上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初7285号原告：王娟，女，1974年10月24日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：蒋蓓妮，上海米谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周樑，上海米谷律师事务所律师。被告：陈波，男，1987年12月16日出生，汉族，住湖南省。原告王娟与被告陈波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娟的委托诉讼代理人蒋蓓妮、周樑，被告陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告就上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》；2、请求判令被告搬离涉案房屋、排除妨碍；3、请求判令被告支付原告违约金人民币9000元(以下币种均为人民币)；4、请求判令被告支付原告2018年3月15日至2018年6月25日期间房屋占用使用费30000元。事实和理由：原、被告于2016年12月5日签订租赁合同一份，约定原告将涉案房屋出租给被告居住使用，租赁期自2016年12月15日起至2021年4月30日止。租赁期间，原告发现被告存在擅自转租、非法群租的情形，并在房屋内违法搭建、擅自改变房屋结构；此外，被告还对原告所提供的家具家电等设备有毁损及未合理使用的行为。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。被告陈波辩称，被告不认可群租，不存在违约行为。2018年3月10日被告曾短信通知原告来收取租金，打原告手机但一直关机，原告也没有来收取租金，被告愿意与原告协商后支付房屋使用费，故不同意原告的诉请。经审理查明，涉案房屋权利人是原告。2016年12月5日原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期限为五年，自2016年12月15日起至2021年4月30日止；月租金为9000元，双方议定首付三月，另付9000元押金，以后每按三月结算一次，提前七天支付下次房租；租赁期满后，乙方清空房屋、清点，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法行为，否则后果自负;未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋设施受到损坏，乙方应负责赔偿；乙方应按本合同约定合法使用租赁房屋,不得擅自改变使用性质。合同第七条违约处理约定甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续；如无故违约则向对方支付违约金9000元；若甲方违约，除退还乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，乙方同意支付给甲方上述金额违约金。合同签订后，被告向原告支付三个月租金27000元及押金9000元。2018年2月12日原告起诉来院，2018年6月12日被告签收本案起诉状副本。被告已向原告支付租金至2018年3月14日。审理中，原告提供了其向涉案房屋所属物业公司上海威斯特物业经营有限公司调取的2017年8月13日“现场检查整改告知单”及2018年1月5日多部门联合整治时拍摄照片，“现场检查整改告知单”中载明涉案房屋存在“私自在阳台安装马桶”、“擅自隔客厅为卧室”等问题，要求七天内把违规恢复原型；原告提供了普陀区长寿路街道安全工作委员会、上海市公安局普陀分局长寿路派出所、上海市普陀区长寿路街道房管办事处、上海威斯特物业经营有限公司于2018年1月10日出具的告知书，证明被告擅自改变房屋结构，存在群租的违法行为。经质证，被告表示对上述证据不清楚，没有看到过；被告称多部门联合执法时其不在现场，但之后知道此事，确认多部门联合执法两次。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。现原告主张被告存在改变房屋结构、擅自转租群租的行为，并为此提供了物业公司出具的“现场检查整改告知单”以及多部门出具的告知书予以证明，被告对上述证据表示不清楚，但未提供相应证据予以反驳，且确认多部门曾两次联合对涉案房屋进行整治，故本院采信原告的主张。被告未能按照涉案房屋的性质用途合理、合法地使用涉案房屋，存在一定的安全隐患，对公共秩序造成了潜在危害，违反了政府关于租赁的相关规定，现原告据此要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，于法有据，本院确认该租赁合同于被告签收本案起诉状之日即2018年6月12日解除。合同解除后，被告已无合同及法律依据继续使用涉案房屋，原告要求被告搬离涉案房屋，并无不当，本院予以支持。鉴于被告已支付原告租金至2018年3月14日，故被告仍应向原告支付2018年3月15日至2018年6月12日期间的租金；2018年6月13日起，双方租赁合同已解除，但被告仍实际占用涉案房屋，原告要求被告按照月租金标准支付2018年6月13日至2018年6月25日期间房屋使用费，并无不当，故本院对原告要求被告支付2018年3月15日至2018年6月25日期间租金及房屋使用费30000元的诉请予以支持。双方合同约定无故违约应向对方支付违约金9000元，故现原告据此要求被告支付违约金9000元，并无不当，本院予以支持。至于被告支付的押金9000元，原告表示抵扣水电煤等被告应支付费用后返还被告，鉴于目前该费用尚未结算，故本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告王娟与被告陈波关于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月12日解除；二、被告陈波应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告陈波应于本判决生效之日起十日内支付原告王娟2018年3月15日至2018年6月25日期间租金及房屋使用费人民币30000元；四、被告陈波应于本判决生效之日起十日内支付原告王娟违约金人民币9000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费人民币775元，减半收取计人民币387.50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邵云娟二〇一八年八月二十日书记员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。