上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0110执异122号案外人：王某某，男，1964年10月20日出生，汉族，住上海市浦东新区华夏二路******。申请执行人：诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：殷哲。委托诉讼代理人：成华江，上海尧正律师事务所律师。被执行人：杜文萍，女，1970年3月20日出生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区>在本院审理(2018)沪0110执1995号诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司(下简称诺亚公司)与被执行人杜文萍金融借款合同纠纷一案中，案外人王某某对本院查封上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室(下简称系争房屋)向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王某某称，被执行人杜文萍(户)于2009年11月12日与上海市浦东新区土地资源储备中心签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，杜文萍安置户获得了系争房屋在内的共计七套安置房屋。2012年12月21日，案外人王某某与杜文萍签订房地产买卖合同，将系争房屋以144万元转让给王某某，王某某支付了首付款134万元后，杜文萍交付系争房屋，王某某将房屋装修后居住至今，合同约定杜文萍应在三年内配合王某某办理系争房屋过户手续，过户时王某某支付尾款10万元。2016年，案外人听某系争房屋可以过户了，就联系杜文萍要求其配合过户，杜文萍要涨价，双方协商没有谈拢，杜文萍就失联了，杜文萍的父母就住在系争房屋的楼上，案外人通过其父母及妹妹杜文芳寻找杜文萍，但是他们都说也联系不上，案外人多方咨询未能解决过户事宜，后发现杜文萍怠于履行系争房屋过户义务，并且在系争房屋上设定抵押导致系争房屋被法院查封。案外人为继续履行房屋买卖合同至浦东新区人民法院提起买卖合同之诉，浦东新区人民法院作出(2017)沪0115民初82660号民事判决，确认王某某与杜文萍2012年12月21日签订的房地产买卖合同合法有效，并判决杜文萍承担违约责任。王某某认为，系争房屋虽然登记在杜文萍名下，但在申请执行人申请法院查封系争房屋之前，案外人王某某已经与杜文萍签订房屋买卖合同，并按约支付了购房款，实际占有、使用系争房屋，案外人王某某对房屋未能过户不存在任何过错，故向本院提出执行异议，请求解除对上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室的查封。申请执行人诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司称，不同意案外人的执行异议请求，申请执行人与杜文萍签订了借款合同和抵押合同，并就系争房屋办理了抵押登记，杜文萍始终未到庭说明本案情况是否属实，诺亚公司是善意取得的抵押权，也应该受到法律保护，要求对系争房屋行使抵押权，对系争房屋依法执行。被执行人杜文萍未到庭发表意见。本院查明，2017年10月9日诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司向杨浦区人民法院起诉杜文萍金融借款合同纠纷一案，本院立案号为(2017)沪0110民初21780号。该案审理中，上海市杨浦区人民法院依据诺亚公司的财产保全申请，于2017年10月12日正式查封系争房屋。2018年1月29日，上海市杨浦区人民法院作出(2017)沪0110民初21780号民事判决书，判令：一、杜文萍应于判决生效之日起十日内归还诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司贷款本金2,750,000元；二、杜文萍应于判决生效之日起十日内支付诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司截止2018年1月25日的利息、逾期利息319,550元及自2018年1月26日起至实际清偿日止，按照月利率2%计付的逾期利息；三、杜文萍应于判决生效之日起十日内支付诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司律师费162,500元；四、若杜文萍不按期履行上述第一、二、三项还款义务，诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司有权就杜文萍名下位于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权。判决生效后，因杜文萍未履行判决确定的还款义务，诺亚公司向本院申请执行，本院立执行案号为(2018)沪0110执1995号。另查明，2017年10月24日，上海市浦东新区人民法院受理(2017)沪0115民初82660号王某某诉杜文萍、第三人诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案。王某某向该院提出诉讼请求：1、判令杜文萍协助将坐落于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至王某某名下；2、判令杜文萍支付王某某违约金432,000元；3、案件受理费由杜文萍承担。2017年11月2日，上海市浦东新区人民法院依据王某某的财产保全申请，以(2017)沪0115民初82660号裁判文书轮候查封了系争房屋。2018年3月26日，上海市浦东新区人民法院作出(2017)沪0110民初82660号民事判决书，该判决查明：2009年11月12日，拆迁人上海市浦东新区土地资源储备中心与被拆迁人杜建明签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)》，协议明确被拆迁人为杜建明，被安置人为周林仙、杜文军、杜文萍、杜一袆、杜文芳、李慧、李辰昊、张水英、邹朝慧等，被安置房屋为包括系争房屋在内的若干套房屋。2012年12月21日，王某某与杜文萍签订房地产买卖合同，合同约定由杜文萍将系争房屋以总价144万元转让给王某某；王某某应在签订合同时向杜文萍支付首期房款134万元，于房屋产权过户至王某某名下时支付杜文萍尾款10万元；又约定，杜文萍承诺系争房屋可以在3年内办理产权过户手续，逾期未办或无法办理，由杜文萍承担违约责任，并赔付购房款30%的违约金。此后，王某某于2012年12月21日以银行转账方式向杜文萍支付房款134万元，并随即入住804室房屋。2015年12月2日，804室房产过户登记至杜文萍名下。2017年7月4日，杜文萍与诺亚公司签订借款抵押合同，合同约定由杜文萍向诺亚公司借款275万元，杜文萍以系争房产抵押给诺亚公司作为还款担保。经过审理，上海市浦东新区人民法院认为，王某某与杜文萍签订的房屋买卖合同意思表示真实，形式、内容合法，应属合法有效。杜文萍收取系争房屋的大部分房款、王某某已实际入住，涉案买卖合同得以部分履行。系争房屋未能完成产权过户，是因系争房屋因他案诉讼被司法查封、转让过户受限所致。王某某以涉案买卖合同为据要求继续办理系争房屋产权过户手续，因系争房屋权利行使已受司法限制，故王某某要求杜文萍将系争房屋产权过户至王某某名下的诉请，该院不予支持。杜文萍在已将804室房产转让的情形下又将该房产抵押给诺亚公司作为还款担保，导致系争房产被司法查封而无法过户登记至王某某名下，杜文萍的行为已构成违约，理应承担违约责任。故上海市浦东新区人民法院判决：驳回王某某要求判令杜文萍协助将坐落于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至王某某名下的诉讼请求；二、杜文萍应于判决生效之日起十日内向王某某支付违约金432,000元。该判决现已生效。再查明，系争房屋的房地产开发企业上海浦迪房地产开发经营有限公司于2013年9月30日取得包括系争房屋在内的华夏二路1255弄1-3，5-18，21-22，24，25，26-31号等房屋的《上海市房地产权证》，产权证号为沪房地浦字(2013)第075254号。2015年12月2日，系争房屋转移产权登记至杜文萍名下。系争房屋不动产登记簿信息显示，系争房屋登记权利人为杜文萍，建筑面积102.02平方米，备注配套商品房，3年内不得转让、抵押。2017年7月7日系争房屋经核准办理抵押权登记，抵押权人为诺亚融易通(芜湖)小额贷款有限公司，债权数额2,750,000元。本案审查中，案外人王某某于2018年8月7日将系争房屋购房尾款10万元交至本院代管用于执行。审查中，上海川迪物业管理有限公司于2018年7月11日出具证明，内容为：兹有王某某、王维博、王语桐(2014年8月15日出生)，从2012年12月22日开始居住在华夏二路XXX弄XXX号XXX室东绣园至今。本院认为，根据生效判决确认的事实及本院查明的事实，案外人王某某于系争房屋被本院查封前已与杜文萍签订了房地产买卖合同，以144万元价格购买系争房屋，案外人已按约支付购房款134万元，并于合同签订后实际占有系争房屋至今，且将剩余价款10万元按照本院要求交付执行。系争房屋性质为配套商品房，在合同签订当时无法及时办理过户登记，但按照现行关于动迁安置房上市交易的相关政策，截至2016年10月1日,杜建明家庭签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》及系争房屋的房地产开发企业上海浦迪房地产开发经营有限公司取得房地产权证时间均已满三年，且杜文萍亦已经在2015年12月2日办理了系争房屋的房地产权证，系争房屋已经具备房地产买卖转移登记的条件。在此情况下，系争房屋因被查封而未能办理过户登记，责任并不在案外人，案外人对系争房屋的物权期待权应得到保护，故案外人所某某的执行异议成立，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下：中止对上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  周立平审 判 员  徐进峰人民陪审员  刘海根二〇一八年八月十六日书 记 员  张祁培附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。