陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0803民初1069号原告：冯生忠，男，1959年5月7日出生，汉族，住陕西省榆林市横山区，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。     被告:常得元，男，1966年3月19日出生，汉族，住陕西省榆林市横山区，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。     委托代理人：李保君，系陕西纳智律师事务所律师，特别代理。     原告冯生忠与被告常得元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日受理后，依法组成合议庭于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告冯生忠、被告常得元的委托代理人李保君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯生忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付所欠原告购房款430万元；2、判令被告支付原告合同约定违约金379.6983万元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告在2011年10月1日，将华新商住楼H位1至3层门面房转让给被告，双方签订了协议，协议的第三条付款方式：乙方收到房屋和房产证后，剩余的500万元一次性付给甲方。第四条：房产证由横山县建新房地产开发有限公司（以下简称为：建新房地产公司）统一办理，办在谁名下费用由谁承担。第六条：交房时间按建新房地产完工时各部门验收后交与乙方。2012年6月份，正处于全国房地产风生水起的时候，自身对房地产了如指掌的常得元为了抢占市场，主动找到我，让我提前把房屋交给他，他要营用，所欠500万元一次付给我，以后不要我负任何责任，他直接和建新房地产公司对接，于是我俩按照民间习惯性交易后，一同找到建新房地产公司法人杨来贵，就办理权利人变更手续等其他情况作了说明，杨来贵同意确认事实后，自此以后建新房地产公司认常得元为该房产权利人，并测绘、办证、组织开会等相关事宜，由XX房XX沟通，后来建新房地产公司应常得元的要求，与常某某签订了商品房买卖合同。常某某用该房产在兴业银行抵押贷了款，室外打了招租广告，室内隔了隔墙，做了卷闸门，常得元完全控制、占有、使用了该房产。2012年常得元收到房产后，为了扩大利益，同时租了该房产相邻的新华商住楼其他业主全部面积，着手实施经营活动长达多年之久。2012年6月份常得元收到房屋后背义诚信，所欠原告500万元只付了70万元，我多次催要后，常得元口头承诺兴业银行贷出款全部付清，后来我多次催要，直到现在分文未付。其行为构成违约。故特向贵院提起诉讼维权。被告常得元辩称：一、按照房屋买卖合同约定，被告支付剩余房款的条件未成就，原告诉请被告支付剩余房屋买受价款的诉讼请求不能成立。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此规定，合同当事人在合同中约定了先后履行顺序或者履行条件，则在一方未履行之前或者履行条件为成就之前，另一方当事人没有履行的义务。本案中，根据双方《房屋转让协议》第三条付款方式的约定，签合同前，首付100万元整，阴历2011年10月20日付200万元，阳历2012年1月20日付款465.6610万元，剩余500万元交房、交房产证时一次性付清，第六条约定，原告在按建新房地产完工时，各部门验收后将房屋交付于被告。据此约定，原告向被告交付房屋及房产证是应当先于履行合同的义务，二者同时具备时被告向原告支付剩余房屋转让价款的前提条件。上述协议签订后，被告按照协议约定，已支付了840万元的房屋价款，另外支付了91万元办理房产证的费用。然而截至目前，原告非但未将房屋交付于被告，房屋产权证书更没有办理。被告支付剩余的买房款的履行条件没有成就，原告诉请被告支付剩余房屋转让价款依法不能成立。原告该项诉讼请求应予依法驳回。二、原告诉请被告承担违约责任之诉请，没有事实和法律依据，依法应予驳回。《合同法》第一百零七天规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此规定，当事人一方承担违约责任基础事实是当事人在合同签订后存在不履行合同或者履行合同不符合约定的违约行为。本案中，被告的合同义务为支付房屋转让的价款。合同鉴定后，被告完全按照合同约定支付转让价款，这一事实已在生效的法律文书中已确定，且同时确定原告未向被告交付房屋的事实已构成违约。故被告并没有违约行为。在被告起诉原告冯生忠房屋买卖合同纠纷一案中，榆林市中级人民法院作出的（2017）陕08民初276号民事判决书中认定，被告已向原告共计缴纳房屋转让价款840万元，同时还支付了办理房屋产权证书的税费共计91万元你，但冯生忠未按约定将房屋交付给常得元，构成违约，判决：一、原告常得元与被告冯生忠于2011年10月1日签订的《房屋转让协议》有效，双方应继续履行。二、本判决生效后三十日内，由被告冯生忠将涉案房屋交于原告常得元。······冯生忠不服提起上诉后，陕西省高级人民法院作出（2017）陕民终1243号民事判决，认为冯生忠所举证据不能证明自己将涉案房屋交付给常得元，应承担举证不能的不利后果。且根据冯生忠提供的证据来看，涉案房屋验收时间是2013年9月，距离常得元起诉的时间已有两年时间，冯生忠仍然没有交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。遂作出驳回上诉，维持原判的生效判决。据此事实，双方房屋买卖合同签订后，违约方是原告，而非被告。因此，原告诉请被告向其承担违约责任，没有事实依据，依法不能成立。被告已经支付原告840万元房屋转让款，目前下剩是420万元并不是430万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认定如下：被告对于原告提供的第二组证据的真实性无异议，但认为这些证据不能证明原告将涉案房屋交付给了被告，第二组证据证明目的与已生效的法律文书相悖，不足以否定生效判决认定的事实和判决事项，且这些证据在已生效的判决书中已经向法院提交，均未被采信。本院经审查原告提供第二组证据内容真实、来源形式合法、与本案有关联性，故本院予以采信；对冯某甲、冯某乙、韩某某的证言被告认为三证人与原告有身份上、财产上有利害关系，证言不真实、与已生效的榆林市中级人民法院和陕西省高院的法律文书相悖，且证人冯某甲和韩某某在已经生效的法律文书中证言没有被采信，所以不予认可，本院经审查认为虽然三证人与原告系涉案房屋的股东在被告应给付的剩余的房款中有利害关系，但该证据可证明2012年6月份三证人、原告共同与被告协商交付房屋给付剩余房款事宜，对此本院予以采信。原告对被告提供的第一组、第二组证据的真实性无异议,对证明目的有异议，原告认为与被告签订的购房合同的第五条：修建按照建新房地产华新商住楼图纸和承包修建方合同为中，整栋楼的公共设施如（上下水、电、通风、消防），乙方不得干扰，共同使用。在榆林中院和陕西省高院判决书中曲解了我的原意，把“中”字写成了“准”字。把建新房地产和承包商第三者签订的竣工日期拿来做我的交房时间，把我和被告签订的第六条交房时间由建新房地产完工时各部门验收后交于乙方的本意曲解，使案子整体上变了意，我正向第六巡回法庭提起申诉。对榆林中院和陕西省高院作出的已生效的判决本院无权审查。XXXXXXXXXXXX110320126本院经审理查明认定事实如下：原告冯生忠向横山县稻地沟村民小组购买了6.77亩土地，后其与其他股东一起集资委托建新房地产公司在该土地上修建商住楼，名为横山华新商住楼。建新房地产公司与横山县第二建筑工程公司签订协议由横山县第二建筑工程队该商住楼进行施工建设。双方约定的施工日期为2010年5月20日，竣工日期为2012年8月20日。横山县建设局发放的建设施工许可证载明的合同开工日期为2010年5月20日，合同竣工日期为2012年3月1日。2011年10月1日原告冯生忠与被告常得元签订《房屋转让协议》，将原告名下华新商住楼南北一至三层转让给被告，协议载明：一、四至范围：门面从楼南角起，向北16.8米，东西深北面24.4米，向南3.2米，东西深31.5米，在向南10.9米，东西东深18米，在向南3米，深18米，总面积一层为475.43平米，共三层总计面积1426.29平米。（其中让20平米，计价面积为1406.29平米）二、每平米价格：9000元，总计12656610元。三、付款方式：签合同前，首付100万元，2011年10月20人已付款200万元，2012年1月20日付款465.6610万元，剩余500万元于交房、交房产证时一次性付清。四、房产证由建新房地产统一办理，办在谁名下费用由谁承担。五、修建按建新房地产华新商住楼图纸和承包修建房合同为中，整栋楼的公共设施如（上下水、电、通风、消防）乙方不得干扰，共同使用。六、交房按建新房地产完工时，各部门验收后甲方交于乙方。七、此合同如有一方违约，违约方付对方的房价30%的违约金。《房屋转让协议》签订后，原告冯生忠与被告常得元到建新房地产公司办理了权属名称变更登记，并于2012年6月份通过建新房地产公司将涉案房屋交付给被告常得元，此后被告常得元为涉案期房的权利人直接参与建新房地产公司的新华商住楼的测绘、办证等相关事宜。期间被告常得元将涉案房屋其中300平方米，以其子常某某名义与建新房地产公司签订商品房买卖合同，2013年3月份常某某作为预抵押登记义务人向兴业银行股份有限公司榆林分行贷款297万元。2013年6月份被告常得元将涉案 期房做了隔墙、卷闸、招租广告，实际接管了涉案房屋。2012年11月份相关部门对华新商住楼进行了土地测绘，测绘报告书中登记的涉案房屋的所有权人为常得元，一层面积498.714平方米，二层面积498.355平方米，三层面积503.28平方米，合计面积1500.349平方米。2013年9月份相关部门对华新商住楼初步验收合格。合同签订后截止目前被告常得元共向原告支付房款840万元，其中2013年9月份后被告常得元又向原告支付房款70万元，截止目前剩余未付房款425.6610万元。被告常得元于2013年4月25日和5月4日两次共计缴纳办理房产证各种费用91万元。后双方当事人发生争执。另2017年10月10日榆林市中人民法院作出（2017）陕08民初276号民事判决书，判决主文为：“一、原告常得元与被告冯生忠于2011年10月1日签订的《房屋转让协议》有效，双方应继续履行；二、本判决生效后三十日内，由被告冯生忠将涉案房屋交于原告常得元；三、本判决生效后三十日，由被告冯生忠向原告常得元支付违约金379.6983万元；四、驳回原告常得元的其他诉讼请求。”。榆林市中级人民法院作出上述判决后冯生忠不服判决向陕西省高级人民法院上诉，陕西省高级人民法院于2018年4月19日作出（2017）陕民终1243号判决，驳回上诉，维持原判。现榆林市中级人民法作出的（2017）陕08民初276号民事判决书已生效，常得元已申请强制执行，冯生忠就两级法院的判决向最高人民法院（第六巡回法庭）申请再审。上述事实有双方当事人陈述、判决书、《房屋转让协议》、土地证及未分割证明、土地测绘技术报告书、购房合同、抵押登记表、调查笔录、情况说明、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，原告冯生忠与被告常得元于2011年10月1日签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。双方当事人签订的《房屋转让协议》应为双务合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 该《房屋转让协议》没有明确约定支付剩余尾款和交付房屋、房产证的具体时间。《房屋转让协议》第六条约定：“交房按照建新房地产完工时，各部门验收后交于乙方。”应为大概履行时间。现陕西省榆林市中级人民法院（2017）陕08民初276号民事判决书和陕西省高级人民法（2017）陕民终1243号民事判决书确认交房的日期是2012年8月20日起的90日内，据此，履行交房付款的时间确定，条件成熟。双方当事人签订的《房屋转让协议》第三条约定：“…….剩余500万元整于交房和交房产证时一次性付清。”应为交房、付款的履行时间节点，没有明确约定先后履行顺序，应为同时履行。故原告冯生忠应予2012年8月2日起90日内向被告常得元交房，被告常得元应予2012年8月2日起90日内向原告冯生忠支付剩余的房款。被告常得元至今还欠原告冯生忠425.6610万元房款没有付清，故原告诉讼请求被告支付剩余房款条件成就，与法有据，应予支持。被告辩称支付剩余房款的条件未成就，原告诉请被告支付剩余房屋买受价款的诉讼请求不能成立，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告承担违约责任的问题，根据双方当事人签订的《房屋转让协议》第七条：“此合同有一方违约，违约方付对方的房价30%的违约金”约定，被告常得元至今还欠原告冯生忠425.6610万元房款没有付清，构成了违约，给原告造成了一定的经济损失，应承担违约责任，故原告诉请被告常得元支付379.6983万元的违约金与法有据，应予支持。被告辩称原告诉请被告承担违约责任之诉请，没有事实和法律依据，依法应予驳回，存在事实审查认定和法律适用理解上片面性，故本院不予支持。关于办理房产证的问题，经审理查明，房产证已预告登记变更为被告常得元和常得元之子常某某，正由建新房地产公司统一办理，房产证办好后将直接交付于被告，税费由被告常得元负担。 综上，原告的诉讼请求与法有据应予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告冯生忠与被告常得元于2011年10月1日签订的《房屋转让协议》有效；二、由被告常得元于本判决生效后十五日内支付原告冯生忠剩余房款425.6610万元；三、由被告常得元于本判决生效后十五日内支付原告冯生忠违约金379.6983万元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68175元，由被告常得元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审  判  长    康  凯审  判  员    吴文艳    人民陪审员    刘玉平   二○一八年八月六日 书  记  员    柳  青1