安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初3505号 原告（反诉被告）：安徽省林业厅，住所地安徽省合肥市无为路**。 法定代表人：牛向阳，厅长。 委托诉讼代理人：胡杰，安徽省林业厅机关服务中心副主任。 委托诉讼代理人：晋红兵，安徽锦和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高加值，男，1978年3月2日出生，汉族，，住所地安徽省肥西县 委托诉讼代理人：陈杰，安徽皖大律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽省林业厅（以下简称林业厅）与被告（反诉原告）高加值房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林业厅的委托诉讼代理人胡杰、晋红兵，被告（反诉原告）高加值及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林业厅向本院提出诉讼请求：1.判决高加值立即返还林业厅的合肥市无为路53号老大院二、三、四层房屋给林业厅；2.判决高加值立即支付其欠付林业厅的租金28万元及损失即占有使用费32万元（占有使用费按照每月2万元从2017年1月1日开始暂计算至2018年4月30日即16个月，此后计算至实际返还时止）；3.诉讼费用由高加值承担。事实和理由：2013年底，林业厅与高加值签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定林业厅将其单位坐落于合肥市无为路53号老大院二、三、四层房屋出租给高加值用于住宿服务，租赁期限共三年，自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金24万元，合计72万元。合同签订后，林业厅按照约定将房屋交付高加值用于柳海宾馆经营活动，但高加值没有按照约定支付租金，只支付租金44万元。2016年12月31日合同到期，之后，林业厅多次通知高加值返还房屋，付清租金，但高加值置之不理。故林业厅提起诉讼，要求判如所请。 高加值针对本诉辩称，林业厅的诉请无事实和法律依据，应予以驳回，理由如下：一、涉案房屋租赁合同系双方在2015年补签。高加值于2012年以280万元从案外人处接手“我家宾馆”（现“柳海宾馆”），并与林业厅重新签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限为一年，年租金18万元。第一份租赁协议到期后，因林业厅要求增加租金至35万元一年，高加值不同意，双方未达成合意。直至2015年林业厅因上级检查要求，与高加值协商补签房屋租赁合同，并明确向高加值承诺，在案涉租赁合同到期后，林业厅减少租金并与高加值优先签订租赁合同以弥补高加值的损失。高加值因基于对林业厅的信任，遂与林业厅于2015年补签案涉房屋租赁合同。二、案涉房屋租赁合同一直处于履行中止状态。2014年初，合肥地铁二号线渐渐修至高加值经营的“柳海宾馆”处，毗邻的长江路也被封路。2015年年初，合肥地铁二号线的修建已彻底将“柳海宾馆”堵死，彻夜施工。至此，高加值停止了经营，直至2018年2月高加值方重新营业。因此，自2015年1月至2018年2月，高加值“柳海宾馆”实际上是处于停业状态，不存在任何营业收入。林业厅之所以对高加值承诺在案涉房屋租赁合同到期后优先与高加值签订租赁合同、并降低租金，也是因为林业厅对该情况（即地铁二号线修建导致高加值停止经营）是明知并认可的。也是基于林业厅的承诺，高加值于2015年又缴纳20万元租金。该租金实际是预付后续再行签订租赁协议的租金。因此，林业厅现起诉要求返还租赁物无事实和法律依据，其应当继续履行租赁合同、并将租赁期限按高加值实际停业期间顺延。 高加值向本院提出反诉请求：1.确认高加值与林业厅在2015年5月17日签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》合法有效，并自2018年1月1日顺延租赁期限两年至2019年12月31日止；2.判令林业厅返还高加值自2015年1月起缴纳的房租200000元；3.诉讼费用由林业厅承担。事实和理由：2012年7月12日，案外人“我家宾馆”（租赁林业厅房屋经营宾馆的主体）和高加值协议，将“我家宾馆”整体转让给高加值经营，为此，高加值支付了280万转让费。高加值接手宾馆后，林业厅通知高加值，称“我家宾馆”拖欠房租及电费共计315853.6元，要求高加值必须缴纳，否则不允许高加值经营（其间高加值还被“我家宾馆”一名隐名合伙人敲诈了4万元），高加值在缴纳“我家宾馆”所欠房租和电费后，为了避免再次发生争议，2012年12月6日，高加值和林业厅重新签订了《安徽省林业厅房屋租赁合同》，合同约定，年租金18万元，并约定租赁期限到期后，高加值有续租优先权。协议签订后，高加值对宾馆进行了装修，更名为“柳海宾馆”，实际投入300多万元后开始经营。高加值在经营中，严格履行与林业厅签订的房屋租赁协议，并于2013年1月14日和2014年7月24日分两次向安徽省林业厅账号各转入9万元，共计18万元租金，高加值在2013年未拖欠安徽省林业厅租金。2013年租赁协议到期后，林业厅忽然提高租金为年租金35万元，否则不再与高加值续签租赁协议。而高加值在投入三百多万巨资后，只经营了一年的情况下拒绝了林业厅提高租金的要求，为此，双方无法对续签协议达成一致意见，因而产生了矛盾。2014年初期，合肥地铁二号线渐渐修至高加值经营的“柳海宾馆”处，毗邻的长江路也被封路，“柳海宾馆”经营惨淡，高加值屡次到安徽省林业厅要求降低租金、续签租赁协议，林业厅置之不理，既不要求高加值支付租金、也不要求高加值交还房屋。2015年1月初期，合肥地铁二号线的修建已经彻底将高加值经营的“柳海宾馆”堵死，彻夜施工，至此，高加值停止了经营。2015年5月初，林业厅找到高加值，称上级有检查，要求与高加值补签房屋租赁协议，月租金为2万元，年租金24万元，并称只要缴纳了所欠房租，在租期到期后再行续签协议时把租赁价格降低来弥补高加值的损失。高加值信以为真，陆续分三四次给林业厅账户转账24万元，支付了2014年的租金。2015年5月17日，高加值和林业厅签订的第二份房屋租赁协议即本案争议的协议（因签订时间和租赁期限不符，林业厅不让在协议上标明实际签订日期，而高加值也不愿倒签时间，因此，该协议上的签订日期未填写）。因2015年高加值不在经营，并无收入，高加值要求减免租金被林业厅拒绝，在林业厅一再口头承诺在后续的租赁协议中减免高加值租金的情况下，高加值又陆续缴纳了2015年1月至10月份房租20万元。2016年8月份，林业厅将高加值经营的“柳海宾馆”停车场出租给合肥市地铁二号线施工单位，并封锁了该大院。2016年年底，高加值与林业厅协商，要求续签租赁协议，但林业厅以需要投标才可以签订租赁协议拒绝和高加值签订租赁协议，此时，高加值才发现被骗。高加值认为，2015年“柳海宾馆”已经实际停止经营，林业厅是明知的，以后续租赁协议给予优惠诱使高加值缴纳租金，后又拒绝与高加值续签协议是一种欺诈行为，造成了高加值巨大经济损失。而2015年后，高加值未能实际经营，林业厅应该返还高加值自2015年1月起缴纳的房租200000元，并自2018年1月1日顺延租赁期限两年至2019年12月31日止。 林业厅针对反诉辩称，认同案涉房屋租赁合同合法有效，但高加值要求顺延租赁期限没有事实和法律依据。林业厅没有给高加值任何承诺。第一份租赁协议到期后，林业厅本来要求租金为35万元，后考虑到修路影响经营等实际情况，双方协商后确定了每年24万元的租金。此外，林业厅从未将停车场出租给高加值使用，租赁范围不包括停车场。因此，不存在将停车场出租给施工单位使用而影响高加值经营之说。 本院经审理认定事实如下：2012年7月12日，高加值以280万元价格从案外人张以友处受让“我家宾馆”，并向林业厅缴纳了“我家宾馆”拖欠的房租及电费。2012年12月6日，高加值与林业厅重新签订《安徽省林业厅房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落于无为路53号，范围为林业厅老大院办公楼二、三、四层，用途为住宿服务，年租金18万元，租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日，并约定租赁期限到期后，高加值有续租优先权。协议签订后，高加值将宾馆更名为“柳海宾馆”并开始经营。高加值于2013年1月14日和2014年7月24日分两次向林业厅支付了2013年租金共18万元。2013年租赁协议到期后，林业厅又与高加值签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定租赁期限共三年，自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金24万元，合计72万元，合同到期前，高加值若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权，若未能中标，应按约定及时清场搬离，归还房屋。合同签订后，高加值分批支付了2014年租金24万元和2015租金20万元。在案涉租赁合同履行期间，因地铁二号线修建导致“柳海宾馆”自2015年1月开始至2018年2月期间无法正常经营，此后恢复经营。2018年4月20日，林业厅向高加值发出《通知》，要求高加值返还租赁房屋、付清租金。后林业厅诉至本院。 以上事实，有林业厅提交的房屋租赁合同、通知、房产证，高加值提交的身份证、转让买卖协议、委托书、房屋租赁合同两份、说明、告示、发票、柳海宾馆百度地图，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题如下： 1、双方的租赁关系是否已经解除。 林业厅和高加值签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或者行政法规强制性规定，应为合法有效。高加值主张林业厅存在欺诈行为但未提供证据证明，本院不予认可。在案涉租赁合同于2016年12月31日到期后，高加值继续使用租赁物，林业厅未提出异议，双方之间已形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁关系出租人有权随时要求解除合同。现林业厅已于2018年4月20日向高加值发出《通知》，要求高加值返还租赁物，应当认为系林业厅行使解除权的行为。双方之间的租赁关系业已解除，高加值应当返还租赁物。高加值主张租赁期限延至2019年12月31日，无事实和法律依据，本院不予支持。 2、案涉房屋租金及占有使用费应如何计算，以及高加值交付的20万元租金是否应当返还。 本院认为，在合同履行过程中，因合肥地铁二号线修建致“柳海宾馆”自2015年1月至2018年2月期间无法正常经营，致使高加值订立租赁合同将租赁物用于酒店经营的合同目的无法正常实现，如仍要求高加值按合同标准支付该期间的租金有失公允。高加值未能举证证明宾馆该期间完全停业，且其与家人亦居住于此，综合考量各种因素，本院酌定高加值按照每月租金1万元的标准支付2015年1月至2018年2月期间的租金共计38万元，扣除高加值已支付的租金20万元，高加值还应支付18万元。此后，高加值恢复正常经营，应自2018年3月1日起按合同约定的月租金2万元的标准支付租金和占有使用费直至实际返还房屋时止。高加值主张返还的租金20万元已用于抵扣上述租金，对其返还租金的主张，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）安徽省林业厅与被告（反诉原告）高加值之间的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》合法有效； 二、被告（反诉原告）高加值于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）安徽省林业厅位于合肥市无为路53号老大院二、三、四层房屋； 三、被告（反诉原告）高加值于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽省林业厅租金18万元，并自2018年3月1日起按照2万元/月的标准支付租金和占有使用费至实际返还房屋之日止； 四、驳回原告（反诉被告）安徽省林业厅其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）高加值其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6800元，由原告（反诉被告）安徽省林业厅负担3100元，被告（反诉原告）高加值负担3700元。反诉费减半收取为2190元，由被告（反诉原告）高加值负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孔静 二〇一八年八月二十九日 书记员  孙多 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。