河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终11794号上诉人(原审被告)：河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路6号院。法定代表人：张立洲，董事长。委托诉讼代理人：张哲，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄海潮，男，1968年2月5日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：杨帆，河南高端律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国强，河南高端律师事务所律师。上诉人河南仁信置业有限公司因与被上诉人黄海潮房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南仁信置业有限公司上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初2913号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院既然已经认定了案件争议焦点首付款系被上诉人与案外人马超等抵账，根本不存在将首付款支付与仁信的事实，还是以“实际行动认可”的理由判决上诉人交房，不符合法律规定及交易习惯，更损害了上诉人的合法权益，应予纠正。1、被上诉人证据不足以证明其将首付款支付给了上诉人。2、被上诉人所购房屋为特殊房源，上诉人开具首付款发票属配合完成特殊房源的购买工作，不能认定上诉人收到了首付款。二、案外人霍其伟垫付了首付款押金仅为上诉人提交的《团购房协议》的义务之一，其性质为押金，并非首付款，国开行河南省分行的商品房预售款收存信息表显示的金额也是案外人霍其伟垫付的首付款担保押金，不代表被上诉人首付款到位。三、一审认定上诉人与案外人霍其伟签订的《合同书》《团购协议》对原告不具有约束力不符合案件基本事实，应予纠正。四、上诉人在一审中书面申请霍其伟为第三人参加诉讼，一审法院拒绝接收追加第三人申请，导致案件重大事实未查清。综上，原审判决认定事实错误，程序不当，判决结果有失公允，为此，上诉人特向贵院提起上诉，诚望判如所请。黄海潮辩称，上诉人的上诉请求，严重与事实不符，其辩解与商品房买卖过程中的合同签订、首付款支付、贷款手续等程序相违背,被上诉人作为一个普通的消费者到上诉人售楼部买房，上诉人从未告知或披露其所谓的团购房、团购组织者及团购协议，被上诉人只是按照上诉人工作人员的安排将马超的欠款冲抵首付款，同时也用现金的形式向上诉人支付了余下的27万元首付款，继而上诉人为被上诉人签订购房合同、收取维修基金并办理剩余房款的按揭贷款手续，被上诉人对上诉人与上诉人所谓的团购组织者之间是什么关系、如何抵工程款等等均毫不知情，即使上诉人与其所谓的团购组织者发生争议，也与被上诉人无关。被上诉人已经按约支付了全部的购房款，上诉人应该按照约定履行房屋交付义务及办理房产权证义务，上诉人的辩解没有事实证据支持，且与本案无关，法庭应不予采信。故请求依法驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人方作为诚信人的合法权益不受侵犯。黄海潮向一审法院起诉请求：1．请求判令被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付房屋，同时向原告支付逾期交付房屋违约金（自2017年1月1日起至房屋实际交付之日，按日按照总房款964656元的0.005％计算）；2．请求判令被告为原告办理商品房不动产登记全部手续；3．由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2015年11月28日，被告作为甲方、霍其伟作为乙方、郑州怡乐房地产营销策划有限公司作为丙方、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部作为丁方签订《合同书》一份，主要约定：在甲方开发的宏光协和城邦D区项目中，齐林平系丁方总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，乙方系齐林平的合作伙伴，乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，甲方和丁方表示同意。甲方同意由乙方根据本合同约定团购甲方开发的房产，由乙方指定第三方与甲方签订《商品房买卖合同》；宏光协和城邦D区商品房98套房源，由乙方指定人员为购房人，乙方请求甲方协助为该购房人办理银行按揭贷款手续；甲方和乙方同意在本合同签订后30日内将团购房对应的总价款的30％支付给甲方，作为对购房人支付首付款的担保押金，乙方保证于2015年12月31日前安排其指定的购房人与甲方签订《商品房买卖合同》。甲方收到该担保押金后，按照乙方指定的人员和房源，与购房人签订《商品房买卖合同》和协助办理银行按揭手续；甲方承诺，甲方既未收到乙方指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向乙方付款的证据、又未收到乙方关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房。2.2016年1月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002275453）一份，主要内容为：买受人购买的商品房为预售商品房，位于金水区××大道西、民航路北××房，合同约定的建筑面积共86.73平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米11122.52元，总金额玖拾陆万肆仟陆佰伍拾陆圆整；付款方式及期限：约定金额564656元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年1月11日，交纳比例为58.53％；约定金额为40万元，付款方式为公积金贷款，约定付款时间为2016年4月11日，交纳比例为41.47％。交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应当在2016年12月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第八条约定出卖人可据实予以延期：（3）因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的。附件四合同补充协议第二条约定：该项目已实行预售资金监管。预售款监管账户为国家开发银行股份有限公司河南省分行，预售款存款专用账户为河南仁信置业有限公司，预售款存款专用账号为41×××00；该协议第六条约定：出卖人应当在2017年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。郑州市房屋交易和登记中心于2016年1月11日出具的《合同信息备案摘要》显示，涉案商品房买卖合同信息已备案，原告签字、被告加盖公章。3．国家开发银行股份有限公司河南省分行出具的2016年1月第3周商品房预售款收存信息表显示，河南仁信置业有限公司监管账号为41×××00的监管账户已收到买受人黄海潮存入的564656元，合同号为16002275453，付款方式为按揭。4．2016年2月26日，原告（丙方）作为借款人、中国建设银行股份有限公司郑州百花路支行（乙方）作为贷款人、郑州中小企业担保有限公司（丁方）作为保证人、郑州住房公积金管理中心（甲方）作为委托人签订《委托贷款合同》（合同编号：2016郑建委字第987号）一份，主要内容为：甲方根据丙方的申请，审查同意并经丁方认可，委托乙方发放住房公积金贷款，贷款金额为人民币40万元；借款期限为16年，自2016年4月7日起至2032年4月7日止；丙方保证将借款用于购买位于金水区××大道西、民航路北××楼××号房产，丙方不得以任何理由将贷款紫金挪作他用；丙方不可撤销地授权乙方在合同的保证担保或抵押担保生效后，以丙方购房款的名义将该笔贷款资金划入被告的账户。同日，原告、赵丽作为委托方（甲方）、郑州中小企业担保有限公司作为被委托方（乙方）签订《个人购买商品房期房贷款委托担保合同》（合同编号：第20160015987号），载明，甲方已与被告签订了商品房买卖合同，合同编号为1600227453，买卖合同约定总房款为964656元，已付564656元，已向郑州住房公积金管理中心申请贷款40万元用来支付剩余的购房款。甲方委托乙方为其提供贷款保证担保，并同意以其金水区××大道西、民航路北××楼××号的房产向乙方提供抵押反担保；乙方为甲方提供保证的贷款金额为人民币40万元整，担保贷款期限16年，上述贷款用于甲方购买位于郑州市××区××大道西、民航路北××楼××号的房产，建筑面积86.73平方米。5.2016年4月7日，原告作为抵押人（甲方），郑州中小企业担保有限公司作为抵押权人（乙方）签订《抵押合同》（合同编号：郑房担抵字第20160015987号）一份，载明：抵押房产位于金水区××大道西、民航路北××楼××号，所有权人为原告，被担保主债权的数额人民币40万元整，债务人履行债务的期限为16年，自2016年4月7日至2032年4月7日。6.2016年1月11日，被告出具《收据》一份，载明：今收到原告交来维修基金5-1-30-3003人民币5637元；郑州市物业维修基金管理中心于2016年1月26日出具的《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》显示，原告已经缴付了维修基金5637元。被告于2016年1月12日出具的销售不动产统一发票显示，原告为付款方，被告为收款方，原告缴纳宏光协和D区5栋30楼3003号房产的购房款27万元、294656元。被告于2016年4月11日出具的销售不动产统一发票显示，原告为付款方，被告为收款方，原告缴纳宏光协和D区5栋30楼3003号房产购房款40万元。7.2015年4月19日、5月4日、5月13日、5月15日、7月3日、7月13日，马超（借款人）分别借赵丽（××）10万元、10万元、5万元、5万元、20万元、22万元，河南亚鼎金融服务有限公司为借款人指定收款人。河南亚鼎金融服务有限公司还款证明显示，赵丽收到该公司首次归还部分本金47400元，原本金79万元，剩余本金742600元。8．被告于2017年4月26日出具的《交楼通知书》显示，自2017年4月30日起开始陆续交房。9．被告提交的第三组证据显示因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天。赵丽系原告配偶。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告与被告签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告称签订合同当天将首付款27万元直接交付给被告，剩余的购房款是用马超所欠原告配偶赵丽的借款相抵，当日被告向原告出具购房款发票两份，发票载明付款方为原告，收款方为被告，金额分别为27万元、294656元。被告称原告未向其足额支付首付款，首付款也就没有全部进入资金监管账户，但根据国家开发银行股份有限公司河南省分行出具的2016年1月第3周商品房预售款收存信息表显示，原告与被告约定的首付款564656元已全部转入双方所约定的资金监管账户，被告亦向原告出具首付款发票，且在随后的合同履行过程中配合原告办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款40万元。故该院认为原告虽未将首付款294656元按照合同约定直接支付给被告，但在合同履行过程中被告的实际行动应认定为其对原告已经向其支付首付款这一事实的认可，而双方约定的资金监管账户也显示收到了原告存入的564656元。至于被告与案外人马超之间是否存在债权债务关系与原告无关，被告不能以此为由拒绝向原告交付房屋。本案中原告已经足额支付了所有购房款，故被告有义务按照合同约定向原告交付涉案房屋。原告诉求被告支付自2017年1月1日起至房屋实际交付之日的未按期交房的违约金，该院认为被告提交的证据足以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，该延期符合双方的合同约定，被告辩称逾期交房的违约期限应自2017年6月3日起开始计算，故逾期交房的违约金自2017年6月3日起开始计算，由被告按日按照总房款964656元的0.005％向原告支付。原告关于被告为其办理商品房不动产登记全部手续的主张，符合双方合同约定，故该院予以支持。判决：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内将位于金水区××大道西、民航路北××号的房屋交付给原告黄海潮；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄海潮支付违约金（自2017年6月3日起，以总房款964656元为基数，按照日利率0.005%计算至房屋实际交付之日止）；三、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告黄海潮办理位于金水区××大道西、民航路北××房屋的登记手续；四、驳回原告黄海潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13591元，减半收取6795.5元，由原告黄海潮负担50元，被告河南仁信置业有限公司负担6745.5元。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相关证据足以推翻的除外。本案所涉合同书、商品房团购合同系河南仁信置业有限公司提供的证据；根据河南仁信置业有限公司提交的其作为甲方，与霍其伟作为乙方、郑州怡乐房地产营销策划有限公司作为丙方、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部作为丁方，四方所签订的《合同书》载明，齐林平系河南仁信置业有限公司开发建设的协和城邦D区项目中，丁方总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，乙方系齐林平的合作伙伴；乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，甲方和丁方表示同意；团购房源的分配由乙方与齐林平内部协商；乙方在合同签订后的30日内将团购房对应的总价款的30%支付给甲方，作为对购房人支付首付款的担保押金；甲方收到该担保押金后，按照乙方的指定的人员和房源，与购房人签订《商品房买卖合同》和协助办理银行按揭手续；甲方和乙方同意，乙方有权向其指定的购房人协商收取与购房首付款相等的金额，乙方收取该款项并书面通知甲方的，或购房人有证据证明已经将首付款交给乙方的，甲方收取的对应金额的担保押金转为甲方应收取的购房首付款，甲方不再返还乙方该对应金额。另根据河南仁信置业有限公司提交的《D区住宅98套定向团购住宅房源明细表》，黄海潮所购诉涉房屋在该明细表的范围内。本案中，黄海潮称签订合同当天将首付款27万元直接交付给被告，剩余的购房款是用马超所欠黄海潮配偶赵丽的借款相抵，当日上诉人向黄海潮出具购房款发票两份，发票载明付款方为黄海潮，收款方为上诉人，金额分别为27万元、294656元。且根据国家开发银行股份有限公司河南省分行出具的2016年1月第3周商品房预售款收存信息表显示，黄海潮与上诉人约定的首付款564656元已全部转入双方所约定的资金监管账户，上诉人亦向黄海潮出具首付款发票，且在随后的合同履行过程中配合黄海潮办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款40万元。一审法院认定黄海潮已经向上诉人支付首付款这一事实，裁判上诉人应向黄海潮交付诉涉房屋，事实清楚；上诉人上诉称其并未收到黄海潮购房首付款并拒绝向黄海潮交付房屋，与其提交的合同书、商品房团购合同书的内容相悖；如果其与案外人存在合同纠纷，应另行通过合法途径主张，其在本案中要求霍其伟参加诉讼，于法无据。综上所述，上诉人河南仁信置业有限公司的上诉理由不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人河南仁信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13591元，由上诉人河南仁信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员王燕燕审判员陈涛二〇一八年八月二十九日书记员 王      子      姣