上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初5059号原告：胡光开，男，1984年12月5日生，汉族，住安徽省芜湖市。被告：游传辉，男，1983年2月28日生，汉族，住安徽省阜阳市。被告：汪佳佳，男，1987年10月6日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：姜涛，上海锦智律师事务所律师。原告胡光开与被告游传辉、汪佳佳买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡光开、被告游传辉、被告汪佳佳的委托诉讼代理人姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告转让费人民币(以下币种同)45万元；2、判令两被告赔偿原告拖欠转让费的损失5万元。审理中，原告变更诉请为：1、判令两被告支付原告转让费40万元；2、判令两被告赔偿原告拖欠转让费的利息损失(以40万元为基数，按照年利率10%的标准，自2017年7月7日计算至实际支付之日止)和征信不良损失(以40万元为基数，按照同期银行贷款利率，自2017年7月7日计算至实际支付之日止)。事实和理由：2017年7月7日，原告将其从房东秦某处承租的位于上海市嘉定区江桥镇鹤旋路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争房屋)转让给两被告(以下简称被告)，并签订了《转让合同》，约定转让费和装修费用共计45万元。该转让行为已取得房东秦某的同意。当日，被告与房东重新签订了《租房合同》，并由原、被告和房东签订了《终止协议》，明确在原告收到被告的转让费后，上述租赁合同才生效。该租赁合同由原告暂行保管。2017年8月18日，原、被告和一楼承租人马某签署了《终止协议》，约定原告收到转让费后，原合同作废，三方同意被告付清转让费后才由马某将租金交给被告，马某与被告的租赁合同才生效。上述协议签订后，原告要求被告支付转让费时，被告提出要减少8万元。马某称因被告催要租金，已经将租金支付给了被告。两被告辩称，同意再行支付18万转让费，因被告仅使用系争房屋中的二层，一层已经由原告另行出租给他人无法使用，签订转让协议时，二楼在经营婚纱店，一楼在经营披萨店，被告以为都是原告开的店，被告直至2017年8月10日左右才知晓是他人在使用一楼房屋。对诉请2不予认可，原告在签约时隐瞒一层房屋已经另行租赁的事实，故损失应当由原告自行承担。此外，被告在与原告和马某签订终止协议时，原告还未把马某的51,000元元押金转给被告或返还马某，故应在支付的转让费中扣除该51,000元。本院经审理查明如下事实：2017年7月7日，原告(甲方)与被告汪佳佳(乙方)签订了《转让合同》一份，约定甲方将其从案外人秦某(系争房屋权利人)处承租的系争房屋转让给乙方(实际承租人为两被告，转让的具体内容包含房屋使用费、出租权、装修及设施)，面积228.22平方米(包含上下两层)，转让费45万元，乙方预付定金5万元，甲方在7月20日前将该商铺交给乙方，乙方拿到合同前需支付剩下的余款，水电和物业费在交房前按实际情况结算，9月1日前的房租由乙方交给甲方。当日，秦某与被告游传辉重新签订了《租房合同》，约定由被告承租系争房屋(实际承租人为两被告)，租赁期限为2017年9月1日至2023年9月1日，该合同由原告暂行保管。该日，秦某、原告与被告游传辉签订了《终止协议》，约定：1、秦某收到被告2017年9月6日三个月租金和两个月押金149,940元；2、原告在收到被告全部转让费后本协议方可生效。上述合同签订后，被告向原告支付了转让费5万元。2017年8月18日，原告、被告游传辉与系争房屋一层部分承租人马某三方签订了《终止协议》，约定：1、经三方同意，原告将系争房屋转让给被告游传辉，以后马某将房租直接交给被告；2、在原告收到被告全部转让费后此合同方可生效。原、被告对上述事实并无争议，本院予以确认。但对被告在签订转让合同时是否知晓系争房屋一层已由案外人承租以及被告应当支付转让费的金额，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、转让合同(原告与被告汪佳佳签订)，证明被告是同意该转让费的；2、终止协议(秦某、被告游传辉与原告三方签订)，协议第二条证明被告也认可该转让费，终止协议是指终止原告和秦某的租赁合同；3、租房合同(秦某与被告签订)，证明被告和秦某对转让均知情，租房合同原件由原告进行保管，待被告支付转让费后再给被告；4、终止协议(原告、被告游传辉及楼下承租人马某三方签订)，证明马某知晓原被告转让事宜，亦证明被告知晓一楼租赁给马某的事实，只有原告收到被告支付的转让费，原告与马某的租赁合同才终止；5、收条，证明2017年7月21日，原告将系争房屋的钥匙交给了被告，包含一楼楼梯钥匙和二楼钥匙；6、银行欠款短信记录，证明因被告不支付转让费致原告无钱归还信用卡；7、2017年7月5日原告与被告汪佳佳的微信记录，证明被告汪佳佳向原告要求查看一楼的租赁合同，表明其知晓一楼是出租给他人的；8、2017年7月28日原告与被告汪佳佳的微信记录，证明被告是同意支付约定的转让费的。两被告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但对证明内容有异议，双方约定7月20日交房，但7月21日交房时，原告并未将一楼部分交付被告；对证据2，真实性认可，证明内容不认可，无法体现被告知晓转租事宜；对证据3，真实性无异议；对证据4，签订该协议时我们一直在协商，因原告无法及时交付一楼店铺，三方协商后签订的终止协议；对证据5，钥匙收到了，一楼的仅是楼梯口钥匙；对证据6，真实性、合法性、关联性均不认可；对证据7、8真实性无异议，楼下的合同是指被告租赁的整个合同，被告并不知晓另租他人。被告汪佳佳为证明其意见，向本院提交证据如下：马某的情况说明，证明直至2017年8月，本被告找到马某时，其才知晓原告将一楼出租给马某。原告对上述证据发表意见如下：对证据真实性无异议，对证明内容有异议，被告在2017年7月已经告知马某店铺转让事宜。被告游传辉对上述证据无异议。被告游传辉未提交任何证据。另查，目前系争房屋一楼部分仍是案外人马某在使用，原告与马某(签约人为周玉凤)的租赁合同约定的期限为2016年9月18日至2021年9月17日，保证金为51,000元。自2017年9月起，马某将租金直接支付给了两被告。审理中，原告表示同意从转让费中扣除押金51,000元。本院认为，原、被告之间签订的《转让合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。该转让合同约定转让的包含一、二楼在内的整个系争房屋(228.22平方米)的使用权及装修、设施，转让价款为45万元。被告辩称其在签约时并不知晓一楼另行承租他人，故应减少转让费。但其认可在签约时知晓一楼正在经营披萨店(与二楼经营业务不同)；原告提供的2017年7月5日的微信中，被告亦向原告要求要看一楼的合同；被告亦未提交证据证明同年7月21日交房时，被告在签收钥匙时提出过异议(被告称庭后提交当时提出异议的证据，但并未提交)；此外，在原、被告和一楼承租人马某于2017年8月18日签订的终止协议中，三方亦达成一致，表明在原告收到被告的全部转让费后，由马某将房租直接交于被告，被告亦未就转让费金额提出异议；原告提供的2017年7月28日的微信中，被告同意支付转让费，且并未就金额提出异议；自2017年9月起，被告向马某收取了一楼的租金。综上，本院有理由认为被告在签约时知晓系争房屋一楼已经承租他人且合同尚未到期的事实，且事后亦认可该事实，并同意由其直接向马某收取租金，故对被告辩称其不知一楼由他人承租而要求减少转让费的意见，本院不予采纳。因原、被告双方约定转让费总额45万元，原告仅支付了5万元，故对原告要求支付剩余40万元转让费的请求，符合法律及双方约定，本院予以支持。此外，被告要求在转让费中扣除马某向原告缴纳的押金51,000元，原告表示同意，故扣除后被告应当支付的剩余转让费为349,000元。至于原告主张的利息损失，因双方转让合同和之后的终止协议并未明确约定剩余转让费的支付时间，原告亦未催告限定最后付款时间，故本院仅支持原告起诉之日起的利息损失。至于原告主张的征信不良损失，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告游传辉、汪佳佳应于本判决生效之日起十日内支付原告胡光开剩余转让费349,000元及利息损失(以349,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日计算至实际支付之日止)；二、驳回原告胡光开的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告胡光开负担988元，被告游传辉、汪佳佳负担3,412元，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年八月十日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。