广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初12208号原告：黄剑，男，1979年4月29日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：易兴俊，广西越洲律师事务所律师。被告：田永玲，女，1980年6月1日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区，委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鸣，广东百勤律师事务所辅助人员。原告黄剑与被告田永玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日受理后，由审判员谢海胜适用简易程序独任审判。被告田永玲在答辩期内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回其异议，被告田永玲不服裁定提起上诉，东莞市中级人民法院裁定维持一审裁定。后因工作安排，本案变更为由审判员黄方圆独任审判，并于2018年6月29日公开开庭进行审理。原告黄剑及其委托诉讼代理人易兴俊，被告田永玲及其委托诉讼代理人苏崎、程鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄剑向本院提出诉讼请求：1.被告交清案涉物业的物业管理费并向原告办理交楼手续；2.被告向原告赔偿损失15246元（暂计自2017年8月1日至2017年8月31日期间）；3.被告向原告支付违约金139500元（暂计自2017年8月1日至2017年8月31日期间，每天按4500000元的千分之一计31天＝139500元）；4.被告承担本案的诉讼费。后原告黄剑变更诉讼请求为：1.被告赔偿原告损失66574.2元（自2017年8月1日至2017年12月9日期间的银行贷款，每月15246元）；2.被告支付原告违约金589500元（按照4500元/天自2017年8月1日计至2017年12月9日）；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年8月6日签订了《二手房买卖合同》，合同约定，原告以4500000元的总价款向被告购买物业。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了首付款1800000元。按合同约定，被告应当在原告付清房款后向原告交付物业，且付清交付物业前的水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等，且由双方签妥《交楼确认书》后，即视为交付完毕。各方还约定了违约金。经原告多次催促交楼，被告无故一再拖延且拒不配合办理交搂手续，也不向原告提供物业钥匙，导致原告无法进行装修及入住，严重损害了原告的合法权益。被告田永玲辩称：被告积极履行《二手房买卖合同》，不存在恶意拖延交付物业的行为。2016年10月28日，被告根据担保公司的要求，委托受托人代办涉案物业的交接手续和结清相关费用。涉案物业是毛坯房，无任何装修，也无家私家电需要交付，被告已将物业钥匙托管于物业管理处。原告在付清全部楼款后可随时与受托人办理物业交接手续，并不需要被告亲自到场办理。原告在起诉前没有与受托人办理物业交接手续，也没有通过中介公司联系办理交楼手续。在收到原告起诉状后，被告才知晓案涉物业没有办理交接，立即致函给原告，并于2017年12月10日交接完毕。《二手房买卖合同》已经实际履行完毕，原告的合同权利全部得到实现，原告的诉请不应得到支持。经审理查明：2016年8月6日，原告作为买方、被告作为卖方签订《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市大岭山镇颜屋村晶和路168号莲湖山庄53栋302号物业，总价款为4500000元。《二手房买卖合同》第九条关于“物业交付”约定：卖方同意在所有房款付清后向买方交付物业，交付前的水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等一切费用由卖方付清，买卖双方签妥《交楼确认书》后，即视为已交付完毕，卖方未按交接清单交付的，应向买方支付清单缺失物品对应的价值作为违约金。第十一条关于“违约责任”约定：“1.逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。达到本项约定的解除合同情形的，守约方有权选择按照本条第1项之约定要求继续履行合同或选择本项之约定解除合同，违约方需按照相应条款约定承担违约责任。同时违约方应按买卖双方应付居间服务费的总和向居间方支付违约金，买卖双方已付的居间服务费除外。3.本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五日内为履行期限。”被告已于2017年5月12日收到全部楼款。2017年5月16日，涉案房产完成了过户登记手续。此后，双方因物业管理费的承担问题发生争执。被告认为原告在前期交易过程中拖延时间，导致后续交易迟延，应承担2017年2月至5月的物业管理费。2017年6月2日，原告的妻子通过微信向被告发送履约催告函。2017年7月23日，原告的妻子通过微信催告被告交楼。2017年7月27日，原告向被告邮寄了催告函。原告提交的《证明》显示，截至2017年8月9日，涉案物业自2017年2月起的物业管理费仍未缴费。2017年12月10日，原、被告双方签订《交楼确认书》，并由被告支付截至2017年12月10日的相关费用。原、被告确认双方没有明确约定交楼时间。原告主张根据《二手房买卖合同》第十一条第3项的约定，被告应在原告发出督促履行通知之日起五日内交楼。被告没有在上述期限内交楼，原告选择继续履行合同并根据《二手房买卖合同》第十一条的约定要求被告按照4500元/天的标准计算2017年8月1日至2017年12月9日期间的违约金589500元。被告主张原告诉请的违约金过高，即便需支付也最多计算10天。另外，原告主张其第1项诉请的损失是指2017年8月1日至2017年12月9日期间的房贷供款。以上事实，有原告提供的《二手房买卖合同》、收据、银行流水、《个人消费贷款及担保合同》、微信聊天记录、《证明》、快递单及查询信息、不动产登记证，被告提供的《委托书》、催促函、交楼确认书及当事人的陈述附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：被告是否存在违约行为，若存在，原告主张的损失及违约金是否合法有据，违约金是否过高。原、被告双方确认未明确约定交楼的履行期限，原告根据《二手房买卖合同》第十一条第3项的约定，主张被告应在催促后五日内交楼，本院对此予以采信。原告提交的微信聊天记录显示其分别在2017年6月2日、2017年7月23日催促被告交楼。被告没有在原告催促后的五天内交楼，构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告上述违约行为给原告造成了房贷损失。本院认为，原告采用按揭贷款的方式支付部分楼款，偿还房贷是原告应当履行的合同义务，该款项不会因被告上述违约行为而增加，不属于被告违约给原告造成的损失，故本院对原告诉请的损失不予支持。至于违约金，原告自2017年8月1日开始计算逾期天数，截至交楼之日（2017年12月10日）共计逾期131天。被告逾期超过十天，原告仍旧选择继续履行合同的，根据《二手房买卖合同》第十一条的约定，违约金按照第十一条第1项的约定计算，即每日按总楼价的1‰支付违约金。被告主张上述违约金过高，而原告亦未提交证据证明其具体损失，在此情况下，本院结合涉案合同的履行情况、逾期时间、逾期原因等因素予以衡量，酌情调整违约金为200000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告田永玲于本判决生效之日起三日内向原告黄剑支付违约金200000元；二、驳回原告黄剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费5181元，原告黄剑负担3031元，被告田永玲负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄方圆二〇一八年八月三日书记员  梁佩君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。