河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀02民初483号 原告：李晓荣，女，汉族，1971年5月15日生，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：苗文杰，河北钰烁律师事务所律师。 被告：唐山市金凤桐房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**新天地汇金中心****。 法定代表人：蔡永顺，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山市金凤桐房地产开发有限公司管理人 负责人：杨国彦。 委托诉讼代理人：汪禄，河北唐佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李顺前，河北青水律师事务所律师。 原告李晓荣与被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司（以下简称金凤桐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告李晓荣及委托诉讼代理人苗文杰，被告金凤桐公司的破产管理人的委托诉讼代理人汪禄、李顺前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2012年10月14日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告交付原告所购位于唐山市路北区北侧，友谊路与光明路之间禾木花苑Ｂ2楼2单元1402号房屋；3.判令被告给付原告逾期交房30日后即2016年4月30日至起诉之日的违约金5420元；4.判令被告赔偿原告租金损失16235元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年10月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告在被告处购买被告开发的位于唐山市路北区北侧，友谊路与光明路之间禾木花苑Ｂ2楼2单元1402号住房一套。合同约定，该房屋建筑面积为83.81平米，总房款34万元，首付款17万元。余款17万元自合同签证之日起10日内付清。另外合同还约定被告应在2016年3月30日前交房，如逾期交房，逾期30日后至实际交付之日止，被告按每日10元向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告通过转账方式向被告支付了首付款17万元，被告给原告出具了收据。因被告逾期交房，原告一直租房居住，故被告理应赔偿原告租金损失16235元。目前，原告多次找到被告要求交付房屋并办理合同签证，被告均以种种理由推诿，拒不交付原告所购买的房屋。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告李晓荣在庭审中将诉讼请求变更为：1.确认原、被告双方于2012年10月14日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告返还原告已付房款17万元，并赔偿原告17万元；3.被告给付原告2016年4月30日至2018年3月16日的违约金15387.36元；4.被告赔偿原告租金损失35200元。 金凤桐公司辩称，一、原告李晓荣与被告金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款予以解除。《破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。本案中，原告与金凤桐公司所签《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为34万元（每平米4057元），原告于2015年12月11日支付了17万元房款，截止唐山市中级人民法院受理金凤桐公司破产重整之日尚有17万元房款未支付。原告与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》属于《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定的“双方均未履行完毕的合同”，因此管理人有权予以解除。二、本案争议房产已于2014年10月9日网签给贾勋华，属于典型的“一房二卖”，金凤桐公司客观上也无法向原告交付争议房屋，因此管理人参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》解除合同，理据充足。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告李晓荣提交的《商品房买卖合同》、解除合同通知书及对李晓荣申报债权的审查意见本院予以确认并在卷佐证。 双方有争议的证据有：（一）原告李晓荣提交的房屋租赁合同四份，证明目的：原告李晓荣自2015年7月10日起至今租住在67号小区7号楼1单元103号闫学峰的房屋内，共支出房租35200元。被告金凤桐公司发表质证意见认为：对该证据真实性不予评价，对于关联性有异议。1.如果该部分损失确已发生，原告应当按破产法相关规定依法申报债权，待管理人作出债权审查认定意见后方可提起诉讼，但本案的原告在向管理人申报债权时并未提出该项损失，所以不属于本案审理范围；2.原告与被告签订的房屋买卖合同就迟延交房的违约金已经作出明确约定，房租损失与违约金存在重复主张的问题；3.根据破产法规定，破产受理以后所有债权的利息、违约金、滞纳金等均应停止计算，所以房租损失无事实和法律依据。（二）被告金凤桐公司提交的证据：证据一，2014年10月9日金凤桐公司与贾勋华签订商品房买卖合同及通过住建局房屋预售系统打印的网签情况。证明目的：被告金凤桐公司在2014年10月9日已将本案争议的房屋卖给案外人贾勋华，涉案房屋存在一房二卖情形，且网签时间早于金凤桐公司与原告李晓荣的合同签订时间。证据二：金凤桐公司管理人于2017年9月27日出具的审查意见及送达回执。证明目的：原告李晓荣与金凤桐公司之间的商品房买卖合同已于2017年10月14日解除。原告李晓荣对被告金凤桐公司提交的证据发表质证意见认为：关于证据一，我方认为应当提交原件，原告认为该合同与本案无关，而且网签并不能够产生房屋权属变动效力的法律行为，该组证据并不能证明被告已经将涉案房屋卖给了案外人贾勋华，房屋仍然登记在被告名下。对于证据二，被告邮寄的文件内容并不能产生与原告解除涉案房屋的商品房买卖合同的法律后果，被告明知涉案房屋已经出售给贾勋华，双方签订的合同属于合同法第五十二条第三项规定的以合法形式掩盖非法目的无效情形。 经庭审举证、质证，本院对原、被告所提交证据认证如下：（一）原告李晓荣提交的证据经审查认为：金凤桐公司对原告李晓荣提交的《商品房买卖合同》、解除合同通知书及对李晓荣申报债权的审查意见予以认可，故本院对该证据予以确认；房屋租赁合同四份与本案没有关联性，本院对该证据不予采信。（二）被告金凤桐公司提交的证据经审查认为：对2014年10月9日金凤桐公司与贾勋华签订商品房买卖合同及通过住建局房屋预售系统打印的网签情况，以及金凤桐公司管理人于2017年9月27日出具的审查意见以及送达回执，本院依法予以采信。 根据当事人陈述、法庭调查和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于唐山市路北区北侧，友谊路与光明路之间禾木花苑Ｂ2楼2单元1402号住房一套。房屋建筑面积为83.81平米，总房款34万元，首付款17万元。余款17万元自合同签证之日起10日内付清。另外合同还约定被告应在2016年3月30日前交房，如逾期交房，逾期30日后至实际交付之日止，被告按每日10元向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告通过转账方式向被告支付了首付款17万元，被告给原告出具了收据。被告至今未交付房屋。原告李晓荣当庭陈述，原、被告之间的《商品房买卖合同》记载的签订时间为2012年10月14日与实际情况不符，《商品房买卖合同》实际签订时间为2015年12月11日即交付17万元购房款之日。另查明，被告与案外人贾勋华于2014年10月9日也签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于唐山市路北区北侧，友谊路与光明路之间禾木花苑Ｂ2楼2单元1402号房屋一套出售给案外人贾勋华，并办理了网上签约手续。 另查明，2017年5月12日，本院作出（2017）冀02破申4号之二民事裁定，受理了金凤桐公司的重整申请，并指定了管理人。2017年7月17日，原告李晓荣向金凤桐公司管理人申报了债权，金凤桐公司管理人接收了李晓荣的申报材料，并对申报内容进行了登记。2017年9月27日，被告金凤桐公司将（2017）金债审字第211号《解除合同通知书及对李晓荣申报债权的审查意见》通过EMS邮寄给原告，邮件显示于2017年10月14日签收。管理人认为原、被告之间《商品房买卖合同》签订时间虚假，实际签订时间应在2015年之后。管理人决定解除金凤桐公司与李晓荣签订的商品房买卖合同》，并做出如下审查意见：1.对申报人李晓荣所支付的资产购买款17万元，按消费者购房人债权予以认定；2.因解除合同产生的利息损失，按银行一年期存款利率计算认定为3591元。 本院认为，原告李晓荣与被告金凤桐公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的事实意思表示，合法有效。现李晓荣购买的禾木花苑B2楼2单元1402号房屋已被金凤桐公司出售给案外人贾勋华，并办理了网上签约手续，且金凤桐公司已经本院裁定进入破产程序，双方之间《商品房买卖合同》已无法继续履行，管理人以涉案房屋已出售给了案外人贾勋华，并办理了网上签约手续，不具备交房条件为由解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，金凤桐公司故意隐瞒涉案房屋已经于2014年10月9日出卖给案外人贾勋华的事实，于2015年将涉案房屋出售给原告李晓荣，并导致涉案合同解除，原告李晓荣请求被告李晓荣返还已付购房款及利息，并要求金凤桐公司承担17万元的赔偿责任，并未超过已付购房款的一倍，本院依法予以支持。原告李晓荣还主张被告金凤桐公司给付2016年4月30日至2018年3月16日的利息15387.36元，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。付利息的债权自破产申请受理时停止计息”，本院于2017年5月12日受理了金凤桐公司的重整申请，故对原告李晓荣主张的2016年4月30日至2017年5月12日期间利息，共计8456元予以支持，对2017年5月12日之后的利息依法不予支持。关于原告主张被告赔偿租金损失35200元的主张，因双方解除合同后金凤桐公司已承担相应的违约责任，另行要求被告承担租金损失无合同依据，本院不予支持。 综上所述，原告李晓荣的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下： 一、确认原告李晓荣与被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》于2017年10月14日解除； 二、被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓荣返还购房首付款17万元并支付利息8456元； 三、被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓荣支付赔偿金17万元； 四、驳回原告李晓荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6424.8元，由被告唐山市金凤桐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  徐志辉 审判员  刘 岩 审判员  毕作宝 二〇一八年八月三十一日 书记员  田美慧