广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初7612号原告：张就长，男，1976年1月8日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文，广东正明扬律师事务所律师助理。被告：杜景新，男，1984年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：梁健全，男，1977年2月11日出生，汉族，住广东省开平市。被告：佛山市南海区大沥镇河西经济联合社，地址：广东省佛山市南海区大沥镇。被告：佛山市南海区大沥镇河西经联社溪一股份合作经济社，地址：广东省佛山市南海区。被告：佛山市南海区森驰竹木建材经营部，经营场所：广东省佛山市南海区。经营者：杜景新。五被告委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。第三人：保恒企业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：梁红艳，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。原告张就长诉被告佛山市南海区大沥镇河西经济联合社（以下简称河西经联社）、佛山市南海区大沥镇河西经联社溪一股份合作经济社（以下简称溪一经济社）、佛山市南海区森驰竹木建材经营部（以下简称森驰经营部）、梁健全、佛山保恒企业管理有限公司（以下简称保恒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案，并依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭审理了本案。诉讼中，经原告申请，本院追加杜景新作为本案被告共同参加诉讼，变更保恒公司为第三人继续参加诉讼。原告的委托诉讼代理人李红、五被告的共同委托诉讼代理人杨立明、保恒公司的委托诉讼代理人李军、梁红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.五被告向原告支付地上建构筑物拆除补偿款40000元及从起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；2.五被告向原告支付2017年10月25日起至2018年5月31日期间的经营损失210000元（30000元/月）及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；3.五被告向原告支付搬迁费用3900元及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；4.被告梁健全、杜景新、佛山市南海区森驰竹木建材经营部退还原告2017年11月和12月的租金3900元及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；5.被告梁健全、杜景新、佛山市南海区森驰竹木建材经营部退还原告押金5000元及自起诉之日起至实际付清时止按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期利息；6.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：被告梁健全和杜景新承租河西经联社及溪一经济社所属的位于溪一工业区内几千平方米土地后以组建建材市场为由，吸引了包括原告在内的十几个经营者入场经营建材(竹木、石材)加工、批发、零售等业务，原告于2015年11月29日向竹木市场承租其中429平方米的场地，除办公室外其他都是空地，原告自行出资搭建了铁硼，2016年7月退租了部分场地，只保留了150平方米的铺位继续做生意。2017年10月份部分经营者收到梁健全发出的《搬离通知函》。2017年11月16日被告河西经联社和溪一经济社等经济组织集体发出《解约公告》：“位于佛山市南海区大沥镇桂澜路北延线西侧的河西聚豪片区改造项目地块(详见红线图)因三旧改造需要，权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，权属人已委托中标公司保恒公司负责该地块的整理工作(租赁合同解约清退、地上建构筑物拆除等)，请相应的补偿权利人积极配合解约补偿工作。”涉讼租赁物位于改造范围内，保恒公司对整个涉讼租赁物展开了解约补偿工作，包括对经营场所、上盖建筑物、机械设备、办公用品等均做了全面的价格评估。梁健全为侵吞所有解约补偿款才责令包括原告在内的所有经营者提前无条件搬离。原告认为，第一，原告租赁的场地为150平方米，押金5000元，每月租金1950元，租赁期应当与其他经营者一样至2018年5月31日才到期。梁健全在租赁期内要求原告无条件搬离已构成单方违约，应承担违约责任；第二，据原告所知，被告河西经联社、溪一经济社对涉讼租赁物的解约补偿范围包括支付搬迁费用、赔偿提前解除合同造成的经营损失等违约金、拆除地上建构筑物等的补偿等项目，而原告出资搭建的厂房、办公场所等地上建构筑物、办公用品、机械设备均在补偿范围之内，按照“谁出资、谁受益”的公平原则，相应补偿款的受益人应为原告。然从被告限期搬离起始原告即无法正常经营，还以停水、停电的手段逼迫原告搬离，原告与其他经营者一直努力与多被告协商解决补偿事宜，均未能达成一致。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请，以使原告的合法权益不受非法侵害。被告杜景新、梁健全及森驰经营部共同答辩称，一、关于被告是否需要向原告支付建构筑物拆除补偿款的问题。本案的涉讼土地上盖建构筑物均是由被告森驰经营部的经营者杜景新投资建造，不论是按房产论处还是以建筑材料论处，都属于杜景新的个人资产，与原告无关。反观本案，原告在对其所谓的“建筑投入”没有丝毫举证。而且从生活常理及交易习惯来看，原告也不可能在没有任何书面保障的情况下就投入资金进行建筑。所以涉讼土地的上盖建构筑物肯定不是原告的投资，其无权就涉讼土地的上盖建构筑物向被告请求支付拆除补偿款。二、关于被告是否需要向原告支付经营损失的问题。首先，原告不存在经营损失的问题。自原告收到解约公告至今，原告在没有缴交场地占用费的情况下仍然在营业至今，且没有任何证据显示原告存在经营损失。其次，被告不存在违约行为。根据《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在起诉状上称“双方没有重新签订书面租赁合同，租赁期应当与其他经营者一样至2018年5月31日”于法无据！且自被告向原告出具解约公告后，并无要求原告马上搬迁，已给原告足够的时间搬迁。而采取停水停电措施是因为原告长期拖欠场地占用费而无奈选择的私力救济行为。因此，被告的行为不构成违约，若原告确造成经营损失，是其自身的经营问题，与被告无关。三、关于被告是否需要向原告支付搬迁费的问题。原告自收到解约公告至今，仍然在营业，没有发生任何搬迁问题，亦即没有产生任何搬迁费用。原告向被告请求支付搬迁费用，没有事实依据。四、关于被告是否需要向原告退还押金的问题。被告无需向原告退还押金。自被告向原告发出《解约公告》至今，原告不但没有按期搬迁，依然占用被告的租赁物作为经营场所，且自2017年10月起，原告开始拖欠租金至今。而被告依然每月向经济合作社缴纳土地使用费。原告理应向被告支付使用租赁物期间的占用费。因此，原告向被告支付的押金，应首先冲抵原告拖欠的土地使用费，无需退还。原告要求被告退还租金，没有现实依据。五、关于本案诉讼费的支付问题。原告提起本案之诉讼，如上述所言，根据没有法律及现实之依据。本案的诉讼费理应由原告承担。六、本案中的法律使用问题。原告与被告没有签订《租赁合同》，且涉讼土地为农用地不得用于非农建设，涉讼建筑物也属于违章建筑应当拆除，由此可见双方之间仅存在事实上的建筑物占用关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原告均无权主张本案的全部诉讼请求，恳请贵院全部驳回。综上，被告针对原告提起的诉讼请求，提出以上答辩。望贵院查明事实，依法驳回被告的诉讼请求。被告河西经联社和溪一经济社共同答辩称，溪一经济社作为出租方，对杜景新、梁健全的转租行为并不知情，也从未同意。本案为租赁合同纠纷，河西经联社与溪一经济社均不是本案原告的合同相对方，因此不是本案适格的诉讼主体，对于杜景新、梁健全与森驰经营部是否应该承担责任，或承担何种责任与两被告无关。第三人保恒公司述称，保恒公司与各案无关，不应承担任何民事责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对相对方未就其真实性提出异议的证据予以确认并在卷佐证；对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：原告出示的照片，被告河西经联社和溪一经济社虽对真实性有异议，但未举证推翻，且经被告杜景新、梁健全予以确认，本院对该照片真实性予以认可。被告杜景新、梁健全出示的照片及收据，无法证明与本案的关联性，本院对其证明力不予采纳。结合本案事实及采信的证据，本院认定事实如下：涉讼土地位于佛山市南海区大沥镇****，登记土地所有权人为佛山市南海区大沥镇河西村****股份合作经济社农民集体，土地地号为*****，已取得集体土地所有权证，于2016年3月8日登记。2005年6月15日，河西溪头经济合作社（溪一）（甲方）与被告杜景新（乙方）签订两份《租赁合同书》，分别约定甲方将现有土地1760平方米（土名上三）、土地6090.5平方米（土名上三、小垣）租给乙方使用，有偿使用权为30年。2006年2月15日，河西溪头股份经济合作社（甲方）与被告杜景新（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将现有土地5956平方米（土名小垣）租给乙方使用，有偿使用权为30年。2015年11月29日，被告梁健全出具收款收据，确认收到原告支付押金5000元。2016年7月17日、9月15日、2018年1月31日，被告梁健全分别出具收款收据确认收到原告支付150平方米的地租。2017年10月25日，被告梁健全出具《搬离通知函》，通知原告在2018年1月15日前搬离并移交涉讼租赁物。2017年11月16日，被告河西经联社、溪一经济社等集体组织共同出具《解约公告》，告知位于佛山市南海区大沥镇桂澜路北延线西侧的河西聚豪片区改造项目地块，因三旧改造需要，权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，权属人委托保恒公司负责地块整理工作。诉讼中，原告陈述，原告未就涉讼租赁物与被告杜景新、梁健全进行交接，现仍堆放大量建材在涉讼租赁物内；涉讼租赁物于2018年4月2日开始停水，于2018年4月13日开始停电，至今未通水通电；其主张的地上建构筑物拆除补偿款、拆迁搬迁费及经营损失是估算数额，均是指被告杜景新与被告河西经联社与溪一经济社签订拆迁补偿协议约定拆迁补偿款中关于建构筑物拆除补偿款、拆迁搬迁费及经营损失的款项应归原告所有；在本案向梁健全主张权利是因梁健全收取了属于原告所有的地上建筑物的拆迁补偿款，向河西经联社及溪一经济社主张权利是因两者是拆迁补偿款的发放主体，向森驰经营部主张权利是因森驰经营部与原告签订了《场地租赁合同》；涉讼合同的相对方为被告杜景新、森驰经营部、梁健全；原告已支付2017年12月31日前场地使用费。被告杜景新、梁健全、森驰经营部陈述，三被告确认原告陈述的停水停电情况；杜景新委托梁健全管理涉讼租赁物、签订租赁合同及收取租金费用；三被告没有与被告河西经联社、溪一经济社签订拆迁补偿协议；已收到原告支付2017年12月31日前场地使用费。被告河西经联社、溪一经济社陈述，两被告没有与被告杜景新、梁健全或森驰经营部签订拆迁补偿协议。本院认为，诉讼中，原告陈述其与梁健全、杜景新、森驰经营部之间存在租赁合同关系，但仅出示被告梁健全开具的关于押金、地租的收款收据予以佐证，并未举证证明其与森驰经营部存在租赁合同关系，结合被告杜景新及梁健全庭审中确认杜景新委托梁健全与原告管理租赁物、收取租金，原告并未提出异议等一系列情况，本院认定被告梁健全虽收取原告押金、租金，但实际上涉讼租赁物的出租方应为被告杜景新。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉讼租赁物未办理规划报建及竣工验收手续，涉讼土地亦未办妥使用权证或规划、用途符合管制要求，原告向被告杜景新承租办公室及土地形成的租赁合同关系因违反法律强制性规定而无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告要求被告杜景新退还其已缴纳的保证金5000元的主张依法有据，本院予以支持。至本案庭审辩论终结时，被告杜景新仍未退还保证金予原告，被告逾期退款，确造成原告资金占用损失，原告主张被告杜景新自起诉之日即2018年5月11日起至实际付清时止按中国人民银行同期贷款利率计付利息，依法有据，本院予以支持。虽然涉讼租赁合同无效，但根据公平及等价有偿原则，承租人应参照租赁合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的场地占有使用费予出租人。原告虽主张退还已收取的2017年11、12月的场地使用费及税金。但诉讼中，原告自认其物品仍存放于涉讼租赁物内，并未与被告办理涉讼租赁物交接手续，原告亦未提供证据证明其于2017年10月26日起至2017年12月31日期间未占有使用涉讼租赁物，且原告主张被告于2018年4月停水停电，并不影响原告2017年10月26日至2017年12月31日期间使用涉讼租赁物，故本院对原告主张被告退还上述期间场地使用费、税金及相应利息的诉请不予支持。原告请求被告杜景新支付涉讼租赁物因拆迁获得河西经联社、溪一经济社支付的拆迁补偿款中的地上建构筑物拆除补偿款、搬迁费及经营损失，但未举证证明被告杜景新或梁健全收到河西经联社、溪一经济社拆迁补偿款，亦未举证证明搬迁费、经营损失具体数额，故原告上述诉请没有事实和法律依据，本院对原告上述款项及相应利息主张均不予支持。与原告存在租赁合同关系的为被告杜景新，原告以被告梁健全收取征地补偿款、河西经联社及溪一经济社为征地补偿款支付主体为由主张上述被告承担本案债务，根据合同相对性原则，原告的主张没有事实及法律依据；原告并未举证证明与森驰经营部签订场地租赁协议，原告以与森驰经营部签订场地租赁合同为由向森驰经营部主张权利没有事实及法律依据，本院对原告上述主张均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杜景新应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金5000元，并以该款为本金从2018年5月11日起至实际付清时止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告张就长；二、驳回原告张就长其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费8695.4元，减半收取计4347.7元（原告已预交），原告张就长负担4322.7元，被告杜景新负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告张就长，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年八月十日书记员  李 慧