福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0103民初3070号 原告：刘为东，男，1969年10月18日出生，汉族，户籍地山东省冠县，现住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：胡绍全、黄辉，福建海山律师事务所执业律师。 被告：李水仙，女，1941年1月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所执业律师。 第三人：福州市马尾区温莎麦田房产中介所，经营场所福建省福州市马尾区江滨东大道68号名城港湾二区88-93号楼连接体1层28店面，注册号350105600084243。 经营者：张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐聪龙，男。 委托诉讼代理人：徐国栋，男。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码91350100796069117L。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：吴亚娟、池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 原告刘为东与被告李水仙、第三人福州市马尾区温莎麦田房产中介所（以下简称温莎麦田中介所）、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告刘为东及其委托诉讼代理人胡绍全、黄辉，被告李水仙及其委托诉讼代理人杨亚泉，第三人温莎麦田中介所的委托诉讼代理人汪丁闽（原受托人），第三人金诚丰担保公司的委托诉讼代理人吴亚娟到庭参加诉讼；第二次开庭，原告刘为东及其委托诉讼代理人胡绍全，被告李水仙的委托诉讼代理人杨亚泉，第三人温莎麦田中介所的委托诉讼代理人徐聪龙，第三人金诚丰担保公司的委托诉讼代理人吴亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘为东向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘为东与李水仙签订的《房屋买卖合同》；2.判令李水仙向刘为东支付解除合同前违约金147900元［（自2016年12月1日起每日按合同约定的成交价145万元的万分之五计算至诉请解除合同之日止（204天）］；3.判令李水仙向刘为东支付因李水仙违约导致刘为东解除合同的违约金15万元；4.判令李水仙赔偿刘为东合同解除造成的实际经济损失103.8万元；5.判令李水仙赔偿刘为东支付的律师代理费25000元；6.判令李水仙赔偿刘为东自2016年12月1日至起诉之日止的租金损失14000元；7.李水仙应在其依法享有的案涉房屋权利份额内优先偿还所负刘为东上述债务，房屋被依法拍卖或折价，刘为东有权在房屋拍卖或折价所得的李水仙享有的份额中优先受偿；8.本案诉讼费、财产保全费、评估鉴定费（若有）由李水仙承担。诉讼中，刘为东申请增加诉讼请求为：判令金诚丰担保公司返还刘为东已付的购房保证金8万元。事实和理由：2016年8月8日，刘为东与李水仙在温莎麦田中介所的居间促成下就位于福州市台江区附属间的房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》以及《居间服务合同》，并与金诚丰担保公司签订《交易服务合同》。根据《房屋买卖合同》约定，上述房屋面积为98.25平方米、附属间面积14.27平方米，以市场价李水仙实收145万元的价格成交。合同签订前，李水仙向刘为东出具《继承声明》承诺并声明所出售房屋原产权人系其配偶杨修楼，而且杨修楼过世，其他继承人均已经放弃继承房屋，李水仙承诺自愿出售该房屋否则自愿承担违约责任等。合同签订后，刘为东依约支付购房保证金8万元，该保证金由交易服务方即金诚丰担保公司进行监管。另，根据《房屋买卖合同》约定，李水仙应于2016年10月31日前向抵押权人申请还款并最迟于2016年11月30日前申请对房屋进行继承公证。此外，《房屋买卖合同》第12条第一款第一项约定：“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价145万元的万分之五计算违约金……自违约行为发生之日起超过5日，守约方可向违约方发送信件催告履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可以解除合同。”、第2款约定：“任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元，同时有权要求违约方支付违约责任造成的律师代理费。”，第16条约定：“因履行本合同所生争议，双方协商不成的，任何一方均有权向房屋所在地人民法院起诉。”合同签订至今，李水仙拒不履行合同。根据福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的兴闽房评字［2017］231号《房地产估价报告》，讼争房屋在2016年10月12日估价时点的评估值为248.8万元，因此，李水仙的违约行为给刘为东造成的房屋溢价损失为103.8万元。李水仙据不履行合同已构成根本违约，为此，刘为东诉至法院，要求判如所请。 李水仙辩称，1、同意解除刘为东与李水仙签订的《房屋买卖合同》；2、请求驳回刘为东的其他诉讼请求。理由如下：李水仙自认为自身存在一定的过错，但刘为东及温莎麦田中介所、金诚丰担保公司在促成该合同时也存在过错，应根据双方的过错承担相应的责任。《房屋买卖合同》约定的违约金金额过高。李水仙在出售该房产时，产权人杨修楼（系李水仙的配偶）刚过世，且其子查出胃癌，所以李水仙在极不冷静的情况以及中介人员的劝说下，不理智的作出出售房屋的决定。在签订合同时，李水仙已经明确告知温莎麦田中介所、金诚丰担保公司及刘为东，上述房产需办理继承手续，有可能存在非因李水仙个人原因无法履行的情况，所以在温莎麦田中介所、金诚丰担保公司及刘为东的要求下签订了一份《继承声明》。声明书约定，如果在合同签订后180天内无法提供继承公证书，买方有权解除上述合同，李水仙应向刘为东支付违约金15万元。且刘为东在该继承声明书上签订确认已知悉上述声明内容，并表示同意。李水仙认为，该份继承声明是刘为东、李水仙双方针对是否能取得继承公证书的违约责任进行特别的约定，而本案恰恰是因为李水仙无法取得继承权公证书，才造成本合同无法继续履行。刘为东行使合同解除权，李水仙认为双方承担的违约责任应当在声明中所约定的金额范围内，根据双方的过错程度及合同履行的情况按比例承担违约金。合同约定，刘为东应当在签订合同当日支付5万元购房保证金，但实际，刘为东只支付了4万元，该行为虽构不成根本性违约，但仍存在违约行为。 温莎麦田中介所述称，1、根据《居间服务合同》约定：温莎麦田中介所提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束；2、签约当日，李水仙在《房屋买卖合同》以及其出具的《继承声明》中对其提供讼争房屋继承公证的时间做出了承诺，李水仙在履行过程中，未能依约提供相应公证材料，已经构成违约，鉴于本案系刘为东、李水仙在履行《房屋买卖合同》过程中的纠纷，有关李水仙责任认定及法律适用的问题，请求法院依法认定；3、签约时，温莎麦田中介所的工作人员向刘为东、李水仙详尽解释了合同条款，并明确告知了交易风险。温莎麦田中介所认为，本案刘为东、李水仙作为具有完全民事能力的成年人，其在协商一致的基础上签订的《房屋买卖合同》、《继承声明》及相关合同文件，合法有效，对签约方具有法律约束力。李水仙应当对其违约行为承担相应的责任。 金诚丰担保公司述称，1、2016年8月8日，刘为东、李水仙与金城丰担保公司签订《交易服务合同》，约定由金城丰担保公司为交易提供相应的手续服务。在履行合同过程中，金城丰担保公司勤勉尽责，督促双方履行合同义务；2、本案是因李水仙没有履行合同项下的义务而引发的纠纷，金城丰担保公司对此无需承担任何责任；3、金城丰担保公司已收到刘为东根据约定交纳的购房保证金8万元，同意根据合同的约定或法院判决的情况，向刘为东返还购房保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、刘为东提交落款时间为2017年6月23日签订的《委托代理合同》以及开票日期为2017年3月14日的《福建增值税普通发票》用于证明其因本案支出律师代理费25000元；对此，李水仙提出该律师代理费系刘为东因另案诉讼支出的代理费，与本案无关。本院认为，2017年6月23日，刘为东与福建海山律师事务所签订《委托代理合同》，委托福建海山律师事务所的律师代理其与李水仙房屋买卖合同纠纷一案，并约定刘为东于合同生效后三日内，向福建海山律师事务所支付办案费用25000元。但刘为东提交的《福建增值税普通发票》体现的开票时间却早于前述代理合同签订时间，亦与《委托代理合同》约定的支付时间不符。鉴于刘为东确于2017年1月3日向本院提起另案房屋买卖合同纠纷之诉，因此，刘为东以上述证据，主张因本案支出律师代理费25000元存疑，本院不予采信。 2、2017年7月18日，刘为东向本院递交《房屋价值评估鉴定申请书》，申请对坐落于福州市台江区附属间房屋在2016年10月12日估价时点的房屋价值进行评估鉴定。经摇号选定，本院委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司对上述申请事项进行评估，并向其出具（2017）台法评字第106号《司法评估委托书》。2017年11月24日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司出具兴闽房评字［2017］231号《房地产估价报告》，估价结果：“估价对象福州市台江区附属间住宅房地产，单元房单价为23605元／平方米，附属间单价为11803元／平方米。评估值为2488000元。”。刘为东对《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，并主张按该报告确定实际损失为103.8万元。温莎麦田中介所、金诚丰担保公司对兴闽房评字［2017］231号《房地产估价报告》均无异议。李水仙提出兴闽房评字［2017］231号《房地产估价报告》无法作为本案的定案依据，理由如下：（1）《房地产估价报告》体现的实地查勘期为2017年11月7日，但福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司的《房地产估价机构资质证书》有效期限为：2014年10月27日至2017年10月26日止，即上述实地查勘时间，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司并无房地产估价机构资质；（2）《房地产估价报告》并未附有《估价技术报告》。根据《房地产估价规范》第7.0.2条规定：“叙述式估价报告应包括下列部分：7、估价技术报告”，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司虽然在事后补充提供《估价技术报告》，但《估价技术报告》中所载实例，与福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司交由李水仙的代理人拍摄的实例有两个不一致。而福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司表示交由代理人拍摄的实例为初审实例，经复审不符合实例要求而更换为报告所载实例，且因初审实例未归档整理，而错误提交给代理人拍摄。但代理人对实例进行拍摄时，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司已向法院递交了《房地产估价报告》，根据《房地产估价规范》第3.0.13条规定：“估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：估价报告……”；（3）《房地产估价报告》、《估价技术报告》所列实例存在诸多错误描述，例如房屋是否沿街、房屋所在一楼为架空层还是店面、房屋楼层数等。综上，李水仙对上述《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均不予认可，并向本院申请重新鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款第一项、第四项的规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。”，现福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司在讼争房屋勘验时并不具备鉴定资质，估价报告中对“可比实例”的描述与实际状况存在出入，《房地产估价报告》出具后，鉴定机构补充提交的《估价技术报告》疑似存在事后更换“可比实例”的情形，经过质证认定不能作为证据使用。李水仙据此申请重新鉴定，符合上述司法解释的规定，本院予以准许。上述报告记载的估值意见，本院不予采纳。 3、2018年4月25日，经摇号选定，本院委托福建信源房地产土地评估咨询有限公司对讼争房屋在2016年10月12日估价时点的房屋价值重新进行评估鉴定，并向其出具（2018）台法评字第34号《司法评估委托书》。2018年5月30日，福建信源房地产土地评估咨询有限公司出具闽信源房估字（2018）FY第0015号《房地产估价报告》，估价结果：“估价对象在价值时点的房地产市场价值为190.2万元。”，李水仙对闽信源房估字（2018）FY第0015号《房地产估价报告》的真实性、合法性均无异议，但主张不能据此认定房屋溢价损失。温莎麦田中介所、金诚丰担保公司对闽信源房估字（2018）FY第0015号《房地产估价报告》均无异议。刘为东提出闽信源房估字（2018）FY第0015号《房地产估价报告》无法作为本案的定案依据，理由如下：（1）《房地产估价报告》的形成缺乏法律依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，李水仙提交的重新评估鉴定申请缺乏相应事实和法律依据，也无相应证据佐证，依法不能成立；（2）福建信源房地产土地评估咨询有限公司在进行重新评估鉴定过程中存在严重程序违法，私自向李水仙一方收受材料，并拒绝接受刘为东一方提供的材料，在刘为东依法通过法院提供相关材料后却拒不接受刘为东提供的材料，仅凭李水仙一方提供的材料，径直作出估价报告，明显违反规定并涉嫌徇私舞弊行为；（3）福建信源房地产土地评估咨询有限公司违反行业规范，所参考的样材都是提供的同一小区（根据行业规范，一般最多提供2个同一小区的样材，同时选取其他相似样材予以参考）。福建信源房地产土地评估咨询有限公司选取的三个样材都是私下收受的李水仙单方提供的同一小区样材，并拒不接受刘为东样材显然有违行业规定亦严重影响鉴定真实价格结论；（4）福建信源房地产土地评估咨询有限公司未进行充分调查，特别是对所采用的三个小区样材真实性以及合同真实性合法性包括是否属于唯一自住用房等相关事实进行调查核实，其鉴定结论明显缺乏客观性与合法性。本院认为，关于李水仙所提重新鉴定申请是否符合相关法律、司法解释的规定，本院已在前文予以评述，在此不做赘述。福建信源房地产土地评估咨询有限公司经本院委托对讼争房屋价值进行重新评估鉴定，鉴定作业期间具备房地产估价机构二级资质，所指派估价人员持有注册房地产估价师资格证且在有效期内，因此，福建信源房地产土地评估咨询有限公司及其指派的鉴定人员具备鉴定资格。闽信源房估字（2018）FY第0015号《房地产估价报告》采用“比较法”作为估价方法。参考《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4.2.1条：“运用比较法估价，应按下列步骤进行：1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立比较基础；4进行交易情况修正；5进行市场状况调整；6进行房地产状况调整；7计算比较价值”的规定，采用比较法作为估价方法的首要步骤为搜集交易实例。据此，福建信源房地产土地评估咨询有限公司的工作人员郭素华、刘文秀在本院组织的现场勘验当日（2018年5月24日），在争议相对方刘为东及其委托诉讼代理人黄辉以及刘为东的亲朋好友面前，接收李水仙的代理人杨亚泉律师提交的三份交易实例，并经市场调查后采纳其中“广安城3座305单元及底层57附属间”的交易实例作为“可比实例”使用，并未违反法律、法规的规定，也未违反前述估价步骤。现场勘验当日，刘为东及其委托诉讼代理人并未携带交易实例欲交给郭素华、刘文秀而被两人拒收。事后，刘为东亦未要求本院代为转交其他交易实例。据上，刘为东主张福建信源房地产土地评估咨询有限公司私自接收一方材料，并拒收其所提供材料的情况，与事实不符，本院不予采信。另，参考《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4.2.3条的规定：“选取的可比实例应符合下列规定：1可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；2可比实例的交易方式应适合估价目的；3可比实例房地产应与估价对象的相似；4可比实例的成交日期接近价值时点，与价值时点相关不宜超过一年，且不得超过两年；5可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；6在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。”，据此，福建信源房地产土地评估咨询有限公司选取成交日期分别为2016年8月22日、2016年9月27日、2016年11月14日，且均系广安城小区房屋的交易实例作为可比实例，属于选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例，符合前述估价规范的规定，刘为东关于福建信源房地产土地评估咨询有限公司所选实例违反行业规范的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。综上，闽信源房估字（2018）FY第0015号《房地产估价报告》所载估值意见可作为讼争房屋在估价时点市场价值的参考依据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月8日，刘为东（乙方、买方）与李水仙（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、根据我国相关法律、法规之规定，经温莎麦田中介所提供居间服务，甲乙双方本着平等、互利、诚信之原则就房屋买卖事宜进行协商并订立本合同，供双方共同恪守；2、甲方的房屋位于福州市台江区附属间，单元面积98.25㎡，附属间面积14.27㎡，具体详见榕房权证Ｒ字第××号；3、该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为145万元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；4、甲方告知乙方该房屋存在抵押，甲方应在2016年10月31日前向抵押权人申请还款；甲方解除抵押权所需的资金来源为甲方自行出资。甲方应在抵押权人告知可还款且乙方的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，甲方应在乙方的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款；5、甲乙双方应在甲方领取该房屋甲方名下无抵押权的所有权证且乙方领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，甲乙双方另有约定的除外；6、甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；7、乙方应在本合同签订当日支付购房保证金5万元，另应在本合同签订后3日内支付购房保证金3万元；8、甲乙双方任何一方未依约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；9、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；10、除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；11、甲方保证该房屋系杨修楼唯一房改房，且不存在任何违规房改及违规集资的情形。甲方应在2016年11月30日之前申请办理对该房屋的继承公证，且在交易服务人通知可领取公证书后三个工作日内领取该公证书。甲方应在领取该房屋杨修楼名下无抵押权的所有权证及前述公证书后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋所有权变更至其名下的登记。上述合同还约定其他事项。 同日，刘为东（乙方、买方）、李水仙（甲方、卖方）分别与温莎麦田中介所（丙方、居间方）、金诚丰担保公司（丙方、交易服务方）签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定由温莎麦田中介所提供居间服务，由金诚丰担保公司提供交易服务。 同日，李水仙在《继承声明》的“声明人”位置签名、捺印，声明内容为：“2016年8月8日，经居间方温莎麦田中介所提供居间服务，本人作为产权人杨修楼的继承人与买方刘为东就买卖位于台江区附属间的房屋（以下简称该房屋）签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述产权人及李水仙外无其他共有权人，并保证本人系该房屋产权的合法继承人以及其他继承人均已同意放弃继承权，另保证在前述合同签订后180日内向交易服务人提供本人继承该房屋产权的公证书。若前述合同签订后180日内，本人未向交易服务人提供本人继承该房屋产权的公证书的，买方有权解除前述合同，本人应向买方支付违约金15万元并于前述合同解除当日向居间方支付居间报酬43500元。”。刘为东亦在《继承声明》买方位置签名、捺印，确认：“买方已知悉上述声明内容并表示同意。” 同日，刘为东向金诚丰担保公司支付购房保证金4万元。次日，刘为东再次向金诚丰担保公司支付购房保证金4万元。 2016年10月12日，李水仙向刘为东及金诚丰担保公司发出《关于广安城小区7号A座506单元效力告知函》，主要内容为：“……鉴于本人不是上述房产的产权人，也并非上述房产的唯一继承人，且其他继承人不愿出售该房产，全因专业的中介公司误导才签订上述合同，该《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》三份合同应属于无效合同。现本人发此《告知函》给买方刘为东先生及中介方金诚丰担保公司，声明《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》三份合同应属于无效合同。《合同法》规定无效合同自始无效，中介公司应将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》退还本人，并将购房保证金退还买方。让买方尽量另购其他房屋，以免造成不必要的损失。……”，金诚丰担保公司确认2016年10月13日收到该函，并于当天就将该函转发给刘为东，刘为东表示2016年11月左右收到该函。 2017年1月3日，刘为东将李水仙列为被告，将福州麦田房产代理有限公司、金诚丰担保公司列为第三人向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉请判令李水仙继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》，将讼争屋过户至刘为东名下，同时要求支付违约金、律师代理费等。经审理，本院认为：“……双方在签订《房屋买卖合同》后，刘为东若要取得讼争屋所有权证，必须讼争屋的所有继承人同意，但李水仙提出其他继承人不同意出售讼争屋，故《房屋买卖合同》系为事实上不能继续履行，刘为东可以要求解除合同并主张损害赔偿，且在诉讼中本院已向刘为东释明，但刘为东不予变更该诉讼请求，故刘为东诉请要求李水仙继续履行该《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》、支付违约金及律师代理费25000元的诉讼请求，本院不予支持。……”，据此，本院于2017年5月23日作出（2017）闽0103民初36号民事判决，判决驳回刘为东的诉讼请求。案件受理费17850元，由刘为东负担。 另查明，坐落于福州市台江区附属间登记在杨修楼名下，建筑面积分别为98.25平方米、14.27平方米，房屋所有权证为榕房权证Ｒ字第××号，国有土地使用证为榕台国用（1999）字第24294Ｂ号。杨修楼与李水仙系夫妻关系，两人育有长子杨曦。2016年6月21日，杨修楼因死亡注销户籍。福州市公证处出具（91）榕公证字第26375号《出生证明书》，证明杨颖（女）于1969年5月30日在福建省福州市出生，父亲是杨修楼，母亲是李水仙。 本院认为，讼争房屋登记在杨修楼名下，杨修楼去世后，讼争房屋作为被继承人杨修楼的遗产，由杨修楼的继承人共同继承。现讼争房屋未经继承分割，李水仙作为杨修楼的继承人之一，以自己的名义出售讼争房屋，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，刘为东诉请解除双方签订的《房屋买卖合同》并赔偿损失，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。 关于房屋溢价损失。本院认为，刘为东在合同履行过程中，虽存在迟延1天支付1万元购房保证金的情形，但其已于次日足额交齐全部购房保证金，违约情节轻微，但李水仙未能依约向抵押权人申请还款、履行办理继承公证的义务，导致本案买卖合同无法履行，已构成根本违约且有失诚信。刘为东与李水仙于2016年8月8日约定讼争房屋的买卖成交价145万元，而讼争房屋在2016年10月12日的评估总价为190.2万元，二者间差价为45.2万元。故，李水仙的违约失信行为及讼争房屋在2个月间的价值差价，系本院确定赔偿金额的考量因素之一。 房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，李水仙在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。然，本院也注意到，讼争房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，李水仙在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。 《房屋买卖合同》签订时，刘为东明知讼争房屋所有权人杨修楼已经去世，却在李水仙未向其出示继承权公证书、其他继承人放弃继承权声明书、或其他生效裁判文书等明确记载李水仙具有处分权的情况下，与李水仙签订本案买卖合同，未尽到审慎购房人应当尽到的注意义务，亦存在过错；而李水仙在《房屋买卖合同》约定的履行期限（2016年11月30日前）以及《继承声明》承诺的180日期限均未届满的情况下，即发函明确表示不再履行合同义务，上述行为虽不能免除违约责任的承担，但亦从较大程度上避免合同相对方的损失继续扩大，上述行为的积极意义本院予以肯定。故，合同履行过程中，双方的履约行为及过错情况，系本院确定赔偿金额的考量因素之三。 本案房屋买卖合同系于2016年8月8日签订，合同签订至今，刘为东仅向金诚丰担保公司缴交购房保证金8万元，且《房屋买卖合同》、《继承声明》中约定的违约金数额均为15万元。故，合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约定，系本院确定赔偿金额的考量因素之四。 综合上述考量因素，本院酌定李水仙应向刘为东赔偿的房屋溢价损失为40万元。 关于违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，刘为东、李水仙在《房屋买卖合同》、《继承声明》中约定了违约金为15万元，而刘为东诉请李水仙支付房屋溢价损失应视为主张违约金低于造成的损失，现本院已就房屋溢价损失酌予认定为40万元，刘为东一并主张李水仙支付解除合同违约金15万元，于法无据，本院不予支持。另，《房屋买卖合同》约定，李水仙应在2016年10月31日前向抵押权人申请还款，并在2016年11月30日之前申请办理对该房屋的继承公证。同日，李水仙在《继承声明》中承诺在《房屋买卖合同》签订后180日内提供继承权公证书。现李水仙在上述期限届满前，即以发函形式明确表明不再履行合同，此时逾期履行违约金尚未产生，刘为东诉请李水仙支付解除合同前违约金147900元，本院不予支持。 刘为东关于李水仙应在其依法享有的讼争房屋权利份额内优先偿还所负刘为东上述债务以及刘为东有权在房屋拍卖或折价所得的李水仙享有的份额中优先受偿的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。刘为东诉请李水仙赔偿租金损失，并无合同以及法律依据，本院亦不予支持。另，鉴于刘为东律师代理费的支付情况存疑，本院对刘为东律师代理费的主张，亦不予支持。 根据《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”的规定，刘为东因申请财产保全、评估鉴定而支出的费用，依法应由刘为东自行负担。刘为东关于财产保全费、评估鉴定费的主张，本院不予支持。 金诚丰担保公司同意向刘为东退还购房保证金8万元，本院予以照准。 综上，刘为东的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘为东与李水仙于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、李水仙应于本判决生效之日起十五日内向刘为东支付违约金400000元； 三、福建金诚丰担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘为东退还购房保证金80000元； 四、驳回刘为东的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27503元，由刘为东负担20000元，由李水仙负担7503元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  郑云玉 人民陪审员  郑昧旦 二〇一八年八月一日 法官助理江紫沫 书记员马艳珍 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第1页共19页