上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初9695号原告戴文庆，男，1962年2月10日出生，汉族，住安徽省。委托代理人陈锋，上海沪融律师事务所律师。被告胡云侠，女，1976年12月26日出生，汉族，住江苏省宿迁市。第三人上海川岛食品有限公司，住所地上海市。法定代表人俞颖。委托代理人耿强。原告戴文庆与被告胡云侠，第三人上海川岛食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴文庆及其委托代理人陈峰，被告胡云侠，第三人上海川岛食品有限公司的委托代理人耿强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴文庆诉称，原被告于2015年2月25日签订了房屋租赁合同，约定原告向被告承租本市曹杨路XXX号门面房一间，租期为2015年2月25日至2018年2月24日，如租期届满后原告未转让房屋，则被告应退还转让费。合同签订前，被告允诺该房屋符合经营活动的证照办理条件，合同签订后，原告积极履行义务，并按被告要求支付了转让费60000元及押金4300元。但在房屋租赁过程中，原告申办营业执照未果，故自2017年1月14日起将房屋向案外人高某转租，同时将原告接收房屋时内置的设备一并向高某移交，转租期的截止日为2018年1月15日，此转租事宜原告曾通知被告，但其却以原告擅自转租为由提起诉讼要求解约后遭法院驳回，此举对原告经营产生了影响并使原告蒙受了12000元的律师聘用费这一经济损失。2018年2月27日，原告欲将房屋返还被告，但其却拒绝办理交接手续，亦未退还押金与转让费，后原告自高某处得知其已与被告签署了租赁合同并向被告支付了2018年1月15日至2018年2月24日之间的租金——此费用应由高某向原告支付，而被告在房屋交接手续未完成之前已将房屋向高某出租的行为应视为对其对原告退租时房屋现状的认可。此外，第三人作为房东，明知被告将房屋向原告出租却未起到保证义务，其对房屋不具备办理经营证照条件的瑕疵亦应负责。综上所述，现提起诉讼，请求判令：一、被告退还转让费60000元及押金4300元；二、被告退还2018年1月15日至2018年2月24日的房租6500元；三、被告支付上述两项诉请中应付款项的同期银行贷款利息(自租赁合同到期之日起算至实际给付之日止)；四、被告赔偿原告经济损失12000元；五、第三人对以上支付义务承担连带责任；六、本案受理费由被告承担。被告胡云侠辩称，原被告的租赁合同履行期间，被告于2017年4月左右得知原告将房屋向案外人高某转租，遂就此提起了诉讼。租赁合同期届满前两个月，被告主张收回房屋但原告要求将合同履行完毕，合同到期前，原告曾向被告提出了退房及退转让费的请求，但被告以诉讼尚未结案拒绝。2018年2月23日，因被告无法收回房屋，遂要求高某支付租金，在此情形下，高某与被告签订了为期十个月的租赁合同，自2018年2月25日起向被告支付租金。综上，被告认为，一、原告擅自将房屋向高某转租违反了合同约定，同时，原告承租房屋时称用作餐饮，所支付的转让费也包括了房屋内装修及设备的价值，但实际上原告将房屋用于车辆修理并擅自进行了装潢及结构更改，且始终未将房屋恢复原状。鉴于原告的上述行为，被告有权拒绝归还转让费及押金；二、租赁合同并未约定被告有为原告办理营业证照的义务；三、2018年1月15日至2018年2月24日的租金并非被告收取；四、前案诉讼的起因是原告违约，且双方均为诉讼支出了律师聘用费；五、租赁合同签署于原被告之间，不应由第三人承担责任。综上所述，对原告诉请不能同意。第三人上海川岛食品有限公司述称，第三人对系争房屋享有使用权并将房屋向被告出租，当时被告称使用房屋的原告为其亲属，直至原被告于2017年发生讼争时第三人方知被告已将房屋向原告转租，第三人对原被告之间的纠纷既不知情亦未参与，故不同意承担连带责任。经审理查明，2015年2月25日，原被告签订租赁合同一份，主要约定的内容有：被告将本市曹杨路XXX号门面房一间向原告出租用于经营，租期自2015年2月25日起至2018年2月24日止，月租金为4300元；押金相当于一个月的租金，原告不得中途退租、不得从事非法活动、必须服从管理、不得对房屋的整体结构进行打洞、开门窗等改造，否则被告有权没收押金。除上述约定外，该合同尾部还以手书方式做了补充约定，大意为原告转让房屋须通知被告，租期结束后不转让并归还房屋的，被告应退还转让费60000元。该租赁合同履行期间，被告以原告擅自转租为由向本院提起诉讼，请求解除双方的租赁关系并收回房屋，本院于2017年9月29日作出(2017)沪0107民初15621号民事判决，认为根据查明事实，原告将房屋向案外人高某转租时已按约定履行了通知被告的义务，被告解约依据不足，故对其诉请不予支持，该案经二审后判决于2018年2月9日生效。租期结束后，原被告之间未办理房屋交接手续，但被告已将房屋向他人出租且未向原告退还转让费及押金。2018年4月20日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。本院认为，原告将房屋向高某转租的行为不悖于原被告之间的租赁合同这一事实已经前案认定，本案中不再赘述。在房屋已被合法转租的前提下，被告作为出租方，可以在租期届满后选择自原告处收回房屋另行出租，也可以选择不收回房屋而直接与案外人高某订立租赁合同由其继续使用房屋，后一种选择并不违反法律规定，且在房屋客观上已由高某占有的情形下，该种选择对被告而言更为经济便利，现被告自认其在与原告终止租赁关系的第二日起即与案外人建立了租赁关系并开始收取租金，又无证据证实原告有拒绝腾房的行为，则表明被告以实际行动作出了对己方更有利的后一种选择且自愿承担相应风险，既然如此，则应视为其已放弃了要求原告归还房屋并恢复原状的权利，否则有违民事活动诚信公平的原则，而房屋的交接与恢复原状作为一种行为，在被告已将房屋另行出租后亦无履行的必要与可能。综上所述，目前无证据证明原告在租赁合同履行期间或租期届满后存在违约或其他侵权行为，故转让费及押金的退还已满足约定条件，但被告仍拒绝退费，故其应承担相应的法律责任，包括退还本金及支付占有费用期间的孳息等，原告的以上诉请符合法律规定，利息的计算标准亦与法不悖，本院予以支持。关于原告的其余诉请，本院认为，首先，2018年1月15日至2018年2月24日的租金应由原告作为承租方向被告支付，在无证据证实原被告之间的租赁合同提前终止的情形下，原告无权要求被告返还租金，如原告认为高某应承担此费用的，可另行向案外人主张；其次，前案诉讼中产生的律师聘用费与租赁合同约定的权利义务无关，原告认为被告的诉讼行为对其造成经济损失则属于财产损害赔偿而非合同类纠纷，本案对此不作处理，其可通过另案诉讼解决；最后，根据合同的相对性原则，第三人不属于涉案租赁合同的相对方，亦未对与合同有关的连带责任作出承诺，故无需为原被告之间的合同纠纷负责，原告要求第三人承担连带责任依据不足。综合上述理由，对原告的其余诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告胡云侠应于本判决生效之日起十日内返还原告戴文庆转让费人民币60000元及押金人民币4300元；二、被告胡云侠应于本判决生效之日起十日内向原告戴文庆支付本判决第一项的转让费及押金的利息(以人民币64300元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自2018年2月24日起算至被告实际履行本判决第一项之日止)；三、对原告戴文庆的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币1875元，减半收取，计人民币937.50元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇一八年八月三十一日书记员 缪茵渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。