江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终5106号上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市人民路******。法定代表人：陈文皇，董事长。被上诉人（原审原告）：郑家平。被上诉人（原审原告）：黄雪飞。委托诉讼代理人：王璟,北京大成（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）与上诉人郑家平、黄雪飞因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初7837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人在售房时不存在欺诈行为，上诉人已经充分、多次向被上诉人阐明了土地性质、房屋性质、被上诉人作为完全民事责任能力人应当对自己签署过的合同、补充协议内容承担相应法律责任。二、被上诉人的房屋消防二次验收受阻，系被上诉人擅自改变房屋面积、结构所致，不是因为上诉人宣传不当所造成。三、参照苏州港龙置业有限公司与上诉人在同一批次的招拍挂中拍得与上诉人楼盘相邻地段的地块的价格，被上诉人要求上诉人以涉案房屋的单价满足批发零售的土地性质明显不符符合等价有偿原则，原审法院支持其诉讼请求，适用法律明显错误。四、被上诉人行使变更权已经超过了诉讼时效，变更权的诉讼时效应当自双方2013年11月5日签订《认购书》、《商品房买卖合同》时开始计算，被上诉人起诉时其变更权已消灭。郑家平、黄雪飞辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。郑家平、黄雪飞向一审法院起诉请求：1、万隆公司退还房屋价款差价200508元（上述两套房屋分别为96072元和104436元）及相应利息损失（自实际付完全款即2013年12月30日起至实际退还之日止，按照银行同期同档贷款利率的1.5倍计算）；2、万隆公司赔偿购房款损失240061元（两套房屋分别为108226元131835元）及相应利息损失（以240061元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍，自房款付清之日即2013年11月13日计算至实际退还之日止）、契税损失7322元（房屋差价240061元×3.05%）。一审法院认定事实：2013年11月5日，郑家平、黄雪飞（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由郑家平、黄雪飞购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢311室、312室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积分别为31.96、35.16平方米，总价分别为480362元、522182元。合同第一条约定涉案房屋土地用途为商务金融；第三条约定房屋用途为经营用房；第六条约定买受方于合同签订时分别支付240362元、262182元购房款，于2013年11月12日前办理完成余款的贷款按揭手续、付清全部购房款；第八条约定万隆公司应于2014年12月30日前交付涉案房屋。合同签订当后，郑家平、黄雪飞依约支付了购房款，万隆公司于2015年2月6日向其开具销售不动产统一发票，两套房屋实际购房款分别为480813元、522627元。2015年1月7日，郑家平、黄雪飞向万隆公司支付包括总房价0.05%的印花税在内的代收代缴税费；同年6月8日，郑家平、黄雪飞支付上述两套房屋的契税14424.39元、15678.81元（按照房屋实际总价款480813元、522627元的3%支付）。2015年4月16日，涉案房屋所有权登记至郑家平、黄雪飞名下，房屋规划用途为非居住；同年6月15日，涉案房屋国有土地使用权登记至郑家平、黄雪飞名下，土地用途为商务金融用地。另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.70平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，市国土局与万隆公司签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。再查明：2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。审理中，郑家平、黄雪飞陈述称，2013年购买涉案房屋时，现场销售工作人员将万宝世纪商务广场一至三层宣传为商铺，可以进行多种业态的商业经营。郑家平、黄雪飞还陈述称其通过按揭方式支付购房款尾款，其提供的商业银行按揭贷款客户期供表载明贷款日期为2014年3月14日，故其要求自该时间开始计算利息损失。审理中，依郑家平、黄雪飞申请，原审法院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。苏州拓普森土地房地产评估有限公司（以下简称鉴定机构）接受委托对上述事项进行评估鉴定，并于2018年4月11日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，在合同约定价款480362元及522182元的基础上，作出涉案房地产价格减损分别为131835元和108226元、估价对象在基准日的房地产价格分别为348527元和413956元的评估结论。审理中，郑家平、黄雪飞表示对交房时补交的面积差额款不要求计算减损额。以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税发票、涉案房屋所有权证书、国有土地使用证、入户费用一览表、收据、行政处罚决定书、国有土地拍卖成交确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、鉴定机构出具的鉴定结论及双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得郑家平、黄雪飞对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，郑家平、黄雪飞自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向郑家平、黄雪飞交付的房屋与其宣传并不一致。郑家平、黄雪飞基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司亦应对案涉房屋以质量价，退还多余购房款。虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，案涉房地产项目在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。郑家平、黄雪飞主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应赔偿的款项于法有据，予以支持。本院根据鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象评估的涉案房地产价格减损金额，认定郑家平、黄雪飞损失为240061元（131835元+108226元）。关于郑家平、黄雪飞主张的利息损失及契税、印花税损失。因万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使郑家平、黄雪飞支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违约行为而获利的基本法理，郑家平、黄雪飞主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，予以支持。郑家平、黄雪飞主张以购房款差价240061元为基数，自房款付清之日起主张至实际返还购房款之日止的利息损失并无不当；根据其提交的按揭贷款客户期供表确认其购房款于2014年3月14日付清，其可自2014年3月15日起主张利息损失；且计算标准应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算为宜。同理，郑家平、黄雪飞因不合理的房价款支付的契税及印花税部分，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，应由万隆公司赔偿，契税及印花税损失金额应依据认定的房价差额款确定为7322元（240061元×3.05%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条之规定，判决：一、苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿郑家平、黄雪飞购房款损失240061元及利息损失(以240061元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率,自2014年3月15日起计算至前述款项实际付清之日止)；二、苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿郑家平、黄雪飞契税及印花税损失7322元。案件受理费5010元，减半收取2505元，评估费8950元，合计11455元，由苏州市万隆地产有限公司负担，于判决生效之日起十日内直接给付郑家平、黄雪飞。二审另查明，万隆公司与郑家平、黄雪飞签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房……买受方不退房的，出卖方应当根据买受方实际受到的影响给予合理补偿并另行签订补偿协议。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。涉案房屋在销售过程中被作为商铺宣传销售，宣传内容具体明确且对房价款有重大影响，应视为合同内容。万隆公司最终向郑家平、黄雪飞交付的房屋土地性质为商务金融用地，房屋系办公用房，而非宣传所称的商铺，即一般人理解的可用于商业零售的房屋，与合同内容不一致，其行为构成违约。万隆公司认为交付的房屋能够满足零售经营需要，并不能弥补其对涉案房屋属于商铺这一合同内容的违反。郑家平、黄雪飞主张万隆公司违约给其造成的房屋差价、利息及契税损失于法有据，本院予以支持。关于房屋差价损失的计算依据，郑家平、黄雪飞主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，符合涉案房屋情况。万隆公司并无证据证明因购房人拆改房屋墙体结构导致涉案房屋无法进行消防二次验收，一审法院委托司法鉴定机构以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象进行评估，能够客观反映涉案房屋实际利用价值与万隆公司宣传商铺的销售价格之间的差额，鉴定机构具备法定资质，鉴定程序并无不当，一审法院参照鉴定机构评估结论认定房屋差价损失，合理有据，应予确认。郑家平、黄雪飞在一审中已经变更诉讼请求，未再主张撤销或变更合同，故本案并不涉及变更合同超过法定除斥期间的问题。综上所述，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5010元，由苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 叶 刚审判员 曾雪蓉二〇一八年八月二十七日书记员 吴茂程