广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初1993号原告：广东富港物业服务有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街张边路9号“三水广场”一座第四层，统一社会信用代码91440607769308223Y。法定代表人：黄建雄。委托诉讼代理人：陈军，男，1977年12月28日出生，汉族，系该公司广州分公司职员。委托诉讼代理人：梁钰莹，女，1995年3月5日出生，汉族，系该公司广州分公司职员。被告：谢东胜，女，1969年4月5日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。原告广东富港物业服务有限公司（下称富港公司）诉被告谢东胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富港公司委托诉讼代理人陈军、被告谢东胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港公司向本院提出诉讼请求：l.被告向原告支付自2013年12月1日起至2017年11月30日止的物业服务费12489.6元；2.被告向原告支付2013年12月1日至2017年11月30日的逾期支付物业服务费的违约金（违约金从应缴物业费当月的次月6日起，以当月欠付的物业服务费260.9元为本金计算至被告支付之日止，按照每日百分之一的标准计算）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为优山美寓自编××房业主。根据《优山美寓前期物业服务合同》，约定原告为业主提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；物业服务费按建筑面积每月2.5元／㎡算，因业主原因空置房屋照常交费。每月5日前履行交纳当月物业服务费的义务。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。原告提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务。2017年11月30日，被告办理收楼手续，使用涉案房屋；原告依约为被告提供物业管理服务，被告未按约定支付费用。被告享受了原告的物业服务应按约定支付服务费等费用，被告没有支付，已构成违约。被告谢东胜辩称：涉案房屋因为有质量问题，没有达到收楼标准，合同约定从收楼之日起缴纳物业费，没有达到收楼标准是开发商的原因，并非是谢东胜的原因，2017年11月30日，谢东胜才与物业公司签订前期物业管理服务协议，即使有违约金产生，也应从2017年11月30日开始计算。且谢东胜签订协议后，已经如期足额缴纳了2018年全年的物业费。经审理查明：谢东胜（乙方）与开发商广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）（甲方）签订编号为20××××07的《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买广州市南沙区优山美寓自编×栋×房，约定建筑面积为103.71平方米，甲方选聘具有相应资质的佛山市三水广场物业经营管理有限公司南沙分公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。谢东胜作为原告另案向本院起诉该案被告富南公司，诉请富南公司继续履行《广州市商品房买卖合同（预售）》及支付从2013年9月1日至富南公司实际交付具备交房条件的房屋给谢东胜之日止的延期交楼违约金。本院2015年11月12日作出(2015)穗南法民三初字第827号民事判决书，该案查明：“原告称直至2015年10月22日开庭时才清楚涉案房屋已符合交楼条件，并同意前去收楼，故明确延迟交楼违约金计算至2015年10月22日止。”该案本院认为：“被告未提供证据证明其在涉案房屋符合交楼条件后向原告发出收楼通知，因此原告要求迟延交楼违约金计算至开庭之日即2015年10月22日止合理，本院予以支持。”该案判决：“被告广州市富南置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢东胜支付从2013年9月1日起至2015年10月22日止的延迟交楼违约金，违约金以总房款834697元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。”富南公司不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终764号民事调解书。双方在庭审中对于(2015)穗南法民三初字第827号卷宗均没有异议。2014年6月6日，富南公司（甲方）与佛山市三水广场物业经营管理有限公司（乙方）签订《广州市南沙区[优山美寓]前期物业服务合同》，约定乙方对广州市南沙区优山美寓商住小区提供前期物业服务，物业服务费按照业主拥有的建筑面积交纳，电梯住宅2.5元/月/平方米，业主应当于甲方交付物业给业主之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳当月物业服务费的义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限：四年暂定从2014年6月6日至2018年6月5日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止）。2015年12月30日，佛山市三水广场物业经营管理有限公司经佛山市三水区工商行政管理局核准变更名称为富港公司。谢东胜于2017年11月30日办理收楼手续。当日，谢东胜（乙方）与富港公司广州分公司（甲方）就案涉房产签订《前期物业管理服务协议》，约定：“物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积预先缴纳，电梯住宅按建筑面积2.5元/月/平方米，乙方交纳费用时间为每月10日前，通过银行转账或到管理处缴交现金，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日甲方按欠费总额的千分之一收取滞纳金。因乙方原因空置房屋照常交费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”双方在庭审中确认案涉房产2013年12月至2015年6月的物业管理费标准为每月259.3元，2015年7月至2017年11月的物业管理费标准为每月260.9元。对于逾期缴纳物业管理费的违约金标准，富港公司主张按照《广州市南沙区[优山美寓]前期物业服务合同》约定的欠费金额每日1%的标准，谢东胜主张按照《前期物业管理服务协议》约定的欠费金额每日1‰的标准。本院认为：分公司不具有法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担。富港公司与富南公司签订的《广州市南沙区[优山美寓]前期物业服务合同》合法有效，对包括谢东胜在内的全体业主产生约束力。富港公司广州分公司与谢东胜签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按合同的约定履行自己的义务。《广州市南沙区[优山美寓]前期物业服务合同》约定业主应当于富南公司交付物业给业主之日起交纳物业服务费，因富南公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由富南公司全额交纳。根据(2015)穗南法民三初字第827号案审理情况，富南公司未能在2015年10月22日前按照合同约定交付案涉房产给谢东胜，故富港公司要求谢东胜承担该日前产生物业管理费，依据不足，本院不予支持。谢东胜于2015年10月22日知晓案涉房产具备交付条件，并同意于当日收楼，但谢东胜未实际收楼所产生的扩大损失包括物业管理费应当由谢东胜自行承担。因2015年7月至2017年11月的物业管理费标准为每月260.9元，故谢东胜应当向富港公司支付2015年10月22日至2017年11月30日的物业管理费6606.66元。谢东胜未按约定交纳上述期间的物业服务费，已构成违约。对于逾期付款违约金的标准，虽然《广州市南沙区[优山美寓]前期物业服务合同》约定按照每日欠费金额1%标准计算，但其后签订的《前期物业管理服务协议》约定按照每日欠费金额的1‰标准计算违约金，视为双方对于违约金标准达成新的合意，故谢东胜抗辩违约金按照欠费金额1‰的标准计算，符合合同约定，本院予以采纳。富港公司主张按照从应缴物业费当月的次月6日起算合理，本院予以支持。2015年10月的违约金应以84.16元为本金，2015年11月至2017年11月的违约金应以当月物业服务费260.9元为本金，各阶段违约金均应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢东胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司支付2015年10月22日至2017年11月30日的物业服务费6606.66元；二、被告谢东胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司支付2015年10月至2017年11月的逾期付款违约金（违约金的计算方法：2015年10月逾期付款违约金以84.16元为本金，自2015年11月6日起计算至付清之日止；2015年11月至2017年11月逾期付款违约金均以当月物业管理费260.9元为本金，自应缴物业管理费当月的次月6日起计算至付清之日止；均按照每日1‰的标准计算；各阶段违约金均以本金为限）；三、驳回原告广东富港物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费207.8元，由原告广东富港物业服务有限公司负担97.9元，由被告谢东胜负担109.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王健二〇一八年八月九日法官助理李叶豪书记员陈洁莹