广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初10075号原告：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路**尚美居会所负**，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，职务:执行董事。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。被告：冯杰雄，男，1969年6月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：肖浩瑶，广东维纳律师事务所律师。原告中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）与被告冯杰雄物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告翔实公司委托诉讼代理人何结娥，被告冯杰雄委托诉讼代理人肖浩瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔实公司向本院提出诉讼请求：被告冯杰雄向原告支付从2015年7月1日起至2017年12月15日止的物业管理费2884.2元及滞纳金(从逾期之日起按每日3‰标准每月分段计至实际清偿之日止,暂计至2018年4月15日为4940.8元)。事实和理由：原告是中山市板芙镇尚美居商住小区的物业管理公司,被告是尚美居商住小区5座27卡的业主。2008年6月7日，原、被告签订《尚美居前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告每月向原告缴交物业管理费97.77元。被告从2015年7月1日起拒付物业管理费，至2017年12月15日共拖欠29.5个月物业管理费合计2884.2元；上述费用原告经多次追讨未果。此外，根据协议约定，每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告翔实公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市物价局“关于板芙镇尚美居商住小区物业服务收费的复函”[中价函（2009）115号]、广东省经营服务性收费许可证；2.尚美居前期物业管理服务协议、尚美居管理规约；3.中山市不动产登记资料证明表；4.收费通知单（欠费清单）。被告冯杰雄辩称，一、被告无需支付物业管理费及滞纳金。原告翔实公司进驻尚美居小区以来，没有按照《尚美居前期物业管理服务协议》提供合格的物业管理服务，才导致包括被告在内的几百户业主没有交纳物业管理费。具体表现如下：1.房屋共用部位以及共用设施设备的维护和管理不到位。业主多次向翔实公司反映小区内的共用部位如楼梯、走廊、道路、外墙等部位的损坏，路灯、电梯、门禁等设备损坏并要求维修，但翔实公司没有履行职责，对上述情况视而不见，以各种理由推诿，造成业主生活极其不便。2.环境卫生没有维护好。小区内卫生长期处于脏、乱、差的情况，“四害”横行保洁人员没有维护好小区卫生。3.保安工作严重不负责。据被告询问调查，小区内有约200户业主曾经发生过失窃的情况，其中包括失窃电动车、摩托车等，而且还包括大量的入室盗窃，给业主的人身及财产造成严重的威胁。翔实公司没有按照服务协议做好保安工作，安保人员尤其是晚上长期处于脱岗状态，小区门口出入自如，出入没有门禁或者进行相关登记，也没有保安巡逻，监控以及各楼层的门禁也多数处于损坏状态，才导致盗窃案件经常发生。4.翔实公司从来不公开公共收益的情况，撤出后未进行交接手续。翔实公司没有履行《尚美居前期物业管理服务协议》约定的义务，对公共收益以及维修基金的情况从未进行公示，公共收益去向不明。翔实公司于2017年12月15日撤出小区以后，直到今天也没有按照协议约定与新的物业公司进行交接，小区的很多资料尚在翔实公司处，给新的物业公司对小区的管理造成严重困难。业委会对以上服务不到位的情况多次提出整改要求，但翔实公司直到撤出小区也没有完成整改。翔实公司违约在先，被告有理由拒绝交纳物业管理费及支付滞纳金。二、退一步讲，即便被告需交纳物业管理费及滞纳金，也应当予以减少。由于物业管理费是按月计算，即每个月均独立产生一个债权，各个债权的诉讼时效独立，翔实公司请求的物业管理费及滞纳金，其中2015年10月1日以前的物业管理费及滞纳金已经超过诉讼时效，不应支持。翔实公司提交的《广东省经营服务性收费许可证》有效期至2017年1月份，由于收取物业服务费属于需行政许可，即2017年1月份后，翔实公司不具备收取物业服务费的资格。因此，2017年2月1日以后的物业管理费及滞纳金，被告也无需支付。2015年10月1日以后的物业管理费及滞纳金，即便被告需要支付，也应当根据物业服务的质量以及翔实公司的违约行为予以部分降低，并且不应当计算滞纳金。《尚美居前期物业管理服务协议》约定的滞纳金计算标准过高，并且该条款属于格式条款，翔实公司也没有尽到提醒的义务，该条款明显不合理，当属无效。滞纳金的收取一般需要经过催交还不交的情况下才产生，翔实公司也一直没有向被告催收过。鉴于翔实公司存在违约行为，没有按照合同提供合格的服务，所以翔实公司主张的滞纳金不应支持。综上所述，请求法院公正判决。被告冯杰雄为其辩解依法提交了如下证据：1.翔实公司致尚美居业委会的工作函；2.2017年12月8日在尚美居小区内拍摄照片若干。经审理查明：2008年6月1日，中山马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）作甲方、原告翔实公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，翔实公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日原告被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。2008年6月7日，原告翔实公司为甲方、被告冯杰雄为乙方签订《尚美居前期物业管理服务协议》约定，乙方将尚美居商住小区5座27卡商铺（建筑面积65.18平方米）物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理服务质量：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%；保安：监控中心、道口岗、巡逻岗24小时值班；小区重要设施、楼宇等昼夜巡逻；提高整体素质，加强管理力度，将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。物业管理费为多层住宅按建筑面积每月1元/㎡，高层电梯住宅电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；业主购买的室内车位收取车位使用管理费每月40元/辆。每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，则按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。庭审时原告陈述被告从2015年7月1日起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，被告累计拖欠原告29.5个月的物业管理费合计2884.2元（97.77元/月×29.5个月），计至2018年4月15日的滞纳金为4940.8元，上述费用合计7825元，原告主张被告拖欠上述费用提供了收费通知单证明，被告对原告主张的欠费事实不持异议。原告称经多次追讨未果，于2018年4月8日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2018年4月8日作预立案调解，调解不成于2018年5月21日正式立案。另查，中山市不动产登记资料证明表记载，冯杰雄系中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居5座27卡商铺业主，该物业于2009年5月6日办理由冯杰雄作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2009）易3001**，房产证号：Ｃ7××30]，建筑面积65.13平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。本院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（原告于2018年4月至今向本院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请本院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经本院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函本院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与马田公司签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《尚美居前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告翔实公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告多年来对涉案尚美居商住小区是否按照与马田公司签订的《前期物业服务合同》以及与被告签订的《尚美居前期物业管理服务协议》全面、适当地履行管理义务；二是原告主张被告支付的物业管理费是否已超过诉讼时效。对焦点一，本院同时受理了原告提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，原告翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向本院复函调查结果，结合被告的证据及大批业主群体性拒交物业管理费事实，本院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，原告于2018年2月26日向本院起诉，请求被告支付从2015年7月1日起计的物业管理费(含违约金)，显然，2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告称每季度均有上门派发收费通知单，但被告否认，原告未进一步提供证据证明，应承担举证不能的后果，故原告主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。本院确认2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付物业管理费的时间从2015年10月1日起计。综上所述，原告对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在较大瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，原告对涉案小区管理服务存在较大瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2015年10月1日起计至2017年12月15日止共26.5个，即核定被告冯杰雄应支付原告物业管理费为2072.72元[（97.77元/月×26.5个月）×80%]。被告认为翔实公司的收费许可证有效期至2017年1月,之后不具备收费资格问题,因收费许可证属有关行政部门管理范围,期满后翔实公司事实上仍在该小区履行管理服务,因此翔实公司有权主张之后的物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告冯杰雄于本判决生效之日起五日内向原告中山市翔实物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年12月15日期间的物业管理费2072.72元；二、驳回原告中山市翔实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告中山市翔实物业管理有限公司负担15元，被告冯杰雄负担10元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一八年八月十三日书记员  梁晓林林雷