河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0903民初2257号原告（反诉被告）：沧州市运河区南陈屯乡小屯村民委员会。法定代表人：于振新，该村委会主任。委托代理人：封金良，河北卓强律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北乾瑞物业服务有限公司。法定代表人：孙玉秀，该公司执行董事。统一社会信用代码：91130903585428669G。委托代理人：张美华，河北衡泰律师事务所律师。委托代理人：刘巧娜，该公司经理。原告（反诉被告）沧州市运河区南陈屯乡小屯村民委员会（以下简称小屯村委会）与被告（反诉原告）河北乾瑞物业服务有限公司（以下简称乾瑞物业公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告小屯村委会的法定代表人于振新及其委托代理人封金良，被告乾瑞物业公司的委托代理人张美华、刘巧娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小屯村委会向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告双方之间的物业服务委托合同；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月28日，原告与被告签订《物业服务委托合同》一份。双方约定，合同自2015年3月1日起执行，期限五年。合同中明确了被告的服务项目，如负责小区的环境卫生清洁工作、负责公共设施设备维护及绿化养护工作、负责辖区内车辆停泊或通行的管理工作等。但在有效的合同期间内，被告未按合同履行应尽义务，造成该小区绿化面积不达标、车辆随处停放毫无秩序可言，楼道照明灯时常断电多次，导致业主摔倒，1号楼电梯停运8个月之久，安保设施不到位导致用户失窃情况频发等现象。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告的行为已经严重违约，致使本合同目的不能实现，原告有权解除物业服务委托合同。为了维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告乾瑞物业公司辩称，一、乾瑞物业公司严格按照与小屯村委会签订的《物业服务委托合同》履行相关义务，并安排专门工作人员负责相应工作，不存在原告所诉称的环卫、绿化养护、小区安保等工作不达标的问题。二、对于电梯等相关公共设施设备维护问题。乾瑞物业公司严格按照合同约定履职尽责，进行维保养护工作。根据《物业服务委托合同》约定，对于电梯、照明等公共设备的维修，应使用维修资金支付相关费用，但对于该费用的使用应由原告在盖章认可后经住建局审批进行支取，而原告方却以种种理由多次拒绝配合对上述资金进行使用，进而导致了相关设备维修不到位的问题发生，该责任应由原告方承担。三、对于车辆停泊管理不到位的问题。在2017年之前，被告乾瑞物业公司一直对小区内的车辆停泊及通行情况严格管理，完全不存在随处停放的问题发生。但在2017年2月1日起，原告为一己私利私自在小区内划定停车位并收取停车费用，严重扰乱的小区内的车辆管理，该责任应由原告方承担。另外，原告小屯村委会还将小区门口的道闸拆除，自行私设了道闸及隔离桩，并且多次组织社会闲散人员及村民到小区门口及被告方办公地点闹事，扰乱了小区内正常的生活及工作秩序，对此被告会及时组织相关证据材料提交给公安、纪检监察等机关以维护自身的合法权益。综上，被告乾瑞物业公司不存在原告所诉称的对物业服务履职不到位的情况，望贵院查明事实，依法驳回原告的诉请。被告（反诉原告）乾瑞物业公司向本院提出反诉请求：l.依法判令被反诉人限期拆除其在嘉禾一方花园小区私自划定的停车位、私设的道闸及隔离桩；2.本案全部的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年2月28日，反诉人乾瑞物业公司与被反诉人小屯村委会签订《物业服务委托合同》一份，约定服务期限五年，自2015年3月1日起执行，并对乾瑞物业公司的服务项目，如"车辆停泊、通行的管理工作"进行了约定。但自2017年起，被反诉人小屯村委会为一己私利私自在小区内划定停车位，并与业主签订车位租赁合同收取相关费用，严重扰乱了小区内的车辆正常的停泊与通行秩序。另外，小屯村委会还在小区门口私设隔离桩及道闸，并将由乾瑞物业公司设置的道闸拆除，严重影响了小区内业主的生活秩序以及反诉人的正常管理工作。为维护反诉人的合法权益，特提出如上反诉请求，望贵院依法准如所请。原告（反诉被告）小屯村委会针对反诉辩称，经村民代表会议讨论通过，村委会、党支部协商，被反诉人为了避免小区内车辆乱停乱放的情况，在小区内规划了车位。同时，为了小区的安全和车辆的有序出入，安装了相关的设备，所收取的费用用于对车位的规范管理和小区秩序的维护，其行为维护了小区的秩序和居民的生活安全，对反诉人的工作没有造成任何的影响。故此，恳请法院查明事实后依法驳回反诉人的反诉请求。原告为支持其主张提交如下证据：1、257户业主书面证人证言以及证人姬某、王某出庭的证人证言，用以证明：1.电梯经常停运，最长达9个月之久；2.楼梯的照明灯经常不亮；3.楼宇门对讲系统不能使用；4.小区绿化存在多处植物死亡的情况；5.道路不平存在安全隐患；6.其他问题如消防、卫生等其他问题。2、沧州一方房地产开发有限公司出具的证明两份，用以证明开发商已经向被告乾瑞物业公司支付了电梯的相关费用，而被告未能及时履行维护电梯的义务。3、《信访工作日报表》，用以证明业主因对乾瑞物业公司的服务不满意，曾到沧州市政府上访。被告为支持其主张提交如下证据：1、原被告双方签订的《物业服务委托合同》、照片43张，用以证明乾瑞物业公司严格按照合同约定履行尽职尽责。2、电梯维保记录两份及电梯配件更换确认单8张，用以证明乾瑞物业公司对于小区内电梯均定期负责维修养护，并自行垫付费用更换电梯配件。3、电梯维修保养合同一份，用以证明乾瑞物业公司与专业电梯维护保养公司及人员签订合同维护电梯的保养。4、电梯定期检验报告一份，用以证明原告所诉一号楼的电梯检验不合格。按照合同约定，应当动用维修资金进行电梯的更换，但原告方一直拒不配合乾瑞物业公司办理维修资金的使用手续，导致该电梯一直停用。5、告知函三份及送达视频一份，用以证明乾瑞公司多次告知原告配合维修资金的支取程序以及拆除违法私设的设施。6、收取沧州一方房地产开发有限公司电梯费的票据，用以证明开发商支付的只是电梯电费，并不包括维修费用。7、申请本院调取的运河区纪检监察机关对相关人员的《谈话笔录》，用以证明小区内车辆管理小组是隶属于原告，其实代表原告与业主签订的车位租赁合同。8、录音以及沧州市物价局的相关通知，用以证明运营维护费只是电梯日常维护、保养的费用，并非维修、更换费用。另，原被告双方均申请本院对现场进行勘验，本院制作了勘验笔录并拍摄了部分现场照片，用以证明小区管理现状。经审理查明，2015年2月28日，原告（委托方）被告（受托方）签订《物业服务委托合同》，合同主要约定，甲方（原告）将嘉禾一方花园小区1、2、3、4、5、6、7、8、10号楼委托乙方（被告）提供物业服务。服务项目：l.业主档案资料的建立与保管。2.负责本小区各项管理规章制度、管理办法的制定，报甲方审定后实施。3.负责小区的环境卫生清洁、外运工作。4.协助公安机关负责辖区内的公共治安维护管理工作(但不承担业主个人的人身、家庭财产及所有车辆的保险保管及赔偿责任)。5.负责公共设施设备维护及绿化养护工作。6.负责辖区内车辆停泊、通行的管理工作。7.负责小区的物业费收取工作。8.楼宇单元内楼宇门、对讲系统及附属设施属于本单元业主共有设施，其维修费用由本单元共用业主承担。9.单幢楼体的楼顶防水，内、外墙壁，门窗属于本幢楼业主共有，保修结束后的维修费用由维修资金支付。服务标准：1.建立健全小区公共设施设备档案。2.制定小区公共设施、设备巡查计划，使其处于良好的运行状态。3.路灯完好率保持在90%以上。4.每年对小区排污主管道(含化粪池、沉淀池)进行清淤、疏通一次。5.小区实行封闭式管理，协助公安机关维护小区的治安秩序，门卫实行24小时值班制度。6.治安巡逻实行定时与不定时相结合。7.车辆进入小区，时速不得超过40km,不得将车辆停在交通干道、广场和绿化带内，不得妨碍车辆通行。8.业主遇有庆典时，应告知小区物业，以便协助做好相关事项。9.业主出租、转让房屋时，应到物业办公室办理登记手续。10.本小区设有电视监控系统，对小区进行监控管理。11.秩序维护人员要做好治安值班记录、巡逻记录和交接班记录。12.小区生活垃圾日产日清。13.单元楼道每两日清扫一次，楼梯扶手每月擦拭一次。14.小区道路、广场每日保洁一次。甲方的权利和义务：1.协助乙方制定业主公约和本小区各项管理规章制度、管理办法，并要求业主和物业使用人遵守执行。2.审定乙方拟定的物业管理制度。3.检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。4.负责收集、移交物业管理所需要的全部图纸、档案、资料。5.无偿向乙方提供管理用房及工具物品的存放用房。6.协助乙方做好物业服务工作和文化宣传教育活动。乙方的权利和义务：1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。2.对业主和物业使用人违反法律、规章的行为，先进行规劝，无效时提请有关部门处理。3.按年收取物业服务费，对未按时交纳的业主，先进行邮寄、公告等方式催缴，无效时有权提请人民法院处理。4.负责编制保修期后的房屋，附属建筑物、构筑物、设施、设备，绿化的维修、养护计划和大中修方案，待维修资金支付后，由乙方组织实施。特别约定：1.乙方协助公安机关负责小区公共秩序的维护和管理，但不承担业主个人人身、家庭财产及车辆的保险保管责任。2.单幢楼体的楼顶防水，内、外墙壁，门窗属于本幢楼业保修结束后的维修费用由维修资金支付。3.楼宇单元内照明费用、楼宇门、对讲系统及附属设施属于本单元业主设施，其维修费用由本单元共用业主承担。附则：本合同自2015年3月1日起执行，盖章有效，期限五年。另查明，根据原被告双方当事人的申请，本院对案涉小区的物业管理状况进行了现场勘验。经现场勘验可见：1号楼2单元电梯无电，不运行，楼宇对讲机缺失。小区东院墙约几十米向外倾倒，与相邻永安家园小区院墙相搭。小区部分道路坑洼不平，尤其从小区西门进入小区后道路坑洼不平较明显。有的硬化路面塌陷，有的硬化路面地砖缺失。地下监控机房大部分显示屏无信号。部分绿地地面裸露，没有补种绿草。绿化带内杂草丛生，有的地方存在垃圾，有的业主占用绿地种植蔬菜，有的植物死亡，没有换种绿植。西门进出口处各设有道闸，管理小区车辆出入。进入小区后，道路中间设有地桩，用以疏导车辆进出。另，在勘验现场部分业主情绪激动，曾与物业管理人员发生肢体冲突。后110、120车辆赶到，将相关人员带走，将伤者送往医院救治。还查明，原告成立了车辆管理小组，由车辆管理小组与部分业主签订地上车位租赁合同，所收租金独立核算。本院认为，原被告双方签订的《物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告应当严格按照合同约定完成委托事项。根据原告提供的证据以及本院对现场的勘验可以证实，被告没有较好的完成委托事项，存在诸多服务不到位的情形。尤其是1号楼2单元的电梯长达9、10个月停运，给业主的生活造成极大的不便。该电梯经检验不合格，被告应当及时采取维权等方式方法解决该问题，以维护广大业主的利益。但被告以原告不予盖章不能启用维修基金为由，至今没有解决电梯运行问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。被告关于维修基金使用程序的辩称不符合上述规定，本院不予采纳。关于车辆管理。被告在运河区纪检监察机关认可由于小区地上没有规划停车位，拆迁户又居多，乾瑞物业公司管不了，乾瑞物业公司只是负责车辆进出、登记，没有管理停放，车辆随意停。在此情况下，原告才成立车辆管理小组，对车辆进行有序管理。被告辩称，原告私自划定停车位、私设道闸及隔离桩，与事实不符，因此，对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，被告没有完全完成原告的委托事项，存在较多不足，原告不能达到合同目的。且现在原被告矛盾尖锐，部分业主与被告矛盾激化，再继续履行《物业服务委托合同》，不利于小区的管理，不利于对业主利益的保护，原被告均应以广大业主的利益为重。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，原告提出解除双方《物业服务委托合同》的请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十四条、第四百一十条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2015年2月28日签订的《物业服务委托合同》；二、驳回被告的反诉请求。案件受理费100元，反诉受理费100元，均由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  张清会二〇一八年八月一日书记员  马 茹