四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1421民初2452号 原告（反诉被告）：李学文，男，汉族，1964年12月26日出生，住四川省双流县。 原告（反诉被告）：尹彩菊，女，汉族，1975年4月26日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）四川金马房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇南坛街。 法定代表人：周毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：吴利思（该公司员工），女，汉族，1976年3月27日出生，住四川省仁寿县。特别授权代理）。 原告（反诉被告）李学文、尹彩菊与被告（反诉原告）四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李学文、尹彩菊委托诉讼代理人阎朝旭、金马公司委托诉讼代理人徐成东、吴利思到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李学文、尹彩菊向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付违约金33266元；2．判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月1日，李学文、尹彩菊与金马公司签订西蜀桦苑《商品房买卖合同》及其《补充协议》，金马公司将其开发的位于仁寿县蜀桦苑房屋（房号：2幢2单元18楼3号）出售给李学文、尹彩菊，约定金马公司必须于2016年3月30日达到交房条件并交房；然而时至2016年7月12日，四川金马房地产开发有限公司逾期超过100天仍然没有交房，没有达到交房的条件，已经构成实质性违约。根据双方买卖合同及补充协议的约定，金马公司应该按照购房房款的10%承担违约责任。本案合同购房款总金额332664元，所以金马公司应该赔偿原告违约金33266元。根据《合同法》等法律规定，特向贵院起诉，望依法判决，维护原告的合法权利。 被告（反诉原告）金马公司向本院提出反诉请求：1．依法判决被反诉人（本诉原告）向反诉人（本诉被告）支付违约金33266元；2．反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：二被反诉人于2014年11月1日购买了由反诉人开发的位于仁寿县房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》及西蜀桦苑《商品房买卖合同》补充协议。根据补充协议第四条约定，李学文、尹彩菊应于2015年1月30日前向金马公司支付第二期房款5万元，应于2015年6月30日前支付第三期房款5万元，然而李学文、尹彩菊却至2015年2月22日才支付了第二期房款5万元，至2016年8月28日才支付了第三期房款2万元。根据《补充协议》第十一条规定，李学文、尹彩菊未按约定支付房款的行为构成违约，按约定同样应向金马公司支付总房款332660元的10%即33266元的违约金。恳请法院依法判决。 金马公司对本诉辩称，迟延交房是事实，但是因为施工中常出现停水停电及有关部门对配套设施的迟延安装，加之政府要求停工对东风渠边坡的加固整改，致使工期延误，是政府行为和不可抗力，属合同约定的免责事由；合同约定交房时间是两个时间，一是合同约定交房时间，一个是通知交房时间，被告选择通知交房时间没有违反合同约定；且双方在交接房屋时，签订了《房屋交接书》，承认了交房时间符合合同约定，李学文、尹彩菊起诉违反了诚实信用原则。故其请求不成立，请求驳回李学文、尹彩菊的诉讼请求。 李学文、尹彩菊对金马公司的反诉辩称，1．反诉不成立，与我方诉请无关，应另行起诉；2．如果双方都违约，应当各负其责，分别计算；3．逾期付款是经过金马公司同意了的，且是金马公司先违约，自己是行使不安抗辩权，可以延期付款。 本院经审理查明事实如下：2014年11月1日，李学文、尹彩菊与金马公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买金马公司开发的位于仁寿县的预售房屋，建筑面积101.88平方米，总价款为33.2664万元。 双方在签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，对李学文、尹彩菊付款的约定为：分期付款，其中第二期付款期日为2015年1月30日前，金额为5万元，实际付款日为2015年2月22日。第三期付款期日为2015年6月30日前，金额为5万元，实际足额付款日为2016年8月28日。第四期付款期日为交房前，即2016年11月23日，金额为8.2664万元，实际足额付款日为2017年10月19日。同时，该《商品房买卖合同》及《补充协议》对金马公司交房的约定为：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，双方实际交接房屋时间为2016年11月23日。房屋交接时双方签订了《房屋交接书》，其中第三条载明：乙方（李学文、尹彩菊）已确认甲方（金马公司）交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收；第四条载明:甲方（金马公司）确认乙方（李学文、尹彩菊）款项已全部付清，同意交房。 在该《商品房买卖合同》及《补充协议》中，对违约责任的约定为：1、《商品房买卖合同》第九条约定：买受人未按照约定付款，逾期在60日之内的，自约定的付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款30日内支付，合同继续履行。同时第十二条对逾期交房责任作了如上对等约定。2、《补充协议》第十一条约定：甲乙双方在《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件履行过程中，应严格按照约定执行，任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约责任条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金。第十四条约定：《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准。 合同履行中，因金马公司经规划许可的开发区域与东风渠相邻，由于基础建设和弃土堆积造成积水，对东风渠边坡造成安全隐患，四川省都江堰东风渠管理处眉山站于2015年9月25日、2015年10月8日分别向被告发函要求整改并加固，2015年12月4日，四川省都江堰东风渠管理处再次发函，要求被告停工，并对整治工程进行勘测、设计、评审，并按整治设计方案进行整治。被告所开发的西蜀桦苑房屋于2016年3月初方才完工（市政配套未完工）。 金马公司完工后，在售房部及本小区门口张贴了交房公告，公告载明交房日期为2016年7月1日起至2016年8月17日止。其中，对李学文、尹彩菊所属的房屋确定的交房时间为2016年8月16日至17日，并于2016年6月26日通过特快专递向李学文、尹彩菊邮寄了交房通知。 本院认为，李学文、尹彩菊与金马公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同履行中，李学文、尹彩菊第二期、第三期购房款即总价款的15%（各5万元）本应分别于2015年1月30日前、2015年6月30日前向金马公司支付，但却于2015年2月22日才向金马公司支付5万元，2015年6月28日向金马公司支付2万元，属逾期且未足额付款。李学文、尹彩菊反诉辩称其逾期付款不构成反诉。本院认为，逾期付款和迟延交房具有事实上和法律上的牵联关系，构成反诉；又称是行使不安抗辩权，且经过了售房人同意，但对“不安”事实和金马公司“同意”事实均未提供证据证明；再称金马公司先违约，与本案事实不符，故其辩解理由不成立，本院不予支持。李学文、尹彩菊未按约定如期足额向被告支付第二期、第三期购房款，构成违约。金马公司依约应于2016年9月30日向李学文、尹彩菊交付房屋，于2016年6月26日向李学文、尹彩菊通过特快专递向其邮寄了交房通知，同时进行了公告，交房时间在合同约定的期限内。金马公司已依约履行了交房书面告知义务。李学文、尹彩菊知悉或者应当知悉交房时间，但却于2016年11月23日方才前往西蜀桦苑接收房屋，属自己的责任，金马公司并未迟延交房，也未构成违约。李学文、尹彩菊称金马公司未有效送达的理由不成立，本院不予支持。金马公司再辩称双方在房屋交接时签订了《房屋交接书》，第3条表明了自己所交房屋符合合同约定的交付时间和条件，原告接收房屋后再行起诉，违背了诚实信用原则。李学文、尹彩菊在反诉中辩称该《房屋交接书》系格式合同，金马公司规避自己的义务不符合法律规定，同时主张第4条，即自己按约定已交清购房款。本院认为，双方在房屋交接时签订的《房屋交接书》，是双方的真实意思表示，是对双方权利义务的重新确定和承认，所约定的权利义务也是平等的，合法有效，对双方均有约束力。 综上所述，合法的买卖关系受法律保护，双方在履行合同时均应当依约行使自己的权利，履行自己的义务。李学文、尹彩菊虽然在履行合同中有迟延付款的情形，但本案《商品房买卖合同》双方均已履行完毕，也未对合同履行造成实质性影响。且双方在房屋交接时签订的《房屋交接书》对双方履行合同终止时的权利义务进行了确认，合法有效。因此本案应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错及逾期利益综合考虑。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回李学文、尹彩菊的本诉请求。 二、驳回四川金马房地产开发有限公司的反诉请求。 案件本诉受理费316元（已减半），由李学文、尹彩菊负担；案件反诉受理费316元（已减半），由四川金马房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  姚继发 二〇一八年八月七日 书记员  吴丽娜