杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙0105民初6212号 原告（反诉被告）：杨富新，男，1986年9月26日出生，汉族，户籍地山东省新泰市。 原告（反诉被告）：张国清，女，1988年4月28日出生，汉族，住杭州市下城区。 两原告委托代理人：王天恒、桑智毅，浙江之江律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：郑群岚，女，1976年10月5日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被告（反诉原告）：李建平，男，1972年11月16日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 两被告委托代理人陈文明、陈远星，浙江晓德律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：杭州华邦房地产代理有限公司闲林分公司，住所地杭州市余杭区闲林街道怡景花城鸣翠苑2-4室。 负责人：胡有余。 委托代理人：周欣，公司员工，特别授权代理。 原告杨富新、张国清诉被告郑群岚、李建平、第三人杭州华邦房地产代理有限公司闲林分公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年7月3日起诉至法院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周建利独任审判。审理过程中，被告郑群岚、李建平依法提起反诉，本院予以受理。本案转换为普通程序，组成合议庭进行审理。于2017年12月18日、2018年6月12日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨富新、张国清及其委托代理人王天恒、被告（反诉原告）李建平及其委托代理人陈文明、第三人的委托代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：两原告于2016年8月11日与华邦公司签订一份房屋委托代理买卖合同，以及一份经纪服务费确认书，并于2016年8月11日与本案被告李建平、郑建岚签订了编号为2016转让0034089号《杭州市房屋转让合同》，并由华邦公司在合同上盖章，以及一份《房屋转让补充协议》、《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》。合同约定：被告将位于本市余杭区.21平米的房屋，以人民币308万元的总价转让给原告，约定了所转让房屋的装饰装修、配套家具、电器、用品、附属设施设备一并转让。合同签订后，原告按约于2016年8月5日、8月12日两次总计支付被告定金5万元；签合同的当天，被告方承诺两原告首付款提前支付给他多少天，他就提前多少天交房。两原告当时承诺2016年9月30日支付首付款，但实际上，我们支付首付款的时间是2016年9月14日。但是被告并没有提前16天交房，反而推后了。根据双方合同约定，双方任意一方违约违约金为61万元，并承担由此产生的诉讼费、律师费等全部违约费用。事实上，被告方在交付标的物的时间上已经构成违约。原告在合同签订后，认真履行了自己的约定义务。已经分别按约支付款项。原告购房款到位后，被告却突然找各种理由，通过华邦公司提出解除合同，后经过华邦公司出面调停多次。根据合同约定：2016年11月30日前，被告需要将房屋交付给原告。因为被告故意拖延，严重违反了双方合同约定构成违约。2016年12月31日，华邦公司通知原告准备物业交割。但要转交的房子已经面目全非，主要装修被人为破坏，转让清单约定的家具明显减少，阳台被彻底拆除，直接破坏了原、被告交易房产的使用价值和完整性。被告甚至私自更换了房子的附件，浴室的坐便器及盥洗用具被偷换成便宜的，地板、床、沙发都换成了便宜的。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第四条规定，查验后双方签订《房屋交接单》，完成交房手续。根据原被告双方的补充协议，交接物品清单等文件规定，装修及房屋附属物品在房屋移交时必须移交原告。被告在履行合同期间，故意毁坏房屋原有装修的行为，属于故意破坏买卖标的物，造成的损失，理应向原告承担转让房屋质量瑕疵的担保责任。故原告要求判令：1、被告支付原告违约金61万元。2、被告承担原告直接经济损失100万元，律师费3万元。3、合同继续履行，被告立即交付房屋。4、诉讼费由被告承担。 被告辩称：原告的诉请没有依据。被告无延迟交付行为。被告至今未收到转让房屋全款。案涉房屋已于2016年12月6日过户至原告名下，截至开庭之日，被告仅收到原告首付款93万元，尚有尾款215万元至今未收到。原告无法提供证据证明案涉房屋存在装修、附属设施等不符合《房屋转让合同》中约定的房屋交付条件，却以此为由拒不受领案涉房屋，并以此为由拒绝支付购房尾款。经查中信银行杭州分行营业部于2016年12月20日发放贷款215万元至约定的监管银行账户。为了能正常交付并要求对方支付剩余款项，被告分别于2017年1月16日、2017年2月20日、2017年3月18日书面致函原告、华邦公司要求受领交付房屋并支付剩余购房款，原告、华邦公司均未应允。款清交房才能最基本地保护卖方的合法权益。在签订《房屋转让合同》时，由于华邦公司及原告承诺2016年11月30日前申请的房屋抵押贷款肯定能发放到银行监管账户，因此约定了案涉房屋交付的具体日期。这一不具有操作性的合同条款，不符合被告的真实意思。现银行未能在约定的具体时间内完成房款，这一条实际上就失去了意义，应当以银行房款作为交房条件，即符合双方的真实约定，也符合交易习惯及交易流程。被告无违约行为，原告100万元的经济损失也是无中生有。关于损失的计算，原告也没有提供任何证据予以证实。律师费在合同中预先约定为违约方承担，原被告签订的《杭州市房屋转让合同》并无对律师费进行约定，被告不是违约方，原告的主张无事实、法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告反诉称：2016年8月11日，反诉人与被反诉人、华邦公司签订《杭州市房屋转让合同》，就被反诉人向反诉人购买位于余杭区房屋达成协议，华邦公司为双方提供中介服务。该合同对房款、支付时间、房屋附属设施设备、装饰装修、违约责任等事项作了约定，但对余款的支付时间未作约定。合同约定被反诉人应于2016年9月30日前支付首付款93万元，余款以向银行申请抵押贷款的方式支付。合同签订后，被反诉人仅于2016年9月14日支付了首付款93万元后就以房屋附属设施设备不符合约定为由多次拒绝接受房屋，并未再支付任何款项。反诉人为了能按约履行合同约定的义务，只能发函催告被反诉人及华邦公司受领房屋，并支付购房余款，均未果。经查，中信银行杭州分行营业部于2016年12月20日发放贷款215万元至华邦公司账户。反诉人认为，被反诉人以各种理由拒绝收房并拒不支付房款的行为无事实和法律依据，经反诉人多次催告仍拒不履行收房和支付房款的行为超过了合理的履行期限，构成根本违约，反诉人有权解除合同并要求被反诉人支付违约金。反诉请求判令：1、解除2016年8月11日反诉人与被反诉人、华邦公司签订的《杭州市房屋转让合同》及相关补充协议；2、依法判令被反诉人配合办理余杭区房屋过户至反诉人的产权过户登记手续；3、被反诉人支付违约金61万元；4、反诉费用由被反诉人承担。 反诉被告辩称：违约方是反诉原告，反诉人本末倒置，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人就本诉及反诉陈述意见：原被告方签订了居间协议，并且签订了房屋转让合同，2016年9月26日，原告申请了贷款审批通过，27日被告领取了首付款，但是并没有办理房屋抵押注销手续，双方多次协商，并发催告函，请被告办理抵押注销手续。2017年11月11日，卖方完成了抵押注销手续，但是告知露台系违章建筑，希望可以解除买卖合同，但是买方不同意。2016年11月15日办理房屋过户手续，12月22日领取了他项权证。28日放款成功。30日左右款项到账。2017年1月5日，双方准备做物业交割，被告到达现场，业务员发现房屋内部分设施已经拆除，与之前完全不同。原告未到现场的情况下，被告先走了。原告到达现场后，看到房屋现状，要求被告赔付，被告不同意。若被告可以尽快办理房屋抵押注销手续，是可以按照约定时间放款的。 杨富新、张国清为证实其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、杭州市房屋转让合同，证明杨富新、张国清与郑群岚、李建平存在房屋买卖合同关系。 2、华邦地产委托代理合同，证明双方是由第三方撮合交易的。 3、经济服务费确认书，证明杨富新、张国清支付4万元中介费的事实。 4、附件1； 5、附属设施转让清单； 4、5共同证明涉案房屋附属设备、装修装饰、相关物品等应归杨富新、张国清所有。 6、房屋转让补充协议，证明杨富新、张国清与郑群岚、李建平就房屋转让合同未尽事宜另行约定的事实。 7、个人房产交易税费预算清单，证明杨富新、张国清为本次房屋转让负担交易税费、交易费用8万余元的事实； 8、付款凭证，证明杨富新、张国清依照杭州房屋转让合同约定付款的事实； 9、不动产权证，证明涉案房屋权属登记情况； 10、交易信息的截屏、照片，证明房屋附属物前后存在差异； 11、委托合同、律师费发票，证明杨富新、张国清为此次诉讼支出的律师费用2.5万元。 12、视频光盘（2016年7月31日晚10点50分），证明房屋及附属物品情况。 郑群岚、李建平为证实其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、杭州市房屋转让合同及附件，证明杨富新、张国清、郑群岚、李建平、华邦公司三方就涉案房屋买卖签订协议的事实； 2、按揭贷款发放请求，证明按揭贷款215万元于2016年12月28日支付至华邦公司监管账户的事实； 3、催告函3份、EMS快递面单、快递签收情况查询，证明郑群岚、李建平多次发函要求杨富新、张国清支付剩余房款的事实。 4、居间协议2份，证明双方多次沟通，杨富新、张国清提交的视频系在第一份居间协议签订时拍摄的，不是正式买卖合同中约定的物品。 5、城管局出具的接受调查通知书，证明郑群岚、李建平按城管要求对厨房和小阳台进行了处理，并告知过杨富新、张国清，郑群岚、李建平没有违反合同约定； 6、微信截屏，证明郑群岚、李建平交房，杨富新、张国清拒绝收房的事实。 第三人向本院提交监督支付协议一份，证明房款支付条件。 上述证据，经当庭质证，本院认证如下： 杨富新、张国清提交的证据部分，第三人均无异议。郑群岚、李建平对证据1、2、3、7、11、12的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据4、6、8、9无异议，本院予以确认。对证据5，郑群岚、李建平表示未经签字，不予认可，本院认为郑群岚、李建平的异议成立，对该证据本院不予确认。对证据10，郑群岚、李建平认为照片是杨富新、张国清自己提供的，也没有拍摄的时间和地点，不能证明照片是案涉房屋的附属设施。本院结合证据12，照片中显示室内原始情况与视频内容相符，双方确认拍摄时间系2016年7月31日，而郑群岚、李建平未能提交其他室内原始情况的照片，故对显示室内原始情况的照片予以确认。对于后期拍摄变动后的照片，郑群岚、李建平认可房屋内家具等有所变动。在审理中，屋内家具家电、设施装修等经现场勘查，双方再次确认了变动情况，故以现场勘查确认为准。 郑群岚、李建平提交的证据部分，杨富新、张国清对证据1的真实性无异议，对证据2不予认可，认为不清楚具体款项到账时间。对于证据3有异议，认为没有收到过该组证据。对证据4、5、6的真实性无异议，第三人对证据1、2无异议。对证据3中催告函1有异议，认为未经署名，系无效证据。对于其余两份催告函无异议。对证据4的真实性无异议，对证据5表示不知道有这个通知书，该通知书是在领取了首付款之后才拿出来的。对证据6表示系买卖双方的信息联系，不予质证。本院对证据1、2、3、4、6予以确认，对证据5的真实性予以确认。 第三人提交的证据原郑群岚、李建平均无异议，本院予以确认。 结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年7月起，杨富新、张国清、郑群岚、李建平及华邦公司就涉案房屋买卖事宜进行接洽。杨富新、张国清于2016年7月31日到涉案房屋实地进行了查看，并拍摄了视频。同日双方及第三人签订了《房地产买卖居间协议》，后该协议未能得到履行。2016年8月5日，双方及第三人再次签订了《房地产买卖居间协议》。2016年8月11日，双方签订《杭州市房屋转让合同》，约定乙方（杨富新、张国清）购买甲方（郑群岚、李建平）名下涉案房屋，价款为308万元，2016年9月30日首付93万元，余款乙方申请银行贷款，于2016年9月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请相关资料，贷款发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。约定2016年11月30日前，甲方将房屋交付乙方。查验内容包括：房屋腾空情况，房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的收讫凭证，房屋钥匙。查验后双方签订《房屋交接单》，甲方将房屋交付给乙方。乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期存款利率计算。逾期付款超过10天，甲方有权按第2种约定追究乙方的违约责任……2、乙方向甲方支付违约金共计61万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。除不可抗拒的原因外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期存款利率计算。逾期交付超过10天，乙方有权按下述2种约定追究甲方的违约责任……2、甲方向乙方支付违约金共计610000元，合同终止，乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同同时明确，涉案房屋在签订合同当时尚有抵押权尚未涤除。 合同附件1中，对于房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行了约定，明确供水、供电、供气为一户一表，空调系中央空调：9只，柜机1只。家具、电器、用品情况：彩电、冰箱、洗衣机、煤气灶各壹只，热水器贰只，床肆张，衣柜叁只，电视柜壹只，沙发贰套，餐桌壹张，餐椅肆把，书桌壹张，吊灯贰只。装修装饰情况：固定装修及厨卫固定设施。甲方同意上述附属设施设备、家具、电器、用品、装饰装修随房屋一并赠送给乙方。 2016年9月14日，杨富新、张国清向第三人账户转账93万元。郑群岚、李建平按约收讫。杨富新、张国清在合同签订后向银行申请办理贷款，2016年12月28日，贷款款项215万元转至合同指定监管账户。2016年12月6日，涉案房屋完成产权转移登记，产权登记至杨富新、张国清名下。 涉案房屋系跃层结构，一层三房朝南一房朝北，南北各有一个卫生间，餐厅朝北、厨房朝北。从进门起南一房为卧室，南二房用作客厅，南三房原用途为家庭影院区，南卫生间位于该房内，北房为卧室。一层带阳台。二层二房朝南，一房朝北，朝北一卫生间。从楼梯处起南一房用作起居，南二房用作卧室。北房用于储物。二层带南向及东向露台。2016年7月31日与2018年6月21日现场勘查时房屋内装饰装修家具家电等状况变动情况如下：屋内尚存放的四张床（另一张双方确认不包含在合同内）均已更换。南一房电视背景装饰柜拆除、西墙装饰墙面拆除、房内墙面装饰线条拆除。南二房内沙发二套更换，南二房内电视背景装饰柜拆除、窗边落地罗马杆拆除。南三房家庭影院设备拆除、电视背景装饰柜拆除，墙面部分装饰线条拆除、顶射灯部分拆除。一层北卫生间内台盆、坐便器、洗衣机、镜子、淋浴龙头均已更换，置物架拆除。一层南卫生间坐便器、台盆、顶灯更换。餐厅内配套四张椅子更换、厨房冰箱、煤气灶更换，餐厅外阳台落地柜拆除。二层卫生间台盆、坐便器、热水器更换。二层西面房间及储物间地板更换。房内壁灯均已拆除。二层东向露台地板更换成了地砖、顶灯、壁灯拆除、空调拆除、浴缸拆除。南向阳台壁灯拆除，立式空调搬离。房屋内窗帘被更换或拆除。原有吊灯四个（餐厅、一层客厅、楼梯口、二层客厅），拆除二个（餐厅、一层客厅）。 2016年12月31日，双方进行物业交割，因就屋内家具、家电、装饰装修变更等问题发生争议，未能完成交割。2017年1月13日、2017年2月20日、2017年3月18日，郑群岚、李建平三次发函第三人，要求支付监管账户的房款。双方经协商未能达成一致意见。目前该房仍由郑群岚、李建平居住使用。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格根据合同约定履行各自义务。本案系二手房交易，郑群岚、李建平应交付的房屋系精装修后的房屋，结合转让合同上下文意、当事人的真实意思及二手房市场的交易习惯，其交付的房屋应符合签订转让合同时该房屋内的装修情况，附件中应一并交付的物品清单亦应与当时房屋内的陈列一致，即应一并交付的家具家电、厨卫设施等系特定物而非可随意变更的种类物。杨富新、张国清提交了2016年7月31日当日拍摄的视频证实房屋内的家具家电、厨卫设施、装饰装修情况，郑群岚、李建平主张在签订合同当时已经发生了变化，但是未能提交相应依据，本院认为涉案房屋原装饰装修及室内家具、家电、厨卫设施等内容应以杨富新、张国清视频中所展示状况为依据。郑群岚、李建平在交付前将床、沙发、厨卫设施、餐椅等进行了更换、拆除部分装饰装修的行为既违反合同约定，亦有违诚实信用原则，因郑群岚、李建平履行交付义务不符合约定，杨富新、张国清有权拒绝办理交房手续，相应的逾期交房的违约责任应由郑群岚、李建平承担。根据合同约定，若郑群岚、李建平逾期交房，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过10天，杨富新、张国清有权要求郑群岚、李建平支付违约金共计61万元整，合同终止。本院根据杨富新、张国清的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为10万元。同时郑群岚、李建平应继续交付房屋。 郑群岚、李建平对房屋内家具家电、装饰装修进行了部分更换及拆除，行为违约，对杨富新、张国清造成损失，郑群岚、李建平对此应承担赔偿责任。杨富新、张国清主张因郑群岚、李建平承诺装修价值为100万元，而郑群岚、李建平在交接房屋前已对装饰装修、家具家电等进行了拆除、更换，故破坏了装修的整体性，要求赔偿直接经济损失100万元。本院认为，杨富新、张国清主张装修总价100万，缺乏依据。且目前系房屋内部分家具家电、装饰装修发生变更，杨富新、张国清要求按全部装修价值进行赔偿，也欠合理，故对此主张本院不予支持。本院认为应综合考虑变更情况，根据实际损失来确定赔偿数额。根据案涉转让合同及附件1约定，郑群岚、李建平交付房屋时应一并交付的家具家电、用品内容包括：彩电、冰箱、洗衣机、煤气灶各壹只，热水器贰只，床肆张，衣柜叁只，电视柜壹只，沙发贰套，餐桌壹张，餐椅肆把，书桌壹张，吊灯贰只。双方对此进行了明确约定，故家具家电用品的交付范围应以此为限。对约定范围内的，郑群岚、李建平负有如实交付义务。而超出此范围部分，郑群岚、李建平不负交付义务。约定内容中的彩电、热水器一只，未约定品牌型号，从当事人提交的证据中也无法判断品牌及型号，无法辨识是否已经变更，故对杨富新、张国清主张上述内容均已发生变更，本院不予采信，郑群岚、李建平可按室内现存彩电、热水器（厨房内燃气热水器）进行交付。经审理查实上述约定内容中衣柜叁只、餐桌壹张、吊灯贰只，未更换，郑群岚、李建平可按室内现存进行交付。上述约定内容中，洗衣机、冰箱、床肆张、电视柜一只、沙发二套、书桌一张、热水器一台、餐椅肆把都已进行更换。合同约定室内固定装修、厨卫固定设施应一并交付，结合视频、勘查情况及当事人陈述，郑群岚、李建平对于卫生间台盆、坐便器等的固定设施也进行了变更，对于涉案房屋内地板、壁灯、装饰墙面线条等装修进行了拆除或更换。杨富新、张国清对于更换部分家具、家电、厨卫设施表示不予接受，故对因更换、拆除产生的损失，郑群岚、李建平应承担赔偿责任。郑群岚、李建平主张餐厅外阳台内装饰装修及二层东向露台内装饰装修，因系违章建筑，接通知后予以拆除。本院认为，首先郑群岚、李建平并未提交充分证据证明职权部门要求进行拆除的事实。其次依据郑群岚、李建平提交的《接受调查处理通知书》，签收时间为2016年10月31日，已经在涉案房屋转让协议签署完毕之后，那么对于上述装饰装修如何处理，亦应经双方协商解决，而不能一意而为，故对郑群岚、李建平的这一主张本院不予采信。庭审中杨富新、张国清未明确主张变更部分价值，而郑群岚、李建平称已变更内容均无法恢复原状，已经处理相应物品，故无法组织进行评估，且双方就变更部分价值无法达成一致意见。本院综合考虑变更情况，酌情确定郑群岚、李建平赔偿杨富新、张国清因此造成的损失30万元。杨富新、张国清主张的律师费3万元，欠缺法律依据，本院不予支持。 综上，杨富新、张国清主张郑群岚、李建平违约，据此要求郑群岚、李建平交付房屋并承担违约责任、赔偿损失的合理部分，本院予以支持。郑群岚、李建平主张杨富新、张国清违约，并要求解除合同、交回房屋、承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、郑群岚、李建平于本判决生效之日起十日内向杨富新、张国清交付坐落于杭州市余杭区房屋。 二、郑群岚、李建平于本判决生效之日起十日内向杨富新、张国清支付违约金100000元。 三、郑群岚、李建平于本判决生效之日起十日内向杨富新、张国清支付赔偿款300000元。 四、驳回杨富新、张国清其他诉讼请求。 五、驳回郑群岚、李建平的反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3580元，由杨富新、张国清负担2706元，由郑群岚、李建平负担873元。反诉案件受理费4950元，由郑群岚、李建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  周建利 人民陪审员  吴晓航 人民陪审员  胡亦安 二〇一八年八月十三日 代书 记员  褚衍萍