广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1913号 原告：张天荣，女，汉族，1972年8月4日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜亮，广西先导联合律师事务所实习人员。 被告：北海亿同合力房地产开发有限公司，住所地：北海市香港路工业园区综合楼409号。 法定代表人：顾花丽，董事长。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告张天荣诉被告北海亿同合力房地产开发有限公司（下称亿同公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日受理后，依法由审判员谭晓明适用简易程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告张天荣的委托代理人朱文静、杜亮，被告北海亿同合力房地产开发有限公司的委托代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张天荣提出如下诉讼请求：1、请求法院判决被告协助原告将位于北海市海城区房屋的不动产权证办理到原告名下；2、请求法院判决被告支付违约金244922元（从2011年3月31日暂计至2018年5月31日止，以438144元为基数，按银行同期贷款利率上浮30%计算，以后另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：原、被告双方于2011年3月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于北海市海城区房屋。总价款438144元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部价款，被告开具了购房款发票并将房屋交付原告使用，但被告至今未能将该房屋的不动产权证办理至原告名下，其行为已经构成违约，被告应当依法将不动产权证办理至原告名下并支付相应的违约金。为维护自身合法权益原告诉至法院，提出上述诉求。 被告亿同公司辩称:原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。一、若支持原告的违约金请求，将给亿同公司带来不可承受之重；二、关于逾期办证问题，双方约定了处理方式，即只可以退房，不能主张逾期办证违约金；三、即便需要考虑逾期办证违约的问题，《商品房买卖合同》已约定了逾期办证违约金的计算方法，原告请求按银行贷款利率上浮30%支付违约金没有任何事实和法律依据；四、原告对违约金的请求已过诉讼时效；五、亿同公司已交付验收合格的房屋给原告，双方商品房买卖合同约定的主要义务均已履行完毕，而办理涉案房屋产权证仅仅是次要义务、辅助义务，不应支持过高违约金；六、涉案房屋不能办证是由于项目施工方的责任造成，亿同公司并无任何过错，且亿同公司目前正积极解决问题。 综合全案证据，本院确认的法律事实如下：原告张天荣（买受人）与被告亿同公司（出卖人）于2011年1月15日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告向被告购买坐落于北海市，建筑面积共87.01平方米，单价5035.56元/平方米，总房价为438144元，买受人采取分期付款方式支付购房款。被告亿同公司应于2011年3月31日前向买受人交付经竣工验收合格的商品房；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内通知买受人的。出卖人未按照合同约定将商品房交付买受人，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款的万分之二支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期间办理房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成商品房不能在固定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关等内容。合同签订后，原告依约支付了首期款。2011年11月12日，被告亿同公司将涉案房屋交付给原告张天荣使用，但至今未将案涉房屋的不动产权证办理至原告名下。现原告以被告逾期未为原告办理不动产权证，侵害原告合法权益为由，提起上述请求。 另查明，被告北海亿同公司与案外人吴家忠建设工程施工合同纠纷一案，被告向北海市中级人民法院提出先予执行的申请，北海市中级人民法院于2014年3月21日作出（2013）北民一初字第18-1号民事裁定书，裁定：案外人吴家忠于本裁定送达之日起十日内将香槟郡第19#20#21#22#楼工程竣工验收备案登记所需的各项资料（含分包项目的资料）及其他应提交的资料交付给亿同公司。 以上事实有《商品房买卖合同》、《收据》、《楼房验收交接表》、《广西壮族自治区北海市中级人民法院民事裁定书》及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原告与被告亿同公司于2011年1月15日签订的《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示且其内容没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，因此本院确认上述合同合法、有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。本案原告张天荣已经按约支付房款，且案涉房屋也已于2011年11月12日交付原告使用，按照上述合同中“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，对于原告请求被告协助其将案涉房屋的不动产权证办理过户至原告名下于法有据，本院予以支持，至于是否符合办证条件，由权属登记机关审查。 被告亿同公司未能依照双方合同约定在涉案房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，致使原告无法取得案涉房屋的权属证书的逾期办证行为构成违约。被告亿同公司抗辩称逾期办理涉案房产权属证书是因案外人吴家忠拒不移交竣工验收备案材料所导致，属于不可归责于亿同公司的事由，被告违约无恶意。本院认为，被告与案外人吴家忠之间的建设工程施工合同纠纷，属于商业风险，是可预测及避免的，与作为买受人的张天荣无关，故被告的上述抗辩不成立。为此，被告应承担违约责任，因上述合同中对于被告逾期办证的处理双方选择了买受人退房的处理情形以及因买受人原因造成商品房不能在固定期限内取得房地产权属证书的处理情形，对于原告请求继续履行合同的情形未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应向原告支付违约金。由于被告在本案中对违约金提出诉讼时效的抗辩，对此本院认为,本案逾期办证违约金起算时间为2012年2月11日，截至2017年10月1日已超过二年，不宜适用民法总则的相关规定。原告于2018年5月29日向本院提起本案诉讼，且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，故原告主张2016年5月29日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，超过部分本院不予支持，被告应当支付的违约金，以438144元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年5月29日起暂计算至庭审之日止即2018年7月23日），对于原告请求按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告北海亿同合力房地产开发有限公司协助原告张天荣办理位于北海市海城区房屋的不动产权证至原告张天荣名下（涉案房地产是否符合办证条件，由权属登记机关审查）； 二、被告北海亿同合力房地产开发有限公司向原告张天荣支付违约金（违约金计算：以438144元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年5月29日起暂计算至庭审之日止即2018年7月23日止）； 三、驳回原告张天荣其他的诉讼请求。 案件受理费10630.66元，减半收取5315.33元，由原告自行承担990元，由被告北海亿同合力房地产开发有限公司负担4325.33元（该费用原告已向本院预交，被告履行上述义务时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10630.66元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭晓明 二〇一八年八月二十日 法官助理 唐建荣 书 记 员 张伍英