四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0703民初1646号 原告：唐鑫，男，汉族，生于1984年11月19日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：赵迂，四川真道律师事务所律师。 被告：黄龙，男，汉族，生于1976年5月9日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：罗健全，绵阳城北法律服务所法律工作者。 被告：安德厚，男，汉族，生于1971年7月18日，住四川省梓潼县。 原告唐鑫与被告黄龙、安德厚案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵迂、被告黄龙及其委托诉讼代理人罗健全到庭参加诉讼，被告安德厚经本院公告送达传票及相关诉讼文书，逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告唐鑫向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认绵阳市科创园区园艺北街139号田森*奥林春天6栋4单元1号系原告出资购买并享有所有权；2、依法判决停止对绵阳市科创园区园艺北街139号田森*奥林春天6栋4单元1号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月10日，安德厚与原告就绵阳市科创园区园艺北街139号田森*奥林春天6栋4单元1号房屋签订了买卖合同，约定购房款180万元，合同签订后原告支付了购房款并入住了该房屋。2016年11月24日，黄龙因与安德厚民间借贷纠纷案诉至法院，并进行了查封，现进行到执行阶段。原告购买了该房屋并已实际入住，房屋应归原告所有，该案的执行指向财产错误，现依法提起诉讼。 被告黄龙辩称：原告诉请的事实及理由与客观情况不相符，请求驳回原告的诉请。 被告安德厚未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的身份情况。2、房屋买卖合同，拟证实2014年1月10日唐鑫与安德厚就案涉房屋签订买卖合同，价款180万元，合同签订之日起2日内以现金、债务抵偿方式支付，房屋上的担保债务由安德厚在半年内清偿。3、授权委托书，2014年1月10日，安德厚出具委托书，委托唐鑫全权办理案涉房屋，唐鑫有权代领并持有上述待出让房屋产权及土地使用证原件；唐鑫有权与任何人签订房屋买卖合同，出售上述待处置房产科创园区园艺街北段193号田森奥林春天6幢4单元1-2层，并收取售房款等。4、唐鑫银行帐户流水明细，拟证明2013年3月16日转帐支付安德厚10万元。2012年10月17日向安德厚转帐支付46万元，2013年10月29日向安德厚支付33万元（非转帐）。5、证人贾某当庭证言及其银行流水明细，证实唐鑫因购买房屋向其借款90万元，其在银行取款后于当日在一个茶楼将90万元现金交给唐鑫，唐鑫当庭陈述在贾某取款的银行门口拿到该借款90万元。6、收条，载明收到唐鑫付科创园园艺街北段193号田森奥林春天6幢4单元1-2层的房款180万元，署名为安德厚，无收款时间。7、证明，成都忠信物业落款时间为2014年2月7日的居住证明，载明唐鑫现入住案涉房屋。8、欠费停水通知、落款时间为2014年7月1日的物业费缴纳收据，载明缴费期间2014年7月1日至2016年6月30日，原告当庭陈述该款为补缴。9、执行裁定书证明该房屋现在被法院查封，原告提出执行异议，被法院驳回。被告黄龙向法庭提交了：1、执行裁定书；2、保全裁定书；3、成都忠信物业2015年起诉安德厚拖欠物业费的诉状及撤诉裁定书，拟证实案涉房屋的情况，2015年时物业公司仍以安德厚为被告起诉，说明该房屋在2015年由安德厚居住，物业并不知道唐鑫居住的事实。4、2015年8月19日涪城法院执行局张贴传票等法律文书时，居住人仍为安德厚。5、网络上打印的科创园区房价走势图，欲证实原告与安德厚签订的房屋买卖合同价格不真实。 本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年8月13日，安德厚与四川田森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定安德厚购买四川田森房地产开发有限公司开发的位于园艺路139号奥林春天一期6栋4单元101号房屋一套，建筑面积165.82平方米，套内面积159.84平方米，总价款879721元，首期支付50.3%，其余向中国农业银行按揭贷款。2011年8月11日四川田森房地产开发有限公司出具发票，载明一期房款879721元，首付451201元，按揭45万元。2014年11月13日，本院依据被告黄龙的申请以50万元为限查封案涉房屋。2016年该案进入执行阶段，2016年12月22日，原告向本院提出案外人执行异议，认为原告在法院查封之前即与被告安德厚签订房屋买卖合同并支付房款合法入住，房屋至今未能办理过户是因安德厚的原因，原告系案涉房屋真正的所有权人，本院不应执行该房产，本院以（2016）川0703执异48号执行裁定书裁定驳回异议，原告遂起诉来院。 庭审中，原告陈述在2014年1月10日与安德厚签订房屋买卖合同时，安德厚就向其移交了房屋的水、电、天燃气卡，其2014年2月入住的该房屋，但在诉讼中其向承办法官陈述是2014年底入住该房屋。 本院认为，本案争议焦点为原告唐鑫是否系案涉房屋权利人及其权力能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持其异议：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，安德厚在与唐鑫签订买卖合同的当日，又向唐鑫出具委托书，委托唐鑫代领并持有案涉房屋产权及土地使用证原件，唐鑫有权与任何人签订案涉房屋买卖合同，并收取售房款等，可以认定在2014年1月10日时安德厚并非是将案涉房屋出售给了唐鑫，如安德厚是真实的将案涉房屋出售给了唐鑫，此时双方均明确唐鑫是房屋的所有人，安德厚无权再委托唐鑫出售。其次，原告唐鑫在与安德厚签订房屋买合同前即已向安德厚支付了部份款项，在没有证据证明双方有其他经济交往的情况下可以认定房屋买卖合同签订前唐鑫与安德厚之间存在债权债务关系。安德厚与唐鑫签订的买卖合同中约定了以现金，债务抵偿及其他法律规定的方式支付房款，在该合同签订前唐鑫已支付安德厚近90万元，案涉合同中载明了由安德厚在半年内消除房屋上的担保债务，原告出示的安德厚的购房发票也载明按揭45万元，因而余款90万元足以消除该房屋上的债务担保，按生活常情理应支付完银行贷款余额，消除该房屋上的债务担保以便于房屋过户，但该合同却约定为由出卖人安德厚自行消除房屋上的担保与日常交易常情不符，案涉房屋至今未能登记于原告名下其自身有不可推卸的责任。第三，在案涉房屋存在抵押的情况下，抵押人安德厚未经抵押权人同意转让抵押房屋，与原告唐鑫签订的房屋买卖合同效力虽不受影响，但抵押权未消灭的情况下，原告作为买受人不能取得房屋所有权，依据房屋买卖合同所享有的权利应是债权，不具备排除强制执行的效力，不能对抗被告黄龙。第四、原告与安德厚的买卖合同中约定合同签订后二日内付款，原告所举证据是2014年4月2日才从他人处筹集资金，与合同约定的交款日期不符，另外证人在法庭上陈述的交付款地点与原告陈述矛盾，且原告只需向安德厚一人付款，通过转帐方式支付更方便快捷，原告却舍简求繁，让证人先某银行申请大额取现后，以现金去向安德厚支付不符合生活常情，原告所举署名为安德厚的收条也未载明收款时间，不能证实是何时收到该款项，原告所举证据不足以证明原告唐鑫将案涉房屋购房款已全部交于了安德厚。第五、案涉房屋唐鑫是否实际入住，虽然原告提供了2014年2月7日忠信物业公司出具的居住证明，证实唐鑫已入住该房屋，但2015年该公司却因为未收到案涉房屋的物管费而起诉安德厚，说明该物业公司并不知道唐鑫入住该房屋的事实，原告当庭陈述2014年1月10日签订买卖合同时，安德厚已将案涉房屋的水、电、天燃气卡移交给自己，但却是有案涉房屋的物业管理公司2015年5月27日发出欠缴水费的停水通知后才去缴纳水费10.71元，因而原告所举证据不足以证明原告唐鑫在本院查封案涉房屋之前已实际入住。 按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本院于2014年11月13日出具（2014）涪民保字第716号民事裁定书，以50万元为限对登记于安德厚名下的绵阳市科创园区园艺街北段139号田森奥林春天6栋4单元1-2层1号房屋进行查封，在原告唐鑫向本院提出执行异议申请后，于2017年1月5日出具（2016）川0703执异48号《执行裁定书》，驳回原告唐鑫的异议请求，并无不当。对原告唐鑫要求停止对绵阳市科创园区园艺街北段139号田森奥林春天6栋4单元1-2层1号房屋的执行程序，并解除对该套房屋的查封的诉求，以及依法确认该套房屋（绵阳市科创园区园艺街北段139号田森奥林春天6栋4单元1-2层1号房屋）归原告所有的诉求，本院均不予支持。原告唐鑫与安德厚之间的债权债务关系可另行主张。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告唐鑫的诉讼请求。 本案收取诉讼费21000元，公告费600元，由原告唐鑫承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审 判 长  周翠香 人民陪审员  潘 红 人民陪审员  刘建华 二〇一八年八月十三日 书 记 员  熊紫薇