安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0503民初2583号原告（反诉被告）：季海珍，女，1978年1月11日出生，汉族，住马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：叶发志，安徽鉴知律师事务所律师。被告（反诉原告）：项凌霄，女，1968年2月23日出生，汉族，住马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢节来，安徽长城律师事务所律师。原告季海珍与被告项凌霄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理，依法适用简易审理。审理中，被告项凌霄提出反诉，本院依法合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）季海珍的委托诉讼代理人叶发志，被告（反诉原告）项凌霄的的委托诉讼代理人卢节来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季海珍向本院提出诉讼请求：1、判令立即被告立即支付2018年2月1日至2018年7月31日的租金173250元、逾期滞纳金20505元（自2018年1月1日起以173250元为基数按年利率24%计算至2018年6月30日，请求判决至该租金支付完毕之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2015年6月21日签订《租赁合同》，约定：原告将位于马鞍山艳阳路中央花园4号一楼的房屋出租给被告，租赁期限为2015年6月21日至2020年4月30日，前两年租金为66万元，从第三年起每两年按照5%比例在前一期租金的基础上递增。租金每半年交纳一次，提前一个月交纳；被告未按合同约定交纳租金，按照日万分之三向原告支付滞纳金，超过一个月，原告方有权解除合同并要求被告按六个月租金标准支付违约金。现被告租金仅支付到2018年1月31日，此后原告多次催促，被告仍拒不依合同约定支付租金，构成违约。故原告具状法院请求判如所请。项凌霄辩称，原告诉请没有事实和法律依据。一、双方事实上于2018年2月1日解除了合同，解除后原告实际在租赁房屋处发布出租公告和信息，同时在网站上发布出租信息，其行为表明原被告双方的租赁合同事实上已经解除，因此原告要求合同解除后的租金没有依据。二、原告主张的期限内，原告已经发布出租公告，被告无法使用案涉房屋，被告就此造成巨大的损失，所以对于被告的损失将另行主张权利。原告主张自己的利益而忽视自己的行为给被告造成的损失是不公平的，严重侵害被告的合法权益。三、原告主张的滞纳金、违约金等，合同约定的相关利息过高，约定违反相关规定，合同法解释等法律，关于违约金过高的规定。本案年租金是33万多元，按半年的计算，违约金达到8万元，比例很高。综上，原告诉请不能成立，双方合同已经解除。项凌霄向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间于2015年6月21日签订的《租赁合同》；2、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2015年6月21日就中央花园4号一楼房屋签订《租赁合同》。2017年年底，反诉原告向反诉被告提出了在半年租期期满后解除合同，反诉被告予以同意。2018年1月底，反诉原告即停止营业。反诉被告于2018年1月底在租赁房屋内外发布了出租广告，并在相关网页上发布了出租信息。为此，反诉原告停止经营以及反诉被告向外发布出租信息的行为足以表明双方已经实质性的解除了合同。另外，由于反诉被告同意双方解除合同并对外发布出租广告后，反诉原告已实质性停止了房屋使用经营行为，双方的房屋租赁合同已无继续履行的可能，为此，反诉原告诉请解除合同具有充分的事实和法律依据。为此反诉原告请求判如所请。季海珍对项凌霄的反诉辩称，一、反诉原告陈述2017年底其向反诉被告提出半年租期满后解除合同，反诉被告予以同意是不真实的，违反事实。二、反诉被告不同意解除合同，要求反诉原告继续履行合同。三、如法庭判决解除合同，反诉被告要求反诉原告依据合同承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方当事人没有争议的证据依法予以确认。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、季海珍递交的《租赁合同》2份、《催款函》2份具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；二、项凌霄递交的照片3张、公证书具有真实性、合法性，与本案具有关联性，但达不到项凌霄举证的目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月17日，季海珍与案外人郑静兰签订一份《租赁合同》，约定郑静兰将其所有的本市中央花园4号楼一楼总面积950平方米的房屋出租给季海珍，租赁期限自2014年12月17日至2020年4月30日。季海珍承租上述房屋后，于2015年6月21日与项凌霄签订《租赁合同》一份，约定：季海珍将中央花园4号一楼部分房屋（约420平方米）出租给项凌霄使用；租期4年10个月（自2015年6月21日至2020年4月30日止）；前两年每年租金33万元，合计66万元，自第三年起，按照每两年5%比例在前一期租金的基础上递增；2015年6月21日至2015年7月30日为装修期，不收取租金；租金每半年交纳一次，提前一个月交纳，第一次租金自甲方通知交房时缴纳；项凌霄未按合同约定交纳租金，按照每日万分之三支付滞纳金，超过一个月，季海珍有权解除合同，并要求项凌霄按六个月租金支付违约金。上述合同签订后，季海珍按约定将案涉房屋交付项凌霄使用，项凌霄对案涉房屋装潢后从事“牛骑士欢乐餐厅”经营，并直接将水电费交纳给房主郑静兰。2018年1月，项凌霄因经营不景气停止经营，其在征得季海珍同意后，在案涉房屋处及马鞍山58同城网站发布招租广告，但案涉房屋一直未能另行出租，项凌霄经营期间购置的设备、物品一直留置在案涉房屋内。项凌霄自2018年2月1日起未再支付房屋租金，季海珍催要租金未果，以致成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。季海珍承租了案涉的本市中央花园4号楼一楼房屋后将其中约420平方米的房屋转租项凌霄，并与项凌霄签订的《租赁合同》，该《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。项凌霄承租使用案涉房屋期间直接向房主郑静兰交纳水电费，郑静兰未提出异议，故季海珍与项凌霄签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。季海珍按约定将房屋交付项凌霄使用后，项凌霄应按合同约定支付房屋租金。项凌霄自2018年2月1日起未再支付房屋租金，已构成违约。季海珍诉请项凌霄支付自2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金173250元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。双方签订的《租赁合同》约定，项凌霄未按合同约定交纳租金，按照每日万分之三支付滞纳金，该违约金标准折合年利率为10.95%，季海珍并未举证证明约定的违约金低于给其造成的实际损失，故对其诉请项凌霄按照年利率24%支付违约金，本院不予支持，案涉的违约金应按双方约定的每日万分之三的标准计算。项凌霄因经营不景气于2018年1月起停止营业，季海珍为避免项凌霄损失的扩大，同意项凌霄将案涉房屋对外招租，项凌霄就此认为双方之间的《租赁合同》已解除，缺乏事实和法律依据。在案涉合同履行中，季海珍并未违约，而项凌霄已构成违约，项凌霄诉请解除双方签订的《租赁合同》既不符合合同约定的解除条件，亦不具备法律规定可以解除合同的情形，故对项凌霄诉请解除双方签订的《租赁合同》的反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）项凌霄于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）支付自2018年2月1日至2018年7月31日的租金173250元，并以欠付租金173250元为基数按照每日万分之三的标准支付自2018年1月1日起至实际给付完毕之日止的逾期付款违约金；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）项凌霄的反诉请求。本诉案件受理费4176元减半收取2088元，原告季海珍负担112元，被告项凌霄负担1976元；反诉案件受理费40元，由反诉被告项凌霄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  郭庆二〇一八年八月二十九日书记员  徐锴附：相关适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。