江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初1660号原告：殷军，男，1969年2月13日生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被告：蒋桂香，女，1979年11月19日生，汉族，南京市人，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。第三人：叶康，男，1987年10月7日生，汉族，南京市人，现住句容市。原告殷军与被告蒋桂香、第三人叶康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷军的委托诉讼代理人成子龙两次开庭均到庭参加诉讼，被告蒋桂香参加第一次庭审，被告蒋桂香的委托诉讼代理人蒋旺翔、第三人叶康加第二次庭审。本案现已审理终结。原告殷军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还2017年6月24日至2018年6月24日房屋租金55000元、押金5000元，共计60000元；2.判令被告赔偿原告经济损失1万元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告殷军租赁商铺用于经营房产经纪业务，经人介绍与被告蒋桂香认识。蒋桂香承诺案涉房屋可用于经营房产经纪业务。2017年6月24日，双方签订房屋租赁合同。合同约定，蒋桂香将句容市宝华镇仙林悦城3-107商铺出租给原告使用。合同签订后，原告给付租金6万元。原告准备装潢营业，被案涉房屋权利人叶康断水断电，造成原告无法经营。经原告了解，叶康与蒋桂香签订房屋租赁合同，明确约定上述商铺的用途为咖啡、茶社、母婴。后双方协商无果，现诉至法院，望判如所请。被告蒋桂香辩称，1、2017年6月24日在签订房屋租赁合同之前，其已经明确告知殷军委托看房的郭海玲，涉案的房屋可能不能用于房产中介，但是对方坚持要求签合同，在6月25日的时候还没有付房租的时候，其再次强调房屋可能不能用于房产中介，郭海玲告知会自行解决，郭海玲于2017年6月24日通过微信给了2000元定金，但被告至今没有收到殷军和郭海玲支付的房租；2、2017年7月1日左右郭海玲拿走了钥匙，案涉房屋已经实际交付给了郭海玲，且实际使用至今，原告应该支付合同所约定的房屋租金，另外截止到被告收到起诉状也没有收到殷军终止合同的要求；3、关于原告主张的经济损失，被告不同意承担，因为之前被告已经明确和原告说过房屋的用途不能用于房产中介，但原告坚持要租。第三人叶康陈述，1、其和被告之间有租赁关系是事实，双方的租赁合同中有明确约定，如果转租必须经过叶康同意，因为第三人必须要知道次承租人的经营业态，被告转租之后确实曾告知第三人，第三人也同意转租，但当时被告没有告知第三人转租后的用途，在第三人知道次承租人是用来开中介后，第三人就明确表示不同意，因为同小区已经有中介，同时第三人通知被告停止转租，在原告准备进场装修时，也对原告采取了断水、断电的措施；2、被告蒋桂香2017年12月31日之前的租金已经全部交清，2018年1月1日之后的租金没有交纳，且在2018年1月1日以后，被告明确表示和第三人解除合同，第三人表示同意，此后已将案涉房屋另租他人；3、因叶康已将其与蒋桂香之间的租赁合同遗失，其从未将二人之间的租赁合同提供给原告殷军。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所举证据，本院认定如下：1、原告提交的微信记录打印件一份、房屋租赁合同原件一份、补充协议原件一份、付款记录截图打印件两份、快递回执一份、情况说明一份、被告提交的微信记录一份、叶康与蒋桂香租赁合同复印件，上述证据均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；2、原告提交的加盟特许合同一份，因与本案不具有关联性，且被告未予认可，故本院对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日，原告殷军（承租方、乙方）与被告蒋桂香（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将宝华镇仙林悦城3-107商铺租给乙方使用，用途房产经纪，期限18个月，即2017年7月1日至2019年1月1日；补充条款：房租约定一年租金伍万伍仟元整，第二期半年租金叁万元整，押金伍仟元整，甲方银行卡号：招商银行鼓楼支行4682031258586918蒋桂香。”同日，双方签订《补充协议》，约定：“1、甲方保证此商铺可以用于经营房产经纪业务；2、甲方负责更换一块碎掉的玻璃；3、甲方保证去和物业协商西边可以硬化1.5米的宽度；4、甲方同意乙方南边门头安装一家一半，西边门头归乙方安装；5、出租到期后，乙方享有优先承租权。”同日，原告殷军通过郭海玲将2000元汇给蒋桂香，又于2017年6月25日通过施灵伟分别汇给蒋桂香8000元、50000元。从原告殷军委托的同事郭海玲与被告蒋桂香之间的微信往来记录显示：2017年6月25日蒋桂香向郭海玲提供了张某的联系方式；郭海玲：“好的，有空回给我，关于那个门面的事和你讲一下，那边抓着不放，说你们合同在先”、“不给做，说谁都不给做，该找的人我们都找了，软硬不吃”、蒋桂香：“那就退钱给你们吧”；郭海玲：“他说不是不租给我们，是不租给所有做中介的”、蒋桂香：“那你不管他们了，我下周回来退钱给你们吧”；2017年7月26日蒋桂香：“我问了律师，因为在交钥匙前已告知你们可能物业会找麻烦，你们说可以处理，交钥匙前是可以全额退款的，现在已经过去一个月了原则上我是没有义务退款的，但是本着友好协商两个方案1你们自己转租出去2退押金5000及半年房租”；2017年8月18日，郭海玲：“蒋姐，我们的装修工人要进场了哦，如果到最后还是不行，这个损失你要负责的，我通知你一下”、2017年8月29日，郭海玲：“我们先挂门头”。根据原告提交的快递单显示，原告殷军已于2017年9月15日将案涉房屋的钥匙邮寄给被告蒋桂香。另查明，根据叶康（甲方）与蒋桂香（乙方）的租赁合同约定：“租金及支付方式：2016年1月1日至2016年12月31日，租金为63656.49元；2017年1月1日至2017年12月31日，租金为73610.04元；2018年1月1日至2018年12月31日，租金为78026.65元；乙方不得擅自将铺位转租、转借或交换，如有转租则需要征得甲方书面同意且需将转租协议提供给甲方备案，不得隐匿，转租协议中一是租赁时间不得超过本合同约定的租赁时间；二是收取租金需是6个月一次，不得超过6个月界限；三是甲方可随时对乙方所租房屋情况汇报进行核实和检查有无违反协议条款，乙方须积极配合。”审理中，被告蒋桂香申请证人张某出庭作证。证人张某陈述：1、叶康、张某共同管理仙林悦城商铺的出租事宜，2017年6月底、7月初原告与张某联系，让张某与叶康协商同意原告开中介，但协商无果，后叶康在原告装修时将水、电停掉；2、2018年1月1日之后，被告蒋桂香已经和叶康解除了租赁合同，叶康已将案涉房屋另租他人。原、被告、第三人均对证人张某的上述陈述予以认可。原告陈述：1、案涉房屋仅装了一个门头，没有其他装修；2、在签订合同时，因无房东的联系方式，未与房东核实案涉房屋的具体用途；3、虽然被告提供过张某的联系方式，但原告联系张某仅为协商物业及安装门头事宜。另外，原告在第一次庭审中陈述在起诉时提供的叶康与蒋桂香之间的租赁合同是从叶康处取得，而非被告蒋桂香提供，在第二次庭审中又陈述该份租赁合同是通过开中介的朋友取得的，如果被告蒋桂香提供了租赁合同，殷军是不会租赁案涉房屋的，并表示虽然起诉时提供了叶康与蒋桂香之间租赁合同的复印件，但不作为证据提交。本案争议焦点在于：1.原被告之间签订的《房屋租赁合同》效力如何确定；2.如合同无效，双方是否存在过错；3.原告主张的归还租金并赔偿损失的主张是否有法律及事实依据。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，第三人叶康与被告蒋桂香签订的租赁合同中明确约定案涉房屋不得擅自转租、转借或交换；在此情况下，蒋桂香与殷军于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给殷军使用，属于无权处分人处分他人财产的情形，在第三人叶康追认之前，《房屋租赁合同》处于效力不确定的状态。本案审理中，第三人叶康已明确表示不同意将案涉房屋租赁给原告殷军作为房产经纪使用，故殷军与蒋桂香签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告殷军作为承租方，在签订房屋租赁合同时，未能尽到对蒋桂香是否有权转租、租赁标的物可否用于房产经纪的必要、合理的审查义务，原告此项必要、合理的审查义务并不因蒋桂香在《补充协议》中保证此商铺可以用于经营房产经纪业务而予以免除，且原告在明知案涉房屋权利人不同意转租的情形下，仍然进行门头装修，因此原告对租赁合同的无效应当承担相应的责任。被告蒋桂香在未取得案涉房屋权利人同意的情况下，擅自转租他人，亦应对租赁合同的无效承担相应的责任。结合本案案情，原告殷军于2017年9月15日将案涉房屋的钥匙邮寄给被告蒋桂香，被告蒋桂香在2017年9月15日之前实际不可能使用案涉房屋，考虑到给予被告蒋桂香合理期限另行出租，故2017年9月30日之前的租金损失13750元（55000元÷12个月×3个月）应由原告殷军承担，2017年10月1日至2017年12月31日期间的租金损失13750元（55000元÷12个月×3个月）应由被告蒋桂香承担，返还原告。因被告蒋桂香与叶康的租赁合同已于2017年12月31日解除，被告蒋桂香应返还原告殷军2018年1月1日至2018年7月1日期间共计6个月的租金27500元、押金5000元。关于原告殷军主张的损失1万元，其提交的加盟特许经营合同落款无日期，亦未证明与本案的关联性，本院不予认可，而原告主张的制作门头费用，是其在明知案涉房屋的权利人叶康不同意转租的情形下进行的，原告对此应承担相应的责任，本院酌定该项损失由被告承担300元。综上，被告蒋桂香应返还原告殷军租金41250元（13750元+27500元）、押金5000元，赔偿原告损失300元。关于被告蒋桂香辩称未收到殷军支付的租金。本院认为，原告殷军提交了施灵伟于2017年6月25日汇给蒋桂香58000元的转账凭证，被告蒋桂香自认收到郭海玲2000元，结合施灵伟转账的数额、时间，与蒋桂香于2017年7月1日将案涉房屋的钥匙交付给原告的事实相互印证，应认定蒋桂香已收到原告支付的租金，被告的该项辩解不成立，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蒋桂香于本判决生效后十日内返还原告殷军租金41250元、押金5000元，合计46250元；二、被告蒋桂香于本判决生效后十日内赔偿原告殷军损失300元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告殷军承担775元，由被告蒋桂香承担775元。（此款原告已预交本院，被告蒋桂香于本判决生效后十日内将此款给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  黄扣平人民陪审员  汪立虎二〇一八年八月十三日书 记 员  朱嘉欣