广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7135号原告：林带好，女，1954年1月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭焕婵，广东衡德律师事务所律师。被告：罗承兵，男，1970年4月22日出生，汉族，住湖北省公安县。被告：陈兰英，女，1966年2月13日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：陈儒波，男，1973年7月29日出生，汉族，住湖南省安乡县，系陈兰英弟弟。原告林带好与被告罗承兵、陈兰英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭焕婵、被告陈兰英的委托诉讼代理人陈儒波到庭参加诉讼，被告罗承兵经合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告返还占有的租赁物（中山市东凤镇××楼××层房屋）；2.两被告向原告返还原告已经为两被告垫付的租户保险费7680元（2016年预垫租户保险费2560元，2017年预垫保险费2560元，2018年预垫保险费2560元）；3.两被告向原告支付房屋占有使用费（房屋占有费以每月9000元为标准，从2018年6月1日起计至两被告向原告实际返还租赁物之日止）；4.被告罗承兵缴交的租赁保证金31500元归原告所有；事实和理由：2012年10月1日，原告与罗承兵签订了房屋租赁合同书，约定由罗承兵承租原告所有的位于中山市东凤镇××楼××层房屋；出租时间为2012年10月1日至2017年9月30日；2012年10月1日至2014年9月30日的租金为每月10500元，2014年10月1日至2017年9月30日的租金为每月11550元；罗承兵除每月按照合同约定的金额向原告支付租金外，还需承担租赁物的租赁税费及为租住人购买意外伤害保险；未经原告书面同意，罗承兵不得转租（借）给他人使用。合同签订后，原告依约将租赁物交付给罗承兵，但是其在承租期间未经过原告的书面同意，擅自将租赁物转租给陈兰英使用，承租期间罗承兵也没有按照合同约定承担租赁物的租赁税费及为租住人购买意外伤害保险，租赁税费及为租住人购买意外伤害保险均由原告为罗承兵代为垫付。2017年8月，原告与罗承兵口头约定将每月租金降至9000元。自出租期限届满之日起至今，罗承兵没有依约将租赁物返还给原告，陈兰英依然霸占租赁物不予返还。原告多次要求罗承兵、陈兰英返还租赁物，但两人一直没有依约履行返还租赁物的义务。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告罗承兵未到庭应诉、答辩。被告陈兰英辩称，一、两被告并未占有原告的租赁物。1.租赁物在2017年9月30日到期后就返还给原告了，原告在2017年9月20日以租金9000元与陈兰英口头约定再看三个月（2017年12月完），2017年12月原告再次与陈兰英约定继续看下去，但没有约定期限；2.陈兰英根据原告的通知要求，在规定的时间里（2018年5月20号）将住户全部撤离搬家；3.2018年5月25日，原告停水停电，没有一家住户，再次证明已将租赁物返还给了原告；4.陈兰英住到现在，实际是在等待原告退还本应在2017年10月就要退还的保证金以及2017年10月至2018年5月份的经营损失、工资赔偿、墙面批胶、原告突然收回租赁物的失业补偿。二、住户的保险金不认可。1.原告事先未与两被告协商，自作主张先行缴纳，缴纳后也未通知两被告，这是原告自己的商业行为；2.买保险是自愿的，几乎没有由被告买租赁物住户保险的。三、2018年6月1日以后不应再支付租金。1.2017年9月30日租赁物已返还原告；2.原告于2018年5月25日验收后停水停电，2018年6月5日收商铺电费，证明第二次返还。四、租赁物保证金应原数返还给陈兰英。1.保证金本应在2017年10月和2018年6月返还给陈兰英，但原告至今未返还；2.原告是认可陈兰英对租赁物的管理的，每月水、电费及租金流水可证明。五、诉讼费、保险费不应承担，综上所述不是陈兰英的责任。六、租赁期间的房租情况：2012年10月1日至2016年7月30日为10500元/月；2016年8月30日至2017年9月30日为10000元/月；2017年10月1日至2017年12月30日为9000元/月（口头约定）；2018年元月1日至2018年4月30日为9000元/月。七、被告陈兰英不需向原告支付有关的费用，因原告还应补偿被告陈兰英有关的费用。1.2017年10月至2018年4月的经营损失，4500元/月合计31500元。2017年10月合同到期原告要收回房子，大部分住户搬离后原告又请求陈兰英继续帮忙看管三个月，陈兰英念在多年的主顾关系上亏本看了三个月。2018年1月原告再次让陈兰英继续管理房子并没有说明期限，导致陈兰英认为最少三五年，但到四月份刚开始盈利原告就再次发通知收回房子。2.陈兰英夫妻两人一年的基本工资，24000元/人，合计48000元。2018年1月原告再次让陈兰英管理房屋，陈兰英的老公之后也辞去工作为原告维护、装修房屋，现原告收回房子导致陈兰英夫妻两失业。3.2018年4月原告下达通知收回房屋至今陈兰英的管理费5000元/月。4.2013年原告让陈兰英代买床板费1000元。5.2015年8月因化粪池出口塌陷，原告要求陈兰英花1000元进行清理。6.2018年4月原告给住户下达搬家通知，大部分住户是过完年后搬进来的，陈兰英与住户签订的租房合同未到期，导致陈兰英违约赔偿新住户搬家费300元/户，共23户，合计6900元。7.2018年1月抽化粪池1000元。8.保证金31500元到期未还，应按每天5%（按合同上逾期未缴每月租金收取）收取滞纳金，从2018年6月1日至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告作为甲方、被告罗承兵作为乙方，于2012年10月1日签订楼房租赁合同。合同约定原告将其丈夫朱新桂名下位于中山市东凤镇××楼××层楼房租给被告罗承兵，房屋作写字楼租赁使用或作套房居住的租赁使用，未经原告书面同意，不得作其他功能使用，也不得转租（借）给他人使用。租赁期限为5年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止，2012年10月1日至2014年9月30日每月租金10500元，2014年10月1日至2017年9月30日每月租金11550元，被告罗承兵需于每月10号前把租金缴付至原告指定账号内，合同载明：“本合同签订之日起两天内，乙方向甲方交付31500元（大写人民币叁万壹仟伍佰元整）的承租保证金，合同期满时甲方无息退还给乙方（合同期内乙方有违约行为的除外）。”合同还载明：“乙方须依法、按章经营，服从有关部门的管理和监督，为租住人购买意外伤害保险。”合同签订后，被告罗承兵于2012年10月6日向原告交付了31500元的承租保证金。2012年11月1日，被告罗承兵作为甲方与作为乙方的被告陈兰英签订租房转让协议，协议载明：“甲方南安路12号（桥头胜杰楼）出租房经营权现将转让给乙方，包含甲方与本楼的原始合同，经双方协商如下：一、乙方必须遵照原始合同执行，一切后果与甲方无关。二、乙方从协议之日起，以前一至四楼的所有一切债务由甲方负责，与乙方无关。三、从协议之日起，乙方将取代甲方与楼的原始合同的乙方，在以后的经营期间发生的一切债权或经济后果与甲方无关。”原告的丈夫朱新桂分别于2016年4月15日、2017年4月14日、2018年4月13日以朱新桂为被保险人向中国人寿财产保险股份有限公司投保家庭财产保险，保险标的为座落于中山市东凤镇××（××）的房屋及其室内附属设备、室内财产，并附加房屋出租人责任保险、出租人突发丧葬费补偿保险、出租人补偿保险，保险期间均为一年，总保险费为7680元（2560元×3年）。2018年4月份开始，原告通知两被告合同将在2018年6月份之前解除，并要求两被告向其返还房屋。庭审中，被告陈兰英称其同意将房屋返还给原告，未返还是因为原告在2017年9月30日之后要求被告陈兰英帮其看管房子，后来陈兰英要求原告进行赔偿，但双方没有谈好，原告也没有退押金。被告陈兰英为证明原告对其与被告罗承兵签署转让协议，并由其对租赁房屋进行经营管理的情况是清楚的，提交了账户明细。账户明细显示户名为陈儒波的账户从2017年8月至2018年7月的交易明细，其中有8笔交易记录被告陈兰英称是作为租金支付到原告女儿朱慧榆的账户，但账户明细上未显示收款人的账户及户名。被告陈兰英还称，其与被告罗承兵不是转租关系，而是合作关系，被告罗承兵将出租房屋的经营权转让给被告陈兰英。原告称合同到期后其与被告罗承兵口头约定，将房屋继续租给被告罗承兵使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告罗承兵签订的楼房租赁合同书未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，合同各方应当按照约定全面履行自己的义务。楼房租赁合同书载明：“未经甲方书面同意，乙方不得转租（借）给他人使用。”被告罗承兵与原告签署楼房租赁合同书一个月后又与被告陈兰英签署了租房转让协议，被告陈兰英虽称原告知道其与被告罗承兵签署转让协议，并同意由其对租赁房屋进行经营管理的情况，但其提交的陈儒波银行账户交易明细并未显示收款账号及户名，并且即使是由被告陈兰英的弟弟陈儒新交付了部分房租，也不足以证明原告早就知晓了被告罗承兵与被告陈兰英之间的转让协议。由于被告罗承兵经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供任何证据材料，视为放弃庭审抗辩的权利，故在其未对原告的主张提出抗辩及举证，而被告陈兰英提交的证据又不足以证明原告知道或同意两被告之间转让协议的情况下，本院采信原告的意见，被告罗承兵存在违约行为。合同到期后虽然双方未再签订书面的租赁合同，但原告确认将租赁物继续交由被告罗承兵使用，原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年4月开始，通过在租赁物张贴公告的方式通知承租人在2018年6月前解除租赁合同，被告陈兰英亦对此确认。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告陈兰英虽称因保证金及赔偿的问题至今尚未将租赁物返还给原告，但其在庭审中亦表示同意返还。同时，原告已在合理期限前通知两被告解除租赁合同，被告陈兰英主张原告应赔偿突然收回租赁物对其造成的损失没有依据，而且被告陈兰英与被告罗承兵签订的转让协议并未取得原告的同意，其以原告未对其进行补偿作为抗辩的理由不成立。故原告要求两被告返还租赁物（中山市东凤镇××楼××层房屋），并按每月9000元的标准支付从2018年6月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，应予支持。楼房租赁合同书约定，被告罗承兵应当为租住人购买意外伤害险，被告罗承兵既未到庭应诉答辩，也未举证证明，本院采信原告的意见，被告没有按照合同约定为租住人购买保险。原告虽称已经代两被告为租户购买了保险，但原告提交的保险单显示其购买的是家庭财产保险，被保险人为原告丈夫，保险标的为房屋及财产，并附加出租人责任和补偿保险，与合同约定的“为租住人购买意外伤害保险”不符。原告据此要求两被告向其返还垫付的租户保险费7680元没有依据，本院不予支持。本案楼房租赁合同约定合同期满时原告应将保证金无息退还给被告罗承兵，但合同期内被告有违约行为的除外。合同中并未约定被告罗承兵有逾期缴交租金之外的违约行为后，保证金的处理方式。同时，合同也未约定原告违约时应当双倍返还保证金。因此，该保证金不具备明确的定金性质，现原告要求按定金法则不予返还该笔款项，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗承兵、陈兰英于本判决发生法律效力之日立即向原告林带好返还位于中山市东凤镇南安路12号胜杰楼2-4层的房屋；二、被告罗承兵、陈兰英于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林带好支付房屋占有使用费，以每月9000元为标准从2018年6月1日起计至房屋实际返还日止（支付时应先扣除被告罗承兵缴纳的31000元保证金）；三、驳回原告林带好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为502元，由原告负担408元，被告负担94元（该款已由原告预交，本院不作收退，被告于上述付款期限内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 唐 成二〇一八年八月二十四日书记员 邓小玮