河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀04民初31号 原告（申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王梅，河北精深律师事务所律师。 被告（案外人）：耿培培，女，1988年3月19日出生，汉族，现住邯郸市经济开发区。 委托诉讼代理人：曹敬儒，男，1989年4月27日出生，汉族，现住邯郸市经济开发区，系耿培培之夫。 委托诉讼代理人：戈大旺，邯郸市邯山区邯大法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司，住所地：邯郸市华信路**。 法定代表人：袁静波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李信涛，该公司员工。 原告袁平年与被告耿培培、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，原经本院作出（2016）冀04民初207号民事判决。原告袁平年不服，提出上诉。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终540号民事裁定，撤销本院（2016）冀04民初207号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。袁平年的委托诉讼代理人王梅，耿培培的委托诉讼代理人曹敬儒、戈大旺，华信房地产公司的委托诉讼代理人李信涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1702号房屋；2.本案全部诉讼费用由耿培培承担。事实与理由：一、耿培培主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”1.根据该条规定，耿培培申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性。2.耿培培未向法院提供其名下无其他用于居住房屋的证据，不能证明其对该房屋享有排除执行的权利。3.耿培培提供的华信房地产公司开具的收款收据，为其单方面开具，无法证明其真实性，不能证明将款交付给华信房地产公司。以上证据均不能证明耿培培支付了购房款。综上，耿培培所提起的执行异议，显然不符合法律规定的构成要件，依法不应支持。二、耿培培没有提供已实际占有山水文苑秀园1-1702号房产的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”耿培培未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察耿培培也没有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），耿培培不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、耿培培不具备该房产权利人的资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，房屋属于不动产，应当以登记来判断权利人的归属，而耿培培与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认耿培培是山水文苑秀园1-1702号房产权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。 耿培培辩称，房产查封前，答辩人与华信房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同，实际足额交纳了全部购房款，领取房屋钥匙进行装修并合法占有该不动产。答辩人所购房产用于居住，且其名下没有用于居住的其他房产，请依法予以核实。答辩人袁平年对涉案房产申请强制执行，不符合相关规定，严重损害了答辩人的合法权益，应驳回袁平年的诉讼请求。 华信房地产公司述称，同耿培培答辩意见。 袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法等证据；耿培培围绕其答辩意见依法向本院提交了《华信山水文苑房屋认购协议书》、中国工商银行出具的活期历史明细清单、刷卡转账明细、华信房地产公司收款收据、房屋钥匙、本院(2016)冀04执异88号裁定书、华信房地产公司证明、2018年物业费收据、涉案房产装修工程施工合同、商品房买卖合同及现场照片等证据；华信房地产公司未提交证据。本院依职权在邯郸市不动产登记中心调取了耿培培房产信息。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实： 2015年3月30日，甲方华信房地产公司与乙方耿培培、签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元17层02号房屋，该房屋的建筑面积为107.96平方米；二、计价方式及价款：双方同意计价方式以建筑面积为销售单价，该房屋的成交单价为4500元/㎡，总价款暂定为485820元；三、付款方式及期限乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于2015年3月16日一次性向甲方交纳房款485820元；……。”双方在该协议中盖章、签字。2015年3月16日，耿培培通过转账方式向华信房地产公司转款485820元。华信房地产公司向耿培培出具了收款收据。 2015年9月26日，华信房地产公司向各业主发出告知书，该内容为“华信山水文苑秀园小区业主：你全款购买的1号楼1单元1702房。由于受市场经济大环境影响，你购买的上述房屋尚不具备装修条件，未能按时交房，使广大业主从心里萌生恐慌，为了解决广大业主的后顾之忧，经华信房地产公司领导认真研究告知如下：1.2015年9月30日给业主交所购房钥匙一把。2.2016年1月30日前工程达到具备装修条件。3.2016年1月30日如达不到装修条件，业主由于家庭特殊原因需要装修，可向华信房地产公司提出装修书面申请。华信房地产公司在2个工作日答复，3日内无偿提供水源、电源的接口、电梯供业主使用。否则，业主可自行装修。4.如2016年1月30日达不到正式装修条件，华信房地产公司同意从2016年1月30日起按照合同约定的违约金加倍赔偿。5.华信房地产公司和业主建立有效的沟通机制，由专人负责，并每15工作日向业主通告工程进展情况。”同日，华信房地产公司将上述房产钥匙交付给耿培培。 另查明：华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房屋商品房预售许可证，华信房地产公司与耿培培未签订正式的商品房买卖合同，耿培培至今未办理产权登记手续。 再查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行。在执行过程中，案外人耿培培提出案外人执行异议。本院于2016年7月29日作出(2016)冀04执异88号执行裁定，该裁定查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定，保全查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。后经河北省高级人民法院二审判决维持。本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人提出了书面异议。另查明，2015年3月30日案外人与华信房地产公司达成购房协议，以485820元购买了该公司开发的山水文苑秀园1-1702号房屋，并交付全部房款。本院认为，在查封之前，案外人与被执行人华信房地产公司签订了购房协议购买涉案房产用于居住，并支付全部房款，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1-1702号房屋的执行”。后袁平年向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院依职权调取耿培培房产信息，邯郸市不动产登记中心于2018年4月25日出具的新建商品房网签备案情况查询结果显示：位于邯郸市**楼**房屋购房人为耿培培、曹敬儒。 还查明，2015年10月27日，耿培培、曹敬儒与现代（邯郸）置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于邯郸市丛台区6＃楼1-16-1602号房屋一套，建筑面积105.85平方米，总价款为632983元。该合同约定如下：“第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……”。 2018年5月10日，本院依法组织当事人对上述房产进行现场堪验，现场如下：1.小区位于邯郸市丛台区角；2.小区共建有楼房7栋，争议房产位于该小区从南数第三排中间位置：即6号楼1单元16层1602号；3.6号楼分为地上31层，，地下**，地上**外墙未粉刷未安装窗户，4层以上外墙已粉刷，窗户已安装；4.6号楼1单元安装有电梯2部，现无法使用，楼梯未安装扶手，地下，地下室有雨水浸泡痕迹6号楼前路面未硬化及绿化，没有相关配套设施；6.小区5号楼主体仍未竣工，楼前存放大量建筑垃圾；7.小区尚未连接燃气、暖气管道。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，袁平年请求对耿培培购买的由华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1702号房屋继续执行，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。 首先，耿培培与华信房地产公司于2015年3月30日签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、违约责任等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司已经按照约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。袁平年诉称该认购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，不具有合法有效性的理由不能成立，本院不予支持。 其次，袁平年诉称商品房预售许可证显示房屋性质为公寓式办公，不能视为住宅，但该房屋构造具备居住功能，应认定为具有居住功能的住宅。邯郸市不动产登记中心出具的查询结果虽然显示，耿培培于2015年10月27日购买位于邯郸市丛台区1-1602号房屋一套，但该房屋并未达到合同约定的交付条件，无法居住使用。且本案争议房屋位于邯郸市原邯郸县辖区，与耿培培所购房屋并非同一辖区。因此，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。袁平年该项理由不能成立，本院不予支持。 再次，耿培培提交的中国工商银行出具的活期历史明细清单、刷卡转账明细显示其一次性向华信房地产公司转款485820元，结合华信房地产公司出具的收款收据，能够证实耿培培实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，已超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。袁平年诉称耿培培提交的转款凭证不能证明其实际支付房款的理由不能成立，本院不予支持。 最后，本案诉争房屋系华信房地产公司开发，2015年9月30日华信房地产公司向耿培培交付了其购买房屋的钥匙。本院认为，商品房交付的标志是购买人领取所购房屋的钥匙，故应认定耿培培已对该房屋合法占有。袁平年诉称的耿培培未合法占有的理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，袁平年请求继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1702号房屋的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告袁平年的诉讼请求。 案件受理费8585元，由原告袁平年负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  李卫疆 审判员  申 强 审判员  郑佳佳 二〇一八年八月二十二日 书记员  刘 雯