浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0604民初7109号 原告：广东中奥物业管理有限公司上虞分公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道江东北路**百官广场**，统一社会信用代码91330604677204996U。 负责人：陈卓，副总裁。 委托诉讼代理人：吴科，男，成年，公司员工。 被告：俞杰伟，男，1980年11月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 原告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司诉被告俞杰伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理，依法适用简易程序于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司的委托诉讼代理人吴科、被告俞杰伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费8771元、违约金1098元；2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，因原告计算有误，现原告请求判令被告支付原告物业费8770元，同时变更诉讼请求要求被告支付违约金483元。事实和理由：2014年7月19日，原、被告签订《物业委托服务合同》一份，约定：由原告向被告位于锦江玫瑰园15-1103业主房产提供物业服务，并对物业管理服务的相关事项进行了明确约定。根据该合同，被告应按期交纳物业费，但被告至今仍未交纳2016年2月1日起至2018年12月31日的物业费8771元，欠付违约金1098元，合计9869元，该款经原告多次催交未果，故原告向法院起诉，诉讼请求如前。 被告俞杰伟辩称，原告没有对房屋公共部位、公共设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，监控室无人值班，亮化灯不亮，门卫深夜睡觉或无人，门卫上班玩手机，树死了不补种，绿化无人管，绿化不修剪，路面破了不修，违章建筑不管，小区野狗野猫较多。被告根据原告要求交了装修押金，把空调外机全部装在后面，买了一拖五的，但制冷效果不好，而现在小区的空调外机到处乱挂，被告现在需要换成一拖一的，这个损失谁来承担。地。地下室根本不能停车是水，也没有开灯，一下雨地下室都可以养鱼了，被告已经一年多没去下面停车了，地，地下车位的物业费怎么能收/div> 原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供以下证据： 1、《前期物业管理服务协议》一份，以证明原告为锦江玫瑰园小区提供物业服务的事实。 2、催缴函一份，以证明原告向被告催交物业费。 被告向本院提供了以下证据： 3、照片23张，以证明小区违章建筑多，屋顶瓦片掀掉造阳台，车库进出的地方直接开门，有安全隐患，车子乱停，连卡车也可以停放在小区，景观灯从来没有开，一开始我们进小区的时候连照明灯也没开，物业广告费收入没有公开，流动超市设立在消防平台，前期小区有将近两个月没有清扫垃圾，向小区物业反映了一下，打扫卫生的阿姨居然把被告家门口的消防栓打开了，电梯里面漏水，花死了不养护。 被告经质证，对证据1的真实性没有异议，但都是对原告有利的条款。对证据2，催缴函没有收到过，但物业公司在我们门口来张贴过红色的小条子，要我们交物业费。原告经质证，对证据3的真实性没有异议，照片只能代表部分，不能代表全部。绿化我们有专人在修剪的，每年有一到两次在补种，盆景有可能是是个别遗漏的，空调外机本身有地方挂的，但部分业主在外墙挂外机是存在的，这也不应该由物业公司出钱将被告家的空调外机移出来。 被告对证据1的真实性没有异议，对证据1的真实性予以认定。被告对证据2有异议，认为没有收到催缴函，但对原告催讨的事实无异议，故对原告曾向被告催讨过物业费的事实予以认定。原告对证据3的真实性没有异议，对证据3的真实性予以认定，但因物业服务具有持续性、多样性的特点，照片难以反映物业服务的整体情况，不予认定。 综上，结合本案原、被告的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下： 原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业委托服务合同》生效之日止，在此期间所提供的物业管理服务；物业费标准为高层、多层住宅1.80元/月·平方米建筑面积（含公共水电能耗分摊费），在第一、二个收费周期内，均按1.60元/月·平方米建筑面积标准缴纳（含公共水电能耗分摊），自第三个收费周期起（含第三个收费周期）按本条约定标准执行[即1.80元/月·平方米建筑面积（含公共水电能耗分摊费）]。物业服务费用（包含：高层住宅、多层住宅、叠排住宅、地、地下停车位每12个月为一个周期交纳，乙方应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或实际办理交付手续时间当日，两者以先发生者为准）之日交纳物业服务费，乙方或物业使用人应在每周期起始日起30日内按时向甲方交纳当期物业服务费用，履行交纳义务。乙方应按时交纳物业服务费，如乙方连续三个月未交纳物业服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务费及逾期付款违约金。逾期付款违约金的收取标准为每逾期一日加收欠缴额的千分之三，乙方应承担一切因合理追缴物业服务费等所发生的诉讼费、律师费等实现债权的费用等。 另查明，位于绍兴市上虞区的产权面积为137.86平方米，被告确认至今尚欠原告2016年2月1日至2018年12月31日的物业费（包括车位费）。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应依约履行自己的义务。2016年2月1日起原告为锦江玫瑰园小区提供物业管理服务，被告作为业主应交纳相应的物业费，被告对欠付2016年2月1日至2018年12月31日的物业费8770元亦无异议，故对原告起诉要求被告支付物业费8770元，本院予以支持。对原告要求被告支付以一年的物业费（即2647元）为本自2016年3月1日起至2017年2月28日止按日万分之五计算的违约金483元，系原告对权利的部分放弃，亦不违反法律规定，本院亦予以支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，根据现有被告提供的证据尚不足以证明，且因物业服务的对象系小区全体业主，具有涉众性的特点，若业主对物业服务不满意，可以通过投诉、组建小区业主委员会另聘其他物业企业等方式维权，故对被告的辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告俞杰伟应于本判决生效之日起三日内支付原告广东中奥物业管理有限公司上虞分公司自2016年2月1日至2018年12月31日期间的物业费8770元、违约金483元，合计人民币9253元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告俞杰伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁国芳 二〇一八年八月三十日 书记员  丁碧丹 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。