广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1882民初837号原告：王木分，男，汉族，住址：广东省连州市。原告：邓彩波，女，汉族，住址：广东省连州市。委托代理人：严爽，系广东益源律师事务所律师。委托代理人：朱琳，系广东益源律师事务所实习律师。被告：连州市宜家房地产开发有限公司。住所：连州市东源路名汇花园。法定代表人：蔡剑波。委托代理人：成冬霞，该公司员工。委托代理人：蔡金满，该公司员工。原告王木分、邓彩波诉被告连州市宜家房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人严爽、朱琳，被告委托代理人成冬霞、蔡金满到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告王木分、邓彩波诉称，原、被告于2013年11月2日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20131102308744），约定原告购买被告建设位的位于连州市东源路86号名汇花园*栋*号房，总房款391606元，交房日期为2014年2月2日。合同签订后，原告已于2014年2月25日前向被告交付房款、契税及办证费。被告在2014年2月2日向原告出具了《名汇花园商品房住宅交楼通知书》，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。被告交付房屋至今已远远超过90日，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证，严重侵害了原告的合法权益，因此，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，由被告支付原告违约金88967元（自2014年5月2日至2018年6月23日，共计4年1个月21天）。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院具状，请求判令：1、被告协助办理涉案房屋的房产权到原告名下；2、被告支付原告逾期办证违约金88967元；3、被告归还原告的办证费1958元;4、被告承担本案所有诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告提交证据如下：1、《名汇花园销售认购书》；2、《广东省商品房买卖合同》；3、购房发票；4、《名汇花园商品住宅交楼通知书》；5、办证费收据；6、《名汇花园业主维权诉求书》；7、2016年7月14日《回复说明函》；8、2018年4月2日《关于名汇花园二期未出房产证说明》；9、2018年4月19日《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》；10、[2018]17号《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》；11、2018年5月7日《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》；12、[2018]20号《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》；13、被告印制的小区宣传图册、小区沙盘模型、小区现状照片；14、违约金计算明细表；以上证据均为复印件。被告连州市宜家房地产开发有限公司答辩称，一、关于答辩人是否在商品房交付后90日内，将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案的问题。1、根据原、被告于2013年11月2日签订的《广东省商品房买卖合同》第二十三、二十四条的约定，合同自双方签订之日生效；商品房预售的，自本合同生效起30日内，由出卖人向连州市住房和城乡规划局申请登记备案。合同签订后，答辩人随后向连州市住房和城乡规划局提交了所有的登记备案资料，于2013年11月26日取得了连州市住房和城乡规划局出具的《广东省房地产预告登记证明》。2、答辩人在2013年11月2日签订《广东省商品房买卖合同》后，立即就向连州市住房和城乡规划局提交了所有的资料进行了登记备案，不存在答辩人在商品房交付后90日内，没有将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案的问题。二、原告至今仍未取得房产权证书的问题。原告所在的名汇花园（二期）是2012年报连州市住房和城乡规划局批准。随后，答辩人根据连州市住房和城乡规划局的要求进行设计。但是，2012年连州市北山中学因建设需要占用了答辩人土地，导致无法按原规划设计进行建设。2016年1月28日连州市住房和城乡规划局认为答辩人建设的原告所在房屋改变了规划，拒绝发给房产权证，并同时向答辩人提出整改意见。三、答辩人是否需要向原告支付违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定。本案中，原告至今仍未取得房产权证的原因，并不是答辩人造成，而是第三人连州市北山中学占用答辩人土地造成的。所以，答辩人依法是不需承担违约责任的。其次，2018年4月19日下午，在连州市住房和城乡规划局五楼会议室，经连州市住房和城乡规划局协调下，名汇花园二期北区业主代表与答辩人达成一致协议，同意在2018年12月30日将各业主（包括原告王木分）的房产权证办好。现在答辩人正在按照连州市住房和城乡规划局的要求进行更改施工工作，估计2018年8月份可以完工。随后，即可为原告办理房产权证。综上所述，答辩人认为：答辩人己在商品房销售合同生效后30日内，就将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案；其次，原告至今仍未取得房产权证书，是连州市北山中学占用答辩人土地造成的，不是答辩人的责任；最后，原告要求答辩人支付违约金88967元，是没有事实和法律依据的。故此，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告承担本案所有的诉讼费用。关于办证费用，因为后续还会继续产生费用，办证费是由相关部门收取，不是我们房地产收取的。在诉讼期间，被告提供证据如下：1、《广东省房地产预告登记证明》；2、《证明》；3、《名汇花园8-11号楼竣工规划核实意见书》；4、《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》、《名汇花园二期北区信访协调会议签到表》；以上证据均为复印件。经质证，被告对原告提交的证据1-13，予以认可；对证据14不认可。原告对被告提交的证据质证：对证据1，真实性由法院核实，其证明内容不认可，仅证明被告向政府部门申请办理了涉案房屋的预告登记，不能证明被告经过政府验收，符合办理房产证的手续要求，也不能证明被告向政府部门提交了所有的合法有效的办证资料；对证据2，真实性无异议，我方认为与被告不按约定办证没有因果关系，北山中学占用被告的土地是属于被告与北山中学的纠纷，且北山中学早在2011年就已经建成并投入使用，被告应当及时调整规划，被告提交的证明不属于不可抗力，也不是被告违约责任的免责事由；对证据3，真实性无异议，证明内容与证据2一致，证明被告施工工程与规划审批图不符，被告私自违反规划图建设架空层，该架空层属于违建，目前还未完成拆除，显然这与北山中学占地毫无关系；对证据4，真实性无异议，该证据仅是部分业主与被告就办证及其他整改事宜进行协商，并不代表全部业主包括本案原告同意与被告达成一致同意被告在2018年12月30日之前办理房产证，该份会议纪要没有约束力。本院依职权向连州市不动产登记中心调取了涉案房产的《连州市不动产登记中心查询结果证明》。原告质证认为该证据证明被告向政府部门办理了预告登记，不能证明被告的房产已经通过政府部门的验收已经完全符合法律规定办理不动产登记的全部条件；被告质证认为该证明已经证明了该房产的权属，也证明被告已经完成了递交资料。经审理查明，2013年11月2日，原告王木分、邓彩波购买被告位于连州市连州镇东源路86号名汇花园*栋*室，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20131102308744），合同第二条约定商品房销售依据：连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2012）第015号；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为东源路86号名汇花园*栋*室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为115.55㎡，其中套内建筑面积为98.41㎡，公共部位与分摊建筑面积17.14㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币3979.33元/㎡，总金额人民币391606元。合同第六条约定的付款方式及期限为：买受人已付首期房款121606元整，余款270000元定于2013年12月2日办理银行按揭。合同第七条买受人逾期付款的违约责任为：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年2月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经工程验收竣工备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、买受人未能按合同交付房款。3、非出卖人责任而引致交接时间延迟。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2012年6月26日，连州市代建项目管理局出具《证明》，北山中学新校区工程由我局负责建设，因学校建设需要，占用了连州市宜家房地产开发有限公司“名汇花园”土地2471平方米，现具体补偿方案未定。2013年11月26日，涉案房产已办理完成预告登记，权利人王木分、邓彩波。2013年11月2日，被告代收了原告契税5874元、办证综合费1958元、套门费4000元。2014年2月25日，被告出具购房发票给原告载明金额391606元。2014年5月21日，原告王木分在收楼确认书上签字确认。连州市住房和城乡规划建设局测绘股于2016年1月28日出具的《名汇花园8-11号楼竣工规划核实意见》：“连州市宜家房地产开发有限公司：你公司向我局申请名汇花园一期8-11号（工程规划许可证编号2012129-2012132）项目工程竣工规划核实，经我局测绘股组织规划核实，意见如下：1.8号楼报建为框架18层10509.21㎡，规划核实为10997.08㎡，超建487.87㎡。其中北面架空层未提供规划审批图，东源路入大堂通道与规划审批图不符。2.9号楼报建为框架18层10588.01㎡，规划核实为11158.73㎡，超建570.72㎡。其中北面架空层未提供规划审批图，东源路入大堂通道与规划审批图不符。3.10号楼报建为框架23层14591.85㎡，规划核实为14976.92㎡，超建385.07㎡。其中其中东源路入小区通道、首层有2处与规划图审批图不符。4.11号楼报建为框架23层14448.85㎡，规划核实为14860.39㎡，超建411.54㎡。其中首层北部架空改为封闭和有3处与规划审批图不符。以上具体情况，已在规划核实现场明确指出，请自行改正或申请规划条件变更。”2016年7月10日，名汇花园小区业主代表向被告提交《维权诉求书》要求支付逾期办证违约金等内容。连州市住房和城乡规划建设局于2018年4月20日出具的《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》，“一、名汇花园项目于2012年12月办理8、9栋规划报建手续，2013年办理10、11栋规划报建手续。我局在2016年初在进行规划竣工验收时发现名汇花园项目8、9、10、11栋实际建设情况与规划报建时审核方案不符，并于2016年1月28日送达《名汇花园8-11号楼竣工规划核实意见》，通知建设单位自行改正或申请规划条件变更。但由于实际建设现状与现行建筑技术规范不符，建设单位报送图纸至清远市审图公司审图无法通过，故我局已建议建设单位尽快按照报建时审核方案进行整改…”。连州市不动产登记中心于2018年7月30日出具的《连州市不动产登记中心查询结果证明》“该房产已完成预告登记，待完善不动产确权、不动产转移登记和不动产抵押登记。”本院认为，原告与被告连州市宜家房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。合同签订后，双方当事人均应全面履行各自的义务。原告已向被告给付全部房屋价款，被告也代收了原告的契税、办证费等款项。被告应按合同约定的期限履行为原告办证的义务，但，由于被告至法庭辩论终结前仍未完成涉案商品房的初始登记，故原告诉请被告为其办理涉案房产产权登记的主张，条件未成就，本院不予支持。关于被告逾期办证的违约责任如何认定，违约金是否应予调整。从双方所签合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”，该条明确约定出卖人的义务为“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该90日应为出卖人履行备案义务的期限，而非出卖人为买受人办理权属证书的期限。同时约定因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。根据连州市不动产登记中心于2018年7月30日出具的《连州市不动产登记中心查询结果证明》显示“涉案房产所在9号楼待完善不动产确权、不动产转移登记…”，证实被告至法庭辩论终结前仍未完成不动产确权，导致未能办理不动产权属转移登记手续，由于合同未明确约定被告履行不动产转移登记的期限，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，涉案房产为预售房，原告确认于2014年5月21日收楼，故被告应于2014年8月19日前提供房屋权属证书给原告。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，原告认为该条款约定的违约金标准实质免除了被告责任该约定应为无效。本院认为被告提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，该条款约定的被告逾期办证应承担的违约金标准与原告逾期付款应承担的违约金标准明显不对等，实质免除了被告应承担的违约责任，在被告长期未履行办证义务的情形下并不足以弥补原告的损失，难以实现其设立的初衷。现原告请求增加违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院应依法予以适当调整。违约金具有促使违约方积极履行合同义务和填补守约方损失的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。结合本案的实际情况，在平衡双方当事人利益的基础上，本院认为应将涉案违约金调整至以已付购房款391606元为基数按每年1%的标准，自2014年8月20日起计至原告诉请的2018年6月23日止的违约金为15261.76元（391606×1%÷360×1403）。被告抗辩称是北山中学占用其公司土地导致规划验收未通过，根据合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故被告该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于原告诉请退回办证综合费1958元。被告代收原告交纳的契税、办证综合费为原告办理房产权属证书，双方成立委托合同关系，因被告的原因逾期未能办理房产权属证书给原告，现原告诉请被告退回办证综合费1958元，理据充分，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告连州市宜家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金15261.76元给原告王木分、邓彩波；二、限被告连州市宜家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退回办证综合费1958元给原告王木分、邓彩波；三、驳回原告王木分、邓彩波的其他诉讼请求。本案受理费1012.09元，由被告连州市宜家房地产开发有限公司负担115.25元，由原告王木分、邓彩波负担896.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一八年九月七日法官助理陆思廷书记员翟永欣附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。