安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0422民初2283号原告：安徽省寿县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇南门外大圆盘，统一社会信用代码913404001530655771（1-1）。法定代表人：林承新，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈姮，安徽滨阳律师事务所律师。被告：许伟峰，男，1978年7月23日出生，汉族，住上海市金山区。被告：叶凤，女，1978年11月25日出生，汉族，住上海市金山区，系许伟峰之妻。被告：安徽省寿县国群房地产有限责任公司，住所地安徽省寿县寿春镇南门外，统一社会信用代码91341521563444481U。负责人：沈建贵，该公司总经理。诉讼代表人：安徽天禾律师事务所，安徽省寿县国群房地产有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：朱煜文，安徽天禾律师事务所律师。原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司（以下简称寿县农商行）诉被告许伟峰、叶凤金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月30日作出（2016）皖0422民初2823号民事判决书，许伟峰不服，提出上诉。安徽省淮南市中级人民法院于2017年4月21日作出皖04民终344号民事裁定书，裁定撤销安徽省寿县人民法院（2016）皖0422民初2823号民事判决书，发回安徽省寿县人民法院重审。本院于2017年9月25日受理后，依法追加保证人安徽省寿县国群房地产有限责任公司（以下简称国群公司）为共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭进行了审理于2017年11月16日作出（2016）皖0422民初3112号民事判决书，安徽省寿县农商行、国群公司不服，提出上诉。安徽省淮南市中级人民法院于2018年5月22日作出皖04民终560号民事裁定书，裁定撤销安徽省寿县人民法院（2017）皖0422民初3112号民事判决书，发回安徽省寿县人民法院重审。本院于2018年7月2日受理后，依法追加保证人国群公司为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人陈姮、第三人国群公司的委托诉讼代理人朱煜文到庭参加诉讼，被告许伟峰、叶凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。寿县农商行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方之间的按揭借款合同，依法判令被告立即偿还借款本金为2054054.15元，利息27431.12元，逾期本金罚息288.45元，合计2081773.72元（计算至2016年9月14日），息随本清；2、原告有权处分被告同第三人签订的商品房买卖合同项下的合同合同权利，以变卖或拍卖已办理抵押预登记的商品房的价款优先清偿被告所欠款项；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告主张的事实和理由：2014年1月13日，许伟峰向我公司寿春支行（原寿县农村信用合作联社寿春信用社）提出个人商铺房按揭借款申请，并提供了身份证明、婚姻证明、收入证明、购房合同及首付款发票等证明文件，经我行审查,同意其贷款申请并与其签订了寿农信联寿春（部）2014个商借字第0002号个人商铺房按揭借款合同及寿农信联寿春（部）2014住保字第0002号个人商铺贷款（保证、抵押）合同，借款合同中约定了借款金额为2520000元，借款期限120个月，借款年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法，合计120期，每期还款期限为每月22日，并约定了双方的违约责任，在抵押合同中约定了以东津花园淮河广场第四层A区A-4212、A-4213、A-4214、A-4215、A-4216、A-4217、A-4218、A-4219、A-4220、A-4221十套商铺作为抵押物对该笔借款予以抵押担保。2014年1月14日，我公司按照合同约定将2520000元出借给许伟峰，但从2015年6月14日开始，被告逾期还款多期，并从2016年6月14日开始拒不履行还款义务，截止2016年9月14日，被告未偿还借款本金为2054054.15元，利息27431.12元，逾期本金罚息288.45元，合计2081773.72元。依据借款合同第七条（六）款4项之规定“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的；我公司有权宣布本合同提前到期解除合同并依法行使抵押权。”另叶凤系许伟峰之妻，许伟峰按揭贷款购买商铺的行为发生在夫妻关系存续期间，依据《婚姻法》及相关司法解释，该借款系夫妻共同债务，叶凤应当作为共同被告，承担清偿责任。许伟峰、叶凤未作答辩亦未提供证据。国群公司述称：国群公司现处于破产状态；国群公司已进入破产程序，不承担担保责任，寿县农商行无权向国群公司主张实现债权。由于国群公司名下所有土地被上海闵行区法院查封，导致涉案房产无法办理抵押登记，第三人不具备配合寿县农商行办理相关手续的条件。本院经审理认定事实如下：2014年1月13日，许伟峰向寿县农商行寿春支行（原寿县农村信用合作联社寿春信用社）提出个人商铺房按揭借款申请，经审查,寿县农商行同意其贷款申请并与其签订了寿农信联寿春社（部）2014个商借字第0002号《个人商铺房按揭借款合同》及与许伟峰、国群公司签订的寿农信联寿春社（部）2014住保字第0002号《个人商铺贷款合同（保证、抵押）》，借款合同中约定了借款金额为2520000元，用于购房。许伟峰以所购东津花园淮河广场第四层A区A-4212、A-4213、A-4214、A-4215、A-4216、A-4217、A-4218、A-4219、A-4220、A-4221十套商铺作为抵押物提供担保，担保范围包括本息、费用等；借款期限120个月（自2014年1月13日至2024年1月13日），借款年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法。国群公司作为保证人在合同上盖章。2014年1月26日，寿县农商行和许伟峰办理了抵押预登记手续。2014年1月14日，寿县农商行按照合同约定将2520000元出借给许伟峰，并打入国群公司账户上，但从2015年6月14日开始，被告逾期还款多期，并从2016年7月14日开始拒不履行还款义务，截止2016年9月14日，被告未偿还借款本金、利息及逾期本金罚息合计2081773.72元。叶凤系许伟峰之妻，在夫妻关系存续期间许伟峰按揭贷款购买商铺。另查明，1、国群公司自愿为许伟峰在贷款合同项下所产生的全部债务向寿县农商行提供阶段性连带责任保证，并负有连带清偿义务，保证期间从合同签定之日起至抵押人就抵押物有效设定抵押，办妥《房地产他项权证》证书为止；2、2016年5月10日，我院已受理国群公司破产申请，现该公司处于破产程序中；3、原寿县农村信用合作联社于2015年1月22日自行终止，其债权债务由寿县农商行享有和承担。上述事实，由企业营业执照副本、法人身份证明书、企业法定代表人身份证复印件、被告许伟峰、叶凤身份证复印件、结婚证复印件、中国银监会安徽监管局文件【皖银监复（2015）11号】复印件、个人商铺按揭借款合同复印件、个人商铺贷款（保证、抵押）合同复印件、寿县商品房网上备案确认单复印件、房屋预抵押证书复印件、借款借据、还款明细、裁定书、决定书及双方当事人当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：寿县农商行与许伟峰签订的《个人借款合同》及与许伟峰、安徽省寿县国群房地产有限责任公司签订的《个人贷款合同（保证、抵押）》均系当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。当事人应严格遵守并履行合同义务。寿县农商行已依约履行了放款义务，许伟峰应依约履行还款义务，国群公司亦应依约履行还款的保证责任，现许伟峰未按照按揭借款合同约定履行相应义务，已构成违约，寿县农商行要求解除借款合同并要求许伟峰偿还借款本金、利息及逾期本金罚息2081773.72元，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。国群公司处于破产程序中，寿县农商行未要求国群公司作为保证人承担连带清偿责任。寿县农商行要求处分涉案商品房买卖合同项下的合同权利，以变卖或拍卖已办理抵押预登记的商品房的价款优先清偿被告所欠款项。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。寿县农商行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。涉案房屋在符合办理抵押权登记时，寿县农商行可以要求许伟峰、叶凤及国群公司协助办理涉案房屋的相关抵押登记手续。寿县农商行要求变卖、拍卖涉案房屋价款优先清偿可在执行程序中依法处理。叶凤系许伟峰之妻，许伟峰因购买商铺向寿县农商行按揭借款发生在许伟峰与叶凤夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该借款应属夫妻共同债务，故寿县农商行要求许伟峰、叶凤共同对上述借款承担还款责任的诉讼请求，本院亦予以支持。许伟峰、叶凤经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款第一项、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司与被告许伟峰签订的寿农信联寿春社（部）2014个商借字第0002号个人商铺房按揭借款合同；二、被告许伟峰、叶凤于本判决生效后十日内偿还原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司借款本金2054054.15元，利息27431.12元，逾期本金罚息288.45元，合计2081773.72元（计算至2016年9月14日），从2016年9月15日起按寿农信联寿春社（部）2014个商借字第0002号个人商铺房按揭借款合同约定的利率支付利息、罚息至借款付清之日止；三、未经预告登记的权利人安徽省寿县农村商业银行股份有限公司同意，处分涉案房屋的，不发生物权效力；四、驳回安徽寿县农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23454元，由被告许伟峰、叶凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判长  林志勇审判员  韩 强审判员  吴传淑二〇一八年八月二十六日书记员  王亚玲安徽省寿县人民法院民事判决书（2016）皖0422民初3112号原告：安徽寿县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇南门外大圆盘，统一社会信用代码913404001530655771（1-1）。法定代表人：林承新，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈姮，安徽滨阳律师事务所律师。被告：许伟峰，男，1978年7月23日出生，汉族，住上海市金山区朱泾镇牡丹村3组3005号，身份证号码310228197807232817。被告：叶凤，女，1978年11月25日出生，汉族，住上海市金山区朱泾镇仙居村7组5089号，身份证号码310228197811252829。系许伟峰之妻。被告：安徽省寿县国群房地产有限责任公司，所在地安徽省寿县寿春镇南门外，统一社会信用代码91341521563444481U。负责人：沈建贵。委托代理人：谢明碧，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人：朱煜文，安徽天禾律师事务所律师。原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司（以下简称寿县农商行）诉被告许伟峰、叶凤金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月30日作出（2016）皖0422民初2823号民事判决书，许伟峰不服，提出上诉。安徽省淮南市中级人民法院于2017年4月21日作出（2017）皖04民终344号民事裁定书，裁定撤销安徽省寿县人民法院（2016）皖0422民初2823号民事判决书；发回安徽省寿县人民法院重审。本院于2017年9月25日受理后，依法追加保证人安徽省寿县国群房地产有限责任公司（以下简称国群公司）为共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告寿县农商行的委托诉讼代理人陈姮、被告安徽省寿县国群房地产有限责任公司的委托诉讼代理人谢明碧、朱煜文到庭参加诉讼，被告许伟峰、叶凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寿县农商行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方之间的按揭借款合同，依法判令被告立即偿还借款本金为2054054.15元，利息27431.12元，逾期本金罚息288.45元，合计2081773.72元（计算至2016年9月14日），息随本清；2、原告对抵押房屋享有优先受偿权；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月13日，许伟峰向我公司寿春支行（原寿县农村信用合作联社寿春信用社）提出个人商铺房按揭借款申请，并提供了身份证明、婚姻证明、收入证明、购房合同及首付款发票等证明文件，经我行审查,同意其贷款申请并与其签订了寿农信联寿春（部）2014个商借字第0002号个人商铺房按揭借款合同及寿农信联寿春（部）2014住保字第0002号个人商铺贷款（保证、抵押）合同，借款合同中约定了借款金额为2520000元，借款期限120个月，借款年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法，合计120期，每期还款期限为每月22日，并约定了双方的违约责任，在抵押合同中约定了以东津花园淮河广场第四层A区A-4212、A-4213、A-4214、A-4215、A-4216、A-4217、A-4218、A-4219、A-4220、A-4221十套商铺作为抵押物对该笔借款予以抵押担保。2014年1月14日，我公司按照合同约定将2520000元出借给许伟峰，但从2015年6月14日开始，被告逾期还款多期，并从2016年6月14日开始拒不履行还款义务，截止2016年9月14日，被告未偿还借款本金为2054054.15元，利息27431.12元，逾期本金罚息288.45元，合计2081773.72元。依据借款合同第七条（六）款4项之规定“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的；我公司有权宣布本合同提前到期解除合同并依法行使抵押权。”另叶凤系许伟峰之妻，许伟峰按揭贷款购买商铺的行为发生在夫妻关系存续期间，依据《婚姻法》及相关司法解释，该借款系夫妻共同债务，叶凤应当作为共同被告，承担清偿责任。国群公司在庭审中的辩解意见：我公司现处于破产状态；本案中我公司不应当作为共同被告参加诉讼；我公司已进入破产程序，不承担任何担保责任。许伟峰、叶凤未作答辩亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年1月13日，许伟峰向寿县农商行寿春支行（原寿县农村信用合作联社寿春信用社）提出个人商铺房按揭借款申请，经审查,寿县农商行同意其贷款申请并与其签订了寿农信联寿春社（部）2014个商借字第0002号《个人商铺房按揭借款合同》及与许伟峰、国群公司签订的寿农信联寿春社（部）2014住保字第0002号《个人商铺贷款合同（保证、抵押）》，借款合同中约定了借款金额为2520000元，用于购房。许伟峰以所购东津花园淮河广场第四层A区A-4212、A-4213、A-4214、A-4215、A-4216、A-4217、A-4218、A-4219、A-4220、A-4221十套商铺作为抵押物提供担保，担保范围包括本息、费用等；借款期限120个月（自2014年1月13日至2024年1月13日），借款年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法。国群公司作为保证人在合同上盖章。2014年1月26日，寿县农商行和许伟峰办理了抵押预登记手续。2014年1月14日，寿县农商行按照合同约定将2520000元出借给许伟峰，并打入国群公司账户上，但从2015年6月14日开始，被告逾期还款多期，并从2016年7月14日开始拒不履行还款义务，截止2016年9月14日，被告未偿还借款本金、利息及逾期本金罚息合计2081773.72元。叶凤系许伟峰之妻，在夫妻关系存续期间许伟峰按揭贷款购买商铺。另查明，1、国群公司自愿为许伟峰在贷款合同项下所产生的全部债务向寿县农商行提供阶段性连带责任保证，并负有连带清偿义务，保证期间从合同签定之日起至抵押人就抵押物有效设定抵押，办妥《房地产他项权证》证书为止；2、2016年5月10日，我院已受理国群公司破产申请，现该公司处于破产程序中；3、原寿县农村信用合作联社于2015年1月22日自行终止，其债权债务由寿县农商行享有和承担。上述事实，由企业营业执照副本、法人身份证明书、企业法定代表人身份证复印件、被告许伟峰、叶凤身份证复印件、结婚证复印件、中国银监会安徽监管局文件【皖银监复（2015）11号】复印件、个人商铺按揭借款合同复印件、个人商铺贷款（保证、抵押）合同复印件、寿县商品房网上备案确认单复印件、房屋预抵押证书复印件、借款借据、还款明细、裁定书、决定书及双方当事人当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：寿县农商行与许伟峰签订的《个人借款合同》及与许伟峰、安徽省寿县国群房地产有限责任公司签订的《个人贷款合同（保证、抵押）》均系当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。当事人应严格遵守并履行合同义务。寿县农商行已依约履行了放款义务，许伟峰应依约履行还款义务，国群公司亦应依约履行还款的保证责任，现许伟峰未按照按揭借款合同约定履行相应义务，已构成违约，寿县农商行要求解除借款合同并要求许伟峰偿还借款本金、利息及逾期本金罚息2081773.72元，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。因保证合同有效，国群公司作为保证人应对许伟峰因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。关于寿县农商行对涉案抵押房屋，要求行使优先受偿权。因该房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，寿县农商行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。为此，寿县农商行要求对涉案抵押房屋即许伟峰所购东津花园淮河广场A-4212、A-4213、A-4214、A-4215、A-4216、A-4217、A-4218、A-4219、A-4220、A-4221号商铺行使优先受偿权，本院不予支持。叶凤系许伟峰之妻，许伟峰因购买商铺向寿县农商行按揭借款发生在许伟峰与叶凤夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该借款应属夫妻共同债务，故寿县农商行要求许伟峰、叶凤共同对上述借款承担还款责任的诉讼请求，本院亦予以支持。国群公司辨称：我公司已进入破产程序，保证责任已经到期，不再承担任何担保责任的理由，不符合《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国企业破产法＞若干问题的规定（二）》的有关规定，本院不予采纳。许伟峰、叶凤经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款第一项、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司与被告许伟峰签订的寿农信联寿春社（部）2014个商借字第0002号个人商铺房按揭借款合同；二、被告许伟峰、叶凤于本判决生效后十日内偿还原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司借款本金2054054.15元，利息27431.12元，逾期本金罚息288.45元，合计2081773.72元（计算至2016年9月14日），从2016年9月15日起按寿农信联寿春社（部）2014个商借字第0002号个人商铺房按揭借款合同约定的利率支付利息、罚息至借款付清之日止；三、被告安徽省寿县国群房地产有限责任公司对上述第二项许伟峰、叶凤的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回安徽寿县农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23454元，由被告许伟峰、叶凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判长周跃武审判员吴家奎人民陪审员汪瑜二〇一七年十一月十六日书记员梁惠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限约定或者约定不明，依照第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合同期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民法通则》第八十九条【债务担保】依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。