广东省惠东县人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤1323民初348号之三原告：深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，住所地广东省惠州市大亚湾**响水河北路**美岸栖庭花园******房。负责人：昌荣。委托诉讼代理人：行伟，广东金智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘展辉，广东金卓越律师事务所律师。被告：金融街惠州置业有限公司，住所地，住所地广东省惠东县巽寮湾度假村iv>法定代表人：吕洪斌。委托诉讼代理人：冯计明，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝艳霞，广东宇伦律师事务所律师。第三人:深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼****iv>法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：朱莎，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：林少芳，广东鹏讯律师事务所律师。第三人:惠州市凤池岛旅游度假村有限公司，住所地广东省惠，住所地广东省惠东县巽寮凤池岛酒店公寓div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曾俊，总经理。委托诉讼代理人：吴惠霖，该公司员工。原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司与被告金融街惠州置业有限公司（以下简称彩生活大亚湾分公司、金融街惠州公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案。诉讼过程中，被告金融街惠州公司申请深圳市彩生活物业管理有限公司、惠州市凤池岛旅游度假村有限公司（以下简称彩生活公司、凤池岛公司）作为本案第三人参与诉讼，本院予以准许。原告彩生活大亚湾分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2014年12月至2016年11月及以往拖欠的物业管理费、水电费3712754.73元（含滞纳金）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系依法成立的物业管理分公司，被告系凤池岛旅游度假村的开发单位。2008年7月3日，被告与原告总公司签订了《前期物业管理合同》，上述合同签订后原告总公司将上述合同内物业管理工作交予原告负责，上述合同2011年7月2日期满。期满后业主委员会没有与原告重新签订《物业服务合同》，原告与被告形成了事实物业服务合同关系，在2014年12月前除有争议部分的物业费外，被告已经支付了相应的物业管理费和水电费。2014年12月起至2016年11月，被告累计拖欠控制房屋、办公楼、商铺等物业的物业管理费、水电费3712754.73元（含滞纳金及之前有争议未付款项）。原告认为，原、被告之间形成了事实物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应当依约支付相应的物业服务费、水电费等费用。原告多次向被告催收，被告以空置房屋应当减半收取物业费及对是否空置等问题与原告达不了一致意见，拒绝支付相关费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉请为被告支付原告物业费2648196元及违约金4599963.82元。事实与理由：因起诉时原告与被告之间物业服务合同关系尚未终止，故诉请金额只计算至起诉前。现双方物业服务合同关系已经终止，故将诉讼金额计算至合同终止之日。被告金融街惠州公司辩称：一、本案所涉《金海湾凤池岛前期物业管理服务合同》是我司与深圳市花样年华物业管理有限公司签订的，《账务处理及债权债务抵消及还款协议》是我司与凤池岛公司签订的，原告既不是前期物业管理服务合同的一方当事人，也不是抵销还款协议约定的提供凤池岛小区的物业管理服务的公司，原告不是本案适格原告。二、物业公司未按照约定提供物业服务、履行维修义务，物业消防系统出现严重问题，导致惠东县公安消防大队作出限期整改通知书、采取断水停电措施，导致我司无法正常经营物业，造成较大的损失。三、物业服务合同约定空置房的物业管理费期限为两年，对两年后的空置房物业管理费未做约定，但合同双方到期后继续履行合同，所有的其他条款均按照前期物业服务合同履行，根据合同整体解释，对两年后的空置房物业管理费应当按照收费标准50%缴纳，原告计算物业管理费的标准严重错误。四、原告与凤池岛公司均由凤池岛公告的法定代表人曾俊实际控制，两公司人格混同。我司2014年12月31日前的物业费、水电费及凤池岛公司的租金已经达成协议，且双方均已经履行完毕，2015年1月后的物业费、水电费继续与凤池岛公司实行相抵机制。第三人彩生活公司述称：一、被告应向我方支付拖欠的物业管理费、水电费和滞纳金。2008年我方与被告签订了前期物业管理合同，约定期限至2011年7月2日，我方自合同期开始授权下设非法人分公司即原告对小区进行管理。合同期满后，原告亦继续提供物业服务。因此，我方有权继续收取被告拖欠的物业费、水电费和滞纳金。另外，原告在管理期间收取的所有物业费、水电费和滞纳金应交给我方，其不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，但其负责人曾俊擅自将应由我方收取的物业费转抵扣第三人凤池岛公司欠被告的商铺租金，而曾俊作为凤池岛公司的法人代表，其行为损害了我方利益。二、凤池岛公司并非该小区的物业管理人，原告亦系代我方履行物业服务合同的义务，被告亦予以确认。原告以及凤池岛公司均无权以我方应收取的物业费抵扣凤池岛公司拖欠被告的租金，且被告已就该部分租金提起了诉讼。第三人凤池岛公司述称，一、原告的法定代表人并非我司法定代表人，双方主体不同。二、涉案小区之所以会停电是被告起到了带头，长期拖欠物业费造成原告无资金运营小区，申请维修基金遭拒，无奈起诉小业主。被告提供证据材料给小业主及向法院施压，涉案小区有今天被告应该承担很大的责任。三、财务处理及账务抵消及还款协议与本案无关，但据了解该协议已经履行完毕。如果没有履行完毕，在（2016）粤1323民初834号案被告起诉状与上诉状怎么没有提，本案对该事情不应再次处理。四、房屋租赁合同无法确认真实性，关联性不予认可，债权是原告的，债务是被告。五、被告提供的支付租金及续租方案、民事判决书作为抗辩与本案没有直接关联。首先不是适格主体，因此不存在追究租金与物业费互抵机制。其次，债权是原告，债务是被告。涉案案件也还在二审审理中，而（2018）粤13民终1468号民事判决书，该案也经省高院发回重审，足以证明我司与本案没有关系。诉讼过程中，各方当事人均确认涉案前期物业服务合同系由第三人彩生活公司与被告于2008年签订。合同于2011年到期后，原告与第三人彩生活公司均主张系由第三人彩生活公司授权原告继续履行合同，第三人凤池岛公司对此予以认可，而被告则主张系由第三人凤池岛公司实际履行。第三人彩生活公司明确表示，我方不同意原告的起诉，涉案的物业费等应当向我方支付，但原告负责人私自跳过我方起诉，在我方不知情的情况下要求被告支付应向我方支付的物业费等，起诉的主体应该是我方，将另行对被告提起诉讼。本院认为，从合同主体而言，涉案前期物业服务合同签订的主体系第三人彩生活公司与被告。在前期物业服务合同期满后，即使系由原告实际继续履行，也系在第三人彩生活公司的授权下继续履行合同，合同主体仍应是第三人彩生活公司与被告。原告作为第三人彩生活公司的分公司，不具有独立的法人资格，其民事责任由第三人彩生活公司承担，而第三人彩生活公司已明确表示原告存在损害其权益的行为而不同意原告起诉。因此，被告辩称原告在本案诉讼中主体不适格，理由充分，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的起诉。原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司已预交的案件受理费62540元，本院予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  练新贵审判员  吴润明审判员  刘振尧二〇一八年八月七日法官助理詹颖书记员何科达