北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终7064号上诉人(原审被告、反诉原告)：李宗铭，女，1967年11月1日出生，蒙古族，无业，住山东省威海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大德方华管理咨询有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路****楼**。法定代表人：赵力军，总经理。委托诉讼代理人：殷靓瑶，女，1982年1月9日出生，汉族，系北京大德方华管理咨询有限公司员工。上诉人李宗铭与被上诉人北京大德方华管理咨询有限公司（以下简称大德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宗铭，被上诉人大德公司的委托诉讼代理人殷靓瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李宗铭上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回大德公司的诉讼请求，改判支持李宗铭的原审反诉请求；2．一、二审诉讼费及鉴定费用由大德公司承担。主要事实及理由：一审法院使用大德公司伪造的虚假证据受理案件并依据虚假证据判决，构成枉法裁判。大德公司辩称：同意一审判决，不同意李宗铭的上诉请求及理由，大德公司没有提供虚假证据。请求二审法院驳回上诉维持原判。大德公司向一审法院起诉请求：判令李宗铭退还租金5万元。李宗铭向一审法院反诉请求：1．判令大德公司赔偿涉案房屋地面瓷砖损失16133．57元。2．判令大德公司返还涉案房屋户门钥匙一把、门禁卡、室内房间门和阳台门钥匙，共10套钥匙。3．判令大德公司支付车位租金7200元。4．判令大德公司赔偿更换锁芯的800元。5．判令大德公司赔偿租金损失21．6万元。一审法院认定事实：2013年10月25日，李宗铭作为出租方（甲方）与承租方（乙方）大德公司签订《房屋租赁合同》，约定大德公司承租涉案房屋，租期自2013年11月1日至2015年10月31日，第一年租金每月1．7万元，押金1．7万元，第二年租金每月1．8万元。乙方于签订合同当日向甲方交纳第一年房屋租金20．4万元，于2014年9月30日向甲方一次性交纳第二年租金21．6万元。甲方将涉案房屋按现状交付乙方使用（房屋现状见附件1）。在租赁期间，房屋物业费由甲方承担，空调制冷费、冬季取暖费60%共计5820元由乙方承担。因日常使用需要交纳的各种费用（包括水费、电费、通讯、燃气费等）均由乙方承担。车位租赁费由乙方承担，第一年车位费7200元，在乙方向甲方交纳房租时一次性向甲方交纳；第二年车位费在乙方向甲方交纳第二年房租时一次向甲方交付。在附件一房屋使用权交接中，双方确认如下事项：入户门钥匙2把，门禁卡2张、用电卡1张、水卡1张、燃气卡1张、13138车位1个交付乙方。2015年7月29日，李宗铭作为出租方（甲方）与承租方（乙方）大德公司签订《房屋租赁解除合同》，内容如下：“一、甲、乙双方友好协商，一致同意解除合同。二、签订解除合同，甲方双方均无违约责任。三、甲方双方共同确认如下事实：甲方已收取乙方自2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金共计21．6万元，收取乙方押金1．7万元；合同解除后，乙方所有的可移动物品归属乙方；租赁房屋内固定物及装修部分归属甲方。四、乙方2015年7月31日（含31日）迁出租赁房屋。甲方应返还乙方2015年8月1日至2015年10月31日租金5．4万元。双方协商同意甲方实际退还乙方5万元，甲方以银行转账方式支付给乙方。五、押金1．7万元及租金4000元共计2．1万元不退还，用于支付供暖供冷、厨具、卫浴、电器、灯具面板、门窗锁具、房屋维修等全部维修更换费用。乙方不再另行支付其他费用。六、乙方结清承租期间发生的冷热水、中水、电、燃气、电话费等费用（以电话注销并结清全部话费为准）。七、车位7月31日前腾退。八、乙方于7月31日前腾退房屋，并结清第六条全部费用后5个工作日内，甲方一次性返还乙方剩余租金5万元。九、7月31日前乙方将房屋大门钥匙及门禁卡（原始门禁卡）、室内房间门钥匙、阳台门钥匙全部交给甲方。2015年7月31日，李宗铭签署交接清单，清单中有门禁卡两张、大门钥匙两把、智能燃气表IC卡一张、中水卡一张、购电卡一张、邮箱钥匙1把。2015年8月1日，李宗铭自行更换了锁芯并支付了刷系统和更换锁芯的费用800元。一审庭审中，李宗铭认可大德公司已结清热水费用。大德公司向一审法院提交银行交易明细，证明已交纳了自来水费用，提交网络通讯业务查询单，证明涉案房屋内的电话已注销。李宗铭不认可上述证据的真实性，经一审法院释明，李宗铭未向本院提交相关证据。大德公司向一审法院提交一张2014年7月11日开具的车位费发票，金额为10800元，大德公司称第一年的车位费给李宗铭了，第二年的车位费是向物业公司交纳的，交了一年半，李宗铭对此不认可真实性，称第一年的车位费是和租金一起交的，李宗铭向一审法院提交2014年7月11日及2015年1月18日的车位费收据，大德公司对此不予认可。在一审审理过程中，李宗铭申请对涉案房屋受损地砖、地面石、地面石材卫受损洗手盆的损失进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京筑标建设工程咨询有限公司为本案鉴定机构。2017年10月13日，北京筑标建设工程咨询有限公司出具鉴定意见书，认定修补有划痕地砖及2块过门石，更换洗手盆鉴定造价10873．34元、根据李宗铭主张由于无法购买到与原相同标准的地砖会产生色差，需更换对应房间的地砖及2块过门石，更换洗手盆鉴定造价16133．57元。李宗铭支付了鉴定费4000元。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李宗铭、大德公司双方签订的《房屋租赁解除合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方已就解除合同后的相关事项进行了约定，双方均应按照《房屋租赁解除合同》中的约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。大德公司向一审法院提交的证据能够证明其已结清相关费用，李宗铭对此虽不予认可，但未能提交反证证明其主张。按照《房屋租赁解除合同》的约定，李宗铭应当在结清相关费用并腾退后的五个工作日内返还大德公司租金5万元，故对大德公司的诉讼请求一审法院予以支持。大德公司称其在腾退过程中确实损坏了涉案房屋内的地面，大德公司对此应当承担赔偿责任。李宗铭未向一审法院举证证明无法购买到与原相同标准的地砖产生色差，根据鉴定意见书，修补有划痕地砖及2块过门石，更换洗手盆鉴定造价应为10873．34元，故一审法院据此认定李宗铭的损失。对李宗铭要求大德公司返还涉案房屋户门钥匙一把、门禁卡、室内房间门和阳台门钥匙，共10套钥匙的反诉请求，一审法院认为李宗铭提交的退房交接清单与租赁合同附件中的内容能够相互印证，证明大德公司已向李宗铭交付租赁合同附件中的钥匙。大德公司称已将全部钥匙交付李宗铭，未留有其他钥匙。且根据双方《房屋租赁解除合同》第五条的约定，2．1万元已包含锁具等全部维修更换费用，故对李宗铭的该项反诉请求一审法院不予支持。对李宗铭要求大德公司支付车位租金7200元的反诉请求，一审法院认为，大德公司提交的发票与双方陈述能够相互印证，且双方在《房屋租赁解除合同》未载明大德公司欠付车位费，李宗铭亦未对其主张提交相关证据，故对李宗铭的该项反诉请求一审法院不予支持。对李宗铭要求大德公司赔偿更换锁芯的800元的反诉请求，一审法院认为锁芯系李宗铭自行更换，且李宗铭未退还的2．1万元中包括了门窗锁具等维修更换费用，故一审法院不予支持。李宗铭要求赔偿租金损失21．6万元的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。此外，在一审法庭辩论终结后，李宗铭向一审法院提出大德公司提供的租赁合同中伪造了其签字，但李宗铭未向一审法院举证证明其主张。一审法院经审查，大德公司及李宗铭分别向法庭提交的租赁合同的条款内容一致，且该合同双方已实际履行，租赁合同现已解除，故对于李宗铭的该项意见，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李宗铭于判决生效之日起五日内返还北京大德方华管理咨询有限公司租金五万元。二、北京大德方华管理咨询有限公司于判决生效之日起五日内赔偿李宗铭损失一万零八百七十三元三角四分。三、驳回李宗铭的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，大德公司称，本案所涉车位的车位费系其与该小区另外一个车位的车位费一起交纳，其中9个月的车位费系本案所涉车位的费用，收据保存在物业。本院二审期间，李宗铭向本院提交以下证据：第一组证据为银行对公账户对账单、书面证明、收据及发票，用以证明北京王刚律师事务所于2015年1月替李宗铭交纳金额为21600元的车位费；第二组证据为招商银行信用卡对账单、收据及刷卡单、发票复印件，用以证明2014年7月11日，李宗铭向物业交纳10800元车位费，物业开具收据后，李宗铭用收据为大德公司换取发票。二审期间，本院就本案所涉车位的车位费交纳情况向国奥村物业服务中心进行核实，国奥村物业服务中心向本院出具证明，载明：国奥村×楼2单元601室车位B137、B139及×楼2单元402车位B138于2014年7月1日至2014年12月31日期间的10800元车位费交纳情况为2014年7月11日下午15：35分通过卡号为439188**********的招商银行卡刷卡交纳，并依据三张收据开具票号为38689423的发票；上述三个车位2015年1月1日至2015年12月31日期间的21600元车位费交纳情况为2015年1月8日以支票形式交纳，并开具三张收据及发票。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，大德公司与李宗铭之间签订的《房屋租赁解除合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。依据《房屋租赁解除合同》之约定，李宗铭应于大德公司腾退房屋并结清冷热水、中水、燃气等费用后五个工作日内一次性返还大德公司剩余租金5万元。根据李宗铭签字的交接清单，大德公司已依约于2015年7月31日将涉案房屋腾退交还。现大德公司提交的证据能够证明其已结清上述费用，李宗铭虽不认可但并未提供相反证据予以证明，故一审法院据此判令李宗铭应依约返还大德公司5万元剩余租金并无不当，本院对此予以维持。大德公司认可其在腾退过程中损坏了房屋地面，该损害事实发生于《房屋租赁解除合同》之后，故大德公司应当对此承担赔偿责任。一审法院依据鉴定结论认定李宗铭的损失并无不当，本院对此亦予以维持。关于李宗铭主张大德公司返还涉案房屋户门钥匙一把及门禁卡、室内房间门钥匙和阳台门钥匙的相关诉求，本院认为，双方于2013年10月25日签订签《房屋租赁合同》及附件，依据附件中交接内容及大德公司员工贺某于2013年12月20日手写内容，可以认定李宗铭共计交给大德公司三张门禁卡。而2015年7月31日涉案房屋腾退时，交接清单显示大德公司仅交还门禁卡两张，故在大德公司未能举证证明其已经归还李宗铭另一张门禁卡的情形下，李宗铭主张大德公司返还门禁卡一张具有依据，本院予以支持，一审法院对此予以驳回不当，本院予以纠正；关于李宗铭主张大德公司返还钥匙的诉求，结合大德公司与李宗铭签订的《房屋租赁解除合同》，大德公司支付给李宗铭的2．1万元费用中已包含门窗锁具等全部维修费用，且李宗铭已实际更换锁芯，故本院对其关于返还钥匙及赔偿更换锁芯费用的相关诉求不予支持。关于李宗铭要求赔偿租金损失21．6万元的反诉请求，因缺乏充分依据，本院不予支持。李宗铭主张大德公司支付的7200元车位租金。本院认为，本院二审期间赴国奥村物业服务中心调取证据显示内容及李宗铭二审期间提交的证据内容能够相互印证，证明本案所涉车位2014年11月至2015年11月期间的车位费系由李宗铭交纳，且与李宗铭一审陈述大德公司一审出具发票系李宗铭交纳了三个车位的车位费后为大德公司开具的情况相符。大德公司一审陈述本案所涉车位车位费系其向物业公司交纳，其二审期间经本院传票传唤无正当理由拒绝出席2018年7月31日的庭审，应视为其放弃相应质证及举证的权利。综合以上内容，本院认为，就本案所涉车位第二年租期内租金交纳情况，大德公司相关陈述与二审证据显示内容不符，本院对此不予采信。本案现有证据不足以表明大德公司已经向物业公司交纳第二年租期内车位费，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。但根据已经查明的事实，双方《房屋租赁解除合同》约定大德公司于2015年7月31日腾退车位，且李宗铭亦认可大德公司于2015年7月31日搬家，李宗铭虽主张大德公司于搬家后仍实际占用本案所涉车位但未就此举证，故在现有证据不足以表明大德公司于搬家后仍实际占用本案所涉车位的情形下，大德公司应给付李宗铭2014年11月1日至2015年7月31日期间的车位费共计5400元，李宗铭主张的其余期间车位费本院不予支持。需要指出的是，大德公司于一审中称本案所涉车位第二年租期内车位费系其向物业公司交纳，并在一审中出具发票予以佐证，但经本院二审期间核实，现有证据表明大德公司一审所持车位发票系李宗铭交纳三个车位的车位费后由物业公司根据收据开具，亦表明本案所涉车位第二年租期内车位费系李宗铭交纳，大德公司未如实陈述车位费第二年租期交纳情况且在二审期间拒不出庭说明情况，有违诚信义务，本院予以批评。综上所述，李宗铭的上诉请求部分成立，一审判决认定部分事实有误，本院对有误部分予以改判，其他部分予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39631号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39631号民事判决第三项；三、北京大德方华管理咨询有限公司于本判决生效后七日内返还李宗铭门禁卡一张；四、北京大德方华管理咨询有限公司于本判决生效后七日内给付李宗铭车位费5400元；五、驳回李宗铭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件鉴定费4000元，由北京大德方华管理咨询有限公司负担2000元（于本判决生效后七日内直接给付李宗铭），由李宗铭负担2000元（已交纳）；一审本诉案件受理费1050元，由李宗铭负担（于本判决生效后七日内直接给付北京大德方华管理咨询有限公司）；一审反诉案件受理费4902元，由李宗铭负担4820元（已交纳），由北京大德方华管理咨询有限公司负担82元（于本判决生效后七日内直接给付李宗铭）二审案件受理费4902元，李宗铭负担4820元（已交纳2825元，剩余1995元于本判决生效后七日内交纳），由北京大德方华管理咨询有限公司负担82元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 石 煜审判员 张玉娜二〇一八年八月七日法官助理贾宇飞书记员左爽