安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终1558号上诉人（原审原告）：赵世红，男，1971年5月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：朱建华，安徽徽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。上诉人（原审原告）：季小凤，女，1971年9月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：朱建华，安徽徽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地安徽省南陵县。法定代表人：王善记。委托诉讼代理人：王杰，安徽皖陵律师事务所律师。上诉人赵世红、季小凤因与被上诉人南陵江南国际综合市场经营管理有限公司（以下简称南陵江南国际）委托经营管理合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2018）皖0223民初1422号，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭。因当事人未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵世红、季小凤上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判在解除上诉人与被上诉人2015年5月26日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》同时，责令被上诉仍于判决生效之日十日内恢复上诉人所有的江南国际综合市场****商铺原状并返还给上诉人；二、撤销一审判决第四项、第五项，改判被上诉人支付第五年租金收益为23944.75元并支付滞纳金；三、撤销一审判决第六项，改判被上诉人支付第六年租金收益为23944.75元并支付滞纳金；四、撤销一审判决第七项，改判被上诉人支付2018年5月1日至2019年9月25日租金收益36248.77元；五、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营合同合同》签订的基础是案涉门面房的《商品房买卖合同》，解除《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营合同合同》后，应当恢复至商品房交房标准返还；二、《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营合同合同》系被上诉人提供的格式合同，该合同有违公平原则，且在签订合同时被上诉人并未提示上诉人之一其中限制和免除其责任的条款，上诉人不应当受被上诉人与承租人约定的免租期条款的约束，被上诉人应当支付租金收益。南陵江南国际辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵世红、季小凤向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的商铺委托经营管理合同，南陵江南国际将芜湖江南国际综合市场商铺恢复原状后归还；2.南陵江南国际立即支付2015年5月1日至2016年5月29日（第四年度欠付）的租金收益16755.86元，并按日万分之三计算支付滞纳金至判决给付之日止；3.南陵江南国际立即支付2016年5月30日至2017年5月29日的租金收益33425.62元，并按日万分之三计算支付滞纳金至判决给付之日止；4.南陵江南国际支付从2017年5月30日至实际交还房屋之日的租金收益，暂计算至2018年3月10日租金收益25641.56元；5.南陵江南国际赔偿其为主张本案租金收益所产生的各项费用3000元；6.本案诉讼费用由南陵江南国际负担。一审法院认定事实：2011年5月26日，赵世红、季小凤（甲方）与南陵江南国际（乙方）签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），约定，甲方将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场精2幢191室商铺（面积117.59平方米，1-3层，一层计租面积为40.42平方米）商铺委托给乙方经营管理。委托经营管理期限为十年，从2012年5月30日至2013年4月30日开始起算一年，前三年甲方不收取租金。合同第二条2约定：乙方以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第六条第3条约定：在委托期内，乙方对于该商铺进行重新布局、装潢和改造，无需另行通知甲方或取得甲方同意。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，赵世红、季小凤即将上述房屋交付给南陵江南国际经营管理。该商铺已经被租出。就上述商铺南陵江南国际与承租户潘安明于2014年8月12日签订了《商铺租赁经营合同》（该承租户租赁了芜湖江南国际综合市场该A25幢190、191室商铺），载明：一层按每天每平方米1.6元计算，面积80.84平方米，从事门业经营，年租金47210元；二层1200元/间/年、三层0元/间/年；租赁期间自2014年8月12日至2017年9月15日止；免租期自2014年8月12日至2016年9月24日，南陵江南国际与承租户约定免租期间承租户不支付租金。2016年9月25日起开始计算租金。该合同到期后，2017年9月26日南陵江南国际与承租户潘安明续签《商铺租赁经营合同》，约定，一层按每天每平方米1.6元计算，面积80.84平方米，年租金47211元；二层2000元/间/年、三层1000元/间/年；租赁期间2017年9月26日至2019年9月25日止；免租期自2017年9月26日至2018年9月25日，2018年9月26日起开始计算租金。南陵江南国际支付了赵世红、季小凤第四个经营年度（即2015年5月30日至2016年4月30日期间）一半的租金收益12122.38元，以后的租金收益南陵江南国际未再给付。经审查，上述与承租户潘安明签订的两份《商铺租赁经营合同》属实。2015年7月31日，南陵江南国际与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》（以下简称《接访记录》），该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年、三层1000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%”。一审法院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤进行了调查，四位承租户均证实了四位承租户租赁了芜湖江南国际综合市场的商铺用于经营。自2015年3月以来，南陵江南国际与四位承租户先后签订了《租赁合同》，均有免租期南陵江南国际不收取租金的约定，对于其他租赁期间南陵江南国际一层按每天每平方米1.6元计算收取租金，二层每间每年2000元，三层每间每年1000元。一审法院认为，赵世红、季小凤与南陵江南国际签订的《委托经营管理合同》以及《接访记录》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《接访记录》的内容，该记录是涉及南陵江南国际兑付业主第四经营年度的租金及兑付时间的具体约定，南陵江南国际兑付赵世红、季小凤第五经营年度及以后经营年度的租金收益及兑付时间显然不在该记录约定的范围。因此，南陵江南国际支付赵世红、季小凤第五年度（2016年5月1日至2017年4月30日）及以后的租金收益仍然应当按照南陵江南国际与赵世红、季小凤签订的《委托经营管理合同》履行。南陵江南国际未按约定支付赵世红、季小凤第四经营年度余下租金收益及后续的租金收益，违反了该合同约定，赵世红、季小凤请求解除与南陵江南国际签订的《委托经营管理合同》，南陵江南国际表示同意，应予准许。本案争议的焦点在于南陵江南国际将赵世红、季小凤的商铺出租，与承租人约定了免租期，赵世红、季小凤应否获得免租期的租金收益。虽然南陵江南国际对于与承租户签订的免租期应当告知赵世红、季小凤，征得赵世红、季小凤的同意，而南陵江南国际没有将上述情况告知赵世红、季小凤，赵世红、季小凤认为南陵江南国际的该行为超越了上述合同约定的委托权限，其后果应当由南陵江南国际自行承担，但根据上述合同第二条2约定的理解，乙方（南陵江南国际）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（赵世红、季小凤）认可。且根据本院向承租户所作的调查证明，南陵江南国际与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现南陵江南国际与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米1.6元的标准计算收取租金，租金适当，南陵江南国际的上述行为显然没有损害赵世红、季小凤的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。对于南陵江南国际与承租户约定的免租期（自2016年5月1日至2016年9月24日、2017年9月26日至2018年9月25日），南陵江南国际亦不支付赵世红、季小凤此间的租金收益。南陵江南国际应按照所实际收取的租金按照《委托经营管理合同》约定的比例支付所欠赵世红、季小凤扣除免租期后的租金收益，对于赵世红、季小凤的商铺二层和三层，根据公平原则，可分别参照《接访记录》以2000元/间/年、1000元/间/年计收租金收益为宜。综上，根据赵世红、季小凤的请求及《接访记录》的约定，南陵江南国际应支付赵世红、季小凤第四经营年度（2015年5月1日至2016年4月30日）余下租金收益12122.38元，并承担自2016年5月1日起至本判决生效之日（合同解除之日）止以12122.38元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金。根据《委托经营管理合同》的约定，南陵江南国际应支付赵世红、季小凤第五经营年度（2016年5月1日至2017年4月30日）租金收益14301.25元[2016年5月1日－2016年9月24日为免租期，免收租金；2016年9月25日－2017年4月30日，一层40.42平方米×1.6元/平方米/天×218天+二层2000元/间/年÷365天×218天+三层1000元/间/年÷365天×218天）×0.9]，并承担自2017年8月1日起至本判决生效之日止以14301.25元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金；第六经营年度（2017年5月1日至2018年4月30日）租金收益9709元[2017年5月1日至2017年9月25日，（一层40.42平方米×1.6元/平方米/天×148天+二层2000元/365天×148天+三层1000元/365天×148天）×0.9；2017年9月26日至2018年4月30日为免租期，免收租金]。本判决生效后，委托经营管理合同被解除，南陵江南国际不再对商铺进行管理，南陵江南国际与承租户潘安明签订的租赁经营合同继续有效。因南陵江南国际已收取承租户潘安明后期的租金，故南陵江南国际应当给付赵世红、季小凤自2018年5月1日至2019年9月25日租金收益26605.28元（2018年5月1日至2018年9月25日为免租期，免收租金；2018年9月26日至2019年9月25日，一层40.42平方米×1.6元/平方米×365天+二层2000元/间/年+三层1000元/间/年）。关于赵世红、季小凤主张的催讨损失，虽然其未提供证据予以证明，但鉴于催讨属实，故酌定判决南陵江南国际赔偿赵世红、季小凤向南陵江南国际催讨租金收益所产生的各项损失费用500元；赵世红、季小凤请求在解除《委托经营管理合同》时将商铺恢复原状，交付赵世红、季小凤，因不符合《商铺委托经营管理合同》第六条第3条的约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除赵世红、季小凤与南陵江南国际于2011年5月26日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》；二、南陵江南国际欠赵世红、季小凤第四经营年度（2015年5月1日至2016年4月30日）余下租金收益12122.38元，于本判决生效之日起十日内付清；三、南陵江南国际支付赵世红、季小凤自2016年5月1日起至判决生效之日（合同解除之日）止以12122.38元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金，于判决生效之日起十日内付清；四、南陵江南国际欠赵世红、季小凤第五经营年度（2016年5月1日至2017年4月30日）租金收益14301.25元，于判决生效之日起十日内付清；五、南陵江南国际支付赵世红、季小凤自2017年8月1日起至本判决生效之日（合同解除之日）止以14301.25元为基数按日利率万分之三的标准计算的违约金，于判决生效之日起十日内付清；六、南陵江南国际欠赵世红、季小凤第六经营年度（2017年5月1日至2018年4月30日）租金收益9709元，于判决生效之日起十日内付清；七、南陵江南国际欠赵世红、季小凤自2018年5月1日至2019年9月25日租金收益26605.28元，于判决生效之日起十日内付清；八、南陵江南国际赔偿赵世红、季小凤因催讨租金而产生的各项损失费用合计500元，于本判决生效后十日内付清；九、驳回赵世红、季小凤的其他诉讼请求。案件受理费906元，由南陵江南国际负担。二审期间双方均未提交新证据，本院二审对一审认定事实予以确认。本院认为，一、根据赵世红、季小凤与南陵江南国际签署的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，双方之间形成委托法律关系，委托经营管理的第四年双方就实际租金按照一定比例分成。南陵江南国际作为受托人与案外人签订《商铺租赁经营合同》约定了免租期，并无证据证明其违反勤勉谨慎的义务，亦未因与案外人约定免租期而受益，系其正常履行受托人职责。赵世红、季小凤要求南陵江南国际支付免租期内的租金收益，不符合双方之间就实际租金收益进行分成的约定。一审法院按照南陵江南国际与案外人签订《商铺租赁经营合同》确定赵世红、季小凤应得租金收益并无不妥。二、赵世红、季小凤与南陵江南国际签署的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》并未就委托期限届满或者委托解除后，对委托管理标的的返还状态进行约定。因南陵江南国际系受托人，其职责系对商铺进行经营管理，无权对商铺室内装修进行拆除。如租户已经按照《商铺租赁经营合同》的约定返还了商铺，双方在解除委托经营管理关系后，南陵江南国际应当按照租户返还的商铺状态交付给赵世红和季小凤。故赵世红、季小凤要求将商铺恢复至原始状态无事实和法律依据。综上，赵世红、季小凤的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由上诉人赵世红、季小凤负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  戴玉海审判员  吕 斌二〇一八年八月二十四日书记员  王文成附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。