广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初第8160号（反诉被告）原告钟旭怀，男，1965年11月7日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人汪沙，广东尚智和律师事务所律师。委托代理人黄灿文，广东尚智和律师事务所律师。（反诉原告）被告卢致胜，男，1978年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。委托代理人刘灿辉，广东法制盛邦（东莞）律师事务所。委托代理人修建，广东法制盛邦（东莞）律师事务所。原告钟旭怀诉被告卢致胜租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本案依法组成合议庭，并分别于2018年5月4日、2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪沙、黄灿文，被告的委托代理人刘灿辉、修建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月1日起，原告将位于东莞市东城区同沙科技大道厂房与一块空地以及三幢一楼仓库提供给被告使用，双方签订了《厂房租赁合同》，约定每月租金为25000元。由于原告提供给被告使用的上述不动产未取得产权证，亦未办理建设规划许可证，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应属无效，被告应依法将上述不动产返还给原告。鉴于被告实际占有使用了上述不动产，其应参照双方签订的《厂房租赁合同》所约定的租金标准向原告支付占有使用期间的使用费。原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无效；二、责令被告于判决生效之日起五日内搬离；三、被告向原告支付房屋占有使用费150000元（暂计至2018年4月）；四、本案诉讼费由被告承担。被告反诉并辩称，双方签订案涉《厂房租赁合同》，约定每月租金25000元，租赁期限从2014年4月1日起至2024年3月31日止等内容。签订合同后，被告对案涉租赁物进行了装修等基础设施建设。后，被告多次要求原告提供租赁物的产权等凭证给被告办理经营相关事宜，但原告迟迟不予办理，致使被告不能正常经营，给被告造成损失，被告据此反诉请求判令：一、原告赔偿被告损失共计1968000元；二、原告向被告返还履约押金50000元；三、原告承担本案反诉费用。原告针对被告的反诉辩称，一、在签订案涉租赁合同时，原告已经告知被告提供的案涉租赁物没有产权登记，也没有报检，且该建筑物属于临时简易建筑，不可能具备上述手续，被告对合同的无效负有更大的过错；二、被告要求原告赔偿损失没有任何依据。经审理查明，2014年1月20日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于东城同沙科技大道厂房与一块空地与3幢一楼仓库（以下简称“案涉租赁物”）出租给被告使用，押金50000元，租赁期间从2014年4月1日至2024年3月31日止，每月租金25000元，五年后加10%租金，每月10日前交清当月租金。双方签订上述合同后，被告向原告支付了50000元押金，原告依约将案涉厂房交付给被告使用。被告使用案涉租赁物用于经营汽车维修等业务。被告支付租金至2017年9月30日，2017年10月1日起的租金至今尚未支付给原告。诉讼中，原告以案涉合同无效，被告逾期支付租金为由，要求被告返还案涉租赁物。被告则提交照片、施工合同、工程结算表、收款收据、报价单等证据，主张被告对案涉租赁物进行了装修添附，原告应按过错程度赔偿被告损失。其中照片显示案涉租赁物厂房地板有开凿的情况，厂房已装设有铁皮棚顶。《施工合同》显示的装修工程地址在东城同沙，客户名称显示东莞市胜光汽车维修有限公司，工程造价288667.67元，开工时间是2014年2月16日；《工程竣工结算单》显示实际结算工程总金额495475.2元（其中2014年4月16日的《工程结算表1》显示金额145699.32元，《工程结算表2》显示金额349775.88元）。另2014年4月16日的《工程结算表1》显示的工程项目包括新建砖墙、接待台、背景装饰柜、石膏天花、墙面天花玻璃漆、双开大门等项目。2014年4月16日的《工程结算表2》显示的工程项目包括机械拆除、人工拆除、室外地面浇混凝土、砌红墙等项目。2018年8月3日，本院组织原、被告双方到案涉租赁物进行现场勘查。被告主张赔偿损失范围包括如下部分：1、厂房基建部分：搭建了入门处铁皮棚，围绕厂房顶棚装设了铁皮用于广告宣传；除主干道外对案涉租赁物的场地铺设了水泥地板；对厂房铁皮顶棚进行了修缮，对部分水泥柱、车间大门进行了加固，重砌了五堵墙；为了装设设备开凿填补了地面。上述部分费用将近上百万元。2、办公室装饰装修部分，花费了三十万余元，含：对其中一个办公室的地板张贴地板胶，加装了天花，重新装设了电线，粉刷了墙壁，增设了洗手间，更换了三扇木门，一扇玻璃门。3、软装部分：添设了空调、指示灯、监控等，大概费用七万余元。被告未申请法院对装修添置不能搬走重复利用或搬走后严重影响使用价值的投资建设的折旧残值进行评估。诉讼中，原告确认被告上述对厂房基建以及办公室装修的内容，但不确认被告提出的数额，认为超出了普通价格的水平。另原告抗辩软装部分可以拆卸，不属于不可拆卸部分，不应由原告赔偿。经查，案涉租赁物尚未办理建设工程规划许可证。以上事实有原告提供的《厂房租赁合同》，被告提交的施工合同、工程结算表、收款收据、报价单等以及本院的庭审笔录、勘查笔录等书证附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物并没有取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，案涉租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对于案涉租赁物，被告应当向原告予以返还，原告应向被告退还押金50000元。被告现仍在使用案涉的租赁物，但未支付2017年10月起的租金，故被告应向原告支付2017年10月至2018年8月期间的场地占用费275000元，并参照之前双方约定的租金标准（25000元/月）向原告支付2018年9月起的场地占用费至案涉租赁物实际交还之日止。案涉《厂房租赁合同》因所涉租赁物没有建设工程规划许可证或房产证而无效，原告对此未尽谨慎审查义务，与被告具有同等过错，原、被告应对合同无效各自承担一半责任。对被告装修添置不能搬走重复利用或搬走后严重影响使用价值的投资建设的折旧残值应视为原告的损失，原告应向被告赔偿该损失的50%。根据被告的主张以及现场勘查可得，被告装修添置不能搬走重复利用或搬走后严重影响使用价值的投资建设包括：1、厂房基建部分：入门处铁皮棚，厂房顶棚装设的铁皮，除主干道以外的水泥地板，加固的水泥柱、车间大门以及修缮房顶、开凿填补地面的费用；2、办公室装饰装修部分：加装的天花板、电线，粉刷墙壁，增设洗手间，更换木门、玻璃门的项目。从被告提交的2014年4月16日的《工程结算表1》及《工程结算表2》可以显示，被告所主张装修添附不可拆卸重复利用的项目基本包含在上述工程结算表列明的装修项目中，该两项工程结算表显示的工程实际造价为495475.2元。因此，本院结合原、被告的陈述，装修动工的时间，现场勘查情况以及合同履行期限等情况，参照被告提交的《工程竣工结算单》、《工程结算表1》、《工程结算表2》显示的工程造价，酌定上述两项损失合计276475元，被告应向原告赔偿其中的50%即138237.5元。被告诉求超过上述范围的，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告钟旭怀与被告卢致胜于2014年1月20日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告卢致胜在本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市东城同沙科技大道厂房、一块空地以及3幢一楼仓库交还给原告钟旭怀；三、限被告卢致胜在本判决发生法律效力之日起五日向原告钟旭怀支付场地占用费，其中2017年10月1日至2018年8月31日期间的占用费275000元，之后的占用费按照25000元/月的标准，从2018年9月1日起计算至实际交还案涉租赁物之日止；四、限原告钟旭怀在本判决发生法律效力之日起五日向被告卢致胜退还押金50000元；五、限原告钟旭怀在本判决发生法律效力之日起五日向被告卢致胜赔偿损失138237.5元；六、驳回被告卢致胜其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元（原告已预缴），由被告负担；反诉费11472元（被告已预缴），由原告负担2030元，被告负担9442元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  吴抒航人民陪审员  毛俊凯人民陪审员  莫翠娴二〇一八年八月四日书 记 员  刘宇兵叶佩亭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。