广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初7476号原告：黄立卫，男，1980年9月2日出生，汉族，住广西田阳县，委托诉讼代理人：莫国栋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：全少凤，广东孚道律师事务所律师。被告：龙柏勇，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省中山市，被告：刘文君，女，1976年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，两被告的共同委托诉讼代理人：王绮嘉，广东贤道律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司保利林语分公司，住所地广东省中山市火炬开发区憧憬路88号林语花园1卡,统一社会信用代码91442000MA4UMPU273。主要负责人：张文霞。委托诉讼代理人：陈宇轩，男，员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，女，员工。第三人：中国建设银行有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平。委托诉讼代理人：郑祝远，男，员工。委托诉讼代理人：肖冰，女，员工。原告黄立卫与被告龙柏勇、刘文君，第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司保利林语分公司（以下简称乐有家公司保利林语分公司）、中国建设银行有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄立卫的委托诉讼代理人莫国栋、全少凤，被告龙柏勇、刘文君及两被告的共同委托诉讼代理人王绮嘉，第三人乐有家公司保利林语分公司的委托诉讼代理人陈宇轩，第三人建行中山分行的委托诉讼代理人郑祝远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄立卫向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行原被告双方于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50301024460）及于2017年4月30日签订的《补充协议》，协助原告办理房屋过户手续，原告一次性支付剩余款项给被告；2.判令原告代被告清偿中山市火炬开发区憧憬路××花园××区××房的银行贷款（具体贷款本金及利息数额以银行确认为准），涤除抵押权；3.判令建行中山分行提供还款账号并在涤除抵押权后协助履行注销抵押登记的手续；4.判令两被告连带向原告支付违约金228000元;5.判令两被告连带承担律师费50000元。事实和理由：原被告双方于2017年2月19日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50301024460）、《补充协议》（M3011702-5335）及《放弃办理资金监管声明书》，约定被告将中山市火炬开发区憧憬路××花园××区××房出售给原告，转让总价款为人民币106万元整；原告应在合同签订后5个工作日内向被告支付定金10万元，申请银行按揭贷款85万元，办理递件过户当天由原告直接支付首期款11万元给被告；被告须在2017年12月30日前办理出一手房产证。2017年4月30日，原被告双方签订《补充协议》约定：1.涉案房产成交价由106万元改为114万元；2.原告须在2017年8月30日前支付首期款，被告收到首期款7日内交付房产给原告使用；3.因开发商原因导致未办理出房产证的，合同约定办理手续时间顺延至2018年3月1日前。2017年8月20日，被告单方签订《补充协议》发给原告，该协议约定：1.定金由10万元改为22万元，原告须在2017年8月23日前支付12万元定金（10万元定金已于2017年2月21日支付）；2.原告须在2017年8月23日支付首期款12.2万元；3.被告对原告使用涉案房产作出不得改动装修、不得出租等诸多限制。原告无法接受被告增加定金及首期款的要求。原告收房后，物业费由原告缴纳，被告却限制原告不能装修超过1万元，不能出租，原告根本不能自由使用房屋。这完全就是不平等条约，有违公平原则。原告一直与被告进行协商，但被告坚决不让步。被告和中介及原告说，如果原告不同意2017年8月20日的《补充协议》，也不用支付首期款，即使原告按照2017年4月30日的《补充协议》支付了首期款11万元，被告也不会将房屋交付给原告。现在被告以2017年4月30日的《补充协议》起诉原告[案号：（2018）粤2071民初5202号]，要求解除合同及原告支付违约金没有事实依据。原告一直同意履行2017年4月30日的《补充协议》，事前只因被告以其行为明确不再继续履行2017年4月30日的《补充协议》，原告才不得已行使不安抗辩权。综上，原告认为：原被告双方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50301024460）及《补充协议》是双方当事人之真实意思表示，应受法律之保护。现被告单方毁约不售，其行为已经严重损害原告之合法权益。鉴于此，原告特提起本案诉讼。被告龙柏勇、刘文君辩称，原告之诉讼请求没有事实和法律依据，被告不存在违约行为。事实依据如下：1.原告在订立合同之初就隐瞒其居间人身份，虚构一个买家并谎称买家是外地人，其签完约已经离开，又自己代理自己，压低价格与两被告签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》。两被告发现这一情况后，与原告多次交涉。其后，原告向两被告真诚承认错误，双方遂于2017年4月30日签订补充协议，约定涉案房产成交价由106万改为114万元，原告须在2017年8月30日前支付首期款，两被告收到首期款7日内交付房产给原告使用。2.原告的下属兼经纪人杨洺于2017年6月份，开始和两被告联系要求增加定金和约签补充协议的事情，两被告开始不同意，要求按4月30号的协议执行。两被告担心原告联合经纪人杨洺挖坑设陷阱，因此不同意追加定金做首付，但经过经纪人各种说服，答应了原告提高定金的要求，同时，两被告担心全新装修的房子若被原告改得面目全非难以转让，所以提出要求原告不要做太大的改动，并通过经纪人杨洺向原告提出改动不超过1万元。经过多次协调，经纪人杨洺告知两被告，原告接受所有条款，并约2017年8月20日在该中介公司签订补充协议。但是，最后原告以生病为由并未按约定签约。两被告签完协议后，经纪人杨洺告知协议会拿去给原告签。2017年8月24日，两被告电话催杨洺，杨洺回复说：原告说没有问题，同意签订，但是他们的副总不允许原告签，原告以此为由拒绝交付首期款，更无稽的是原告以2017年8月20日未签名协议为由，指责两被告擅自签订单方面协议，擅自增加定金，明显是强词夺理，没有事实依据，这些协议都是原告的下属兼经纪人杨洺代表来拟定的，并约两被告去该中介机构签订，何来的单方面签订，事实是原告利用职务之便串通和指示其属下经纪人杨洺多次欺骗两被告，其实早就成心不想买这个房子，首先妄图制造机会篡改补充协议转让第三人从中赚取差价。两被告担心原告再次串通篡改2017年8月20日补充协议，当场拍照记录，原告见无机可乘，干脆不签，让经纪人杨洺谎称已经丢失。2017年12月10日，两被告再次去该中介公司催促首期款时，原告明确指示其下属杨洺停办一切手续，并告诉两被告准备2018年3月份打官司，查封两被告的房产。2018年3月29号，原告又故伎重演，电话请求两被告和平解除合同。两被告吸取教训，坚持走司法途径维护自身合法权益。原告作为买受人，依约按期足额向出卖人龙柏勇、刘文君支付购房款是其合同项下的主给付义务。但原告却没有按照补充协议约定于2017年8月30日之前支付首付款，构成根本违约，两被告作为卖方有权行使合同解除权。综上，原告要求继续履行合同是缺乏法律依据和事实根据的，请求法院予以驳回。第三人乐有家公司保利林语分公司未陈述意见。第三人建行中山分行述称，涉案房屋的银行贷款是由商业贷款和公积金贷款构成的组合贷款，其中的商业贷款如果提前还贷，同意由原告代为清偿，其中的公积金贷款是否能够提前结清，最终以公积金中心审批为准，存在不确定性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2017年2月19日，龙柏勇、刘文君（卖方）与黄立卫（买方）、中山市家家顺房地产经纪有限公司（经纪方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50301024460），约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市火炬开发区憧憬路××花园××区××房的房地产，房屋转让成交价为106万元；其中第四条约定，付款方式为：1.定金10万元，买方在签订本合同5个工作日内向卖方支付定金10万元，2.按揭贷款，买方意向贷款金额85万元（具体贷款金额以银行批复为准），买方于2017年12月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于收到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，3.买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款11万元至买卖双方约定的银行监管账户；第五条约定，在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；第六条约定，该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；第十二条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。同时，龙柏勇、刘文君与黄立卫还签订了补充协议和放弃办理资金监管声明书，补充协议约定卖方须于2017年12月30日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担，由于在卖方办理出不动产权证前原合同无法按期履行，买卖双方同意将原合同第四条约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起10个工作日内”；此房有地下产权车位一个，卖方承诺以原购价格转让给买方，或者买方直接到开发商直接办理转移手续，补交卖方之前交给开发商的购车位定金；放弃办理资金监管声明书约定，买卖双方明确知晓并自愿承担未选择资金监管面临的风险，现放弃办理该房产交易中的定金托管服务，放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式，变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。此后，黄立卫向龙柏勇、刘文君支付了定金10万元。2017年4月30日，龙柏勇、刘文君与黄立卫签订补充协议，约定经买卖双方协商一致，原合同成交价由106万元更改为114万元；买方同意在2017年8月30日之前支付首期款至卖方账户，卖方需在收到买方首期款7日内交付该房产至买方使用，交房之后物业管理费由买方承担；卖方已知悉买方身份为中山市家家顺房地产经纪有限公司员工，并同意此买方购买该房产；若因开发商原因导致原合同约定时间内未能办理出该房产一手产权证，合同约定办理手续时间顺延至2018年3月1号前；因卖方在开发商购买的车位未签约，双方考虑到交易周期过长，卖方同意放弃在开发商所购的车位，买方同意赔偿卖方放弃在开发商所购车位的损失，合同成交价114万元已包含卖方放弃在开发商所购车位的损失；买卖双方必须无条件配合居间方办理房屋交易手续。2017年7月7月，涉案房产的居间方经手人杨洺与龙柏勇在微信上协商签订合同补充协议事宜，龙柏勇要求黄立卫按购房总价的3成支付首期款，但不同意黄立卫提出的将增加的首期款追加作为定金，并且要求约定“如果因买家自身原因或政策原因导致不能顺利房产过户，买家每月按2500元租金补偿卖家。买方入住后，不得出租”。2017年7月8日至2017年8月4日，买卖双方就此事持续协商。2017年8月7日，杨洺根据买卖双方的意见草拟了“补充协议订正2”并通过微信发送给龙柏勇。次日，龙柏勇回复“杨生‘由于该物业属于买卖双方协商提前交房，买方已熟知该房屋质量状况且卖方未入住新房，买方不得在交付时提出任何房屋质量问题以及装修瑕疵，并且以此为借口要挟卖方，如果买方以质量问题为借口拖延付款或刁难卖方，视买方违约，买方有权解除合同。如有房屋建筑质量问题，卖方可以协助买方联系开发商维护。’这点不能少”,“1.买卖双方签署本协议后3日内到律师做律师见证。这条我不接受。卖个房给你那么多麻烦？”，“你要追加定金我也应了，万一你们想签居间合同那样设个什么坑让我们踩进去，我不要赔24万？”。2017年8月18日，杨洺通过微信向龙柏勇发送“补充协议订正3”，并告知“龙先生，你说的那两条我已经跟我经理沟通好，他同意加进去，你看下有没有问题”，龙柏勇回复“今天忙，明天回复你，谢谢！”。2017年8月20日，龙柏勇通过微信联系杨洺：“杨生，早上好！今天下午四点钟到你们那边”，杨洺问“没问题是吧？可以的”，龙柏勇回答：“就这样算了吧”，“就按这样算了”。同日，龙柏勇、刘文君到乐有家公司保利林语分公司与杨洺签订了补充协议，该补充协议约定将定金变更为22万元，于2017年8月23日前支付，首期款变更为122000元，于2017年8月23日前支付。黄立卫未在场，未在补充协议上的买方落款处签名。2017年8月24日，龙柏勇与杨洺电话沟通，杨洺称，“那个协议他说没问题，但是，我们的领导，还有上面的领导签这种协议要跟他审核的嘛，上面的领导不给他签”，“他现在在跟那个我们副总沟通”。龙柏勇：“因为现在按第二份补充协议的话，你们8月30号快到期了，不管怎么样”，“8月30号，第二份协议我们是8月30号，差不多快到期了。”2017年9月11日，龙柏勇与杨洺微信联系，称“既然黄立卫不想签，把8月份的补充协议给我撕掉……按5月份协议（此处实际指称4月30日的补充协议），8月31日首付，政策规定至少三成，现在你们已经违约，按违约金万分之五，每天110多，你们看着办……杨生，你把三份叠在一起，露出签名部分，撕毁。谢谢！以后要签什么，三方人没到现场别叫我，再次这样我不会配合你们了”。2017年11月9日及同年12月10日，龙柏勇与杨洺进行通话，录音显示，龙柏勇认为黄立卫已经违约，称已咨询朋友律师，双方于2017年4月签订的补充协议因案外人蒋勇之故而无效，又称如果按4月30日的协议，黄立卫迟迟未交纳首期款，其完全可以追究黄立卫的违约责任，其不同意再履行4月份的协议；龙柏勇还称黄立卫拟定条款时说12月底能出房产证，但开发商说12月才进行大确权，取得房产证可能要到明年年底，双方的交易其处于被动状态，迟迟无法收取全款又无法居住使用房屋，还要缴纳物业管理费和银行按揭贷款，希望黄立卫给出解决方案。黄立卫向龙柏勇发出催告函，催告其于2017年12月30日前办理出不动产权证，要求其于本函签发之日起5日内严格履行该项义务，否则将承担违约责任。2.中山市家家顺房地产经纪有限公司于2017年7月10日变更企业名称为中山市乐有家房地产经纪有限公司。黄立卫系乐有家公司保利林语分公司的店长。3.截至2018年5月20日，涉案房屋的商业贷款本金余额为53666.79元，公积金贷款本金余额为124500元。4.2018年3月30日，黄立卫委托广东德疆律师事务所的莫国栋、全少凤律师担任其与龙柏勇、刘文君、乐有家公司保利林语分公司的房屋买卖合同纠纷的诉讼代理人，并因此支出律师费50000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。龙柏勇、刘文君与黄立卫于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，以及于2017年4月30日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于龙柏勇未在2017年8月30日前支付首期款是否构成根本违约，黄立卫主张继续履行之理据是否正当充分。根据合同法的相关规定，对违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约。从合同义务看，黄立卫作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务；龙柏勇、刘文君作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。黄立卫主张其无法接受龙柏勇、刘文君增加定金及首期款，接收房屋后物业费由其缴纳但不能出租，装修不能超过1万元的条款，但从查明事实可知，增加定金系由黄立卫提出，且其本来同意签订8月20日的补充协议后又以副总不同意审批为由拒绝签名，不存在其所述龙柏勇、刘文君强求其签订不平等条约之情形。从查明事实可知，龙柏勇、刘文君与黄立卫在首期款支付期限（2017年8月30日）届满前，确有在磋商增加定金、首期款，以及房屋交付后至过户前的房屋使用限制等合同条款，但截至8月30日，双方未能就合同的履行达成新的合意；从双方磋商的内容来看，及龙柏勇、刘文君在2017年8月24日及9月11日向杨洺作出的意思表示来看，龙柏勇、刘文君并未在磋商过程中同意黄立卫迟延履行支付首期款11万元的合同义务；在此情况下，原合同及补充协议对双方的拘束力仍然存在，买卖双方即应当按约定严格履行各自的义务以保障合同的继续履行。本案中，没有证据证明龙柏勇、刘文君不按合同约定交付涉案房产、协助转移所有权，显然并非合同违约方。反观之，黄立卫在没有证据证明龙柏勇、刘文君在2017年8月30日前明确表示或以自己的行为表明不履行其作为出卖人的主给付义务时即中止履行付款义务，不恰当地行使不安抗辩权，构成违约。黄立卫所举录音证据中虽然出现龙柏勇、刘文君表示不愿意再履行4月30日的协议的内容，但该录音系节选，不足以完整地反映客观事实，且录音的发生时间为黄立卫逾期付款两个月之后，彼时，龙柏勇、刘文君已享有合同解除权。故，该录音的存在不影响本院对黄立卫违约事实的认定。本院认定黄立卫迟延支付首期款11万元的违约行为危及作为合同基础的信赖关系，构成根本违约。黄立卫主张继续履行合同之理据不足，其据此提出的诉讼请求，本院全部予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄立卫的全部诉讼请求。案件受理费17562元，减半收取8781元，保全费5000元，合计13781元，由原告黄立卫负担（该款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一八年八月十八日书记员 詹绮婷王静