山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2462号原告：山东恒隆地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：姚永聪，董事长。委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜保卫，山东舜翔律师事务所律师。被告：济南小海豚健康管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘林婧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张业超，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓宁，山东环周律师事务所实习律师。原告山东恒隆地产有限公司（以下简称恒隆公司）与被告济南小海豚健康管理有限公司（以下简称小海豚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人于芳、被告小海豚公司的委托诉讼代理人张业超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原告与被告之间的《济南恒隆广场房屋租赁合同》（合同编号：LS160071）已于2017年11月7日解除；2.依法判令被告向原告支付2017年9月1日至2017年11月7日期间租金86611.46元、管理费20379.17元、收银机租用费1167.67元、电费8923.80元、水费1718.60元，本项合计118749.70元；3.依法判令被告向原告支付装修期租金54161.29元、铺位复原损害赔偿费3439元；4.依法判令被告向原告支付逾期付款滞纳金13798.95元（暂计算至2017年11月30日）及至实际付清之日止（以118749.70元为基数，按每日1‰计算）；5.依法判令被告向原告支付解约违约金143718.75元；6.依法判令被告向原告支付律师费17319元；7.依法确认被告所交保证金145362元及进场装修押金5000元于2017年11月7日前已抵扣被告上述应付部分款项；8.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月10日，原告与被告签订《济南恒隆广场房屋租赁合同》（合同编号：LS160071）（以下简称租赁合同），约定被告租赁原告商场【212/213】号铺位，租赁面积为150平方米，租赁合同期限为2016年8月30日至2019年8月29日止，并对租金、管理费、收银机租用费、电费、水费、双方的权利义务、房屋交还、解除合同等重要内容进行了明确约定。租赁合同还约定，被告逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付本合同项下应付款项或逾期补足或重新交纳保证金且逾期超过十四日的视为被告违约，原告有权提前解除合同收回房屋，并要求被告支付相当于届时三个月基本租金和三个月管理费之和的违约金，涉及付款义务的，每延迟一日，依法收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算自费用应付之日起开始计算，直至付清为止。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，且一直按照合同约定履行自己的义务。但自2017年9月1日起，被告开始拖欠房屋租金、管理费等款项，违反合同约定。鉴于被告存在严重违约行为，原告先后于2017年9月11日和10月12日向被告送达了催款函、催款通知书等函件进行催款。但时至今日，被告仍未向原告支付上述款项，被告的行为已给原告造成了重大经济损失。2017年10月10日，被告提出撤铺申请，原告未同意，但被告仍自行撤铺，并于2017年11月7日交还商铺。另，被告于2017年10月10日提出用保证金抵扣所欠原告费用，原告同意抵扣，双方已在被告交还商铺时（2017年11月7日）签署《关于以租赁合同保证金及进场装修押金抵扣部分租赁合同欠款的确认函》。被告小海豚公司辩称，一、被答辩人诉请装修期租金、滞纳金、解约违约金的金额过高，恳请法院依法予以调整。（一）虽然双方合同中约定有装修期租金、滞纳金、解约违约金条款，但三者皆为因承租方违反合同约定，提前解除合同而应向出租方所承担的相应违约金。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质（即以填补守约方的损失为主要功能），而不以严厉惩罚违约方为目的。（二）答辩人因经营困难无力继续承租被答辩人商铺，分别于2017年10月10日、10月30日向被答辩人致函，恳请被答辩人允许其撤铺及搭建房屋围挡进行房屋复原工作。答辩人已履行提前告知的义务并将房屋恢复原状，并未给被答辩人造成实际损失。（三）根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，恳请法院以被答辩人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。二、答辩人撤出铺位后，已经将铺位恢复原状，铺位复原损害赔偿费3439元不应支付。被答辩人诉请法院判令答辩人支付律师费17319元，应以被答辩人实际支付及对应票据为准。三、答辩人已向被答辩人所交保证金及装修押金，应在所欠款项中予以扣减。答辩人向被答辩人交纳合同保证金145362元、装修押金5000元，共计150362元。该笔款项数额被答辩人也已认可，应在所欠款项中予以扣减。恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月，恒隆公司（甲方）与小海豚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：LS160071），约定：甲方将坐落于济南市济南恒隆广场商场铺位号为212/213的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，合同期限自2016年8月30日起至2019年8月29日止；装修期自2016年8月30日起至2016年10月13日止，除合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内乙方无须向甲方支付租金及管理费，但需承担涉案房屋的其他费用；涉案房屋第一年的基本租金为36500元/月，第二年的基本租金为38781.25元/月，第三年的基本租金为41062.50元，营业租金为当月月营业额的14%，以基本租金和营业租金中较高者为当月适用租金；涉案房屋的管理费为9125元/月（不含税），收银机租用费为500元/台/月（不含税），合同期内产生的水费（如有）、电费由乙方承担，乙方应在收到记录表、通知书或账单后14日内按甲方指定的付款方式支付水、电费用，水费为6.61元/m?，电费为1.2元/度；除开业日（2016年10月14日）所在的历月外，乙方须于每个历月的第一日前向甲方交付当月的基本租金、管理费，若某个历月的营业租金高于该历月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第一日前向甲方全额交清营业租金超出基本租金的金额；乙方须按合同约定向甲方交纳保证金，若乙方违反合同或甲方很据合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金。合同第二十五条约定，若乙方出现违约情形，甲方有权要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失；有权提前解除合同，收回房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已经享有），视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，并支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿（甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、房屋恢复原状的成本、房屋空置期间的租金及管理费的损失……律师费等）；涉及支付义务的，每延迟一日，甲方向乙方收取延迟支付款项1‰的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用止。上述合同签订后，恒隆公司依约将涉案房屋交付给小海豚公司使用，小海豚公司向恒隆公司交纳了保证金145362元、进场装修押金5000元。合同履行过程中，小海豚公司未按时交纳涉案房屋的基本租金、管理费、电费、水费、设备租用费等费用，恒隆公司先后于2017年9月11日、10月12日向小海豚公司邮寄《催款及停水电函》、《催款通知书》，要求小海豚公司于指定日期前支付全部欠款及其上产生按每日1‰计算的滞纳金，否则恒隆公司将中断涉案房屋水、电供应而不再另行通知；小海豚公司分别于2017年9月12日、10月13日签收上述邮件。2017年10月10日，小海豚公司向恒隆公司作出《撤铺申请》，申请于2017年10月31日提前解除房屋租赁合同，将已付保证金145362元抵充所欠款项。2017年10月20日，恒隆公司向小海豚公司回函，表示已将撤铺事宜上报集团管理层，待最终方案批复后，将与小海豚公司洽谈并签署正式协议，在此之前小海豚公司务必维持正常营业，不得擅自提前撤铺。2017年11月7日，恒隆公司与小海豚公司就涉案房屋进行了交接验收并对涉案房屋进行复原，恒隆公司支出复原工程费3439元，双方一致确认以保证金145362元、进场装修押金5000元抵扣小海豚公司拖欠恒隆公司的提前解约违约金、装修期租金、复原损害赔偿金、租金、管理费、水费、电费、逾期付款违约金等合同款项，不足部分另行支付。截至2017年11月7日，小海豚公司尚欠恒隆公司2017年9月1日至11月7日的基本租金86611.46元、管理费20379.17元、收银机租用费1116.67元以及2017年7月6日至11月7日的水费1718.6元、电费8923.8元。另查明，恒隆公司因进行此次诉讼而支出律师费17319元。本院认为，原告恒隆公司与被告小海豚公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，内容合同有效，本院予以确认。对于涉案房屋租赁合同，原、被告双方均应严格履行。原告恒隆公司已按合同约定向小海豚公司交付了涉案房屋，被告小海豚公司未按约定交纳租金、管理费等合同约定的相应费用，已构成违约，依法应向恒隆公司支付欠付租金、管理费、水电费、收银机租用费、装修期租金、房屋复原费并承担相应的违约责任。鉴于恒隆公司与小海豚公司于2017年11月7日就涉案房屋进行了交接验收及复原，视为双方经协商一致解除了涉案房屋租赁合同，本院依法确认。合同解除后，被告小海豚公司应依据合同约定向原告恒隆公司支付其欠付的自2017年9月1日起至2017年1月7日止的基本租金86611.46元、管理费20379.17元、收银机租用费1116.67元。对于恒隆公司主张的电费8923.80元、水费1718.60元，根据合同约定，承租涉案房屋期间产生的水、电费等由小海豚公司承担，根据原、被告双方有关水、电表交接的数据和恒隆公司结算水、电费的标准，小海豚公司尚欠2017年7月6日至2017年11月7日期间的电费8923.8元、水费1718.6元未缴纳，对此小海豚公司向承担赔偿责任；关于逾期付款滞纳金，合同第二十五条约定，涉及支付义务的，每延迟一日，小海豚公司应向恒隆公司支付延迟支付款项1‰的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用止，故小海豚公司应向恒隆公司支付逾期支付租金、管理费、收音机租用费、水费、电费所产生的滞纳金，按照合同约定的计算标准，自应付之日起计算至实际支付之日止。对于原告恒隆公司诉请的解约违约金、装修期租金，小海豚公司单方违约导致合同解除，根据合同第二十五条的约定，小海豚公司应向恒隆公司支付装修期租金54161.29元、解约违约金143718.75元。对于铺位复原费3439元及律师费17319元，该两项费用属于合同第二十五条明确约定的小海豚公司违约应承担的赔偿项目，且费用均已实际产生，恒隆公司的主张符合法律规定，本院予以支持。对于恒隆公司要求以小海豚公司已交纳的保证金145362元及进场装修押金5000元已抵扣上述应付款项的主张，因双方对此已达成合意，是双方对自己权利义务的处分，可在履行生效判决书自行处理，本院不再作出认定和处理。对于被告小海豚公司主张的原告恒隆公司装修期租金、滞纳金、解约违约金的金额过高，请求法院依法予以调整的请求，本院认为，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百一十四条的约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告恒隆公司要求被告小海豚公司支付的解约违约金、装修期租金、滞纳金均在双方合同中有明确的约定，被告小海豚公司违约在先，且未提交证据证明恒隆公司收取上述违约金存在明显过高的情形，故对于被告小海豚公司主张解约违约金、装修期租金、滞纳金过高，要求予以调整的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告山东恒隆地产有限公司与被告被告济南小海豚健康管理有限公司签订的《济南恒隆广场房屋租赁合同》（合同编号：LS160071）于2017年11月7日解除；二、被告济南小海豚健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付自2017年9月1日起至2017年11月7日止的欠付租金86611.46元、管理费20379.17元、收银机租用费1116.67元，水费1718.6元、电费8923.8元，共计118749.7元；三、被告济南小海豚健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付前述二判项所涉款项的逾期付款滞纳金（以118749.7为基数，按照合同约定的每日1‰计算标准，自应付之日起计算至实际支付之日止）；四、被告济南小海豚健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付装修期租金54161.29元、铺位复原费3439元；五、被告济南小海豚健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付解约违约金143718.75元；六、被告济南小海豚健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东恒隆地产有限公司支付律师费17319元；七、驳回原告山东恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6570元，由被告济南小海豚健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  梁 颖二〇一八年八月十三日书 记 员  庞嫣然