济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初2944号 原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李磊。 委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。 被告：刘芳，女，汉族，住济南市。 原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业）与被告刘芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托诉讼代理人邢双双，被告刘芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翡翠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘芳立即支付原告物业管理服务费14400.4元，逾期缴纳物业管理服务费的违约1356元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订济南重汽翡翠郡前期物业管理服务协议，约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，缴纳时间为每季度的首月5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告房屋位于重汽翡翠郡南区27栋1单元302室，建筑面积为142.9㎡，每季度应缴纳物业费514.3元。被告自2010年第二季度至今共拖欠28个季度的物业费，总额14400.4元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日2.1‰计算为1356元。原告每季度均多次催要，但被告均已以种种不当理由拒绝支付。被告拖欠物业管理服务费的行为严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，望法院支持。 被告刘芳辩称，起诉状所述被告拒交物业费是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务。原告于2009年1月14日将房屋交付被告使用。1.按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第一条第一项第六条、第十条约定，物业公司“每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目”、“不得占用本物业公共部分、公共设施、设备或改变其使用功能。”而原告从未公布收支账目，私自改变公共设施功能，被告多次要求原告改正，原告拒不整改。另《协议》第十条广告牌设置及权益部分，物业公司对于其在楼内公共区域及户外设置大量广告，未公开也没有对于收入情况予以公布，侵犯了广大业主的合法权益。2.在交付使用之时，物业公司人员在房屋验收单上签字证明已经交接，在后期保修并未履行责任，导致被告多年深受房屋质量的困扰，墙面（电梯轿厢外墙）空鼓开裂严重、卫生间墙面漏水严重导致卧室墙皮剥落。在多次申报维修，物业未及时处理而且未维修到。3.绿化维护不到位，杂草丛生，树木死亡之后物业处理不当遗留安全隐患，管理不到位，部分业主私自圈围绿化用地、种植用铁丝围成栅栏，给业主的人身造成不安全因素。4.私自将物业公共区域圈盖售卖，将人防用地的车位出售给业主。5.公共设施一楼单元门在交付之时就已经损坏严重，形同虚设严重危害公共安全，在维修保修期限内未尽到应尽责任等到期后，想动用公共维修基金来更换，本单元业主未签字同意，导致九年之久至今未维修。6.垃圾处理不及时，严重影响业主的生活环境。7.物业公司与被告双方具有同等权利义务，物业公司利用其合同的优势地位侵犯被告利益，其违约在先。根据平等交易的原则，物业公司的服务整改到到位，尽到应尽的责任，被告同意按照约定及时交付物业服务费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告与被告均未提交《前期物业管理服务协议》，但原、被告均认可双方已经签订过《前期物业管理服务协议》，被告亦依照该协议缴纳过物业费，结合翡翠郡小区其他业主物业服务合同，本院认定事实如下：被告刘芳系济南市天桥区翡翠郡小区南区**号楼*单元***室（以下简称涉案房屋）的业主。原告翡翠物业公司（甲方）与被告刘芳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费；….二、乙方的权利义务…4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；….第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：1、多层普通住宅按建筑面积每月每平方米0.70元；2、花园洋房按建筑面积每月每平方米1.00元；3、高层普通住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；4、叠拼及别墅按建筑面积每月每平方米2.00元；5、公寓按建筑面积每月每平方米1.50元。三、非住宅部分物业管理服务费用：商业公建及其他类型按建筑面积每月每平方米2.20元。四、乙方已办理入住手续但未入住，经甲方确认后，其物业管理费按物业管理服务收费标准的70%缴纳。…第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。 另查明，涉案房屋为高层普通住宅，其建筑面积为142.85平方米，根据原、被告之间前期物业管理服务协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，业主应于每季度的首月5日之前交纳物业服务费。 本院认为：原告翡翠物业公司与被告刘芳签订的前期物业管理服务协议，双方当事人意思表示真实，权利义务明确，不违反相关法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告翡翠物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告刘芳在事实上接受原告翡翠物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告刘芳未能及时向原告翡翠物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告刘芳的答辩意见及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业管理服务费金额，原告翡翠物业公司要求被告刘芳支付2010年第2、3季度，2011年2、3季度，2012年至2017年全年的物业费，虽被告不予认可但未提交相关证据予以反驳，原告翡翠物业公司计算依据符合双方约定，故原告翡翠物业公司要求被告刘芳支付14400.4元（1.2元×142.85平方米×84个月）物业服务费的请求，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告刘芳支付违约金1356元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告刘芳长期拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告刘芳负担。 鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘芳于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费14400.4元。 二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元，减半收取95元，由被告刘芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘彩凤 二〇一八年八月十六日 书记员  郝慧明