浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1175号上诉人（原审原告）：叶义伟，男，1964年11月16日出生，汉族，住嘉善县。上诉人（原审原告）：陈志芳，女，1966年6月20日出生，汉族，住嘉善县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王景、叶乃涛，浙江六和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚忠明，男，1969年5月4日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：季彪、章跃忠，浙江思贤律师事务所律师。原审第三人：嘉善县大云镇江家村经济合作社。住所地：嘉善县大云镇江家村。法定代表人：王国新。委托诉讼代理人：缪丽利，浙江大昭律师事务所律师。上诉人叶义伟、陈志芳因与被上诉人姚忠明、原审第三人嘉善县大云镇江家村经济合作社（以下简称江家村经济合作社）返还原物纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶义伟、陈志芳上诉请求：撤销原判，改判姚忠明返还叶义伟、陈志芳位于嘉善县白云花苑12幢2单元301室的公寓房、位于嘉善县博文府邸3幢1单元1602号的公寓房，或按照叶义伟、陈志芳起诉时的市场价格赔偿擅自处分上述两套公寓房给叶义伟、陈志芳造成的经济损失。本案诉讼费用由姚忠明承担。事实和理由：一、2009年5月，因政府工程建设的需要，叶义伟、陈志芳所有的面积为100.4平方米的房屋被征迁，按照政策，叶义伟、陈志芳享有不少于200.8平方米的征迁安置公寓房。2011年9月26日，叶义伟、陈志芳委托姚忠明办理征迁安置公寓房的抽签、签订确认书和购买公寓房的手续。事后，叶义伟、陈志芳多次要求姚忠明告知代理事项的进程，但姚忠明拒不告知。叶义伟、陈志芳曾多次到嘉善县行政审批中心查询房屋情况，但无法查询到相关信息。叶义伟、陈志芳直到起诉时才得知姚忠明代叶义伟、陈志芳与嘉善县大云镇征迁指挥部签订《农村房屋拆迁公寓房（货币）安置协议书》，由安置对象叶义伟、陈志芳选择公寓房安置（2套），2套公寓房分别安置在白云花苑12幢2单元301室（面积约83.56平方米）、嘉善县博文府邸3幢1单元1602号（面积约131.34平方米）。当时2套公寓房已经登记在姚忠明名下，而实际的安置对象为叶义伟、陈志芳，姚忠明未经叶义伟、陈志芳的同意擅自出售实际为叶义伟、陈志芳所有的两套房产，且未能将所得房款支付给叶义伟、陈志芳。二、一审法院认定2016年7月24日至2017年1月26日期间叶义伟领取的三笔款项均是对联建房的结算行为，该项认定错误，叶义伟、陈志芳在江家村领取的款项系青苗补偿款，当时在财务凭证上签字时并没有“转移支付拆迁安置房转让费，注：扣除联建房后多余部分”的字样（系事后添加），且财务凭证的时间是2015年7月24日，而且叶义伟、陈志芳在2016年2月5日和2017年1月26日又有两次领款行为，且领款是所谓的“补助款”（签字系事后添加）。另姚忠明与嘉善县大云镇征迁指挥部签订安置协议的时间为2015年12月20日，与嘉善县大云镇征迁指挥部结算时间为2015年12月2日，出售博文府邸安置房的时间是2015年10月10日，江家村经济合作社向叶义伟付款的时间分别是2014年12月8日、2016年5月25日、2016年8月30日，在安置房尚未取得、公寓房出售款尚未支付到位的情况下何来联建房结算之说。领款凭证不能认定为是对公寓房、联建房款项进行结算。叶义伟、陈志芳对联建房房价为1980元/平方米的价格一直存在异议，不可能与江家村结算联建房房款。三、一审法院认定叶义伟、陈志芳到2017才主张权利与事实不符。叶义伟、陈志芳自2012年起一直在为其名下安置房的权利向政府相关部门投诉、反映情况。叶义伟、陈志芳还于2015年3月23日委托浙江六和律师事务所商金玉律师给姚忠明发律师函要求解除委托，并要求告知委托情况并返还取得的财产。四、联建房不属于安置的房屋，联建房是叶义伟、陈志芳自行购买的房产。姚忠明举证的证据3均未取得叶义伟、陈志芳同意。没有任何协议约定用安置房款来折抵购房款。五、叶义伟、陈志芳委托姚忠明办理征迁安置公寓房的抽签、购买公寓房的时间是2011年9月26日，叶义伟、陈志芳在2012年3月1日签订联建房购买协议，叶义伟、陈志芳尚未确定订购村联建房的情形下，不可能存在委托姚忠明处置两套安置房，用所得房款来折抵村联建房款的情形。姚忠明辩称，叶义伟、陈志芳为大云镇江家村村民，2009年因沪杭客运专线建设，其位于的住房列入拆迁，后叶义伟、陈志芳住宅拆除后，按规定应对叶义伟、陈志芳安排宅基地，但叶义伟、陈志芳收到房屋拆迁补偿款后，以没钱造房为由，迟迟不愿落实宅基地安置。后村委会对叶义伟、陈志芳承包的土地和自留地进行征用，叶义伟、陈志芳放弃宅基地安置，要求购入江家村经济合作社所建位于村部西侧500平方米的联建房，江家村经济合作社同意了叶义伟、陈志芳的请求，以单价1980元/平方米的价格，总价990000元转让给叶义伟、陈志芳。购房协议签订后，叶义伟、陈志芳以没钱为由，拒绝支付房款，其提出以补偿所得的十几万青苗费折抵其应付的购房款，村委会不同意。后江家村经济合作社与叶义伟、陈志芳协商约定对叶义伟、陈志芳进行公寓房安置，安置所得公寓委托中介出卖，出卖所得房款加上叶义伟、陈志芳补偿所得的青苗费作为叶义伟、陈志芳购买500平方米联建房的款项，如有不足部分由嘉善县城投集团公司补足。2011年10月8日，嘉善县大云镇政府、嘉善县国土局、嘉善县大云镇江家村党支部、嘉善县城投集团公司、嘉善县新城投资开发有限公司、嘉善县慧宏拆迁有限责任公司等相关领导和代表达成会议纪要：由被拆迁户叶义伟、陈志芳自愿申报农宅拆迁公寓房安置，并自愿委托姚忠明办理安置房所有手续，叶义伟、陈志芳自愿与姚忠明签订所得安置房按市场价转让协议，该安置房按市场价出让后的所得全部价款直接交江家村经济合作社购联建房账户。姚忠明按上述会议纪要，将涉案公寓房出售后所得房款全部汇入江家村经济合作社作为叶义伟、陈志芳购买500平方米联建房的房款。因此，不存在擅自处分叶义伟、陈志芳所有的涉案两套房屋的事实。姚忠明提供的领款凭证、信访记录等证据足以证明叶义伟、陈志芳与江家村经济合作社存在过结算联建房房款的行为，叶义伟领取款项的行为系对代理销售行为的追认，叶义伟、陈志芳并未提交证据证明领款凭证中“扣除联建房后将拆迁安置房转让费转移支付”系江家村经济合作社事后添加，故一审法院认定事实、适用法律并无不当。江家村经济合作社答辩意见与姚忠明答辩意见一致。叶义伟、陈志芳一审诉讼请求：1.姚忠明立即向叶义伟、陈志芳返还位于嘉善县白云花苑小区12幢2单位301室（面积约为83.56平方米）公寓房、位于嘉善县博文府邸3幢1单元1602号（面积约131.34平方米）的公寓房或按照叶义伟、陈志芳起诉时的市场价格赔偿擅自处分叶义伟、陈志芳所有的上述两套公寓房给叶义伟、陈志芳造成的经济损失；2.本案诉讼费用由姚忠明承担。一审法院经审理认定：叶义伟与陈志芳系夫妻关系。叶义伟系嘉善县大云镇江家村8社村民。2009年5月，因政府工程建设需要，叶义伟所有的位于大云镇江，占地面积100.4平方米的农村私人建房被纳入征迁范围。2009年5月6日，叶义伟与嘉善县慧宏拆迁有限责任公司(以下简称慧宏拆迁公司)签订《拆迁补偿协议书》一份，约定慧宏拆迁公司向叶义伟支付补偿款129976元，补偿款待旧房腾空交接验收无异议后一次付清，所有补偿款由大云镇政府与大云镇江家村村民委员会统一结算，并由大云镇江家村村民委员会统一安排支付。上述协议签订后，双方于2009年5月30日签订《农村拆迁房屋移交单》一份，办理了被拆迁房屋的回收验收交接手续。后叶义伟于2009年6月领取了140476元(上述房屋拆迁补偿款129976元+签约奖3000元+腾空奖励4500元+加腾空奖励3000元=140476元)及村奖励1660元，合计142136元。2011年9月25日，叶义伟与江家村经济合作社签订《大云镇江家村新城区征地协议书》一份，对叶义伟户的承包土地及自留地进行了征用，协议确定叶义伟户的征地面积为9.5813亩(其中水田9.03亩，旱地0.5513亩)，应支付的青苗补偿费为75036元(其中青苗4.579×14000=64106元，竹园0.5513×4000=2205元，桃树、梨树、葡萄等其他8725元)，一次性货币安置款为11872元，以上各类补偿费用合计86908元，后叶义伟实际领取了上述86908元款项。2012年3月1日，叶义伟与江家村经济合作社签订《购房协议》一份，约定江家村经济合作社将B2第八单元，第一至四层，共建筑面积500平方米的联建房一套，以单价1980元/平方米，总计990000元的价格出售给叶义伟户，同时加收1300元的太阳能热水器费用，故总价为991300元，同时约定叶义伟应于签协后十天内付清房屋购置款，否则江家村经济合作社有权不提供房屋钥匙等。协议签订后，叶义伟并未支付上述购置款，但已实际占用并使用了该联建房。2012年3月2日，叶义伟与江家村经济合作社再次签订《大云镇江家村新城区征地协议书》一份，约定江家村经济合作社应支付叶义伟青苗补偿费142880元(承包田种梨树4.7亩×每亩80棵=376×380=142880元)，后叶义伟亦实际领取了上述142880元款项。姚忠明系慧宏拆迁公司工作人员，受村镇等各部门的委托协助处理叶义伟户的拆迁安置工作。2011年9月26日，叶义伟、陈志芳在嘉善县大云镇司法所的见证下签署委托书一份，委托姚忠明全权代表其户办理征迁安置公寓房的抽签、签订确认书、购买公寓房的全部手续。后姚忠明代表叶义伟户分别于2013年8月5日及2015年12月20日与嘉善县大云镇征迁指挥部签订《农村房屋拆迁公寓房(货币)安置协议书》各一份，约定叶义伟自愿选择公寓房安置方式，公寓房分别位于白云花苑12幢2单元301室(面积83.56平方米，房款37702.27元，加上代收费等各项费用，叶义伟实际应支付的该套安置房价款为45675.65元)及博文府邸3幢1单元1602室(面积131.34平方米，房款136397.17元，加上代收费等各项费用，叶义伟实际应支付的该套安置房价款为146655.46元)。另，姚忠明分别于2012年5月23日及2015年10月10日与案外人签订房地产转让协议，将上述两套房产分别以349000元及550000元的价格进行了出卖。后姚忠明分别于2014年12月8日、2016年5月25日及2016年8月30日向江家村经济合作社支付叶义伟及叶义茂的联建房房屋款600000元、520000元及541450元，共计1661450元款项。一审法院另查明，叶义伟于2015年7月24日从江家村经济合作社领取50000元款项，该款项的用途标明为“转移支付拆迁安置房转让费(注：扣除联建房后多余部分)”；后于2016年2月5日从江家村经济合作社领取30000元款项，该款项的用途标明为“付江家村征地及联建房补助款”；后又于2017年1月26日从江家村经济合作社领取20656元款项，该款项的用途标明为“付江家村叶义伟补助款”(注：按新城征建货币安置结算差价补偿款)。一审法院经审理认为，本案的争议焦点为姚忠明是否有权处分叶义伟、陈志芳所享有的涉案两套拆迁安置房。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。也即若被代理人对代理人的上述行为进行了追认的，则对被代理人仍将发生效力。本案中，叶义伟、陈志芳曾委托姚忠明代表其户办理征迁安置房的抽签，签订确认书，购买公寓房的全部手续，并未委托姚忠明对安置房进行出卖，故叶义伟、陈志芳以此主张姚忠明出售安置房的行为属于超越代理权的代理行为，对其不发生法律效力，姚忠明应当将上述安置房返还或赔偿损失。而姚忠明则辩称其出售安置房的目的系受村镇等各级部门的委托将售房的款项用以折抵叶义伟、陈志芳所购买的联建房的款项，对此叶义伟、陈志芳是知情的。一审法院认为，综合各项证据及查明的事实，叶义伟、陈志芳系以自己的行为对姚忠明的上述代理行为进行了追认，因而姚忠明的上述行为将对叶义伟、陈志芳发生法律效力，具体理由如下：其一，叶义伟与江家村经济合作社曾于2012年3月1日签订购房协议一份，约定由叶义伟户向江家村经济合作社购买总价为991300元的联建房一套。姚忠明辩称其出售安置房的目的系将售房的款项用以折抵叶义伟户所购买的联建房的款项，且其也将售房款全部汇给了江家村经济合作社，从姚忠明提供的汇款凭证等证据中可以印证其说法。虽叶义伟、陈志芳对姚忠明的上述说法予以否认，认为购买联建房的行为与本案并无关联性，但叶义伟、陈志芳也认可其并未支付购买联建房的房款却实际占有使用该房屋。若叶义伟、陈志芳非以出售安置房的房款来折抵联建房房款的话，则其在未享受安置待遇的情况下，为何直至多年后的2017年才诉至法院，且其在未支付联建房房款的情况下占有使用该房屋多年也明显不符合常理。其二，姚忠明在出售安置房后，已将房款陆续汇至江家村经济合作社，而叶义伟在2015年至2017年期间还曾多次陆续从江家村经济合作社领取过款项，且从上述领款凭证来看，领款凭证的用途一栏中，均有“扣除联建房后将拆迁安置房转让费转移支付”的意思表示，虽叶义伟称该条款系江家村经济合作社事后添加的，但其未能提供证据予以证实，故对其意见不予采纳。虽本案中姚忠明超越代理权进行了代理，但叶义伟、陈志芳直至2015年之后尚在领取款项的行为系对姚忠明的上述代理行为的追认，且叶义伟、陈志芳也知晓姚忠明出售安置房的目的系将售房款用以折抵联建房的款项，因此叶义伟、陈志芳应当对姚忠明的代理行为承担法律责任，故叶义伟、陈志芳要求姚忠明返还安置房或赔偿损失的诉请缺乏相应的依据，不予支持，对于姚忠明的相关抗辩意见依法予以采纳。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回叶义伟、陈志芳的全部诉讼请求。案件受理费80元(叶义伟、陈志芳已预交)，由叶义伟、陈志芳负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。叶义伟、陈志芳称其未委托姚忠明对安置房进行出卖，姚忠明的行为属无权处分行为。姚忠明辩称其接受委托是为了出售安置房并将售房的款项用以折抵叶义伟户所购买的联建房的款项，其也将售房款全部汇给了江家村经济合作社。经审查，姚忠明提供的汇款凭证等证据可以证明姚忠明已将公寓房出售款项交付给江家村经济合作社。叶义伟、陈志芳认为购买联建房的行为与征地拆迁补偿没有关联，但叶义伟、陈志芳并未支付过购买联建房的房款，但其却实际占有使用该房屋。另外，叶义伟在2015年至2017年期间多次陆续从江家村经济合作社领取款项。从领款凭证的用途一栏中记载的“扣除联建房后多余部分”、“转移支付拆迁安置房转让费”等内容来看，姚忠明所作抗辩应予以采信。叶义伟称该内容系江家村经济合作社事后添加，但并无证据予以证明，而且叶义伟、陈志芳也无相应证据证明江家村经济合作社是基于其他方面的原因向其支付款项。因此，根据领款单等证据，叶义伟、陈志芳对姚忠明代为出售公寓房的行为进行了追认，其从江家村经济合作社领取款项的行为表明其同意将公寓房出售房款用以折抵应交付给江家村经济合作社的联建房款项。综上，叶义伟、陈志芳的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶义伟、陈志芳负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年八月十三日书记员  周妙