山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初117号 原告：郑红新，女，1969年7月22日生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：曹正清，山东中信德律师事务所律师。 被告：孙丽丽，女，1979年12月2日生，满族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙蕾，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高伟丰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 原告郑红新诉被告孙丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹正清，被告委托诉讼代理人孙蕾、高伟丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑红新向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照合同约定支付原告购房定金5万元整；2、依法判令被告赔付原告经济损失及利息69000元整；3、本案诉讼费及与本案有关的一切费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月11日签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同约定被告购买原告位于青岛市市南区东海中路XXXXXXXXXX户的房屋一套（产权证号：青房地权市字第××号），并约定房屋总价款为480万元整。合同签订后被告将定金5万元支付给中介方代为托管，后被告以种种理由为借口拒不履行合同约定，表示不再购买该房屋，并从中介处将应支付给原告的定金5万元索回。因被告的行为违反了合同约定构成违约，并给原告造成巨大的经济损失。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告孙丽丽辩称，一、被答辩人郑红新所述与事实不符，合同签订后，答辩人积极履行合同义务。而被答辩人一直以各种理由拒绝履行合同义务，并存在多处违约行为，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。1、被答辩人违约行为之一隐瞒了涉案房屋被查封的重大事实，存在欺诈行为。双方于2017年8月11日签订《青岛市存量房屋买卖合同》合同约定被告购买原告位于青岛市市南区东海中路XXXXXXXXXXXX户的房屋一套(产权证号青房地权市字第××号)。在签订合同时，被答辩人隐瞒了涉案房屋被查封（涉案房屋被青岛市市南区人民法院依法查封，查封期限为2015年12月1日至2018年11月30日）的重大事实，该重大瑕疵导致房屋不能过户，被答辩人属于根本违约。2、被答辩人违约行为之二隐瞒了涉案房产未办理土地使用权证不能申请贷款的事实。首先，答辩人与被答辩人签订合同时，被答辩人及中介工作人员均未明确告知涉案房产未办理土地使用权证不能申请贷款，导致答辩人未能成功申请贷款。被答辩人及中介具有明显的过错责任，应承担相应的违约责任并应赔偿答辩人因此造成的损失。其次，答辩人在向被答辩人及中介指定的银行申请贷款未果后，在向其他银行申请贷款时，被答辩人在未与答辩人依法解除合同的前提下将涉案房屋卖于第三方。被答辩人的行为已构成根本违约，应赔偿答辩人的损失。该损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。在此期间青岛市房价大涨，涉案房产增值部分系预期可得利益损失，是违约损失额的一部分，应由被答辩人依法赔偿。3、被答辩人违约行为之三“一房二卖”。在被答辩人与答辩人之间的《青岛市存量房屋买卖合同》未解除的情况下，被答辩人又与案外人签订《青岛市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给案外人。被答辩人于2007年8月11日与答辩人签订《青岛市存量房屋买卖合同》，截止被答辩人起诉，该合同并未依法解除。2017年10月20日，在被答辩人与答辩人涉案合同未解除的情况下，被答辩人又与案外人陈学杰、刘洁签订《青岛市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给陈学杰、刘洁，并依法办理了房屋过户登记手续。被答辩人“一房二卖”的行为导致被答辩人与答辩人签订的《青岛市存量房屋买卖合同》已无实际履行可能，构成根本违约。二、被答辩人主张要求答辩人支付购房定金50000元无事实和法律依据。首先，定金合同是实践合同，它是以定金的交付为合同的成立要件。本案中，购房定金始终未交付，故定金合同条款自始未生效，不存在适用定金罚则的问题。其次，即使定金合同生效，定金罚则适用也是以违约为前提，应由违约方承担支付责任。合同签订后，答辩人积极履行合同义务，不存在任何过错。涉案合同未依约履行，是因为被答辩人隐瞒了涉案房屋没有土地使用权证、涉案房屋被查封的事实，导致合同不能继续履行，其行为已构成根本违约。因此，即使定金合同条款生效，也应由被答辩人承担支付定金的义务。综上所述，答辩人并无违约行为，被答辩人失信违约行为不但违反了诚实信用原则，为维护良好的社会风气，净化交易环境，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求并应依法对被答辩人予以严惩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 青岛市市南区东海中路XXXXXXXXXXXXX户房屋房地产权利人原为郑红新。因交通银行股份有限公司青岛分行起诉郑红新等金融借款纠纷，上述房屋被我院依法予以查封，查封期限自2015年12月1日至2018年11月30日。 2017年8月11日，原告与被告在青岛云房数据服务有限公司居间下签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同约定被告以480万元的价格购买原告上述房屋。在合同的房地产经纪服务告知书中第3条记载：不可交易房屋：…司法机关和行政机关依法裁定或决定，以查封或其他方式限制权利的房屋（这类房屋在解除限制手段之前是不允许进行交易的）。第二条房屋权属记载：涉案房屋已经设定抵押，未还款数额约为70万元。合同签订当日，被告应支付原告定金5万元。首付款144万元被告应于2017年9月30日前支付给原告。剩余房款336万元由买受人于2017年8月18日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给出卖人。 2017年8月15日，被告向青岛云房数据服务有限公司支付定金5万元，由青岛云房数据服务有限公司代为托管。2017年9月18日，青岛云房数据服务有限公司将被告交纳的定金5万元通过银行转账方式返回给被告。 2017年10月20日，原告郑红新将涉案房屋出售给案外人陈学杰、刘洁，2018年2月1日，案外人陈学杰、刘洁办理了涉案房屋的房地产权证书。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交：1、青岛市不动产登记中心查询结果证明二张，证明涉案房屋于2017年9月1日和2017年9月20日经不动产交易中心查询该房屋不存在查封、抵押等，房屋状态正常符合交易过户条件。被告质证后称，真实性无异议，但能够说明签订合同时涉案房屋存在查封不符合交易条件，且对该结果原告早已知晓，该房屋买卖合同存在欺诈。对于该份证据真实性因双方均认可，本院依法予以采信，通过该份证据可以证明涉案房屋在2017年9月1日和2017年9月20日不存在查封、抵押等情形。 2、2017年8月28日，原告签订的房屋租赁合同一份、房主出具收条一张、青岛美佳家房地产经纪有限公司澳门路分公司出具的收款收据2张、金额共计68000元，证明原告在与被告签订房屋买卖合同后，为了履行合同向被告按时交付房屋，通过中介机构租赁了房屋一处并给付房主一年房屋租金以及中介费用，用以计算原告经济损失。被告质证后称，真实性无法核实，且与本案无关，原告出示的仅是原告或者所谓的他人出具的收条，有收条不代表真实付款，且真实付款也不能代表是因为哪一种法律关系付款，再次即使真实租赁房屋也与本案无关，因为原告是否租房居住与被告是否要购买其房屋不具有必然联系。就本案看，原告在2017年10月20日已经将涉案房屋卖给第三人，再次，原告举出的是其租赁房屋一年的租金，不管其租金是否真实支付，只是原告生活方式的选择，与被告无关，不是被告给原告造成的损失。对于该组证据，本院认为系原告与案外人之间签订的房屋租赁合同，其真实性无法核实，本院不予认可。 3、青岛云房数据服务有限公司福苑店刘祝成、杨某出具的情况说明一份，通过情况说明可以证明被告在本次房屋买卖中，因其自身的原因毁约不履行合同，并将已交付的定金从公司处骗回，其行为违反了合同约定已经构成违约。被告质证后称，情况说明不符合证人证言的证据形式，证人应该出庭作证，且与实际情况不符，不能仅凭有关联关系的证人说明与合同文本相冲突的情况。情况说明把抵押和查封混为一谈，与买卖合同约定内容相违背，且从情况说明可以看出，定金的确未支付给出卖人原告，且证人签字的真实性无法核实。对于该份情况说明，因证人未到庭，其真实性无法核实，本院不予采信。 被告提交：1、北大公学天玺幼儿园（涉案房屋辖区）收款收据一份及汇款记录一份，2017年9月5日汇款记录一份，证明：1、被告积极履约的诚意；2、因原告违约，被告无法取得北大公学天玺幼儿园合同对价，原告应赔偿被告为此支出的费用55800元。原告质证后称，证据真实性无法证明，该证据不能证明系原告违约，与本案无直接关联性。对于该组证据，本院认为系被告向案外人的汇款情况，其真实性无法核实，本院不予认可。 2、录音及文字资料各二份，证明涉案房屋因缺少土地使用权证不能申请贷款。原告质证后称，对其真实性不认可，无法证明当事人身份。对于该份录音证据，因无法核实当事人身份，本院不予采信。 经原告申请，证人杨某出庭作证。证人称，证人系青岛云房数据服务有限公司的员工。原、被告双方在签订合同时都知道房子有抵押、查封的状况，我们跟他们说过这个情况，他们非常清楚这个状况。2017年8月底，房屋解除查封冻结。涉案房屋虽然没有土地证，但是能够办理贷款，银行是认可的。对于证人证言，原告认为：该证人在本案中从头至尾负责该笔买卖合同，对案件事实比较了解，所述也是本案的事实，通过证言可以证明被告因办理不了贷款而毁约在先导致合同不能履行应该承担违约责任。被告认为：不能证明原告诉请，证人对其参与买卖的过程中多次陈述存在违规操作的情况，该意见无证据证明且与证人自认的房屋买卖合同中格式版本是由Q房网出具，与合同内容相悖，应当以买卖合同中书面双方确认的内容为准才是事实，且其陈述过程中与常理不符。且定金未交付，没有交付不存在收取的问题，证人也认涉案房屋在签订合同时有查封，不符合交易规定。 庭审中，被告孙丽丽提出反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人于2017年8月11日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、依法判令被反诉人支付反诉人违约金120000元整;3、本案诉讼费及与本案有关的一切费用由被反诉人承担。但被告孙丽丽并未缴纳相关诉讼费用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。 本案中，2017年8月11日，原告与被告在青岛云房数据服务有限公司居间下签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同约定被告以480万元的价格购买原告上述房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的权利义务。被告于2017年8月15日向青岛云房数据服务有限公司支付定金5万元。后双方因故未办理房屋过户手续，2017年9月18日，青岛云房数据服务有限公司将被告交纳的定金5万元通过银行转账方式返回给被告。2017年10月20日，原告郑红新将涉案房屋出售给案外人陈学杰、刘洁。 现原告主张被告按照合同约定支付定金5万元并赔偿损失等69000元；被告主张原告违约在先，签订合同时涉案房屋存在查封、未办理土地使用权证、存在一房二卖等行为。通过庭审查明的事实可知，2017年8月，原告与被告就涉案房屋签订房屋买卖合同时，涉案房屋存在查封。根据双方签订的合同约定，存在查封的房屋属于不可交易的房屋。原告主张被告在签订合同时知晓涉案房屋存在查封的事实，但其提交的证据主要为证人证言，无其他证据加以佐证，真实性无法核实，因此，对原告的该项主张本院不予采纳，即原告违反了双方合同中关于房屋的基本约定。同时，2017年9月18日，青岛云房数据服务有限公司将被告交纳的定金5万元返回给被告，原告于2017年10月20日将涉案房屋另行出售，双方及中介公司均以实际行为解除了涉案合同，因此，原告主张被告支付定金并赔偿损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。 对于被告提出的反诉请求，因被告并未缴纳反诉费用，本案不予处理。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条的规定，判决如下： 驳回郑红新的诉讼请求。 案件受理费2680元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  陈素青 人民陪审员  潘 蕾 二〇一八年八月一日 书 记 员  邵珠婵