河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初16731号原告中国黄金河南有限公司，住所地郑州市文化路**。法定代表人刘伟，总经理。委托代理人郭俊杰、杨玉洁，河南文中律师事务所律师。被告郑州市金水区茗缘茶楼，经营场所郑州市金水区文化路**黄金大厦**。经营者刘卉琪。委托代理人刘建勋，河南豫龙律师事务所律师。原告中国黄金河南有限公司诉被告郑州市金水区茗缘茶楼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭俊杰、杨玉洁，被告委托代理人刘建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2013年10月17日签订《租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于郑州市金水区文化路15号二楼三角厅（含裙楼）和三角厅的全部房屋；年租金以30万元为基数，每年递增3%；租赁期限自2013年8月1日起至2018年6月30日止；支付时间为每三个月支付一次租金，每次支付房屋租金至少提前十天，支付年租金的四分之一；如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的壹倍向原告支付滞纳金；被告应在每月25日前向原告支付上一个月使用的水、电费，每逾期一日，应按全部费用的0.1%向原告支付滞纳金；该合同还约定了其他事项。后原、被告双方分别于2013年10月17日、2015年6月23日签订《补充协议》各一份，该协议约定：被告承租原告位于黄金大厦现雨棚上方和二楼裙楼南边加建的房屋，年租金为88280元，每年递增3%；租赁期限自2015年4月1日起至2018年6月30日止；支付时间为按月支付，每次提前十五天支付下个月的房屋租金，支付年租金的十二分之一；其他事项适用《租赁协议》的相关条款。上述合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，但被告却违反合同约定，迟迟未向原告支付2018年度1月至6月份的房屋租金，及截止2018年5月份的水、电费，为维护原告的合法权利，特向本院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2018年度1月至6月房屋租金192276元及违约金100000元（该违约金以每日1221元为标准，自2017年12月21日计算至起诉之日，以后继续计算至实际支付之日止），以上共计292276元；2、被告向原告支付截止2018年5月份的水、电费25352.68元及违约金5000元（该违约金以25352.68元为基数，按照每日0.1%的标准，自2018年1月1日计算至起诉之日，以后继续计算至实际支付之日止），以上共计30352.68元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，被告与河南黄金大厦签订合同，而黄金公司以自己的名义起诉，并称被告与其签订合同，其原告主体资格不适格，且诉求事实不属实；在租赁合同履行期间，河南黄金大厦擅自将涉案房屋落锁、断电，严重侵害了被告的经营权，导致被告无法继续经营，以致双方的合同无法继续履行，其主张违法行为之后的房屋租金及违约金没有事实和法律依据。在未征得被告同意且未通知情况下，河南黄金大厦擅自将涉案房屋前后门均加锁，在2018年3月20日早上9点左右，上班时间，被告发现，与河南黄金大厦联系，其置之不理，此时，涉案房屋已处于河南黄金大厦的控制之下，其行为使被告无法正常经营，并于数天后，擅自将涉案房屋断电，导致屋内大量有关物品变质损坏，以致被告的茶楼无法继续经营。水电作为一般店铺经营的基础必要条件，河南黄金大厦的违法行为，致使被告已不能再继续使用涉案房屋,双方的合同目的已无法继续实现。基于以上事实，黄金公司主张违法行为之后的房屋租金及违约金没有事实和法律依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、租赁合同；2、补充协议、补充协议（2）；3、水电费清单、收据；4、原告工商登记变更信息、批复、准予变更登记通知书；5、照片复印件；6、发票。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、通话录音；2、照片打印件；3、证人证言、证人身份证复印件；4、银行交易明细；5、微信聊天记录。经审理查明：1、2013年10月17日，河南黄金大厦作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：河南黄金大厦将位于文化路15号二楼三角厅（含裙楼）和三角厅的全部房屋出租给被告；房屋租赁期自2013年8月1日始至2018年6月30日止；租金支付方式为：被告先支付租金，后使用房屋；首次支付2013年8月1日至2013年12月31日的租金，支付金额为125000元，支付时间为2013年10月22日前；从支付第二次租金开始，每三个月支付一次；每次支付年租金的四分之一；每次至少提前10天支付，每次支付租金的数额，遇到按照年租金四分之一不能取得整数的，佰元以后的数额留在第四次支付租金时付清；第二次支付租金的时间为2013年12月21日，第三次支付租金的时间为2014年3月21日前，以后支付租金的时间以此类推，2017年7月1日至2018年6月30日，应付租金350892元，递增3%。被告应承担水、电费，河南黄金大厦为被告安装独立的水表和电表，河南黄金大厦每月代付被告应付电费，被告每月25日前向河南黄金大厦支付上一个月使用的水、电费；2013年10月11日前，被告向河南黄金大厦支付30000元作为履约保证金；合同期满，在被告不欠费用的前提下，河南黄金大厦期满后的三个工作日内全额退还被告的保证金；在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.1%支付河南黄金大厦滞纳金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的壹倍支付滞纳金；在租赁期内，被告未经河南黄金大厦同意，中途擅自退租的，被告应该按合同总租金10%的额度向河南黄金大厦支付违约金。2、2013年10月17日，河南黄金大厦作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订了一份补充协议，主要内容为：经双方协商一致，同意就被告承租后续在黄金大厦现雨棚上方和二楼裙楼南边加建的房屋达成协议；河南黄金大厦同意被告承租河南黄金大厦加建房屋，该部分房屋的租金为1.3元每平方米，每年递增3%。租赁期限的起始时间按照加建房屋完工时间计算，截止至2018年6月30日。3、2015年6月23日，河南黄金大厦与被告又签订一份补充协议（2），主要内容为：上述补充协议约定的被告承租的加建房屋具备了出租的条件，双方确认被告承租河南黄金大厦的面积增加了188.64平方米，该部分房屋的租期自2015年4月1日至2018年6月30日止；其中2017年7月1日至2018年6月30日，应付租金93658元；从2015年7月份起，本合同确认增加承租的188.64平方米的租金，按月支付，每次支付一个月（年租金的十二分之一）的应付租金，每次提前15天支付下一个月的应付租金；除上述在本协议中明确补充约定的部分外，原合同（租赁合同、补充合同）的其余部分应完全有效。4、原告提交的水、电费明细清单及收据，载明原告已支付过2017年9月12日至2017年12月12日的水电费。2017年12月12日至2018年1月12日，被告产生水电费共计8772.84元；2018年1月12日至2018年2月12日，被告产生水电费共计9685.22元；2018年2月12日至2018年3月12日，被告产生水电费共计5345.53元；2018年3月12日至2018年4月12日，被告产生水电费共计1342.75元；2018年4月12日至2018年5月12日，被告产生水电费共计206.34元；以上未交水电费共计25352.68元。5、2017年6月16日中国黄金集团公司出具的批复显示，河南黄金大厦采取吸收合并方式，合并至中国黄金河南公司，并注销其法人资格。2017年11月22日，中国黄金河南公司被河南省工商行政管理局决定准予变更登记名称为中国黄金河南有限公司。6、原告提交的2018年1月31日其向被告出具的河南增值税普通发票，载明被告共向原告支付79042元，备注：文化路15号2楼，2017年11月至2017年12月房租58482元；加建2017年11月至2017年12月房租15610元；夹层宿舍2018年1月至2018年3月4950元。7、被告提交的刘卉琪光大银行账户对账单显示，刘卉琪2018年1月10日向原告转账15000元，原告称该15000元中8201元支付的是11、12月的水、电费，其中6799元系上述已开发票中79042元的一部分；2018年3月8日，被告向原告转账30000元，原告称该部分系付2018年1月至3月的房屋租金，原告已经在诉讼请求中扣除。8、被告提交的刘卉琪招商银行账户历史明细显示，刘卉琪2018年1月5日被告向原告转账15000元；2018年1月19日，被告向原告转账30000元。原告称上述转账均系被告迟延支付的2017年12月份之前的房屋租金。9、原告提交2018年3月20日被告经营茶楼门口发布的通知照片，显示“内部装修暂停营业”。被告称因为原告擅自对其经营的茶楼进行落锁，其工作人员于2018年3月20日早上发现落锁后无法正常经营才张贴通知，称内部装修并不属实，并称原告断了其水电。被告提交茶楼上锁照片一张，称系原告方所为，原告对此不予认可。被告称其自2018年3月20日便没有再经营，2018年7月份原告要求被告搬出涉案房屋，至今被告的物品仍在涉案房屋。本院认为，河南黄金大厦与被告签订的《租赁合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。法律规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。河南黄金大厦被中国黄金河南公司吸收合并，后又变更名称为中国黄金河南有限公司，故原告有权要求被告继续按合同约定向其履行权利和义务。被告未按照双方合同约定支付2018年1月1日之后的房屋租金及2017年12月12日以后的水电费，其行为已经构成违约，应当承担相应责任。对于原告要求被告支付2018年1月至6月房屋租金的诉讼请求，本院支持其中的162275元（192275元-30000元保证金）。保证金扣除的原因在于原告认可其于签订合同时已经收取被告保证金30000元，现双方合同履行期限已经届满，且原告诉请要求的房屋租金及水电费已经得到支持，故应当将保证金退还被告。关于违约金，原告主张的违约金计算方式为合同第十二条第2款关于滞纳金的约定，而滞纳金是由国家法律、法规明确规定的款项，个人和其他团体均无权私自设立，故原告要求以此标准计算于法无据，本院酌定按照被告欠付金额的10%支持原告的违约金请求，即该部分违约金16227.5元，超出部分，依据不足，不予支持。原告诉请的被告欠付的水电费25352.68元并无不当，本院予以支持，该部分违约金本院酌定按照被告欠付金额的10%支持，即水电费部分违约金2535元，超出部分，依据不足，不予支持。被告称原告擅自落锁涉案房屋导致其无法正常经营，依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市金水区茗缘茶楼于本判决生效后十日内支付原告中国黄金河南有限公司房屋租金162275元并支付违约金16227.5元；二、被告郑州市金水区茗缘茶楼于本判决生效后十日内支付原告中国黄金河南有限公司房屋水、电费25352.68元并支付违约金2535元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6139元，由原告负担2212元，被告负担3927元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 嫣人民陪审员  常聪敏人民陪审员  陈月云二〇一八年八月二十八日书 记 员  魏慧敏