黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初1072号原告：哈尔滨渤丰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区农田街59号4栋1层1S09号。法定代表人：李惠成，职务总经理。委托诉讼代理人：王瑛伟，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：郑清海，男，1969年2月9日出生，汉族，农民，住哈尔滨市松北区。原告哈尔滨渤丰物业管理有限公司（以下简称渤丰物业公司）与被告郑清海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渤丰物业公司委托诉讼代理人王瑛伟，被告郑清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渤丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告依法向原告支付拖欠的物业服务费4834.5元，并支付违约金至实际给付之日止（每日按欠费总额千分之三计算）。原告当庭确定物业服务费（包含物业费和电梯费）系自2015年4月26日至2018年3月25日共35个月，计4834.5元。事实与理由：2013年4月26日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定由原告为北岸众和城小区提供物业管理服务。物业服务费自进户通知单上的进户时间开始计收，按建筑面积缴纳，住宅为每月每平方米1.10元，车位为每个每月130元，业主应于办理入住手续领取房屋钥匙之日起缴纳一年的物业服务费，次年物业服务费缴纳日期按上年度物业服务截止日期为准开始收取，按年缴纳。合同签订后，原告全面履行了合同义务，提供物业管理服务。但自2015年4月26日至今，被告作为房屋的业主享受原告提供的物业服务，却拒绝交纳物业服务费，且经原告多次催缴仍未支付。郑清海辩称，不同意原告的诉讼请求。其不缴纳物业管理费是因为渤丰物业公司违约在先。具体表现为如下：一、小区出入口不设车辆登记，拦车杆未投入使用；二、小区各单元门的门禁系统及扶手损坏无人维修；三、电梯显示屏、摄像头损坏，仅单侧电梯可使用；四、小区路灯及消防设施损坏至今未维修，小区消防栓无法使用，消防栓内无水带和灭火器，防火通道门一直处于关闭状态，单元内杂物堆放无人管理；五、电梯间墙壁瓷砖脱落长时间无人维修；六、15号楼楼下爆炸后，绿地无人种植，小区道路及正门通道有障碍影响通行；七、小区车辆被划，小区监控不好使，存在高空抛物问题；八、小区石头上有刻字影响小区美观；九。物业收费标准不统一，其多次要求物业整改，未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告提交的证据：证据1.业主情况登记表、松北区棚改项目安置房屋进户单、临时管理规约、物业服务管理合同、房屋室内装饰装修管理协议书各一份；证据2.照片2张及缴费催款通知书8张；证据3.施工维修照片4张、电梯维修记录1张、出入库单各1张、2018年5月车辆进出登记表2份；被告提交的证据：小区内照片14张。渤丰物业公司提交的证据1、证据2、证据3中电梯维修记录、出入库单各1张及郑清海提交的证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以采信。对渤丰物业公司提交的证据3中的施工维修照片，因系复印件，原告未提交证据原件，本院无法予以核实，且复印件中的维修动作无法证明其已将小区损坏的路灯全部修好，该证据真实性无法确认，原告提交的车辆进出及外来人员登记表系其自行记载，无法证明其持续进行登记管理，且与业主反映的情况不一致，则该证据真实性无法确认，故对以上两项证据，本院不予采信。本院根据原告、被告的陈述及提交的证据，经审理认定事实如下：郑清海系哈尔滨市松北区北岸众和城小区10号楼2单元2402室业主，房屋建筑面积为51.08平方米。2013年4月26日，渤丰物业公司与郑清海签订《物业管理服务合同》，约定：“物业管理服务内容包括公共部位及设施设备的维修、养护和管理、公共场地的清洁卫生、垃圾收集、车辆停放及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。住宅的物业服务费按建筑面积缴纳每月每平方米1.10元，业主于办理入住手续领取房屋钥匙之日起缴纳一年的物业服务费，次年物业服务费按上年度物业服务费截止日期为准开始收取，按年度缴纳。业主逾期缴纳物业服务费，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金，直至追究法律责任。”自2015年4月26日至2018年3月25日，计35个月，郑清海尚欠物业费1966.58元。另查明，根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定：30＜用户数≤602520406080100运行电费每增减一层2元/月·户、基准价格=基础费用+运行电费、电梯费＝基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%，电梯起始层为地面一层的住户，原则上不收电梯费，每梯用户数原则不包括地面一层住户。案涉小区的电梯基础费用为25元，根据以上计算标准，郑清海每年应缴纳电梯费937.2元，自2015年4月26日至2018年3月25日，计35个月，郑清海尚欠电梯费2733.5元。再查明，北岸众和城小区存在消防设施损坏，消防通道堵塞，无法进行正常使用的情况，小区单元内公共墙体瓷砖脱落、公共绿地被破坏未恢复原状，小区单元门禁损坏、电梯故障频率较高。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。渤丰物业公司一直对该小区进行物业服务，郑清海作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则并依照合同约定行使权利、履行义务。郑清海举示证据证明案涉小区的单元瓷砖脱落、门禁及消防设施损坏的情况，渤丰物业公司对该项事实予以认可，虽原告主张消防设施问题系开发商未与其进行该项事宜交接，但消防设施及通道属物业共用部位，依据当事人双方合同约定，渤丰物业公司理应对小区的公共部位、电梯及单元对讲电话等公共设施进行维护和管理，故渤丰物业公司未能全面履行其物业服务义务，其物业服务存在部分瑕疵。但郑清海提交的照片只能反映照片拍摄当时的情况，无法证明郑清海欠费期间的物业服务情况，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如郑清海所述成立，即是对小区全体业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为郑清海拒付物业服务费的依据，现渤丰物业公司主张郑清海给付物业服务费4851.9元，其自认其所主张期间系自2015年4月26日至2018年3月25日，经本院计算物业服务费数额应为4700.08元，故本院对该项诉讼请求部分予以支持。郑清海主张原告物业费收费标准不统一，其未举示相应证据予以证明该项事实存在，且根据原告提交的《前期物业服务合同》及原、被告双方签订的《物业管理服务合同》，其物业费收费标准一致，符合法律规定，故对该项抗辩不予采纳。因郑清海不予交纳物业费是因其认为物业服务不到位而非恶意，故渤丰物业公司主张违约金，本院不予支持。但需要说明的是物业服务事关居住环境问题，直接影响老百姓的生活质量，是人民群众最关心的问题之一。物业服务企业对为小区居民提供良好的物业服务负有合同义务和社会责任，渤丰物业公司应当正视本案在审理中法院指出的服务不到位的问题，积极回应业主的诉求，并认真加以整改。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、郑清海于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨渤丰物业管理有限责任公司物业服务费4700.08元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由哈尔滨渤丰物业管理有限公司负担128元，由郑清海负担37元，郑清海须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨渤丰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一八年八月十六日法官助理李超群书记员刘莹