浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终290号上诉人（原审被告）：浙江太子龙实业发展有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区江东工业园区江东四路以北光明中直河以东。法定代表人：王培信，执行董事。委托诉讼代理人：祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏贽，浙江太子龙实业发展有限公司员工。被上诉人（原审原告）:叶国平，男1967年1月5日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人:钱冬民，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人浙江太子龙实业发展有限公司（以下简称太子龙公司）因与被上诉人叶国平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太子龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判房屋租赁合同于2016年4月前解除；3.驳回叶国平一审其他诉请。事实和理由：1.一审认定其于2016年4月前腾退了租赁房屋，房屋租赁合同则事实上自腾退之日便已解除。一审以叶国平诉状副本送达之日即2016年11月9日作为合同解除之日，与认定的事实自相矛盾。2.双方协商解除房屋租赁合同，不应承担违约责任。其是否属于擅自解除合同的举证责任在于叶国平。3.如果法院认定其违约，判决其赔偿320000元依据不足。叶国平与案外人签订房屋租赁合同的真实性无法确认，租金是否真实不得而知。评估报告选取参照物均为公有用房，没有可比性。叶国平再次出租的价格比双方的合同价格低320000元，不能认定系其原因所致。4.其已付清2015年9月17日至2016年1月4日水电费5102元，有收款收据作为凭证。一审将支付举证责任分配给其明显不当。叶国平答辩称，1.太子龙公司4月前退场，并拒付第三年房租，显属违约。2.一审认定太子龙公司违约完全正确。太子龙公司在租赁期间退场和在宽限期内未支付房租，不继续履行合同意思明确。3.违约损失证据充分。其提供了再次出租的合同和新租户的营业执照。评估报告系根据当时市场行情评估制作，程序合法。一审参考评估时间界点最高价出租标准，以实际出租与可得租金差价所确定租金损失320000元并无不当，且该损失与太子龙公司存在直接因果关系。4.太子龙公司违约造成的损失大于约定的违约金，应按实际损失赔偿。5.一审认定合同解除时间是正确的，符合法律规定。6.双方对水电费5102元支付有争议时，太子龙公司负有举证义务。叶国平向一审法院起诉请求：1.判令双方于2014年2月19日签订的房屋租赁合同依法有效；2.房屋租赁合同于2016年4月20日被太子龙公司违约解除，应承担违约金183333元；3.判令太子龙公司赔偿其因合同违约解除所导致的租赁费损失320000元；4、判令太子龙公司承担未清水电费7252元。一审庭审中叶国平变更诉讼请求为：1.判令房屋租赁合同于2016年4月19日被太子龙公司违约解除；2.判令太子龙公司承担违约金人民币183333元；3.判令太子龙公司赔偿因合同违约解除导致其租赁费损失人民币320000元；4.判令太子龙公司承担未清水电费7252元。一审法院认定事实：坐落舟山市定海区间店面房（建筑面积约135平方米）系叶国平向舟山市大东海商贸有限公司承租。经该公司同意，叶国平将上述房屋租赁给太子龙公司使用。2014年2月19日，双方签订房屋租赁合同一份，其中约定：房屋租赁期为2014年4月20日至2017年4月19日，共计3年；租金为2014年4月20日-2015年4月19日1100000元；2015年4月20日-2016年4月19日1100000元；2016年4月20日-2017年4月19日1100000元；租金采用先付后用，每年支付一次，支付时间为每年的2月19日前，第一年的房租在签约后七个工作日内支付。太子龙公司因特殊原因导致不能按时支付房租的，叶国平允许其最多逾期5天（即最晚在每年的2月24日前支付），逾期仍未交付租金，视为太子龙公司违约；水、电费用每月按时（在有关部门向房东收取的15天内）支付叶国平；太子龙公司支付押金10000元，作为水、电等相关费用和房屋、设施之押金，该押金太子龙公司已于2011年3月8日所签单的房屋租赁合同时支付给叶国平，该押金续传至本合同；押金在合同终止并在太子龙公司付清水、电等相关所有费用、房屋验收正常、腾空并交还房屋、所有钥匙已交还叶国平后，在三日内返还；太子龙公司违约需赔偿两个月的房租给叶国平作为损失补偿。合同签订后，叶国平按约将案涉房屋交付太子龙公司使用。太子龙公司缴纳了2016年4月19日前的二年房租。但在2016年2月19日，未交付第三年租金1100000元，逾期5天后即2016年2月24日仍未付。2016年4月前，太子龙公司腾退了承租的房屋。2016年4月20日，叶国平对上述房屋重新出租，并于2016年5月1日将上述房屋分别出租给了案外人陈国校、郑文革，合计收取租金780000元。一审中，叶国平提出司法鉴定的申请，要求对案涉房屋在2016年4月19日时间节点的市场租赁费用进行评估。法院委托舟山金达资产评估有限公司进行了评估。2017年5月12日，该评估公司作出评估结论：在评估基准日2016年4月19日委估年租金评估值为人民币49.28万元至78.18万元。其中第3.4间房屋年租金价值区间为人民币32.85万元至52.12万元；第5间房屋年租金价值区间为人民币16.43万元至26.06万元。2017年7月17日，该评估公司针对报告中“网上查询及评估人员市场询价资料”“选取合适的参照物”作出补充回函：本次租金评估采用市场法进行评定估算，参照物为舟山市招标投标网公开公示的第3项公有用房出租成交公示，并提供了具体参照物的地段、租金情况。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行自己的义务。在履行合同过程中，叶国平已按约将案涉房屋交予太子龙公司使用，但其未按约定的时间支付第三年度的租金，并提前腾空了租赁房屋。按照双方提供的证据，对案涉事实及产生的法律后果评判如下：一、双方是否存在协商一致解除了房屋租赁合同的事实。太子龙公司提出与叶国平协商一致后解除了房屋租赁合同，由此提前腾退了租赁房屋。对此叶国平予以否认。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。现太子龙公司没有证据证明存在与叶国平协商一致后解除了房屋租赁合同的事实。其提出的双方协商一致解除了房屋租赁合同，不予采信。二、关于房屋租赁合同具体的解除时间。太子龙公司未按约定的时间支付第三年度的租金，并提前腾空了租赁房屋。其未证明叶国平在履行合同中存在违约的情况下，系以自己的行为表明不履行主要债务，而不能以该行为推定其要求解除合同并通知了叶国平。因太子龙公司违约，叶国平有权解除房屋租赁合同，其诉请要求确认合同解除，实质包含了要求解除合同的意思表示。法院认定房屋租赁合同至叶国平的诉状副本送达太子龙公司之日即2016年11月9日解除。三、关于合同解除后太子龙公司应承担的法律后果。因太子龙公司违约，根据合同法第九十七条、第一百零八条规定，应承担相应违约责任。具体根据太子龙公司的租金缴纳和叶国平接手租赁房屋的时间等情况，确定应承担的赔偿金额。1.根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合评估结论，叶国平提出的要求赔偿租赁费损失320000元，系其在租赁合同履行后可以获得的利益，对此太子龙公司应予以赔偿；2.叶国平要求同时承担约定的“太子龙公司违约需赔偿两个月的房租给其作为损失补偿”即违约金183333元。因其已要求赔偿租赁费损失320000元，对此应视为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加的情形。因此违约金与赔偿损失不能同时适用，叶国平要求太子龙公司同时承担违约金183333元的诉请，不予支持；3.太子龙公司已交付叶国平押金10000元，系履约保证金。太子龙公司违约后，该10000元实质是已付的违约金。综上，该10000元应在叶国平可得的赔偿款中抵冲；4.对2015年9月17日至2016年1月4日期间太子龙公司产生的水电费5102元。太子龙公司对水电费金额没有异议，但认为已交付，该举证责任在于其。现其没有证据证明已交付，应承担清偿义务。对叶国平提出的2016年1月4日至2016年3月20日期间太子龙公司产生水电费2150元，因未提交发票原件，太子龙公司予以否认。叶国平要求支付该款项，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认叶国平与太子龙公司于2014年2月19日签订的房屋租赁合同于2016年11月9日解除；二、太子龙公司于判决生效之日起三日内赔偿叶国平310000元；三、太子龙公司于判决生效之日起三日内支付叶国平水电费5102元；四、驳回叶国平的其他诉讼请求。案件受理费8906元，由叶国平负担3410元，太子龙公司负担5496元；鉴定费5460元，由太子龙公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同真实、有效，对双方均具有法律约束力。现双方争议的问题是双方协商一致解除合同还是太子龙公司违约解除合同及由此产生的法律后果。在本案中，太子龙公司提前腾退租赁房屋以及未按期支付第三年房租的行为，已明显表明其不愿再履行合同主要义务。在太子龙公司未提供证据证明其与叶国平系协商一致解除合同的情况下，其行为构成违约。叶国平有权根据合同约定解除合同并要求太子龙公司承担违约责任。关于损失金额。评估报告参照当时商铺公开招投标结果所确定的租金标准，符合市场行情。因评估报告的租金最高价与叶国平重新出租的租金基本相当，一审根据重新出租的租金与履行合同后可得租金的差额所确定损失金额，并无不当。关于太子龙公司是否支付过2015年9月17日至2016年1月4日的水电费5102元。太子龙公司以其持有水电费收款收据来证明其已实际付款该款。叶国平称双方水电费交付习惯是先给收据后收款，该笔水电费太子龙公司并未支付。根据收款收据所载明水电费的发生期间和金额，可视为要求太子龙公司支付水电费的通知，太子龙公司不可能提前预知并予以支付，结合双方以前交易习惯和太子龙公司不久后腾退房屋未交租金的事实，一审将付款举证责任分配给太子龙公司亦无不当。太子龙公司未有证据证明其已实际付款，理应承担相应付款义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6027元，由上诉人浙江太子龙实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一八年八月十六日法官助理杨涛代书记员 毛赟