江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5058号上诉人（原审原告、反诉被告）：周尧，男，1982年8月12日生，汉族，中圣集团工程设计师，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：严芳（系周尧妻子），女，1983年10月18日生，汉族，上海熙盛财富投资管理有限公司员工，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：瞿东亮，江苏中盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏保利宁弘房地产开发有限公司，住所地南京市秦淮区双龙街2号楼302室。法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐旺，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马智星，江苏致邦律师事务所实习律师。上诉人周尧因与被上诉人江苏保利宁弘房地产开发有限公司（以下简称保利宁弘公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周尧上诉请求：1、依法撤销一审判决，判令继续履行合同。2、如判决解除合同，则要求被上诉人全额退还上诉人缴纳的购房款项，并自2018年2月6日起按银行同期贷款利率支付利息。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不存在信用不良被拒绝贷款的事实。在上诉人发生退案前，被上诉人电话通知过上诉人，要求其支付2万元的担保公司担保费即可给予贷款，在上诉人拒绝后即发生了银行贷款未通过，因此上诉人不能获得贷款是因为被上诉人背后巨大的利益关系。另外上诉人能够成功申请到平安银行的房贷，也恰恰证明了贷款退案并非由于上诉人信用不良的原因。2、上诉人取得银行贷款需要合理时间，且在本案审理中上诉人已经获得银行的贷款审批，由于被上诉人不配合导致银行尚未放款。3、双方签订的房屋买卖合同及补充协议均为格式合同，《补充协议》中就解除合同及违约金的约定，过分加重了我方责任，被上诉人未尽到提醒义务，该合同条款应当对上诉人无效。4、上诉人无过错，是被上诉人一直消极拖延，最终导致交易失败。保利宁弘公司辩称，1、上诉人上诉请求第二项超出一审诉讼请求范围，不应当纳入二审审理范围。2、上诉人存在信用不良的状况，有银行出具的说明证明。3、上诉人的证据不能证明平安银行同意向上诉人提供贷款。即使平安银行同意贷款，时间远远超过合同约定的贷款期限，当时合同已经解除，被上诉人不再负有任何配合义务。4、本案合同不存在排除一方权利或者加重其义务的情形。合同约定上诉人未按期付款，并且给予一定的宽限期，在宽限期以后仍然不付款，被上诉人方才解除合同，这是公平合理的，不存在无效的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周尧向一审法院起诉请求：判令被告保利宁弘公司配合原告办理贷款手续（即在原告方提供的贷款合同上加盖公章）。保利宁弘公司向一审法院反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房预售合同》（宁房预售合字2017005247号）已于2018年2月5日解除；2.反诉被告立即配合反诉原告前往登记机构办理注销登记手续；3.反诉被告向反诉原告支付违约金234732.8元。一审法院认定事实：2017年8月20日，保利宁弘公司（甲方）与周尧（乙方）签订《堂悦花园商品房预售合同》（宁房预售合字2017005247号），约定甲方已领取宁房销第20171000075号《南京市商品房预售许可证》，甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的南京市秦淮区宁溧路东侧堂悦花园13幢1226室房屋；商品房规划用途为酒店式公寓；乙方应于2017年8月13日前向甲方支付定金20000元整，在乙方第一次支付合同款时冲抵合同价款；房屋单价为27871.38元/平方米，总价款合计1173664元；乙方第一期应于2017年8月20日前支付593664元，预购商品房抵押贷款为商业性贷款580000元；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后7日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款30%的，甲方有权解除本合同，甲方于解除合同30日内将已收房款退还乙方，定金不返还，乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续。同日，保利宁弘公司（甲方）与周尧（乙方）还签订《合同补充协议一》，约定无论乙方以何种方式付款，只要乙方逾期付款超过本合同约定的期限，则甲方即有权依据合同约定解除本合同，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金；签订《南京市商品房预售合同》即日内，乙方须办妥银行按揭签约手续，并提供申请按揭所需的一切资料；乙方申请银行按揭贷款的年限、金额、利率以银行最终批复为准，在银行向乙方发放贷款之前，若因国家政策变化，银行要求乙方提高首付款比例或者贷款利息提高，乙方需在接到甲方书面通知10日内与甲方协商将按揭付款变更为一次性付款或者分期付款或乙方与银行变更按揭合同；无论什么原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的或不获准银行批准贷款的，其中乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在甲方相关通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内到甲方指定地点缴齐剩余购房款，否则按乙方逾期付款处理，甲方有权要求乙方每逾期一日按申请贷款总额的万分之三/天的标准支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。合同签订后，周尧按约向保利宁弘公司支付第一期购房款593664元。后在办理购房贷款过程中，中国农业银行股份有限公司南京建邺支行向保利宁弘公司作出《退案说明》，载明“我行与保利堂悦翡翠公馆13幢1226室周尧客户签订借款合同，由于借款人征信不良，申请退案，敬请谅解。”2017年12月14日，保利宁弘公司向周尧发出《律师函》，载明“2017年8月23日，您与保利公司签订《商品房预售合同》，由您购买位于南京市房屋，总价1173664元，其中580000元办理按揭贷款。依据合同，您应按其支付首付款，并于合同签订当日交齐办理按揭贷款所需全部资料，及时办妥按揭贷款手续。但截至本函出具之日，经保利公司多次催告，您仍未能办妥按揭贷款手续，亦未能付清余款。依据《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。您迟延办理按揭贷款及支付购房款的行为已经构成违约，您应当按照合同承担继续履行、赔偿损失等违约责任。请您在接函后立即提交或完善办理按揭贷款所需全部资料，补齐相关费用或手续，及时办妥按揭贷款，或立即补齐全款。否则保利公司将通过诉讼途径追究您的违约责任。”上述《律师函》发出后，周尧未能办妥按揭贷款手续，亦未以现金方式补齐全款。2018年2月5日，保利宁弘公司向周尧发出《解除合同的告知函》，载明“2017年11月10日，银行告知由于周尧征信不良，不批准贷款。2017年12月14日，在保利宁弘公司发出律师函后至今已经超过两个月，但周尧始终未能支付购房款，故保利宁弘公司按照《补充协议一》第三条的约定，解除与周尧的合同，周尧应在接函后5日内办理退款以及合同解除的注销登记手续。”周尧于同日收到上述《解除合同的告知函》。案件审理过程中，周尧提供其与保利宁弘公司销售人员的微信记录、个人购房贷款合同、银行审批通过邮件截图等一组证据，以证明其在贷款申请未被中国农业银行股份有限公司南京建邺支行批准后，就按揭贷款办理事宜一直在与保利宁弘公司积极沟通，但系保利宁弘公司拒绝配合，也不同意在周尧提供的贷款合同上加盖公章，故导致按揭贷款手续始终未能办理成功。保利宁弘公司对于微信记录的真实性不持异议，对个人购房贷款合同、银行审批通过邮件截图的真实性不予认可，同时认为周尧微信中要求提供的相关销售许可材料，销售人员已经提供，不存在不予配合的情形，而周尧始终陈述要求保利宁弘公司在贷款合同上加盖公章，周尧提供合同的时间是在2018年2月5日之后，双方合同已经解除，保利宁弘公司没有相应的配合义务，且合同中约定六个月内办理权属登记和抵押登记，但是本案所售房屋系期房，六个月内无法办理上述手续，另外合同还要求保利宁弘公司需要为周尧的贷款本金、利息、损害赔偿等承担不可撤销的连带保证责任，对于这一附加义务，保利宁弘公司没有义务承担。另，周尧申请就保利宁弘公司主张的违约金标准申请法院予以酌减。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于保利宁弘公司要求确认双方签订的《堂悦花园商品房预售合同》已于2018年2月5日解除的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的《合同补充协议一》中明确约定“无论什么原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在甲方相关通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内到甲方指定地点缴齐剩余购房款，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。”本案中，由于周尧征信不良，其贷款申请未能获得中国农业银行股份有限公司南京建邺支行的批准，而周尧在接到保利宁弘公司发出的《律师函》后，仍未能通过贷款审批亦未能以现金方式补足房款，逾期已经超过30天，故在保利宁弘公司于2018年2月5日发出解约函件后，双方合同已经解除。另，合同解除后保利宁弘公司应当将周尧缴纳的首期购房款593664元予以返还。关于保利宁弘公司要求周尧支付违约金234732.8元的诉讼请求，周尧对于上述违约金标准申请法院予以酌减，一审法院综合考虑合同履行及当事人过错程度，酌定周尧支付违约金50000元为宜。关于保利宁弘公司要求周尧配合办理注销登记手续的诉讼请求，双方在合同中对此亦有明确约定，即“乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续”，故对于保利宁弘公司的上述诉讼请求，依法予以支持。关于周尧要求保利宁弘公司配合办理贷款手续，在相关贷款合同上加盖公章的诉讼请求，一审法院认为，周尧提供贷款合同的时间在2018年2月5日合同解除之后，且贷款合同中要求保利宁弘公司为周尧的贷款本金、利息、损害赔偿等承担不可撤销的连带保证责任，在周尧存在征信不良记录并被农业银行拒绝贷款的情况下，保利宁弘公司拒绝为其承担保证责任并无不当，故对于周尧的上述诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、原告（反诉被告）周尧与被告（反诉原告）江苏保利宁弘房地产开发有限公司于2017年8月20日签订的《堂悦花园商品房预售合同》（宁房预售合字2017005247号）已于2018年2月5日解除。二、原告（反诉被告）周尧于判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）江苏保利宁弘房地产开发有限公司支付违约金50000元，并配合被告（反诉原告）江苏保利宁弘房地产开发有限公司办理上述合同的注销登记手续。三、被告（反诉原告）江苏保利宁弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）周尧购房款593664元。四、驳回原告（反诉被告）周尧的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）江苏保利宁弘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，减半收取为40元，反诉案件受理费8738元，合计8778元，由原告（反诉被告）周尧负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人周尧与被上诉人保利宁弘公司在《补充协议一》中明确约定，无论什么原因造成乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在甲方相关通知发出之日起15日内到甲方指定地点缴齐剩余购房款，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。现上诉人周尧因征信不良，其贷款申请未能获得中国农业银行南京建邺支行的批准，而其在收到被上诉人《律师函》后，未能在指定期限内补足剩余房款，逾期已经超过30天，故被上诉人有权依据合同约定，解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任。被上诉人于2018年2月5日发出《解除合同的告知函》，上诉人于同日收到该函件，故双方的《堂悦花园商品房预售合同》自2018年2月5日起解除。合同已解除，上诉人却基于合同约定要求被上诉人配合其办理贷款手续，于法无据，本院不予支持。一审考虑到合同履行及当事人过错程度，酌定上诉人支付违约金50000元，并无不当。综上所述，周尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8778元，由上诉人周尧负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年八月十八日书记员  朱亚芳