山西省高级人民法院   民事判决书   （2018）晋民申1290号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：秦立军，男，汉族，1966年1月23日出生，住大同市。   委托代理人：杜思鹏，山西杏梅律师事务所律师。   委托代理人：杜云飞，山西五峰律师事务所律师。   被申请人（一审被告，二审被上诉人）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。   法定代表人：葛建华，公司经理。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：尚丽，女，1975年9月5日出生，汉族，现住山西省大同市。   委托代理人：徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。   再审申请人秦立军因与被申请人大同市中大房地产开发有限公司（以下简称“中大公司”）、被申请人尚丽房屋买卖合同纠纷一案，大同市中级人民法院2017年12月1日作出的（2016）晋02民终1656号民事判决，已经发生法律效力。再审申请人不服该判决，向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   再审申请人秦立军不服上述判决申请再审称，依法撤销或改判大同市中级人民法院（2016）晋02民终1656号民事判决中的第一项；一、二审诉讼费用由被申请人尚丽承担。事实和理由：   （一）原审判决书认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院认为：被申请人尚丽与被申请人中大公司签订的房屋认购协议书合法有效，且被申请人尚丽又实际占有了该争议房，故做出以上判决。对此申请人认为，原审法院的该项判决所依据的基本事实缺乏证据证明。1．大同市公安局矿区分局经侦大队出具记账凭证显示尚丽及丈夫的利息收取情况。2．户籍复印件证明，尚丽的基本情况。城区档案馆复印件证明尚丽与郭栋系夫妻关系。3．申请人在本案中所签订的是网签合同，其合同效力应高于非网签合同。（1）申请人秦立军与中大公司于2014年5月30日签订的“商品房买卖网签合同”。所交购房款也是通过银行汇款。安装开通天然气，缴纳各种费用，采暖费，电费等项费用均采用国税局监制的正规增值税发票。上述证据也从另一个侧面证明申请人早已实际占有该争议房至今。（2）购房签订网签合同是房屋买卖的必经途径，一旦签订网签合同，潜在的买方就很容易在房管部门或房屋经纪机构查询到。且网签信息是在当事人和房管部门共同参与下形成的，具有高度的权威性，稳定性，公示性。正因为网签协议程序的严格性，网签系统的中立性以及网签信息的公示性，使的网签协议的证明力明显强于非网签协议。为了保护善意相对人的利益，在网签协议与非网签协议并存的情况下，应以网签协议为准。本案在一房二卖的情况下，网签具有公示债权的效力，其实践结果具有排他性。即同一存量房在网签后不能被同一卖方与其他方网签。就此而言，网签显然还有保障实现债权的效力。（3）被申请人尚丽做为一名具有完全民事行为能力的人，其在以债抵房时，本应要求与中大公司办理网签协议，本应通过信息平台知道该争议房己网签，然而被申请人尚丽却以房抵债心切，盲目轻率签订了这份“认购协议书”，对此造成的不利后果，理应承担全部责任。4．申请人购房时间，即网签协议时间为2014年5月30日，而被申请人所签“认购协议”时间为2014年10月15日申请人早于被申请人购房时间4个半月。就是按时间顺序来说也应当认定申请人具有优先权。   （二）原审判决认定的主要证据均系伪造。被申请人尚丽伪造购房“认购协议书”，“伪造各种交费票据”情况：1．经侦队证明，经侦队在同期的财务凭证中没有找到被申请人尚丽的购房款收据。该证据证明被申请人尚丽在同期没有实际交付购房款。2．经侦队列表证明，证明被申请人擅自将原购房时间2014年10月改成2014年4月。3．经侦队列表证明，真实入住名单中没有被申请人尚丽的名字。该证据证明被申请人尚丽被没有实际办理入住手续。4．经侦队列表证明，2014年11月交房收业主契税表中没有被申请人尚丽的名字。该证据证明被申请人尚丽没有交纳契税。5．被申请人尚丽显示交房款为大街上随时都能买到的一种收据，且并没有向法院出示交纳93万余元的银行转账凭据，难道九十余万元的购房款直接提现金交了吗?此外，“认购协议书”签订时间为2014年10月15日，而交款收据显示时间为2014年10月9日。现实中怎么可能交款早于签订协议6天呢?如果是在同一天还能说的过去。说明既造假总有漏洞。6．从被申请人尚丽提供的采暖费票据来分析，众所周知，大同市所以小区交纳采暖费均应交供热公司或去银行交纳，所开票据都是国家税务局核发的正规发票，怎么可能出现这种市场上随时都可买到的收据呢?而此时申请人提供的却是国家税务局核发的采暖费发票。两项对比就能得出以下结论。要么就是被申请人尚丽根本就没有交纳采暖费，要么就是被申请人恶意串通损害申请人的利益。7．被申请人尚丽所缴纳的各种费用均为大街上随时就能买到的收据，证明被申请人所交各种费用没有一种是税务局核实的正规发票，充分说明票据伪造，二被申请人又恶意串通，损害申请人的合法权益。   （三）原审判决适用法律是错误。1．原审判决对占有理解严重错误。法律对“占有”有严格的认定标准，占有不是一种权利，只是一种事实上的状态，而这种事实状态就是对物具有事实上的管领力，也就是对物的控制力和支配力，对于不动产的占有，也就是入住并实际事实上的使用，才能属于法律意义上的“占有”，而被申请人尚丽在原起诉状中明确写明“原告未入住”，表明被申请人尚丽并未实际占有使用该争议房，而原审法院认为被申请人尚丽支付了房款和入住费用，就以此认为其实际占有，属于严重主观推断，严重违背法律和客观事实，实属枉法裁判。2．事实上该争议房前期实际由申请人占有并居住，后又依申请人请求法院查封。因而，被申请人尚丽无法实际入住占有。在申请人居住期间发现该争议房可能被再次出卖后，立即同被申请人中大公司取得联系，中大公司表示因自身存在其他债权债务关系，将该争议房以对外抵押，其会予以协调处理，宽慰申请人可以正常占有使用。但随后，申请人便再无法联系到中大公司，其也不承认当时的承诺。这种情况下，申请人只好针对其违法行为依法报警，并向大同市仲裁委员会申请仲裁，并对涉案房申请财产保全，法院进行了查封。与此同时，原审法院也对该涉案房进行现场查看，也没有发现被申请人尚丽对该房进行居住和使用。而原审法院却又认为中大公司己将该该房交付尚丽并由其合法占有，显然属于事实认定错误。3．根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》“五、关于房地产纠纷案件（二）关于一房数卖的合同履行问题27、在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”中规定，只有在数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同的情况下，才能适用关于房多卖权利顺位保护的原则，原审法院适用法律严重错误。4．申请人与被申请人中大公司签订的网签合同合法有效，而二被申请人签订的“认购协议书”是基于存在借贷关系的情况下而签订的。而上述证据又证明二被申请人之间签订的“认购协议书”，山于存在时间上造假，协议上伪造，票据上违法等等问题，实际上就是个无效合同。怎么能和申请人签订的网签合同对抗呢?据此，二被申请人完全应当被认定为恶意串通，人为造假，侵害申请人的合法权益的非法行为，其签订的“认购协议书”理当被认定为无效。   综上，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（三）、（六）项的规定，请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判。   被申请人中大公司、尚丽未提交书面意见。   本院认为，再审申请人秦立军的再审请求主要是撤销或改判大同市中级人民法院（2016）晋02民终1656号民事判决中的第一项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告尚丽办理上述房屋的产权登记手续”。主要理由是认为尚丽与中大公司签订的认购协议是无效协议，涉案房屋应归再审申请人所有。   首先，大同市中级法院根据《商品房销售管理办法》第16条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，认定尚丽与中大公司所签订的房屋认购协议属于商品房买卖合同，符合上述法律规定和本案实际，本院予以确认。   其次，既然尚丽与中大公司所签的房屋认购协议属于商品房买卖合同，那么该合同是否无效当然应适用《中华人民共和国合同法》第52条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条、第10条无效情形的相关规定。但从本案一、二审法院查明的事实看，尚丽所签订的认购协议在房款收据中确实标注有转账字样，但此种情形并不为法律所禁止，也不存在上述法律规定中有关合同无效的情形。虽然秦立军认为尚丽和中大公司是恶意串通，但没能提供充分证据予以证明，因此，一、二审法院认定尚丽所签订的房屋认购协议合法有效，有事实和法律依据。秦立军认为尚丽和中大公司所签订的认购协议属无效协议的主张，本院不予支持。   第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案一、二审查明，尚丽在交付了购房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。由此，二审法院认定中大公司的上述行为符合商品房买卖交易和交付习惯，视为是出卖方将其出卖房屋的转移占有行为，符合上述法律规定。秦立军认为的“占有”以及“一房数卖”是对法律的错误理解，本院不予支持。   关于秦立军与中大公司所签的购房合同，二审法院综合本案查明的事实以及其他涉及中大公司70余件系列案件的证据材料，特别是中大公司在部分案件中的书面答辩意见（该答辩意见均认可被申请人即原审原告是实际购房人，再审申请人或者第三人则是中大公司为解决资金周转问题向有关个人或者小额贷款公司借款后，债权人为保证资金安全要求中大公司通过签订商品房买卖合同所做的担保的网签当事人之一），进而依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，确认秦立军与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，秦立军就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。该认定符合本案实际，并无不当。   综上所述，二审法院认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人秦立军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回再审申请人秦立军的再审申请。   审判长 韩德荣   审判员 任君虹   审判员 殷 泽     二〇一八年八月三日   书记员 程晓美