浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初6052号 原告：郭彬彬，男，1983年11月2日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：王江伟，浙江国翔律师事务所律师。 被告：虞玉香，女，1951年7月14日出生，汉族，住东阳市。 被告：虞卫群，男，1973年1月15日出生，汉族，住东阳市。 两被告共同的委托诉讼代理人：陈春丽，浙江泽大（东阳）律师事务所律师。 原告郭彬彬与被告虞玉香、虞卫群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告郭彬彬的委托诉讼代理人王江伟、被告虞玉香与被告虞卫群的共同委托诉讼代理人陈春丽到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告郭彬彬向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2017年8月30日签订的房地产买卖交易合同；二、判令两被告双倍返还原告定金12万元；三、判令两被告向原告支付违约金23万元；四、判令两被告赔偿原告经济损失12万元；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：两被告系母子关系。2017年8月30日原告与两被告签订房地产买卖交易合同一份，两被告将坐落于东阳渔晚53幢-1号房地产出售给原告，成交价格为115万元，付款方式：第一次8月30日付定金陆万元，第二次公证时付壹拾肆万元，第三次一手证下来双方过户时其余余款一次性付清玖拾伍万元。如被告中途毁约，双倍返还定金给原告，被告不按时交付房屋或不配合将产权过户给乙方，每逾期一日，由被告向原告支付上述房地产成交总额的0.5%违约金。逾期20日后，原告有权解除合同，被告退还定金和已付所有房款，按合同房屋成交价格的20%计算违约金，并支付违约金后，房地产产权归被告所有。合同另外约定了水电、过户费用承担等其他事宜。合同签订当日原告依约向被告支付了6万元定金，因种种原因一直无法办理公证，2018年3月份原告得知两被告已将涉案房产转卖给案外第三人，第三人已对涉案房屋进行装修并准备入住。后原告多次与两被告协商，希望其能按照合同约定退还定金、支付违约金并赔偿经济损失，但两被告只同意退还6万元定金，其余损失和违约金不予支付，故双方无法协商一致。原告认为，被告将涉案房屋转售他人的行为已经构成根本违约，违背了契约精神，合同目的已无法实现，被告应承担违约责任和赔偿经济损失。另外，涉案房屋目前的市场价格已涨到180万元，故原告诉至法院，望判如所请。 被告虞玉香、虞卫群辩称，原告诉讼主体不适格。被告并未与原告签订房地产买卖合同，原告提供的2017年8月30日有被告签字的该份合同系被告与郭英英签订，签订合同当时第一页购买人处是空白的，第二页乙方那里也是没有原告签字的，原告的签字没有经过被告同意，是后来加上去的。被告认可与自己发生房屋买卖关系的是郭英英，而非原告。涉案房屋买卖合同签订当日被告收到郭英英购房预付款6万元，应郭英英的要求出具了收条。没过多久，被告与郭英英去公证处公证，由于客观原因，没有公证成功，被告一直催促郭英英付剩余款项，但郭英英一直没有支付，后来郭英英与被告说手续太麻烦了不想买了，被告才与他人发生了买卖关系。被告收取的6万元是郭英英交付的购房预付款，不是定金，不适用双倍返还的规则。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据材料，被告的质证意见及本院认证如下： 1、房地产买卖交易合同一份，用以证明两被告将坐落于东阳市江北街道渔晚村53幢-1号的房地产出售给原告郭彬彬，成交价格是115万元，签订合同之后原告按照合同约定支付了6万元定金的事实。 两被告的质证意见：对真实性有异议，两被告并未与原告签订过该份房地产交易合同。被告确实与郭英英签订过一份房地产买卖交易合同，签订的该份合同并没有原告的签字，第一页乙方购买人处是空白，第二页乙方处也是空白的。其他内容是跟被告与郭英英签订的合同内容是基本上一致，但是当时卖房的时候并没有说是卖给原告的。本院认为，对比两被告庭后提交的其所保存的房地产买卖交易合同与原告提交的该证据，两份合同不同之处为：两被告庭后提供交易合同第一页上面部分乙方：（购买人）、电话、委托代理人、丙方、电话处均空白；第二页第九条违约责任划线部分空白；第二页下面部分乙方处空白。而原告提供的该份合同在上述空白处均填有内容。对于两份合同的不同之处，原告予以认可，故本院对两被告提供的房地产买卖交易合同的真实性予以确认，与原告提供证据不同之处系在两被告签字后填写添加。 2、收条一份，用以证明虞卫群、虞玉香收到渔晚房款定金6万元的事实。 两被告的质证意见：对真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，认为被告方确实有出具过收条，但是6万元款项并非是原告交付的，被告是从郭英英处收到6万元，收条也是写给郭英英的，而且是预付款并不是定金。本院对该证据的真实性予以认定。 3、房屋买卖合同一份（复印件，从东阳市公安局江北派出所调取，盖有派出所公章），用以证明被告虞玉香将涉案房屋卖给了第三人虞巧芳，据了解第三人已经支付了四十多万元购房款且已经在装修的事实。 两被告的质证意见：对真实性没有异议，该份合同的签订时间是2018年3月17日，两被告与郭英英签订是2017年8月30日，双方约定的第二次付款是公证的时候付14万元，但是当时没有顺利办理公证，郭英英提出太麻烦不想买了，被告才会卖给其他人，中间经过了大半年时间，双方因为公证的事情一直没有付款，郭英英存在过错，导致房子没有顺利购买，被告对于该房屋买卖是不存在违约。本院对该证据的真实性予以认定。 被告虞玉香、虞卫群依法向本院提供2017年8月30日其与郭英英签订的房地产买卖交易合同照片打印件一份（庭后提交原件），用以证明当时被告是与郭英英发生交易关系，并不是与原告发生的。原告对真实性没有意见，但是对证明目的有意见，认为在合同的后面郭英英签字一个是签在中介公司的下方，说明是中介的工作人员，一个是签在委托代理人处，说明是代理原告方去签订合同。本院对该证据的真实性予以认定。至于本案房屋买卖合同的相对方是何人本院在下文中予以论述。 经审理查明：2017年8月30日，郭英英与被告虞玉香、虞卫群签订了房地产买卖交易合同一份，合同中甲方（出售人）为被告虞玉香、虞卫群，乙方（购买人）处空白，郭英英作为乙方的委托代理人及丙方手拉手房产（中介方）在合同中签字。合同约定：甲方自愿将坐落于江北渔晚53幢-1号房地产（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房产属二间三层半，一手房不动产证未做，甲方确保一手房不动产证下来后过户给乙方；成交价格：人民币115万元，付款方式：在签订合同时付6万元作购房定金，定金在支付尾款时抵作房款。购房款分三次付清，具体付款方式为：第1次8月30日付定金6万元，第2次公证时付14万元，第3次一手证下来双方过户时其余余款一次性付清95万元；违约责任：双方约定签订协议后若乙方中途毁约，甲方有权没收定金；甲方中途毁约，双倍返还定金给乙方。其他违约责任合同未明确约定。合同还对交付房地产方式、中介佣金等进行了约定。同日，被告虞玉香、虞卫群收取了郭英英交付的人民币6万元。两被告签字后，原告在两被告未在场的情况下在该合同乙方处签字。此后，因案外人虞生希老婆的原因涉案房屋没有按合同约定办理公证。2018年3月17日，被告虞玉香就涉案房屋与案外人虞巧芳签订房屋买卖合同，以122万元的价格再次将涉案房屋转让给虞巧芳，涉案房屋现由虞巧芳占有使用。 本院认为，落款时间2017年8月30日的房地产买卖交易合同虽然不是由原、被告同时签订，但均系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告之间争议的焦点为：1、原告主体是否适格？2、2017年8月30日的房地产交易买卖合同应否解除？6万元是定金还是预付款？解除后原、被告应承担何种法律责任？针对争议焦点1，本院认为，虽然原、被告并非同时签订房地产买卖交易合同，但郭英英在合同中签名的位置均显示其系中介或者购买方的委托代理人，即使如两被告所主张确实不知道原告是购买方，根据本院庭后向郭英英所作的谈话笔录中郭英英认可涉案房屋系其代原告向两被告购买，其与两被告之间就涉案房屋买卖的所有权利义务均由原告承担，故原告与两被告可以认定系涉案房屋买卖的相对方，原、被告的主体均适格。针对争议焦点2，本院认为，因涉案房屋已由两被告再次出卖给案外人，并由案外人占有使用，合同的目的已无法实现，故原告与两被告签订的房地产买卖交易合同应予以解除。因原告与两被告在房地产买卖交易合同中约定了定金条款，且明确约定了定金适用罚则，虽然收条中载明款项为预付款，但该6万元应根据合同认定为定金。因本案系两被告一房二卖的行为导致了双方之间的合同无法继续履行，故根据定金罚则两被告应按合同约定双倍返还原告定金。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现根据原告的选择，本院已支持原告要求双倍返还定金的诉讼请求，故对于原告要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。考虑到两被告不履行房地产买卖交易合同的原因是案外人因素，且两次房屋买卖的时间间隔在半年以上，可以说明两被告是在公证无法做出来的情况下与原告多次协商无果才再次出售涉案房屋，并且两被告两次出售涉案房屋的价格相差不大，在原告未提供证据证明其损失的情况下，本院对于原告主张赔偿经济损失的诉讼请求亦不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告郭彬彬与被告虞卫群、虞玉香于2017年8月30日签订的房地产买卖交易合同。 二、被告虞卫群、虞玉香应于本判决生效之日起三十日内返还原告郭彬彬购房定金12万元。 三、驳回原告郭彬彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4175元（已减半收取），由原告郭彬彬负担2825元，由被告虞卫群、虞玉香负担1350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 孙玉肖 二〇一八年八月六日 法官助理吴育红 代书记员 周欣倩