四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1811号 上诉人（原审原告）：何昌伟，男，1977年9月26日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周才敬，四川红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青白江区青江北路179、181号。 法定代表人：张永胜，董事长。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 上诉人何昌伟因与上诉人成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称盛鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何昌伟上诉请求：1.请求撤销（2017）川0113民初1458号民事判决并支持何昌伟的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费由盛鑫公司承担。事实和理由：1.一审以案涉土地使用权设定抵押为由认定办理不动产权属登记条件未成就，从而驳回何昌伟请求办理产权证书的诉讼请求违背合同相对性，损害了何昌伟的合法权益。第一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，盛鑫公司应按照合同约定为何昌伟办理房屋产权证书。第二、盛鑫公司与案外人南充商业银行成都分行之间的抵押合同关系与本案商品房买卖合同关系是相互独立的，不能因案涉土地上存在抵押就剥夺何昌伟的合法权益，而且即使客观上办证条件不成就，也是盛鑫公司造成的，一审却判决守约方何昌伟承担不利后果，有违公平原则。2.一审认定盛鑫公司是因为第三方原因才推迟取得案涉楼栋的初始权属登记，在计算违约金的时候扣除了2015年1月1日至2015年4月30日这个期间错误。盛鑫公司提交的证明是第三方原因导致延迟办理初始登记的材料即“凤凰湖国际社区1#楼对照表”并没有在房管局办理初始登记的档案里，但是从调取的资料看，真正导致延迟办理初始登记的原因是盛鑫公司迟延缴纳维修资金而不是核定门牌编号，但是一审法院以已有生效判决认定为由对以上事实不予认定，与《最高人民法院关于适用的解释》第93条第5项的规定不符，请求二审法院予以纠正。3.一审以案涉房屋被查封导致无法办证不是盛鑫公司的原因为由认定盛鑫公司不承担房屋被查封期间的违约责任错误。第一，案涉房屋的查封是何昌伟为了保证案涉房屋不被第三人查封而申请的，若盛鑫公司具备办证条件后通知何昌伟，何昌伟是会解除查封的，但是盛鑫公司并未通知过何昌伟案涉房屋已具备办证条件，故盛鑫公司应承担该期间内的逾期办证的违约责任。第二，法院已查明案涉房屋不能办证的原因在于案涉土地的抵押并未解除，而不是存在查封，而案涉土地存在抵押是盛鑫公司造成的，故盛鑫公司应承担房屋查封期间的违约责任。4.一审判决盛鑫公司支付的违约金仅计算至发回重审立案时止没有依据，应判决至实际办证之日止。因为双方合同约定的期限是实际取得之日，且发回重审立案后盛鑫公司的违约行为依然存在。综上，请求二审法院维护何昌伟的合法权益。 盛鑫公司辩称，1.按照双方签订合同时的法律规定，是可以抵押的，且只要向房管部门出具承诺就可以解除抵押，只是物权法调整，导致抵押权人需要重新向产权登记机关作出承诺，本案恰是因为抵押权人不作出承诺，导致无法办证，故是法律的变化及第三方的原因导致无法办证，不是盛鑫公司造成的。2.关于何昌伟主张的2015年1月1日至2015年4月30日的违约金，有省高院的生效判决载明不是盛鑫公司的原因导致无法办证。3.盛鑫公司在另案中解释过“凤凰湖国际社区1#楼对照表”与“凤凰湖国际社区一期1#楼实测编号表”是不同的材料。4.何昌伟未提供证据证明2015年1月1日至2015年4月30日期间向盛鑫公司提交了办证的手续，盛鑫公司无法协助办证。5.案涉房屋查封及解封时均未通知盛鑫公司，何昌伟亦未提供证据证明盛鑫公司接到过通知，不能因何昌伟利益遭受损失就追究盛鑫公司违约责任，不是盛鑫公司原因造成何昌伟该期间的损失，不应由盛鑫公司承担违约责任。6.一审偏袒何昌伟，判决盛鑫公司承担违约责任错误。 盛鑫公司上诉请求：1.请求撤销（2017）川0113民初1458号民事判决第一项，依法改判盛鑫公司不承担逾期办证的违约金；2.本案全部诉讼费用由何昌伟负担。事实和理由：1.一审认定盛鑫公司存在逾期办证的违约行为没有事实依据，判决盛鑫公司承担逾期办证违约金错误。第一，何昌伟未提交任何证据证明其在2015年10月7日前向盛鑫公司提交过办证所需的授权等手续，故盛鑫公司无法办证，亦无需承担违约责任。第二，何昌伟以房屋初始产权登记迟延为由起诉解除合同，后查封案涉房屋，既然何昌伟起诉解除合同，可知其没有继续办证的意思表示，盛鑫公司已不需要为其办证，亦无需承担逾期办证的违约责任。第三，何昌伟并未提供证据证明在2015年5月1日至2015年10月7日期间已具备办证条件，是盛鑫公司原因导致未能办理。第四，何昌伟并未提供证据证明2017年1月22日其申请解封后，一审法院作出的裁定送达了盛鑫公司，盛鑫公司对解封事宜并不知情。2.一审判决盛鑫公司承担全部案件受理费，违反了《诉讼费用交纳办法》第29条的规定，二审法院应予纠正。综上，请求二审法院支持盛鑫公司的上诉请求。 何昌伟辩称，1.案涉房屋地基沉陷，造成何昌伟重大损失，盛鑫公司却置之不理，故本案系盛鑫公司不负责任造成的。2.申请二审法院向青白江区派出所、房管局调取有关证据，拟证明延迟办理初始登记的原因是盛鑫公司迟延缴纳维修资金而不是核定门牌编号造成的，盛鑫公司应承担责任。 何昌伟向一审法院起诉请求：1.判令盛鑫公司为何昌伟办理位于青白江区房屋的不动产权证书；2.判令盛鑫公司向何昌伟支付逾期办理房屋所有权证书（转移登记）的违约金366369元（违约金以4051391为本金，从2015年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，之后的违约金计算至实际办理不动产权证书之日止）；3.判令盛鑫公司赔偿何昌伟损失费用91434元；4.判令本案案件受理费由盛鑫公司承担。 一审法院查明，何昌伟、盛鑫公司双方签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为61968）及《补充协议》，约定由何昌伟购买盛鑫公司开发修建的位于成都市青白江区，建筑面积为220.59平方米，房屋总价款为4051391元。关于抵押情况，合同第四条约定，与该商品房有关的抵押情况为“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：南充市商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门：成都市青白江区国土局，抵押登记日期为：2011年1月25日，且至今抵押仍未解除”。关于房屋交付时间，合同第十条约定盛鑫公司应在2013年12月31日前向何昌伟交付房屋；关于房屋权属的初始登记，合同第十九条第（一）款约定，盛鑫公司应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明；关于房屋权属的转移登记，合同第十九条第（二）款约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因盛鑫公司的责任，何昌伟未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，何昌伟不退房，自何昌伟应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，盛鑫公司按日计算向何昌伟支付全部已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，何昌伟依约向盛鑫公司支付了全部购房款4051391元，并向盛鑫公司支付了契税、产权登记费、维修基金等共计128118.05元。2013年12月31日，盛鑫公司依约向何昌伟交付了案涉房屋。2015年2月9日，经公安机关核定青白江区大同凤凰大道三段“凤凰湖国际社区”1层290号商品房的房号变更为青白江区大同镇凤凰东二路36号“凤凰湖国际社区”1栋1单元1层1号。2015年4月30日，盛鑫公司取得了案涉商品房所在楼栋的初始登记权属证明。2015年8月4日，何昌伟将盛鑫公司诉至青白江区人民法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2015年10月8日，青白江区人民法院应何昌伟的申请，对青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋单元1楼1号房屋进行了查封。2015年12月30日，青白江区人民法院做出（2015）青白民初字第2527号民事判决书，判决驳回何昌伟全部诉讼请求。何昌伟不服判决并上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2016年7月18日做出（2016）川01民终2929号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。青白江区人民法院于2017年1月22日作出（2015）青白民保字第221-3号民事裁定书，裁定解除了对案涉商品房的查封。 另查明，抵押权人南充市商业银行股份有限公司成都分行同意盛鑫公司为何昌伟办理案涉房屋的所有权转移登记，但未明确表示同意盛鑫公司为何昌伟办理国有土地使用权分户手续。 另查明，青白江区大同凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”商品房项目1栋1层290号房屋、青白江区大同镇凤凰东二路36号‘凤凰湖国际社区”1栋1单元1层1号房屋、青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋单元1楼1号房屋均系同一套房屋。 还查明，2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告，通告内容为：一、登记机构：成都市青白江区国土资源局（青白江区不动产登记局）负责指导、监督全区土地、房屋、林地等不动产登记，由成都市青白江区不动产登记中心承担具体经办不动产统一登记工作。二、登记业务类型：不动产统一登记业务类型包括集体土地所有权、国有建设有地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权等。三、……、四、登记簿证启用及证书效力：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》。2016年9月1日，成都市青白江区国土资源局、成都市青白江区房产管理局联合发布关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告，通告内容为：……、三、自2016年9月14日实施不动产统一登记后，成都市青白江区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、青白江区的有关规定办理。……。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，盛鑫公司负有的协助何昌伟办理不动产权属登记的义务，属于履行非金钱债务，由于案涉房屋所对应的土地使用权已抵押给南充市商业银行股份有限公司成都分行，目前该抵押权并未注销，此情况直接阻却了盛鑫公司向何昌伟履行不动产协助登记的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该抵押权未注销之前，案涉房屋目前尚不具备办理不动产权属登记手续的条件，故何昌伟主张盛鑫公司办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，不予支持。依据涉案《商品房买卖合同》第十九条的约定，如因出卖人的责任未在房屋交付后365日办理房屋所有权证书的，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金。本案中何昌伟依约向盛鑫公司支付了购房款4051391元，并支付了办理产权证的工本费、契税、维修基金等，盛鑫公司于2013年12月31日向何昌伟交付房屋后的365天即2014年12月31日前，盛鑫公司依约应办理案涉房屋的房屋所有权证（转移登记），但案涉房屋的所有权证（转移登记）至今未办理，其违约行为客观存在，盛鑫公司应承担违约责任。在当事人对免责事由作出明确约定的情形下，应根据意思自治原则从其约定。双方在商品房买卖合同第十九条明确约定了盛鑫公司承担逾期办证违约责任的条件为：“如因盛鑫公司的责任，何昌伟未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的”，即将责任范围限定为仅为出卖人自身原因导致逾期办证的情形，如因第三人的原因导致逾期的，不符合合同约定的盛鑫公司承担违约责任的条件。在本案中，盛鑫公司因为第三方原因导致直到2015年4月30日才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，而取得初始登记是盛鑫公司为何昌伟办理转移登记的前置程序，故在计算违约金时，应当扣除2015年1月1日至2015年4月30日期间。此外，案涉房屋于2015年10月8日起被查封至2017年1月22日被解封期间，盛鑫公司客观上无法办理案涉房屋的房屋所有权证书，而房屋被查封又非是盛鑫公司自身原因造成的，盛鑫公司依约不应承担案涉房屋查封期间的违约责任。另因案涉房屋目前尚不具备办证条件，将来是否能办证尚不可知，逾期办证违约金仅应计算至本案发回重审立案时为宜。故一审法院核定，因逾期办理案涉房屋所有权转移登记，盛鑫公司应向何昌伟支付违约金的期间为2015年5月1日至2015年10月7日及2017年1月23日至2017年6月16日（发回重审立案时间）。关于违约金的计算标准，虽然合同第十九条约定，盛鑫公司应按日向何昌伟支付已付房款万分之三的违约金，但结合本案的实际情况，一审法院依法确定盛鑫公司以涉案商品房购房款4051391元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算。何昌伟主张盛鑫公司赔偿损失费用91434元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都市盛鑫房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向何昌伟支付逾期办理涉案商品房所有权证（转移登记）的违约金（计算方式为：2015年5月1日起至2015年10月7日止及2017年1月23日起至2017年6月16日止，以已付购房款4051391元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算）；二、驳回何昌伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4134元，由成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相同。 本院认为，针对双方当事人争议的焦点问题作如下评析： 一、关于案涉房屋产权登记证的办理问题。按照双方当事人的合同约定，盛鑫公司虽负有协助办理产权登记证的义务，但从查明的情况看，案涉房屋所对应的土地使用权已抵押给南充市商业银行，在该抵押权未注销前，案涉房屋产权登记存在履行障碍，故何昌伟上诉要求办理案涉房屋的不动产权证书的主张存在事实上的障碍，本院不予支持。 二、关于盛鑫公司是否承担逾期办证的违约责任问题。按照双方合同约定，如因盛鑫公司的责任，何昌伟未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，盛鑫公司应承担逾期办证的违约责任。从查明的情况看，盛鑫公司从交房至今，未按合同约定完成协助办理产权的义务，其责任在盛鑫公司，盛鑫公司的行为已构成违约，符合合同约定的逾期办证的违约情形，故盛鑫公司上诉认为不承担逾期办证违约金的主张与事实不符，本院予以驳回。 三、关于如何计算逾期办证违约金的时间问题。何昌伟上诉认为不应扣除案涉房屋迟延取得初始产权登记期间的违约金。本院认为，双方在合同中约定，如因盛鑫公司的原因导致逾期办证的，盛鑫公司应承担其违约责任。从查明的情况看，按照双方合同约定案涉房屋初始产权应在2014年12月31前取得，但实际取得初始产权在2015年4月30日，导致迟延取得初始产权登记系第三人原因造成的，而非盛鑫公司自身原因所致，故何昌伟要求计算初始产权迟延登记期间的违约金不符合双方合同约定，本院不予支持。关于何昌伟上诉认为不应扣除另案查封期间的逾期办证违约金问题。本院认为，从已生效的判决情况看，何昌伟在另案诉讼过程中对案涉房屋进行查封，法院已判决驳回何昌伟的诉讼请求，案涉房屋于2017年1月22日解除查封，何昌伟在另案中的申请查封行为在客观上影响了案涉房屋产权的办理，故一审未计算何昌伟在另案查封期间的违约金并无不当，本院予以支持。 四、关于本案诉讼费的负担问题。盛鑫公司认为一审诉讼费不应由其全部负担。本院认为，诉讼费的负担由人民法院根据案件的审理情况决定，本案中，盛鑫公司的违约行为导致何昌伟的权利受到侵害，其应承担相应后果责任，一审判决由盛鑫公司承担一审全部诉讼费不违反法律规定，本院予以支持。 综上，何昌伟和盛鑫公司双方的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16536元，由上诉人何昌伟负担8268元，由上诉人成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担8268元。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员尹英 审判员袁晟翔 二〇一八年八月十三日 书记员谭小雨