江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初5006号 原告（反诉被告）：马翠华，女，1974年7月10日出生，汉族，无业，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：虞立峰，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王诗言，江苏当代国安律师事务所律师。 被告（反诉原告）:周萍，女，1972年1月23日出生，汉族，无业，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：彭其军，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 第三人：雷先顺，男，1974年9月9日出生，汉族，合成药店员工，住广东省广州市白云区。 委托诉讼代理人：邢强，江苏同心园律师事务所律师。 原告马翠华与被告周萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，被告提起反诉，并申请追加案外人雷先顺为本案第三人，本院合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马翠华及其委托诉讼代理人虞立峰、王诗言，被告（反诉原告）周萍及其委托诉讼代理人彭其军，第三人雷先顺的委托诉讼代理人邢强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马翠华向本院提出诉讼请求：判令解除原告马翠华与被告周萍签订的《房屋买卖居间合同》。事实和理由：2011年5月24日，身患智力残疾的原告为救治母亲，在父亲马某的参与下，与被告周萍及案外人南京××房地产销售代理有限责任公司（以下简称××公司）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定原告将坐落于南京市玄武区房屋（以下简称504室房屋）出卖给被告，房屋面积92.08平方米，性质为经济适用房，总价为47.8万元，付款方式为被告于2011年5月24日支付定金2万元、2011年5月26日支付15万元、2011年6月24日前支付20.8万元、过户当日支付10万元。此后，被告仅按约支付了17万元，剩余30.8万元至今未付，但一直实际占有、使用该房屋。2012年4月19日，雷先顺（即本案第三人）将504室房屋的产权由原告一人所有变更登记为原告与其共同共有。2014年5月16日，雷先顺向法院提起诉讼，要求确认案涉《房屋买卖居间合同》无效，法院判决驳回雷先顺的诉讼请求。2015年7月8日，原告向法院提起行政诉讼，请求撤销更正登记，亦被法院判决驳回诉讼请求。此后，原告多次与雷先顺协商，共同为被告办理过户登记手续，但均遭拒绝。因此，案涉《房屋买卖居间合同》无法继续履行，故请求解除该合同。经本院释明，原告变更诉讼请求为请求确认案涉《房屋买卖居间合同》于2011年6月24日解除。 被告周萍辩称：1、原告马翠华与被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告作为出卖人，应当且能够履行房屋过户变更手续，故该合同不存在法定或约定的解除事由；2、截至本案开庭前，被告从未收到过原告要求解除合同的通知，以及解除合同的事实理由，故原告要求解除合同不符合法定程序；3、原告与第三人雷先顺关于504室房屋的纠纷并不影响《房屋买卖居间合同》的效力，也不能作为原告不履行合同义务的理由。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人雷先顺同意原告的诉讼请求。 反诉原告周萍向本院提出反诉请求：判令反诉被告马翠华和第三人雷先顺协助反诉原告办理504室房屋所有权及土地使用权的过户变更登记手续。事实与理由：2011年5月24日，反诉原告与反诉被告及案外人××公司签订一份《房屋买卖居间合同》，约定反诉被告将504室房屋出卖给反诉原告，双方约定了相关权利义务。2011年5月27日，反诉被告及其父亲马某出具一份承诺书，称反诉被告已将504室房屋出售给反诉原告，因反诉被告一家三口的户口未从房屋内迁出，故原定于2011年6月24日支付的20.8万元购房款延期至房屋过户之日支付，同时马某承诺在交易过户前协助反诉被告将户口迁出该房屋，否则反诉原告有权拒绝支付房款。2014年5月16日，第三人雷先顺向法院提起诉讼，要求确认案涉《房屋买卖居间合同》无效，法院判决驳回雷先顺的诉讼请求。第三人不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。2018年6月28日，反诉被告及其父亲马某向反诉原告出具承诺书，称由于双方在买卖504室房屋时均不知晓过户转让时需要交纳差价收益金，故反诉被告和马某同意自愿承担收益金10万元，且从房款中直接扣除或直接支付给反诉原告。反诉原告认为，案涉《房屋买卖居间合同》合法有效，双方均应按约履行，故请求法院判令反诉被告马翠华和第三人雷先顺协助反诉原告办理504室房屋所有权及土地使用权的过户变更登记手续。 反诉被告马翠华辩称：1、反诉原告周萍只支付了房款17万元，剩余30.8万元至今未支付，且已占有使用房屋长达八年之久；2、有关土地出让金，南京市政府早在2008年就已出台相关文件，而反诉原告称其不知道相关规定，不合常理，且案涉房屋的房产证上已写明该房屋性质是经济适用房。反诉被告马翠华是在2018年5月份提起本案诉讼，而反诉原告拿着事先打印好的承诺书找反诉被告马翠华父女签字，极不正常，故不应该是反诉被告的真实意思，应是反诉原告利用了反诉被告智力上的因素，故2018年6月28日的承诺书应为无效；3、由于房屋共有人雷先顺不同意办理过户变更手续，案涉合同在法律上已经不能履行，故要求解除合同。 第三人雷先顺述称：对反诉原告周萍所称的承诺书，第三人不知情也不认可，如果有此承诺，反诉原告应该和第三人沟通，因为反诉原告早就知道第三人是户主；反诉原告以欺骗的手段长期占有504室房屋，却仅支付了不足36%的购房款，作为工薪阶层的第三人当时无力购房，由于房价飞涨，第三人现在更是无力购房，户口无法迁出，导致现在的僵局，反诉原告对此有过错；要求解除《房屋买卖居间合同》，第三人也愿意在一定程度上补偿反诉原告。其它意见同反诉被告马翠华的意见。 本院经审理认定事实如下： 一、2014年5月16日，雷先顺向本院提起诉讼，要求确认周萍与马翠华签订的《房屋买卖居间合同》无效，周萍腾让、迁出504室房屋。 本院在该案中查明：（一）雷先顺与马翠华于1996年10月登记结婚。马翠华为智力残疾三级的残疾人，监护人为其父亲马某。（二）2011年5月24日，在马某的参与下，马翠华（甲方）与周萍（乙方）及案外人××公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方将504室房屋出卖给乙方，房屋面积92.08平方米，性质为经济适用房，总价为47.8万元，付款方式为乙方于2011年5月24日支付定金2万元、2011年5月26日支付15万元、2011年6月24日前支付20.8万元、过户当日支付10万元，甲方承诺于2011年6月24日前腾空房屋。周萍按约向马翠华支付购房款17万元，并实际占有、使用504室房屋。（三）2011年5月27日，马翠华、马某出具一份承诺书，称马翠华已将504室房屋出售给周萍，因马翠华一家三口的户口未从房屋内迁出，故原定于2011年6月24日支付的20.8万元购房款延期至房屋过户之日支付。（四）2010年9月3日，马翠华与案外人南京××房地产开发有限公司签订了一份《经济适用住房买卖契约》，约定由马翠华购买504室房屋。2010年9月7日，马翠华取得504室房屋销售不动产统一发票。2010年9月15日，504室房屋登记为马翠华所有，房屋性质为经济适用房，建筑面积92.08平方米。（五）2012年2月13日，马翠华以504室房屋产权证遗失为由向房屋管理部门申请登报作废。2012年4月18日，雷先顺、马翠华向房屋管理部门申请将504室房屋登记为双方共同共有。2012年4月19日，504室房屋登记为雷先顺与马翠华共同共有。 本院认为：一、《房屋买卖居间合同》系周萍与马翠华的真实意思表示，并无合同法第五十二条规定的合同无效的情形，系有效合同，故本院于2014年7月24日作出（2014）玄锁民初字第256号民事判决书，判决驳回雷先顺的诉讼请求。雷先顺不服本院判决，向南京市中级人民法院提起上诉，后又书面撤回上诉。南京市中级人民法院于2014年11月11日作出（2014）宁民终字第4055号民事裁定书，裁定准许上诉人雷先顺撤回上诉，双方均按原审判决执行。 二、2015年7月8日，马翠华向本院提起行政诉讼，要求撤销南京市住房和城乡建设委员会于2012年4月19日作出的将504室房屋的产权由马翠华一人所有更正登记为马翠华与雷先顺共同共有的产权更正登记行为。本院于2015年12月17日作出（2015）玄行初字第50号行政判决书，判决驳回马翠华的诉讼请求。该判决已生效。 三、504室房屋系因马翠华父亲马某承租的位于南京市公有住房拆迁安置而得。 四、第三人雷先顺，马翠华及案外人雷某的户口亦挂在504室房屋。雷先顺、马翠华及雷某的户口均于2010年9月28日由沈阳村××号迁入504室房屋。 五、2018年6月28日，马翠华及其父亲马某向周萍出具《承诺书》，内容是马翠华于2011年5月24日将504室房屋出售给周萍，买卖双方当时都不知道该房屋转让过户时需要向政府交纳差价收益金共约43万元，马翠华、马爱华承诺自愿承担10万元，此款从购房款中直接扣除，或由马翠华、马某直接支付给周萍。 本院认为：原告（反诉被告）马翠华与被告（反诉原告）周萍签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的导致合同无效的情形，合法有效，双方当事人均应按约履行。 关于本诉。原告马翠华作为《房屋买卖居间合同》的一方当事人，无论是在起诉时所称的事实与理由，还是在诉讼过程中向被告出具的承诺书，都表明原告有意于继续履行合同，而不是解除合同。虽然504室房屋现登记在原告与第三人雷先顺名下，而第三人取得该房屋的共有权是基于原告以504室房屋产权证遗失为由向房屋管理部门申请登报作废，房屋管理部门根据第三人和原告的共同申请才将504室房屋登记为第三人和原告共同共有，但在原告与被告签订《房屋买卖居间合同》时，504室房屋登记在原告一人名下，且原告将该房屋实际交由被告占有使用，并将该房屋的所有权证和土地使用权证原件交由被告保管，该房屋的所有权证和土地使用权证并未遗失，因此，第三人基于不诚信的行为所取得的共有权不能对抗被告根据《房屋买卖居间合同》所享有的在先权利，第三人不同意将504室房屋的不动产权利变更登记至被告名下并不构成《房屋买卖居间合同》可以解除的合理理由。由于不存在《房屋买卖居间合同》可以解除的意定事由，也不存在该合同可以解除的法定事由，故原告要求确认该合同解除，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉。经济适用住房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。反诉被告马翠华于2010年9月7日取得504室房屋的销售不动产统一发票，至反诉原告周萍提起反诉时已超过五年，故反诉原告要求反诉被告及第三人雷先顺协助办理504室房屋的不动产权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。对于反诉被告于2018年6月28日出具的承诺书，反诉被告诉讼代理人称其无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。故对于在办理权证变更登记过程中应按规定向政府缴纳的土地收益金，由双方按约定处理，即反诉被告承担100000元，余款由反诉原告承担。因办理504室房屋不动产权利登记所产生的其他税费，由反诉原告承担。在504室房屋不动产权利变更登记手续完成之日，反诉原告应将购房余款308000元支付给反诉被告（如果反诉被告未先行承担土地收益金100000元，则反诉原告有权将该100000元从购房余款中直接抵扣）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告马翠华的诉讼请求； 二、反诉被告马翠华及第三人雷先顺于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告周萍办理坐落于南京市玄武区房屋的不动产权利变更登记手续，将不动产权利由马翠华、雷先顺变更登记为周萍（因办理上述权属变更登记手续所产生的土地收益金由马翠华承担100000元，余款由周萍承担，其他税费由周萍承担，周萍在上述房屋的不动产权利变更登记手续完成之日将购房余款308000元支付给马翠华，如果马翠华未先行承担土地收益金100000元，则周萍有权将该100000元从购房余款中直接抵扣）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8470元，减半收取4235元，由原告马翠华负担（原告预交案件受理费的余款4235元由本院退回）；反诉案件受理费4235元，由反诉被告马翠华及第三人雷先顺负担（此款反诉原告周萍已预付，反诉被告马翠华及第三人雷先顺于本判决生效之日起十五日内将此款支付给反诉原告）；保全费2910元，由马翠华负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  李伟 二〇一八年八月十日 书记员  李程