四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终9727号等6案（详见附表一） 上诉人（原审原告）：杜明丽等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：刘丹，四川上盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都西源投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇安民街**。 法定代表人：敖宏敏，董事长。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦，泰和泰律师事务所律师。 上诉人杜明丽等人因与被上诉人成都西源投资有限公司（以下简称西源公司）商品房预售合同纠纷六案，不服成都市郫都区人民法院民事判决（具体案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜明丽等人上诉请求：1、请求人民法院依法判决撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4774号等6案民事判决书（具体案号详见附表一）。2、请求人民法院判决依法支持杜明丽等人一审诉讼请求。3、请求人民法院依法判决本案一审、二审诉讼费用由西源公司承担。 事实和理由：杜明丽等人诉西源公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院虽然在认定西源公司未在合同约定和法律规定的期限内为杜明丽等人办理房屋所有权证书的事实正确，但一审法院在确定违约金适用法律严重错误。具体理由如下： 一、一审法院适用法律严重错误，双方对违约金条款的确定，不但有合同约定，也有合同法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定。（一）双方《商品房买卖合同》及其《附件》等合同约定被上诉人逾期办证违约金为“自买受人应当取得房屋产权证书的期限届满之日起至实际取得房屋权属证书之日止”，故，双方约定的逾期办证每日违约金的计算标准为已付购房款的万分之一，该约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人可以自行约定违约金的计算方法。故，双方当事人约定违约金计算方法符合合同法的规定。（三）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院通过司法解释也明确规定了逾期办证的违约金有约定从约定，没约定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（四）杜明丽等人与西源公司约定的“万分之一”的计算标准并不过高。杜明丽等人与西源公司约定的违约金比中国人民银行同期贷款率还低，更比计收逾期贷款利息的标准还低。西源公司在该格式合同的订立过程中已充分考量了自身的风险，而决定将违约金按已付总房款日万分之一计算，说明按日万分之一的违约金在其合理可接受范围内。一审法院以违约金过高为由酌情降低违约金的判决适用法律严重错误，没有事实基础和法律依据。退一万步讲，及时酌情降低，也不可能降低到不足约定和法定的十分之一。 综上，一审法院在既有合同约定，又有合同法和司法解释的规定情形下，以违约金过高为由进行调低明显适用法律错误。 二、西源公司逾期办证有违公平和诚实信用原则，一审法院判决助长了这种违法、违约行为。 西源公司不但在合同约定的期限内未为杜明丽等人办理相关房屋权属证书，而且在期限届满后相当长的一段时间内未为杜明丽等人办理房屋权属证书。其不但长期占用杜明丽等人缴纳的各种税费，还严重违约逾期办证。 西源公司在合同约定的720日（法定是90日）的充分办证期间内未履行其义务，且在预期之后相当长的时间内仍旧有怠于履行，致使杜明丽等人在内的许多购房人在交房之后迟迟拿不到房屋权属证书，其怠于履行合同义务的行为并非个别，行为危害范围广，存在严重过错，其不但要承担补偿性赔偿（损失），还应当承担惩罚性赔偿。 一审法院着重于“实际损失”，判决的违约金数额尚不足实际违约金数额的十分之一，显然忽略了该条司法解释的立法目的。法院应“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合考量违约金的数额。而并非仅仅根据实际损失就降低西源公司一方的违约成本，而忽略其怠于履行合同义务的危害。一审法院减轻其违约责任，这显然有悖于公平和诚实信用原则。 综上，一审法院判决适用法律错误，请求二审法院在事实基础上，以法律规定为准绳，依法支持杜明丽等人的诉讼请求。 西源公司答辩称：一、一审法院认定西源公司违约的判决与事实不符。二、对证据的认定，一审法院有失偏颇。三、即使西源公司需对杜明丽等人迟延取得房屋产权证承担违约责任，杜明丽等人主张违约金无事实依据。 杜明丽等人向一审法院起诉请求：1、西源公司支付杜明丽等人逾期办证违约金（具体金额详见附表二）；2、本案诉讼费由西源公司承担。 一审法院认定事实：杜明丽等人、西源公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议（具体签订时间详见附表二）。《商品房买卖合同》约定：杜明丽等人（买受人）购买西源公司（出卖人）开发幸福路北一段169号“时代水岸康城二期”商品房（具体信息详见附表二）；总成交金额等内容（具体金额详见附表二）。该合同第十九条约定：“（一）初始登记。......（二）转移登记。1、....2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：（1）......（2）详见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同补充协议》第七条关于产权登记的约定1、为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人统一在商品房交付后720日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证，在办理了分户房屋所有权证后720天内办理完毕。如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按如下方式承担违约责任：买受人不退房，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房屋万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日由出卖人支付。如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。”合同签订后，杜明丽等人依约支付房款、房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费等。西源公司已交付房屋（交付时间详见附表二），西源公司已将办证材料递交产权办理中心（具体移交时间详见附表三），杜明丽等人已取得案涉房屋的产权证书（取得产权证书时间详见附表三）。 上述事实，有当事人一致陈述，商品房买卖合同、发票、明细表等证据证明，经庭审质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杜明丽等人与西源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。杜明丽等人交清了购房款，西源公司应按合同约定向杜明丽等人交付房屋，并在约定的时间内为杜明丽等人办理分户产权登记。本案中，西源公司已将办证材料递交产权办理中心，杜明丽等人已取得案涉房屋的产权证书（取得时间详见附表三）。西源公司未在合同约定的时间内完成协助办理房屋所有权证书的义务，杜明丽等人请求逾期办证的违约金的请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，杜明丽等人未明确其因西源公司逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向一审法院提交所受损失的证据。一审法院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案西源公司的违约情形、杜明丽等人的实际损失等因素，酌情认定违约金（具体违约金金额详见附表四）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都西源投资有限公司在本判决书生效之日起30日内支付杜明丽等人逾期办理房屋产权证书的违约金（金额详见附表四）；二、驳回杜明丽等人的其他诉讼请求。一审案件受理费，由成都西源投资有限公司承担。（具体金额详见附表五）如果成都西源投资有限公司未按本判决指定的期间向杜明丽等人履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向杜明丽等人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人杜明丽等人的上诉请求和被上诉人西源公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：西源公司是否应向杜明丽等人给付逾期办理房屋产权证书的违约金以及违约金的金额应当如何确定。现就上述争议焦点的认定做以下论述。 杜明丽等人与西源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。杜明丽等人已支付房款，完成了合同主要义务，西源公司应当按照合同约定及时为杜明丽等人办理案涉房屋权属登记。而根据本案查明的事实，案涉房屋交付后的约定时间内，西源公司并未取得房屋所有权证书，应当承担违约责任。 关于杜明丽等人上诉提出原审法院确定违约金的数额不当的问题。本院经审查认为，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案具体情况来看，杜明丽等人已取得房屋所有权证书，也并未提交相证据证明逾期办证对其造成的实际损失，故原审法院对违约金酌情调整并无不当，本院予以维持。杜明丽等人提出的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人承担（具体金额详见附表五）。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年八月三十日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       一审案号             （2017）川0124民初                       身份信息                               1                       9727                       4774                       杜明丽，女，汉族，1979年5月25日出生，住四川省西充县。                               2                       9729                       4775                       唐萍，女，汉族，1986年10月19日出生，住四川省仁寿县涂。             陈书强，男，汉族，1983年10月15日出生，住四川省成都市郫都区。                               3                       9731                       4763                       杜银，男，汉族，1967年12月22日出生，住四川省南部县。             王素琼，女，汉族，1970年5月12日出生，住四川省南部县。                               4                       9732                       4768                       张金，男，汉族，1983年9月28日出生，住四川省剑阁县。             江继翠，女，藏族，1983年10月20日出生，住四川省壤塘县。                               5                       9733                       4760                       张瑞燕，男，汉族，1978年3月18日出生，住四川省成都市郫都区。             贾会敏，女，汉族，1981年2月4日出生，住四川省西充县。                               6                       9734                       4780                       肖晓琴，女，汉族，1980年7月18日出生，住四川省仁寿县。             徐勇，男，汉族，1978年10月8日出生，住四川省仁寿县。                                           附表二                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       具体房屋信息                       总成交金额                       商品房买卖合同签订时间                               1                       9727                                             445 649元                       2012年3月6日                               2                       9729                                             381 183元                       2012年4月10日                               3                       9731                                             418 403元                       2012年3月14日                               4                       9732                                             346 703元                       2012年7月20日                               5                       9733                                             407 127元                       2012年3月4日                               6                       9734                                             477662元                       2012年3月21日                                           附表三                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       房屋交付时间                       办证材料移交产权中心时间                       取得不动产权登记证书时间                               1                       9727                       2013年9月30日                       2016年6月30日                       2016年9月1日                               2                       9729                       2013年10月1日                       2016年6月30日                       2016年9月1日                               3                       9731                       2013年10月1日                       2016年1月7日                       2016年3月18日                               4                       9732                       2013年10月1日                       2016年6月30日                       2016年9月1日                               5                       9733                       2013年10月1日                       2016年1月7日                       2016年3月21日                               6                       9734                       2013年10月23日                       2016年1月7日                       2016年3月18日                                           附表四                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       原审原告诉请违约金                       一审法院认定违约金                       二审法院认定违约金                               1                       9727                       11 107.9元                       2 000元                       2 000元                               2                       9729                       13 212.94元                       2 000元                       2 000元                               3                       9731                       5 610.67元                       800元                       800元                               4                       9732                       7 519.63元                       2 000元                       2 000元                               5                       9733                       7 415.1元                       1 000元                       1 000元                               6                       9734                       8 568.4元                       1 000元                       1 000元                                           附表五                               序号                       二审案号       （2018）川01民终                       一审案件受理费                       二审案件受理费                               负担金额                       负担方                       负担金额                       负担方                               1                       9727                       39元                       成都西源投资有限公司                       78元                       杜明丽                               2                       9729                       65元                       成都西源投资有限公司                       130元                       唐萍、陈书强                               3                       9731                       50元                       成都西源投资有限公司                       100元                       杜银、王素琼                               4                       9732                       50元                       成都西源投资有限公司                       100元                       张金、江继翠                               5                       9733                       50元                       成都西源投资有限公司                       100元                       张瑞燕、贾会敏                               6                       9734                       25元                       成都西源投资有限公司                       50元                       肖晓琴、徐勇