文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初3564号原告：陆红萍。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱浩，江苏智择律师事务所律师。被告：江苏恒大置业投资发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号38幢。法定代表人：包计干，总经理。委托诉讼代理人：王蕴琦，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原告陆红萍与被告江苏恒大置业投资发展有限公司（以下简称恒大置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2018年6月12日裁定将本案转为普通程序，并依法适用普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告陆红萍的委托诉讼代理人朱浩、被告恒大置业公司的委托诉讼代理人王蕴琦到庭参加二次诉讼、原告陆红萍的委托诉讼代理人吴泓斌到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。原告陆红萍向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理苏州市吴江区欧蓓莎家居生活中心一标段1076、1077二套商铺的不动产权证；2.被告赔偿逾期办理不动产权证的违约损失（以本金1330422元为基数，自2013年10月19日起至被告实际办取不动产权证书之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算，暂计至2018年3月31日为479359.35元）；3.被告承担本案诉讼费用。后，原告陆红萍变更诉讼请求为请求判令：1.被告退还收取的办证费总计1852.2元；2.被告赔偿逾期办理不动产权证的违约损失（以本金1330422元为基数，自2013年10月19日起至被告实际办取不动产权证书之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算，暂计至2018年3月31日为479359.35元）；3.被告承担本案诉讼费用。后，原告陆红萍变更第一项诉讼请求为请求判令被告退还收取的办证费总计2198.4元，并明确具体计算方式为二份收据的代办费、办证费和其他费用的总额4034.4元扣除实际发生的房屋交易手续费和所有权登记费。事实和理由：2012年11月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》二份（合同编号分别为Y2012014584、Y2012014587），约定由原告向被告购买位于苏州市吴江区房屋，房价分别为654871元、675551元，合计1330422元。二份合同第15条均约定被告应于房屋交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。上述二份合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。后，被告收取了原告相关代办证费用，但仅为原告办取了房屋所有权证，未办取土地使用权证。在现行办证的法律法规和政策规定下，被告应为原告办取房屋的不动产权证，但至今未能妥善履行该义务。被告恒大置业公司辩称，针对原告办证费用的诉请，答辩人认为从原告提交的收据来看，答辩人仅收取了每套房屋300元的代办费，对于办证费用是在办证过程中，办证部门收取的费用，答辩人仅是代收代缴，且答辩人也已为原告办理了房产证，目前仅剩土地证未办理，因此应当退还部分办证费用。对于逾期办理不动产权证的违约损失，答辩人认为苏州市中级人民法院于2017年12月18日出具的（2017）苏05执157-3号执行裁定书，裁定土地证号为江国用（2006）第01098086-2号的土地使用权自本裁定送达江苏中康养老产业发展有限公司起转移，因此对于违约金的起始期限计算有误，同时客观情况为当初并非是答辩人不给原告办理产权证，而是因为江苏中康养老产业发展有限公司在诉讼阶段对答辩人的土地采取了保全措施，才导致答辩人客观上不能为原告办理产权证，因此答辩人认为不应支付原告违约金。本院经审理认定事实如下：2012年11月28日，恒大置业公司作为出卖人，陆红萍作为买受人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定陆红萍购买恒大置业公司开发的位于苏州市吴江区吴江恒大商贸城一期1幢1单元1F076号房；用途为商业营业用房；建筑面积40.64平方米；商品房总价款为655355元；买受人于2012年11月28日一次性支付购房款人民币655355元；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》及符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四第8条执行。合同附件四第8条为《商品房买卖合同》第十五条的补充，第8.1条约定本条所指的“商品房交付使用”以及“期房交付使用”均指商品房实际交付使用。出卖人应在商品房实际交付后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案或者申请初始登记（另有约定的除外）。出卖人不承担因买受人或其委托代理人原因致使未在合理期间内取得房屋所有权及土地使用权属证书的责任。若出卖人根据本合同规定有权拒绝或延期交付房屋的，则前述备案期限或者申请初始登记时间则相应顺延。第8.2条约定，买受人应在出卖人通知可以办理房地产权属证书后30天内办妥该房商品房地产权属证书及抵押贷款他项权证（如有）。买受人在接到出卖人通知后仍延迟申办商品房所有权或土地使用权属证书或抵押贷款他项权证或者出卖人为买受人的按揭贷款而设立的任何形式的担保在出卖人通知后30日届满仍未解除或终止的，买受人应在出卖人通知后第31日起每日按照合同总房款的0.1%向出卖人支付违约金，如果该违约金不足弥补出卖人损失的，则买受人仍需向出卖人赔偿出卖人实际损失差额。第8.3条约定，买受人应持房屋所有权证亲自自行办理土地使用权变更登记手续。后，陆红萍向恒大置业公司交纳购房款654871元。2012年12月30日，恒大置业公司向陆红萍开具《销售不动产统一发票》，载明欧蓓莎家居生活中心人民路189号1076室建筑面积40.61㎡，购房款654871元。2012年11月28日，恒大置业公司作为出卖人，陆红萍作为买受人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定陆红萍购买恒大置业公司开发的位于苏州市吴江区吴江恒大商贸城一期1幢1单元1F077号房；商品房总价款为676050元。双方关于权利义务的其他规定与双方于同日签订的关于吴江恒大商贸城一期1幢1单元1F076号房的《吴江市商品房买卖合同》相同。后，陆红萍向恒大置业公司交纳购房款675551元。2013年1月8日，恒大置业公司向陆红萍开具《销售不动产统一发票》，载明欧蓓莎家居生活中心人民路189号1077室建筑面积40.61㎡，购房款675551元。另查明，2012年12月30日，陆红萍向恒大置业公司缴纳1F076室的契税19646.1元、代办费300元、办证费1552.2元，合计21498.3元。2013年1月8日，陆红萍向恒大置业公司缴纳1F077室的契税20266.5元、代办费300元、办证费1552.2元、其它费330元，合计22448.7元。2013年10月18日，吴江恒大商贸城一期1幢1单元1F076号房、1F077号房均取得房产证，编号分别为苏房权证吴江字第××号、苏房权证吴江字第××号。2013年11月6日，吴江市房地产管理处向陆红萍出具《江苏省非税收入一般缴款书》二份，明确房屋所有权登记费为880元、550元。再查明，2017年12月18日，苏州市中级人民法院出具（2017）苏05执157-3号执行裁定书，裁定如下：一、被执行人恒大置业公司名下的抵押给申请人中国长城资产管理股份有限公司江苏分公司的64606.9平方米土地使用权及已抵押的地上“欧蓓莎家居生活中心二标段”房产和未抵押的“欧蓓莎家居生活中心一、二标段”、松陵镇江新村高新村205省道西侧A、B、C、D及1、2、3、4、5幢的未抵押房产归买受人江苏中康养老产业发展有限公司所有，该房屋所有权及相应土地使用权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人江苏中康养老产业发展有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，法院对上述房地产所作出的查封效力即行消灭，上述房地产登记的他项权消灭。又查明，吴江恒大商贸城一标段于2012年9月15日竣工，于2013年6月8日竣工备案。庭审中，陆红萍与恒大置业公司一致确认苏州市中级人民法院出具（2017）苏05执157-3号执行裁定书的送达日期为2017年12月20日。以上事实由原告陆红萍提交的吴江市商品房买卖合同二份、销售不动产统一发票二张、收据五张、现金完税证二张、发票二张、江苏省非税收入一般缴款书二张、房屋所有权证二份、截图打印件、被告恒大置业公司提交的执行裁定书复印件、竞买公告打印件、本院调取证据以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的二份吴江市商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。房地产权属证书系登记产权人为原告的证书，该办证义务为买受人本应履行的义务，鉴于双方在办理交房手续时，被告向原告收取了办证所需所有费用，故本院认定被告应履行代理原告办理房地产权属证书的义务。被告至2013年10月18日才办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，至此方具备办理涉案房屋土地使用权证的条件。但直至2017年12月18日涉案房屋被苏州市中级人民法院裁定转移至江苏中康养老产业发展有限公司前，被告均未履行代理原告办理土地使用权证的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告退还收取的办证费，首先，对原告主张退还的代办费，系被告支付第三方办理房屋所有权证和土地使用权证的费用，且第三方已为原告办理了涉案房屋的房屋所有权证，故对原告主张退还该费用的诉讼请求，本院不予支持；其次，对原告主张退还的其它费，系办理他项权证的费用，现原告已归还涉案房屋贷款，无需办理他项权证，故对原告主张被告退还该费用的诉讼请求，本院予以支持；第三，对原告主张退还的办证费，原告实际缴纳的办证费系办理房屋所有权证和土地使用权证的费用，现被告已无法办理涉案房屋的土地使用权证，扣除被告已缴纳的房屋所有权登记费880元及550元后的办证费，被告应予退还。故被告应退还原告办证费1674.4元。原告仅主张被告退还办证费1552.2元，系其对自身权利的自由处分，且于法不悖，本院予以支持。据上，被告应退还原告1852.2元（300元+1552.2元）。对原告的违约金主张，首先，关于计算标准，根据相关司法解释的规定，出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方未约定违约金的计算标准，故对原告主张按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.5倍计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持；其次，对计算期限，原告主张自2013年10月19日起计算至被告实际办取不动产权证之日止，因被告现已无法办取不动产权证，且原、被告于庭审中一致确认于2017年12月20日收到苏州市中级人民法院出具的（2017）苏05执157-3号执行裁定书，故本院确定计算期限应自2013年10月19日起计算至2017年12月20日止。因此，本院认定逾期办证违约金为417553.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下：被告江苏恒大置业投资发展有限公司退还原告陆红萍办证费1852.2元，并支付违约金417553.63元，合计419405.83元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费8523元，由被告江苏恒大置业投资发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  吴建中审 判 员  陆 蕴人民陪审员  仓公鼎二〇一八年八月二十六日书记员陈思附：逾期办证违约金                          期间              天数（天）              年利率              违约金（元）                  1              2013.10.19-2014.11.21              398              6%              132376.99                  2              2014.11.22-2015.2.28              98              5.6%              30422.32                  3              2015.3.1-2015.5.10              71              5.35%              21056.7                  4              2015.5.11-2015.6.27              47              5.1%              13287.59                  5              2015.6.28-2015.8.25              58              4.85%              15593.65                  6              2015.8.26-2015.10.23              58              4.6%              14798.86                  7              2015.10.24-2017.12.20              788              4.35%              190017.52                  合计417553.63元      附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。