上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8728号原告：孟娇娇，女，1982年3月27日生，汉族，住辽宁省辽阳市。被告：上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王征凯，总经理。委托诉讼代理人：潘振辉，男。原告孟娇娇与被告上海歆禺房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序分别于2018年6月21日、2018年7月30日两次公开开庭进行了审理。原告两次均到庭参加庭审，被告的委托诉讼代理人潘振辉到庭参加第一次庭审。被告经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告孟娇娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年12月27日至2018年3月26日期间的租金18,000元；2.判令被告支付因逾期支付租金产生的滞纳金180元；3.判令被告支付解约违约金36,000元；4.判令被告赔偿损失18,000元。审理过程中，原告自愿放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2016年12月26日，原告与案外人上海壹火网络科技有限公司签订了《房屋出租委托合同》。2017年9月1日，经被告要求，原、被告重新签订了《房屋出租委托合同》，将合同乙方主体由案外人上海壹火网络科技有限公司变更为被告，其余合同条款均未变更。合同约定，原告将其名下的坐落于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租赁期限至2022年3月27日，第一年及第二年租金标准均是每月6,000元。若被告逾期支付租金超过15个工作日的，则原告有权解除合同，且被告应按照月租金的200%承担违约金。然，被告未能按约于2018年1月28日之前向原告支付当月租金，经原告催讨后，被告仍不予支付。经有关新闻媒体曝光，原告方知被告的资金链断裂。直至2018年3月25日，被告仍未支付租金，故原告于2018年3月30日自行收回房屋。被告存在违约，应当向原告支付违约金以及合同约定的免租期期间的租金损失。现原告诉至法院，望判如诉请。被告上海歆禺房屋租赁有限公司辩称，原、被告之间的《房屋出租委托合同》确实于2018年3月25日解除，同意支付原告租金18,000元，但原告主张的违约金标准不符合合同约定，被告同意按照月租金的2倍向原告支付违约金。合同并未约定，若合同提前解除，被告应赔偿原告免租期内的租金损失，故原告主张该损失没有合同及法律依据。另，被告支付原告押金6,000元，原告应予返还。经审理查明，原告为系争房屋的产权人之一。2016年12月26日，原告与案外人上海壹火网络科技有限公司就系争房屋签订《房屋出租委托合同》一份，约定原告委托案外人上海壹火网络科技有限公司出租系争房屋，租赁期限为自2016年12月28日至2022年3月27日止，其中免租期自2016年12月28日至2017年3月27日，第一年的租金标准为每月6,000元，第一次支付日期2016年12月30日(起租日三个工作日)，第二次支付日期2017年3月28日(提前30天支付)，第三次支付日期2017年4月28日(提前30天支付)。第二年的租金标准为每月6,000元，第一次支付日期2018年2月28日(提前30天支付)。在房屋委托期内，案外人上海壹火网络科技有限公司向原告支付租金的方式为月付。如案外人上海壹火网络科技有限公司逾期支付房租(非案外人上海壹火网络科技有限公司因素除外)每逾期一天，须向原告支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，原告有权追究案外人上海壹火网络科技有限公司的违约责任。合同另对其他相关事项作了相应约定。2017年9月1日，原告与案外人上海壹火网络科技有限公司签订《终止合同协议书》一份，确认双方签订的《房屋出租委托合同》于该日终止，双方之间有关合同履行的房屋押金、租金、水电燃气费、有线电视费、网络通讯费等费用钱款均已结算完毕，有关房屋与物品的交接均已处理完毕。同日，原、被告签订《房屋出租委托合同》一份，约定原告委托被告出租系争房屋，委托期限至2022年3月27日止，第一年租金为每月6,000元，第一次支付日期2017年9月28日(提前30天支付)，第二年租金为每月6,000元，第一次支付日期2018年2月28日(提前30天支付)。如被告逾期支付房租(非被告因素除外)，每逾期一天，须向原告支付月租金的1%作为滞纳金，无故超过15个工作日未支付租金的，原告有权追究被告的违约责任。被告发生下列违约行为的，原告有权解除本合同，被告应按月租金的200%向原告支付违约金，如违约金不足弥补原告直接损失的，被告还应给予赔偿：(1)原告无任何违约行为，被告提前解约的；……合同另对其他相关事项作了相应约定。2018年2月27日，被告(乙方)向原告(甲方)出具《承诺书》一份，载明：“一、乙方承诺于2018年3月25日前一次性付清所欠房租和滞纳金，如乙方不能按时付款，该合同房屋的所有权利自动归还给甲方，并且甲方不承担任何违约责任，租客由乙方在2018年3月31日前从甲方房屋内清退，乙方和租客签署的合同自动失效，结清所欠水电煤费用，乙方应保证房屋内所有设施、家电完好，房屋整洁。乙方之前在甲方房屋内的所有添置物品和装修归甲方所有，乙方支付给甲方的押金归甲方所得。双方合同自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲方保留追究乙方违约责任的权利。二、乙方在2018年3月25日前付清所欠房租和滞纳金后，承诺之后每月按时大款。如果之后再逾期支付，超过合同约定付款日的7个自然日，则双方合同立即自动解除……”。2018年3月4日，被告发出《上海歆禺房屋租赁有限公司公告》，载明“……我司声明：一、我司现已与新的资方紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(旗下品牌“蛋壳公寓”)积极洽谈沟通，目前已取得良好进展，该资方正在对爱生活爱公寓进行相关的尽调和资产重组。二、相信在未来的两周内，我司将在完成资产尽调及资产重组后，陆续支付延付的房东租金，最大限度的保障房东的利益，还请大家给予我们创业者以最大的支持和理解，并协助我们一起保护您物业内房客的租住体验”。审理中，原告确认案外人上海壹火网络科技有限公司向原告支付了押金6,000元。原告同意用该押金抵扣被告的应付租金。原告陈述，被告最后一次于2017年12月29日支付租金至2018年1月27日。审理中，原告陈述其于2018年3月30日自行收回系争房屋。审理中，被告并未按照本院指定的期限提出反诉。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋出租委托合同》2份、《终止合同协议书》、《承诺书》、《上海歆禺房屋租赁有限公司公告》、银行卡交易明细及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订《房屋出租委托合同》，双方之间建立了房屋租赁合同关系，被告应当按照合同约定向原告支付租金。2018年1月之后，被告一直未付租金，逾期超过15个工作日。且，被告未按照其承诺于2018年3月25日之前付清拖欠的租金。据此，原告有权主张解除合同，并要求被告承担相应违约责任。原、被告双方对于《房屋出租委托合同》的解除均无异议，因原告并未对合同解除提出诉讼请求，故本院在判决中不再确认合同解除。被告已支付租金至2018年1月27日，原告于2018年3月30日自行收回房屋，原告主张被告支付自2018年1月28日至2018年3月27日期间的租金12,000元，被告并无异议，故本院予以支持。原告同意押金6,000元抵扣租金，于法无悖，本院予以确认。原告主张的违约金36,000元，没有合同依据，对此，本院采信被告的辩称意见，按照合同约定，被告应承担违约金12,000元。原告主张的免租期间的租金损失，没有合同及法律依据，且原告的损失已通过违约金予以弥补，故本院对此不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，属放弃自身诉讼权利，不利后果由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟娇娇自2018年1月28日至2018年3月27日期间的租金6,000元(押金6,000元已抵扣)；二、被告上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟娇娇违约金12,000元；三、驳回原告孟娇娇的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,605元，减半收取802.5元，由原告孟娇娇负担677.5元(已付)，由被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担125元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一八年八月二十三日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。