湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民初3号原告：溆浦县国土资源局。负责人：舒利军，系副局长。委托代理人：舒礼，男，汉族，1981年9月1日出生，住湖南省溆浦县。委托代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师。被告：湖南富美房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区迎丰西路（怀华大厦国际名品城1305、1306）。法定代表人：李佑全，系该公司经理。委托代理人：蒲卫国（一般代理），北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。原告溆浦县国土资源局（以下简称溆浦国土局）与被告湖南富美房地产开发有限公司（以下简称富美房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷，本院于2018年1月10日立案后，因本案案情复杂，经院长批准，延期审理。于2018年7月31日公开开庭对本案进行了审理，原告委托代理人舒礼、胡育进，被告富美房地产公司法定代表人李佑全及委托代理人蒲卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告溆浦国土局向本院提出诉讼请求：1、责令被告继续履行合同，立即支付拖欠的土地出让价款人民币3927.6167万元，并自拖欠之日起至起诉之日按人民银行同期贷款利率计付利息人民币675.0595万元；2、责令被告按合同约定缴纳履约保证金117.8285万元；3、责令被告自拖欠之日起至起诉之日按1%的标准承担违约金人民币2792.5986万元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月28日，被告以现场竞价方式取得了溆浦县江口镇田坪村一宗（宗地号21101170-1-2-7）国有土地使用权。同年12月18日，原被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同主要约定：原告将编号为21-101-170的宗地、面积为25888平方米的国有土地出让给被告使用；土地出让价款为5000万人民币，被告交纳定金600万元，被告支付土地使用价款的期限分两期：第一期为2014年1月16日之前支付2500万人民币，第二期为同年12月16日之前支付2500万人民币；被告应于2014年1月22日之前开工，2016年1月22日之前竣工，该宗土地的用途为：住宿、餐饮用地及中低价位、中小型普通商品住房用地。该合同签订后，因被告未按合同约定期限交纳土地出让款，原告与2014年1月17日向被告发出催交土地价款通知，后根据江口镇城镇规划调整，双方于2014年5月16日对原合同进行了变更，主要变更为：出让土地面积由2.5888公顷改为2.03357公顷，出让价款由5000万改为3927.6167万元，支付价款时间第一笔价款支付改为2014年6月11日前支付1970万人民币，第二笔价款于2015年5月8日前支付1957.6167万元。合同变更后被告仍未按合同约定支付价款，原告多次催交，但被告一直未予支付。因此，根据法律规定，请求人民法院依法判令被告立即支付土地出让款，同时支付延期的利息、履约保证金和承担违约金。被告富美房地产公司答辩称：一、涉案土地拆迁未完成“五通一平”，违反了相关规定，不符合出让条件；二、涉案土地至今未按出让条件交付给答辩人，被答辩人向答辩人主张土地出让金的条件尚未成就；三、被答辩人未履行合同约定的义务，答辩人享有后履行抗辩权；四、答辩人缴纳的600万元竞买保证金已转为土地出让金，答辩人尚未支付的出让金金额为3327.6167元；五、涉案土地属于大洑潭电站淹没区（隐瞒事实真相），存在重大瑕疵，答辩人签订合同时存在重大误解，可以要求进行“五通一平”、变更土地价款；六、被答辩人要求支付利息675.0595万元及后续利息、要求交纳履约保证金117.8285元，要求承担违约金2792.5986万元无事实和法律依据。综上，被答辩人未履行完毕征拆义务，将非净地和具有重大瑕疵的土地出让给答辩人，违反了相关规定，被答辩人有权拒绝支付土地出让价款，被答辩人起诉答辩人没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以依法确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据一：原、被告于2013年6月28日签订《成交确认书》一份，予以确认。该证据证明原告依法将位于溆浦县宗（宗地号分别为：21××69、21101170-1-2-7）国有土地使用权，以挂牌方式分别公开出让给被告，成交价分别为：38050000元、5000万元的事实；证据二、2013年12月18日，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》各一份，予以确认。该证据证明原告将挂牌成交的土地出让给被告后，被告应按合同约定的土地用途予以开发建设，同时分期分批支付土地价款，该宗出让土地的开发时间，竣工时间及相关原条款的变更等进行了约定。2号宗地原合同约定的2.5888公顷变更为2.03357公顷，出让价由原合同约定的5000万元变更为3927.6167万元；动工时间和竣工时间变更为2014年7月20日开工，2016年7月20日竣工。第一期出让土地价款支付时间变更为2014年6月11日，第二期土地出让价款支付时间变更为2015年5月8日的事实；证据三、原告提交溆浦县江口镇“富美新城”一期规划建筑设计方案及（2013）第九期至（2014）第五期溆浦县规委会议纪要和土地登记申请书共6份。证明原告按合同约定，将一号宗地交由被告建设开发，被告亦按约定开发建设完毕投入使用，并取得了原告颁发的地籍号为21-101-（192-）的《国有土地使用证》，被告同时按约支付了全部土地出让价款的事实。该组证据予以确认。证据四：原告出具向被告发出《催交土地价款通知》3份，证明被告未按约交纳2号宗地出让价款，原告为此先后3次发出催交通知的事实，本院予以确认；证据五：原告出具“溆国土资[2016]43号”《关于溆浦县富美新城项目用地调整的记录》文件一份，证明经被告书面报告请示，原告原则同意将被告尚未开工的2号宗地调整为棚改安置房用地的事实，该证据予以确认；证据六、被告出具原告出让的1、2号宗地一直未进行五通一平，该宗地上尚有一直未拆迁的房屋电缆及溆浦大洑潭电站水库淹没原红线图和溆浦县移民局与彭仁发、李吉胜等人签署的《关于移民搬迁补偿协议》、《补充协议》共8份。证明，原告挂牌出让给被告的1、2号宗地未按有关文件，政策规定，所出让的是毛地而不是净地，且该宗地出让地系大洑潭电站水库红线图内的淹没区，故该宗地出让存在重大误解和瑕疵的事实，该组证据予以确认；证据七：被告出具《关于将富美新城项目用地转为棚改安置用房的请示》，2015年11月25日溆浦县土地管理委员会议纪要，原告“溆国土资认定（2017）002号”《闲置土地认定书》及国土资源部，“国土资发（2015）37号”文件共8份，证明被告要求将所涉案的出让地转变土地用途，重新核定土地出让价款，变更土地出让合同。原告经核实并会议研究一致同意变更土地出让合同及价款的事实，该组证据本院予以确认；证据八：怀化市水利电力勘测设计研究院根据本院委托要求，于2018年7月16日出具“关于大洑潭电站水库移民户李吉胜房屋绝对高程参数需要确认的《回复函》一份，证明原告挂牌出让该宗宗地的地理位置系大洑潭塘水库移民补偿户李吉胜房屋宅基地旁。李吉胜房屋一层地面高程为136.5米，原告出让的2号宗地原始水田地面高程为134.9米。该证据本院予以确认。上列证据均来源合法，系客观真实，与本案有关联性。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年5月28日，原告溆浦国土局经溆浦县人民政府批准，以挂牌方式出让1、2宗地块国有土地使用权并予以公告。同年6月28日，被告以现场竞拍方式取得了原告溆浦国土局公告1、2宗地块的国有土地使用权，即位于溆浦县宗地（宗地号为21××69）和2号宗地（宗地号为21101170-1-2-7）。同年12月18日，原、被告双方就此签订了编号为2242013062《国有建设用地使用权出让合同》。该合同主要约定：原告将面积为25888平方米的国有土地出让给原告使用，土地用途为住房、餐饮及中低价位，中小型普通商品住房，土地出让价为5000万元人民币，同时交纳保证金600万元。合同签订后，被告即按约交纳600万元保证金。因溆浦县江口镇总体规划调整，该2号宗地出让面积由原来4.4392公顷，变更为2.70374公顷。因此，原、被告双方经协商，于2014年5月16日签订了《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，该合同主要约定：第四条、甲方将编号为21-101-170的宗地、面积为25888平方米的国有土地出让给乙方使用；第五条、出让宗地的用途为住宿餐饮用地0.3883公顷，中低价位、中小型普通商品住房用地，面积2.2005公顷；第八条、土地出让价款为人民币5000万元；第九条、本合同项下宗地的定金为600万元；第十条、乙方支付土地使用权价款的期限为：共分二期，第一期价款2500万元支付时间2014年1月16日之前，第二期价款2500万元支付时间为2014年12月16日之前。同时在支付第二期价款时，乙方须按照支付第一期土地价款之日人民银行的贷款利率向出让方甲方支付利息；第十六条、乙方同意宗地建设项目在2014年1月22日之前开工，在2016年1月22日之前竣工。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请。第三十条、受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳金之日起，每日按迟延支付款项的1%向出让人缴纳违约金，延期超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人物权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；第三十二条、受让人造成土地闲置，闲置满一年不满二年的，应依法交纳土地闲置费、补充条款一，该宗地按成交总价款3927.6167万元的3%缴纳出让合同履约保证金150万元……。补充协议签订后，被告富美房地产公司按约交纳了一号宗地全部土地价款1378.0773万元。2号宗地，因原告溆浦国土局在出让时尚有部分房屋未拆迁，地面附着物拆迁补偿一直未解决，土方回填等引发了诸多矛盾纠纷。为此，被告富美房地产公司对原告溆浦国土局所出让的2号宗地价款在缴纳了600万元（原作为保证金在签订出让合同后即交纳的）土地价款成交后，尚欠出让的土地价款3327.6167万元一直未予支付，且该宗土地上的房地产项目由此亦未开工建设。2015年7月18日，被告富美房地产公司根据2号宗地开发所存在诸多问题，向原告溆浦国土局提交了书面请示报告，要求根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于优化2015住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国土资发[2015]**”第七条“完善配套土地政策和用地手续。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，由市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项、改变尚未开工房地产项目的宗地用途，或征途购买在建、已建成商品住房项目用于公共租赁住房，符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书”的规定。请求将富美新城项目尚未开工建设的用地转为棚改安置房用地，重新核定土地价款，更改土地出让合同。2015年9月17日，溆浦县人民政府委托溆浦县江口镇小城镇建设指挥部召开专题会议。会议并形成《江口镇“富美新城”项目办公会议纪要》，会议一致同意将该项目尚未开工的用地调整为棚改安置房用地。2016年8月16日，被告富美房地产公司请求原告溆浦县国土局落实“国土资发[2015]37号”文件精神。同年11月10日，原告溆浦县国土局及溆浦县发改局、住建局、信息化局等七个溆浦县政府行政主管部门及相关单位在被告富美房地产公司向溆浦县人民政府呈报《关于湖南富美房地产开发有限公司作为棚改安置承接主体进行棚户屋改造工程建设的请示》“富房地[2015]012号”文件上均签署“符合相关政策，同意呈报”的意见。同年11月25日，溆浦县土地管理委员会在政府县长主持下，就此召开专题会议，并形成[2015]第5期《会议纪要》，决定要求原告溆浦国土局会同房产部门按“国土发[2015]37号”和《湖南省土地市场交易规则》文件规定，将富美新城项目用地转为棚改安置房用地具体事宜。2017年7月21日，原告溆浦县国土局作出“溆国土资认定（2017）002号”《闲置土地认定书》，认定本案2号宗地为闲置土地。闲置原因为政府原因（辖区内工矿棚改项目同意欲落地到该宗地内），应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。2016年8月25日，原告溆浦县国土局就此问题，作出“溆国土资[2016]43号”《关于溆浦县富美新城项目用地调整有关问题的请示》向湖南省国土资源厅呈报，并请求予以答复。在此过程中，因湖南省国土资源厅一直未予书面答复，原告溆浦国土局于2014年1月、2016年12月先后2项向被告发出《催交土地价款通知书》，期间，被告富美房地产公司对未按期交纳土地价款向原告亦作出了书面说明。2018年7月26日，怀化市水利电力勘测设计研究院受本院至函，对本案涉案宗地是否属大洑潭电站水库淹没区的地面高程予以函复。该院经实地勘测，对涉案土地位置移民补偿户李吉胜房屋一层地面高程实地测量，具体数据如下：1、李吉胜房屋一层地面高程为136.5米；2、富美新城2号宗地地面高程为134.9米。本院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。争议的焦点有如下几个方面：1、本案涉案宗地出让地是否符合法定条件，是否存在有重大瑕疵的问题；2、涉案宗地是否可以依法调整为棚改用地，重新核定土地价款，更改土地出让合同的问题。一、根据《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》“国土资电发[2007]36号”第二条规定“实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费”。本案中，原告溆浦县国土局所出让的涉案宗地，至今尚有住房及其他房屋、地上附着物均未征拆完毕，被告富美房地产公司在涉案宗地施工过程中，就腾地费用、青苗补偿、回填土石方等费用发生了多次矛盾纠纷。根据法律规定，土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系的重要内容，如实告知和披露是出让人的一项重要合同义务。由于原告溆浦国土局出让的2号宗地公告时，未告知该出让地现状，导致该出让地至今未能完成拆迁，属于典型的毛地，不符合土地出让条件。其次，本案涉案土地经怀化市水利水电勘测设计研究院实地测量，属于大洑潭电站水库淹没区范围，被告富美房地产公司无法正常使用，既或需正常使用，被告富美房地产公司需花费大量资金回填土石方加高宗地（出让地）的地面程高。双方当事人在签订土地出让合同时，由于原告溆浦县国土局未予告知出让地存在有瑕疵，被告属于受欺诈和隐瞒事实真相及重大误解，因此，被告有权依法请求变更或撤销原合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，由先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于原告溆浦国土局出让的涉案宗地存有重大瑕疵，且未履行其土地出让基本条件等主要义务，被告富美房地产公司有权拒绝支付涉案土地出让金。二、本案案涉宗地是否可依法调整为棚改用地，重新核定土地价款，更改土地出让合同的问题。根据《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发【2006】114号）“出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记”和“国土资发【2015】37号”文件规定：“将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。”本案中，根据上述法律规定，被告于2015年7月18日向溆浦县人民政府书面请示报告，该县人民政府于同年9月17日就此召集相关政府职能部门，专题进行会议研究，一致同意将富美新城项目用地转为棚改安置房用地并明确指示各相关职能部门迅速办理有关手续，但该指示原告溆浦县国土局一直未得到具体落实。因此，对于本案涉案宗地被告有权以溆浦县人民政府专题会议纪要的决议为依据提出抗辩，在原告溆浦国土局提交符合约定用途土地前，拒付土地出让价款。综上所述，原告溆浦县国土资源局出让涉案宗地因存在重大瑕疵且未依法按出让土地条件（五通一平、用地红线未明确、房屋未予全部拆迁）。因此，被告富美房地产公司依法享有后履行抗辩权即有权拒付土地出让金。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以依法驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、六十七条及参照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》“国土资发【2006】114号”和“国土资发[2015]37号”之规定，判决如下：驳回原告湖南省溆浦县国土资源局的诉讼请求。案件受理费417455元，由原告湖南省溆浦县国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  冷旗帜审 判 员  彭湘平审 判 员  王文利二〇一八年八月一日代理书记员  田健伶