成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初1606号 原告：易家震，男，汉族，1984年6月6日出生，住四川省平昌县。 原告：刘杨美，女，汉族，1987年9月20日出生，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：段元元，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都天邑房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区二环路西一段2号。 法定代表人：李跃亨，董事长。 委托诉讼代理人：肖科，四川容德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康俊波，该公司员工。 原告易家震、刘杨美与被告成都天邑房地产开发有限责任公司（以下简称天邑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冉垠独任审判，公开开庭进行了审理。原告易家震、刘杨美的特别授权委托诉讼代理人段元元，被告天邑公司的特别授权委托诉讼代理人肖科、一般授权委托诉讼代理人康俊波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易家震、刘杨美向本院提起诉讼请求：1、天邑公司继续履行合同、交付案涉房屋、办理房屋所有权转移登记；2、天邑公司支付从2017年12月31日起全部房价款每日万分之三的逾期交房违约金；3、天邑公司承担易家震、刘杨美律师费。后易家震、刘杨美增加诉讼请求，要求天邑公司为易家震、刘杨美办理所购房屋预售合同登记备案并支付因未办理预告登记、合同备案登记的违约金3000元。事实与理由：双方于2017年8月1日签订商品房买卖合同及附件，约定易家震、刘杨美于2017年8月1日支付首付212718元，天邑公司于2017年12月30日前交付该房。易家震、刘杨美按约支付了首期房款，但天邑公司至今未交房，已构成违约。故诉至本院。庭审中，易家震、刘杨美明确其诉讼请求，即为要求天邑公司交付所购房屋并办理商品房预售合同备案登记。庭审中，易家震、刘杨美明确其诉讼请求第1项，继续履行即交付所购房屋，办理该房预售合同登记备案手续及产权证书，而产权证书明确为不动产登记证，并放弃律师费请求。 被告天邑公司辩称，不同意交房。双方签订的商品房买卖合同因付款方式的约定，系附生效条件的合同。因易家震、刘杨美贷款未获交通银行通过，易家震、刘杨美应按照补充协议约定前来办理退款手续，因易家震、刘杨美长期未来办理，天邑公司有权解除，易家震、刘杨美应承担违约金，因购房合同未履行，故不生效。请求驳回易家震、刘杨美全部诉讼请求。 经审理查明，2017年8月1日，天邑公司与易家震、刘杨美签订四川省商品房买卖合同、附件及补充协议各一份。商品房买卖合同第四条第一款约定，该房屋为预售许可证1075号下第2幢3单元15层1505号，第八条约定该商品房房屋总价款为412718元，第九条第二款第（3）项约定付款方式为2017年8月1日前支付首期房价款212718元，余款200000元向交通银行股份有限公司成都郫都支行（以下简称交通银行）申请贷款支付，第十条逾期付款的处理约定为，“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。……本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；……（二）因不可归责于买卖双方原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，……”第十五条交房条件约定为，“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1/2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”第十八条第（一）款关于交房约定，天邑公司在2017年12月30日前向易家震、刘杨美交付该商品房，第十九条第二款关于逾期交房约定，“由于买受人原因，导致该商品房未按合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人向出卖人从约定交房之日起，按日计算支付全部房价款万分之三的违约金，2、买受人从约定交房日起向物业公司支付物管费。逾期在30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”第二十四条关于合同备案约定，天邑公司自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，第二十五条关于逾期备案责任约定，每逾期一日，承担违约金10元。第二十六条预告登记约定，“（二）出卖人未按照前款约定与买受人申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。”第二十七条关于房屋所有权转移登记约定为，“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起360日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。” 附件及补充协议当中附件五第4条关于按揭贷款实施办法及相关责任约定，“4.1.2买受人应当在签订合同及本协议后7个工作日内办理完毕按揭贷款手续。4.1.3如银行不认可买受人的资信条件，买受人应该根据贷款银行的要求提高首付比例直到符合银行办理按揭贷款的条件，买受人应在得到通知之日起5日内一次性将增加的首付款支付给出卖人……4.1.4在买受人提交资料齐备，而银行不认可买受人的资信条件，不同意为买受人发放贷款后7日内，如果买受人不能与出卖人对房款支付办法达成一致，视买受人支付不能，出卖人有权解除合同，……4.3由于买受人原因不能落实按揭贷款或相应贷款未能发放到位，则视为买受人未能履行付款义务，买受人自约定应当办理完毕按揭抵押贷款之次日起，出卖人有权解除合同，同时向买受人收取……4.4买受人愿意补充相关按揭资料或变更一次性付款方式向出卖人支付剩余房款的，可继续履行合同，……但买受人须按本补充协议约定的一次性付款方式付款，并按逾期时间向出卖人支付应付款每日万分之三的违约金。” 商品房买卖合同、附件及补充协议签订后，易家震、刘杨美向天邑公司分两次按期支付了首期房款212718元，剩余房款双方确认未得到交通银行贷款发放。天邑公司提交电子邮件及附件，拟证明易家震、刘杨美未能获取贷款系交通银行2018年1月8日发送的以上邮件认定易家震、刘杨美存在收入流水资料提交问题，2018年1月11日，天邑公司通过EMS向易家震、刘杨美在商品房买卖合同约定的承担法律责任的送达地址，即二人户籍地，以易家震作为收件人，邮寄通知函一份，但因原址查无此人，邮件退回，经庭审当庭将该邮件拆封，内附通知函一份，主要内容为告知易家震申请的贷款无法完成，要求其选择更改一次性付款或者解除房屋买卖关系并退还已支付房款，要求必须在2018年1月23日前至销售中心确认方式并办理。但易家震一方未前往办理。易家震征信查询显示，2017年7月25日个人信用报告为账户1，发生过逾期账户为0。2018年4月10日，易家震、刘杨美向天邑公司支付了剩余房款200000元。所购房屋所在地块2幢楼经建设、勘察、施工、监理等单位，验收合格，2号楼经面积测绘，得出面积测绘报告。天邑公司确认并未将案涉房屋再售予他人或已登记他人名下，该房屋目前为拟定合同状态。 上述事实，有庭审中当事人陈述以及商品房买卖合同、附件及补充协议、付款收据及转账凭证、EMS快递单及通知函、竣工验收报告、面积测绘报告、个人信用报告、房屋查询记录等证据在案佐证，予以证实。对易家震、刘杨美提交的公证费、代办服务费收据，与本案无关；对天邑公司提交的银行电子邮件及附件，无法确认真性，故均不予采信。 本院认为，易家震、刘杨美与天邑公司签订的商品房买卖合同、附件及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。天邑公司提出合同没有生效的意见，缺乏证据，不予采纳。在履行合同的过程中，易家震、刘杨美未能履行通过贷款向天邑公司支付房款的义务，故争议焦点在于责任承担，包括合同是否及如何履行的认定。对此，因易家震、刘杨美未能成功办理贷款实现房款支付，则应当根据具体情形使用补充协议第4条的相应条款予以解决，易家震、刘杨美自述办理按揭贷款资料提交齐备，天邑公司通知函确认“资料已办齐”，未获取贷款，易家震、刘杨美主张系天邑公司提供虚假材料所致，天邑公司认为系交通银行与借贷人之间关系，与天邑公司无关，对此，易家震、刘杨美主张原因无证据证明，按照商品房贷款通常情形及天邑公司所售商品房贷款办理状况，借贷人的信用记录、工作、收入等系银行权衡是否放贷的关键，现易家震、刘杨美未能获得贷款，原因应认定在银行一方不认可二人资信条件。按照补充协议第4.1.4的约定上，天邑公司有权解除合同的前提系不能与易家震、刘杨美就房款支付办法达成一致，对天邑公司所举邮件及通知函，本院确认依照双方商品房买卖合同关于送达地址约定产生通知效果，但天邑公司未举出对刘杨美的通知，在未有证据显示刘杨美获取贷款未通过情形下，导致缺乏刘杨美亦作为买受人与天邑公司未能对房款支付协商一致的必要前提，而之后刘杨美、易家震向天邑公司交纳了剩余房款，故天邑公司解除合同的依据不足，本院不予认可。故据此解除合同，依据不足，本院不予确认。在商品房买卖合同、附件及补充协议合法有效的前提下，各方应仍应按照该合同履行相应义务。因易家震、刘杨美已交清房款，主要义务已履行完毕，且案涉房屋符合合同约定交付条件，故对易家震、刘杨美请求天邑公司交付所购房屋请求，本院予以支持；针对办理合同备案登记请求，符合合同约定，予以支持；针对办理不动产权证书请求，因合同缺乏关于办理不动产权证书约定，而约定的双方共同办理房屋产权证书的时间尚未到期，故不予支持；关于逾期交房违约金请求，因易家震、刘杨美系起诉后交清且矛盾系二人未获得银行贷款引发，也未提交造成损失的任何证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对该项诉讼请求，不予支持；关于未办理预告登记进行合同备案登记违约金，双方未约定未办理预告登记违约金，而合同备案登记系易家震、刘杨美二人未获取银行贷款引发，且二人前期未支付完毕房屋价款，对该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下： 一、被告成都天邑房地产开发有限责任公司向原告易家震、刘杨美交付购买的位于郫都区银丰园地块天邑·宏御花园第2幢3单元15层1505号房屋并办理该商品房预售合同备案登记； 二、驳回原告易家震、刘杨美的其他诉讼请求。 本案适用简易程序，减半征收案件受理费人民币150元，保全费1500元，由原告易家震、刘杨美承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  冉垠 二〇一八年八月三十一日 书记员方媛媛