四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终9745号等6案 上诉人（原审原告）：邱玲、王朝明等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：刘丹，四川上盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都西源投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇安民街36号。 法定代表人：敖宏敏，董事长。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦，泰和泰律师事务所律师。 上诉人邱玲、王朝明等人因与上诉人成都西源投资有限公司（以下简称西源公司）商品房预售合同纠纷六案，不服成都市郫都区人民法院民事判决（具体案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱玲、王朝明等人上诉请求：1、请求人民法院依法判决撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4771号等6案（具体案号详见附表一）民事判决书。2、请求人民法院判决依法支持邱玲、王朝明等人一审诉讼请求。3、请求人民法院依法判决本案一审、二审诉讼费用由西源公司承担。 事实和理由：邱玲、王朝明等人诉西源公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院虽然在认定西源公司未在合同约定和法律规定的期限内为邱玲、王朝明等人办理房屋所有权证书的事实正确，但一审法院在确定违约金适用法律严重错误。具体理由如下： 一、一审法院适用法律严重错误，双方对违约金条款的确定，不但有合同约定，也有合同法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定。（一）双方《商品房买卖合同》及其《附件》等合同约定西源公司逾期办证违约金为“自买受人应当取得房屋产权证书的期限届满之日起至实际取得房屋权属证书之日止”，故，双方约定的逾期办证每日违约金的计算标准为已付购房款的万分之一，该约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人可以自行约定违约金的计算方法。故，双方当事人约定违约金计算方法符合合同法的规定。（三）最高人民法院通过司法解释也明确规定了逾期办证的违约金有约定从约定，没约定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（四）邱玲、王朝明等人与西源公司约定的“万分之一”的计算标准并不过高。邱玲、王朝明等人与西源公司约定的违约金比中国人民银行同期贷款率还低，更比计收逾期贷款利息的标准还低。西源公司在该格式合同的订立过程中已充分考量了自身的风险，而决定将违约金按已付总房款日万分之一计算，说明按日万分之一的违约金在其合理可接受范围内。一审法院以违约金过高为由酌情降低违约金的判决适用法律严重错误，没有事实基础和法律依据。退一万步讲，即使酌情降低，也不可能降低到不足约定和法定的十分之一。 综上，一审法院在既有合同约定，又有合同法和司法解释的规定情形下，以违约金过高为由进行调低明显适用法律错误。 二、西源公司逾期办证有违公平和诚实信用原则，一审法院判决助长了这种违法、违约行为。 西源公司不但在合同约定的期限内未为邱玲、王朝明等人办理相关房屋权属证书，而且在期限届满后相当长的一段时间内未为邱玲、王朝明等人办理房屋权属证书。其不但长期占用邱玲、王朝明等人缴纳的各种税费，还严重违约逾期办证。其不但要承担补偿性赔偿（损失），还应当承担惩罚性赔偿。 一审法院着重于“实际损失”，判决的违约金数额尚不足实际违约金数额的十分之一，显然忽略了该条司法解释的立法目的。法院应“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合考量违约金的数额。并非仅仅根据实际损失就降低西源公司一方的违约成本，而忽略其怠于履行合同义务的危害。一审法院减轻其违约责任，这显然有悖于公平和诚实信用原则。 综上，一审法院判决适用法律错误，请求二审法院在事实基础上，以法律规定为准绳，依法支持邱玲、王朝明等人的诉讼请求。 西源公司上诉并答辩称：1、请求依法撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4771号等6案（具体案号详见附表一）民事判决书，依法改判驳回邱玲、王朝明等人一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由邱玲、王朝明等人承担。 事实和理由：一、一审法院认定西源公司违约的判决与事实不符。依据西源公司与邱玲、王朝明等人双方签订的《商品房买卖合同》。附件第七条的约定“为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人统一在商品房交付后720日内为买受人代办分户《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》，分户《国有土地使用证》在办理了分户《房屋所有权证》后720天内办理完毕。” 西源公司认为办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要西源公司履行的义务是“将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送房地产管理机关备案”，在资料备案完成后，何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理的范畴，不属于西源公司的义务范畴，故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定配置给西源公司的义务应当界定为“在合同约定期限内，将为业主办理房屋权属登记所需资料交房地产管理机关备案”。而西源公司确实也于2015年5月（合同约定的720日内）向地方税务机关提交了同批次业主的备案资料，邱玲、王朝明等人之所以迟延领取房屋权属证书，系其迟延向西源公司提交办证资料所致，依据双方签订的合同约定，如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任，即西源公司不应承担违约责任。 二、对证据的认定，一审法院有失偏颇。 办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。根据《商品房买卖合同》附件的约定，如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任，出卖人代办上述权证，买受人应当予以配合，买受人须在交房前向出卖人提供以下全部资料和付清相关费用，根据合同约定以及生活常识，房地产企业如果帮助买受人代办房屋权属登记，须在买受人提供完毕全部相关资料后，才能进行办理，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于西源公司是否交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于邱玲、王朝明等人是否及时将税费、办证所需资料交给西源公司。 西源公司在一审庭审当中就已提交了邱玲、王朝明等人的查房证明以及西源公司在2015年4月7日发布的公告，而查房证明的有效期限仅为一个月左右，这也就说明西源公司必须在一个月之内将上述材料交给房屋权属备案机关，办理房屋权属证书的前提即需要交纳相应的税费，所以西源公司必须先将办证资料提交地税机关审核，事实上，西源公司也确实于2015年5月份将同批次的业主办证资料提交给了地方税务机关，而由于邱玲、王朝明等人自身的原因在西源公司已经过了西源公司与相关办证机关约定的同批次办证资料的提交时间才交齐办证材料，故而邱玲、王朝明等人资料只能跟随下批次业主办证资料的提交时间递交过去，更为重要的是邱玲、王朝明等人取得的权属证书是不动产证书，依据《不动产登记暂行条例》的相关规定，不动产证是房产证、土地证的“双证合一”，而依据合同约定【国有土地使用证】在办理了分户【房屋所有权证】后720天内办理完毕。也就是说按照邱玲、王朝明等人一审的主张即使邱玲、王朝明等人现已取得不动产证，其时限也是符合合同约定的时限范围的。 三、即使西源公司需对邱玲、王朝明等人迟延取得房屋产权证承担违约责任，邱玲、王朝明等人主张违约金无事实依据。《合同法》上的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。邱玲、王朝明等人购买的房产早已经交付，办理房产证与否，没有对其产生经济损失，同时，邱玲、王朝明等人主张支付违约金明显过高，其无法举证产生的损失，实际上也没造成损失，即使西源公司需对邱玲、王朝明等人迟延取得房屋产权证承担违约责任，因邱玲、王朝明等人并未因该迟延取得房屋产权证遭受任何损失，西源公司对此亦无故意或重大过失，故西源公司无需向邱玲、王朝明等人进行任何赔偿。 综上，无论是在事实上，证据上以及在合同本身理解上，西源公司都没有违反合同约定，请求二审法院依法改判，以维护西源公司合法权益。 邱玲、王朝明等人答辩称：1、西源公司所陈述的是邱玲、王朝明等人没有按照规定向西源公司交材料，但是在一审中对方提交证据看，西源公司通知邱玲、王朝明等人交材料远远接近了办证的期限，在720日内有两年的充足时间通知邱玲、王朝明等人交材料，业主都是积极向西源公司提交了材料。2、一审法院只对西源公司就违约事实进行了认定，仅仅是对违约金的计算标准有错误，所以邱玲、王朝明等人请求二审法院依法改判。 邱玲、王朝明等人向一审法院起诉请求：1、西源公司支付邱玲、王朝明等人逾期办证违约金（具体金额详见附表二）；2、本案诉讼费由西源公司承担。 一审法院认定事实：邱玲、王朝明等人、西源公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议（具体签订时间详见附表二）。《商品房买卖合同》约定：邱玲、王朝明等人（买受人）购买西源公司（出卖人）开发商品房（具体信息详见附表二）；总成交金额等内容（具体金额详见附表二）。该合同第十九条约定：“（一）初始登记。......（二）转移登记。1、....2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：（1）......（2）详见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同补充协议》第七条关于产权登记的约定1、为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人统一在商品房交付后720日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证，在办理了分户房屋所有权证后720天内办理完毕。如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按如下方式承担违约责任：买受人不退房，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房屋万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日由出卖人支付。如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。”合同签订后，邱玲、王朝明等人依约支付房款、房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费等。西源公司已交付房屋（交付时间详见附表二），西源公司已将办证材料递交产权办理中心（具体移交时间详见附表三），邱玲、王朝明等人已取得案涉房屋的产权证书（取得产权证书时间详见附表三）。 上述事实，有当事人一致陈述，商品房买卖合同、发票、明细表等证据证明，经庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。邱玲、王朝明等人与西源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。邱玲、王朝明等人交清了购房款，西源公司应按合同约定向邱玲、王朝明等人交付房屋，并在约定的时间内为邱玲、王朝明等人办理分户产权登记。本案中，西源公司已将办证材料递交产权办理中心，邱玲、王朝明等人已取得案涉房屋的产权证书（取得时间详见附表三）西源公司抗辩邱玲、王朝明等人提交查房证明等材料晚于应当提交时间，导致办证迟延，该抗辩理由不成立，一审法院不予认可。西源公司未在合同约定的时间或者合理期间内完成协助办理房屋所有权证书的义务，故西源公司请求逾期办证的违约金的请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，邱玲、王朝明等人未明确其因西源公司逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向一审法院提交所受损失的证据。一审法院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案西源公司的违约情形、邱玲、王朝明等人的实际损失等因素，酌情认定违约金（具体违约金金额详见附表四）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都西源投资有限公司在本判决书生效之日起30日内支付邱玲、王朝明等人逾期办理房屋产权证书的违约金（金额详见附表四）；二、驳回邱玲、王朝明等人的其他诉讼请求。一审案件受理费，由成都西源投资有限公司承担。（具体金额详见附表五）如果成都西源投资有限公司未按本判决指定的期间向邱玲、王朝明等人履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向邱玲、王朝明等人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人邱玲、王朝明等人、上诉人西源公司的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：西源公司是否应向邱玲、王朝明等人给付逾期办理房屋产权证书的违约金以及违约金的金额应当如何确定。现就上述争议焦点的认定做以下论述。 邱玲、王朝明等人与西源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。邱玲、王朝明等人已支付房款，完成了合同主要义务，西源公司应当按照合同约定及时为邱玲、王朝明等人办理案涉房屋权属登记。而根据本案查明的事实，案涉房屋交付后的约定时间内，西源公司并未为邱玲、王朝明等人取得房屋所有权证书，应当承担违约责任。西源公司上诉提出，其已在约定时间内向登记机关提交了办证资料，但并未提交相应证据予以证明，故本院对其该项主张不予支持。 西源公司另上诉提出买受人未提供完毕全部相关资料，导致办证迟延。本院经审查认为，双方在合同中并未约定具体办证资料的种类、数量，西源公司作为委托办证的义务人，负有及时告知买受人应当提交何种办证资料的义务。但在本案诉讼中，西源公司并未提交相关证据证明其在提交办证资料前告知买受人应当提交的资料种类及数量，故本院对西源公司的该项上诉主张不予支持。 关于邱玲、王朝明等人上诉提出原审法院确定违约金的数额不当的问题。本院经审查认为，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案具体情况来看，邱玲、王朝明等人已取得房屋所有权证书，也并未提交相应证据证明逾期办证对其造成的实际损失，故原审法院对违约金酌情调整并无不当，本院予以维持。邱玲、王朝明等人提出的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人各自承担（具体金额详见附表五）。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年八月三十日 书记员 龙春光                            附件一                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       一审案号             （2017）川0124民初                       上诉人身份信息                               1                       9736                       4771                       邱玲，女，汉族，1979年6月8日出生，住四川省成都市郫都区。             王朝明，男，汉族，1975年4月6日出生，住四川省南部县。                               2                       9737                       4782                       黎佳红，女，汉族，1976年1月26日出生，住四川省成都市高新区。                               3                       9740                       4770                       雷利华，女，汉族，1979年1月15日出生，住四川省成都市郫都区。             袁继华，男，汉族，1976年12月28日出生，住四川省成都市郫都区。                               4                       9744                       4772                       赵莉，女，汉族，1983年10月5日出生，住四川省成都市郫都区。                               5                       9745                       4759                       路众，男，汉族，1982年3月22日出生，住四川省成都市郫都区。             卿明珠，女，汉族，1983年2月28日出生，住四川省蒲江县。                               6                       10099                       4769                       贾晓辉，男，汉族，1985年11月7日出生，住山西省浑源县。                                           附表二                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       具体房屋信息                       总成交金额                       商品房买卖合同签订时间                               1                       9736                                             434 310元                       2012年2月27日                               2                       9737                                             411 197元                       2012年3月6日                               3                       9740                                             440 289元                       2012年8月11日                               4                       9744                                             473 163元                       2012年5月14日                               5                       9745                                             431 485元                       2011年8月12日                               6                       10099                                             445 649元                       2012年4月26日                                           附表三                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       房屋交付时间                       办证材料移交产权中心时间                       取得不动产权登记证书时间                               1                       9736                       2014年2月11日                       2016年11月15日                       2017月6月27日                               2                       9737                       2013年10月1日                       2016年11月15日                       2017年6月27日                               3                       9740                       2013年10月2日                       2016年11月29日                       2016年12月28日                               4                       9744                       2013年10月2日                       2016年11月15日                       2017年6月27日                               5                       9745                       2013年7月12日                       2016年11月29日                       2016年12月29日                               6                       10099                       2013年12月26日                       2016年11月24日                       2017年1月5日                                           附表四                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       原审原告诉请违约金                       一审法院认定违约金                       二审法院认定违约金                               1                       9736                       28 024.61元                       2 500元                       2 500元                               2                       9737                       26 564.2元                       2 000元                       2 000元                               3                       9740                       20 464.49元                       2 500元                       2 500元                               4                       9744                       30 587.77元                       3 000元                       3 000元                               5                       9745                       24 065.13元                       2 500元                       2 500元                               6                       10099                       21 061.15元                       2 000元                       2 000元                                           附表五                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       一审案件受理费                       二审案件受理费                               总金额                       负担金额                       负担方                       负担金额                       负担方                       负担金额                       负担方                       负担金额                       负担方                               1                       9736                       250元                       125元                       邱玲、王朝明                       125元                       成都西源投资有限公司                       500元                       邱玲、王朝明                       500元                       成都西源投资有限公司                               2                       9737                       232元                       116元                       黎佳红                       116元                       成都西源投资有限公司                       464元                       黎佳红                       464元                       成都西源投资有限公司                               3                       9740                       156元                       78元                       雷利华、袁继华                       78元                       成都西源投资有限公司                       312元                       雷利华、袁继华                       312元                       成都西源投资有限公司                               4                       9744                       282元                       141元                       赵莉                       141元                       成都西源投资有限公司                       564元                       赵莉                       564元                       成都西源投资有限公司                               5                       9745                       201元                       100.5元                       路众、卿明珠                       100.5元                       成都西源投资有限公司                       402元                       路众、卿明珠                       402元                       成都西源投资有限公司                               6                       10099                       163元                       81.5元                       贾晓辉                       81.5元                       成都西源投资有限公司                       326元                       贾晓辉                       326元                       成都西源投资有限公司