中华人民共和国上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2017）沪7101民初764号原告姚应及，男，1948年10月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人汪艳霞，上海申云律师事务所律师。委托代理人王锴，上海申云律师事务所律师。被告上海城投(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人蒋耀。被告上海市静安区土地发展中心，住所地上海市。法定代表人董瑜。两被告共同委托代理人王鉷。两被告共同委托代理人吉祖祥，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人姚復圭，男，1945年6月26日出生，汉族，户籍地上海市，住日本国静冈县御殿场市。原告姚应及诉被告上海城投(集团)有限公司(以下简称城投公司)、上海市静安区土地发展中心(以下简称静安土发中心)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，因姚復圭与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告姚应及和其委托代理人汪艳霞，两被告的共同委托代理人王鉷、吉祖祥，第三人姚復圭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚应及诉称，2010年天潼路XXX弄XXX号(以下简称系争房屋)前楼、前过街楼、前楼阁遇动迁，系争房屋承租人叶苏，因动拆迁公司错误将案外人李秀云认定为系争房屋的承租人，导致当时无法签订动迁安置补偿协议，后系争房屋遭遇强拆，经过原告多次向相关部门反映情况，原、被告于2015年1月30日签订《动迁基地期房安置补偿协议书》，但被告只交付一套万荣路502室房屋，原告为此支付差价12万元。因与被告多次协商不成，故原告起诉至法院，请求：1.判令被告履行《动迁基地期房安置补偿协议书》交付泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称泽悦路房屋)；2.判令被告支付原告过渡费(自2013年3月至实际交房日为止，每月按3018.5元的标准计算)；3.判令被告支付安置补偿款、一次性帮困补贴、房屋差价款以及购房补贴共计人民币1,250,742.99元。被告城投公司、静安土发中心共同辩称,系争房屋于2012年9月21日经房管局裁决，区政府于2013年3月份强制执行，安置2套胡桥路房屋。后经原告通过街道要求与两被告协商化解，2015年1月30日，原告与两被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》、《动迁基地期房安置协议》和《动迁安置补充协议》，安置被拆迁户整户八人的利益。原告并非承租人，被告不能向其个人交付协议约定的泽悦路房屋。相关部门曾对该户作出过房屋拆迁裁决，裁决中提供的安置房屋是由于原告的原因不去居住，所以原告诉请的过渡费是不存在的。原告的第三项诉请中，12万元的房屋差价应在该户的总补偿款中抵扣，故不同意退还原告个人；另，每户郊区购房补贴15万元已经体现在期房安置协议书第8条一次性补贴151,812.15元中；两被告同意向该户支付差价568,193.26元和一次性帮困补贴412,549.73元。第三人姚復圭述称，本案所涉协议是原告自己签约的，其并未委托原告代为签约；若该协议只是包括原告一家三人的安置利益，其无意见；若该协议包括被拆迁户八人的安置利益，其不予认可；希望被告安置解决其住房问题。经审理查明，系争房屋为公房，承租人为叶苏(素)(于1987年12月19日报死亡)，在册户籍4人，即姚应及、姚復圭、李秀云和姚肇清。姚应及和姚復圭均为承租人之子。系争房屋类型旧里，居住面积为39.2平方米。2007年9月28日，被告城投公司、原上海市闸北区土地发展中心依法取得拆许字(2007)第15号《房屋拆迁许可证》，系争房屋被列入拆迁范围。2012年9月21日，原上海市闸北区住房保障和房屋管理局作出闸房管拆裁字(2012)第770号《房屋拆迁裁决书》，裁决安置原告所在被拆迁户胡桥路房屋两套。2015年1月30日，原告姚应及与两被告重新签订了沪闸(浙北绿地)拆协字第J-0890号《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《拆迁补偿安置协议》)、编号：J-0890《动迁基地期房安置协议书》(以下简称《期房安置协议》)和《动迁安置补充协议》(以下简称《补充协议》)，协议约定：甲方为拆迁人城投公司、原上海市闸北区土地发展中心，乙方为房屋承租人叶苏(亡)；系争房屋建筑面积60.37平方米，评估单价为18200元/平方米，拆迁货币补偿款1,470,018.55元；乙方符合居住困难户的补偿安置条件，应安置对象认定为8人，居住困难户货币补贴款合计290,000元；另有其他补贴、奖励费用若干；甲方应支付乙方补偿款及各类费用合计1,923,062.99元；拆迁双方不再履行闸房管拆裁字(2012)第770号房屋拆迁裁决书；乙方订购房屋两套：牡丹逸庭韵意05-01地块2-14幢西单元4号1101室(即泽悦路房屋)，总价656,406.82元；龙盛雅苑彭越浦六号地块4幢西单元4号502室(以下简称万荣路房屋)，总价850,999.5元；乙方选择期房，甲方再增加一次搬家费724.44元；甲方另给予一次性补贴151,812.15元；相关费用抵扣后，甲方还需支付乙方差额款568,193.26元。甲方发放的过渡费标准为3018.50元/月，应发过渡费总额为0.00元。《补充协议》约定，甲方另再支付乙方一次性帮困412,549.73元。同年2月1日，原告向两被告申请，因其儿子读书需要，急需用房，故申请其中3人份额的补偿款项用于购置安置房，并再出12万元，户口中其他人员份额保留……。为此，两被告于2015年6月先行向原告交付万荣路房屋，原告向被告支付房屋差价款120,000元。另查明，两被告及房屋拆迁实施单位曾与第三人姚復圭协商，拟定一份编号：J-0890-特《动迁基地期房安置协议书》，协议中乙方为叶苏(亡)，乙方应得补偿安置款总计2,295,599.58元，协议约定乙方订购期房5套，其中2套即为本案所涉的泽悦路房屋和万荣路房屋。该协议落款日期为2015年1月30日，乙方处有姚復圭签字，甲方处未有签字或盖章。又查明，因区域合并，原上海市闸北区土地发展中心变更为静安土发中心。以上事实由原告提供的动迁基地期房安置协议书、申请书、中国建设银行汇款回单、裁决书及通告，被告提供的房屋拆迁许可证及延长通知、公房租赁情况摘录表、书面证明、户籍证明、动迁居民基本情况表、户籍调查摘录表、托底认定报告、估计分户报告单、《拆迁补偿安置协议》、《期房安置协议》、《补充协议》、申请书、安置房预约单、空房使用单、房屋拆迁补偿、安置具结书、建设银行客户回单、收据，第三人提供的编号：J-0890-特《动迁基地期房安置协议书》等证据以及各方当事人的陈述予以证明。本院认为，被告城投公司、静安土发中心依法取得房屋拆迁许可证，对系争房屋进行拆迁。因系争房屋的承租人已死亡，拆迁中原上海市闸北区住房保障和房屋管理局对原告及第三人所在该被拆迁户作出了房屋拆迁裁决。拆迁裁决作出后，拆迁双方仍可就补偿安置事宜重新进行协商。根据2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。本案系争房屋为公房，两被告作为房屋拆迁裁决的申请人应当知晓该户承租人已死亡。两被告本应在该户协商一致推举签约代表或者通过相关程序重新确定新的承租人的情况下与该户签订协议。但两被告却与原承租人的两名直系亲属即本案原告及第三人分别协商安置补偿事宜，并且在与第三人协商未成的情况下，单独与原告就系争房屋签订《拆迁补偿安置协议》、《期房安置协议》和《补充协议》，而后又仅依原告单方申请而交付部分房屋，该协议的签约主体、合同履行方式显然不符合法律规定，侵犯了其他应安置人员的合法权益。因此，原告与两被告签订的《拆迁补偿安置协议》、《期房安置协议》和《补充协议》应属无效。原告要求两被告履行上述协议，本院不予支持。相关协议无效后，因系争房屋已列入拆迁范围且已拆除，恢复原状已无必要，但依协议取得的财产应依法返还，尚未交付的安置房屋，应停止交付。鉴于此，原告所取得的万荣路房屋应当返还；另外，原告因取得万荣路房屋而另行支付的12万元差价款，因该款项并非协议约定的内容，故被告亦应予以退还。需要指出的是，系争房屋现已拆除，两被告作为拆迁人负有安置该被拆迁户的义务。协议无效后，两被告应在合理期限内尽早与被拆迁户重新协商安置补偿事宜，妥善完成对被拆迁户的安置补偿，且安置补偿利益应不低于原协议约定的补偿标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海城投(集团)有限公司、上海市静安区土地发展中心于本判决生效之日起七日内返还原告姚应及房屋差价款12万元；二、驳回原告姚应及的其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费260元，由原告姚应及负担170元，被告上海城投(集团)有限公司、上海市静安区土地发展中心共同负担170元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，第三人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  孙 迪人民陪审员  祁汉萍人民陪审员  朱兆富二〇一八年八月十七日书 记 员  朱婷婷附：相关法律条文附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。