巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0802民初907号原告：刘某，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙宁律师事务所律师。被告：内蒙古欣德房地产开发有限责任公司（以下简称欣德房地产公司）。住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区滨河街原临河区园林局二楼。法定代表人：贾某，公司董事长。统一社会信用代码：×××.委托诉讼代理人：闫某，该公司员工。被告：赵某，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××.委托诉讼代理人：郭某，内蒙古日恒律师事务所律师。上列原告刘某与被告欣德房地产公司、赵某债权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人王某，被告欣德房地产公司委托诉讼代理人闫某，被告赵某及其委托诉讼代理人郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《预购房认购协议书》；2.判令被告返还购房款447470元，3.案件受理费由被告承担。事实理由：2014年9月23日，被告欣德房地产公司与被告赵某签订《预购房认购协议书》，被告欣德房地产公司将位于××区房屋出售给被告赵某。2015年11月17日，原告与二被告共同协商，被告赵某将其与被告欣德房地产公司签订的《预购房认购协议书》以及购房款收据变更给原告，被告欣德房地产公司至今不履行《预购房认购协议书》内容。被告欣德房地产公司辩称：原告所诉不实，一是欣德房地产公司与原告刘某不认识，欣德房地产公司没有将涉案房屋卖给原告，原告没有给欣德房地产公司支付过购房款，所以欣德房地产公司与原告不存在买卖房屋的事实。二是从2014年9月23日《预购房认购协议书》的内容看是赵某与原告存在房屋买卖的事实，但原告并未向赵某交付过购房款，所以双方的房屋买卖并没有实际履行。三是欣德房地产公司之所以和赵某签订《预购房认购协议书》是因案外人韩某个人向赵某借款，欣德房地产公司出具《预购房认购协议书》是为该借款所作的担保，但该协议书违背法律规定应为无效。四是欣德房地产公司与赵某之间不存在债权债务关系。原告仅持有《预购房认购协议书》提起诉讼属虚假诉讼。被告赵某辩称：我与原告并不认识，涉案房屋是2014年韩某向我借款用该房屋作的借款担保。因该房屋是期房，案外人马某称能给我置换现房，我同意将涉案房屋变更在原告名下。原告没有向我支付过购房款，我与原告之间不存房屋买卖合同关系也不存在将房屋抵顶给原告的事实。原告的诉讼请求不能成立。本院经审理查明：2014年9月23日，（甲方）欣德房地产公司与（乙方）赵某签订《预购房认购协议书》，内容为："1.乙方为取得认购甲方开发的项目优先购买，自愿向甲方支付人民币（大写）肆拾肆万柒仟肆佰柒拾元作为认购金，认购甲方位于金域蓝湾项目住宅××楼房屋出售给被告赵某，房屋建筑面积105.4平米（以最终测绘面积为准），单价每平米4260元，总房价（大写）肆拾肆万柒仟肆佰柒拾元；2.甲方保证在本协议签署之日起，该房子不再向他人售卖，如违约承担违约责任。3.甲方在该商品房具备签约条件后将及时通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方须在见到通知后15日内办理签约手续，若乙方不及时在约定时间内办理，甲方有权解除协议，认购款退还百分之五十。4.签订《商品房买卖合同》后，认购金转为房款，本协议自动失效"。欣德房地产公司在该协议书的甲方处加盖章，赵某在协议书的乙方处签名。2015年11月17日、原告刘某与被告欣德房地产公司、赵某协商后，赵某将与欣德房地产公司的合同权利转移于原告刘某，并在其与欣德房地产公司签订的的《预购房认购协议书》上签注了"同意过户给刘某名下，赵某，2015年11月17日"字样，被告欣德房地产公司员工刘冰亦在该协议书上备注了"同意转到刘某名下"的意见。当日，被告欣德房地产公司为原告刘某出具了收款收据，收据内容："今收到刘某交来金域蓝湾A5-2-503房款105.04×4260元，人民币（大写）肆拾肆万柒仟肆佰柒拾元，（小写）447470元"。被告欣德房地产公司、被告赵某对协议书的真实性认可，被告欣德房地产公司对原告提交的《预购房认购协议书》、收款收据及其办公室有关刘冰的签名无异议，被告赵某对其在协议书上的签名认可。审理中，被告欣德房地产公司明确表示将涉案房屋出售给他人。被告欣德房地产公司、赵某同意原告解除《预购房认购协议书》的诉讼请求。本院认为，债权转让合同是指不改变合同内容，债权人通过与第三人签订合同的方式将债权转移于第三人，第三人取代原合同中债权人的地位、享有原债权人的债权，原债权人不再享有合同债权的合同。2014年9月23日，二被告签订的《预购房认购协议书》已成立并生效。2015年11月17日，经原告刘某与二被告协商后，被告赵某自愿将其与被告欣德房地产公司的合同权利转让于原告刘某。被告欣德房地产公司在合同上签注了同意转让的意见后又给原告出具了涉案合同房屋价款447470元的收据。至此被告赵某脱离了原合同关系。原告刘某与被告欣德房地产公司形成新的债权债务关系。上述事实符合债权转让合同纠纷的法律构成要件，本案属债权转让合同纠纷。该转让《预购房认购协议书》为被告欣德房地产公司、被告赵某及原告刘某真实意思表示，故该转让合同依法成立。原告作为受让人有权取得债权，有权向债务人被告欣德房地产公司主张债权。现因被告欣德房地产公司将涉案房屋出售他人，使原告的涉案合同目的无法实现，原告要求解除合同并要求被告欣德房地产公司支付合同约定价款的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告欣德房地产公司以与原告不存在商品房买卖合同关系为由拒绝承担民事责任的抗辩理由不能成立。被告赵某作为债权转让人自转让合同成立时，其原享有原合同权利已灭失，与原告刘某无权利义务关系，故其不承担民事责任。综上，原告的合理诉求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告欣德房地产公司于2015年11月17日签订的《预购房认购协议书》；二、被告欣德房地产公司于本判决生效后九十日内支付原告刘某所转让合同价款447470元；三、被告赵某不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8012元，由被告内蒙古欣德房地产开发有限责任公司负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  李晓荣人民陪审员  庞秀娟人民陪审员  杨德勇二〇一八年八月二日书 记 员  武慧洁附本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十九条：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的无法实现的，无法签订房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。