贵州省铜仁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔06民破2号之五申请人：贵州金尊房地产开发有限公司管理人。2018年7月29日，贵州金尊房地产开发有限公司管理人向本院提出申请，称根据贵州金尊房地产开发有限公司债权人会议对重整计划草案的表决结果，担保债权组、税款组全票通过重整草案。普通债权组应到债权人户数29户，总债权额138676317.69元，实到28户，其中25户同意重整计划草案，占总户数86.2%，债权额115024110.69元，同意户数的金额占总债权额的82.94%，同意重整计划草案的普通债权组所代表的债权额已超过总债权额的三分之二。职工债权组应到债权人户数33户，实到9户，全部同意重整计划草案。之后，管理人于2018年7月25日另组织未到会职工债权组进行第二次表决，其中17户同意重整计划草案，占总户数51.5%，同意户数的金额占总债权额的68.3%，同意重整计划草案的普通债权组所代表的债权额已超过总债权额的三分之二。管理人认为，债务人贵州金尊房地产开发有限公司重整计划草案已经各债权人表决组表决通过，该重整计划草案符合《中华人民共和国破产法》第八十四条第二款、第八十七条第二款第一项、第二项的规定，且重整计划草案对贵州金尊房地产开发有限公司的未来发展有很大的前景，可操作性强。请求本院批准重整计划草案（附后）。本院查明，贵州金尊房地产开发有限公司在重整期间内向本院提交了重整计划（草案），本院于2018年7月16日组织召开了贵州金尊房地产开发有限公司第二次债权人会议，会议对贵州金尊房地产开发有限公司提交的重整计划（草案）进行了审议表决。债权人会议对重整计划草案表决共分为四个组，即对债务人的特定财产享有担保债权组、债务人所欠职工的工资、医疗保险、伤残补助、抚恤费用、基本养老保险等职工债权组、税款债权组、普通债权组。各组对重整计划（草案）表决如下：担保债权组1户，实到1户，代表债权金额20319959.19元，表决同意重整计划草案；税款债权组1户，实到1户，代表债权金额7423900元，表决同意重整计划草案；普通债权组29户，代表债权金额138676317.69元，实到28户，其中25户同意重整计划草案，代表债权金额115024110.69元，该组同意重整计划草案的票数占普通债权总票数的86.2%，超过总户数的二分之一，同意重整计划草案的债权金额占普通债权总金额的82.9%，超过债权总额的三分之二。贵州金尊房地产开发有限公司职工人数为33户，代表债权金额1248949元，其中17户同意重整计划草案，代表债权金额853584元，占总户数51.5%，同意户数的金额占总债权额的68.3%，超过债权总额的三分之二。本院认为，贵州金尊房地产开发有限公司管理人向本院提出的重整计划草案内容完备，重整计划债权受偿方案中，普通债权的受偿比例高于破产清算程序所能获得的清偿比例，债权受偿方案公平、公正，经营方案具备可行性，管理人在债权人会议召开前已经依法履行了通知义务，对重整计划草案依法进行了充分的披露，对贵州金尊房地产开发有限公司重整计划也做了充分的说明，并解答了债权人的询问，债权人会议的召开和表决程序合法，未损害其他人的合法权益。综上，贵州金尊房地产开发有限公司管理人的申请，符合法律规定的条件，本院予以批准。依照《中华人民共和国破产法》第八十六条之规定，裁定如下：一、批准贵州金尊房地产开发有限公司重整计划草案；二、终止贵州金尊房地产开发有限公司重整程序。本裁定为终审裁定。审判长 张 全审判员 芦化莉审判员 吴爱民二〇一八年八月七日书记员 李正雷附：重整计划（草案）贵州金尊房地产开发有限公司重整计划书（草案）一、债务人的经营方案(一）债务人金尊公司的基本情况。贵州金尊房地产开发有限公司（以下简称金尊公司），法定代表人：周作国，注册资本：5000万元人民币，成立日期：2013年7月8日，登记机关：玉屏侗族自治县市场监督管理局，住所地：贵州省铜仁市玉屏侗族自治县平溪镇城南大道玉华小区一楼，经营范围：房地产开发及销售，物业管理。经2013年政府招商引资由金尊公司开发建设玉屏县皂角坪黔东现代物流城市综合体项目，2014年底由于资金链断裂，项目全面停工。2017年6月29日，金尊公司由铜仁市中级人民法院依法裁定破产清算，2017年10月25日，依法裁定破产重整。(二）债务人金尊公司的资产。1、金尊公司依法取得玉国用（2015)第86、87、88、89、90号，黔（2016)玉屏县不动产权第0000158号，黔（2016)玉屏县不动产权第0000159号，黔（2016)玉屏县不动产权第0000160号八宗土地，共计105.3亩，后金尊公司将黔（2016)玉屏县不动产权第0000160号土地转让给重庆北城致远集团，剩余土地约63亩。2、金尊公司可供销售（处置）的门面商品房。(1)、黔东现代物流城市综合体市场部分门面商品房：大商业1、2、3号楼、W1—W5号楼，规划总建筑面积45000㎡，如①预先扣除己设置抵押的大商业2号楼7800㎡、②预先扣除晶鑫公司收尾工程款约1800万元除以成本价格约3000元/㎡=6000㎡、③再减去己经销售的门面商品房3672㎡(本部分可收回销售款约300万元），实际可用于清偿债权的可销售（处置）门面商品房面积为45000㎡-7800㎡-6000㎡-3672㎡=27528㎡。⑵、未建设用地（空地）约13亩，拟修建市场部分W6—W8号楼，规划建筑面积约13000㎡。参照四川晶鑫建筑工程有限公司扫尾工程以物抵债方式，预算工程款2200万元，实际可用于清偿债权的可销售（处置）门面商品房面积为13000㎡—7300㎡=5700㎡。综上，项目全部完工后总建筑面积约58000㎡，实际可用于清偿债权的可销售（处置）门面商品房面积为：27528㎡+5700㎡=33228㎡。(三）债务人金尊公司的具体经营方案。1、已经恢复W1-W5收尾工程的施工。2018年2月5日，金尊公司与四川晶鑫建筑工程有限公司签订《施工合同》，合同约定：由四川晶鑫建筑工程有限公司全垫资约1800万元将市场W1—W5号楼收尾工程修建完工，并完成竣工验收工作，完工后总建筑面积约45000㎡,工期180天。其中特别约定：双方在结算完成的60个工作日内由甲方支付乙方工程款项，若甲方未能支付乙方工程款，则按照本合同建设项目的门面房屋的成本价格以物抵债给乙方作为该工程结算款，该成本价包括土地款、建安费、配套费等费用。四川晶鑫建筑工程有限公司己于2018年3月5日进场施工。2018年1月17日，金尊公司与贵州骅辉建设工程项目管理有限公司签订《建设工程监理合同》。监理工程范围大商业1一3号楼、市场W1—W5号楼约45000㎡。完成W1—W5号楼扫尾工程的经营目的：完成竣工验收，形成可销售、使用的商品房，可办理产权证，资产评估价值约5500元/㎡至8500元/㎡，资产大幅增值。②玉屏县城旧城改造，2018年约有3000多户的棚改安置，争取公司门面商品房作为棚改安置点。③政府正在实施划行规市，争取将建材五金行业规划至金尊公司项目中。2、引入资金修建市场部分W6—W8号楼。市场部分W6—W8号楼，土地证号黔（2016)玉屏县不动产权第0000159号，土地面积约13亩，规划建筑面积约13000㎡,金尊公司参照玉屏侗族自治县黔东现代物流城（商业W1—W5号楼收尾工程）《施工合同》，拟与重庆坤和建筑工程有限公司签订《玉屏侗族自治县黔东现代物流城(商业W6#-8#楼)施工合同》，主要合同条款约定：工程取费执行16定额及相关配套文件，上浮5%，工程款支付与Wl#-5#楼收尾工程款相同。3、开展营销工作。债务人金尊公司已经与重庆众量联行房地产营销策划有限公司达成《项目策划销售代理合同》的框架协议，全面展开营销工作，初步将大商业1一3号楼规划为建材家居生活馆、汽车销售展厅、餐饮、量贩式KTV，市场W1—W5号楼规划为五金机电、汽车摩托车配件、物流市场等。4、开展招商工作。为繁荣该片区商业氛围，提升房屋价值，债务人金尊公司近来大量开展招商工作，目前己经与欧派橱柜、欧普照明等近30家建材家居品牌商家达成入驻商场的租赁经营意向，租赁期限8年，免租3年，如承租方租赁期未满解约，则不享有免租期，租金不得低于同地段市场价租金的85%。二、债权分类以及债权确认情况根据《中华人民共和国企业破产法》第八十二条第一款之规定，债权分类如下：(一）对债务人的特定财产享有担保权的债权；(二）债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(三）债务人所欠税款；(四）普通债权。本次债权申报以及确认情况如下：(一）从管理人接受债权申报至今，金尊公司破产清算案件申报债权人为79人，共申报债权金额人民币212,810，969.09元，其中职工债权1，922，569.00元，普通债权189，888，400.09元，对债务人的特定财产享有担保权的债权1户，债权金额20，319，959.19元，税款1，054.71万元。经债务人认可、管理人审查确认并报请人民法院裁定的债权人为64人：债权总额为人民币167,669，125.88元，其中①劳动债权33笔，确认金额1，248，949.00元，②无异议普通债权30笔，确认138，676，317.69元，③税款1笔，确认742.39万元，④对债务人的特定财产享有担保权1笔，确认20，319，959.19元。(二）根据金尊公司统计，尚未申报以及管理人尚未确认可能通过诉讼确认的债权合计约2200万元。(三）管理人费用330万元。根据破产法相关规定，按照清偿金额1.6亿元计算，管理人费用为660万元，如重整计划通过，金尊公司协调管理人费用减半计收330万元，管理人费用从金尊公司应收款中（约300万元）优先支付。(四）人民法院案件受理费30万元，从金尊公司应收款中优先支付。(五)其他费用约170万元。以上合计，金尊公司需清偿破产债权约1.9496亿元。三、债权调整方案为保障债权人利益，对债权未作调整，按照人民法院确认或判决的债权金额据实清偿。四、债权受偿方案(一）以现金方式清偿的债权部分：1、职工债权1，922，569.00元，税金为742.39万元，以现金清偿。2、低于30万元（含本数）债权部分，以现金清偿。3、对债务人的特定财产享有担保权的债有1户20，319，959.19元，以现金清偿。4、其他普通债权按照以下方式清偿：债权金额20%部分，以现金清偿，80%部分以物抵债。债务人应当在本重整计划通过后2019年1月31日前以现金方式支付上述约定的债权以及管理人费用、人民法院案件受理费用。若在本重整计划通过后2019年1月31日前未清偿本计划第四部分第（一）项约定的债权，按照如下方式处理：第一、优先支付人民法院案件受理费、管理人费用、劳动债权、税金、低于30万元（含本数）的普通债权。第二、对债务人的特定财产享有担保权的债权有1户，以大商业2号楼以物抵债（鉴于本担保债权的特殊性及金额巨大，以物抵债期限确定为本重整计划通过后一年内）。第三、对未销售的门面商品房进行整体拍卖，第一次拍卖以评估价降低20%的数额并根据门面使用情况，对门面商品房以分栋数或分层数进行拍卖，第一次拍卖后未拍卖成交部分的门面商品房，第二次拍卖以整体拍卖方式进行，并以第一次起拍价的80%的价格作为第二次拍卖的起拍价，如按照前述方式经过第三次拍卖后仍不能成交的，由管理人以变价方式处理。拍卖后所得价款加上已销售部分的价款，在优先支付前述“第一”部分款项后，按照普通债权比例据实清偿，清偿后尚有剩余的，归金尊公司所有。(二）以物抵债方式清偿的其他普通债权80%的具体清偿方案。1、以本项目门面商品房均价5800元/㎡以物抵债，在本重整方案通过后的二个月内，该部分的债权人参与选房，选房规则如下：（1）、以债权金额大小划分为一至五组，2000万元(包含本数）以上为第一组，1000万元(包含本数)一不满2000万元为第二组，500万元(包含本数)一不满1000万元为第三组，100万元(包含本数)一不满500万元为第四组，不满100万元为第五组。（2）、按债权金额从大到小即第一至第五的顺序依次进行选房；（3）、以物抵债的门面商品房为一房一价，采取多退少补原则（如多退少补达不成一致，则以共有方式处理）。2、以物抵债部分的门面商品房，金尊公司享有在本重整计划通过之日起两年内，以均价等于或超过5800元/㎡(亦即按照选房时己经确定的一房一价的价格）的价格出售，出售价格按照均价5800元/㎡的价格据实支付相应的债权人，超过均价5800元/㎡部分归金尊公司享有。3、本重整计划通过之日起两年后，相应的以物抵债的债权人享有如下选择权：A、继续委托金尊公司对以物抵债部分的门面商品房进行销售，销售价格以及费用双方另行协商；B、债权人有权要求金尊公司将其以物抵债相应部分的门面商品房办理产权证至其指定的名下，所产生的税、费按国家相关规定执行；C、债权人与金尊公司达成其他协议。除以物抵债部分门面商品房约为23000㎡外，剩余可销售门面商品房约为9000㎡，若按5800元/㎡进行销售，可回笼资金5000多万元。(三）其他说明意思表示真实的购房人债权，有预售许可证的，原则上继续履行。要求解除合同的，其购房款本金优先支付。没有预售许可证的，解除合同，按照普通债权处理。五、重整计划的执行期限重整计划执行期限为24个月，自铜仁市中级人民法院批准本重整计划通过之日起计算。六、重整计划执行的监督期限管理人对重整计划执行的监督期限暂定为一年，如需延长报铜仁市中级人民法院确定。由债权人委员会负责重整计划的监督执行，全面监督金尊公司执行本重整计划，保障金尊公司的资金全部用于公司经营，监督金尊公司资金收支、资产管理、销售等经营行为，保护所有债权人的合法权益。专门制定金尊公司重整期间的资金收支制度（设立专门账户，预留债权人委员会指定成员印鉴），金尊公司重整期间的经营计划、资金支出方案、拟定合同等重大事项必须事先报债权人委员会审核通过，并报铜仁市中级人民法院审查备案。七、有利于债务人重整的其他因素(一）债权人的支持与配合本次重整方案需要全体债权人给予金尊公司以理解和帮助，并从各方面积极配合金尊公司的经营管理行为，债权人应遵守本重整计划规定债权清偿方案，以减轻金尊公司在重整过程中的资金压力、提高重整的成功概率。(二）政府政策支持与帮助为保障金尊公司重整成功，积极促成玉屏侗族自治县人民政府将划行归市政策纳入金尊公司项目，以繁荣金尊公司房产项目商业氛围，以全面实现重整计划之目的。贵州金尊房地产开发有限公司二〇一八年七月十六日