广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初11506号原告：何厚祥，男，1962年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁宇斌，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。被告：刘伟庆，男，1966年3月11日出生，住广东省佛山市禅城区，原告何厚祥与被告刘伟庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁宇斌，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还收取原告的押金人民币25500元及延迟利息人民1221.21元（以中国人民银行同期贷款利率1-3年标准，计算利率为年利率的4.75%，以人民币25500元为本金，从2017年5月10日起暂计至2018年5月14日止，之后以实际支付之日为准，还是以25500元为本金计算。），合计人民币26721.21元。2、本案诉讼费全部由被告承担（请求法院将原告预付的诉讼费退还原告并由被告直接向法院支付）。事实与理由：原、被告于2008年12月11日签订《租赁合同》，约定被告提供位于佛山市普澜2路12号四座二层之二铺，混凝土框架结构，铝合金窗框。五公厘白玻璃，使用面积约330平方米给乙方作经营场地，租赁期限自2009年1月1日至2012年1月1日，共计叁年，原告向被告交纳押金25500元，每月租金为每月8500元；同时合同中约定原告在不破坏主体结构、外立面的情况下有权根据租赁用途对租赁标的进行装修改造。原、被告于2012年1月1日再次签订《租赁合同》约定被告继续租赁上述地方给原告使用，同时约定租金标准为：1、2012年1月至2013年12月每月租金为9800元。2、2014年1月至2015年12月每月租金为10388元。3、2016年1月至2016年12月每月租金为11011元。同时合同中约定原告在不破坏主体结构、外立面的情况下有权根据租赁用途对租赁标的进行装修改造。原告于2017年5月10日向被告交接了物业，并已撤出上述租赁地方，没有再继续在上述地方经营。原告多次要求被告归还收取原告的押金，但被告却一直以各种理由拒绝归还，被告的行为已严重侵害到原告的合法权益。被告辩称：被告系佛山市禅城区普澜二路12号四座二层之二的业主，涉案物业于2012年1月1日至2016年12月31日租赁给何厚祥。到期后在电话及信息中确认租期一直延期到2017年12月底。2017年7月后何厚祥违约失联，电话不通，短信不回。5月份被告见到涉案商铺正常营业，7月份再去查看时发现门已经锁上，人去楼空。原告从5月份开始欠缴租金（11011元）。根据租赁合同第4.1.1条约定：租赁期满日，双方结清所有费用及因本合同项下租赁行为所产生的一切费用，并将全部租赁物归还甲方后30日内，甲方无条件并不计利息将信用保证金如数返还乙方。如乙方提前终止合同或转让时，乙方须向甲方交纳一个月场地使用费作为场地转让费。乙方需支付一个月费用给甲方补偿，补偿金11011元。根据租赁合同第7.1、7.2、7.3条约定，乙方需负责维修因为装修破坏造成漏水的位置，被告找补漏员补漏共花费3400元，见合同和位置图。根据合同第15.2条约定，乙方需要将物业恢复到出租前的状态给乙方，如果乙方不清理，乙方需要负担费用。拆除原来装修物，共补偿7个月装修时间（2017年12月15日至2018年7月15日，见合同）给后来租客，每个月租金12000元，共计84000元。因无法进入涉案物业，请师父开锁费用300元。庭审中，被告补充意见如下：我没有收回租赁物，原告没有交回钥匙给我，是我在2017年7月22日让开锁的人强行将租赁物的锁打开。原告欠我2017年5月份的租金和违约金，原告是中途违约，2017年5月之后算不上是租金，应为违约金。还有是原告在承租期间损坏的财物需要恢复的费用。原告后来书面通知我续租一年，直至2017年10月31日，但我在6月去看的时候没人在，7月份的时候联系不上原告，电话也没人听，所以我就让别人帮我把锁剪开。原告现在合计还欠84222元，这是已经扣除了押金之后的费用。原告拖欠我方的超出原告押金范围外的费用，我方在本案中不作主张，我方在本案中仅主张用原告拖欠我方的费用来抵扣原告的押金。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。原告提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告广东公安人口信息查询资料；2、租赁合同、租赁合同（普兰二路12路4座2楼合同）；3、收据、中国农业银行银行卡交易明细清单；4、短信截图3页。被告对上述证据1-3真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告对上述证据4的真实性不予确认，但未能提供其他证据予以反驳，故本院对上述证据4的真实性予以确认。被告则提交如下证据：1、被告身份证复印件；2、照片；3、租赁合同、租赁合同（普兰二路12路4座2楼合同）；4、补漏工程施工协议两份；5、短信截图；6、微信聊天截图两份、微信截图、收据；7、租赁合同、收据。原告对上述证据1、3、5、7的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，原告对上述证据2、4、6的真实性不予确认，但未能提供其他证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性亦予以确认。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取了佛山市普澜二路12号四座二层之二的不动产登记信息查询结果并经双方当事人质证。上述证据来源合法，真实有效，可以作为本案定案的依据。经审理查明：2008年12月11日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《租赁合同》，主要内容如下：“……一、由甲方提供位于佛山市普兰2路12号四座二层之二铺……使用面积约为330平方米给乙方作经营场地。二、租赁期限：自2009年1月1日至2012年12月31日，共计叁年……四、押金：合同签订时，乙方一次性支付押金25500元，押金在租约期满，无违约事宜，退回押金25500元给乙方……”。同日，原告向被告支付押金25500元。2012年1月1日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《租赁合同》（以下简称“案涉合同”），主要内容如下：“……1.1、甲方将位于广东省佛山市普兰二路12号4座2楼（以下称“案涉租赁物”）出租给乙方使用。租赁面积大约330平方米……2.1本合同的租赁期限为：从2012年1月1日零时起至2016年12月31日24时止，租赁期限为伍年。从租赁期限届满前，如乙方要求续租的，应在租赁期届满前2个月内提出，并经甲方同意后，重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先承租权……4.1租赁合同信用保证金4.1.1租赁期满日，双方结清所有费用及因本合同项下租赁行为所产生的一切费用，并将全部租赁物归还甲方后30日内，甲方无条件并不计利息将信用保证金如数返还乙方。如乙方提前终止本合同或转让时，乙方须向甲方交纳一个月场地使用费作为场地转让费。4.1.2本合同租赁信用保证金为人民币（延续2008年12月11日NO.2023674#收据保证金25500元）……4.2.1租赁物租金为：2012年1月-2013年12月，每月租金为：9800元（大写：玖仟捌百元整人民币）。2014年1月-2015年12月，每月租金为：10388元（大写：壹万零叁百捌拾捌元人民币）。2016年1月-2016年12月，每月租金为：11011元（大写：壹万壹仟零壹拾壹元人民币）……5.1乙方应于每月5日前以现金形式向甲方支付当月租金及其他公共分摊费用。5.2乙方逾期支付租金、管理费及其他公共分摊费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：租金及其他公共分摊费用拖欠天数乘以欠缴费用总额的5‰……7.维修保养7.1……乙方应保证在本合同终止时以可靠运行状态将租赁物归还甲方……11.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。如装修、改建方案可能对公用部分及其他相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。11.2如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行……13.3未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：……（3）乙方向甲方缴纳一个月的场地费作为场地转让费……15.合同终止……15.2乙方在租赁期满或本合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所生产的费用由乙方负责……”。2016年5月19日，原告方向被告方发送手机短信，内容如下：“我是租你流行前线对面铺的阿宝，合同到12月到期，老细意思今年市道较差，想先再续租一年看看情况再定，看你这边能否？”2017年7月23日，被告方向案外人郭宝弟发送手机短信，内容如下：“郭生：得闲交接一下水电，装修电的分布，开关位置等等情况，现在收到欠电费账单，39元多，梁**名下，供电局催交，有空来电联系，刘。”2017年7月22日，被告支付案涉物业的开锁、换锁费300元。2018年4月17日、5月23日，被告与案外人分别签订两份《补漏工程施工协议》。另查明一，庭审中，原告、被告确认原告向被告支付的租金已交至2017年4月份。另查明二，位于佛山市普澜二路12号四座二层之二的房屋的权利人是被告，庭审中，原、被告确认上述房屋即上述合同中的“佛山市普兰二路12号4座2楼”（以下简称“案涉物业”）。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请被告返还租赁押金。本院作如下分析：一、根据案涉合同的约定，租赁期限至2016年12月31日止。之后原告方曾发出续期一年的要约，被告方称其电话回复予以承诺但未提供证据证明，原告亦不予认可。故根据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条的规定，原、被告之间的房屋租赁合同关系在案涉合同租赁期限到期后应视为不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。二、原告主张其于2017年5月10日向被告交接了案涉物业，但未能提供充足的证据证明，被告亦予以否认。故本院以被告将案涉物业门锁打开之日即2017年7月22日视为被告收回案涉物业之日，并以该日作为案涉合同解除之日。三、鉴于案涉合同系于2017年7月22日解除，故被告主张原告尚欠2017年5月租金11011元有理，本院予以采纳。四、被告主张原告存在提前终止合同的行为，因此应支付补偿金。基于本院前述第一项分析，被告该主张缺乏依据，本院不予采纳。五、关于被告主张的恢复物业的费用。根据案涉合同约定，乙方应于租赁期满之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所生产的费用由乙方负责，同时还约定乙方应在合同终止时以可靠运行状态将租赁物归还甲方。结合被告提交的照片，被告主张应由原告承担相应清理费用有理，本院予以支持。但对于清理费用的具体数额，由于被告未能提供充足的证据予以证明，故本院结合本案具体案情，确定清理费用为15000元，被告主张超出部分本院不予采纳。六、关于漏水修补费。被告主张漏水系由原告造成，但未能提供充足的证据予以证明，原告亦予以否认，故被告主张相关费用由原告承担，依据不足，本院不予采纳。七、关于开锁费300元。该费用系被告维护自身合法权益支出的合理费用，故该费用应由原告承担。以上本院核定应由原告承担的费用合计11011元+15000元+300元=26311元，即本案中被告无需向原告返还保证金。八、根据案涉合同约定，租赁期满日，双方结清所有费用及因合同项下租赁行为所产生的一切费用，并将全部租赁物归还甲方后30日内，甲方无条件并不计利息将信用保证金如数返还乙方。由于原告在被告收回案涉物业后仍欠被告相关费用，故被告有权拒绝返还保证金，因此原告主张保证金的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何厚祥的诉讼请求。本案受理费234元，由原告何厚祥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年八月十日书记员 冯裕雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。