福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初4897号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：范良葫，男，1989年12月2日出生，汉族，住广西灵川县。 第三人：中国农业银行股份有限公司南安霞美支行，住所地福建省南安市霞美镇大霞美。 负责人：戴志超，该支行负责人。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）与被告范良葫、第三人中国农业银行股份公司南安霞美支行（以下简称“农业银行南安霞美支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼，被告范良葫、第三人农业银行南安霞美支行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与范良葫签订的合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及其附件，并要求范良葫立即将址在南安市霞美镇滨江机械制造基地丽景新城xx号楼xxx室的房产腾空返还给港通房地产公司；2.范良葫立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.范良葫向港通房地产公司支付违约金118759.4元；4.范良葫向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息18982.65元；5.范良葫向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师费5000元。事实和理由：范良葫于2016年1月13日与港通房地产公司签订合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及其附件，由范良葫向港通房地产公司购买址在南安市霞美镇滨江机械制造基地丽景新城xx号楼xxx室的房产，该房产总建筑面积共129.65平方米，总价款592797元。范良葫选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付183797元，其余房款410000元由范良葫向银行申请办理按揭贷款支付。讼争房产于2016年1月21日通过南安市房地产管理处的合同备案及预告登记。范良葫与中国农业银行股份公司南安霞美支行（以下简称“农业银行南安霞美支行”）签订《个人住房借款合同》，贷款金额410000元，贷款期限20年，港通房地产公司向农业银行南安霞美支行的本笔贷款承担阶段性连带保证责任。借款后，因范良葫没有按时农业银行南安霞美支行履行还款义务，导致港通房地产公司截止到开庭之日多次替范良葫偿还按揭贷款本息共计18982.65元，因范良葫继续逾期，导致农业银行南安霞美支行要求港通房地产公司承担连带清偿责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第一条第7款项“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并赔偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现因范良葫的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任替范良葫偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催促，范良葫也未能将港通房地产公司代为偿还的款项支付给公司。出现了《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求范良葫将讼争房产腾空返还给港通房地产公司，并要求范良葫协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时要求范良葫根据合同及其附件的约定承担违约责任。 范良葫、农业银行南安霞美支行未作答辩。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，范良葫、农业银行南安霞美支行未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《业务凭证》、《委托代理合同》及《福建增值税普通发票》、《个人住房借款合同》、《业主验楼交接表》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的在南安市霞美镇滨江机械装备制造基地2010Ｇ01号地块规划范围内开发建设出售普通商住楼的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房房屋所有权证。2016年1月13日，港通房地产公司与范良葫签订合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件十二《补充协议》等内容，双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，范良葫向港通房地产公司购买址在南安市，建筑面积共129.65平方米，单价为4580元，总金额为593797元。合同第六条及附件六《合同补充协议》第一条约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款计183797元，其余房款计410000元由买受人向银行（或公积金管理机构）申请按揭贷款支付……7、出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，得另向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担……合同签订后，范良葫向港通房地产公司支付购房款183797元，余款410000元由范良葫向农业银行南安霞美支行办理了按揭贷款予以支付。2016年1月28日，范良葫与农业银行南安霞美支行签订编号为xxxxxx号的《个人住房借款合同》一份，港通房地产公司为范良葫贷款提供阶段性连带保证担保，但范良葫未依合同的约定向农业银行南安霞美支行按时足额偿还贷款本息，导致港通房地产公司代范良葫偿还拖欠的贷款本息。截至2018年3月28日，港通房地产公司已代范良葫偿还贷款本息18982.65元（超过三个月的按揭还款数），2018年4月30日代偿本息2694.79元、2018年5月25日代偿本息2692.03元、2018年6月26日代偿本息2692.59元，共计8079.41元（因港通房产公司没有主张，本案不予处理）。本案商品房已于2016年2月28日办理交房手续。港通房地产公司因本案支付律师代理费5000元。 本院认为，港通房地产公司与范良葫签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，范良葫向农业银行南安霞美支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。范良葫未依合同的约定向农业银行南安霞美支行按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，港通房地产公司代范良葫向偿还了部分贷款本息（超过三个月的按揭还款数）。依照双方签订的附件六《合同补充协议》第一条第7项“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，得另向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，港通房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件），合理合法，本院予以支持。本案合同已办理网签备案登记手续，港通房地产公司并于2016年2月28日将本案商品房交付给范良葫，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，港通房地产公司要求范良葫协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，将址在南安市霞美镇滨江机械制造基地丽景新城xx号楼xxx室的房产腾空返还给港通房地产公司，并要求范良葫支付违约金118759.4元（按总房款593797的20%计算）、代垫的个人按揭贷款本息18982.65元符合法律规定，予以支持。关于港通房地产公司主张的因本案而支付的律师费5000元，因本案《商品房买卖合同》没有明确约定律师费，视为没有约定，该主张没有事实与法律依据，本院不予支持。因《商品房买卖合同》已解除，港通房地产公司需将购房款返还给范良葫，但范良葫未在本案中提出请求，故对于港通房地产公司应返还范良葫的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给范良葫的款项，则应提交给有关司法机关。本案中，农业银行南安霞美支行没有提出独立的诉请，因此农业银行南安霞美支行与范良葫、港通房地产公司的金融借款合同纠纷，本案不予处理，双方可另行处理。范良葫、农业银行南安霞美支行经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与范良葫于2016年1月13日签订的编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》（包括附件）； 二、范良葫应于本判决生效后十日内将址在南安市霞美镇滨江机械制造基地丽景新城xx号楼xxx室的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、范良葫应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续； 四、范良葫应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金118759.4元； 五、范良葫应于本判决生效后十日内偿还南安市港通房地产开发有限公司已代还中国农业银行股份公司南安霞美支行的贷款本息18982.65元； 六、驳回南安市港通房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9738元，减半收取计4869元，范良葫负担4845元，南安市港通房地产开发有限公司负担24元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一八年八月十六日 书记员  杨雯君 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -9-