成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初8754号 原告（反诉被告）：叶惠君，女，1972年10月24日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告（反诉被告）：李泽红，男，1972年1月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：曾兵，四川君和律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：宋建华，四川君和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：项光亮，男，1962年8月5日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：蒲德洪，北京京师（成都）律师事务所律师。 第三人：徐萍，女，1969年9月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡建国，男，1959年11月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告（反诉被告）叶惠君、李泽红诉被告（反诉原告）项光亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日受理后，追加徐萍为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告（反诉原被告）叶惠君、李泽红的委托诉讼代理人曾兵、宋建华，被告（反诉原告）项光亮及其委托诉讼代理人蒲德洪，第三人徐萍的委托诉讼代理人胡建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）叶惠君、李泽红向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付租金116083.44元（2017年6月23日至2017年12月22日）；3.被告向原告支付违约金77334.8元。事实及理由：徐萍于2012年5月23日与被告签订了一份标的物5幢1号房屋租赁合同，租赁期限从2012年4月1日起至2022年6月23日止，从2017年4月1日起至租赁期限届满时每月租金为19347.24元，违反合同的违约金77334.8元，后原告于2016年12月23日向李茂君、徐明购买了涉案房屋，并于2017年4月28日过户登记。虽原告未与被告重新签订房屋租赁合同，但因房屋所有权利义务应由二原告承继，被告应当按照与徐萍的合同向原告支付租金。被告支付租金只付至2017年6月22日，便拒绝支付其余租金，尤其被告于2017年5月6日向原告出具一份《提前终止合同告知书》。故原告诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）项光亮答辩及提出反诉请求：1.解除双方《房屋租赁合同》；2.判令徐萍退还房屋租赁保证金46508.79元，原告叶惠君、李泽红承担连带责任；3.判令叶惠君、李泽红退还自2016年7月1日至2017年6月30日的租金；4.判令叶惠君、李泽红支付项光亮阻止营业导致的营业损失1万元。事实及理由：2016年5月23日，项光亮与徐萍签订《房屋租赁合同》，承租二环路西一段1号鸿达汽配城广场5幢1号三楼房屋，用途为酒店。合同约定各项权利义务。2017年5月6日，被告项光亮向原告出具《提前终止合同告知书》，告知提前终止租赁合同，2017年6月25日清场，双方解除合同事宜。现原告要求继续履行合同，被告认为其起诉事实错误。首先，原告未尽维修义务，房屋不适租。自2016年6、7月以来房屋出现破损、楼宇、墙面潮湿等现象，导致酒店客户锐减、亏损严重，被告多次要求维修遭拒。因维修成本大，被告无力垫付，故有权解除合同；其次，出租房屋钢结构龙骨铁皮楼顶不符合消防等级。该房屋第三层为钢结构龙骨铁皮房，不符合消防安全标准，无法办理消防证。2017年初武侯区消防大队例行检查时要求必须停业整改，并办理消防证。被告要求原告整改，但原告均拒绝履行，致使租赁合同目的无法实现，被告有权解除合同。第三、房屋不适租且原告拒绝履行整改维修义务，出租人应当免除或减少租金，且应退还自2016年6月后所交租金或减半收取租金。四、原告主张违约金及租金不公平不合理。因原告未提供适租房屋，未履行整改维修义务，致使被告严重损失，故原告主张违约金不合理不公平；五、因情势变更、房屋不适租，原告未尽整改义务且无法取得消防证，同比该广场其他房屋租赁市场价格走低，现被告支付的房租是其两倍，经双方协商未果，且致使被告严重亏损无证经营，被告有权解除租赁合同关系。最后，被告已尽解除租赁关系告知义务。故请法院驳回原告诉讼请求，支持被告反诉请求。 原告（反诉被告）叶惠君、李泽红针对反诉答辩称，原告未收到被告递交的终止合同的通知，且不同意解除合同，被告无证据证明其各项损失由原告造成。基于合同未解除，故原告不应退还原告保证金及租金的反诉请求。 第三人徐萍陈述称：1.房屋租赁保证金三栋房屋共计12万元，现被告要求三栋房屋保证金共计19万元无依据。基于该房屋已于2016年1月至2017年4月分别出售，被告要求第三人退保证金于法无据。2.依据租赁合同的约定，房屋结构的设施设备由被告负责维修和日常维护，费用应当由被告承担。3.所称房屋结构龙骨铁皮楼顶不符合消防等级的说法不属实，被告在2012年3月将三处房屋租赁后进行违法改建，使房屋主体结构受到严重破坏，导致消防检车不合格。在被告承租前，该房屋原开设的南美酒店是符合消防要求并取得了消防检查合格，证照齐全。故消防不合格是被告个人行为导致。涉案房屋已取得合法产权证书且属于商业用房，符合出租条件。 经审理查明，涉案房屋位于成都市平方米）、5幢1号（310.37平方米）、6幢1号（373.36平方米），均位于三楼。 2012年3月23日，原所有权人徐萍与项光亮签署《房屋租赁合同》，约定出租该三房产。租期自2012年4月1日至2022年3月31日，租金前五年为40000元/月，后五年为45000元/月；租赁保证金12万元；租金每六个月结算一次，每次租金提前一个月支付。合同第三条第8项约定“8.房屋结构的设施、设备由乙方（被告）进行维修和日常维护，费用由乙方承担”。合同第四条违约责任约定“甲乙双方任何一方违反本合同规定，均构成违约，违约方应赔偿守约方由此遭受的损失和发生的费用，并支付200000元人民币的违约金”。 2016年5月23日，徐萍再次与项光亮签订《房屋租赁合同》，出租房屋为二环路西一段鸿达汽配广场5幢1号；租期自2012年4月1日至2022年6月23日；租金前五年每月17407元，后五年为每月19347.24元；保证金为46508.79元。其余条款与前一合同相同。 之后，徐萍将房屋出售给徐明、李茂君。2016年12月，徐明、李茂君将涉案房产出售予叶惠君、李泽红。此后叶惠君、李泽红未再与项光亮重新签订租赁合同，项光亮正常支付租金至2017年6月23日，剩余租金未付。 2017年5月6日，项光亮向任雁冰、王晓群、叶惠君、徐萍出具《提前终止合同告知书》，提出“由于租金太高，酒店业整体大环境不好，我们已作出了最大努力，但还是亏损严重，希望你们能给我大力支持，共渡难关，否则我们无法再续经营，提出解除合同。……我方原意以30万/年的租金继续做一个月时间让双方过度，若贵方不同意，我方决定提前终止合同，将在2017年6月25日前清场还给你们。如若清场，需贵方提前15天告知我方”。 另查明，基于项光亮提出的消防问题，本院于2018年4月18日前往成都市武侯区公安消防大队调查，依据该大队档案系统查询显示：“2014年4月1日，武侯区消防大队对案涉酒店所在位置消防工程验收结果为不合格，原因主要为：（1）“梁、柱、屋顶、钢结构材料”耐火等级低于《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.1.1条规定；（2）疏散出口楼梯通道不足；（3）三楼未形成室内封闭楼梯间；（4）未采用2级防火门”。 2018年6月13日，成都市武侯区公安消防大队向成都蜀斯顿酒店管理有限公司（法定代表人项万欣）出具《行政处罚决定书》：“发现该单位未经消防安全检查，擅自投入使用、营业、违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定”，决定给予“成都蜀斯顿酒店管有限公司责令停止使用并处罚款叁万元的处罚”。 上述事实有《房屋租赁合同》2份、《提前终止合同告知书》、《行政处罚决定书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。 现双方争议焦点在于：1.合同是否应当解除；2.租金及保证金、违约金等如何计算。 一、项光亮主张其于2017年5月6日向原告出具《提前终止合同告知书》，要求在2017年6月25日解除合同关系，现原告已于2017年8月17日向本院起诉，未超过异议期限，故本院对该告知书的解除效力不予确认。 另据本院向成都市武侯区公安消防大队调查，以及该大队向项光亮以项万欣名义开设的成都蜀斯顿酒店管有限公司出具的《行政处罚决定书》显示，涉案房屋存在多项导致消防不合格的因素，且该因素均为房屋本身结构所致，无法通过整改完成或可能产生的整改成本较大。且至2018年6月，成都市武侯区公安消防大队出具《行政处罚决定书》已作出停业的行政处罚。故双方《房屋租赁合同》、《补充协议书》的合同目的已无法实现，仍继续履行合同将导致双方损失加大，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对项光亮要求解除双方《房屋租赁合同》、《补充协议书》的反诉请求予以支持。依据合同关系解除的应有之意，被告项光亮应当向原告任雁冰、王晓群返还租赁房屋，但因双方均未在起诉及反诉中就解除后房屋返还提起诉讼，故本院不作该项判决，双方应当在合同解除后自行腾退返还租赁房屋。 二、关于各项费用的清理 现项光亮提出两项答辩意见，其一为房屋质量问题，如“墙面破损、楼宇、墙面潮湿等现象”，对此本院认为，《房屋租赁合同》第三条第8项约定“8.房屋结构的设施、设备由乙方（被告）进行维修和日常维护，费用由乙方承担”。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，在双方已由明确约定的情况下，该房屋装修设施的维修应当由项光亮自行负担，故本院对该项答辩意见不予采纳。 其二，项光亮提出消防问题，如前所述，该消防验收不合格的问题系基于房屋结构本身产生，其无法整改或整改成本过高，且并不可归责于项光亮。但自2014年成都市武侯区公安消防大队验收不合格后，项光亮仍正常经营且交付租金，并无证据证明因此造成其单纯的经营性损失。同时，项光亮在向任、王发出的《提前终止合同告知书》中，所提出的理由为“租金太高，酒店业整体大环境不好、亏损严重”，而并非以消防不合格作为无法经营的理由。故，虽然2018年6月遭成都市武侯区公安消防大队停业处罚为实，但在此之前并无证据显示其因此导致经营遭受损失，其经营亏损与消防验收不合格之间缺乏因果关系，故本院对被告项光亮该项答辩意见不予采纳。 综上，本院对被告项光亮提出返还、扣减租金的反诉请求不予支持，对于其基于答辩意见提出的违约金的反诉请求不予支持。 依据《房屋租赁合同》的约定，项光亮应在2017年5月23日前支付2017年6月23日至12月22日的租金共计116083.44元，现项光亮针尚欠该时间段的租金，故本院对原告起诉主张支付租金的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，相应保证金应予退还,依据2016年1月签订的《房屋租赁合同》显示，保证金为46508.79元，原告应当向被告返还。至于原告与徐萍之间买卖房产是否移交保证金的问题，基于房屋买卖后租赁合同的权利义务已经由叶惠君、李泽红承继，故应当由现出租人即原告返还，保证金移交问题，由原告与徐萍自行处理。 关于原告主张违约金77334.8元的诉讼请求，本院考虑到被告欠付租金金额，以及双方因消防、房屋构造、房屋维护等方面长期冲突的情况，酌情判令被告承担违约金20000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）叶惠君、李泽红与被告（反诉原告）项光亮之间的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）项光亮于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）叶惠君、李泽红支付2017年6月23日至12月22日的租金116083.44元及违约金20000元； 三、原告（反诉被告）叶惠君、李泽红于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）项光亮返还保证金46508.79元； 四、驳回原告（反诉被告）叶惠君、李泽红其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）项光亮其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4168元，由被告（反诉原告）项光亮负担2930元，由原告（反诉被告）叶惠君、李泽红负担1238元；反诉受理费606元，由原告（反诉被告）任雁冰、王晓群负担100元，被告（反诉原告）项光亮自行负担506元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨    奕 人民陪审员    蒋裔鸣 人民陪审员    雷文慧 二〇一八年八月一日 书记员李舒驹