海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初3495号   原告：海南国宾旅业开发有限公司，住所地海口市海秀东路**，统一社会信用代码××××××。   法定代表人：王湘华，董事长。   委托诉讼代理人：符丹，海南嘉天律师事务所律师。   被告：海南方海实业有限公司，，住所地海口市龙华区龙华路**统一社会信用代码××××××。   法定代表人：刘俊龙，总经理。   委托诉讼代理人：任爱民，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄学文，海南大兴天泰律师事务所律师。   原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司（以下简称国宾公司）诉被告（反诉原告）海南方海实业有限公司（以下简称方海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序。后，被告方海公司提出反诉，本院经审查认为本案不宜适用简易程序，于2018年4月10日作出（2018）琼0108民初3495号民事裁定，裁定本案转为普通程序。本院公开开庭进行了审理。原告国宾公司的委托代理人符丹，被告方海公司的委托代理人任爱民、黄学文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）国宾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即清场，将所占用的海口市海秀东路国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室全部返还给原告；2.确认原告与被告于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月25日解除；3.判令被告向原告支付2017年8月7日至2018年1月25日期间拖欠的房屋租金人民币342833.33元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（计算方式为：从被告逾期支付租金之日起算至实际付清全部租金之日止，按拖欠租金金额的1‰计算,暂计至2018年3月18日为人民币66065.99元）；5.判令被告向原告支付租赁合同解除后被告实际占用房屋期间的占有使用费（计算方式为：从2018年2月4日被告逾期清场之日起算至被告实际将全部租赁房屋返还原告之日止，按原租赁期间每天应付租金金额的2倍计算，暂计至2018年3月18日为人民币173433.33元）；6.本案全部诉讼费用由被告方海公司承担。在庭审过程中，原告（反诉被告）国宾公司明确：第一项诉讼请求中“海口市海秀东路国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室”为该栋楼二楼的部分，面积为1100平方米；第三项诉讼请求中“2017年8月7日至2018年1月25日期间的房屋租金”按每季度181500元计算，共计342833.33元（181500元/季度+181500元/季度÷90天×80天）；第四项诉讼请求中“违约金”具体为：（1）以拖欠租金181500元为基数，从2017年7月26日起至实际付清之日止，按每日1‰计算，（2）以拖欠租金161333.33元为基数，从2017年10月26日起至实际付清之日止，按每日1‰计算；第五项诉讼请求中“占有使用费”的计算标准为每日4033.33元。   事实和理由：2016年12月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于海口市海秀东路国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室租赁给被告作为经营场所使用。房屋租赁期限为3年，自2016年12月7日起至2019年12月6日止；其中2017年2月7日至2019年2月6日每季度净租金为人民币181500元，2019年2月6日至2019年12月6日每季度净租金为人民币190575元，履约保证金为人民币181500元。租金支付方式为：起租后按每季为一个付款单位，被告应当在每季度的前一个月的25日前向原告一次性支付下季度的租金。此外，双方在合同中还约定，如被告逾期支付租金，每逾期一天，被告另需支付应付款1‰的滞纳金，如被告逾期10天未能付清拖欠房租或者其他应缴费用的，除了被告应付款项不能免除外，原告有权没收保证金并且有权解除合同。   上述《房屋租赁合同》签订后，原告按合同约定将租赁房屋交付被告使用。但自2017年8月7日起，被告却违反合同约定拒绝按时向原告支付房屋租金。截止至2018年1月25日《房屋租赁合同》解除前，被告累计拖欠原告房屋租金人民币342833.33元及违约金。原告曾多次向被告催收，但被告一直拒绝支付。根据《房屋租赁合同》约定，原告于2018年1月24日向被告发出《解除通知书》，解除双方于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》，要求被告在收到通知书之日起10日内付清全部拖欠费用，办理房屋清场手续并按约定将租赁房屋交还原告。但截止至原告起诉前，被告仍未按约定向原告支付拖欠租金、违约金，且一直拒绝清场将房屋交还原告。   原告认为，被告的行为已严重损害原告的合法权益。原告有权要求被告支付拖欠租金及违约金，并要求被告立即清场将所占用的租赁房屋返还给原告。此外，根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期将租赁房屋归还原告的，每逾期一天，原告有权按原租赁期间每天应付租金金额的2倍向被告收取占用房屋期间的占有使用费。   综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。   被告（反诉原告）方海公司辩称，一、国宾公司在履行涉案《房屋租赁合同》过程中违约在先，故其诉讼请求既无事实依据、亦无法律依据。   2016年12月7日，被告方海公司与原告国宾公司签订了《房屋租赁合同》，约定由国宾公司将国宾大酒店二楼原棋牌室及咖啡厅，建筑面积为1100平方米，出租给被告作为经营场所使用，租赁期限自2016年12月7日至2019年12月6日，其中，2016年12月7日至2017年2月6日两个月为装修期，自2017年2月7日起开始收取租金，租金按季度收取，第一、二年每季度为181500元，第三年每季度为190575元。合同签订时，被告向原告国宾公司支付了履约保证金181500元。上述《房屋租赁合同》签订后，被告先对租赁场地中原棋牌室部分（面积为725平方米）进行装修，用于提供给海南省金融发展促进会办公使用，原棋牌室亦相应装修改造成为与该项目相关的办公场所。该项目的装修期约1个月，装修费用为18万元。2017年5月2日、3日，被告分别向原告国宾公司支付了同年2月7日至5月6日、5月7日至8月6日的房屋租金。2017年5月，被告开始筹备咖啡厅的装修与运营，共计6名筹备成员，并从该月份起开始向他们支付相应工资，每月工资总额为1.8万元。2017年6月14日，被告与海南圆中圆建筑装饰工程有限公司（以下简称圆中圆公司）签订《“国宾酒店二楼咖啡厅”装修合同》，约定被告将国宾酒店二楼咖啡西餐厅（建筑面积375平方米）的装修工程发包给圆中圆公司，工期为同年6月14日至8月13日，共计60天；工程造价预算为60万元。签约当日，圆中圆公司便依据装修改造工程预算书及相关施工图纸开始施工。2017年7月18日，原告国宾公司通知被告停止装修咖啡西餐厅，并于同日向被告送达一份《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》，要求被告在装修咖啡西餐厅时，留出靠公路一侧以玻璃边沿为准，向内延伸3.5米。如此一来，咖啡厅的使用面积就会减少84平方米（3.5米×24米=84平方米），必将严重影响咖啡厅的经营规模及经营收益，同时也让被告原来为咖啡厅进行改造的所有设计方案（包括效果图、施工图纸等）全部作废，要重新设计并产生相关费用。为此，被告就关于咖啡厅的经营面积、相应租金价格、相关装修损失等事宜与国宾公司协商，但国宾公司一直未给予准确答复。2017年8月4日，原告国宾公司向被告催收该年度第三季度的租金。2017年8月9日，被告就国宾公司催收第三季度租金的事宜，向国宾公司送达《关于海南方海实业有限公司与海南国宾旅业开发有限公司房屋租赁合同的情况说明》，就国宾公司单方面变更租赁合同主要条款（缩小咖啡厅经营面积3.5米×24米=84平方米）、阻止咖啡西餐厅的装修施工等给被告造成了现实损失之事宜进行协商，但国宾公司拒绝协商，并拖延至今。为此，被告也暂未支付后期租金。   被告认为，国宾公司未经协商便强行变更房屋租赁面积，属于单方面变更租赁合同的主要条款，已然构成重大的违约行为，被告对此依法享有不安抗辩权，依法可以缓交涉案房屋租金，待协商相关事宜完毕之后继续履行合同义务。反观国宾公司，其违约在先，非但不友好协商解决纠纷，反而将被告诉至法院，实属依法依约无据。国宾公司单方面强行变更房屋租赁面积的行为，造成咖啡西餐厅的装修工程因此停工，并搁置至今，也造成被告因无法将该餐厅如期投入运营而出现巨大损失的严重后果，对此，被告已在反诉请求中要求国宾公司承担相应的法律责任。   二、被告之所以未支付自2017年8月7日起的租金，是在行使不安抗辩权，原告国宾公司据此单方面解除合同，没有事实及法律依据，已然属于重大的违约行为，故其诉讼请求不应得到支持，具体如下：   （一）由于国宾公司2017年7月18日向被告发函，单方面改变涉案租赁合同的主要条款、并拒绝协商，属于严重违约在先，故其单方面解除涉案《房屋租赁合同》属于违法的无效单方行为，因此原告提出的第二项诉讼请求（要求确认涉案《房屋租赁合同》已于2018年1月25日解除）及第一项诉讼请求（要求被告返还涉案租赁场所），没有法律依据。   （二）国宾公司的第三项诉讼请求（要求支付房租租金342833.33元）没有事实依据。原告国宾公司在其单方面减少租赁面积达84平方米的情况之下，却仍然依据合同签订的1100平方米的标准收取租金，没有事实依据，不应得到支持。   （三）国宾公司的第四项诉讼请求（要求支付逾期支付租金的违约金）没有事实及法律依据。如前所述，被告之所以缓交自2017年8月7日起的租金，系因国宾公司于2017年7月18日违约在先，被告因此享有不安抗辩权，依法可以暂缓履行合同义务，不属于违约行为。因此国宾公司的本项请求没有事实及法律依据。   （四）国宾公司的第五项诉讼请求（要求被告支付自2018年2月4日起的房屋占有使用费）没有事实及法律依据。如前所述，由于被告依法行使不安抗辩权，国宾公司据此未经协商便单方面解除涉案《房屋租赁合同》，无视被告已经对租赁场所进行装修并使用长达将近8个月的事实，强行单方终止租赁合同，已经严重违背了诚实信用原则，其行为没有法律依据，故原告单方面解除涉案《房屋租赁合同》的行为依法属于无效的行为，所以国宾公司的本项诉求不应得到支持。   综上，涉案房屋租赁合同纠纷系因国宾公司2017年7月18日单方缩小租赁房屋面积、单方变更合同约定的主要条款所造成，国宾公司的该行为属于严重违约行为，严重违背了诚实信用原则。被告之所以缓交自2017年8月7日起的租金，系在依法行使不安抗辩权，故国宾公司据此单方面解除涉案房屋租赁合同且主张相关诉求均没有事实依据，也没有法律依据。请合议庭明察本案事实，依法驳回国宾公司的全部诉讼请求。   被告（反诉原告）方海公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告国宾公司向反诉原告方海公司退还未使用面积部分的房屋租金13415元；2.判令反诉被告国宾公司赔偿反诉原告方海公司363000元（即保证金181500元的2倍）；3.判令反诉被告国宾公司赔偿反诉原告方海公司经济损失630704.96元（包括：图纸设计费30000元，装修费365504.96元，人工工资54000元，水电费1200元，营业损失180000元）；4.由反诉被告国宾公司承担本案本诉及反诉费用。在庭审过程中，反诉原告方海公司明确其第一项诉讼请求中“未使用面积”是原咖啡厅面积375平方米，“租金”计算方式为181500元/季度÷1100平方米×375平方米÷92天/季度×20天=13415元,其中，每季度租金为181500元，总租赁面积为1100平方米，未使用面积为375平方米，一季度共有92天，从2017年7月18日起至2017年8月6日止共计20天。   事实和理由：2016年12月7日，被告（反诉原告）方海公司与原告（反诉被告）国宾公司签订了《房屋租赁合同》，约定由国宾公司将国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室，建筑面积为1100平方米，出租给方海公司作为经营场所使用。租赁期限自2016年12月7日至2019年12月6日，其中，自2016年12月7日至2017年2月6日两个月为装修期，自2017年2月7日起开始收取租金；租金按季度收取，第一、二年为每季度181500元，第三年为每季度190575元；签订合同时由方海公司向国宾公司缴纳履约保证金181500元。合同签订后，方海公司即开始进行装修工作，咖啡西餐厅部分面积为375平方米，占租赁总面积的34%，方海公司于2017年5月20日开始全面装修工作。2017年7月18日，国宾公司向方海公司发出一份《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》，称国宾公司要对酒店进行全面装修，欲将方海公司租赁的西餐厅面积进行压缩，向内延伸3.5米。方海公司认为，该行为一方面将直接导致方海公司租赁面积大大缩减，另一方面不利于装修完成后的咖啡西餐厅的正常营业。基于此，方海公司于2017年8月9日向国宾公司发出《关于海南方海实业有限公司与海南国宾旅业开发有限公司房屋租赁合同的情况说明》，严厉指出，国宾公司的行为直接导致了方海公司租赁面积的变更，使咖啡西餐厅的装修工作被迫停止，给方海公司造成了损失，并提出国宾公司应在原承租面积1100平米的基础上，减去咖啡厅所占面积，以实际租赁的725平米作为租金的计算收费方式，同时要求国宾公司赔偿因国宾公司的行为所造成的装修改造图纸设计费30000元、装修改造预算施工费用600000元、咖啡西餐厅的租房费61875元、协调人员工资54000元及装修施工水电费1200元。国宾公司收到方海公司的情况说明后，并未及时向方海公司反馈任何信息，方海公司遂于2018年1月17日向国宾公司发出了一份《律师函》，再次敦促国宾公司退回多收取的咖啡西餐厅部分租金13415元，并要求以后均按方海公司实际承租面积收取房屋租金，同时要求国宾公司赔偿上述经济损失。国宾公司收到《律师函》后即单方解除双方之间的合同，置方海公司所提建议、要求丝毫不顾，违反了合同约定，系违法解除行为。   方海公司认为，国宾公司理应协助方海公司完成对租赁场所的装修施工工作，以便方海公司能够正常营业，双方合同能够得以正常履行，但国宾公司的行为却使方海公司所租赁的咖啡西餐厅无法装修完毕并正常营业，导致方海公司实际租赁经营的面积仅为725平方米，但国宾公司却仍按1100平方米的租赁面积向方海公司收取租金，违反了公平原则；在方海公司书面致函国宾公司，要求退回多收取的租金，按实际承租面积计收租赁费用并赔偿相关损失后，双方处于一个对已经变更合同内容后的租金缴纳及收取等重要条款进行协商变更的阶段，在双方未对该问题进行明确的情况下，方海公司的行为不属于违约，国宾公司在这种情况下，单方擅自解除合同的行为，才是真正的违约。因此，方海公司认为，国宾公司应按照合同第六．1-2条的约定承担违约责任，即折算补偿方海公司的装修损失，并以2倍保证金（即181500元×2倍）赔偿方海公司。方海公司认为，根据法律规定，因国宾公司的违约行为造成方海公司其他经济损失的，亦应予以赔偿；方海公司支出的装修改造的图纸设计费30000元、装修期间支出的人工工资54000元、分摊的水电费1200元、应向施工方支付的装修费用365504.96元，以及停止装修期间的营业损失180000元（按每月30000元计算，共6个月）。至于第二季度方海公司已付（92天）租金181500元，国宾公司应退还方海公司未实际使用面积部分的租金，即自2017年7月18日至2017年8月6日共20天咖啡西餐厅部分的租金13415元(181500元×20/92天×34%)，并且方海公司依法享有不安抗辩权，有权拒绝未使用部分面积的后期租金。   原告（反诉被告）国宾公司辩称，一、方海公司一直实际占有、使用全部租赁场地，其无权要求国宾公司退还任何房屋租金。   2016年12月7日，国宾公司与方海公司签订《房屋租赁合同》，约定国宾公司将位于海口市海秀东路国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室租赁给方海公司作为经营场所使用。房屋租赁期限为3年，自2016年12月7日起至2019年12月6日止。《房屋租赁合同》签订后，国宾公司按合同约定将全部租赁房屋交付方海公司使用至今，期间从未向方海公司发出任何要求调整租赁面积的函件。根据国宾公司提交的海南省海口市琼崖公证处2018年3月28日出具的公证书［（2018）琼崖证字第2770号］所拍摄图片显示，截至2018年3月28日，《房屋租赁合同》中约定的全部租赁场地，仍由方海公司实际占有、使用，特别是其主张的咖啡厅部分的场地中仍堆放着方海公司的物品，且方海公司还用几张长桌将该部分区域进行阻隔，防止进入。故，方海公司一直占有、使用全部租赁场地，其因自身经营原因未能完成对咖啡厅的装修行为，与国宾公司无任何关联性。根据《房屋租赁合同》约定，方海公司作为租赁场地的实际占有、使用人，应按合同约定支付全部租金，无权要求国宾公司退还任何房屋租金，其诉请无任何事实与法律依据，且缺乏证据支持，依法应予驳回。   二、方海公司违反《房屋租赁合同》约定，拖欠国宾公司租金，国宾公司有权没收保证金并解除《房屋租赁合同》，其诉请国宾公司赔偿保证金的2倍363000元，毫无事实与法律依据，不应支持。   根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，方海公司应依约按时足额支付租金、缴付有关费用，其应当在每季度的前一个月的25日前向国宾公司一次性支付下季度的租金，其中2017年2月7日至2019年2月6日每季度净租金为人民币181500元。如方海公司逾期支付租金，每逾期一天，方海公司另需向国宾公司支付应付款1‰的滞纳金，如其逾期10天未能付清拖欠房租或者其他应缴费用的，除了应付款项不能免除外，国宾公司有权没收保证金并且有权解除合同。但事实上，方海公司在一直占有、使用全部租赁场地的情况下，从2017年8月7日起违反合同约定拒绝按时向国宾公司支付房屋租金。依据前述合同约定，方海公司逾期10天未能付清拖欠租金的，国宾公司有权没收保证金并且有权解除合同。故，国宾公司于2018年1月24日向方海公司发出《解除通知书》，解除双方于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》，并没收保证金的行为，符合合同约定及法律规定。方海公司主张国宾公司解除行为违约，并要求国宾公司按保证金的2倍赔偿其363000元，明显于法无据，不应支持。   三、国宾公司在本案中不存在任何违约行为，方海公司诉请国宾公司赔偿经济损失630704.96元，于法无据，依法应予驳回。   （一）国宾公司按《房屋租赁合同》约定履行合同义务，不存在任何违约行为。如前所述，国宾公司按合同约定将全部租赁房屋交付方海公司使用至今，期间从未向方海公司发出任何要求调整租赁面积的函件，也未阻拦方海公司的任何装修行为，方海公司一直占有、使用全部租赁场地，其因自身经营原因未能完成对咖啡厅的装修行为，与国宾公司无任何关联性，国宾公司在本案中不存在任何违约行为，不应承担任何赔偿责任。   （二）方海公司在本案中存在严重的违约行为，国宾公司有权根据《房屋租赁合同》约定解除合同，该解除行为于法有据。鉴于方海公司一直占有、使用全部租赁场地的事实，国宾公司根据《房屋租赁合同》约定，有权要求方海公司支付全部租金。双方签订的《房屋租赁合同》不存在任何需要变更合同条款的情形，双方也不存在任何协商变更合同条款的行为，方海公司无理要求国宾公司减少租金，并以此为由拒绝支付其2017年8月7日之后占有、使用租赁房屋期间的租金，明显违约，根据《房屋租赁合同》第六条第2款约定，国宾公司享有单方解除合同的权利。故，国宾公司单方解除《房屋租赁合同》的行为，符合合同约定及法律规定，不存在任何违约行为，方海公司无权要求国宾公司承担任何赔偿责任。   （三）方海公司主张的赔偿金额无任何事实与法律依据，缺乏证据支持，依法应予驳回。如前所述，国宾公司在本案中不存在任何违约行为，不应承担任何赔偿责任，且根据涉案租赁场地现状显示，方海公司一直实际占有、使用租赁场地，其作为场地的实际承租人、受益人，因其经营目的装修房屋，应自行承担装修所支出的相关款项，无权要求国宾公司承担任何付款义务。且其主张的损失数额630704.96元缺乏证据支持，依法应驳回其诉讼请求，具体如下：   1.图纸设计费30000元。方海公司主张其委托装修公司进行图纸设计，但却未提供任何委托合同、设计图、银行付款凭证、收款发票的，仅凭其提供的收款收据无法证明其委托装修公司进行图纸设计并支付设计费的主张。此外，根据其提供的收款收据显示，其主张的3万元款项为咖啡厅设计效果图、施工图、预算费等全部费用，与其主张的图纸设计费不符。   2.装修费365504.96元。方海公司主张其委托装修公司进行装修，但却未提供任何施工合同、施工日志、工程联系单、材料购买凭证、银行付款凭证、结算款支付发票，仅凭其提供的工程结算单，无法证明其主张的结算款金额与现场情况一致，也无法证明其结算款支付情况。事实上，其工程结算单中多处内容与现场完全不一致，例如：其结算单第19项为感应自动门安装、第26项为办公室门锁维修安装，但根据公证处对咖啡厅装修现场拍照情况显示，其现场根本不存在感应自动门和办公室门锁，其提交的该结算单与本案无关。   3.人工工资54000元。方海公司主张派出员工筹建咖啡厅，但却未提供任何与员工签订的劳动合同、社保缴纳凭证，员工身份证、公司银行账户取款凭证、支付员工工资的转账凭证等。   4.水电费1200元。方海公司主张分摊水电费1200元，但却未提供任何水电费支付凭证、抄表纪录证明其主张。且事实上，除了咖啡厅场地使用水电外，方海公司其他租赁部分也在使用水电，方海公司在未进行任何区分，亦未提供任何证据证明其主张的情况下，诉请分摊水电费金额1200元，毫无依据，不应支持。   5.营业损失180000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，方海公司应对其主张的营业损失提供证据证明，但根据方海公司目前提交的证据，并未能证明方海公司咖啡厅每月营业额为30000元，故对其主张应不予认可。此外，方海公司系因自身资金原因无法完成咖啡厅装修工作，应自行承担相应后果，其咖啡厅无法营业与国宾公司无关，国宾公司无需承担任何赔偿责任。   综上，国宾公司认为，方海公司在履行涉案《房屋租赁合同》过程中，因其自身原因存在严重违约行为，该行为严重损害国宾公司的合法权益。国宾公司有权根据合同约定没收保证金并解除双方签订的《房屋租赁合同》。国宾公司在本案中不存在任何违约行为，方海公司在一直实际占有、使用全部租赁场地的情况下，无权要求国宾公司退还任何房屋租金、保证金，无权要求国宾公司承担任何赔偿责任。恳请人民法院依法查明本案事实，驳回方海公司的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）国宾公司提交的证据有：1.房屋租赁合同（2016年12月7日）、2.海口市房权证海房字第XX**市房房权证海房字第XX**屋产权证（复印件）、海口市房权房权证海房字第XX**权证房权证海房字第XX**权证，共同证明国宾公司与方海公司于2016年12月7日签订《房屋租赁合同》，约定国宾公司将房屋租赁给方海公司作为经营场所使用。合同对租赁期限、租金计算方式、履约保证金、违约责任、房屋占有使用费等进行了明确约定；3.收款收据（2017年5月2日）、4.收款收据（2017年5月3日），共同证明截止目前，方海公司仅支付至2017年8月6日的租金，自2017年8月7日起开始无故拖欠国宾公司租金；5.（2018）琼崖证字第843号公证书（2018年1月24日）、6.解除《房屋租赁合同》通知书、7.全球邮政特快专递凭证、发票及投递情况截屏、8.（2018）琼崖证字第844号公证书（2018年1月24日），共同证明国宾公司于2018年1月24日在海南省海口市琼崖公证处公证下向方海公司发出《解除通知书》，解除双方于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》，要求方海公司付清全部拖欠费用，办理清场手续将租赁标的交还国宾公司，方海公司收到该解除通知后未提出任何异议；9.海南增值税普通发票两张（2018年3月14日）、10.（2018）琼崖证字第2770号公证书（2018年3月28日），共同证明截至目前，方海公司仍一直占有、使用全部租赁房屋。为保全证据，国宾公司于2018年3月28日向海口市琼崖公证处申请对方海公司仍一直占有、使用的全部租赁房屋现场情况进行拍照。   经质证，被告（反诉原告）方海公司对证据1-4、9-10的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为：首先，方海公司自2017年8月7日起暂未向国宾公司支付租金是基于国宾公司违约在先而依法行使不安抗辩权的行为，该行为不属于拖欠租金的行为；其次，证据9-10虽与方海公司提交证据中的照片基本一致，但不能证明方海公司占用使用租赁房屋的事实，恰恰能够证明方海公司对涉案租赁场所全部1100平方米进行全面装修的事实，同时也证明了咖啡西餐厅的装修工程处于停滞状态，自始至终未能正常投入经营的事实。对证据5、7、8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证据6的真实性、合法性、关联性和证明内容均有异议，认为原告的行为属于违法单方解除涉案租赁合同的行为。   被告（反诉原告）方海公司提交的证据有：1.房屋租赁合同，证明涉案双方就国宾酒店二楼原棋牌室、咖啡西餐厅面积1100平方米，存在租赁合同关系的事实；2.收款收据，证明被告在咖啡西餐厅的装修上支出图纸设计费用30000元；3.工资发放表（复印件），证明被告为了咖啡西餐厅的运营，为前期筹备组的6名人员发放相应工资的事实；4.装修改造工程预算书，证明咖啡西餐厅的总共预算造价为606404.11元；5.工程结算单，证明2017年7月8日，国宾公司通知方海公司关于减少咖啡厅实际租赁面积当日而停工之时计算，已经产生的装修费用为365504.96元；6.《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》，证明2017年7月18日，国宾公司单方面变更涉案租赁合同主要条款以及其违约在先的事实；7.情况说明，证明国宾酒店单方面变更租赁合同主要条款后，方海公司与国宾公司就咖啡厅的装修、运营情况及整个涉案租赁场所的租金问题进行协商的相关事实，但国宾公司未予以回应；8.律师函及EMS快递单，证明方海公司委托律师就涉案纠纷事宜主动向国宾公司要求进行协商的事实。当庭补充提交证据：9.《海南省金融发展促进会办公室改造工程合同书》、海南省金融发展促进会办公室现场照片36张（原件在手机中），证明方海公司对承租的棋牌室进行装修的事实；10.《“国宾酒店二楼咖啡厅”装修合同》、“国宾二层咖啡厅”装修设计效果图3张、“国宾二层咖啡厅”装修施工图纸一份、国宾酒店二楼咖啡厅装修现场照片18张（原件在手机中），证明方海公司对承租的二楼咖啡厅进行装修的事实。   经质证，原告（反诉被告）国宾公司对证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，认为：首先，方海公司主张图纸设计费30000元，但却未提供任何委托合同、设计图、银行付款凭证、收款发票等，且该证据显示30000元款项为咖啡厅设计效果图、施工图、预算费等全部费用，故仅凭该证据无法证明方海公司委托装修公司进行图纸设计并支付设计费的主张；其次，方海公司作为实际承租人、受益人，因其经营目的装修房屋，应自行承担装修所支出的相关款项，其无权要求国宾公司承担任何付款义务；再次，方海公司主张设计费是由海南圆中圆建筑装饰工程有限公司收取，则该公司是设计人，但方海公司提供的设计图纸（证据10）是海南邦域装饰设计工程有限公司和海南邦域环境艺术设计有限公司设计的，二者存在矛盾；最后，根据方海公司所提供的装修合同，二层咖啡厅是由方海公司提供图纸给海南圆中圆建筑装饰工程有限公司施工的，也就是说海南圆中圆建筑装饰工程有限公司是不承担任何设计义务，根本就没有海南圆中圆建筑装饰工程有限公司对图纸设计的情况发生，该30000元亦不存在。且在工商省局官网上查询没有发现海南邦域装饰设计工程有限公司、海南邦域环境艺术设计有限公司的登记信息。对证据3的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，该证据为方海公司单方制作的，且无原件核对，不具有任何证明效力；方海公司主张其安排表中的员工筹建咖啡厅，但却未提供任何与员工签订的劳动合同、社保缴纳凭证、员工身份证、方海公司银行账户取款凭证、支付员工工资的转账凭证等，单凭该证据无法证明表中的人员为方海公司的员工及其工作岗位、工资标准、工资实际支付情况等。即便表中员工与方海公司存在劳动关系，方海公司作为用人单位应向其员工支付工资，国宾公司与表中人员无任何关系，方海公司无权要求国宾公司承担任何工资支付义务。对证据4的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，该证据为方海公司单方制作的，不具有任何证明效力。且，根据一般施工程序，预算书应由施工单位进行编制，方海公司非专业施工单位，其根本不具有编制工程造价预算书的能力，该预算书无法反映实际施工情况，不应采信。对证据5的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，方海公司主张其委托装修公司进行装修，但却未提供任何施工合同、施工日志、工程联系单、材料购买凭证、银行付款凭证、结算款支付发票等，仅凭该证据无法证明其主张的结算款金额与现场情况一致，也无法证明其结算款支付情况。事实上，其工程结算单中多处内容与现场完全不一致，例如：其结算单第19项为感应自动门安装、第26项为办公室门锁维修安装、第4项窗帘安装，但根据公证处对现场拍照情况显示，其咖啡厅装修现场根本不存在感应自动门和办公室门锁，其提交的结算单与本案无关。且方海公司作为实际承租人、受益人，因其经营目的装修房屋，应自行承担装修所支出的相关款项，无权要求国宾公司承担任何付款义务。被告称该结算单中有一部分属于二楼原棋牌室的装修费用，与其在反诉状中的陈述存在矛盾。况且，海南圆中圆建筑装饰工程有限公司并不是棋牌室的施工方，不可能收取棋牌室的装修款。对证据6的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，国宾公司从未向方海公司发出任何要求调整租赁面积的函件，国宾公司目前也不存在任何整体装修行为。租赁合同系方海公司与国宾公司签订的，但该函件记载的主体为海南省金融发展促进会，与方海公司无任何关联性。事实上，根据国宾公司申请公证处对方海公司租赁场地现场拍照情况显示，截至目前，方海公司仍一直占有、使用全部租赁场地，不存在任何租赁面积减少的情形，国宾公司不存在任何违约行为。对证据7的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，认为：首先，国宾公司不存在任何要求方海公司调整租赁面积的行为，也未发出过任何通知。截至目前，方海公司仍一直占有、使用全部租赁场地，不存在任何租赁面积减少的情形，国宾公司不存在任何违约行为；其次，方海公司主张的赔偿金额无任何依据，不应支持。对证据8的文本真实性无异议，但对其内容的合法性、关联性和证明内容不予认可，该证据系律师根据方海公司的陈述单方出具的，与客观事实不符，不具有任何法律效力，不应作为证据使用。例如，函件中陈述的国宾公司阻止方海公司继续装修施工等内容，与事实不符，也无证据支持。对证据9中的《海南省金融发展促进会办公室改造工程合同书》的真实性由法庭认定。对海南省金融发展促进会办公室现场照片36张的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。对证据10中的《“国宾酒店二楼咖啡厅”装修合同》、“国宾二层咖啡厅”装修设计效果图3张、“国宾二层咖啡厅”装修施工图纸一份的真实性、合法性、关联性及证明内容有异议，上述证据没有任何的签订日期，且是被告当庭提交的，我方认为是事后制作出来的，并不是客观存在的。“国宾二层咖啡厅”装修设计效果图和“国宾二层咖啡厅”装修施工图纸中没有加盖任何设计单位的公章，且这两家设计单位根本不存在，可以看出这些图纸明显就是为了应付本次诉讼所伪造的。且被告提交的设计图收款方是海南圆中圆建筑装饰工程有限公司，但是出具设计图的却不是该公司。对证据10中的国宾酒店二楼咖啡厅装修现场照片18张的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议，但认为该证据恰恰证明了照片中的物品都是被告的，被告一直在占有使用该区域。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定事实如下：2016年12月7日，原告国宾公司（出租方、甲方）与被告方海公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定国宾公司将位于海口市海秀东路38号国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室，建筑面积为1100平方米，出租给方海公司作为其经营场所使用。房屋租赁期限为3年，自2016年12月7日至2019年12月6日。其中，自2016年12月7日至2017年2月6日为2个月装修期，自2017年2月7日起收取租金。第一、二年（2017年2月7日至2019年2月6日）每季度净租金为人民币181500元，第三年（2019年2月6日至2019年12月6日）每季度净租金为人民币190575元。起租后按季度为一个付款单位，方海公司应当在每季度的前一个月的25日前按照国宾公司指定的方式或用现款一次性支付下季度的租金。合同签订时，方海公司必须向国宾公司交押履约保证金181500元（合同期内保证金不计利息，不能冲抵租金及其它费用）。如方海公司违反本合同约定事宜，无需另行通知，国宾公司即有权自行扣取部分或全部的保证金，抵充费用、补偿损失。如国宾公司违反本合同约定或单方面解除租赁合同，要以保证金的两倍返还方海公司。关于甲方（国宾公司）的权利义务，方海公司同意：如果其构成违约，国宾公司无需另行通知即可采取相应的财产保全措施，包括授权物业管理单位至少以中断该房屋的水、电、供应等方式敦促方海公司更正其违约行为等。关于乙方（方海公司）的权利义务，方海公司应依约按时足额支付租金、缴付有关费用。关于违约责任及其善后事宜，1、房屋租赁期间，除本合同规定单方解除，或因不可抗力致使合同不能继续履行，以及因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止而导致合同提前终止而无须给予对方任何补偿外；提前解约一方，应以一个月租赁费的款项补偿对方。此外：1-1如果提前解除方系方海公司或因方海公司原因造成合同被提前解除、终止的，则其对于出租房屋的所有附加装修无条件归属国宾公司。1-2如果国宾公司没有合同依据无故提前解除合同，则国宾公司应当就方海公司未能够继续使用房屋情况、按照时间比例折算补偿方海公司原来所有附加装修之损失，并以2倍的保证金赔偿方海公司。2、方海公司逾期支付租金，每逾期一天，方海公司另须支付应付款1‰的滞纳金。如方海公司逾期10天未能付清拖欠国宾公司房租或者付清其他应缴费用，则除了方海公司应付款项不能免除外，国宾公司有权没收保证金并且有权解除合同......4、租赁期满或因故解除、终止合同，方海公司应当在租赁期满或解除、终止合同之日十天内将私有财物搬出承租的房屋并将房屋交付给国宾公司，如方海公司逾期搬出或交付，每逾期一天，方海公司应当按原租赁期间每天应付租金金额的2倍向国宾公司支付占用房屋的占有使用费，方海公司所交的保证金不予退还。   合同签订后，被告方海公司分别于2017年5月2、3日向被告国宾公司支付2017年2月7日至2017年5月6日、2017年5月7日至2017年8月6日的租金各181500元，共计363000元。   2018年1月24日，海南省海口市琼崖公证处出具（2018）琼崖证字第843号公证书，证明国宾公司委托代理人林芸于2018年1月24日上午10时5分通过特快专递方式向方海公司寄送了一份《解除通知书》。与本公证书相粘连的《解除通知书》与寄送的文件相符。后，根据投递情况查询，被告方海公司于2018年1月25日收到上述邮件。2018年1月24日，海南省海口市琼崖公证处出具（2018）琼崖证字第844号公证书，证明国宾公司委托代理人林芸于2018年1月24日上午10时50分到位于海南省海口市海秀东路68号国宾大酒店二楼办公区域，向该办公区域的工作人员当场送达了《解除通知书》一份共两页。该办公区域的工作人员收下了以上通知书，但拒绝在文件上签名。与本公证书相粘连的《解除通知书》与上述送达的原件内容相符。该《解除通知书》的主要内容为：我司（国宾公司）与贵司（方海公司）于2016年12月7日签订《房屋租赁合同》后，我司按合同约定将租赁标的交付给贵司使用。根据该合同第五条第2款约定，贵司应按合同约定按时足额向我司支付租金。但自2017年8月6日起，贵司却违反合同约定拒绝向我司支付租金。截止本函发出时，贵司已拖欠我司两个季度房屋租金共计人民币363000元。我司曾多次要求贵司按合同约定足额支付租金，但贵司一直拒绝支付。我司认为，贵司拖欠我司租金的行为已严重违反双方签订的《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第六条第2款规定，我司有权没收保证金且有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。现我司郑重通知贵司：1.贵我双方于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》自本通知书送达贵司之日起解除，因贵司逾期支付租金，我司有权没收贵司已支付的履约保证金人民币181500元。2.贵司应自收到本通知书之日起10日内向我司付清全部欠缴租金人民币363000元及滞纳金人民币44286元。3.贵司应自收到本通知书之日起10日内按《房屋租赁合同》约定办理完毕租赁标的清场手续，并将符合合同约定的租赁标的交付我司。如贵司未在上述期限内将租赁标的交付我司的，我司有权依据《房屋租赁合同》第六条第4款规定，按原租赁期间每天应付租金金额的2倍向贵司主张占用房屋期间的占有使用费。   2018年3月28日，海南省海口市琼崖公证处出具（2018）琼崖证字第2770号公证书，证明公证员与公证人员许娜随同国宾公司委托代理人王施惠于2018年3月28日16时20分抵达海口市海秀东路68号国宾大酒店二楼，在公证员的监督下，公证人员许娜通过拍照的方式对现场情况予以证据保全。与本公证书相粘连的照片共七十张由公证人员许娜在现场拍摄，照片内容与现场的情况相符。   2018年3月14日，被告方海公司向原告国宾公司交付了2018年2月的电费416元和水费570元。   另，原告国宾公司系位于海口市××路位于海口市××路房的所有权人。被告方海公司提供的证据海南省金融发展促进会办公室以及国宾酒店二楼咖啡厅装修现场照片显示，国宾大酒店二楼部分区域已经装修完成，并由海南省金融发展促进会使用；国宾大酒店二楼的另一部分区域至今尚未装修完成、投入使用。   在庭审过程中，被告方海公司自述，国宾大酒店原棋牌室部分已于2017年1月装修完成，由其无偿提供给海南省金融发展促进会使用；原咖啡厅部分至今尚未装修完成、投入使用。原、被告均认可，被告方海公司已向原告国宾公司支付合同约定的保证金181500元。原告国宾公司曾多次向方海公司催缴过2017年8月7日后的涉案房屋租金。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的证据2收款收据，因有原件核对，故本院对该证据的真实性予以认可。该收据系案外人海南圆中圆建筑装饰工程有限公司于2017年6月6日出具的，从中无法看出缴款人名称，亦无法得知30000元款项对应的具体收费项目，故本院对被告提出的“其在咖啡西餐厅装修上支出图纸设计费30000元”证明内容不予认可。   2.被告提交的证据3工资发放表（复印件），因未有原件核对，且该证据的具体内容为被告方海公司2017年5-7月的员工工资发放表，无法看出与本案存在的关联性，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明内容不予认可。   3.被告提交的证据4装修改造工程预算书，有原件核对，且系被告方海公司单方作出的关于国宾酒店二层咖啡厅装修改造工程的预算，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，并认定被告方海公司于2017年5月9日就国宾酒店二层咖啡厅装修改造工程提出的预算为606404.11元。   4.被告提交的证据5工程结算单，因有原件核对，且上盖有案外人海南圆中圆建筑装饰工程有限公司的公章，故本院对其真实性予以认可。但该工程结算单中的工程名称为“海南国宾酒店二楼改造工程”，被告方海公司亦认可海南圆中圆建筑装饰工程有限公司系国宾酒店二楼原咖啡厅、棋牌室的装修方，该工程结算单中的第19、26项是属于原棋牌室的装修内容，故本院认定该工程结算表中的结算金额365504.96元系国宾酒店二楼咖啡厅、棋牌室的装修费用。   5.被告提交的证据6《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》、证据7情况说明和证据8律师函及EMS快递单，因有原件核对，本院对上述证据的真实性予以认可。但原告国宾公司否认《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》系其发出的，亦否认其收到过被告方海公司发出的情况说明，结合《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》中仅盖有海口国宾大酒店财务专用章以及被告方海公司并未就该《情况说明》已送达原告国宾公司提供证据予以证明，故本院对原告国宾公司的质证意见予以采纳，并认定被告方海公司收到《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》，并针对该函作出情况说明，但未向原告国宾公司送达。《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》的发送对象为海南省金融发展促进会，具体内容为：由于本酒店要进行全面装修，酒店大门结构要进行整体改变，拟将西餐厅的面积进行压缩，请你们装修时，留出靠公路一侧以玻璃边沿为准，向内延伸3.5米做为酒店预留大门使用。落款处盖有“海口国宾大酒店财务专用章”和日期“二〇一七年七月十八日”。方海公司于2017年8月9日作出《情况说明》，具体内容为：鉴于国宾公司于2017年7月18日发给我单位的《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》的有关内容，以及2017年8月4日国宾公司（国宾酒店财务部）发给我单位的关于支付国宾公司第三季度租金（181500元）的通知，向国宾公司提出：1.要求变更原合同房屋租赁面积，原合同约定的1100平方米减去咖啡西餐厅375平方米，剩下租赁面积为725平方米；2.要求补偿因西餐厅装修中途停止所造成的损失，包括图纸设计费30000元、装修改造施工预算及施工清单600000元、咖啡西餐厅的租房费每月20625元，每季度61875元、人员工资54000元、水电费1200元。关于律师函及EMS快递单，原告认可其在起诉前已收到该律师函，故本院对该证据的合法性、关联性以及证明内容，即被告方海公司于2018年1月22日向原告国宾公司发出律师函，就双方租赁事宜进行协商，予以认可。该律师函的具体内容为：一、根据委托人方海公司提供的材料及陈述，可以表明以下事实：2016年12月7日，国宾公司与方海公司签订了《房屋租赁合同》就租赁面积、租赁期限以及租金等进行约定。咖啡西餐厅部分面积375平方米，占总面积1100平方米的34%。针对咖啡西餐厅的装修及经营工作，方海公司于2017年5月20日开始全面装修工作。2017年7月18日开始，国宾公司阻止我方继续装修施工，致使咖啡西餐厅的装修至今仍然停滞，给方海公司造成巨大损失。国宾公司的上述行为，已经构成违约。二、本律师认为：（一）国宾公司依法应退还我方已付的第二季度（92天）未使用面积部分的租金，即自2017年7月18日至2017年8月6日（20天）34%租金13415元（181500*20/92*34%=13415），且我方依法享有不安抗辩权可以不付未使用面积的后期租金。（二）鉴于上述事实，国宾公司应赔偿我司已投入装修的各项损失，包括图纸设计费30000元，施工预算及施工清单600000元，人员工资54000元，水电费1200元以及经营损失180000元。   6.被告提交的证据9中的《海南省金融发展促进会办公室改造工程合同书》，因有原件核对，且合同内容为位于国宾大酒店二楼的海南省金融发展促进会办公室改造工程，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，但该合同的签订方并非本案原、被告，故本院对该证据的证明内容不予认可。   7.被告提交的证据10中的《“国宾酒店二楼咖啡厅”装修合同》、“国宾二层咖啡厅”装修设计效果图3张、“国宾二层咖啡厅”装修施工图纸一份，因有原件核对，故本院对上述证据的真实性予以认可。且《“国宾酒店二楼咖啡厅”装修合同》的甲方为被告方海公司，内容系关于国宾酒店二楼咖啡厅的装修，本院对该证据的合法性、关联性予以认可并认定被告方海公司与案外人海南圆中圆建筑装饰工程有限公司签订《“国宾酒店二楼咖啡厅”装修合同》，约定国宾酒店二楼咖啡厅装修工程造价预算为600000元。“国宾二层咖啡厅”装修设计效果图3张和“国宾二层咖啡厅”装修施工图纸没有加盖任何单位的公章，亦无法看出其系国宾大酒店二楼的装修图纸，故本院对该证据的关联性不予认可。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。本案中存在如下争议焦点：   一、关于租赁合同的解除及租赁房屋的返还问题。   本案原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告国宾公司将海口市海秀东路38号国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室出租给被告方海公司使用，租赁期限为2016年12月7日至2019年12月6日。自2017年2月7日起收取租金。起租后按季度为一个付款单位，方海公司应当在每季度的前一个月的25日前一次性支付下季度的租金。如方海公司逾期10天未能付清拖欠国宾公司房租，国宾公司有权解除合同。可见，依据合同约定，被告应该在2017年7月25日前一次性向原告支付2017年8月7日至2017年11月6日租金，被告逾期10天未向原告支付租金的，原告有权解除合同。该合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告按照合同约定向原告支付了履约保证金181500元以及2017年2月7日至2017年8月6日租金363000元，但至今未向原告支付2017年8月7日之后的租金，已逾期10天未向原告支付拖欠的房租。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案双方约定的解除合同条件已成就，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合原告已向被告发出《解除通知书》以及被告于2018年1月25日收到该通知书的事实，原、被告于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月25日解除。原告提出的确认双方于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月25日解除的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。   对此，被告方海公司主张，原告于2017年7月18日向其发出《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》，单方面改变租赁合同约定的租赁面积，已构成严重违约。因此，被告停止向原告支付2017年8月7日后的租金系依法行使不安抗辩权，而非违约行为。本院认为，上述《解除通知书》仅盖有“海口国宾大酒店财务专用章”，且被告未提供证据加以证明该函件系由原告发出的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告方海公司应当承担举证不能所产生的不利后果。且，被告方海公司作为从事经营活动的商事主体，应当对收到的函件进行审慎审查，应当注意到函件的落款与租赁合同相对方即原告的名称不一致，应当及时与原告进行核实、协商，但被告方海公司在原告敦促其支付第三季度租金的情况下，直至2018年1月22日才向原告发出律师函。被告方海公司应当承担其未对收到的函件进行审查以及迟延与原告交涉租赁合同相关事宜所造成的不利后果。故本院对被告的上述主张不予采信。   本案原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，合同因故解除，方海公司应当在解除合同之日十天内将私有财物搬出承租的房屋并将房屋交付给国宾公司。如前所述，该《房屋租赁合同》已于2018年1月25日解除，被告方海公司依约应当在2018年2月4日前将私有财物搬出涉案房屋并将房屋交付给国宾公司。但被告至今仍占有并使用涉案房屋。据此，原告要求被告清场，将所占用的涉案房屋全部返还给原告的诉请，有事实和合同依据，本院予以支持。被告方海公司主张其已于2018年4月10日搬离涉案房屋，仅留一名人员看守相关设备，但并未就该主张提供证据予以证明，故本院对被告的上述主张不予采信。   二、关于租金的问题。   根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，被告方海公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，原告国宾公司作为出租人可以要求其在合理期限内支付。本案双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告自2017年2月7日起向被告收取租金。第一、二年（2017年2月7日至2019年2月6日）每季度净租金为人民币181500元，第三年（2019年2月6日至2019年12月6日）每季度净租金为人民币190575元。起租后按季度为一个付款单位，方海公司应当在每季度的前一个月的25日前按照国宾公司指定的方式或用现款一次性支付下季度的租金。但被告方海公司实际仅向原告国宾公司支付了2017年2月7日至2017年8月6日租金，且该《房屋租赁合同》已于2018年1月25日解除，被告方海公司应向原告国宾公司支付2017年8月7日至2018年1月25日期间拖欠的房屋租金339326.09元（2017年8月7日至2017年11月6日一季度租金为181500元,2017年11月7日至2018年1月25日共计80天租金为181500元/季度÷92天×80天=157826.09元）。原告要求被告向其支付拖欠租金超出上述计算所得金额的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。   另，被告方海公司提出原告国宾公司向其退还2017年7月18日至2017年8月6日期间未使用面积部分（国宾大酒店二楼原咖啡厅375平方米）的房屋租金的反诉请求，并认为该请求的事实依据为原告单方变更租赁面积，使得被告在2017年7月18日后的实际租赁面积为国宾大酒店二楼原棋牌室部分。对此，本院认为，被告方海公司并未提供证据证明《关于国宾大酒店西餐厅面积改变的函》系原告国宾公司向其发出的，且双方亦从未就涉案租赁合同约定的面积减少事宜达成一致意见，同时被告方海公司在2017年7月18日至2017年8月6日期间一直占有、使用国宾大酒店二楼原咖啡厅部分，故被告方海公司提出的该反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。   三、关于违约金和占有使用费的问题。   （一）违约金   本案双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告自2017年2月7日起向被告收取租金。第一、二年（2017年2月7日至2019年2月6日）每季度净租金为人民币181500元，第三年（2019年2月6日至2019年12月6日）每季度净租金为人民币190575元。起租后按季度为一个付款单位，方海公司应当在每季度的前一个月的25日前一次性支付下季度的租金。方海公司逾期支付租金，每逾期一天，方海公司另须支付应付款1‰的滞纳金。依据合同约定，被告应该在2017年7月25日前一次性向原告支付2017年8月7日至2017年11月6日租金181500元，应当在2017年10月25日前向原告支付2017年11月7日至2018年1月25日租金157826.09元（如前所述，该合同已于2018年1月25日解除）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告方海公司应当承担赔偿损失的违约责任。   原告要求被告向其支付逾期支付租金的违约金为：（1）以拖欠租金181500元为基数，从2017年7月26日起至实际付清之日止，按每日1‰计算，（2）以拖欠租金161333.33元为基数，从2017年10月26日起至实际付清之日止，按每日1‰计算。首先，被告迟延支付房租的违约金应当从租金支付期限截止之日起开始计算，则两部分违约金应当分别从2017年7月26日和2017年10月26日起计算。其次，被告迟延支付房租的违约金的计算基数应当以拖欠的租金为准，故两部分违约金的计算基数分别为181500元和157826.09元。最后，被告认为原告提出的违约金计算标准没有事实和法律依据。本案中，原告并未对其实际损失进行举证证明，故其实际损失无法确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”本院认定，原告主张逾期支付租金的违约金计算标准过高，应当以不超过中国人民银行同期一年期贷款基准利率四倍的标准进行调整，即每日按0.48‰计算（4.35%×4÷360）。综上，被告应当向原告支付逾期支付租金的违约金：（1）以拖欠租金181500元为基数，从2017年7月26日起至实际付清之日止，每日按0.48‰计算，（2）以拖欠租金157826.09元为基数，从2017年10月26日起至实际付清之日止，每日按0.48‰计算。原告就逾期支付租金的违约金提出的诉讼请求中超出上述计算方式的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。   （二）占有使用费   本案双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同因故解除，方海公司应当在解除合同之日十天内将私有财物搬出承租的房屋并将房屋交付给国宾公司，如方海公司逾期搬出或交付，每逾期一天，方海公司应当按原租赁期间每天应付租金金额的2倍向国宾公司支付占用房屋的占有使用费。该合同已于2018年1月25日解除，被告方海公司依约应当在2018年2月4日前将私有财物搬出涉案房屋并将房屋交付给国宾公司。但被告至今仍占有并使用涉案房屋。由此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定以及合同的约定，被告应当向原告支付自逾期搬出之日，即2018年2月5日至被告实际将全部租赁房屋返还原告之日止，每日按合同约定的日租金的2倍（181500元/季度÷92天×2=3945.65元）计算的房屋占有使用费。原告就房屋占有使用费提出的诉讼请求中超出上述计算方式的部分，没有事实和合同依据，本院不予支持。   四、关于双倍保证金和经济损失的问题。   被告方海公司认为，原告国宾公司单方擅自解除合同的行为，已构成违约，应当向被告赔偿双倍保证金363000元以及经济损失630704.96元。本案双方签订的《房屋租赁合同》约定，如方海公司逾期10天未能付清拖欠国宾公司房租，国宾公司有权没收保证金并且有权解除合同。合同签订后，被告方海公司按照约定向原告支付了履约保证金181500元。本案被告方海公司逾期10天未向原告国宾公司支付房租，原告国宾公司有权没收保证金181500元并且有权解除合同。可见，原告国宾公司依据合同约定解除合同，有事实和法律依据，并非违约行为。被告方海公司提出原告国宾公司向其赔偿双倍保证金和经济损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司与被告（反诉原告）海南方海实业有限公司于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月25日解除；   二、被告（反诉原告）海南方海实业有限公司须于本判决生效之日起十日内对海口市海秀东路国宾大酒店二楼原咖啡厅及棋牌室进行清场并将其返还给原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司；   三、被告（反诉原告）海南方海实业有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司支付2017年8月7日至2018年1月25日期间拖欠的房屋租金339326.09元；   四、被告（反诉原告）海南方海实业有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司支付逾期支付租金的违约金：（1）以拖欠租金181500元为基数，从2017年7月26日起至被告实际付清租金之日止，每日按0.48‰计算，（2）以拖欠租金157826.09元为基数，从2017年10月26日起至被告实际付清租金之日止，每日按0.48‰计算；   五、被告（反诉原告）海南方海实业有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司支付自2018年2月5日起至被告实际将全部租赁房屋返还给原告之日止，按每日3945.65元计算的房屋占有使用费；   六、驳回原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司的其他诉讼请求；   七、驳回被告（反诉原告）海南方海实业有限公司的全部诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费人民币9623.32元（原告已预缴），由原告（反诉被告）海南国宾旅业开发有限公司负担757.32元，被告（反诉原告）海南方海实业有限公司负担8866元；反诉案件受理费人民币6932元（被告已预缴），由被告（反诉原告）海南方海实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 王 莺   人民陪审员 李 南   人民陪审员 李炳雄     二〇一八年八月十五日   法官 助理 陈雯雯   书 记 员 邢国玮   速 录 员 周岁贤   附：相关的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。