江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣09民终1658号上诉人（原审被告）：黄斌，男，1982年6月26日生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：袁建兵，男，1976年10月22日生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。上诉人黄斌与被上诉人袁建兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄斌上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由袁建兵负担一、二审案件受理费，理由是：黄斌从未收到过袁建兵的20000元定金。在多次催要定金未果的情况下，黄斌解除合同合情合理合法，不应承担任何违约责任。二审中，袁建兵未作书面答辩。袁建兵向一审法院起诉请求：判令黄斌赔偿违约金127600元并承担案件受理费。一审法院经审理查明：黄斌通过网上竞拍卖方式以492000元的价格购得案外人钟方耀所有的位于宜春市××单元××室房屋（房产证号：1-×**）。2018年1月31日，袁建兵作为买方（乙方）、黄斌作为卖方（甲方）钟方耀的代理人在中介方江西安泰居实业有限公司居间介绍下签订了《宜春市地市房屋存量房买卖居间合同》，该合同约定：黄斌将其竞拍所得的位于宜春市××单元××室房屋（房产证号：1-×**）卖予袁建兵；双方约定房屋价款为638000元；在签订合同之时，袁建兵应给付黄斌定金20000元，黄斌将房产的产权证原件交予经纪方作为转让买卖、评估之用。其中黄斌支付经纪方人民币壹万元作为房屋交接及水电物业结算、佣金结算的交易保证金，该笔保证金将在双方办理房屋产权过户手续，房屋交接完毕后进行结算，在扣除中介佣金及相关费用后多退少补。合同第六条约定：“本合同成立后即视为经纪方成功，甲乙双方应分别向经纪方支付房屋买卖中介佣金。”合同第七条约定：“非乙方及经纪方的原因，甲方未在交易期限内到银行或公积金办理面签，公证处办理公证手续，宜春市房地产房屋交易中心办理产权交易手续，不动产登记局做不动产登记，或因甲方对该房产的所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为甲方违约，应双倍返还定金给予乙方。同时甲乙双方均同意经纪方可从违约金或预留的交易保证金中优先扣除中介佣金12760元（成交价的2%）；甲方未按本合同约定将房屋按期交付乙方使用，每逾期一日，按照购房总价的0.2%支付违约金，逾期超过一个月，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中的全部费用（包括甲方双方中介费），并向乙方支付总房价20%的违约金”。同日，袁建兵通过手机微信转账方式向中介方江西安泰居实业有限公司转账了定金20000元。因签订合同时黄斌尚未办理产权过户至其名下，中介方扣留了袁建兵支付的保证金20000元，黄斌亦同意在办理房屋土地权证分割完毕前将袁建兵交付的定金20000元暂存至第三人安泰居公司处。第三人安泰居公司工作人员多次陪同黄斌前往房管部门办理土地分割事宜，均未果。后黄斌称自己去办理土地分割事宜，从第三人安泰居公司将房屋产权证书原件拿走。2018年3月份，黄斌将合同书返还给了中介方，要求解除合同。2018年5月份，黄斌将涉案房产过户至其名下，在未告知袁建兵及第三人安泰居公司的情况下将涉案房屋再次以570000余元价格转卖予他人。后双方因支付违约金事宜协商未果，袁建兵遂提起诉讼。在审理过程中，经询问袁建兵，袁建兵同意在解除《宜春市地市房屋存量房买卖居间合同》的前提下，请求黄斌承担违约责任。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。袁建兵与黄斌就诉系争房屋的转让签订的《宜春市地市房屋存量房买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律及行政性法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应恪守并按约履行自己的义务。根据本案查明的事实，袁建兵在签订合同时已将购房定金20000元交付给了中介方，袁建兵已经履行了合同约定的义务。黄斌在签订合同时明知涉案房屋尚未办理好过户手续至其名下，仍与袁建兵签订房屋买卖合同，在其未办理好土地证分割事宜时，私自将房屋产权证拿走，且在其已经办理好土地证分割事宜并将涉案房屋过户至其名下后未告知袁建兵及第三人安泰居公司，亦未与袁建兵继续履行合同，而是将涉案房屋转卖予他人，导致合同目的无法实现，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。袁建兵及第三人安泰居公司在本案中并无违约情形，不应承担违约责任。根据合同第四.2条规定：“甲方须负责将该物业交予乙方使用，具体交房时间为：甲方收到全部房款三个工作日内”。袁建兵请求黄斌承担总房价20%的违约金即127600元的诉讼请求，是在袁建兵已支付全部购房款的情况下，黄斌未按约定将房屋按期交付袁建兵使用，其可以解除合同，并可以请求黄斌承担购房款总价20%的违约金，现袁建兵并未付清全部购房款，根据权利义务对等的原则，袁建兵请求黄斌支付总房价20%的违约金即127600元的诉讼请求不符合合同约定，不予支持。但由于黄斌的违约行为，导致交易不能完成的，根据合同约定，应双倍返还定金给予袁建兵，故黄斌应双倍返还定金40000元予袁建兵。黄斌辩称，其未收到定金分文，根据查明的事实，袁建兵在支付定金给中介方时，因黄斌尚未办理好土地证分割事宜，黄斌同意在土地证分割办理完毕前将袁建兵交付的定金放至第三人安泰居公司处，现黄斌以未收到定金为由进行抗辩，有违诚信，不予支持。第三人述称，因黄斌违约，应当由其承担房屋买卖中介佣金12760元，根据合同约定：黄斌违约，袁建兵有权解除合同，并由黄斌承担此次交易中的全部费用（包括甲方双方中介费），本案中，第三人与袁建兵、黄斌之间存在居间合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，故第三人安泰居公司请求黄斌承担此次交易的房屋中介费12760元的请求，不予支持，第三人安泰居公司可另案起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限黄斌于本判决生效之日起十日内双倍返还袁建兵定金40000元；二、驳回袁建兵的其他诉讼请求。案件受理费2852元，减半收取计1426元，财产保全费1195元，合计2621元，由袁建兵负担1801元，黄斌负担820元。二审中，上诉人黄斌、被上诉人袁建兵、原审第三人安泰居公司均未提供新证据。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为：袁建兵与黄斌签订的房屋买卖合同，系其双方真实意思表示，不违反法律法规强制性或禁止性规定；符合法律规定，合法有效，应予保护。本案中，黄斌在与袁建兵签订房屋买卖合同后，袁建兵依约履行了交付定金的合同义务，黄斌却在未与袁建兵解除合同之前，将双方合同约定的房屋卖给他人，导致袁建兵合同目的不能实现，其行为明显构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定，黄斌应在收到袁建兵全部房款三个工作日内将房屋交付袁建兵，如非袁建兵和中介方原因造成房屋不能交付使用，黄斌应支付总房款20%的违约金。考虑到袁建兵尚未支付购房款，仅支付定金20000元，袁建兵要求黄斌支付总房款638000元的20%共计127600元的违约金明显有失公平。综观全案事实，本院酌定参照双方关于定金的约定，由黄斌向袁建兵支付40000元违约金更为公平合理。原审法院直接判决黄斌双倍返还袁建兵定金40000元不当，亦与袁建兵的诉请不符，应予纠正。综上，黄斌关于其在本案中不构成违约，同时未收到定金，不应担责的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初3066号民事判决第二项；二、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初3066号民事判决第一项；三、由黄斌在本判决生效后十日内向袁建兵支付违约金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1426元、财产保全费1195元、二审案件受理费1800元，共计4421元，由袁建兵负担1801元，由黄斌负担2620元。本判决为终审判决。审判长  黄若凡审判员  高胜敏审判员  易 芳二〇一八年八月三十一日法官助理罗武平书记员周卉