成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初715号 原告（反诉被告）：冯体英，女，1962年10月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：何永祥，四川易通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭福军，男，1986年8月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴刚，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿强川，四川法典律师事务所律师。 第三人：龙泉驿区同安街办志豪房屋中介经营部，住所地成都市龙泉驿区同安街办幸福路金山小区18-1号。 经营者：陈晓兵，男，1975年10月3日出生，汉族，住四川省三台县。 原告冯体英与被告郭福军、第三人龙泉驿区同安街办志豪房屋中介经营部（以下简称志豪中介部）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，郭福军提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议。后郭福军提出反诉，本院经审查后对反诉予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。冯体英及其委托诉讼代理人何永祥、郭福军的委托诉讼代理人吴刚、瞿强川、第三人志豪中介部经营者陈晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯体英向本院提出诉讼请求：1.确认原告冯体英购买被告郭福军位于成都市龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1层1号房屋买卖合同有效；2.判令被告郭福军协助原告冯体英办理前述房屋产权过户手续。事实和理由：2017年4月，原、被告通过第三人志豪中介部签订《房屋买卖合同》，约定郭福军以85万元价格将位于成都市龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1层1号房屋出售给冯体英，定金5万元。现房屋已由冯体英装修入住，但郭福军拒绝按约定协助办理产权过户手续。冯体英为维护自身合法权益，特诉至法院。 郭福军答辩并反诉称：双方签订合同并收取冯体英定金5万元属实，但郭福军是出于对志豪中介部的充分信任，而将自己位于龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1层1号房屋交与其出售，志豪中介部滥用其信任，不向郭福军告知市场行情，促成冯体英与郭福军低价订立合同。冯体英明知市场行情，却以85万元的价格购买案涉192.03平方米的房屋，显示公平，其与志豪中介部恶意侵吞郭福军财产。其次，志豪中介部与冯体英不按照合同约定，在仅支付5万元定金的情况下，擅自对案涉房屋进行装修，完全置郭福军利益于不顾。再次，冯体英未按照合同约定支付房款，反而霸占郭福军的房屋，应当依照合同约定支付违约金。据此，郭福军向本院提出反诉请求：1.解除双方于2017年4月21日签订的《（志豪房产）房屋买卖、居间合同》；2.判令冯体英将龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1层1号房屋的擅自装修部分拆除并恢复原状；3.若法院判令《（志豪房产）房屋买卖、居间合同》不解除，则判令冯体英应承担违约赔偿金110万元；如判令解除，则放弃本条请求；4.反诉费由冯体英承担。 冯体英针对郭福军的反诉辩称，房屋的钥匙是郭福军在签订合同当日交付给冯体英，房屋于2017年11月进行装修，且以短信通知了郭福军。冯体英不存在违约行为，而是郭福军以其较忙为理由拖延办理过户手续。合同约定的第二笔房款50万元，冯体英愿意随时支付，尾款30万元在合同签订后已通过了按揭申请，但现已过期。冯体英愿意依照合同约定在过户后向银行申请按揭贷款，如未通过银行按揭贷款审批，愿意支付以现金方式支付。综上，请求驳回郭福军的反诉请求。 第三人志豪中介部述称，郭福军的房屋价格是其自己确定后在志豪中介部登记的，双方签署合同是按照当时的市场价格确定。在合同约定的过户时间时，已通知了郭福军办理过户手续，但其一直推脱，导致至今尚未过户。房屋钥匙是郭福军交给冯体英，且郭福军同意冯体英对案涉房屋进行装修。 本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，冯体英与郭福军经志豪经营部居间介绍签订《房屋买卖、居间合同》，约定郭福军将位于龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1楼1号房屋（业务件号：权0148543）以85万元的价格出卖给冯体英。签订合同当时支付定金5万元；于2017年8月30日前在产权交易中心办理房屋的产权过户手续时，支付房款50万元；余款30万元在办完过户手续后，冯体英拿到房屋和产权证后支付，如按揭购买，此款由签约银行支付，贷款不足部分由冯体英以现金方式不足。冯体英支付贷款额2%担保费，过完户2个月内必须收到房款，逾期未收到，由志豪经营部承担责任。房屋于过户后3个工作日交付。如无正当理由不履行合同、未按照合同约定提供必要资料及协助，造成他人无法正常履行合同的、相互或与他人串通，隐瞒事实或恶意欺骗，损害三方利益、郭福军一房多卖的、冯体英征信有问题的，视为违约，违约方按总房款20%支付违约金。冯体英未依约支付房款，每日以违约房款3%支付违约金，郭福军未依约交付房屋，每日以3%支付违约金。合同签订同日，冯体英向郭福军支付定金5万元。在约定的办理过户手续期限前，冯体英与志豪经营部均催促过郭福军办理过户手续，但郭福军未予配合，在2017年12月7日、2018年1月4日，冯体英通过短信催促郭福军办理产权变更登记手续，但郭福军未回复。至今案涉房屋仍未办理产权变更登记手续，但已实际交付给冯体英。 另查明，冯体英的成都银行账户于2017年4月14日存入50万元。 以上事实，有房屋买卖、居间合同、定金收条、短信截图、银行存款记录及当事人陈述在案佐证。 本院认为，冯体英与郭福军签订的《房屋买卖、居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务，故对于冯体英要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 对于案涉合同是否应当解除的问题。根据本院查明事实，第二笔房款50万元应当于过户时支付，第三笔房款30万元应当于过户后支付，房屋应当于过户后3个工作日交付。虽然双方在实际履行合同中未按合同约定的条件交付房屋，但并未对冯体英支付房款的约定作出变更，故并不影响冯体英按照合同约定的时间及条件支付房款。郭福军现以房屋已交付，但冯体英未支付全部房款为由解除合同，无事实与法律依据，本院不予支持，其要求冯体英拆除装修部分、恢复原状的请求亦不能成立。 依照合同约定，冯体英支付第二笔房款50万元与郭福军协助办理权属变更登记手续应为同时履行的义务。郭福军并未举证证明冯体英存在拒不履行付款义务的行为，而在合同约定的期限内及期满后冯体英催促履行义务时，在其并未履行协助办理权属变更登记手续的情形下，以冯体英未履行合同支付义务为由拒不履行合同义务，该不履行合同义务的抗辩不能成立。根据冯体英提交的银行存款记录，可以看出其账户在2017年4月14日存入50万元，截止2018年7月18日，该款至今仍存于其账户，结合志豪中介部催促郭福军履行义务及冯体英催促郭福军履行义务的短信记录，能够认定冯体英已做出履行付款义务的准备，在郭福军未按合同约定履行义务的情形下，冯体英有权拒绝其履行要求。故冯体英并不存在逾期支付房款的违约行为，郭福军要求其承担逾期付款违约金的主张不能成立。现冯体英愿意履行支付第二笔房款50万元的义务，故郭福军亦应依约履行协助办理案涉房屋权属变更登记手续的义务。 关于房屋尾款30万元。根据合同约定，该款应于案涉房屋办理完过户手续后通过银行按揭贷款方式支付，冯体英亦当庭表示按照合同约定在办理过户手续后向银行申请贷款，如银行未通过贷款审批，愿意以现金方式一次性支付。现案涉房屋尚未办理过户手续，故该款支付条件不成就。冯体英应在履行条件成就后，依约履行该义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认冯体英与郭福军于2017年4月21日签订的《房屋买卖、居间合同》有效； 二、郭福军于本判决生效之日起十日内协助冯体英办理位于龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1楼1号房屋（业务件号：权0148543）的权属变更登记手续； 三、冯体英于本判决生效之日起十日内支付郭福军房款50万元； 四、驳回郭福军的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计6150元，由郭福军负担，保全费4770元，由郭福军负担；反诉案件受理减半收取计7350元，由郭福军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭婉蝶 二〇一八年八月二十三日 书记员  符博文