浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0483民初10199号 原告：王财农，男，1971年4月1日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：陈小英，浙江同新律师事务所律师。 被告：嘉兴上久时装有限公司，住所地：浙江省桐乡市洲泉镇综合工业园区，统一社会信用代码91330400745826376R。 法定代表人：陈达中，公司董事长。 委托诉讼代理人：沈枫，北京京大（杭州）律师事务所律师。 第三人：陈达中，男，1946年3月29日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告王财农诉被告嘉兴上久时装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年11月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员滕忠元适用简易程序，于2017年12月29日第一次开庭进行了公开审理，原告委托诉讼代理人陈小英、被告委托诉讼代理人沈枫到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，故转换为普通程序，由审判员滕忠元担任审判长，与审判员李云、人民陪审员金本组成合议庭进行审理。审理中，经原告申请，本院通知第三人陈达中到庭参加诉讼，并于2018年3月22日第二次开庭进行了公开审理，原告及其委托诉讼代理人陈小英、被告委托诉讼代理人沈枫、第三人陈达中到庭参加诉讼。经原告申请，本院对被告的财产采取了保全措施。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告起诉称，请求判令：一、被告继续履行厂房转让协议书；二、被告履行交房及产权证书过户登记的义务。事实和理由：2017年10月，原告有意受让被告所有的位于桐乡市洲泉镇综合工业园区的厂房、土地，双方于10月25日在被告的厂部办公室签订《协议书》一份，约定：被告全部土地房产转让给原告，价格为1180万元，今先付定金500万元，第二次付300万元整。等房产证、土地证全部办好交给乙方（即本案原告）后1个月内付清全部余款。原告于签约当日通过银行汇款的方式向被告的法定代表人陈达中账户交付定金计500万元；但是被告至今不履行约定。原告认为，合同应当按约履行。原告多次向被告交涉，被告法定代表人均以种种理由拒绝办理交房、过户等协议义务。 被告答辩称，没有答辩意见，具体以质证意见为准。 第三人答辩称，其有不同意见。2017年10月24日原告找第三人要买房子，第三人说房子不是我的，是台湾人的，当时他们说，反正来都来了，就谈谈。后来他们要求签一个谈好的东西，第三人跟他们说的，公司的事情第三人做不了主的。他们说，反正协议的内容跟谈好的差不多，所以就签了。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，协议书1份及银行卡交易清单2份，证明原、被告双方于2017年10月25日签订协议书一份，原告于当日通过中国农业银行和桐乡市农村商业银行分别向被告法定代表人支付定金380万元和120万元（共计500万元）。 证据二，照片3页及营业执照复印件1份（拍摄人为王建根），证明2017年10月25日，在被告办公室，协议书的签订过程；被告将营业执照交付原告。 证据三，土地及房产信息复印件共4页，证明为达成交易，被告向原告提供了土地使用权证和证明房产面积的材料复印件。 证据四，2017年10月25日的照片2份，证明协议签订时间就是2017年10月25日，当时拍了第三人陈达中的银行卡。 被告质证意见：证据一，三性均有异议，被告不知道协议的签订情况，落款时间写的是2015年10月25日，而且合同主体是陈达中而不是被告。银行卡交易清单的真实性没有异议，但是缺乏关联性，与被告无关。证据二，三性均有异议，证据形式不合法，地点无法确定，拍摄人与本案无关；营业执照为复印件，无法证明来源于被告，也没有被告盖章。证据三，登记内容没有异议，证据来源有异议，这是照片打印出来的，不能证明是被告交给原告的，被告也从来没有交付给原告，关联性和证明目的也有异议。证据四，手机时间可以更改，也不代表合同签订时间是照片拍摄时间，而且被告对此也不知情。 第三人质证意见：证据一，协议书是对的，是第三人与原告签的，真实性没有异议，其他意见与被告的意见一致。转账凭证是真实的，但钱到账不到24小时就已经全部退回给原告了。证据二，质证意见跟被告一样，第三人不知道这个照片什么时候拍的。对营业执照没有异议，但营业执照复印件不是第三人给原告的。证据四，银行卡是第三人给原告的，上面的文字是第三人写的。其对证据三未发表意见。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，桐乡市不动产登记查询证明、公司章程各1份，证明涉案的交易标的有抵押，公司章程（具体为第十八条及第二十九条）约定法定代表人权限职责的情况。 证据二，借款合同2份、最高额抵押合同1份、租房协议2份、购销合同1份，证明被告公司实际是由台湾人控制，对外交易一般盖公章，国内事务由第三人女儿陈洁负责，第三人没有权限。 证据三，律师函1份，证明原告委托律师向第三人发的律师函，要求第三人履行义务。 原告质证意见：证据一，真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对于抵押的事实，原告是知情的，先付500万定金就是为了偿还银行的贷款，双方陈述其实是一致的；章程的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，公司章程仅具有对内效力，不具有对外效力，陈达中是被告法定代表人，其行为就是代表公司的行为。证据二，对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。证据三，对真实性没有异议，对证明内容有异议，原告认为律师函是发给被告法定代表人的，实际就是发给被告的。 第三人质证意见：没有异议。 第三人为证明其主张，向本院提交转账凭证复印件2份，证明2017年10月26日，第三人分两次把500万元转账支付给原告。 原告质证意见：2017年10月26日上午，第三人过来与其协商解除合同的事情，但原告当时就说这事情是没办法协商的。当时第三人说一定会卖给原告，原告还请第三人吃了饭。第三人将钱退回并没有经过原告的同意，所以也没有让第三人用原告公司的pos机刷钱。钱到账的事情，原告第二天才知道的，因为账是财务管的，财务第二天才告诉原告的。 被告质证意见：转账是事实，至于原告是否知道，被告不清楚。 本院认证意见：原告提交的证据一，第三人对其真实性无异议，且具有合法性和关联性，予以认定；经与原告及第三人核实，协议书的落款时间为笔误，协议书的签订时间为2017年10月25日。证据二、证据三，证据的真实性和合法性予以认定；但无法证明是第三人交给原告的。证据四，第三人对此无异议，真实性、合法性和关联性均予以认定。 被告提交的证据一、二，真实性、合法性和关联性，均予以认定。但并不能充分证明被告公司对第三人作为法定代表人的权力限制。证据三，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。 第三人提交的证据，原、被告对其真实性无异议，且具有合法性和关联性，予以认定。 本院经审理查明：2017年10月25日，第三人陈达中作为甲方、原告王财农作为乙方，签订协议书一份，协议书约定：经双方协商嘉兴上久时装有限公司（即被告）全部土地房产转让给乙方。经双方协商价格为壹仟壹佰捌拾万元，今先支付定金伍佰万元整，第二次付300万元整。等房产证、土地证全部办好交给乙方后一个月内付清全部余款。如乙方不按期付款，甲方有权收回土地房产转让权。甲方收到500万后把房产证交给乙方，让乙方办理过户，过户费用由乙方承担。 同日，原告王财农通过银行转账向第三人陈达中支付定金500万元。次日，第三人陈达中与原告协商要求解除协议书，原告未同意，但第三人在原告不知情的情况下将500万元通过银行转账退回原告账户。同年11月3日，浙江同新律师事务所受原告委托向第三人陈达中发送律师函，要求第三人陈达中履行协议义务（过户、交房）。 另查明，第三人陈达中系被告嘉兴上久时装有限公司董事长，也是该公司的法定代表人，占股20%。被告嘉兴上久时装有限公司的另一股东为南太平洋之星有限公司，占股80%。本案所涉土地的使用权证号为桐国用2004第19504号（面积7216平方米），所涉房屋的权证号为00046521（面积909.62平方米）、00046522（面积938.20平方米）、00046523（面积32.96平方米），上述房产已有抵押。 本院认为，本案的争议焦点在于，第三人与原告签订协议书的行为属于个人行为还是公司代表行为，第三人该行为的法律后果是否应当由被告承受。 本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。因此，法定代表人的行为要构成公司代表行为，必须符合以下三个条件：第一，行为人具有法定代表人的身份；第二，法定代表人必须以法人的名义进行活动；第三，必须是法律或者法人章程规定的权限范围内的行为。本案中，1.第三人陈达中虽然为被告嘉兴上久时装有限公司的法定代表人，但其与原告签订协议书时，协议书上的甲方为陈达中个人，甲方落款处也仅有陈达中个人签名，并没有被告公司的盖章；从协议书的形式来看，第三人陈达中是以个人名义而非以被告公司名义签订协议书；而从协议书的履行来看，定金是原告以银行转账方式支付至陈达中个人账户，后该款项因被告公司不同意出让涉案房产及土地而由陈达中退还给原告，并未进入公司账户或实际为公司所使用。所以陈达中是在以个人名义处分被告公司财产。2.公司法定代表人应当依照法律或者法人章程的规定行使职权，尤其是本案第三人陈达中以个人名义处分公司财产的情况下，作为商事交易的理性主体，原告应当对此予以审查，但原告未尽到该义务，也没有提供证据证明第三人处分公司财产的行为已经得到公司授权；而从原告提供的公司章程内容及相关证据来看，第三人也并不当然享有此权限，实质上第三人的行为已损害了公司及其他股东的利益；另外，第三人也自认其并没有相应的权限。3.根据原告陈述，在签订协议书时，其知晓陈达中的法定代表人身份，且协议书签订的地点就在被告公司的办公室内，如果原告认为合同主体及交易相对方是被告公司，作为商事交易的理性主体（原告本人也是某公司的法定代表人），原告应当要求第三人加盖被告公司公章，并将交易款项汇入被告公司账户，或要求被告公司出具收款收据，但原告未尽到合理的注意义务。4.原告曾委托律师事务所是向第三人陈达中发送律师函，要求其履行合同义务，而不是发送给被告要求履行合同义务，可视为原告主观上也认为第三人为合同主体和交易相对方。综合上述情形，第三人陈达中显然是以个人名义签订的协议书，其签订协议书的行为属于个人行为而非代表被告公司的职务行为。 其次，原告并无提供证据证明被告公司对第三人陈达中的上述行为予以事后追认。故该行为的法律后果不应由被告承受。综上所述,原告要求被告继续履行合同等诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王财农的所有诉讼请求。 本案受理费80元，由原告王财农负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。 审 判 长 滕忠元审判员李云人民陪审员金本 二〇一八年八月三十一日 代书记员 朱      振      龙