广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8297号原告(反诉被告)：伍世坚，男，1989年12月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委诉讼托代理人：谢卓毅，广东佳思特律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区江高镇南浦村民委员会，住所地：广州市白云区南浦街6号。法定代表人：伍尚细。委托诉讼代理人：朱颖，广东富荣律师事务所律师。伍世坚诉广州市白云区江高镇南浦村民委员会及广州市白云区江高镇南浦村民委员会反诉伍世坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月20日进行审理。伍世坚的委托诉讼代理人谢卓毅、广州市白云区江高镇南浦村民委员会（以下简称南浦村委会）的委托诉讼代理人朱颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍世坚向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年8月14日所签订的《房屋租赁合同书》及2017年9月12日的《补充协议》无效；2、请求判令被告返还原告承租厂房押金人民币200000元；3、请求判令被告赔偿因过错行为导致原告加建改造承租厂房的经济损失人民币341975元；4、本案的受理费由被告承担。事实和理由：2017年7月间，被告拟将其位于南浦村塘边电房旁边水泥结构宿舍、木瓦星铁结构厂房等合共5500平方米出租予原告作生产经营使用，租赁期限为20年，自2017年8月1日至2037年7月31日止，对此在原告缴纳20万元承租押金后双方于2017年8月14日签订了《厂房租赁合同书》，合同对每月的租金及起算时间和双方的权利、义务、责任等均作了明确约定。2017年9月，当原告依约进场准备生产经营时，发觉被告提供的厂房存在铁瓦、钢筋、木柱等严重腐烂，并伴有瓦片掉落，屋顶漏水的情形，随时有倒塌的危险，存在严重的安全隐患；根本无法进行正常的生产经营，完全无法使用，对此原告方即与被告交涉，经双方协商，被告方面同意由原告对被告原残旧厂房进行出资改造，同时双方对改造后遇国家征收时的补偿分配作了约定并于2017年9月12日正式达成了《补充协议》。其后，被告即向有关政府部门提出改造的申请，原告方面亦即联系工程改造的建筑承包商，并于2017年9月22日与广州环峰建筑工程有限公司签订了《建设工程承包合同》，同时依合同约定支付前期工程预付款17万元。2017年9月底，承包商广州环峰建筑工程有限公司全面进场施工，在基础施工完成后，原告依约再度先后支付了20%进度款171975元，但正当进行主骨架施工的时候却被广州市城市管理综合执法局白云分局于2017年10月9日予以勒令停工，要求补办手续。然相关的手续被告方面却迟迟未能完成，据了解，改造的手续之所以不能办理完全因为被告当初在承建原厂房时未取得建设工程规划许可证，属私自搭建的违章建筑，从而丧失改造审批的前提基础。在申报改造期间原告曾提出在有关改造手续办理期间予以免租的要求，对此被告也予以同意，然有关改造手续终因被告上述原因至今无法办理，迫于无奈，在原告无法正常生产经营，同时又无法进行改造的情况下，双方于2018年5月16日签署了《厂房租赁合同终止协议》，原告将原承租的厂房交回予被告。综上所述，原告认为，被告当初所出租的厂房不仅存在严重安全隐患，不具备出租的条件，且未取得建设工程规划许可证，故其与原告达成的租赁合同及其补充协议依法归于无效，无效的责任显然在于被告，被告所收取的押金应予返还，同时基于被告的责任导致原告与厂房工程改造承建商的施工合同无法履行，厂房工程改造前期所支出的投入全部化为乌有，由此所产生的全部经济损失理应由过错方的被告予以全部承担。南浦村委会答辩称，一、被答辩人自身存在过错，未尽审慎性审查义务，应对合同无效承担责任。1、普遍的承租习惯，承租人在承租前，一般都会查看租赁物的外观和内部，检查是否具备使用条件，不会在不清楚租赁物的状况下就随便签订租赁合同。本案中，被答辩人是南浦村的村民同时又是承租人，在与答辩人签订涉案合同前，必然己查看过涉案场地，因此对于涉案的场地和厂房的状况是非常清楚。2、在签订涉案的租赁合同前，答辩人己明确告知被答辩人涉案场地是未取得建设工程规划许可证，但被答辩人认为不会影响他使用场地，执意要与答辩人签订租赁合同。因此，即便最终法院认定涉案的合同是无效合同，但答辩人己尽了告知义务，而被答辩人在明知出租物未取得建设工程规划许可证的情况下仍签订租赁合同，被答辩人应对合同无效承担责任。二、被答辩人主张的损失是由被答辩人自身造成的，应由其全部承担，请求法院驳回被答辩人要求答辩人赔偿损失的诉讼请求。1、被答辩人在未获得政府主管部门书面同意其改建、重建厂房的情况下，就单方面联系建筑承包商，并与承包商签订承包合同。2、被答辩人与承包商签订合同后，未知会答辩人，未经答辩人同意，就找人将涉案场地上原有的建筑物进行拆除。3、被答辩人的损失与合同无效是不存在因果联系。首先，被答辩人与答辩人签订租赁合同时，未提出要改建厂房，答辩人将涉案场地以现状交付给被答辩人使用；其次，签订租赁合同后，被答辩人提出要对涉案场地的厂房加建改造，于是双方签订补充协议；再次，答辩人协助被答辩人向政府主管部门申请改建，然而被答辩人在未获得政府主管部门书面同意就急匆匆将涉案场地拆除重建，这完全是被答辩人自身造成的，而不是因为合同无效而造成。因此，该损失应由被答辩人自行承担。综上，请求法院驳回被答辩人要求答辩人赔偿损失的诉讼请求。南浦村委会反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付租金373743元（2017年10月1日起至2018年5月16日止）：2、判令被反诉人向反诉人支付滞纳金176245元（2017年10月1日至2018年5月16日止）；3、判令被反诉人向反诉人支付场地使用费173600元（从2018年5月17日开始计算至归还场地之日止暂计至2018年8月20日）;4、判令反诉人没收被反诉人支付的保证金20万元；5、判令被反诉人在3个月内恢复涉案场地厂房的原状后交还场地给反诉人；6、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年8月14日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同书》，合同签订后，反诉人依照合同的约定将涉案场地交付给被反诉人使用，合同约定租金按月缴交，每月租金49600元，先交租金后使用。租金在2017年10月1日起计算，每月租金在当月1号前缴交。然而被反诉接收了场地后，一直没有缴纳租金给反诉人。根据合同第四条约定，如被反诉人拖欠租金，反诉人按被反诉人所拖欠的租金每月加收10%的滞纳金。后双方在2018年5月16日签订《厂房租赁合同终止协议》后，被反诉人没有交还场地给反诉人，至今仍占用反诉人的涉案场地。反诉人多次催被反诉人缴纳租金，但被反诉人一直不予理会，甚至还起诉反诉人要求赔偿损失，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求法院作出判决。伍世坚针对南浦村委会反诉辩称，首先，答辩人不同意反诉人的反诉请求，其反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回，具体事实理由如下：一、反诉人与答辩人签订的《厂房租赁合同》无效，其要求答辩人支付相关租金、滞纳金、没收答辩人的保证金缺乏法律依据。由于反诉人所出租予答辩人的厂房并未取得建设工程规划许可证，明显违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，反诉人与答辩人签订的《厂房租赁合同书》依法无效，而且无效的原因是反诉方未取得建设工程规划许可证所造成的，责任显然在于反诉人。鉴于合同无效，反诉方依据合同要求答辩人支付的相应租金、滞纳金，没收保证金缺乏依据，依法不能成立。二、双方对签订的《租赁合同》所涉的租赁标的物根本不存在，所涉合同根本没有履行，反诉人根据合同要求我方支付租金或者厂房使用费缺乏依据。由于反诉方原提供的厂房存在严重的质量问题和安全隐患问题不能使用，所以双方马上协商达成拆除原厂房重建的补充协议并且己经落实，原租赁标的物己不存在，原合同所涉的租赁标的物根本没有履行使用过，在原租赁厂房不符合房屋交付使用的质量要求，并最终拆除，导致原租赁合同的标的物没有实际落实履行的情况下，原租赁合同的履行处于中止状态，这种状态经双方认可并通过补充协议确认的，所以在没有合同标的物的情况下，反诉人要求我方支付相关费用缺乏依据，而且反诉方以原合同的租金标准计收我方租金或者厂房使用费显然更不符合情理。此外，2018年5月17日双方终止租赁合同后，场地己交回反诉方，同时反诉方中途也承诺同意免除租金，故亦不存在计付场地使用费的问题。三、原租赁厂房的拆除是基于反诉方所出租的厂房存在严重质量问题不能使用的情况下，经双方协商达成拆除重建协议而实施的，其后因为反诉人原租赁的厂房没有依规进行法定的报建手续，导致重建申报无法通过及最终竣工，因此责任完全归于反诉方，由此产生的所有损失，根据过错承担原则理应由反诉方承担，故答辩人不存在承担恢复原租赁厂房原状的义务和责任。经审理查明，2017年8月14日，南浦村委会（甲方）和伍世坚（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方把位于南浦村塘边电房旁边水坭结构宿舍面积600平方米、木瓦星铁结构厂房面积4400平方米、场地面积500平方米，合计面积5500平方米，以租赁形式给乙方作生产经营使用；租赁期为：20年，由2017年8月1日至2037年7月31日止；乙方每年向甲方缴交租金人民币595200元，租金按月缴交，每月租金49600元，先交租后使用，租金在2017年10月1日起计算，每月租金在当月1号缴交，租金每三年递增一次，每次在上期租金的基础上递增10%，如乙方拖欠租金，甲方按月计，按乙方所拖欠的租金每月加收10%的滞纳金，如拖欠二个月以上，甲方有权提前单方终止本合同，租金从2017年10月1日起计算；签订合同时乙方要先交人民币200000元作为租赁期内保证金。在租赁期内乙方能履行本合同各条款，到租赁期满时，保证金全额退还给乙方，如乙方在租赁期内不履行本合同条款，未到租赁期满而提前终止本合同的，保证金由甲方无条件没收；在租赁期内，甲方要协助乙方向上级工商部门申请办理一切证照，其费用由乙方负责；乙方在租赁期内如国家征用乙方所租赁的场地，而需要提前终止本合同，乙方应无条件服从，生产补偿及设备搬迁费属乙方所有，土地及建筑物补偿属甲方所有；在租赁期内属乙方增大的建筑物和水电固定设施，到租赁期满时无偿属甲方所有，乙方不得故意毁坏或拆走。合同约定的保证金200000元伍世坚在合同签订前分别于2017年7月31日、8月10日各给付南浦村委会100000元。2017年9月12日，南浦村委会（甲方）与伍世坚（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方原有厂房4400平方米乙方申请加建改造，甲方经村两委干部及村民代表会议同意乙方申请加建改造；租赁期内如遇国家征用，因乙方投资改造需要投资约400万元，金额较大，乙方所增加的建筑物及生产设备补偿属乙方所有，甲方厂房补偿应按原有厂房面积4400平方米及水泥结构宿舍面积600平方米补偿属甲方所有，土地补偿属甲方所有；在租赁期内如乙方在厂房内空地加大的建筑物，如国家在5年内征用该厂房，补偿款甲方占30%，乙方占70%，如在5年后征用，甲乙双方各占50%；乙方租赁合同期满时，机械设备及生产物资归乙方自行处理，乙方所加建的建筑物及固定设施，全部属甲方所有，乙方不得故意毁坏或拆走。同日，南浦村委会出具南浦村厂房改建申请，载明：因厂房已多年没用，现铁瓦、钢筋、木柱腐烂严重，有瓦片掉落，屋顶漏水，砖木倒塌现象，无法进行正常生产经营，现申请将原有4400平方米建筑物全部改造为钢结构厂房。2017年9月22日，伍世坚（甲方）与广州环峰建筑工程有限公司（乙方）签订《建筑工程承包合同》，约定：乙方承接甲方所承租的涉案厂房的改建工程，工程总造价不含税约850000元，合同签订后甲方向乙方支付造价20%，基础施工完成，甲方支付乙方20%进度款，主骨架完成施工，甲方支付20%进度款，墙身瓦施工完成，甲方支付乙方20%进度款，工程竣工后，15日内甲方向乙方支付工程款至总造价的98%，其余2%作为工程质保金，质保期1年。2017年9月23日，伍世坚向广州环峰建筑工程有限公司的法定代表人赖德兴转账170000元，2017年10月7日转账30000元。2017年10月8日，案外人伍尚活代伍世坚向赖德兴工程款100000元。广州环峰建筑工程有限公司收到上述款项后开具了收据，其中2017年9月23日收据载明金额170000元，2017年10月7日收据载明金额为130000元。广州环峰建筑工程有限公司还开具了一张2017年10月18日收据，载明收到工程款41975元。2017年10月9日，伍世坚收到广州市城市管理综合执法局白云分局下达的《责令限期改正通知书》，责令立即停止违法行为；停止施工，补办手续。2017年11月30日，南浦村委会召开两委及社长会议，讨论免除伍世坚3个月租金的相关问题，会议记录载明：同意免除3个月租金，若开村民代表会议后不同意以村民代表会议为准。2018年5月16日，伍世坚与南浦村委会签订《厂房租赁合同终止协议》，载明：双方于2017年8月14日签订有关南浦村5号厂房的租赁合同，现由于原厂房手续原因没法申请通过改造，厂房一直没法正常使用，2018年5月终止本厂房租赁合同，交回该物业给南浦村委会。以上事实有厂房租赁合同书、收据、补充协议、改建申请、工程承包合同、责令限期改正通知书、会议记录、终止协议及当事人陈述予以证实。本院认为，伍世坚与南浦村委会于2017年8月14日签订的《厂房租赁合同书》及于2017年9月12日签订的《补充协议》，因合同约定的租赁物未取得建设规划许可证，违反法律规定，合同应属无效。伍世坚请求确认双方于2017年8月14日签订的《厂房租赁合同书》及2017年9月12日签订的《补充协议》无效，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，南浦村委会收取伍世坚的保证金200000元应予以返还，南浦村委会主张没收该保证金，缺乏法律依据。南浦村委会明知涉案租赁物未取得建设规划许可证而与伍世坚签订《厂房租赁合同书》，对合同无效应承担主要过错。伍世坚作为承租人应当对租赁物的合法性尽到必要的审查义务，而且在签订《补充协议》后，在未经相关部门审批同意改建的情况下，就对原厂房进行拆旧建新，应对合同无效承担次要责任。综合考虑双方合同主体地位、合同履行过程中的注意义务等因素，认定南浦村委会应对合同无效承担60%的责任，伍世坚承担40%的责任。伍世坚为改造厂房支出工程款341975元，有转账凭证及建筑方开具的收据予以证实，本院予以确认。对该损失，南浦村委会应承担60%即205185元。双方于2017年8月14日签订《厂房租赁合同书》，因厂房无法正常使用，于2017年9月12日签订《补充协议》，约定对厂房进行全部改造，后在改建过程中，因未办理相关手续导致被政府部门责令停工，最终合同终止，自合同签订至合同终止，伍世坚未曾使用过涉案租赁物。南浦村委会因涉案工程被责令停工承诺免除伍世坚改造期间的3个月租金，后因改造违法被责令停工，终止协议亦载明涉案厂房一直无法正常使用，因此，南浦村委会主张伍世坚给付租金、滞纳金、使用费缺乏法律依据，本院不予支持。终止协议载明涉案物业交回南浦村委会，南浦村委会亦没有证据证明对涉案场地没有实际控制或存在控制上的障碍，因此，南浦村委会主张返还场地，缺乏事实和法律依据。原厂房没有合法报建手续，后经双方签订《补充协议》予以拆除，南浦村委会主张恢复原状，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，广州市白云区江高镇南浦村民委员会向伍世坚返还保证金200000元；二、自本判决生效之日起十日内，广州市白云区江高镇南浦村民委员会向伍世坚赔偿经济损失205185元；三、驳回伍世坚的其他诉讼请求。四、驳回广州市白云区江高镇南浦村民委员会的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4609.9元，由伍世坚负担1162.7元，广州市白云区江高镇南浦村民委员会负担3447.2元。反诉受理费5517.54元由广州市白云区江高镇南浦村民委员会负担。广州市白云区江高镇南浦村民委员会负担本诉受理费部分，于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张里活二〇一八年八月二十四日书记员  叶东琳