浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初3708号 原告:胡钦之,男,1982年5月31日出生,汉族，住杭州市下城区。 原告:陈瑱花,女,1982年2月22日出生,汉族，住杭州市下城区。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张莉兰，浙江顺博律师事务所律师。 被告：建德市大同建设开发有限公司,住所地建德市大同镇市场西路。 法定代表人：姚彬。 委托诉讼代理人（特别授权）：张志强，建德市联谊法律服务所法律工作者。 被告：徐一民,男,1967年4月7日出生,汉族，住建德市。 委托诉讼代理人（特别授权）：祝江南，建德市新安江法律服务所法律工作者。 原告胡钦之、陈瑱花与被告建德市大同建设开发有限公司（以下简称大同建设开发公司）、徐一民合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序于2018年7月23日、7月30日两次公开开庭进行了审理。原告陈瑱花及原告胡钦之、陈瑱花的共同诉讼代理人张莉兰，被告大同建设开发公司的诉讼代理人张志强，被告徐一民的诉讼代理人祝江南均两次到庭参加诉讼，原告胡钦之到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告胡钦之、陈瑱花向本院提出诉讼请求：1.判令两被告检修房产，彻底排除对原告所有的位于建德市商铺的漏水妨害；2.判令两被告赔偿原告自2016年1月1日交房之日起至2018年4月27日期间因漏水导致商铺空置损失35000元（参照年租金15000元标准计算）；3.判令两被告支付自《房屋漏水协议》签订后因漏水导致的损失46000元（自2018年4月28日暂计至2018年6月13日，按每日1000元标准计算）；4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告向被告大同建设开发公司购买了位于建德市商铺，因三楼商铺卫生间未做防水及外墙漏水等原因，2-42号商铺自交付以来一直漏水，导致原告方无法出租商铺，也无法用于自己经营。经原告与两被告多次交涉，三方签订《房屋漏水协议书》1份，但原告向两被告主张损失时，两被告均拒绝赔偿，故原告诉至法院，请求依法裁决。 被告大同建设开发公司辩称，案涉2-42号商铺交付给原告时，楼上卫生间并不漏水，上述事实原告在商贸市场楼宇交接验收表上签字确认过。2-42号商铺出现漏水系被告徐一民装修卫生间破坏防水层所致。2-42号商铺一直空置系原告对外出租租金要求过高导致，并非商铺漏水原因，该损失与被告无关。商铺漏水尚在维修中，根据协议约定再次漏水时才产生损失赔偿，目前三方并未确认商铺漏水问题已解决好，故不适用协议约定的损失赔偿条款。退一步说，即使要计算漏水损失，原告主张的赔偿标准过高，请求法院参照类似商铺租金标准予以调整。另被告大同建设开发公司系大同商贸市场的管理方，非原告商铺漏水的侵权方，不应承担赔偿责任，原告的损失应由被告徐一民承担。 被告徐一民辩称，原告于2016年1月1日交接案涉2-42号商铺，被告徐一民于2017年4月1日与被告大同建设开发公司签订三楼商铺租赁合同，之后进行装修，于2017年10月27日试营业。2018年4月28日，原告发现三楼卫生间漏水，被告徐一民在未考虑责任承担的情况下即对漏水卫生间进行维修，先后三次维修共产生维修费用19728元。庭审前现场勘查，漏水的卫生间被告徐一民仍在维修之中，基本已解决漏水问题。针对原告诉请答辩如下：1.原告商铺漏水已基本排除或正在修理中，二被告会协助原告排除漏水妨碍；2.商铺空置损失与被告徐一民无关，无需承担赔偿责任；3.漏水非被告徐一民造成，被告徐一民在装修时，未改变房屋结构，仅增加了防水层，漏水系被告大同建设开发公司房屋本身结构缺陷所致，被告徐一民承租房屋，漏水问题应由房东被告大同建设开发公司解决；4.产生的维修费被告徐一民将与被告大同建设开发公司另行协商解决。综上，请求法庭驳回原告对被告徐一民的诉请。 原、被告围绕诉讼请求及答辩意见提交的证据，本院组织当事人进行举证、质证。对原、被告无争议的事实，本院确认如下： 被告大同建设开发公司系建德市大同商贸市场的举办者。原告胡钦之、陈瑱花向被告大同建设开发公司购买位于大同镇商贸市场第2层42号商业用房1套，商品房产权登记面积为57.16㎡。2016年1月1日，被告大同建设开发公司依约向两原告交付案涉2-42号商铺，楼宇交接表显示商铺顶棚检查完好，原告陈瑱花签字确定并接收。2017年4月1日，被告大同建设开发公司与被告徐一民签订租赁合同1份，合同约定被告大同建设开发公司将大同镇大同商贸市场三层非住宅出租给被告徐一民使用经营，建筑面积为361.53㎡，租赁用途为经营KTV娱乐，租期为五年，自2017年4月1日至2022年4月1日止。合同还对租金及支付方式及双方权利、义务作出了约定。被告徐一民承租三层商铺后即进驻装修，经营KTV娱乐，其男、女卫生间位置位于二原告商铺正上方。2018年2月23日，2-42号商铺右侧上方房顶出现漏水痕迹，2018年4月28日，原告胡钦之与建德市大同商贸市场、被告徐一民三方签订《房屋漏水协议书》1份，约定：因三楼经营户用水问题，造成2-42号商铺房顶漏水，严重影响2-42号商铺的经营，经协商达成以下处理协议：1.三楼经营户立即对2-42号商铺漏水问题进行维修；2.若今后再次发生漏水，三楼经营户需在3日内进行维修；3.三楼经营户同时需承担2-42号商铺按每日1000元的标准计算的损失，上不封顶；4.若三楼经营户未在3日内进行维修，则需由建德市大同商贸市场在1周内进行维修，若三楼经营户未按本协议赔偿损失，则由建德市大同商贸市场按每日1000元的标准赔偿2-42号商铺的经济损失；5.若三楼经营户发生变化，需由建德市大同商贸市场及原**经营户同时将本协议转告新承租人，并督促三楼新经营户不得随意改造卫生间，同时确保不再发生漏水，若后续发生漏水问题，则由变更后的三楼经营户及建德市大同商贸市场按此协议继续执行，若变更后的经营户不按此协议执行，则由建德市大同商贸市场承担损失并负责维修。2-42号商铺胡钦之、三楼经营户徐一民在协议上签字，建德市大同商贸市场在协议上盖章。协议签订后，建德市大同商贸市场工作人员及被告徐一民即组织人员对2-42号商铺房顶及三楼男、女卫生间漏水进行检查、维修。2018年7月23日，第一次庭审当日本院现场查勘未发现商铺存在漏水情况；2018年7月30日，第二次庭审中，原、被告均认可案涉商铺房顶仍然存在渗漏情况。 另查明，2016年7月28日，原告胡钦之与案外人杭州中裕实业有限公司签订《商业用房租赁合同》1份，约定：原告将案涉商铺出租给杭州中裕实业有限公司，租期8年，自2016年8月1日起至2024年12月31日止（租金自2017年1月1日起开始计算，2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金免付），第1年租金为16748元,之后逐年递增。合同签订后，杭州中裕实业有限公司依约向两原告支付3个月租金4187元及定金3000元，但杭州中裕实业有限公司未实际进场经营。2018年6月13日，原告陈瑱花与案外人徐美珍签订《个人商铺租赁合同》1份，约定：原告将案涉商铺出租给徐美珍，租期1年，自2018年8月14日起至2019年8月14日止，年租金15000元。装修试营业期为2018年6月13日至2018年8月13日，期间每月租金为600元。自2016年1月1日起至2018年6月13日止，案涉2-42商铺一直处于空置状态。 本院归纳本案争议焦点如下：1.案涉2-42号商铺漏水应由谁承担维修义务；2.对原、被告签订房屋漏水协议书之前的商铺空置损失两被告是否应承担赔偿责任；3.原告主张漏水所导致的损失赔偿金是否过高？被告是否有权请求调整及调整标准应如何确定；4.两被告之间的责任承担方式。关于争议焦点的分析，本院将在说理部分详述。 本院认为，关于第一个争议焦点：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，建德市大同商贸市场、被告徐一民与原告签订的《房屋漏水协议书》系合法、有效的民事合同，各方当事人应遵守履行。该协议中明确2-42号商铺出现漏水原因系三楼经营户即被告徐一民用水所致，且对三楼经营户维修时间及赔偿损失等作出了约定，故本院认为被告徐一民应对两原告所有的2-42号商铺出现漏水承担维修义务，排除商铺的漏水妨碍。关于第二个争议焦点：庭审中，两原告明确系基于《房屋漏水协议书》提起本案诉讼，原、被告之间系普通民事合同纠纷，而其诉请商铺空置损失赔偿，两原告庭审中明确系基于二被告存在共同侵权，两者系不同法律关系，适用的法律依据和归责原则均不同，本院认为不宜在本案中一并处理，双方如有纠纷可另案解决。关于第三个争议焦点：本院认为，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金具有补偿性，目的系弥补受害方的损失。本案中，原告胡钦之与被告徐一民及建德市大同商贸市场虽在《房屋漏水协议书》中约定维修期间三楼经营户同时应按每日1000元标准赔偿原告经济损失，上不封顶。该约定名为经济损失，实为对二被告不及时有效履行维修义务的赔偿性违约金约定。被告大同建设开发公司认为协议书中约定的赔偿金过高，请求调整。本院参照两原告提交2份租赁合同的租金标准及大同商贸市场周边店铺租金实际，结合2018年6月13日前案涉2-42商铺一直处于空置状态等情形，认定原、被告漏水协议书中1000元每天的赔偿性违约金约定明显过高，本院酌情确定按每日60元标准予以调整，故本院对两原告《房屋漏水协议书》签订后的损失按2760元予以支持（损失自2018年4月28日暂计至2018年6月13日止，共计46天，按每日60元标准计算）。关于第四个争议焦点：根据《房屋漏水协议》约定，如三楼经营户未按约履行相关合同义务时，则由建德市大同商贸市场承担相应责任。该约定的真实意思表示系建德市大同商贸市场对三楼经营户履行上述合同义务的保证担保，当事人对保证方式没有约定或约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。被告大同建设开发公司系建德市大同商贸市场的举办者应对外承担相应的民事责任。 综上，对原告胡钦之、陈瑱花合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对于被告大同建设开发公司、徐一民抗辩意见的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条及第《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告徐一民于本判决生效后五日内继续履行对原告胡钦之、陈瑱花所有的位于建德市商铺漏水的维修义务，排除对2-42号商铺的漏水妨害。 二、被告徐一民于本判决生效后五日内赔偿原告胡钦之、陈瑱花自《房屋漏水协议书》签订后因商铺漏水产生的损失2760元（该损失按每日60元标准自2018年4月28日暂计算至2018年6月13日止）。 三、被告建德市大同建设开发有限公司对被告徐一民的上述维修及赔偿义务承担连带责任。 四、驳回原告胡钦之、陈瑱花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1825元，减半收取计913元，由原告胡钦之、陈瑱花负担888元，被告建德市大同建设开发有限公司、徐一民负担25元。 原告胡钦之、陈瑱花于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告建德市大同建设开发有限公司、徐一民于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行；申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  吴建辉 二〇一八年八月六日 法官助理童霞露书记员陈丹