江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5165号上诉人（原审原告）：朱莉，女，1950年6月13日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：杨松，男，1980年6月7日生，汉族，住南京市玄武区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：倪明，江苏斐多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：褚福祥，男，1985年10月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：邹金俊，江苏鸿创律师事务所律师。上诉人朱莉、杨松因与被上诉人褚福祥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱莉、杨松上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人未足额支付购房款。本案中除了杨松自认收到的127万元加上6万元税共计133万元，以及10万元款项外，被上诉人未支付其他的款项。二、以上诉人与第三人之间的债务进行冲抵所谓购房定金40万元没有事实和法律依据。1、上诉人杨松与第三人郑某的债务没有40万元，杨松不可能用债务冲抵定金40万元。郑某与本案有明显的利害关系，其陈述根本无法采信。2、作为享有99%房屋产权份额的共有权人，朱莉对于用40万元冲抵购房款不予认可，被上诉人应当向朱莉、杨松履行付款义务。三、最后支付的10万元的性质也不是尾款。褚福祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱莉、杨松向一审法院起诉请求：判令被告立即支付购房款人民币57万元。一审法院认定事实：2015年1月14日，卖方（甲方）杨松与买方（乙方）郑某、丙方（居间方）南京利众置业投资顾问有限公司第捌拾壹分公司签订《房某》一份，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；房屋所有权人为朱莉、杨松；建筑面积80.41平方米；成交价格为200万元，该房屋产权过户的相关费用由甲方承担；由甲方支付丙方中介服务费4000元；乙方于2015年1月14日向甲方支付购房定金人民币40万元；于2015年1月31日支付房款人民币150万元并办理过户相关手续；待过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚交接房屋时，结清余款10万元整；甲方须于2015年12月31日前迁出该房内所有户口并腾空该房屋；乙方有权指定他人名义购买此房，办理过户手续等内容。2015年1月19日，甲方（卖方）朱莉、杨松与乙方（买方）褚福祥签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：甲方自愿将涉案房屋（建筑面积80.41平方米，房屋所有权证证号为玄转字第261219号，丘号为158240-V-62）出售给乙方；房屋转让价款为人民币200万元，其中含定金40万元，尾款10万元；2015年1月31日前首付150万元整过户；双方定于2015年12月31日正式交付该房屋；办理房屋所有权转移登记应当缴纳的税费由甲方承担等内容。合同签订后，双方共同办理了房屋交易过户手续。2015年1月23日，取得了销售不动产统一发票并交纳了房屋交易税款金额6万元。2016年11月24日，双方办理了房屋的交接，杨松出具收条一份，载明：今收到褚福祥购房尾款10万元整。双方争议的焦点问题是被告是否按照房屋买卖合同约定支付了全部200万元购房款？对此争议焦点原告认为：原告仅收到被告以涉案房屋抵押贷款后支付的购房款133万元(在起诉状载明的事实理由中，原告陈述委托他人代收了被告办理银行抵押所得款项133万元；而在审理中，原告又称收到的购房款133万元中，有127万元系被告支付给了原告指定的第三方，另6万元系被告代缴应由原告承担的交易税款），另在2016年11月24日原告向被告借款10万元，共计收到购房款143万元。并未收到被告支付的购房定金40万元及其余购房款17万元，故被告尚欠购房款57万元。对此争议焦点被告认为：被告共向原告支付了购房款202万元。因原告欠案外人郑某借款53万元，其中40万元用于冲抵被告应付的购房定金，另13万元冲抵被告的购房款，被告以涉案房屋向银行抵押贷款向原告支付了133万元，另代原告缴纳了税费6万元，2016年11月24日又支付了尾款10万元，共计支付了购房款202万元。被告褚福祥针对争议焦点问题，提供了以下证据：1、原告杨松向案外人郑某出具的借条三份。证明2013年11月7日、2014年5月9日、2014年6月15日，杨松分别向案外人郑某借款11万元、22万元和20万元，共计借款金额53万元；2、杨松出具的收条一份，载明：今收到郑某购买本人太平门街7号1幢204室房产购房定金人民币40万元整；3、证人郑某的证人证言。证人郑某到庭陈述：因杨松向郑某借款50余万元无法归还，故杨松提出将涉案房屋卖给郑某，双方于2015年1月14日签订了《房某》。但因郑某无法购买，故转由褚福祥来购买，房屋总价是200万元，杨松所欠郑某的53万元就作为首付款和一部分购房款进行了冲抵，所以在40万元定金收条中记载的支付人是郑某，杨松出具的三张共计53万元的借条双方就此清了；4、南京利众置业投资集团有限公司第捌拾壹分公司出具的情况说明一份，载明：2015年1月14日，杨松与郑某来我公司商谈太平门街7号1幢204室房屋买卖事宜，并与我公司签订了一份《房某》，协商确定：房屋总价200万元、定金40万元、中介费4000元，并同时写明郑某有权指定他人名义购买房屋。2015年1月19日，杨松、朱莉、郑某和褚福祥来我公司商量确定褚福祥作为实际买房人，并签订了正式的《存量房买卖合同》。定金40万元在郑某的欠款里扣掉，杨松当场出具定金收条，并特别要求在收条上写明郑某，以方便与郑某结算，当时在谈付款时，杨松在郑某那儿一共抵了50多万元，具体数额不清楚。被告提供上述证据证明被告以原告所欠案外人郑某的借款53万元冲抵了应付的购房定金40万元和部分购房款13万元。原告对被告提供的上述证据质证认为：1、对三张借条的真实性没有异议，但与涉案房屋的买卖合同的履行没有关系，所欠郑某的借款都还清了。2、对于40万元定金收条的真实性有异议，这份收条可能是在涉案房屋交易时间的半年之前，原告杨松想让郑某帮忙贷款时所做的。3、证人郑某陈述的证人证言都不是事实，不予认可。4、南京利众置业投资集团有限公司第捌拾壹分公司出具的情况说明也不是事实，且证人没有出庭作证，故也不予认可。原告朱莉还认为：原告朱莉与原告杨松系母子关系，依据房屋买卖合同，被告应向原告朱莉、杨松共同支付购房款，但被告只是将款项给付了原告杨松，原告朱莉对此并不知情，只是事后对于原告杨松收到的133万元和尾款10万元予以追认。当时房屋的权属是原告朱莉占99%的份额，原告杨松占1%的份额，因此被告理应首先向原告朱莉支付房屋款项。即使存在原告杨松以欠款抵冲购房款的行为，对此原告朱莉也不予认可。原告为证明其质证的意见提供了以下证据：1、2013年11月7日至2014年11月12日期间的银行交易记录。原告表示交易记录中收款账号尾号为“8086”的银行账户是郑某指定的收款人刘丽珍的银行账户，交易记录中原告杨松向该账户有多笔转账汇款。证明原告杨松虽然与案外人郑某之间存在债权债务关系，但所欠的款项并没有53万元，故不可能以53万元冲抵购房款。2、2015年4月至7月，由案外人徐全向被告账户分别转款13000元、5000元和20000元的银行对账单和2015年10月至12月，原告杨松向被告账户分别转款5000元、8500元和3500元的交易凭证。证明原告杨松本人及委托案外人徐全向被告汇款总计55000元，用于支付贷款的利息，当时双方签订的房屋买卖合同是虚假的交易，目的只是为了融资。被告对原告提供的上述证据质证认为：1、对银行交易记录的真实性予以认可，但原告并未提供证据证明尾号“8086”的银行账户系案外人刘丽珍所有，且案外人刘丽珍受证人郑某委托收取相应款项，故该证据不能达到原告的证明目的；2、对银行交易凭证的真实性予以认可，被告与原告杨松和案外人徐全之间确实存在其它经济往来，但不能证明这些款项就是用于支付贷款的利息，也不能证明双方间的房屋买卖合同是虚假交易。证人郑某陈述：案外人刘丽珍系其同事，但从未委托案外人刘丽珍代其收取原告的款项，对于原告所述案外人刘丽珍系其指定的收款人不予认可。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，合法有效，应受法律保护。依据买卖合同约定，被告应向原告支付购房款200万元。关于被告辩称以证人郑某对原告的借款债权53万元冲抵了应付的购房定金40万元及部分购房款13万元的意见。被告提供了原告杨松向证人郑某出具的三份借条，原告杨松对于三份借条的真实性并无异议，故可证明原告杨松负有向证人郑某归还借款53万元的义务。而原告提供的银行交易记录，不足以证明原告杨松已向证人郑某归还了借款。另结合，原告杨松与证人郑某签订的《房某》，原告出具的40万元定金收条，证人郑某的证人证言和中介方的情况说明，应可证明被告以证人郑某对原告的53万元债权冲抵了相应的购房款，对被告的辩称意见，予以采信。关于原告所称被告应向原告朱莉、杨松共同支付购房款，但被告只是将款项给付了原告杨松，即使存在原告杨松以欠款抵冲购房款的行为，原告朱莉也不予认可的意见。一审法院认为，原告朱莉、杨松作为涉案房屋共有人，在与被告签订的房屋买卖合同中并未对收款人作出明确约定，原告朱莉也未提供证据证明其曾告知被告不得向原告杨松支付购房款，故被告向共有人之一的原告杨松支付购房款及以债权冲抵购房款的行为并无不当，对原告该意见，不予支持。2016年11月24日，原告杨松向被告出具收条，认可收到购房尾款10万元。对于该10万元原告称系向被告的借款及被告同意给原告在外的租房款，但原告并未提供证据予以证明，原告的陈述也与所出具收条中载明的内容存在矛盾，故对原告的相关意见，不予采信。如至2016年11月24日时，被告的购房款仍尚欠60余万元，原告也不应向被告出具收到最后一笔尾款10万元的收条，结合原告在起诉状中陈述已委托他人代收被告办理银行抵押所得款项133万元及被告代原告缴纳房屋交易税款6万元的事实。一审法院认定被告已向原告支付了全部的购房款200万元，对原告要求被告支付购房款57万元的诉讼请求，因与已查明的事实不符，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：驳回原告朱莉、杨松的全部诉讼请求。一审案件受理费9500元，由原告朱莉、杨松负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人朱莉、杨松主张，除其已收到的133万元（含交易税费）及10万元外，被上诉人褚福祥仍应支付欠付的购房款57万元，一审认定以我方对郑某的欠款冲抵涉案房屋的购房款系认定事实错误。本院认为，根据本案查明的事实，案外人郑某对杨松享有53万元借款债权，在此情况下，杨松与郑某就涉案房屋签订了房某，并约定乙方有权指定他人名义购买此房，后上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同。合同签订后，杨松出具收条，载明收到郑某购买涉案房屋定金40万元，双方亦按约办理了过户登记手续，因此从上述合同的签订、履行情况来看，结合郑某的证人证言及中介方的情况说明，可以认定被上诉人以郑某对杨松的53万元债权冲抵了相应的购房款。现双方已办理了房屋交接手续，上诉人亦出具收条，载明收到尾款10万元，故双方的房屋买卖合同已经履行完毕，上诉人现再主张被上诉人支付购房款，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，朱莉、杨松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由上诉人朱莉、杨松负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年八月三十日书记员  冯 瑞