福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初1149号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地：连江县潘渡乡贵安村科技大楼。 法定代表人：黄如健，董事长。 委托诉讼代理人：林海燕，福建师法律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨斌，福建师法律师事务所律师，特别授权。 被告：周铁，男，1978年7月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告周铁商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欢乐天地公司委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼，周铁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：1.周铁立即偿还欢乐天地公司代偿款25749.05元（从欢乐天地公司应退还给周铁的购房款中扣除）；2.解除欢乐天地公司、周铁所签订的20130710074号《商品房买卖合同》，并于合同解除之日起7日内，将房屋腾空交还给欢乐天地公司；3.周铁应于《商品房买卖合同》解除之日起7日内，配合欢乐天地公司前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续；4.向欢乐天地公司支付违约金89337元（以总购房款数额为基数，按10%违约金计付，从欢乐天地公司应退还给周铁的购房款中扣除）；5.周铁向欢乐天地公司支付因占用代垫款项所造成的逾期付款利息损失（自还款之日起计至周铁付清全部款项时止，以代偿款为基数，按年利率6%计付，暂计为380元，从欢乐天地公司应退还给周铁的购房款中扣除）；6.偿还欢乐天地公司为实现该债权承担的律师费3800元（从欢乐天地公司应退还给周铁的购房款中扣除）。事实与理由：2014年7月1日，周铁向欢乐天地公司购买位于贵安新天地贵轩苑第7#楼19层1903单元的商品房一套，总金额为893370元。周铁于签订买卖合同当天支付首付款273370元，剩余房款620000元通过银行贷款方式支付。 2014年7月30日，周铁向广发银行股份有限公司福州分行（下称广发银行福州分行）申请办理按揭贷款620000元，并由欢乐天地公司对周铁的贷款提供担保，承担连带保证责任。 如上《个人房屋按揭贷款合同》签订后，广发银行福州分行依约于2014年7月31日放款。然而，周铁并不按时偿付银行按揭贷款，致使欢乐天地公司多次为周铁代偿银行贷款，截止至2017年11月20日，欢乐天地公司共计为周铁偿还按揭贷款38829.75元，经欢乐天地公司多次催告，周铁仅于2017年6月8日偿还欢乐天地公司代偿款13080.7元，余下25749.05元代偿款，周铁至今拒不偿还给欢乐天地公司。 根据欢乐天地公司与周铁签订的《商品房买卖合同补充协议》第十项第5点约定：周铁（买受人）如有任何导致银行追究欢乐天地公司（出卖人）保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人（周铁）违反本协议。自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，周铁应按全部购房价款的10%向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同。 以上事实有欢乐天地公司、周铁签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》为证。 现周铁的行为已严重违反双方所签订的合同有关规定，依合同约定，欢乐天地公司有权要求解除本合同。且周铁还应依法偿还欢乐天地公司的代偿款25749.05元，并承担违约金89337元和欢乐天地公司为实现该追偿权所承担的诉讼费、律师费以及因周铁占用欢乐天地公司代垫款项所造成欢乐天地公司的利息损失等费用。 周铁未作答辩。 欢乐天地公司围绕诉讼请求提交了证据：身份证复印件、《商品房买卖合同及合同补充协议》、《个人房屋按揭贷款合同》、银行代偿逾期房贷金额明细表、收回代偿款收据、律师代理合同、律师费发票、入伙手续书、房屋预售登记档案，本院依职调取了周铁的身份信息表，因周铁未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据欢乐天地公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月1日，周铁向欢乐天地公司购买坐落于连江县《商品房买卖合同》及附件，约定该商品房建筑面积共128.17平方米，合同总价款为893370元，周铁应于合同签订当日支付首付款273370，余额620000元通过银行或公积贷款方式支付。并在合同附件六《合同补充协议》中约定：“第十项第5点：买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。”合同签订后，周铁于2014年7月30日向广发银行股份有限公司福州分行办理了按揭贷款620000元，周铁、欢乐天地公司、广发银行股份有限公司福州分行共同签订《个人房屋按揭贷款合同》，由广发银行股份有限公司福州分行作为贷款人，周铁作为借款人，欢乐天地公司作为保证人，周铁作为抵押人，约定欢乐天地公司承担连带责任保证；周铁以坐落于连江县为抵押物。欢乐天地公司为周铁代偿按揭贷款情况如下：2017年3月17日代偿13080.7元，拖欠基数3期；2017年9月21日代偿17201.18元，拖欠基数4期；2017年11月20日代偿8547.87元，拖欠基数2期。2017年6月8日周铁归还欢乐天地公司13080.7元。因本案欢乐天地公司委托律师代理费为3800元。 另查明，讼争房屋已办理预售合同备案，预售合同编号为20130710074,交付日期登记为2014年9月30日。 本院认为，周铁与欢乐天地公司签订的《商品房买卖合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法应予保护。双方均应按合同的约定享受权利和履行义务。本案中，周铁作为买受人，违反合同约定，连续超过三期未按期偿还银行贷款，导致欢乐天地公司承担保证责任，并被连江支行扣缴25749.05元用于偿付讼争房屋的到期按揭贷款。现欢乐天地公司请求解除与周铁签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故欢乐天地公司主张周铁腾空房屋交还欢乐天地公司及应于20130710074号《商品房买卖合同》解除之日起7日内，配合欢乐天地公司前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、预告登记手续，予以支持。欢乐天地公司主张周铁应返还欢乐天地公司代偿的贷款25749.05元及逾期利息和委托律师代理费3800元，有《商品房买卖合同》及附件为据，可予支持。欢乐天地公司主张周铁支付违约金89337元，鉴于周铁未对违约金提出异议，根据双方约定：“自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）”故欢乐天地公司主张违约金89337元，可予支持。在欢乐天地公司为周铁代垫按揭款时，双方之间就垫付款的返还及违约金的支付等形成债权债务关系，根据债权平等原则，欢乐天地公司无权在购房款中先行扣除其代垫的费用及周铁应支付的违约金，为此，驳回欢乐天地公司要求在应退还周铁的购房款中扣除代偿款及利息、违约金、律师费的诉求。周铁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与周铁签订的合同编号为20130710074的《商品房买卖合同》，周铁在本判决生效之日起7日内将坐落于连江县交还给福建欢乐天地置业有限责任公司； 二、周铁在本判决生效之日起7日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司办理讼争商品房原合同备案登记、预告登记注销手续； 三、周铁在本判决生效之日起10日内向福建欢乐天地置业有限责任公司返还代偿的贷款25749.05元及占用期间的利息损失（以还款本金25749.05元为基数，按银行同期同类贷款利率计付，时间自起诉之日即2018年4月10日起算至款项还清之日止）； 四、周铁应在本判决生效之日起10日支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金89337元； 五、周铁应在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司律师费3800元。 六、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12734元，由周铁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林上筹 人民陪审员  林昌开 人民陪审员  陈 仙 二〇一八年八月十七日 书 记 员  陈晶晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 四、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。