襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初1542号原告（反诉被告）：襄阳玉龙投资有限公司。公司住所地：襄阳市襄州区汉津路**。法定代表人：席华杰，公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊羽，湖北三顾律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛玲莉，女，1972年10月1日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵义安，湖北三顾律师事务所律师。原告襄阳玉龙投资有限公司（以下简称玉龙公司）与被告牛玲莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告玉龙公司的委托诉讼代理人刘俊羽，被告牛玲莉及其委托诉讼代理人赵义安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告配合原告办理双方签订的商品房买卖合同（合同编号：XF201501991）的网签及备案合同的撤销手续；2、被告支付违约金1950元；3、被告支付原告为实现债权而支出的诉讼费、律师费。事实与理由：原、被告于2015年3月26日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：XF201501991），但被告未能按合同约定办理按揭贷款，原告多次催促被告支付房款并于2017年9月13日向被告发出转一次性付款的催告函，但被告不予理睬。2017年11月17日原告向被告发出解除合同通知书，至今已满3个月，被告未向人民法院提出异议，根据法律规定原、被告之间签订的商品房买卖合同已经解除，但被告至今不配合原告办理双方签订的商品房买卖合同的网签及备案合同的撤销手续。故请求法院判如所请。被告牛玲莉辩称，1、被告并未与原告签订编号为XF201501991的商品房买卖合同，原告举证的合同与被告持有的合同不一致；2、被告与原告签订首签合同后，依约向原告支付了50%的购房款，并按原告的要求，在原告的安排下，分别与建设银行、工商银行、中信银行等银行签订了按揭协议书，但至今未发放贷款。因原告不能为被告办理按揭贷款，故被告不承担付款义务；3、原告既不交房也未办妥银行按揭，原告属违约行为，被告也多次向相关部门进行了反映，未得到解决；4、即使原告曾向答辩人发出解除合同通知书，仅仅是一方的单方行为，被告不予认可，不发生法律效力，被告不同意解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告牛玲莉诉称，1、请求法院判令反诉被告玉龙公司履行双方签订的合同，向反诉原告交付房屋；2、判令反诉被告向反诉原告交付迟延交付房屋的违约金20157元。反诉被告玉龙公司辩称，1、反诉被告玉龙公司无交付房屋义务，反诉原告牛玲莉至今未交清购房款，反诉被告玉龙公司行使的是先履行抗辩权；2、反诉被告玉龙公司没有协助反诉原告牛玲莉办理银行按揭贷款的义务，办理银行按揭贷款的主体为反诉原告牛玲莉，反诉被告玉龙公司也没有指令反诉原告牛玲莉到某个银行办理按揭贷款，只是推荐反诉原告到与反诉被告经常合作的银行办理按揭贷款，目的是为了协助业主更好的地办理好按揭贷款手续；3、反诉被告玉龙公司于2017年11月17日已向反诉原告发出解除合同通知书，解除合同的理由是依据合同补充协议第7.1条的约定，反诉原告在收到解除合同通知书至起诉之日超过三个月，并未向法院提出诉讼，因此，双方之间的合同已经解除；综上，反诉被告玉龙公司并未违约，请求驳回反诉原告牛玲莉的反诉请求。经本院审理查明，被告欲购买原告开发的商品房，向原告支付了66748元的预付款，2014年5月14日，原告向被告开具了66748元的购房发票，该发票载明该款项系购买一克拉01号不动产楼牌号1904号房。2015年3月26日，原告玉龙公司与被告牛玲莉签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号：XF201501991），并办理了网签及备案。合同约定：被告牛玲莉（乙方）购买原告玉龙公司（甲方）开发的位于襄州区××一克拉酒店项目第1幢1单元1904号房，建筑面积为28.91㎡，房屋总价款为131748元整，被告牛玲莉在合同签订当日向原告玉龙公司支付了首付款66748元，剩余房款由被告牛玲莉向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第六条（付款方式及期限）约定：首期（含定金）人民币66748.00元，于商品房买卖合同签订时交付。余款65000元，于本合同签订后7日内向指定银行办结按揭；第八条交付期限：出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用…；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、…逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、由于买受人原因未能按期交付的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议1.3条约定：如买受人的按揭申请非因出卖人原因未获得银行接纳的，在签订本合同之日起30日内应更改付款方式并交清房款，逾期买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任。第七条：买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下原则处理：…（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，有权向买受人按总房款的3%收取违约金…。后被告牛玲莉分别向建设银行、工商银行、中信银行等银行交纳的按揭贷款申请，但上述银行均未向被告牛玲莉发放贷款。后原告玉龙公司多次向被告催要剩余房款，被告牛玲莉未予支付，原告玉龙公司也未向被告交付房屋。2017年9月13日，原告玉龙公司以邮寄的方式向被告发出的关于转一次性支付房款的催告函。同年11月17日，原告再次用邮寄的方式向被告发出了解除合同通知书，但该信件因拒收被退回。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原告玉龙公司与被告牛玲莉在平等、自愿的基础上签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，虽然原、被告所持合同的版面与格式不一致，但内容均系一致，故对两份合同的真实性，本院均予以确认。被告牛玲莉向原告支付了首付款后，剩余房款经原告方多次催要，且在原告向被告发出了支付房款的催告函后，被告至今尚未支付，根据《商品房买卖合同》补充协议（附件四）第七条规定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下原则处理：…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同的，有权向买受人按总房款的3%收取违约金…，因此，原告玉龙公司可对诉争的房屋行使约定的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因被告否认收到原告发出的解除合同通知，本院以起诉状副本送达的时间为合同解除时间。合同解除后，双方应负的义务为被告牛玲莉协助原告玉龙公司办理房屋网签及备案合同的撤销登记，原告玉龙公司返还被告牛玲莉已付的购房款。原告玉龙公司要求被告牛玲莉协助办理相关手续，符合法律规定，本院予以支持。原告玉龙公司还诉请被告支付违约金。因被告牛玲莉向银行申请办理按揭贷款未能成功后，原告于2017年9月13日向被告牛玲莉发出的关于转一次性支付房款的催告函。被告牛玲莉在合理期限内仍未交纳剩余购房款，属违约行为，且双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了违约方应承担的法律责任。被告应按全部购房款131748元的3%向原告玉龙公司支付违约金，因原告请求的违约金数额为1950元，故本院对原告的该项请求予以支持。原告玉龙公司还诉请被告承担律师代理费，因未提供证据证实，本院不予支持。被告牛玲莉辩称原告玉龙公司未给其办理银行按揭贷款，其不应承担付款义务。审理认为，房屋按揭贷款是发生在购房者、开发商、银行三方之间的行为，购房者为房屋按揭贷款申请人、开发商在三方行为中担任的是担保人，开发商要求购房者向指定银行办理按揭贷款，其目的是让购房者向与开发商存在合作关系的银行申请贷款，以便其为该贷款提供担保，因此，该行为并不能意味着申请按揭贷款的义务人系开发商，购房者的偿还能力、信用额度等资信是银行决定发放贷款的主要因素。本案中，原告玉龙公司已协助被告牛玲莉向多家银行提交了贷款申请，但均未能获得批准，该责任不能归责于原告玉龙公司，且双方签订的《商品房买卖合同》也未约定办理按揭贷款的义务人为原告玉龙公司。故被告牛玲莉的该辩解理由，本院不予采纳。被告牛玲莉还辩称即使原告发出了解除合同通知书，该行为也系单方行为，不发生法律效力。审理认为，解除权系形成权，解除权人发出解除合同的通知到达对方时，即发生解除合同的效力，无需经过对方同意，故对该辩解理由，本院不予采纳。反诉原告牛玲莉反诉请求反诉被告玉龙公司交付房屋并支付违约金。审理认为，从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》来看，约定的付款时间为首付款66748元于合同签订时交付，剩余房款65000元，于合同签订（2015年3月26日）后7日内向指定银行办结按揭，房屋的交付时间为2015年5月30日，由此可见，合同约定的被告牛玲莉履行义务的时间应先于原告玉龙公司履行义务的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，在被告未向原告支付剩余房款前或向银行申请办理按揭贷款并获得批准前，原告有权拒绝向被告交付房屋，亦不应承担违约责任。故对反诉原告牛玲莉的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告牛玲莉于本判决生效后10日内协助原告襄阳玉龙投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：XF201501991）的网签及备案合同的撤销手续；二、被告牛玲莉于本判决生效后10日内向原告襄阳玉龙投资有限公司支付违约金1950元；三、驳回原告襄阳玉龙投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告牛玲莉的反诉请求。如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取737元，反诉费304元，合计1041元，由被告牛玲莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  涂清芬二〇一八年八月十七日书记员  吴 倩