广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初2326号原告：张宇斌，男，1973年9月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人：梁正平，广东博导聚佳律师事务所律师。被告：丘君财，男，1979年1月28日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：黄爱珍、刘嘉雯，均为广东合誉律师事务所律师。第三人：温少梅，女，1971年6月29日出生，汉族，住广东省英德市，第三人：中国建设银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华街新华路68号，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：肖志斌。委托诉讼代理人：熊莉，该公司职员。原告张宇斌诉被告丘君财，第三人温少梅、中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告张宇斌及其诉讼代理人梁正平，被告丘君财的诉讼代理人黄爱珍、刘嘉雯，第三人建行花都支行的诉讼代理人熊莉到庭参加诉讼。第三人温少梅经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院不得强制执行被告温少梅位于广州市花都区金狮大道西7号14栋604房；2、请求判令确认广州市花都区金狮大道西7号14栋604房归原告所有，被告温少梅继续履行合同立即协助原告将广州市花都区金狮大道西7号14栋604房过户给原告。事实和理由：关于原告与被告丘君财、温少梅执行异议纠纷一案，此前丘君财与温少梅民间借贷纠纷案中，贵院作出（2016）粤0114民初执保234号民事裁定书，查封被告温少梅位于广州市花都区金狮大道西7号14栋604房。2017年3月30日，原告向法院提起了案号为：（2017）粤0114执异40号的执行异议，贵院也对此进行了立案登记，后作出驳回原告异议申请的裁定。原告与被告温少梅早于2012年7月9日签订房产买卖合同，双方约定原告以人民币485600元（含603房）购买被告温少梅所有的位于广州市花都区狮岭镇金狮大道西7号14栋604房。2012年7月10日，被告温少梅将涉案房屋交付原告使用，同意原告对房屋进行装修，且由原告从2012年7月份起履行房屋的分期还贷义务。同时，被告温少梅亦已将涉案房屋的认购书、付款收据、发票、住宅专项维修资金登记薄、商品房交付使用确认书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、供房银行卡等原件交付给原告。2012年7月9日至2015年9月15日期间，原告实际累计向被告温少梅支付首期款（含定金）人民币153600元（含603房），该款项已超出双方约定的首期款（含定金）人民币145600元。首期款支付期间，被告温少梅承诺多付些许首期款，则会马上配合原告办理房屋过户手续，因此原告为此实际多支付人民币8000元款项。但被告温少梅却失信，时至今日未配合原告办理房屋过户手续。2012年9月5日，原告自行缴纳涉案房屋的住宅专项维修金6982.5元。2012年7月至目前，原告一直按时履行房屋分期还贷的责任。原告认为，原告已履行房屋买卖合同的付款义务，涉案房屋已早已支付原告使用，亦一直履行贷款供房责任，被告温少梅却失信未配合办理过户手续，目前更以涉案房屋对外抵押借款，到了法院强制执行的地步，以上事实已严重损害了原告的合法权益。为此特向贵院提起诉讼，请求贵院不得执行被告温少梅位于广州市花都区金狮大道西7号14栋604房，该房屋归原告所有，望判如所请！被告丘君财答辩称，请求驳回原告全部诉讼请求，原告与温少梅买卖合同订立存在多处不合理之处，并非真实房屋买卖关系，而且原告主张的合同履行情况与合同约定不一致，原告对涉案房屋未办理过户存在过错，具体如下：一、原告与温少梅签订的房产买卖合同约定的成交价485600元比购房价499768元还要低，并非正常合理的房产交易价格。二、合同约定分两期支付，但没有约定具体支付时间，第一期含定金145600元，定金25600元，余款支付方式没有约定。三、原告主张房款通过多次转账和代温少梅还贷方式支付，与合同约定分两期支付不一致，而且原告证据中多笔收据实际支付用途是借款而非支付房款。四、原告主张温少梅于2012年7月10日即将房屋交付原告使用并同意原告装修，这与合同约定在收齐房款当天交付使用不符，而且根据原告的证据，原告在2012年7月10日只向温少梅支付了定金25600元，正常房屋合同买卖不可能仅支付定金就把房屋交付买受人使用。五、合同注明房产证出来后办理公证委托，这与一般的交易习惯也不符，如果原告是真实买受人并符合购房资格，应当直接办理变更登记手续，而非约定办理公证委托手续，根据民法总则一百四十六条规定，故原告与温少梅约定办理公证委托的行为并非真实房屋买卖关系，而且涉案房屋在2013年3月21日已办证，但原告并没有向温少梅主张过权利要求过户，原告不办理过户存在过错。六、涉案房屋的购房发票、贷款合同、买卖合同原件自2014年1月8日已在被告丘君财处保管，如果原告为真实买受人，应当有合理审慎注意义务，该原件不应当被告丘君财处，而且原告亦主张温少梅仅向其交付认购书、付款收据等原件，但这此证据均不足以证明温少梅是合法产权人，原告仍与温少梅签订买卖合同，明显在合同订立时已存在过错。综上，依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定28条，原告主张的权利未能排除执行，依法应当被全部驳回。第三人建行花都支行答辩称，对原告诉请我方没有异议。第三人温少梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区金狮大道西7号14栋604房，于2013年2月21日登记在温少梅名下，抵押权人为第三人建行花都支行。2011年5月27日，温阳春与嘉粤集团有限公司签订《百合雅居认购书（合拼户型）》，约定由温阳春以238875元认购广州市花都区金狮大道7号百合雅居D14栋6层03单位。同日，温少梅与嘉粤集团有限公司签订《百合雅居认购书（合拼户型）》，约定由温阳春以306308元认购广州市花都区金狮大道7号百合雅居D14栋6层04单位。2011年9月24日，嘉粤集团有限公司将上述房屋交付给温阳春、温少梅使用。2012年7月9日，张宇斌（买方）与温少梅、温阳春（卖方）、广州市美圣房地产代理有限公司（经纪方）签订《房产买卖合同》，约定由买方向卖方以485600元的价格购买603房、604房。合同第二条约定付款方式，乙方分2次付清，人民币为485600元整。第一次含定金付145600元整；定金贰万伍仟陆百元整。第十七条三方约定的其他事项（对本合同及附件条款的修改或补充）：注：该物业房产证未出来，甲、乙双方等房产证出来，再到公证处办理公证委托合同后，乙方需要在3日内付清首期款。经本院询问张宇斌，涉案合同是否有附件，张宇斌明确合同无附件，其只需向温少梅支付145600元，剩余房款由其以替温少梅偿还涉案房屋贷款的方式支付。双方未办理网签手续。合同签订当日，张宇斌向温阳春支付了定金20000元，于2012年7月10日向温少梅支付5600元，于2012年7月27日支付23000元，于2012年9月19日支付7000元，于2012年11月7日支付10000元，于2011年11月12日支付15000元，于2013年3月6日支付20000元，于2013年6月25日支付7000元。后张宇斌分多次向温少梅转账，并在广州农商银行无卡存款单据及说明、自动柜员机客户通知书及说明中载明“温少梅提出购房下定金，不够钱”、“温少梅提出结石碎石手术费缺钱”、“撞车住院用钱”、“温少梅租商铺急用”等情况说明。张宇斌于2015年9月15日向温少梅转账8000元，并在情况说明中备注“大耳窿拘禁借款，借8000还10000”。张宇斌共计向温阳春、温少梅支付148600元。2012年7月10日，张宇斌与温少梅签订协议，内容如下：百合雅D14-603+604房现业主温少梅同意买主张宇斌装修使用，如有反悔或争议，装修费用由温少梅全部赔偿，金额为10万元。另外，银行贷款由张宇斌从2012年7月分期还贷，互相确认，不得反悔。后张宇斌、温少梅、温阳春曾于2017年8月28日填写中国建设银行个人贷款还款账号变更申请审批表，但至今仍未变更还贷账号。张宇斌主张其自2012年7月起替温少梅偿还涉案房屋的贷款，并提交了银行流水明细拟证实其主张。丘君财认为该银行流水的产生时间是2015年，而涉案合同系在2012年签订，由此可以证明张宇斌没有履行合同。第三人建行花都支行认为该证据与其无关。温少梅在与张宇斌签订涉案合同后将购房发票、住宅专项维修资金登记簿、认购书、商品房交付使用确认书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等均交付给张宇斌。张宇斌主张温少梅已于2012年7月9日将涉案房屋交付给其使用，其对涉案房屋进行了装修，并于2013年年初搬入居住。后张宇斌于2015年3-4月将涉案房屋出租。张宇斌为此提交了物业管理费发票、房屋租赁合同及发票拟证实其主张。丘君财对此不予认可。第三人建行花都支行认为上述证据与其无关。张宇斌主张其曾多次催促温少梅办理过户手续，但因温少梅电话关机，至今未果。张宇斌为此提交广州市美圣房地产代理有限公司出具的证明复印件拟证实其主张。丘君财对于该证据不予认可。第三人建行花都支行认为上述证据与其无关。丘君财主张温少梅为向其借款，将涉案房屋抵押给其，并将涉案房屋相关材料交给其。丘君财为此提交了购房及电费发票、个人贷款支付凭证、个人住房借款合同、广州市商品房买卖合同、还款确认书、借款项目发布批准通知书、温少梅签名的借条拟证实其上述主张。张宇斌除对温少梅签名的借条不确认外，对其余证据无异议，主张涉案房屋并未设立抵押登记，温少梅无权将涉案房屋抵押给丘君财。第三人建行花都支行认为上述证据与其无关。丘君财为证实其上述主张，还申请了证人邓某出庭作证。张宇斌对于证人证言不予认可，认为证人系温少梅、丘君财的借款见证担保人，与丘君财存在利害关系。丘君财、第三人建行花都支行对证人证言没有异议。因丘君财与温少梅存在民间借贷纠纷，丘君财诉至本院后，本院于2016年8月29日作出（2016）粤0114民初2684号民事判决书，判决如下：一、被告温少梅于本判决生效之日起十日内向原告丘君财归还借款本金100000元。二、被告温少梅于本判决生效之日起十日内向原告丘君财支付借款利息（自2015年4月8日至付清款日止，以拖欠借款100000元为本金，按照年利率6%计息）。三、驳回原告丘君财的其他诉讼请求。本院在审理上述案件过程中，于2016年4月22日作出（2016）粤0114民初执保234号民事裁定书，于2016年5月3日查封涉案房屋。该判决发生法律效力后，丘君财向本院申请强制执行。另查明，涉案房屋被本院查封后，张宇斌向本院提出执行异议，本院以至本院2016年5月3日查封涉案房屋期间，案外人没有办理不动产权属变更登记手续，未能形成公示对抗效力，案外人对涉案房产的权利主张尚不足以排除本案的强制执行为由，于2017年12月26日作出（2017）粤0114执异40号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人张宇斌的异议请求。张宇斌于2018年2月8日签收（2017）粤0114执异40号执行裁定书。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明登记确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉案房屋登记在温少梅名下，张宇斌要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。张宇斌于2012年7月9日与温阳春、温少梅签订涉案房屋买卖合同，但只约定了首期款的支付方式，并未约定购房余款如何支付。张宇斌主张其只需向温少梅支付145600元，剩余房款由其以替温少梅偿还涉案房屋贷款的方式支付，但其提交的证据不足以证实其上述主张。而张宇斌自2012年7月9日始向温少梅支付购房款，直至2015年9月15日仍在向温少梅支付款项，张宇斌支付购房款的时间长达三年半之久。且张宇斌在向温少梅付款时均在存款单据或自动柜员机客户通知书中注明了用途，但并未注明其支付的是购房款。张宇斌与温少梅的交易方式明显与交易习惯不符。涉案房屋已于2013年2月21日登记于温少梅名下，至涉案房屋于2016年5月3日被本院查封期间，张宇斌有充足的时间办理涂销抵押及过户手续。但张宇斌并未办理相关手续，张宇斌对此负有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，张宇斌既未向温少梅支付完毕全部购房款，亦未在合理的时间内办理过户手续，张宇斌提出的执行异议并不符合上述执行异议成立的条件。张宇斌要求停止对涉案房屋的执行，并办理过户，本院不予支持。第三人温少梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告张宇斌的全部诉讼请求。案件受理费5050元，由原告张宇斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  高 媛人民陪审员  黄承裕二〇一八年八月二十三日书 记 员  朱婷欣