浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初3809号 原告：宁波市宝丽电器有限公司（统一社会信用代码为91330212744960821K）。住所地：宁波市鄞州区下应街道潘火村。法律文书送达地址：宁波市鄞州区宁东路269号环球航运广场29层。 法定代表人：康文群该公司总经理。 委托诉讼代理人：李安谦，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱佳攀，浙江海泰律师事务所律师。 被告：宁波精成车业有限公司（统一社会信用代码为91330212758880400F）。住所地：宁波市鄞州区中河街道潘火桥村。法律文书送达地址：宁波市鄞州区彩虹北路48号波特曼大厦1607室。 法定代表人：康明章该公司董事长。 委托诉讼代理人：李信平，浙江李信平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白旭霞，浙江李信平律师事务所律师。 原告宁波市宝丽电器有限公司（以下简称宝丽电器公司）与被告宁波精成车业有限公司（以下简称精成车业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法由审判员施梦雅适用简易程序审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。审理中，被告以本案需以另案审理结果为依据而另案尚未审结为由，申请本案中止审理，本院不予准许。本案于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告宝丽电器公司的委托诉讼代理人李安谦、钱佳攀，被告精成车业公司的委托诉讼代理人李信平、白旭霞到庭参加诉讼。因各方当事人要求庭外和解，本院审查后予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告宝丽电器公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾退租赁房屋；2.被告支付原告自2018年4月1日起按每月238033.20元（每月每平方米15元）标准计算至实际履行之日止的房屋占有使用费。事实和理由：原告在潘火工业区拥有多幢厂房。2015年12月26日，原告委托宁波精成电机有限公司（以下简称精成电机公司）与被告签订《房租协议》，被告向原告承租位于宁波市鄞州区下应街道潘火工业区1#-6#车间及其他用房（1＃车间外）共计建筑面积15868.88平方米；租用期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金每月每平方米10元。租赁期限到期前，原告多次通知被告：合同到期后将不再续租，应立即腾空交房。但被告置之不理。上述《房租协议》到期后，被告仍未腾退厂房。原告考虑被告搬迁需要时间，于2018年1月2日书面通知被告，明确不再续签合同，并给予被告三个月腾退期（至2018年3月31日）。但被告至今仍未腾退，造成原告未能按新租金（每月每平方米15元）标准获得租金收益。 被告精成车业公司答辩称：首先，自2004年4月以来，被告一直向原告租用涉案厂房，康明照先生在世时亦对被告承诺非因国家拆迁等政策性原因，被告可长期优惠租用原告厂房。2018年1月15日，康明通代表原告与被告签订的《房租协议》合法有效，且已实际履行，被告有权继续租赁使用原告厂房，原告在租赁期限内无权要求被告腾退租赁厂房；其次，关于康明通的股东资格案件以及解除合同通知损害原告公司利益案件尚在审理中，本案应当中止审理；再者，精成电机公司一直无偿占有使用原告厂房，故不存在以每月每平方米15元标准签订租赁合同支付租金的情形，也不存在该项损失，原告与精成电机公司签订的租赁合同无效，原告主张按每月每平方米15元支付占有使用费，无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 原告宝丽电器公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 证据1.房屋产权证明（复印件）一份，拟证明涉案厂房属原告所有的事实； 证据2.2015年12月26日《房租协议》、腾房通知（复印件）、快递面单、签收情况网页截图（打印件）各一份，拟证明原、被告之间租赁合同已到期，原告要求被告腾退，被告拒不腾退的事实； 证据3.2017年10月25日原告与精成电机公司签订的《房租协议》一份，拟证明因被告逾期腾退给原告造成每月每平方米15元的租金收益损失的事实； 证据4.2018年3月16日通知（复印件）、快递面单、签收情况网页截图（打印件）各一份，拟证明原告宝丽电器公司得知康明通与被告非法签订《房租协议》后书面通知被告，康明通无权代表原告签订任何合同，该协议无效的事实； 证据5.微信聊天记录（打印件）、精成车业公司登记基本情况、网页截图打印件各一份，拟证明原告已于2016年12月告知被告不再续签租赁合同，要求被告腾房，康明通系被告公司股东并担任总经理，其与被告签订租赁合同明显出于恶意损害原告公司利益，维护其投资并任职的被告公司利益的事实； 证据6.（2018）浙0212民初725号民事起诉状一份，拟证明康明通于2018年1月8日起诉康文群损害公司利益纠纷要求原告继续履行原租赁协议，后又于2018年1月15日假借原告公司名义与被告签订租赁协议，其行为前后存在矛盾，构成恶意串通的事实； 证据7.网上银行转账凭证二份，拟证明原、被告之间已无租赁关系，原告退回被告支付的所谓2018年第二季度租金的事实； 证据8.还款协议书一份，拟证明精成电机公司有偿使用原告厂房的事实。 被告精成车业公司为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据： 证据9.2018年1月15日《房租协议》、宝丽电器公司企业信用信息公示报告、国内支付业务付款回单、收据、转账支票一组，拟证明原、被告于2018年1月15日续签了《房租协议》，被告已按约支付租金履行协议，该协议有效的事实； 证据10.2015年12月26日《房租协议》一份，拟证明原、被告之间长期存在租赁关系的事实； 证据11.员工手册（打印件）、精成车业公司网页截图（打印件）、纳税证明、税收完税证明、中国汽车工业协会证明、资信等级证书一组，拟证明被告系高科技企业，经过多年经营在当地具备良好商业信誉和业绩，原告违法解除租赁协议会导致被告企业关闭、大量人员失业等恶劣社会影响的事实； 证据12.宝丽电器公司工商登记信息、精成电机公司工商登记信息各一份，拟证明康文群既是原告公司法定代表人又是精成电机公司法定代表人，原告与精成电机公司签订的合同明显属于关联交易违反法律规定的事实； 证据13.照片一组、承租面积清单一份，拟证明精成电机公司自2009年起至今一直非法占用原告厂房未支付租金的事实； 证据14.短信、微信记录一组，拟证明原告不存在自用厂房的情形，而是为了出售土地逼迫康明通出让股权违法发出腾房通知，康明通为维护原告利益与被告续签合同的事实； 证据15.（2018）浙0212民初6953号民事起诉状（复印件）、审计报告（复印件）各一份，拟证明精成电机公司与原告宝丽电器公司之间虚假签订租赁合同，精成电机公司一直侵害原告宝丽电器公司财产权益，康明通为保护原告宝丽电器公司而与被告续订的租赁合同合法有效并已实际履行的事实； 证据16.2007年3月30日《房屋租赁协议》、2012年12月21日《房屋租赁协议》、2014年6月21日《房租协议》各一份（均系复印件），拟证明原、被告之间自2004年起存在长期租赁关系的事实。 原、被告提供的证据，经庭审出示，双方当事人的质证意见如下： 原告提供的证据1，被告无异议。证据2，被告对2015年12月26日《房租协议》无异议，对于收到腾房通知的事实无异议，但对腾房通知内容合法性有异议，原告所称厂房需自用是不存在的，三个月内腾退也不现实。证据3，被告对于真实性、合法性、关联性均有异议，认为该协议系事后补签，精成电机公司从未支付过租金。证据4，被告对于收到通知的事实无异议，对于通知内容有异议，被告基于合法租赁关系使用原告厂房，并不存在非法占用的情形，其与腾房通知一样不具有合法性。证据5，被告对聊天记录有异议，认为聊天记录中康文群并非以原告名义通知被告腾退厂房；精成车业公司登记基本情况真实性无异议；网页截图记载内容与公司登记基本情况不一致，不能证明原告主张的事实。证据6，被告对真实性合法性无异议，对关联性有异议，关于损害公司利益纠纷一案尚在审理中，根据该起诉状恰能证明康明通与被告续签租赁协议是为了维护原告利益，合法有效。证据7，被告对真实性无异议，但认为原告无权退回并表示愿意继续支付。证据8，被告对真实性有异议。 被告提供的证据9，原告对2018年1月15日《房租协议》真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告并未与被告续签过租赁合同，也从未授权康明通签订合同，被告与康明通在明知原告不再续租厂房的情况下签订该份合同明显属于恶意串通；对于宝丽电器公司企业信用信息公示报告、国内支付业务付款回单、收据、转账支票真实性无异议，关联性有异议，康明通仅为原告的名义股东无权代表原告公司，因双方之间的租赁关系已到期，原告已退回第二季度租金。证据10，原告对真实性合法性无异议，但该协议已到期，不能证明原、被告双方存在长期租赁关系。证据11，原告对关联性有异议，认为无论被告单位的经营情况如何，均无权在租赁合同到期的情况下继续占用原告厂房。证据12，原告对真实性无异议，对关联性有异议，案外人精成电机公司的工商登记情况与本案无关。证据13，原告对照片真实性无异议，关联性有异议，对于承租面积清单的真实性、合法性、关联性均有异议，该清单未经原告确认，该清单作为2018年1月15日《房租协议》附件均属无效。证据14，原告对关联性有异议，记录内容并非本案所涉租赁合同，相关股权争议已另案处理。证据15，原告对起诉状的形式真实性无异议，合法性关联性有异议；审计报告是被告单方委托制作，真实性、合法性、关联性均有异议。证据16，原告对真实性无异议，但认为不能证明原、被告双方自2004年起存在长期租赁关系的事实，每份合同均有约定租赁期限，且均已到期。 本院对上述证据的认证意见如下： 证据1、7、10、16真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。证据2，2015年12月26日《房租协议》本院已予认定，被告确认于2018年1月3日收到腾房通知，本院对该事实予以认定。证据3、6、11、14、15，与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据4，被告认可已收到该通知，本院对该事实予以认定。证据5，本院对微信聊天记录、精成车业公司登记基本情况真实性予以认定，对证明内容结合其他证据综合认定；网页截图真实性无法确认，本院不予认定。证据8系复印件，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据9，本院对宝丽电器公司企业信用信息公示报告、国内支付业务付款回单、收据、转账支票真实性予以认定；2018年1月15日《房租协议》，出租方由康明通签字，承租方由康雅仙签字，无原、被告公司盖章，康明通签字时也未获得或持有原告宝丽电器公司出具的授权委托书，其虽作为工商登记的持有原告宝丽电器公司20％股权的股东及监事也无权代表原告宝丽电器公司对外签订合同，原告亦对其签字行为不予追认，被告明知康明通的身份，并在已收到原告寄送的腾房通知后，仍与康明通签订了2018年1月15日《房租协议》，亦不符合表见代理的情形，故该协议对原告不发生效力，本院对此不予认定。证据12，本院对真实性予以认定。证据13，本院对照片真实性予以认定，承租面积清单作为2018年1月15日《房租协议》的附件，本院对2018年1月15日《房租协议》未予认定，故对该附件亦不予认定。 综合原、被告诉辩意见，举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 被告因需向原告租赁厂房。2015年12月26日，原告委托精成电机公司与被告签订《房租协议》一份，约定：被告租用原告位于宁波市鄞州区下应街道潘火工业区1#-6#车间及其他用房（1＃车间外）共计建筑面积15868.88平方米；租用期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，合计全年租金1904265.60元，房租税金由承租方承担，若承租方减少租赁面积按照实际使用面积计算租金；付款方式一季度一付，先交清租金后租用；等等。2018年1月2日，原告向被告寄送腾房通知一份，载明：“我司委托宁波精成电机有限公司于2015年12月26日与贵司签订了《房租协议》。贵司依约承租了本公司拥有产权的宁波市鄞州区下应街道潘火工业区1#-6#车间及其他用房（约15868.88平方米）。该协议已于2017年12月31日到期。此前，我公司基于善意立场，曾多次通知贵司协议到期后将收回厂房自用，不再续租，请贵司提早做好搬迁计划，以免影响生产经营，但贵司至今未腾退交房，仍在生产经营。鉴于以上情况，我公司再次书面通知贵司：一、《房租协议》已于2017年12月31日到期终止。我公司再次明确不再与贵司续签协议；二、考虑贵司搬迁的实际需要，我公司给予贵司最长三个月时间作为腾退时间。请贵司于2018年3月31日前腾退所租厂房并交房。腾退期内，请贵司按原租金标准支付我司房屋占有使用费。水电费等按实结算。……”。被告于2018年1月3日收到上述通知。2018年1月15日，康明通以原告股东名义与被告签订《房租协议》一份。2018年3月16日，原告向被告寄送通知一份，载明：“一、康明通并非我公司股东，其不享有我司的任何股权。康明通仅仅是借名股东，其名义所持我司20％股权属于康明照（已故）所有。二、我司的控股大股东系康文杰、执行董事兼法定代表人为康文群。目前，我司治理机构完整、决策机制正常。康明通作为形式上的小股东，根本无权代表我司与贵司签订任何合同协议。三、我司现郑重提醒贵司：我司从未授权康明通对外代表我司从事任何经营活动。无论此前还是今后，对于康明通以我司名义与贵司签订的任合合同、协议，其行为均属于无权代理，我司均不会承认其法律效力；……”。被告于2018年3月20日收到上述通知。 同时查明，被告于2017年12月27日支付原告467362.50元，于2018年3月15日支付原告441235.50元。原告于2018年3月19日退回被告441235.50元。被告于2018年3月20日再次支付原告441235.50元，原告于2018年3月22日再次退回该款。原告将被告2017年12月27日支付的467362.50元作为腾退期限内的占有使用费收取。 本院认为：原、被告于2015年12月26日签订的《房租协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。根据该《房租协议》约定，涉案厂房的租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期限到期后，原告已通知被告不再续租并要求被告限期腾退，被告应当按期腾退并返还涉案厂房。被告辩称其与原告之间存在长期租赁关系，且已依法续租涉案厂房，但未提供有效证据予以证明。现原、被告之间的租赁期限已届满，原告要求被告腾退涉案厂房符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的占有使用费，被告逾期腾退继续占有使用原告厂房，应当继续支付原告占有使用期间内的占有使用费。对于占有使用费的计算标准，原告主张按每月每平方米15元标准计算，但未提供有效证据予以证明，本院参照2015年12月26日《房租协议》中约定的年租金1904265.60元标准计算占有使用费至被告实际腾退之日止。被告虽辩称租赁面积已减少，但未提供有效证据予以证明，本院对该此不予采信。对于被告辩称的另两案（2018）浙0212民初4083号关于康明通是否具备原告宝丽电器公司股东资格以及（2018）浙0212民初4083号关于康文群是否损害原告宝丽电器公司利益的审理结果并不对本案的房屋租赁合同的审理有影响，本案不存在需要中止审理的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，之规定，判决如下： 一、被告宁波精成车业有限公司将承租的位于宁波市鄞州区下应街道潘火工业区1#-6#车间及其他用房（1＃车间外）腾退后返还原告宁波市宝丽电器有限公司，于本判决生效后四个月内履行完毕； 二、被告宁波精成车业有限公司支付原告宁波市宝丽电器有限公司自2018年4月1日起按年租金1904265.60元标准计算至实际腾退之日止的占有使用费，于本判决生效后四个月内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费80元，由被告宁波精成车业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  施梦雅 人民陪审员  徐丽君 人民陪审员  赵七楠 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  蔡泱泱