广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初5444号原告：广州迪佳物业有限公司，住所地：广州市越秀区东风西路132浩自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，公司员工。被告：李爱兰，女，1955年4月1日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：吕绍东、王彩云，广东增法律师事务所律师。原告广州迪佳物业管理有限公司与被告李爱兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭长虹、吴彬，被告委托诉讼代理人吕绍东、王彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4350元（每月按145元的标准计算），并自判决生效之日起按照所欠物业管理费千分之一按日支付违约金至付清全部欠付物业管理费止。事实和理由：被告是广州市东风西路132号四层x号商铺的业主。2012年3月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》，协议第四条第一款约定，乙方应该以商铺建筑面积9.0839平方米计算，按16元/平方米/月的标准交纳物业管理服务费，每月5日前交纳，乙方逾期交纳，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的1‰向原告支付违约金。被告应交纳物业管理费为145元/月。协议第八条第四款，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按0.1%交纳违约金等。自2015年1月起，被告一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催告仍不理会。被告辩称：不同意原告全部诉请。理由如下：1、原告成立至今未取得物业管理资质，无权收取物业管理费。2、原告收取物业管理费的依据是其与康创公司签订的物业管理承包合同，由于原告没有物业管理资质，该合同存在重大瑕疵，应视为无效合同。3、原告与被告签订物业服务协议时隐瞒了其未取得物业管理资质的事实，该合同为无效合同，原告应承担缔约过失责任。4、因原告隐瞒其不具备物业管理资质令被告产生重大误解签订前期服务协议，被告有权请求法院撤销该协议。5、所谓交铺只是图纸上交铺，从来没一个康创公司或原告的工作人员带被告交接实地铺位，更没对每个铺位配玻璃门的钥匙进行交接。6、实际铺位根本就达不到合同约定的交铺标准。7、商铺使用权移交确认书约定康创公司享有商铺使用权期间届满6个月，康创公司与被告需协商使用权届满后是续租还是恢复交铺标准交铺，康创公司并未按约定与被告协商，可以视为康创公司在2014年12月30日未实际交铺，仍由康创公司统一经营管理。8、每铺无独立电表，整个商场从未营业何来公摊水电费。9、原告与被告签订的前期物业服务协议约定原告收取物业管理费所提供的相应服务内容包括对商场设施设备的运行、维护管理、环境卫生、安保、消防等方面，商场多年来并未提供这些服务，商铺空置也是因康创公司在招商经营管理上不力造成并非被告原因所致，原告要求被告支付违约金没有依据。10、康创公司并非开发商，其隐瞒该事实指定被告与原告签订物业服务协议，该协议是被告被欺骗及重大误解的情况下签订。11、原告提供物业服务所签订的合同不仅应提供合同本文，还应当提供其付款转账的证据以及具体服务的记录，证明其实际在履行物业服务义务。12、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。经审理查明：2011年11月3日，被告（买受人）与广州康创投资有限公司（出卖人）（以下简称康创公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康创公司购买位于广州市东风西路132号四层x号铺，商铺合同约定建筑面积9.0839平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为172000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接：1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用；4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付：1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2012年3月30日，原告（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、被告（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.0839平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为145元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年3月30日，被告（业主，甲方）、原告（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”4层x号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方出卖人收齐楼款30天内按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或出租、承包、合作等方式交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书于2012年3月30日由甲、乙、丙三方在广州签署，自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。2016年7月28日，原告向被告广州市白云区机场路凌安街10号1105房地址邮寄《管理费催缴通知》，签收情况显示“本人收”，签收日期2016年8月3日。2017年3月17日，原告再次向被告上述地址邮寄《管理费催缴通知》，签收情况显示“他人收”，签收日期2017年3月21日，签收日期2017年3月24日。2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了原告有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。本院认为：针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费、物业费保证金、水电费周转金。在没有相反证据的前提下，被告以原告无权对涉案商铺进行管理的抗辩主张本院不予采信。另，原告与被告签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，被告逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以被告实际收楼之日起计收物业服务费。根据原、被告和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，被告已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，本应由被告缴交的综合管理费由使用人康创公司向原告支付。从该约定来看，康创公司与被告仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、被告是原告的同一相对方。被告是涉案商铺的产权人，且2014年12月31日起，被告与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年12月31日起，原告作为涉案商铺的物业管理方要求作为产权人的被告支付物业管理费并无不妥。关于诉讼时效，原告提交的2016年7月28日向被告买卖合同中通讯地址邮寄《管理费催缴通知》签收情况为本人收，构成诉讼时效的中断，被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予接纳。被告应向原告支付自2015年1月1日起至2017年10月30日期间的物业管理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李爱兰向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4350元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4350元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止。案件受理费50元，由被告李爱兰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  邓晓红人民陪审员  向平平二〇一八年八月二十二日书 记 员  唐嘉仪