江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初6916号原告：无锡威孚房屋开发有限公司,组织机构代码13591722-X，住所地无锡市滨湖区雪浪街道漆塘街谢古41号。法定代表人：徐惠芬，该公司董事长。原告：无锡恒威房屋开发有限公司，组织机构代码73440279-7，住所地无锡市南长区南湖大道501号F幢一楼。法定代表人：陈凤春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一静，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江雪，江苏法舟律师事务所律师。被告：凤翔馨城物业管理委员会，住所地无锡市惠山区凤翔馨城43-1号。负责人：欧云凯，该委员会主任。委托诉讼代理人：黄燕，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，江苏漫修律师事务所律师。第三人：无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司，统一社会信用代码91320213250539893B，住所地无锡市新区汉江北路171-21、20号208室。法定代表人：朱静，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆铭，江苏双汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱崇安。原告无锡威孚房屋开发有限公司（以下简称威孚公司）、无锡恒威房屋开发有限公司（以下简称恒威公司）与被告凤翔馨城物业管理委员会（以下简称凤翔馨城物管会）、第三人无锡市慧弘物业技术咨询管理有限公司（以下简称慧弘公司）所有权确认纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理，于2016年11月21日作出了（2015）惠前民初字第00445号民事判决。2017年8月25日经无锡市中级人民法院二审，作出了（2017）苏02民终2348号民事裁定，裁定：一、撤销无锡市惠山区人民法院（2015）惠前民初字第00445号民事判决；二、本案发回无锡市惠山区人民法院重审。2017年11月21日本院对该案重新立案，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威孚公司、恒威公司的共同委托诉讼代理人江雪，被告凤翔馨城物管会的委托诉讼代理人王莉、第三人慧弘公司的委托诉讼代理人陆铭、钱崇安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威孚公司与恒威公司共同向本院提出诉讼请求：1、判令确认其为无锡市惠山区堰桥街道凤翔馨城住宅小区（以下简称凤翔馨城小区）内总面积为39710平方米的地下车库中除已出售部分车位的非人防车位（计352个）的所有权人，并判令凤翔馨城物管会、慧弘公司将前述车位交付其行使占有、使用、收益、处分的权利。2、判令确认其对前述地下车库中除已出售部分外的剩余人防车位（共计200个）享有收益权；3、判令凤翔馨城物管会、慧弘公司返还2013年7月至2015年12月期间收取的实缴及预缴车位租金合计1928220元（不包含管理费用）。事实与理由：凤翔馨城小区为其二公司合作投资开发建设，于2005年12月建成，总建筑面积约290000平方米，地下车库面积约39000平方米。地下车库的投资建设成本未计入商品房的销售成本，相关投资由其二公司单独列支。根据无锡市惠山区物价局[2005]63号文，地下车库由二公司自行进行销售等市场化运作。上述出资建设方式及物价局的批复均可确认其为凤翔馨城小区地下车库（位）的所有权人。截至2012年9月，其已将前述车位中的118个车位售出，剩余车位部分出租，部分空置。2012年10月，威孚公司下属的无锡威孚物业有限公司（以下简称威孚物业公司）将凤翔馨城小区的物业服务移交凤翔馨城业主委员会，并退出小区的物业管理，但地下车库（位）并未在移交之列。慧弘公司于2013年7月开始接手该小区的物业管理服务工作。在此过程中，慧弘公司擅自占有其所有的地下车位，并将车位出售、出租给凤翔馨城小区的业主，且将所售价款及租金占为己有。根据慧弘公司财务账册显示，该物业公司自2013年7月开始收取的实缴及预缴车位租金合计1928220元（该金额已经扣除每月50元/辆的管理费）。鉴于凤翔馨城小区的地下车位应由其享有权益，故慧弘公司应当返还地下车位及收取的租金。另，凤翔馨城物管会前身系无锡市惠山区凤翔馨城业主委员会，该委员会于2013年8月1日与慧弘公司签订《凤翔馨城小区物业服务合同》，擅自指令慧弘公司将前述地下车位进行无权占有及处分，并收取相应租金，其无权处分行为严重损害了其合法权益，故凤翔馨城物管会应当将凤翔馨城小区的地下非人防车位交付给其行使占有、使用、收益、处分的权利，将人防车位交付给其行使收益权，并对慧弘公司所返还收取租金的义务承担连带责任。被告凤翔馨城物管会辩称：1、威孚公司、恒威公司仅以无锡市惠山区物价局[2005]63号批复来证明其为地下车位的所有权人依据不足，该批复中文字意思表示不明，不足以证明建造地下车库的成本未核算在住宅开发成本之内，威孚公司、恒威公司应当进一步提交其向物价部门提交的申请材料予以佐证；2、凤翔馨城物管会虽然具有诉讼主体资格，但作为业主大会的常设、执行机构、业主委员会的临时机构，并不可能支配财产，不具有民事主体资格，不应该承担民事责任，更不应当与慧弘公司承担连带责任；3、凤翔馨城物管会及原业主委员会从未从对地下车库的出租、出售中获得任何利益，其之所以与慧弘公司签订协议，是由于威孚公司、恒威公司所交付的房屋存在多种质量问题，无法收取物业费，为维护全体业主的合法权益，避免社会矛盾，让威孚公司、恒威公司将该部分利益让步给业主和物业公司，以弥补损失。在此过程中，凤翔馨城物管会并无主观恶意，且威孚公司、恒威公司也是明知的；4、即使按照威孚公司、恒威公司的主张，最终认定其为地下车库的所有权人，则业主委员会与慧弘公司签订的协议因涉及无权处分而无效，属于不当得利，不当得利是受损人及受益人之间存在利益关系，应由受益人负责返还所得利益。不当得利返还请求权属于债权，应适用诉讼时效，需要审查威孚公司、恒威公司的主张是否超出诉讼时效。综上，请求法院驳回威孚公司、恒威公司的全部诉讼请求。第三人慧弘公司述称：1、慧弘公司并非适格被告，其受凤翔馨城物管会的委托对凤翔馨城小区进行物业管理，对地下车位收取租金及管理费用是由业主委员会委派；2、威孚公司、恒威公司未能提交相关证据证明自己系地下车位的合法权利人。根据物权法的相关规定，建筑区域内规划用以停放汽车的车位及车库的归属可以由当事人通过出售、出租或赠与等方式进行约定，如果威孚公司、恒威公司主张车位的所有权，首先应证明地下车库系独立立项规划建设的，但威孚公司、恒威公司并未提交相应证据；3、慧弘公司于2013年7月1日进驻小区，车位费的收取是根据业主委员会的要求执行。由于开发商房屋质量的问题，导致物业费不能正常收取，且因业主维修房屋渗水及其他问题，其收取的费用已用于维修等支出。4、威孚公司、恒威公司主张的车位租金过高，与事实不符。综上，请求法院判令驳回威孚公司、恒威公司对慧弘公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年6月，无锡市规划局惠山分局分别向威孚公司颁发凤翔馨城1-15号房、25-26号房、A1-A6号房、B1-B6号房、1-4号连体地下室项目、向恒威公司颁发凤翔馨城16-24号房、5号连体地下室项目的建设工程规划许可证，项目包括住宅小区、别墅、商业用房及连体地下室，同时同意其建造物业管理用房、自行车车库等小区公建配套项目。2005年11月至2007年10月期间，威孚公司与恒威公司陆续取得凤翔馨城小区内房屋的商品房预（销）售许可证。审理中，威孚公司与恒威公司表示相关权益由二者内部协议确定，本案中共同主张权利，无需法院区分。2005年10月22日，威孚公司、恒威公司向无锡市惠山区物价局提交《关于要求审核商品房价格的报告》，载明其建造的凤翔馨城小区总建筑面积为297704.55平方米，其中商品住宅房225189.38平方米，别墅8804平方米，商业用房16961.08平方米，非住宅为46750.09平方米（其中地下车库39710平方米），同时提交商品房成本核算报批表、成本测算详细说明、小区设计图等文件，其中《房地产开发成本各项费用列表》载明第一项土地征用费用总额为31461万元，第二项“前期工程费用”中包含人防设计费总额为25.87万元，第三项“主体工程费用”包括房屋土建、水电安装及附属工程（电梯消防）费用总额为42146.35万元、第四项公共基础设施费用总额为9616.64万元，第五项“附属工程配套设施费”费用总额为2063.71万元，据此，二公司报批工程费用总额为91413.91万元，单价分摊为每平方米3145元。商品房成本核算报批表载明威孚公司、恒威公司申报商品房单价为4082.29元。2005年10月28日，无锡市惠山区价格认证中心出具了惠价证（2005）019号《关于凤翔馨城商品房的开发成本价格鉴定结论书》，载明该小区总建筑面积为297704.55平方米，其中包括车库建筑面积39710平方米，公配用房建筑面积7040.09平方米；商品房开发成本合计送审总额为91413.91万元，后经综合分析测算，认定该小区开发成本总额为87704.45万元。2005年10月31日，无锡市物价局出具《关于凤翔馨城住宅小区商品房销售价格的批复》，载明由威孚公司、恒威公司开发建设的凤翔馨城小区核定商品房住宅销售价格为3920元/㎡,别墅、商业用房、车库销售价格由二公司市场化运作。对于以上事实和证据，威孚公司、恒威公司认为，其报告中载明的单位分摊的价格即3145元系根据开发成本费用总额即91413.91万元与总面积扣除公配用房建筑面积之后所得面积（297704.55平方米-7040.09平方米）之商计算出来，故小区总开发成本系均摊在房屋及地下车库开发成本上，房屋与地下车库的开发成本系分开核算，综上，车库的开发成本未分摊到房屋开发成本上。凤翔馨城物管会认为，开发商提交的报告显示商品房的总开发成本91413.91万元中已包括地下车库的建造成本，而涉案小区商品房价格鉴定结论书及价格批复均系依据上述报告作出，故地下车库建造成本已摊入商品房成本中，涉案车位应当由全体业主所有。慧弘公司陈述上述证据由法院依法认定。经调查，威孚公司、恒威公司在商品房销售合同中，未与房屋买受人就地下车库的车位归属作出约定。2015年11月，无锡市凤翔馨城业主委员会（以下简称业委会）第一届业主委员会由于人数不足一半，需启动业主委员会换届。经两次公示后，无法成立业主大会筹备组。同年11月10日，无锡市惠山区堰桥街道办事处（以下简称堰桥街道办事处）发文成立凤翔馨城物管会。凤翔馨城小区前期物业服务单位是威孚物业公司，2012年10月17日，威孚物业公司与业委会签订《凤翔馨城小区物业服务移交书》，约定凤翔馨城小区物业服务工作自2012年9月18日起移交业委会，移交内容包含财务；公共设施设备及相关物品；小区物业的公建配套、空置房明细、设施设备物品资料、档案文件、钥匙、业主资料等；架空层、非机动车库、仓库部分的溢收租金；业主缴纳的装修押金、结构保证金等。上述《移交书》中并未包含地下车位。威孚物业公司退场后，新堰物业公司受聘为凤翔馨城小区的物业服务单位，后新堰物业公司退场。2013年8月1日，业委会与慧弘公司签订《凤翔馨城小区物业服务合同》，合同载明：由业主委员会选聘慧弘公司作为小区的物业服务单位，并约定车位费用的收取标准，明确收取的停车费30%归慧弘公司使用，70%归全体业主所有，如慧弘公司经营亏损，经业主同意，70%部分可补贴物业费不足。同时，慧弘公司陈述，其于2013年7月进驻凤翔馨城小区，对已出售车位其每月收取管理费50元；对出租车位每月收取租金100元及管理费50元，对此收费标准，威孚公司、恒威公司表示无异议。2016年3月29日，凤翔馨城物管会解聘慧弘公司，将小区物业移交无锡市嘉诚物业管理有限公司进行管理。2018年5月7日，本院至惠山区天翔社区就本案了解情况。该社区书记吴斌、原书记尤国峰、堰桥街道民政科工作人员吕某向本院陈述，因凤翔馨城小区房屋存在质量问题，故前期物业即威孚物业公司退场时向业委会出具委托书，委托业委会对车位进行管理收费，并将租金用于房屋修复，业委会依据该委托书委托慧弘公司对车位进行管理、收益，但该委托书现在找寻不到；因小区房屋存在质量问题，物业公司收取不到物业费，社区亦贴补不少费用。威孚公司、恒威公司对该笔录的真实性无异议，但认为房屋质量与车位收益系不同法律关系；凤翔馨城业委会、慧弘公司对该笔录无异议。2018年5月21日，威孚物业公司总经理王斌向本院陈述，其公司系威孚公司于2003年开发槐古豪庭小区时成立，现其公司与威孚公司无任何关系，其在对凤翔馨城小区进行物业管理期间，未向开发商交纳过地下车库车位租金，原因在于因房屋质量原因，业主尚结欠其二三百万物业费，车位租金系为贴补物业管理费收取不足。对该笔录的真实性各方当事人均无异议，威孚公司、恒威公司解释，其因房屋交付过程中需要威孚物业公司协调处理众多事宜，故以车位租金进行补贴，但并不代表其会放弃威孚物业公司退场后的车位租金收益；凤翔馨城物管会认为，上述笔录可见车位收益系用于房屋维修事宜；慧弘公司认为，威孚物业公司与威孚公司原系关联企业，在房屋出现质量问题后，威孚物业公司与威孚公司一起参加协调会，并作出将车位租金用于弥补房屋维修费用的决定。审理中，凤翔馨城物管会辩称，业委会曾与威孚公司、恒威公司约定车位收益归全体业主所有，用于房屋修缮等支出，并申请证人吕某、高某出庭对此进行陈述，同时提交堰桥街道天翔社区出具的情况说明、物业管理协调会会议纪要、费用申请单及财政支出凭证，证明威孚公司、恒威公司建设的涉案小区房屋质量存在诸多问题，住户多次投诉上方，后经有关部门协调，开发商同意将地下车库车位的租金收益用于解决房屋质量等问题。对此，威孚公司、恒威公司认为房屋质量问题与本案并非同一法律关系，且其并未出席相关协调会议并与业委会约定车位收益用于房屋修缮等。慧弘公司认为，威孚公司、恒威公司对小区房屋并未进行修缮，各方对地下车位的租金用于房屋修理确实达成过共识，对上述协调会议的真实性予以认可，对于维修等费用申请单及凭证由法院依法认定。另查明，上述协调会未有威孚公司、恒威公司委托派人出席的记载。再查明，根据无锡市规划局惠山分局锡规惠审（2005）第0017号《规划设计方案批准意见书》，批准的凤翔馨城规划方案中，机动车停车位为980辆，其中地上停车位251辆，地下停车位729辆。2016年6月15日，本院组织双方当事人进行现场勘察，对地下车位的数量核定如下：①1号库84个车位，均属于人防车位；双方无争议的已出售车位数为22个，分别为：A1-001、A1-002、A1-003、A1-004、A1-005、A1-008、A1-009、A1-012、A1-019、A1-023、A1-030、A1-035、A1-036、A1-037、A1-039、A1-042、A1-049、A1-055、A1-072、A1-076、A1-078、A1-082。其中原告提交的清单中A1-029号系出售给季亚娟，与慧弘公司提交的A1-049号购买的业主名字一致，经电话核实，季亚娟购买的车位为A1-049号。A1-029号车位由李征华租用。②2号库212个车位，其中人防车位184个，非人防车位28个；双方无争议的已出售车位为45个，分别为：A2-003、A2-004、A2-006、A2-008、A2-011、A2-020、A2-021、A2-030、A2-032、A2-038、A2-039、A2-052、A2-053、A2-064、A2-065、A2-066、A2-067、A2-068、A2-069、A2-070、A2-071、A2-072、A2-073、A2-085、A2-086、A2-094、A2-098、A2-099、A2-100、A2-102、A2-103、A2-104、A2-105、A2-106、A2-107、A2-118、A2-127、A2-143、A2-157、A2-169、A2-188、A2-198、A2-199、A2-200、A2-201。此外，原告提交的清单中，A2-054号车位已经出售给韩建东，鉴于系原告自认已经出售，本院予以认定。慧弘物业公司提交的清单中，A2-7号、A2-18号、A2-128号、A2-170号四个车位已经由开发商出售给业主。经电话核实，业主表示车位均归自己所有，来源分别有向开发商购买、其他业主转售、购买时开发商赠送。据此，本院对原告自认出售的车位数46个予以认定，其中人防车位42个，非人防车位4个；其余4个车位鉴于业主主张权利，本案中不宜直接理涉。经核实，该4个车位均为人防车位。③3号库100个车位，不属于人防车位；双方无争议的已出售车位为33个，分别为：A3-002、A3-006、A3-007、A3-008、A3-009、A3-011、A3-014、A3-015、A3-016、A3-018、A3-025、A3-027、A3-028、A3-030、A3-056、A3-058、A3-066、A3-068、A3-071、A3-072、A3-073、A3-076、A3-078、A3-081、A3-084、A3-085、A3-088、A3-090、A3-091、A3-092、A3-094、A3-098、A3-099。此外，原告所列清单中，A3-038号、A3-089号车位已经出售，鉴于系原告自认已经出售，本院予以认定。慧弘公司所列清单中，A3-04号车位已经出售给宋振林及蔡秀琴，经核实，业主称该车位系此前的业主转售。据此，三号库中本院认定已出售车位为35个，不宜处理的车位为1个，即A3-04号，为非人防车位。④4号库186个车位，不属于人防车位；双方无争议的已出售车位为8个，分别为：A4-014、A4-028、A4-045、A4-046、A4-056、A4-182、A4-184、A4-189。此外，慧弘公司所列清单中A4-25号、A4-44号、A4-85号、A4-96号均已由原告出售。经本院电话与业主核实，A4-25号、A4-96号车位系业主承租，A4-44号车位系开发商抵土方工程款，A4-85号车位业主无法联系。据此，四号库中，本院认定已出售车位为8个，不宜处理的车位为2个，即A4-44号及A4-85号，均为非人防车位。⑤5号库100个车位，不属于人防车位；双方无争议的已出售车位为10个，分别为：A5-001、A5-008、A5-019、A5-028、A5-052、A5-073、A5-074、A5-075、A5-076、A5-077。此外，原告所列清单中，A5-043号车位已经出售，鉴于系原告自认已经出售，本院予以认定。慧弘公司所列清单中A5-07号、A5-09号、A5-22号、A5-35号、A5-67号5个车位已由开发商出售。经电话与业主核实，除A5-22号业主包爱林表示该车位系其他业主转卖之外，其余业主均表示车位系向慧弘公司承租。据此，五号库中，本院认定已出售车位为11个，不宜在本案中处理的车位为1个，即A5-22号，为非人防车位。上述车位合计682个，其中人防车位268个，非人防车位414个，上述车位均已经由业主正常使用。（在现场勘察过程中，实际的地下车位数量超出682个，经双方当事人一致同意，过道中增加的车位及不能使用的车位已全部剔除在外）。上述事实如下表显示：库号车位总数人防数量非人防数量已售人防已售非人防不宜处理权属因此，本案中可进行处理的人防车位数量为200个，非人防车位数量为352个。对此，威孚公司、恒威公司、凤翔馨城物管会及慧弘公司均表示认可。审理中，慧弘公司称2013年7月至2015年12月其担任凤翔馨城物业服务公司期间，共计收取地下车库车位租金为2000379元，扣除管理费后为1335863.3元。对此，威孚公司、恒威公司及凤翔馨城物管会均表示认可。同时，慧弘公司陈述收取的租金、管理费全部由其用于发放工资、弥补物业管理、房屋修复及车库维护，其并未从中受益。同时，慧弘公司向本院提交房屋及车库维修凭证及清单，但其陈述无法将车位的维修费用与其他费用区分开来。对此，凤翔馨城物管会认为其未见过上述房屋维修等凭证及费用支出等材料，无法就所涉费用发表意见。本院认为：业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。堰桥街道办事处根据物业管理条例的有关规定成立凤翔馨城物管会并由其依法代行业主委员会职责，物业管理委员会据此也实际履行了相应的职责，故本案中凤翔馨城物管会可以作为被告参加诉讼。威孚公司、恒威公司主张由慧弘公司返还地下车位及已收取的车位租金，凤翔馨城物管会对慧弘公司的上述义务承担连带责任，而慧弘公司辩称其受业主委员会的委托而对小区物业进行物业管理并收取费用，故其并非适格被告。对此，本院认为，根据业委会与慧弘公司签订的物业服务合同及天翔社区多名工作人员的陈述，可以认定业委会与慧弘公司之间系委托关系，慧弘公司系接受业委会的委托而对涉案车位进行管理、收取租金并用于房屋维修等事宜，故该案作为所有权确认纠纷，威孚公司、恒威公司主张侵犯其对涉案车位享有所有权、收益权的主体应为凤翔馨城物管会，慧弘公司作为受托而直接管理车位、收取租金的主体，应作为本案第三人。综上，本院对威孚公司、恒威公司要求慧弘公司返还2013年7月至2015年12月期间收取的车位租金1335863.3元的主张不予支持。涉案车位所有权认定的关键在于凤翔馨城小区内总面积为39710平方米的地下车库的车位（包括人防车位）的建设成本是否纳入商品房建设成本中，上述车位的面积是否分摊到小区业主公用面积中。根据威孚公司、恒威公司向物价局提交的涉案小区商品房开发成本费用清单及无锡市惠山区价格认证中心《关于凤翔馨城商品房的开发成本价格鉴定结论书》、物价局《关于凤翔馨城住宅小区商品房销售价格的批复》，可以认定地下车库面积（39710平方米）未列入公摊面积，小区总的建设成本亦均摊到商品房与车库二者的成本中，即车库建造成本未分摊到商品房建造成本中，且物价局亦批复小区别墅、商业用房、车库销售价格由二公司市场化运作。结合无锡市规划局惠山分局对该小区车位的规划设计方案，可以认定上述车位均在建筑区划范围内。对于地下车库中非人防车位，威孚公司、恒威公司未通过出售、附赠或者出租等方式与业主约定上述车位的归属，车位的建筑面积未列入公摊面积，建造成本亦未分摊至商品房建造成本，故威孚公司、恒威公司作为车位的建设者依法对地下车库中非人防车位享有所有权。对于上述地下车库中的人防车位，系威孚公司、恒威公司在规划许可范围内开发建设，且车位的建设面积未纳入公摊面积，其建设成本未纳入商品房销售成本，根据人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的规定，故威孚公司、恒威公司对上述人防车位依法享有使用、管理及收取收益的权利，并对上述人防车位负有管理维护的义务。但根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库作为建筑物的附属设施，应当首先满足业主的需要，故上述车位只能用于小区业主停车使用。综上，威孚公司、恒威公司要求对凤翔馨城小区内地下车库中200个人防车位享有收益权，对该小区地下车库中352个非人防车位享有占有、使用、收益、处分的权利,同时要求凤翔馨城物管会返还2013年7月至2015年12月期间慧弘公司己收取的车位租金1335863.3元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对于慧弘公司辩称收取的租金经原业主委员会授权已用于小区房屋修缮及地下车库的维修保养，其并未从中受益的意见，慧弘公司未能就该部分费用与其他费用进行明确区分，亦未提供明确的维护车库的费用依据，故本院对该意见不予采纳。对于凤翔馨城物管会辩称涉案小区原业主委员会曾与威孚公司、恒威公司约定收取的车位租金用于房屋修缮、电梯等费用支出，故其不应返还租金，并申请证人吕某、高某出庭作证，提交天翔社区居委会出具的情况说明、协调会会议纪要、费用申请单及相应财产支出凭证等材料，但上述证据均未有效证明威孚公司、恒威公司同意将地下车库的租金收益交与小区业委会作为房屋修复等费用的补贴，且对于房屋的维修费用等因与本案并非同一法律关系，故本院对凤翔馨城物管会的该项意见不予理涉。对于凤翔馨城物管会辩称本案系不当得利纠纷，威孚公司、恒威公司的起诉已经超出诉讼时效，本院认为，本案系物权纠纷，鉴于被告的侵权行为始终处于持续状态，故威孚公司、恒威公司的起诉并未超出诉讼时效，故本院对上述意见不予采信。综上，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、三十七条、第七十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《江苏省物业管理条例》第二十七条之规定，判决如下：一、威孚公司、恒威公司对凤翔馨城小区地下车库中200个人防车位（除已出售车位及不宜处理权属的车位外）享有收益的权利。二、威孚公司、恒威公司为凤翔馨城小区地下车库中352个非人防车位（除已出售车位及不宜处理权属的车位外）的所有权人，对该非人防车位享有占有、使用、收益、处分的权利。三、凤翔馨城物业管理委员会于本判决发生法律效力之日起30日内返还威孚公司、恒威公司地下车位租金合计1335863.3元。四、驳回威孚公司、恒威公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22154元，由威孚公司、恒威公司负担5334元，凤翔馨城物管会负担16820元，保全费5000元由凤翔馨城物管会负担，该款已由威孚公司、恒威公司预付，本院不再退还，凤翔馨城物管会应负担的费用于本判决发生法律效力之日起30日内直接支付给威孚公司、恒威公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  边剑扬人民陪审员  朱荣菊人民陪审员  吴凤臻二〇一八年八月二十四日书 记 员  许海峰