江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5541号上诉人（原审被告）：张培明。委托诉讼代理人：吕玲，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社。委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。上诉人张培明因与被上诉人苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社（以下简称澄湖村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张培明上诉请求：撤销原判并依法改判；一、二审诉讼费用由澄湖村经济合作社负担。事实和理由：1.一审法院对部分租金定性错误。张培明自行搭建房产属于违章建筑，租赁本质是土地租赁，应当支付土地租金，而非房屋占有使用费。双方签订2008年7月18日协议目的在于出租和承租空地，用违章房屋6年使用权来折抵6年土地租金及房屋搭建费用，故2008年7月18日协议第三条涉及的6年租金系土地租金。本案包括无效的房屋租赁合同及有效的土地租赁合同，应区分对待。2.澄湖村经济合作社上任负责人同意张培明承租的房产归其所有，故双方签订的第二份合同并非双方真实意思表示。张培明无需对涉案房产和土地支付租金。上述事实因上任负责人去世无法核实，法院应当核实。澄湖村经济合作社辩称：1.本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院对合同定性正确。2008年7月18日双方签订一份合同书，约定由张培明在澄湖村经济合作社原有出租房屋基础上垫资扩建房屋，扩建房屋全部归澄湖村经济合作社所有，张培明仅享有租赁使用权，张培明垫付的造房资金抵算6年租金（从2008年8月1日起至2014年的7月31日止）。上述合同约定证明张培明造房投入资金不仅属于垫付，且具备预付租金属性，在房屋使用年限中逐年折抵。故2008年7月18日合同实际为房屋租赁合同，而非土地租赁合同。我国法律实行房地一体主义，张培明折抵租金应依法认定为土地及房屋的租金。张培明认为6年租金仅为土地租金无事实和法律依据。2.张培明认为澄湖村经济合作社上任负责人同意其承租房产归其所有的观点无证据证实。综上，请求驳回上诉，维持原判。澄湖村经济合作社向一审法院起诉请求：张培明立即返还房屋，判令张培明向澄湖村经济合作社支付房屋租金203347元（自2008年1月1日起计算至2017年8月11日）、逾期付款利息49854元（从2008年1月1日起计算至2017年8月11日）、自2017年8月12日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年12月20日的房屋占有使用费为11815元）。一审审理中，澄湖村经济合作社放弃要求张培明支付逾期利息的诉讼请求。一审法院认定事实：2007年12月31日，澄湖村经济合作社（甲方）与张培明（乙方）签订租赁合同1份。合同载明，租赁甪直镇澄湖村西庄仓库房，房屋面积288平方米，租赁期自2008年1月1日起至2008年12月31日止，租金每年55元/平方米，全年租金15840元，在合同签订日一次性支付。租赁房屋的装修及修理由乙方自理。乙方须按时交纳租赁款，如逾期交款按每日万分之五结算逾期利息。2008年7月18日，澄湖村经济合作社（甲方）与张培明及张惠明签订合同书1份。合同载明，甲乙双方就乙方在租用甲方所有房屋的基础上扩建房屋一事，达成合同如下：1.乙方利用空地自行搭建的建筑物（由乙方自筹资金垫资建造）。2.建造房屋306.90㎡，全部建筑物资产属于村集体所有，乙方享有租赁使用权。3.经双方协商该房屋，乙方所垫付的造房资金抵算6年租金。4.2008年8月1日开始，6年后，2014年7月31日到期日，乙方要自行撤离把全部房屋及占用场地归还甲方，乙方如需续租的，乙方必须与甲方另行签订合同。对此合同，张培明称，张惠明是原来与其一起合作开办企业的，后来张惠明退出合伙，企业都转让给其了。该合同书当时是原村书记拿来让其签的，他说该合同用来吓唬人的，让别人不敢再建房了，建了房屋也要归公的。2017年6月26日，澄湖村经济合作社向张培明送达催款通知书2份，要求张培明在7日内支付承租的仓库房屋租金及张培明自建房屋的租金。2017年8月12日，张培明收到澄湖村经济合作社委托江苏剑桥人（苏州）律师事务所发送的律师函2份。其中1份律师函的主要内容为，张培明承租位于西庄秸气站后仓库房，没有按约支付租金，澄湖村多次催讨张培明仍未付清。为此致函张培明，自张培明接到律师函之日起，澄湖村解除与张培明的房屋租赁合同，张培明自接到律师函之日起10日内自行清空物品、迁出房屋，并付清相应租金及逾期利息。另1份律师函的主要内容为，张培明自建房屋，造房垫付资金抵租期满后，张培明继续占用房屋，但未支付租金，澄湖村多次催讨，张培明仍未支付。为此致函张培明，自张培明接到律师函之日起，澄湖村解除与张培明的房屋租赁合同，张培明自接到律师函之日起10日内自行清空物品、迁出房屋，并付清相应租金及逾期利息。以上事实，由澄湖村经济合作社提供的租赁合同、合同书、催款通知书、律师函及当事人陈述予以证实。一审庭审中，澄湖村经济合作社称，澄湖村经济合作社、张培明在2008年之前就存在租赁关系，因时间太久无法确定从何时开始了。但2008年后没有签订过合同。张培明支付至2007年12月的租金，2008年1月起没有再支付租金。张培明称，2008年之后还签订过合同，但具体记不清楚了，现无法提供合同。租金应该不止支付至2007年12月，交纳租金由村里开收据，现其无法提供支付租金的凭证。另张培明称，其与澄湖村原村书记李林兴口头协商过，因村里拆掉了其自己建造的厂房，没有补偿。其到村里闹过几次，李林兴就说不要烦了，现村里的房屋由其在使用，双方两不来去，即村里的房屋归其，村里之前拆掉的其建造的房屋，也不作补偿了。其与李林兴讲定了两不来去，这么多年，其没有交租金，村里也没有催，说明村里是有数的。现李林兴已去世，其没有证据证明，只有拆掉房屋的相应明细。还有其自建的房屋，一直空着，且当时签合同书时说好是吓唬人的，故村里没有理由向其收取租金。对此，澄湖村经济合作社不予认可，并称李林兴已去世，已无法核实。同时澄湖村经济合作社确认其出租给张培明的房屋无产权证，亦未取得相应的建设手续。一审法院认为，首先，就澄湖村经济合作社出租给张培明的房屋，澄湖村经济合作社未取得合法建设手续，故澄湖村经济合作社、张培明签订的租赁合同无效。张培明主张，因村里拆掉其自建的房屋，故其与原村书记李林兴讲好，其承租的村里的房屋归其，村里拆掉其的房屋不再作补偿。对此，澄湖村经济合作社不予认可，而张培明未能提供证据证明，故一审法院不予采纳。就张培明在承租厂区内自行建造的房屋，张培明称签订合同时讲好是吓唬人的，不应收租金。对此，澄湖村经济合作社不予认可，张培明未能提供证据证明。合同书明确张培明自建房屋归村集体所有，张培明享有租赁使用权。张培明建房垫付的资金抵算6年租金，即抵算至2014年7月31日，到期后张培明应将房屋及占用场地归还澄湖村经济合作社。据此，可确认就张培明自建的房屋，归澄湖村经济合作社所有，张培明仅享有租赁使用权，现张培明建房垫付的资金抵算6年租金的租期已满。另该房屋亦无相应建房许可，故澄湖村经济合作社、张培明就该房屋确立的租赁关系亦属无效。其次，如前所述，因澄湖村经济合作社、张培明间的租赁合同无效，澄湖村经济合作社要求张培明返还房屋并参照租赁合同约定的租金标准要求张培明支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。澄湖村经济合作社称张培明支付租金至2007年12月，张培明虽不予认可，但未能提供证据证明，故一审法院采纳澄湖村经济合作社意见。就张培明承租的村里的288平方米的仓库房，自2008年1月1日起计算至2017年8月11日，经核算，房屋占有使用费为152238元。就张培明自建的306.90㎡的房屋，现澄湖村经济合作社按租赁合同明确的租金每年每平方米55元计算，一审法院予以确认。经核算，至2017年8月11日的房屋占有使用费为51147.20元，澄湖村经济合作社主张51107元，一审法院予以确认。另，澄湖村经济合作社主张上述两部分房屋自2017年8月12日起的房屋占有使用费，按每年每平方米55元计算至张培明实际返还房屋之日止，合法有据，一审法院予以支持。澄湖村经济合作社放弃主张逾期利息，一审法院尊其自愿，对此不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、张培明于判决生效之日起三十日内腾退房屋并返还苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社（返还的房屋包括张培明在厂区内自建的房屋）。二、张培明于判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社房屋占有使用费203345元。三、张培明于判决生效后三十日内支付苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社房屋占有使用费（自2017年8月12日起按面积594.90平方米、每年每平方米55元计算至张培明实际返还房屋之日止）。案件受理费2638元，由苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社负担374元，张培明负担2264元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，张培明分别于2007年12月31日、2008年7月18日与澄湖村经济合作社签订租赁合同，澄湖村经济合作社因张培明未按约支付租金诉至法院。本案二审争议焦点一，2008年7月18日合同第三条约定的6年租金如何定性。张培明上诉认为，双方签订2008年7月18日合同的目的在于出租和承租空地，用违章房屋6年使用权折抵6年土地租金及房屋搭建费用，故2008年7月18日合同第三条约定的6年租金系土地租金。对此本院认为，2008年7月18日合同内容显示，该合同系本案双方针对张培明在租用澄湖村经济合作社所有房屋基础上扩建房屋一事进行协商，并未体现澄湖村经济合作社将涉案土地出租于张培明的约定事项，张培明依据合同约定享有扩建房屋的租赁使用权，结合合同上下文内容及文义理解，张培明垫付造房资金抵算的6年租金应当指向房屋租金。张培明主张上述6年租金系土地租金，合同依据不足，不能成立。一审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当。本案二审争议焦点二，张培明是否享有其承租房屋及垫资扩建房屋的所有权。张培明上诉认为，澄湖村经济合作社上任负责人同意张培明承租的房产归其所有。对此本院认为，涉案2007年12月31日租赁合同并无澄湖村经济合作社同意张培明承租房屋归其所有的约定，2008年7月18日合同亦明确张培明垫资建造房屋归澄湖村经济合作社所有、张培明享有租赁使用权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张培明虽认为澄湖村经济合作社上任负责人同意其承租房产归其所有，但于本案一、二审中均未提供证据予以证明，张培明应承担举证不能的不利后果，本院对张培明认为涉案承租房产及垫资扩建房屋归其所有的上诉观点不予支持。综上，上诉人张培明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5276元，由上诉人张培明负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  赵 东审判员  郑 雄二〇一八年八月二十二日书记员  陈 莉