福建省霞浦县人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽0921执异25号 案外人：林斌，男，1984年12月6日出生，汉族，住福建省霞浦县。 案外人：吴云姬，女，1985年10月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：厦门美图化工工贸有限公司，住所福建省厦门市思明区厦禾路1032号23层2301单元。 法定代表人：郑晓钦，董事长。 委托诉讼代理人：陈志军，福建星龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆晓琳，福建星龙律师事务所律师。 被执行人：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号201室。 法定代表人：齐忠，该公司总经理。 在本院执行申请执行人厦门美图化工工贸有限公司与被执行人福建东泰佳业房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人林斌、吴云姬于2018年7月24日对查封福建东泰佳业房地产开发有限公司名下坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房产的裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年8月6日举行了听证。案外人林斌、吴云姬参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人林斌、吴云姬称，要求依法解除对福建东泰佳业房地产开发有限公司名下坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房产的查封。事实与理由：2016年6月，案外人林斌、吴云姬向福建东泰佳业房地产开发有限公司购买坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房屋，并与福建东泰佳业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，支付了全额购房款。福建东泰佳业房地产开发有限公司因自身原因未能给予林斌、吴云姬办理房屋买卖合同备案手续。霞浦县人民法院在审理厦门美图化工工贸有限公司与福建东泰佳业房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，作出（2017）闽0921民初3263号裁定书，裁定查封霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房屋，侵犯了林斌、吴云姬的合法权益，故提出书面异议。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，请求法院解除对坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房屋查封等措施与执行，以维护异议人的权益。 申请执行人厦门美图化工工贸有限公司辩称，案外人未具有请求解除查封的权利：1.人民法院出具的民事裁定书，查封的商品房是福建东泰佳业房地产开发有限公司的房产，根据物权法规定，人民法院裁定查封被执行人的房屋是合法有效的；2.案外人未与福建东泰佳业房地产开发有限公司签订合法有效的书面商品房买卖合同，案外人与福建东泰佳业房地产开发有限公司应当是商品房预约合同的关系，因此案外人不具有请求解除查封的权利；3.案外人提供的现有证据无法证明其名下已无其他用于居住的房屋；4.案外人未能举证证明其未与福建东泰佳业房地产开发有限公司办理备案登记及预告登记中其本人并无存在过错；5.案外人未实际占有案涉房屋。综上，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人福建东泰佳业房地产开发有限公司未作答辩。 本院查明，2016年9月6日，林斌、吴云姬与福建东泰佳业房地产开发有限公司签订《“东泰华府”定购单》，约定林斌、吴云姬向福建东泰佳业房地产开发有限公司购买其开发的坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房产，单价每平方米6100元，建筑面积为89.4平方米，总价为543340元，林斌、吴云姬必须在签订本定购书时向福建东泰佳业房地产开发有限公司支付定金543340元，并同意于2016年12月30日之前与福建东泰佳业房地产开发有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，并一次性支付全部购房款（定金均无息折为房款）。定购合同签订当日，林斌、吴云姬向福建东泰佳业房地产开发有限公司交付了543340元，并交付了契税、维修基金和工本费合计10638元。2016年12月8日，福建东泰佳业房地产开发有限公司向林斌、吴云姬出具了购房增值税普通发票。2017年9月15日，厦门美图化工工贸有限公司因与福建东泰佳业房地产开发有限公司、陈寿荣借款合同纠纷案件申请本院查封了东泰华府二期10号楼1403室房产。林斌、吴云姬因不服该查封裁定，提出执行异议。另查，截止2018年6月29日，林斌、吴云姬在霞浦县不动产登记中心无房产登记记录。 本院认为，根据福建东泰佳业房地产开发有限公司与林斌、吴云姬签订的定购单约定，林斌、吴云姬一次性向福建东泰佳业房地产开发有限公司支付全额购房款作为定金购买其开发的霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房产，根据双方的定购合同约定，以将来签订正式商品房买卖合同为意思表示。因此，双方签订的定购单为预约合同。根据预约合同的内容，林斌、吴云姬在合同签订当日支付全额购房款，福建东泰佳业房地产开发有限公司应履行签订合同的义务。福建东泰佳业房地产开发有限公司在2016年12月8日，即双方预约合同约定的签订正式商品房买卖合同期限之后，以开具正式发票的形式确认收到林斌、吴云姬的全额购房款，而非定金收款单据，可以证明福建东泰佳业房地产开发有限公司对林斌、吴云姬的购房事实进行确认，这与林斌、吴云姬陈述其在2016年9月份在福建东泰佳业房地产开发有限公司售楼处已经签订书面的商品房买卖合同，因签字后对方未将合同交付而没有持有合同原件的意见相符，双方成立房屋买卖法律关系。因涉案房屋属于居住功能，根据查明的事实，林斌、吴云姬名下目前没有其他居住房产。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案房产系林斌、吴云姬向福建东泰佳业房地产开发有限公司购买用于居住且其名下无其他居住的房屋，林斌、吴云姬亦支付了全额购房款，因此，林斌、吴云姬要求解除对该房产的查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十九条规定，裁定如下： 中止对福建东泰佳业房地产开发有限公司名下坐落于霞浦县松港街道××大道××东××楼××室房产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  苏玲玲 人民陪审员  曾凤杰 人民陪审员  汪伏良 二〇一八年八月七日 书 记 员  吴 昱 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。