山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1325民初2948号 原告:郭田民，男，1963年4月22日出生，汉族，居民，住费县经济开发区。 委托诉讼代理人：桑印章，山东钟罗律师事务所律师。 被告:武善亮，男，1984年1月26日出生，汉族，居民，住费县。 被告:冯中全，男，1978年5月21日出生，汉族，居民，住费县经济开发区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：冉颖，山东信誉永恒律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。 原告郭田民与被告武善亮、冯中全确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人桑印章，被告冯中全及其与武善亮的共同委托诉讼代理人冉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭田民向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告间的转让行为无效（涉案价值100000元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在费县经济开发区地一处（详见土地使用证、房屋产权证）并建房，后转让给武善亮，武善亮在未经原告同意的情况下又将此房屋转让给冯中全，因二被告均不是费县经济开发区村民，且转让之事未经西洪沟村村委会同意，该转让行为无效。为此，原告特提出上述诉讼请求，请依法予以支持。 武善亮、冯中全共同辩称，原告所诉不能成立，原告与被告武善亮签订转让合同合法有效，二被告之间签订的转让合同合法有效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 一、原告起诉已超出法律规定的诉讼时效。本案原告与被告武善亮签订房屋买卖合同的时间是1995年3月16日，双方签订买卖合同后被告交付价款，原告交付房屋即实际履行，被告武善亮于2010年2月4日办理了过户登记手续，后于2010年12月22日将房屋出卖给冯中全，现该房屋原告出卖20余年，期间原告从未主张房屋买卖合同无效。根据《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”而确认无效合同纠纷无法律规定不适用诉讼时效制度，据此，原告起诉已超出法律规定的诉讼时效期间，法庭应当依法驳回原告的起诉。 二、原告的诉讼请求不能成立。原告与被告武善亮之间签订的房屋买卖合同合法有效。首先，签订合同时原告系具有完全民事行为能力的成年人，与答辩人武善亮签订房屋买卖合同是原告真实意思表示，其对房屋的性质、合同的内容及合同签订后的后果、相关法律规定是明知的，不存在任何的欺骗或欺诈行为。其次，合同签订后，原告已将房屋交付给答辩人居住、使用，答辩人也亦按合同约定向原告交纳房价款，双方均已按合同约定履行完毕。并且双方的房屋买卖行为亦获得了房屋所在地西洪沟村民委员会的认可，被告冯中全2014年向西洪沟村委交纳了水电路款3000元，西洪沟村委以其实际行为认可了交易行为。再次，原告与武善亮交易房屋后，武善亮已经于2010年2月4日依法办理了过户登记手续。成为该宗房地产的合法所有人。因被告武善亮已经办理了过户手续，原告起诉受生效的行政行为的效力羁束，房屋所有权归属武善亮，该房屋买卖合同已经生效。最后，原、被告签订的房屋买卖合同并不违反法律强制性规定，原告主张买卖合同违反法律强制性规定无依据。原、被告签订的房屋买卖合同约定是原告将购买的房屋出售给答辩人，如确认该合同无效，根据《合同法》第五十二条的规定“只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。” 原告主张涉案房屋属农村宅基地错误，应属集体所有而无效无依据。涉案房屋所在的西洪沟村早已规划入费县县城城市规划区内。目前正在实施的拆迁行为内容为“东城改造”，可见西洪沟已经纳入了城市规划区，所属房屋不属于农村房屋而属于城市规划区内的城市私房，即便土地属于集体性质，也非不可转让的房屋、土地，因此所谓的强制性法律依据不存在。 三、原告是因涉案房产正在实施“东城改造”范围内，会因拆迁补偿获得较大增值而反悔，要求确认转让行为无效。该诉讼主张显然不能成立。原告主张转让无效显然违反了合同法诚实守信的基本原则。 四、二被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告冯中全在被告武善亮办理了房权证的情况下签订了房屋买卖合同，为善意取得人，无论原告与被告武善亮签订的房屋买卖合同是否有效，均不得变更被告冯中全合法取得房屋所有权的事实。 综上，原告起诉已超出法律规定的诉讼时效期间，原、被告订立的房屋买卖合同转让行为系双方当事人真实意思表示，合法有效，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，请法庭查明事实后驳回原告的诉讼请求。 郭田民围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、原告的身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格；证据二、郭田民房屋确权证，证实被告20-0029号，证实原告对涉案房产有房屋所有权；证据三、照片一宗，共12张，证实被告冯中全至今未在此房屋居住，院内有草。 武善亮、冯中全对郭田民提交的证据质证如下：对证据一无异议。对证据二有异议，该份原告的房屋所有权证在2010年3月房地产管理局为被告武善亮办理变更登记后，即被注销作废。该证现已经不具有法律效力，仅能证实在房产变更登记前原告对该房产享有所有权。也正是因原告享有的权利，被告武善亮才自其手中购买房屋。对证据三照片的真实性无异议，但是对举证目的有异议，该宗照片只能反映房屋院落的现状，但与本案原告主张的房屋买卖合同无效无关联性。且被告冯中全是因该处房产面临拆迁而搬出在外居住，被告冯中全是否现在居住在该房产内与本案的房屋交易无任何关系，亦不能因此认定房屋买卖合同无效。 武善亮、冯中全围绕其答辩意见提交了如下证据：证据一、武善亮、冯中全身份证复印件各一份，证实二人的身份信息；证据二、协议书一份，证实1995年3月16日原告与被告武善亮签订了房屋买卖协议书。合同书约定的原告将房产一处及宅基地转让给武善亮，协议约定了房地产的范围、转让价款为40000元、违约责任等；证据三、房地产买卖契约二份，证实原、被告履行了房屋买卖行为确认手续并于1995年3月16日在房管局签订了制式的红契、白契，证实原、被告签订了红契、白契并经房管部门认可，其中白契第四条明确约定：甲方将上述房屋及其附属物移交给乙方时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给乙方。证实了买卖契约约定的房产同时涵盖房产项下的土地使用权；证据四、房地产评估证明书，证实原、被告处理过户手续时对该宗房地产进行了评估，评估价值为60000元；证据五、房权证一份，证实2010年3月22日原、被告依法办理了房产过户手续，将原告名下的房产依法变更登记在被告武善亮名下；证据六、房屋买卖合同，证实武善亮于2010年12月22日将涉案房产依法转让给冯中全，武善亮将房屋进行了处置的事实；证据七、现金收入凭证，证实2014年6月4日被告冯中全向费城镇西洪沟村委缴纳水电管理费3000元，证实被告在购买房屋后，所在村委收取被告水电配套管理费3000元，已经认可原、被告之间的房地产交易行为；证据八、费县人民法院（2012）费民初字第2916号民事判决书、临沂市中级人民法院（2013）临商终字第286号民事判决书复印件各一份，证实2012年费县“两河改造”拆迁鲁公庙房屋期间，判决书中的原告诉被告确认合同无效纠纷案件，主张要求认定不是鲁公庙社区的二被告购买房屋合同无效，一审判决合同有效，二原告提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。该判例与本案存在同样的情况，能够证实已有类似案例的生效判决，依法确认当事人的房地产交易行为合法有效，拆迁补偿款归属买方所有。 郭田民对武善亮、冯中全提交的证据质证如下：对证据一、无异议。对证据二、合同本身无异议。对证据三有异议，房屋买卖契约中的房屋及其附属物移交给乙方时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权也应一并转移给乙方，至今确权还在郭田民手里，土地使用权不能转让，对被告的证明目的有异议。对证据四无异议。对证据五有异议，因没有办理土地使用权过户，直接办理了房屋所有权手续，程序违法，应依法予以撤销，保留对费县房产局办理变更登记的提起行政诉讼的权利。对证据六有异议，被告武善亮未经原告同意，将房屋转让给冯中全，应视为无效。并且此房屋的买卖未经西洪沟村委会同意。对证据七被告的举证目的有异议，西洪沟村委收取的水电配套管理费，只是被告使用水电，并不代表西洪沟村委认为被告是本村村民，只能证实被告使用，不能证实被告有土地的使用权。对证据八、九真实性无异议，但对被告的举证目的有异议，判决书与本案无关联性。鲁公庙属于城市规划，西洪沟村属于集体的土地，并不能相提并论。根据法律规定，城市规划用地、村集体用地性质不一样。对于临沂中院、费县人民法院的判决书适用的条文也不适用于本案。村集体土地转让只能转让给本集体的人员，不能转给外村的村民。我国不是判例国家，各个案子的性质、特点不一样，被告方举证案例与本案无任何的相似之处，并且此判决与最高院的解析相违背。临沂中院的判决书载明了鲁公庙是国有划拨土地，不是农村集体土地。原告主张的是村集体的土地，即便是被告举证说西洪沟村已经划为城市规划区，但是土地性质没有改变，所以应当适用村集体法律政策。 结合原、被告双方的举证、质证及庭审调查情况，本院认证意见为：对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1995年3月16日,郭田民与武善亮签订房屋买卖协议书一份,协议约定郭田民将其所有的房屋以4万元的价格卖给武善亮,武善亮用现金向郭田民支付了全部购房款。付款后郭田民将房产证、土地使用证交给武善亮，协议还约定了其他事项。2010年3月18日，郭田民与武善亮到费县房地产管理局签订了房屋买卖契约（红契、白契），契约中记载：郭田民将涉案房地产以4万元的价格卖给武善亮；郭田民已于1995年3月16日将涉案房地产交付给武善亮。郭田民及武善亮分别在红契、白契上签字捺印。2010年3月22日，郭田民协助武善亮办理涉案房屋变更登记手续，费县房地产管理局将涉案房屋登记在武善亮名下，并为武善亮颁发了费房私字第××号房权证。同年12月22日，武善亮将该房屋卖给其姐夫冯中全。此后，涉案房屋一直由冯中全及家人居住，并对房屋进行了修缮等。2014年6月4日西洪沟村村民委员会向冯中全收取3000元的水电路配套管理费。 费县经济开发区现因“费县东城改造项目”进行拆迁补偿安置事宜。 本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定，当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩。本案系确认合同无效纠纷，郭田民的诉讼请求不属于债权请求权，故本院对武善亮、冯中全辩称已过诉讼时效的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。各方当事人对涉案房屋买卖合同的真实性无异议，该合同亦符合成立的基本要件，本院对合同的依法成立予以确认。依照合同法第五十二条的规定，合同无效必须存在规定情形或是违反了法律、行政法规的强制性规定。现就房屋买卖合同是否有效分析如下： 一、涉案房屋买卖合同是否存在合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而强制性规定可以分为效力性强制规定和管理性强制规定。如果法律行为违反强制性规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效，为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。本案中，郭田民将涉案房屋卖给武善亮，并到费县房地产管理局协助办理了房权证变更登记手续，武善亮购买涉案房屋后并未改变土地之上房屋的住宅用途，故涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。后武善亮将房屋又卖给冯中全，系对自己权利的处分，符合法律规定。 二、涉案房屋所在的费县经济开发区已纳入费县城市规划范围，郭田民已将涉案房屋卖予武善亮，后武善亮将房屋卖予其姐夫冯中全达十年之久，武善亮、冯中全系非本集体经济组织成员，郭田民并非诉讼时才知晓。在拆迁过程中因涉案房屋被纳入城市规划而获得拆迁补偿权益，房屋价值已经升值，在此情形下，郭田民主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则，合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。 综上所述，涉案房屋买卖合同依法成立，且不存在合同无效的情形，为有效合同，转让行为亦合法有效。原告要求确认与被告间的转让行为无效的诉讼请求有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告郭田民的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告郭田民承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  展新容 二〇一八年八月三十一日 书记员  邱淑玥