湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初1384号原告（反诉被告）杜友庚，男，1981年10月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区，委托代理人周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）王哲民，男，1992年3月15日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县，被告（反诉原告）凡宇亚，女，1990年8月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，两被告（反诉原告）共同委托代理人袁伟海，湖南华湘律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托代理人李龙，湖南华湘律师事务所律师。第三人（反诉第三人）长沙市择家房地产经纪有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路**湘腾商业广场****。法定代表人黄启柏。第三人湖南省直单位住房公积金管理中心，住所地，住所地长沙市天心区友谊路**iv>法定代表人汪涛，该中心主任。委托代理人廖焕宇，男，1968年8月24日出生，汉族，住长沙市雨花区，委托代理人宋嫦娥，女，1986年9月28日出生，汉族，住南京市江宁区，原告（反诉被告）杜友庚诉被告（反诉原告）王哲民、凡宇亚、第三人湖南省省直单位住房公积金管理中心（以下简称省直公积金中心）、长沙市择家房地产经纪有限公司（以下简称择家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，被告王哲民、凡宇亚向本院提起反诉，本院经审查依法受理，并决定本诉、反诉一并审理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、李毅组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员任青担任法庭记录。原告杜友庚及其委托代理人周雁武，被告王哲民、凡宇亚的共同委托代理人李龙、第三人省直公积金中心的委托代理人廖焕宇、宋嫦娥到庭参加诉讼，第三人择家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜友庚诉称：被告王哲民与被告凡宇亚系夫妻关系。原告与两被告通过房产中介长沙市择家房地产经纪有限公司于2017年7月29日签订房屋买卖合同，购买被告王哲民名下位于岳麓区映日路559号和泓梅溪四季二期6、7栋2803号房，房屋呈交价格为1215000元，并于当日支付购房定金50000元。合同约定甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋实际呈交总金额的万分之十作为违约金，合同继续履行，乙方支付完甲方房款550000元后，甲方需要交房给乙方。原告于2017年8月15日通过银行转账向两被告支付了550000元，但两被告一直未按合同约定履行交房手续。原告多次向被告提出要求交房，但被告均拒绝履行交房义务。自2017年8月16日至2018年2月28日止，逾期交房时间已达到197天，被告应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金239355元。原告现主动降低违约金比例，按每日万分之三计算，请求被告支付逾期交房违约金71806.5元。现原告诉至法院，请求依法判决：一、两被告立即履行交房义务并办理过户手续，支付自2017年8月16日至2018年2月28日止的逾期交房违约金71806.5元，并支付自2018年3月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；二、本案的诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：两被告履行交房义务并办理过户登记手续，并自2017年8月16日起按日承担逾期交房违约金1215元至实际交房之日止。被告（反诉原告）王哲民、凡宇亚辩称：因为长沙市的限购政策，合同无法继续履行，被告本案涉案的房屋产权证在2018年才出，根据政策要求，要四年以后才能过户。《房屋买卖合同》第6条第1款约定，办理完过户手续才进行交房，被告也和原告沟通过想提前进行交房，但是原告不同意。假设迟延交房违约的情况下，违约金标准也过高，应当核减。第三人省直公积金中心述称：第三人只提一点要求，因为该房屋已经抵押给第三人了，如果没有偿还完贷款，第三人是不会解除抵押。同时告知被告如果逾期还贷，将承担信用风险。第三人择家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。反诉原告（本诉被告）王哲民、凡宇亚反诉称：2017年7月29日，反诉原告与反诉被告、长沙市择家房地产经济连锁有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同签订时，买卖双方及中介明确知晓涉案房屋尚未取得权证，约定反诉原告将名下位于长沙市岳麓区映日路559号和泓梅溪四季家园二期6/7栋2803号房出售给反诉被告。该房屋成交价格为1215000元，付款方式为签订合同当日支付50000元定金，反诉原告将名下另外一套房产（位于长沙市抵押于反诉被告名下后，反诉被告再支付房款550000元，余下房款待房屋产权证下来以后，反诉被告通过房屋抵押贷款的方式支付，若贷款未获批则由反诉被告一次性支付余款。现反诉原告确已经收到反诉被告支付的600000元购房款，且反诉原告名下位于长沙市反诉被告名下。在此期间，长沙市二手房交易政策突变，在长沙购买的商品住房，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，同时，反诉原告本欲出售的房屋因开发商原因以及政策原因至今尚未办理下来，因此，房屋已经不具有产权过户的条件。根据合同第十条第三款的约定，如因政策或其他非可抗的因素导致房屋不能顺利交易，则双方自行解除合同，双方各自承担自己的损失。反诉原告认为房屋因923限购政策原因已经不具备交易条件，合同目的不能实现，满足合同约定的解除条件。另涉案房屋抵押权人湖南省直单位住房公积金管理中心未同意房屋交易与过户。因此合同无法继续履行，现反诉原告反诉至法院，请求依法判决：一、解除反诉原告与反诉被告于2017年7月29日签署的编号为2013384的《房屋买卖合同》；二、反诉被告承担本诉与反诉的诉讼费。反诉被告（本诉原告）杜友庚对反诉辩称：一、反诉原告请求解除合同的理由不成立，理由如下：双方签订合同有效，反诉被告为长沙市户口，且为首套房，具备购房资格，且按合同约定履行了支付定金和房款的义务，但反诉原告未按合同约定将房屋交付给反诉被告的行为违约。双方签订合同时间为2017年7月29日，发生在923限购政策颁布之前，923限购政策对本合同没有约束力。923限购政策不属于不可抗力，也不属于国家法律、行政法规，不属于法定解除合同的原因。反诉原告称房屋产权证因开发商原因以及政策原因至今尚未办理下来不是事实，从反诉被告提交的证据《不动产登记情况表》即可看出，该争议房屋在2015年5月11日即办理权证，权证号为415029117。二、反诉原告应当履行交房义务以及协助办理过户登记义务。第三人择家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：涉案房屋位于长沙市岳麓区。该房屋于2015年5月5日预告登记至王哲民名下，于2018年1月23日办理不动产权证。房屋目前因贷款抵押给省直公积金中心。2017年7月29日，王哲民、凡宇亚（甲方、卖方）与杜友庚（乙方、买方）及择家公司（丙方、居间方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：卖方将涉案房屋以1215000元价格出售给买方，买方于签订合同日起支付定金50000元；由于该房产权未下，双方约定卖方名下乾城嘉园该房做公证和抵押与买方名下，买方再支付给卖方房款550000元，余下款项等产权下来以后，买卖双方办理交易过户且买方办理贷款，由银行划扣至卖方指定账户，如因买方个人原因贷款未审批通过，则过户当日由买方一次性支付给卖方。合同第十条补充条款约定，卖方如果单方面不卖了，卖方除退还买方房款外，卖方还需赔偿买方房款的30%；买方支付完卖方房款550000元后，卖方需要交房给买方，交房日前的水电、煤气、物业都由卖方结清，之后的由买方支付；因政策或其他非可抗的因素导致房屋不能顺利交易，则双方自行解除合同，双方各自承担自己的损失。合同签订当日，杜友庚即向凡宇亚转账支付定金50000元。之后杜友庚又于2017年8月15日向凡宇亚转账支付房款550000元。现因双方至今未办理交房及房屋过户手续，故原告诉至法院。另查明，2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会印发《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，该通知第三条规定：“在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。”2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会办公室印发《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》。该通知第一条规定：“一、在本市购买的商品住房（含二手住房，下同），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易”。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅印发《长沙市人民政府办公厅关于进一步嘉庆房地产市场调控工作的通知》，该通知第三条第六款规定：“在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书4年后方可上市交易。”上述事实，有当事人的当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《支付宝转账电子回单》、《中国农业银行转账业务客户回执》、《长沙市商品房买卖合同》、《不动产权证》、《不动产登记情况表》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案焦点问题为本案《房屋买卖合同》应继续履行还是应解除。对此，本院认为，依据2017年5月20日长沙市住房和城乡建设委员会印发的《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》规定，在长沙市购买的商品住房需取得不动产权证书满2年方可上市交易。本案中，涉案房屋位于限购区域，双方签订合同的时间为2017年7月29日，在上述通知调控时间内；涉案房屋于2018年1月23日办理不动产权证书，依据上述通知及现行政策，房屋现不满足上市交易的条件，无法办理过户手续，原、被告合同目的因此无法实现。另结合双方在合同第十条补充条款约定“因政策或其他非可抗的因素导致房屋不能顺利交易，则双方自行解除合同，双方各自承担自己的损失。”故对杜友康主张要求王哲民、凡宇亚继续履行合同，过户并交付涉案房屋、支付逾期交房的违约金的诉请，本院不予支持；对王哲民、凡宇亚反诉要求解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，本院依据向杜友庚及择家公司送达反诉状副本等材料的时间，认定为2018年6月22日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杜友庚与被告（反诉原告）王哲民、凡宇亚、第三人（反诉第三人）长沙市择家房地产经纪有限公司于2017年7月29日签订的《房屋买卖合同》自2018年6月22日解除；二、驳回原告（反诉被告）杜友庚全部诉讼请求。本诉案件受理费收取16381元，由原告（反诉被告）杜友庚负担；反诉案件受理费收取150元，原告（反诉被告）杜友庚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 玮人民陪审员 李 毅人民陪审员 廖寓舒二〇一八年八月二十九日书 记 员 任 青