成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初2279号 原告：成都市天瑞置业有限责任公司。住所地：成都市温江区海峡两岸科技园台一路****栋。 法定代表人：李金海，董事长。 委托诉讼代理人：杨勇，四川蓉城律师事务所律师，特别授权代理。 被告：刘艳芳，女，汉族，1973年6月17日出生，住温江区。 原告成都市天瑞置业有限责任公司（以下简称天瑞公司）与被告刘艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告天瑞公司、被告刘艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天瑞公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付购房款50万元，并从2013年12月30日起，按照年利率24%分段计算迟延付款利息，至款项付清之日为止；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为开发商开发了位于成都市温江区“嘉瑞国际社区”。并作为出卖人于2013年10月5日向被告出售上述2幢1单元29楼2902号的房屋一套，总价为574866元，约定的付款方式为分期付款。在上述意向协议确定后，被告刘艳芳只向原告支付了74866元，余下的50万元约定为分期付款（2013年12月30日前支付20万元；2014年6月30日前支付15万元；2014年12月30日前支付15万元），但被告一直没有支付，后由于多方面的原因被告将上述房屋占用。原告多次以口头或书面形式，要求被告支付余下购房款以办理相关手续。但是，被告以种种理由拒不履行支付购房款义务，被告上述行为损害了原告的合法权益。依据相关的法律规定，向人民法院提出诉讼。请人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 刘艳芳辩称，50万元购房款其同意支付给天瑞公司，违约金其最多给5万元，其他超出的不同意支付给天瑞公司。1、因为其的前夫是高级工程师，生前为天瑞公司做出了贡献，付出了很多，天瑞公司应该考虑到其前夫的付出，不应该要那么多违约金；2、天瑞公司还欠刘艳芳劳务费十几万元没有支付，所以其不同意支付那么多的违约金。且违约金过高，刘艳芳现在经济困难无法支付那么多违约金。且刘艳芳与其前夫给天瑞公司创造了上千万的价值，刘艳芳同意支付购房款50万元，但不同意支付违约金；3、天瑞公司提交的证据全部是复印件，其提交的商品房买卖合同附件是复印件，被告不知道该商品房买卖合同附件的存在，不予认可。 庭审中，天瑞公司明确诉讼请求为：一、支付购房款50万元；二、支付购房款总价款剩余款的违约金47.6万元（计算方式：2013年12月30日至今2018年6月30日，以20万元为基数，月息百分之二；第二笔2014年6月30日至今2018年6月30日以15万元为基数；第三笔2014年12月30日至今2018年6月30日以15万元为基数）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月5日，天瑞公司与刘艳芳签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，合同约定刘艳芳购买天瑞公司开发的位于成都市温江区房屋，案涉房屋的总价款金额为574866元，支付方式为分期付款。《商品房买卖合同》签订当日内，刘艳芳即向天瑞公司支付了首付款74866元。 《商品房买卖合同》补充协议第二条第三款第一项约定“主合同签订当日内，买受人（刘艳芳）向出卖人（天瑞公司）支付房款总额柒万肆仟捌佰陆拾陆元整（74866元）”，第二条第三款第二项约定“买受人于2013年12月30日前，向甲方支付房款总额贰拾万元整（200000元）”、第三项约定“买受人于2014年6月30日前，向甲方支付房款总额拾伍万元整（150000元），2014年12月30日前付尾款拾伍万元整”。第二条第五项约定“买受人需按照协议规定期限付款，买受人未能在本协议规定时间内支付应付房款，则买受人违约，买受人需按逾期天数和应付房款额的3‰每日向出卖人支付违约金……”。 2017年10月30日，天瑞公司向刘艳芳邮寄了通知函，内容为催告刘艳芳在2017年11月15日前支付案涉房屋的剩余购房款。2017年11月21日，天瑞公司再次向刘艳芳邮寄通知函，内容为因刘艳芳在2017年11月15日前未支付案涉房屋剩余购房款，要求刘艳芳于2017年11月22日到嘉瑞物管中心二楼，协商后续处理问题。上述通知函刘艳芳均已收到。 庭审中，刘艳芳明确表示愿意向天瑞公司支付案涉房屋的剩余购房款500000元，但认为天瑞公司要求的违约金过高，只愿意支付违约金50000元。 以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、刘艳芳向天瑞公司支付的房屋首付款收据、通知函、（2018）川0115民初642号民事判决书等证据予以佐证，本院予以采信。 本院认为，刘艳芳与天瑞公司在签订《商品房买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”之规定。庭审中，刘艳芳明确表示愿意向天瑞公司支付案涉房屋的剩余购房款500000元。故，本院对天瑞公司要求刘艳芳继续支付案涉房屋购房款500000元的诉讼请求予以支持。 关于刘艳芳是否应当按照《商品房买卖合同》附件（补充协议）支付违约金的问题。 刘艳芳虽当庭以《商品房买卖合同》附件（补充协议）系复印件、不存在为由不认可分期支付尾款及违约金的约定，但是（2018）川0115民初642号天瑞公司起诉刘艳芳解除案涉合同的案件中，刘艳芳对《商品房买卖合同》附件（补充协议）的真实性予以认可，且本院亦是根据《商品房买卖合同》附件（补充协议）第十一条约定的关于解除权行使期限判决驳回了天瑞公司关于解除合同的诉讼请求。故，本院对《商品房买卖合同》附件（补充协议）对天瑞公司和刘艳芳具有合同效力予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《商品房买卖合同》补充协议第二条第三款第一项、第二项、第三项、第五项的约定，刘艳芳未按合同约定履行付款义务，应向天瑞公司支付违约金。合同中约定的违约金的计算标准为按照每日应付购房款的千分之三计算，天瑞公司起诉将违约金的计算标准调整为按未付款的年利率24%计算，主张刘艳芳应当向天瑞公司支付违约金476000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，在2013年12月30日前刘艳芳未向天瑞公司支付案涉房屋的购房款以及之后相应陆续到期的购房款也未支付的情况下，天瑞公司应当通过催告履行或向人民法院提起诉讼主张权利等方式，采取适当措施防止损失的扩大。但天瑞公司时隔5年左右直至2018年1月23日才向本院起诉刘艳芳主张自己的权利。对于因天瑞公司消极行为产生的违约金即扩大损失，天瑞公司要求刘艳芳进行赔偿于法无据，本院不予支持。庭审中，刘艳芳抗辩称违约金过高，其只能支付50000元的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定，本案中，刘艳芳未对违约金约定过高的举证予以证明，天瑞公司对违约金约定合理也没有提供相应的证据。本院结合合同履行程度（案涉房屋已于2013年底交付给刘艳芳占有使用）、当事人的过错、预期利益、天瑞公司消极主张权利未采取适当措施防止损失的扩大等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持刘艳芳向天瑞公司承担支付违约金120000元的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、刘艳芳在本判决生效之日起十五日内向成都市天瑞置业有限责任公司支付其购买位于温江区房屋的剩余购房款500000元、逾期付款违约金120000元； 二、驳回成都市天瑞置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6830元，由刘艳芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年八月二日 书记员  邱心一