广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初8597号原告：韦钦，男，1994年5月3日出生，汉族，住广西灵山县。被告：伍国健，男，1980年7月1日出生，汉族，住广东省广宁县。被告：杨秀娟，女，1976年3月6日出生，汉族，住广东省广宁县。原告韦钦诉被告伍国健、杨秀娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理，原告、两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告房屋合法手续，为原告办理房屋所有权证；2、被告即日交付原告房屋进行使用（入住或用于出租）；3、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金20000元；4、被告赔偿原告违约金800000元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2017年12月26日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》；2、两被告赔偿原告违约金310000元及房屋差价损失300000元、退还定金200000元；3、本案诉讼费及鉴定费用由两被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月26日签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，该房产处于抵押状态，卖方需委托担保融资赎楼，须于签订本合同之日起35个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书。按照合同约定，被告现在已经违约，据查实被告先如今还尚未还清银行贷款，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，一直迟迟不愿去赎楼与原告履行合同，被告的行为严重损害了原告的利益。根据合同第六条第三点、第十二条第一点如卖方逾期履行卖方义务超过十五天，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费由卖方承担。根据合同第六条约定，如房屋存在抵押，被告没有进行注销抵押，已构成违约。被告伍国健辩称：被告一直都是继续履行合同，一开始卖房时定价是一百七十多万元，中介带人看房时并非原告，但是由于房屋有抵押，就把价格压低到155万元，签完合同后才发现看房子的人是业务员的副总，原告也是中介公司的员工，被告发现买卖合同存在较多不合理，中介公司作为居间方，中介公司也没有尽到应尽的义务，因此被告认为原告、中介公司违背了职业操守，有欺骗的嫌疑，隐瞒了原告身份的事实。原告提出的违约金没有说明如何得出。签订三方合同时是15天申请同贷书，但是由于原告的原因，是在2018年3月15日才办理同贷书，原告已违约在先。根据合同第六条约定，是在签订合同之日起35个工作日内与担保公司签订合同，并非赎楼。被告杨秀娟辩称：被告卖房的意愿是打算实收155万元，其他不负责，中介公司也没有告知被告过户的手续，没有尽到应尽的义务，后来被告了解到涂销需要较高的过桥费，现被告已经没有能力履行。按照合同约定原告应在35个工作日办理贷款，但是原告是在2018年3月15日才办理同贷书，已经违约在先，且合同并无约定需要赔偿损失。诉讼中，原告提交主要证据如下：1、《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，并根据合同约定两被告构成违约，原告有权解除合同。同时证明两被告收取定金15万元。2、不动产权证，证明案涉房屋属于两被告所有。诉讼中，两被告未举证。诉讼中，本院庭后向平安银行股份有限公司佛山分行发出调查函，该行向本院函复。原、被告双方对该回复函真实性均不持异议。原告在质证意见中陈述，其已在2017年12月26日与两被告签署了中国银行的按揭贷款，在广州荔湾中行递交申请，由于该行放款慢，与两被告协商转到平安银行进行按揭贷款，法院可到广州荔湾中行调查取证，原告也提供了申请按揭贷款的资料。庭后原告补充证据如下：买方划付款授权书、抵（质）押评估约定书、声明书、文书送达地址确认书、贷款见证与权益告知。被告伍国健对上述证据及银行回复质证称，双方于2017年12月26日达成一致的买卖条件，签下佛山市二手房买卖及居间服务合同，韦钦通过中介知道房屋存在银行借贷一押，小额金融公司二押的情况，两被告欠一押二押约130万元，经协商，韦钦需向银行快速申请银行贷款取得同贷书后，由两被告提供银行同贷书给担保公司担保融资赎楼，两被告已积极配合韦钦进行银行申请贷款的前期工作，在2017年12月27日第一次配合买方进行银行申请贷款的前期工作，但最终未能在中国银行获得同贷书，通知两被告时间为2018年2月5日左右。年后于2018年2月底，两被告再次配合韦钦进行第二次向中国平安银行申请贷款。3月15日通知贷款已经批下来，金额为133万元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：对原告举证的证据，两被告均无异议，本院予以采信。对原告庭后补充的证据，被告对真实性未表异议，且明确了在2017年12月27日配合韦钦办理申请贷款，故本院予以确认；对银行回复，原、被告双方对该回复函真实性均不持异议，本院予以确认。经审理查明：2017年12月26日，原告韦钦作为买方、被告伍国健、杨秀娟作为卖方、佛山市乐有家房产经纪有限公司作为居间方三方签订了《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：第一条买卖双方交易的房地产位于佛山市禅城区朝安路30号四座1002房，建筑面积为88.55平方米。第二条该房产转账总价款为1550000元。第三条该房产交易定金共计200000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付150000元；本合同签订后4个工作日内再向卖方支付定金150000元，买卖双方一致同意上述定金交由居间方托管。第四条买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付房款（不含定金）：2、按揭付款……买方须于2018年1月20日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为1080000元。卖方需无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。申请贷款金额将在递件过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额，买方应在办理产权过户递件手续当天向卖方补足差额。第五条买卖双方须于银行同意贷款，卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3个工作日内（含当日），签署《广东省房地产买卖合同》（合同名称以实际为准），缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。第六条买卖双方均清楚该房产以现状出售……3、该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起35个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助、担保、赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在7个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房产证原件交给第三方办理过户……第八条按有关规定，卖方应付税费：……（11）赎楼相关费用（担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息）……（13）印花税；（14）契税……（23）律师费；（24）保险费；卖方自愿支付上述（11）项（注：第（11）项中如约定由买方承担但从卖方供楼账户中扣除的，买方在交房前支付给卖方）。若因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的赎楼费用，由卖方承担……第十二条1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同末载有收据，两被告确认收到韦钦交付购房定金150000元（以到账为准）。同日，原告、蒙露萍与两被告签订买方划付款授权书，记载：中国银行股份有限公司广州荔湾支行：鉴于本人韦钦（买方）与伍国健（卖方）签订了《房屋买卖合同书》，并向贵行申请＿元的住房按揭贷款，用于购买位于佛山市禅城区朝安南路30号四座1002房的房产。为保证买卖合约的履行，维护买卖双方的合法权益，兹授权贵行办妥上述按揭贷款直接划至杨秀娟（卖方）在贵行开立的账户，账号：62×××86。该授权书末尾“卖方确认”处有伍国健、杨秀娟签名，“授权人”处有韦钦、蒙露萍签名。为该笔贷款申请，韦钦、蒙露萍还签署了抵（质）押评估约定书、声明书、文书送达地址确认书、贷款见证与权益告知。另查明，平安银行股份有限公司佛山分行回复本院的主要内容为：在2017年12月26日至2018年1月20日期间，客户韦钦（身份证号码）未有在我行申请按揭贷款用于购买佛山市禅城区朝安南路30号四座1002房的记录。但我行于2018年3月13日曾受理客户韦钦（身份证号码）的二手楼按揭业务，申请编号为RL20180313000992，贷款用途为购买上述佛山市禅城区朝安南路30号四座1002房的房产。我行于2018年3月16日审批通过该笔按揭贷款，截至2018年7月13日该笔贷款尚未出账。我行未向客户韦钦（身份证号码）出具同贷书。庭审中，被告陈述：1、2018年4月16日与佛山市仟行企业投资有限公司签订担保服务合同。案涉房屋未办理涂销抵押。2、两被告确认于2017年12月26日、27日收到原告支付的定金150000元，剩余50000元是在签订合同后很长时间在被告催促下才转给中介方，直接仍托管在中介方。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同不存在无效情形，应为合法有效，当事人应依约履行。关于合同解除。根据合同约定，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日（2017年12月26日）起35个工作日内（即2018年2月13日前）与担保公司签订服务合同，本案中，两被告于2018年4月16日才签订担保服务合同，逾期履行已超过十五个工作日，明显已构成违约，应承担违约责任。根据卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同的约定，原告有权解除合同。解除时间为解除合同的意思表示到达对方时即开庭之日（2018年6月5日）。被告伍国健辩称，双方约定15天内申请同贷书，被告杨秀娟辩称原告应在35个工作日办理贷款，原告在2018年3月15日才办理同贷书，违约在先，对此，两被告未举证证明案涉房屋买卖合同对同贷书的出具及银行贷款的发放时间进行了明确约定，而根据原告提供的证据及两被告的质证意见，原告于2017年12月26日、27日已向银行申请贷款，履行了“于2018年1月20日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”的合同义务，并无违约，故两被告上述抗辩主张，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，合同解除后，原告有权要求恢复原状，两被告应向其返还已收取的定金15万元。原告未举证证明两被告收取了20万元定金，故对原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金及房屋差价损失赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，在合同解除后原告作为守约方主张对方支付违约金，应予支持。根据合同约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，现原告主张两被告支付违约金310000元（房屋总价1550000元×20%），符合合同约定，本院予以支持。至于差价损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据上述司法解释及合同法的相关规定，我国违约金以补偿性违约金为原则，其主要功能为弥补因违约造成的损失。在本院已支持违约金310000元的情况下，如再要求对方赔偿差价损失便没有法律和事实依据。因此，在原告未举证证明其损失明显高于本院支持的违约金数额的情况下，本院对原告主张的房屋差价损失30万元不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告韦钦与被告伍国健、杨秀娟于2017年12月26日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系于2018年6月5日解除；二、被告伍国健、杨秀娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告韦钦返还定金150000元；三、被告伍国健、杨秀娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告韦钦支付违约金310000元；四、驳回原告韦钦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5950元（原告已预交6000元，因其在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，按照减少后的诉讼请求数额计算受理费为5950元，对其多交的受理费50元，经书面申请，本院予以退回），由原告韦钦负担2571元，由被告伍国健、杨秀娟负担3379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年八月十五日书记员  潘有鹏