上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初8789号原告：上海松茂物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周明辉，董事长。委托诉讼代理人：任洁，男。委托诉讼代理人：万娜，上海煜珩纳川律师事务所律师。被告：刘艳，女，1982年9月10日出生，汉族，住上海市。原告上海松茂物业管理有限公司诉被告刘艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年6月20日、8月14日两次公开开庭进行了审理。原告上海松茂物业管理有限公司的委托诉讼代理人任洁、万娜两次开庭均到庭参加诉讼，被告刘艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海松茂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币3,069元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支付违约金920.70元。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告支付2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币1,841.40元；2、判令被告支付违约金552.42元。事实和理由：原告系上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号豪都国际花园的物业服务企业，被告系该小区某室业主。依物业服务合同约定，被告应在每季度第一个月前10日内向原告交纳物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照每日千分之三的比例支付违约金。被告自2016年7月起无故拒缴物业服务费，期间，原告多次催讨，但被告均拒绝支付，故诉至法院。被告书面辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、物业服务合同已不再继续有效，双方权利、义务早已灭失：合同的第18条第一款约定了委派王秀娟任小区经理履行本合同，未经业主大会同意，不得更替。但在合同期满前，王秀娟已于2011年12月8日因涉嫌雇凶伤害本小区业主被刑拘，其履行合同的主体已经缺失，物业服务合同因此不能继续履行而提前终止；业委会在2012年1月16日表决决定不再续聘原告，另聘物业服务企业，并于2012年1月30日发出通告，对原告继续在小区进行物业管理的行为提出了异议。在2012年3月31日合同期满时，业委会向原告发出通知，要求原告将物业管理用房及相关资料交还业委会。根据上述事实及相关法律规定，业委会不认可原告继续履行物业服务合同，也不接受原告的任何服务。二、原告提交的豪都国际花园业主委员会出具的所谓事实服务的证明，只有盖章没有签字。物业服务合同于2012年到期，续签却显示在2013年，业委会对此也没有记录，也没有向全体业主公示，故对其合法性存有异议。三、就算原告强占小区以事实服务为由向被告收费，但原告却没有按合同约定的服务内容为被告提供服务，小区多年来垃圾成堆，公共设施损毁严重，秩序混乱，偷盗案件频发，屋顶漏水保修也无人处理，小区品质严重下降，侵犯了业主的合法权益，给小区造成了难以补救的损失：原告擅自取消班车服务，仅返还被告每月每平方米0.10元，还有0.17元每月每平方米未返还(班车费用每年72万元，从物业费中列支，相当于物业费基数每月每平方米0.27元)；原告未按合同约定对小区车辆进行管理，放任小区车辆乱停乱放，严重阻碍车辆通行，原告从未将收取的小区停车费交归业主大会账户，应依法返还给业主大会；原告未按合同约定对违法搭建等物业使用禁止性行为予以劝阻、制止；原告多年未按合同约定对树木每年修剪两次以上；原告未按合同约定对小区草坪除杂草、浇(排)水、施肥、灭害等养护措施，使用杀草剂不当，致使草坪损毁；原告未按合同约定对小区花坛、树坛进行灌排水、补种、病虫防治等养护，未对小区水景设备设施进行维护保养，致使小区花坛、花景全部荒废，小区喷泉仅有1处可用；自原告2018年5月31日离开小区，小区内垃圾堆放场、路边、停车棚等处堆放大量生活、绿化、建筑垃圾及毛垃圾需清理。被告从未收到原告的书面或口头催讨，更未见原告派人上门沟通或催讨物业费。经开庭审理查明：系争房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室，建筑面积为127.90平方米，房屋类型为公寓。2016年6月15日，被告取得系争房屋的房地产权证。2010年3月10日，豪都国际花园业主大会(甲方)与原告(乙方)签订物业服务合同，合同由主文及附件两部分组成。合同约定由原告对豪都国际花园提供物业管理服务。合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供的物业管理服务事项包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他有偿服务事项；合同第五条约定，乙方提供的物业管理服务内容和质量标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)公共绿化养护服务，详见附件三；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件三；(四)公共区域的维护服务，详见附件三；(五)别墅区域的其他服务，详见附件四；(六)物业使用禁止性行为的管理，详见附件五；(七)物业运行班车，过渡措施的说明，详见附件六；(八)解决拖欠物业服务费用程序，详见附件七；(九)业主大会账务代管委托书，详见附件八；(十)物业移交、承接验收确认书及查验相关事宜，详见附件九。合同第七条约定：乙方如期保质、保量完成合同第五条规定，根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。多层住宅为每月每平方米0.90元;别墅为每月每平方米1.70元；第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在第一个月前10日内履行交纳义务。逾期交纳的，自逾期之日起乙方可按每日应缴费用的千分之三加收滞纳金；第三十一条约定，本合同期贰年，自2010年4月1日起至2012年3月31日止。合同附件六约定：目前物业运行的班车只是临时的过渡措施，要班车的业主和不要班车的业主都认可；在小区周边交通设施、轨线交通相对完善时，乙方会根据甲方需要适时对班车的运行站点、班次进行调整、取舍、退出。自2012年1月1日起，原告自动降低小区物业费收费标准，多层住宅为每月每平方米0.80元，别墅为每月每平方米1.60元。合同到期后，双方未续签合同，2018年5月31日，原告退出豪都国际花园的物业管理。因被告未支付2016年7月1日至2017年12月31日的物业服务费，原告诉诸本院。另查明，原告对豪都国际花园小区提供的物业服务内容中，在共用设施设备日常运行、保养、维修服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化养护服务方面存在服务不到位的问题。以上查明的事实，由原告的陈述、物业服务合同、上海市不动产登记簿、本院向徐泾镇徐安第二居民委员会党支部副书记黄红；豪都国际花园业主委员会成员陈志贤、陈伯勤、丁玲、沈秀兰；徐泾房管所副所长王卫荣及小区居民张恩钿、孙荣观所做谈话笔录为证，并经庭审质证。本院予以确认。审理中，针对被告提出的问题，原告认为其已经尽到了物业管理职责，即使原告的管理存在瑕疵，被告也不能以此为由不付物业费；原告是一家合法注册的物业服务企业，自2010年4月1日起至2018年5月31日一直为被告小区进行服务，且原告与小区业委会签订了服务合同，原告有权向被告收取物业服务费。被告所述通知原告三次离开小区的事发生在2012年，在2014年小区业委会也承认与原告的事实服务关系，因此原告有收取物业服务费的依据；对于王秀娟的问题，应当由被告提出证据，且合同是原告公司与业委会所签，与王秀娟是否被刑拘，是否主体灭失是无关的；小区偷盗问题，因小区是老小区，原告进驻后，申请了门禁，偷盗减少了；原告每年都有电话催讨记录，并委托律所做了催讨；班车服务是原告与小区的附加服务，合同约定原告可以停运班车，但并没有约定应当降低服务费，原告降低物业服务费是出于人道精神。对此，原告提供班车停运签名册1份，证明班车停运后，原告降低0.10元物业服务费，业主已经签名同意。对于该份证据，被告认为签名是部分业主的意见，不是业主大会的决议，不能代表甲方的意志。审理中，被告为证明其前述辩称意见，提供以下证据：1、业主大会通过的选聘物业表决结果复印件1份、业委会2012年1月30日通告复印件1份、业委会2012年3月31日发给原告的通知复印件1份，证明业主大会已决定不再续聘原告，对原告在小区继续管理提出异议，不接受原告的服务；2、临时物业服务合同附件复印件及班车车次复印件各1份，证明班车费用为72万元左右，全部从物业费中支出，相当于物业费基数每月每平方米0.27元；3、原告2012年1月29日通告复印件1份，证明原告只返还被告每月每平方米0.10元，尚有0.17元每月每平方米未返还；4、关于松茂物业公司豪都管理处问题的函、松茂物业公司遗留问题的说明各1份，证明原告滞留小区给被告造成诸多损失，业委会等部门对原告的工作进行了汇总说明，有十一项主要的遗留问题需要修复；5、照片打印件1组，照片显示小区里垃圾堆积成山、马路坑坑洼洼、路灯没有维修、晚上小区里漆黑一片、公共绿地及设施遭到破坏、喷泉年久失修、小区业主违建、私自圈地、小区车辆乱停放、外来车辆随意进入小区等问题严重，证明原告没有尽到物业管理服务职责；6、笔迹复印件1份，系在物业服务合同上出证明的人的笔迹，证明其并不是业委会的人员；7、关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告的补充说明及关于选聘物业服务企业方案的公告各1份，证明业委会已决定选聘新的物业公司；8、乘车证1份，说明班车费与物业费的收取是有关联的；另补充提供：1、(2016)沪0118民初4610号案件中原告提供的物业服务合同的最后一页，其有关物业的共用部位、共用设施设备的查验结论部分，与原告在本案中提供的合同最后一页的物业共用部位、共用设施设备的查验结论的内容、排版及图章都是不一样的；2、被告从房办调取的物业服务合同的最后一页，其有关物业共用部位、共用设施设备的查验结论部分是空白的。上述证据证明原告是为了逃避责任，伪造了设施设备在交接时即为坏的，说明交接当时小区设备是没有问题的。对被告提供的证据，原告的质证意见为：被告提供的证据1和证据2不是原件，对其真实性不予认可；对证据3的真实性无异议，是原告出具的，但合同中并未约定返还物业费；对证据4的真实性无异议，其中关于松茂物业公司豪都管理处问题的函与本案无关联性，对遗留问题说明的证明内容不认可，对其计算的标准也不予认可，物业公司是进行维修维护的，不能去损毁，对于树木的修剪，原告也进行过，但是受到了小区业主的举报，对于路灯已经无法维修了，需要更换的，对于污水泵，一个是需要维修的，原告已经告知了业委会，但是一直没有收到回复。原告在小区服务的时候一直有处理，离开之后物业可能没有及时处理；对于证据5，有关垃圾的照片，其是垃圾堆放场的照片，肯定会有一些垃圾，原告在撤出之前已经将没有处理垃圾的业主的钱退回；对于马路破损，其不是小区物业服务范围内的，是历史遗留问题，没有维修基金；对于桩子，由于别墅装修，造成下面电缆受损，当时打过急修报告告知的；对于被毁的绿地，其是有年限的，因为没有维修基金，所以物业无法操作；对于喷泉等问题，物业进驻的时候，上家物业公司没有和原告交接，当时就是这样的；对于私自圈地等问题，原告已经开了整改通知书，并交给了当地的房管部门；对于车辆问题，想通过收取停车费来监管，但因业主不理解，最后也退还了；对于公共面积的维护，是全小区的维修基金一起动用的，因为公寓房1、2期没有维修基金，导致无法操作；对证据6不予认可；对证据7的真实性无异议，事实上一直是原告进行物业服务的，并且其是2012年的公告，与原告主张的期间没有关系；对于证据8的真实性无异议，但是班车退出的时候，小区门口已经有公交车了。对于被告提供的补充证据，原告认为，(2016)沪0118民初4610号案件中的物业服务合同的最后一页的文字内容与本案提供的物业服务合同的内容是一致的，因为合同一式几份，所以盖章位置及盖什么章可能会有不同，但是物业公司对公共设施不可能进行破坏。且2014年12月，小区业委会也没有了，原告不可能去伪造业委会的章。提供给房办的合同，是因为原告入驻时小区存在很多问题，因急于进行管理，可能在合同没有完备的情况下就提交房办了。本院认为：原告上海松茂物业管理有限公司与豪都国际花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。2012年3月31日合同到期后，双方虽未续签新的物业服务合同，但原告于2018年5月31日前与豪都国际花园处于事实服务状态，原、被告均应参照物业服务合同的约定，履行相应的义务，故被告应支付原告2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。对于班车运行，根据合同附件六，原告拥有主动权，但是在行使方式上未能充分协商，兼顾各方利益。且实际上，原告也已自动降低物业服务费的收费标准。另根据物业服务合同的约定，原告承担对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和秩序的义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务。本案中，物业服务合同具体约定原告服务的内容共有八项，而原告在其中几项内容上与合同约定的具体要求存在不符之处。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。现原告提供的物业服务质量与合同约定的物业服务收费标准有差距，原告应当为此承担合同违约的责任。由于合同未对物业服务项目进行分类定价，故本院酌定原告在物业服务费收费总额的基础上减收15%，并对原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利。综上所述，依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘艳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松茂物业管理有限公司物业服务费1,565.49元；二、驳回原告上海松茂物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  盛美新二〇一八年八月三十日书记员  许雪燕附：相关法律条文一、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。