上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初7745号原告：周金虎，男，1986年7月26日生，汉族，住湖北省荆州市。委托诉讼代理人：曹靓蔚，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹骏超，上海敏诚善律师事务所律师。被告：沈建华，男，1963年5月6日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。第三人：郎陆君，男，1986年7月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姜鑫磊，上海四维乐马律师事务所律师。第三人：陈德琼，女，1965年2月19日生，汉族，住四川省绵竹市孝德镇石桥滩村3组。原告周金虎与被告沈建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序于2017年7月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。依原告的申请，本院依法追加郎陆君作为第三人参加本案诉讼。本案于2017年10月20日再次公开开庭进行审理。嗣后，依原告的申请，本院依法追加陈德琼作为第三人参加本案诉讼，并于2018年6月21日第三次公开开庭进行审理。原告的原委托诉讼代理人周本宜到庭参加第一次庭审，原告的原委托诉讼代理人郑健到庭参加第一、二次庭审，原告的委托诉讼代理人曹靓蔚到庭参加第二、三次庭审，原告的委托诉讼代理人邹骏超到庭参加第三次庭审。被告的委托诉讼代理人王京普三次均到庭参加庭审。第三人郎陆君的委托诉讼代理人姜鑫磊到庭参加第二、三次庭审。第三人陈德琼经本院传票传唤，未到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告周金虎向本院提出诉讼请求：1.判令被告与第三人郎陆君将坐落于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上的抵押登记涤除；2.判令被告协助原告办理系争房屋的过户手续；3.判令被告支付原告逾期过户违约金，自2017年1月20日起至实际过户之日止，按照每天6,000元的标准计算；4.判令被告赔偿律师费100,000元。事实和理由：2014年5月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为950,000元。在系争房屋可办理过户手续之日起30日内，被告应无条件全力配合原告办理房屋的过户手续。被告于2014年5月2日向原告交付系争房屋后，原告对系争房屋进行了装修，并居住在系争房屋内至今。然，被告至今未履行过户义务，故原告诉至法院，望判如诉请。被告沈建华辩称，系争房屋系被告与第三人陈德琼的夫妻共同财产，被告出售系争房屋时并未征得第三人陈德琼的同意，故原、被告之间的《房屋买卖合同》应属无效。被告同意将原告的已付房款返还给原告。第三人郎陆君辩称，不同意原告的诉讼请求。被告向第三人借款1,800,000元，并以系争房屋作抵押。在本案诉讼前，第三人郎陆君对原、被告之间房屋买卖合同并不知情。现第三人郎陆君已向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求判令被告归还借款1,300,000元及相应利息并支付实现债权的相关费用等。在借款尚未清偿完毕之前，第三人郎陆君不同意注销抵押登记。第三人陈德琼未作答辩。经审理查明，2013年11月21日，被告沈建华作为乙方与案外人上海市城市建设投资开发总公司、上海市闸北区土地发展中心作为甲方签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议第一条约定：乙方吴小香(亡)承租的房屋坐落于天潼路XXX弄XXX号，房屋类型旧里，房屋性质公房，核定建筑面积18.18平方米。协议第十五条第2款约定：甲方同意乙方选购本基地提供的配套商品房泽悦路XXX弄XXX号XXX室及泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(即为系争房屋)。协议另对其它相关事项作了相应约定。系争房屋于2014年6月3日登记至被告沈建华名下。另查明，2014年5月2日，原、被告就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，成交价格为950,000元。合同第三条约定：分三次付清，第一次付款，原告在2014年5月2日前付给被告475,000元。同时被告将系争房屋及房屋产权证及所有资料交给原告并归原告所有。第二次付款，自系争房屋房产证下来30天内付款380,000元。可办理过户时30日内，被告无条件全力配合原告办理过户手续，办理完过户手续当日原告支付被告95,000元。合同第五条约定：原、被告都应切实履行合同中所约定的义务，如果双方有任何一方违反合同约定，则应承担违约责任：……3、到系争房屋可办理过户手续时限起60天内违约方未完全履行责任，每过期一天，违约方付给守约方滞纳金6,000元，直到完全履行责任止。2014年5月2日，原告通过父亲的银行账户向被告转账475,000元。当天，被告将系争房屋交付给原告使用。2014年7月11日，原告通过父亲的银行账户向被告转账377,500元。再查明，2017年6月2日，系争房屋经核准登记一项抵押信息，抵押权人为第三人郎陆君，债权数额为1,800,000元。2018年5月2日，上海市浦东新区人民法院立案受理原告郎陆君与被告沈建华、陈德琼民间借贷纠纷一案，案号为(2018)沪0115民初30648号，请求判令被告沈建华、陈德琼归还借款1,300,000元及支付利息、律师费。目前，该案尚在审理中。审理中，被告沈建华提供吴小香的遗书一份，落款日期为2008年10月1日，案外人王某某代笔。该遗书载明“……今后我的一切(包括房子和现金)都交由陈德琼全权处理，别人不能有任何异议，不能以任何理由横加干涉，待我百年之后，我的身后事也交由陈德琼全权处理并请王某某见证”。审理中，原告表示不同意代被告清偿债务以便涤除抵押，且坚持诉讼请求不予变更。被告表示其没有经济能力向第三人郎陆君清偿债务涤除抵押。以上事实，有《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、上海市房地产登记簿、《房屋买卖合同》、转账凭证、立案受理通知书及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。虽然本案中，原、被告之间的《房屋买卖合同》成立在先，抵押登记设立在后，但是转让抵押财产所指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。因系争房屋尚存在抵押权负担，且原告明确表示不同意代为清偿抵押债务，在抵押权未涤除的情况下，原告请求继续履行合同、完成物权变更登记存在履行障碍。原告坚持诉讼请求不予变更，不利后果由原告自行承担。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。在履行障碍消除后，原告可另行再主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告周金虎的诉讼请求。案件受理费34,320元，财产保申请费5,000元，合计诉讼费39,320元，由原告周金虎负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一八年八月二十三日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。