湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5536号上诉人（原审被告）：长沙万润装饰工程有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路**栋写**。法定代表人：魏晓东。委托诉讼代理人：罗婷婷，女，汉族，1988年10月26日出生，住湖南省邵东县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：张彬，男，汉族，1967年1月7日出生，住长沙市芙蓉区。上诉人长沙万润装饰工程有限公司（以下简称万润公司）因与被上诉人张彬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万润公司上诉请求：1、撤销原审法院（2017）湘0103民初8052号民事判决书；2、改判万润公司在判决生效之日起十日内向张彬支付租金37000元；3、驳回张彬其他全部诉讼请求；4、由张彬承担全部上诉费用。事实与理由：1、涉案房屋有严重的漏水问题，万润公司无任何主观拖欠租金的故意，不应承担支付利息的违约责任；2、一审判决计算得出的欠付租金数额与事实不符，万润公司确认未付租金基数为81000元，扣除电梯停运补偿费14000元及已付租金20000元没有异议，张彬给予万润公司6000元维修费已经使用完毕，万润公司并未侵占该部分费用，依法不应予以返还，万润公司认为押金10000元不是违约金，万润公司没有违约，就算扣除，其合同原意也应是抵扣租金，万润公司垫付的玻璃脱落赔偿款4000元应抵扣租金；3、万润公司在合同到期后未实际占有使用租赁房屋，不存在承担腾房和支付房屋占用费的义务，一审判决没有事实和法律依据。被上诉人张彬辩称：第一，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持原判。1、万润公司称“无任何主观拖欠租金的故意，不应该承担支付利息的违约责任”完全违背客观事实，且无任何新的证据证明，根据房屋租赁合同及补充协议的约定，万润公司总共还拖欠租金合计53000元；2、万润公司称“原判决书中部分事实认定错误，导致最后计算得出的租金金额与事实不符”无任何证据证明，违背客观事实，张彬垫付6000元维修费用后，万润公司迟迟未进行维修，因此双方约定“由甲方负责维修，由乙方退还6000元维修金”，关于4000元玻璃脱落赔偿款，万润公司没有提供任何证据证明，万润公司一直未提及该事，且属于物业公司负责，与张彬无关，关于6000元租金优惠问题，万润公司亦无证据证明，张彬没有口头约定过；3、万润公司称“未占有使用租赁房屋，不存在承担腾房和支付房屋占用费的义务”违背客观事实，万润公司在房屋到期后，仍然一直在使用，即使腾空房屋万润公司也应通知张彬对房屋进行检查，另外，因为涉案房屋所在位置并不是顶层，因此房屋不存在漏雨的事实。第二，一审法院适用法律正确，程序合法，万润公司的上诉理由不能成立。被上诉人张彬向一审法院提出诉讼请求：1、判令万润公司支付拖欠租金85000元并按照银行同期贷款利率支付租金逾期利息，利息截止至2017年12月12日为4300元，租金支付至万润公司实际交付房屋之日止；2、判令万润公司恢复房屋结构原样即隔墙并腾空搬离租赁房屋，且承担其所造成的所有损失；3、判令本案诉讼费用由万润公司全部承担。一审法院认定事实：2014年12月22日，张彬作为甲方（出租方），万润公司作为乙方（承租方），签订了一份《凯达房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将其位于长沙市的写字楼租给乙方；租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止；房屋租金第一年月租7000元，第二年月租7500元，第三年月租8000元；租赁期间，甲方提前7天通知乙方支付下一季度租金，乙方在接到通知7日内交付下季度租金；租赁合同之日乙方向甲方支付房屋押金壹万元；乙方自行装修，合同期满后按“来装去丢”的原则执行；如乙方未能按合同约定缴纳租金，甲方应及时通知乙方，乙方应在接到通知三日内补缴所欠租金，如乙方三日内未能补缴欠付租金，甲方有权采取强制措施腾出所租房屋，并全额扣除乙方所交纳保证押金；合同还对其他相关事项进行了约定。因张彬与万润公司之前于2011年就案涉房屋签订了一份租赁合同，该合同到期后，双方再签订了前述案涉合同，并将2011年万润公司所交纳的租房押金10000元转为案涉租赁合同应交纳的租房押金。合同签订后，万润公司未按照合同约定按期足额支付租金，双方遂于2017年10月12日签订了一份《房屋租赁补充协议》，张彬作为甲方，万润公司作为乙方，协议确定：乙方拖欠甲方租金共计81000元；因房屋阳台漏水需要维修，甲方已给乙方预付6000元维修金；因电梯更换致使乙方经营受到一定影响，甲方补偿乙方两个月租金共计14000元，从租金中扣除；双方签字后，乙方当日内必须将拖欠租金共计69000元一次性支付给甲方；如乙方继续租用本房屋，双方需另行签订租房合同。2017年10月23日，万润公司仅向张彬支付欠付租金20000元。2017年11月24日，张彬向万润公司发出《催告函》，要求万润公司在收到该催告函二天内支付全部欠付租金，并告知不再续租要求其立即恢复房屋结构原样。2017年11月25日，张彬通过邮寄方式向万润公司送到了该函件。但万润公司仍未向张彬支付剩余所欠租金，并占用案涉房屋至今，以致成诉。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，《凯达房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。张彬已按约将租赁房屋交付给万润公司使用，万润公司应按约支付租金，但其逾期支付租金的行为已构成违约。经补充协议确定，万润公司尚欠租赁合同期限内（合同到期日2017年11月30日）租金81000元。因阳台需维修，张彬预付了6000元维修费给万润公司，但万润公司并未实际维修，故该6000元维修费应返还给张彬。故扣除电梯停运补偿费14000元、已付租金20000元，万润公司应向张彬支付租金53000元（81000元+6000元-14000元-20000元）。万润公司拖欠租金将导致张彬的租金利息损失，故万润公司应以53000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向张彬支付从2017年11月28日起至租金偿还完毕之日止的逾期利息。合同已到期，双方均当庭陈述不再续签合同，则万润公司应腾空案涉房屋并交付至张彬。另，万润公司仍占用租赁房屋，故万润公司应参照8000元/月的租金标准向张彬支付从合同到期日次日即2017年12月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费。关于万润公司主张的退还押金的问题，因租赁合同明确约定若拖欠租金则全额扣除押金，故万润公司无权主张退还押金10000元；关于万润公司主张的租赁房屋严重漏水、修复外墙玻璃花费了4000元及已实际整修维修阳台并花费6000元费用，因万润公司未向一审法院提交有效证据予以证明，故一审法院对其该辩称理由，不予采信。关于张彬诉求万润公司将案涉房屋恢复房屋结构原样即隔墙，因张彬交付房屋给万润公司时，并没有隔墙，双方合同亦没有约定该项义务，故该诉求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张彬要求万润公司承担交通费用、房屋恢复及装修费用损失的诉求，因房屋恢复及装修费用于法无据，且未提交有效证据证明交通费已产生及金额，故一审法院对该诉求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、长沙万润装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向张彬支付租金53000元，并以53000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向张彬支付从2017年11月28日起至租金偿还完毕之日止的逾期利息；二、长沙万润装饰工程有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退长沙市劳动西路308号凯华大厦15楼D座房屋并交付张彬；三、长沙万润装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内按每月8000元的标准向张彬支付从2017年12月1日起至房屋交付之日止的房屋占用费；四、驳回张彬的其他诉讼请求。本案案件受理费1225元，减半收取613元，由长沙万润装饰工程有限公司承担，此款张彬已预交，由长沙万润装饰工程有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付给张彬此613元。本院二审查明：万润公司在二审中陈述涉案房屋有严重的漏水问题，其在租赁该部分房屋后，无法正常使用，以致合同根本目的不能实现，张彬对此不予认可，纵观本案卷宗记载资料及双方当事人的陈述，本院对万润公司所陈述的事实予以确认。本院认为：万润公司与张彬签订的《凯达房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且该合同、协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效，对双方当事人均具有约束力。张彬按照合同约定将涉案房屋交付给万润公司使用，后因涉案房屋存在漏水的问题，经双方多次沟通均没有妥善解决该问题，因此万润公司没有按约支付租金，遂酿成本案纠纷。考虑到涉案房屋的漏水问题一直未得到妥善解决，万润公司逾期支付租金情有可原，故万润公司主张退还10000元押金用于抵扣租金，本院予以支持。根据《房屋租赁补充协议》第三条关于房屋维修问题的约定，涉案房屋阳台出现漏水需要维修，张彬已经给万润公司预付6000元维修金，由万润公司负责维修，费用从预付6000元维修金中扣除，现万润公司未提交有效证据证明维修阳台花费6000元维修金，一审法院认为该6000元维修金应返还给张彬并无不妥，本院予以支持。万润公司要求扣除已垫付玻璃脱落赔偿款4000元因证据不足，本院不予支持。万润公司对一审判决确定的未付租金81000元、扣除电梯停运补偿费14000元以及扣除已付租金20000元没有异议，故万润公司应向张彬支付租金43000元（81000元-10000元+6000元-14000元-20000元）。万润公司拖欠租金导致张彬的租金利息损失，故万润公司应以43000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向张彬支付自2017年12月1日起计算至租金偿还完毕之日止的逾期利息。合同到期后，万润公司仍占用涉案房屋，一审法院认为万润公司应参照8000元/月的租金标准向张彬支付从合同到期日次日即2017年12月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费并无不妥，本院予以支持。综上，上诉人万润公司的上诉理由部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8052号民事判决第二、三项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8052号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8052号民事判决第一项为长沙万润装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向张彬支付租金43000元，并以43000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向张彬支付从2017年12月1日起至租金偿还完毕之日止的逾期利息；四、驳回张彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1225元，减半收取613元，二审受理费1225元，共计1838元，由上诉人长沙万润装饰工程有限公司负担1500元，由被上诉人张彬负担338元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  詹支粮审判员  曾庆军二〇一八年八月二十三日书记员  林 巧