广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初1462号原告：卢茂，男，1974年9月26日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：陈锡涛，广东龙浩律师事务所律师。被告：林裕棉，男，1959年5月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。原告卢茂诉被告林裕棉合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理，依法适用简易程序，并分别于2018年3月14日、2018年7月23日公开开庭进行了审理，原告卢茂及其委托诉讼代理人陈锡涛、被告的委托诉讼代理人周惠霞两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢茂向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2007年9月6日签订的《有偿转让住地合同》无效；2.被告退还原告土地转让款12万元并按中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息（其中11万元自2007年9月6日起计算至实际付清之日止，1万元自2008年10月3日起计算至实际付清之日止），利息暂计至2017年12月25日为76990.25元；3.被告以市场价格（暂计85万元）折价补偿原告于佛山市顺德区×××镇×××××新村××号土地上建设的房屋并自起诉之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年9月6日，原告与被告签订了《有偿转让住地合同》，约定被告将位于佛山市顺德区×××镇×××××新村××号宅基地（四至：东至何某某、南至卢某某、北至郭某某、西至路，以下简称宅基地）转让给原告，价格为12万元。同时，被告承诺原告在土地上建造房屋并办好房产证后，可以将房产证过户至原告名下，否则应五倍赔偿住地款项及基建费用。原告于签订合同当日向被告支付11万元，于2008年10月3日还清剩下1万元转让款。签订合同后原告在宅基地上建造了房屋，共计四层。但是，在房屋产权证办理后，无法进行过户。原告多次要求被告收回宅基地、退回原告转让款并以市场价格补偿原告建造房屋的损失，或者原告将房屋转给二龙村的其他村民，被告协助办理相关产权过户手续。但被告均不同意，故原告起诉至法院。本案审理过程中，原告申请变更第三项诉讼请求为被告赔偿原告损失共计1093276元，并自起诉之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息。被告林裕棉辩称，对于原告的第一项诉讼请求无异议，但双方对于合同无效均存在过错，当时双方都是明知宅基地不能在非本村人之间流转的，房产是2008年1月1日已经取得房产证，而权属人写的是被告，而原告居住在里面至今已经十年都没有提出过异议，也没有主张过合同无效，可见原告自身也存在明显过错，明知道宅基地上的建房不能过户到其个人名下。而被告所有的宅基地也被原告占有使用长达十年之久，依现××地区的宅基地使用租金来计算十年，原告交付的土地转让费12万早已经相当于被告宅基地的土地使用费，所以原告的第二项诉讼请求不应予以采纳，应当折抵土地使用费。对于原告的第三项诉讼请求，被告确认宅基地上的房屋是由原告出资建造，但按照现在的市价，不可能像原告主张的八十五万之多，请求对房屋（不含土地）的现价进行评估，再按照双方的过错比例折价补偿。对于原告变更后的诉讼请求被告辩称，原告在第一次庭审后及第二次庭审前才提交变更诉讼请求申请书已经超过了举证期限，且其提出的变更请求除了金额有改变外，实际上就是请求的项目已经改变了，第三项诉讼请求实际上是除了地上建筑物，还加上了土地的价值，故被告认为原告应当另行起诉，退一步说，即使法院认为应当一并处理，实际第二、三项诉讼请求有重叠部分，其要求赔偿的金额是现有的房屋及土地价值的评估价格，第二项又要求返还土地转让款及相关的利息；对于土地的增值部分与原告无关，涉案的合同是无效合同，所以实际上土地的增值部分是在合同有效的前提上所产生的合同履行利益，而原告取得该利益的条件还没有成就。本案中双方承担的责任即是因合同无效而产生的缔约过失责任，因为原告在建房后以被告的名义办理房产证可看出实际上双方均知道原告是没有受让涉案土地的资格，故该缔约过失责任应当由原被告双方承担。根据合同法关于无效合同的规定，因合同取得的财产应当予以返还，被告同意返还十二万元给原告，不能返还的地上建筑物被告同意按照评估价格进行补偿，而对于损失部分，被告损失即土地占用损失，原告的损失为资金占有的利息损失，该两部分的损失应当按照过错比例承担，而该部分的损失不包括土地的增值部分。经审理查明，2007年9月6日原告卢茂作为乙方与被告林裕棉作为甲方签订《有偿转让住地合同》。合同第一条约定转让的住地座落在××镇××村××新村四至东何某某、南卢某某、北郭某某、西至路实建面积为80平方米，南北宽8米，东西长10米。转让的住地每平方米人民币1500元，合计人民币120000元，并在签订合同时，首期交110000元，另10000元在乙方得到自己的房产证时付清；合同第二条约定住地转让后，报建、房产证等手续，甲方需无偿全力帮助乙方办理，费用由乙方支付，直到乙方得到自己的房产证为止；合同第五条约定甲方的违约责任为违反合同规定或无故逾期交付住地，应赔偿乙方因此所受的损失。如房产证无法过户给乙方，应五倍赔偿住地款项及基建费用。该合同由原告卢茂及被告林裕棉签名及捺印确认，由卢汝金、陈春燕作为见证人签名。合同签订后，被告林裕棉将案涉土地交付给原告，原告也已经向被告支付了土地转让款120000元。原告使用土地后，在该土地上出资建成房屋。房屋建成后，被告于2008年4月1日就案涉房产办理房地产权证，登记所有人为被告林裕棉，房地座落地址为佛山市顺德区×××镇×××××新村××号，办理房地产权登记产生的相关税费由原告支付。房屋建成后，原告一直在内居住。另查明，本案审理过程中原、被告均向本院提交鉴定申请书，原告申请对涉案土地上的建筑物及土地价值进行评估，被告申请对涉案土地的地上建筑物价值、2007年至2018年期间的土地使用费进行评估。本院摇珠选定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，该评估机构于2018年6月17日作出评估报告书，评估结果确定涉案佛山市顺德区×××镇×××××新村××号房地产的建筑价值为364571元、土地价值为728705元、土地使用费为47366元。评估费用15500元由被告林裕棉预付。本院认为，原、被告之间签订的《有偿转让住地合同》系被告林裕棉将其农村宅基地转让给非本集体经济组织成员的原告卢茂，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的效力性禁止性规定，故本案案涉的合同应属无效合同，对此，双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于双方对于合同无效的后果是否存在过错以及确认合同无效后，双方各自应承担何种法律责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案合同无效，原告主张被告返还土地转让款120000元的请求符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张的土地转让款的占用利息请求，本院认为虽然被告负返还款项义务，但是导致合同无效返还为双方的过错共同导致，且如被告抗辩所述，原告实际已经占有使用房屋十年以上时间，再支持利息已经没有依据，故不予支持。关于原告主张的损失，根据前述规定，结合本案案情，本院分述如下：第一，关于双方当事人对于合同无效是否存在过错的认定。被告林裕棉作为出卖人及案涉宅基地的使用权人，应知其将在农村宅基地出售给非本集体经济组织成员原告卢茂，系法律所禁止的行为，其对双方订立《有偿转让住地合同》具有重大过错。涉案房屋的房地产权证系2008年取得，虽登记在被告林裕棉名下但一直由原告办理及保管，原告居住在涉案宅基地上建造的房屋而未与被告办理产权转移登记，可知原告对于涉案土地及上盖房屋无法转移登记至其名下应当知情。原告卢茂自身并非被告林裕棉同集体经济组织成员而购买涉案的宅基地，违反法律规定购买被告林裕棉的农村宅基地，亦具有过错。两相比较，被告林裕棉过错更大，其应当对合同无效导致的损失承担主要赔偿责任。第二，关于原告卢茂的损失问题。双方约定买卖涉案土地及实际交付土地时间为2007年，原告随即出资在土地上建设房屋，而2007年后，涉案房屋所在地的房价发生较大幅度上涨，原告卢茂因购买被告林裕棉的宅基地及出资在该地块上加盖房屋，降低了其自身的购房能力，亦相应失去了购买其他房屋的机会，被告应当赔偿原告的相关损失。首先，关于地上建筑物的补偿方面，原告购得土地后出资在涉案土地上盖房屋，房屋建筑成本为原告在本案中的直接损失，根据评估报告的认定，建筑物本身价值为364571元，故被告应按照建筑物的评估价值364571元向原告赔偿地上建筑物方面的损失；其次，关于土地的增值部分损失的认定，由于本案的土地转让行为本身违法，该转让行为自始无效，不能实现原告卢茂取得土地使用权的目的，而土地的增值部分是合法取得土地使用权后所产生的可得利益（预期利益），是受让方实现其合同目的的结果。反之，若以土地增值部分来确定合同无效所造成的损失，实际上支持了行为人以违法行为而取得的利益，且宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，其流转条件亦存在特殊性，故不能以土地增值部分来确定原告的损失。但是从损益相抵角度考量，被告因合同无效及自身过错，坐享了土地增值，涉案土地于2007年双方约定价格为120000元，经评估土地现今的市场价值为728705元，二者的差额巨大，若完全不支持原告的土地增值部分的主张，则客观结果会导致对于合同无效的后果存在主要过错的被告因合同无效而获得全部的土地增值的利益。结合原告已无法用被告所退还的购地款及房屋建筑价款购买相同地段的类似房产，故综合双方过错程度、及收益分配平衡因素，本院酌情支持土地增值部分45%作为损失补偿款，即支付273917.25元[（728705元-120000元）×45%]，故被告除应当向原告返还土地转让款120000元外，还应当向原告支付建筑物损失364571元及土地增值部分损失273917.25元，合计638488.25元。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告卢茂与被告林裕棉于2007年9月6日签订的《有偿转让住地合同》无效；二、被告林裕棉应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卢茂返还土地转让款120000元；三、被告林裕棉应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卢茂支付638488.25元补偿款；四、驳回原告卢茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为8206.46元（原告已预交），由原告卢茂负担3206.46元，被告林裕棉负担5000元；案件评估费15500元（被告已预交），由原告卢茂负担6500元，由被告林裕棉负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一八年八月二十七日书记员  卢致慧