浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0521民初171号 原告：胡月明，男，1964年8月5日出生，汉族，住址浙江省德清县。 被告：周俊俏，女，1989年8月27日出生，汉族，住址浙江省丽水市莲都区。 被告：周俊杰，男，1984年12月24日出生，汉族，住址浙江省丽水市莲都区。 原告胡月明与被告周俊俏、周俊杰租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序审理，并于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告胡月明及被告周俊俏到庭参加诉讼，被告周俊杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2018年4月4日转普通程序审理。本案现已审理终结。 胡月明向本院提出诉讼请求：1、周俊俏、周俊杰支付违约金18000元；2、诉讼费由周俊俏、周俊杰承担。事实与理由：2013年12月7日，在私营城开超市的老板“老周”带着儿子周俊杰、女儿周俊俏来我建房工地洽谈租房开超市一事。我提出四间店面175平方米左右，起步价为一年45000元。2013年12月8日，周俊俏带着《租房协议》前来，提出要签五年合同，并确定每年增加3000元，如一方违约须支付违约金30000元。2015年1月4日，老板“老周”前来与我协商租金增减事宜，故1月5日，我与周俊杰签订《房屋合同》一份。合同履行两年后，其搬离所租房屋。事后，因租赁事宜未协商一致，纠纷成诉。 周俊俏答辩称，《租房协议》是我签订的，但该《租房协议》并未实际租赁房屋；《房屋合同》是胡月明与周俊杰签订的，《房屋合同》签订后《租房协议》自然作废，胡月明宋盛小区39号四间店面房的实际承租人是周俊杰。 周俊杰未到庭答辩，亦未提交任何证据。 胡月明针对周俊俏的抗辩意见提出，第一份《租房协议》实际上是租赁房屋的定金手续，第二份《房屋合同》才是房屋租赁合同，涉案房屋的租赁，从订房开超市到搬离前后三年，实际老板是老周，但由其儿子周俊杰、女儿周俊俏出面签约开超市，既然周俊杰、周俊俏兄妹俩签订了协议和合同，两兄妹与老周是父子女关系，且超市又是一家人在经营，故两兄妹周俊杰、周俊俏应承担责任。 胡月明围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院向周俊俏、周俊杰送达了胡月明的起诉状副本、开庭传票和相应证据，周俊杰既未到庭参加诉讼进行质证，亦未提出书面答辩意见和举证。对胡月明提交的证据：《租房协议》1份、《房屋合同》1份、房屋证明1份、危房改建协议书1份，经周俊俏质证，对证据的真实性无异议，但认为，其未实际租赁房屋，《房屋合同》签订后《租房协议》自然作废，胡月明宋盛小区39号四间店面房的实际承租人是周俊杰。且《房屋合同》第三条约定，第三年看生意情况，再双方协商增减房租，最后因租金谈不拢所以搬掉了。经审查，上述证据符合有效证据的条件，予以认定，但对胡月明主张周俊俏、周俊杰违约的证据效力，本院将结合本案的事实予以综合认定。 本院查明事实如下：2012年8月，因危房改建政策胡月明对其在武康高地弄宋盛小区39号的四间店面进行危房改造。 2013年12月8日，胡月明与周俊俏签订《租房协议》一份，协议约定：胡月明在高地弄宋盛小区39号拥有四间店面，现经双方协商，胡月明将四间店面出租给周俊俏开超市使用，预计交房时间为2014年5月左右，具体出租时间按照交房为准，交房时间出租方做到水、电到位，房租每年人民币45000元，房租一年一付。周俊杰先预付定金10000元，等正式交房后定金转为房租。双方不得违约，如有违约，应当向对方支付违约金30000元，给对方造成损失的，还应当赔偿损失。协议还约定：合同五年一签，每年房租增加3000元。协议签订时周俊俏当即支付了定金10000元。《租房协议》签订后，涉案房屋尚在建造中，租赁房屋实际未履行。 2014年11月，涉案房屋改造完成，胡月明取得房屋后交与出租，并于2015年1月5日与周俊杰重新签订了《房屋合同》一份，双方口头约定前期装修期为50天，装修期房由双方各半承担，故房租计算从2014年12月10日起算。合同约定：一、胡月明（甲方）将坐落于武康高地弄宋盛小区39号四间店面房出租给周俊杰（乙方）使用，营业副日品小型超市。在合同期内允许乙方转让，但必须经甲方同意，但不能转给饭店行业。二、租金：第一年租金为45000元，第二年起房租每年增加3000元。双方签字后合同生效，乙方一次性付清第一年租金，以后年度租金必须提前一个月付清（如有房税由乙方支付）。租前必须交甲方水电及其他费用押金2000元。三、第三年起看生意情况再协商增减房租。四、甲方保证乙方通电、通水，水、电费由乙方支付，每月按时上交。五、租赁期限为5年，自2014年12月10日起至2019年12月9日。十、如乙方需要转让，经甲方同意后，乙方补偿甲方转让费4000元。十一、在合同期内，如有违约，须赔偿对方一切经济损失。合同还对租赁期间安全事宜、到期优先承租等事项作了约定。 2015年1月6日至8日期间，周俊杰开张营业，开业前周俊杰支付了租金35000元，并将前期《租赁协议》中周俊俏已支付的10000元定金转为房租金，周俊俏表示同意，胡月明也予以接受，周俊杰在支付请年租金45000元的同时，并交纳了水、电费押金2000元。2015年12月9日，周俊杰支付了第二年租金48000元（增加3000元）并继续承租经营超市。 2016年11月，第二年度租期即将届满，因周俊杰经营的超市生意清淡，要求按合同约定协商第三年租金，双方未能达成一致意见而发生纠纷，周俊杰不愿再承租，胡月明提出赔偿进行阻止并报警无果，遂周俊杰搬离承租房屋。周俊杰搬离涉案租赁房屋二个月后，胡月明自行将涉案房屋租予他人。事后，胡月明找到村委、司法所，要求与对方协商均未果，纠纷成讼。 另查明，周俊俏与周俊杰系兄妹关系。 本院认为，本案中就涉案租赁物，胡月明先与周俊俏签订了《租房协议》，协议签订时，涉案房屋尚在改建中，租赁房屋并未实际交付，且根据《租房协议》约定预付定金等正式交房后定金转为房租。但涉案房屋实际交付租赁时，胡月明与周俊杰又重新签订了《房屋合同》，租赁房屋的新承租人为周俊杰，双方签订的《房屋合同》对涉案房屋的租赁事项重新进行全面约定。《房屋合同》签订后，胡月明与周俊杰根据《房屋合同》实际履行租赁合同关系，且双方对原《租赁协议》中周俊俏支付的定金10000元转为《房屋合同》第一年租金中使用均无异议，周俊俏也未提出反对意见。上述事实表明，涉案房屋的租赁关系受后签订的《房屋合同》约束，即《房屋合同》为涉案房屋的有效租赁合同；该事实也符合庭审中胡月明主张《租赁协议》系预租房屋的定金手续，《房屋合同》系正式租房合同的陈述。故对周俊俏提出胡月明与周俊俏签订的《租赁协议》因胡月明与周俊杰重新签订新的《房屋合同》而自然失效的抗辩意见，予以采纳。对胡月明依据《租赁协议》中“如有违约，应向对方支付违约金人民币30000元，给对方造成损失的，还应赔偿损失”和“合同五年一签，每年房租增加3000元”的条款，提出因周俊俏、周俊杰自动搬离租赁房屋时尚有三年租赁期限未履行而主张违约金18000元的观点，于法无据，不予采纳。 本案租赁合同关系的合同相对人为胡月明与周俊杰，根据《房屋合同》的约定，出租人胡月明与承租人周俊杰实际履行了近二年时间的房屋租赁关系，但在第二年租期即将届满时，因双方对第三年租金的增减房租进行协商未能达成一致意见，导致周俊杰自动搬离租赁房屋，而胡月明在周俊杰搬离租赁房屋后，自行将涉案房屋租予他人，应视为双方已实际解除了租赁关系。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。经审查，《租赁协议》在本案中仅起到预租房屋支付定金的效力，且《租赁协议》对周俊杰无法律约束力。涉案房屋的租赁关系受《房屋合同》的约束，根据《房屋合同》第三条“第三年起看生意情况，再双方协商增减房租”的约定，该条款的内容属于对第三年租金的约定不明，而本案双方当事人发生纠纷的原因正是对第三年房租增减未能达成一致意见，导致双方实际解除了租赁合同的事实，且胡月明在本案中也未向本院提交证据证明周俊俏、周俊杰存在其他违约责任的事实。故本案中胡月明主张周俊俏、周俊杰单方违约的理由不充分，证据不足，本院不予采信。庭审中，经本院行使释明权，胡月明口头提出涉案房屋在周俊杰搬离后至再次出租期间空闲二个月、存在租金损失10000元的主张。综上，根据本案的事实和证据，本院综合考量涉案租赁关系解除的时间、原因、过程和合同的约定并根据公平、诚信原则，确认胡月明与周俊杰对因合同约定不明而导致涉案租赁合同解除并造成租赁房屋空闲的租金损失双方均有过错责任，本院酌情认定周俊杰承担一个月租金损失4000元（按第二年年租金48000元计算）的补偿责任，对胡月明主张损失超出的部分，不予支持。关于周俊俏提出周俊杰已交纳的水、电费押金2000元未清算的主张，经审查，对水、电费押金2000元未清算胡月明无异议，同时提出周俊杰搬离后尚欠100元左右的水、电费应予以扣除，但胡月明对该主张未能提供证据予以证明，本院不予采信；故对水、电费押金2000元胡月明应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周俊杰支付原告胡月明人民币4000元，扣除周俊杰已交纳的水、电费押金2000元，实际应支付金额为2000元，限于本判决生效后十日内支付； 二、驳回原告胡月明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，由原告胡月明负担194元，被告周俊杰负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  陶志林 人民陪审员  吴 升 人民陪审员  盛树康 二〇一八年八月二十四日 法官助理梅佳丽 代书 记员  王东石