广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1402民初730号 原告：赵永红，女，1978年6月5日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区崇左市大新县，现住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：张双平（系原告赵永红的丈夫），住广西壮族自治区平果县铝业公司雷感区。 委托诉讼代理人：廖立华，广西艺高律师事务所律师。 被告：广西洛诗雅家具有限公司。住所：广西壮族自治区崇左市山秀路中段东侧汇豪城一期17栋118号。统一社会信用代码：91451400057508032R。 法定代表人：江兆时，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昭能，广西万晖律师事务所律师。 被告：南宁长江企业投资集团有限公司。住所：广西壮族自治区南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦。统一社会信用代码：91450100MA5K9RDF25。 法定代表人：覃万丰，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫隆芳，女，系该公司职员。 原告赵永红与被告广西洛诗雅家具有限公司（以下简称洛诗雅公司）、南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序于2018年6月15日公开开庭进行审理。原告赵永红的委托诉讼代理人张双平、廖立华，被告洛诗雅公司的委托诉讼代理人刘超军、黄昭能，被告长江公司的委托诉讼代理人莫隆芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵永红向本院提出诉讼请求：1.确认解除被告洛诗雅公司与原告2016年5月1日签订的《商铺租赁合同》，并退还原告商铺押金22356元；2.被告洛诗雅公司和长江公司共同连带赔偿原告未到期9个月租金损失100602元（被告洛诗雅公司因违约被被告长江公司停电不能营业从2017年8月1日起至2018年4月30日止）、淘气堡一套设备损失110000元（租期3年共36个月/110000元=每个月3055.56元，折旧减去正常营业15个月=21个月×每个月3055.56元=折旧64167元），共164769元。事实和理由：2015年6月10日被告洛诗雅公司与被告长江公司在崇左汇豪城小区签订《商铺租赁合同》，约定由被告洛诗雅公司租用被告长江公司所有的汇豪城第一期17-118号大型商铺两层共7239.46平方米，其中第一层为3380.11平方米，第二层为3859.35平方米。租赁期限8年即自2015年6月1日起至2023年5月31日止。租赁用途用于家具卖场（酒店用品、家居用品、家居装饰、厨具、装饰建材、灯饰)。2016年5月1日，被告洛诗雅公司经被告长江公司同意而将汇豪城第一期17-118号大型商铺第一层3380.11平方米分别转租给原告等人承租，并与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告承租第一层E4、E5号商铺使用面积为223.56平方米，用途用于儿童游乐园和儿童用品卖场；租期3年即自2016年5月1日起至2019年4月30日止，其中2017年5月1日起至2018年4月30日止为被告洛诗雅公司租给原告的免租期；租金标准按月收取每平方米50元，签订合同当天，原告要付给被告洛诗雅公司押金22356元（已付），2016年5月1日至2017年4月30日第一年租金134136元应在2016年5月1日前支付（已付）。因此，原告已付给被告洛诗雅公司共156492元。2017年8月被告洛诗雅公司因违约拖欠被告长江公司租金和水电费用而被被告长江公司停止供电，导致原告等多名承租用户从2017年8月起至今无法营业，造成巨大的经济损失。 原告认为，2017年11月4日，原告已与其他承租者联名邮寄送达解除合同通知书给被告洛诗雅公司,同时还用手机短信将该通知书内容发给被告洛诗雅公司的法定代表人江兆时，明确告知解除《商铺租赁合同》。被告洛诗雅公司与原告签订《商铺租赁合同》第十二条规定：“由于甲方（被告洛诗雅公司)的原因，致使乙方（原告）无法按合同的约定用途使用或继续使用出租商铺，应视为甲方违约，乙方单方面有权解除合同，并有权要求甲方赔偿遭致的实际损失，退还甲方收取乙方的全部押金。”被告洛诗雅公司因拖欠被告长江公司商铺租金和水电费用而被被告长江公司停止供电，这是被告洛诗雅公司违约而导致原告无法营业的主要原因。依照上述合同约定，被告洛诗雅公司除了全部退还押金给原告外，还应当赔偿原告无法营业所造成的实际损失。被告洛诗雅公司是经过被告长江公司同意后才把大型商铺分割转租给原告等人承租，同时原告办理了营业执照，因此是合法经营。被告长江公司采取停电的行为是导致原告无法营业的重要原因，造成原告经济的巨大损失。因此，被告长江公司应与被告洛诗雅公司共同承担连带赔偿原告经济损失的民事责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告洛诗雅公司辩称，1.被告没有收到原告发出的解除合同通知书，原告请求解除合同没有事实与法律依据；2.因原告仍使用租赁商铺及原告存在违约行为，故被告不予退还押金。根据合同约定，第二年租金是免除的，被告并没有收取原告第二年的租金，原告要求赔偿第二年租金损失没有事实依据，原告主张的淘气堡一套设备损失，因原告没有提出对该设备损失进行鉴定，且被告不存在履行合同的过错，故不同意赔偿；3.停电问题不是被告造成的，被告在停电事件中不存在过错；4.原告已经合理利用完了合同的租期，现在仍在使用。因此原告主张的损失并不存在，反而原告应当腾空租赁的铺面返还给被告。 被告长江公司辩称，1.根据合同相对性，被告并没有和原告签订租赁合同，被告对于洛诗雅公司的违约行为已经另案处理，被告不是本案适格主体；2.被告洛诗雅公司转租商铺给原告并没有经过被告的书面同意，所以被告洛诗雅公司和原告所产生的纠纷与被告无关，所租赁场地的用途不符合被告和洛诗雅公司签订的合同中约定的场地用途；3.停电问题是由于洛诗雅公司没有按时交纳物业费、水电费导致，原告的损失与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告洛诗雅公司对原告提交的工作联系函、保证书、收费通知单的真实性不予认可，认为停电的责任在于被告长江公司；对淘气堡销售合同的真实性不予认可，不能作为原告主张赔偿的依据；对邮政特快专递、微信内容的证明目的不予认可，认为无法证实被告已经收到解除合同通知书。被告长江公司对原告提交的其与被告洛诗雅公司租赁合同、押金租金现金收据、及收据认为与被告无关，均不予质证。被告长江公司对于本院依原告申请向崇左市公安局城南派出所调取的报警登记表的真实性、合法性予以认可，但认为与被告无关。本院认为，原告提交的租赁合同、押金租金现金收据、工作联系函、保证书、收费通知单具备真实性、合法性，与本案之间存在关联性，本院予以认定；淘气堡销售合同不能证明淘气堡设备损失，本院不予认定；邮政特快专递、微信内容无法证明被告洛诗雅公司已经收到解除合同通知书，对于原告的证明目的，本院不予采信。报警登记表证实原、被告之间确实因拖欠租金、水电费问题发生过纠纷，本院予以认定。 原告和被告洛诗雅公司对于被告长江公司提交的租赁合同的证明目的不予认可，认为不能证实长江公司不是本案适格被告；被告洛诗雅公司对被告长江公司提交的收费通知单及函、律师函的真实性不予认可，认为上述材料里并没有被告签字认可；对民事起诉状、案件受理通知书及传票的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被告长江公司提交的租赁合同与本案之间存在关联性，本院予以认定，对于能否证明被告长江公司的证明目的本院在下文论述；收费通知单及函结合原告提交的证据证实被告洛诗雅公司确实存在欠交物业费、水电费的事实，本院予以认定；律师函并无相关送达手续证实已通知到被告洛诗雅公司，对于该证据本院不予认定；民事起诉状、案件受理通知书及传票证实了两被告之间存在诉讼纠纷，但并不能证明被告长江公司与本案无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，被告洛诗雅公司（乙方）与被告长江公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：“乙方租用甲方位于崇左汇豪城一期17-118号大型商铺共两层，建筑面积共计7239.46平方米，其中第一层为3380.11平方米，第二层为3859.35平方米。租赁期限8年即自2015年6月1日起至2023年5月31日止。租赁用途用为主营家具卖场（酒店用品、家居用品、家居装饰、厨具、装饰建材、灯饰);租赁期限内，乙方将出租场地部分或全部转租给他人的，须向甲方书面提出申请，经甲方同意后乙方才能办理转租手续，乙方确保转租场地用途符合项目整体商业规划要求;如乙方拖欠租金或者拖欠物业管理费、水电费、垃圾清运费、城市生活垃圾处理费等超过15天的，则甲方以书面形式告知乙方后，可对乙方所承租的经营场所采取停水、停电方式处理或封闭其营业场所等措施，如因以上原因停水、停电造成租户损失，均由租户自行承担，由电力公司及不可抗拒因素出现停电造成的损失甲方不承担责任。” 2016年5月1日，原告赵永红（乙方）与被告洛诗雅公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：“原告承租崇左汇豪城一期17-118号大型商铺第一层E4、E5号商铺，租期3年即自2016年5月1日起至2019年4月30日止，其中2017年5月1日起至2018年4月30日止为被告洛诗雅公司租给原告的免租期；租赁用途为主营儿童游乐园、儿童用品类卖场；面积为223.56平方米（包含公摊面积），租金按年度支付，标准为每平方米50元每月，第一年租金134136元，商铺押金为22356元；租赁期内出租商铺的物业管理费由乙方负责；物业管理费从2016年5月1日起至2017年4月30日止按1.5元每平方米每月收取，2017年5月1日起至2018年4月30日止按2.5元每平方米每月收取，2018年5月1日起至2019年4月30日止按2.5元每平方米每月收取；甲方将商铺租赁给乙方期间，该商铺的水电费、垃圾清运费、电话费、宽带网络使用费等均由乙方承担；乙方经营所需要的相关证照均需乙方自行办理，甲方可提供协助；在租赁期限内，除法律规定和本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同，如果任何一方解除本合同，应向对方承担赔偿损失的责任。有下列情形之一的，视为乙方违反合同，甲方有权解除本合同：1、如乙方拖欠租金或者拖欠物业管理费、水电费、垃圾清运费等超过5天的（不可抗力因素除外），则甲方以书面形式告知乙方，在第8天乙方还继续拖欠的，甲方对乙方所承租的商铺及商铺内的产品封闭和终止其营业等措施。上述租金和各项费用中乙方任意拖欠一项超过7天的，视为乙方单方面违约，甲方有权收回该出租的商铺，乙方所缴纳的商铺租金概不退还，甲方有权通过其他有效途径追缴所拖欠的款项；2、擅自转租商铺的；3、法律规定的其他情形；有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方单方面有权解除本合同：1、甲方逾期交付出租商铺超过30天的，或者交付的出租商铺不符合双方约定的房屋交付标准；2、由于甲方的原因，致使乙方无法按本合同约定的用途使用或继续使用出租商铺；3、法律规定的其他情形。乙方依据上述情形单方面解除本合同的，应当提前3天之内通知甲方，乙方在解除合同的同时有权要求甲方赔偿乙方遭致的实际损失，并退还甲方收取乙方的全部押金；租赁期限届满或者根据约定解除本合同的，乙方应于租赁期限届满或解除本合同之日起7日内搬离出租商铺；租赁期间乙方在出租商铺装修、改造等所形成的新增或添加的设施、使用空间等，在租赁期间届满时由甲方决定其留存或拆除，留存的甲方无需支付乙方的对价，甲方决定拆除的，由乙方自行拆除。”签订《商铺租赁合同》当天，原告承租涉案商铺并向被告洛诗雅公司交付租金134136元、押金22356元，共计156492元。原告于2016年2月3日办理了营业执照，经营场所即为其向被告洛诗雅公司租用的商铺，经营范围为室内儿童游乐、玩具批发兼零售。 由于被告洛诗雅公司拖欠物业管理费、水电费、垃圾处理费，广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司崇左分公司于2017年7月31日和2017年9月19日分别向被告洛诗雅公司发出一份工作联系函和一份收费通知单，要求被告洛诗雅公司尽快结清拖欠的相关费用，被告洛诗雅公司的法定代表人江兆时签收后均书面承诺尽快分期付清欠款。此后由于被告洛诗雅公司没有按约定及时付清拖欠的相关费用，至2017年10月26日，被告洛诗雅公司仍拖欠物业管理费、电费、垃圾费共计234676.4元。因被告洛诗雅公司拖欠广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司崇左分公司物业费等相关费用及被告洛诗雅公司与被告长江公司之间的合同纠纷，被告洛诗雅公司所租用的崇左汇豪城一期17-118号两层商铺从2017年8月开始至2017年12月陆续遭到了停电或封门处理，原告经营的商铺为此至今也无法正常营业。 在庭审中，对于原告主张的淘气堡一套设备损失64167元，本院向原告释明要求原告在本案庭审结束后5日内向本院提出淘气堡设备损失的鉴定申请，但在本案宣判前，原告未提出鉴定申请。 根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告与被告洛诗雅公司签订的《商铺租赁合同》是否应予解除，被告洛诗雅公司是否应退还原告商铺押金;2.原告的损失如何确定，是否应由两被告连带赔偿原告损失。 本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。被告长江公司与被告洛诗雅公司虽然在合同中约定了被告洛诗雅公司转租须向被告长江公司提出书面申请，经被告长江公司同意后才能办理转租手续的条款，但在本案中，原告于2016年2月3日依法办理了个体工商户的营业执照后租用被告洛诗雅公司转租的涉案商铺后，被告长江公司对于被告洛诗雅公司的转租行为应该知晓。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租方知道承租人转租但在六个月内并没有提出异议，对于主张转租合同无效的，人民法院不予支持。被告洛诗雅公司的转租行为至今已经超过六个月，对于被告长江公司提出双方签订的合同没有经过出租方同意应无效的辩解意见，本院不予采纳。原告与被告洛诗雅公司经协商一致签订《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。原告因被告洛诗雅公司的原因从2017年8月开始无法正常使用租用的商铺，致使合同目的无法实现。原告请求解除《商铺租赁合同》，本院予以支持。原告主张从2017年8月1日开始解除与被告洛诗雅公司之间的租赁合同，但原告并没有提供充分证据证实解除合同通知已经通知到被告洛诗雅公司，故本院认定《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除。《商铺租赁合同》解除后，因合同约定在租期满后7个工作日内被告洛诗雅公司应不计息退还，故被告洛诗雅公司应退还原告押金22356元，被告洛诗雅公司至今没有退还该押金，故原告请求被告洛诗雅公司退还押金22356元，本院予以支持。 二、关于第二个争议焦点问题。原告主张从2017年8月1日至2018年4月30日因停电不能营业的租金损失100602元的请求，因原告与被告洛诗雅公司在租赁合同中约定2017年5月1日至2018年4月30日为免租期，被告洛诗雅公司并没有收取原告第二年的租金，原告也没有提供相关证据证明停业期间的营业损失，也没有明确的营业损失数额，故原告主张的租金损失没有事实与法律依据。原告主张的淘气堡一套设备损失64167元，因原告未向本院提出淘气堡设备损失的鉴定申请，故本院不能认定该损失为64167元，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的后果，对于原告赔偿损失的请求，本院不予支持。由于原告主张的损失不予支持，对于两被告是否连带赔偿损失的问题本院不再予以论述。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告赵永红与被告广西洛诗雅家具有限公司于2016年5月1日签订的《铺面租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告广西洛诗雅家具有限公司向原告赵永红退还租赁押金22356元； 三、驳回原告赵永红的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4042元，因适用简易程序审理减半收取2021元，由原告赵永红负担1780元，由被告广西洛诗雅家具有限公司负担241元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 蒙健峰 二〇一八年八月二十四日 法官助理 洪 玺 书 记 员 周天都 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。