四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初399号 原告：黄益林，男，1985年7月11日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原告：周禄萍，女，1985年12月2日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：周依涵，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林超，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都蓝翎投资有限责任公司，住所地：成都市青羊区苏坡街道西货站路355号。 法定代表人：刘涛，总经理。 委托诉讼代理人：熊庆，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓爽，泰和泰律师事务所律师。 原告黄益林、周禄萍与被告成都蓝翎投资有限责任公司（以下简称蓝翎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄益林、周禄萍的委托代理人周依涵、林超，被告蓝翎公司的委托诉讼代理人熊庆、邓爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄益林、周禄萍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付逾期交房违约金14012.78元（自2017年6月30日始暂计至2017年10月17日，并应计算至实际付清之日止）；2.被告赔偿原告所支付的2017年7月、8月份物业费用468元，并赔偿商品房符合交付合格标准前的原告支付的物业费用；3.被告对原告所购商品房所在楼栋即5栋不符合项目要求的大门门厅进行修缮达到该小区其他楼栋的标准并支付违约金10000元，被告对地下车库进行修缮整改符合项目宣传标准；4.被告承担诉讼费。 事实和理由：2015年12月31日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由被告将紫御熙庭小区5幢1单元18层1807号房屋一套售予原告方。协议签订后，原告妥善履行了义务，但是被告却违反了协议及法律规定，未能在协议约定时间将验收合格的商品房交付原告；小区设计多处违反建设规划，5栋和6栋大门门厅和其他楼栋大门门厅不同，门洞层高只有2.6米，调高应该达到6米，装饰装修也应达到6米，面积应达到58平方米，且应加装外框门；被告前期宣传手册中的地下室装修非常豪华，交付的地下室与被告宣传的不相符；1栋2栋的负一层设计成商业超市，且没有与住宅楼隔离，造成安全隐患，1栋2栋业主无法通过电梯通道负一层下地停车库。被告逾期交房且交付房屋不符合要求，严重损害原告利益，故原告诉至法院。 被告蓝翎公司辩称，1.被告按照合同约定进行了交房，未违反合同约定，合同约定交房条件以竣工验收合格为准，被告已经按照合同约定进行了交房，消防验收并非合同约定的交房条件；2.原告签订的商品房合同中第18条约定，原告逾期收房物业费用原告承担；3.被告的商品房地下商业规划是符合建设规划要求，现在的6号楼和现在的2号楼北面有应急出口，地下车库与宣传标准一致，均不存在需要修缮整改的情形，另每栋楼的入户门厅设计均有不同，在设计方案时便不同。5栋、6栋入户门厅的设计符合当初的设计方案，且无质量问题，不存在需修改或整改的情况。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年12月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：“……第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证11057号下第5幢1单元18层1807号。……（二）签订本合同时，该商品房规划用途为住宅。……第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.×；4.×。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）……5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2017年6月30日达到使用条件。……第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任……（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：……第5项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人予以整改，买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任；……第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……(五)修复：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.房屋、墙面、地面渗漏或开裂等，X日内；2.管道堵塞，X日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，X日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，X日内。……第三十一要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。……”。合同落款处经蓝翎公司盖章，黄益林、周禄萍签名捺印予以确认。 同日，双方还签订了《补充协议及相关附件》，载明：“……第八条对合同的十五条（商品房交付条件）的补充约定：……2、‘建设工程竣工验收合格证明’指建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方单位对房屋所在楼栋进行竣工验收后出具的该楼栋竣工验收合格的证明文件。……第十条对合同第十八条（交付时间和手续）补充约定：……5、关于合同第十八条第五款‘修复’问题的特别约定：（1）因房屋出现合同第十八条第五款约定的质量问题，且该质量问题致使买受人合同目的不能实现的，买受人可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由出卖人承担。(2)除上述（1）情形外，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要修复的，应以书面形式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝收房，仍应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。修复期间的物业服务费等由买受人承担：……2、……出卖方提供的售楼书、宣传资料、样板间、装修示范单位、装修体验馆等展示的内容仅为要约邀请，其内容仅供购房前参考，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。……”。 2017年6月23日，被告通过快递方式向原告邮寄紫御熙庭5幢1807号房屋《交房通知书》，交房通知书称：“您所购买的紫御熙庭5幢1单元1807号房屋，已经达到了合同约定的交付条件……请您与2017年6月28日至2017年6月30日持本通知书前往紫御熙庭售楼部办理交房手续。”同日，被告在华西都市报刊登了紫御熙庭1、2、5、6、9、10号楼交房公告。 原告依约付清了全部购房款后，于2017年9月6日对房屋进行了验收，正式入户。原告向被告发送拒收房屋函。 2017年7月14日，被告作出《关于紫御熙庭小区部分业主反映情况的回复》。 2017年8月7日，被告作出《关于紫御熙庭业主代表提出的问题回复》。 2017年9月，原告支付了2017年7月、8份月物业管理费468元。 另查明，1、2014年8月8日，“紫御熙庭建设项目”取得建设工程规划许可证。 2、2015年3月18日，成都市公安局青羊区分局出具《地址、门牌号证明》，确认原地址青羊区，现地址西货站路355号。 3、2017年5月23日，经建设单位蓝翎公司、勘察单位四川蜀西地质工程勘测院、设计单位四川省建筑设计研究院、施工单位成都市第三建筑工程公司、监理单位四川鼎和工程建设有限责任公司共同就工程进行验收，签署紫御熙庭一期1号楼《竣工验收报告》的工程验收结论载明为“工程质量验收合格”，其中竣工验收条件及检查情况栏第4项规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况为“有关各部门专项验收合格”，分布工程质量评定情况各项质量评定结果为“合格”。该《竣工验收报告》经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位盖章确认。 4、2017年4月28日，成都成房测绘有限责任公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，确定紫御熙庭1至6号、9至12号楼及门房1、2号房屋的测绘过程及成果精度指标符合国家现行有关规范的要求。 审理中，（一）原告提交了车库照片、光盘、公证书、宣传资料、《关于紫御熙庭业主代表提出的问题的回复》、《关于紫御熙庭小区部分业主反映情况的回复》，证明被告交付的商品房违反协议约定，所见车库现状与宣传资料有巨大差异。被告认为对车库照片，因未见原件，故不发表质证意见。公证书中未对入户门厅、墙面、车库情况进行描述，合法性、真实性予以认可，对关联性不予认可；对宣传资料合法性、真实性予以认可，对关联性不予认可；对《关于紫御熙庭业主代表提出的问题的回复》、《关于紫御熙庭小区部分业主反映情况的回复》合法性、真实性予以认可，对关联性不予认可。（二）被告提供《消防工程意见书》及《四川省建筑消防设施检测报告》，证明案涉项目除7、8栋楼及7、8栋楼地下室部分，其余工程交房前已完成所有消防设施设备的施工和检测，经四川省公安消防总队认证的检测公司检测消防设备全部合格。原告认为《消防工程意见书》时间是2017年8月4日，案涉项目的交房时间是6月30日，也就是交房期到期之后没有验收合格的；对真实性没有异议，对关联性有异议；从业主拍照的照片来看，相应的设施里面没有消防水管，实际上没有达到实际的消防使用条件；除去1-6号楼、9-12号楼公共区域、地下二层电梯区域、公共走道装修外，不能证明上述区域的消防验收合格。 本院认为，原、被告于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 （一）关于逾期交房及违约金。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年6月30日向原告交付房屋，交付条件为商品房取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书，同时《商品房买卖合同补充协议》明确建设工程竣工验收合格证明是指建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方单位对房屋所在楼栋进行竣工验收后出具的该楼栋竣工验收合格的证明文件。原告购买的5栋已于2017年5月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，且于2017年4月28日取得房屋建筑面积测绘报告，符合合同约定的交付标准。对原告关于交付房屋未通过消防验收，不符合交房标准的主张，依据《商品房买卖合同》的约定，房屋交付时消防设备应达到使用条件，未达到使用条件的，买受人不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。故原告以消防设备未通过验收为由拒收房屋不符合双方合同约定，对原告该主张，本院不予支持。 被告于2017年6月23日向原告邮寄《交房通知书》，通知原告于2017年6月28日至2017年6月30日持本通知书前往紫御熙庭售楼部办理交房手续，并将该通知书刊登于华西都市报，被告履行了交房通知义务。原告未对房屋进行验收并办理入户，根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第五款的约定，房屋交付时，除合同第十八条第五款约定的质量问题外，买受人认为交付的商品房需要修复的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝收房，仍应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付，出卖人不承担违约责任。被告向原告送达《交房通知书》后，原告认为房屋存在质量问题，但并未提供证据证明房屋存在合同第十八条第五款约定的质量问题，而原告未按时验收房屋也未书面提出修复要求，根据合同约定，视为被告已于2017年6月30日向原告交付房屋，被告不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 （二）关于原告主张的2017年7月、8月及商品房符合交付合格标准前的物业费损失。被告已于2017年6月30日向原告交付房屋，根据合同约定，原告收房后应自行承担物业服务费，现原告向被告主张该物业费用损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 （三）关于修缮整改请求及违约金。原告认为宣传资料为被告要约，是合同的组成部分，而被告交付的房屋在大门门厅及地下室设计上不符合宣传资料，属于违约行为，应进行修缮整改并支付违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定“当事人订立合同采取要约、承诺方式”及第十五条规定“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确。有效的要约能够对要约人和受要约人产生拘束力，而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，不具备足以使合同成立的必要条款，其本身不具有任何法律效力。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。首先，该条表明宣传内容构成要约有三个必要条件，即属于“规划范围内的说明和允诺”、“具体确定”、“对合同的订立或价格产生重大影响”，三者缺一不可。而本案关于车位及入户门厅的宣传资料并不明确确定，且合同约定了出卖方提供的售楼书、宣传资料、样板间、装修示范单位、装修体验馆等展示的内容仅为要约邀请，其内容仅供购房前参考，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。故宣传资料是要约邀请。原告所购的5号楼栋及小区地下车库经工程验收合格，符合交付标准，故其要求被告修缮整改并支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告黄益林、周禄萍的全部诉讼请求。 案件受理费412元,减半收取206元，由原告黄益林、周禄萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  李双华 二〇一八年八月七日 书记员柳晓露