江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初1910号 原告（反诉被告）:王从彬,男,1966年7月11日出生,汉族，退休职工，住泗洪县。 委托诉讼代理人：张锋，江苏品唯律师事务所律师。 被告（反诉原告）:石香香,男,1981年9月28日出生,汉族，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：张贤祥，江苏立贤律师师事务所律师。 原告（反诉被告，下同）王从彬与被告（反诉原告，下同）石香香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告王从彬及其委托诉讼代理人张锋，被告石香香及其委托诉讼代理人张贤祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王从彬向本院提出诉讼请求：1.判决被告石香香支付房屋租金180000元并继续履行租赁合同；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告石香香于2017年7月20日将位于泗洪县某2房屋转让下来自己使用，并与原告签订了定期三年的整包合同，在合同第三条第五款约定：中途不得有退租等违约行为。但被告交完第一年租金后，第二年即2018年2月1日至2019年2月1日期间的租金180000元以各种理由拖延不予支付，现请求支持原告诉请。 被告石香香辩称：1.与王从彬签订商铺租赁合同属实，但该商铺内部装修未进行消防备案、未通过消防验收，且占用公共消防通道进行装潢，存在部分违建，影响合同的正常履行，要求解除合同。2.假使原、被告双方签订的合同有效，租赁的商铺在七楼经营烧烤，因原告提供的电梯没有报验，多次被查封，导致被告合同目的不能实现。原告怠于履行自己的主要义务。且原告的义务和被告的租金履行具有先后性，要求解除合同，驳回原告诉请。 反诉原告石香香向本院提出诉讼请求：1.依法解除与王从彬签订的商铺租赁合同；2.判令王从彬赔偿已付的2017年7月20日-2018年2月1日期间的租金损失100000元；3.反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2017年7月20日，石香香和王从彬就文化大世界新星剧院四、五楼达成商铺租赁合同。石香香按照合同约定支付租金。但因王从彬提供的商铺电梯未年审，涉案商铺于2017年7月25日被查封，导致商铺无法正常经营。另涉案商铺没有消防设施装修备案，因存在主体消防排烟管道被拆除，违法乱建等问题，被消防部门责令整改，至今未能整改到位，导致无法正常经营，造成反诉人较大经济损失。现提起反诉，望判如所请。 反诉被告王从彬辩称：1.双方签订的租赁合同真实有效，反诉人要求解除合同没有事实和法律依据。其已于2017年2月24日依法取得了涉案房屋的不动产权证书。涉案房屋不仅电梯验收合格，消防也已验收合格。2.电梯是开发商提供的公共物业部分，电梯维保不是出租方的义务，且电梯并没有报验不合格。2017年7月25日，公共部分的电梯因未正常年检，被工商部门查封，但是短时间内及时进行查验之后恢复了正常使用。反诉人承租该房屋不仅可以使用公共部分的电梯，也可以使用楼梯。电梯的正常损坏或无法使用应该是承租人需要自行承担的风险，且合同中并未约定反诉被告需要保证电梯的正常使用。3.反诉原告关于租金损失的请求无事实和法律依据，因为反诉原告在租赁期间正常使用和租赁了涉案房屋，并未给反诉人带来任何损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.不动产权证书，可以证明王从彬合法取得涉案房屋1幢501室的所有权。 2.商铺租赁合同，被告对其真实性无异议，能够证明原、被告之间存在租赁合同关系。 3.宿迁市公安消防支队建设工程消防验收意见书，可以证明涉案房屋所在的“泗洪文化大世界”（新星剧院）工程经消防验收合格。 4.宿迁美华置业有限公司出具的证明，可以证明涉案房屋所使用的电梯系该公司开发的商业楼的公共设施，所有权属于该公司，电梯维保单位为宿迁鼎辉设备安装有限公司。 5.特种设备使用标志，该标志张贴在案涉房屋使用的电梯轿厢内，可以证明涉案房屋使用的电梯经行业监管部门检验合格。 6.泗洪县公安消防大队消防监督检查记录及现场照片打印件，结合原、被告之间的微信聊天记录，可以证明2017年10月，被告使用涉案房屋过程中，泗洪县公安局消防大队对被告经营的BBQ音乐主题烤吧进行消防检查时，存在“未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案”情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月20日，被告石香香将原告王从彬出租给案外人周国福、杨建华的涉案商铺转让下来自己经营，并在原有《商铺租赁合同》的基础上，通过修改相关内容，与原告王从彬签订本案租赁合同，双方约定：原告王从彬（甲方）将其坐落于文化大世界新星剧院楼上四、五楼的商铺出租给被告石香香（乙方）；租赁期限为2017年7月20日至2020年2月1日；第一年2017年7月20日至2018年2月1日租金100000元，（石香香已向王从彬支付）;第二年租金180000元，租期为2018年2月1日至2019年2月1日，第三年租金180000元，租赁期为2019年2月1日至2020年2月1日。除第一年外，以后租金均按年缴付，乙方需每年提前一个月将当年租金交给甲方。此协议为三年整体合同，承租方必须全面履行三年合同期满，如出现中途退租的违约行为，承租方必须补齐三年合同租金全额总和给出租方。合同还约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租房概不负责，如承租方不再使用出租房的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架。合同签订后，原告王从彬将涉案商铺交付后，被告石香香实际投入经营。 2017年7月25日、2018年1月11日，泗洪县市场监督管理局两次以泗洪新星剧院有限公司（与涉案房屋开发企业宿迁美华置业有限公司系同一法定代表人）涉嫌使用超期未检特种设备而要求该公司停止使用案涉房屋使用的公共电梯。 另查明，涉案房屋已于2013年12月11日经宿迁市公安消防支队消防验收合格，并于2017年2月24日办理所有权登记。 再查明，涉案房屋的电梯所有权属于“文化大世界”的开发企业宿迁市某某置业有限公司，由宿迁某某设备安装有限公司进行维保，系案涉租赁房屋所在楼的公共使用电梯。 本案争议焦点为：1.原、被告之间的租赁合同效力如何？被告石香香反诉解除合同是否符合法定或约定的情形？2.被告是否存在欠付租金的事实，原告诉请是否应予支持？被告石香香主张的100000元租金损失是否有事实或合同依据？ 关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告之间的租赁合同有效，被告反诉主张解除合同无事实和法律依据。理由如下：首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告就涉案商铺签订了租赁合同，该合同的订立系双方真实意思表示；其次，涉案商铺的消防已于2013年12月11日验收合格，并取得了涉案房屋权属证书，而权属证书取得的前提是质量、消防、水电等各项均验收合格，即原告作为出租人对所出租的房屋系合法所有，出租的是符合公安、环保、卫生等安全标准的合法建筑。被告石香香反诉称，涉案房屋未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、部分违建，从而影响合同效力，应予解除。本院认为，首先双方未约定原告要对商铺进行装修或交付符合一定装修标准的商铺，相反，合同约定原告对商铺的装修及修缮不负责任，即被告既可以对不适合自己经营活动的装修工程进行改造，也可以进行与自己所经营的项目相适应的装修。而消防部门对经营场所的消防检查也是基于该经营场所的消防设施是否符合法律、法规规定的标准，因此装修工程的消防是否经过备案，验收，并非出租人的合同义务，而是被告在办理经营许可时就应当履行的安全责任。其次，商铺所使用的电梯系开发企业所有的公用设施，原告系该开发企业项目的业主，而非电梯所有权人。同时，原、被告在租赁合同中约定，物业管理费、水电费等费用由承租方自行缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用，均由承租方缴纳。故按照此约定，可以反映，被告在使用涉案房屋时，享受了原告作为物业业主的部分权利。因此，该部分的权利如受到影响，应当向房地产开发企业或者物业管理者主张，并不构成原告的违约行为，不能成为被告主张解除合同的理由。再次，被告称原告的房屋存在部分违建的事实，交付的是不合法的建筑，对此，经审查，该部分违建面积并未包含在出租房屋登记的合法面积范围之内，不构成对被告使用租赁房屋的障碍。 综上，原、被告之间的租赁合同不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，且原告出租的涉案房屋无法律、法规规定禁止出租的其他情形，因此双方之间的商铺租赁合同合法有效。原告已按照约定履行了交付商铺的义务，不存在违约行为，被告要求解除租赁合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，按照合同约定，承租人应于每年提前一个月应将当年的租金交给出租人，石香香作为承租人，应在2018年1月1日缴纳2018年2月1日至2019年2月1日期间的租金，但被告至今未向王从彬缴纳，构成违约，应当承担继续履行的违约责任，故对原告的诉讼请求本院予以支持。对被告反诉要求原告赔偿已付的2017年7月20日-2018年2月1日期间的租金损失100000元因无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告石香香向原告王从彬支付2018年2月1日至2019年2月1日期间的租金180000元，于判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回反诉原告石香香的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费2300元，合计4250元，由被告石香香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  陈江红 人民陪审员  杨有同 人民陪审员  杨成国 二〇一八年八月二十六日 书 记 员  解祥凤 附录：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。