山东省高密市人民法院山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0785民初2348号 原告：鞠祥荣。 委托诉讼代理人：张涛。 被告：侯少德。 委托诉讼代理人：单波。 第三人：宿君。 原告鞠祥荣与被告侯少德、第三人宿君案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠祥荣及委托代理人张涛、被告侯少德及委托代理人单波、第三人宿君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：１、依法判令位于归原告所有；2、请求终止对第一项请求中的房屋执行；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人于2016年11月29日签订房屋买卖合同，第三人将涉案房屋卖给原告，房屋总价款为564156.54元。原告已付给第三人房款233902.62元，剩余330253.53元房贷直接由原告负责偿还。双方签订合同的第二天即2016年11月30日原告即向管理该小区的青岛爱心物业管理有限公司高密分公司交物业管理费、物业维修基金、有线电视开户费、天燃气入户费、测绘费等共计9891元的接房费用，并花近4万元对该房进行了装修，且入住生活至今。直至2017年6月9日上午，法院的工作人员到该房进行勘查，原告才知道该房已被查封，查封时间为2016年12月2日，随后原告提起执行异议，法院予以驳回。综上，原告认为，法院将原告已购买并实际居住使用的房屋进行了查封是错误的，况且是原告购买在先，法院查封在后，为此原告不服，特具状起诉，请依法判如所请。 被告辩称，1、原告与第三人签订的房屋买卖合同无效。因为购买该房屋时已办理了房屋按揭贷款，房屋属抵押物，原告与第三人签订买卖合同时，该房屋处于抵押状态，根据我国法律规定，抵押物不能进行买卖和转让，因此原告与第三人签订的买卖协议无效。2、原告与第三人签订房屋买卖合同不真实。在2017年5、6月份高密市人民法院针对该房屋进行评估拍卖时，法院技术室工作人员通知第三人进行签字确认，第三人在相应的法律文书上签字确认，证明2017年5、6月份时，该房屋并没有发生买卖转让。更何况原告与第三人签订房屋买卖合同的时间是2016年11月29日，高密市人民法院查封该房屋的时间为2016年12月2日，相隔仅两天，被告相信原告与第三人签订的买卖合同是虚假的，目的是为了逃避债务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，涉案房屋在没有卖给原告前，因为第三人也欠被告款项，遂要求被告购买。但当时被告没有购买，是因为房屋的价款高于欠款，被告需要再支付第三人部分款项。后因第三人也欠原告的款项，最终将房屋卖给了原告。关于卖房一事第三人先告诉的被告，因其不想买，才卖给的原告。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告提交了以下证据：1、原告鞠祥荣与第三人宿君签订的房屋买卖合同原件1份，证明房屋买卖合同签订的事实；2、第三人宿君与潍坊天和思瑞国际大饭店签订的商品房预售合同原件1份，证明涉案房屋购买来源；3、签订合同现场的录像资料1份，证明合同签订真实的现场情况；4、潍坊天和小区项目部出具的证明1份、工商服务收款收据原件1份，证明原告缴纳物业管理费、物业维修基金、有线电视开口费、天燃气入户费、测绘费等共计9891元，并入住至今；5、2016年2月4日第三人与原告签订的抵押合同，证明宿君向原告借款10万元的事实。宿君为原告出具的工资欠条2份，证明宿君欠原告工资37300元。宿君欠李某54600元和22000元的欠条复印件各1份，上面均有宿君本人的签字确认。宿君欠王某现金16000元的欠条复印件1份，上面有宿君本人的签字确认，证明第三人欠李某、王某款项情况；6、2016年10月29日宿君为原告出具的收到房款的收到条原件1份，证明宿君共计收到首付房款233900元；7、2016年10月29日天和国际大饭店工商服务业统一收款收据，证明天和国际大饭店认可鞠祥荣缴纳首付款182342元；8、中国农业银行业务凭证1份，证明宿君逾期偿还房贷的证明，数额为9547.12元；9、今日高密报纸1份，证明潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司登报发的遗失声明，原宿君的涉案房屋的首付款182342元的收据遗失，声明作废；10、高密市堂华装饰为原告装修花费的各种明细和证明各1份及该单位的营业执照1份，原告从高密市国昊家电商场购买空调、电视、冰箱等收款收据、售货单，证明涉案房屋装修和购买电器入住情况；11、刘宛琪出具的证明1份和刘宛琪的身份证复印件1份、山东隆凯担保公司出具的收款收据复印件1份、银行电子回执1份，证明宿君欠房贷2万多余元，由山东隆凯担保公司垫付，后该款由原告进行了偿还，该款当时交给了刘宛琪，由刘宛琪交给了担保公司，证明原告替第三人偿还所欠房贷及担保费事实；12、原告购房后银行还款明细1份，证明原告购房后还贷情况；13、宿君出具的屋产权归属证明1份，证明房屋产权归属系原告；14、申请证人王某、李某出庭作证，证明第三人与其之间存在债权债务关系、原告与第三人签订合同购买涉案房屋及后期还款情况。 对上述证据，第三人质证无异议，被告质证认为，1、对房屋买卖合同的真实性、关联性、证明力均有异议，该合同虽出具时间为2016年11月29日，但被告认为其不真实。在2017年5月份，高密法院技术室通知第三人作房屋评估拍卖，第三人进行了签字确认，说明在2017年5月份该房屋尚未进行买卖。根据合同的第四条第一项的条款，原告应当付给第三人现金23万余元，合同上并没有明确是以工资、他人欠款等进行抵顶，若合同真实，对23万余元的首付款应在合同条款中明确。2、对商品房预售合同无异议。3、录像资料是原告签订合同时刻意而为，一般情况下，签订购房合同时基本不会进行录像。4、对证明和工商服务业统一收款收据有异议，潍坊天和小区项目部出具的证明是于2017年6月12日出具，此时该房屋已被查封，且盖的是项目专用章，非单位公章。收款收据非正规发票，交费时可以按照交费人的要求进行填写，该收款收据不能作为证据使用。5、2016年2月4日第三人与原告签订的抵押合同与本案无关，如果借款到期不还，该房屋会归乙方所有，可以说明原告与第三人签订的房屋买卖合同及付款是不真实的。宿君为原告出具的工资欠条2份与被告无关。对宿君欠李某54600元和22000元的欠条复印件各1份有异议，如果债务转移，应征得债权人的同意，并签订债务转让协议，原告并没有提供相应证据证实，所以债务转移不是真实的。宿君欠王某现金16000元的欠条复印件质证意见同上。6、对2016年10月29日宿君为原告出具了收到房款的收到条原件有异议，首付款是由第三人交纳的，开具的却是原告的名字，可以说该单据是后补的，补的时间为2016年10月29日，此时该房屋已被查封。7、对2016年12月29日天和国际大饭店工商服务业统一收款收据有异议，首付款是第三人交纳的，但该收据上注明的名字是原告，说明该证据是后补的，此时房屋已被查封。12、中国农业银行业务凭证写明了交款是宿君，而非原告。9、今日高密报纸登报时间是高密法院查封房屋后才登的，说明第三人是有意识的规避法律。10、高密市堂华装饰为原告装修花费的各种明细和证明各1份及该单位的营业执照1份真实性有异议，该证据既不是合同，加盖的公章也与正规公章不符，是自行记录的明细，时间为2016年12月21日，此时房屋已被查封，其即便进行了装修，损失也应自行承担。原告到高密市国昊家电商场购买的空调、电视、冰箱等与本案无关，购买家电时法院已查封了房屋，即使原告购买，也是法院查封后，损失自行承担。11、对刘宛琪证明有异议，其从事工作，是否与本案有相应的关系，证人应出庭作证证明案件的事实，该证明不具有证明效力。12、还款明细中明确了还款人是宿君，而不是原告。13、宿君出具的屋产权归属证明有异议，该证明应由相关的不动产管理部门出具，原告与第三人本身存在利害关系，其出具的证明无效，该证明系复印件不能作为证据使用。14、证人陈述与事实不符。 上述证据经本院审查认为，考查证据证明效力，主要从证据的真实性、合法性、关联性等方面考量，对原告提出的上述证据，被告虽提出异议，但无证据否定上述证据已基本具备证据的“三性”属性，该证据具有一定证明力，可证明以下事实： 第三人宿君与原告鞠祥荣、案外人王某、李某之间存在债权债务关系。宿君欠鞠祥荣借款及工资款共计137300元，宿君欠王某借款16000元，宿君欠李某借款76600元。 2016年11月29日，第三人宿君与原告鞠祥荣签订房屋买卖合同，宿君将位于高密市经济开发区出卖给鞠祥荣，该房屋建筑面积147.79平方米，价款564156.15元。合同约定，2016年11月30日前鞠祥荣支付全部购房款，其中付现金233902.62元，剩余330253.53元银行房贷由鞠祥荣负责偿还。宿君应于本合同签订之日2日内，将房屋全部交付给鞠祥荣。合同还约定了其他事项。第三人宿君及其妻王四花、原告鞠祥荣及证明人王某、李某在合同上签字。 涉案房屋系第三人宿君从潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司购买的商品房。2010年10月27日潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司与宿君签订商品房买卖合同，商品房预售合同编号为ＹＳ0005959，合同约定由宿君购买高密市经济开发区2166号天和国际4幢2单元1603号房屋，建筑面积147.79平方米，单价4008元／平方米，价款592342元，其中首付款182342元，剩余41万元办理银行按揭贷款。签订合同后，宿君按合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭贷款，且接收了房屋，但至今一直未办理房屋产权登记手续。 2016年10月29日，原告鞠祥荣与宿君签订前述房屋买卖合同时，首付款233900元未支付现款，系用宿君欠鞠祥荣的137300元、欠王某的16000元、欠李克明的76600元进行了抵顶，其中宿君另外支付鞠祥荣1万元的利息，由鞠祥荣替宿君偿还欠款，欠王某的16000元，王某只要1万元，因此抵顶总数为137300元＋10000元＋16000元－6000元＋76600元＝233900元。剩余的房贷和宿君自2016年8月份宿君所欠的房贷、罚息及担保费用等全部由原告负责进行了偿还。 宿君已向天和思瑞公司交纳了首付款182342元，该公司当时出具了收款收据。因收据丢失，天和思瑞公司于2016年12月29日在《潍坊日报－今日高密》报刊上刊登遗失声明，声明单据作废。同日潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司又为鞠祥荣补开了收到首付款182342元的收款收据。原告和第三人签订涉案房屋的买卖合同后，原告向天和思瑞公司在2016年11月30日交纳了物业管理费、物业维修基金、有线电视开口费、天燃气入户费、测绘费共计9891元，由天和思瑞公司为原告出具了收款收据。原告于2016年12月11日开始装修后于2017年5月份入住涉案房屋。 被告提交高密市人民法院（2018）鲁0785执异17号民事裁定书1份及评估费单据1份，原告及第三人质证无异议，可证明以下事实： 侯少德与宿君买卖合同纠纷一案，由本院主持调解，双方于2016年10月24日达成调解协议，约定宿君于2016年11月3日前付清本金203800元。该案我院于2016年11月3日立案执行，在执行过程中，于2016年12月2日裁定将潍坊天和思瑞国际大饭店名下宿君的高密市经济开发区2166号天和国际小区4幢2单元1603号房屋依法查封。案外人鞠祥荣提出执行异议。本院于2018年4月25日作出（2018）鲁0785执异17号执行裁定书，驳回案外人鞠祥荣的异议请求。原告遂提起本案执行异议之诉。同时查明涉案房屋在拍卖评估时由第三人签字确认。 本院认为，执行异议之诉仅审查案外人即本案原告是否对异议标的享有权利，该权利是否具有真实性、合法性，以及该权利能否排除执行。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据本案查明的事实，涉案房屋系第三宿君从潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司购买的商品房，至今未办理权属登记，即涉案房屋的物权主体目前仍为潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司，第三人宿君不享有涉案房屋的物权。2016年10月29日第三人宿君又将房屋出卖给原告，虽然买卖合同生效，但不能确定买卖合同能够完全履行。特别是在涉案房产作为抵押物的前提下，原告与第三人之间的买卖合同履行必须以第三人与银行之间的抵押合同为基础，第三人与原告订立的转移债务合同须经债权人银行方同意，因抵押合同中双方当事人并没有变化，原告并没有取代第三人在抵押合同中的法律地位，原告还贷的行为只能认定为代为清偿行为。原告所享有的仅为一般普通债权请求权，不享有法律意义上的物权或准物权权利。 不动产设立或转移物权，必须采用法律规定的公示方法。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。原告鞠祥荣将自己及案外人李某、王某的债权一并抵顶了涉案房屋的首付款，其于拟制受让不动产并在完成不动产法定登记之前，以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，原告也不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。如果简单地认为异议成立，势必助长恶意串通规避执行之气，且对申请执行人显失公平。因此对原告主张涉案房屋归其所有并停止执行的请求，本院不予支持。 依据，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告鞠祥荣的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  马 森 人民陪审员  张宝龙 人民陪审员  王希慧 二〇一八年八月二十八日 书 记 员  台艳林