成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初10118号 原告：杨珊，女，1989年6月17日出生，羌族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：郑果，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：汤建宁，女，1952年3月28日出生，汉族，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：刘永（系汤建宁之子），住成都市成华区。 第三人：刘正兴，男，1951年3月22日出生，汉族，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：徐小洪，四川华敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢帮颖，四川华敏律师事务所律师。 第三人：成都志云房产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道麓山大道一段630号。 法定代表人：刘勇，总经理。 委托诉讼代理人：陈泽彬，男，公司员工。 原告杨珊与被告汤建宁、第三人刘正兴、成都志云房产经纪有限公司（以下简称志云房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。因本案的审理结果必须以另一案的审理结果为依据，本院于2018年1月16日裁定中止诉讼。原告杨珊及其委托诉讼代理人郑果、被告汤建宁及其委托诉讼代理人刘永、第三人刘正兴及其委托诉讼代理人徐小洪、谢帮颖、志云房产经纪公司的委托诉讼代理人陈泽彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告将成都市天府新区万安镇海昌路169号（万科·悦汇城）13幢33层7号房屋过户登记至原告名下；2.判令被告返还原告支付的补偿金4000元；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋过户违约金（每日按房屋成交价的5‰计算，从2017年9月11日起，暂计算至2017年10月16日）169750元。事实和理由：2017年8月15日，经志云房产经纪公司居间服务，原告与被告及志云房产经纪公司签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，原告购买被告所有的位于成都市天府新区商品房，建筑面积61.84平方米，房屋成交价为97万元整。上述合同签订当日，原告按约向被告支付定金50000元，向第三人支付中介费22370元。合同签订后，原告要求被告办理房屋过户登记手续，被告以各种理由拒绝。2017年9月9日，在被告要求下，原告向被告支付4000元补偿金，被告出具收据一份，载明“卖方汤建宁需配合买方杨珊于2017年9月11日办理过户手续，若因其他原因未完成交易，卖方需退还买方”。随后，原告多次要求被告办理过户，但被告仍以各种理由推脱、拒绝。根据合同第18条“卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金”及第21条“本合同履行过程中发生争议，三方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼”的约定，原告认为，被告拒绝办理房屋过户手续的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，是房价上涨背景下的不诚信行为。原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。 被告汤建宁辩称，1.志云房产经纪公司和杨珊存在不诚信和欺骗行为。2017年8月13日看房的系一对在美国工作的年轻夫妇，当时就要求尽快签约和过户并交了1万元定金，而8月15日签合同时却变成了杨珊，志云房产经纪公司欺骗称杨珊系看房的夫妇的朋友，是代他们签合同。因时间较紧，美国夫妇情况特殊，故汤建宁匆忙签订房屋买卖合同，对合同内容并没有细看。在8月15日本可以完成过户递件，但因杨珊未准备好首付款并利用合同漏洞故意拖延，导致汤建宁未买成8月18日看好的大唐中介的房子，也无法说服刘正兴卖房，故合同未履行不是汤建宁的责任，而是杨珊和志云房产经纪公司的责任。2.杨珊主张的违约金没有依据，且违约金标准过高请求予以调减。房屋系汤建宁与刘正兴共有的，刘正兴不同意出售房屋，故《房屋买卖合同》因侵权无效。且8月15日签约后汤建宁就一直催促杨珊办理过户付钱，志云房产经纪公司一直说杨珊正在筹钱，但美国夫妇说好是全款，故杨珊和志云房产经纪公司违约。8月13日的1万元定金系美国夫妇支付的，故杨珊未完成5万元定金的支付义务。3.汤建宁一直在积极解决纠纷，避免损失扩大，杨珊和志云房产经纪公司一直刻意刁难扩大损失。汤建宁准备另外购房，但因杨珊未付款导致未购买到房屋，该房屋差价损失系杨珊和志云房产经纪公司造成的。同时，汤建宁在同一小区找到两处房源以供杨珊换房购买，但杨珊不同意，系故意刁难，拖延解决纠纷。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人刘正兴述称，1.其与汤建宁系夫妻，案涉房屋属夫妻共同财产，汤建宁无权独自处分房屋，《房屋买卖合同》侵犯了刘正兴的合法权益，系无效合同，故汤建宁不能协助办理案涉房产的过户。2.合同无效不能履行不是汤建宁一个人的责任，杨珊和志云房产经纪公司应负主要责任。志云房产经纪公司签约前有欺诈行为，志云房产经纪公司和杨珊主观上有恶意。3.本案各方当事人均不存在违约，因《房屋买卖合同》无效，没有履行的不再履行，正在履行的停止履行，已经履行的恢复原状，不能恢复的折价补偿，故杨珊主张违约责任没有事实和法律依据。4000元补偿金因合同无效应当返还。4.《房屋买卖合同》的签约损失应按照过错责任承担。志云房产经纪公司先有欺诈、后有恶意，责任重大；杨珊主观上存在恶意责任较大；汤建宁虽有责任但主观上没有恶意，责任较小。本案的签约损失应根据实际情况由杨珊负责举证，且损失（房屋差价）只能从2017年8月15日计算到2017年8月18日，最多计算到8月30日，因汤建宁从8月17日就要求杨珊支付首付款依约过户递件，杨珊未准备好首付款，经计算，房屋差价损失不超过5万元。 第三人志云房产经纪公司未发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2017年8月15日，杨珊（买方）与汤建宁（卖方）、志云房产经纪公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定杨珊购买汤建宁所有的位于成都市天府新区的房屋，房产证号为权3952715（监证号4335372），建筑面积61.84平方米，所有权人为汤建宁，房屋总价970000元。付款方式为：在合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元；房款由买卖双方自行交接，并通过按揭贷款方式支付，过户递件完成后当日内，买方将首付款370000元支付给卖方，剩余房款550000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。房屋交易所涉及的税费等均由买方承担。同时约定，买方委托经纪方代办银行按揭商业贷款550000元，期限为20年，买方应按经纪方通知及时提交贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请。买方同意在签订借款合同之前向经纪方支付贷款服务费2000元和评估费2910元。买卖双方均不同意全权委托经纪方代办过户并办理委托公证书，在经纪方通知（电话、书面或短信通知）3日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临所在地房管局办理过户取件手续。在卖方收齐房款当日将房屋交付给买方，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费，买卖双方应在《物业交割单》上签字确认。基于经纪方提供的居间服务，且已促成买卖双方签订本合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金17460元，卖方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金9700元。合同对违约责任进行了约定，买方擅自解除本合同或单方面违约致使本合同被解除的，须向卖方支付房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除本合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失，买方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。卖方擅自解除本合同或单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已支付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。卖方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。 2017年8月13日，志云房产经纪公司通过法定代表人刘勇的银行账户向汤建宁的建设银行账户转账定金10000元、于2017年8月15日转账定金30300元，剩余9700元定金用以抵扣汤建宁应向志云房产经纪公司支付的佣金9700元，共计50000元，汤建宁于2017年8月15日在《房屋买卖合同》上出具收据，载明“兹收到杨珊按本合同规定交来定金¥50000.00（大写伍万元整）”，志云房产经纪公司向汤建宁出具收据载明收到佣金9700元。2017年8月14日、8月15日，杨珊向志云房产经纪公司法定代表人刘勇分别转账支付10000元定金、40000元定金。2017年8月15日，杨珊通过刷卡方式向志云房产经纪公司支付了佣金17460元、贷款服务费2000元及评估费2910元，合计22370元,志云房产经纪公司向杨珊出具收据。 2017年9月9日，杨珊及其父母、汤建宁、刘正兴、志云房产经纪公司工作人员张聪一同前往成都市城乡房产管理局办理房屋过户递件手续，但因成都市城乡房产管理局系统升级，仅能办理网签手续，故杨珊与汤建宁签订了《成都市存量房买卖合同》[成存房买（自）第3052497号]并办理了网签备案手续。杨珊与汤建宁经协商，由杨珊向汤建宁支付4000元的房屋补偿金，汤建宁向杨珊出具收据一张，载明“本人汤建宁于2017年9月9日收到杨珊¥4000.00（大写肆仟元整）购买万科海悦城13-3307房屋补偿金.卖方汤建宁须配合买方杨珊于2017年9月11日办理过户手续。若因其他原因未完成交易，卖方需退还买方”。 2017年9月11日，汤建宁未与杨珊共同办理房屋过户递件手续，并表示不愿出售案涉房屋。2017年9月12日，汤建宁通过短信形式向志云房产经纪公司工作人员张聪表示其不愿意出售案涉房屋，并与杨珊沟通在同小区另选房源供杨珊购买等事宜，双方未能达成一致。2017年9月29日，杨珊委托北京德恒(成都)律师事务律师郑果向汤建宁发出律师函，请汤建宁在律师函发出之日起5个工作日内主动与杨珊沟通办理房屋过户。2017年10月10日，汤建宁回函表明其未告诉丈夫刘正兴卖房一事，后刘正兴坚决不同意卖房，并向杨珊表示道歉，愿意承担相应法律责任。同日，刘正兴向志云房产经纪公司邮寄信件，内附给志云房产经纪公司及杨珊的信件各一份，表示案涉房屋系其与汤建宁的夫妻共同财产，汤建宁未经其同意擅自与杨珊签订《房屋买卖合同》侵犯其合法权益，其于9月9日在房产登记中心已明确表明不出售房屋，9月10日汤建宁也及时短信告知不出售房屋并愿意赔偿损失，希望各方能协商解决此事。2017年10月16日，汤建宁向志云房产经纪公司邮寄函件，表示因案涉房屋系夫妻共同财产，其丈夫刘正兴不同意卖房，其已及时短信通知志云房产经纪公司转告杨珊合同无法履行，愿意承担赔偿责任，希望志云房产经纪公司能及时协调处理。 另查明，汤建宁与刘正兴于1980年2月3日登记结婚，双方系夫妻关系。位于成都市天府新区万安镇海昌路169号13幢1单元33层3307号的房屋于2015年4月16日登记在汤建宁名下，房屋共有情况为单独所有。 另查明，本院受理的原告刘正兴与被告汤建宁、杨珊、成都志云房产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，刘正兴请求确认2017年8月15日汤建宁与杨珊签订的《房屋买卖合同无效》，本院作出（2017）川0116民初10204号民事判决书，判决驳回刘正兴的诉讼请求。刘正兴不服该判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01民终6268号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，杨珊因本案委托北京德恒（成都）律师事务所代理案件产生律师费18000元，因本案诉讼财产保全担保产生保险费2287元。 上述事实，有原告杨珊提交的当事人身份信息、房屋产权证、《房屋买卖合同》、收据、转账回单、《成都市存量房买卖合同》、《成都市存量房交易资金监管告知单》、《民事委托合同》、律师费发票、手机银行转账记录、财产保全保单保函、诉讼保全责任保险保单、特别约定清单、律师函；被告汤建宁提交的短信截图、律师函的回函、向志云房产经纪公司发出的函件；成都市中级人民法院（2018）川01民终6268号民事判决书以及原、被告、第三人的当庭陈述在卷佐证。上述证据材料符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。对于双方提交的其他证据，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》的效力已经四川省成都市中级人民法院的生效判决予以确认，即该《房屋买卖合同》有效，当事人双方应按照合同约定履行相应的义务。杨珊、汤建宁与志云房产经纪公司于2017年9月9日前往成都市城乡房产管理局办理房屋过户递件手续时，因系统原因未能办理，汤建宁承诺于2017年9月11日配合杨珊办理，但汤建宁并未履行该义务，应当承担继续履行义务的责任。汤建宁主张志云房产经纪公司和杨珊存在不诚信和欺骗行为，看房的系一对美国夫妇，签约时变为杨珊，汤建宁匆忙签订房屋买卖合同，对合同内容并没有细看，未办理房屋过户系因杨珊未准备好首付款并利用合同漏洞故意拖延导致，合同未履行系杨珊和志云房产经纪公司的责任的答辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”的规定，本案系二手房买卖，在买、卖双方正式签约合同前，存在不同的买方看房并与卖方商谈的可能性，但在签订合同时，卖方作为完全民事行为能力人，应当对买方的情况尽到审慎注意义务并对自己的签约行为承担相应的法律后果。双方在合同中约定过户递件完成后当日内买方将首付款370000元支付给卖方，并未约定办理过户递件前买方支付首付款，故汤建宁的上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。刘正兴主张案涉《房屋买卖合同》因无效而不能履行的意见，因合同效力问题已经生效判决予以确认，故本院不再赘述。综上，对杨珊要求汤建宁将案涉房屋过户登记至杨珊名下的诉讼请求，本院予以支持。 关于汤建宁是否应当返还杨珊4000元补偿金的问题，汤建宁于2017年9月9日向杨珊出具的收据中载明汤建宁须配合杨珊在2017年9月11日办理案涉房屋的过户手续，若因其他原因未完成交易须退还杨珊。该收据系双方的真实意思表示，现因汤建宁未配合杨珊办理案涉房屋的过户手续，按照该约定，应当返还杨珊支付的补偿金。故对杨珊要求汤建宁返还补偿金4000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于汤建宁是否应当支付杨珊违约金的问题。杨珊与汤建宁在《房屋买卖合同》约定：“卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金…”汤建宁主张杨珊要求其支付违约金没有依据，且违约金标准过高请求予以调减，汤建宁一直在积极解决纠纷避免损失扩大，杨珊和志云房产经纪公司一直刻意刁难扩大损失的答辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，汤建宁变更或解除合同应与杨珊协商一致，而不得擅自拒绝履行义务，否则应承担相应的违约责任。但违约金的性质应以补偿为主，惩罚为辅，双方当事人在《房屋买卖合同》中约定的违约金过分高于因汤建宁违约给杨珊造成的实际损失。本院根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以杨珊的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利息等因素，确定违约金的计算标准为以房屋总价970000元为基数，按照每日万分之一计算支付。因杨珊与汤建宁约定于2017年9月11日办理案涉房屋的过户递件手续，故汤建宁违约之日即2017年9月12日为违约金起算时间。刘正兴主张各方当事人都不存在违约，《房屋买卖合同》的签约损失应按照过错责任承担的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告汤建宁于本判决生效之日起十日内协助原告杨珊办理位于成都市天府新区房屋（业务件号：3952715）的过户手续，将房屋过户至原告杨珊名下；并自2017年9月12日起至实际办理房屋过户递件手续之日止，以970000元为基数，按照每日万分之一的标准支付原告杨珊违约金； 二、被告汤建宁于本判决生效之日起十日内返还原告杨珊补偿金4000元； 三、驳回原告杨珊的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7547元、保全费5000元，由被告汤建宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 叶若兰 二〇一八年八月二十日 法官助理 林佳莹 书 记 员 干雪玲