江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终379号上诉人（原审原告）：许薇洁，女，1989年5月12日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：许惠立，男，1962年1月29日生，汉族，住江阴市，系许薇洁之父。被上诉人（原审被告）：江阴市八方浙江商品市场有限公司，住所地江阴市XXXXXX。法定代表人：顾澄洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑茹文，远闻（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刁颂华，男，1972年8月12日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑茹文，远闻（江阴）律师事务所律师。上诉人许薇洁因与被上诉人江阴市八方浙江商品市场有限公司（以下简称八方公司）、刁颂华返还原物纠纷一案，不服江阴市人民法院(2015)澄滨民初字第02800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许薇洁上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，并由八方公司、刁颂华负担一、二审诉讼费用。事实和理由：根据物权法规定，许薇洁的私人合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。东方巴黎业主委员会（以下简称东方业委会）未经许薇洁授权，八方公司在与东方业委会签订XXXXXX租赁协议时也明知业委会未得到全部业主授权，仍对整体商铺进行规划改造并重新编号，将许薇洁所有的商铺编入XXXXXXX区中，并对外招商和收取相关费用。刁颂华则在XXXXXXX区注册了江阴市澄南臻礼轩日用品商行等进行经营，至一审时才注销停业。即使许薇洁所有的商铺为产权式商铺，业主的所有权和经营权相分离，但前提是必须得到商铺所有人的授权。许薇洁从未参与租金分配方案的制定，该分配方案未考虑商铺所在位置和营业面积，不适用于许薇洁。八方公司辩称：其与东方业委会签订了商场租赁协议，不存在侵权，且其经营得到了江阴市商务局等政府部门的认可。商场经整体规划装修后，已无法确认许薇洁的商铺位置，客观上无法返还。其已根据租赁协议约定将租金支付给东方业委会，业委会也同意将租金支付给许薇洁，故许薇洁要求其支付租金没有依据，且计算方式也不正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刁颂华辩称，商场经过改造后无法确认许薇洁的商铺位置，且其已经停止经营，不存在侵权，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许薇洁向一审法院起诉请求：1、判令八方公司停止强占使用她所拥有的坐落于江阴市XXXXXXX区商铺，并交还商铺的使用权；2、判令八方公司、刁颂华给付在强占上述商铺期间收取的对外租赁租金，合计51231.40元（2014年10月1日至2015年9月30日）；3、诉讼费用由八方公司、刁颂华承担。事实与理由：2012年，她通过法院司法拍卖等途径取得了江阴市XXXXXXX区商铺，并完成了该商铺的产权权属证书的过户手续，合法拥有上述商铺的所有权和使用权，但八方公司在2014年10月未告知她知晓的情况下，擅自将上述商铺出租给经商户进行经商活动，并收取了租金。她发现八方公司强占商铺行为后多次上门告知、交涉和协商，但八方公司置之不理，继续强占商铺进行牟利活动，继续侵犯她的合法权益，直至现在侵犯尚在继续。她的商铺由刁颂华开设了招牌为“名姿化妆品”进行经商经营活动，与八方公司共同侵权。为维护她的合法权益，特具状起诉。八方公司一审辩称：他公司是向东方业委会承租了江阴市XXXXXXABC三区，他公司已经将2015年度、2016年度各1350万元的年租金交付给了东方业委会。许薇洁的商铺面积在他公司的承租范围中，租金也是计算在了1350万元之内。他公司承租时确实未得到业主100%的授权，许薇洁也未在授权范围内，但是当时为了社会稳定，通过江阴市商务局召开江阴市八方浙江商品市场项目认证会，听证会政府有15个部门参加，对未得到100%授权的情况，政府、业主及承租方均清楚，当时本着有利于维护业主利益，有利于整体经营，有利于社会稳定的原则，江阴市商务局同意他公司开设市场。许薇洁的租金目前由东方业委会保管，东方业委会也向他公司转达了他们的意见，愿意与许薇洁在原有协商的基础上进行协商，所以他公司认为如果要查清本案事实，必须要追加东方业委会为被告或第三人。许薇洁提出的强占商铺及租金51231.40元的计算方法有误。刁颂华一审未作答辩。一审法院认定事实：2012年4月28日，无锡市南长区人民法院向江阴市住房保障和房产管理局出具协助执行通知书，要求将被执行人张某某位于江阴市XXXXXXX区过户给许薇洁。2015年4月8日，许薇洁办理XXXXXXX区商铺的房屋所有权证；2015年4月13日，许薇洁办理XXXXXXX区商铺的国有土地使用权证。2014年6月8日，八方公司发起人顾澄洪、焦某某与东方业委会签订商场租赁协议书，东方业委会将位于江阴市商铺整体出租给八方公司，租期六年，自2014年6月8日起至2020年9月8日止，第一年度租金1350万元、第二年度租金1350万元、第三年度租金1400万元、第四年度租金1450万元、第五年度租金1500万元、第六年度租金1550万元。协议签订时，东方业委会已告知八方公司其对外出租整体商铺未取得全部业主授权，八方公司对此知悉并同意租赁。2014年10月15日，江阴市商务局向八方公司抄送江阴市八方浙江商品市场项目论证会结论意见，同意设立“八方浙江市场”项目。2016年1月6日，东方业委会出具一份证明，证明东方业委会已收到八方公司缴纳的2015年度与2016年度的租金各1350万元，大部分房租已付给广大业主，并留足部分资金，供少部分拍卖小业主分配。2016年2月26日，该院向东方业委会成员黄某某、许某某、周某甲、周某乙、李某甲、吴某某调查取证，几位成员向该院陈述称东方业委会同意支付许薇洁的租金，但是要按照拍卖价格的比例来分配租金，购买价格高的租金多，购买价格少的租金少。一是由于其他商铺的业主也是这样分配的，大概有10年之久；二是由于各个商铺的分界已经不明晰，当初建造时商铺的标注就在瓷砖下方，地表也没有分界，整体商铺几经装修改造，有的商铺位置在通道上，有的商铺位置在厕所、办公室等地方。如果按照商铺的地理位置、市场价值来确定租金，有些业主就无法拿到租金；三是由于部分业主是以很便宜的价格取得了商铺，且也接受了现在的此种分配方案，如果参照相近位置的租金来给拍卖取得的人分配租金，就会引起强烈的社会反映，所有业主都会闹起来。2016年8月31日，该院至江阴市XXXXXXXXXXXXX现场查看，XX号整体商铺已被八方公司重新规划建造出各个独立商铺，并进行重新编号，未按当初建造商铺的平面图进行分割规划。审理中，许薇洁向该院确认，刁颂华的侵权行为已停止，商铺实际控制人为八方公司，八方公司负返还商铺的义务。以上事实，有协助执行通知书、房屋所有权证、国有土地使用证、江阴市商务局文件、商场租赁协议书、东方业委会证明、调查笔录、现场照片及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为：江阴市XXXXXX整体商铺已被规划、改造，并重新编号，且相应商铺已由八方公司出租给实际经营者，致使该院无法查明许薇洁所有的XX区X号商铺的具体位置及实际使用人，许薇洁在审理中也自认刁颂华已不在租用商铺。负有返还商铺的责任主体应为实际占有、使用商铺的经营者，许薇洁无法提供具体使用其商铺的侵权人，其要求八方公司返还商铺使用权的诉讼请求，该院不予支持。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。许薇洁对自己所有的XXXXXXX区商铺依法享有处分和收益的权利。但产权式商铺的特点为业主的所有权与经营权相分离，其决定整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，业主才能获得稳定的投资回报，以实现投资目的。2014年6月，东方业委会与八方公司签订商场整体租赁协议，不仅符合大多数业主的利益，最充分地发挥物的效用，也使广大业主能够从商铺投资中受益，最大限度地实现其作为所有权人的利益。且现行租金分配方案是东方业委会从商贸城历史、整体规划、结构改造等多重角度考虑确定的结果，出于对商铺的物尽其用及大多数业主利益考虑，应当认定为并无不当。许薇洁作为商贸城业主之一，其不同意和其他业主同等条件下与八方公司签订的商场租赁协议，但是在东方业主委员会决定将商贸城整体出租，绝大多数业主已经同意东方业委会与八方公司签订的商场租赁协议的情况下，从众多业主整体利益出发，许薇洁亦有容忍义务，尊重并遵守东方业委会与八方公司签订的商场租赁协议。八方公司已将2015年度与2016年度的商场租金支付给东方业委会，东方业委会亦同意支付许薇洁相应的商铺租金，许薇洁可向东方业委会主张相应权益。故对许薇洁要求八方公司、刁颂华支付租金的诉讼请求，该院不予支持。判决：驳回许薇洁的诉讼请求。一审案件受理费1080元，由许薇洁负担。二审另查明，2016年1月6日东方业委会出具证明，称其受占99%以上的业主委托与八方公司于2014年6月签订商场租赁协议书。2016年2月26日一审法院向东方业委会调查时，东方业委会确认与八方公司签订租赁协议时，取得占97%左右业主的授权，但未取得许薇洁的授权。本院认为：所谓产权式商铺经营，通常是指开发商将所开发的大型商场分割成若干小面积的单元(一般为20-30平方米)进行出售，各单元之间未进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的业主根据自身条件购买，再集中交由管理公司统一经营，业主则按支付房款数额或约定的比例取得收益的模式。因此，在产权式商铺经营模式中，考虑到单个业主所购商铺在整个商场中只占很小一部分，其对商铺所享有的权利，不能等同于独立商铺，其行使所有权时，不应影响商场整体功能的发挥。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，开发商或指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益和整体利益的平衡角度出发，不应予以支持。本案中，许薇洁拍卖所得商铺系产权式商铺，而2014年6月东方业委会将包括涉案商铺在内的XXXXXXA、B、C三区商铺整体出租给八方公司时，虽未取得全部业主授权，但已经过三分之二以上业主同意。根据物权法第七十六条业主意思表示多数决的规定，东方业委会与八方公司签订的商场整体租赁协议，符合业主整体利益，应当继续履行。许薇洁要求八方公司停止占用涉案商铺并予以返还的上诉主张，本院不予支持。因八方公司已将商场租金整体支付给东方业委会，东方业委会亦表示留足资金供业主分配，故许薇洁要求八方公司、刁颂华给付租金的上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，许薇洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由许薇洁负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一八年八月一日书记员 邹 莹