西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0104民初1405号 原告（反诉被告）：王鸿辉，男，1978年7月25日出生，汉族，西安市人，教师。 委托诉讼代理人：吕延鸿，陕西康宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李松，男，1966年9月11日出生，汉族，西安市人，陕西秦安驾驶培训学校职员。 委托诉讼代理人：张震，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李清，陕西瑞森律师事务所律师。 原告（反诉被告）王鸿辉诉被告（反诉原告）李松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）李松在本案审理期间，提出反诉，依法合并审理。原告（反诉被告）王鸿辉及其委托诉讼代理人吕延鸿、被告（反诉原告）李松及其委托诉讼代理人张震、李清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王鸿辉向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告已交付被告暂住的房屋；3、依法判令被告赔偿其违约给原告造成的损失31500元（按每月3500元计算租金，自交付房屋之日至起诉之日）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月6日，原告因购房及装修新房急需资金，与原告签订房屋买卖合同，约定原告将其所有的位于西安市莲湖区旭景名园小区某号房屋出售给被告，房屋总价款111万元，一次性现金支付，过户产生的一切费用均由被告承担，被告当场支付2万元定金。合同签订后，考虑到被告所租的房屋即将到期，为解决其住房困境，双方于4月11日签订《房屋移交（买卖、移交）协议》，次日将房屋先行交付给被告入住。后原告为加快交易进度，先行将所有房屋相关贷款297479.28元全额还清，并同意被告将付款方式变更为按揭贷款。6月20日，原被告双方签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《二手房交易结算资金监管协议》，约定房屋的成交价为100万元，被告于30日内将购房首付款50万元存入资金监管账户并及时办理剩余50万元的银行按揭贷款手续，直至8月25日，被告未向资金监管账户存入任何款项，8月29日原告按被告要求重新签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《二手房交易结算资金监管协议》，将网签价格变更为79万元，但时至今日被告仍未将任何购房款项存入资金监管账户。被告以其行为表明不再履行合同义务，且因被告原因导致无法取得贷款，致使合同无法继续履行，故11月29日，原告致被告《关于撤销二手房交易结算资金监管协议及限期搬离的通知函》，明确告知被告解除双方房屋买卖协议并限期搬离交还房屋，被告置之不理，并歪曲事实诬陷原告。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）李松答辩并反诉称，原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。2017年4月6日，双方自愿签订房屋买卖合同，原告将其所有的涉案房屋出售给被告，房屋总价款111万元，同日李松向原告支付定金2万元，后由于4月26日通过招商银行西安分行城西支行向原告支付30万元购房款，下余79万元购房款因原告不配合办理相关按揭贷款手续，导致至今未能支付。后与原告协商，我方愿意一次性现金支付下余购房款，原告予以拒绝。因该房屋大修基金一直未缴纳，为保证房屋能顺利过户，我方承担7000元大修基金。2017年4月11日房屋交付后，我方对房屋进行装修添附，花费29万余元。综上，剩余购房款未能支付责任在原告，本案不存在解除合同的法定事由，故请求驳回原告的诉讼请求，并依法判令：1、双方继续履行合同，被反诉人协助反诉人办理涉案房屋的房屋过户手续；2、反诉费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）王鸿辉答辩称，被告反诉状中所述与事实不符。首先，原告一直积极配合被告办理银行按揭贷款手续，这从两次签订网签合同及资金监管协议的行为中可以体现；其次，在整个交易过程中，被告始终强调其可以办理按揭贷款手续，从未提出一次性付款的事宜，直至11月28日第二次网签合同到期，被告方告知贷款无法办理，希望能一次性付款，因当时原告在开会，并未细谈，之后被告再未说过付款事宜；再次，关于大修基金问题，涉案房屋的大修基金一共14000元，根据合同约定，双方各承担一半，故被告支付7000元大修基金是在履行合同；第四，关于被告投资29万元装修房屋的事宜，与事实不符。被告在整个合同履行过程中，支付首付款的能力有限，拖了半年之久都不能将首付款打入资金监管账户，哪有能力花费29万元装修一个还不属于他的房屋。在原告向被告送达解除合同函后，原告向小区物业公司了解，并未有被告在物业办理装修备案的信息，亦未缴纳装修押金，故对此不予认可；最后，原告将房屋交付给被告居住，并不能成为被告拒绝解除合同的理由。原告是考虑到被告房租到期，为减少被告的损失，出于善意将房屋先行让被告暂住，这个和实际交付房屋还是有差异的。综上，请求驳回被告反诉请求，支持我方诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告(反诉被告)王鸿辉提交如下证据：1、合同，证明原被告之间就原告所有的旭景名园小区某号房屋买卖达成合意，签订了体现双方意思表示真实的买卖合同，该合同对房屋买卖的主要事项及条款均有明确的约定； 2、房租移交（买卖、移交）协议，证明原告出于善意考虑到被告的实际困难，在被告仅支付2万元押金的情况下先将房屋交付给被告居住，继而双方签订上述协议，对交接责任及买卖付款细则进行补充约定，该协议仍明确约定被告的付款方式为一次性付款； 3、个人贷款提前还款申请书、招商银行账户历史交易明细表，证明原告为履行合同，积极清偿该房屋贷款，使房屋具备交易过户的条件。 4、契税完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、房屋产权证，证明原告的房屋具备无障碍交易的条件，原告已履行了全部义务； 5、西安市存量房买卖合同、二手房结算资金监管协议，证明被告屡次违约，在两次签订网签合同后均不按照合同约定的付款方式履行，至今未向资金监管账户支付任何款项，构成根本违约； 6、关于撤销二手房交易结算资金监管协议及限期搬离的通知函、EMS快递单及被告收到证明，证明原告在事实证明被告没有履约能力且一再违约的情况下，按照合同约定行使解除合同的权利，书面通知被告解除合同，限期办理交还房屋。 本院认定上述证据真实有效，可以证明2017年4月6日原被告签订合同，约定原告将其所有的位于旭景名园小区某号房屋出售给被告，房屋总价款111万元整，先交押金2万元。在办理房产证过程中，原告提供一切资料和有关手续，不负担任何费用。被告给付押金2万元。同年4月11日，双方签订《房租移交（买卖、移交）协议》，约定原告将该房屋以111万元的价格出售给被告，将房屋交付给被告居住使用，并保证房屋一切完整无损。原告交付房屋后，在本月25日前，被告给付原告30万元购房款，余款在网签合同下来后，被告将其打入房地交易中心资金监管账户；在房地交易监管中心网签合同交易时，交易额度发生不足的情况下，由原告将差额一并打入资金监管账户。次日，原告将房屋交付被告居住使用，4月26日被告向原告支付30万元购房款。4月13日，原告向招商银行股份有限公司西安分行递交个人贷款提前还款申请书，申请提前清偿涉案房屋未还清贷款本息，经银行审核通过后，原告将房款清偿，解除抵押，取得房屋所有权证。6月20日、8月29日，原、被告两次签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《二手房交易结算资金监管协议》，均因被告的贷款申请未获批而未能履行。11月29日，原告向被告邮寄送达《关于撤销二手房交易结算资金监管协议及限期搬离的通知》，告知被告要求解除双方的房屋买卖合同并限期交还房屋，被告本人签收该邮件。 被告（反诉原告）李松向法庭提交如下证据：1、房屋买卖合同、房租移交（买卖、移交）协议，该组证据与原告提供证据相同，证明目的一致； 2、原告收条、被告转账凭证一组，证明被告于2017年4月26日通过招商银行西安分行城西支行向原告支付购房款30万元； 3、大修基金凭证，证明被告向房管局缴纳涉案房屋的大修基金7000元整； 4、被告在招商银行存款证明书、建设银行流水、招商银行流水，证明被告一直有全额付款能力，完全有能力继续履行合同； 本院认定上述证据真实有效，可以证明原、被告签订购房合同后，被告向先后支付购房款32万元，并缴纳大修基金7000元。从被告个人账户显示，其具备向原告支付剩余购房款的能力，但至今未付。 5、证人证言，证明原告不配合被告办理网签及银行按揭贷款手续，最终导致网签合同无法继续履行，被告存在违约行为。 本院对该组证据不予采信，通过证人陈述，其仅为协助原被告办理银行按揭贷款手续，对合同的具体履行过程并不清楚。证人当庭陈述，在办理银行按揭手续时，原告到场并签字，故不能看出原告存在不配合办理的情形。经法庭到北京银行股份有限公司东泰城市之光社区支行调查，银行工作人员告知因被告一直未向银行提供办理按揭贷款所需的资金监管协议，故其按揭贷款申请并未进入审批程序。 6、致西北工业大学的信、快递单，证明李松愿意全额支付房款履行合同，但原告不配合。 本院对上述证据的真实性认可，但该信件是在被告不按约定付款，原告发出终止合同的通知后，被告向原告单位邮寄的信件。该信件并不能证明原告在合同履行过程中恶意违约。 7、装修票据、购买家具票据、照片，证明被告在接收房屋后，对房屋进行了装修，并购买家具家电，花费巨大，现父母及孩子均在该房屋内居住。 结合本院到涉案房屋现场勘验，可以认定其提交票据的真实性，被告在入住涉案房屋后，对屋内部分设备进行翻新装修，具体包括：橱柜装修3300元、房屋装修29840元、更换两个卫生间内设备10490元、更换纱窗纱门1135元、清洗换灶950元，合计45715元，此为不可拆除部分；其购买部分家具家电，包括：1.5米高箱床、太白丝涟床品及咖竖床屏、玛奇朵床及床头柜、格力空调两台；其提交的尊泰卫浴收款收据仅显示购买物品及款项，不能看出该物品用于涉案房屋；其提交送货单玛奇朵床及床头柜，可以认定货物送至涉案房屋内由李松使用。其余李松添附的家具家电包括：客厅沙发一套、摆放在餐厅餐桌及六把餐椅、冰箱一台、摆放在厨房的洗衣机一台，儿童书桌椅一套、及个人生活物品若干。 本院认为，原、被告在自愿平等基础上签订的房屋买卖合同、房租移交（买卖、移交）协议、西安市存量房屋买卖合同、二手房交易结算资金监管协议均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告已按合同约定履行其义务，将房屋交付被告居住使用，被告仅履行部分合同义务，向原告支付购房款32万元及7000元大修基金，剩余房款至今未付。双方两次签订网签合同及资金监管协议，根据被告要求数次变更付款方式、贷款金额及按揭贷款银行，原告均予以配合，但被告却未向贷款银行提交资金监管协议导致贷款未获审批，其行为存在过错。被告辩称其具备一次性付款能力并向法庭提交存款证明及银行流水，从其证据中可以看出被告在与原告签订合同后一直具备履行能力，但其却在按揭贷款多次未获审批的情况下仍未主动向原告支付剩余购房款，从而印证被告并未积极履行付款义务，已构成根本违约。原告因此要求解除合同，依法应予支持。合同解除后，原告应退还已收取的购房款32万元及大修基金7000元，并支付至今占用费，具体体现为占用资金期间的利息。被告应将涉案房屋腾交原告。 自原告将房屋交付被告后，被告实际取得了房屋的居住使用权，虽该利益不能直接反映为货币和实物，但确实具有一定的价值利益，故被告应向原告支付房屋使用费。关于房屋使用费标准，原告按每月3500元标准主张过高，参考同地段同户型房屋租金，酌定为每月2000元。故被告应按2000元/月向原告支付自2017年4月11日至2018年1月2日期间的房屋使用费17000元。 关于被告主张的装修损失，经法庭多次询问及现场勘验，结合其向法庭提交的相关票据，可以认定其对涉案房屋进行部分翻修，花费45715元，该部分属不能拆除部分，原告应折价补偿。因装修后被告使用至今，酌定按年折旧率10%计算，原告应向被告支付折价补偿款39620元。其余由被告购买的可拆卸的家具家电均由其自行拆卸移出。被告申请对屋内装修费用进行鉴定，根据双方提交的交房前后屋内设施及装修票据，结合现场勘验情况，可认定被告对涉案房屋的装修及添附情况，为节约诉讼成本，对其鉴定申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王鸿辉与被告（反诉原告）李松签订的《西安市存量房买卖合同》； 二、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）李松将位于西安市莲湖区旭景名园小区某号房屋腾交原告（反诉被告）王鸿辉，屋内由李松添附的家具家电及个人物品由其自行拆卸移出； 三、被告（反诉原告）李松腾交房屋当日，原告（反诉被告）王鸿辉一次性退还被告（反诉原告）李松购房款320000元、大修基金7000元，共计327000元及利息（以327000元为本金，按同期银行贷款利率计算自2017年4月11日至腾交房屋之日止）； 四、本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）王鸿辉一次性支付被告（反诉原告）李松装修折价款39620元； 五、本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）李松一次性支付原告（反诉被告）王鸿辉房屋使用费17000元； 六、驳回被告（反诉原告）李松要求继续履行合同、办理房屋过户手续的诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14790元（王鸿辉已预交），反诉费50元（李松已预交），均由李松承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  冯建利 代理审判员  郭富丽 人民陪审员  李 军 二〇一八年八月二日 书 记 员  焦莉萍