广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初9643号原告：梁丽丽，女，1967年4月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人:刘良才，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人:林慧敏，广东君品律师事务所实习律师。被告：林汝明，男，1955年1月28日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁银娇，女，1952年2月26日出生，汉族，住广东省中山市。被告：林敏仪，女，1984年11月1日出生，汉族，住广东省中山市。三被告共同委托诉讼代理人：梁桥容，广东香山律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：黄浩枫，广东香山律师事务所律师。被告：林志锋，男，1990年1月15日出生，汉族，住广东省中山市。原告梁丽丽与被告林汝明、梁银娇、林敏仪、林志锋农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁丽丽及其委托诉讼代理人刘良才、林慧敏，被告林汝明、梁银娇，及被告林汝明、梁银娇、林敏仪的共同委托诉讼代理人梁桥容到庭参加诉讼，被告林志锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告梁丽丽向本院提出诉讼请求：1.法院确认原告与四被告签订的《自建房转让协议》无效；2.四被告共同返还自建房转让款70万元；3.四被告共同赔偿原告损失20万元。事实与理由：因被告资金紧张遂提出将其自建房出售给原告。2017年5月16日，原告和四被告签订《自建房转让协议》，约定被告将其名下位于中山市的房屋（粤房字第**）及集体土地建设用地［中府集建总字号第195289号、中府集建（1991）第11210319号］以100万元人民币出售给原告，原告依约于2017年5月16日将70万元转账至被告四。后来，原告发现被告现有房屋并非《自建房转让协议》中已办房屋所有权证的房屋，而是未报建的违章建筑，因此依法不能进行转让，《自建房转让协议》应为无效合同。基于合同无效，被告应当依法返还70万元款项及按《自建房转让协议》第六点约定赔偿原告20万元。为此，特诉至贵院，请法院公正判决。被告林汝明辩称，1.本人与梁丽丽与2017年5月16日签订的《自建房转让协议》应属有效合同。梁丽丽从第一次来看房便清楚案涉房产属于拆旧重建房产，重建时未办理报建及领取新房产证手续，其再三考虑后决定购买，纵观案涉协议内容，尤其是第四条“乙方清楚知悉，现因国家政策原因无法完成房屋过户登记手续，甲方保证今后如遇国家政策允许可以过户，甲方必须无条件配合和提供相关材料办理过户手续。在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应积极配合协助乙方办理，所产生的税费由乙方自行承担”，可见协议的目的在于拥有房屋的占有使用权，房屋过户只是附条件条款，因此上述协议实为有效合同。2.原告不想履行合同，我方愿意退还其已支付的70万元款项，但应先扣除20万元违约金及72000元损失赔偿。根据案涉协议第七条约定“乙方应按时足额向甲方支付购房款，乙方逾期支付购房款超过七日的，甲方有权要求解除合同，并要求乙方支付违约金20万元”，剩余30万元原告本应于2017年12月31日支付，其至今未付，按约定应承担20万元的违约金。原告违约导致我方损失中介费7万元，律师见证费2000元。3.原告的诉求三要求损失赔偿20万元和诉求一的主张案涉协议无效互相矛盾。原告知晓房屋现状，被告并未实施导致合同无法继续履行的行为，不存在支付违约金的问题。4.梁银娇、林敏仪、林志锋只是案涉协议的第三人，在案涉协议中约定“第三人梁银娇、林敏仪、林志锋系甲方所有家属成员，现第三人对甲方将该上述房屋出售给乙方没有异议，并保证今后不以任何形式任何理由对该房屋主张权利”，三人并非合同的相对方不享有和承担案涉协议项下的权利义务，因此原告要求三人承担共同责任没有事实及法律依据。被告梁银娇、林敏仪辩称，被告梁银娇、林敏仪并非合同的相对方，也没有签订相关共同承担的条款，故我们二人不应承担责任。被告林志锋未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：1.2017年5月16日，原告梁丽丽作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的被告林汝明，梁银娇、林敏仪、林志锋作为第三人签订《自建房转让协议》一份，约定：1.甲方及其所有家庭成员自愿同意将甲方位于中山市的房屋,集体土地建设用地使用证：［中府集建总自第195289号、中府集建字（1991）第11210319号］,房屋所有权证证：［粤房字第**出售给乙方。2.第三人梁银娇、林敏仪、林志锋系甲方所有家庭成员，现第三人对甲方将上述房屋给乙方没有异议，并保证今后不以任何形式任何理由对该房屋主张权利；房屋总价款为人民币壹佰万元整（￥1000000元）；乙方签订本协议之日向甲方支付购房款70万元，于2017年12月31日前向甲方支付剩余购房款30万元，甲方收到乙方购房款时向乙方出具相应的收款收据乙方清楚知悉，现因国家政策原因无法完成房屋过户登记手续，甲方保证今后如遇国家政策允许可以过户，甲方必须无条件配合和提供相关材料办理过户手续。在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应积极配合协助乙方办理，所产生的税费由乙方自行承担；乙方应按时足额向甲方支付购房款，乙方逾期支付购房款超过七日的，甲方有权要求解除合同，并要求乙方支付违约金20万元。3.乙方将全部购房款转账支付至甲方指定的银行账户,开户银行：中国工商银行中山分行；开户人：林志锋；账户：62×××29。案涉协议签订后，原告于2017年5月16日向上述指定账户支付购房款70万元，并提相关转账凭证为据。2.涉案房屋分别于1991年7月5日、1991年8月21日取得集体土地建设用地使用证［中府集建总字号第195289号、中府集建（1991）第11210319号］和房屋所有权证（证（粤房字第**登记在被告林汝明名下。案涉房屋经拆旧建新房屋，房屋重建后未到相关部门进行报建、未取得《建设工程规划许可证》及领取新房产证。3.庭审中，原告梁丽丽表示知道涉案房屋是新屋，且在签订协议时被告林汝明有交房产证给原告，但原告当时没有看清楚。签订合同前原告亦有到现场考察，后来双方协商办证问题，发现旧的房产证，无法过户。4.另查明，被告林汝明、梁银娇系夫妻关系，被告林敏仪、林志锋系被告林汝明、梁银娇女儿、儿子，四被告共同居住、共同生活。原告梁丽丽的户籍地位于中山市，不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。本院认为，本案属于农村房屋买卖合同纠纷。关于双方争议的被告梁银娇、林敏仪、林志锋的诉讼地位及责任承担问题。本院认为，因被告梁银娇、林敏仪、林志锋与被告林汝明系夫妻子女关系，四人共同生活居住，涉案转让房产属于共同拆旧建新的房屋，且原告已支付的70万购房款也是由林志锋收取。因此《自建房转让协议》虽将梁银娇、林敏仪、林志锋列为第三人，但本案梁银娇、林敏仪、林志锋应作为被告，与被告林汝明共同承担责任。本案的争议焦点在于案涉《自建房转让协议》是否有效及相关责任承担问题，对上述问题，本院分析如下：一、关于案涉自建房转让协议是否有效的问题。原告梁丽丽与被告林汝明于2017年5月16日所签订的自建房转让协议系双方当事人真实意思表示，但是当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有。”根据《房屋登记办法》第八十六条规定“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”即宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。本案中，梁丽丽与林汝明之间签订的自建房转让协议所涉房屋，系中山市港口镇前进村集体土地上的房屋。由于梁丽丽不是该村集体经济组织成员，不享有该村宅基地的使用权，且该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。二、相关责任承担问题。《自建房转让协议》签订前，原告有到现场考察过，被告也向原告出示过集体土地建设用地使用证、房屋所有权证等，双方理应知道涉案房产属于集体土地建设用地，未经（县）级以上政府部门批准的转让行为违反国家法律而无效。因此，原、被告对此均有过错，均应承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故此，原告已向被告支付的房屋转让款70万元应予以返还。如前所述，原告、被告对于合同无效的法律后果均具有过错，均应承担相应责任，故原告梁丽丽主张被告林汝明、梁银娇、林敏仪、林志锋赔偿损失20万元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告林志锋不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《房屋登记办法》第八十六条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁丽丽与被告林汝明、梁银娇、林敏仪、林志锋于2017年5月16日签订的《自建房转让协议》无效；二、被告林汝明、梁银娇、林敏仪、林志锋于本判决生效之日起七日内向原告梁丽丽返还自建房转让款70万元；三、驳回原告梁丽丽的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取为6400元（原告梁丽丽已预交），由原告梁丽丽负担1422元，由被告林汝明负担4978元（被告林汝明于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告梁丽丽）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆永伟二〇一八年八月十日书记员  李杰华黄怡凤