江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初4910号原告：南京全胜兴物业管理有限公司，住所地在南京市玄武区中山东路145号。法定代表人：王龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧欢欢，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：芮敏，江苏益和律师事务所律师。被告：南京鸿庭鑫餐饮管理有限公司，住所地在南京市玄武区中山东路145号7层。法定代表人：武志鸿，该公司总经理。原告南京全胜兴物业管理有限公司（以下简称全胜兴公司）与被告南京鸿庭鑫餐饮管理有限公司（以下简称鸿庭鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告全胜兴公司的委托诉讼代理人臧欢欢、芮敏，被告鸿庭鑫公司的法定代表人武志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全胜兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿庭鑫公司向原告支付2017年9月11日至2018年4月10日期间的水费6039.3元、公摊水费303.5元、电费52024元、公摊电费2907.5元及滞纳金2635.20元，2017年11月1日至2018年5月31日期间的物业管理费35915.60元及滞纳金1575.20元；2、判令被告承担原告因向其催讨欠款而支出的律师费9480元。事实和理由：2016年8月16日，原告与被告双方签订《物业服务委托合同》，约定被告委托原告为其南京全民健身中心主楼第七层的物业（物业面积1518平方米）提供物业管理等服务，合同期限为2016年8月16日起至2017年8月15日止；物业服务费按照3.38元/月/平方米的标准交纳，水电费按照实际用量及大楼分摊面积交纳。因被告未按照约定支付2017年9月11日至2018年4月10日期间的水费、公摊水费、电费、公摊电费及2017年11月1日至2018年5月31日期间的物业服务费，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告鸿庭鑫公司辩称，原告全胜兴公司按照四星标准收取费用，但提供的服务却达不到四星标准；在原告服务过程中，原告管理不善，给被告造成很大的损失，故被告暂缓支付相关费用，并要求原告赔偿损失。本院经审理认定事实如下：原告全胜兴公司具有物业服务企业三级资质，为南京全民健身中心提供物业管理服务。被告鸿庭鑫公司系南京全民健身中心主楼第七层商业物业“蓝湾咖啡”的经营者，其与原告签订《物业服务委托合同》，约定：被告委托原告为其坐落于南京全民健身中心主楼第七层的商业物业（计费建筑面积1518平方米）提供物业管理服务，合同期限为2016年8月16日起至2017年8月15日止；物业费每月一付，支付时间为每个月10日前，收费标准为3.38/月/平方米；水电费按照实际用量及大楼分摊（公摊部分按被告承租的建筑面积和物业总的计费建筑面积即50548平方米计算）的费用交纳，空调费用按实际用量交纳，被告在收到缴费通知单一个月内交纳，其中，电费单价为1元/度，水费单价为4.1元/度，如政府部门对水电收费单价有所变动，原告有权进行合理调整；被告对原告出具的缴费通知单有异议的，应当在收到缴费通知单3个工作日内向原告提出，如被告在上述时间内未提出的，视为认可原告的缴费通知单；被告违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费及水电费的，应按滞纳额每日万分之五的标准向原告支付滞纳金，同时赔偿由此给原告造成的其他损失，包括但不限于律师费、差旅费、保全费等；原告的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准的，被告有权要求原告改正；因不可抗力导致物业管理服务中断的，或原告已履行合同约定义务但因物业本身固有瑕疵造成损失的，或因维修养护物业共用部位、共用设备需要且事先告知物业使用人暂时停水、停电、停气、停止共用设施设备使用造成损失的，或因非原告责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，原告不承担责任。后因被告欠付2017年9月11日至2018年4月10日期间的水费、公摊水费、电费、公摊电费及2017年11月1日至2018年5月31日期间的物业服务费，原告于2018年5月8日向被告发出《催缴水电物管费的函》，该函列明了被告欠缴2017年9月11日至2018年4月10日期间的水电费61274.30元、滞纳金2635.20元以及2017年11月1日至2018年5月31日期间的物业服务费35915.60元、滞纳金1575.20元。被告收到原告上述催缴函后向原告复函，主要内容是原告没有按照四星标准履行物业服务义务，包括：电梯经常处于停运状态，且故障常出；卫生状况脏、乱、差；大楼四、六、八层长时间装修，给被告的经营造成严重影响；单方改造停车场，且未采取善后措施，导致顾客停车不便，严重影响被告的经营；突然停止向被告销售优惠停车券等问题。另查明，原告委托江苏益和律师事务所处理案涉纠纷，双方约定的律师费为7900元，江苏益和律师事务所向原告开具了金额为7900元的律师费发票。诉讼过程中，被告只认可室内水电费，对公摊水电费不予认可，认为原告没有对公摊的水电费进行公示，并主张原告存在未对南京全民健身中心大楼外立面磁砖和玻璃幕墙进行清洗，也未对大楼主烟道进行清洗，大楼卫生脏乱差，大楼岗亭无人值班，人员管理不严等服务服务质量问题。被告为证明其主张，提交了如下证据：停车场服务费发票，证明被告每月正常购买停车位，但原告对停车场进行改造，导致顾客停车不便，给被告的经营造成损失；微信对话记录，证明南京全民健身中心大楼内多层进行装修，给被告的经营造成严重不利影响；被告与案外人××（南京）有限公司之间的往来函，证明被告向原告发函要求解决问题但得不到回应，但向作为房主的××（南京）有限公司发函反映情况；4、照片一组，证明南京全民健身中心大楼卫生脏乱差。对被告的上述证据，原告质证称均与本案无关，不能达到被告的证明目的。原告另称，原告每月均向包括被告在内的物业使用人公示了水、电费数额，并由包括被告在内的物业使用人在缴费通知单上签字确认。原告提交了2017年10月至2018年4月的“全民健身中心公摊缴费单”及“缴费通知单”、“全民健身中心大楼水表抄见数”清单、“楼层电表抄见数”清单、水费及电费缴费发票等证据。被告提出每次在缴费通知单上签字时均注明了“只认可室内水电费”。本院认为：原告全胜兴公司与被告鸿庭鑫公司签订的《物业服务委托合同》虽然约定的服务期限在2017年8月15日期满终止，双方亦未再签订新的书面物业服务合同，但被告在该合同期满后至今事实上接受了原告提供的物业服务，因此双方之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费等相关费用。原告主张的2017年9月11日至2018年4月10日期间的室内水费6039.3元、公摊水费303.5元、室内电费52024元、公摊电费2907.5元及2017年11月1日至2018年5月31日期间的物业管理费35915.60元，均有证据证明，本院予以支持。被告以原告未按约定的服务标准提供物业服务，造成大楼物业管理混乱，给其造成了经济损失为由进行抗辩，但其所举证据不足以证明其抗辩观点，本院对被告的该意见不予采纳。因被告未支付物业服务费、水电费等费用无合理理由，故应按约支付滞纳金，原告主张的滞纳金有法律和合同依据，本院予以支持。关于律师费，有明确的合同依据，但数额应以原告和江苏益和律师事务所约定的数额为准，故本院对此支持7900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告南京鸿庭鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京全胜兴物业管理有限公司支付2017年9月11日至2018年4月10日期间的室内水费6039.3元、公摊水费303.5元、室内电费52024元、公摊电费2907.5元、滞纳金2635.20元及2017年11月1日至2018年5月31日期间的物业服务费35915.60元、滞纳金1575.20元；二、被告南京鸿庭鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京全胜兴物业管理有限公司律师费7900元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2328元，减半收取1164元，由被告南京鸿庭鑫餐饮管理有限公司负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告，原告预交案件受理费的余款1164元由本院退回）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李伟二〇一八年八月二十三日书记员  李程