四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终12217号 上诉人（原审被告）：四川卓达科技有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金房苑横街7号3幢1-2层。 法定代表人：刘光文，执行董事。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑德强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都市鑫金资产投资经营有限公司，住所地：四川省成都市金牛区光荣路19号。 法定代表人：袁悦，总经理。 委托诉讼代理人：魏刚华，男，汉族，1969年5月2日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李玲，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人：中国人民解放军四川省成都市金牛区人民武装部，住所地：四川省成都市金牛区光荣路34号。 法定代表人：朱建军，部长。 委托诉讼代理人：王改革，男，汉族，1981年1月26日出生，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：刘思来，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人四川卓达科技有限公司（以下简称卓达公司）因与被上诉人成都市鑫金资产投资经营有限公司（以下简称鑫金公司）、原审第三人中国人民解放军四川省成都市金牛区人民武装部（以下简称金牛区武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人卓达公司提出诉讼请求：一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3594号民事判决，发回重审或依法改判驳回鑫金公司的全部诉讼请求；二、请求依法判令鑫金公司承担本案全部的诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院事实认定不清。首先，卓达公司提交的证据能够相互印证，证明金牛区武装部已在2016年11月之前收回案涉租赁房屋，金牛区武装部、鑫金公司不应向卓达公司主张此后的房租。其次，卓达公司是基于金牛区武装部的要求才停止支付租金，并没有违约，鑫金公司、金牛区武装部无权以延期支付租金为由要求解除合同。并且根据军委文件关停案涉租赁房屋是强制要求，金牛区武装部与卓达公司的地位具有不平等性。最后，一审判决对于租金、占用费计算的起始日和计算标准均存在错误；二、一审法院违反法定程序。首先，本案不属于简易程序的适用范围，一审判决不应使用简易程序。其次，卓达公司的反诉与鑫金公司的本诉具有因果关系，一审法院以不具备关联性为由未受理卓达公司的反诉请求违反法律规定；三、一审法院适用法律错误。卓达公司是基于金牛区武装部的强制要求才停止支付租金，并没有违约，一审法院不应适用《合同法》第94条，并且一审法院不应按照《合同法》第226条判决卓达公司支付租金，卓达公司达不到《房地产租赁合同》签订时约定的使用、收益目的时，无需支付租金。故请求二审法院支持卓达公司的上诉请求。 被上诉人鑫金公司答辩称：一、金牛区武装部与卓达公司签订的《基地租金缓交协议》，没有明确金牛区武装部要求卓达公司停止使用租赁房屋；二、卓达公司一直放任房屋缓交租金状况，并未主动要求与金牛区武装部办理房屋移交手续，这与卓达公司提出的中央军委的文件影响了租赁房屋的使用相矛盾；三、证人证言只能证明一楼的铺面已关停，不能证明关停的具体时间及原因。且二楼的宾馆一直在营业状态。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。 金牛区武装部述称：金牛区武装部从未告知卓达公司要收回租赁物，并且也明确告知卓达公司其已将租赁物移交给鑫金公司，由卓达公司向鑫金公司缴纳房屋租金。案涉房屋及钥匙现均由卓达公司管理，卓达公司关停并不代表已经归还案涉房屋。 鑫金公司向一审法院提出诉讼请求·1.判令解除关于成都市金牛区号金牛区人民武装部民兵训练基地1号楼及临街门市裙楼的《房地产租赁合同》；2.判令卓达公司腾退租赁房屋；3.判令卓达公司支付租金1490500元（从2016年4月1日计算至2018年2月28日，实际主张至房屋腾退之日）；4.判令卓达公司支付违约金1276657.5元；5.本案诉讼费由卓达公司承担。 一审法院经审理查明：2009年12月9日，金牛区武装部（甲方）与四川卓达路桥工程有限公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定主要内容：1.甲方将坐落于成都市金牛区房屋（武装部民兵训练基地楼及临街门市裙楼，建筑面积4700㎡）出租给乙方使用；2.租赁期10年，2009年12月9日至2019年12月9日（其中甲方给予乙方的装修期为免租期），租金总额780万元，前两年租金为70万元/年，第三年至第五年租金为75万元/年，第六年至第十年租金为83万元/年，租金按季度结算，乙方于每季度末5天至下季度前5天交付下一季度租金；3.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三计算滞纳金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回属于甲方的全部财产。 合同签订后，金牛区武装部向卓达公司交付了上述合同约定的租赁房屋。在此期间，四川卓达路桥工程有限公司更名为四川攀甬科技有限公司，并再次更名为四川卓达科技有限公司。卓达公司支付租金至2016年3月31日。 2016年4月18日，金牛区武装部与卓达公司签订了《基地租金缓交协议》，载明：根据军委（2016）58号文件精神，要求2016年6月底关停空余房地产租赁项目，为贯彻落实上级指示精神，经双方协商，二季度租金暂缓收取，待完成该项工作后，一并结算。 卓达公司在审理中表示，若金牛区武装部认可鑫金公司后续取得了《房地产租赁合同》出租人身份，承接了该合同权利义务，则卓达公司予以认可。 上述事实，有《房地产租赁合同》、《基地租金缓交协议》等证据及当事人当庭陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，结合各方当事人在审理过程中陈述意见，鑫金公司承继金牛区武装部在《房地产租赁合同》的相关权利义务的事实，一审法院予以确认。争议的主要焦点：一、《房地产租赁合同》能否解除；二、鑫金公司主张卓达公司支付租金（按合同约定计算至房屋腾退之日）及违约金的理由是否成立。 关于《房地产租赁合同》能否解除的问题。对此，一审法院认为，针对鑫金公司主张解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，卓达公司虽未明确表示同意，但根据金牛区武装部于2016年4月18与卓达公司签订的《基地租金缓交协议》内容以及卓达公司抗辩租赁房屋已于2016年4月停止使用的意见，能够确定双方当事人均无继续履行合同的意向，合同目的已无法实现。同时，为避免租赁房屋可能闲置后所造成的损失进一步扩大，遵循经济效益原则，就鑫金公司主张解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，卓达公司应将租赁房屋交还给鑫金公司。 关于鑫金公司主张卓达公司支付租金（按合同约定计算至房屋腾退之日）及违约金的理由是否成立。对此，卓达公司抗辩从2016年4月起未使用租赁房屋，故不应支付租金和违约金。一审法院认为，金牛区武装部作为合同当事人与卓达公司签订的《房地产租赁合同》及《基地租金缓交协议》，仅是基于平等的民事主体，不具有履行行政职能的性质。《房地产租赁合同》履行期间，双方签订的《基地租金缓交协议》中，并没有明确金牛区武装部要求卓达公司停止使用租赁房屋。同时，若卓达公司认为上级单位的文件精神会影响租赁房屋的正常使用，应及时依法提出主张，并根据合同效益原则，采取适当措施防止损失扩大。卓达公司以《基地租金缓交协议》为根据，提出未使用租赁房屋作为不应支付租金的抗辩理由，不能成立，一审法院不予采纳。 按照《房地产租赁合同》载明的租金标准，从2016年4月1日至本案辩论终结之日即2018年6月7日，共计26个月6天。按照鑫金公司主张的租期从2011年10月1日起算，即2016年4月1日至2016年9月30日的租金按75万元/年计算，计375000元；2016年10月1日至2018年6月7日按83万元/年计算，计1396236元。前述共计租金为1771236元。对此，一审法院认为，根据《基地租金缓交协议》内容，能够确定上级文件会对卓达公司利用租赁房屋对外经营造成一定影响，本着公平原则，一审法院酌定卓达公司按合同约定租金50%的标准向鑫金公司支付后续租金，即卓达公司向鑫金公司支付2016年4月1日至2018年6月7日期间的租金为885618元；鑫金公司超出此部分的租金主张，一审法院不予支持。此后至卓达公司腾退交还之日的房屋占用费，参照合同约定的83万元/年的标准计算，即每日占用费为2274元。 关于鑫金公司主张的违约金问题。因双方签订《基地租金缓交协议》中，已明确此后二季度租金暂缓收取，且该协议中载明的“待完成该项工作后，一并结算”，系对后续支付租金期限约定不明，鑫金公司以卓达公司未按约支付租金主张违约金的诉求，一审法院不予支持。 庭审中，卓达公司抗辩本案应适用普通程序审理的意见，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定情形，一审法院不予准许。同时，卓达公司在庭审中提出对鑫金公司提交的复函（落款日期为2017年9月22日）上盖有卓达公司的印章真实性进行鉴定。因该证据对于鑫金公司主张的事实不具有关联性，故一审法院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条、第二百五十七条规定，一审法院判决：1、金牛区武装部与卓达公司于2009年12月9日签订的《房地产租赁合同》于判决生效之日解除2、卓达公司于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区号的房屋腾空，并交还给鑫金公司；3、卓达公司于判决生效之日起十日内向鑫金公司支付租金885618元（2018年6月8日至卓达公司交还租赁房屋的占用费，按2274元/天的标准进行计算）；4、驳回鑫金公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28937元，减半收取计14468.5元，鑫金公司负担8468.5元，卓达公司负担6000元。 二审中，卓达公司提出一审查明的事实存在遗漏：1、卓达公司于2016年4月基于金牛区武装部的要求将案涉房屋关停，还签订了租金缓交协议；2、金牛区武装部至少于2016年11月对案涉房屋收回控制权；3、一审法院在开庭期间送达不予受理反诉的裁定书，卓达公司在开庭时当庭提出上诉并于2018年6月12日递交了书面上诉状，且卓达公司要求对案涉证据加盖的印章进行鉴定，一审法院均未处理。4、一审判决对于房屋面积没有进行准确认定。 当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审判决确认卓达公司应负担案涉房屋从2016年4月1日起租金及后续房屋占用费用结论是否正确；2、一审是否存在程序违法问题。 一、首先，根据本案查明事实，根据案涉的《基地租金缓交协议》内容，金牛区武装部与卓达公司一致确认案涉项目二季度租金暂缓收取，待完成该项工作后，一并结算。可知双方均明确因军队有偿服务相关政策发生重大调整，属于国家政策的重大调整范畴，案涉合同已经实际无法继续履行，同时为尽快完成停偿工作，金牛区武装部暂缓收取卓达公司租金，以便双方尽快完成结算工作。但该份协议内容中，显然没有要求卓达公司立即停止使用租赁房屋，以及房屋租金停止计付的内容；其次，本案中卓达公司上诉认为金牛区武装部已在2016年11月之前收回案涉租赁房屋，其证据仅为一审中提供的测绘报告，并无其他房屋已经实际返还或者金牛区武装部已经实际占有案涉租赁房屋的证据，同时卓达公司作为承租人二审中明确表示不清楚案涉房屋是否办过交接。综上，一审判决确认仅凭该份测绘报告，显然不足以证明金牛区武装部已经收回案涉租赁房屋，应承担举证不能的不利后果。一审判决确认卓达公司应支付2016年11月后的租金及房屋占用费用结论正确，本院予以维持。 二、本案中，卓达公司上诉认为一审中其提出反诉，但一审法院在开庭期间送达不予受理反诉的裁定书，卓达公司在开庭时当庭提出上诉并于2018年6月12日递交了书面上诉状，一审法院拒绝予以处理，存在程序严重违法情形。对此本院认为，一审中卓达公司的反诉与本诉不是基于同一事实，且本诉的主张是否成立与反诉不具有关联性，据此一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第三款“反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”之规定，裁定不予受理卓达公司反诉符合法律规定，本院依法予以确认。 三、因案涉《房地产租赁合同》承租内容为成都市金牛区号房屋，租金总额均按整栋建筑计算，并无根据实际租赁面积均摊的约定，卓达公司自2009年起租后也从未对实际租赁面积提出过异议，案涉房屋实际租赁面积并不影响双方合同的实际履行，卓达公司上诉认为案涉房屋面积一审并未准确认定问题，并不影响本案处理结果的认定，本院不予处理。 另，关于一审中卓达公司要求鉴定问题，一审判决已经阐述清楚，其结论符合案件事实及法律规定，本院依法予以维持，不在此另行赘述。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28937元，由四川卓达科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖方审判员尹英 审判员 夏     伟 二〇一八年八月十三日 书记员 马     莉