山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初1445号原告（反诉被告）：李某某，女，19881967年45月716日生，汉族，济南紫东銮商贸有限公司职工无业，住济南市委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宽磊，山东金诚诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某某，男，19551959年43月1119日生，汉族，济南制锁总厂退休职工无业，山东省章丘市住济南市历下区历园新村14号楼2单元403号委托诉讼代理人：李汝亮，山东鲁蔚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯雯，女，1983年10月7日生，汉族，恒大健康集团职工，住山东省章丘市。原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某的委托诉讼代理人岳业清，被告（反诉原告）张某某及其委托诉讼代理人李汝亮、张雯雯到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年11月13日的《房产买卖合同》，并协助原告办理房屋产权变更登记；2、判令被告赔偿原告违约金33万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告通过居间人山东每客美家不动产经纪有限公司于2016年11月13日签订《房产买卖合同》一份，合同约定被告将其名下位于济南市市中区福景佳苑21号楼2-201室的房产出售给原告，合同价款为110万元，原告于2016年12月1日前支付房款70万元（含已付定金），于2016年12月16日前支付房款30万元，剩余10万元于房管局过户当日支付，合同还对双方的权利义务等内容进行了详细约定。合同签订当日，原告通过居间人向被告交付定金1万元，2016年12月1日，原告支付被告购房首付款69万元，被告连同定金为原告出具金额为70万元的收条，并向原告交付了房屋。后原告因资金紧张经被告同意，于2016年12月16日经居间人工作人员见证，在被告面前为其书写欠条一张，承诺于2017年12月16日前支付被告本金及利息共计33万元。欠款到期前，原告及居间人多次与被告联系确认付款账户，被告拒绝接听电话及回复信息，故意将时间拖延过期，致使原告不得不按原付款账户支付本息33万元，但被告故意退回后以原告违约要求解除合同。被告的行为严重违反诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，为此原告特诉至法院，望判如所请。被告张某某辩称，被告张某某因原告李某某违约已按照合同约定于2018年1月解除了涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同已经不具备继续履行的事实基础。原告李某某未按照合同约定在2016年12月16日前支付被告购房款30万元，后被告多次向原告催要，原告以种种理由推脱，一直未向被告支付30万元房款。2018年1月6日，被告通知原告已经构成违约，并按照合同约定解除了涉案房屋买卖合同。2018年1月10日，原告才将30万元购房款打入其早已经知道的被告银行账户，因此也不存在原告所述因被告原因导致其不能支付款项的情形。被告不存在违约情形，不应支付违约金。涉案房屋买卖合同签订后，被告一直依约履行，涉案房屋至今未收到办理房产证的通知。对原告在诉状中提到的欠条，被告并未收到，也并非是双方的合意，被告对欠条不予认可。中介作为第三方与原告之间具有利益关系，中介的目的是想让双方继续履行合同以获得中介费用。原告提供的中介向被告发送的短信反而能证明原告违约的事实。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告张某某向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2016年11月13日签订的《房产买卖合同》已解除；2、判令反诉被告按照合同约定将济南市市中区福景佳苑21号楼2-201室房屋装修及产权状况恢复至原有状态，并返还给反诉原告；3、判令反诉被告按照合同约定支付反诉被告违约金33万元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告通过居间人山东每客美家不动产经纪有限公司于2016年11月13日签订《房产买卖合同》一份，合同约定反诉原告将其名下位于济南市市中区福景佳苑21号楼2-201室的房产出售给反诉被告，在合同履行过程中，反诉被告按照合同约定支付了购房款70万元后，并未继续按合同约定在2016年12月16日前向反诉原告支付30万元房款，反诉被告已经违约，现反诉原告提起反诉，望法院判如所请。反诉被告李某某辩称，对反诉原告的主张不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房产买卖合同、1万元定金收据、70万元房款收到条、中国工商银行银行69万元转账凭证、涉案房产交付文件签收单，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定原、被告无争议的事实如下：2016年11月13日，原、被告在山东每客美家不动产经纪有限公司的居间下，签订《房产买卖合同》一份，合同约定：被告张某某将位于济南市市中区福景佳苑21号楼2-201室房屋及21-2-103号地下室出售给原告李光诊，房屋总价款为110万元，采取分期付款的方式。签订合同时原告向被告支付定金1万元，该定金于交付首付款时抵作房屋价款；于2016年12月1日前支付首付款70万元（含已付定金），于2016年12月16日前支付房款30万元，剩余尾款10万元于房屋过户当日支付。原告分别于2016年11月13日向被告支付定金1万元，被告向原告出具收条一张。原告于2016年12月1日向被告支付房款69万元，被告向原告出具收到70万元的收条一张。2016年12月1日，被告将涉案房屋交付给原告。原告李某某于2018年1月10日向被告银行账户转款332180元，被告于2018年1月12日将该332180元退回原告账户。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李光诊主张涉案合同系双方当事人自愿签订，合法有效，应当继续履行。原合同约定应当于2016年12月16日前支付30万元购房款的履行期限已经改为2017年12月6日。原告因资金紧张经被告同意，于2016年12月16日经居间人山东每客美家不动产经纪有限公司工作人员见证，在被告面前为其书写欠条一张，承诺于2017年12月16日前支付被告本金及利息共计33万元。该欠条应视为对原合同中30万元付款时间的变更，因此原告并未违约。原告未能在欠条承诺的2017年12月16日之前支付欠款系由被告导致，被告的手机在原告和山东每客美家不动产经纪有限公司工作人员王倩的拨打下始终无法接通导致原告不能及时与被告确认付款方式才延期付款，被告的这种不正当行为致使原告在承诺的时间内不能付款，故原告不存在违约行为，而被告拒绝联系的行为，及将2018年1月10日原告支付的33万余元购房款退回给原告的行为表明被告明确拒绝履行合同义务，已经违反了合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，并要求被告赔偿违约金。为证实其主张，原告提交微信交易记录截屏一张、中国银联签购单一张，证明原告根据合同约定承担办理房产证缴纳的维修基金13636.40元及物业费780元；欠条复印件一份，该欠条系由山东每客美家不动产经纪有限公司经理崔会帅书写，原告签字后，原件交于被告，复印件留存于山东每客美家不动产经纪有限公司，当时在场人员为原、被告及涉案房产交易的经办人王倩。山东每客美家不动产经纪有限公司员工王倩的手机通话记录截屏1张、与被告微信聊天截屏打印件5张，证明原告在2017年12月12日多次电话联系被告确定付款事项，但均未打通其电话，后告知王倩，王倩于2017年12月13日拨打被告电话，被告也未接听，后王倩于12月18日通过微信才联系上被告，联系上以后被告就以原告违约为由表示不卖房子了，并否认购房款转欠款的事实。被告在涉案房屋升值的情况下，违背诚信原则，妄图通过无法联系的方式造成原告违约，以便其行使合同解除权。原告与被告短信息截屏打印件2张，证明原告多次未能与被告通电话的情形下，通过中介得知被告反悔卖房，于2017年12月20日采取短信息方式告知被告见面还钱，但被告到2018年1月6日才回信息，直接告知原告解除合同。原告另申请证人崔会帅、王倩出庭作证证实其上述主张。被告张某某对欠条的真实性不予认可，主张从未见过原告出示的欠条，该欠条并非原、被告的合意。根据合同约定原告应于2016年12月16日前支付房款30万元，逾期超过30天未付款，属于原告违约，被告有权单方面解除合同，并要求原告按总房款的30%支付违约金。被告在2016年12月16日后多次通过电话催促原告付款，也通过中介催促，但原告一直拖延。后因家里事情比较多，此事就耽误了。被告于2017年12月18日向中介告知了想解除房屋买卖合同的意思表示。后于2018年1月6日通过短信方式通知原告因其违约解除了房屋买卖合同，且原告已收到该通知，故涉案房屋买卖合同已于2018年1月6日解除。原告明知被告的银行账户，但在合同约定的期限内一直没有按合同约定向被告支付约定的款项，构成了违约。本院认为，原、被告在山东每客美家不动产经纪有限公司居间下签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的义务。诉讼过程中，被告张某某对原告李光诊举证并主张的原告及山东每客美家不动产经纪有限公司工作人员曾于2017年12月12日至2018年1月12日期间联系被告，表示意欲支付33万元购房款的事实的真实性并无异议，本院予以确认。根据原告提交的欠条及证人崔会帅、王倩的证言，结合被告未能举证证明其在2016年12月16日至2017年12月16日一年的时间内曾经向原告主张权利的事实，本院对原告提交的欠条的真实性及原、被告双方于2016年12月16日对涉案合同30万元购房款的支付期限和金额进行变更的事实予以确认。原合同的30万元房款的履行期限和金额已经变更为2017年12月16日支付33万元，原告于2017年12月12日至2017年12月16日联系被告欲履行付款义务，但因其实际已经知晓被告张某某的银行账户，故张某某不回应原告联系的行为并未实质阻碍原告付款义务的履行。原告李某某实质上是在收到被告解除合同的通知之后，才实际履行的付款义务。履行过程存在瑕疵，但由于被告张某某对原告李光诊履行迟延应当承担一定的责任，且履行瑕疵尚不足以导致合同解除。对被告张某某要求确认涉案合同已经解除的请求，本院不予支持。现原告李某某要求继续履行涉案合同，合法有据，本院予以支持。因涉案房屋已经交付并由原告实际居住，且原告支付33万房屋价款的履行过程存在瑕疵，现原告主张被告向其支付违约金33万元，于法无据，本院不予支持。因原告的履行瑕疵尚不足以导致合同解除，且被告对原告的迟延履行的发生应当承担一定的责任，涉案合同应当继续履行。故被告主张确认合同解除，并要求原告恢复原状返还涉案房屋，支付违约金33万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。经查，位于济南市市中区福景佳苑21号楼2-201室房屋及济南市市中区福景佳苑一区21号楼2-103号储藏室已网签备案至被告张某某名下并具备办理产权登记手续的条件，被告张某某理应按照房屋买卖合同约定办理上述房产的产权登记手续，并过户至原告李某某名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决如下：一、被告张某某继续履行与原告李某某于2016年11月13日签订的《房屋买卖合同》。二、被告张某某于本判决生效之日起三十日内，将济南市市中区福景佳苑21号楼2-201室房屋及济南市市中区福景佳苑一区21号楼2-103号储藏室的产权登记手续办理至被告张某某名下，并在办理完上述两处房产的产权登记手续后三十日内将上述两处房产过户至原告李某某名下。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张某某的反诉请求。案件受理费6250元，由原告李某某负担6150元，被告张某某负担100元；财产保全费5000元，由被告张某某负担。反诉费3125元，由反诉原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张译文人民陪审员  丛薇薇人民陪审员  魏丽云二〇一八年八月九日书 记 员  徐小然