广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初10475号原告：林健祥，男，汉族，1996年7月10日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。原告：林健勇，男，汉族，1997年10月2日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：梁儒茂，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志昌，男，汉族，1970年1月6日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，系两原告父亲。被告：深圳二天堂大药房有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道八卦三路******，统一社会信用代码91440300778331302B。法定代表人：喻凤莲。委托诉讼代理人:彭超，北京市京都（深圳）律师事务所。委托诉讼代理人:刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所。上述原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁儒茂及林志昌、被告的委托诉讼代理人彭超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判决解除原告与被告与2017年9月25日签订编号为20170918002的租赁合同；2、判决被告立即返还位于：龙岗区布吉街道罗岗路口京南华庭XXX商铺；3、判决原告无需返还被告租赁保证金人民币50000元；4、判决被告支付原告拖欠租金108000元（暂计算至2018年4月15日止）及滞纳金32400元（按所欠租赁额的30%计算滞纳金，实际要求需计算至被告付清所拖欠费用之日为止），共计人民币140400元；5、判决被告支付原告拖欠使用商铺产生的水、电和物业管理费：人民币5597.7元；6、判决被告支付原告拖欠税费人民币3698.81元（暂计算2017年10月15日至2018年4月18日至止，具体金额按征收部门确定）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，被告因经营需要与原告签订了一份租赁合同，合同约定：原告将位于深圳市龙岗区布吉街道罗岗路口京南华庭SP1038商铺出租给被告使用；租赁房地产面积241.07平方米；该商铺租期为2017年10月15日至2025年10月14日止，其中，2017年10月15日至2017年12月14日为装修免租期；该商铺月租金为30000元；该租金自合同签订三年之后，租金按每年递增5%计算；被告应于合同签订之日支付原告保证金50000元，应于2017年12月15日支付原告首期租金；月租金的支付方式为被告于每月10日前向原告支付租金，逾期缴纳费用按每日0.5%收取滞纳金；合同第九条亦明确约定“租赁期间，乙方负责按时支付租赁房地产所用的土地使用费及基于房地产租赁产生的税费、房屋租赁管理费等相关费用，乙方按时支付水电费、管理费、水电费、管理费用与租金应同时支付，逾期缴纳费用按每日0.5%收取滞纳金。”在签订租赁合同后，原告与被告工作人员黄南进于2017年10月17日办理了商铺交接手续，原告亦在物业管理处和浦发银行为被告办理了相关出租的全部手续，原告已完成了商铺使用权的全部移交手续；但被告仅在2017年11月3日按合同要求缴纳了保证金50000元（收据单号：574002），首期租金12000元（收据单号：574003）；其中，被告只是以招租方式对外招租，一直占有商铺；经原告多次电话催收租金等费用，被告都以需公司审批、走流程各种理由，一直拖欠相关费用。2018年1月2日，被告又派其工作人员黄南进、唐国良与被告签订了关于降租的补充协议，补充协议要求被告需当天按协议内容支付原告租金、保证金等相关款项，约定被告如不按协议执行，属单方违约，补充协议视为无效。签订补充协议后，被告仍继续不履行补充协议，还是未支付原告任何款项。2018年3月26日，原告又分别以短信、微信等方式向被告张总经理（136××××****）、唐经理（181××××****）、黄南进（181××××****）追讨拖欠的租金和保证金等费用，被告仍拒绝支付，被告以未履行支付租金和保证金等费用为由，声称本合同无效，但被告还是一直占有商铺，不愿办理解除合同手续。在被告无诚意履行合同的情况下，原告迫于无奈，于2018年4月18日，以快递，登报方式通知被告（见2018.4.19深圳商报B4版）：原告按合同约定，实施单方解除租赁合同的权利，并要求归还商铺，保留通过法律方式追讨拖欠费用的权力。原告认为：原、被告双方签订的租赁合同，原告已按合同约定完成了商铺使用权的交接手续及办理场地使用证明等出租所需手续，原告实实在在将商铺交由被告使用，该合同应合法有效；双方已约定合同签字生效情况下，应遵守和履行合同相关约定；被告应无条件按合同约定的内容支付原告租金、水电、物业管理费和租赁税费等费用。现经被告各种方式多次催收和洽谈，被告仍拒绝支付上述款项的行为，已严重违反合同的条款，严重损害原告合法权益，构成根本性违约。被告的答辩要点如下：一、原被告双方签订的涉案租赁合同，并未实际履行，被告自始至终并未占有使用涉案商铺，同时原告已向被告出具声明表明双方签订的涉案租赁合同已经作废无效，原告已不再向被告主张任何权利。二、原告请求支付的相关滞纳金标准明显过高，不符合公平合理原则。三、原告诉讼请求要求支付的相关税费明显超出合同签订范畴。本案相关情况一、涉案商铺位置及面积：涉案商铺位于深圳市龙岗区布吉镇罗岗路口京南华庭商铺XXX，面积241.07平方米，用途商业金融业。不动产证号：深房地字第**，两原告各50%产权份额。二、租赁合同签订情况：2017年9月25日两原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》。2018年1月2日双方就《租赁合同》的内容签订《补充协议》。主要约定：原告将京南华庭商铺SP1038出租给被告，租赁期限从2017年10月25日至2025年10月14日止，租金标准为每年递增，2017年10月15日至2018年12月14日为每月20000元……2024年12月15日至2025年12月14日为每月28078元。2017年10月15日-2017年12月14日为被告的免租装修期。2018年1月2日签订《补充协议》当天被告需向原告支付押金50000元并交纳2017年12月15日至2018年1月14日租金20000元和2018年1月15日至2018年2月14日租金20000元，合计90000元。原告同意被告转租及分租，但不得违反双方合同约定的条件。被告应负责支付税费、管理费、水电费等，逾期缴纳费用按每日0.5%计收滞纳金。被告拖欠租金达20天以上或拖欠各项费用达23000元以上等情形之一，原告可向被告追究赔偿责任或违约责任，并解除合同或提出变更合同条款。合同自签订之时起生效。三、租赁合同履行情况：2017年10月17日被告作为房屋使用人在深圳市彩生活物业管理有限公司京南华庭管理处客户服务中心处备案登记涉案房屋的使用。合同签订后，被告并未装修及入场经营管理，商铺处于空置状态，因被告一直未按约定缴纳租金及费用，原告于2018年4月19日在商报函登《通知》，声明与被告解除租赁合同并通知被告移交商铺等。四、涉案房产的现状及移交情况：2018年5月1日原告已将涉案商铺另行出租给他人，现由第三人在占有使用。五、其他需要说明的情况：（一）、原告与被告分别于2009年7月20日、2017年9月25日签订两份《租赁合同》，原告出租位于龙岗区布吉白鸽笼翡翠星光园中旅80后街XXXX号商铺给被告使用。（二）、2017年11月3日被告转账62000元至两原告的代理人林志昌（两原告的父亲）银行账号，被告陈述该款项为2017年与原告续签布吉白鸽笼翡翠星光园《租赁合同》中的差额租赁保证金；原告主张该款项为涉案商铺的租赁保证金50000元及首期租金12000元。（三）、被告提交两原告的委托诉讼代理人林志昌（两原告的父亲）于2018年4月24日出具《声明》，主要内容为：原告与被告签订位于涉案商铺的租赁合同及相关补充协议从2018年4月21日起作废无效，原告不再主张其他权利。该《声明》无原件予以核对。裁决结果本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告与被告签订的涉案商铺的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，双方均应依约行使权利，履行各自的义务。双方于2017年9月25日签订《租赁合同》，2017年10月15日-2017年12月14日为被告的免租装修期，2017年10月17日被告作为使用人在物业管理中心进行使用备案登记，由此可见合同签订后原告已将涉案商铺交付被告使用，现被告以未实际使用涉案商铺为由拒交租金及相关费用，理由不足，本院不予支持。被告提交的《声明》仅有拍照打印件，未能提交原件予以核对，原告不予认可且对出具《声明》的由来作出合理解释，对该《声明》内容，本院亦不予采信。因被告未按合同约定缴纳租金及相关费用，已构成违约，原告于2018年4月19日函登通知解除双方租赁合同，本院予以确认双方的《租赁合同》于2018年4月19日解除。故原告诉请被告支付2017年12月14日-2018年4月15日租金及费用，本院予以支持。关于62000元的款项性质及拖欠租金的数额，本院认为，首先根据原被告于2017年9月25日续签的布吉白鸽笼翡翠星光园《租赁合同》中约定的租赁保证金为100000元，扣减双方于2009年7月20日签订布吉白鸽笼翡翠星光园《租赁合同》中约定并已缴纳的租赁保证金38000元，差额为62000元。其次，被告是于2017年11月支付该62000元，而在2018年1月2日原被告双方签订涉案商铺的《补充协议》时约定“签订协议当日被告需支付涉案商铺的租赁保证金50000元及2017年12月15日至2018年1月14日租金20000元、2018年1月15日至2018年2月14日金20000元，合计90000元”，若如原告主张的62000元包含了涉案商铺的保证金50000元及租金12000元，双方签订《补充协议》时无必要再次约定被告支付租赁保证金的时间，原告的主张62000元的性质明显与事实及常理不符合，本院不予采信。对被告主张该62000元的性质的抗辩，本院予以采纳。故原告诉请无需返还被告租赁保证金50000元的请求，本院予以驳回。《补充协议》约定首年租金每月为20000元，被告需支付22017年12月14日至2018年4月15日租金数额为80000元（20000元×4个月）。原告诉请按30000元／月计算，超出部分本院不予支持。关于滞纳金，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在合同中约定被告每月10日交付租金及相关费用，逾期缴纳租金及相关费用的违约责任为每日0.5%计收滞纳金。该约定明显高于被告因违约给原告造成的损失且被告提出异议，本院依据根据公平原则和诚实信用原则予以调整，确定被告每月逾期缴纳租金及费用应支付的滞纳金为按每日万分之五计收。原告诉请按拖欠租金数额的30%计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费及物业管理费，原告提交了微信支付缴纳的2017年11月-2018年4月期间的物业管理费及维修基金收款收据，本院予以认可，该金额为5597.7元，由被告支付。关于税费，根据原告提交的电子交费凭证记载该税费为个人所得税及房产税，应由原告个人承担，不属于租赁合同中应由被告承担的税费项目，对原告该项请求，本院不予支持。另原告于2018年5月1日已将涉案商铺出租给其他人占有使用，故原告诉请被告返还涉案商铺，无事实依据，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告林健祥、林健勇与被告深圳二天堂大药房有限公司于2017年9月25日签订的合同编号为20170918002的《租赁合同》于2018年4月19日解除；二、被告深圳二天堂大药房有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告林健祥、林健勇拖欠的租金80000元及滞纳金（其中2017年12月11日-2018年1月10日按本金20000元；2018年1月11日-2018年2月10日按本金40000元计算，2018年2月11日-2018年3月10日按本金60000元计算，2018年3月11日开始至付清之日止按本金80000元计算，以日万分之五为计算标准）；三、被告深圳二天堂大药房有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告林健祥、林健勇拖欠的费用共5597.7元；四、驳回原告林健祥、林健勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2147元（原告已预交），由被告负担920元，原告自行承担1227元。如不服本判决，可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何淑颜二〇一八年八月三十日书记员  邱 萍