甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘04民终1267号上诉人（原审被告）：李淑勋，男，生于1980年5月1日，汉族，住靖远县。委托诉讼代理人：范宏生，甘肃明源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康度，男，生于1963年12月12日，汉族，住靖远县。被上诉人（原审第三人）：李淑娜，女，生于1976年3月15日，汉族，住靖远县。上诉人李淑勋与被上诉人康度、李淑娜房屋租赁合同纠纷一案，前由靖远县人民法院作出（2015）靖民二初字第263号民事判决，宣判后，康度不服提出上诉，本院于2016年12月15日作出（2016）甘04民终620号民事裁定书，裁定发回重审。靖远县人民法院重新组成合议庭审理后作出（2017）甘0421民初224号民事判决。宣判后，李淑勋不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李淑勋的委托诉讼代理人范宏生、被上诉人康度到庭参加了诉讼，被上诉人李淑娜经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李淑勋上诉请求：1、请求撤销原判，改判驳回被上诉人康度的一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人承租的被上诉人康度位于靖远县风雷街康盛小区临街二楼房屋，在上诉人与被上诉人李淑娜于2013年4月签订了《转让协议书》中双方约定：（1）靖远尊皇娱乐会所（风雷街店）由李淑娜经营。（2）会所2012年及2013年房租费共计18万元由李淑娜一人承担。补充事项里约定风雷街尊皇KTV一切法律责任由李淑娜承担。被上诉人李淑娜经营期间，被上诉人康度对此明知并未提出任何异议，视李淑娜为新的承租人身份，在李淑娜未交房租时通过上门索要、锁门等手段向李淑娜讨要房租，并收取了李淑娜让乔再旺支付的4万元房租。根据《最高人民法院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条的规定，上诉人李淑勋于2013年4月与李淑娜签订《转让协议书》，康度作为出租人，在李淑娜未交房租时通过上门索要、锁门等手段向李淑娜讨要房租，是明确知道房屋存在转租的情况，六个月内没有提出解除合同或认定该合同无效，应当视为其对转租合同效力进行了追认。在李淑娜不知去向后康度向上诉人李淑勋主张权利属于认知对象错误。2、本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限为三年，自2011年3月1日至2014年3月1日止，实际情况是被上诉人同意给与装修期两个月，合同延长至2014年4月15日。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院计算租赁期限至2015年7月2日显然是适用法律错误。上诉人在自己经营期间，上诉人妻子乔译徽分别于2012.2.1、2012.2.8、2012.9.18、2013.2.28向被上诉人通过银行转账方式支付房租20万元，上诉人的付款义务已全部履行。自2013年4月15日在上诉人和被上诉人李淑娜签订转让协议之后所产生的房租、水电暖等费用应由次承租人李淑娜承担。上诉人无义务承担。3、被上诉人康度在本案重审期间能够提供其与李淑娜的通话录音，但法院无法传李淑娜到庭参加诉讼，被上诉人康度与被上诉人李淑娜有串通损害上诉人利益的嫌疑。综上，上诉人不应承担还款责任，请求驳回被上诉人康度的诉讼请求。康度辩称，1、李淑勋和李淑娜的房屋转让协议其没有见过，对此事其不知情。2、其是在起诉后，经法院同意才将房屋收回的。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李淑娜未到庭未答辩。康度向一审法院起诉请求：判令被告李淑勋给付原告计算至2015年6月30日的房屋租费290000元及拖欠出租房屋2014年供暖期的取暖费及2015年4月的电费共20000元，总计310000元；诉讼费用由被告李淑勋承担。一审法院认定事实：2011年3月1日原告康度与被告李淑勋签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己位于靖远县城风雷街康盛小区二楼的铺面房出租给被告李淑勋使用，租期3年，即从2011年3月1日起至2014年3月1日止，房屋租费每年90000元。经营期间所发生的水、电、暖费用由被告负担。被告经营至2013年4月15日，在未经原告同意的情况下将所承包的商铺转租给本案第三人李淑娜经营，而李淑娜在经营期间由于经营不善，最终导致其无法能继续经营下去，于2015年5月将商铺东西搬走并将门反锁不知去向。截止2015年9月10日第一次开庭审理时该商铺仍被反锁。期间，被告只向原告支付房租费240000元，尚有部分未支付，还拖欠经营期间电费1332.97元、取暖费18669.76元，以上两项费用均由原告已垫付。一审法院认为：本案争议焦点是被告李淑勋与第三人李淑娜所签《转让协议》是否有效，该协议对原告康度是否具有约束力。《合同法》第二百二十四条规定："承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，出租人可以解除合同。"根据该条规定，涉案被告李淑勋没有举出证据证明原告康度同意其转租出租商铺的事实，故其与李淑娜所签《转让协议》属无效协议，故被告应当依法履行向原告支付房租费的义务。《合同法》第二百三十六条规定："租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。"根据该条规定，原、被告在《房屋租赁合同》约定的履行期间届满的，原告没有主张收回出租商铺，被告亦未退归承租商铺，双方合同并未终止履行。原租赁合同应继续有效，所以，被告李淑勋对租赁商铺交回承租人康度之前所产生的房租费仍应负担向原告康度支付的义务，而次承租人李淑娜依法不应承担该项义务。关于承租期间及尚欠租费等的计算问题，承租开始时间应以合同约定的2011年3月1日为准，对于截止时间，由于被告在一审开庭时仍未将房屋交归原告，故商铺租期截止时间应为原告起诉时间，即2015年7月2日。租期共4年4个月零2日。租费共计390500元（90000×4+7500×4+250×2）-240000=150500元。对于原告要求由被告李淑勋支付其垫付的电费、取暖费，因双方在合同中对此有明确约定，故被告应向原告支付为其垫付的电费1332.97元、取暖费18669.76元。但原告要求被告只支付取暖费18656元，对其余13.76元未主张是对自己权利的放弃，依照相关法律规定，本院予以准许。对于原告要求被告赔偿破损地砖、卷闸门修理费用，因其未提供相应证据证明，故对其主张不予支持。对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告返还租赁房屋的请求，因原告现已实际占有了该出租房屋，其该项请求已无实际意义，故对其该项请求不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹙中华人民共和国民事诉讼法﹚的解释》第二百四十条，《诉讼费交纳办法》第二十九条二款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、李淑勋于判决生效后十日内支付康度房租费150500元；二、李淑勋于判决生效后十日内向康度支付为其垫付的电费1332.97元、取暖费18656元；三、李淑娜不承担责任；四、驳回康度的其他诉讼请求。案件受理费5950元，康度负担2800元，李淑勋负担3150元。二审双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，本案争议焦点：1、上诉人李淑勋与被上诉人李淑娜之间的转让协议对被上诉人康度是否有效。2、一审判决计算租赁期间是否正确。第一，李淑勋认为，康度在房租被拖欠时通过上门索要、锁门等手段向李淑娜讨要房租，并曾收取了李淑娜让乔再旺支付的4万元房租。因此康度对其转租行为是明知的，且未提出异议，应当视为康度对转租合同的效力进行了追认。本院认为，首先，李淑勋一审提交的其与李淑娜签订的《转让协议书》内容及李淑勋在庭审中陈述均表明李淑勋与李淑娜自2011年起合伙经营娱乐会所，李淑娜是经理，对会所全权负责。因此，基于李淑娜与李淑勋的合伙关系和李淑娜会所负责人的身份。康度在房租被拖欠时，向李淑娜索要房租实属正常，不能据此得出康度知道李淑勋将房屋转租给李淑娜的事实，更不能得出康度认可转租的事实。其次，乔再旺转款给康度4万元，李淑勋认为是李淑娜交付给康度的租金，但仅有证人证言而无其他证据印证，且康度亦不认可。因此该证据亦不能证明康度知道并认可转租的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，李淑勋与李淑娜签订的《转让协议书》中关于房屋转租的约定无效，对康度无约束力。至于李淑勋与李淑娜之间的纠纷，不属本案审理范围，李淑勋可另行起诉。故，一审判决由承租人李淑勋向出租人康度支付房租费及康度垫付的电费、取暖费，并无不当。第二，李淑勋认为，一审法院计算租赁期限至2015年7月2日错误。根据已查明的事实，康度于一审起诉时才将房屋收回，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定租期截止时间为原告起诉时间，即2015年7月2日，并无不当。综上所述，李淑勋的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，公告费560元，由上诉人李淑勋负担。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  栾春鹏审判员  张军忠二〇一八年八月十日书记员  张 敏