上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初15549号原告：王成震，男，1955年3月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杰，上海市东方剑桥律师事务所律师。被告：戴朝露，女，1983年12月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：戴永富(系戴朝露父亲)，男，1952年4月6日出生，汉族，住上海市宝山区。原告王成震诉被告戴朝露房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告王成震的委托诉讼代理人向平、徐杰，被告戴朝露的委托诉讼代理人戴永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成震向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房尾款18万元；2.被告支付原告因未按时支付尾款产生的违约金人民币100万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年10月30日签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定由原告将其承租坐落于上海市徐汇区延庆路XXX弄XXX号三层前间、三层后间及三层阳台的公房(以下简称系争房屋，租赁部位独用面积为25.3平方米)的承租权转让至被告，而被告应当向原告支付转让价258万元。根据双方转让合同及2015年11月18日签订的补充协议，尾款18万元应于交易后交房时被告向原告付清。被告于2015年已经实际承租于上述房屋中，并于2018年2月14日受让系争房屋。但被告至今拒付尾款，故原告无奈诉至法院，请求判如诉请。戴朝露辩称，同意支付原告18万元购房尾款，尽管被告认为原告至今未按约定标准向被告交付房屋。根据补充协议约定，被告认为完整的交房条件不仅房屋要交付，还要达到房屋交易之前的状态；因为系争房屋在交易之前存在违章建筑，物业说需要拆除之后才能交易，双方约定过户完毕后由原告进行恢复整修至被告看房时的状态，即恢复为了过户交易拆除的阁楼、门窗等部分。原告于2018年3月21日对系争房屋进行恢复装修，两日后被告到装修现场，发现房屋当时并不具备交付条件。后在被告要求下，原告对房屋再次整修，现房屋已基本恢复至之前看房时状态，但仍存在瑕疵，如门窗关不了，楼梯钉子外露。后双方未办理房屋交付的交接手续，被告于2018年6月1日自行入住系争房屋至今，被告于2017年曾在系争房屋内住过4个月，手上原持有系争房屋钥匙。违约金100万元不同意支付，且违约金标准过高，要求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：原告原为系争房屋(公有住房)承租人。2015年10月，原告(转让方、甲方)与被告(受让方、乙方)就系争房屋签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，约定由乙方受让甲方承租的系争房屋的公有住房承租权，转让价款为258万元。甲、乙双方经协商同意，自本合同签订之日起90日内，持本合同及规定材料办理该公有住房承租权的转让手续；自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起15日内，持有关材料向该公有住房出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意，自公有住房租赁关系的变更手续办妥后的7日内，腾出该公有住房并交乙方验收交割。甲乙双方任一方违约需赔偿守约方30万元。本合同自房地产交易管理机构审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。附件二约定，乙方于2015年11月2日前，乙方签订本合同当日支付甲方房款30万元(含定金30万元)；于2016年1月2日前双方办妥过户申请手续当日支付甲方210万元；于2016年2月2日前，甲方将房屋交接给乙方当日内，将尾款18万元支付甲方。2015年11月18日，原告(转让方、甲方)与被告(受让方、乙方)签订转让合同的《补充协议》一份，约定：1.由于系争房屋特殊性，甲方须在物业征询前作适当整改，故与乙方协商作出合同交割时间延长的修改。甲方保证征询、交易完成后，交房前将房屋整修后交给乙方(与乙方先前所见状态一致，如“附件二照片”为完整交房条件)。2.鉴于房屋内有租客合同期未满不便整改，双方同意到租约期满后再进行后续整改、交房工作，租约于2016年5月8日到期，整改2个月，即2016年7月8日止完成整个交房工作。3.合同付款方式变更为：本协议签订后乙方支付170万元；征询单批准，进交易所前支付40万元；18万元尾款于交易后交房时付清。4.本协议签订之日后，次月起甲方将房客租金收益归乙方所有，每月10,500元。…….6.违约方需支付守约方违约金100万元。双方当庭确认，该协议第1条约定的“附件二照片”，当时及事后双方并未共同拍摄照片并作为合同附件。合同及补充协议签订后，被告已按约向原告支付240万元房款，尾款18万元尚未支付。原告亦已按补充协议约定向被告支付了自2015年12月起连续四个月的系争房屋租金收益。2018年2月14日，上海市徐汇区不动产登记事务中心在涉案转让合同备注栏上敲章确认，合同经审核符合相关规定，系争房屋的受让人为被告。原被告确认自该日起被告受让系争房屋承租权。审理中，被告自认于2017年6-9月期间经原告同意暂住系争房屋内。2017年10月16日，因系争房屋需拆除相关阁楼等设施以符合交易要求，故原告通过微信通知被告腾出房屋。后原告对系争房屋进行了必要拆除整改以通过物业征询审核。过户交易完成后，自2018年3月21日起，原告对系争房屋进行恢复整修，但被告对恢复情况不满意并要求原告继续整修。2018年5月8日，原告向被告发送短信，表示：系争房屋已按被告要求全部完成并将地板门窗都已油漆了，要求被告支付尾款18万元。次日，被告短信回复原告，表示：原告恢复工作存在多处瑕疵，并要求原告支付200万元房款的利息，支付代付物业管理费及清洁费等。被告当庭自认，双方至今未办理房屋交接手续，但被告于2018年6月1日自行入住系争房屋内，当时系争房屋基本已恢复至原状态，但仍存在偷工减料及隐蔽工程，被告认为仍未完全达到交房标准。本院认为，原、被告签订的《上海市公有住房承租权转让合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据补充协议约定，原告需在交易过户后、交房前将系争房屋整修至被告先前所见状态一致。原告确已按约对系争房屋进行恢复整修并于2018年5月8日通知被告收房及支付尾款。因双方均无法提供补充协议中约定的如“附件二照片”的房屋原状情况，在被告对恢复状况提出异议的情况下，原告亦无充分证据证明至2018年5月8日系争房屋已恢复至与被告先前所见状态一致，故本院难以认定该日系争房屋已满足交房条件。然，被告自认其于2018年6月1日自行入住系争房屋内且当时系争房屋基本已恢复至原状态，故本院认定被告的该行为应视为其认可房屋已符合交付条件并于该日收房。被告应于该日按约向原告支付购房尾款，然被告至今未支付尾款，已构成违约，原告要求被告支付剩余房款及逾期付款违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。鉴于被告提出约定的违约金标准过高，本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、实际及预期利益损失等因素，酌情判处被告支付原告违约金3万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、戴朝露于本判决生效之日起十日内支付王成震剩余购房款180,000元；二、戴朝露于本判决生效之日起十日内支付王成震违约金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,710元，由王成震负担6,337元，由戴朝露负担1,372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一八年八月二十七日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。