浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初6469号 原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区笕桥路******。 法定代表人任子龙，总经理。 委托代理人刘珺，公司员工。 被告顾伟松，男，1973年11月17日出生，汉族，住，住所地浙江省丽水市莲都区/div> 被告李雪红，女，1980年9月24日出生，住，住所地浙江省丽水市莲都区/div> 委托代理人顾伟松，身份同上，系被告李雪红丈夫。 原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司为与被告顾伟松、李雪红商品房预售合同纠纷一案，于2018年6月29日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司及委托代理人刘珺、被告顾伟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司诉称：2016年8月14日，两被告与原告签订商品房买卖合同及补充协议，约定：两被告向原告购买坐落于杭州市江干区××幢××室，总价款1726312元，分三期支付，第一期于签署之日支付526312元，第二期300000元于2017年2月28日前支付，剩余900000元于2017年5月1日前付清。如剩余款项不能在规定日期内支付，则办理商业按揭。后被告于2016年7月11日、2016年8月14日、2017年4月5日、217年4月7日、2017年5月7日分多笔支付共计人民币926312元，尚余800000元未在规定期限内付清。原告于2018年2月2日向被告发出解除商品房买卖合同函，要求被告陪同原告到房管办理退房手续。被告收到后未配合办理退房手续，于2018年5月31日支付300000元，仍未付清房款。现诉请判令：1、原被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》、附件及补充协议（合同编号：2016预1373369）解除；2、判令被告立即协助原告到房地产主管部门办理退房手续，包括撤销合同备案登记手续及预告登记等手续；3、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金人民币60000元；判令被告立即向原告支付暂计至2018年3月31日按日千分之二标准计的逾期办理备案登记注销手续违约金162273元，实际计至办理完毕登记备案登记注销手续之日止。 被告顾伟松、李雪红辩称：不同意解除合同，不同意退房。1、购房时销售经理存在欺骗行为，付首付前被告顾伟松先让销售经理去银行查询征信，经过查询后，销售经理明确告知被告征信没有问题，在此情况下，两被告才决定购买案涉房屋并支付首付款。支付首付后，被告顾伟松曾再次向销售经理确认银行按揭是否有问题，销售经理回复即使按揭真的出问题也可以通过与被告李雪红离婚，让被告李雪红一人办理按揭的方法解决，是销售经理误导了两被告的选择。2、银行按揭出现问题之后，两被告也一直努力通过借钱等方式筹款，2018年5月31日打款给房产公司30万后，在6月15日两被告已经筹够了余款50万元，再次联系销售经理，但销售经理称已经移交法务，即使现在交钱也已经没有用，不再管这件事情，后两被告又多次联系原告公司客服，但原告公司态度恶劣，现原告公司单方面要求退房，无法接受。3、违约金在房子交付的前提下愿意承担。 原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、商品房买卖合同及补充协议各1份，证明原被告商品房买卖合同签订的时间、付款方式、被告逾期付款行为及违约责任、解除合同段约定。 2、承诺书1份，证明被告因个人原因不能办理商业按揭贷款，因此被告与原告协商变更付款方式，承诺分期支付房款。 3、支付清单及付款凭证共9份，证明被告未在约定时间内付清房款，已经逾期超过90日。 4、解除商品房买卖合同函、EMS快递单、EMS快递回执各1份，证明被告逾期付款严重违约，原告不愿意继续履行合同，按照合同约定解除合同。 5、违约金计算清单1份，证明被告还需支付违约金222273元。 证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院予以确认。证据4，被告表示未收到，只是接到快递员的电话，但因当时住在父母家，没有去取快递，收到法院起诉材料后再去找该快递，已找不到。对该证据，虽然原告提供了EMS快递单及回执，但上面显示门卫收，不能证明被告本人已收到该解除函，该证据本院不予确认。证据5，被告有异议，认为无需支付违约金，且违约金的计算标准也过高，如交付房屋的前提下可以支付违约金。该清单系原告单方制作，本院不予确认。 两被告未向本院提交证据。 根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2016年8月14日，两被告与原告签订《浙江省商品房买卖合同》、附件及补充协议，合同约定：1、两被告购买原告开发的位于杭州市江干区××幢××室的房屋，建筑面积总共89平方米，总价款为1726312元。付款方式为分期付款，于《商品房买卖合同》签订之日支付首付款人民币526312元，第二期购房款人民币300000元于2017年2月28日前支付，剩余购房款人民币900000元于2017年5月1日前付清。若剩余款项不能在规定日期内支付，则办理商业按揭。2、买受人逾期付款的，逾期超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。补充协议约定：因买受人原因（包括但不限于提交按揭资料不全或不符合银行要求、不配合银行办理按揭手续等）导致银行贷款未能在本合同签订之日起60日被获批准并转入出卖人账户的，出卖人均有权按本合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任；出卖人或买受人按合同及补充协议的约定行使解约权时，自守约方解除通知送达违约方之日，合同及本协议解除。如合同已办理了登记备案的，双方应当在相互配合在预售合同解除之日起5日内共同办理完结登记注销手续。如因买受人未按约定时间内配合办理预售登记注销的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额、违约金和利息，且买受人应按日向出卖人支付总房款千分之二的违约金直至买受人配合办理完毕备案登记注销手续。 两被告依约支付了首付款526312元，但因被告顾伟松征信问题，无法办理贷款按揭。两被告于2016年12月3日共同出具承诺书确认：两被告购买的杭州市江干区××幢××室房屋总价款为人民币1726312元，目前已付购房款为526312元。剩余购房款1200000元于2017年2月28日前支付人民币300000元，剩余人民币900000元于2017年5月1日前付清。若未能按规定完成放款支付手续，则按照《商品房购房合同》的约定承担违约责任处理，一切后果由该房屋购买者承担。 承诺书付款期限到期后，两被告未按期支付剩余购房款，而是分别于2017年4月5日支付人民币100000元，2017年4年7日支付人民币200000元，2017年5月7日支付100000元、2018年5月31日支付300000元。余款人民币500000元至今未支付。 本院认为：原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司与被告顾伟松、李雪红签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，未违背法律禁止性效力性规定，合法有效。两被告逾期支付购房款，构成违约，应承担相应的违约责任。两被告辩称销售经理销售案涉房屋时就按揭贷款问题存在欺诈行为，但未提供证据证实；即使存在欺诈行为，两被告也未在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，且在银行按揭出现问题之后的2016年12月3日出具承诺书，承诺于2017年5月1日前付清所有房款；该承诺的付款期限与商品房买卖合同约定的付款期限相一致，系两被告对原商品房买卖合同付款时间的再次确认；故两被告关于销售经理销售案涉房屋时就按揭贷款问题存在欺诈行为的辩称，本院不予采纳。根据合同约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。现两被告既未按商品房买卖合同约定的付款期限，也未按承诺书确定的期限支付购房款，且逾期付款期限远超过90天，符合约定的合同解除条件，原告诉请解除合同具有合同依据，本院予以支持。根据补充协议，合同解除后，如合同已办理了登记备案的，双方应当相互配合在预售合同解除之日起5日内共同办理完结登记注销手续。故原告诉请被告协助原告到房地产主管部门办理退房手续，包括撤销合同备案登记手续及预告登记等手续，具有合同依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，两被告辩称不应承担，即使承担违约金也过高应予调整。本院认为，根据合同约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。原告主张逾期付款违约金，具有合同依据。经计算，两被告逾期支付的款项：2017年4月5日支付的人民币100000元、2017年4年7日支付人民币200000元、2017年5月7日支付人民币100000元、2018年5月31日支付人民币300000元，剩余仍未支付的人民币500000元，按年利率24%标准计算逾期付款利息总额，已远超过原告主张的逾期应付款1200000元的5%即60000元，故对两被告不予承担违约金及即使承担也应予以调整的辩称，本院不予采纳。原告该项诉请，本院予以支持。关于逾期办理备案登记注销手续违约金，根据补充协议，双方应在合同解除之日起5日内共同办理完结登记注销手续，如因买受人未按约定时间内配合办理预售登记注销的，买受人应按日向出卖人支付总房款千分之二的违约金直至买受人配合办理完毕备案登记注销手续。因原告提供的证据不能证明合同解除通知已到达两被告，且两被告明确表示未收到，原告主张2018年2月7日为合同解除日，合同解除的第六日2018年2月13日开始计算逾期办理备案登记注销手续违约金，依据不足，本院予以纠正，且原告主张的日千分之二的标准过高，明显超过法律保护的年利率24%上限，本院调整为按年利率24%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司与被告顾伟松、李雪红于2016年8月14日签订的商品房买卖合同、附件及补充协议。 二、被告顾伟松、李雪红于本判决生效后十日内协助原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司到房地产主管部门办理退房手续，包括撤销备案登记及预告登记等手续。 三、被告顾伟松、李雪红于本判决生效后十日内支付原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币60000元。 四、被告顾伟松、李雪红本判决生效后十日内支付原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司自判决生效之日后第六日起至实际办理完备案登记注销手续之日止以1726312元为基数按年利率24%计的违约金。 五、驳回原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币2317元，原告杭州首开龙泰房地产开发有限公司负担人民币1692元，被告顾伟松、李雪红负担人民币625元，（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  潘   水   良 二〇一八年八月十六日 法官助理  (书记员)李学娟