四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0304民初1312号原告：自贡市食品药品监督管理局，住所地自贡市大安区龙井街华大居委会****。法定代表人：张松杨，局长。委托诉讼代理人：魏伟,四川中业律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗军,四川中业律师事务所律师。被告：邓乔，女，1964年7月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨虎，四川希正律师事务所律师。原告自贡市食品药品监督管理局（以下简称：市食药监局）与被告邓乔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市食药监局的委托诉讼代理人魏伟、罗军，与被告邓乔的委托诉讼代理人杨虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市食药监局向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；2、判决将坐落于大安区龙井街华大居委会11组104号A栋3号建筑面积101.81平方米、产权证号为自房权证大安字第00**9826号、土地使用证号为自国用(2003)第041572号的房屋产权过户到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曾系原告单位职工，于2001年7月参加原告下属事业单位自贡市药品检验所的集资建房并签订《自贡市药品检验所全额集资建房合同书》，集资并在建设银行自贡市分行按揭贷款购买位于大安区龙井街华大居委会11组104号A栋3号建筑面积101.81平方米的房屋1套。2004年5月，被告因个人原因书面向原告申请将案涉房屋退回原告，原告经研究后书面同意购回该房屋，在被告书写的《申请》上，原、被告就被告将案涉房屋卖给原告一事形成合意，根据《合同法》的相关规定，原、被告之间已建立房屋买卖合同关系，并且均系原、被告的真实意思表示，合法有效。之后，原告全额支付被告已付集资房款36000元，另补助其按揭贷款银行所付利息3000元，共计39000元。同年5月，原告全部支付还清了案涉房屋的银行按揭贷款本息。被告在领取原告支付的集资购房款及补助款的《领条》中明确注明：其已将案涉房屋的所有手续和资料交付原告，以后该房屋过户涉及的相关费用等由原告承担。另外，原告收购该房屋后，一直由原告实际占有并使用至今，期间原告多次通知被告办理该房屋产权过户登记手续，但被告至今拒绝履行过户义务。被告邓乔辩称，原告的诉讼主体资格不适格，适格原告应当是自贡市药品检验所，自贡市药品检验所是独立法人，依法承担独立的法律责任。原、被告之间没有任何法律关系；原告诉状中显示的被告的户籍地信息不实；本案纠纷涉及的是国家房改政策的适用问题，涉案房屋带有福利购房性质，是基于被告员工的身份和对国家贡献大小而确定的购房资格；本案案由不应当确定为房屋买卖合同纠纷，原、被告之间不存在房屋买卖关系；被告于2004年5月手书的《申请》，其真实意思是将涉案房屋交付给单位使用，并非出让所有权；原告既未向被告支付房屋买卖的对价，被告亦未受领对价。其余意见由质证意见补充。当事人围绕诉辩依法提交了下列证据：原告市食药监局向本院举示的证据有：1、原告《统一社会信用代码证书》（复印件）一份。拟证明：原告的主体身份情况；2、《自贡市药品检验所职工全额集资修建住宅集资协议》（复印件）、《自贡市药品检验所全额集资建房合同书》（复印件）各一份。拟证明：被告于2001年7月参加原告下属单位自贡市药品检验所的集资建房，并签订协议、合同的事实；3、《收据》（复印件）五张。拟证明：被告就集资建房一事，于2002年1月28日、8月8日以及2003年2月24日支付购房款、合同工本费、公证费七万余元的事实；4、《房地产抵押合同书》（复印件）、《借款借据》（复印件）一份。拟证明：被告以集资建房所建房屋设定抵押的形式向建行自贡市分行贷款本金52000元的事实；5、被告出具的《申请》及《领条》（均为复印件）各一份、《中国建设银行个人贷款结清证明》（复印件）一份、《记账凭证》（复印件）与内批手续（复印件）各一张及《中国建设银行现金缴款单》（复印件）五张。拟证明：2004年5月，被告因照顾老母亲、对外借款又在建行自贡市分行贷款，资金占用较大，负担较重等个人原因书面向原告申请将所购集资房退回原告，原告经研究后书面同意购回该房屋，并全额支付了被告已付集资房款36000元，另补助其按揭贷款银行所付利息3000元，共计39000元；同年五月，原告全部支付还清了该集资房屋的银行按揭贷款本息41936元。被告在领取原告退还的集资购房款及补助款的《领条》中明确注明：其已将该集资房屋的所有手续和资料交付原告，以后该房屋过户涉及的相关费用等由原告承担的事实；6、原告作出的《关于协助办理不动产权证过户的通知》及《送达回执》（均为复印件）各一份、房屋产权证及土地使用权证（均为复印件）各一份。拟证明：原告收购涉案房屋后，一直由原告实际占有并使用至今；原告通知被告办理该房屋产权过户登记手续，但被告至今拒绝履行过户义务的事实；7、到庭作证的证人罗新峤的证言，其主要内容为：“我是原告单位的员工，2001年9月入职的，是当时的财务科负责人，现任特殊食品检验科科长；我不清楚当时被告与单位之间转让房屋的过程，但我看过被告向单位提交的《申请》，是被告经济困难、要照顾家人才申请把房退给单位的，这个申请是合理的，所以单位就同意了，并向被告全款支付了房款；从收回房屋后，原告单位就一直作为伙食团使用至今，我作为时任的财务，根据《申请》及批示向被告支付了含代还银行按揭贷款在内的款项7万余元，是在2004年6月左右支付完毕的该款项；自贡市药品检验所是原告的下属全额拨款的事业单位，是一个独立法人，当时与原告之间是主管和被主管的关系，现在是业务指导的关系；被告当时是自贡市药品监督管理局的在编公职人员，与自贡市药品检验所没有工作上的关系，2001年被告到四川省自贡市大安区药品监督管理局工作至今；2001年前原告的名称为自贡市药品监督管理局，在2005年左右变更为四川省自贡药品监督管理局，2010年前后变更为自贡市食品药品监督管理局至今，即现在的原告。”证人曹正华的证言：“2001年因机构改革，我从荣县药品检验所合并到荣县药品监督管理局，后又调到自贡市药品监督管理局并任财务出纳，2004年升为财务副科长，现已退休；我与被告一样参与了集资建房，签订的协议、合同都一样，是和自贡市药品检验所签订的；我的房屋就在被告的对面，我的房屋面积更大些，从交房后被告一直没有到该房屋居住使用过，是清水房，被告退回房屋的具体情况不清楚，被告要求退房，原告就向被告支付了购房款，之后原告收回该房屋后作为伙食团使用。”拟证明：1、根据被告退回房屋的申请，原告向被告支付完清了所有的购房款，包括银行按揭贷款和支付给被告本人的现金39000元；2、2004年至今，该房屋一直是原告占有使用，房产证、土地使用证自2004年开始一直保存在原告处；3、原告的意思表示合法有效，被告将其房屋转让给原告也是其真实意思表示；4、房屋现仍登记在被告名下，是因为被告没有履行过户义务；5、被告是向原告提出的《申请》，因此原告在本案的主体资格适格。被告邓乔未向本院举示证据。庭审中，本院依照法定程序组织双方当事人对各自举示的证据进行了相互质证，双方当事人的质证意见如下：对原告市食药监局举示的证据，被告邓乔的质证意见为：1、对第4组证据无异议；2、对第1组证据的真实性、客观性无异议，但对关联性不予认可。本案案由为房屋买卖合同纠纷，该证据不能证明原告与房屋买卖合同纠纷有任何关系；3、对第2组证据的真实性、客观性无异议，但该协议、合同显示的主体并非原告，而是自贡市药品检验所；4、对第3组证据的真实性、客观性无异议，关联性有异议，收据的主体是自贡市药品检验所，不是本案原告；5、对第5组证据的真实性、客观性无异议，但关联性有异议，该证据不能达到原告的证明目的，不能证明原告有购买房屋的意思表示，也不能证明被告有出卖房屋的意思表示；原告向被告退款39000元是事实，但并非原告购回房屋的价款；6、对第6组证据有异议，原告通知被告办理房产过户手续的主体不符；7、对第7组证据有异议，被告将房屋退回原告的事实不存在，其性质并非房屋买卖，两个证人作为原告的职工，不知道房屋的性质，只知道退回单位，是因为证人的职务行为看到的，一直没有买和卖的意思表示，是单位要做伙食团使用还是被告退回房屋不明确；只能证明房屋退回了被告单位使用，但不能证明本案事实是房屋买卖，被告没有卖房屋的意思，原告尽管支付了款项，但不是购买房屋的款项，原告占有房屋不合法，应将房屋退还被告。原告市食药监局举示的七组证据中，被告对第4组无异议，且证据符合法定形式要件，本院对该组证据予以采信；被告对第1组至第3组、第5组证据的真实性、客观性无异议，本院予以确认，对证据的证明力与关联性在说理部分予以综合评述；对第6组、第7组证据双方争议较大，对该两组证据的“三性”及其证明力在说理部分予以综合评述。根据各方当事人的举证、质证，并结合庭审录音录像与庭审笔录，本院认定的事实如下：2001年9月，原自贡市药品监督管理局因“管理体制改革”更名为“四川省自贡药品监督管理局”；2005年7月，原四川省自贡药品监督管理局因“机构改革”更名为“四川省自贡食品药品监督管理局”；2010年10月，原四川省自贡食品药品监督管理局因“机构改革”更名为自贡市食品药品监督管理局，即本案原告。原自贡市药品检验所系原告原直属事业单位，受原告的主管与业务指导。该所存续期间，其名称随原告的名称变更而变更。2013年12月9日，根据自贡市人民政府下发的《关于我市改革完善市、区县食品药品监督管理体制的实施意见》，“以现有食品药品检验机构为基础，整合市、区质监部门涉及食品安全的检验检测机构，建立市食品药品检验检测中心……”，原自贡市药品检验所（时称：自贡市食品药品检验所）变更为“自贡市食品药品检验检测中心”；2016年9月14日，根据中共自贡市委机构编制委员会下发的《关于设立自贡检验检测院的批复》，“自贡市食品药品检验检测中心”被整体划转至新组建的自贡检验检测院。被告现系自贡市大安区食品药品监督管理局的在编公职人员。2001年7月18日，被告当时作为原告的员工与原自贡市药品检验所签订了《自贡市药品检验所职工全额集资修建住宅集资协议》一份，约定了：“甲方：自贡市药品检验所，乙方：自贡市药品监督管理局邓乔。自贡市药品检验所职工全额集资建住宅，按市房改办文件规定，乙方有申请参加全额集资修建住宅资格，现将集资事项协议如下：1、药检所职工集资建住宅，按市政府给予的政策，新建房价每平方米700元。……3、甲方拟向乙方提供职工全额集资住宅A、B、C三种户型，……按乙方职务、职称情况，乙方选择C类。4、为保证资金按时到位，保证工程顺利进行，乙方集资分三次进行。……5、乙方所交集资款即为该房购房款。参加集资后，甲乙双方均不得随意退房或退款。……8、市药监局职工参加本次集资建住宅和药检所职工一视同仁。住宅分配方式：药检所按合理的住宅楼层和户型给予药监局总的套数由局进行分配；药检所职工按本所职代会通过的住宅分配方案进行分配。……”等主要内容。2001年7月20日，被告邓乔作为集资方（甲方）与建设方原自贡市药品检验所（乙方）签订了《自贡市药品检验所全额集资建房合同书》一份，约定了：“……第一：乙方修建的房屋坐落于大安区龙井街华大居委会11组乙方用地范围内,A栋房屋的3号房,系混合结构的房屋,建筑面积101.81平方米。第二：集资建房价款，按建筑面积计算，集资款每平方米为700.00元，共计柒万壹仟贰佰陆拾柒元整（其中包括：乙方向甲方代收的水、电、气、有线电视、防盗门、铝合金窗等费）……”等主要内容。2002年1月21日，被告与原中国建设银行自贡市分行签订了《房地产抵押合同书》一份，约定由被告用前述集资房作为按揭抵押向该银行抵押贷款52000元，借款期限为10年。经该银行审批同意后，向被告出借了52000元。此后，被告分别于2002年8月8日与2003年2月24日，向原自贡市药品检验所支付了“购房款”48868.80元、“代收水电气等安装费”22398.20元、“购房余款”150.82元，合计71417.90元；原自贡市药品检验所向被告出具了加盖其财务专用章的《收据》三张。集资房建成后，原自贡市药品检验所将约定的房屋交付被告；被告受领该房屋后并未进行装饰装修，也未入住。2002年10月31日，被告取得了该房屋的产权证，证号为自房权证大安字第00**9826号，地址，地址为自贡市大安区龙井街华大居委会********面积为101.81平方米；2003年6月26日，被告取得了土地使用证，证号为自国用（2003）第041572号。其间，被告按合同约定向原中国建设银行自贡市分行履行了一段时间的还本付息义务。2004年5月8日，被告手书了一份《申请》递交原告，其内容为：“四川省自贡药品监督管理局：2002年1月我参加市药检所集资建房，购住房一套。现由于要照顾老母亲，所以与母亲同住，所购这套住房申请退回药监局。我购这套住房借了钱并且在市建行按揭贷款，资金占用较大，负担较重，恳请局里能对银行所付利息给予适当的补助。请批准为感申请人：邓乔2004年5月8日”。原告收到该申请后，于即日由时任办公室主任王朝在该申请的左下空白处批注“经局党组同意邓乔同志退回该集资房，由局暂时支付邓乔所付款，另补助其叁仟元。王朝”。随后，被告将该房屋及其产权证、土地使用证、购房款《收据》等相关资料一并交付给了原告。2004年5月26日，原告向原中国建设银行自贡市分行清偿了被告的按揭贷款尚余本息共计41936.10元。同年7月14日，原告向被告支付了“集资房款”39000元；同日，被告向原告出具了《领条》一张，载明：“今领到市药监局支付退回集资房款叁万玖千元正（39000.00元）。注：该集资房所有手续和资料已移交市药监局，以后该房涉及的过户以及相关的所有费用由药监局承担，同时所涉及的与该房有关的事项也由市药监局负责。领款人：邓乔”，并由时任原告分管财务工作的副局长张松杨在该《领条》尾部批示“同意在基建账户中作为暂付款列支。张松杨”。此后，原告对该房屋进行了装饰装修，并作为伙食团占有、使用至今。2018年4月28日，原告在自贡市大安区食品药品监督管理局，并在该局局长李某、药品安全总监肖某某的见证下，向被告送达并宣读了《自贡市食品药品监督管理局关于协助办理不动产权证过户的通知》一份，要求被告“……该房屋退回四川省自贡药品监督管理局后，一直由我局实际占有并使用至今，但因故该房至今未办理过户手续，现请你在收到本通知后30日内协助我局办理该房屋的相关过户手续”。被告拒绝签收该通知。因一方当事人不同意调解，故本案不适用调解。本院认为，根据双方当事人的诉、辩，本案的争议焦点为：原、被告之间就涉案房屋成立行政法律关系抑或民事法律关系？若成立民事法律关系,其内容与性质为何？首先，根据民法总则对民事法律行为的定义，民事法律行为是指民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。所谓民事法律关系，就是民事主体各自作出的民事法律行为生效后，民事法律行为之间具有法律意义的联系。此种联系有多种法律上的分类，其中若各生效民事法律行为的效果意思不相冲突，且行为人和相对人之间因该行为而发生相对应的权利义务关系，则各民事法律行为发生契合关系，此时各民事主体之间即成立合同关系；其次，现行法律条文并未对意思表示进行文字定义。依据民法原理，所谓意思表示，就是行为人表示民事效果意思，可以简称为表意行为。因此，意思表示包含两个充要条件或者称为两个要素，即民事效果意思和表示行为。简而言之，民事效果意思，即民事主体意欲何为；表示行为，即将此意欲表示于外或向相对人表示。民事法律行为的一般形式为意思表示，也即包含民事效果、有民事效力的行为；最后，根据民法总则对意思表示的一般性分类，以有无相对人为标准，意思表示分为无相对人的意思表示和有相对人的意思表示。其中，有相对人的意思表示，以该意思表示到达相对人时生效。据此，判断原、被告之间成立行政法律关系抑或民事法律关系，其根据在于涉案房屋的性质以及双方各自意思表示是否包含民事效果意思；若成立民事法律关系，判断其性质和内容的根据在于双方各自意思表示中包含的民事效果意思及表示行为的性质与具体内容。结合本院认定的事实，佐以双方当事人的举证与质证，现对本案争议焦点分析如下：其一，原自贡市药品检验所与原告之间虽然存在管理与被管理、指导与被指导的关系，但均具有法律上的独立地位，属于不同的法律主体。在民事领域，二单位均有权单独通过自己的意思表示设立、变更、终止民事法律关系。被告并非原自贡市药品检验所的职工，其能够参与集资建房并最终获得集资房，均源于当时的法律、行政法规及国家政策。被告可以依法与原自贡市药品检验所之间形成民事法律关系，也可以依法与原告之间形成民事法律关系。换言之，原自贡市药品检验所、原告、被告均是适格的民事主体；其二，本案中，双方当事人对被告与原自贡市药品检验所之间签订《自贡市药品检验所职工全额集资修建住宅集资协议》、《自贡市药品检验所全额集资建房合同书》，以及被告与原自贡市药品检验所之间因此成立房屋买卖合同关系没有争议，本院予以确认。另，按照当时的法规与国家政策，被告参与集资建房不排除涉及房改及职工福利政策方面的行政关系，但在签订集资建房合同并取得房屋产权登记证书后，被告因物权登记而享有完整的房屋所有权，集资房已成为被告的个人私有财产，有权对该房屋予以占有、使用、收益与处分，此为物权的全部权能。其中，物权的处分权能可以是将物予以出卖、转让，也可以是在物上设定他物权。换言之，被告即使因当时的房改与职工福利政策等与原自贡市药品检验所之间可能形成行政法律关系，自被告取得集资房的完整所有权时起，该行政法律关系也已终止，其后该房屋可以依法自由流通；其三，被告向原告递交的申请，明确载明了“退回所购集资房”、“恳请给予适当的补助”等内容。因此可以确定，被告以书面申请的方式，向原告作出了以涉案房屋换取原告支付相应对价的意思表示；同理，原告在该申请上注明“经局党组同意邓乔同志退回该集资房，由局暂时支付邓乔所付款，另补助其叁仟元”的行为，是同意被告所做意思表示的意思表示。是故，原、被告就涉案房屋各自作出的法律行为并不冲突，且在双方之间形成了相对应的权利义务关系，即合同关系。遂后，原告向被告支付了涉案房屋的价款以及承诺的补助合计39000元，并代被告清结了该房屋尚欠的全部按揭贷款本息；被告向原告出具了《领条》并特别注明的“该集资房所有手续和资料已移交市药监局，以后该房涉及的过户以及相关的所有费用由药监局承担，同时所涉及的与该房有关的事项也由市药监局负责”，同时还将涉案房屋与房屋相关产权证照等资料一并交付原告。综上所述，原、被告之间就涉案房屋成立民事法律关系，且属于合同关系；该合同关系的内容就是将涉案房屋转让给原告，原告向其支付价款，合同性质就是房屋买卖合同。涉案《申请》与《领条》共同组成了原、被告之间的房屋买卖合同，该房屋买卖合同依法成立并生效，对原、被告具有法律约束力，双方应当依法依约完全履行各自的合同义务，并据此享有相应的合同权益。被告辩称就涉案房屋与原告之间属租赁关系或者委托管理关系的主张于事实不符，其理由不能成立，本院不予支持。故原告诉请确认与被告之间的房屋买卖合同合法有效的主张于法有据，本院予以支持；本案中，原告作为涉案房屋买受人，已按照约定向被告支付了房屋全部价款，完全履行了自己的合同义务，亦占有、使用该房屋至今，但由于双方在合同中并未明确约定办理涉案房屋产权过户登记手续的期限，现该房屋仍登记在被告名下。因房屋属于不动产，其法定交付的完成以办理物权登记为标志，故作为房屋买卖合同的出卖人，被告尚未完全履行其交付房屋的合同义务。原告已通过书面通知的方式要求被告将该房屋过户至其名下，但被告明确予以拒绝。被告的拒绝行为已属违约，应当依法承担相应的民事责任。故原告诉请将涉案房屋过户至其名下的主张于法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十七条、第一百四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十一条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告自贡市食品药品监督管理局与被告邓乔之间的房屋买卖合同（由《申请》和《领条》组成）合法有效。二、被告邓乔于本判决生效之日起十日内将坐落于自贡市大安区龙井街华大居委会11组104号A栋3号、产权证号为自房权证大安字第00**9826号、土地使用权证号为自国用（2003）第041572号的房屋过户至原告自贡市食品药品监督管理局名下。本案受理费2950元，由被告邓乔全额承担。受理费原告已全额预交，不再退还，由被告邓乔于本判决生效之日起五日内将其承担的受理费2950元直接支付给原告自贡市食品药品监督管理局。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 涂珠科二〇一八年八月三十一日法官助理 陈 阳书 记 员 陈 梅附：本判决书所适用的法律法条及司法解释1、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十七条：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。”第一百四十二条第一款：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚实信用原则，确定意思表示的含义。”2、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应担按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第十一条：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十二条第（四）项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”3、《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”4、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”