海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2017）琼0107民初3616号   原告：杜建腾，男，1950年2月12日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：范文进，海南循道律师事务所律师。   委托诉讼代理人：文礼欢，海南循道律师事务所律师。   被告：潘正华，男，1957年2月13日出生，汉族，住海口市。   原告杜建腾与被告潘正华建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜建腾的委托诉讼代理人范文进、文礼欢到庭参加诉讼。被告潘正华经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告杜建腾向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告于2005年5月24日签订的《土地使用权转让合同》有效；2.判决被告即时将红星玉李村本二亮81-（3）-52地号110平方米的土地使用权办理过户登记至原告名下；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告是相交多年的朋友，多年来一直互帮互助。2005年5月24日时，原告因家庭居住需要与被告签订了《土地使用权转让合同》。该合同约定，被告将其自有的的位××区本二亮81-（3）-52地号110平方米的土地使用权以31000元的价格转让给原告，被告在原告交款27000元当天即到土地管理部门办理抵押注销手续登记并将土地使用权办理过户登记至原告名下，并于同日将土地交付给原告使用，被告同时保证45天内办理完毕上述手续，原告在被告办理完毕登记过户手续当日付清余款4000元。合同签订当日，原告即以现金方式向被告支付转让费27000元，被告也于同日将土地交付原告使用，但却没有立即办理过户登记手续。原告经多次与被告商谈，被告均没有理睬。原告自2005年5月以后就一直实际占用并使用该土地，并在该土地上修建了围墙等建筑。但被告一直没有按照合同约定去土地管理部门办理过户登记，一直对原告提出的过户请求置之不理，被告的恶意违约行为严重违反了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。综上，原告与被告签订的《土地使用权转让合同》系双方真实意思，并未违反法律、行政法规，该合同合法有效。且原告自合同生效后，已完全履行合同义务。被告未按合同约定将上述土地使用权办理过户登记至原告名下，严重违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。   被告潘正华提交书面答辩状称，一、原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”本案原告与被告系2005年5月24日签订的《土地使用权转让合同》，根据合同约定被告要在45日天办理完毕过户登记手续，距离2005年至今已经过去十三年，原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。二、原告与被告签订的《土地使用权转让合同》违反我国相关法律规定，属于无效合同。原告与被告签订《土地使用权转让合同》的时候明知被告早已结婚，该土地使用权是夫妻共同财产的情况下，原告未征得其妻子曾沈英的同意，仍然坚持与被告签订相应的买卖合同。该买卖行为发生在被告与曾沈英夫妻关系存续期间，该土地使用权属于夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份或者全体共同共有人同意；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第17条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定夫妻双方应当平等协商，取得一致意见的相关规定，被告与原告的买卖行为无效。现曾沈英作为土地使用权共有人已经另案起诉该《土地使用权转让合同》无效，显然也是拒绝追认原告与被告双方私自买卖该土地使用权的行为。故原告与被告签订的《土地使用权转让合同》违反我国相关法律规定，该合同无效。综上，被告恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下:1983年5月23日，被告与案外人曾沈英在海口市美兰区大致坡镇人民政府登记结婚。   2005年5月24日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订了《土地使用权转让合同》，合同约定的主要内容：“一、土地使权转让标的。1.甲方转让给乙方的土地使用权，是依法不具有任何权利缺陷的可以出售的完全土地使用权，在政府的相关部门具有相应的使用权登记在甲方名下的档案；2.位置和面积。甲方出售给乙方的土地使用权位于海口市××区本二亮，地号：81-（3）-52，面积110平方米。二、土地使用权转让价格为31000元。三、付款方式。甲、乙双方签订本合同之日，乙方即面交给甲方现金27000元。鉴于甲方的土地使用权已抵押给银行，乙方交款的当天，甲方即应到银行办理还款事宜和到土地管理部门办理注销抵押手续并将土地使用权办理过户登记到乙方名下的手续，甲方保证45天内办理完毕上述手续。余额4000元，在双方将土地使用权办理完毕过户登记手续，土地管理部门将土地使用权证变更为乙方名下之日付清。土地的使用权过户手续，由甲方全权负责办理，乙方提供相应的手续方面的配合。补充（手写）：‘如国土局停办土地过户手续的情况下，甲方应把旧土地证换成新土地证交给乙方，在正常情况下，甲方应及时去办过户手续，交给乙方。’四、在乙方付清第一期转让款之日，甲方即将土地交付给乙方，双方进行交接时，签署土地交接单，交接单作为本合同附件之一，具有同等法律效力。五、甲方保证出售的土地使用权没有产权纠纷和债务纠纷（上述有约定的除外），因甲方原因，造成该土地使用不能过户登记在乙方名下或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。六、违约责任。因甲方原因，未在约定的期限公司办妥土地使用权过户手续的，应将乙方已付转让款退还给乙方，并向乙方支付违约金10000元。乙方如无故中途违约，则甲方有权要求乙方支付违约金10000元，已付款退回乙方。七、土地使用权过户登记手续所需缴纳的税费，转让方、受让方税费均由甲方承担，土地使用权过户过程中的其他费用也由甲方承担，乙方不承担任何费用。八、本合同经双方签章之日起生效。”，签订合同后，被告向原告交付了被告名下的琼山国用（府城）字第01435号《国有土地使用证》，此证记载的主要内容：“土地使用者为潘正华，地址红星玉李村本二亮，图号为玉李村2211000-503500，地号81-（3）-52，用途住宅，四至：东至曾沈花宅基地、南至李景河园地、西至林桂喜宅基地、北至李星富园地，城镇土地/用地面积110平方米，共有使用权面积（空白），1992年七月琼山县国土局填发，1992年7月琼山县人民政府颁发”。此土地，现地上有种蔬菜、围墙。   2018年6月1日，原告向本院提起本案诉讼，本院向被告送达本案起诉状副本等法律文书后，案外人曾沈英于2018年6月14日向本院起诉本案原告和被告，要求确认原告和被告于2005年5月24日签订的《土地使用权转让合同》无效，此案案号为（2018）琼0107民初3919号，被告未到庭参加诉讼，本院经原告与曾沈英的诉讼代理人同意，将本案和此案并合进行了审理。   经核,涉案土地登记信息：不动产权证号为府城-01435，权利性质为划拨，权利类型为国有建设用地使用权，QS81-（3）-52，宗地面积为110㎡。诉讼中，经原告申请保全，本院已裁定查封了涉案土地。   以上事实，有原告提交的《土地使用权转让合同》《国有土地使用证》，及庭审笔录等证据，足以认定。以上证据，经本院审核，本院予以认定。   诉讼中，原告申请证人杜建壮、李庆云出庭作证，此两证人均到庭作证。经本院审核，李庆云当庭所作陈述有矛盾，本院对其证言不予采信。杜建壮到庭陈述，其与原告是同父异母兄弟，也是被告朋友，当时被告欠银行贷款20000元，急需用钱还贷，需出让土地，让其帮忙出售涉案土地，经其介绍原告同意购土地，原告将27000元给被告后，其与原告父子及被告一起到府城三公里的信用社清偿了被告20000元的贷款，被告是有工作的，贷款必须清偿完，否则工资待遇会受损，清偿被告贷款后，拿到土地证原件，后双方按说好的约定签订了合同。   本院认为，一、关于原告要求确认《土地使用权转让合同》有效的请求。被告夫妻在两案审理过程中均提出涉案土地是其夫妻共同财产，未经曾沈英同意情况下转让涉案土地所签订的《土地使用权转让合同》，违反法律规定而无效。涉案土地于1992年7月登记在被告一人名下，被告与其妻子曾沈英于1983年5月23日登记结婚，涉案土地是被告其夫妻存续期间所得，原告未提供证据予以反驳，本院认定涉案土地为被告其夫妻共有财产。被告夫妻提出原告明知涉案土地是其夫妻共同财产，仍然侵犯曾沈英的合法权利与被告潘正华签订《土地使用权转让合同》，原告对此予否认，被告夫妻在两案诉讼中未提供证据予以佐证原告明知而为之，本院对被告夫妻此主张不予采纳。涉案土地登记在被告一个人名下对外公示，原告仅与被告一个人签订《土地使用权转让合同》并无过错。被告夫妻将土地登记在被告一人名下对外公示，在两案合并审理过程中，被告妻子曾沈英认可其夫妻没有离婚，现仍生活在一起并且知道涉案土地证仅登记在被告一人名下，本院认为，土地证登记至今已26年，仍未将曾沈英名字变更登记到土地登记上，且被告于2005年5月24日将涉案土地转让给原告并将土地证原件交给原告，时至今日已有十三年，曾沈英应当知晓涉案土地的转让，但两案合并审理中，曾沈英未提供证据予佐证其提出异议。可见，曾沈英认可了涉案土地由其丈夫对外公示和处分，亦认可了被告将涉案土地转让给原告的行为。因此，本院认定曾沈英认可了其丈夫即被告将涉案土地转让给原告的行为。故对被告夫妻提出涉案土地转让未经共有人曾沈英同意转让的主张，本院不予采纳；对被告据此提出的《土地使用权转让合同》无效的主张，本院亦不予采纳。原告主张其已依约向被告支付了土地转让款27000元，被告诉讼中对此未表示予以否认，亦未到庭反驳。原告诉讼中提供的杜建壮的证人证言，杜建壮到庭到表示与原告是同父异母的兄弟，此证人的证言虽弱，但结合《土地使用权转让合同》第三条“甲乙双方签订本合同之日，乙方即面交给甲方现金27000元。鉴于甲方的土地使用权已抵押给银行，乙方交款的当天，甲方即应到银行办理还款事宜和到土地管理部门办理注销抵押手续并将土地使用权办理过户登记到乙方名下的手续……”等内容，及被告已向原告交付了涉案土地证原件及转让至今已有十三年的等情况，相互印证，足以认定原告已依约向被告支付了土地转让款27000元。综上，原告与被告于2005年5月24日签订的《土地使用权转让合同》，是当事人真实意思表示，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并且已实际履行，应认定合法有效。故原告要求确认《土地使用权转让合同》有效的请求，本院予以支持。   二、关于原告要求被告将涉案土地使用权办理过户至原告名下的请求。《土地使用权转让合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付了土地转让款27000元，被告应当依约将涉案土地使用权办理过户至原告名下。但至今被告未履行过户义务，被告已构成违约，被告应承担违约责任。原告可要求被告承担继续履行合同等违约责任。涉案土地共有人即被告的妻子曾沈英认可了被告的转让行为，被告属于有权处分，涉案土地仅登记在被告一人名下，可见，涉案土地的过户并不存在事实和法律上的障碍。故原告要求被告将涉案土地使用权办理过户至原告名下的请求，本院予以支持。   三、关于被告提出诉讼时效的问题。被告诉讼中提出本案已超过诉讼时效，从原告诉请的请求看，第1项请求是确认之诉，第2项请求是物权给付之诉，该些请求并不受诉讼时效的限制。故对被告提出诉讼时效的主张，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：   一、确认原告杜建腾与被告潘正华于2005年5月24日签订的《土地使用权转让合同》有效；   二、限被告潘正华于本判决生效之日起十日内将位于海口市××区本二亮（土地证号：琼山国用（府城）字第01435号，不动产权证号：府城-01435）面积为110平方米的土地使用权办理过户至原告杜建腾名下。   案件受理费938元、保全费850元，共计1788元（原告已预交），由被告潘正华负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 冯成壮     二O一八年八月一日   书记员 李醒雅   速录员 庄倩媚   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。