北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初9057号原告（反诉被告）：王国萍，女，1968年5月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托代理人：李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。委托代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙汝清，女，1952年1月31日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人：黄庆生（孙汝清之夫），男，1953年11月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人：黄莉（孙汝清之女），女，1983年1月31日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）王国萍与被告（反诉原告）孙汝清合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王国萍的委托代理人李晶晶、靳双权，被告（反诉原告）孙汝清的委托代理人黄庆生、黄莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王国萍向本院提出诉讼请求：1．判令孙汝清协助将位于北京市昌平区XXX苑XX号楼X层XXX的房屋所有权转移至王国萍名下；2．本案诉讼费由孙汝清承担。事实与理由：2006年被告孙汝清因拆迁取得位于昌平区天通苑的购房资格，但其没有经济能力购买。2006年12月26日，原告王国萍与被告孙汝清在刘忠起与尹艳霞的见证下签订《协议书》，约定被告孙汝清将位于昌平区天通苑的购房资格转让给原告王国萍。原告王国萍以被告孙汝清的名义购买房屋，购买款等购房费用由原告王国萍承担。协议签订后当日原告王国萍支付了被告孙汝清二万元的购房资格转让以及借用的费用。2006年12月26日，依据《协议书》的约定，原告王国萍以被告孙汝清的名义与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于昌平区XXX苑XX号楼X层XXX的房屋。合同签订后原告王国萍依约定支付了全部购房款、缴纳了房屋的契税、公共维修基金、物业费用等全部费用。2007年7月22日，原告王国萍办理了房屋的入住手续，随后对房屋进行了装修。房屋产权证于2008年颁发至今已满五年，具备上市交易过户条件。但经原告王国萍多次催促，要求被告孙汝清按约定协助过户，被告孙汝清均以各种理由拒绝。原告王国萍认为，该房屋实际由原告王国萍出资以被告孙汝清的名义购买，房屋应该归原告王国萍所有。被告孙汝清有协助过户的义务。目前该房屋已具备过户条件，被告应按约定履行过户义务。据此，原告特诉至法院，望判如所请。被告孙汝清辩称，不同意原告的诉讼请求。双方订立的协议是无效的，国家的经济适用房是不允许买卖的。我们2006年是合法取得的国家经济适用房资格，在不太知情和懂法的情况下，开发商不能给做贷款。我们无奈跟原告签订这样的协议。原告在签订协议的时候是不具备购买经济适用房资格的，但他告诉我们他是有资格的，我们当时不知道。协议的内容与事实不符，违反合同法。原告有通过签订协议的非法手段取得国家政策性住房的目的，本身就有虚假成分。反诉原告孙汝清反诉称：一、判令反诉被告王国萍将位于XXX苑XX号楼X层XXX的房产腾退，归还反诉原告孙汝清使用；二、判令解除反诉原告孙汝清与反诉被告王国萍于2006年12月26日所签署的协议；三、本案诉讼费由反诉被告王国萍承担。事实理由：2006年反诉原告孙汝清在签署前门地区拆迁协议后依法取得政府补偿的天通苑经济适用住房指标一个。因该房产开发商违反国家经济适用房可以贷款的有关政策规定，不允许该房产进行贷款。孙汝清无力承担一次性购房款项。经朋友介绍，通过时任前门街道长巷第一居委会工作人员尹燕霞介绍将购房资格转让给反诉被告王国萍。订立协议时，反诉被告称其符合购买本市经济适用房的条件，双方在此基础上签订协议。2013年底，反诉原告孙汝清才知道2006年12月签订协议时王国萍不具备购置本市经济适用房的资格，协议内容不属实。王国萍并未实际居住本案房产。因王国萍拥有多套住房不符合在北京购买房屋的资格，自2013年至今无法进行过户。王国萍一直恶意拖延，为实际违约方。2017年11月29日至2018年5月2日期间，白建明（王国萍丈夫）向黄庆生（孙汝清丈夫）提出要孙汝清签署链家中介的《委托协议》和《配偶（共有权人）同意出售证明》，委托期一年。王国萍夫妇企图以该方式规避北京房产限购政策。遭到反诉原告孙汝清夫妇的一致反对后，王国萍恶意对孙汝清提出诉讼。本案协议为王国萍在隐瞒其不具有本市经济适用房购房资格的条件下与孙汝清私下签订的。该协议违反国家对于经济适用房管理的相关规定，损害社会公共利益，违反《合同法》。反诉被告王国萍并未用于自住，将本案房产出租赚取经济利益。王国萍一直不具备过户资格，企图通过要求孙汝清过户给第三人、要求孙汝清通过与中介签订委托协议、以诉讼的方式让法院判令孙汝清过户给第三人等方式恶意逃避国家限购政策。其中王国萍为实际违约方并导致该合同无法履行。因此反诉原告的反诉请求应予以支持。反诉被告王国萍辩称，不同意所有反诉请求。孙汝清说的事实与理由与事实不符。王国萍与孙汝清签订买房协议时并没有提出王国萍具有北京市经济适用房的购房资格，这不是双方签订买房协议的基础。协议的模板原是刘忠起与李振江签订的协议模板。王国萍、孙汝清签订协议时只是沿用之前模板并未做改动。所以说王国萍在签订合同时并未许诺其具有北京市经济适用房购房资格。另外，这并不影响协议书的履行。双方签订的协议是约定借用孙汝清的名义购买涉案房屋。孙汝清的在房屋可以办理产权过户手续时予以配合。王国萍是否具备购买经济适用房的购房资格并不影响双方协议的履行。另外，一、王国萍与孙汝清签订的协议也并不像孙汝清所述损害国家及公共利益，因为涉案房屋的原签订时间是2006年12月16日，早于2008年4月11日。涉案房屋并非依摇号取得，不存在规避国家经济适用房相关政策。第二，双方协议无法履行的根本原因是孙汝清提出房屋的补偿没有得到王国萍的同意。涉案房屋是2013年产权证下发满五年，可以交易办理过户手续。但孙汝清提出过户到王国萍名下需支付50万元的补偿。如果过户到王国萍指定的第三人名下，需支付100万元的补偿，并且在过户前，将补偿款支付到孙汝清的账户内，最终导致合同无法继续履行。第三，王国萍与孙汝清签订的协议及房款支付、交房、房屋产权证取得时间均在京15条实施之前，王国萍目前是否具备购房资格，并不影响合同的履行。第四，涉案房屋目前是否用于出租或自住并不影响王国萍和孙汝清签订合同的履行，孙汝清应当配合办理房屋的过户手续。据此，请求法院驳回所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：2006年12月26日，孙汝清（甲方）与王国萍（乙方）在案外人刘忠起、尹艳霞的见证下签订了一份《协议书》。该协议约定“甲乙双方均符合购置本市经济适用房的条件。现甲方因原住房被拆迁，取得在昌平区天通苑的购房权而暂无能力购置，乙方急需用房却未取得在该区的购房权。经双方协商，甲方同意乙方以自己的名义在上述小区购房。具体条件如下：第一条：购置和付款。1-1由甲方为乙方提供全部购置经济适用房的证明文件和审批手续，并委托乙方为自己名义上购房的代理人。乙方应承担甲方在取得有关文件和手续过程中所需的费用。1-2由乙方支付上述经济适用房的全部购房款，并支付该房在办理入住前后所需要的其他款项。第二条：收房、入住和装修。2-1开发商交房时，乙方以甲方名义接受房屋，并有权实际入住，甲方不干涉。2-2对房屋的装修样式和标准由乙方自行决定，甲方不干涉。第三条：办证和过户。3-1上述房屋在办理房产证书时，如根据有关政策可以直接登记在乙方名下或者只能以甲方名义办理时，甲方均应配合乙方予以办理。办证费用由乙方承担。3-2产权证书颁发后由乙方领取（代领）和保存。国家对该房征收的任何税费，均由乙方承担。3-3如果是以甲方名义办理的房产证书，在国家政策许可过户时，甲方应配合乙方将上述房屋过户到乙方名下。第四条：违约责任。4-1在本协议履行过程中，任何一方违反上述约定，均应赔偿给对方造成的损失。”《协议书》还约定了其他事项。《协议书》签订后，王国萍支付了孙汝清二万元借名费用。同日，王国萍以孙汝清的名义（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于昌平区XXX苑XX号楼X层XXX的房屋，合同约定房屋总价款367714元。合同签订后王国萍依约定支付了全部购房款，并以孙汝清的名义缴纳了房屋的契税、公共维修基金、装修押金、物业费、产权代办费、综合地价款等费用。2007年10月22日，王国萍办理了房屋的入住手续。后王国萍对房屋进行了装修，并占有使用至今。2008年11月18日，孙汝清登记办理了房屋所有权证书。现房屋已具备上市交易过户条件，王国萍多次要求被告孙汝清按约定协助过户，但双方因为补偿款问题无法达成一致意见。另查，王国萍现不具备在北京市的购房资格。经本院释明，原告王国萍表示如果法院判决解除双方签订的《协议书》，她将另行主张孙汝清支付补偿款。上述事实，有《协议书》、收条、中国工商银行个人业务凭证、北京市商品房预售合同、入住通知书、入住收费明细表、购房款发票、公共维修基金收据、装修押金收据、物业费发票、产权代办费收据、综合地价款收据、契税缴款书、房屋所有权证书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，根据原被告签订的《协议书》及双方当事人陈述的争议房屋占有使用情况，能够认定原被告之间存在由原告出资、借用被告之名登记的借名买房合同关系，且争议房屋系经济适用房。关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因争议房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间关于过户的约定不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现房屋所有权证书自颁发至今已满五年，房屋具备上市交易过户条件，一般情况下被告孙汝清应配合原告王国萍办理房屋过户手续。现王国萍并不具有在北京市购房资格，故办理房屋过户手续存在现实障碍，双方签订的《协议书》无法继续履行。王国萍要求孙汝清协助过户的主张，本院不予支持。《协议书》的目的客观上已无法实现，故对于孙汝清要求解除《协议书》的反诉请求，本院予以支持。虽然《协议书》被确认有效，但不排斥王国萍在当初借名买房操作的违规认定。因此在房屋限购的大背景下对借名购买经济适用房的过户行为应当从严要求。合同解除后，权利义务终止，孙汝清作为房屋的所有权人，有权请求王国萍返还房屋。孙汝清要求王国萍腾退、归还房屋的反诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除孙汝清与王国萍于2006年12月26日签署的《协议书》；二、王国萍于本判决生效之日起90日内将位于北京市昌平区XXX苑XX号楼X层XXX的房屋腾退，并归还给孙汝清；三、驳回王国萍的诉讼请求。本诉案件受理费3403元，由原告王国萍负担（已交纳）；反诉案件受理费3407．86元，由反诉被告王国萍负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由原告王国萍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  卢志成二〇一八年八月二十八日书记员  宋丹丹