云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2924民初932号原告：陈曦，女，1964年10月19日生，汉族，公务员，云南省宾川县人，住宾川县。委托诉讼代理人：黄学标，男，1963年2月23日生，汉族，大学文化，云南省宾川县人，公务员，住宾川县。系原告陈曦之夫，代理权限为特别授权代理。被告：金明，男，1977年3月18日生，汉族，云南省宾川县人，农民，住宾川县金牛镇牛井社区居委会牛井二村，现住宾川县。委托诉讼代理人：张俊华，云南桑园律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李才国，男，1972年1月29日生，汉族，四川省隆昌县人，农民，住四川省隆昌县。代理权限为特别授权代理。原告陈曦与被告金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月7日组织双方进行了庭前调解，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告陈曦的委托诉讼代理人黄学标、被告金明的委托诉讼代理人张俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈曦向本院提出诉讼请求，1、判令解除原被告2014年4月16日签订的房屋租赁协议，交还原告租赁的房屋一幢及房屋内外一切设施；2、判令被告金明支付2018年欠原告的2018年5月、6月租金11万元，剩余租金按月计算足额支付；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年4月16日，原告陈曦与被告金明在云南桑园律师事务所张汝胜律师办公室，经过充分协商，双方在合法自愿的基础上签订了房屋租赁协议。协议约定，原告将房产证号为宾房权证2012字第Ａ25-××号、建筑面积为3272.88m2的房屋一幢租赁给被告使用，被告主要用于宾馆经营等，租赁期限为10年，即从2014年10月1日起至2024年9月30日止；租金为合同签订之日起开始四年为每年600000.00元，第五年至第八年每年为660000.00元，第九年至第十年每年为720000.00元；租金支付的时间为每年3月20日至30日付清当年租金。同时约定，在租赁期间，被告如果超过约定期限30日还未付清租金，原告有权解除合同，收回出租物，被告已经交付的租金不得退回，对被告所有的投资不作任何补偿，租赁期满后，被告装修的物品，实行来修去丢的原则，原告不作任何补偿。协议签订后，原、被告双方按照协议规定履行。到2018年3月30日，被告未支付租金，原告一再催要，被告均未支付。2018年4月6日，原告向被告发了书面通知要求支付租金，履行协议，但被告至今未支付租金，被告单方面违约，给原告造成了经济损失，请求依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁协议，交还原告租赁的房屋一幢及房屋内外一切设施。并按月计算足额支付租金，以保护原告的合法权益。被告金明的委托诉讼代理人张俊华答辩认为，原被告双方确实于2014年4月16日签订了房屋租赁协议，就原告要求支付2018年5月、6月租金的诉讼请求有事实及法律依据，我方愿意支付5月、6月的租金，但原告要求解除协议，返还租赁房屋及房屋的一切设施不应得到法律的支持，应当驳回原告的该诉讼请求。一、2014年4月16日双方不仅签订了房屋租赁协议，还签订了经营合作协议，该两份协议实际履行了房屋租赁协议，合作经营协议交给了地税局备案登记，原告存在逃避房租税收的事实；二、2014年4月16日签订了房子租赁协议后，原告将全框架钢混凝结构六层半毛坯房交付被告，被告进行装修宾馆经营，投资达262万余元；三、被告一直履行自己支付租金的义务，原告也收到了足额的租金，租赁时是毛坯房，原告方没有受到任何损失，而被告投资较大，且近两年一直亏损，被告金明确实未交2018年5月、6月租金，是由于宾川近两年的酒店、宾馆行业不景气，生意惨淡，并非被告经营不善而不付租金，对此，原告也理解，故原、被告双方就减租降租经过了多次协商，被告也表示愿意支付2018年5月、6月的租金。请法庭支持被告方的答辩意见。原告方就本方主张的事实，向本院提交了下列证据：一、姓名为陈曦的居民身份证一份；二、云南桑园律师事务所见证书一份（包括房屋租赁协议一份；陈曦、李才国、金明的居民身份证复印件一份、宾房权证2012字第Ａ25-××号中华人民共和国房屋所有权证复印件一份、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件一份、房屋照片复印件八份、收条三份）；三、2018年4月6日通知一份；四、手机短信记录一份；五、经营合作协议一份。被告金明的委托诉讼代理人张俊华就本方的答辩事由向本院提交了下列证据：一、姓名为金明的居民身份证复印件一份；二、姓名为陈曦、李才国、金明的居民身份证复印件一份；三、经营合作协议复印件一份；四、合伙经营协议书复印件一份；五、昆明品尚装饰工程有限公司工程施工合同一份；六、合同一份；七、世友地板宾川专卖店收款收据四份、金珊家私订货单一份；八、盛世酒店装修明细一份。本院组织当事人进行了庭审质证，在质证中，原告的委托诉讼代理人黄学标认为本方提供的证据均客观；被告方提供的证据与本案关联性不大，对于被告方提供合作协议，本方也持有原件，且作了详细说明为何签订该合作协议，而被告方提交的上面没有说明。被告的委托诉讼代理人张俊华认为本方提供的证据具备证据的“三性”，应作为本案的有效证据；提出：原告方提供的2018年4月6日通知是否是金明的签字不清楚，不予认可；经营合作协议与本方向地税局备案的不一致，认可原告方提交的经营合作协议补充内容。上述证据经本院审核认为，就双方在质证中存在争议的证据：一是原告提供的2018年4月6日通知的来源合法、与本案具有关联性、内容具有客观性，故本院依法作为本案的有效证据予以采用，并确认对本案具有证明力；二是被告方提供的合伙经营协议书复印件、昆明品尚装饰工程有限公司工程施工合同、合同、收款收据、盛世酒店装修明细等证据的来源合法、内容具有客观性，其载明内容虽为被告履行房屋租赁协议过程中被告方的投资，但该内容与本案双方诉争是否存在履行双方诉争的房屋租赁协议中未交付房屋租金的违约事实不具关联性，故本院不作为本案的证据予以采用。对双方无异议的证据，即原告方提供的居民身份证、云南桑园律师事务所见证书（含房屋租赁协议、陈曦、李才国、金明的居民身份证复印件、宾房权证2012字第Ａ25-××号中华人民共和国房屋所有权证复印件、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件、房屋照片复印件、收条）、手机短信记录、经营合作协议和被告方提供的姓名为金明的居民身份证复印件、姓名为陈曦、李才国、金明的居民身份证复印件、经营合作协议复印件等证据来源合法、与本案具有关联性，依法作为本案的有效证据，并确认对本案事实具有证明力。根据庭审和质证，本院确认下列事实：2014年4月16日，金明与陈曦就权属陈曦、黄学标位于金牛镇金叶路房屋［权利证书：宾国用（2010）第0007377号中华人民共和国国有土地使用权证、宾房权证2012字第Ａ25－××号中华人民共和国房屋所有权证］建筑面积为3272.88m2的毛坯房屋用于宾馆、商场等服务型经营达成房屋租赁协议，在云南桑园律师事务所见证下，以陈曦为甲方、金明为乙方签订房屋租赁协议。协议约定，租赁期限：自2014年10月1日起至2024年9月30日止共10年；租金及支付方式：租金600000.00元/年，租金每隔四年按上年总租金的10%上涨支付，租金支付的时间为每年3月20日至30日付清当年租金；即：第一年至第四年为每年600000.00元，第一年租金于签订协议之日支付，其余分别于2015年3月20日至30日、2016年3月20日至30日、2017年3月20日至30日期间内一次性支付当年度租金；第五年至第八年每年为660000.00元，分别于2018年3月20日至30日、2019年3月20日至30日、2020年3月20日至30日、2021年3月20日至30日期间内一次性支付当年度租金；第九年至第十年每年为726000.00元，2022年3月20日至30日、2023年3月20日至30日期间内一次性支付当年度租金；双方义务：甲方保证租赁房屋权属清楚、于签订租赁协议当日交付乙方房屋至2014年9月30日止为房屋装修时间，不算在租赁期内，配合乙方办理用水、用电、营业执照、税收等相关证照，无条件办理电视网络、电话通讯、消防安全等相关设施和手续；乙方在不影响和损害房屋主体结构，自行装修、依法自主经营和承担因承租物经营所涉税、费；违约责任：甲方擅自终止或解除合同，除赔偿乙方装修装潢及投资外，继续履行合同；乙方须按约全面履行义务，如果超过约定期限30日未付清租金，除交付的租金不得退回外（含押金），乙方所有投资不作任何补偿，甲方有权解除合同，收回出租物；租赁期满乙方装修的物品，实行来修去丢的原则，甲方不作任何补偿。免责条件约定：因国家政策拆除或改造房屋及不可抗力造成的损失互不承担违约责任。房屋租赁协议签订当日，金明为办理工商注册、税务及从事经营等相关事项登记进行协商，以甲方陈曦提供房屋租赁协议的标的物为经营场所，乙方金明提供房屋室内装修资金、经营成本、宾馆管理和经营，合作期限自2014年10月1日至2024年9月30日止，税后利润按各占50%等约定，签订经营合作协议用于金明办理工商注册、税务及从事经营等相关事项登记。双方在甲方陈曦收执的经营合作协议中确认经营合作协议不作为承包租赁依据，按房屋租赁协议执行。2014年4月16日，陈曦、金明按房屋租赁协议履行房屋和租金相互交付。金明对陈曦交付的房屋进行装修、装潢后并注册成立宾川县盛世酒店投入经营。2015年、2016年、2017年，陈曦、金明均按房屋租赁协议约定履行。2018年3月30日届满，金明应向陈曦支付2018年度应当支付的房屋租金660000.00元，向陈曦提出酒店业因市场原因要求减让租金。2018年4月6日，陈曦向金明、宾川县盛世酒店发出了《通知》，要求金明于2018年4月30日前支付租金。期限届满，金明未支付。2018年5月3日、5月11日、5月28日、6月4日，陈曦之夫黄学标通过手机短信方式多次向金明发出催收租金信息，要求金明交付租金，金明仍未支付。2018年7月12日，原告陈曦持诉称事由提起诉讼。就房屋租赁协议中租赁期限、租金及支付方式不一致问题，诉讼中，本院要求双方对2018年3月20日至30日应交纳的房屋租金的期间作出说明和解释，原告方解释为：2018年3月20日至30日应交付的租金期间为2018年3月30日至2019年3月30日；被告方解释为2018年4月16日至2019年4月16日期间。本院认为，原告陈曦与被告金明于2014年4月16日签订的房屋租赁协议、经营合作协议，双方实际履行房屋租赁协议，该房屋租赁协议合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。双方在房屋租赁协议的违约责任中约定被告超过约定期限30日未付清租金，除交付的租金不得退回外（含押金），所有投资不作任何补偿，原告有权解除合同，收回出租物，结合庭审查明，被告金明作为承租人未按约定的2018年3月20日至30日期间支付租金，并经原告方于2018年4月6日发出通知及2018年5月3日、5月11日、5月28日、6月4日通过手机短信方式多次催收，且支付房屋租金是被告金明的主要义务，被告金明未按约定履行租金支付义务，应认定被告金明未支付租金的行为构成根本性违约，双方的在违约责任中的约定已赋予了原告陈曦的合同解除权，该约定符合我国合同法第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，现原告陈曦提出解除原、被告于2014年4月16日签订的房屋租赁协议的诉讼请求，符合双方约定和合同法第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，本院予以支持；被告的委托代理人提出被告因对租赁物进行了装修、装潢进行大额投资，认为原告要求解除协议的该诉讼请求不应支持，应予驳回的意见与本案查明的事实和双方约定不符，不予采纳；同时原告陈曦基于合同解除提出要求被告交还租赁物房屋、设施请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院亦予支持。就原告陈曦提出要求被告金明支付自2018年5月起至实际交付租赁物之日止的房屋租金的请求，按双方间的房屋租赁协议和被告金明对租赁物的实际使用，符合本案实际，应予支持，且计算至实际交付之月。就被告的委托诉讼代理人提出2014年4月16日签订的经营合作协议，原告存在逃避房租税收的问题，本院就该问题进行了专项释明，并非本院在本案中的审查范围，当事人或相关人员可向有权机关提出或反映，在本案中本院不予评判。综上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告陈曦与被告金明于2014年4月16日签订的房屋租赁协议，并由被告金明返还该房屋租赁协议的标的物房屋及房屋内一切设施，限于本判决生效后十日内履行；二、由被告金明支付原告陈曦自2018年5月1日起至实际返还房屋租赁协议的标的物之当月，按年租金660000元计算的房屋使用租金；限于本判决生效后三十日内履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1250.00元，由被告金明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘文辉二〇一八年八月二十日法官助理李瑄书记员张芸