双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初7334号 原告：成都顺风景庐餐饮管理有限公司。住所地：成都市双流区。 法定代表人：刘忠富，执行董事。 委托诉讼代理人：邹系波，四川建宜律师事务所律师。 被告：四川美和投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区。 法定代表人：谭志元，总经理。 委托诉讼代理人：罗文、罗欣，四川度每文事务所律师。 被告：徐力，男，1969年2月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：罗文、罗欣，四川度每文事务所律师。 第三人：卢成凤，女，1966年2月25日出生，汉族，住四川省双流县。 原告成都顺风景庐餐饮管理有限公司（以下简称“顺风公司”）诉被告四川美和投资管理有限公司（以下简称“美和公司”）、徐力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，依职权追加第三人卢成凤参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告顺风公司的委托诉讼代理人邹系波，被告美和公司和徐力的委托诉讼代理人罗文、罗欣到庭参加诉讼。第三人卢成凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺风公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告与二被告于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月4日已解除。2、请求判令二被告立即退还原告已支付的履约保证金145200元和资金利息及退还原告已向二被告多支付的物业管理费及设备使用费。3、请求判令二被告立即向原告支付违约金217800元及赔偿原告因二被告违法锁门造成的一切损失（包括不限于经营、改造电力等）。4、请求判令二被告立即向原告退还在租赁房屋内的设施设备。5、本案的诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实与理由:2016年7月8日，原告与二被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定:被告将坐落于成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋第×、×层及第×层门厅和通道(现海昌南路×-×号)计租面积1210平方米的商业用房出租给原告;租金缴纳按实际使用面积计租;并足额向被告交纳租金及按计租面积交纳物业管理费和设备使用费4.9元/月.㎡;一楼台门厅通道和电梯为原告独家使用管理;双方均不得提前终止合同，若任何一方提出终止合同，视同违约，由违约方向守约方支付违约金;本合同违约金按当季度租金标准计算，违约金额为217800元等等……。签订合同时，二被告均未向原告提供上述租赁房屋的产权证书的相关材料。合同签订后，原告使用过程中发现上述租赁房屋的总面积不足1210平方米，故从2017年3月起无数次与被告联系对房屋面积进行协调处理。双方一致口头同意并认可测绘公司对房屋面积进行实测，故原告于2017年3月17日委托四川腾辉房地产测绘有限公司对上述租赁房屋的实际面积进行了现场测绘，2017年6月20日，该公司出具一份《顺风景庐华阳店面积报告单》，载明上述租赁房屋的总建筑面积为1013.14平方米。但被告在得知实测结果后却一直不进行协调沟通处理，故原告便以实际的测绘面积向被告支付相应的房屋租金。2017年6月22日，原告向被告致函要求进行处理以便计算支付房屋租金，但被告却于2017年7月4日在未与原告沟通商量的情况下非法将原告承租的房屋进行锁门，致使原告无法经营;2017年7月12日，原告准备领取一些承租房屋内属于原告的物品时却被被告强行抢夺车钥匙。2017年7月19日，原告又向二被告致函，要求对相关事宜进行协商处理，但二被告拒绝收取函件。二被告的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。审理中，原告顺风公司明确其第2-4项诉讼请求为：请求判令二被告立即向原告退还履约保证金145200元、支付违约金217800元、退还从2016年7月8日至2017年7月8日共计已缴纳的物业管理费及设备使用费59572.63元、退还还在租赁房屋内的设施设备（包括但不限于沙发、椅子、空调、冰箱、餐具、电力设备、办公用品等等设施设备）。 被告美和公司、徐力辩称：卢成凤是实际承租人，应当履行承租人的义务；合同已经约定房屋计租面积为1210㎡,原告应当按照该标准履行支付租金的义务。原告在租赁期内不仅逾期支付房屋租金最长达到53天、欠缴第3季度及第4季度租金，还私自悄悄停业撤场以躲避被告追款和消费者索赔，单方面毁约，导致租赁合同无法继续履行并已于2017年7月12日解除。因原告的上述违约行为，违约金由原告支付，被告没有违法锁门也没有转租，不该承担损失，即使最终法庭认为出租方有违约行为，亦请法庭减少违约金的数额;由于系承租方违约，并且承租方存在多次背地里私自搬离物品的行为，导致大量物品去向不明，由此所产生的无法查明物品去向的法律后果应由承租方自行承担。 第三人卢成凤未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年7月8日出租方（甲方）徐力、美和公司与承租方（乙方）顺风公司签订《房屋租赁合同》，第三人卢成凤在承租方代表人处签字、捺印。 该合同第一条约定：甲方将座落在成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋第×、×层及第×层门厅和通道（现海昌南路×-×号）计租面积1210平方米的商业用房出租给乙方，作为商业场地使用。第二条约定：租赁期限共计六年，从2016年7月8日起至2022年7月7日止；乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自转让，转租甲方房产的；乙方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；乙方拖欠租金累计达十五天的。第三条约定：租金缴纳方式：按实际使用面积计租，甲、乙双方租赁期第一年房屋租金单价为60元/月·㎡，租赁期第一年租金合计人民币871200元，自2016年7月8日起至2017年7月7日止。第二年起每年按上一年度7%依次逐年递增，每年递增按上一年度房屋租金额度递增7%。上述租金不含房产租赁税及其他相关费用，房产租赁税及相关费用由乙方支付（上述相关费用为不限于物管费、消防、电梯、燃气、水电、通信等改造增容费用），租金的支付日期为每季最后一天提前15日支付下季的租金，租金的支付方式为每季支付，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的5%加收滞纳金，乙方在签订本合同时同意支付两月租金给甲方作为履行本合同的定金。租金的递增方式：从第二年起即2017年7月7日起每年房屋租金单价按7%递增，每年在上一年租金的基础上依次每年递增7%。租金缴纳方式：租金由乙方每季向甲方支付。乙方自签订本合同起三日内交纳（2016年7月8日至2017年7月7日）第一年的租金；按季分别支付。剩余租金由乙方在每个交付时段提前15天支付给甲方。第四条约定：甲乙双方约定房屋履约保证金按两个月租金标准收取，共计145200元，由乙方签订本合同之日起当天内支付给甲方。合同签订后三日内支付甲方第一个季度房屋租金及物管费。租赁期满或依本合同约定正常终止，乙方相关义务履行完毕后，甲方将该保证金（不计利息）退还给乙方。第六条约定：乙方须遵守物业管理的相关文件以及为保障本项目全体使用人正常经营和工作所制订的其他管理制度对使用人的规定。乙方应与该项目管理公司签订《装修申请表》、《装修施工责任承诺书》、《消防安全责任书》及其他管理文件，并按照足额向甲方交纳租金及按计租面积交纳物业管理费和设备使用费4.9元/月·㎡。租赁期内甲方免费提供两个地下停车位供乙方使用。一楼门厅通道和电梯为乙方独家使用管理。装修免租期为3个月。本合同期满后，乙方装修案涉房屋中的可移动家具设备归乙方所有。不可拆卸的装修及水电消防燃气设备归甲方所有，乙方不得损毁设施设备。同时乙方应将租赁房屋的相关设施恢复承租时原状。在合同期限内，凡属因经营、促销、宣传（包括但不限于物业服务费、水、电、气费及其公推）等所产生的相关费用，由乙方按甲方的相关规定向甲方直接交纳。第七条约定：本合同违约金按当季度租金标准计算，违约金额为217800元，以实际发生时间为准。乙方逾期交付租金的，按日以欠交租金总额的5%支付甲方逾期履行违约金，如乙方逾期10日未向甲方交付租金的，甲方有权解除合同，乙方租金支付逾期，应按本条第一项规定解除合同，并支付违约金。乙方交纳的保证金不予退还。甲、乙双方如有一方未履行本合同第三条、第五条和第六条约定的，由违约方向守约方支付违约金。甲、乙双方均不得提前终止合同，若任何一方提出终止合同，视同违约，由违约方向守约方支付违约金。乙方若违反本合同第六条第（二）、（五）、（六）、（七）、（九）款约定的，视为乙方违约，乙方向甲方支付违约金且甲方有权终止合同并收回房屋，乙方交纳的保证金和已交租金不予退还。 合同签订后，被告将案涉房屋交付原告用于经营天府新区成都片区华阳顺风景庐餐厅。 原告于2016年7月7日向被告支付履约保证金145200元，于2016年7月11日支付2016年7月8日至2017年1月8日的租金217800元，于2016年7月15日向被告支付2016年7月8日至2016年10月8日的物管费17787元，于2017年1月3日向被告支付2016年10月8日至2017年1月8日的物业管理费17787元，于2017年1月24日向被告支付2017年1月8日至2017年4月8日的租金和物管费235587元。2017年5月15日原告按照实际面积1013.14平方米向被告支付2017年4月8日至2017年7月8日的租金和物管费96977.88元。 原告在租赁期间因对案涉房屋的面积存在异议，故委托四川腾辉房地产测绘有限公司对房屋面积进行实测，该公司于2017年6月20日出具《顺风景庐华阳店面积报告单》，载明：本次顺风景庐华阳店面积测绘，主房屋总建筑面积为1013.14平方米，搭建办公面积为27.01平方米。 2017年7月12日，原告从案涉房屋搬运物品时遭到被告徐力的阻拦，经处警民警调解，原告未搬走物品。 2017年7月18日，原告以邮寄的方式向被告发送一份《告知函》，要求与被告对案涉房屋的实际面积、电梯交付、租金、物业管理费和设备使用费、非法锁门、违约责任等等事宜进行协商等内容。 2017年8月14日，美和公司、徐力向顺风公司、卢成凤、刘忠富送达了一份《告知函》，载明：一、二被告已经于2017年7月4日与对方正式解除了双方于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》；二、限对方于收到此告知函之时起24小时内，结清欠交房屋租金、物管费等费用，并将滞留在租赁房屋中属于对方的物品搬离。逾期不搬离的，视为对方放弃物品的所有权，被告方有权将其作为废弃物处理，由此产生的费用由对方承担。 2017年8月16日原告工作人员前往租赁房屋搬运物品遭到被告阻拦，经处警民警处理，双方协商当日暂时不搬。2017年8月23日，原告工作人员再次前往租赁房屋搬运物品遭到被告阻拦，经处警民警处理，双方协商当日暂时不搬大件物品。 案涉租赁房屋位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋×楼×、×、×、×号，房屋所有权人为徐力、古华颖，建筑面积共计为920.2平方米。 本案在审理过程中，二被告申请对案涉房屋的实际使用面积（包括但不限于开发商赠送的面积、阳台、室内通道、办公室等）进行测绘。四川省地矿局四0二队测绘公司受本院委托，对上述房屋实际使用面积进行测绘并出具《测绘报告》及《补充说明》，鉴定意见为：成都市天府新区华阳街道天府大道南段×号×栋×、×、×、×号（现更名为：天府新区华阳街道海昌路×号×栋，门牌号×、×、×、×）房屋实际使用面积合计1057.89平方米。其中，房屋建筑总面积1015.11平方米（一层过道面积85.06平方米，二层房屋套内使用面积490.74平方米，三层房屋套内使用面积439.37平方米），二层露台面积42.78平方米。 上述事实，有原、被告身份信息、房屋信息摘要、房屋租赁合同、告知函及快递单、顺风景庐华阳店面积报告单、收据及转账记录、四川省地矿局四0二队测绘公司的《测绘报告》和《补充说明》、接（报）处警登记表、警情现场处置登记表、聊天记录、照片以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，二被告与原告于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。第三人卢成凤作为承租方代表人在双方签订的上述《房屋租赁合同》上签字、捺印，并非合同的当事人，故不应当承担该合同的权利义务。 关于案涉房屋的实际使用面积，本院认为，四川省地矿局四0二队测绘公司受本院委托，对案涉房屋实际使用面积进行测绘并出具《测绘报告》及《补充说明》，鉴定意见为：房屋实际使用面积合计1057.89平方米，本院予以采信。原告陈述二楼办公室系原告搭建、露台面积不应计算实际使用面积，但并未向本院提交证据予以证明，在租赁期间原告也实际使用了二楼办公室和露台，故对于原告的该项主张本院不予支持。 关于原告要求判令上述《房屋租赁合同》于2017年7月4日解除，本院认为，二被告于2017年8月14日向原告送达的《告知函》中明确载明“二被告已经于2017年7月4日与对方正式解除了双方于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》……”，故本院对于该事实予以确认，双方系合意解除案涉《房屋租赁合同》。 关于原告要求二被告退还履约保证金145200元，本院认为，案涉《房屋租赁合同》解除后，二被告应当退还履约保证金，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求二被告退还从2016年7月8日至2017年7月8日共计已缴纳的物业管理费及设备使用费59572.63元，本院认为，《房屋租赁合同》第六条约定“乙方应按照足额向甲方交纳租金及按计租面积交纳物业管理费和设备使用费4.9元/月·㎡”，故原告应当向二被告支付物业管理费和设备费，本院考虑物业管理费和设备使用费的性质，原告应当按照房屋实际使用面积向二被告支付物业管理费和设备费，即从2016年7月8日至2017年7月4日原告应当支付物业管理费和设备使用费共计为4.9元/月·㎡×1057.89㎡×（12个月-3天）＝61702.29元，与原告陈述已支付的59572.63元品跌，原告尚欠二被告物业管理费和设备使用费，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于原告要求二被告支付违约金217800元，其主要理由是案涉房屋从开始即存在面积误差，被告于2017年7月4日非法锁门、非法转租、非法占有原告租赁房屋内的物资，租赁房屋系违章建筑、并已抵押给了案外人。二被告辩称其不存在违约行为，反而是原告违约，如果违约金成立请求法院调整。本院认为，二被告对于2017年7月4日锁门的事实不予认可，原告所提交的证据亦不能予以证明，结合原告在7月12日仍可从案涉房屋搬出物品的事实，本院对7月4日二被告锁门的事实不予认可；二被告将案涉房屋转租系在2017年7月4日合同解除之后，与本案不具有关联性；房屋实际面积大于登记面积，对于超出的面积部分是否系违章建筑并未经相关有权部门予以认定；房屋存在抵押并未影响原告在租赁期内对房屋的正常使用。但二被告未按照合同约定向原告交付等面积的房屋、扣留原告在租赁房屋内的物品是原、被告双方发生纠纷的主要原因，应当承担相应的违约责任。按照《房屋租赁合同》第七条关于违约金的约定，二被告应当向原告支付违约金217800元，本院结合合同的履行情况、双方的过错程度以及原告的损失等情况酌情调整违约金为150000元。 关于原告要求被告退还还在租赁房屋内的设施设备（包括但不限于沙发、椅子、空调、冰箱、餐具、电力设备、办公用品等等设施设备），二被告辩称原告存在擅自搬离的行为，导致物品大量下落不明，2017年8月23日原告已经搬走大部分物品，只余下沙发和椅子还有几盏灯。本院认为，根据《房屋租赁合同》第六条“本合同期满后，乙方装修案涉房屋中的可移动家具设备归乙方所有。不可拆卸的装修及水电消防燃气设备归甲方所有，乙方不得损毁设施设备”的约定，在合同解除后，房屋中的可移动家具设备归原告所有，不可拆卸的装修及水电消防燃气设备归二被告所有，但从2017年7月12日、8月16日和8月23日的接（报）处警登记表和警情现场处置登记表来看，案涉房屋自7月12日起即处于二被告实际控制之下，原告仅于8月23日搬走部分物品，大件物品没有搬走，故二被告应当返还给原告。原告提交了资产盘点表、相关合同、照片、搬走物品清单等以证明沙发、椅子、空调、冰箱、餐具、电力设备、办公用品等设施设备未搬走，二被告认可沙发和椅子共计155个、灯4盏未搬走，本院认为，对于二被告认可的物品本院予以确认，其余物品因原告所举证据不能证明物品种类和具体数量，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都顺风景庐餐饮管理有限公司与被告四川美和投资管理有限公司、徐力于2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月4日解除； 二、被告四川美和投资管理有限公司、徐力于本判决生效之日起十日内向原告成都顺风景庐餐饮管理有限公司退还履约保证金145200元； 三、被告四川美和投资管理有限公司、徐力于本判决生效之日起十日内向原告成都顺风景庐餐饮管理有限公司支付违约金150000元； 四、被告四川美和投资管理有限公司、徐力于本判决生效之日起十日内向原告成都顺风景庐餐饮管理有限公司退还沙发和椅子共计155个、灯4盏； 五、驳回原告成都顺风景庐餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9642元，由原告成都顺风景庐餐饮管理有限公司负担1642元、被告四川美和投资管理有限公司、徐力负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  陈昌秀 人民陪审员  成 蓉 二〇一八年八月二十九日 法官助理龚玉洁 书记员张玲