上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初28711号原告：上海百溢防水布有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：陆百坚，总经理。委托诉讼代理人：陆波，江苏禾东律师事务所律师。委托诉讼代理人：周辉，江苏禾东律师事务所律师。被告：上海周武水洗有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：冯瑛，执行董事。委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。第三人：上海周浦新城镇开发有限公司，住所地上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX-XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：蒋正安，总经理。委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。原告上海百溢防水布有限公司(以下简称百溢防水布公司)与被告上海周武水洗有限公司(以下简称周武水洗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请追加上海周浦新城镇开发有限公司(以下简称周浦新城镇公司)作为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人陆波、被告及第三人的共同委托诉讼代理人金永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百溢防水布公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拆迁补偿款中原告应得的补偿款，金额暂定为人民币20万元(以下币种均为人民币)；2.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告先将诉请变更为：1.判令被告返还原告2017年第三季度的租金51,111元；2.判令被告按动迁协议第三条约定返还原告应得的停产、停业损失费共计497,921.60元；3.判令被告支付原告可恢复设备搬迁费12,840元、不可恢复设备补偿费12,540元、库存物资搬运费21,000元，总计46,380元；4.判令被告支付原告4号房环氧地坪补偿款为96,560元；上述1-4项共计691,972.6元；5.判令被告赔偿因不当拆迁致使原告方无法正常经营办公，被迫解聘员工所支出相关的补偿及另行承租经营场所所支出的租金，二项共计10万元；6.本案的诉讼费由被告承担。之后原告又申请撤回了变更后的第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告签订《厂房租赁合同》约定，由原告承租被告位于上海市浦东新区周浦镇沈西村XXX号(房产证：沪房地南字2004第012057号)部分厂房：水洗厂一期厂房东侧南边车间四单元，北侧车间二单元(以下简称系争房屋)，租赁期限为2011年12月10日至2017年12月9日止。2017年6月23日，原告收到被告发函告知：被告因土地征收而单方面终止与原告方的租赁合同，并于同年8月对原告方断水断电、在周边进行暴力拆迁，致使原告无法正常生产经营。现原告因被告的拆迁安置补偿款中包含了原告应得的补偿款项，但被告至今未支付，故起诉来院，要求判如诉请。被告周武水洗公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原告在系争房屋动迁过程中如存在应得的补偿应由原告向相关拆迁人主张，而非被告；2.确实收到原告支付的2017年7月至9月的房租，但原告直至2017年10月才自行搬离系争房屋，此前，系争房屋仍由原告继续使用；3.就原告主张的停产、停业损失费，该部分费用系根据被告所有的工业用房的房地产市场评估价10%的标准计算所得，与作为系争房屋使用人的原告无关；4.原告第三项诉讼请求的相关费用，应由原告与第三人签订补偿协议后由第三人发放给原告；5.就原告主张的环氧地坪补偿款，相关评估报告中评估面积为1,207平方米，因原告仅承租836平方米，即便原告能够主张此款，也仅能主张836平方米的对应的款项；6.原告无法经营与被告无关，且被告也未得到过相应补偿，故不应承担原告被迫解聘员工所支出相关的费用及另行承租经营场所所支出的租金的赔偿责任。第三人周浦新城镇公司述称，同意被告的意见，认可原告主张的第三项诉讼请求；此款系因原告不愿接受该补偿，故一直未发放。本院经审理认定事实如下：系争房屋原系被告使用中的厂房，有简单装修。2011年11月5日，原、被告签订《厂房租赁合同》约定：原告承租被告系争房屋作为生产车间，房产租赁总建筑面积为836平方米；租赁期限为6年，自2011年12月10日起至2017年12月9日止；月租金17,037元，先付后用；原告根据自己需求进行设备安装及装修，费用由原告承担；原告在动迁期内如遇动迁，则按照国家相关规定和政策，原告享有政府按政策性的补偿，补偿方式和被告无关。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，被告按约交付系争房屋。2017年6月23日，被告向原告发函明确：被告现按沪浦规土用(2014)13号《关于收回周浦镇03单元28-01地块用地范围内国有土地使用权的通知》要求，决定与原告解除厂房租赁合同，具体拆迁事宜有园区与原告洽谈。2017年6月27日，原告向被告支付2017年6月10日起至2017年9月9日止租金51,111元。2017年8月9日，原告从系争房屋处搬离。另查明，2016年8月15日，案外人上海金虹房地产估价有限公司受案外人上海周浦企业集团有限公司(以下简称周浦企业集团公司)委托，对包括系争房屋在内的上海市浦东新区周浦镇建韵路XXX号被告所属房屋及土地(包含室内装修、厂区附属物及绿化、相关资产设备)进行了估价，并出具了《周浦镇03单元28-01地块项目上海周武水洗有限公司房地产估价报告》，其中明确：幢号为4号的二层办公楼/大车间全幢丈量面积4,463.51平方米；就室内装修部分，评估总价为3,992,800元，其中：仅4号房、8号房铺设有环氧地坪，面积分别为1,207平方米、2,200平方米，每平方米评估单价为80元。2017年5月15日，被告作为被拆迁人与作为拆迁人的案外人周浦企业集团公司、第三人及房屋征收(拆迁)实施单位案外人上海市浦东第二房屋征收服务事务所有限公司签订《国有土地房屋协议征收(动迁)补偿协议》约定：拆迁人因建设需要需协议征收被告位于上海市浦东新区周浦镇建韵路XXX号土地和房屋，房地产权证号：沪房地浦字(2011)第212851号、沪房地南字(2004)第012057号；被告所有的土地、建筑、配套设备经评估，评估总价为104,607,147元，其中，被告所有工业用房有证建筑面积12,565.62平方米，有证部分房地产市场评估价为74,841,440元,装潢、装饰补偿市场评估价3,992,800元；拆迁人补偿被告停产、停业损失费按照国有土地征收政策规定(房地产市场评估价10%)计算，补偿金额7,484,144元。三方还就其它权利义务进行了具体约定。审理中，原、被告确认《周浦镇03单元28-01地块项目上海周武水洗有限公司房地产估价报告》中4号房确系原告承租厂房(即该报告中《上海周武水洗有限公司现场勘查平面示意图》(4)I-I部位)所在地，且铺设了环氧地坪；同时，原告证人孙某某、叶某确认，该处原为水泥地坪，因原告生产需要遂于承租后在厂房内除办公室以外的区域自行铺设了环氧地坪，因原告承租的建筑面积为836平方米，故该处环氧地坪实际铺设面积应不足836平方米。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《厂房租赁合同》、上海增值税专用发票、银行入账通知、被告向原告出具的提前解除租赁合同的函件、第三人出具给被告的《通告》、《国有土地房屋协议征收(动迁)补偿协议》，《周浦镇03单元28-01地块项目上海周武水洗有限公司房地产估价报告》、证人孙某某、叶某证言及当事人当庭陈述，原、被告于(2017)沪0115民初91915案当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告向被告支付2017年6月10日至2017年9月9日的租金后，被告理应向原告提供可供使用的租赁房屋。现审理已查明，2017年6月23日，被告因系争房屋需要动迁，发函要求解除《厂房租赁合同》，之后原告于2017年8月9日从系争房屋内搬离，故该《厂房租赁合同》于2017年8月9日由双方合意解除。合同解除后，原告有权要求被告返还已支付的未履行部分租金，同时虽原告实际于2017年8月9日搬离系争房屋，但原告收到被告发送的函件后为准备搬离影响了正常生产经营，故本院酌情确定被告应返还租金为3万元。审理中原告撤回对可恢复设备搬迁费、不可恢复设备补偿费、库存物资搬运费的主张，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。就双方的其它争议，一、停产、停业损失费争议。本院认为，虽该补偿以房地产市场评估价的10%为计算依据，但此款与房地产市场评估价分列于《国有土地房屋协议征收(动迁)补偿协议》不同条款，而在性质上该项补偿通常系对因征收导致房屋实际经营、使用人在停产停业期间经营损失的补偿。因涉案《厂房租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，故原告有权向被告主张该项动迁利益。故本院对原告依据租赁的建筑面积所占全部见证建筑面积比例主张相应的停产、停业损失费的请求予以支持。二、关于环氧地坪补偿款争议，审理中原告主张因系争房屋厂区内仅原告一家铺设了环氧地坪，故应按《周浦镇03单元28-01地块项目上海周武水洗有限公司房地产估价报告》就4号房确认的1,207平方米及对应的每平方米80元标准作为补偿计算依据，对此本院认为，审理中原告方证人孙某某(系原告会计)、叶某(系原告销售)已表示实际铺设时厂房内办公等区域并未铺设环氧地坪，故实际铺设面积不足836平方米，而4号房系由不同建筑物构筑而成，现原告以厂区内仅原告一家铺设了环氧地坪为由主张4号房内的全部环氧地坪补偿款，并无事实与法律依据，本院结合原、被告陈述，原告证人证言及评估面积、价格等因素，酌情确定该部分补偿为800平方米×80元共计64,000元。三、就原告无法正常经营办公，被迫解聘员工所支出相关的费用及另行承租经营场所的租金的争议，审理中原告表示目前未再继续经营并提供了《劳动合同提前解除协议书》、付款凭证等材料用于证明解聘员工损失的实际发生，但原、被告签订的《厂房租赁合同》未对该方面内容进行约定，而原告在审理中亦陈述自2016年年底就知道系争房屋需要动迁，且合同约定的租赁期限也将于原告因动迁而办理后的2017年12月9日届满，故原告因暂停经营而解除与员工之间的劳动关系仍主要基于自身经营决策，与系争房屋因动迁而由被告提前收回并无关联。另外，原告虽提供《租房协议》及有关付款凭证用于证明另行租房所产生的费用，但该《租房协议》承租房屋系普通住宅，无法证明与原告生产经营之间的关联，故由原告承担对此举证不利的后果。因此，本院对原告主张的无法正常经营办公，被迫解聘员工所支出相关的费用及另行承租经营场所的租金的请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告上海周武水洗有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海百溢防水布有限公司已付租金3万元；二、被告上海周武水洗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百溢防水布有限公司停产、停业损失费497,921.60元；三、被告上海周武水洗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百溢防水布有限公司环氧地坪补偿款64,000元；四、驳回原告上海百溢防水布有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,719元，减半收取计5,859.50元，由原告上海百溢防水布有限公司负担1,480元，被告上海周武水洗有限公司负担4,379.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一八年八月八日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。