四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1304民初1017号 原告：唐神林，男，生于1988年11月1日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：祝雁（特别授权），四川博笃律师事务所律师。 被告：唐秋兰，女，生于1942年8月29日，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告：赵利平，女，生于1966年2月11日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：韩卫国，南充市嘉陵区龙蟠法律服务所法律工作者。 被告：唐能富，男，生于1963年4月19日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 第三人：王朝顺，男，汉族，生于1963年2月21日，住四川省南充市嘉陵区。 原告唐神林诉被告唐秋兰、赵利平、唐能富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理，在审理过程中，第三人王朝顺申请参加本案诉讼，本院予以准许。本院依法由审判员宋玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐神林及其委托诉讼代理人祝雁，被告赵利平及其委托诉讼代理人韩卫国，第三人王朝顺到庭参加诉讼。被告唐秋兰、唐能富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐神林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年5月28日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令被告唐秋兰、赵利平交房及配合办理过户手续；或按政策规定该房屋全部货币补偿款及附属、派生权益等归原告所有；被告唐能富承担连带担保责任。事实与理由：原告与被告唐秋兰、赵利平于2014年5月28日签订了《房屋买卖协议》，被告唐秋兰、赵利平自愿将其所有的嘉陵区河西乡六村二社被拆迁还房出售给原告，双方对房屋价格、过渡费领取、房屋的交付、付款方式等进行了约定，双方认可指定被告唐能富为担保人。协议签订当日原告按约一次性支付了购房款181000元，履行了合同约定的义务。该协议系双方真实意思表示，合法有效。根据南充市嘉陵区河西镇人民政府于2018年3月14日发布的《关于危旧房棚户区改造元宝山还房点实物还房变更为货币补偿安置实施的公告》第二条明确了被告可自愿选择原实物还房或货币补偿的安置方式。因此，按照原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，若案涉被拆迁房屋由实物还房变更为货币补偿，除过渡费归被告唐秋兰、赵利平所有外，其余全部货币补偿款及其他附属、派生权益等均应当归原告所有。被告唐能富承担连带担保责任。 被告唐秋兰提交了书面答辩意见，辩称：其拆迁房屋是祖辈留下来的，是全家人的财产。2014年5月其女赵利平叫其去签字，因其长年疾病缠身、眼花、神智不清，不知道赵利平在干什么，赵叫其签字和盖手印就照办了，亦没有分到钱。请求法院公平裁判。 被告赵利平辩称，1、其与原告签订《房屋买卖协议》后一直按照协议的约定在履行合同相关条款，没有违约行为，原告诉主治没有任何道理，是滥用诉权，损害了其合法权益。2、原告要求其交房的理由不成立，因拆迁安置房还未接房，协助办理房屋过户手续更无道理，且拆迁安置房具有特殊性，是对被拆迁对象的补偿，应依法驳回原告的诉请。3、原告要求或按政策规定该房屋全部货币补偿款及附属、派生权益等归原告所有的诉求更无事实依据和法律依据。虽然政府公布新政策可以以实物还房变更为货币补偿，但其没有选择按货币补偿并无过错，且与原告无关，即便原告欲变更货币补偿也应与其协商，但原告并未与其进行任何协商，却提出上述诉求，原告行为违约，请求驳回原告的诉请。4、原告的诉讼保全错误，其没有违约与毁约的过错行为，原告进行诉讼保全具有过错，应当依法承担损害赔偿责任。 第三人王朝顺答辩：原、被告所签订的房屋买卖协议无效，当初其不知情，不知道其妻赵利平把夫妻共有财产变卖了，请求法院保护其合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告赵利平系原南充市嘉陵区河西乡三教庙村2组村民，与被告王朝顺系夫妻关系，被告唐秋兰曾系该村村民，系赵利平之母。因南充市化学工业园台湾联成二期、重庆和友二期建设项目用地需要，原南充市嘉陵区河西乡人民政府决定对登记在被告唐秋兰名下的房屋及其附属物进行拆迁。2013年12月6日被告赵利平与原南充市嘉陵区河西乡人民政府签订了《南充市嘉陵区房屋拆迁补偿安置协议书》，依据该协议，赵利平将在南充市嘉陵区文峰街道办事处元宝山还房小区分得两室户还房壹套、叁室户还房贰套。2014年5月28日原告唐神林与被告赵利平、唐秋兰签订了《房屋买卖协议》，协议主要内容为：经双方协商，甲方（赵利平、唐秋兰）自愿将拆迁房（面积105平方米）出售给乙方（唐神林）；售房价格人民币186000元，过渡费由甲方领取到交房为止，签字时支付181000元，办理完过渡手续后付清余款5000元；还房地点以政府定点为准，还房时甲方及时通知乙方；甲方配合乙方办理还房过户手续，产生的税费由乙方负责。双方还对相关事项及违约责任进行了约定，被告唐能富自愿以同面积的拆迁房105平方米作为担保。原告唐神林及被告赵利平、唐秋兰与担保人唐能富、证明人在协议上签字。协议签订当日原告唐神林向被告唐秋兰、赵利平支付了购房款181000元。 同时查明，2018年3月14日南充市嘉陵区河西镇人民政府发布了《关于危旧房棚户区改造元宝山还房点实物还房变更为货币补偿安置实施的公告》，确定由被拆迁人自愿选择对原协议全部或部分变更安置方式意愿，但明确了实物还房变更货币补偿限额约10亿元，超过限额则继续履行原实物还房协议。公告发布后，原告要求被告赵利平协助其办理相关拆迁还房补偿手续，被告赵利平拒不配合。 在审理过程中，原告唐神林申请财产保全并提供担保，本院予以准许，于2018年3月30日裁定查封了被告赵利平因南充市化学工业园征地拆迁而取得的安置还房（叁室户）一套或因本次拆迁取得的相关权益。原告交纳了保全费1425元。 在审理过程中，原告唐神林自愿向本院申请撤回对被告唐能富的起诉。 本院认为，本案争议的焦点：一是原、被告签订的《房屋买卖协议》是否合法有效的问题。合同的效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定的法律拘束力。被告的房屋被拆迁后依法享有被安置的权利，且与政府签订了安置还房协议，虽然该安置还房尚未实际取得，但对于被告是属于其应享有的财产性权利，原、被告经协商后，被告自愿将其享有的该项权利转让给原告，双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，无法律法规禁止转让的情形，有第三方的见证，原告按照约定支付了购房款，被告亦接受了房款，该协议也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，因此原、被告签订的协议具有法律效力，双方均应当按照约定履行合同义务，故原告要求确认与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 对于第三人王朝顺认为被告赵利平未经其同意，擅自将属于其夫妻共有的拆迁还房出售给原告，应为无效的主张，本院认为，被告赵利平与政府签订的《南充市嘉陵区房屋拆迁补偿安置协议书》载明的“产权人”为“赵利平”，“安置人口”为“壹人”，因此原告有理由相信赵利平对案涉拆迁还房有处分权，且按当时合理的价格向赵利平支付了购房款，即使王朝顺对该拆迁还房享有份额，因王朝顺与赵利平系夫妻关系，赵利平出售该房屋的行为亦构成表见代理，被拆迁房屋原产权人被告唐秋兰作为完全民事行为能力人亦在《房屋买卖协议》上签字捺印，因此原告属善意、有偿取得；且原告与赵利平、唐秋兰签订《房屋买卖协议》至今已近四年，王朝顺作为与赵利平共同生活的家庭成员，从未以任何形式提出过异议，因此王朝顺辩称其不知情，明显有悖常理，故对于第三人认为《房屋买卖协议》无效的主张，本院不予支持。 二是被告是否应向原告交房并配合办理过户手续，或按政策规定该房屋全部货币补偿款及附属、派生权益等是否应归原告所有的问题，原告的该项诉讼请求实际上就是双方签订的《房屋买卖协议》如何履行的问题。生效的协议对双方当事人均具有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照协议约定履行各自义务。根据原、被告双方签订的协议约定，取得拆迁还房的权利已经转让，还房选择权也应由原告行使，但在政府发布关于变更还房方式的公告后，被告却怠于协助原告行使相关权利，违背了诚实信用原则，因此原告要求被告按照约定协助办理拆迁还房的选取及产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持，但被告的协助义务应当在政府通知选择还房之后履行。对于原告要求被告交房的诉讼请求，因案涉拆迁还房现尚未实际建成，被告履行交房义务的条件尚未成就，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。对于原告要求拆迁还房的货币补偿款应归原告所有的问题，因被告赵利平尚未与政府签订实物还房变更为货币补偿的协议，且双方对因还房方式的变更如何处理没有约定，因此原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 在审理过程中，原告唐神林自愿申请撤回对被告唐能富的起诉，系正当行使其诉讼权利，本院予以准许。 综上，为平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（七）继续履行”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、原告唐神林与被告唐秋兰、赵利平于2014年5月28日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、在南充市人民政府通知可选择还房后，由原告唐神林自行办理被告赵利平应分得的拆迁还房（面积105平方米）的相关选房手续，被告赵利平应予以协助，并在拆迁还房交付后协助原告办理该房屋的产权过户手续，过户产生的税费由原告自行承担； 三、驳回原告唐神林的其他诉讼请求。 案件受理费2010元、保全费1425元，共计3435元，由原告唐神林与被告赵利平各承担1717.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  宋玲 二〇一八年八月八日 书记员  蒙颖