上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初8961号原告(反诉被告)：徐一友，男，1961年10月11日出生，汉族，住浙江省宁波市。原告(反诉被告)：徐山惠，女，1992年2月6日出生，汉族，住浙江省舟山市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：洪凌、詹仁海，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海莱因思置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：王冰，董事长。委托诉讼代理人：郑威波，北京市世纪(上海)律师事务所律师。原告徐一友、徐山惠诉被告上海莱因思置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告上海莱因思置业有限公司对原告徐一友、徐山惠以相同案由提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐一友、徐山惠的共同委托诉讼代理人洪凌、詹仁海，被告上海莱因思置业有限公司的委托诉讼代理人郑威波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐一友、徐山惠向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房屋尾款人民币(以下币种均为人民币)80万元及利息损失(利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以80万元为本金，从2017年7月7日起计算至被告实际付款之日止)。事实与理由：原告与被告曾就上海市海平路XXX号白金府邸A座22层2502室房屋(以下简称2502室房屋)买卖事宜发生纠纷而诉至法院，上海市虹口区人民法院受理后于2016年10月31日作出(2016)沪0109民初8910号民事判决，判决被告返还原告购房款26,481,575元并支付相应利息损失。该案判决后，被告不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，在二审案件审理过程中，原、被告于2017年4月6日达成和解协议，就(2016)沪0109民初8910号民事判决书中判决的本金及利息支付事宜约定，被告将2502室房屋出售给原告指定的第三方，被告以2502室房屋的售房款折抵一审判决的本金和利息，房屋出售价格无论高或低于市场价，都视同与一审判决的本金及此时的利息金额一致，原告另行补偿被告30万元，和解协议还对房屋具体如何出售等内容进行了约定。嗣后，被告撤回上诉。2017年5月17日，原、被告又签订了《本金及利息损失确认及支付协议书》，约定原告的本金及利息损失合计4,100万元，在案外人朱某某购买2502室房屋并支付被告购房款4,100万元后，由被告在2个工作日内转账支付至原告账户。朱某某已于2017年5月、7月向被告支付购房款4,100万元，被告于2017年5月22日支付原告2,050万元，2017年7月7日支付原告1,970万元，尚余80万元至今未支付。被告上海莱因思置业有限公司辩称：对于原告陈述的原、被告双方达成和解协议以及房屋出售过程无异议，被告确实尚有80万元未支付给原告，但扣除原告应当承担的房屋出售税费709,981.49元后，被告仅应支付原告90,018.51元。原、被告于2010年6月18日就上海市海平路XXX号白金府邸A座17层1902室房屋(以下简称1902室房屋)签订《上海市商品房出售合同》，后期协商更换合同标的为2502室房屋。2016年4月27日，由于购房政策变化无法办理房产变更登记手续，原告起诉要求解除合同、退还购房款、赔偿利息损失。2017年4月6日，原、被告双方达成《和解协议》，根据该协议约定，被告对房屋出售价格和房屋买受人均没有自主决定权和选择权，被告亦没有收取房屋出售价款的权利，因此原、被告之间实际形成了代持代售房屋的关系，原告才是2502室房屋的实际权利人，被告仅是按照原告要求处置2502室房屋，出售房屋产生的法定税费应由实际权利人，即原告承担。即使原、被告之间不存在房屋代售关系，根据公平原则，原告也应当承担税费。根据(2016)沪0109民初8910号民事判决书，原告购入1902室房屋的价格为26,481,575元，而最终2502室房屋的出售价格为4,100万元，其中的差额部分实际已由原告享有，被告只承担了该差额部分的开票义务并未享受到该部分差额的收益，被告为此多支付了709,981.49元的流转税费，虽然和解协议未就产生的税费由哪一方承担有所约定，但根据公平原则，应当由原告承担。被告上海莱因思置业有限公司向本院提出反诉请求：判令原告支付被告补偿款30万元，并支付自2017年4月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失。事实与理由：2010年6月18日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定被告向原告出售1902室房屋，建筑面积305.14平方米，总价为26,481,575元。在合同履行过程中双方发生争议，2014年3月6日，原、被告在上海仲裁委员会主持下达成协议书，约定解除就1902室房屋签订的《上海市商品房出售合同》，被告将2502室房屋更换给原告，原告补偿被告差价70万元。嗣后由于限购政策，2502室房屋无法过户至原告名下，故原告诉至法院要求解除协议书、退还购房款。上海市虹口区人民法院于2016年10月31日作出(2016)沪0109民初8910号民事判决，判决解除协议书，被告退还原告购房款26,481,575元并支付相应利息损失。该案二审期间，原、被告自行达成和解协议，约定被告将2502室房屋出售，以售房款偿还原告的购房款和利息损失，原告另行补偿被告30万元。2017年5月，被告将2502室房屋出售，并将出售款支付给了原告，但原告至今未支付补偿款30万元。原告徐一友、徐山惠针对反诉辩称，对于30万元补偿款的金额无异议，原告同意在本案中一并处理，但不同意支付利息损失，因为尚不具备履行条件，根据和解协议约定，被告应当先向原告支付2502室房屋的售房款4,100万元后，原告再支付被告补偿款30万元。经审理本院认定事实如下：2010年6月18日，被告作为甲方(卖方)，两原告作为乙方(买方)签订了《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买1902室房屋，该房屋建筑面积305.14平方米；乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价86,785元，总房价款26,481,575元等等。合同签订后，原告于2010年6月22日向被告支付房款2,000,000元，于2010年7月30日向被告支付房款6,000,000元，于2011年6月14日向被告支付房款481,575元。此外原告以1902室房屋为抵押向招商银行贷款18,000,000元，招商银行于2011年6月15日向被告发放贷款18,000,000元。1902室房屋产权于2011年6月29日登记至两原告名下。2011年6月29日被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2011年7月5日前至被告处办理收楼手续，嗣后，原告因1902室房屋所在楼层无法看到黄浦江江景拒绝接收该房屋。2014年1月11日，被告作为甲方(出售方)，两原告作为乙方(购买方)就1902室房屋更换成2502室房屋等相关事宜签订《协议书》，约定，双方协商同意将乙方所购买的1902室房屋更换成2502室房屋，所更换的2502室建筑面积305.14平方米，目前对外销售总价为33,417,442元整；甲方同意以27,181,575元整的价格将2502室房屋出售给乙方，乙方已付1902室房屋房款直接冲抵购买2502室房屋购房款，不足部分70万元由乙方在签署2502室房屋出售合同时补足等等。2014年3月6日，原告的委托代理人与被告的委托代理人签署《调解协议》一份，载明：申请人(被告)与被申请人(原告)就上海仲裁委员会受理的(2014)沪仲案字第0206号案，在仲裁庭的主持下，双方自愿达成调解协议，双方解除2010年6月18日就1902室签订的《上海市商品房出售合同》，并将上述房屋产权恢复登记至申请人即被告名下等等。2014年3月24日，上海仲裁委员会作出(2014)沪仲案字第0206号《裁决书》，载明申请人为被告，被申请人为两原告，经仲裁庭组织调解，双方自愿达成如下调解协议(内容略，与双方于2014年3月6日签署的上述《调解协议》内容一致)，仲裁庭认为上述调解协议系双方当事人的真实意思表示，且不违法律、法规的规定，仲裁庭予以确认，双方当事人请求仲裁庭根据调解协议的内容制作裁决书，仲裁庭予以同意，裁决如下：一、确认被告与两原告于2010年6月18日就1902室签订的《上海市商品房出售合同》于2014年3月6日解除，双方当事人应将上述房屋产权恢复登记至被告名下；二、本案仲裁费148,458元由被告承担。原告于2013年12月2日提前还清招商银行贷款后，1902室房屋上设定的抵押登记于2013年12月16日被注销。2014年6月，1902室房屋产权恢复登记至被告名下。嗣后因限购政策，原告属于限购对象无资格再购买2502室房屋。2016年4月，原告将被告诉至本院，要求解除原、被告双方签订的《协议书》；被告返还原告已付房款26,481,575元；被告赔偿原告利息损失[该案案号为：(2016)沪0109民初8910号]。本院经审理后于2016年10月31日作出(2016)沪0109民初8910号民事判决，判决原、被告于2014年1月11日签订的《协议书》于2016年5月9日解除；被告返还原告房款26,481,575元；被告赔偿原告利息损失(利息损失分别按照年利率7.344%的标准，以1,800万元为本金，自2011年6月16日起计算至2013年12月2日止；按照中国人民银行同期贷款利率的标准，分别以2,000,000元为本金，自2010年6月23日起计算至实际付清之日止，以6,000,000元为本金，自2010年7月31日起计算至实际付清之日止，以481,575元为本金，自2011年6月15日起计算至实际付清之日止，以1,800万元为本金，从2013年12月3日起计算至实际付清之日止)。该案判决后，被告不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉。该案二审审理期间，两原告(甲方)与被告(乙方)于2017年4月6日签订《和解协议》，约定甲乙双方因房屋买卖合同纠纷提起诉讼，一审由上海市虹口区人民法院审理，一审法院作出一审判决[案号为：(2016)沪0109民初8910号，详见该判决书]，判令乙方应返还甲方房款人民币26,481,575元并支付利息损失(利息损失算至2017年3月底约为人民币1,100万元)。乙方不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，在二审过程中，应乙方要求，双方就上述纠纷事宜，达成如下和解协议：1、一审法院判决责令乙方归还甲方房款人民币26,481,575元及一审判决认定的利息损失，双方确认，无论房产市场价格波动如何，本协议项下的房产价值始终与判决书项下的本金及连续计算的利息一致(包括计算到房产过户至甲方或甲方指定的第三人名下之时的利息，无论市场房价增或降，均为本金加该时的利息，双方均认可过户时的房价与过户时连续计算的本金及利息相同、相抵)，由乙方以坐落于上海市海平路XXX号白金府邸A座22层2502室房屋相抵，甲方另补偿乙方人民币30万元。2、关于上海市海平路XXX号白金府邸A座22层2502室房屋的《商品房买卖合同》，双方于本协议签订之后二个月内签订(甲方可以用徐一友、徐山惠共同的名义，或以其中一方的名义，或由甲方指定的符合购房条件的第三方与乙方签约)，双方在签订《商品房买卖合同》之日起60日内，乙方负责撤销设置在该房屋的所有抵押权及租赁等房屋的权利瑕疵，尔后的60天内，办理好房屋的过户手续；3、2018年12月31日前，如甲方(或甲方中的任何一人)提出要求对本协议项下(商品房买卖合同)中涉案房屋买受人更名，或转让本协议项下房屋给第三方，乙方同意无条件配合甲方做好更名，在此过程中，如遇国家政策变化，导致不能过户到乙方指定的人或第三方名下，责任由甲方承担，如发生有收款或贷款，乙方同意首付款部分直接由甲方收取，贷款部分由乙方到账之日起15天内支付给甲方；4、一审诉讼费用215,687.88元(甲方已支付至法院)，由乙方承担，乙方在2017年5月30日前支付给甲方(甲方应将诉讼费用的发票凭证给乙方)，二审诉讼费由乙方承担(乙方已经预交)，如乙方未按期将甲方交纳的一审诉讼费支付给甲方，乙方按每日万分之五向甲方支付逾期付款违约金；5、本协议签订，并做好涉案房产的房产证过户后，双方不再就本诉争事宜向对方追究任何责任，如乙方未在签订商品房买卖合同后120天内办理完过户、或未能按时履行上述第3项，每延期一日，应向甲方支付违约金5,000元；6、本协议经甲乙双方签订后，乙方向二审法院撤回上诉。当日，被告以双方已自行和解为由，向上海市第二中级人民法院申请撤回上诉。上海市第二中级人民法院于2017年4月12日作出(2017)沪02民终1740号民事裁定书，裁定准许上诉人上海莱茵思置业有限公司撤回上诉，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。2017年5月11日，原告徐一友向被告发出《关于指定商品房买卖合同签约人的函》，载明根据2017年4月6日双方达成的《和解协议》第2条约定，现本人指定朱某某先生与贵司签订2502室房屋的商品房买卖合同。2017年5月17日，被告(甲方、卖方)与案外人朱某某(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买海平路白金湾府邸18号A座22层2502室，乙方购买该房屋的总价款为4,100万元，乙方于2017年5月17日与甲方签约，并付首付房款2,050万元，乙方于2017年6月30日前支付房款2,050万元等等。2017年5月17日，两原告(甲方)与被告(乙方)签订《本金及利息损失确认及支付协议书》，约定甲方因与乙方房屋买卖合同纠纷提起诉讼，一审由上海市虹口区人民法院审理，一审法院判令乙方应返还甲方徐一友、徐山惠房款26,481,575元并支付利息损失[案号为：(2016)沪0109民初8910号，详见该判决书]。乙方不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起了上诉，在二审过程中，双方就上述纠纷事宜达成了和解协议，现双方就甲方的本金和利息损失及支付事宜达成如下协议：1、一审法院判决责令乙方归还甲方的房款26,481,575元及利息损失，双方确认在朱某某(香港居民)与乙方就白金府邸A座22层2502室房屋(坐落于上海市海平路**)签订商品房买卖合同时，甲方的本金和利息损失合计为4,100万元；2、朱某某购买白金府邸A座22层2502室房屋的购房款为4,100万元，在朱某某支付给乙方后，由乙方在2个工作日内转账支付至甲方账户(甲方开户名：徐一友，开户行：建设银行上海吴淞支行，账号：XXXXXXXXXXX********)。另查明，朱某某于2017年5月17日向被告支付购房款2,050万元，于2017年6月29日向被告支付购房款2,050万元，前述两笔购房款合计4,100万元。被告于2017年5月22日向原告支付2,050万元，于2017年7月7日向原告支付1,970万元，尚余80万元未支付。上述事实由原、被告提交的民事判决书、民事裁定书、本金及利息损失确认及支付协议书、建设银行历史交易明细、协议书、和解协议书、关于指定商品房买卖合同签约人的函、上海市商品房出售合同、客户收款入账通知书等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方先后签订的《和解协议》和《本金及利息损失确认及支付协议书》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。在(2016)沪0109民初8910号案件二审审理期间，原、被告达成《和解协议》，明确约定了(2016)沪0109民初8910号民事判决书项下的房款及利息损失的支付形式、履行期限、违约责任、诉讼费用负担等等。根据《和解协议》约定，(2016)沪0109民初8910号民事判决书中判决被告应当返还的房款和赔偿的利息损失总额与被告出售2502室房屋房价款相同、相抵。嗣后被告依约与案外人朱某某签订了《上海市商品房出售合同》，在《上海市商品房出售合同》明确约定2502室房屋的房价款为4,100万元的情况下，原、被告双方就被告应当支付的本金和利息损失的具体金额进一步签订了《本金及利息损失确认及支付协议书》，被告应当返还的房款本金和支付的利息损失总额合计4,100万元，支付时间为朱某某付款后2个工作日内。现朱某某已向被告支付购房款4,100万元，被告应按约于朱某某付款后两个工作日内如数转付原告，但尚有80万元未支付，现原告要求被告支付剩余款项80万元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于被告辩称原、被告之间系代持代售关系，要求作为房屋实际权利人的原告承担相应流转税费的意见，本院认为2502室房屋产权人登记为被告，(2016)沪0109民初8910号民事判决未涉及2502室房屋产权人变更，双方签订的《和解协议》实质上仅就(2016)沪0109民初8910号民事判决书判决被告应当返还房款及赔偿利息损失的形式、履行方式进行约定，并未涉及税费由原告承担以及原、被告双方系代持代售关系，故被告辩称缺乏事实依据，本院不予采信。关于原告主张的利息损失，结合《本金及利息损失确认及支付协议书》以及朱某某实际付款时间，被告应当在2017年7月3日将朱某某支付的第二笔2,050万元转付原告，现原告自2017年7月7日起主张利息损失，并无不当，本院依法予以支持。关于被告的反诉请求，本院认为根据《和解协议》约定，原告理应补偿被告30万元，对被告要求原告支付补偿款30万元的反诉诉请，本院依法予以支持。但补偿款30万元的支付系被告以2502室房屋售房款相抵其应当支付的房款本金及利息为前提，现被告尚有80万元未支付，在被告尚未支付完毕的情况下，原告暂未支付补偿款30万元，理由正当，故对被告要求原告支付利息损失的反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海莱因思置业有限公司应于本判决生效之日起10内支付原告徐一友、徐山惠剩余的售房款80万元；二、被告上海莱因思置业有限公司应于本判决生效之日起10内向原告徐一友、徐山惠支付利息损失(利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，以80万元为本金，自2017年7月7日起计算至被告上海莱因思置业有限公司实际支付该款之日止)；三、原告徐一友、徐山惠应于本判决生效之日起10日内支付被告上海莱因思置业有限公司补偿款30万元；四、对被告上海莱因思置业有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,068.73元，减半收取6,034.37元，由被告上海莱因思置业有限公司负担；反诉受理费2,900元，由原告徐一友、徐山惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭魏二〇一八年八月二日书记员  戴燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。