海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初2309号   原告（申请执行人）：中国银行股份有限公司海口琼山支行，住所地海口市琼山区。   负责人：童振理，职务行长。   委托诉讼代理人：刘伟，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。   被告（案外人）：张炎，男，1952年2月16日出生，汉族，现住海口市。   委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张会君，海南大兴天泰律师事务所律师。   被告（被执行人）：海南万宝服装实业公司，住所地海口市琼山区。   法定代表人：邢诒前，职务董事长。   被告（被执行人）：海南怡田房地产开发有限公司，住所地海口市滨海大道南洋大厦。   法定代表人：邢诒前，职务董事长。   原告中国银行股份有限公司海口琼山支行(以下简称中行琼山支行）与被告张炎、被告海南万宝服装实业公司（以下简称万宝公司）、被告海南怡田房地产开发有限公司（以下简称怡田公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行琼山支行的委托诉讼代理人刘伟、邢佰峰、被告张炎的委托诉讼代理人李清理、张会君到庭参加诉讼，被告万宝公司、怡田公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中行琼山支行向本院提出诉讼请求：一、撤销（2018）琼0107执异13号执行裁定书，驳回被告张炎的异议请求；二、不中止对登记在被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米的土地使用权【土地证号：琼山国用（府城）字第03943号】中案外人张炎名下怡田花园公寓楼第18层18**房屋（证号为：海口市房权证海房字第XX**）房屋占用范围内的土地使用权的执行；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1993年至1994年期间，被告万宝公司和被告怡田公司向原告申请贷款，金额为人民币16200000元，怡田公司以其名下6055.33㎡的“怡田花园”项目土地【琼山国用（府城）字第03943号】提供抵押担保，并办妥相应的抵押担保手续。由于该两企业未履行合约，1997年原告向法院提起诉讼，依法处置了上述抵押物中的3519.25㎡土地和该两企业的其他财产，收回了贷款4866000元和部分利息，剩余2536.08㎡土地尚未处置。执行过程中，案外人张炎提出执行异议，本院作出的（2018）琼0107执异13号执行裁定书，认定张炎名下怡田花园公寓楼第18层1801房屋占用范围内的土地使用权在原告申请查封并执行的怡田公司名下2536.08平方米范围内，并作出对登记在案外人张炎名下怡田花园公寓楼第18层1801房屋占用范围内的土地使用权的中止执行结果。原告认为该裁定超出了司法审查范围，行使了本应由行政机关所应实施的分割变更或补充登记的行政行为。原告于1997年申请执行，在执行中由于怡田公司偿还了部分贷款，故原琼山市人民法院以（1997）琼山经初字第60-1号民事裁定书解除了包括异议人张炎所持有的房屋在内的所有怡田公寓楼基底面积土地1233.56平方米的查封。依据《土地面积测量司法鉴定报告》（琼测证鉴2007013号）第七项测量结果，包括张炎在内整体怡田公寓楼占地面积为824.17平方米，地下室车道占地面积为186.12平方米，合计为：1010.29平方米，原告1997年申请解除怡田公寓楼基底面积1233.56平方米的查封面积远远大于该公寓楼的实测占地面积。原告于1994年办妥怡田公司用于抵押的6055平方米及其地上的怡田大厦4-8层楼房抵押登记手续行为在先，1998年怡田公司将怡田花园公寓楼销售给建设海南省分行的销售行为在其后。原告对涉诉土地及房产享有优先受偿权。同时，被告万宝公司及被告怡田公司拖欠原告的贷款本息尚未偿还完毕，且原告贷款抵押物“怡田花园”项目尚有2536.08平方米土地尚未处置，原告将向贵院申请恢复执行。综上所述，张炎作为案外人，提出的异议与原告请求查封并变卖被告怡田公司剩余的抵押土地2536.08平方米，并无法律上的关联性，因此请求法院纠正该裁定的错误，驳回张炎的异议请求。   被告张炎辩称，一、法院先查封了6055.33平方米的土地，之后解封了怡田公寓基底的1233.56平方米土地，然后又拍卖了星河广场及其2285.69平方米土地。星河广场已经从怡田花园公寓楼项目中分割出去。本案要解决的是怡田公寓楼（26层）及其剩余3769.64平方米土地（6055.33-2285.69）之间的关系问题；二、剩余3769.64平方米土地属于怡田公寓楼（26层）占用范围内的、应当分摊给全体业主的土地。该3769.64平方米土地已经用完了容积率，该3769.64平方米土地全部属于怡田公寓楼（26层）占用范围内的土地。海口市规划局[2012]1797号复函中载明，如已办房产证，则对应的土地面积是按份额进行分摊的，按相关规定已包括了居住区内的公共道路、公共绿地等土地面积。26层的怡田公寓楼占用范围内的土地绝不仅仅是基底面积，而是包括了小区公共道路、绿地、公共配套设施用地、公共活动场用地。怡田公寓占用范围内的土地包括1233.56平方米的基底面积和现在仍被查封的2536.08平方米公共用地；三、怡田公寓占用范围内的3769.64平方米国有土地使用权应当随着房屋所有权走，亦即小区业主在办理了房屋所有权证之后，该3769.64平方米国有土地使用权应当分摊给全体业主；四、本案时间跨度长，属于历史遗留问题，怡田公寓楼共200多户，现住有600余人，供业主散步、健身等的小区公共活动面积显然不足。从维护600余人公共利益及社会稳定的角度，本案的2536.08平方米也不应当继续查封，应当分摊给全体业主，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。   被告万宝公司、怡田房地产公司未到庭答辩也未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告中行琼山支行提交《抵押贷款合同》，证明原告与被告万宝公司、怡田公司之间的债权债务关系；提交《国有土地使用证》，证明被告怡田公司和万宝公司在向原告借款时将土地进行了抵押担保；提交《土地使用权抵押登记表》以及海口市国土资源局土地抵押查询材料，证明被告怡田公司提供的抵押物已抵押原告，抵押物已进行了登记；提交《催收逾期贷款本息通知书》，证明被告怡田公司和万宝公司截止到1996年10月16日，共欠原告贷款本金10700000元，利息是2990000元；提交《确认书》、《贷款展期申请书》，证明被告怡田公司未还借款本金金额；提交《民事裁定书》、《民事调解书》，证明被告怡田公司提供的抵押物已被裁定查封；提交《土地面积测量司法鉴定报告》（琼测证鉴2007013号），证明怡田公寓楼的基底面积为1010.29平方米；提交《（1997）琼山经初字第60-1号民事裁定书》，证明1998年6月10日，法院已经解除了对怡田公寓楼基底面积1233.56平方米的查封，该解除查封的面积远远大于怡田公寓楼基底面积；提交《支付令》（1999琼山督字34、35、37号），证明原告于1999年10月向琼山区人民法院申请支付令，被告怡田公司拖欠的借款本金6500000元。被告张炎对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。被告张炎提交《土地登记信息查询情况说明》、《土地查封信息查询情况说明》，证明涉案土地状态是“未抵押，已查封，未限制，无异议”的事实；提交《国有土地使用权登记卡》，证明涉案地块的性质、面积、四至等基本情况；提交《房屋所有权证存根》、《房屋所有权证》、《商品房购销合同》，证明怡田花园公寓楼归中国建设银行海南省分行所有，是政府批准的合法建筑、占用土地编号和“四至”等情况；提交涉案地块原报建手续，包括报建单、建筑安装工程审批通知书、平面规划图等，证明政府当时已对该土地进行过规划并编制有“用地平衡表”，规定了该地块的容积率、建筑密度和绿化覆盖率等指标；提交《海口市国土资源局关于2285.69平方米土地使用权拍卖的请示和批复》，证明当时的土地转让市场价格；提交海口市规划局的复函，证明海口市规划局肯定业主房屋面积所对应的土地面积是按对应份额进行分摊的，包含了公共道路、公共绿地等土地面积；提交《民事调解书》【（1997）琼山经初字第60号】，证明原告借款2000000元的情况；提交《民事裁定书》【（1998）琼山执二字第48－3号】，证明原告和法院已认可后来查封的2536.08㎡土地使用权归怡田花园公寓楼占用；提交《民事调解书》、《民事裁定书》【（1997）琼山经初字第61号】，证明原告起诉状中诉称的涉案土地抵押的债权没有还清，故查封2536.08平方米土地使用权没有关系；提交《执行裁定书》【（2007）琼山执字第136－8号】，证明现在的查封是从2007年6月27日开始，查封依据是（1997）琼山经初字第60号案；提交《房屋所有权证》、购房合同、协议书及交款单，证明：建行职工取得房屋所有权的时间在2007年法院查封之前，被告对其房屋享有所有权；被查封土地使用权属于被告房屋应当分摊的面积；提交《调解协议》（怡田公司、赛利公司、建行省分行），证明建行海南省分行承继了怡田公司与案外人海南赛利租赁公司于1994年11月18日就买卖怡田公寓楼所签订《房屋买卖合同》中海南赛利租赁公司的权利和义务，同时该协议约定1998年5月20日怡田房地产公司与建行海南分行通过调解协议约定将怡田小区公寓楼直接过户到建行海南分行名下的事实；提交《协议书》（中行琼山支行、怡田公司、建行省分行），证明原告同意向法院申请解除怡田公寓楼及其范围内土地查封的事实。原告对被告张炎提交证据的真实性无异议，本院予以认定。   诉讼过程中，本院向就怡田公寓楼坐落土地的面积、业主对应土地使用权分摊等情况向海口市国土资源局发函了解情况，对该局海土资登字（2018）1367号回函，原告与被告张炎均无异议。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   1993年12月28日，万宝公司与中行琼山支行签订《抵押贷款合同》，约定万宝公司向中行琼山支行借款2000000元。怡田公司以其位于海口市××镇东侧土地面积6055㎡作为抵押担保。贷款期限自1993年12月28日至1994年6月28日。合同签订后，中行琼山支行向万宝公司发放贷款2000000元。因该款到期未还，中行琼山支行于1997年9月10日向本院提起诉讼并提出财产保全申请。本院于1997年10月29日查封了怡田公司名下的位于海口市××镇的位于海口市××镇东侧土地面积6055㎡土地使用权及地上的怡田公寓楼4-8层。1997年11月18日，本院出具（1997）琼山经初字第60号《民事调解书》，三方约定万宝公司尚欠中行琼山支行贷款人民币2000000元及利息（利息从1993年12月29日起，按中国人民银行各个时期的浮动利息，分段计算至还清贷款之日止），定于1998年3月30日前全部还清给中行琼山支行；诉讼费24000元及财产保全费12000元由万宝公司负担；怡田公司承担连带责任。   1993年12月29日，怡田公司与中行琼山支行签订《抵押贷款合同》，约定怡田公司以其所有的琼山市××镇.14㎡的土地（原属琼山县外经信托贸易公司使用的土地证号038**，后转让给怡田公司，但未办理过户）作为抵押，向原告贷款2700000元。期限自1993年12月29日至1994年6月29日。合同签订后，中行琼山支行向怡田公司发放贷款2700000元。因该款到期未偿还，中行琼山支行与1997年9月10日向本院提起诉讼并提出财产保全申请，本院于1997年12月29日查封了上述位于琼山市××镇面积为2183.14㎡的土地。1997年11月19日，本院出具（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》，双方约定怡田公司于1998年3月30日前还清贷款2700000元及利息（利息从1993年12月29日起，按中国人民银行各个时期的浮动利息，分段计付至还清贷款之日止，其中1997年12月30日前还800000元；1998年2月28日前还800000元；1998年3月30日前还300000元）。否则以怡田公寓楼部分楼房抵偿全部本息。   因在诉讼过程中万宝公司偿还3000000元给中行琼山支行，本院于1998年6月10日依中行琼山支行的申请，解除了对怡田公寓楼4-8层以及楼房基底面积1233.56㎡的查封。1998年9月23日，中行琼山支行于向本院申请执行，本院依法拍卖了怡田公司名下的位于海口市××镇的位于海口市××镇东侧土地面积6055.33㎡土地使用权中2285.69㎡，用于抵偿万宝公司、怡田公司的部分债务。本院（1997）琼山经初字第60号《民事调解书》终结执行。   在（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》的执行过程中，本院依法拍卖了府城镇板桥路面积为2183.14㎡的土地，得款1456821元，扣除执行费、拍卖佣金、土地出让金、税费等，余款675567.25元拨付给中行琼山支行。本院（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》终结执行。   2007年4月9日，中行琼山支行向本院申请对上述两案恢复执行。本院查封了怡田公司位于海口市××镇东侧土地面积6055㎡中剩余土地面积2536.08㎡（6055.33㎡-已拍卖的2285.69㎡-怡田公寓基底面积1233.56㎡）。2014年12月7日，原查封裁定超期失效，本院于2014年12月8日作出（2007）琼山执字第136-7号执行裁定书，重新查封该土地使用权。查封期限届满后，本院于2016年12月6日作出（2007）琼山执字第136-8号执行裁定，续行查封上述土地使用权。续封期限为3年。   另查明，1998年8月5日，中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行海南分行）与怡田公司签订《商品房购销合同》。合同约定：怡田公司将其名下的位于海口市××区东侧的6055.33平方米土地[土地证号：琼山国用（府城）字第03943号]上所建的怡田花园公寓楼（建筑面积为222**平方米，共26层，168套商品房）以人民币81696000元转让给建设银行海南分行。1998年6月29日，建行海南省分行与张炎签订《琼山市公有住房买卖协议书》。合同约定：建行海南省分行将怡田花园公寓楼住房一套出售给该行职工张炎；住房面积171.71平方米，房款人民币170057元。合同签订后，张炎按合同约定付清房款人民币170057元。2008年8月20日，海口市房产管理局给案外人张炎办理了该房《房屋所有权证》（证号为：海口市房房权证海房字第XX**。   2018年2月1日，张炎对本院作出的（2007）琼山执字第136-8号查封被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08㎡土地使用权的执行裁定不服，向本院提出异议，请求解除对海口市龙昆南路怡田花园公寓楼第18层1801房占有范围内的土地使用权的查封。2018年2月28日，本院作出（2018）琼0107执异13号执行裁定书。裁定中止对登记在被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米土地使用[土地证号：琼山国用（府城）字第03943号]中案外人张炎名下怡田公寓楼第18层18**房屋[证号：海口市房权房权证海房字第XX**用范围内的土地使用权的执行。中行琼山支行不服该裁定，遂在法定期限内向本院提起申请执行人执行异议之诉。   本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”据此规定，故本案的争议焦点为：被告张炎对本院强制执行的土地使用权是否享有足以排除执行的民事权益。   《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，经海口市国土资源局回函确认：原登记在怡田公司名下的6055.33㎡土地，转让给案外人2285.69㎡之后，剩余3769.64㎡，现状宗地实际面积为3684.47㎡，即怡田公司怡田花园公寓楼坐落宗地面积为3684.47㎡。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，不动产登记簿中注记“本宗地内未做分摊的公用部分土地使用权属于全体业主共有”。怡田花园公寓楼基底面积为823.96㎡已经于1998年6月10日解除查封，被本院查封的2536.08㎡则位于怡田花园公寓楼坐落宗地面积3684.47㎡范围之内，属于怡田花园公寓楼建筑区划内的公共道路和公共场所，依照物权法的相关规定应属于怡田花园公寓楼全体业主共有。被告张炎作为怡田花园公寓楼的业主之一，从建行海南省分行受让房屋以后，其依法取得对共有部分享有共有和共同管理的权利。   《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，申请执行人中行琼山支行申请对诉争土地进行强制执行，已影响了该小区业主的合法权益。张炎作为怡田花园公寓楼18层1801房的业主，对该建筑物区划内公共道路以及公共场所等共有部分享有权利义务，在对共有物面临被处分的情况下，其对执行标的共有权和管理权，应属于阻却执行的实体权利。   案外人张炎提出执行异议，请求解除对其所有的房屋占用范围内的土地使用权的查封。因业主对建筑物专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共有部分的管理权是一个不可分割的整体，在业主房屋对应的土地使用权尚未进行分摊的情况下，房屋占用范围内的土地使用权不能独立存在，应包括按照法律、法规、政策规定应当分摊的部分和对应的公共道路、公共场所宗地面积中的共有部分。业主对二者中任何一部份的权利都有利害关系，并有权提起异议和诉讼。   原告中行琼山支行诉称涉案土地已经办理抵押，并对涉诉土地及房产享有优先受偿权。海口市不动产登记中心出具的《土地登记信息查询情况说明》显示涉案土地“未抵押”。原告的陈述与本案查明的事实不符，且抵押权为对标的物变价款优先受偿的权利，不属于对标的物的实体权利范畴。原告以行使优先受偿权，继续变卖诉争土地的主张，本院不予支持。   综上，被告张炎对诉争土地享有共有权和管理权，其享有对诉争土地享有实体权利，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。原告中行琼山支行请求不中止对登记在被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米的土地使用权中案外人张炎名下怡田花园公寓楼第18层1801房屋房屋占用范围内的土地使用权的执行，无事实和法律依据，本院予以驳回。   依照《中华人民共和国城市物权法》第七十二条第二款、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：   驳回原告中国银行股份有限公司海口琼山支行的诉讼请求。   本案案件受理费100元（原告已预交），由原告中国银行股份有限公司海口琼山支行自行负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交上诉状副本,上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 黄小雅   审 判 员 王荔枝   审 判 员 国 珺     二〇一八年八月二十八日   法官助理 王川凡   书 记 员 林海莲   速 录 员 王彦玲