广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初3426号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被告：彭定和，男，1982年3月7日出生，汉族，住广西北海市。 被告：北海银鼎房地产开发有限公司，住所地北海市西南大道西58号嘉和丽景18幢1层。 法定代表人：魏寿刚，执行董事。 委托代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托代理人：龙秋怡，广西盛力律师事务所实习人员。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行（下称建行北海分行）与被告彭定和、北海银鼎房地产开发有限责任公司（下称银鼎公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行北海分行的委托代理人王启雨、被告银鼎公司的委托代理人杨锐到庭参加诉讼，被告彭定和经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告建行北海分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告彭定和归还原告借款本金217007.88元，利息11665.64元（利息从2016年8月10日计至2017年7月10日止，以后续计至还清本息时止），合计人民币228673.52元；3、判决原告对被告彭定和名下的北海市房屋享有优先受偿权；4、判令被告承担原告为实现债权发生的律师费10790.31元；5、判决被告银鼎公司对被告彭定和所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原告与被告签订编号为450180018-2012-20140305143的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定由被告彭定和向原告贷款230000元，用于购买银鼎公司开发建设的北海市房产。合同签订后，原告与被告到北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。2014年6月25日，北海市房地产交易中心将房地产抵押登记证明书发放给原告，房地产抵押登记证明书载明抵押人是被告彭定和，抵押权人是原告。2014年6月10日，原告按约定将被告所欠贷款230000元转入被告彭定和指定的账户。被告虽一直陆续还款，但都没有按合同约定归还本息，截止2016年6月12日止，被告拖欠贷款本金217007.88元及利息11665.64元（利息从2016年8月10日暂计至2017年7月10日止，以后续计至还清本息时止），合计228673.52元。根据合同第十六条第一款和第十七条的约定，原告有权解除合同要求两被告偿还本金及利息。根据合同第三十七条约定对被告彭定和名下位于北海市房产享有抵押权及优先受偿权。根据《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告彭定和的借款系发生在合同约定的最高额保证期间，被告银鼎公司作为借款的保证人依照合同约定及法律规定应对本案债务承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告银鼎公司辩称：对原告的主张没有意见，但原告起诉后，在开庭前已经从被告银鼎公司的保证金中扣除被告彭定和应予以归还的本金、利息及罚息，请求法院查明该事实，驳回原告对被告银鼎公司的诉讼请求。如果法院支持原告的诉求，请求法院判决银鼎公司在承担连带责任后有权向被告彭定和追偿。 被告彭定和未作书面答辩，未提交证据，也未到庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告彭定和经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，因与本案有一定的关联性，本院亦将作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2014年6月10日，被告彭定和与原告签订编号为450180018-2012-20140305143的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告彭定和向原告贷款230000元用于购买位于北海市房屋，并以上述房屋作为抵押担保；合同约定的贷款期限为2014年6月5日至2034年6月5日，贷款利率为基准利率水平上浮5%，逾期还款罚息利率为贷款利息上浮50%，还款方式为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1766.31元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；合同第十六条第一款约定“借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约”；第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系”，“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”；合同第二十一条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），由借款人承担”；该合同还约定了其他条款。 2014年6月25日，原告与被告彭定和在北海市房地产交易中心办理了被告彭定和名下的位于北海市房屋的预购商品房抵押登记。 原告于2014年6月10日向被告彭定和发放了贷款。其后被告彭定和未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截止2018年5月10日，被告彭定和尚欠贷款本金206148.71元，利息4066.39元（利息暂计至2018年5月10日）。 另查明：原告与被告银鼎公司于2013年8月20日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：保证人（甲方）为银鼎公司，债权人（乙方）为建行北海分行，债务人为因购置座落于北海市住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2013年8月20日至2016年8月20日期间因乙方向债务人发放个人住房（商用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）；其最高额为5000万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内相应扣减；保证方式为甲方提供连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订每笔借款合同之日起至为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。该合同还约定其他条款。 原告因本案诉讼向广西海鑫律师事务所支付律师费10790.31元。 本院认为：原告与被告彭定和签订的《个人住房(商业用房)借款合同》及与被告银鼎公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，原告向被告彭定和发放了贷款，但彭定和没有按照借款合同约定的期限归还借款本金及支付利息，其行为已构成违约，根据合同约定原告要求解除双方签订的借款合同，以及要求被告彭定和归还所欠借款本息及按合同约定支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 原告与被告彭定和在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费）由借款人即被告彭定和承担，原告因本案诉讼向广西海鑫律师事务所支付了10790.31元律师代理费，该费用的收取标准，符合行业的规定，故原告要求被告支付原告律师代理费10790.31元的请求，合法有据，本院予以支持。 被告银鼎公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定：银鼎公司担保的债权自2013年8月20日至2016年8月20日期间因贷款人向借款人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，保证期间按贷款人对每个借款人发放的单笔贷款分别计算，自贷款人与借款人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证人在保证范围内承担连带保证责任。被告彭定和的借款发生在保证期限内，现有证据未能反映争议房屋目前已办妥产权证及完善抵押登记手续，依据合同约定，被告银鼎公司的保证责任尚未免除，原告要求被告银鼎公司对被告彭定和的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告银鼎房公司在承担连带保证责任后有权向被告彭定和追偿。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告彭定和于2014年6月10日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》［合同编号：450180018-2012-20140305143］； 二、被告彭定和归还借款本金206148.71元、支付利息4066.39元(利息及罚息暂计至2018年5月10日，以后按编号为“450180018-2012-20140305143”的《个人住房(商业用房)借款合同》约定另计至还清款项之日止)给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、被告彭定和赔偿律师代理费10790.31元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 四、被告北海银鼎房地产开发有限公司对本判决主文第二、三项内容确定的被告彭定和的债务承担连带清偿责任，被告北海银鼎房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告彭定和追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4890元，公告费300元，合计5190元，由被告彭定和承担，被告北海银鼎房地产开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4890元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  刘玉梅 人民陪审员  劳祥凤 二〇一八年六月十五日 书 记 员  张伍英