福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8355号 原告：梁捷毅。 男，1982年3月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘敏，女，汉族，1950年1月16日出生，住址同上。 被告：福建恒力博纳广场发展有限公司，住所地：福州市鼓楼区。 法定代表人：陈冬雪，董事长。 委托诉讼代理人：林艳琚，单位职员。 原告梁捷毅与被告福建恒力博纳广场发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁捷毅委托诉讼代理人刘敏，被告委托代理人林艳琚到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求： 一、判令《恒力博纳广场（南区）商品房预定协议》（以下简称《预定协议》）已经废止； 二、判令被告向原告返还认筹金1万元人民币（以下均为人民币）、订金20万元，并支付利息暂计至2017年9月24日为4505元（利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%计算，以21万元为基数，自2017年3月25日计算至被告实际返还之日止）； 三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由： 被告与原告签订《预定协议》前，设定了两个交款环节：1、事先交认筹金1万元，可抵5万元购房款，并取得拿号挑房资格；2、2017年3月25日预售房当天交预付款20万元，取得签订《预定协议》资格。原告于3月22日向被告账户转款1万元作为认筹金。由于被告事先未告知预付款应由原告本人银行账户付至被告收款账户，造成20万元实际由原告母亲（刘敏，女，汉族，1950年1月16日出生，住福建省福州市鼓楼区，身份证号码35×××42）从其银行账户转至被告账户。被告接受并开具收款收据，写明：梁捷毅订金。被告首先违反《预定协议》第五条“不接受任何第三方代支付任何款项”的规定，又不予以退款。根据《预定协议》第八条规定：“本协议即自动废止”，被告当时就可将该商品房另行出售。 原告在预购房前就告知被告，首付款100多万元需要贷款，但原告从未贷过款，对能否如愿贷款心存疑虑。为此，被告售楼人员特地找来银行经办介绍情况，明确表示贷款不成问题后，原告才去取号、挑房、交款、签约，并在《预定协议》第五条付款方式中选择“商业贷款”。但到银行正式办理贷款时，所到银行均告知，由于出台房地产严控政策，银行已接到通知，抵押贷款只能用于消费，并要提交消费发票凭据；贷款转账要受到监控，不许进入房地产企业用于购房。由于政策限制，贷款不成，实际上也无法购房。 为此，原告多次向被告提出返还购房预付款的要求，被告强势不退款，并于9月11日正式给被告发来通知函，声称没收原告的定金21万元。鉴此，特向贵院提起诉讼，望按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，维护原告的合法权益。 被告辩称，一、是否接受原告之外第三方代付的定金是答辩人的权利，在答辩人接受原告母亲代其支付的20万元定金且答辩人与原告在《恒力博纳广场(南区)商品房预定协议》上签字盖章后，前述《恒力博纳广场(南区)商品房预定协议》就已经依约生效。 根据答辩人与原告签订的合同编号为HLBNYD00027《恒力博纳广场(南区)商品房预定协议》(以下简称“顶定协议”)第五条第二款“甲方不接受任何第三方代乙方支付本协议项下任何款项，如乙方发生第三方代付款，甲方有权予以退款，并视为乙方未付款”的约定，原则上答辩人出于防止第三方代付款后主张不当利益等因素考虑不接受第三方代付款，但这并非是绝对的，是否接受第三方代付款是答辩人的权利，答辩人可以视具体情况行使或放弃该权利，只有在答辩人选择退款的情况下第三方的代付行为才是无效的。本案中，因原告在交付定金当日自身未带够足额定金，所以口头申请由其母亲现场刷卡代付，答辩人表示理解并予以接受，并在原告母亲代付款后向原告开具了相应的定金收款收据，该定金收款收据经原告确认无误后由原告留存一联。 预定协议第八条明确约定预定协议的生效条件为两个，一是预定协议经原告与答辩人签字盖章，二是原告在预定协议签订当日付清预定协议项下的20万元定金。如前所述，从答辩人向原告开具定金收款收据之时就表明答辩人已实际认可了原告母亲的代付款行为，原告对此也没有异议，因此预定协议事实上已同时满足上述两个生效要件，也就是说预定协议于签订当日，即2017年3月25日就已经依约生效。因此，原告因该定金非其本人所付并因此诉请预定协议已经废止没有合同与法律依据，依法不应得到支持。 二、原告拒不支付首期楼款并拒绝与答辩人签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约，答辩人依约没收原告定金合法合理。 根据预定协议约定，原告应于2017年3月29日前向答辩人支付所认购的商品房的首期楼款并与答辩人签订《商品房买卖合同》，但经答辩人多次电话、短信催告，原告迟迟未履行前述义务，因此答辩人于2017年5月5日向原告发函催告其履行付款及签约义务，并在原告逾期长达近半年情况下，于2017年9月11日发函通知原告没收其支付的20万元定金。答辩人认为，在预定协议已经依法生效的情况下，原告未在约定时间支付首期楼款并与答辩人签订《商品房买卖合同》的行为已经构成根本违约，并严重侵害了答辩人的合法权益，答辩人依约没收原告的定金并无不当。 同时需要强调的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，本案中答辩人所收取的定金根据预定协议第三条的约定，本身就是作为《商品房买卖合同》的担保。同时《合同法》第115条规定。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。侦务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。，因此，在原告不履行约定的给付首期楼款并与答辩人签订《商品房买卖合同》的债务的前提下，原告无权要求返还定金，而答辩人依法有权没收前者的定金。 三、原告的付款方式为“商业贷款”，该“商业贷款”指的是购房余款而非首期楼款，不存在答辩人允许原告进行首期楼款贷款情形。原告己确认其购买商品房的付款方式为“商业贷款”，而根据预定协议约定，原告所要贷款的金额是购房余款人民币1560000元而非首期楼款，也就是说答辩人自始至终未向原告表示可以进行首期楼款贷款，更不可能在预定协议签订之前特地找来银行经办介绍情况，原告所谓“由于政策限制，贷款不成，实际上也无法购房"没有任何证据予以证明，且与事实严重相悖，依法不能采信与支持。 综上所述，本案中的预订协议在答辩人收到20万元定金且答辩人与原告签字盖章后已经发生法律效力，原告未按照预订协议约定履行债务的违约行为属事实清楚、证据确实充分，其依法应承担相应的法律责任。为此，原告要求认定预定协议无效且返还定金的诉请缺乏事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 经审理查明：2017年3月22日，原告向被告缴纳认筹金1万元，2017年3月25日，原告与被告签订《恒力博纳广场（南区）商品房预定协议》，约定原告向被告购买坐落于福州鼓楼区1＃办公楼第13层22单元商品房，总价款为3122510元。本协议签订当日内，原告向被告缴纳定金20万元，作为原、被告签订该商品房《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，原告支付的定金转化为房价款。双方约定，预定期5日，原告应于2017年3月29日前付清首期楼款并到被告售楼处与被告签订《商品房买卖合同》，同时办理网上登记备案。付款方式：定金人民币20万元，在本协议签订当日内一次性付清。首期楼款1562510元，于本协议签订之日起5日内即2017年3月29日前付清并签署《商品房买卖合同》，余款1560000元，应保证在《商品房买卖合同》签订之日起30日内办妥按揭贷款手续并且放款至被告指定收款账户。双方并约定，被告不接受任何第三方代原告支付本协议项下任何款项，如原告发生第三方代付款，被告有权予以退款，并视为原告未付款，由此引起的原告逾期付款等一切后果均由原告自行承担。原告在预定期届满时未付清首期楼款并与被告签订《商品房买卖合同》的，原告无权要求返还定金，所付定金归被告所有，同时被告有权另行出售该商品房。该商品房交付时间为2017年10月31日前。当日，原告向被告缴纳20万元，被告向原告出具《收款收据》，款项内容为“订金”。 本院认为，原、被告争议焦点为原告缴纳的20万元是定金还是订金的问题。双方签订的《恒力博纳广场（南区）商品房预定协议》中约定原告应缴纳20万定金，但被告在出具《收款收据》时将款项内容确认为“订金”，应视为在实际履行中变更了合同约定，该20万元是订金，不适用定金法则，在原告未履行合同时不发生丧失的法律后果，故被告应向原告返还该20万元。关于认筹金1万元，由于《商品房预定协议》的合同目的已无法达成，原告请求解除该协议本院予以支持，原告请求被告退还认筹金合理，本院依法予以支持。原告请求被告支付利息没有合同依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告梁捷毅与被告福建恒力博纳广场发展有限公司签订的《恒力博纳广场（南区）商品房预定协议》； 二、被告福建恒力博纳广场发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告梁捷毅认筹金1万元及订金20万元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案受理费4450元，减半收取2225元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一八年八月二日 书记员  何 荧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。