浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2872号 上诉人（原审被告）：张军，男，1975年8月15日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 委托诉讼代理人：王斌，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙莉莉，女，1954年7月17日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 委托诉讼代理人：何建辉，浙江康城律师事务所律师。 上诉人张军因与被上诉人孙莉莉房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初5787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，位于杭州市上城区××室房屋系杭州市上城区危旧房改善办公室自2015年12月安置给孙莉莉一户使用的房屋，该房有二室一厅。2015年12月21日，孙莉莉（作为出租方、甲方）与张军（作为承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：由张军承租位于杭州市上城区××室房屋，建筑面积87.64平方米；房屋租赁期自2016年1月1日起至2020年12月30日止；每月租金3600元，按六个月支付给甲方，先付款后入住，第一期租金乙方应于2016年1月1日前支付给甲方；乙方支付甲方押金5000元整，租赁期满后，乙方结清所用的水、电、煤气、有线电视、物管、卫生、电话等费用并归还租用物品后当天，甲方需退还乙方的押金，押金期间不计利息；租赁期内，乙方需服从小区的管理，有下列行为之一的，经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的，甲方有权终止本合同并收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法违章活动的，2.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的，3.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；房租每年递增每月100元，同意客厅隔墙合租；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，孙莉莉依约将案涉房屋在毛坯房状态下交给张军使用。后张军自行分割、装修，并安装多个电表。2017年3月22日，杭州市公安局上城区分局出具通知一份，载明该出租房屋因存在消防、治安等安全隐患，违反杭州市第287号市长令，请租户于2017年3月29日前搬离。同年5月8日，孙莉莉在案涉房屋门口张贴房屋整改通知书一份，通知张军在同年5月8日至5月14日内恢复原有房屋结构。2016年3月至今，共有26人陆续居住于案涉房屋内。庭审中，张军自认目前居住的尚有6人（包括张军），为三对夫妻，分别居住于主卧、次卧与客厅，两对夫妻分别交付张军房屋使用费1500元。现孙莉莉起诉至原审法院，诉讼请求为：一、请求判令解除孙莉莉与张军于2015年12月21日签订的《杭州市房屋租赁合同》；二、请求判令张军腾退房屋并恢复房屋原状；三、请求判令张军承担本案诉讼费用。一审审理中，孙莉莉明确第二项诉讼请求中房屋原状意指毛坯房。 原审法院认为，孙莉莉、张军之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张军虽抗辩称是和其他人合租而非转租，但从查明的案涉房屋居住人口总数及频繁变动的情况、其他居住人交付的使用费金额以及房屋内的隔断装修及电表安装等情况，可以认定张军将案涉房屋进行了再次转租，张军擅自对房屋进行分割、装修、出租，经杭州市公安局上城区分局和孙莉莉通知仍未整改，孙莉莉有权单方解除合同，故原审法院确认案涉的房屋租赁合同于本判决生效之日起予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。孙莉莉主张张军腾退案涉房屋并恢复至毛坯状态的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、孙莉莉与张军于2015年12月21日签订的房屋租赁合同于判决生效之日予以解除；二、张军于判决生效之日起30日内将案涉杭州市上城区××室房屋腾空，并恢复至毛坯状态，交还给孙莉莉。案件受理费80元，减半收取40元，由张军负担。孙莉莉于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，张军于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，张军不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，张军不存在违反合同约定的转租行为。原审法院证据认定错误，以涉案房屋居住人口总数频繁变动及房内隔断装修及电表安装情况等来认定案涉房屋由张军进行了再次转租，系认定事实错误。孙莉莉一审提交的相关证据不具有真实性，均是案外人许明、骆娇娇取得，相关的主张不是孙莉莉真实意思表示。原审判决认定2017年5月8日，孙莉莉在案涉房屋粘贴房屋整改通知，该事实认定错误。该通知书并非孙莉莉粘贴，且孙莉莉也未在该通知书上签字，邮寄凭证上显示的寄件人也并非孙莉莉，而是许明、骆娇娇，案外人并非租赁合同主体，无权行使相关通知义务，其作出的相关行为对张军不具有约束力。双方在合同中约定可以合租，张军一直居住在案涉房屋内，不存在将案涉房屋整体转租的经营行为。二、原审判决解除双方之间的房屋租赁合同，系适用法律错误，损害了张军的合法权益，也破坏了交易的稳定性。案涉房屋租赁合同中约定的不得转租条款系格式条款，不符合双方订立合同当时的真实意思表示。合同约定张军可以与他人合租，从租金的收取及支付情况来看，虽有转租的客观表象，但张军一直居住在案涉房屋内，未退出对案涉房屋的使用，不属于法律上的转租行为，原审法院适用法律错误。张军基于五年合同期的约定，对案涉房屋进行了较大成本的装修，孙莉莉亦是同意张军合租使用的，现张军实际仅使用了两年，若解除合同将会给张军造成巨大损失。孙莉莉起诉要求解除合同的行为有违诚信。三、原审判决书未体现出对证据的质证及认证意见，所认定的事实缺乏依据，原审判决书的行文存在瑕疵。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回孙莉莉的一审诉讼请求。 被上诉人孙莉莉在二审期间辩称：根据公安机关的记录，张军自案涉合同签订后至本案纠纷发生前并未实际居住在案涉房屋内，其转租案涉房屋的事实是清楚的。综上，孙莉莉认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回张军的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，根据杭州市公安局四季青派出所出具的证明记载，2015年12月31日至2017年5月5日期间，张军的暂住地址为杭州市上城区××幢××单元××室。 本院认为，本案争议的焦点系张军就案涉房屋是否存在转租的行为。张军认为其一直居住在案涉房屋内，案涉房屋内的其他人员与其系合租关系，而案涉房屋租赁合同约定允许其合租。本院经审查后认为，张军的观点与公安机关就张军暂住地址所出具的证明内容不符，而张军亦未提交其在案涉房屋租赁合同签订后至本案纠纷发生前一直居住在案涉房屋内的证据材料。同时，案涉房屋内居住人口总数众多且变动频繁，案涉房屋存在隔断装修及多个电表，案涉房屋内其他居住人员向张军支付租金等事实是清楚的。故原审法院综合上述情况，综合认定张军就案涉房屋存在转租行为，并无不当。孙莉莉据此根据合同约定主张解除合同及恢复原状、返还房屋，具有事实和合同依据。张军的上诉理由及请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张军负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年八月十六日 书记员 万丹丹