江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0502民初3486号原告：邹斌，男，1987年2月24日生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：聂燕燕，江西嵩江律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德兴，江西三江合律师事务所律师。被告：江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司，住所地江西省新余市高新大道皇家花园**。负责人：周忠义，该分公司经理。被告：江西汉鼎房地产开发有限公司，住所江西省吉安市新干县金川镇胜利路**。法定代表人：周知如，该公司总经理。第一、二被告委托诉讼代理人：黄思平，江西至开律师事务所律师。原告邹斌（下称原告）与被告江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司（下称第一被告）、被告江西汉鼎房地产开发有限公司（下称第二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人聂燕燕、孔德兴及第一、二被告委托诉讼代理人黄思平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币16715元（暂计算至2018年4月30日），以及从2018年5月1日起至房屋实际达到交付条件之日止以324554元为基数按日万分之一计算的违约金；2、判令被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：原告与被告于2014年12月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买新余市汉鼎瑞和园小区9栋703号商品房，房款总价为324554元；被告应当在2016年11月30日前将达到交付条件的房屋交付原告使用；如被告逾期交房，则按日向原告支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务。但被告违约，房屋至今未通过竣工验收、未达交房条件。为此，原告特向法院起诉。第一、二被告辩称：1、原告与第一被告间没有合同法律关系，第一被告主体不适格，不承担任何责任。2、第二被告开发的汉鼎瑞和园小区已经进行完了单项合格验收以及房屋白蚁防治、防雷装置等验收，符合交付条件。3、目前未完成联合验收是因政府行为导致，可顺延交付。由于高新区政府规划小区污水管网进行变更至姚家边菜场路市政雨水管网重新设计筹建耽误工期，属政府行为导致延期，交房日期可据实顺延，被告没有违约。经审理，本院可以认定如下事实：原告为购买第二被告开发的新余市汉鼎瑞和园小区9栋703号商品房，于2014年11月24日向第一被告一次性支付全部购房款324554元（注：该商品房的总价款为324554元），同日第一被告向原告出具了购房款的收款收据；付款后针对该商品房的买卖原告(买受人)与第二被告（出卖人）于2014年12月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“…第六条付款方式及期限。买受人按一次性付清方式按期付款。买受人于本合同签订之日支付房款人民币叁拾贰万肆仟伍佰伍拾肆元。…第八条交付期限。出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房达到下列条件：…（共11项）经市房产管理局牵头组织的开发项目竣工验收合格后，并取得商品住宅使用批准文件，交付买受人使用。…第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人未按照本合同第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间、分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。…”合同双方还约定了其他事项。合同签订后原告依约履行全部付款义务，但被告未按约定期限向原告交付商品房。为此，原告以被告开发建设的楼盘至今未全部通过竣工验收、未达交房条件为由向法院起诉，并提出前列诉讼请求。另查明，第一被告没有法人资格，系第二被告下属分公司，于2013年10月21日成立并领取了营业执照。汉鼎瑞和园楼盘由第二被告开发建设，对楼盘建设的各单项合格验收已基本完成，但八家联审验收尚未完成，第二被告至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、验收单、庭审笔录等在案佐证，足以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与第二被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。对原告主张判决第一、二被告向原告支付逾期交房违约金16715元（暂计算至2018年4月30日），以及从2018年5月1日起至房屋实际达到交付条件之日止以324554元为基数按日万分之一计算的违约金的问题。第一、二被告辩称：第二被告开发的汉鼎瑞和园小区已经进行完了单项合格验收以及房屋白蚁防治、防雷装置等验收，符合交付条件。目前未完成联合验收是由于高新区政府规划小区污水管网进行变更至姚家边菜场路市政雨水管网重新设计筹建耽误工期，属政府行为导致延期，交房日期可据实顺延，被告没有违约，不应当支付原告违约金。本院认为，第二被告开发汉鼎瑞和园楼盘，八家联审验收至今还没有完成，其辩称中所述情况不属于不可预见的情形，也非政府政策、法规的变更，故不属于法律意义上的不可抗力，且第一、二被告提交的证据不足以证明其开发的汉鼎瑞和园楼盘没有通过验收是因政府变更雨水管网所致，也未向本院提供证据证明发生所述情况已及时通知了原告，同时合同没有约定如因政府该类行为可以延期交房，第一、二被告至今没有交付房屋，构成合同违约，第一、二被告的辩称意见不能成立，原告的主张从2016年12月1日起暂至2018年4月30日，共515日，按日万分之一计算违约金16715元，以及从2018年5月1日起至房屋实际达到交付条件之日止以324554元为基数按日万分之一计算违约金的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。第一、二被告还提出原告与第一被告间没有合同法律关系，第一被告主体不适格，不承担任何责任的辩称意见。本院认为，第一被告系第二被告下属无法人资格的分公司，已领取了营业执照，对第二被告开发的汉鼎瑞和园楼盘行使具体事务的管理职责，且收取了原告购房款，并出具收款收据，因此可认定第一、二被告同属本案诉争的《商品房买卖合同》的一方当事人，其辩称意见与事实不符，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司、被告江西汉鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邹斌支付逾期交房违约金16715元（暂计算至2018年4月30日），以及从2018年5月1日起至房屋实际达到交付条件之日止以324554元为基数按日万分之一计算的违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由被告江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司、被告江西汉鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  简鹏程人民陪审员  凌 果人民陪审员  桂林敏二〇一八年八月三十日法官助理钟卒理书记员胡琴