山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3708号原告：王瑞秋,女,1954年8月18日出生,汉族,系邮电局退休职工，住济南市。原告：王瑞谦,男,1960年1月15日出生,汉族,系联通公司职工，住济南市。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈强、宋金一，均为上海锦天城（济南）律师事务所律师。被告：王宇濛,男,1982年5月12日出生,汉族,个体，住济南市。第三人：王瑞华,男,1952年8月4日出生,汉族,系齐鲁医院退休医生，住济南市。上述被告及第三人共同委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告王瑞秋、王瑞谦与被告王宇濛、第三人王瑞华确认合同无效纠纷一案，本院2018年6月12日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王瑞秋、王瑞谦的委托诉讼代理人陈强、宋金一，被告王宇濛的委托诉讼代理人、第三人王瑞华及其委托诉讼代理人肖理哲到庭参加诉讼。王瑞秋、王瑞谦向本院提出诉讼请求：1.请求确认王宇濛与邓秀芝之间就位于济南市市中区经十路20600号15号楼1-102房产的买卖合同无效;2.本案诉讼费由王宇濛承担。事实与理由：母亲邓秀芝与父亲王吉宗系夫妻关系,婚后生育王瑞华、王瑞秋、王瑞谦三子女。夫妻二人生前常年承租父亲王吉宗工作单位邮电学校公房。1995年王吉宗去世后,母亲邓秀芝以父亲王吉宗的工龄及职位待遇参加房改,购买了位于济南市市中区经十路13215号楼1102的房屋(房产证号为省直1098**),所有权人登记为邓秀芝,共有权人为王吉宗。2018年1月9日,母亲邓秀芝去世。在遗产继承过程中王瑞华突然提出,母亲早于2013年就将该房屋过户给孙子，即王瑞华的儿子王宇濛。经查,该房屋于2013年3月1日变更至王宇濛名下,房屋坐落现变更为济南市市中区经十路20600号15号楼1-102(房产证号:中2323**),权属取得方式为“房屋坐落变更”。案涉房屋是邓秀芝与王吉宗的夫妻共同财产,父亲虽早已去世，但王瑞秋、王瑞谦作为子女在该房屋享有相应份额的继承权。母亲邓秀芝生前与王宇濛在未通知原告的情况下,私自将房屋通过买卖方式过户,侵犯了王瑞秋、王瑞谦的合法权益。父亲王吉宗去世后,各继承人尚未对该遗产进行分割,王瑞秋、王瑞谦亦未书面或者口头放弃继承权,在没有依法排除王瑞秋、王瑞谦继承权利的情况下,该房屋应为邓秀芝及子女共同所有。母亲邓秀芝对该房屋并不享有全部所有权和处分权,事后王瑞秋、王瑞谦又未对其处分行为进行追认。王宇濛系邓秀芝的孙子,明知王吉宗去世后还有其他继承人在该房屋上享有权利,但其在没有得到王瑞秋、王瑞谦签字同意的情况下,借邓秀芝年事已高哄骗其将房屋过户到了王宇濛个人名下,严重损害了王瑞秋、王瑞谦的合法利益。综上所述，母亲邓秀芝无视其他继承人的权利，擅自将共有财产单独处分，属于无权处分的行为,非善意第三人，不能取得该房屋的所有权。根据民法总则第一百五十四条、合同法第五十二条规定，案涉房屋买卖合同无效。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。王宇濛辩称，一、王瑞秋、王瑞谦不具备诉讼主体资格，王宇濛也不是适格被告。本案为确认合同无效纠纷，王瑞秋、王瑞谦诉状中陈述认为其母亲邓秀芝与王宇濛的房产交易侵害了王瑞秋、王瑞谦的合法利益，因此王瑞秋、王瑞谦应证明其是否与房产具有利害关系，王瑞秋、王瑞谦诉状中陈述遗产并未分割，因此王瑞秋、王瑞谦应当另案确认涉案房产是否属于王吉宗的遗产以及王瑞秋、王瑞谦是否有权继承，在这些问题无法证实之前，无法确认王瑞秋、王瑞谦与合同交易标的具有利害关系，继而王瑞秋、王瑞谦是否具有确认合同无效的诉讼主体地位也不明确，如果涉案房产不属于王瑞秋、王瑞谦父亲王吉宗的遗产，也就无权确认其母亲买卖行为是否无效。其次王宇濛是交易买受人，完全按照市场交易购买，即便存在无权处分情形，处分人也不是王宇濛，王宇濛不是本案适格被告。二、涉案房产属于邓秀芝一人所有，邓秀芝有权处分该房产，交易不存在合同无效情形。王瑞秋、王瑞谦要求确认合同无效的原因，是王瑞秋、王瑞谦自认为涉案房产虽在其父亲王吉宗死后获得，但因占用王吉宗工龄应属于夫妻共有，该认识是明显错误的。三、房改房转让是需要房改部门及房管部门的双重审查，邓秀芝与王宇濛交易都已经上述部门核准，不存在违法行为，房改房交易是需要房改部门以及房管部门双重认定，如果存在共有权人，根本无法进行买卖，两部门审批到2013年最终发证，就可以证实不存在所谓共有权人并且交易行为合法性的情况。如果王瑞秋、王瑞谦认为上述机关审批违法应当另案向两机关主张权利。四、王瑞秋、王瑞谦诉求有可能会扰乱房改房交易市场原本稳定性。本案不是简单个案，实际是对当时房改政策判定，根据王宇濛多次去房改部门以及房管部门了解，本案涉案房产属于山东省98年开始批量房改最大一批，因为时间较为久远，基本都具备本案房改房相同的特性。当时房改人员都属于老干部年龄较大丧偶情况较多，其次因为税费关系大部分采用买卖方式并且都已过户确权，截止2018年大部份房产都流入二手房交易市场，如果仅仅以使用去世一方工龄就认定共有进而确认后续交易无效，从而提起确认合同无效纠纷，大量已完成交易房产有可能归于无效，那将引起房改房市场一次巨大波动，也不利于市场交易稳固性。更会引发大量房改家庭子女间对已确权房产产生新的纠纷。五、王宇濛构成对涉案房产善意取得，王宇濛虽然为王瑞秋、王瑞谦晚辈，但也不能证明其对王瑞秋、王瑞谦与其父母之间存在何种争议明知，并且房产证明确显示邓秀芝一人所有，并且房改部门以及房管部门都对交易进行认定，王宇濛也按房管部门要求履行相关手续，因此王宇濛完全有权利相信涉案交易合法性，完全不存在恶意串通行为，应当构成善意取得。六、确认合同无效存在除斥期间限制。确认合同无效属于形成权，因此存在除斥期间限制，房产交易发生在2013年至王瑞秋、王瑞谦起诉之日已有五年之久，因此王宇濛认为王瑞秋、王瑞谦要求确认合同无效已过一年的除斥期间。综上王瑞秋、王瑞谦请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。王瑞华述称，同意王宇濛的答辩意见并补充：王瑞秋、王瑞谦诉状中部分事实与理由存在虚假陈述，王瑞秋、王瑞谦与王瑞华间早有约定谁照顾母亲谁得房产，因此王瑞秋、王瑞谦12年未照顾母亲，由王瑞华独自一人照顾。事实情况是王瑞秋、王瑞谦与王瑞华子妹三人，父亲为王吉宗，母亲为邓秀芝，父亲1995年去世，当时将存款3000余元平均分给三子女，遗产已经进行分割，在此之前王瑞秋、王瑞谦王瑞谦占用父亲一套承租房，后以此参加房改。后2000年左右邓秀芝参加省直房改，2003年取得房产证，2006年邓秀芝因身体原因生活无法自理，因此母亲邓秀芝要求子女进行照顾，王瑞谦因之前占用父亲王吉宗一处承租房，因此放弃涉案房产并且不承担照顾母亲责任，而另王瑞秋因提出将涉案房产过户至其女婿名下，遭到老人反对，也提出放弃涉案房产不承担照顾母亲责任，因此从2006年起一直由王瑞华一人独自照顾母亲邓秀芝直至去世。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据如下：1、邓秀芝职工登记表一份；2、房屋权属状况信息2页；3、2013年1月21日，王宇濛与邓秀芝签订的济南市存量房买卖协议一份；4、济南市房产管理局出具的编号为济房权证省直字第1098**房屋所有权证书一份；5、死亡通知书一宗；6、山东省省直机关房改售房房产买卖契约一份；7、房管局内部审批表四张。对于王瑞秋、王瑞谦提交的省直机关住房管理系统登记信息，因该证据系打印件，王宇濛对其真实性不予认可，但认可涉案房产进行房改时占用了王吉宗、邓秀芝双方的工龄。对于王宇濛提交的个人销售住房免税证明、完税证、购房房款发票、编号为房房权证中字第2323**屋所有权证，上述证据虽系复印件，但其均加盖了济南市房屋档案馆查档专用章，故对上述证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王吉宗与邓秀芝系夫妻关系，二人生育有三名子女，分别系长子王瑞华、女儿王瑞秋、次子王瑞谦。王瑞华与宋军系夫妻关系，二人生育一子系王宇濛。王吉宗于1995年11月16日死亡，邓秀芝于2018年1月9日死亡。2013年1月21日，甲方邓秀芝（卖方）与乙方王宇濛（买方）签订济南市存量房买卖协议（以下简称房屋买卖协议）一份，约定甲方将位于济南市市中区经十路20600号15号楼1-102(房产证编号:济房权证省直字第109814号)（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋建筑面积46.66平方米，双方协定涉案房屋价款10000元，涉案房屋产权转移所发生的相关税费等费用由乙方承担。2013年2月22日，据济南市地方税务局市中分局出具的税收转帐专用完税证、销售不动产统一发票记载，涉案房屋的房款价格为330763元，实缴契税金额为9922.89元。上述票据的纳税人及付款方显示为王宇濛。2013年3月1日，涉案房屋过户至王宇濛名下，房产证编号为济房权证中字第232389号。庭审中，王瑞秋、王瑞谦、王宇濛、王瑞华均认可王吉宗、邓秀芝生前系山东省邮电学校职工，涉案房屋于2003年参加省直单位房改，且房改时占用了王吉宗、邓秀芝双方的工龄。关于涉案房屋的所有权归属问题，王宇濛、王瑞华提交的已购公有住房确认表中显示“申请人为邓秀芝，配偶情况为空白”、山东省省直机关房改售房房产买卖契约显示“买房人邓秀芝，共有人处手写划掉”，但在该页尾部备注栏处手写注明“户主已故，配偶代买”。另，编号为济房权房权证省直字第1098**证载明房屋所有权人为邓秀芝。但王瑞秋、王瑞谦提交的涉案房屋权属状况信息中载明“房屋所有权人邓秀芝，共有情况王吉宗”。除上述资料外，本院于2018年7月11日向济南市房屋档案馆调取职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表一份，该审批表显示涉案房屋房改时，购房职工为王吉宗、购房职工配偶为邓秀芝，王吉宗享受工龄补偿住房资金29672.65元，邓秀芝享受工龄补偿住房资金16221.21元。本院认为，本案的争议问题有二：一、涉案房屋的所有权是否系邓秀芝个人所有；二、邓秀芝与王宇濛签订的房屋买卖协议是否有效。一、关于涉案房屋所有权是否系邓秀芝个人所有的问题。首先，涉案房屋系房改房，该房屋参与房改时占用了王吉宗、邓秀芝双方的工龄，且王吉宗享受工龄补偿住房资金29672.65元，邓秀芝享受工龄补偿住房资金16221.21元。据此可知，涉案房屋参与房改时，王吉宗的工龄补偿所占比重较大。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，经济南市房屋档案馆查询后调取的涉案房屋权属状况信息显示，涉案房屋共有人为王吉宗。上述房屋权属状况信息由不动产登记机构出具，且具有查询编号及条形码，对外具有公示效力，在王宇濛未提交证据证明上述房屋权属状况信息确有错误的情况下，本院对涉案房屋权属状况信息所登记的内容，予以认可。综上，涉案房屋的所有权应当为王吉宗、邓秀芝共同所有。二、关于邓秀芝与王宇濛签订的房屋买卖协议是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。涉案的房屋买卖协议，买受人王宇濛系出卖人邓秀芝的孙子，且邓秀芝于2013年将涉案房屋以10000元的价格出卖给王宇濛，该价格明显低于市场价格，且王宇濛未提交证据证明其已实际向邓秀芝支付了上述房款，应当认定邓秀芝与王宇濛签订房屋买卖协议主观上系恶意串通，上述行为损害了王瑞秋、王瑞谦作为法定继承人的合法权益。综上，对于王瑞秋、王瑞谦请求确认王宇濛与邓秀芝之间就位于济南市市中区经十路20600号15号楼1-102房产所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：确认王宇濛与邓秀芝之间就位于济南市市中区经十路20600号15号楼1-102房产所签订的房屋买卖合同无效。案件受理费50元，由被告王宇濛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  闫秋芹人民陪审员  赵洪玲人民陪审员  梁 娟二〇一八年八月二日书 记 员  房 栋