四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初2660号 原告：四川瑞天物业服务有限公司，住所地：成都市青羊区广富路********。 法定代表人：邓兵，总经理。 委托诉讼代理人：杨大准，公司员工。特别授权。 委托诉讼代理人：罗蓉，公司员工。一般代理。 被告：项伦强，男，汉族，1971年2月22日出生，住四川省万源市。 被告：梁洪玲，女，汉族，1971年6月15日出生，住四川省万源市。 原告四川瑞天物业服务有限公司（以下简称瑞天公司）与被告项伦强、梁洪玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李拥军担任审判长，与人民陪审员李祥、田林超组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞天公司的委托诉讼代理人杨大准，被告项伦强到庭参加诉讼。被告梁洪玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 瑞天公司诉称，项伦强、梁洪玲系瑞天公司管理的成都市新都区藏鑫·凤凰山1号小区业主。2011年5月3日，项伦强、梁洪玲与藏鑫·凤凰山1号楼盘的开发商四川藏鑫置业有限公司（简称藏鑫公司）签订了《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，约定由瑞天公司负责藏鑫·凤凰山1号前期物业工作，并约定住宅用房按1.5元/月/平方米的标准收取物业管理费，按2.65元/吨的标准收取水费。瑞天公司向小区提供物业服务并垫付水费后，项伦强、梁洪玲一直未缴纳物业管理费、水费，且经瑞天公司多次催收未果。据此，瑞天公司诉请人民法院判令：1.项伦强、梁洪玲支付2013年7月1日至2017年9月30日欠付的物业管理费6137.09元；2.项伦强、梁洪玲支付物业管理费的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍，自2013年7月1日暂计算至2017年9月30日，其后的资金占用利息计算至实际结清全部物业管理费止）；3.本案诉讼费由项伦强、梁洪玲承担。庭审中，瑞天公司将第1项诉讼请求变更为请求判令项伦强、梁洪玲支付2013年7月1日至2017年9月30日欠付的物业管理费5738.27元。 被告项伦强、梁洪玲辩称，其在购买案涉房屋时被开发商强迫与成都创居物业服务有限公司（简称创居公司）签订了物业服务合同，后来因为开发商的逾期未办理产权证等违法行为，众多业主将开发商诉至法院，业主虽胜诉，但物业公司与开发商均未认真履行义务，问题并没有得到解决；本案原告瑞天公司并未与业主签订过物业服务合同，项伦强也并不知道瑞天公司入场的事情，双方没有法律上的权利义务关系；物业服务很差，所以业主不想交物业费；2012年底收房，2013年交了上半年的物业费，之后报了三年暂停物业管理服务，2016年5月才入住，物业费应该是半价；瑞天公司代收了契税，应为业主办理产权证，才能缴纳物业费。综上，请求驳回瑞天公司全部诉讼请求。 经审理查明，藏鑫公司系藏鑫·凤凰山1号小区的建设单位。 2011年5月3日，藏鑫公司（出卖人）与项伦强、梁洪玲（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：项伦强、梁洪玲购买藏鑫公司建设的藏鑫·凤凰山1号楼盘预售商品房，购买的商品房位于该楼盘3幢1单元8层6号，用途为公寓，测绘建筑面积为75.01平方米；出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业管理企业为创居公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。 2011年10月20日，藏鑫公司与创居公司签订《物业管理服务协议》，委托创居公司自2011年7月1日起至正式交房之日止对藏鑫·凤凰山1号项目商品房销售现场进行物业管理。 2012年4月28日，藏鑫公司与创居公司签订《合同终止协议书》。主要约定，双方签订的《物业管理合作协议》于2012年4月30日终止，不再履行，并对协议相关费用的结算进行了约定。 2012年9月1日，藏鑫公司与瑞天公司签订《前期物业服务合同》。主要约定：瑞天公司为藏鑫·凤凰山1号小区提供物业服务，并按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中住宅用房按1.5元/月·平方米收取；物业服务费按季交纳，业主应在上一季度末预缴下一季度的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费用的，每日按欠付物业服务费用总额的千分之三支付违约金；本合同期限自合同签订之日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起。 上述《前期物业服务合同》签订后，创居公司与瑞天公司进行了交接工作。2013年5月后，瑞天公司正式进场，开始为藏鑫·凤凰山1号小区提供物业服务。 项伦强、梁洪玲所有的3幢1单元8层6号房屋备案登记的产权面积为74.89平方米，每月应缴物业费为112.34元（74.89平方米×1.5元/月/平方米） 2013年7月1日起，项伦强、梁洪玲未交纳物业费。截至2017年9月30日，共欠缴物业费5729.34元（112.34元/月×51个月）。 上述事实有商品房买卖合同、备案登记表、补充协议、物业管理服务协议、合同终止协议书、前期物业服务合同、当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，项伦强、梁洪玲系藏鑫·凤凰山1号小区业主，并于2012年底收房，根据《物业管理条例》的规定，其应从收房之日向物业服务公司缴纳物业服务费。项伦强主张其是与创居公司签订的物业服务合同，与瑞天公司没有法律上的权利义务关系，不应向瑞天公司支付物业费，但创居公司已于2012年4月30日终止履行物业服务，藏鑫公司另与瑞天公司签订《前期物业服务合同》，瑞天公司于2013年5月后入场藏鑫·凤凰山1号小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，藏鑫公司与瑞天公司签订的《前期物业服务合同》对项伦强、梁洪玲具有约束力。项伦强、梁洪玲应按时足额向瑞天公司交纳物业费。对项伦强主张其于2016年5月入住，且曾向物业公司报停三年物业服务，不应支付物业服务费的主张，于法无据，本院不予采纳。项伦强、梁洪玲拖欠2013年7月1日至2017年9月30日期间的物业费共计5729.34元，应予以支付，故本院对瑞天公司要求项伦强、梁洪玲支付2013年7月1日至2017年9月30日期间物业费5738.27元的主张，本院在5729.34元范围内予以支持。 项伦强、梁洪玲未按期缴纳物业费，系违约，给瑞天公司造成了资金占用利息损失，瑞天公司主张项伦强、梁洪玲支付资金占用利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。由于合同约定业主应在上一季度末预缴下一季度的物业服务费，故其资金占用利息应按季度进行计算；标准调整为以欠交物业费为标准，按中国人民银行同期贷款利率计算。由于项伦强、梁洪玲自2013年7月1日起未缴纳物业费，故其应向瑞天公司支付的资金占用利息为：2013年7月至9月期间，以337.02元（112.34/月×3月）为基数，自2013年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；2013年10月至12月期间，以337.02元为基数，自2013年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；2014年1月至3月期间，以337.02元为基数，自2014年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以此类推……；2017年7月至9月，以337.02元为基数，自2017年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、项伦强、梁洪玲于本判决生效之日起十日内向四川瑞天物业服务有限公司支付2013年7月1日至2017年9月30日期间的物业管理服务费5729.34元； 二、项伦强、梁洪玲于本判决生效之日起十日内向四川瑞天物业服务有限公司支付资金占用利息：以337.02元为基数，自2013年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2013年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2014年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2014年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2014年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2014年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2015年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2015年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2015年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2015年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2016年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2016年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2016年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2016年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2017年1月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2017年4月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以337.02元为基数，自2017年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止； 三、驳回四川瑞天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由项伦强、梁洪玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李拥军 人民陪审员  李 祥 人民陪审员  田林超 二〇一八年八月十五日 书 记 员  何韵琴