广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初8982号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市原筑实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：江健，执行董事。委托诉讼代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭强，广东弘名律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：彭冬文，总经理。委托诉讼代理人：张学诚，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海燕，广东尚融律师事务所律师。原告东莞市原筑实业投资有限公司与被告东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告东莞市原筑实业投资有限公司的委托诉讼代理人黄健平，被告东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司的委托诉讼代理人张学诚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市原筑实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《厂房租赁合同书》自起诉之日解除；2.原告无需退还租赁履约金1254000元及预付租金2508000元；3.被告将案涉厂房恢复原状，返还给原告；4.被告支付原告电费（电费自2017年10月22日起算至被告返还厂房之日止，现算至2018年4月20日为99396元）；5.被告按租赁合同标准自起诉之日起向原告支付租金至返还厂房给原告之日止；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月9日签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于东莞市××大道××地××号厂房租赁给被告使用，但双方签署合同至今，被告多次严重违反合同约定，甚至发生严重的肢体冲突情况，具体如下：一、强占非合同租赁标的：《厂房租赁合同》第一条第一、二款及第六条第五款约定，被告的租赁物仅限于厂房，不包括空地、外墙、屋顶。但是被告自进驻以来，强行霸占空地及大门岗、违规搭建广告牌、占用消防通道等，违反合同约定，更是导致原告的二期厂房工程难以顺利进行，也严重影响了原告的后续运营。后被告更是于2018年3月19日、20日指使其员工对原告保安进行殴打并对原告的临时岗亭进行破坏。二、违规进行装修工程：《厂房租赁合同书》第五条及第九条第六款的约定，装修应当经原告同意并由相关有资质的单位进行，但是被告一直违反合同约定并经原告通知拒不改正，依然在没有经原告同意的情况下进行装修工程，导致标的厂房受损，楼面破裂漏水等。在原告发现相关的损坏行为后，向被告提出整改意见及相关通知，被告拒收，也没有对损害部分进行修复，造成严重的安全隐患，损害原告的财产安全。根据《厂房租赁合同书》第九条第六款的约定，原告有权解除合同，不予退还租赁押金及预付租金。三、拒绝缴纳水电费：被告仍拖欠原告2017年10月22日至2018年4月20日的水电费共计99396元。被告东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司辩称，被告的答辩意见与其反诉状一致。被告东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司向本院提出反诉讼请求：1.继续履行被告与原告签订的《厂房租赁合同书》；2.原告于判决生效5天内立即安装开通630KVA变压器，并交付给被告使用，将相关的电力使用手续移交给被告；3.原告免收630KVA变压器开通交付给被告使用之日前的租金2926000元（自2017年11月起，计至房屋变压器开通供电之日止，暂计至2018年5月，原告应免收的租金为2926000元）；4.原告支付被告租赁发电机组的费用58500元（暂计至反诉之日）、发电机组发电的柴油费61230元（暂计至反诉之日）；5.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月9日，被告与原告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于东莞市塘厦镇××大厦××号地块上的1号厂房出租给被告作为厂房经营使用，房屋交付使用日期为2017年8月1日（实际交房日期为2017年8月26日），交付标准为：道路硬化完成、绿化完成、消防验收合格、建筑内通水、通电，并约定原告应当安装630KVA变压器。合同签订后，被告即按照合同约定向原告一次性预付了12个月的房租5016000元，并履行了其它合同义务。然而，原告却并未按照合同约定安装开通630KVA变压器及使交付的房屋达到通电的交房标准。自该厂房投入使用开始，原告均没有供电，整个园区一直是临时借用东莞市一星实业有限公司的电以作生活之需，因该临时电远远无法满足整个电商产业园的用电量，所以还对外临时租用了发电机组用于发电，因为现在是夏天，整个园区还是由于电力不足，经常烧保险丝，一天断电达近十次。整个园区也因为没有供电而无法运作，产业园基本属于瘫痪的状态，给所有租户的生产及员工造成巨大的影响。被告已多次就安装变压器使房屋通电一事与原告交涉，还曾委托律师向原告出具《律师函》催告，但截止被告起诉之日，上述变压器仍未安装开通，原告仍然没有正常地为厂房通电，致使被告根本无法正常使用房屋。被告认为，根据《中华人民共和国合同法》第216条的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，而原告不按照合同约定安装开通630KVA变压器，不按照合同约定使房屋达到通电的交付标准，已经构成了严重违约。鉴于在原告违约期间，交付的房屋未达到约定的通电标准，无法正常使用，被告根本不需要承担房屋租金，原告应当免收变压器开通交付给被告使用之日前的租金2926000元。原告东莞市原筑实业投资有限公司对于东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司的反诉辩称，1.合同所涉630KVA变压器已经在2017年安装好，原告已多次通知被告开通，但被告置之不理；2.630KVA变压器是否安装并不影响被告的招商，据了解，被告厂房基本已招商完毕；3.如果被告的确租赁了相关的柴油发电机产生了相应费用，也是由于被告自身不去开通变压器所致，与原告无关。经审理查明，位于东莞市的东莞市原筑实业投资有限公司通信器材生产项目一期1号厂房系由东莞市原筑实业投资有限公司开发建设，并于2015年11月10日取得东莞市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2017年7月9日，原告作为出租方，被告作为承租方，就东莞市原筑实业投资有限公司通信器材生产项目一期1号厂房的租赁签订了《厂房租赁合同书》，约定的主要内容如下：1.租赁物外墙、屋顶使用权属出租方；2.交付标准：承租方已对案涉厂房进行了全面查看及充分了解，交付时园区主通道路面硬化完成、园区基本绿化完成、消防验收合格、建筑物通水通电；3.租赁期限为12年，自2017年8月1日至2029年7月31日，免租期自2017年8月1日起三个月；4.合同签订之日起三日内承租方预付第一年租金5016000元；5.承租方于合同签订当日向出租方交纳租赁履约金1254000元；6.承租方有合同里涉及的严重违约项，出租方可终止合约，并要求扣取履约金，履约金不够的，出租方保留继续追索的权利；7.自租赁物移交之日起，承租方根据经营需要在保证不影响房屋结构安全和消防安全的原则下对租赁物进行装修，承租方对该物业进行改建或添附搭建须经出租方同意，并应遵国家的装修管理有关规定，并承担由此产生的一切费用和安全责任，装修改造方案设计结构、消防、电梯、天井、楼梯、门窗、电力等如需报政府相关部门批准的必须报批并交出出租方备案书面批准后方可实施；8.租赁物楼板的荷载为每平方米不大于650公斤，租赁物内装修、改造过程中，影响楼梯结构安全的穿孔、开槽都严格禁止，否则应承担由此给出租方及第三方造成的一切经济损失，并承担相应的法律责任；9.合同出租方按照承租方要求安装630KVA变压器，安装时间视电力公司进度。安装费用出租方承担，安装后的电力使用押金或担保由承租方负责。后期增容及相关维护费用在租赁期由承租方负担，承租方不得欠款或违规使用供电设施，由此造成的电力部门处罚由承租方承担；10.租赁物内仅允许张贴、布设非盈利性质的宣传性广告，承租方须统一规划广告宣传位置并报与出租方备案，以共同维护租赁物的整体形象，主体外墙及屋顶的广告布设必须经出租方书面审批同意；11.承租方不按时支付租金及水电费用，出租方有权采取停水、停电等强制性应急措施，承租方除补足应缴租金外，每逾期一天按三个月租金总额的0.1%支付滞纳金给出租方，逾期30天未足额支付租金及滞纳金，则视为承租方严重违约，出租方可终止合同，扣除履约金并追究其他相应违约责任；12.租赁期内，承租方未妥善使用租赁物，造成租赁物的主体结构或设备设施损坏且承租方未在出租方规定时间内及时修复的，出租方有权解除合同，承租方交纳的履约金和预付租金出租方不予退还。《厂房租赁合同书》签订后，被告履行了支付一年租金及履约金的义务。2017年8月28日，原、被告双方签订《东莞市原筑实业投资有限公司通信器材生产项目一期1号厂房交接确认书》，确认书显示：原告于2017年8月28日式将案涉租赁厂房及配套设备、设施交付给被告，租赁厂房及配套设备、设施符合双方约定状态并满足租赁目的，原告已经全面、适当地履行完毕其应承担的交付义务；。水电表及水电设备实施均完好、无损。同日，原、被告双方签订《东莞市原筑实业投资有限公司通信器材生产项目一期1号厂房交接确认书补充协议》，内容为：1.原告于99月4日之前清除场地所有物料、垃圾，并平整场地，如未按期完成，被告有权扣除相应损失；2.交付时大门外挂未完成，请于交付之后尽快完成，不能影响被告招商；3.交付时，楼内墙面和楼层有渗水、漏水现象，请于交付之后尽快修复，不可因此影响被告招商。案涉厂房交付给被告后，因《厂房租赁合同书》约定的630KVA变压器未安装完成，被告遂向隔壁厂房即东莞市一星实业有限公司借用一台电量输出柜供被告使用，为此，原、被告、东莞市一星实业有限公司三方于2017年10月22日签订了《施工单位电费结算确认函》，内容为：被告在2017年7月21日至2017年10月21日期间使用东莞市一星实业有限公司电量，经东莞市一星实业有限公司、原、被告三方协商确认后达成以下共识：1.此电表由原、被告及东莞市一星实业有限公司见证，独立一台电量输出柜供被告使用；2.电费单价计算方法为原、被告、东莞市一星实业有限公司三方共同确认的电费单价（1.5元），2017年7月21日至2017年10月21日合计金额为30096元；3.第一次抄表和本次抄表均由原、被告及东莞市一星实业有限公司相关负责人在场确认。2017年11月3日东莞市一星实业有限公司向被告发出通知，内容为：你好，请将款项汇至以下账号。22017年11月16日，被告通过案外人郭运保的账号向东莞市一星实业有限公司指定的案外人孙星原账号转账支付2017年7月21日至2017年10月21日电费30096元。关于原告主张被告存在的第一项、第二项违约行为，原告对此提供了《工作联系函及附件》、现场图片、证人证言等为证，《工作联系函及附件》内容均为原告因被告在装修过程中出现的质量及安全隐患向被告提出整改要求或要求被告交纳装修押金等，被告对有签收人签名的《工作联系函及附件》真实性确认，但主张被告属于正常装修厂房，并未违反合同约定，被告对现场图片的真实性不予确认。原告主张东莞市一星实业有限公司曾向其催缴过电费，其也向被告催缴过电费，后因为被告一直不交纳，其向东莞市一星实业有限公司支付了被告2017年10月22日至2018年6月28日的电费共221712元。对此，原告提交了东莞市一星实业有限公司出具的《情况说明》及催缴电费的《工作联系函》为证。《情况说明》内容为：我司与原筑公司在地理位置上为相邻的关系。在2017年7月，原筑公司提出向我司借电的请求，我司经与原筑公司及实际用电方亿美康公司协商后，同意借电的请求。自2017年7月21日至2017年10月21日的电费共30096元，该款亿美康公司已经支付给我司。但自此之后，我方每月抄表通知亿美康公司，亿美康公司均没有到场，在多次催促无效后，我方直接要求原筑公司缴付电费。自2017年10月22日起至2018年6月28日电费共221712元，已由原筑公司支付给我司。催缴电费的《工作联系函》为原告向被告追缴2017年10月21日至2018年1月29日的电费，该催缴电费的《工作联系函》未由被告签收，且被告对此不予确认。被告主张东莞市一星实业有限公司并未向其催缴过电费，原告也没有义务为其垫付电费。关于案涉630KVA变压器的安装情况，原告与广东电网有限公司东莞供电局签订的《供电方案（高压）》显示，原告就630KVA的变压器新装向广东电网有限公司东莞供电局报装的日期是2017年5月，约定送电时间为2017年10月。原告与施工单位深圳市京新能电力工程有限公司签订的《电气安装工程合同书》显示双方已就630KVA变压器的安装于2017年9月8日达成了协议，约定的工程期限为施工方案经供电局审批后150个自然日内完工。原告于2017年12月12日、2017年12月18日向深圳市京新能电力工程有限公司支付了安装工程费用。2018年1月17日，广东电网有限责任公司东莞供电局受理原告的竣工报验申请。广东电网有限责任公司东莞供电局于2018年1月22日向原告出具《客户受电工程竣工检验意见书》，检验通过630KVA变压器合格。2018年3月1日，广东电网有限责任公司东莞供电局受理了原告高压新装、增减容用电申请手续。至2018年7月12日，原告确认630KVA变压器已经安装完毕并通电，随时可以交付使用。被告主张因为原告未能安装630KVA变压器，向东莞市一星实业有限公司借用的电容量又不能满足园区的用电需要，故其租用了发电机组，未能安装630KVA变压器期间的租金无需支付，另发电机组的租金及柴油费应当由原告负担。对此，被告提交了发电机组租赁合同、柴油发电机组租赁合同、收款收据、付款凭证、送货单（柴油）等为证证实。经原告申请，本院于2018年7月12日至东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司进行了现场勘查。经勘查，原告提出的被告占用消防通道是因为被告租用了发电机放置于被告左侧通道，但除发电机外，有预留约6米的通道；原告主张的被告违规搭建广告牌即为被告在大门处有安装“东莞市亿美康电商产业园”广告牌；原告确认其主张的导致其二期厂房工程无法进行的堆放物品已经清理完毕；原告亦未能在现场指出其主张的被告装修导致厂房受损的部分。以上事实，有《厂房租赁合同书》、建筑工程施工许可证、厂房交接确认书、《授权委托书》《工作联系函及附件》《施工单位电费结算确认函》《电费结算单》、律师函、快递单、发电机组租赁合同、柴油发电机组租赁合同、收款收据、送货单（柴油）、付款凭证、告知函、微信聊天记录以及本案勘验笔录、庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉房屋已取得建设工程规划许可证，符合出租条件，原告与被告签订的《厂房租赁合同书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同的约定履行各自的义务。一、关于被告是否存在原告主张的违约行为的问题。1.关于原告主张被告存在的第一项违约行为，原告未能举证证实被告存在强行霸占空地及大门岗、影响原告二期厂房顺利进行的行为；原告主张的被告违规搭建广告牌，经现场勘查，属于正常的指示名称广告牌，不违反双方的合同约定；原告主张的被告占用消防通道，经现场勘查，虽然被告在厂房左侧道路有放置发电机组，但亦预留了约6米宽的通行道路，不存在占用消防通道的情形；综上，本院对原告主张的被告存在第一项的违约情况均不予支持；2.关于原告主张被告存在的第二项违约行为，原告提交的相关《工作联络函》是其单方表示，被告虽有在部分《工作联络函》上签收人处签名，但不表示被告认可其存在《工作联络函》上载明的装修影响房屋厂房受损的情况，原告如需证明被告存在此种情况，需要进一步举证；另经现场勘查，被告虽有对厂房进行分隔装修，但从一般常识判断，被告的此种装修行为不会对房屋的主体结构及安全造成影响，原告并未申请相关有资质的机构对房屋的结构问题及安全隐患问题作出专业的鉴定，亦无法当场指出被告装修行为导致厂房受损部分、楼面破裂漏水情况等，故本院对原告提出被告存在第二项违约情况亦不予支持；3.关于电费的问题。根据原、被告庭审时陈述及原告提交的《施工单位电费结算确认函》，东莞市一星实业有限公司系通过原告向被告提供用电，被告应当按照三方的约定向东莞市一星实业有限公司支付电费，但根据原告提交的《情况说明》显示，被告于2017年11月16日向东莞市一星实业有限公司直接支付2017年7月21日至2017年10月21日电费30096元，之后的电费经东莞市一星实业有限公司向被告催收，被告一直未能支付，在此情况下，原告作为案涉厂房的出租方，其向东莞市一星实业有限公司垫付的2017年10月22日至2018年6月28日期间的电费共221712元，该笔费用被告应当支付给原告，但原告仅主张要求被告支付2017年10月22日至2018年4月20日的电费99369元，本院予以确认。特别指出的是，被告虽然存在未按时向东莞市一星实业有限公司支付电费的行为，该行为与原、被告之间的合同关系不属于同一法律关系，即便被告存在未能及时向原告支付电费的行为，因原、被告双方并未约定在被告不及时支付电费的情况下，原告有权解除合同，原告据此解除合同亦属无事实和法律依据；综合以上三点，被告并不存在原告主张的违约行为，原告据此要求解除案涉《厂房租赁合同书》没有事实和法律依据，本院不予支持。被告要求继续履行案涉《厂房租赁合同书》的反诉请求，本院予以支持。二、原告是否存在被告主张的违约行为。1.原、被告双方并未对变压器的安装时间做出明确的约定，而从原告向电力部门申请安装的进程来看，原告并未存在故意拖延变压器安装的情况；2.被告在明知涉案厂房没有通电的情况下仍然与被告签订《厂房租赁合同书》，并接收厂房，说明其对厂房没有通电的事实是认可并接受的；3.原、被告通过向东莞市一星实业有限公司借电解决了案涉厂房的通电问题；综上，原告不存在被告主张的“交付的房屋未达到约定的通电标准的”违约行为，故本院对被告要求原告免收630KVA变压器开通交付前的租金的诉讼请求不予支持；另，被告自行租用发电机组解决电能不足的问题，并非基于双方的约定，被告要求原告支付租赁发电机组的费用及柴油费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于案涉630KVA变压器的安装问题。原告确认案涉630KVA变压器已经安装完毕并随时可以交付给被告，又因630KVA变压器安装好后系由被告使用，在案涉《厂房租赁合同书》继续履行的情况下，原告应当将630KVA变压器交付给被告使用。本院对被告反诉要求原告安装开通630KVA变压器并交付给其使用的诉讼请求予以支持，但原、被告双方并未在《厂房租赁合同书》中约定要将相关的电力使用手续移交给被告，被告的该反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）东莞市原筑实业投资有限公司与被告（反诉原告）东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司继续履行双方于2017年7月9日签订的《厂房租赁合同书》；二、被告（反诉原告）东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）东莞市原筑实业投资有限公司垫付的2017年10月22日至2018年4月20日的电费99396元；三、原告（反诉被告）东莞市原筑实业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内立即开通案涉630KVA变压器并交付给被告（反诉原告）东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司使用；四、驳回原告（反诉被告）东莞市原筑实业投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18845.58元，保全费5000元，由原告东莞市原筑实业投资有限公司负担；反诉受理费15582.92元，由被告东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘超二〇一八年八月十五日书记员  周颖附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。