山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初4750号原告：邢秀凤，女，1954年11月23日生，汉族，住威海市文登区。原告：崔登志，男，1981年4月13日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：王占船，文登天福法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：殷世杰，文登天福法律服务所法律工作者。被告：崔贤堂，男，1945年9月11日生，汉族，住威海市文登区。被告：崔贤奎，男，1947年5月9日生，汉族，住威海市文登区。被告：崔贤品，男，1954年9月17日生，汉族，住威海市环翠区。被告：崔贤俊，男，1959年9月16日生，汉族，住威海市文登区。被告：崔贤玲，女，1964年5月14日生，汉族，住威海市文登区。五被告共同委托诉讼代理人：孙贻辉，山东联志律师事务所律师。第三人：徐元福，男，1969年11月15日生，汉族，住威海市文登区。原告邢秀凤、崔登志与被告崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊、崔贤玲确认合同效力纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邢秀凤、崔登志的共同委托诉讼代理人王占船、殷世杰，被告崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊、崔贤玲的共同委托诉讼代理人孙贻辉、第三人徐元福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢秀凤、崔登志向本院提出诉讼请求：判令依法确认威海市文登区泽头镇崔家庄村××房屋买卖合同无效。事实与理由：原告邢秀凤之夫、崔登志之父崔贤海与五被告均系崔玉亭、邢夕坤夫妇之子。崔贤海名下有位于威海市文登区（原房权证号为：00×**4，补办房权证号为：20××09、20××10），该房产原由崔贤海、邢秀凤夫妇居住使用，后因工作需要搬家，该房产由崔玉亭夫妇管理。1998年、2012年、2015年崔贤海、崔玉亭、邢夕坤相继去世，该房产一直闲置。2014年崔家庄村整体拆迁登记时，邢秀凤被村委会告知，崔贤海名下的该房产已被出卖，后查询得知，被告为主张拆迁权益提供了一份由崔贤海、邢文玲与崔玉亭、邢夕坤、崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊于1992年9月28日签署的购房合同书；而事实上崔贤海夫妇根本未办理所谓的卖房事宜，被告向有关部门提供的购房合同系后来伪造的，该合同上的崔贤海夫妇的签名根本不是本人所为。因此诉来本院要求确认该房屋买卖合同无效。庭审中原告变更诉讼请求要求确认该房产的两份买卖合同均无效。崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊、崔贤玲辩称，1992年9月28日崔贤海将其座落于崔家庄村村南正房3间、厢房2间卖给其父母，也就是涉案的房产，是崔贤海的真实意思表示。该房屋买卖合同真实有效。第三人徐元福述称，2017年9月份其打听到崔家庄村有卖房子的，于是联系崔家庄村会计购买了涉案的房屋。因为其到镇政府去了解过，该房屋的所有权证等证件都是崔贤堂交给政府的，所以其相信崔贤堂是权利人，于是花了18万元买了该房屋。签订合同时，崔贤堂等兄弟姊妹5人均到场签字。现在已经抓阄了新房子，其已装修完毕并且入住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院确认如下：崔玉亭、邢夕坤夫妇共剩余六个子女，分别是崔贤海、崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊、崔贤玲。邢秀凤是崔贤海之妻，崔登志是崔贤海之子。崔贤海于1998年去世，崔玉亭、邢夕坤分别于2012年、2015年去世。崔贤海生前有位于文登区，门牌号为××，房权证号为20××09（崔贤海名下）和20××10（邢秀凤名下），集体土地建设用地使用权证号为集建（91）字第180470095号。对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：1.关于1992年9月28日崔贤海与崔玉亭、邢夕坤、崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊签订的购房合同书的效力问题。被告提供了该购房合同书，并称该合同书中的内容全部由崔贤堂书写，所有人的签名也是由崔贤堂代签，其他人只是按了手印，其中落款“邢夕玲”是邢秀凤的小名，该手印是崔贤海代邢秀凤按的。经质证，原告认为崔贤海的手印不是本人所按，也无法确认该合同书的形成时间为1992年9月28日，邢秀凤从未用过“邢夕玲”的曾用名，也未签署过上述购房合同。庭审中经本院依法释明，被告对其提供的购房合同书中的崔贤海的手印的真实性不进行司法鉴定，同时原告申请对崔贤海的手印的真实性进行司法鉴定。本院依法到文登区档案局调取了崔贤海的人事档案，该人事档案存有两枚崔贤海的指纹，本院依法委托日照浩德司法鉴定所对购房合同书上崔贤海的指纹进行鉴定，该所对检材指纹检验发现纹线中有可供检验的稳定细节特征点8处，基本具备鉴定条件，但样本指纹可供检验的稳定细节特征点少，不具备比对条件，因此无法作出鉴定意见。因为本案被告提供了该购房合同书，原告对该购房合同书的真实性不予认可，被告应提供证据证实该购房合同书的真实性，在本院对其释明的情况下，被告放弃申请鉴定，应承担举证不能的法律后果；同时原告申请进行司法鉴定，但因样本不具备比对条件，鉴定机构无法作出鉴定意见，因此应视为被告举证不能，本院对其提供的该购房合同书的真实性不予认可。同时庭审中原告提交了诉争房产的房产证和集体土地建设用地使用证，证实了该房产系邢秀凤与崔贤海共同所有，因此即使崔贤海的签名真实，其处分该房产也应经过邢秀凤的同意，而被告庭审中自述签订该购房合同书时邢秀凤并不在场。综上，被告提供的购房合同书即没有邢秀凤的签名及手印，又无法证实崔贤海手印的真实性，因此，本院认为被告提供的1992年9月28日的购房合同书应为无效。2.关于2017年9月22日第三人徐元福与崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊、崔贤玲签订的房屋买卖协议的效力问题。庭审中被告及第三人均称签订该买卖协议时，崔登志不在现场，也没有签名，签名及手印均是崔贤堂代书代按，也没有联系崔登志进行真实意思表示的确认。因此，无论1992年9月28日的购房合同书是否有效，徐元福的购买行为不应认定为善意取得，也即虽然其支付了对价款180000元，但对其明知的房屋共有人没有到场，也没有明确的意思表示是明知的，因此不能认定为其购买行为是善意的。另外，徐元福系泽头镇虎口窑村村民，诉争房屋系泽头镇崔家庄村房屋，我国法律规定，农村实行一户一宅基地的制度，严禁非本集体经济组织成员对房屋及宅基地进行买卖，因此徐元福与崔贤堂等人的买卖房屋行为也违反了法律的强制性规定，应为无效行为。3.庭审中被告提供了证人崔某1、崔某2到庭，崔某1称20多年前的一个春节，崔玉亭告诉他准备买崔贤海的房子，后来有没有买不清楚；证人崔某2称1993年与崔贤海聊天时，崔贤海告诉他房子买个老爹了，具体怎么卖的不清楚。又提供崔贤安出庭，崔贤安称1992年年底，从烟台回来准备买崔贤海的房子，但被告知已经卖给崔玉亭了。以上三位证人均不是签订合同时的在场见证人，也无法证实真实的买卖过程，因此本院对该三名证人的证言不予采信。被告提供的其他证据均是在两份合同有效的前提下，因此对被告提供的其他证据的证明力，本院亦不予采信。本院认为，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的全体共同共有人同意。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告提供的房产证及集体土地建设用地使用证可以证实诉争房产系崔贤海与邢秀凤的共同共有财产。被告虽提供了1992年9月28日的购房合同书，但无法证明其真实性，且即使系真实的合同，崔贤海的处分行为也未经过邢秀凤的同意，损害了邢秀凤的合法利益。因此本院认为该购房合同书应为无效合同。徐元福与崔贤堂等人签订的房屋买卖协议因不符合善意取得的构成要件，也违反了法律的强制性规定，也系无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应予以返还；不能返还的，应当折价补偿。徐元福支付了180000元，庭审中被告称五被告每人各分得30000元，其余30000元留给崔登志的，在崔贤堂手中。至于徐元福的装修问题，本案中无法折价，因此不予处理，徐元福可另行主张权利。关于1992年9月28日的购房合同书，虽被告称当时也支付了对价，但该合同书的真实性无法确认，因此对被告所称的支付对价部分，本院不予认定，亦不予处理。诉争房产现在的权利人应为邢秀凤与崔登志。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、1992年9月28日崔贤海与崔玉亭、邢夕坤、崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊签订的购房合同书无效。二、2017年9月22日第三人徐元福与被告崔贤堂、崔贤奎、崔贤品、崔贤俊、崔贤玲签订的房屋买卖协议无效。三、被告崔贤堂返还第三人徐元福购房款60000元，被告崔贤奎、崔贤品、崔贤俊、崔贤玲各返还徐元福购房款30000元；于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由五被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  于连江人民陪审员  潘见志人民陪审员  于 明二〇一八年八月十日书 记 员  吕晓慧