重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初6111号原告（反诉被告）：林学芬，女，1974年4月24日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊晓婷，重庆新盟律师事务所律师。原告（反诉被告）：赵长英，女，1984年6月15日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊晓婷，重庆新盟律师事务所律师。被告：重庆尤德福商贸有限公司，地址重庆市渝**人和街道新南路******，统一社会信用代码91500000305188200U。法定代表人：冯乐乐，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张君，男，1976年12月13日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人（特别授权）：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。原告（反诉被告）赵长英、林学芬与被告（反诉原告）重庆尤德福商贸有限公司（以下简称尤德福公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，尤德福公司提起反诉，本院依法组成合议庭进行了合并审理。二原告及其委托诉讼代理人王建国、熊晓婷，被告尤德福公司的委托诉讼代理人骆世和、张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵长英、林学芬向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的商铺租赁合同；2.判令被告退还租金46200元；3.判令被告赔偿原告装修损失41000元（含设施、设备损失6000元）；4.判令被告赔偿原告经营损失（工资）37500元；5.判令被告赔偿原告货品损失20000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月20日签订商铺租赁合同。被告将位于重庆市万州区北山大道339号财富中心商业楼负一层6-1号商铺出租给原告，建筑面积约35平方米。租期为3年，第一年租金为46200元。合同签订当日，原告向被告预交第一年租金46200元。原告在花费20000余元装修费之后，在被告的允许下，于2015年5月1日开始试营业，从事内衣经营。由于被告管理问题，加之消防不过关，整个尤德福商场经营惨淡。到2016年6月，被告多次停电、停止供冷、停电梯，又因与商铺业主的矛盾激化致被堵门。原告的经营更是雪上加霜，经多方协调无果，原告被迫离场。由于被告一再拖延开业，试营业期间又遭遇停电、停止供冷、关门等原因，致使原告不能正常经营。原告3年的承租利益无法兑现，还白白投入装修费。被告由于经营商场及出租商铺，没有通过消防验收，两次被告消防部门出示停业整改通知。且被告经营管理不善，没有提供租赁场所的合格条件，商场审批手续未办理。原告入驻时，被告承诺人流量达到6000才开始收取租金。被告公开信上载明的内容，双方未达成一致意见，原告不认可。被告的行为已经构成违约。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告尤德福公司辩称，原被告双方签订租赁合同属实，租赁时间及其他事项按双方合同约定。原告诉请解除合同，被告认为原告违约，同意解除合同（被告于2017年7月18日庭审中明确表明该意见）。在合同履行过程中，被告提供了合同约定的租赁场地并交付原告使用。被告无违约行为。原告诉称被告出租的房屋未通过消防验收不属实。被告出租的房屋于2014年12月19日通过了消防验收，并于2015年4月2日通过了房屋综合验收并取得房屋产权。产权人为重庆亿远房地产开发有限公司。被告从亿远房地产开发有限公司租赁了所有商铺，对该商铺有使用、出租、收益的权利。在双方签订的租赁合同中，未约定租赁后进行消防验收的义务主体。且没有相关行政审批机关停业整改的行政处罚措施，该消防是否验收合格均不影响租赁物的使用。租赁合同约定，商铺装修由承租方自行承担。该装修系原告方为经营而必要的投入，且在租赁合同中约定解除或者期满后，装修由承租方自行承担。在经营过程中，堵门、停电有个案发生，但非被告违约所致。是因为原告未支付电费，被物管停电。物管与被告不是同一主体。即使停电产生原告经营损失亦与被告无关。被告仅仅是出租商铺，从未经营商场。在双方合同中约定只是对商铺进行租赁。对原告诉请解除合同产生的一切损失应该由其自己承担。对原告主张返还租金的诉讼请求，因被告提供了租赁物供原告使用，支付租金是必须的义务。原告无权要求返还。原告的请求于法无据，应当驳回。反诉原告尤德福公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还租赁商铺；2.判令反诉被告支付从2016年4月8日起至2017年7月18日（解除合同之日）止的租金62066.22元（48510元÷365天×467天）；3.判令反诉被告支付从2017年7月19日起至实际交还房屋之日止按48510元/年计算的房屋占用损失；4.判令反诉被告赔偿反诉原告垫付的截止2017年7月17日止的电费2120元、中央空调费1680元（6元×35平方×8个月）；5.反诉费由反诉被告负担。反诉被告赵长英、林学芬辩称，反诉原告没有提供正常的租赁场所，无权收取租金。反诉原告多项违约，解除合同的是反诉原告的过错造成，其损失不应由反诉被告承担。反诉原告主张电费，没有证据予以证明，同时也不合理。请求驳回反诉原告的诉讼请求。如果认定反诉被告应向反诉原告支付租金，反诉原告承诺的抵扣2016年租金5000元，本案中不同意抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆亿远房地产经纪有限公司公司（2016年10月31日由原重庆亿远房地产开发有限公司更名，以下简称亿远公司）系万州区北山大道339号财富中心商业楼及地下超市、车库的建设单位，该工程于2015年4月2日取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年6月30日，亿远公司（甲方）与重庆市鑫三好物业管理有限公司（乙方）签订《财富中心前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对财富中心实施前期物业服务管理，物业管理区域包括财富中心高层住宅和商业用房。合同第五条约定，水电气使用费及共用分摊费，每月一次性缴纳。2014年8月21日，亿远公司与尤德福公司签订《商铺租赁合同》，约定亿远公司将万州区北山大道339号财富中心商业负一层（4564.98平方米）出租给尤德福公司；租期20年，承租方可以转租房屋等内容。2014年12月22日，亿远公司与尤德福公司签订《商铺租赁合同》，约定亿远公司将万州区北山大道339号财富中心商业一层出租给尤德福公司；租期自2014年12月31日至2024年12月30日；承租方可以转租房屋等内容。被告尤德福公司承租上述物业后，用以开设商场，进行统一管理。并将负一层局部交由其下设的重庆尤德福商贸有限公司万州分公司开设超市。同时将一层及负一层剩余部分分为若干个商铺，向原告在内的商户进行转租。财富中心负一层和一层商场分别于2015年4月8日和2015年8月1日对外营业。2014年12月，二原告（乙方）与被告尤德福公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将万州区北山大道339号财富中心商业负一层6-1号商铺（建筑面积约35平方米，套内面积约21平方米）出租给乙方；租期3年，自2015年/月/日(交房之日起一个月以后)起至/年/月/日止。第一年租金为每平方米110元/月，第二年开始每年租金按5％递增。租金暂定为每年支付一次，并须提前一个月时间，于每年6月30日前交至出租方；第一年租金46200元,在交房之日一次性付清；必须按照约定向出租方缴纳租金，不得无故拖欠租金，逾期此合同作废；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。装饰装潢要与商场的统一规划相符，相关设计方案必须经商场统一后方可装修。如承租方不再使用出租方的门市或商业用房后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；水电费由承租方自行缴纳（水表表底读数为/度，电表底数为/度，此度数以后的费用由承租方承担，直至合同期满）。2014年12月26日，原告林学芬向被告尤德福公司支付租金46200元。2015年2月，被告尤德福公司将租赁商铺交予二原告进行了装修。因未准时开业，2015年3月26日被告尤德福公司出具承诺，载明：尤德福公司承诺负一楼6-1租户林学芬，凭此原件只可抵扣2016年负一楼（6-1）商铺租金5000元。原、被告租赁合同履行过程中，财富中心负一层、一层商场出现过停电、停止供冷及被堵门的情况。2016年6月，因部分商户与被告尤德福公司在商场管理、承诺条件等方面发生争议，商户集体向辖区居委会等反映其诉求。居委会组织相关人员进行了协调。2016年6月24日，被告尤德福公司出具公开信，主要内容有：……3、考虑到租户经营效益差，为支持扶持发展租户，培育市场，我司在亏损十分严重，债台高筑的情况下，对只要租期满一年，且缴清租金的租户，增加三个月的免租期。即交12个月的租金，享受15个月的租期。对2016年至2017年的租金也可按此办法优惠。对租期未满一年，没有缴清租金的租户，不予免租期优惠；4、对未缴清租金的租户，我司将依法追收；5、考虑超市外围商铺因超市的停业，可能会有部分库存商品积压。我公司将于本月底进行一个月的特价促销，来带动外围商铺的货物处理；6、在一个月的促销完成后，在3月内我公司承诺招大型超市入驻。在此3个月期间，我司将免除外围商家的租金、水电等一切费用。如3个月后没有招商成功，我司将对其外围商铺免租12个月，作为补偿。没有缴清租金的租户，不予免租期优惠……2016年6月18日，重庆尤德福商贸有限公司万州分公司自营的超市停止营业。2016年9月，“大润发”超市入驻财富中心负一层商场，并进行装修。2017年1月1日，大润发超市开业。大润发超市开业后，原告继续使用租赁商铺（庭审中原告自述于2017年11月关门），且至今未将商铺交还予被告。二原告的经营场所安设有独立电表。其经营区域用电由独立电表计数，读数包含于该层商场总电表内。财富中心负一层商场的空调等共用设施产生的电费按使用面积进行分摊。上述电费由被告重庆尤德福公司的工作人员按月向各商铺收取，再向物业管理公司缴纳。另查明，因未通过消防安全检查，重庆尤德福商贸有限公司万州分公司被重庆市万州区公安消防支队行政处罚。另外，财富中心一层及负一层商场的另二名租赁经营户付开巧、杨华荣因与被告尤德福公司的租赁合同履行过程中出现纠纷。二人向本院提起诉讼。本院分别作出（2017）渝0101民初26号、（2017）渝0101民初1832号民事判决书。二人不服该判决，向重庆市第二中级人员法院提起上诉。在二审审理过程中，该院调查收集了重庆市万州区公安消防支队依职权于2015年7月形成的秦鹏、冯超群的询问笔录、《消防监督检查记录》、《行政处罚决定书》各一份，上述证据表明重庆市万州区公安消防支队此次消防检查、处罚的对象为重庆尤德福商贸有限公司万州分公司使用的财富中心商业楼负一层（面积4000平方米），即自营商场部分。2017年1月3日，被告尤德福公司取得了财富中心商业楼地下一层及地上一层局部《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明建筑面积8316.99平方米，使用性质为商场。在此之前，原告并未因商场未通过消防安全检查而停业。本案诉讼过程中，被告未提交总电表读数、各商户专用电表读数及催收通知等相关证据，亦未对原告每月欠交电费的具体金额及计算方式予以明确说明,仅举示了其向物管公司分别缴纳2015年9月财富中心负一层及一层商场的总电费收据。本院认为，首先，关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人产生约束力，当事人应当依照合同约定履行义务。二原告与被告尤德福公司订立的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。其次，关于租赁期限。合同约定为从交房之日起一个月后。被告尤德福公司于2015年2月将租赁商铺交付给原告。按照合同约定，租期应从2015年3月起算。原告称被告承诺人流量达到6000才开始计算租金，但并未提供证据证明，本院对该意见不予采纳。第三、关于被告于2016年6月24日出具的公开信。其内容为双方发生争议后，被告单方提出的解决方案。原告方明确表示不同意。该方案因未经双方协商一致，不发生合同变更的效力。第四，关于违约行为。1.关于消防。被告方虽然于2017年1月3日方通过消防安全检查，双方合同履行过程中，被告方也曾受到消防主管部门的行政处罚，但原告并未因此停产、停业，租赁商铺的使用属性并未受到直接影响。对此，被告方并不构成违约。2.关于超市停业。因负一层商场的人流量及经营收益对超市的依附性较大，2016年6月18日至2017年1月1日期间，负一层超市没有正常营业，以致原告租赁商铺的使用属性受到巨大影响。被告作为商场管理人，没有保证出租商铺的正常使用属性，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但是，被告尤德福公司在其自营超市停业后，积极招募其他超市入驻，并于2016年9月开始装修，2017年1月1日开业，使得出租商铺重新恢复了使用属性。原告的合同目的亦重新得以实现。故被告的行为尚不构成根本违约。3.关于停电、停止供冷、被堵门。虽然在双方合同履行过程中，财富中心负一层有停电、停止供冷、被堵门的现象，但只是对原告租赁商铺的暂时影响。并不足以妨碍原告实现合同目的。对此，被告并不构成根本违约。第五，对于二原告的诉讼请求，本院评析如下：1.原告要求解除租赁合同。本院于2017年7月18日开庭时，被告尤德福公司答辩同意解除合同。因当事人协商一致，可以解除合同。原被告之间的租赁合同于2017年7月18日解除。2.在双方合同履行过程中，2016年6月18日前，虽然商场有停电、停止供冷、被堵门的情况发生，但被告未构成根本违约。原告方可以主张由此造成的损失。但其未证明被告违约的具体次数及期间，在已经使用场地超过一年的情形下，其要求返还缴纳的租金于法无据，本院不予支持。3.关于原告主张的装修损失41000元、货品损失20000元，因被告并未构成根本违约，本院不予支持。4.关于原告主张的经营损失（工资）37500元，此为原告正常的经营投入，与被告的行为没有关联性。对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。第六，对于反诉原告尤德福公司的反诉请求，本院评析如下：1.原、被告之间的合同解除后，反诉被告应当向反诉原告尤德福公司返还租赁商铺，但其事实上未履行交还义务，本院对反诉原告要求返还商铺的诉讼请求予以支持。2.反诉被告向反诉原告缴纳租金46200元，期限为自2015年3月起一年，期限届满后至合同解除前反诉被告仍在使用租赁商铺，应当继续履行缴纳租金的义务。合同解除后，因反诉被告未履行返还商铺义务，应当向反诉原告支付房屋占用费。因此，反诉原告尤德福公司要求二反诉被告支付租金及占用费符合法律规定，本院予以支持。但由于反诉原告存在违约行为，应对相应租金标准进行调整。从2016年3月至负一层超市停业前，合同正常履行，原告应当按照合同约定的租金标准支付租金。原告仅请求2016年4月8日之后的租金，本院予以确认。即自2016年4月8日至2016年6月17日，二反诉被告应当支付的租金为9436.19元（46200元×105％÷365日×71日）。2016年6月18日至2016年12月31日大润发超市开业前，因反诉原告尤德福公司违约，导致租赁商铺的使用属性受到极大影响。反诉被告未能正常使用租赁商铺。此阶段的租金应当予以调减。综合反诉原告的过错程度及租赁商铺该阶段的利用价值等因素，对此阶段的租金标准酌情调减为合同约定租金的30％。即二反诉被告应当支付2016年6月18日至2016年12月31日期间的租金为7854.63元（46200元×105％÷365日×197日×30％）。2017年1月1日大润发超市开业后，租赁商铺恢复了使用价值，反诉被告继续使用了租赁商铺，其应当按照合同约定的金额全额向反诉原告支付租金至2017年7月18日合同解除时。此阶段的租金为26447.92元（46200元×105％÷365日×199日）。合同解除后，反诉被告至今未将租赁商铺交还予反诉原告尤德福公司，应当自2017年7月19日起按照合同约定的标准向反诉原告支付房屋占用费至实际交还租赁商铺之日止。综合以上意见，二反诉被告应当向反诉原告尤德福公司支付的租金为43738.74元（9436.19元+7854.63元+26447.92元），并从2017年7月19日起至实际交还租赁商铺时止按132.90元/日（48510元÷365日）的标准向被告尤德福公司支付占用费。关于反诉原告因为准时开业，承诺抵扣二反诉被告2016年租金5000元。因反诉被告明确表示不同意抵扣，其请求中亦未主张。对此，本院不予调整。3.关于电费、空调费。因反诉原告未提供电表读数、已垫付电费凭据等基本证据，仅提供了2015年9月已垫付电费的收据。现有证据，无法对反诉被告是否欠费及欠费金额进行明确。关于反诉原告的电费、空调费的请求，因其未能举示相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵长英、林学芬与被告（反诉原告）重庆尤德福商贸有限公司订立的《商铺租赁合同》；二、原告（反诉被告）赵长英、林学芬于本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）重庆尤德福商贸有限公司返还租赁商铺；三、原告（反诉被告）赵长英、林学芬于本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）重庆尤德福商贸有限公司支付尚欠的租金43738.74元，并从2017年7月19日起至实际交还租赁商铺时止，按照132.90元/日的标准支付房屋占用费；四、驳回原告（反诉被告）赵长英、林学芬的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆尤德福商贸有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3194元，由原告赵长英、林学芬负担2875元，被告重庆尤德福商贸有限公司负担319元；反诉案件受理费2554元，减半收取1277元，由原告赵长英、林学芬负担1022元，被告重庆尤德福商贸有限公司负担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  刘 彦人民陪审员  曹家芳人民陪审员  赖庆娟二〇一八年八月八日书 记 员  向 琪