济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1026号原告（反诉被告）：朱亮，男，1981年12月23日出生，汉族，济南市民政局职工，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所实习律师。被告（反诉第三人）：任全孝，男，1936年10月21日出生，汉族，山东省农机局退休职工，住济南市。被告（反诉第三人）：井化兰(曾用名井华兰)，女，1946年11月24日出生，汉族，系任全孝之妻，无业，住济南市。被告（反诉原告）：张捷，男，1971年5月19日出生，汉族，山东省农机局职工，住济南市。三被告共同委托诉讼代理人：丁妍，山东瀛岱律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：杨燕文，山东瀛岱律师事务所实习律师。第三人：济南福泽房地产经纪有限公司，住山东省济南市。法定代表人徐慧，经理。委托诉讼代理人：刘彬，男，1986年1月5日出生，汉族，系该单位店长，住济南市。原告（反诉被告）朱亮与被告（反诉第三人）任全孝、（反诉第三人）井化兰、（反诉原告）张捷、第三人济南福泽房地产经纪有限公司（福泽房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱亮及其委托诉讼代理人高强，被告（反诉第三人）任全孝、（反诉第三人）井化兰、（反诉原告）张捷共同委托诉讼代理人丁妍、杨燕文，第三人福泽房地产公司的委托诉讼代理人刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱亮向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决朱亮一次性支付任全孝、井化兰购房款193万元；2、请求贵院依法判令任全孝、井化兰、张捷协助朱亮，将坐落于济南市历下区甸柳新村四区6号楼1-102（济房权证省直字第302117）不动产转移登记至朱亮名下；3、本案诉讼费用、保全费用等由任全孝、井化兰、、张捷负担。事实与理由：任全孝、井化兰系坐落于济南市历下区甸柳新村四区6号楼1-102（济房权证省直字第302117）不动产权利人。2016年9月10日，在福泽房地产公司的居间下，朱亮与张捷（任全孝、井化兰的代理人）签订《房屋买卖合同》，约定任全孝、井化兰将上述不动产出卖给朱亮，合同约定房屋总价款193万元，签订合同当日支付定金2万元，2016年11月30日之前将首付款123万元存入张捷账户，剩余70万元通过银行贷款方式支付。合同第十一条第六项还约定张捷负责办理房屋公证手续，用于办理贷款等手续。合同签订当日三方又签订《补充协议》，约定成交价格变更为195万元，首付款变更为150万元（含定金），贷款金额仍为70万元，但贷款发放后，张捷应当退还原告25万元。2016年9月10日即合同签订当日，朱亮向张捷支付定金2万元整。2016年9月19日，任全孝、井化兰在山东省济南市齐鲁公证处办理委托公证手续，委托被告张捷出售涉案房产，办理贷款、收取房款、网签、纳税与转移登记等手续。2016年9月23日，该公证处制证完成。被告张捷拒不履行公证书中的内容。朱亮认为,双方签订的《房屋买卖合同》与《补充协议》，系当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。朱亮已按照合同约定履行付款的义务，任全孝、井化兰、张捷违反合同约定，未协助朱亮办理贷款、收取房款、网签、纳税与转移登记等手续，应当继续履行合同义务。另，朱亮有能力一次性支付全部房款。为维护朱亮的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，特诉至贵院，望判如所请。任全孝、井化兰辩称，一、委托书写明的委托期限，是自签字之日，即2016年9月19日至上述事项办完为止，张捷在任全孝、井化兰授权之前所签订的合同任全孝、井化兰不予认可。二、应单位（山东省农机局）要求，涉案房产证要交给单位保管，房屋不具备交易条件，任全孝、井化兰对张捷的委托已于2018年6月15日收回。在委托收回之后张捷的行为与任全孝、井化兰无关，如果张捷的行为处分了任全孝、井化兰的权利，任全孝和井化兰不予认可并可追究张捷的责任。三、朱亮与任全孝、井化兰没有任何合同，与任全孝、井化兰的受托人即张捷在委托期限之内，也未签署合同，朱亮把任全孝、井化兰列为本案被告属于主体不适格。张捷辩称，涉案房屋不具备交易条件，张捷已于2018年5月23日提交反诉状及调查取证申请书，要求解除合同，并申请法院对涉案房屋不能交易的情况进行调查取证。二、张捷现在已经没有任全孝、井化兰的授权，客观上无法为朱亮办理过户手续，张捷既不是登记的房主，也没有登记房主的授权，不具备为朱亮办理房屋过户的客观条件，朱亮要求涉案房屋的过户手续，把张捷列为本案被告属于主体不适格。三、张捷在与朱亮签订房屋买卖合同时，张捷并未取得授权，而且朱亮对此事明知的，朱亮与不具备签署合同资格的张捷签署合同，朱亮存在过错。四、张捷于2016年9月25日，就告知朱亮涉案房屋不卖了，朱亮对扩大的损失应该自行承担责任。五、朱亮只支付了两万元定金，在张捷通知朱亮不卖涉案房屋后，朱亮并未支付房款，视为朱亮默认了解除合同。六、福泽房地产公司是专业的房地产经纪公司，明知张捷未取得登记房主的授权，就让张捷与朱亮签订房屋买卖合同，福泽房地产公司作为专业中介机构，存在重大过错，在涉案房屋没有成交的情况下，收取的中介费用应当退还给原告。福泽房地产公司述称，2016年9月10日在我公司签订三方买卖合同，根据合同约定，卖方张捷不配合办理支付首付和网签等手续，导致合同无法进行。张捷向本院提出反讼请求：1、请求法院判令解除张捷和朱亮于2016年9月10日签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费用由朱亮承担。事实和理由：张捷与朱亮，于2016年9月10日签订了房屋买卖合同，约定将坐落于济南市历下区甸柳新村四区6号楼1单元102室济房权证省直字第302117的房屋出售给朱亮，但是由于单位历史遗留原因，涉案房屋并未过户至张捷名下，单位亦不同意职工私自交易，涉案房屋在客观上不具备交易的条件。张捷多次找朱亮协商，要求解除双方的合同，但是多次协商未果，为维护张捷的合法权益，依据民事诉讼法第五十一条的规定向贵院提起反诉。朱亮辩称，张捷仅为代理人，并非房屋买卖合同的主体，无权提出反诉，公证的授权书也没有反诉授权。二、单位不同意出售，不构成合同不能履行的理由，首先涉案房屋所在的单位从来没说过不同意出售，若人民法院判决继续履行，并向不动产登记部门下发协助执行通知书后，朱亮可单方办理涉案不动产转移登记手续，不需要他人配合。三、任全孝、井化兰和张捷作为违约方无权提出解除合同，本案中也没有约定或者法定解除合同的情形出现，综上恳请贵院驳回反诉请求，依法惩治违反诚实信用的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月10日，任全孝（甲方）与朱亮（乙方）、福泽房地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定张捷系任全孝的委托代理人。任全孝将坐落于济南市历下区甸柳新村四区6号楼1-102（济房权证省直字第302117）房屋出售给朱亮（附属设施固定装修、小院约20平方米），合同约定房屋建筑面积为81.15平方米，房屋总价款为193万元。合同签订时，朱亮支付定金2万元，并于2016年11月30日之前将首付款存入张捷账户，剩余房款70万元整，在银行发放贷款之日由银行向任全孝直接支付。双方办理过户及贷款所产生的费用由朱亮承担。合同还约定，朱亮于2016年9月26日支付部分首付70万元，剩余首付款于2016年11月30日之前支付。张捷负责办理房屋公证手续用于办理朱亮过户贷款手续。2016年9月30日，各方又签订补充协议，约定房屋价款变更为195万元；张捷办理完公证手续后两日内将部分首付70万元支付，剩余首付款2016年11月30日之前支付。2016年9月10日，朱亮支付定金2万元，张捷出具收条一份。2016年9月19日，任全孝、井化兰作为委托人，张捷作为受托人在山东省济南市齐鲁公证处办理《委托书》公证。委托书载明：委托人系夫妻关系，位济南市历下区甸柳新村四区6号楼1-102号房屋(中华人民共和国房屋所有权证编号：济房权证省直字第302117号，屋理的面积:81.15平方米)登记在我们名现我们要出售述房立，因我们不能亲自办理该房产的出售及过户相关三续，故托张捷为我们的合法代理人，全权代表我们办狸如下事项：1、在符合依法出售的前提下，代我办理此房的买卖交易手续；代为签署以上房屋的买卖合同，办理签订网签或撤销网签协议相关手续，办理资金监管协议相关手续……2、协助买方办理上述房产的银行贷款手续并签署相关文件；3、代为收取售房款；4、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户相关手续，交纳交易手续费等……委托期限：自签字之日至上述事项办完为止。2017年9月24日，福泽房地产公司工作人员郭晴晴手向张捷发送短信，告知其应当于办理完毕公证手续后两日内收取朱亮首付款70万元，朱亮已经准备齐备70万元。张捷于2016年9月25日给朱亮发送信息，告知朱亮涉案房屋不再出售。另查明，涉案房屋权属状况信息显示，所有权人为任全孝，共有人为井化兰。庭审中，各方当事人明确涉案房屋的实际所有人为张捷，因故未能将房屋由任全孝、井化兰名下变更登记为张捷。朱亮明确表示，愿意继续履行合同，支付剩余全部购房款。另，张捷提起反诉，但并未在规定的时间内缴纳反诉案件受理费，故对其反诉，本院按反诉人张捷撤回起诉处理。本院认为，经各方当事人明确表示，涉案房屋的实际所有权人为张捷，因故未能将房屋由任全孝、井化兰名下转移登记至张捷名下。故各方当事人，以任全孝、井化兰的名义，张捷作为委托代理人，与朱亮签订《房屋买卖合同》，且办理了委托公证，由张捷代任全孝、井化兰全权处理涉案房屋的买卖事宜。本案系房屋买卖合同纠纷，为维护交易公平，减少各方当事人的诉累，虽然《房屋买卖合同》的各方当事人约定存在瑕疵，但是因上述房屋存在的实际情况，且各方当事人在签订合同时明知，加之，各方当事人买卖房屋的意思表示是真实的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的了利益，故本院认定该合同合法有效。根据庭审质证及陈述，张捷存在表示不履行合同义务的违约情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现朱亮主张继续履行合同，张捷主张房屋虽然登记在任全孝、井化兰名下，但是涉案房屋确实是山东省农机局的统管房，不具备出售条件，但是其并未提交有效的证据证明其主张。因涉案房屋现登记在任全孝、井化兰名下，且任全孝、井化兰表示，其已经解除对张捷处理涉案房屋的委托。为利于各方当事人买卖合同目的的实现，简化办事流程，本院认为，由任全孝、井化兰协助朱亮办理涉案房屋的转移登记手续为宜。故，对朱亮要求任全孝、井化兰协助朱亮，将坐落于济南市历下区甸柳新村四区6号楼1-102（济房权证省直字第302117）不动产转移登记至朱亮名下的诉讼请求，本院予以支持。朱亮请求将购房款193万元一次性支付给任全孝、井化兰的诉讼请求，本院认为，经审查，涉案房屋的实际所有人应为张捷，故朱亮应将购房款支付给张捷。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条规定，判决如下：一、原告朱亮于本判决生效之日起十日内一次性支付被告张捷购房款193万元；二、被告任全孝、井化兰于原告朱亮将涉案房款支付给被告张捷后十日内协助朱亮办理本案涉案房屋（坐落于济南市历下区甸柳新村四区6号楼1-102，房屋产权证号：济房权证省直字第302117）所有权转移登记登记手续；三、驳回原告朱亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全申请费5000元，均由被告张捷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  郭小云人民陪审员  胡丽颖二〇一八年八月二十二日书 记 员  郭 帅