湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终2489号上诉人（原审被告）：襄阳市樊城区新未来幼儿园，住所地襄阳市樊城区泰跃朝阳小区。法定代表人：雷鸣，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：咸奇，湖北巨天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玲玲，湖北巨天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳市樊城区小博士幼儿园，住所地襄阳市樊城区人民路30号冠通上城小区。法定代表人：黑永玲，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：吴扬，湖北三顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洛菲，湖北三顾律师事务所律师。上诉人襄阳市樊城区新未来幼儿园（以下称新未来幼儿园）因与被上诉人襄阳市樊城区小博士幼儿园（以下称小博士幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新未来幼儿园上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项，认定双方的不定期房屋租赁合同期限截止到2019年6月30日止，并确认上诉人对本案诉争房屋享有部分管理权；二、撤销原审判决第二、三项，改判上诉人于2019年6月30日前腾退本案诉争房屋，并按每月2.5万元的租金标准向被上诉人支付租金；三、维持原审判决第四项；四、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人租赁的房屋系被上诉人与其他出资人共同购买，其中上诉人对房屋主权份额的30%部分享有管理权，上诉人无视其他出资人的意愿，单独提出解除租赁合同是不合理、不合法的。二、在与湖北金环房地产开发有限公司的房屋租赁合同到期后，上诉人仍按租赁合同约定向被上诉人支付租金，被上诉人也接收了上诉人的租金，被上诉人却因与上诉人就合作办学未达成一致意见，选择在上诉人正常进行招生时，突然解除租赁合同，并公然采取暴力的方式驱赶上诉人，其行为实在有违诚实守信原则，对上诉人来说是十分不公平的。三、上诉人租赁房屋的用途是幼儿教育工作，其工作的特殊性质也决定了其特殊房屋承租方的身份，需要考虑教育效果与社会效果的统一。目前，上诉人园内尚有多名幼儿已经开始学前班的学习，对于这些幼儿和家长而言，这一阶段的学习十分关键，如果不能将此阶段的学习正常延续到2019年6月30日，将会严重影响教育的质量，也影响这一年龄段幼儿的学习和成长效果。综上，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，被上诉人主张物权受到妨害，但是上诉人却认为被上诉人在行使物权的过程中并没有遵守法律和社会公德，在行使物权保护请求权的过程中并没有征得物权共有人的一致同意和认可，在租赁期限届满后没有给予上诉人合理的期限来解决合同到期后的善后事宜，更是在接收了上诉人支付的租金后强行要求腾退房屋，甚至违法进行打砸。等等一系列的行为不仅违反了公序良俗，更是违反了法治精神。因此，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正。小博士幼儿园辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。小博士幼儿园向一审法院起诉请求：1.判令新未来幼儿园立即将位于樊城区泰跃朝阳小区22幢1－3层房屋完好无损的腾退给原告；2.判令新未来幼儿园自2017年9月30日起至实际交付之日止，按照每月33000元标准支付房屋占用费；3.由新未来幼儿园承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月26日，襄樊纯昊投资有限公司与襄樊泰跃朝阳国际蒙台梭利幼儿园签订一份《房屋租赁合同》，约定将襄樊纯昊投资有限公司所有的朝阳会所幼儿园1374平米的房屋出租给襄樊泰跃朝阳国际蒙台梭利幼儿园使用，租赁期限自2009年9月1日起至2016年8月30日止，并就其他相关权利义务进行了约定。后来在租赁期间，襄樊纯昊投资有限公司将该出租房屋的权利义务转由金环公司享有，襄樊泰跃朝阳国际蒙台梭利幼儿园于2011年5月18日由襄阳樊城区教育局批准，更名为襄阳樊城区新未来幼儿园。2012年9月29日，金环公司与新未来幼儿园签订一份《补充协议》，约定自2012年9月1日其至2013年8月31日止的房屋租金调整为年租金25万元，以后期间的租金在前一年度租金标准的基础上上浮5％，于每年的8月30日前一次性交清下年度租金，原合同中其他条款不变。2015年1月19日，金环公司将出租给新未来幼儿园使用的房屋其中1060.93平米房屋出售给小博士幼儿园，并于当年2月26日办理了房屋所有权证，共有情况为小博士幼儿园单独所有。2015年8月25日，金环公司收取新未来幼儿园2015年9月1日至2016年8月31日房屋租金289380元。2017年6月4日，小博士幼儿园向新未来幼儿园发出《催收租金函》，告知新未来幼儿园租用房屋其已取得所有权，要求向其交付已使用期间的自2016年9月1日至2017年6月30日止10个月租金25万元（月租金25000元），除去王亚坤已领取5万元，实际交付20万元，并注明了汇款的账号和不按时交付租金的后果。2017年6月7日，新未来幼儿园负责人雷鸣向小博士幼儿园对公账户汇款20万元。2017年6月30日，新未来幼儿园向小博士幼儿园转账35万元用于交付后期租金，2017年8月18日，小博士幼儿园留足三个月租金7.5万元后，将其余的27.5万元退回给新未来幼儿园，以示终止双方租赁合同。另查明，小博士幼儿园与新未来幼儿园就本案房屋的租赁期满后的续租事项进行过多次的沟通、协商，也曾经因腾退房屋出现过诉讼纠纷和过激行为。2017年7月6日，小博士幼儿园负责人的丈夫到新未来幼儿园将窗户玻璃砸破10余块，引起报警后出警解决。2017年7月20日小博士幼儿园到襄阳市樊城区人民法院向新未来幼儿园提起排除妨碍之诉，后撤回起诉。2017年8月23日，小博士幼儿园在襄阳日报刊发要求新未来幼儿园腾退房屋的通知。2017年10月20日，小博士幼儿园向新未来幼儿园发出解除不定期租赁房屋的通知。2017年11月14日，小博士幼儿园到襄阳长信公证处公证向新未来幼儿园邮寄送达“解除不定期租赁合同通知书”的证据保全。双方因房屋租赁问题长期多次协商未果，小博士幼儿园于2018年1月3日再次向襄阳市樊城区人民法院提起诉讼，在诉状中陈述要求新未来幼儿园腾退房屋，并支付占用房屋使用费。襄阳市樊城区人民法院于2018年1月22日向新未来幼儿园送达了该诉状。以上事实，有租赁合同及补充协议、房屋所有权证、催收租金函、公证书、银行转账凭证及双方当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，新未来幼儿园早于2009年6月与襄樊纯昊投资有限公司签订本案争议房屋的租赁合同，后来金环公司承受了襄樊纯昊投资有限公司租赁合同中的权利和义务，直至与新未来幼儿园将合同履行到2016年8月31日合同期满。期间虽然小博士幼儿园于2015年1月19日与金环公司签订本案争议房屋的购买合同，并于2015年2月26日取得该房屋的所有权，但未就已取得该房屋所有权后向房屋的承租人新未来幼儿园主张租赁合同的权利。新未来幼儿园也未因小博士幼儿园取得该房屋所有权向其履行原租赁合同中约定的义务。因此，本案争议的房屋租赁合同主体仍然为新未来幼儿园与金环公司，该合同已于2016年8月31日期满。该合同期满后，新未来幼儿园继续使用原租赁房屋开办幼儿园，并向小博士幼儿园提出过继续租赁的请求，小博士幼儿园未能予以认可，并向新未来幼儿园提出腾退房屋事宜，但终因双方未达成合意签订新的租赁合同或腾退房屋。2017年6月4日，小博士幼儿园向新未来幼儿园发出催收租金通知，要求交付已使用房屋10个月期间的租金（截止到2017年6月30日止），新未来幼儿园收到通知后，及时交付了租金25万元（月租金2.5万元）。依此，应当视为双方已形成不定期房屋租赁关系。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期的租赁，当事人可以随时提出解除合同。现小博士幼儿园向一审法院起诉，请求与新未来幼儿园解除合同，将租赁的房屋腾退交付给小博士幼儿园，符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到新未来幼儿园租赁房屋的用途是幼儿教育，腾退期限可限定在2019年1月31日学期结束时。关于小博士幼儿园诉讼中要求新未来幼儿园腾退房屋的同时，要求新未来幼儿园自2017年9月30日起至实际向小博士幼儿园交付房屋时止，按每月33000元的标准支付租金的问题。一审法院认为，因双方没有签订租赁合同，也没有约定租金的数额，在双方发生房屋是否存在租赁的纠纷后，小博士幼儿园单方做出房屋的租金价格评估意见，因不符合相关法律规定，对新未来幼儿园不产生法律效力。故对小博士幼儿园该项诉讼请求，一审法院不予支持，应当按照双方在不定期租赁期间已履行的每月25000元支付租金。关于新未来幼儿园辩称小博士幼儿园的主体资格不适格问题。经审理查明，本案争议的出租房屋，由该房屋的产权登记证内容显示，房屋的所有权人为小博士幼儿园，共有情况为单独所有，看不出此房存在有共有人。即使该房屋购买时可能存在多名自然人出资购买，但在产权登记时没有登记为各自按份共有，仍然登记在产权人小博士幼儿园名下，其产权的主体属于小博士幼儿园。况且在本案诉讼中也没有其他该房屋的权利人对小博士幼儿园主张权利提出异议。故新未来幼儿园提出的小博士幼儿园起诉主体资格不适格，没有事实依据和法律依据，要求驳回小博士幼儿园起诉的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。关于新未来幼儿园诉讼中提出，小博士幼儿园购买租赁房屋后，不能解除租赁关系，应当在租赁期满后继续签订租赁合同的问题。根据本案查明的事实看，小博士幼儿园购买该房屋后，新未来幼儿园仍然与原房屋出租人金环公司履行合同，直至期满。在合同期内，新未来幼儿园并未向小博士幼儿园支付租金及履行合同其他义务。因此，一审法院认为本案不存在买卖不破租赁的情形。至于租赁合同期满后，新未来幼儿园有意继续租用，并提出享有优先承租权，此亦符合法律规定。但小博士幼儿园没有再行出租意向。同时，从双方协商情况看，最终没有达成合意，且双方为解决租赁房屋矛盾出现激化，直至报警处理。本案在审理过程中，也本着促进双方解决纠纷达成租赁合意，一审法院曾多次与双方沟通协商，终因双方互不信任而失败告终，双方已失去租赁关系及相互合作的基础。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、小博士幼儿园与新未来幼儿园之间形成的不定期房屋租赁合同于2018年1月22日解除；二、新未来幼儿园于2019年1月31日前，向小博士幼儿园支付自2017年9月30日起至2018年1月22日止的房屋租金93333元（按每月2.5万元计算，共3个月22天）；三、新未来幼儿园于2019年1月31日前腾退泰跃朝阳小区第22幢1－3层2室房屋，交付给小博士幼儿园。并支付自2018年1月23日起至实际腾退房屋之时止的房屋占用费（按每月25000元计算）；四、驳回小博士幼儿园的其他诉讼请求。如逾期履行上述义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费10790元，由新未来幼儿园负担。本院认为，不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示的手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为。本案争议的出租房屋，由该房屋的产权登记证内容显示，房屋的所有权人为小博士幼儿园，共有情况为单独所有，并未登记为各自然人各自按份共有，其产权的主体属于小博士幼儿园。且在本案诉讼中也无其他该房屋权利人对小博士幼儿园主张权利提出异议。故上诉人新未来幼儿园提出的被上诉人小博士幼儿园无视其他出资人意愿，无权单独提出解除租赁合同的上诉理由，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人新未来幼儿园上诉还认为，被上诉人小博士幼儿园突然解除租赁合同，违反诚实信用原则。根据本案查明的事实，被上诉人小博士幼儿园于2017年8月23日在襄阳日报刊发布要求上诉人新未来幼儿园腾退房屋的通知。2017年10月20日又再次向上诉人新未来幼儿园发出了解除不定期租赁房屋的通知。故其该上诉理由，依法亦不能成立，本院亦不予支持。因一审法院考虑到上诉人新未来幼儿园租赁房屋的用途是幼儿教育，已将房屋腾退期限限定在2019年1月31日学期结束时，且双方为解决租赁房屋矛盾已激化，被上诉人小博士幼儿园亦不同意继续出租该房屋。故上诉人新未来幼儿园上诉请求将腾退期限延长至2019年6月30日的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，新未来幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10790元，由新未来幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一八年八月二日书记员  周超群