江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终2147号上诉人（原审被告）：杜学兵，男，1967年2月24日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：闫志义，安徽法理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:泗洪县孙园镇人民政府，住所地江苏省泗洪县孙园镇孙园大街**。负责人：蔡艺锋，系该镇党委书记。委托诉讼代理人：刘晓军，江苏拓荒者律师事务所律师。原审被告：王军，男，1979年3月1日出生，住江苏省泗洪县。上诉人杜学兵因与被上诉人泗洪县孙园镇人民政府（以下简称孙园镇政府）、原审被告王军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初8205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜学兵上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：1.原审判决认定孙园镇政府与杜学兵、王军签订的厂房租赁协议于2017年5月18日解除，是错误的。杜学兵与孙园镇政府之间存在合法的租赁合同关系，在合同履行期届满前应继续履行；2.孙园镇政府起诉时诉讼请求为终止双方之间的厂房租赁合同，法院应根据其请求审理，合同履行过程中没有出现终止情形，法院应判决驳回孙园镇政府的诉讼请求；孙园镇政府诉讼请求为终止合同，法院判决解除合同超出了诉讼请求；3.原审判决认定杜学兵违约并以此为依据解除合同，判决杜学兵支付违约金错误。杜学兵没有及时缴纳租金是因为孙园镇政府在合同履行期间单方将租赁给杜学兵的十亩土地收回六亩，之后也没有告诉杜学兵如何缴纳租金，缴纳多少租金，更没有催要过租金。4.合同履行期间，孙园镇政府单方将杜学兵租赁的厂房及土地出售给他人并办理所有权证书，且出售前未将相关事宜告知杜学兵，也未询问杜学兵是否优先购买，侵犯了杜学兵的优先购买权；5.在租赁的土地上有杜学兵购买的房屋和自己建设的两个大棚，尚未商谈赔偿事宜。孙园镇政府二审辩称，涉案合同约定期限诉讼过程中已经届满。合同履行中具备明确约定的解除条件；孙园镇政府主张的违约金低于合同约定的违约金数额，应当得到支持。杜学兵上诉提出的租赁院内自建附属设施问题，在一审中并未要求赔偿或者提出反诉，所以二审不予审理，杜学兵可另案主张权利。孙园镇政府向一审法院起诉请求:1.终止孙园镇政府与杜学兵、王军之间的厂房租赁合同；2.杜学兵支付租金77300元（2011年6月11日起至2017年10月31日期间）；3.杜学兵支付违约金10000元；4.诉讼费由杜学兵、王军承担。一审法院认定的事实：2009年6月10日，孙园镇政府与杜学兵、王军签订厂房租赁协议，约定孙园镇政府将位于泗洪县孙园镇工业集中区标准厂房一幢及附属围墙、土地（其中厂房972平方米、厂区内土地10亩）出租给杜学兵、王军使用，租期8年，从2009年6月10日起至2017年6月10日止。该合同约定，租金标准分两阶段计算：（1）第一阶段从2009年6月10日起至2012年6月10日止按每年8000元收取土地租金，厂房及围墙不另收租金；（2）从2012年6月10日起至2017年6月10日止，除按前述标准每年收取土地租金外，另收取厂房租金每年5000元。同时约定当年租金在每年6月10日前付清，如当年租金在每年6月10日起延期10日后被告仍不能交足的，除按每日1%租金罚款外，孙园镇政府有权终止合同。合同另约定，杜学兵、王军在符合孙园镇政府规划的前提下，可申请自行建设厂房及附属用房，房屋产权归孙园镇政府所有，协议终止后，杜学兵、王军可出租或出售，同等条件下孙园镇政府有优先租赁或购买权；杜学兵、王军在该协议签订之日起一年内须在该厂区另行自建一千平方米以上厂房（包括办公室、宿舍等附属用房）并投入使用，否则孙园镇政府有权终止合同；协议到期后，对涉案厂房，在同等条件下，杜学兵、王军有优先租赁权或购买权。协议签订后，杜学兵、王军缴纳了2011年6月10日前的两年期间租金（其中2009年6月10日至2010年6月9日期间的租金系以所缴纳的押金8000元进行抵扣）。2010年7月14日，王军、汪翔从其与杜学兵合伙开办的泗洪县盛鑫机械配件厂退出，三人签订资产清算单，后涉案厂房及相应土地一直由杜学兵使用。杜学兵在使用期间建造了大小各一幢钢结构大棚（均为非密闭性）。2011年年底，孙园镇政府收回厂区土地6亩，涉案厂房及剩余4亩土地仍由杜学兵继续使用。另查明，2017年6月23日，泗洪县国土资源局上报工业用地挂牌出让方案。2017年9月20日，泗洪县不动产登记局向案外人泗洪县蟹洪米业有限公司核发不动产产权证书，涉案土地使用权包含在内。2017年11月19日，孙园镇政府开始拆除涉案厂房，现已拆除完毕，杜学兵已于2017年11月搬出相应机器等设备物资，钢结构大棚均已拆除完毕。一审法院认为，杜学兵、王军与孙园镇政府之间存在合法的租赁合同关系，孙园镇政府主张终止与其之间的租赁合同符合约定的解除条件，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，孙园镇政府与杜学兵、王军之间订立了书面的厂房租赁合同，杜学兵、王军租赁孙园镇政府厂房及土地使用，虽在租赁开始未取得相应的审批建设手续，但在一审法庭辩论终结前已取得不动产产权证书，虽登记在案外人名下，但系孙园镇政府与案外人之间形成的法律关系，涉案双方之间的租赁合同应属有效。杜学兵、王军在合同履行过程中未按约支付租金，其行为已构成违约，孙园镇政府起诉主张按合同约定解除双方之间的合同关系，符合双方合同约定的解除条件，符合法律规定，一审法院依法予以支持。孙园镇政府根据合同约定行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应当通知杜学兵、王军。因孙园镇政府系通过诉讼方式行使合同解除权，故应确定双方之间的合同关系自杜学兵、王军收到起诉状副本时予以解除，杜学兵、王军收取诉状副本时间最终为2017年5月18日，即确认的解除时间应为2017年5月18日。（二）孙园镇政府主张杜学兵给付租金的依据及相应的标准。因双方之间的合同关系应确定于2017年5月18日解除，故杜学兵、王军应给付孙园镇政府在2017年5月18日前未付租金，并自2017年5月19日起至2017年10月31日期间参照租金标准支付占用期间使用费用。双方合同约定租金数额为前三年收取土地租金每年8000元，从2012年6月10日起至2017年6月10日止，每年收取土地租金8000元、厂房租金5000元。而杜学兵已给付两年土地租金计16000元，根据双方合同约定的给付时间，已付租金期间应为2009年6月10日至2011年6月9日，故应认定第三年租金的缴纳时间为2011年6月10日前，故孙园镇政府主张涉案租金自2011年6月11日起算，不违反法律规定，一审法院照准。因2012年6月10日前的三年租金均为土地租金，2011年6月11日至2011年年底杜学兵、王军实际使用的土地亩数为10亩，之后实际使用土地亩数为4亩，故2011年6月11日至2017年10月31日期间土地租金、占有使用费共计23127元；厂房租金从2012年6月10日起每年为5000元，故2012年6月11日至2017年10月31日期间租金、占有使用费合计为26955元。上述租金、占有使用费合计50082元（详见计算明细）。因王军已于2010年7月退出合伙，杜学兵主张相关租赁事宜与王军无关，孙园镇政府也明确表示涉案租金不要求王军支付，故上述租金、占有使用费由杜学兵承担给付责任。（三）孙园镇政府主张的违约金计算依据及标准。基于前述理由，杜学兵逾期未支付合同约定的租金，根据合同约定其应承担违约责任。双方合同约定按未付租金每日1%计算违约金，现孙园镇政府自愿将违约金调整为10000元，根据杜学兵逾期未付租金数额、天数，调整后的标准并不加重杜学兵责任，一审法院依法予以支持。另对于杜学兵所主张的优先购买权的问题，因其违约，孙园镇政府根据合同约定可行使合同解除权，双方之间的合同应确定于2017年5月18日已解除，即在合同期满前解除，而之后涉案土地等由国土部门挂牌对外公开进行交易，出让给案外人，不应认定孙园镇政府的行为损害了杜学兵的优先购买权，故对杜学兵的该抗辩意见，一审法院依法不予采信。对于杜学兵主张的在合同解除情况下，孙园镇政府应赔偿其相应损失，因其未能举证证明其损失情况及数额，且其明确不鉴定，也未提出反诉，故对其该主张本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、泗洪县孙园镇人民政府与杜学兵、王军签订的厂房租赁协议于2017年5月18日解除；二、杜学兵于判决生效后十日内支付泗洪县孙园镇人民政府租金及占有使用费合计50082元；三、杜学兵于判决生效后十日内支付泗洪县孙园镇人民政府违约金10000元；四、驳回泗洪县孙园镇人民政府的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由泗洪县孙园镇人民政府负担546元，由杜学兵负担1004元。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。双方当事人对一审法院认定的事实不持异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审争议焦点为：1.孙园镇政府与杜学兵之间的厂房租赁协议应否解除，及杜学兵应否支付违约金；2.孙园镇政府是否侵害了杜学兵的优先购买权。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，孙园镇政府与杜学兵在签订的《厂房租赁协议》中约定：当年租金在每年6月10日起延期10日后乙方（杜学兵、王军）仍不能交租租金的，除按每日1%租金罚款外，甲方（孙园镇政府）有权终止合同。杜学兵、王军在合同履行过程中未按约支付租金，其行为已构成违约，孙园镇政府起诉主张终止与杜学兵之间的租赁合同，符合双方合同约定的解除条件，符合法律规定。杜学兵逾期未支付合同约定的租金，根据合同约定其应承担违约责任。双方合同约定按未付租金每日1%计算违约金，诉讼中孙园镇政府自愿将违约金调整为10000元，根据杜学兵逾期未付租金数额、天数，调整后的标准并不加重杜学兵责任，一审法院判令杜学兵支付违约金并无不当。二、杜学兵与孙园镇政府之间成立租赁合同法律关系，根据相关法律规定，出租人孙园镇政府在租赁期限内出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人杜学兵，承租人杜学兵享有以同等条件优先购买的权利。本案中，在租赁合同履行过程中，因杜学兵违约，孙园镇政府根据合同约定行使合同解除权，双方之间的合同于2017年5月18日已解除，即在合同期满前租赁合同已解除，而之后涉案土地等由国土部门挂牌对外公开进行交易，出让给案外人，不应认定孙园镇政府的行为损害了杜学兵的优先购买权。关于杜学兵上诉称在合同解除情况下，孙园镇政府应赔偿其相应损失，因杜学兵在诉讼中未能举证证明其损失情况及数额，且其明确不鉴定，也未提出反诉，故对杜学兵该主张本案中不予理涉。综上，杜学兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由杜学兵负担。本判决为终审判决。审判长  程黎明审判员  孙 权审判员  万 焱二〇一八年八月二十四日书记员  吴 刚