重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初11577号原告（反诉被告）：吴彪，男，1993年3月26日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：黄明曦，重庆心度律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晓波，男，1969年12月10日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：余凤琴，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小舟，中豪律师事务所律师。原告（反诉被告）吴彪与被告（反诉原告）李晓波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴彪的委托诉讼代理人黄明曦，被告（反诉原告）李晓波及其委托诉讼代理人江小舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即将房屋过户给原告；2.判令被告向原告支付违约金68000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月28日，原被告签订《房地产买卖及经纪合同》，约定被告将房屋出售给原告，成交价680000元。合同签订后，原告向被告支付了定金20000元，但被告未按合同约定将房屋产权过户至原告名下，其行为给原告造成巨大经济损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）李晓波辩称，1.根据双方所签合同，原告应先行办理银行按揭手续，之后被告才办理相应的产权过户手续，在原告未办理按揭手续的情况下，被告有权拒绝其房屋过户的请求；2.原告未在协议约定期限内办理银行按揭手续，经被告多次催告至今仍未办理，被告有权解除合同；3.原告未在协议约定时间内办理银行按揭手续的行为构成违约，应向被告承担合同约定的违约责任。被告（反诉原告）李晓波向本院提出反诉请求：1.判令解除原被告签订的《房地产买卖及经纪合同》；2.判令原告支付被告违约金68000元；3.判令原告支付被告律师费10000元，诉讼费由原告负担。事实和理由：2018年1月28日，原被告签订《房地产买卖及经纪合同》，约定被告房屋出售给原告，成交价680000元，同时约定在签订合同的十个工作日内（2018年2月9日前）办理按揭手续，并在银行按揭手续通过后十五个工作日内办理过户手续，最迟于2018年3月30日办理产权过户手续，任何一方未按合同条款履行则视为违约并应向守约方支付所售房屋总价10%的违约金，并承担由此产生的代理费、诉讼费等。合同签订后，原告未在合同约定期限内办理银行按揭手续，被告多次催促，得知原告是现役军人，因执行任务无法联系。由此，被告向原告提出解除合同。2018年4月24日在中介方联系下，双方才第一次见面协商，被告希望解除合同并退还2万元定金，未料原告反而提起诉讼。被告认为，原告未在约定期限内办理银行按揭手续，构成违约，应承担违约责任，故被告依法提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）吴彪辩称，1.原告不存在违约行为，不同意解除合同；2.违约金和定金不能同时主张，且原告认为违约金过高；3.被告主张违约金没有依据。经审理查明：2018年1月28日，以李晓波为卖方（甲方），吴彪为买方（乙方），重庆金奈优置业代理有限公司为经纪方（丙方，以下简称金奈优公司），签订《房地产买卖及居间合同》，主要约定：1.房屋坐落；2.成交价格为680000元；3.付款方式：乙方于2018年1月28日签署本合同同时且交纳诚意金200000元于丙方，愿意订购该物业，预定期为2天……若甲方签署本合同并对上述诚意金以定金名义签收后，乙方所交纳诚意金自动转为定金，并作为第一部分购房款；甲乙双方一致同意通过办理房地产转让登记、银行按揭的方式进行交易，并约定在签订本合同十个工作日以内办理按揭手续，并在银行按揭审核通过后15个工作日内办理过户手续，最迟于2018年3月30日，办理产权过户（见过户受理单）或办理委托公证之时，乙方支付首付款或房款190000元给甲方，剩余房款10000元暂由丙方保管，待该物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算，届时凭票据多退少补；乙方以商业贷款方式贷款460000元，此款由按揭银行一次划入其指定的甲方银行账户上；4.任何一方未按本合同条款履行则视为违约并由违约方向守约方支付违约金，违约金按所售房屋总价的10%承担，同时承担由此而产生的（包括但不限于）代理费、误工费、诉讼费等；因甲方原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记或委托公证手续的，甲方须双倍返还定金于乙方，或按房屋成交价格的10%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过定金或违约金的，应据实赔偿；若乙方原因导致无法在规定的时间内办理按揭、房地产转让登记、权属抵押登记或委托公证手续的，已付定金将不再退还，或按房屋成交价格的10%作为违约金支付给甲方，如实际损失超过定金或违约金的，应据实赔偿。同日，李晓波出具收条，载明收到吴波购买上述房屋的定金20000元。2018年1月30日，吴彪向案外人湛小梅出具经公证的《委托书》，委托湛小梅办理购买案涉房屋的相关事项，权限包括代为签订房屋买卖合同、支付购房款，代为申请银行按揭贷款（借款银行：上海浦东发展银行，借款金额：460000元，借款期限：240个月），代为办理房屋产权过户登记等。上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行出具了《情况说明》，内容为：借款人吴彪，于2018年2月2日向我行申请个人住房按揭贷款46万元，用于购买李晓波所有的房屋。该笔贷款于2018年3月7日审批通过。庭审中，李晓波举示了其与名为“张韦-爱加橄榄园店”用户的微信聊天记录，其中显示，2018年4月12日，李晓波：（语音）。张韦：一直在催，肯定给你弄下来，就等过户。……张韦：这个月就过户。李晓波：那你们搞快点。张韦：这个月客户要回来，过户。我们约那边回来过户哟，让他们快点回来。李晓波：银行贷款还有多久啊。张韦：过户了银行才开始放款，现在放款还是挺快的。2018年4月13日，张韦：哥，客户已经向部队申请了请假了，就等申请下来回来过户，你那边没问题吧。2018年4月14日，李晓波：我昨天听我老婆说要重新谈。张韦：重新谈怎么谈，那边已经申请假期回来过户了。你们啥情况给我说下，我跟他说。按揭已经审下来了，就等他回来过户了。（之后双方为语音聊天，但语音内容无法收听）李晓波还举示了与名为“小张卖房”，电话号码18223******用户的短信记录，其中显示：张：我们微信还沟通过，同事也和你老婆提前说过。李晓波：不可能。张：那您自己看吧，到时候如果通过法律途径，我反正配合你们。庭审中，关于贷款审批通过的问题，吴彪陈述：我方银行贷款审批通过时中介方告知我们的，我们并未直接告知李晓波，都是中介在联系，中介通知我方的时间大概是在2018年3月份。李晓波陈述：我方一直不知道吴彪贷款通过的情况，一直在等；微信中中介称吴彪过几天回来办理过户，我方认为已经超过合同约定时间，就不同意再出售；我在巴山夜雨小区有多套房屋，中介公司也在附近，我经常到中介门店进行沟通，并不一定是通过短信和微信联系。关于合同约定的违约金，双方均辩称对方主张的违约金过高。另查明以下事实：1.李晓波为本案反诉，与中豪律师事务所签订了《委托代理合同》，约定该所提供法律服务，律师费为计件收费，代理费9100元，市内差旅包干费用900元。2018年6月15日，李晓波向该所转账支付委托代理费10000元，该所与2018年7月4日开具金额为10000元的法律服务费发票一张。2.截至2018年5月21日，案涉房屋登记在李晓波名下，不存在查封、抵押。以上事实有《房地产买卖及经纪合同》、贷款发放账户确认书复印件、公证书、情况说明、房产查询结果证明及当事人当庭陈述在案为据。李晓波举示的与张韦微信记录、短信记录，因相对方身份无法核实，本院对其真实性不予确认，但对相应内容按李晓波自认事实处理。本院认为：吴彪与李晓波自愿签订《房地产买卖及经纪合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约履行各自义务。按照合同约定，双方应在吴彪的银行按揭审核通过后15个工作日内办理过户手续，最迟时间为2018年3月30日。吴彪于2018年2月2日向银行提出贷款申请，其贷款审批于2018年3月7日通过，均未超过合同约定的期限。根据合同约定，过户属于吴彪和李晓波双方义务，双方应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。李晓波称多次就过户事宜联系和催告中介公司，但未举示证据证明，应承担举证不力的不利法律后果，本院对其所称事实不予确认。虽然根据李晓波举示的微信记录显示，中介公司工作人员张韦告知李晓波过户的时间是2018年4月14日，但吴彪、李晓波在明知合同约定的最后过户期限的情况下，均未及时督促中介公司通知或了解贷款审批通过情况，均存在怠于履行通知、协助义务的情形，双方履行均存在一定瑕疵。现案涉房屋并不存在查封抵押，合同具备继续履行的条件，吴彪主张继续履行合同符合法律规定，对其要求李晓波协助进行房屋过户的诉讼请求，本院予以支持。同时，吴彪要求李晓波继续履行合同，其自身也应履行合同约定的付款义务。因吴彪的贷款审批通过时间为2018年3月7日，银行后续是否放款受到审批有效期等其他因素影响，是否能够放款无法确定，吴彪应在房屋过户前将合同约定的首付款及贷款对应部分房款合计65万元支付给李晓波。合同另约定有1万元尾款由中介公司保管，待房屋全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后再行结算，目前该条件尚不成就，故对尾款本案中不予处理。因吴彪、李晓波对房屋未能按期过户均有一定过错，非因单方原因所致，对吴彪要求李晓波支付违约金的诉讼请求，及李晓波要求判决解除合同、吴彪支付违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李晓波在本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）吴彪将位于重庆市渝北区房屋过户至原告（反诉被告）吴彪名下，原告（反诉被告）吴彪在上述房屋过户前向被告（反诉原告）李晓波支付房款65万元；二、驳回原告（反诉被告）吴彪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李晓波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10600元，减半收取5300元，由原告（反诉被告）吴彪负担2890元，由被告（反诉原告）李晓波负担2410元；反诉案件受理费5300元，由被告李晓波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一八年八月二十一日书记员  杨如玉