上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初6119号原告(反诉被告)：上海新桃源物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈梁，总经理。委托诉讼代理人：张赟。委托诉讼代理人：虞潘岷。被告(反诉原告)：冯谧，女，1957年1月9日生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：陈德志，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海新桃源物业管理有限公司(以下简称“新桃源物业”)与被告冯谧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告冯谧提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本案分别于2018年6月11日、2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告新桃源物业的委托诉讼代理人虞潘岷到庭参加第一次庭审，原告新桃源物业的委托诉讼代理人张赟、被告冯谧的委托诉讼代理人陈德志到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告新桃源物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止拖欠的物业管理费43,572元(550.15平方米×36个月×2.2元/平方米/月)；2.被告支付自逾期之日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金。审理中，原告自愿放弃上述第二项诉讼请求。事实与理由：原告受开发商上海市松江新城建设发展有限公司委托为泰晤士小镇小区提供物业服务，被告系该小区1526号业主，房屋建筑面积550.17平方米，物业服务费标准为2.2元/月/平方米，现被告拖欠原告自2015年1月1日起至2017年12月31日物业服务费43,572元，故原告提出如上诉讼请求。被告冯谧辩称：不同意原告的诉请。1.被告对《前期物业合同》的真实性不予认可，对该合同的内容也不清楚，原告诉请缺乏依据。2.原告未经检查、核实城管的身份，即允许其进入小区对被告的房顶和构建物进行破坏，且对于破坏行为亦未予制止，造成了被告的巨大损失。原告应该提前将城管的拆除行为通知被告，即使城管和居委会履行了通知义务也不能免除原告的通知义务。3.原告不能对于被告房屋二、三楼的屋面渗漏问题进行说明和解决，对于被告房屋周边路灯损坏、垃圾箱位置不合理、内部道路的问题也没有解决，原告的服务存在瑕疵。鉴于上述情形，请求法院酌情调减2015年至今的物业管理费金额。同时，被告冯谧向本院提出反诉请求，要求判令：1.原告赔偿被告的房屋被破坏的损失113,012.50元；2.原告对整个小区路灯维护、绿化保持、垃圾处理、道路损坏、门卫管理进行修复和规范；3.原告对小区内所有违章建筑建设行为予以制止，并通报有权机构依法拆除；4.原告依约建立业主档案、应急预案、各项物业管理记录、物业管理制度；5.原告支付被告违约金47,083.33元(参照每年物业费的三分之一按每年5,000元的标准，自2009年计算至2018年5月)。原告新桃源物业辩称：1.城管系由居委会陪同进入小区的，被告房屋的搭建涉及违章建筑才被城管拆除，此前城管在被告的房屋也张贴了公告，拆除并非原告所为。2.涉案小区目前还没成立业委会，公共设施的维护都要动用维修基金，有特殊情况影响公共安全的，才由政府和物业付款进行维护。3.对于违章建筑，居委会会把违章情况上报房管局，由房管局依法进行拆除。4.每个业主都有档案，业主档案、应急预案、各项物业管理记录、物业管理制度都有的。5.管理规定和公约已经在2008年交付被告了，违约金没有依据。经审理查明：2008年2月1日，上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋登记于被告及案外人侯某某、周某名下，建筑面积为550.15平方米，房屋类型为花园住宅。2009年1月1日，原告与案外人上海市松江新城建设发展有限公司(以下简称“建设公司”)签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为泰晤士小镇提供前期物业服务，委托管理期限至业委会成立止，独立别墅物业服务收费标准为2.2元/月/平方米。合同另对其他相关事宜进行了约定。2014年5月5日，被告房屋的违章建筑被城管拆除。2016年12月13日，原告向被告发送《物业服务费催缴通知单》，但被告仍未支付，原告遂诉至本院。审理中，原告为证明其主张，提交了业主文件签收清单、物业管理承诺书、交房物品交接清单、装修申请表、装修管理协议、管理公约、承诺书、委托书，拟证明被告入住时，相关管理规定已经均已告知被告。被告对此表示需另行核实。被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.情况说明、照片、合同、支付凭证，拟证明被告因构筑物为被拆除，产生了巨大损失，并因此曾和原告交涉。原告对合同、支付凭证的真实性无法确认，认为与原告无关，对情况说明表示从未收到过。2.照片，拟证明小区内路灯损坏、道路损坏、垃圾处理不规范、存在违章建筑、草坪上存在杂物、小区进出管理不规范。对此原告表示，对于道路路灯损坏，因为业委会尚未成立，无法动用维修基金；根据目前的规定，垃圾定时定点投放；违章建筑应由居委会和管委会处理，原告没有执法权；建筑垃圾系因装修较多而产生，原告每天会定时清理；小区进出系按照开发商设计进行的。3.物业服务信息知情申请书，拟证明被告向原告索要物业相关文件未果。对此，原告坚称相关材料在入住时已经给了被告。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与开发商就涉案房屋所在小区签订了物业服务合同，并为该小区提供了物业服务，被告作为涉案房屋的业主，理应按约支付相应的物业管理费。现经原告书面催交，被告在合理期限内仍未交纳，故原告的主张合法有据，本院予以支持。经计算，被告自2015年1月1日起至2017年12月31日的欠付物业费金额应为43,571.88元(550.15平方米×36个月×2.2元/平方米/月)。原告自愿放弃关于滞纳金的诉讼请求，属于其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。被告主张原告未提供安全保障义务、通知义务，故应赔偿拆违损失，本院认为，违章建筑的拆除系由城管具体实施的具体行政行为，被告若认为行政机关的具体行政行为给原告造成了损失，应另行向行政机关主张，被告的相应诉请缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告对整个小区路灯维护、绿化保持、垃圾处理、道路损坏、门卫管理进行修复和规范，对小区内所有违章建筑建设行为予以制止，并通报有权机构依法拆除，建立业主档案、应急预案、各项物业管理记录、物业管理制度，但上述事项系有关共有和共同管理权利的重大事项，应由小区业主大会或者业主委员会进行决定和主张，被告径行向原告提出上述主张，缺乏依据，故对被告的相应诉请，本院不予支持。被告主张原告参照每年物业费的三分之一支付违约金，缺乏合同依据，本院对此不予支持。据此，依照《物业管理条例》第十一条第(七)项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)冯谧于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新桃源物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年12月31日的欠付物业费43,571.88元；二、驳回被告(反诉原告)冯谧的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费889元，减半收取计444.50元，反诉案件受理费1,751元，合计诉讼费2,195.50由被告冯谧负担(已付1,751元，余款444.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年八月三十一日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。