石家庄铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）冀8601民初875号 原告（申请执行人）：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区香格里拉国际城小区27号楼807-818室。 法定代表人：王庆林，公司董事长。 委托诉讼代理人：孙大勇,公司员工。 被告（案外人）：万海飞，女，汉族，1985年7月10日生，住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：万久贵（系万海飞之父），男，汉族，1962年3月20日生，住河北省遵化市。 被告（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区西窑电厂工房商业楼A段。 法定代表人：董庆柱，公司董事长。 委托诉讼代理人：董雅君。 原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告万海飞、被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人孙大勇，被告万海飞的委托诉讼代理人万久贵、凤辉公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市产的继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤辉公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告万海飞提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异176号执行裁定书，裁定中止对遵化市产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经法院查封，说明房产产权就登记在被告凤辉公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告万海飞不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异176号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。 被告万海飞辩称，2011年8月28日万久贵与凤辉公司签订了西二里玫瑰园四区村民回迁房道路硬化及相配套的外网施工合同，并完成了施工。后因凤辉公司不能支付工程款，2013年1月15日该公司将玫瑰园一区11-1-1502号商品房抵付给万久贵，并开具购楼收据。同日，万久贵将房屋转卖给万海飞，并在凤辉公司处更名。2014年9月交房后我补交了相关费用，现已装修入住四年。 被告凤辉公司辩称，万久贵一直给我公司做工程，我公司欠万久贵工程款，结算的时候我公司没有钱给他结算，用涉案房产抵顶其工程款，不应继续执行该房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月15日，因凤辉公司欠万久贵工程款，经万久贵与凤辉公司协商，凤辉公司将部分房产抵给万久贵，并给万久贵开具了遵化市11号楼1单元1502号房产的购房收据。同日，万久贵将抵给的房产中11号楼1单元1502号卖给万海娇，凤辉公司将开给万久贵的购房收据改为万海飞，并与万海娇签订《商品房买卖合同》，并由该合同载明：出卖人为凤辉公司，买受人为万海飞，买受人所购房屋基本情况：河北省遵化市玫瑰园一区11号楼1单元1502室，建筑面积96.72平方米，每平方米3900元，总金额377208元，付款方式及期限为一次性付款377208元；附属用房地下室，建筑面积15.84平方米，每平方米2000元，金额31680元。该合同具有出卖人签章和买受人签字。万海飞已支付了全部房款，后万海飞支付了相关的物业费用，并装修入住。凤辉公司因其自身原因未能为其业主办理房屋产权过户登记手续。 另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款（含本案争议房产）；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人万海飞提出案外人执行异议，万海飞称，遵化市产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年12月28日作出（2017）冀8601执异176号执行裁定书，中止对遵化市产的执行。 本院认为，本案的主要争议焦点是万海飞对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案，首先，2013年1月15日，被告凤辉公司因欠万久贵工程款，将遵化市11号楼1单元1502号房产抵给万久贵，并给万久贵开具了购房收据，后万久贵将该房产卖给了被告万海飞，被告万海飞支付了全部房款，并与被告凤辉公司签订了《商品房买卖合同》，该合同对具体房号、总价、付款方式等均做了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字，故该《商品房买卖合同》合法有效。2013年1月15日，凤辉公司将该房产抵顶给万久贵，该时间早于法院查封该房产的时间，故此可以认定符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，2013年1月15日，凤辉公司将该房产抵顶给万久贵，万久贵取得该房产的使用权和处分权并实际合法占有了该房产，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三、本案争议房产未办理过户登记，因凤辉公司称其因客观原因未给予办理，故至今未办理过户登记并非因买受人自身原因所致。综上所述，万海飞对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（于本判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  路丽欣 人民陪审员  付庆瑜 人民陪审员  卢桂茹 二〇一八年八月十六日 书 记 员  王 磊