甘肃省华亭县人民法院民事判决书（2018）甘0824民初683号原告(反诉被告)：华亭**商贸有限责任公司。法定代表人：强某。委托诉讼代理人：赵某，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：田某，甘肃慧源律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某。委托诉讼代理人：沈某，甘肃胜友律师事务所律师。原告(反诉被告)华亭**商贸有限责任公司(以下简称**商贸)与被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**商贸委托诉讼代理人赵某、田某，被告王某及其委托诉讼代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告**商贸向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告限期腾退租赁期满无权占用的原告商铺房；2、被告支付原告超市房屋租赁费50万元（2014年3月起至2018年3月）、物业费、暖气费、水电费7.6959万元，共计57.6959万元；3、支付原告餐饮楼租赁费77.67万元（2015年7月起至2018年3月）、物业费、暖气费、水电费6.11万元，共计83.7829万元；4、被告逾期缴纳房租产生违约金9.75万元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月2日，原、被告签订"房屋租赁合同"一份，约定原告将其位于××县出租给被告经商使用，出租房屋面积688.92平方米，租赁期限5年，租金总额650000元，每年3月2日前付清当年租金。2015年7月被告又续租该楼三、四层用于经营餐饮业，每层建筑面积860平方米，二层合计年租金52万元以及暖气费、物业费、水电费等共计拖欠原告646127元。一年合同期满后被告向原告缴纳了全年租金，但未签订书面房屋租赁合同。2016年合同履行期限届满，被告既未向原告缴纳房租，也未和原告续签房屋租赁合同。此后原告多次催促被告办理后续事宜，被告均以种种理由推脱，原告遂起诉至法院。本诉被告辩称：1、原告给被告租赁房屋属实，但超市的实际租赁期限为3年5个月24天，原告拖欠被告工程款和货款，双方曾约定进行抵账处理。2、原告诉求的餐饮楼租赁费及暖气费、物业、水电费缺乏事实依据，没有证据支持，该楼的三、四层房屋长期闲置，租赁时双方口头约定免除前两年租金，第三年再行签订房屋租赁合同。被告使用三、四层房屋的时间为2015年9月至2017年8月，2017年6月双方协商酒店租金暂未达成一致，原告开始陆续对酒店断电，导致被告损失。3、被告的工程款与原告的租金是进行逐年顶账的，不存在不支付租金的事实，没有违约行为，且原告没有书面通知被告解除合同。4、原告要求超市及酒店租金的诉讼请求均已过诉讼时效，关于餐饮楼的诉讼请求被告诉讼主体不适格，关于物业、暖气、水电费的请求原告主体资格不适格。故请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告王某向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告超市欠款68136元，赔偿因其擅自断电断水造成的超市保鲜货品损失26000元，共计94136元；2、反诉被告支付反诉原告酒店用餐欠款70511元，赔偿因其擅自断电断水造成的酒店停业损失120000元，共计190511元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年3月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告承租反诉被告位于××县合楼负一层用于经营超市。合同签订后，反诉原告支付第一年租金100000元。2015年9月1日反诉原告与反诉被告达成口头协议，反诉被告将该楼三、四层（建筑面积共1720平方米）租赁于反诉原告用于经营酒店，前两年租金全免，第一年用于酒店装修装潢，第二年试营业，待酒店积累人气、营业有了起色后，第三年反诉被告再行收取租赁费。2017年6月双方协商三、四楼租金时未能达成一致，反诉被告开始陆续对酒店断电，2017年7月中旬，反诉被告擅自将反诉原告经营的超市和酒店水电全部掐断，造成反诉原告超市和酒店无法正常经营，全部处于停业状态，超市冷藏保鲜类货品因停电无法储存全部变质发霉，酒店因无法经营造成停业损失。反诉被告**商贸答辩称，双方签订第一份书面合同后，反诉原告至今未支付租赁费，反诉被告多次向反诉原告告知履行合同义务，但反诉原告拒不支付租赁费，致使供水、供电部门对反诉原告进行断水断电，故反诉原告的扩大损失不应由反诉被告承担。反诉原告的反诉请求与本诉不属同一法律关系，违反了相关法律规定，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对**公司提交的《房屋租赁合同》原件一份，王某提交的《华亭县华西假日酒店餐饮部营业执照》复印件一份、《收条》原件三张、欠条原件四张、用餐凭条67张（金额68966元），对方对真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。对**公司提交的《计算清单》原件二份因系其单方出具并无对方签字认可，《收据》原件十份、《通知》原件一份、《协议》复印件一份均系甘肃亿美物业有限责任公司出具与本案无关联性，告知函原件一份无法证明对方已收悉，均不予认定。对王某提交的用餐凭条5张（金额1545元）：其中2017年3月2日两张、2017年1月13日1张、2017年2月17日1张、2017年2月21日1张，**公司均有异议，本院认为以上用餐凭条无**公司公章或法人及相关人员签字，本院不予认定。被告（反诉原告）王某申请证人唐某出庭作证，证明2015年9月与王某共同合作，开办三、四楼的酒店，没有签订书面合伙协议。与当时的**公司法法定代表人强兴口头协商免除前两年的房租。**公司在酒店内用餐共欠餐饮费7万多元。2017年5月经常停水停电，对酒店的经营产生了影响。对以上证言，百溶公司不予认可，本院认为证人与被告（反诉原告）系合伙关系，具有利害关系，故对其证言不予认可。根据原、被告陈述，结合有效证据，本院确认以下事实：2014年3月2日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告（反诉被告）将其位于××县面积668.92平方米的房屋出租于被告（反诉原告）用于经营超市。租赁期限共五年，自2014年3月2日起至2019年3月2日止。该房屋第一、二年租金为100000元，第三、四、五年租金为150000元，租金总额为650000元。合同双方签订后，被告（反诉原告）先付给原告（反诉被告）第一年的租金100000元，其余款项逐年交，务必于每年的3月2日前一次性交清当年的租金。合同第八条还约定房屋租赁期间被告（反诉原告）有拖欠房租累计3个月以上等行为的，原告（反诉被告）有权解除合同。合同双方代表签字（章）后产生法律效力，双方应共同遵守合同条款，否则违约方应承担租金总额15%的违约金97500元。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了房屋，被告（反诉原告）开始在该房屋内经营超市并向原告（反诉被告）支付了第一年度的房屋租赁费100000元，但对下剩租赁费至今未付。2015年9月，双方又达成口头协议，约定原告（反诉被告）将其位于××县综合楼三、四层房屋出租于被告（反诉原告）用于经营酒店，但双方并未签订书面合同。另查明，原告（反诉被告）曾多次在被告（反诉原告）处购买货物及用餐，共拖欠被告（反诉原告）超市货款68136元、酒店用餐费68966元。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》、2015年9月口头达成的房屋租赁协议及双方之间形成的事实上的买卖合同关系均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应得到履行。合同达成后双方均应按照合同约定履行各自的义务，现被告（反诉原告）迟延支付超市租赁费的行为已构成违约，应承担相应的责任。双方于2015年9月达成的口头租赁协议系不定期租赁合同，原告随时可以解除，故原告（反诉被告）要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及被告（反诉原告）腾退房屋和支付超市租赁费、违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付餐饮楼租赁费的诉求，因双方未签订书面合同，双方又无法达成一致，本院对租赁费的约定无法查明，故原告的该项诉请证据不足，本院不予支持。对本诉原告要求本诉被告支付餐饮楼、超市及酒店物业费、暖气费、租赁费的请求，因相关票据均系甘肃亿美物业有限责任公司出具，该项诉请原告主体资格不适格，本院亦不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付超市欠款和酒店用餐款的反诉请求，根据庭审中双方举证、质证情况，以庭审查明为准。对反诉原告主张的超市保鲜货品损失和酒店停业损失因未提交证据证明，本院不予采纳。本诉被告关于物业、暖气、水电费请求本诉原告主体资格不适格的辩解，本院予以采纳。关于双方曾约定进行抵账处理的辩解，因无证据支持，本院不予采纳。关于超市及酒店租金的诉讼请求均已过诉讼时效的辩解，因超市租赁合同的租赁期限长达五年之久，双方的租赁合同关系长期处于持续状态，酒店租赁口头协议签订达成于2015年9月，双方对租金支付期限的约定不明，本院不予采纳。关于餐饮楼的诉讼请求本诉被告诉讼主体不适格的辩解，因本诉被告对与本诉原告就租赁三、四层房屋达成了口头租赁协议的事实并无异议，故双方之间再次形成了租赁合同关系，根据合同相对性原理，本诉原告作为房屋出租方有权要求作为承租人的被告履行相关义务而不论被告是否将房屋转租他人或以他人名义对房屋进行使用，故该项辩解本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）华亭县**商贸有限责任公司与被告（反诉原告）王某签订的房屋租赁合同予以解除，本诉被告（反诉原告）王某于本判决生效后十日内腾退本诉原告（反诉被告）华亭百溶商贸有限责任公司位于××县及三、四层房屋；二、本诉被告（反诉原告）王某支付本诉原告（反诉被告）华亭**商贸有限责任公司超市租赁费500000元、违约金97500元，合计597500元；三、反诉被告（本诉原告）华亭**商贸有限责任公司支付反诉原告（被告）王某超市欠款68136元、酒店用餐费68966元，合计137102元；（以上二、三项给付义务相抵后，被告（反诉原告）王某实际支付原告（反诉被告）华亭**商贸有限责任公司460398元，限其于本判决生效后十日内付清。）四、驳回本诉原告（反诉被告）华亭百溶商贸有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）王某的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18140元，由原告华亭**商贸有限责任公司负担12947元，被告王某负担5463元。反诉案件受理费5570元，由反诉原告王某负担2421元，反诉被告华亭**商贸有限责任公司负担3042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长 黄兴平审判员 马少东审判员 徐秀霞 二〇一八年八月二十四日书记员 石 浩