四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1321民初2932号 原告：南部县金宇房地产开发有限公司，住所地：南部县蜀北街道办事处蜀北大道**。统一社会信用代码：915113211673509311T。 法定代表人：陈忠标，总经理。 委托诉讼代理人：邓化俊，四川义立律师事务所律师。 被告：何光玲，女，1974年10月24日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张奎，四川义立律师事务所律师。 原告南部县金宇房地产开发有限公司与被告何光玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南部县金宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓化俊、被告何光玲的委托诉讼代理人张奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南部县金宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告何光玲支付2015年7月13日至2018年3月31日的房屋租金817200.00元并按合同约定支付违约金；3、判决被告何光玲立即腾退并向原告交还租赁房屋，并支付自2018年4月1日至该房屋交还之日止的房屋租金。4、本案诉讼费由被告何光玲承担。事实和理由：原、被告于2014年4月24日签订《商铺租赁合同书》，由被告何光玲租赁原告南部县金宇房地产开发有限公司所有的位于南部县南隆镇迎宾大道（原金葫路）“金宇.中央首座”项目A区1层18、19、20号商铺共581.43平方米用作商业用途。合同签订后的履行过程中，自2015年7月13日起，被告何光玲即以其未实际租赁房屋为由拖欠房租，虽经原告多方催收未果，故诉至本院。 被告何光玲辩称，其在与原告签订租赁合同后的次日，原告又于2015年4月25日将案涉租赁房屋租赁给了案外人黄芳使用，对此，原告早已知晓，原告应向案外人黄芳主张权利，且双方合同约定的违约金过高，原告的诉请早已超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年4月24日签订《商铺租赁合同书》，合同约定：1、甲方（原告南部县金宇房地产开发有限公司，下同）将其位于南部县南隆镇迎宾大道（原金葫路）“金宇.中央首座”项目A区1层18、19、20号商铺共581.43平方米租赁给乙方（被告何光玲，下同）用作商业用途。2、租赁期限为:2014年7月13日起至2020年7月12日止；3、乙方于本合同签订当日内向甲方支付履约保证金1万元。租赁期满，或本合同正常终止，乙方无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后将该保证金（不计息）全额退还乙方；如在本合同履行中，乙方有违约行为，该保证金不予退还。4、每年租金金额不等，其中：2015年7月13日至2016年7月12日的租金为279088.00元（69772.00元/季度×4季度），限于每个租赁季度开始前付清下一季度的租金；2016年7月13日至2020年7月12日的租金为1255888.00元（313972.00元/年×4年），限于每年6月15日前付清。5、乙方不按时给付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天，按季度租金总额的5%支付滞纳金给甲方。逾期10天仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时，乙方向甲方支付违约金1万元，且履约保证金不予退还。6、租赁期间，乙方须征得甲方书面同意后才可转租，并须遵守《中华人民共和国合同法》中关于转租的相关规定。7、其他合同内容。该合同由案外人南部县金昊房地产营销有限公司作为担保人签章、该公司经办人员贾波（又名贾虎）签字。合同签订后，自2015年7月13日起，被告何光玲即欠付原告租金，截止2018年9月12日，被告何光玲共欠租金959360.66元｛2015.7.13至2018.7.12的租金907032.00元（69772.00元/季度×4季度+313972.00元/年×2年）+2018.7.13至2018.9.12的租金52328.66元（313972.00元/年÷12月×2月）｝，此款后经原告南部县金宇房地产开发有限公司催收未果，原告南部县金宇房地产开发有限公司遂诉至本院。诉讼中，经本院释明相关法律规定后，原告表示：在本次诉讼中，放弃对合同担保人即案外人南部县金昊房地产营销有限公司主张权利。 另查明：1、被告何光玲于2014年4月21日向原告交纳租房保证金1万元；2、被告何光玲于2014年5月8日又与原告签订《商铺租赁合同补充协议》约定：被告何光玲须在交还该商铺前，拆卸属于其所有的加设于出租商铺的固定装置、装修、分割墙、设备等；3、被告何光玲租赁案涉房屋曾与案外人黄芳曾等人合伙开办“尚佐酒吧”，被告何光玲于2014年6月退出合伙后，该租赁合同经办人贾波多次微信通知被告何光玲办理租赁结算手续，但被告何光玲拒不办理。4、案涉租赁房屋未经原告书面同意现已由他人使用，原告向案涉租赁房屋的实际使用人收取租金时遇阻。5、诉讼中，被告何光玲通过其委托诉讼代理人张奎向本院提供了一份案外人黄芳与原告签订的《商铺租赁合同书》复印件，对该合同复印件，原告的质证意见为：（1）、原告从未与案外人黄芳签订任何《商铺租赁合同书》；（2）、该合同书担保人即案外人南部县金昊房地产营销有限公司经办人贾波当庭辨认称：该合同中贾波的签字不是其本人所签；（3）、该公司的公文惯例是：该公司只有房屋买卖合同才加盖公司法定代表人陈忠标的私章，且合同内容一律打印，该公司租赁合同从不加盖公司法定代表人陈忠标的私章，被告何光玲提供的租赁合同复印件加盖有公司法定代表人陈忠标的私章，合同中的合同期限、租金标准等重要内容均系手写而成，这些反常情况反而说明被告何光玲提供的租赁合同系复印件完全有伪造、拼造等可能；（4）、要求被告何光玲提供合同原件，进行印章及签字真伪鉴定。针对原告的上述质证意见，经本院核实：该《商铺租赁合同书》复印件来源于南部县市场监督管理局档案室，系案外人黄芳在开办相关公司时向该局提供，该局档案室仅有合同复印件，没有合同原件；同时，本院向被告释明相关规定后，限期被告何光玲提供《商铺租赁合同书》原件，被告何光玲称：案外人黄芳现外出下落不明，不能提供该《商铺租赁合同书》原件。 本院认为：首先，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应本着诚实信用原则予以遵守。在合同履行过程中，被告何光玲出现长期拖欠租赁费、擅自转租等违约行为，现原告提出解除租赁合同的请求，符合双方的合同约定及法律规定，本院予以支持。其次，双方解除租赁合同后，被告何光玲应按其补充协议的约定向原告返还房屋；同时，根据本案的具体情况，本院确定房屋租金结算的截止时间为2018年9月12日，如被告在此之前未向原告交还房屋，应按其租金标准860.19元/天（313972.00元/年÷365天）继续向原告计付相关损失至其实际交还房屋为止。第三，在商铺租赁合同中，原、被告双方对每一个租赁时段的房屋租金及给付期限，均有明确的约定，合同履行过程中，被告何光玲虽有阶段性欠付租金的行为，但该租赁合同所确定的债权债务关系具有整体性，其租金的产生具有连续性，且至原告向本院提起诉讼时止，该租赁合同期限仍未届满，故被告所称原告的诉请超过诉讼时效的主张，于法无据，依法不能成立，本院不予支持，被告何光玲应当按照约定支付其尚欠的租金本金959360.66元；第四、被告何光玲如何承担违约责任问题。本案双方在租赁合同中就乙方欠付租赁费如何承担违约责任问题，双方既约定了“定额承担1万元违约金、履约保证金不予退还”，又同时约定了“每逾期一天，按季度租金总额的5%支付滞纳金给甲方”，上述约定系重复约定，且其有关“滞纳金”的约定不符合法律规定，原告据此同时主张两种违约金，系重复主张，应择一主张。违约金的主要功能系填补损失，本案原告的损失主要是被告所欠租金959360.66元的资金利息损失，综合本案的涉案金额、欠费时长、损失金额并结合公平原则，原告请求被告何光玲向其支付违约金10000.00元，尚不足以弥补其资金利息损失，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，确定自原告向本院起诉之日起，由被告按年利率6%向原告计付利息；同时，鉴于被告何光玲在合同履行期间存在严重违约行为，故其所交租赁保证金1万元，不予退还。最后，被告何光玲所举案外人黄芳的《商铺租赁合同书》复印件，原告对该复印件的签字、内容、印章均持有异议，被告何光玲未能提供的相关合同原件，本院依职权也未收集到案外人黄芳所签租赁合同原件，加之案外人黄芳现外出下落不明，导致本院无法查明被告所举证据的真伪，被告何光玲应承担举证不能的法律后果，综合双方目前所举的现有证据，特别是被告何光玲在签订租赁合同后又于2014年5月8日与原告签订补充协议的情况，根据优势证据原则，对被告何光玲所举证据，本院不予采信，对其主张，本院不予支持（如被告何光玲将来取得相关证据后，可另行主张权利）。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原、被告所签订的商铺租赁合同； 二、由被告何光玲在本判决生效后五日内向原告南部县金宇房地产开发有限公司腾空并返还位于南部县南隆镇迎宾大道（原金葫路）“金宇.中央首座”项目A区1层18、19、20号商铺；如被告未按本判决确定的期限向原告返还房屋，则按860.19元/天的租金标准（313972.00元/年÷365天）继续向原告计付相关损失至其实际返还房屋为止； 三、由被告何光玲在本判决生效后五日内向原告南部县金宇房地产开发有限公司支付2015年7月13日至2018年9月12日的房屋租金959360.66元，并自2018年6月7日起按6%的年利率向原告计付利息至被告何光玲实际履行完毕之日止； 四、被告何光玲向原告南部县金宇房地产开发有限公司所交付的保证金1万元，不予退还； 五、驳回原告南部县金宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12000.00元，减半征收6000.00元，由被告何光玲负担(此款已由原告南部县金宇房地产开发有限公司垫付，执行时，由被告何光玲直接向原告南部县金宇房地产开发有限公司支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 董 毅 二〇一八年八月二十日 书记员 刘兴春 —1—