四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终3919号 上诉人（原审原告）：何欣，女，汉族，1981年11月29日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨金珂，男，汉族，1982年7月27日出生，住成都市青羊区，系何欣之夫。 上诉人（原审原告）：杨金珂，男，汉族，1982年7月27日出生，住成都市青羊区。 上诉人（原审被告）：华润置地（成都）实业有限公司。住所地：四川省成都高新区桂溪工业园。 法定代表人：唐勇，董事长。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 上诉人何欣、杨金珂与上诉人华润置地（成都）实业有限公司（以下简称“华润置地公司”）因商品房销售合同纠纷一案，均不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初11616号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何欣、杨金珂上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为华润置地公司以已付房款1903223元为基数支付违约金（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年7月30日起至实际办理完毕不动产权登记之日止）。事实与理由：一审判决对华润置地公司应当承担责任的金额计算错误。1.最高人民法院的司法解释已经明确规定未规定违约金时应按贷款利率执行，而本案刚好符合该项规定的情形，同时该规定合理的办证期限为“房屋交付使用之日起90日”，而本案被华润置地公司通过格式合同延长至460个工作日，显然显示公平。2.合同规定的460日明显超出了合理办证期限，实际上何欣、杨金珂于2014年10月24日收房，2015年1月5日即超额预交了办证的全部税费，因此间隔的73天是完全合理的，并没有对华润置地公司的办证义务产生不利影响。同时何欣、杨金珂提交的《公证书》可以证明办证不能的原因系华润置地公司过错，其建设、销售的商品房没有完成土地竣工验收。 华润置地公司答辩称，按照实际常理，支付契税等义务是买受人的义务，之后开发商（出卖人）才可能办理产权过户的手续，因此交付契税的义务是买受人的先义务。并且关于办证的起算点双方在补充协议中明确约定，一般都是由买受人支付了契税之后再由开发商进行办证、起算。如果买受人在约定时间后才交契税，相当于开发商还没有收到契税的情况下就已经违约了，这样是不合理且不公平的。 华润置地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何欣、杨金珂的全部诉讼请求，并由何欣、杨金珂承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决事实认定不清。本案案涉房屋的不动产权证逾期办理的原因系何欣、杨金珂未交齐办证所需的所有资料，由于其延迟提交才导致时间逾期。且一审中已经证实何欣、杨金珂于2016年7月22日补交材料，同时其也承认补交材料时间为2016年7月，因此办证时间应从2016年7月22日起计算460个工作日。按照规定，何欣、杨金珂若认为其已经尽到交付办证所需材料的义务，其应当承担举证责任。 何欣、杨金珂答辩称，何欣、杨金珂一审提交的公证书可以证明未办证系由华润置地公司土地未竣工，且截至目前仍未搬离，但材料早已交齐。后来提交的婚姻证明、诚信保证书、婚姻承诺书等资料，如果华润置地公司不告知，何欣、杨金珂也不知道是否需要准备。 何欣、杨金珂向一审法院起诉请求：1.华润置地公司立即为何欣、杨金珂办理高新区房屋的不动产登记证；2.华润置地公司自2016年7月30日起至实际办理完毕不动产登记证之日止，按照已付购房款1903223元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向何欣、杨金珂支付违约金，暂计至2017年7月18为116381.83元；3.本案诉讼费用由华润置地公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月7日，何欣、杨金珂与华润置地公司签订《商品房买卖合同》，约定何欣、杨金珂购买华润置地公司开发的高新区房屋（以下简称“涉案房屋”），单价为8918.57元／㎡，建筑面积257.61㎡，其中套内面积为213.4㎡，总价款1903223元，华润置地公司应当在2014年8月11日前向何欣、杨金珂交付该商品房，何欣、杨金珂同意委托华润置地公司代交专项维修资金、契税、转移登记费及办理房屋权属证书所需的其他税费。《商品房买卖合同》同时约定，华润置地公司应当在2013年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方同意由何欣、杨金珂委托华润置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因华润置地公司的责任，何欣、杨金珂未能在商品房交付之日起460个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照商品房买卖合同附件及补充协议的约定处理。 2014年10月24日，何欣、杨金珂办理了涉案房屋的接房手续。2015年1月5日，何欣、杨金珂向华润置地公司预交了涉案房屋的契税57017元、维修基金7084元、印花税5元、书证费10元、产权登记费80元、国土分割费10元。2016年7月，何欣、杨金珂向华润置地公司补交户口本、婚姻证明、诚信保证书、《个人或家庭房屋登记记录》。 2017年7月3日，杨金珂向成都市人民政府信箱就“华润凤凰城三期长期不能办理房产证”事宜询问，市国土局回复称：经核实，您所反映的位于高新区的“华润凤凰城”三期已办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，但尚未完成土地竣工验收，待开发商完成土地竣工验收后，可申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。 一审审理中，何欣、杨金珂陈述，其不清楚是否签署过《补充协议》，但何欣、杨金珂从未收到或持有过《补充协议》文本。华润置地公司称因档案管理失误，《补充协议》遗失，在相关行政部门亦无备案登记。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。何欣、杨金珂与华润置地公司自愿签订《商品房买卖合同》，其意思表示真实，合法有效，双方均应恪守履行。华润置地公司辩称，何欣、杨金珂与华润置地公司之间另行签署了《补充协议》，但华润置地公司并未提供该份证据，故对华润置地公司辩称双方应受《补充协议》约定办证条款约束的意见，一审法院不予采信，何欣、杨金珂与华润置地公司之间的权利义务来源于《商品房买卖合同》。根据上述《商品房买卖合同》约定，华润置地公司应协助何欣、杨金珂在商品房交付之日起460个工作日内取得房屋所有权证书。何欣、杨金珂主张，办证时间应从2014年10月24日接房之日起算。虽何欣、杨金珂与华润置地公司之间并无《补充协议》就何欣、杨金珂应当履行的办证前置义务进行约定，但从《商品房买卖合同》约定的“何欣、杨金珂同意委托华润置地公司代交专项维修资金、契税、转移登记费及办理房屋权属证书所需的其他税费”以及购房者的基本常识出发，办理权属证书必须按照法律规定缴纳相应的税费并提交权属登记人的身份信息，故在何欣、杨金珂缴纳相应的税费并提供个人信息前，华润置地公司不具有协助办证的条件，何欣、杨金珂诉称应从2014年10月24日起算办证时间的意见，不符合客观事实，亦有违公平原则，一审法院不予采信。华润置地公司辩称，何欣、杨金珂于2016年7月才补交了相应的资料，办证时间应从何欣、杨金珂提交完毕资料之日起计算，对此一审法院评析认为：首先，华润置地公司作为房地产开发企业，其完全知悉办理房屋权属证书的流程及所需的资料，但华润置地公司并未提供证据证明其向何欣、杨金珂履行了告知交付资料的义务；其次，对何欣、杨金珂而言，购买房屋后取得权属证书是对自身享有权利的确认与保障，在已预交办证税费和维修基金的情况下，何欣、杨金珂没有理由放弃资金利息而拒绝提交户口本、婚姻证明、诚信保证书等较为容易取得的文字资料，何欣、杨金珂不存在怠于履行或拒绝履行交付资料义务的动机；最后，即使何欣、杨金珂客观上于2016年7月才提交了户口本等资料，但该结果系华润置地公司拖延通知造成的，对于何欣、杨金珂未提交资料的状态，华润置地公司作为办理权属登记的受托方，其明知而予以放任，客观上为华润置地公司推迟办证创设了合理理由。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，从2014年10月24日交房至2015年1月5日何欣、杨金珂预交办证税费，在此两月余的时间里，华润置地公司有足够的时间履行告知交付资料义务但华润置地公司并未告知，故至迟至何欣、杨金珂预交办证税费及维修基金等费用当日，应视为何欣、杨金珂方所需履行的办证条件已成就。根据《成都市人民政府网络理政平台》中市国土局的回复可知，案涉房屋所在“华润凤凰城”三期已办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，但尚未完成土地竣工验收，待开发商完成土地竣工验收后，可申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。由此可知，华润置地公司因己方原因无法按照合同约定为何欣、杨金珂办理权属证书，应承担相应的违约责任。根据前述分析可知，2015年1月5日，何欣、杨金珂已履行完毕预交税费的付款义务，同时视为履行完毕交付资料义务，则双方办理权属证书的时间应从此日开始计算460个工作日，即华润置地公司应在2016年11月9日前协助何欣、杨金珂办理权属登记。因施行不动产登记制度，房屋的权属证书已由房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证书。虽然房屋权属证书的名称发生变化，但何欣、杨金珂为涉案房屋合法所有权人的事实不会改变，华润置地公司应为何欣、杨金珂办理案涉房屋权属登记的义务亦不会改变，故对何欣、杨金珂要求华润置地公司为其办理案涉房屋不动产证的诉讼请求，一审法院予以支持。 对于华润置地公司应支付的违约金标准，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，综合何欣、杨金珂的实际损失，兼顾合同的履行情况以及华润置地公司的过错程度，一审法院将违约金的计算标准调整为以购房款1903223元为基数，按照每日万分之一标准计算。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、华润置地公司于判决生效之日起十日内为何欣、杨金珂办理位于成都高新区房屋的不动产权证书；二、华润置地公司于判决生效之日起十日内支付何欣、杨金珂逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以购房款1903223元为基数，自2016年11月10日起至取得不动产权证书之日止，按照每日万分之一的标准计算；三、驳回何欣、杨金珂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1314元，由华润置地公司负担。 二审中，华润置地公司向本院提交《不动产权证书》（川（2018）成都市不动产权第××号）。主要内容：案涉房屋的房屋所有权和国有建设用地使用权已登记至杨金珂、刘欣名下。拟证明：华润置地公司已于2018年5月29日为何欣、杨金珂办理完毕不动产权证书。 何欣、杨金珂质证时对该证据的真实性、合法性予以认可，杨金珂、何欣确于2018年5月29日收到华润置地公司办理的不动产权证书原件。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。另查明，华润置地公司已于2018年5月29日将案涉房屋的产权过户至何欣、杨金珂名下，并向二人交付了不动产权证。该事实有经二审质证的案涉房屋《不动产权证书》予以证实。 本院认为，何欣、杨金珂与华润置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是华润置地公司办理不动产权证的起算日期如何确定，二是一审判决按每日万分之一的标准认定逾期办证的违约金是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于华润置地公司办理不动产权证的起算日期的确定问题，华润置地公司认为应自补交相关资料之日起计算，何欣、杨金珂认为应自房屋交付之日起90天内办理完毕。本院审查认为，第一，因购房人交纳房屋过户相关契税、维修基金等费用是办理房屋过户和办理产权证的基本条件，一审判决在何欣、杨珂于2015年1月5日实际交纳上述费用的情况下，认定该日为办理房屋产权证的起算日期正确。同时，华润置地公司为购房人办理房屋产权转移手续是商品房买卖合同规定的基本义务，该义务具有相对性且应严格履行，现以第三人原因要求顺延办证期限缺乏依据。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于应在90天内办理房屋产权证的规定仅限于当事人未约定办证期限的规定，本案因双方明确约定了办证期限，故该规定不能作为确定案涉房屋办理产权转移期限的依据。因此，华润置地公司和何欣、杨珂关于办理不动产权证起算日期的上诉意见均不成立，本院不予采纳。 二、关于一审判决按每日万分之一的标准认定逾期办证违约金是否正确的问题，本院认为，守约方请求违约方支付违约金应以合同明确约定的违约金金额或计算方法为前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条虽然规定，商品房买卖合同未约定违约金可参照金融机构计收逾期归还贷款的利率计算违约金，但此处“未约定违约金”应理解双方仅约定了违约金而未对违约金的金额或计算方法进行约定的特定情形，本案因双方无证据证明是否签订了案涉合同的补充协议，案涉商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约责任应视为没有约定。在此情况下，一审判决部分支持酌情按每日已付款的万分之一责令华润置地公司支付缺乏依据，但华润置地公司在一审判决后仅对逾期办证的起算日期提出上诉，应视为接受该违约金计算方法，故本院对该项判决予以维持。因此，何欣、杨金珂关于应按银行贷款利率支付违约金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人华润置地公司和上诉人何欣、杨珂的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，因二审中发生了新的事实，导致一审判决结果发生变化，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初11616号民事判决第二项，即“华润置地（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付何欣、杨金珂逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以购房款1903223元为基数，自2016年11月10日起至取得不动产权证书之日止，按照每日万分之一的标准计算”变更为“华润置地（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付何欣、杨金珂逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以购房款1903223元为基数，自2016年11月10日起至2018年5月29日止，按照每日万分之一的标准计算”； 二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初11616号民事判决第一项、第三项，即：华润置地（成都）实业有限公司于判决生效之日起十日内为何欣、杨金珂办理位于成都高新区房屋的不动产权证书；驳回何欣、杨金珂的其他诉讼请求。 三、驳回何欣、杨金珂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费5256元，由上诉人华润置地（成都）实业有限公司负担2628元，由上诉人何欣、杨金珂负担2628元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年八月十七日 书记员方丽雯