黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初1049号原告：哈尔滨渤丰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区农田街59号4栋1层1S09号。法定代表人：李惠成，职务总经理。委托诉讼代理人：王瑛伟，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：苏志梅，女，1975年1月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。原告哈尔滨渤丰物业管理有限公司（以下简称渤丰物业公司）与被告苏志梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渤丰物业公司委托诉讼代理人王瑛伟，被告苏志梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渤丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告依法向原告支付欠款拖欠的物业服务费4851.90元，并支付违约金至实际给付之日止（每日按欠费总额千分之三计算）。原告当庭确定物业服务费（包含物业费和电梯费）系自2015年1月7日至2018年1月6日共36个月，计4851.90元。违约金系自2015年1月7日至2018年7月18日，计13939.8元。事实与理由：2013年1月7日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定由原告为北岸众和城小区提供物业管理服务。物业服务费自进户通知单上的进户时间开始计收，按建筑面积缴纳，住宅为每月每平方米1.10元，车位为每个每月130元，业主应于办理入住手续领取房屋钥匙之日起缴纳一年的物业服务费，次年物业服务费缴纳日期按上年度物业服务截止日期为准开始收取，按年缴纳。合同签订后，原告全面履行了合同义务，提供物业管理服务。但自2015年1月7日至今，被告作为房屋的业主享受原告提供的物业服务，却拒绝交纳物业服务费，且经原告多次催缴仍未支付。苏志梅辩称，不同意原告的诉讼请求。其对原告收取物业费标准有异议，渤丰物业公司未达到物业服务标准，且渤丰物业公司存在违约行为。具体表现为如下：一、单元门、对讲电话、地面损坏未维修，单元内墙体瓷砖脱落未修复；二、小区路灯及消防设施损坏至今未维修，小区消防栓无法使用，消防栓内无水带和灭火器，防火通道门一直处于关闭状态；三、小区绿化环境不好，单元内杂物堆放无人管理；四、小区未进行封闭式管理，车辆随意进入小区无人管理、门岗无人值守，也无保安巡逻；四、物业公司未向缴纳物业费的业主开具正规发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告提交的证据：证据1.业主情况登记表、松北区棚改项目安置房屋进户单、临时管理规约、物业服务管理合同、房屋室内装饰装修管理协议书各一份；证据2.照片2张及缴费催款通知书5张；证据3.施工维修照片4张、电梯维修记录1张、出入库单各1张、2018年5月车辆进出登记表2份、外来人员登记表1份；被告提交的证据：小区内照片57张。渤丰物业公司提交的证据1、证据2、证据3中电梯维修记录、出入库单各1张及苏志梅提交的证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以采信。对渤丰物业公司提交的证据3中的施工维修照片，因系复印件，原告未提交证据原件，本院无法予以核实，且复印件中的维修动作无法证明其已将小区全部损坏的路灯修好，该证据真实性无法确认，原告提交的车辆进出及外来人员登记表系其自行记载，无法证明其持续进行登记管理，且与业主反映的情况不一致，则该证据真实性无法确认，故对以上两项证据，本院不予采信。本院根据原告、被告的陈述及提交的证据，经审理认定事实如下：苏志梅系哈尔滨市松北区北岸众和城小区16号楼2单元1704室业主，房屋建筑面积为65.52平方米。2012年5月19日，黑龙江亚为房地产开发有限公司与哈尔滨渤丰物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由渤丰物业公司为北岸众和城小区提供物业管理服务，物业服务收费选择包干制方式，高层住宅物业费收费标准为1.10元，住宅电梯费按照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定执行上浮10%。2013年1月7日，渤丰物业公司与苏志梅签订《物业管理服务合同》，约定：“物业管理服务内容包括公共部位及设施设备的维修、养护和管理、公共场地的清洁卫生、垃圾收集、车辆停放及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。住宅的物业服务费按建筑面积缴纳每月每平方米1.10元，业主于办理入住手续领取房屋钥匙之日起缴纳一年的物业服务费，次年物业服务费按上年度物业服务费截止日期为准开始收取，按年度缴纳。业主逾期缴纳物业服务费，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金，直至追究法律责任。”自2015年1月7日至2018年1月6日，苏志梅尚欠物业费2594.7元，另查明，根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定：30＜用户数≤602520406080100运行电费每增减一层2元/月·户、基准价格=基础费用+运行电费、电梯费＝基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%，电梯起始层为地面一层的住户，原则上不收电梯费，每梯用户数原则不包括地面一层住户。案涉小区的电梯基础费用为25元，根据以上计算标准，苏志梅每年应缴纳电梯费752.4元，自2015年1月7日至2018年1月6日，其尚欠电梯费2257.2元。再查明，北岸众和城小区存在消防设施损坏，消防通道堵塞，无法进行正常使用的情况，小区单元内公共墙体瓷砖脱落、公共绿地被破坏未恢复原状，小区电梯故障频率较高。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。渤丰物业公司一直对该小区进行物业服务，苏志梅作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则并依照合同约定行使权利、履行义务。苏志梅举示证据证明案涉小区的消防设施损坏、消防通道堵塞的情况，渤丰物业公司对该项事实予以认可，虽原告主张系开发商未与其进行该项事宜交接，但消防设施及通道属物业共用部位，依据当事人双方合同约定，渤丰物业公司理应对小区的公共部位、电梯及单元对讲电话等公共设施进行维护和管理，故渤丰物业公司未能全面履行其物业服务义务，其物业服务存在部分瑕疵。但苏志梅提交的照片只能反映照片拍摄当时的情况，无法证明苏志梅欠费期间的物业服务情况，并且，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如苏志梅所述成立，即是对16号楼业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为苏志梅拒付物业服务费的依据，故对渤丰物业公司要求苏志梅给付物业服务费4851.9元的诉讼请求，本院予以支持。对于苏志梅主张渤丰物业公司未向业主出具物业费发票的情况，若其认为原告侵犯其合法权益，可另行主张诉讼。因苏志梅不予交纳物业费是因其认为物业服务不到位而非恶意，故渤丰物业公司主张违约金，本院不予支持。但需要说明的是物业服务事关居住环境问题，直接影响老百姓的生活质量，是人民群众最关心的问题之一。物业服务企业对为小区居民提供良好的物业服务负有合同义务和社会责任，渤丰物业公司应当正视本案在审理中法院指出的服务不到位的问题，积极回应业主的诉求，并认真加以整改。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、苏志梅于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨渤丰物业管理有限责任公司物业服务费4851.9元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由哈尔滨渤丰物业管理有限公司负担3元，由苏志梅负担22元，苏志梅须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨渤丰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一八年八月十六日法官助理李超群书记员刘莹