上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初8276号原告(反诉被告)：王瑞茂，男，1973年11月28日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：谢云英，女，1969年9月14日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：周杰，上海韩明志律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐琴，女，1976年3月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孙奎，北京安衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：尹敦亮，男，1979年11月26日生，汉族。原告(反诉被告，以下简称原告)王瑞茂、谢云英与被告(反诉原告，以下简称被告)徐琴、尹敦亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2017年12月12日作出(2017)沪0113民初20393号民事判决。2018年2月26日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王瑞茂、谢云英及其共同委托诉讼代理人周杰，被告徐琴及其委托诉讼代理人孙奎、陆尧，被告尹敦亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞茂、谢云英向本院提出诉讼请求：要求解除原被告于2016年1月18日签订的《房地产买卖合同》、于2016年1月19日签订的《房屋出售合同》，要求被告返还购房款人民币130万元(以下币种均为人民币)，并赔偿房屋差价损失119万元、中介费损失1万元。事实和理由：2016年1月18日，原告经中介公司的居间介绍看中了上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并在中介公司与被告签订了《房地产买卖合同》，当日支付了定金5万元。次日，因被告的要求，双方再次签订了《房屋出售合同》，其中主要就付款方式进行了变更。双方约定，购房总价为149万元，该房屋为动迁安置房屋，故双方协商一致若原房东同意直接与原告签订买卖合同，则在2016年3月5日原告支付房款44万元，在过户当日支付尾款5万元。系争房屋当时尚未办出小产证，中介公司的人员表示马上可以办出，最迟在2016年12月底。中介的老板杨利敏与被告也多次带原告到相关政府部门和动迁办了解产证办理的情况。合同签订后，经原告多次催要，被告才向原告出示了其与上家孙建良等签订的房屋买卖合同。原告按约支付了100万元房款。2016年3月5日，被告告知原告原权利人不愿意与原告签订买卖合同，也不肯按约交房，要求原告另行再支付30万元才能交房，原告无奈之下只能以借款的名义通过中介杨利敏向被告支付了30万元房款，嗣后才于7月初交接房屋。2016年11月16日，被告突然向原告发函要求解约，而双方约定的过户日期是2016年12月30日，而且系争房屋一直未办理小产证，所以被告的行为导致合同无法继续履行，构成根本违约，故原告要求行使法定解除权，提出上述诉讼请求。被告徐琴、尹敦亮辩称并反诉称，2016年3月5日被告与原房东去了中介公司，准备与原告直接签订合同，但原告不肯来签合同。关于44万元的房款，原房东与原告未直接签订合同，原被告的合同也应正常履行，由原房东过户给被告，被告再过户给原告，此情况下44万元的支付时间被告认为还是应当在2016年3月5日支付，故原告拒付该笔房款已经构成了违约。2016年11月6日发函通知原告解除合同，故双方合同已于当时解除。合同解除后，原告应返还系争房屋，还应按照市场租金标准支付占用期间的使用费。原告仅支付购房款100万元，被告同意返还。原告称通过杨利敏支付购房款30万元，被告对此不予认可，当时被告向杨利敏借款30万元，该款与原告无关，并非原告支付的购房款。原告没有按照双方约定的期限付款，违约在先，被告没有违约，故不同意赔偿房屋差价和中介费损失，并反诉要求原告返还系争房屋，按每月3,000元的标准支付2016年3月5日至房屋返还之日的使用费，支付违约金298,000元。原告王瑞茂、谢云英针对反诉辩称，合同解除后，同意将系争房屋返还给被告。不同意支付使用费，被告交房日期是2016年7月，被告交房是履行合同的义务，现在原告行使法定解除权解除合同，之前原告使用房屋都是履行合同的一部分，不应当另行收取房屋使用费。原告没有任何违约行为，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年1月18日，原被告签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，该房屋为动迁安置房，转让总价为149万元。次日，双方签订《房屋出售合同》，对购买系争房屋事宜再次作出约定。合同第3.4条约定，2016年3月5日，如房屋原房东同意与原告直接签合同，签合同当日原告向被告支付余款44万元，另5万元在过户当日一次性付清。合同还约定，双方于2016年3月30日办理房屋的交接手续，于2016年12月30日前双方共同至房地产管理中心办理过户手续，乙方有权指定上产证人员的名字。合同第7条约定，被告应确保该房屋在过户给原告之前产权清晰，无债务纠纷。合同第11条约定，被告保证在上述出售的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如上述房地产出售交接发生交接前存在的产权纠纷，由被告承担全部法律责任。合同签订后，原告向被告陆续支付了100万元房款，并通过被告支付了中介费1万元。2016年7月，被告将房屋交付给原告，现由原告居住使用。2016年10月23日，原告向被告发出催告函，表示，双方签订的合同即将到期，房产证过户到原告的进度如何，望抓紧。2016年11月6日，被告回函给原告，表示其汇同房东须秀英正在加紧办理产证，你方一直不按照合同履行，被告要求解除合同。本案审理过程中，2018年5月29日，原告向被告发函，表示愿意先行支付余款14万元，希望能继续履行合同。2018年6月2日，被告回函，表示合同已解除，无继续履行的可能。另查明，2014年3月8日，被告徐琴作为乙方与案外人孙建良作为甲方签订《房屋产权转让协议》，约定甲方将系争房屋以总价115万元转让给乙方。合同中约定，乙方有权将房屋转让给第三方，甲方配合办理过户手续，如甲方不配合视为甲方违约。再查明，2011年12月22日，孙建良作为户代表，与拆迁人上海宝山绿色生态置业有限公司、房屋拆迁实施单位上海宝房拆迁有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，主要约定王宅村孙家头宅XXX号拆迁事宜，安置4套房屋，其中包括系争房屋。2012年3月1日，系争房屋经核准登记在上海宝建集团宝山市政建设有限公司名下，备注为动迁安置房。审理中，本院根据原告的申请，委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行估价，估价结果为系争房屋于价值时点的市场价值(不含室内装修)为268万元，价值时点为2018年6月4日。原被告对估价报告均没有异议。被告还认为，原告计算房屋差价，应以2016年11月6日合同解除时的市价进行计算，而且目前房价还在波动，估价报告只能作为参考。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：原告向本院提供2016年3月26日杨利敏出具的借条，载明，今借到杨秀峰30万元。借条下方又写明：徐琴在系争房屋过户后归还，2016年6月30日前归还。徐琴和杨利敏签字确认。原告还提供两份会见犯罪嫌疑人/被告人笔录、杨利敏出具的债权转让声明以及杨秀峰、俞少英出具的证明。对于上述证据，原告表示，因为原房东并没有与原告直接签合同，双方对44万元的支付方式产生争议，原告希望继续履行合同，被告也想早点拿到房款，在中介杨利敏的调解下双方各让一步，约定原告先付30万元，被告先交房，剩余的14万元另外再议；因为当时双方互不信任，就通过杨利敏支付这笔30万元，形式上是原告借给杨利敏30万元，杨利敏再借给被告30万元，因为当时原告住在江西在上海没有银行账户，而原告谢云英的姐姐、姐夫住在上海，所以借条是写姐夫杨秀峰的名字，实际由谢云英的姐姐俞少英转账给杨利敏30万元，之后杨利敏将这30万元转给被告；综上，三方之间不存在借款关系，该30万元实际是原告向被告支付的房款，杨利敏、杨秀峰、俞少英均予以认可。被告表示，对借条的真实性没有异议，对其他证据均不认可；30万元是借款不是支付房款；借条上写的房屋过户只是对借款期限的表述，与房屋买卖没有关系；杨利敏是专业的房产中介，他明白借款、担保、房款的关系，所以他在借条上只写了借款，与担保、房款都没有关系；当时被告急用钱，就找杨利敏借钱，杨利敏找原告借钱与被告无关；杨利敏当时将30万元支付给被告，现在杨利敏坐牢，被告还未将该款归还给杨利敏，本案中也不同意将该30万元直接返还给原告。本院认为，原被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》、《房屋出售合同》系双方真实意思的表示，也未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点一：在于原告所付30万元的性质。根据当事人的陈述以及相关证据，可以反映2016年3月26日俞少英支付杨利敏30万元，杨利敏向杨秀峰出具借条，以及杨利敏支付被告30万元等事实。结合杨利敏在会见犯罪嫌疑人/被告人笔录中的陈述以及杨秀峰、俞少英出具的证明内容，本院采信原告的陈述，认定当时双方协商以上述方式由原告向被告支付购房款30万元的事实。因此，原告向被告支付购房款的金额应确认为130万元。本案争议焦点二：在于原告是否违约。双方合同未约定原告未能与原房东签订合同则44万元如何支付，但根据上述事实，双方已对其中的30万元协商一致，而且原告也以双方确认的方式支付了该笔30万元，可以认定原告已按约履行了付款义务。至于余下14万元如何支付，双方虽未能达成补充协议，但此时原告已支付了大部分房款，在系争房屋小产证尚未办理的情况下停止支付余款属于合理行为。综上，本院认定原告不构成违约。本案争议焦点三：在于被告是否违约。合同约定过户期限为2016年12月30日前，但系争房屋至今仍登记在上海宝建集团宝山市政建设有限公司名下，尚未登记到原房东或被告名下，导致原被告无法办理过户手续，被告作为卖方，应承担过户不能的违约责任。经原告催告，被告始终无法履行合同主要义务，已构成根本违约。综上所述，被告构成根本违约，原告要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原告应将系争房屋返还被告，被告同时将收取的房款130万元返还给原告。根据估价意见，系争房屋目前价值268万元，相对原被告交易价格已上涨119万元，在合同解除后形成原告的实际损失，应由被告赔偿。原告已付中介费1万元，在合同解除后也形成原告的实际损失，应由被告赔偿。原告关于赔偿损失的请求，本院予以支持。原告并未违约，被告关于房屋使用费以及违约金的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王瑞茂、谢云英与被告(反诉原告)徐琴、尹敦亮就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》、《房屋出售合同》；二、被告(反诉原告)徐琴、尹敦亮于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王瑞茂、谢云英返还购房款130万元；三、被告(反诉原告)徐琴、尹敦亮于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王瑞茂、谢云英赔偿房屋差价损失119万元；四、被告(反诉原告)徐琴、尹敦亮于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王瑞茂、谢云英赔偿中介费损失1万元；五、原告(反诉被告)王瑞茂、谢云英于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告(反诉原告)徐琴、尹敦亮；六、驳回被告(反诉原告)徐琴、尹敦亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,800元、财产保全费5,000元，反诉案件受理费减半收取2,885元，均由被告(反诉原告)徐琴、尹敦亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  刘 姗人民陪审员  苏坤明二〇一八年八月八日书 记 员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。