云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0627民初2822号原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：91530627784606640E。住址：镇雄县建设街118号。法定代表人鲁绍松，经理。委托代理人鲁绍云，镇雄县正达法律服务所法律工作者。被告成忠育，男，汉族，生于1964年12月12日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县中屯乡青山村民委员会河边村民小组5号，现住镇雄县。原告镇雄县天兴物业管理有限公司诉与被告成忠育物业服务合同纠纷一案，本院于二〇一七年八月十五日受理后，依法组成合议庭，于二〇一七年十月二十五日公开开庭进行了审理。原告镇雄县天兴物业管理有限公司的委托代理人鲁绍云，被告成忠育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司诉称，我公司经镇雄县房地产开发有限公司授权，为该公司建设的镇雄县南台街道办事处南广社区商业城全体业主提供有偿物业管理服务。在此期间，被告无故拖欠我公司2014年1月1日起至2017年7月30日止的物业管理费3172元、原告为被告垫付的2015年1月1日起至2017年10月31日止的垃圾处置费340元、2017年1月2日起至2017年4月2日止的电费247元；每户的公摊费为176元（原告为被告所在的商业城二组团垫付安装门禁系统等的费用11570元，以85户平摊），法律服务工作者代理费3000元，合计人民币7264元。经原告多次催收未果，现请求判令：被告支付尚欠原告的物业管理费3172元、垃圾处置费340元、电费247元、预计电费329元、公摊费176元、代理费3000元，合计人民币7264元。被告成忠育辩称，被告从未与原告公司签订过物业管理服务合同，也没有给被告提供任何物业管理服务，原告公司与房地产开发公司私自签订的合同违法无效，被告不应承担原告所述费用，原告公司主体不适格，请求驳回原告的诉讼请求。原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司为支持其诉讼主张向法庭提交如下证据：1.《营业执照》和《资质证书》复印件各一份，拟证明原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司于2006年1月20日成立，营业期限自2006年1月20日至长期，经营范围暂定三级物业管理，2016年10月20日取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，有限期至2018年10月19日。经质证,被告成忠育称其对证据来源无异议，但认为该证据与本案无关联性。2.《前期物业管理服务协议》一份，拟证明2009年9月16日，镇雄县物业管理中心受镇雄县房地产开发有限公司的委托，与鲁卫签订了《前期物业管理协议》，约定镇雄县物业管理中心为鲁卫位于镇雄商业城三组团1号楼1单元301室，建筑面积143.49㎡的房屋提供物业管理服务，物业管理费按产权证登记建筑面积计算，收费标准为0.37元/㎡.月，按季度交纳，交纳时间为当季度首月的20日前，每季度应交纳物业管理费159元。协议期限自双方订立时起至依法成立业主委员会与新聘的物业管理公司签订物业服务合同或委托管理合同时止。双方还对物业管理服务内容与质量、专项资金的管理与使用以及其他权利和义务进行了约定。经质证,被告成忠育对证据无异议，被告向鲁卫转买了镇雄商业城三组团1号楼1单元301室房屋，鲁卫就该房屋与镇雄县物业管理中心签订了前期物业管理协议，被告按该协议履行。3.《解除物业管理委托合同协议书》复印件一份，拟证明镇雄县房地产开发有限公司与镇雄县物业管理中心于2013年12月4日已解除物业管理委托合同。经质证,被告成忠育对证据无异议，但提出该协议内容没有告知过被告，不能证明本案原告诉求。4.《物业管理委托合同》复印件一份，拟证明2013年12月4日，镇雄县房地产开发有限公司委托原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司对商业城一期1幢-12幢，二期一组团、二组团、三组团、四组团等区域进行物业管理，负责区域内房屋建筑共用部位层顶、架柱、外墙体和基础承重、楼梯间等的维修和养护管理；对共用设施、设备的管道，供、变、配电系统，高压输电线以及电梯、消防设施等的维修、养护、管理及运行提供服务；负责小区市政公用设施、公用绿化地、路灯、排污管道、商业网点、文化体育娱乐设施、小区公共环境卫生打扫、垃圾收集和公共秩序的维护；代相关部门收取垃圾清运费、水费和电费。委托期限自2013年11月1日起至小区业主或业主委员会与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同，接管物业时止。双方还对其他权利和义务进行了约定。经质证,被告成忠育对该证据本身无异议，但认为该合同不合法。5.镇雄县发展计划局镇计复[2005]2号《关于镇雄县垃圾处理有限责任公司垃圾处理收费的批复》、中国农业银行《现金缴款单》复印件各一份，拟证明原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司是根据发改局的批准文件,代镇雄县城区环境卫生管理所对各业主按每户每月10元的标准收取垃圾处理费，并且原告已向镇雄县城区环境卫生管理所缴纳了120000元的垃圾处置费。经质证,被告成忠育对证据本身无异议，但认为与本案无关联性。6.镇雄县发展和改革局镇发改价格[2010]1号《镇雄县发展和改革局关于对龙腾锦程物业小区物业管理费收费标准核定请示的批复》复印件一份，拟证明原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司参照镇雄县发展和改革局的批复以0.50元/㎡每月的标准向被告收取物业管理费。经质证,被告成忠育称其对证据本身无异议，但认为证据与本案无关联性。7.《云南省国家税务局通用机打发票》、镇雄县天兴物业管理有限责任公司公司《收据》复印件各一份，拟证明原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司向被告成忠育及其他业主收取电费后，统一交到供电公司，履行了物业服务合同义务。经质证,被告成忠育称对证据本身无异议，提出被告原将电费交给镇雄县物业管理中心，后来原告向被告发短信威胁催缴电费，被告就向原告交了电费。8.《付款凭证》复印件一份、《收据》复印件两份、《收款收据》复印件一份、《云南省国家税务局通用机打发票》复印件一份、《云南增值税普通发票》复印件三份、《商业城二组团监控清单》复印件一份，拟证明2016年，原告为被告成忠育所在的三组团安装门禁系统2套、铝合金门2道及监控设备，共垫付了14814元，84户业主平摊，平均每户应摊176元。经质证,被告成忠育称对证据来源无异议，但提出其小区没有安装过铝合金门。9.镇雄巨牛科技有限公司《证明》复印件一份，拟证明原告从2016年至2017年通过镇雄巨牛科技有限公司的网络平台先后向被告信息进行催收物业、电费等费用。经质证,被告成忠育认可确实收到过催收的短信，提出该证据同时证明原告方以停水停电威胁被告。10.证人刘某当庭证实，其是原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司的员工，其一直向业主催缴费。天兴物业管理公司对商业城三组团安装了门禁系统、监控设备。经质证,原告、被告成忠育对证据无意见。11.证人安某当庭证实，其是原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司的员工，在公司的工作就是负责向商业城的业主收取物管费、电费、垃圾处置费等，因为业主不缴费，其一直向业主催收。天兴物业管理公司对商业城三组团进行了公共设施维护、垃圾清扫保洁等方面，还安装了门禁系统、监控设备，更换了雨棚。经质证，原告对证人有意见，提出证人是管理人员鲁绍全的儿媳。12.《商品房购销合同》一份，拟证明成忠育、王定荣二人向镇雄县房地产开发商有限公司购买了商业城第三组团第1号楼3-1号房屋。经质证，被告成忠育对证据无意见。被告成忠育针对其辩解理由向法庭提交如下证据：1.《收据》一份，用以证明2009年9月16日至2010年3月16日，被告向镇雄县物业管理中心交纳商业城3组团1号楼1单元301室物管费，面积为143.49平方米，单价0.37元，6个月，共计319元，装修垃圾清理费143.49元。经质证,原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司对证据的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，与本案无关。2.编号镇业字第002号业主委员会备案证明一份8页，载明：被告成忠育所在的商业城三组团于2017年3月23日经批准已成立业主委员会，并于2017年3月30日报镇雄县住房和城乡规划建设局备案。经质证，原告认为证据不客观不真实，不能说明原告通过业主大会和业主委员会意见选举产生了新的物业管理企业。3.《不动产权证书》一份，拟证明镇雄县房屋属成忠育、王定荣二人共有，建筑面积为137.92㎡。经质证，原告对该证据无意见。本院经审查认为，原告镇雄县天兴物业管理有限公司向法庭提交的证据1系书证，其内容证实镇雄县天兴物业管理有限责任公司具有独立的法人资格，本院予以采信；证据2系镇雄县房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理合同及被告与镇雄县房地产开发商有限公司的购房合同，本院予以采信；证据3系镇雄县房地产开发有限公司与镇雄县物业管理中心解除物业管理委托，经被告对证据真实性无异议，本院予以采信；证据4系镇雄县房地产开发有限公司委托原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司的书面委托合同，不违反法律规定，本院予以采信；证据5国家行政机关出具的书证，对镇雄县区域内物业管理和垃圾处置收费标准作出的规范性批准文件，对镇雄县区域内物业管理收费和垃圾处置收费具有指导性，原告向镇雄县城区环境卫生管理所代缴纳垃圾处置费的收费，内容客观真实，本院予以采信；证据6国家行政机关出具的书证，对镇雄县区域内物业管理收费标准作出的规范性批准文件，对镇雄县区域内物业管理收费具有指导性，来源合法，本院予以采信；证据7证实原告为被告所在小区的业主代缴电费的事实，本院予以采信；证据8虽然注明原告购买监控设施、为商业城三组团更换及维修雨棚、安装不锈钢门和门禁系统支付相关费用，但由于发票上载明的时间是2017年9月16日，发生在本案起诉时间2017年8月15日之后，且未能提供证据证明该设施确实用于改善商业城三组团居住环境，故该组证据本院不予采信；证据9证明了原告通过短信向被告等商业城业主催收物业管理等费，商业城三组团虽于2017年3月已成立业主委员会，但不影响物业管理公司对业主实施物业管理行为，故对证据9本院予以采信；证据10、11系证人证言，与原告提供的其他证据相互印证的部分，本院予以采信；证据12系被告与镇雄县房地产开发有限公司的商品房购销合同，经质证被告无异议，本院予以采信。被告成忠育向法庭提交的证据1证明了被告向镇雄县物业管理中心交纳物管费的事实，本院予以采信；证据2系国家政府职能部门出具的批复文件及批复意见，本院予以采信；证据3系政府颁发的不动产权证书，证明被告所有的位于镇雄县房屋建筑面积为137.92㎡，本院予以采信。根据庭审举证、质证，并结合双方当事人陈述，本院依法确认如下法律事实：原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司于2006年1月20日成立，营业期限自2006年1月20日至长期，经营范围暂定三级物业管理，2016年10月20日取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，有限期至2018年10月19日。镇雄县商业城系镇雄县房地产开发有限公司建设开发的位于镇雄县南台街道办事处的商住小区。镇雄县房地产开发有限公司委托镇雄县物业管理中心对该商住小区进行前期物业管理。商业城三组团1号楼1单元3-1室房屋原系鲁卫购买。2008年11月19日，鲁卫就该房屋与镇雄县物业管理中心签订了《前期物业管理协议》，协议约定：镇雄县物业管理中心为镇雄商业城三组团1号楼1单元3-1室提供物业管理服务，物业管理费按产权证登记建筑面积计算，收费标准为0.37元/㎡/月，按季度交纳，交纳时间为当季度首月的20日前，每季度应交纳物业管理费人民币159元,协议期限自双方订立协议时起至依法成立业主委员会与新的物业管理公司签订物业服务合同时止。之后，鲁卫将商业城三组团1号楼1单元3-1室房屋转让给成忠育购买，成忠育、王定荣二人与镇雄县房地产开发有限公司补签了《商品房购销合同》，并取得《不动产权证书》。2013年12月4日，镇雄县房地产开发有限公司与镇雄县物业管理中心解除合同，并对双方权利义务进行了约定。2013年12月4日，镇雄县房地产开发有限公司与原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司签订《镇雄县房地产开发有限公司物业管理委托合同》，聘请原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司承接镇雄县物业管理中心原物业服务业务。原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司提供的主要物业管理服务包括：区域内房屋建筑共用部位层顶、架柱、外墙体和基础承重、楼梯间等的维修和养护管理；对共用设施、设备的管道，供、变、配电系统，高压输电线以及电梯、消防设施等的维修、养护、管理及运行提供服务；负责小区市政公用设施、公用绿化地、路灯、排污管道、商业网点、文化体育娱乐设施、小区公共环境卫生打扫、垃圾收集和公共秩序的维护；代相关部门收取垃圾清运费、水费和电费。双方对委托物业管理的物业基本情况、委托管理事项、委托期限、双方权利义务、目标管理、合同解除、违约责任等均进行了明确约定。其中，双方约定委托期限从2013年11月1日起至各小区业主或者业主委员会选聘新的物业服务企业或者其他管理人接管物业管理之日止；双方在原告的权利义务第2条约定，原告须严格执行镇雄县发改局批准的收费标准，向业主、物业使用人收取物业管理费，按照物业管理的服务项目，服务内容提供良好服务。不得擅自加价，不得只收费不服务或者多收费少服务；原告的权利义务第8条约定，原告代镇雄县自来水公司、镇雄县供电有限公司和镇雄县物业管理中心向小区业主收取水、电费和追收业主拖欠的水、电费和物业管理费等，并及时如数缴纳给相关单位；双方在目标管理第7条约定保安24小时值班巡逻；第8条约定急修及时率达98%以上，修复率达98%以上，小修及时率达98%，修复率达98%以上；第9条约定业主和物业使用人对原告满意率达到85%以上。据此，原告从2013年12月4日起开始为镇雄县南台街道办事处南广社区商业城全体业主提供有偿物业管理服务，物业管理费按每平方0.50元计算，电费按每度电0.53元计算，垃圾处置费每户每月10元计算，路灯公摊电费按每月2元计算。被告成忠育自2014年1月1日起，未向原告交纳物业管理费，差欠原告自2017年1月1日至2017年4月2日电费247元。在此期间，原告一直为被告成忠育垫付垃圾处置费、电费。被告成忠育以原告未与其签订物业管理合同、小区无物业管理服务为由拒绝缴纳物业管理费、电费、垃圾处置费等费用。原告通过短信等方式向被告催收物业管理费、电费等费用，并在交费短信通知中加入“若逾期未缴纳的，我公司将采取停水停电”等语言。镇雄县商业城三组团业主于2017年3月30日经相关政府职能部门批准依法成立了业主委员会，自行管理。原告因未能向被告收取物业管理费、电费、垃圾处置等费，于2017年8月15日向本院诉求判令被告成忠育按照其房屋实际产权面积137.92㎡，支付原告物业管理费3172元、垃圾处置费340元、电费247元、预计电费329元、公摊费176元、代理费3000元，合计人民币7264元。本院认为，原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司于2006年1月20日经工商行政主管部门登记注册，批准长期从事三级物业管理服务，后于2016年经镇雄县住房和城乡规划建设局颁发物业服务企业资质证书，有效期至2018年10月19日，系物业管理服务行政主管部门对原告从事物业管理服务职能的行政许可，原告据此从事物业管理服务并无不当。镇雄县房地产开发有限公司作为被告成忠育所购房屋的建设单位，委托镇雄县物业管理中心与商业城三组团小区业主签订《前期物业管理协议》，后因镇雄县物业管理中心没有向被告成忠育等业主提供优质物业服务，解除对镇雄县物业管理中心的委托合同，并另行聘请原告为被告等业主提供前期物业管理服务。镇雄县房地产开发有限公司与原告的书面委托合同，属前期物业服务的延续，对全体业主具有约束力。该商住小区业主在原告提供物业管理服务起至2017年3月以前并未依法成立业主委员会以及另选聘新的物业管理公司，客观上也接受了原告提供的物业管理服务，实际对原告提供物业管理和服务行为的默认，因此，被告以其未与原告签订物业管理合同，原告主体不适格为由提出的抗辩不成立，本院不予支持。物业管理费是物业管理企业向业主提供服务，由业主向物业管理公司支付的服务费，镇雄县龙腾小区与镇雄县商业城商住小区属同一县城范围内邻近区域，原告参照镇雄县发展和改革局核准镇雄龙腾地产集团物业管理有限公司的物业管理收费标准，向被告等业主收取物业管理费并无不当，原告要求被告支付2014年1月1日至2017年7月30日的物业管理费的请求部分成立，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。由于物业管理服务系经营性服务行为，其服务质量需要得到多数业主的普遍认可，镇雄县房地产开发有限公司委托原告为镇雄县商业城业主提供物业管理服务时也明确约定物业管理服务的目标任务，原告代业主垫付电费、垃圾处置费等费用后，有权要求业主等额支付垫付费用和依法行使追偿权，但原告在其向业主发送的短信中加入“若逾期未缴纳的，我公司将采取停水停电措施追收”等内容欠妥，导致原告与被告等业主矛盾激化；鉴于原告为被告等业主提供物业管理服务期间，确实存在物业管理混乱现象，故可酌情扣减被告应支付给原告的物业管理费，结合原告为被告提供物业管理服务期间的服务质量，原告诉求被告耿春龙支付的物业管理费按70%计算支付较为公平合理。镇雄县商业城三组团自2017年3月30日依法成立业主委员会，该业主委员会自成立之日起便明确表示不愿意继续接受原告物业管理服务并自行对该小区内部院坝、楼道等环境卫生进行管理和清扫，故被告成忠育整体接受原告物业管理服务的期间为2014年1月1日至2017年3月30日止共计39个月，应支付物业管理费1882.61元（计算标准为：137.92㎡×0.50元×39月×70%＝1882.61元）；垃圾处置费是镇雄县城区卫生管理部门根据镇雄县发展和改革局核准的收费标准，向辖区内居住的居民收取的垃圾处理费用，原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司代被告成忠育垫付后，有权向其追偿；住宅电费系业主自己消费，理应由其自行支付，因此，原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司要求被告成忠育给付其代为垫付的垃圾处置费、住宅电费的请求成立，本院予以支持，其中，垃圾处置费270.00元（2015年1月1日起至2017年3月30日止，计算标准为：27月×10元＝270.00元）、电费247.00元（2017年1月2日至2017年4月2日共计抄表3个月，用电466度，计算标准为：466度×0.53元＝247.00元）。原告诉求被告成忠育支付的预计电费329.00元未提供相关证据予以证实确系被告使用产生，本院不予支持；原告诉求被告成忠育支付的因安装监控系统、刷门卡、门禁系统、更换雨棚等公摊费176元因其未能提供充分证据证明确系为成忠育等84户业主安装支付，故对该项诉讼请求本院不予支持；原告诉求被告成忠育支付自2017年4月以后产生的电费、物业管理费、垃圾处置费、小区路灯公摊费可待其与镇雄县商业城三组团业主委员会办理交接手续明确各方权利义务后可另案起诉；原告诉求被告成忠育支付代理费3000元的主张于法无据，本院不予支持。为维护社会秩序的稳定，保护当事人合法权益，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告成忠育于本判决生效后十日内支付原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司物业管理费1882.61元。二、由被告成忠育于本判决生效后十日内支付原告镇雄县天兴物业管理有限责任公司代其垫付的垃圾处置费270.00元、电费247.00元，合计517.00元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告成忠育缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邓 慧审 判 员  严 睿人民陪审员  谭家燕二〇一八年八月十三日书 记 员  赵熙辰附：本判决引用法律条文最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任收集证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。