广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初857号 原告：广西北部湾银行股份有限公司北海分行，营业场所广西北海市广东路109号瀚宇国际大厦1幢。 负责人：李纯豁，行长。 委托代理人：黄春贵，京园（北海）律师事务所律师。 委托代理人：任坤，京园（北海）律师事务所实习人员。 被告：宗汝奇，男，汉族，1964年11月2日出生，住江苏省宜兴市太华镇桥涯村深洞81号，现住广西北海市。 被告：张霞，女，汉族，1965年5月9日出生，住江苏省宜兴市太华镇桥涯村深洞81号，现住广西北海市。 被告：北海东峰房地产开发有限公司，住所地广西北海市上海路南园辉新都22幢217号，现住北海市北部湾东路花园村小区18幢18号。 法定代表人：何忠良，执行董事。 委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告广西北部湾银行股份有限公司北海分行（以下简称：北部湾银行北海分行）与被告宗汝奇、张霞、北海东峰房地产开发有限公司（以下简称：东峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院2018年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告北部湾银行北海分行的委托代理人任坤到庭参加诉讼，被告宗汝奇、张霞、东峰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北部湾银行北海分行向法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT103010052000586号）；2、被告宗汝奇、张霞偿还借款本金274156.64元及利息7272.82元（包含正常利息及罚息，利息暂计至2017年9月25日，其后利息按合同约定另计，直至本息还清之日止）；3、被告北海东峰房地产开发有限公司依照《个人房屋借款/担保合同》的约定对上述债务承担连带清偿责任；4、原告对被告宗汝奇、张霞名下位于北海东峰锦绣城3幢1907号房屋的折价或者拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5、被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2010年5月20日，三被告与原告签订《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT103010052000586号），约定被告宗汝奇、张霞向原告借款373000元用于购买房产，被告宗汝奇、张霞以其名下坐落于北海东峰锦绣城3幢1907号房屋为借款提供抵押担保，并于2010年5月27日办理了预购商品房抵押登记，被告东峰公司自愿为该笔借款承担连带保证责任。合同还约明借款期限、借款利率、还款方式和违约责任等事项。原告于2010年5月24日依约履行放款义务，但被告宗汝奇、张霞在借款后连续逾期未按约定还本付息，截至2017年10月24日止，已拖欠本金274156.64元和利息7272.82元。原告为此起诉至法院提出上述诉讼请求。 被告东峰公司书面答辩称：一、东峰公司对于原告和被告宗汝奇、张霞的还款欠款情况不清楚，原告也未能证实具体欠款金额；二、涉案合同于2018年5月即签订，办理正式抵押登记是解除东峰公司保证责任的条件，原告与被告宗汝奇、张霞在长达8年的时间不办理正式抵押登记并解除东峰公司保证责任，该行为依据《合同法》第四十五条应当视为已经依法导致解除条件成就，东峰公司不应再承担保证责任；三、原告的债权通过设置抵押权取得之后即解除东峰公司的保证责任，本案中原告已经取得涉案商品房抵押权的情况下，仍然要求东峰公司承担保证责任，违背了合同本义及公平原则；四、若法院认定东峰公司承担保证责任，东峰公司有权向被告宗汝奇、张霞进行追偿。 被告宗汝奇、张霞未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宗汝奇、张霞经本院合法传唤不到庭，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认的法律事实如下： 2010年5月20日，原告与三被告共同签订一份《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT103010052000586号），约定被告宗汝奇、张霞向原告借款373000元用于购买位于北海市东峰锦绣城3幢1907号房屋，并以上述房屋为借款作抵押担保（于2010年5月27日办理预购商品房抵押登记），抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等及原告实现债权与担保权利的费用，借款期限为2010年5月24日至2028年5月24日，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%即年利率5.346%计算借款利率，逾期利率按合同约定利率加收50%，被告东峰公司作为房屋开发商为借款作连带责任保证，保证范围包含借款本金、利息、罚息、复利等，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2010年5月24日，原告依约向被告宗汝奇、张霞发放借款373000元。截至2017年10月24日，被告宗汝奇、张霞尚欠借款本金274156.64元，利息7272.82元。 以上事实有原告提供的《个人借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT103010052000586号）、《房地产抵押登记证明书》、《个人借款凭证》、《个人还款历史明细表》、《归还本息交易码》、《贷款提前到期通知书》、EMS邮寄单等证据在卷予以佐证。 本院认为，原告北部湾银行北海分行与被告宗汝奇、张霞、东峰公司签订的《个人借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同。北部湾银行北海分行已依约发放了贷款给被告指定账户，但被告宗汝奇、张霞未按约偿还借款本息，已经构成违约，故原告要求解除双方签订的《个人借款/担保合同》及被告宗汝奇、张霞偿还尚欠的借款本金人民币274156.64元及利息的诉讼请求，合法有据，本院对此予以支持。 根据双方签订的《个人借款/担保合同》第23.2条的约定，东峰公司承担阶段性连带责任，在正式抵押登记手续办理完毕及贷款人收到有记载正式抵押登记信息的房屋他项权利证书时，可免除保证人的保证责任。本案中，涉案房屋仅办理预购商品房抵押登记，未办理正式抵押登记，仍不能免除东峰公司的保证责任，故原告要求被告东峰公司承担连带清偿责任，本院予以支持。 本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市锦绣城3幢1907号房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告广西北部湾银行股份有限公司北海分行与被告宗汝奇、张霞、北海东峰房地产开发有限公司于2010年5月24日签订的《个人房屋借款/担保合同》（合同编号为：北部湾银行贷字HT103010052000586号）； 二、被告宗汝奇、张霞归还借款本金274156.64元及支付利息7272.82元{利息计算：按涉案《个人房屋借款/担保合同》（合同编号为：北部湾银行贷字HT103010052000586号）约定的执行标准，暂计至2017年10月24日，以后利息按涉案合同约定的执行标准计至实际清偿之日止}给原告广西北部湾银行股份有限公司北海分行； 三、被告北海东峰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告北海东峰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告宗汝奇、张霞追偿； 四、驳回原告广西北部湾银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费5521.44元，公告费260元，共计5781.44元由三被告共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项的同时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5521.44元（收款单位:广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张东宁 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  龙起明 二〇一八年八月二十四日 法官 助理  黄翠蓝 书 记 员  包青青