广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初5806号原告：陈润财，男，1961年8月25日出生，香港特别行政区居民。委托代理人：吴伟雄，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市明远市场服务管理有限公司。住所地：东莞市厚街镇宝塘村。组织机构代码为090121745。法定代表人：方南山。被告：东莞市厚街镇宝塘村村民委员会。住所地：广东省东莞市厚街镇宝塘村民委员会。组织机构代码为K30817367。委托诉讼代理人：张永强，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎楚培，广东名成律师事务所律师。被告：方南山，男，汉族，1982年1月30日出生，住广东省东莞市。原告陈润财诉被告东莞市明远市场服务管理有限公司（以下简称“明远服务公司”）、东莞市厚街镇宝塘村村民委员会（以下简称“宝塘村委会”）、方南山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法适用简易程序审理，后转为普通程序，后公开开庭进行了审理。原告陈润财及其委托诉讼代理人吴伟雄、被告东莞市厚街镇宝塘村村民委员会的委托诉讼代理人张永强到庭参加诉讼，被告东莞市明远市场服务管理有限公司、方南山经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈润财向本院提出诉讼请求：1.判令被告明远服务公司向原告支付租金120000元。2.判令被告明远服务公司向原告支付从2015年10月1日起暂计至起诉之日利息2100元（以120000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，应计至实际清偿日止）。3.判令被告宝塘村委会对被告明远服务公司的上述两项债务承担连带清偿责任。4.判令被告方南山对被告明远服务公司的上述两项债务承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由三被告承担。后经法院向其释明合同效力的问题，原告申请变更诉讼请求如下：1.被告东莞市明远市场服务有限公司向原告支付租金120000元，该租金是2015年3月30日之前的。2.被告东莞市明远市场服务有限公司支付从2015年10月1日起计算至起诉之日的利息2100元（以120000元为基数，从2015年10月1日开始，按照同期贷款利率，计算至实际清偿之日止）。3.被告东莞市厚街镇宝塘村村民委员会、方南山对被告东莞市明远市场服务有限公司的上述债务承担连带责任。由于案涉商铺未能取得房地产权证和建设工程规划许可证，我方诉请的租金即为房屋占有使用费。本案对应的商铺是B103/B171、B142三个商铺。对此，本院予以准许。事实与理由：2009年4月2日，原告与东莞市明远农副产品综合市场（下称明远市场）签订《租赁合同》，合同约定：原告承租明远市场所有的东莞市××街××路段××综合市场××区××编号××Ｂ103商铺，租赁期限为50年，自2009年4月1日开始计算，至2059年3月31日止。租金一次性支付，总租金为36.48万元。同时原告承担一次性装修费每平方米1000元，合计3.2万元。两项总计39.68万元。原告于2009年4月15日将39.68万元交付明远市场，明远市场以东莞市厚街宝诚贸易公司（下称宝诚公司）名义出具收条，明远市场将商铺交付给原告。2009年4月29日，原告与明远市场签订《租赁合同》，合同约定：原告承租明远市场上述市场之B区一层编号为B171、B142、B109、B110、B112、B113商铺，租赁期限为50年，自2009年4月1日开始计算，至2059年3月31日止。租金一次性支付，总租金为197.6万元。同时原告承担一次性装修费每平方米1000元，合计20.8万元。两项总计218.4万元。原告于2009年4月15日将含上述6个商铺在内的8个商铺租金302.4万元交付明远市场，明远市场以宝诚公司名义出具收条，并将商铺交付原告使用。原告购买了上述商铺后，原告作为出租方，分别于2009年11月16日将B171、B142两个商铺、2010年10月15日将B103、B109、B110、B112、B113商铺五个商铺返租给明远市场。2012年1月，因明远市场、被告二拖欠原告租金未支付，原告向贵院起诉。后明远市场、被告二收到贵院起诉状副本后与原告协商，并将所欠租金支付给原告。原告因此撤诉，相关材料详见（2012）东二法民一初字第223号案件的卷宗。随后，明远市场继续承租原告的商铺，并将租金支付给原告，双方相安无事。但从2014年年初始，明远市场以各种理由拒绝依约支付租金，截至2015年3月31日，明远市场拖欠的租金共计120000元。2015年4月19日，被告二方南山向原告出具《借据》，承诺于2015年9月清偿其所欠租金120000元。原告多次向明远市场、方南山追讨，均未果。经查，明远市场开办时不具有独立法人资格，其开办单位是被告二宝塘村委会。因广东省人民政府于2012年7月26日颁布《广东省商品交易市场管理条例》，取消《市场登记证》，明远市场于2014年1月3日重新申请设立东莞市明远市场服务管理有限公司（即被告一），以公司身份继续管理、运营明远市场。因此，被告一、二应对明远市场拖欠原告的租金承担连带清偿责任。同时，被告三方南山在借据上以个人名义承接明远市场的债务，依法属于债务加入，被告三应对明远市场的债务承担连带清偿责任。为维护自己的合法权益，根据法律有关规定，原告特向贵院起诉，请依法判准原告的诉讼请求。被告宝塘村委会辩称：1.宝塘村委会仅为《租赁合同》的见证方，无需为租赁合同的双方纠纷承担任何责任。根据原告提交的《租赁合同》，合同双方是原告及东莞市明远农副产品综合市场，与宝塘村委会无关，宝塘村委会仅以见证人的身份出现在合同落款处，从《租赁合同》第九条就五款可知，宝塘村委会不属于合同甲乙任何一方，是单列出来的见证方，与租赁纠纷无关。2.宝塘村委会与明远服务公司没有任何关系，不需要为案涉债务承担连清偿责任。原告要求宝塘村委会承担责任的理由是认为名明远市场的开办单位是宝塘村委会，而明远市场在2014年1月3日前并不具有法人独立资格。但事实上，原告的主张不合法，也不符合事实。首先，原告未就其主张提交任何证据，根据举证责任的规定，原告应承担举证不能的后果；其次，根据宝塘村委会提交的与宝诚贸易公司签订的《租用土地合同书》可知，宝塘村委会在2005年将现明远市场所在的集体土地出租给宝诚贸易公司，租期为2005年10月1日至2055年9月30日。故明远市场的实际经营者是宝诚公司，不是宝塘村委会。综上，原告请求被告承担连带清偿责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告明远服务公司、方南山未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、原告作为承租人的两份租赁合同。2009年4月2日及2009年4月29日，原告作为合同乙方（承租方），东莞市明远农副产品综合市场（下称明远市场）作为合同甲方（出租方）签订《租赁合同》。该两份《租赁合同》首部载明甲方为明远市场，乙方为原告。《租赁合同》尾部的甲方处有明远市场的盖章和方南山的签名，乙方处有原告的签名。《租赁合同》尾部另盖有宝塘村委会的公章。该两份合同约定：原告承租明远市场所有的东莞市××街××路段××综合市场××区××编号××、××、××、××、××、××、Ｂ113等商铺，租赁期限为50年，自2009年4月1日开始计算，至2059年3月31日止。原告需一次性将租金、装修费用支付至合同约定的明远市场的账号。明远市场于2009年4月1日将租赁物交付给原告。该《租赁合同》第九条“生效及其他”中第9.5条载明内容如下，本合同一式四份，甲乙双方、宝塘村委会和见证律师事务所各执一份。四份合同具有同等法律效力。原告主张其依约支付了租金及装修费，明远市场并以东莞市厚街宝诚贸易公司（以下简称“宝诚公司”）的名义出具了收据。原告提交了盖有宝诚公司公章的两份收据。其中一份收据载明，收到原告交来明远市场B区铺位B171、B142、B178、B148、B109、B110、B112、B113合共8间款项（含装修费）3024000元；另外一份收据载明收到原告交来明远市场B区铺位B103款项（含装修费）396800元。二、原告作为出租人的两份合同。原告与明远市场于2009年4月2日及2009年4月29日签订租赁合同后，原告主张其又将上述铺位返租给明远市场。原告提交了其与明远市场于2009年11月16日、2010年10月15日的租赁合同。原告系该两份租赁合同的甲方、出租人，明远市场系该两份租赁合同的乙方、承租人。该两份租赁合同约定由原告将B171、B142、B103、B109、B110、B112、B113等商铺返租给明远市场。其中2009年11月16日的租赁合同，在承租处盖有明远市场的公章，2010年10月15日在承租处盖的章为“明远农副产品综合市场经营管理部”。三、原告主张的拖欠租金情况。原告主张从2014年年初始，明远市场以各种理由拒绝依约支付租金，截至2015年3月31日，明远市场拖欠的租金共计120000元。2015年4月19日，被告方南山向原告出具《借据》，该借据显示“现有方南山欠明远市场B区一层B142、171铺位租金12万元（壹拾贰万元整），到2015年9月清还。至3月30日为止（2015年）”，落款处显示“借款人方南山”。四、明远市场、方南山、明远服务公司及宝塘村委会之间的关系明远市场的商品交易市场登记证载明市场负责人为方南山，主办单位为东莞市厚街镇宝塘村村民委员会。本院并发函至东莞市工商行政管理局调查东明远市场是否办理注销或吊销手续，东莞市工商行政管理局回函载明：根据2012年修订的《广东省商品交易市场管理条例》（2012年7月26日公布实施），东莞市的商品交易市场登记已取消。东莞市明远农副产品综合市场（商品交易市场登记证号：4419001081）于1992年10月1日核准登记，截至2012年7月26日，未在工商局办理过注销或吊销手续，其市场登记证已于2012年7月26日依法自动失效。2018年4月25日，本院向方南山进行调查，形成谈话笔录，方南山确认如下事实：明远市场和明远服务公司的负责人均为方南山，明远服务公司承接了明远市场的权利义务，案涉商铺是由明远市场经营管理。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证、房产证或经主管机关批准建设的合法建设手续材料。另查明，明远服务公司成立于2014年1月3日，投资者为方南山和邓蕴倩。五、经本院向东莞市厚街镇政府住房规划建设局发函调查，该局回复称，该局没有明远市场的报建档案。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管机关批准建设的合法建设手续材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与明远市场签订的《租赁合同》无效。又依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告有权主张承租人依照租金标准支付房屋占有使用费。本案中，与原告签订租赁合同系明远市场，明远市场应承担相关的合同义务，支付房屋占有使用费120000元。但明远市场的市场登记证于2012年7月26日已经自动失效，明远市场自2012年7月26日起已不具备民事诉讼的当事人主体资格。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。现明远市场的登记证已失效，且并未经清算亦或注销，故原告要求宝塘村委会对明远市场应支付的房屋占有使用费债务承担清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。关于方南山。2015年4月19日，被告方南山向原告出具《借据》，方南山确认至2015年3月30日，拖欠原告关于案涉商铺的租金共120000元，本院予以确认。借据正文中有“方南山欠…”的字样，原告主张属于方南山自动加入明远市场拖欠原告的债务，本院予以确认，故原告请求方南山对该120000元承担清偿责任，本院予以支持。关于明远服务公司。方南山作为明远服务公司的法定代表人及股东确认明远市场的权利义务均由明远服务公司承接，故原告要求明远服务公司对该房屋占有使用费120000元债务承担清偿责任，本院也予以支持。至于利息。方南山在借据中承诺在2015年9月偿还，但其无故未能按期偿还，原告请求方南山及明远服务公司按照同期银行贷款利率自2015年10月1日起支付利息，本院予以支持。但宝塘村委会虽系明远市场的主办单位，应对明远市场的拖欠的占有使用费债务承担清偿责任，但明远市场应支付的房屋占有使用费系因原告与明远市场之间的租赁合同无效，由明远市场占有原告租赁物应支付的折价补偿，故原告请求宝塘村委会对利息承担连带清偿责任，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市明远市场服务管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈润财2015年3月30日之前的房屋占有使用费120000元并支付利息（以120000元为基数，从2015年10月1日起，依照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿日止）；二、被告方南山对被告东莞市明远市场服务管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、被告东莞市厚街镇宝塘村村民委员会对被告东莞市明远市场服务管理有限公司拖欠原告陈润财120000元占有使用费承担连带清偿责任；四、驳回原告陈润财的其他诉讼请求。本案受理费2742元，由被告东莞市明远市场服务有限公司、方南山、东莞市厚街镇宝塘村村民委员会共同承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告陈润财可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告东莞市明远市场服务有限公司、方南山、东莞市厚街镇宝塘村村民委员会可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  李阳河审判员  李佩玲审判员  邝小敏二〇一八年八月三十一日书记员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。