上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初8110号原告(反诉被告)：上海迪美广场有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张国勤，总经理。委托诉讼代理人：章煦春，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘金骏，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：张小秋，男，1984年7月11日出生，汉族，住浙江省。原告上海迪美广场有限公司(以下简称“迪美公司”)与被告张小秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，张小秋提起反诉，本院公开开庭进行了合并审理，原告(反诉被告)迪美公司的委托诉讼代理人潘金骏，被告(反诉原告)张小秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪美公司向本院提出诉讼请求：1、迪美公司与张小秋之间的《上海迪美购物中心租赁合同》及补充协议于2018年4月8日解除；2、张小秋立即返还上海迪美广场有限公司商场D1号商铺(以下简称“涉案商铺”)；3、张小秋支付欠付租金68,266.67元，电费1,864.68元；4、张小秋支付因延期支付租金、公共事业费而产生的逾期违约金3,658.31元(暂计算至2018年4月30日，权利主张至实际支付之日，以欠付款项的万分之五按日计付)；5、张小秋支付六个月的租金、推广费、管理费之和的违约金96,000元；6、张小秋支付自2018年4月9日起至实际搬出之日即2018年5月28日止的房屋占有使用费52,266.67元；7、张小秋支付律师费5,269元。后迪美公司撤回诉请2。事实和理由：迪美公司与张小秋于2017年5月19日签订《上海迪美购物中心租赁合同》，约定张小秋承租涉案商铺，租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日，月固定租金为16,000元/月，公用事业费据实支付；张小秋逾期支付或逾期缴纳任何一项费用累计达到一个月的，迪美公司有权解除合同，张小秋应向迪美公司承担约定的违约责任。后，双方又于2017年8月20日签订《补充协议》，约定自2017年7月1日起至2017年12月31日止，迪美公司同意将张小秋每月应缴纳的租金由16,000元降低为12,000元，其他费用金额不变。前述期间届满后，双方应继续按照《上海迪美购物中心租赁合同》中约定的费用标准进行结算。若张小秋未能按时支付本补充协议签订后的应付费用，双方将视为费用优惠自始不存在等。自2017年12月起，张小秋开始怠于履行各项付款义务。迪美公司多次催讨，均未果，遂起诉。迪美公司同意将张小秋支付的租赁保证金48,000元抵扣租金及其他应付费用。张小秋辩称，不同意迪美公司的诉请。因迪美公司提出涨三倍租金，故张小秋已于2017年12月停止经营涉案商铺。迪美公司明知涉案商铺的位置为消防通道，仍对外出租，故租赁合同应属无效，迪美公司不应收取租金及滞纳金。另，张小秋同意支付电费及电费滞纳金，但不同意支付违约金、房屋占有使用费。迪美公司因不同意张小秋搬走，将张的仓库封掉。合同期满，张小秋要求撤场，直至2018年5月28日，迪美公司才同意张小秋将涉案商铺中的东西搬走。张小秋向本院提出反诉请求：1.确认迪美公司与张小秋于2017年5月11日签订的《上海迪美购物中心租赁合同》以及2017年8月10日签订的《补充协议》无效；2.迪美公司返还张小秋所缴纳的租金240,000元及租赁保证金48,000元。后张小秋变更诉请2中租金金额为92,000元。事实和理由：张小秋承租涉案商铺后发现，迪美公司提供的涉案商铺实际上为消防通道，迪美公司无权出租；同时，因该商铺为消防通道，张小秋一直无法正常经营，故提起反诉。迪美公司对张小秋的反诉辩称，迪美公司提供的涉案商铺符合消防法规，且张小秋已经取得营业执照和食品卫生许可证，已正常使用商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.张小秋提供的储藏室协议，因该协议无盖章，故对其真实性本院不予认定；2.张小秋提供的微信记录，因其未提供相关信息载体共查阅，故对其真实性本院难以确认；3.张小秋提供的营业额，因无法确认其真实性，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的上海市黄浦区人民大道221号为上海市人民广场地下停车库民防工程(地下**)，使用单位为迪美公司，用途为综合商场。2017年5月，迪美公司(甲方)与张小秋(乙方)签订《上海迪美购物中心租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，实测使用面积为55.90平方米，只限于用作经营茶饮之用途，乙方以“茶桔便”之商业名称经营前述业务(附件一第一部分)；租赁期自2017年5月1日起至2018年4月30日止(附件一第二部分)；租赁保证金为48,000元(相当于3个月的月固定租金及管理费之和)(附件二第一部分)，租金为月固定租金16,000元，先付后用、按月支付，每公历月记账周期支付一次，每个公历月的第25日或之前支付下月的月固定租金(附件二第二部分)；公共事业费从交付之日起计算，在租赁期内所发生的水、电等费用由乙方按照甲方或公共事业单位出具的账单支付；乙方应于每月25日或之前按照甲方通知账单将上月水费和电费支付给甲方(附件二第六部分)。租赁期内，若乙方拖欠租金或管理费或推广费或其它应付费用，在甲方书面通知乙方支付前述费用而乙方在收到甲方书面通知后的3日内仍未付款的情况下，甲方有权立即从租赁保证金中扣除相应费用或款项(4-2-4)；租赁期届满或本合同提前终止时，若乙方未发生本合同约定违约事件，且乙方已按合同约定标准交还了该商铺、付清租赁期内水、电等一切费用，已办妥该商铺为注册或使用地址的相关注销登记手续，甲方应在其后的1个月内将50%租赁保证金无息返还乙方，租赁期届满一年后或本合同提前终止一年后因乙方的服务质量和商品质量而引起的消费者投诉已经处理完毕的情形下，甲方应在其后的1个月内将剩余租赁保证金无息返还乙方(4-2-7)；首月及最后一月的租金、管理费等，根据当月实际租赁日数计算(4-4-1)；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日，将已恢复至附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之商铺归还甲方，归还时，双方应依交接清单进行验收并签署一份返还表格(12-1)；若乙方未按前述约定办理返还手续，则甲方有权停止向该商铺提供水、电等物业管理服务，并按以下方式收回该商铺并要求乙方承担责任：(1)甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该商铺，乙方放置于该商铺内的一切设施设备包括装修等物品均被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿，同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，届时甲方亦有权选择保留该商铺内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿；(2)从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第(1)项权利进入并收回商铺为止，乙方须以合同终止(或解除)日前一日的租金、管理费标准为基础，向甲方双倍支付延期返还商铺期间的租金、管理费，并应向甲方赔偿因迟延返还该商铺引致的一切损失，并支付从租赁期满之日到实际返还之日期间该商铺的推广费、公用事业费及其他费用(12-2)；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同：(1)乙方逾期不支付租金、管理费、推广费、公共事业费及其他费用之任何一项累计达到1个月或以上的(14-1)；乙方有上述违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回涉案商铺，且乙方应承担如下违约责任：(1)丧失装修免租期待遇，乙方应按合同约定的租金标准向甲方支付装修免租期间的租金；……(3)逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项，按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金，至款项欠款付清之日；(4)向甲方支付六个月的租金、推广费、管理费之和的违约金，但如乙方未履行租金支付义务不足6个月的，则甲方可按乙方未履行期期间的租金、推广费和管理费之和作为违约金要求乙方支付；(5)不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该商铺所留装潢未摊销完费用的权利(14-2)；如甲方实质性违反法律规定或实质性违反本合同约定义务，经乙方书面通知后15个工作日仍未采用任何改正措施，乙方可以解除合同(15-1)；因本合同引起的争议导致诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担(18-2)。上述合同签订后，迪美公司将涉案商铺交付张小秋使用。2016年8月5日，上海森岚餐饮有限公司以涉案商铺为住所申领《食品经营许可证》；同月24日，上海森岚餐饮有限公司以张小秋为法定代表人、以涉案商铺为住所申领营业执照。2017年8月10日，迪美公司(甲方)与张小秋(乙方)订立《补充协议》，主要内容为：一、鉴于甲方商场将进行重新规划，为了对乙方的经营活动进行扶持，自2017年7月1日起至2017年12月31日止，甲方同意将乙方每月应缴纳的租金由16,000元降低为12,000元；其他应付费用金额不变，前述期限届满后，双方应按照《租赁合同》中约定的费用标准进行结算；二、甲乙双方确认，甲方给予前述第一条所述的费用优惠是基于乙方已付清全部欠款并按时支付之后所有应付费用的前提下的，若乙方在签订本补充协议前存在应付款项尚未支付，则乙方应在补充协议签订后3日内立即向甲方全额支付，未按约定支付的本合同第一条约定无效；三、(……)；四、乙方同意甲方可在下述情况发生后立即撤销本补充协议第一条所述的费用优惠，在该等情况下，双方将视为前述费用优惠自始不存在，双方仍应按照原合同中约定租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的标准进行结算，前述费用优惠的取消甲方将采用书面的方式通知乙方，并自乙方收到该通知后生效，乙方应毫不迟疑地在收到通知后的3日内补足相应的应付费用：(1)乙方逾期仍未付清本补充协议签订前的欠付款项；(2)乙方未能按时支付本补充协议签订后的应付费用；(3)乙方违反本补充协议第三条约定的保密义务的；(4)乙方违反原合同项下其他任何约定的；(……)。2017年12月18日，迪美公司向张小秋发送《警告函》一份，内容为：迪美公司发现张小秋承租的涉案商铺擅自停业，要求其应于该日16：00保持营业状态，否则迪美公司将有权根据合同规定单方面解除，提前收回涉案店铺，并追究违约责任。2018年3月19日，张小秋向迪美公司寄送《律师函》，以双方租赁合同有效、迪美公司将依法不能出租的消防通道出租的行为构成严重违约为由，要求迪美公司返还全部租金及相关费用。2018年3月27日，迪美公司向本院起诉张小秋，要求判如所请。2018年4月8日，本院将迪美公司起诉状副本送达至张小秋。因本案诉讼，迪美公司与上海瀛泰律师事务所于2018年4月23日签订《聘请律师合同》，约定律师费5,269元。同月25日，上海瀛泰律师事务所开具该金额的律师费发票一张。同年5月2日，迪美公司将该笔费用转账至上海瀛泰律师事务所。2018年5月28日，迪美公司收回涉案商铺。诉讼中，双方确认：被告支付原告费用情况如下：2017年6月，支付48,000元保证金、5月和6月的租金32,000元及水电费；同年8月28日，支付7月和8月的租金24,000元及水电费；同年9月4日，支付9月10月的租金24,000元及水电费；同年11月27日，支付11月的租金12,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于张小秋反诉称合同无效一节，因其未能提供相关证据予以证明，故本院对该意见不予采纳，对其反诉请求不予支持。因张小秋存在欠付租金的事实，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。张小秋拖欠上述费用超过一个月，双方约定的解除合同的条件已成就，故对迪美公司要求确认其与张小秋间的租赁合同于2018年4月8日解除的诉请，本院予以支持。关于迪美公司要求张小秋支付租期内拖欠费用、延期支付费用的违约金的诉请，符合合同约定，本院亦予以支持。迪美公司同意张小秋已付保证金用于抵销上述部分欠付费用，并无不当，不足部分张小秋应予以补足。对迪美公司要求按双倍租金标准计算自2018年4月9日至2018年5月28日的房屋使用费一节，因张小秋未举证证明系迪美公司原因致其无法返还房屋，故该房屋使用费应支付给迪美公司；但是，因迪美公司依据的合同条款系违约责任的约定，违约金具有惩罚性，同时应以实际损失为基础，兼顾预期利益、对方过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院酌情确定该费用标准为20,800元/月。关于迪美公司主张的合同提前解除的六个月的租金、推广费、管理费之和的违约金，违约金的调整原则如前所述，考虑到迪美公司解除合同的日期距离双方租期届满不足一个月的时间，以及上述房屋占有使用费之违约责任的判定等，对迪美公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费一节，本院按照相应比例支持迪美公司的该项诉请。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海迪美广场有限公司与被告张小秋签订的《上海迪美购物中心租赁合同》及补充协议于2018年4月8日解除;二、被告张小秋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司租金68,266.67元、电费1,864.68元(被告张小秋已付保证金48,000元用以抵销上述部分费用，不足部分应予以补足)；三、被告张小秋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司因延期支付本判决第二项费用的违约金(按应付费用的每日万分之五标准分段计至实际支付之日止，2017年12月1日至2018年4月8日的每月租金16,000元自前一月的26日起算，电费1,864.68元自2018年1月26日起算)；四、被告张小秋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司自2018年4月9日至2018年5月28日的房屋使用费34,219.35元;五、被告张小秋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司律师费2,625.15元；六、驳回原告上海迪美广场有限公司其它本诉请求；七、驳回反诉原告张小秋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,691元，减半收取计1,845.50元，由上海迪美广场有限公司负担922.75元，由张小秋负担922.75元；反诉案件受理费1,550元，由张小秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  焦明静二〇一八年八月二十九日书记员  孙晓萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。