上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初5666号原告：廖晓玲，女，1976年2月12日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：纪雯，上海市捷华律师事务所律师。被告：王帼英，女，1935年4月23日出生，汉族，住上海市青浦区。原告廖晓玲与被告王帼英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人纪雯，被告王帼英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖晓玲向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告房屋租赁保证金70,000元；2、要求被告以中国人民银行同期贷款利率为计息标准向原告支付逾期归还保证金的利息损失，利息的计算期间从2018年1月1日起至本案判决生效之日止。事实与理由：原、被告于2014年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的上海市黄浦区进贤路XXX号底前房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金初始约定为35,000元/月，付二押二，先付后用，每两月为一结算周期。2016年4月29日，原、被告及案外人高某某三方重新签署《房屋转租合同》，明确被告同意原告转租给高某某系争房屋，租金按33,000元/月支付，先付后用，其余条款未变。现租赁合同约定的租赁期限已届满，原告多次要求被告办理房屋交接手续并退还原告保证金，但被告迟迟未予理睬。现原告得知，被告于2018年1月1日与高某某就租赁房屋另行签署了新的租赁合同，并收取了高某某的租赁保证金及首期租金。原告认为，被告到期未向原告退还租赁保证金且擅自对外出租租赁房屋的行为已经构成违约，且严重侵害到原告的合法权益。被告王帼英辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、保证金按照合同约定是结清各项费用后退还的，但合同到期后原告长时间都没有主动与被告联系进行房屋交接，态度恶劣。2、原、被告之间的《房屋租赁合同》附件第1条约定，原告如需转租、转让，必须事先征得被告同意，从中所得转租房屋利益，具体收益比例由原、被告双方商定后，另订书面协议。被告转租系争房屋给高某某时收取的2万元转租费是另行获得的利益，没有与被告进行分配。3、原告最初告知被告时的转租租金是每月31,500元，隐瞒了实际转租金额是每月33,000元的事实，这之间的差价原告应当予以补偿。4、根据《房屋租赁合同》附件第2条约定，合同履行完毕后，原告负有拆除小房间的空调冷凝管的义务。考虑到该冷凝管的拆除可能影响到目前出租部位的供冷和营业，故原告不要求拆除，但对于原告已经拆除的系争房屋前间后半部分厨房、淋浴房的情况要求予以折价赔偿。原告廖晓玲针对被告王帼英的答辩意见发表补充意见：1、原告从未收到过另外的转租费用2万元。2、原告不存在被告所述的系争房屋前间后半部分厨房、淋浴房被原告自行拆除的事实。系争房屋交付给原告时系毛坯状态。3、原告和高某某约定的转租价是33,000元/月，但实际收到的租金确实为31,500元/月，其中1,500元差价是转租方用于交纳转租房屋产生的税费、中介费等费用。原告廖晓玲向法院递交以下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告于2014年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告在原告交付房屋时，原告需要向被告支付7万元保证金，租期届满并抵充必要费用后无息退还原告。2、收据，证明被告在2015年1月1日收到原告支付的全部保证金款项。3、调解笔录，证明被告房屋租赁合同到期后，已经自行与高某某就系争房屋签订了新的房屋租赁合同并收取租赁保证金和租金。系争房屋已由被告收回，没有提出异议并再次出租，交接手续已经完成。4、通知函，证明原告于2017年12月29日以书面方式向被告告知就系争房屋的现状及如要返还、收房应由高某某向其履行。被告没有答复即在两天后将系争房屋租给高某某。5、房屋权利证明，证明被告是系争房屋权利人之一。6、房屋补充租赁协议，证明2015年11月1日起，系争房屋租金调整为315,000元/月是经王帼英确认的。7、招商银行户口历史交易明细表，证明原告2015年10月12日收到王晓炎(杨婕)处支付的2015年11月至2016年1月的三个月租金71,500元，差额系因扣除了原告给予王晓炎的免租期和中介费，但实际支付给被告的款项仍为94,500元；2016年1月12日原告收到王晓炎(杨婕)处支付的2016年2月至2016年4月的三个月租金94,500元。经质证，被告王帼英对证据1-5无异议，认为证据6恰恰证明原告在转租时就转租租金金额对被告有所隐瞒。对证据7真实性无法确认，认为超过了举证期限，不具有证据合法性。原告在本案诉讼中的主张前后矛盾，之前声称租金差额用于支付了租赁房屋的税费，现在又主张租金差额用于支付了案外人的中介费。被告王帼英向本院递交以下证据：1、房屋租赁合同(含附件)，证明原、被告租赁关系。2、通知函，证明被告发函要求原告返还系争房屋。3、2007年11月5日周1与孟伶硕、王忆的租赁合同及附件；4、2008年3月28日装修合同协议一份；5、2008年6月18日合作经营协议一份；6、2008年6月18日房屋租赁合同一份；2010年10月18日房屋租赁合同及附件；2012年11月20日房屋租赁合同及附件。3-6组证据，证明系争房屋并非毛坯房，内有淋浴房和厨房间。装修合同也能体现被告交付房屋时里面有淋浴房和厨房间。7、2018年1月15日被告与高某某的房屋租赁合同，证明被告与高某某建立租赁合同关系。经质证，原告廖晓玲对证据1无异议，但附件中所指的房屋转租利益并不存在，原告没有在房屋转租过程中获取任何利息。附件3中所列恢复原状内容，原告愿意恢复。对证据2无异议。认可证据3-7的真实性，上述合同均已履行完毕，与本案无关联性，即使对房屋设施有描述，也不能反映系争房屋出租给原告时非毛坯房。本院经审理查明：系争房屋权利人为被告及案外人周1、周某2。2014年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：⑴原告向被告承租系争房屋，租赁期自2015年1月1日起至2017年12月31日止。⑵月租金为35,000元，租金每两个月一付，先付后用。⑶原告在被告向其交付该房屋时，应支付保证金70,000元。租赁期满，用以抵充由原告承担的费用后无息返还原告。该《房屋租赁合同》附件还约定三条补充事项：⑴原告如需转租、转让，必须事先征得被告同意，从中所得转租房屋利益，具体收益比例由原、被告双方商定后，另订书面协议。⑵租期届满原告返还房屋前，有关日常生活的附属设施设备(如水、电、煤、通讯设备、有线电视等)，应予以恢复。⑶租期届满，原告返还该房屋前，穿过小房间的空调冷凝管应予拆除，恢复墙体原貌；小房间内安装的地下排水管道应提供地下排水线路图，并保证排水畅通。经原、被告当庭确认，涉案合同中的系争房屋租赁部位包括系争房屋前间、小房间和卫生间，其中系争房屋前间各有前后门两把钥匙，小房间和卫生间各有一把钥匙。嗣后，原告向被告支付保证金70,000元并以月租金35,000元的标准向被告支付2015年1月至10月的租金。2015年11月2日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定，转租期间，被告征得原告同意，每月应付租金，自2015年11月1日起调整为31,500元(含税)，支付方式不变。原告按月租金31,500元标准向被告支付2015年11月至2016年4月的租金。2016年4月29日，原告与案外人高某某签订《房屋转租合同》，约定原告将系争房屋出租给高某某用作经营美甲店。房屋租赁期限至2017年12月31日止。月租金为33,000元，每3个月为一个付款期，王帼英作为系争房屋权利人亦在该份合同落款处签名。嗣后，原告按月租金33,000元标准向被告支付租金。经原告同意，2017年4月起的租金由高某某直接支付被告。2018年1月，被告与高某某签订《房屋租赁合同》，约定由高某某向被告承租系争房屋前间约50平方米的前半部分，租赁期限为一年，自2018年1月15日起算，租金为每月27,000元。目前，系争房屋四把钥匙均在原告处。本院认为：根据系争房屋租赁合同约定，租赁期满后，保证金应在抵充原告应承担的费用后多退少补。现被告提出三项抗辩理由不予退还保证金：1、被告提出原告转租案外人赚取2万元差价，对此节事实，其未能提供证据予以证明。2、被告提出原告应当折价赔偿已拆除的淋浴房和厨房，但未能出具其与原告建立租赁关系之初系争房屋的内部设施以及原告进行改动的证据。3、被告提出原告于2015年11月至2016年4月期间以每月33,000元的租金将系争房屋转租他人，但支付给被告的租金为每月31,500元，据此主张每月1,500元的转租差价。首先，原、被告签订的《房屋租赁合同补充协议》，表明双方于2015年11月起变更系争房屋租金为每月31,500元。该协议系双方真实意思表示，具有法律约束力，故原告向被告支付租金每月31,500元，合法有据。其次，原告对1,500元的差价作出合理说明并提供银行流水。再次，原、被告的《房屋租赁合同》附件中约定原告转租房屋若获取收益，具体收益比例由原、被告双方商定后，另订书面协议。故，如若原告从转租中获取差价，原、被告应当经协商一致确定分配比例，被告径行主张全部差价，缺乏法律依据。综上，本院不予采纳被告提出的抗辩理由。涉案合同到期后，高某某与被告仅仅就系争房屋前间建立新的房屋租赁关系，故原告作为涉案合同承租人，还负有向被告履行系争房屋其他部位的返还交接义务，被告应当在原告返还系争房屋小房间和卫生间后予以退还保证金。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条第一款，判决如下：被告王帼英应在原告廖晓玲返还本市黄浦区进贤路XXX号底前房屋的小房间和卫生间当日向其退还租赁保证金70,000元并以70,000元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率支付自逾期退还保证金次日起至本判决生效之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550元，减半收取计775元(原告已预付)，由被告王帼英负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏乐陶二〇一八年八月二十日书记员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。