上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8483号原告(反诉被告)：金峥嵘，男，1980年1月5日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。被告(反诉原告)：周健，男，1980年1月5日生，汉族，住安徽省蚌埠市。被告(反诉原告)：孟盼盼，女，1985年8月15日生，汉族，住安徽省蚌埠市。二被告共同委托诉讼代理人：陈晓薇，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)金峥嵘与被告(反诉原告)周健、孟盼盼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月2日受理了被告周健、孟盼盼的反诉，并于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人潘亮、二被告的共同委托诉讼代理人陈晓薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金峥嵘向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告就位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2017年8月27日签订的《房地产买卖居间协议》、于2017年8月28日签订的《协议书》、于2018年3月12日签订的《上海市房地产买卖合同》解除，两被告将系争房屋过户回原告名下并承担过户所产生的全部税费及费用；2.两被告向原告支付逾期付款赔偿金11,450元(按229万元为基数，日万分之五为标准，计算10天)；3.两被告向原告支付解约违约金458,000元。审理过程中，原告撤回其上述第二、三项诉讼请求。事实和理由：原告与两被告就系争房屋于2017年8月27日签订《房地产买卖居间协议》、于2017年8月28日签订《协议书》、于2018年3月12日签订《上海市房地产买卖合同》。原告依约将系争房屋于2018年3月25日过户给被告，但被告却未按照约定将剩余房款114万元向原告支付，构成根本性违约，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：原被告通过签订《房地产买卖居间协议》、《协议书》、《上海市房地产买卖合同》成立的房屋买卖合同已经履行完毕，房款已全部付清、产权亦已变更完成，不存在解除合同的事由；被告按照合同约定付款，没有违约情形，原告主张解除合同及主张相应的违约金没有依据；原告逾期交房构成违约应当支付违约金。同时被告提出反诉请求：1.原告立即向被告交付系争房屋；2.原告支付逾期交房违约金(按照房屋总价286万元为基数，日万分之五为标准，从2018年5月31日计算至实际交付房屋之日止，暂计至2018年7月27日为81,510元)。事实和理由：被告已经付足全部房款，原告认为逾期支付的房款114万元已经在2018年5月17日以贷款的方式支付给原告，余款2万元也在约定最晚交房之日支付给了原告，不构成逾期付款，而原告理应在2018年5月30日前交付房屋，但是至今未交付房屋，构成违约，应当支付违约金，故提出上述反诉请求。审理中，因为原告于2018年8月5日向被告交付了系争房屋，故被告撤回了上述第一项反诉请求。针对被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉请求，原告已经向被告发出解除合同的通知及诉请，在被告未对解除提出异议之前，要求原告向其交房，于法有悖；即使合同未予解除，原告亦不存在违约行为，被告故意拖延贷款的支付，应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下，系争房屋原登记在原告名下，现登记在两被告名下。2017年8月27日，原告和被告孟盼盼签订《房地产买卖居间协议》，约定被告孟盼盼向原告购买系争房屋，转让价格为286万元，等。2017年8月28日，原告和两被告签订《协议书》，称原、被告已经网签的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)约定的房款价为229万元，被告还需向原告支付家具、家电、装修补偿款57万元及付款时间，等。原、被告在审理中确认《协议书》中涉及的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》后被撤销，双方重新签订了网签版本的《上海市房地产买卖合同》。2018年3月12日，原告作为卖售人、甲方与两被告作为买受人、乙方签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》约定：被告向原告购买系争房屋，转让价款为229万元；原告于2018年5月30日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接；在2018年3月31日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同约定付款的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，每逾期超过十个工作日的，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，等；原告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告应于签订买卖合同后向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用，若被告之贷款未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于过户当天以现金的方式支付给原告；付款协议：被告于2017年9月4日支付房款35万元整，被告于2017年9月30日向原告支付房款50万元，被告于2017年10月30日向原告支付房款30万元，被告于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向原告支付房款114万元整；等。关于双方无争议的被告付款情况：2017年8月25日支付定金3万元、2017年9月4日支付房款32万元、2017年9月23日支付房款50万元、2017年10月28日支付房款30万元及补偿款20万元、2018年3月24日支付补偿款35万元(实际转账327,100元，其余22,900元以被告已付税费返还原告的方式付足)、2018年5月30日支付补偿款2万元。关于原、被告争议是否构成逾期付款的贷款114万元，由中国建设银行于2018年5月17日汇入原告名下。原告对已经收到被告支付的286万元不持异议。2018年3月21日，被告与上海市公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司上海松江支行分别签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》以及《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，获授信贷款92万元及22万元。原告和被告于2018年3月25日前往上海市松江区房地产交易中心办理了产权过户手续，被告于2018年3月31日获得产权人核准登记。2018年4月10日，原告向被告发《律师函》要求被告在2018年4月20日前向原告支付114万元购房款；2018年4月26日，原告再次向被告发《律师函》要求被告在2018年5月10日前付款否则自2018年5月10日解除合同等。再查明，本院于2018年5月17日接收原告提交的起诉状等材料并立案。被告于2018年6月20日向原告发函要求原告收到函告之日起三日内交付系争房屋并足额支付违约金。本案审理中，原告于2018年8月5日将系争房屋交付给被告。上述事实，主要有《房地产买卖居间协议》、《协议书》、《上海市房地产买卖合同》、收据、转账凭证、不动产登记簿信息、产证、抵押借款合同、律师函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋的买卖签订的《房地产买卖居间协议》、《协议书》、《上海市房地产买卖合同》在双方之间成立房屋买卖合同关系，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。本诉的争议焦点在于被告于2018年5月17日向原告支付房款114万元是否构成逾期付款。对此，本院认为不构成，理由如下：合同约定的过户日期为2018年3月31日之前，而在此之前被告已经获得银行贷款授信，原被告双方也在2018年3月25日前往交易中心办理了过户手续。此后，被告按照流程办理抵押、且银行于2018年5月17日向原告放款，符合现在二手房交易的一般流程，亦无不妥，原告没有证据表明系被告故意拖延贷款发放。更何况双方从未在合同中约定114万元的具体付款时间，原告径自发函设定被告付款的最晚日期也与双方的合同约定不符。因此，原告不享有因被告逾期付款而成立的单方解除权，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。至于被告反诉中主张的逾期交房违约金，本院认为，原告未在合同约定的最晚日期向被告交房，被告有权主张逾期交房违约金，但是本案中原告提起诉讼请求解除双方之间的买卖合同之时，双方约定的交房时间尚未届满，原、被告之间的争议尚未由本院作出认定，原告暂缓交房亦无不当，故对于被告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)金峥嵘的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)周健、孟盼盼的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费418.50元，合计诉讼费458.50元，由原告(反诉被告)金峥嵘负担40元(已付)、被告(反诉原告)周健、孟盼盼负担418.50元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年八月二十八日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。