重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初4746号原告：曹代春，男，1979年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1，统一社会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超,董事长。委托诉讼代理人：丁治娟，女，1983年2月28日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：桂艺，男，1993年4月19日出生，该公司员工。原告曹代春诉被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员邹平独任审判，于2018年7月10日、7月25日两次公开开庭进行了审理。原告曹代春到庭参加诉讼，第一次庭审被告银鹰公司经依法传唤未到庭，本院依法缺席开庭进行了审理，第二次庭审被告委托代理人丁治娟、桂艺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曹代春向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理房屋产权证；2、立即将原告房屋用电纳入城市供电网络，不再使用临时施工用电（审理中原告撤回了该项诉讼请求）；3、被告赔偿原告延期交房违约金和延期办证违约金共计23884.8元（审理中请求延期办证违约金计算至实际办证之日止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月7日签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于綦江区沙溪路22号银海新城房屋一套，面积88.87平方米，原告于2015年9月7日一次性向被告交付了全部房款248836元。合同约定被告应于2016年9月30日前向原告交房，但被告实际交房日期是2017年3月31日，被告应承担延期交房违约金，按被告出具的《购房补充合同》规定，从2016年9月30日起至2016年12月31日止，按房款每日万分之二计算违约金为4478.4元；从2017年1月1日起至2017年3月31日止，按房款每日万分之四计算违约金为8956.8元；以上共计13435.2元。被告至今未为原告办理房屋产权证，延期办证违约金按合同约定为购房款的每日万分之一，从2017年4月1日起计算至2018年5月31日止为10449.6元。被告交付的房屋一直使用施工用电，不能满足夏季用电负荷，存在重大安全隐患。为维护原告合法权益，特诉请法院判如所请。被告银鹰公司辩称，双方签订购房合同属实，原告已交清全部购房款、税费和大修基金；《购房补充合同》只是被告权宜之计，原告并未在补充合同上签字，合同未成立，不应以此计算逾期交房违约金。认为逾期交房违约金已约定抵扣物业管理费，抵扣的物业管理费应予以扣减。公司将尽快提交资料办理产权证，承诺于2019年1月30日前办理后交给原告。经审理查明，2015年9月7日，被告银鹰公司（甲方）与原告曹代春（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，甲方将其开发的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城的住房一套出售给乙方，建筑面积88.87平方米，成交价为248836元，房款于2015年9月7日一次性支付。本房属预售商品房，甲方应于2016年9月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。逾期交房的，从约定交房期限的第二日起按已付房款每日万分之一支付违约金至实际交房之日止，逾期交房超过三十日，乙方可要求解除合同，甲方按已付房款的0.1%支付违约金。预售商品房在商品房实际交付使用之日起60日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交相关办证资料，并取得登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理，乙方应在签订本合同1日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方责任，未按期向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》申请，并取得土地房屋机构出具的登记受理单的，逾期每日按乙方已付房款的万分之一支付违约金至甲方实际取得登记受理单之日止，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内向乙方支付；逾期超过30日，乙方有权提出解除合同，并由甲方按已付房款的0.1%支付违约金。合同附件五补充协议约定，乙方交纳购房款时，必须同时交纳由甲方代收的税费2488元、大修基金4444元。合同签订当日，原告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的产权登记相关事宜。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款248836元，被告还代收了大修基金4444元。2015年11月12日，税务机构开具了原告所购房屋的完税证明发票。因被告不能按期交付房屋，2016年12月31日，被告出具《购房补充合同》，内容有，1、2016年6月30日-2016年12月31日按原合同总房款每日万分之二支付违约金；2、2017年1月1日-2017年3月31日按原合同总房款每日万分之四支付违约金；3、2017年4月1日起按原合同总房款每日千分之一支付违约金；4、2017年4月1日开始如还未交房，可以退房。以上违约金在接房时以现金结算，以上合同内容为甲方给付乙方。合同甲方由被告盖章，合同乙方为打印的“银海新城45幢、46幢、47幢业主”。涉案房屋于2017年3月31日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，原告认可于2017年4月1日接房，接房时原、被告协商用物业管理费用抵扣逾期交房违约金，现双方均认可截至2018年7月1日已抵扣的逾期交房违约金为2236元。另查明，原告等银海新城45幢、46幢、47幢业主，因办理产权证、居民用电、逾期交房办证违约金等问题进行信访反映。2018年4月2日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局答复，银海新城45幢、46幢、47幢因银鹰公司未办理新建物业备案，未缴存物业专项维修基金（大修基金），至今没有进行房屋的初始登记，业主产权证只有在初始登记后才能进行转移登记；逾期交房办证违约金系民事行为，可通过诉讼解决；居民用电问题由电力行政主管部门处理。2018年5月11日，重庆市綦江区城乡建设委员会作出綦建委信访（2018）24号处理意见，内容有，因银鹰公司资产纠纷，不支付接入城市用电网络的相关费用，通过了解，银海新城45幢、46幢、47幢楼在使用施工用电，现正在协调办理中，相关情况将及时与业主进行沟通。审理中，原告称小区用电已接入城市供电网络，并申请撤回了该项诉讼请求。再查明，原告所购银海新城套房，于2014年11月18日取得预售许可，于2015年9月23日进行预售合同备案登记，但至起诉前被告并未完成该幢房屋产权的初始登记。上述事实，除原告陈述外，有《重庆市商品房买卖合同》、办证委托书、购房款发票、大修基金收据、完税证明发票、购房补充合同、竣工验收备案登记证、户室详细情况（房地产档案资料）、银海新城大修基金缴费明细、国土房管局信访答复、城建委居民用电信访处理意见、银海新城19户业主费用抵扣明细表等证据在案为凭，经审质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任，本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行义务。对原告请求被告支付逾期交房违约金问题。双方合同约定被告应于2016年9月30日前将取得竣工备案登记证的房屋交付给原告，逾期交房从次日起按已付房款每日万分之一支付违约金至实际交房之日止。但被告实际于2017年3月31日才取得涉案房屋的竣工备案登记证，原告陈述于2017年4月1日接房，被告并未举示实际交房日期的相关证据，本院以原告认可的接房日期为实际交房日，综上被告未按合同约定时间交房，应承担逾期交房违约金。对逾期交房违约金的计算标准问题，原告主张以被告出具的《购房补充合同》来计算，本院认为，该补充合同无相对方“银海新城45幢、46幢、47幢业主”签名，不符合合同成立的基本形式，但却由原告持有，名为合同，实为被告在逾期不能交房时，对“银海新城45幢、46幢、47幢业主”的增加违约金计算标准的承诺，被告在出具时应当明知其法律后果，并非其辩称为权宜之计，应对承诺的相对方有效，现原告主张按此计算违约金，并无不当，应予以支持。即本案逾期交房违约金应依据《购房补充合同》，从2016年10月1日起至2016年12月31日止按原告已付房款的万分之二计算，从2017年1月1日起至2017年3月31日止按已付房款万分之四计算，共计为13536元（248836元×0.0002×92天+248836元×0.0004×90天）。在扣除已抵扣的物业管费用2236元后，被告应支付的逾期交房违约金为11300元。对于原告要求被告办理诉争房屋产权证的请求。依照合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同还约定由原告委托被告代为办理，原告在签订合同起1日内将办理商品房产权登记所需资料提供给被告。从本案查明的事实来看，原告已向被告出具了办理产权证的委托书、交纳了大修基金、完清了税费，原告已于2017年4月1日接房，被告应当在交房之日起60日内（2017年5月30日前）为原告申请办理产权证，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但被告至今未办理房屋产权初始登记，亦未为原告申请办理产权证，故对原告请求被告办理产权证的诉求，本院予以支持。对逾期办证违约金问题，双方在房屋买卖合同中约定，原告在签订本合同1日内将办理商品房产权登记需由其提供的资料提供给被告，由被告代为申请办理，在房屋实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，取得登记受理单；因被告原因逾期未提出申请，并取得办证登记受理单，被告应每日按原告已付房款的万分之一支付违约金至实际取得登记受理单之日止。本案原告已按约定支付了购房款，交纳了税费和大修基金，并出具了由被告办理产权证的委托书，房屋实际已于2017年4月1日交付，按合同约定被告应于房屋交付之日起60日内，即2017年5月30日前为原告申请办理《房地产权证》，但从土地房屋管理部门的信访答复意见可知，涉案房屋被告因没有办理新建物业备案，没有交纳大修基金，没有办理初始登记，无法为业主申请办理房地产权转移登记，故逾期办证应归责于被告，其应按合同约定承担逾期办证违约金。逾期办证违约金开始计算时间为2017年5月31日，被告应从此时起以购房款248836元为基数，按每日万分之一计算违约金至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。对于原告诉请被告为房屋用电接入居民用电网络的请求，在审理中被告已履行了此义务，原告撤回此诉求并无不当。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告曹代春申请办理位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城房屋的《房地产权证》，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告曹代春逾期交房违约金11300元（已抵扣物业管理费2236元）；三、被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告曹代春逾期办证违约金（以248836元为基数，从2017年5月31日起按每日万分之一计算至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取198元，由被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 邹 平二〇一八年八月二十二日书记员 梅仁杰