甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘07民终731号 上诉人（一审反诉原告）：郑某，男，汉族，1983年2月9日出生，河南省南乐县人，现住武威市。 委托诉讼代理人：李某，甘肃金天元律师事务所律师。 被上诉人（一审反诉被告）：张掖市枫苑房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区南环路（汽车运输公司综合楼）。统一社会信用代码：9162070276239494XQ。 法定代表人：纪某，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨某，甘肃沁泽律师事务所律师。 上诉人郑某因与被上诉人张掖市枫苑房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2017）甘0702民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李某，被上诉人的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑某上诉请求：1、撤销甘州区人民法院（2017）甘0702民初164号民事判决，将本案依法予以改判或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在××区房屋租赁的相关合同有若干份，其中只有补充协议为郑某以公司的名义所签，其他签订方均不是郑某，而是以公司名义作为合同主体由马才山签订的。被上诉人在诉状及原审中均认可系甘肃名人投资公司开办的会所，因此，上诉人是以甘肃名人投资公司法定代表人的名义签订合同的，系履行职务行为。2、上诉人在遭受被上诉人不履行合同的行为后，对甘肃名人投资公司造成了严重的经济损失，上诉人作为公司股东有权提起反诉，并不能当然的认定为是上诉人的个人行为。3、对被上诉人要求上诉人支付租金、暖气费、物业费的诉请法庭不应当支持。在上诉人公司实际经营过程中是被上诉人以噪声大为由限制供电至完全不能供电致使会所无法正常经营，给上诉人造成了巨大的经济损失，系被上诉人违约在先。甘肃名人投资公司在租赁房屋期间已经履行了合同义务，已将房租交清，所以，上诉人不应承担租赁物所产生的租金、暖气费、物业费。 张掖市枫苑房地产开发有限责任公司辩称：一、上诉人是适格的责任主体。理由如下：1、通过双方签订的房屋租赁合同可以看出郑某是以个人名义签订合同的，上面没有加盖公司印章；2、在一审中，上诉人无法提交甘肃名人投资公司的营业执照复印件、加盖公章的授权委托书；3、经被上诉人向酒泉市工商局查询，甘肃名人投资公司在注册后即办理了迁出手续，现在无法调取该公司的相关资料。名人投资公司的股东为郑某、刘海生、常建明，马才山并不是公司的股东，仅仅是郑某雇佣的工作人员，与公司没有关系。二、物业费、暖气费等费用在租赁合同中有明确约定，至2018年6月涉案房屋一直由上诉人占有，上诉人应承担相应费用。三、被上诉人不存在限制上诉人经营的行为，就损失问题甘州区唱响娱乐会所和郑某已经作为共同原告向张掖市中级人民法院另行提起诉讼。 张掖市枫苑房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原被告于2011年12月31日签订的房屋租赁经营合同，由原告收回出租的房屋；2.判令被告清偿所欠的房租885000元，暖气费153700元，垫付的电费7821元，物业费28536元；3.被告承担2017年1月1日至12月31日期间的房屋租赁费590000元，2017年度的暖气费76850元，2017年整年物业费9512元。 一审法院认定的事实：2011年12月31日，原告为甲方与被告为乙方签订租赁经营合同一份，约定将原告位于××区金源商厦第4层2650平米租赁给被告用于KTV经营；自合同签订之日，甲方给乙方提供4个月的装修期，租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日，年租金550000元，乙方在签合同时应一次性交纳前半年租金，下半年租金交纳时间为次年1月1日前，逐年租金的交纳方式以第一次交纳的时间为界，若延期超过10日，则视为违约。租金前5年按此标准执行，后五年上浮15%；乙方每年承担一层前厅租赁费40000元；乙方在二次装修时，应采用先进的高科技装饰材料，确保防噪隔音达到户外、楼层上下听不到音响声音，并符合行业法规要求；乙方负责支付出租楼层的电费、水费、暖气费、电话费、卫生费、物业管理费；采暖费乙方按照当地物价局当年取暖收费标准向甲方交纳；乙方按租赁面积每平米每月0.3元交纳物业费；合同期未满，乙方中途单方撤出租赁场地的，不按约定交付租金30日以上，所欠各项费用5000元以上的，赔偿合同期内的全部租金，并承担合同期全额租金3%的违约金，甲方收回场地，解除或终止合同。合同中还约定了双方的其他权利义务，在该份合同上加盖原告公司合同专用章，被告郑某签字。同日，原被告达成补充协议，就房屋租赁税的负担进行了约定。合同签订后原告依约将房屋交给被告使用。2012年10月24日，原被告达成补充协议，就卫生间装修、电梯、空调使用达成协议。后该租赁场所由张掖市甘州区唱响娱乐会所运营。被告向原告交纳2015年6月31日以前的房租。2015年8月，张掖市甘州区唱响娱乐会所以原告停电为由再未经营。 2016年1月6日，张掖市甘州区唱响娱乐会所作为原告，向本院提出诉讼，认为张掖市枫苑房地产开放有限责任公司及张掖市金源商厦有限责任公司自2014年7月以来对其采取停电、停运电梯，2015年8月13日持续停电至起诉之时，要求赔偿经济损失150万元。在审理中，根据该会所的申请，本院对该会所工作人员李强、薛邵乙进行了调查，二人均陈述，从2014年7月开始，物业有停电现象，2015年5、6月开始频繁停电，致使会所无法正常经营。在该案中，张掖市甘州区唱响娱乐会所并申请对其损失进行鉴定，经本院委托张掖市价格认证中心，该中心依据张掖市甘州区唱响娱乐会所提交的财务报表、会计凭证进行了鉴定，结论为：唱响娱乐会所量贩KTV2015年8月以后，每月经济损失57626元。后该会所于2017年6月15日以准备新证据为由撤诉。 一审法院认为，原告与被告签订的租赁经营合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强行性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一方履行义务不符合约定的，应向对方承担违约责任。 对被告所称的，郑某并不是以乙方的名义而是以乙方公司即甘肃名人投资公司法定代表人的名义签订合同的，该行为是公司行为并不是个人行为的辩解理由，在双方签字的租赁经营合同上，起始页乙方处写的确是甘肃名人投资公司，但在合同最后双方当事人签字处，只有郑某个人签字，无甘肃名人投资公司签章。在被告提交的反诉状上，反诉原告只列了郑某个人，并无甘肃名人投资公司，该反诉状中明确陈述“反诉原告与反诉被告签订了租赁经营合同，约定由反诉原告承租反诉被告所有的××区及相关配套设施用于KTV经营”，即被告在自己的反诉状中明确认可合同是由郑某个人签订的，在开庭时被告又提出上述辩解理由，被告在反诉状中的陈述显然不是笔误，因此，对被告上述辩解理由不予支持。原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司与被告郑某个人应是该份租赁经营合同的签订方。 因原被告在本诉和反诉中均要求解除双方签订的租赁经营合同，因此，可以视为双方一致同意解除合同，合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此，对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。 对原告要求被告偿付租金、暖气费、垫付的电费、物业费的诉讼请求，根据原被告所签合同的约定“乙方在签合同时应一次性交纳前半年租金，下半年租金交纳时间为次年1月1日前，逐年租金的交纳方式以第一次交纳的时间为界”，原被告合同签订于2011年12月31日，按照上述约定，实际上每年度的租赁费均应在每年度的1月1日之前交纳，被告亦认可自己将房租交纳到2015年6月30日，其后的未交纳，因此，被告未按合同约定的时间交纳房租，已违约。因原被告在合同中约定出租楼层的暖气费、电费、物业费均由被告承担，且约定了计算标准，因此，被告应按照合同约定承担相关费用。但对原告陈述的自己代缴电费的主张，因其只提供了电费票据复印件，在一审法院指定的期间内，原告未提交该票据的原件以便核对，因此，对原告要求被告承担电费的诉讼请求不予支持。按照原被告所签订的合同，被告应承担的租金为147.5万元（2015年7月1日至2015年12月31日，租金29.5万元，2016年、2017年2年租金加门厅使用费用118万元），暖气费23.055万元（2015年、2016年、2017年度，2650平米×29元/每平米×3年），物业费38048元（2014年、2015、2016年、2017年度），合计1743598元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司与被告郑某于2011年12月31日签订的租赁经营合同；二、被告郑某于判决生效之日起二个月内将位于××区金源商厦第4层移交于原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司；三、被告郑某欠原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司租金、暖气费、物业费1743598元限于判决生效之日起二个月内付清；三、驳回原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费43780元，公告费260元，合计44040元，由原告负担27267元，被告负担16773元。 二审中，上诉人提交了涉案房屋的承租人和出租人在甘州区东街派出所备案的治安责任保证书，拟证明承租人是甘肃名人投资公司的事实。被上诉人经质证认为：签订租赁合同时，一直是由郑某和马才山出面的，但上诉人提交的证据不能证明其二人与甘肃名人投资公司之间的关系。经审查，上述证据与上诉人主张的事实没有关联性，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。公司的行为能力及意思表示通常通过公司印章的效力或法定代表人的职务行为予以表现。本案中，双方签订的《租赁经营合同》和两份补充协议，合同的首部虽然都注明乙方为甘肃名人投资有限公司，但合同的落款处则仅有郑某或马才山署名，并没有加盖甘肃名人投资有限公司的印章。上诉人自始不能提供关于甘肃名人投资有限公司身份信息的相关证明文件，亦不能提交该公司授权或委托上诉人签订租赁合同的证据，即仅凭上诉人的陈述不能认定上诉人租赁房屋的行为属于职务行为。综上，根据上诉人在合同上签字的行为，依法认定上诉人为租赁合同的承租方，应属于合同当事人，上诉人认为一审法院对合同主体认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 2011年12月31日，上诉人与被上诉人签订《租赁经营合同》，合同对租金、交纳期限、采暖费、物业费的承担主体及标准进行了明确约定。双方产生纠纷后，租赁合同并未及时解除，租赁房屋仍由上诉人占用，故上诉人应按约定交纳上述费用。上诉人认为2015年8月以后再未实际经营，不应当交纳上述费用的上诉理由于法无据，本院不予支持。导致张掖市甘州区唱响娱乐会所不能正常经营，违约责任如何认定、损失如何确定的问题，相关利害关系人已另行提起诉讼，本案中不予涉理。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43780元，由上诉人郑某承担。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 陈 军 审判员 刘曙光 二〇一八年八月二十九日 书记员 张孜瑾 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。