福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0503民初1808号 原告（反诉被告）：叶桂桃，男，1975年1月5日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：施净煌，福建泉秀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阎书信，男，1977年3月15日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。 委托诉讼代理人：李典忠，福建正成功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉琼，福建正成功律师事务所律师。 原告（反诉被告）叶桂桃与被告（反诉原告）阎书信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶桂桃委托诉讼代理人施净煌，被告（反诉原告）阎书信委托诉讼代理人李典忠、陈玉琼到庭参加诉讼。在诉讼阶段，双方当事人申请协商和解，该期间依法不计入审限，但协商和解未果。本案现已审理终结。 叶桂桃向本院提出诉讼请求：一、请求判令阎书信向叶桂桃支付拖欠租金110000元，并支付叶桂桃自2017年9月10日起至阎书信实际支付该款项之日止按年利率24%计算的违约金；二、判令阎书信赔偿叶桂桃损失165000元。事实和理由：2014年5月7日叶桂桃与阎书信签订《房屋租赁合同》一份，约定阎书信向叶桂桃承租泉州市丰泽区泉秀路433号（浦西路口辉煌布艺大厦壹层第五间店，贰楼及附属楼二三楼），房屋建筑面积为820平方米，租赁期限自2014年5月10日至2019年5月9日，2014年5月10日至2017年5月9日的租金为50000元/月，2017年5月10日起至2019年5月9日的租金为55000元/月，逾期缴纳租金，每逾期一日按月租金的千分之五支付违约金；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方需解除合同，需提前三个月书面通知对方，擅自解除合同的无权返还押金。2017年9月19日，阎书信在没有任何提前通知的情况下，单方面通知叶桂桃将于9月19日15时归还钥匙，从2017年9月19日不再缴纳租金及相关费用，同日下午，阎书信将钥匙放到辉煌布艺前台，租金也未支付。阎书信的违约行为，给叶桂桃造成至少三个月的租金损失，阎书信应予以赔偿。在诉讼中，经本院释明，叶桂桃变更诉讼请求为：1、判决阎书信支付尚欠的店面占用费175000元（阎书信已支付的押金抵扣后还应支付给叶桂桃25000元；2、判决阎书信支付因未提前通知解除合同给叶桂桃造成的损失55000万元。 阎书信辩称，1、叶桂桃没有取得相应的建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方所签订的房屋租赁合同应当依法认定为无效合同；2、本案租赁合同无效，不存在应当承担违约责任的情况，叶桂桃的诉请没有相应的事实和法律依据；3、实际上，双方在租赁的过程当中，假如合同有效，叶桂桃也存在相应的违约行为，房屋存在漏水。叶桂桃未依照税法的规定向阎书信出具相应的发票，导致阎书信在经营的过程中不能进行成本及进项的抵扣，这部分阎书信将依据相应的税法的规定，向税务机关进行举报。整个经营场所，租赁标的物没有相应的证件，致使阎书信不能办理相应的消防证件，经常被行政部门口头警告及相应的处罚措施，双方在履行的过程中对租金进行调整，存在每个月以45000元交付租金的情况；4、合同确认无效后，押金应当退还给阎书信。 阎书信向本院提出反诉诉讼请求：1、判令叶桂桃返还押金150000元；2、诉讼费用由叶桂桃承担。事实和理由：2014年5月7日阎书信向叶桂桃承租泉州市丰泽区泉秀路433号（浦西路口辉煌布艺大厦壹层第五间店，贰楼及附属楼二三楼）用于投资公司所用，阎书信依约交付租金及押金。合同履行过程中，因涉案租赁物漏水及叶桂桃无法交付相关证件，致使阎书信不能办理相应的消防证件，无法继续经营，租赁合同的目的无法实现。 叶桂桃辩称，阎书信未足额支付租金且单方面解除合同，其要求返还押金无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：叶桂桃与阎书信于2014年5月7日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定叶桂桃将址于泉州市丰泽区泉秀路433号（浦西路口辉煌布艺大厦壹层第五间店，贰楼及附属楼二三楼，房屋建筑面积约820平方米，租赁房屋作为投资公司用途）出租给阎书信，租赁期限自2014年5月10日起至2019年5月9日止，月租金50000元，租金按季度结算，阎书信应于签合同之日支付首期租金150000元，以后每期租金的具体交付时间为上期租金期满的前五日内，若阎书信逾期缴纳租金，每逾期一日按月租金的千分之五支付违约金；2014年5月10日至2017年5月9日的租金为50000元/月，2017年5月10日起至2019年5月9日的租金为55000元/月，阎书信应向叶桂桃支付租赁押金150000元，合同期满若阎书信无违约行为及交清水电费、本房屋所缴纳的税收费用后同时将房屋移交给叶桂桃，则将押金无息退还。租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方确需解除合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后才能终止合同；叶桂桃擅自解除合同，应双倍返还押金及赔偿由此给阎书信造成的经济损失，阎书信擅自解除合同无权要求叶桂桃返还押金。合同签订后，叶桂桃依约交付诉争店面给阎书信使用，阎书信支付叶桂桃房屋押金150000元。2017年9月19日阎书信将诉争店面交由叶桂桃掌管。 本院认为，1、关于合同的效力问题。《最高人民法院》第一条第一款规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第二十五条的规定，除该解释施行前已经终审的案件和该解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，其余城镇房屋租赁合同案件可以适用该解释。依照上述规定，本案讼争租赁物位于丰泽区泉秀路，属于城市规划区内的房屋，属于该解释的适用对象；本案的终审结果也会发生在该解释施行之后，故本案讼争房屋租赁合同纠纷可以适用该解释。在本案庭审过程中，经本院向泉州市国土资源局查询，本案诉争的租赁房屋未办理所有权登记证书，叶桂桃也未取得或提供租赁房屋的建设工程规划许可证。依照上述法律解释第二条的规定，叶桂桃与阎书信于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。2、关于房屋占用期间的房屋占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，阎书信实际使用租赁房屋，仍应参照合同约定的租金标准向叶桂桃支付房屋占用期间的房屋占用费。阎书信以50000元/月支付租金至2016年9月30日，2016年10月1日至2017年7月31日以45000元/月支付租金。根据合同的约定，2014年5月10日至2017年5月9日的租金为50000元/月，2017年5月10日起租金为55000元/月，阎书信按50000元/月支付租金到2016年9月30日，此后阎书信按45000元/月的标准支付租金，阎书信主张双方在合同履行过程中对租金的金额已实际进行调整，对此叶桂桃予以否认，阎书信未能提供证据加以证明，对阎书信该辩称不予采纳，截止2016年10月12日至2017年7月31日阎书信共支付450000元，尚欠租金65000元（50000元×7个月+55000元×3个月-450000元）；双方均确认诉争店面于2017年9月19日由叶桂桃掌管，2017年8月—9月19日期间诉争店面仍由阎书信使用，阎书信仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占用期间的房屋占用费89833元（55000元+55000元÷30×19天=89833元）。3、关于押金问题。诉争的租赁合同违反法律规定，应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)的规定，合同被确认无效后因合同取得的财产，应当予以返还。叶桂桃因该合同取得的押金应当予以返还。4、关于违约金及赔偿损失问题。案涉《房屋租赁合同》属无效合同，叶桂桃与阎书信在缔约时是知道或者应当知道的，故造成合同无效双方均有过错。合同中关于违约金条款为无效条款，叶桂桃依据合同向阎书信主张违约金及赔偿损失，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条第一款、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、阎书信应于本判决生效之日起十日内支付叶桂桃房屋占用费154833元； 二、叶桂桃应于本判决生效之日起十日内退还阎书信押金150000元； 三、驳回叶桂桃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5590元，减半收取2795元，由叶桂桃负担1097元，阎书信负担1698元，反诉受理费1650元，由叶桂桃负担825元，阎书信负担825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一八年八月三十日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-