山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0613民初1324号原告：龚红霞,女，1971年10月25日出生，汉族，住烟台经济开发区。委托诉讼代理人：李军成，山东西政律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王甜，山东西政律师事务所执业律师。被告：烟台金益德投资置业有限公司。住所地烟台市莱山区迎春大街**。法定代表人：王荣钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：察新永，男，1993年4月5日出生，蒙古族，该公司员工，住烟台市莱山区。第三人：烟台正德商业管理有限公司。住。住所地：烟台市芝罘区世兴路**/div>法定代表人：姚荣章，该公司总经理。第三人：山东德融商业物业管理有限公司，住所地，住所地：烟台市莱山区迎春大街**iv>法定代表人：杨四信，总经理。原告龚红霞与被告烟台金益德投资置业有限公司、第三人烟台正德商业管理有限公司（以下简称正德公司）、第三人山东德融商业物业管理有限公司（以下简称德融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军成、王甜，被告的委托诉讼代理人察新永、第三人德融公司的法定代表人杨四信到庭参加了诉讼，第三人正德公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付位于烟台新天地都市房屋逾期办证违约金202489.37元；2.诉讼费及相关费用由被告承担。诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为：被告支付位于烟台新天地都市房屋逾期办证违约金165320元（以房款1849218元为基数，自2016年2月17日计算至2018年7月30日共计894天，每日按日万分之一计算），并自2018年7月31日起至被告实际履行完毕之日即被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止，仍按合同约定标准向原告支付违约金。事实和理由：原、被告双方于2012年8月27日签订商品房买卖合同及补充协议，其中补充协议第八条“卖方应在房屋实际交付使用180日内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，若卖方没有按规定时间提交资料，每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。”现被告未按合同约定为原告办理产权证，原告为维护自己合法权益，提起诉讼。被告辩称：1、原告未全额付清购房款，被告有权不予交房。因此原告要求被告承担逾期办证违约金的主张没有任何事实和法律依据，依法不应得到支持。原告诉状中承认实际总房款为2255144元，实际交款1849218元，其余购房款原告将用涉案房屋出租给第三人所得租金支付给被告，但至今原告并未付清购房款，故被告有先履行抗辩权，有权拒绝交房。被告既不应承担逾期交房违约金，也无需支付逾期办证违约金。2、涉案房屋在2018年1月27日才经过消防验收，在此日期之前房屋一直不具备法定交房条件，也不能投入使用。实际上被告也没有交付给原告及第三人，因此被告的办证义务尚未届至。3、关于涉案房屋因未通过消防验收，依法不具备交房条件的依据，可以参考烟台市中级人民法院的判决书加以印证。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人正德公司未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人德融公司称：1、第三人未接收过原告所购买的房屋，也未能从事出租经营。2012年8月27日第三人与原告的商铺委托经营管理合同签订后，因开发商建设手续及验收手续不全，上述商铺无法交付，至今该商铺也未交付第三人，租赁合同至今尚未履行，第三人没有租金收入，也从未向开发商支付过租金。2、涉案房屋在2018年1月27日才经过消防验收，在此日之前房屋一直不具备法定交房条件，也不能投入使用。3、关于涉案房屋因未通过消防验收，依法不具备交房条件的依据，可以参考烟台市中级人民法院的判决书加以印证。4、第三人给予业主赔付的款项，均系代被告赔付的逾期交房违约金。第三人给予原告抵顶的房产为被告名下房产，是作为被告的代理人代为赔付给业主的逾期交房违约金，而不是租金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：莱预字第120827130090号），合同中载明了土地使用权证号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同及附件补充协议约定，原告以1849218元购买被告开发建设的烟台新天地都市房；本合同约定成交价已一次性扣除前三年租金；被告应当在2013年6月30日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付原告使用。对产权登记约定：在房屋实际交付原告后的180天内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务。若被告没有按规定时间提交资料，每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。同日，原告（甲方）与第三人正德公司（乙方）签订《烟台新天地都市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定甲方将涉案房屋的全部经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托期限起始于2013年10月1日，止于2023年9月30日，共十年。双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。在本合同有效期限内，租金收益按标的物的托管期限来界定相关租金收益。第一个托管期限为第一年度至第五年度；第二个托管期限为第六年度至第十年度。第一个托管期由乙方整体包租经营，并按约定支付甲方租金收益。第一个托管期届满后，乙方将商铺交还甲方并继续由乙方统一提供整体经营管理服务，但标的物的出租及收益由甲方自行处置。第一个托管期的租金收益为：前三年标的物的租金收益为405926元，该租金由甲方与开发商签订标的物物业买卖合同时，由开发商在该买卖合同总额中一次性垫付给甲方，后期由乙方将该前三年的租金分期支付开发商。前三年度的计租起止日期为自2013年10月1日起至2016年9月30日止。第四年度标的物租金收益为157860元，由乙方分两期支付给甲方，第一期租金支付日期为2016年9月1日，第二期租金支付日期为2017年3月1日，第四年度的计租起止日期为自2016年10月1日起至2017年9月30日止。第五年度标的物租金收益为180412元，由乙方分两期支付给甲方，第一期租金支付日期为2017年9月1日，第二期租金支付日期为2018年3月1日，第四年度的计租起止日期为自2017年10月1日起至2018年9月30日止。上述合同签订后，原告依约付清合同约定的购房款1849218元。2015年8月21日，涉案房屋所在工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，取得工程竣工验收报告。2018年1月27日，涉案房屋所在烟台新天地都市广场三区经烟台市公安消防支队综合评定该建设工程消防验收合格。2017年5月25日，原告（乙方）与第三人德融公司（甲方）签订合同书，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将商铺抵顶给乙方，以抵消其所欠乙方商铺租金事宜，达成一致：一、租金情况1、龚红霞于2012年购买了新天地都市广场商铺号1-101，并将该商铺委托给甲方托管经营。2、甲方由于经济困难，不能按时于2016年支付乙方托管经营应当支付的第四年后半年租金（前半年租金已付业主），第五年租金（包括未到期租金）合计259342元整。双方关于此房屋涉及的相关事宜一次性解决。3、甲方同意未到期租金提前支付给乙方。4、乙方所应当缴纳的税费，由甲方从租金总额中按20%税率扣除代缴。二、抵顶房屋情况1、抵顶给乙方的商铺位于新天地都市广场4-133商铺。建筑面积为38.08平米，税后每平方米单价为14731，税后应抵顶面积为14.08平米。合同中载明的第四年前半年租金系第三人支付。同日，原告、常淑丽、梁小电、崔雪敬、赵丽丽五人与被告签订商品房买卖合同（合同编号：莱预字第170525130126号），约定上述五人共同购买被告开发建设的莱山区房屋（即原告与第三人德融公司签订的合同书中抵顶的新天地都市广场4-133商铺）），建筑面积38.08平方米，该商铺由原告等五人按份共有，其中原告共有份额为36.99%即14.08平米。被告向原告出具了购房全款发票。另查，另有200余户购买被告开发建设的新天地都市广场商铺的业主分别与正德公司或德融公司签订了《烟台新天地都市广场商铺委托经营管理合同》，有部分业主与正德公司或德融公司签订了以商铺抵顶租金的合同，以被告的部分商铺抵顶了租金；也有部分业主与被告签订了《新天地都市广场地下车位购置协议》及《新天地都市广场地下储藏室使用权协议》，被告以车位、小棚款项抵顶了所欠业主的商铺租金。车位、小棚及部分抵顶商铺已交付业主。另外德融公司还以现金形式支付了部分业主第四年上半年租金。又查，2017年，购买新天地都市广场4号楼229号商铺的业主邹斌以与第三人正德公司签订委托经营管理合同，但正德公司未支付第四年租金为由，将正德公司诉至本院，要求支付第四年度租金。诉讼过程中，正德公司承认邹斌提出的全部诉讼请求。本院作出（2017）鲁0613民初1778号民事判决书，判决正德公司支付邹斌2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金128447元。判决已发生法律效力。再查，涉案房屋所在新天地都市广场1号楼已经有多名业主起诉被告支付逾期办证违约金，发生法律效力的一、二审判决均认定涉案房屋所在工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，取得工程竣工验收报告，具备交房条件。庭审中原告主张委托第三人经营后，德融公司已经支付了租金，证明涉案房屋已交付给第三人。原告提供德融公司为原告代开的租金发票予以证明。被告称被告与第三人之间系母子公司关系，涉案房屋不符合交付条件，至今未交付，正德公司未履行托管合同，是被告让德融公司与原告签订的抵顶合同，合同上写的租金，实际上是替被告支付的逾期交房违约金。德融公司称是原被告之间谈妥了，让其签订的合同，其只负责签字。原告不认可被告及德融公司所述，称房屋已交付给第三人，且抵顶的是未付租金，不是逾期交房违约金。为查清烟台新天地都市广场商铺的现状，2018年7月30日，本院会同原被告委托诉讼代理人及德融公司法定代表人进行了现场勘查，勘查情况如下：新天地都市广场1号楼一层8个商铺有门头，装修使用过，但均未营业；其余一层商铺及二、三层商铺均未装修。4号楼一层临街商铺大部分已装修使用，并有部分商铺正在营业，询问业户，答复是和新天地公司签订的租赁合同，经落实，被告称是与德融公司签订的租赁合同。一层内部不临街商铺未装修使用。六区大部分由莱山振华商厦使用，一层二层大部分商铺已装修，正在营业。7号楼一、二、三层装修商铺较多，有几户商铺在营业，4层有部分商铺营业，其中402-407号商铺系被告抵顶给89户业主的，已经交付业主使用。上述事实，有当事人陈述、涉案房屋的商品房买卖合同、烟台新天地都市广场商铺委托经营管理合同、合同书、抵顶房屋的商品房买卖合同、山东增值税普通发票、建设工程消防验收意见书等及庭审笔录为证（2017）鲁0613民初1778号民事判决书、（2016）鲁06民终5003号民事判决书、现场勘查笔录等及庭审笔录为证。对以上事实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订商品房买卖合同及原告与第三人正德公司签订的商铺委托经营管理合同、与第三人德融公司签订的抵顶租金合同书均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应承担违约责任。根据2012年8月27日原告与被告签订的商品房买卖合同补充协议约定，被告应在房屋实际交付原告后180日内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务。本案的焦点是涉案房屋是否实际交付原告，被告是否应该履行合同约定的办证义务。根据商品房买卖合同约定，被告应当在2013年6月30日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付原告使用。原告与正德公司签订的商铺委托经营管理合同约定，委托期限起始于2013年10月1日，该合同为不可撤销合同。商铺委托经营管理合同未约定房屋如何交接，但从本案的实际情况看，签订合同时被告与第三人之间系母子公司关系，前三年的租金已抵顶了原告部分购房款、第四五年的租金已经以现金和房屋抵顶的方式支付，另结合新天地都市广场其他同类商铺的营业状况、租金的支付情况及第三人正德公司曾对欠付租金自认的事实，可以认定商铺委托经营管理合同已经实际履行，即涉案房屋已实际交付给原告委托的第三人，被告应按照合同约定的期限履行办证义务。2015年8月21日，涉案房屋达到合同约定的交付条件，现原告依合同约定，要求被告以已付房款1849218元为基数，按日万分之一的标准支付自2016年2月17日至2018年7月30日期间的逾期办证违约金165320元，并自2018年7月31日起至被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止，仍按上述标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，理由正当，证据确凿，且与法不悖，予以支持。被告辩解原告未付清房款，不应交房，不应承担逾期交房违约金，也无需支付逾期办证违约金，但庭审中又称第三人用房屋抵顶的不是租金，是替其支付的逾期交房违约金，其辩解自相矛盾，且与事实及合同约定不符，不予采纳；被告及第三人德融公司辩称2018年1月27日涉案房屋未经过消防验收，不具备法定交房条件，未能交付使用，其辩解与合同约定不符、与事实相悖，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：烟台金益德投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付龚红霞2016年2月17日至2018年7月30日期间逾期办证违约金165320元，并以1849218元为基数，按日万分之一的标准自2018年7月31日起计算至烟台金益德投资置业有限公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止。如果烟台金益德投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2169元，由烟台金益德投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  徐桂霞二〇一八年八月三十日书记员  高 杏