杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初5054号 原告：金国丽，女，1968年10月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：应宏伟、张琦，浙江扬理律师事务所律师。 被告：杭州富新反光材料有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇南阳坝村。 法定代表人：连宁，董事长。 原告金国丽与被告杭州富新反光材料有限公司合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张琦，被告的法定代表人连宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还给原告集资建房款356441.72元；2、被告赔偿给原告损失299411.04元（按年利率6%，暂计至2018年5月2日，此后至款项清偿之日止另计）；3、被告支付给原告违约金210000元；4.诉讼费由被告负担。 事实和理由：2003年12月17日，被告与杭州市区农村信用社联合社工会委员会三墩农村信用社分工会（以下称信用社工会）签订《联建协议书》，约定被告与信用社工会联建房屋，房屋建成后由信用社工会分配给其职工使用。原告系信用社职工，通过信用社工会将700000元集资款支付给被告。2010年5月7日，位于杭州市联建房（以下称第3幢房屋）竣工验收。2010年11月15日，第3幢房屋完成所有权登记。 2011年9月20日，原告等人与被告、信用社工会签订《三墩联建房项目之协议书》，约定：被告将房屋直接交付给原告等人，因第3幢房屋暂无法分割办证，原告等人分得的房屋登记在被告名下，条件具备时再行分割办证，但房屋占有、使用、收益、处分权归原告等人；为确保各方权益，原、被告签订租赁合同，租金不再另行支付；如被告违约致原告不能对房屋行使权利，被告赔偿原告损失，并按建房款30%承担违约金;如被告原因致原告房屋被处置，被告按市场价或损害三倍赔偿原告损失。协议书签订之日，被告向原告交付案涉房屋，双方签订《房屋租赁合同》，约定上述房屋租赁期限分三期，分别为2011年9月21日至2031年9月20日、2031年9月21日至2051年9月20日、2051年9月21日至2052年6月20日，租金已全部支付。 法院在执行浙商银行股份有限公司杭州分行诉被告等金融借款合同一案中，需对包括案涉房屋在内的第3幢房屋进行拍卖。原告等人为此提出异议。生效裁判认定上述联建及租赁关系合法有效，案涉房屋的租赁保护期限为20年。原告就剩余20年9个月不能行使房屋使用收益，被告已构成违约。要求判如所请。 被告辩称，被告因债务问题不能按约履行协议，对此表示歉意。第3幢房屋因房产证的原因无法进行产权分割，为保障原告权益，双方签订租赁合同。第3幢房屋将被整体拍卖，租赁合同已无法履行。原告以租赁合同项下剩余20年9个月租赁期限未受保护为由要求被告返还对应集资款，但合同签订时，对超过20年部分，原告也知道风险，如此主张是否合法由法院判定。原告已取得20年租赁权，不得再行主张利息损失，且损失与违约金不能重复主张。法院应兼顾所有债权人的利益，依法作出判决。 本院经审理认定事实如下： 2003年12月17日，被告与信用社工会签订《联建协议书》，约定信用社工会出资参与被告房屋建设。原告作为信用社职工参与集资建房，于2004年1月20日、8月5日交付给信用社工会集资建房款700000元预定集资房。信用社工会将上述款项支付给被告。 2010年5月7日，第3幢房屋竣工验收。2010年11月15日，被告就第3幢房屋进行所有权及土地使用权登记，第3幢房屋仅一个所有权，权利人为被告，土地用途为工业用地。 2011年9月20日，原告等人与被告、信用社工会签订《三墩联建房项目之协议书》，约定：信用社工会依约享有的联建房由被告直接交付给原告等人；因法律现不允许对第3幢房屋分割办证，在2052年6月20日土地使用权出让期限届满前，原告等人分得的房屋登记在被告名下，但房屋的占有、使用、收益、处分权归原告等人；为确保各方利益，原告等人与被告签订租赁合同，租金不再另行支付；因被告原因致原告等人对房屋无法正常行使协议项下权利，被告应及时清除相关因素，否则应赔偿原告损失，并按原告实际交付集资建房款的30%承担违约金。同日，被告向原告交付北楼西单元东5室房屋（建筑面积112.64平方米）及5号车库，北9号营业房（建筑面积38.84平方米）。双方签订《房屋租赁合同》二份，约定被告将上述房屋租赁给原告，租赁期限分三期，分别为2011年9月21日至2031年9月20日、2031年9月21日至2051年9月20日、2051年9月21日至2052年6月20日，租金已全部支付。 浙商银行股份有限公司杭州分行诉被告等金融借款合同一案，法院在执行过程中对第3幢房屋进行查封，责令原告等房屋实际占有使用人腾退并交付房屋。原告等人提出执行异议，进而提起执行异议之诉。杭州市中级人民法院针对原告异议于2017年4月12日作出的（2017）浙01民终1877号民事判决认为，上述联建协议及租赁合同是一个完整的民事法律行为，主要内容没有违反法律禁止性规定，一审法院认定无效没有法律依据；原告对第3幢房屋所占土地系工业用地、房屋不能分割过户知晓，双方就此可能产生的后果及损失承担也作出约定；一审法院驳回原告要求停止执行、解除查封的请求并无不当；判决驳回上诉，维持原判。 杭州市中级人民法院同时认为，房屋租赁关系是否得到法律保护不是该案审理范围，原告可另行通过其他途径解决。原告为此再次向本院提出执行异议，本院对此于2017年9月22日作出的（2017）浙0106执异98号执行裁定认为，案涉租赁合同主要内容没有违反法律禁止性规定，原告就案涉房屋享有2011年9月21日至2031年9月20日期间20年租赁权，该租赁权可排除强制执行。 以上事实有原告提供的《联建协议书》、现金缴款单、特种转账借方传票、进账单、房屋所有权证、国有土地使用权证、《三墩联建房项目之协议书》、房产分层分户平面图、职工联建房明细表、《房屋租赁合同》、（2017）浙01民终1877号民事判决书、（2017）浙0106执异98号执行裁定书等证据及双方当事人在审理中的陈述在案佐证。 本院认为，案涉租赁合同项下存在三个租赁期，现因包括案涉房屋在内的第3幢房屋将被整体拍卖，此使原、被告预约的第二个20年租赁期和第三个9个月租赁期客观上无法履行。原告现将700000元集资款视为三个租赁期共40年9个月的房屋使用费，并据此比例请求被告返还因客观不能履行的剩余20年9个月所对应的356441.72元集资款。此项诉讼请求是依期限计算对应价金，符合公平原则，应予支持。 原告诉请的损失属上述应返还的集资款的孳息。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。原、被告知道或者应当知道我国法律有关租赁期限的上述规定，也知道或者应当知道双方预约的第二个和第三个租赁期存在不能实际履行的风险，原告对损害的发生也有过错。本院结合本案实际，以原告交付第二笔集资款的2004年8月5日为起算日，按年利率4.5%酌情计算原告的损失。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金低于损失，当事人可以请求增加；约定的违约金过分高于损失，当事人可以请求减少。违约金的主要功能在于弥补当事人因他人违约造成的损失，违约金与损失不能重复主张。鉴于本院支持的上述损失已高于原告主张的违约金，对原告要求被告支付违约金210000元的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州富新反光材料有限公司于本判决生效起十日内返还给金国丽集资建房款356441.72元； 二、杭州富新反光材料有限公司于本判决生效起十日内赔偿给金国丽损失220427.47元（暂计至2018年5月2日），2018年5月3日起至建房款清偿之日止的损失以未还建房款数额为基数、按照年利率4.5%的标准另行计付； 三、驳回金国丽的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6229元，由金国丽负担2079元，杭州富新反光材料有限公司负担4150元。 金国丽于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州富新反光材料有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  赵玲玲 二〇一八年八月二十四日 书记员  王夏意