广西壮族自治区百色市右江区人民法院 行 政 判 决 书 （2017）桂1002行初50号 原告黄华，男，汉族，1973年11月20日出生，住址：广西南宁市邕宁区。 委托代理人宋多耀，广西方圆律师事务所律师。 被告百色市房产管理局，住所地百色市右江区解放街48号。 法定代表人何延权，该局局长。 委托代理人黄家伟，广西右江律师事务所律师。 被告百色市不动产登记局，住所地广西百色市右江区金怡巷36号。 法定代表人朱华，该局局长。 委托代理人麦志波，广西凌盛律师事务所律师。 第三人广西恒升集团有限公司，住所地广西百色市新兴路体育广场南侧。 法定代表人丁俊杰，该公司总经理。 第三人广西中小企业信用担保有限公司，住所地广西百色市右江区中山二路105号。 法定代表人邱宗跃，该公司总经理。 委托代理人潘凌，广西凌盛律师事务所律师。 委托代理人黄达俊，广西中小企业信用担保有限公司员工。 原告黄华不服被告百色市房产管理局、百色市不动产登记局于2010年11月2日作出的房屋产权颁证行为，于2017年11月9日向本院提起行政诉讼。本院于2017年11月16日受理后，于2017年12月4日向被告百色市房产管理局、百色市不动产登记局送达起诉状副本及应诉通知书，依法组成合议庭，于2018年3月21日公开开庭审理了本案。原告黄华的委托代理人宋多耀，被告百色市房产管理局的行政负责人陈霞、委托代理人黄家伟，被告百色市不动产登记局的行政负责人骆伟麟、委托代理人麦志波，第三人广西中小企业信用担保有限公司的委托代理人潘凌、黄达俊到庭参加诉讼。第三人广西恒升集团有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。现已审理终结。 被告百色市房产管理局于2010年11月2日作出桂百房权证百字第××、00××02、00××88、00××89、00××35、00××77、00××78、00××79、00××80的房屋产权颁证行为。 原告黄华向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告为第三人办理恒升水岸花园第7幢（共18层）房屋的房产登记并向恒升公司颁发房屋所有权证的行政行为违法。2、判令被告撤销并收回桂百房权证百字第××、00××02、00××88、00××89、00××35、00××77、00××78、00××79、00××80的房屋所有权证，撤销相应的房屋登记。事实和理由：原告于2009年10月14日与第三人恒升公司签订合同，购买坐落于百色市××路××地块××水岸花园××房产，并于2009年10月16日办理合同备案登记；又于2010年9月20日与恒升公司签订合同，购买上述第7幢第3-18层房产，并于2010年9月28日办理合同备案登记；原告已付清全部购房款。依约定第三人恒升公司应于2010年8月1日前向原告交付上述房屋第一、第二层，于2011年8月30日前向原告交付上述房屋第三至第十八层，但恒升公司至今尚未交房。为此原告向法院提起民事诉讼，要求恒升公司交房并支付违约金。案经百色市右江区人民法院和百色市中级人民法院审理，百色市中级人民法院作出（2016）桂10民终2012号民事判决书，该判决书已发生法律效力，判决确认原告与恒升公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、恒升公司应将坐落于百色市江滨二路A4地块恒升水岸花园第7幢第1-18交付给原告并支付原告逾期交房违约金至交房之日。 上述恒升水岸花园第7幢(共18层)目前仍未竣工，处于烂尾状态，更未通过建设、施工、监理、设计、勘查五方联合验收。在诉讼过程中原告得知：被告为恒升公司办理了该房屋的房屋登记并向恒升公司颁发了证号为桂百房权证百字第××、00××02、00××88、00××89、00××35、00××77、00××78、00××79、00××80的房屋所有权证。并以此为依据，为恒升公司融资办理了相应的抵押登记并颁发了他项权证，证号为桂百房他证百字第00024954、00024955、00024953、00024947、00024948、00024949、00024950、00024952、00024951。 原告认为，被告明知原告已购买上述恒升水岸花园第7幢(共18层)房屋且已办理备案登记、明知该房屋尚未竣工（目前处于烂尾状态），更未通过建设、施工、监理、设计、勘查五方联合验收，仍为恒升公司办理了该房屋的房屋登记、颁发房屋所有权证，并以此为依据，为恒升公司融资办理了相应的抵押登记、颁发了他项权证，被告的行政行为是违法的，该房屋登记、抵押登记及所办理颁发的房屋所有权证、他项权证应依法撤销、收回。被告的违法行政行为，致使原告购买的上述房产不能交付，严重侵害了原告的合法权益，应依法纠正。为此特提起行政诉讼，请人民法院依法判决如原告所诉请。 原告向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份情况。2、被告，证明被告身份情况。3、第三人恒升公司电脑咨询单，证明第三人身份情况。4、（2016）桂10民终2012号《民事判决书》，证明原告合法购买涉案房屋并已备案登记的事实。5、《房屋所有权》，证明被告违法办理涉案房屋登记，向第三人颁发房屋所有权证的事实。6、《房屋他项权证》，证明原告合法购买，经过被告违法办理涉案房屋抵押登记，向第三人颁发他项权证的事实。7、备案登记证明，证明原告合法购买涉案房屋并已备案登记的事实。8、被告《复函》，证明被告拒绝纠正违法行政行为的事实。9、律师函，证明原告在2017年9月28日就被告的行为非法性正式提出异议。10、三份裁定书书，证明我方的诉讼有法律依据和事实依据。 被告百色市房产管理局辩称：一、被告关于不动产登记的申请、受理、审核、登记、发证等行政职能已划出转移，已不是本案适格被告。根据百色市机构委员会2015年11月25日“百编【2015】178号”《关于设立市不动产登记局有关事项的批复》，百色市不动产登记局主要职责为：贯彻落实国家和自治区不动产登记法律法规和政策，承担市人民政府赋予市国土资源局、市房产管理局、市林业局等职责范围内的土地、房屋、林地、河套（滩涂）等不动产登记的申请、受理、审核、登记、发证等工作”。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。因此，答辩人关于不动产登记的申请、受理、审核、登记、发证等行政职能已划出转移至百色市不动产登记局，本局已不是本案适格被告。二、被告为第三人办理恒升水岸花园第7幢房屋的房屋登记并颁发房屋所有权证，符合法定条件、程序合法。2010年11月第三人百色市恒升房地产开发有限责任公司向本局申请办理恒升水岸花园第7幢房屋所有权初始登记。依照《房屋登记办法》第三十条的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。答辩人根据前述规定，经审核，第三人的申请符合法定条件，提交的申请材料齐全，答辩人依照法定程序办理了上述房屋所有权证。因此，被答辩人关于答辩人为第三人办理恒升水岸花园第7幢房屋的房屋登记并颁发房屋所有权证的行政行为违法，以及要求撤销相关房屋产权证之主张，无事实及法律依据，不应支持。三、原告的起诉已超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第（二）项规定，超过法定起诉期限且无正当理由的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。根据原告提交的百色市中级人民法院（2016）桂10民终2012号《民事判决书》所认定的事实，原告最迟于2016年6月22日已知道“被告为第三人办理恒升水岸花园第7幢房屋的房屋登记并颁发房屋所有权证”这一行政行为，但直到2017年11月9日才就前述行政行为提起行政诉讼，已远远超过六个月的法定起诉期限，其起诉依法应裁定驳回。 综上所述，被告关于不动产登记的申请、受理、审核、登记、发证等行政职能已划出转移，不是本案适格被告；原告关于被告为第三人办理房屋登记并颁发房屋所有权证的行政行为违法，以及要求撤销相关房屋产权证之主张，无事实及法律依据，不应支持；且原告的起诉已超过法定起诉期限。恳请人民法院依法驳回原告的起诉。 被告百色市房产管理局提供的证据有：1、《事业单位法人证书》、《法定代表人身份证明》，证明被告的主体身份以及作出行政行为的职权。2、恒升水岸花园第7幢房屋所有权初始登记资料，证明被告为第三人办理恒升水岸花园第7幢房屋的房屋登记并颁发房屋所有权证，符合法定条件、程序合法。3、《房屋登记办法》（摘录）第1、2、3、4、7、11、20、25、30条规定，证明被告做出行政行为的主要法律依据。4、《关于设立市不动产登记局有关事项的批复》，证明被告不是本案适格被告。 被告百色市不动产登记局辩称：一、百色市中级人民法院2016桂10民终2012号民事判决并未判决将座落在百色市滨江二路A地块的恒升水岸花园第7幢的1-18层房屋交付给原告（见2016桂10民终2012号民事判决第13页的叙述及判决部分）。因此，原告的这一陈述与事实不符。二、百色市房产管理局依据第三人的申请及申请材料并依据《房屋登记办法》的规定为第三人办理的本案相关房屋所有权初始登记及之后的其他登记事实清楚、程序合法。三、原告所提供的《商品房买卖合同登记备案证明》并非《物权法》所规定的预告登记，不具有物权性质。另恒升水岸花园第7幢已被南宁市青秀区人民法院及武鸣县人民法院查封，在有关查封解除之前，撤销登记条件不成熟。四、原告的起诉已超过六个月的起诉期限，人民法院应驳回其起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。原告与第三人商品房预售合同纠纷一案中【（2015）右民二初字第417号案件中】，右江区人民法院就案件涉及的房产向百色市房产管理局发出协助查询恒升水岸花园第7幢、G幢备案及办证情况，百色市房产管理局亦将具体情况向右江区人民法院回函。右江区人民法院亦将百色市房产管理局的回函组织双方质证，右江区人民法院亦将该回函的内容写入（2015）右民二初字第417号民事判决书中的（具体详见百色市中级人民法院2016桂10民终2012号民事判决书第5页第2段起至第6页第1段）。从以上可以看出，在（2015）右民二初字第417号案件中的审理过程中，原告已知道本案的有关房产已办理了相关的产权证及他项权证。现原告才提起行政诉讼，远远超出了六个月的起诉期限。在此，被告请求法院驳原告的起诉。 综合上述，原告的诉请无事实依据、也无法律依据，请求人民法院驳回原告的诉请。 被告百色市不动产登记局提供的证据有：1、桂百房权证百字第××、00××02、00××88、00××89、00××35、00××77、00××78、00××79、00××80号房屋权属档案材料，证明本案涉案房屋初始及其他登记登记事实清楚、程序合法。2、《房屋登记办法》，证明百色市房产局就本案涉案房产所作的登记符合法律规定。适用抵押登记部分，第三章第二节。3、（2016）桂10民终2012号判决书，证明原告的起诉已过诉讼期限。4、百色市编制机构委员会文件，证明房产局部分职权已经转移不动产登记局。 第三人广西恒升集团有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼亦未作答辩。 第三人广西中小企业信用担保有限公司答辩意见与百色市房产管理局、百色市不动产登记局意见一致。其没有证据提交。 被告百色市房产管理局对原告所提供证据的质证意见为：对第1、2、3份三性无异议，第四份判决书真实性无异议，判决书第6页关于涉案的房屋未通过五方验收的认定不属实，判决书涉及的是民事诉讼，双方没有就验收进行举证，导致法院作出以上认定，实际情况并非如此。第5页，原告最迟应于2016年6月22日已知道我局为第三人办理恒升水岸花园第7幢房屋的房屋登记并颁发房屋所有权证这一行政行为，直到2017年11月9日才就前述行政行为提起行政诉讼，已远远超过六个月。本案的不动产受生效的裁定书羁束，根据最高院答复湖北省高院的法行【2000】13号答复意见以及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》（法释【2000】8号）第44条第十项，不应受理诉讼标的为生效裁定书所羁束的行政案件，已受理的应裁定驳回起诉。对第5、6、7三分证据真实性无异议，对其证明目的有异议，认为被告的行为是合法的。对第8份真实性无异议，对证明目的有异议，因为对第四份证据的质证意见中看出，原告的起诉已经超法定期限了。第9份律师函也证实了原告的起诉超过时效了。对第10份证据，真实性无异议，都是裁定驳回的申请，不能证明原告的起诉期限合法，与本案无关。 被告百色市不动产登记局对原告所提供证据的质证意见与房产局质证意见一致。另强调，对方律师函落款的时间是2017年9月28日，但中院判决书2016年6月22日已经判决，原告至少于7月份应已经知道被告的颁证行政行为，与律师函提出异议相差了一年以上，提起行政诉讼明显已超过诉讼时效。 第三人广西中小企业信用担保有限公司对原告所提供证据的质证意见与百色市房产局、百色市不动产登记局质证意见一致。 原告对被告百色市房产管理局所提供证据的质证意见为:对第一份证据三性无异议；对第二份证据有异议，主要是依据第三人恒升公司提供的初始申请表、授权委托、竣工验收备案资料等，对于竣工验收备案表，目前本案所涉及到的房屋至今尚未竣工，还处于烂尾状态，在没有竣工状况下，被告对恒升公司提供的竣工备案表材料未予认真审核即颁发所有权证是不合法的。对第三份证据房屋登记办法，真实性无异议，被告企图用登记办法证明合法性不能达到目的，房产没有验收不具备房屋登记的条件。对第四份证据真实性无异议，认为不能证明被告房产局被告身份不适格，坚持对房产局的起诉。 原告对被告百色市不动产登记局所提供证据的质证意见为：对第一份证据，认为由于被告房产局违法登记，房产证是发放不合法的，抵押登记相应的应该撤销。第二份房屋登记办法，真实性无异议，但是不具备被告适用法律的条件，不能达到其证明目的。第三份证据诉讼时效部分，不认可其提交的证据。对于不动产的行政行为提起诉讼的时限是20年。2017年9月28日原告向房产局提交律师函，要求撤销房屋登记和相关抵押登记，房产局于10月31日答复，对我方提出的请求置之不理，按照相关法律规定，我方提起诉讼完全在法律规定的诉讼时效内，未超出诉讼时效。第四份证据百色市编制机构委员会文件，其效力由法院认定，不发表意见。 被告市房产局及被告市不动产登记局对各自提交的证据互无异议。 第三人广西中小企业信用担保有限公司对百色市房产局、百色市不动产登记局提交的证据互无异议，认为该两局颁发的房屋所有权证、他项权证合法有效。 经庭审质证，对原、被告提供的证据，各方对其真实性无异议的，本院予以认定，其合法性、证明目的、关联性由本院在查明事实部分综合认定。 本院经过开庭审理，综合本案证据及当事人庭审陈述和质证意见，认定以下法律事实：原告于2009年10月14日与第三人恒升公司签订合同，购买坐落于百色市××路××地块××水岸花园××房产，并于2009年10月16日办理合同备案登记；又于2010年9月20日与恒升公司签订合同，购买上述第7幢第3-18层房产，并于2010年9月28日办理合同备案登记；原告已付清全部购房款。依约定第三人恒升公司应于2010年8月1日前向原告交付上述房屋第一、第二层，于2011年8月30日前向原告交付上述房屋第三至第十八层，但恒升公司至今尚未交房。为此原告向法院提起民事诉讼，要求恒升公司交房并支付违约金。案经百色市右江区人民法院和百色市中级人民法院审理，百色市中级人民法院作出（2016）桂10民终2012号民事判决书，该判决书已发生法律效力，判决确认原告与恒升公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,因涉案房产因诉讼全部被法院查封不具备交付条件而对原告要求恒升公司交付房产的请求不予支持，并判令恒升公司支付原告逾期交房违约金至交房之日。 2010年10月28日，第三人恒升公司向被告百色市房产局申请办理江滨二路A4地块恒升水岸花园第7幢房屋所有权初始登记，被告经审查认为恒升公司申请登记材料齐全，为恒升公司办理了该房屋的房屋登记并于2010年11月2日向恒升公司颁发了证号为桂百房权证百字第××、00××02、00××88、00××89、00××35、00××77、00××78、00××79、00××80的房屋所有权证，并以此为依据，为恒升公司融资办理了相应的抵押登记并颁发了证号为桂百房他证百字第00024954、00024955、00024953、00024947、00024948、00024949、00024950、00024952、00024951的他项权证。恒升公司分别于2011年12月12日、2013年1月23日、2013年4月9日以上述7幢架空层和1-9层房产进行抵押向武鸣县农村信用合作联社双桥信用社贷款。2014年8月28日，武鸣县法院分别受理了武鸣县农村信用合作联社诉广西鸿宇经贸有限公司、恒升公司等，诉广西龙满路商贸有限公司、恒升公司等三起金融借款纠纷案，并以(2014)武民二初字第191号、(2014)武民二初字第194号、(2014)武民二初字第198号判决书，判决借款人不能履行债务时，武鸣县农村信用合作联社对恒升公司提供的抵押物7幢架空层和1-9层房产享有优先受偿权，该三案进入执行程序后，原告向武鸣县法院提出了执行异议被驳回，又以其系独立请求第三人、武鸣县法院审理以上三案遗漏当事人为由，以再审申请人身份申请再审，武鸣县法院经审理于2017年8月6日以(2017)桂0122民申1、2、3号民事裁定书裁定驳回原告的再审申请，认为原告对恒升公司取得的房屋所有权证有异议的应另行提起行政诉讼。2017年9月28日，原告以律师函方式向被告百色市房产局提出了撤销颁发给恒升公司江滨二路A4地块恒升水岸花园第7幢房屋所有权证的请求，百色市房产局于2017年10月31日复函认为其颁证行为符合法定条件、程序合法，对原告请求不予受理。 另查，百色市机构编制委员会于2015年11月25日以百编(2015)178号文确认设立市不动产登记局，将原属百色市房产局不动产登记的申请、受理、审核、登记、发证等职能移交市不动产登记局履行。百色市中级人民法院于2017年6月30日作出的（2016）桂10民终2012号民事判决书确认涉案江滨二路A4地块恒升水岸花园第7幢房屋未通过建设、施工、监理、设计、勘查五方联合验收，第1-18层房屋全部被南宁市青秀区人民法院和武鸣县人民法院所查封。该房产目前处于烂尾状态无法交付。 本院认为，本案争议焦点是：一、原告起诉是否超过起诉期限；二、百色市房产局是否是本案适格被告；三、被告的颁证行为是否合法有效。 关于焦点一，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理；最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十四条：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，被告百色市房产管理局于2010年11月2日作出了颁发房产所有权证的具体行政行为，原告于百色市中级人民法院于2017年6月30日作出的（2016）桂10民终2012号民事判决书中才最终确认被告将涉案房产房产证颁发给第三人恒升公司的事实，且其在涉案房产证的合法性问题在武鸣县法院执行涉案财产时提出了执行异议，又以其系独立请求第三人、武鸣县法院审理涉案房产遗漏当事人为由，以再审申请人身份申请再审，在武鸣县法院经审理于2017年8月6日以(2017)桂0122民申1、2、3号民事裁定书驳回其再审申请后，原告于2017年9月28日向房产局提交律师函，要求撤销房屋登记和相关抵押登记，房产局于2017年10月31日书面答复，故本案起诉期限应自房产局2017年10月31日的书面答复起起算，原告于2017年11月9日向本院提起本案行政撤销诉讼，显然未超过以上法律规定的起诉期限，被告关于原告起诉已超过起诉的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二，百色市房产局是否是适格被告问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据百色市机构编制委员会于2015年11月25日以百编(2015)178号文，已确认设立市不动产登记局，将原属百色市房产局不动产登记的申请、受理、审核、登记、发证等职能移交市不动产登记局履行，至此涉及不动产登记的申请、受理、审核、登记、发证等原由百色市房产局履行的职能已变更由百色市房产局不动产登记局履行，百色市房产局依法虽不再是履行该职能的职权机关，但原告起诉的是撤销其原来作出的具体行政行为，故其仍是本案的适格被告，其应承担的责任应由继续行使其职权的百色市房产局不动产登记局承担。 关于焦点三，被告的颁证行为是否合法有效。原告与第三人恒升公司签订的《商品房买卖合同》经人民法院生效判决确认为有效合同，原告并办理了涉诉房产的合同备案登记，第三人恒升公司申请涉诉房屋所有权的初始登记虽然提交了法律规定的相关材料，被告经形式审查认为第三人恒升公司的申请符合规定给予办理了房屋所有权的初始登记并颁发了所有权证，但未征得作为房屋买卖合同备案登记的买受人原告的同意，且被告确认涉案江滨二路A4地块恒升水岸花园第7幢房屋已通过建设、施工、监理、设计、勘查五方联合验收明显与该房产目前处于烂尾状态无法交付买受人的事实不符，其对申请人申请登记材料的真实性、合法性、有效的审查不严，显然存在疏漏，其给予第三人恒升公司办理房屋所有权的初始登记并颁发他项权证的行为，给与涉案房产有利害关系的买受人原告造成了损害，明显不当，被告为第三人恒升公司办理恒升水岸花园第7幢（共18层）房屋的房产登记并向恒升公司颁发房屋所有权证的行政行为，主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。被告根据违法办理的房屋所有权证进行的抵押登记，并办理的他项权证依法无效。原告诉请理由充分，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国房屋登记办法》第三十条、第六十八条、第九十二条第二款，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第九十四条第一款的规定，判决如下： 1、?撤销被告百色市房产管理局颁发的桂百房权证百字第××、00××02、00××88、00××89、00××35、00××77、00××78、00××79、00××80的房屋所有权证。 二、确认被告百色市房产管理局作出的证号为桂百房他证百字第00024954、00024955、00024953、00024947、00024948、00024949、00024950、00024952、00024951他项权证无效。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  李洪波 审 判 员  梁 琳 人民陪审员  朱冬梅 二〇一八年五月十六日 法官 助理  韦茗胧 书 记 员  黄 丹