贵州省独山县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）黔2726行初143号 原告洪发美，女，1977年11月7日生，汉族，贵州省平塘县人，住所地平塘县，现住平塘县，教师。 委托代理人刘启飞，贵州良华律师事务所律师。 被告平塘县国土资源局，地址：平塘县平舟镇玉水北路二段**，统一社会信用代码：1152272700981828X2。 法定代表人李劲松，局长。 出庭负责人黄元丽，副局长。 委托代理人陆厚能。 委托代理人方顺刚。 第三人刘秋荣，男，1999年2月15日生，毛南族，贵州省平塘县人，住平塘县，学生。 委托代理人陆静，平塘县法律援助中心律师。 原告洪发美诉被告平塘县国土资源局不服房屋行政登记纠纷一案，于2018年6月4日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，于同月7日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及行政机关负责人出庭应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2018年7月4日公开开庭审理了本案。原告洪发美及其委托代理人刘启飞，被告出庭负责人黄元丽、委托代理人陆厚能、方顺刚，第三人刘秋荣及其委托代理人陆静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2014年，原平塘县房管所发放了平房权证平舟镇字第××号《房屋所有权证》，该证记载房屋共有人为刘某1、洪发美、刘秋荣。原告认为发证行为侵害了其合法权益，向本院提起行政诉讼。 原告诉称,原告与刘某1（已故）系夫妻关系，原告与第三人系继母子关系。2014年，原告与刘某1共同出资向张昌钦、刘某2购买位于平舟镇××路的房屋，在签订了买卖合同并支付购房款后，在未告知原告的情况下，刘某1和第三人前往房管部门办理过户转让。原告一直认为该房屋属于夫妻共同财产，第三人不应享有60%产权。2018年初，经原告委托律师查询发现，在办理房屋登记过程中，在原告没有任何签字的情况下，平房权证平舟镇字第××号《房屋所有权证》错误的将原告与刘某1的共同财产的60%产权登记给了第三人，原告仅享有20%产权。被告的错误登记行为，侵害了原告的合法权益，请求撤销平房权证平舟镇字第××号《房屋所有权证》。 原告向本院提交了如下证据： 1、原告的身份证复印件。拟证明原告的主体资格。 2、住房买卖协议及收据。拟证明房屋买卖协议上并没有第三人签字和购买。 3、房屋所有权登记申请表、房屋所有权登记审批表、发票等房屋登记档案材料。拟证明在没有原告任何签字的情况下，被告将房屋60%产权登记在第三人名下，属于登记错误。 4、民事诉状。拟证明2018年4月原告与第三人进行民事诉讼的时候，才知道房屋登记情况，原告的起诉并未超过起诉期限。 被告辩称,原告已故丈夫刘某12014年12月18日向原平塘县房地产管理所申请房产变更登记，经审查，申请符合《房产登记办法》第十二条所规定的单方申请情形和条件，因此向申请人颁发了《房屋所有权证》，证号201400505。申请人在申请登记时称，因申请人不是县供电局正式职工，该房屋是2004年10月25日以县供电局正式职工张昌钦（申请人大姐夫）和大姐刘某2的名义购买，购房款是申请人与前妻罗某支付的，属于婚前财产，为了新组建的家庭和谐，经申请人家庭协商，洪发美可享有20%的份额。申请人所叙述的情况在其申请中得到体现并经询问申请人大姐刘某2（房屋原产权人）的询问笔录加以明确。原告因家庭房产份额导致的纠纷，依法应当协商解决，协商不成的，向人民法院提起民事诉讼解决。原平塘县房地产管理所颁证后，该《房产所有权证》一直由刘某1和原告洪发美保管，原告是知道按份共有的，如有异议，应当申请变更登记。综上，被告在受理申请人房产登记中严格按照程序和相关规定办理的，未出现原告所称的错误登记行为，申请人书写的按份共有内容是其真实意思表示，并得到原产权人的确认，且颁证后，该房产证一直由申请人和原告保存，其清楚房产登记情况，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交了如下证据： 1、统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、任职通知、《关于规范县（市）不动产登记机构设置等有关事项的通知》（黔南编办通〔2016〕7号文件）。拟证明被告的主体资格。 2、申请。拟证明按份共有是申请人刘某1的真实意思表示。 3、房屋买卖协议书。拟证明本案登记房屋买卖双方、买卖时间，房屋的坐落、面积等。 4、房屋所有权登记申请表。拟证明涉案房屋买卖双方共同到房屋产权登记机关填写申请表，按份共有比例与申请人刘某1手写申请一致。 5、房屋所有权登记审批表。拟证明涉案房屋产权登记按程序进行审批。 6、张昌钦、刘某2身份证及结婚证复印件。拟证明涉案房屋出卖方主体适格。 7、洪发美身份证复印件、洪发美与刘某1结婚证复印件。拟证明涉案房屋买受人主体适格。 8、刘某1、刘秋荣户口簿复印件。拟证明刘某1与第三人刘秋荣系父子关系及按份共有的依据。 9、2014年平塘县房地产管理所发证登记表。拟证明申请人刘某1领取了201400505号房屋所有权证。 10、询问笔录、存款凭条。拟证明被告向涉案房屋原产权人了解房屋买卖情况，原产权人提供了存款凭条。 11、被告申请证人罗某、刘某2出庭作证。证人罗某证言为：其是第三人刘秋荣亲生母亲，涉案房屋系其与前夫刘某1购买的，因为刘某1不是平塘县供电局正式职工，不能购买福利房，所以以姐姐刘某2和姐夫张昌钦的名义购买的，实际出资人是证人罗某与刘某1。证人刘某2证言为：其与第三人系姑侄关系，与刘某1系同胞姐弟，2004年刘某1系平塘县供电局临时工，不能购买供电局福利房，所以以证人刘某2及爱人张昌钦的名义购买了福利房，实际出资人是刘某1和罗某，2014年因原告洪发美和刘某1建房需要资金，需要拿涉案房屋抵押，所以才签订了房屋买卖协议，把原登记在证人刘某2及爱人张昌钦名下的房屋登记在原告及刘某1名下，协议只是办理房屋登记使用，买受人并未支付购房款。 12、《房屋登记办法》。拟证明被告颁证行为的法律依据，刘某1的申请符合该办法第十二条规定的单方申请的情形。 第三人述称,第一，父亲刘某1与母亲罗某1998年结婚，1999年2月15日生育第三人。自父母结婚后，就一直在县城租房居住。2004年，平塘县供电局在上梭红桥路修建职工福利房，因父亲只是供电局临时工，不能参加购买单位福利房，故父亲以姑父张昌钦名义购得供电局红桥路职工福利房1栋2单元二楼住房一套，面积70.66平方米，经简易装修后，第三人一家即入住该房屋，在进行房产登记时，该房屋仍登记为姑父张昌钦所有，第三人懂事有记忆时，第三人一直居住在该房屋。2008年，因原告插足第三人家庭，导致第三人父母离婚，父母离婚时，因该房屋登记在姑父张昌钦所有，故未处理。2014年，父亲与原告为修建小河房屋需要该房屋去抵押贷款，才发生房屋产权变更登记，将原来房屋所有权人变更登记为现有的房屋所有权人，即平房权证平舟镇字第××号《房屋产权登记证》上载明的三个所有人，原告称争议房屋系其与父亲的婚后财产完全不符合事实。第二，该房产是第三人父母出资购买的房产，本与原告没有任何关系，但在变更登记时，父亲将该房产的20%的份额登记为原告所有，实际是父亲提前处理了个人财产，原告作为配偶提前取得了该房产利益，根本不存在损害原告合法权益的问题。该房产属于变更登记，不是初始登记，根据相关规定，原告作为父亲配偶，应否在相关变更登记申请上签字、登记机关在进行登记时是否告知原告不是法律规定的必经程序，更何况原告不是该房屋的所有权人，无须原告进行任何形式的签字，不存在登记错误的问题。第三，平房权证平舟镇字第××号《房屋产权登记证》登记档案记载，2014年12月进行变更登记，登记时提供有原告与第三人父亲结婚证及原告身份证复印件，说明原告知道该房产变更登记事实，并且在原告与第三人继承纠纷民事诉讼中，原告提供的证据证明2014年12月变更登记后，委托相关评估机构对房产价值进行了评估，评估价值为17.52万元，说明原告完全知道房屋变更登记的事实，另外，房产证变更登记后一直保管在原告手中，原告的起诉已经超过了起诉期限。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人向本院提交了如下证据： 评估公司函、房地产估价报告。拟证明在房屋变更登记后，原告清楚房屋变更登记情况，变更登记并未违反原告的意思。 经庭审质证，原告对被告提供的证据1无异议；对证据2认为反而证明申请颁证只有刘某1一人；对证据3有异议，认为该买卖协议系刘某1为办理房产证签的假合同；证据4、5仅有刘某1一个签字申请颁证，不能证明颁证行为的合法性；对证据6、7无异议，恰好证明涉案房屋为共同财产；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，达不到被告的证明目的；对证据9无异议，但不能证明原告知晓房产证登记情况；对证据10有异议，颁证后做的调查笔录不能证明以前颁证行为的合法性，并且被询问人与案件有利害关系，对询问情况的真实性不予认可；对证人罗某、刘某2的证言，认为二证人与第三人具有亲属关系，对其证言的真实性不予认可，且事后证言不能证明颁证行为的合法性；对证据12认为属于变更登记，不符合单方申请登记的情形。原告对第三人提供的证据认为委托评估系刘某1的个人行为，不能证明原告已经知晓房屋变更登记的情况。 被告对原告提供的证据1、3无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为收据与登记行为无关联性；对证据4的证明目的有异议，当时变更登记后房产证一直保存在原告手里，而且还委托评估公司进行了评估，原告不可能不知道房屋登记情况。被告对第三人提供的证据无异议。 第三人对原告提供的证据1无异议；证据2与本案无关联性，对其真实性、合法性不予认可，在房产登记中并未提供；对证据3无异议，原告当时是知道房屋变更登记情况的，房屋产权证一直保存在原告手里；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，达不到原告的证明目的。第三人对被告提供的证据1、2、4、5、8-12无异议；对证据3买卖协议的真实性有异议，该协议是为了办证签订的，实际并未履行；证据6真实性无异议，只是证明房屋登记由张昌钦、刘某2变更为刘某1；证据7证明原告知晓房产登记情况，并未违背其真实意思。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1和被告提供的证据1证明原、被告身份信息，本院予以认定；原告提供的证据2买卖协议和收据在申请办证的时候并未向颁证机关提供，并且该买卖协议与申请办证提交的买卖协议不一致，本案审查的是颁证行政行为的合法性，因此该证据与本案无关联性，本院不予审查认定；原告提供的证据3与被告提供的证据2-9系颁证档案资料，证明申请人申请颁证提交的材料、颁证过程等，本院予以认定；原告提供的证据4民事诉状与本案无关联性，本院不予认定；被告提供的证据10以及证人罗某、刘某2证言均涉及的是涉案房产的权属问题，本案审查的是行政机关颁证行为的合法性，房产权属不是本案解决的问题，与本案无关联性，本院不予审查认定；被告提供的证据12系颁发房产证的依据，本院予以认定。第三人提供的证据无法证明原告知道房屋登记情况的时间，本院不予认定。 经审理查明，原告洪发美与第三人刘秋荣系继母子关系。2014年12月18日，原告洪发美丈夫（即第三人刘秋荣生父）刘某1（已故）向平塘县房地产管理所申请颁发房产证，并提交了《房屋买卖协议书》、缴税发票、身份证、结婚证、户口簿等材料。其提交的《房屋买卖协议书》记载：出卖人甲方为张昌钦、刘某2，买受人乙方为刘某1、洪发美，房屋坐落于平塘县，面积为70.66平方米，价款为30000元，协议签订日期为2014年12月5日，但协议后签名处只有张昌钦、刘某2、刘某1三人签字，并未有洪发美签字。另外，申请人刘某1在申请办证时手写《申请》一份，内容为：刘某1购有住房一套，刘秋荣与本人是父子关系，要求增加刘秋荣为此套住房的共有人，刘某1占20%，洪发美占20%，刘秋荣占60%。原平塘县房地产管理所经审核，颁发了平房权证平舟镇字第××号《房屋所有权证》，该证记载房屋共有人为刘某1、洪发美、刘秋荣，刘某1占有份额20%、洪发美占有份额20%、刘秋荣占有份额60%。原告洪发美认为被告将60%的份额登记在第三人名下，侵害其合法权益，向本院提起行政诉讼。 另查明，原平塘县房地产管理所已经撤销。2016年4月29日黔南布依族苗族自治州机构编制委员会办公室下发《关于规范县（市）不动产登记机构设置等有关事项的通知》（黔南编办通〔2016〕7号）文件，要求各县市设立不动产登记局，负责贯彻落实中央、省、州不动产登记相关法规政策，开展土地登记、房屋登记等不动产登记工作等，设立不动产登记事务中心统一入驻政务服务大厅，集中受理不动产登记相关工作。目前，平塘县设立了不动产登记事务中心集中受理不动产登记相关工作，不动产登记事务中心由国土资源局统一管理。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”第十二条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第十三条规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”根据上述规定，共有房屋登记应当由共有人共同申请，并且提供相应的权属证明，登记机关进行登记时，应当对权属证明等材料进行查验，尽到基本的审慎审查义务。本案中，共有房屋进行登记时共有人未共同申请，申请人刘某1申请登记所提供的房屋买卖协议上买受人系刘某1和洪发美二人，但协议后面签名处又未有洪发美签名，在此种情况下，登记机关既未询问申请人或者相关人员，也未要求申请人补正按份共有的权属依据，仅凭共有人之一刘某1手写的申请，在无其他共有人份额权属证明的情况下进行按份共有登记，属于事实不清，证据不足，该房屋所有权证应予撤销。第三人称房屋变更登记后房产证一直保管在原告手里，房屋委托评估时原告也知道委托评估情况，并且2016年原告曾要求第三人将第三人占有的60%份额转让给原告，原告早就知道房产变更登记情况，其起诉已经超过起诉期限，应予驳回，在原告否认的情况下，第三人未能提供有效证据证明原告知道或者应当知道房产登记情况的时间，应视为原告起诉未超过起诉期限。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销平房权证平舟镇字第××号《房屋所有权证》。 案件受理费50元，由被告平塘县国土资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，交纳上诉费，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  张 明 审 判 员  莫义军 人民陪审员  秦祖纯 二〇一八年八月一日 法官助理冉璐 书记员陆盛姗 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。