贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初6146号 原告：杨艳宝，男，1985年7月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：江京倍、杨锐，贵州集泰律师事务所律师（特别代理）。 被告：张芳琪，男，1969年9月15日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称中鑫公司），住所：贵州省贵阳市白云区南路********。 法定代表人：罗通，职务：总经理。 委托诉讼代理人：谢增浩、陆贵友，该公司职工（一般代理）。 原告杨艳宝与被告张芳琪及第三人中鑫公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨艳宝及其诉讼代理人江京倍、杨锐，第三人中鑫公司的诉讼代理人谢增浩、陆贵友到庭参加诉讼。被告张芳琪经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告杨艳宝向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告、被告及第三人签订的编号GYSHDC0000071的《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》。2、判令被告返还原告定金100000元。3、判令被告向原告支付违约金113000元。4、判令被告向原告支付律师费20000元。5、判令被告向原告支付中介费20000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月21日，原告经第三人中鑫公司介绍，与被告签订了关于贵阳市南明区四方河路1号山水黔城一期商住楼2幢4单元9层3号的《房屋买卖合同》，合同约定：“该物业成交价为1130000元，房屋建筑面积为148.19平方米，约签订本合同时支付人民币100000元作为定金，定金自动转为房款。”双方签订《房屋买卖合同》后，原告于当日交付购房定金100000元人民币。该《房屋买卖合同》第二条第三款第3条第（2）款约定：买方应在签订本合同后30个工作日办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。之后，由于被告声称其身份证丢失在补办，致使原告无法办理银行按揭，也无法办理房屋过户手续等，导致该物业买卖交易流程无法展开。2018年1月27日原、被告及第三人中鑫公司的经纪方谢增浩的见证下，达成《买卖合同补充协议》，约定：被告于2018年3月9日前办好身份证来配合原告办理按揭申请过户等相关手续，否则算被告违约，原告有权按买卖合同约定来追究卖方违约责任，并约定被告于2018年3月15日前交房给原告入住，无论该物业过户交易进行到哪一步，被告都愿意按此时间交房。《房屋买卖合同》第五条第三款的约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价10%作为违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。三方签订《买卖合同补充协议》至今，已经超过合同中约定的30天期限，而被告均以各种借口予以拖延，导致房屋至今仍未无法办理过户手续，也拒绝向原告交付房屋，据此，被告的行为已经构成违约，原告有权据此解除合同，要求被告退还定金，并承担违约金的违约责任。根据《房屋买卖合同》第五条第五款的约定：任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费。原告委托律师费用20000元，原告有权要求被告承担。由于被告违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，造成原告交纳的中介费20000元的损失，应当由被告对原告进行赔偿。为维护原告的正当合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告张芳琪经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 第三人中鑫公司述称，原告起诉的事实存在，对原告的诉请亦认可，确系被告违约，被告以未办理身份证明为由，拒绝办理房屋过户的相关手续。同意原告的第一项诉请，即解除合同。其余诉请与第三人无关。 本院经审理查明，2017年12月21日，原告杨艳宝作为买方、被告张芳琪作为卖方与第三人中鑫公司作为经纪方签订了关于贵阳市南明区四方河路1号山水黔城一期商住楼2幢4单元9层3号的《房屋买卖合同》，合同约定：“该物业成交价为1130000元，房屋建筑面积为148.19平方米。付款方式：1、定金，签订本合同时支付人民币100000元作为定金，定金自动转为房款。2、首期房款为430000元。由买方将房款转入资金中心，待资金监管中心转入卖方账号。由买方为卖方垫资金人民币100000元。3、房价余款500000元按银行按揭付款。买方应在签订本合同后30个工作日内办理按揭贷款手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接进划入卖方银行账号。……。第四条、居间服务费、代办服务费。一、买卖双方一旦签订本合同，即视为经纪方促成买卖双方合同成立且已完成居间人义务，双方确认按以下约定支付居间服务费：1、卖方应于合同签订之日支付经纪方居间服务费人民币/元。2买方应于合同签订之日支付经纪方居间服务费人民币/元。二、代办服务费。1、[卖方][买方]委托经纪方协助办理该房屋产权权属过户登记手续的，在签署本合同当日支付过户服务费人民币2000元，包含在居间服务费中。2、买方委托经纪方协助办理银行或公积金按揭贷款手续的，在签署本合同当日按贷款金额的1%向经纪方预付贷款服务费人民币5000元，待贷款机构实际放款三日内，经纪方按实际贷款金额的1%据实结算服务费用，多退少补。第五条：合同三方的权利义务与违约责任。一、卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，……并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。二、买卖双方一旦签订本合同，即视为经纪方促成双方合同成立且已完成居间人义务，买方或卖方逾期支付咨询及居间服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如果买卖双方任何一方违约，导致合同不能继续履行或解除，按下列情形分别处理：1、如果经纪方已收取取居间服务费的，则经纪方无需退还咨询及居间服务费，由经纪方配合付款方向违约方进行追究索。2、如果经纪方未收到或收齐居间服务费的，由违约方向经纪方支付买卖合同双方应付的全额居间服务费。三、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。四、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。五、三方一旦签署本合同，即视为对本合同条款充分认知了解，并且愿接受本合同项下条款的约束，任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费。……第十一条，三方约定的其它事项（对本合同条款内容的修改或补充）：……卖方确保该物业无任何产权纠纷与个人财产纠纷，如因此影响到该物业正常交易过户，则一切违约责任由卖方承担。注明：买卖双方确认均已清楚了解上述所有合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束。该合同尾部落款处有卖方张芳琪、买方杨艳宝的签名捺印，有经纪方中鑫公司盖章及经办人陆贵友签名。合同签订当日，原告的妻子田晓娟通过中国工商银行向被告打款9万元，当日，被告向原告出具收款收据，载明：本人张芳琪是南明区山水黔城一期商住楼2幢4单元9层3号之业主，现约定该房产售价为人民币1130000元，现收到买方杨艳宝、田晓娟交来承购上述单位之购房定金人民币100000元。2018年1月27日，买方杨艳宝、卖方张芳琪与经纪方代理人谢增浩签订一份《买卖合同补充协议》，约定：因卖方身份证丢失在补办导致该物业买卖交易流程无法开展，现买卖双方协商一致按以下条款进行：1、卖方承诺保证于2018年3月9日前办好身份证来配合买家办理按揭申请过户等相关手续，否则算卖方违约，买方有权按买卖合同约定来追究卖方违约责任。2、买卖双方协商并同意卖方于2018年3月15日前交房给买方入住，不论该物业过户交易进行到哪一步，卖方都愿意按此时间交房。3、卖方同意并出钱人民币1500元；加快办理卖方的房产证出证。因原告至今仍未能入住该房屋，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告提交：1、2018年5月6日，第三人中鑫公司出具“员工证明”，证明谢增浩，从2017年7日18日至今在公司从事销售工作。谢增浩见证了南明区四方河路1号山水黔城一期商住楼2栋4单元9层3号房买卖双方（张芳琪与杨艳宝）所签署之补充协议。2、商品房买卖合同。3、中国农业银行银行卡交易明细清单。4、收款人为张方琪的中国工商银行个人业务凭证（填单）二张。5、开票时间为2018年5月5日的贵州增值税普通发票（杨艳宝、田晓娟向贵州世华中鑫房地产代理有限公司的交纳的经纪代理服务、房屋租赁中介服务费20000元）。6、2018年5月3日律师代理费20000元发票。 上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《买卖合同补充协议》、谢增浩身份证明、员工证明、《商品房买卖合同》、中国农业银行交易明细清单、中国工商银行汇款凭证、田晓娟身份证明及与杨艳宝的结婚证明、收款收据、中介费发票及律师代理费发票等证据在卷佐证，并经庭审核实，足以认定相关事实。 本院认为：原告杨艳宝与被告张芳琪及第三人中鑫公司签订的《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》系三方当事人真实意思表示，内容合法，对缔约三方均具有约束力。《房屋买卖合同》约定：“该物业成交价为1130000元，房屋建筑面积为148.19平方米。付款方式：签订本合同时支付人民币100000元作为定金，定金自动转为房款。……房价余款按银行按揭付款。买方应在签订本合同后30个工作日内办理按揭贷款手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等……并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。”《买卖合同补充协议》约定了“1、卖方承诺保证于2018年3月9日前办好身份证来配合买家办理按揭申请过户等相关手续，否则算卖方违约，买方有权按买卖合同约定来追究卖方违约责任。2、买卖双方协商并同意卖方于2018年3月15日前交房给买方入住，不论该物业过户交易进行到哪一步，卖方都愿意按此时间交房。”故而被告作为卖方，本应按上述《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》约定的“于2018年3月15日前交房给买方入住”及“卖方承诺保证于2018年3月9日前办好身份证来配合买家办理按揭申请过户等相关手续”的相关义务，但至今被告未按约履行其义务，构成违约，应按合同约定承担相应违约责任，即原告有权按“买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。”约定行使其相应的权利，且第三人亦同意解除该房屋买卖合同及相应补充协议。故对原告诉请解除上述买卖合同及补充协议，由被告退还购房定金100000元，并承担该物业成交价的10%即113000元之请求，于约有据，本院予以支持。关于中介费问题，合同约定为“卖方、买方应于合同签订之日支付经纪方居间服务费”，但并未明确具体金额，从原告举证的中介费发票开具时间为2018年5月5日，与合同约定不相符，故原告要求被告返还该20000元的中介费请求，于约不符，本院难予支持。关于原告诉请的律师代理费，因原告未提交相关的委托代理合同，且本案并非法律规定的必须聘请律师出庭代理情形，故对该费用主张，于法无据，本院不予支持。被告张芳琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自愿放弃诉讼权利，不影响本院依据已查明的事实及原告提交的相关证据作出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨艳宝、被告张芳琪及第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同》及三方于2018年1月27日签订的《买卖合同补充协议》。 二、被告张芳琪于本判决生效之日起五日内，退还原告杨艳宝购房定金100000元。 三、被告张芳琪于上项同时，支付原告杨艳宝违约金113000元。 四、驳回原告杨艳宝的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2548元，由原告杨艳宝负担400元，被告张芳琪负担2148元（该款原告已预交，由被告在履行前述款项时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  王荣霞 二〇一八年八月九日 书记员  谭吉利