湖南省保靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘3125民初431号 原告（反诉被告）：彭露露，女，1992年3月31日出生，土家族，住保靖县迁陵镇东门街五组。 委托诉讼代理人：解德辉，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雨晴，湖南天地人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湘西自治州东辉房地产开发有限公司，住所地吉首市镇溪办事处武陵东路46号门面。 法定代表人：周成敏，该公司执行董事。 诉讼代表人：湘西自治州东辉房地产开发有限公司管理人。 负责人：易群，湖南四维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章顺，湖南四维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭浩林，湖南四维律师事务所律师。 被告：永顺东辉商业运营管理有限公司，住所地，永顺县灵溪镇棚场街老汽车站旁原中行301号。 法定代表人：周成敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张春生，湖南四维律师事务所律师。 第三人：张晓玲，女，1971年2月24日出生，土家族,湖南省保靖县人，住保靖县迁陵镇国家税务局宿舍。 原告彭露露（反诉被告）与被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称州东辉公司）、永顺东辉商业运营管理有限公司（以下简称永顺东辉公司）、第三人张晓玲确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，被告州东辉公司在应诉的同时提起反诉。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭露露及其委托诉讼代理人解德辉、罗雨晴、被告州东辉公司的委托诉讼代理人章顺、彭浩林、被告永顺东辉公司的委托诉讼代理人张春生、第三人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭露露向本院提出诉讼请求：1、确认州东辉公司管理人于2018年4月10日发布的《解除合同公告》对《保靖东辉商业城租赁合同》不发生解除的效力，其实际约束的双方应当继续履行；2、案件受理费由两被告承担。事实和理由：被告州东辉公司将涉案商铺出售给业主后，双方约定由州东辉公司代理业主进行招商租赁。被告州东辉公司委托永顺东辉公司作为出租方与原告签订了《保靖东辉商业城租赁合同》。现被告州东辉公司因资不抵债，已进入破产程序。2018年4月10日，被告州东辉公司管理人发出公告，决定解除被告永顺东辉公司与原告签订的租赁合同。原告认为租赁合同是被告州东辉公司受业主委托再转委托给永顺东辉公司与原告签订的，被告永顺东辉公司作为受托人实施的租赁行为，其效力应当直接归属于委托人业主。上述合同实际约束的是业主与原告，与被告州东辉公司、永顺东辉公司无关，被告州东辉公司无权自行决定解除其代理业主与原告签订的租赁合同。纠纷发生后，经原告多次主张无果，故向人民法院提起诉讼。 被告州东辉公司辩称，1、涉案租赁门面虽然已与第三人签订《房屋买卖合同》，并进行了预告登记，但尚未办理产权登记。根据法律规定，涉案商铺属于破产财产，所有权仍属答辩人，原告有法定义务向管理人交付其所占有的商铺。2、答辩人与第三人签订的《商铺委托经营管理合同书》并非委托合同而是租赁合同。3、永顺东辉公司是在答辩人的委托授权下向第三人回租涉案商铺并出租给原告。本案中第三人为出租人，答辩人为承租人，原告为次承租人，永顺东辉公司为答辩人的代理人的法律关系。4、答辩人与第三人及原告之间签订的回租合同及租赁合同属于在破产申请前成立而双方均未履行完毕的租赁合同。根据法律规定，管理人有权解除合同，原告有退还涉案商铺的义务。5、原告基于租赁合同所享有的占有涉案商铺的权利，因管理人依据破产法的规定解除租赁合同的行为而失去继续占有的权利来源，应当向管理人交付承租的商铺。 被告永顺东辉公司辩称，永顺东辉公司是在州东辉公司的委托授权下以自身名义与第三人签订的《商铺委托经营管理合同书》，该合同是租赁合同。永顺东辉公司是在州东辉公司的委托授权下向第三人回租涉案商铺并出租给原告。本案中第三人为出租人，州东辉公司为承租人，原告为次承租人，永顺东辉公司为州东辉公司的代理人的法律关系。州东辉公司管理人发出公告，决定解除被告永顺东辉公司与原告签订的租赁合同，原告有义务向管理人交付承租的商铺。 第三人张晓玲述称，要求把租赁给原告的门面退还给第三人，并将所得租金返还给第三人。 被告州东辉公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告彭露露在2018年6月15日前腾退其所承租的商铺并退还给管理人；2、由反诉被告承担反诉案件诉讼费用。事实和理由：州东辉公司因资不抵债，不能清偿到期债务，保靖县人民法院于2017年11月20日受理破产清算申请，并指定成立州东辉公司管理人依法对债务人进行破产清算。因反诉原告经破产清算后法人主体资格将消亡，与购房户及反诉被告分别签订的商铺租赁合同均无法继续履行，且反诉被告支付的租金远远少于州东辉公司支付给业主的租金，继续履行租赁合同，就会导致可供债权人分配的财产减少，损害债权人的合法权益，为了及时将商铺移交给业主，故管理人依据法律规定解除州东辉公司与业主及永顺东辉公司与反诉被告之间的租赁合同。 反诉被告彭露露对反诉原告州东辉公司的反诉辩称，截止开庭时止，反诉原告未交纳案件受理费，且不符合《诉讼费交纳办法》规定的缓、免交情形，依法应按撤诉处理。涉案商铺不属于破产财产清算范围，而是业主的合法财产，与此产生的纷争，不会损害其他债权人的利益，如果解除租赁合同，才会损害包括业主在内的所有破产债权人的利益。所以租赁合同依法应当继续履行。 本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，第三人张晓玲与被告州东辉公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，第三人张晓玲向被告州东辉公司购买位于保靖县迁陵镇迁陵南路东辉商业城B栋一层149号商业用房一间，预测建筑面积为20.52㎡,单价为每平方米25244.98元，总价款518027元，定于2016年10月31日向买受人交付该商品房。同时，张晓玲与州东辉公司所委托的永顺东辉公司签订了一份《商铺委托经营管理合同书》，合同约定，张晓玲将所购的商铺委托永顺东辉公司经营，期限为12年，租金从2016年11月1日开始计算，年租金为购房款总价款的8.33％，每年租金回报均为43151元，前两年的租金抵扣购房款。2016年9月14日，原告彭露露与被告永顺东辉公司签订了一份《保靖东辉商业城租赁合同》，永顺东辉公司将张晓玲购买的商铺出租给彭露露，期限为5年，从2016年10月31日起至2021年10月30日止，前三年总费用不变，每年29840元，从第四年开始，每年在前一年的基础上上调5％。2017年11月14日，州东辉公司以资不抵债，无力偿还到期债务为由，向本院申请进行破产清算。本院于2017年11月20日作出（2017）湘3125破申1号民事裁定书，受理州东辉公司的破产清算申请，并作出（2017）湘3125破1号决定书，指定湖南四维律师事务所担任州东辉公司管理人。州东辉公司管理人于2018年4月10日发布《公告》，2018年4月11日发出《解除合同通知书》，解除永顺东辉公司与承租人签订的的租赁合同。因原告彭露露有异议，故向本院提起诉讼。被告州东辉公司在应诉的同时提起反诉，经本院通知后，反诉原告州东辉公司在规定的时间内交纳了案件受理费。 另查明，本院于2018年7月5日作出（2017）湘3125破1号之十四民事裁定书，宣告州东辉公司破产。 上述事实，有下列证据予以证明，原告彭露露提供的证据：1、《保靖东辉商业城租赁合同》一份，2、《公告》一份。被告州东辉公司提供的证据：1、（2017）湘3125破申1号民事裁定书、（2017）湘3125破1号决定书各一份，2、《商品房买卖合同》一份，3、《置业计划书》一份，4、《商铺委托经营管理合同书》一份，5、《公告》、《解除合同通知书》各一份。经庭审质证，原告彭露露提交的证据和被告州东辉公司提交的证据客观、真实、与本案具有关联性，本院对原告彭露露和被告州东辉公司提交的证据的证明效力依法予以确认采信。 本院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中第三人张晓玲向被告州东辉公司购买的商铺因未进行登记，故该商铺的所有权属于州东辉公司即属于破产法规定的破产财产。第三人张晓玲与被告州东辉公司所委托的永顺东辉公司签订了一份《商铺委托经营管理合同书》，每年租金回报均为43151元，该合同形式上是委托经营管理合同，实际上是一份租赁合同。原告彭露露与被告永顺东辉公司签订了一份《保靖东辉商业城租赁合同》，彭露露每年总费用为29840元。被告州东辉公司给第三人的租金多于原告彭露露付给被告州东辉公司的费用，这实际上是被告州东辉公司的一种促销手段，如果合同不解除，将侵害债权人和第三人的合法权益。故原告诉称租赁合同是被告州东辉公司受业主委托再转委托给永顺东辉公司与原告签订的，被告永顺东辉公司作为受托人实施的租赁行为，其效力应当直接归属于委托人业主。上述合同实际约束的是业主与原告，与被告州东辉公司、永顺东辉公司无关，被告州东辉公司无权自行决定解除其代理业主与原告签订的租赁合同，该诉称理由不能成立。原告彭露露的诉讼请求本院不予支持。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。州东辉公司管理人解除州东辉公司与业主及永顺东辉公司与反诉被告彭露露之间的租赁合同符合法律规定。被告州东辉公司反诉要求反诉被告彭露露腾退其所承租的商铺并退还给管理人的诉讼请求，本院依法予以支持。经本院通知后，反诉原告州东辉公司在规定的时间内交纳了案件受理费，故反诉被告彭露露辩称应按撤回反诉原告起诉处理的理由不能成立。 综上所述，原告彭露露的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持，被告州东辉公司的反诉请求合法，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国破产法》第十七条、第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款条之规定，判决如下： 一、驳回原告彭露露的诉讼请求； 二、原告彭露露在本判决生效后十日内腾退其所承租的商铺并退还给湘西自治州东辉房地产开发有限公司管理人。 案件受理费80元，反诉案件受理费40元，合计120元，由原告彭露露负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  石登勇 审 判 员  龙运华 人民陪审员  彭 荠 二〇一八年八月一日 书 记 员  谢羽丰 附页 《中华人民共和国破产法》 第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。 债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。