.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2018）宁0502民初2845号原告：张限库，男，生于1978年7月28日，汉族，陕西省兴平市人，大专文化，区域销售经理，户籍住址陕西省兴平市，现住宁夏回族自治区中卫市。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园综合楼**楼**营业房。统一社会信用代码×××。法定代表人：马仲林，系公司董事长。委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：陈刚，男，生于1990年9月10日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。原告张限库与被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、第三人陈刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张限库，被告的委托代理人丁一凡、第三人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元904室房屋（面积67.03平米），并办理房屋产权登记证；2.依法判令被告向原告赔偿延迟办理产权证书的违约金3548元（308338元*6%/365天*70天，自2018年4月23日至2018年7月2日，后续违约金计算至房屋权属证书办出之日）；3.判令第三人协助原告办理房屋产权登记证书；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月15日，第三人因承包工程与原告签订《工业品销售合同》约定，第三人向原告采购总价值250000元的地暖管用于被告代建开发的中卫市沙坡头区应理新社区住宅楼项目工程，并约定该笔货款由第三人以被告抵顶而来的一套房屋向原告用以结账。双方于当日又签订《房屋转让协议》一份，约定第三人将被告抵顶而来其所有的××区住宅楼抵顶给原告。上述房屋是由被告开发于2014年9月20日将该房屋抵顶给宁夏建昌建筑实业有限公司（向仲川）（以下简称建昌公司）承建工程的工程款。2014年10月18日，建昌公司将该房屋抵顶给欧阳云鹏。2014年10月22日，欧阳云鹏又将该房屋抵顶给第三人。现承建的工程已经交付使用，经第三人与原告及欧阳云鹏共同向被告催促后，2018年1月23日，被告向原告出具编号为104号的《应理新社区16号楼施工单位办理房源手续许可证凭证》1份，内容载明：原告于2014年9月20日购买被告抵顶给施工单位向仲川位于××区房，预测面积67.03㎡，单价为4600元/㎡，总价款为308338元；现请中卫市康乐物业服务有限公司（以下简称康乐公司）为其办理此房源拿钥匙手续，财务部核实，以此为凭。后原告向康乐公司交纳了该房屋的物业费、装修运行费、水费、物业专项维修基金等费用，被告委派康乐物业公司将涉案房屋交付给原告居住使用。但被告在交付房屋钥匙后至今未给原告开具售房发票、办理房屋产权证书。原告多次催促交涉办理房产手续事宜，被告以各种理由推托不予办理。依据相关规定，被告在向原告交付房屋后，应在90日内办理房屋产权证书手续，现已超过90日，其行为属于违约；而第三人在明知该房屋为顶账房而予以出售时，应负有协助原告办理房屋产权登记的义务。现原告为维护合法权益，诉至法院。被告辩称：涉案房屋系楚雄公司以抵顶工程款方式抵顶给向仲川，后向仲川对该房屋作何处分不清楚，楚雄公司并不认识原告，与原告无任何利益往来，不具有房屋买卖合同关系，因此不负有为被告办理房屋过户登记的义务；涉案房屋并没有竣工验收，无实测面积，不具备签订商品房买卖合同及开具售房发票的条件，无法办理房屋过户手续。故楚雄公司不承担原告诉请的违约金义务，且违约金计算方式明显错误，根据中国人民银行现行贷款利率为4.75%而并非6%。综上，请求法院驳回原告对楚雄公司的诉讼请求。第三人述称，房屋是因第三人给欧阳云鹏供应应理新社区2号楼材料，欧阳云鹏抵顶的××区房屋，顶付材料款，房屋抵顶手续拿到后第三人一直没有办理拿钥匙，去年10月份顶给原告办理了拿钥匙手续，到现在为止第三人向欧阳云鹏几次催促开具发票，给的答复已经备案，但楚雄公司发票开不了。第三人只能协助原告把手续办下来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有异议的证据，本院认证如下：原告提交顶房协议书（2014年9月20日签订）、房屋转让协议（2014年10月18日签订）、房屋转让协议(2014年10月22日签订)房屋转让协议（2017年9月15日签订）各1份系合同，能够证明楚雄公司将涉案房屋抵顶给承建单位建昌公司的工程款，建昌公司将房屋抵顶给欧阳云鹏，欧阳云鹏将房屋抵顶给第三人，第三人将房屋抵顶给原告的事实，能够相互印证，且第三人无异议，对其证明效力予以确认；应理新社区16号楼施工单位办理房源手续许可证凭证1份系被告给原告出具的书证，虽然属复印件，但能够证明被告对抵顶施工单位工程款原告购买的××区房屋，向原告交付房屋钥匙及购房款为308338元的事实，与被告及第三人陈述能够相互印证，有关联性，且第三人无异议，对其证明效力予以确认；收据（2018年1月25日房管局出具）1份及收据（2018年1月25日康乐公司、电力公司出具）3份，能够证明原告向相关单位交纳涉案房屋的专项维修基金、物业费、水电费、装修押金的事实，与被告及第三人陈述能相互印证，有关联性，且第三人无异议，对其证明效力予以确认。故被告对上述证据提出异议的质证意见本院不予采纳。对原告主张其顶房协议书等证明被告向原告交付了房屋，尚未向原告协助办理房屋产权证书手续的事实，经核与被告的陈述能相互印证，对其予以认定。经审理查明：2017年9月15日，原告与第三人签订《工业品销售合同》约定，第三人向原告采购总价值250000元的地暖管用于被告代建开发的中卫市沙坡头区应理新社区住宅楼项目工程，并约定该笔货款由第三人向原告抵顶一套房屋用以结账。双方于当日又签订《房屋转让协议》一份，约定第三人将被告抵顶而来其所有的××区住宅楼，以一次性优惠63029.95元实际成交价250000元转让给原告，同意将该房屋的所有手续办给原告，双方不多退少补面积款等。上述房屋是由被告开发，被告于2014年9月20日与建昌公司签订《顶房协议书》约定：被告将该房屋抵顶给施工单位建昌公司承建工程的工程款；上述抵付工程款房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方持本协议到被告售房部签订《商品房买卖合同》及办理房产交付等相关手续，双方还约定了若逾期办理造成的损失及风险转让由乙方承担等事项。2014年10月18日，建昌公司与欧阳云鹏签订《房屋转让协议》约定将该房屋抵顶给欧阳云鹏。2014年10月22日，欧阳云鹏与第三人签订《房屋转让协议》又约定将该房屋抵顶给第三人。现工程已经竣工交付使用，经第三人等人与原告向被告催促后，2018年1月23日，被告向原告出具编号为104号《应理新社区16号楼施工单位办理房源手续许可证凭证》一份，内容载明：原告购买的于2014年9月20日被告抵顶给施工单位向仲川位于中卫市××区房，预测面积67.03㎡，单价为4600元/㎡，总价款为308338元；现请康乐物业公司为其办理此房源拿钥匙手续，财务部核实，以此为凭证。后原告向康乐公司交纳了该房屋的物业费、装修运行费、水费、物业专项维修基金等费用，被告委派康乐物业公司将涉案房屋交付给原告居住使用。但被告在交付钥匙后至今未给原告开具售房发票、办理房屋产权证书。原告催促被告，被告推托不予办理房产手续。为此，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。被告楚雄房产公司作为楼房的开发和经营主体与施工单位建昌公司签订《顶房协议书》、第三人与原告张限库签订《房屋转让协议》等属双方当事人的真实意思表示，合法有效。因双方签订的《顶房协议书》约定内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告经第三人抵付原告工程款的手续以做清，被告又给原告交付了房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条"商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"的规定，本案按照商品房买卖合同处理。现被告按照《顶房协议书》约定将房屋交付给了原告，原告将房屋入住使用，但被告却没有为原告出具购房发票，签订《商品房买卖合同》，依据《顶房协议书》约定被告为原告办理房屋所有权证，应当向原告出具购房发票并与原告签订《商品房买卖合同》，属于合同约定行为，被告依法应承担继续履行其义务的民事责任。对原告要求依法判令被告向原告交付中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元904室房屋（面积67.03平米），并办理房屋产权登记证的诉讼请求，经核：被告已向原告交付了中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元904室房屋予以确认，本院不再继续处理；对办理房屋产权登记证因属于《顶房协议书》约定的被告继续履行的义务，亦属于法律规定不动产买卖当事人一方出卖人履行的法定随附义务，故该请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告在房屋建成后虽然尚未进行向房管部门验收备案，但由于被告已向原告交付房屋后，依据《最高人民法院的解释》第十八条第（二）项规定，被告在向原告交付房屋后，应在90日内协助原告办理房屋产权证书手续，现已超过90日仍未办理的行为属于违约，依法应当承担违约责任。对原告要求依法判令被告向原告赔偿延迟办理产权证书的违约金3548元（308338元*6%/365天*70天，自2018年4月23日至2018年7月2日，后续违约金计算至房屋权属证书办出之日）的诉讼请求，经核：被告是于2018年1月23日交付房屋，依据相关规定应自2018年4月23日起算违约金至2018年7月2日，参照同期人民银行贷款基准利率，按照被告主张的年利率4.75%标准计付较为适当，合计2808.83元，该部分请求成立，本院依法予以支持；对其余部分违约金请求因依据不足，本院不予支持。第三人将被告向第三人抵顶工程款的该房屋，虽然约定由被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告负有为原告办理商品房预售合同登记备案义务和将房屋交付原告，并出具购房发票，协助原告办理房屋所有权证的义务；但第三人与原告签订《房屋转让协议》，在明知该房屋为顶账房予以转让出售时，除按照约定保证购房人入住外，第三人还应负有协助原告办理房屋产权登记的义务。因此，依据合同约定以及相关法律规定，第三人负有协助被告共同为原告办理房屋所有权证的相关手续的义务，第三人依法亦应承担相应的民事责任。对原告要求第三人协助原告办理房屋产权登记的请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。对被告主张涉案房屋并没有竣工验收，无实测面积，不具备签订商品房买卖合同及开具售房发票的条件，无法办理房屋过户手续，不承担违约金，驳回原告诉讼请求的意见，经核：该房屋属被告抵顶施工单位工程款，施工人因承建工程需建筑材料欠款后抵顶给原告货款的房屋，该房屋已建成交付入住，被告没有进行验收备案是属于被告违约行为，被告应当按照合同约定和法律规定承担继续履行责任，履行协助原告办理房产手续的随附义务，对其辩解驳回原告诉讼请求的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内与原告张限库签订中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元904室房屋的《商品房买卖合同》，开具购房发票，并在判决书生效之日起三十日内为原告张限库办理中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元904室房屋所有权证；二、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张限库支付延迟办理房屋所有权证书的违约金2808.83元（自2018年4月23日至2018年7月2日）；三、第三人陈刚协助上述被告共同为原告张限库办理房屋产权登记；四、驳回原告张限库的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应支付迟延履行金。案件受理费250元，已减半收取125元，由原告张限库负担25元，被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇一八年八月二十九日书记员 钟天敏本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。