贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2272号 上诉人（原审原告）：汪毅，男，1982年5月27日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭进，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201010930316。 委托诉讼代理人：罗燕，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201111501014。 被上诉人（原审被告）：大方县建宏房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇中街，统一社会信用代码：91520521709554078C。 法定代表人：李恩源，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡建平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201210149856。 委托诉讼代理人:石晨，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 上诉人汪毅因与被上诉人大方县建宏房地产开发有限公司（以下简称：建宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初4539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告汪毅提起诉讼，请求判决：一、被告支付原告2016年9月3日前逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金109707.40元和2016年9月4日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金(以总房款325059.00元为基数，按每天万分之三计算)；二、被告立即为原告办理新民路南六幢1单元8层804号商品房所有权的初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书给原告；三、被告为原告申请办理新民南路六幢1单元8层804号商品房转移登记；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大方县新民南路六幢1单元8层804号商品房，购房总价款为325059.00元，原告按照合同约定支付了购房款。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应于2013年8月2日前取得商品房的所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，并为原告申请办理房屋转移登记，但被告至今未履行该条约定的义务，已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，应当支付原告违约金。 原审被告建宏公司答辩称：一、原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(一)项约定，出卖人于2013年8月2日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第(二)项约定，出卖人不能在第（一）项约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定承担违约责任。第（四）项约定，出卖人与买受人同意按照下列两种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。第(五)项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。从上述约定可以看出，《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定与第（四）项约定相互矛盾；第（四）项中约定的两种办理商品房转移登记的方式自相矛盾。由于约定存在前述矛盾，导致出卖人无法执行。本合同为官方文本，由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制订，出卖人不能随意变更合同内容，确需变更的，须经出卖人与买受人达成合意。《商品房买卖合同》第二十二条第三款的各项约定具有紧密的关联性，即第（二）项约定的违约责任只发生在第（一）项约定的出卖人未如期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，但在第（四）项关于办理商品房所有权转移登记方式的约定中没有约定违约责任，而第（五）项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。就涉案房屋的规划、建设、用地等相关手续，被告从2010年起便向相关部门申请办理《建设用地批准书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，并按照规定于2012年8月20日向大方县国土资源局申请办理《国有土地使用证》，因职能部门原因迟迟未办理，其间被告也多次向县政府和省、市国土资源局反映。2016年1月15日，大方县委召开专题会后，大方县国土资源局于2016年9月29日办理了涉案商品房的《国有土地使用证》，但至今仍未办理分户的《国有土地使用证》，而办理《国有土地使用证》是办理商品房转移登记的前提。因此，被告在履行合同过程中，已积极履行了义务，不存在违约情形，不应承担违约责任。根据合同第（五）项第2目的约定，应当先由买受人自己办理房屋产权证，只有在买受人不能在规定的期限办理产权证时，才由出卖人办理，并顺延办证时间而不承担违约责任。但原告至今未向被告通报其不能办理房屋产权证的情况，也未要求被告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，即使办理房屋产权证的义务需要转移给被告，也应给予被告在取得涉案房屋《国有土地使用证》后的合理时间。二、原告要求被告办理涉案商品房转移登记的诉求已超过二年诉讼时效期间，对其诉讼请求应当予以驳回。双方于2012年2月2日所签《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2013年8月2日前取得涉案商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护的诉讼期间为两年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被告侵害时起算…”的规定，及最高人民法院第八次民商事审判工作会议纪要精神，原告应于2015年8月2日前向人民法院主张维护其权益，但原告于2016年9月5日才向大方县人民法院提起诉讼，已超过二年的诉讼时效期间，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据： 1、原告的身份证复印件，用以证明本案原告诉讼主体适格。 被告无异议。 2、《商品房买卖合同》，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及双方在合同中明确约定了权利义务。 被告无异议。 3、收据，用以证明被告收到原告全额购房款、房屋维修基金、契税、登记委托费、水电安装费等费用的事实。 被告对全额购房款、房屋维修基金、契税无异议，但认为没有登记委托费。 4、大方县信访局《证明》及《情况说明》。证明原告已经积极履行维权义务，不存在超过诉讼时效的情形。 被告对该组证据的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，认为被告到大方县信访局调取的证据证明在2017年1月前，并无业主到信访局进行信访。 被告为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证及身份证明，用以证明被告主体资格适格。 原告无异议。 2、《关于新民路小区开发建设的协议》《国有土地使用权出让合同》（2份）、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建筑工程竣工规划许可证、商品房预售许可证、贵州省政府性基金通用收据。用以证明（1）被告合法取得大方镇新民路7687.5平方米的国有土地使用权，并依法及时办理了相关规划建设手续，积极履行了作为房开商的有关义务；（2）被告有权对新民路小区进行开发建设，并依法取得了新民路小区商住楼的预售资格。 原告对该组证据的真实性无异议，对关联性及合法性有异议，被告所举证据可证明以下事实：1、被告在没有取得国有土地使用权的情况下，违规取得了商品预售许可证；2、被告签订了两份土地出让合同，但只缴纳了一份土地出让金，案涉土地的出让金没有缴纳，被告无权要求取得国有土地使用权证；3、建设用地批准书中的用地面积和被告取得的三份国有土地使用证的面积不一致，不能证明被告已经取得了案涉房屋的国有土地使用权证；4、被告分别于2016年9月取得了工程竣工备案认可证和国有土地使用权证，证明了被告违法开发的事实。因此，该组证据不能达到被告的证明目的，恰好证明被告违法开发的事实。 3、申请书、毕节市国土资源局办公室关于大方建宏房地产开发有限公司反映情况有关意见的函、毕节市国土资源局行政复议决定书（毕国土资复议[2015]3号、[2016]2号）、情况说明、大方县建宏房地产开发有限公司关于加快新民路建设开发有关事宜的请示、关于大方县建宏房地产开发有限公司申请办理土地使用权证及建设用地批准书等事宜的情况汇报、中共大方县关于建宏房地产开发有限公司新民路开发专题会议纪要、大方县人民政府关于大方县建宏房地产开发有限公司申请使用土地建新民路南侧商住楼的批复（方府复[2009]94号文件）、关于大方县建宏房地产开发有限公司申请使用土地建新民路北侧商住楼的批复（方府复[2009]93号）、国有土地使用证、黔西县人民法院（2017）黔0522行初34号行政判决书、毕节市中级人民法院（2017）黔05行终223号行政判决书。用以证明（1）被告未能如期办理商品房所有权转移登记是由于大方县国土资源局的原因，并非被告的责任；（2）大方县国土资源局不作为的行政行为已经黔西县人民法院和毕节市中级人民法院作出生效判决；（3）原告诉请被告支付商品房转移登记违约金无事实依据和法律依据。 原告对毕节市国土资源局行政复议决定书、毕节市国土资源局办公室关于大方建宏房地产开发有限公司反映情况有关意见的函、中共大方县关于建宏房地产开发有限公司新民路开发专题会议纪要的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，以上证据可以证实被告对涉案建设工程土地使用权是有争议的。对情况说明的真实性无异议，该证据证实被告不享有涉案房屋的建设用地使用权。对申请书的真实性有异议，该证据证实被告在未取得国有土地使用权证的情况下进行预售。两份情况汇报及请示属于被告的个人陈述与本案无关。对大方县政府的常务会议纪要的真实性及关联性均有异议。对两份批复的真实性有异议。对国有土地使用权证的真实性有异议，该土地使用权证载明的使用面积与被告提交的建设用地批准书中关于涉案工程的使用面积不一致，该使用权证不能证明被告享有涉案房屋的国有土地使用权。对两份判决书的真实性及合法性均无异议，但对关联性有异议。两份判决均针对被告办理土地权属证书的诉请审理，恰好证明被告没有取得土地使用权而进行开发的事实。就涉案土地权属，被告与政府之间存在争议，因此不能证明被告不能取得房屋初始权登记是因政府行为导致。被告所提交的申请，包括情况反映等材料，均证实了被告与政府之间就涉案土地使用权存有争议的事实，也证实了被告从未就办理案涉商品房的所有权初始登记一事向有权管理的部门提交相应申办资料。被告违反了合同的约定，该组证据恰好证明被告不存在商品房买卖合同中约定的由政府有关职责部门因素导致的免责事由。 4、《商品房买卖合同》、关于肖华玉、肖克秀事项的不予受理告知书、送达回证、大方县信访局出具的情况说明。用以证明（1）原告并没有履行合同约定的共同申请及交纳500元委托费用的义务；（2）因国家职能部门及原告的原因导致的未能在规定期限内办理房屋权属证书，被告不承担任何责任；（3）原告的诉请已超过法律规定的两年诉讼时效。 原告对合同的真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，就合同约定的办理商品房权属登记的具体时间以各合同为准，被告提交的大方县信访局出具的所有文件，均无经办人的签名，信访局的信访系统起用时间不明，录入信息的时间不明，该证据未说明信访系统的有效时间信息，不能据此证明在2017年原告等人向信访局主张过权利。综上，该组证据不能达到被告证明目的。 原审依职权到大方县信访局调取了2015年7月28日的信访接待记录。 原告无异议；被告有异议，提出该记录存在多处涂改痕迹，记录中没有体现记录人、主持人等相关人员信息，该记录中只体现章芝琴、赵丹、吴海燕等三人信访情况，无其他相关业主信息。 原审对证据的分析与认定：对原告所举第1、2、3组证据的“真实性、合法性、关联性”予以确认，对原告所举的第4组证据本身的真实性予以确认；对被告所举第3组证据中的大方县建宏房地产开发有限公司关于加快新民路建设开发有关事宜的请示、关于大方县建宏房地产开发有限公司申请办理土地使用权证及建设用地批准书等事宜的情况汇报因无相对应的单位或领导收到的依据，故不予确认，对被告所举证据第1、2组证据、第3组证据中的其余证据、第4组证据中的《商品房买卖合同》的“真实性、合法性、关联性”予以确认，对被告所举的第4组证据中的关于肖华玉、肖克秀事项的不予受理告知书、送达回证、大方县信访局出具的情况说明本身的真实性予以确认。对本院依职权到大方县信访局调取的2015年7月28日信访接待记录的“真实性、合法性、关联性”予以确认。 原审经审理查明：2012年2月2日，原告汪毅作为买受人与作为出卖人的被告建宏公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的大方县新民路南六幢1单元8层804号商品房，房屋总价款为325059.00元，原告已付清。《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2013年8月2日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%(违)约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后365日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托建宏公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元（小写）伍佰元（大写），由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办证（理）产权登记中应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。如因买受人原因导致产权工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第6条对合同第二十二条补充约定：“1、乙方须于正式签署商品房买卖合同后五日内，按相关职能部门要求规定向甲方提交办理产权登记及产权移交的必备材料。2、如乙方未予配合时，该房屋的产权证无法在正常时间内过户至乙方名下时，甲方不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的相关文书交给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任。”第10条约定：“本附件所约定条款，如与合同中有冲突，以该附件为准。”因被告未取得商品房所有权初始登记，未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告提起诉讼。2015年7月28日，赵丹、吴海燕、章芝琴等业主到大方县信访局反映被告卖房后一直未办理房产证的问题，接访领导告知其应通过司法渠道解决。2012年，建宏公司向大方县国土资源局申请将新民路的《建设用地批准书》转换为《国有土地使用证》。2017年3月2日，建宏公司向贵州省黔西县人民法院提起行政诉讼，要求判令大方县国土资源局履行法定职责，将建宏公司持有建设用地批准书项下的22250平方米土地进行土地登记并向建宏公司颁发土地权属证书。黔西县人民法院以（2017）黔0522行初34号行政判决书判决：“大方县国土资源局于本判决生效后30个工作日内对建宏公司开发建设的大方县新民路小区已取得建设用地批准书的22250平方米土地进行查验后予以登记，并向建宏公司颁发土地权属证书。”大方县国土资源局不服提起上诉。毕节市中级人民法院以（2017）黔05行终223号行政判决书认定一审查明的建宏公司已按与大方县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》交纳了新民路22250平方米土地的土地出让金及相关税费，大方县国土资源局为建宏公司办理了建设用地批准书的事实，认定了大方县国土资源局于2015年9月6日受理了建宏公司土地登记申请后，未按土地登记办法的相关规定，作出土地登记的具体行政行为。大方县国土资源局应履行土地登记的法定职责，在土地登记的法定时限内作出土地登记的具体行政行为，遂判决：“一、撤销黔西县人民法院（2017）黔0522行初34号行政判决。二、大方县国土资源局在本判决生效之日起，在法定期限内对大方县建宏房地产开发有限公司2015年9月6日的土地登记申请作出具体行政行为”。 原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第二十二条及附件十二《补充协议》的约定，被告需在2013年8月2日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，双方的真实意思应为，被告按合同约定于2013年8月2日前取得商品房所有权初始登记，成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，被告在2013年8月2日前未成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。取得商品房所有权初始登记，并向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，原告要求被告办理案涉商品房初始登记，交付办理转移登记的有关文书的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第二十二条及附件十二《补充协议》的约定，应为要求被告办理案涉商品房初始登记，成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，对原告的该项诉讼请求予以支持。根据双方在《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》中的约定，被告在未成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交前，违约行为持续存在，即使没有诉讼时效中断的情形，原告起诉之后的违约金及原告起诉之日前两年的违约金也未超过法律规定的诉讼时效期间，应予保护。对被告提出原告的诉请超过诉讼时效期间的主张，不予采纳。 关于案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记第（五）项第2目约定的免责事由，原告提出《商品房买卖合同》是格式合同，合同中免除提供格式合同一方责任的条款无效，但《商品房买卖合同》中关于“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理”的条款是附条件的免责条款，并非直接约定免除被告的责任，该条款被告已以划线的方式予以提醒，将该条款区别于合同的其他一般条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，被告已尽到合理的提醒义务，对原告提出该条款无效的主张不予支持。案涉《商品房书买卖合同》签订时，被告已取得案涉商品房的预售许可，故对原告提出被告违法卖房的主张不予支持。根据建宏公司提交的证据及建宏公司起诉要求大方县国土资源局履行法定职责一案生效判决认定的事实，建宏公司已按与大方县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》交纳了新民路22250平方米土地的土地出让金及相关税费，大方县国土资源局为建宏公司办理了《建设用地批准书》，建宏公司于2012年向大方县国土资源局申请将案涉《建设用地批准书》转换为《国有土地使用证》，大方县国土资源局于2015年9月6日受理了建宏公司土地登记申请后，未按土地登记办法的相关规定，作出土地登记的具体行政行为。大方县国土资源局应履行土地登记的法定职责，在土地登记的法定时限内作出土地登记的具体行政行为，（2017）黔05行终223号行政判决书遂判决大方县国土资源局在判决生效之日起，在法定期限内对大方县建宏房地产开发有限公司2015年9月6日的土地登记申请作出具体行政行为。由此可以认定建宏公司至今尚未取得案涉商品房转移登记的有关文书系因大方县国土资源局未给被告办理案涉房屋工程项目的《国有土地使用证》所致，并非建宏公司的责任，对被告提出因相关职能部门的原因导致被告不能按合同约定时间取得案涉商品房所有权初始登记，成就办理案涉商品房转移登记的条件并向办证部门提交，根据《商品房买卖合同》的第二十二条第三款转移登记第（五）项第2目的约定，建宏公司不承担违约金的抗辩主张，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款的规定，原审判决：一、被告大方县建宏房地产开发有限公司在大方县国土资源局作出土地登记的具体行政行为之日起十五日内，办理涉案商品房所有权初始登记。在取得涉案商品房所有权初始登记之日起十五日内，向办证部门申请办理原告汪毅购买的大方县新民路南六幢1单元8层804号商品房所有权转移登记；二、驳回原告汪毅的其他诉讼请求。案件受理费2494.00元，由原告汪毅负担1247.00元，被告大方县建宏房地产开发有限公司负担1247.00元。 一审宣判后，汪毅不服，向本院提起上诉，请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人2016年9月3日前逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金109707.40元和2016年9月4日起至被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（违约金以总房款325059.00元为基数,按每天0.03%计算）；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、被上诉人逾期办理案涉商品房所有权初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书系由于被上诉人自身原因所致，一审判决认定系大方县国土资源局未给被上诉人办理国有土地使用证所致错误。首先，办理《商品房预售许可证》应以取得国有土地使用证为前提，因被上诉人预售商品房时未取得《国有土地使用证》，即便其已经取得《商品房预售许可证》，仍属违法预售。被上诉人逾期办理房屋所有权初始登记系被上诉人违法预售商品房所致，一审判决认定被上诉人未违法预售商品房错误。其次，被上诉人将其逾期办理商品房所有权初始登记的原因归咎于大方县国土资源局未向其颁发国有土地使用证，但根据被上诉人提交的证据，被上诉人因办理国有土地使用证事宜，于2010年即与大方县国土资源局产生纠纷，而依据《商品房买卖合同》第一条：“出卖人以出让方式取得位于大方××××、总土地面积为3109.98平方米、编号为方国有（2004）字第01120374的地块的建设用地使用权……”的约定，被上诉人在签订合同时故意隐瞒了其未办理国有土地使用证的事实，并捏造国有土地使用证编号，不仅对上诉人构成欺诈，且将其与大方县国土资源局之间的纠纷拖至2017年才向法院提起诉讼，侵害了上诉人的合法权益；被上诉人亦未举证证明其已经向登记部门提交资料以办理商品房所有权的初始登记，说明被上诉人一直未履行合同约定的办理商品房所有权初始登记的义务。因此，被上诉人逾期办理商品房所有权初始登记系由于被上诉人的原因所致。二、一审法院根据合同格式条款，认定大方县国土资源局未给被上诉人办理国有土地使用证，系被上诉人逾期办理商品房所有权初始登记的免责事由，适用法律错误。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（五）项第2目：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权权属证书，出卖人办证的时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理”的内容属于合同格式条款。首先，被上诉人作为专业从事房地产开发的企业，明知未取得国有土地使用证不能办理商品房所有权初始登记，故而在该格式条款中约定相应的免责事由，以合法形式掩饰非法目的，且被上诉人未对免除自己主要责任的该格式条款尽到提请上诉人注意的提示义务，故该免责条款应认定为无效；其次，双方对格式条款中“国家职能部门因素”的约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人认为该“国家职能部门因素”中的“因素”是指不可抗力，而国家职能部门未给被上诉人办理国有土地使用证不属于不可抗力，故被上诉人不能免责。综上所述，被上诉人未在合同约定的期间取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人构成违约，应当承担支付违约金的违约责任。 被上诉人建宏公司答辩称：首先，《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证书，出卖人办证的时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理”，属附条件而非直接免除答辩人责任的免责条款，且答辩人已以下划线的方式将该条款内容区别于其他一般条款，答辩人已尽到合理提示义务，故该格式条款合法有效；答辩人不能办理案涉商品房所有权初始登记系大方县国土资源局未给答辩人办理国有土地使用证所致，根据上述条款的约定，答辩人不应承担违约责任；其次，上诉人主张答辩人办理案涉商品房转移登记的诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间，对该项诉讼请求应当予以驳回；此外，办理商品房转移登记需要上诉人积极配合，如因上诉人的原因导致答辩人未能及时申请办理案涉商品房转移登记，由上诉人自行承担相应责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 经审理查明：被上诉人于2012年8月20日以其开发的大方县新民路小区南、六、七、八栋小高层和北十八幢高层已修建完毕为由，向大方县国土资源局申请将其已取得的建设用地批准书转换为国有土地使用证，该局未予办理。为此，被上诉人向毕节市国土资源局递交“关于我公司开发大方县新民路小区用地情况反映”，毕节市国土资源局于2014年11月4日函告被上诉人积极配合大方县国土资源局进行调查处理。2015年4月30日，大方县国土资源局向被上诉人作出《大方县国土资源局国有建设用地土地出让价款催缴告知书》，要求被上诉人补缴土地出让金。2015年5月13日，大方县国土资源局出具《情况说明》告知被上诉人，对其提出的为已办理建设用地批准手续的土地办理土地登记的申请暂不予受理。被上诉人就此向毕节市国土资源局申请行政复议。2015年8月28日，毕节市国土资源局作出毕国土资复议[2015]3号行政复议决定书，决定撤销大方县国土资源局作出的《国有建设用地土地出让价款催缴告知书》，并责令大方县国土资源局重新依法依规妥善处理。2016年9月11日，被上诉人向大方县人民政府提交《大方县建宏房地产开发有限公司关于加快新民路建设开发有关事宜的请示》，请求大方县人民政府责令大方县国土资源局为其办理国有土地使用证等相关事宜。二审查明的其余事实与一审判决认定的事实无异。 上述事实有经一审质证的申请书、《毕节市国土资源局办公室关于大方建宏房地产开发有限公司反映情况有关意见的函》、《情况说明》、毕节市国土资源局毕国土资复议[2015]3号《行政复议决定书》、《大方县建宏房地产开发有限公司关于加快新民路建设开发有关事宜的请示》、《中共大方县委关于建宏房地产开发有限公司新民路开发专题会议纪要》等证据在卷为证。 综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、案涉《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目是否属于无效的格式条款；二、《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目约定的“因国家职能部门因素”应作何理解？三、大方县国土资源局未向被上诉人颁发国有土地使用证，是否系被上诉人逾期办理案涉商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的免责事由。 本院认为：关于焦点一，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对于上诉人提出的案涉《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目系格式条款的主张，被上诉人不持异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目约定：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书，出卖人办证的时间顺延并不按《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项处理”，本院认为，该条款赋予被上诉人因特定事由可顺延办证期限并免于承担相应违约责任的权利，但并未排除上诉人依据合同约定，要求被上诉人履行协助办证这一主要合同义务的权利，也未因此加重上诉人的责任，故该条款不属于法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款。同时，为明显区别于其他合同条款，该条款已由被上诉人通过下划线的方式进行标注，应当认定被上诉人已就该格式条款向上诉人尽到了合理提示义务。据此，《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目应为合法有效条款，对双方当事人具有约束力。 关于焦点二，《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目约定：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书，出卖人办证的时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理”。上诉人认为双方对“因国家职能部门因素”中的“因素”约定不明，故应作出不利于被上诉人的理解，即理解为不可抗力。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，按照通常理解，“因国家职能部门因素”应理解为由于国家职能部门的原因，其文意并不存在两种以上的解释，上诉人认为“因国家职能部门因素”中的“因素”特指不可抗力，无事实依据，本院不予采纳。 关于焦点三，案涉《商品房买卖合同》签订时，被上诉人开发的案涉房地产项目已取得预售许可证，案涉房屋具备预售条件。上诉人所称被上诉人违法预售案涉房屋的主张与事实不符，不予支持。《商品房买卖合同》签订前，被上诉人已取得案涉地块的建设用地使用权，但尚未办理相应的国有土地使用证。《商品房买卖合同》第一条：“出卖人以出让方式取得位于大方××××、总土地面积为3109.98平方米、编号为方国有（2004）字第01120374的地块的建设用地使用权……”载明的编号“方国有（2004）字第01120374”，系被上诉人取得建设用地使用权的地块编号，而非该地块的国有土地使用证编号。上诉人主张被上诉人在签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒其未取得国有土地使用证的事实，缺乏有效证据证实，不予采信；上诉人所称被上诉人故意捏造国有土地使用证编号，对被上诉人构成欺诈，与事实不符，亦不予采信。 本案被上诉人于2012年8月20日即持案涉地块的建设用地批准书，向大方县国土资源局申请土地使用权登记，大方县国土资源局以《情况说明》形式告知被上诉人，对其申请不予受理。其后，大方县国土资源局以被上诉人开发的案涉房地产项目用地尚未缴足土地出让金为由，向被上诉人作出《大方县国土资源局国有建设用地土地出让价款催缴告知书》。此后经毕节市国土资源局复议，以“毕国土资复议字(2015)3号”《行政复议决定书》撤销了该告知书。上述事实客观上导致被上诉人协助上诉人办理房屋权属登记这一义务履行受阻，不能在合同约定期限内办理案涉房屋所有权初始登记，并向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书；在案证据证实，自2012年被上诉人向大方县国土资源局申请办理国有土地使用证遭拒起，其持续不断向大方县国土资源局、毕节市国土资源局、大方县人民政府反映，要求解决案涉国有土地使用证办理事宜，本案不存在被上诉人拖沓处理办理国有土地使用证所涉纠纷的事实。依据上述事实，结合国有土地使用证的取得，是房地产开发企业协助买受人办理商品房权属登记的法定条件之一，由于大方县国土资源局怠于为被上诉人办理案涉国有土地使用证，导致案涉房屋办证迟延，本案符合《商品房买卖合同》第二十二条第五项第2目：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书，出卖人办证的时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理”约定情形，被上诉人主张顺延办证时间且免于承担逾期办证违约责任，事实依据充分，一审法院对此认定准确，本院予以确认。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1247元，由上诉人汪毅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年八月二十三日 法官助理 任云娇 书 记 员 周海洋