中华人民共和国广东省珠海横琴新区人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤0491民初432号之三原告：陈志健，男，1990年6月6日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萌，广东莱恩律师事务所实习律师。被告：杜永（英文名：ＴＵＷＡＹＮＥＴＩＥＮ），男，1961年11月22日出生，美国公民，住珠海市××路××号××单元××房。委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。第三人：邓奕良，男，汉族，1966年10月17日出生，住珠海市香洲区。第三人：曾晓芸，女，汉族，1968年8月8日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：肖流军，广东瀛凯邦律师事务所律师。第三人：张瑞贤，男，汉族，1970年8月5日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。原告陈志健诉被告杜永、第三人邓奕良、曾晓芸、张瑞贤侵害集体经济组织成员权益纠纷案，本院于2017年5月9日立案受理，依法组成合议庭，于2018年1月5日、2018年4月11日、2018年8月13日公开开庭审理，原告陈志健委托诉讼代理人邵健、刘萌，被告杜永及其委托诉讼代理人吴毓斌，第三人曾晓芸及其与邓奕良共同委托诉讼代理人肖流军，第三人张瑞贤委托诉讼代理人杜锦秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈志健向法院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告应立即依约将其名下位于拱北联安路1号2单元804房交付并办理产权转移登记至原告名下；2.请求判令被告向原告承担违约责任，向原告支付违约金人民币40万元；3.请求判令被告支付原告为实现合同权利支出的包干处理费用人民币5万元；4.请求判令被告按照每月6000元的标准支付2015年9月2日至房屋交付之日止的占用费（暂计至2017年4月2日，共计人民币114000元）。事实与理由：原告和被告于2014年11月3日签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其名下的珠海市××路××号××单元××房（粤房地权证珠字第Ｃ××8号）以人民币200万转让给原告。原告于2014年11月3日向被告支付了200万元购房款（含80万元定金），被告也向原告出具了收据。但由于被告的原因一直未办理房产转移登记手续，双方于2015年1月3日签订了《房地产买卖合同补充协议》，原告同意被告办理房产过户手续期限延长至2015年9月1日。但该期限届满后，虽经原告多次催促，被告仍拒绝交付房屋及办理转移登记手续，故诉至法院。被告杜永辩称，本案房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保，各方真实的法律关系为民间借贷关系，不是房屋买卖关系。出借人为第三人张瑞贤，借款人为第三人邓奕良，杜永以房屋买卖的形式为借款做担保。第三人邓奕良、曾晓芸同意杜永的意见。第三人张瑞贤称，我方认为我方与第三人邓奕良之间存在其他经济纠纷，但是与本案房屋买卖交易毫无关系，我方将另外起诉解决。本案房屋买卖是原告与被告之间的买卖关系，与我方没有任何关系。本院经审理查明：2014年11月3日，杜永（卖方）、陈志健（买方）、邓奕良（担保方）、曾晓芸（担保方）签订《房地产买卖合同》，第一条约定杜永将其所有的珠海市××路××号××单元××房（粤房地权证珠字第Ｃ××8号）转让给陈志健。第二条约定转让价为人民币贰佰万元整，产权过户过程中所需的税费由双方按国家规定各自承担。第三条第1款约定付款方式为合同签订之日，陈志健支付购房定金人民币捌拾万元整，杜永将该房产相关证件交陈志健保管，三天后再支付剩余房款人民币壹佰贰拾万元整。第三条第2款约定双方于2015年1月3日前为办证期，办证日期前需办理完所有过户登记所需办理的事宜（包括杜永注销抵押登记、甲方缴清买卖所产生的税费等），双方办理产权过户手续。第三条第3款约定如杜永未能在办证日期前完成所有过户手续前需办理的事宜并办结过户登记，则需向陈志健申请给予宽限期，但需按照每30日支付5%（杜永已收取的全部款项，包括房款、陈志健代杜永支付的各种费用等。不足30日按30日计，且需在申请给予宽限期前付清）的标准支付违约金。在杜永支付违约金的情况下，陈志健应给予杜永30日的宽限期。合同第五条约定自杜永收到房款（人民币贰佰万元整）后，即将该房产交付陈志健，该房产产权自此转移陈志健所有。合同第六条约定第1款约定，该房产出现以下情形之一，均视为杜永违约。届时，陈志健有权选择要求解除合同并退还房款；或要求继续履行本合同，确认该房产归陈志健所有并办理过户登记。无论陈志健要求解除合同还是继续履行合同，均有权要求杜永除按本合同上述各条款约定支付违约金及利息外，另按照本合同总价款的20%支付违约金，并要求杜永承担陈志健为实现债权而支出的处理费用人民币5万元（限于律师费、误工费、交通差旅费等，包干核算，无需另行提供票据），其他诉讼、评估、拍卖、房屋交易税费等凭票据由杜永承担。合同第六条第2款约定如陈志健逾期5日未按时足额支付购房款，杜永有权单方面解除本合同，但需退还所收全部房款。此份《房地产买卖合同》未就邓奕良、曾晓芸权利义务做出约定。2014年11月3日，杜永出具委托收款证明一份，内容为：现委托曾晓芸代收本人出售位于珠海市××路××号××单元××房的售房款，人民币贰佰万元整（小写：￥2000000），收款名称：曾晓芸，收款账号：6228********，开户行：农业银行珠海东门支行。当天，罗芳云分两次向曾晓芸转账付款，分别为人民币150万元和100万元，附言为“代陈志健付房款”。2014年11月3日，杜永出具一张定金收据，内容为：本人杜永（身份证号码：21********），今收到由罗芳云身份证号码460022197403××××交来的因2014年11月3日与陈志健签订的《房产买卖合同》下的购房定金人民币伍拾万元整。同日，杜永出具一份定金收据，内容为：本人杜永（身份证号码2********）今收到由陈志健交来的因2014年11月3日双方签订的《房产买卖合同》下的购房定金人民币捌拾万元整。同日，杜永还出具一份房款收据，内容为：本人杜永（身份证号码21********）今收到由陈志健交来的因2014年11月3日双方签订的《房产买卖合同》下的购房款人民币壹佰贰拾万元整。2015年1月3日，陈志健和杜永签订一份《房地产买卖合同补充协议》，约定杜永因需补办婚姻状况证明、美国联邦和州税等手续，经买卖双方协商，双方同意将房产过户手续延后至2015年9月1日。逾期办理，则视为违约，卖方须赔偿卖方一切经济损失。对于罗芳云代陈志健支付的房款（250万元），陈志健称其中50万元是罗芳云出借给曾晓芸的借款。陈志健称与罗芳云核对后确认收到曾晓芸支付的732500元（2014年12月5日的132500元、2015年4月30日的10万元、2015年5月8日的10万元、2015年5月11日的10万元、2015年5月22日的5万元、2015年5月27日的10万元、2015年6月4日的15万元），这部分款项是曾晓芸偿还给罗芳云的借款本息（本金50万元），借款利率为月利率6.5%，从2014年11月3日至2015年6月4日共214天的利息是231833.33元。罗芳云的收款账号是由陈志健提供给邓奕良的。对于至今未办理过户手续的问题，杜永、邓奕良、曾晓芸主张是因为有偿还借款的行为，且该房屋买卖合同只是借款合同的担保，故没有实际履行。本院依原告申请，对涉案房屋从2015年9月至2018年2月期间的租金水平进行评估，广东正拓土地房地产与资产评估有限公司确定涉案房屋从2015年9月至2018年2月期间的租金总值共计148781元。本院依被告申请对涉案房屋在2014年11月3日的价值进行评估，广东正拓土地房地产与资产评估有限公司确定涉案房屋在2014年11月3日的价值为2701023元。庭审中，本院询问原告如果本院将涉案房屋买卖合同认定为民间借贷合同的担保，原告是否变更诉讼请求时，原告表示不变更诉讼请求。本院认为，双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确定该合同合法有效。双方对于该合同的性质有分歧，而这决定了双方之间构成何种法律关系，这也是确定原告陈志健的各项诉讼请求是否应进行审理的前提条件。对此，本院分析如下：一、涉案《房地产买卖合同》的约定有以下与一般房屋买卖合同不同之处。1、合同中设定了担保方，但并未约定担保人权利义务；2、合同约定了办证时间，但同意给予杜永以每30天支付5%标准的违约金条件来申请宽限期的权利；3、合同分别就杜永违约和陈志健违约做出约定，但对违约时所承担的违约责任明显不对等，在杜永违约的情况下，杜永需要支付总价款20%的违约金及陈志健为实现债权而支出的费用5万元，其他诉讼、评估、拍卖、房屋交易税费等凭票据由杜永承担，而陈志健逾期未按时支付购房款，杜永仅有权解除合同，且仍需退还所收全部房款；4、经评估机构确定，涉案房屋在合同签订日的价值为2701023元，而涉案房屋买卖合同约定的房款仅为200万元。二、涉案《房地产买卖合同》的履行有以下与一般房屋买卖合同不同之处：1、房款由担保人之一的曾晓芸收取，而在其后，曾晓芸分数次往陈志健提供的账户中支付款项；2、涉案《房地产买卖合同》约定了杜永在收到购房定金（实际收到定金时间为2014年11月3日）后时应该将房产等相关证件交给陈志健保管，但至今房产证等文件仍有杜永持有；3、涉案《房地产买卖合同》约定了杜永在收到房款（实际收到的时间为2014年11月3日）后应即将房产交付给陈志健，但该房屋至今仍由杜永占有，陈志健也未提供证据证明其曾向杜永主张过权利；4、合同约定的办理过户登记时间为2015年1月3日，补充协议延长至2015年9月1日，但至今双方未办理房屋过户手续，陈志健也未提供证据证明其曾向杜永主张过权利。结合上述分析，涉案合同名为房屋买卖合同，但其约定与一般房屋买卖合同存在较大区别，而在实际履行过程中，在曾晓芸支付了款项的情况下，陈志健也并未积极主张自己权利，本院认为涉案房屋买卖合同为借款关系所进行的担保具有高度盖然性。在原告表示不变更诉讼请求的情况下，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定如下：驳回原告陈志健的起诉。本案案件受理费人民币9440元（原告陈志健已预交）待本裁定生效后予以退还原告陈志健；保全费人民币3340元，由原告陈志健负担；评估费人民币11253元，由原告陈志健负担人民币2000元，由被告杜永负担人民币9253元。如不服本裁定，原告陈志健可在裁定书送达之日起十日内，被告杜永可在裁定书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  葛阳辉人民陪审员  龙 高人民陪审员  黄毅江二〇一八年八月二十二日书 记 员  何绍峰