福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0881民初925号 原告：郑少琴，女，汉族，1973年3月3日出生，居民，住漳平市。 委托诉讼代理人：许天和，福建博平律师事务所律师。 被告：林建奎，男，汉族，1975年10月8日出生，警察，住漳平市。 第三人：吴余亮，男，汉族，1966年8月20日出生，农民，住漳平市。 委托诉讼代理人：汪明敏，漳平市天泽法律服务所法律服务工作者。 郑少琴与林建奎、吴余亮案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郑少琴及其委托诉讼代理人许天和、吴余亮委托诉讼代理人汪明敏到庭参加诉讼，林建奎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审诉讼，只参加第二次庭审诉讼。本案现已审理终结。 郑少琴向本院提出诉讼请求：1、判决确认郑少琴与林建奎于2013年2月7日签订《房屋买卖合同协议书》合法有效，位于漳平市（福满楼）1幢1203号的房产归原告所有；2、判决立即停止对原告购买的位于漳平市（福满楼）1幢1203号（预售合同号005870）的房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。3、判决林建奎配合原告办理位于漳平市（福满楼）1幢1203号的房屋产权过户登记。事实和理由：2013年2月7日原告与林建奎签订《房屋买卖合同协议书》，林建奎以人民币36.6万元将位于漳平市（福满楼）1幢1203号房产（预售合同号005870）转让给原告。原告于2013年2月7日按合同的约定支付了第一笔购房款5.6万元后，林建奎就将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修。此后，原告陆续于2013年2月25日支付10万元、2013年3月26日支付7万元、2013年4月1日支付8万元，共计30.6万元给林建奎，并于2013年3月份入住该房屋。按照《房屋买卖合同协议书》的约定，剩余6万元购房款在办理房产过户手续后一次性付清。但是因开发商的原因，导致该房产一直未办理房屋产权过户登记手续。2014年11月8日吴余亮因被告林建奎拖欠其债务向法院提出财产保全申请，法院于2014年11月18日作出民事裁定书[（2014）漳民初字第2220-1]，裁定预查封林建奎名下的位于漳平市（福满楼）1幢1203号的房产。2015年4月11日，原告已向法院提出执行异议申请。2018年3月28日，法院又发出查封、搬迁公告[（2017）闽0881执1045号之二]，2018年4月23日，原告又向法院提出执行异议申请。法院于2018年5月9日作出执行裁定书[（2018）闽0881执异13号]，驳回案外人原告的异议请求。原告认为，位于漳平市（福满楼）1幢1203号的房产系原告购买的房产，原告与林建奎于2013年2月7日签订《房屋买卖合同协议书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，是合法有效的，自2013年3月份至今已居住五年多了。同时，原告购买该房产是在涉案之前，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部房屋价款并根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该合同是有效的。综上所述，原告为维护的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，恳请法院依法判决支持上述诉讼请求。 林建奎辩称，同意郑少琴的起诉状中的诉讼请求及事实、理由。 吴余亮述称，执行异议之诉审理的对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”郑少琴虽与林建奎签订了《房屋买卖合同协议书》，但未办理涉案房屋的所有权转让登记，涉案房屋现仍预登记在林建奎名下，未发生物权变动的效力。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，林建奎向开发商购买房产，办理了预告登记，但该房产至今未登记在林建奎名下。而根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败”的规定，本案标的房屋已过了法定期限，预告登记已失效。退一步说，即使本案系争房屋的预告登记未失效，郑少琴诉请也不应当获得支持，理由如下：1、虽然郑少琴与林建奎签订了《房屋买卖合同协议书》，但郑少琴未能证明在人民法院查封之前已合法占有涉案的房屋。2、郑少琴与被告林建奎签订的转让协议约定该房屋售价总金额为人民币叁拾陆万元陆仟元整，付款方式及时间为：郑少琴于本协议签订之日向林建奎支付预付款伍万陆仟元整，第二期一次性付款贰拾伍万元（小写：250000元），于2013年2月25日前支付，第三期付款陆万元整（小写：60000元）于甲方配合乙方办理房产过户手续后一次性付清。郑少琴并未充分举证其已按合同约定支付款项，也未将剩余价款交付执行。3、郑少琴未能举证2013年2月7日（转让协议书签订日）至2014年11月18日（法院作出冻结裁定日）期间其已向有关部门递交办理房屋过户登记的书面申请材料，无法证明非因其自身未办理过户登记。因此，郑少琴主张停止对本案标的房屋的执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回郑少琴的该项诉请。 综合原、被告的诉辩主张，本案争议的主要焦点为：原告是否享有足以排除人民法院强制执行涉案房屋的权利。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1、原告身份证一份（复印件），证明原告诉讼主体资格；2、原告与林建奎签订的《房屋买卖合同协议书》、销售不动产统一发票各1份（均为复印件），证明原告与林建奎存在房屋买卖关系的事实；3、收条5份、工商银行转款凭证2张（均为复印件），证明原告已向林建奎付清购房款30.6万元，其余6万元待过户后一次性付清；4、《证明》2份（均为复印件），证明原告于2013年2月7日涉案房屋装修是由2个证明人施工；5、漳平市振宏物业管理有限公司出具的《证明》1份，证明原告于2013年3月入住涉案房屋、居住时的公用水电费、物业费等公摊费用均由原告缴纳等事实；6、《“福满楼”交房通知书》1份（复印件）、《活期储蓄存款无折（卡）续存凭条》1份（复印件）、漳平市中阳房地产开发有限公司出具的《证明》1份（复印件），证明交房通知书中10项应交的费用计15249.5元是由原告交纳的事实；7、（2014）漳民初字第2220-1号民事裁定书一份（复印件），证明法院于2014年11月18日预查封林建奎名下的位于漳平市的房产（涉案房屋）；8、（2018）闽0881执异13号执行裁定书1份（复印件），证明原告于2018年4月23日向法院申请中止执行并解除对位于漳平市（福满楼）1幢1203号房产的查封，法院受理后，于2018年5月9日作出裁定驳回原告该异议请求的事实；9、漳平市中阳房地产开发有限公司出具的《情况说明》，证明涉案房屋买卖合同的签订、款项的交付、房产的交付及产权证书的办理情况及涉案房屋无法办理产权过户手续并非原告的过错；10、漳平市振宏物业管理有限公司出具的《用水清单》1份、《收款收据》6张，证明原告在法院预查封涉案房屋之前已实际合法占有涉案房屋的事实；11、漳平市不动产登记中心出具的《关于预告权转移登记适用范围的说明》，证明涉案房屋因为没有取得产权证书，无法办理预告权转移登记、吴余亮主张涉案房屋应当办理预告权转移登记才是合法的不能成立；12、漳平市中阳房地产开发有限公司与被告林建奎签订的《商品房买卖合同》1份（复印件），证明林建奎与漳平市中阳房地产开发有限公司于2010年10月25日签订《商品房买卖合同》、双方就商品房买卖约定的相关权利义务（含产权登记）、结合上述的《情况说明》涉案房屋的产权登记不能及时办理不是原告的过错等事实；13、《不动产登记申请受理通知书》2张、分户图2张、林建奎居民身份证1份（复印件），证明林建奎与漳平市中阳房地产开发有限公司向漳平市不动产登记中心申请办理涉案房屋产权登记、漳平市不动产登记中心于2018年8月3日受理的事实。 吴余亮、林建奎针对其答辩主张均未向本院提供证据。 本院依取权调取的证据有：漳平市房地产管理中心出具的涉案房屋预告登记、初始登记情况证明。 经质证，被告、第三人对原告证据1、2、7、8和本院依职权调取的证据均无异议，本院予以确认。被告对原告证据3、4、5、6、9、10、11、12、13也无异议。第三人对原告3的真实性无异议，但认为购买涉案房屋的款项金额大，其中原告用现金18万元支付给被告林建奎作购房款不符合常理，且尚有6万元购房款未交付给法院执行，不能说明原告已将购买涉案房屋的款项向被告林建奎全部支付清，不能证明原告的主张。第三人对原告证据4认为属于证人证言，因证人未出庭作证，该证据不能采信。第三人对原告证据5没有经办人的签字，不符合书证要求，且该证据体现的入住时间与签订房屋买卖合同时间间隔短，不符合常理，该证据也不能采信。第三人对原告证据6真实性无异议，但认为被告林建奎于2013年2月22日才交清有关款项，原告主张在2013年3月就入住涉案房屋不符合常理。第三人对原告证据9的真实性、合法性、关联性主张由法庭裁决，但认为原告与被告林建奎在签订房屋买卖合同后双方没有向政府相关部门申请办理涉案房屋产权过户手续，故该证据不能证明原告的主张。第三人对原告证据10的真实性、合法性、关联性主张由法庭裁决，但认为该证据体现的水电费金额较少，不符合常理。第三人对原告证据11认为无相关经手人签字，且本案发生的事实是在2014年而该证据依据的是国土资规〔2016〕6号文件，适用的依据不正确。同时认为原告无证据证明双方有向相关部门申请办理涉案房屋产权过户手续及办理预告转移登记，故该证据不能证明原告的主张。第三人对原告证据12的真实性、合法性主张由法庭裁决，但认为本案审理的是异议之诉，该证据与本案无关。第三人对原告证据13的真实性、合法性主张由法庭裁决，但认为本案审理的是2014年发生的事，该证据与本案无关。 本院组织双方进行了举证、质证。对原告、被告、第三人无异议的证据(即原告证据1、2、7、8和本院依职权调取的证据)，本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据3，被告林建奎无异议，第三人对该证据的真实性也无异议，与本案具有关联性，结合原告证据2，该证据可证实原告于2013年4月11日前已向被告林建奎支付涉案房屋部分购房款计30.6万元，可作为本案定案依据。原告证据4，属于证人证言，因证人未出庭作证，本院不予确认。原告证据5，虽没有出具单位经办人签字但能与原告证据2、6、10相互印证，可证明原告的主张，本院予以确认。原告证据6具有真实性和关联性，且能与原告证据2、5、10相印证，可证明原告的主张，本院也予以确认。原告证据9能与原告证据2、5、6、10及本院依职权调取的证据相互印证，具有真实性和关联性，但只能证明涉案房屋买卖合同签订情况、涉案房屋交付情况、交房相关费用（公共维修基金、契税等10项费用）是由原告交纳、交房后至2015年7月14日前涉案房屋尚不具备办理产权证情况以及漳平市中阳房地产开发有限公司于2014年11月18日收到本院（2014）漳民初字第2220-1号保全民事裁定书等事实，对原告要证明涉案房屋至今无法办理产权过户手续其无过错的事实，由于原告至今未向相关部门申请办涉案房屋产权过户手续，且被告林建奎与原告签订房屋买卖合同时涉案房屋尚未取得产权证书，被告与原告之间的买卖行为违反相关法律规定，本院不予支持。原告证据10，具有真实性、合法性、关联性，能与原告证据2、5、6、9相互印证，能证明原告的主张，本院予以确认。原告证据11，不属于证据，且原告与被告不存在有去申请预告权转移登记的事实，与本案不具有关联性，本院不予确认。原告证据12能与本院依职权调取的证据相互印证，具有真实性、关联性、合法性，但只能证明被告与漳平市中阳房地产开发有限公司签订商品房买卖合同以及双方约定相关权利义务（含涉案房屋产权登记约定）的事实，对原告要证明其他事实，本院不予支持。原告证据13，能与原告证据12相互印证，该证据其中不动产登记申请受理通知书是法定部门出具的，具有真实性、合法性、关联性，能证明被告林建奎与漳平市中阳房地产开发有限公司于2018年8月3日共同向漳平市不动产登记中心申请办理涉案房屋产权转移登记、当日漳平市不动产登记中心予以受理等事实，本院也予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月18日，本院在审理吴余亮与林巧兰、蒋斌铮、林建奎、林开淡、杨玉灿、林碧巧民间借贷纠纷一案中，根据吴余亮的财产保全申请，作出（2014）漳民初字第2220-1号民事裁定书，依法预查封林建奎名下的位于漳平市（福满楼）1幢1203号（合同编号：MFZP-2008-0005870）的房产（本案涉案房屋）。后因林建奎是本院系列案件的被执行人，本院在执行该系列案件中，于2017年10月19日作出（2017）闽0881执1405号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了林建奎名下的位于漳平市（福满楼）1幢1203号（预售合同编号：MFZP-2008-0005870）的商品房（以下简称“涉案房屋”），并于2018年3月28日发出查封、搬迁公告。2018年4月23日，郑少琴提出执行异议（即向本院申请中止执行并解除对本案涉案房屋的查封）。本院经审查于2018年5月9日作出（2018）闽0881执异13号执行裁定书，驳回郑少琴的异议请求。2018年5月23日，郑少琴向本院提出执行异议之诉。 另查明，2010年10月25日，林建奎作为买受人向出卖人漳平市中阳房地产开发有限公司购买涉案房屋，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：MFZP-2008-0005870），该房屋建筑面积82.96平方米，总价306620元，首付款61620元，余下款项245000以银行按揭贷款方式支付。该买卖合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。该合同附件六第一条：买受人必须接到该商品交付之日起至交房前一次性付清应由其承担并由出卖人代收代缴的房产交易契税、印花税、公共维修基金、备案登记费、产权登记费、土地分割登记办证、工本费等国家有关规定的商品房相关配套费用。2010年11月4日，林建奎与漳平市中阳房地产开发有限公司按该商品房买卖合同的约定向原漳平市房地产交易管理所办理了预告登记及备案登记。2013年2月7日，林建奎（甲方）与郑少琴（乙方）签订了一份《房屋买卖合同协议书》，林建奎将涉案房屋出售给郑少琴；该买卖协议书主要约定：涉案房屋的总价款为36.6万元；郑少琴于本协议签订之日向林建奎支付预付款5.6万元（第一期购房款）。于2013年2月25日前支付第二期购房款25万元。第三期购房款6万元于林建奎配合郑少琴办理房产过户手续后一次性付清；郑少琴向林建奎支付预付款5.6万元后，林建奎即向郑少琴交付涉案房屋（同日向郑少琴交付钥匙）；本协议生效后，本协议所指房产的银行按揭还款由林建奎准时还款；林建奎应在涉案房屋房地产证办理后60日内向银行还清涉案房屋的所有银行按揭借款等；林建奎应在涉案房屋房地产证办理后60日内配合郑少琴办理房产过户全部过户手续；林建奎应在涉案房屋房地产证办理后60日内无条件配合郑少琴办理房产过户全部过户手续。否则，林建奎应无偿退还郑少琴已付的所有款项，并向郑少琴支付违约金20万元；林建奎应无偿协助郑少琴在规定的期限内向登记机关办理权属过户登记手续。如因林建奎的原因造成郑少琴不能在房屋交付之日起60天内取得房地产权属证书，郑少琴有权解除合同，林建奎须在郑少琴提出退房要求之日起60天内将郑少琴已付款退还给郑少琴，并按已付款的20%赔偿郑少琴损失；涉案房屋交付使用之后的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用由郑少琴承担。若房屋交付前引发的债务纠纷等由林建奎自行处理，与郑少琴无关；涉案房屋所有权转移所发生的一切费用（交房费、契税、过户费等费用）由郑少琴交纳。上述买卖协议书签订后，郑少琴于签订上述买卖协议书当日交纳了预付款5.6万元，于2013年4月11日前向林建奎交纳了购房款总计30.6万元，尚有6万元购房款至今未向林建奎支付。2013年1月20日，漳平市中阳房地产开发有限公司向林建奎发出《“福满楼”交房通知书》。2013年2月22日，郑少琴按该交房通知书代林建奎向漳平市中阳房地产开发有限公司交纳了涉案房屋契税、公共维修基金、房地产权属登记费等10项费用计15249.5元，并与林建奎办理涉案房屋的交房手续。2013年3月起，涉案房屋由郑少琴占有使用至今。2015年7月14日，漳平市中阳房地产开发有限公司向政府相关部门办理了涉案房屋所在“福满楼”房地产的初始登记。至2018年8月3日，林建奎与漳平市中阳房地产开发有限公司才共同向漳平市不动产登记中心申请办理涉案房屋国有建设用地使用权／房屋所有权转移登记。郑少琴在签订《房屋买卖合同协议书》时系知晓涉案房屋未办理相应的产权证，且至今仍未与林建奎共同去申请办理涉案房屋产权转移登记。 本院认为，林建奎向漳平市中阳房地产开发有限公司购买涉案房屋，漳平市中阳房地产开发有限公司作为房地产开发商，在未办理房屋所有权过户登记之前，涉案房屋所有权仍然归开发商所有，但林建奎作为购买者对涉案房屋享有物权期待权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“下列房地产不得转让：“……，(六)未依法登记领取权属证书的，……”本案中，林建奎与郑少琴签订的《房屋买卖合同协议书》违反了上述规定，林建奎在涉案房屋未取得权属证书情况下出让，郑少琴明知涉案房屋未办理相应的产权证而受让，双方对该买卖合同协议书履行不能均存在过错，且郑少琴亦未向林建奎交清购房款，也未与林建奎共同去政府相关部门申请办理涉案房屋产权转移登记。本院对预告登记在林建奎名下的涉案房屋进行查封，于法有据，并无不当。郑少琴对涉案房屋至今未能办理产权转移登记手续存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国物权法》第六条的规定，郑少琴要求确认涉案房屋归其所有、本院应停止对涉案房屋的强制执行和解除查封以及要求林建奎配合其办理涉案房屋产权过户登记等诉讼请求，依据不足，理由不当，本院均不予支持。吴余亮要求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。郑少琴因购买涉案房屋造成损失，可另行主张权利。林建奎经合法传唤未到庭参加第一次庭审活动，本院依法对本案第一次庭审进行缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回郑少琴的诉讼请求。 案件受理费6790元，由原告郑少琴负担。该款限于本判决书生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 张  清  辉 人民陪审员 黄  玉  林 人民陪审员 王  开  雄 二〇一八年八月三日 书 记 员 陈秀玲（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。