广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0603民初796号 原告：杨孟真，男，1962年1月4日出生，侗族，退休职工，贵州省从江县人，住南宁市青秀区。 被告：广西龙叶贸易有限公司，住所地：防城港市防城区防城镇群星大道。 法定代表人：禤耿德，董事长。 委托诉讼代理人:韦华超，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴振林，广西作一律师事务所律师。 原告杨孟真诉被告广西龙叶贸易有限公司（以下简称“龙叶公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨孟真，被告龙叶贸易有限公司的委托诉讼代理人吴振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨孟真向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的商品房买卖合同。2.判令被告退还原告购房款179307.01元（其中首付款138210.00元，用租金分期支付暂计至2018年6月7日共3年零一个月金额为41097.01元，最终应计算到被告实际退清房款之日）。3.判令被告偿还已交契税损失4215.41元。4.判令被告支付违约金138210×0.35%×57（月）/12=2297.74元（2013年8月1日—2018年5月30日活期利率），开庭时变更为：判令被告支付违约金（以138210.00元为基数，从2013年8月1日起按中国人民银行规定的活期存款利率计算至被告还清138210.00元之日止）。5.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告于2013年7月19日一次性向被告缴纳购房款136422.00元，到2013年9月8日被告通知再补面积差价1788.00元,并于2013年9月29日签订了《商品房买卖合同》。合同第一条标明该物业属于大型时尚购物中心类的“恒富商业广场”；合同第十条有“规划、设计变更约定”如果被告改变规划影响到原告商铺的使用功能，被告是要承担退房责任的；合同第十三条有“关于装饰、设备标准”等约定，表明该物业是装修房不是毛坯房，但原告所购商铺已经过了交付期三年多，且在原告多次抗议后，被告依然没有进行装修，表明被告已经拒绝全面履行合同约定，构成根本性违约；合同第十五条有“关于产权登记的约定”是交房后720日内为原告办理产权证，但时至今日，被告依然未按规定为原告办理产权证；合同附件四第八项有“关于双方履行本合同送达的地址及方式”的约定，从原告缴纳购房款并签订购房合同后，被告未正式通知过原告交房或者办理房产证，甚至原告主动咨询被告都不予理睬。 被告的行为构成违约。首先，就原告购买的商铺至今未进行过任何装修，且经过原告以退房为条件提出警告，被告依然未进行装修，这违反合同第十三条约定，也证实和表明被告已经拒绝继续全面履行合同约定；其次，被告擅自于2017年6月16曰决定将该物业一楼变更为农贸市场，既未告知原告，对原告的询问也拒不解释，被告随意变更规划，影响了商城作为时尚购物中心的功能，违反了合同第十条的约定；最后，被告时至今日尚未为原告办理产权证，已经超过约定办理产权证最后期限一年以上，违背了合同第十五条的约定，同时根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的》应予支持。”的规定，被告应该承担违约和赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向防城区人民法院提起诉讼，请求判如所请。 原告杨孟真围绕其诉讼请求在法定举证期限内向本院提供证据如下：1.原告身份证复印件，证明原告符合本案原告的诉讼主体资格。2.被告网上企业信息查询单，证明被告符合本案被告的诉讼主体资格。3.商品房买卖合同、商铺平面分布图，证明被告多方面违反合同约定和法律的规定。第一，原告购买的是高端时尚的购物商业广场，而不是恒富农贸市场，但被告擅自将一个高端商业广场变更规划为低端农贸市场，已经降低了商场的价值，影响到商场使用功能。第二，原告购买的是装修的商品房，而不是毛坯房，但按照约定交房时间是2014年12月31日，现在过交房期已经长达三年以上，原告购买的商铺未作任何装修，原告提出抗议，被告不理，说明被告已经拒绝全面履行《商品房买卖合同》，因此，原告有理由要求被告退回原告购房款并赔偿一切损失。第三，《商品房买卖合同》第十五条规定在房屋交付后720日内为原告办理产权证，但期满后，被告没有为原告办理产权证。2017年6月15日，原告已经提出了退款申请，被告置之不理。至今原告未得到办证，也未收到任何办证通知。原告有权要求退房。4.收据、发票及支付凭证、证明书认购协议、（2017）桂0603民初字1347号判决书，证明原告的各项支出及损失。原告交付了138210.00元首付，再用商铺五年租金分期支付，到2018年6月7日原告已经向被告支付了179307.01元。5.退房申请、快递凭据，证明原告对被告的违约行为已经反复提醒。原告向被告主张过两次（2017年6月15日、2018年5月22日）退房申请。6.现场照片及广告图片，证明被告拒绝全面履行合同约定的条款，已经构成根本性违约。 被告龙叶公司辩称，1.被告并没有对涉案的楼房进行过规划设计的变更，并没有改变涉案商铺的使用功能。2.合同第13条约定装修需要根据合同附件3的约定来进行，而合同附件3约定的只是对公共部分进行装修，并没有约定被告有义务对涉案商铺进行装修。3.原告在陈述时认为被告应当于2016年12月31日办理房产证并交付给他而原告的起诉是2018年的6月5日，因此原告要求解除合同的时间已经超过一年，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求解除合同的期限不能超过一年，因此原告要求解除合同的权利已经消灭。4.根据防城港市不动产交易中心的规定，提交办理商品房房产证的材料，必须买卖双方亲自面签，被告已经准备好所有的应当由被告准备的材料，并于2017年开始多次通知原告一起到防城港市不动产中心办理房产证所需要的手续，但是原告一直拒绝去不动产交易中心办理相关手续，因此导致被告未能按约定提交办证材料的原因是原告造成的，原告要求解除合同是没有事实和法律依据的。综上所述，请法院驳回原告的诉请。 被告龙叶公司在法定举证期限内向本院提供证据如下：1.办理房产证清单，证明办理房产证过程中各自应该准备的材料，同时证明提供不动产办证材料需要原被告双方一起到不动产登记中心共同办理。2.防城房产权证防城区字第××号房屋所有权证，证明被告已经准备好办证所需要的不动产所有权证。3.营业执照，证明被告已经准备好办证材料。4.资质证书，证明被告已经准备好办证材料。5.法定代表人身份复印件、开发商承诺书，证明被告已经准备好办证材料。6.恒富商业广场商品房使用说明书、恒富商业广场房屋质量保证书，被告已经准备好办证材料。7.防港国用（2012）第B2012-0152号土地证，被告已经准备好办证材料。8.关于启动防城港市本级不动产登记业务公告，证明《商品房买卖合同》第十五条第三款第2项的约定由于房屋权属证书办证机关的责任等原因导致延误的，出卖人不承担责任的情形等事实。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4没有异议，对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告对原告提供的证据5、6有异议；原告对被告提供的证据均有异议。本院认为，原告提供的证据5、6与本案的其他证据相互证实了本案的相关事实，本院予以认定。被告提供的证据，本院结合本案的其他相关证据予以综合分析认定。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：原告于2013年7月19日、2013年9月8日分别向被告交付了恒富商业广场商铺第四层第260号房购房款136422.00元、1788.00元，并于2013年10月24日在防城港市房产管理局办理了合同备案登记。2016年6月30日，原告交纳印花税、契税共计4215.41元。2013年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的恒富商业广场第四层第260号商铺，建筑面积19.33平方米，价款138210.00元。商品房销售依据为经防城港市住房和城乡建设委员会批准，预售证号为防房预售字B2013036号。买受人按照一次性付款方式按期付款。出卖人应当在2014年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到约定的买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人。买受人有权在收到规划变更的通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求并办理完退房手续之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书和并按规定备案。如因出卖人不在约定期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。如因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定其它费用的，出卖人办证时间顺延，不承担违约责任。由于房屋权属证书办证机关的责任等原因导致延误的，出卖人不承担责任。该商品房所在小区的命名权归出卖人所有。附件三《装饰、装修、设备标准》还约定对商业公共部位洗手间、天花、地面、墙柱、楼梯通道、外墙基本装修。合同签订后，2017年6月15日防城区恒富商业广场一楼的金磐农贸市场开门营业，原告认为被告擅自将恒富广场一楼变更为农贸市场，降低了商场的价值，影响到其商铺的使用功能，且被告未对其购买的商铺进行装修，不按约定办理房屋所有权登记，构成违约，遂于2017年6月16日、2018年5月23日通过邮寄方式向被告发出退房申请，但被告拒收。原告于2018年6月5日向本院提起诉讼。 另查明，2013年7月30日，原告杨孟真与龙叶公司签订了一份《恒富商业广场认购协议书》，该认购协议书约定：原告认购龙叶公司开发的防城港市防城区恒富商业广场第四层第260号商铺，该商铺以返租形式销售，原告购买该物业可享受10年返租，前五年返租金额从总房价中返还并一次性扣除，后五年租金按季度形式由深圳荣申博支付。前五年按总房价2222146.00元的6%计算年返租回报（计租日期从2015年5月8日起至2020年5月7日止）。龙叶公司在与原告杨孟真签订《商品房买卖合同》时已将第一个五年租金66643.80元予以扣减。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、原告与被告所签订的《商品房买卖合同》依法是否应予解除；被告是否应退还购房款给原告；二、原告主张返还契税款及支付违约金是否有依据。 本院认为，一、关于原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是否应予解除、被告是否应退还购房款给原告的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致的基础上订立，意思表示真实，没有违反法律规定，为有效合同。合同签订后，双方应按照合同约定全面履行各自的合同义务。防城区恒富商业广场地上四层原规划为商业裙楼，一层和四层是相互独立的部分，涉案商铺位于四层，现一层是农贸市场，仍是商业用途，一层的使用并不影响四层的使用。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”，附件三《装饰、装修、设备标准》对商铺公共配套设施、商业公共部位基本装修进行了约定，双方只约定对公共部分进行装修，并未约定对涉案商铺进行装修，被告已经按照合同约定完成了商铺公共配套设施、商业公共部位基本装修，未违反合同的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，本案中，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书和并按规定备案；如因出卖人不在约定期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告于2014年12月31日前将案涉商品房交付给了原告，但从交付案涉商品房至今超过合同约定的720日，案涉商品房仍未办理房地产权属证书，原告分别于2017年6月16日、2018年5月23日通过邮寄方式向被告发出退房申请，被告拒收。被告辩称其已经根据防城港市不动产交易中心的规定，准备好所有应由被告准备的办证材料，并于2017年开始多次通知原告一起到防城港市不动产交易中心办理房产证所需要的手续，而原告一直拒绝去不动产交易中心办理相关手续，才导致被告未能按约定提交办证材料,但被告既没有证据证明其履行了通知义务，也没有证据证明其将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理，案涉商品房仍未办理房地产权属证书的责任应由被告承担，被告的行为实属违约。因此，原告请求解除商品房买卖合同，有事实和法律的依据，本院予以支持。合同解除后，被告应将其收取的购房款退还给原告，现原告要求被告退还购房款179307.01元（其中首付款138210.00元，用租金分期支付暂计至2018年6月7日共3年零一个月金额为41097.01元，最终应计算到被告实际退清房款之日），证据充分，理由成立，本院予以支持。 二、原告主张返还契税款及支付违约金是否有依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应将收取原告的购房款及其他费用返还原告并赔偿利息损失。关于违约金问题，原告主张以138210.00元为基数，从2013年8月1日起按中国人民银行规定的活期存款利率计算，在合理范围。因此原告主张返还契税款及支付违约金有事实和法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第十九条的规定，判决如下： 一、解除原告杨孟真与被告广西龙叶贸易有限公司于2013年9月29日所签订的合同编号为HF164号的《商品房买卖合同》； 二、被告广西龙叶贸易有限公司退还购房款179307.01元（其中首付款138210.00元，用租金分期支付暂计至2018年6月7日共3年零一个月金额为41097.01元，最终应计算到被告实际退清房款之日）给原告杨孟真； 三、被告广西龙叶贸易有限公司支付违约金（以138210.00元为基数，从2013年8月1日起按中国人民银行规定的活期存款利率计算至被告还清138210.00元之日止）给原告杨孟真； 四、被告广西龙叶贸易有限公司返还契税款4215.41元给原告杨孟真。 上述判决，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费4017.00元,减半收取2005.00元(原告已预交)，由被告广西龙叶贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4017.00元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审  判  员  徐兴辉 二〇一八年八月二十八日 书记员（代）  龚彦丹