.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2782号原告：石晶，男，1977年10月5日出生，汉族，住包头市。委托诉讼代理人：梁勇钢，内蒙古釜册律师事务所律师。被告：包头市第四运输公司。法定代表人：贾满光，该公司董事长。委托诉讼代理人：王茹荣，男，1959年10月2日出生，汉族，住包头市青山区。原告石晶与被告包头市青山区包头市第四运输公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石晶的委托诉讼代理人梁勇钢、被告包头市第四运输公司的委托诉讼代理人王茹荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石晶向本院提出诉讼请求：1、被告承担违约责任支付违约金536808元及赔偿原告经济损失289300元，以上共计826108元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2016年6月8日、2017年7月6日分两次与被告签订了两份《租赁合同》，原告将被告院内东侧一、二楼车库及相关的附属设施进行了租赁，房间共计27间，租期为10年，由于原告租赁的房屋系老旧车库无法使用，故原被告双方协商，原告租赁后可对房屋进行翻新改造，费用由原告自行承担，原告改造房屋之后对房屋进行了分租、转租第三方，由于原告租赁的房屋在被告院内，双方就通道的使用进行了特别约定，即如果原告无法正常使用通道，即视为被告违约并按照合同总价款的20%承担违约赔偿责任，双方就《租赁合同》的其他相关权益进行了约定。合同签订之后原告对租赁房屋的附属设施进行了大量的资金投入进行改造，将房屋进行了窗户、楼道进行了封闭、增设了公共卫生间，并对租赁房屋使用的院落进行了硬化等改造工作，经原告改造后该房屋焕然一新，除少数几间房屋原告留作培训之用外，其与全部用于转租，转租之后的房子也是进行培训之用。从2017年下半年开始，被告的员工就宣扬要封堵车道，11月份进行了第一次封堵，给原告及其他承租户造成了一定的影响，2018年5月，被告公司员工变本加厉将唯一的通道封堵长达一个月之久，后经原告等其他租户报案，封堵的车道才被打开，由于封堵时间过长，导致原告无法开展培训业务，相关人员也纷纷与原告解除了合同，大批学员退费，给原告造成巨大的经计损失，故诉至法院。被告包头市青山区包头市第四运输公司辩称：我方封堵大门是因为我们单位的部分职工闹事，造成原告的损失应该由这些职工负担。确实堵大门了，确实给原告造成损失了，但损失数额我也没计算过。本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于包头市××区1号包头市第四运输公司院内东侧二楼二层车库，共计14间房屋、楼梯间及附属设施租赁给原告，租赁期限为10年，从2016年9月1日至2026年8月30日，2016年9月1日至2020年8月30日期间租赁费每年4万元，2020年9月1日至2023年8月30日每年租赁费15万元，2023年9月1日至2026年8月30日期间每年租赁费为16万元，每年支付一次。还约定出租期间原告可以将租赁房屋转租、分租给第三方。由于原告租赁的房屋全部在被告公司院内，在公用通道方面特别约定原告在租赁期间内对进院大门及共用通道享有使用权，如无法正常使用视为被告违约，按照9.1条承担违约责任，即被告需承担合同总价款20%的违约金（10年房租总额为本合同总价款）。2017年7月6日，原告与被告又签订《租赁合同》一份，约定被告将位于包头市××区1号包头市第四运输公司院内东侧二楼一层车库，共计13间及附属设施租赁给原告，租赁期限为5年，从2018年1月1日至2022年12月31日。2018年1月1日至2019年12月31日期间租赁费每年289840元，2020年1月1日至2020年12月31日租赁费295600元，2021年1月1日至2021年12月31日期间租赁费为301400元，2022年1月1日至2022年12月31日期间租赁费为307200元。每年支付一次。还约定出租期间，原告可以将租赁房屋转租、分租给第三方。由于原告租赁的房屋全部在被告公司院内，在公用通道方面特别约定原告在租赁期间内对进院大门及共用通道享有使用权，如无法正常使用视为被告违约，按照9.1条承担违约责任，即被告需承担合同总价款20%的违约金（10年房租总额为本合同总价款）。租赁以上房屋之后，原告进行了装修，自留一部分房屋进行开办了公司，招收学员进行培训。另一部分房屋租赁给案外人李丹和宋新胜。2018年5月被告公司的退休人员因养老和医疗保险问题聚众封堵被告公司大门长达近一个月之久，导致原告公司无法正常经营，其招收的学员出现8位退学现象，原告因此退给8位学员培训费共计41100元，为此原告提交崔某某、王某、张某、张某某、翟某、孙某某、宋某某、张某某8人的报名表、退学协议、收款收据、退培训费收据为证，被告公司对此予以认可。因封堵大门，还导致次租人李某、宋某某与原告解除了租赁合同，原告因此退给李某剩余房租、装修损失等各项费用共计81000元，退给宋某某剩余房租、装修损失等各项费用共计167200元。原告为此提交与李某、宋某某的租赁合同、解除合同协议书、银行转账凭证为证，被告公司对此损失予以认可。庭审中被告对堵门事件造成了原告的经计损失予以认可，认为违约金过高，请求法院进行调整，原告认为其损失不仅仅是庭审出具的证据中显示的289300元，还包括装修、路面硬化，卫生间加装等，现在房子租不出去等一系列损失。本院认为，原被告签订的两份《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的限制性规定，该两份合同应为合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行义务。合同约定租赁期间原告对公用通道享有使用权，被告公司负有保证通道顺畅通行的义务，现因被告公司退休职工聚众封堵大门，给原告造成了经计损失，依据合同约定，被告公司应当对原告公司的损失进行赔偿。庭审中，原告已经举证证明因聚众封堵大门事件导致次租人退租、学员退学，造成了289300元的经计损失，被告对此予以认可，系被告的意思自治，本院予以支持，被告公司应赔偿原告该经计损失289300元。对于被告主张的该损失应该由聚众堵门的人员进行赔偿，本院认为依据合同的相对性原则，系因被告公司的退休人员聚众堵门造成了原告损失，该损失应当由合同的相对方即本案被告进行赔偿。对于原告请求的536808元的违约金，本院认为尽管原被告之间签订的合同中约定了违约金的计算方式，但该违约金的约定明显过高，本院予以适当调整，被告因堵门事件造成的损失为289300元，故本院认为违约金不得高于实际损失的30%即86790元，故被告应支付原告违约金86790元。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告包头市青山区包头市第四运输公司支付原告石晶违约金86790元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告包头市青山区包头市第四运输公司赔偿原告石晶经计损失289300元，于本判决生效之日起三十日内付清；三、驳回原告石晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12060元，减半收取6030元，由被告包头市青山区包头市第四运输公司负担3470元，由原告石晶负担2560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 秦娇娇 二〇一八年八月二十九日书记员 张 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。