成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初7882号 原告（反诉被告）：成都市森宇物业有限责任公司，住所地成都市双流区东升街道清泰路**。 法定代表人：张晓勤，总经理。 委托诉讼代理人：李霞，女，1984年7月15日出生，汉族，住四川省都江堰市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王金祥，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：敬大雍，男，1968年10月17日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张训，女，1978年11月3日出生，汉族，住成都市武侯区，系敬大雍之妻。 原告(反诉被告）成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）与被告（反诉原告）敬大雍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告）森宇物业公司的委托诉讼代理人李霞、王金祥，被告（反诉原告）敬大雍及其委托诉讼代理人张训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令敬大雍支付物业服务费2763.84元；2.判令敬大雍支付违约金（违约金按月利率2%的标准，暂计至2018年6月30日为1949.18元）。事实与理由：根据森宇物业公司与“府河音乐花园”开发商签订的《府河音乐花园前期物业服务合同》的约定，敬大雍作为“府河音乐花园”的业主，与森宇物业公司建立物业服务合同关系。根据合同约定，敬大雍房屋的物业服务费为每平方米0.8元每月，每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年到期前15日之内履行，敬大雍的住宅面积为260.92平方米、车库为26.87平方米，故其每半年应交物业服务费用为1381.92元。合同还约定，逾期支付物业费用的，自逾期之日起每天按应交服务费的5‰向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31天起每天按应交服务费的30%交纳违约金。敬大雍欠付森宇物业公司2014年的物业服务费，经森宇物业公司多次催收无果，故诉至法院提出如上诉请。 敬大雍辩称并反诉称：森宇物业公司未按合同约定提供服务，未尽到秩序维护与安全防范义务，2013年10月，致使敬大雍的汽车、自行车、门锁被损坏，给敬大雍造成经济损失，经双方协商，达成一致意见，敬大雍的各项损失与2014年应交的物业服务费相抵，因此，敬大雍并非无故不交纳2014年的物业服务费，更不存在违约的情形，森宇物业公司主张的物业服务费及违约金不应得到支持。现森宇物业公司在事隔四年后主张物业服务费、违约金，推翻当初的协议，那么敬大雍不得不提出反诉，要求：1.判令森宇物业公司赔偿敬大雍财物损失的50%即6250元（包括川Ａ×××××酷派跑车维修费11550元、自行车维修费100元、门锁更换费350元、误工费500元，共计12500元的50%）；2.判令森宇物业公司支付精神损失费500元。 森宇物业公司辩称：敬大雍的的反诉请求不能成立，首先，敬大雍提出的反诉请求已经超过诉讼时效；其次，反诉请求的事实是因为第三人侵权造成的，应向第三人主张；3.森宇物业公司已经履行了物业管理义务，不应当承担责任。 本院经审理后认定事实如下：2008年12月30日，乙方森宇物业公司与甲方成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇集团公司”）签订《府河音乐花园前期物业服务合同》，约定森宇集团公司选聘森宇物业公司提供前期物业服务；物业服务期限自2009年1月1日起至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；业主应于开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同约定的交房时间之日起全额交纳物业服务费用，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅0.8元/月·平方米、商铺0.8元/月·平方米、私家车库0.8元/月·平方米；物业服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年到期前15日之内履行交纳义务；森宇集团公司、业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的视为违约，应承担违约责任，自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五的标准向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按应交物业服务费用的30%交纳违约金。 敬大雍系成都市天府新区××街道府河音乐花园××期××号3.4.5层房屋及××号-××层车库的所有人，产权面积分别为290.62平方米、26.97平方米。 森宇物业公司向本院提交了2013年10月的巡逻签到表，巡逻结果为正常。 2014年10月28日、2016年1月18日、2017年3月27日，森宇物业公司向四川省成都市国力公证处申请对《府河音乐花园物业费催费公告》进行公证，三次催费公告张贴于“府河音乐花园”位于“华府大道××号、滨河路××号、滨河路××号、新希望大道××号”进出大门的公告牌上，内容均包含“业主姓名敬大雍幢号××-××-××欠费时间2014-01-01至2014-12-31”。2016年7月、2017年7月、2018年5月，森宇物业公司向敬大雍邮寄催款函，催收物业服务费。 2004年8月16日，敬大雍从四川火狐电子有限公司购买酷派2656CCFX跑车一辆，2013年10月17日，敬大雍发现停放在其车库内的该车辆车身被划、轮胎被刺破，遂报警，现无处理结果；2013年11月6日，敬大雍因更换轮胎与动平衡支出3450元，因车身漆处理支出8100元。 上述事实，有《府河音乐花园前期物业服务合同》、《公证书》、《房屋信息摘要》、催款函、邮寄单及邮寄回执、巡逻签到表、《接（报）处警登记表、购车发票、维修费发票等证据在卷佐证。 本院认为，森宇物业公司与建设单位森宇集团公司签订了《前期物业服务合同》，敬大雍购买了森宇集团公司开发的“府河音乐花园”××期××栋××号房屋及车库。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，敬大雍应受《前期物业服务合同》的约束，按照合同约定向森宇物业公司履行交付物业服务费的义务。本案中，双方争议的焦点是森宇物业公司是否履行秩序维护及安全防范义务，对此，森宇物业公司提交了2013年10月的巡逻签到表，敬大雍虽有异议，但未提出反驳证据，同时，敬大雍未举出充分的证据证明其车辆受损，与森宇物业公司未履行安全防范义务，森宇物业公司存在管理上的过错所致，故敬大雍的抗辩和反诉理由不能成立。敬大雍辩称双方协商一致用其损失与2014年的物业服务费相抵，但庭审中，森宇物业公司不予认可，敬大雍也未向本院举出充分的证据予以证明，对其该项辩称意见，本院也不予采纳。敬大雍应按合同约定支付2014年的物业服务费，经计算，物业服务费为（260.92平方米+26.97平方米）×0.8元/月·平方米×12个月=2763.74元。 森宇物业公司通过邮寄、公证张贴催款函的方式向敬大雍发出催交物业服务费的通知，敬大雍至今仍未交纳物业服务费违约，应承担违约责任。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五的标准向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按应交物业服务费用的30%交纳违约金，该约定过高，森宇物业公司要求按月利率2%计算违约金，本院认为，该计算标准也过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，原告的损失实际为资金占用损失，故本院按银行同期贷款利率计算违约金。违约金计算方式为以1381.87元为基数，分别从2014年7月1日、2015年1月1日起按银行同期贷款利率计算至敬大雍实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、敬大雍于本判决生效之日起十日内向成都市森宇物业有限责任公司支付物业服务费2763.74元及违约金（违约金以1381.87元为基数，分别从2014年7月1日、2015年1月1日起，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回成都市森宇物业有限责任公司的其它诉讼请求。 二、驳回敬大雍的反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，共计75元，由敬大雍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏建兵 二〇一八年八月三十一日 法官助理邓黎霞 书记员杨盈盈