黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1181民初1056号原告：朱红志，男，1970年1月15日出生，住北安市。委托诉讼代理人：林超，上海海尚律师事务所律师。被告：北安市吉瑞房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91231181684893734X。住所：北安市电业街东工行南。法定代表人：宋继丹，职务总经理。委托诉讼代理人：仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。原告朱红志与被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司（以下简称吉瑞公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱红志及其委托诉讼代理人林超，被告吉瑞公司委托诉讼代理人仲伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱红志向本院提出诉讼请求：请求法院确认朱红志与吉瑞公司签订的《北安市城市房屋拆迁补偿协议》有效。事实和理由：因被告公司开发世贸国际项目需拆迁原告的房屋，原、被告于2011年11月19日签订《北安市城市房屋拆迁补偿协议》。协议约定，原告将坐落于×××，步行街东，产权证号为20060××××号82.88平方米房屋于2011年11月30日前交被告拆除，被告于2013年11月30日前以产权调换的方式在其新建楼房中以建筑面积140平方米的住宅作为回迁补偿，并承诺如不能按期回迁，赔偿给原告造成的一切损失。协议签订后，原告依约将房屋交与被告拆除，但被告并没有依法交房，原告多次催要未果。被告吉瑞公司辩称，1.《北安市城市房屋拆迁补偿协议》无效，应驳回原告诉讼请求。原告在《起诉状》中的诉讼请求是，“请求法院确认朱红志与吉瑞公司签订的《北安市城市房屋拆迁补偿协议》有效”，吉瑞公司认为《北安市城市房屋拆迁拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）无效，应当驳回其诉讼请求。第一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）规定，吉瑞公司与原告签订的《拆迁补偿协议》）无效。吉瑞公司确实在2011年11月19日与原告签订了《拆迁补偿协议》。然而，根据国务院2011年1月21日公布并施行的《征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：…（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；…”，本案争议房屋，即吉瑞公司开发建设的工程项目属于对旧城区改造项目，北安市发展和改革委员会2010年9月8日北发改字（2010）137号《文件》能够证实该事实，《文件》批复如下：“一、为了加速老城区改造，改善市民居住条件，同意建设吉瑞庄园商住小区工程”，因此，应当适用《征收与补偿条例》上述条款规定，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。又根据《征收与补偿条例》第二十七条规定：“…禁止建设单位参与搬迁活动”，进一步明确了建设单位不能参加搬迁活动的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。如上所述，吉瑞公司与原告签订的《拆迁补偿协议》违反了《征收与补偿条例》的强制性规定，因此无效。第二、按照已经发生法律效力的判决应当确定无效。黑河市中级人民法院针对吉瑞公司与吴士兴的此类性质案件，于2012年11月16日作出的（2012）黑中民初字第10号民事判决书认定：“本案中被告吉瑞房地产公司在不具备征收补偿主体资格的情况下与原告吴士兴于2011年3月16日签订房屋产权调换协议书的行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定无效。第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。故原、被告签订的合同自始无效，原告吴士兴的诉讼请求没有法律依据，本院无法支持。”吉瑞公司与原告的《拆迁补偿协议》性质与（2012）黑中民初字第10号民事判决书的《产权调换协议书》性质完全一样，当然应当有相同的判决结果。2.《拆迁补偿协议》涉及房屋已经不存在，认定是否有效没有意义。本案原告只是请求确认合同效力，不涉及房产交付事宜。然而，吉瑞公司应当予以说明，因原告妻子肖红艳以商服房屋为标的与吉瑞公司签订一份《房屋拆迁安置拆迁补偿协议》，其中约定给其回迁补偿面积为商服楼房合计268.8平方米，而房产测绘部门实际测绘面积为294.82平方米，比约定面积大约多出26平方米。吉瑞公司认为多出的商服楼房面积26平方米的价值远远大于本案争议住宅面积的价值，因此在分配楼房时不应当再给付原告住宅，故已经不存在可以分配给原告的住宅，因此《拆迁补偿协议》是否有效没有实际意义。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告对其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：一、《北安市城市房屋拆迁补偿协议》1份（第0243号）。旨证明，原、被告双方签订的房屋拆迁补偿协议内容合法有效，被告应当按合同约定履行，交付140平方米的住宅楼房。被告吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对协议的真实性无异议，认为协议无效。除被告方答辩理由外，该协议体现被拆迁房屋登记所有人为全寿稳，而签订协议的为原告，也是协议无效的理由之一。二、被拆迁房屋产权证复印件1份。旨证明，原告对被拆迁具有所有权，客观存在。被告吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据的真实性无异议，登记权利人为全寿稳，恰恰说明原告主体不适格。被告对其抗辩理由及主张向本院提交了如下证据：（2012）黑中民初字第10号民事判决书复印件1份。旨证明，案涉的房地产开发项目属于旧城区改造，应当由政府或主管部门予以征收，企业与被拆迁人签订的拆迁补偿协议被黑河市中级人民法院认定无效。原告朱红志质证意见：对该证据的真实性无异议。中国不适用判例法，该判决对本案没有约束力。个案事实存在差异，不具有类比性，该判决不具有参照性。根据当事人的举证及本院对证据的认证，结合原、被告庭审过程中的陈述，本院确定本案的事实如下：2011年11月19日，原告朱红志（被拆迁人）与被告吉瑞公司（拆迁人）签订《拆迁补偿协议》，内容为，“为了加快北安市城市建设，甲方根据《城乡规划法》、《房地产开发法》及相关法律法规的规定，经北安市政府及有关行政部门的批准，双方协商一致，现就房屋拆迁补偿事宜，达成如下协议：第一条、被拆迁房屋坐落于×××，步行街东，房屋所有权证为20060××××号，登记人为全寿稳，为乙方所有，乙方保证拥有完全产权，因所有权纠纷给甲方造成损失由乙方承担。第二条、甲、乙双方协商一致，决定以产权调换的方式对乙方予以回迁补偿，被拆迁房屋的残余价值归甲方所有，甲方收取乙方的房屋所有权证和土地使用权证。第三条、甲方拆迁乙方所有权证书登记面积为82.22平方米的房屋。第四条、乙方同意于2011年11月30日前，将被拆迁房屋腾空，交给甲方拆除，逾期不交，给甲方造成的损失由乙方承担。第五条、甲方在拆迁范围内以新建楼房中面积为140平方米的住宅给乙方作为回迁补偿，乙方不再向甲方提出其他要求。第六条、甲方保证在二年内回迁，如因特殊原因到期不能回迁，甲方赔偿乙方因不能回迁而造成的全部损失。第七条、甲乙双方保证按照本合同约定的内容履行，违约方因违约行为给对方当事人造成的损失承担全部赔偿责任。第八条、此合同一式两份，双方各持一份，自双方签字时生效”。协议签订后，被告将原告被拆迁房屋拆除，进行房地产开发建设。吉瑞公司委托诉讼代理人称，该工程现已施工完毕，陆续有业主入住，但还没有办理工程竣工验收备案。另查，根据（2012）黑中民初字第10号民事判决书中体现该案审理过程中，北安市人民法院调取的证据有《建设用地规划许可证》1份，证实吉瑞公司于2010年9月7日取得案涉土地的国有土地使用权，用于开发建设房地产项目。本院认为，根据原、被告诉辩意见，归纳本案争议焦点，一是原告是否为本案适格主体；二是原、被告签订的《拆迁补偿协议》是否合法有效。关于原告是否为适格主体的问题。本院认为，原告购买登记人为全寿稳的被拆迁房屋，只是没有在房产管理部门进行变更登记，依据买卖关系，原告朱红志已经取得相应的财产权利。根据原、被告签订的《拆迁补偿协议》第一条“被拆迁房屋坐落于×××，步行街东，房屋所有权证为20060××××号，登记人为全寿稳，为乙方所有，乙方保证拥有完全产权，因所有权纠纷给甲方造成损失由乙方承担”，从其约定内容看，被告在明知该被拆迁房屋登记人为全寿稳的情形下，认可朱红志为该房屋的实际权利人，并与其签订《拆迁补偿协议》。据此足以认定，原告有权依据《拆迁补偿协议》向被告主张权利，被告抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于《拆迁补偿协议》的效力问题。《征收与补偿条例》公布实施的时间为2011年1月21日，而吉瑞公司在2010年9月7日即取得被拆迁房屋所在土地的国有土地使用权，用于建设房地产项目。虽然《拆迁补偿协议》签订时间在《征收与补偿条例》公布实施后，但根据吉瑞公司取得国有土地使用权时间，可以认定其工程立项、建设用地审批等建设行为均在《征收与补偿条例》实施之前，而工程建设项目从立项、审批、建设直至竣工是一个连续的过程，且被告委托诉讼代理人庭审称，该建设项目已经施工完毕，但至今未办理竣工验收。故被告与原告签订《拆迁补偿协议》的行为是否违反法律、法规的强制性规定，应当从工程立项至竣工的整个过程予以评价，不能仅从《征收与补偿条例》公布实施的时间进行评价。据此，应当认定朱红志与吉瑞公司签订的《拆迁补偿协议》合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，判决如下：原告朱红志与被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司签订的《北安市城市房屋拆迁补偿协议》为有效合同。案件受理费100.00元，由被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员 刘 亮二〇一八年八月三十日书记员 刘秀丽