新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)新民终167号 上诉人（原审被告）：伊犁众意房地产开发有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区伊宁市滨河路斯大林街一巷**。 法定代表人：马秀江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马学林，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：伊犁哈萨克自治州经济和信息化委员会,住所地新疆维吾尔自治区伊宁市解放南路**。 法定代表人：杨盛江，该委员会主任。 上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意房产公司）因与被上诉人伊犁哈萨克自治州经济和信息化委员会（以下简称州经信委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民三初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人众意房产公司的委托诉讼代理人马学林到庭参加诉讼。被上诉人州经信委经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 众意房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判众意房产公司应交付的房产面积为358.69平方米；2.撤销一审判决第二项，改判众意房产公司办理358.69平方米的产权登记手续；3.撤销一审判决第三项，驳回州经信委要求支付100000元搬迁补偿费的诉讼请求；4.州经信委承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决违背本案基本事实。首先，一审以双方意向性合同条款作为判案依据缺乏事实和法律依据。给州经信委按现有实际使用面积1∶2补偿是附条件的，即州经信委负责协调、联络、服务，参与并监督开发建设。双方签订的合同第四条、第六条规定了州经信委负有协调拆迁工作的义务，因州经信委未履行该义务，致拆迁工作迟迟不能完成，拆迁补偿协议也不能顺利签订，按1∶2的比例补偿也就无法实现。其次，州经信委为了获得不当利益，隐瞒其名下五套房产的真实情况，称该房产为商业性质，并以此作为补偿条件，要求以1∶2的比例补偿。其他业主以此抗拒拆迁，增加要求，导致本案工程项目无法进行，州经信委应当承担相应的责任。二、一审判令众意房产公司支付搬迁补偿费100000元缺乏事实依据。首先，州经信委虽在37号住宅楼有公房，但并非该37号住宅楼的住户，合同上未对公房搬迁户产生的搬迁费进行约定。其次，合同第四条约定的租金补偿，并非每年给予4000元搬迁费补偿，搬迁只发生一次，不是每年发生一次。 州经信委向一审法院提出诉讼请求：1.众意房产公司在拆迁原址向其交付717.38平方米的房产并办理产权登记手续；2.众意房产公司支付搬迁补偿费100000元；3.众意房产公司承担律师费用64000元；4.本案诉讼费等涉案费用由众意房产公司承担。 一审法院认定事实：2006年6月22日，州经信委的前身伊犁哈萨克自治州经济贸易委员会（甲方）与众意房产公司（乙方）签订了一份《南院37号伊犁州经贸委住宅楼招商开发建设合同》（以下简称建设合同），约定：一、南院37号经贸委住宅楼（以下简称37号楼）共有住户32户。按统一规划，投标商定开发建设两幢17层商住楼，总建筑面积25000平方米，其中沿街37号楼新建楼的一层、二层为商铺及写字间；二、征迁补偿办法。按国家有关拆一补一的征迁原则和政策规定，乙方对征迁的原住户按现有实际居住面积1∶1在新建楼房三层以上给予无偿补偿，另加每户原配套的院内平房煤房5平方米；37号楼一层拆迁户，按现有实际使用面积1∶2补偿，补偿安排在住宅楼三层以上的楼层。搬迁户根据各自实际要求就超出原住房应补偿面积以外，按每平方米1700元进行购买，拆迁中乙方必须与各住户签订拆迁合同，合同中还要表明建好楼后职工要的楼层，按合同办事；三、新建商住楼工程以旧楼拆除之日起为准，在18个月内完工交付使用。必须保证搬迁户按时搬入新房，并达到直接入住使用的标准。如特殊原因工程不能按时竣工，原住户不能搬回，乙方负责支付延期租房费以及承担按揭贷款利息；四、被搬迁的住户在建设期间临时在外租房，由乙方按每年4000元给予租金，并按搬出之日起开始计算，另加每户1000元的一次性搬迁费（搬出、搬回的费用）；六、搬迁工作由乙方负责组织，甲方给予积极配合，保证拆迁改造工作顺利进行等。上述37号楼一层拆迁户中有五套面积合计为358.69平方米为州经信委的公房，其余住户为州经信委的职工，住房性质为单位房改房。 2007年4月，众意房产公司取得拆迁许可证。2007年底，37号楼拆迁完毕。因众意房产公司未与37号楼相邻的7号住宅楼达成拆迁补偿协议，导致37号楼原址上无法再建新楼。州经信委多次与众意房产公司协商，要求其按照合同约定履行补偿协议、交付房产等，众意房产公司以其不能施工与州经信委不积极配合拆迁有关为由而拒绝。故州经信委诉至法院。 一审法院认为，州经信委与众意房产公司之间签订的建设合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利纠纷。从州经信委与众意房产公司签订建设合同的内容来看，37号楼交付众意房产公司拆迁后，众意房产公司对住户进行一定补偿，符合房屋拆迁安置补偿合同的性质。 本案争议焦点为：一、州经信委主张众意房产公司交付717.38平方米的房产并办理产权登记手续的理由能否成立；二、州经信委要求众意房产公司支付搬迁补偿费100000元、律师代理费64000元的理由能否成立。 关于争议焦点一，众意房产公司于2007年底已将包括州经信委所有的358.69平方米公房拆迁完毕。根据双方协议所约定的“37号楼一层拆迁户，按现有实际使用面积1∶2补偿，补偿安排在住宅楼三层以上的楼层”的内容，众意房产公司应当在原址向州经信委交付717.38平方米的房产，并在具备条件后办理产权登记手续。对州经信委该主张，一审法院予以支持。因南院斯大林街7号楼拆迁问题与37号楼一层拆迁户安置问题，在本案建设合同中不具有关联性，故众意房产公司抗辩主张州经信委未履行合同义务的理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的…”。本案中，众意房产公司未能提供证据证实在订立建设合同时存在重大误解或显失公平的情形，其亦未依法申请撤销该合同，故其主张以合同中约定1∶2比例补偿显失公平，应按照1∶1的比例予以补偿的理由，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于争议焦点二，建设合同第四条约定：被搬迁的住户在建设期间临时在外租房，由乙方按每年4000元给予租金，并按搬出之日起开始计算，同时每户加1000元一次性搬迁费。37号楼被拆除至今已有九年之久，州经信委主张由众意房产公司支付其100000元搬迁补偿费未超出合同约定，一审法院予以支持。因州经信委与众意房产公司签订的合同中并未有律师代理费由众意房产公司承担的约定，故州经信委主张支付律师代理费的理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、众意房产公司在南院37号住宅楼原址所建楼房竣工后30日内，向州经信委交付三楼以上717.38平方米房产；二、众意房产公司在取得商品房预销售许可证之日起10日内，为州经信委办理上述717.38平方米房屋的产权登记手续；三、众意房产公司于判决生效后10日内支付州经信委房屋搬迁补偿费100000元；四、驳回州经信委的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，2006年6月22日，州经信委向37号楼各住户发出《为老住宅楼拆迁改造致各住户的一封信》，要求各住户积极配合，以便拆迁开发工作顺利进行。2006年8月4日，州经信委向伊犁州发展计划委员会致函，同意37号楼与7号、8号楼等一起纳入联建规划。州经信委所有的37号楼五套房产的用途为住宅。 二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，州经信委与众意房产公司签订的建设合同，其性质为拆迁安置补偿合同，对此一审法院已作出充分说明，本院不再赘述。众意房产公司上诉称该合同为意向性合同，非正式合同，缺乏事实及法律依据。双方签订的建设合同对当事人的名称、被拆迁的房屋状况及面积、安置补偿方式及标准、搬迁过渡期限及费用均作出了具体明确的约定，合同的主要条款齐备，当事人意思表示真实，符合《中华人民共和国合同法》对合同的形式及内容的相关规定，依法成立并生效。建设合同中虽有“拆迁中众意房产公司必须与各住户签订拆迁合同”的内容，但在实际履行中，众意房产公司未再与州经信委另行订立拆迁合同，对双方的权利义务未作出新的约定，因此，该建设合同是确认本案双方当事人权利义务关系的依据。根据建设合同第二条的约定，37号楼一层拆迁户，按现有实际使用面积按1∶2的比例补偿。州经信委所有的五套房产，位于**楼**，面积为358.69平方米，则众意房产公司应当补偿的面积为717.38平方米。众意房产公司主张按1∶1补偿，不符合双方合同的约定。众意房产公司认为，州经信委隐瞒了五套房产的性质，使其误以为该房产为商业用途，因此给予了较高的补偿标准。从建设合同所约定的内容反映，双方当事人并未以房屋的性质为商业或是住宅来区分补偿标准，而是以房屋的位置进行区分，一层的房屋按1∶2的比例补偿，其他房屋按1∶1补偿。在签订建设合同时，众意房产公司已对37号楼现场的实际状况进行了充分了解，在此基础上确定的上述补偿标准，不存在其所称的对房屋状况存在误判的情形。另，按1∶2的比例补偿对众意房产公司而言并不显失公平。根据建设规划，众意房产公司拟在被拆除的37号楼原址建设商住楼，其一、二层为商铺及写字间。合同约定被拆除的一层房产，虽按1∶2比例补偿，但安置在新建商住楼三层以上，即价值较高的一、二层并不用于补偿安置，而是归众意房产公司所有。众意房产公司按较高的比例补偿价值相对较抵的房产，该补偿方式对其并不显失公平。众意房产公司称州经信委未能履行协助义务，致拆迁工作不能如期进行缺乏事实依据。根据建设合同约定，拆迁工作由众意房产公司主导，州经信委配合，配合义务主要是对职工进行积极的宣传和引导及为便于众意房产公司拆迁，双方先行签订开发合同。州经信委履行了上述协助义务，众意房产公司应按双方约定的比例给予州经信委补偿。 关于房屋搬迁补偿费问题。建设合同约定，被搬迁的住户在建设期间临时在外租房租金，由众意房产公司按每年4000元给予支付，按搬出之日开始计算，另加每户1000元一次性搬迁费（搬出、搬回的费用）。2007年底37号楼被拆迁完毕，州经信委被拆迁的房屋共五套，至今未能回迁。根据上述约定，众意房产公司每年应付租金2万元，州经信委主张10万元为五年的租金补偿。因此，州经信委对补偿费用的主张未超出合同约定的标准，应予确认。双方当事人对每年应给付的租金补偿费及一次性给付的搬迁费在建设合同中给予了清楚明确的约定，众意房产公司上诉称4000元是一次性搬迁费，不应按年给付的意见与合同约定不符，本院不予采信。 综上所述，众意房产公司的上诉请求不能立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由伊犁众意房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯卫宁 审 判 员 李 李 审 判 员 倪 敏 二〇一八年八月八日 法官助理 闫巧巧 书 记 员 刘 芮