河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终4940号上诉人（原审被告）：李燕菲，女，1991年2月18日出生，满族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李波（系被告丈夫），现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：周娜，北京市扶正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张会影，女，1986年3月19日生，蒙古族，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南。法定代表人：宋润姬，总经理。委托诉讼代理人：于永超，男，该公司职员。上诉人李燕菲因与被上诉人张会影房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初3951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李燕菲上诉请求：1.请求二审法院撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初3951号民事判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，不存在违反法律法规的强制情节，应属合法有效。双方的合同签订于2017年3月4日，双方根据合同约定履行了各自的义务。现一审法院依据的的限购政策，发布与上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同之后，不应影响合同的履行。故为保护交易安全、维护市场秩序、保护诚信规则，法院应判决双方依约继续履行合同。而且一审法院没有依据相应法律，仅依据地方政府的政策作出判决，属适用法律错误。另外，双方合同中约定，在房本下发前办理银行贷款手续前允许被上诉人更换买受人姓名。被上诉人也可以通过更换买受人姓名的方式，达到符合政策要求的购房人资格。双方的此项约定，不存在规避国家相关税费、损害社会公共利益的情形。张会影向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》2.依法解除原、被告与第三人签订的《居间服务合同》《交易服务代理合同》；3.判令被告返还原告已经支付的1000000元购房款及产生的银行利息20000元；4要求第三人返还原告居间代理费35700元、过户服务费3××00元、贷款服务费3××00元、代收评估费12750元；5.本案的诉讼费、保全费、担保费由被告承担。一审法院经审理认定如下事实：2017年3月4日，在第三人顺心置地公司（丙方）居间下，原告张会影（买受人、乙方）与被告李燕菲（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》。被告将坐落于河北省三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉悦苑22号楼22-2-1101室房屋出售给原告，房屋总价款为2550000元。《房屋买卖合同》第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式约定，买受人应于签订本合同当日支付定金人民币肆拾万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。买受人应于本合同签订2017年3月4日支付肆拾万元，2017年3月20日前将首付款壹佰万元整（该金额包含乙方已支付的全部定金人民币肆拾万元整）以自行直接支付的方式支付出卖人。买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为1550000元。合同第五条约定，买卖双方同意，于2019年3月20日前、房本下发后办理银行贷款，出网签后双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第七条约定，出卖人应在2017年3月20日前内将该房屋交付给买受人。合同约定，于房本下发前办理银行贷款手续前允许乙方更换买受人姓名。《补充协议》第二条第2款约定，甲方应在开发商通知领取房产证之日起七个工作日内领取房产证。第二条第3款约定，甲方应在取得房产证3××内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第二条第6款约定，甲乙双方应于甲方还款解押后银行批贷出网签或丙方通知七个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第三条第2款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。《补充协议》其他约定处约定，甲乙双方约定于房本下发前办理银行贷款手续前允许乙方更换买受人，甲方无条件配合乙方指定买受人办理房屋后期贷款和过户等手续。上述系列合同签订后，原告依约向被告指定的其丈夫李波的银行账户内转账支付购房首付款1000000元（含定金400000元），并向第三人顺心置地公司支付居间代理费35700元、过户服务费33××00元、贷款服务费3××00元、代收评估费12750元。合同签订当日，被告将涉案房屋交付给原告。2017年9月27日，涉案房屋的不动产登记证书制作形成，并办理了抵押登记。2018年4月底，原告得知涉案房屋的房本已经可以向开发商领取，并通知被告，被告主张其于2018年5月6日领取了涉案房屋的不动产登记证书。2018年5月1日，原告通过EMS特快专递向被告邮寄了解除合同通知书，要求解除合同，被告返还购房款及利息。同日，原告也通过微信将解除合同通知书拍照发送给了被告。此后，原告提起诉讼。另查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕61号），其中第二条从严调整住房限购措施规定，实行住房限购的区域为……三河市……。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。上述限购政策出台后，双方经过协商未能就解除合同及返还首付款事宜达成一致意见。庭审中，原告提交其自2015年至2018年在北京市缴纳社会保险的参保人员缴费信息和北京市海淀区地方税务局出具的税收完税证明，主张其未在三河市缴纳社保及纳税。被告对上述证据予以认可，本院予以认定。本院认为，原告张会影与被告李燕菲于2017年3月4日在第三人顺心置地公司居间下签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的事实，2017年6月2日廊坊市人民政府办公室印发了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕61号），原告因其不是三河市户籍居民，且其在三河市无连续三年及以上的社会保险缴纳证明或纳税证明，故属于上述政策规定的限制购买房屋的范围。因该实施意见的施行，导致原告不仅没有购房资格，亦没有贷款购房的资格，故原告购买涉案房屋的合同目的已不能实现。原、被告虽在《补充协议》中作出“甲乙双方约定于房本下发前办理银行贷款手续前允许乙方更换买受人，甲方无条件配合乙方指定买受人办理房屋后期贷款和过户手续。”的其他约定，但该条款显系规避国家相关税费，损害了社会公共利益，应认定为无效。综上，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》已不能继续履行，应予解除。因第三人顺心置地公司已经促成原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，《居间服务合同》已经实际履行完毕，故原告张会影要求解除其与被告李燕菲及第三人顺心置地公司签订的《居间服务合同》的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予维护。鉴于《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，《交易服务代理合同》已无履行之基础，故对原告张会影要求解除《交易服务代理合同》的诉讼请求，本院予以维护。对于原告张会影主张要求第三人顺心公司返还居间服务费35700元、过户服务费3××00元、贷款服务费3××00元、代收评估费12750元的诉讼请求，鉴于第三人已经促成原、被告双方签订《房屋买卖合同》，居间合同已经履行完毕，故原告张会影要求第三人返还居间服务费35700元的请求，没有事实和法律依据，本院不予维护。其中涉及的过户服务费、贷款服务费、评估服务费，原告虽已向第三人交纳，但合同尚未履行至过户、贷款、评估阶段，上述费用并未实际发生，庭审中，第三人亦同意如果解除合同对于未发生的过户、贷款、评估费用予以退还，故对原告张会影要求第三人顺心置地公司返还过户服务费3××00元、贷款服务费3××00元、代收评估费12750元的请求，本院予以维护。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还已收取的购房款1000000元的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，本院依法予以维护。对于原告主张的20000元利息损失，鉴于涉案合同的解除系由不可归责于双方当事人的政策原因导致，结合本案实际情况综合考量，本院认定以原告自行承担为宜。因被告已将涉案房屋交付给原告，合同解除后，原告应将涉案房屋返还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告张会影与被告李燕菲于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告张会影与被告李燕菲及第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于2017年3月4日签订的《交易服务代理合同》；三、被告李燕菲于本判决生效后七日内退还原告张会影购房款1000000元；四、原告张会影于本判决生效后七日内将坐落于河北省三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉悦苑22号楼22-2-1101室房屋返还给被告李燕菲；五、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告张会影过户服务费3××00元、贷款服务费3××00元、代收评估费12750元；六、驳回原告张会影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14470元，减半收取计7235元，由原告张会影负担375元（已预交），被告李燕菲负担6734元，第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司负担126元；保全费5000元，由被告李燕菲负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为，因为限购政策，张会影丧失购房资格，也因此而不能取得涉案房屋产权证，张会影不能实现合同目的，一审法院判令解除双方的购房合同并无不当；《补充协议》中所约定的“甲乙双方约定于房本下发前办理银行贷款手续前允许乙方更换买受人，甲方无条件配合乙方指定买受人办理房屋后期贷款和过户手续”，是赋予张会影一种选择权，而不是为其设定的一项义务，即张会影不是必须变更买受人。因为是否有合适的买受人，并不是张会影所能决定的。综上所述，李燕菲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人李燕菲负担。本判决为终审判决。审判长  崔玉水审判员  李绍辉审判员  罗丕军二〇一八年八月三十一日法官助理杜振辉书记员吕娜