上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初11706号原告：邱均，男，汉族，户籍地江苏省南通市。原告：沈淑兰，女，汉族，户籍地江苏省南通市。两原告共同委托诉讼代理人：郭强，上海济昀律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郝永坤，上海济昀律师事务所律师。被告：上海乾界置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈武，董事长。委托诉讼代理人：倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。原告邱均、沈淑兰(以下称原告)与被告上海乾界置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人郭强、郝永坤，被告委托诉讼代理人倪晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理位于上海市嘉定区民悦街11弄(鑫品商务广场)65号3层313室房屋(以下称系争房屋)的房地产权证(小产证)过户手续；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证(小产证)的违约金(以总房价720,000元为基数，自2017年4月16日起至实际办理小产证之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮50%计算，暂计至2018年4月12日为51,300元)。事实和理由：2016年7月24日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为720,000元。原告依约支付了全部房款。根据预售合同第十一条、第十四条相关约定，被告应于2016年12月31日前交房，被告最迟应在2017年4月15日前为原告办理出系争房屋的小产证。后被告如期交房，但至今未办理出小产证。原告认为，因被告原因导致原告未能如期取得系争房屋的小产证，被告应承担逾期办理小产证的违约责任。经双方多次协商未果，故原告涉诉。审理中，因被告已取得系争房屋的大产证且目前原告已具备办理小产证的条件，故原告撤回了第一项诉讼请求，但原告认为双方签订的预售合同并未明确约定办理小产证的期限，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，被告仍存在逾期办理小产证的违约行为，故原告明确第二项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期办理房地产权证(小产证)的违约金人民币(以下币种同)67,322.47元(以实际总价720,000元为基数，自2017年4月16日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮50%计算至2018年8月8日止)。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，双方所签的预售合同第十四条对于办理小产证的期限是有明确约定的，故无需参照相关法律或司法解释的规定，且该条款中约定签署的房屋交接书是为办理小产证所签的，与预售合同第十三条约定的交楼通知书是两个不同的概念。被告于2018年4月25日取得了系争房屋的大产证，按照合同约定，被告取得大产证后15日内应与原告签署房屋交接书，小产证的办理期限在签署房屋交接书之日起90天内。因2017年政府对商业办公项目整顿，故被告于2018年4月25日才办理出大产证。被告在大产证办出后已及时通知原告办理小产证，原告已明确表示收到通知，但至今未来被告处办理相关手续或领取材料，故被告不存在逾期办理小产证的违约行为。即便要求被告承担违约责任，原告主张的违约金标准过高，应以实际发生损害为基准予以考量。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋用途为办公，总房价款720,000元，系争房屋的交付条件为甲方取得《建设工程竣工验收备案证书》，甲方应于2016年12月31日前将系争房屋交付乙方，除不可抗力外。此外，合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：一、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金；二、取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在__年__月__日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同；三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》。合同第十三条第一款约定，该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付标志为甲方向乙方发出交楼通知书。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，原告已向被告付清全部房价款，被告亦按约将系争房屋交付原告使用。被告于2016年10月25日就系争房屋所在项目取得《建设工程竣工验收备案证书》并于2018年4月25日取得了大产证。2018年5月，被告通过发送微信及邮寄《鑫品商务广场产证办理通知书》的方式通知各业主办理小产证，并告知办证所需材料及需缴纳的费用。后原告未前往被告处办理办证手续，目前系争房屋小产证尚未办理。另查，上海市住房和城乡建设管理委员会于2017年5月17日发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对本市商业办公项目开展清理核查及整顿工作。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当按约履行。合同签订后，原告已履行了全部付款义务，被告亦按约将系争房屋交付原告使用。至于被告是否存在逾期办理小产证的违约行为，原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定来确定被告办理小产证的履行期限，但该条款适用的前提为当事人之间对于办理房地产权证(小产证)的期限未作特殊约定的情形。本案中，原、被告所签订的商品房预售合同第十四条所约定的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，对于合同有约定的，应当从其约定。虽然合同第十条对大产证办理的具体时间约定为空白，但原告签订合同时并未就此提出异议，应当视为原告同意被告在合理期限内办理大产证，故对于原告称预售合同未明确约定大产证的办理时间，应当视为未约定的意见，本院不予采信。现被告于2018年4月25日取得了系争房屋的大产证，虽然按照合同约定，被告最晚应于2018年8月8日前协助原告办理系争房屋的产权过户手续，但是被告已于大产证办出后及时通知原告办理小产证，因原告始终未予配合，导致小产证至今未办，故原告以被告逾期办证为由主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告邱均、沈淑兰的全部诉讼请求。本案案件受理费1,082元，减半收取541元，由原告邱均、沈淑兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年八月二十九日书记员 李佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。