河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0303民初1856号 原告（反诉被告）：秦皇岛宝叶物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区光明**。 法定代表人：李冬宝，职务，总经理。 委托诉讼代理人：张欣怡，该公司员工。 被告（反诉原告）：杨丽华，女，1980年1月2日出生，汉族，现住山海关区。 原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司（反诉被告）与被告杨丽华（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司委托诉讼代理人张欣怡、被告杨丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、从2016年4月1日始至实际给付之日止，以2560元为基数按照日3‰的标准支付滞纳金；2、判令被告交纳2017年5月1日至2017年11月20日期间的物业服务费1447元及滞纳金，以1447元为基数从2017年4月1日始至实际给付之日止，按照日3‰的标准支付滞纳金；3、被告承担诉讼费等费用。事实与理由：原告系山海关区兴华公寓小区的物业服务企业，被告系山海关区兴华公寓小区4-3-802号业主，2014年7月1日至2017年11月20日，原告为被告提供物业服务期间，被告拖欠原告物业服务费共计4007元。前述费用，原告数次上门收取，均遭到被告拒付。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告杨丽华辩称，我们秦皇岛市始终遵循“服务水平与收费标准相适应”的原则对住宅的物业服务实行星级管理制度。市物价局和房产局联合制定了五星级、星级外的具体服务内容和对应价格。被上诉人合并按1.9元/平米/月标准收取物业、电梯两费,这是普通住宅中极高的四星级收费标准。而被上诉人宝叶物业在对上诉人兴华公寓小区的物业服务中则自始至终31个月在小区出入口都没有设置门岗室,就没有、也不可能做到“24小时在岗执勤”以满足二星级的最基本的封闭式管理规范。甚至连一星级标准最基本的具体要求“工作人员着装挂牌上岗'、“每年至少一次入住户满意率70%以上”都没有达到;38个月一以贯之。小区出口便门经常是敞开着的,无人值守的。因此盗窃案是多发的。楼宇门内丢失多辆电动车、赛车。不仅如此,一栋三、四两单元的楼宇门也都失效30多个月竟一直未获解码。属于服务水平完全不够星级,服务质量极差、一星级0.6元/平方米/月也应当下浮10%的情形。正是基于已经经历一年半多时间的这样的物业服务环境没有任何改善的情况,上诉人才要求被上诉人相应一并降低物业、电梯费价格。但被上诉人非但没有降价,于6月14日出示了物业、电梯费说明,又于6月15日进行了四星级核准备案。据以霸道应对要求合并降价的上述人等业主。上诉人坚持拒绝继续合并按1.9元/平方米/月标准交纳,是合情、合理、合法的。2016年7月初被上诉人贴出告示:限上诉人等“未交物业费的业主n日前到物业办理缴费手续,逾期未办理者,我公司将对电梯进行分层服务。”7月13日,被上诉人对该部分业主(据李冬宝总经理对电视台采访记者承认是50多户),采取了分层停电梯的措施,直至同年10月26日,第一轮停3.5个月。上诉人等仍坚持要求降价。不肯合并1.9元的标准交纳。期问上诉人等多次寻求山海关区房产局业办帮助解决。也请到秦皇岛电视台百姓关注节目帮忙协调均未果。后在区物业办、南关街道、新颖社区的帮助下,于2016年9月29日正式成立了兴华公寓业主委员会。并且业主委员会继续提出按1.2元起价协调,李冬宝总经理坚持1.9标准不肯让步,业主委员会曾请区信访办、海晨房地产叶总、区物价局刘局长帮助协调,都没有请到李冬宝总经理坐下来再谈。2016年11月25日,区物价局根据兴华公寓业主委员会的请求撤销了宝叶物业的四星级价格备案。11月27日被上诉人再次于各电梯贴出公示,并将电梯经过改造于11月30日启动了磁卡升级控制系统让这些欠费业主根本启动不了电梯至2017年4月30日又足5个月整。也在11月27日晚,业主委员会主持召开了兴华公寓业主大会。大会决定采取书面问卷登记的方法征询对被上诉人宝叶物业的措施。至30日晨完成了问卷登记记录:102户业主参与96户主张解聘被上诉人、3户反对、3户弃权。业主委员会逐项新颖社区主任做了汇报。2016年12月12日,由业主捐资360元做为经费,业主委员会启动了解聘宝叶物业的讼程。2017年u月20日被上诉人根据(2016)1851号终审判决已经生效的情况撤出了兴华公寓。然后,继续按原标准向上诉人索要未果。直至此次启动讼程,仍坚持合并按1.9元/平方米/月标准对30.667个月的收费标准不肯让步。至此,上诉人请求白始把物业、电梯费切实降下来,停电梯8.5个月的根本违约责任得以明确。同时补充请求我们发现的所谓共维费616元,原来是被上诉人以编造的名目收取,如同装修管理费500元等名目一样都是其扩大收费项目的欺诈行为的违法占有,应与返还。另外,因为被上诉人的不做为,致使本人被盗邦德48v电动车一辆,应与赔偿,还上诉人个公平。 反诉原告杨丽华向本院提出诉讼请求，一、被反诉人给付反诉人人民币2646元；二、被反诉人承担违约责任,给付反诉人违约金7041元；三、被反诉人承担诉讼费用。事实与理由，反诉人入住兴华公寓时,被反诉人以1元/m2/月的标准预收取了反诉人物业费1231元,以0.9/元/m2/月标准预收取了电梯费1293元。还巧立名目借交钥匙之机收取反诉人共维费616元、装修管理费500元等。但是在嗣后的服务中,被反诉人并没有按照兴华公寓物业服务合同(第四条)的规定“提供的前期物业管理服务应达到政府规定的质量要求标准”的约定。因此,约定、预收、备案都是四星级标准,“可是在其提供的30.667个月的服务中,白始至终在出口连门岗室都未设置”。没有实现,也无法实现封闭式管理;导致盗窃案多发、放任楼宇门失效、特别是我们的3栋1单元电梯白2016年7月13日起被分层停控后直至2017年11月20日被反诉人撤出兴华公寓,都没有能够恢复正常使用。前后共达14.5个月之久,构成了严重的根本实质违约责任。这样的服务物业费自始至终充其量只能按0.6元/m2/月价格再下浮10%,即使退一步不下浮按0.6元/m2/月标准计算也只有物业费1826元,垃圾清运费57元。电梯0.9元/m2/月也不是依规按实际发生额科学得出的。根据2016年7月14日被反诉人给出的说明,我们认为其第四项:电梯安管理人员工资3000元/月应当高出0.16元/m2/月。第5项:电费8000元/月,8000/15797(m2)等于0.506元/m2/月。(仅此一项己经超过了山海关区其他小区电梯费全项)虚高0.263元/m2/月。故:0.9元-0.16-0.263=0.447元(成本)同样退一步按0.6元计算电梯费为1123元。总结后被反诉人应给反诉人返还人民币2646元、违约金7401。综上所述,被反诉人没有提供相应的物业服务却要高额合并收取物业费、电梯费且霸道地以停业主电梯的违法措施逼业主就范导致全体住宅业主以对其94.1%的不满意率被解聘服务。因此,被反诉人的实质性违约,违法责任是十分明确的,应当依法,依约承担相应的返还责任,并支付相应的违约金。根据最高法释{2009}8号第5条的规定请求贵院对上述反诉请求依法予以支持。庭审过程中，反诉原告杨丽华明确第一项反诉请求的计算方式是物业按1星级的算是6毛钱，我们家平米数是102.62平米×30.667个月=1880元，30.667个月是从2015年5月1日至2017年11月20日，电梯费是按7毛5算的×我们家的面积102.62平米×30.667个月-8个半月=1706元，装修管理费500元，收的物业费1231元，电梯费1293元，共维费616元，我丢了一辆邦德的电动车，是按照2600元折的，按一星级标准算物业费1888元+1706元=3640元，装修费500+物业费1231元+电梯费1293+共维费616元=3594元，电梯费和物业费减去3594元，再加上丢电动车的2600元=2646元；第二项反诉请求的计算方式为2015年5月1日至2017年11月20日共计930天，按照他的收费标准，物业费是1231元+电梯费1293元*千分之三*930天=7041元。 反诉被告秦皇岛宝叶物业服务有限公司辩称，反诉原告的第一项反诉诉讼请求不符合相关反诉的法律规定，应当依法予以驳回，且该项反诉没有事实依据和法律依据。有关第二项反诉请求，本诉原告收取每月每平方米的电梯费，有合同依据。该约定符合法律规定，合法有效。反诉原告第三项请求存在不符合反诉的法律规定，反诉请求无事实依据和法律依据的情况，故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，秦皇岛海晨房地产有限公司与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订《山海关兴华公寓物业服务合同》一份，主要内容为：秦皇岛海晨房地产有限公司选聘秦皇岛宝叶物业服务有限公司为山海关兴华公寓小区全体业主提供物业服务工作，委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；物业共用公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、及雨污水管道的疏通等物业服务；物业服务收费，住宅按每月每平方米1元按业主拥有的物业建筑面积收取，商业物业按每月每平方米3.5元按业主拥有的物业建筑面积收取；合同期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理服务费按年交纳，业主或物业使用人应提前30天交纳下年物业费；如原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，业主提出后，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司应在三个月内整改；业主未能按时足额交纳物业服务费、管理费的，每逾期一日按每年物业费的千分之三的标准向原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司支付违约金。上述协议还约定有其他内容，原告皇岛宝叶物业服务有限公司即开始为山海关兴华公寓小区业主提供物业服务。之后原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司与被告杨丽华签订《兴华公寓业主管理规约》，其主要内容为，被告杨丽华居住在兴华公寓4-3-802号房屋，建筑面积102.62平方米，约定综合收费为每平方米每月2.05元，综合收费包括物业服务费、电梯费。2016年6月15日在山海关区物价局关于物业服务收费进行了备案，备案服务期限2015年1月1日-2017年12月31日，合同约定收费标准高层每月每平方米1.0元。秦价费字[2011]50号秦皇岛市物价局关于调整城市区生活垃圾处理费收费标准的批复，我市城市区生活垃圾处理费收费标准为居民每月每户3元。2016年12月16日秦皇岛市山海关区兴华公寓业主委员会起诉原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司请求解除原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司与秦皇岛海晨房地产开发有限公司的《山海关兴华公寓物业服务合同》，秦皇岛市山海关区人民法院判决解除，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判，该判决于2017年11月20日原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签收生效。2016年11月24日兴华公寓业主委员会向秦皇岛市山海关区物价局提交关于宝叶物业对兴华公寓物业服务情况的报告，其内容为，现业主委员会经研究，不再接受物业每月每平方米1元的收费标准，请物价部门许可。2016年11月25日山海关区物价局对兴华公寓物业服务收费标准进行了答复，其内容为，原物业收费备案标准（山价备字[2016]15号）不再生效。物业收费事项由业主委员会代表业主与物业服务企业双方协商确定。被告杨丽华系兴华公寓小区4-3-802号房屋业主，该房建筑面积102.62平方米，一年的各项费用包括物业费、电梯运行费、垃圾处理费2560元（1元×102.62平方米×12个月+1.05元×102.62平方米×12个月+3×12个月）。被告已交纳2015年5月1日至2016年4月30日期间物业费1231元，标准为1元每月每平米，电梯费1293元，标准为1.05元每月每平米。生活垃圾费36元。经原告催缴，至今被告未向原告交纳2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费用2560元，2017年5月1日至2017年11月20日期间的物业服务费用1423元（2.05元×102.62平方米×6个月+2.05元×102.62平方米÷30天×20天+3×7个月），以上共计3983元。经原告催缴，至今被告未向原告交纳2016年5月1日至2017年11月20日期间的物业费原被告双方对被告杨丽华未交物业费无异议。 秦皇岛宝叶物业服务有限公司于2018年1月30日向本院申请对本案被告（反诉原告）进行诉前财产保全，本院于2018年2月8日作出(2018)冀0303财保38号民事裁定书裁定保全，案件申请费76元，已由秦皇岛宝叶物业服务有限公司负担。 本院认为，2014年12月26日秦皇岛海晨房地产有限公司与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订《山海关兴华公寓物业服务合同》系双方真实意思表示，有效，该合同适用该小区所有业主。且被告杨丽华也与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订了相应的物业服务合同，被告杨丽华作为山海关区兴华公寓小区房屋业主，应当履行合同约定义务，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司为被告杨丽华提供了物业服务，被告杨丽华应当按照约定向原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司交纳物业管理服务费。虽然2016年11月25日山海关区物价局对兴华公寓物业服务收费标准进行了答复，其内容为，原物业收费备案标准（山价备字[2016]15号）不再生效。物业收费事项由业主委员会代表业主与物业服务企业双方协商确定。但兴华公寓业主委员会未与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司解除物业服务合同，亦未签订相应新的物业服务合同，被告杨丽华应依原来的物业服务合同确定的收费标准交纳物业管理费。原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司主张被告杨丽华拖欠2016年5月1日至2017年11月20日期间的物业费3983元，符合相关标准，本院予以支持；因被告杨丽华未按期交纳物业管理服务费，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司主张给付滞纳金即违约金，本院予以支持，但合同约定过高，本院予以调整，调整为按每逾期一日按每年应交纳费用的0.065%的标准予以计算。被告杨丽华的抗辩理由不足于成为不交纳物业管理服务费的理由。反诉原告杨丽华诉反诉被告秦皇岛宝叶物业服务有限公司返还2646元的诉讼请求，与本案非同一法律关系，对于该请求，本院不予支持，反诉请求第二三项即无证据支持，也不符合合同约定和法律规定，对其反诉请求不予支持。 综上所述，被告杨丽华应给付原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司3983元并支付相应的违约金，违约金的计算：2016年4月1日至实际给付之日期间的违约金为以2560元为基数按日0.065%计算,2017年4月1日起之实际给付之日以1423元为基数按日0.065%计算。驳回反诉原告杨丽华的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、二百三十三条之规定，判决如下： 1、被告杨丽华于判决生效后三日内给付原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司物业费共计3983元并支付相应的违约金，违约金的计算：2016年4月1日至实际给付之日期间的违约金为以2560元为基数按日0.065%计算,2017年4月1日起之实际给付之日以1423元为基数按日0.065%计算。 2、驳回反诉原告杨丽华的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元；反诉费50元，减半收取25元；保全费76元，合计126元，由被告杨丽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。 审判员  吕卓群 二〇一八年八月一日 书记员  刘 俏