成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初3223号 原告：徐惠分，女，汉族，1975年2月14日出生，住成都市金牛区。 原告：李启钢，男，汉族，1974年2月7日出生，住四川省仁寿县。 委托代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 被告：成都嘉和郎德医院管理有限公司，住所地成都市武侯区大石西路239号1栋1单元1层3号。 法定代表人：邢红梅，职务不详。 委托代理人：苏松，男，1984年12月26日出生，公司员工。 原告徐惠分、李启钢成与被告成都嘉和郎德医院管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐惠分及原告委托代理人辛长洋（特别授权）、被告成都嘉和郎德医院管理有限公司委托代理人苏松（特别授权，第二次未到庭）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐惠分、李启钢诉称，二原告于2017年1月13日从成都郫县灿琪商业管理有限公司处购买位于成都市郫都区“蓝光·幸福满庭”7幢2层31号房屋(以下简称“案涉房屋”）,房屋面积269.62平方米。原告在购买房屋时，该房屋即处于出租状态，该房屋于2015年5月26日由“蓝光·幸福满庭”开发建设单位成都郫县蓝光和骏置业有限公司出租于被告，双方签订《商品房租赁合同》。其后，成都郫县蓝光和骏置业有限公司将该房屋转让于成都郫县灿琪商业管理有限公司，由成都郫县灿琪商业管理有限公司作为“蓝光·幸福满庭”商铺的管理单位进行管理，同时成都郫县灿琪商业管理有限公司作为出租人向被告收取租金。2017年1月13日，二原告与成都郫县灿琪商业管理有限公司签订《商品房买卖合同（二手）》购买了标的房屋，成都郫县灿琪商业管理有限公司告知二原告房屋已处于出租状态且《商品房买卖合同（二手）》中也载明了已出租现状。二原告2017年2月6日向成都郫县灿琪商业管理有限公司支付全部购房款，次日办理房屋交接手续。2017年5月3日，原告取得案涉房屋不动产权证。成都郫县灿琪商业管理有限公司向原告交付房屋后，告知被告向原告交纳租金，被告2017年10月、12月向原告支付租金各40000元，后未按时间向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，成都郫县灿琪商业管理有限公司也同意自交付之次日起，原告即享有出租人的相关权利，被告应当按照《商品房租赁合同》的约定标准和期限向二原告支付租金。故诉请1、请求判令被告向原告支付欠付租金156547.9元（计算方式附后）;2、请求判决被告向二原告支付违约金26493.5元（计算至起诉之日，实际支付至全部租金付清之日止，计算方式附后）；3、请求判令本案受理费由被告承担。 被告成都嘉和郎德医院管理有限公司辩称，因市场经济不景气等不可抗力原因，被告一直亏损，无法经营下去，不能实现签订合同时目的，应解除合同，被告在通知原告及相关人员后2018年4月1日退出经营，不再租赁房屋，不存在让被告继续履行合同的问题，合同目的不能实现应当解除；原、被告间不存在租赁关系，原告不应向被告主张租金，案涉房屋系被告从案外公司处租赁而来，原告从同一案外公司处购买而来，当初购买即知道房屋处于出租状态，原告应向房屋出卖方主张租金，应由出卖公司承担责任后再向被告主张；原告计算违约金、租金错误，被告2018年4月1日退出经营后，已告知原告，尽到通知义务，原告可以出租他人，因此2018年4月1日过后，不应再继续收取租金，即便计算租金，也应计算2017年12月23日至2018年4月1日期间的违约金；被告在经营中也是受害者，营业损失及设备损失70000元左右；被告主体不适格，建议追加成都郫县灿琪商业管理有限公司、成都郫县蓝光和骏置业有限公司为第三人。 经审理查明，二原告于2017年1月13日从成都郫县灿琪商业管理有限公司处购买位于成都市郫都区“蓝光•幸福满庭”7幢2层31号房屋,房屋面积269.62平方米。原告在购买房屋时，该房屋即处于出租状态，房屋于2015年5月26日由“蓝光·幸福满庭”开发建设单位成都郫县蓝光和骏置业有限公司出租于被告，双方签订《商品房租赁合同》，合同对租金计收方式及标准进行明确约定，同时约定，承租方不按时支付租金，除补交租金外，每逾期一天按照每季度租金总额的千分之一支付违约金。其后，成都郫县灿琪商业管理有限公司取得房屋所有权，作为出租人向被告收取租金。2017年1月13日，二原告与成都郫县灿琪商业管理有限公司签订《商品房买卖合同（二手）》购买了案涉房屋，成都郫县灿琪商业管理有限公司告知二原告房屋已处于出租状态且《商品房买卖合同（二手）》中也载明了已出租现状。二原告2017年2月6日向成都郫县灿琪商业管理有限公司支付全部购房款，次日办理房屋交接手续。2017年5月3日，原告取得案涉房屋不动产权证，成都郫县灿琪商业管理有限公司出具情况说明，载明“买受人徐惠分、李启钢2017年2月6人付清案涉房屋（郫房权证监证字第××号，房产证载明位置为犀浦镇龙吟路9号附279号、280号二楼）购买款，公司已于次日交付房屋给买受人，交付之日起，买受人享有房屋出租权益，公司已告知房屋承租人向买受人支付租金…”。被告2017年10月、12月向原告支付租金各40000元，共计80000元，后未按时间向原告支付租金，原告遂诉讼至本院。 同时查明，案涉房屋租赁合同约定地址为“蓝光·幸福满庭”7幢2层31号房屋（门牌号××、2080号），房屋产权证房屋坐落登记为犀浦镇龙吟路9号附279号、280号2楼，二者所指一致。 另查明，2018年7月20日本案第一次庭审期间，被告提出反诉，要求解除案涉房屋租赁合同、原告退还被告已交纳租金80000元及赔偿被告营业损失、设备损失70000元、原告承担反诉费用，本院对其反诉依法受理后，另行通知2018年8月1日与本案合并审理，被告逾期无正当理由未到庭应诉，本院依法按照其自动撤回反诉处理。 以上事实有原、被告的身份信息、商品房订购书、买卖合同、购房那款支付凭证、财务收据、房屋所有权证、房屋租赁合同、情况说明及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，案涉商铺自2015年5月起由成都郫县蓝光和骏置业有限公司租赁给成都嘉和郎德医院管理有限公司使用，期间，商铺所有权转移给成都郫县灿琪商业管理有限公司，继而转让本案原告，根据“买卖不破租赁”原则，被告成都嘉和郎德医院管理有限公司的租赁权益受到法律保护，其与成都郫县蓝光和骏置业有限公司租赁合同对原告徐惠分、李启钢继续有效，相应约定权利义务不变，如支付租金、继续使用租赁物等，被告在实际经营期间向原告支付租金共计80000元，亦从事实行为上表明其知晓案涉房屋产权变动情形且认可。同理，原告徐惠分、李启钢取得租金请求权等，原告2017年2月6日全款购买案涉房屋，购房当时即已知晓房屋已在出租，本身即看中购房后资金回笼迅速、有保障的好处，案涉房屋在原告与房屋出卖方成都郫县灿琪商业管理有限公司签订合同、完成款项支付义务后，案涉房屋上的财产权益即应由原告享有，该公司亦出具案涉房屋交付后由买受人即本案原告收取租金情况说明，符合公平、诚实信用原则，亦不违反相应法律规定，被告应当向原告支付租金，被告成都嘉和郎德医院管理有限公司庭审辩称原告诉讼被告主体不适格，于法无据，本院不予采信。被告实际经营期间并不存在房屋权属争议，案涉房屋产权明晰，成都郫县灿琪商业管理有限公司、成都郫县蓝光和骏置业有限公司作为案涉房屋产权变动过程中的因素，并非本案审查重点，被告也未提出明确追加前述两公司作为第三人申请，该两公司并非本案必要诉讼参加人，可不参加本案诉讼。 被告成都嘉和郎德医院管理有限公司承租案涉房屋，应当按照合同约定金额按时足额支付房屋租金，未按时交纳租金，已属违约，应当承担违约责任，原告诉请被告支付欠付租金及承担违约责任，本院予以支持。根据合同约定租金计算标准，2017年2月7日至2017年4月30日，共计82天，租赁费用为28347.7元、2017年5月1日至2017年7月31日，租金为31545.5元、2017年8月1日至2018年7月31日（本案一审辩论终结前）租金为176655元，被告欠付租金共计236548元，被告已支付原告80000元，欠付156548元，应支付原告，被告辩称，其已于2018年4月1日告知原告，退出经营，不应计算此后租金，本院认为，在租赁期限内承租方欠付租金，属违约一方，在未经出租房同意或依法解除租赁合同情形下，被告仅以经营困难等理由，并无合同法定解除权，同时，被告亦并未向本院提交其告知原告不再继续经营的相应证据，故被告辩解本院不予采信。关于违约金，原告主张按照合同约定标准计算，原租赁合同约定承租方不按时支付租金，除补交租金外，每逾期一天按照每季度租金总额的千分之一支付违约金，本院认为合同约定违约金计算标准过高，超出法定标准，且原告并未提供其实际受损证据，故本院根据涉案房屋租赁合同的履行情况、当事人过错程度，酌情调整违约金计算标准，为按照欠付租金总额为基数，按照每日千分之零点五（年息18%）计算至被告实际付清欠付租金至日止。起算时间亦做调整，被告已向原告支付共计80000元租金，自2017年2月房屋交付至2017年9月31日，被告应付租金已超其已付金额，为便于计算，本院认定自2017年10月1日计算逾期支付租金违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告成都嘉和郎德医院管理有限公司于判决生效后十日内支付原告徐惠分、李启钢成租金156548元（截止2018年7月31日）及违约金（违约金计算方式：以156548元为基数，自2017年10月1日起按照每日千分之零点五计算至判决确定支付之日止，未按时支付，计算至实际付清之日）； 二、驳回原告徐惠分、李启钢成其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取1980元，由被告成都嘉和郎德医院管理有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一八年八月一日 书记员  张凝