上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初6743号原告(反诉被告)：钟永，男，1991年10月1日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张海蓉，上海凯凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：石振飞，上海凯凯律师事务所律师。被告(反诉原告)：董剑英，女，1972年12月14日生，汉族，住浙江省。被告(反诉原告)：董依，女，1995年3月22日生，汉族，住浙江省。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：张斌，浙江金嘉律师事务所律师。原告(反诉被告)钟永与被告(反诉原告)董剑英、董依房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钟永的委托诉讼代理人张海蓉，被告(反诉原告)董剑英、董依的共同委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)钟永向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告就本市长宁区通协路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的名为“上海市房屋代理合同”的房屋租赁合同于2017年12月31日解除；2、判令两被告向原告返还保证金133,052.96元；3、判令两被告向原告返还租金66,526.48元。事实和理由：2017年4月，原告(承租方)与两被告(出租方)就涉讼房屋签订名为“上海市房屋代理合同”的房屋租赁合同。涉讼房屋原为一层结构，两被告自行分隔为二层结构，以增加使用面积。两被告承诺该搭建不属违法搭建。2017年11月，上海市长宁区虹桥临空经济园区拆除违法建筑工作领导小组办公室的工作人员通知原告上述搭建属违法搭建，需要拆除，要求原告于2017年12月31日前搬离。后原告与两被告联系，双方协商后同意原告于2017年12月底前搬离涉讼房屋，两被告退还保证金及2018年1月的租金。2017年12月31日，原告将涉讼房屋腾空，并与两被告电话联系，两被告让原告将涉讼房屋钥匙交给物业管理部门，原告遂将涉讼房屋上锁，将涉讼房屋钥匙交给物业管理部门。据此，合同于2017年12月31日解除。现两被告拒绝返还保证金及2018年1月的租金。故起诉。被告(反诉原告)董剑英、董依辩称，涉讼房屋属合法建筑。两被告按约向原告交付租赁房屋。租金按涉讼房屋产权证记载的建筑面积计算。两被告未同意原告于2017年12月底前搬离涉讼房屋，也未同意向原告退还2018年1月的租金。2018年初，被告至现场，发现涉讼房屋上锁且另外加锁，经核实，原告确将涉讼房屋钥匙留在物业管理部门。后被告又至现场，发现涉讼房屋没有另外加锁。因原告未按期支付2018年2月至2018年4月的租金，致两被告解除合同。两被告不认可合同于2017年12月31日解除，不同意向原告返还2018年1月的租金。两被告同意在原告向两被告结清应付款项后，向原告返还保证金。被告(反诉原告)董剑英、董依向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原告与两被告就涉讼房屋签订的名为“上海市房屋代理合同”的房屋租赁合同于2018年2月12日解除；2、判令原告向两被告支付租金26,610.59元；3、判令原告向两被告支付房屋占用费195,144元；4、判令原告向两被告支付违约金133,052.96元；5、判令原告向两被告支付物业服务费27,550元；6、判令原告向两被告支付电费3,710元；7、判令原告向两被告支付车位租金7,200元。事实和理由：两被告解除合同的通知于2018年2月12日到达原告，故合同于该日解除。原告应向两被告支付2018年2月1日至2018年2月12日的租金26,610.59元。双方没有办理退房交接。两被告确认于2018年5月11日收回涉讼房屋。原告应向两被告支付2018年2月13日至2018年5月11日的房屋占用费195,144元。原告违约致合同解除，原告应向两被告支付违约金133,052.96元。原告另应向两被告支付2018年1月1日至2018年5月11日的物业服务费27,550元、2017年12月至2018年2月电费3,710元及2017年11月10日至2018年5月9日的车位租金7,200元。原告(反诉被告)钟永辩称，因两被告交付的房屋内存在违法搭建，需要拆除，租赁合同不能继续履行，合同已于2017年12月31日解除，原告已于该日退房。原告在2017年11月9日后未使用涉讼房屋所附车位。原告同意支付2017年12月电费2,846.25元，不同意两被告的其余反诉诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋产权证记载权利人为两被告，房屋用途为办公，建筑面积为420.61平方米。2017年4月19日，原告作为承租方(乙方)，两被告作为出租方(甲方)，就涉讼房屋签订名为“上海市房屋代理合同”的房屋租赁合同。合同记载，乙方租赁该房屋作为办公室使用；租赁期为2017年5月1日至2019年4月30日；每日每平方米建筑面积租金为5.2元，月租金为66,526.48元，物业服务费为6,309.15元，由乙方承担；租金每贰个月支付一次，于付款月起租日拾天前支付下一期租金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)133,052.96元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的贰倍支付违约金：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的，乙方逾期不支付租金累计超过10天的；在租赁期六个月后，付款方式改为押二付三。2017年5月10日，原告(乙方)与两被告(甲方)另签订协议作为上述合同附件。协议书记载，甲方将旭辉虹桥国际大厦1号楼308、309地下车位出租给乙方使用；两个车位合计年租金为14,400元；租期为2017年5月10日至2019年5月10日；租金每半年支付一次，首次支付时间为2017年5月10日；乙方中途退租违约不退还已付租金。合同签订后，两被告将涉讼房屋及所附车位交付原告，原告向两被告支付了保证金133,052.96元，并付清截至2018年1月31日的租金、截至2017年11月9日的车位租金、截至2017年12月31日的物业服务费。2018年1月16日，原告委托律师向两被告发函称，原告与贵方电话联系，告知贵方原告将于12月底前搬离，贵方告知会找人过来清点交接，由于贵方一直未前来交接，原告遂与物业办理交接并于2017年12月底前撤离系争房屋；请贵方返还原告押金及多支付的一个月租金；由于贵方提供的房屋系违章建筑，导致原告无法继续租赁使用，贵方构成根本违约。该函于2018年1月17日送达两被告。2018年2月9日，两被告委托律师向原告发函，提出解除双方签订的上海市房屋代理合同。该函于2018年2月12日送达原告。另查明，涉讼房屋原始为一层结构，两被告在将涉讼房屋出租给原告前，在涉讼房屋内自行搭建隔层，将一层结构分隔为二层结构。涉讼房屋所在1号楼底层大堂内现张贴有上海市长宁区虹桥临空经济园区拆除违法建筑工作机构出具的执法告知书。该告知书载明，重点开展针对旭辉虹桥国际广场(通协路XXX号)存在的“五违”综合整治行动，坚决拆除违法建筑，如在2017年12月31日前不予自行整改的，将承担法律后果；拒不在限期内自行整改的，将由执法部门按有关规定代为整改拆除。该告知书落款日期为2017年11月。又查明，涉讼房屋由上海永升物业管理有限公司(以下简称永升公司)进行物业管理。永升公司对涉讼房屋按月抄收电费，其中,抄收2017年12月电费2,846.25元，抄收2018年1月电费591.25元，抄收2018年2月电费272.50元。2018年3月，两被告向永升公司支付涉讼房屋2018年1月至2018年3月的物业服务费18,927.60元及2017年12月至2018年2月电费3,710元。上述事实，有房地产权证、上海市房屋代理合同、律师函、照片、执法告知书、付款通知书以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。本院认为，涉讼房屋原始为一层结构，两被告在将涉讼房屋出租给原告前，在涉讼房屋内自行搭建隔层，将一层结构分隔为二层结构。此结构变动客观上造成房屋承重结构负载增大，对此，两被告未就涉讼房屋现有结构的安全性及合法性提供有效认证。有关部门已在涉讼房屋所在区域开展相关整治，两被告可能丧失按现状出租涉讼房屋的能力。在此情形下，原告有权解除合同。原告诉称双方协商一致，合同于2017年12月31日解除，并未提供相应证据，原告请求确认合同于该日解除，本院不予采纳。从原告向两被告发出律师函的内容来看，具有解除合同的意思表示。两被告于2018年1月17日收到该函，应认定合同于该日解除。两被告请求确认合同于2018年2月12日解除，本院不予采纳。原告已支付截至2018年1月31日的租金，故两被告应向原告返还2018年1月18日至2018年1月31日的租金计30,620.38元。原告请求判令两被告返还租金，本院部分予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。两被告请求判令原告支付2018年2月1日至2018年2月12日的租金，本院不予支持。两被告以原告未按期支付租金致合同解除为由，请求判令原告支付违约金，本院不予支持。从物业管理部门对涉讼房屋抄收的电费来看，2018年1月电费相比2017年12月电费大幅度下降，可以认定涉讼房屋在2018年1月17日后已处于空置状态。两被告在原告表明已撤离的情况下，怠于收回涉讼房屋及所附车位，由此造成损失应由两被告自担。两被告请求判令原告支付房屋占用费，本院不予支持。原告应向两被告支付2018年1月1日至2018年1月17日的物业服务费计3,459.86元及2017年11月10日至2018年1月17日的车位租金计2,709.68元。两被告请求判令原告支付物业服务费及车位租金，本院部分予以支持。原告同意向两被告支付2017年12月电费2,846.25元，本院予以采纳。虑及涉讼房屋在空置状态仍有少量电耗，本院酌定2018年1月电费591.25元由原告负担一半计295.63元。原告应当向两被告支付电费合计3,141.88元。两被告请求判令原告支付电费，本院部分予以支持。在原告向两被告结清上述物业服务费、车位租金及电费之日，两被告应当向原告返还租赁保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)钟永与被告(反诉原告)董剑英、董依就上海市长宁区通协路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的名为“上海市房屋代理合同”的房屋租赁合同于2018年1月17日解除；二、被告(反诉原告)董剑英、董依应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)钟永返还租金30,620.38元；三、原告(反诉被告)钟永应于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)董剑英、董依支付物业服务费3,459.86元；四、原告(反诉被告)钟永应于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)董剑英、董依支付电费3,141.88元；五、原告(反诉被告)钟永应于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)董剑英、董依支付车位租金2,709.68元；六、被告(反诉原告)董剑英、董依应于原告(反诉被告)钟永履行上述第三、四、五项义务之日，向原告(反诉被告)钟永返还保证金133,052.96元；七、驳回原告(反诉被告)钟永的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)董剑英、董依的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,145.80元，由原告(反诉被告)钟永负担386.05元，被告(反诉原告)董剑英、董依共同负担1,759.75元。反诉案件受理费减半收取计3,599.51元，由原告(反诉被告)钟永负担85.23元，被告(反诉原告)董剑英、董依共同负担3,514.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马浩波二〇一八年八月三十一日书记员  范丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。