广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2577号原告：王严平，女，1994年3月21日出生，汉族，住广东省雷州市，被告：黄玉霞，女，1983年6月30日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：费爱国，男，1980年1月20日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告黄玉霞的丈夫。委托诉讼代理人：黄卫斌，广东富来之正律师事务所律师。第三人：叶苏程，男，1996年10月13日出生，汉族，住广东省陆河县，原告王严平与被告黄玉霞、第三人叶苏程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告王严平、被告黄玉霞的委托诉讼代理人费爱国及黄卫斌、第三人叶苏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王严平向本院提出诉讼请求：1.请求判令黄玉霞返还房屋租赁押金6600元及违约金6600元；2.请求判令黄玉霞承担本案诉讼费用及王严平往返路费费用800元。事实与理由：王严平与黄玉霞于2017年7月19日通过广东市添房置业有限公司签订《租赁合同》，约定由黄玉霞将坐落于广州市萝岗区万科东荟城小区A18栋1301房出租给王严平使用，租期为2017年7月20日至2018年7月19日为止，租金为每月1日以转账形式支付3300元，黄玉霞收取王严平押金（保证金）6600元。2018年2月份由于处于过年期间，叶苏程在询问黄玉霞租金是否可延期交付，黄玉霞未予答复的情况下，于2月28日向黄玉霞账户转账2月份和3月份租金6600元。3月2日黄玉霞通知叶苏程需支付截止至2月份逾期期间的违约金，叶苏程按照合同的约定于2018年4月1日向黄玉霞账户支付6468元（含4月租金3300元及截止至2月份的违约金3168元）。2018年4月1日，黄玉霞在未进行任何告知的情况下，擅自更换租赁给王严平房屋的房锁，强制性收回房屋。王严平与叶苏程在不得进屋的情况下，报警寻求处理，通过警方联系到黄玉霞的丈夫，与其进行沟通协商，约定4月底搬离，其丈夫未表示有异议。王严平与叶苏程于2018年4月底搬离房屋后，至今黄玉霞一直未按照租赁合同中第七条违约责任第5点“租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方”的约定义务履行责任。王严平与叶苏程多次要求黄玉霞返还押金，均遭到黄玉霞的不理睬或拒绝沟通。黄玉霞辩称：1、王严平要求黄玉霞承担违约金及退还押金没有法律和事实依据，黄玉霞不存在违约行为，无须承担违约金。王严平在租赁期间多次未按合同的约定，按时向黄玉霞缴纳租金、违约金及向案外人缴纳燃气费及物业费，王严平的逾期行为属于严重违约行为。黄玉霞在2018年2月27日明确要求王严平在同月28日前一次性支付2月、3月租金及拖欠的违约金共计9900元，但王严平只在同年2月28日向黄玉霞支付6600元，仍有3300元未按时支付。根据租赁合同的约定，王严平逾期超过15天未支付，视为王严平擅自解除合同，黄玉霞有权收回房屋。2、因王严平擅自解除合同行为，属于违约行为，根据合同的约定，违约方应以等额押金的金额作为违约金予以赔偿，因此，黄玉霞有权将王严平缴纳的押金作为违约金不予退还。3、王严平认为黄玉霞未提前30天以书面形式通知王严平，以租赁合同第七条第5点要求黄玉霞承担违约责任，是对该条款的理解错误，从该条款后半段可以看出，该条款适用的行为应为双方或对方不存在违约的情况下，解除方应当向对方提前30天发出书面解除通知及承担违约责任，如果守约方因违约方违约而要求解除合同，仍需要向违约方退还押金及支付等额押金的违约金，显失公平，也不符合日常交易习惯，综上，请求法院驳回王严平的请求诉讼。叶苏程述称，其与王严平是男女朋友关系，一开始是王严平和另外一个人合租涉案房屋，合同是王严平签订的，其只是偶尔去住一下，但交纳租金以及与房东联络均是其在对接。经审理查明：2017年7月19日，黄玉霞（出租人、甲方）与王严平（承租人、乙方）、案外人广州市添房置业有限公司（经纪方）签订一份《租赁合同》，约定：一、甲方同意将其所有的座落在广州市萝岗区万科东荟城小区A18栋1301房出租给乙方使用，房屋建筑面积为101平方米，房屋用途为住宅。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为3300元，租赁期自2017年7月20日起至2018年7月19日止，共计12个月；租金按月结算，以转账方式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付下月租金。三、乙方2017年8月1日前向甲方缴纳6600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。五、租赁期内，甲方承担下列责任：1、在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。六、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按期交纳房屋租金、押金；9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。七、违约责任，1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。3、乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过15天的，甲方有权解除合同。5、租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。同日，叶苏程向黄玉霞转账支付5500元。黄玉霞出具两份《收款收据》，主要内容为收到王严平交来万科东荟城A18-1301房保证金（押金）3300元，以及首月租金＋补价共2200元。2017年9月16日，叶苏程向黄玉霞转账支付3300元，用作王严平缴纳余下保证金（押金）。黄玉霞向本院提交了其自行制作的王严平汇款及违约金明细表以及相应的汇款凭证，拟证明王严平承租涉案房屋期间多次未依约按时缴纳租金。其中明细表记载：2017年7月19日汇款金额为5500元，对应一半押金3300元以及2017年7月19日至8月31日期间的房租2200元；2017年9月16日汇款金额为3300元，对应另一半押金3300元；2017年9月19日汇款金额为3564元＋83元，对应2017年9月房租，违约天数19天，产生违约金1254元（19天×66元），实际支付违约金347元（3564＋83－3300）；2017年10月15日汇款金额为3300元，对应2017年10月房租，违约天数15天，产生违约金990元（15天×66元），实际支付违约金0元；2017年11月15日汇款金额为3300元＋1452元，对应2017年11月房租，违约天数15天，产生违约金990元（15天×66元），实际支付违约金1452元；2017年12月15日汇款金额为3762元，对应2017年12月房租，违约天数15天，产生违约金990元（15天×66元），实际支付违约金462元（3762－3300）；2018年1月15日汇款金额为3300元，对应2018年1月房租，违约天数15天，产生违约金990元（15天×66元），实际支付违约金0元；2018年2月28日汇款金额为6600元，对应2018年2月房租，违约天数28天，产生违约金1848元（28天×66元），实际支付违约金3300元；2018年3月汇款金额为0元，对应2018年3月房租，违约天数31天，产生违约金2046元（31天×66元），实际支付违约金0元；2018年4月1日汇款金额为6468元，先抵扣2018年3月房租3300元，余下3168元抵扣2018年4月房租，抵扣后2018年4月房租尚有132元未付。经本院核算，王严平汇款金额共计40629元（含6600元押金）。王严平对上述汇款时间和金额并无异议，但认为2018年2月28日汇款6600元是对应2018年2月及3月的房租，2018年4月1日汇款6468元是对应2018年4月的房租及之前的违约金。同时认为，黄玉霞记载的违约天数有误，应相应减少一天。黄玉霞向本院提交了2017年9月至2018年5月的《物业收费通知单》以及燃气抄表结账单，拟证明王严平多次逾期缴纳物业管理费、燃气费，违反租赁合同第六条第9点的约定，存在违约行为。其中，燃气抄表结账单记载：供气地址为万科东荟城A18栋1301，上期读数622，上期抄表时间2018年3月12日，本期读数655，抄表时间2018年6月11日，结余0元，欠费476.10元，本期应缴气费113.85元，实际应缴气费589.95元。庭审中，黄玉霞确认王严平已经缴清物业服务费，但主张仍欠燃气费476.1元没有缴纳；王严平确认承租涉案房屋至今没有缴纳过燃气费。关于逾期支付租金的原因，王严平、叶苏程在庭审中称由于其每月15日发工资，故与黄玉霞协商变更为每月15日支付租金，但黄玉霞并未同意。上述事实有《租赁合同》《收款收据》、王严平汇款及违约金明细表、汇款凭证、《物业收费通知单》、燃气抄表结账单等书证以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，王严平与黄玉霞、广州市添房置业有限公司签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案审理的法律关系是王严平与黄玉霞之间的租赁合同关系。王严平已于2018年4月30日搬离涉案房屋，双方的租赁合同关系亦已解除，本院予以确认。本案的争议焦点为合同提前解除的过错方。本院认为，《租赁合同》约定王严平应于每月1日前支付当月房屋租金，每逾期一日，按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天视为王严平擅自解除合同，黄玉霞有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。本案中，《租赁合同》签订后，黄玉霞依约将涉案房屋交付给王严平使用，但王严平在2017年9月至2018年3日期间从未按时支付房屋租金，已构成违约，且其中2018年2月逾期支付租金超过15天，黄玉霞根据合同约定行使解除权并收回房屋，合法有理。王严平违约在先，是导致合同提前解除的过错方，其主张黄玉霞违反合同约定提前单方解约，与事实不符，本院不予采纳。关于王严平主张返还租赁押金6600元的问题。本院认为，其一，虽然王严平与黄玉霞对已付款项如何抵扣各执一词，但可以确认王严平在承租涉案房屋期间，已经支付了违约金共计5429元（汇款总额40629元－押金6600元－2017年7月至2018年4月正常租金28600元）。其二，王严平已经缴清承租期间的全部物业服务费，尚欠燃气费476.1元没有缴纳。综合王严平的违约情况、已付违约金数额、尚欠燃气费数额，兼顾公平原则，本院酌情确定扣除王严平支付的押金4600元，用于支付王严平尚欠的煤气费，以及补偿黄玉霞的违约损失，剩余押金2000元（6600-4600）由黄玉霞返还王严平。关于王严平主张支付违约金6600元及往返路费。如前所述，是王严平逾期支付租金的违约行为导致合同提前解除，黄玉霞对合同提前解除并无过错，故王严平的违约金及往返路费主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告黄玉霞于本判决生效之日起十日内向原告王严平返还租赁押金2000元；二、驳回原告王严平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由原告王严平负担64元，被告黄玉霞负担11元。上述受理费已由原告王严平预缴，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。本判决为终审判决。审判员  李春辉二〇一八年八月二日法官助理钟陈书记员姚春华