浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0110民初21981号 原告：李阳,女,1964年2月11日出生,汉族,住杭州市西湖区。 委托代理人：林淑军，浙江君秦律师事务所律师。 被告：杭州美林房地产开发有限公司,住所地：杭州市余杭区五常街道文一社区。 法定代表人：张盼，董事长。 委托代理人：刘中秋、蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。 原告李阳（以下简称原告）诉被告杭州美林房地产开发有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理，依法适用简易程序于2018年3月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭并于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林淑军，被告的委托代理人蔡卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李阳起诉称，2016年4月，原告认购了由被告开发建设的位于临平望梅路和汀城路交叉口华元花涧堂留舍13-02房源，并依约向被告交纳了3万元认筹金以及20万元定金。 2016年6月，被告将华元花涧堂留舍13-02房源一房二卖给了他人。被告为避免纠纷找到原告协商，让原告放弃华元花涧堂留舍13-02房源房屋。同时做出补偿，被告承诺将华元花涧堂留舍19-03房源出售给原告，原告因确实想要案涉地段的楼盘，无奈表示同意被告的方案。 2016年6月28日，原告与被告情定了《情况说明》一份，约定：原告放弃原认购的华元花涧堂留舍13-02房源，被告向原告退还20万元的房屋定金。同时被告为原告保留华元花涧堂留舍19-03房源的优先购买权，并约定19-03房源的最终成交房价为254万元（不包含3万元的认筹金）。 2016年9月18日，原告按照被告要求，重新向被告缴纳了华元花涧堂留舍19-03房屋的3万元认筹金。同时，原告为购买被告的房屋，特意将自有的余杭区的房屋出售给了第三方用于之后向被告支付房款。 此后，因杭州G20峰会的召开，杭州房价大幅度上涨，被告开始以各种理由拖延办理华元花涧堂留舍19-03房屋的买卖手续，原告多次找到被告协商均无果，在原告要求购买前述房屋的情况下，被告仍将按案涉房屋对外公开出售。原告找到被告询问案涉房屋的售价，被告表示要按500万价格才肯出售给原告。 原告认为：原、被告双方签订的《情况说明》系合法有效的协议，且案涉房屋系被告因原告放弃13-02房屋而做出的补偿，被告应按照诚信原则继续履行双方签订的协议。如被告不按照原约定继续履行，原告不仅承受自有房屋低价出售的差价损失，还将遭受重新购买与案涉房屋相同房屋的差价损失246万元。 原告于2016年9月28日、2016年10月18日、2017年2月21日、2017年9月25日、2017年10月28日，均要求被告与原告签订正式商品房买卖合同，被告均一再拖延。并以房屋涨价为由，拒绝签订买卖合同。现起诉，请求判令：1.被告按照人民币254万元履行2016年6月28日签订的《情况说明》或判令被告赔偿原告经济损失人民币2460000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1.被告赔偿原告损失246万元。（包含原告已经交纳的3万元认筹金。）2.被告承担本案全部诉讼费用。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.《情况说明》一份，用以证明2016年6月28日，被告将13-02房屋一房二卖后，为补偿原告承诺将华元花涧堂留舍19-03房源优先出售给原告，案涉房屋是被告的作为一种补偿而作的承诺销售，如被告不履约，原告损失巨大。原、被告双方约定19-03房源的最终成交房价是254万元（不包含3万元的认筹金），对于华元花涧堂留舍19-03房屋，被告律师是不清楚的，没签订正式合同，是因为该房屋还未开盘，不能签订，所以只写了情况说明的事实。 2．《收据》一份，银联商务刷卡回单一份，用以证明原告已经向被告表示要购买华元花涧堂留舍19-03房源，并且为此原告已经依约向被告缴纳华元花涧堂留舍19-03房源的3万元认筹金的事实。 3.《杭州市房屋转让合同》一份、《协议》一份，用以证明原告为购买被告的房屋，将自有的余杭区房屋在房价较低时出售给了他人，用于准备支付给被告的案涉购房款，如被告不履约，原告将遭受此部分的房价损失的事实。 4.名片一张，微信聊天截屏一份,用以证明原告一直在催告被告履约，被告一直拖延。被告认为案涉房屋现价是500万元，原告如重新购买，将遭受差价损失246万元；被告曾将华元花涧堂留舍13-02房屋一房二卖，为补偿原告放弃13-02房屋才有了案涉房屋的买卖的事实。 5．透明售房网网网页截屏一份，用以证明原告在案涉房屋未放弃购买权的情况下，被告将案涉房屋另行挂牌销售，违反诚信原则。案涉房屋在2016年9月30日的挂牌市价是4197900元，如被告不履约，原告另行购置相同房屋将遭受巨大经济损失的事实。 6．《律师函》一份、EMS快递查询打印、EMS快递面单各一份，用以证明原告多次催促被告履约后，再次以律师函方式催促被告按照情况说明的约定履行，被告至今未履行，构成违约的事实。 7．透明售房网网页截屏一份，用以证明被告一房二卖及违约的事实。19-03室房屋已经销售，13-02室在2016年6月26日已经销售的事实。 8.2016年6月27日与王宏的谈话录音一份，用以证明2016年6月27日原告筹措好全部房款后，被告却告知原告13-02已经另外卖给被人，被告自知对房屋一房二卖有过错，被告的总经理王宏对原告表示了歉意并表示同意协商补偿；被告提供了三个补偿方案供原告选择，其中一个方案就是让原告声明自愿放弃13-02房屋，然后被告同意以优惠价格将其他房屋以优惠价格卖给原告。最终原告选择了该换房的方案，双方第二天因此签订了本案的情况说明。 9．2016年9月28日原告丈夫与王宏通话录音一份，用以证明原告当时放弃13-02房屋是因为被告同意以19-03房屋优惠卖给原告；被告因为涉案房屋的价格上涨打算毁约，并表示毁约后会赔偿给原告；涉案房屋在2016年9月都尚未开盘，因此签订《情况说明》时才未马上签订正式合同以及缴费的事实。 10.2016年10月18日原告丈夫与被告公司售房人员谈话录音一份，用以证明涉案19-03的房屋在2016年10月才开始开盘，因此签订《情况说明》当时无法马上签订正式合同，也无法立即付款的事实。 11.2016年10月18日原告丈夫与王宏通话录音一份，用以证明原告催促被告签订正式合同，被告予以回避的事实。 12.2017年2月21日原告与王宏谈话录音一份，用以证明：被告要对涉案房屋涨价销售，违反与原告的约定；原告以13-02房屋的购买权换了19-03房屋购买权；原告为购买房屋做了相关准备，如购买不成将遭受损失的事实。 13.通知一份，用以证明因被告的恶意违约行为在本案一审判决前，被告的行为已造成原告不仅不购得19-3号房源，也丧失了当然取得杭州市一手商品房的购买权。被告的违约行为已给原告造成重大损失的事实。 被告答辩称，一、花涧堂13-02室系原告主动放弃认购，19-03室也并非所谓的补偿。原告诉状描述完全是颠倒黑白，与客观事实不符。二、被告给予案涉《情况说明》无任何过错，原告诉请并无事实依据。三、案涉《情况说明》并非预约合同性质，仅为等同条件下优先购买权利，原告诉请并无法律依据。四、原告要求被告赔偿房屋价差损失并无事实及法律依据。 被告为证明其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料： 原告主动要求退房的录音音频一份含文字打印件一份，用以证明花涧堂13-02室系原告主动放弃认购，19-03室也并非所谓的补偿，原告起诉状该等描述与客观事实严重不符的事实。 本院根据当事人的陈述以及证据，认定下列事实： 2016年，原告欲购买被告开发建设的位于临平望梅路和汀城路交叉口的华元花涧堂留舍13-02房屋，并向被告交纳20万定金及3万认筹金。 2016年6月28日，原、被告签订情况说明一份，内容为：今有客户李阳，经双方约定，李阳主动放弃认购华元花涧堂留舍13-02房源。公司收回李阳认购华元花涧堂留舍13-02房源的20万定金收据一张。公司将在2016年6月30日之前将20万元打到渤海银行余杭支行李阳账户。经双方约定，公司为客户保留华元花涧堂留舍19-03的优先购买权，并给予特惠房价254万元整，注：客户对华元花涧堂留舍19-03房源所有情况均了解清楚，特惠房价254万元为最终成交房价，不包括3万元认筹金，并再无其他任何优惠。情况说明签订后，被告退还原告13-02房屋的认筹金30000元及定金200000元。 因涉案19-03房屋价格大幅上涨，双方有过多次沟通，被告要求提高价格，不同意按254万元的价格出售给原告。2017年12月4日，原告委托律师向被告发函，要求按254万元价格购买19-03房屋，并协助原告办理19-03房屋的不动产过户登记手续。 现涉案房屋已经出售给他人。原告认为该房屋现市场价400万元，并明确表示不愿意以400万元的价格购买。 本院认为，原、被告于2016年6月28日签订《情况说明》，原告支付30000元认筹金。现原告以此情况说明为据，要求被告赔偿房屋差价损失246万元。本院认为，合同双方是否具有设立具体法律关系的意图是区分预约合同和本约合同的标准。预约合同以订立本约合同为目的，只需具备标的并包含将来订立合同的意愿即可。本案中，原、被告签订的情况说明载明“保留优先购买权”，30000元为“认筹金”，从上述文字表述可以判断，该情况说明只是为了表明原告有意向购买，而非直接购买。该合同系约定将来订立房屋买卖合同本约的合同，应为预约合同。该情况说明仅对原告保留优先购买权。优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权行使的实质要件是同等条件，在买卖合同中，价格条款是核心条款。双方签订情况说明后，房价大幅上涨，原告仍要求被告按254万元来出售涉案房屋，已属非同等条件下要求购买房屋。被告不愿意缔结本约，故双方未建立房屋买卖转让合同关系。被告于2016年9月18日收取原告的30000元认筹金，在不同意与原告缔结本约后未及时退还给原告，给原告造成了损失，应予以赔偿。案涉合同为预约合同，原告仅支付了认筹金，并未实际支付购房款，预约合同的履行只是发生签本约合同的行为，不能产生合同履行利益，并无可得利益损失。原告认为被告自2016年10月起明确不愿意以情况说明上约定的价格出售给原告，原告应自行采取措施防止损失扩大，原告未另行购买其他房屋，扩大的损失部分应由原告自行承担责任。本案中，原告提供的证据不足以证明其实际已经发生的损失金额为2460000元，本院根据被告的违约情况及原告的实际损失情况，酌情予以支持30000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杭州美林房地产开发有限公司返还原告李阳房屋认筹金30000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告李阳损失30000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告李阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13240元，由原告李阳承担12917元，由被告杭州美林房地产开发有限公司负担323元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费26480元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判长 冯妍人民陪审员张丽荣人民陪审员王金龙 二〇一八年八月四日 书记员 孙        亚        梅