广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法樟民一初字第616号原告：曾智，男，汉族，1951年9月15日出生，住所地为广东省东莞市，原告：孙志敏，女，汉族，1954年7月14日出生，住所地为广东省东莞市，原告：曾玲玲，女，汉族，1981年5月5日出生，住所地为广东省东莞市，以上原告共同委托代理人：刘依强，广东期待律师事务所律师。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇柏地社区银河北路**建设大厦**。法定代表人：曹永生，总经理。委托代理人：连颂彬，男，汉族，1971年7月24日出生，，住所地为广东省东莞市系该公司员工。被告：大启实业有限公司，，住所地为香港九龙烟厂街**兴发商业大厦****法定代表人：陈渭鑛。委托代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行，经营场所为广东省东莞市樟木头镇永宁路展鹏大厦。负责人：邓政康，行长。委托代理人：罗玉梅，女，汉族，1971年12月22日出生，住，住所地为广东省东莞市该公司员工。原告曾智、孙志敏、曾玲玲诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟房总公司）、大启实业有限公司（以下简称大启公司）、第三人中国工商银行股份有限公司东莞樟木头支行（以下简称工行樟木头支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原告曾智、孙志敏、曾玲玲诉称，2004年8月3日，曾智、孙志敏、曾玲玲与樟房总公司的代理商大启公司签订《认购书》，就购买涉案房屋事宜达成协议。曾智、孙志敏、曾玲玲于签订协议时向大启公司支付了定金1000元，并随后支付了购房款477000元及手续费3000元。2004年8月8日，大启公司与曾智、孙志敏、曾玲玲签订《商品房买卖合同》，对房屋销售价格、交楼时间、产权登记时间等进行了约定。2004年11月1日，大启公司将涉案房屋交付给曾智、孙志敏、曾玲玲，曾智、孙志敏、曾玲玲在收楼时向樟房总公司支付了手续费、入伙费等相关费用。根据合同约定，樟房总公司应在商品房交付及确权后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为购房人办理房地产权证，但樟房总公司至今仍未履行上述义务，导致曾智、孙志敏、曾玲玲一直无法取得涉案房屋的房地产权证。为维护自身合法权益，曾智、孙志敏、曾玲玲特诉至法院，请求判令：一、确认原告曾智、孙志敏、曾玲玲与被告樟房总公司、大启公司于2004年8月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告樟房总公司、大启公司协助原告曾智、孙志敏、曾玲玲办理取得位于东莞市樟木头镇××大道××街天龙居花园子××别墅××房的房地产权证；三、本案诉讼费由被告樟房总公司、大启公司承担。被告樟房总公司辩称，原告提交的《认购书》及《商品房买卖合同》上均没有樟房总公司的盖章，故本案与樟房总公司无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告大启公司辩称，案涉合同是原、被告双方签订的，合法有效。原告至今尚欠购房款50000元未付清，违约在先，不符合办理房地产权证的条件，故原告的第二项诉讼请求不应予以支持。第三人工行樟木头支行述称，工行樟木头支行要求借款人、担保人偿还案涉房屋的抵押贷款，且工行樟木头支行的抵押合法有效。经审理查明，2004年8月3日，曾玲玲与大启公司签订《认购书》，约定曾玲玲以528000元向樟房总公司、大启公司购买位于东莞市樟木头镇南城区××别墅××房。曾玲玲于上述认购书签订当日向大启公司支付了楼款477000元及手续费3000元。2004年8月8日，大启公司与曾玲玲、曾智、孙志敏签订正式的《商品房买卖合同》【编号为：GB/T17986.2-2000（0135355）】。合同约定：曾玲玲、曾智、孙志敏向樟房总公司、大启公司购买位于东莞市樟木头镇南城区天龙居子××别墅××座××房；该商品房属预售，按套内建筑面积计价，总金额为528000元；买受人于2004年8月3日付楼款478000元，于2004年9月3日付剩余楼款50000元；买受人如逾期30天支付楼款视为违约，其已交付的楼款不予退还，并作自动放弃拥有所购房屋的权益，卖方有权不另行通知而将上述物业另行出售；出卖人应于2004年9月1日前将验收合格及符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如逾期交付商品房给买受人使用，则按照逾期时间分别处理：如逾期不超过60日，出卖人应从逾期之日起的第二日至实际交付之日止，按照已付房款每日万分之0.5支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从逾期之日起的第二日至实际交付之日止，按照已付房款每日万分之0.5向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用及确权后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。2004年11月1日，大启公司向曾玲玲、曾智、孙志敏办理了东莞市樟木头南城区天龙居子龙别墅85座B号房的交楼手续，此后该房屋由曾玲玲、曾智、孙志敏占有使用。另查明，1997年2月18日，樟房总公司与大启公司在东莞市樟木头律师事务所的见证下，签订《合作兴建天龙居合同书》。合同约定：樟房总公司提供樟木头镇南城区一幅商住用地约15000平方米，每平方米作价738元，合计约为1107万元；大启公司应于合同签订后六个月内付300万元，1998年2月底前付300万元，1998年9月底前付300万元，余款约207万元于1999年2月底前付清；樟房总公司负责办妥土地证及承担办证费用，负责该幅土地的“四通一平”工作及协助大启公司办理工程立项、报建、规划用地许可证等，大启公司提供建设花园所需全部资金及承担相关税费；大启公司在花园建设中及建成后，有权对内、外销售及抵押，樟房总公司应全力协助办理，但要用樟房总公司和大启公司为联合发展商或香港独家售楼总代理的名义。1997年3月3日，樟房总公司与大启公司再次在东莞市樟木头律师事务所的见证下，签订《合作兴建天龙居二期合同书》。2001年12月18日，樟房总公司、大启公司、东莞市天龙居商贸有限公司、东莞市樟木头镇圩镇居民委员会在东莞市樟木头律师事务所的见证下，签订《合作开发天龙居三期商住楼合同书》。2018年8月7日，原告曾智、孙志敏、曾玲玲向本院书面申请撤回第二项诉讼请求。以上事实，有《认购书》、《商品房买卖合同》【编号为：GB/T17986.2-2000（0135355）】、收款收据、接收楼宇收据、天龙居收楼手续收费表、《证明》、物业费收据、（2013）东中法民一终字第1895号民事判决书、《合作兴建天龙居合同书》、《证明书》等证据，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告大启公司是在香港特别行政区注册的企业，故本案为涉港商品房销售合同纠纷案件。首先，关于管辖权和法律适用问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定：“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。”本案中，本院作为案涉房产也即诉讼标的物所在地的人民法院，依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，案涉不动产在中华人民共和国内地，故应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。其次，曾智、孙志敏、曾玲玲向本院申请撤回第二项诉讼请求，属于自由处分其诉讼权利，本院予以准许，故本院现仅就第一项诉讼请求进行审理。关于合同效力问题。大启公司与樟房总公司就合作开发天龙居花园签订合同书，约定由樟房总公司提供土地及协助大启公司办理工程立项、报建、规划用地许可证等，大启公司提供全部资金并以樟房总公司、大启公司的名义进行销售，故大启公司与曾智、孙志敏、曾玲玲于2004年8月8日签订的《商品房买卖合同》实际上是经樟房总公司同意的，该合同的相对方应为大启公司及樟房总公司。樟房总公司以《认购书》、《商品房买卖合同》上没有该公司的盖章为由，主张合同与其无关的抗辩依据不足，本院不予支持。上述合同没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，曾智、孙志敏、曾玲玲请求确认合同合法有效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十五条，以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，判决如下：确认原告曾智、孙志敏、曾玲玲与被告大启实业有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司于2004年8月8日签订的《商品房买卖合同》【编号为：GB/T17986.2-2000（0135355）】合法有效。本案受理费100元，由被告大启实业有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司负担。如不服本判决，原告曾智、孙志敏、曾玲玲及被告东莞市樟木头房地产开发总公司可在判决书送达之日起十五日内，被告大启实业有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一八年八月十三日书 记 员  赵 萌附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百六十五条因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。