河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终2687号上诉人（原审原告）：彭素珍，女，1957年7月15日出生，汉族，农民，住河北省承德县。委托诉讼代理人：唐彦阁，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张德成，男，1959年7月18日出生，汉族，农民，住河北省承德县。被上诉人（原审被告）：孙连龙，男，1977年7月21日出生，汉族，承德县公安局协勤，住河北省承德县。委托诉讼代理人：丁昱文，河北德律律师事务所律师。原审第三人：张雪，女，系原告女儿，1989年11月24日出生，汉族，农民，住河北省承德县。原审第三人：张辉，男，系原告儿子，1981年11月14日出生，汉族，农民，住河北省承德县。上诉人彭素珍因与被上诉人张德成、孙连龙、原审第三人张雪、张辉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2018）冀0821民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。上诉人彭素珍上诉请求为：1、请求二审法院撤销一审法院的民事判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、二被上诉人不具备转让宅基地的主体资格和条件，违反了法律的强制性规定。第一，二被上诉人是不同集体经济组织成员，被上诉人张德成是中磨村二组成员，被上诉人孙连龙是中磨村五组成员，所转让的宅基地是中磨村二组所有，是二组无偿给张德成一家使用的，张德成无权转让给**以外的任何人，二被上诉人之间的转让行为不仅侵犯了上诉人的权利，也侵犯了中磨村二组的权益，违反了法律的强制性规定。第二，被上诉人张德成一家只有此一处宅基地，依法不能转让。农村宅基地是村集体组织无偿提供给集体成员使用的，是为了维护集体成员的基本生存权，我国《土地管理法》明确规定了“一户一宅”制度，宅基地是“一户”共同所有，也就是本户成员共同所有，本案的宅基地应当为被上诉人张德成、上诉人彭素珍和原审第三人张雪、张辉共同所有，依据“法律规定即为明知”的原则，被上诉人孙连龙应当知道此宅基地为上诉人一家共同所有，其在没有征得其他共有人同意的情况下，只与被上诉人张德成签署协议，根据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，此协议明显违反了该条规定，应属无效。二、被上诉人孙连龙并没有办理宅基地变更登记，而是采用欺骗手段，在上诉人所有的宅基地上重新申请宅基地，使在一块土地上产生了两个宅基地审批手续，明显违法。《河北省宅基地管理办法》第十七条规定：”由于住宅转让、继承等原因造成机体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》”。被上诉人孙连龙采用新批宅基地方法，骗取了《集体土地使用证》，明显违法。三、在一审中被上诉人张德成陈述：他当时与孙连龙的代理人谈好买卖的只是三间平房，不包括小房和宅院，并要求孙连龙家对小房和宅院予以妥善保管，孙连龙在庭审中也没有提出不同的意见，在两个被上诉人签署的《协议书》中也明确列明张德成有“平房三间以3.5万元卖给乙方（孙连龙）”，那么，当初二被上诉人买卖的只有三间平房。被上诉人张德成辩称：协议是我本人签订的，我当时欠债，在上诉人彭素珍即我妻子住院期间，在没有和她商量的情况下，我把房子卖了。被上诉人孙连成辩称：被上诉人孙连龙与上诉人彭素珍属于同一集体经济组织成员，农村村民需要使用宅基地的应该向村民委员会提出申请，被上诉人孙连龙是该村村民，于2012年提出申请并获得批准，符合条件。该房屋买卖合同合法有效，虽然国家法律法规规定农村实施“一户一宅”制度，但并未规定“一户一宅”就不准许进行房屋买卖，宅基地使用权也是允许流转的，另外涉案房屋买卖协议是当事人平等协商，自愿签订，也不违反法律，是合法有效的。对于涉案房屋原共有人不知情的问题，从2002年签订的房屋买卖手续到2003年过户直至现在，其他所谓的共有人不应该不知情，在这种情况下从未主张过权利。即使其他共有人当时不知情，由于被上诉人孙连龙已经给付合理价款，并办理了过户手续，应该认定为善意取得，因此被上诉人孙连龙认为涉案房屋的买卖协议有效，被上诉人孙连龙已办理过户手续，获得所有权。原告彭素珍向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告张德成与被告孙连龙于2004年9月30日签订的《协议书》无效；2、判决被告孙连龙将位于承德县××中××村原告所有的房院返还给原告。一审法院查明的事实，被告孙连龙结婚后于2002年6月将本人户口迁至妻子户口所在地落户，即由承德县蹬上乡迁至承德县下板城镇××组。被告孙连龙得知被告张德成欲卖农宅一处，遂委托他人与张德成协商，经多次协商，张德成将房价从40000.00元降至35000.00元，被告孙连龙代理人以孙连龙名义与被告张德成于2004年9月30日签订协议。被告张德成作为合同甲方（出售方），孙连龙为乙方（购买方）。约定将甲方在下板城中沫（磨）村现有平房三间作价35000.00元出售给乙方。协议对宅院四至边界、付款方式及附属设施都做了明确约定。双方约定本协议签订后付总价的30%，村、镇批准后，过户前全部房款付清，同时甲方将房屋交给乙方，过户费用由乙方负责。被告孙连龙分两次给付张德成35000.00元房款，被告张德成将房屋交给孙连龙占有并使用。被告孙连龙于2005年3月开始到主管部门逐级办理了宅基地权属变更审批手续，宅基地权属已登记到被告孙连龙名下。另查明，被告张德成原宅基地登记表中注明家有四口人，妻子彭素珍、长子张辉、女儿张雪。原告彭素珍与被告张德成于2003年11月在承德县下板城中沫村购买楼房一处，即现居住在中沫村家属楼3单元601室。被告孙连龙岳父家生有两女。被告孙连龙妻子于2002年12月生有一子孙志浩，孙连龙户口迁移至下板城××组后与长子孙志浩另立门户生活。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，农村房屋是一种特殊的商品，买卖双方除要具备《合同法》的自愿、平等、合法的基本条件外，还要符合土地相关法规政策，只有两个条件同时符合，合同才有效。首先，本案的被告通过代理人与被告张德成经多次协商以35000.00元成交，内容不违反法律规定，系双方平等、自愿协商的结果。张德成将房屋交付，孙连龙认可房价并付清房款，合同已实际履行。其次，购买或新建农村房屋还应符合申请新宅基地的条件。根据《河北省土地管理条例》第五十三条的规定，农村村民子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；外来户口落户本村的没有宅基地的等情形，均属于购买或新建农村房屋申请宅基地原因之一。《河北省宅基地管理办法》申请宅基地的条件、程序也做出了相关规定，没有宅基地的农村村民需要宅基地应向村民委员会申请，经村民会议或村民代表会议讨论后，逐级上报土地管理部门审批。本案被告孙连龙是外来落户本村无宅基地者，依《河北省宅基地管理办法》的规定向村委会提出申请，其提出申请逐级上报，经审查确认属于符合购买或新建农宅条件的，并已办理产权变更。再次，本案原告及第三人对被告张德成出售自家宅院不知情的理由不可信，因双方均居住同村，该宅院土地、房屋设施具有整体不可分割性，已交付他人占有、使用达十几年之久。农宅出卖后，出卖人再申请新宅基地时受到限制，但法律并未做出一套农宅禁止出售的规定，且原告现在有房居住，宅院只有一处并不是判断合同效力的标准。综上，评价一个协议的效力，不仅体现出法律价值取向，也会体现出社会价值取向，要对照法律效力性规定，还要遵守相关政策及公序良俗。诉讼时效不适用确认之诉，适用于请求之诉，法律规定不适用的除外。被告孙连龙与案涉宅院登记者，即本案原告张德成签订的农宅买卖协议有充分理由相信张德成有处分权，不违反法律、政策，协议合法、有效。原告现诉请要回出卖十多年的宅院，有悖于合同法鼓励交易、诚实信用原则，将损害善意第三人的利益，也不利于社会的稳定。为维护社会秩序，构建诚实信用的社会体系，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第一百三十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告彭素珍的诉讼请求。二审期间，被上诉人张德成提供协议书复印件一份，拟证明被上诉人孙连龙在申请重新办理所买房屋宅基使用手续时有造假行为。根据当事人争议的事实和证据，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的被上诉人孙连龙与被上诉人张德成经协商以35000.00元签订农村房屋买卖手续，内容不违反法律规定，系双方平等、自愿协商的结果。被上诉人张德成将房屋交付，被上诉人孙连龙认可房价并付清房款，合同已实际履行。被上诉人孙连龙购买该房后又重新办理了宅基使用手续。本案上诉人彭素珍及第三人张雪、张辉对被上诉人张德成出售自家宅院不知情的理由依据不足，因双方均居住同村，该宅院土地、房屋设施具有整体不可分割性，已交付他人占有、使用达十几年之久。且上诉人彭素珍现在有房居住，宅院只有一处并不是判断合同效力的标准。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人彭素珍的上诉理由不能成立，本院不予采信，一审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.00元，由上诉人彭素珍承担。本判决为终审判决。审判长  崔向京审判员  李国兴审判员  白 云二〇一八年八月二十九日书记员  刘兆欣