广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3226号原告：何锦华，男，1980年10月1日出生，汉族，住广东省中山市，原告：林敏敏，女，1983年11月17日出生，汉族，住广东省中山市，两原告的共同委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告何锦华、林敏敏与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何锦华及两原告的共同委托诉讼代理人宋俊民，被告棕榈公司的委托诉讼代理人田念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何锦华、林敏敏向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告从2016年10月31日起按已付房款每日万分之三计付到房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。事实和理由：2014年5月26日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买民众镇浪网村阳光大道皓玥花园1期1幢903房预售商品房，总价款364372元，出卖人应当在2016年10月31日前办理工程竣工验收备案手续，将该商品房交付买受人使用；出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，最高不超过买受人累计已付款的3%。合同签订后，原告已依约向被告付清全部房款；然而，被告迄今未按照合同约定向原告交付房屋。被告延迟交房的行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。由出卖人提供的格式文本商品房买卖合同补充协议对买受人违约、延迟付款的违约责任规定为按照欠付款基数每日万分之六向出卖人承担违约金，没有最高金额限制，而出卖人延迟交房的违约责任规定为按已付房款每日万分之一承担违约金，且违约金最高不超过已付房款的3%，明显有违公平原则、不符合责任对等原则。根据合同法的相关规定，原告认为，被告提供的商品房买卖合同格式文本中第九条、补充协议第四条等有关出卖人违约责任格式条款免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款应属无效，据此请求法院增加被告应承担的违约金。参照合同约定的买受人违约责任为日万分之六，以及中山市住建××××民众镇新建电梯住宅租金标准约为每月每平方米16元，请求法院调整违约金为按日万分之三的标准持续计算至实际交房之日止。被告棕榈公司辩称，1.涉案商品房买卖合同明确约定若被告出现逾期交房，应自合同约定的最迟交付时间次日起至实际交楼之日止按已付房款的日万分之一计算违约金，最高不超过已付房款的3%，原告主张的逾期交楼违约金计算方式违背了合同约定。2.原告主张的日万分之三的利率标准远高于同期同类贷款利率，而合同约定的日万分之一约定与同期同类贷款利率持平，因此合同的约定并不属于约定明显过低的情形，不应当进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月26日，何锦华、林敏敏以364372元的价格购买了棕榈公司开发的位于花园××房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），同时商品房保修期开始计算。合同签订后，何锦华、林敏敏付清了全部房价款。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。何锦华、林敏敏未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。何锦华、林敏敏与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，棕榈公司应在2016年10月31日前将符合交付条件的商品房交付给何锦华、林敏敏使用，现棕榈公司逾期履行交楼义务，应自2016年11月1日起向何锦华、林敏敏支付违约金。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额10931元。何锦华、林敏敏以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为日万分之三，且不受3%上限限制持续计算至实际交楼之日止。对此，本院认为，截至起诉之日，棕榈公司逾期交房天数已超过460日，迟延履行交房义务致使买受人何锦华、林敏敏无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对棕榈公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对何锦华、林敏敏增加违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金可持续计算至案涉商品房实际交付之日止。对何锦华、林敏敏主张调整的计息标准，本院认为，涉案合同约定的日万分之一的计息标准并未显著过低，事实上，该约定与何锦华、林敏敏主张的租金标准差距不大，在何锦华、林敏敏未举证证明其实际损失的情况下，有约定从约定，对何锦华、林敏敏该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何锦华、林敏敏支付逾期交楼违约金（违约金以364372元为基数，自2016年11月1日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取524元，由原告何锦华、林敏敏负担347元，由被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担177元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一八年八月一日书记员 詹绮婷王静