浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初4854号 原告井鑫，女，1990年4月7日出生，汉族，住址黑龙江省铁力市。 委托代理人徐洁，浙江思伟律师事务所律师。 被告汤慧，女，1981年9月13日出生，汉族，住址浙江省湖州市吴兴区。 被告刘伟，男，1982年1月3日出生，汉族，住址浙江省海盐县。 二被告委托代理人黄河，浙江金道律师事务所律师。 原告井鑫为与被告汤慧房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月24日向本院起诉。本院受理后依法由审判员叶文军独任审判，于2018年7月26日通知刘伟作为共同被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告井鑫委托代理人徐洁、被告汤慧、刘伟及其委托代理人黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告井鑫诉称，2018年2月2日，经我爱我家中介机构介绍，井鑫与汤慧、刘伟签订杭州市房屋租赁合同，双方约定汤慧、刘伟将其所有的杭州市江干区东方君悦大厦2幢919室房屋租赁给井鑫，租赁期限为2018年2月25日至2019年2月24日，月租金25000元，支付方式为6个月交1次租金，汤慧、刘伟需于合同签订之日起25日内交房。此外，井鑫需支付汤慧、刘伟25000元作为租房保证金。同日，井鑫将25000元租房保证金通过微信转账方式支付给汤慧。但届至交房期限，汤慧、刘伟却未及时交付房屋。汤慧、刘伟于2018年3月5日明确不再履行合同，但却拒绝退还保证金。原告井鑫提出以下诉讼请求： 一、判令被告汤慧、刘伟立即归还租房保证金25000元。 二、判令被告汤慧、刘伟支付逾期交房违约金5000元（自2018年2月28日起计算至3月5日，共6日，每逾期1日按1日租金计算违约金）。 被告汤慧、刘伟辩称，一、汤慧、刘伟依约扣除井鑫违约金或者赔偿损失费用后，无需向井鑫归还租房保证金，井鑫要求归还租房保证金没有事实和法律依据，应予以驳回。汤慧、刘伟与井鑫签订的房屋租赁合同约定租金支付时间及方式为押1付6，首期租金于起租日之前支付，起租期为2018年2月25日。实际上井鑫未按约在2018年2月25日前支付首期租金，逾期至今长达5个月。房屋租赁合同约定若井鑫拖欠租金累计1个月以上的，井鑫应赔偿汤慧、刘伟25000元损失；并约定要待结清费用情况后归还剩余住房保证金。因此汤慧、刘伟有权从租房保证金中扣除井鑫应赔偿损失金额25000元，经过上述抵扣汤慧、刘伟无需向井鑫归还租房保证金。二、汤慧、刘伟不存在逾期交房的事实，无需向井鑫支付逾期交房违约金。房屋租赁合同签订前，井鑫到租赁房屋实地考察过，原则满意后才签订了房屋租赁合同，双方实际上是按照租赁房屋现状交付的。但是在签订房屋租赁合同后，井鑫向汤慧、刘伟请求按照她的个性化需求添加家具设施。因为这些家具设施需要定制，再加上那段时间又在过年的时候，所以双方在协商过程中同意将交房时间顺延到2018年3月5日。同日，汤慧、刘伟委托了租赁房屋的物业公司工作人员进行交房。所以不存在汤慧、刘伟逾期交房的事实。三、井鑫违反合同约定中途退租，汤慧、刘伟有权不予归还租房保证金。因为汤慧、刘伟按照顺延的交房时间交付租赁房屋，然而井鑫对于合同约定之外添加的家具设施吹毛求疵，向汤慧、刘伟表示退还租赁房屋。房屋租赁合同约定，井鑫未经汤慧、刘伟同意中途退租，井鑫应向汤慧、刘伟支付1个月租金即25000元作为违约金。汤慧、刘伟同样有权从租房保证金中扣除违约金25000元，经过上述抵扣汤慧、刘伟也无需向井鑫归还25000元租房保证金。四、汤慧、刘伟保留向井鑫主张拖欠租金的权利。 经审理本案事实认定如下： 2018年2月2日，井鑫（承租方、乙方）与汤慧、刘伟（出租方、甲方）签订杭州市房屋租赁合同，约定：甲方将杭州市江干区东方君悦大厦2幢919室房屋出租给乙方使用，租赁期自2018年2月25日起至2019年2月24日止，月租金25000元；租金支付时间及方式为押1付6，首期租金于起租日前支付，下期租金提前15日支付，甲方收取乙方租房保证金25000元，待租赁期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；租赁期内乙方拖欠租金累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方赔偿甲方25000元损失；自合同签订之日25天内，甲方将出租的房屋交于乙方使用，如甲方逾期不交房屋的，则每逾期1天甲方需向乙方支付1日租金作为违约金；乙方未经甲方中途退租，乙方应向甲方支付1个月租金作为违约金；等等。同日，井鑫向汤慧、刘伟支付了租房保证金（押金）25000元。井鑫未向汤慧、刘伟支付过租金。 汤慧、刘伟为租赁房屋新添置了家具。2018年3月5日井鑫前往收房，对床垫表示不满意，当日未收房。 上述事实，有原告井鑫提交的杭州市房屋租赁合同、微信支付交易记录、押金收条、被告汤慧、刘伟提交的杭州市房屋租赁合同、证人钱某、侯某出庭陈述的证言、本案庭审记录证实。 本院认为，井鑫与汤慧、刘伟之间的房屋租赁合同关系合法有效。关于汤慧、刘伟是否构成逾期交房。第一，井鑫陈述汤慧、刘伟在合同签订后请求将交房日期顺延至3月5日，其也表示了同意，依此陈述汤慧、刘伟于2018年3月5日交房并不构成逾期。第二、交房过程中井鑫对租赁房屋中的床垫提出异议；本院认为，虽然双方对于添置家具是否为合同义务存在争议，但至少双方并未明确约定床垫的品牌、型号等具体标准，不能认定汤慧、刘伟的交付行为违反了合同义务。第三，房屋租赁合同约定井鑫应在起租日即2018年2月25日前支付首期租金，汤慧、刘伟应于合同签订之日25天内即2018年2月27日前交付房屋，因此在井鑫支付首期租金前汤慧、刘伟有权拒绝交付房屋，而井鑫一直未支付首期租金。综上，汤慧、刘伟并未构成逾期交房，井鑫要求汤慧、刘伟支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 根据双方庭审陈述，2018年3月5日交房过程中井鑫对租赁房屋中的床垫提出异议，双方产生争执，因此井鑫表示不租算了，汤慧表示那就不租了。因此，无论认定是井鑫单方通知解除合同还是双方协商解除合同，涉案房屋租赁合同都已经解除。 房屋租赁合同约定，汤慧、刘伟收取井鑫租房保证金25000元，待租赁期满结清费用后，井鑫结清水电等费用，汤慧、刘伟全额退还保证金。房屋租赁合同解除后，井鑫有权要求退还租房保证金25000元。汤慧、刘伟答辩中主张以损失赔偿、违约金抵扣租房保证金。本院认为，第一，汤慧、刘伟未在法庭辩论终结前提起反诉，其主张的损失赔偿或违约金未经审理认定；第二，房屋租赁合同约定租房保证金在结清水电等费用后退还，直接抵扣的范围应为水、电、燃气、物业等使用租赁房屋产生的费用，不足以认定包括损失赔偿或违约金；第三，根据房屋租赁合同约定，汤慧、刘伟所主张的损失赔偿适用前提为汤慧、刘伟解除合同，违约金适用前提为井鑫未经同意中途退租，二者互相矛盾。因此汤慧、刘伟要求抵扣缺乏依据。原告井鑫要求汤慧、刘伟退还租房保证金的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告汤慧、刘伟向原告井鑫退还租房保证金人民币25000元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告井鑫其他诉讼请求。 案件受理费人民币275元，由原告井鑫负担人民币62.50元，由被告汤慧、刘伟负担人民币212.50元。 原告井鑫于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告汤慧、刘伟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  叶文军 二〇一八年八月二十日 书记员  杨文婕