云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终625号上诉人（原审被告）：重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司。住所地：云南省易门县龙泉街道办事处朝阳路**。负责人：张小红，经理。委托诉讼代理人：张雪峰，男，该公司行政部管理人员。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：苏志宏，云南苏志宏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：田家兵，男，1974年12月2日生，汉族，住易门县。被上诉人（原审原告）：陈林艳，女，1977年11月18日生，汉族，住易门县。原审被告：重庆亨佳龙房地产开发有限公司。。住所地：重庆市永川区渝西大道中段**附**法定代表人：黄建洪，董事长。上诉人重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司（以下简称亨佳龙易门分公司）因与被上诉人田家兵、陈林艳，原审被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司（以下简称亨佳龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省易门县人民法院（2018）云0425民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亨佳龙易门分公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回田家兵、陈林艳的诉讼请求。事实及理由：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用的条件是当事人没有特殊约定，而本案双方对产权登记在《商品房购销合同》第十二条作出了特殊约定，因此，对其是否违约应依据双方的约定，而非第十八条的规定。至今对方没有按购销合同第十二条约定提交委托其办理产权证的委托书、产权登记申请书等材料，其于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续的条件未成就，不存在其违约的事实，故原判认定其违约错误。二、其于2014年5月8日已开具首付款124207元的发票给对方，故原判认定其未开具发票给对方错误。三、案涉工程除单项验收外还有综合验收，均由相应的行政职能部门进行，之所以至今未完成单项验收和综合验收，是因职能部门工作滞后的原因造成，并非其的原因所致。田家兵、陈林艳答辩称，一审判决正确，但由于对方为拖延时间进行上诉，因此要求逾期办证的违约金计算至2018年7月31日，计算标准增加至20%。针对对方上诉主张其二人未提供委托办理产权证的委托书、产权登记申请书的问题，首先，因其二人长期不在易门，在已经交清了房款，并以对方应付的逾期交房违约金抵扣了其二人应缴纳的公共维修基金、配套费、办证费用等税费后，其二人与对方售楼部协商一致委托对方代办产权登记，并已按对方要求提供了其二人的身份证、结婚证、户口本复印件各一份、首套房产证明原件一份，且交清的办理产权证所需全部费用中包括了证件代办费100元，但对方对委托书和申请书却只字未提，没有尽到提醒告知的义务，不应归责于其二人。针对发票的问题，其二人已交清了全部房款，且从2016年11月21日接房之后就一直向对方索要发票未果；针对对方陈述因为职能部门造成验收延迟并不属实，完全是因公司的原因才导致工程一年多都没有验收合格。亨佳龙公司未作答辩。田家兵、陈林艳向一审法院起诉请求：1、判令亨佳龙易门分公司依据《商品房购销合同》出具易门县龙泉镇“新城国际”******房屋的发票并交付给其二人；2、判令亨佳龙易门分公司、亨佳龙公司依据《商品房购销合同》支付逾期办理房产证产生的违约金30764.03元（以购房款404207元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率6%计算自2016年11月21日起至2018年2月28日止的利息）。一审法院认定事实：2014年5月2日，田家兵、陈林艳（乙方）与亨佳龙易门分公司（甲方）签订《商品房购销合同》，并订立《合同补充协议》，约定：甲方向乙方预售位于易门县龙泉街道办事处“新城国际”第2幢第2单元第18层1804号商品房，该商品房套内建筑面积为98.57平方米，单价为每平方米4100.71元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总价款为肆拾万肆仟贰佰零柒元整（￥404207元）；采取银行按揭贷款方式支付购房款，乙方在签订本合同时支付首期款124207元，并按照贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料，剩余购房款280000元，乙方应于2014年5月31日前办理完毕银行按揭手续；甲方应于2015年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给乙方；甲方如逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、书面形式通知乙方办理交接手续；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等。《商品房购销合同》还对其他内容作了约定。合同签订后，田家兵、陈林艳支付首期购房款,2015年2月5日支付购房尾款280000元。合同约定的交房时间届满，亨佳龙易门分公司未能向田家兵、陈林艳交付按合同约定经验收合格的商品房。2016年11月21日，田家兵与亨佳龙易门分公司进行了房屋交接，双方对逾期交房违约金进行计算，并用作冲抵田家兵、陈林艳应交的契税、工本费、测绘费、维修资金等费用。由于亨佳龙易门分公司预售的房屋未经综合验收合格，田家兵、陈林艳未能取得房屋产权证书，且亨佳龙易门分公司也未开具购房款发票给田家兵、陈林艳。一审法院认为，本案案由立案时为房屋买卖合同纠纷，根据查明案件事实，应为商品房预售合同纠纷。本案中，双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。田家兵、陈林艳依约向亨佳龙易门分公司支付了购房款，依法律规定，亨佳龙易门分公司有义务向田家兵、陈林艳开具相应的购房款发票。亨佳龙易门分公司未向田家兵、陈林艳开具购房款发票，应承担开具购房款发票的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案由于亨佳龙易门分公司预售的房屋未经综合验收合格，田家兵、陈林艳未能取得房屋产权证书，预售人亨佳龙易门分公司应承担违约责任。依上述规定及当事人的诉请确定2016年11月21日房屋交接后的90日，即从2017年2月20日开始至2018年2月28日以购房款404207元为基数、按年利率6%计算违约金为25196元（404207元×6%÷12÷30×374天）。对亨佳龙易门分公司提出的抗辩，证据不充分，不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”依据上述法律规定，结合本案实际，对于亨佳龙易门分公司应向田家兵、陈林艳支付的违约金25196元，应先以亨佳龙易门分公司的财产承担，不足以承担的，由亨佳龙公司承担。亨佳龙公司未到庭应诉，视为其放弃相关权利，所产生的法律后果自行承担。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，遂判决：“一、被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司于判决生效之日起十五日内向原告田家兵、陈林艳开具已付购房款的发票。二、被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司于判决生效之日起十五日内支付原告田家兵、陈林艳违约金25196元。三、对上述第二判项确定的债务，被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司的财产不足以承担的，由被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司承担。四、驳回原告田家兵、陈林艳的其他诉讼请求。”本院二审期间，亨佳龙易门分公司提交了首付款124207元发票联（报销凭证）复印件，欲证明其已开具并交付发票，否则对方无法办理银行的按揭贷款手续。田家兵、陈林艳对该复印件存疑，并主张因其二人长期在外，就委托了亲戚刘继勇代其二人办理按揭贷款及房屋抵押手续等事宜，但因按揭贷款系由亨佳龙易门分公司联系好后通知刘继勇到银行签字，刘继勇并未见到或收到过发票。本院认为，因办理按揭贷款手续时确需提供首付款发票，银行才会同意办理剩余购房款的贷款手续，故对该证据真实性应予确认，本院认定首付款124207元的发票已经开具，一审认定“亨佳龙易门分公司也未开具购房款发票给田家兵、陈林艳”不准确，本院予以纠正。原判认定的其余案件事实与二审查明一致，依法予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、田家兵、陈林艳要求亨佳龙易门分公司出具并交付购房发票的主张应否支持？2、田家兵、陈林艳要求亨佳龙易门分公司支付逾期办证损失的主张能否成立？关于焦点1，田家兵、陈林艳依约向亨佳龙易门分公司支付了购房款后，亨佳龙易门分公司负有向其二人开具并交付相应购房款发票的附随义务。二审中亨佳龙易门分公司提交了首付款124207元发票联复印件主张其已开具首付款发票并交付，但田家兵、陈林艳主张从未收到该发票。根据“谁主张，谁举证”的原则，亨佳龙易门分公司应提交证据证实其已将发票交付给田家兵、陈林艳，但因其未举证证实，应由其承担举证不利的法律后果，故应认定亨佳龙易门分公司未履行交付首付款发票的义务。至于尾款发票，因亨佳龙易门分公司二审表示至今未出具，但可随时开具交付，故应由亨佳龙易门分公司开具并交付尾款发票。关于焦点2，双方当事人就产权登记在商品房购销合同第十二条作出了明确约定，即“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”现亨佳龙易门分公司主张其没有申请办证系田家兵、陈林艳未向其提交委托办理产权登记的委托书、产权登记申请书所致。因田家兵、陈林艳已明确委托亨佳龙易门分公司办理产权登记手续，并交纳了相关费用，亨佳龙易门分公司应履行由此产生的附随通知义务，通知田家兵、陈林艳签署相应的委托书及申请书，现田家兵、陈林艳至今未提交委托书及申请书的责任在于亨佳龙易门分公司。另，办理商品房产权登记的程序是先申请办理房屋所有权初始登记（大产权证），然后再办理房屋所有权的转移登记给购房人。一审中，亨佳龙易门分公司已明确案涉工程消防验收未通过,也未经综合验收合格，且其现无力交清税款，导致大产权证无法办理。因此，原判认定无法办理产权证的原因在于亨佳龙易门分公司，应由其承担相应违约责任正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方未约定逾期办证违约金，田家兵、陈林艳应提交证据证明逾期办证给其造成了实际损失，如果损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但田家兵、陈林艳未能举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故田家兵、陈林艳要求支付逾期办证违约金的请求，依据不充分，原判由亨佳龙易门分公司以购房款404207元按年利率6%支付逾期办证违约金不当，本院予以纠正。综上所述，亨佳龙易门分公司的部分上诉请求成立，应予支持；原判处理不当，二审应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省易门县人民法院（2018）云0425民初177号民事判决；二、由重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司于判决生效之日起十五日内向田家兵、陈林艳交付首付款发票，并向田家兵、陈林艳开具、交付剩余购房款的发票；三、驳回田家兵、陈林艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费285元、由田家兵、陈林艳负担235元，由重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司、重庆亨佳龙房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费570元，由田家兵、陈林艳负担520元，重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司、重庆亨佳龙房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一八年八月十六日书记员 王航宇