上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初5963号原告：高金兴，男，1961年10月15日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘洪，上海兰盾律师事务所律师。被告：上海嘉超仓储有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张茂林，总经理。委托诉讼代理人：朱德宏，安徽治邦律师事务所律师。第三人：巫雁，男，1978年11月7日，户籍地安徽省全椒县二郎口赤镇街道交通路XXX号。原告高金兴诉被告上海嘉超仓储有限公司(下称“嘉超公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判。本案审理过程中，经原告申请，法院依法追加巫雁作为第三人参与诉讼，并于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告高金兴及其委托诉讼代理人刘洪、被告嘉超公司之委托诉讼代理人朱德宏、第三人巫雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高金兴向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《租赁协议》于2017年12月16日解除，确认被告嘉超公司与第三人巫雁签订的《场地出租协议》无效；2、第三人巫雁立即搬离嘉定区徐行镇石皮村XXX号校舍及土地(下称“涉案校舍及土地”)，被告嘉超公司应立即返还原告涉案校舍及土地；3、被告嘉超公司应按照年租金16万的标准支付2018年4月1日起至实际返还之日止的占有使用费；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月28日，原、被告签订租赁协议，被告承租原告位于徐行镇石皮村陆家宅的校舍714平方米以及相应土地6亩，即涉案校舍及土地，租赁期限为2007年10月1日至2022年9月30日，2008年10月1日起年租金为12万元，被告应于每年的10月1日付清下一年的全部租金。但2017年10月1日起，被告开始无故拖延支付租金，在原告多次催讨的情况下，才于次月支付半年租金6万元。原告宽限被告于2017年12月15日前支付剩余租金，如不按时支付，将于同年12月16日解除与被告的租赁关系。被告收到通知后依然没有履行付款义务，也未向原告返还承租的校舍及土地，原告无奈诉至法院。被告嘉超公司辩称，不同意原告要求解除租赁合同、确认转租合同无效、返还校舍及土地的诉请。一、原告主张解除合同不符合法律规定，被告逾期支付租金并未达到根本违约的程度，之后被告要求支付租金，原告不提供相应的履行条件。二、原、被告间的租赁合同并未约定不得转租，被告与第三人签订的转租合同应属有效。三、欠付的6万元租金被告现同意支付，不认可原告提出的16万元/年的租金标准，应按原、被告间约定的12万元/年的标准计算。第三人巫雁辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人自被告处承租了涉案校舍及土地，与原告无关。第三人与原告无合同关系，租金应当支付给合同的相对方，即本案被告，现第三人已实际支付租金至2018年6月30日。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月28日，原告高金兴(甲方)与被告嘉超公司(乙方)签订《租赁协议》一份，约定被告承租原告位于徐行镇石皮村陆家宅的校舍714平方米以及相应土地6亩，即涉案校舍及土地，租赁期限15年，自2007年10月1日至2022年9月30日，2008年10月1日起年租金为12万元，被告应于每年的10月1日付清下一年全部租金。上述合同签订后，原告将涉案校舍及土地交付被告使用，被告向原告支付租金，租金支付时有迟延。2017年12月9日，原告委托律师向被告发送《律师函》一份，表明自2017年10月1日起，被告未及时支付下一年租金，截止发函日，尚欠付6万元，且经原告多次催讨仍未支付；现限贵司于2017年12月15日前支付剩余租金6万元，如不能在此宽限期内履行，原告将于2017年12月16日解除租赁合同。然该《律师函》被被告拒收。2017年12月14日，原告再次以短信的方式通知被告的法定代表人张茂林于2017年12月15日前付清剩余租金6万元，否则将于2017年12月16日解除双方的租赁合同，并不再另行发函通知。张茂林收到短信后，仍未支付。直至2018年3月5日，张茂林联系原告要求付款，原告因已向法院提起诉讼，未给予答复。2017年12月26日，张茂林(甲方)与第三人巫雁(乙方)签订《场地出租协议》一份，约定张茂林将涉案的大石皮村XXX号房屋及场地出租给巫雁使用，租期2018年1月1日起至2019年12月31日止，年租金16万元，乙方须提前一个月支付半年租金8万元，即每年的1月1日和7月1日前。之后，涉案校舍及场地由第三人巫雁实际经营使用，第三人向被告支付租金。2018年4月，原告向第三人发送《律师函》，称已于2017年12月16日解除了与被告的《租赁协议》，被告负有返还房屋及场地的义务，故转租合同无效，第三人应立即停止向张茂林(嘉超公司)支付租金。该函实际送达了第三人。另查，涉案的校舍系1994年10月21日由原告高金兴自案外人上海新兴技术工程研究所处购买而来，房屋目前仍登记在上海新兴技术工程研究所名下。2007年12月，涉案校舍的门牌号由公安机关确定为徐行镇石皮村XXX号。本院认为，原、被告之间签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。现被告延迟支付租金，且在原告催讨后仍不支付，违反合同及法律的规定，原告可行使单方解除权。后原告将解除通知实际送达被告的法定代表人，故原告诉请主张确认原、被告双方的《租赁协议》于2017年12月16日解除，本院依法予以支持。在原、被告间的租赁协议已经解除的情况下，被告非但未返还承租的校舍及土地，反而将租赁物转租给第三人，转租合同应属无效。鉴于涉案校舍及土地仍由第三人实际占用，原告要求第三人搬离、被告返还租赁物，合法有据，可予支持。关于占有使用费，鉴于被告已经支付2017年10月1日起的租金6万元，为便于计算，原告主张被告支付自2018年4月1日起至实际返还租赁物期间的占有使用费，合法有据。其主张16万元/年的使用费标准系当前的市场租金标准，尚属合理，本院依法予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条的规定，判决如下：一、确认原告高金兴与被告上海嘉超仓储有限公司2007年7月28日签订的《租赁协议》于2017年12月16日解除；二、确认被告上海嘉超仓储有限公司与第三人巫雁于2017年12月26日签订的《场地出租协议》无效；三、第三人巫雁应于本判决生效之日起十日内携财产搬离涉案的徐行镇石皮村XXX号房屋及土地；四、被告上海嘉超仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高金兴返还上述徐行镇石皮村XXX号房屋及土地；五、被告上海嘉超仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高金兴自2018年4月1日起至实际返还房屋及土地之日止的占有使用费(按照16万元/年的标准计算)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，减半收取1350元，由被告上海嘉超仓储有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一八年八月二十八日书记员  刘闻博附：相关法律条文一《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。