广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初3202号原告：雷彩云，女，1990年8月2日出生，汉族，住广东省连州市，委托诉讼代理人：梁杰飞，广东八骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵灿坡，广东八骏律师事务所律师。被告：刘芳，女，1981年8月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市山区，被告：刘军，男，1982年5月30日出生，汉族，住湖南省安乡县，第三人：清远携手房地产代理有限公司，住所地清远市清新区太和镇明霞路马西村宅基地****。法定代表人：许嘉善。原告雷彩云与被告刘芳、刘军，第三人清远携手房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷彩云的委托诉讼代理人赵灿坡，被告刘芳、刘军，第三人清远携手房地产代理有限公司的法定代表人许嘉善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷彩云向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人于2018年2月13日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告立即向原告双倍返还购房定金100000元及其利息（利息从2018年2月13日起按中国人民银行同期贷款利率计至全部返还之日止）；3、两被告立即向原告返还房屋月供款6722.9元、办理不动产权证费5000元、代为清偿的燃气费及其违约金498.9元、燃气整改费600元、燃气保险费300元，合计13121.8元及其利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至全部返还之日止）；4、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年2月13日，原告通过第三人介绍，与被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告购买两被告共同共有位于清远市××大学××路××号时代清城十四号楼22层02号房屋，房屋价格为750000元。原告向被告支付定金50000元，首期款300000元（含定金50000元）在被告拿到房产证后支付，余款450000元通过银行按揭贷款的方式由贷款银行直接划付给被告。《房屋买卖合同》的第一条第2点约定，被告应于在签订本合同之日起100日内（即2018年5月23日前）还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于第三人处作为办理过户手续之用。由于涉案的房屋在签订合同时尚未办理不动产权证书，根据相关规定，没有不动产权证书是不能办理过户手续的。为了涉案房屋买卖后能顺利办理过户手续，原被告协商，由原告向被告支付5000元的加急办证费，让被告加快办理涉案房屋的不动产权证书。不动产权证办理后，由被告承担一半即2500元的费用，同拖欠的燃气费一起抵扣。签订合同当天，原告向被告支付购房定金50000元，被告将涉案房屋交付原告使用。合同的第五条约定交楼前被告须付清一切有关该物业的杂费包括水电、煤气，物业管理费等。原告入住后发现被告拖欠清远港华燃气有限公司的燃气费及违约金，原告代被告清偿了拖欠的燃气费及违约金498.9元。另因被告房屋的燃气管道漏气存在安全隐患需要整改，原告代被告支付了改管费100元、材料及安装费500元和燃气保险费300元给清远港华燃气有限公司。被告将房屋交付给原告后，因被告自身经济问题，要求原告代其清偿银行的房屋月供款，被告承诺该款项会在首期款扣减。为此原告分别于2018年2月28日、3月29日、4月29日共支付6722.9元给被告用于偿还房屋月供款。《房屋买卖合同》签订后，原告依约向被告支付购房定金50000元，并为被告代为清偿燃气欠费、燃气管道整改费、燃气保险费、月供款等共13121.8元。但被告没有按照合同约定履行在签订购房合同之日起100日内（即2018年5月23日前）还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于第三人处作为办理过户手续之用的义务。且被告不顾购房余款450000元通过贷款方式支付约定，突然要求原告全款购买房屋，否则不将房屋继续出卖给原告，并称要出卖给他人。2018年5月下旬，两被告多次向原告和第三人明确表示解除《房屋购买合同》，不再将房屋卖给原告。原告多次向被告协商双倍返还定金及返还其他代为支付的费用，但被告只同意退回定金50000元。原告认为，被告的行为违反《房屋买卖合同》的约定，严重损害原告的合法权益。今为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告刘芳辩称：我请求和原告和解。被告刘军辩称：一、签订合同时，我不在场，口头上的条件和书面约定不符，所以过户的时候我提出异议，原告不愿意协商，一直以来双方都是通过中介徐先生进行交流的，现在是原告不愿意签订合同。二、合同不合法。涉案房屋属于共同财产，共同财产只有妻子一方签名，是不合法的。之前我一直没有看到过合同，我觉得受到蒙骗，当时我说了不履行合同就算了，我没有签名，我不应是被告。我没有多次违约，签合同的时候我说房产证没有下来，合同没办法履行，我已经加急办理房产证，原告不愿意继续履行合同，合同是有瑕疵的，仅有我老婆的签名，是不合法的。和中介徐先生谈，原告不愿意加付押金，不愿意继续履行合同，坚持解除合同，后来我随口说了一句解除合同，我认为是沟通不足才导致原告起诉到法院，后来我多次和原告联系，原告都不愿意协商。第三人清远携手房地产代理有限公司述称：合同约定银行按揭付款、定金50000元，后来因被告要求原告多付款甚至要求全额购房，原告不能全额付款，被告就说不卖了。本院经审理认定事实如下：位于清远市××大学××路××号时代倾城**楼****房屋［不动产权证：粤（2018）清远市不动产权第0034731号，第0034732号］的权属登记情况为被告刘军、刘芳共同共有。2018年2月13日，原告雷彩云（买方）与被告刘芳（卖方）经第三人清远携手房地产代理有限公司（经纪方）居间介绍签订了一份《携手房地产代理有限公司房屋买卖合同》，约定：卖方将位于清远市××大学××路××号时代倾城十四号楼22层02号房屋出售给买方，建筑面积约为89.77平方米，成交价为750000元（此价包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施开通的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款）。付款方式为签订合同时交纳定金50000元作为第一部分楼款；卖方房产证拿到后，买方须支付首期房款300000元（含定金50000元），第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款450000元（具体贷款金额、利率、折扣及年限以银行审核批复为准）在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约；买方需于2018年7月10日前申请按揭，买方保证向银行提交按揭所需的相关资料、证明及法律文书的真实性和有效性，否则导致的所有后果（含不能贷款），则由买方自己承担全部责任，卖方须无条件配合，双方均不得借故拖延，否则视为违约。卖方须在收到购房定金时将物业交予买方使用，交楼前卖方须付清一切有关该物业的杂费（包括水电、煤气、物业管理费、有线电视费、电话费等）。买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，卖方有权再将该物业转让予任何人，卖方不能再向买方进一步追究责任或要求赔偿；卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方的损失，买方不能再向卖方进一步要求赔偿或逼使卖方履行此合同。本合同取代任何过往三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，本合同三方每一条款之含义均清楚明白且无异议。签订合同当天，原告支付了定金50000元给被告刘芳。2018年2月26日，被告刘军发送手机短信给原告，内容：你好！我是卖方刘哥，这是我电话！也可以加我微信！以后有事方便联系。2018年2月28日、3月29日、4月29日，原告通过微信分别支付了2240.90元、2241元、2241元给被告刘军，转账说明为微信转账。原告主张上述款项为涉案房屋三个月的银行按揭款。被告对微信交易记录的真实性、合法性、关联性均无异议，但辩称上述三笔款项是双方口头约定的涉案房屋租金，不应退回给原告。第三人述称原、被告口头约定原告每月支付银行按揭款给被告，该款项在应付购房款中扣减。2018年3月1日，原告入住涉案房屋。2018年5月10日，案外人清远港华燃气有限公司向时代倾城14栋2202号房发出《居民用户安全隐患整改通知书》，告知表后金属软管漏气，需到其公司办理改管手续。原告在客户栏签名确认。2018年5月11日，原告向案外人清远港华燃气有限公司支付了涉案房屋所欠燃气费及违约金498.90元、户内改管费100元、报装材料及安装费500元，以及华泰民用燃气综合保险（泰欣卡）G款保险费300元。2018年5月13日，原告通过微信转账5000元给被告刘军，用于加急办理房产证，双方在微信中约定原、被告各承担2500元，在原告应交购房款中扣减。2018年5月29日，原告搬离涉案房屋，并通过第三人将房屋交还给被告。原告主张，被告要求将付款方式变更为全款支付，在原告不同意的情况下提出解约，违约责任在于被告，提供了原告、第三人职员与被告刘军、刘芳的微信聊天记录截图予以佐证。被告对微信聊天截图记录的真实性、合法性及关联性均无异议，但辩称微信中所说的均为气话，并非真的不将涉案房屋售予原告。上述微信聊天记录显示：1、2018年2月26日，被告刘军发给原告：我不是赌博输钱不想卖的啦！我们也是缘分。原告回复：就是呀，那么有缘分就便宜点给我嘛。被告刘军回复：住进去了么。里面的衣被你先收起来就好了。原告回复：你老婆说要两台空调。被告刘军回复：哦！拆卸麻烦，要不也卖给你。2、2018年5月24日，被告刘军发给第三人职员：我老婆现在不同意按自己房子抵押贷款！还有就是贷款时间久麻烦，我急需钱，你知道的！我要求买方全款！否则另考虑。3、2018年5月25日，被告刘军发给第三人职员：不去了，取消，没办法，老婆又生气啦，不卖了，她说让你们找她，她签合同的！让你客户这个月底前搬，不搬也可以，按每月二千二。第三人职员回复：那你现在是不是毁约的意思？被告刘军回复：是刘芳，不要找我，约，我没签的！以后不要找我。4、2018年5月26日，被告刘军发给第三人职员：你好！你客户怎么说！这个月内解约！好退定金她！合同的事你找刘芳，该法律的法律！我下月初搬回清远了！5、2018年5月28日，第三人职员发给被告刘芳：刘小姐，你时代倾城这套房子是否真的确定不出售了？被告刘芳回复：我想签呀但是我老公这急需现金周转，你那客户有答应不了我们这条件，所以我老公只好卖给其他符合这条件的。第三人职员回复：我客人这边也接受不了全款。被告刘芳回复：再说你那客户一点诚意都没有，预支10万元都不想拿就交个五万定金有什么用我还要等她几个月贷款下来才给我钱，我老公确实急用钱。6、2018年5月29日，第三人职员发给被告刘军：刘先生，我的客户今天搬出去了，麻烦你过来验收一下。被告刘军回复：锁放物管么，过二天去看看吧！卫生打扫干净么。第三人职员回复：最好今天抽时间过来吧，免得到时候有争执。被告刘军回复：千万不要刮坏。第三人职员回复：钥匙已经放物管啦。被告刘军回复：我这个盘放在你们公司，押金十到十五万，售价八十万全标等。诉讼中，被告刘军、刘芳均承认是被告刘军让刘芳去签订涉案合同的，但被告刘军认为其本人并没有在涉案合同中签名，合同不合法。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、收据、居民用户安全隐患整改通知单、居民管道燃气户内安装流程卡、清远港华燃气有限公司收款收据、保险卡、银行交易记录回单、微信交易记录、微信聊天记录截图、及不动产登记资料查询结果证明等证据以及本院庭审笔录等证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。对于合同的效力。刘军以其作为房屋共有人未在涉案合同中签名，对涉案合同内容不知情、涉案合同未经其同意为由主张刘芳与原告、第三人签订的合同不合法。本院认为，刘军知道并同意出售涉案房屋，其未在涉案合同中签名并不影响合同效力。理由如下：首先，刘军、刘芳两人在庭审中均承认是刘军让刘芳签订涉案合同的，而合同约定经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，本合同三方每一条款之含义均清楚明白且无异议。在刘芳签订合同后，刘军辩称对合同内容不知情、合同未经其同意，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，签订合同后，刘军发送手机短信给原告告知其身份系卖方，并在微信中提及卖房原因，亦基本由刘军与原告就买卖涉案房屋相关事宜进行沟通。刘军将涉案房屋出售给原告的意思表示明确。再次，原告支付定金后，刘军将涉案房屋交付给原告使用并向原告收取了加急办理房产证费、燃气费等费用，各方当事人包括刘军已开始履行合同。综上，可推定刘军知道并同意出售涉案房屋。刘军认为合同不合法的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原、被告及第三人签订的《携手房地产代理有限公司房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。对于原告是否有权解除涉案合同的问题。涉案合同约定原告在被告取得房产证后支付首期款300000元（含定金），通过按揭贷款的形式支付购房余款450000元，但从涉案微信聊天记录截图可知，被告在2018年5月24日不同意原告通过银行按揭支付余款，要求原告全款支付购房款，在2018年5月28日表示曾要求原告预支100000元购房款，实际上均是在单方变更付款方式，未经双方协商一致，不发生变更条款的效力。另外，合同还约定被告收到购房定金时应将涉案房屋交予原告使用，但被告在2018年5月25日要求原告搬离涉案房屋、表示要解除合同及退还定金给原告，并在2018年5月28日收回涉案房屋等，实际上是被告拒绝履行合同义务、单方解除合同。如前所述，被告在原告无违约的情况下单方要求变更付款方式、解除合同，其行为已经构成根本违约，致使合同目的不能实现。原告作为守约方，有权解除涉案合同并要求被告双倍返还定金100000元。被告辩称其在微信上所说均为气话，要求继续履行合同。本院认为，被告收回涉案房屋、与第三人职员确认钥匙存放在物管、房屋卫生打扫干净，并再次委托第三人代理销售等行为均足以证明其拒绝履行合同义务。被告该抗辩理由，本院不予采信。至于涉案款项6722.90元的性质。原告基于买卖关系居住在涉案房屋内，合同又并未约定被告交付房屋给原告后有权收取租金，故本院认定6722.90元是用于偿还银行按揭款，并非租金。被告辩称双方约定6722.90元为租金，明显不符合常理，又未提供证据佐证，本院不予采纳。合同解除后，被告理应返还原告偿还银行按揭款6722.90元、加急办理不动产权证费5000元、燃气费及其违约金498.9元、户内改管费100元、报装材料及安装费500元、华泰民用燃气综合保险（泰欣卡）G款保险费300元。至于原告主张双倍定金及上述款项的利息损失，因合同明确约定原告违约情形下被告只可主张双倍定金损失，不能再进一步要求赔偿，且原告主张双倍定金足以弥补其实际损失，对上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四的规定，判决如下：一、解除原告雷彩云与被告刘芳、第三人清远携手房地产代理有限公司于2018年2月13日签订的《携手房地产代理有限公司房屋买卖合同》；二、被告刘芳、刘军应于本判决生效之日起十日内向原告雷彩云双倍返还定金100000元；三、被告刘芳、刘军应于本判决生效之日起十日内向原告雷彩云返还银行按揭款6722.90元、加急办理不动产权证费5000元、燃气费及其违约金498.90元、户内改管费100元、报装材料及安装费500元、华泰民用燃气综合保险（泰欣卡）G款保险费300元；四、驳回原告雷彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1281元、保全费1085.60元，合共2366.60元，由被告刘芳、刘军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一八年八月三十日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。