江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5091号上诉人（原审被告）：张荣翠，女，1962年4月11日生，汉族，住南京市建邺区电站村138号，现住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：曹家华，男，1967年6月17日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅俊波，江苏李云律师事务所律师。上诉人张荣翠因与被上诉人曹家华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣翠上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定双方当事人之间的房屋买卖合同关系有效，仅买卖部分受限是错误的。涉案房屋是农村集体土地拆迁安置上诉人的唯一保障性住房，根据拆迁有关规定，拿房五年后才能办理权属登记，而上诉人与被上诉人在该房尚未取得权属登记情况下就签订该房的买卖协议，合同是无效的。2、被上诉人购买上诉人没有取得权属登记的房屋自身也存在过错，一审法院判令上诉人承担全部赔偿责任明显不当。3、一审法院判令上诉人赔偿被上诉人房屋增值差价72万元没有事实依据。(1）上诉人与被上诉人2015年12月30日虽签订了房屋买卖协议，但该房不符合买卖条件，该协议是无效的。（2）被上诉人仅向上诉人支付56万元购房款，并未全额支付全部80万元购房款。（3）2016年1月至今，被上诉人已经占用该房（上诉人做了精装修）并用于出租，每月租金3000多元，被上诉人已经取得7万余元租金。（4）被上诉人在2年时间出资不到50万元，一审法院判令上诉人赔偿其72万元，显然有失公平。(5）一审法院也未考虑到南京目前房屋限购、限卖的政策，上诉人与被上诉人能否买卖该房都未考虑，责任认定明显不当。二、一审法院适用法律错误。根据南京市目前执行的房屋限购、限卖政策及上诉人与被上诉人在该房尚未取得权属登记的情况下就签订买卖协议，应依法认定上述房屋买卖合同无效。上诉人依法不应当承担所谓增值差价损失，而一审法院却作出上述判决，显然适用法律错误。曹家华辩称，涉案房屋为上诉人张荣翠原集体土地拆迁获得的安置房屋,与为了保障城市低收入人群的经济适用房性质不同。房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,被上诉人按照合同约定已经支付了相应的购房款,该合同是有效的,并不是上诉人所称的无效合同。根据双方合同约定的违约责任,上诉人主动提出不再履行双方的购房合同,应承担被上诉人房屋增值部分的损失。一审法院在判决中已经考虑到了上诉人张荣翠的实际经济状况,没有完全支持被上诉人的诉讼请求。曹家华向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋买卖合同，张荣翠返还曹家华56万元，赔偿曹家华房屋涨价损失100万元，承担违约金10万元；2.本案受理费由张荣翠承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，张荣翠（甲方）与曹家华（乙方）及第三方南京安格佳地产经纪有限公司（以下简称安格佳公司）（丙方）共同签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将其名下坐落于南京市雨花台区房屋出售给乙方，房屋建筑面积79.24平方米，售价800000元（房价包含现有固定装修）。合同第九条约定，如果任意一方有无正当理由不履行合同等违约行为，则违约方向守约方支付违约金100000元，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，在安格佳公司见证下，双方就涉案房屋的买卖事宜达成《补充协议》，约定：曹家华在2015年12月30日支付张荣翠部分房款500000元，张荣翠在2015年12月30日将房屋交付给曹家华，并结清该房所有相关已发生费用；张荣翠在2016年4月1日前，迁出该房内所有户口，保证该房屋空户，空户后当日内曹家华支付给张荣翠购房款20000元；张荣翠承诺2016年6月30日前办理好涉案房屋产权证和土地证，待产权证和土地证办理完毕后三十日内，双方共同去房产局办理过户手续，过户当天曹家华支付张荣翠购房款280000元。上述协议签订后，曹家华于当日向张荣翠支付购房款500000元。张荣翠出具收条载明收到房款500000元，并于2016年1月将涉案房屋交付给曹家华。2016年1月22日，曹家华在张荣翠请求下向其支付房款60000元，张荣翠出具收条载明收到涉案房屋房款60000元。2017年12月8日，张荣翠出具承诺书一份，载明：“本人不同意出售雨花区春园路31号6幢一单元402室房屋，自愿承担南京安格佳房地产经纪有限公司房地产买卖中介合同（合同编号：2015297）中的违约责任。承诺人：张荣翠；日期：2017.12.8。”另查明，2005年3月13日，张荣翠因原坐落于建邺区电站村138号的房屋拆迁，与建邺区城镇建设综合开发总公司签订《征地房屋拆迁补偿协议》，并作为征地房屋拆迁户申请购买了涉案房屋。庭审中，经曹家华申请证人李某出庭作证，李某系安格佳公司员工及涉案房屋买卖中介合同经办人。证人李某称，由于涉案房屋的性质必须满五年才可以上市交易，但双方称是朋友关系，双方达成房屋买卖合意，并约定张荣翠于2015年12月30日前将房屋交付给曹家华。涉案房屋交付具体时间无法记清，大概是于2015年年前双方自行交付。张荣翠是2017年9月27日办理房产证并将该证交付给李某。当时通知了曹家华办理房屋过户手续，但张荣翠认为之前约定的房价偏低，想要涨价。经询问，李某称，案涉房屋系农民拆迁安置房屋，无土地受益金，目前市场净得价格为1600000元左右。庭审中，曹家华陈述涉案房屋目前市场净得价格为1600000元左右，张荣翠于庭审后询问了市场价格并书面提交一审法院，涉案房屋所处地区平均价格为每平方米23000元至24000元。一审法院认为：一、关于曹家华与张荣翠2015年12月30日签订的房屋买卖协议书的效力问题。本案中，2005年3月13日，因张荣翠所使用的坐落于电站村138号的房屋拆迁，张荣翠与建邺区城镇建设综合开发总公司签订征地房屋拆迁补偿协议，并取得了涉案房屋。一审法院认为，涉案房屋系张荣翠因房屋拆迁安置取得，故双方之间的房屋买卖合同关系有效，仅买卖部分受限，现张荣翠已不同意继续出售案涉房屋，且曹家华也要求解除房屋买卖合同关系，故一审法院认为双方已对房屋买卖合同的解除达成一致，应予解除，曹家华应向张荣翠返还案涉房屋，张荣翠应返还曹家华购房款并赔偿曹家华的相关损失。二、关于曹家华所主张的房屋增值差价损失及各自所应承担的责任。曹家华主张案涉房屋市场价格已增值，要求张荣翠赔偿房屋增值差价损失。张荣翠提出其家庭困难，无力进行赔偿。一审法院认为，本案中张荣翠明知其转让的房屋属于买卖受限制的房产，而与曹家华签订房屋买卖合同，并在收取购房款后，拒绝过户主动违约，客观上造成了曹家华的损失，故应当承担赔偿责任。庭审中，曹家华及作为证人的中介机构人员陈述房屋的市场净得价格为1600000元左右，张荣翠庭后提交其自行询价的结果为每平方米23000元至24000元。一审法院认为，曹家华的陈述更贴近实际，一审法院予以采信，故案涉房屋的增值差价损失为800000元（1600000元-800000元）。综合考虑双方的实际损失，结合张荣翠经济困难的实际情况，并兼顾双方的利益平衡，一审法院酌定由张荣翠承担增值差价损失的90%，即张荣翠应赔偿曹家华增值差价损失720000元（800000元×90%）。同时，张荣翠还应返还曹家华购房款560000元。另曹家华所主张的违约金，一审法院在计算房屋增值差价损失时，已有所考量，故不再单独计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除曹家华与张荣翠2015年12月30日就南京市雨花台区房屋签订的房屋买卖合同；二、张荣翠应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向曹家华返还购房款560000元，并赔偿曹家华房屋增值差价损失720000元，合计由张荣翠向曹家华支付1280000元；三、曹家华于收到上述款项后七日内，将位于南京市雨花台区房屋清空腾退并返还给张荣翠；四、驳回曹家华的其他诉讼请求。案件受理费19740元、保全费5000元，合计24740元，由曹家华负担2474元，由张荣翠负担22266元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。涉案房屋系上诉人因房屋拆迁安置取得，且《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，被上诉人按约支付了房屋价款，上诉人亦交付了涉案房屋，但拒绝办理产权变更登记手续，违反合同约定，应当赔偿被上诉人的损失。一审中，被上诉人及证人陈述涉案房屋的市场价格为1600000元左右，上诉人庭后提交其自行询价的结果为每平方米23000元至24000元。一审法院采信了对上诉人有利的陈述，认定涉案房屋的增值部分为800000元，且综合考虑双方的实际损失，并结合上诉人经济困难的实际情况，兼顾双方的利益平衡，酌定由上诉人承担房屋增值而导致损失的90%，判令其赔偿被上诉人增值差价损失720000元并无不当。上诉人关于被上诉人并未全额支付房款、实际占有使用涉案房屋并取得收益、上诉人不应承担差价损失等上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，张荣翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由张荣翠负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年八月二十九日书记员  陈晓君