湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初2867号原告周娜，女，1978年10月11日出生，汉族，住湖南省望城县，委托代理人方雷，湖南华湘律师事务所律师。委托代理人樊施频，湖南华湘律师事务所实习律师。被告李仕云，男，1963年2月2日出生，汉族，住湖南省泸溪县，委托代理人向远义，湖南弘睿律师事务所律师。被告李泓霖，女，1990年7月7日出生，苗族，住湖南省泸溪县，被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人袁李,系公司执行董事。委托代理人李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区司法务部职员。被告被告长沙市岳麓区轩瑞房地产咨询服务部，住所地长沙市岳麓区望岳街道金星北路89号恒大华府25栋201-1号。经营者余波，男，1979年3月15日出生，汉族，住长沙市望城区，原告周娜与被告李仕云、李泓霖、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）、长沙市岳麓区轩瑞房地产咨询服务部（以下简称“轩瑞服务部”）合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周娜的委托代理人方雷、被告李仕云的委托代理人向远义、被告李泓霖、被告新环境公司的委托代理人李铁山到庭参加了诉讼，被告轩瑞服务部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告周娜向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除李仕云、周娜、新环境公司三方于2016年9月11日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告李仕云、李泓霖共同返还原告已付购房款550000元并赔偿原告1000000元，另支付自2018年4月20日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行贷款利率计算的利息；3、请求判令被告新环境公司、轩瑞服务部返还原告支付的25600元并对上述1550000元承担连带赔偿责任；4、判令四被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月11日，周娜、李仕云及新环境公司签订了《房屋买卖合同》，约定李仕云将位于长沙市恒大华府20.21.22栋202房出售给原告；价款的支付方式为2016年9月11日支付5万元购房定金，2016年10月31日前产权过户，支付购房款132万元；交房时支付尾款1万元。新环境公司作为居间方盖章确认了相关事实。合同签订当日，原告便向被告支付了5万元购房定金。2016年9月28日，原告与被告李仕云就前述《房屋买卖合同》签订补充协议，约定将合同内容调整为：“2016年9月28日之前乙方支付50万元，用于甲方办理提前还贷赎楼；甲方同意在乙方付款后，乙方可自行进行房屋装修、改造、居住等一切相关事情；甲方的其他债权债务与乙方无任何关系；如甲方原因不能按时配合乙方办理过户手续，乙方所交房款及装修改造费用全部由甲方承担”。合同签订后，原告向被告支付了50万元房款，随即对房屋进行全面的装修、添置家具家电花费了近30万元后顺利入住。原告居住该房屋至今已有近一年时间，但被告李仕云却一直未向原告办理房屋过户登记手续。后原告得知登记在被告李仕云名下的房产已经被其债权人通过人民法院予以查封，并已经过诉讼进入了执行程序。被告李仕云违反合同的约定以及隐瞒房产被查封事实的行为导致本合同无法继续履行，并造成原告各项损失。新环境公司及轩瑞服务部对此应承担连带赔偿责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院在正确认定事实基础上判如所诉。被告李仕云、李泓霖辩称：原告起诉的部分事实与实际不符，原告在得知被告房屋被查封的时间不是在拍卖以后而是在签订本案的补充协议之前，导致本合同无法履行的原因不是被告故意或者重大过失，是不可抗力造成的，被告本人也是受害者，对于本案违约合同处理有明确规定，原告提出的赔偿金额过高。被告新环境公司辩称：1、原告起诉状陈述的事实与真实不符，本案原、被告是通过新环境提供居间服务，三方签订买卖合同，签订合同时，为保证交易安全，原告的资金全部委托在新环境公司，合同履行之初，三被告均告知了原告，涉案房屋处于冻结的事实，原告在知道涉案房屋被冻结的情况下，仍与被告李仕云签订补充协议，交付50万房款，且在补充协议中有明确规定新环境对此不负责任，原告在明知涉案房屋冻结的情况仍签订该协议，不构成合同无效；2、被告新环境未隐瞒任何事实，原告自愿支付房款，自愿承担风险与新环境公司无关；3、本案被告轩瑞服务部并非本案当事人，与本案无任何关系，原告对被告轩瑞服务部主张权利没有任何事实和法律依据。被告轩瑞服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告向本院提交的原、被告的身份信息、常住人口登记卡、委托书、房屋买卖合同、定金收条、收条、补充协议、收条及转账凭证、不动产登记信息、证明、停车位合同及附件、停车位服务费发票、燃气费发票、查询合同网页截图、名片、房地产评估报告、对评估对象部分装饰装修价格补充说明、拍卖成交的网页截图的真实性、合法性、关联性本院予以确认。对被告李仕云、李泓霖提交的李仕云、李泓霖的陈述材料及证人杨某的证言，本院对其内容的真实性将结合其他证据予以综合认定，对被告李仕云、李泓霖提交的房屋买卖合同、补充协议、湖南省泸溪县人民法院民事调解书、民事判决书、借条、借款协议、执行裁定书、执行笔录、询问笔录、房地产评估报告、执行裁定书的真实性、合法性、关联性予以确认。被告轩瑞服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证、举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李仕云与案外人杨某系夫妻关系，与被告李泓霖系父女关系，2016年9月10日，被告李仕云委托被告李泓霖代为在新环境公司签订长沙恒大华府二期房屋的买卖合同。2016年9月11日，原告周娜（乙方、买受方）、被告李仕云（李泓霖代、甲方、出售方）、新环境公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，该协议约定：甲方自愿将坐落于岳麓区金星北路二段89号恒大华府20.21.22栋202房出售给乙方，房屋所有权证号715182129，建筑面积为176.96平方米。该房屋的现有状况为已设抵押，抵押给交通银行，抵押银行金额约为500000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。该合同第一条第4项约定，甲方如实确认该房屋的其他状况：该房屋无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形。第5项约定乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议。该合同第二条约定：甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币1380000元。乙方于2016年9月11日支付甲方购房定金人民币50000元整，定金由甲方收取，乙方于2016年10月31日之前产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款人民币1320000元整。交房时乙方支付甲方交房尾款人民币10000元整托管丙方转交。该合同第三条约定：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币13800元，乙方应支付丙方居间服务费人民币27600元。为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得的居间服务费，甲乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方有权向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付服务费用，甲、乙双方均无异议。该合同第四条约定：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付该房屋；保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实。由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。该合同第七条约定：甲乙双方交房时间为过户当日。该合同第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数额数目相同的违约金。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，原告周娜向被告李仕云支付了购房定金50000元，李泓霖代李仕云向原告周娜出具收条。2016年9月12日，周娜向被告新环境公司支付了居间费用25600元，收款人为恒大麓山国际店陈龙，并由陈龙出具收条一张；2018年3月8日，陈龙作为经办人重新向周娜出具了印有湖南新环境房地产经纪连锁有限公司特许连锁经营商专用收据的收款收据一张，被告轩瑞服务部加盖了财务专用章。2016年9月28日，李泓霖作为甲方与乙方周娜签订《补充协议》一份，该协议载明，甲乙双方于2016年9月11日在新环境地产签订的岳麓区恒大华府20栋202房的买卖合同，合同编号为473589979423，经甲乙双方协商一致，做如下补充约定：1、原约定的付款方式变更为：2016年9月28日之前乙方付人民币五十万元整给甲方，用于甲方办理提前还贷赎楼；2、甲方同意在收到乙方付款后，乙方可自行进行房屋装修、改造、居住等一切相关事情；3、甲方其他的债权债务纠纷与乙方无任何关系；4、如由于甲方原因不能按时配合乙方办理过户手续，乙方所交房款及装修改造费用全部由甲方承担，并在7天之内全额付给乙方；5、此协议为甲乙双方共同协商自愿签订，并自行承担一切责任，与丙方（新环境房屋有限公司）无关。6、合同其他约定不变。签订协议后，周娜向李泓霖的账户转账支付了500000元，李泓霖向周娜出具了收款收据；周娜对该房屋进行装修后，于2016年12月28日开始入住涉案房屋至今。另查明：1、2017年1月16日，周娜与湖南雄震投资有限公司签订《停车位合同》一份，以46800元的价格购买了恒大华府五期18、19栋负二层地下停车位-132号的使用权。2、2015年10月15日，泸溪县人民法院以（2015）泸执字第245号民事裁定书对涉案房屋进行了司法冻结，限制时间2015年10月15日至2018年10月14日；2016年4月13日，泸溪县人民法院以（2016）湘3122执48号对涉案房屋再次进行了司法冻结，限制时间2016年4月13日至2019年4月12日。2017年8月31日，经湖南省泸溪县人民法院委托，湖南经典房地产评估咨询有限公司做出湘经典（2017）长司000108Ｆ号房地产估价报告，评估涉案房屋的价格为230.12万元，估价范围为涉案房屋及其占用范围内的土地和其他不动产，包括室内装饰装修。2017年10月31日，湖南经典房地产评估咨询有限公司做出《关于对估价对象部分装饰装修价格补充说明》，确定估价对象翻新装饰装修总价为79690元。2018年4月10日，涉案房屋经网上拍卖，最终案外人叶玮以2040960元的最高价竞得；同年4月25日，泸溪县人民法院作出（2018）湘3122执恢1号执行裁定书，确定涉案房屋归买受人叶玮所有，所有权自裁定书送达叶玮时起转移，并可持该裁定书到登记机构办理产权过户登记手续。本院认为，本案应为合同纠纷。原告周娜、被告李仕云、新环境公司签订的《房屋买卖合同》、被告李泓霖作为甲方与原告周娜签订的《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现本案涉案房屋因被泸溪县人民法院采取保全措施并已拍卖，双方签订的房屋买卖合同及其补充协议已无法履行，现原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同及其补充协议，故本院确认双方签订的房屋买卖合同及其补充协议自2018年4月25日（泸溪县人民法院裁定该房屋归买受人叶玮所有之日）予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告李仕云应当将已收取的全部房款550000元退还给原告周娜。原告周娜、被告李仕云、新环境公司均确认上述房款中有36200元托管于被告新环境公司，各方均同意由被告新环境公司予以退还给原告周娜，本院对此予以确认。被告李仕云在签订房屋买卖合同时，故意隐瞒该房屋被司法冻结的事实，存在较大过错，应当对原告的损失承担赔偿责任，原告在签订房屋买卖合同时，未尽审慎义务，亦应当对自己的损失承担一定责任，本院综合双方的过错大小、原告的损失（已对该房屋进行装修并另行购买车位）及涉案房屋的现有价值等情况，酌定被告李仕云赔偿原告周娜462672元。对原告提出要求被告李泓霖共同承担返还款项并赔偿损失的诉请，本院认为，因被告李泓霖系被告李仕云的委托人，其以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，被告李仕云授权被告李泓霖买卖已被人民法院冻结的房屋，并未违反法律强制性规定，因此，对原告要求被告李泓霖承担连带赔偿责任的主张，本院不予支持。对原告要求被告新环境公司返还原告支付的居间服务费25600元主张，本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，本案中，被告新环境公司作为居间人，应当严格审查涉案房屋的状况并如实向委托人告知，现本案涉案房屋因被人民法院司法冻结并拍卖，致使合同目的不能实现，被告新环境公司在履行居间合同过程中存在过错，对原告要求被告返还居间费用25600元的诉请，本院予以支持。对原告要求被告新环境公司对被告李仕云的赔偿责任承担连带责任的主张，本院认为，原告周娜、被告李仕云、新环境公司签订《房屋买卖合同》后，被告新环境公司已对原告周娜所交付的定金进行了监管，原告与被告李仕云的委托代理人被告李泓霖签订补充协议时被告新环境公司并未在协议上签字或盖章，且双方在该补充协议第五条约定“此协议为甲乙双方共同协商自愿签订，并自行承担一切责任，与丙方（新环境公司）无关”，现原告要求被告新环境公司对被告李仕云的赔偿责任承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告轩瑞服务部承担责任的主张，本院认为，被告新环境公司已确认原告所交付给被告轩瑞服务部的25600元系被告轩瑞服务部代被告新环境公司收取的居间服务费，且原告与被告轩瑞服务部之间并不存在合同关系，故对原告要求被告轩瑞服务部承担责任的主张，本院不予支持。对原告所主张的利息损失，因本院已在被告李仕云所应支付给原告的违约金中予以考虑，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、原告周娜与被告李仕云、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年9月11日所签订的《房屋买卖合同》、原告周娜与被告李仕云于2016年9月28日所签订的《补充协议》自2018年4月25日予以解除；二、限被告李仕云于本判决生效之日起十日内退还原告周娜所支付的购房款513800元，并赔偿原告周娜的各项损失462672元，共计976472元；三、限被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周娜退还代管的购房款36200元，并返还原告周娜支付的居间服务费25600元；四、驳回原告周娜的其他诉讼请求。如果被告李仕云、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18980元，由原告周娜负担6473元，由被告李仕云负担12199元，由被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  黄 娓人民陪审员  李曼玲二〇一八年八月二十九日书 记 员  张小芹