广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初12180号原告：黄玉英。原告：古锦泉。上述两原告共同委托诉讼代理人：赵燕，广东豪盛律师事务所律师。被告：王艳贞。委托诉讼代理人:肖贻青、张**，广东聚英华律师事务所律师。第三人：佛山市和记裕丰房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰街19号第18号铺，统一社会信用代码91440604MA4W25585K。法定代表人：廖烈涛。委托诉讼代理人：岑钮妹，系第三人经纪人。委托诉讼代理人：钟小芳，系第三人经纪人。原告黄玉英、古锦泉诉被告王艳贞、第三人佛山市和记裕丰房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判。诉讼中，原告申请追加佛山市和记裕丰房地产代理有限公司（以下简称裕丰公司）为第三人参加诉讼，经审查，本院予以准许，并依法通知裕丰公司作为第三人参加诉讼。本案于2018年7月20日公开开庭审理。两原告共同委托诉讼代理人赵燕、被告王艳贞及代理人肖贻青到庭，第三人经本院合法传唤未到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2018年5月13日签订的《存量房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金113000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月13日签订了《存量房买卖合同》，该合同约定被告向原告购买位于佛山市禅城区秀湖路3号313房（环湖花园），购房总价为1130000元。合同约定：签订本合同时，被告向原告支付60000元的购房定金，并按照按揭付款方式办理产权转移手续。签订合同时被告说先付定金5000元，第三人就直接收取了5000元，第三人说等被告付款后结算给原告。故在第十二条补充约定：5月15日补齐定金给原告，金额为55000元。合同签订后，被告没有按约定支付购房定金。原告和第三人多次向被告催促缴纳定金，被告拒绝履行义务。根据《存量房买卖合同》第八条约定：甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相对成交价款的10%的违约金。根据合同约定：被告违约，原告要求解除合同，要求被告向原告承担成交价10%的违约金。被告辩称：被告认为原告违约在先，原告不提供涉案房屋产权证，以及被告至今不清楚原告黄玉英的真实意图是否要出售房屋，中介其所提供的房屋产权证图片与中介、原告陈述的产权年限存在十年的差距。具体的按揭贷款双方并未协商一致，原告无权单方要求贷款按揭由中介方办理。被告认为双方的买卖合同未解除，原告在微信里通知过要解除合同，但从未书面通知过，被告现同意解除房屋买卖合同。第三人陈述：被告有意向购买房屋，两原告是委托第三人放盘的，所以第三人带被告去看房，被告看中了两原告的房屋，并约定于2018年5月13日原告古锦泉与被告签订合同，原告古锦泉通过第三人向被告出示了涉案房屋的房产证、两原告结婚证、身份证，上述材料均为原件，原告古锦泉出具的保证函、不动产登记查询结果。第三人也已告知被告，原告黄玉英是委托其先生古锦泉先行签订买卖合同，当天下午2点左右，原告黄玉英再过来第三人处在合同上补上签名。签订合同后，被告以各种理由向第三人说不再购买涉案房屋，被告有时候说不够钱，有时候说房子太吵，是被告违约不购买涉案房屋。诉讼中，原告举证如下：1.两原告身份证、被告身份证复印件、第三人企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。2.《存量房买卖合同》。证明原告与被告于2018年5月13日签订了本合同，合同约定原告将涉案房屋出卖给被告，合同总价113万元，签订合同时，被告向原告支付6万元的定金，在签订合同当日，被告支付了5000元的定金，但该定金给中介代为收取了，所以就有了补充约定，被告应当在5月15日前补齐定金给原告，金额为5.5万元。合同签订后，被告一直没有支付定金给原告，故被告违约。3.不动产权证。证明涉案房屋产权所有人为原告黄玉英，且该不动产权证在委托中介出卖房屋的时候原告已经将复印件给了中介。4.《催告函》复印件。证明2018年5月17日第三人写了催告函给被告，要求被告支付原告定金，并履行双方签订的存量房买卖合同。5.两原告结婚证。证明两原告是夫妻关系。诉讼中，被告举证如下：1.与第三人工作人员钟小芳的微信记录语音文字说明。证明：1.在2018年5月10日，第三人介绍涉案房屋称是2000年左右的房屋，被告的理解是产权是从2000年开始计算。2.5月13日上午至中午的时间段，第三人、被告、原告古锦泉签名盖章了存量房买卖合同，因原告黄玉英未到场，三方签好的合同是存放在中介处，当天下午5时左右，第三人与被告联系称，原告黄玉英已经签好名字，将合同送过来给被告。3.2018年5月14日上午，第三人将涉案房屋查册的信息以及房屋产权的图片给被告，被告才发现房屋的所有权是原告黄玉英单独所有，房屋产权是从1991年开始计算，所以才产生了被告要求面见原告黄玉英作为支付定金的一个前提。2.第三人工作人员岑钮妹与被告的微信记录及语音文字说明。证明5月23日、5月24日（周三、周四）被告问能不能在周末约见原告黄玉英本人，见到后被告支付定金，原告回复是如果星期天原告黄玉英以及相关证件摆在被告面前被告还不打款的话原告一定追讨，被告认为就这句话，原告与被告对定金支付的时间约定在了5月27日，即在见到原告黄玉英及相关证件，被告才支付定金。导致被告没有继续履行合同是因为5月24日中午，原告又提出要给现金，并要求房屋的贷款由第三人指定的银行办理，因现金交易是不能体现打款的流水作为凭证，又根据合同第三条的约定，因为没有确定号贷款是自行去银行办理，还是中介交给银行办理，故双方没有约定好，就没有继续履行合同，至于定金，被告不是恶意不将剩余定金支付给原告，被告直至今天都没有见到原告黄玉英本人。同时印证了催告函所要求的协商处理。3.电子邮件2份。证明被告因本案的房屋买卖合同纠纷向佛山市执法局投诉过，该局作出了回复，也说明了本案的发生并非是被告不付定金产生违约，而是因为原告古锦泉从未让产权人即原告黄玉英见到被告，也未提供相应的结婚证、身份证、授权书来证明两原告的夫妻关系，因为担心交易的安全，也正是为了合同的全面履行，所以一直没有支付剩余的定金。4.汇丰银行短信、中行陈琼子的微信记录。证明被告为了履行自己的义务，到汇丰银行办理了信用卡用于办理按揭，从被告本人收入来看是无需办理信用卡的。5.带看记录截图。证明在链家的网站，在双方未解除合同时，涉案房屋继续放盘，原告是不存在损失。本院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取不动产登记信息查询结果一份。庭审后，第三人提交以下证据：1.微信截图一份。证明被告在2018年5月16日告知第三人不购买涉案房屋。2.收款收据一张。证明被告于2018年5月14日向第三人支付了5000元中介费。经庭审质证，本院认证如下：两原告的证据1、2，经原告黄玉英本人到场答复，合同上的签名是其本人亲笔签名，故本院对证据1、2的真实性予以确认；证据3、4、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2至5，被告能提供原件或手机载体予以核对，本院对真实性予以确认。对本院依职权调取的证据，两原告及被告对真实性均无异议，本院确认其真实性。庭审后第三人提交的证据1能与被告提交的微信相互印证，本院对真实性予以确认；证据2，与被告提交的微信中的陈述相互印证，被告交纳的5000元已由定金转为给予第三人的中介费，原告亦不持异议，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2018年5月13日，两原告（卖方、甲方）、被告（买方、乙方）、第三人（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，内容为：第一条权属情况。1、房地产地址（下称该房产）：佛山市禅城区秀湖路3号313房。2、建筑面积80.3平方米……乙方确认丙方已带其实地查看该房地产，并已向其出示产权证书及登记簿查询资料，乙方对该物业之自然属性及其权利状况无任何异议……第二条成交价款。甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款1130000元。第三条付款方式及产权转移。签订本合同时，乙方向甲方支付60000元作为购房定金，并按照下列第2种方式付款及办理产权转移手续：……2、按揭付款及产权转移。（1）甲乙双方应于本合同签订后7日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。乙方应于本合同签订后7日内（自行）（委托按揭服务机构协助）向银行提出按揭申请，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。（2）甲乙双方应于本合同签订后45日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》……（4）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）340000元……第六条中介服务费用。1、基于丙方已提供寻盘、看盘、价格磋商、协助成交等各项服务，甲乙双方同意且确认，本合同的签署即代表甲乙双方的交易目的已实现，且丙方的中介服务已履行完成。甲、乙双方应于签署本合同的同时向丙方支付各自承诺的中介服务费。若是代理人签订本合同，则代理人同意与其委托人连带承担应向丙方支付的中介服务费……第八条违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约金支付相当于成交价款10%的违约金，守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除。第十二条补充约定。乙方在2018年5月15号补齐定金给甲方，金额55000元。中国农业银行佛山同秀支行44×××11，户名黄玉英。合同末尾处甲方（卖方）有原告古锦泉、黄玉英签名，乙方（买方）有被告王艳贞签名。同日，原告古锦泉出具保证函，内容如下：本人古锦泉是佛山市禅城区秀湖路3号313房物业（以下简称该物业）业主的配偶。本人保证受到该物业业权人黄玉英的授权委托，将上述物业出售给买方王艳贞，及有权收取买方交来的定金和售房款。本人保证已拥有处理上述事项的合法委托权限，并能完整及时转交上述款项予业主。如发现本人有无权代理，超越代理权、滥用代理权行为的，或并未如实将上述款项交业主的，本人应当即刻退还所有已收款项并按照相当于已收款项并按照款项数额赔偿买方……本人向介绍方提供之资料原件有：业主房地产证。保证人处有古锦泉签名及捺印，保证人签名处下方记载“介绍方已告知买方上述情况。买方对上述情况已知悉且同意。”王艳贞在买方处签名确认。2018年5月17日，第三人向被告发出催告函，上载：根据《存量房买卖合同》第三条约定：“签订本合同时，乙方向甲方支付人民币60000元作为购房定金，并按照按揭付款方式办理产权转移手续。”但签订合同后王艳贞并未按照约定支付定金60000元予古锦泉、黄玉英，虽经多次催促缴纳定金，您仍拒绝履行合同约定义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的……”故您应继续履行合同义务，否则根据《存量房买卖合同》第八条约定，甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。2018年5月18日，被告向第三人员工发微信：“这样吧，岑小姐，你也知道我是个打工的，也没什么钱，赔偿的金额呢我还是要和我老公商量一下，到时候明天我回复你，好吧？”2018年5月21日，被告向第三人员工发微信：“业主还是坚持让我赔偿6万吗？”第三人员工回复：“他说你这个金额不满意，2000元是真的少了一点，我再争取一下。”被告回复：“中介费已经给了你们公司5000元，你说我不给你们公司中介费，是要把那5000元退给我吗？”2018年5月23日，被告向第三人员工发微信：“我和我老公到现在一直没见到户主的面，确实也不放心，上午我又和我老公商量了一下，让对方把夫妻的身份证和结婚证以及房产证复印件给一份给到我们，我们双方约个时间见面在身份证复印件上签名按个手印，我们现场把定金转给他。如果业主同意，我老公周末回来，可以约在周末的时间办理。麻烦你转告一下给业主吧。”2018年5月24日上午，原告古锦泉通过第三人向被告回复：“王女士如果你是想买我的房请马上打款，一直以来不履行合同的约束，我对你已经完全失去信心了！王女士如果星期天我老婆以及相关证件摆在你面前你还不打款的话，我一定走法律途径按总房价10%来追讨你，这是给你最后的机会，希望你好好珍惜。”另查明，原告古锦泉与黄玉英于1996年4月2日登记结婚。涉案房屋登记的权属人为原告黄玉英，使用期限自1991年9月3日起，2061年9月2日止。再查明，被告已于2018年6月12日收到本案起诉状。原告黄玉英陈述：2018年5月13日下午2点左右，原告黄玉英到第三人处，在《存量房买卖合同》上面签字捺印。被告陈述：被告无办理申请按揭贷款的手续，但有去银行了解过，银行说需要支付定金的银行流水才能推荐下一步手续。第三人陈述：签订合同当天已经将房产证、原告的结婚证、户口簿、身份证给被告看了。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告以及被告、第三人签订的《存量房买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，上述合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于两原告诉请解除房地产买卖合同关系。依据涉案《存量房买卖合同》的约定，被告应于2018年5月15日前将定金60000元支付给两原告，但被告未按约定履行付款义务，根据采信的微信显示，被告于2018年5月18日表示不予继续履行合同，直至2018年5月24日原告古锦泉再给予被告支付定金的宽限期，但被告仍未履行付款义务，故被告已构成违约，依据合同第八条的约定，两原告有权解除与被告的房屋买卖合同关系。关于被告抗辩主张涉案房屋产权期限从1991年起算，与第三人以及原告古锦泉陈述产权期限从2000年左右起算不符，两原告涉嫌欺骗的问题。《存量房买卖合同》第一条第7点载明，第三人已向被告出示不动产权证。而第三人与原告同时确认签订合同的当天已向被告出示不动产权证，而被告未有证据证明原告曾经承诺该房屋的产权期限从2000年起算，第三人虽于签订合同的次日向被告以微信的形式发送不动产权证照片，但不能推定被告在签约之时未予以查看不动产权证，另，即使存在被告在签订合同前未查看不动产权证的情形，亦是被告作为买受人未尽审慎注意义务的过错，其后果应自行承担，故被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告再抗辩认为不清楚原告黄玉英是否出售房屋。因原告黄玉英已在房屋买卖合同上签字确认出售房屋，故被告该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告再抗辩认为双方就按揭贷款未协商一致，原告无权单方要求贷款按揭由第三人办理。《存量房买卖合同》第三条第2点约定，“甲乙双方应于本合同签订后7日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。乙方应于本合同签订后7日内（自行）（委托按揭服务机构协助）向银行提出按揭申请”，依据上述约定，被告应于约定期限内向银行提出按揭申请，按揭方式未有具体选定并不影响被告依约提出按揭申请，而根据被告在庭审中对案件贷款流程的陈述可知，其申请按揭的前提条件是持有支付定金的银行流水，如前所述，因被告未依约支付定金，其已构成违约，此后亦无法申请办理按揭贷款，亦构成违约，故被告该项抗辩意见同样不能成立。至于涉案买卖合同关系解除的时间，因被告已于2018年6月12日收到起诉状，故本院确认两原告与被告的房屋买卖合同关系已于2018年6月12日解除。关于原告诉请被告支付违约金。依据涉案《存量房买卖合同》第八条约定“甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金”的约定，原告有权诉请被告支付违约金，原告诉请有合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄玉英、古锦泉与被告王艳贞于2018年5月13日签订的《存量房买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2018年6月12日解除；二、被告王艳贞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄玉英、古锦泉支付违约金113000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1280元，由被告王艳贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年八月三十一日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。