广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终5616号上诉人（原审原告）：赵红晨，男，汉族，1976年12月29日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。委托诉讼代理人：何淑娟，广东长航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会内。负责人：黎昌宏，理事长。原审被告：佛山市顺德区晋伟投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇南朗村委会祠前大道**之二，注册号440681000433578。法定代表人：冯群弟。原审被告：佛山市顺德区家顺物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州工商业区**楼**，注册号440681000257132。法定代表人：黎荣发。上诉人赵红晨因与被上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社（以下简称路州股份社）、原审被告佛山市顺德区晋伟投资有限公司（以下简称晋伟公司）、佛山市顺德区家顺物业管理有限公司（以下简称家顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵红晨上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，改判支持赵红晨的全部诉讼请求（即依法判决路州股份社继续履行赵红晨与家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》）；2.本案诉讼费用由路州股份社承担。事实和理由：一审法院对赵红晨与路州股份社的相关租赁权利义务不作审查是没有法律依据的。根据买卖不破租赁原则，赵红晨对案涉的租赁物仍享有承租的权利，而相关租赁权利义务亦应由路州股份社按照赵红晨与家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》的约定承接履行。综上所述，望二审法院能从实际情况出发，作出一个公平、公正的判决。路州股份社辩称，家顺公司与路州股份社签订《土地租赁合同》，涉案整栋楼实际是由家顺公司建的，但是尚未验收。家顺公司在没有通过验收的前提下与赵红晨签订《房屋租赁合同》，后又与晋伟公司签订转让协议。因为晋伟公司欠路州股份社租金，所以路州股份社向法院起诉主张晋伟公司所欠的租金，法院判决该栋楼归路州股份社所有。关于本案，赵红晨的确花费很多金钱装修，在情理上，路州股份社对此表示十分同情，但是现在村里的资产出租需要通过交易平台公开交易，均需要村民表决、物业招投标。路州股份社、村也召开了几次会议，路州股份社只能建议该栋楼尽量再租给赵红晨，租金按照赵红晨与家顺公司签订的合同标准来履行，但不包括按金。涉案租赁物可以带动村的经济发展，如果法院判决路州股份社履行义务的，路州股份社无异议，但路州股份社不同意直接履行，因为需要上交易平台。晋伟公司、家顺公司均未作陈述。赵红晨向一审法院起诉请求：1.晋伟公司、家顺公司继续履行赵红晨与家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》；2.家顺公司向赵红晨支付违约金200000元；3.家顺公司返还二楼夹层施工费300000元；4.晋伟公司对家顺公司上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5.晋伟公司、家顺公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，一审法院根据赵红晨的申请，追加了路州股份社作为被告参加诉讼。一审法院认定事实：2010年10月8日，路州股份社与家顺公司签订了《土地租赁合同》（NO：B201002032）一份，双方约定由家顺公司向路州股份社承租坐落于路州××道口以西，三乐路南侧，桂凤中学北侧面积为4343平方米的土地，租赁期限为三十年，自2011年1月1日至2040年12月31日。家顺公司于承租该土地后以路州股份社的名义报建了新强大综合楼，面积约为9884平方米，该楼于2013年11月竣工。2014年3月20日，赵红晨与家顺公司签订了《房屋租赁合同》，约定：家顺公司将新强大综合楼的一楼大厅、大厅左边第一个铺位、大厅右边第一个铺位、二楼、三楼、四楼、五楼及地下室出租给赵红晨，该大楼的前后院无偿免费提供给赵红晨使用；租赁期限自2014年11月1日至2030年10月30日；租赁用途为从事经营宾馆、餐饮、娱乐等项目；家顺公司需在2014年3月1日前交付给赵红晨使用，交付使用必须具备赵红晨进场装修条件（进场施工办理手续资质、资料），否则租赁时间顺延；赵红晨需向家顺公司一次性按总租金标准预交2个月的租金作保证金。其中，《房屋租赁合同》第六条出租房屋交付使用标准及其他事项约定，“（一）甲方（家顺公司）出租给乙方（赵红晨）使用的房屋须拥有出租的主体资格，且是经过验收合格的建筑物。……（五）甲方提供乙方出租房二楼，由甲方负责二楼夹层施工，并负责消防待验收通过，交付乙方使用；乙方愿意支付甲方负责二楼夹层施工费用300000元。乙方在不动主体结构的前提下，允许乙方作室内改建。……”；第十一条违约责任约定，“1.甲方未按合同约定条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋，负责赔偿乙方200000元。2.甲方未按时交付出租房供乙方使用，负责偿付违约金200000元。……”签订上述《房屋租赁合同》后，赵红晨向家顺公司缴纳了租赁保证金433510元、第一个月租金216755元，以及支付了二楼夹层工程款300000元。2014年4月10日，三被告签订一份《权利义务转让协议》，约定路州股份社与家顺公司于2010年10月8日签署的《土地租赁合同》中家顺公司的权利义务转让给晋伟公司，而家顺公司与晋伟公司间合同转让相关事项则由家顺公司、晋伟公司另行签订协议约定。同日，路州股份社与晋伟公司签订《土地租赁合同》[B201402057（2）]，对晋伟公司应享有的权利应承担的义务进行了约定。但由于晋伟公司拖欠租金，路州股份社向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年4月1日立为（2016）粤0606民初4751号一案，该案生效判决确认：路州股份社与晋伟公司于2014年4月10日签订的《土地租赁合同》[B201402057（2）]解除；晋伟公司将《土地租赁合同》[B201402057（2）]涉及的土地（即坐落于路州××道口以西，三乐路南侧，桂凤中学北侧面积为4343平方米的土地）及建筑物返还路州股份社等。另查明，案涉新强大综合楼已于2011年取得建设工程规划许可证，但至今暂未通过竣工验收。再查明，赵红晨承租上述租赁物后，于2014年7月18日登记成立了佛山市顺德区欧曼顿酒店有限公司，并对相关楼层进行了装修工程。一审法院认为，关于赵红晨与家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》可否继续履行的问题。根据（2016）粤0606民初4751号的生效民事判决确认，案涉租赁物新强大综合楼归路州股份社所有，且路州股份社与晋伟公司于2014年4月10日签订的《土地租赁合同》[B201402057（2）]已被判决解除，即家顺公司、晋伟公司并非案涉租赁物的业主且已无出租权利，因此，赵红晨与家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》已缺乏继续履行的可能。但赵红晨对案涉的租赁物仍继续享有承租权利，而相关的租赁权利义务需由赵红晨与路州股份社另行协商处理，本案不作审查。故赵红晨诉请家顺公司、晋伟公司继续履行于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》，一审法院依法予以驳回。关于违约金的问题。赵红晨与家顺公司约定案涉租赁物“系经验收合格的普通民、商综合楼，甲方保证出租首层商铺具有独立完全合法的所有权（附相关房屋土地使用、房屋所有权证原件、核对无误提供所有权证复印件交乙方备存）。该出租房屋暂未设置抵押。”从该约定看，显然家顺公司向赵红晨出示产权证书、房屋验收合格是先于赵红晨的租金义务的履行，而涉案房屋至今也未验收，家顺公司亦不拥有产权。而赵红晨承租的目的系用于经营宾馆、餐饮、娱乐等项目的，且赵红晨为此对案涉租赁物已投入较大的费用进行装修工程，据《广东省旅馆业治安管理规定》第七条的规定，涉案房屋无产权登记或未竣工验收合格的，无法办理旅馆业许可证，故家顺公司的行为已构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第1点的约定，赵红晨诉请违约金200000元，合理，一审法院依法予以支持。关于退还装修费的问题。因家顺公司收取赵红晨支付的二楼夹层装修工程费300000元后，并无按约对相关楼层进行装修工程，且双方签订的租赁合同已不具备继续履行的可能，故家顺公司应向赵红晨退回该款项。关于晋伟公司对上述债务是否应承担连带责任的问题。虽案涉的《房屋租赁合同》系赵红晨与家顺公司签订的，但之后家顺公司与被告路州股份社、晋伟公司签订了协议，转让涉案土地、房屋的权益，但根据该份权利义务转让协议，家顺公司与晋伟公司间就合同转让相关事项并无另行签订协议明确约定，一审法院于此认定，对赵红晨应承担的责任应由家顺公司、晋伟公司连带承担，至于家顺公司与晋伟公司间的争议可另行寻求解决途径。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、家顺公司在判决发生法律效力之日起十日内支付赵红晨违约金200000元；二、家顺公司在判决发生法律效力之日起十日内向赵红晨退还施工费300000元；三、晋伟公司对上述第一项、第二项债务承担连带责任；四、驳回赵红晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为8800元（赵红晨已预交），由家顺公司、晋伟公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合赵红晨提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：赵红晨上诉主张路州股份社继续履行其与家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》有无事实和法律依据。本院分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，买卖不破租赁原则适用于租赁物在租赁期间发生所有权变动的情形。本案中，家顺公司与路州股份社签订《土地租赁合同》（NO：B201002032），家顺公司以路州股份社的名义报建了新强大综合楼，该楼至今未通过竣工验收，未办理房屋所有权证。而后，家顺公司将其在《土地租赁合同》中的权利义务转让给晋伟公司，晋伟公司与路州股份社另行签订了一份《土地租赁合同》[B201402057（2）]，因晋伟公司拖欠路州股份社的租金，法院生效判决已确认晋伟公司与路州股份社签订的《土地租赁合同》[B201402057（2）]解除，晋伟公司将《土地租赁合同》[B201402057（2）]涉及的土地及建筑物返还路州股份社。至此，晋伟公司与路州股份社之间的土地租赁关系解除，赵红晨与晋伟公司之间的《房屋租赁合同》实际已无法继续履行。故本案的情形为晋伟公司与路州股份社之间的土地租赁关系已解除，土地及建筑物需返还，而非租赁物在租赁期间发生所有权变动的情形，故不适用赵红晨上诉主张的买卖不破租赁原则，且路州股份社于二审中明确表明集体资产需要通过交易平台公开交易，故赵红晨上诉请求路州股份社继续履行其与家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵红晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人赵红晨负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年八月二十日书记员  郭淑怡