山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1325民初2937号原告：范洪英，女，1969年4月22日出生，汉族，居民，住费县经济开发区，委托诉讼代理人：桑印章，山东钟罗律师事务所律师。被告：高洁，男，1972年10月1日出生，汉族，费县公安局职工，住费县经济开发区。委托诉讼代理人：宋惠钦，山东理永律师事务所律师。第三人：王京亮，男，1960年2月14日出生，汉族，居民，住费县经济开发区。原告范洪英与被告高洁、第三人王京亮确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范洪英及其委托诉讼代理人桑印章、被告高洁委托诉讼代理人宋惠钦、第三人王京亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范洪英向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认第三人王京亮与被告高洁间的转让行为无效（涉案价值100000元），庭审中明确该项诉讼请求为：确认第三人王京亮与被告高洁签订的宅基房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人王京亮在费县经济开发区××村有宅基地（土地使用权证2653188）及房屋（房权证Ｓ0××48)。第三人王京亮未经原告同意，擅自与被告高洁签订房屋转让协议，将房屋转让给被告高洁。被告高洁不属于费县经济开区西洪沟村村民，且转让未经原告及村委同意，该转让行为无效。为维护原告合法权益，特提出以上诉讼请求。高洁辩称，一、该案不属于民事诉讼的受案范围。涉案房屋及土地均已变更登记在被告高洁名下，房屋买卖合同合法有效，变更登记亦是各方意思的真实表示。该案争议不属于民事案件的范围。二、已经超过诉讼时效。涉案房屋买卖合同的签订、房屋款的交付、房屋的过户均于2008年前完成，该行为超过10年，该案已经超过诉讼时效。三、房屋买卖时原告不存在不知情的可能。卖房时，原告及第三人家庭困难，对该房屋的买卖特别慎重，经过了多次讨价还价，该过程原告及第三人均全程参与。房屋及土地是家庭的主要财产，作为一般家庭，会予以特殊的关注，原告不可能不知情。四、被告高洁已经按市场价格足额支付了购房款。五、房屋买卖时被告为善意取得。房屋买卖过程中，原告全程参与，房屋买卖合同系原、被告真实的意思表示，房屋买卖合同合法有效。即使原告不知情，第三人擅自处分与原告的共同财产，根据《物权法》第一百零六条的规定，被告的行为构成善意取得。六、原告起诉的目的是为了获得涉案房屋的拆迁补偿权益，取得额外的利益。涉案房屋面临拆迁补偿，拆迁补偿权益是对房屋所有人的补偿，原告及第三人在转让房屋后欲获取涉案房屋的拆迁补偿权益。七、原告所诉违背了诚实信用原则。综上，该案不属于民事诉讼的受案范畴，且超过诉讼时效，因被告高洁为善意取得，支付相应价款，并办理了变更登记手续，该买卖合同合法有效，请依法驳回原告的诉讼请求。王京亮述称，我卖房子的时候家属不知道。当时高洁的地址在公安局，现在挪到了费县经济开发区××村。当时房地产过户我签的字，但土地证过户的时候我没有签字。我现在在西洪沟村没有房子住，只有卖给高洁的房屋。经审理查明，范洪英及王京亮系夫妻关系，均系费县经济开发区××村村民，一直在该村居住生活。涉案房屋位于费县经济开发区××村，系王京亮父亲于1986年建设并赠与王京亮及范洪英结婚使用。2008年9月，王京亮与高洁口头协商将涉案房屋卖予高洁，后王京亮、高洁到房地产管理局签订了房屋买卖契约（红契、白契），主要约定：王京亮将涉案房屋出售给高洁，高洁一次性付清购房款60000元，双方同意于2008年9月3日由王京亮将涉案房屋正式交付给高洁，王京亮及高洁在红契、白契上签字捺印。高洁依约一次性现金支付全部购房款，范洪英及王京亮搬离涉案房屋，王京亮协助高洁办理涉案房屋变更登记手续，费县房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，依申请将涉案房屋登记在高洁名下。同年11月高洁办理了涉案房屋集体土地使用权证，该证载明土地用途为住宅用地。2011年6月22日，高洁将户籍迁至费县经济开发区××村。高洁占有、使用涉案房屋至今。诉讼中，范洪英提交费县经济开发区××村村民委员会出具的证明，拟证实高洁在费县经济开发区××村是空挂户，不是本村集体经济组织成员。另查明，本院另案审理的（2018）鲁1325民初2941号孟凡军、郭寿莲诉窦玉香、刘玉振确认合同无效纠纷一案中，2011年12月30日登记在刘玉振名下的集体土地使用证载明费县经济开发区××村住宅土地用途系城镇住宅用地。费县经济开发区××村现因“费县东城改造项目”进行拆迁补偿安置事宜。上述事实，主要依据庭审查证的事实、当事人的陈述、房地产买卖契约、费县经济开发区××村村民委员会出具的证明等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。本案系各方当事人就涉案房屋签订的买卖合同所产生的争议，是平等主体之间的财产争议，应适用民事诉讼程序对相应的法律行为及其他法律事实作出判决。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定，当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩。本案系确认合同无效纠纷，范洪英的诉讼请求不属于债权请求权,故本院对高洁辩称已过诉讼时效的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。各方当事人对涉案房屋买卖合同的真实性无异议，该合同亦符合成立的基本要件，本院对合同的依法成立予以确认。依照合同法第五十二条的规定，合同无效必须存在规定情形或是违反了法律、行政法规的强制性规定。现就房屋买卖合同是否有效分析如下：一、原告以其对第三人王京亮将涉案房屋卖予被告高洁不知情为由是否必然导致房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。结合案件事实，能够认定本案涉案房屋为原告范洪英与第三人王京亮的夫妻共同财产，原告范洪英系费县经济开发区××村村民，一直在本村居住生活，出售其原居住、使用的房屋系生活大额交易并对生活有重大影响，房屋出售十年之久，原告称其不知情，不符合常理。即使原告不知情，第三人王京亮不享有完全所有权及处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三人王京亮单独处分其与范洪英的共同财产并不必然导致房屋买卖合同无效。二、涉案房屋买卖合同是否存在合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而强制性规定可以分为效力性强制规定和管理性强制规定。如果法律行为违反强制性规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效，为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。本案中，涉案房屋系在费县经济开发区××村宅基地上建造，费县房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定将其登记在高洁名下，高洁购买涉案房屋后并未改变土地之上房屋的住宅用途，且现涉案房屋为城镇私房，集体土地使用证所载土地用途系城镇住宅用地，《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律未对“城镇私房”或“城镇住宅用地”之上所建房屋作出禁止性规定确认集体经济组织以外的人购买行为无效，即未对此种买卖行为的效力作出效力性强制规定，故涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。三、涉案房房屋所在的费县经济开发区××村已纳入费县城市规划范围，王京亮已将涉案房屋卖予高洁达十年之久，高洁系非本集体经济组织成员，范洪英及王京亮并非诉讼时才知晓，在拆迁过程中因涉案房屋被纳入城市规划而获得拆迁补偿权益，房屋价值已经升值，在此情形下范洪英主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则，合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。综上所述，涉案房屋买卖合同依法成立，且不存在合同无效的情形，为有效合同。原告要求确认被告高洁与第三人王京亮签订的房屋买卖合同无效有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定，判决如下：驳回原告范洪英的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告范洪英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  刘东辉二〇一八年八月三十一日法官助理曾华书记员季海燕