江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初6561号 原告：单冬梅，女，1974年10月22日生，汉族，住连云港市海州区。 原告：赵东明，男，1971年6月21日生，汉族，住连云港市海州区。 两原告共同委托诉讼代理人：李新民，江苏同科律师事务所律师。 被告：孙宁，男，1983年6月13日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：王曦，女，1987年6月26日生，汉族，住连云港市海州区。 两被告共同委托诉讼代理人：张秀香，江苏众昇律师事务所律师。 被告：连云港市侨福房地产中介服务有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路53号同科汇丰国际2号商业C段113号商铺。 法定代表人：林艾彬，该公司总经理。 原告单冬梅、赵东明与被告孙宁、王曦、连云港市侨福房地产中介服务有限公司（以下简称侨福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单冬梅、赵东明的共同委托诉讼代理人李新民、被告孙宁、王曦的共同委托诉讼代理人张秀香、被告侨福公司的法定代表人林艾彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告单冬梅、赵东明向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告孙宁、王曦签订的房屋买卖合同；2、被告孙宁、王曦返还定金4万元；3、被告侨福公司返还中介费3500元；4、三被告连带赔偿两原告损失46万元；5、被告孙宁、王曦连带给付两原告律师费2.5万元；6、本案受理费等由三被告承担。 事实和理由：2017年5月5日，两原告经被告侨福公司居间介绍与被告孙宁、王曦签订《连云港市房屋买卖合同》一份，就两被告所有的位于海州区海宁西路9号中茵名都22号楼1单元1702室达成买卖合意。两原告依约给付被告孙宁、王曦定金2万元及给付被告侨福公司中介费3500元，且依侨福公司指示于2017年6月5日签办存量房交易资金监管手续。嗣后，两原告多次催促三被告履约，但被告均杜撰借口故意拖延履行义务，致两原告心存疑虑和忐忑。经查询，合同项下的房屋在原、被告双方签订合同之前已被两被告抵押且在2017年6月14日之前被法院完成司法评估程序并挂网拍卖，合同项下房屋已拍卖成交。被告孙宁、王曦恶意隐瞒事实进行虚假交易，诱骗两原告与其签订《连云港市房屋买卖合同》并收取定金。被告侨福公司为了赢利，与被告孙宁、王曦串通进行商事欺诈，均应当承担相应的民事责任。 被告孙宁、王曦辩称：1、两原告与我方签订的房屋买卖合同是无效合同，根据法律规定，被查封的房产是不得转让的，擅自将已被查封的房屋转卖行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。2、即使房屋买卖合同有效，我方也不应承担双倍返还定金及赔偿损失的责任。3、退一步讲，即使我方有过错，两原告同时主张双倍返还定金与损失没有法律依据。4、两原告主张律师费2.5万元没有法律依据。5、两原告主张王曦承担相应法律责任无事实与法律依据。 被告侨福公司辩称：1、原告称我公司与被告孙宁、王曦恶意隐瞒事实进行虚假交易不是事实，我公司不应承担连带赔偿责任。2、相关损失应由原告自行承担。3、原告同时主张双倍返还定金和损失没有法律依据。4、原告主张返还中介费没有依据。我公司作为中介机构，已经完成了中介应提供的服务。合同因客观原因没有履行，非我公司责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了连云港市房屋买卖合同、定金收条、收据、存量房资金监管协议、拍卖公告、房屋登记簿信息证明、代理费发票、江苏省同科律师事务所收费标准、（2016）苏0706民初5089号民事判决书及民事裁定书等证据，本院依法组织当事人进行质证。 本院经审理认定事实如下：位于连云港市海州区房屋（丘号02501075-33；建筑面积222.19平方米）原登记在被告孙宁、王曦名下。该房屋于2016年8月4日被本院（2016）苏0706民初5089号案件查封。 2017年5月5日，被告孙宁（甲方、出售方）与原告单冬梅（乙方、购买方）、被告侨福公司（丙方）签订《连云港市房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将座落于连云港市海州区的房屋出售给乙方，房屋所有权人孙宁，面积222.19平方米；房屋转让价格为人民币130万元，乙方应在签订本合同时，支付人民币2万元作为定金；乙方采取银行贷款方式付款，双方配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款。合同第十二条约定如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费，律师费，交通费，误工费，申请财产保护费、执行费等等）。合同还对其他事项进行了约定。庭审中，被告侨福公司与两原告均认可：双方约定佣金7000元，由原告支付，原告单冬梅已向被告侨福公司支付佣金3500元。2017年5月5日，被告孙宁出具《定金收条》一份，载明：“出售方孙宁（身份证号）已收到买方单冬梅购买坐落于中茵名都22号楼1单元1702A房屋的定金计人民币贰万元整（￥20000）”。 2017年6月5日，原告（乙方、买方）单冬梅、赵东明与被告（甲方、卖方）孙宁、王曦及案外人连云港市云某房产置业担保有限公司（以下简称云某公司）签订《存量房交易资金监管协议》，约定甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为：首付款加贷款，乙方自本协议签订之日起应将监管房款87万元存入云某公司的监管账户，首付87万元，商贷40万元。2017年6月6日，原告将87万元汇入云某公司监管账户。2017年8月4日，因房屋无法过户，该笔87万元退回原告单冬梅账户。庭审中，被告王曦自认：“签订合同时王曦不知道房屋买卖的事情，是在去云某担保的时候才知道房屋买卖的事情。事后同意该份合同”。 另查明，案外人刘某诉被告孙宁民间借贷纠纷一案本院于2016年7月20日立案受理，刘某申请保全，本院于2016年8月3日出具（2016）苏0706民初5089号民事裁定书，查封孙宁所有的位于海州区海宁西路9号中茵名都22号楼1单元1702A室房产，即涉案房产。后本院于2016年9月2日作出（2016）苏0706民初5089号民事判决书，判决孙宁支付借款本金707757元及利息等。判决生效后，刘某向本院申请强制执行，后本院对涉案房屋进行司法拍卖，涉案房屋评估价为178万元。2017年6月15日，涉案房屋拍卖成交，被案外人竞得。 庭审中，证人于某,4出庭作证，于某,4系侨福公司工作人员，原、被告合同签订等具体事宜由于某,4经手处理。于某,4作证称：在签订涉案房屋买卖合同时，被告孙宁告知房屋存在贷款抵押问题，并未告知原告单冬梅或者侨福公司涉案房屋被查封。原告质证意见为：原告签订合同后知道的房屋被查封。被告孙宁、王曦质证意见为：在签订合同时，孙宁已告知单冬梅涉案房屋存有问题，并在事后又告知房子存在查封。被告侨福公司质证意见为：认可证人证言。 本院认为，涉案《连云港市房屋买卖合同》包含两个法律关系，即房屋买卖和房屋居间关系。尽管《连云港市房屋买卖合同》系原告单冬梅与被告孙宁签订，但鉴于原告单冬梅、赵东明与被告孙宁、王曦后又就涉案房屋签订《存量房交易资金监管协议》，且被告王曦于庭审中明确“同意该份合同”，故涉案房屋买卖合同的合同主体为：买受人系原告单冬梅、赵东明，出卖人系被告孙宁、王曦。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。该规定属于合同法第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规范，违反该法律规定的合同应认定为无效。故两原告与被告孙宁、王曦之间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，因此，被告孙宁、王曦应返还原告单冬梅、赵东明支付的定金2万元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告孙宁在签订涉案房屋买卖合同时，未告知原告涉案房屋被法院查封的事实，存在过错；同时原告对涉案房屋被查封也未尽到审慎核查义务，也存在一定过错。本院综合考虑被告孙宁的过错程度、原告向某公司监管账户汇款87万元后该款项又退还给原告的情况、原告的律师代理费用等，酌定由被告孙宁、王曦赔偿原告单冬梅、赵东明损失3万元。合同无效的损失赔偿责任是缔约过失责任，损失赔偿的范围限于一方当事人基于对另一方的合理信赖，相信合同成立、有效而产生的信赖利益。两原告以合同有效为基础主张三被告连带赔偿两原告损失46万元的诉求，无法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告侨福公司返还中介费3500元的诉求。本院认为，被告侨福公司作为居间人促成了原告与被告孙宁、王曦签订房屋买卖合同，被告侨福公司与两原告之间的居间合同成立并生效，但侨福公司作为专业房产中介公司，未能及时核实涉案房屋是否存在查封事宜，明显存在过错，本院酌定被告侨福公司向原告退还中介费2500元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下： 一、被告孙宁、王曦于本判决生效之日起十日内返还原告单冬梅、赵东明定金20000元； 二、被告孙宁、王曦于本判决生效之日起十日内赔偿原告单冬梅、赵东明损失30000元； 三、被告连云港市侨福房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告单冬梅、赵东明中介费2500元； 四、驳回原告单冬梅、赵东明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9085元（原告已预交），由被告孙宁、王曦负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  王守富 人民陪审员  宋 燕 人民陪审员  汪素琴 二〇一八年八月三日 法官 助理  董延磊 书 记 员  李冬玲 附：法律条文及上诉须知 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三以合法形式掩盖非法目的； (四损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 （二）《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条第（二）项下列房地产，不得转让： （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。