成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初2250号 原告：成都熙悦商业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区猛追湾街。 法定代表人：张红兵，总经理。 委托诉讼代理人：颜莉，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗培，四川公生明律师事务所律师。 被告：崔延军，男，1971年12月12日出生，汉族，住河北省邢台市任县。 委托诉讼代理人：周涌涛，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，四川川达律师事务所律师。 原告成都熙悦商业管理有限公司（以下简称熙悦公司）与被告崔延军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月18日与（2018）川0108民初2251、2253号二案合并公开开庭进行了审理。原告熙悦公司的委托诉讼代理人颜莉，被告崔延军及其委托诉讼代理人周涌涛、刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熙悦公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令崔延军立即将房屋恢复原状并腾退交付房屋；2．请求判令崔延军向熙悦公司支付从2015年10月1日至合同解除之日（即2017年12月16日）的租金1,264,014.30元；3．请求判令崔延军按照1,207.87元/天向熙悦公司支付至租赁合同解除之日（即2017年12月16日）起至房屋腾退之日止（暂计算至起诉之日2018年1月29日为53,146.41元）的房屋占用费；4．请求判令崔延军按照89.59元/日向熙悦公司支付从2015年3月1日起至房屋腾退之日止的运营管理费（暂计算至起诉之日2018年1月29日为86,660元）；5．请求判令崔延军向熙悦公司支付违约金336,575.44元；6．请求判令崔延军向熙悦公司支付房屋闲置损失110,218.41元；7．请求判令本案诉讼费、保全费由崔延军承担。事实和理由：2015年3月13日，熙悦公司与崔延军签订《商铺租赁合同》，约定由熙悦公司将位于四川省成都市成华区昭觉寺南路260号、270号华润熙悦广场1号楼层237、238共2间铺面租赁给崔延军使用，合同约定上述房屋租金为首年43,579元/月、第二年46,213元/月、第三年48,937元/月、第四年51,825元/月、第五年54,932元/月。运营管理费为2,725元/月，自签订合同之日起开始支付，免租期内仍应支付运营管理费。崔延军承租房屋后开始经营活动，2016年4月20日熙悦公司与崔延军签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定免租期延长至2016年6月30日止，熙悦公司自2016年7月1日起开始向崔延军收取租金。但崔延军仅交纳了首季度租金130,791元及首季度运营管理费8,715元后一直拖欠房屋租金及运营管理费至今，期间熙悦公司多次向崔延军催缴租金及运营管理费，但崔延军却置之不理，崔延军拖欠租金和运营管理费的行为已构成根本违约，严重侵害了熙悦公司的合法权益。根据《商铺租赁合同补充协议》约定若崔延军逾期支付租金，熙悦公司有权要求崔延军赔偿自2016年3月1日至2016年6月30日的全部租金，依《租赁合同》之约定，若崔延军存在拖欠商铺租金或运营管理费累计达30天的，熙悦公司有权单方书面解除租赁合同并要求崔延军按《租赁合同》之约定向熙悦公司支付违约金。2017年12月15日，熙悦公司依据《租赁合同》之约定解除权通过四川省成都律政公证处向崔延军公证送达了《解除商铺租赁合同通知函》。为保护熙悦公司的合法权益，维护社会经济秩序，保护交易安全，特起诉至法院。 崔延军答辩，1．熙悦公司提供的中央空调和电力设施存在重大瑕疵，致使崔延军无法正常经营，长期亏损，熙悦公司中央空调每年只在6月至9月开放，没有什么效果，商家都在反映此问题，崔延军做的餐饮业，对环境、空调要求更高，就这个问题与熙悦公司多次交涉，但熙悦公司没有提供解决方案，至今未解决；崔延军提出自己加装单独空调，熙悦公司说电力容量不够，不能单独加装；综上，熙悦公司的行为严重影响崔延军的客流量，造成损失。2．租金问题：应当扣除所有的免租期，从2016年9月30日开始计算，金额应当按补充合同调整后进行计算。3．第三项诉请没有任何事实和法律依据，没有约定。4．对于管理费第四项诉讼请求无异议。5．第五项违约金从保证金单方面扣除，我方不应当承担该违约金，违约金过高，熙悦公司也有违约行为，故我方不应当支付。6．第六项请求没有事实依据、法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2015年3月13日，熙悦公司与崔延军签订《商铺租赁合同》，约定熙悦公司将位于成都市成华区，华润熙悦广场1号楼，第2层01-237、238号商铺出租给崔延军使用，该商铺的承租建筑面积约为544.96平方米；熙悦公司同意给予崔延军免租装修期为90天，即（2015年3月1日至2015年5月31日），在装修期内崔延军仍需缴纳物业费、水电费、空调费等各项费用；双方约定的租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日止，为5年固定合同期；合同约定上述房屋租金为80元/㎡/月，每年较上一年的递增6%，首年43,579元/月（80元/㎡/月×544.96㎡）、第二年46,213元/月（84.8元/㎡/月×544.96㎡）、第三年48,937元/月（89.8元/㎡/月×544.96㎡）、第四年51,825元/月（95.1元/㎡/月×544.96㎡）、第五年54,932元/月（100.8元/㎡/月×544.96㎡）；运营管理费为2,725元/月，自签订合同之日起开始按季度支付；租金交付方式：押二付三；租金采用先付后用的原则交纳，每3个月缴纳一次租金，崔延军于签订本合同之日支付首期租金及押金，下期应缴纳租金须提前二十日向熙悦公司交纳；如果崔延军违约而迟延支付租金或其他费用，迟延期限在30日内（含本数）的，每延一天，应按拖欠金额的1%支付滞纳金；如果崔延军违约而拖欠租金及其他费用超过30日（含本数）的，熙悦公司有权单方解除合同，如熙悦公司因此行使合同解除权利的，崔延军应向熙悦公司支付解除合同的违约金，该违约金为违约行为发生之日起按照剩余租期租金的总额计算（若剩余租期不满一年，则按照一年计算），同时熙悦公司有权对该商铺实行停水、停电等强制措施，且不承担任何违约责任。租赁押金为崔延军租赁铺位2个月租金，即人民币87,194元。因熙悦公司扣划崔延军租赁押金而导致崔延军交纳的租赁押金不足额的，崔延军应当在接到熙悦公司通知后15日内补足租赁押金。崔延军逾期不补足租赁押金的，熙悦公司有权解除租赁合同，并扣除剩余押金，同时应赔偿由此给熙悦公司造成的损失。如因崔延军原因导致合同提前终止或合同因到期自然终止，则对于崔延军已经进行的装修，熙悦公司有权选择无偿获得装修的所有权或者要求崔延军按照熙悦公司规定的期限将房屋恢复到承租前状态，如熙悦公司选择由崔延军将房屋恢复到承租前状态，则崔延军需在5日（以熙悦公司通知时间开始计算日期）内将房屋回复到双方约定的承租前状态，并承担该时间段内撤场、复原所产生的水电气等相关费用。若崔延军未按规定时间交还房屋，则超出时间按照合同终止前租金标准的两倍向熙悦公司支付超期租金。本合同因任何一方合同当事人依法行使合同解除权，自解除通知到达对方之日而终止。合同提前解除或终止，崔延军须在自合同解除或终止之日起5日内将商铺腾空，撤除装修，清除建渣并打扫干净后退还熙悦公司，办理退铺手续后方可结算押金。如崔延军未按期向熙悦公司归还租赁商铺，每逾期一日，熙悦公司有权按自终止合同之日的上月平均每天租金标准的2倍收取占用费，且熙悦公司还有权采取停水停电停气以及强制清场等措施，并视为崔延军放弃租赁物业内的所有物品，由熙悦公司任意处理且不负任何责任。若崔延军逾期退还租赁商铺的行为，导致熙悦公司损失（包括但不限于造成熙悦公司对第三方的违约损失）的，并不因熙悦公司收取占用费而免除崔延军应予赔偿损失的责任。在本合同有效期内，若崔延军违约的，熙悦公司有权要求继续履行合同扣除崔延军押金或选择解除合同扣除崔延军押金，并要求崔延军按照剩余租期保底租金标准赔偿熙悦公司损失（若剩余租期不满一年，则按照一年计算）；关于中央空调的约定，中央空调费的收取由物业管理公司收取，中央空调运行维护属于物业公司的物业服务范围。 2016年4月20日，熙悦公司与崔延军签订了《商铺租赁合同》补充协议，约定将案涉商铺免租期延长至2016年6月30日（即2015年3月1日至2016年6月30日），崔延军应按合同约定交纳租金，若因崔延军逾期未付房租，熙悦公司单方解除合同，崔延军应向熙悦公司赔偿2016年3月1日起至2016年6月30日止的全部租金；本协议签订之日，熙悦公司与崔延军于2015年10月12日签订的《商铺租赁合同》补充协议作废。同日，双方签订《商铺租赁合同》变更明细，将租金从43,579元/月变更为32,698元/月（80元/㎡/月变更为60元/㎡/月），将免租期从2015年3月1日至2015年5月31日变更为2015年12月1日至2016年6月30日。 上述合同签订后，崔延军从2016年7月1日开始交纳租金，但是崔延军仅缴纳首季度租金130,791元及首季度运营管理费8,715元，未继续缴费。 2017年12月15日，熙悦公司向崔延军在合同中约定的地址邮寄送达了《解除商铺租赁合同通知函》，载明，崔延军已欠租自2015年10月1日起至2017年11月30日止合计26个月的租金，合计欠租金额为人民币1,197,242元，已欠商管费自2015年3月1日起至2017年11月30日止合计33个月的商管费，合计欠商管费金额为人民币81,750元。现特致函崔延军，立即解除熙悦公司与崔延军签订的《商铺租赁合同》，崔延军所缴纳的租赁押金87,194元全部予以扣除。同时，熙悦公司还将保留向崔延军追偿租金、运营管理费及损失赔偿金的权利，并追究崔延军的违约责任。2017年12月16日，该邮件完成投递并签收。 庭审中，熙悦公司主张由于崔延军已缴纳一季度租金，熙悦公司开业又晚了一个月，故熙悦公司主张从2015年7月1日（2015年3月1日起计算免租期）起计算租金；关于房屋占用费，是依据第三年度的月租金标准按日进行计算；关于违约金，熙悦公司自愿调减为剩余租期租金的30%；关于房屋闲置损失，熙悦公司是依据合同解除之时月租金标准的三倍进行计算的，没有合同的约定。 庭审中，崔延军出示中央空调开启调查表、清单、照片，拟证明，中央空调有瑕疵，没有效果，对经营有严重影响造成严重的损失；熙悦公司没有达到预期承诺的招商标准，对崔延军经营造成严重影响。熙悦公司质证认为，空调的使用归物业管，不是熙悦公司的义务；崔延军的证据不能证明中央空调存在问题；且该证据显示目熙悦公司前经营情况，表明崔延军仍在经营；关于招商情况，熙悦公司未给崔延军书面或口头的任何承诺。 本院认为，熙悦公司与崔延军签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议，系双方真实意思表示，应为合法有效。由于崔延军拒不按照约定支付房屋租金，已构成违约，熙悦公司已经通过邮寄《解除商铺租赁合同通知函》的方式解除案涉合同，本院确认案涉合同解除时间为2017年12月16日，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，熙悦公司主张崔延军恢复原状腾退房屋、支付租金、承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，本院依法予以支持。至于，崔延军关于中央空调的抗辩，由于中央空调的运行维护系由物业公司负责并非本案熙悦公司，中央空调费也是由物业公司收取，且崔延军亦未提交任何证据证明，中央空调无法正常使用，以及因此给崔延军带来的损失，故本院依法不予处理。关于熙悦公司各项诉讼请求的综合评判如下： 一、熙悦公司主张崔延军将房屋恢复原状并腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。 二、关于崔延军拖欠的租金问题。 首先，根据《商铺租赁合同》的约定，案涉房屋租期从2015年5月1日至2020年4月30日。根据《商铺租赁合同》补充协议的约定，崔延军的免租期已经延长至2016年6月30日，若因崔延军逾期未付房租，熙悦公司单方解除合同，崔延军应向熙悦公司赔偿2016年3月1日起至2016年6月30日止的全部租金；熙悦公司陈述其晚开业一个月；故崔延军应付租金的期间为2016年4月1日至2017年12月16日，并应扣除崔延军已经缴纳的租金130,791元。 其次，根据《商铺租赁合同》以及《商铺租赁合同》变更明细的约定，崔延军的第一年租金租金标准为32,698元/月（60元/㎡/月×544.96㎡）、第二年为34,659元/月（63.6元/㎡/月×544.96㎡）、第三年为36,730元/月（67.4元/㎡/月×544.96㎡）、第四年为38,910元/月（71.4元/㎡/月×544.96㎡）、第五年为41,253元/月（75.7元/㎡/月×544.96㎡）。 综上，根据《商铺租赁合同》约定的租金计算方式计算，崔延军应向熙悦公司支付租金594,514.33元【（2016年4月1日-2016年4月30日适用第一年度月租金32,698元×1月）＋（2016年5月1日-2017年4月30日适用第二年度月租金34,659元×12月）＋（2017年5月1日-2017年12月16日适用第三年度月租金36,730元×7月＋36,730元/月÷30天×16天）－已缴纳租金130,791元】。 三、关于熙悦公司主张的运营管理费问题。根据《商铺租赁合同》的约定，运营管理费为2,725元/月，应从起租日即2015年5月1日起缴纳至2017年12月16日（合同解除日）止，再扣除熙悦公司晚开业的一个月的费用及崔延军已经缴纳的8,715元，本院认为，崔延军应向熙悦公司运营管理费共计75,028.33元【2,725元/月×（31个月-1个月）＋2,725元/月÷30天×16-已缴纳的8,715元】。熙悦公司主张合同解除后的运营管理费，没有事实和法律的依据，本院依法不予支持。 四、关于熙悦公司主张的违约金问题。根据《商铺租赁合同》的约定，如果崔延军违约而拖欠租金及其他费用超过30日的，熙悦公司有权单方解除合同，崔延军应向熙悦公司支付解除合同的违约金，该违约金为违约行为发生之日起按照剩余租期租金的总额计算。熙悦公司自愿调减为剩余租期租金的30%，崔延军认为熙悦公司主张的违约金过高主张调减，本院认为熙悦公司已经自行调减违约金数额，本院不再调减，根据熙悦公司调减违约金标准后，本院计算的违约金338,172.3元【（2017年12月16日-2018年4月30日适用第三年度月租金36,730元×4月＋36,730元/月÷30天×15天）＋（2018年5月1日-2019年4月30日适用第四年度月租金38,910元×12月）＋（2019年5月1日-2020年4月30日适用第五年度月租金41,253元×12月】×30%。熙悦公司主张的违约金金额为336,575.44元，其主张不违法法律规定，未损害崔延军的利益，故本院依法予以支持。崔延军提出违约金应从保证金中扣除的抗辩事由，崔延军未向本院提出反诉请求，本院依法不予处理。 五、关于熙悦公司主张的房屋占用费。熙悦公司主张崔延军应该从案涉《商铺租赁合同》解除之日起至崔延军腾退之日止向其支付房屋占用费，标准为1,207.87元/天，该费用依据第三年度的月租金标准按日计算。崔延军抗辩该项诉讼请求，没有合同的约定，故崔延军不应当支付。本院认为，违约金的性质已经包含了弥补因违约行为导致的损失，本案中，自案涉租赁合同解除后，崔延军始终占用案涉房屋，实际上确实给熙悦公司带来损失，但是本院已经支持了熙悦公司主张的违约金，崔延军占用案涉房屋给熙悦公司带来的损失与违约金的性质有所重叠，且金额相当，故熙悦公司的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 六、关于熙悦公司主张的房屋闲置损失，没有事实和法律的依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告崔延军在本判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的成都市成华区华润熙悦广场1号楼2层01-237、238号商铺（2间）恢复原状并腾退给原告成都熙悦商业管理有限公司； 二、被告崔延军在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告成都熙悦商业管理有限公司支付房屋租金594,514.33元； 三、被告崔延军在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告成都熙悦商业管理有限公司支付运营管理费共计75,028.33元； 四、被告崔延军在本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都熙悦商业管理有限公司支付违约金336,575.44元； 五、驳回原告成都熙悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,426元、保全费4,520元，共计22,946元，由被告崔延军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  丁 翔 人民陪审员  林亨荣 人民陪审员  左都元 二〇一八年八月八日 书 记 员  徐 麟