河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1022民初2120号 原告（反诉被告）：何其芳，女，1973年6月3日出生，汉族，现住陕西省咸阳市渭城区。 委托诉讼代理人：唐涣、丁巧兰，北京大成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李美萍，女，1987年4月29日出生，汉族，现住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：王彦峰，固安县温泉园区法律服务所法律工作者。 第三人：固安县浩瀚房地产经纪有限公司，住所地固安县新中街北侧广苑公寓、106东侧。统一社会信用代码：91131022MA07QQ1J8C。 法定代表人：李红维，执行董事。 委托诉讼代理人：田鹏、刘志深，该公司员工。 原告何其芳与被告李美萍、第三人固安县浩瀚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，被告李美萍提起反诉，本院依法适用简易程序，决定将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告何其芳及委托诉讼代理人唐涣、被告李美萍的委托诉讼代理人王彦峰、第三人委托诉讼代理人田鹏、刘志深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何其芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告、被告及第三人于2017年3月21日签订的《固安县存量房屋买卖合同》；2.请求判令被告退还原告已支付的购房首付款45万元;3.请求判令被告向原告支付45万元购房首付款自2017年6月19日起至实际退还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）;4.诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2017年3月21日，原告、被告及第三人签订了《固安县存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定被告向原告出售其所有的固安县房屋（以下简称诉争房屋），并将于5月1日前后房产证办理成功后，开始办理房屋过户手续，过户后房屋交付原告。原告于合同签订当日向被告支付了房屋首付款45万元，被告向其出具收据。但是，实际上被告并未在约定的5月1日前后取得房产证并办理过户。廊坊市人民政府于2017年6月2日发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该房屋限购政策于发布之日起施行，规定固安县实行限购，非当地户籍居民购房需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。但是，原告不满足房屋限购政策规定的购房条件，不具备购房资格，故无法按照房屋买卖合同的约定购买房屋。根据合同法和相关司法解释的规定及房屋买卖合同的有关约定，发生不可抗力或情势变更导致合同无法继续履行，合同目的无法实现的当事人可以请求人民法院解除合同，且不承担违约责任。现由于被告并未在约定的5月1日前后取得房产证在先，6月2日的房屋限购政策在后，在被告明显违约之后，发生不可抗力或情势变更，导致原告不具备购房资格，合同无法继续履行。原告诉至贵院，望判如所请。 李美萍辩称：原告陈述不属实，其已经于2017年4月10日在固安县房管局开具了尾号为40709存量住房准购证明，其享有购房资格，不受限购政策的影响，该房完全符合过户交易条件。是由于原告见目前二手房价格下降，在合同完全具备履行的情况下，故意违约。因此，原告陈述不属实。我方同意与原告解除合同，原告的其他诉讼请求法院应予驳回。 固安县浩瀚房地产经纪有限公司述称：我方意见与李美萍辩称意见一致。 反诉原告李美萍诉称：2017年3月份，反诉原告与反诉被告签订了房屋买卖合同，反诉原告将位于固安县的房屋卖给了反诉被告。反诉被告于2017年4月10日在固安县房管部门办理了准购证明，反诉原告于2017年5月4日取得了房屋登记手续。后反诉被告见二手房市场价格下降，在能履行合同的情况下，故意不履行合同，且向法院起诉要求解除合同。现反诉原告依法提起反诉，要求反诉被告给付违约金558000元，并承担本案诉讼费用。 反诉被告何其芳辩称：不同意反诉请求，由于被告没有及时办下房本，2017年6月2日出台限购导致合同无法履行，责任在于被告。关于违约金，即便被告有权解约，被告也没有实际损失，根据合同法及相关司法解释，过高的违约金不应支持。 固安县浩瀚房地产经纪有限公司未发表意见。 本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，原、被告及第三人签订了《固安县存量房屋买卖合同》，约定被告向原告出售其所有的位于固安县房屋，建筑面积84.53平方米，总价款1860000元，2017年3月21日支付首付款450000元，于5月1日前后房产证办理成功后，开始办理房屋过户手续，过户后房屋交付原告。房产证办理成功后，在三个工作日内支付首付尾款290000元，其余房款1120000元贷款。双方不得以任何理由违约，如违约需向对方支付违约金，金额为总房款的50%。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了房屋首付款450000元，被告向其出具收据。2017年4月10日，原告在固安县房屋主管部门取得存量住房准购证明。2017年6月2日，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。2017年6月3日，被告取得涉案房屋不动产权证书，证书号：（2017）固安县不动产权第0001297号。后双方就履行合同发生争议，2017年6月15日，原告以手机短信方式通知被告解除合同，合同没有继续履行。 上述事实，有原、被告及第三人签订的《固安县存量房屋买卖合同》，被告收取原告首付款收据，存量住房准购证明，涉案房屋不动产证书，原告手机短信通知，以及原、被告及第三人的陈述等证据证实。 本院认为，原、被告签订的固安县存量房屋买卖合同，对涉案房屋位置，价款、付款方式、违约责任等进行了明确约定，合同内容不违反法律规定，该存量房屋买卖合同合法有效。双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定支付房款的方式为首付款及办理贷款，于2017年5月1日前后房产证办理成功后，开始办理房屋过户手续，过户后房屋交付原告。房产证办理成功后，在三个工作日内支付首付尾款290000元，其余房款1120000元贷款。因2017年间新增设不动产登记中心，被告延迟至2017年6月3日取得涉案房屋不动产权证书，不属于被告违约。原告已取得存量住房准购证明，其具有购房资格。原告以廊坊市人民政府于2017年6月2日发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，原告不满足房屋限购政策规定的购房条件，不具备购房资格，导致合同无法继续履行为由，通知被告解除合同。因政府出台的限购政策，只适用于限购政策实施后的房屋买卖行为，对限购政策实施前已经实际履行的房屋买卖行为不具有约束力。因此，原告解除合同的行为构成违约，应承担违约责任。关于本诉原告的诉讼请求，因被告表示同意解除合同，故原告要求解除原、被告及第三人于2017年3月21日签订的《固安县存量房屋买卖合同》，要求被告退还已支付的购房首付款450000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付450000元购房首付款自2017年6月19日起至实际退还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求，反诉原告要求反诉被告支付违约金558000元，合同约定违约金为总房款的50%，属约定过高，反诉原告主张的违约金亦过高，结合本案实际情况，本院酌定支持186000元。反诉原告主张的其他诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告何其芳与被告李美萍及第三人固安县浩瀚房地产经纪有限签订的存量房屋买卖合同。 二、被告李美萍返还原告何其芳购房首付款450000元。 三、反诉被告何其芳支付反诉原告李美萍违约金186000元。 四、驳回原告何其芳其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告李美萍其他诉讼请求。 上列第二、三项于本判决书生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8162元，减半收取4081元，反诉案件受理费4690元，减半收取2345元，共计6426元，由原告何其芳负担4863元，被告李美萍负担1563元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  张炳烨 二〇一八年八月二十二日 书记员  王东玲