四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初3346号 原告（反诉被告）：仲一夫，男，1990年10月27日出生，汉族，住四川省郫县。 原告（反诉被告）：谌利，女，1990年11月3日出生，汉族，住四川省什邡市。 共同委托诉讼代理人：熊春生，四川博成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈桂任，男，1953年11月27日出生，汉族，住广州市白云区。 被告（反诉原告）：吴明珍，女，1968年5月17日出生，汉族，住广州市白云区。 共同委托诉讼代理人：邱文锋，四川恒和信律师事务所律师。 第三人：成都丰伟房地产经纪有限公司，住所地成都市新都区大丰润丰路354号3栋105号。 法定代表人：张卓。 委托诉讼代理人：李永高，男，1989年5月6日出生，汉族，住成都市新都区，系公司员工。 仲一夫、谌利与陈桂任、吴明珍及成都丰伟房地产经纪有限公司（以下简称丰伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理，审理中陈桂任、吴明珍提起反诉，本案本、反诉合并审理，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。仲一夫、谌利及其委托诉讼代理人熊春生到庭参加诉讼，陈桂任、吴明珍的委托诉讼代理人邱文锋、丰伟公司的委托诉讼代理人李永高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仲一夫、谌利向本院提出诉讼请求：请求判令：1.继续履行与陈桂任、吴明珍签订的《存量房买卖合同》及《房屋转让预约合同》；2.陈桂任、吴明珍配合仲一夫、谌利办理位于成都市新都区房屋的过户手续；3.陈桂任、吴明珍支付仲一夫、谌利违约金109000元；4.陈桂任、吴明珍支付仲一夫、谌利中介费11000元；5.陈桂任、吴明珍支付仲一夫、谌利律师费15000元。事实与理由：仲一夫、谌利与陈桂任、吴明珍经丰伟公司居间达成合意，于2017年8月30日签订了《存量房买卖合同》，约定陈桂任、吴明珍将其所有位于成都市新都区5栋1单元13楼1308号房屋出售给仲一夫、谌利，总价为545000元。为保护各方权益，双方按照约定签订了《房屋转让预约合同》，并进行了公证（2017川成蜀证内民字第45622号）。此后，在房屋具备过户条件的情况下，于2018年2月8日对该房屋买卖在不动产登记机构进行了网签，但网签之后陈桂任、吴明珍却以各种理由拒绝到不动产登记机构办理递件及面签手续。经多次催促无果，为维护仲一夫、谌利合法权益，故诉至法院。 陈桂任、吴明珍本诉辩称，双方于2017年8月30日签订的《存量房屋买卖合同》已经被2017年9月3日签订的《房屋转让预约合同》所否定，故《存量房屋买卖合同》已经不复存在，不可履行，仅双方签订的《房屋转让预约合同》有效，但签署正式的合同必须是当事人意思自治，在没有完成正式合同的商定签约前，不能判定正式合同已经成立并生效。即使《存量房屋买卖合同》有效，陈桂任、吴明珍曾多次要求仲一夫、谌利付款但被拒绝。仲一夫、谌利的行为已经违反《存量房屋买卖合同》第二条的约定，依据该合同第四条，陈桂任、吴明珍有权解除该合同，并要求对方承担违约金，陈桂任、吴明珍已经行使合同解除权并告知了仲一夫、谌利，该合同已经被解除，中介费、违约金、律师费等仲一夫、谌利均无权主张，故请求法院依法驳回仲一夫、谌利的诉讼请求。 陈桂任、吴明珍向本院提出反诉请求：请求判令：1.确认与仲一夫、谌利签订的《存量房屋买卖合同》于2018年5月10日解除；2.仲一夫、谌利向吴明珍、陈桂任支付违约金109000元。事实与理由：因仲一夫、谌利违反与陈桂任、吴明珍签订的《存量房屋买卖合同》第二条（2）项等条文，陈桂任、吴明珍依据合同第四条相关规定以及《中华人民共和国合同法》的规定，依法解除《存量房屋买卖合同》、《房屋转让预约合同》等相关合同。同时，要求仲一夫、谌利承担违约责任，包括支付违约金109000元，承担陈桂任、吴明珍的律师费等。 仲一夫、谌利反诉辩称，陈桂任、吴明珍请求解除合同不符合法律规定，仲一夫、谌利在对方提起反诉之前已经要求陈桂任、吴明珍继续履行合同，在此情况下，陈桂任、吴明珍提出解除合同属于法律上不可能，依据相关法律规定要求解除合同不符合法律规定，仲一夫、谌利没有违反合同约定，不应当支付违约金，请求驳回陈桂任、吴明珍的反诉请求。 丰伟公司述称，买卖双方于2017年8月30日下午在丰伟公司处签订《存量房屋买卖合同》，并在2017年9月3日，在仲一夫、谌利与陈桂任、吴明珍均到场的情况下签订了《房屋预约转让合同》，约定按照合同履行买卖合约，陈桂任、吴明珍于2018年1月告知丰伟公司因为当前房屋价格上涨，要求仲一夫、谌利增加溢价金140000元，丰伟公司拒绝并将此事告知仲一夫、谌利，仲一夫、谌利也表示不同意。此后陈桂任、吴明珍将溢价金额降到70000元，直至仲一夫、谌利起诉时，吴明珍、陈桂任向丰伟公司表示将溢价降低至20000元-30000元。目前所有交易流程均是按照合同约定进行履行的，约定的按揭是买方自行结按，首付款是过户当日进行支付。目前是陈桂任、吴明珍因为房价上涨要求支付溢价部分，但仲一夫、谌利拒绝。 本院经审理认定的事实如下： 仲一夫（买方）与吴明珍、陈桂任（卖方）于2017年8月30日签订《存量房屋买卖合同》，约定陈桂任、吴明珍将其所有的位于成都市新都区蓝光·花满庭二期南区一期5栋1单元13层8号房屋以545000元的价格出售给仲一夫，建筑面积为67.07平方米，仲一夫直接支付陈桂任、吴明珍定金20000元，在双方至成都市房地管理局办理网签及产权过户手续当日支付首付款305000元，剩余240000元通过银行贷款支付，合同同时载明：“买卖双方须于本合约生效40个工作日内提交按揭银行贷款相关资料。若买方的银行贷款未经审核通过或经审核通过的贷款数额不足以支付第二期房价款，买方应于本合同签订后过户当日内补足。因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约；如因任何一方迟延提交相关按揭资料，或者提交资料不符合银行要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约……买卖双方同意，买卖双方须于2017年12月31日或之前到成都市所在地房地产交易中心办理网签及产权证过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约……买卖双方协商同意，卖方须于收到首付款或过户当日（以先到时间为准）将该物业交予买方使用……卖方向买方承诺，卖方负责保证在2017年10月20日或之前结清该物业银行贷款及一切债务，保证拥有该物业合法处分权……四、违约责任1.本合同签订后，若买方有下列任何一种行为，则视为违约，买方应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全额佣金，并且向卖方支付本合同约定该物业成交价20%的违约金，买方已付卖方定金不予退还……同时卖方有权解除合同……（2）未按本合同约定的时间支付约定的购房款和相关费用；（3）未按本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场。2.本合同签订后，卖方有下列任何一种行为，则视为违约，卖方应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全额佣金本合同约定该物业成交价百分之三即人民币大写：壹万陆仟叁佰伍拾圆整，并且向买方支付本合同约定该物业成交价20%的违约金，卖方须双倍返还买方定金……（1）签约后反悔，不愿出售该房屋，或以各种理由拖延，制式合同无法按约定时间履行……备注：1.我产权人吴明珍承诺已受产权共有人陈桂任委托出售此房屋，由此带来的一切法律违约责任由本人一律承担，承诺人：吴明珍；2.买卖双方约定过户产生所有费用由买方承担（若此房有继承或赠与税由卖方承担）；3.买卖双方约定签定此合同十个工作日内到公证处办理预约合同公证（费用由买方支付）；4.买卖双方约定任何一方违约，需赔偿房价20%即109000元整给予守约方”合同另约定“……如发生争议时，本合约各方首先应通过友好协商解决，协商不成可向该物业所在地人民法院提起诉讼，由此所产生的一切费用（包含不仅限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。” 合同签订当日，仲一夫向吴明珍支付定金20000元，向丰伟公司支付佣金11000元，吴明珍、丰伟公司分别向仲一夫出具收条。2017年9月3日仲一夫、谌利（乙方）与陈桂任、吴明珍（甲方）在四川省成都市蜀都公证处签订《房屋转让预约合同》载明：“2.1甲方承诺待取得不动产权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房产转让合同。双方确认，已在本合同中就房产买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同之约定，完成房产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的……该房产的转让总价为人民币545000（大写：人民币伍拾肆万伍仟元整）。即使市场价格变动，不动产权证登记面积出现误差，造成不动产权证登记面积与商品房买卖合同约定面积有差异的，仍以该价款为准，不作任何变更……”并办理了公证书。此后，仲一夫、谌利与吴明珍、陈桂任在案涉房屋交易过程中，就交易金额和过户问题未能达成一致，遂产生纠纷。 2018年3月9日仲一夫、谌利与四川博成律师事务所签订《委托代理合同》委托该所熊春生律师处理本案纠纷，仲一夫、谌利支付代理费15000元。2018年5月7日吴明珍、陈桂任出具《解除合同通知书》告知仲一夫、谌利解除《存量房买卖合同》、《房屋转让预约合同》等相关合同，要求仲一夫、谌利向其支付违约金109000元，并通过EMS向仲一夫、谌利邮寄送达该通知书。 另查明：吴明珍、陈桂任于2017年12月15日取得案涉房屋的不动产权证，证书编号为川（2017）新都区不动产权第0067933、0067934号。 上述事实有仲一夫、谌利提交的《房屋转让预约合同》、《公证书》、定金收条、中介费收据、《委托代理合同》、四川增值税普通发票，吴明珍、陈桂任提交的《解除合同通知书》、EMS快递单，双方提交的《存量房屋买卖合同》及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，仲一夫、谌利与吴明珍、陈桂任签订的关于成都市新都区房屋的《存量房屋买卖合同》及《房屋转让预约合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定严格履行己方义务。 本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.仲一夫、谌利与陈桂任、吴明珍之间是否已经成立正式的房屋买卖合同关系；2.仲一夫、谌利与陈桂任、吴明珍签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋转让预约合同》应当继续履行还是已经解除。针对双方之间是否已经成立正式的房屋买卖合同关系的问题。仲一夫、谌利与陈桂任、吴明珍签订的《存量房屋买卖合同》中对案涉房屋交易的主体、标的、交易价格、履行期限及方式、违约责任等合同主要内容都进行了明确约定，并且该合同签订后陈桂任、吴明珍收取了仲一夫、谌利支付的定金20000元。吴明珍、陈桂任辩称其与仲一夫、谌利签订的《存量房屋买卖合同》已经被《房屋转让预约合同》否认，不再具有效力。本院认为，双方签订的《房屋转让预约合同》是基于《存量房屋买卖合同》中的约定前往公证处办理的，其根本目的是为了保证双方之间的房屋买卖交易顺利进行，实现仲一夫与谌利将案涉房屋过户至自己名下、吴明珍与陈桂任收取房款的合同根本目的，同时《房屋转让预约合同》并未对《存量房屋买卖合同》进行实质性变更，即使需另行签订房屋买卖合同，也是为保证在陈桂任、吴明珍取得案涉房屋产权证后按照《存量房屋买卖合同》约定的内容办理过户手续，故本院对吴明珍、陈桂任的上述意见不予采纳，《存量房屋买卖合同》与《房屋转让预约合同》均有效，仲一夫、谌利与陈桂任、吴明珍之间已经成立房屋买卖合同关系。 针对案涉合同应当解除还是继续履行的问题。陈桂任、吴明珍庭审中称仲一夫、谌利没有按照合同约定准备好购房款，也没有准备好银行按揭的资料，故依据《存量房屋买卖合同》第二、四条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条第（三）、（四）项的规定解除了该合同，同时也按照合同约定向仲一夫、谌利邮寄送达了解除合同通知书，故该合同已经解除。本院认为，首先双方签订的《存量房屋买卖合同》中明确约定首付款305000元应当于双方至成都市房地管理局办理网签及产权过户手续当日付清给陈桂任、吴明珍，但截至庭审之日，双方并未办理过户手续，不存在仲一夫、谌利未履行按合同约定如期支付房款义务的情况；其次，陈桂任、吴明珍并未提交相应证据证明仲一夫、谌利没有支付购房款的能力，且仲一夫、谌利提交了中国农业银行银行卡交易明细清单，证明了仲一夫所有中国农业银行的账户中截止2018年7月2日的余额为307611.22元；再次，合同约定剩余房款通过银行贷款支付，买卖双方须在该合同生效40个工作日内提交按揭银行贷款相关资料，若银行贷款审核未通过或者不足，则由仲一夫、谌利以现金形式支付，即使仲一夫、谌利未能按期提交办理按揭贷款的资料，其也可以通过以自有资金补足方式支付剩余房款，并不会对合同履行产生影响。故本院对陈桂任、吴明珍的上述意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述规定，案涉房屋已经于2017年12月15日取得不动产权证，且办理产权转移手续不存在其他障碍，故本院对仲一夫、谌利要求陈桂任、吴明珍继续履行《存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持，因此，对陈桂任、吴明珍要求确认《存量房屋买卖合同》已经解除的诉讼请求不予支持。双方在合同中约定的房屋交易价格为545000元，仲一夫、谌利已经支付了20000元，剩余525000元仲一夫、谌利应当一次性支付给陈桂任、吴明珍，陈桂任、吴明珍在收到上述款项后，协助仲一夫、谌利办理案涉房屋的过户手续。 合同签订后，仲一夫、谌利已经依约履行了支付定金20000元的义务，陈桂任、吴明珍应当在取得案涉房屋不动产权证后协助对方办理该房屋过户手续并收取剩余房款，但陈桂任、吴明珍在取得不动产权证后无正当理由拒不履行合同，其行为已经构成违约。虽双方在合同中约定任何一方违约，守约方需赔偿违约方总房款20%即109000元的违约金，但仲一夫、谌利并未举证证明其存在的实际损失，签订合同时仲一夫、谌利也明知案涉房屋尚未取得房屋权属证书，交易存在一定风险，且本院已经支持了仲一夫、谌利继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，综合上述情况，本院对仲一夫、谌利要求陈桂任、吴明珍支付违约金109000元的诉讼请求不予支持。 针对仲一夫、谌利要求陈桂任、吴明珍支付律师费15000元的诉讼请求，根据前述合同的约定，同时仲一夫、谌利提交的委托代理合同及四川增值税普通发票可以证明其确实支出了律师费15000元，故本院对该项诉讼请求予以支持；对仲一夫、谌利要求陈桂任、吴明珍支付中介费11000元的诉讼请求，双方合同中约定任意一方未能依合同买入或卖出案涉房屋，违约方向居间方支付居间服务费，而非违约方赔偿守约方支出的中介费，故本院对该诉请不予认可。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、仲一夫、谌利继续履行与陈桂任、吴明珍签订的《存量房屋买卖合同》以及《房屋转让预约合同》； 二、仲一夫、谌利于本判决生效之日起十日内支付陈桂任、吴明珍购房款525000元，陈桂任、吴明珍在收到上述款项后三日内协助仲一夫、谌利将成都市新都区房屋过户至仲一夫、谌利名下； 三、陈桂任、吴明珍于本判决生效之日起十日内支付仲一夫、谌利律师费15000元； 四、驳回仲一夫、谌利的其他诉讼请求； 五、驳回陈桂任、吴明珍的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1700元（已减半收取），保全费1270元，上述费用共计2970元，由仲一夫、谌利负担700元，由陈桂任、吴明珍负担2270元；反诉案件受理费1340元（已减半收取），由陈桂任、吴明珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一八年八月二十日 书记员  王倩