广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初4708号原告：佛山市南海家裕居房地产有限公司，住所：广东省佛山市南海区桂城半岛路**金域蓝湾紫兰苑****铺位之三，统一社会信用代码：91440605304182202H。法定代表人：蔡嘉彬。委托诉讼代理人：邱瑞嫦、李诗琪，均为广东信广律师事务所律师。被告：饶春蓉，女。被告：余恒志，男。原告佛山市南海家裕居房地产有限公司诉被告饶春蓉、余恒志居间合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序。后因被告饶春蓉下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱瑞嫦及被告余恒志到庭参加诉讼。被告饶春蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、两被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费50000元，并自2018年1月4日起至实际付清之日止按每日千分之五向原告计付违约金（违约金暂计至2018年2月28日为14000元）；2、本案的受理费用由两被告承担。事实和理由：原告为两被告提供了详尽的房地产咨询服务和二手楼中介服务。2017年12月30日，原告、两被告及案外人周贵金三方签订《房地产买卖合同》（业务编号：20171230），约定由两被告向案外人周贵金购买涉案佛山市禅城区桂澜南路3号x座xxxx房（房地产权证号为**××48，登记权利人为案外人周贵金），该房屋成交价为1900000元。同日，两被告还与原告签订了《买卖代理费支付承诺书》，同意于2018年1月3日前向原告支付房地产咨询及买卖代理费50000元。上述《房地产买卖合同》签订后，两被告依约向案外人周贵金支付了购房定金10000元，原告和案外人周贵金也依约于2018年1月3日前到佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房屋的相关登记信息，查询结果为该房屋只有抵押登记，没有查封等限制情况。原告及时将该查询结果告知了两被告，并多次通过电话、微信的方式催促两被告支付房地产咨询及买卖代理费50000元，但两被告一直以资金紧张为由拖延不付。按照《买卖代理费支付承诺书》的约定，因两被告逾期向原告支付房地产咨询及买卖代理费，逾期支付期间内两被告应每日按总金额的千分之五向原告计付违约金。两被告拖欠房地产咨询及买卖代理费的行为严重损害了原告的合法权益，为此，原告特提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告余恒志辩称：被告余恒志不同意原告的诉讼请求,因被告余恒志对整个交易过程并不知情,且不在场。当时因被告饶春蓉不同意在办理过户手续时将被告余恒志列为房屋产权人，且原告承诺可以通过一些手段处理被告饶春蓉的社保问题，故被告余恒志不同意，亦未参与后续的交易过程。被告饶春蓉未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照副本、被告饶春蓉身份证复印件、被告余恒志佛山市社会保障卡复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《房地产买卖合同》、《家具家电清单》、案外人周贵金香港永久性居民身份证及通行证、《佛山市南海家裕居房地产有限公司收据》。证明①原告为两被告提供了详尽的房地产咨询服务和二手楼中介服务，在原告的介绍和促成之下，两被告于2017年12月30日成功向案外人周贵金受让涉案房屋，并与原告及案外人周贵金于当日签订了《房地产买卖合同》（业务编号：20171230）；②案外人周贵金的身份信息及该人真实存在；③被告饶春蓉已按照《房地产买卖合同》的约定于2017年12月30日向案外人周贵金支付购房定金10000元。3、《买卖代理费支付承诺书（买方）》。证明原告与两被告于2017年12月30日签订了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，两被告同意于2018年1月3日前向原告支付房地产咨询及买卖代理费共50000元，否则须每日按总金额的千分之五向原告支付违约金。4、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。证明原告与案外人周贵金按照《房地产买卖合同》的约定于2018年1月3日到佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房屋的登记信息，查询结果为该房屋只存在抵押，不存在查封等限制情况。5、微信详细资料及聊天记录。证明①原告在2018年1月3日下午3时36分通过微信方式告知被告饶春蓉有关涉案房屋的登记信息；②由于两被告未能依约向原告支付房地产咨询及买卖代理费50000元，原告曾通过微信方式催促两被告付款，但两被告执意拖延不付，被告余恒志对本案事实亦属知情。6、录音光盘、《中国移动查询记录》、语音备忘录截图、录音内容文字整理、微信聊天记录截图。证明涉案《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》等文件上的被告余恒志的签名均由被告饶春蓉代签，但被告余恒志对购买涉案房产一事完全知情并同意，且一直有与原告法定代表人蔡嘉彬沟通支付定金、购房款的事宜，故两被告是合意共同向案外人周贵金购买涉案房产，两被告应共同向原告支付房地产咨询及买卖代理费50000元。诉讼中，两被告均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。被告饶春蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对当事人确认真实性或无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第1组证据中的原告营业执照副本、被告饶春蓉身份证复印件，可与其他证据相佐证真实性，被告余恒志亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。原告提交的第2-4组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，被告余恒志亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。原告提交的第5组证据，被告余恒志已确认与其相关的微信详细资料及聊天记录，本院亦已当庭查阅原始微信聊天记录，故本院对真实性予以确认。原告提交的第6组证据，被告余恒志经本院依法通知后未发表质证意见，但其已于另案（2018）粤0604民初5700号案庭审中确认为其本人与原告法定代表人蔡嘉彬的通话，故本院对该组证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月30日，原告（经纪方）与两被告（承诺人）签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，主要内容为：“本人委托贵司代理购买位于佛山市禅城区桂澜路3号x座xxxx房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币伍万元整，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉贵司向卖方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。……备注：承诺人与经纪方公司约定于2018年1月3号前支付完毕”。上述承诺书落款“承诺人”处所载为“饶春蓉、余恒志（代）”，原告于诉讼中确认该“余恒志”签名为被告饶春蓉代签。同日，案外人周贵金（卖方）与两被告（买方）、原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由两被告向案外人周贵金购买涉案佛山市禅城区桂澜南路3号x座xxxx房，房屋建筑面积为88.22平方米，成交价为1900000元。上述合同另约定买卖双方分别独家委托经纪方就买卖涉案房屋提供中介服务，并于合同第七条具体约定如下：“买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方自行或委托其它任何第三方买卖该物业或者双方提前终止买卖的，仍应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方支付咨询及买卖代理费。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按50000元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。”上述合同落款“买方”处所载为“饶春蓉、余恒志（代）”，原告于诉讼中确认该“余恒志”签名为被告饶春蓉代签。同日，案外人周贵金出具收据，确认收取被告饶春蓉支付的购房定金10000元。2018年1月3日，原告与案外人周贵金至佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房产的权属状态，并取得《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。同日，原告法定代表人蔡嘉彬分别将该查询结果通过微信发送给被告饶春蓉（微信×××：wwwraochunrong）及被告余恒志（微信×××：yuhz1688），被告饶春蓉于当日15:44回复微信内容“好”，被告余恒志于2018年1月4日16:28回复微信内容“收到”。2018年1月27日10:18，原告法定代表人蔡嘉彬向被告饶春蓉发出微信内容：“你好。饶小姐。这二、三天要准备安排转购房定金余款和我们公司的佣金”，被告饶春蓉回复微信内容：“星期一你给余先生打电话”。2018年2月1日19：50，原告法定代表人蔡嘉彬向被告饶春蓉发出微信内容：“你好：饶小姐。你和余生商量后（具体想法如何？业主周生刚微信问本月3号可以支付34万？请回复”，被告饶春蓉回复微信内容：“刚刚已和周生说了”。2018年1月27日至2018年2月4日，原告法定代表人蔡嘉彬通过微信就房屋交易及佣金支付等事宜与被告余恒志沟通，但被告余恒志均未作回复。2018年2月5日11：53：47，原告法定代表人蔡嘉彬致电被告余恒志（电话：137××******），部分通话内容如下：蔡：你好！这个也是我的电话，我想跟你沟通一下关于饶小姐，饶春蓉她购买东海银湾x座xxxx房，你们的意见是怎样呀？余：我们如果年前拿到钱就过去办手续，如果年前不行，我们就年后再考虑了。蔡：年后再考虑啊？但业主那里，我觉得，好不好你跟饶小姐沟通，叫饶小姐打个电话给业主协商一下，或者先将部分钱给业主，去缓解业主现时的问题。余：到时再说啦。蔡：到时再说是什么意思啊，余生？余：我现在在追收他人钱，还没有空。蔡：我知道，但业主已等了你们一个月零三天，你们都要给个答复他，因为这个问题，我已跟业主沟通过，说能否跟买家协调，让买家先给部分钱再延期。你这边也应该给个答复我们呀，是不是？余：我已经答复了你，如果年前我的钱能收到回来，我们就去办手续。如果年前搞不掂就年后再说。蔡：不是余生，因为之前微信的时候，你没复我，电话又没接我的。所以，我现才用另一个电话打给你的。这件事我不想搞得太复杂，因为业主的意思是，如果你们一直不履行合同，他就找律师了。所以，我们站在中间人。余：你们想怎样都无问题的，就这样啦。诉讼中，原告陈述：两被告是男女朋友关系，签订涉案《买卖代理费支付承诺书（买方）》、《房地产买卖合同》前，被告余恒志临时有事离开，并口头向原告及案外人周贵金告知剩下的事情就交给被告饶春蓉负责，之后就由被告饶春蓉与案外人周贵金协商房屋价格、合同内容并签订合同，但签订合同前被告饶春蓉有征询过被告余恒志的意见，涉案房屋的定金10000元也是由被告余恒志支付给被告饶春蓉，再由被告饶春蓉支付给案外人周贵金，两被告在整个交易过程中并未产生争议。被告余恒志陈述：两被告是朋友关系，非男女朋友，双方曾有合资买房意向。看房之前被告饶春蓉确实有跟被告余恒志联系过，被告余恒志也有去看房，但之后因产权登记问题及被告饶春蓉社保问题，被告余恒志即未再继续参与房屋交易。被告饶春蓉签订合同未与被告余恒志联系，被告余恒志亦未授权被告饶春蓉代为签订合同及负责余下交易事宜，也未如原告所述向被告饶春蓉支付10000元定金。另查明，周贵金诉饶春蓉（本案被告）、余恒志（本案被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日以（2018）粤0604民初5700号案立案受理。周贵金于该案中以饶春蓉、余恒志违约为由诉请如下：1、确认《房地产买卖合同》项下周贵金与饶春蓉、余恒志的房屋买卖合同关系已于2018年3月15日解除；2、饶春蓉、余恒志向周贵金支付违约金180000元（已扣除购房定金10000元）；3、该案的受理费用由饶春蓉、余恒志承担。周贵金于该案中陈述：虽然余恒志未亲自于涉案《房地产买卖合同》中签名，但其参与了看房、谈价、查册、支付定金等所有过程，且因为余恒志与饶春蓉的特殊关系及余恒志电话口头授权的事实，周贵金及佛山市南海家裕居房地产有限公司都相信饶春蓉具有代表余恒志在买卖合同等文件上签名的权利。本案系居间合同纠纷。就被告余恒志的责任，其虽未亲自于涉案《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（买方）》中签名，但原告及案外人周贵金均确认被告余恒志有与被告饶春蓉购买涉案房屋的合意，并实际参与了房屋交易，且曾以电话形式委托被告饶春蓉办理合同签订等相关交易事宜。上述陈述意见虽未有书面证据予以证实，但从上述承诺书及合同签订后被告余恒志的微信回复内容及电话内容可知，被告余恒志并未就此后合同及承诺书的履行提出异议，其甚至就购房款支付时间与原告进行协商，若如被告余恒志所述确因相关纠纷于合同及承诺书签订前已退出交易，则其上述行为明显有违常理，亦无法解释被告饶春蓉于上述合同、承诺书中代被告余恒志签名的行为原因。据此，在两被告无有效证据反驳原告上述陈述意见的情形下，本院综合案件事实、生活常理及交易习惯，确认原告及案外人周贵金的上述意见属实，则被告饶春蓉代理被告余恒志签名的行为有效，且经被告余恒志事后以实际行动再次予以追认，故被告余恒志亦应为上述《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（买方）》的相对人，并应与被告饶春蓉共同承担相关责任。依据原、被告及案外人周贵金签订的《房地产买卖合同》之约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》亦与上述合同相互承继，系原、被告就房地产咨询及买卖代理费支付金额及支付方式等的具体约定。上述合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定及涉案《买卖代理费支付承诺书（买方）》、《房地产买卖合同》的约定，因原告已成功促成两被告与房屋购买方签订上述合同，则其居间义务业已完成，承诺书所约定的两被告支付代理费的条件亦同时成就，加之两被告并未提交有效证据反驳原告主张的欠付代理费用金额，故原告诉请两被告支付房地产咨询及买卖代理费50000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。因两被告未依约于2018年1月3日前支付房地产咨询及买卖代理费，其行为已构成违约，原告确有权依据涉案承诺书的约定向其主张违约金；但因承诺书所约定的违约金标准明显过高，被告余恒志亦持异议，故本院依据公平原则酌定两被告以欠付买卖代理费50000元为本金，按年利率24%自2018年1月4日起向原告计付违约金至两被告实际支付完毕代理费本金之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告饶春蓉、余恒志于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南海家裕居房地产有限公司支付房地产咨询及买卖代理费50000元及违约金（违约金以50000元为本金，按年利率24%从2018年1月4日起计至被告饶春蓉、余恒志实际支付完毕上述代理费本金之日止）；二、驳回原告佛山市南海家裕居房地产有限公司的其他诉讼请求。如被告饶春蓉、余恒志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取1400元，由原告佛山市南海家裕居房地产有限公司负担265元，由被告饶春蓉、余恒志负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  江言枝人民陪审员  陈桂好二〇一八年八月二十四日书 记 员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。