山东省龙口市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0681民初3583号 原告：龙口市九里城社区工程队。住所地：山东省烟台市龙口市东江镇九南村。 负责人：孙雷，任经理。 委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。 被告：苏州市相城区陆慕清华紫光热水器商行。住所地：苏州市相城区元和镇中翔家电城七区1911。 经营者：宋大明，男，1980年6月22日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。 被告：龙口市华霖房地产开发有限公司。住所地:山东省龙口市东江镇驻地，组织机构代码：56408021-0。 法定代表人：吴国华，任董事长。 委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。 原告龙口市九里城社区工程队（以下简称九里城工程队）与被告苏州市相城区陆慕清华紫光热水器商行（以下简称苏州清华紫光热水器商行）、被告龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九里城工程队的负责人孙雷及委托诉讼代理人赵强国、被告苏州清华紫光热水器商行的委托诉讼代理人刁文华、被告华霖房地产公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告九里城工程队向本院提出诉讼请求：1、判令终止对原告位于龙口市九里现代城23号楼2701室的执行，并解除对该楼房的查封。2、诉讼费用由被告苏州清华紫光热水器商行承担。事实与理由：2015年9月6日，原告与被告华霖房地产公司签订补充协议约定：原告同意被告华霖房地产公司以其开发建设的商品住宅按每平米3500元的价格抵顶应支付给原告的工程款。2015年11月28日，原告与被告华霖房地产公司按上述约定签订了《商品房预（销）售合同》，并出具了收款收据，将位于九里现代城23号楼2701室交付给原告实际占用、使用。在此期间，原告又与景致物业签订了相关的物业管理的相关协议。因被告华霖房地产公司的原因，导致其开发建设的房屋至今无法办理房屋产权登记手续。2018年4月上旬，原告自被告华霖房地产公司处获悉，上述房屋因其与被告苏州清华紫光热水器商行发生经济纠纷而被法院查封并进入执行程序。故原告向龙口市人民法院提出案外人执行异议，经龙口市人民法院（2018）鲁0681执异24号执行裁定书裁定，以原告未提供购房正规发票和入住后产生的物业费及水电费等证据为由，驳回了原告执行异议。鉴于以上事实，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在法院查封之前已与被告华霖房地产公司签订合法有效的书面买卖合同并经过网签备案，并以应收工程款支付了全部价款。原告已合法占有了该房屋，至今未办理过户登记，系被告华霖房地产公司的原因所致。因此龙口市法院（2018）鲁0681执异24号执行裁定书明显错误，原告的诉讼请求应当得到支持，为此，原告向法院提起案外人执行异议之诉。恳请法院查明事实，依法维护原告的合法权益。 被告苏州清华紫光热水器商行辩称，1、原告的诉讼请求不符合民诉法关于执行异议之诉的要求。按照法律规定，原告应提出确认其对本案双方争议房屋具有完全排除其他权利确认的诉讼请求，原告的诉讼请求不符合法律规定。2、原告主张其与被告华霖房地产公司以商品房抵顶工程款，但其在提出执行异议期间，未提供抵顶合同。况且，以房抵债不符合最高院关于民事诉讼第八次会议纪要关于以房抵债的要求。3、原告要主张该房屋所有权归其所有，必须具备法律规定的善意取得的条件，没有出具已经支付合理对价的证明，仅提供了一份可以随时出具的收据，证明其对该房屋已经实际占有，并且异议期间法院到房管局查询，该房屋并未进行网签，所以不适用原告诉状中陈述的第二十八条的规定。原告在诉状当中陈述未办理过户登记的原因系被告华霖房地产公司导致，原告应当向被告华霖房地产公司另行主张工程款费用，不应当纠结于本案的涉案房屋。通过异议之诉以及原告的诉状中的陈述，足以说明原告未取得涉案房屋的所有权，不应认定该涉案房屋的所有权归原告所有。所以原告要求中止对涉案房屋执行的诉讼请求不成立，法庭不应支持。 被告华霖房地产公司辩称，原告所述客观真实，适用的法律恰当，具有足以排除被告苏州清华紫光热水器商行强制执行涉案房屋的合法权益，其诉讼请求应当得到法律的保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，如龙口市人民法院（2018）鲁0681执异24号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。 依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州清华紫光热水器商行与华霖房地产公司买卖合同纠纷一案，经龙口市人民法院审理，双方达成调解，龙口市人民法院于2017年6月15日作出（2017）鲁0681民初211号民事调解书，载明：一、被告华霖房地产公司于2017年12月30日前支付原告苏州清华紫光热水器商行货款及安装费共计232000元，原告自愿放弃其他诉讼请求。二、如被告华霖房地产公司未按上述期限支付上述款项，除应支付上述款项外，还应支付原告违约金29000元，原告可就违约金一并申请执行。三、本案一次性了结，其他事宜今后双方互不追究。保全费1825元，由原告承担。案件受理费2608元，由被告承担。 苏州清华紫光热水器商行在起诉前申请了财产保全，本院依法于2017年1月3日裁定查封了华霖房地产公司开发建设的位于龙口市九里现代城23号楼1单元2701室房屋。 该民事调解书生效后，华霖房地产公司未按照调解书确定内容履行付款义务，苏州清华紫光热水器商行于2018年1月向本院申请强制执行。执行过程中，苏州清华紫光热水器商行向本院提出书面申请，要求对诉前保全的华霖房地产公司所有的位于龙口市九里现代城23号楼1单元2701室进行评估、拍卖。案外人即本案原告九里城工程队于2018年4月21日向本院提出执行异议，申请法院裁定中止对案外人所有的位于龙口市九里现代城23号楼1单元2701室的执行，并解除对该楼房的查封。本院于2018年6月7日作出（2018）鲁0681执异24号执行异议裁定：驳回案外人九里城工程队的异议请求。案外人九里城工程队不服该执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，涉案房屋龙口市九里现代城23号楼1单元2701室于2016年1月5日在房屋管理部门办理了网签手续即商品房预（销）售合同登记备案手续，备案人为原告九里城工程队，但至今未办理房屋产权登记。 本院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。 《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。案外人即本案原告九里城工程队与被告华霖房地产公司就涉案房屋九里现代城23号楼1单元2701室虽然在被法院查封前已经办理了商品房预售合同登记备案，但并未办理商品房预告登记。商品房预售合同登记备案是《城市商品房预售管理办法》中规定的一项行政管理制度，与《物权法》中规定的不动产预告登记制度具有准物权的权利并不相同，其目的是房管部门为了加强对房地产开发企业的管理，防止房地产开发企业出现一房两卖的现象发生。故本案原告九里城工程队与被告华霖房地产公司就涉案房屋办理的商品房预售合同登记备案，并不具有物权或准物权的排他属性，而是基于双方签订的商品房预售合同而产生的债权请求权，其对执行标的的债权请求权不能对抗法院的查封行为。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告九里城工程队虽然在法院查封涉案房屋之前已经签订商品房预售合同并进行了登记备案，但根据原告九里城工程队提供的证据可以看出，签订商品房预售合同的背景是基于双方之间存在工程款的债权债务关系，在债务到期后，被告华霖房地产公司用涉案房屋抵顶债务，并且同时抵顶的房屋包括涉案房屋在内的多栋房屋。故商品房预售合同的签订并非基于买卖的事实，也非唯一住房且用于居住。原告的主张不符合前述规定，本院不予支持。 综上，故案外人即本案原告九里城工程队就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，案外人关于要求终止对龙口市九里现代城23号楼1单元2701室的执行，解除对涉案楼房的查封的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告龙口市九里城社区工程队的诉讼请求。 案件受理费5691元，由原告龙口市九里城社区工程队负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长 陈  军 人民陪审员 解 秋 兰 人民陪审员 崔 淑 萍 二〇一八年八月二十八日 书 记 员 李佳闫子