福建省霞浦县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽0921执异20号 案外人：曾平良，男，1969年9月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所律师。 申请执行人：彭瑞安，男，1985年11月7日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：林海，男，1981年3月2日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：游文杰，男，1972年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：张玉光，男，1980年3月18日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：尹哲星，男，1980年5月17日出生，朝鲜族，住北京市朝阳区。 申请执行人：郭穗芳，女，1976年9月28日出生，回族，住福建省霞浦县。 申请执行人：陈立存，男，1974年10月6日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：肖翠香，女，1978年9月28日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：林常平，男，1950年7月18日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：林碧良，男，1969年6月26日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陈志军，福建星龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆晓琳，福建星龙律师事务所律师。 被执行人：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室。 法定代表人：齐忠，董事长。 在本院执行申请执行人彭瑞安、林海、游文杰、张玉光、尹哲星、郭穗芳、陈立存、肖翠香、林常平、林碧良与被执行人福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）不当得利、民间借贷系列纠纷案中，案外人曾平良于2018年7月19日对霞浦县人民法院预查封东泰公司所有的坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××、××室房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年7月31日举行了听证。异议人曾平良委托诉讼代理人陈秋华、申请执行人林碧良委托诉讼代理人陆晓琳参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人曾平良称，要求解除对坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××、××室房产的查封。事实与理由：2014年1月16日，案外人曾平良与陈寿荣（时任东泰公司的法定代表人）签订了购房框架协议，约定曾平良向东泰公司购买东泰华府2号楼一层店面（按霞浦县长溪房产测绘有限公司编号为108-116号），并在协议签订后2014年5月前双方正式签订房屋买卖合同。案外人曾平良于2014年1月17日、18日按约定向东泰公司支付了共计5017240元购房款。但此后，东泰公司迟迟未与案外人签订正式的房屋买卖合同。2014年11月21日，案外人曾平良与东泰公司对原购房框架协议进行细化，在原框架协议的基础上签订了定购单，对所认购房产的单元号、购买人、建筑面积、单价、付款方式等具体内容进行了明确。曾平良与东泰公司约定：曾平良购买霞浦县松港街道××大道××东××楼××、××室房产，其中2号楼115室房产总价873558元，2号楼116室房产总价915012元，曾平良分别支付了443558元和465012元的购房款，并开具了销售不动产统一发票。此后，东泰公司一直未向房管部门申请办理上述房产的商品房买卖合同备案登记、预告登记等手续。2018年6月20日，东泰公司因未履行已经发生法律效力的（2017）闽0921民初3262、3863、3866、3867、3888、3911、3912号民事判决书和（2018）闽0921民初76、135号民事调解书所确定的义务，由霞浦县人民法院作出（2018）闽0921执705号执行裁定书，预查封了案外人已购买的东泰华府二期2号楼115、116室房产。曾平良认为，其已经真实、合法的购买了上述房产，且已经支付了总房价的50%以上购房款并开具了销售不动产统一发票，房产未办理预告登记系东泰公司的过错。另，曾平良对上述房产享有特定请求权（物权期待权），应优先于其他金钱债权请求权。 申请执行人林碧良称，本案预查封的是东泰公司名下的房产，案外人没有与东泰公司签订正式的商品房买卖合同，且其所购买的房产是店铺而非住房，根据相关法律规定，案外人无权要求解除预查封，法院查封东泰公司房产是合法的，请求驳回案外人的执行异议请求。 申请执行人彭瑞安、林海、游文杰、张玉光、尹哲星、郭穗芳、陈立存、肖翠香、林常平未作答辩。 被执行人东泰公司提交书面答辩意见，认为案外人与东泰公司的购房合同及付款事实属实，执行异议所述事实真实，请求支持案外人的申请，解除查封。 本院查明，2014年1月16日，曾平良与陈寿荣（时任东泰公司法定代表人）签订《购房产协议书》，约定向东泰公司购买东泰华府2号楼一层店面（按霞浦县长溪房产测绘有限公司编号为108-116号），并在协议签订时预付50%总购房款5017240元，东泰公司保证在2014年5月前与曾平良签订房屋买卖合同。曾平良于2014年1月17日、18日按约定向东泰公司支付了共计5017240元购房款。2014年11月20日，曾平良与东泰公司对原购房框架协议进行细化，在原框架协议的基础上签订了定购单，对所认购房产的单元号、购买人、建筑面积、单价、付款方式等具体内容进行了明确。2014年11月21日，双方签订了《“东泰华府”定购单》，约定曾平良定购东泰公司开发的霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府二期2号楼115、116室商铺，其中2号楼115室房产总价873558元，2号楼116室房产总价915012元，曾平良支付了443558元和465012元的购房款，并开具了销售不动产统一发票。截止目前上述房产未进行商品房买卖合同备案登记及预告登记。2018年6月20日，本院在东泰公司未履行已经发生法律效力的（2017）闽0921民初3262、3863、3866、3867、3888、3911、3912号民事判决书和（2018）闽0921民初76、135号民事调解书所确定的义务后，作出（2018）闽0921执705号执行裁定书，预查封了曾平良所定购的东泰华府二期2号楼115、116室房产。2018年7月19日，曾平良对上述预查封行为提出执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案曾平良所定购的房产在本院预查封前仍登记在东泰公司名下，且所定购的房产为商铺，不符合排除执行的情形。因此，案外人曾平良要求解除对其所定购的商铺的预查封，没有依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十九条规定，裁定如下： 驳回曾平良的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  苏玲玲 人民陪审员  汤淑敏 人民陪审员  曾凤杰 二〇一八年八月一日 书 记 员  吴 昱 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。