广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初1164号原告（反诉被告）：欧阳波，男，1957年6月14日出生，汉族，住佛冈县。委托诉讼代理人：曾慧光，广东德磊律师事务所律师委托诉讼代理人：夏林，广东德磊律师事务所律师。被告（反诉原告）：范玉锡，男，1979年9月12日出生，汉族，住佛冈县。委托诉讼代理人：黄利莹，广东品杰律师事务所律师。原告欧阳波诉被告范玉锡及反诉原告范玉锡诉反诉被告欧阳波房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年6月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年7月23日及2018年8月10日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告欧阳波及其委托诉讼代理人曾慧光、被告范玉锡及其委托诉讼代理人黄利莹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付厂房租金人民币肆万零捌佰元正（40800.00元）；2、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年6月1日签了一份《厂房租赁协议》，租期为8年，月租金为人民币每月5000元，另租一间面积约200平方米的铁皮车间（未签合同）每月租金1800元，合共每月租金为人民币6800元正，厂房用于汽车维修经营使用。被告在2018年5月3日，自行终止租赁合同，搬迁到其他地方经营，原告也表示同意，但被告从2017年11月至2018年4月共6个月的租金合共40800元未支付给原告，原告经多次要求被告支付所欠租金，被告均以各种理由拒不支付。为了保护原告的合法权益不受侵犯，故向佛冈县人民法院提起民事诉讼，判令被告立即支付厂房租金人民币肆万零捌佰元正（40800.00元）。恳请法院支持原告的诉讼请求。在法定的举证期限内，原告欧阳波向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、厂房租赁协议，证明原被告于2011年6月1日签订租赁协议，并约定相关事宜的事实；3、合作协议书，证明被告违反双方签订的合同约定；4、收据一张，证明被告尚未支付2017年11月至2018年4月共6个月的租金合共40800元给原告的事实；5、佛冈县人民法院民事裁定书，证明原告之前曾起诉被告的事实；6、中国南方电网公司广东电网公司电费通知书8张，证明被告在2017年10月至2018年4月在租用的厂房内有生产经营活动的事实。被告范玉锡辩称：被告不存在拖欠租金的事实。原告与被告于2011年6月1日签订《厂房租赁协议》，由原告将自建位于佛冈县石角镇环城西路口原大同石英粉厂的厂房租给被告使用，被告使用厂房期间按时支付租金。2017年5月，原告向被告提出扩建厂房的要求，并且同意将扩建后的厂房继续租给被告和案外人郭孔划使用，经过长时间的协商，原告与被告及案外人郭孔划三方于2017年8月就被告租用的厂房签订了新《租赁合同》，约定由原告将涉案厂房租给被告和郭孔划，租赁期为八年，约定每平方米月租20元，因未能确认扩建后的厂房实际面积和扩建完成的时间，故未在《租赁合同》上填写商铺面积及租金总额和免租装修期。原告于2017年9月4日收取了郭孔划支付的2万元押金，并出具了收据。签订《租赁合同》后原告便开始对厂房进行扩建，原告承诺于2017年11月底前扩建完毕交付厂房，待原告交付厂房给被告和郭孔划时该《租赁合同》才生效。2017年10月，原告反悔欲提高租金，要求被告与郭孔划再次签订新的租赁合同，被告与郭孔划不同意，原告便开始恶意拖延扩建进度，迟迟未交付厂房，且扩建工程严重影响被告正常经营，原告甚至擅自锁上电闸断电、擅自更换门锁，使被告不能使用厂房，被告2017年11月开始未使用厂房，当然无须支付租金。原告言而无信，其恶意阻止被告使用厂房的行为已经表明其无履行合同的意愿，因此被告向其口头提出解除合同，搬离设备，但遭到原告阻扰，被告的机械设备被原告锁在厂房内。原告扩建毁坏了墙体导致雨水渗入厂房内，被告的机械设备也因渗水遭受损毁，被告因无法经营及机械设备受损造成了严重的经济损失。综上，原告与被告签订的《厂房租赁协议》虽未解除，但原告擅自断电、换锁的行为使答辩人无法使用厂房，原告未履行义务交付厂房给被告使用，被告无须向其支付租金，因为被告不存在拖欠租金的事实。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。在法定的举证期限内，被告范玉锡向本院提供的证据有：1、租赁合同、收据，证明2017年8月原告与被告及第三人就涉案厂房签订新的租赁合同，原告已收取第三人押金的事实；2、证人证词，证明原告扩建厂房造成被告无法使用厂房的事实。反诉原告范玉锡向本院提出诉讼请求：1、判决解除反诉人与被反诉人于2011年6月1日签订的《厂房租赁协议》；2、判令被反诉人退回保证金8000元给反诉人；3、判令被反诉人返还放置在厂房内的机械设备给反诉人；4、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失2万元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2011年6月1日签订《厂房租赁协议》，由原告将自建位于佛冈县石角镇环城西路口原大同石英粉厂的厂房租给反诉人使用。2017年8月，被反诉人对厂房进行扩建，并承诺于2017年11月底前扩建完毕交付厂房，按照双方于2017年8月签订的《租赁合同》约定承担权利义务。2017年10月，被反诉人便开始恶意拖延扩建进度，迟迟未交付厂房，且扩建工程严重影响反诉人正常经营，被反诉人甚至擅自锁上电闸断电、换大门锁，使反诉人不能使用厂房。被反诉人拒不交付厂房的行为已构成严重违约，导致反诉人不能实现合同目的，根据《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项之规定，特提起诉讼要求解除合同，退回保证金。反诉人曾多次要求被反诉人解除合同，搬离设备，但遭到被反诉人阻扰，反诉人的机械设备被锁在厂房内。被反诉人扩建毁坏了墙体导致雨水渗入厂房内，反诉人的机械设备也因渗水遭受损毁，反诉人因无法经营及机械设备受损造成了严重的经济损失。根据《厂房租赁协议》第3条的约定：“如造成乙方不能正常经营超24小时甲方保证承担乙方在经济上的合理损失”，被反诉人应当赔偿反诉人经济损失2万元。请求人民法院支持反诉人的反诉请求。在法定的举证期限内，反诉原告范玉锡向本院提供的证据有：1、照片11张，证明原告擅自锁电闸断电的事实，原告扩建厂房毁坏墙体、锁大门，导致被告无法使用厂房，并造成被告的机械设备受损。反诉被告欧阳波辩称：本案并不存在反诉的诉因，范玉锡对房屋租赁合同纠纷本诉提出反诉没有事实依据和法律依据。理由是：一、本诉原告欧阳波与被告范玉锡于2011年6月1日签订了一份《厂房租赁协议》，约定原告将自建的位于佛冈县石角镇环城西路口原大同石英粉厂的厂房租给范玉锡经营使用，租期为8年，租金每月5000.00元（另租一间面积约200平方米的铁皮车间未写进本协议，每月租为1800.00元），即实际每月租金合计6800.00元。合同签订后，原告将租赁物交付给了被告经营使用，被告也依每月租金6800.00元连续支付至2017年10月份给原告，即从2011年6月1日至2017年10月份前，双方均已依约履行合同权利义务，至今没有出现合同解除的法定情形。被告于2018年5月3日自行搬迁到其他地方经营，以自己的行为表明不履行《厂房租赁协议》规定的义务，原告尚未追究被告的违约责任，租金只计至2018年4月份止，除被告已付至2017年10月份的租金，被告尚欠原告2017年11月份至2018年4月份共6个月的租金40800.00元（6800.00元/月*6个月），原告在本诉中请求被告支付尚欠租金40800.00元合理合法，本案并不存在被告反诉的诉因；二、本诉原告与被告于2017年8月协商，拟由原告在原租赁厂房的侧边空地扩建厂房租给被告使用（与原租赁物无关），双方口头约定：待扩建厂房建成确定厂房面积及租金计付方式后再重新签订新的租赁合同，双方于2017年8月在一份《租赁合同》上签名，目的是要明确：被告先向原告支付20000.00元押金，厂房扩建完成后必须租给被告使用。但因扩建部分厂房于2017年10月份尚未建成（双方没有约定完成期限），厂房面积及租金的计付等尚未确定，双方于2017年8月签名的《租赁合同》尚未具备签订合同的条件，双方至今仍未能对该《租赁合同》的相关条款达成共识，故该合同至今未成立，未生效。范玉锡在反诉状中称：“2017年8月，被反诉人对厂房进行扩建并承诺于2017年11月底前扩建完毕交付厂房，按双方于2017年8月签订的《租赁合同》约定承担权利义务”与事实不符，扩建的厂房尚未出租，且扩建的厂房与本诉原告已经出租给本诉被告使用的厂房是两个不同的标的物，扩建的厂房因未出租，故与原租赁厂房没有关联，原告扩建厂房的施工工程没有可能给被告在原租赁物里正常经营造成影响，从被告缴交其生产期间的电费发票记录足可证明，施工期间被告亦没有停止营业。被告在反诉状中称“原告恶意拖延扩建进度”是不合常理的诉词，原告本着扩建厂房实现增收租金的目的，必然希望尽早移交扩建的厂房，不存在恶意拖延扩建进度的情形；三、本诉被告在没有出现解除合同法定情形和行使解除合同权的情况下，于2018年3月前已找到新的经营厂房，并开始搬迁设备，于2018年5月3日自行终止履行《厂房租赁协议》搬迁他处经营，其行为已构成违约，原告多次要求被告支付尚欠租金，被告却拒付至今，损害了原告的合法权益。原告为了避免拖欠的租金无法收取，采取厂房锁门暂不让被告清空设备等措施并无不当。综上所述，被告尚欠原告租金40800.00元事实清楚，证据理由充分，本诉不存在提起反诉的诉因。根据双方签订的《厂房租赁协议》约定“超过30个工作日不支付租金，8000元保证金不予退回。”原告并没有给被告造成任何损失，被告的反诉请求、事实与理由没有事实依据和法律依据，依法应予驳回其反诉请求。在法定的举证期限内，反诉被告欧阳波向本院提供的证据有：1、合作协议书，证明被告违反双方签订的合同约定；2、收据一张，证明被告尚未支付2017年11月至2018年4月共6个月的租金合共40800元给原告的事实；3、佛冈县人民法院民事裁定书，证明原告之前曾起诉被告的事实；4、中国南方电网公司广东电网公司电费通知单8张，证明被告在2017年10月至2018年4月在租用的厂房内有生产经营活动的事实。本院经审理认定的事实如下：2011年6月1日，原告(反诉被告）欧阳波与被告（反诉原告）范玉锡签订了《厂房租赁协议》，约定：甲方（欧阳波），乙方（范玉锡），甲方将自建位于佛冈县石角镇环城西路口原大同石英粉厂的厂房（面积约500平方米）租给乙方经营使用，租期为8年，从2011年6月1日至2019年6月30日止。月租金为人民币每月5000元，租赁期内不递增。乙方在经营前交保证金8000元整方可进行经营。经营后的每月1号至15号定为交租日期，如超过5个工作日不支付租金，乙方须支付违约金200元整，如超过30个工作日不支付租金给甲方，甲方有权终止执行本协议，8000元保证金不予退回给乙方……协议还对其他内容作出了约定。协议签订后，被告交付了8000元保证金给原告，原告交付厂房给被告使用。同时，被告另租原告上述厂房就近的一间面积约200平方米的铁皮车间使用（双方未签租赁合同），用于汽车维修经营，字号为：里程汽车维修厂，每月租金1800元。上述两处厂房每月租金合计为人民币6800元。被告租得上述厂房后，将其中一部分厂房转租给案外人刘坚洪，由刘坚洪交该部分租金给被告，再由被告连同自己应付租金合并交给原告。约自2017年5月起，原告与被告协商对租赁厂房进行扩建，计划将扩建后的厂房继续租给被告和案外人郭孔划（其在涉案厂房隔公路对面开汽车销售店）使用。后经协商，原告与被告及案外人郭孔划三方于2017年8月（具体日期未标明）就被告及郭孔划租用原告的厂房签订了《租赁合同》，约定：由原告将扩建后的上述厂房租给被告和郭孔划使用，租赁期为8年，约定每平方米月租为20元。租赁面积、每月租金为空白。乙方每月交纳一次租金，当月10号前交纳商铺租金，租金不含税……乙方应按期缴纳租金，每逾期一天，按预期金额的3%计违约金，逾期30天未交清租金，甲方可以单方面解除合同，所收押金不予退回……本合同押金2万元整，乙方一次性付给甲方，签订之日支付押金，本合同正式履行后，甲方收到乙方2万元押金和预付1个月的商铺租金后，甲方将场地交付给乙方使用并同样给乙方2个月装修免租期，期限为空白……合同签订后，原告于2017年9月4日收取了郭孔划支付的押金2万元，并出具了收据。此后，原告于同年9月12日开始对厂房进行扩建，主要是对500平方米厂房升高棚顶及对厂房西面扩大约3米，对200平方米铁皮车间西面也扩大约4米。第一期工程于同年11月13日完工，第二期工程于2018年2月中旬完工。扩建期间，被告没有停止经营，但被告认为对其经营造成了较大的影响，要求扣减租金，原告则认为没有影响。对上述《租赁合同》是否已生效，原、被告均认为应当等扩建后交付才生效。同时，被告及案外人郭孔划均认为，自2017年10月后，原告反悔欲提高租金至每平方米28元，被告与郭孔划均不同意，并认为原告有意拖延工期。郭孔划认为由此对被告的经营多少都造成了一定的影响。因此，上述《租赁合同》未实际履行，原告也未将2万元押金退回给案外人郭孔划。2018年5月3日，被告自行终止租赁合同，搬迁到其他地方经营，原告也表示同意。在被告搬迁时，因原告认为被告没有交清2017年11月至2018年4月共6个月的租金，遂阻拦被告将部分机械设备搬走，主要是：一台两柱的升降机、两台四柱的升降机、一台波箱吊机、一台喷漆房用的风机、一个大型喷漆房（庭审后，原告曾于2018年8月20日左右电话与本院联系要求被告搬走这些设备，本院也电话通知了被告，但被告表示要等领到判决书后再搬迁）。对这批设备，被告表示升降机应该还能用，但担心喷漆房因渗水而不能使用，其他机械设备未知有无损坏，对损害情况不申请司法鉴定。另，原、被告确认，被告交清了2017年10月前的租金，但自2017年11月至被告搬迁前的租金未交。被告认为原告扩建厂房对其经营造成了影响，无需交纳租金。以上事实，有原、被告及反诉原、被告的陈述及其提供的证据、庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据双方的陈述和争辩，本案争议的焦点是：1、被告范玉锡是否应支付2017年11月至2018年4月的租金40800元给原告欧阳波；2、反诉被告欧阳波是否应退还保证金8000元给反诉原告范玉锡；3、反诉被告欧阳波是否应赔偿反诉原告范玉锡的经济损失2万元？现根据庭审查明的事实及双方提供的证据，分析认定如下：一、1、被告范玉锡是否应支付2017年11月至2018年4月的租金40800元给原告欧阳波的问题。根据原、被告2011年6月1日签订的《厂房租赁协议》及双方的约定，被告每月应支付租金6800元给原告。但自2017年11月起至2018年4月搬迁时止，被告一直未交租金，合计6个月，欠租金共40800元。对此，被告抗辩称原告扩建厂房对其经营造成了影响，但被告对此未提供充分的证据以证明其影响；同时，扩建期间，被告一直没有停止经营，因此，被告以原告扩建厂房对其经营造成较大影响为由拒绝交付租金本院不予支持，被告应交纳上述未付租金。当然，考虑到原告扩建厂房时间有几个月，其拆开天棚以及堆放物料等，势必对租赁物的使用造成一定的影响，因此，本院从公平角度出发酌定被告每月应缴的租金可扣减1000元，从2017年9月12日至2018年2月中旬，计5个月，即，被告应交纳的租金为：40800元—1000×5=35800元。二、反诉被告欧阳波是否应退还保证金8000元给反诉原告范玉锡的问题。对此，上述《厂房租赁协议》第6条规定：“经营后的每月1号至15号定为交租日期……如超过30个工作日不支付租金给甲方，甲方有权终止执行本协议，8000元保证金不予退回给乙方”。根据该约定，如果承租人没有及时交纳租金且超过30天，出租人有权解除合同并有权不退还保证金。本案中，被告从2017年11月起连续6个月没有交纳租金，原告有理由根据上述规定不退还保证金给被告。因此，反诉原告要求反诉被告退还保证金8000元的反诉请求本院不予退支持。反诉被告的辩解有理，本院予以采纳。三、反诉被告欧阳波是否应赔偿反诉原告范玉锡的经济损失2万元的问题。对此，反诉原告认为2万元经济损失包括两部分，一部分是租金损失，一部分是被扣留设备损失。对租金问题，本院在上述计算租金时已予考虑，对设备损失问题，本院的观点是，本案属于租赁合同纠纷，并非保管、运输、加工等合同纠纷，即使承租人没有及时交纳租金，出租人也无权扣留承租人的设备，因此，反诉被告扣留反诉原告的机械设备属于违约，反诉被告应立即放行反诉原告的机械设备，并承担相应的违约责任。但因反诉原告对机械设备的损坏程度没有申请司法鉴定，因此，其损失没有依据，本院总体上不予支持。但考虑到反诉被告扣留反诉原告的机械设备时间已有3个月，且该设备属于生产经营设备，因此，从公平角度出发，本院酌定反诉被告应赔偿反诉原告机械设备损失为3000元。至于反诉原告提到的解除《厂房租赁协议》的问题，因反诉被告对此无异议，因此该协议自2018年5月3日起解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告范玉锡自本判决生效之日起10日内，支付租金35800元给原告欧阳波；二、解除反诉原告范玉锡与反诉被告欧阳波于2011年6月1日签订的《厂房租赁协议》；三、限反诉被告在本判决生效之日起10日内放行反诉原告的机械设备；四、限反诉被告在本判决生效之日起10日内，赔偿反诉原告的机械设备损失3000元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他反诉请求。本案本诉受理费820元，减半收取410元，反诉受理费500元，减半收取250元，合计660元，由原告（反诉被告）负担88元，被告（反诉原告）负担572元。原告（反诉被告）预交的受理费410元，可以在本判决生效后向本院申请退回322元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，如果一方在上述期限内不自觉履行，另一方可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。审判员  王恩宽二〇一八年八月三十一日书记员  骆妹芬附:佛冈县人民法院账户（户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行）。附：相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。