吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉民再73号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张德革，男，1967年10月1日出生，汉族，现住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林市金马实业有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区。 法定代表人:徐成海,该公司经理。 再审申请人张德革因与被申请人吉林市金马实业有限责任公司（以下简称金马公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院(2016)吉02民终2031号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月22日作出（2017）吉民申2265号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张德革及其委托诉讼代理人孟宪贵到庭参加诉讼，被申请人金马公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张德革申请再审称，原审法院没有认定90平方米锅炉房和140平方米办公楼包含在双方签订的房屋买卖合同标的内，认定事实错误，原审法院应当判令金马公司将上述两处房屋更名过户到张德革名下。综上，请求撤销原审判决，提起再审。 张德革向一审法院起诉请求：1.依法确认2011年5月13日签订的房屋买卖合同中包含位于吉林市船营区河南街，单位自管房产产权【投0370】和位于吉林市船营区河南街富裕胡同【投0165-4】两处房屋的买卖合同有效；2.金马公司协助将上述两处房产过户到张德革名下；3.金马公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：金马公司（出售方）与张德革（买受方）于2011年5月13日签订房屋买卖合同，约定以金马公司位于河南街92号土地使用权范围内全部地上建筑物及附属物（含临街两层营业楼、办公楼、锅炉房及该锅炉房内的全部设施）出售给张德革，房屋坐落位置为吉林市船营区河南街92号（现吉林百信鞋业承租的营业楼）及其附属房产。合同总价款为人民币3800万元，同时约定了价款给付方式及期限。2012年6月29日金马公司（甲方）与张德革（乙方）、中国长城资产管理公司长春支公司（丙方）签订协议书一份，内容载明：“甲、乙双方于2011年5月13日签订的吉林市船营区河南街92号《房屋买卖合同》其标的为甲方现出租给吉林百信鞋业的全部房屋。第一条：本合同项下房产的权属来源为原吉林市经贸公司所有房产，吉林市经贸公司改制时一并转移到甲方所有，但尚未办理权属变更登记，其属于甲方的财产无疑，甲方有权处分，对此，甲方予以确认，并表明该协议属于原房屋买卖合同的补充协议。第二条：该合同项下上述第一条的房产，由于原经贸公司向农业银行借款尚未全部偿还，被丙方（中国长城资产管理公司长春支公司）作为不良资产收贷，但丙方并未实体处分，仍然由甲方对吉林百信鞋业协议出租，对此，甲方及丙方予以确认。第四条：因上述房屋属于甲、乙双方原买卖合同部分房屋，现乙方代替甲方偿还所欠长春资产管理公司以上第三条的20万债务后，该全部房产所有权归乙方所有，乙方不需再向甲方支付任何的购价款。第六条：甲方将该房产撤销他项权利并将房屋产权证交与乙方后，甲方应当随时协助乙方办理房屋所有权变更登记义务。”吉林市中级人民法院（2011）吉中民二初字第113号生效民事判决书判决主文：“一、张德革与金马公司签订的房屋买卖合同合法有效”同时认定“张德革已经履行完毕更名过户前的全部合同义务”这一事实。张德革已按合同通过给付现金、抵顶租赁费、偿还银行欠款及利息的方式履行了付款义务，并已实际占用、使用该房产。1993年4月6日吉市一商发（1993）第27号文件载明：“从即日起吉林市百货公司民生商场由吉林市百货公司划出，归吉林市商业对外经济贸易公司所属。”2000年4月5日吉市企改组办函[2000]19号《关于市商业对外经济贸易公司被市金马实业有限公司兼并的请示》的批复载明：“由市金马实业有限责任公司在接收安置外经公司全部离退休及在职职工、承接外经公司经审计评估确认的全部债权债务（含金融债务）的前提下，对外经公司（含外经公司所属的全部分公司、子公司）实施整体兼并。”另查明，房号为170093Ⅱ412060101001，房屋坐落河南街，建筑面积为90平方米，所有权人为吉林市商业对外经济贸易公司，所有权证号为【投0370】。查封信息中载明：查封文号（2014）吉中民执字第23-1号，查封时间为2014年5月16日，查封期限24个月。房号为170093Ⅱ411090101001，房屋坐落：船营区河南街富裕胡同，建筑面积为140平方米，所有权人为吉林市民生百货商场，所有权证号为【0165-4】。查封信息中载明：查封文号（2014）吉中民执字第23-1号，查封时间为2014年5月16日，查封期限24个月。 一审法院认为：本案双方于2011年5月13日签订的“房屋买卖合同”已经吉林市中级人民法院（2011）吉中民二初字第113号民事判决确认合法有效，故张德革就此要求再次确认合同效力之请求不予支持；关于2011年5月13日的房屋买卖合同中双方交易的房产是否包含诉争房屋的问题，因该合同中并未明确，故是否包含诉争房屋应在中院生效判决中明确。有关诉争房屋直到2012年6月29日张德革、金马公司及中国长城资产管理公司长春支公司三方另定协议对此有所涉及，有关该合同的效力问题，因当事人并无诉请，对此不予评判。即便有诉请，也无法评判。另，因诉争房产涉及第三人（即中国长城资产管理公司长春支公司）权利，无法判定，且房屋登记所有权人并非金马实业公司，同时该房产尚处于两级法院查封状态，责令金马实业公司变更房屋产权登记存在事实上履行不能之情形，故张德革诉请判令金马公司更名过户之主张不予支持。一审法院判决：驳回张德革的诉讼请求。诉讼费5000元（其中案件受理费1000元、保全费4000元）由张德革负担（已交纳）。 张德革不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审民事判决，确认张德革与金马公司2011年5月13日签订的房屋买卖合同中包含位于吉林市船营区河南街,单位自管房产产权【投0370号】和位于吉林市船营区河南街富裕胡同【投0165-4号】两处房产；2.判令金马公司协助办理位于吉林市船营区河南街，单位自管房产产权【投0370】号和位于吉林市船营区河南街富裕胡同【投0165-4号】两处房产更名过户更名；3.金马公司承担本案一、二审诉讼费用。二审另查明，单位自管房产产权【投0370号】房屋登记在吉林市商业对外经济贸易公司名下，单位自管房产产权【投0165-4号】房屋登记在吉林市民生百货商场名下。二审审理查明的其他事实与原审法院认定无异。二审法院认为：张德革的上诉理由不能成立，依法予以驳回。吉林市中级人民法院（2011）吉中民二初字第113号民事判决已经确认了买卖合同的效力，该诉讼请求属于重复告诉。关于2011年5月13日的房屋买卖合同中双方交易的房产是否包含诉争房屋的问题。2011年5月13日的房屋买卖合同中并未明确体现。张德革陈述其在2012年6月29日签订补充协议是知晓了涉案房屋存在房证的事实，故签订补充协议，对原合同中的未尽事宜予以补充、明确。经过对补充协议审查，签订补充协议时仍然未将房屋产权证号等重要信息在协议中有任何体现。假定张德革所述属实，其签订补充协议时知晓涉案房屋存在房证，但其在补充协议时竟然不约定、不明确，有悖常理。综合张德革要求变更登记的房屋登记在他人名下等客观事实，其诉讼请求不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，原判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，二审法院判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1000元，由张德革负担。 本院再审对原审法院查明的事实予以确认。 本院再审认为，（一）本案双方2011年5月13日签订的《房屋买卖合同》第一条约定“房屋坐落位置为吉林市船营区河南街92号（现吉林百信鞋业承租的营业楼）及其附属房产”“该出售房屋以金马公司位于河南街92号土地使用权范围内全部地上建筑物及附属物（含临街两层营业楼、办公楼、锅炉房及该锅炉房内的全部设施）为标的，面积以产权证和土地使用证为准（锅炉房无产权证，但属该合同项下标的）”，从以上约定可知，双方交易标的并非仅限于有产权证的房屋，而是“全部地上建筑物及附属物（含临街两层营业楼、办公楼、锅炉房及该锅炉房内的全部设施）”，其中“锅炉房无产权证，但属该合同项下标的”。（二）2012年6月29日金马公司（甲方）与张德革（乙方）、中国长城资产管理公司长春支公司（丙方）签订协议书一份，内容载明：“甲、乙双方于2011年5月13日签订的吉林市船营区河南街92号《房屋买卖合同》其标的为甲方现出租给吉林百信鞋业的全部房屋。第一条：本合同项下房产的权属来源为原吉林市经贸公司所有房产，吉林市经贸公司改制时一并转移到甲方所有，但尚未办理权属变更登记，其属于甲方的财产无疑，甲方有权处分，对此，甲方予以确认，并表明该协议属于原房屋买卖合同的补充协议。第二条：该合同项下上述第一条的房产，由于原经贸公司向农业银行借款尚未全部偿还，被丙方（中国长城资产管理公司长春支公司）作为不良资产收贷，但丙方并未实体处分，仍然由甲方对吉林百信鞋业协议出租，对此，甲方及丙方予以确认。第四条：因上述房屋属于甲、乙双方原买卖合同部分房屋，现乙方代替甲方偿还所欠长春资产管理公司以上第三条的20万债务后，该全部房产所有权归乙方所有，乙方不需再向甲方支付任何的购价款。第六条：甲方将该房产撤销他项权利并将房屋产权证交与乙方后，甲方应当随时协助乙方办理房屋所有权变更登记义务。”该协议书由张德革与金马公司法定代表人徐成海署名。协议签订后，中国长城资产管理公司长春支公司与金马公司签订了债务减让协议，开具了处置资产收回款项凭证，凭证记载“资产名称吉林市商业对外经济贸易公司”“交款单位名称吉林市金马实业有限责任公司”“债权回购价款17万元”，徐成海于同日给张德革出具“收人民币3万元”的收条一份。根据原审查明的事实，吉林市商业对外经济贸易公司位于河南街的房屋房号为170093Ⅱ412060101001，建筑面积为90平方米，所有权证号为【投0370】。张德革主张该房屋即为2011年5月13日协议中的锅炉房，并称签协议时并不知该房屋有产权证，直至2012年6月29日签订三方协议时才知道有产权证。从以上两份协议、资产公司的资产收回款项凭证、徐成海的收条等证据，可以认定吉林市商业对外经济贸易公司位于河南街的房号为170093Ⅱ412060101001、建筑面积为90平方米、所有权证号为【投0370】的房屋为双方房屋交易标的之一。（三）张德革主张“房号为170093Ⅱ411090101001，房屋坐落吉林市船营区河南街富裕胡同，建筑面积为140平方米，所有权人为吉林市民生百货商场，所有权证号为【0165-4】”的房屋即为双方2011年5月13日签订的《房屋买卖合同》中约定的办公楼。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案双方2011年5月13日签订的《房屋买卖合同》中约定“房屋坐落位置：吉林市船营区92号及其附属房产”“该出售房屋以金马公司位于河南街92号土地使用权范围内全部地上建筑物及附属物（含临街两层营业楼、办公楼、锅炉房及该锅炉房内的全部设施）为标的”，双方同日的交接协议记载“出卖方将坐落于吉林市船营区河南街92号商业楼及其附属房产移交给买房”“出卖方移交给买方的上述房屋现均由百信鞋业使用”。另外，吉林市船营区河南街92号地块内一共包含有4处房屋，临街两处、后院两处，后院两处即为诉争房屋，其中，90平方米锅炉房为其他3处房屋提供采暖所改建，140平方米办公楼紧贴418.14平方米三层办公楼所建，没有独立的进出门，足见，诉争两处房屋为附属房屋，其使用、收益和价值较大程度上依附于1160平方米二层营业楼和418.14平方米三层办公楼。结合双方签订的合同（协议），可推知双方签订合同时的真实意思是整体出让购买，这样方能实现4处房屋的整体使用价值，卖方仅出让两处主体房屋自留两处附属房屋、买方仅购买两处主体房屋抛开两处附属房屋，不符合常理。再结合张德革有关签订协议时不知道该房屋有产权证的陈述，张德革接收房屋后一直使用的事实，吉林市民生百货商场、吉林市对外经济贸易公司已被金马公司兼并的事实，以及金马公司、吉林市民生百货商场一直未提出产权异议的事实，张德革有关该处房屋为双方合同中买卖标的主张具有高度可能性，应当予以认定。（四）关于2011年5月13日签订的《房屋买卖合同》的效力问题，已有生效判决予以确认，本院对此不予评判。（五）由于上述两处房屋并未登记在金马公司名下，故本院对张德革有关要求判令金马公司协助更名过户的诉讼请求不予支持。 综上所述，张德革的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销吉林省吉林市中级人民法院(2016)吉02民终2031号民事判决及吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第710号民事判决； 二、张德革与吉林市金马实业有限责任公司于2011年5月13日签订的《房屋买卖合同》中包含位于吉林市船营区河南街所有权证号为【投0370】和位于吉林市船营区河南街富裕胡同所有权证号为【投0165-4】的两处房屋； 三、驳回张德革的其他诉讼请求。 一审案件受理费1000元，财产保全费4000元，二审案件受理费1000元，由吉林市金马实业有限责任公司负担。 审 判 长  宋文国 代理审判员  何 妍 代理审判员  刘彦峰 二〇一八年八月十四日 书 记 员  张智超