广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5700号原告：周贵金，男，1984年8月15日出生，A）。委托诉讼代理人：邱瑞嫦、李诗琪，均为广东信广律师事务所律师。被告：饶春蓉，女。被告：余恒志，男。第三人：佛山市南海家裕居房地产有限公司，住所：广东省佛山市南海区桂城半岛路**金域蓝湾紫兰苑****铺位之三，统一社会信用代码：91440605304182202H。法定代表人：蔡嘉彬。委托诉讼代理人：邱瑞嫦、李诗琪，均为广东信广律师事务所律师。原告周贵金诉被告饶春蓉、余恒志、第三人佛山市南海家裕居房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托诉讼代理人邱瑞嫦、被告余恒志及第三人法定代表人蔡嘉彬到庭参加诉讼。被告饶春蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原告与两被告签订的《房地产买卖合同》（业务编号：2017xxxx）项下原、被告的房屋买卖合同关系已于2018年3月15日解除；2、两被告向原告支付违约金180000元（已扣除两被告支付的购房定金10000元）；3、本案的受理费用由两被告承担。事实和理由：原告是佛山市禅城区桂澜南路******的权属人，房地产权证号为粤房地权证佛字第**，土地证号为佛禅国用（2015）第xxxxx**，房屋建筑面积为88.22平方米。2017年12月30日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》（业务编号：2017xxxx），约定由原告将涉案房屋转让给两被告，总楼价为1900000元，其中定金10000元两被告须于2017年12月30日支付给原告，定金余款40000元两被告须于2018年1月3日前支付给原告，首期楼款300000元两被告须于原告归还涉案房屋的房贷时直接支付给原告或存进原告的账户，余下楼款1550000元两被告应于涉案房屋交易完税并出具房产交易回执当天支付给原告。上述合同第六条还明确约定，买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。另上述合同的“其它约定”中还明确约定，若卖方收取定金后不履行出售（前提下是该房屋签约时并没有查封状态），或买方支付定金后不履行购买，则违约方赔偿守约方双倍定金和按总楼价的百分之十向守约方支付违约金。上述合同签订后，两被告依约向原告支付了购房定金10000元，原告和第三人也依约于2018年1月3日前到佛山市禅城区不动产档案馆查询了涉案房屋的登记信息，查询结果为该房屋只有抵押登记，没有查封等限制情况。第三人当日已将该查询结果告知两被告，其后还多次通过电话、微信的方式催促两被告依约支付定金余款40000元和首期楼款300000元，但是两被告一直以资金紧张为由拖延不付。按照上述合同第六条的约定，两被告的行为已构成违约，原告有权解除合同。为此，原告委托广东信广律师事务所律师于2018年3月7日向两被告发出《律师函》，告知其原告已决定解除上述合同。被告余恒志于2018年3月9日收到该律师函，被告饶春蓉于2018年3月15日收到该律师函。经第三人多次催促，两被告至今仍未依约支付定金余款40000元的行为应视为两被告不履行购买义务，依据上述合同“其它约定”的约定，两被告应按总楼价的百分之十向原告支付违约金190000元，经扣减两被告已支付的购房定金10000元，两被告还应向原告支付违约金180000元。两被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为此特提起诉讼，请求依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告余恒志辩称：被告余恒志不同意原告的诉讼请求,因被告余恒志对整个交易过程并不知情,且不在场。当时因被告饶春蓉不同意在办理过户手续时将被告余恒志列为房屋产权人，且原告承诺可以通过一些手段处理被告饶春蓉的社保问题，故被告余恒志不同意，亦未参与后续的交易过程。第三人辩称：第三人同意原告的起诉，涉案合同项下房屋买卖合同关系已经解除。经第三人多次催促，两被告一直未依约支付定金余额及首付款，原告不得不解除合同项下房屋买卖合同关系并追究两被告的违约责任。涉案房屋是两被告合意购买，被告饶春蓉系在征得被告余恒志同意的情况下代其签订房地产买卖合同等文件，已付的定金10000元也是通过被告余恒志支付给被告饶春蓉，再由被告饶春蓉支付给原告，涉案房屋的成交金额也是由被告饶春蓉直接与原告洽谈并确定最终成交价，整个交易过程中除被告余恒志委托被告饶春蓉签订涉案合同外，其他包括查档、款项支付等均由被告余恒志直接与第三人法定代表人联系、沟通及处理。被告饶春蓉未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告香港永久性居民身份证及港澳居民来往内地通行证复印件、被告饶春蓉身份证复印件、被告余恒志广东公安人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2、房地产权证、宗地图、土地使用权证。证明原告是涉案房屋的权属人，对涉案房屋享有处分权。3、《房地产买卖合同》、《家具家电清单》。证明2017年12月30日，两被告向原告购买涉案房屋的事实。4、《佛山市南海家裕居房地产有限公司收据》。证明两被告依约于2017年12月30日向原告支付购房定金10000元。5、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。证明原告与第三人依约于2018年1月3日到佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房屋的登记信息，查询结果为该房屋只存在抵押，不存在查封等限制情况。6、微信详细资料及聊天记录。证明①第三人在2018年1月3日下午通过微信告知两被告涉案房屋的登记信息；②第三人多次催促两被告依约支付定金余款40000元，但两被告至今仍未支付，应视为两被告不履行购买义务，已构成违约。7、《广东信广律师事务所律师函》、EMS邮寄底单、EMS快递单号查询结果。证明①原告委托广东信广律师事务所律师于2018年3月7日向两被告发出《律师函》，通知两被告原告已决定解除上述合同；②被告余恒志于2018年3月9日收到该律师函，被告饶春蓉于2018年3月15日收到该律师函。诉讼中，第三人提交以下证据：录音光盘、中国移动查询记录、语音备忘录截图、录音内容文字整理、微信聊天记录。证明涉案《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书（买方）》等文件上被告余恒志的签名虽均由被告饶春蓉代签，但被告余恒志对购买涉案房屋是完全知情并同意，且一直有与第三人法定代表人沟通支付定金、购房款的事宜，故两被告是合意共同向原告购买涉案房屋，应向原告承担违约责任。诉讼中，两被告均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。被告饶春蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对当事人确认真实性或无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第1组证据中的原告及被告饶春蓉身份资料，可与其他证据相佐证真实性，被告余恒志亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。原告提交的第3-5组证据，均有原件核对，被告余恒志亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性均予以确认。原告提交的第6组证据，被告余恒志已确认与其相关的微信详细资料及聊天记录，本院亦已当庭查阅原始微信聊天记录，故本院对真实性予以确认。原告提交的第7组证据，EMS邮寄底单有原件核对，被告余恒志亦已确认收到相关律师函，故本院对真实性予以确认。第三人提交的证据，被告余恒志已确认为其本人与第三人法定代表人蔡嘉彬的通话，故本院对该组证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月30日，原告（卖方）与两被告（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由两被告向原告购买涉案佛山市禅城区桂澜南路3号x座xxxx房，房屋建筑面积为88.22平方米，成交价为1900000元。两被告应于2017年12月30日向原告支付定金10000元，于2018年1月3日前向原告支付定金余款40000元，于原告还涉案房屋房贷且银行通知次日支付首期购房款300000元，于涉案房屋交易完税并出具房产交易回执当天一次性付清剩余购房款1550000元。另，合同第六条主要约定如下：“买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的5%支付违约金，且违约方须赔偿守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……”；合同“其它约定”主要约定如下：“①买卖双方约定：若卖方收取定金后不履行出售，（前提下是该房屋签约时并没有查封状态），且买方支付定金后不履行购买，则违约方赔付守约方双倍定金，违约方应赔付守约方总楼价的百分之十作为违约金，并且违约方还向经纪方支付应付而未付的中介代理服务费。违约方自愿并履行支付以上所有违约金，自愿履行到底。……”上述合同落款“买方”处所载为“饶春蓉、余恒志（代）”，原告及第三人于诉讼中确认该“余恒志”签名为被告饶春蓉代签。同日，原告出具收据，确认收取被告饶春蓉支付的购房定金10000元。2018年1月3日，第三人与原告至佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房产的权属状态，并取得《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。同日，第三人法定代表人蔡嘉彬分别将该查询结果通过微信发送给被告饶春蓉（微信×××：xxxxxx）及被告余恒志（微信×××：xxxxx），被告饶春蓉于当日15:44回复微信内容“好”，被告余恒志于2018年1月4日16:28回复微信内容“收到”。2018年1月27日10:18，第三人法定代表人蔡嘉彬向被告饶春蓉发出微信内容：“你好。饶小姐。这二、三天要准备安排转购房定金余款和我们公司的佣金”，被告饶春蓉回复微信内容：“星期一你给余先生打电话”。2018年2月1日19：50，第三人法定代表人蔡嘉彬向被告饶春蓉发出微信内容：“你好：饶小姐。你和余生商量后（具体想法如何？业主周生刚微信问本月3号可以支付34万？请回复”，被告饶春蓉回复微信内容：“刚刚已和周生说了”。2018年1月27日至2018年2月4日，第三人法定代表人蔡嘉彬通过微信就房屋交易及佣金支付等事宜与被告余恒志沟通，但被告余恒志均未作回复。2018年2月5日11：53：47，第三人法定代表人蔡嘉彬致电被告余恒志（电话：137××******），部分通话内容如下：蔡：你好！这个也是我的电话，我想跟你沟通一下关于饶小姐，饶春蓉她购买东海银湾3座2601房，你们的意见是怎样呀？余：我们如果年前拿到钱就过去办手续，如果年前不行，我们就年后再考虑了。蔡：年后再考虑啊？但业主那里，我觉得，好不好你跟饶小姐沟通，叫饶小姐打个电话给业主协商一下，或者先将部分钱给业主，去缓解业主现时的问题。余：到时再说啦。蔡：到时再说是什么意思啊，余生？余：我现在在追收他人钱，还没有空。蔡：我知道，但业主已等了你们一个月零三天，你们都要给个答复他，因为这个问题，我已跟业主沟通过，说能否跟买家协调，让买家先给部分钱再延期。你这边也应该给个答复我们呀，是不是？余：我已经答复了你，如果年前我的钱能收到回来，我们就去办手续。如果年前搞不掂就年后再说。蔡：不是余生，因为之前微信的时候，你没复我，电话又没接我的。所以，我现才用另一个电话打给你的。这件事我不想搞得太复杂，因为业主的意思是，如果你们一直不履行合同，他就找律师了。所以，我们站在中间人。余：你们想怎样都无问题的，就这样啦。2018年3月7日，原告委托广东信广律师事务所律师以邮寄方式向两被告发出律师函，通知因两被告未能依约支付定金余款40000元，已构成违约，原告决定解除涉案《房地产买卖合同》。后被告余恒志、被告饶春蓉分别于2018年3月9日、2018年3月15日收到上述律师函。诉讼中，原告陈述：被告余恒志虽未亲自于涉案《房地产买卖合同》中签名，但其参与了看房、谈价、查册、支付定金等所有过程，且因为两被告的特殊关系及被告余恒志电话口头授权的事实，原告及第三人都相信被告饶春蓉具有代表被告余恒志在买卖合同等文件上签名的权利。被告余恒志陈述：两被告是普通朋友关系，曾因投资需要欲共同购买涉案房屋。被告余恒志确参与了看房、谈价，一开始谈价时被告余恒志也在场，之后在车上两被告因为产权登记问题产生纠纷，所以当第三人法定代表人打电话给被告饶春蓉告知原告同意降价时，被告余恒志就与被告饶春蓉说如果要签合同就被告饶春蓉自己去签，被告余恒志不同意签，亦未继续参与后续交易过程，但并未向原告及第三人明确说明该情况。第三人陈述：当时是三方一起去涉案房屋查看及协商交易事宜，三方已经协商好房屋的所有交易条件，只是对价格有争议，两被告先行离开。经过第三人与原告再次协商，最终原告同意以1900000元出售涉案房屋，于是第三人马上致电被告饶春蓉，被告饶春蓉把电话给被告余恒志听，第三人向被告余恒志告知上述情况，并要求两被告回涉案房屋签合同，两被告表示同意，但被告余恒志称有事要先回公司，故让被告饶春蓉上来签合同。签合同一般需要身份证原件，但被告余恒志没带原件，便将驾驶证给了第三人。待第三人与原告查完册后在店里等两被告支付定金余款并补上被告余恒志的名字时，被告余恒志便称有事不过来了，并一直拖延至今。另查明，佛山市南海家裕居房地产有限公司（本案第三人）诉饶春蓉、余恒志居间合同纠纷一案，本院于2018年3月2日以（2018）粤0604民初4708号案立案受理。佛山市南海家裕居房地产有限公司于该案中诉请饶春蓉、余恒志支付房地产咨询及买卖代理费50000元及承担相关违约金、案件受理费。本院认为，因原告系香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”,因涉案《房地产买卖合同》未对适用的法律作出约定，而上述合同履行地位于广东省佛山市禅城区，故中国内地法律与本案有最密切联系，本院确定本案适用中华人民共和国内地法律。就被告余恒志的责任，其虽未亲自于涉案《房地产买卖合同》中签名，但原告及第三人均确认被告余恒志有与被告饶春蓉购买涉案房屋的合意，并实际参与了房屋交易，且被告余恒志曾以电话形式委托被告饶春蓉办理合同签订等相关交易事宜。上述陈述意见虽未有书面证据予以证实，但从上述合同签订后被告余恒志的微信回复内容及电话内容可知，被告余恒志并未就此后合同的履行提出异议，其甚至就购房款支付时间与第三人进行协商，若如被告余恒志所述其确因相关纠纷于合同签订前已退出交易，则其上述行为明显有违常理，亦无法解释被告饶春蓉于上述合同中代被告余恒志签名的行为原因。据此，在两被告无有效证据反驳原告及第三人上述陈述意见的情形下，本院综合案件事实、生活常理及交易习惯，确认原告及第三人的上述意见属实，则被告饶春蓉代理被告余恒志签名的行为有效，且经被告余恒志事后以实际行动再次予以追认，故被告余恒志亦应为上述《房地产买卖合同》的合同相对人，并应与被告饶春蓉共同承担买方的相关责任。关于原告主张确认涉案《房地产买卖合同》项下房屋买卖合同关系已于2018年3月15日解除的诉请。原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。依据上述合同的约定，两被告负有按期足额支付购房款的合同义务。诉讼中，原告主张两被告至今未支付定金余款40000元，两被告并无有效证据予以反驳，且本案亦无其他有效证据证实两被告有继续履行合同的行为表示，据此，两被告的上述行为已构成违约，原告有权依据合同第六条的约定主张解除合同。因原告已委托律师向两被告发出律师函通知解除合同，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以该律师函送达两被告之日视为原告解除涉案房屋买卖合同关系的通知到达两被告，故本院确认涉案《房地产买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系于2018年3月15日解除。原告该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。如上分析所述，因两被告构成违约，原告依法依约有权向两被告主张违约金。依据合同第六条及“其它约定”的内容，原、被告双方对于违约方承担违约金的标准存在两种不同约定，原告于本案中主张两被告的违约行为已符合合同“其它约定”中关于“买方支付定金后不履行购买”的违约情节，并据此向两被告主张合同总价10%的违约金。从本案事实来看，两被告于支付定金10000元未有继续履行合同的行为表示，确已符合上述违约情节，但违约金作为惩罚违约、弥补损失之用，在评定其标准时应当综合考量当事人违约情节、合同履行程度及违约损失等因素。在原告无证据证明其存在严重损失的情形下，结合本案被告的违约情节，上述违约金标准属明显过高，被告余恒志亦持异议，故本院经综合考量并依据公平原则，酌定两被告依据合同第六条约定的违约金标准向原告支付违约金95000元（1900000元×5%），因原告自愿从违约金中扣减两被告已付的定金10000元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认，则两被告实际应向原告支付违约金85000元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告周贵金与被告饶春蓉、余恒志、第三人佛山市南海家裕居房地产有限公司于2017年12月30日签订的《房地产买卖合同》（业务编号：2017xxxx）项下原告周贵金与被告饶春蓉、余恒志的房屋买卖合同关系于2018年3月15日解除；二、被告饶春蓉、余恒志于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周贵金支付违约金85000元；三、驳回原告周贵金的其他诉讼请求。如果被告饶春蓉、余恒志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取3900元，由原告周贵金负担2058元，由被告饶春蓉、余恒志负担1842元。如不服本判决，原告周贵金可在判决书送达之日起三十日内、被告饶春蓉与被告余恒志可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  李玉珠人民陪审员  陈桂好二〇一八年八月二十四日书 记 员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。