山东省济阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0125民初1749号 原告（反诉被告）：洪兆明，男，1969年3月12日出生，汉族，住济阳县 委托诉讼代理人：姜开钰，山东有诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董孟斌，男，1950年12月17日出生，汉族，住济阳县 被告：杨翠花，女，1947年8月10日出生，汉族，住济阳县 两被告委托诉讼代理人：邹瑞，山东华剑律师事务所律师。 原告洪兆明诉被告董孟斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，董孟斌提起反诉，本院予以准许。后原告洪兆明又申请追加杨翠花为被告参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告洪兆明及委托诉讼代理人姜开钰，被告董孟斌、杨翠花及委托诉讼代理人邹瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 洪兆明向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2016年6月11日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告配合原告办理房屋折迁补偿款领取手续；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月11日，洪兆明与董孟斌、杨翠花签订《房屋买卖合同》一份，约定由洪兆明购买董孟斌、杨翠花所有的位于济阳街道经四路北首西侧的房屋（产权证号：镇私**）一处，售价455000元。洪兆明依约付清了购房款，但董孟斌、杨翠花一直不予协助洪兆明办理产权过户手续。2018年春季，因旧城改造涉及涉案房产拆迁，董孟斌、杨翠花否认双方的买卖行为，并阻挠洪兆明领取房屋征收拆迁补偿款项。为维护洪兆明的合法权益，特依法诉至法院，请求法院在查明事实的基础上依法支持洪兆明的合法诉求。 董孟斌辩称，我们双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同，本案涉案房屋的土地性质为集体土地，洪兆明并非涉案房屋所在村的村民，无法通过房管部门办理过户手续，该合同无法继续履行。在董孟斌出卖涉案房屋时，杨翠花并不知情，董孟斌属于无权处分，该合同亦属于无效合同。洪兆明的第二项诉讼请求不明确，请求法院依法驳回。 杨翠花辩称，同意董孟斌的答辩意见。 董孟斌向本院提出反诉请求：1.依法确认双方于2016年6月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案反诉费用由洪兆明承担。事实和理由：2016年6月11日，反诉原告董孟斌与反诉被告洪兆明签订了《房屋买卖合同》，约定董孟斌将其所有的坐落于济阳镇金家村经四路北首西侧（产权号：镇私01－0004**）的房屋出卖给洪兆明。洪兆明并非涉案房产所在地济阳镇金家村的集体经济组织成员，故双方就该房产签订的《房屋买卖合同》无效。因此，请求法院在查明事实、依法驳回洪兆明起诉的同时，判决支持董孟斌的反诉请求。 洪兆明辩称，本案原、被告双方进行的是房产买卖，并未涉及土地使用权交易问题，董孟斌在房产管理部门就本案涉案房产已经登记并颁发了产权证书，产权明晰。涉案房产所占用土地并非董孟斌主张的村集体用地，如果涉及土地使用权交易侵权，应由土地使用权人就本次交易提出主张。自2016年双方签订合同至本案起诉之日，洪兆明已就涉案房屋进行了长达二年的实际居住使用，董孟斌在收取了洪兆明的455000元购房款，并对涉案房产丧失实际控制权后，现主张其配偶不知情，与常理不符。假如董孟斌所主张合同无效事由成立，洪兆明对合同无效并无过错，董孟斌应当按照现有市场价格、房屋面积、商用房标准，在解除合同的前提下，向洪兆明进行足额补偿。综上所述，洪兆明认为，董孟斌的反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董孟斌与杨翠花系夫妻关系，位于济阳县济阳镇金家村经四路北首西侧的房权证号为济阳房权证镇（私）字第**－000446号的房屋登记在董孟斌名下，是董孟斌与杨翠花夫妻关系存续期间购置，两人并未对房屋所有权进行约定，该房屋属于董孟斌与杨翠花的夫妻共同财产。 2016年6月11日，洪兆明（乙方）与董孟斌（甲方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方自愿将座落在济阳镇金家村经四路北首西侧（建筑面积117.6平方米，产权证号镇私01－000446的房地产卖给乙方，乙方交全款后，甲方将房产证交与乙方；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为455000元；乙方在签订本合同时，支付定金50000元；乙方支付定金之日后，2016年6月底前乙方向甲方支付300000元（包括定金），2016年7月底前支付全款。乙方交付全款后，甲方将房产证交与乙方；甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的房产使用权；房产证过户等手续所产生的有关税费由乙方承担；乙方支付全款后，若乙方需办理过户手续，甲方应积极配合，并提供有关房产过户手续所需的资料，房产未过户前，甲方及所有关系人，不得主张任何权利；甲方应在2016年7月30日前将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，若有欠账，由甲方支付；本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。董孟斌提供的《房屋买卖合同》上，甲方有董孟斌的签名及手印，乙方有洪兆明的签名及手印。而洪兆明提供的《房屋买卖合同》上，甲方有董孟斌及杨翠花的签名、手印，乙方有洪兆明的签名及手印。在本案审理过程中，杨翠花认可洪兆明提供的《房屋买卖合同》上杨翠花名字上的手印是杨翠花本人所摁。 2016年8月4日，董孟斌出具了证明一份载明：今售卖实验小学旁沿街楼1套上下两层，面积117.6平方米，有房产证为证，价款455000元。本案审理过程中，董孟斌认可其于2016年8月4日已经收到洪兆明交纳的购房款455000元，认可已经将房产证交付给洪兆明及2016年8月7日将涉案房屋交付给洪兆明。但双方没有办理产权过户变更登记手续，现该房屋仍然登记在董孟斌名下。 另查明，涉案房屋坐落于济阳县济阳镇中心小学享有使用权的土地上，该土地的权属性质为国有土地使用权，批准用途及实际用途均为教育用地。涉案房屋是董孟斌于2003年11月18日与苏振亮签订房地产买卖契约，从苏振亮处购买，当时董孟斌的籍贯为自来水公司。 现因济阳县城旧城改造，涉案房屋在政府征收拆迁范围内，双方就房屋征收拆迁补偿款的归属发生争议，洪兆明遂诉来本院。 双方当事人对双方签订的《房屋买卖合同》是否有效争议较大，本院作出如下认定。 洪兆明主张，洪兆明与董孟斌、杨翠花进行的是房产买卖，并不涉及土地使用权交易，且董孟斌的该房屋在房产管理部门已经登记，并颁发了产权证书，产权明晰。如涉及土地使用权交易侵权，应由土地使用权人主张权利。原、被告双方自2016年签订房屋买卖合同至今，洪兆明已经实际占有使用涉案房屋长达二年之久，洪兆明也已经按照约定支付了全部购房款，该《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。现涉案房屋所涉及的征收拆迁补偿利益也仅为地上附属物补偿，相关土地补偿仍归相关土地所有权人享有。董孟斌、杨翠花主张，涉案房屋坐落在济阳县济阳镇中心小学享有土地使用权的土地上，该土地的性质为教育用地，该土地上的房屋如果进行买卖，需进行土地性质的变更，但该土地性质并未变更，双方签订的合同违反了法律规定，该房屋因土地问题不能办理过户手续，且董孟斌在与洪兆明签订《房屋买卖合同》时，杨翠花并不知情，董孟斌属于无权处分，因此，属于无效合同。本院认为，董孟斌、杨翠花作为完全民事行为能力人，其自愿与洪兆明签订《房屋买卖合同》，将登记在董孟斌名下的本案涉案房屋出卖给洪兆明，董孟斌在收到洪兆明交纳的全部购房款后，将涉案房屋及产权证书交付给洪兆明，洪兆明已经实际占有使用涉案房屋。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。且从维护市场交易安全和社会经济秩序及保护善意相对人利益的角度考虑，双方签订的合同也应当认定为有效合同。现涉案房屋仍然登记在董孟斌名下，因旧城改造，政府征收拆迁，洪兆明要求董孟斌、杨翠花协助办理征收拆迁补偿手续，董孟斌、杨翠花因征收拆迁补偿问题而反悔，不协助洪兆明办理相关手续，并要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，其违反了诚实信用原则，其要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效不符合法律规定，本院不予支持。现因旧城改造，政府征收、拆迁补偿问题，洪兆明依据其与董孟斌、杨翠花签订的《房屋买卖合同》，要求董孟斌、杨翠花协助办理涉案房屋征收拆迁补偿款的领取手续符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第十七条、第十八条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告洪兆明与被告董孟斌、杨翠花于2016年6月11日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告董孟斌、杨翠花于本判决生效之日起十日内协助原告洪兆明办理位于济阳县济阳镇金家村经四路北首西侧的房权证号为济阳房权证镇（私）字第**－000446号房屋征收拆迁补偿款的领取手续； 三、驳回原告洪兆明的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告董孟斌的反诉请求。 案件受理费减半收取50元，反诉案件受理费减半收取50元，由被告董孟斌、杨翠花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  孙兆明 二〇一八年八月十五日 书记员  张 玲