福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0213民初1400号 原告：厦门坤煌房地产开发有限公司，住所福建省厦门市翔安区莲亭路808号16#楼601单元，统一社会信用代码913502130511722836。 法定代表人：陈惠莲，总经理。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门宝瞻商贸有限公司，住所福建省厦门市翔安区马巷镇西坂社区西亭一里8号楼309D室，统一社会信用代码91350213072844624D。 法定代表人：龚淑强，总经理。 委托诉讼代理人：刘鹭华，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽慧，福建天翼律师事务所律师。 原告厦门坤煌房地产开发有限公司（以下简称为坤煌公司）与被告厦门宝瞻商贸有限公司（以下简称为宝瞻公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤煌公司委托诉讼代理人郑晋、蒲梦与被告宝瞻公司委托诉讼代理人周丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 坤煌公司向本院提出诉讼请求：1、判令宝瞻公司支付坤煌公司逾期付款违约金2520元（以逾期付款的60000元为基数，自合同约定的应付款期限之第二日即2014年11月15日起算至实际付款之日即2015年4月2日止按日万分之三计算。）；2、由宝瞻公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月17日，宝瞻公司就购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块地下室地下一层第185号人防车位与坤煌公司签订了合同号03163594的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定，宝瞻公司在签订合同前应支付50%购房款，在合同签订后的当日内按按揭银行要求提供完整的按揭贷款申办材料供银行审核，并按银行要求时限前往银行办理按揭贷款手续。宝瞻公司如无法办理按揭手续（无论何种原因，包括但不限于宝瞻公司的资信原因，宝瞻公司未按时提供按揭资料，宝瞻公司未按时补足首付款，宝瞻公司未按时办理该商品房抵押登记，预告登记手续，国家政策调整等。），或未能在合同签订之日起120日内发放按揭款的，则宝瞻公司应在坤煌公司通知送达之日起7日内付清全部购房款，否则视为宝瞻公司逾期付款，宝瞻公司承担本协议约定的逾期付款违约责任。宝瞻公司如未按原合同约定的时间付款，逾期付款在30日内（含30日），自原合同规定的应付款期限第二日起到实际支付应付款之日止，宝瞻公司按日向坤煌公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日的，坤煌公司有权解除合同。坤煌公司不解除合同的，合同继续履行；自原合同规定的应付款期限第二日起至实际支付应付款之日止，宝瞻公司按日向坤煌公司支付逾期应付款万分之三的违约金。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达地址。原合同及协议所指通知或告知均采用书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及本地报纸公告中的任一种方式。特快专递自投递之日起的第3日即视为送达。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，宝瞻公司应以按揭贷款支付的购房款60000元并未于2014年11月13日前发放，坤煌公司于2014年12月2日向宝瞻公司寄出通知书，通知宝瞻公司应在通知送达之日起7日内付清购房款。2015年1月21日，坤煌公司再次向宝瞻公司发通知函，要求在收到通知函7日内付清尾款。宝瞻公司直至2015年4月2日才付清购房款。坤煌公司向宝瞻公司发律师函，要求宝瞻公司支付违约金，但宝瞻公司迄今未支付逾期付款违约金。 宝瞻公司辩称，坤煌公司、宝瞻公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》第4.5条存在免除坤煌公司责任，排除宝瞻公司主要权利情形，属于法律规定的无效格式条款，坤煌公司无权据此要求宝瞻公司支付违约金。宝瞻公司从未收到坤煌公司发出的要求宝瞻公司支付剩余购房款通知，坤煌公司要求宝瞻公司支付违约金依据不足。宝瞻公司按约提交了办理银行按揭贷款所需材料，银行放贷时间并非宝瞻公司所能控制，坤煌公司将银行迟延放款过错归责于宝瞻公司是错误的。若坤煌公司逾期付款违约金主张成立，坤煌公司提出的违约金起算点存在错误，应自2014年12月13日起算。据补充协议第4.5条和第18.1条约定，宝瞻公司应在坤煌公司通知送达之日起7日内付清购房款，特快专递自投递之日起的第3日即视为送达。结合坤煌公司提交的证据特快专递邮寄单看，坤煌公司于2014年12月2日投递催办贷款通知函，若法院认定该通知函就是付款通知书，据合同约定至2014年12月5日视为通知送达宝瞻公司，通知送达之日起7日即至2014年12月12日前付清购房款不构成违约，因此，逾期付款违约金应自2014年12月13日起算，至坤煌公司取得按揭贷款之日前一日即2015年4月1日止，共计109天。坤煌公司主张的违约金依法应予调整，坤煌公司主张的违约金过高，应按2014年银行同期同类贷款年利率5.6%计算违约金。银行按揭贷款迟延并非宝瞻公司原因所致，对坤煌公司损失的发生宝瞻公司没有过错，坤煌公司已于2015年4月2日收到按揭贷款，不存在损失，即使有损失至多是利息损失，应按2014年银行同期同类贷款年利率5.6%计算利息，坤煌公司提出按日万分之三计算违约金明显偏高，依法应予调整。坤煌公司请求宝瞻公司支付逾期付款违约金缺乏依据，请求法院驳回坤煌公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中对证据进行举证质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、坤煌公司举证合同号03163594《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，证明坤煌公司与宝瞻公司于2014年7月17日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定宝瞻公司以总价120000元向坤煌公司购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块地下室地下一层第185号人防车位，宝瞻公司在签订合同前支付购房款60000元，于合同签订当日按银行要求提供完整的按揭贷款申办材料供银行审核，宝瞻公司应按银行要求时限到银行办理按揭贷款手续，合同确定的联系地址是各类通知、文书送达的地址。无论何种原因如无法办理按揭手续或未能在合同签订之日起120日内发放按揭贷款的，宝瞻公司应在坤煌公司通知送达之日起7日内付清购房款，否则视为宝瞻公司逾期付款，宝瞻公司承担逾期付款违约责任。宝瞻公司如未按约定时间付款，逾期付款在30日内（含30日），自合同约定付款期限之第二日起至实际付款之日止，按逾期应付款日万分之一支付违约金，逾期付款超过30日，合同继续履行的，自约定应付款期限之第二日起至实际付款之日止，按逾期应付款的日万分之三支付违约金。通知或告知采用书面形式和挂号信、邮局特快专递、本地报纸公告中任一种方式，特快专递自投递之日起第3日即视为送达等事实。宝瞻公司质证认为，对合同号03163594《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的真实性没有异议，合同号03163594《商品房买卖合同》和《合同补充协议》不能证明宝瞻公司违约。本院认为，对合同号03163594《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的真实性予以认定。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》能够证明坤煌公司与宝瞻公司于2014年7月17日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定宝瞻公司以总价120000元向坤煌公司购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块地下室地下一层第185号人防车位，宝瞻公司在签订合同前支付购房款60000元，于合同签订当日按银行要求提供完整的按揭贷款申办材料供银行审核，宝瞻公司应按银行要求时限到银行办理按揭贷款手续，合同确定的联系地址是各类通知、文书送达的地址。无论何种原因如无法办理按揭手续或未能在合同签订之日起120日内发放按揭贷款的，宝瞻公司应在坤煌公司通知送达之日起7日内付清购房款，否则视为宝瞻公司逾期付款，宝瞻公司承担逾期付款违约责任。宝瞻公司如未按约定时间付款，逾期付款在30日内（含30日），自合同约定付款期限之第二日起至实际付款之日止，按逾期应付款日万分之一支付违约金，逾期付款超过30日，合同继续履行的，自约定应付款期限之第二日起至实际付款之日止，按逾期应付款的日万分之三支付违约金。通知或告知采用书面形式和挂号信、邮局特快专递、本地报纸公告中任一种方式，特快专递自投递之日起第3日即视为送达等事实。 2、坤煌公司举证2014年10月20日《催告函》、2014年11月17日《通知函》、2016年7月14日《律师函》（关于：商品房买卖合同违约金事宜）、2017年8月31日《通知函》和1016092862523快递单、1090784485920快递单、1007310812211快递单，证明《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，宝瞻公司应以按揭贷款支付总金额8300000元购房款，按揭贷款未于2014年11月13日前发放，坤煌公司于2014年12月2日向宝瞻公司寄出通知，通知宝瞻公司已超过银行按揭贷款发放时间，宝瞻公司应在通知送达之日起7日内付清购房款。2015年1月21日，坤煌公司再次向宝瞻公司发送通知函，告知宝瞻公司已逾期付款超过30日，要求其在收到通知函7日内付清尾款。上述通知送达后，宝瞻公司仍未按通知要求的期限履行付款义务，直至2015年4月2日才付清购房款。就宝瞻公司逾期付款违约行为，坤煌公司通过发律师函、通知函，要求宝瞻公司承担违约责任，向坤煌公司支付违约金，宝瞻公司拒不履行义务，迄今未向坤煌公司支付逾期付款违约金的事实。宝瞻公司质证认为，确认2014年12月2日邮寄的函件有收到，有收到《催告函》、《通知函》，《催告函》落款时间与投递时间不一致，应以投递时间为准。《催告函》仅是催促宝瞻公司尽快办理按揭贷款，没有要求宝瞻公司支付未付的购房款，不是付款通知。函件发出时间已超过了贷款办理期限，《通知函》没有明确表示要求宝瞻公司支付剩余的购房款，仅要求宝瞻公司要遵守合同约定。《通知函》引用了多条合同条款，指向不明确。且函件发出时间已经超过了贷款办理的期限。从快递底单看，投递时间是2014年12月2日，付款通知从特快专递投递之日起的第3日视为送达，2014年12月5日才视为送达，宝瞻公司在坤煌公司的付款通知送达之日起7日内仍未付清剩余购房款，至2014年12月13日才构成违约，违约金仅能从2014年12月13日起算。宝瞻公司对《通知函》和快递单的真实性、合法性、关联性不予确认。《通知函》是坤煌公司单方出具的，内容不实，坤煌公司并未多次通过电话通知和书面发函催促，银行按揭贷款迟延支付并非宝瞻公司原因，《通知函》称银行按揭贷款迟延支付是宝瞻公司与银行的原因不实。《通知函》称坤煌公司于2016年12月邮寄通知敦促宝瞻公司履行合同义务不实，宝瞻公司并未收到坤煌公司《通知函》。对《关于：商品房买卖合同违约金事宜的律师》和快递单的真实性、合法性和关联性不予确认。律师函是坤煌公司委托的律师单方出具的，是据坤煌公司不实之词制作的，坤煌公司并未多次通过电话通知和书面发函催促，仅有2014年12月2日邮寄函件，银行按揭款迟延支付并非宝瞻公司原因，律师函称按揭贷款迟延是宝瞻公司与银行原因不实，律师函关于宝瞻公司逾期付款违约意见是单方主张没有依据。本院认为，对2014年10月20日《催告函》、2014年11月17日《通知函》、2016年7月14日《律师函》（关于：商品房买卖合同违约金事宜）、2017年8月31日《通知函》和1016092862523快递单、1090784485920快递单、1007310812211快递单的真实性予以认定，宝瞻公司在诉讼中承认有收到2014年12月2日坤煌公司寄出的2014年10月20日《催告函》和2014年11月17日《通知函》的事实，本院对宝瞻公司承认的事实予以认定。1090784485920快递单有陈子瑜的签名，本院对宝瞻公司有收到2016年7月14日《律师函》（关于：商品房买卖合同违约金事宜）的事实予以认定。因1016092862523快递单没有收件人签名，且缺乏其他证据佐证，本院对宝瞻公司收到2017年8月31日《通知函》的事实不予认定。2014年10月20日《催告函》和1007310812211快递单能够证明坤煌公司催告宝瞻公司购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块20#楼、地下一层06号车库及车位5个，银行按揭款发放时间应在2014年11月14日前，催告宝瞻公司及时办理，以免因逾期付款产生违约金的事实。2014年11月17日《通知函》和1007310812211快递单能够证明坤煌公司催告宝瞻公司购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块20#楼、地下一层06号车库及车位5个，银行按揭款发放时间应在2014年11月14日前，现已超过银行按揭款发放时间，坤煌公司会严格按照合同约定执行的事实。2016年7月14日《律师函》（关于：商品房买卖合同违约金事宜）和1090784485920快递单能够证明坤煌公司委托律师于2016年7月14日向宝瞻公司发律师函，告知宝瞻公司按揭款至2015年4月2日才到位，延期到账天数为139日，通知宝瞻公司于接到律师函后30日内缴交逾期付款违约金346100元的事实。 3、宝瞻公司举证合同号03162434《商品房买卖合同》，证明本案讼争合同是坤煌公司重复使用预先拟定的格式合同，结合合同号03163594《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，宝瞻公司只要未能在合同签订之日起120日内得到银行发放按揭贷款，即视为宝瞻公司违约，而不考虑延迟发放按揭贷款原因，明显加重了宝瞻公司责任，免除了坤煌公司责任，符合合同法规定的无效格式条款。坤煌公司质证认为，合同号03162434《商品房买卖合同》的真实性予以确认,合同号03162434《商品房买卖合同》不能证明宝瞻公司主张的证明事项。本院认为，对合同号03162434《商品房买卖合同》的真实性予以认定，经对合同号03162434《商品房买卖合同》与合同号03163594《商品房买卖合同》、《合同补充协议》进行比较对照，本院对本案讼争合同是坤煌公司重复使用预先拟定的格式合同予以认定。对于宝瞻公司主张的其他证明事项，因缺乏相关证据佐证，本院不予认定。 4、宝瞻公司举证《商品房买卖合同备案证明》，证明《商品房买卖合同》于2014年7月17日签订，坤煌公司于2014年7月28日才办理备案证明，《商品房买卖合同备案证明》是办理银行按揭贷款的必备条件，按揭贷款延迟是坤煌公司的原因所致。坤煌公司质证认为，《商品房买卖合同备案证明》的真实性予以确认，《商品房买卖合同备案证明》不能证明宝瞻公司主张的证明事项。本院认为，对《商品房买卖合同备案证明》的真实性予以认定，因缺乏相关证据佐证，《商品房买卖合同备案证明》不能证明宝瞻公司提出的证明事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月17日，坤煌公司与宝瞻公司签订合同号03163594《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定宝瞻公司向坤煌公司购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块地下室地下一层第185号人防车位，总价款120000元，宝瞻公司在签订合同前支付购房款60000元，于合同签订当日按银行要求提供完整的按揭贷款申办材料供银行审核，宝瞻公司应按银行要求时限到银行办理按揭贷款手续，合同确定的联系地址是各类通知、文书送达的地址。无论何种原因如无法办理按揭手续或银行未能在合同签订之日起120日内发放按揭贷款的，宝瞻公司应在坤煌公司通知送达之日起7日内付清购房款，否则视为宝瞻公司逾期付款，宝瞻公司应承担逾期付款违约责任。宝瞻公司如未按约定时间付款，逾期付款在30日内（含30日），自约定付款期限届满之日起第二日至实际付款之日止，按应付款日万分之一支付逾期违约金，逾期付款超过30日的，自约定应付款期限届满之日第二日起至实际付款之日止，按日万分之三支付逾期付款违约金。通知或告知采用书面形式和挂号信、邮局特快专递、本地报纸公告中任一种方式，特快专递自投递之日起第3日即视为送达。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，宝瞻公司按合同约定申请按揭贷款，银行未在合同签订之日起120日即2014年11月14日前发放按揭贷款60000元。宝瞻公司收到坤煌公司2014年12月2日寄出的2014年10月20日《催告函》和2014年11月17日《通知函》坤煌公司告知宝瞻公司购买翔安企业总部会馆启动示范区5#地块20#楼、地下一层06号车库及车位5个，银行按揭款发放时间应在2014年11月14日前，现已超过银行按揭款发放时间，坤煌公司会严格按照合同约定执行。坤煌公司委托律师于2016年7月14日向宝瞻公司发律师函，告知宝瞻公司按揭款至2015年4月2日才到位，延期到账天数为139日，通知宝瞻公司于接到律师函后30日内缴交逾期付款违约金346100元。 本院认为，坤煌公司与宝瞻公司签订的合同号03163594《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，其中关于宝瞻公司向银行提供完整按揭贷款申办材料，按银行要求时限到银行办理按揭贷款手续，以及宝瞻公司不能按期偿还购房款款60000元的违约责任等事项的约定，双方意思表示真实，不违反法律规定，是有效的，违约一方应当按照合同约定承担违约责任。宝瞻公司未能在约定的期间偿还购房款60000元，至2015年4月2日才偿还翔安企业总部会馆启动示范区5#地块地下室地下一层第185号人防车位购房款60000元，宝瞻公司应承担逾期还款的违约责任。合同约定宝瞻公司应在坤煌公司通知送达之日起7日内付清全部房款，特快专递自投递之日起的第3日即视为送达。坤煌公司于2014年12月2日以特快专递向宝瞻公司寄《通知函》、《催告函》，至2014年12月5日视为通知送达，通知送达之日起7日即至2014年12月12日是双方约定的宝瞻公司还款时间，违约起算时间应是2014年12月13日。自2014年12月13日起算至购房款还清之日2015年4月2日止实际违约110日。坤煌公司诉讼请求中，请求宝瞻公司支付逾期付款违约金1980元（60000元×110日×0.03%/日），本院予以支持，坤煌公司的其他诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。宝瞻公司的其他抗辨主张，缺乏依据，本院不予采纳。本案诉讼费应按规定由当事人承担。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、厦门宝瞻商贸有限公司应支付厦门坤煌房地产开发有限公司逾期付款违约金1980元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回厦门坤煌房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门坤煌房地产开发有限公司负担5元，由厦门宝瞻商贸有限公司负担20元，款均限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡嘉昌） 二〇一八年七月十日 代书记员（ 蔡舒 铭） 附本案所适用的法律条文 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。