福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0403民初948号 原告：郑永斌，男，成年，汉族。 被告：三明市海鑫投资有限公司。 法定代表人：林永新，总经理。 委托诉讼代理人：廖彩园，福建万天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所执业律师。 原告郑永斌与被告三明市海鑫投资有限公司（以下简称“海鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑永斌、被告海鑫公司的委托诉讼代理人廖彩园、温秋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑永斌向本院提出诉讼请求：1.判令海鑫公司继续履行合同约定交房义务；2.判令海鑫公司支付违约金23540元（自2015年7月1日至2018年5月31日），后续违约金付至交房之日止。事实与理由：2014年5月22日，郑永斌与海鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：郑永斌购买海鑫公司开发的位于三明市三元区长安路33号3幢二层206号商业营业用房，面积为58.25平方米，每平方米价格5849.8元，总价款340751元。郑永斌于2014年6月30日支付购房首付款170751元，余款170000元向银行按揭贷款，该按揭款也于2017年7月11日办理放款。合同约定交付期限为2015年6月30日前交付使用；最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一违约金。合同签订后，郑永斌按约支付购房款，至今海鑫公司仍未交房，其已构成违约。 海鑫公司辩称：一、涉案房屋已具备交房条件，郑永斌无权主张继续履行合同及逾期交房违约金的同时，又拒绝接收房屋。郑永斌购买海鑫公司开发的项目“三明海鑫建材家具城”的店面，属于商业营业用房，该项目工程于2017年7月3日通过工程竣工验收合格，并于2018年3月5日通过消防验收合格，工程综合验收合格，因此海鑫公司在具备合同约定的交房条件的情况下，于2018年4月25日向郑永斌寄发《交房通知书》、《收楼须知》等，通知郑永斌在2018年4月30日前到海鑫公司售楼处办理交房手续。但郑永斌在收到交房通知后并未按期与海鑫公司办理交房手续。二、海鑫公司虽然逾期交房，但郑永斌未按合同约定及时办理银行按揭手续，根据《补充协议》第六条约定，在郑永斌银行按揭手续未办理完毕前海鑫公司无需承担逾期交房违约责任。（1）根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条和《补充协议》第三条约定，买受人负有支付购房款以及及时向银行办理按揭手续的义务。双方签订《买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年5月22日，根据补充协议约定郑永斌应在签订协议后七日内递交办理银行按揭材料，然而郑永斌于2017年3月17日才在同意发放贷款确认书上签字，海鑫公司于2017年7月11日才收到银行按揭贷款。（2）根据《补充协议》第六条规定，郑永斌银行按揭手续未能办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任，故本案中郑永斌主张的逾期交房违约金的期间错误，海鑫公司应当承担违约金的起算点自郑永斌自银行放款之日起计算，以全额购房款为基数按日万分之一计算，逾期交房的违约金终止之日为海鑫公司通知郑永斌接收房屋之日。故本案逾期交房违约金期间应为2017年7月11日起至2018年4月30日止。综上所述，请求驳回郑永斌无理部分的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2014年5月22日，海鑫公司与郑永斌签订了合同编号为第2014052200015号的《商品房买卖合同》及附件。该合同约定：海鑫公司将其开发的坐落于三元区长安路33号3幢二层206号商业营业用房出售给郑永斌，该房建筑面积为58.25平方米，合同单价为每平方米5849.8元，合同总价为340751元；合同第六条：付款方式及期限，买受人于2014年5月21日签订本合同当日支付购房首付款170751元，余款170000元整由买受人向银行申请按揭贷款；第八条：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述重要条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金。第九条：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条：出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.由出卖人先行修复或重做，修复或重做后仍然达不到合同标准的，出卖人给予赔偿装饰、设备、节能设施差价。附件三建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准：……5、户内门由买受人自理，窗户为铝合金窗，楼梯走道门采用防火门；……7、卫生间：公共卫生间，设施到位；8、公共走道：走道面层为玻化砖，栏杆为不锈钢玻璃栏杆；……10、其他：水电入户（每户均设独立水表，每户提供一个供水点）。合同附件八合同补充协议第六条：关于合同第九条之补充：1.在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前,出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。第十一条：……6、本补充条款与主合同条款内容不一致的地方，以本补充条款内容为准。 2.合同签订后，郑永斌于2014年5月22日向海鑫公司支付首付款170751元。2017年3月17日郑永斌向中国建设银行股份有限公司三明三元支行出具《同意发放贷款确认书》，同意银行发放按揭贷款，海鑫公司于2017年7月11日收到银行发放的按揭贷款170000元。 3.2013年5月16日，三明市公安局白沙派出所出具“关于三明海鑫建材家具城新建商务办公用房的房屋地址的编排证明”，内容：三明海鑫建材家具城是新建的商务办公用房，房屋地址由原来所处的长安路23号变更为三元区长安路33号，分别将其规划总平面图中，红星美凯龙建材家具城及连体的商务办公A区编为长安路33号1幢，商务办公B区编为长安路33号2幢，陶瓷卫浴区编为长安路33号3幢。 4.海鑫公司开发的项目原名称为三明海鑫建材家具城，变更为三明海鑫建材家具城陶瓷卫浴橱柜、灯具、软装区及商务办公B座，该工程于2017年7月3日通过工程竣工验收合格。2018年3月5日，通过消防验收合格。海鑫公司就三元区长安路33号3幢二层206号房屋制发了《福建省新建商品住宅质量保证书》及《福建省新建商品住宅质量使用说明书》。 5、2018年4月24日，海鑫公司向郑永斌发出《交房通知书》及《收楼须知》，《交房通知书》内容为：您所购买三元区长安路33号3幢二层206号店铺现已通过相关部门的验收且合格，准予交房。务必于2018年4月30日到三元区长安路33号3幢售楼中心办理交房手续；若未能在上述时间内办理交房手续，从该时间次日起延期交房的责任与本公司无关，本公司不承担通知交房之日起的延期交房责任。郑永斌以案涉房屋不符合交房为由，至今未与海鑫公司办理交房手续。 另查明，案件审理期间，海鑫公司已对三元区长安路33号3幢房屋部分问题进行修复和完善。 上述事实，郑永斌提供其身份证、《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证复印件，海鑫公司提供企业法人营业执照、房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、使用说明书、质量保证书，邮政快递单、回执单、邮政投递查询单、交房通知书、收楼须知、《商品房买卖合同》、《关于三明海鑫建材家俱城新建商务办公用房的房屋地址的编排证明》、现场照片、公共卫生间装修工程移交表等证据及当事人在法庭上的陈述在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。郑永斌与海鑫公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应依约履行自身的合同义务。郑永斌已依合同约定向海鑫公司付清购房款，海鑫公司应当按合同约定的条件和期限向郑永斌交付房屋。海鑫公司未在双方约定的2015年6月30日前交付房屋，已构成迟延履行违约的事实。郑永斌要求海鑫公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。竣工验收合格和消防验收合格，也是本案当事人约定的交房条件。案涉工程于2017年7月3日竣工验收合格和2018年3月5日消防验收合格，是海鑫公司未能按照约定在2015年6月30日前交付房屋的原因，也是银行在2015年6月30日前没有发放按揭贷款的原因，该责任应当由海鑫公司承担。因此确定海鑫公司对郑永斌在2015年6月30日前已付款部分应自2015年7月1日起支付违约金，按揭贷款的自贷款发放之日起支付违约金，违约金的比例按当事人约定的日万分之一计算，违约金计算至海鑫公司通知郑永斌交付房屋的2018年4月30日止。据此，海鑫公司应向郑永斌支付的逾期交房违约金为：170751元×0.01%×1035天＋170000元×0.01%×293天＝22653.72元。郑永斌主张海鑫公司通知交付房屋之后的违约金，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、三明市海鑫投资有限公司应于本判决生效之日起十日内按合同约定向郑永斌交付坐落于三明市三元区长安路33号3幢二层206号房屋； 二、三明市海鑫投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向支付郑永斌违约金22653.72元； 三、驳回郑永斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费389元，减半收取计194.5元，由三明市海鑫投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  周永熙 二〇一八年八月二十八日 书记员  邓 娴 附：本判决相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。