杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初2932号 原告：蒋怡雅，女，1984年5月6日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 原告：蒋仁叶，女，1967年11月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 两原告共同委托诉讼代理人：张哲人、黄琪，浙江奇沁律师事务所律师。 被告：黄阿尧，男，1944年4月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：黄为民，系黄阿尧儿子。 被告：黄为民，男，1970年7月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，现住杭州市下城区。 被告：倪颖，女，1972年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，现住浙江省杭州市拱墅区。 原告蒋怡雅、蒋仁叶诉被告黄阿尧、黄为民、倪颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告蒋怡雅及蒋怡雅、蒋仁叶共同委托诉讼代理人张哲人、黄琪，被告黄阿尧、黄为民（并以黄阿尧委托诉讼代理人身份）、倪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋怡雅、蒋仁叶向本院提出诉讼请求：1、三被告立即配合蒋仁叶办理坐落于杭州市下城区房屋过户手续；2、三被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2017年9月12日，原告蒋怡雅委托杭州金钥匙房屋置换有限公司（以下简称金钥匙公司）与三被告签订了《房屋认购协议》一份。协议约定原告蒋怡雅向三被告购买杭州市下城区房屋，房屋总价为1570000元，支付方式为先行支付200000元定金，2018年2月12日支付600000元，2018年4月12日支付760000元，三证过户后支付余款10000元。三被告允许原告将房屋转售给第三方或用其他指定人的名字向房屋地产管理局申报买受人名字，三被告需配合实际买受人办理相关手续。现原告已按照合同约定支付1560000元房款并要求三被告配合其指定对象办理房屋过户登记手续，但三被告拒不配合。 原告蒋怡雅、蒋仁叶向本院提交如下证据： 1、《委托书》1份，证明原告蒋怡雅委托蒋旭锦代为购买案涉房屋并处理相关事宜的事实； 2、《房屋认购协议》1份，证明原告蒋怡雅向三被告购买坐落于杭州市下城区房屋，房屋总价为1570000元，支付方式为先行支付200000元定金，2018年2月12日支付600000元，2018年4月12日支付760000元，三证过户后支付余款10000元。三被告允许原告将房屋转售给第三方或用其他指定人的名字向房屋地产管理局申报买受人名字，三被告需配合实际买受人办理相关手续的事实； 3、《授权委托书》1份，证明被告黄阿尧委托被告黄为民代为收取房款的事实； 4、转账凭证7份、银行盖章的流水明细1份，证明原告委托蒋旭锦转账1560000元至三被告账户的事实； 5、收条1份，证明2018年2月3日，三被告确认收到房款600000元的事实。 被告黄阿尧、黄为民答辩称：1、被告没有收到案件受理费票据的证据，被告认为本案不涉及金钱给付，是履行合同义务，应按50-100元标准收取受理费。2、被告对原告身份有异议，合同上的蒋怡雅没有提供身份信息，被告与杭州金钥匙房屋置换有限公司（以下简称金钥匙公司）蒋旭锦签订认购协议的时候，蒋旭锦说蒋怡雅是其妹妹，根据下城区市场监督管理局有工商注册登记信息，金钥匙公司股东也是蒋怡芽。被告从下城区市场监督管理局的档案查询到了蒋怡芽的身份信息，可以说明合同上的蒋怡雅跟本案的原告不是同一人，本案原告身份信息是虚构出来的，身份证是伪造的。3、被告是和金钥匙公司签订了认购协议，但从协议内容看是炒房协议，正常二手房房屋买卖是要按照杭州市二手房交易流程进行合同报备的，对于购买二手房的买方要进行资格审查。正常情况下，被告把房子卖给买方，买方要再将房子卖出的话是不需要经过卖方同意的。金钥匙公司与被告之间签订有房屋租赁代管合同，该公司实际控制人蒋旭锦知道被告想在我爱我家出售十五家园的房子，提出了优先购买权的主张，出售房子必须要卖给金钥匙公司，由金钥匙公司找买家，不允许被告卖给别人。蒋旭锦知道黄阿尧出了事故，行动不便，口头上承诺给黄阿尧置换一套底楼的房屋，或者置换一套有电梯的房屋，在这个过程中蒋旭锦也谈到其爱人陈勇是杭州市余杭区住房和城乡建设局副局长，负责这一块的内容，蒋旭锦也给被告介绍了位于三墩的60平方米的房子，洽谈也是跟黄阿尧谈的，至于谈的那套房子是否能办出产权证，蒋旭锦说需2、3年，十五家园是黄阿尧唯一的房子，被告也是想通过蒋旭锦通过置换的方式置换一套电梯房或者底楼的房子，等置换好之后再将十五家园的房子交付出来，再办理房屋过户手续。在2018年4月8日，蒋旭锦说十五家园的房子比较特别，因为牵涉到黄为民母亲去世后遗产问题，说要被告先办继承权的公证，再按照不动产产权过户的要求，要黄为民跟倪颖放弃十五家园房屋的继承权，把房屋过户到黄阿尧一个人名下，再由黄阿尧过户至买方名下，4月8日办理了遗产公证，公证处也受理了，4月10日蒋旭锦跟黄为民联系，说牵扯到1千多元的公证费，蒋旭锦让其爱人陈勇到黄为民处拿走公证费缴费材料，拿走之后，被告就也没有接到过公证处的任何消息，当时被告说好公证处材料弄好之后公证书由黄为民代收。本案起诉之后被告至公证处询问相关信息，公证处的公证员说材料4月11日已经被人拿走了，拿的人是通过公证受理单拿走的材料。本案是4月16日起诉的，所以原告是4月11日拿到公证处的东西之后没有通知被告办理过户手续。签认购协议的时候蒋怡雅自始自终没有露面，授权委托书也是收到法院的法律文书的时候才看到的，被告认为授权委托书也是蒋旭锦自己写的，被告也不知道是否是蒋怡雅本人书写的。根据授权委托书上的内容，蒋怡雅是委托蒋旭锦购买十五家园的房屋和打款，结合认购协议书（被告与金钥匙公司所签），蒋怡雅未委托金钥匙公司，而被告是跟金钥匙公司发生关系，蒋旭锦当时跟被告说房子是金钥匙公司先囤积，钱事实上也是蒋旭锦垫资，到目前为止被告均未收到过蒋怡雅的房款。按照本案的证据也只能看出是蒋旭锦在给被告房款，正常的房屋买卖合同被告应该收到实际买受人的房款或者是金钥匙公司转给被告的房款。垫资的问题，根据住建部、中国银行保险管理委员会等七部委在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知里面的规定，这个行为属于应被打击处理的，根据认购协议第5、6条，蒋旭锦垫资的钱可以以实际买受人付款形式随时随刻从被告处返还，即被告对1560000元垫资款没有实际所有权利权和支配权。根据杭州市二手房交易规范流程，被告跟实际买受人应该有正式的二手房买卖合同，而非认购协议。在签协议的时候蒋旭锦口头承诺给黄阿尧一套安置房，另外也讲到房子万一增值了，她通过转卖的行为有利润产生，会给被告利润的提成，被告也是有这样的意思。4月12日左右，蒋旭锦拿了30000元现金到黄阿尧处，当时被告也搞不清楚拿来的是什么性质的钱，具体情节黄为民无法描述，当时黄阿尧也提到蒋旭锦提出蒋怡雅要加钱。当时被告对炒房没有概念。被告通过平台无法查询到金钥匙公司的资质，被告认为金钥匙公司就是投机炒房的黑中介。蒋旭锦在签认购协议的时候说到了偷税漏税的事情。认购协议不是正式的二手房买卖合同，缺少二手房买卖合同的主要条款，包括实际的买受人、房款的支付方式等。 被告黄阿尧、黄为民向本院提交如下证据： 1、《企业变更登记情况》1份，证明企业信息上的蒋怡芽跟本案原告是同一人，均是蒋旭锦的妹妹，但是蒋怡雅有两个不同的身份证，故被告对协议上的蒋怡雅的身份有异议； 2、《房屋租赁代管合同》2份、《收条》1份，证明房屋未实际交付给买受人，房屋是押在金钥匙公司手上，当时置换金额为1560000元，具体款项是由谁给被告的被告有异议，蒋旭锦转入的钱也是作为抵押的钱。 被告倪颖答辩称：目前被告未与实际买受人签订正式的买卖合同协议，也未谈交房日期、税金。而且也要求被告配合，但是在起诉之前被告全程配合的，原告认为被告没有配合应提供相应的证据。 被告倪颖未向本院提交证据。 经庭审质证，对原告蒋怡雅、蒋仁叶提交的证据，被告黄阿尧、黄为民质证认为：对证据1，认为只能证明蒋怡雅委托蒋旭锦个人代为购买案涉房屋，但是被告对蒋怡雅的身份有异议，是不真实的，委托书与认购协议之前不存在关联性。对证据2，协议确实是三被告和金钥匙公司签的，认购协议本身是炒房协议，上面也写了是初步商量的结果，还没有正式与实际买受人签订二手房买卖合同，缺少二手房房屋买卖合同的主要条款。按照协议第五条的付款方式和支付时间也看不出是由谁付款，按照认购协议被告没有收到蒋怡雅的购房款，即实际买受人的购房款。协议第5、6条就可以证明该协议不是二手房买卖合同，是投机炒房的合同，是违反国家强制性法律规定的，第6条是无效条款。正常买方再卖房不需要甲方的同意，订立第6条是为了规避房产交易税。对证据3，黄为民目前没有收到过蒋怡雅的房款。对证据4，转账凭证上没有银行专用章，对于原告当庭提交的银行盖章的流水明细，款项都是蒋旭锦打的，并非蒋怡雅打的；有的款项是蒋旭锦打给黄阿尧、倪颖的，黄为民没有收到，具体性质也不清楚。对证据5，有两笔钱总计26万元没有打到黄为民的账上。被告倪颖对其他证据无异议。但认为根据认购协议第7条“由于涉及遗产继承人问题……”，被告认为倪颖有25万元钱可以拿，但是现在无论是蒋怡雅、金钥匙公司或者是蒋旭锦，倪颖都没有拿到这笔钱。对被告黄阿尧、黄为民提交的证据，原告蒋怡雅、蒋仁叶质证认为：对证据1形式真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证明被告的待证事实。“蒋怡芽”的三个字和本案原告蒋怡雅读音相同，但字是不同的，无法证明被告认为原告主体不适格的问题。对证据2，对房屋租赁合同三性均有异议，与本案无关。对收条三性均有异议，金钥匙公司或者蒋旭锦是否收到房产三证原告蒋怡雅并不知晓，该证据与原告无关。被告倪颖无异议。据此，本院对原告证据及被告黄阿尧、黄为民证据1真实性予以确认。被告黄阿尧、黄为民提交的证据2与本案争议无直接关联，本院不予确认。 综上有效证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下： 2017年9月12日，蒋怡雅向案外人蒋旭锦出具委托书，委托蒋旭锦代为购买杭州市下城区十五家园13幢32号502室房屋，签订认购协议及相关合同并代为打款等。 2017年9月12日，出让方黄阿尧、黄为民、倪颖（甲方）与认购方蒋怡雅（乙方）签订的《房屋认购协议》约定：乙方向甲方购买杭州市下城区，建筑面积46.66平方米的房屋，总价为1570000元。乙方于签订本协议当日交给甲方20万元定金。如本协议签订后，甲方违约则甲方双倍返还乙方定金，乙方违约则乙方交给甲方的定金不予退还。定金支付后，乙方应在2018年2月12日前支付甲方60万元，4月12日前支付甲方76万元，余款1万元于房产三证过户到乙方或乙方指定的第三方名下后支付给甲方。甲方允许乙方将该房屋转售给第三方，或者用其他乙方指定人的名字向房地产管理局申报买受人名字。甲方需配合实际买受人办理相关手续。由于甲方产权人为有遗产继承权的三个人共有的房产，故可全部委托公证给其中一个人或者其他乙方指定人员办理手续。如果需要，甲方需全力配合乙方直到办理完过户手续为止。房款分配，甲方三人达成协议：黄阿尧1070000元，黄为民250000元，倪颖250000元整。该合同乙方签名处由“蒋旭锦、金钥匙公司”在乙方代理人处签名、盖章确认。 2017年9月12日，黄阿尧出具的授权委托书载明：黄阿尧所有房款都由黄为民收取。 2017年9月13日，蒋旭锦向黄为民银行账户转账存入200000元。2018年2月3日，蒋旭锦分别向黄为民、黄阿尧、倪颖银行账户转账存入各430000元、70000元、100000元。2018年4月9日，蒋旭锦分别向黄为民、倪颖账户存入款项各470000元、100000元，4月12日，蒋旭锦向黄阿尧账户存入190000元。 2018年2月3日，收款人黄阿尧、黄为民、倪颖出具的收条载明：今收到房款760000元整等。 本院认为，根据庭审查明的事实，可以确定原告蒋怡雅委托蒋旭锦代为购房以及被告黄阿尧、黄为民、倪颖已实际收到房款共计1560000元的事实。原告蒋怡雅主张其为案涉房屋的实际购买人，被告黄阿尧、黄为民、倪颖则认为其交易主体是金钥匙公司。从案涉《房屋认购协议》来看，其中明确载明金钥匙公司系认购方蒋怡雅的认购代理人，这与案涉委托书所载蒋怡雅委托蒋旭锦作为代理人的事实并不吻合。关于原告要求被告黄阿尧、黄为民、倪颖配合办理房屋过户手续的诉讼请求，三被告否认存在不配合的事宜，但在庭审中又拒绝配合办理过户手续。从本案实际出发，蒋怡雅明确其并不具有本市房屋调控政策所规定的在本市购房的资格，其仍然出资购买案涉房屋，并要求被告黄阿尧、黄为民、倪颖配合将房产过户到与上述《房屋认购协议》无直接关联的蒋仁叶名下，确实存在变相规避限购、禁购政策的情况，缺乏合法依据，其该项诉讼请求本院不予支持。双方就案涉房屋买卖事项存在的或有争议可另案解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告蒋怡雅、蒋仁叶的诉讼请求。 案件受理费18930元，减半收取9465元，财产保全费5000元，两项合计14465元，由原告蒋怡雅、蒋仁叶承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇一八年八月三日 代书记员  施丽莎