江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1102民初2548号 原告：镇江盈盛房地产开发有限公司，住所地镇江市滨水路阳光世纪花园后。 法定代表人：蒋铁峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄彩霞，该公司员工。 被告：陈某2，女，1975年7月生，汉族，住镇江市。 被告：朱孟仙，女，1942年2月生，汉族，住镇江市。 被告：陈某1，女，2003年12月生，汉族，住镇江市。 法定代理人：陈某2（系陈某1母亲），住镇江市。 原告镇江盈盛房地产开发有限公司（以下简称“盈盛公司”）与被告陈某2、朱孟仙、陈某1商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告盈盛公司的委托诉讼代理人杨焘、黄彩霞，被告陈某2到庭参加诉讼。被告朱孟仙、陈某1经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈盛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与陈松、被告陈某2就镇江市北固湾小区二期A区004-0102号房屋签订的《商品房买卖合同》，被告陈某2配合原告至房产登记部门办理注销登记手续；2、被告陈某2应向原告支付的款项：原告替被告向银行代偿的欠款本息合计2698265.8元（利息计算至2016年10月25日），2016年10月26日至2017年6月的利息、罚息共计79770.64元，原告替被告向银行代偿的律师费122030元，（2016）苏1102民初3984号案件受理费29412元、保全费5000元合计34412元，违约金713386.76元，上述款项可从被告已支付的购房款中扣除，剩余房款退还被告；3、被告朱孟仙、陈某1在继承陈松遗产实际价值的范围内对被告陈某2应向原告支付的上述款项承担给付义务。事实与理由：2013年4月10日，盈盛公司与陈松、被告陈某2签订《商品房买卖合同》，约定陈松、陈某2购买盈盛公司开发的镇江市北固湾小区二期A区004-0102室房屋，房屋总价4756103元（面积补差后，被告已付款变更为4755911.76元），陈松、陈某2支付首付款1906103元，余款285万元向中国建设银行股份有限公司镇江分行贷款支付，盈盛公司对该笔贷款承担连带担保责任。双方约定如陈松、陈某2未按担保贷款合同的约定偿还贷款、贷款银行要求盈盛公司承担担保责任的，盈盛公司有权单方解除合同并要求陈松、陈某2支付相当于总房价15%的违约金。购房合同签订后，陈松、陈某2多次逾期还贷。2016年11月，贷款银行将盈盛公司、陈松、陈某2诉至法院，要求归还欠款本金、利息、律师代理费等，并要求盈盛公司承担连带责任。2017年3月6日，镇江市京口区人民法院作出（2016）苏1102民初3984号民事判决，判令盈盛公司承担连带责任，该判决已生效。截至2017年7月1日，原告共向贷款银行支付2934478.44元。 被告陈某2辩称，原告所述属实，由于家庭变故未能按期还款，盈盛公司主张的律师费过高，违约金、罚息请求予以减免。被告陈某1为未成年人，已声明放弃对陈松遗产的继承，陈某2作为陈某1的监护人，愿承担本案全部责任，请求盈盛公司撤回对被告陈某1的起诉。盈盛公司要求退回房屋，应当考虑房屋装饰装修价值。 被告朱孟仙在本案审理期间未答辩亦未提交证据。 被告陈某1在本案审理期间提交书面申请，放弃对陈松遗产的继承。 原告盈盛公司围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，备案号为1100701304100002，约定：陈松、陈某2向盈盛公司购买镇江市北固湾小区二期A区4幢1-3层0102室房屋；建筑面积248.7平方米，单价每平方米12627.05元，其他部分-1层127.96平方米，价格1615756元，该商品房房款合计4756103元。后经面积补差测算，房款变更为4755911.76元。合同还约定，如陈松、陈某2未履行向银行申办按揭贷款应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致盈盛公司作为担保人承担担保责任，盈盛公司有权解除合同，陈松、陈某2按总房款15%向盈盛公司支付违约金，盈盛公司为履行担保责任代偿的陈松、陈某2银行借款本金、利息、罚息、费用以及盈盛公司为处理担保纠纷而发生的合理律师费等均由陈松、陈某2承担。上述各项费用盈盛公司有权从应返还给陈松、陈某2的房款中直接扣除，不足扣除的，盈盛公司通知陈松、陈某230日内补足。 2013年5月15日，中国建设银行股份有限公司镇江分行（以下简称“建行镇江分行”）与陈松、陈某2、盈盛公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：陈松、陈某2向建行镇江分行借款285万元，用途为购置镇江市北固湾小区二期A区004-0102号房屋，借款期限为300个月，即2013年5月15日至2038年5月15日。该合同采用抵（质）押加保证的担保方式，盈盛公司为连带责任保证人，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行镇江分行核对无误、收执之日止。合同项下的抵押财产为镇江市北固湾小区二期A区004-0102号房屋。合同还就当事人的其他权利义务作了约定。 2013年5月15日，建行镇江分行向陈松、陈某2发放借款285万元。合同履行过程中，陈松、陈某2未按约归还本息。案涉房屋一直未能办理抵押登记。 陈松于2016年1月16日死亡。朱孟仙系陈松之母，陈某2原系陈松之妻，陈某1系陈松之女。陈某2、朱孟仙、陈某1系陈松的法定继承人。2017年9月1日，被告陈某1书面申明放弃对陈松遗产的继承。 2016年11月3日，本院立案受理建行镇江分行与陈某2、朱孟仙、陈某1、盈盛公司金融借款合同纠纷一案，建行镇江分行提出诉讼请求：1、陈某2及时偿还借款本金2673900.76元、利息24365.04元(利息计算至2016年10月25日),以及至实际还清所欠本息之日的利息、罚息；2、陈某2给付建行镇江分行律师代理费122030元；3、朱孟仙、陈某1在遗产继承的范围内承担偿还借款本息及给付相关费用的责任；4、盈盛公司对上述偿还借款本息及给付相关费用的责任承担连带保证责任。2017年3月6日，本院就该案作出（2016）苏1102民初3984号民事判决：一、陈某2于判决生效后十日内给付建行镇江分行借款本息2698265.8元（利息计算至2016年10月25日）及自2016年10月26日起至所欠借款本息实际清偿之日止的利息、罚息（利率按照借款合同约定的标准计算）；二、陈某2于判决生效后十日内给付建行镇江分行律师费122030元；三、朱孟仙、陈某1于判决生效后十日内在各自继承陈松遗产的实际价值范围内给付建行镇江分行借款本息2698265.8元（利息计算至2016年10月25日）、自2016年10月26日起至所欠借款本息实际清偿之日止的利息及罚息（利率按照借款合同约定的标准计算）、律师费122030元；四、盈盛公司对上述第一、二项给付义务承担连带保证责任。案件受理费29412元、保全费5000元，合计34412元，由陈某2、朱孟仙、陈某1、盈盛公司负担。该判决生效后，盈盛公司向建行镇江分行给付上述本息2778036.44元、案件受理费29412元、保全费5000元、律师代理费122030元，合计2934478.44元。 2017年6月21日，盈盛公司发出《解除合同通知书》，要求解除商品房买卖合同，陈松、陈某2给付盈盛公司代偿的各项费用及违约金，办理备案注销手续。 案涉房屋已经装修，现由被告陈某2、朱孟仙、陈某1居住使用。 另查明，2016年3月7日及8日，本院先后向镇江市房产登记管理中心发出协助执行通知书，要求查封案涉房屋。 本院认为，盈盛公司与陈松、陈某2签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照约定履行义务。案涉房产并未办理产权登记，因陈松、陈某2涉及其他案件，在原告起诉前，案涉房产已被查封。原告就解除合同并办理注销登记手续的主张应在执行异议之诉中另行主张，现原告就基础法律关系提起诉讼，应驳回起诉，本案中不予处理。原告因承担担保责任主张追偿权及要求被告承担违约责任的，可在本案中解决。 合同约定，陈松、陈某2向建行镇江分行借款285万元用于向盈盛公司购买房产，盈盛公司为上述借款提供阶段性保证+抵押责任。现因陈松、陈某2未能按约向建行镇江分行还款，致盈盛公司承担保证责任，陈松、陈某2应当按照约定及法律规定将盈盛公司为履行担保责任代偿的借款本金、利息、罚息、费用等返还，盈盛公司主张的2934478.44元具有事实依据，符合双方约定，本院予以支持。陈松、陈某2未按约定履行义务已经违约，盈盛公司按照总房价15%计算的违约金713386.76元符合合同约定，陈某2认为违约金过高，其并未提交证据，该辩解没有事实依据，本院不予采信。 现陈松已死亡，被告陈某1在本案审理期间书面表示放弃继承，对陈松的债务可以不负偿还责任。被告朱孟仙未放弃继承，应在继承陈松遗产实际价值范围内承担清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百四十四条规定判决如下： 一、被告陈某2于本判决生效之日起十日内给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司代偿款项2934478.44元。 二、被告陈某2于本判决生效之日起十日内给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司违约金713386.76元。 三、被告朱孟仙于本判决生效之日起十日内在继承陈松遗产的实际价值范围内给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司代偿款项2934478.44元及违约金713386.76元。 四、驳回原告镇江盈盛房地产开发有限公司对被告陈某1的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44848元，保全费5000元，合计49848元，由被告陈某2承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  许 蓓 人民陪审员  李知文 人民陪审员  吴爱民 二〇一八年八月十三日 书 记 员  刘 阳