江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1324民初2603号原告：李二栋，男，1990年1月15日出生，会计，住所地泗洪县。委托诉讼代理人：王海燕，江苏立贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莲子，江苏立贤律师事务所律师。被告：吴彩华，女，1964年11月19日出生，无业，住所地泗洪县。被告：胡园园，女，1983年11月15日出生，职员，住所地泗洪县。被告吴彩华、胡园园共同委托诉讼代理人：钱丽，江苏苏沪律师事务所律师。被告：泗洪县优品房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91321324MA1PB6LR2B，住所地泗洪县世纪公园对面拐角楼6-1。法定代表人：陈彬彬，该公司总经理。被告：陈彬彬，女，1989年4月8日出生，公司法人，住所地泗洪县。委托诉讼代理人：杨军，江苏永明晖律师事务所律师。原告李二栋与被告吴彩华、胡园园、泗洪县优品房地产经纪有限公司（以下简称优品房地产经纪公司）、陈彬彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理；后因案情复杂，转为普通程序于2018年8月13日公开开庭进行了审理。原告李二栋及其委托诉讼代理人王海燕、王莲子，被告吴彩华、胡园园共同委托诉讼代理人钱丽，被告优品房地产经纪公司法定代表人陈彬彬，被告陈彬彬及其委托诉讼代理人杨军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李二栋向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋买卖合同；2.被告吴彩华双倍返还定金30万元，被告胡园园、优品房地产经纪公司、陈彬彬承担连带责任；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2018年2月28日，原告李二栋通过被告优品房地产经纪公司、陈彬彬就被告吴彩华名下锦绣华庭嘉华苑18幢6号别墅与被告吴彩华、胡园园婆媳二人签订房屋买卖合同，原告李二栋通过网银合计向被告陈彬彬银行账户转账交付15万元购房定金。合同履行过程中，原告李二栋发现涉案房屋存在两个查封，被告陈彬彬承认存在查封情况并承诺过户没有问题，原告李二栋即要求被告陈彬彬根据合同约定退还定金，后协商未果。根据房屋买卖合同第二条第一款第二项、第四条第一款的约定，被告吴彩华应当承担双倍返还定金的责任；被告优品房地产经纪公司作为中介在明知该房屋存在被查封情况下仍帮助被告吴彩华出售房屋，存在明显欺诈、变卖司法机关已查封财产等违法行为，依照合同法第四百二十五条规定应承担连带责任；被告胡园园、陈彬彬作为代理人应依照民法总则第一百六十七条的规定承担连带责任。被告吴彩华辩称：1.原告李二栋要求解除房屋买卖合同并主张双倍返还定金无事实和法律依据。原告李二栋在房屋买卖合同签订之前即明知涉案房屋已被查封，签订合同后与中介公司沟通房屋解封情况，原告李二栋在明知涉案房屋被查封的情况下依然按合同约定支付15万元定金，故被告吴彩华并未隐瞒事实真相，不构成欺诈。2.在涉案合同签订后，原告李二栋也未向被告吴彩华主张权利，现被告吴彩华同意继续履行合同，不同意解除合同，也不同意返还定金。被告胡园园辩称：根据民法总则第一百六十二条的规定，被告胡园园并非房屋买卖合同的当事人，被告胡园园作为签订房屋买卖合同的代理人不应承担涉案合同中双倍返还定金的责任，涉案合同的法律责任应由被代理人即被告吴彩华承担，且胡园园作为本案被告主体不适格，故请求驳回原告李二栋对被告胡园园的诉讼请求。被告优品房地产经纪公司、陈彬彬共同辩称：1.优品房地产经纪公司、陈彬彬作为本案被告主体不适格。本案是房屋买卖合同纠纷，被告陈彬彬代表中介公司和原告李二栋之间是居间合同关系，被告陈彬彬只是从事协调工作从而获得居间费用，故被告优品房地产经纪公司、陈彬彬不是本案适格主体。2.本案中，作为居间合同一方的被告优品房地产经纪公司只是接受房主委托向原告李二栋介绍房屋情况，只有在居间人没有尽到告知义务的情况下才承担责任，被告优品房地产经纪公司、陈彬彬已经尽到告知义务，在合同签订过程中被告优品房地产经纪公司、陈彬彬一再向原告李二栋释明该房屋存在查封情况，且原告李二栋也实地查看该房屋，原告李二栋清楚地知道房屋查封情况。综上，请求驳回原告对被告优品房地产经纪公司、陈彬彬的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告李二栋提交的房屋买卖合同一份、手机转账交易明细三份、收据和收条各一份、不动产产权情况表二份、微信聊天记录截图一份、看房现场照片一份及被告优品房地产经纪公司、陈彬彬共同提交的收条、微信聊天记录截图、委托书各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告李二栋提交的微信朋友圈截图，原告李二栋不能证明该截图中房屋系涉案房屋，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。2.被告优品房地产经纪公司、陈彬彬共同提交的情况说明，欲证明涉案合同达到一定条件即“限期支付20万元给泗洪县盛达担保公司，该公司可以向法院申请解除查封”可以继续履行，因涉案房屋存在两个查封，即使由泗洪县盛达担保公司申请本院解除查封，仍然存在另一个查封，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告陈彬彬系被告优品房地产经纪公司的法定代表人，被告吴彩华与被告胡园园系婆媳关系，被告陈彬彬与被告胡园园系朋友关系。2017年7月7日，被告吴彩华向被告胡园园、陈彬彬出具一份委托书，主要内容为：“本人吴彩华，身份证号码，因本人常年在外地，现委托胡园园，身份证号，陈彬彬，身份证号，代为销售本人名下泗洪县锦绣华庭嘉华苑18幢6号别墅一套，对委托人在办理上述事项过程中所签订的有关买卖合同，我均认可并承担相应的法律责任，有效期两年。”2018年2月25日，原告李二栋为自身住房需要到中介公司选房，选中被告吴彩华名下的位于泗洪县房屋；当日，中介公司员工带原告李二栋去看房，原告李二栋拍摄看房现场照片一张，该照片显示“房屋防盗门及墙体楼号牌处曾张贴过查封封条，但该两处封条均已被撕掉”。2018年2月28日，原告李二栋为乙方（买方），被告吴彩华为甲方（卖方），被告陈彬彬、胡园园为甲方代理人，被告优品房地产经纪公司为丙方（中介方），三方就涉案房屋签订一份房屋买卖合同，该合同约定：“甲乙丙三方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，以资信守。”该合同第一条约定房地产基本情况，内容为：“经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。该房地产基本情况如下：（一）该房屋位于锦绣华庭嘉华苑18幢6号，房屋类型住宅，楼层1-3，建筑面积269.58平方米，装饰装修情况为毛坯。（二）该房屋不动产权证号：洪房权证泗洪县字第**。”该合同第二条约定甲方担保，内容为：“（一）权利担保。甲方对转让房地产的权属提供如下担保：……2.甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索，否则甲方承担全部责任，定金双倍返还；……”。该合同第三条约定成交价格，内容为：“该房地产按套计价，成交总价为人民币壹佰零伍万元整[1050000],……”。该合同第四条约定付款方式和期限，内容为：“截止本合同签订之日，乙方已向甲方支付定金拾伍万元整，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户之前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。（二）房款壹佰零伍万元整[1050000]，甲乙双方约定采取以下第A种付款方式：A.乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。……”该合同第八条约定中介服务，内容为：“……（四）在本合同签订之日，甲方应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给丙方代为保管，丙方出具收到凭证。办理产权过户手续时，丙方及时提供。若以上证件不能交给丙方保管，甲乙双方商定，将定金交给丙方代为保管，待房屋产权过户至乙方名下后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，若甲方或乙方毁约，适用定金罚则。”在合同尾部，被告陈彬彬作为被告吴彩华的代理人在甲方代理人处签名，甲方处“吴彩华”字样系被告陈彬彬代签，原告李二栋在乙方处签名，被告优品房地产经纪公司在丙方代表处加盖公司印章、法人印章，被告胡园园于2018年3月1日在甲方代理人处补签名。2018年2月28日10时，在签订合同之前，原告李二栋通过手机银行转账5万元给被告优品房地产经纪公司法定代表人即被告陈彬彬作为购房定金，被告优品房地产经纪公司向原告李二栋出具一份金额为5万元的定金收条。2018年3月1日13时，原告李二栋两次合计通过手机银行转账（每次均为5万元）10万元给被告陈彬彬，被告优品房地产经纪公司向原告李二栋出具一份金额为15万元的定金收条；同日，被告陈彬彬将该15万元定金转交给被告胡园园，被告胡园园向被告陈彬彬出具一份金额为15万元的定金收条；之后，被告胡园园将该15万元定金转交给被告吴彩华。另查明，原告李二栋与被告陈彬彬微信聊天记录显示：1.2018年2月28日11时38分，李二栋：“你好，我刚在你那买的锦绣华庭别墅，过户不会有问题吧。”11时45分，陈彬彬：“你奥，你有我微信啊。”李二栋：“我就担心有过查封不知道有没有影响，到时全款付了再不能过户就麻烦了。后面的事情你安排好啊。”陈彬彬：“怎么没直接跟我联系，没事，放心。”李二栋：“之前不知道你房源啊，他把你号码给我的。”陈彬彬：“奥，好吧。”李二栋：“你之前说的号，过户有问题你们中介要赔偿双倍定金的啊，你得确保没有问题啊，交给你了。”12时2分，李二栋：“下午我们去查一下房屋状态啊？”陈彬彬：“你可以等晚上跟她见面说。”李二栋：“奥”。陈彬彬：“如果你实在担心的话。”李二栋：“我是想稳妥一点。”2.2018年3月1日15时16分，李二栋：“我托人查了一下，房产还在查封中！”陈彬彬：“你放心，过户没有问题。”李二栋说：“有两个查封，你知道吗？而且胡园园好像挺有名，刚反应过来。”陈彬彬：“我知道，我跟你说的，很厉害一个人。”李二栋：“那你确保没问题？”陈彬彬：“对！”3.2018年3月7日8时53分，李二栋：“你跟她亲戚？”陈彬彬：“也不是，跟她相处久了，……”李二栋：“你这干这行也不是一天两天了，怎么拿这种房子出来卖。”陈彬彬：“对吧。”李二栋：“多久，给个准确时间吧。你胆子也是大，玩这样房子。”陈彬彬：“要到15号后。她的体验中心14号开业。我不觉得这个有风险。”再查明：1.关于看房，原告李二栋陈述：“2018年2月25日，被告优品房地产经纪公司员工带我去看房的。”被告陈彬彬陈述：“之前原告李二栋已经通过其他中介看过房了，签订合同当天店里有人带他去看房。”2.涉案房屋两个查封分别为:(1)登记日期为2017年3月30日，来文单位为“泗洪县双代偿追偿工作领导小组”，查封冻结类型为“查封”，查封冻结文件为“关于申请查询代偿企业及个人信息的函”，期限为“2017-03-30起2020-03-29止”。（2）登记日期为2017年12月20日，来文单位为“泗洪县人民法院”，查封冻结文号为“（2017）苏1324执5762号”，查封冻结类型为“轮候查封”，查封冻结文件为“协助执行通知书，执行裁定书”，期限为“2017-12-20起2020-12-19止”。3.关于涉案房屋所有权证、国有土地使用权证，诉讼中，被告优品房地产经纪公司自认“在与李二栋签订合同时，没有保管涉案房屋所有权证、国有土地使用权证，让李二栋看了手机里涉案房屋房产证照片。”3.截至本案第二次开庭时即2018年8月13日，涉案房屋上存在的两个查封均未解除。本案争议焦点为：1.签订合同之前，四被告是否明确告知原告李二栋涉案房屋存在两个查封且尚未解封的事实，或原告李二栋是否明知该事实。2.涉案合同是否符合解除条件。3.被告吴彩华是否应承担双倍返还定金的责任，被告胡园园、被告优品房地产经纪公司、被告陈彬彬是否应承担连带返还责任。关于第一个争议焦点，本院认为，签订合同之前，四被告没有明确告知原告李二栋涉案房屋存在两个查封且尚未解封的事实，原告李二栋也不明知该事实。具体理由如下：1.从原告李二栋于2018年2月25日拍摄的看房照片来看，该照片显示“房屋防盗门及墙体楼号牌处曾张贴过查封封条，但该两处封条均已被撕掉”，其时原告李二栋并不明知涉案房屋存在两个查封且尚未解封的事实。2.从2018年2月28日签订的房屋买卖合同内容来看，该合同第二条约定甲方担保，内容为：“（一）权利担保。甲方对转让房地产的权属提供如下担保：……甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索，否则甲方承担全部责任，定金双倍返还；……”，从甲方权利担保内容看，其时原告李二栋并不明知涉案房屋存在两个查封且尚未解封的事实。3.从原告李二栋与被告陈彬彬微信聊天记录来看，签订合同后的当日,李二栋：“我就担心有过查封不知道有没有影响，……”“下午我们去查一下房屋状态啊？”“我是想稳妥一点。”2018年3月1日15时16分（在原告李二栋转账10万元定金之后），李二栋：“我托人查了一下，房产还在查封中！”陈彬彬：“你放心，过户没有问题。”李二栋：“有两个查封，你知道吗？”陈彬彬：“我知道。”之后李二栋与陈彬彬微信聊天记录显示，李二栋：“你这干这行也不是一天两天了，怎么拿这种房子出来卖。……你胆子也是大，玩这样房子。”可见，签订合同之前，四被告没有明确告知原告李二栋涉案房屋存在两个查封且尚未解封的事实，原告李二栋也不明知该事实。4.四被告也没有举证证实在签订合同之前已明确告知原告李二栋涉案房屋存在两个查封且尚未解封的事实，或原告李二栋是也明知该事实。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告吴彩华在合同中担保涉案房屋交易时不存在被查封，且原告李二栋与被告陈彬彬微信聊天记录显示，原告李二栋多次催告被告吴彩华的代理人即被告陈彬彬解除查封后再过户交易，但至今涉案房屋存在两个查封且均未解除，被告吴彩华的违约行为致使原告李二栋不能实现房屋买卖合同目的，故本院涉案房屋买卖合同符合法定的解除条件，应予解除。关于第三个争议焦点，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；本案中，被告吴彩华应承担双倍返还定金责任，被告优品房地产经纪公司应连带承担返还一倍定金的责任，被告胡园园、被告陈彬彬不应承担连带返还责任。具体理由如下：1.原告李二栋与被告吴彩华在合同第二条约定“（一）权利担保。甲方对转让房地产的权属提供如下担保：……甲方（吴彩华）承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索，否则甲方承担全部责任，定金双倍返还；……”，签订合同时涉案房屋已存在两个查封且至今均未解除，被告吴彩华违反了该条权利担保适用定金罚则的约定，其应当依约向原告李二栋双倍返还定金30万元。2.代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告胡园园、陈彬彬均是被告吴彩华的代理人，以被代理人吴彩华的名义实施的民事法律行为，对被代理人吴彩华发生效力，涉案合同权利担保责任应由被告吴彩华承担，且本案中并无民法总则第一百六十七条中的代理事项违法、代理行为违法的情形，故被告胡园园、被告陈彬彬作为被告吴彩华的代理人不应承担连带返还责任。3.该合同第八条约定中介服务，内容为：“在本合同签订之日，甲方（吴彩华）应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给丙方（优品房地产经纪公司）代为保管，丙方出具收到凭证。办理产权过户手续时，丙方及时提供。若以上证件不能交给丙方保管，甲乙（李二栋）双方商定，将定金交给丙方代为保管，待房屋产权过户至乙方名下后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，若甲方或乙方毁约，适用定金罚则。”本案中，被告优品房地产经纪公司自认“在与李二栋签订合同时，没有保管涉案房屋所有权证、国有土地使用权证，让李二栋看了手机里涉案房屋房产证照片”，故应适用该中介服务后半段的约定即“若以上证件不能交给丙方保管，甲乙（李二栋）双方商定，将定金交给丙方代为保管，待房屋产权过户至乙方名下后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，若甲方或乙方毁约，适用定金罚则。”可见，被告优品房地产经纪公司存在保管定金即“待房屋产权过户至乙方（李二栋）名下后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款”的义务，被告优品房地产经纪公司未按约定履行保管定金的义务，故其应承担连带承担返还一倍定金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李二栋、被告吴彩华、被告泗洪县优品房地产经纪有限公司于2018年2月28日签订的房屋买卖合同。二、被告吴彩华向原告李二栋双倍返还定金30万元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、被告泗洪县优品房地产经纪有限公司对第二项义务中15万元定金承担连带返还责任。四、驳回原告李二栋其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告李二栋负担800元，由被告吴彩华负担5000元（被告泗洪县优品房地产经纪有限公司连带负担其中2500元）；保全费2020元，由被告吴彩华、泗洪县优品房地产经纪有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费5800元。审 判 长  李永居人民陪审员  杨成国人民陪审员  王 云二〇一八年八月二十七日书 记 员  颜文倩附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。