河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0311民初1124号原告：洛阳市凯瑞房地产置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区牡丹大道246号院5-1幢2，统一社会信用代码：91410300706793380D。法定代表人：王新立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖春,河南先为律师事务所律师,特别授权。被告：陈冲，男，汉族，1989年11月3日出生，住址：河南省洛阳市老城区。第三人：中信银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市西工区中州中路405号。负责人：杨勇，分行行长。原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司诉被告陈冲、第三人中信银行股份有限公司洛阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。庭审中，原告的委托诉讼代理人肖春到庭参加了诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的合同编号为YS0165803的《商品房预售合同》；2、判令被告返还原告“国宝花园”第1-19幢1单元1-2002号房屋；3、判令被告向原告支付代其偿还第三人的款项12282.79元，并向原告支付该款项从代付之日起至实际还清之日止按年利率24%的标准计算违约金（暂计1000元）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金104396.25元并承担原告另行出售涉案房屋的相关费用；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年12月25日，被告以银行按揭方式购买原告开发的“国宝花园”第1-19幢1单元1-2002号房屋，原被告双方签订了《商品房预售合同》，约定该套房屋总价为695975元。被告首付房款215975元，向第三人贷款480000元。另外，原、被告及第三人于2012年12月24日签订《个人购房借款合同》，约定由第三人向被告发放贷款480000元，每期还款本息为3049.73元，期限共360期。被告以所购买房屋提供抵押担保，原告对被告取得房产证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项提供阶段性连带责任保证。为约束被告按期偿还第三人贷款本息，原告在《商品房预售合同》附件四“合同补充协议”中明确约定，如被告未按期偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告从原告代其还款之日按日百分之一的标准向原告支付违约金；若被告连续三期以上（含三期）不能按借款合同向贷款银行履行还款义务的，原告有权与被告按照合同价解除商品房买卖合同，并另行出售房屋，同时，被告应当支付房款15%的违约金。上述合同签订后，被告支付了首付款，第三人发放了贷款，原告也已向被告交付了房屋，但被告却因个人原因停止向第三人偿还贷款本息，第三人直接从原告账户进行了扣划，经原告与第三人多次催促，被告未补交拖欠款项及偿还原告被划扣款项，且拖欠本息早已超过三期，截至2018年1月，第三人共扣划原告12282.79元。为维护原告合法权益，现诉至贵院，望贵院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。被告经本院合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩及证据。第三人经本院合法传唤未到庭，庭后提交情况说明一份，称被告未按期偿还贷款，连续逾期已超3个月，原告代偿本息共计12282.79元。依据原告提供无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：2012年12月25日，原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司与被告陈冲签订《商品房预售合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于洛阳市××大道××“国宝花园”××单元××商品房住宅××套，总价款为695975元。合同约定首付款215975元，贷款余额以借款合同为准。该合同附件四补充协议第八条约定“在该房屋未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按本合同之价格解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关”。被告已支付首付款215975元，余款480000元由被告向第三人申请按揭贷款。2012年12月24日，被告与第三人、原告三方签订《中信银行个人购房借款合同》一份，合同约定第三人借给被告480000元，用于购买以上房产，借款期限为360个月，由原告提供连带责任担保，同时合同约定了其他相关条款。协议签订后，第三人按照约定将480000元整汇入合同约定的原告账户。后因被告未按期偿还第三人以上借款及利息，连续逾期三个月，导致原告于2016年6月30日被第三人划扣4495.11元，于2016年9月28日被第三人划扣7787.68元。审理中，因被告未到庭，至调解不能。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当履行。根据《商品房预售合同》补充协议第八条约定：“在该房屋未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按本合同之价格解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关”，由于被告陈冲未按约定履行还款义务，故原告要求解除合同及要求被告返还房屋和支付购房款15%的违约金即104396.25元的请求本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据利息情况和合同性质，第三人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告在签订合同后，向原告支付了首付款且第三人已将被告的贷款给付给了原告，原告向被告交付了房屋。合同解除后被告应向原告返还案涉房屋，原告向被告已经收取的房款应另行处理。根据原告和被告签订的《商品房预售合同》补充协议第七条约定：“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人带向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。本案中，因合同约定的违约金过高，原告将违约金标准调整为以12282.79元为基数按照年利率24%计算的从代偿之日起至实际还清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。依照划扣时间，违约金以4495.11元为基数按年利率24%自2016年6月30日计算至实际偿还之日止，以7787.68元为基数按年利率24%自2016年9月28日计算至实际偿还之日止。原告主张的另行出售房屋的相关费用，未主张具体金额，也未提交票据等证据证明，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。第三人未提出诉讼请求，故本院仅处理商品房买卖合同纠纷。被告陈冲经本院合法传唤未到庭，视为放弃其民事抗辩权。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、解除原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司与被告陈冲签订的《商品房预售合同》。二、被告陈冲于本判决生效后十日内返还原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司位于“国宝花园”第1-19幢1单元1-2002号房屋。三、被告陈冲于本判决生效后十日内偿还原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司垫付的12282.79元及代偿违约金（违约金以4495.11元为基数按年利率24%自2016年6月30日计算至实际偿还之日止，以7787.68元为基数按年利率24%自2016年9月28日计算至实际偿还之日止）。四、被告陈冲于本判决生效后十日内按购房款695975元的15%计算违约金即104396.25元，支付给原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司。五、驳回原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6306元，保全费1120元，由被告陈冲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈 雷人民陪审员  沈鹏鹏人民陪审员  段国华二〇一八年八月二十日书 记 员  郭媛媛