四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初5498号 原告（反诉被告）：衡碧波，女，汉族，1974年12月30日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：刘春晓，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苟花容，女，汉族，1984年6月22日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：刘晓东，四川索正律师事务所律师。 被告：乔梁，男，汉族，1987年6月4日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。 第三人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地成都市锦江区盐市口大业路16号。 负责人：龚萍，行长。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，1982年3月31日出生，住成都市锦江区，系银行员工。 委托诉讼代理人：钟军，男，汉族，1970年1月16日出生，住成都市锦江区，系银行员工。 原告衡碧波与被告苟花容、乔梁及第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，诉讼中，被告苟花容提起反诉，本案本、反诉合并审理，公开开庭进行了审理。衡碧波及委托诉讼代理人刘春晓，苟花容及委托诉讼代理人刘晓东，农行蜀都支行的委托诉讼代理人**、钟军到庭参加诉讼，乔梁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衡碧波向本院提出本诉的诉讼请求：请求判令1.苟花容、乔梁单方面解除《房屋预定买卖合同》的行为无效；2.苟花容、乔梁继续履行《房屋预定买卖合同》，并与农行蜀都支行办理案涉房屋的抵押登记注销手续；3.苟花容、乔梁配合衡碧波办理案涉房屋的过户登记手续；4.苟花容、乔梁承担律师费5000元。事实与理由：2016年9月27日，与苟花容、乔梁通过中介公司签订了《房屋预定买卖合同》，约定苟花容、乔梁将其共有的位于成都市新都区蓝光花满庭二期北区6栋1单元1801号的住宅卖给衡碧波，并对房屋价款、支付方式、过户手续等交易事项进行约定。合同签订后，衡碧波向苟花容支付了定金20000元和购房首付款80000元。之后，衡碧波对该房屋进行了装修并实际入住至今。2018年5月26日，苟花容告知已取得房屋产权证。事后其一直拒不配合办理房屋过户手续，2018年6月15日，苟花容委托律师发函告知解除合同，其行为严重侵害了衡碧波的合法权益。 苟花容本诉辩称，衡碧波所陈述的事实及理由不实，苟花容没有违约行为，而且苟花容积极办理产权登记，本案中，衡碧波存在违约行为，未履行合同的主要义务，即支付购房款，苟花容在守约的情况下，衡碧波违约，且苟花容数次催促衡碧波办理产权过户，在这种情况下，苟花容提出解除合同，请求法院驳回衡碧波的诉请。 乔梁未作答辩。 第三人农行蜀都支行陈述，苟花容、乔梁在银行的贷款已经结清了，可以随时办理抵押注销登记，愿意配合办理抵押注销登记。 苟花容向本院提出反诉的诉讼请求：请求判令1.解除双方于2016年9月27日签订的《房屋预定买卖合同》及附件合同；2.苟花容退还衡碧波2万定金、8万元首付款，衡碧波腾空并搬出争议房屋；3.衡碧波支付违约金57000元。事实与理由：与衡碧波于2016年9月27日签订了《房屋预定买卖合同》，签约之时衡碧波明知争议房屋产权状态，即未取得产权证，双方约定待取得产权证后才进行房屋买卖交易。苟花容于2018年5月26日才取得房屋产权，双方交易的时间应在2018年5月26日起算，交易必须符合现阶段政策、法规的相关条件，由于国家政策变化，衡碧波在成都市范围内无购房资格，致使交易目的不能实现，合同不能继续履行的原因归咎于衡碧波，同时衡碧波又未按合同约定支付房款，构成违约，应承担总房款20%的违约金，苟花容书面通知解除合同并无不当，依法应予支持。 衡碧波反诉辩称，1.按照《预约合同》第三条第3款规定，衡碧波应在办理产权过户手续、取得房产管理部门的取件通知单当日支付剩余购房款18.5万元，目前情况，双方并未办理过户手续，付款的时间节点未到期，衡碧波不存在违约行为；2.苟花容无权单方面解除合同，不应解除《房屋预定买卖合同》、《预约合同》；3.衡碧波不应当支付违约金，请求驳回苟花容的反诉请求。 经审理查明：2016年9月27日，在成都市亿辉房地产经纪有限公司中介下，（乙方）衡碧波委托衡亦萍与苟花容、乔梁（甲方）签订了《房屋预定买卖合同》，约定衡碧波购买苟花容、乔梁所有的位于成都市新都区蓝光花满庭二期6栋1单元1801号的房屋，总价款285000元，衡碧波在签订合同时支付定金20000元，首付款80000元在公证处做完公证后1个工作日内以银行转账方式支付，剩余购房款185000元，衡碧波以向银行贷款的形式支付。双方应在2016年12月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，如衡碧波不能申请到贷款或贷款额度不够，衡碧波自行补足。苟花容、乔梁于2016年9月30日前腾出房屋。合同第八条违约责任中载明：“……8.4甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付房价款20%的违约金。”合同第十五条补充条款中载明：“……④乙方支付甲方首付款后，对该房屋拥有使用权（可入住可装修）。”合同签订后，衡碧波支付了定金20000元和首付款80000元，由苟花容出具了《收款凭证》和《收条》。 同日，苟花容、乔梁（甲方）与衡碧波（乙方）签订了《预约合同》，并向四川省成都市蜀都公证处申请公证。合同第二条载明“甲、乙双方均同意该房屋转让总价款为人民币285000元。特别强调：该价格系甲、乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响。”合同第三条付款方式载明：“1.乙方已支付甲方房屋定金人民币20000元（此定金在双方签订合同后抵作购房款）。2.第一笔款项：人民币80000元于二○一六年九月二十七日由乙方支付给甲方。第二笔款项：人民币185000元，在甲方领取初始产权证后，由乙方向银行申请按揭贷款，完成房产抵押登记后由银行转账支付给甲方。若因乙方原因未能办理银行按揭贷款购房手续，则乙方应在甲方协助乙方办理产权过户手续、取得房产管理部门的取件通知单的当日由乙方将第二笔款项185000元以转账或现金方式支付给甲方。”合同第四条载明：“上述房屋的按揭尾款由甲方在领取初始产权证前负责结清，按揭款结清后由甲方在领取初始产权证前负责办理上述房屋注销抵押登记的相关手续。甲方应无条件配合乙方办理上述房屋产权过户手续，……”合同第九条载明：“……违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的律师费、差旅费、诉讼费等。”2016年9月28日，四川省成都市蜀都公证处出具了（2016）川成蜀证内民字第31412号《公证书》，明确“该房屋产权证尚在办理，甲方承诺取得该房屋产权证后将房屋转让给乙方。” 在衡碧波支付了定金及购房首付款后，苟花容、乔梁将房屋交付给衡碧波，现衡碧波已装修入住。2018年5月3日，案涉房屋办理了不动产权证。因衡碧波的购房资格受限，双方未能办理房屋的过户手续，遂引发纠纷。 另查明以下事实： 一、苟花容与乔梁系夫妻关系。2012年11月21日，苟花容、乔梁与成都新都蓝光和骏置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，以264612元购买了案涉房屋，房款系苟花容、乔梁向农行蜀都支行抵押借款。2013年2月1日，案涉房屋备案登记在苟花容、乔梁名下，双方各持有50%的份额。 二、苟花容、乔梁于2014年2月19日结清了农行蜀都支行的借款，2018年7月16日，农行蜀都支行出具了《结清证明》，截止法庭辩论终结前，案涉房屋的抵押权尚未注销。 三、2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发出了成办发[2017]10号文件，即《关于完善我市住房限购政策的通知》，明确将二手房纳入限购范围，购房者在限购区域购买二手房的，应符合成办发[2016]37号、成办发[2016]45号文件规定的购买商品房住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。在新都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 四、截止2018年6月19日，成都市个人住房信息系统显示衡碧波在成都市内没有购买房屋。 五、2018年6月8日，苟花容向衡碧波寄送了《履行合同催告函》，要求衡碧波在3日内提供具备购房资格相关证明，办理过户手续。2018年6月15日，苟花容委托四川法锐律师事务所向衡碧波寄送了《律师函》，告知解除《房屋预定买卖合同》。针对上述函件，2018年6月16日，衡碧波向苟花容、乔梁寄送了《关于要求继续履行合同的函》。 六、2018年6月13日，衡碧波与泰和泰律师事务所签订了《委托代理合同》，衡碧波支付了代理费5000元。 上述事实有授权委托书、衡亦萍身份证复印件、《房屋预定买卖合同》、公证申请表、《预约合同》、《公证书》、《收款凭证》、《收条》、《商品房买卖合同》、收据、结婚证、房屋买卖合同摘要、房屋信息摘要、不动产权证、《结清证明》、成办发[2017]10号文件、成办发[2016]37号文件、成办发[2016]45号文件、个人住房信息查询记录、《履行合同催告函》、《律师函》、《关于要求继续履行合同的函》、微信聊天记录、照片以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，衡碧波与苟花容、乔梁签订的《房屋预定买卖合同》、《预约合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，衡碧波按约向苟花容、乔梁支付了定金及购房首付款，苟花容、乔梁交付了房屋。现双方的争议焦点为1.衡碧波是否违约；2.苟花容是否有权解除合同；3.合同能否继续履行。针对争议焦点，论述如下： 1.衡碧波是否违约。双方在《房屋预定买卖合同》中约定，衡碧波支付了购房定金及首付款后，剩余购房款以贷款方式支付，并约定在2016年12月30日前办理按揭贷款。该时间是双方预计取得房屋所有权证书的时间，而案涉房屋实际于2018年5月3日才办理了不动产权证，在案涉房屋的产权证未办理的情况下，衡碧波无法办理按揭贷款事项。双方在《预约合同》中约定“衡碧波应在办理产权过户手续、取得房产管理部门的取件通知单的当日支付购房款185000元。”合同约定的付款条件尚未成就，衡碧波没有支付剩余购房款，不构成违约。 2.苟花容是否有权解除合同。由于受2017年成都市购房新政的影响，衡碧波不具有在新都区购房的资格，双方的买卖合同不能办理网签，故不能按照合同约定办理房屋过户，衡碧波不能以贷款方式支付购房款，衡碧波愿意以一次性付款方式支付剩余购房款。因限购政策的出台，房屋价款上涨，双方未能对房价补偿达成一致意见。如前所述，衡碧波未能支付剩余购房款不构成违约，苟花容行使合同解除权，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条的规定，故苟花容单方解除合同的行为无效。 3.合同能否继续履行。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”衡碧波已支付了部分购房款，且已装修入住，案涉房屋于2018年5月3日办理了不动产权证，现苟花容、乔梁已结清了房屋的按揭贷款，农行蜀都支行表示愿意配合办理抵押注销登记。因此，合同具备了履行的现实可能性。 综上，由于双方的买卖行为已经大部分履行完毕，且行为发生在《关于完善我市住房限购政策的通知》实施之前，衡碧波是在限购新政前购买的房屋，在签订合同时，其具有购房资格。由于限购新政的出台，导致双方不能按合同约定办理过户手续，不能归咎于合同双方的违约行为，目前案涉房屋的抵押登记尚未注销，因此，在衡碧波付清购房款后，苟花容、乔梁应配合农行蜀都支行办理抵押注销登记，并协助办理案涉房屋的过户手续。对衡碧波要求支付律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二、第一百四十四条规定，判决如下： 一、衡碧波于判决生效后十日内付清购房款185000元，苟花容、乔梁在房款付清后三十日协助衡碧波办理位于新都区房屋的过户手续； 二、苟花容、乔梁及第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行于判决生效后十日内办理上述房屋的抵押注销登记； 三、驳回衡碧波本诉的其他诉讼请求； 四、驳回苟花容反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费225元，保全费1945元，合计2170元，由衡碧波负担2020元，苟花容、乔梁负担150元。反诉案件受理费813元，由苟花容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇一八年八月二十四日 书记员  淳 旭