广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18658号原告：王苓，女，1979年11月5日出生，汉族，住四川省古蔺县，委托诉讼代理人：何继成，广东国晖律师事务所律师。被告：何正权，男，1978年7月5日出生，汉族，住陕西省南郑县，被告：中山市汇铭房地产中介有限公司金海岸分公司，住所地广东省中山火炬开发区云祥路**逸翠华庭****l卡之一，统一社会信用代码91442000692476236P。负责人：郭锡鸿。委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，广东卓而立律师事务所律师。被告：中山市汇铭房地产中介有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区云祥路**逸翠华庭****1卡之二，统一社会信用代码914420007993243711。法定代表人：郭锡鸿。委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，广东卓而立律师事务所律师。被告：郭锡鸿，男，1981年7月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，广东卓而立律师事务所律师。原告王苓与被告中山市汇铭房地产中介有限公司金海岸分公司（以下简称汇铭金海岸分公司）、中山市汇铭房地产中介有限公司（以下简称汇铭公司）、郭锡鸿、何正权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王苓及其委托诉讼代理人何继成，被告汇铭金海岸分公司、汇铭公司的法定代表人郭锡鸿及委托诉讼代理人张科，被告何正权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王苓提出诉讼请求：1.解除王苓与何正权、汇铭金海岸分公司签订的《中山市汇铭房地产中介有限公司房地产买卖（居间）合同》；2.何正权返还原告购房款80000元、双倍返还定金200000元、赔偿原告损失约600000元（以评估报告为准）；3.汇铭金海岸分公司返还原告佣金10000元，对何正权的上述债务承担连带责任；4.郭锡鸿对上述债务承担连带责任。庭审中，王苓将诉求2中的“赔偿原告损失约600000元”变更为“赔偿原告损失558306元”。事实与理由：2016年10月24日，王苓与何正权、汇铭金海岸分公司签订《中山市汇铭房地产中介有限公司房地产买卖（居间）合同》【以下简称《合同》】，《合同》约定何正权将其名下中山市火炬开发区依云路1号君华新城7区76幢1402号房（以下简称涉案房屋）以900000元价格出售给王苓，约定了定金和佣金，王苓依约支付了定金100000元和佣金10000元。支付上述款项后，王苓希望汇铭金海岸分公司尽快与何正权将涉案房屋过户，汇铭金海岸分公司以安排办理房地产手续为由，叫王苓分两次支付何正权购房款共计80000元。之后，汇铭金海岸分公司迟迟不能安排过户事宜。在王苓的再三催促下，汇铭金海岸分公司告知涉案房屋被查封无法过户，为证明被查封的事实，汇铭金海岸分公司向原告提供了《房地产查封证明表》该表显示涉案房屋已经第六轮查封，第六轮查封的是另外一个购买涉案房屋的买主。王苓认为，何正权隐瞒涉案房屋被查封的事实出售，更为严重的是一房二卖，现二手购房者已经在先查封了涉案房屋，王苓取得涉案房屋的目的已经不可能实现。何正权辩称，1.如果实在没有办法履行合同，其同意解除合同。2.如果解除合同，其同意返还购房款及返还定金。因为王苓支付定金的时间也延迟了，所以不只原额返还，也愿意返还佣金损失10000元。但是王苓要求赔偿600000元，数额过高，也没有任何的依据，其不同意赔偿这个损失。3.王苓应该知道房产被查封的事实，2015年、2016年，涉案房屋的门上都有法院相关的文书及查封凭条。4.其有一年半在外地，没有来过中山。汇铭金海岸分公司、汇铭公司辩称，1.汇铭金海岸分公司、汇铭公司与王苓是居间合同关系，本案是房屋买卖合同纠纷，因此汇铭金海岸分公司、汇铭公司不是本案适格的被告，请求法院依法驳回关于汇铭金海岸分公司、汇铭公司的诉求。2.另外从法律规定上说，汇铭金海岸分公司、汇铭公司与王苓、何正权之间不存在法律的连带责任关系及也不存在约定的连带责任关系，因此无须对何正权的债务承担连带责任。3.汇铭金海岸分公司、汇铭公司认为本案的买卖合同纠纷，如果双方同意协商一致解除的话，没有异议，但是应当由违约方承担合同不能履行从而解除的违约责任，并应当由违约方承担赔偿责任，与其没有任何的关系。4.汇铭金海岸分公司、汇铭公司为合同的签订及履行提供了相应的居间服务，在得知案涉房地产被查封后，也多次协商王苓与何正权，但因各种原因没有达成一致意见，其已经为促进买卖合同及履行合同提供了相应的服务，因此认为无须返还佣金。而且根据买卖合同第9条的约定应当由违约方承担支付服务佣金的违约责任。5.在签订买卖合同的同时何正权没有如实告知涉案房屋被查封的事实，何正权也未将涉案房产的证件原件托管于汇铭金海岸分公司、汇铭公司处，根据国土局查档的有关规定汇铭金海岸分公司、汇铭公司无法向国土部门查档，无法得知涉案房屋的状况。且签订合同之时及之后的时间，汇铭金海岸分公司、汇铭公司也将有关的情况告知王苓，也做了相应的提醒，但是王苓还是与何正权签订了买卖合同，支付了购房款。有可能是因为何正权出售的房子价格低于市场价，王苓是为了便宜所以才签订了合同。王苓系知情的，因此应该由王苓承担相应的责任及风险。郭锡鸿辩称，郭锡鸿系汇铭金海岸分公司、汇铭公司的法定代表人，根据公司法的规定，只有在公司为了恶意逃避债务的情况下，才应当由股东承担相应的责任，而且郭锡鸿与汇铭金海岸分公司、汇铭公司的财产是独立的，所以郭锡鸿不是本案的适格被告，是王苓滥用诉权，郭锡鸿保留追究王苓相关法律责任的权利。本院经审理查明认定事实如下：2016年10月24日，王苓（买方）与何正权（卖方）、汇铭金海岸分公司（经纪方）签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定：一、卖方将其名下位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城7区76幢1402房（以下简称该物业）出售给卖方，该物业产权状况为在银行抵押中，且为毛坯房。二、该物业成交价格为900000元，①定金100000元为第一部分楼款，签订合同当日支付30000元，余下70000元于2016年10月31日前支付。（卖方应于收到定金当日将产权证原件托管于经纪方公司作为贷款及产权过户手续之用，以保障此次交易顺利安全）。②购房款170000元于国土房管部门办理递件过户并领到回执当日即时支付。③银行按揭款630000元，由经纪方协助买方向银行申请按揭支付给卖方，以上按揭款在买方办完房产抵押登记手续后由银行直接划款到卖方银行账户。三、卖方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，保证该物业在办理过户递件前不存在产权纠纷，债权债务、查封等事项，且已征得配偶同意，否则卖方必须承担由此引起的法律责任及赔偿买方的一切损失。四、卖方在收取买方购房定金当日预留10000元作为交楼押金，由经纪方监管，以收据为准，在该物业顺利交接后三个工作日内退还给卖方。五、本合同于三方代表人签字盖章即时生效，任何一方不买或不卖导致转让手续无法顺利完成，则按违约处理；若卖方违约，则已付定金将由买方没收，若卖方违约，则须双倍返还买方定金。此外，违约方同时还应全额承担经纪方服务佣金和应支付的费用（包括测量费、查档费、评估费）。六、鉴于经纪方促使该物业买卖合同成立及后续服务，按约定买方应支付21000元作为经纪方服务佣金，该佣金于本合同签署当日支付11000元，余款10000元于国土房管局办理产权过户当日（过户前）付清。签订合同当日，王苓向何正权支付了20000元定金，向汇铭金海岸分公司支付了10000元佣金。此后，王苓于2016年10月31日、11月1日分别向何正权支付了50000元和20000元。王苓虽延迟了一天支付定金，但何正权对此并未提出异议。即王苓直接向何正权支付了90000元定金，加上其于签订合同前支付给汇铭金海岸分公司再转给何正权的10000元诚意保证金，一共支付了100000元定金。何正权在收取王苓交来的定金后，向汇铭金海岸分公司支付了10000元交楼押金作为监管。2017年3月24日及4月21日，王苓共向何正权支付了购房款80000元。2015年8月28日，涉案房屋被中山市第一人民法院查封。签订合同时，何正权未向王苓告知查封情况。此后，涉案房屋被轮番查封。王苓向何正权支付了定金及部分购房款后，至今未能办理过户手续，遂于2017年10月9日以其诉称的事实与理由故将何正权、汇铭金海岸分公司、汇铭公司、郭锡鸿诉至本院，主张上述实体权利。何正权、汇铭金海岸分公司、汇铭公司、郭锡鸿积极应诉，提出答辩意见如上。2018年1月8日，王苓申请对涉案房屋的价值进行评估。2018年5月2日，中山市置信土地房地产估价有限公司作出评估报告，确定涉案房屋于2017年10月9日的估价为1458306元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王苓与何正权在汇铭金海岸分公司的居间下签订的《房地产买卖（居间）合同》形成两个法律关系，即王苓与何正权之间形成房屋买卖合同关系，王苓与何正权、汇铭金海岸分公司三方形成居间合同关系。本案仅对前者进行处理。本案的争议焦点为：一、《房地产买卖（居间）合同》是否达到解除的条件。二、何正权、汇铭金海岸分公司、汇铭公司、郭锡鸿的责任承担问题。一、《房地产买卖（居间）合同》是否达到解除的条件。《房地产买卖（居间）合同》约定，王苓于签订合同当日支付30000元，余下70000元于2016年10月31日前支付。王苓虽延迟了一天支付定金，但何正权对此并未提出异议，视为同意王苓延迟支付定金。王苓共向何正权支付了100000元定金，但是何正权至今未履行其义务，协助王苓办理过户手续。涉案房屋现已被查封，双方签订的《房地产买卖（居间）合同》难以继续履行。且何正权抗辩如没有办法继续履行合同，同意解除合同，故王苓要求解除合同，合理有据，本院予以支持，但仅解除《房地产买卖（居间）合同》中有关房屋买卖合同的部分。二、何正权、汇铭金海岸分公司、汇铭公司、郭锡鸿的责任承担问题。王苓依约向何正权支付定金后，何正权未协助王苓办理过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任，王苓要求何正权退还购房款80000元及双倍返还定金200000元，合理有据，本院予以支持。何正权双倍返还定金，已足以弥补王苓的损失，故王苓要求何正权赔偿损失558306元的主张，理据不足，本院不予支持。汇铭金海岸分公司和汇铭公司作为经纪方，与王苓、何正权形成居间合同关系，本案仅处理王苓与何正权之间形成的房屋买卖合同关系。若王苓认为汇铭公司及汇铭金海岸分公司在履行居间合同过程中存在过错，应承担相应的违约责任，应另循其他途径主张。故本院对王苓要求汇铭公司、汇铭金海岸分公司向其退还佣金及承担相关违约赔偿责任的请求，本院不予支持。郭锡鸿系汇铭公司的唯一股东，汇铭公司系一人有限责任公司，郭锡鸿是否承担责任，取决于汇铭公司是否应承担责任，而汇铭公司是否承担责任在本案中并未予以处理，王苓可在另行处理其与汇铭公司、汇铭金海岸分公司的居间关系纠纷中向郭锡鸿主张权利，故本院对王苓主张郭锡鸿承担连带赔偿责任请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王苓与被告何正权于2016年10月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》中关于房屋买卖合同部分；二、被告何正权于本案判决生效之日起七日内向原告王苓双倍返还定金200000元及退还购房款80000元；三、驳回原告王苓提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12283元，财产保全费5000元，评估费6146元，共计23429元（原告王苓已预交），由原告王苓负担17724元，被告何正权承担5705元，被告何正权于本判决生效之日起七日内迳付原告王苓。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 何明伟审判员 陈春华二〇一八年八月八日书记员 罗 鑫陈芷云