期物业管理，且第一被告与XX房产双方签定了《XX物业管理条例使用公约》。另，预售合同第17页补充条款第二条载明：预售合同第二十四条补充约定为，第一被告方接收该房屋之日起，由第一被告方自行选聘物业管理有限公司管理，开发商XX房产负责协调与XX物业解除所签订的该房屋部分前期物业管理服务合同。2007年8月8日，第一被告将XX镇XX新街XXX号房产出租给第二被告，租赁期自2007年9月1日至2023年8月31日止，双方约定租赁期间的物业管理费由第二被告XX公司承担。第二被告于2013年8月由原来的XXXX投资管理有限公司变更登记为XXXX企业管理有限公司。2008年8月1日，XX物业与开发商XX房产就涉案XX镇城南E4-2地块的物业管理签订了委托协议，合同期限为2008年8月1日至2010年8月1日。合同到期后双方未续签合同，XX物业也不再提供物业服务。2009年8月15日，第二被告与XX物业签订委托协议，约定由XX物业向第二被告提供XX镇XX新街XXX号大厦四周垃圾、绿化养护等物业管理，第二被告自2009年1月1日起每年向XX物业支付50,000元物业费，后该协议经(2011)金民三(民)初字第2227号民事判决书予以解除。2010年8月1日，开发商XX房产代表王某某与XXXX物业管理有限公司(下称XX物业)签订了前期物业服务合同，约定开发商XX房产将涉案XX区XX镇XX新街XXX-XXX号的XX镇E4-2地块的物业管理委托给XX物业，合同期限为2010年8月1日至2012年7月31日，但经(2013)金民三(民)初字第2271号判决书审理查明，XX物业虽与开发商XX房产代表王某某签订了前期物业服务合同，但在签订该份合同时，双方就约定合同所涉物业由开发商XX房产代表王某某个人进行管理、服务及收费，王某某每年支付给XX物业30,000元,XX物业也从未就XX镇XX新街XXX号讼争大楼提供过任何物业管理和服务。2012年1月1日，开发商XX房产与XX物业就涉案XX镇城南E4-2地块签订了前期物业服务合同，合同期限为2012年4月1日至2014年3月31日，XX物业并于2016年底搬离。2017年4月10日，XX市XX区XX镇住房保障房屋管理所出具函，对于2017年2月28日XX房产申请报告反映的XX镇XX新街商业广场区域处于无物业管理状态，因该区域未能组建新的业主委员会，结合该区实际情况推荐专业服务机构代管，建设单位与代管的专业服务单位签订临时代管协议。2017年4月22日，开发商XX房产与原告就XX区XX镇XX新街XXX号-XXX号(城南E4-2地块)签订了物业服务合同，合同期限为2017年5月1日起至新一届业委会成立并聘请新的物业公司接盘为止，合同约定了原告提供的前期物业管理服务的内容和标准以及每月按建筑面积每平方米2.60元向业主收取物业服务费，因物业公司无权动用维修基金，因此与维修基金相关的维修养护不属于代管的内容。另查明，第一，第一被告系XX镇XX新街**商场的权利人，动产登记载明该商场的建筑面积为13,085.03平方米，XX镇XX新街XXX号商务大厦归属XX镇城南E4-2地块。又查明，二被告自2017年5月1日至2017年10月31日未缴纳物业服务费，原告分别于2017年10月16日向第一被告发出收款通知，又于2017年11月1日向第一被告发出催缴通知。本院认为，本案的争议焦点是：业主能否以自行进行物业管理为由，拒绝缴纳物业费？根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，XX镇XX新街XXX号商务大厦归属XX镇城南E4-2地块，故应由一个物业管理企业实施物业管理；另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据XX市XX区XX镇住房保障房屋管理所于2017年4月10日出具函，对于2017年2月28日XX房产申请报告反映的XX镇XX新街商业广场区域处于无物业管理状态，该区域于2013年成立业委会，但是由于各种原因，3位业委会委员于2015年4月集体辞职，且在任期间未续聘或招聘物业，在无合同保障下，原前期物业公司XX物业于2016年底搬离。因该区域未能组建新的业主委员会，结合该区实际情况推荐专业服务机构代管，建设单位与代管的专业服务单位签订临时代管协议。遂开发商XX房产与原告签订物业服务合同。因此可以证实城南E4-2地块XX镇XX新街商业广场区域330号-488号在XX市XX区XX镇住房保障房屋管理所于2017年4月10日出具函及开发商XX房产与原告签订物业服务合同时是无物业管理，且未能组建新的业主委员会。另，第一被告认为选聘物业公司应当招投标，并经区一级房地产行政主管部门审批才可协议选聘物业企业，原告担任物业服务公司产生的程序不合法，本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，区分了住宅物业和非住宅物业两种情况，对于非住宅物业是否以招标方式选聘物业服务企业未作强制性要求，故本院对第一被告的辩解意见难以采纳。且原告与XX房产之间签订的物业服务合同符合平等自愿、协商一致的原则，系双方当事人的真实意思表示，故本院对该合同的效力依法予以认定。但鉴于该涉案的物业实际情况，第二被告辩称由其自行在进行物业管理亦在情理之中，也符合实际需要，并且其行为实际减轻了物业公司的相关工作，故对原告要求支付拖欠的物业费酌情可以减少。据此，本院根据实际情况酌情确定被告按照原收费标准的五折向原告支付物业服务费。又因第二被告与第一被告约定租赁期间的物业管理费由第二被告承担，故第二被告应当承担2017年5月1日至2017年10月31日物业服务费，第一被告对此承担连带责任。另，二被告认为开发商XX房产与原告签订的物业服务合同侵害了其合法权益，二被告可以另行主张权利。为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第二十四条、第三十四条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告XXXX投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XXXX物业管理有限公司2017年5月1日至2017年10月31日物业服务费102,063元；二、被告XX市XX区XX合作社对上述被告XXXX投资管理有限公司所负之款承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2180元，由原告负担1009元、第一、第二被告负担1171元，二被告所负之款自本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市第一中级人民法院。审判员  夏海中二〇一八年八月九日书记员  张惠芳附：相关法律条文附：相关法律条文一、《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。