福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初3116号 原告：福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会，住所地：福建省福州市鼓楼区茶园山新村小区。 负责人：施予，主任。 委托诉讼代理人：吴雅萍，福建富柏律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：崔振霞，福建富柏律师事务所执业律师。 被告：高振杰，男，1950年7月22日出生,住福建省福州市鼓楼区。 原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会（以下简称茶园山业委会）与被告高振杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会委托诉讼代理人吴雅萍，被告高振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费3119.6元；2.请求判令被告从起诉之日起按照6％年利率支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：福州市鼓楼区茶园山新村小区为业委会自管小区并制定了《茶园山新村业主委员会义务服务合约》明确了自治管理的范围、内容及收费标准等。该小区临时业委会已于2014年1月成立并实际接管小区物业管理，小区业主委员会于2016年8月8日正式成立并备案成功。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，被告接受业主委员会的服务，服务内容包括原告代收物业费及管理小区物业等，被告应按建筑面积0.4元/平方米，车辆管理按60元/辆缴纳管理费。被告所有的4#402室产权面积为73.51平方米，自2014年1月至起诉之日（暂计至2018年3月，下同）共计51个月的物业费为1499.6元；2014年I月至12月头及2017年1月至起诉之日共计27个月车辆占地服务费为1620元。原告多次通过电话、通知、发送缴费催款通知书等形式追讨，但被告至今未付。原告为维护全体业主的合法权益，特起诉要求被告支付所欠物业费、车辆占地服务费和因诉讼产生的诉讼费，望判如所请。 被告高振杰辩称，1.施予主任从2014年6月10日上任至今不见其在茶园山新村业委会服务，人长什么样都没见过。根据《福建省物业管理条例》第一章第二十四条规定，连续三次不参加业委会会议的其委员资格终止。请求法院确认施予主任资格。2.拖欠物业费一事，我至今未接到任何电话通知以及正式的有业委会主任施予主任签名的书面催款通知书，请出示有关业委会当时的会议纪要。3.物业纠纷在没有任何沟通、调解的情况下，施予主任以业委会委员名义起诉法院。根据《福建省物业管理条例》第十八条第五项规定要业主大会授权下，才能起诉法院，请出示业主大会授权证明，请求法院对其以业委会名义起诉的合法性予以核实。4.茶园山新村业主委员会义务合约（以下简称合约），是以非业主人员黄典新等人员冒充业委会负责人精心炮制的。根据《福建省物业管理条例》第十条第二项的规定，“合约”至今没有公开、公布投票后经过茶园山新村物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主同意，“合约”至今还没经过业主大会审批通过，也没确认实施日期，所以该“合约”制定是违规的，“合约”第四项收费标准是违法的。“合约”定的各项收费，没有物价管理部门各项审批文件及原件，属于乱收费。“合约”附带两张业主签名，签名单上没有注明是“合约”投票的，明显没有复核。两张签名页里有非业主人员签名的，有冒签的、没有委托书代签的，业主委员吴大盛重复签名的，共八户重复签名的（明显人数达不到要求），该“合约”违反了《福建省物业管理条例》第三十四条的规定，至今没有人签订合同。5.“合约”明显违反《福建省物业管理条例》第四章第三十六条明确规定物业服务合同应当约定的事项。按“合约”主任长什么样、是谁都不能沟通过问的，业委会负责人违法占地经营不受约束。边门没有保安岗位长时间开着，业主财物丢失不负责。新村内大量托管、出租安全谁负责，有争议怎么处理，财务怎么监督管理，建设资金使用等无从解决。“合约”是违规的，按国务院令698号关于物业服务收费第八项可以据交。其中第二项：物业公司没和业主签订合同；第八项物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的。以下请求恳请法院予以支持：1.公开、长久性宣传业主大会，业主委员会章程；2.按规定成立业主监督委员会；3.按规定签订物业服务书面合同；4.业主有权审阅物业档案并定期公布有效的财务报表。 经审理查明，福州市鼓楼区洪山镇福屿社区居民委员会于2018年3月8日出具《证明》，证明：福州市鼓楼区茶园山新村小区于2014年6月10日由全体业主选举成立临时业委会并决定由临管会自行管理该小区，……该临管会成员由小区业主组成，由全体业主选举产生，暂时管理小区物业至正式业委会成立，物业费延续之前的收费标准，不予提高。 福州市鼓楼区住房保障和房产管理局于2016年8月23日出具鼓业委备[2016]047号《业主委员会备案证明》，载明：福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会于2016年8月8日成立，任期三年。 原告提交的《茶园山新村业主委员会义务服务合约》载明：业委会服务项目如下：（1）负责代收业主交纳物业费；（2）负责小区工作人员工资发放；（3）负责安排小区车辆有序停放，垃圾及时清运及小区日常维护；（4）物业收费标准：每平方米0.40元（扫地，清运垃圾，公共用水，公共路灯及灭蚊灯用电，监控维护，蓝牙维护及其他办公耗材，但不包括电动车看管）；车辆管理费每辆每月60元（只提供场地，如遇台风以及其他不可抗拒因素损坏请直接报保险公司解决）。出租户每辆100元，限制一切外来车辆过夜停靠。电动车请各业主放杂物间。如遇盗窃，业委会有义务配合警察破案。如业主对以上服务项目无异议，请在合约上签字。 另查，被告高振杰系福州市鼓楼区洪山镇杨桥中路283号茶园山新村4#楼402单元业主，该房屋产权面积为73.51平方米。按每平方米0.4元的标准，每月物业费为29.4元。被告自2014年1月起至2018年3月未缴纳物业管理费。 本院认为，茶园山业委会已经在福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案登记，系依法成立的组织。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款之规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，茶园山业委会有权对小区内的物业进行管理。《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据原告提交的《茶园山新村业主委员会义务服务合约》，原告茶园山业委会已作出决定自行向包括被告在内的业主提供物业管理服务。该决定对作为业主的被告具有约束力，被告应履行按期向茶园山业委会交纳物业管理费、停车费等费用的义务。被告对上述决定有异议，应另行提起诉讼，请求法院撤销。 被告辩称茶园山业委会要有业主大会授权才能提起本案诉讼。本院认为，被告所述《福建省物业管理条例》第十八条第五项内容为“业主委员会履行下列职责”“（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”。上述规定系指代表全体业主对外进行的诉讼，并不包含业委会自治情况下的催缴物业费的诉讼。根据该条例第十八条第二款第四项的规定：“（四）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”，业主委员会有权对内要求业主缴纳物业服务费，并就物业费提起诉讼。因此，茶园山业委会对小区进行物业服务管理，具有本案原告的诉讼主体资格，有权提起本案诉讼，要求被告支付未缴纳的物业服务费。 关于物业费的价格，本院认为，业主委员会非专业物业服务机构，其管理资质及服务能力与专业的物业服务机构尚有差距。本案原告向业主收取的物业服务费的标准每平方米0.4元/平方米属于较低的价格范围，足以匹配其提供的物业服务。故茶园山业委会要求被告支付尚欠的物业费，合法合理，本院予以支持。 关于应缴纳物业费的时间点，本院认为，原告进行民事活动的主体资格，应当自其在备案证明中所载明的2016年8月8日成立时起确立。故原告主张2016年8月8日之前的物业费，无法律依据，本院不予支持。 原告另要求被告支付停车管理费，但原告并无证据证明闽Ａ×××××号车辆系被告所有，故该项诉请本院不予支持。原告主张物业费的滞纳金，《茶园山新村业主委员会义务服务合约》并未约定，故该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十五条，《福建省物业管理条例》第十八条之规定，判决如下： 一、被告高振杰于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会按29.4元/月的标准支付2016年8月8日至2018年3月7日的物业服务费； 二、驳回原告福州市鼓楼区茶园山新村小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元，由原告负担15元，由被告负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一八年八月九日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《福建省物业管理条例》 第十八条经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系； （四）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼； （六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理； （七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告； （八）就全体业主共有的房产，办理登记手续； （九）定期公布财务收支情况； （十）业主大会赋予的其他职责。 申请执行提示： 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。