四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初5763号 原告：重庆麒川房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区白市驿镇正街90号。 法定代表人：刘川，总经理。 委托诉讼代理人：汤兵，重庆川立律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李帅，男，汉族，1991年2月17日出生，住重庆市渝北区，系公司员工，一般授权。 被告：周志成，男，汉族，1974年11月28日出生，居住地：成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周志宇，四川天与律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师，一般授权。 原告重庆麒川房地产开发有限公司（以下简称麒川房地产）与被告周志成商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麒川房地产公司的委托诉讼代理人汤兵、李帅、被告周志成及其委托诉讼代理人周志宇到庭参加了诉讼。本院依法审判，本案现已审理终结。 建立订了《商品房买卖合同180049麒川房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除麒川房地产公司与周志成于2016年2月22日签订的网签合同编号310、合同书编号CQ-105-00047518的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）；2.周志成支付违约金3245元；3.周志成承担本案的诉讼费。事实及理由：2016年2月22日，周志成与麒川房地产公司签订重庆商品房网上房地产网签合同，合同约定麒川房地产将位于重庆市九龙坡区商服用房，作价324500元出售给周志成，但网签后，周志成无故拒绝支付。麒川房地产于2016年12月28日委托重庆川立律师事务所向周志成发出律师函，决定解除与周志成网签的购房合同，但周志成拒绝接收该律师函，为此，麒川房地产特起诉来院。 周志成辩称，其与麒川房地产签订的买卖合同真实有效，案涉房屋已过户至周志成名下，不构成解除合同条件。合同签订背景是，周志成促成了中科建设开发总公司作为总承包与业主方重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订了《施工合同》。后由中科建设开发总公司成立项目部，重庆麒川钢结构有限责任公司法定代表人刘川（亦为本案原告法定代表人）作为项目负责人以内部承包的方式进行项目施工并承诺承担居间费，同时，经项目部与答辩人周志成确认：项目部应向周志成支付工程结算总造价的的1%作为居间服务费。后因项目部经营困难，暂无法及时以现金的方式支付居间服务费，经项目负责人刘川与答辩人周志成协商，项目负责人刘川自愿同意以其关联公司即本案原告麒川房地产开发的位于重庆市九龙坡区商服用房共19套用于支付其应向周志成支付的居间服务费。周志成办理了网签过户手续，过户手续的办理意味着所有权的转移以及重新确认，现重庆麒川房地产开发在办理了过户后再反悔要求答辩人支付房屋价款也是与常理不符的。因此，被告认为，被告与麒川房地产开发签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且该房屋已过户至答辩人名下，此合同约定的房屋买卖价款实为麒川房地产开发的关联公司重庆麒川钢结构公司项目负责人刘川应向答辩人支付的居间服务费。案涉房屋虽没有支付现金，但是用以抵偿麒川房地产欠付的居间费，且从行业惯例来看，案涉如此大的房款金额，不可能在购房者没有先行支付部分房款的情况下就完成网签合同事宜。另外，如果法院认为应承担责任，那麒川房地产主张的违约金过高，法院应予调减。 原告围绕诉讼请求依法提交了原被告身份信息、《重庆市商品房买卖合同》（打印件）及扫描二维码查询单、《律师函》及邮政特快专递详单等证据，被告提交了《承包经营合同书（项目承包合同）》、《情况说明》、企业信用信息公示报告等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据举证情况和法庭审理情况，本院认定以下事实：2016年2月22日，麒川房地产公司与周志成完成网签合同手续，签订了《重庆市商品房买卖合同》（网签合同编号：308，合同书编号：CQ-105-00047518，业务编号：201602229000910，本套房屋代码：JL01403000100000060100100020020），合同约定麒川房地产公司为甲方（卖方），周志成为乙方（买方），商品房坐落为重庆市九龙坡区，商品房建筑面积32.45平方米，建筑面积单价为10000元/平方米，总成交金额324500元，乙方在签订合同时一次性付清全款。乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。合同第十四条约定乙方为一次性付款、分期付款方式购买商品房的，双方不同意办理预购商品房预告登记。 重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询载明显示，2017年9月25日，坐落于九龙坡区商服用房，产权人为周志成，网签时间2016年2月22日。 庭审中，1.麒川房地产公司提交了《律师函》及邮政特快专递详单等证据，主张其通过邮政特快专递向周志成邮寄了《律师函》，周志成拒绝签收。对上述证据，周志成不予认可，认为《律师函》未体现具体内容及授权，且查邮结果显示退回理由是收件人不在指定地址，另，其于2014年就已搬迁至青羊工业总部基地，对邮件送达情况也不知情。 2.周志成主张本案房屋实际系原告法定代表人抵偿的居间费，并提交了2011年5月28日中科建设开发总公司（以下简称中科建公司）与重庆麒川钢结构有限责任公司（以下简称麒川钢结构公司）签订《承包经营合同书（项目承包）》（以下简称承包合同），以及中科建设开发总公司重庆市公共住房民安华福项目部（以下简称中科建民安华福项目部）出具了情况说明一份。其中，《承包经营合同书（项目承包）》约定工程名称为民安华福公共租赁住房建设工程，工程造价暂定690000000元，承包人麒川钢结构公司按工程总造价1%上交公司管理费用。情况说明载明“位于重庆市九龙坡区民安华福公共租赁住房建设工程，经居间人周志成（身份证号：5130311974××××××××）提供居间服务，最终促成中科建设开发总公司作为总承包与业主为重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订《施工合同》。后由中科建设开发总公司成立项目部，重庆麒川钢结构有限责任公司法定代表人刘川作为项目负责人以内部承包的方式进行项目施工并承诺承担居间费，同时，经项目部与居间人周志成确认，项目部应向周志成支付工程结算总造价的1%作为居间服务费。后因项目部经营困难，暂无法及时以先进的方式支付居间服务费，经项目负责人刘川与居间人周志成协商，项目负责人刘川自愿同意以其关联公司重庆麒川房地产开发有限公司开发的位于重庆市九龙坡区商服用房共19套用于支付其应向周志成支付的居间服务费”。情况说明落款处加盖中科建设开发总公司重庆市公共住房民安华福项目部印章，时间为2018年5月7日。 对中科建民安华福项目部出具的情况说明，麒川房地产公司不予认可，认为该项目部没有法律资格向法院作证，且该项目于2012年就已竣工，而这份说明出具时间为2018年，另，民安华福项目不存在资金困难的情况，该情况说明系虚假。 3.周志成主张麒川钢结构公司与麒川房地产公司系关联公司，麒川钢结构公司现已更名为麒川贸易公司，为此，原告提交了2018年5月3日生成的企业信用信息公示报告显示，重庆麒川贸易有限责任公司（以下简称麒川贸易公司）、麒川房地产公司的法定代表人均为刘川，刘川同为上述两公司的股东。对此，麒川房地产公司对其真实性无异议，但认为其与本案无关。 4.审理中，被告申请了证人王某出庭作证，王某陈述：其是中科建民安华福项目经理，周志成是中科建西南分公司的项目经理，该项目本是周志成承接的，但是位于重庆，距离较远，便转让给刘川及李某华负责；该项目由刘川为主要负责，并与周志成协商一致，由刘川支付居间费用700万元，至于以房抵款的情况就不清楚了。对该证人证言，麒川房地产公司认为中科建民安华福项目施工合同是中科建公司与麒川钢结构公司签订的，与麒川房地产公司无关，且王某与周志成是同事，关系很亲近，其证言的真实性不予认可。 5.审理中，被告申请了证人李某出庭作证，证人李某华陈述：其是中科建重庆分公司的负责人，与刘川是合作关系，刘川是中科建民安华福项目的负责人，而其负责协助工作；中科建民安华福项目是由周志成通过其资源介绍给麒川房地产公司，并且双方约定由麒川房地产公司支付居间费500万元；知道用房抵款的事情，但具体情况如何操作就不清楚了，并对承包合同及中科建民安华福项目部出具的情况说明不清楚。对该证人证言，麒川房地产公司表示，刘川与李某华在中科建民安华福项目中并非合作关系，若李某华为合伙人，不可能不清楚承包合同，且李某华与王某陈述的居间费金额不一致，前后矛盾。 6.对于李某华与王某的证言，麒川房地产公司还认为，上述证言与本案没有关联性，麒川房地产公司并非中科建民安华福项目的承包人，也未承诺将麒川房地产公司的财产即应收的购房款抵偿所谓的居间费。周志成则主张证人证言已充分证明了刘川与李某华承接了中科建民安华福项目，居间费产生，刘川作为麒川房地产公司的法定代表人及股东，将案涉房屋抵偿给周志成用以支付居间费是真实明确的。 7.周志成提交了费用报销单两张、手工发票四张、增值税发票一张，主张上述票据有刘川及李某华的签名，刘川及李某华系项目的实际承包人。对此，麒川房地产公司不予认可，认为李某华与刘川不是合伙人关系，李某华系中科建重庆分公司的负责人，对于承包合同，麒川房地产公司认为该合同与当事人之间的房屋买卖行为无关，与周志成主张的居间费也无关联性。且合同中约定的管理费，麒川钢结构公司已支付。 本院认为，麒川房地产公司与周志成虽未签订书面的房屋买卖合同，但就签订网签合同的事实，双方当事人均予以认可，故麒川房地产公司与周志成之间的房屋买卖关系成立。网签合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。（一）根据合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定及合同约定，周志成应当在签订合同时一次性付清房款，但周志成未按时支付，应属违约。至于周志成抗辩称案涉房屋是用以抵偿麒川房地产公司欠付的居间费，并提交了承包合同、情况说明及企业信用信息公示报告、证人证言等证据予以佐证的问题，本院认为，1.该承包合同系麒川钢结构公司与中科建公司签订，虽麒川钢结构公司（后更名为麒川贸易公司）与麒川房地产公司的法定代表人及股东系同一人，均为刘川，但作为独立的民事主体，应各自独立承担相应的民事责任，与本案并无关联性。2.情况说明虽载明有“项目负责人刘川自愿同意以其关联公司重庆麒川房地产开发有限公司开发的位于重庆市九龙坡区商服用房共19套用于支付其应向周志成支付的居间服务费”，但该情况说明系中科建民安华福项目部出具，而周志成作为中科建西南分公司项目经理，与该项目存在明显的利害关系，且麒川房地产公司对此予以明确否认，故该情况说明不能支持其辩称主张。3.对于证人王某、李某华的证言，王某、李某华均称其为中科建公司员工，只是听说麒川房地产公司以房抵款，对具体情况并不清楚；且二人对于居间费金额的陈述不一致，故本院对上述证人证言不予采信。综上，按照谁主张谁举证原则，周志成提交的证据无法证明案涉房屋是用以抵偿居间费，故就其抗辩主张，本院不予采纳。按照合同约定，周志成至今未交付房款，已逾期超90日，麒川房地产公司有权解除合同。（二）依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，周志成未按约支付购房款确系违约，应承担对应的违约责任。按照麒川房地产公司与周志成在合同中约定的逾期超过90日付款的，违约金为应付款的1%，即324500元×1%=3245元，因周志成明确作出不能承担违约金的根本抗辩，且主张违约金过高希望调减，麒川房地产公司也未向法院提交证据证明该违约行为给其造成的实际损失，故本院依法对违约金予以适当调整，即324500元×1%×50%=1622.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除重庆麒川房地产开发有限公司与周志成于2016年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》（网签合同编号310，合同书编号CQ-105-00047518）； 二、周志成于本判决生效之日起十日内向重庆麒川房地产开发有限公司支付违约金1622.5元； 三、驳回重庆麒川房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告重庆麒川房地产开发有限公司支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6216元，由周志成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  邱 雪 人民陪审员  王琳琳 人民陪审员  王蜀宁 二〇一八年八月十四日 书 记 员  袁 忆